湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终3747号上诉人（原审原告）：张启文，男，汉族，1963年11月3日出生，住湖北省石首市。上诉人（原审原告）：袁凤兰，女，汉族，1964年9月28日出生，住湖北省石首市。委托诉讼代理人：刘律宏，湖南岳州律师事务所律师。委托诉讼代理人：高少博，湖南岳州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南和立东升实业集团有限公司，住所地长沙市雨花区万家丽路南二段**管理服务中心办公楼**。法定代表人：冯杨辉，总经理。委托诉讼代理人：刘立华，湖南立华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朗，湖南立华律师事务所律师。上诉人张启文、袁凤兰因与被上诉人湖南和立东升实业集团有限公司（以下简称“东升公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初417号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。张启文、袁凤兰上诉请求：撤销一审判决，改判支持张启文、袁凤兰的诉讼请求，并由东升公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、东升公司交付的房屋不符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，构成实质违约，一审判决对该事实的认定错误。1、东升公司在合同的约定期限内，未按照合同第十条约定的条件完成基础设施设备的建设，截止2019年5月31日，路灯、部分电梯过道灯、各大厅灯、体建设施、小区门禁、通气等基础设施并未完成，应依约承担违约责任；2、东升公司在约定的交付房屋期限内，未按照合同第九条约定向张启文、袁凤兰出示商品房验收合格备案的证明文件和房屋测绘报告。二、东升公司未按照《商品房买卖合同》交付经竣工验收合格、取得消防验收合同的商品房，违反法定的交房条件，不构成有效交付，一审判决适用法律不准确，认定双方已经通过实际行动变更了合同约定的交付条件，明显违反《建筑法》、《消防法》的相关规定。三、《商品房买卖合同》第十条第一款第二项约定“出卖人于180日内完成整改，达到交付标准，整改期间不视为延期交房”的条款，明显加重了张启文、袁凤兰所要承担的相关义务，同时也免除了东升公司的违约责任，属无效格式条款。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求支持张启文、袁凤兰的上诉请求。东升公司辩称：一、部分被答辩人存在逾期付款的违约责任，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条及附件四之规定，答辩人可不承担相应的违约责任。二、部分被答辩人已经交房入住又主张违约责任，明显无任何事实、法律及合同依据。首先，答辩人在合同约定的交付日之前已完成“五方”验收，并于2019年10月14日取得竣工验收备案，甚至在2019年11月8日已经办理了房屋产权总证，所以答辩人开发的房屋在约定的期限内达到了交房标准，也于2018年12月20日通知了全体业主收房，依约不应当承担相应的违约责任，被答辩人诉请无事实依据；其次，已收房的被答辩人与答辩人签署了《交房验收单》，根据双方合同第十一条第三款的约定，应视为案涉商品房符合交付条件，被答辩人诉请无合同及法律依据。三、就算答辩人存在部分违约行为，本案所涉违约金也应当根据以下标准予以调整。1、存在逾期付款的被答辩人，应根据实际逾期付款天数核减答辩人承担的违约责任；2、已经办理房屋交付手续并实际占有、使用房屋的被答辩人，答辩人不应再支付违约金；3、违约金截止时间最多计算至2019年10月14日；4、根据《商品房买卖合同》第十条的规定，答辩人享有180天整改交房免责期。四、被答辩人诉称的格式条款无效，没有事实和法律依据。综上，答辩人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张启文、袁凤兰向一审法院起诉请求：1、判令东升公司向张启文、袁凤兰支付逾期交房违约金11114.05元；2、由东升公司承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2017年6月20日，原告张启文、袁凤兰与被告和立东升集团公司签订了《商品房买卖合同（预售）》一份。约定，原告购买被告开发的位于岳阳市经开区××路××号××幢××层××房，建筑面积81.92平方米，购房总金额为387249元。原告应于2017年6月20日前支付全部房款387249元。原告未按照约定时间付款的，按照逾期时间分别处理：1、逾期付款在60日内，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之一的违约金。2、逾期超过60日后，被告有权解除合同。被告不解除合同的，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之一的违约金。商品房交付条件为：1、商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房已取得房屋测绘报告。商品房的基础设施设备：供水、排水、供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络应达到交付条件。供水、排水、供电、燃气在约定交付日未达到交付条件的，被告承担逾期交付责任。如在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，由被告在180天内完成整改，达到交付标准，整改期间不视为延期交房。被告应当在2018年12月31日前向原告交付商品房。商品房达到约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达原告。原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，被告应当出示满足约定的证明文件。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定，被告未按照约定的时间将商品房交付原告的，按照逾期时间，分别处理（1、2项不作累加）：1、逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；2、逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。当天，双方还签订了一份《商品房买卖合同》补充协议。在补充协议第二条第九项约定，除《商品房买卖合同》规定的延期交付商品房的情形外，若出现下列情形之一的，被告也有权据实延期且不承担相应的违约责任：1、原告延期交付按揭贷款资料、未配合被告办理按揭相关手续、未在约定时间内付清房款或未按时办理入伙手续，原告延期缴纳相关税费。2、因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，或市政配套设施的批准与安装的延误（因被告过失除外）等导致被告延期交房的，或遇国家政策调整变化或政府行为导致被告延期交房，被告在发生之日起60日内通知原告。3、交房通知无法送达的。4、发生对整个社会的工作、生活秩序有全面、根本性、持续性影响之重大事件，致使本合同项目开发被迫停止的。5、出现其他非被告因素导致延迟交付房屋的情形。此外，原、被告还签订《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》，其中第一条第二项约定：因原告的原因导致在签订本《商品房买卖合同》之日起30日内未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，被告同意原告在收到被告或银行通知之日起15日内，以自有资金支付，不承担本合同第八条约定的违约责任；逾期30日，被告有权解除合同，同时原告须向被告支付合同总购房款5.1%的违约金，此款直接从原告已付房款中扣除余款无息退还原告。如果被告同意继续履行本合同，则按照本合同第八条逾期付款处理。合同签订后，原告于2017年6月20日向被告交清全部房款387249元。2018年12月20日，被告向原告发出入伙通知书，要求原告于2018年12月31日起30日内办理交房手续。2019年10月14日，被告取得“尚东家园”1#、2#、3#、5#栋及地下室工程竣工验收备案表。2019年11月8日取得以上栋号的房屋产权总证。2019年12月18日，张启文签署了交房验收单。在交房验收单的业主入伙说明内容一栏为“项目工作人员已明确告知本人该物业的房屋竣工验收备案手续未办理完毕，同意互免验收备案以及因本人的原因验收时间延期的责任，本人同意按房屋现状办理入伙收楼手续”。另查明，2019年4月29日尚东家园业主代表与被告进行协商，双方在《关于要求湖南和立东升集团有限公司尚东家园项目工程部解决问题第二次交谈》中确认，1、被告在没有取得竣工验收三证的情形下，于2018年12月31日通知业主收房。开发商承诺在2019年3月30日前取得三证，至今尚未取得。......3、尚东家园项目供水是2019年1月20日后才开通，天然气截止提交材料时仍未开通。原告明确诉求中的违约金自2019年1月1日计算至2019年10月14日止。一审法院认为，原告张启文、袁凤兰与被告和立东升集团公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，合法有效，原、被告均应按合同的约定，履行自己的义务。原告按约交纳全部房款后，被告应按约定按时交付房屋。关于被告是否存在逾期交房的问题。合同约定的交房日期为2018年12月31日前，根据查明的事实，至2019年4月29日止，尚东家园项目仍存在天然气未开通的情形，依照约定，应另加180天的整改期，被告的交房日期可以顺延至2019年6月30日。现被告于2019年12月18日交房，存在逾期交房的情形，结合原告的诉求，截止2019年10月14日的违约金为4066元（387249元*105天*1/10000）。虽然被告曾于2018年12月22日向原告邮寄《入伙通知书》，要求原告收取商品房。但此时商品房并未达到已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告的交付条件，原告有权拒收。交房验收单系被告单方制作的格式条款，业主入伙说明内容中的“同意互免验收备案以及因本人的原因验收时间延期的责任”，系被告免除自己责任的条款，也没有提示和说明，该条款无效。被告同时辩称，由于天气、政府等不可抗力原因，导致竣工日期多次出现延误。但双方签订的合同中并没有因天气原因可延期交房的约定，且被告提交的证据不足以证明存在政府原因导致工期延误的情形。对被告的抗辩理由，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告湖南和立东升实业集团有限公司在本判决生效后十日内向原告张启文、袁凤兰支付逾期交房违约金4066元。二、驳回原告张启文、袁凤兰的其他诉讼请求。案件受理费78元，减半收取39元，由原告张启文、袁凤兰承担20元，由被告湖南和立东升实业集团有限公司承担19元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本案二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、东升公司是否存在逾期交房的情形，东升公司交房的期限能否顺延180天后至2019年6月30日；二、张启文、袁凤兰主张违约金的诉求应否予以支持？违约金的数额如何认定？关于焦点一，张启文、袁凤兰与东升公司在《商品房买卖合同》中约定的交房日期为2018年12月31日，虽然东升公司在2018年12月20日向张启文、袁凤兰发出入伙通知书，要求张启文、袁凤兰在2018年12月31日起30日内办理交房手续，但东升公司未在合同约定的交房日期前取得案涉商品房竣工验收备案证明文件及取得房屋测绘报告，东升公司存在逾期交房的问题。张启文、袁凤兰与东升公司在《商品房买卖合同》第十条第一款第二项约定，出卖人于180日内完成整改，达到交付标准，整改期间不视为延期交房，经审查，该约定内容填写在带下划线的空白处，属于双方经过协商约定的条款，系双方的真实意思表示，该约定应属有效条款，张启文、袁凤兰上诉主张该约定系格式条款、无效条款的意见，理由不能成立，本院不予采纳。根据查明的事实，至2019年4月29日，尚东家园项目仍存在天然气未开庭的情形，依据双方《商品房买卖合同》第十条的约定，可给予东升公司180天的整改期，东升公司的交房日期可以顺延180天后至2019年6月30日，对张启文、袁凤兰上诉主张不应顺延180天的上诉意见，本院不予采纳。关于焦点二，东升公司存在逾期交房的违约情形，依约应承担违约责任。本案中，张启文、袁凤兰已按约定交纳全部购房款，不存在逾期付款的情形。依据合同约定，东升公司可以顺延至2019年6月30日交房，结合张启文、袁凤兰主张自2019年1月1日至2019年10月14日逾期交房违约金的诉求，东升公司应向张启文、袁凤兰支付自2019年7月1日至2019年10月14日共105天逾期交房的违约金，一审判决东升公司向张启文、袁凤兰支付逾期交房违约金4066元正确。综上，张启文、袁凤兰的上诉请求不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由张启文、袁凤兰负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  胡铁霞审判员  程 鹏审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年十一月二十日书记员  荣晴瑶