江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0113民初2599号 原告（反诉被告）：汪金花，女，1979年6月28日出生，汉族，住江苏省南京市六合区。 委托诉讼代理人:王明,江苏建大律师事务所律师。 委托诉讼代理人:祖广东,江苏建大律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南京亚锦房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91320105MA1NGD7U23，住所地江苏省南京市建邺区云锦路******。 法定代表人：史传燕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张静，江苏当代国安律师事务所律师。 原告汪金花与被告南京亚锦房地产营销策划有限公司（以下简称亚锦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，亚锦公司提起反诉，本院依法合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。汪金花委托诉讼代理人王明、祖广东，亚锦公司委托诉讼代理人张静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪金花向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行租赁合同，按每月租金1916.67元的标准，向原告支付自2020年2月至今的租金；2、判令被告返还租赁房屋装修费12000元。事实和理由：2018年10月8日，原告与南京元港房地产开发有限公司签订栖霞区某某大道XX号X栋XXXX室《新港金融中心》商品房现售合同和房屋装饰装修及改造协议，取得案涉精装修房一套，装修款已含在房价内，后办理了案涉房屋的不动产权证书，案涉房屋归原告所有。2018年12月16日，原、被告签订委托经营管理合同，就原告将所购房屋租赁给被告经营酒店的有关事宜达成协议，第二条约定租赁用途为酒店/公寓，第三条约定房屋管理期自2018年12月16日至2023年12月15日止，原告需按照被告酒店客房标准支付12000元装修费，由被告代为装修和配置房屋附属设施。被告继续承租的，应提前三十日向原告提出（书面）续租要求，协商一致后双方重新签订合同。第五条约定租金标准每年23000元，免租期为二个月，免租期至2019年2月15日，租金支付方式为按月支付，支付日期为当月的首周付租金，被告直接汇入原告账户。第九条约定任何一方不得单方面提前解除合同，若有违约，则守约方有权向有关司法部门提起诉讼。现被告拖欠三个月租金，以各种理由拒绝按约支付，且没有对案涉房屋进行改造装修，为维护原告正当权益，诉至法院，请求依法支持原告诉请。 被告亚锦公司辩称，2018年12月16日，原、被告签订委托经营管理合同，约定将原告所有房屋出租给被告用于经营，房屋交付后被告对房屋进行局部改造，加装窗帘等物品，因案涉房屋隔壁XXXX室不断骚扰，致使案涉房屋无法正常使用，至2019年9月情况更加严重，被告多次报警并与原告沟通，期间原告也曾试住，同样被骚扰。2019年9月9日被告通过微信向原告发函解除合同，并要求办理房屋交接手续，原告拒不接收。被告认为，原告无法交付符合约定使用条件的房屋已构成根本违约，被告有权解除合同。因双方签订的合同已于2019年9月解除，故被告无需继续支付原告租金。另，被告已对案涉房屋卫生间防水进行改造，且购置了窗帘及部分床上用品、毛巾等，原告支付的款项已实际用于改造装修，故无需返还。综上，原告的诉请，无事实和法律依据，应依法驳回。 反诉原告亚锦公司向本院提出反诉请求：1、判令确认反诉原、被告签订的《委托经营管理合同》已于2019年9月解除；2、判令反诉被告返还反诉原告租金9583.35元；3、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年12月16日，反诉原、被告签订《委托经营管理合同》，约定反诉被告将位于新港××××室的案涉房屋出租给反诉原告，用于经营。房屋交付后，反诉原告对房屋进行局部改造并加装布艺、窗帘等物品。因案涉房屋旁的XXXX室住户不断骚扰居住在案涉房屋内的房客，致使案涉房屋一直无法正常使用，反诉原告为解决上述问题多次报警，并与反诉被告沟通，期间反诉被告亦试住两次，同样遇到被骚扰致使无法居住的情形。因反诉原告一直无法正常使用案涉房屋，故于2019年9月发函给反诉被告解除合同，并要求其前来办理房屋交接手续，反诉被告却一直拒不接收。综上，为维护反诉原告合法权益，诉至法院，请求依法判决。 反诉被告汪金花辩称，1、反诉被告并未收到反诉原告的解除通知函，故反诉原告主张2019年9月已通知解除合同，无事实和法律依据，双方之间的合同仍在履行期间，故反诉原告应当依约向反诉被告支付欠付租金。2、反诉被告系基于开发商所销售的酒店式公寓有租赁合同，存在固定回报，才决定购买，而非自住，双方合同明确约定反诉原告不得无故终止或解除合同，故反诉原告不享有单方解除权。反诉原告主张XXXX室业主骚扰，致使其承租房屋的合同目的不能实现，但反诉原告系专业经营酒店式公寓的公司，双方签订合同、交付房屋时，反诉原告对房屋的状况已充分了解，如何使用系反诉原告的自主行为，如因使用过程中与XXXX室业主产生矛盾纠纷，也应由反诉原告依法行使权利，报警或通过诉讼解决，现反诉原告以此为由解除合同，缺乏依据。3、本案不适用违约方起诉解除的相关规定，理由为：1）反诉原告存在恶意违约行为，其与XXXX室业主存在纠纷，应积极行使权利，是否因其自身过错所致无法确定。2）反诉原告解约系因疫情原因所致。如果因XXXX室业主骚扰，应诉讼解决，该事由对合同履行并不构成长期影响。3）反诉被告拒绝解除合同，并未违反诚实信用原则，反而是反诉原告收取反诉被告12000元装修费，却仅购买了一对窗帘，构成欺诈。综上，反诉原告的请求应当依法驳回。 本院经审理认定事实如下： 2018年10月8日，汪金花与南京元港房地产开发有限公司（以下简称元港公司）签订《新港金融中心》商品房现售合同，约定：元港公司将位于南京市栖霞区（以下简称案涉房屋）出售给汪金花，该房屋建筑面积33.59平方米，其中套内建筑面积22.08平方米，共有共用分摊建筑面积11.51平方米。双方还就案涉房屋的装饰及改造工程事宜，签订《房屋装饰装修及改造协议（2幢4-15层）》，约定：元港公司根据汪金花委托，对案涉房屋进行装饰工程改造，工程应于2019年1月31日前完工。装饰装修保修范围和保修期约定：房屋防水、有防水需求的卫生间、厨房、房间和外墙面的防渗漏为5年。附件装饰装修及改造工程交付标准中卫生间部位约定，墙面：品牌瓷砖；天棚：集成吊顶；地面；地面地砖；柜体：定制卫柜；洁具：“科勒”或同等品牌。汪金花就案涉房屋办理不动产权登记。 2018年12月16日，汪金花作为委托人（甲方）、亚锦公司作为受托人（乙方）签订《委托经营管理合同》（以下简称案涉合同），约定甲方就所购房屋租赁给乙方经营酒店，租赁用途：酒店/公寓；第三条管理期限：1、房屋管理期自2018年12月16日至2023年12月15日，共计5年，交付以甲方向乙方交付房屋钥匙为准。3、甲方交付租赁房屋须按照乙方酒店客房标准支付12000元装修费，由乙方代为装修和配置房屋附属设施。第四条双方的权利义务，甲方的权利义务：4、管理期内，甲方不得干涉乙方（或实际经营人）的正常经营、管理，有关房屋的运营及其他经营活动概由乙方负责。5、管理期内，甲方有权要求乙方按本合同约定将固定租金回报支付给甲方。乙方的权利义务：4、管理期内，未经甲方同意，乙方不得无故单方终止或解除本协议，否则应按本协议约定的5年租金回报总额的50%支付违约金给甲方。6、管理期内，乙方应按本协议约定将固定租金回报按时足额支付给甲方。第五条租金：（一）租金标准：第一、二、三、四、五年租金均为23000元；免租期为二个月，免租期至2019年2月15日。（二）租金支付方式：租金按月支付，支付日期为当月的首周付租金。乙方将租金直接汇入甲方账户。第八条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达三十日的视为违约。（四）其他法定的合同解除情形。第九条违约：任何一方不得单方面提前解除本合同，若有违约，则守约方有权向有关司法部门提请诉讼。 案涉合同签订后，双方各自依约履行，汪金花向亚锦公司支付了装修费12000元。2019年9月5日，亚锦公司工作人员微信联系汪金花，告知因XXXX室业主骚扰租客，致使案涉房屋无法正常经营使用，希望汪金花积极妥善处理。2019年9月6日，亚锦公司工作人员又微信联系汪金花，告知已将案涉房屋设置为维修房，希望汪金花尽快处理，如不能排除XXXX室业主的妨害，亚锦公司要求解除合同。2019年9月10日，亚锦公司工作人员再次微信联系汪金花，告知案涉房屋最近一直空置，希望汪金花来住一晚，感受XXXX室业主的种种行为。2019年9月16日，亚锦公司工作人员微信联系汪金花，告知案涉房屋天天空置，汪金花回复周三去一下。2019年9月18日，汪金花到案涉房屋，并联系亚锦公司工作人员。2019年9月19日，汪金花微信联系亚锦公司工作人员，询问警官电话，亚锦公司工作人员回复凌晨二点多XXXX室业主不仅到案涉房屋敲门还敲墙，并播放特别难听的音乐吓客人，客人被迫凌晨离店，后XXXX室业主还用胶带将案涉房屋门封住。2019年10月26日，亚锦公司工作人员将民警电话微信发送给汪金花。2020年2月15日，亚锦公司工作人员微信联系汪金花，告知公司决定解约，一方面因为疫情的不确定性，另一方面因为XXXX室业主持续骚扰，经与派出所协商，为了不影响XXXX室业主休息，公司已将案涉房屋关闭一周，一周后XXXX室业主仍然不让公司安排客人入住，为此公司已经无能为力，要求解除合同。汪金花回复亚锦公司如果三个月不能正常营业，可以不收三个月的房租，但只要国家通知正常营业，亚锦公司就应当支付房租。 庭审中，亚锦公司提交通知函作为证据，该函件载明：“我是亚锦公司承租您位于栖霞区酒店经营项目，近一年本公司酒店遭到XXXX业主无底线、无原则、无止境的各种骚扰（夜里敲客房的房门，恐吓、威胁、骚扰住在XXXX的客人，辱骂、攻击及电话骚扰酒店前台及保洁阿姨，讹诈酒店种种行为，严重影响我司酒店正常工作秩序，我司报警无数，没有得到解决），XXXX业主以上的种种行为导致我司无法运营XXXX的客房，为了维护我司正常工作，我司决定解除XXXX客房的合同。希望XXXX的业主尽快来新港2号楼1006办理解约手续。”该函件注明落款日期为2019年9月9日。亚锦公司主张已将该函件通过微信发送给汪金花。经质证，汪金花对该函件不予认可，认为从未收到过该函件，故该通知因未送达而未生效。双方均认可亚锦公司一直依约向汪金花支付租金直至2020年1月。因自2020年2月起亚锦公司不再支付租金，故汪金花于2020年4月21日诉至本院。2020年7月1日，亚锦公司提起反诉，并于2020年7月7日当庭预交反诉费用。 庭审中，亚锦公司提交南京市公安局经济技术开发区分局新港派出所出具的情况说明2份，旨在证明2019年10月26日11时43分，亚锦酒店案涉房屋房客报警，称XXXX室业主用胶带将自己房门封住，引发纠纷，民警至现场调解，最终双方和解。2019年底至2020年初，亚锦酒店前负责人孙某多次联系新港派出所及社区民警，求助调解关于案涉房屋与XXXX室业主之间的矛盾纠纷，民警多次协调未果，建议当事人通过司法途径解决纠纷。 2020年7月7日，亚锦公司向汪金花寄送《房屋交接通知函》，告知：因我司之前已与你解除了双方签订的案涉合同，且已多次催促你来办理案涉房屋交接事宜，但你至今未与我司办理房屋交接手续，请你收到本函后三日内与我司办理房屋交接手续，以免权利受损。并注明交接地址及联系人的联系方式。该份函件通过顺丰速运分别邮寄至汪金花诉状载明的住所地及邮件确认地址，且均已于2020年7月9日被签收。 围绕装修费12000元的使用问题。汪金花提交案涉房屋内照片5张，旨在证明案涉房屋由元港公司进行装饰装修，亚锦公司收取装修费后并未实际装修改造，故应返还装修费12000元。经质证，亚锦公司认为从卧室内已安装窗帘可以看出照片系其装修改造后拍摄，其装修改造费用包含：窗帘1000元、卫生间防水工程6000元、布草（被芯、被套、被单、席梦思套、枕芯、枕套、床尾布、浴巾、浴衣、洗脸面巾、小面巾、地巾、地巾00元，装修费用已全部用于实际经营。汪金花对亚锦公司安装窗帘予以认可，购置布草是亚锦公司经营酒店的需要，对卫生间防水工程不予认可，认为案涉房屋卫生间防水工程已由元港公司实施。 庭审后，亚锦公司补充提交证据：1、系统记录视频；2、开门记录；3、亚锦公司与新港物业沟通案涉房屋水电费的聊天记录；4、顺丰快递面单、物流信息及寄件视频，旨在证明：1、案涉房屋自2020年1月以来一直未经营使用；2、案涉房屋于2020年4月退出亚锦公司酒店经营系统；3、案涉房屋自2020年1月至9月共产生水电费260.4元，系因房屋内冰箱和热水器未断电产生的费用，印证案涉房屋自2020年1月起即未使用；4、亚锦公司已将案涉房屋钥匙寄还原告，但被原告拒收。经质证，汪金花对以上证据均不予认可，认为不能证明亚锦公司不使用案涉房屋，且即便不使用案涉房屋，也是亚锦公司自行处分行为，不能证明受XXXX室业主影响所致，即便XXXX室业主有骚扰住客的事实，亚锦公司也应积极行使权利，排除妨害，汪金花曾于2019年9月在案涉房屋居住一晚，并无骚扰的情况发生。汪金花交付亚锦公司的租赁物系房屋，如房屋有质量瑕疵，应由出租方进行维修，对案外人的骚扰行为，应由承租方直接行使权利、排除妨害，且亚锦酒店系接受开发商委托经营酒店公寓，应对酒店经营可能遇到的各种风险因素充分了解，现其自行将案涉房屋退出经营系统所造成的损失，应由其自行承担。双方微信聊天中，亚锦酒店已认可受疫情影响，希望解除合同，汪金花也同意适当减免2个月租金，但汪金花购房时，开发商明确承诺可以将房屋委托酒店经营公司对外经营，以租养贷，现亚锦酒店仅承租使用了一年不到就提出解除合同，客观上将造成汪金花购房目的落空。汪金花主张继续履行合同，故拒绝接收亚锦公司邮寄的钥匙。 本院认为，本案的争议焦点为：1、亚锦公司解除合同的行为是否有效；2、案涉租赁合同是否应继续履行；3、亚锦公司应否返还装修费12000元。 关于争议焦点1、依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，汪金花与亚锦公司签订的案涉合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。现亚锦公司主张因XXXX室业主反复骚扰，其多次报警无效，致使案涉房屋无法正常经营使用，故应认定汪金花交付的房屋不符合约定的使用条件，无法使用或者严重影响经营，亚锦公司可以行使法定解除权，解除案涉合同。但双方签订案涉合同时，案涉房屋具备合同约定的使用功能，致使案涉房屋无法正常经营使用系因案外人原因所致，不可归责于出租方，故亚锦公司以交付的房屋不符合约定的使用条件主张行使法定解除权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。亚锦公司主张于2019年9月和2020年2月通过微信通知汪金花解除合同，故要求确认案涉合同已于2019年9月经通知解除，合同法规定解除权行使的前提为当事人享有法定或约定解除权，如前所述，亚锦公司主张行使法定解除权的依据不足，故对其该项主张，本院不予支持。因案涉合同未解除，且2019年9月至2020年1月期间，亚锦公司仍依约向汪金花支付租金，故亚锦公司主张汪金花返还超付租金9583.35元的诉讼请求，本院亦不予支持。 关于争议焦点2，亚锦公司于2019年9月多次通过微信联系汪金花，告知因XXXX室业主反复骚扰，致使案涉房屋无法经营使用，并多次要求汪金花解决此事，如无法解决，为避免房屋空置损失进一步扩大，将解除案涉合同，2020年2月15日，亚锦公司再次通过微信通知汪金花解除合同，并实际于2020年4月将案涉房屋退出经营系统，2020年7月1日，亚锦公司提起反诉要求确认案涉合同已解除，2020年7月7日又发函通知汪金花办理交接事宜，至2020年10月26日向汪金花寄送案涉房屋钥匙。综合以上事实，可以认定案涉房屋经营使用困难系因案外人所致，不可归责于原、被告双方，亚锦公司在多次报警，并请求汪金花予以协调处理后，该问题仍未解决，在此情形下亚锦公司明确表示并以自己的行为表明不再履行合同义务，其行为虽构成违约，但不属于故意违约或者恶意违约的情形。汪金花主张继续履行案涉合同，但亚锦公司已将案涉房屋退出经营系统，并寄还房屋钥匙，承租房屋的义务不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，继续维持房屋租赁的状态亦不利于租赁物的有效利用，故案涉合同不宜继续履行，而应予以解除。 关于合同终止履行的时间，亚锦公司提交的微信聊天记录虽证实自2019年9月6日起，多次与汪金花协商解除事宜，但因其不享有解除权，故不能产生合同解除的法律效果，合同仍然处于继续履行状态，在此情况下，亚锦公司可以诉讼或仲裁方式请求终止合同权利义务关系，本案中，亚锦公司于2020年7月1日提起反诉，于2020年7月7日庭审过程中明确表示请求终止双方租赁合同关系，故应以2020年7月7日作为案涉合同终止履行的时间。 案涉合同终止履行前的租金，亚锦公司应依据合同约定向汪金花支付，考虑到疫情因素影响，双方协商过程中汪金花亦确认可以免除2个月的租金，现亚锦公司已支付租金至2020年1月，自2020年4月至2020年7月7日的租金1916.67元*3月+1916.67元/30天*7天=6197元，应由亚锦公司支付给汪金花。关于汪金花因合同终止履行而产生的损失，因汪金花在本案中并未就该部分损失提起诉请，本院对此不作处理，汪金花可另案主张。 关于争议焦点3，汪金花支付给亚锦公司的装修费12000元，亚锦公司主张已全部用于实际经营，但案涉房屋委托租赁前已由元港公司进行装修，对于卫生间防水工程的相关费用，亚锦公司并未提交证据加以证明，关于窗帘、布草部分，汪金花表示认可，本院酌定该部分费用为800元，考虑到案涉合同已解除，故亚锦公司应将扣除该部分费用后，剩余的装修款11200元返还给汪金花。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）汪金花与被告（反诉原告）南京亚锦房地产营销策划有限公司就《委托经营管理合同》形成的权利义务关系于2020年7月7日终止； 二、被告南京亚锦房地产营销策划有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告汪金花未付租金6197元； 三、被告南京亚锦房地产营销策划有限公司应于本判决生效之日起五日内返还原告汪金花装修费11200元； 四、驳回反诉原告南京亚锦房地产营销策划有限公司对反诉被告汪金花的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费150元，减半收取75元，反诉案件受理费50元，减半收取25元，合计100元，由被告（反诉原告）南京亚锦房地产营销策划有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  朱 睿 二〇二〇年十一月十二日 法官助理  王国庆 书 记 员  卜 艳