江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0104民初696号原告：潘家强，男，1963年7月27日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：蔡庆涛，北京市中银(南京)律师事务所律师。被告：叶平，男，1972年4月19日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：朱瑞雪，江苏舜点律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈楠，泰和泰（南京）律师事务所律师。原告潘家强与被告叶平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法由审判员韩勇适用普通程序独任审，公开开庭进行了审理。原告潘家强的委托诉讼代理人蔡庆涛，被告叶平的委托诉讼代理人陈楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘家强向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的租赁协议；2、被告向原告返还47.5万元租金（第一年6.5万元、第二年8万、第三年9万、第四、五年12万，自2015年10月30日计算至2020年10月29日）、违约金14.25万元（按照总金额的30%计算）；电费18120×1.5元＝27180元；3、被告腾空并返还涉案房屋；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告系房东与租客关系，自2011年起，原被告即成立事实上的租赁关系。为规范双方合同关系，2015年10月30日，双方签订一份协议，约定被告租赁原告位于南京市平米的房屋（以下简称涉案房屋）用于仓储。合同期2015年10月30日至2016年10月30日，年租金65000元，期满续租应提前三个月和原告签订下一协议。后续租金按2016-2017年80000元,2017-2018年90000元，2018至2019年120000元递增，租金按实际租赁时间计算。合同附加条款约定，如遇甲方需要或国家征迁，乙方应无条件搬走，同时约定了迟延搬离的违约金。签订该协议后，原告始终未收到被告的房屋租金，原告也曾多次以各种方式通知被告交付租金，清理房屋并搬离，但截止起诉之日被告仍未搬离案涉房屋，且拒付租金。被告的行为严重损害了原告的合法权益，故诉至法院。被告叶平辩称，原被告于2015年10月30日签订协议约定原告将涉案房屋租赁给被告使用，租期为2015年10月30日至2016年10月30日，双方并未在合同中约定滞纳金与违约金，并且双方约定租金为6.5万元一年，被告于2016年1月28日已支付租金5万元，剩余一万五千元，被告愿意给付，之后双方未签订任何房屋租赁合同，且双方约定租期届满前三个月续签，之后双方未签订任何协议，因原告房屋渗水无法使用，2017年5月原告单方将涉案房屋锁住，导致被告无法使用，应当认定原被告合同于2017年5月已解除，并交付原告，原告要求支付违约金没有合同依据，且数额过高，不应当支持，原告要求被告支付电费没有提供证据证明是原告使用产生电费，且原告也未实际使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2006年12月28日，牌楼村村委会与光华路办事处出具书面证明一份，载明：兹有南京士大力餐饮有限公司，现租用南京艾曼金属工艺厂厂房，企业注册在我村，地址：银龙路**厂房，该厂房建筑、用地手续正在逐步完善，相关营业执照、卫生许可证等正在办理中。协议处新增用地按实际计算。南京艾曼金属工艺厂系个体户，经营者为原告。2015年10月，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议》，其中原告持有的协议约定：甲方将涉案房屋租给乙方经营仓储业务，期限从2015年10月30日至2016年10月30日，年租金65000元，期满如需租用应提前三个月与甲方续定下一条协议；付款方式为首次2015年10月30日付65000元整；第二次2016年10月29日付80000元整；第三次2017年10月29日付90000元整；第四次2018年10月付120000元整。附加条款：遇国家征迁或甲方需要此处库房乙方无条件搬走，租金按实际时间计算，乙方要守信，都则每天收百分之三的滞纳金（违约金）有甲方当地法院判定。被告持有的协议内容无前述“第二次2016年10月29日付80000元整；第三次2017年10月29日付90000元整；第四次2018年10月付120000元整”的字样，且附加条款为“遇国家拆迁乙方无条件搬走。租金按实际时间计算”。对此，原告先陈述“付款方式“条款从第二次开始都是逐年补充填写的，附加条款也是后补的，时间不是2018年就是2019年，并改变陈述“付款方式”也是2018年或者2019年补的，但上述填补都是得到被告口头同意的。被告对此不予认可，并向本院申请对原告持有协议手写部分和“叶平”的签名进行笔迹和形成时间鉴定，因未在鉴定部门制定的期限内缴纳鉴定费，被鉴定部门退回鉴定。后叶平又向本院要求重新鉴定，本院认为现原告自认手写部分系后续添加，除此之外双方合同并无其他差异，故本案没有鉴定必要，对其重新鉴定申请不予受理。被告陈述于2016年向原告转账支付第一年租金50000元，原告陈述确实收到过这50000元，但不是本案租金，但原告未能举证证明收取这50000元系有其他依据。根据原告提供的微信记录，原告曾于2017年10月22日，要求被告搬离涉案房屋，被告于2017年10月24日回复“潘总，首先感谢你几年来一直把我当朋友也给了我帮助，我都放在心上，会记住这份情谊。你是大老板量大福大！给兄弟一个机会”；2019年4月25日，原告又微信通知被告要求其腾空涉案房屋开走车辆，但被告拒收消息。被告另陈述，原告于2017年5月将涉案房屋锁住，导致被告无法使用涉案房屋，被告的两台车也在涉案房屋内无法使用。关于原告主张的电费，原告仅提供了“18120”的电表读数。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。本案中，原被告持有的租赁协议虽有区别，但各方2015年10月30日至2016年10月30日一年租期，且年租金为65000元无异议。一年租期届满后，被告继续占有使用房屋，原告未提出异议，应认定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人一方可以随时解除合同，现原告明确表示要求被告腾空并返还房屋，本院对该诉讼请求予以支持。至于被告应支付的租金及使用费，本院认为，对于2016年10月30日之后的年租金，原告虽主张租金逐年递增并得到了被告的同意后在合同上进行了添附，但被告持有的合同未能显示租金递增，且原告未能进一步举证证明原告添附合同条款得到了被告的同意，故本院认定涉案房屋2016年10月30日之后的年租金为65000元。被告抗辩其于2016年1月28日转账支付了50000元租金，原告确认收到该笔费用，但主张并非使用涉案房屋的租金，现原告未能举证证明其另有收取50000元的依据，故本院认定被告支付的50000元系使用涉案房屋的租金。对于被告是否一直占有使用房屋，本院认为，现有证据可以确认被告截至本院庭审时仍有两台车辆在涉案房屋内，被告虽主张原告将房屋于2017年5月上锁，被告未能使用，但从被告2017年10月24日的微信回复可以看出，被告于2017年5月之后仍在使用涉案房屋，故本院对被告的该项抗辩意见不予采信，涉案房屋仍在被告控制之下。原告主张的违约金条款系自行添附，未经被告确认，也未能举证证明得到被告同意，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。原告主张的电费仅提供了电表数据，无法证明被告实际用电情况，故本院对原告的该项诉请亦不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告潘家强与被告叶平于2015年10月31日就本市秦淮区银龙路X号（面积约300平米）的房屋签订的《协议》；二、被告叶平于本判决生效之日起五日内将本市秦淮区银龙路X号（面积约300平米）的房屋腾空返还给原告潘家强；三、被告叶平于本判决生效之日起五日内按照65000元/年的标准向原告潘家强支付自2015年10月30日至实际迁出上述房屋之日止的租金和使用费（应扣除已支付的50000元）；四、驳回原告潘家强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10247元，由原告潘家强负担4822元，被告叶平负担5425元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  韩 勇二〇二〇年十一月四日见习书记员  王小格