北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初53296号原告（反诉被告）：北京京广中心有限公司，住所地北京市朝阳区呼家楼。法定代表人：罗刚，董事长。委托诉讼代理人：张亚丽，北京市纵横律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冰宇，北京市纵横律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京嘉利智联营销管理股份有限公司，住所地北京市房山区阎村镇翠柳南大街**。法定代表人：李辂，总经理。委托诉讼代理人：曲海波，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张定，北京市炜衡律师事务所律师。原告（反诉被告）北京京广中心有限公司（下称京广中心）与被告（反诉原告）北京嘉利智联营销管理股份有限公司（下称嘉利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。京广中心委托诉讼代理人张亚丽、王冰宇，嘉利公司委托诉讼代理人张定到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。京广中心向本院提出诉讼请求：1、判令嘉利公司支付京广中心X2室2018年11月10日至2019年4月22日的房屋占有使用费1751844.67元；2、判令嘉利公司支付京广中心X2室的恢复装修费用47551.25元。事实和理由：2016年1月15日，嘉利公司就承租X室事宜与我方签订了《关于租用京广中心办公/商务用房的租赁协议》，双方对租期、租金标准及房屋交付等进行了约定。后，双方又签订两份《补充协议》，约定嘉利公司扩租京广中心X1单元169.14平方米及走廊26.48平方米以及扩租京广中心36层走廊面积84.30平方米。2017年3月21日，京广中心、嘉利公司及晋能恒晟投资（北京）有限公司签订了《合同转让协议》，约定嘉利公司自2017年4月1日起将《租赁合同》项下3607-11室的权利义务转让给晋能恒晟投资（北京）有限公司，即自2017年4月1日起，嘉利公司仅承租京广中心X2室。2018年11月9日，租赁期限届满，嘉利公司于当日将租赁房屋按现状交付给我方，但并未履行约定的恢复装修义务。后我方多次要求嘉利公司履行恢复装修义务，但其一直拖延。因嘉利公司的违约行为严重影响了租赁房屋的重新出租，为此，我方无奈之下自行委托工程公司对X2室进行了恢复装修，并支付了相关费用。为维护我方的合法权益，故诉至法院要求支持我方的诉讼请求。嘉利公司辩称，租赁协议是格式文本，在解释时应本着公平原则，做适当利于我方的解释。关于合同期满后的交房方式约定并不确定。合同约定交房的方式有两种，一种恢复装修，另一种是现状交付。本案中双方选择的交付方式为现状交付，我方放弃设施设备补偿，京广中心亦收房确认。租赁期满后，我方已于2018年11月9日按时交房，并无违约。房屋交付后，京广中心出具了《收房确认书》，之后我方无法再进入租赁房屋。京广中心主张的房屋占有使用费属于其单方扩大的损失，不应得到支持。请求法院驳回京广中心的诉讼请求。嘉利公司向本院提出反诉请求：判令京广中心退还保证金725457.15元，并支付相应利息25511.91元（自2018年12月10日起按年利率6%暂计至2019年7月9日，计算至实际退还日）。事实和理由：2016年1月15日，双方签订租赁合同，由我方承租X2室。我方按约履行了合同义务，无拖欠租金及损害房屋的行为，反而是京广中心不积极履约，房屋年久失修，致使租赁期内发生漏水事件，给我方造成重大损失。2018年11月9日，租赁期限届满，合同终止，我方按约交付了房屋。但京广中心未退还保证金，故诉至法院要求支持我方的反诉请求。京广中心针对嘉利公司的反诉辩称，嘉利公司违反合同约定，至今未向我方支付恢复装修费用及房屋占有使用费，合同约定的保证金退还条件尚未成就。不同意嘉利公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月15日，京广中心与嘉利公司签订《关于租用京广中心办公/商务用房的租赁协议》，约定：嘉利公司承租京广中心X室；租期两年九个月零二十六天，租期起始日2016年1月15日，租期届满日2018年11月9日；第一年租金每月342959.98元，第二、三年租金每月442163.28元；管理费每月39681.32元；初始保证金为三个月的租金和管理费，共计1084150.35元；在本协议租期届满后，或在嘉利公司对京广中心因嘉利公司的任何损坏、赔偿、罚金、以及违反、不遵守或不履行本协议的任何条款而引起的索赔要求已全部支付后，则京广中心应在上述两者中在后的时间后30天内不计利息地将保证金或保证金余额退还嘉利公司；在租期届满或本协议提前终止时，无论京广中心交付房屋时的房屋状况如何，在租期届满或本协议提前终止时，嘉利公司均应自负费用将房屋恢复成本协议之附件第7部分约定的状况后交还京广中心。嘉利公司根据本条款承担的将房屋恢复为本协议之附件第7部分约定状况的责任可以由京广中心或管理公司作出修改或变更，由他们以书面形式通知嘉利公司。如果嘉利公司未能按照本条款将房屋恢复为本协议之附件第7部分约定状况或使房屋处于良好状态，一旦京广中心提出要求，嘉利公司将向京广中心支付将房屋恢复为本协议之附件第7部分约定状况或使房屋处于良好状态的费用；本协议之附件第7部分—承租人交还房屋状况（详细说明）约定，嘉利公司应在租期届满或本协议提前终止时自负费用将房屋恢复成如下状况后交还京广中心：白墙：完成将墙面粉刷干净。吊顶：将天花吊顶恢复为京广中心原始状态（包括但不限于：灯具，烟感，喷淋头，及空调系统）。水泥地：客户应自行拆除地砖或地毯，以水泥地面为标准。其他：客户应拆除多余的墙面及地面插座，窗帘，隔断墙，推拉门装置，门禁装置。2016年3月1日，京广中心与嘉利公司签订两份《补充协议》，约定嘉利公司扩租X1单元169.14平方米及走廊26.48平方米，以及扩租京广中心36层走廊面积84.30平方米；租期两年九个月零二十六天，租期起始日2016年1月15日，租期届满日2018年11月9日。另双方对免租期、租金、保证金等进行了约定。2017年3月21日，京广中心、嘉利公司及晋能恒晟投资（北京）有限公司签订《合同转让协议》，约定嘉利公司自2017年4月1日起将原《租赁合同》项下第36层3607-11室的权利义务一并转让给晋能恒晟投资（北京）有限公司，即自2017年4月1日起，嘉利公司仅承租京广中心第38层01&09-14室。2017年7月，嘉利公司向京广中心支付房屋押金725457.15元。2018年11月9日，京广中心与嘉利公司签署《京广中心办公楼客户退租收房确认书》，嘉利公司将第38层01&09-14室按现状交付给京广中心。确认书中写明“注：现状交付，未按合同约定恢复装修。出租人保留要求承租人恢复装修的权利”。2019年4月3日，京广中心与北京昊辰安装工程有限公司（下称昊辰公司）签订《工程合同》，京广中心委托昊辰公司对第38层01&09-14室恢复装修，工程费含税总计47551.25元。2019年4月22日工程验收。京广中心向昊辰公司全额支付了工程款。另查，租赁期间曾发生漏水，嘉利公司向京广中心主张索赔，但双方对索赔事宜未达成一致。2018年11月至2019年4月9日，京广中心先后向嘉利公司发出五份《律师函》，均要求嘉利公司恢复装修，支付房屋占有使用费等。本院认为：京广中心与嘉利公司签订的《关于租用京广中心办公/商务用房的租赁协议》是双方真实意思的表示，是合法有效的。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2018年11月9日合同期限届满，嘉利公司按现状向京广中心交付租赁房屋，但却未履行恢复装修义务，嘉利公司的行为已构成违约，应承担违约责任。京广中心支出的恢复装修费用47551.25元，合法有据，嘉利公司应当负担。关于房屋占有使用费，2018年11月至2019年4月9日期间，京广中心先后五次向嘉利公司发函催促恢复装修，在嘉利公司就函件内容未做正面、积极答复的情况下，京广中心在2019年4月3日才委托案外公司进行施工，现京广中心主张长达五个多月的房屋占有使用费，期限过久，本院结合催促的合理期限、施工工期等，判决嘉利公司向京广中心支付两个月的房屋占有使用费。具体数额比照合同约定标准支付。保证金725457.15元，在嘉利公司承担上述违约责任后，京广中心应予退还。嘉利公司主张的保证金利息，无合同依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京嘉利智联营销管理股份有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京京广中心有限公司房屋占有使用费六十四万四千八百五十一元。二、被告（反诉原告）北京嘉利智联营销管理股份有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京京广中心有限公司恢复装修费用四万七千五百五十一元二角五分。三、原告（反诉被告）北京京广中心有限公司于本判决生效后七日内退还被告（反诉原告）北京嘉利智联营销管理股份有限公司保证金七十二万五千四百五十七元一角五分。四、驳回原告（反诉被告）北京京广中心有限公司之其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）北京嘉利智联营销管理股份有限公司之其他反诉请求。如果原告（反诉被告）北京京广中心有限公司、被告（反诉原告）北京嘉利智联营销管理股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费20994元，由原告（反诉被告）北京京广中心有限公司负担12916元（已交纳），由被告（反诉原告）北京嘉利智联营销管理股份有限公司负担8078元（于本判决生效后七日内交纳）。案件反诉受理费5655元，由原告（反诉被告）北京京广中心有限公司负担5463元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京嘉利智联营销管理股份有限公司负担192元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 高 祺审判员 童雪霏审判员 高 磊二〇二〇年十一月三十日书记员 张 倩