广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初3841号原告：王俭。原告：周小青。原告王俭、周小青共同委托诉讼代理人：吴春生，广东广和律师事务所律师。被告：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地惠东县稔山镇大埔屯富力湾会所**。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：何翠珊，系该公司员工。原告王俭、周小青与被告惠州富茂房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王俭、周小青的委托诉讼代理人吴春生，被告惠州富茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何翠珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王俭、周小青向本院提出诉讼请求：一、被告支付逾期办理不动产权证的违约金34133.94元（以全部房价款为计算基数，按每日万分之一的标准计算违约金，自2017年6月26日暂计算至2018年2月26日为34133.94元，实际计算至被告办理转移登记之日止）；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年6月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋总价款为人民币1393222元，商品房用途为住宅，其中第15条约定被告为原告办理房屋所有权书的期限为商品房交付之日起360日内，若被告违约，以全部房价款为计算基数，按每日万分之一的标准计算违约金。《商品房买卖合同（预售）》第8条的约定，被告应在2016年6月30日之前交付商品房，按照约定，被告于2016年6月30日前向原告邮寄《楼宇交付使用通知书》。按照《商品房买卖合同（预售）》第15条约定，被告必须于交付房屋时间2016年6月30日起360日内（即在2017年6月26日之前）为原告办理不动产权证，但迄今为止，被告已经迟延履行该合同义务。被告应向原告支付逾期办证的违约金。此外，依据《商品房买卖合同（预售）》第28条第2款约定以及《中华人民共和国合同法》第39条、40条规定，《补充协议》第十一条约定的条款属于格式条款，被告作为提供格式条款一方免除其责任、排除原告主要权利，该格式条款无效，因此，应适用《商品房买卖合同（预售）》第20条约定计算违约金。请法院依法审理，支持原告诉讼请求。被告惠州富茂房地产开发有限公司辩称，一、被告并不存在逾期办证行为，附件4补充协议11条，已明确约定了出卖人应为买受人办理不动产权证的截止时间为商品房交付后的360日，而原告的收楼时间为2017年11月22日，因此出卖人应办出不动产权证的时间应该为2018年11月17日，而被告已经在2018年7月9日为原告办理了涉案房屋不动产权证。二、被告只承担被告的原因导致逾期办证的责任，被告承担协助办理产权证的义务，只有在因被告原告导致逾期办证才承担的逾期违约责任，换言之如果因原告或政府办证部门原因导致的逾期办证，不能苛责被告。被告仅能控制自己在收齐办证资料的情况下在合理的时间内向政府部门递交办证材料，而无法控制原告配合办证义务的时间或政府出证的时间。三、补偿协议中，已经对买卖合同的部分条款进行了修改，且实际履行也是按照补充协议来执行，因此违约办证责任应该按照补偿协议第11条的约定来确认，原告并未提供证据证明其损失的事实，无权要求调整违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：原告王俭、周小青（买受人）与被告惠州富茂房地产开发有限公司（出卖人）于2015年6月8日签订了编号为HT000XXXX的《商品房买卖合同》，合同约定标的房屋为惠东县稔山镇大埔屯富茂海滨城（二期）XXX栋XX号房，总楼款为1393222元。第八条约定交付期限“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。”第十一条约定交接“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……由于买受人原因，未能按期交付，双方同意按以下方式处理：在出卖人收楼通知书发出之日（以投寄邮戳日期为准）起的第十天视为买受人已接收该商品房（若买受人未付清房款及相关税费的，出卖人有权拒绝交付房屋）。”第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.双方同意按附件四补充协议第十一条执行。”附件四补充协议第十一条约定“双方同意将《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记变更为如因出卖人的责任，不能在该商品房交付使用后360日内将需出卖人提供的资料报产权登记机关备案且不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人应自逾期之日起的次日每日按买受人已付房价款0.01%向买受人支付违约金。如因出卖人原因造成延期办证，出卖人承担违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%。”补充协议第二十二条约定“本补充协议经买卖双方协商一致后达成，并非出卖人提供的格式合同。《商品房买卖合同》与本补充协议不一致的，买卖双方同意以本补充协议约定为准。本补充协议未约定的，按《商品房买卖合同》约定执行”。庭审过程中，原、被告均确认原告已经付清了购房款1393222元，原告于2015年8月17日缴纳了41796.66元的住房买卖契税。对于房屋交付时间，原告主张房屋交付时间为合同约定的2016年6月30日前，被告提供邮戳日期为2016年9月15日的EMS快递单（内件品名为收楼通知书）及日期为2017年11月22日的钥匙签收表，辩称被告于2016年9月15日已通知原告收楼，而被告怠于行使自己的收楼权利，于2017年11月22日才收楼，应当于该收楼日起算360日的办证期限。另查明，根据惠东县自然资源局的复函，涉案房屋于2016年5月26日办理完毕初始登记，于2016年10月20日申请出具转移登记权籍调查，于2017年3月9日出具转移登记权籍调查成果清单，于2018年6月25日办理不动产转移登记，于2018年7月9日办理完毕不动产转移登记。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案的争议焦点系，1.补充协议中关于办证义务及逾期办证违约金条款效力问题；2.房屋交付时间如何确定；3.是否存在政策原因影响权属转移登记进程；4.原告的诉请如何处理。关于第一个焦点，关于被告惠州富茂房地产开发有限公司的办证义务问题，商品房买卖合同约定被告惠州富茂房地产开发有限公司应当在规定期限内取得涉案房屋的所有权属证书并交付原告，但开发商办理完毕房屋初始登记后，能否按时取得房屋所有权属证书，既需要业主配合提供资料也有赖于政府部门的及时办理，故出卖人没有掌控何时能够取得权属证书的能力；补充协议约定被告惠州富茂房地产开发有限公司的办证义务系提供该商品房项目资料报产权登记机关备案，既符合惯例，也符合公平原则,是合法有效的，至于“商品房项目资料”应当理解为，开发商为办理转移登记所需应当由开发企业提供的有效的、齐全的资料，具体应当以产权登记部门的要求为准，判断开发企业是否有效、齐全提交资料的依据，也应当以产权登记部门最终出具的收件单为准。关于被告惠州富茂房地产开发有限公司逾期办证违约金条款问题，补充协议约定被告逾期办证而应承担的违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%，该条款大幅度减轻了出卖人逾期办证的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该限制违约金总额的条款为无效条款。关于第二个焦点，按照《商品房买卖合同》第八条，约定的交付期限为2016年6月30日前；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……由于买受人原因，未能按期交付，双方同意按以下方式处理：在出卖人收楼通知书发出之日（以投寄邮戳日期为准）起的第十天视为买受人已接收该商品房。被告于2016年9月15日（邮戳日期）向原告邮寄收楼通知书，因此，本院认定房屋交付日期为2016年9月15日起的第10日即2016年9月24日。被告辩称收房日期应为原告在钥匙签收表上的签收时间即2017年11月22日，没有合同依据，本院不予采信。关于第三个焦点，中华人民共和国国土资源部2016年1月1日公布并实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”可见，《不动产登记暂行条例实施细则》施行后，不动产登记变化较大的系增加了权籍调查，惠东县人民政府于2016年6月28日发布关于启动不动产统一登记工作的通告，被告与原告签订案涉《商品房买卖合同》的日期为2015年6月8日、履行办证义务的时间为房屋交付时间2016年9月24日次日起360日内即2017年9月20日前，履行办证义务的时间在当地政府部门实际启动不动产登记时间之后。实施不动产登记后，不动产首次登记申请前需要办理权籍调查，转移登记前需要利用权籍成果出具宗地图，该政策确实对办理权属登记存在一定的影响，扣除权籍调查时间更符合公平原则，故本院对权籍调查时间在被告逾期办理权属证的时间中予以抵扣，即扣除2016年10月20日至2017年3月9日计141天的权籍调查时间。关于第四个焦点，结合以上分析可知，被告惠州富茂房地产开发有限公司应当在涉案商品房交付之日起360日内提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案，逾期未提供相关资料，应当自应提交之次日起至实际提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案之日止以已付楼款总额为基数按日万分之一计算违约金。涉案房屋交付日期为2016年9月24日，被告应当提交相关资料备案的截止日期为2017年9月20日，故本案违约金应自2017年9月21日起至以总楼款1393222元为基数按每日万分之一计算至被告向产权登记机关递交转移登记资料之日即2018年6月25日（不动产转移登记日期）共278天，扣除权籍调查时间141日，违约金为19087元（已四舍五入）。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告王俭、周小青支付逾期办理不动产权证的违约金19087元；二、驳回原告王俭、周小青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费653元（原告已预缴），由原告王俭、周小青负担175元，被告惠州富茂房地产开发有限公司负担478元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  彭崇峰人民陪审员  庄春茵人民陪审员  林运新二〇二〇年十月十五日法官 助理  黄浩芳书 记 员  何科达