江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5524号上诉人（原审被告）：孙晓明，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：张宝庆，徐州市云龙区天桥法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：孔雨晴，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：朱忠民，徐州市铜山区单集法律服务所法律工作者。原审被告：王菊文，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：张宝庆，徐州市云龙区天桥法律服务所法律工作者。上诉人孙晓明因与被上诉人孔雨晴、原审被告王菊文房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初295号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人孙晓明及原审被告王菊文共同委托诉讼代理人张宝庆、被上诉人孔雨晴及其委托诉讼代理人朱忠民到庭参加诉讼活动。本案现已审理终结。上诉人孙晓明上诉请求：1.撤销(2020)苏0311民初295号民事判决书，依法驳回被上诉人的上诉请求或发回重审。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。一、一审判决书第5页，“本院认为，根据本案当事人的陈述、证人证言等证据，能够证明原告在被告告知其案涉房屋被查封后，当事人经协商，重新约定了将定金及首付款分别交付给中介及法院，这一变更也符合在案涉房屋交易方式变更为通过司法拍卖进行时的交易习惯和常理，故本院认为被告的此一辩称主张因无事实依据，本院不予采信。”是错误的。本案当事人的陈述仅为被上诉人的一面之词，并非双方当事人均认可的事实。证人证言证明的变更事项，证人当庭陈述说有协议，庭后向法庭提供，亦未提供。因此，一审认定当事人经协商，重新约定了将定金及首付款分别交付给中介及法院，无事实依据。系主观臆断，依法应当予以改判。综上所述，一审判决主观臆断，认定事实错误，放纵被上诉人的违约行为，损害了上诉人的合法权益。请求二审法院对本案依法改判，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人孔雨晴答辩称：一、上诉人的上诉无事实和法律依据，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。二、2019年5月4日，双方签订的徐州市存量房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。三、按照双方签订的合同，该房屋已经设定抵押的，上诉人应于2019年6月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年7月31日前办理完毕注销抵押登记手续，而上诉人却未按合同履行该义务，属于违约。四、2019年5月4日签订合同之后，上诉人告诉被上诉人，该房屋被法院查封，不能进行过户，经过中介，上诉人与被上诉人三方协商买卖房屋的款项全部交由法院，上诉人是认可的，而且上诉人带中介公司的人员去了泉山区法院三次，协调该房子拍卖的事宜。五、上诉人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，如违约，应当向被上诉人交付房屋总价款百分之二十的违约损失。六、合同签订后，因为房屋被法院查封，涉案房屋的交易方式变更为通过参与司法拍卖的方式，完成进行交易，故本案的被上诉人完全按合同履行了自己的义务，并没有任何的违约行为，而违约的却是本案的上诉人。七、上诉人的上诉内容不够明确。综上，请二审法院驳回上诉人上诉，维持原判。一审孔雨晴诉请：1.判令孙晓明给付拍卖房产差额款219015元、返还定金20000元；2.孙晓明承担诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2019年5月4日，原告孔雨晴（乙方、购买人）与被告孙晓明（甲方、出售方）签订一份《徐州市存量房买卖合同》，约定的主要条款有：第一条，甲方出售的房屋坐落在徐州市；第二条（三），该房屋已设定抵押，甲方应于2019年6月30日前向该房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟于2019年7月31日前办理完毕注销抵押登记手续；第三条，甲方与乙方通过徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司（以下简称美房公司）居间介绍成交；第四条（一），甲方保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。甲方承诺其配偶和该房屋的共有人均知晓并同意本次房屋交易。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任；第五条（一），成交总价2515002元；第五条（二）1.定金，乙方于2019年5月4日前向甲方支付第一笔定金10000元，于2019年5月5日前支付第二笔定金90000元，乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分；第五条（二）2.购房款，乙方于2019年7月31日前将第一笔购房款150万元（不含前期支付全部定金）以自行支付的方式支付甲方；第十条（二），甲方出现下列情形之一的，甲方构成根本违约：2.该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以房屋总价款的20%向乙方支付违约金；第十条（三），乙方出现下列情形之一的，乙方构成根本违约：4.逾期履行本合同义务超过十五日的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以房屋总价款的20%向甲方支付违约金，买受人向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；其他约定2.甲乙双方约定本房交易走拍卖程序，甲乙双方约定本合同交易价格为最终价格，如拍卖价格低于本价格，乙方负责将差额交给房主，如拍卖价格高于本价格，甲方负责将差额交给乙方。该合同落款处，原告在购买方处签名，被告孙晓明在出售方处签名，被告王菊文在委托代理人处签名。在该合同所附“交易方留存信息表”中，被告孙晓明在“房屋出卖人”处签名，被告王菊文亦签名，签名后另有“代”字，被告王菊文所留信息在“代理人”一栏中。同日，原告（乙方、购买方）、被告孙晓明（甲方、出售方）、美房公司（丙方、居间方）共同签订一份《居间服务合同》，约定了居间服务的内容、违约责任等条款，各方当事人分别签名或盖章，被告王菊文另在“代理人”处签名。原告陈述上述合同签署后，孙晓明告知原告案涉房屋已被法院查封，双方又经协商，补充签订了买卖合同中的“其他约定2”的内容。孙晓明陈述该内容是在孔雨晴参与案涉房屋司法拍卖前所签。孔雨晴另陈述孙晓明、王菊文告知原告他们是夫妻关系，签订合同时王菊文在场，合同、信息表中等处的签名是王菊文本人所签，被告对原告的陈述认可。原、被告均认可案涉房屋的房证上所有权人为孙晓明。2019年7月9日，孔雨晴给付孙晓明定金20000元，孙晓明向孔雨晴出具收条一张。2020年1月14日，一审法院出具一份《拍卖成交确认书》，主要内容为：买受人孔雨晴于2019年10月1日通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竟得拍卖标的物徐州市房产，成交价全额为2734015元，首付款2184015元及拍卖成交价余款550000元已于2020年1月13日缴入法院指定的账户。2020年3月4日，原告孔雨晴取得案涉房屋不动产权证书。庭审时，原告申请证人李某,王某,4（均为美房公司职员）出庭作证。证人陈述，合同签订后被告告知了原告房屋被法院查封，后补充签订了通过司法拍卖对于差价款进行处理的条款；2019年5月5日，原告将定金10万元交给了中介，由中介保管；关于第一笔购房款150万元，因为房子被查封了，（款）不是直接交给孙晓明，而是直接打到法院，因为（司法拍卖）的时间一直往后推，后来打到了法院。另查明，被告孙晓明、王菊文原为夫妻关系，二人于2018年9月25日登记离婚。一审法院认为，原、被告签订的存量房买卖合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，当事人均应严格依约履行。根据合同中“其他约定2”的约定，案涉房屋的交易方式变更为原告通过参与司法拍卖的方式完成交易，后原告在参与竞拍案涉房屋时出价2734015元拍得该房屋，与合同约定的成交价2515002元相比超出219013元，该219013元作为拍卖成交价与合同约定价之差额，依据上述约定应当由被告支付给原告，故对原告诉请的给付拍卖房产差额款219015元，支持其219013元。关于原告诉请的返还定金20000元，因案涉合同已经履行完毕，且原告不存在违约情形，依照法律规定，被告应将该定金退还给原告，故本院对原告此项诉请予以支持。被告辩称合同中“其他约定2”违反合同法第五十二条第二项的规定，不具有法律效力，但被告的此一辩称主张因没有事实依据，故不予采信。被告另辩称原告未按合同约定及时支付定金及首付款，构成违约，应支付总价款20%的违约金，且违约金的数额高于应返还给原告的房价差额款，故应驳回原告的诉请。一审法院认为，根据本案当事人的陈述、证人证言等证据，能够证明原告在被告告知其案涉房屋被查封后，当事人经协商，重新约定了将定金及首付款分别交付给中介及法院，这一变更也符合在案涉房屋交易方式变更为通过司法拍卖进行时的交易习惯和常理，故一审法院认为被告的此一辩称主张因无事实依据，不予采信。关于被告王菊文在本案中是否承担责任的问题，在案涉买卖合同及居间服务合同中，作为合同抬头处的出售方及落款处的出售方均为被告孙晓明，被告王菊文在三处落款处有签名，但其均是以代理人身份签名，而依据法律规定，其作为代理人签名并非合同的一方主体，故被告王菊文不应在本案中承担相应的责任。综上，一审法院遂判决：一、被告孙晓明于本判决生效之日起十日内给付原告孔雨晴房屋差额款219013元并返还定金20000元；二、驳回原告孔雨晴的其他诉讼请求。经双方当事人确认，二审期间的争议焦点为：一审判决的返还差额219013元及定金2万元是否正确。二审期间双方当事人均无新证据提供，一审查明事实二审予以确认。本院认为，上诉人关于未与被上诉人就涉案房屋定金及购房款分别交付给中介及法院的事项协商一致的主张不成立。上诉人认可2019年5月4日双方签订案涉存量房买卖合同后一个星期左右，上诉人因明知涉案房屋被法院查封无法直接过户给被上诉人，而与中介、被上诉人重新协商合同履行事宜，形成了存量房买卖合同尾部“其他约定2”的事实。而“其他约定2”内容，即涉案房屋的交易通过法院司法拍卖程序完成，但双方签订的存量房买卖合同约定的价款为最终交易价款，如房屋拍卖价格高于合同约定价格，由上诉人退还被上诉人差价。如房屋拍卖价格低于合同约定价格，由被上诉人补足差价。因此，上诉人主张未与被上诉人就房屋交易及价款支付达成补充协议，缺乏事实依据，本院不予支持。现因涉案房屋拍卖价格高于双方合同约定的成交价，被上诉人主张返还差价依法应支持，被上诉人按照双方合同约定通过司法拍卖程序完成交易，并不存在违约行为，被上诉人支付的定金2万元，上诉人应退回。综上，上诉人孙晓明的上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4885元，由上诉人孙晓明负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  崔金城审 判 员  苏 团二〇二〇年十一月三十日法官助理  曹 勇书 记 员  金宇婷