江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终10483号上诉人（原审被告）：苏州禾发房地产开发有限公司，住所地苏州市西环路**（**楼**）。法定代表人：李兆荣，董事长。委托诉讼代理人：周宁，江苏尚韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘诗乡，江苏尚韬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：沈道真。委托诉讼代理人：沈洁，江苏虎丘律师事务所律师。上诉人苏州禾发房地产开发有限公司（以下简称禾发公司）因与沈道真房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的(2020)苏0508民初3966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。禾发公司上诉请求：请求改判上诉人有权没收被上诉人支付的定金30万元，应向被上诉人退还购房款的金额为2304445元。事实与理由：上诉人与被上诉人于2019年6月9日签订《贤雅居认购协议书》一份，约定被上诉人认购上诉人开发的贤雅居27幢108号房屋，房屋总价7968904元，定金300000元。同时约定被上诉人应在2019年7月30日前与上诉人签署《商品房买卖合同》以及相关文件，被上诉人若未能按照协议书约定的时间与上诉人完成《商品房买卖合同》以及相关文件的签署，被上诉人承担违约责任，认购书自动解除，上诉人有权没收被上诉人已支付的定金。协议签订后，被上诉人共计向上诉人支付了定金及房款共计2604445元，但未能在2020年7月30日前与上诉人签订《商品房买卖合同》。因此，上诉人于2019年12月19日通知被上诉人解除上述《贤雅居认购协议书》。根据认购协议书约定，上诉人有权没收被上诉人支付的300000元定金。被上诉人在一审中提供的证据无法证明其曾向被上诉人提交退款申请，亦无法证明上诉人曾作出不予没收定金的承诺。因此，一审法院关于被上诉人同意全额退款的认定存在错误。上诉人有权在向被上诉人退还款项时，扣除300000元的定金。沈道真辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。沈道真向一审法院起诉请求：1.确认沈道真与禾发公司签订的认购协议书于2019年12月19日解除；2.判令禾发公司归还沈道真购房定金50000元、房款2554445元，共计2604445元以及资金占有费（以2604445元为基数，自2019年12月19日起按中国人民银行公布的同业拆借利率计算至实际还款之日止）；3.本案的诉讼费由禾发公司承担。一审审理中，沈道真变更资金占有费的起算之日为2020年3月23日。一审法院认定事实：2019年6月9日，禾发公司（出卖方、甲方）和沈道真（认购方、乙方）签订贤雅居认购协议书一份，约定乙方认购由甲方开发的贤雅居27幢108号房屋，总价（含地下室）7968904元，定金30万元。协议书中“双方约定事项”第1条约定：乙方应于2019年7月30日前持本认购书及定金收条与甲方签署商品房买卖合同以及相关文件。第3条约定：乙方若未按照本认购书所约定的时间与甲方完成商品房买卖合同以及相关文件的签署，乙方承担违约责任，本认购书自动解除。第12条“其他”处手写约定：团购优惠15万抵30万，准时签约0.5%优惠，案场优惠0.5%，营销总优惠0.5%，优惠后成交总价7554445元，团购费15万另付，并约定2019年6月25日前付10%即76万元，7月30日前补齐30%即228万元，并办理按揭。合同签订后，沈道真于2019年6月9日向禾发公司支付定金50000元，于2019年6月13日支付购房款710000元，于2019年7月30日支付购房款500000元，于2019年9月18日支付购房款1344445元，合计2604445元。对于沈道真支付的上述款项，禾发公司亦出具收条一一确认。2019年12月19日，禾发公司向沈道真发出解约通知书一份，载明因沈道真未能按约于2019年7月30日前签订商品房买卖合同并支付购房款，且我司通过多种形式通知、催告，沈道真仍未履行上述义务，故通知解除双方签订的贤雅居认购协议书，并没收沈道真所支付的定金。嗣后，沈道真于2020年1月15日前往禾发公司办理退款手续，并提交退款审批表等材料；2020年1月20日，沈道真向禾发公司员工确认房款能否在年前到账，其工作人员称要年后；2020年2月16日，沈道真再次询问，禾发公司工作人员称公司要求必须“一进一退”，即要有其他人购买房屋后才能退款，沈道真答复“好的吧”；2020年3月23日，沈道真收到中介公司退还的15万元购房团购费，并再次询问禾发公司员工房款退还时间，禾发公司员工仍答复称需要“一进一退”，即新客户交了购房定金就可以退款；此后，沈道真在4月至6月期间多次询问退款进展，该工作人员均答复称房屋未售出亦未处置故无法退款。截至起诉之日，禾发公司仍未返还购房款。一审审理中，沈道真陈述称，案涉房屋系中介介绍购买，后其发现房屋并非如中介介绍那样好，就不再愿意继续购房，且当时禾发公司也无法依承诺在2019年12月底交房，双方协商解除了协议书，并于2020年1月15日办理了退款手续，其中退款审批表上载明由禾发公司退还购房款2604445元，并于当天将持有的认购协议书及收据原件交还禾发公司；禾发公司称解约通知没有明确要求没收的定金金额，是否在审批表中予以明确需另行确认，但其未能在指定期限内向一审法院提交2020年1月15日的退款审批材料。以上事实，由沈道真提供的贤雅居认购协议书、收据、POS机凭条、微信聊天记录以及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为：禾发公司与沈道真签订的贤雅居认购协议书系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务；该认购协议书系双方就购买房屋达成的预约合同，现双方均确认2019年12月19日不再履行预约合同、继续买卖房屋，一审法院认定案涉认购协议书已于2019年12月19日解除。沈道真主张双方系协商一致解除合同且禾发公司同意退还全部已付款，与禾发公司发出解除通知的事实不符，一审法院难以认定认购协议书系双方协商一致解除。然，根据双方交涉过程及禾发公司未能在一审法院指定期间提交退款审批表的事实，一审法院认定禾发公司同意全额退款；具体理由如下：1.退款审批材料由禾发公司控制，且沈道真主张的内容不利于禾发公司，禾发公司却未能在一审法院指定期间内提交前述证据以证明退款金额中要扣除定金；2.双方沟通过程中，虽未提及退款具体金额，但禾发公司员工在告知要“一进一退”方能退款且在沈道真询问进展时从未告知要扣除定金，只是对退款时间作出限制。综上，沈道真主张退还定金50000元以及房款2554445元的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。至于沈道真主张的资金占用损失，虽然禾发公司应当依约退还全部已付款，但是在禾发公司告知需另行出售或处置房屋后才能退款时，沈道真表示“好的吧”，应认定其在起诉之前对禾发公司退款时间予以容忍，且双方在2020年5月、6月尚在沟通过程中，故一审法院认定禾发公司应自本案起诉之日即2020年7月24日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准向沈道真支付款项实际退还之前的资金占用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十五条、第一百三十条的规定，一审法院判决：一、沈道真与苏州禾发房地产开发有限公司就贤雅居27幢108号房屋签订的《贤雅居认购协议书》于2019年12月19日解除；二、苏州禾发房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还沈道真购房定金50000元、购房款2554445元并支付资金占用费用（以2604445元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场同期报价利率标准自2020年7月24日起计算至实际退款之日止）。案件受理费27636元，减半收取13818元，由苏州禾发房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，禾发公司与沈道真签订的贤雅居认购协议书系双方真实意思表示，合法有效。禾发公司于2019年12月19日向沈道真发出解约通知书，沈道真也同意解除认购协议，故一审法院认定案涉认购协议书于2019年12月19日解除并无不当。对于定金问题，按照认购协议书的约定，沈道真需支付定金30万元，但沈道真实际支付定金5万元，其于2019年6月9日之后支付的几笔款项均为购房款，禾发公司对此并无异议。虽然禾发公司在解约通知书中载明没收沈道真支付的金额，但沈道真于2020年1月15日前往禾发公司办理退款手续并提交退款审批表等材料，应以双方最终办理退款手续时确认的退款金额为准。鉴于退款审批表等材料存放于禾发公司处，一审法院要求禾发公司提供该退款审批表，但其未向一审法院提供，其应当承担举证不能的法律后果。另外，禾发公司工作人员与沈道真的微信聊天中也表示“一进一退”，而并未提及扣除定金的事宜。据此，禾发公司上诉要求扣除定金30万元，本院不予采纳，一审法院认定禾发公司同意全额退款并无不当。综上所述，禾发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人苏州禾发房地产开发有限公司负担。上诉人苏州禾发房地产开发有限公司多缴纳的二审案件受理费21836元，本院予以退还。本判决为终审判决。审判员  黄源榕二〇二〇年十一月二十三日书记员  徐 韬