湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终2006号上诉人（原审被告）：刘建新，男，1977年12月13日出生，汉族，户籍所在地：湖南省茶陵县。委托诉讼代理人：段奇志，茶陵县紫微法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈成，茶陵县紫微法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：株洲金盛物业管理有限责任公司，住所地：湖南省茶陵县格兰春天****。法定代表人：王运珍，公司总经理。委托诉讼代理人：唐子权，男，汉族，1968年2月23日出生，系公司员工，住湖南省株洲市芦淞区。原审第三人：茶陵县南浦凤凰城小区业主委员会。负责人：陈宏亮，主任。上诉人刘建新因与被上诉人株洲金盛物业管理有限责任公司（以下简称金盛物业公司）、原审第三人茶陵县南浦凤凰城小区业主委员会（以下简称凤凰城业委会）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省茶陵县人民法院（2020）湘0224民初904号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。上诉人刘建新的委托诉讼代理人段奇志、陈成，被上诉人金盛物业公司的委托诉讼代理人唐子权，原审第三人凤凰城业委会的负责人陈宏亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘建新上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：上诉人已向凤凰城业委会缴纳了2013年7月1日至2014年6月30日的物业费，无需再向被上诉人金盛物业公司缴纳物业费。金盛物业公司提交的《物业服务合同》约定自2013年7月1日开始收取物业费，一审判决上诉人自同年6月1日起缴纳，与事实不符。本案已过三年的诉讼时效，依法应当驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人金盛物业公司辩称：各上诉人有义务向被上诉人交纳物业费，被上诉人一直在采取各种方式向业主催交物业费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审第三人凤凰城业委会述称：前面已有判决了，希望三方能算清账。原审原告金盛物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告2013年6月1日至2014年6月30日共计12个月物业管理费1389元，并支付欠缴物业费的违约金416元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年12月5日，刘建新与茶陵县金辉房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，刘建新购买了茶陵县××小区××栋××单元××号房，建筑面积152.38平方米。2011年10月10日，金盛物业公司与茶陵县金辉房地产开发有限责任公司签订了南浦·凤凰城前期物业管理合同。上述合同到期后，金盛物业公司于2013年8月30日与凤凰城业委会签订了物业服务合同，约定由金盛物业公司为凤凰城小区各业主提供物业管理服务，服务期限为2013年9月1日至2014年6月30日止；物业管理服务费由业主按其拥有的物业建筑面积交纳（多层电梯住宅每平方米0.8元／月，多层楼梯住宅每平方米0.6元／月）。2014年4月14日，金盛物业退出了凤凰城小区，不再为该小区提供物业管理服务。因没有确定新的物业公司，凤凰城业委会为了维持小区运转，经集体讨论，暂时接手了小区的物业服务。之后，凤凰城业委会聘请案外人株洲中申物业管理有限公司给小区提供物业服务，株洲中申物业管理有限公司收取了刘建新20**年10月1日至2014年6月30日的物业费1097元。根据一审法院（2019）湘0224民初454号民事判决书查明的事实，株洲中申物业管理有限公司收取其进驻凤凰城小区之前的物业费，系为凤凰城业委会代收，以上物业费实际由凤凰城业委会支配使用。2017年12月5日，金盛物业公司起诉，要求刘建新支付2013年6月至2014年6月的物业费。因刘建新提交了案外人株洲中申物业管理有限公司收取上述期间物业费的收据，金盛物业公司自愿撤回了起诉。2018年4月2日，金盛物业公司起诉凤凰城业委会、株洲中申物业管理有限公司，请求凤凰城业委会、株洲中申物业管理有限公司返还收取的2012年10月1日至2014年6月30日期间的物业费51489.84元。一审法院经审理，驳回了金盛物业公司的诉讼请求。金盛物业公司不服该判决，上诉至株洲市中级人民法院。2018年11月12日，株洲市中级人民法院作出（2018）湘02民终1942号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重新审理。一审法院于2019年3月26日重新立案，在开庭审理后再次驳回了金盛物业公司的诉讼请求。金盛物业公司不服判决再次上诉，株洲市中级人民法院于2019年9月16日作出（2019）湘02民终1513号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该终审判决认为依据物业服务合同的约定，金盛物业公司仅可对未交纳物业费的业主主张权利，而不能直接向业委会主张权利，至于业委会收取物业费系其与业主之间的关系，并不影响金盛物业向业主主张权利。为此，金盛物业公司于2020年6月8日起诉，要求刘建新支付2013年6月1日至2014年6月30日共计12个月物业管理费1389元，并支付欠缴物业费的违约金416元。一审法院认为：金盛物业公司与凤凰城业委会签订的《物业服务合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对合同双方具有法律约束力。金盛物业公司为包括刘建新在内的凤凰城小区业主提供了物业服务，各业主应依约交纳物业服务费。对于部分业主欠缴的物业费，金盛物业公司一直在通过诉讼的方式主张权利，刘建新抗辩本案已超诉讼时效，对此不予支持。经查，刘建新未向金盛物业公司交纳2013年6月1日之后的物业费，金盛物业公司于2014年4月14日退出了凤凰城小区物业管理，故对金盛物业公司主张2013年6月1日至2014年4月14日期间的物业费予以支持，依法核定为1280元（152.38×0.8×10.5）。物业服务合同未对业主欠缴物业费的违约责任作明确约定，现金盛物业公司主张欠缴物业费的违约金416元，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二条、第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、刘建新在本判决生效之日起五日内向株洲金盛物业管理有限责任公司支付物业费1280元。二、驳回株洲金盛物业管理有限责任公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由刘建新负担。二审期间，被上诉人金盛物业公司向本院提交了两组证据，第一组证据茶陵县法院自2015年至2017年期间有关金盛物业公司诉凤凰城小区业主物业服务合同纠纷的判决书、裁定书，拟证明金盛物业公司一直在主张权利；第二组证据2016年3月份、11月份金盛物业公司委托律师事务所发出的《关于催交物业管理费的通告》，并张榜公布在小区门口。经质证，上诉人对该两组证据的真实性无异议，但认为不能达到证明目的，无法证明催交通知送达到了业主。原审第三人认为金盛物业公司刚退出时确实张贴过催交通告，后面的不清楚。本院经审查认为，因上诉人和原审第三人对该两组证据的真实性均无异议，本院予以采纳以证明金盛物业公司就物业费的收取一直在以各种方式向业主催交。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。双方二审争议的焦点为：一、本案诉讼时效是否届满；二、上诉人能否以已向案外人缴纳物业费为由拒付被上诉人物业费；三、上诉人拖欠物业费应自何时开始计算。现分析如下：关于焦点一，从被上诉人提交的证据来看，金盛物业公司自2016年3月起以张贴催交通告或向人民法院起诉的方式主张权利，诉讼时效因此中断而重新计算。上诉人主张本案已过诉讼时效，与事实不符，本院不予支持。关于焦点二，上诉人不能以已向案外人缴纳物业费为由拒付金盛物业公司物业费。根据合同相对性原则，上诉人应向提供服务的物业公司交纳物业费，其向案外人交纳物业费不符合合同约定，不能使金盛物业公司对其的债权归于消灭。上诉人以此为由拒付金盛物业公司的物业费，本院不予支持。关于焦点三，金盛物业公司自2011年起为凤凰城提供前期物业服务，并自2013年8月30日起因与凤凰城业主委员会签订《物业服务合同》而继续提供物业服务，其公司有权收取终止物业服务前的物业费。刘建新主张金盛物业公司以《物业服务合同》约定自2013年7月1日起收取为由，主张一审判决物业费自2013年6月1日起算错误，其理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人刘建新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法〉第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人刘建新负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄胤彪审 判 员 唐俊平审 判 员 胡 芸二〇二〇年十一月二十四日法官助理 成 静书 记 员 刘 娜