上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9085号上诉人（原审被告）：沈蓓蕾，女，1962年7月25日生，汉族，住上海市松江区。上诉人（原审被告）：李亮，男，1988年8月14日生，汉族，住上海市松江区。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：叶榕，上海市慧众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：顾怀同，男，1982年9月19日生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：马继杰，上海幕恩律师事务所律师。原审第三人：上海市松江区小昆山镇人民政府，住所地上海市松江区文翔路**。法定代表人：陆雪锋，镇长。委托诉讼代理人：宋营，上海巨明律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫晓晨，上海巨明律师事务所律师。上诉人沈蓓蕾、李亮（以下简称沈蓓蕾方）因与被上诉人顾怀同、原审第三人上海市松江区小昆山镇人民政府（以下简称小昆山镇政府）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初16566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈蓓蕾方上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回顾怀同一审的相应诉讼请求。事实和理由：1、沈蓓蕾方无需支付顾怀同停产停业损失补偿及搬场费。另案生效判决确认双方所签《房屋租赁合同》无效，且双方合同并无就上海市松江区XX镇XX街XX弄XX号房屋（以下简称涉案房屋）遇政府搬迁情形的约定。2、沈蓓蕾方系与小昆山镇政府签订《补偿协议》，根据合同相对性，该协议约定的补偿费与顾怀同无关。《补偿协议》并未涉及一审法院于本案中计算标准的依据，即便一审法院计算标准有相关政策依据，沈蓓蕾方签订《补偿协议》时对该政策依据不知情，故不能以此标准判决沈蓓蕾方应支付顾怀同补偿款。沈蓓蕾方认为小昆山镇政府所陈述的拆迁文件已过期，不应适用。3、本案中沈蓓蕾方并无对顾怀同构成违约或侵权的事实，顾怀同无权向沈蓓蕾方主张补偿款。4、沈蓓蕾方向顾怀同收取房屋使用费，故其作为广义上的实际使用人，对停产停业损失补偿应享有一定份额，一审判决停产停业损失补偿归顾怀同所有有误。顾怀同系在合同约定房屋使用期限届满后，涉案房屋实际拆迁前搬离，故搬场费应归沈蓓蕾方所有。请求二审法院支持沈蓓蕾方的上诉请求。顾怀同未作答辩。小昆山镇政府述称：不同意沈蓓蕾方的上诉请求。小昆山镇政府对本案所涉补偿费用标准系参照上海市规土局关于印发《关于贯彻实施的若干意见》的通知所确定，该文件在小昆山镇政府和沈蓓蕾方签订《补偿协议》时有效，应予适用。现小昆山镇政府已按照《补偿协议》约定向沈蓓蕾方付清全部费用。本案系沈蓓蕾方与顾怀同之间的纠纷，与小昆山镇政府无关。请求法院依法判决。顾怀同向一审法院起诉请求：判令沈蓓蕾方支付拆迁补偿安置款772,970元（包括：装饰补偿款54,220元、停产停业损失补偿431,250元、搬场费287,500元）。一审法院认定事实如下：2009年11月21日，沈蓓蕾方与案外人上海XX公司签订一份《小昆山XX小区配套商业房出售合同》（以下简称《出售合同》），约定由沈蓓蕾、李亮向案外人购买涉案房屋，房屋建筑面积143.75平方米。2012年10月31日，顾怀同在涉案房屋处注册成立上海市XX厂，经营范围为机械零部件加工。2016年5月，沈蓓蕾方委托案外人沈某与顾怀同签订房屋租赁合同。2016年5月25日，案外人沈某作为甲方、顾怀同作为乙方，签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租期自2016年5月25日至2019年5月24日；征得甲方同意后，乙方可对租赁房屋进行装修、添置设施，至合同期满，乙方可将添置的可拆部分自行拆除，但不得影响房屋的结构和其他设施。该合同另对租金、违约责任等进行了约定。2018年11月19日，小昆山镇政府就涉案房屋现状制作测算表，并由小昆山镇政府动迁安置办公室作为甲方，沈蓓蕾方作为乙方，就涉案房屋的拆迁补偿签订《上海市集体土地上征地房屋（非居住房屋）》（以下简称《补偿协议》）一份，载明的房屋装饰补偿款为54,220元、停产停业损失补偿为431,250元、搬场费为287,500元。该协议另对其他补偿事宜作了约定。2019年4月11日，沈蓓蕾、李亮以顾怀同逾期支付房屋租金为由诉至一审法院，请求判令顾怀同支付欠付租金以及逾期支付租金的违约金。该案审理中，沈蓓蕾、李亮变更诉讼请求为：1、确认沈蓓蕾、李亮与顾怀同于2016年5月25日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令顾怀同向沈蓓蕾、李亮返还涉案房屋；3、判令顾怀同支付沈蓓蕾、李亮房屋使用费。2019年8月23日，一审法院作出（2019）沪0117民初6145号民事判决书，判决：一、沈蓓蕾、李亮与顾怀同于2016年5月25日就位于上海市松江区XX镇XX街XX弄XX号房屋签订的《房屋租赁合同》无效；二、顾怀同于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市松江区XX镇XX街XX弄XX号房屋，并将上述房屋返还给沈蓓蕾、李亮；三、顾怀同于本判决生效之日起十日内支付沈蓓蕾、李亮自2018年5月26日起至上述房屋实际返还日止占有使用费（2018年5月26日至2019年5月25日期间按年租金30,000元计算，2019年5月26日至2020年5月25日期间按年租金32,000元计算）。上述判决作出后，顾怀同于2019年9月15日向沈蓓蕾方返还涉案房屋。2019年9月27日，顾怀同因不服上述一审判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月22日作出（2019）沪01民终13185号民事判决书，判决：一、维持上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初6145号民事判决第一项；二、撤销上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初6145号民事判决第二项；三、变更上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初6145号民事判决第三项为：顾怀同于本判决生效之日起十日内支付沈蓓蕾、李亮自2018年5月26日起至2019年9月15日止的房屋占有使用费（2018年5月26日至2019年5月25日期间按年租金30,000元计算，2019年5月26日至2019年9月15日期间按年租金32,000元计算）。本案一审中，小昆山镇政府陈述：根据上海市规土局关于印发《关于贯彻实施的若干意见》的通知的有关规定，非居住房屋的停产、停业损失补偿标准为100-350元/平方米，本案所涉房屋的停产停业损失补偿标准为350元/平方米。涉案房屋属于商铺，上海市对商铺的搬场费标准没有约定。《松江区人民政府关于同意区规划和土地管理局关于执行若干意见的请示的批复》规定宅基地房屋搬迁费为10元/平方米。参照该规定，小昆山镇政府将涉案房屋的搬场费标准适当提高到20元/平方米。因此，涉案房屋的补偿金额系依据市场价进行的整体补偿。此后再分摊在各项中，《补偿协议》中载明的“停产停业损失补偿”及“搬场费”，并不仅指上述文件中的“停产停业损失补偿”及“搬场费”，而是包含了对房屋整体市场价值的补偿。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，沈蓓蕾方出租给顾怀同的涉案房屋，无合法建造手续，故双方签订的《房屋租赁合同》无效。就顾怀同提出的拆迁补偿的主张，一审法院认为，涉案房屋被拆迁后，沈蓓蕾方因房屋拆迁所取得的停产停业损失补偿及搬场费补偿应归房屋实际占有使用人所有。关于《补偿协议》中有关“停产停业损失补偿”及“搬场费”的构成，小昆山镇政府作为《补偿协议》的签署方及拆迁工作中的拆迁人，向一审法院进行了陈述。经一审法院审查，小昆山镇政府的陈述符合上海市及松江区的有关政策和文件规定，故一审法院依法对小昆山镇政府的陈述内容予以确认，认定沈蓓蕾方应支付顾怀同停产停业损失补偿50,312.50元（143.75平方米×每平方米350元）、搬场费2,875元（143.75平方米×每平方米20元）。关于顾怀同主张的装修补偿款，虽然顾怀同未能提供装修凭证，但其自2012年起承租涉案房屋，沈蓓蕾方称涉案房屋在顾怀同承租之前就存在装修，但未提供相关证据证明。综合考虑涉案房屋的购买时间、顾怀同起租日、承租用途等因素，一审法院认定在小昆山镇政府就涉案房屋进行评估之时，涉案房屋上的装修系顾怀同所做。现顾怀同主张的装修补偿款属于涉案房屋装饰装修损失，双方《房屋租赁合同》虽然无效，但合同明确约定租赁期限于2019年5月24日届满。而且，尽管房屋现状评估的时点及签订《补偿协议》的时点均在租期内，但因截止至2019年9月15日，顾怀同仍实际占有使用涉案房屋，顾怀同的合同目的已经全部实现。因此，关于顾怀同要求沈蓓蕾方赔偿其装修损失54,220元的诉请，一审法院不予支持。一审法院审理后，于2020年6月16日依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：一、沈蓓蕾、李亮于判决生效之日起十日内支付顾怀同停产、停业损失补偿50,312.50元；二、沈蓓蕾、李亮于判决生效之日起十日内支付顾怀同搬场费2,875元；三、驳回顾怀同的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,530元，减半收取5,765元，由顾怀同负担5,200元，由沈蓓蕾、李亮负担565元。经本院审理查明：关于涉案房屋内的装修事宜，双方于本案中均未提供证据佐证己方主张，故一审法院认定系由顾怀同对涉案房屋进行装修，并无事实依据。本院于本案中对涉案房屋由谁装修的事实不作认定。本院另查明，一审法院认定的其他事实无误，本院依法予以确认。本院认为，因沈蓓蕾方出租给顾怀同的涉案房屋未取得建设工程规划许可，故双方所签《房屋租赁合同》无效。根据小昆山镇政府的陈述，《补偿协议》中的“停产停业损失补偿”和“搬场费”金额中实际包含了房屋和土地补偿费用，据此，一审法院在该两项费用中扣除实质为房屋和土地补偿的部分，确定停产停业损失补偿为50,312.50元、搬场费为2,875元，并无不当。就沈蓓蕾方的上诉主张，本院认为，虽然双方之间房屋租赁合同无效，但鉴于对涉案房屋的动迁补偿的相关评估等程序均系发生在双方实际租赁期间，故顾怀同占有使用涉案房屋进行生产经营的现状对动迁补偿费用的分配会产生一定程度的积极的影响和作用。根据相关规定，征收《补偿协议》的签订主体只能是作为权利人的出租人，承租人不具有签订《补偿协议》的主体资格，但《补偿协议》约定的具体补偿项目可能涉及承租人应当享有的部分，如本案所涉停产停业损失及搬场费用，故不能以承租人并非《补偿协议》主体为由，否定承租人应当享有的补偿利益。沈蓓蕾方和顾怀同就补偿利益的具体分割并无事先约定，故一审判决将停产停业损失补偿和搬场费判归作为实际经营者的顾怀同所有，符合公平原则。一审中，顾怀同主张装修损失补偿应归其所有，鉴于双方对涉案房屋内装修由谁实施的事实各执一词，但均无证据予以证明，本院对装修主体不作认定，一审判决对该项事实的认定有误，本院不予认同。但退一步讲，即便涉案房屋系顾怀同装修，鉴于其合同目的已经全部实现，故装修损失补偿亦不归顾怀同所有，故一审判决对装修损失补偿的处理结果，并无不当。综上所述，沈蓓蕾方的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,129.68元，由上诉人沈蓓蕾、李亮共同负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年十一月十二日书记员 宋佩祯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……