河南省高级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫民终993号上诉人（一审原告、案外人）：荆双法，男，汉族，1968年6月4日出生，户籍所在地：河南省义马市，现住河南省洛阳市。委托诉讼代理人：卫新锋，河南真泰律师事务所律师。被上诉人（一审被告、申请执行人）：张红森，男，汉族，1963年3月29日出生，住河南省洛阳市。委托诉讼代理人：李宗虎，河南精专律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯军雅，河南精专律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告、申请执行人）：陈连强，男，汉族，1965年1月10日出生，住河南省洛阳市涧**。委托诉讼代理人：李宗虎，河南精专律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯军雅，河南精专律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告、申请执行人）：李少卿，男，汉族，1960年5月10日出生，住河南省洛阳市涧**。委托诉讼代理人：李宗虎，河南精专律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯军雅，河南精专律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告、申请执行人）：赵玉晓，男，汉族，1982年1月2日出生，住河南省林州市。委托诉讼代理人：李宗虎，河南精专律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯军雅，河南精专律师事务所实习律师。原审第三人（被执行人）：义马红东方置业有限公司。住所地：河南省义马市新区梁沟社区服务楼****。法定代表人：吉举，该公司监事。委托诉讼代理人：陈贞勤，河南协力律师事务所律师。上诉人荆双法因与被上诉人张红森、陈连强、李少卿、赵玉晓及原审第三人义马红东方置业有限公司（以下简称红东方公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省三门峡市中级人民法院（2020）豫12民初1号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月10日公开开庭进行了审理。上诉人荆双法的委托诉讼代理人卫新锋，被上诉人张红森、陈连强、李少卿、赵玉晓的共同委托诉讼代理人李宗虎、冯军雅，原审第三人红东方公司的委托诉讼代理人陈贞勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人荆双法的上诉请求：1、撤销（2020）豫12民初1号民事判决。2、对涉案房屋停止执行，确认荆双法对涉案房屋具有所有权。3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，认定荆双法与红东方公司签订的房屋买卖合同不属于有效合同是错误的。二、一审法院认定事实错误，涉案房屋被查封之前，荆双法已经合法占有，一审法院错误认定荆双法未举证证明涉案房屋的交付行为，无法证明荆双法合法占有涉案不动产，违反了以事实为根据的法律原则。三、一审法院认定事实错误，错误认定荆双法转款凭证显示的收款人系李双锁，该凭证不显示转款用途，不能证明系支付购房款。四、涉案房屋未能办理过户登记手续，非荆双法的过错。综上，荆双法购买案涉房屋签订有书面买卖协议，已经支付全部价款，以出租方式实际控制，合法占有案涉房屋，没有办理过户登记手续非荆双法自身原因，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审依法支持荆双法的上诉请求。张红森、陈连强、李少卿、赵玉晓辩称：荆双法与红东方公司签订的房屋买卖协议属无效合同。涉案房屋查封之前，荆双法没有合法占有涉案房屋。荆双法不能证明其已支付全部购房款。涉案房屋未能办理过户登记，荆双法有明显过错。荆双法无权排除执行，应驳回上诉，维持原判。原审第三人红东方公司述称：其和荆双法签订有房屋买卖合同，收到了荆双法交付的款项，买卖合同、租赁合同均在法院查封之前签订，合同有效。荆双法向一审法院提出的诉讼请求：1、请求对涉案标的物盛世天骄售楼部和小办公楼上下两层房屋（1号C、1号D）停止执行；2、确认其对涉案房屋具有所有权；3、本案诉讼费由张红森、陈连强、李少卿、赵玉晓承担。一审法院查明：本案涉案房屋位于义马××××街北段西侧，系义马红东方置业有限公司名下的盛世天骄售楼部和小办公楼，1号C（面积为550.08㎡）和1号D（面积为588.77㎡）。2015年1月23日，荆双法与红东方公司签订了《房屋买卖协议》，以222万元的价格购买盛世天骄售楼部和小办公楼。协议签订当日，荆双法通过中国工商银行义马银杏路支行将222万转到卡号为62×××13，户名为李双锁的账户内。红东方公司向荆双法开具了加盖红东方公司财务专用章的收据一张。2015年1月25日，荆双法与红东方公司签订租期1年的《门面房租赁合同》一份。2015年3月31日，一审法院作出（2015）三民初字第00056-1号民事裁定书，查封红东方公司盛世天骄项目房产小办公楼1号C和1号D。一审法院在申请执行人张红森、陈连强、李少卿、赵玉晓申请执行被执行人红东方公司建设工程施工合同纠纷一案中，查封了红东方公司位于义马市包括本案争议房屋在内的九处房产。经评估、拍卖，因无人竞买而流拍，二次流拍价共计660.2580万元。由于申请执行人张红森、陈连强、李少卿、赵玉晓申请，愿以流拍价接受拍卖房产抵债，该院于2018年6月19日作出（2017）豫12执33号之四执行裁定：一、被执行人红东方公司包括本案争议房屋在内的九处房产，作价660.2580万元（其中1号C评估变现价为184.2690万元，平均单价为3350元/㎡，1号D评估变现价为229.9620万元，平均单价为3905元/㎡，评估基准日为2017年7月28日），交付张红森、陈连强、李少卿、赵玉晓抵偿债务；前述财产所有权自本裁定送达张红森、陈连强、李少卿、赵玉晓之日起转移。二、申请执行人张红森、陈连强、李少卿、赵玉晓可持该裁定书到有关机构办理产权过户登记手续。在执行过程中，鉴于被执行人红东方公司无其他可供执行的财产，申请执行人张红森、陈连强、李少卿、赵玉晓于2019年12月14日申请暂撤回执行，一审法院于2019年12月15日作出（2017）豫12执33号之十五执行裁定书，裁定本案终结执行。2019年12月2日，案外人荆双法提出执行异议。一审法院于2019年12月16日作出（2019）豫12执异282号执行裁定书，驳回荆双法的异议请求，荆双法于2019年12月19日收到驳回异议的裁定，于2019年12月26日提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是：一、本案荆双法是否有权提起案外人异议之诉；二、荆双法主张停止对涉案标的物执行能否得到支持，荆双法要求依法确认所有权有无法律依据和事实依据。一、本案荆双法有权提起案外人异议之诉。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定：案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。案外人荆双法于2019年12月2日提出执行异议，该院于2019年12月15日作出的（2017）豫12执33号之十五执行裁定终结，因荆双法提出执行异议在执行裁定终结之前，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，其提起案外人执行异议之诉符合法律规定。二、荆双法主张停止对涉案标的物执行不能得到支持，其要求依法确认所有权无法律依据和事实依据。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占用该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因办理过户登记的。结合到本案中，首先，涉案房屋没有办理预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。荆双法与红东方公司签订的房屋买卖合同不属于有效合同。其次，荆双法未举证证明双方存在对涉案房屋的交付行为，即未提交交付钥匙、清点室内物品、交付产权证书等相关资料、变更业主登记、水、电户主、交纳物业费、对房屋进行维修等证明其业主地位的相关证据。荆双法也未提交红东方公司向其支付租金的相关证据，故无法证明其合法占有涉案不动产。第三，荆双法举证的转款凭证显示的收款人系李双锁，该凭证不显示转款用途，不能证明系支付购房款。根据该转款金额计算房屋单价约为2000元/㎡，明显低于市场同期住宅3232元/㎡和本案评估变现单价（其中1号C评估变现平均单价为3350元/㎡，1号D评估变现单价为平均3905元/㎡，评估基准日为2017年7月28日），荆双法对此不能作出合理说明，故不能证明其已支付全部价款。第四、荆双法明知涉案房屋售楼部无合法的规划手续及预售许可证，办公楼无预售许可证，在此情况下仍低价购买房屋，其对不能办理过户显然具有过错。综上所述，因荆双法不能证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部要件，其诉讼主张，依法不予支持，对荆双法的诉讼请求依法应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决驳回荆双法的诉讼请求。一审案件受理费24560元，由荆双法负担。荆双法多交的案件受理费400元，予以退还。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了无过错不动产买受人物权期待权可以排除执行。案外人荆双法要排除执行，应承担举证责任，证明符合上述司法解释第二十八的规定。本案中，荆双法购买红东方公司的房产，却向李双锁转款，银行凭证亦未标注款项用途，不能充分证明该款系荆双法付给红东方公司的购房款。荆双法称签订房屋买卖协议的当日即进行了房产交付，已经取得案涉房屋的所有权，但是，荆双法并未提供房产交付的相关证据。荆双法称购买案涉房屋之后回租给红东方公司，但是，几年未收取租金，不符合情理。且荆双法明知售楼部无规划，办公楼尚未办理预售许可证，还签订房屋买卖协议，自身存在过错。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，不能排除执行。综上，上诉人荆双法的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24560元，由荆双法负担。本判决为终审判决。审判长  张俊宇审判员  牛建华审判员  李建瑞二〇二〇年十一月十二日书记员  高 嫱