中华人民共和国 湖北省武汉市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鄂01执异601号 案外人：吕金海，男，1968年8月8日出生，汉族。 申请执行人：水汉林，男，1955年8月15日出生，汉族。 被执行人：十堰中东房地产开发有限公司，住湖北省十堰市张湾区四海巷**。 法定代表人：胡宾，该公司总经理。 被执行人：胡德生，男，1957年10月6日出生，汉族。 被执行人：刘静，女，1962年10月21日出生。 本院在执行（2020）鄂01执363号水汉林与十堰中东房地产开发有限公司（以下简称中东公司）民间借贷纠纷一案过程中，案外人吕金海向本院提出异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人吕金海称，因中东国际小区的开发商中东公司于2013年10月11日向我借款50万元到期未还，并于2014年4月10日又签订展期协议，后无法偿还，2015年5月1日中东公司将位于十堰市北京北路48号中东国际案涉房屋抵账给我作为借款及利息，双方签订了房屋买卖合同，同时办理了房屋交割手续，我已于2016年1月份入住。案涉房屋已属我所有，因中东国际小区至今未办理房屋验收手续，无法办理房屋网签备案。本院对案涉房屋的查封行为，影响了案外人的合法权益。请求撤销本院（2020）鄂01执363号执行裁定，解除对案涉房屋的查封。 案外人吕金海为支持其异议请求，向本院提交如下证据（均为复印件）： 第一组证据：2015年5月1日案外人吕金海与中东公司签订《商品房预售合同》一份，合同约定：吕金海购买中东公司投资建设的中东国际项目案涉房屋，该商品房建筑面积100.95平方米，单价每平方米3000元，总价302850元等内容。 拟证明案外人在本院查封案涉房屋前已与中东公司签订了房屋买卖合同的事实。 第二组证据：1、2013年10月11日吕金海与中东公司签订的《借款协议》一份，载明中东公司一次性向吕金海借款人民币50万元，补充企业流动资金，借款月利率为3%，借款期限6个月，自2013年10月11日至2014年4月20日止等内容。 2、2013年10月11日中国工商银行个人业务凭证（填单）一份，载明吕金海62220XXXXXX00666493账户向中东公司18108XX****X0015535账户转款50万元。 3、2013年10月11日中东公司出具财务收据（编号0918795）一份，载明收到吕金海转账50万元。 4、2014年4月10日，吕金海与中东公司签订《借款展期协议》一份，载明中东公司于2013年10月11日向吕金海借款人民币伍拾万元，借期为6个月，现已到期。中东公司暂不能归还，需展期到2017年10月10日归还等内容。 5、2017年8月28日中东公司向吕金海出具《确认函》一份，载明中东公司向吕金海借款50万元整，现追索期已到，现再次确认。 第二组证据拟证明中东公司向案外人借款50万元未归还的事实。 第三组证据：1、2016年12月5日十堰市骏豪物业管理有限公司出具《收据》一份（NO.0051780），载明：今收到物业费（2016.1.1-2016.12.31）2957元。 2、2017年3月1日十堰市骏豪物业管理有限公司出具《收据》一份（NO.0050800），载明：今收到物业费（2017.1.1-2017.12.31）2952元。 3、2019年1月10日十堰市骏豪物业管理有限公司出具《收据》一份（NO.9181183），载明：今收到物业费（2018.1.1-2019.12.31）5904元。 第三组证据拟证明案外人在本院查封前已入住案涉房屋的事实。 水汉林辩称：一、案涉房屋并未登记或者备案在案外人名下，土地使用权亦未登记或者备案在案外人名下，案外人提供的2020年9月4日十堰市不动产登记和网签备案信息查询结果显示，其名下无任何不动产登记或者备案信息。十堰市自然资源和规划局关于张湾区北京北路48号中东国际项目规划审批建设22层，而案涉房屋位于中东国际24层，属于违法建筑，未经登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，案涉房屋虽属违法建筑，未经登记，但根据案涉房屋土地使用权的审批文件、土地使用权登记簿等相关证据确定的权属单位是中东公司，而非案外人。二、案外人于2015年与中东公司签订的《商品房预售合同》无效，不能作为排除强制执行的证据使用。根据《中华人民共和国房地产管理办》第三十八条第六项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。案外人与中东公司签订的房屋买卖合同约定的交易标的物即案涉房屋属于违法建筑，违反了十堰市城市规划和土地管理的相关规定，属于实质性违法，亦无法通过补办手续的方式来纠正其违法性。也因此，案涉房屋至今仍未能办理备案登记手续，因此上述房屋买卖合同系无效合同，不能作为排除强制执行的证据使用。另，案外人以畸低于市场价格购买案涉房屋，涉嫌与被执行人串通，损害债权人利益。三、案外人与中东公司之间转让房屋所有权的行为无效，案涉房屋仍属中东公司所有。由于案外人与中东公司签订的买卖合同无效，其交易行为包括付款行为亦属无效（并且案外人未提交支付购房款的银行流水），案外人可以通过其他途径向中东公司主张权利，但案涉房屋仍属于中东公司所有。四、案外人不具备排除强制执行的法定情形，不应排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定是针对合法建筑作出的规定，且首要条件是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，而案涉房屋属于违法建筑，且案外人与中东公司签订的合同因违反法律规定属无效合同，因此，案外人与中东公司之间的房屋交易行为不适用上述司法解释的规定。综上，本院查封案涉房屋符合法律规定，应予维持，请求驳回案外人的异议。 本院查明，原告水汉林与被告中东公司、胡德生、刘静、武汉永生房地产综合开发有限责任公司、李建忠、包头市永生房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年9月27日作出（2018）鄂01民初4977号民事判决书，判决如下：一、被告中东公司于本判决生效之日起十日内偿还原告水汉林借款本金1604285.77元及利息（以年利率24%为基准，自2015年2月5日起算至实际清偿完毕之日止）；二、被告中东公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告水汉林为实现债权支付的费用129188.86元；三、被告胡德生、被告刘静对本判决第一项、第二项确定的被告中东公司债务负连带清偿责任；四、驳回原告水汉林的其他诉讼请求。上述判决已发生法律效力，因义务人未自动履行义务，权利人水汉林向本院申请强制执行，本院于2020年4月17日以（2020）鄂01执异363号立案受理。 执行过程中，本院作出（2020）鄂01执363号执行裁定，查封被执行人中东公司所有的位于十堰市北京北路48号中东国际的12套房产，查封期限三年（自2020年8月13日起至2023年8月12日止）。2020年8月13日，本院在中东国际小区公告栏及上述被查封房产房门上张贴查封公告。 另查明，湖北省商品房预售许可证书【鄂十房预售字（2011）005号】载明：企业名称“十堰中东房地产开发有限公司”，预售商品房项目名称“中东国际（6至22层住宅）”，项目地址“张湾区汉江街办北京北路48号”，总规模“50574.86㎡”，审批意见“同意预售【注：可预售范围为:6层至22层。其中437.42㎡为拆迁还房，不得对外销售】”。 十堰市国用（2011共）第0003917号土地使用权证载明：土地使用权人“十堰中东房地产开发有限公司”，坐落“北京北路”，地号“0003917”，地类（用途）“商业、住宅、其它”，使用权面积“7357.00㎡”，独用权面积“7357.00㎡”。 建设用地规划许可证（地字第**）载明：用地单位“十堰中东房地产开发有限公司”，用地位置“北京北路”，用地性质“市场兼容住宅及行政办公用地”，用地面积“柒仟叁佰伍拾柒平方米”。 建设工程施工许可证（编号420300201107180101）载明：建设单位“十堰中东房地产开发有限公司”，工程名称“中东国际大厦”，建设地址“北京北路”，建设规模“50574.86㎡”，合同开工日期“2009.10.28”，合同竣工日期“2011.12.31”，备注“该建设项目建设层数24+1层”。 本院认为，本案的焦点问题是案外人对案涉房屋享有的权利是否能够排除执行。案外人吕金海与被执行人中东公司原系借款法律关系，后因双方达成以房抵债合意，双方签订房屋买卖合同并实际交付房屋，构成债的更改，双方之间的借款法律关系转变为房屋买卖法律关系。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人在本院采取查封措施之前，已与中东公司签订房屋买卖合同；在本院查封之前已实际占有该不动产，并已实际支付全部房款；未办理过户登记不能归责于案外人自身原因，其对执行标的之物权期待权符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法律保护条件，享有排除执行的民事权益。 关于案外人要求解除查封的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故，本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项规定，裁定如下： 中止对十堰市北京北路48号中东国际案涉房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。 审判长  周晨 审判员  徐文 审判员  吴利 二〇二〇年十一月十二日 法官助理刘小铭 书记员谭晓