湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初2575号原告：凌习文，男，汉族，1965年1月6日出生，住湖北省孝感市孝**。委托诉讼代理人：顾祖成，湖北熠耀律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：陈密（曾用名陈碧），男，汉族，1964年5月25日出生，住湖北省孝感市孝南经济开发区。委托诉讼代理人：杨晓林，湖北孝法律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告凌习文与被告陈密房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告凌习文及其委托诉讼代理人顾祖成，被告陈密及其委托诉讼代理人杨晓林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凌习文提出诉讼请求：一、依法判令被告立即协助原告办理房屋产权过户登记手续，并支付逾期办证损失2000元（损失数额暂定2000元，实际损失数额以32000元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2002年7月22日起，计算至房屋产权过户登记完成时止）；二、依法判令本案诉讼费用、公告费、诉讼保全费、鉴定费、证人出庭费、委托代理费等全部由被告承担。事实与理由：2002年4月23日，被告与原告达成了房屋买卖合同，将位于园林××××77.3平方米的房屋出售于原告。同日，原告向被告交付了现金32000元购房款，被告向原告交付了房产证原件和收条。交付房屋是房屋买卖合同正式订立前几天就交付使用了，原告和配偶随后该将房屋进行了装修，使用至今。被告的不动产权证号为：房权证孝房字第**。原、被告之间是郎舅关系，原告配偶陈某1是被告的亲妹妹。原告和配偶陈某1自该房屋买卖合同签订后，每年都向被告要求办理房屋过户手续，但被告以多种理由拖延办理至今。据此，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》等规定，具状法院，恳请支持原告全部诉讼请求。被告陈密辩称：1、2002年4月22日签订的《买卖房屋契约》应认定为无效合同，涉案房屋为被告公司的房改房，被告前妻张宏英作为房改对象，一并参加，该房屋系被告与其前妻张宏英婚姻关系存续期间的共有财产，被告擅自处分共有财产的行为依法无效；2、涉案房产为房改房，《买卖房屋契约》违反国家房改宏观政策的部门规章，应认定无效；3、被告于2019年5月16日以其开办的湖北碧霞医疗科技有限公司的名义向原告之妻陈某1转账还款了3万元，被告收取的购房款已转换为被告向原告的借款，双方之间的房屋买卖合同关系已经实际解除；4、本案的房屋买卖发生在2002年4月，至今已经18年，原告提出诉讼已过法定诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《买卖房屋契约》，被告认为不能达到证明目的，案涉房屋属于被告同其前妻张宏英共同共有的财产，且系房改房，该合同为无效合同。本院认为该证据具有真实性、合法性、关联性，对该证据予以采信。原告提交的《收条》，被告认为购房款32000元，被告已经作为借款还了30000元给原告。原告申请出庭作证的证人陈某1、陈某2、陈某3的证言，被告认为：1、被告陈密同张宏英离婚是2001年8月27日，房屋买卖协议签定是2002年4月23日，所有的证人都某在一起吃饭时张宏英在场，显然是捏造的事实；2、所有的证人与被告都有利害关系，关于父母遗产分配问题都与被告有冲突，所以证人证言不具有证明力；3、关于房子到底是谁在居住，证人的陈述自相矛盾，所以对三个证人的证言不认可。本院认为证人陈某1系原告的配偶，与本案有直接利害关系，故本院对证人陈某1的证明效力不予认可，证人陈某2、陈某3系原、被告双方的亲属，与原、被告双方具有同等的利害关系，故本院证人陈某2、陈某3的证言予以采信。被告提交的案涉房屋登记档案，原告认为该证据不能达到证明目的，与客观事实、国家政策及法律规定不符。本院认为该证据可以证明涉案房产的性质及由来，但不能证明该房产系被告及其前妻婚姻存续期间的共同共有财产，职工个人购房申请表上虽有被告前妻张宏英的名字，但被告陈密与张宏英离婚时间为2001年8月27日，被告陈密从孝感市中药材公司购买该房产的时间为2001年9月19日，办理房产证的时间为2001年10月12日，故本院认为涉案房产系被告单独所有，被告具有独立处分权。被告提交的离婚登记档案，原告认为离婚财产处理协议书以及离婚登记申请书都清晰载明，银行的财产归女方，结合陈密的房产证登记时间是2001年10月12日，可以清晰的证实，陈密对涉案房屋享有单独所有权。本院认为离婚财产处理协议书以及离婚登记申请书可以证明被告及其前妻对二人婚姻存续期间的财产已经分割完毕，被告前妻张宏英并不是该房产的单独或共同共有人，被告对该房产单独所有，被告具有独立处分权。被告提交的中国工商银行网上银行电子回单，原告认为该笔汇款与本案无关，本院认为该笔汇款只注明用途为还款，且金额与购房款也不一致，不能证明被告向原告的妻子陈某1汇款就可以抵销购房款，更不能证明原被告双方的房屋买卖关系已经解除。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：被告陈密（曾用名陈碧）与其前妻张宏英于2001年8月27日办理离婚手续。被告于2001年9月19日从孝感市中药材公司购买该公司所有的坐落在孝感市园林路××、面积为77.36平方米的公有住房，被告于2001年10月12日办理了房产证。原告凌习文的妻子陈某1系被告陈密的妹妹，原告夫妻和被告协商将上述房产卖给原告夫妻。2002年4月22日，原、被告在见证人陈某3即被告弟弟的见证下签订了《买卖房屋契约》，约定被告以32000元的价格将上述房产出售给原告。同日，原告将购房款32000元现金交付给被告，被告向原告出具了收条一张。原告夫妻对上述房产进行装修后搬进入住至今。因上述房产一直未办理过户手续，原告多年来一直通过打电话或到被告家里的形式要求其协助办理过户手续，被告拒绝均不予理睬，以此成诉。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告凌习文与被告陈密签订的《买卖房屋契约》系双方真实意思表示，合法、有效。原告已按合同约定向被告交付了全部购房款，并在涉案房产居住至今，被告依法应当协助原告办理该房产的过户手续。关于涉案房产系被告单独所有还是被告与其前妻张宏英共同共有问题，被告与其前妻张宏英离婚时间为2001年8月27日，被告从孝感市中药材公司购买该房产的时间为2001年9月19日，办理房产证的时间为2001年10月12日，购买及办房产证的时间均在离婚之后，且被告与其前妻张宏英在离婚财产处理协议书及离婚登记申请书上已对婚姻存续期间的财产进行分割完毕，故本院认为涉案房产系被告单独所有，被告具有独立处分权。关于已购公有住房未办理审批手续是否影响房屋买卖合同效力问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。建设部颁布的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》系部门规章，并非法律、行政法规，且该部门规章并未规定已购公有住房未办理行政审批手续，房屋买卖合同就未生效，故本院认为涉案房产未办理审批手续并不影响房屋买卖合同的效力。关于本案诉讼时效问题，根据原告的陈述及证人陈某2、陈某3证言，原告多年来一直通过打电话或到被告家里的形式要求被告协助办理过户手续，故本院认为本案的诉讼时效发生中断，并未超过法定的诉讼时效。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈密于本判决生效之日起十日内协助原告凌习文办理孝感市园林路稻香村8栋101号房产的产权变更登记手续；二、驳回原告凌习文的其他诉讼请求。案件受理费5800元，由被告陈密负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  李雅娜二〇二〇年十一月三十日书记员  李丽珍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款人民法院应当向当事人说明举证的要求及法律后果，促使当事人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。