辽宁省锦州市凌河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0703民初1915号原告：佟琳，女，1987年4月22日出生，满族，住辽宁省凌海市。委托诉讼代理人：孟庆男，辽宁吉伟律师事务所律师。被告：张国枝，女，1962年9月30日出生，汉族，住辽宁省锦州市凌河区。委托诉讼代理人：周诗慈（被告女儿），1987年4月2日出生，汉族，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：高杨，辽宁华峰律师事务所律师。原告佟琳与被告张国枝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佟琳及其委托诉讼代理人孟庆男、被告张国枝及其委托诉讼代理人周诗慈、高杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佟琳向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除原被告于2020年4月15日签订的房屋租赁合同；二、请求依法判令被告返还租金26000元，退还押金5000元，赔偿经济损失25000元（包括装修和车费、人工费及营业损失及货物损失）。共计56000元；三、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2020年4月15日签订了《房屋租赁合同》，房屋坐落于锦州中学对面凌河区民和里4-17号，面积33.5平米，租金40000元/年，押金5000元，原告在此开了一家文具店，被告的合同义务为保证房屋及附属设施达到正常使用状态。原告于2020年4月20日接收并使用房屋后，发现地窖内管道存在漏水现象及下水道反水现象严重，要求被告予以维修，被告拖延推诿。拖延数日后，洗手间两边墙角渗水及地面开裂冒水并伴随浓重异味，房屋无法正常经营使用，甚至因气味过大无法驻足停留，原告多次与被告协商维修房屋，被告各种理由推脱，协商解除合同被告也拒不露面。原告只得先行搬离减小经济损失，同时向人民法院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告诉讼请求。张国枝辩称，一、原告无单方解除合同的权利，其要求退还房租和押金的行为与合同不符合，双方租赁合同依法成立，对当事人有法律约束力，非因法定或约定事由不得擅自解除，本案原告自身有违约行为，现在已经搬离租赁房屋，合同无法继续履行，因此，只能解除；二、在原告告知被告房屋存在漏水情况时，被告当日即向物业公司进行了报修，物业公司后给予维修，房屋经维修后，能够正常使用，依据合同法第二百二十一条规定，明确在租赁物租赁期间，如果出现临时性问题，比如本案的漏水情况，应该由双方通过维修进行解决，不可以直接解除合同，本案漏水原因不能排除是原告使用导致；三、因原告违约搬出房屋，导致租赁合同解除所产生的损失，被告保留对此的诉权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告佟琳提交的证据：证据1、门市房屋租赁合同书2份；证据2、微信转帐记录，证明原被告双方签订6年的房屋租赁合同，微信转帐记录是第一次签订房屋租赁合同时通过微信转账43482元，现金交了2000元，其中482元是物业费，40000元是租金，5000元是押金，2020年4月15日通过转账支付4笔，每次1万元，是第二年的租金。本院对该组证据的真实性予以确认。证据3、微信聊天记录（12张）；证据4、光盘，证明被告知晓房屋存在漏水的情况，同时也知晓原告存在货物损失的情况，原告将货物运输至农村的事实，被告也知晓存在营业损失的情况，被告知晓原告搬出的时间，原告通知被告接收，被告没有接收房屋。本院对该组证据的真实性予以确认。证据5、证明3份，4-17号门市装修款的证明，共花费15000元，包括货架的定制，1400元收条是货物没有地方放，将货物运输至农村的运输费及人工费；600元收条是把17号的门市房间内的货物搬至现在的门市的人工费。该组证据均为个人出具证明，证明人均未出庭接受质询，相关事实又无其他证据相佐证，证明力较低，本院不予采信。证据6、证明；证据7、门市转让合同2份（面积33.5平方米），现在的4号房屋贴出出兑的时间是2020年1月20日，证明原告本人确实由于之前的房屋无法使用，才于2020年8月份迁出，地下室虽然不是合同之内，但也是正常使用的。本院对该组证据的真实性予以采信。被告张国枝提交的证据：证据1、通话记录，我们与物业毛经理的通话记录，2020年8月16日，原告告知房屋漏水当时，被告找到了物业公司相关人员，要求其对房屋进行维修。证明我们积极履行了维修义务。证据2、图片2张，证明原告从诉争房屋搬出后，搬迁到另一地点，同样也经营的文具销售，现在的店面是原告租用被告店面面积的2倍以上，该组证据证明，原告提交的租赁合同是伪造的，且由于原告新租用的场地，更邻近第八中学，足以证明其选择更好的位置是为了进行更好的经营，以漏水为由与被告擅自解除租赁合同。证据1的内容不足以证明被告的待证事实，本院对该证据不予采信。对证据2的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告佟琳与被告张国枝于2019年4月16日签订《门市房屋租赁合同书》，租赁凌河区民和里4-17号房屋，租赁期限为2019年4月20日至2020年4月19日。合同到期后，原、被告于2020年4月15日续签《门市房屋租赁合同书》一份，合同书约定：“出租方：张国枝(甲方)，承租方：佟琳(乙方)，甲方将位于凌河区民和里4-17号门市一间，面积33.5平米，租赁给乙方使用。第一条：租赁期限。1、租赁期限为五年，自2020年4月20日至2025年4月19日止。2……；第二条：房屋租金、押金及支付方式。1、租金为40000元/年(大写)肆万元整；2……；3、自签订本合同之日起，乙方需一次性交清租赁期为1年的房租租金，并且在签订本合同之日以后的每年3月20日前再交清下一年度的房屋租赁费用；4……；5、乙方交付甲方押金伍仟元整。若乙方提前退房，甲方不与返还房租，仅退还押金。……第四条：房屋修缮与使用，甲方房屋及其附属设施(门窗、水电设施、管道、卷帘门、地暖、卫生间等)达到正常使用状态。在租赁期内乙方应合理使用其所承租的房屋及附属设施。……第五条：房屋租赁合同的解除。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。若未满一年提前解除房屋租赁合同，甲方不与返还乙方房屋租金，仅退还押金。甲方房屋装修及附属设施归甲方所有，不得拆损。乙方装修柜台、购买物品可自行拆走。……”合同签订后原告租用该房屋经营文具用品，并支付了被告房屋押金5000元，以及2020年4月20日至2021年4月19日的房屋租金40000元。在原告租用期间，房屋多次发生漏水情形，经物业公司多次维修，现已维修完毕。另查，2020年8月，原告搬离租赁房屋，与凌河区民和里4号楼4号房屋业主签订租赁合同，搬至该房屋继续经营。并通知被告要求解除与其签订的租赁合同。双方未就解除事宜达成一致，故产生争议诉至法院。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”上述法律规定了约定解除以及法定解除合同的情形。本案中，原告主张被告出租的房屋漏水致使其无法经营要求解除房屋租赁合同。因原、被告未在合同中约定解除合同的情形，双方也并未达成解除合同的新的合意，故本案不存在约定解除的情形，应依据《合同法》第94条规定的合同的法定解除权进行审查。经查，被告出租的房屋确实存在漏水情形，后经物业公司多次维修，漏水问题已经维修完毕。原告从2019年4月16日开始租用该房屋，对该房屋的状态及房屋漏水等情况明知，仍然在2020年4月15日续签房屋租赁合同。在此种情况下，不存在订立合同的目的无法实现的情形，租赁合同本身并不存在法定解除的情形，原告无法定解除权。但考虑原告已经从租赁房屋中搬出，另选其他房屋承租，要求原告继续履行合同，对其有失公平，且被告在庭审中也同意解除合同，故对双方签订的《门市房屋租赁合同书》予以解除。关于解除后的房屋租金及押金问题，依据双方租赁合同第五条“若未满一年提前解除房屋租赁合同，甲方不与返还乙方房屋租金，仅退还押金”的约定，房屋租金不予退还，房屋押金应予返还。关于原告主张的经济损失问题，为证明该事实原告所提供的证据为个人所出具的证明及收条，证据本身的证明力较低，证明人也均没有出庭接受质询，上述证据中所载明的事实也无其他证据予以佐证，原告提供的证据不足以证明其所受损失及损失的数额，故本院对原告该项诉求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告佟琳与被告张国枝于2020年4月15日签订的《门市房屋租赁合同书》；二、被告张国枝于本判决生效之日起7日内退还原告佟琳房屋押金5000元；三、驳回原告佟琳其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200元，由原告佟琳负担1068元，被告张国枝负担132元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员 王 晶二〇二〇年十一月二十日书记员 徐飞虹