安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终4525号 上诉人（原审原告）：姚佳佳，男，1988年2月16日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。 委托诉讼代理人：俞雪亮，安徽远致律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阜阳市颍泉同昇地产有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区新界首路**同昇玫瑰园**商业楼，社会统一信用代码91341200MA2N605L8F。 法定代表人：孙建辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨峰，安徽弘大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合肥乾财房地产投资咨询有限公司，住所地，住所地安徽省合肥市新站区新蚌埠路以东梅冲湖以南佳海工业城****一信用代码91340100395196780L。 法定代表人：江坤，该公司总经理。 上诉人姚佳佳因与被上诉人阜阳市颍泉同昇地产有限公司(以下简称同昇公司）合肥乾财房地产投资咨询有限公司(以下简称乾财公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2019）皖1204民初465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姚佳佳上诉请求：撤销一审判决，改判同昇公司、乾财公司共同返还认筹金120000元并负担诉讼费用。事实与理由：涉案《商品房买卖合同（预售）》合法有效，对房屋价款的约定是双方共同意思表示，双方应严格依照买卖合同的约定履行义务。同昇公司以所谓的流转单否认买卖合同的真实性，系对本案事实的重大歪曲。该流转单系同昇公司单方提供，同昇公司不能就计算方式和计算逻辑对姚佳佳作出合理解释，姚佳佳签署流转单时，同昇公司未对该流转单的内容和作用进行释明，且内容均为同昇公司自行添加，严重损害姚佳佳合法权益；同昇公司在合同标价外违规收取“认筹金”违反现行法律法规，应承担相应的法律责任。 同昇公司辩称，涉案《房源落位协议》和《合同签署流转单》是双方真实意思表示，合法有效；姚佳佳在签订商品房合同的前后，多次签字确认房屋的真实价格以落位协议为准，并在合同签署流转单中再次签字认可；商品房销售价格实行市场调节价，并非属于政府定价，故商品房销售价格是开发商和业主执行协商确定的；姚佳佳的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 乾财公司未予答辩。 姚佳佳向一审法院起诉请求：同昇公司、乾财公司共同返还认筹金120000元；并由其二公司承担本案诉讼费用。 一审法院查明事实：2017年2月22日，同昇公司发布关于玫瑰园销售优惠事宜的通知。通知中明确第一批：交1、5000元优惠12000元；2、按时签约优惠0.97；3、交20000元，再优惠0.99。该通知自2017年3月1日起开始执行。 2017年11月11日，姚佳佳通过盘云公司P0SS机向乾财公司转款120000元，以便享受同昇公司给予的优惠。 2018年1月1日，姚佳佳为购买同昇公司开发的玫瑰园房屋，姚佳佳（乙方）与同昇公司（甲方）签订《房源落位协议》约定：乙方自愿参与玫瑰园的房源落位活动,乙方同意将在银行的验资款在指定时间内转至甲方账户,作为该套商品房首付款,验资款缴纳后,乙方不得以任何理由要求退还；原乙方确认已知悉关于本次落位活动的一切公示和相关优惠,乙方同意甲方所制定位活动及规则,并愿意遵守下列规定，乙方所选房屋位于甲方建设的同昇.玫瑰园2栋506室，面积116.6平方米，原单价7969.64元，原总价929261元，参与落位活动优惠单价7883.88元，落位活动后优惠总价919261元；乙方应在甲方电话通知邀约签约3天内带齐所有按揭材料与首付款与甲方签订《商品房买卖合同》，若乙方未按时与甲方签订《商品房买卖合同》、乙方要求更换商品房或增减名和更名的，甲方有权解除本协议，乙方无权要求继续签约已落位房源，同时，甲方有权不再另行书面通知乙方而将该套房源重新落位于他人；甲乙双方的通讯联络方式以本认购协议所记录的电话、传真、地址为准。乙方通讯、地址为准更，应在变更当日书面形式通知甲方。乙方保证其提供的上述资料的真实性，并承担因不实或失效而造成损失的所有责任。双方确认：甲方所发出的任何书面信函在发出后的第五日视为乙方已收悉。相关落位须知以销售中心现场公示为准，甲方对其保留最终解释权；本落位协议一式叁份，甲方贰份、乙方壹份，本协议自双方签字盖章起，即时生效，乙方信息请填写详实，如因信息不详或错漏而造成相关不利后果的，由乙方自行承担。 同昇公司将玫瑰园房源落位活动规则进行公示：客户选定意向房屋后，必须签订房源落位协议，确认该房屋的单价和总价款。落位协议原总价为客户认可的房款总价，即认购协议总价，部分款项由同昇公司委托盘云公司、乾财公司代为收取，所有款项均属房款的不可分割部分，房源落位协议约定的房屋总价款与商品房买卖合同约定的价款、及明码标价书约定的价款不一致的，以房源落位协议约定的房屋总价款为准。 2018年1月11日，双方签订《合同签署流转单》（客户认购物业协议），内容约定：姚佳佳认购的物业为同昇公司建设的同昇.玫瑰园2栋506室，面积116.6平方米，认购协议单价7969.64元，认购协议总价929261元，落位协议单价7883.88元，落位协议总价919261元，优惠体系：﹝落位价-12万元-1万（特批）﹞；执行总价789261元，执行单价6768.96元／平方米，签约应付首付款为159261元，尚需支付159261元。2018年1月11日，姚佳佳向同昇公司缴纳首期159261元，乾财公司收取并出具159261元收据。 2018年8月13日，姚佳佳和同昇公司在履行《房源落位协议》、《合同签署流转单》的基础上，签订一份《商品房买卖合同》约定：姚佳佳购买同昇公司建设的同昇.玫瑰园2#住宅楼506室，面积116.6平方米，该商品房单价6768.96元，总价789261元，姚佳佳应在2018年8月9日支付首期房价款159261元，余款630000元，向银行申请贷款支付。 另查明：同昇公司与乾财公司签订代收款协议，由乾财公司代同昇公司收取部分房款。 再查明：姚佳佳向银行申请贷款获得支持，同昇公司已经收到该按揭贷款。 一审法院认为，从姚佳佳第一次交款120000元，并签订《房源落位协议》享受同昇公司给予的优惠价，签订《合同签署流转单》后，又交首期款159261元，双方均是按照同昇公司发布“关于玫瑰园销售优惠事宜的通知”、“同昇.玫瑰园落位须知”办理。姚佳佳对《商品房买卖合同（预售）》中形成的购房价格是如何计算，每次所交款项的用途是明知的，同昇公司不存在欺诈行为。姚佳佳与同昇公司之间从签订《房源落位协议》、《合同签署流转单》，到签订《商品房买卖合同（预售）》，前后相互链接是有机整体，是最终《商品房买卖合同（预售）》不可分割的一部分。当事人双方的约定符合诚实守信、真实、自愿的原则，是双方当事人的真实意思，内容不违反法律强制性规定，应为有效合同。双方均按照约定履行了义务，应受法律保护。姚佳佳要求同昇公司返还《商品房买卖合同（预售）》签订前交款120000元，经查，该款是姚佳佳为享受同昇公司给予优惠政策而交的购房款。同昇公司已经作出合理的解释与说明且已经按照约定给予了姚佳佳优惠并已从姚佳佳购房款中扣除，同昇公司所举证据印证了诉争事实，姚佳佳所举证据不能达到其证明目的，要求返还理由不当，不符合法律规定，该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决：驳回姚佳佳的诉讼请求。案件受理费2700元，公告费300元，计3000元，由姚佳佳负担。 二审中，当事人均未提交新的证据材料。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二审举证、质证情况，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：姚佳佳缴纳的120000元“认筹款”应否予以返还。 涉案《房源落位协议》实质是双方当事人在正式签订房屋买卖合同前，自愿达成的认购协议。从“落位协议”约定、“落位须知”公示以及《合同签署流转单》再次确认的内容反映，姚佳佳自愿向同昇公司缴纳“验资款”，认可落位协议约定的“原总价”即双方认可的房款总价，而后按照同昇公司制定的落位活动流程规则，享受购房优惠，签订《房屋买卖合同》。且《房源落位协议》亦明确约定姚佳佳缴纳的“验资款”作为该商品房的首付款。故姚佳佳主张退还“验资款”既不符合双方约定，也不具有应当退还的法定情形。 综上所述，姚佳佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元，由上诉人姚佳佳负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 袁理想 二〇二〇年十一月十九日 法官助理张婷玉 书记员刘雅馨 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。