湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终1374号上诉人（原审被告）：通城县通三通幸福里房地产有限公司，住所地湖北省通城县隽水镇铁柱工业园**（新凯公司院内）。法定代表人：林永菊，该公司总经理。委托诉讼代理人：余隆盛，湖北佳成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李凯牡，男，1981年8月21日出生，汉族，住湖北省通城县。被上诉人（原审原告）：廖琼瑶，女，1983年4月7日出生，汉族，住湖北省通城县。系被上诉人李凯牡之妻。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴永胜，湖北泰元律师事务所律师。上诉人通城县通三通幸福里房地产有限公司（以下简称幸福里房地产公司）因与被上诉人李凯牡、廖琼瑶房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省通城县人民法院（2020）鄂1222民初673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。幸福里房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.S362通城县菖蒲港桥西岸桥头至国家电网段路面改造工程于2019年7月29日开始施工，为期两个月。在两个月内，该路段全时段、全路段封闭，周边车辆禁止通行，而由幸福里房地产公司开发的案涉工程位于该路段中，在路面改造施工过程中，案涉工程停止施工。2.幸福里房地产公司迟延完成水电管线接通到户，是由于不可抗力因素造成，但幸福里房地产公司考虑到客观事实，由通城兴家园物业有限公司出面，承诺对每位业主均免收了半年物业费以及免除水电管线接通到户前的所有水电费，免收的该部分物业费及水电费实际上是由幸福里房地产公司承担，一审判决认定幸福里房地产公司未对被上诉人进行合理补偿错误。3.上诉人和被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定的交房日期为2019年11月28日，市政道路施工影响了工期两个月，新冠××疫情防控影响工期至少三个月，故交房日期应至少顺延至2020年4月28日，幸福里房地产公司在2020年4月28日前的违约责任应当予以免除。一审法院片面理解并错误适用我国合同法第117条，明显适用法律错误。被上诉人辩称，1.S362通城县菖蒲港桥西岸桥头至国家电网段路面改造工程于2019年7月开始为期两个月施工，施工期间并未全路段封闭，而是单向通行。2.物业费、免费提供水电是通城兴家园物业有限公司为了竞争市场对业主提供更加优质的服务，该行为与房地产开发商即幸福里房地产公司没有任何关系，即使幸福里房地产公司将水电费交给了物业公司，这些也是幸福里房地产公司单方面的意思表示，并未经过业主的同意，不能免除其违约责任。3.新冠××疫情发生在实际交房之后，幸福里房地产公司于2019年11月28日已经将房屋交付给业主。交房后发生新冠××疫情并不影响交房的行为。4.在双方房屋买卖合同中，有关不可抗力免责事由条款明确约定如果有不可抗力发生，需要免除责任时，上诉人有通知义务。本案中，上诉人并未履行告知义务，不能免除其违约责任。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。李凯牡、廖琼瑶向一审法院起诉请求：1.判决幸福里房地产公司立即将水、电、煤气接通到其所购买的房屋；2.判决幸福里房地产公司从2019年11月29日起按日支付房价款万分之三的违约金至水、电达到使用条件之日止。一审法院认定事实：2018年12月5日李凯牡、廖琼瑶与幸福里房地产公司签订商品房买卖合同（系采用GF-2014-0171示范合同文本），购买了一套由幸福里房地产公司开发建设的通城县隽水镇旭红路278号幸福里小区第1幢1单元1705号的商品房（建筑层数地上20层，，地下**。合同中涉及本案争议事实的主要条款如下：第二条、买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为通城县房地产管理局，商品房预售许可证号为隽房预字（2018）008号。第三条第四款、该商品房合同约定建筑面积共73.27平方米。第四条第一项、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3702.61元，总金额271290元。第八条、出卖人应当在2019年11月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.遭遇地区性、强传播性疾病，应政府相关部门要求予以停工，可据实予以延期。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比例应不小于第1项中的比率）的违约金。第十四条、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水：交房日期前完成；2.供电：交房日期前完成。3.道路：交房日期前完成。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按本合同第九条约定处理。合同附件三（住宅）装饰、设备标准第10项其他中约定：水：入户，每户设一个给水点（分支自理）；电：强、弱电到进户入口（分线自理）；煤气管道：入户。合同签订后，李凯牡、廖琼瑶按合同约定付清了购房款，幸福里房地产公司也按合同约定交付了所购商品房并代为收取了天然气开户费2300元。根据庭审查明，案涉商品房的水、电、天然气管线尚未接通到户。一审法院另查明，通城县菖蒲港桥西岸桥头至国家电网段路面改造工程于2019年7月开始招标，工期两个月。该路段在施工过程中实行单向施工，单向施工的路面并非全时段封闭，仅是在填埋、敷设物料过程中禁止周边车辆进出。幸福里小区的物业服务单位通城兴家园物业有限公司书面承诺对已交物业费的业主赠送半年物业服务期，并对装修的业主负责接通临时水电，免收装修期间水电费用。一审法院认为，李凯牡、廖琼瑶与幸福里房地产公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，且不违背法律或社会公共利益，因而合同依法成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据该合同约定，幸福里房地产公司应当在2019年11月28日交房前将供水、供电、道路设施完成，并达到使用条件；如在规定日期内未达到使用条件，买受人有权要求出卖人按日支付已交付房价款万分之三的违约金；根据庭审查明的事实，案涉商品房的水、电管线尚未接通到户，未达到使用条件，属于部分违约，一审法院根据其违约程度，酌定其按每日万分之二的标准支付违约金。合同附件三中约定煤气管道入户，且幸福里房地产公司在交房时已代为收取了天然气开户费，因此，幸福里房地产公司应当将天然气接通入户。幸福里房地产公司支付违约金后，仍应当继续履行诉争合同义务。至于幸福里小区门前道路路面改造施工两个月虽属客观情况，但该道路实行单向施工，且单向施工的道路并非全时段封闭施工，仅在填埋、敷设物料时禁止周边车辆进出，只要施工单位合理安排进料和施工，对水电安装施工并不造成实质性影响，该客观情况亦并非不能克服。因此，幸福里房地产公司以该道路施工为由适用不可抗力主张免除责任的抗辩意见，一审法院不予采纳。至于新冠××疫情虽属不可抗力，但在幸福里房地产公司迟延履行后发生，幸福里房地产公司不能据此免除责任。至于通城兴家园物业有限公司书面承诺对已交物业费的业主增送半年物业服务期，并对装修的业主负责接通临时水电，免收装修期间水电费用，系物业服务单位因小区内商品房未接通水电，影响业主装修入住而采取的应对服务措施；即使该服务措施与幸福里房地产公司有关联，也是幸福里房地产公司在违约后为防止损失扩大而采取的一种补救措施，但并不能减轻其违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、通城县通三通幸福里房地产有限公司在本判决生效后三十日内将通城县隽水镇幸福里小区第1幢1单元1705号商品房的水、电、天然气接通入户，达到使用条件；并以271290元为基数，按每日万分之二从2019年11月29日起向李凯牡、廖琼瑶给付违约金至水、电接通入户，达到使用条件之日止。二、驳回李凯牡、廖琼瑶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由通城县通三通幸福里房地产有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一审法院认定的事实与二审查明的相符，本院继续予以认定。本院二审查明，涉案房屋于2020年6月8日达到了合同约定的交房条件。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律法规的规定，合法有效，对于双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，双方合同约定，幸福里房地产公司应当在2019年11月28日交房前将供水、供电、道路设施完成，并达到使用条件，如在规定日期内未达到使用条件，买受人有权要求出卖人按日支付已交付房价款万分之三承担支付违约金。虽然2019年11月28日涉案房屋的供水、供电未按照合同要求到户，但幸福里房地产公司提出上述供水、供电的施工延迟的原因系小区门前道路路面改造施工所造成。经核实，幸福里小区门前道路路面改造施工两个月属于众所周知的客观情况，该道路实行封闭施工，对于周边车辆进出及施工必然会造成影响。一审判决认为上述工程对涉案的水电安装施工并不造成实质性影响且并非不能克服，并不符合客观实际和日常生活经验，但幸福里房地产公司提出应全部减免其责任的上诉理由亦不能成立，本院酌情认定该道路施工造成影响的时间为一个月。同时，因新冠疫情暴发，湖北省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生Ⅰ级响应，包括通城县域内的供水、供电施工工程全部停止施工，根据幸福里房地产公司提交的当地有关建设工程公司复工复产申请备案表上载明的时间为2020年3月17日，本院确定该时间为当地全面恢复正常生产生活秩序的时间。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条的规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”新冠疫情属于不可抗力，故，从2020年1月24日至2020年3月16日不计入幸福里房地产公司的违约时间。因此，幸福里房地产公司应承担违约责任的时间从2019年12月29日至2020年1月23日计26天，2020年3月17日至2020年6月7日计83天，合计109天。对于违约金的标准，一审法院根据幸福里房地产公司违约程度，酌定其按每日万分之二的标准支付违约金符合本案的实际，本院继续予以确认。幸福里房地产公司应承担的违约金为5914元（271290元×109天×0.0002）。另外，本院需要特别指出，民事纠纷的解决并非仅仅只有提起民事诉讼一种渠道，当事人自行协商或在人民调解中心调处矛盾纠纷，正是建立和谐社会而大力倡导的一种矛盾纠纷解决机制，本案中，幸福里房地产公司为了化解与购房户之间的矛盾，采取减免业主的部分物业服务费的措施，其行为并非推卸责任，幸福里房地产公司的出发点是为了消除双方的隔阂，促使双方握手言和，该行为不应受到责难和质疑。本院鼓励诉讼当事人采取效率高、成本低的人民调解方式解决纠纷，引导全社会形成谦让、淳朴的社会风气。综上所述，幸福里房地产公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖北省通城县人民法院（2020）鄂1222民初673号民事判决第二项；二、变更湖北省通城县人民法院（2020）鄂1222民初673号民事判决第一项为：通城县通三通幸福里房地产有限公司于本判决生效后十日向李凯牡、廖琼瑶支付违约金5914元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费100元，由通城县通三通幸福里房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 沈朝明审判员 李 伟二〇二〇年十一月二十五日法官助理陈莉书记员李慧鑫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；