文书内容重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0111民初4575号原告:重庆新东宏物业服务有限公司（组织机构代码67338415-X）,住所地重庆市大足区棠乡街道办事处清明桥**。法定代表人：陈勇，公司总经理。委托诉讼代理人：冉泉飞，男，1988年11月14日出生，汉族，住贵州省沿河土家族自治县，系公司员工。被告:莫方均,男,1978年12月8日出生,汉族,住重庆市大足区。被告:石灵梅,女,1976年7月8日出生,汉族,住重庆市大足区原告重庆新东宏物业管理有限公司诉被告莫方均、石灵梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法由审判员何启川适用简易程序，于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告重庆新东宏物业管理有限公司委托诉讼代理人冉泉飞、被告莫方均到庭参加了诉讼,被告石灵梅经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告重庆新东宏物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：１、诉请法院依法判令被告莫方均、石灵梅立即支付原告重庆新东宏物业管理有限公司物业服务费5745.66元、违约金574.57元，合计6320.23元；２、本案案件受理费由被告莫方均、石灵梅负担。事实和理由：2008年11月8日,原告与被告所居住的书香世家小区的开发商重庆新东宏房地产开发有限公司签订了《前期物业合同》,委托原告对该小区进行服务，并对委托服务的物业服务事项进行了约定。约定:物业服务收费按建筑面积0.5元/月/㎡收取,公摊用能费具实分摊。业主或物业使用人未按时缴纳物业服务费的,应按每日3‰向原告支付违约金。被告莫方均、石灵梅从2012年1月1日起至2020年6月31日止，拒绝缴纳物业服务费合计5745.66元，违约金574.57元，合计6320.23元，原告按约定向被告提供了物业服务，但被告拒绝缴纳物业服务费,经原告重庆新东红多次催收未果。被告莫方均辩称：对原告的诉讼请求有异议。原告陈述的被告从2012年某天开始被告未支付物管费。因为2010年被告搬入书香世家小区后，就发现房屋烟囱一直没有通，1、2楼的油烟一直往被告家灌，直到现在，被告多次和物管反映，物管说无法修复。被告房屋有问题，物管不处理。且在前期，一直没有监控，保安不负责，车辆乱停，车辆挂蹭也没人管。被告从未收到任何物管的催收通知，被告每天和物业人员碰面，也没有向被告催收。房屋质量问题也没有得到妥善的处理，被告仅收到律师建议函要求支付物业服务费。被告石灵梅既未向本院提交书面答辩状，也未出庭应诉。原告重庆新东宏物业管理有限公司为了支持其诉讼请求，在举证期限内举示了如下证据加以证明：证据一、原被告身份信息复印件，拟证明原被告主体适格；证据二、书香世家前期物业服务合同、合同备案证明，拟证明原告依法与被告建立合法关系和管理权关系。证据三、书香世家业主临时管理公约及承诺书，拟证明被告签名承诺遵守业主临时管理公约、书香世家前期物业服务合同，现被告违反约定拒绝支付物业费；证据四、查询证明，拟证明该房屋属于被告所有；证据五、被告的欠费明细表，拟证明被告欠费的时间及房屋面积收费标准的计算过程；证据六、法律建议函及邮寄送达证明，拟证明原告向被告书面催收过；证据七、保洁服务证明照片，保安巡逻证明照片，绿化维修维护证明照片，小区车辆有序停放管理证明照片，小区工作人员对路面公共面积消毒照片，拟证明原告严格按照合同约定为书香世家小区提供了物业服务。被告莫方均对原告重庆新东宏物业管理有限公司举示的证据作如下质证意见：对证据一的三性无异议；对证据二，这只是该小区前期装修的协议，不是前期物业管理的合同；对证据三，被告不交物业费是因为被告的房屋出现问题，被告多次向物业反映原告不处理，所以被告才没交物业费；对证据四三性无异议；对证据五，对欠费时间无异议，金额无异议；对证据六，被告收到过法律建议函，属实，但是被告通过律师函上面的电话回过去，一直没人接，无法联系唐律师；对证据七，按照原告提供的照片属实，但是时间是今年开始，时间不到半年，中途有七八年是没有监控的，保安人员晚上不在岗的时间很多；车辆以前是乱停乱放，我们车辆进出找不到人保安。原告提供的照片是今年四五月份才开始的，原告没有说明是好久开始的。本院对原告重庆新东宏物业管理有限公司举示的证据作如下分析和认定：本院对原告重庆新东宏物业管理有限公司举示的证据一、二、三、四、五、六、七的三性予以确认。本院经审理认定事实如下：被告莫方均、石灵梅系某小区某栋某单元某号屋业主,该房产登记面积为104.66㎡,莫方均、石灵梅系夫妻关系。书香世家系重庆东宏房地产开发有限公司开发的小区，2008年10月12日,原告与重庆东宏房地产开发有限公司签订了书香世家《前期物业服务合同》,合同约定:由原告对书香世家的住宅楼,建筑面积158432㎡提供前期物业服务。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳,标准为:住宅或非住宅0.50元/月/㎡;共同专项设备运行的能源消耗费按户据实公摊。该合同第三条就交费的约定为:自建设单位通知乙方接房之日起,乙方应向物业公司预交一年的物业服务费。乙方应于每年12月份下旬交纳次年物业服务费及其他应交费用,逾期未交者按违约处理；……该合同第七条约定:合同服务期限为叁年,自2010年1月1日起至2012年12月31日止;合同期未满,业主委员会与选聘或者续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时,本合同自动终止。第九条第四款载明:乙方违反本合同,未按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的,甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按所欠金额每天3‰交纳违约金。该合同到期后,原告与重庆东宏房地产开发有限公司未签订物业延期合同,该小区也未成立业主委员会,原告仍在书香世家小区继续进行物业服务。同时查明：2009年3月31日，原告作为甲方与被告莫方均签订了《书香世家物业服务合同》,该合同第三条中载明:双方约定物业服务费按年收取,其收费按建筑面积计算:住宅、商业物业、其他物业均按0.50元/月/㎡。第四条:共有的专项设备运行的能源消耗,应独立计量核算,采取户方式向业主分摊计收。业主应于接房之日起交纳物业服务费。……物业服务费按年交纳,业主或使用人应在每年前10日内履行交纳义务。第十二条:合同期限为2年,自2010年1月1日起至2011年12月31日止,合同期界满前三个月内,甲方业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时,本合同自动终止。甲方作出续聘或选聘的决定,在甲方与续聘或选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时,本合同终止。第十八条:甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定,未能按时如数交纳物业服务费的,应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。被告按此合同向原告交纳了2010年1月至2011年12月期间的物业服务等费用。现被告自2010年被告搬入书香世家小区后，以各种理由拒绝缴纳物业服务费。本案休庭后，原告重庆新东宏物业管理有限公司撤回对被告莫方均、石灵梅2012年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费，本院予以准许。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告与书香世家小区的建设单位重庆东宏房地产开发有限公司签订的该小区《前期物业服务合同》于2012年12月31日到期,原告与被告签订《书香世家物业服务合同》于2011年12月31日到期,虽然原告与被告之间签订的《书香世家物业服务合同》先于原告与重庆东宏房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》到期一年，但被告仍应受到原告与重庆东宏房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》的约束。即使在原告与被告之间、以及原告与重庆东宏房地产开发有限公司之间签订的合同均到期后,双方均未续签合同,且该小区在未成立业主委员会的情况下,原告仍在该小区提供物业服务,被告作为该小区的业主,也接受了原告提供的物业服务,原告与被告之间形成了事实物业服务合同关系。因此,原、被告之间应按《前期物业服务合同》享受权利和履行义务,被告应当按照该合同约定给付原告的物业服务费及其违约产生的违约金,对原告要求被告给付欠交的物业服务费及支付违约金,合理合法,本院予以支持。本案被告每月应支付物业服务费104.66㎡×0.50元/月/㎡×1月=52.33元，每年应支付物业服务费为104.66平方米×0.5元/月×12月=627.96元，从2016年1月1至2020年6月31日期间应支付的物业服务费为:104.66㎡×0.50元/月/㎡×54月=2825.82元。原告撤回要求二被告支付2012年1月1日至2015年12余人31日期间的物业服务费，本院予以支持。被告莫方均辩称自2010年被告搬入书香世家小区后，就发现房屋烟囱一直没有通，1、2楼的油烟一直往被告家灌，直到现在被告多次和物管反映，物管说无法修复。被告房屋有问题，物管不处理。且在前期，一直没有监控，保安不负责，车辆乱停，车辆挂蹭也没人管等理由拒绝缴纳物业服务费。本院认为被告家被1、2楼的油烟其家灌以及房屋质量有问题，不属于物业管理公司的职责；是否安装监控不是物业管理公司的法定职责；关于保安不负责任、车辆乱停乱放无人管理问题；被告未举示证据证明，本院不予支持。关于车辆挂蹭也没人管等理问题，因原告未收取停车费，且也未举示证据证明是物业管理公司的责任，被告莫方均的辩解理由不能对抗缴纳物业服务费。关于违约金问题。原告在庭审中自愿要求被告支付违约金从起诉之日起，以下欠金额为基数按照全国银行业间同业拆借中心公布的同期同类贷款利率计算，该请求符合法律规定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条,第一百零九条,第一百一十四条,《物业服务条例》第七条第（五）项,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,《中华人民共和国民法诉讼法》第一百四十四条,缺席判决如下：一、由被告莫方均、石灵梅于本判决生效后三日内支付原告重庆新东宏物业管理有限公司2016年1月1日至2020年6月31日期间的物业服务费2825.82元及违约金；违约金以2825.82元为基数，按照全国银行业间同业拆借中心公布的同期同类贷款利率计算，直至该下欠物业服务费付清为止；二、驳回原告重庆新东宏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告莫方均、石灵梅共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  何启川二〇二〇年十一月五日书记员  李 欢