广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1882民初1592号原告：李振辉，男，1980年3月6日出生，汉族，连州市人，住连州市***********。委托代理人：黄志富，广东淼航律师事务所律师。被告：连州市城市春天第二届业主委员会。住所地：连州市*********。主任：成明标。被告：连州市城市春天业主大会。住所地：连州市*********。主任：成明标。原告李振辉诉被告连州市城市春天第二届业主委员会（以下简称城市春天第二届业委会）、连州市城市春天业主大会（以下简称城市春天业主大会）业主撤销权纠纷一案。本院立案受理后，于2019年12月20日作出（2019）粤1882民初1965号《民事判决书》判决：驳回原告李振辉的诉讼请求。原告李振辉不服该判决，向清远市中级人民法院提出上诉，清远市中级人民法院经审理认为原判决认定基本事实不清，于2020年8月20日作出（2020）粤18民终1778号《民事裁定书》裁定：撤销连州市人民法院（2019）粤1882民初1965号民事判决，发回连州市人民法院重审。本院于2020年10月9日立案重审，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄志富，被告城市春天第二届业委会、城市春天业主大会的主任成明标均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李振辉向本院提出诉讼，请求判令：1.撤销两被告作出的解除连州市骏伟物业服务有限公司物业服务合同的决议；2.本案诉讼费由两被告承担。原审庭审中，原告明确其第一项诉讼请求为：要求撤销由被告连州市城市春天业主委员会于2019年9月18日发出(城市春天业主委员会003号函)的《公函》。事实和理由：原告系连州市城市春天小区业主。2019年9月18日，被告城市春天业委会在未召开业主大会进行决议的情况下，私自发布公函（城市春天业主委员会003号函），作出解聘连州市骏伟物业服务有限公司（即现有物业服务企业）的决议，严重违反了《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》之规定，侵害了广大业主权益，造成小区管理混乱。因上述决议系以城市春天业主大会的名义作出的，城市春天业主大会应为本案共同被告参与诉讼。第一、被告城市春天业主大会主体问题及被告城市春天第二届业委会主体设立、备案问题。1、连州市城市春天小区（以下简称本小区）红线范围内规划建筑面积17.33万平方米，住宅户数1009户、车位719个，红线范围内只有一个出口，且公用道路等公共设备设施。截止至2019年9月1日，交付使用建筑面积7.16平方米，住宅户数485户、车位36个；截止至2019年12月1日，交付使用建筑8.145平方米，住宅户数573户、车位38个。根据《广东省物业管理条例实施细则》第七条之规定，本小区只能规定为一个物业管理区域，由全体业主构成业主大会，成立一个业委会，故本小区业主大会应由1009户业主构成。根据《物权法》第七十六条之规定，制定议事规则需要满足双过半原则，即经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。在筹备设立被告业委会时，制定的《业主大会议事规则》不符合双过半原则，设立程序违法，应予以撤销或重新召开业主大会确认或修订。2、仅由所谓的491户业主构成的业主大会所筹备设立的业委会，剥夺了剩余其他业主的权利，备案数据不属实，且在成立过程中未保留其他业主的权利，未按照《业主大会和业主委员会指导规则》第十二条之规定，根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。被告业委会在《业主大会议事规则》中确认本小区建筑物总面积为61973.43平方米，在《业主委员会基本情况》中确认本小区建筑物总面积为70499.54平方米，上述两个数据严重冲突，也不符合本小区实际情况。3、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之精神，第二届业委会筹备组在设立业委会过程中应核对业主情况，并按照《业主大会和业主委员会指导规则》第八条、第十二条之规定确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积，制作业主名册，但被告业委会备案资料中并无业主名册，更无筹备组核对业主身份等的相应资料，故被告业委会在设立过程违法，不符合相关法律之规定。4、根据《广东省物业管理条例》第二十七条之规定，被告业委会于2019年8月29日成立，应于2019年9月29日前完成相应备案手续。但截止至今被告业委会均未完成上述备案手续，连州市住建局未对被告业委会进行备案（即加盖备案公章），又根据《广东省物业管理条例》第二十七条、第二十八条之规定，被告业委会未经备案，无权开展活动。第二、关于本小区物业公司解聘、选聘的法律问题。根据《物权法》第七十六条之规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，未依法依规，被告业委会无权更换物业服务企业。第三、关于被告业委会选聘连州市********为新物业服务企业的违法问题。连州市********（以下简称为民物业服务中心）系租赁被告业委会主任成明标名下位于连州市****************房产设立，为民物业服务中心与成明标存在利害关系。一同参与选聘的物业服务企业仅有汇通，且汇通已经注销，被告业委会误导业主进行投票。被告业委会在解聘、选聘过程中均未进行公示，且未进行公开招投标，存在暗箱操作空间。2020年7月21日，连州市人民法院作出的2020粤18**民初3465号《民事裁定书》，确认了被告业委会未经过相关部门备案，无主体资格。另外一方面，连州市湟川社区委员会以2019年12月24日无权签署业委会成立的意见为由，作出关于撤回对第二届城市春天业务业委会备案资料的街道办事处意见的决定，所以被告业委会在选举过程中存在瑕疵，不符合相应的备案条件，其主体不适格。综上，被告业委会成立不合法，且无权进行解聘、选聘物业公司的工作。原告向本院提交如下证据：1.商品房买卖合同(预售)；2.公函；3.告知书；4.备案意见；5.证明、总平面规划图；6.业主委员会基本情况、业主大会议事规则；7.个体户机读档案资料、连州市*******结果证明；8.费明细表。重审时，补充提交(2020)粤1882民初346号《民事裁定书》。上述证据均经庭审质证。被告城市春天第二届业委会、城市春天业主大会主任成明标答辩称：城市春天业主大会作出解聘连州市骏伟物业服务有限公司的决议涉及小区所有业主的共同权益，李振辉不能代表小区全体业主的共同意志和愿望，故原告李振辉主体不适格。即使李振辉有权代表全体业主，城市春天业主大会作出的决议也没有侵害李振辉的权益。李振辉称没有召开业主大会不是事实，城市春天第二届业委会召开了业主大会会议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过解聘连州市骏伟物业服务有限公司，符合法律的相关规定。本小区有五百多户，现有397户业主承认新一届业主委员会并授权管理本小区。涉案《城市春天物业管理服务合同》自始无效。连州市骏伟物业服务有限公司没有签订合法的物业服务合同在连州市城市春天小区违法收取物业费、停车费等其他费用。连州市骏伟物业服务有限公司应当撤出本小区，移交出财物和各方面资料。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《广东省物业管理条例》第四十四条、《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第二条的规定，原告未能提供证据证明与连州市骏伟物业服务有限公司签订物业服务合同时，业主委员会已出具合法有效证明并且业主大会已依法作出选聘连州市骏伟物业服务有限公司作为物业服务企业的决定，亦未能提供证据证明其在起诉前己取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数同时占总人数半数以上的业主追认，因此涉案《城市春天物业管理服务合同》自始无效。综上所述，应驳回原告李振辉的起诉，并由李振辉承担所有的费用。被告向本院提交如下证据：1.聊天记录1页；2.文件、函件送达回证2份；3.公函2份；4.会议纪要；5.会议记录；6.关于连州市城市春天小区换届选举业主委员会事务12份。上述证据经庭审质证。重审时，被告补充提交如下证据：1、连州市住房和城乡建设局出具的一份《证明》；2.连州市城市春天小区业主大会授权书。庭审后，原告方对上述证据提交了书面质证意见。本院经审理认定事实如下：连州市城市春天小区************的一个住宅式小区。该小区依法成立了业主大会和业主委员会，第一届业主委员会委员有黄汉星、钟辉君等人，并依法进行了备案登记。2016年1月25日，原告李振辉与慧谷(连州)房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买该小区的房屋一套，成为该小区的业主。2014年9月29日，以城市春天业主委员会(代表人：黄宇航、钟辉君、曾伟洪)为甲方，以连州市骏伟物业服务有限公司(代表人赵付秀)为乙方，双方签订了《城市春天物业管理服务合同》，约定由城市春天业主委员会委托连州市骏伟物业服务有限公司对该小区实行物业管理，合同中关于委托管理期限的约定为：“本合同期限自签定之日起至业主委员会聘请新的物业服务公司时，本合同协议自行终止。”至原告起诉之日止，城市春天小区的物业管理仍由连州市骏伟物业服务有限公司负责。2019年8月起，以成明标、袁文明等人为代表的业主认为连州市城市春天第一届业主委员会任期己满，要求换届选举产生新一届业主委员会（即城市春天第二届业主委员会），并开始着手申请成立筹备组，但由于各种原因，截至原告起诉之日止，城市春天第二届业主委员会仍未完成在相关行政部门的备案登记。2019年9月18日，城市春天业委会代表城市春天业主大会发出(城市春天业主委员会003号函)《公函》一份，其主要内容为：“城市春天第二届业委会已正式成立，第二届城市春天业委会开会通过不再与连州市骏伟物业服务有限公司签订物业服务合同。请连州市骏伟物业服务有限公司在十五日内向第二届城市春天业委会移交所有有关财务和有关资料，并退出物业管理区域。”被告提交了12份共有206户业主签名的《关于连州市城市春天小区换届选举业主委员会事务》复印件，拟证明城市春天业主们同意第二届城市春天业委会成立后，有解聘选聘物业服务企业，签订《物业服务合同》的权利。2019年12月3日，慧谷（连州）房地产开发有限公司出具《证明》一份，内容为：“兹证明连州市城市春天小区规划批准建筑面积17.33万平方米，住宅户数**，车位719个。截止到2019年9月1日交付使用面积7.16万平方米，住宅，住宅户数**36个；截止到2019年12月1日交付使用建筑面积8.145万平方米，住宅户数，住宅户数**个。”2019年11月11日，原告李振辉以被告城市春天业委会在未召开业主大会进行决议的情况下，私自发布《城市春天业主委员会003号函》程序违法为由，向本院提起本诉。本院认为：本案是业主撤销权纠纷。本案的争议焦点在于：一、原、被告的诉讼主体是否适格；二、城市春天业委会作出的003号函在程序上是否合法，该函是否应当撤销。一、关于原、被告的诉讼主体是否适格的问题。（1）原告的诉讼主体是否适格问题：《物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”业主委员会系业主大会的执行机构，其行为的法律效果及于全体业主，业主以业主委员会决议程序违法为由起诉请求撤销业主委员会决议的，属于物权法第七十八条规定的业主行使撤销权的范畴。本案中，原告李振辉以城市春天业委会作出的003号函程序违法为由，请求人民法院撤销该函，其作为原告的诉讼主体适格。（2）关于被告城市春天第二届业委会和业主大会的主体是否适格问题。业主大会是由建筑区划内的全体业主参加，依法成立的自治组织，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构，是小区业主的议事机构，管理全体业主的共有财产、共同事务。业主委员会是业主大会的执行机构,具体实施业主大会作出的决定，履行相应的日常管理职责，业主大会和业主委员会是业主自治管理的两大机构。《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定：“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼,适用本法的规定。”即表明，业主大会和业主委员会均可以作为其他组织参加诉讼。但在本案中需明确的是，原告请求撤销的003号函是以“城市春天业委会”的名义作出，而非以“城市春天第二届业委会”的名义。原告起诉的是城市春天第二届业委会。原告起诉的是城市春天第二届业委会，由于第二届业委会至原告起诉之日止，并未在相关行政部门进行备案，其不具备诉讼主体资格。由于业主委员会是业主大会的执行机构,城市春天业委会作出的003号函实质是代表业主大会作出，故被告起诉“城市春天第二届业委会”属于被告主体不适格，被告城市春天业主大会主体适格。二、关于城市春天业委会作出的003号函在程序上是否合法，该函是否应当撤销的问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，城市春天业委会发出的《城市春天业主委员会003号函》，该函的主要内容为“城市春天第二届业委会已正式成立，第二届城市春天业主委员会开会通过不再与连州市骏伟物业服务有限公司签订物业服务合同。”本案是业主撤销权纠纷，该纠纷的特点决定了业主举证较困难,由于业主大会的召集和表决程序都是由业主委员会组织和操作,许多能够表明程序合法与否的证据材料都由业主委员会制作和保存,在该类型的案件中，若业主因举证能力有限无法提供证据时，应当依据公平原则将举证责任倒置给具有举证能力的业主委员会。故在本案中,应当由被告举证证明其作出的003号函在程序上合法，即该函是经过本物业区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案被告仅提交12份共有206户业主签名的《关于连州市城市春天小区换届选举业主委员会事务》复印件，拟证明城市春天业主们同意第二届业委会成立后，有解聘选聘物业服务企业签订物业服务合同的权利。但依据2019年12月3日，慧谷（连州）房地产开发有限公司出具的《证明》，证明“连州市城市春天小区规划批准建筑面积17.33万平方米，住宅户数10，住宅户数**。截止到2019年9月1日交付使用面积7.16万平方米，住宅户数485户，，住宅户数**2019年12月1日交付使用建筑面积8.145万平方米，住宅户数573户，车位，住宅户数**被告提交的12份会事务表复印件，无法证明其作出解聘连州市骏伟物业服务有限公司的决定是经本物业区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。至于被告庭后提交的《连州市城市春天小区业主大会授权书》复印件，因上述授权书中多名业主签名的日期是在城市春天业委会发出003号函之后，该授权追认无法律依据，本院不予采纳，应由被告承担举证不能的不利后果。原告请求撤销《城市春天业委会003号函》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第(四)项、第二款、第七十八条、《物业管理条例》第十一条第一款第(四)项、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告李振辉对被告城市春天第二届业主委员会的起诉。二、撤销被告城市春天业主大会以城市春天业主委员会的名义作出的《城市春天业主委员会003号函》；本案受理费100元，由被告城市春天业主大会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  何新生人民陪审员  徐记莲人民陪审员  陶记乐二〇二〇年十一月三十日法官 助理  马旭艳书 记 员  黄雨薇附本案适用法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第三条人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。