大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初1805号原告：大连良运物业管理有限公司（统一社会信用代码91210202726015922C），住所地辽宁省大连市中山区勤俭街46—**。法定代表人：黄卫国，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘红旗、常军，均系辽宁常征律师事务所律师。被告：安颖，女，1975年2月11日生，满族，住址辽宁省大连市沙河口区。原告大连良运物业管理有限公司与被告安颖物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连良运物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘红旗、被告安颖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连良运物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付2011年1月1日至2016年6月30日期间欠付的物业管理费8,764.8元；2、判令被告承担逾期违约金2,525.1元（按同期人民银行贷款年利率，自2012年1月1日起至给付日止，暂计算至2019年8月30日止）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2009年4月15日，原告与大连都源置业有限公司（以下简称都源置业）签订了《依云溪谷前期物业管理服务委托合同》，约定由原告向其开发的依云溪谷小区提供物业管理服务。被告系依云溪谷小区业主，具体房号为柳韵园26号楼4单元3层1号，建筑面积88.5平方米。2010年6月2日，被告与都源置业签订《大连市前期物业管理服务协议》，约定物业费标准为每月每平方米1.5元，每季度提前十日交纳物业管理费，逾期按每日0.3%收取滞纳金。2016年7月1日起，原告从该物业小区退出，新的物业公司进驻。在原告提供物业服务期间，原告依约向被告提供了优质的物业管理服务，被告接受服务后却拖欠2011年1月1日至2016年6月30日期间的物业管理费，虽经原告多次催要，被告均已各种理由搪塞，拒不履行交费义务。为维护原告自身合法权益，特提起诉讼，望依法判如所请。被告安颖辩称：不同意原告的诉讼请求。理由是：1、被告未按约定提供物业管理服务，如案涉房屋阳台外侧共用空间存在他人违规私搭临建情形，加大阳台承重，影响案涉房屋安全；共用楼道内堆放杂物，存在消防安全隐患。2、原告主张的物业费已经超过诉讼时效。经审理查明：2009年4月15日，都源置业为其开发建设的依云溪谷小区选聘前期物业服务管理单位，遂与原告签订了《依云溪谷前期物业管理服务委托合同》，该合同主要约定：原告接受选聘对依云溪谷小区进行物业管理与服务；物业类型为居民住宅；坐落位置及管理界限为甘井子区红旗街道柳树南街，东面靠山、南接溪之谷、北靠旅顺中路、西邻柳树街；建筑面积约123900平方米；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层（含电梯费）住宅按每月每平方米1.5元标准计算等。2016年6月，都源置业、大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与原告共同签订《协议书》，协议约定：自2016年6月30日止，原告对依云溪谷小区的前期物业的管理与服务终止，自2016年7月1日起，大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司接管依云溪谷小区继续为全体业主提供相关物业管理与服务，2016年6月30日之前的物业费由原告向业主自行收取。同时查明，被告系依云溪谷小区业主，其所住楼号为柳韵园26号楼4单元3层1号，建筑面积88.5平方米。2010年6月2日，被告与都源置业签订了《大连市前期物业管理服务协议》，自愿接受都源置业选聘的物业服务企业即本案原告为其提供前期物业管理与服务。之后，被告按1.5元标准交纳了2010年12月31日前的物业管理费。自2011年1月1日起，被告开始欠交当期的物业费用，截止至2016年6月30日，被告共拖欠六十六个月的物业管理费8,764.8元未付。原告多次催款未果，遂诉讼来院。本院确认的上述事实，有原告提交的《依云溪谷前期物业管理服务委托合同》、《大连市前期物业管理服务协议》、《协议书》、拖欠物业费明细、催缴通知书以及本院的庭审调查笔录等在案为凭。上述证据，业经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与都源置业签订的《依云溪谷前期物业管理服务委托合同》、原告与都源置业和大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司签订的《协议书》以及被告与都源置业所签的《大连市前期物业管理服务协议》，均出自各方的真实意思表示，符合平等自愿和诚实信用原则，不违反法律和行政法规的强制性规定，上述合同均依法成立。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的相关规定，上述合同对依云溪谷小区内的全体业主、包括本案被告均具有约束力，本案原、被告应当按照上述合同全面、完整地履行各自的法律义务。原告作为前期物业服务企业，已经按照相关合同的约定履行了为依云溪谷小区全体业主持续提供前期物业管理与服务的义务，被告作为小区业主之一，其在接受物业服务企业提供的物业管理与服务的同时，理应按照房屋建筑面积并以每月每平方米1.5元标准及时足额交纳物业管理费。现,原告请求被告立即给付2011年1月至2016年6月期间的物业服务费8,764.8元及违约金，于法有据，本院予以支持；关于违约金的计算标准，应以中国人民银行公布的商业贷款年利率4.35%为标准，自2012年1月1日开始计算。至于被告当庭提出的相关抗辩意见，其中关于他人私搭乱建的部分意见，其不属于本案的调整范围，当事人可另行主张和处理；另外关于楼道堆放杂物存在安全隐患的部分意见，确实应当引起物业公司的足够重视，物业公司应及时督促、提醒相关业主自觉保持和共同维护公共区域的环境整洁与消防安全，必要时应挨家挨户走访并彻底加以解决，但其不应成为个别业主拒交物业费的理由；最后关于诉讼时效问题，由于原告对物业小区的管理与服务从未间断直至2016年6月30日服务终止，之后原告及时向被告发出催缴物业费通知，因此本案原告的诉讼主张没有超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告安颖给付原告大连良运物业管理有限公司物业管理费8,764.8元及违约金（自2012年1月1日起至欠款全部付清时止，按中国人民银行公布的商业贷款年利率4.35%为标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41元（减半收取，原告预交），由被告承担（此款应同上述款项一并给付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审判员 郭 强二〇二〇年十一月二十五日书记员 宋子豪本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。《物业管理条例》第七条第（五）项（五）按时交纳物业服务费用；