江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初1808号原告：姚维鸿，男，1963年11月5日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：王明，江苏建大律师事务所律师。被告：居宿迁，男，1961年3月10日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：居超（系被告儿子），男，1986年9月6日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：窦超，北京市盈科（南京）律师事务所律师。原告姚维鸿与被告居宿迁房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年4月21日立案受理后,根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员朱悦适用普通程序独任，公开开庭进行了审理。原告姚维鸿的委托诉讼代理人王明、被告居宿迁及其委托诉讼代理人居超、窦超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚维鸿向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付停业损失及其装修补助费用共计324280元，其中：固定电话拆移补助费310元、有线电视拆移补助费800元、空调拆装补助费1000元、宽带网拆除补助费1000元、太阳能热水器拆除补助费400元、电增容补助费280元、装修补助费1万元、其他二57750元、征收其他非住宅房屋设施搬运费用72211元、征收营业用房停业补偿费180529元；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年10月8日，南京市栖霞区房屋征收管理办公室（以下简称区征收办）作为原告在另案中将本案原、被告起诉至法院，要求本案原、被告双方搬出，原告方知晓被告与区征收办于2019年6月10日签订了《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》（以下简称《补偿协议》）。原告认为原告应享有拆迁利益，但被告称被告未获得区征收办的拆迁补偿拒绝向原告补偿。故原告诉至法院，请求判如所请。被告居宿迁辩称，被告与区征收办签订的补偿协议合法有效，补偿项目是被告依据《补偿协议》取得，与原告无关。若原告认为其享有拆迁利益应当向征收部门主张补偿，而不应起诉被告。因原告的恶意抢占案涉南京市栖霞区某某路XXX号XX号房屋，致使被告无法将该房屋无法交付给区征收办。被告无法取得拆迁补偿，区征收办已申请强制执行。原、被告之间的两份租房协议，租期分别为2015年8月6日至2016年8月6日及2016年7月6日至2017年7月5日，两份合同均约定房屋如因市政建设需要拆迁或改造房屋情况下使甲乙双方造成损失，甲乙双方互不承担责任。原告提交的租期为2017年7月1日至2018年7月1日的房屋租赁合同，经被告确认系伪造。前两份合同均约定互不承担责任，原告提交的房屋租赁合同简单到一页纸，且没有约定互不承担责任。房屋拆迁消息大家早就知道，没有互不承担责任这条不符合常理，并且该合同甲乙双方落款时间不一致，甲方落款时间为2017年7月1日，乙方落款时间2018年7月1日。2017年7月5日在原房屋租赁合同到期后，被告就没有继续将房屋租赁给原告，原告抢占房屋以试图获取非法利益。被告获得征收营业用房的停业补偿费用是被告经营的南京百鹰糖烟酒经营部获得的补偿，与原告经营的餐馆无关。原告的餐饮服务许可证载明有效期至2018年8月3日，征收决定是2018年8月24日，原告已经无法继续经营餐馆。区征收办入户调查登记后，原告恶意抢占案涉房屋试图获得非法利益。经审理查明，2019年10月22日，区征收办作为原告以房屋拆迁安置补偿合同纠纷为由将本案被告作为被告、将本案原告作为第三人诉至本院，区征收办在该案中请求法院判令该案被告及第三人将房屋腾空交付原告拆除。本院在该案中查明事实如下：“根据宁栖府征字（2018）第011号南京市栖霞区人民政府作出的红山路—和燕路快速化改造工程项目的《征收决定》，被告居宿迁所有的某某路XXX号XX号房屋在征收范围内。2019年6月10日，原告作为征收部门（甲方）与被告居宿迁作为被征收人（乙方）共同签订了《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》1份，该协议载明被征收房屋坐落于某某路XXX号XX号，为被告居宿迁所有。该协议第三条约定被征收房屋的货币补偿款金额合计1805285元，其中固定电话拆移补助费310元、有线电视拆移补助费800元、空调拆装补助费1000元、宽带网拆装补助费1000元、太阳能热水器拆装补助费400元、电增容补助费280元、装修补助费69567元、提前搬家奖励费90264元、货币安置奖励费180529元、其他一16170元、其他二57750元、征收其他非住宅房屋的设施搬运费用72211元、征收营业用房的停业补偿费用180529元。该协议第六条约定乙方同意于2019年7月5日将被征收房屋搬迁完毕交由甲方。该协议附件1《被征收房屋的基本情况》载明，该房屋用途为商业，房屋所有权证记载的房屋建筑面积合计44.94㎡，该房屋附属设置有电话1部、有线电视2户、空调5台、宽带网2端口、太阳能热水器2台、电增容8千瓦，房屋装饰、装修情况：69567。该协议附件二《房屋租赁协议》附被告居宿迁与第三人姚维鸿签订的房屋租赁合同1份，该合同约定姚维鸿自愿租用居宿迁位于和燕路400-22号门面房作为饭店使用，租赁期限自2017年7月1日至2018年7月1日。另查明，征收协议签订后，因被征收房屋实际由第三人姚维鸿占有使用，致使被告居宿迁至今未能依约履行腾空交付房屋的义务”。2019年12月18日，本院作出（2019）苏0113民初6555号民事判决书，判决：“被告居宿迁、第三人姚维鸿于本判决生效之日起10日内将坐落于南京市栖霞区某某路XXX号XX号房屋腾空并交付给原告南京市栖霞区房屋征收管理办公室”。在该案的开庭笔录中，法院询问：被告（即本案被告居宿迁）与第三人（即本案原告姚维鸿）签订的房租租赁合同是否已经到期？居宿迁回答：已于2018年7月1日到期。姚维鸿回答：是的。法院询问：2018年7月1日之后第三人是否继续向被告缴纳房租？姚维鸿回答：继续缴纳的，一直缴纳到2019年4月。居宿迁回答：是的。法院询问：被告在与第三人签订的房屋租赁协议期满之后，被告与第三人之间是否签订过续租协议？居宿迁及姚维鸿均回答没有。后因未履行（2019）苏0113民初6555号民事判决书确定的义务，2020年6月3日，区征收办至本院申请强制执行。2020年6月9日，本院经强制执行将案涉房屋交付区征收办。另查明，原告自2010年起即承租案涉房屋。2017年10月11日，区征收办张贴《调查通知》，告知：因区政府拟征收，前期已公示了征收范围，区征收办即将组织人员于2017年10月12日开始对征收范围房屋情况进行初步调查。2017年10月16日，区征收办至案涉房屋调查，根据当时形成的《栖霞区房屋征收入户勘查记录表（国有）》载明：案涉房屋建筑面积44.94㎡，该处还有未登记房屋面积即无证面积6.67㎡。2018年8月24日，南京市栖霞区人民政府发布宁栖府征字﹝2018﹞第011号《南京市栖霞区人民政府房屋征收决定》及《红山路-和燕路快速化改造工程项目房屋征收公告》。经江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司、南京大陆土地房地产评估有限公司对案涉房屋评估，形成《南京市国有土地上营业性房屋征收补偿金额分户评估表》（载明：建筑面积44.94，评估单价40171元/㎡，评估总价1805285元）、《南京市国有土地上房屋征收室内装饰装修及附着物补偿金额分户估价表》（载明：建筑面积44.94，室内装饰装修补偿评估补偿金额合计69567元）。2018年12月13日，区征收办出具《栖霞区征收项目房屋认定书》，载明：房屋面积（㎡）砖混结构44.94+57.75，合计102.69；认定面积（㎡）44.94，认定房屋用途商业。2019年6月10日，被告就案涉房屋与区征收办签订《补偿协议》一份，主要内容为“甲方：征收部门（区征收办）、乙方：被征收人（居宿迁）；根据宁栖府征字（2018）第11号南京市栖霞区人民政府作出红山路-和燕路快速化改造工程项目的《征收决定》，乙方房屋在征收范围内。被征收房屋坐落于某某路XXX号XX号，为居宿迁所有；甲方支付被征收房屋的货币补偿金额合计1805285元；甲方支付下列补助项目：（1项-3项搬迁补助费、临时安置补助费、管道煤气拆移补助费为0），4、固定电话拆移补助费310元（1部），5、有线电视拆移补助费800元（2户），6、空调拆装补助费1000元（5台），7、宽带网拆除补助费1000元（2端口），8、太阳能热水器拆装补助费400元（2台），9、电增容补助费280元（8千瓦），11、装修补助费69567元，12、提前搬家奖励费90264元，13、货币安置奖励费180529元，17、其他一16170元，18、其他二57750元（10项、14项至16项、19项、20项为0），上述合计418070元；甲方支付以下补偿费用：征收其他非住宅房屋的设施搬运费用72211元、征收营业用房的停业补偿费用180529元，上述合计252740元”。在当日《补偿协议》附件《房屋装修、附属设施及其他补助测算表》中对《栖霞区房屋征收入户勘查记录表》及《征收项目房屋认定书》中无证面积进行了测算，其中：无手续房材料回收款（混）16170元（280元/㎡×57.75㎡）即《补偿协议》中第17项其他一补助，经营性用房搬迁补助57750元（1000元/㎡×57.75㎡）即《补偿协议》中第18项其他二补助。《补偿协议》中还附了原、被告之间租期自2017年7月1日至2018年7月1日的《房屋租赁合同》（另案生效民事判决书已认定，但本案中被告否认真实性）。庭审中，就原告实际承租面积，原告陈述：44.94㎡有证面积全部由原告经营的，后面被告的2层违建是一个阳台割成的几个平方米的楼上下也由原告经营。被告陈述：《栖霞区房屋征收入户勘查记录表》无证面积6.67㎡包含在《征收项目房屋认定书》中无证面积57.75㎡，57.75㎡减去6.67㎡的无证面积由被告家人居住，与本案无关。就《补偿协议》中所列各项补助，原告陈述：有线电视、宽带系原告安装，3台空调系原告安装，2台空调系被告安装，案涉房屋内无固定电话及太阳能热水器，原告使用的系电热水汽，电增容系被告添设。被告陈述：固定电话、有线电视、宽带、太阳能热水器都是被告安装，3台空调是原告安装的。上述事实，有当事人的陈述、（2019）苏0113民初6555号民事判决书及卷宗材料、《补偿协议》及附件、《栖霞区房屋征收入户勘查记录表》、《征收项目房屋认定书》、本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，就租期为2017年7月1日至2018年7月1日的《房屋租赁合同》，被告在本案中否认系其所签，但被告在另案中已认可该合同，且另案民事判决书已认定上述事实且该民事判决书业已生效，同时《补偿协议》也将该合同附后，故本院对被告的此项抗辩意见不予支持。租期届满后，双方虽未再续签书面房屋租赁合同，但原、被告双方均认可原告将房租实际交付至2019年4月，即双方形成了事实上的不定期租赁关系。而2018年8月24日，南京市栖霞区人民政府发布宁栖府征字﹝2018﹞第011号《南京市栖霞区人民政府房屋征收决定》，案涉房屋属于政府征收范围内，故原、被告之间的合同权利义务即应终止。就原告主张的各项具体费用如下：1、就固定电话拆移补助费310元，因原告自述其并无在案涉房屋安装固定电话，此项费用本院不予支持；2、就有线电视拆移补助费800元、宽带网拆除补助费1000元，原、被告双方均陈述有线电视及宽带均为本方安装，因案涉房屋已通过法院强制执行交付给区征收办拆迁，原、被告双方也均未举证证明，综合考虑原告自2010年即承租经营餐饮的事实，本院对原告的陈述予以采信，对原告主张该部分费用予以支持；3、就空调拆装补助费1000元，原、被告均认可其中3台空调为原告安装、2台为被告安装，而该1000元补助为对5台空调每台2**元进行的补助，故该项费用原告可享有600元；4、就太阳能热水器拆除补助费400元、电增容补助费280元，原告自述该两项其未安装，故此两项费用本院不予支持；5、就装修补助费1万元，《补偿协议》载明的装修补助费69567元，考虑到原告自2010年开始承租经营餐馆，就此项费用本院予以支持；6、就《补偿协议》的其他二57750元，从《补偿协议》的附件《房屋装修、附属设施及其他补助测算表》来看，其他二的57750元及其他一的16170元系区征收办对《栖霞区房屋征收入户勘查记录表》及《征收项目房屋认定书》中被告名下无证的57.75㎡房屋面积因拆除所致建筑材料、成本等考量给予的补助，原告也未能举证证明其建造或参与建造、装修了此无证面积，故本院对原告的此项诉讼不予支持；7、就征收其他非住宅房屋设施搬运费用72211元，《南京市国有土地上房屋征收补偿补助奖励规定》规定：征收其他非住宅房屋时，可以给予不超过房地产评估价格4%的设备迁移费，被告签订《补偿协议》时据此享有房地产评估价格4%的设备迁移费即72211元。原、被告之间于2018年7月1日租期届满后即形成了不定期租赁关系，而南京市栖霞区人民政府发布宁栖府征字﹝2018﹞第011号《南京市栖霞区人民政府房屋征收决定》时，原、被告之间的合同权利义务随即终止。原告实际交付房租至2019年4月，但一直占用房屋至2020年6月9日本院强制执行之时。综合考虑上述原由，本院酌定为1万元；8、征收营业用房停业补偿费180529元，根据《房屋装修、附属设施及其他补助测算表》载明的内容来看，该费用系征收部门区征收办与被征收人被告之间根据《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》与《南京市国有土地上房屋征收补偿补助奖励规定》规定协商的金额，结合案涉房屋的性质、权属及全案证据，本院酌定为2万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告居宿迁于本判决书生效之日起十日内支付给原告姚维鸿有线电视拆移补助费800元、宽带网拆除补助费1000元、空调拆装补助费600元、装修补助费1万元、设施搬运费用1万元及停业补偿费用2万元。二、驳回原告姚维鸿的其他诉讼请求。如未按本判决规定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6164元，保全费2141元，由原告姚维鸿负担7305元，由被告居宿迁负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  朱悦二〇二〇年十一月十九日法官助理熊江燕书记员沈易茜