江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0113民初4008号 原告：徐如清，男，1965年8月23日出生,汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：袁斌，江苏宁权律师事务所律师。 被告：李祥梅，女，1977年3月24日出生，回族，住江苏省泗阳县。 被告：李祥春，男，1971年3月8日出生，汉族，住江苏省泗阳县。 两被告共同委托诉讼代理人：张林武，泗阳县诚忠法律服务所法律工作者。 原告徐如清与被告李祥梅、李祥春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐如清及其委托诉讼代理人袁斌，被告李祥梅、李祥春的共同委托诉讼代理人张林武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告徐如清向本院提出诉讼请求：被告退还多付的房租494520.55元（2018年8月21日至2023年7月31日期间，标准为每年10万元）与用电增容费13500元。事实与理由：2009年6月，原告与戴某某达成租赁合同，约定戴某某名下的某某路XXX号X栋三层房屋租赁给原告使用14年，租金为每年10万元，共计140万元，以戴某某所欠原告借款支付。2010年11月，前述租房合同经栖霞法院调解予以继续履行。2016年，前述租房合同中戴某某名下房屋经南京市玄武区人民法院裁定带租拍卖，所带租赁合同即为本案租赁合同。公告中带租拍卖与不带租拍卖价款分别为407万元与603万元。被告李祥春以带租拍卖的价格竞得房屋。后上述房屋因家庭原因过户至李祥梅名下，2018年8月上述房屋经公告予以征收。原告认为，经法院裁定带租拍卖后，由于竞买人对拍卖公告的完全接受，竞买人已经接受了合同中戴某某的权利与义务。两被告的过户行为并非买卖关系，所以需共同承担前述责任。原告的承租期为14年，每年10万元租金，现合同因拆迁终止，故被告应退回剩余时长的租金50万元，同时原告在承租期间用电增容等费用13500元经拆迁办退回被告账户，被告应返还给原告。 被告李祥梅、李祥春辩称，一、原、被告之间不是租赁关系，原、被告之间无任何租赁合意，也无任何租赁行为，原告起诉被告支付因房屋拆迁尚未抵偿的余款50万元没有任何法律依据。二、原告与原房主也不是租赁关系，栖霞法院（2010）栖迈民初第971号民事调解书，在适用法律上是错误的，因为本案是以房屋使用权清偿合同债务行为，而不是租赁关系。徐如清在栖霞法院（2019）苏0113民初4694号民事起诉状中，明确陈述房屋的原产权人戴某某、何某因欠原告借款140万元，而同意将案涉房屋租赁给原告使用，抵冲欠原告的借款。这个事实能够清楚说徐如清、戴某某、何某之间系债务清偿关系，并非房屋租赁关系。戴某某因欠徐如清的140万元借款无力偿还，同意将案涉房屋的14年使用权让渡给徐如清，以此抵偿欠款的合同之债。可见，徐如清和戴某某的房屋租赁协议以及栖霞法院（2010）栖迈民初第971号民事调解书，是对以房屋使用权抵充徐如清合同债务的确认，因此徐如清与戴某某之间并非房屋租赁关系。根据最高院指导案例（2014）民申字第215号民事裁定书，房屋使用权抵债合同为债权债务合同关系而非房屋租赁合同。三、原告主张140万元借款抵充14年的房屋，并没有提交证据证明其与戴某某、何某有140万元债务的存在，因此被告有理由认为原告陈述的借款抵充房租的事实不存在，原告与戴某某、何某在栖霞法院（2010）栖迈民初第971号民事诉讼行为系虚假诉讼行为，目的是为了帮助戴某某、何某逃避债务或者规避法院的执行行为。四、即使原告与戴某某、何某之间的债务关系真实，被告也没有义务赔偿原告损失。原告与戴某某之间的债务清偿行为，因政府拆迁没有全部实现的债权，应当由戴某某继续履行还款义务，而不是要求被告替戴某某偿还借款。综上请求法院驳回原告的诉请。 本院经审理认定事实如下： 案外人戴某某系位于南京市栖霞区私有房产（以下简称案涉房屋）的所有权人。2009年6月23日，案外人戴某某（出租人、甲方）与本案原告徐如清（承租人、乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方经营使用；租期14年，自2009年8月1日至2023年7月31日止；年租金为10万元，乙方先付后用，一次性向甲方支付14年租金140万元。协议签订后，戴某某将案涉房屋交付给徐如清使用，案涉房屋的租金用于折抵戴某某向徐如清借款140万元。2010年11月8日，徐如清与戴某某、何某（戴某某之妻）因案涉房屋租赁产生纠纷，徐如清诉至本院。2010年11月12日，经本院调解，双方达成协议，本院作出（2010）栖迈民初字第971号民事调解书，该调解书确认：双方继续履行2009年6月23日签订的房屋租赁协议，南京市栖霞区某某路XXX号X幢3层房屋继续由徐如清承租。 2015年2月4日，因戴某某与他人发生借贷纠纷，南京市玄武区人民法院（以下简称玄武区法院）委托中证房地产评估造价集团有限公司（以下简称中证评估公司）对包括案涉房屋在内的建筑物价值进行评估。2015年3月12日，中证评估公司作出《房地产评估报告》，该报告中，估价项目名称为栖霞区某某路XXX号XX幢3层带租约限制条件下商业用途房地产市场价值评估；带租约限制房地产价值单价为人民币8809元/平方米，总价447.46万元；无租约限制房地产价值单价为人民币11885元/平方米，总价603.73万元。后玄武区法院发布了《拍卖公告》，其中案涉房屋起拍价为460.35万元，评估价为460.35万元；特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的的实物现状的确认，责任自负。在拍卖标的调查情况表中，拍品现状租赁情况中标注为“有，承租人徐**（租期：2009年8月1日始-2023年7月31日止）”。2016年7月26日，玄武区法院出具了《拍卖成交确认书》，确认：成交时间为2016年6月17日10时28分52秒，成交价格为396.7万元，买受人为李祥春。2017年4月5日，李祥梅将案涉房屋登记在自己的名下，并办理了不动产权证。李祥梅与李祥春系兄妹。 因红山路-和燕路快速化改造工程项目需要，南京市栖霞区人民政府于2018年8月24日作出了宁栖府征字[2018]第（011）号《房屋征收决定》，对主线南起新庄立交，北至神龙路交叉口以北，与规划的和燕路过江通道相接，全场6.1公里范围内进行征收；8月24日，又公布了《红山路-和燕路快速化改造工程项目房屋征收公告》。案涉房屋在被征收范围之内。2019年7月10日，栖霞区征收办与李祥梅签订了《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》，协议载明李祥梅的位于某某路XXX号XX幢3层的房屋在征收范围内，李祥梅同意于2019年8月12日将被征收房屋搬迁完毕交由栖霞区征收办拆除；被征收房屋货币补偿款合计为9961292元；补助费用包含固定电话拆移补助费310元、有线电视拆移补助费400元、空调拆装补助费6000元、宽带网拆除补助费500元、太阳能热水器拆装补助费200元、电增容补助费280元、装修补助费515082元、提前搬家奖励费498065元、货币安置奖励费996129元，费用合计2016966元；征收其他非住宅房屋的设施搬运费用398452元、征收营业用房的停业补偿费用996129元，合计1394581元。上述款项，栖霞区征收办尚未发放。另徐如清向栖霞区征收办补充提交了增容48KW的证明和宽带证明，栖霞区征收办向李祥梅支付了电增容补助费11200元及宽带补助费2000元。 2019年9月17日，本院立案受理原告栖霞区征收办诉被告李祥梅、第三人徐如清房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，2019年10月29日本院作出（2019）苏0113民初5908号民事判决书，判决李祥梅、徐如清将案涉房屋腾空交付给栖霞区征收办拆除。该判决已生效。李祥梅在该案庭审中陈述因李祥春竞拍房屋的资金来源于父母，后父母要求李祥春将房屋变更登记至李祥梅名下。本案审理中原、被告确认原告于2020年4月13日将案涉房屋交付给征收办。 2019年7月16日，本院立案受理原告徐如清诉被告李祥梅、李祥春、第三人栖霞区征收办房屋租赁合同纠纷一案，2020年6月19日本院作出（2019）苏0113民初4694号民事判决书，判决李祥梅向徐如清支付各项补偿费1220062.5元。该案徐如清的诉请中未包含本案诉请。该判决尚未生效。李祥梅、李祥春在该案庭审中陈述李祥春作为家庭代表拍到案涉房屋，竞买案涉房屋的款项系家庭成员的共同投资行为；经家庭成员决定，由李祥春代持案涉房屋；李祥春竞拍到案涉房屋后，将该房屋登记在自己的名下。但将案涉房屋登记在自己名下的事实，李祥春未提供证据证实。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告徐如清与案外人戴某某于2009年6月23日就案涉房屋签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，协议内容没有违反国家法律、行政法规强制性规定，被告方并未提交证据证明该协议存在无效情节，故该协议合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，被告李祥春通过拍卖方式获得案涉房屋，并将案涉房屋登记在被告李祥梅名下，拍卖公告中明确标注了案涉房屋存在租赁的情况，且拍卖的成交价格为396.7万元，也远低于无租约限制房地产评估价值603.73万元。因此，被告李祥梅在获得案涉房屋不动产权后，应继续履行原告与戴某某签订的《房屋租赁协议》。现因案涉房屋被征收，双方已无法继续履行租赁协议，房屋租赁协议终止，鉴于徐如清于2020年4月13日向征收办交付了案涉房屋，故被告李祥梅作为房屋所有权人应向原告徐如清退还2020年4月14日至2023年7月31日期间的房租329863元，并支付徐如清在承租期间添置的电增容及宽带而获得补助费用13200元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告李祥梅于本判决生效后十日内向原告徐如清退还房租329863元，并支付补助费13200元； 二、驳回原告徐如清对被告李祥春的诉讼请求； 三、驳回原告徐如清的其他诉讼请求。 如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8935元，减半收取4468元，由原告徐如清承担1245元，被告李祥梅承担3222元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  张 璐 二〇二〇年十一月五日 法官助理  邓广灿 书 记 员  杜 娟