北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终7074号上诉人（原审被告）：北京硅谷领航科技孵化器有限公司，住所地北京市海淀区农大南路**院**楼****315。法定代表人：魏墨松，总经理。委托诉讼代理人：王滨才，甘肃长治律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京巅峰互动网络技术有限公司，住所地北京市海淀区农大南路**院**楼**办公B-717。法定代表人：万庆吉，董事长。上诉人北京硅谷领航科技孵化器有限公司（以下简称硅谷领航公司）因与被上诉人北京巅峰互动网络技术有限公司（以下简称巅峰互动公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初56915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭于2020年10月22日公开开庭进行了审理。上诉人硅谷领航公司的委托诉讼代理人王滨才、被上诉人的法定代表人万庆吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。硅谷领航公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回巅峰互动公司的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：巅峰互动公司在与我方合同期满后并未搬离租赁房屋，而是与房屋所有权人刘某1签订了租赁合同，继续使用房屋。房屋内的办公家具全部是我方购置，交接时三方口头承诺，我方同意巅峰互动公司与刘某1签订租赁合同，巅峰互动公司用保证金折抵租赁房屋内的所有物品，所以巅峰互动公司将保证金收据交给了我方。因巅峰互动公司欠付租金，所以刘某1拒绝其拉走设备。巅峰互动公司辩称，同意一审判决，不同意硅谷领航公司的上诉请求和理由。巅峰互动公司向一审法院起诉请求：1.判令硅谷领航公司向巅峰互动公司返还租赁保证金277549.65元；2.判令硅谷领航公司向巅峰互动公司支付逾期返还租赁保证金的违约金，以277549.65元为基数，自2018年5月1日起按照千分之十的标准支付至实际退还保证金之日止，暂计至2018年9月28日为358039.05元。一审法院认定事实：2015年1月20日，刘某1（出租方，甲方）与北京金域国际物业管理有限责任公司（以下简称金域国际公司，承租方，乙方）签订《硅谷亮城租赁代理合同》，约定：甲方是位于北京市海淀区717房屋（以下简称717房屋）的所有权人，该房屋建筑面积447.3平方米，房屋用途为办公，甲方委托乙方代理出租或以自己名义出租该房屋，出租代理时间为2015年1月20日至2018年2月19日。金域国际公司在该合同上盖章，魏墨松作为金域国际公司代理人在该合同上签名字。2018年3月16日，刘某1与金域国际公司签订《补充协议》，约定双方延续合同至2018年4月30日止，共延长81天。2017年4月18日，硅谷领航公司（出租人，甲方）与巅峰互动公司（承租人，乙方）签订《硅谷亮城租赁合同》，合同约定：甲方将其有出租权的717房屋出租给乙方用于办公使用；租赁期限为12个月，自2017年5月1日至2018年4月30日；涉案房屋月租金92516.55元，租金每3个月支付一次，乙方支付首期租金时需另行向甲方支付3个月的租金277549.65元作为租赁保证金，以保证乙方退租时结清所欠租金及其他杂费，全部租赁保证金由甲方于本合同终止并且乙方将工商、税务注册地址迁出本物业之日起十五个工作日内抵偿乙方所欠付的费用后无息返还乙方；合同终止时甲方若逾期退还乙方保证金，每逾期一天，则甲方需按保证金的千分之十支付违约金。合同签订后，巅峰互动公司于2017年4月26日向硅谷领航公司支付了保证金277549.65元，硅谷领航公司为其出具了房屋保证金收据。硅谷领航公司向巅峰互动公司交付了房屋，巅峰互动公司按期支付房屋租金，双方正常履行该房屋租赁合同。2018年4月28日，巅峰互动公司人员李某1将保证金收据原件交还给魏墨松。合同到期后，巅峰互动公司未拖欠房屋及其他费用，但硅谷领航公司至今未退还房屋保证金。庭审中，硅谷领航公司称双方合同到期时，其公司与巅峰互动公司口头协商达成一致，其公司将涉案房屋内的装修、办公设备用品等转让给巅峰互动公司，转让价款与巅峰互动公司交纳的房屋保证金277549.65元相互折抵，故其公司收回了房屋保证金原件，无需再退还房屋保证金，并称涉案房屋所有权人刘某1对此也知情。巅峰互动公司对硅谷领航公司的该主张不予认可。庭审中，法院与刘某1电话联系确认其对此是否知道该情况，刘某1称不知道。另，巅峰互动公司主张2018年5月16日其公司向硅谷领航公司送达《关于退租及返还保证金的说明》，要求硅谷领航公司返还保证金277549.65元并支付相应的违约金，但未提供证据证明将该说明送达给硅谷领航公司，硅谷领航公司称未收到该说明。另查，硅谷领航公司与巅峰互动公司租赁合同到期后，巅峰互动公司与刘某1就涉案房屋直接签订租赁合同，该合同租期至2020年1月，合同到期后硅谷领航公司搬出涉案房屋，未带走涉案房屋内的办公设备用品。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，硅谷领航公司与巅峰互动公司签订的《硅谷亮城租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应严格依约履行各自义务。现双方租赁合同已到期，巅峰互动公司未拖欠房屋租金及其他费用，硅谷领航公司理应依据合同相关约定及时退还房屋保证金。硅谷领航公司称双方合同到期时，其与巅峰互动公司口头协商达成一致，其将涉案房屋内的装修、办公设备用品等转让给巅峰互动公司，转让价款与巅峰互动公司交纳的房屋保证金277549.65元相互折抵，故其收回了房屋保证金原件，无需再退还房屋保证金，并称涉案房屋所有权人刘某1对此也知情，但其就该主张未提供相应证据予以佐证，巅峰互动公司对硅谷领航公司的该主张不予认可，且房屋所有权人刘某1对此亦不知情，结合巅峰互动公司搬出涉案房屋时未带走涉案房屋内的办公设备用品的事实，法院对硅谷领航公司的该项抗辩主张无法采信。综上，巅峰互动公司要求硅谷领航公司返还租赁房屋保证金277549.65元的诉讼请求，具备事实与合同依据，法院予以支持。硅谷领航公司逾期返还房屋保证金构成违约，根据合同约定应支付违约金，但双方合同中约定的每日千分之十的违约金标准过高，法院根据本案实际情况酌情予以调整，对巅峰互动公司的违约金的诉讼请求部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，一审法院判决：一、北京硅谷领航科技孵化器有限公司于本判决生效后七日内返还北京巅峰互动网络技术有限公司房屋保证金人民币277549.65元并支付逾期返还房屋保证金的违约金（以人民币277549.65元为基数，自2018年5月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至该款付清之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回北京巅峰互动网络技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。硅谷领航公司辩称三方曾口头约定其将房屋内的全部办公设备转让给巅峰互动公司，巅峰互动公司交纳的房屋保证金277549.65元与此折抵。巅峰互动公司对此不予认可，硅谷领航公司应承担证明责任。硅谷领航公司称其与巅峰互动公司、刘某1达成保证金折抵办公设备的口头协议，但并未提供相应的证据予以证明，刘某1在一审庭审时称对此并不知情。根据现有证据，硅谷领航公司未能证明双方曾就保证金折抵办公设备达成一致意见，本院对其主张无法采信，应由硅谷领航公司承担相应的不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。硅谷领航公司与巅峰互动公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行。租期届满后，巅峰互动公司不存在欠付租金等情形，硅谷领航公司应将房屋保证金退还巅峰互动公司，并赔偿利息损失。一审法院对此处理正确，本院予以确认。综上所述，北京硅谷领航科技孵化器有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10156元，由北京硅谷领航科技孵化器有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  范 磊审 判 员  刘国俊审 判 员  辛 荣二〇二〇年十一月十九日法官助理  王志栋书 记 员  刘芳芳