河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1028民初1918号 原告（反诉被告）：郑某，女，1985年2月4日出生，汉族，住北京市丰台区。 委托代理人：王雷，北京名帅律师事务所律师。 委托代理人：陈金玉，北京名帅律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：金某，女，1971年3月9出生，朝鲜族，住北京市密云区。 委托代理人：杨雪，河北释梵律师事务所律师。 第三人：三河市某房产经纪有限公司，住所地：三河市燕郊镇。 法定代表人：谭某，董事长。 委托代理人：于某，男，1991年9月4日出生，满族，住三河市。 原告郑某（反诉被告，以下均以本诉原告称谓）与被告金某（反诉原告，以下均以本诉被告称谓）、第三人三河市某房产经纪有限公司（以下简称三河置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告金某于2020年9月11日提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理。原告郑某委托代理人王雷、陈金玉，被告金某及其委托代理人杨雪，第三人三河置地公司委托代理人于某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑某诉称，原、被告经第三人居间，于2016年6月9日签订《房屋买卖合同》、《补充协议》，由被告购买原告名下位于大厂回族自治县房屋。合同签订后，原告积极履行合同，交付了房屋，并顺利办理房屋不动产权证书。 2 后经原告多次催要，通过第三人协商，被告始终无法提供其具备当地购房资质的相关证明，导致原告一直未获得房屋尾款，签订合同的目的无法实现。原告于2020年9月9日向被告及第三人发送了《解除通知》，解除原、被告及第三人之间签订的全部房屋买卖相关协议，并要求金某尽快腾退房屋。原、被告签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》合同有效，双方应该认真遵守。现被告拒绝提供购房所需的资质证明材料，导致房屋无法办理所有权转移登记手续，侵犯了原告合法权益。故原告诉请法院依法判令：1、解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、被告按照《补充协议》的约定支付原告房屋总价30%的（420000元）的违约金；3、判决被告立即归还房屋，结清物业、水电燃气费用并归还房屋钥匙、水电卡及其他附属设施；4、判决被告赔偿原告房屋折价损失400000元；5、判决被告赔偿原告房屋占用费用2400元（按照每日200元，自2020年9月10日起暂计算至2020年9月22日，实际计算至最终腾退完毕之日止）；6、被告承担本案全部诉讼费用。 被告金某辩称，原告于2020年9月8日向被告发送《合同解除通知书》，被告同意解除双方房屋买卖合同关系，因原告根本违约导致合同解除，原告应向被告返还房款，并承担违约责任及赔偿损失。原、被告的房屋买卖合同关系建立在本地限购政策出台之前，不受限购政策影响，被告具备购房资格。原告要求被告提交“购房资质证明”，经被告及第三人到房管部门咨询、了解，该证明并不存在，该证明并非办理过户登记手续的必备条件，也并非合同履行的约定条件。原告没有能力偿还剩余银行贷款而希望被告代其偿还银行贷款并抵扣购房尾款。但被告亦无支付能力，且双方签订房屋买卖居间合同时约定，被告支付尾款方式为银行贷款，故被告亦无代原告偿还银行贷款的义务。第三人通知办理过户登记手续并要求被告提交相关资料后，被告已全部提交且经 3 第三人确认合格，被告不存在原告所说的违反《补充协议》的情形。反而是原告在第三人告知其提交资料后，原告拖延、拒绝提交。双方在《补充协议》中约定，原告应当于取得房产证7日内一次性还清剩余贷款并办理完成解除抵押登记手续。但截止庭审，原告仍未还清银行贷款，更未办理解除抵押登记。原告拒绝将房屋出售给被告，构成根本违约，原告给被告造成实际损失，应向被告返还房款800000元及支付利息，并向被告支付违约金420000元，赔偿物业费、取暖费11186.23元，中介费30600元。 反诉原告金某诉称，原、被告于2016年6月9日经第三人居间签订《房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，约定原告将其名下位于大厂回族自治县房屋出售给被告，总房款1400000元。合同签订后，被告向原告支付房款800000元，原告却未能依约于取得产权证后7日内一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。且原告又于2020年9月8日向被告发出解除通知，拒绝将房屋出售给被告。现被告同意解除双方房屋买卖合关系，但原告的行为构成根本违约，给被告的利益造成损失，故被告金某依法提起反诉，请求法院依法判令：1、解除原、被告及第三人于2016年6月9日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、原告返还已付购房款800000元，并按中国人民银行同期贷款利率标准向被告支付自2016年6月10日至实际给付之日止的利息；3、原告支付被告违约金420000元，并赔偿被告物业费、取暖费11186.23元、中介费30600元，共计461783.23元；4反诉费用全部由原告承担。 反诉被告郑某辩称，原告同意解除房屋买卖合同及补充协议，同意在被告结清欠付的各项费用后，余款返还，不同意支付利息、违约金、物业费及取暖费。房屋已经交付被告，物业费及取暖费应该由被告承担。 4 第三人三河市某房产经纪有限公司述称，原、被告双方均同意解除房屋买卖合同，第三人无异议，第三人已经完成居间义务。原告房本在2018年已经下发，但至本次庭审，涉案房屋银行贷款仍未偿还，仍未解除涉案房屋的银行抵押，不符合过户条件。庭前原告仍未向第三人提交身份证复印件及过户所需材料，原告拖延合同履行。被告在本县没有其他房产，在大厂房管局不受限购政策影响，具有购房资格。对被告提出的反诉，第三人无异议。 经审理查明，原、被告于2016年6月9日经第三人三河置地公司居间签订《房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》、《补充协议》，由被告购买原告名下位于大厂回族自治县房屋，房屋总价款1400000元。按合同约定，被告于签订合同当日及交付定金（定金100000元），7日内给付原告房款共计800000元（含定金）。原告按合同约定将房屋交付给被告。合同第二条第3款约定，原告（甲方）应在取得房产证7日内向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。合同第二条第6款约定，甲乙双方应于甲方还款解押后7个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。合同第二条第7款约定，甲乙双方同意，在贷款机构签发批贷函后7日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。合同第三条第2款（5）项约定，甲方出现上述根本违约情形之一，原告甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款30%向乙方支付违约金；丙方收取的乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付被告。合同签订后，被告分别于2016年6月9日、6月14日向原告支付定金100000元、首付款700000元，共计800000元。原告将涉案房屋亦交付给被告占有使用。涉案房屋不动产权证书于2018年8月13日下发。原告在取得涉案房屋不动产权证书后，与被告及第三人协商合同履行情况未果，在此期间，被告就涉案房 5 屋亦未提出要求原告办理过户手续。原告于2020年9月9日向被告及第三人发送了《解除通知》，要求解除原、被告及第三人之间签订的全部房屋买卖相关协议，并要求金某尽快腾退房屋。但截止到庭审前，原告就涉案房屋银行贷款未偿还，亦未办理解除银行抵押手续。 另查明，大厂回族自治县自然资源和规划局出具不动产登记查询记录，经查询被告金某在大厂回族自治县有0套不动产登记记录。 上述事实，有原告提交的《房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》、《补充协议》、不动产权证书、通话录音、催告函、单方解除通知、房源截图、租金截图，被告提交的《房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》、《补充协议》、收据、转账记录、合同解除通知及原、被告、第三人的陈述在案为证。 本院认为，买卖合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止买卖标的物相应民事权利、义务关系的协议。依法成立的合同，自合同成立时生效，合法的买卖关系应受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯等按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告郑某与被告金某签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行。现原、被告均同意解除合同，不违反相关法律规定，本院予以准许，双方在签订的其他相关合同中存在双方房屋买卖合同条款的亦一并解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方在履行合同中，均履行了部分合同义务，即原告将涉案房屋交付给了被告占有，被告向 6 原告支付了部分购房款800000元。在合同解除后，均应恢复到合同履行前的原始状态，被告应将涉案房屋及房屋附属设施（钥匙、水电卡等）返还给原告，原告应将收取的被告购房款800000元返还给被告。故对原告要求被告返还涉案房屋及房屋附属设施的诉讼请求，本院予以支持，对被告要求原告返还购房款800000元的反诉请求，本院予以维护。关于原告主张合同解除后被告在退还房屋时要求被告结清涉案房屋物业费、水、电、暖等费用（以交付之日实际发生的费用为准）问题，因物业费系物业部门为业主或使用者提供物业服务产生，根据物业费用的性质与作用，该项费用在被告接收房屋期间产生，应由被告承担，水、电、暖气费等费用亦是谁使用谁受益谁付费的原则，原告在将涉案房屋交付给被告后，是被告占有使用房屋，被告在其占有使用期间，水、电、暖气费等费用应由被告自行承担。故对原告该主张，本院予以支持。被告主张的要求原告赔偿其物业费、暖气费，于法无据，本院不予维护。关于原、被告主张对方承担违约责任、赔偿房屋折价款、房屋首付款利息损失问题，因在合同履行过程中，原告未在取得涉案房屋不动产权证七日内偿还银行贷款并办理解押手续，至庭审结束仍未履行合同约定的该项义务，原告的行为构成违约，原告该违约行为，只要双方在履行合同过程中均本着遵守诚实信用原则，该违约行为不必然的导致合同解除。虽原告要求解除合同，被告亦同意解除合同，但原告对自己存在的违约行为，仍应向被告承担违约责任。原告在其存在违约行为下要求解除合同，而其提交的证据不能证明被告存在违约行为的情况下，要求被告承担违约责任，于法无据，且国家一再强调“坚持房子是用来住的，不是用来炒”的原则，双方合同解除后，被告将涉案房屋返还给原告，房屋的实际使用价值未发生变化，结合合同签订时本地房地产及现解除时的市场价格，房屋商品价值并未发生较大的变化。故对原告要求被告支付违约金420000元、赔偿房屋折 7 价款400000元、房屋占用费2400元的诉讼请求，本院不予持。根据《中华人民共和国合同法》“当事一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给一方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，现合同解除，被告未能提供证据证明其除利息损失以外还存在其他的经济损失，故对被告要求原告支付违约金420000元诉讼请求，本院不予维护，对被告要求原告支付购房首付款被占用期间按中国人民银行同期贷款利率标准计算利息损失的请求，本院予以维护，因被告最后一笔首付款系2016年6月14日支付，利息应从2016年6月15日开始计算至全部退还购房款之日止。关于被告要求原告赔偿中介费30600元问题，因双方在合同中约定，中介费由违约方承担，现原告存在违约行为，并要求解除合同，按照合同约定，该笔中介费用应由原告承担。故对被告的该项反诉请求，本院予以维护。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）郑某与被告（反诉原告）金某于2016年6月9日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。 二、原告（反诉被告）郑某于本判决生效之日起十日内退还被告金某（反诉原告）购房款800000元，并支付利息（以800000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，从2016年6月15日起至全部退还购房款之日止）； 三、原告（反诉被告）郑某于本判决生效之日起十日内赔偿给被告（反诉原告）金某中介费30600元； 四、被告（反诉原告）金某于判决生效之日起十日内将涉案房屋腾退后返还给原告（反诉被告）郑某，并将涉案房屋钥 8 匙、水电卡等附属设施一并返还，同时被告（反诉原告）金某结清涉案房屋的物业、水、电、燃气费用（以退还之日实际结算费用为准）； 五、驳回原告（反诉被告）郑某的其他诉讼请求。 六、驳回被告（反诉原告）金某的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6000元，由原告郑某负担。反诉费减半收取8080元，由反诉原告金某负担2761元，反诉被告郑某负担5319元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决生效后，一方当事人不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行，申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日两年内。逾期将丧失申请执行权。 审判员  陈连友 二〇二〇年十一月五日 书记员  刘洪滔 9