湖南省永兴县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘1023民初1860号 原告（反诉被告）郴州市景天房地产开发有限公司，住所地湖南省永兴县便江街道滨河路**。 法定代表人曹先友，该公司董事长。 委托诉讼代理人陈郁庆，湖南楚瑞律师事务所律师。 被告（反诉原告）刘建平，女，汉族，住湖南省永兴县。 委托诉讼代理人李飞，湖南金鸥律师事务所律师。 第三人贺武文，男，汉族，湖南省永兴县人，户籍地永兴县。住广东省东莞市。 原告（反诉被告）郴州市景天房地产开发有限公司（以下简称景天公司）与被告（反诉原告）刘建平、第三人贺武文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）景天公司法定代表人曹先友及其诉讼代理人陈郁庆、被告（反诉原告）刘建平诉讼代理人李飞、第三人贺武文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 景天公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认2020080700008号网签商品房买卖合同无效。2、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，变更第一项诉讼请求为：依法解除2020080700008号网签商品房买卖合同。事实和理由：2018年案外人王丽萍与原告景天公司签订了商品房买卖合同，购买原告景天公司开发的永兴便江美景天城（二期）3栋20层3-2001号房，并一次性支付了房款436817元，合同备案号60620507。因案外人王丽萍向便江美景天城项目部的股东贺武文借款了叁佰万元，由于案外人王丽萍犯罪被判刑不能偿还第三人贺武文的借款，双方达成了和解协议，以案外人王丽萍购买的美景天城3-2001房抵债。2020年7月14日第三人贺武文在永兴县不动产登记中心工作人员的见证下到郴州市看守所获得了王丽萍的书面授权委托书，授权内容为：撤销备案合同，备案号60620507、60620508，代签字、接受询问。2020年7月17日第三人贺武文代理王丽萍与原告共同到永兴县不动产登记中心办理撤销60620507商品房买卖合同备案，但王丽萍与原告的商品房买卖合同并未解除，也未申明作废（见撤销申请书）。在王丽萍的房屋买卖合同未解除的情况下，原告景天公司不能再与他人订立买卖合同。2020年8月7日第三人贺武文在未取得原告景天公司授权委托的情况下，指示美景天城项目部管理网签系统的经办人曹某以原告的名言与被告网签商品房买卖合同（现售），合同网签号为2020080700008，但被告的商品房销售款未汇入原告景天公司账户，原告景天公司也不知情。嗣后不久，第三人贺武文要求原告法定代表人曹先友将王丽萍的购房增值税发票更换为被告刘建平的增值税发票，并要求在刘建平网签的商品房买卖合同上加盖原告的行政公章，原告才知道这一情况。原告获知此情况后坚决不同意更换发票及在买卖合同上盖章，也不认可该（现售）商品房买卖合同的效力，这完全是第三人贺武文为了逃避个人向国家交纳的税款，指示项目部网签经办人曹某私自将案外人王丽萍购买的3-2001房又以原告的名义与被告签订（现售）网签商品房买卖合同，以达到不交契税和个人所得税。综上所述事实：便江美景天城项目部股东贺武文未取得原告的书面授权下，指示项目部网签经办人员曹某私自与被告网签订2020080700008号商品房买卖合同，且该买卖款也未汇入原告账户，该买卖合同是在无权代理的情况下签订的，违反了《合同法》第48条的规定，该合同对原告不发生效力，其责任由第三人贺武文承担。另外该（现售）网签商品房买卖合同是以合法形式掩盖非法目的，损害了国家利益，违反了《合同法》第52条规定，合同无效。被告违反了合同第九条第一项规定，未支付房款，请求解除合同。 刘建平辩称并向本院提出反诉请求：1、依法判决反诉人与被反诉人解除《永兴县商品房买卖合同（现售）》、撤销网签合同，并判令被反诉人赔偿反诉人损失50000元；2、反诉费由被反诉人承担。事实和理由：2020年8月7日，反诉人与被反诉人签订《永兴县商品房买卖合同（现售）》。合同约定，被反诉人将其开发的永兴县便江镇美景天城（二期）第3栋20层3-2001房、《房屋所有权》证号为湘（2020）永兴县不动产权第0013368号房以人民币436283.1元的价格出售给反诉人。自签订商品房买卖合同后反诉人在办理相关手续时，被反诉人却不配合并无故起诉反诉人，致使反诉人房屋无法办证所需的办理不动产权的相关手续。为此，反诉人要求与被反诉人解除《永兴县商品房买卖合同（现售）》、并撤销网签，赔偿反诉人损失5万元。就解除合同、赔偿损失一事，因双方无法协商一致，为此，反诉人依法提起反诉，请求人民法院支持反诉人的反诉请求！ 景天公司对刘建平的反诉辩称：反诉原告所主张要求赔偿损失50000元没有理由和事实依据。 第三人贺武文述称：其同意解除合同，但景天公司要赔偿刘建平的损失。案涉款项有财务报表，他也收到了款项，造成刘建平损失是景天公司不配合办理手续，支持反诉意见。 经审理查明：2018年12月11日案外人王丽萍与原告景天公司签订《商品房买卖合同》，预购原告景天公司开发的永兴便江美景天城（二期）3栋20层3-2001号房，并一次性支付了房款436817元，合同备案号60620507。因案外人王丽萍需偿还美景天城项目股东即第三人贺武文的债务，2020年7月14日王丽萍与贺武文签订《抵债协议》，将案涉房屋和美景天城3栋2101号两套房屋作价1100640元抵偿给贺武文还债。同时，案外人王丽萍因人身自由受限，委托贺武文办理案涉房屋撤销备案合同、代签字、接受询问等事项，同年10月22日，案外人王丽萍又向原告景天公司出具《授权委托书》：“委托人王丽萍已将美景天城3栋20层3-2001号、3栋21层3-2101号两套房屋抵押给了贺武文。因委托人人身自由受限，不能前往贵公司办理解除商品房买卖合同手续（包括网签手续）以及委托人将房屋转让给其他人的相关手续、签订合同、收取房款等一切手续，现依法委托贺武文前去办理，请贵公司予以接洽”。2020年7月17日，贺武文代王丽萍和原告景天公司向永兴县不动产登记中心递交《商品房买卖合同撤销申请书》和《商品备案合同撤销审批表》，该申请主要内容为：“甲方郴州市景天房地产开发有限公司与乙方王丽萍于2018年12月11日签订了坐落于永兴县××镇××路的美景天城项目的《永兴县商品房买卖合同》，合同备案号为60620507，经甲乙双方协商一致，现特向永兴县不动产登记中心共同申请撤销商品房买卖合同备案（网签），同时共同申明双方所签定的《永兴县商品房买卖合同》作废，并承诺本申请书填写内容是真实意思表达，保证提交材料的真实、合法、有效。如因隐瞒真实情况、提供虚假材料或因撤销（变更）所发生的任何不良后果及所引起法律责任，均由双方申请人承担”。2020年8月18日，被告刘建平与景天公司美景天城项目部就案涉房屋签订《永兴县商品房买卖合同（现售）》，合同网签号为2020080700008号，被告刘建平以每平方米3810元的单价购买案涉房屋，被告刘建平通过银行向贺武文银行账户转款300000元作为购房首付款，2020年8月7日，美景天城项目部向刘建平出具收到300000元房款收据。合同双方就合同当事人、商品房基本状况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、商品房质量及保修责任、房屋登记、物业管理、其他事项等进行了具体约定，合同尾部出卖人处盖有原告景天公司美景天城项目部公章，买受人处由刘建平签名捺印。尔后，因案涉房屋买卖合同未盖原告景天公司公章无法办理房屋产权证书，双方发生纠纷，原告景天公司遂诉至本院，请求确认合同无效，诉讼中变更诉讼请求，要求解除合同。被告刘建平向本院提出反诉，亦要求解除合同，撤销网签，并要求原告赔偿损失50000元。 另查明：1、原告郴州市景天房地产开发有限公司经永兴县市场监督管理局登记成立的非公有制企业，法定代表人曹先友，注册资本叁仟万元，经营范围为房地产开发、销售；物业管理服务等。原告景天公司为开发永兴县城沿江东路“便江?美景天城”项目，设立“郴州市景天房地产开发有限公司便江?美景天城项目部。”该项目由第三人贺武文、案外人刘某及曹艳三大股东（景天公司法定代表人曹先友女儿）均等出资合伙经营。2014年11月9日，原告景天公司作为甲方与乙方贺武文、刘某、曹艳三大股东代表“景天公司美景天城项目部”，就案涉房地产开发项目签订《房地产开发合作协议》。甲乙双方就项目概况、合作形式、权利义务、项目相关资料手续的移交、其他约定及其他事宜进行了具体约定。其中合作形式第3项约定，“乙方负责项目的开发建设、投资与房屋销售等具体事项，承担与项目相关的全部土地出让金及税费，并独立享有项目销售的收益”。 2、本案证人曹某系美景天城项目部工作人员，负责网签合同和房产证代办等工作。其陈述，案涉房屋是她经手办理的网签合同，是先撤销旧业主王丽萍的网签合同后，再与新业主刘建平签订案涉房屋买卖合同，且网签成功了，像这类房屋变更业主的情况，以前也发生过，她是得到项目部股东贺武文等人的同意按程序办理刘建平的网签房屋买卖合同的。证人许某、刘某的陈述与曹某的陈述基本相吻合。 上述事实，有原、被告及第三人当庭陈述，王丽萍授权委托书、照片、贺武文的身份证复印件，永兴县不动产登记中心商品房买卖合同撤销申请书、撤销审批表、郴州市景天房地产开发有限公司授权委托书，王丽萍60620507备案的商品房买卖合同，刘建平与景天公司签订的（现售）商品房买卖合同，刘建平向贺武文银行账户转账凭证，美景天城项目部向刘建平出具的收据等证据予以证明，上述证据符合法律规定，相互印证，具有证明力，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。争议焦点为：一、案涉合同应否解除；二、景天公司应否赔偿刘建平损失50000元。 关于焦点一。景天公司为开发美景天城项目，成立美景天城项目部。2014年11月9日，景天公司与项目部及三大股东贺武文、曹艳、刘某签订的《房地产开发合作协议》约定，美景天城项目部负责项目的开发建设，投资与房屋销售等具体事项，承担与项目相关的全部土地出让金及税费，并独立享有项目销售的收益。根据该约定，贺武文作为项目的三大股东之一，与其他股东共同经营管理该项目，其指示项目部相关工作人员将案涉房屋出售给刘建平，并与刘建平签订《商品房买卖合同（现售）》，是其职权范围内的职务行为，刘建平有理由相信美景天城项目部的行为是代表景天公司的行为，刘建平与项目部签订的《商品房买卖合同（现售）》，亦应视其与景天公司之间成立房屋买卖合同关系。现景天公司、刘建平与贺武文均同意解除案涉2020080700008号《商品房买卖合同（现售）》，是各方真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本院予以准许。 关于焦点二。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原被告虽然签订了书面《商品房买卖合同（现售）》，但景天公司并未实际收到刘建平的房款，亦没有证据证实刘建平接收案涉房屋，其实双方签订的房屋买卖合同并未实际履行；其次，原、被告双方虽然口头同意解除合同，但未约定解除合同的赔偿事宜，同时，刘建平亦未提交证据证明其具体损失，根据权利义务对等原则，刘建平反诉要求景天公司赔偿损失50000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）郴州市景天房地产开发有限公司与被告（反诉原告）于2020年8月18日签订的《商品房买卖合同（现售）》； 二、驳回被告（反诉原告）刘建平的其他诉讼请求。 案件受理费80元，反诉费525元，合计605元，由原告郴州市景天房地产开发有限公司负担40元，被告刘建平负担565元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日之内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  马朝晖 二〇二〇年十一月十九日 书记员  陈丹英 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。