安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1122民初4328号原告：中国银行股份有限公司来安支行，住所地安徽省滁州市来安县塔山中路**，统一社会信用代码913411225872216109。负责人：陈安明，该行行长。委托诉讼代理人：王晓秀，安徽会峰律师事务所律师。被告：徐怡芳，女，1980年5月2日生，汉族，住江苏省无锡市新区。被告：来安碧桂园房地产开发有限公司，住所，住所地滁州市来安县汊河镇碧桂园城市花园鹤望兰街区商业中心**楼**社会信用代码91341122MA2MT74037。法定代表人：张铭宗，该公司总经理。委托诉讼代理人：史德平，该公司员工。原告中国银行股份有限公司来安支行（以下简称中国银行来安支行）与被告徐怡芳、来安碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告中国银行来安支行的委托诉讼代理人王晓秀，被告碧桂园房地产公司的委托诉讼代理人史德平到庭参加诉讼。被告徐怡芳经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中国银行来安支行向本院提出诉讼请求：1、立即解除原被告之间签订的《个人一手住房贷款合同》；2、判决被告徐怡芳立即偿还借款本金256770.54元、利息及罚息（截至2020年7月10日应收利息1048.48元、罚息7.67元），并按合同约定的利率计算支付至实际清偿之日至；3、判决碧桂园房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；4、判决原告对抵押的位于来安县碧桂园城市花园海棠苑6幢2单元403室的房屋的不动产在担保范围内享有优先受偿权；5、判决被告承担本案全部诉讼费用及律师费。事实和理由：2016年4月11日，原告与徐怡芳签订《个人一手住房贷款合同》，约定：被告徐怡芳因购买碧桂园城市花园海棠苑006－2－403的房屋向原告借贷40万元，贷款期限为120个月，贷款偿还方式为每月等额本息，合同第三条约定了贷款利率、结息和罚息等内容，合同附件一第五条约定了被告以案涉房屋进行抵押担保，被告碧桂园房地产公司作为保证人提供阶段性担保的内容，合同附件二第三条还约定了若借款人未按期归还贷款本息则为违约，原告有权采取解除合同、宣布贷款提前到期、行使抵押权等措施。原告依约向徐怡芳指定的账户发放了40万元的贷款，履行完合同义务。被告于2016年4月14日办理了涉案房屋的预告登记【皖（2016）来安县不动产证明第0001895号】。根据合同的约定，被告应自2016年4月22日起开始每月的还款。被告自2019年7月起便未按期还款，几乎每月均存在拖欠行为。截至2020年7月10日，累计拖欠贷款本息共计4203.71元（其中拖欠本金3147.56元、利息1048.48元、罚息7.67元）。为维护自己的合法权益，故诉至法院。碧桂园房地产公司辩称，为徐怡芳借款提供担保的事实无异议，原告应当先执行物保，物保不足部分再由我司承担保证责任。徐怡芳未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩及证据。经审理查明：2016年4月11日,中国银行来安支行为贷款人，与徐怡芳为借款人、抵押人,碧桂园房地产公司为保证人签订了一份《个人一手住房贷款合同》，约定：徐怡芳为购买来安碧桂园城市花园海棠苑6幢2单元403室房产，向中国银行来安支行贷款40万元；贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借据为准；贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定。贷款发放后遇基准利率调整，按调整后的基础利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率，按照借款执行利率基础上浮50%计收罚息；借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息；本合同下的担保方式为阶段性保证+抵押，碧桂园房地产公司提供阶段性保证担保，阶段性保证自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。徐怡芳以其位于来安碧桂园城市花园海棠苑6幢2单元403室房产向中国银行来安支行按揭贷款提供抵押担保，并在来安县不动产登记局办理了预购商品房抵押登记。合同约定了违约责任条款，借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期、终止或解除本合同；要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等。徐怡芳为借款人及抵押人在合同上签字确认，碧桂园房地产公司作为保证人也在合同上加盖公章。2016年4月14日,徐怡芳将其位于来安碧桂园城市花园海棠苑6幢2单元403室的房产在来安县国土资源和房产管理局办理了他项权利（预购商品房抵押）登记，领取《不动产登记证明》（皖[2016]来安县不动产证明第0001895号）,抵押权人为中国银行来安支行，义务人为徐怡芳。案涉房产至今未办正式抵押登记手续。2016年4月22日，中国银行来安支行出具的《借款借据》载明：借款人：徐怡芳，借款金额40万元，借款期限120月，期数120期，还款方式等额本息，借款用途购碧桂园·城市花园海棠苑006－2－403室，月利率4.0833‰。中国银行来安支行依约于2016年4月22日将40万元借款转入指定账户。徐怡芳自2019年7月起便未能按时足额偿还贷款本息，截至2020年7月10日，徐怡芳累计拖欠中国银行来安支行本金3147.56元，利息1048.48元及承担罚息7.67元，合计4203.71元。2020年6月29日，为解决个贷、银行卡不良诉讼案件，中国银行滁州分行与安徽会峰律师事务所签订《滁州分行个贷、银行卡不良授信诉讼代理合同》，约定滁州分行下各支行进行个贷案件诉讼时，该所指派律师代理诉讼案件，每一个个贷案件收取代理费5800元。上述事实，中国银行来安支行、碧桂园房地产公司当庭陈述，中国银行来安支行提交的营业执照复印件、居民身份证复印件、《个人一手住房贷款合同》、《不动产登记证明》、借款借据、贷款还款流水、《诉讼案件代理合同》及收费发票等证据在卷佐证。本院认为,当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。中国银行来安支行与徐怡芳、碧桂园房地产公司签订的《个人一手住房贷款合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，是合法有效合同。中国银行来安支行按约发放贷款后,徐怡芳未按时足额偿还贷款本息，违反合同约定，应承担违约责任。依照合同约定，中国银行来安支行有权要求借款人提前归还剩余全部借款本息，故对中国银行来安支行要求与徐怡芳解除合同并要求徐怡芳偿还借款本金256770.54元及利息的诉讼请求，本院予以支持。徐怡芳以其所购房产作为抵押物，向中国银行来安支行按揭贷款，并在来安县国土资源和房产管理局办理了预购商品房抵押登记。上述预购商品房抵押登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中中国银行来安支行作为预购商品房抵押权人，在未办理房产抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房产办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非享有现实抵押权，故中国银行来安支行提出对上述房产在担保范围内享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。根据《个人一手住房贷款合同》的约定，碧桂园房地产公司为徐怡芳的贷款提供了连带责任保证；根据庭审查明的事实，因涉案房产至今尚未办理抵押登记，碧桂园房地产公司应按约定对徐怡芳的借款承担连带保证责任。故对中国银行来安支行提出要求碧桂园房地产公司对徐怡芳上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。根据合同的约定“因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费及其他实现债权的费用”，故对中国银行来安支行要求徐怡芳、碧桂园房地产公司支付律师费5800元的诉讼请求，本院予以支持。对碧桂园房地产公司提出中国银行来安支行应先处置涉案房屋，不足以清偿上述欠款的部分再承担保证责任的辩解意见，因无事实和法律依据，本院不予采信。徐怡芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃了诉讼中的相关权利，由此产生的法律后果，由其自负。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第（一）项、第（五）项、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐怡芳于判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司来安支行借款本金256770.54元及利息(其中，2020年7月10日前的利息为1048.48元、罚息7.67元，自2020年7月11日起至借款实际付清之日止，按年利率7.35%计算利息）；二、被告来安碧桂园房地产开发有限公司对被告徐怡芳上述借款及利息承担连带清偿责任；三、被告徐怡芳、来安碧桂园房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告中国银行股份有限公司来安支行律师费5800元；四、驳回原告中国银行股份有限公司来安支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5167元，减半收取计2583.5元，由被告徐怡芳、来安碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  李维忠二〇二〇年十一月二十六日法官助理纪红林代理书记员  武蕴伟附：判决适用的相关法律法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不瞒一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十条第一款债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附二：履行判决执行款交付开户行：中国建设银行来安支行账号：34×××62收款单位：来安县人民法院