宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初5677号原告:柳菲,女,1988年9月12日出生,汉族,金融业从业人员,住江苏省南京市江宁区汤山街道孟墓社区。委托诉讼代理人：陈玉宁，宁夏宁众（平罗）律师事务所律师。被告：宁夏鸿天房置业有限公司,住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区南薰东街康民巷**。法定代表人：苟胜利,该公司总经理。委托诉讼代理人：于泳，男，1969年11月10日出生，汉族，该公司员工，住宁夏回族自治区银川市西夏区。原告柳菲与被告宁夏鸿天房置业有限公司（以下简称鸿天房置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告柳菲的委托诉讼代理人陈玉宁、被告鸿天房置业公司的委托诉讼代理人于泳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柳菲向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方订立的《定房协议》；2.请求判令被告双倍返还定金人民币253170.4元,返还预付房款63292.6元，返还服务费15000元(以上合计331463元)；3.本案受理费由被告承担。事实和理由：2015年12月2日，原、被告签订《定房协议》一份，约定原告向被告订购其开发的位于银川市兴庆区某号商住房，建筑面积119.42㎡，总价款632926元。合同签订当日，原告交纳定金192926元，服务费15000元。同时，双方还约定剩余房款在银行按揭付款，于2016年1月2日办理剩余购房款手续及其他违约责任的事宜。原告在约定时间到被告处办理相关手续，被告工作人员带领原告办理银行按揭手续时得知此房已由被告抵押给银行，导致原告无法办理贷款手续。后原告多次找被告协商处理均无果，故起诉至法院。被告鸿天房置业公司辩称，根据原、被告2015年12月2日签订的《订房协议》中第3条约定，乙方（原告）需在2016年1月2日前办理正式购房手续，如逾期5日任未办理缴款与相关的手续，则甲方（被告）视乙方放弃该商品房，所缴纳的定金不予退款，甲方有权将该套房屋另行出售，若甲方在双方约定的时间内将该商品房售于他人需双倍返还定金。现被告在约定的的期限内并未将房屋出售给他人，所以不存在双倍返还定金。根据双方定房协议约定的缴款日期原告方已违约在先，被告方视原告已放弃对该房屋的购买，该房屋的查封依据中级人民法院执行裁定书（2017)宁01执324号，是2017年3月24日下达了对该房屋的查封、执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2015年12月2日，原、被告就位于银川市兴庆区某号房屋签订《定房协议》，约定，“甲方（出卖人）宁夏鸿天房置业有限公司，乙方（买受人）柳菲；建筑面积119.42平方米，房屋现行单价7208元，每平方米5300元，认购总价款632926元；定金192926元于2015年12月2日在签署本认购协议时交付；乙方需于2015年1月2日前携带房款及相应资料到甲方售楼部办理正式购房手续，若逾期未办理交款及相应手续，则甲方取消乙方所享受的优惠，房屋单价按原价执行；若逾期五日仍未办理交款及相应手续，则甲方视乙方放弃该套商品房，所交定金不予退还，甲方有权将该套房屋另行出售。若甲方在双方约定的时间内将该套房屋售与他人，需双倍返还乙方定金。同日，原告向被告支付192926元及服务费15000元。被告向原告出具收据三张，载明收到原告购房款142926元、购房定金50000元、电商服务费15000元。现原告以被告违约导致其无法购得该房为由，起诉至法院，请求依法判如所请。另查明，2015年11月24日，被告将涉案房屋在银行办理了在建工程抵押，并在银川市不动产事务登记中心办理了抵押登记，登记抵押时间为2015年11月24日至2017年1月10日。2017年7月24日银川市中级人民法院作出（2017）宁01执324号执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人宁夏鸿天房置业有限公司、苟胜利、倪存院、宋鸿渊、刘小会的银行存款355387268.62元。若被执行人年宁夏鸿天房置业有限公司、苟胜利、倪存院、宋鸿渊、刘小会的银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产；申请执行人有权对被执行人宁夏鸿天房置业有限公司提供的“天都十六区”剩余抵押物总计68018.99平方米在建工程（其中住宅422套，面积53524.43平方米；商铺69套，面积14494.56平方米）及7488.83平方米土地使用权拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。2020年4月26日，银川市中级人民法院发布（2017）宁01执324号公告，载明，该院依法将被告鸿天房公司名下位于银川市兴庆区南薰街北侧、红花渠东侧天都十六区480套房产予以查封，拟处置房产清单中包括本案中所涉8号楼某号房屋。本院认为，原、被告签订的《定房协议》系双方真实意思表示，双方均应遵守合同约定，履行合同义务。签订协议后，原告依约向被告支付了购房款142926元、购房定金50000元及电商服务费15000元。协议签订前，涉案房屋已经被告对银行借款进行了在建工程抵押，且现涉案房屋现被法院查封，涉案协议实际上已无法继续履行，故对原告要求解除双方签订的《定房协议》的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张被告双倍返还定金及购房款、服务费的诉讼请求，根据双方协议约定，“若被告在双方约定的时间内将该套房屋售与他人，需双倍返还原告定金”，被告辩称其并未将涉案房屋转售他人，但被告出售房屋前已将涉案房屋进行在建工程抵押，且并未告知原告，导致原告无法办理贷款手续及后续事宜，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条规定，“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。”现因被告违约行为，导致协议无法继续履行，被告应当适用定金罚则向原告双倍返还定金。关于定金的数额问题，双方协议中虽约定定金金额为192926元，但被告实际收取购房定金50000元，因定金系实践性合同，故被告应当向原告双倍返还定金100000元。同时，被告还应向原告返还下剩购房款142926元及服务费15000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条、第一百二十一条的规定，判决如下：一、解除原告柳菲与被告宁夏鸿天房置业有限公司于2015年12月2日签订的《定房协议》；二、被告宁夏鸿天房置业有限公司本判决生效之日起七日内双倍返还原告柳菲定金100000元，并返还购房款142926元、服务费15000元，以上合计257926元。如果被告宁夏鸿天房置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3656元（已减半收取），由被告宁夏鸿天房置业有限公司负担2845元，由原告柳菲负担811元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张志华 二○二〇年十月十日法官助理 赵 慧书记员 杨 兰附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。