湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终2037号上诉人（原审被告）：曾翔，男，汉族，1968年3月28日出生，住宜昌市夷陵区。被上诉人（原审原告）：湖北清江物业有限责任公司，住所地宜昌市东山大道**。统一社会信用代码91420500177606980U。法定代表人：刘劲松，该公司执行董事。委托诉讼代理人：项炯明，湖北楚贤律师事务所律师。一般授权代理。上诉人曾翔因与被上诉人湖北清江物业有限责任公司（以下简称清江物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2020）鄂0506民初647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人曾翔，被上诉人清江物业公司的委托诉讼代理人项炯明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾翔上诉请求：1、撤销宜昌市夷陵区人民法院（2020）鄂0506民初647号民事判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：本人2010年初通过宜昌清能置业有限公司在三峡晚报等公开媒体发布的信息得知，宜昌清能置业有限公司将在2010年5月15日发售清江润城二期商品房，宜昌清能置业有限公司在公开媒体上发布的消息并没有告知买房者：小区前期物业服务由宜昌清能置业有限公司指定清江物业公司来承担。本人到现场售房中心与售房人员沟通了解所售商品房详细信息，售楼人员告知的信息也没有关于清江物业公司提供前期物业服务的内容。在此基础上本人与宜昌清能置业有限公司达成初步购房意向，并按对方要求交纳购房定金，订购了清江润城二期期房一套，房号为97-02-2704。本人按宜昌清能置业有限公司要求于2010年5月29号交清了预收购房款500796元，对方出具两张发票，一张金额为300000元，另一张金额为200796元，开票日期为2010年5月29日。宜昌清能置业有限公司为合同格式和条款的提供方，在合同方占有优势地位，应在合同签订前充分告知与买房者利益有关的相关信息，在附件合同补充协议中第四条，清能置业公司单方面指定清江物业公司负责清江润城二期小区的前期物业服务，此条款在合同签订前清能置业公司未与上诉人充分协商，在合同签订前宜昌清能置业公司一直向上诉人隐瞒此消息，仅在合同签订当日才告知上诉人，严重损害了上诉人的知情权，使上诉人在短时间内做出了错误的判断。根据国务院379号物业管理条例第三章第24条，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务。宜昌清能置业有限公司与清江物业公司同为湖北清江水电开发有限责任公司旗下子公司，双方有特殊利益关系，宜昌清能置业公司指定清江物业公司承担清江润城二期小区的前期物业服务，而不通过正常的招投标程序选定物业公司，本身就是一种扰乱市场公平的违法行为，严重损害第三者【清江润城二期业主】的正当权益，违反了中华人民共和国合同法第三条；第七条；第四十二条的规定。我要求法院裁定此条款无效。因此清江物业公司在前期物业服务合同中的合同方地位不充分，其合同方地位系由清江置业有限公司违法指定，没有经过正常的招投标程序得来。清江物业公司在业主收房拿钥匙的当天，强行规定业主只有签订了与清江物业的前期物业服务合同后才能拿到钥匙收房，严重损害了业主的选择权，按照中华人民共和国合同法第五十四条第二款规定：一方以欺诈；胁迫的手段乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销。清江物业公司为前期物业服务合同格式和条款内容的提供方。在清江物业公司为业主提供有关物业服务事项和内容的相关条款中，清江物业公司用词模糊，没有具体标准，广大业主根本无法按标准去监督清江物业公司的日常工作。并且清江物业公司也不按期向业主公示其物业管理服务及财务年度计划，物业管理费用的收支账目，损害了广大业主的知情权和监督权。清江物业公司在合同的履行可以用“任性”来描述，对广大业主的合理要求一味推诿、敷衍，致使整个清江润城的入住率在周围小区中排名偏低，入住体验极差，2012年就开始入住的小区，到2019上半年才成立业主委员会。我要求法院裁定此前期物业服务合同无效，支持上诉人的诉讼要求。清江物业公司辩称，上诉人的上诉请求事实和理由没有事实和法律依据，上诉人的上诉请求与本案物业服务合同没有任何关联性。请求二审法院驳回上诉人上诉请求。清江物业公司向一审法院诉讼请求：1、判令曾翔支付所欠物业服务费11,175.04元，并支付违约金3,352.512元，共计14,527.552元；2、本案全部诉讼费用由曾翔承担。一审法院认定事实：曾翔系宜昌市夷陵区清江润城小区（北区）29-1-2704号房屋（小高层，建筑面积136.84㎡）业主。2012年3月1日，双方签订《清江润城前期物业服务合同》，约定由为清江润城小区提供物业服务，合同约定物业服务费为1.15元／月／㎡，每季度月初缴纳，逾期缴纳物业费的按所欠缴费用日千分之三加收滞纳金。2018年5月30日，清江润城（北区）业主委员会与清江物业公司签订《清江润城（北区）物业服务合同》，约定由清江物业公司继续为清江润城小区提供物业服务，物业服务费标准不变。合同签订后，清江物业公司按照合同约定提供物业服务，曾翔自2013年7月起开始拖欠物业服务费，截止2019年5月，曾翔拖欠物业服务费71个月共计11,175.04元。清江物业公司分别于2018年6月11日、2018年12月17日、2019年5月6日三次催款，并向曾翔邮寄了催收律师函。经多次催收曾翔仍不缴纳物业服务费，清江物业公司于2020年5月9日提起诉讼，要求判如所请。一审法院认为，清江物业公司与曾翔签订的《清江润城前期物业服务合同》、清江润城（北区）业主委员会与清江物业公司签订《清江润城（北区）物业服务合同》意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。清江物业公司作为服务方为小区提供了各项物业服务，曾翔作为业主实际获取了物业服务带来的便利，理应按合同约定向清江物业公司支付物业服务费。曾翔辩称其对前期物业服务合同持异议，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，在业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。关于曾翔辩称的空置房应减免物业费，于法无据，不予采纳。对于清江物业公司主张的2013年7月至2019年5月共计71个月的物业服务费11,175.04元（136.84㎡×1.15元/㎡/月×71个月），予以支持。对清江物业公司主张的违约金3,352.512元，因清江物业公司的服务存在一定瑕疵，故对清江物业公司要求曾翔支付违约金的诉讼请求，不予支持。经一审法院主持调解，双方当事人不能达成协议。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：被告曾翔于本判决生效后3日内向原告湖北清江物业有限责任公司支付自2013年7月至2019年5月止的物业服务费11,175.04元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82元（减半收取），由被告曾翔负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，清江物业公司与曾翔于2012年3月1日签订的《清江润城前期物业服务合同》、清江润城（北区）业主委员会与清江物业公司于2018年5月30日签订的《清江润城（北区）物业服务合同》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。清江物业公司作为服务方为小区提供了各项物业服务，曾翔作为业主实际获取了物业服务带来的便利，理应按合同约定向清江物业公司支付物业服务费。退而言之，即便涉案前期物业服务合同无效，在清江物业公司提供的物业服务已为曾翔所接受的情形下，清江物业公司参照合同约定的标准向曾翔主张物业服务费也应予以支持。故，曾翔的上诉请求及事实与理由，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，曾翔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费164元，由曾翔负担。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  关俊峰二〇二〇年十一月十六日法官助理郭政书记员张萍