辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终2296号上诉人(原审被告)：朝阳银行股份有限公司喀左支行，住所地喀左县大城子镇。负责人：王立彬，行长。委托诉讼代理人：夏宏伟，男，1978年12月11日出生，汉族，朝阳银行股份有限公司喀左支行客户经理，住喀左县。委托诉讼代理人：赵琳娜，辽宁森盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐福，男，汉族，1955年4月27日出生，汉族，住喀左县。被上诉人（原审原告）：司桂香，女，1957年9月30日出生，汉族，住喀左县。上述二被上诉人委托诉讼代理人：王宗仁，辽宁正明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：喀左县金隆园房地产开发有限公司，住所地喀左县大城子镇。法定代表人：刘文坤，董事长。委托诉讼代理人：刘文显，男，1974年7月2日出生，汉族，喀左县金隆园房地产开发有限公司经理，住喀左县。委托诉讼代理人：席秀臣，辽宁红枫律师事务所律师。上诉人朝阳银行股份有限公司喀左支行因与被上诉人徐福、司桂香、喀左县金隆园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服喀左县人民法院（2020）辽1324民初1859号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朝阳银行喀左支行的上诉请求是：撤销一审法院判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人徐福、司桂香要求金隆园房产公司为其办理位于喀左县房屋房屋不动产登记手续的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院应对徐福、司桂香是否足额交纳购房款、案涉房产是否为唯一住房、属于一般购房人还是消费购房人的事实审查不清，导致适用法律和判决结果错误；上诉人对房产部门出具抵押清单和《房产抵押登记申请审批书》中“是否空房”处填写为“空”并未注意，该内容属于行政管理部门填写内容，且抵押合同约定抵押房产不得出租、转让、赠与等；一审法院判决金隆园房产公司协助徐福、司桂香办理不动产产权登记，违反法律规定。徐福、司桂香辩称，购房人已足额向开发商缴纳房款，对方已出具收款收据，且案涉房屋系答辩人唯一生活居住用房，属满足居住需要；房产抵押登记申请审批书载明非空房抵押，说明上诉人明知且允许开发商出售抵押房屋，开发商在庭审期间也自认该事实；一审法院认定由开发商协助购房人办理不动产产权登记手续，体现了购房人取得的物权期待权优先于抵押权的原则。金隆园房产公司辩称，案涉房屋属在建工程抵押允许买卖，购房合同有效；金隆园房产公司与购房者之间不存在恶意串通情形。徐福、司桂香向一审法院起诉请求：一、依法判决确认原告与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同有效；判决位于喀左县房屋所有权归原告所有；二、依法判决原告购买位于喀左县房屋的权利优先于被告朝阳银行股份有限公司喀左支行对凌滨鑫苑小区12栋01071号房屋所设定的抵押权；三、依法判决解除二被告就喀左县房屋签订的抵押合同，解除被告朝阳银行股份有限公司喀左支行对喀左县房屋的抵押权；四、依法判决被告喀左县金隆园房地产开发有限公司协助办理位于喀左县房屋的产权登记手续。一审法院认定事实：原告徐福与原告司桂香系夫妻关系。2012年3月29日，原告徐福与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司签订《商品房买卖协议》，约定原告购买被告喀左县金隆园房地产开发有限公司开发建设的凌滨鑫苑12幢01071号房屋，房屋总价款277111元。原告徐福于当日交付首付款100000元。2013年1月14日，原告徐福补交房款100000元。2014年7月1日，原告与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司参加喀左县人民政府举办的房交会，与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司签订购买案涉房屋的《商品房买卖协议》（房交会草签合同），原告交付尚欠购房尾款77111元并缴纳了案涉房屋的契税4156.67元，至此已付清全部房款。原告占有使用案涉房屋至今。另查明，2013年9月3日，被告喀左县金隆园房地产开发有限公司与被告朝阳银行股份有限公司喀左支行签订《房地产业借款合同》，约定喀左县金隆园房地产开发有限公司向朝阳银行股份有限公司喀左支行借款2000万元，被告喀左县金隆园房地产开发有限公司以包括案涉房屋在内的凌滨鑫苑项目土地使用权（二押）及“凌滨鑫苑”住宅（在建工程）为上述借款作抵押，双方签订了抵押合同，并在当时的喀左县房产管理处办理了抵押登记。房地产抵押登记申请审批书中显示，该房屋不属于空房抵押。2017年11月13日，被告朝阳银行股份有限公司喀左支行因上述借款纠纷向本院起诉。2018年2月2日，本院作出（2017）辽1324民初2418号民事判决书，判决喀左县金隆园房地产开发有限公司偿还朝阳银行股份有限公司喀左支行本金1869万元及利息；朝阳银行股份有限公司喀左支行对抵押物凌滨鑫苑项目土地使用权（二押）及“凌滨鑫苑”包括案涉房屋在内的部分住宅（在建工程）在上述借款本息内享有优先受偿权。一审法院认为，合法的房屋买卖关系受法律保护。本案中，原告徐福与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故该协议合法有效。被告朝阳银行股份有限公司喀左支行虽然对案涉房屋办理了抵押登记并设立了抵押权，但在抵押权设立前，原告与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司已经达成房屋买卖协议，且交易双方的交易行为经县人民政府举办的房交会及有关部门的确认，原告已交付了全部房款，实际占有并使用了该房屋。根据我国民事法律的基本原则，民生权应该得到优先保护。本案中，原告徐福、司桂香购买案涉房屋用于居住，二原告属于商品房消费者，基于生存权而形成的房屋买受人的物权期待权与抵押权人利益出现冲突时，应优先保护作为商品房消费者的房屋买受人的权益。同时，被告朝阳银行股份有限公司喀左支行在办理案涉房屋的抵押登记时，房地产抵押登记申请审批书中载明抵押房产在登记时并不属于空房抵押，被告喀左县金隆园房地产开发有限公司主张朝阳银行股份有限公司喀左支行对其将案涉房屋出售的事实是明知的，在庭审中被告朝阳银行股份有限公司喀左支行对此未作出合理解释。综上，被告喀左县金隆园房地产开发有限公司作为房屋出售方，应当全面履行合同义务，协助原告办理案涉房屋的不动产登记手续。故原告主张与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同有效，并要求被告喀左县金隆园房地产开发有限公司协助办理不动产登记的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告主张解除被告朝阳银行股份有限公司喀左支行对案涉房屋的抵押权，并要求案涉房屋归原告所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条之规定，判决如下：一、原告徐福与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司于2012年3月29日签订的商品房买卖合同有效。二、被告喀左县金隆园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告徐福、司桂香办理位于喀左县房屋不动产登记手续。三、驳回原告徐福、司桂香的其他诉讼请求。案件受理费5458元，减半收取2729元，由被告喀左县金隆园房地产开发有限公司负担。二审中当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，合法的房屋买卖关系受法律保护。本案中，徐福、司桂香与喀左县金隆园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故该协议合法有效。朝阳银行股份有限公司喀左支行虽然对案涉房屋办理了抵押登记并设立了抵押权，但在抵押权设立前，徐福、司桂香与喀左县金隆园房地产开发有限公司已经达成房屋买卖协议，并已交付了大部分房款，实际占有并使用了该房屋。根据我国民事法律的基本原则，民生权应该得到优先保护。本案中，徐福、司桂香购买案涉房屋用于居住，属于商品房消费者，基于生存权而形成的房屋买受人的物权期待权与抵押权人利益出现冲突时，应优先保护作为商品房消费者的房屋买受人的权益。并且，朝阳银行股份有限公司喀左支行在办理案涉房屋的抵押登记时，房地产抵押登记申请审批书中载明抵押房产在登记时并不属于空房抵押，朝阳银行股份有限公司喀左支行对喀左县金隆园房地产开发有限公司将案涉房屋出售的事实是明知的。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5457元，由上诉人朝阳银行股份有限公司喀左支行负担2728.5元，喀左县金隆园房地产开发有限公司2728.5元。本判决为终审判决。审判长  李艳华审判员  刘玉华审判员  汪 江审判员  徐淑艳审判员  姜永涛二〇二〇年十一月二十八日书记员  毕 雪（法官助理代）