文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初22540号原告：刘畅，女，1977年11月27日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：陈兵，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：任露，重庆静昇律师事务所律师。被告：严春芝，女，1987年4月28日出生，汉族，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：王学义，重庆山语律师事务所律师。被告：重庆肤语美容有限公司，住所地重庆市北部新区栖霞路****3-5，统一社会信用代码91500000MA5UAD2C4C。法定代表人：严春芝，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王学义，重庆山语律师事务所律师。原告刘畅与被告严春芝、重庆肤语美容有限公司（以下简称“肤语公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告刘畅的委托诉讼代理人任露、被告严春芝及其与被告肤语公司的共同委托诉讼代理人王学义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘畅向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付2020年3月1日至2020年5月31日的租金28250元。并自2020年2月1日起至被告付清该租金之日止，以28250为基数，按每日万分之五向原告支付违约金；2、判决被告补齐2018年3月1日至2020年2月29日期间的房租119676元。（第一期的租赁时间为2018年3月1日-2020年2月29日，原租金总计为111324元，若按合同约定第二期的标准计算，则租金总计应为29500×8季度=236000元，扣除同意优惠的租金1252×4季度=5000元，应为231000元，则应补齐的租金应为231000-111324=119676元）；3、判决被告立即支付违约金56500元（即解除合同时2个月租金）；4、判决原告不予退还被告支付的保证金27831元；5、判决被告按租赁物交付给被告时的状况恢复原状，若被告拒绝不恢复，则由被告向原告支付违约金10万元；6、判决被告立即将其分公司注册地址从租赁物所在地变更至其他地址；7、本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。事实和理由：2017年12月26日，重庆盈普投资有限公司与严春芝签订《北大资源博雅商铺租赁合同》，将位于重庆市渝北区xx路x号附x号的商铺出租给严春芝。合同约定了租期、租金、违约金等条款。后重庆盈普投资有限公司与刘畅签订商品房买卖合同，案涉房屋所有权人变更为刘畅。2019年3月27日，刘畅与严春芝及重庆盈普投资有限公司签订《三方协议》，约定前述租赁合同的权利义务由刘畅享有和承担。刘畅与严春芝签订《补充协议》，重新约定了租金、租金支付时间等。被告支付了2020年2月29日前的租金106324元后，欠付2020年3月1日至2020年5月31日的租金。2020年5月21日严春芝向原告发出书面通知，以不可抗力为由要求解除合同。被告逾期支付租赁违约在先，无权以不可抗力为由解除合同，遂起诉。被告严春芝、肤语公司辩称，1、被告系与原告协商一致征得原告同意后才发出的解除合同通知；2、被告在疫情期间解除合同属于不可抗力，不存在违约行为，不应承担违约责任；3、疫情期间2020年3月1日至5月31日的欠付租金，请求予以免除；4、合同解除后，原告在一个月内将商铺以现状再次出租，不存在恢复原状的问题；5、保全担保费无法律依据，诉讼费、保全费由法院依法判决；6、租赁合同的补充协议已将承租人变更为肤语公司，故严春芝不应当承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举示的《北大资源·博雅商铺租赁合同》《三方协议》《委托书》《商铺租赁补充协议》《不动产权证书》《解除租赁合同通知书》、重庆肤语美容有限公司两江新区分公司营业执照信息（网页截图），被告认可其真实性，本院对前述证据的真实性予以确认并在卷佐证。经审理查明：2017年12月26日，重庆盈普投资有限公司作为出租方（甲方），严春芝作为承租方（乙方），签订《北大资源·博雅商铺租赁合同》，约定：第1条租赁场地1.1甲方将位于重庆市渝北区xx路x号附x号商铺出租给乙方。1.2建筑面积为98.69平方米。第3条租赁期限、装修期、第一期租期3.1租赁场地的租赁期为60个月，自2018年3月1日起至2023年2月28日止。3.2自交接日起为第一期租期，自2018年3月1日起至2020年2月29日止，其中包含装修期（装修期为12个月，自租赁场地交付之日起计算）。第4条租金及支付方式4.1租金标准：第一期：从2018年3月1日至2019年5月31日止，租金27831元，并应于2019年3月1日支付；从2019年6月1日至2020年2月29日，标准为94元/平方米/月，租金为83493元，分三次支付，每次支付27831元，第一次支付应不迟于2019年6月1日，第二次支付应不迟于2019年9月1日，第三次支付应不迟于2019年12月1日。第二期：从2020年3月1日至2021年2月28日止，标准为99.64元/平方米/月，季度租金为29500元。4.2租金支付：租金以月租金（月租金=单位租金*租赁面积）为标准计收，除第一期租金按本合同第4.1条中有特别约定支付外，其余各期租金应从租期开始之日起按租金季度足额缴纳。每租金季度租金乙方须于每租金季度开始前一个月的一号支付。4.3保证金：在签署本合同时，乙方向甲方缴纳全额保证金55662元，其中部分保证金27831元于第一期租金应支付时，直接转为第一期租金，剩余部分的保证金27831元继续作为本合同的保证金。在部分保证金转为第一期租金前，本合同关于保证金事项的约定均按全额保证金适用。部分保证金转为第一期租金后，本合同关于保证金事项的约定均按剩余保证金适用。第5条除因甲方违约乙方行使本合同项下单方面解除合同的权利外，本合同期满或提前解除，乙方归还承租单位或甲方按本合同约定收回承租场地时，乙方不得以任何理由要求甲方收买就承租场地进行的内装饰或装饰及其附属物，也不得要求偿还因装修而支出的各种费用，也不得要求收买承租场地内属于乙方添置的各种设施和设备，更不得要求支付因搬运、撤离或拆除等发生的费用等，如乙方需要拆除、搬运、撤离装修或装饰及其附属物的，乙方应按本合同第一条1.4款的要求恢复房屋原状后交还甲方，否则应支付甲方10万元的违约金。第18条产权人变更18.2产权人变更日以登记日为准，若甲方将依法承租场地出售的，则自乙方租赁物业的买受人付清全部房款及税费并与甲方办理接房手续次日起，本合同约定的甲方的权利义务由买受人概括承受。第23条合同解除23.5甲方根据本合同约定解除合同的，或者乙方无故解除本合同的，甲方有权没收乙方的保证金，乙方应当按照租赁时间（计算至合同解除或终止之日）向甲方支付租金，并且第一期租金应按照第二期租金标准重新计算，由乙方向甲方补齐。同时乙方还应支付甲方不少于按照本合同解除时当期租金标准（第一期解除合同的，按照第二期租金标准计）计算的2个月租金的违约金（本合同另有规定的除外），并赔偿甲方损失。第25条免责条款25.2不可抗力事件导致乙方不能利用租赁场地的，或者导致乙方对租赁场地的生产经营造成重大冲击的，由双方协商租金的减免事宜。如不可抗力发生后继续履行合同在事实上已经成为不可能或不必要的，双方应解除合同，互不承担违约责任等。2018年10月25日，刘畅登记为坐落于重庆市渝**湖彩路**附**房屋的所有权人。2019年3月27日，严春芝出具《委托书》，委托邓淑媛（身份证号5102321972********）办理北大资源·博雅售房部（商铺号博雅x期吊一层x号商铺）租房合同的相关变更事宜。同日，重庆盈普投资有限公司作为甲方（卖方），严春芝作为乙方（承租方），刘畅作为丙方（买方），签订《三方协议》。约定：甲、乙双方就北大资源·博雅项目重庆市渝北区xx路x号附x号租赁事宜已于2017年12月26日签订了租赁合同，丙方于2018年10月17日向甲方购买该商铺并签订了《重庆市商品房买卖合同》，丙方于2018年10月17日付清该商铺全部购房款及税费或办理了接房手续。三、自丙方付清该商铺全部购房款及税费的次日或办理了接房手续的次日起，租赁合同约定的甲方的权利义务全部由丙方享有和承担，乙、丙方应履行租赁合同，如因任何一方不履行或不全部履行租赁合同，由此产生的纠纷由违约方承担，甲方不承担任何责任，除本协议约定外，与该商铺租赁有关的事项与甲方无关。四、乙方应自甲方通知之日起十日内按实际向甲方租赁的天数向甲方缴清丙方付清全部购房款及税费（或接房）次日前的全部租金（即0元），其中甲方已预收租金0元，剩余租金0元。预收租金剩余部分的0元，乙方授权甲方将预收租金自本协议生效且在丙方向甲方付清全部购房款及税费之日起六十日内直接支付给丙方。甲方自乙方结清租金后六十日内无息返还保证金55662元，如乙方未按本协议约定时间结清全部租金，甲方有权在保证金中予以扣除后退还不足部分，乙方应按照甲方要求及时结清。因租赁合同权利义务转移，乙方授权甲方将甲方应返还给乙方的保证金直接无息支付给丙方作为乙方对丙方的租赁保证金，甲方所收保证金不再返还给乙方。因乙方违约而被甲方扣除保证金的，保证金不足租赁合同约定的金额的，乙方应在甲乙双方结清租金时按租赁合同约定向丙方补足保证金。如乙丙方就租赁该商铺事宜另行达成一致意见的，应另行签订商品房租赁合同，该合同与甲方无关等。协议尾部严春芝的签名为邓淑媛代签。同日，刘畅作为出租方（甲方），严春芝作为承租方（乙方）签订《商铺租赁补充协议》。约定：一：租金标准第一期：从2018年3月1日至2019年3月1日止，租金27831元，并应于2019年3月1日支付；从2019年6月1日至2020年2月29日，标准为94元/平方米/月，租金为人民币83493元，租金分为3次支付，每次支付27831元，每次扣除1250元后，实际支付26581元。第一次支付应不迟于2019年6月1日，第一次支付应扣除2次优惠租金2500元，实际支付应不迟于2019年9月1日，第3次支付应不迟于2019年12月1日。第二期：从2020年3月1日至2021年2月28日止，标准为99.64元/平方米/月，季度租金为29500元，扣除优惠1250元后，每季度实际支付资金为30021元。三：保证金乙方已交3个月保证金27831元给北大资源，并转移至甲方名下，甲方应出具保证收据，以便解约时退还。四：因经营发展需要，甲方同意乙方由严春芝变更为重庆肤语美容有限公司。协议尾部严春芝的签名为邓淑媛代签。2020年5月21日，严春芝向刘畅发出《解除租赁合同通知书》，载明：由于此次不可抗力的疫情时间，我方实在无法继续租赁经营，并且我方已实际停止运营，租赁商铺内我方物品已全部搬走腾空，根据《北大资源·博雅商铺租赁合同》第25条第2款约定，现我方决定自即日起解除贵我双方的商铺租赁合同，请贵方根据合同的约定，在接到本通知后及时与我方办理解除合同的交接手续，退还我的保证金等相关事宜。刘畅及严春芝均确认该通知书送达刘畅的时间为2020年5月23日。重庆肤语美容有限公司两江新区分公司登记的营业场所为重庆市渝北区xx路x号附x。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、刘畅另举示了录像光盘、北京北大资源物业经营管理集团有限公司重庆分公司商业客户服务中心出具的《证明》，拟证明肤语公司私自搬离后，未按约定将租赁房屋恢复原状，存在违约行为。被告的质证意见为真实性、合法性、关联性由法院审查，该证据不能达到原告的证明目的，原告已经接收使用了原商铺，说明原告对现状是认可的，并且是在原有现状的基础上出租给第三人的。本院认为，结合被告的答辩意见及质证意见看，被告搬离时未对案涉房屋进行恢复原状属实，本院对该证据的真实性予以确认。2、刘畅另举示了其与第三人侯荣签订的《租赁合同》，租期从2020年7月7日至2030年7月7日，2020年7月7日至2021年7月6日期间月租金6908.3元。拟证明原告在被告违约后，将房屋另行出租给第三方，导致由原来的月均租金10000元调整为月均租金7000元，原告遭受巨大经济损失。被告的质证意见为真实性、合法性由法院审查。该合同恰好证明刘畅将原商铺已经出租给第三人，说明刘畅已经接受了该商铺的现状，不存在被告再恢复原状，也更不存在违约行为，也恰好证明该商铺的损失只有2000多元，如果有违约行为，那么计算违约金也不应在该损失的基础上高于30%。刘畅称将商铺以现状另行出租是为了及时止损。本院对该证据的真实性予以确认。刘畅认为合同解除后，因被告未搬离，故租金要求支付至2020年5月31日。房屋是按现状出租，恢复原状的条件已不能成立。但由于刘畅是按现状出租，故租金利益受损。且被告未将隔墙恢复原状，致使其从2020年6月1日至7月12日期间产生了房屋的租金损失。被告称其已于2020年5月20日搬离，且没收保证金与两个月租金的违约金，以及其他违约金的约定均属于违约金性质，不应重复承担。另约定的违约金过高，刘畅将案涉商铺降价出租的损失只有2000多元，违约金的金额不应高于该损失的30%。本院认为，重庆盈普投资有限公司与严春芝签订的《北大资源·博雅商铺租赁合同》，重庆盈普投资有限公司、严春芝与刘畅签订的《三方协议》，刘畅与严春芝签订的《商铺租赁补充协议》，系当事人之间的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。根据《三方协议》第三条的约定，重庆盈普投资有限公司关于《北大资源·博雅商铺租赁合同》的权利义务概括转移给了刘畅；根据《商铺租赁补充协议》第四条的约定，以及庭审中肤语公司的自认，《北大资源·博雅商铺租赁合同》的乙方主体由严春芝变更为了肤语公司。因此，严春芝不再是本案适格被告，刘畅请求严春芝承担责任的诉讼请求，本院不予支持。关于合同解除。肤语公司主张解除合同系双方协商一致合意解除，但未举示相关证据予以证明，且刘畅并不认可该陈述，故本院对肤语公司关于合意解除的答辩意见不予采信。肤语公司另依据《北大资源·博雅商铺租赁合同》第25.2条的约定，以不可抗力为免责事由要求解除合同。新冠肺炎疫情虽属不可抗力，但远未达到《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）款规定的严重程度，并不影响肤语公司合同目的的实现。疫情期间，肤语公司经营发生困难可与刘畅协商减免租金，而无权径直要求解除合同。故肤语公司发函解除合同系违约方解除合同，应承担违约责任，并补足欠付的租金。刘畅为减少损失将案涉房屋另行出租，租赁合同已无法继续履行，且双方均认可合同已经解除，故本院以双方认可的《解除租赁合同通知书》送达刘畅之日即2020年5月23日为合同解除时间点。关于租金。根据《商铺租赁补充协议》第一条的约定，肤语公司应当支付2020年3月1日至2020年5月23日的欠付租金。租金金额：99.64元/平方米.月×98.69平方米×（2+23/30）月-1250元/3月×（2+23/30）月=26053元（保留整数）。对于刘畅要求计算至2020年5月31日止的请求没有法律依据，本院不予支持。考虑到疫情对肤语公司的经营确会产生不利影响，基于公平原则，本院酌情调减一半的房租。故肤语公司还应当支付的租金为13026.5元。刘畅第一项诉讼请求中的“违约金”性质实为“资金占用损失”，本院予以支持。但刘畅主张的日万分之五的计算标准过高，本院酌情调整为以13026.5元为基数，自2020年2月1日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借市场报价利率的1.3倍计算资金占用损失。根据《北大资源·博雅商铺租赁合同》第23.5条以及《商铺租赁补充协议》第一条的约定，肤语公司应当按第二期租金标准补齐第一期租金，肤语公司已付第一期租金金额为27831元+83493元=111324元，故应补交租金金额为：28250元（优惠后的季度租金）×8季度（2018年3月1日至2020年2月29日）-111324元=114676元，刘畅超出部分的诉讼请求，本院不予支持。故肤语公司还应向刘畅支付租金共计13026.5元+114676元=127702.5元。关于违约金。刘畅援引《北大资源·博雅商铺租赁合同》第23.5条关于“乙方无故解除本合同的，甲方有权没收乙方的保证金，……同时乙方还应支付甲方不少于按照本合同解除时当期租金标准（第一期解除合同的，按照第二期租金标准计）计算的2个月租金的违约金（本合同另有规定的除外），并赔偿甲方损失”的约定，同时请求解约违约金和保证金不予退还。本院认为，除违约金与定金存在竞合外，法律并未禁止就同一违约行为约定多个违约金或损失赔偿额的计算方法，违约方仅能就违约金的高低请求法院予以调整。本案中，肤语公司虽认为违约金过高请求予以调整，但并未举证证明刘畅因其违约产生的损失。且事实上刘畅也存在从2020年5月24日至7月6日期间的房屋空置损失，且月租金标准下调2000元左右。故刘畅要求的以两个月租金标准作为违约金以及保证金不退还请求相比其损失并不明显过高，故本院予以支持。违约金金额为：99.64元/平方米.月×98.69平方米×2月-1250元÷3月×2月=18834元（保留整数）。刘畅要求的违约金56500元，又注明2个月租金系计算错误，本院按双方合同约定支持。关于恢复原状。根据本院已查明的事实，刘畅已将案涉商铺以现状另行出租给案外第三人，客观上无法恢复原状，故关于刘畅请求恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。另《北大资源·博雅商铺租赁合同》第5条关于“违约金”约定的适用条件不能成就，本院亦不予支持。关于变更分公司工商注册地址的诉讼请求，因该内容不属于人民法院处理范围，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、之规定，判决如下：一、被告重庆肤语美容有限公司于本判决生效后立即支付原告刘畅租金127702.5元及资金占用损失，资金占用损失以13026.5元为基数，自2020年2月1日起按全国银行间同业拆借市场报价利率的1.3倍计算至付清之日止；二、被告重庆肤语美容有限公司于本判决生效后立即支付原告刘畅违约金18834元；三、原告刘畅不予退还被告重庆肤语美容有限公司保证金27831元；四、驳回原告刘畅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6283.86元，因适用简易程序减半收取3141.93元，由被告重庆肤语美容有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  胡可萍二〇二〇年十一月六日书记员  许 迪