江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2712号 上诉人（原审原告）：南昌金雕物业管理服务有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区。 法定代表人：李才保，公司总经理。 委托诉讼代理人：马卫花，浙江民禾（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江金梅，浙江民禾（南昌）律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：江西师大房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区。 法定代表人：廖彩花，公司总经理。 委托诉讼代理人：邓明辉，江西洪城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：娄子豪，江西洪城律师事务所实习律师。 上诉人南昌金雕物业管理服务有限公司（以下简称金雕物业）因与上诉人江西师大房地产开发有限公司（以下简称师大房地产）物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2020）赣0191民初946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭，因无新事实、新理由，通过阅卷、询问当事人的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 金雕物业上诉请求：1.撤销一审判决，改判师大房地产向金雕物业支付翰园小区瑶湖盛宴、车库房、储物房物业管理费360914元及违约金11024元，共计371938元；2.师大房地产承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：1.首先，一审法院认定合同中对综合商业大楼、瑶湖盛宴未做约定是错误的。因为合同第十一条已经明确约定商业、幼儿园按照2元/月/平方米，这其中的商业即为综合商业大楼和瑶湖盛宴，师大房地产应支付瑶湖盛宴物业管理费201600元和违约金6158元。其次，一审法院认定金雕物业仅提供一张陶珊提供的《情况说明》缺乏证据佐证是错误的，因为车库和储物间每间的面积是不一样的，金雕物业提供的数据是实地测量的平均值乘以间数共计9483㎡，师大房地产在一审庭审中提出异议，但未提交任何证据证明，且法官提出由双方和法官一起到现场测量，但最终未组织双方实际测量。根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，因此师大房地产应支付金雕物业车库房、储物房物业管理费159314元和违约金4866元。2.合同第二十七条约定业主或物业使用人违反合同约定，经书面通知催缴，仍未能按时足额缴纳物业服务费用的，金雕物业可依据有关法律规定，按日息万分之一的标准要求业主或物业使用人支付违约金，这一约定并未违反法律规定，是合法有效的。一审法院在师大房地产没有提供任何证据的情况下，就直接认定金雕物业提供的物业服务存在不足，不支持违约金是无事实和法律依据的。 师大房地产答辩称：金雕物业的上诉请求没有事实和法律依据，瑶湖盛宴不属于师大房地产的房产，无权向师大房地产收取物业费。金雕物业对车库和储物间没有尽到物业服务的义务，而且数量也不对，储物间被金雕物业占用了41间，至今未归还，车库和储物间的门锁被撬了，堆积了一些废弃物品，车库还停放了其他车辆，且由金雕公司收取了租金。综上，请求驳回金雕物业的上诉请求。 师大房地产上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判；2.一、二审诉讼费由金雕物业承担。事实和理由：一审法院已经查明在金雕物业入场前，翰园小区的物业服务企业南昌宏安物业管理有限公司与师大房地产签订的《关于翰园小区空置房物业管理协议》约定师大房地产未出售而空置的住宅约6000㎡。此后，师大房地产没有再建新房，那么师大房地产的空置房面积随着销售只会减少，不会增加，更不可能从6000㎡增至13300.51㎡。因此，一审判决对空置房面积计算有误，应予纠正。 金雕物业答辩称：师大房地产上诉的理由没有事实及法律依据，金雕物业作为翰园小区的物业公司，主张的物业费是根据真实存在的房产，如果师大房地产认为不属于其名下房产应提供其与业主所签订的买卖合同，且一审法院已根据师大房地产提供的售房合同，剔除已卖出的房屋面积。2018年师大房地产已按照合同约定的面积支付了21万元的物业费，因此，师大房地产主张的面积是错误的，无事实依据。 金雕物业向一审法院起诉请求：1.判令师大房地产向金雕物业支付翰园小区物业管理费共1541307元及违约金47083元，共计1588390元；2.本案诉讼费用由师大房地产承担。 一审法院经审理查明：师大房地产是翰园小区的建设单位。2018年1月7日，翰园小区业主委员会和金雕物业签订《翰园小区物业服务合同》，约定翰园小区业主委员会选聘金雕物业提供物业管理，合同期限自2017年6月1日起至2020年5月31日止。双方在合同中约定了物业服务费的收费标准，包括商业、幼儿园按2元/月/平方米的标准计算，独立封闭式机动车停车位及储藏间按0.8元/月/平方米计算，还约定建设单位未出售物业、自有物业等，应按上述标准主动向金雕物业支付物业费。关于物业服务质量，双方在合同中确认翰园小区存在一系列问题，包括门禁系统、工程照明加装、摄像头改造、垃圾堆放、下水道清理问题，以及小区种菜现象、消防系统改造、电梯维修、沿街店铺后门、改造机动车进出通道等问题，由金雕物业投入资金进行改造。关于违约责任，双方约定业主或物业使用人违反合同约定，经书面通知催缴，仍未能按时、足额缴纳物业服务费用的，金雕物业可以按照日息万分之一的标准要求业主或物业使用人支付违约金。 合同签订后，金雕物业向翰园小区提供了物业服务，服务效果一般，小区内垃圾堆放严重，灰尘较大，损坏的设施未维修。2019年9月10日，金雕物业向师大房地产发送《欠费催缴通知函》，请求师大房地产支付第二年度（2018年6月至2019年5月）综合商业大楼和空置房（未售商品房、储物房、车库房）的物业管理费，具体欠费明细包括：1．综合商业大楼（16000㎡-666㎡）×2元/㎡×12个月=368016元。2．空置房（详见附表），包括未售商品房306494.18元，储物房16848元（储物房面积为现场实测，标准按0.8元/㎡），车库房（车库房面积为实测）74188.8元。以上两部分费用共计765546.98元。因师大房地产拖欠物业费，金雕物业要求其于2019年9月20日之前缴清所欠费用，逾期将按照《物业服务合同》和国家法律法规的规定缴纳3‰滞纳金。现金雕物业起诉师大房地产2018年6月至2020年2月期间物业费。 一审法院另查明，金雕物业入场前，翰园小区的物业服务企业是南昌宏安物业管理有限公司（下文简称宏安物业），师大房地产与宏安物业于2014年11月16日签订《关于翰园小区空置房物业管理协议》，其中约定：师大房地产未出售而空置的住宅约6000㎡，车库与储藏间9000㎡，综合楼商业用房（约16000㎡）及地下室。诉讼中，师大房地产提供证据证明部分空置房已销售，剩余空置房面积为13300.51㎡。综合商业大楼共计15845.86㎡已于2012年12月6日变更登记在案外人廖婧名下。 一审法院认为：《翰园小区物业服务合同》是翰园小区业主委员会和金雕物业依法签订的物业服务合同，对业主具有约束力，合同中约定建设单位未出售物业、自有物业等，应按上述标准主动向金雕物业支付物业费，上述约定对翰园小区的建设单位师大房地产亦有拘束力，师大房地产应按约向金雕物业缴纳物业费。金雕物业诉请师大房地产缴纳2018年6月至2019年5月物业费，师大房地产认可仅缴费至2018年5月，故对金雕物业的主张，予以确认。 关于物业费金额。金雕物业诉请的物业费，主要包括以下三个方面，一一评述如下：1.关于空置房物业费。金雕物业提供了空置房列表，师大房地产对于空置房总体数量有异议，对计价标准和面积无异议，并提供部分商品房销售合同证明空置房已销售给案外人，师大房地产并非是业主，予以确认。因师大房地产对不同楼栋的单价以及房屋的面积不持异议，扣减已售面积后，计算12个月的物业费为264566.3元，则21个月的物业费为264566.3元÷12个月×21个月=462991.02元。2.关于综合商业大楼，因师大房地产已举证证明业主为案外人廖婧，则师大房地产依约无需向金雕物业支付物业费。金雕物业虽对廖婧的房产证提出异议，并提出在第一年缴费210000元时，也计算了综合商业大楼的物业费，但结合双方签订的《翰园小区物业服务合同》中约定：“物业管理费的收取仅包括建设单位未出售物业，双方另有约定的除外”，且金雕物业亦未能提供其他证据证明双方就综合商业大楼的物业费有过其他约定，亦无法充分证明师大房地产缴纳至2018年5月的物业费21万元中是否包括综合商业大楼，故金雕物业应承担举证不能的不利风险，关于该部分物业费用，不予支持。3.关于车库和储物房，金雕物业提供的间数、平均面积等为自己估算或清点，仅提供一张陶珊提供的《情况说明》，缺乏证据佐证，不予支持。4．关于金雕物业主张的瑶湖盛宴物业费，在其《欠费催缴通知函》，并未写明是否登记在师大房地产名下；在《关于翰园小区空置房物业管理协议》中，亦未约定“瑶湖盛宴”的物业情况；师大房地产当庭辩称瑶湖盛宴并非其名下物业，则金雕物业未提供充分证据证明该物业属于师大房地产的情况下，对该项主张，不予支持。综上，师大房地产向金雕物业支付2018年6月至2020年2月的空置房物业管理费462991.02元。 关于违约金。虽双方合同中约定了违约金条款，但考虑到金雕物业在提供物业服务过程中存在一定的不足之处，是造成师大房地产未按时交纳物业费的诱因之一，故对违约金的主张，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、江西师大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向南昌金雕物业管理服务有限公司支付2018年6月至2020年2月的空置房物业管理费462991.02元。二、驳回南昌金雕物业管理服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19096元，减半收取计9548元，由南昌金雕物业管理服务有限公司负担6764元，由江西师大房地产开发有限公司负担2784元。 二审中，师大房地产提交了一份《建设企业综合配套服务设施协议书》，欲证明122个地下车库是江西师大化工有限公司的，不是其物业。 金雕物业质证认为，对该证据真实性、合法性和关联性均有异议，该协议并没有明确指出车库和储物间归谁所有，根据合同相对性，与我公司没有任何法律关系。 经举证、质证，本院认定如下：师大房地产提交的该份证据并未能明确122个地下车库的归属，无法达到其证明目的，本院不予认定。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，翰园小区业主委员会与金雕物业签订的《翰园小区物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，对小区业主均具有约束力。金雕物业主张翰园小区的建设单位师大房地产按合同约定的标准向其交纳未出售物业、自有物业的物业费，符合相关法律规定及上述合同约定，应予支持。本案双方争议的主要问题是物业费金额如何确定，涉及空置房、车库和储物房、瑶湖盛宴。关于空置房物业费，师大房地产上诉主张空置房面积计算错误，理由是其与宏安物业签订的《关于翰园小区空置房物业管理协议》中约定的空置房面积约6000㎡，而一审法院认定的空置房面积为13300.51㎡。本院认为，师大房地产与宏安物业之间合同的约定不能作为本案确认空置房面积的依据，且一审法院已经根据师大房地产提供的商品房销售合同扣减相应的面积，故对师大房地产的上诉请求，本院不予支持。关于车库和储物房物业费，金雕物业与师大房地产对地下车库的归属、已售出车库和储物房的数量均存在争议，金雕物业提供的现有证据也未能证明其主张，故对车库和储物房物业费，本院不予支持，金雕物业可另行主张。 关于瑶湖盛宴物业费，金雕物业上诉主张应由师大房地产交纳。本院认为，首先，《翰园小区物业服务合同》中约定的物业类型为多层、小高层、高层商住小区，瑶湖盛宴是否属于金雕物业的服务区域，双方存在争议，师大房地产亦不认可瑶湖盛宴系其名下物业；其次，金雕物业向师大房地产发出的《欠费催缴通知函》中并不包括瑶湖盛宴的物业费。因此，从金雕物业提供的现有证据来看，其主张师大房地产交纳瑶湖盛宴的物业费，没有依据，本院不予支持。 关于金雕物业上诉主张的违约金，一审法院根据查明的事实，认定金雕物业在提供物业服务过程中存在一定的不足之处，驳回金雕物业要求师大房地产支付违约金的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。 综上，金雕物业与师大房地产的上诉请求均不能成立，应予驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15125元（江西师大房地产开发有限公司预缴8245元，南昌金雕物业管理服务有限公司预缴6880元），由南昌金雕物业管理服务有限公司负担6880元，由江西师大房地产开发有限公司负担8245元。 本判决为终审判决。 审 判 长  邓 晖 审 判 员  周中瑞 审 判 员  钟 情 二〇二〇年十一月十八日 法官助理  郭昌昌 书 记 员  吴阿女