福建省上杭县人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0823民初2146号原告：上杭县紫金财富中心小区业主委员会。住所地上杭县临江镇建设路紫金财富小区****。负责人：林志红，主任。委托诉讼代理人：邱富英，福建政华律师事务所律师。被告：上杭县新牛味客牛排店，统一社会信用代码92350823MA33RUWP2U，住所地上杭县临江镇建设路****。经营者：张福增。第三人：福建冠业投资发展有限公司，统一社会信用代码913501000732172868，住所地，住所地福建省福州市台江区街道曙光支路**百联大厦**04办公室iv>法定代表人：林永强，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：郑海英，系该公司职工。第三人：福建紫金商务服务有限公司。统一社会信用代码91350200671930794B，住所地厦，住所地厦门市湖里区翔云三路****东侧v>法定代表人：戴瑞珍，总经理。委托诉讼代理人：吴潮欣，福建正廉律师事务所律师。原告上杭县紫金财富中心小区业主委员会（以下简称“紫金财富小区业委会”）与被告上杭县新牛味客牛排店（以下简称“牛味客牛排店”）物权保护纠纷一案，原告紫金财富小区业委会于2020年9月2日向本院起诉。本院受理后，被告牛味客牛排店向本院申请追加福建冠业投资发展有限公司（以下简称“福建冠业公司”）、福建紫金房地产开发有限公司为本案的第三人。因福建紫金房地产开发有限公司已于2018年12月28日变更登记为福建紫金商务服务有限公司（以下简称“紫金商务公司”），本院于2020年9月27日依申请追加福建冠业公司、紫金商务公司为本案的第三人。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告紫金财富小区业委会的委托诉讼代理人邱富英，被告牛味客牛排店的经营者张福增，第三人福建冠业公司的委托诉讼代理人郑海英，第三人紫金商务公司的委托诉讼代理人吴潮欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。紫金财富小区业委会向本院提出诉讼请求：1．判令牛味客牛排店立即拆除位于上杭县“冠超市”店招牌北侧宽约5米，高约7米的“牛味客”广告牌。2．牛味客牛排店向紫金财富小区业委会支付从2020年6月起至“牛味客”广告牌拆除之日止，按每月2205元的标准计算占用费用。事实与理由：2020年4月，牛味客牛排店租赁位于上杭县临江镇建设路32-17号二楼北侧的店面经营餐饮，并进行店面装修。2020年6月，牛味客牛排店在未通知紫金财富小区业委会且未经同意的情况下，私自使用位于该小区1-3层“冠超市”店招牌北侧属于紫金财富小区全体业主共有的墙面悬挂一幅宽约5米，高约7米，印有“牛味客”等字样的广告牌。紫金财富小区业委会认为，牛味客牛排店擅自占用该小区全体业主的共有部分设置广告牌，且超出合理使用范围。紫金财富小区业委会多次要求牛味客牛排店拆除该广告牌并参照同地段广告位租金63元／平方米／月的市场价格赔偿损失，但牛味客牛排店以各种理由拒绝拆除，也不支付任何占用费用。为此，紫金财富小区业委会诉至本院。牛味客牛排店辩称，1．讼争墙面的房产属于紫金商务公司所有，紫金财富小区业委会对该部分房产不享有共有权。紫金财富小区1-3层房产登记在紫金商务公司名下。该小区4层及以上部分才开始建有小区公共地面、公用部分和商品套房。建筑物区分所有权共有部分是建筑区划内排除专有部分以外，不属市政公用部分或其他权利人所有的，为业主共同所有的部分。因此，紫金财富小区业委会不具有提起本案诉讼的资格。2．福建冠业公司与紫金商务公司签订了房屋租赁合同，租赁了该楼盘1-3层房产。租赁合同明确约定，福建冠业公司对租赁的房产及共有部分有使用权。牛味客牛排店与原承租人福建冠业公司签订有转租合同，取得了讼争房产部分使用权。转租合同中也约定了该部分外墙的使用权。综上，牛味客牛排店从原承租人福建冠业公司转租取得讼争部分外墙立面的使用权，有权合理、合法使用。紫金财富小区业委会无权提起本案诉讼，更无权要求其支付相应的广告牌占用费。第三人福建冠业公司述称，1．牛味客牛排店和福建冠业公司使用案涉外墙设置广告牌有合同依据。福建冠业公司与紫金商务公司签订了租赁合同，承租了案涉楼盘1-3层房产，同时，双方约定承租范围包括案涉外墙的使用权。此后，福建冠业公司在该楼经营“冠超市”，并将部分房产转租给牛味客牛排店，同时也将案涉外墙的使用权转租给该店。2．紫金商务公司作为业主有权将案涉外墙使用权进行出租。紫金商务公司拥有紫金财富小区1-3层房屋的产权，均为经营性用房。经营性用房必然需要外挂招牌或广告。放眼所有城市大街小巷，任何店面或商业主体都必然在自己经营场所对应外墙制作招牌或广告，以实现房屋的使用功能。显然，外挂招牌或广告属于“专有部分特定使用功能的合理需要”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”故紫金商务公司依法享有其房屋产权对应外墙悬挂与房屋使用有关联的招牌或广告的无偿使用权，也依法可以将该权利转让给承租人。3．商业区域合理规范地悬挂招牌或广告，让居住百姓对商业区域的服务主体、服务内容一目了然，是方便商业主体生产、服务百姓生活，对百姓极为有益的事情，没有损害他人合法权益。综上，请求驳回紫金财富小区业委会的诉讼请求。第三人紫金商务公司述称，1．该公司拥有紫金财富小区1-3层房屋的产权，该房屋均为经营性用房。经营性用房必然需要外挂招牌或广告。该公司依法享有产权房屋外墙悬挂与房屋使用有关联的招牌或广告的无偿使用权。2．建筑物专有部分附属的对应外墙的无偿使用权，立法目的是为了实现专有房屋的使用功能，因而该法定权益是密不可分跟随该专有房屋的使用权。紫金商务公司将前述房屋整体租赁给平潭县冠超市发展有限公司经营“冠超市”，使用权转让给承租人，仍然属于经营性使用。外墙悬挂招牌或广告的无偿使用权依据租赁合同一并归承租人享有。3．平潭县冠超市发展有限公司为实现经营场所的最大价值，将部分场所转租给牛味客牛排店，虽然牛味客牛排店外挂招牌的位置不是其租赁的经营区域对应外墙，但仍然是平潭县冠超市发展有限公司承租区域的外墙范围内，招牌内容与其经营内容一致，仍属于合理使用。平潭县冠超市发展有限公司愿意将其享有的权益让与牛味客牛排店，未损害他人合法权益，紫金财富小区业委会无权干涉。4．紫金财富小区业委会主张月租金63元/平方米/月没有依据。综上，请求驳回紫金财富小区业委会的诉讼请求。紫金财富小区业委会为证明其主张向本院提交如下证据：1．企业信用信息公示报告、照片，证明牛味客牛排店的基本信息，其经营场所在紫金财富小区二楼北侧，却占用该小区1-3层共有墙体搭建广告牌的事实。2．会议纪要及业主大会决议，证明针对牛味客牛排店在共有墙体上私自搭建广告牌的行为，紫金财富小区业委会经过会议讨论决定用法律途径解决。紫金财富小区业委会有权代表本小区全体业主就本案提起诉讼。3．广告位合作协议书及照片，证明紫金财富小区业委会将同地段的共有墙出租给广告公司，租金为63元/平方米/月。牛味客牛排店非法占用该小区的共有墙体，应参照该标准赔偿损失。牛味客牛排店质证认为，对第1、3组证据的真实性无异议，对第2组证据的真实性不清楚。并认为，牛排店租赁的经营场所外墙原本应归其使用，但被紫金财富小区业委会租赁给他人使用。牛排店开在“冠超市”的二楼，广告位虽然与店铺不是在一起，但其是向“冠超市”租赁的广告位。这个广告位从2013年开始悬挂VIVO手机的广告牌，并非新增，现在只是改了版面。紫金财富小区业委会不享有该广告位的使用权，开会决定起诉是胡闹行为。福建冠业公司质证认为，对第1组证据的真实性无异议，对第2组证据的真实性不清楚，第3组证据中的照片真实性无异议，对广告位合作协议有异议。并认为，该公司从2013年开始向紫金商务公司租赁1-3层房屋，合同约定了外墙也归该公司使用。紫金财富小区业委会仅提供协议书，未提供进账凭证，无权处置案涉外墙广告位。紫金商务公司质证认为，对第1组证据的真实性无异议，但不能证明紫金财富小区业委会的主张。“冠超市”向紫金商务公司租赁了1-3层的房屋，就享有相应外墙的使用权。照片位置的广告牌设置权利不属于紫金财富小区业委会。对第2组证据的真实性有异议，这个是物业公司的会议纪要，只是盖了业委会的章。紫金商务公司作为大业主，也是业委会代表之一，却并未接到通知要开会，会议内容不能代表广大业主的真实意思。签字的业主中也有经营店面的，他们经营的店面悬挂招牌也未向业委会交广告费。第3组证据中照片真实性无异议，协议书的真实性有异议，没有付款凭证，应该是紫金财富小区业委会为了诉讼做的虚假证据。牛味客牛排店为证明其主张向本院提交如下证据：1．冠超市招商租赁合同；2．合同变更协议；3．房屋租赁合同；4．主体变更协议；5．房产证及土地使用权证；6．照片及微信截图，综合证明“冠超市”向紫金商务公司租赁了1-3层的房产，牛味客牛排店向“冠超市”转租了部分店面，租赁合同约定“冠超市”有外墙使用权，其使用案涉广告位经过了“冠超市”的授权。挂招牌是为了经营需要，属合理使用。紫金财富小区业委会质证认为，真实性均无异议，但不能证明牛味客牛排店的主张。案涉房屋产权是紫金商务公司，但外墙是属于全体业主共有。“冠超市”没有经过业委会的同意，将广告位租给牛味客牛排店使用，不是合理使用。福建冠业公司质证认为，真实性无异议，紫金商务公司允许其公司使用案涉房产的外墙。紫金商务公司质证认为，真实性无异议，可以证明牛味客牛排店的主张。福建冠业公司未提供书面证据。紫金商务公司为证明其主张向本院提交如下证据：1．闽（2020）上杭县不动产权第0002951号、0002952号、0002943号、0002953号、0002954号、0002955号、0002869号不动产权证，证明紫金商务公司拥有案涉小区1-3层共计1.6万余平方米房屋的所有权，均为经营性用房，全部租赁给“冠超市”，该超市享有这1-3层房屋对应外墙的使用权。2．厦门市市场监督管理局出具的准予变更登记通知书，证明紫金商务公司的前身是福建紫金房地产开发有限公司。紫金财富小区业委会质证认为，真实性无异议，虽然1-3层房屋产权是紫金商务公司，但外墙是全体业主共有。牛味客牛排店和福建冠业公司质证认为对上述证据均无异议。本院认为，紫金财富小区业委会提供的第1组证据，客观、真实、合法，与本案有关联，予以确认。第2、3组证据，应结合当事人陈述及相关证据予以综合分析认定。牛味客牛排店和紫金商务公司提供的证据，均客观、真实、合法，与本案有关联，予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：福建省平潭县冠超市发展有限公司、上杭县冠超市商贸有限公司、福建冠业公司上杭紫金财富店等均是福建冠业公司为经营需要成立的关联公司。紫金商务公司的前身为福建紫金房地产开发有限公司。该公司拥有上杭县临江镇建设路紫金财富中心小区1-3层1.6万余平方米的商业用房产权。2013年间，福建紫金房地产开发有限公司将前述商业用房全部租赁给上杭县冠超市商贸有限公司。租赁期限从2013年8月16日至2028年7月15日止。合同约定上杭县冠超市商贸有限公司取得政府相关主管部门批准后，对租赁房产内、外墙广告位享有合法使用权，并附图标注了相应广告位置。该公司除使用租赁的房产自身经营“冠超市”外，将未利用的部分房产转租给其他商户。2020年4月1日，福建冠业公司将“冠超市”二楼面积约358平方米的场地转租给张福增，用于经营西式牛排餐饮项目。2020年4月24日，张福增办理了牛味客牛排店的工商登记手续。2020年5月1日，张福增与福建冠业公司签订《合同变更协议》。协议约定福建冠业公司提供大门左侧广告位部分位置供牛味客牛排店使用，并附图标注广告位置，位于“冠超市”招牌左侧。2020年6月开始，牛味客牛排店开始营业，并在“冠超市”招牌左侧设置了一个印有“牛味客”等字样的广告牌。本院认为，本案争议的焦点是福建冠业公司是否有权使用案涉广告位，牛味客牛排店向福建冠业公司租赁该广告位是否属合理使用。紫金商务公司拥有紫金财富小区1-3层1.6万余平方米商业用房产权，该房产外墙归全体业主共同共有。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，业主基于对经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，可合理使用与其专有部分相对应的外墙面等共有部分。福建冠业公司基于租赁关系，取得上杭县紫金财富小区1.6万余平方米商业用房的使用权。该房产登记时已明确是经营性用房。商户为实现经营目的，必然需要使用租赁的商铺对应外墙悬挂招牌或必要的广告。因此，福建冠业公司对租赁房产对应的外墙有合理使用权。福建冠业公司所租赁的房产中，除自身经营大型超市“冠超市”外，还将部分未利用的房产转租给牛味客牛排店等商户。这些商户均有在外墙悬挂招牌或部分广告。牛味客牛排店位于“冠超市”旁。从现场照片可看出，该店有较多玻璃外墙，适合悬挂招牌或广告的位置较少。福建冠业公司将属于该公司可合理使用的外墙，租赁部分给同样开设在该地段的商户牛味客牛排店，亦是福建冠业公司及转租商户为提升自身经营需要而进行的合理使用。若经营性用房对应外墙由紫金财富小区业委会出租给其他不在该地段经营的商户做广告，反而会使经营性用房的业主及商户失去该房产的经营价值，造成人们对该地段商铺经营范围产生混乱，损害该地段正常经营的商户的合法利益。综上，紫金财富小区业委会要求牛味客牛排店拆除广告牌并支付外墙占用费用的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：驳回上杭县紫金财富中心小区业主委员会的诉讼请求。本案受理费150元，由上杭县紫金财富中心小区业主委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审 判 长  廖华东人民陪审员  刘郁兰人民陪审员  李桂香二〇二〇年十一月二十日书 记 员  汤锦玥附所适用的法律条文：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。