福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽05民终3206号 上诉人(原审原告)：泉州东海万誉物业服务有限公司，住所地泉州市丰泽区东海大街东海湾·太古广场（二期）6号楼B栋5层。 法定代表人：项凌云，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭菁菁，女，该公司职工。 委托诉讼代理人：吴水霞，福建通久律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：泉州东海开发有限公司，住所地泉州市丰泽区东海大街东海湾·太古广场（二期）6号楼A栋6-8层。 法定代表人：姚志胜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：廖原，福建云祯律师事务所律师。 上诉人泉州东海万誉物业服务有限公司（以下简称万誉物业公司）与上诉人泉州东海开发有限公司（以下简称东海开发公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019)闽0503民初8735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万誉物业公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项判决内容，支持万誉物业公司“请求判令东海开发公司向万誉物业公司支付2016年1月至2019年6月30日的东海湾·豪园3号楼物业服务费用共计186809.7元及利息(以186809.7元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2019年7月16日起计算至实际支付止的利息，暂计至2019年7月29日为316.0917元)”的诉讼请求；2.撤销原审判决第二项判决内容，支持万誉物业公司“请求判令东海开发公司向万誉物业公司支付2016年1月至2019年6月30日拖欠的东海湾·豪园2号楼物业服务费用共计224914.65元及利息(以224914.65元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2018年8月16日起计算至实际支付止的利息，暂计至2019年7月29日为9547.6610元)”的诉讼请求；3.请求判令本案一审、二审诉讼费用全部由东海开发公司承担。事实和理由：东海湾·豪园小区的物业服务实际按2元/月/平方米履行，整个小区服务收费标准应一致价格相同，东海开发公司作为小区业主之一应按东海湾·豪园小区2元/月/平方米的标准支付2号楼、3号楼物业服务费。万誉物业公司和东海开发公司于2015年签订了《东海湾·豪园前期物业服务合同》。根据合同第七条第一款第一项约定“本合同的计费方式实行包干制”；第二项约定“物业服务费按照建筑面积计算，高层住宅物业服务费1.8元/月·平方米”。万誉物业公司于2015年5月进驻该小区提供物业服务至今。东海开发公司自2016年1月开始一直拖欠万誉物业公司物业服务费。东海开发公司作为东海湾·豪园的开发商，与万誉物业公司签订的《福建省前期物业合同》约定了1.8元/月·平方米，但万誉物业公司在为东海湾·豪园小区业主实际履行合同过程中变更了合同价款为2元/月/平方米的标准，依据小区业主与万誉物业公司签订的物业服务合同和发票均可以证明同一小区业主按住宅物业服务费2元/月/平方米标准向万誉物业公司交纳物业管理费。东海开发公司系该小区的开发商，同时也是小区大业主(持有房屋数量较多)，更应保障小区其他小业主的权益，而不是侵害业主权益，在其他小区业主按2元/月/平方米的情况下，却要求按1.8元/月/平方米来支付物业服务费，不仅侵犯了万誉物业公司的合法权益，也侵害了其他小区业主的利益，东海开发公司应与其他业主一样支付2元/月/平方米的物业服务费。根据《福建省物业服务收费管理办法》第二十三条规定“物业服务企业对同一物业服务区域内同一时间交付且同一使用性质和同一类型的物业服务收费，应按统一标准收取，不得以任何形式采取价格歧视。”万誉物业公司对东海湾豪园小区提供的物业服务品质是一样的，小区业主享受的服务是一致的，东海开发公司虽未入住，但亦应和其他小区业主承担一样的缴交物业管理费的义务，所以根据《福建省物业服务收费管理办法》的规定东海开发公司应按同一物业区域内同一标准2元/月/平方米的支付物业服务费。若缴交2元/月/平方米的业主与缴交1.8元/月/平方米的业主享受同样的物业服务，即违反了法律规定，也侵害了公平平等的社会秩序，同时也势必造成部分小区业要求降低物业服务费为1.8元的标准，既会给小区造成不和谐的声音，而且小计区总建筑面积1.5万平方米业主几千户，极有可能引起较大的社会矛盾和冲突。 东海开发公司辩称，首先，依据2006年福建省《物业管理条例》第四十条的规定：前期物业服务收费实行政府指导价。依本案讼争的《福建省前期物业服务合同》第四条及附件五：泉价【2011】126号泉州市区住宅物业服务收费指导标准：双方约定的五级带电梯住宅收费标准为：1.55-1.9元/平方米/每月。万誉物业公司主张按2元每平收取，没有法律依据。万誉物业公司对其他业主按2元每平收取的违法行为不能强加给东海开发公司。万誉物业公司以《福建省物业服务收费管理办法》第二十三条认为对其他业主收2元每平，所以，也应对东海开发公司按2元每平收取是对该办法的曲解，适用该办法二十三条统一标准的前提是标准必须合法。其次，万誉物业公司对东海开发公司同意后期改成按2元每平收费，也没有举证证明。其举证的其他业主同意按2元每平交物业费的意思表示可以强加给东海开发公司没有法律依据。 东海开发公司上诉请求：一、撤销原审判决第三项，改判驳回万誉物业公司一审的第三项诉讼请求；二、本案一审、二审案件受理费由万誉物业公司承担。事实和理由：一、一审判决第三项判非所诉，程序违法，且认定事实不清，适用法律错误，应依法予以撤销。首先，万誉物业公司在一审中已当庭变更该项诉讼请求，将车位服务费变更为机动车辆停放服务费，但一审判决却依然判决东海开发公司支付车位服务费，显然判非所诉，程序严重违法；其次，无论是根据万誉物业公司与东海开发公司签订的《福建省前期物业服务合同》或者相关法律法规，均只约定或规定机动车辆停放服务费，并没有关于车位服务费的任何约定或规定，一审判决东海开发公司支付车位服务费，缺乏合同及法律依据。最后，一审中万誉物业公司未提供充足的证据证明诉争地下车位的交付时间，一审法院也未查清诉争地下车位的交付时间，因此，在诉争地下车位交付时间未查清的情况下，一审判决认定的欠费金额显然缺乏依东据。综上，一审判决第三项判非所诉，且认定事实不清，适用法律错误，应依法予以撤销。二、东海开发公司无需支付万誉物业公司机动停放服务费。第一，《前期物业合同》第七条是关于物业服务费的独立约定，而《前期物业合同》第八条是对机动车辆停放服务费的独立约定。可见物业服务费与机动车辆停放服务费已在《前期物业合同》中分别作出约定，机动车辆停放服务费并不是物业服务费，两者是各自独立且完全不同性质的费用。因此，《前期物业合同》第七条中的相关约定仅适用于物业服务费，与机动车辆停放服务费无关，不得适用于机动车辆停放服务费。一审判决将物业服务费与机动车辆停放服务费混为一谈，未能作出区分，并将关于物业服务费的相关约定适用于机动车辆停放服务费，其认定事实及适用法律均错误。第二，《关于规范中心市区物业管理区域内车辆停放服务费标准等相关事项的通知》(泉价【2012】48号)、《泉州市物价局关于核定中心市区物业管理区域内车辆停放服务费标准等相关事项的通知》(泉价【2009】111号)规定：“车辆停放服务费是指物业管理区域内为车辆(包括机动车、非机动车)有序停放提供相关服务而收取的费用。”及《泉州市物业服务收费管理实施细则》(泉价【2011】125号)第五条规定：“实施政府指导价的物业服务企业服务收费包括物业服务费、房屋装修垃圾清运费、停车管理费。……停车管理费是指物业服务企业对物业服务区域内车辆停放提供管理服务所收取的费用。”从上述规定可见，机动车辆停放服务费并非针对于车位而产生的费用，而是针对接受车辆停放服务的使用人而收取的费用。另根据《前期物业合同》第八条第(二)项约定：“机动车辆停放服务费(含业主有产权的车位、车库)：……地下车位100元/个·月……向乙方支付。”该约定也已很明确载明机动车辆停放服务费的支付主体系车位使用人，而非东海开发公司，且该合同也没有任何条款约定东海开发公司需要支付机动车辆停放服务费。本案中，万誉物业公司未提供任何证据证明其向东海开发公司提供了车辆停放服务且东海开发公司投入使用车位并接受了车辆停放服务。事实上，诉争未售地下车位从未实际投入使用，客观上无需提供车辆停放服务，万誉物业公司也没有提供车辆停放服务，东海开发公司从未享受到万誉物业公司提供的车辆停放服务。因此，东海开发公司并非车位使用人，不是支付机动车辆停放服务费的主体，万誉物业公司诉求东海开发公司支付所谓机动车辆停放服务费没有任何事实、合同及法律依据，应依法驳回。第三，根据上述(泉价【2012】48号)、(泉价【2009】111号)文件第二条规定：“本《通知》规定的标准为最高标准，未成立业主大会的物业管理区域，其车辆停放服务费收费标准应严格按照不高于本《通知》的规定执行。停放服务收费标准：一级为50元/月/辆，二级为60元/月/辆，三级为70元/月/辆。”万誉物业公司未提供证据证明其已提供机动车停放服务及服务级别，且要求东海开发公司支付100元/月/辆的停放服务费已违反该规定的最高收费标准。况且如上文所述，万誉物业公司根本未向东海开发公司提供任何的车辆停放服务，且东海开发公司并非缴纳机动车辆停放服务费的主体，万誉物业公司无权向东海开发公司收取机动车辆停放服务费。 万誉物业公司辩称，一、一审判决车辆服务费程序正确，认定事实清楚，应予以维持。东海万誉公司在一审审理过程中已向法院说明主张的车位服务费依据的是《福建省前期物业服务合同》第八条的约定亦即是机动车辆停放服务费，该项判决符合法律规定。二、东海开发公司适用的规定早已失效，双方签订的《福建省前期物业服务合同》中明确约定了车位服务费(机动车辆停放服务费)的收费标准，一审法院判决正确应予以维持。1.东海开发公司引用的《关于规范中心市区物业管理区域内车辆停放服务费标准等相关事项的通知》《泉州市物价局关于核定中心市区物业管理区域内车辆停放服务费标准等相关事项的通知》已于2016年失效，2017年泉州市价格局制定的《泉州市机动车停放服务收费管理暂行规定》也再次强调了小区等停车场收费实行市场调节价。2.《福建省前期物业服务合同》中第八条规定的二种情形都是针对车位实施收费：第一项约定的对象是使用公共道路等车位使用人收费方式，第二项约定对象是有产权的车位和车库进行的收费地下车位100元/个.月，东海开发公司作为这些未售出的地下车位产权的拥有者及使用者应该按照合同约定的内容向支付费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”东海万誉公司已经按照合同约定对地下车位进行服务包括安排人员巡逻，对车位清洁打扫，提供照明，对于车库的公共秩序，公共设施，公共水电等均依据合同提供了服务。东海开发公司不能以未享受或无需接受该物业服务为由拒绝支付费用，若不支付该费用不仅侵害了东海万誉公司的合法权利，更是对于其他小区业主权益的侵害，东海开发公司作为开发商应维护小区业主的权利，而不是公然侵害小区业主权益。 万誉物业公司向一审法院起诉请求：一、东海开发公司向万誉物业公司支付2016年1月至2019年6月的东海湾·豪园3号楼物业服务费用共计186809.7元及利息（以186809.7元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2019年7月16日起计算至实际支付止的利息，暂计至2019年7月29日为316.0917元）；二、东海开发公司向万誉物业公司支付2016年1月2019年6月30日拖欠的东海湾·豪园2号楼物业服务费用共计224914.65元及利息（以224914.65元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2018年8月16日起计算至实际支付止的利息，暂计至2019年7月29日为9547.6610元）；三、东海开发公司向万誉物业公司支付2016年1月至2019年6月30日拖欠东海湾·豪园车位服务费共计277900元及利息（以277900元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2019年7月16日起计算至实际支付止的利息，暂计至2019年7月29日为470.1142元），以上费用暂合计709258.2699元。四、本案诉讼费用由东海开发公司承担。 一审法院认定事实：万誉物业公司系由泉州市东海湾物业管理有限公司更名而来。万誉物业公司与东海开发公司于2015年签订了《东海湾·豪园前期物业服务合同》，根据合同第一条之约定东海湾·豪园物业分一期开发建设，总占地面积0,1875万平方米，总建筑面积1.5万平方米。其中高层住宅1.5014万平方米，其他0.0158平方米。3号楼，2号楼总建筑面积均为8634.72平方米，总套数均为37套，房屋建筑面积均分为223.6和218.15平方米。合同第七条第一款第一项约定“本合同的计费方式实行包干制”；第二项约定“物业服务费按照建筑面积计算，高层住宅物业服务费1.8元/月·平方米”。第七条第三款约定“业主应于每月15前向万誉物业公司支付物业服务费”。第七条第四款第一项约定“物业服务费按照房屋所有权记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取。未办理房屋所有权证的，已出售的物业服务费暂按房屋物业服务合同标明的建筑面积收取，尚未出售的按照商品房预售建筑面积收取”；第四项约定“合同生效之日起至出售房屋交付之日当月期间的物业服务费由东海开发公司承担；已竣工未出售房屋的物业费由东海开发公司承担”。第八条之约定地下车位服务费100元/个·月标准向万誉物业公司支付。第二十二条之约定本合同自签订之日起并经双方签字盖章后生效。故东海开发公司应按照合同的约定向万誉物业公司按期足额支付物业费及车位费等费用。东海开发公司自2016年1月起未向万誉物业公司支付合同所约定的费用。按照双方合同约定，东海开发公司尚欠万誉物业公司自2016年1月至2019年6月的东海湾·豪园3号楼物业服务费168128.73元、自2016年1月至2019年6月30日东海湾·豪园2号楼物业服务费202423.19元、自2016年1月至2019年6月30日东海湾·豪园车位服务费共计277900元。 一审法院认为：万誉物业公司具备物业管理资质，其与东海开发公司于2015年签订的《东海湾·豪园前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。万誉物业公司对诉争小区已提供了相应的物业管理服务，东海开发公司作为该小区的业主已实际享受了该物业管理服务，有义务根据双方签订的物业服务合同约定的标准向万誉物业公司缴纳拖欠的物业管理费用。因双方合同约定高层住宅物业服务费1.8元/月·平方米收取，万誉物业公司主张按2元/月·平方米收取，证据不足，予以调整为1.8元/月·平方米计算为宜。万誉物业公司的其他诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。东海开发公司关于高层住宅物业服务费应按1.8元/月·平方米计算的辩解，具有事实和法律依据，予以采纳，东海开发公司的其他辩解，缺乏证据支持，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十二条第一款、第四十五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、东海开发公司应于判决生效之日起十日内向万誉物业公司支付自2016年1月至2019年6月的东海湾·豪园3号楼物业服务费168128.73元及利息（按中国人民银行同期贷款利率为标准，自2019年7月16日起计算至实际支付止）；二、东海开发公司应于判决生效之日起十日内向万誉物业公司支付自2016年1月至2019年6月30日东海湾·豪园2号楼物业服务费202423.19元及利息（按中国人民银行同期贷款利率为标准，自2018年8月16日起计算至实际支付止）；三、东海开发公司泉州东海开发有限公司应于判决生效之日起十日内向万誉物业公司泉州东海万誉物业服务有限公司支付自2016年1月至2019年6月30日东海湾·豪园车位服务费共计277900元及利息（按中国人民银行同期贷款利率为标准，自2019年7月16日起计算至实际支付止）；四、驳回万誉物业公司的其他诉讼请求。案件受理费10893元，由万誉物业公司608元，东海开发公司负担10285元。 本院二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换及质证。 万誉物业公司提供两份新证据：1.物业服务合同，欲证明万誉物业公司与东海湾豪园业主签订的物业服务合同收费标准为2元/月/平方米；2.收费收据、发票、支付记录；欲证明东海湾豪园业主按照2元/月/平方米的标准支付物业服务费。 东海开发公司质证称，对其真实性不持异议，对关联性持有异议，万誉物业公司提供的证据是万誉物业公司与他人签订的合同，万誉物业公司对其他业主按2元每平方米收取的物业费的违法行为，不能强加于东海开发公司。 对于一审查明的事实，万誉物业公司认为尚欠的物业服务费计算有误，东海开发公司认为车位服务费其不应缴纳，除此之外，当事人对一审查明的其他事实无异议，本院对当事人无争议事实予以确认。 对于当事人争议的事实和证据，本院将结合焦点为问题一并分析。 本案二审当事人的争议焦点为：1.万誉物业公司收取物业服务费的标准应当是多少？2.东海开发公司是否应支付车位服务费？ 本院认为，一、关于万誉物业公司收取物业服务费的标准应当是多少的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行合同内容。本案当事人签订的前期物业服务合同的物业服务费收费标准为1.8元/月/平方米，万誉物业公司主张应当按照2元/月/平方米收取，与合同约定不符，万誉物业公司也未举证证明双方就合同约定的内容进行变更，故本院对万誉物业公司的主张不予采信。万誉物业公司二审提交的其与业主签订的合同，与东海开发公司无关，本院不予确认。 二、关于东海开发公司是否应当支付车位服务费的问题。确如东海开发公司所言，案涉前期物业合同第七条、第八条为各自独立的约定，而依据第八条第(二)项：“机动车辆停放服务费(含业主有产权的车位、车库)：……地下车位100元/个·月……向乙方（万誉物业公司）支付”的约定，所谓“机动车停放服务费”的收取并不以车辆实际停放为前提。东海开发公司诉称，机动车停放服务费的缴纳主体应当是接受机动车停放服务的当事人，以及一审法院判非所请，实际上是利用合同不规范用语的瑕疵来主张，与实际约定不符，本院不予支持。 综上所述，万誉物业公司、东海开发公司的上诉请求均不能成立，予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7476元，由泉州东海万誉物业服务有限公司2007元，泉州东海开发有限公司负担5469元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄海清 审 判 员 杨钊胜 审 判 员 孙 越 二〇二〇年十一月六日 法官助理 林良楷 书 记 员 金雅琳 一、引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。