福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终1250号 上诉人（原审原告）：杨震，男，1982年11月26日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被上诉人（原审被告）：龙岩万达广场投资有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区。 法定代表人：肖广瑞，执行董事。 委托诉讼代理人：陈德龙，福建天衡联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：林风华，福建天衡联合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建绿色鑫家园房地产营销策划有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区。 法定代表人：卢洲万，总经理。 委托诉讼代理人：张永龙，系福建绿色鑫家园房地产营销策划有限公司员工。 上诉人杨震因与被上诉人龙岩万达广场投资有限公司（以下简称龙岩万达公司）、福建绿色鑫家园房地产营销策划有限公司（以下简称绿色鑫家园公司）合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初3070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨震上诉请求：撤销原判，支持杨震的一审诉讼请求。事实与理由：杨震向龙岩万达公司购买的是一手房，龙岩万达公司、绿色鑫家园公司的营销行为属于捆绑销售，不应向杨震收取居间服务费。2020年7月7日，龙岩市住房和城乡建设局发布《龙岩市住房和城乡建设局关于龙岩万达广场投资有限公司违规销售情况的通报》（龙建房［2020］5号），认定龙岩万达公司的行为存在捆绑销售或附加条件等限定方式，使购房人接受商品或服务价格的行为，违反福建省住建厅《关于进一步加强房地产市场交易监管的通知》的有关规定，扰乱龙岩市房地产市场秩序，造成负面影响，将龙岩万达公司违规销售行为计入不良信用档案。因此，即使杨震与龙岩万达公司、绿色鑫家园公司签订了居间协议，但该居间协议违反福建省住建厅《关于进一步加强房地产市场交易监管的通知》有关规定，该居间协议也因此导致合同无效。综上，龙岩万达公司、绿色鑫家园公司应返还杨震20,000元的不当得利，恳请依法支持杨震的上诉请求。 龙岩万达公司辩称，一审判决事实认定清楚、法律适用正确，应予维持，杨震的上诉请求缺乏依据，应予驳回。一、杨震与绿色鑫家园公司签署的《购房优惠确认函》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且双方当事人均已依约完整履行义务，杨震主张《购房优惠确认函》违反福建省住建厅《关于进一步加强房地产市场交易监管的通知》有关规定无效，无法律依据。首先，《龙岩市住房和城乡建设局关于龙岩万达广场投资有限公司违约销售情况的通报》所依据的规定是《福建省住房和城乡建设厅关于进一步加强房地产市场交易监管的通知》，而该规定所规范的是商品住房的销售行为，与本案所销售的写字楼无关。其次，《关于加强房地产市场交易监管的通知》是由福建省住房和城乡建设厅发布的一般性文件，不属于法律、行政法规的强制性规定。再次，《关于进一步加强房地产市场交易监管的通知》第二条规定之目的在于防止开发商超出备案价格对外销售商品住房及车位。龙岩万达公司不仅未超过备案价格销售，而是给予了杨震极大力度购房优惠，不仅未有任何损害杨震利益之行为，反之杨震还从中享受了清盘优惠、额外6万元优惠及预存2万享总购房款减5万元优惠，从中获益。最后，龙岩万达公司在销售过程中并不存在违规行为，已就通报事项申请复议。二、杨震系基于居间合同向绿色鑫家园公司支付居间报酬2万元，龙岩万达公司并非该居间合同主体，更未收取款项，杨震诉请龙岩万达公司返款2万元无合同及法律依据。《购房优惠确认函》中，杨震已确认自愿通过绿色鑫家园公司提供的居间服务向龙岩万达公司购买案涉房屋，并支付居间报酬2万元。根据银行POS单及收款收据等凭证可知，该款项已由绿色鑫家园公司实际收取。龙岩万达公司既非居间合同的主体，更与居间报酬2万元无关。杨震所主张的款项与龙岩万达公司无关。三、杨震在通过绿色鑫家园公司所提供的居间服务享受优惠价格后，要龙岩万达公司、绿色鑫家园公司返还2万元依据不足，亦违反诚实信用、公平原则。案涉房屋经住建局审批备案单价为10,608元/平方米，建筑面积75.85㎡，合同总价为804,617元。因杨震系绿色鑫家园公司通过自身渠道所介绍的客户并具备《龙岩项目电商合作协议》约定的应给予5万元优惠的条件。故龙岩万达公司在给予杨震清盘价格优惠570,000元额外减免6万元（510,000元）的基础上，依约给予5万元购房款优惠，最终案涉房屋购房总价为460,000元。杨震对该合同价款确认无异议，并通过首付加按揭的方式全额支付购房款。其享受购房减免优惠后，要求退还2万元款项，违反诚实信用、公平原则。四、《龙岩市住房和城乡建设局关于龙岩万达广场投资有限公司违约销售情况的通报》所援引的违规事项是以捆绑销售或附加条件等限制的方式，而这两个行为的规定是从根本上防止侵犯杨震自主选择权。但本案商品房买卖合同、居间服务合同，都是双方真实意思表示，没有侵犯杨震的自主选择权。杨震通过绿色鑫家园公司提供的居间服务，已享受到龙岩万达公司给予的减免5万元的优惠，并没有损失。从民事证据规则出发，《龙岩市住房和城乡建设局关于龙岩万达广场投资有限公司违约销售情况的通报》的内容不属于民事证据规则当中关于无需证明就直接可以引用的证据形式材料，且《龙岩市住房和城乡建设局关于龙岩万达广场投资有限公司违约销售情况的通报》还在复议及诉讼期内，其认定的事实是否是最终认定的，或者可以直接援引的，或者是否与客观事实相符合，还需进一步由有权机关予以认定。综上，杨震的上诉请求缺乏事实与法律依据，理应予以驳回。 绿色鑫家园公司辩称，杨震所依据《关于进一步加强房地产市场交易监管的通知》范围为商品住房及车位、车库，本案诉争的是写字楼，与该规定的内容并不相符，且该规定为一般性文件，并不属于强制性法规。绿色鑫家园公司依据合同法关于居间合同的有关规定，与杨震签署了居间协议，并根据协议履行了居间协议的内容，且该协议为杨震与绿色鑫家园公司的真实意思表示，合法有效。双方鉴于按照合同的约定，履行了自己的义务。综上，一审判决认定事实清楚，请求驳回杨震的上诉请求。 杨震向一审法院诉请：1．判令龙岩万达公司、绿色鑫家园公司共同归还杨震20,000元；2．判令诉讼费由龙岩万达公司、绿色鑫家园公司承担。 一审法院认定事实：龙岩万达公司与绿色鑫家园公司签订合作期限为2019年9月20日至2019年11月19日的《龙岩项目电商合作协议》，协议主要约定“1．龙岩万达公司以优惠价格向绿色鑫家园公司推荐客户（电商客户）销售龙岩万达公司指定的在售房源，即商铺（Ａ、Ｃ、Ｄ／Ｄ5、Ｅ、Ｆ区）、写字楼（整栋库存207套）；2．电商客户确定购买意向并与龙岩万达公司签订《商品房买卖合同》后，龙岩万达公司同意与该电商客户按照以下方式给予优惠：写字楼单套面积100㎡以下享受预存20000元总购房款减50000元的优惠……”。杨震与绿色鑫家园公司员工陈芳亮相识，杨震在双方2019年9月29日微信聊天记录中请求陈芳亮在龙岩万达公司写字楼有价格实惠时告知杨震。2019年9月30日，陈芳亮告知杨震龙岩万达公司写字楼有价格实惠并共同前往龙岩万达公司写字楼看房。同日，杨震与龙岩万达公司签订《商品房认购协议》，认购协议主要约定“1．杨震向龙岩万达公司认购坐落于福建省龙岩市新罗区写字楼，建筑面积为75.85㎡，单价为6064.6元／㎡，总价款为460000元；2．杨震在签订本认购协议同时向龙岩万达公司缴纳定金40000元作为杨震订立商品房买卖合同的担保，商品房买卖合同订立后，杨震支付的定金转为该商品房购房款的组成部分，杨震未按约定足额交纳定金不影响认购协议中定金条款的效力……”，认购协议手写备注“1．购买该套房源享有电商存20000元抵50000元优惠；2．该套房源需在签约时另行缴纳20000元电商费；3．该套房源需在2019年10月15日前签约并付足首付”，杨震分别在认购协议及认购协议手写备注处签名捺印确认。同时，杨震与绿色鑫家园公司签订《购房优惠确认函》，确认函主要约定“1．杨震购买坐落于福建省龙岩市新罗区房屋享有向绿色鑫家园公司缴纳居间服务费20000元后按照龙岩万达公司现行销售政策可在购房总价510000元基础上优惠50000元的资格，优惠后的购房总价为460000元；2．……”。同时，杨震与龙岩万达公司签订合同编号为201917951的《商品房买卖合同（现售）》，杨震向龙岩万达公司购买坐落于福建省龙岩市新罗区写字楼，写字楼所在层数为21层，建筑面积为75.85㎡，单价为6064.6元／㎡，总价款为460000元。双方签订《商品房买卖合同（现售）》后，杨震向龙岩万达公司支付定金40000元。2019年10月7日，杨震向龙岩万达公司支付首付款190000元、契税13142.86元、印花税115元、房屋所有权登记费550元、专项维修资金4551元，杨震还向绿色鑫家园公司转账支付20000元。龙岩万达公司随后向杨震出具金额为230000元的福建增值税普通发票、契税和印花税收款收据、房屋所有权登记费和专项维修资金收款收据，绿色鑫家园公司随后出具金额为20000元的居间服务费收款收据。龙岩万达公司和绿色鑫家园公司除绿色鑫家园公司收取居间服务费20000元外，并未收取电商服务费和合同约定外的其他费用。 一审法院认为，杨震与绿色鑫家园公司签订的《购房优惠确认函》和杨震与龙岩万达公司签订的《商品房认购协议》、《商品房买卖合同（现售）》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。绿色鑫家园公司和龙岩万达公司均已按合同约定履行了义务，杨震亦已按合同约定履行了义务，并享受了合同约定的优惠条件。现杨震主张龙岩万达公司和绿色鑫家园公司共同返还20,000元的诉请，不具有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回杨震的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取计150元，由杨震负担。 二审期间，龙岩万达公司、绿色鑫家园公司均未提交新证据，杨震向本院提交证据如下：证据一：微信聊天记录，证明：1．杨震在2019年7月31日已经到龙岩万达公司看房，根据龙岩万达公司、绿色鑫家园公司协议中约定“乙方报送的电商客户或其近亲属已在甲方明源系统中登记。”杨震7月份过去看房却没有登记；2．违反广告法第九条的规定，绿色鑫家园公司的员工陈芳亮使用广告禁用词，虚假宣传。证据二：《龙岩市住房和城乡建设局关于龙岩万达广场投资有限公司违规销售情况的通报》（龙建房【2020】5号），证明：龙岩万达公司、绿色鑫家园公司存在违规销售被通报。 经质证，龙岩万达公司认为：一、由法院对聊天记录的原始载体记录予以确认证据的真实性，对聊天记录的证明目的不认可。杨震与龙岩万达公司的员工联系后，杨震通过什么样的方式去找绿色鑫家园公司，龙岩万达公司对此并不知悉。二、对《龙岩市住房和城乡建设局关于龙岩万达广场投资有限公司违约销售情况的通报》的表面真实性予以认可，关于内容的真实性、合法性，以及与本案的关联性都不予认可。本案交易内容是写字楼而非商品房，通报的行为在本案中都不存在。 绿色鑫家园公司质证认为：对证据的真实性没有异议，对证据的主张有异议，与本案没有关联性。 本院认为，杨震所举两组证据真实合法，但均不足以推翻案涉合同效力，不能证明其主张。 对原审判决查明的事实，双方当事人均未提出异议，本院对原审判决查明的事实，予以确认。 本案二审的争议焦点为：龙岩万达公司、绿色鑫家园公司是否要返还杨震2万元居间服务费？对此，予以认定分析如下： 本院认为，杨震作为完全民事行为能力人，对自己的行为应承担法律后果。综合本案各方当事人所举证据，杨震与绿色鑫家园公司、龙岩万达公司签订合同时意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并对当事人产生法律效力。杨震并无充足证据证明本案存在合同无效的情形，本院对其主张不予支持。至于《龙岩市住房和城乡建设局关于龙岩万达广场投资有限公司违规销售情况的通报》中的违规销售行为，可由行政主管部门予以审查处理。 综上所述，杨震提出的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由杨震负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张煌忠 审 判 员 范文祥 审 判 员 张婷婷 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 张宇凯 书 记 员 郑冬明 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。