广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3174号上诉人（原审原告）：茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司，住所地：广东省。法定代表人：苏x昌，该公司总经理。委托诉讼代理人：卓霞，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱煜蓓，广东正鑫律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄爱娣，女，1992年6月25日出生，汉族，住广东省阳山县**************。委托诉讼代理人：周密，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄振杰，广东大观律师事务所律师。上诉人茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司（以下简称德昌公司）与上诉人黄爱娣商品房预售合同纠纷一案，不服广东省连南瑶族自治县人民法院（2020）粤1826民初28号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了公开审理，本案现已审理终结。德昌公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持德昌公司的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由黄爱娣承担。主要事实和理由：（一）黄爱娣因自身原因导致按揭贷款不成功，且其明确表示不支付购房余款，属于根本违约，德昌公司有权解除合同。1、连南农商银行出具的《复函》证明2019年下半年才停止案涉楼盘的放贷，德昌公司在一审中提交的银行流水证实案涉楼盘在2019年12月之前都能正常获批贷款而本案商品房合同签订的时间是2017年8月4日，黄爱娣在长达两年多的时间里却未能获得贷款审批，且申请贷款的资料需要黄爱娣自行准备和提交，由其自行对资料的真实性、完整性承担责任，黄爱娣因征信问题不符合银行贷款规定，一审判决将不能办理按揭的部分责任归咎于德昌公司，明显不符合事实。2、购房人向出卖人支付购房款，是商品房买卖合同关系中购房人应当履行的主要义务，黄爱娣知道未能成功申请按揭贷款，但一直不向德昌公司支付购房余款，德昌公司多次电话通知、邮政快件通知，黄爱娣明确表示不支付购房余款，根据合同法第九十四条的规定，黄爱娣的行为已构成根本违约，德昌公司有权解除合同。德昌公司起诉后，黄爱娣在一审开庭前几天向德昌公司汇入余款的行为，并不免除黄爱娣的违约责任，也不能消灭德昌公司的法定解除权。3、提前通知对方解除并不是一方享有解除权的前提条件，本案是黄爱娣构成根本违约，德昌公司依法享有合同解除权，德昌公司可以采用通知的方式行使法定解除权，也可以通过诉讼的方式行使法定解除权，一审法院认定“德昌公司无证据证明在起诉前曾向黄爱娣送达解除合同的通知，故德昌公司起诉视为催告”并判决不具有解除权，属认定事实错误，适用法律错误。（二）黄爱娣逾期超过90日支付购房款，根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，德昌公司有权解除合同。退一步来讲，即使按一审法院所称黄爱娣应在收楼之日支付剩余款项，但黄爱娣在2020年4月3日才支付余款，也超过了90日，符合《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定解除条件，德昌公司也有权解除合同。黄爱娣上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回德昌公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由德昌公司承担。主要事实和理由：案涉《商品房买卖合同（预售）》中仅约定黄爱娣应当在2017年8月5日前支付首期款，并约定首期款外的剩余购房款以个人按揭贷款方式支付，但没有约定黄爱娣办理按揭贷款的时限。黄爱娣在合同签订后依约向德昌公司支付了首期款，并为了尽快履行合同义务多次将按揭贷款所需材料（包括连南县*******答复书、个人信用报告、银行流水、收入证明等）提交给德昌公司的工作人员，由德昌公司负责将材料交给银行申请办理贷款，但德昌公司一直未将材料交给银行申请贷款。后由于德昌公司的银行账户被法院反复冻结，其信用状况难以为黄爱娣申请住房贷款提供阶段性保证担保，导致银行因防范信贷风险而至今未能审核通过贷款申请，即贷款申请未能审核通过的原因应归责于德昌公司。虽然德昌公司于2019年6月19日自愿将涉案房屋交付给黄爱娣使用，但此时双方并未对合同约定支付剩余购房价款的方式进行变更，仍约定以个人按揭贷款方式支付。由于德昌公司的信用状况不足以向贷款银行提供阶段性连带保证担保，导致黄爱娣在收楼后也未能成功办理按揭贷款申请。黄爱娣是以纯品牌服装店店长，有稳定的工作和工资收入，每月收入足以偿还成功办理按揭贷款条件下的应还款额，本次购房属首次刚需性购房，但黄爱娣的工资收入及存款均不足以一次性付清购房款，德昌公司向法院提起解除合同诉讼后，黄爱娣只能向亲戚朋友借款用于一次性付清购房余款，在合理期限内通过替代方式支付剩余购房款，不存在逾期付款的违约行为。合同法第一百六十一条是关于价款支付时限的规定，并不适用于商品房预售合同中双方约定以办理按揭贷款的方式支付购房价款的情形，按揭贷款需要双方当事人相互配合，贷款银行审批同意才能成功放款，不会因为标的物的交付而自动具备放款条件。一审判决以黄爱娣在德昌公司交付房屋后超过90天未付款为由认定黄爱娣在逾期付款违约行为，忽略了合同约定的购房款支付方式，适用法律错误。德昌公司对黄爱娣的上诉答辩称：与庭审意见一致，其他详见上诉状与补充上诉状。黄爱娣对德昌公司的上诉答辩称：（一）案涉《商品房买卖合同（预售）》未约定办理个人按揭贷款的期限，黄爱娣不存在逾期付款的违约行为且已一次性付清购房款，德昌公司不享有解除合同的权利，且德昌公司行使合同解除权的除斥期间已经届满，依法丧失解除合同的权利。（二）德昌公司在一审程序中已申请撤回对朱跃龙的起诉，其在二审中又对朱跃龙提出上诉，列为被上诉人，不符合民事诉讼法规定的程序。德昌公司向一审法院起诉请求：1、判令解除德昌公司与黄爱娣双方于2017年8月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令黄爱娣协助德昌公司办理《商品房买卖合同（预售）》的终止手续；3、判令黄爱娣支付德昌公司违约金人民币213250元；4、判令黄爱娣支付解除合同所产生的费用人民币30000元；5、判令黄爱娣、朱跃龙承担连带赔偿责任；6.本案诉讼费由黄爱娣、朱跃龙承担。一审法院认定事实：2017年8月4日，德昌公司与黄爱娣签订合同编号为：201********584的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），合同第一至第六条约定：德昌公司向黄爱娣出售位于连xxxxxxxxxxxx的房屋，建筑面积共137.44平方米，套内面积110.63平方米，计价方式为按照套内面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4295.31元，总价款为475190元。第七条付款方式及期限：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于支付首付款时抵作商品房价款；买受人采取商业贷款方式付款。买受人应当于2017年8月5日前支付首期房价款人民币225190元，占全部房价款的47%，余款人民币250000元向连南县农信社或建设银行或农业银行申请贷款支付。出售该商品房的全部价款应当存入预售资金监管账户，账号为800***********151。该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。第八条逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合的条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.出卖方在该商品房经验收合格后7日内向买受人发出收楼通知，买受人自通知之日起30日内到出卖方公司办理收楼手续。第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。第二十条：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.05%向买受人支付违约金。合同附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，详见第三章商品房价款的计价与付款方式及期限。附件十一补充协议约定：一、关于付款方式及期限（对合同第七条的补充）：买受人选择商业银行贷款的，买受人应在签署《广东省商品房买卖合同》时与按揭银行办理按揭相关手续，并按银行要求提供相关贷款资料。如因买受人的原因导致贷款申请未获出卖人指定按揭银行的批准或批准数额少于申请数额的，买受人即应在出卖人发出书面通知后7日内将未获批准的按揭款项一次性支付给出卖人，买受人未在上述期限内支付该笔款项的，视为延期付款。十一、除非合同或法律法规另有规定，买卖双方同意任何一方在合同项下所享有的解除权行使期限为三个月，自解除事由发生之日起起算。从2018年5月10日开始，陆续有各地法院对德昌公司的相关账户进行冻结，广东连南农村商业银行股份有限公司为了信贷按揭资金的安全暂停了涉案合同昌盛豪庭楼盘的按揭授信业务，且因黄爱娣按揭资料需要更新和黄爱娣征信报告的原因而未能通过银行按揭贷款。另查明，黄爱娣于2017年8月4日支付首期房价款225190元，于2019年6月19日向德昌公司领取钥匙和支付了装修水电管理费1200元后进行了装修，现已入住。于2020年4月3日支付了剩余购房款250000元。再查明，截止2020年3月17日，德昌公司仍未办理昌盛豪庭项目的工程竣工验收备案手续，未办理连xxxxxxxxxxxxxxxxx房屋所有权转移登记手续。一审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点是德昌公司的所有诉讼请求是否有事实和法律依据。一、德昌公司要求解除合同是否符合法律规定的问题。本案中，合同第七条付款时间上，只对首期款的付款时间进行了约定，但未约定办理银行按揭贷款和余款支付的时间。故双方之间的合同对除首期款以外的购房款支付时间没有约定，出卖方随时可以要求买受方支付除首期款外的购房款，但应给买受人合理的期限。根据合同第八条第一款第1点第（2）项约定：出卖人解除合同，应当书面通知买受人及合同附件十一中第十一条的约定，买卖双方同意任何一方在合同项下所享有的解除权行使期限为三个月，自解除事由发生之日起起算。德昌公司无证据证明在起诉前已向黄爱娣进行了催告或向买受人发出了要求解除合同的书面通知，德昌公司起诉视为对黄爱娣进行催告，黄爱娣在收到德昌公司起诉状后三个月内付清了所有的购房款，属于在合理期限内履行了付款义务，故德昌公司要求解除合同不符合合同约定，一审法院不予支持。因德昌公司无权解除合同，其所称的解除合同产生的费用没有事实和法律依据，一审法院亦不予支持。二、德昌公司要求黄爱娣支付违约金是否有法律依据。虽然双方约定剩余购房款以商业贷款方式支付，但双方当事人对首期款外的购房款支付时间没有约定。从合同签订之日至今，贷款尚未办理成功，根据广东连南农村商业银行股份有限公司《复函》，造成贷款至今未能审批通过，双方均有过错。德昌公司无证据证明在黄爱娣领取钥匙前进行了催告，因合同未约定支付余款时间及德昌公司未向黄爱娣催告支付余款，故黄爱娣在未领取钥匙之前无需向德昌公司承担违约责任。德昌公司虽然至今未达到合同约定的交房条件，但黄爱娣于2019年6月19日到德昌公司处领取所购房屋钥匙，现已装修入住，黄爱娣领取房屋钥匙的行为视为已经收房。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”的规定，黄爱娣应当在2019年6月19日收房的同时向德昌公司支付剩余购房款250000元。黄爱娣于2020年4月3日才支付剩余的购房款，构成逾期支付购房余款，应承担相应的违约责任。黄爱娣违约付款时间为2019年6月20日至2020年4月3日，共289天，逾期付款超过90日，根据合同第八条第二款的约定，黄爱娣应按日计算向德昌公司支付逾期应付款万分之三的违约金21675元（250000元×289天×3‱=21675元）。因当事人对首期购房款外的剩余购房款的支付时间没有约定，故德昌公司请求按合同签订之日起91日开始计算违约金不符合合同约定，一审法院不予支持。据此，一审法院于2020年5月8日作出如下判决：（一）黄爱娣于判决生效之日起15日内向茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司支付违约金21675元；（二）驳回茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司的其他诉讼请求。案件受理费2474.38元，由茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司负担2251.69元，由黄爱娣负担222.69元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，德昌公司在一审时申请撤回对朱跃龙的起诉，一审法院经审查后于2020年5月8日作出（2020）粤1826民初28号民事裁定书，裁定准许德昌公司撤回对朱跃龙的起诉。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案主要针对上诉人德昌公司、黄爱娣上诉请求的范围进行审理。关于德昌公司请求解除合同的问题。德昌公司此项上诉理由主要是认为黄爱娣逾期90日支付购房款，依约定可以解除合同。经审查，本案中双方当事人订立的《商品房买卖合同（预售）》中对于买受人的付款方式作了约定，即黄爱娣除了交首期款外，余款是通过办理银行按揭支付，但没有对如果办理不了银行按揭贷款时应如何付款作出约定。按照常理，若出现此种情况双方应协商由购房者采用一次性付款或分期付款方式支付购房款。然而在双方协商过程中，德昌公司同意黄爱娣领取房屋钥匙进行装修并已入住，亦即德昌公司以自己的行为表示愿意继续履行合同，之后黄爱娣又一次性支付了剩余购房款，德昌公司亦未提出异议。因此，德昌公司诉请解除合同的理由不充分，本院不予支持。关于黄爱娣上诉认为其不应支付逾期付款违约金的问题。如前文所述，虽然黄爱娣在未能办理按揭贷款后一次性支付了剩余购房款，但其已存在逾期付款的事实，一审法院确定其从占有房屋之日起计算逾期付款违约金并无不当，本院予以照准。综上所述，上诉人德昌公司、黄爱娣的上诉理由均不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共5290.63元，由茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司负担4948.76，黄爱娣负担341.87元。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二〇年十一月十八日书记员  陈俊杰书记员  朱 健附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。