四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1622民初2807号 原告：武胜县泰兴物业管理有限公司，住所地四川省武胜县沿口镇公安巷**，统一社会信用代码91511622782275470A。 法定代表人：刘敏。 委托诉讼代理人：李燕，四川君尊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓闯，四川君尊律师事务所律师。 被告：张代贵，男，1962年10月28日出生，汉族，住四川省岳池县。 被告：曹建琼，女，1966年12月17日出生，汉族，住四川省岳池县。 原告武胜县泰兴物业管理有限公司（以下简称泰兴物管公司）与被告张代贵、曹建琼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告泰兴物管公司的委托诉讼代理人李燕、被告张代贵到庭参加了诉讼，被告曹建琼经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告泰兴物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2018年7月1日至2020年4月30日期间拖欠的物业服务费共计2293元（庭审中变更为支付原告2018年7月1日至2020年7月1日的物业费2501.28元），并支付标的额3‰的违约金。事实和理由：2018年2月28日，原告与被告张代贵签订了《阳光小区前期物业管理服务合同》，就被告所有的位于武胜县房屋的物业管理服务达成了协议，协议约定：业主接房时，从建设单位入伙公告之日起，被告按购房建筑面积的1.0元／平方米／月全额缴纳物业管理服务费。收取方式为包干制，年初一次性按年预收，如果被告未按通知的收费标准和时间全额缴纳，原告有权要求被告从欠款之日起按欠费金额每日3‰缴纳违约金。协议签订后，原告按约定履行了物业管理服务，被告至今未付2018年7月1日至2020年4月30日期间的物业服务费共计2293元。经原告向被告发出催费通知单，被告仍未履行义务。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判决。 被告张代贵辩称，被告是2018年2月接的房，接房时提前交了一年的物业费，物管公司第二年没有做事就没交物管费了。小区乱停车，电梯坏了几天也没人管，电梯过道门口堵塞过不去人，门上面贴了很多广告纸，物业没有做事，是他们违约。物管费该交的交，原告没有服务的就应该扣除。 被告曹建琼未作答辩。 本案原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：营业执照、法人代表身份证明、被告身份证复印件、不动产登记查询结果单、阳光小区前期物业管理服务合同、物业计费通知、武胜县房地产开发公司电话记录、接房通知、前期物业服务委托合同、阳光小区Ｃ区1号楼房屋位置及业主名单、催收通知书及国内挂号信函收据。拟证明：2018年2月28日，原、被告签订了《阳光小区前期物业管理服务合同》，就被告所有的位于武胜县房屋的物业管理服务达成了协议，协议约定被告按房屋建筑面积的1.0元／平方米／月向原告缴纳物业服务费。武胜县房地产开发公司于2017年7月3日短信通知被告接房，被告应从2017年7月起向原告交纳物业服务费，被告接房后交纳了一年的物业服务费，拖欠2018年7月1日至2020年7月1日期间的物业服务费，经原告催收未果。被告质证认为被告未在家没看到催费通知，2017年未收到房产公司的接房通知，未看到接房通知，对其余证据真实性无异议。 被告张代贵围绕辩称意见提交了照片，拟证明原告服务不到位，电梯损坏几天都没有修，小区路面脏，墙上张贴了小广告等。原告质证认为被告提交的照片打印件，形成的时间和地点均不清楚，若像被告所述原告方未履行合同义务，不扫地，不维修电梯，那小区早应该是垃圾遍地，无法住人，电梯也无法使用，原告方在履行合同义务中可能存在瑕疵问题，但被告无充分和有效的证据证明原告构成根本违约。 被告曹建琼未到庭，视为其放弃举证、质证的权利。 经审查，上述证据具有真实性、合法性，并与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年2月28日，原告与被告张代贵就被告所有的位于武胜县房屋的物业管理服务签订了《阳光小区前期物业管理服务合同》，合同约定：“业主接房时，从建设单位入伙公告之日起，按购房的建筑面积计收，高层住宅1-2楼0.8元／平方米.月；高层住宅3楼以上（含3楼）1元／平方米·月；门市及营业用房0.8元／平方米·月全额计收缴纳物业管理服务费。业主接房后，未按通知的收费标准和时间全额缴纳物业管理服务费用的，从逾期日起按欠费额每日3‰缴纳违约金，物业服务费收取方式：采取包干制，年初一次性按年预收。合同期限从前期物管企业进驻开始至业委会成立后选聘物业服务企业时止”，合同同时还对双方的权利义务进行了约定。案涉房屋为高层住宅，合同备案登记在被告张代贵名下，建筑面积为104.27平方米。合同签订后，原告按约定对案涉小区进行了物业管理服务，被告于2018年2月28日接房后向原告交纳了一年的物业服务费，后未再向原告交纳物业服务费。 另查明，2016年12月25日，武胜县房地产开发公司出具接房通知书，该通知书载明“交房时间：从2016年12月30日起陆续接房，请各业主按照购房合同上的交房时间到我司办理接房手续”。 本院认为，原告与被告张代贵于2018年2月28日签订的《阳光小区前期物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应按合同的约定履行。原告按照合同约定为被告所在小区提供了物业服务，被告张代贵应按照合同约定向原告交纳物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”之规定，被告张代贵应从其接房之日起交纳物业服务费。虽然《阳光小区前期物业管理服务合同》约定从建设单位入伙公告之日起计收物业服务费，但武胜县房地产开发公司出具的接房通知书仅载明从2016年12月30日起陆续接房，要求各业主按照购房合同上的交房时间办理接房手续，该通知并未明确被告张代贵的应接房时间，且原告提交的证据不能证明被告张代贵收到案涉房屋的接房通知、公告等的具体时间，因此，被告张代贵抗辩应从其实际接房之日（2018年2月28日）起计收物业服务费的理由成立，本院予以支持。关于被告张代贵抗辩的原告未履行合同义务问题，被告张代贵提交的证据不足，其抗辩理由不予支持。被告张代贵应向原告交纳物业服务费从2018年2月28日起至2020年7月1日止，扣除被告张代贵已交纳一年的物业服务费，实际还应交纳1668.3元（104.27平方米×1元/平方米/月×16个月）。 关于原告诉请的违约金问题。被告张代贵未按合同约定交纳物业管理服务费，已构成违约，应当承担违约责任。合同约定违约金从逾期日起按欠费额每日3‰缴纳，原告主张按标的额3‰支付违约金（1668.3×3‰=5元）本院予以支持。 因原告无证据证明被告曹建琼系案涉房屋业主或实际使用人，原告主张被告曹建琼承担支付义务，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张代贵于本判决生效之日起三日内给付原告武胜县泰兴物业管理有限公司2019年3月1日至2020年7月1日的物业服务费1668.3元及违约金5元； 二、驳回原告武胜县泰兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告张代贵负担（原告武胜县泰兴物业管理有限公司已垫付，履行义务时由被告张代贵一并支付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  刘蓉 二〇二〇年十一月三十日 书记员  杨涔