广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终2291号 上诉人（原审被告）：肖志唐，男，1986年10月14日出生，汉族，住广东省普宁市。 委托诉讼代理人：莫托，广东今久律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：程晫，男，1971年10月14日出生，汉族，住湖北省房县。 委托诉讼代理人：李成灿，广西振祺律师事务所律师。 上诉人肖志唐因与被上诉人程晫房屋租赁合同纠纷一案，不服玉林市福绵区人民法院（2019）桂0903民初776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 肖志唐上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判为：驳回被上诉人主张上诉人因违约需支付其损失赔偿金的诉讼请求，上诉人无需支付被上诉人经济损失363,428元；2．本案一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、《厂房及宿舍租赁合同》第六条第1款第5项明确约定：被上诉人偷用、盗用水、电、蒸汽及上诉人其他资源或设施的，上诉人可以解除合同并有权无条件收回案涉租赁物。该约定反映双方当事人的真实意思表示且不与法律规定相悖，合法有效，当事人双方均应按照该约定全面履行自己的义务。然而，被上诉人却未在征得上诉人允许且利用上诉人不在租赁物现场的情况下，长期偷用上诉人另一半厂房（占用面积为1865平方米）用于堆放货物等用途。被上诉人偷用上诉人其他资源或设施（另一半厂房）的严重违约行为已经违反《厂房及宿舍租赁合同》第六条第1款第5项之约定，上诉人可基于被上诉人该严重违约行为依照合同约定行使合同约定解除权，解除《厂房及宿舍租赁合同 -2- 》并无条件收回案涉租赁物，且合同解除后所导致被上诉人的不利后果应由被上诉人自负其责。退一步讲，即使存在上诉人未按时缴交租金导致案涉车间被停止蒸汽服务的违约行为，鉴于上诉人与被上诉人双方的各自违约行为彼此不存在关联性，仍不得以此否定上诉人对合同约定解除权的享有和行使。一审法院无视上述合同约定且摈弃合同精神，判令上诉人赔偿被上诉人的所谓另行租赁厂房、建筑装修损失等经济损失，显然缺乏法律依据、合同依据、事实依据。二、《厂房及宿舍租赁合同》虽然既约定违约金又约定损失赔偿金，在损失赔偿金（生产损失40,728元）金额低于约定违约金（年租金的30%）的场合，一审法院以上诉人存在未按时缴交租金导致案涉车间被停止蒸汽服务的违约行为为由既判令上诉人向被上诉人支付约定违约金（年租金的30%）又需酌情赔偿损失20,000元，明显缺乏法律依据。当事人就案涉厂房及宿舍订立的《厂房及宿舍租赁合同》第七条第1款明确约定：当事人在租赁期间必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，应当承担违约责任，按当年租金的30%向对方支付违约金，造成对方经济损失的还应赔偿对方的损失；《合同补充协议》主文明确约定：被上诉人产生的水费、电费、蒸汽费、杂费等均由其自行承担，均与上诉人无关，上诉人只负责收取当月租金，除此之外的其他费用和事宜均由被上诉人自行处理。2019年7月30日庭审结束后，当事人双方对2018年8月至2019年7月的租金、水电费等费用进行核对，确认被上诉人存在逾期缴付的情形。根据“对于同一违约事实，约定违约金和损失赔偿不得同时适用，当事人可以择一适用”的法律规则，《厂房及宿舍租赁合同》虽然约定一方违约除应当向对方支付当年租金的30%作为违约金外还需赔偿损失，但基于该约定与上述法律规则相悖，当事人仍仅可在约定违约金与赔偿损失两者之间择一适用，而不得就两者一并主张。姑且抛开导致案涉车间被停止蒸汽服务是被上诉人逾期缴付租金、水电费等费用的过错因素不论，上述法律规则下，如当事人双方均存在违约情形（上诉人未按时缴交租金导致案涉车间被停止蒸汽服务的违约行为、被上诉人长期偷用上诉人另一半厂房的违约行为）之场合，被上诉人如果主张违约金（年租金的30%）的，该违约金应与被上诉人应付上诉人的违约金（年租金的30%）予以抵销；如被上诉人主张损失赔偿金（生产损失40,728元）或由一审法院酌情认定为赔偿损失20,000元的，则该损失赔偿金应相应抵销被上诉人应付上诉人的违约金（年租金的30%），被上诉人仍应向上诉人支付违约金余额240,18 -3- 0元（280908-40728）或260,908元（280908-20000）。双方对2018年8月至2019年7月的租金、水电费等费用进行核对，确认被上诉人存在逾期缴付的情形，且根据一审法院查明并认定的事实，上诉人与被上诉人均未按时向出租方缴纳租金，在履行合同中均存在违约行为，此系造成案涉车间被出租方停止蒸汽服务之多重原因。据此，基于案涉车间被出租方停止蒸汽服务系当事人双方共同过错所致，根据“过错相抵”原则，当事人双方承担违约责任的义务均应予以抵销。鉴于被上诉人偷用上诉人另一半厂房的违约事实与被停止蒸汽服务系因上诉人与被上诉人均未按时向出租方缴纳租金所致的违约事实并非同一违约事实，且上诉人基于被上诉人偷用其另一半厂房为由主张违约金（年租金的30%）之诉请具有法律依据、合同依据、事实依据，被上诉人向上诉人支付违约金（年租金的30%）之义务并不得抵销，被上诉人仍应向上诉人支付该违约金。三、一审法院对于被上诉人经济损失的相关认定事实不清。被上诉人在一审中曾向一审法院就经济损失申请评估，一审法院依法委托了鉴定机构，因为被上诉人不能提交营业执照以及相关的手续材料，评估公司向一审法院退回了评估委托书，所以被上诉人的经济损失是无法评估的，而一审法院审理经济损失过程中并未客观审查被上诉人所提交的证据，就直接按照被上诉人提出的相关赔偿项目予以认定。上诉人仍认为一审法院并不是具有专业资质的评估机构，即使其可以认定经济损失也应该是酌情认定。另外，从被上诉人提交的关于搬运厂房设备产生的搬迁费113,000元可以看到，开发票的是罗安勇，并非睿鸿吊装服务有限公司。装修费93,000元的合同是被上诉人与陈俊有签订，合同完工时间2019年8月30日，但是上诉人提供的发票并非是陈俊有开具，是玉林市玉州区宏展不锈钢经营部，开具时间是2019年12月11日。被上诉人向马克警、陈栋国购买的装修材料都是只有一个收据，没有发票。装修是否合理或必须，没有经过评估机构评估，一审法院作出全部支持的认定不合理，请求二审法院予以支持上诉人的上诉请求。 程晫辩称，一、上诉人的上诉已经超过上诉的期限，请求二审法院依法查明事实：与本案相关的另一个案件［一审（2019）桂0903民初765号、二审（2020）桂09民终1667号］（以下简称另案），二审判决已经作出了几个月，当时被上诉人收到（2019）桂0903民初765号 -4- 、776号两案的民事判决书是同一天，所以上诉人应当也是同一时间收到两个案件的一审判决书，但上诉人两次上诉时间相差几个月，我方有理由认为本案已经超过上诉期。二、上诉人的上诉请求、事实理由不成立。一审判决上诉人承担被上诉人的经济损失是正确的，关于违约金虽然一审法院认为已经抵销，但是另案中二审判决认定抵销是没有依据的，另案的二审判决已经对抵销予以纠正。对于本案一审判决没有核实和估算的问题，就不再发表意见。三、对于上诉人第三点上诉意见，被上诉人认为已经超出上诉的范围，当事人的上诉在上诉期间就应该对请求和事实理由进行明确，上诉人在上诉期没有对损失提出质疑，开庭才对损失提出疑问，超过上诉的事实主张范围，二审法院不应当审理。事实上，就本案我方的损失在一审中已经查明，我方对各项支出、发票来源已经做出详细说明，评估机构没有作出评估是因为依照他们的标准没有办法作出评估，评估机构不作出评估也不能说明法院不能酌情认定我方的经济损失。在本案中，被上诉人主张的损失有票据证明，结合案情这些损失是客观存在的，一审法院根据案件情况作出酌情认定是合理的，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 程晫向一审法院起诉请求：1．判令肖志唐返还保证金和自来水管押金835,250元；2．判令肖志唐支付程晫违约金237,600元；3．判令肖志唐因违约给程晫造成的损失（暂定损失50万元，具体以评估结果为准）；4．本案受理费、评估费等由肖志唐承担。 一审法院认定事实：肖志唐与案外人广西天德纺织有限公司订立《厂房及宿舍租赁合同》，约定后者将坐落于玉林市福绵区樟木镇中滔环保工业园穗冠纺织有限公司A3栋3楼面积为3800平方米的厂房及宿舍9间出租给肖志唐使用。2018年6月，肖志唐将上述厂房中的1935平方米及宿舍9间转租给程晫，双方签订了《厂房及宿舍租赁合同》及《合同补充协议》。合同主要约定：租赁期限为6年，自2018年6月8日起至2024年1月1日止，2018年8月1日前为免租期；厂房每月租金以38元/平方米、宿舍每月租金500元/间计算，另收取管理费1.5元/平方米；承租方于每月5日前交付当月的租金、水电费、蒸汽费、管理费、排污费等费用，逾期则每天加收3‰的滞纳金；双方必须信守合同，违反合同的任何一方应承担违约责任，按年租金的30%向对方支付违约金；造成对方经济损失的还应当赔偿对方的损失等。合同签订后，程晫于2018年6月24日向肖志唐交付保证金750,0 -5- 00元，之后，程晫又通过转账方式向肖志唐交付自来水管押金85,250元。2019年5月16日至2019年6月24日，程晫未经肖志唐同意，占用了肖志唐未租赁给其使用的厂房约640平方米用于存放货物。双方为此产生争议，肖志唐于2019年6月17日向该院提起诉讼，要求解除双方签订的合同及支付违约金等，该院以（2019）桂0903民初765号进行审理。而由于肖志唐没有按时（每月5日前）向广西天德纺织有限公司缴纳租金，该公司于2019年3月20日、6月17日、6月23日向肖志唐发出《费用催缴通知》，并于2019年6月21日和6月25日两次停止了向涉案车间的蒸汽服务，程晫遂向该院提起本案诉讼，同意与肖志唐解除合同，并主张因停汽造成的生产损失等。由于出租人肖志唐要求解除合同，2019年7月底程晫停止生产准备搬迁。应肖志唐的要求，程晫支付了8月份的租金78,030元给肖志唐。为了重新投产，程晫于8月向韩国吉另行租赁厂房，并按生产需求进行建筑、装修。为此，向马克警购置建筑装修材料花费45,448元，向陈栋国购置建筑装修材料花费13,950元，产生厂房装修费93,000元。之后，程晫委托玉林市睿鸿吊装服务有限公司搬迁厂房设备，由此产生费用113,000元。上述费用合计343,428元。本案审理中，程晫向该院提出对停汽造成的生产损失及解除合同造成的损失进行评估。该院依法委托广西众益资产评估土地房地产评估有限公司进行评估。但因程晫未能提供营业执照、会计记账凭证等鉴定所需的材料，该评估公司向该院退回了评估委托书。2019年7月30日庭审结束后，肖志唐与程晫对2018年8月至2019年7月的租金、水电费等费用进行了核对，确认程晫存在逾期交付的情形。 一审法院认为，程晫与肖志唐签订的《厂房及宿舍租赁合同》及《合同补充协议》合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。但由于肖志唐未按时向其出租方广西天德纺织有限公司缴纳租金，程晫也存在同样情形，双方均有违约行为。鉴于违约，肖志唐在另案中提出解除合同，程晫也表示同意，该院在（2019）桂0903民初765号案件中解除了双方签订的合同，确定以庭审之日作为合同解除的时间。解除合同后，肖志唐应当退还保证金750,000元和自来水管押金85,250元给程晫。关于程晫主张违约金的问题。根据合同的约定违约方应当向对方支付年租金30%的违约金280,908元（78,030元×12月×30%），但肖志唐和程晫均未按时向出租方缴纳租金，在履行合 -6- 同中都存在违约行为。为此，肖志唐和程晫均应当向对方支付违约金，但鉴于该义务对等，应当予以抵销。关于肖志唐违约给程晫造成的合理损失的问题。1．肖志唐的违约导致涉案车间两次被停止蒸汽服务，对程晫的生产确实造成了影响，其主张因停汽造成的生产损失40,728元，虽然因其未能提供营业执照、会计记账凭证等鉴定所需的材料，评估机构无法对损失金额进行评估，但损失实际上是存在的，该院根据程晫提供的发货单、送货单等证据，并根据公平原则，酌情确定该项损失为20,000元；2．肖志唐不愿意再履行合同，导致程晫只能另租厂房，为此产生的搬迁费、建筑装修费、材料费、过渡期房租合计343,428元，此费用应当属于不履行合同义务给对方造成的合理损失；3．程晫主张搬迁停产期间工人的工资、伙食费以及客户流失等费用，因该费用不属于直接损失，且其未能提供确凿有效的证据佐证，该院不予支持。据此，肖志唐违约给程晫造成的合理损失合计363,428元，应当予以赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、肖志唐返还保证金和自来水管押金共835,250元给程晫；二、肖志唐赔偿因违约造成的经济损失363,428元给程晫；三、驳回程晫的其他诉讼请求。案件受理费18,956元（程晫已预交），由程晫负担4,510元，肖志唐负担14,446元。 本院二审期间，肖志唐无证据提交。程晫提交如下证据：本院（2020）桂09民终1667号民事判决书，拟证明：1．在本案当中双方都存在违约行为，被上诉人虽然存在违约，但是在另案中已经承担了违约责任，即支付滞纳金给上诉人；2．在另案中，二审法院认为双方违约金不存在可抵销的情形，意味着在本案中上诉人应支付违约金、承担上诉人的赔偿损失，被上诉人虽然没有就违约金进行上诉，上诉人也理应承担被上诉人的经济损失。 经组织质证，肖志唐对上述证据的质证意见为：（2020）桂09民终1667号案认定程晫擅自占用肖志唐房产的侵权行为不属于双方签订的合同调整范围没有法律和事实依据，其他意见按照上诉状。 -7- 对程晫提交的证据，本院认证如下：该证据是生效裁判文书，其认定的事实在没有其他证据推翻的情况下，可以作为本案认定事实的依据。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：肖志唐对一审判决认定“为重新投产，程晫……上述费用合计343,428元”有异议。经审查，程晫向马克警购置建筑装修材料花费45,448元有销售单、转账记录、微信聊天记录、收款收据为证；向陈栋国购置建筑装修材料花费13,950元，有送货单、转账凭证为证；产生厂房装修费93,000元有《合同协议书》、微信聊天记录、增值税发票为证；程晫委托玉林市睿鸿吊装服务有限公司搬迁厂房设备，由此产生费用113,000元有《吊机搬迁及机台拆装合同》及增值税发票为证。上述数额加上8月租金损失78,030元，合计343,428元属实，一审查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于肖志唐的上诉期限，从一审案卷中反映，本案一审民事判决书虽然邮政回执单显示是2020年4月23日与另案民事判决书一起邮寄到肖志唐的委托诉讼代理人莫托的律师事务所，但在2020年6月24日莫托向一审法院反映没有收到本案一审判决书后，一审法院亦向莫托律师重新送达了本案一审判决书，故肖志唐于2020年6月30日提起上诉，并没有超过上诉期限。 本案中，肖志唐与程晫签订的《厂房及宿舍租赁合同》及《合同补充协议》合法有效。另案中，肖志唐提出解除合同，程晫亦无异议，双方之间签订的上述合同已经另案生效法律文书判决解除。解除合同后，肖志唐理应退回程晫交付的保证金750,000元及自来水管押金85,250元，一审判决肖志唐退还上述款项，双方均无异议，本院对此予以维持。 关于违约金的问题。本院在另案中对肖志唐主张程晫按年租金30%支付违约金的请求不予支持，且也不具有其他抵销的情形，故未支持肖志唐该项请求。本案中，一审判决虽也是按双方违约金相互抵销，作出不支持程晫请求肖志唐支付违约金的诉讼请求的判决，但程晫并无上诉，二审中也无异议，本院对一审驳回程晫该项诉讼请求的判决予以维持。 关于肖志唐应否赔偿程晫经济损失的问题。在履行本案合同过程中，肖志唐未按时向其出租方广西天德纺织有限公司缴纳租金系其与广西天德纺织有限公司之间的合同关系，但肖志唐对广西天德纺织有 -8- 限公司的违约导致广西天德纺织有限公司停止蒸汽服务，肖志唐未能保证程晫合理、完整地使用租赁场地的权利，即是肖志唐对程晫的违约行为，肖志唐应赔偿程晫被广西天德纺织有限公司停止蒸汽服务的经济损失，虽然此项损失无法评估，且此项损失的造成未必没有程晫迟交租金的因素，但一审法院酌情确定该项损失为20,000元较为合理，程晫也没有提出上诉，本院对此予以确认。而程晫在履行合同过程中存在未按时向肖志唐缴纳租金违约情形，程晫已在另案中承担逾期付款的滞纳金（违约金），另外程晫还侵占了未租赁的厂房，导致肖志唐起诉要求解除合同，故程晫另租厂房、搬迁、停产的结果并非因肖志唐的违约造成，一审判决肖志唐赔偿程晫上述损失343,428元（含程晫所交8月份租金78,030元），与肖志唐的违约行为、程度不相符，本院予以纠正，但程晫因肖志唐要求解除合同在8月份停止生产、准备搬迁，肖志唐应赔偿程晫8月份租金损失78,030元。综上，肖志唐应赔偿程晫的经济损失合计98,030元。 综上所述，上诉人肖志唐的上诉请求部分成立，本院予以支持；部分不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对双方当事人的责任认定不当，导致部分判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持玉林市福绵区人民法院（2019）桂0903民初776号民事判决第一项、第三项； 二、变更玉林市福绵区人民法院（2019）桂0903民初776号民事判决第二项为：上诉人肖志唐赔偿被上诉人程晫经济损失98,030元。 上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。 本案一审案件受理费18,956元，由上诉人肖志唐负担13,249元，由被上诉人程晫负担5,707元；二审案件受理费6,751元（上诉人已预交18,956元），由上诉人肖志唐负担1。 -9- 820元，由被上诉人程晫负担4,931元，上诉人肖志唐多预交的二审案件受理费12,205元由本院予以退回。 本判决为终审判决。 审判长 陈 梅 审判员 雪丽峰 审判员 郑燕冰 二〇二〇年十一月六日 书记员 陈 聪