江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初4381号原告：丁建伟，男，1958年11月14日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。原告：黎平，女，1963年11月28日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。原告：丁小添，男，1991年3月10日出生，汉族，住江苏省连云港市新浦区。被告：南京万达茂投资有限公司，统一社会信用代码913201133024012488，住所地江苏省南京市栖霞区西岗办事处摄山星城天佐路****。法定代表人：肖广瑞，该公司总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：朱云，江苏博事达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宁华，江苏博事达律师事务所律师。原告丁建伟、黎平、丁小添与被告南京万达茂投资有限公司（以下简称万达茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁建伟、黎平、丁小添，被告万达茂公司委托诉讼代理人朱云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁建伟、黎平、丁小添向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》已解除,被告退还原告购房款3986132元、原告支付被告的代缴契税119523元、代缴物业维修基金9402元。2、判令被告赔偿原告相应损失。其中以2206132元（原告首付款）为基数，自2016年4月3日起至实际还款日止，参照银行同期贷款利率计算损失；以1480000元（招商银行贷款）为基数，自2016年6月1日起至实际还款日，按照借款合同约定的5.39%的贷款年利率计算损失。3、判令被告双倍返还原告购房定金300000*2-300000=300000元。4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：一、被告以缴纳一年物业费为前置条件，阻碍原告收取房屋。原、被告于2016年4月27日签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于栖霞区，房屋建筑面积78.39平方米，总价款3986132元。被告应于2018年9月30日前交付房屋。原告按约履行了合同义务，并在接到被告交付通知书后，前往办理收房手续。在向被告交纳了119523元契税款和9402元物业维修基金后，持被告出具的《房屋交接单》到被告委托交房的物业公司收房。但工作人员拒绝交钥匙，理由是原告不能预交一年的物业管理费及一年的公共能耗水电费。且不论预收一年的物业管理费及公共能耗水电费是否合理合法，物业管理合同和商品房买卖合同是两个独立的法律关系，被告以原告没有履行前期物业管理合同的义务为由拒绝交房，没有事实和法律依据。二、因被告迟延交房，原告催告无效后提出解除合同的主张合法合约。2019年9月3日，原告向被告发送催告函，请被告接函后立即履行交付房屋的义务，并按照合同补充协议第六条第7款约定，向原告支付迟延交房违约金，原告并未收到被告任何回复，物业公司仍无理拒绝交房。后原告依据《商品房买卖合同》第六条第四款约定，于2019年11月26日向被告发出解除合同通知书，请原告按照合同约定清算，原告于2019年11月28日签收后仍未回复。2019年12月23日，原告持上述两份函件到被告住所地，要求被告退还购房款并承担相应的违约责任，被告销售总监告知原告，会尽快向公司领导汇报，销售总监现场接收原告寄送的函件后，原告多次微信联系被告，被告至今置之不理。三、被告提供格式条款，确定解除合同双方应承担的违约责任显失公平。双方签订的《合同补充协议》第六条、第十五条的约定均明显免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，应认定无效。对因被告原因致使合同解除，被告应按银行按揭贷款的利率标准支付原告利息损失，对定金部分，应按法律规定双倍返还。故原告诉至法院，请求依法公判，支持原告的请求。被告万达茂公司辩称，一、原告至今无法收房的责任在于其拒绝交纳物业费，因此责任不在被告，原告发出的解除函不具有法律效力。故原告主张双方签订的《商品房买卖合同》已解除，无事实和法律依据。首先，依据双方签订的《合同补充协议》第6条第1款约定，案涉房屋的交付以《入伙通知书》载明的交房时间为准，而依据被告向原告发出的《交付通知书》，原告应当交纳物业费和水电费。同时，结合该补充协议第3款约定，原告支付物业费前，被告有权拒绝交房且不视为违约，该条款已经进行加粗，应当认定为尽到合理提示义务，因此依据该条款，原告因未交纳物业费导致无法收房，应由其自行承担相应责任。其次，《合同补充协议》第18条约定，本协议项下的物业服务公司或管理公司有权直接援引本协议书相关约定，向乙方主张权利，乙方对此无异议。因此，物业公司有权要求原告先行交纳物业费。最后，依据原、被告与物业公司签订的《万达茂商业中心前期物业服务合同》第七条物业服务费用的交纳，物业公司有权预收物业费，且物业费交纳本身就是原告义务，《合同补充协议》第6条第3款也未加重原告的义务，原告应当在收取钥匙前交纳物业费。综上，原告因不交纳物业费，导致至今不能收房，责任在于原告，原告主张被告迟延履行交房义务且以物业费与交房为两个法律关系为由，要求被告承担根本违约责任，无事实和法律依据。二、被告至今并未拒绝履行交房义务，实际上除了物业公司以物业费未交纳为由拒绝向原告交钥匙外，被告已经履行了其他全部合同义务，参照九民纪要第47条的规定，原告主张解除合同不应支持。三、即使最终判令案涉合同解除，原告同样存在相应的过错，原告主张合同解除的损失，应由其自行承担。本院经审理认定事实如下：2016年4月27日，原告丁建伟、黎平、丁小添作为预购人（乙方），被告万达茂公司作为预售人（甲方）签订《万达茂商业中心》商品房预售合同1份，约定，第一条合同标的基本情况：一、甲方预售给乙方的商品房位于栖霞区（以下简称案涉房屋）。三、该商品房设计用途为门面房、小商店，层高4.8米。四、该商品房的建筑面积78.39平方米，其中套内建筑面积65.52平方米，共有共用分摊建筑面积12.87平方米。六、该商品房的土地用途为批发零售用地，住宿餐饮用地，商务金融用地，其他商服用地，城镇混合住宅用地。第三条定金及处理方法：一、乙方应于2016年3月27日前向甲方支付定金300000元。第四条计价方式与价款：乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为50850.01元／平方米，总价款合计3986132元。第五条付款方式、时间和迟延付款的责任：一、乙方应按下列方式和时间向甲方支付合同价款：分期付款第一期应于2016年4月3日前支付2006132元。预购商品房抵押贷款商业性贷款1980000元。二、乙方迟延支付合同价款的，双方按照补充协议的相关约定执行。三、乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后15日仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款的1%的，甲方有权解除本合同，双方按照补充协议的相关约定执行。第六条房屋交付时间、条件和迟延交付的责任：一、甲方应于2018年9月30日前向乙方交付该商品房。二、该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》；双方按照补充协议的相关约定执行。三、甲方迟延交付该商品房的，双方按照补充协议的相关约定执行。四、甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后60日仍未交付的，乙方有权解除本合同，双方按照补充协议的相关约定执行。第十条房屋交付和接收手续：三、甲、乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付。第十四条前期物业服务（前期物业管理期间签订本合同时适用）：一、乙方已详细阅读并自愿遵守该《前期物业服务合同》，同时已签订了《业主临时管理规约》，并承诺按其规定行使权利、履行义务。二、与该商品房的物业管理有关的其它事项见附件10-3。同日，原、被告双方还签订《合同补充协议》1份，约定，第六条关于房屋交付的补充约定：1、该房屋的具体交付时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议。2、双方一致同意，将本合同第六条第二款关于该房屋的交付条件变更为：甲方取得建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按因乙方原因造成该房屋未能按期交付办理，甲方就此不承担延期交房责任。3、甲方发出《入伙通知书》的形式可以是电话、传真、信函，当地媒体报纸公告或网络媒体公告等形式。乙方应在甲方《入伙通知书》载明的交房时间到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用（包括物业服务费、公共维修基金/专项维修资金、契税、印花税、手续费、工本费等）。在乙方付清全部购房款及前述各类费用前，甲方有权拒绝交房，且不视为甲方违约。7、甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方60日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自宽展期届满之日起,甲方应按乙方已交购房款日万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。9、乙方已知该房屋交付时及交付后项目及小区其他工程可能仍处于施工过程（包括改建、装修等）中，且该施工可能会对房屋的采光、噪音、通行、粉尘及乙方的使用产生影响，乙方对此无异议，乙方确认不因此而向甲方主张任何权利或责任，并保证对于项目及小区后续建设（包括改建、装修等）的基础设施、公共配套的坐落地点及对乙方造成的影响等问题，在任何时间不向甲方提出任何权利主张及索赔。10、双方确认，有关该房屋迟延交付的责任以本补充协议约定为准，即本合同第六条第四款不适用。第十三条前期物业管理约定：根据《物业管理条例》，甲方选聘大连万达物业管理有限公司作为该房屋所在项目的前期物业管理单位，乙方在签订本合同及补充协议的同时，须签订《临时管理规约》、《前期物业服务合同》等有关文件。前期物业管理期间，物业服务收费标准详见《临时管理规约》和《前期物业服务合同》，且物业服务公司有权根据实际情况对上述物业服务收费标准进行调整。第十八条补充协议的效力约定：1、本补充协议项下物业服务公司或管理公司有权直接援引本补充协议相关约定，向乙方主张权利，乙方对此没有异议。上述合同签订后，原告丁建伟、黎平、丁小添于2016年3月27日、4月3日、4月27日分别通过POS机刷卡方式支付购房定金300000元、首付款1706132元、房款500000元。2016年5月18日，被告万达茂公司向原告开具金额为2506132元的销售不动产统一发票。另被告黎平向招商银行南京分行申请个人贷款1480000元支付购房款，该款项于2016年6月1日付至被告万达茂公司。2018年9月13日，被告万达茂公司向原告丁建伟、黎平、丁小添寄送《交付通知书》，通知原告于2018年9月30日至万达茂商业中心写字楼25幢展示大堂（C座）由大连万象美物业管理有限公司栖霞分公司办理交付手续，办理程序为：一、办理面积补差手续，在缴清维修基金9402元、契税119523元后，营销部开具《房屋交接单》。二、办理交付使用手续，2、缴纳物业管理费等各项费用，并办理房屋验收交接手续。充值电卡将预充200元方便使用。物业公司预收费用1年物业管理费及公共水电费（收费标准商铺5元/㎡.月），公共能耗水电费商铺(0.5元/㎡.月)。三、注意事项，4、物业管理公司将从2018年10月1日起开始计收物业管理费。5、如您未在本《交付通知书》中规定的日期内收房，则视为该商品房已于2018年10月1日实际交付。2018年10月1日，原告丁建伟、黎平、丁小添通过POS机刷卡方式支付契税119523元及维修基金9402元。同日，被告万达茂公司向原告开具《房屋交接单》。后因原告拒绝向物业公司预交1年的物业管理费及公共耗能水电费，致使物业公司拒绝办理交付使用手续，双方经多次协商无果，故原告诉至本院。审理中，原告丁建伟、黎平、丁小添向本院提交《业户信息登记表》复印件、录音视频证据，旨在证明原告前往物业公司办理交付手续并填写登记相关信息。2018年10月1日，因原告拒绝预交一年的物业管理费，物业公司拒绝办理交付手续，经现场查看，案涉房屋门口堆满垃圾，且未铺地砖，不具备交付条件。2019年4月24日，原告再次前往案涉房屋现场查看，发现屋内有大小便、苍蝇乱飞，经询问物业保安、保洁人员得知，案涉房屋仍未交付给物业管理公司交付。2019年5月17日、6月1日、6月24日、7月21日、8月20日、9月6日、11月21日、12月18日、12月23日、2020年5月7日、5月19日、5月22日原告多次到案涉房屋现场或通过电话联系方式与物业公司、万达茂公司相关人员沟通交付房屋事宜，得到的回复均是需要预交一年的物业管理费和公共耗能水电费，才能交付案涉房屋，因原告拒绝预交，致使至今未能收房。经质证，被告万达茂公司主张录音及视频的文字稿并未摘录完整，不能展现原告与物业公司沟通的全部过程，经被告协调，物业公司愿意配合交付钥匙。原告在收房时即明知应当交纳物业费、公共耗能水电费，以便办理交接手续，但原告始终拒绝交纳物业费，故致使未能收房的责任在于原告，所造成的损失应由原告承担。原告提出2019年4月24日案涉房屋不具备交付条件，但相关保洁、保安人员的身份无法核实，不能达到证明其目的。原告丁建伟、黎平、丁小添还提交《催告函》、顺丰速运快递单及运单详情，《解除合同通知书》、EMS邮件查询单及与被告万达茂公司销售经理陈某的微信聊天记录，旨在证明：1、2019年9月3日，原告向被告发送催告函，告知原告已履行商品房买卖合同约定的全部义务，在持房屋交接单到物业服务公司收房时，遭工作人员拒绝交钥匙，理由是原告不能预交一年的物业管理费。因物业管理合同和商品房买卖合同是两个独立的法律关系，被告以原告没有履行前期物业管理合同的义务为由拒绝交房，没有事实和法律依据，请被告接函后立即履行交付房屋的义务，并按照合同补充协议第六条第7款的约定，向原告支付迟延交房违约金。该函件于2019年9月6日由被告公司前台代签收。2、2019年11月26日，原告向被告发送《解除合同通知书》，告知催告函发出至今已两个多月，未收到被告任何回复，受被告委托交付房屋的前期物业公司仍然无理拒绝交房，故依据《商品房买卖合同》第六条第4款约定，及合同法第九十三条、第九十四条约定，通知解除合同，请被告依据《合同补充协议》第十五条第2款约定清算。该函件于2019年11月28日由被告工作人员签收。3、2020年3月27日下午13:07，原告通过微信发送文件的方式，将《催告函》及《解除合同通知书》发送给被告工作人员陈某。以上事实，有原告提交的商品房预售合同、合同补充协议、收款收据、刷卡单据、销售发票、个人贷款借据、交付通知书、房屋交接单、通话录音及视频、催告函、快递凭证、解除合同通知书、EMS邮寄结果查询单及本院庭审笔录在卷佐证，本院对此予以确认。本院认为，双方签订的合同补充协议第六条第3款明确约定了买房人应当遵循的交付有关流程，该约定并未违反法律、行政法规强制性规定，是被告为了便于物业管理和服务，与业主基于相互理解和信赖达成的协议，其实质是为了便于物业费的收取，且业主在房屋交付时交纳物业费和收房的先后顺序不影响原告作为购房人的权利，并未导致利益明显失衡。补充协议的格式文本虽然由被告提供，但该条款并未造成原告损失，亦未免除提供格式条款一方责任、加重对方责任或排除对方主要权利。关于原告在举证中提到案涉房屋在通知收房后仍不具备交付条件的问题，本院认为，如确因房屋存在严重质量问题致使交付条件不成就，迟延交付的相关损失应由违约方承担，在双方已在合同中明确约定交付流程的情况下，该问题不能成为对抗合同义务的依据。综上，双方合同中关于“先交物业费后交房”的相关约定，内容合法有效，对双方均有拘束力。原告不愿履行合同约定的交付流程中关于物业费交纳的义务，致使案涉房屋至今未交付，相应法律后果应由其自行承担。故原告基于此所主张的其他诉讼请求，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告丁建伟、黎平、丁小添对被告南京万达茂投资有限公司的全部诉讼请求。案件受理费47939元，减半收取23970元，由原告丁建伟、黎平、丁小添负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱 睿二〇二〇年十一月三日法官助理  王国庆书 记 员  卜 艳