江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0891民初3877号 原告：淮安新城亿博房地产开发有限公司，住所地：淮安生态文化旅游区康体佳苑**楼C9商铺**。 法定代表人：杨可，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王太原，该公司员工。 委托诉讼代理人：钱雨晰，该公司员工。 被告：赵策，男，1988年8月25日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。 被告：陆越，女，1989年1月19日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。 两被告共同委托诉讼代理人：应海东，上海申浩（淮安）律师事务所律师。 原告淮安新城亿博房地产开发有限公司（以下简称亿博公司）与被告赵策、陆越商品房销售合同纠纷一案。本院立案后，依法适用简易程序公开开庭审理，后因案情需要转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告亿博公司的委托诉讼代理人王太原、被告赵策、陆越及委托诉讼代理人应海东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亿博公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》于2019年9月4日予以解除；2、判令被告支付原告违约金425148.2元，并确认该笔款项可以直接从原告支付的首付款中予以抵扣；3、判令被告配合原告办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续，退还购房发票；4、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：被告与原告于2019年7月4日就被告购买原告淮安吾悦广场1栋××××室签订《商品房买卖合同》（合同编号：1045560002515），按照合同约定第六条、第七条及合同补充协议第四条、第七条约定：1、该房屋的总价款为2125741元，首付款637741余元，被告须在2019年7月3日前支付；2、余款1488000元被告以银行按揭贷款形式支付；3、若买受人原因造成贷款未批准或贷款金额不足的，买受人须在7日内以现金方式将差额补齐，否则出卖人有权单方解除合同并要求买受人承担违约责任；4、买受人若未按期付款，须向出卖人支付按逾期未付款数额的日万分之五计算的违约金；逾期超过30天的，出卖人有权解除本合同并收取总价款20%的违约金。但是，截至2019年9月原告提起本诉讼，被告除了支付637741元购房款外，余款1488000元一直没有支付给原告。被告逾期付款已经超过62天（截止2019年9月4日），根据合同约定，原告有权解除合同。原告已于2019年9月4日向被告发出解除函和逾期付款解约律师函，要求：1、正式解除双方签订的商品房买卖合同；2、并向被告主张应向原告支付违约金425148.2元；3、同时要求被告配合原告办理商品房买卖合同备案登记注销等手续。上述解约函件已送达被告。 被告赵策、陆越辩称：两被告系夫妻关系，原告诉请解除合同不发生法律效力，没有解除权，要求继续履行原合同，诉请二没有法律依据，该合同无法履行不能归责我方，双方都有责任，首付款签约时只约定了30%，银行要求40%，我方要求合理期限补足10%，原告并未同意。 经审理查明：2018年11月19日，原、被告签订商品房认购协议，约定被告认购原告开发的淮安吾悦广场第1幢2501号房，房屋单价11937元，建筑面积178.08平方米，总价2125741元。认购协议签订后，被告向原告支付637741元。2019年7月4日，原、被告就购买淮安吾悦广场1栋2501室签订《商品房买卖合同》（合同编号：1045560002515），合同载明房屋面积、价格同认购协议，合同第六条约定：“买受人于2019年7月3日前付清首付款637741元，剩余房款1488000元在本合同签订之日起7个工作日内以银行贷款方式支付，买受人于签约当日备齐所有按揭材料，并办理按揭贷款手续，若因买受人原因造成贷款未获批准或贷款金额不足时，买受人须在7日内，以现金方式将差额补齐。否则，出卖人有权单方面解除合同，买受人同意出卖人单方面解除合同备案，买受人承担违约责任。”。合同补充协议第四条第三款第（1）项约定：“买受人应于签约当日向出卖人支付符合要求的房屋首付款，买受人自行办理银行贷款手续，并须在本合同签署之日起三日内向贷款银行提交真实、准确、完备的贷款申请资料，且及时办理相关公证、抵押手续，费用由买受人承担。若因买受人拒绝、延迟、虚假提供或未完备提供购房贷款资料等导致买受人无法按期支付相应房价款的，买受人须在签署本合同三十个自然日（公历日）内结清余款，否则按照买受人逾期付款的约定处理。……。”。补充协议第七条第（一）项约定：“解除权及解除权异议行使期限：1、买受人行使法定或约定解除权时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起十四日内书面通知对方，逾期视为买受人弃权。买受人未按期支付全部房款（含按揭房款、逾期付款违约金及房屋面积差价款），出卖人均有权随时要求解除本合同，不受解除权行使期限的限制。买受人对出卖人行使解除权有异议的，应在接收出卖人解除本合同的书面通知之日起十五日内提交本合同约定的解决争议机关确认合同效力；2、买受人若未按期付款，须向出卖人支付按逾期未付款额的日万分之五计算的违约金。逾期超过30天的，出卖人有权解除本合同并收取合同总价款20%的违约金”。 2019年8月8日，原告向被告发出逾期付款律师函，载明：您与新城公司于2019年7月4日就购买淮安吾悦广场1栋××××号房签订了一份商品房买卖合同，该合同现已生效，对于合法有效的合同，双方都应积极履行合同项下的义务。按照购房合同及认购协议约定，你的首付款金额低于按揭银行贷款要求，需要补足首付款212555.4元，对于该补交款项，虽经新城公司多次催告，您至今仍未支付。根据双方合同约定，如果违反合同约定逾期支付购房款项的，您须依合同约定向新城公司支付违约金，情节严重的，新城公司有权解除合同并要求您承担合同总价款的百分之二十的违约金。现特函告您，请您于收到本函件后尽快到新城公司付清购房余款，否则，如果出现违约的，新城公司将按合同约定通过法律手段追究您的法律责任，包括但不限于行使合同解除权、要求您承担违约金、赔偿金等。该函载明亿博公司联系人为本案原告委托诉讼代理人王太原。被告于2019年8月12日收到该函件。 2019年9月5日，原告向被告发出解约函，载明：您与新城公司于2019年7月4日就购买淮安吾悦广场1栋××××号房签订了一份商品房买卖合同，该合同现已生效，对于合法有效的合同，双方都应积极履行合同项下的义务。合同约定该商品房的总价款为2125741元，现您仅支付购房款637741元，按约定您应在合同签订后三十个自然日前支付余款，但您未按约定支付，虽经多次催告至今您仍有余款1488000元未付，根据合同约定，逾期超过30日后，我公司有权解除合同，您应当按照合同总价款20%向我公司支付违约金。我公司特通知您，即日起解除双方签订的商品房买卖合同，您应当按照合同约定承担违约责任。请您于2019年9月10日前到我公司处理善后事宜。该函载明亿博公司联系人为本案原告委托诉讼代理人王太原。 另查明：2019年9月23日，被告向王太原发出短信，内容为：您好王律师，前两天跟您电话一直没接，我这边今天把10%首付补上，邮储银行月底前可以放款到你们公司的账上，如放款没有成功，我月底付全款。如有产生部分违约金，我这边也自行承担，希望您这边跟公司那边也沟通下，我们买一套房子不容易，还请理解下，麻烦了，谢谢。您这边看下，跟售楼部说下，今天我去把10%首付交掉，谢谢。庭审中，被告陈述：2019年9月23日，我请原告律师协调收下我方的欠款。在这之前中秋节前2019年9月12日我方去售楼部找徐颖去交10%首付，没交成，徐颖是售楼小姐，之前的售楼的人员邵建锋调到涟水吾悦广场了。原告陈述：短信收到了，但是我没回，徐颖是我方人员，原告确实中秋节前找徐颖，也确实说补齐10%，但是徐颖和被告一起去银行问过了，即使补齐40%的首付，银行也不会发放贷款，因为赵策的征信有问题。 本院认为，原、被告自愿签订案涉商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。关于案涉商品房买卖，经查实，被告在签订认购协议后即支付了30%首付款，直至签订正式的商品房买卖合同，双方仍确定30%首付款数额。在实际办理按揭贷款手续中，被告未能顺利完成，其主张原因为首付款比例应为40%，基于此原因，被告未能顺利完成按揭贷款手续，结合原告于2019年8月8日发出的函件内容，本院确认被告首付款交付不足的事实，并采信原告主张的因为首付款交付不足导致按揭贷款未能顺利办理的事实。原告作为专业的房产开发商，其理应熟知购买商品房的相关规定，购房者的首付款比例其理应对需要使用按揭贷款支付房款的购房者予以明确告知并作出要求，现案涉房屋首付比例不足导致按揭贷款延迟，原告应承担主要责任。庭审中，原告主张因被告赵策征信有问题导致无法办理按揭贷款，未就此举证，本院不予采信。关于10%首付款补交问题，被告在2019年8月12日接到原告要求补交的函件后，于2019年9月12日与售楼部人员联系补款，未获同意后，亦积极与原告律师联系补足首付款，亦未获答复。在此过程中，原告径行于2019年9月5日通知解除合同。本院认为，无论从上述原告告知补款到通知解除合同的时间跨度考虑，还是从双方签订合同之日即2019年7月4日到通知解除合同的时间跨度考虑，经综合本案案情，本院确认原告主张合同解除的事实及法律依据不足，本院依法不予支持该主张。退而言之，即便原告在办理按揭贷款手续过程中存在违约情形，该违约情形亦应属显著轻微范畴，并不影响双方合同目的的实现。关于原告主张要求被告承担合同价款20%的违约金、要求被告配合办理合同注销手续及退还购房发票，相关主张系基于合同解除，故本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下： 驳回原告淮安新城亿博房地产开发有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费27207元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××05）。 审 判 长  高晓文 人民陪审员  雍 翔 人民陪审员  杨 栎 二〇二〇年十一月二十日 法官 助理  杨淑瑶 书 记 员  李禹萱 附：相关法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。