河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）冀0104民初4388号 原告：焦成芬，女，1964年1月21日出生，汉族，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：周健，河北决策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张伟华，河北决策律师事务所律师。 被告：河北百顺基业房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥**西简良村三简路西头丁字口处写字楼****北段。 法定代表人：张二亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郝霖，男，1983年3月7日出生，汉族，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：解嘉诺，女，1995年8月15日出生，汉族，住石家庄市桥**。 第三人：张志星，男，1957年6月11日出生，汉族，住石家庄市灵寿县。 原告焦成芬与被告河北百顺基业房地产开发有限公司（以下简称百顺基业公司）、第三人张志星商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告焦成芬及其委托诉讼代理人周健、张伟华，被告百顺基业公司委托诉讼代理人郝霖、解嘉诺，第三人张志星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告焦成芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付幸福城Ｂ区。2.判令被告为原告办理幸福城Ｂ区不动产权登记。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告在2016年11月23日购买了被告开发的“幸福城”Ｂ区91号商铺。原、被告在2016年11月23日当天签订了“幸福城”商铺内部认购协议，并且以抵顶工程款的方式一次性折抵了这套商铺1361622元房款。原告在购买时此商铺还未完工，现在被告开发的“幸福城”小区已经陆续交工，被告却以种种理由和借口拒绝向原告交付商铺。在2020年4月26日又以通知函的形式告知原告解除了商铺的内部认购协议。原告请求依法查清本案事实，并判令被告将幸福城Ｂ区交付原告，并为原告办理幸福城Ｂ区不动产权登记。 被告百顺基业公司辩称，1.涉案商铺并非被答辩人购买，而是系答辩人抵顶给张志星的，答辩人与被答辩人之间没有任何债权债务关系。2.被答辩人称其购买答辩人开发建设的商铺，但其并没有履行任何金钱义务，其系张志星指定临时与答辩人签订认购协议的人，现依据答辩人与张志星签订的工程款抵顶协议，答辩人有权收回涉案商铺。故请求驳回被答辩人的诉讼请求。 第三人张志星述称，2016年被告百顺基业公司经济紧张，欠我的工程款给不了我，就给了我一套房子，就是本案原告起诉的B区91号商铺。我拿了这套房子通过刘成海介绍向原告焦成芬于2016年10月23日借款80万元，借款期限为3个月，利息是月4分，用这套案涉房屋抵押。合同签订后，焦成芬通过银行账户实际打给我71.6万元，因为是扣了两个月的利息及中介费2万元，是预先扣除了利息的。被告百顺基业公司后来有钱后将工程款给付了我，又将房子收回了。欠焦成芬的钱到现在已经偿还本息共56.2万元。 经审理查明，2016年1月4日，被告百顺基业公司（甲方）与第三人张志星（乙方）签订一份《工程款抵顶房屋协议》，该协议约定，根据双方原签订的工程施工合同，甲方附条件的以房屋抵顶方式支付乙方工程款。乙方要求甲方提前以房屋抵顶方式预付工程款，为支持乙方保障施工合同的履行，甲方同意乙方要求，但乙方必须承诺做到：乙方按照双方施工合同约定，保质保量按时完成施工合同义务；乙方若中途停止施工或乙方逾期未竣工，或乙方施工项目存在严重质量问题导致甲方不能正常使用的，或乙方施工款达不到房屋价值且不同意补足差价的，乙方则无权要求甲方为其办理《不动产产权证》或房屋过户手续，且甲方可随时无偿收回房屋并撤销房屋登记备案手续或房产过户手续，乙方应无条件配合甲方收回房屋，并到相关部门办理相关房产手续。因撤销备案登记或房产过户手续而发生的一切费用由乙方承担。乙方应按照甲方要求及时腾退房屋，交付甲方。乙方选定的房屋位于幸福城Ｂ区。 2016年11月23日，第三人张志星通过刘成海介绍向原告焦成芬借款80万元，利息为每月4分。关于此笔借款的期限，第三人张志星称为“3个月”，原告焦成芬称“张志星说借几个月”。2016年11月24日，原告焦成芬预先扣除2个月利息6.4万元及第三人张志星给付借款中间人好处费2万元，实际通过银行分3笔向第三人张志星指定收款人汪自贵转款共71.6万元。 2016年11月23日，原告焦成芬（乙方）与被告百顺基业公司（甲方）签订《“幸福城”商铺内部认购协议》一份，约定原告焦成芬购买被告百顺基业公司开发的“幸福城”B区91号商铺，面积143.36平方米，单价9497.92元/平方米，总房款1361622元，购房款以被告百顺基业公司所欠第三人张志星工程款抵顶。同日，被告百顺基业公司向原告焦成芬出具收据，载明：“交款单位焦成芬，收款方式工程款抵顶，人民币壹佰叁拾陆万壹仟陆佰贰拾贰元整，收款事由B-91143.36㎡。” 2019年3月26日，第三人张志星和案外人尹正路向原告焦成芬出具借条和保证书各一份。借条载明：“今借到焦成芬本金款1280000元壹佰贰拾捌万元整”。保证书载明：“今借到焦成芬本金款保证在2019年5月15日前全部结清。共计1280000元壹佰贰拾捌万元整，以前所有欠条都作废。如到期还不了，张志星和尹正路拿老家和幸福城Ｂ区做抵押（各一套），无偿把两套住宅和幸福城给焦成芬所有”。 2020年4月26日，被告百顺基业公司向第三人张志星发出《通知函》，称：“依据我方与京鑫建设集团有限公司签订的幸福城Ｅ区7＃、8＃住宅楼及附属商业施工合同补充协议，你方施工后我方将一套商铺用于抵顶工程款，你方为我公司出具收条确认收到房屋，现你方已超额支取工程款，故该套商铺不应予抵顶工程款，限你收到本通知后7日内到本公司办理上述施工合同结算事宜。如你方未在7日内到本公司办理结算，则视为你方同意解除上述商铺内部认购协议。”2020年4月28日，第三人张志星向被告百顺基业回函称:“同意河北百顺基业房地产收回抵顶给我的位于幸福城Ｂ区。”2020年4月26日，被告百顺基业公司向原告焦成芬发出《通知函》，称：“贵我双方于2016年11月7日签订的幸福城商铺内部认购协议，该套商铺系用于抵顶工程款，现因该套商铺接收人张志星已超额支取工程款，故该套商铺不予用于抵顶工程款，限你收到本通知后7日内到本公司售楼处配合办理解除上述商铺内部认购协议。如你方未在7日内到本公司售楼处办理上述手续，则视为你方同意解除上述商铺内部认购协议，你方有其他问题均应与张志星协商解决，与本公司无关。”2020年5月9日，被告百顺基业公司再次向原告焦成芬发出《通知函》，称：“我公司于2020年5月9日收到你方的回复说明，贵我双方签订的幸福城商铺内部认购协议应属无效协议，因该协议的签订前提系工程款是否欠付，现我公司已超付张志星工程款，故该协议无效。我公司于2020年4月26日向你方发出通知函，现已超过七天，你方未来我公司办理上述协议解除手续，系你方同意解除上述协议，故我公司将该协议作废，你方与张志星存在何种关系与我公司无关，如有任何问题请你方与张志星协谈。” 以上事实，有原告提供的《“幸福城”商铺内部认购协议》、收据、借记卡账户历史明细清单、银行交易流水明细清单、借条、保证书，被告提供的《工程款抵顶房屋协议》《通知函》三份、回函，及原、被告、第三人陈述等证实。 本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案中，2016年11月23日原告与第三人达成借款合意，原告将所出借款项转入第三人指定账户，双方之间形成民间借贷法律关系。当日，原告又与被告签订房屋认购协议，约定由原告购买被告以预付工程款方式抵顶给第三人的案涉商铺，付款方式是工程款抵顶。此时，原告与第三人间借款日期刚开始，借款期限并没有届满，双方无到期债权债务关系，不存在以工程款抵偿借款支付案涉房款的情形，且借款与房价差额较大。另在原告提交的由第三人出具的还款保证书中亦载有以案涉房屋作抵押的内容。综合以上事实，可以确认虽然原、被告间形式上签订房屋认购协议，实质上系以买卖所抵顶给第三人案涉商铺的形式为向第三人出借款设定担保，以实现到期债权，并非真实的房屋买卖法律关系。在本案审理过程中，本院向原告方释明征询其是否变更诉讼请求，但其拒绝变更诉讼请求。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 驳回原告焦成芬的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市桥西区，邮编：050091，收件人：材料收转窗口）。 审 判 长  史振利 人民陪审员  李君莉 人民陪审员  赵伟荣 二〇二〇年十一月五日 书 记 员  曹伟娜 ——