天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初8848号原告：刘迎雪，男，1962年10月5日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：苏利强，北京市中唐律师事务所律师。被告：北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区滨惠北一街**院**楼**605。法定代表人：郭永前。被告：天津卓越天下投资有限公司，住所地天津市武清区高村乡乡府大街**。法定代表人：韩志鹏。委托诉讼代理人：王倩，天津亚润律师事务所律师。原告刘迎雪与被告北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司（以下简称金凤凰华夏公司）、天津卓越天下投资有限公司（以下简称卓越天下公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏利强被告卓越天下公司委托诉讼代理人王倩到庭参加诉讼。被告金凤凰华夏公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．依法解除原告刘迎雪与被告卓越天下公司于2017年3月21日签订的《委托承建意向书》；2．被告金凤凰华夏公司返还原告刘迎雪购房款本金460000元及资金占用费（以460000元为基数从2017年3月19日起按照中国人民银行同期贷款利率双倍标准计算至实际支付日止）；3．被告卓越天下公司返还原告刘迎雪购房款本金386794元及资金占用费（以386794元为基数从2017年3月20日起按照中国人民银行同期贷款利率双倍标准计算至实际支付日止）；4．被告承担本案诉讼费及其他费用。事实与理由：在被告金凤凰华夏公司的业务员冯某的职务沟通下原告应其要求于2017年3月19日将购房款846794元以刷POS机的方式支付给了上述公司，后于2017年3月21日与被告卓越天下公司签订了房屋《委托承建意向书》，约定：原告委托卓越（达）公司承建天津市武清区高村镇推广房地产开发项目《XXXX》实为《XXXX》。建筑面积86.92平方米，购房款总额：1086503元，该意向书还约定了其他权利和义务……金凤凰华夏公司将上述部分购房款于2017年3月20日划转给卓越（达）公司，该公司于当日出具了收款专用收据其证明收到了￥：386794元购房款，三年多该房地产项目一直处于施工状态，无法达成《商品房买卖合同》签订的目的，与其沟通未果，后原告通过多方了解咨询得知：因天津市房地产限购政策原告不具有在该地区购房资格。基于此及二被告的欺诈行为，原告要求二被告分别返还原告购房款本金及资金占用费。原告认为：被告的欺诈行为致使合同目的无法实现，且被告占用资金获利从而给原告造成资金被占用的损失。为维护原告合法权益，故起诉。卓越天下公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请求依法驳回。2017年3月21日，原告与本被告签订委托承建意向书，属于预约合同，其中没有约定解除合同的条件，本被告也不存在任何违约行为，双方应当继续履行合同。金凤凰华夏公司未出庭应诉辩称，书面答辩称，一、关于事实认定，涉案房屋权利的实际出让方为李连君。1．关于证据的真实性，金凤凰华夏公司向法庭提交的“卓达公司”所出具的《认购协议书》、《收据》两套均为制式文本，“卓达公司”认可刘迎雪部分真实、李连君部分不真实，是不符合逻辑的；2．另外关于本案的重要证据，即关于本房屋的款项到底是谁缴纳的，如果仅仅是原告刘迎雪与“卓达公司”的纠纷，“卓达公司”与刘迎雪观点一致即可，但当前该事实决定着本案的法律关系，系重大事实环节，且牵扯其他主体的权益，同时充满争议，仅以“卓达公司”认可收到刘迎雪款项作为结论，是规避实际可调查事实的行为，金凤凰华夏公司请求法院要求“卓达公司”提供该房屋的支付凭证；3．“卓达公司”不认可金凤凰华夏公司提供证据的真实性，应当提供证据予以反驳，也可以申请鉴定，尤其是在金凤凰华夏公司无法提供原件存在合理解释的情况下，否则应当承担不利后果；4．尽管金凤凰华夏公司所提供为证据均为复印件，但其所记载内容符合逻辑，不妨从时间轴来看：2017年3月19日金凤凰华夏公司收到原告846794元，当日李连君即配合办理房屋更名手续，次日即3月20日“卓达公司”完成内部审批，当日即向刘迎雪出具《认购协议书》《收据》，并于21日与刘迎雪签订《委托承建意向书》，完成变更所有程序，当日13时28分，金凤凰华夏公司即向李连君支付了676794元；同时依照三个数据也可窥见一斑：刘迎雪支出846794元、金凤凰华夏公司转付676794元、“卓达公司”收到386794元，侧面说面证据的关联性；综上，证据充分、事实清楚，该房屋权利的实际转让方为李连君。如果该事实以不存在李连君这个角色作为最终事实认定，会出现以下后果：①金凤凰华夏公司势必向李连君追索，届时该认定的不实势必会被揭露，本案所依据重大事实会被证实为不实，会造成再审、抗诉等一系列纠纷后果；②李连君一旦证明自己向“卓达公司”支付过386794元，即获得向“卓达公司”追索的权利，“卓达公司”势必的陈述势必与本案所谓的“认可收到刘迎雪款项”的陈述不一致，一旦如此，由于其陈述不实造成一系列纠纷、司法资源严重浪费，恳请法院对其虚假陈述行为予以严重处罚。综上，恳请法院慎重对待“卓达公司”的陈述，并请告知其可能面临的严重后果。二、金凤凰华夏公司与原告之间系居间合同关系，金凤凰公司的居间义务在原告与“卓达公司”签订协议之时已经完成，原告起诉金凤凰公司解除居间合同、退回居间费用于法无据；另外针对其所诉利息，利息以资金占用为前提，事实上金凤凰华夏公司并未占用原告资金，即便是判定居间关系解除，资金占用也应当在居间合同解除后的合理期限内起算。三、本案为商品房预约合同纠纷，而金凤凰华夏公司与原告之间系居间合同关系，其结果应当以商品房预约合同的处理结果为依据，在预约合同解除的司法文书生效前，居间合同的处理没有事实依据。就此，原告应就居间关系另行起诉金凤凰华夏公司。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，被告对原告提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述及提交的证据，本院认定事实如下：2017年3月21日，原告与被告卓越天下公司签订《委托承建意向书》，约定原告委托卓越天下公司承建位于天津市武清区××镇××（推广名：XXXX）1号楼2103室中户东户；建筑面积暂定86.92平方米；委托承建款（房款总额）1086503元，原告已交纳委托承建款386794元；双方的其他违约责任以正式签订的商品房买卖合同中约定内容为准，并根据商品房买卖合同中约定的户型、面积等办理入住及房屋权属证书；本意向书自双方签订正式商品房买卖合同之日起自动失效，意向书还约定了其他事项。2017年4月1日，天津市出台房地产限购新政策，原告不再具备购买天津市商品房资格。庭审中，原告与被告卓越天下公司均认可系经被告金凤凰华夏公司居间达成前述协议，原告主张《委托承建意向书》中原告的签名系金凤凰华夏公司的人员所签，原告对此签字行为认可。另查，2017年3月19日，原告向金凤凰华夏公司划卡支付846794元，其中含应交卓越天下公司的委托承建款386794元，由卓越天下公司于2017年3月20日开具了收据。截止一审开庭时，卓越天下公司尚未取得涉案项目的商品房预售许可证。本院认为，本案争议焦点为：1、涉案《委托承建意向书》及补充协议是否符合约定或法定解除的条件而解除？2、原告主张的利息及违约金是否能够得到支持？3、金凤凰华夏公司收取其余款项行为是否应在本案中进行认定、处理？《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（下称《解释》）第二条规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。基于此，商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、房屋总价款、签署正式买卖合同的期限等内容。本案中，双方所签订的《委托承建意向书》及补充协议内容符合商品房预约合同的法律要件，且系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。因原告已履行了合同义务，但卓越天下公司至今尚未取得商品房销售许可证，致使双方约定的合同目的无法实现，且卓越天下公司于庭审中未明确取得销许、签订商品房买卖合同的具体期限，也就是原告的预期合同目的尚无实现期限，故依据《合同法》第九十四条第（四）项的规定，双方签订的《委托承建意向书》及补充协议依法应予解除。依照《合同法》第九十七条、《解释》第二条规定，卓越天下公司应退还原告已交纳委托承建款386794元，并承担占用购房款期间的利息损失，损失应以按照中国人民银行同期同类人民币一年期贷款基准利率、一年期贷款市场报价利率的标准计付为宜。本案为商品房预约合同纠纷案件，金凤凰华夏公司收取原告其余款项的行为属于双方居间合同关系或其他法律关系，原告可在原告与卓越天下公司签订的《委托承建意向书》解除后另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、解除原告刘迎雪与被告天津卓越天下投资有限公司于2017年3月21日签订的《委托承建意向书》；二、天津卓越天下投资有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告刘迎雪委托承建款386794元，并向原告支付占用委托承建款期间的利息损失。（以委托承建款的未付部分为基数，自2017年3月20日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类人民币一年期贷款基准利率的标准计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止按照一年期贷款市场报价利率标准计算）；三、驳回原告刘迎雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6134元，由原告负担2583元，由被告天津卓越天下投资有限公司负担3551元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  程志巍二〇二〇年十一月二日书记员  李静华附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。