湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终2119号上诉人（原审被告）：杨守恒，男，汉族，1944年12月9日出生，住广州市花都区。委托代理人：胡家云，湖南添力律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：马云龙，湖南添力律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）：何年生，男，汉族，1972年10月1日出生，住长沙市雨花区。被上诉人（原审原告）：张青松，男，汉族，1963年9月26日出生，住湖南省株洲市芦淞区。被上诉人共同委托代理人：刘兴河，湖南弘一（株洲）律师事务所律师，代理权限为一般代理。上诉人杨守恒与被上诉人何年生、张青松房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初1528号民事判决，于2020年10月21日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨守恒上诉称：撤销原判第一项，驳回被上诉人全部诉讼请求。双方签订《土地及房屋转让协议》时，被上诉人明知土地及房屋的权利人不是同一人，实现合同目的存在不确定性，应当各自承担风险。被上诉人没有交纳后续50万元履约保证金违约，被上诉人全权代理张勇参与执行异议完全背离合同目的，导致协议无法履行，导致土地闲置遭受损失，履约保证金不应当返还，更不应当计算履约保证金的利息。何年生、张青松辩称：原审事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。何年生、张青松向原审法院起诉请求：1.解除《土地及房屋转让协议》;2.被告返还履约保证金500000元并支付占用期间利息（自2017年5月22日开始按银行同期贷款利率计算至本金、利息支付完毕为止）；3.被告支付违约金3000000元；4.被告承担诉讼费。事实和理由：原告与被告于2017年5月21日签订《土地及房屋转让协议》，协议约定：被告将位于株洲市天元区马家河王家坪地域两块土地及地上建筑物转让给原告；协议签订后由原告支付50万元履约保证金给被告，待被告将土地及地上建筑物的权利瑕疵在签订本协议之后三个月以内予以排除后，两原告再另行支付50万元履约保证金；如被告在签订本协议并收取两原告履约保证金后，再将土地及地上建筑物与任何第三方签订合作、转让协议或者签订其他与原、被告之间签订的协议相冲突的协议，则被告应向两原告支付200万元违约金；被告应在两年内即2019年5月20日前配合原告完成过户登记，如被告原因导致不能在约定的时间内完成过户登记，则被告应当向原告承担100万元违约金。协议签订后，原告如约向被告支付50万元履约保证金，被告不但未如期将土地上的权利瑕疵排除，反而将场地租赁给案外人聂泽涛使用，并另与案外人何亚波签订合作协议，委托案外人何亚波与第三方进行合作、转让、承包或者由何亚波自行开发等。原告知道该情况后，于2019年4月25日向被告去函，要求被告积极主动履行协议义务，排除土地及地上建筑物的权利瑕疵，按期完成过户登记手续，被告收到原告函后，置之不理。原审查明：原告（乙方）与被告（甲方）于2017年5月21日签订了《土地及房屋转让协议》，协议约定：1、被告将位于株洲市天元区马家河王家坪的土地及地上建筑物和附着物转让给原告，面积为27591.98㎡，用途为工业用地，该地块有两个土地证（土地证1号为：株国用2005第Ｂ××5号，地号为003-003-062-001；土地证2号为：株国用2011第Ｂ25880，地号为003-003-026-002），地上建筑物情况为地块上现盖有**建筑物（面积约合20000㎡），地块现有状况已完成四通一平并有围墙、道路等设施；2、转让价款支付方式为：转让标的物包干转让总价为2500万元，签订本协议之日，乙方支付甲方50万元履约保证金，甲方解除与株洲市建兴养老有限公司的《土地合作协议》并且株洲市建兴养老有限公司搬离本协议约定转让的地块及建筑物，乙方再支付甲方50万元履约保证金；余款2400万元在甲方将该土地使用权转让并过户时支付；3、在签订本合同之前，甲方已与株洲市建兴养老有限公司签订了《土地合作协议》，因株洲市建兴养老有限公司签订合作协议后，并未履行合同义务，甲方拟通过协商或者诉讼的方式解除该合作协议，如甲方在约定的时间内不能完成与株洲市建兴养老有限公司签订的《土地合作协议》，则乙方有权要求甲方退还履约保证金并单方终止本协议，甲方应在提出终止本协议后五天内退还乙方已支付的全部履约保证金；4、本协议约定转让的土地上的建筑物由株洲华南政法学院所建，但该学院尚欠甲方巨额租金且该学院在外有巨额债务，甲方与株洲华南政法学院的租赁合同纠纷案已判决，现由甲方申请将该案进入评估拍卖程序，如甲方不能合法取得上述建筑物，则乙方有权要求甲方退还全部履约保证金并单方终止本协议；5、本合同的履行期限为贰年，从签订合同之日起计算，在履行期限内，甲乙双方根据第二条约定责任互相配合将本协议约定的事项全部处理完毕，包括对建兴养老院公司的诉讼以及土地上建筑物的执行；如因乙方原因导致在本协议履约期限内不能完成过户，按以下两种方式处理：原审另查明：2018年8月1日，被告委托何亚波（出租方）与案外人聂泽涛（承租方）签订了《场地及办公楼租赁合同》，合同约定：租赁房屋坐落于株洲市天元区王家坪地段，场地面积1000㎡，三楼办公室约100㎡，办公室及场地均按现状移交聂泽涛使用；房屋租赁期限为壹年，自2018年8月6日起至2019年8月6日。2017年8月28日，被告杨守恒向案外人何亚波出具《委托书》，载明“由于本人出国的原因，不能亲自办理我与何年生、张青松两人就土地出让相关事宜，特委托何亚波先生作为我的合法代理人，全权代表我处理土地出让相关事项；对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我均予认可，并承担相应的法律责任。委托期限：自签字之日起至上述事项办完为止”。2017年9月6日，被告杨守恒与案外人何亚波签订了《合作协议》，合同约定原告杨守恒将其购买和拥有使用权的位于株洲市天元区××社区王家坪地段的41.43亩土地，委托案外人何亚波作为总负责人，利用何亚波的社会关系及策划，全权操作上述土地与第三方进行合作、转让、征收、承包或自行开发等所有事项。原审认为，本案为房屋买卖合同纠纷。争议焦点为：解除土地及房屋转让协议有无事实及法律依据；返还履约保证金及资金占用利息损失、违约金有无事实及法律依据。案涉《土地及房屋转让协议》约定了两年的履行期限，即从合同签订之日2017年5月21日起至2019年5月20日止。现合同履行期限届满，双方均没有续约的意思表示，故案涉《土地及房屋转让协议》因合同履行期限届满已经终止。无需提起解除申请。杨守恒是否违约。第一、没有证据显示建兴养老有限公司占有案涉土地和房屋的事实，且从执行法院拍卖案涉土地及房屋的过程可见，在拍卖该土地和房屋时，建兴养老有限公司早已搬离案涉土地和房屋，故原告以被告未如期解除与建兴养老有限公司签订的《土地合同协议》构成违约，缺乏事实依据。第二、与案外人聂泽涛签订的《场地及办公楼租赁合同》所涉租赁面积仅为案涉转让土地面积的3.6%（1000㎡/27591.98㎡），且租赁期限仅为一年。该租赁行为并不影响土地使用权和地上建筑物所有权的转让，故原告以此为由认为被告没有履行合同的诚意，不符合实际。第三、案涉土地和房屋权属未能实现房地合一，首先因为案外人张勇竞拍获得案涉土地上建筑物的所有权，后来因为竞拍行为被生效裁定撤销，至今未能再次启动拍卖程序，因此，案涉土地及房屋未能完成过户不能归责于被告，原告以此为由认为被告违约，缺乏事实依据。第四、被告与案外人何亚波订立《合作协议》产生的法律关系已由生效判决［（2019）湘02民终2489号判决书］认定为委托合同关系，而且被告庭审中提交的《委托书》、《土地管理委托书》明确被告委托何亚波处理与原告的土地转让事宜，原告以该《合作协议》认为被告在案涉《土地及房屋转让协议》履行期间与案外人何亚波合作开发案涉土地，阻碍案涉《土地及房屋转让协议》的履行构成违约，依据不足。原告是否违约。被告答辩中称案涉房屋拍卖过程中，原告安排案外人张勇竞拍成功，使得案涉《土地及房屋转让协议》无法履行，构成违约。虽然原告在执行异议过程中作为竞拍人张勇的委托诉讼代理人参与了听证程序，但是没有证据证明案外人张勇在竞拍过程中与原告系利益共同体，被告仅以原告担任案外人张勇的委托诉讼代理人为由认定原告有违约的事实，证据不足。综上，原、被告双方签订《土地及房屋转让协议》时均明知案涉土地和房屋的权利人不是同一人，也预见到合同目的的实现存在较大的不确定性。原、被告双方均无充分证据证明对方在合同履行期间存在违约行为，故原告要求被告支付违约金300万元的诉请，不予支持。根据合同约定，该合同已于2019年5月20日终止。合同到期终止后，被告应向原告返还履约保证金50万元。根据公平原则，原告要求被告支付资金占用期间的利息，符合法律规定，予以支持。利息以50万元为基数，自2017年5月23日（原告向被告支付履约保证金的次日）起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至履约保证金返还之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第七项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定判决：一、限被告杨守恒于本判决生效之日起十日内向原告何年生、张青松返还履约保证金50万元并支付资金占用期间利息（以50万元为基数，自2017年5月23日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至履约保证金返还之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告何年生、张青松的其他诉讼请求。案件受理费34800元，减半收取17400元，由原告何年生、张青松负担14914元，被告杨守恒负担2486元。本院对原审查明的事实予以确认。本院另查明：2017年5月21日，杨守恒与何年生、张青松签订的《土地及房屋转让协议》四、相关问题的约定第4条约定：“本协议签订且乙方支付第一笔款项后，如果因非甲乙双方原因致使本合同无法履行，双方均不承担违约责任，甲方将所收乙方款项全部退还给乙方。如果甲方已将与株洲市建兴养老有限公司的合作协议解除，并通过执行法院将土地上的建筑物裁定归甲方所有，但是乙方提前终止合同不履行其后付款义务，应承担违约金100万元。”2020年5月11日，何年生、张青松向原审法院提起本案诉讼，在起诉之前从未要求杨守恒退还履约保证金。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷案。争议焦点为被上诉人是否违约；上诉人是否需要返还履约保证金；是否需要支付履约保证金的利息损失。上诉人认为被上诉人代理案外人张勇参与案涉房屋竞拍，阻碍合同实现，属于违约行为，应当承担违约责任，履约保证金不需要退还。被上诉人代理人张勇参与竞拍，执行的是张勇的意志，上诉人并无证据证明被上诉人与张勇系利益共同体，共同阻碍了本案合同的实现，上诉人认为被上诉人违约缺乏事实和法律依据。如果上诉人发现有被上诉人阻碍合同实现的新证据可以另行起诉。《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十二条：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商；(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”双方所签合同的有效期系2017年5月21日至2019年5月20日。双方明确约定了如果因非甲乙双方原因致使本合同无法履行，双方均不承担违约责任，甲方将所有乙方款项全部退还给乙方。在合同约定的有效期内双方不能实现合同目的，系因案外人张勇竞拍获得案涉土地上建筑物的所有权所致，并非上诉人或被上诉人的责任，双方均无违约行为，均无需承担违约责任，但上诉人应当根据合同约定退还被上诉人所交的款项即退还履约保证金50万元。被上诉人要求上诉人支付占用履约保证金期间的利息损失，双方所签合同系自愿行为，且也未违反相关法律、法规，合法有效，受法律保护，双方应当严格按照合同约定履行义务，合同中并无支付履约保证金利息的约定，且被上诉人也无证据证明在双方签订合同过程中上诉人存在应当承担损害赔偿责任的情形，因此，在合同有效期内上诉人并无支付被上诉人履约保证金利息损失的义务。合同有效期满后，合同目的未能实现，被上诉人并未要求上诉人退还履约保证金，属于被上诉人怠于主张权利，且合同目的未能实现，上诉人的土地也荒置一段时间，也具有一定的损失，各自的损失应当各自承担，被上诉人怠于行使权利期间的利息损失应当自行承担，被上诉人于2020年5月11日起诉才主张权利，因此，上诉人应当按照合同约定及被上诉人的主张退还被上诉人履约保证金，并从2020年5月11日起支付履约保证金的利息。上诉人的上诉理由部分成立，予以支持，不成立部分应予驳回。原审事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初1528号民事判决第二项；二、变更湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初1528号民事判决第一项“限被告杨守恒于本判决生效之日起十日内向原告何年生、张青松返还履约保证金50万元并支付资金占用期间利息（以50万元为基数，自2017年5月23日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至履约保证金返还之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）”为：由上诉人杨守恒于本判决生效之日起十日内向被上诉人何年生、张青松返还履约保证金50万元并支付自2020年5月11日起至履约保证金返还之日止的利息（以50万元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回被上诉人何年生、张青松的其他诉讼请求。一审案件受理费17400元，由被上诉人何年生、张青松负担16400元，上诉人杨守恒负担1000元；二审案件受理费8800元，由上诉人杨守恒负担5000元，被上诉人何年生、张青松共同负担3800元。本判决为终审判决。审判长  祁湘清审判员  彭德华审判员  肖 晶二〇二〇年十一月二十六日书记员  谭蔚尉