贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1335号上诉人（原审被告）：安顺中隆盛达华达置业有限公司，住所地：贵州省安顺市经济技术开发区多彩万象旅游城内。统一社会信用代码：91520490MA6DMX3841。委托诉讼代理人：董俊靓、吴崇雷，均系贵州蕴诚律师事务所律师。代理权限均为特别授权。被上诉人（原审原告）：郭靖，女，汉族，1988年10月31日生，住贵州省普定县。委托诉讼代理人：郭庆，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人安顺中隆盛达华达置业有限公司（以下简称“中隆公司”）因与被上诉人郭靖商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院作出的（2020）黔0402民初1621号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人中隆公司上诉诉请：1、请求撤销原审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定事实错误，双方于2019年5月4日签订购房协议，预购位于开发区中隆盛达健康城·康城壹品项目第17幢1-8号铺面，预售证办理后，双方于2019年7月9日正式签订购房合同并进行备案登记，该合同是双方的真实意思表示，被上诉人无法办理贷款,要求解除合同，法院判决违背双方合同，损害上诉人权益。被上诉人提交的与上诉人的销售顾问陈翠的聊天截图系不完整的，不能作为定案依据。被上诉人提交的贷款资料中的个人信用报告是2019年5月4日打印的，有效期为一个月，在2019年7月9日签订合同时，公司积极为其办理贷款，后因贵州银行审核资料时，其个人信用报告过期，需要重新提交有效的报告，且其收入超过8000元，按照银行要求需要提供银行流水，上诉人与其联系，催其办理，但其拒不配合，导致贷款无法办理，过错在被上诉人。上诉人不存在推诿、搪塞,使得合同陷入僵局的行为。二、按照合同约定，买受人的原因未能获得贷款的，支付不足款项，合同继续履行。被上诉人不能单方解除合同。被上诉人郭靖答辩称：一、原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。双方之间的合同于2019年5月4日成立并生效。中隆公司在商品房销售过程中存在严重过错及违法行为，是被上诉人要求解除合同的主要理由，其在销售过程中存在隐瞒未取得预售许可证的行为，未按法律规定向买受人履行公示义务，未公示《城市房地产开发经营管理条例》、《贵州省城镇城房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《前期物业服务合同》、《业主临时公约》。未按照规定向政府部门办理商品房预售合同登记备案手续。未按法律规定将购房款存入指定账户。上诉人未按合同约定提交贷款未获得银行批准，在被上诉人主动提出解除合同后，又推诿、搪塞，致使合同履行陷入僵局，严重损害被上诉人的利益，是被上诉人提出解除合同的理由之一，被上诉人于2019年5月份将资料提交，但上诉人迟迟不提交资料，导致资料过期，不符合银行的贷款条件，答辩人征信变更的原因系在购房后从原单位辞职到民营医院工作，若5月份将资料提交银行完全可以办理。二、被上诉人银行按揭贷款未申请未获批准属于非归责于双方的原因，有权解除合同。二审中，上诉人中隆公司提交微信通话记录截图一份，拟证明上诉人员工按时向银行递交被上诉人的贷款资料。被上诉人郭靖质证认为对微信截图的三性均不予认可，微信截图中不能证明沟通过的人是谁，其内容也无法核实，无法达到上诉人的证明目的。上诉人提交通话记录一份，拟证明银行通过上诉人工作人员蒋燕的电话于2019年11月15日通知被上诉人办理面签手续，被上诉人无故不到银行。致使银行无法办理放贷手续。被上诉人郭靖质证认为对三性均不予认可，不是银行的工作电话，不能证明是银行的电话通知的，更不能证明是银行通知郭靖办理面签手续的电话，且郭靖在2019年10月因为上诉人一直未给郭靖办理贷款手续已经发出律师函要求解除合同。本院认为，上述证据，达不到上诉人的证明目的，不予采信。被上诉人郭靖提交护士资格证，拟证明其于2019年7月3日变更工作单位。上诉人质证认为，对真实性予以认可，但达不到被上诉人的证明目的，变更时间在签订合同之前，其明知自身不具备还款能力还继续与公司签订合同。本院认为，该证据与本案无关，不予采信。一审经审理查明：原告拟向被告购买商铺，故于2019年4月13日支付定金5万元给被告。2019年5月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于安顺市经济技术开发区，该房屋建筑面积48.38㎡，套内建筑面积46.80㎡；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米13924.76元，总价款651679元；双方在合同中约定的交房时间为2020年5月30日前。合同第一条为项目建设依据：出卖人以（√出让）（转让）（划拨）方式取得位于开发区的地块的建设用地使用权，且土地价款已（全部）（部分）（未付）付清。该建设用地使用权批准文件是黔20**安顺开发区不动产第004915号，合同编号是／。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，（√建设项目名称）（现定名）（暂定名）为中隆盛达健康城·康城壹品。建设工程规划许可证号为建字第520000201710286，建字第52000020161575。建筑工程施工许可证号为5201011807240102-ＳＸ-002。建筑工程设计审查批准文号为／。建筑工程施工合同约定的开工日期为：2018年9月1日，建筑工程施工合同约定的竣工日期为：2019年12月30日。第二条为销售依据：买受人购买的商品房为（√预售）（现售）商品房。预售商品房批准机关为安顺市住房和城乡建设局，预售许可证号为安顺商房预字第××号。现售商品房备案机关为／，备案号为／。合同格式条款备案机关是安顺市开发区工商行政管理局，备案号是／。原告于合同签订之日向被告支付首期房款401679元、维修基金2903元、产权代办费550元。至此，原告共计交付455132元给被告。2019年7月9日，原、被告又另行签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于安顺市经济技术开发区，该房屋建筑面积48.38平方米，套内建筑面积46.80平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米13933.4元，总价款652083元；双方在合同中约定的交房时间为2020年10月10日前。合同第一条为项目建设依据：出卖人以（√出让）（转让）（划拨）方式取得位于开发区的地块的建设用地使用权，且土地价款已（全部）（部分）（未付）付清。该建设用地使用权批准文件是黔20**安顺开发区不动产第004915号，合同编号是／。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，（√建设项目名称）（现定名）（暂定名）为中隆盛达健康城·康城壹品。建设工程规划许可证号为建字第520000201710286，建字第52000020161575。建筑工程施工许可证号为5201011807240102-ＳＸ-002。建筑工程设计审查批准文号为／。建筑工程施工合同约定的开工日期为：2019年3月1日，建筑工程施工合同约定的竣工日期为：2020年7月10日。第二条为销售依据：买受人购买的商品房为（√预售）（现售）商品房。预售商品房批准机关为安顺市住房和城乡建设局，预售许可证号为安顺商房预字第××号。合同签订之日，被告分三次向原告退款454582元。同日原告向被告支付首期房款452083元、维修基金2904元。该房屋于2019年7月10日办理了备案登记。上述两份《商品房买卖合同》第八条为付款方式及期限：买受人采取下列第3种方式付款。1、2、…。3、贷款方式付款。买受人以（银行按揭、公积金贷款）付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款，余款20万元以（银行按揭、公积金贷款）支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起十日内将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后五日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起五日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后四十五日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。（2）买受人有权解除本合同，合同解除后/日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在五日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后四十五日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。第十条为逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在六十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起七日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过六十日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起三十日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起三十日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指按照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第二十九条为：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同附件十二为补充协议，约定：“三、关于按揭付款方式及期限（对本合同第八条第三款的修订和补充）1、买受人申请银行、公积金贷款实际贷款的年限、贷款利率、货款金额以银行、公积金中心最终审批为准，如银行、公积金中心批准的按揭贷款额低于买受人的申请金额，该差额部分买受入应在银行、公积金中心最终审批之日起5日内付清，否则，视为逾期付款，买受人同意按本合同第十条的约定承担逾期付款的违约责任而不提出任何异议。如因买受人确实无法补交差额部分房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款1%向出卖人支付违约金。2、如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第十条之规定承担逾期付款的违约责任；如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款1%向出卖人支付违约金。3、买受人在办理完毕银行按揭手续之前，要求终止合同的，买受人所交的款项不予以退还。十八、合同的变更和解除出卖人和买受人任何一方单方提出解除合同或变更合同的，需征得对方的同意。单方提出解除合同的，提出解除合同的一方需向对方支付总房款百分之十的违约金。……无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。如买受人拒绝配合办理上述解除手续，则自本合同解除之日起，买受人每日应按购房总款的万分之一向出卖人支付违约金。上述违约金出卖人有权自应退还买受人的相关款项中扣除。不足部分由买受人补足。2019年5月，原告向被告提交办理个人贷款的相关资料，由被告代为向相关单位提交，后因贷款一直未能办理，为此原告多次询问被告工作人员均无果。致成本案诉讼。诉讼中，贵州银行股份有限公司安顺分行于2020年5月14日向原告发出《告知书》，告知原告：因原告现有应偿债务额度过大，超过该行按揭贷款的还贷收入比例上限，不符合该行授信审批条件。同时查明，被告开发的位于安顺市经济技术开发区机场路与纬六路交叉口东南角中隆盛达健康城·康城壹品第17幢的预售许可证号为安顺商房预字第××号，于2019年6月13日办理。一审法院认为：当事人对自己的主张，有责任提供证据。原、被告分别于2019年5月4日、7月9日签订了两份《商品房买卖合同》，该两份合同中载明的房屋均为“被告开发的位于安顺市经济技术开发区，且从双方退款、交款的行为来看，2019年7月9日签的合同是对5月4日合同的延续与完善，可认定系双方的真实意思表示，予以确认。本案中，原告以不能获得按揭贷款为由诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》。从原告提供的其与被告工作人员微信聊天记录可以认定，原告已在双方签订合同后将向银行办理按揭贷款所需的资料交给了被告，并多次向被告工作人员询问贷款办理的情况，但均无果。在原告知晓不能贷款后向被告提出解除合同和退款的要求，被告则采取推诿的方式对原告的要求不予理睬。且在原告委托律师发出律师函后，亦不作出答复或提出解决方案。原、被告虽在合同中约定了可行使合同解除权的情形，且在合同附件十二的补充协议中约定了任何一方单方提出解除合同需征得对方同意，提出解除合同的一方需向对方支付违约金。但被告对此事所采取的推诿、搪塞的态度致使双方的合同履行陷入僵局，已损害了原告的合法权益，故对原告要求解除其与被告签订的商品房买卖合同及返还其支付的首期房款和交纳的相关费用的诉请，予以支持。对于原告要求被告从2019年5月4日起按年利率6%支付资金占用费的诉请，因合同的解除与原告不能获得银行贷款有关，且双方并无约定，故对此诉请，不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：1、解除原告郭靖与被告安顺中隆盛达华达置业有限公司签订的《商品房买卖合同》。2、由被告安顺中隆盛达华达置业有限公司在本判决生效后十日内退还原告郭靖购房款及其他费用455537元。3、由原告郭靖在本判决生效后十日内配合被告安顺中隆盛达华达置业有限公司解除位于安顺市经济技术开发区屋的备案手续。案件受理费8534元，减半收取4267元，保全费2915元，共计7182元，由原告郭靖承担201元，被告安顺中隆盛达华达置业有限公司承担6981元。二审经审理查明，确认一审查明事实。本案的争议焦点：双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》应否解除。本院认为：被上诉人诉请解除合同，认为上诉人违反法律规定，未公示《城市房地产开发经营管理条例》、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《前期物业服务合同》、《业主临时公约》，未依法向买受人履行公示义务；未按照规定向政府部门办理商品房预售合同登记备案手续；未按法律规定将购房款存入指定账户，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，政府部门对房屋销售进行规定的目的在于加强行政管理,该规定并非效力性的强制性规定。另外，上诉人虽在销售过程中未取得预售许可证，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，被上诉人于2020年4月2日起诉，上诉人已于2019年6月13日取得《商品房预售许可证》，即在被上诉人起诉前已经取得了《商品房预售许可证》，因此该合同为有效合同。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，上诉人的行为不是法律规定的解除合同的情形，故被上诉人不享有法定解除权。双方当事人于2019年5月4日及2019年7月9日分别签订一份《商品房买卖合同》，两份合同均约定购买上诉人开发的位于安顺市经济技术开发区，但在预售许可证号、购房单价、购房总价等处进行了变更。因此2019年7月9日签订的合同系对2019年5月4日签订的合同进行变更，两份合同均合法有效，对于变更的内容应以2019年7月9日的约定为准。上诉人与被上诉人于2019年7月9日签订《商品房买卖合同》内已约定了双方拥有约定解除权的条件，即“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起五日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后四十五日内将已付款退还买受人。因出卖人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择一下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。因非规则于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在五日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后四十五日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定，双方当事人均应按照合同约定严格履行自身义务，双方于2019年7月9日签订新合同，上诉人依照新合同的约定为其办理贷款。被上诉人选择变更职业并无过错，但在办理的贷款尚未审批通过时，被上诉人变更职业导致流水减少无法获得贷款，其应对自己的选择承担相应的责任，上诉人虽未在2019年5月份之前向银行提交资料，但这并不是被上诉人无法办理贷款的根本原因。故对被上诉人的抗辩不予支持。本案中，上诉人明确表示收到被上诉人提供的材料并提交给银行办理贷款手续，现被上诉人以无法办理按揭贷款为由要求行使解除权，根据其提交的2020年5月14日贵州银行股份有限公司安顺分行出具的《告知书》显示“你现有应偿债务额度过大，超过我行按揭贷款的还贷收入比例上限，根据我行商品房按揭贷款的相关规章制度，不符合我行授信审批条件......”，无论被上诉人是否知晓自身资料可否办理按揭贷款，现被上诉人不能办理按揭贷款的原因仍在于其自身应偿还债务额度过大，并不属于非归责于双方的原因。因此其不享有约定解除权。故上诉人的上诉理由成立，被上诉人无权单方要求解除合同。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、撤销贵州省安顺市西秀区人民法院作出的（2020）黔0402民初1621号民事判决；二、驳回被上诉人郭靖的诉讼请求。一审案件受理费8534元，减半收取4267元，保全费2915元，共计7182元，由被上诉人郭靖承担；二审案件受理费8133元，由被上诉人郭靖承担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 辜贤莉审判员 黎福伟二〇二〇年十一月二十日法官助理张婕书记员曹佳慧(代)