四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终1453号 上诉人（原审原告）：梁龙书，男，1976年9月23日出生，汉族，居民，住四川省犍为县。 委托诉讼代理人：叶欣，犍为县孝姑法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：陈芳，犍为县孝姑法律服务所法律工作者。 上诉人（原审原告）：叶建蓉，女，1981年2月5日出生，汉族，居民，住四川省犍为县。 委托诉讼代理人：叶欣，犍为县孝姑法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：陈芳，犍为县孝姑法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：四川丰业荣华商业管理服务有限公司，住所地：四川省犍为县玉津镇凤凰路南段**（皇家芭比伦****）。 法定代表人：李旭东，总经理。 委托诉讼代理人：张锦，四川升力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川丰业房地产开发有限公司，住所地：四，住所地：四川省犍为县玉津镇凤凰村**> 法定代表人：黄远军，总经理。 委托诉讼代理人：张锦，四川升力律师事务所律师。 上诉人梁龙书、叶建蓉因与被上诉人四川丰业荣华商业管理服务有限公司（以下简称丰业管理公司）、四川丰业房地产开发有限公司（丰业房开司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省犍为县人民法院（2020）川1123民初1867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 梁龙书、叶建蓉上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判丰业管理公司、丰业房开司共同支付梁龙书、叶建蓉2019年第四季度至2020年第三季度的租金共计49,741.92元；3.丰业管理公司、丰业房开司共同以欠付租金为基数，按照年利率4.75%支付逾期付款的资金利息至款清为止；4.一、二审诉讼费由丰业管理公司、丰业房开司承担。事实和理由：1.梁龙书、叶建蓉购买商铺的目的是付清购铺款后，十年内收回购房款，丰业管理公司、丰业房开司广告宣传的“一次购铺，十年返租”，所签的《商铺委托经营管理合同》也是十年内退还购房款，买卖时双方的意思是一致的，其市场风险（包括楼市政策调控、市场调控、不可抗力等）是由丰业管理公司、丰业房开司来承担的；2.丰业管理公司未按照法院的调解书如期履行支付租金的义务，则应当按照原合同约定的年租金标准支付当期租金，且2019年9月前的租金虽然达成调解，但至今丰业管理公司仍未履行完毕，缺乏诚信；3.一审判决所称的“不可抗力”作为丰业管理公司、丰业房开司不按约履行的理由不成立。 丰业管理公司、丰业房开司辩称，1.丰业管理公司未如期支付租金是基于不可抗力事件，不可抗力系免责事由而非情势变更；2.疫情在2020年3月就结束，当时拐点并未出现，学校未开学，商店处于停业状态；3.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，丰业管理公司、丰业房开司应当免除部分或全部责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 梁龙书、叶建蓉向一审法院提出诉讼请求：1.丰业管理公司、丰业房开司共同支付梁龙书、叶建蓉2019年第四季度至2020年第三季度的租金共计49,741.92元；2.丰业管理公司、丰业房开司共同以欠付租金为基数，按照每日万分之三支付梁龙书、叶建蓉欠付租金的违约金至租金付清时止（暂计算至2020年7月31日前的违约金为2,044.04元）；3.丰业管理公司、丰业房开司共同履行《商铺委托经营管理合同》约定的义务：从2020年10月起至2026年12月31日止，丰业管理公司、丰业房开司按季度（每三个月一次）向梁龙书、叶建蓉支付租金，具体支付时间为：每年1、4、7、10月的月底前支付每季度租金12,435.48元，直至2026年12月31日前的租金付清时止；4.诉讼费丰业管理公司、丰业房开司承担。梁龙书、叶建蓉在庭审中将诉讼请求第2项变更为：丰业管理公司、丰业房开司以欠付租金为基数，按照银行贷款利息支付逾期付款利息至欠款本金付清时止。 一审法院认定事实：2015年7月11日，梁龙书、叶建蓉与丰业房开司签订《商品房买卖合同》购买了四川省犍为县玉津镇的商铺，并办理了产权登记。2015年7月6日，梁龙书、叶建蓉与丰业管理公司签订了《商铺委托经营管理合同》，约定：梁龙书、叶建蓉将所购的商铺委托丰业管理公司经营及管理，租期：2017年1月1日至2026年12月31日，租金：49741.90元／年，租金支付方式：按季度支付，2017年1、4、7、10月的月底前支付当季租金12435.48元，以后每年以此类推。 2019年1月24日，梁龙书、叶建蓉以丰业管理公司违约为由，要求丰业管理公司支付2017年一季度至2018年一季度的租金及逾期付款利息诉至该院，该院于2019年8月19日作出（2019）川1123民初178号民事判决。判决作出后，梁龙书、叶建蓉不服，上诉至本院。经调解，2019年10月15日，四川省乐山市中级人民法院作出了（2019）川11民终1227号《民事调解书》，其中第二项调解内容为：丰业管理公司与梁书龙、叶建蓉一致同意继续履行《商铺委托经营管理合同》和《补充协议》。梁龙书、叶建蓉与丰业管理公司签订的《补充协议》主要内容为：一、2019年10月1日起至2026年12月31日止委托经营及管理期间的年租金为24,870元/年。二、每年支付两次，即每年3月1日至3月10日和10月1日至10月10日分别支付12,435元/半年。三、若丰业管理公司任一期未按前述约定支付租金，则四川丰业荣华商业管理服务有限公司于逾期之日按照原合同约定的年租金标准49,741.90元支付当期租金；原合同关于逾期支付租金的违约条款不再适用。该调解书生效后，梁龙书、叶建蓉向该院申请执行，双方在执行过程中达成和解协议，丰业管理公司正在履行过程中。 现梁龙书、叶建蓉认为丰业管理公司未在2020年3月1日至3月10日支付半年租金12,435元，已构成违约，应按《补充协议》第三条的约定执行，即恢复按《商铺委托经营管理合同》履行。故诉至法院请求判决如诉。 一审法院认为：梁龙书、叶建蓉与丰业管理公司签订了《商铺委托经营管理合同》及《补充协议》，且在（2019）川11民终1227号《民事调解书》中已明确表示同意继续履行《商铺委托经营管理合同》和《补充协议》。《商铺委托经营管理合同》和《补充协议》均是依法成立的合同，依法受法律保护。双方应根据诚实信用原则，按约履行自己的义务。无论是《商铺委托经营管理合同》还是《补充协议》，均约定了丰业管理公司支付租金的义务，故2019年10月至2020年9月的租金应予以支付。虽然梁龙书、叶建蓉与丰业管理公司于2015年7月6日在《商铺委托经营管理合同》中约定租金为49,741.90元/年，但双方于2019年10月15日又重新约定2019年10月1日起至2026年12月31日前的租金为24,870元/年，并由四川省乐山市中级人民法院制作的生效调解书予以确认，应视为对原合同内容的变更，双方应按照变更后的《补充协议》来履行相关内容。故关于租金的约定应适用《补充协议》的规定，而不是按照《商铺委托经营管理合同》关于租金的约定来履行。同时，按照《补充协议》的约定，2020年3月1日至3月10日和2020年10月1日至10月10日分别支付12,435元/半年。2020年1月底全球新冠肺炎疫情爆发，全国人大法制工作委员会于2020年2月10日就疫情防控的相关问题进行了解答，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施，对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。2020年8月18日四川省犍为县遭遇特大洪灾，给丰业管理公司、丰业房开司造成重大损失，这次自然灾害同样是不可预见、不可避免并不能克服的客观情况，亦属不可抗力。综上，丰业管理公司、丰业房开司未按期支付当期租金是受不可抗力因素的影响，应免除丰业管理公司、丰业房开司的违约责任。且新冠肺炎疫情与8·18特大洪灾均是众所周知的事实，无须举证。故关于租金金额的确定同样不适用《补充协议》第三条“若四川丰业荣华商业管理服务有限公司未按期支付当期租金，则于逾期之日按照合同约定的年租金标准49,741.90元支付当期租金”的规定，而应按照《补充协议》第一条约定的24,870元/年予以确定。同理，丰业管理公司、丰业房开司未按期支付梁龙书、叶建蓉租金系不可抗力所致，而非丰业管理公司、丰业房开司违约所致，梁龙书、叶建蓉要求丰业管理公司、丰业房开司承担利息损失于法无据，该院不予支持。梁龙书、叶建蓉主张2020年10月以后的租金，属于未到期债权，尚未实际发生，系不确定事项，本案不予处理。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定，判决：一、丰业管理公司、丰业房开司在本判决生效之日起10日内支付梁龙书、叶建蓉2019年10月至2020年9月的租金24,870元；二、驳回梁龙书、叶建蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取522元，由丰业管理公司、丰业房开司负担。 二审中，梁龙书、叶建蓉向本院提交了案涉商铺销售时的选号牌及广告单，拟证明丰业管理公司、丰业房开司承诺十年包租，每年返10%，将购房款在十年内以租金的方式退还购房者，丰业管理公司、丰业房开司作出该承诺时，市场风险应当由其承担。 丰业管理公司、丰业房开司质证认为，对证据的真实性、合法性无异议，但与本案不具有关联性，该证据不属于合同的内容，也不属于丰业管理公司、丰业房开司作出的承诺。 本院认证认为，梁龙书、叶建蓉提交的证据与本案不具有关联性，达不到其证明目的，本院不予采信。 本院对一审法院所查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：丰业管理公司是否存在违约行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能客服的客观情况”及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”之规定，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，首先，丰业管理公司与梁龙书、叶建蓉于2019年10月15日签订《补充协议》，约定若丰业管理公司未按期支付租金，则需于逾期之日按照原合同约定支付租金，在签订该份《补充协议》时，双方并未预见到疫情和洪水的发生，且在协议中亦未对此作出相应安排；其次，在疫情期间，政府对协议履行期间采取了防疫防控措施，在洪水期间，乐山、犍为的大型商场都遭受了损失；再次，丰业管理公司未如期按照《补充协议》第二条的约定支付梁龙书、叶建蓉租金，系因不可抗力导致经济严重受损所致，不可抗力与丰业管理公司未如期支付租金之间具有因果关系；最后，疫情、洪水这些不可抗力的发生系丰业管理公司不能避免、不能克服的情形，故丰业管理公司在案涉年度内的租金支付过程中不存在违约行为。 综上所述，梁龙书、叶建蓉的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,044元，由梁龙书、叶建蓉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 乌建英 审 判 员 王 进 审 判 员 李 霞 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 王 琦 书 记 员 孙 影 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。