广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终7506号上诉人（原审原告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司东莞麻涌分公司，住所地：广东省东莞市**************，统一社会信用代码：91441900MA4UJMWRX1。负责人：代涛。委托诉讼代理人：王诗影，女，该公司员工。委托诉讼代理人：付一桐，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：韦继伟，男，1986年6月24日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区************，公民身份号码：440************218。被上诉人（原审第三人）：东莞市君汇房地产投资有限公司，住所地：广东省东莞市麻涌镇工业发展总公司员工宿舍楼**铺位**，统一社会信用代码：914**********701X4。法定代表人：张剑，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐翔，男，该公司员工。委托诉讼代理人：龙水连，女，该公司员工。上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司东莞麻涌分公司（以下简称碧桂园物业麻涌分公司）因与被上诉人韦继伟、东莞市君汇房地产投资有限公司（以下简称君汇房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初32577号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。碧桂园物业麻涌分公司向原审法院起诉请求：1.判令韦继伟向碧桂园物业麻涌分公司支付自2018年11月起至2019年7月止共9个月的物业服务费2538.9元(按房屋建筑面积117.54平方米，每月每平方米2.4元计收，每月的物业服务费为282.1元)；2.判令韦继伟向碧桂园物业麻涌分公司支付逾期支付物业服务费所产生的违约金1811.09元（违约金以每月所拖欠的物业服务费为基数，按每日5‰为标准）；3.由韦继伟承担本案的全部诉讼费用。原审法院判决：驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司东莞麻涌分公司的全部诉讼请求。本案一审诉讼费50元，由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司东莞麻涌分公司负担。碧桂园物业麻涌分公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判韦继伟向碧桂园物业麻涌分公司支付自2018年11月起至2019年7月止共9个月的物业服务费2538.9元(按房屋建筑面积117.54平方米，每月每平方米2.4元计收，每月的物业服务费为282.1元)；3.改判韦继伟向碧桂园物业麻涌分公司支付逾期支付物业服务费所产生的违约金1811.09元（违约金以每月所拖欠的物业服务费为基数，按每日5‰为标准,暂计至2019年7月31日）；4.本案一审、二审诉讼费由韦继伟承担。主要事实与理由：一、涉案物业在《商品房买卖合同》约定交付时间（2018年10月30日）即已符合约定及法定交付条件，原审法院并未审查相关事实便确认涉案物业存在质量问题、无法正常居住使用，属于基本事实认定不清。1.涉案物业已于2018年7月4日竣工验收合格，并于2018年8月8日取得《竣工验收备案证》，已完全符合《商品房买卖合同》的约定及法定交付条件。根据《商品房买卖合同》（预售）附件十一补充协议第四条第1款、第5款第3项的约定，涉案物业已取得商品房建设工程竣工验收备案证，符合约定交付要件。就涉案物业是否存在无法正常居住使用的质量问题，原审法院未予进行审查，如确实存在韦继伟所述问题，也应属于君汇房地产公司予以保修的范围。而原审法院在判决中认定“屋面、墙面、、地面渗漏或开裂管道堵塞、门窗翘裂五金件损害、灯具电器等电气设备不能正常使用”等装修问题足以导致韦继伟无法正常居住使用涉案物业，碧桂园物业麻涌分公司无法认可，碧桂园物业麻涌分公司基于一般常识判断上述瑕疵并不能够影响韦继伟正常居住、使用涉案物业。故在涉案物业完全符合法定及约定交付条件的情况下，原审法院未予进行事实审查，便确认君汇房地产公司未完成交付义务，判决认定事实不清。2.君汇房地产公司工程师微信聊天记录陈述内容无法代替君汇房地产公司构成自认，仅凭微信聊天记录无法确认涉案物业存在无法正常居住使用的质量问题。首先，君汇房地产公司工作人员的相关陈述无法代表君汇房地产公司，该工程师的聊天记录亦无法代替君汇房地产公司构成君汇房地产公司自认。其次，仅凭该聊天记录无法确认涉案物业存在质量问题，君汇房地产公司工程师系维修服务人员（非专业鉴定机构），在业主提出质量问题（即便是细微质量瑕疵）时，工程师傅也会给予积极的响应并予以解决，如仅凭君汇房地产公司工程师的响应便认定房屋存在质量问题，存在极大不公正、不合理之处。3.原审法院忽略审查《碧桂园嘉誉花园前期物业服务协议》第六条约定内容（应自约定交付之日起缴纳物业服务费），一审判决完全未提及存在明显不合理之处。根据《碧桂园嘉誉花园前期物业服务协议》第六条，涉案房屋物业服务费的缴纳时间应为“商品房约定交付之日、甲方实际收楼之日（二者以时间在前者为准）”，涉案房屋约定交付时间为2018年10月30日，而韦继伟的实际收楼时间为2019年8月18日，以时间在前者为准，即应以约定交付时间2018年10月30日为起算点由韦继伟缴纳物业管理费。二、韦继伟在无法举证房屋存在严重影响居住、使用质量问题的情况下，原审法院便认定君汇房地产公司未完成交付义务，韦继伟拒绝收楼理由成立，属于证据审核、认定错误。1.涉案物业是否存在质量问题，应由君汇房地产公司、韦继伟双方提供证据予以证明，不能单独凭借韦继伟单方陈述便确认涉案物业不符合交付条件；2.韦继伟举证的相关证据系与君汇房地产公司工程师的聊天记录，该聊天记录的内容不足以证明涉案物业的交付情况，也不足以证明涉案物业存在质量问题，仅凭聊天记录判定涉案物业不符合交付条件，碧桂园物业麻涌分公司认为作为判决依据的证据严重不足；3.本案中为了证明涉案物业不存在质量问题，君汇房地产公司提交了《竣工验收备案证》，韦继伟提交了微信聊天记录等。从证据效力的角度，碧桂园物业麻涌分公司认为《竣工验收备案证》足以证明涉案物业符合交付条件，原审法院判决却采纳了微信聊天记录，与《竣工验收备案证》存在一定的矛盾与冲突。碧桂园物业麻涌分公司作为物业服务企业，为涉案物业持续提供服务，在君汇房地产公司依约交付了涉案物业后，韦继伟即应向碧桂园物业麻涌分公司缴纳物业服务费；且房屋质量瑕疵属于韦继伟与君汇房地产公司之间的纠纷，非与碧桂园物业麻涌分公司之间基于物业服务产生的纠纷，二者并不属于同一法律关系，韦继伟不应以房屋质量瑕疵为由拒绝缴纳物业服务费。本案中，并无充分证据显示涉案物业在约定交付日存在质量瑕疵，原审法院却认定君汇房地产公司在约定交付日未完成交付义务，物业服务费也不应由韦继伟承担，既不符合碧桂园物业麻涌分公司及韦继伟之间的合同约定，亦不具备合理性。韦继伟答辩称：原审法院认定事实清楚、证据充分、程序合法。因此，一审判决并无不当，二审法院应予以驳回碧桂园物业麻涌分公司的上诉请求，维持一审判决。一、韦继伟在办理交付手续前，经对案涉房屋查验，发现案涉房屋存在屋面、墙面、、地面漏水或开裂管道堵塞；门窗翘裂；五金件损坏；灯具电器等电气设备不能正常使用的质量问题。该质量问题的存在足以导致韦继伟无法正常居住使用案涉房屋。按照韦继伟与君汇房地产公司签订的《商品房买卖合同》等规定，韦继伟有权在君汇房地产公司对案涉房屋进行修复再办理交付手续。二、案涉房屋交付日期为2019年8月18日，自交付之日起，韦继伟均如约支付物业服务费，并不存在拖欠物业服务费用的情况。君汇房地产公司答辩称：一、案涉房屋已于2018年10月30日交付给韦继伟，君汇房地产公司在一审已举证证明案涉房屋在《商品房买卖合同》约定交付时间届满前（2018年10月30日）即已符合约定及法定交付条件，并且已通知韦继伟收楼。君汇房地产公司已按期交付案涉房屋，韦继伟有义务在君汇房地产公司交付房屋后按时交纳物业服务费。原审法院未审查相关事实便认为案涉房屋存在质量问题、无法正常居住使用、君汇房地产公司未于2018年10月30日前完成交付义务，是错误。二、《商品房买卖合同》附件十一补充协议第四条第5款第3项是对《商品房买卖合同》第十一条第（三）款第2项的解释及内容具体化，且韦继伟提出的渗水及其他微小瑕疵等问题明显属于《商品房买卖合同》附件十一补充协议第四条第5款第3项约定的由君汇房地产公司保修的范围，而不能成为韦继伟拒绝收楼的合法理由。因《商品房买卖合同》附件十一补充协议第十七条第2款约定“本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准”、第3款约定“本补充协议及附录……，效力优先于合同”。故《商品房买卖合同》附件十一补充协议第四条第5款第3项约定效力优先于《商品房买卖合同》第十一条第（三）款第2项约定。原审法院以《商品房买卖合同》第十一条第（三）款第2项约定作为判决依据，是错误的。三、《商品房买卖合同》附件十一补充协议第四条第5款明确约定案涉房屋只有存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题，出卖人才需要修复后交付给买受人，除此之外其他问题买受人仅有要求保修，而不能拒绝收楼。韦继伟在无证据证明案涉房屋存在严重影响居住、使用等质量问题的情况下，原审法院仅以韦继伟照片、聊天记录等判定其拒绝收楼理由成立，属于证据审核、认定错误。四、质量保修义务与交付义务属于两种完全不同的义务，二者不能混淆而谈。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对碧桂园物业麻涌分公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕碧桂园物业麻涌分公司的上诉，本案争议的焦点为：韦继伟以案涉商品房存在问题拒交2018年11月至2019年7月的物业服务费，理由是否成立。对此，本院分析如下：韦继伟已按照收楼通知书记载的时间到案涉房屋进行查验，并在2018年10月底反馈与房屋质量、装修质量相关的问题，要求君汇房地产公司整改。从韦继伟与君汇房地产公司工程师的聊天记录显示，案涉房屋在验收时存在渗水等诸多问题，需要君汇房地产公司安排集中整改。君汇房地产公司虽不认可韦继伟所主张的质量问题，但未提供相应的房屋验收交接资料等证据予以反驳，原审法院采信韦继伟的主张，认定案涉房屋存在渗水等质量问题并无不当。上述质量问题，特别是渗水问题，修复需要拆除原装修并重新做防水，严重影响案涉房屋的正常居住，故原审法院认定韦继伟有权拒绝收楼并无不当，案涉房屋应自整改完毕止符合收楼条件，原审法院认定韦继伟收楼时间为2019年8月18日正确，本院予以维持。韦继伟在收楼之前，无需承担物业管理费。碧桂园物业麻涌分公司诉请2019年8月18日之前的物业管理费没有依据，本院不予支持。综上所述，上诉人碧桂园物业麻涌分公司的上诉理由缺乏依据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司东莞麻涌分公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  姚勇刚审判员  陈美苑审判员  黄宇齐二〇二〇年十一月二日书记员  梁善华黄志维