河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终15736号上诉人（原审第三人）：郑州市莱茵园林绿化工程有限公司，住所地荥阳市万山南路孙寨村。法定代表人：帖建辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘旭，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘红梅，女，1972年4月20日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：张义，男，1978年10月14日出生，汉族，住郑州市。二被上诉人委托诉讼代理人：王晖，河南钟秀律师事务所律师。二被上诉人委托诉讼代理人：贾付山，河南钟秀律师事务所律师。原审被告：郑州市基正房地产开发有限公司，住所地郑州高新开发区西四环**。法定代表人：张福喜，系该公司董事长。上诉人郑州市莱茵园林绿化工程有限公司（以下简称莱茵公司）与被上诉人刘红梅、张义、原审被告郑州市基正房地产开发有限公司（以下简称基正公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初10200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月27日审理了本案。本案现已审理终结。莱茵公司上诉请求：1.撤销原判第一项，发回重审或依法改判；2.上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审程序不符合法律规定。1.在一审中，本案的刘红梅、张义不能成为共同原告，一审法院将其列为共同原告属于程序违法。刘红梅、张义虽然诉求是一致的，并且因为认购了同一套房产，使得利益是有一定的关联性。但是这种利益上的关联，并不符合共同诉讼的理论，不能形成共同诉讼。刘红梅、张义虽然在利益上存在关联，但是这并不是法律意义上的联系。二人之间不存在有合伙关系、合同关系、共有关系等任何具有法律意义的关系，因此没有成为共同诉讼(原告)的法律依据。2.一审法院追加莱茵公司作为原审第三人参加诉讼属于主体错误。3.刘红梅、张义的一审诉讼请求不符合法律规定。刘红梅、张义一审的诉讼请求是要求基正公司继续履行合同、承担违约金，该诉讼请求属于给付之诉。而在追加莱茵公司作为第三人这个诉讼中，其诉请的是“确认合同无效”，属于确认之诉。从这一点也可以看出，在本案中刘红梅、张义提起了两个“诉”，并且是基于不同的法律关系，这明显违背了一案一诉的法律规定。二、一审法院认定事实错误、没有严格核实有关证据。刘红梅、张义是否已经支付房款的证据不充分，请求二审法院认真核实。刘红梅、张义向法庭提交了认购协议，购房款收据，用以证明已经支付了购房款。但并没有提供正式的收款发票。而从提交的银行转账凭证来看，付款人、收款人都和本案没有关系，不能证明基正公司已经实际收到了房款。刘红梅、张义当庭对此也没有做出解释，庭后又撤回了相关转账凭证的证据，其无法证明实际已经支付了购房款，也无法排除是否属于民间借贷、以房抵债等行为，请求二审法院认真核实相关证据。三、一审法院适用法律错误。莱茵公司与基正公司之间签订的《房屋买卖合同》属于让与担保的法律性质，一审法院认定为“意思不真实的行为”而确认无效，属于适用法律错误。莱茵公司向基正公司出借了资金，双方是借款合同关系。在出借资金的同时，莱茵公司又与基正公司签订了数份《商品房买卖合同》，约定如果借款到期，基正公司不能按时履行债务，双方可以对房产折价、变卖或者拍卖后用价款抵债，双方的约定是让与担保的性质。关于让与担保的效力，民间借贷适用法律规定第二十四条，九民纪要第71条都是予以肯定和支持的，在现实中，这也是开发商常用的融资方式。所以，莱茵公司与基正公司签订的《商品房买卖合同》是合法有效的。根据民间借贷适用法律规定第二十四条的规定，买卖合同是用于担保的目的，不是为了实现买卖合同本身的目的。在让与担保法律关系中，债权人与债务人约定的“物权让与”行为是为了债权的实现，并不是为了直接转让物权，因为双方之间还存在一个基础的法律关系，考察其意思表示，不能仅从此“物权转让”本身出发，如果这样考察，那所有的让与担保都是意思表示不真实的，一审法院没有适用让与担保的法律规定认定莱茵公司与基正公司的《房屋买卖合同》，属于适用法律错误。从另一方面来说，莱茵公司与基正公司签订的《房屋买卖合同》经过了房管部门的网签和备案，其效力也要高于刘红梅、张义与基正公司签订的违反了房地产管理法规的《房屋买卖合同》。确认合同是否有效，应当严格依据《合同法》第52条的规定进行考量，而本案的情形并不符合该条的规定。更何况，刘红梅、张义诉请的是根据《合同法》第52条第2款“因恶意串通无效”，一审法院并没有支持刘红梅、张义的此项主张，而是做出了因意思表示不真实而无效的判决。一审法院相当于主动为刘红梅、张义寻找了胜诉的理由和法律适用，违背了居中裁判、不诉不理的审判原则，做出的判决严重不公正。四、一审判决损害了其他众多债权人的利益。综上所述，请求二审法院依法支持莱茵公司的上诉请求。刘红梅、张义辩称：一、原审判决在程序上并不存在违法之处，莱茵公司该项上诉事由依法不能成立。1.本案由于基正公司将57号楼1层附2号商铺分割出售刘红梅、张义，刘红梅、张义之诉求及案涉买卖合同标的物性质、种类完全相同，都是商品房买卖合同关系，法律关系完全相同。刘红梅、张义之所以一并起诉，就是为了待法院裁判后便于办理不动产登记手续。刘红梅、张义双方已实际形成共有关系。因此，原审判决在审理裁判程序上并无不当之处。2.莱茵公司与基正公司基于民间借贷合同关系而签订虚假的房屋买卖合同并备案，其备案行为对刘红梅、张义商品房买卖合同的后期履行产生法律障碍。原审法庭为查明事实，通知其作为本案第三人参与诉讼，完全符合法律规定，不存在所谓主体错误问题。二、莱茵公司与基正公司之间基础法律关系为民间借贷合同关系，双方并不存在真实的商品房买卖合同关系，本案也不符合让与担保的法律特征，原审判决以双方存在虚伪意思表示为由认定合同无效，适用法律并无不当。三、刘红梅、张义与基正公司签订的案涉商铺买卖合同合法有效，刘红梅、张义不仅已履行全部付款义务，而且从2019年10月1日实际占有至今，期间并无第三方主张过权利，依法应受法律保护。依据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题解释》第1条第2款之规定，基于与建设单位之间商品房买卖民事法律行为，已合法占有建筑物，但尚未办理所有权登记的，依法可以认定为业主及实际房屋权属人。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。为此，恳请二审法庭驳回上诉，维持原判。基正公司未答辩。刘红梅、张义向一审法院起诉请求：1.确认被告与第三人签订的关于郑州高新技术产业开发区梧桐街99号院57号楼1层附2的商品房买卖合同（合同编号为GX17003143607）无效，判令被告及第三人协助办理撤销该房屋买卖合同在房管局的备案登记手续；2.判令被告继续履行合同义务，限期办理房屋买卖合同的网签备案登记及房屋交付手续；3.判令被告按日万分之一的标准支付延期交房违约金，直至实际交付房屋并办理网签备案之日止（暂计算至2020年6月30日为44699.2元）；4.判令被告支付二原告第三年返租金共计161010元；5.本案诉讼费及保全费均由被告承担。一审法院认定事实：2016年10月22日，原告张义与被告基正公司签订《商铺认购合同》，约定：所购商铺位于盛世港湾项目第57号楼1层附2-1号，面积为55.86平方米，总价为830000元，付款方式为2016年10月22日前一次性付清。出卖人应当在2019年10月22日前，将符合合同规定的商铺交付买受人使用。出卖人逾期交房不超过30日，自合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按已付房款的日万分之一支付违约金。逾期天数超过30日，本合同自动解除，出卖人应在合同解除之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%支付违约金。出卖人应当在商铺交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，双方另签订《商铺委托经营合同》，约定原告将所购商铺委托被告经营，第一、二年的租金为商铺购房款的15%，第三年租金（2018年10月22日至2019年10月22日）为商铺认购实到款的9%即74700元，第四年租金（2019年10月22日至2020年10月22日）为商铺认购实到款的10%即83000元，第五年租金（2020年10月22日至2021年10月22日）为商铺认购实到款的11%即91300元。2016年10月26日，原告刘红梅与被告基正公司签订《商铺认购合同》、《商铺委托经营合同》各一份，约定所购商铺位于盛世港湾项目第57号楼1层附2-2号，面积为64.2平方米，总价为959000元，付款时间为2016年10月26日前，交房时间为2019年10月26日前。第三年支付租金期限为2018年10月26日至2019年10月29日，租金为认购实到款的9%即86310元。原告张义于2016年10月22日向被告基正公司支付购房款830000元，原告刘红梅于2016年10月26日向被告基正公司支付购房款959000元。庭审中原告称经被告基正公司同意后，其于2019年10月1日实际占用该商铺，但双方未办理正式交接手续。原告提交的商铺租赁合同显示其已于2019年10月1日将该商铺对外出租，租金为每年108480元。2017年1月20日，莱茵公司法定代表人帖建辉作为出借方，基正公司作为借款方，签订《借款（担保）合同》，约定借款数额为1000万元，借款期限自2017年1月20日至2017年4月17日。同日，基正公司作为出卖人，莱茵公司作为买受人，签订《商品房买卖合同》（合同编号为GX17003143607），约定：所购房屋位于高新技术产业开发区××号，建筑面积为113.82平方米，单价为7200元每平方米，总价款为819504元，交付时间为2013年12月31日前。郑州市房屋交易和产权状况确认表显示该房屋的备案买受人为莱茵公司。庭审中第三人莱茵公司称其与被告基正公司系借款关系，在出借资金的同时双方又签订了商品房买卖合同，该合同具有让与担保的性质，双方并约定如未按期还款，可就该房产折价变卖用于抵债。莱茵公司并称就该借款基正公司已偿还了600万元本金。以上事实，有原告提交的商铺认购合同书、商铺委托经营合同、收据各二份、商铺租赁合同、付款凭条、合同信息备案摘要复印件各一份、第三人莱茵公司提交的借款（担保）合同、借据、商品房买卖合同、郑州市房屋交易和产权状况确认单、维修基金交存凭证、营业执照各一份、交通银行网上转账电子回执四份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。一审法院认为，二原告与被告基正公司签订的《商铺认购协议》、《商铺委托经营合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。该认购协议签订后，二原告已按合同约定支付了购房款，该商铺自2019年10月1日起已由其实际占有使用，故被告基正公司应按认购协议的约定，限期将办理房屋权属登记需由其提供的资料报送产权登记机关备案。本案中，被告基正公司在与原告签订认购协议后，又与第三人莱茵公司签订《商品房买卖合同》，并将该商铺网签备案至该公司名下。该商铺现由原告实际占有使用，原告签订合同时间早于被告与第三人所签合同时间，其所支付购房款数额亦高于被告与第三人约定的合同价，且该房屋目前尚未办理不动产权证。第三人莱茵公司未向被告基正公司支付购房款，其并称该合同属于让与担保性质，如基正公司未按期还款，其可就该房产折价变卖用于抵债，但双方就此系签订为商品房买卖合同，而非办理抵押登记手续。该院认为，意思表示真实是民事法律行为应当具备的条件，表意人与相对人意思不真实的行为，为无效法律行为。本案中，莱茵公司与基正公司虽签订有《商品房买卖合同》，但双方之间并不存在缔结商品房买卖合同关系的意思表示，故该合同应认定为无效，被告基正公司及第三人莱茵公司并应在本判决生效之日起三十日内办理撤销涉案商铺的预售合同备案信息。二原告已按协议约定交纳了购房款，被告基正公司违反协议约定，已经构成违约，故被告基正公司应按照协议约定协助二原告办理涉案商铺的产权备案登记及转移登记手续。二原告与被告基正公司所签合同约定的商铺位置为57号楼1层附2-1号、2-2号，该商铺备案信息为57幢1层附2号，故在办理相关登记手续后，二原告就该房屋的产权份额部分，可依据各自的出资比例自行协商处理。原告请求被告基正公司按日万分之一的标准，支付截至实际交付房屋并办理网签备案之日止的逾期交房违约金。双方所签认购协议约定商铺交付时间为2019年10月22日、10月26日前，原告已于2019年10月1日实际占用该商铺并对外出租，故对原告该逾期交房违约金的诉讼请求，该院不予支持。原告与被告基正公司所签《商铺委托经营合同》约定，第三年支付租金为商铺认购实到款的9%，分别为2018年10月22日至2019年10月22日期间74700元、2018年10月26日至2019年10月29日期间86310元。被告基正公司经该院传票传唤未到庭，未提交证据证明其已向原告支付了第三年的租金，应自行承担相应不利后果。因该合同系约定由原告委托被告基正公司进行经营，并由基正公司向其支付租金，但原告已于2019年10月1日自行将该商铺对外出租，故被告基正公司应支付原告张义2018年10月22日至2019年9月30日期间租金70135元、支付原告刘红梅2018年10月26日至2019年9月30日期间的租金80076.5元，以上共计150211.5元。对于原告请求数额过高部分该院不予支持。被告基正公司经该院传票传唤未到庭，视为对诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告郑州市基正房地产开发有限公司与第三人郑州市莱茵园林绿化工程有限公司于2017年1月20日签订的《商品房买卖合同》无效。被告郑州市基正房地产开发有限公司及第三人郑州市莱茵园林绿化工程有限公司于本判决生效之日起30日内，办理撤销郑州高新技术产业开发区××号商铺的预售合同备案信息（备案号为GX17003143607）。二、被告郑州市基正房地产开发有限公司于本判决第一项履行完毕后30日内，协助原告刘红梅、张义办理上述商铺的产权备案及转移登记手续。三、被告郑州市基正房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内，支付原告刘红梅租金80076.5元、支付原告张义租金70135元。四、驳回原告刘红梅、张义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2193元、保全费5000元，由原告负担541元，由被告郑州市基正房地产开发有限公司负担6652元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，刘红梅、张义在本案中的诉讼请求相同，案涉两份《商铺认购合同》所涉及的标的物均系郑州高新技术产业开发区××号商铺。刘红梅、张义二人作为共同原告提起本案诉讼，并无不当。案涉房屋的《商品房买卖合同》网签备案于莱茵公司名下，一审法院依据刘红梅、张义的申请，追加莱茵公司为本案第三人，程序并无不当。莱茵公司上诉称一审程序不符合法律规定的主张，理由不足，本院对此不予支持。基正公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。刘红梅、张义在一审时提交了加盖有“郑州市基正房地产开发有限公司财务专用章”的收据，金额与《商铺认购合同》所载明的金额一致。莱茵公司没有证据证明刘红梅、张义未支付房款。莱茵公司上诉称无法证明刘红梅、张义已经支付了购房款，主张一审法院认定事实错误。莱茵公司的该项主张与本案所查明的事实不符，对莱茵公司的该项上诉主张，本院不予支持。莱茵公司认可向基正公司出借款项，认可两公司之间存在借款合同关系，亦认可两公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系。莱茵公司称该公司与基正公司约定的是让与担保的性质，主张两公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，上诉认为一审法院适用法律错误。鉴于莱茵公司与基正公司之间并不存在缔结商品房买卖合同关系的意思表示，一审法院认定两公司之间就案涉商铺签订的《商品房买卖合同》无效，符合法律规定。莱茵公司的该项上诉主张不能成立。综上所述，郑州市莱茵园林绿化工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由郑州市莱茵园林绿化工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二〇年十一月三十日书记员  李志琳