贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1305号上诉人（原审被告）：鲁林，女，汉族，1988年9月3日生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：周丹麦，贵州驰辰源律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：安顺兰泰置业有限公司虹湖分公司。住所地：贵州省安顺市西秀区虹山湖路**。统一社会信用代码：91520400337342639U。法定代表人：余政明，该公司负责人。委托诉讼代理人：贺宁艳，贵州天筑律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：付紫兰，贵州天筑律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人鲁林因与被上诉人安顺兰泰置业有限公司虹湖分公司（以下简称兰泰虹湖分公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初988号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。鲁林上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人支付被上诉人剩余物业费319.5元。诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审对物业管理费计费起止点认定错误。上诉人与被上诉人签订的《商铺物业管理协议》约定的起始时间为2019年1月15日至2022年1月14日，存在免费期4个月，有上诉人与被上诉人员工汪海聊天记录及汪海向上诉人发送的统计表格可以印证。一审已经查明，2019年11月20日，被上诉人对案涉的物业上锁，上诉人于11月23日才得以搬离，故实际使用物业费的截至2019年11月20日而非23日：即物业费计费起点2019年5月15日至2019年11月20日为止，共计6个月零6天，上诉人已经实际支付物业费9,585.62元，尚欠：（266.27×6×6）＋（266.27×6÷30×6）-9,585.62元=319.5元。被上诉人兰泰虹湖分公司未答辩。原审原告兰泰虹湖分公司一审诉讼请求：1、判令解除《商铺物业管理协议》；2、判令被告鲁林向原告支付物业费6,709.7元；3、判令被告鲁林向原告支付违约金14,464.5元（注：违约金暂计算至2020年3月31日，并自2020年4月1日起约定违约金标准向原告支付逾期付款违约金直至付清欠付物业费之日止）；4、由被告承担本案的诉讼费用。一审查明：原告兰泰虹湖分公司原名安顺兰泰置业有限公司温泉分公司。2018年9月15日，兰泰虹湖分公司与陈阳及被告鲁林签订《百灵温泉中心商业物业租赁合同》，约定陈阳、鲁林租赁安顺兰泰置业有限公司坐落于百灵温泉商业1-4的房屋用于经营酒廊、餐饮，建筑面积为646.46㎡。同日兰泰虹湖分公司（合同甲方）与陈阳、鲁林（合同乙方）签订《商铺物业管理协议》，约定由兰泰虹湖分公司为陈阳、鲁林承租的坐落于百灵温泉商业1-4，建筑面积为646.46㎡的房屋提供物业服务。合同第五条为费用收取：1、商铺的物业管理服务费按合约面积计算6元/平方/月；2、乙方交纳物业管理服务等相关费用时间，甲方的物业管理服务费每6个月缴纳一次，首次物业管理服务费应当在自开发商通知商铺业主（租户）交房之日起，开始向甲方缴纳。后期的物业管理服务费在物业服务期满前的一个月内缴纳。3、乙方逾期交付物业管理服务费的，除如数补交欠费外，还须承担每日千分之五的违约金，直至补齐欠款为止。乙方欠费超过十五个工作日，经甲方催缴后三日内仍未足额补缴应付费用的，甲方有权停止服务，由此引起的一切损失和责任均由乙方承担……。合同签订后，陈阳与鲁林协商将承租的646.46㎡房屋分割使用，所产生的费用各自承担，其中鲁林使用的面积为266.27㎡，对此原告予以认可。后因被告未向原告交纳商铺的租金及物业管理费用，安顺兰泰置业有限公司于2019年11月20日将被告所租商铺上锁。另查明，在此期间被告共向原告交纳的物业费为9,585.62元。庭审中，原告认可双方签订合同时有对被告的物业费用免收四个月费用的约定。一审认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明。原告与陈阳及被告鲁林签订的《商铺物业管理协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，陈阳与鲁林协商将承租的房屋分割使用，所产生的费用各自承担，对此原告亦予认可。现原告要求解除与鲁林使用部分的《商铺物业管理协议》，被告亦无意见，予以支持。被告使用房屋的时间为2018年9月15日至2019年11月20日，扣除四个月的免费期，物业管理费实际应从2019年1月15日开始计算，在此期间产生的物业管理费为（266.27×6×10）＋（266.27×6÷30×6）=16,295.7元，扣除被告已实际交纳的9,585.62元，被告尚欠原告的物业管理费为6,710.08元，现原告要求被告支付6,709.7元，予以支持。对于原告要求被告按约定违约金标准向原告支付逾期付款违约金的诉讼请求。庭审中，被告表示双方约定过高，请求法院调整。从公平合理及保护各方当事人利益考虑，从2019年11月21日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算较为适宜。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：1、解除原告兰泰虹湖分公司与被告鲁林签订的《商铺物业管理协议》。2、由被告鲁林在判决生效后十日内支付原告兰泰虹湖分公司物业管理费6,709.7元及逾期付款违约金（逾期付款违约金从2019年11月21日起，以6,709.7元为本金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至付清为止）。受理费330元，减半收取165元，由原告兰泰虹湖分公司承担115元，被告鲁林承担50元。二审中上诉人鲁林提交：2019年5月6日鲁林手机转账记录（打印件），缴纳4,792.76元物管费。被上诉人兰泰虹湖分公司提交银行业务回单复印件（金额为4,792.86元）及2019年8月2日收据（金额为4,792.86元）。双方均对对方提交的上述证据无异议，且上诉人鲁林表示转账给微信名为“西雅图”中的67,364元包含另一笔4,792.86元物业费。二审经审理查明：兰泰虹湖分公司于2018年9月15日将案涉物业标的物交付给鲁林。2020年5月12日，被上诉人兰泰虹湖分公司主管汪海与上诉人鲁林微信聊天记录中汪海向鲁林发送“关于租赁、商管、物管费用的统计表”，该表显示：物业合同起始时间为2019年1月15日至2022年1月14日。合同约定免租期4个月。物业费缴费金额为9,585.62元，应缴租金14,378.58元，欠缴租金4,792.96元。对上诉人鲁林缴纳的物业费一笔为4,792.96元、一笔为4,792.96元共计9,585.62元无异议。上述事实有一审卷宗留存的微信聊天记录、交费清单打印件和二审接待笔录、银行回单、收据、手机转账截图为凭。对微信聊天记录及交费清单打印件鲁林在一审中提供，被上诉人兰泰虹湖分公司未提出异议。二审确认一审查明的其余事实。本院认为，上诉人主张应支付被上诉人剩余物业费为319.5元，理由是一审关于物业费计算起止时点计算错误。经查，案涉的《商铺物业管理协议》双方未在合同中签署时间。双方在二审中均认可案涉标的物业是2018年9月15日交付。上诉人在一审中提交了其与被上诉人主管汪海聊天记录，其中微信聊天记录显示汪海向上诉人发送租赁、商管、物管费用的统计表，上诉人在一审中提交该统计表打印件作为证据使用，该统计表中载明物业合同计费起点时间为2019年1月15日，物业费缴费金额为9,585.62元，应缴租金14,378.58元，欠缴租金4,792.96元，即物业合同存在4个月的免租期，一审在计算时扣除4个月的免租期，并明确物业费计算起止时间为2019年1月15日至2019年11月20日，共计10个月零6天，上诉人主张为6月零6天无事实依据，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费330元由上诉人鲁林负担。本判决为终审判决。审判长 宋 颂审判员 黄光美审判员 朱俊蓉二〇二〇年十一月十九日书记员 郭 敏附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。