浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初3717号 原告：浙江金昌物业服务有限公司（统一社会信用代码：91330621720096282Y），住所地：绍兴市柯桥区裕民路**国贸中心（**）****。 法定代表人：陈来森，系公司董事长。 委托诉讼代理人：盛雅芳，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：沈国良，男，该公司员工。 被告：新昌县华宇置业有限公司（统一社会信用代码91330624079740561Q），住所地：新，住所地：新昌县南明街道人民东路**佳艺东都**> 法定代表人：郭建东，经理。 委托诉讼代理人：钱为民，男，该公司员工。 原告浙江金昌物业服务有限公司（以下简称：金昌物业公司）与被告新昌县华宇置业有限公司（以下简称：华宇置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金昌物业公司的委托诉讼代理人盛雅芳、沈国良、被告华宇置业公司的委托诉讼代理人钱为民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江金昌物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付自2019年2月1日起至2020年3月31日止物业服务费377922.6元，期间能耗费14850元，合计392772.6元。2、请求判令被告支付截止2020年9月30日止按年利率24%计算因逾期支付上述费用的违约金。3、请求判令被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：被告与原告于2016年6月1日签订了中林.香山华府前期物业服务合同，被告聘用原告对其开发的中林.香山华府小区提供物业管理服务。合同约定：住宅/车库/储藏室（地上部分）物业（地上部分.3元/月.平方米，车库7地下储藏室（地下部分）物业（地下部分.15元/月.平方米，公共能耗费按200元/年；己竣工但在集中交付期满尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，前期物业费由开发商（即被告）按照60%交纳；物业服务费、公共能耗费每年预缴一次，交纳时间为每年度的第1个月上旬；逾期未支付的前期物业服务费的，原告有权按应付金额的每日千分之二收取违约金。原告于2019年2月1日正式入场，开始计算并收取物业服务费、能耗费。原告入场时，香山华府小区39套未出售房屋，25套因被告遗留问题未交付的房屋，据此统计，2019年2月1日至2020年1月31日第一年度被告应交物业费544114元，按60%折算为326468.4元，期间的能耗费为12783元，合计339251.4元；2020年2月1日至2020年3月31日期间的物业费统计为85757元，按60%折算为51454.2元，期间的能耗费为2067元，合计53521.2元。自原告接管项目以来，被告从未按合同约定支付项目未出售和未交付给物业的房屋物业服务费和能耗费，且经多次催告，仍拒不履行缴费义务。据此统计，第一个年度逾期支付从2019年2月11日开始计算至2020年6月30日止逾期天数为505天，应付基数为339251.4元，原告自行调整按银行年利率的24%计算，违约金为112650元；自2020年2月11日起至2020年6月30日止逾期天数为140天，应付基数为53521.2元，原告自行调整按银行年利率的24%计算，违约金为4927元，两项违约金合计117577元。综上所述，被告拖欠原告自2019年2月1日起至2020年3月31日止物业服务费、能耗费及由此产生的违约金三项共计510349.6元。 原告就其事实主张，向本院提供了如下证据： 1、前期物业服务合同，证明原、被告双方委托关系的成立，并约定了收取依据、违约金。被告认为，真实性无异议； 2、催款通知，证明2019年11月16日寄了挂号信给被告。被告认为，真实性无异议； 3、欠费统计，证明从2019年2月1日至2020年3月30日止的物业费的统计。被告认为，数额正确，但对单价有异议。 4、交接表，证明中林物业、原告、被告三方代表进行撤场交接。被告认为，交接属实。 被告新昌县华宇置业有限公司辩称：双方于2016年6月签订了合同，交房日期为2019年1月25日，未出售39套、已出售未交付的25套事实。原告在服务期间，原告工作人员原来规定是18人，实际配备了12人，有关小区绿化未能维护好，建设单位的地下车库没有交接手续，一部分的钥匙已经给了业主。双方于2020年3月31日解除了前期物业服务合同，并办理相关交接手续；物业费的单价有异议。物业费是2019年2月1日开始收取。 上述证据，经当庭出示质证，原告提供的证据1、2、3、4，被告无异议，本院予以认定。 本院经审理认定事实如下：被告与原告于2016年6月1日签订《中林.香山华府前期物业服务合同》，被告聘用原告对其开发的中林.香山华府小区提供物业管理服务。合同约定，住宅/车库/储藏室（地上部分）物业（地上部分.3元/月.平方米，车库7地下储藏室（地下部分）物业（地下部分.15元/月.平方米，公共能耗费按200元/年；纳入物业范围的己竣工但在集中交付期满尚未出售，或者尚未交付给物业买受人的物业，前期物业费由开发商（即被告）按照60%交纳；物业服务费、公共能耗费每年预缴一次，交纳时间为每年度的第1个月上旬；业主或物业使用人违反本合同约定，逾期未支付的前期物业服务费的，原告有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额的每日千分之二收取违约金。原告于2019年2月1日正式入场，开始计算并收取物业服务费、能耗费。原告入场时，香山华府小区39套未出售房屋，25套房屋因被告遗留问题未交付。2019年2月1日至2020年1月31日期间被告应交物业费326468.4元（544114元×60%）；2020年2月1日至2020年3月31日期间的物业费51454.2元（85757元×60%）。自原告入场管理以来，被告从未按合同约定支付相应的物业服务费，且经多次催告，仍拒不履行缴费义务。2020年3月31日，原、被告双方解除了中林.香山华府前期物业服务合同，并办理了有关交接手续。现要求被告支付原告在服务期间物业服务费及相应的违约金。 本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。现原、被告双方已解除了前期物业服务合同，被告应依约向原告缴纳在原告服务期间结欠的物业管理服务费，并承担相应的违约责任。现原告诉请被告支付物业管理服务费377922.6元，符合法律规定，本院依法可予支持。但对于能耗费因原告并无可予收取的相关依据，故其相关诉请，于法无据，本院不予支持。关于物业服务合同中约定的违约金按日2‰计算及现原告诉请按年利率24%计算，依照法律的规定，综合考虑原告在被告违约中所造成的经济损失及对物业管理服务行业中物业费逾期缴纳对物业管理费产生的影响等因素，现原告诉请按年利率24%计算的逾期违约金过高，本院依法确定被告逾期支付物业管理费违约金于2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的四倍计算，2019年8月20之后按同期全国银行间同业拆借中心的贷款市场报价利率（LPR）的四倍计算，故对原告诉请的过高部分违约金本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告新昌县华宇置业有限公司支付原告浙江金昌物业服务有限公司物业服务费计人民币377922.6元（326468.4元＋51454.2元），并支付违约金[以326468.4元为基数自2019年2月11日至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的四倍的贷款基准利率计付，2019年8月20日至2020年9月30日按同期全国银行间同业拆借中心公布的四倍贷款市场报价利率（LPR）计付；以51454.2元为基数自2020年2月11日至2020年9月30日按同期全国银行间同业拆借中心公布的四倍贷款市场报价利率（LPR）计付]，限于本判决生效之日起十日内付清。 二、驳回原告浙江金昌物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如被告新昌县华宇置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8904元，依法减半收取4952元，由原告浙江金昌物业服务有限公司负担552元，由被告新昌县华宇置业有限公司负担4400元，限于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  俞永放 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  陈丽英