广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3859号上诉人（原审被告)：詹士伟，男，1986年1月19日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区***************。委托诉讼代理人：黎雄校，广东冈州律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卓钧，广东冈州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟远亮，男，1970年2月26日出生，汉族，住广东省江门市新会区**************。委托诉讼代理人：黄富朝，广东建诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁兴永，广东建诺律师事务所实习律师。上诉人詹士伟因与被上诉人钟远亮租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2020）粤0705民初2773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。詹士伟上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回钟远亮的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由钟远亮承担。事实和理由：一、涉案土地没有取得不动产权证，厂房没有报建，没有取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，钟远亮与詹士伟签订的《厂房租赁合同》无效，收取的押金10000元应抵扣房屋占有使用费，不应计算滞纳金。二、钟远亮没有取得出租厂房所在土地的使用权证，无权出租涉案租赁物、收取詹士伟租金和押金，应驳回钟远亮起诉。三、詹士伟于2019年7月16日微信转账支付2019年7月房屋占有使用费及6、7月综合管理费6655元，7月31日支付8月房屋占有使用费6372元，9月1日钟远亮指示其财会霞姐用詹士伟中信银行卡刷卡10000元支付9月、10月房屋占有使用费，10月11日微信支付11月房屋占有使用费6149元，2019年12月、2020年1月房屋占有使用费以10000元押金抵扣，房屋占有使用费已付清。因疫情不可抗力，詹士伟在安徽不能回新会开工、办理退租手续，但已明确告知钟远亮不再租赁，故2020年2月、3月租金应免除。合同于2月底期满，钟远亮已收回租赁物，不能视为詹士伟继续使用，不应计算3月房屋占有使用费。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》、《广东省人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》及《关于印发的通知》的规定，2020年2、3月房屋占有使用费应免除。四、詹士伟没有收到起诉书、证据及开庭传票，一审缺席判决程序违法。五、钟远亮无证据证明2019年7月至2020年3月水电费多少，其无权自行将詹士伟2019年10月转账用于支付11月的租金6149元抵扣水电费。2019年11月至2020年3月因环保部门责令停工而没有经营，不产生水电费。六、经钟远亮同意，双方签订《厂房租赁合同》时押金1万元直接由詹士伟交给上一位租户张崔峰，钟远亮收取的张崔峰1万元不再退回。钟远亮辩称，一、涉案房屋不属于城镇房屋，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案《厂房租赁合同》合法有效。二、詹士伟至今拖欠钟远亮2019年7月至2020年3月的租金、管理费合计41342.4元。《厂房租赁合同》于2020年2月28日期满后，詹士伟没有提出异议并使用涉案房屋至2020年4月初，双方自2020年3月成立不定期租赁合同关系，租金和管理费应计算至2020年3月底。詹士伟长期拖欠钟远亮的租金、管理费和水电费等费用，经多次催讨后，将2019年7月、8月的费用抵扣2019年7月至2020年3月期间水电费后，至今只支付至2019年6月的费用给钟远亮。《广东省人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》是指向国有资产类经营用房，涉案房屋不适用“一免两减半”的政策。三、詹士伟诉称已付清前述费用与事实不符。1.詹士伟微信转账给钟远亮的6655元、6372元实为2019年5月、6月的租金、管理费和水电费等费用，而非2019年7月、8月的费用。2.钟远亮自始没有收到《厂房租赁合同》约定的10000元按金和詹士伟诉称2019年9月1日信用卡转账支付的10000元，故不存在支付或者抵扣租金、管理费和水电费的事实。3.詹士伟于2019年10月11日支付的6149元原为2019年8月份的费用，后将该费用予以抵扣2019年7月至2020年3月的水电费，故不能认定詹士伟已支付2019年8月的租金和管理费。四、不清楚詹士伟疫情期间是否在安徽，其占用厂房至2020年4月，后未经通知自行搬离。钟远亮向一审法院起诉请求：1.判令詹士伟立即支付拖欠的租金36288元、综合管理费518.4元，以及计至清偿日止的滞纳金(以拖欠的租金为基数，自2019年7月起按月利率2%，暂计至2020年3月31日4692元)，合计共41498.40元给钟远亮；2.判令詹士伟立即支付2020年3月期间的租金4536元给钟远亮；3.本案一审诉讼费由詹士伟承担。一审法院认定事实如下：位于江门市新会区*****鹤山(土名)的土地属江门市新会区*******民委员会的集体用地，江门市新会区*******民委员会授权江门市新会区仁义实业发展公司对该土地进行出租经营。江门市新会区仁义实业发展公司是集体所有制公司，由江门市新会区*****民委员会主管。2009年11月23日，江门市新会区仁义实业发展公司与钟远亮签订《土地租赁合同》，约定：钟远亮租赁上述土地，面积为7980平方米，租赁期限为2009年12月1日至2029年11月30日。钟远亮租赁上述土地用于建设厂房。2015年3月1日，钟远亮、詹士伟签订《厂房租赁合同》，约定：詹士伟租赁位于上述土地上面积为324平方米的厂房用于经营红木家具，租赁期限为2015年3月1日起至2020年2月28日；每月租金4536元、综合管理费64.8元，按照先交租后使用，每三个月为一交租期的原则，詹士伟应于每期第一个月的5号前一次性交清当期租金和综合管理费给钟远亮，水电费每月按实际用量收费；詹士伟如拖欠租金和综合管理费在两个月内的，以所欠资金按月息20厘计罚滞纳金，拖欠达两个月视詹士伟违约，按金不退回，甲方有权终止合同。自2019年7月起，詹士伟出现拖欠租金以及综合管理费的情况。《厂房租赁合同》于2020年2月28日租赁期限届满后，詹士伟继续使用涉案厂房至2020年4月止，共拖欠钟远亮租金40824元，综合管理费518.40元。一审法院判决：詹士伟应于判决发生法律效力之日起十日内向钟远亮支付2019年7月至2020年3月的租金40824元(36288元+4536元)、综合管理费518.40元以及相应的滞纳金(以13802.40元为基数从2019年7月6日起计算至詹士伟清偿日止，以13802.40元为基数从2019年10月6日起计算至詹士伟清偿日止，以9201.60元为基数从2020年1月6日起计算至詹士伟清偿日止)。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序审理，一审案件受理费减半收取475.43元，由詹士伟负担。二审期间，詹士伟提交了如下证据：1.转账记录，拟证明租金支付情况；2.微信截图、银行卡账单及企业公示信息，拟证明2019年12月2日钟远亮的会计霞姐持詹士伟银行卡刷卡1万元支付给新会区会城举信家具店，实为支付2019年10、11月租金。经质证，钟远亮对证据1真实性、合法性、关联性确认，认为7月16日支付的是5月租金，7月30日支付的是6月租金，10月11日支付的是8月租金；对证据2的真实性、合法性、关联性均不确认，交易相对方非钟远亮，不能证明已支付2019年10、11月租金。钟远亮提交了微信截图，拟证明詹士伟转账的6655元、6372元实为2019年5月、6月的租金、管理费、水电费等，聊天内容中8月租金6148.6元与詹士伟2019年10月11日转账6149元吻合。经质证，詹士伟对该证据真实性、合法性无异议，认为2019年11月30日催交租金后，长达4个月没有再催交，证明詹士伟2019年12月2日刷卡1万元和10月11日微信转账支付该3个月租金。经审查，詹士伟提交的证据1与本案有关联，本院予以采纳；证据2仅能证明詹士伟向新会区会城举信家具店支付过1万元，无法证明该款项为向钟远亮支付的租金，且钟远亮对此不予认可，故该证据与本案无关联，本院不予采纳。钟远亮提交的微信截图与本案有关联且詹士伟确认了该证据的真实性，本院予以采纳。对当事人争议的事实，本院认定如下：除认定合同效力、应支付的租金及综合管理费金额、违约责任外，一审法院认定的其余事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对詹士伟的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.《厂房租赁合同》是否有效；2.钟远亮请求支付的租金应如何计算；3.钟远亮请求的违约金应如何认定。关于第一个焦点。钟远亮租赁江门市新会区*******民委员会的集体用地建设厂房后再行出租，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”及《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，钟远亮与詹士伟签订的《厂房租赁合同》无效，对双方当事人自始无约束力。一审认定《厂房租赁合同》有效不当，本院予以纠正。鉴于双方签订的《厂房租赁合同》无效，钟远亮请求支付的租金实为厂房使用费，而詹士伟使用了厂房，其应按租金标准向钟远亮支付厂房使用费。虽然钟远亮不是涉案土地的使用权人，但其通过租赁的方式使用涉案土地并建造厂房出租，故其有权提起诉讼请求詹士伟支付厂房使用费。詹士伟上诉请求驳回钟远亮的起诉，理据不足，本院不予支持。关于第二个焦点。首先，詹士伟二审提交的微信转账记录显示，詹士伟于2019年7月16日转账6655元，7月31日转账6372元，其主张为支付2019年7月、8月的租金及水电费，但钟远亮提交的微信截图显示，钟远亮于2019年7月16日明确5月份租金为6654.3元，6月份租金为6372.3元，而詹士伟对此没有提出异议，且该金额与上述转账的金额相当，故詹士伟上述转账支付的应为2019年5月、6月的租金及水电费，其主张为支付2019年7月、8月的租金及水电费，理据不足；钟远亮提交的微信截图显示，钟远亮明确2019年7月的租金为6047.9元，詹士伟回复已清，而钟远亮无异议，故詹士伟2019年7月的租金及水电费已交清；詹士伟提交的微信转账记录显示，詹士伟于2019年10月11日转账支付了6149元，并主张为支付11月的租金及水电费，但钟远亮提交的微信截图显示，钟远亮明确2019年8月的租金为6148.6元，而詹士伟对此没有提出异议，且该金额与上述转账的金额相当，故詹士伟上述转账支付的应为2019年8月的租金及水电费，其主张为支付2019年11月的租金及水电费，理据不足；詹士伟主张其支付了押金10000元及其通过信用卡向新会区会城举信家具店转账10000元为支付2019年9月、10月的租金及水电费，但钟远亮不予认可，而詹士伟未能举证证明其实际支付了押金及钟远亮要求其向该家具店转账或该家具店与钟远亮有关联，应承担举证不能的法律后果，故其上述主张缺乏依据。据此，本院认定詹士伟已经支付厂房使用费及水电费至2019年8月。其次，詹士伟主张其告知钟远亮不再租赁涉案厂房及钟远亮于2020年2月底已收回租赁物，但未能提交证据予以佐证，本院对其该主张不予采纳。詹士伟至2020年4月才将涉案厂房交回给钟远亮，而钟远亮仅诉请支付租金至2020年3月，故詹士伟应向钟远亮支付2019年9月至2020年3月的厂房使用费。受新冠肺炎疫情的影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，后于2020年2月24日调整为二级响应，而新冠肺炎疫情确实会对詹士伟的经营及返回江门交还厂房造成影响，本院酌定2020年2月、3月的厂房使用费按50％交纳，即每月交纳2268元（4536元×50％），其余2019年9月至2020年1月每月交纳4536元。综上，詹士伟应支付2019年9月至2020年3月的厂房使用费为27216元（4536元×5+2268元×2）。一审认定詹士伟应支付租金40824元、综合管理费518.40元错误，本院予以纠正。钟远亮主张詹士伟于2019年10月11日支付的6149元为抵扣2019年7月至2020年3月的水电费，但未能举证证明已取得詹士伟的同意，其请求詹士伟支付2019年9月之后的水电费，亦未能举证证明该水电费已经发生，本院对其该主张及请求均不予支持。关于第三个焦点。鉴于双方签订的《厂房租赁合同》无效，双方在合同中约定的违约责任亦无效，对双方均无约束力，但詹士伟使用了厂房而没有交纳使用费，必然会给钟远亮造成利息损失，故詹士伟应当以当月应支付的厂房使用费为基数，分别从次月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向钟远亮计付利息至清偿之日止。一审依据《厂房租赁合同》的约定，认定詹士伟应按月利率2％支付滞纳金错误，本院予以纠正。一审法院已依法向詹士伟送达起诉书、证据及开庭传票，詹士伟没有到庭参加诉讼，责任应由其自己承担，故一审法院审理程序合法。综上所述，詹士伟的上诉请求部分成立，应予支持；詹士伟二审提交新证据导致一审判决认定事实部分错误，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省江门市新会区人民法院（2020）粤0705民初2773号民事判决；二、詹士伟应于本判决发生法律效力之日起十日内向钟远亮支付2019年9月至2020年3月的厂房使用费共27216元及相应的利息（以当月应支付的厂房使用费为基数，分别从次月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；三、驳回钟远亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费475.43元，由钟远亮负担196.43元，詹士伟负担279元；二审案件受理费845.44元，由詹士伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 梅晓凌审 判 员 甄锦源审 判 员 肖文文二〇二〇年十一月十九日法官助理 彭思远书 记 员 梁启洪薛佩珠