广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初27273号原告：刘斌，男，汉族，1975年3月29日出生，身份证住址江西省赣州市于都县。委托诉讼代理人：程芷葵，广东旗轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王胜军，广东旗轩律师事务所实习律师。被告：陈秀珍，女，汉族，1977年2月6日出生，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：余世冰，国信信扬律师事务所律师。原告刘斌与被告陈秀珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告刘斌的委托诉讼代理人程芷葵、王胜军；被告陈秀珍的委托诉讼代理人余世冰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘斌向本院提起诉讼，诉讼请求：1.确认被告与原告签订的《厂房租赁协议》及《协议书》无效；2.判令被告向原告返还厂房押金15600元，返还员工押金50000元；3.判令被告向原告返还原告商品、电器、办公设备等价值为124780元；4.判令被告向原告支付因被告强行换锁、阻止原告生产经营的经济损失208000元；5.本案所有诉讼费用由被告承担。以上1至4项合计398380元。事实和理由：原被告双方于2018年9月1日签署《厂房租赁协议》，约定被告将位于广州市白云区太和镇柏塘柏兴中路63号二、三楼厂房出租给原告，同时约定原告在签订本协议时向被告交纳押金15600元，若被告单方终止协议，被告应向原告支付双倍押金；租赁期限为五年，自2018年9月1日至2023年8月30日止，前三年每月租金5200元，后两年每月租金5720元。双方口头约定，租赁期间，原告可在外墙安装招牌广告。合同签署后，原告按约定向被告支付了押金、租金，并投入资金用于房屋装修、购置电器、办公设备、办公用品、招聘员工、外购商品等。原告承租经营期间，被告反悔，向原告提出安装外墙招牌广告限制打孔、限制招聘员工、要求原告补交押金。后被告再次强迫原告另行交纳员工押金50000元，并威胁原告与其签订《协议书》，否则拒绝出租。原告考虑到已经为工厂的筹备经营投入了大量的资金，只好再向被告交纳了员工押金并于2018年11月9日与被告签订了《协议书》。原告本着诚信合作的原则，一直与被告处理好合作关系。但被告步步紧逼，于2019年5月30日直接将原告承租的厂房强行换锁，强行阻止原告的生产经营、强行霸占原告承租房内的财产、擅自拿走原告物品，给原告造成巨大损失。原告认为，该案涉房屋并未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，原告与被告签署的《厂房租赁协议》，依法属于无效合同，《协议书》属于《厂房租赁协议》之补充约定，故《协议书》依法亦属无效合同。依据《合同法》第58条规定，被告依法应返还原告支付的押金，因被告在无任何协商通知的情况下强行换锁导致原告无法正常生产经营，且存放在租赁物内的物品无法取回，原告损失严重，被告依法应当返还租赁物内属原告所有的全部物品，并赔偿原告全部损失。综上，根据我国《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告陈秀珍答辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.原告列陈秀珍为本案被告，被告主体不适格，本案为房屋租赁合同纠纷，被告陈秀珍与刘启文之间形成委托关系，故陈秀珍与本案被告无关，因此被告不需要承担相关法律责任；2．涉案房屋所在土地具有合法宅基地证、合法规办手续，且双方签订合同无违规，协议书作为补偿协议也应当有效，双方签订终止协议，合同关系已终止，由此不存在确认合同，也无从确定合同有效；3.被告依据终止合同协议的约定有权没收厂房押金以及员工押金，因此原告无权主张被告予以返还，原被告双方签订的终止合同协议是双方真实的意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，对原被告双方均具有法律约束力，根据该协议约定，由于原告在承租期间经营不善出现拖欠工人工资无法继续承租涉案房屋的情况，因此与被告沟通商定提前终止涉案租赁合同，同时原告所交厂房押金和员工押金归被告所有，被告不予以退还；4.被告不存在霸占或拒绝返还原告商品电器、办公设备的行为，更没有造成原告任何的损失，因此原告要求被告进行返还赔偿损失没有任何的依据，根据终止合同协议约定，原告在结清工人工资和当前所欠房屋租金、水电费、卫生费后可以自行清空租用场地上可移动的生产设备，在本案中原告在结清相关费用后已经进行了彻查，并自行搬走自己的商品、电器、办公设备等，被告从来都没有作出阻挠或妨碍行为，目前仅剩余办公桌原告一直没搬走，导致被告不敢也不能出租涉案房屋，同时原告在彻查搬走物品时破坏了涉案房屋的地板瓷砖，墙面也留下很多钻孔，被告在此要求原告尽快将剩余办公桌搬走，并将墙面地板恢复原状，被告对原告造成的经济损失保留追究权利；5．被告不存在强行换锁阻止原告生产经营的行为，因此原告要求被告承担因此遭受的经济损失无依据，在房屋租赁合同关系存续期间，被告应约将涉案房屋交给原告使用无违反法律行为，更没有强行换锁，阻止原告生产经营，事实上是原告在出现经营不善、拖欠工人工资及房屋租金等后有转移工厂设备准备逃离的行为，工人由于担心原告逃跑，自己赚的血汗钱拿不回来，便堵在工厂门口意图用该手段迫使原告结清工资，这也给被告造成了严重不良影响；6．从本案事实及双方提交证据来看，原告故意隐瞒重要事实及相关证据，恶意提起本案诉讼，滥用诉讼权利，违反了诚实信用原则，浪费司法资源，恳请法院依法对原告的行为作出训诫或罚款处罚。经审理查明：2018年9月1日，原被告签订了《厂房租赁协议》，协议约定：甲方（出租方：陈秀珍）将位于广州市白云区太和镇柏塘柏兴中路63号二、三楼（以下简称案涉房屋）出租给乙方（承租方：刘斌）用作厂房使用。乙方在签订本协议时，向甲方交纳人民币15600元作为履行协议的押金，合同到期后，甲方不计利息退回。租赁期限为5年，自2018年9月1日至2023年8月30日止。租金按合同签订之日开始计算，租金为5200元/月，租金第三年递增10%，租赁期内前三年每月租金为5200元，第四年至第五年每月5720元，以此类推，直至合同期满。乙方必须在每月2号前以现金方式交纳当月租金，须先交租金再使用。在租赁期内，若乙方单方终止协议，须提前1个月通知甲方，并缴清水电费等各项费用，乙方所交的押金无偿归甲方所有，若甲方单方终止协议，应向乙方支付双倍押金。本协议自双方签字即生效等内容。原告于2018年8月3日向被告支付了押金15600元及第一个月的租金。2018年11月9日，原被告签订了《协议书》，约定今收到刘生交来厂15名员工押金共50000元，现该厂暂定人员28人，如果业务扩大该厂需要增加员工的需征得房东同意并缴纳员工押金才可以增加，如果房东发现该厂未经同意私自增加员工的，押金没收归房东所有并解除租赁合同，另外该厂不得拖欠员工工资，如经房东发现拖欠员工工资的房东有权单方解除合同并扣押生产设备拍卖，所得款项用于结清员工工资，之前所交的押金不予退还归房东所有。此50000元押金只作为保障15名员工一个月的基本工资用，合同期内如无出现上述两种情况的合同到期后无息退回。协议签订后，原告向被告支付了50000元员工押金。2019年5月31日，原告通知被告因行情差，厂房租赁到6月份。2019年6月3日，原告将案涉厂房返还给了被告并缴清租赁期间的租金。2019年6月4日，原被告签订了《终止合同协议》。原告在案涉厂房内尚有射灯40个、吊灯28个、办公桌2张、办公椅1把、裁床1台、已拆卸的桌子1张、展示板7个、展示条15条以及原告在租赁期间加装的玻璃隔门未搬离。被告同意原告将上述物品搬离，原告不同意搬离并主张由被告作价赔偿。另查，案涉厂房系被告的丈夫继承所得的宅基地房屋，未取得建设工程规划许可证，案涉厂房由被告对外出租并收取租金等进行管理。以上事实，有《厂房租赁协议》、《协议书》、微信转账记录、微信聊天记录、农村（墟镇）宅基地使用证、公证书、租赁授权委托书、终止合同协议、现场勘验笔录及当事人陈述等证据证实。本院认为，2018年9月1日，原被告签订了《厂房租赁协议》，约定被告将未取得建设工程规划许可证的案涉宅基地房屋出租给原告用于工厂经营。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案被告出租给原告的案涉房屋未取得建设工程规划许可证，双方签订的《厂房租赁协议》无效。被告抗辩称，被告主体不适格，因案涉厂房系被告的丈夫委托被告进行管理。本院认为，案涉房屋系被告的丈夫继承所得，该房屋为被告和其丈夫的夫妻共同财产，且被告的丈夫已委托被告对案涉房屋进行管理、出租和收益，被告对外出租案涉房屋并与原告签订《厂房租赁协议》，被告的主体适格。对被告的该抗辩主张，本院不予支持。原告主张与被告签订的《厂房租赁协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案被告因《厂房租赁协议》取得的押金15600元及员工押金50000元，依法应当返还给原告。被告以与原告签订了《终止合同协议》为由没收原告的押金，违反法律规定，本院不予支持。原告主张被告返还押金15600元及员工押金50000元的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。关于原告留在案涉厂房的物品问题。经现场勘查，原告仍留在案涉厂房的有部分桌椅等物品，被告同意原告随时将留在厂房的物品搬离，但原告向本院明确表示不再搬离，由被告作价赔偿。本院认为，对留在厂房的物品，被告同意原告随时搬离，已经尽到了相应的义务，原告要求被告返还商品、电器、办公设备等价值为124780元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于经济损失问题。原告主张被告阻止原告生产经营造成经济损失208000元。根据原被告双方的聊天记录显示，2019年5月30日，原告通过微信通知被告今年行情很差，决定车间收尾后，不开厂了，厂房租到6月份。6月2日，原告未按照合同约定向被告缴纳租金，并通知被告6月的租金从押金中扣除，被告明确不同意原告的主张，要求原告按期支付租金和水电费。本院认为，原告占用被告的案涉房屋，应当按期向被告支付相应的占用费，原告未按期支付，被告有权要求原告支付占用费。原告主张因被告阻止原告生产经营造成被告损失208000元，但原告未向本院提供证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果，对原告的该主张，本院不予采信。原告要求被告支付损失208000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘斌与被告陈秀珍于2018年9月1日签订的《厂房租赁协议》无效；二、自本判决生效之日起五日内，被告陈秀珍返还原告刘斌厂房押金15600元、员工押金50000元；三、驳回原告刘斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3617.6元，由原告刘斌负担3017.8元，被告陈秀珍负担599.8元。被告陈秀珍应自本判决生效之日起五日内直接向原告刘斌迳付案件受理费599.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  宋富长二〇二〇年十一月三日书记员  陈 莹