广西壮族自治区隆安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0123民初1341号 原告：黄贤新，男，1966年7月15日出生，壮族，住广西壮族自治区隆安县。 委托诉讼代理人：蔡爱斌，广西钰锦律师事务所律师。 被告：广西金耀房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市宝塔医药产业园工业大道**科研办公楼**，统一社会信用代码：91450123782131741Y。 法定代表人：何永才，总经理。 委托诉讼代理人：陆寿东，广西益佳律师事务所律师。 原告黄贤新诉被告广西金耀房地产开发有限公司（以下简称“金耀房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄贤新及委托诉讼代理人蔡爱斌、被告广西金耀房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陆寿东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄贤新向本院提出诉讼请求：1、判令被告广西金耀房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告黄贤新办理房屋所有权证书；2、判令被告广西金耀房地产开发有限公司支付逾期办理房产证违约金732元（违约金计算：以已付房价款239421元为基数，按0.3％计算）;三、本案诉讼费由被告广西金耀房地产开发有限公司承担。事实与理由：2013年11月19日，原被告双方在平等、自 愿、协商一致的基础上，签订了《商品房买卖合同》，合同约定：1、原告购买被告开发的位于隆安县宝塔工业集中区生活配套中心B区10号楼2单元201号房，房款总金额为243981元；2、被告应在商品房交付使用后730日内，办理产权登记备案；3、逾期办理房产证的违约责任，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3％向买受人支付违约金。 2013年8月18日原告向被告支付123981元，并在2013年12月4日与中国农业银行股份有限公司隆安县支行签订借款合同，向该行贷款120000元，该款项已全部直接划入被告银行账户，至此全部房款已付清。原告向被告支付了全部房款，被告将商品房交付原告使用至今已超过合同约定的730日，因被告的严重违约责任，至今原告未能取得房产权属证书，原告多次催促被告办理房产证未果。为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决。 原告黄贤新为其诉讼主张向本院提交的证据如下： 1、购房款收据复印件一份，证明原告黄贤新于2013年8月18日向被告支付购房预付款123981元的事实； 2、商品房买卖合同、补充协议书复印件各一份，证明原被告订立《商品房买卖合同》的内容和事实； 3、《个人购房担保借款合同》复印件一份，证明原告向中国农业银行股份有限公司隆安县支行办理住房按揭贷款，用于支付房款的事实； 4、延期交房协议书、房屋交接书复印件一份，证实2015年1月12日原、被告双方签订延期交房协议，约定交房时间延期至2015年6月30日，后被告于2015年7月26日将房屋交付给原告的事实； 5、税收单复印件一份，证明原告依法缴税的事实。 被告金耀房地产公司辩称：本案涉案商品房确实没有办理房产证，但这不是由于被告的原因造成的，是因为涉案房屋所在地块由于规划调整的需要，已经被政府征收，所以2017年3月份之后政府对这些房屋的产权证都暂停办理。根据双方签订的房屋买卖合同的16条约定，逾期办证如果是被告的原因造成的被告才承担违约责任，但是现在是由于政府的原因造成的，属于不可抗力，不应该由被告承担违约责任。所以对于原告的诉求，被告认为无事实和法律依据，请法庭判决驳回原告的所有诉求。 被告对其主张向本院提交的证据有： 1、关于给予宝塔工业集中区生活配套中心B区项目出具办理不动产权登记证明文件的申请复印件一份，证实被告向住建局就涉案商品房申请不动产登记证书。 2、关于宝塔工业集中区生活配套中心B区项目出具办理不动产权登记证明文件的复函复印件一份，证实：因涉案房产位于县城规划区调整范围内，政府暂停办理相关产权证明手续，逾期办证非被告过错造成，是由于政府区域规划调整而不予办证的事实。 本院依职权向隆安县住房和城乡建设局调查被告对于宝塔工业集中区生活配套中心B区住宅的办理产权相关手续情况，隆安县住房和城乡建设局复函主要内容为：金耀御龙湾住宅小区B区2015年3月建成分配入住，项目建成后，金耀房地产公司曾于2017年、2018年数次到隆安县住房和城乡建设局了解房产手续办理事宜，因隆安县总体规划调整，实施震东生态移民安置区项目，需扩建纵二路跨右江到高铁站项目，金耀御龙湾住宅小区B区部分楼栋涉及规划调整，隆安县住房和城乡建设局暂缓办理B区项目有关房产手续。 本案的争议焦点问题如下： 1.被告至今没有为原告办理房屋产权证书是否构成违约？ 2.原告所主张是否有事实与法律依据？ 被告对原告提交的证据的三性没有异议；原告方对被告提交的对关于给予宝塔工业集中区生活配套中心B区项目出具办理不动产权登记证明文件的申请及隆安县住房和城乡建设局关于宝塔工业集中区生活配套中心B区项目出具办理不动产权登记证明文件的复函的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，认为被告向隆安县住建局申请的时间是2019年8月7日，隆安县住建局的落款时间是2019年8月，根据房屋买卖合同第16条约定的计算，被告应该在2017年7月前办理不动产权证，被告提交的证据证明被告存在违约责任，被告应该在交房后积极履行其义务，于2017年8月份前将办理好的不动产权证交给原告。所以被告提交的证据也证明了其有逾期办证的事实，应该承担违约责任。 对于双方没有异议的证据，本院予以确认。对于被告提交的广西金耀房地产开发有限公司关于给予宝塔工业集中区生活配套中心B区项目出具办理不动产权登记证明文件的申请及隆安县住房和城乡建设局关于宝塔工业集中区生活配套中心B区项目出具办理不动产权登记证明文件的复函，能证明，为落实国家精准扶贫政策，隆安县委、县政府在隆安震东片区谋划建设隆安县震东扶贫生态移民与城镇化结合示范工程，实施易地扶贫搬迁项目建设及新型城镇化建设，重新修编县城总体规划，规划于2017年3月经南宁人民政府审定后批复实施，隆安县住房和城乡建设局明确该小区涉及相关的办证证明手续暂缓办理。本案涉案房屋地处金耀御龙湾住宅小区B区8栋，属于规划调整的范围。被告提交的上述证据，形式合法，内容真实，且与本案有关联，本院予以确认。 本案认定事实如下：2013年8月18日，原告购买被告开发的一套商品房，并在当天交付购房预付款123981元。2013年11月19日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同第三、四条约定，原告购买被告开发的隆安县宝塔工业集中区生活配套中心B区10号楼2单元201号房，房价总金额为243981元；第八条规定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第十六条规定，被告应在商品房交付使用后730个工 作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.3%向买受人支付违约金。合同签订后，原告在2013年12月13日向中国农业银行股份有限公司隆安县支行办理住房按揭贷款，用于支付其余房款。 2015年1月12日，双方签订《延期交房补充协议》，约定交房日期由原2014年12月31日延期至2015年6月30日。2015年7月26日，原被告双方签订房产交接书，被告将涉案房产交由原告使用。房产交接书还约定，原告方购买的房屋产权登记事宜，均委托被告办理。 过后，为落实国家精准扶贫政策，隆安县委、县政府在隆安震东片区谋划建设隆安县震东扶贫生态移民与城镇化结合示范工程，实施易地扶贫搬迁项目建设及新型城镇化建设，重新修编县城总体规划，金耀御龙湾住宅小区B区也在规划调整范围。规划于2017年3月经南宁人民政府审定后批复实施，隆安县住房和城乡建设局明确该小区涉及相关的办证证明手续暂缓办理。2017－2018年间，原告方工作人员数次到隆安县住房和城乡建设局了解房产手续办理事宜，但隆安县住房和城乡建设局均明确该小区涉及部分楼栋相关的房产办证手续暂缓办理，而未给予办理。至今，被告未能为原告办理涉案房屋产权证书。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，双方当事人应按合同约定全面履行，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告金耀房地产公司至今没有为原告黄贤新办理房屋权属证书是否构成违约的问题，双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2014年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。《延期交房补充协议》第一条约定，交房日期由原2014年12月31日修改为2015年6月30日。双方于2015年7月26日签订《 房产交接书》，被告将涉案房产交由原告使用。根据约定，办理房屋权属证书的时间起算日应为2015年7月26日。本案双方当事人约定办证期间是出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，因此，办证截止时间为2018年7月5日前。被告方工作人员在2017-2018年间多次到隆安县住房和城乡建设局了解和要求办理相关办证证明材料，因政府有关部门规划调整而在2017年3月后暂缓办理涉案房产办证相关手续，被告未能在合同约定的履行期间为原告办理房屋权属证书，属于因政府部门规划改变的原因导致不能办证，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定的“出卖人原因”，因此，被告金耀房地产公司不构成违约，不承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条的规定，判决如下： 驳回原告黄贤新的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告黄贤新负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  卢寿德 二〇二〇年十一月三日 书记员  罗寿登 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。