广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初5760号原告：罗苑，女，1987年12月21日出生，汉族，住广东省广州市越秀区**********，公民身份号码440************503。委托诉讼代理人：苏坤锋，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市******************，统一社会信用代码914************393。法定代表人：黄某1。被告：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区****************。法定代表人：黄某1。两被告共同的委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。两被告共同的委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告罗苑诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告智城公司在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定予以驳回，被告智城公司不服提出上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。管辖权异议处理期间依法不计入审理期限。后本院于2020年9月21日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人苏坤锋与两被告共同的委托诉讼代理人徐飞、吴诗炜均到庭参加庭审。原告本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告智城公司于2018年1月21日签订的《物业使用权转让合同》；2.被告智城公司向原告返还物业使用权转让金226542元；3.被告智城公司向原告支付违约金67962.6元；4.解除原告与被告智城公司、被告梦乐城公司于2018年1月21日签订的《租赁合同》；5.诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年1月21日，原告与被告智城公司签订《物业使用权转让合同》，约定被告智城公司将佛山市南海区***********************号商业用房的使用权转让给原告；总期限为自合同签订之日（即2018年1月21日）起至2048年12月31日；原告为此支付的对价即使用权转让金额为2265542元；为维护广佛智城项目全体使用权受让方的共同利益，该项目在外经营期间实行统一经营的管理方式，即统一业态规划、同一商业形象、统一宣传推广等；被告智城公司应于2018年12月31日前将案涉物业交付给原告；被告智城公司未按约定交付案涉物业的，应按已收转让金每日万分之五的标准自逾期交付之日起向原告支付违约金。原告逾期支付物业使用权转让金的，应自逾期之日起按逾期应付款每日万分之五的标准向被告智城公司支付违约金；逾期超过90天的，被告智城公司有权解除本合同；被告智城公司选择解除合同的，原告应按本合同约定物业使用权转让金总额的30%向被告智城公司付违约金，并承担解除合同的所有费用；被告智城公司选择继续履行合同的，原告应按照逾期应付款每日万分之八的标准向被告一支付违约金。2018年1月21日，基于《物业使用权转让合同》中关于统一经营管理的约定，原告按被告智城公司要求，与被告智城公司、被告梦乐城公司共同签订《租赁合同》，约定被告智城公司负责于2018年12月31日将物业交给原告，原告于2018年12月31日将物业交付给被告梦乐城公司。上述两合同签订后，原告已向被告智城公司全额支付了物业使用权转让金226542元。然而，被告智城公司经原告多次催告，仍未能在约定的期限内向原告交付案涉物业。其后经原告调查，实际上案涉物业所在的标的建筑至今仍未正式竣工验收，换言之，物业至今尚不具备交付条件，被告智城公司不可能向原告交付涉案物业。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告智城公司辩称，原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告智城公司与原告在涉案《物业使用权转让合同》中并无约定原告就被告智城公司迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告智城公司延迟交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除涉案物业合同没有合同依据。即使存在延迟交付的情形，该延迟交付物业的行为并未导致涉案《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。被告智城公司与原告签订涉案《物业使用权转让合同》后，原告与被告梦乐城公司就物业签订涉案《租赁合同》，约定原告将物业向被告梦乐城公司出租，租赁期限为3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止，合同签订后，被告梦乐城公司已向原告支付履约保证金及首月租金共4800元，并自2019年2月起一直向原告支付租金。由此可见，原告受让物业使用权的目的就是出租给梦乐城公司来获取租金收益，并非取得涉案物业本身来实现合同目的。虽然被告智城公司尚未实际交付物业，但梦乐城公司已经向原告支付租金，物业使用权转让合同的合同目的并未因被告智城公司延迟交付物业的行为而无法实现。而且原告在受让物业使用权和签订涉案《租赁合同》时即清楚知道物业本身就属于梦乐城公司向被告智城公司的租赁定制房，且原告出具《授权委托书》给梦乐城公司接收物业，被告智城公司无须直接向原告交付物业。因此，原告要求解除涉案《物业使用权转让合同》没有法定事由。再退一步讲，合同解除权是形成权，应在法定或合同约定的期限内行使。物业使用权转让合同未就逾期交付物业可以解除合同进行约定，故原告即使认为其享有合同解除权，亦应在合理期限行使。涉案物业使用权转让合同约定的交付时间为2018年12月31日，由此自2019年1月1日开始，如原告认为被告有逾期交付物业的情形且该逾期交付物业的行为足以导致合同解除，应在一年期限内提出。现原告以已实际收取被告梦乐城公司支付的收益，又提出解除合同，即使其享有解除权，该解除权亦因原告未在合理期限内行使而消灭。由于原告解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告智城公司返还物业转让金，原告以物业已经实际收取梦乐城支付的租金，并未因涉案物业逾期交付而遭受损失。因此，现原告要求被告智城公司支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其已收取租金自相矛盾，且原告要求按物业使用权转让金总金额30%计算违约金过高，应不予支持。综上，原告提出解除《物业使用权转让合同》并要求退款和支付违约金没有依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。被告梦乐城公司辩称，被告梦乐城公司与原告就涉案物业签订《租赁合同》，约定原告将物业使用权出租给梦乐城公司，租赁期限3年。梦乐城公司于涉案《租赁合同》签订后，在涉案物业尚未实际交付的情况下已向原告支付履约保证金及首月租金4800元，并自2019年2月起每月向原告支付租金，合计17408元。虽涉案物业尚未实际交付，但梦乐城公司对智城公司延迟交付物业没有异议，且已按《租赁合同》的约定向原告支付租金，梦乐城公司就涉案《租赁合同》的履行没有违约行为，但鉴于原告要求解除《物业使用权转让合同》，上述《租赁合同》将无法继续履行，故梦乐城公司同意解除涉案《租赁合同》，但要求原告将已收取的履约保证金和租金返还给梦乐城公司，并以已收取的履约保证金和租金17408元为本金按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予梦乐城公司。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议或有异议但未能提供反驳证据，本院均予以确认并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2018年1月21日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区*************************商业用房的使用权转让给乙方；涉讼租赁物使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2038年1月20日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼租赁物按建筑面积计算使用权转让金，每平方米8990元，总转让金226542元，乙方通过金融机构贷款方式支付使用权转让款：受让人可以首期支付转让款116542元，其余款项110000元可以向符合条件的金融机构借款支付；甲方在2018年12月31日前将涉讼租赁物交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼租赁物交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。2018年1月21日，原告（甲方，新出租方）、被告（丙方，原出租方）、第三人（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将佛山市南海区***********************号商业用房物业使用权转让给甲方，涉讼物业的出租主体变更为甲方；物业建筑面积25.2平方米，用途为商业用房；租期3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止；丙方负责于2018年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2018年12月31日将物业交付给乙方；第一年月租金1600元每间（不含物业管理费），每年租金19200元；第二年月租金1680元每间（不含物业管理费，月租金比上一年递增5%），每年租金20160元；第三年月租金1764元每间（不含物业管理费，月租金比上一年递增5%），每年租金21168元；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。2018年10月19日，被告出具发票，载明收到原告缴纳物业使用权转让租金226542元。2020年3月9日，原告提起本案诉讼。庭审中，被告确认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续，原告确认已收取被告梦乐城公司支付的押金及租金合计17408元。被告梦乐城公司同意其支付给原告的押金及租金由被告智城公司承接该债权并在本案中一并处理。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告智城公司签订的《物业使用权转让合同》约定原告一次性支付一定对价、被告智城公司交付合同项下物业予原告使用一定期限，该合同权利义务符合租赁合同特征，本案为租赁合同纠纷。合同项下物业属于在建工程，至法庭辩论终结时，该物业仍为在建状态，尚未办理竣工备案验收手续，并不具备进入市场交易的条件，《物业使用权转让合同》、《租赁合同》应属无效合同，本案按无效合同清理结算处理。无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除《物业使用权转让合同》和《租赁合同》没有法律依据，本院依法不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还，故被告智城公司应返还已收取的物业使用权转让费226542元予原告，同时原告收取被告梦乐城公司支付的返租押金及租金17408元，原告也应退还予被告梦乐城公司,现被告梦乐城公司同意将该到期债权与被告智城公司债务予以抵扣,故本案中被告智城公司实际应退还给原告转让费金额为209134元。无效合同约定的违约责任无效，且原告未谨慎审查租赁物状态即签订租赁合同，对合同无效也具有一定过错，原告请求被告智城公司支付违约金67962.6元没有法律依据，本院酌定确定被告支付从起诉之日起利息予原告，原告请求超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让费209134元并支付以此为本金从2020年3月9日起计算至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告罗苑；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计3312.75元（原告罗苑已预交），由原告负担1655.75元，广东广佛智城集团有限公司负担1657元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告罗苑，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇二〇年十月三十日书记员  黄晓璇