四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初4076号 原告：四川星亿物业管理有限公司，住所地：成都市锦江区提督街**锦阳商厦****。 法定代表人：向星，四川星亿物业管理有限公司董事长。 委托诉讼代理人：徐凤天，四川遂宜律师事务所律师。 被告：石成芬，女，1968年8月30日出生，苗族，住广东省佛山市顺德区。 委托诉讼代理人：周原，四川世星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱小明，广东广佛律师事务所律师。 原告四川星亿物业管理有限公司（以下简称星亿物业公司）与被告石成芬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，因被告石成芬下落不明，本院依法向其公告送达诉状副本、开庭传票等法律文书。被告石成芬在答辩期内对管辖权提出异议，本院依法裁定驳回其管辖异议。被告石成芬不服该裁定，提起上诉。成都市中级人民法院作出（2020）川01民辖终674号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员何理独任审理，公开开庭进行了审理。原告星亿物业公司的委托诉讼代理人徐凤天，被告石成芬的委托诉讼代理人周原、朱小明到庭参加诉讼。双方庭外和解期间未能达成一致。本案现已审理终结。 星亿物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令石成芬立即支付物业管理费21464.21元（房屋建筑面积为87.49平方米，按每平方米每月10元标准计算），利息993.11元（以上数额自2018年4月15日起暂计至2020年4月30日，实际数额计算至执行完毕止。按银行同期贷款利率4.35%计算）；2、本案诉讼费、保全费由石成芬承担。事实与理由：2009年8月31日星亿物业公司与开发建设单位成都锦阳商厦有限公司（以下简称锦阳商厦公司）签订了《物业管理委托合同》，由星亿物业公司对位于成都市提督街58号的锦阳商厦进行物业服务管理。合同约定物管费（包含空置房）由产权人全额向星亿物业公司缴纳，并约定了相关违约金。石成芬为成都市提督街58号锦阳商厦16楼C座的业主，自2018年4月15日至2020年4月30日，已累计拖欠物业管理费用21464.21元，并产生资金占用利息和违约金。星亿物业公司多次催缴物业费，石成芬均未予支付。石成芬拖欠物业费的行为，已经严重影响了星亿物业公司的正常经营，侵害了星亿物业公司的合法权益。 石成芬辩称，其与星亿物业公司之间不存在物业服务合同关系，其于2007年9月通过中介购买的案涉物业，从未与星亿物业公司签订任何物业服务合同。星亿物业公司与锦阳商厦公司签订的物业管理委托合同对石成芬没有约束力。在2009年8月30日锦阳商厦公司与星亿物业公司签订物业管理委托合同时，锦阳商厦公司的营业执照已于2007年2月15日被成都市工商行政管理局吊销了。星亿物业公司与锦阳商厦公司签订的物业管理委托合同不属于《物业管理条例》以及《物权法》规定的前期物业服务合同，也没有证据证明之前有事实上的物业服务合同关系，案涉物业从2018年起就一直空置。案涉物业系商铺，石成芬系锦阳商厦的业主，在业主委员会没有成立之前，石成芬与星亿物业公司之间的物业管理应当是双方协商，现星亿物业公司没有合法的依据收取锦阳商厦的物业管理费，物业管理合同是无效的。现前期物业服务合同已期满，开发商锦阳商厦公司与星亿物业公司签订物业管理委托合同时已被吊销营业执照，属于违法签订，且星亿物业公司未举证证明其提供了物业服务，故石成芬不应当向星亿物业公司支付任何物业服务费。请求驳回星亿物业公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2009年8月31日，锦阳商厦公司（甲方）与星亿物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：由星亿物业公司为成都市提督街58号锦阳商厦提供物业管理服务（建筑面积46000平方米，负3楼至27楼，其中负1楼至5楼为商场，6楼至27楼为写字间）；写字间物业管理服务费收取标准为每月10元/平方米，物业服务费用按季交纳；空置房的物业服务费由产权人全额向乙方交纳；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费及水电等费用的，应按每天万分之三向乙方支付违约金；合同期限自2009年9月1日至2029年8月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 石成芬于2007年9月24日取得成都市锦江区提督街58号16楼C号房屋的产权证，案涉房屋的建筑面积为87.49平方米。石成芬未向星亿物业公司交纳2018年4月15日至2020年4月30日期间的物业服务费，星亿物业公司多次通过邮寄《律师函》和在案涉房屋张贴《催费通知》的方式向石成芬催收物业服务费。 另查明，星亿物业公司诉案外人物业服务合同多案，经四川省高级人民法院作出的（2017）川民再485号民事判决书以及成都市青羊区人民法院作出的（2020）川0105民初9307号民事判决书认定：锦阳商厦公司系成都市提督街58号锦阳商厦大楼的开发商，该大楼建成后至今未成立业主委员会；锦阳商厦公司作为建设单位与星亿物业公司于2009年8月31日签订的前期物业服务合同即案涉的《物业管理委托合同》对后来购买房屋的业主具有约束力；虽然锦阳商厦公司的董事与星亿物业公司的法定代表人存在亲属关系，但不能必然得出锦阳商厦公司与星亿物业公司恶意串通，损害第三人利益的结论。上述生效判决认定案外人应向星亿物业公司支付2018年3月1日至2020年7月31日期间的物业服务费。 2007年2月15日，成都市工商行政管理局作出（2007）第06002《处罚决定书》，决定吊销锦阳商厦公司的营业执照。 上述事实，有星亿物业公司提交的营业执照、《物业管理委托合同》、成都市不动产登记信息查询结果、不动产登记证、《律师函》及EMS快递单、结婚证、催费通知，石成芬提交的《处罚决定书》以及当事人的陈述在案佐证。星亿物业公司提交的费用计算统计表系其单方制作，本院不予采信。石成芬提交的《锦阳商厦写字间出售合同书》、广告截图均系复印件，且与本案无关，本院不予采信。 本院认为，锦阳商厦公司虽然于2007年被成都市工商行政管理局吊销了营业执照，但其法人资格并未消亡。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，以及生效判决的认定，星亿物业公司与锦阳商厦公司签订的《物业管理委托合同》合法有效，该合同对锦阳商厦的业主具有约束力。本案中，石成芬未举证证明星亿物业公司与锦阳商厦公司在签订《物业管理委托合同》存在恶意串通、损害第三人利益的行为，且虽然锦阳商厦公司的董事与星亿物业公司的法定代表人存在亲属关系，但不能必然得出锦阳商厦公司与星亿物业公司恶意串通、损害第三人利益的结论，故石成芬辩称案涉《物业管理委托合同》无效的理由不能成立。根据生效判决的认定，2018年3月至2020年7月期间，星亿物业公司一直为锦阳商厦提供物业服务，石成芬作为案涉房屋的业主，其应按《物业管理委托合同》的约定缴纳物业服务费。星亿物业公司主张石成芬支付2018年4月15日至2020年4月30日期间的物业服务费21464.21元（87.49平方米×10元/平方米/月×24个月零16天），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 石成芬未按期交纳物业服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任。星亿物业公司存在资金占用利息损失，星亿物业公司要求石成芬支付利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于利息的计算。应分别以每月欠付的物业服务费为基数，从欠付之日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清款项之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告石成芬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川星亿物业管理有限公司支付2018年4月15日至2020年4月30日期间的物业服务费21464.21元； 二、被告石成芬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川星亿物业管理有限公司支付利息（分别以每月欠付的物业服务费为基数，从欠付之日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清款项之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费362元，公告费300元，由被告石成芬负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  何理 二〇二〇年十一月十六日 书记员  王尹