浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终3837号 上诉人（原审原告）：邱仕英，女，1993年11月14日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：贺海港,浙江中行律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：盛凤梅，女，1964年6月17日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 被上诉人（原审被告）：王晓颖，女，1997年10月18日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴建龙，浙江兴绍律师事务所律师。 上诉人邱仕英因与被上诉人盛凤梅、王晓颖房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初5709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 邱仕英上诉请求：撤销原判，改判两被上诉人返还租金105000元，并补偿装修费45000元。事实和理由：一、两被上诉人对案涉合同的解除并造成上诉人巨大损失存在直接过错。在签订案涉合同时，双方明确是用于“作为面店”使用，也即小吃店，两被上诉人对此作出过承诺，承诺可以开设面店并协助上诉人办理营业执照，基于此，上诉人才予承租并装修，现上诉人无法开设面店，两被上诉人负有较大责任。当时上诉人申领不出营业执照，在与两被上诉人沟通时，两被上诉人多次要求上诉人再等等，并教唆上诉人以开奶茶店的形式去审批，导致上诉人的损失进一步扩大。因此，基于诚信原则，两被上诉人应当对此承担过错责任，赔偿上诉人的损失。二、一审以50%的比例分摊装修残值不公平。因无法开设面店，上诉人在装修后根本没有使用过商铺，装修是全新状态。现该装修由两被上诉人在利用，基于公平原则，两被上诉人应按装修的成新度补偿上诉人，上诉人认为90%的折价补偿较为合理，何况两被上诉人对合同的解除存在明显过错。三、一审让两被上诉人因合同的解除而获利有违公平正义。案涉商铺的所有人绍兴袍江新农村建设投资有限公司已基于疫情考虑给予实际经营者两个月的房租损失，该免租的租金应归于上诉人，但一审未考虑此事实，让两被上诉人在上诉人处获得了全额租金，又在所有人处获得了两个月的免租租金，有违公平正义。四、一审未处理上诉人已于2020年5月将案涉房屋交付给两上诉人的事实。双方在一审中均确认在2020年5月案涉商铺已交付给两被上诉人，只是有部分设备没有腾退而已，故对该时段的租赁费，双方应按各自的使用情况分摊，一审未作处理不当。 盛凤梅和王晓颖共同辩称，一、案涉合同的解除是上诉人违约所致，两被上诉人无须承担责任。该合同合法有效，案涉商铺可以正常经营，两被上诉人从未承诺过要为上诉人办理营业执照，系上诉人自己不积极办理相关手续，且从事了与约定不符的经营内容，并在事后未采取有效措施，导致损失扩大，故应由上诉人自行承担责任。二、因系上诉人的违约导致案涉合同的解除，故两被上诉人无须承担上诉人的装修残值损失，且上诉人主张的从未使用过案涉商铺与事实不符，上诉人实际经营过案涉商铺。三、商铺所有人绍兴袍江新农村建设投资有限公司给予的免租期是给实际承租人即上诉人的，但需要上诉人在符合条件的情况下去申请，两被上诉人并不能从此获利。四、上诉人并未在2020年5月将案涉商铺交付给两被上诉人，两上诉人曾使用了部分商铺是在征得上诉人同意的情况下免费使用的，故无须分摊租赁费。综上，请求驳回上诉，维持原判。 邱仕英向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2019年8月11日签订的租赁合同；2.判令盛凤梅、王晓颖返还房屋租赁费及押金105000元，并赔偿邱仕英装修损失。 一审法院经审理查明：2019年6月17日，盛凤梅（乙方）与案外人绍兴袍江新农村建设投资有限公司（甲方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于××路××小区××街××幢××号××号，4幢1号、2号、3号营业房建筑面积约1352.79平方米的房产及附属水、电出租给乙方使用；租期5年，自2019年6月17日日至2024年9月16日；甲方同意，若乙方的经营状况发生变化或乙方在实际使用房地产的时候仍出现闲置情况，乙方可通过与甲方友好协商一致后，经甲方书面同意后转租或分租……。2019年8月11日，出租方（甲方）盛凤梅与承租方（乙方）邱仕英签订《租赁合同》一份，约定甲方同意将位于××路××小区××幢××号××幢××号××商铺××方作为面店使用，出租商品的建筑面积为127.45平方米；租赁期限为5年，自2019年8月15日起至2024年8月15日；每年租金为人民币10万元，租金每年付一次，每年物业费和其他费用同房租一起支付……；乙方在第一年签合同时支付5000元装修押金，在装修完成后将5000元转为租房押金，根据租金大小确定押金多少，房租到期后，不续租即可退还……。庭审中，王晓颖确认与邱仕英签订的租赁合同中的“盛凤梅”签字系其代签，其与盛凤梅系母女关系。后邱仕英支付租金10万元、押金5000元。2019年8月21日，案外人绍兴袍江新农村建设投资有限公司在上述《租赁合同》落款处签署“同意转租”并盖章。 另查明，2019年11月18日，绍兴网发布《住商楼内新开餐饮店不予办理营业执照》报道一篇，内容为“越城区市场监督管理局有关负责人表示，从今年八月起，对住商楼内新开餐饮店，不予办理营业执照，越城区斗门街道望江名苑小区大门口的8家餐饮店位于住商楼内，都属于新开店铺，因此无法办理营业执照”。 诉讼中，双方一致确认案涉租赁房屋中的装修残值为45000元。2020年8月31日，邱仕英将案涉租赁房屋腾退交付给盛凤梅和王晓颖。 一审法院认为，关于本案与邱仕英发生租赁合同关系的相对方。根据邱仕英提供证据，案涉商铺系由盛凤梅从案外人绍兴袍江新农村建设投资有限公司处承租后再行转租，虽与邱仕英签订的租赁合同中的“盛凤梅”签字为王晓颖代签，但二人为母女关系，且盛凤梅对王晓颖代签的行为亦表示认可，故应当认定邱仕英与盛凤梅发生租赁合同关系，合同义务应由盛凤梅承担。邱仕英签订租赁合同后为开办面店需申办各类审批手续，但因邱仕英承租房屋在住商楼内，根据有关规定无法办理营业执照，其合同目的无法实现，故要求解除双方之间签订的租赁合同，符合法律规定，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案邱仕英系通过诉讼方式向盛凤梅主张解除合同，起诉状副本已于2020年8月20日送达盛凤梅，故双方之间签订的租赁合同于2020年8月20日解除。 关于盛凤梅是否应当退还租金、押金的问题。首先，双方签订的《租赁合同》中未约定盛凤梅需保证邱仕英办理好营业执照。其次，导致邱仕英无法办理营业执照的原因系越城区市场监督管理局根据《绍兴市大气污染防治条例》规定从2019年8月开始不再核发食品经营许可证和营业执照。邱仕英作为承租人，也应当对承租房屋能否办理营业执照等事项尽到充分的注意义务。最后，邱仕英认为王晓颖曾承诺退还租金，经审查，王晓颖丈夫在录音中仅说到过“对，退剩下的房租，这个我还要商量一下”“你自己确定一下吧，能做还是不能做，不能做到时候怎么说，怎么个协商，到时我们再协商吧”，其并未对归还邱仕英租金作出承诺，何况该录音内容也系双方协商的过程，并非王晓颖自认。综上，造成案涉合同解除并非系盛凤梅违约引起，对邱仕英要求返还10万元租金的诉请，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。案涉店铺由邱仕英占有使用至2020年8月31日腾退，邱仕英应当支付此期间的租金及占有使用费，经折算，盛凤梅还需退还邱仕英押金430元。至于邱仕英主张的装修损失。根据相关法律规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装修残值损失，由双方按照公平原则分担。庭审中双方协商一致装修残值为45000元，该院酌情确定由盛凤梅赔偿邱仕英22500元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、邱仕英与盛凤梅签订的《租赁合同》于2020年8月20日解除；二、盛凤梅返还邱仕英押金430元、装修损失22500元，合计22930元，于判决生效后三十日内履行；二、驳回邱仕英的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1200元，由邱仕英负担738元，盛凤梅负担462元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，双方当事人对案涉租赁合同于2020年8月20日解除均无异议，故本案二审中的争议焦点主要是在案涉合同解除后，上诉人是否有权要求两被上诉人返还案涉房屋的租（押）金105000元，并补偿装修损失45000元。上诉人主张两被上诉人未能履行案涉房屋可以开设面店并会协助上诉人办理营业执照的承诺，存在过错且教唆上诉人以开奶茶店的形式去审批营业执照，导致上诉人损失扩大，故应承担返还租（押）金的责任。本院认为，首先，上诉人并未能举证证明两被上诉人曾作出过上述承诺，也未能证明因两被上诉人的教唆而导致其损失扩大，故应自行承担举证不能的不利后果。其次，案涉租赁合同签订于2019年8月11日，而绍兴网发布的《住商楼内新开餐饮店不予办理营业执照》的时间是在2019年11月18日，故不能证明两上诉人在与上诉人签订案涉合同时存在过错。然后，合同法中的违约责任属于严格责任，不以过错为要件，而现有证据并不足以证明两被上诉人在履行案涉租赁合同时存在违约行为。最后，上诉人认可案涉房屋实际于2020年8月31日才腾退交付于两被上诉人。故应认为，一审据此计算上诉人应付的案涉房屋租金和占有使用费具有事实基础和法律依据。至于上诉人另主张的案涉商铺所有人绍兴袍江新农村建设投资有限公司给予实际经营者的两个月房租损失和2020年5月其已将案涉房屋交付给两被上诉人使用的问题，一方面缺乏证据证明，且与上诉人自认的实际腾退日不符；另一方面也不能成为是减免上诉人对两被上诉人应付租金的约定或法定理由，故上诉人要求两被上诉人返还租（押）金105000元依据不足，本院不予采信。关于装修损失的补偿问题，上诉人主张两被上诉人至少应当承担90%的装修残值补偿责任，但未有相应的合同依据或法律依据，一审基于系不可归责于双方的事由导致合同解除，从公平原则的角度出发，酌情确定双方各半分担装修残值的损失并无不当，上诉人要求两被上诉人补偿装修损失45000元的依据亦不充分。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费据实调整为2841元，由上诉人邱仕英负担。 本判决为终审判决。 审判长  茹赵鑫 审判员  梅 云 审判员  姚 瑶 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  张 珺