山东省聊城市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)鲁15执异91号 案外人：王桂玲，女，1972年4月17日出生，汉族，医生，住山东省聊城市东昌府区。 申请执行人：中铁建设集团有限公司，住所地：北京市石景山区石景山路**。统一社会信用代码：9111000010228709XY。 法定代表人：赵伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卢兴诺，该公司法务专员。 被执行人：聊城市水城房地产开发有限公司，，住所地：聊城市聊堂路**统一社会信用代码：91371500749886982R。 法定代表人：李贵杰，该公司执行董事。 在本院执行申请执行人中铁建设集团有限公司（以下简称中铁公司）与被执行人聊城市水城房地产开发有限公司（以下简称水城公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人王桂玲对本院查封被执行人水城公司名下的聊房权证古字第××号新东方·龙湾小区28号楼15号商铺（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人王桂玲称，2018年6月20日，其与水城公司协商一致签订《商品房【分期】付款订购合同》，水城公司将案涉房屋以1817080元的价格卖给异议人，异议人按照合同约定支付了购房款，案涉房屋实际交付后，异议人于2018年8月9日租赁给吕继军经营使用。异议人于2019年向水城公司询问办理房产登记手续时，得知案涉房屋已被贵院查封，不能办理过户登记手续。异议人与水城公司签订的房屋买卖合同合法有效，水城公司已将案涉房屋转让给异议人，案涉房屋是异议人的合法财产，异议人在法院查封之前已合法占有使用案涉房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”1.异议人于2018年6月20日与被执行人签订商品房买卖合同，水城公司将案涉房屋销售给异议人，而贵院于2019年4月8日作出(2019)鲁15执保22号执行裁定，故在法院查封之前，异议人与水城公司已经签订合法有效的书面买卖合同。2.异议人于2018年8月9日从水城公司处接收了案涉房屋，并出租给他人经营使用，异议人已实际占有该房产。3.异议人与水城公司签订房屋买卖合同后按照合同约定履行了合同义务。4.异议人签订房屋买卖合同后，因案涉房屋抵押期(2016年12月30日至2019年12月29日)未到，无法办理房产登记手续，非因异议人自身原因。故，异议人的请求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，贵院依法应予支持。综上所述，贵院查封案外人的财产明显错误，损害了异议人的合法权益，请求对案涉房屋解除查封，中止执行。 王桂玲提交了以下证据：1.《商品房【分期】付款订购合同》一份；2.购房款、维修资金、暖气开户费的收据三张；3.中国农业银行转账小票（存根）两张；4.《房屋租赁合同》一份；5.《交房流程确认单》一份；6.银行账户交易明细、余额明细查询单三份；7.《住宅室内装饰装修管理协议》一份；8.《商业物业服务协议》一份；9.户口登记簿四页，证明转账人李连恒系其丈夫。 申请执行人中铁公司称，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，1.异议人购买的是商铺且用来出租，并非用于居住，也不能证明其名下无其他用于居住的房屋，异议人的申请不符合上述第二十九条第（二）项的规定。上述法律规定之所以明确为“用于居住”且是“唯一住房”，目的是保护异议人的基本生存居住权利，而案涉房屋并非住宅，属于投资性商铺。2.异议人与开发商签订的是《商品房【分期】付款订购合同》，订购合同与买卖合同有本质的区别。在司法实践中，对于执行异议涉及的《房屋买卖合同》有严格的形式标准。3.该订购合同第一条明确约定“乙方完全了解并知晓该商品房处于抵押(2017.11.24-2020.11.23)状态，无任何异议，且自愿承担由此产生或可能产生的法律风险。”由此可见，异议人在签订订购协议时明知该房屋处于抵押状态，仍然以低于市场单价与开发商签订订购协议，并自愿承担可能产生的法律风险，其异议主张既违反了合同约定和诚实信用基本原则，更不符合执行异议程序设立的本意。4.异议人仅交纳了部分购房款，且其中2018年6月20日的一笔38万元的付款不能显示收款人信息，不能证明收款人为开发商。综上，异议人应按照合同约定向开发商主张权益，请求依法驳回执行异议申请。 本院查明，原告中铁公司与被告水城公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年10月8日作出（2019）鲁15民初171号民事判决，判令水城房产公司于判决生效之日起十日内向中铁公司清偿工程款37614936.6元。山东省高级人民法院（2020）鲁民终963号民事判决维持一审判决。上述判决生效后，水城公司未履行判决确定的法律义务，中铁公司向本院申请执行，本院于2020年7月6日立案执行，执行案号为（2020）鲁15执304号。在诉讼中，本院于2019年4月22日作出（2019）鲁15执保22号执行裁定，保全查封了水城房产公司名下的房产一宗，其中包括案涉房屋即聊房权证古字第××号新东方·龙湾28号楼15号商铺，查封期限至2022年4月22日止。 2018年6月20日，案外人王桂玲（乙方）与水城公司（甲方）签订《商品房【分期】付款订购合同》，载明案涉房屋产权建筑面积102.06㎡，成交单价17804.04元/㎡，总价款1817080元；该房屋处于出租（租期：至于2018年8月20日）及抵押（抵押期限：2016年12月30日至2019年12月29日）状态；签订本合同时，乙方交纳总价款的50％即908540元，该房屋租期届满后一个月，甲方通知乙方办理房屋交付手续，乙方于2019年5月31日交纳总价款的25％即454270元，于该房屋抵押解除后7日内，交纳总价款的25％即454270元，等等。截至2018年6月20日，王桂玲共向水城公司交纳购房款908540元。2018年8月9日，水城公司向王桂玲交付了案涉房屋，王桂玲向水城房产公司交纳了8298元维修资金、3572元暖气开户费，并与吕继军签订《房屋租赁合同》，吕继军租赁使用案涉房屋至今。申请执行人中铁公司对王桂玲提交的证据的真实性无异议。2020年11月6日，王桂玲将剩余购房款908540元交至本院执行账户。 本院认为，本案争议焦点为：案外人王桂玲对案涉房屋是否享有排除强制执行的权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋虽然登记在被执行人水城公司名下，案外人王桂玲尚未办理过户登记手续，但在本院查封之前，王桂玲已与被执行人水城公司签订书面订购合同，对案涉房屋的位置、面积、单价、总价款、购房款的分期支付、房产的交付以及双方的其他权利义务均进行了明确约定，符合房屋买卖合同的要件和特征，水城公司已将案涉房屋交付给案外人王桂玲，王桂玲合法占有该房屋并出租给他人使用至今，王桂玲已按照合同约定向水城公司支付了50％购房款，并将剩余价款908540元交付至本院执行账户，案涉房屋未办理过户登记的原因是抵押期限未届满，而非因买受人自身原因。综上，故案外人王桂玲对案涉房屋享有排除强制执行的权益，其请求本院对案涉房屋解除查封，中止执行，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对被执行人聊城市水城房地产开发有限公司名下的聊房权证古字第××号新东方·龙湾小区28号楼15号商铺的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  张广军 审判员  张绍方 审判员  牛祺忠 二〇二〇年十一月十二日 法官助理汪桂荣 书记员徐如意