浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0481民初5238号 原告（反诉被告）：朱永明，男，1974年12月12日出生，汉族，住海宁市。 委托诉讼代理人：张力、钱晓怡，浙江峻德律师事务所律师。 被告（反诉原告）：贾忠惠，男，1970年9月29日出生，汉族，住海宁市。 委托诉讼代理人：顾文杰，男，1975年12月23日出生，汉族，住海宁市。 委托诉讼代理人：何小李，浙江海兴律师事务所律师。 原告朱永明与被告贾忠惠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，被告于2020年9月16日提出反诉，本院受理反诉后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。朱永明的委托诉讼代理人张力、钱晓怡以及贾忠惠的委托诉讼代理人顾文杰、何小李到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱永明提出以下诉讼请求：判令贾忠惠支付朱永明装修补偿40000元、搬迁费40000元、停业停产损失20000元以及上述款项相应的利息损失。诉讼过程中，朱永明变更诉讼请求为：判令贾忠惠支付朱永明搬迁费56288元。事实与理由：朱永明与贾忠惠之间素有房屋租赁关系，即由贾忠惠作为出租人将××路××厂内部分房屋出租给朱永明使用，朱永明按约支付租金后，入驻承租厂房从事生产经营活动，并对案涉房屋进行了相应的装饰装修。2018年3月，朱永明（甲方）与贾忠惠（乙方）续签房屋租赁合同一份，合同约定：一、甲方坐落在××路××厂内，远东环保厂东侧的厂房共计720平方米承租给乙方。租赁房屋用途：仓储、分割；二、租赁期限自2018年4月10日起至2019年4月9日止……乙方如续租应享有甲方根据市场行情出具的对外的同等条件下的优先续租权……七、因本合同租赁标的物区块的土地征用等政府行为，乙方必须无条件服从，政府部门征用时应及时搬迁。甲、乙双方所签订的本合同自行终止。租金从乙方实际搬出设备、成品和原材料等之日为租期截止日，按实际租赁时间结算。合同签订后，朱永明按约支付租金，并继续在承租厂房内进行生产经营活动。随后，案涉房屋纳入硖南区块征迁范围。在评估期间，双方就案涉补偿事宜进行协商，朱永明作为案涉房屋的实际占有经营者直接与评估人员进行对接，对评估补偿中的装修、搬迁、停产停业等实际损失进行了签字确认，并配合征迁项目及时迁出案涉房屋。后贾忠惠与海宁市硖石街道联和村村民委员会签订征迁补偿协议，领取了包括因征迁房屋所造成的装修、搬迁、停产停业损失的补偿，但未对朱永明的相关损失进行补偿。为此，朱永明多次与贾忠惠交涉此事，但贾忠惠以各种理由拒绝向朱永明支付相应补偿款。朱永明作为案涉房屋的实际占有使用者，且对案涉房屋进行了装饰装修，实际上案涉装修、搬迁、停产停业损失等均是因征迁对作为实际经营者的原告所造成的损失，原告有权获得相应补偿。 被告贾忠惠辩称：贾忠惠没有通知朱永明腾退房屋，也未与朱永明签订有关腾退房屋的协议，政府部门与贾忠惠签订拆迁补偿协议的事实与本案争议并无关联，故朱永明提出的诉讼请求没有事实及合同依据；评估报告中的搬迁费用与实际有出入，朱永明也未在规定期限内腾退房屋，租赁企业的搬迁费实际并未发放；评估报告中就本案所涉搬迁费对应的企业名称为“永明国际”，而非朱永明个人，故原告主体不适格。 反诉原告贾忠惠提出以下诉讼请求：判令朱永明支付租金120000元。事实与理由：2015年5月，贾忠惠与朱永明签订房屋租赁合同一份，合同约定租金为110000元/年。2018年4月10日合同到期后，朱永明没有搬离腾退的意思表示，一直使用案涉房屋，未与贾忠惠办理交接手续直至2020年6月房屋拆除。原合同到期后，朱永明又支付了一年的租金110000元，其余至房屋拆除期间的租金被告至今未付。贾忠惠认为，朱永明在合同到期后继续使用案涉房屋，贾忠惠也没有提出反对的意思，应视为不定期租赁合同。朱永明不足额支付租金的行为已经侵犯了贾忠惠的合法权益，贾忠惠遂提起反诉。 反诉被告朱永明辩称：原租赁合同到2019年4月10日到期，合同期内的租金已经付清；合同到期后至2019年8月初腾退期间，双方并非租赁合同关系，根据约定，朱永明可以无偿使用该房屋。 本院经审理认定事实如下： 2006年，贾忠惠向海宁市硖石街道联和股份经济合作社（以下简称联和经济合作社）承租位于联和村康家桥3号原砖瓦厂的部分土地，并于当年在该承租土地上建造厂房，双方还约定，其中1000平方米的厂房产权归联和经济合作社所有，同时返租给贾忠惠。2015年5月8日，贾忠惠与朱永明签订房屋租赁合同一份，约定：贾忠惠将其所建厂房中的720平方米出租给朱永明，租赁用途为仓储、分割，租赁期限自2015年4月10日起至2018年4月10日止，年租金为110000元，在每年3月1日前付清；租赁期间朱永明不得损坏房屋的实施及现状，如朱永明需增设新的其它设施和附着物，应事先征得贾忠惠同意，朱永明为增设的设施和附着物所需的一切费用全部由朱永明自负；朱永明在租赁期限届满时必须在租房内新挖的沉淀池回填满，由贾忠惠验收；因本合同租赁标的物区块的土地征用等政府行为，朱永明必须无条件服从，政府部门征用时应及时搬迁，双方签订的本合同自行终止，租金从朱永明实际搬出设备、成品和原材料等之日为租期截止日，按实际租赁时间结算。上述租赁合同到期后，朱永明与贾忠惠又续租一年，再次到期后，朱永明继续使用该厂房直至2019年8月腾退。租赁期间，朱永明陆续向贾忠惠支付了4年租金合计440000元。 因案涉厂房列入海宁市硖南区块征迁范围，贾忠惠与海宁市硖石街道建设服务办公室（以下简称硖石建设办）于2018年10月7日签订协议书一份，约定：根据海宁市天平房地产价格评估事务所出具的评估报告，贾忠惠应得补偿款包括设备及设施搬迁费用247765元、存货及低值易耗品等杂物搬运费用960元、房屋等构筑物补偿费3953295元、租赁企业搬迁费774361元，合计4976381元；贾忠惠须在2018年11月30日前腾空房屋，补偿款待其腾空房屋并经硖石建设办验收合格后15日内付清。另据海宁市天平房地产价格评估事务所出具的海天房评（2018）第121号拆迁评估报告记载，“永明国际建材”（即朱永明承租部分厂房）所涉搬迁费评估金额为56288元。2018年10月，海宁市人民政府硖石街道办事处将上述补偿款4976381元转至联和经济合作社账户。联和经济合作社在扣除1000平方米厂房补偿款等费用合计590208元后，于2019年4月23日、2019年11月1日、2020年5月3日分三次将剩余补偿款共4386173元支付给贾忠惠。2019年10月25日，贾忠惠与硖石建设办办理了房屋腾空交接手续。2020年5月，案涉厂房被拆除。 另查明，贾忠惠所建厂房未取得建设工程规划许可证，亦未办理建房审批手续。 以上事实有朱永明提供的房屋租赁合同、协议书、评估报告及工作底稿、联和经济合作社证明各1份，贾忠惠提供的硖石建设办情况说明1份，本院依职权向联和经济合作社调取的土地租赁合同、房屋租赁合同各1份以及庭审笔录、录音录像等在卷予以佐证。 本院认为，贾忠惠与硖石建设办签订的拆迁补偿协议约定，租赁企业搬迁费的补偿对象为贾忠惠，朱永明既非该协议的当事人，亦非协议约定的补偿对象，根据合同相对性原则，该协议对朱永明不发生效力，并且，朱永明未举证证明其与贾忠惠之间就上述搬迁费另行达成过补偿协议，故朱永明直接向贾忠惠主张要求分配该协议所确定的搬迁费没有任何依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法及该司法解释的有关规定处理。本案中，贾忠惠将自己建造的未取得建设工程规划许可证的房屋用于出租，违反了法律的禁止性规定，故其与朱永明之间订立的房屋租赁合同应认定为无效。据朱永明陈述，其在腾房过程中支出了40000元左右的搬迁费，由于朱永明一直使用案涉房屋直至租赁合同到期后才完成腾退，其基于租赁合同可取得的履行利益已经得到，腾退房屋系因合同期限届满，与租赁合同无效并无因果关系，故朱永明的上述搬迁费并非属于合同无效造成的损失范围。在租赁合同有效的情形下，除非合同双方另有约定，承租人在租期届满后为腾房支出的费用应由其自行负担，虽然案涉租赁合同无效，但朱永明的合同目的事实上已经实现，在此情形下支出的搬迁费由其自负亦符合公平原则。由于朱永明仅向贾忠惠支付了4年租金（占有使用费），腾房前约4个月的占有使用费尚未支付，参照双方租赁合同约定的租金标准，并结合本案实际情况，本院酌定朱永明还应支付贾忠惠占有使用费36000元。朱永明关于该期间可以无偿使用的抗辩意见，并无充分证据予以证实，本院不予采纳。 综上，本诉中朱永明要求贾忠惠支付搬迁费56288元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。反诉中贾忠惠要求朱永明支付租金（占有使用费）120000元的诉讼请求，本院对其中36000元的请求金额予以支持，超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）朱永明的全部诉讼请求； 二、原告（反诉被告）朱永明于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）贾忠惠房屋占有使用费36000元； 三、驳回被告（反诉原告）贾忠惠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1208元，减半收取计604元，财产保全申请1020元，合计1624元，由朱永明负担。反诉案件受理费2700元，减半收取计1350元，由朱永明负担350元，贾忠惠负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈豪东 二〇二〇年十一月十一日 书记员  谢秋玥 ? 附页： 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。