文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终4334号上诉人（一审原告）：范宗勋，男，1982年7月21日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。被上诉人（一审被告）：中海物业管理有限公司哈尔滨分公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区哈尔滨大街855号。负责人：王新刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴玲，辽宁均秉晟律师事务所律师。上诉人范宗勋因与被上诉人中海物业管理有限公司哈尔滨分公司（以下简称中海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2020）黑0103民初5627号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。范宗勋上诉请求：撤销（2020）黑0103民初5627号民事判决书，依法改判支持范宗勋的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定中海物业公司没有完全履行物业服务义务，却判令范宗勋无权要求中海物业公司退还已交纳的物业费，属适用法律错误。范宗勋与中海物业公司签订的《前期物业服务协议》明确约定，中海物业公司提供的物业服务除达到基础服务标准外，还应满足四级服务标准。哈尔滨市发展和改革委员会针对涉案小区的前期物业服务收费标准也做出批复，最高收费标准为1.6元/月?平方米，服务等级标准均为四级，如物业服务企业在实际服务中未达到相应的服务等级标准,应按照规定降低收费标准，做到质价相符。本案中海物业公司按四级标准的最高价格收取了业主的物业费，根据发改委的批复及《前期物业服务协议》约定，其应提供四级服务标准的物业服务，而中海物业公司实际提供的服务并未达到四级标准，甚至连基础的服务标准亦未达到。一审判决已经认定中海物业公司作为物业服务企业，没有完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，却以《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条仅规定业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，没有规定业主可以不交纳物业费或要求物业服务企业退还已交纳的物业费为由，不支持范宗勋的请求，属适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行合同约定的或法规确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该条规定的违约责任并非仅限于继续履行、采取补救措施或者赔偿损失三项，后面还有一个“等”字。范宗勋认为双方之间的物业服务合同和买卖合同类似，业主作为“买方”向物业服务企业购买物业服务，物业服务企业作为“卖方”提供的服务不符合约定时，买方可向卖方主张承担退还相应价款的违约责任。退一步讲，即便按照一审法院的认定，第三条仅规定了三种物业服务企业承担违约责任的方式，范宗勋按照四级服务标准交纳了物业费，中海物业公司提供的服务标准未达到四级，对应其实际提供的服务标准等级，范宗勋多交纳的物业费即为范宗勋的损失，理应依据第三条的规定判令退还。二、一审法院认定中海物业公司已经履行了特约服务义务，据此认为中海物业公司不存在违规收费，属认定事实不清、证据不足。范宗勋在一审中已经举示了报纸等证据，证实哈尔滨市市场监督管理局多次向中海物业公司下发《责令整改通知书》，责令其将多收取的物业费退还业主，该证据足以证实中海物业公司违规收费的问题。根据一审判决的认定，特约服务收费实行市场调节价，收费标准由业主和物业企业在合同中约定，虽然范宗勋和中海物业公司签订的《前期物业服务协议》中，约定了物业费标准和特约服务费，但该协议系开发公司提供的格式文本，且不签协议就不给钥匙进户，该协议是范宗勋被迫签订的，而且作为一名普通市民，范宗勋并不清楚何谓“特约服务”，该协议中约定的特约服务费并非范宗勋的真实意思。根据《前期物业服务协议》之附件二，特约服务标准，包含了住宅特约服务标准、居住环境升级服务、居住安全升级服务、智能化设备管理服务、自然灾害防范管理服务、车辆特约服务标准等，而中海物业公司在一审中并未提供充分有效的证据，证明其自业主入户以来每年均按上述标准及内容提供了特约服务，一审判决仅凭几张照片就认定中海物业公司提供了特约服务，证据不足。同时，《前期物业服务协议》之附件二特约服务标准内容，均属于基础服务内容和物业公司作为民事主体、被聘用的公司本应承担的职责和义务，属于明显的变换语言对基本物业服务内容的再次表述。连配合当地社区及相关部门开展园区防汛减灾工作、除雪防灾工作都成为了需要业主花钱的“特约服务”，可见其“特约服务”的内容并不属实。三、一审判决中多处适用法律错误。1、一审判决称《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。据此，本案中的《前期物业服务协议》对于范宗勋具有约束力。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，从来没向全体业主进行公示，一审庭审中中海物业公司也未出具该合同。2、《中华人民共和国合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”范宗勋和中海物业公司签订的《前期物业服务协议》是于2015年12月底入户取钥匙时签订，系开发公司提供的格式文本，且不签协议就不给钥匙进户，是范宗勋被迫签订的。在此之前，开发公司及中海物业公司从未公示过协议内容，从未提出过物业服务中存在“特约服务”，作为一名普通市民，范宗勋并不清楚何谓“特约服务”。并且哈尔滨市市场监督管理局已经认定中海物业公司对中海雍景熙岸小区前期物业费的收费违反了《中华人民共和国价格法》等相关法规，责令其整改。据此，开发公司及中海物业公司的行为，已经违反了《中华人民共和国合同法》第三条、第七条。3、哈尔滨市发改委《关于中海雍景熙岸（一期）前期物业费收费标准的批复》、《关于中海雍景熙岸（二期）前期物业费收费标准的批复》与中海雍景熙岸小区物业费有着重要关系，中海雍景熙岸小区开发公司及中海物业公司从未向业主公示过上述两份文件。《中华人民共和国价格法》第四十二条第二款、第三款规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”中海物业公司不但隐瞒了哈尔滨市发改委的批复，还在4年多的时间里未履行四级物业服务标准，因此应当承担损害赔偿责任，应按其实际提供的二级物业服务标准将级差物业费赔偿给范宗勋。4、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”中海物业公司违反了《中华人民共和国价格法》第十二条规定：经营者进行价格获得，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。同时违反了哈尔滨市发改委《关于中海雍景熙岸（一期）前期物业费收费标准的批复》、《关于中海雍景熙岸（二期）前期物业费收费标准的批复》的规定。哈尔滨市市场监督管理局根据《中华人民共和国价格法》第三十九条规定：经营者不执行政府指导价、政府定价以及法定的价格干预措施、紧急措施的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处以罚款；情节严重的，责令停业整顿。对中海物业公司下达责令改正通知书。中海物业公司通过增加一些莫须有的“特约服务”内容达到多收费的目的，严重损害了广大群众的利益，并且还违反法律、行政法规的强制性规定。因此，范宗勋和中海物业公司签订的《前期物业服务协议》附件二“特约服务”应为无效合同内容。5.一审判决引用了《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第四条和第二十四条，称“现中海物业公司的收费没有超过该标准。中海物业公司收取的特约服务费实行市场调节价”。其引用的都是非新建住宅的规定内容。而《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十一条明确规定了新建住宅的物业服务收费标准执行程序，一审判决忽略了《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十一条的规定。6.中海物业公司自2016年至今，始终未按政府部门规定的四级物业服务标准提供服务，并且违反法规进行多收费，严重侵害了群众的利益，并且被媒体多次曝光，成为众所周知的事实。一审判决称“范宗勋对中海物业公司的物业服务不满意，可以推动小区举办业主大会，由小区业主共同决定中海物业公司的去留。”《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条规定“未成立业主大会的，由所在地街道办事处、社区居委会组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总套数过半数的业主同意后，代表业主与物业服务企业按照前款规定协商确定物业服务标准和物业服务收费标准。”业主大会如何成立、何时成立，都不以个人意志为转移和实现，并且《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条明确规定了未成立业主大会的小区如何确定物业费。作为司法机关对不履行四级物业服务标准的物业公司的违约行为不判决赔偿业主损失，而是放任其违约行为，并要求遭受损失的范宗勋去做本不属于个人必须去做的事情，这已经违反了法律的本义。希望法院能高度重视民生，把人民群众的利益放在首位。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，证据不足，请求二审法院查明事实，依法改判。中海物业公司辩称，一审中，中海物业公司已提交了对园区正常服务的所有证据材料，但不限于园区支出的所有的水费、电费、电梯维保费用。同时提交了对园区进行工程维修、改造、日常的保安、保洁、管理等相关证据材料，能够证明中海物业公司已全部履行了物业服务合同约定的内容，同时也提交了关于特约服务内容的服务事项。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。范宗勋向一审法院起诉请求：中海物业公司退还范宗勋2016年至2019年期间的物业服务费6424元、电梯费1920元。一审法院认定事实：中海物业公司为哈尔滨市南岗区哈尔滨大街中海雍景熙岸小区提供前期物业服务，范宗勋系该小区业主。《前期物业服务协议》第十条约定，高层住宅物业服务费标准1.6元／月·平方米，特约服务费标准0.4元／月·平方米，电梯费按哈尔滨市收费标准执行。第四十六条约定，本协议期限自中海雍景熙岸首期入伙之日起至2017年6月10日止。本合同期满，本项目业主委员会未成立，或者业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方且没有选聘新的物业服务企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续，合同期限延续至业主委员会代表全体业主与依法选聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效且新选聘的物业服务企业合法进驻小区之日止。该小区至今未举行过业主大会，未选举出业主委员会。范宗勋交纳物业费的面积为87.75㎡，按2元／月·平方米的标准计算，每年应交纳物业费为2106元。范宗勋于入户时交纳2016年度物业费2106元、电梯费480元，于2019年2月17日交纳2017-2019年度物业费6318元（中海物业公司向范宗勋赠送2000元抵扣券，范宗勋实际支付4318元）、电梯费1440元。范宗勋因对于中海物业公司提供的物业服务不满意，认为中海物业公司存在多收物业费的情况，提起本案诉讼，要求中海物业公司将已收取的物业费6424元、电梯费1920元，予以退回。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。据此，本案中的《前期物业服务协议》对于范宗勋具有约束力。解释第三条第一款规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。范宗勋举示的证据可以部分证明中海物业公司没有完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，范宗勋据此可以要求中海物业公司承担继续履行、采取补救措施等违约责任，如其因此受到损失，还可要求中海物业公司予以赔偿。但该条中并未规定，当物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务时，业主可以不交纳物业费或者要求物业服务企业退还已交纳的物业费。因此，范宗勋依据解释第三条，要求中海物业公司退还物业费，不能得到支持。解释第五条规定，物业服务企业违反物业合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。据此，中海物业公司是否存在违规收费系范宗勋的诉请能否得到支持的所在。中海物业公司收取物业费的依据系前期物业服务协议，标准为高层住宅物业服务费标准1.6元／月·平方米，特约服务费标准0.4元／月·平方米，电梯费按哈尔滨市收费标准执行。《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第四条规定，物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。住宅（不含别墅、公寓）、与住宅配套使用的电梯、单体车库、室内停车泊位及利用公共空间设置的停车泊位的物业服务收费实行政府指导价。为业主个别需要提供的代办服务和其它特约服务等收费，除政府部门有规定外，实行市场调节价。第二十四条规定，实行市场调节价的物业服务收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。哈尔滨市发展和改革委员会对涉案小区前期物业服务收费标准批复，住宅基本物业服务收费标准为高层1.6元／月·平方米，电梯费按《哈尔滨市物业服务收费管理办法》附件3的相关规定执行，因此涉案小区收取的高层住宅物业服务费、电梯费不能超过该标准，现中海物业公司的收费没有超过该标准。中海物业公司收取的特约服务费实行市场调节价，由合同双方在物业服务合同中约定，《前期物业服务协议》中已明确约定了收费标准为0.4元／月·平方米，并对特约服务的内容在《前期物业服务协议》附件二中作出明确，中海物业公司亦举证证明了其履行了相应特约服务义务。因此，中海物业公司不存在违规收费，范宗勋依据解释第五条，要求中海物业公司返还物业费的诉请，不予支持。物业服务合同与一般的民商事合同相比，在主体上具有特殊性。物业服务合同的一方主体为物业服务企业，另一方主体为全体小区业主，具有一定的公共性。《中华人民共和国物权法》第七十六条第四项规定，下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。据此，若小区的大多数业主对物业服务企业提供的服务不满意，可以依据上述规定解聘物业服务企业，选聘新的物业服务企业。同时物业服务企业也应当提高自身的服务水平，为小区业主提供更好更优质的服务，在市场竞争中寻求企业的更好发展。范宗勋对中海物业公司的物业服务不满意，可以推动小区举办业主大会，由小区业主们共同决定中海物业公司的去留，在物业服务合同有效存续期间内，其不能以不享受相关物业服务为由，拒绝承担相应义务。综上所述，对于范宗勋提出的诉讼请求，不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：驳回范宗勋的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由范宗勋负担。对于范宗勋多缴纳的1,208.50元案件受理费，予以退回。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。范宗勋提交的证据、中海物业公司的质证意见如下：证据一、中海雍景熙岸业主邹晓芹、徐昶儒、范迪、黄金花、许威、李海林的书面证言。欲证明：小区业主入户时不同意中海物业公司单方面制定的《前期物业服务协议》中“特约服务”及“特约服务费”，中海物业公司以办理入户手续逼迫业主签字并交纳2元/月?平米的物业费，违反了《中华人共和国合同法》第三条、第七条、第五十二条规定。中海物业公司质证称，对书面证人证言的证据三性均有异议，无法证实证人的业主身份，且所有证人未出庭接受质证，不符合证据规则,范宗勋欲证明业主被胁迫签订合同，但没有实际证据。证据二、中海雍景熙岸小区广大业主反对中海物业管理有限公司哈尔滨分公司违法收费照片。欲证明：小区业主入户时不同意中海物业公司单方面制定的《前期物业服务协议》中“特约服务”及“特约服务费”。中海物业公司违反了《中华人民共和国合同法》第三条、第七条、第五十二条规定。中海物业公司质证称，对证据的三性均有异议，不能证明中海物业公司存在违法事实以及违反合同约定的行为，范宗勋提交的图片真实性存疑。证据三、《哈尔滨市市场监督管理局责令改正通知书》。欲证明：中海物业公司违反了《中华人民共和国价格法》及哈尔滨市发改委批复文件，超标准多收取物业服务费0.40元/月?平方米。哈尔滨市市场监督管理局责令中海物业公司改正违法收费。中海物业公司质证称，该责令整改正通知书已于2018年7月25日被哈尔滨市人民政府哈政复议（2018）379号文件撤销，此证据不能证明中海物业公司存在违法行为。证据四、2016年至2019年中海雍景熙岸小区视频及图片。欲证明：2016年至2019年，中海物业公司未履行《前期物业服务协议》，小区不封闭管理，硬件设施长期不维护修葺，随处可见垃圾，相关服务记录表弄虚作假，树木草地死亡不补种，路面积水长期不解决等等。完全无法达到物业服务标准。中海物业公司质证称，范宗勋在一审中已经提交了上述视频和光盘，这些证据不能作为二审新证据再次出示。证据五、微信聊天记录。欲证明：中海地产部门负责人王蕾承认中海物业公司为中海雍景熙岸小区提供的服务不好。中海雍景熙岸小区居民在业主群内经常反映物业长期存在问题。中海物业公司质证称，此微信聊天记录，范宗勋在一审时已经提交，不属于新证据。证据六、《新闻夜航》关于中海雍景熙岸电梯经常发生故障的报道图片。欲证明：2016年至2019年期间，中海物业公司未按四级标准规定进行硬件设施的日常维护，导致中海雍景熙岸居民楼电梯频繁发生滑梯、卡梯、停运等故障，业主经常无法正常使用。中海物业公司质证称，不属于新证据。证据七、证人陈某出庭作证。欲证明：办理进户时中海物业公司物业费按每平方米2元收取，经与物业交涉，就是要收钱。再不进户就耽误装修了，所以陈某才交的钱。小区所有的连廊门、消防门等没有好用的，联系中海物业公司要求进行维修，物业也没有管。进户前的喷泉是非常大的，现在也没有喷泉了，路灯也是有闪的情况。进户的时候还有巡逻的保安，现在也没有了。小区里的自行车也有丢失的，中海物业公司并没有做到监管的义务。而且保洁的服务质量大不如之前，没有任何的改善。中海物业公司质证称，对证人的身份有异议，其没有提交房产信息用来佐证是小区业主。对于证人所述的中海物业公司存在的保安、保洁等问题，中海物业公司在一审中已提交了证据证明履行了物业服务合同内容，且证人并没有提供其他的证据材料相佐证。本院认证意见为：范宗勋提交的上述证据均不属于二审新证据，不予采纳。中海物业公司在二审中未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是中海物业公司是否应返还范宗勋已交纳的物业费和电梯费。关于合同效力的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中的物业服务合同属于前期物业服务合同性质，该合同对范宗勋具有约束力。范宗勋主张涉案合同无效，但认定合同无效必须系违反法律、行政法规效力性强制性规定。涉案合同并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定合同无效的情形。范宗勋提出的涉案合同未经公示，但物业服务合同是否公示，均系政府行政机关行政管理手段的管理性规定，并非合同效力的强制性规定。范宗勋主张涉案合同附件二系格式条款，且胁迫业主签订，但根据庭审中的证据，范宗勋等其他业主在承诺书中已经签字确认，且第一条明确载明“确认已详细阅读《中海?雍景熙岸业主入住指南》”。范宗勋作为完全民事行为能力人，在中海物业公司已尽到充分提示义务的情况下，不能认定附件二无效。另外，关于范宗勋主张其在签订合同时受到胁迫，因其未提交充分证据予以证实，故此主张不成立。关于是否应退还物业服务费、电梯费的问题。业主与物业服务企业应建立良性循环关系，物业公司对业主提出的意见和服务瑕疵应当及时整改，业主应当按照小区同标准交纳物业服务费。无论按照法律规定还是合同约定，中海物业公司作为物业服务企业其针对的服务主体是小区全体业主，其服务的范围针对小区共有设施、公共区域。根据《物业服务合同》的约定内容及中海物业公司提供的证据，可以证实中海物业公司已经履行了对包括共用部位维修维护管理、清洁卫生等基础物业服务合同义务，也进行了特约服务项目。诉讼中，范宗勋举示的证据虽然证明中海物业公司对该小区公共区域的管理服务存在瑕疵的现象，但范宗勋提供的证据不足以证明中海物业公司未按约定履行合同义务，不属于中海物业公司长期怠于服务造成小区整体环境、公共秩序等方面严重恶化，从而影响或损害小区业主对物业使用的重大瑕疵。故无论依据法律规定还是合同约定，范宗勋以上述理由主张退还已交纳的物业费、电梯费的理由不成立。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。范宗勋主张未享受特约服务项目要求退还特约服务费用的请求，亦不符合法律规定。另外，范宗勋在缴纳费用时，中海物业公司向范宗勋赠送2000元抵扣券，范宗勋实际支付4318元，故双方权利义务已趋于公平合理，范宗勋主张退还全部已交纳的物业费、电梯费，本院不予支持。综上，范宗勋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人范宗勋负担。本判决为终审判决。审判长  陶传贵审判员  赵丹晖审判员  尹红杰()二〇二〇年十一月十一日法官助理李晶书记员李迪