辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初14179号原告：沈阳万科物业服务有限公司，住所地：沈阳市浑**新隆街**，统一社会信用代码：912101002433805705。法定代表人：张会，该公司总经理。委托诉讼代理人：董佳明，女，汉族，1996年8月12日出生，该单位员工，住辽宁省灯塔市。委托诉讼代理人：王丹丹，女，汉族，1993年5月7日出生，该单位员工，住沈阳市皇姑区。被告：王喜娟，女，汉族，1960年7月30日出生，住沈阳市和平区。原告沈阳万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）诉被告王喜娟物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李东皞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人王丹丹、董佳明，被告王喜娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司诉称，被告为雅宾利花园二期9号楼3单元301房屋业主，该房屋建筑面积95.36平方米。该房屋所在的园区由原告负责物业服务。根据《前期物业服务合同》第十五条约定，被告应按3.2元每月每平方米的标准向原告缴纳住宅房屋物业费。根据《前期物业服务合同》第十七条，被告应在季度首月1日前缴纳该季度的物业费，每逾期一日，按应缴纳物业费总额的万分之五支付违约金。根据上述约定，被告每个月应支付的物业费为305.15元，但被告自2018年12月1日起至今未按照约定向原告缴纳物业费。违约金按合同约定欠缴物业费的万分之五标准，暂算至2020年3月31日人民币222.45元。虽经原告多次催要，被告仍未履行付款义务，严重侵害了原告的利。根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠缴的2018年12月1日至2020年6月30日物业费5,797.85元；2.判令被告承担逾期支付物业费的违约金（自被告逾期支付之日计至实际给付之日，暂算至2020年3月为222.45元）；3.本案诉讼费由被告承担。被告王喜娟辩称,我方并非恶意欠交物业费，而是原告服务不到位，具体原因如下：1.我家房屋漏雨，但物业一直未尽到联系地产商的义务；2.我家入户门起泡、掉漆，我一直与物业协商，但物业一直推诿，前段时间告诉我门已超过保修期。经审理查明，被告王喜娟系位于沈阳市和平区望湖路育光巷6-2号3-3-1，建筑面积95.36平方米房产的所有权人。2018年11月16日，原告沈阳万科物业服务有限公司（乙方）与涉案房产所在园区业主委员会即沈阳市和平区雅宾利花园二期业主委员会（甲方）签订《沈阳“雅宾利花园（二期）项目物业服务合同”》。合同约定，甲方委托乙方万科物业公司为沈阳“雅宾利花园（二期）”项目提供物业服务；该物业项目位于沈阳市和平区和平南大街101号；本合同期限自2018年12月1日起至2021年11月30日止，如合同到期同时具备以下两个条件，本合同继续有效：A.乙方同意继续履行本合同；B.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同；本物业管理区域物业服务收费实行包干制，在业主共有物业经营收益按以下第二十五条约定分配的基础上，业主应按其拥有的建筑面积、按以下标准交纳物业服务费：高层住宅3.2元/月.平方米（含电梯费，包税）；物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交季度首月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金；本合同在履行中发生争议，双方可通过协商和解、向有关行政部门依法申请调解，或向本小区所在地人民法院提起诉讼；本合同自签字盖章之日起生效。现原告万科物业公司自2018年12月1日起为涉案房产所在园区持续提供物业管理服务，被告王喜娟未缴纳2018年12月1日至2020年6月30日期间的物业服务费。上述事实，有物业服务合同、房屋电子登记查询证明等证据及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，原告万科物业公司与与涉案房产所在园区业主委员会沈阳市和平区雅宾利花园二期业主委员会签订的《沈阳“雅宾利花园（二期）项目物业服务合同”》不违反我国法律、法规的规定，依法有效，本院予以确认。被告王喜娟系涉案“雅宾利花园（二期）”小区的业主之一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故前述合同对被告具有约束力。原告万科物业公司基于前述合同自2018年12月1日起为被告房产所在小区提供物业管理服务，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。现被告未履行缴费义务，应承担民事责任。关于被告需要缴纳物业服务费的数额，具体应为5,797.89元（95.36平方米×3.2元/月/平方米×19个月）。庭审中，原告主张2018年12月1日至2020年6月30日期间的物业服务费为5,797.85元，不违反我国相关法律、法规的规定，本院予以支持。关于原告主张的被告逾期缴费所产生的违约金的诉求，因原告提供的证据不足以认定被告系恶意拖欠物业服务费，故本院不予支持。关于被告提出因原告物业公司怠于履行义务，致使房屋漏雨问题未解决及入户门超过保修期的问题。首先，庭审中，被告提供的证据对其主张不足以予以证明；其次，被告作为涉案房产的所有权人，在涉案房产出现问题时，应在明晰造成问题的原因后，积极主动的通过各种方式向相关主体主张权利，以维护自身的合法权益；最后，物业服务是依合同约定针对园区多项目、不间断的整体性服务，业主不能仅依据个别部位、个别时间出现的瑕疵作为拒缴物业服务费的理由。综上，对于被告的前述答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王喜娟于本判决生效后十日内给付原告沈阳万科物业服务有限公司2018年12月1日至2020年6月30日期间的物业服务费5,797.85元；二、驳回原告沈阳万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告王喜娟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，缴纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  李东皞二〇二〇年十一月三日法官助理吴贺旭书记员黄妍本判决所依据的相关法律规定《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。