湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终1995号上诉人（原审原告）：蕲春县闽通家电商城，住所湖北省蕲春县漕河镇蕲阳南路。负责人：林平，该商城经营者。委托诉讼代理人：许群钰，湖北衡权律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王继宏，男，1965年11月11日出生，汉族，住湖北省蕲春县。委托诉讼代理人：凌磊，湖北衡权律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王朝辉，男，1969年10月19日出生，汉族，住湖北省蕲春县。被上诉人（原审第三人）：方红兵，男，1968年6月17日出生，汉族，住湖北省蕲春县。上诉人蕲春县闽通家电商城（以下简称闽通商城）、王继宏因与被上诉人王朝辉、方红兵合同纠纷一案，不服湖北省蕲春县人民法院（2019）鄂1126民初3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闽通商城上诉请求：撤销一审判决，依法改判王继宏、王朝辉向闽通商城支付租金和房屋改造补偿费用642500元[2016年9月1日至2017年8月31日185000元（305000元-120000元），2017年9月1日至2018年8月31日的租金305000元，2018年9月1日至2019年2月28日的租金152500元]。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.一审认定房屋被锁，王继宏、王朝辉停止营业。但直至2019年5月21日案涉房屋一直在王继宏、王朝辉的占有控制之下，且二人均不同意解除合同，一审对该部分事实未予置评。2.一审认定案涉房屋已被他人承租经营，但（2018）鄂1126民初44号民事判决判令闽通商城、王继宏、王朝辉继续履行合同。在本案尚在诉讼过程中的情况下，案涉房屋何时被出租，谁出租了房屋，他人如何取得承租权，王继宏、王朝辉是否返还了租赁物，租赁物由谁实际控制等事实未查清。且王继宏、王朝辉多次表示不愿意解除合同，闽通商城亦一直向方红兵支付租金，一审判决缺失了上述事实。二、一审适用法律错误。1.一审在证据认定中，对同类证据的认定标准不一致。一审认定方红兵出具的《情况说明》系证人证言，方红兵未到庭接受质询，故不予采信。但在汪保春未到庭且身份不明的情况下采信了王朝辉、王继宏提交的《房屋转租协议》，该协议形式上是书证，但从王继宏、王朝辉的拟证明目的看，同样系证人证言。一审以闽通商城未提供反驳证据为由，采信了该份协议，加大了闽通商城的举证责任，减轻了王继宏、王朝辉的举证责任。2.一审在认定王继宏、王朝辉根本违约的前提下，又以双方均存在违约行为，且在违约后均未采取适当措施防止损失扩大为由，判令闽通商城与王继宏、王朝辉各承担50%的责任错误。首先，闽通商城已经交付了租赁物。一审在未查明是谁锁门的情况下，适用合同法关于合同责任的承担缺乏依据。闽通商城一直向方红兵支付高额租金，没有理由锁门。本案如果系第三人锁门，则属于第三人侵权，应另案处理。锁门是否必然导致王继宏、王朝辉不能使用案涉房屋经营收益应由二人举证，而非由法院主观判断，但一审却要求闽通商城对此进行举证。其次，本案租赁合同并未解除，案涉房屋处于王继宏、王朝辉的管理控制之下，而闽通商城仍需向方红兵支付租金，一审判决损害了闽通商城的利益。再次，一审已经认定王继宏未支付租金构成根本违约，且违法转租，但在判决时回避该部分事实，并认定该合同仅约定一方擅自解除合同时，需要向对方支付违约金，并未约定一方存在其他违约行为需向对方支付违约金，违背了合同的整体约定及合同法设置违约金条款的基本精神。王继宏上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.一审对王朝辉出具的10万元收据的事实及性质认定错误。2015年7月30日，王朝辉是否向闽通商城出具了收据，未经当事人确认，亦未经调查核实，仅认定该10万元未实际支付证据不足。该10万元折抵租金的认定不成立，双方于2015年9月签订合伙协议，闽通商城在签订协议前2个月向王朝辉付款10万元无事实依据。一审认定王朝辉一年后以该10万元代闽通商城向方红兵交纳房租以折抵闽通商城的股本金无证据证实，且与合同约定不符。2.一审关于欠付租金的数额认定错误。王继宏已经付清了2015年9月1日至2016年8月31日的租金，2016年9月1日至2017年8月31日的租金已支付120000元。因在经营过程中亏损严重，2017年4月，闽通商城同意王继宏将案涉房屋向外转租，并将原租金305000元调整为19万元，案涉房屋转租给汪保春后，汪保春前后占用了一个多月的时间，应扣除相应租金，故王朝辉、王继宏实际欠付租金6万元，非162441元。二、一审对案涉合同定性错误。双方签订合同的初衷是由双方共同投资经营合伙体，闽通商城以经营场地、货币入伙，其中经营场地租金及补偿费按照原租赁合同执行，10万元货币投资部分获取固定分红，故案涉合同系合伙协议。双方未按照合伙协议成立合伙企业，合伙企业筹建阶段产生的债务应由合伙人共同承担，而非某一方承担。三、一审对锁门后的损失判决不公。2017年8月4日闽通商城伙同他人采取锁门的方式阻止王继宏经营，由此造成的后果应由闽通商城自行承担。一审以双方共同过错为由，判决闽通商城与王继宏各自承担一半的损失不公。王朝辉未答辩。方红兵未发表陈述意见。闽通商城向一审法院起诉请求：1.判令解除闽通商城与王继宏、王朝辉签订的《有限合伙协议书》；2.判令王继宏、王朝辉立即向闽通商城支付拖欠房租642500元（暂计算至2019年2月28日，实际计算至被告返还房屋之日）；3.王继宏、王朝辉支付违约金10万元；4.判令王继宏、王朝辉立即搬离闽通商城提供的营业场所。一审法院认定事实：2008年1月16日，林平领取个体工商户营业执照，登记字号为闽通商城。2013年1月22日，林平与方红兵签订《房屋租赁协议书》，约定：方红兵将其位于蕲××层三列约240平方米（房产证号13××71号）及二楼租赁给乙方从事商业经营，租期从2013年5月1日起至2023年5月1日止；第一年度至第五年度上述房产年租金150000元，第六年度至第十年度上述房产年租金225000元；方红兵自愿将二楼租给林平从事商业经营，租期从2013年5月1日起至2023年5月1日止，租金为20000元／年。双方还对租金给付方式、违约责任等进行了约定。2015年5月1日，方红兵同意闽通商城林平有权将承租房屋转租或与他人合作经营。2015年9月1日，林平以闽通商城名义（甲方）与王继宏、王朝辉（乙方）签订《有限合伙协议书》，约定：一、甲方以现有蕲阳北路1号房屋（第三方产权）与乙方合作经营，用于餐饮行业；二、甲方出资100000元作为乙方运作资金，按定额分红处理，甲方不涉及乙方的经营管理，乙方自负盈亏，每合同年年底固定支付甲方投资红利18000元；三、合同期限约8年，分为两个阶段，第一阶段3年，从2015年9月1日至2018年8月31日，第二阶段5年，从2018年9月1日至2023年4月30日，合同期满后，乙方全额退还甲方出资100000元，乙方不得以其他物品冲抵本资，甲方也无权分配合作的其他资产；四、甲方对现有经营场所进行了大量的装修改造，乙方同意对改造部分给予甲方金额补偿，补偿方式为每合同年乙方向甲方支付人民币120000元，至合同到期；五、双方合作场地系甲方与第三方协商租赁，乙方对甲方与第三方租赁协议内容予以认可，并承担租赁协议中甲方的全部责任和义务；六、房屋租赁费用与甲方和第三方合同同步，乙方按合同规定，定期足额支付甲方房租和改造费用，乙方在合同前三年（即2015年9月1日至2018年8月31日）每年7月1日前支付甲方房租185000元和改造补偿费用120000元，合计305000元。双方议定第四年至第八年度上述房屋一楼租金为225000元（此金额不包括二楼房租20000元，三楼房租15000元），如果第四年周边租金涨幅超过本协议价格10％，甲方可以提出协商，变更租金，乙方按新的价格续租。以上费用乙方必须在合同规定的时间内支付给甲方，否则视为无效合同，立即废除；七、乙方如因自己经营不善，不得私自转让该房屋的经营权，若未经甲方书面同意，就自行转让或转租该房屋，可视为无效。甲方可无条件收回房屋门面的使用权和经营权，无须赔偿乙方任何装修费用，乙方有权在不影响甲方主体结构的前提下，自行对租赁房屋进行装修；八、因房屋现由甲方使用，合同生效后，甲方现经营所产生的相关债权债务与乙方无关，由甲方自行承担；九、甲乙双方均不得擅自解除合同，如一方擅自解除合同，需赔偿对方违约金100000元，如违约金不足以弥补守约方损失，违约方尚需赔偿守约方全部损失；十、如合作及租赁合同期满，甲方在同等条件下优先乙方；十一、若双方就此协议发生争议，可向蕲春县人民法院提起诉讼；十二、本协议是在双方自愿真实意思下签订的，双方各执一份，此合同自签订合同之日起生效。协议签订后，闽通商城将案涉房屋交付给王继宏、王朝辉用于餐饮经营。后由于经营不善，王继宏、王朝辉拖欠闽通商城房租和改造补偿费用未付，加之闽通商城及方红兵不同意王继宏、王朝辉将案涉房屋转租他人，导致案涉房屋于2017年8月4日被锁，双方产生纠纷，后王继宏、王朝辉停止经营。合同签订前，王朝辉于2015年7月30日向闽通商城出具一份收合作经营股本金100000元的收条（该款并未实际支付，双方约定以房租抵付），一年到期后，王朝辉代闽通商城向方红兵交纳房租100000元折退闽通商城的合作经营股本金。此外，王继宏、王朝辉已给付闽通商城房租和改造补偿费用325000元。王继宏、王朝辉已经向闽通商城支付房租和改造补偿费用共计425000元。闽通商城向方红兵支付了2018年房租180000元。案涉房屋现已被他人承租经营。一审法院认为，闽通商城与王继宏、王朝辉签订的《有限合伙协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。闽通商城与王继宏、王朝辉均应按照合同约定或者法律规定行使合同权利，履行合同义务。本案双方的争议焦点为：一、案涉有限合伙协议的性质；二、闽通商城提出的各项诉讼请求是否有事实和法律依据，应否支持？根据查明的事实和相关法律规定，分别评判如下：关于案涉有限合伙协议的性质。人民法院在审理合同纠纷案件时，不能仅用双方签订的合同名称来确定合同的性质，应该从合同内容即当事人的具体民事权利与义务来确定案件性质。从案涉有限合伙协议的内容分析，包括合伙条款和租赁条款两个方面内容。关于协议中涉及的合伙问题，根据《中华人民共和国民法通则》第三十条规定“个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。”的规定，个人合伙的基本特征是合伙人共同出资、共同经营、共享收益、共担风险。本案闽通商城与王继宏、王朝辉协议中约定由闽通商城出资100000元，不涉及经营，每年年底由王继宏、王朝辉固定支付闽通商城投资红利18000元，由王继宏、王朝辉自负盈亏。该约定不符合上述合伙特征，因闽通商城与王继宏、王朝辉未成立有限合伙企业，究其本质，名为合伙，实为借贷关系。闽通商城将本应由王继宏、王朝辉交纳租金中的100000元由王朝辉出具经营股本金的收条，实际上闽通商城已完成合同约定所谓“有限合伙”的出资义务，后闽通商城与王继宏、王朝辉又同意由王朝辉将该款代闽通商城向方红兵交纳租金，双方并未形成合伙关系，该合伙协议实际未履行，故王继宏主张本案义务主体系合伙体，闽通商城无权向王继宏、王朝辉行使请求权的理由不能成立。关于协议涉及的租赁问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条的规定，闽通商城经出租人方红兵同意，将案涉房屋转租给王继宏、王朝辉使用，用于经营，王继宏、王朝辉应当按照协议中房屋租赁条款的约定履行支付房租和改造补偿费用义务。关于闽通商城的诉讼请求，分别评述如下：（一）关于解除合同的诉请。合同解除是指合同成立后，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。合同解除分为协议解除、约定解除和法定解除。上述闽通商城与王继宏、王朝辉之间并未形成合伙关系，也未形成事实上的借贷关系，双方之间仅存在房屋租赁合同关系。闽通商城与王继宏、王朝辉既未协议解除合同，也未约定合同解除条件。在双方的房屋租赁合同关系中，按照约定时间向闽通商城支付房租和改造补偿费用是王继宏、王朝辉的主要合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，王继宏、王朝辉未按约定时间支付房租和改造补偿费用，且在闽通商城起诉后至今仍拖欠未付，已构成根本违约，故闽通商城诉请解除《有限合伙协议》，依法予以支持。（二）关于腾退房屋的诉请。因案涉房屋已被他人承租经营，故闽通商城主张王继宏、王朝辉搬离营业场所的诉请，应予驳回。（三）关于支付房租和改造补偿费用的诉请。闽通商城与王继宏、王朝辉在房屋租赁合同的履行过程中均有违约行为，一是王继宏、王朝辉存在迟延支付房租和改造补偿费用及违反合同进行转租的违约行为；二是使用案涉房屋进行经营收益是王继宏、王朝辉的合同权利和法定权利，让王继宏、王朝辉使用房屋进行收益是闽通商城经营者林平的合同义务和法定义务，而2017年8月4日案涉房屋被锁门的客观事实存在，无论锁门行为是闽通商城经营者林平不当行使权利所为，还是他人所为，都必然导致王继宏、王朝辉不能使用案涉房屋进行经营收益，故闽通商城在合同履行中亦存在违约行为。闽通商城与王继宏、王朝辉在对方违约后均应采取适当措施防止损失扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款、一百二十条、第一百二十一条的规定，闽通商城与王继宏、王朝辉在对方违约后均没有采取适当措施防止损失扩大，双方均应各自承担相应的责任。对于2017年8月4日以前的房屋租金和改造补偿费用，王继宏、王朝辉应当按照合同约定的标准支付。按合同约定计算，2015年9月1日至2017年8月4日的房屋租金和改造补偿费用为587441元［（305000元÷365天）×703天］，扣除王继宏、王朝辉已经支付的房屋租金和改造补偿费用425000元，王继宏、王朝辉还应支付闽通商城欠付的房屋租金和改造补偿费用共计162441元。2017年8月4日由于案涉房屋被锁门，而无证据证明王继宏、王朝辉继续使用该房屋，故对于此后闽通商城向方红兵支付的房屋租金180000元，应视为闽通商城受到的损失。因闽通商城与王继宏、王朝辉对造成该损失均存在过错，认定双方各自承担50％，即王继宏、王朝辉应赔偿闽通商城2017年8月4日以后的房屋租金损失90000元。（四）关于违约金的诉请。《有限合伙协议》中仅约定如一方擅自解除合同，需赔偿对方违约金100000元，而并未约定一方有其他违约行为需向对方支付违约金，故闽通商城主张王继宏、王朝辉支付违约金100000元，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。判决：一、解除蕲春县闽通家电商城与王继宏、王朝辉于2015年9月1日签订的《有限合伙协议书》；二、王继宏、王朝辉于本判决生效之日起十日内向蕲春县闽通家电商城支付2017年8月4日前欠付的房屋租金和改造补偿费用162441元，并向蕲春县闽通家电商城赔偿2017年8月4日后的房屋租金损失90000元，合计252441元；三、驳回蕲春县闽通家电商城其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王朝辉、方红兵经本院传票传唤未到庭质证。闽通商城为支持其上诉请求向本院提交了以下证据：证据一、案涉房屋用电查询照片2张、电表位置照片3张，拟证明截至2019年案涉房屋每月仍有大幅用电，王继宏称自2017年8月4日始再未占有案涉房屋与事实不符；证据二、武穴市人民法院（2019）鄂1182民初763号民事判决书一份，拟证明承租人欠缴房租后，出租人断水断电，法院仍判决出租人缴纳全部房租；证据三、房屋租赁解除协议一份，拟证明2019年5月6日林平与方红兵解除了就案涉房屋签订的房屋租赁合同。王继宏对上述证据的质证意见如下：证据一未经电力部门盖章，对其真实性有异议，且不能证明案涉房屋的占有、使用者是谁；对证据二的真实性无异议，但不能作为本案的裁判依据；证据三的真实性无法核实且与王继宏无关。王继宏为支持其上诉请求向本院提交了以下证据：证据一、照片24张，拟证明案涉房屋于2017年8月由闽通商城再次转租给他人；证据二、催告函一份，拟证明2018年5月7日，方红兵告知王继宏、王朝辉，方红兵解除了与林平之间的房屋租赁合同，并要求王继宏、王朝辉腾出案涉房屋。闽通商城对上述证据的质证意见如下：证据一无法核实拍摄的是否是案涉房屋，且已装修部分照片是本案第二次上诉期间拍摄的，与本案争议无关；证据二落款的“方红兵”与本案其余证据上方红兵签名的笔迹明显不一致。对闽通商城提交的证据，本院认证如下：证据一仅能证明案涉房屋被占有和使用，但不能证明谁在使用，对其拟证明目的，本院不予认定；证据二与本案无关，本院不予采信；证据三客观、真实、与本案有关联，本院依法予以采信。对王继宏提交的证据，本院认证如下：证据一，毛坯部分的照片无法核实是否系案涉房屋，本院不予采信，装修部门的照片仅能证明案涉房屋在拍摄时被占有，但不能证明被谁占有，不能达到王继宏的拟证明目的；证据二无法核实其真实性及来源，本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2017年8月1日，王朝辉与汪保春签订《房租转租协议》，将案涉房屋转租给汪保春。2017年8月4日案涉房屋大门被锁，但王继宏、王朝辉的经营财物仍留在诉争房屋，二人自始未处理。2017年12月25日，闽通商城就本案争议向一审法院提起诉讼，一审法院于2018年1月5日、2018年1月7日分别向王朝辉、王继宏送达了诉状副本。2018年6月7日，一审庭审中，王继宏陈述二楼还在经营。2019年5月6日，林平与方红兵解除了就案涉房屋签订的租赁合同。其余事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为：一、一审认定证据是否正确；二、案涉《有限合伙协议书》定性问题；三、欠付租金如何认定问题；四、合同解除相关的损失认定及责任承担问题；五、王继宏、王朝辉是否应支付违约金的问题。一、关于争议证据认定的问题。1.方红兵出具的情况说明。方红兵系本案第三人，其出具的关于锁门的情况说明系当事人陈述，但方红兵一、二审中自始未到庭，情况说明中关于谁锁门的陈述与王继宏提交的与方红兵通话录音中该部分内容相矛盾，且本案亦无其他证据佐证情况说明的内容，故一审未采信方红兵出具的情况说明符合法律规定。2.王继宏提交的《房屋转租协议》。该协议系以纸张为载体存在，通过文字内容证明案件事实，而非以证人就听到的或看到的情况作出的陈述，一审认定该份协议系书证，并以闽通商城未提供反驳证据为由予以采信，并无不当。闽通商城认为该两份证据实质均系证人证言，一审对同类证据的认定标准不一致的上诉理由不成立。二、案涉《有限合伙协议书》定性的问题。个人合伙的最显著的特征是共享利益、共担风险。而案涉《有限合伙协议书》第二条约定闽通商城对王继宏、王朝辉经营的餐饮业出资100000元，不涉及经营，每年年底，收取固定投资红利，由王继宏、王朝辉自负盈亏。该约定与个人合伙的基本特征相悖，且闽通商城与王继宏、王朝辉均未实际履行该条款的约定。同时案涉《有限合伙协议书》虽名为有限合伙协议书，但合同除第二、三条外，其余均系出租人、承租人的权利义务内容。故案涉《有限合伙协议书》并非合伙协议，而是房屋租赁合同，闽通商城与王继宏、王朝辉之间并未成立个人合伙。王继宏上诉称一审对案涉《有限合伙协议书》定性错误，本案应由合伙人共同承担责任的上诉理由不成立，本院不予采纳。三、欠付租金如何认定问题。闽通商城与王继宏、王朝辉签订的《有限合伙协议书》对房屋租金及改造补偿费用作出了明确约定，王继宏、王朝辉应依据合同约定的租金支付标准和期限支付租金。王继宏上诉称其与林平协商好将原租金305000元调整为19万元，但无证据证实。王继宏上诉称，案涉房屋转租给汪保春后，汪保春前后占用了一个多月的时间，应扣除相应租金。本院认为，汪保春系与王朝辉、王继宏签订的房屋租赁合同，汪保春是否占用案涉房屋，占用房屋的时间长短系汪保春与王朝辉、王继宏之间的法律关系，与闽通商城并无直接关联，王继宏、王朝辉不能因此减少应向闽通商城支付的租金。一审认定王继宏、王朝辉应向闽通商城支付截至2017年8月4日的房屋租金和改造补偿费用共计162441元并无不当。四、合同解除相关的责任与损失认定问题。闽通商城与王继宏、王朝辉签订的《有限合伙协议书》明确约定王继宏、王朝辉未经闽通商城书面同意，自行转租该房屋的，可视为无效，闽通商城可无条件收回房屋的使用和经营权。但王继宏、王朝辉于2017年8月1日将诉争房屋转租给了汪保春，且不能提供证据证实已经征得闽通商城的同意，其行为构成违约。合同履行第二年，王继宏、王朝辉未按合同约定按期足额支付房租和改造补偿费，至闽通商城向一审法院起诉时，王继宏、王朝辉仍未支付下欠闽通商城房租及改造补偿费用共162441元。王继宏、王朝辉未经闽通商城同意擅自转租及拖欠大额租金的行为构成根本违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，闽通商城享有法定解除权，闽通商城起诉请求解除合同的理由成立，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”。一审法院于2018年1月5日、2018年1月7日分别向王朝辉、王继宏送达了闽通商城请求解除案涉《有限合伙协议书》的诉状副本，故应视为闽通商城已经履行了解除合同通知义务，案涉《有限合伙协议书》于2018年1月7日解除。本案闽通商城作为出租人，在租赁合同未解除前，其负有保障承租人王继宏、王朝辉能够正常占有、使用案涉房屋的义务。但双方因租金问题发生纠纷后，2017年8月4日案涉房屋被上锁，势必对王继宏、王朝辉作为承租人对该房屋的正常占有、使用造成障碍。而王继宏、王朝辉在锁门前不久将案涉房屋转租给了汪保春。从逻辑推理和日常生活经验法则分析，王继宏、王朝辉作为房屋承租使用方并无锁门的动机，闽通商城在一、二审中也未提交有效证据证明是王继宏、王朝辉锁门。故不能认定王继宏、王朝辉锁门，因锁门行为造成的闽通商城的损失不能由王继宏、王朝辉承担。但锁门后，闽通商城与王继宏、王朝辉均有义务采取适当的补救措施防止损失扩大。王继宏、王朝辉既未与闽通商城及时协商解除合同，亦未采取有效措施使双方签订的合同恢复到正常履行的状态，而是放任其经营财物搁置在案涉房屋内，二人对闽通商城锁门后的损失扩大有过错。闽通商城亦未采取有效措施使案涉房屋得到合理利用，其对自身损失的扩大亦存在过错。一审确定双方当事人各自承担50%的损失，系合理的自由裁量，本院不予变更。关于扩大损失部分的确定问题。损失不仅仅是指实际损失，还应包括合同履行后可以获得的利益，主要表现为锁门后至财产腾退房产可重新利用之间的闽通商城租金损失。一审仅按其向方红兵支付的房租金额计算实际损失不符合公平原则。根据一、二审中各方提供的证据及王继宏在一审庭审中的陈述，王继宏、王朝辉在锁门及合同解除后仍将自己的财产留置在房产内并对房产进行了部分使用。而各方当事人均未举证证明王继宏、王朝辉腾退财产之日。本院根据各证据与案件事实的关联程度、证据之间的联系，并结合案件实际情况综合分析，确定扩大的损失应计算至林平与方红兵解除案涉房屋租赁合同之日即2019年5月6日。但闽通商城主张计算至2019年2月28日系对自身民事权利的处分，本院予以准许。该项损失共计456495元[305000元/365天×392天（2017年8月5日至2018年8月31日）+260000元/365天×181天（2018年9月1日至2019年2月28日）]。五、关于王继宏、王朝辉是否应支付违约金的问题。本案王继宏、王朝辉未按期、足额交纳房屋租金及改造补偿费构成违约，应承担继续履行的违约责任。因双方并未在案涉《有限合伙协议书》中约定延期支付房屋租金及改造补偿费用的违约责任，闽通商城亦未提供其诉请的10万元的违约金计算依据，故一审未支持闽通商城诉请的违约金并无不当。综上所述，蕲春县闽通家电商城的上诉请求部分成立，对于成立的部分，依法予以支持。王继宏的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十一、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省蕲春县人民法院（2019）鄂1126民初3号民事判决第一项即“解除蕲春县闽通家电商城与王继宏、王朝辉于2015年9月1日签订的《有限合伙协议书》”；二、撤销湖北省蕲春县人民法院（2019）鄂1126民初3号民事判决第二项；三、王继宏、王朝辉向蕲春县闽通家电商城支付房屋租金及改造补偿费用162441元，并赔偿损失228247.5元（456495元×50%），共计390688.5元，限本判决生效后十日内履行；四、驳回蕲春县闽通家电商城的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10040元，由王继宏、王朝辉负担5322元，由蕲春县闽通家电商城负担4718元；二审案件受理费17191元，由王继宏、王朝辉负担10452元，由蕲春县闽通家电商城负担6739元。本判决为终审判决。审判长 吴 刚审判员 张汉梅审判员 李 军二〇二〇年十一月十九日法官助理王杏元书记员易圻