杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0112民初2673号 原告李秀炜，男，1983年2月26日出生，汉族，住杭州市临安区。 原告王**，女，1982年10月22日出生，汉族，住杭州市临安区。 二原告共同委托代理人钱颖刚、李东，浙江京衡律师事务所律师。 被告杭州临安滨湖新天地投资有限公司，住所地杭州市临安区锦城街道钱王街****，统一社会信用代码91330185321920940P。 法定代表人金国华，系该公司董事长。 委托代理人巫晓军、王倩，浙江满江红律师事务所律师。 被告浙江众安建设集团有限公司，住所地，住所地杭州市江干区九环路**鑫牛大厦****会信用代码91330104566084709U。 法定代表人周世安，系该公司执行董事兼总经理。 委托代理人吴桂江、李梦诗，浙江满江红律师事务所律师。 原告李秀炜、王**诉被告杭州临安滨湖新天地投资有限公司（简称滨湖公司）、浙江众安建设集团有限公司（简称众安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月2日公开开庭进行了审理，原告李秀炜及二原告委托代理人李东、被告滨湖公司委托代理人巫晓军、王倩、被告众安公司委托代理人吴桂江、李梦诗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2017年12月11日，原告向滨湖公司交购房定金10万元，2017年12月30日，原告与滨湖公司签订《浙江省商品房买卖合同》，购买湖山云台苑2幢908室，价款2083668元，交房期限2019年12月31日，原告支付首付款633668元。同日，与众安公司签订《委托收房及房屋美化装饰协议》，该份协议是滨湖公司提供给原告的，当时协议上没有众安公司公章，临安市场监管部门曾经作出行政处罚，认定滨湖公司在没有取得众安公司授权和许可的情况下，冒用众安公司名义与他人代签收房协议。2020年5月23日，原告向众安公司发函，要求亲自收房，2020年7月31日，原告再次发函，通知解除众安公司解除《委托收房及房屋美化装饰协议》......。原告之所以解除装修合同，是因为1、滨湖公司逾期交房，2、逾期交付权属证书，3、滨湖公司冒用众安公司名义与原告签订收房协议，滨湖公司和众安公司均未向原告出示过证明房屋符合交付条件的文件材料。综上，请求法院判令：1、滨湖公司支付从2020年1月1日起，计算至房屋交付之日止，按购房款日万分之五标准计算的逾期付款违约金；2、解除原告与众安公司签订的《委托收房及房屋美化装饰协议》；3、滨湖公司支付从2020年4月1日起，计算至权属证书实际交付之日止，按购房款日万分之零点五标准计算的逾期办证违约金。 被告滨湖公司辩称：1、原告与滨湖公司真实的交易目的是统一美化改造后的房产。原告认购时，签订的《承诺书》、《滨湖天地湖山云台苑定金协议书》，正式签订《浙江省商品房买卖合同》时，还签订《委托收房及房屋美化装饰协议》，原告还支付8000元改建费用；2、《委托收房及房屋美化装饰协议》并不是单纯的委托合同，该合同约定商品房买卖合同终止或解除，本协议也随之终止或解除，说明该合同是房屋买卖合同的一部分。且该合同约定的改造部分，涉及其他业主利益，任意解除损害公众利益；3、因为合同是一个整体，那么约定的美化改造时间尚未到期，滨湖公司不应承担违约金，且滨湖公司与众安公司已经在2020年6月16日完成了毛坯房的交付，还应扣除天气、疫情、及部分业主闹事影响的因素，退一步讲，要承担违约金，也应扣除以上期限，且原约定的日万分之五违约金过高，高于现利率的4倍，请求法院减低违约金；5、《浙江省商品房买卖合同》附件八补充协议第十二条约定：“因本合同约定的交房与办证时间互为关联，故若出卖人逾期交房或买受人逾期收房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证相应的违约责任”，根据该补充协议，逾期办证的起算点应以实际交付为基础，实际交付后超过3个月未完成办证的，滨湖公司才承担逾期办证违约金，现在精装房未交付，滨湖公司也不承担逾期办证违约金。 被告众安公司辩称：1、《委托收房及房屋美化装饰协议》是双方的真实意思表示，并不是单纯的委托合同，该合同约定商品房买卖合同终止或解除，本协议也随之终止或解除，说明该合同是房屋买卖合同的一部分。且该合同约定的改造部分，涉及其他业主利益，任意解除损害公众利益；2、2020年6月16日，众安公司根据《委托收房及房屋改造协议》的约定，已经代收了原告的毛坯房；3、浙江云极律师事务所寄送的落款为2020年5月20日的告知函，不影响众安公司2020年6月16日代收毛坯房的合法性，该告知函没有原告签字，无法判断原告与律师的关系，也不包含解除委托的意思；4、同样，众安公司此后收到落款为2020年7月8日的律师函也不包括解除的意思，落款为2020年8月5日的律师函，虽提出解除合同，但并不能否定众安公司代收毛坯房的效力。 原告为证明其主张，向本院提供以下证据： 证据一、《浙江省商品房买卖合同》、《委托收房及房屋美化装饰协议》复印件各1份，欲证明合同双方权利义务； 证据二、收据1组，欲证明原告向滨湖公司支付定金、改建款和购房款的事实； 证据三、信访事项处理意见书复印件，欲证明众安公司不具备房屋验收资质； 证据四、告知函复印件、快递单、查询记录一组，欲证明2020年5月2日原告向二被告邮寄通知，要求验房须经原告同意； 证据五、行政处罚决定书，欲证明滨湖公司冒用众安公司名义与消费者签订协议； 证据六、解除通知书及邮政跟踪单复印件，欲证明2020年8月5日原告通知众安公司解除《委托收房及房屋美化装饰协议》； 证据七、照片及视频光盘，欲证明2020年8月1日，2020年8月17日经原告拍摄，被告众安公司未对房屋进行浇筑楼板和接收。 滨湖公司为证明其主张，向本院提供以下证据： 证据一、《承诺书》、《滨湖天地湖山云台苑定金协议书》、《浙江省商品房买卖合同》、《委托收房及房屋改造协议》各1份，欲证明双方在订立房屋买卖合同前即已经清楚交易的标的是经过统一美化和改造后的房屋，委托收房及房屋美化装饰协议是房屋交易的组成部分； 证据二、加改建施工合同、改造、装修有关事宜的公告各1份，欲证明滨湖公司为履行统一美化改建工作而准备及投入的事实； 证据三、竣工验收意见书及附件、竣工备案表，欲证明房屋于2020年5月18日经复核具备竣工备案条件，2020年6月16日予以了竣工备案的事实； 证据四、收房证明、交付通知及验房报告，欲证明滨湖公司于2020年6月16日向众安公司交付毛坯房； 证据五、天气实况证明、政府文件及公告等，欲证明1、2018年1月24日至2018年2月8日临安出现连续雨雪冰冻天气；2、环保风暴影响；3、疫情影响，上述因素应当扣除相应期限。 被告众安公司为证明其主张，向本院提供以下证据： 证据一、房屋交付通知书，欲证明众安公司从滨湖公司处接收毛坯房； 证据二、验房报告1份，欲证明众安公司代收的毛坯房符合交付条件； 诉讼各方庭审质证及本院认证情况如下： 对原告提供的证据一，两被告对真实性没有异议，对证明目的有异议，本院经审核，对该组证据真实性予以确认，双方当事人之间的法律关系，本院根据法律规定予以评判； 对原告提供的证据二，两被告没有异议，本院经审核，对该组证据证明效力予以确认； 对原告提供的证据三，两被告对真实性没有异议，对证明目的有异议，本院经审核，对该证据真实性予以认定； 对原告提供的证据四，两被告对真实性没有异议，对证明目的有异议，本院结合当事人陈述，确认两被告收到过落款为2020年5月20日由浙江云极律师事务所发出的《告知函》； 对原告提供的证据五，两被告对真实性没有异议，对证明目的有异议，众安公司签订《委托收房及房屋美化装饰协议》时未盖章不表示自己不认可，众安公司事后追认该合同，现在还认可该合同。本院经审核对该证据真实性予以确认，并认为两被告意见成立，该行政处罚对本案审理无关联； 对原告提供的证据六，滨湖公司称不清楚，众安公司认可收到解除通知。本院经审核，对当事人提供该组证据的真实性予以确认，但是否产生解除效力需根据法律规定进行判断； 对原告提供的证据七，两被告认为原告不能进入现场，证据不具有合法性，本院结合原告陈述，确认视频系原告拍摄时的现场状况。 以下证据，系两被告提供的证据。滨湖公司对众安公司提供的证据没有异议，众安公司对滨湖公司提供的证据也没有异议。 对滨湖公司提供的证据一，原告对真实性没有异议，对证明目的有异议，本院经审核，对该组证据真实性予以确认； 对滨湖公司提供的证据二，原告称不清楚，且认为既然已经履行，滨湖公司应提供付款凭证。本院结合生产常识，确认滨湖公司为美化装饰签订合同的事实； 对滨湖公司提供的证据三，原告没有异议，本院经审核，对该组证据确认证明效力； 对滨湖公司提供的证据四，原告不认可，本院认为，滨湖公司与众安公司是否存在符合合同约定的交房行为应根据法律规定和合同约定判断，本判决下文继续阐释； 对滨湖公司提供的证据五，原告不认可，本院经审核，确认滨湖公司陈述是客观事实，但是否作为扣除延期交房因素，还需根据法律规定判断。 对众安公司提供的证据一，同滨湖公司提供的证据四； 对众安公司提供的证据二，原告不认可其效力，本院认为，滨湖公司与众安公司是否存在符合合同约定的交房行为应根据法律规定和合同约定判断，本判决下文继续阐释； 基于以上证据分析，并结合庭审中当事人陈述，本院认定以下案件事实： 滨湖公司在临安××街道××小区。2017年12月11日，李秀炜、王**与滨湖公司签订《滨湖天地湖山云台苑定金协议书》，约定李秀炜、王**认购湖山云台苑2-2-908室，同时李秀炜在承诺书签名，记载：......本人对该房屋自行同意由第三方对局部部位进行装修改造（具体详见本人与第三方签订的装修改造协议），改造行为会造成改造部位与本人与贵司签订的合同的约定存在一定差别...；同日，李秀炜、王**缴纳购房定金100000元，2017年12月30日，李秀炜、王**分别缴纳8000元和533668元，收款收据上分别记载“代收款”“房款”。 2017年12月30日，以滨湖公司为出卖人，李秀炜、王**为买受人，签订《浙江省商品房买卖合同》(《商品房买卖合同》），约定买受人购买云台苑2（2幢908）室，建筑面积128.36㎡，单价16233元/㎡，房屋总价2083668元。合同第九条约定：出卖人应当在2019年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付给买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。第十条约定：出卖人逾期交房的，逾期不超过90日的，自合同约定交付期限第二天至实际交付之日，按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金，逾期超过90日，买受人不解除合同的，自合同约定交付期限第二天至实际交付之日；按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金。第十二条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十四条关于装饰、设备标准承诺的违约责任：双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容。出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并承担违约责任如下：出卖人另行向买受人支付差价部分5%金额的款项作为补偿。为提高商品房品质标准，装饰、设备标准所作的变动，不视为出卖人违约。第十六条关于产权登记约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2020年3月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限交付权属证书，自约定日期起90日内的，出卖人按已付房款万分之零点五承担违约责任；逾期超过90日的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房款万分之零点五的违约金。 以上合同中第十四条所指附件四约定内容为1、外墙，2、内墙，3、顶棚，4、地面，5、地面，5、厨房，7、卫生间，8、阳台，9、电梯，10、其他。内墙为水泥砂浆，地面为细，地面为细石砼......。另双方在附件八补充协议第十二条中约定：因本合同约定的交房与办证时间互为关联，故若出卖人逾期交房或买受人逾期收房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证相应的违约责任。补充协议第十八条约定：本补充协议自双方签订之日起生效，是对本合同及其附件的补充，为本合同不可分割的组成部分。本补充协议的内容与合同正文内容冲突时，以合同正文的内容为准。 签订以上《商品房买卖合同》时，李秀炜、王**还在滨湖公司提供的《委托收房及房屋美化装饰协议》上签名，李秀炜、王**为（甲方）、众安公司为（乙方），订立《委托收房及房屋美化装饰协议》，第一条约定：1、甲方同意乙方对位于湖山云台苑项目2幢2单元908室的商品房进行委托收房及房屋改造。第二条1、甲方因个人原因，自愿全权委托乙方为代理人，代理甲方办理该房屋的验收、交付等事宜。乙方在其代理范围内所签署的文件，甲方均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。委托期限：直至办理完上述事宜为止。本委托事项不另行单独出具授权委托书。第三条房屋改造事宜1、甲方同意乙方按照本协议附件一进行改造施工。若因政府及相关部门原因影响上述改造实施的，甲方予以充分理解，并同意乙方按上述相关部门意见执行。若因政府原因导致无法实施改造的，乙方不承担责任；2、为方便改造进行，甲方委托乙方在该房屋具备改造条件后进场实施改造，如因改造需要提前进场的，甲方委托乙方直接联系开发商在该房屋交付前进场改造。出于安全的考虑，甲方同意在改造期间不参观、不进入、不占有、不使用房屋，且不得妨碍改造工作的进行；3、甲方知悉并同意房屋经装修改造后面积、户型结构等将会发生变化，乙方无须为此承担责任。甲方同意该房屋所在楼宇其他业主均可进行类似形式的改造并甲方承诺不会提出异议；如因该部位的改造造成楼宇外立面变化的，甲方自行承担此结果；4、乙方承诺在2020年5月31日前完成本工程并交付甲方（包括当日）；5、该美化装饰工程总价8000元，本协议签订当日一次性付清；6、甲方同意并委托乙方代理办理相关交房手续，房屋正式交付后根据本协议图纸进行改造，并就改造装修后房屋进行交付。......第五条1、本协议自甲方签字、乙方盖章后生效，本协议约定房屋的《商品房买卖合同》终止或解除，本协议亦随之同时终止或解除。本协议解除后任何一方无需就本协议向协议其他各方承担任何违约责任或履行任何义务。李秀炜、王**签字时，众安公司尚未在《美化装饰协议》上盖章。 经现场查看，上述《委托收房及房屋美化装饰协议》内容是指对业主专有面积以外的镂空层部分进行浇筑楼板等，涉及将楼上住户与楼下住户隔离及外墙部分。 2020年5月下旬，浙江云极律师事务所向两被告发出律师函，称受原告委托，告知以下事项：在未收到委托人书面确认单前，不得进行房产的验收、交付等程序，最终确认应以委托人本人签字为准。两被告收到了该律师函。2020年7月8日上旬，浙江云极律师事务所向众安公司发出律师函，要求众安公司提供完成的收房资料。2020年8月上旬，浙江云极律师事务所向众安公司发出律师函，称解除《委托收房及房屋美化装饰协议》，要求停止进行房屋验收、交付及装饰施工，并交付房屋等。众安公司均收到了上述律师函。 滨湖公司与众安公司签订有《加改建工程施工合同》，约定众安公司承包滨湖公司开发小区的加改建工程。 庭审中，滨湖公司与众安公司表示房屋于2020年6月16日进行了交接，并出示了交接手续（即证据四）。另滨湖公司表示业主尚不能自由进入小区，届时将向业主直接交付精装房，房屋质保期也从交付精装房之日计算。众安公司也表示仅代表业主接收毛坯房，不接收精装房。 另原告与滨湖公司确认，滨湖公司于2020年8月31日、2020年9月1日两次向原告邮寄办理产权证通知，原告均拒收邮件退回。 本院认为：原告购买涉案房屋，按约支付了改造费用和房款，在滨湖公司安排下，相继签订了《商品房买卖合同》、《委托收房及房屋美化装饰协议》，滨湖公司据此认为于2020年5月31日前向李秀炜、王**交付经过装修和改造的房屋即可。但《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。故不论对合同作怎样的约定以及对合同条款作怎样的理解和解释，房屋经过竣工备案后交付是法定条件，必须遵守。本案中，建设主管部门是对滨湖公司开发的毛坯房予以竣工备案，而委托改造工程不属于建设主管部门竣工备案范围，滨湖公司应在毛坯房竣工备案后开始装修及改造，而不能在未办理竣工备案手续的情况下，直接对房屋进行改造，否则无法通过竣工备案。故整个履约过程，滨湖公司未完成竣工备案手续，便不能开展下一步工作并全面履行合同。而竣工验收备案应在《商品房买卖合同》第九条约定的2019年12月31日前完成，而不是在《委托收房及房屋美化装饰协议》约定的2020年5月31日前完成，因此，整个履约过程中，存在阶段性成果完成问题，滨湖公司未在约定期限内完成，应当按照《商品房买卖合同》的约定承担违约责任，即承担2020年1月1日至2020年6月16日的逾期交房违约金。在滨湖公司取得竣工备案后，基于《承诺书》、《委托收房及房屋美化装饰协议》，未实际向原告转移占有房屋，而是继续进行房屋改造，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，故原告主张的2020年6月16日以后的逾期交房违约金不予支持。 因滨湖公司逾期交房在新冠疫情发生之前，且在应当交付初始权属证书的2020年3月31日前，滨湖公司尚未取得房屋竣工备案手续，也不可能办理初始权属证书，故新冠疫情的发生并不能成为滨湖公司逾期交房、逾期办证的免责事由，对于滨湖公司提出应按补充协议第十二条约定不予计算逾期办证违约金的问题。因补充协议第十八条约定“本补充协议的内容与合同正文内容冲突时，以合同正文的内容为准”，补充协议第十二条与《商品房买卖合同》第十六条约定不符，应根据《商品房买卖合同》约定第十六条执行，滨湖公司关于无需支付逾期办证违约金的意见不能成立。另《商品房买卖合同》第十六条约定了滨湖公司取得初始产权证书的期限，未约定取得初始产权证书取得后，业主委托开发商办理产权登记至业主名下的期限，故原告认为逾期办证违约金应计算至产权登记至业主名下止的意见不成立。逾期办证违约金应从2020年4月1日计算至2020年9月2日。 《委托收房及房屋美化装饰协议》中约定的装修工期为5个月，滨湖公司即已承担2020年1月1日至2020年6月16日的违约金，则装修工期亦应从2020年6月17日起算。众安公司对房屋进行加改建是按照合同约定，以及业主签订的《承诺书》进行，在履行《委托收房及房屋美化装饰协议》过程中，滨湖公司、众安公司并无根本性违约行为，《委托收房及房屋美化装饰协议》也不是单纯的委托合同，其内容包括了对业主专有部分以外的施工，在房屋竣工备案后代业主收房，是因为需要对整幢楼工程作整体施工安全性等方面的考虑，也是进行改造的必经步骤，该部分经施工后，实际上成为业主的专用部分，与业主签订《委托收房及房屋美化装饰协议》的虽然是众安公司，但是滨湖公司又与众安公司签订了《加改建工程施工合同》，《委托收房及房屋美化装饰协议》施工内容系《加改建工程施工合同》的施工内容一部分，滨湖公司本无需安排业主与众安公司签订协议，即便签订了协议，在其实际转移房屋给业主前，业主也不可能实际行使工程发包人的权利。因此，在法律关系上，业主与众安公司签订的《委托收房及房屋美化装饰协议》，实际上是业主在购房时，向滨湖公司签订《承诺书》内容的延续，众安公司就滨湖公司应当承担的一部分义务予以了债务加入，形成三方之间的法律关系。因此，加改建工程的发包方实际上是滨湖公司，众安公司是施工方，应由两公司自行考虑相关行政主管部门意见，决定是否实施工程，也应当对今后可能存在的施工内容所导致的后果承担相应的责任。业主在《委托收房及房屋美化装饰协议》的主要权利是接收成果，也需遵守改造期间不参观、不进入、不占有、不使用房屋的约定等，不能单独要求对加改建部分停工等。 综上所述，原告主张违约金合理部分本院予以支持，要求解除《委托收房及房屋美化装饰协议》的诉请不予支持。对滨湖公司要求减免违约金的意见不予采纳（天气等延期理由亦不予采纳）。另逾期交房违约金的标准为日万分之五，逾期办证违约金的标准为日万分之零点五，经综合考虑，均不予调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告杭州临安滨湖新天地投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告李秀炜、王**逾期交房违约金175028元； 二、被告杭州临安滨湖新天地投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告李秀炜、王**逾期办证违约金16148元； 三、驳回原告李秀炜、王**的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理2384元（已减半收取），由原告李秀炜、王**负担488元，由被告杭州临安滨湖新天地投资有限公司负担1896元（被告应负担于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  陈广智 二〇二〇年十一月五日 书记员  孟一欢