新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新0106民初934号   原告：郭芮均，女，1989年4月1日出生，汉族，无固定职业，住北京市海淀区。   委托诉讼代理人：穆斓，北京盈科(乌鲁木齐)律师事务所律师。   委托诉讼代理人：马春霞，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。   被告：新疆池嘉昊物流有限公司，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区祥云东街******。   法定代表人：池东，该公司总经理。   委托诉讼代理人：刘莹，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郭念念，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。   原告郭芮均与被告新疆池嘉昊物流有限公司（以下简称池嘉昊公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭芮均的委托诉讼代理人马春霞，被告池嘉昊公司的委托诉讼代理人刘莹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告郭芮均向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2011年7月12日签订的《新疆池嘉昊物流有限公司仓储用房经营权转让合同》及2012年11月3日签订的《经营权转让合同面积差异补充协议》为无效合同；2.判令被告向原告返还购房款904800元；3.判令被告向原告支付资金占用期间的利息至实际还款日，暂计人民币417073.75元；4.判令被告向原告赔偿房屋价差损失暂计人民币700000元，最终以法院委托的评估机构评估结果确定的实际价差确定损失。本案庭审结束后，原告郭芮均向法庭递交申请，要求放弃对第四项诉讼请求的主张。事实和理由：2011年7月10日，我与被告签订《新疆池嘉昊物流有限公司仓储用房经营权转让合同》，约定我购买被告位于乌鲁木齐市苏州路西延段北侧新东方国际汽配机电商城内B区04幢003号商铺，房屋面积144平方米，房款864000元。后经新疆兆新房地产评估测绘事务所测定该房屋实际建筑面积为150.80平方米，我与被告又于2012年11月3日签订了《经营权转让合同面积差异补充协议》，约定我再向被告补房屋面积价差款40800元，总房款共计904800元。我按照约定向被告支付了全部房款，但被告因出售的房屋不符合法律关于商品房销售的规定，无法为我办理产权证明，为维护我的合法权益，故诉至法院。   被告池嘉昊公司辩称，双方签订的合同只是部分无效，目前的确无法办理房屋过户登记手续，但原告在购买房屋时明知房屋的土地性质是仓储用地，且原告一直在正常使用，并没有影响原告实现经营权的合同目的；我公司同意退还原告的购房款；我公司认为不应该支持利息，原告自接收房屋使用至今，一直就该房屋取得收益，不存在占用资金问题；对于原告主张的房屋升值也不应该支持，原告在签订合同时，对于房屋未来什么时候能办理过户登记是应当有风险预知的，对合同的部分无效以及导致的房屋价值赔偿问题，原告应自行承担相应过错责任，原告一直在正常使用房屋，即使计算房屋升值部分，也应该折抵近9年的房屋使用费。   经审理查明，2011年7月12日，池嘉昊公司（转让方、甲方）与郭芮均（受让方、乙方）签订了一份《新疆池嘉昊物流有限公司仓储用房经营权转让合同》，约定：“乙方订制的仓储用房位于乌鲁木齐市××路），新疆新东方国际汽配机电商城内；房号B区4幢003号，建筑面积（暂定）共144平方米；属框架结构，总层数三层（地上（地上两层、地下**）单价为每平方米6000元，总价款为864000元，使用年限自2011年5月30日至2060年8月30日；乙方订制的仓储用房，在本合同签订之日起5年内，且在乙方付清全部合同价款和物业管理费，在国家允许将仓储用房的土地性质变更为商业用地后，且经园区全体业主同意后，甲方代表全体业主申请土地变性为商业用地，乙方自愿承担因仓储用地变为商业用地所产生的土地出让金差额部分（乙方最高承担人民币10000元，超出部分由甲方承担）。土地性质变更完成后，甲方为乙方办理产权过户手续，若不具备商业用地产权办理条件，则乙方拥有其订制的仓储用房的终身使用权和实际处置占有权。甲方应于2011年10月30日前向乙方交付订制的仓储用房；2011年7月12日付50%房款432000元，2011年8月30日前付30%房款259200元，剩余20%房款172800元于2011年10月30日交房前付清；甲方应按照合同规定的时间向乙方交付仓储用房，逾期按照同期银行贷款利息向乙方支付违约金；甲方应在符合办理房屋产权条件的情况下，按合同约定向乙方办理所定制的仓储用房的房屋产权证书，逾期则按同期银行贷款利息向乙方支付违约金。   2012年11月3日，池嘉昊公司（转让方、甲方）与郭芮均（受让方、乙方）签订了一份《经营权转让合同面积差异补充协议》，约定：“合同双方于2011年7月12日签订了《新疆池嘉昊物流有限公司仓储用房经营权转让合同》，乙方购买位于乌鲁木齐市××路），新疆新东方国际汽配机电商城B区04幢003号商铺。原合同约定乙方所购商铺建筑面积为144平方米，总房款为864000元；现经新疆兆新房地产评估测绘事务所测定的实际建筑面积为150.80平方米，总房款为904800元；依据原合同第六条面积确认及面积差异处理约定，现双方达成如下补充协议：一、根据面积误差比绝对值，双方同意按本协议规定予以解决。二、面积误差比绝对值在10%以内（含10%），据实结算房价，合同继续履行；甲方收取乙方房价款40800元（差额款）。”合同签订前后，原告郭芮均向被告陆续支付了购房款904800元，被告于2012年11月3日将涉案房屋交付原告使用，截止本案诉讼，被告池嘉昊公司未取得《商品房预售许可证》，土地用途为仓储用地。   本案庭审结束后，原告于2020年10月27日向法庭递交申请，要求放弃主张起诉状中的第四项诉讼请求，即放弃要求被告赔偿房屋价差损失暂计人民币700000元。   上述事实有原告提供的《新疆池嘉昊公司仓储用房经营权转让合同》、《经营权转让合同面积差异补充协议》、《收据》、《浦发银行明细》，当事人陈述及本院庭审笔录材料存卷为证。   本院认为，本案争议焦点：一、关于合同效力的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十四条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同无效。”本案中，原告郭芮均与被告池嘉昊公司签订的《新疆池嘉昊公司仓储用房经营权转让合同》，名为《经营权转让合同》，实为《房屋买卖合同》，被告池嘉昊公司未办理相关土地使用权变更手续，且在未取得商品房预售许可的情况下，规模预售仓储用房，与郭芮均签订的《新疆池嘉昊公司仓储用房经营权转让合同》及在此基础上签订的《经营权转让合同面积差异补充协议》，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。   二、关于合同无效后返还购房款的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告郭芮均与被告池嘉昊公司签订的合同无效，现原告要求被告返还购房款904800元，符合法律规定，本院予以支持。   三、关于郭芮均要求池嘉昊公司支付利息417073.75元，并要求池嘉昊公司支付至实际支付之日止的利息问题。池嘉昊公司辩称，不应该支持利息，郭芮均自接收房屋使用至今，一直就该房屋取得收益，不存在占用资金问题，不应当主张利息。本院认为，池嘉昊公司的关于郭芮均使用房屋取得收益的主张与本案属于不同法律关系，池嘉昊公司若主张郭芮均使用案涉房屋期间的费用，可另案处理。本案中，被告池嘉昊公司无房产开发经营资质，至今未能办理相关土地使用权变更手续，亦未取得诉争房屋的预售许可证，即规模预售仓储用房，对合同的无效应承担主要过错责任；而买受人郭芮均对诉争房产是否办理土地变更手续及是否取得预售许可证未尽审查义务，对合同无效应承担次要过错责任，综合双方过错，本院酌定池嘉昊公司承担过错责任比例为70%，郭芮均承担30%过错责任比例。综上，池嘉昊公司应当向郭芮均支付自2011年10月30日至2019年11月30日期间的利息291951.63元（417073.75元×70%），并以购房款904800元为基数，向郭芮均支付自2019年11月30日至实际支付之日的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。   四、郭芮均自愿放弃要求池嘉昊公司赔偿房屋价差损失700000元的主张，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定：当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，郭芮均放弃对房屋价差损失的主张，符合法律规定，本院予以准许，对该项诉讼请求不作处理。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，判决如下：   一、原告郭芮均与被告新疆池嘉昊物流有限公司于2011年7月12日签订的《新疆池嘉昊物流有限公司仓储用房经营权转让合同》无效；   二、原告郭芮均与被告新疆池嘉昊物流有限公司于2012年11月3日签订的《经营权转让合同面积差异补充协议》无效；   三、被告新疆池嘉昊物流有限公司于本判决生效后十日内向原告郭芮均退还购房款904800元；   四、被告新疆池嘉昊物流有限公司于本判决生效后十日内向原告郭芮均支付自2011年10月30日至2019年11月30日期间的利息291951.63元；   五、被告新疆池嘉昊物流有限公司向原告郭芮均支付自2019年11月30日至实际支付之日的利息，以购房款904800元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。   如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案诉讼标的2021873.75元，给付标的1196751.63元，占诉讼标的的59.20%，案件受理费22974.99元（原告已预交），由原告郭芮均负担9373.80元，由被告新疆池嘉昊物流有限公司负担13601.19元。   如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。   审  判  长   张 政   人民 陪 审员   张玉荣   人民 陪 审员   戴景军   二 〇 二 〇 年 十 一 月 六 日   书  记  员   吴慧娟