江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0803民初2268号 原告：江苏皇驾物业服务有限公司，住所地淮安市淮安区翡翠城**楼**。 法定代表人张秀华，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：张建银，江苏山阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈师宇，江苏山阳律师事务所律师（实习）。 被告：卢凯，男，汉族，1992年12月14日出生，住江苏省淮安市淮安区。 原告江苏皇驾物业服务有限公司（以下简称皇驾公司）与被告卢凯物业服务协议纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告皇驾公司的委托代理人张建银、陈师宇到庭参加诉讼，被告卢凯经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告皇驾公司向本院提出诉讼请求，1、请求法院判令被告立即支付原告物业费3051.74元，逾期付款滞纳金1401.52元；2、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告系淮安区御景城（南区）物业服务企业，被告系御景城（南区）1幢二单元303房屋的业主，该房屋面积为106.84平方米，系由原告皇驾公司提供物业服务。被告从2016年5月28日至2020年5月28日共拖欠物业费为106.84*0.45*12*4=2307.774元，垃圾清运费36*4=144元及其公共能耗费150*4=600元，合计欠费为3051.774元，逾期付款滞纳金每日万分之五计1401.52元。上述费用经物业公司服务人员多次催收，被告一直未能支付。现依法提起诉讼，请求贵院支持诉请。 原告针对其诉讼请求陈述的事实及其理由依法提交了： 1、皇驾公司营业执照复印件一份，市场监督管理局关于皇驾公司准予名称变更通知书复印件一份，皇驾公司资质证书复印件一份。以上证据证明原告的主体资格。 2、被告卢凯身份证、房屋验房表、房屋入住手续鉴定书、业主情况登记表、业主拿房材料和物品签收单、住宅装修申请表复印件各一份。以上证据证明被告的主体资格，被告系御景城（南区）1幢二单元303房屋的业主，房屋面积为106.84平方米。 3、被告卢凯与江苏万豪物业服务有限公司签订御景城（南区）前期物业管理服务协议、前期物业装饰装修管理服务协议各一份，被告与江苏飞驰置业有限公司签订的前期物业服务临时管理规约一份，原告与江苏飞驰置业有限公司签订的前期物业服务合同一份。以上证据证明了原、被告之间存在物业服务合同关系。 4、2018年5月15日江苏万豪物业服务有限公司出具的报告，退出御景城（南区）物业服务。以上证据证明江苏万豪物业服务有限公司自2018年5月退出御景城（南区）物业服务。 5、淮安市物价局、淮安住房和城乡建设局淮价服（2015）82号关于规范普通住宅前期物业服务收费的通知一份，淮安区物价局淮价（2014）17关于御景城（南区）小区前期物业服务收费的备案函一份，御景城（南区）公告栏照片三张。以上证据证明物业收费标准已备案并公示。 6、中华人民共和国住房和城乡建设部令第39号。以上证据证明自2018年3月8日起废止《物业服务企业资质管理办法》。 被告卢凯辩未作答辩。 上述证据经本院审查予以认定并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：原告系淮安区御景城（南区）物业服务企业，被告卢凯系御景城（南区）1幢二单元303房屋的业主，访房屋面积为106.84平方米。卢凯自2015年5月28日入住该小区。2015年5月28日被告与御景城（南区）物业服务中心签订御景城（南区）前期物业服务管理服务协议一份，约定了物业服务收费标准多层住宅每月每平方米0.45元，生活垃圾处置费每户每年36元，公共能耗费每户每年150元。当日被告卢凯在江苏飞驰置业有限公司出具的御景城（南区）前期物业服务临时管理规约承诺书中签名，承诺书载明本人声明如下：1确认已详细阅读江苏飞驰置业有限公司制定的“业主临时管理规约”；2、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时规约；3、本人同意承担违反本临时规约的相应责任，并同意对物业的使用人违反本临时规约的行为承担连带责任；4、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时规约承诺书并送交开发商或物业管理企业，开发商或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。临时管理规约载明：本物业委托江苏万豪物业服务有限公司实施前期物业管理服务；本临时规约对开发商、业主和物业使用人均具有约束力；物业名称:御景城（南区）,建筑面积：23万平方米；在本物业管理区域内的小区幼儿园、会所归开发商所有；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：多层住宅每月每平方米0.45元，装修保证金每户每次1000元，生活垃圾处置费每户每年36元，公共能耗费暂定每户每年150元，停车场车位使用人按标准交纳：业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业，业主遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系；在物业管理区域内禁止违章搭建、私设摊点，在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；开发商应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，开发商在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担，本物业管理区域内，物业服务费用采取包干制方式，业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，物业服务费用是物业活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务，产权人、使用人未按约定交纳物业服务费的，物业管理公司将按每日万分之五加收滞纳金；本临时规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的业主管理规约生效之日起终止。 2018年5月15日江苏万豪物业服务有限公司向淮安区住建局出具报告，称：淮安区住建局：我公司于2015年1月6日与江苏飞驰置业有限公司签订御景城（南区）物业服务合同，其实际参与服务的人为张秀华，并于2014年5月29日，经江苏飞驰置业有限公司为见证方，签订了为期4年的内部承包协议，现已到期，为理顺服务关系，明确管理责任，经与江苏飞驰置业有限公司协商一致，我公司决定从2018年5月28日起终止物业服务合同，退出其小区的管理服务。 2018年4月30日江苏飞驰置业有限公司与皇驾公司签订御景城（南区）前期物业服务合同。合同约定：物业名称：御景城，总建筑面积：22.59万平方米，合同约定了服务内容与质量，内容涵盖管理服务人员、装修管理服务、物业共同部位、共同设施的日常维护保养、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护等；服务费用多层每月每平方米0.45元，本项目物业公共服务实行包干制形式，皇驾公司按照上述标准收取物业服务费并按本合同约定的服务内容和服务质量标准提供服务，盈余或亏损由皇驾公司享有或承担，业主应当按照房屋买卖合同入住通知书约定的房屋交付之日起交纳物业公共服务费用，物业公共服务费用预交一年，业主在收房时支付第一年物业服务费，以后每年交纳时间为年度对应月份内交纳；合同约定了专项维修资金缴存、管理、使用、续筹等按政府相关规定执行；业主未交纳物业服务费用应按应交款每天万分之五向皇驾公司支付违约金，皇驾公司擅自提高物业服费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，皇驾公司已收取的，业主和物业使用人有权要求皇驾公司双倍返还。本合同自本合同签订起至业主委员会代表全体业主与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。 皇驾公司为御景城（南区）提供物业服务，被告卢凯自2018年5月28日起未向原告交纳物业管理服务费用。原告索款不成，遂诉至本院 诉讼过程中原告变更诉讼请求为：1、请求法院判令被告立即支付原告物业费2288.8元（其中物业费106.84*0.45元/月*12月*3=1730.8元，垃圾清运费36元/年*3=108元，公共能耗费150元/年*3=450元。）；2、本案诉讼费由被告承担。 本院认为，原告皇驾公司作为具有物业服务资质的企业，为被告卢凯所在的小区提供物业服务，作为接受为其提供物业服务的被告卢凯理应按承诺书及临时管理规约的约定向原告交纳物业服务费用，被告卢凯长期拖欠不交是错误的，对纠纷的产生应负主要责任，应承担给付原告物业管理费用的民事责任。被告卢凯欠原告物业服务2288.8元有原告提供的六组证据予以证实，本院予以认定，原告的诉请本院予以支持。 被告卢凯经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自己民事权益作出的处分。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第三十二条第一款、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告卢凯于本判决生效后十日内给付原告江苏皇驾物业服务有限公司2018年5月28日至2021年5月27日期间的物业费服务费1730.8元、垃圾清运费108元、公共能耗费450元，合计2288.8元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，由被告卢凯负担，被告卢凯负担部分直接给付原告江苏皇驾物业服务有限公司。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本四份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（账户：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安城中支行；账号：62×××00）。 审 判 长  崔兆海 人民陪审员  潘海莲 人民陪审员  陈学桂 二〇二〇年十一月二十六日 法官 助理  王雪洁 书 记 员  陈 祯 附：裁判所依据的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 二、《物业管理条例》 第三十二条第一款从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 第四十一条业主应当根据物业服务协议的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。