成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初1241号 原告：宁红霞，女，汉族，1979年11月22日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：张洧铭，男，汉族，1977年9月10日出生，住四川省资中县，系原告宁红霞之夫，特别授权代理。 原告：张洧铭，男，汉族，1977年9月10日出生，住四川省资中县。 上述二原告共同委托诉讼代理人：李朝盼，四川经纬律师事务所律师，一般授权代理。 被告：成都柳江房地产开发有限责任公司，住所地：成都市温江区成都海峡两岸科技产业开发园科创中心**。 法定代表人：黄建，执行董事。 委托诉讼代理人：高原羚，四川明炬律师事务所律师，特别授权代理。 被告：成都鑫天禹物业管理有限公司，住所地：成都高新区新义路**。 法定代表人：王辉，总经理。 委托诉讼代理人：杨代敏，男，汉族，1977年3月3日出生，住四川省什邡市，公司员工，特别授权代理。 原告宁红霞、张洧铭与被告成都柳江房地产开发有限责任公司（以下简称柳江房产公司）及第三人成都鑫天禹物业管理有限公司（以下简称鑫天禹物业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月29日作出（2019）川0115民初2363号民事判决书，原告宁红霞、张洧铭不服该判决，原告宁红霞、张洧铭在法定期限内向四川省成都市中级人民法院提起上诉，四川省成都市中级人民法院于2019年12月10日作出（2019）川01民终17976号民事裁定书，裁定发回本院重审。本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宁红霞的委托诉讼代理人张洧铭、李朝盼、原告张洧铭及其委托诉讼代理人李朝盼、被告柳江房产公司的委托诉讼代理人高原羚、第三人鑫天禹物业公司的委托诉讼代理人杨代敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁红霞、张洧铭向本院提出诉讼请求：1.判令被告 交付符合合同约定及无任何违法建筑的房屋和楼栋；2.判令被告赔偿逾期交房违约金202297元（以购房款440736元为基数，从2016年10月24日起计算至实际交房之日止，暂计至2019年4月30日）；3.判令被告赔偿因案涉房屋不具备交房条件原告产生的装修损失35800元；4.判令被告赔偿因案涉房屋不具备交房条件原告产生的租房损失75000元；5.判令被告赔偿因原告实名举报遭受跟随堵门、电话恐吓、语言威胁精神损失30000元。以上暂计343097元。事实与理由：2016年9月24日，原告与被告柳江房产公司签订《四川省商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的中铁·丽景书香三期25栋1单元33层3301号房屋，房屋总价款为440376元，付款方式为公积金贷款，合同第十五条、第十九条对交房条件、逾期交房责任进行了约定。合同签订后，原告按约支付首付款，并于2016年10月24日公积金贷款全额到账被告公司账户，至此原告履行完毕合同责任和义务。被告作为案涉房屋的开发商，其主要合同义务是提供符合合同及法律法规要求的房屋。从2016年8月至今，因案涉房屋存在飘窗顶部、屋顶渗水、厨房、卫生间墙面大面积脱落等多处质量问题，与被告未达成一致意见，至今未办理交房手续。同时，原告发现案涉房屋所在三期25栋在被告和第三人的默许下，大量搭建违法建设建筑，具体表现为通风井被钢筋打孔，水泥浇灌搭建外部平台，并因此从33层顶层至2楼所有安全通道对外窗口使用不锈钢或者钢筋焊接封死，导致安全通道内空气无法对外流通、出现险情救援人员无法通过安全窗口紧急救援，高楼层更无法逃生。同时由于违法建设浇灌水泥封闭通风井搭建户外平台，并对外封闭该平台，导致燃气主管道直接入户，出现天然气泄露中毒、天然气发生爆炸等重大安全隐患。甚至存在拆除部分外墙的行为，最终导致与原有建筑规划不一致，产生或者出现大量重大安全隐患。案涉房屋所在25栋，共33层，共192户，其中64户进行违法建设。而原告房屋位于顶楼，相关重大安全隐患与原告休戚相关，一旦出现安全事故，原告将无处可逃。2017年3月14日起，原告开始持续不间断向案涉房屋所在街道办、温江房管局、规划局、城管局、成都市规划局、信访办等部门或平台实名反映所在房屋25栋存在的大量违法建设，至今相关部门均多次受理并要求及时处理相关问题。针对上述问题，原告多次要求被告采取有效措施，被告不仅不予理会，更因原告的实名反映，原告被跟随堵门、电话恐吓、语言威胁累计多达十多次，并有三次110报警记录。导致原告无法正常工作、生活，身心受到严重损害，并搬离原住地，躲避相关人员。被告的行为严重违反合同约定，侵害了原告合法权益，造成原告至今无房居住，给原告的人身安全、身心健康、社会地位、交通出行、居住环境、子女就学等都造成了实质的影响，并因此遭受巨大经济损失。依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》有关法律规定，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告柳江房产公司辩称，原、被告双方签订了商品房买卖合同，原告履行了付款义务，被告向原告发送了交房手续，原告一直未能接房，被告不存在逾期交房的行为，被告不应支付逾期损失。房屋具备交付条件，因原告的原因不履行接房义务，原告要求被告整改房屋，但不出具整改意见，故该责任不应在被告处。原告不允许第三人将案涉房屋的钥匙交给被告，被告无法自行完成整改工作，请求法院依法作出公正裁决。 第三人鑫天禹物业公司述称，小区存在违规搭建的建筑，物业公司在业主装修前做了大量的宣传工作，禁止业主违规装修及搭建，各业主都签了字确认并承诺，发现业主有违规现象后及时对其进行了劝阻，且开具了整改通知书，同时上报了相关部门对该行为进行阻止，请求法院依法作出公正裁决。 本院经审理认定事实如下：2016年9月24日，宁红霞、张洧铭作为买受人与柳江房产公司签订了中铁·丽景书香三期25栋1单元33层3301号房屋的《四川省商品房买卖合同》及《补充协议》。该合同第八条、第九条约定房屋总价款为440376元，贷款方式为公积金贷款，买受人于2016年9月29日前支付首期房价款132736元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项20000元，余款308000元向中国建设银行温江支行公积金申请贷款支付。第十二条约定：出卖人按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视为同意接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。第十三条约定：出卖人未按十二条约定书面通知买受人的，买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，除国家或政府原因导致规划变更，出卖人免除赔偿责任外，双方签订补充协议另行约定。第十五条约定：商品房交房条件为（一）该商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】【建设工程竣工验收合格证明】；该商品房已取得房屋面积实测报告书。第十六条约定：商品房基础设备和相关公共设施的交付使用条件为交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应等。第十七条约定：基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任为商品房交付给买受人时未达到燃气约定交付条件的，买受人允许出卖人在90个工作日内予以整改，如在该期限内整改仍未达到的，出卖人应当自90个工作日期限届满之日起至实际达到上述条件之日止，每逾期一天，出卖人按10元的标准向买受人支付违约金。买受人同意不以此拒收房屋，出卖人不因此承担逾期交房的法律责任。第十八条约定：出卖人在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前7日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十九条处理。买受人查验该商品房存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂等除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。第十九条约定：除不可抗力外，出卖人未在2016年6月30日前向买受人交付房屋的，逾期在60日之内，自交付期限届满次日起至实际交付之日，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之四的违约金。逾期在60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之五的违约金。由于买受人原因，导致未按期交付的，按已交付房屋处理，相关费用由买受人承担。第二十条约定：发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；给买受人造成损失的，出卖人承担相应赔偿责任。出卖人按照合同第十八条及对应补充协议约定进行修复或更换、修理并承担费用，但无需再行赔偿；如超过约定期限仍未完成的，出卖人按照10元每天的标准赔偿买受人损失。（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，双方另行协商处理方案并签署补充协议进行约定。《补充协议》约定《合同》与本补充协议有相抵触之处，以本《补充协议》为准。《补充协议》第一页以加黑字体做了特别提示，内容为在签署本合同及补充协议前，买受人已经认真阅读了本合同、附件及补充协议且对于可能限制影响买受人权利的条款，特别是具有选择性、补充性、修改性的内容，出卖人已经提请买受人注意并充分说明。经与买受人充分协商，买受人明确理解本合同、附件及补充协议各条款的含义，知悉双方的权利和义务并在协商一致、平等自愿基础上订立本补充协议。《补充协议》对《合同》具体条款的补充约定均进行了字体加黑处理。《补充协议》第四条对《合同》第十二条、第十三条规划、设计变更的补充约定：1.因下列原因造成变更的，出卖人可无须告知买受人且不承担违约或者赔偿责任：不影响所购商品房质量或者使用功能的；其他非出卖人原因造成的变更等。2.合同第十二条第（二）款约定的“该商品房”是指买受人所购的建筑物专有部分，不包括买受人与其他业主共享的建筑物共有部分；“结构形式”仅指房屋主体结构，不包括附属结构（如阳台、空调机位、门窗等）。3.如出卖人对房屋进行主合同第十二条所列项目之外的内容进行规划、设计变更，或规划、设计变更未涉及买受人房屋所在分期建设部分或未实质影响商品房整体质量及使用功能（如小区园林设计、车位位置等），则出卖人无须另行通知买受人，买受人同意接受该变更并如期接受交房。《补充协议》第六条对《合同》第十八条交付时间和手续的补充约定：买受人或者其代理人在查验房屋时，如发现存在质量问题需要进行修复的，由双方共同确认，由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准在合同约定期限内对该房屋进行修复并承担修复费用（合同未约定的修复事项，修复期限为90日）。买受人应当在合同约定修复期限届满次日自行至出卖人处办理查验、交接手续。出卖人对房屋进行的修复过程不属于逾期交房，出卖人不承担逾期交付的违约责任，且修复期间的物业费由买受人承担。买受人不与出卖人办理房屋交付手续的，由此产生的逾期交付责任由买受人承担。买受人在出卖人修复后查验房屋时，除非买受人能够证明修复后房屋存在质量问题严重影响正常居住使用或该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格，买受人不得以修复不合格或者房屋存在质量问题为由拒绝收房，但若买受人有合理理由可要求出卖人继续进行修复。《补充协议》第七条对《合同》第二十条商品房质量及合同第二十一条保修责任的补充约定：1.《合同》第二十条第（二）款约定的“经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同”中“严重影响正常使用”是指经有相应资质的鉴定机构鉴定结论为房屋存在严重质量问题，不能居住。非因出卖人原因引起或导致的改造、装修、人为损坏、自然磨损造成的房屋及附属设施的损害及超过保修期的房屋及附属设施的损害，出卖人不承担保修责任。因买受人使用不当、擅自改动结构或者设备位置、违章搭建、改造装修及房屋正常使用损耗折旧或其他不可归责于出卖人的事由而发生的质量问题与损坏，出卖人不承担任何责任。《补充协议》第九条对合同共有权益补充约定：买受人有权与本项目其他业主共同使用楼宇公共部分，但不得擅自改变楼宇结构、公共设施、外墙外貌等，否则出卖人和物业服务公司及该楼其他业主均有权采取措施予以制止并责令其恢复原状，且有权视情节情况建议有关部门予以处罚等。《补充协议》第十二条对小区整体环境的要求补充为：买受人不得对原建筑外立面、屋顶、露台等部位进行任何改动，不得增加任何未经物业服务批准的构筑物及设施等。 宁红霞、张洧铭陈述2016年11月1日，其主动到鑫天禹物业公司处办理验收手续，因房屋存在屋顶、主卧飘窗、过道、次卧阳台漏水，生活阳台裂缝及楼顶违法搭建、安全通道被堵的问题至今没有办理交房。2017年1月6日，张洧铭以所购房屋顶楼出现五处渗漏等问题至今已有三个月时间，业主已七次验房未通过为由投诉柳江房产公司。2017年3月以中铁·丽景书香25栋出现违章搭建导致出现质量问题、燃气安全问题、采光问题向有关部门进行了投诉。鑫天禹物业公司房屋验收登记表显示从2016年11月1日至2017年3月14日，项目验收意见为飘窗顶板处大面积渗水、屋顶地漏楼板渗水、生活阳台顶板主管周围漏水等问题，期间柳江房地产公司进行了多次整改，直至2017年3月14日，验收意见为主卧飘窗左上角空鼓，室内通道墙面有起泡现象，双方关于整改也未形成最终统一意见。现就该房屋出现的问题是否整改完毕，各方存在争议。柳江房产公司认为其已于2016年12月24日进行了最后修复，因无法进入房屋，目前情况不清楚。鑫天禹物业公司认为柳江房产公司已在2017年完成了整改。张洧铭认为其2019年3月去过房屋一次，有修复过的痕迹，但漏水开裂等问题肉眼无法确认。柳江房产公司于2020年7月29日对房屋存在屋顶、主卧飘窗、过道、次卧阳台漏水，生活阳台裂缝及楼顶违法搭建、安全通道被堵的问题进行了全面维修和整改，宁红霞、张洧铭、鑫天禹物业公司对其认可。 张洧铭提供其与刘兴盛于2016年10月12日签订的《房屋装修合同》及同日刘兴盛出具的收到装修定金35800元的《收条》拟证明其损失。 另查明，案涉房屋已于2015年11月12日取得《竣工验收报告》，验收合格，2016年1月30日取得《房屋建筑面积测绘成果报告》，2016年3月30日取得《竣工验收备案书》。 2020年6月15日，柳江房产公司再次向宁红霞、张洧铭发出了交房通知书，其仍未接受房屋。 诉讼中，宁红霞、张洧铭将其诉讼请求变更为：1.判令被告立即履行《商品房买卖合同》的义务，向原告交付房屋及办理房屋权属证书；2.判令被告赔偿逾期交房违约金202297元（以购房款440736元为基数，按照每天万分之五的标准，从2016年10月24日起计算至实际交房之日起，暂计至2019年4月30日，实际金额按照交付房屋时间另行计算）；3.判令被告赔偿因案涉房屋不具备交房条件原告产生的装修损失35800元；4.判令被告赔偿因案涉房屋不具备交房条件原告产生的租房损失75000元（从2016年10月24日起计算至实际交房之日起，暂计至2019年4月30日，实际金额按照交付房屋时间另行计算），并自愿放弃柳江房产公司赔偿精神损失费30000元的诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点在于案涉房屋是否具备合同约定的交付条件以及柳江房产公司是否逾期交房。 一、宁红霞、张洧铭与柳江房产公司签订的《合同》中约定的交房时间早于其双方签订《合同》的时间，该时间的约定无效。根据宁红霞、张洧铭自述支付完毕购房款为2016年10月24日及双方共同确认的第一次查验房屋时间为2016年11月1日，本院认为该查验时间应理解为双方协商一致的交付时间。本案中案涉房屋已于该期限前取得建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书，故案涉房屋在交付时已具备合同约定的交付条件。 二、关于宁红霞、张洧铭验房时提出的质量问题。因该问题依据《补充协议》约定属于柳江房产公司应予进行修复的问题。现依据庭审查明的事实，柳江房产公司已多次对宁红霞、张洧铭反映的房屋问题进行修复，最后一次查验显示时间为2020年7月29日，内容为主卧飘窗左上角空鼓，室内通道墙面有起泡现象。开庭前房屋状况宁红霞、张洧铭也并不完全清楚。故本院认为宁红霞、张洧铭未举证证明柳江房产公司在对房屋进行修复后房屋仍存在质量问题严重影响正常居住使用或该房地基基础和主体结构质量经检验不合格，宁红霞、张洧铭不得以修复不合格或者房屋存在质量问题为由拒绝收房，对未解决的房屋问题，其可以要求柳江房产公司继续进行修复。同时依据《补充协议》内容，柳江房产公司对房屋进行的修复过程不属于逾期交房，其并不承担逾期交付的违约责任。关于宁红霞、张洧铭认为《补充协议》相应条款系格式条款应无效的意见，因该《补充协议》已在第一页以加深字体单独作出了特别提示，并在协议内容中对《合同》进行补充约定的条款单列进行了字体加深，且从协议内容中也并未免除柳江房产公司的责任，故本院不予采信。 三、关于宁红霞、张洧铭提出的房屋存在违法搭建影响安全等问题。因其并未举证证明该违法搭建系柳江房产公司所为，故柳江房产公司并未就此存在合同违约行为，不应承担相应法律责任。 综上所述，宁红霞、张洧铭未举证证明柳江房产公司所交付的房屋违反合同约定，其主张逾期交房违约金及损失没有事实和法律依据，其主张请求的理由不成立，本院依法不予支持。柳江房产公司的抗辩主张成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都柳江房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内协助原告宁红霞、张洧铭办理位于中铁丽景书香三期25栋XXX号房屋的不动产权证。 二、驳回原告宁红霞、张洧铭的其他诉讼请求。 案件受理费6446元，由原告宁红霞、张洧铭负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李** 人民陪审员  甘连惠 人民陪审员  王 帆 二〇二〇年十一月十八日 书 记 员  何 勃