宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0211民初4182号 原告（反诉被告）：湛牡丹，女，1980年3月20日出生，汉族，住浙江省。 委托诉讼代理人：陶无为，上海市君和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁波石成置业有限公司，住宁波市镇海区骆驼街道三五路****韵恒大厦****。 法定代表人：何伟华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏小为，浙江金道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗弘韬，浙江金道律师事务所律师。 原告湛牡丹与被告宁波石成置业有限公司（以下简称石成公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用简易程序进行审理，于2020年1月8日、7月3日进行了庭前会议。在诉讼过程中，被告石成公司向本院提起反诉，本院依法予以准许，并进行了合理审理。原告湛牡丹向本院申请司法鉴定，本院依法予以准许，后原告又申请撤回了该鉴定。本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序独任审理。本院于2020年11月23日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人，被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉部分 原告湛牡丹向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金100万元；2.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为要求被告赔偿原告60万元，具体组成如下：1.卫生间缺失赔偿8万元；2.精装修未达到叠墅样板房标准赔偿10万元；3.庭院草坪与一层的落差需赔偿4万元；4.草地面积减少需赔偿36万元；5.地下室无法使用需赔偿1万元；6.层高不符合合同标准需赔偿1万元。后原告又变更诉请为要求被告赔偿25万元。事实和理由：2017年，原告经被告推销宣传，得知被告正开发的“中梁首府”小区，并赶赴该小区及售楼处，通过阅读广告楼书等宣传材料、户型图及网站广告，得知小区极具吸引力的几处卖点：首先，叠墅的上下两层共有三个卫生间，其中第二层的主卧包含有一个卫生间；其次，通过目睹样板房及相关资料，房屋装修标准为精装修，较为奢华。此外，房屋层高不低于2.95米，一楼朝南原有落地窗及开放步入草坪的台阶，与房屋室内一层形成高度差，有较为私密的庭院感，与普通住宅作出区分。原被告于2017年9月4日与被告签署《宁波市商品房预售合同》，购买了小区3号楼101室，约定交房时间为2019年10月30日前。合同签订后，原告已付清合同约定的款项，并对被告交付的房屋怀有极高期望。但时至今日己临近交房，原告在房屋现场发现第二层主卧卫生间结构己不复存在，本来用作卫生间的房屋已不见下水管、地漏等基本卫生间设施，且地面被劣质地板覆盖，变成了普通的储藏间结构。同时，现房一层南向己不存在步入草坪楼梯，叠墅草坪与步道间未见隔离墙带护栏、入户门，房屋装修较为简陋，与样板房的装修标准存在较大差距，且层高亦不足2.95米高。更为不可思议的是，房屋东侧的沿街商铺与房屋的东西向间距竟然仅留十多厘米，与当初承诺的5米距离相差极大，一、二层朝东的窗户结构竟然也消失不见。上述种种现状，给原告所购买的房屋带来了极为严重的影响：首先，主卧卫生间结构的更改，使基本居住功能受到破坏；其次，简陋的装修效果完全不符合样板房的档次，步入草坪台阶的缺失、层高的不足，使得居住体验大为下降。而对于东侧间距的变窄，带来的问题有如下几点：第一，东面的采光条件已完全不具备，十多厘米的间距几乎将东面的墙壁与外界完全隔离，房屋东侧照不进阳光，空气流通性也大打折扣，居住体验感，居住体验感大为下降的间距直接导致了房屋外墙东部过道面积大大缩小，本来原告可以享受绿化面积，并借此过道通行，但现在完全被其东面的商铺侵占；第三，对于东侧的墙体，其作为整一幢房屋的承重墙，被告作为专业的开发商，却擅自移除门窗结构，以致改变了房屋的主体结构，对房屋的整体品质以及安全问题，都产生了不可估量的危害后果。显然，被告取消房屋卫生间的功能及对房屋各个部分进行减配、变更的行为己经构成违约：卫生间结构的变更，与广告楼书中的宣传内容、户型图及销售人员的承诺不符合。另，被告私自变更商铺位置及移除门窗的行为，同样构成违约：东侧在建商铺目前与房屋的间距，不仅与广告楼书中的宣传内容及销售人员的承诺不符合，而且该商铺属于违章建筑，其与原告房屋的距离违反了国家及地方的建筑行业规范标准，应当予以拆除并按照法定间距予以重新建造。至于东墙的窗户，也应当严格按照承诺的建造标准予以安装，以满足系争房屋最基本的采光及通风要件。至于装修及对应草坪台阶景观，也与样板房呈现的承诺装修标准有较为明显的不同，层高亦不符合约定标准。被告所建造的房屋严重违反合同约定标准并构成根本违约。 被告石成公司辩称，被告向原告交付的房屋符合《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件，交付的房屋装修装饰、设备符合《商品房买卖合同》附件四的具体约定，被告不存在违约的情形。原告主张被告应向原告支付违约金60万元，缺少合同及法律依据。交付标准的样板房仅是被告用于进行装修风格展示，并不构成被告要约，房内装修并非案涉房屋交付标准，案涉商品房装饰装修、设备标准应当以《商品房买卖合同》附件4为准。案涉房屋与同小区高层本就属于不同定位和定价，适用不同装修标准的两类房屋，同小区高层装修标准与本案讼争无关联，原告要求案涉房屋装修标准须与高层房屋装修类似并无依据。被告交付的房屋符合合同约定，不存在因户型结构变更减配而需承担违约责任的情形。被告向原告交付的商品房户型，与经规划、住建等部门核准的设计方案、施工方案相符，并经验收合格。被告已在楼书中明确做了重要申明，申明宣传资料为要约邀请，仅为装修改造参考非交付标准。被告在样板房内外及《样板房参观须知》中也做了同样的提示，双方就此问题在所签合同中也做了进一步明确双方权利义务最终以商品房买卖合同及政府规划为准，因此被告以交付房屋户型与楼书、样板房不一致为由要求被告承担违约责任，其主张与楼书相关申明及双方约定不符。被告交付的房屋层高符合合同约定，不存在原告所述层高不达标的违约情形。被告从未向原告承诺过与原告所称的“地下室”使用的相关事宜，原告以被告承诺可供使用的地下室不能正常使用为由，要求被告承担违约责任并无依据。被告从未在合同中或楼书中承诺过花园面积，还进一步在合同中明确了关于花园的使用和交付约定，同时反复提示样板房非交付标准，被告交付房屋符合合同约定，无需就原告提出的花园情况及面积问题承担违约责任。综上，被告承担违约责任的理由皆不成立，且原告提出的违约金金额也无实际计算依据，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。 反诉部分 反诉原告石成公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告湛牡丹以300万元为基数，按照日万分之五的标准支付2019年11月1日至2019年11月30日期间的违约金45000元；2.判令反诉被告湛牡丹以300万元为基数，按照日千分之一的标准支付2019年12月1日至反诉被告办理交付手续之日的违约金(暂计算至2019年12月27日共27天的违约金81000元，继续计算至反诉被告湛牡丹办理交付手续之日)；3.本案的案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：2017年9月4日，反诉被告购买反诉原告开发的中梁首府3栋101室，并签署《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定的房价款为300万元，付款方式为银行按揭，反诉原告应于2019年10月30日前将符合合同第九条约定条件的商品房交付反诉被告使用，同时合同约定非严重影响居住使用的结构性问题或地基基础问题，买受人无权拒绝办理交付手续，因买受人逾期交付，每逾期一天应向出卖人支付相当于商品房总价款万分之一的违约金，如逾期超过60天的，反诉原告有权解除合同，反诉原告解除合同的，反诉被告按商品房总价款的20%支付违约金。且补充协议第十一条第三款约定，买受人逾期办理房屋交付、结算手续以及逾期配合办理产权转移登记手续，将导致出卖人无法及时清盘，进而造成出卖人的成本增加，且买受人如以银行按揭贷款、公积金贷款或者两者组合贷款的方式支付部分购房款的，出卖人为买受人贷款提供阶段性连带责任保证，买受人逾期办理交房结算手续及产权转移登记、房屋抵押登记等手续将导致出卖人无法按照有关约定将产权给有银行或公积金中心，进而造成出卖人本可终止的保证责任无法终止，致使出卖人继续处于承担保证责任的风险。鉴于此，买受人未在通知期限内办理房屋交付、结算手续或配合办理产权转移登记、房屋抵押登记手续的，每逾期一日，应当按照房屋总价款的万分之五向出卖人支付违约金；逾期超过三十日，则每逾期一日，按照总房价款的千分之一向出卖人支付违约金。2019年7月15日，案涉商品房完成竣工验收，2019年7月29日完成竣工验收备案，2019年9月30日完成镇海区房地产开发项目交付备案，2019年10月13日，反诉原告向反诉被告寄送入伙通知书，通知反诉被告于2019年10月26日办理交付手续。但遗憾的是截至起诉之日，反诉被告仍未办理交付手续，严重违反合同约定。 反诉被告湛牡丹辩称，被告并未按照合同约定将符合交付使用条件的商品房交付给买受人。房屋现场交接时被告未按合同约定提供相应义务。原告在收房现场第一时间提出整改意见并拒收，并且在第一时间向法院提起诉讼，无需承担违约责任。依据合同法第六十七条原告可以先履行抗辩权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对真实性异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将在下文予以综合认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明的事实如下： 2017年9月4日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定了以下主要内容：原告购买中梁首府小区一期第F0002幢101跃101号房；建筑面积共165.35平方米，该商品房单价为每平方米18143.33元，总价款为300万元；出卖人应当在2019年10月30日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托宁波有相应资质的专业检测机构进行质量检测；双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容，出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准，达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并承担违约责任，按该差价的10%支付违约金。 合同附件四关于装饰、设备标准（如为精装房，应当约定主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容），内墙：乳胶漆，如卫生间为冠珠/新中源/东鹏或同档次品牌墙砖；顶棚：乳胶漆，如卫生间为PVC吊顶；地面：强化地板，如卫生间为冠珠/新中源/东鹏或同档次品牌地砖；卫生间：国产品牌台盆、龙头/花洒、卫浴洁具。附件八第五条第1项关于专有（独占）使用权的约定：对于该商品房的屋面露台、屋面消防通道、花园、地下空间、设备间等非属于专有部分（如有，以下简称“附带使用空间”），各买受人同意：对该附带使用空间相联通的商品房买受人专属使用该空间不持异议，其他业主均同意并确认对前述附带使用空间不主张使用权；前述附带使用空间的有无、大小、建设标准、形状、能否使用等均以交房实况为准，且不影响双方订立商品房买卖合同并确定房屋总价。第十三条第4项约定：样板房及其公共部位的装修风格、装修效果以及建材标准、尺寸比例等仅供参考，不作为交付标准，具体以实际交付实样为准。 被告向宁波市镇海区物价局价格备案时的户型是四房两厅三卫，而且在宣传楼书上也是明确四室两厅三卫。但经过现场勘查，涉案房屋实际为四室两厅两卫，其中二层的一个卫生间缺失，变为一个衣帽间，地面只用强化地板铺设。另，室内一层通往二层的楼梯是水泥地面。 在诉讼过程中，原告向本院申请对涉案房屋由三卫变两卫的总价值差价部分、衣帽间恢复成卫生间所需费用、楼梯用大理石和玻璃扶手所需费用、实际层高、标高差等项目进行司法鉴定，本院依法予以准许，但在司法鉴定过程中，原告称鉴定费过于高昂其无力支付，故撤回鉴定申请，本院亦予以准许。 本院认为，当事人应依照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 本诉部分 针对原告的各项诉请，本院分析认定如下： 1.关于涉案房屋二层的一个卫生间缺失变为一个衣帽间，经现场勘查双方对该事实予以确认，现该衣帽间地面只铺设了强化地板。但根据合同附件四的约定，如果是卫生间，则内墙为品牌墙砖、顶棚为PVC吊顶、地面品牌地砖、含有国产品牌台盆、龙头/花洒、卫浴洁具等，很显然，被告为了减少施工成本，偷工减料，把原本设计宣传为卫生间，交付时变成衣帽间，被告违反合同约定，应当承担相应的违约责任。 2.关于楼梯部分，经现场勘查楼梯部分为水泥地面，双方对该事实予以确认。但根据合同附件四的约定，室内楼梯的地面也应当使用强化地板铺设，而不是水泥地面，很显然，被告为了减少施工成本，偷工减料，违反合同约定，应当承担相应的违约责任。 综合本案实际情况，本院酌情认定被告需赔偿原告3万元。 关于原告的其他诉请，依据不足，本院不予支持。 被告抗辩称原告已将涉案房屋出售他人，其无权再向被告主张权利。本院认为原告向被告购买了房屋，但被告未按照合同约定履行义务，现原告依据合同相对性向被告主张权利，合情合理，被告的抗辩意见，本院不予采纳。 反诉部分 虽然合同附件八补充协议第十一条第3项约定了关于反诉被告逾期办理房屋交付手续的违约责任，但该条款约定的基础是反诉原告继续处于承担保证责任的风险，而本案反诉被告已全部付清房款，现反诉原告无证据证明其继续承担了风险。况且，反诉原告交付的房屋明显存在违约情形，由此产生纠纷，双方进行沟通协调，甚至诉讼，反诉被告暂缓办理房屋交付手续，也是合情合理。综上，反诉原告的反诉请求，依据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告宁波石成置业有限公司赔偿原告湛牡丹3万元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、驳回原告湛牡丹的其他诉讼请求; 三、驳回反诉原告宁波石成置业有限公司的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉案件受理费5050元，由原告湛牡丹负担4444元，被告宁波石成置业有限公司负担606元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 反诉案件受理费1410元，由反诉原告宁波石成置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 张发生 二〇二〇年十一月二十四日 代书记员 杨超群