河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终2942号 上诉人（原审被告）石明峰，男，1976年9月17日出生，满族，住河北省承德市宽城满族自治县。 委托诉讼代理人：张昱，河北尚丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）张巨存，男，1966年9月20日出生，满族，住河北省承德市宽城满族自治县。 委托诉讼代理人：任秋宇，河北伸正律师事务所律师。 上诉人石明峰因与被上诉人张巨存合同纠纷一案，不服河北省承德市宽城满族自治县人民法院（2020）冀0827民初2066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人石明峰及其委托诉讼代理人张昱，被上诉人张巨存的委托诉讼代理人任秋宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 石明峰上诉请求：1、请求依法撤销（2020）冀0827民初2066号民事判决书的第二、三项，依法改判或发还重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决中所认定的基本事实错误，本案中上诉人没有违约行为，违约主体为被上诉人，应由被上诉人承担违约责任。本案的基本事实是：2020年4月18日，上诉人石明峰将桃树峪原选厂所在地的土地使用权、厂房、办公室、库房、选矿设备、变压器、备品备件等财产与被上诉人签订了书面财产转让协议，转让总价款为180万元，分三次给付，合同签订后5日内给付定金60万元；被上诉人接管15天内给付60万元，待上诉人将土地由宽城桃树峪矿产品有限公司登记到上诉人名下并取得土地使用权证书后被上诉人给付剩余合同价款60万元。被上诉人给付第一笔定金后，就没有按照合同约定继续给付第二笔款项，并于2020年6月10日盗割不属于合同范围内属于上诉人的尾矿管，被上诉人为了规避自己的刑事责任，在一审法院先行提起诉讼，意图以民事纠纷免除自己的刑事处分。就以上事实，一审法院的认定有如下错误：一、被上诉人于2020年4月20日就已经接管了厂区，且没有按照合同约定于接管后15天内给付第二笔款项，被上诉人违反合同关于付款的约定，违约责任应由被上诉人承担，一审法院对此认定事实错误。1、涉诉厂区于2020年4月20日既被被上诉人接管，并非被上诉人所述的于2020年6月3日接管厂区。双方于2020年4月18日签订转让合同后，4月20日被上诉人即派人接管了厂区，将全部门锁更换。一审法院仅以一份伪造的村小组会议记录即认定了接管时间为6月3日，认定事实错误。被上诉人出具的村委会会议记录是伪造的，上诉人从没参加过被上诉人所谓的村委会会议，且该会议记录没有与会人员签字，一份真实正规的村委会会议记录是必须要求与会人员签字确认的。且村委会主要村干部邓立志等相应人员本身即为盗割尾款管的直接参与者，出于自身利益需要，与被上诉人勾结并伪造村委会会议记录。现一审法院仅凭一份被上诉人伪造的会议记录即认定厂区接管时间为2020年6月3日，以此认定被上诉人没有违约行为，认定事实错误。2、上诉人6月10日报警的行为，并不视为对合同义务的不履行，是对自己合法财产的维护，不构成不愿履行双方签订的财产转让协议约定的合同义务，不构成违约。转让合同中，卖方将转让的东西交付给买方，买方给付卖方金钱。现被上诉人作为买方，已经获得了作为卖方的上诉人交付的财产，被上诉人应履行合同付款义务，给付上诉人钱款，但被上诉人却不履行给付义务，反而以合同为幌子，肆意破坏属于上诉人的私人财产。即使如被上诉人所辩称的，盗割的尾矿管属于合同转让范围，那么在被上诉人仅支付少量定金，合同还未生效的情形下，被上诉人也无权对尾矿管进行处理。被上诉人接管厂区并不视为厂区的财产就是被上诉人的了，接管行为仅是被上诉人保障自己预期财产权益而采取的措施，并非所有权转移。在所有权还未转移的情况下，被上诉人无权处分属于上诉人的财产。且根据双方实际约定，双方对所转让使用权的财产十分明确，不包含盗割的尾矿管。该转让厂区为宽城桃树峪矿产品有限公司转让给上诉人石明峰，上诉人又转让给被上诉人，在宽城桃树峪矿产品有限公司转让给上诉人石明峰的转让协议中关于转让资产的约定包含“甲方办公用房、厂房、土地、线路、内外设备、设施、管路、料场矿石、毛粉子等”；而在上诉人转让给被上诉人的转让协议中关于转让资产的约定包含“土地使用权（桃树峪原选厂占用的土地）、厂房、办公室、库房、选矿设备、变压器、备品备件等财产”；对比两份转让协议的转让财产范围可见：上诉人仅是把从桃树峪矿产品有限公司受让的部分财产权利转让给上诉人，仅包含部分土地即桃树峪原选厂占用的土地，仅包含设施中的选矿设备；不包含管路、不包含线路、不包含料场矿石、毛粉子等。现被上诉人为了谋求私利，与村干部相互勾结，为了侵吞管路补偿款，才以转让合同为理由，私自盗割变卖合同约定范围外的属于上诉人的财产，以此来掩盖相关村干部的贪污行为；并先行起诉，混淆视听，将被上诉人的盗窃刑事行为混淆为与刑事涉诉财产无关的民事纠纷，妄图通过民事纠纷来洗脱自己的刑事责任。综上，厂区的交接时间为2020年4月20日，被上诉人接管厂区后截止到起诉之日，仍未按照合同约定给付第二笔款项，构成违约；且被上诉人以合同为幌，盗割属于上诉人的尾矿管，被上诉人报警的行为是对自己合法财产的维护。不构成不愿履行双方签订的财产转让协议约定的合同义务，不构成违约。二、涉诉转让土地为集体建设用地，已经经过了政府部门的批准，土地补偿款已经全部给付到位，土地性质确定；根据相关法律规定是允许办理产权证书且转让的；一审法院认定涉诉土地为村集体土地，不能办理产权证书，并以此认定上诉人违约，认定事实错误。1、涉诉土地为集体建设用地事实确定，一审法院却一方面认可政府对涉案厂区的集体建设用地批复，一方面又否定建设用地的土地性质，认定为村集体土地，自相矛盾。涉诉厂区土地已于2006年10月24日取得宽城满族自治县人民政府建设用地批复（宽政征函2006第07号）和宽城满族自治县国土资源局宽国土资预审字2006第17号文件的批复，土地性质已经由村集体土地，变更为集体建设用地。到现在为止，土地性质已经变更了将近16年，这16年来，该宗土地一直用于铁矿选矿生产，且自上诉人与被上诉人签订合同前的补偿已经全部到位，不拖欠土地补偿款。如果该宗土地性质仍为村集体土地，那么相关职能部门在16年里怎么能允许私自改变土地性质，用于非农经营生产？如果该宗土地性质仍为村集体土地，在16年里，村民怎么可能允许企业私自占用村集体土地用于经营生产？以上政府批复、土地的现状及历史用途均能确定，该宗土地为集体建设用地，并非一审法院确定的村集体土地，一审法院片面的以没有取得土地权属证书为标准来认定土地的性质，对政府的批复视而不见，不考虑土地的现状、不考虑土地的历史、不考虑国家及地方对集体建设用地的政策，不客观、不公正、不合理！2、涉诉土地为集体建设用地，暂没有取得产权证书，这一事实被上诉人在双方签订合同前是明知的，且取得产权证书是合同生效的条件。一审法院不能将合同生效要件作为上诉人违约的理由。被上诉人不能一方面以明知且为合同生效条件的事实为合同主要条款，一方面又以该条件为由否定合同效力；一审法院不能公正审查合同的条款，否定合同约定，仅凭被上诉人陈述就认定上诉人不能取得土地使用权证书，并以此为由，认定上诉人违约。取得土地使用权证书为双方合同的生效要件，在合同还未生效，且上诉人正积极促成合同生效的情况下何来上诉人违约的认定？！双方签订的合同中有如下表述：“第三条、付款方式：乙方接管15天内给付60万元，待甲方将土地登记到甲方名下并取得土地使用权证书后给付剩余合同价款60万元。第五条、财产移交：...甲方收到乙方定金后，应急时处理原选厂的遗留问题。将原有补偿一次付清（时间截止到2019年底，2020年后由乙方负责），在付清2019年前的补偿时，甲方以甲方的名义负责续签和村民的征占合同，补偿费用由乙方负责。第九条，附则：9.2本合同自甲方取得土地使用权证日生效。”根据以上合同中的约定，能很明确被上诉人对该宗土地在转让时的状态是明知且认可的，在转让前，被上诉人已经对该宗土地的性质及现状做了详尽调查，上诉人也向被上诉人详细说明了该宗土地的情况，即该宗土地目前属于宽城桃树峪矿产品有限公司，已经转让给上诉人，还没有取得土地权属证书，被上诉人也认可待上诉人取得权属证书后该合同生效。现在一审法院把合同生效的条件作为上诉人违约的理由，在没有任何证据予以证实，也未作基本取证调查的情况下，就认定上诉人不能取得土地使用权证书的事实，有违公正。现宽城县国土资源部门已经明确该宗土地可以办理土地权属证书，且上诉人已经准备好全部办理材料，土地已经由国土部门测绘完毕，就差提交材料，最终办理土地权属证书。即将进一步办理时，被上诉人开始盗割上诉人私有的尾矿管；且被上诉人未按照合同约定给付第二笔款项，暂停了办理土地权属证书的手续。根本不存在被上诉人所述的“依据现行法律政策无法变更登记到原告名下”的情形，更不存在一审法院认定的不能取得土地使用权证书的情形！综上，原审法院认定事实错误，上诉人没有违约行为，签订合同后积极促成合同的生效及履行，而被上诉人却违反合同中关于付款的约定，构成违约；一审法院对以上基本案件事实认定错误。请二审法院全面查明事实，支持上诉人的上诉请求。 张巨存答辩称：上诉人因自身的违约行为导致合同无法履行，合同目的无法实现，应依法承担违约责任。1、上诉人作为出卖人故意阻碍买受人行使出售标的物的权利。根据被上诉人出示的桃树峪村委会会议记录、村情况说明、上诉人询问笔录、村书记邓立志周明询问笔录，明确证实上诉人在2020年6月3日晚，会议上明确表示，从今天起桃树峪选厂的一切事宜，都由张巨存接管，自己不再参与。这说明上诉人当着村委人员、组长、被占地人的面前，明确表明财产的实际接管人是张巨存。2、案涉财产转让协议第一条规定转移财产其中包含选矿设备，而排尾管道是包含在选矿设备之中的，这一事实有财产转让协议书、桃树峪选厂（张巨存）与被占用土地人签订的协议书、石明峰询问笔录、邓立志询问等证实。3、上诉人不履行合同约定义务，不处理选厂遗留问题，存在违约事实。案涉转让协议第五条明确约定，上诉人收到定金后，应及时处理原选厂的遗留问题。而事实上，上诉人收取定金后根本未对遗留问题进行处理，被上诉人出示的财产转让协议书、桃树峪选厂（张巨存）与被占用土地人签订的协议书、桃树峪矿产公司与被占地人协议书、选矿占地合同、补充协议五份、逐年补偿协议两份、临时补偿协议、选厂补偿清单等证据证实，上诉人没有对遗留的土地租赁事宜进行处理，也没有将所租赁的土地变更到自己的名下，致使被上诉人不能正常接管出售标的。4、涉案土地使用权属于桃树峪村集体土地，无法登记到上诉人的名下，上诉人不享有合法的使用权，合同目的无法实现。案涉财产转让协议第四条约定，上诉人承诺对转让的财产享有合法的使用权，且不存在认可权利瑕疵，如违约自愿承担违约、损害赔偿责任。这一事实，被上诉人已出示村委会土地性质证明、宽城满族自治县自然资源和规划局说明。综上所述，上诉人违约事实存在、案涉合同无法履行，根据《合同法》第94条、97条、107条规定，《担保法》第89条、91条的规定，上诉人在返还预付款的同时，依法承担违约责任，望法院采纳并支持意见。 张巨存向一审法院起诉请求：1.判决解除原被告双方签订的财产转让协议书；2.判决被告按照约定返还原告定金壹佰贰拾万元（¥1200000.00元）；3.判决被告承担本案案件受理费、诉讼保全费。 一审法院认定事实，2019年10月17日，被告石明峰作为乙方，与作为甲方的宽城桃树峪矿产有限公司签订了《资产转让协议》，该转让协议约定：“1、甲方坐落在碾子峪镇××峪村，一次性将现有所有资产（含甲方办公用房、厂房、土地、线路、内外设备、设施、管路、料场矿石、毛粉子等）转让给乙方……”。2020年4月18日，原告张巨存预利用宽城桃树峪矿产有限公司原选厂建破碎站，与被告石明峰协商签订了《财产转让协议书》，协议中石明峰作为甲方，张巨存作为乙方，协议约定：“一、转（受）让财产：土地使用权（桃树峪原选厂占用的土地）、厂房、办公室、库房、选矿设备、变压器、备品备件等财产（详见双方签字确认转让财产清单）。二、转让价款：双方商定价款合计一百八拾万元（¥180万元）。三、付款方式：双方商定价款分三次给付，合同签订后五日内给付定金60万元（合同生效后自动转为价款，如因甲方原因造成合同不生效的，应双倍返还给乙方）；乙方接管15天内给付60万元，待甲方将土地登记到甲方名下并取得土地使用权证书后给付剩余合同价款60万元。四、权属以及免追责承诺：甲方承诺对转让的财产享有合法的使用权和所有权，且承诺不存在任何权利瑕疵，并承诺转让的财产不受任何第三人追索，否则自愿承担相应违约、损害赔偿责任。五、财产移交：甲方收到乙方给付的定金后，双方共同移交转让财产，乙方接管。甲方收到乙方定金后，应及时处理原选厂的遗留问题。七、违约责任：双方应严格按照本协议书约定行使权力，履行协议约定义务，如因违约行为造成守约方权益受损的，违约方应承担违约责任，承担违约责任的方式为承担违约金，违约金数额为人民币50万元。九、附则：9.2本合同自甲方取得土地使用权证日生效。9.3本合同由合同文本、双方签字确认的财产转让清单组成。”另外，协议第六条还约定了张巨存给予石明峰提供电力、挖沙、矿石运输等待遇。2020年4月19日，原告张巨存通过委托案外人宽城泰福赛捷汽车修理有限公司的账户向被告石明峰支付了定金600000.00元。同年6月3日，本县碾子峪镇××峪村村书记邓立志召集，由相关村组长及原、被告参加就宽城桃树峪矿产有限公司原选厂解决补偿问题的会议中，原告张巨存说明其从被告石明峰手接管原选厂，石明峰表示把手续合同都交给张巨存，以后选厂的事其不参与，但至今原、被告双方未有签字确认的财产转让清单。同年6月5日，邓立志接受原告张巨存委托委派人员对位于碾子峪镇××峪村庄西头××水泥便道北侧的尾矿管道进行拆除，张巨存与邓立志商定管道拆除后所卖的钱款用于拆除时涉及的各种费用以及至拆除完毕涉及的占地补偿款，剩下的钱款留给村里支配，尾矿管道拆除过程中，被告石明峰看到后于6月7日曾向碾子峪派出所报警，拆除完毕后，石明峰于2020年6月10日再次报警称尾矿管道被盗，当日，碾子峪派出所以行政案件受案，经过调查，于7月24日作出不予调查处理告知书，认为该案不属于公安机关管辖范围，石明峰不服，于7月31日提出复议申请。另查明，案涉桃树峪原选厂原属于京城矿业集团公司，京城矿业集团公司于2006年10月24日取得宽城满族自治县人民政府建设用地批复，后经几次转让至宽城桃树峪矿产有限公司，宽城桃树峪矿产有限公司未取得案涉土地使用权证书。庭审过程中，原、被告均表示解除双方签订的财产转让合同。 一审法院认为，原告张巨存与被告石明峰于2020年4月18日签订的《财产转让协议书》，系双方真实意思表示，双方转让的财产除土地使用权外不违反法律法规的强制性规定，根据《财产转让协议书》第9.2条之约定，该合同系附生效条件的合同,只有当合同约定的被告取得土地使用权证条件成就时，合同生效，由于双方在所签协议中约定的上述条件未成就，故该协议属于已成立未完全生效的合同。协议履行过程中，原告认为于2020年6月3日正式接管原选厂财产，6月5日对排尾管道进行处置时，遭到被告阻挠报警，导致无法按照协议书中的约定对受让财产进行财产转移、接管，表明被告不愿履行协议约定的合同义务，被告认为4月20日原告已经接管财产，理应按约定支付另600000.00元，且受让财产中不包含排尾管道，属于其个人财产，其阻拦行为系对自己财产的维护，因双方的财产转让协议书中未约定财产接管的具体时间，双方也未出示证据予以确认，按习惯双方共同移交转让财产应制作双方签字确认的财产转让清单，现未制作，故被告认为4月20日原告接管财产的事实不成立，原告未按合同约定支付第二笔价款构成违约的抗辩本院不予支持，因未有财产转让清单，原告处置排尾管道，造成双方对受让财产的接管及财产范围发生分歧，致使合同不能履行；关于原告合同目的能否实现，经双方提交的证据证实，京城矿业集团公司取得宽城满族自治县人民政府建设用地批复，后转让至宽城桃树峪矿产有限公司，宽城桃树峪矿产有限公司未取得案涉土地使用权证书，碾子峪镇××峪村村民委员会证明案涉土地没有企业及个人办理土地出让手续，故案涉土地仍应为碾子峪镇××峪村集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，《河北省集体建设用地使用权流转管理办法》第五条规定：“集体建设用地使用权流转应当符合土地利用总体规划，并具备下列各项条件：（一）所有权人、使用权人依法取得土地所有权或者使用权证书”，集体建设用地使用权流转使用权人需有使用权证书，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，宽城桃树峪矿产有限公司无土地使用权证书，并非依法取得建设用地的企业，故案涉土地使用权不能流转，被告不能取得土地使用权证书，致使原被告双方签订的财产转让合同无法生效，原告占用原选厂建破碎站的目的不能实现，且原、被告均表示认可解除双方签订的财产转让合同，综上，故本院对原告要求解除双方签订的财产转让协议书予以支持；原、被告转让的财产中包括土地使用权，《财产转让协议书》第四条被告承诺对转让的财产享有合法的使用权和所有权，不存在任何权利瑕疵，否则自愿承担相应违约、损害赔偿责任，现原告支付了600000.00元定金，因被告原因不能取得土地使用权证书，根据担保法的规定，被告应双倍返还定金，因双方约定的定金数额超过主合同标的额的百分之二十，故超过的部分本院不予支持，本案合同总价款1800000.00元的百分之二十为360000.00元，原告已支付的定金600000.00元中超过360000.00元的部分为预付款，故被告应返还预付款240000.00元和双倍定金720000.00元；关于已拆除的排尾管道，被告保留诉权，另案处理。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决：一、解除原告张巨存与被告石明峰于2020年4月18日签订的财产转让协议书；二、被告石明峰于本判决生效之日起十日内给付原告张巨存预付款240000.00元，并双倍返还定金720000.00元，上述合计960000.00元；三、被告石明峰于本判决生效之日起十日内给付原告张巨存保全费5000.00元。 一审案件受理费15600.00元，减半收取计7800.00元，由原告张巨存负担1560.00元，由被告石明峰负担6240.00元。 本院二审期间，上诉人提交证据1、上诉人石明峰与被上诉人雇佣的看厂子的人员袁瑞发、袁文金的录音，证明被上诉人2020年4月20日接管厂区。2、纪士新证明一份（被上诉人雇佣的看厂子的人员），证明目的同1号证据。3、宽城桃树峪矿产有限公司出具证明，证明上诉人签订合同后积极办理土地产权证书。4、矿产公司给上诉人出具的收条一份，证明土地和其他的补偿款都补偿到位。被上诉人质证意见为：1、2号证据，录音真实性合法性证明目的不认可，并不是派人过去就是接管财产。3号证据真实性不认可。4号证据证明目的不认可。被上诉人提交证据：1、村委会出具的情况说明，证明接管财产时间是2020年6月3日。2、桃树峪选厂与管道占地的补偿协议书，证明上诉人没有处理遗漏问题，由被上诉人处理并且钱是被上诉人垫付的。3、以被上诉人名义的申请书，证明土地是不能办理流转手续。上诉人质证意见为：1号不认可，签字人员与被上诉人有利害关系。2号不认可，我方就这块土地补偿款全部给付到位。3号证据达不到证明目的，仅能确定不能办理流转手续，没有确定不能办理已经经过批复的土地使用权证书。批复后办理证书和该土地进行流转是不同的概念。 本院审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为：被上诉人张巨存为了利用宽城桃树峪矿产有限公司原选厂建破碎站与上诉人石明峰于2020年4月18日签订了《财产转让协议书》，该协议书系双方真实意思表示，双方转让的财产除土地使用权外不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议的约定履行各自的义务。根据该《财产转让协议书》第9.2条之约定，只有当合同约定的上诉人石明峰取得土地使用权证后合同生效，而上诉人石明峰直至目前仍未取得诉争的桃树峪原选场占用的土地使用权证书，致使被上诉人张巨存的合同目的不能实现，故一审判决解除双方签订的《财产转让协议书》并无不当，本院认同。上诉人石明峰转让给被上诉人张巨存的财产中包括土地使用权，《财产转让协议书》第四条上诉人石明峰承诺对转让的财产享有合法的使用权和所有权，不存在任何权利瑕疵，否则自愿承担相应违约、损害赔偿责任，现被上诉人张巨存支付了600000.00元定金，因上诉人石明峰原因案涉土地使用权不能流转，不能取得土地使用权证书，故一审适用定金罚则判决上诉人石明峰承担适当的赔偿责任并无不妥，本院予以认同。由于双方并未制作签字确认的财产转让清单，故双方争议的正式接管时间及转移财产的范围并未明确，双方亦未提交有效证据证明己方的观点，故对于上诉人石明峰与此有关的上诉请求，依据不足，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15600.00元，由上诉人石明峰承担。 本判决为终审判决。 审判长 白云审判员崔向京审判员范典 二〇二〇年十一月二十三日 书记员 孙     秋     晨