广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初6955号原告：叶杏花，女，汉族，1973年2月14日出生，住广东省江门市新会区**********，公民身份号码440************322。委托诉讼代理人：江涌，广东德先律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁彩晶，广东德先律师事务所实习律师。被告：黎坚立，男，汉族，1975年10月27日出生，住广东省江门市新会区************，公民身份号码440************139。委托诉讼代理人：黎绍基，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫子萱，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：江门市房加家地产代理有限公司，住所地广东省江门市江海区*************，统一社会信用代码914407******4FP2C。法定代表人：宁某1。委托诉讼代理人：任均华，男，该公司工作人员。原告叶杏花诉被告黎坚立、江门市房加家地产代理有限公司（下称房加家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。叶杏花的委托诉讼代理人江涌、黎坚立的委托诉讼代理人莫子萱均到庭参加诉讼，房加家公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶杏花向本院提出的诉讼请求:一、黎坚立返还房价差额44301.91元；二、房加家公司对上述债务承担连带责任；三、两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年5月31日，叶杏花与黎坚立、房加家公司签订《房地产买卖合同》，约定黎坚立将江门市新会区*************屋转让给叶杏花，总价408000元，黎坚立赠送无证车房给叶杏花使用。基于上述陈述，叶杏花才同意签订合同并支付了全部房款，但办理过户后才发现住宅面积实际为65.43平方米，与两被告签订合同时的陈述完全不符。黎坚立的行为严重损害了叶杏花的合法权益，而房加家公司作为中价方没有对合同审核尽审慎义务，应负连带清偿责任。黎坚立辩称：叶杏花已实地查看房产，而且过户后的建筑面积与原产权证上的建筑面积是一致的，应驳回叶杏花的诉讼请求。房加家公司辩称：业务员曾多次带叶杏花实地查看该房屋，并明确告知叶杏花该房屋包含车房建筑面积为73.4平方米，且车房无独立房产证。房加家公司在签订《房地产买卖合同》过程中，黎坚立提供的房产证中记载建筑面积为73.4平方米，叶杏花核实后，双方按该建筑面积签订了《房地产买卖合同》，叶杏花清楚并保留该产权证复印件留底。2020年7月14日在办理过户的过程中，江门市*******新会分中心提供的《房地产买卖合同》记载该房产的面积亦为73.4平方米，《不动产权档案详细资料》记载该房产建筑面积为73.4平方米，附记住宅面积65.43平方米，非住宅面积7.79平方米，叶杏花核实无误后才签字确认办理过户手续。房加家公司不存在未尽审慎义务的情形，应驳回叶杏花的诉讼请求。本院查明事实粤房地权证江门字第**000******6号房产证上显示江门市新会区************权属人为黎坚立、梁转欢，建筑面积为73.4平方米。2020年5月31日，叶杏花作为买方、黎坚立作为卖方、房加家公司作为经纪方签订《房地产买卖合同》，约定叶杏花向黎坚立购买位于江门市新会区************，产权证号为020000******6，建筑面积为73.4平方米的房屋，房款总价为408000元，黎坚立应于过户当天将房产交付给叶杏花。合同第十六条约定本次交易的房产赠送无证地下车房给叶杏花使用等。2020年7月10日，经黎坚立向江门市*******新会分中心查档，粤房地权证江门字第**000******6号房产证显示的建筑面积为73.4平方米，附记显示住宅面积为65.43平方米，非住宅面积为7.97平方米。2020年7月14日，叶杏花与黎坚立的委托代理人梁健仪在江门市*******新会分中心签订《广东省房地产买卖合同》，办理了上述房产的不动产过户手续。黎坚立亦向叶杏花交付了房产及车房。此后，叶杏花取得粤（2020）江门市不动产权第20******4号不动产产权证，该证登记的建筑面积为73.4平方米，建筑面积中含住宅面积65.43平方米，车房面积7.97平方米。另查明，黎坚立在庭审中确认在交易前是知道粤房地权证江门字第**00******6号房产证的建筑面积73.4平方米包含了车房面积7.97平方米。裁判理由与结果本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。一、关于各方当事人在2020年5月31日签订《房地产买卖合同》前是否知道粤房地权证江门字第**00******6号房产证的建筑面积73.4平方米包含了车房面积7.97平方米的问题。经庭审调查，黎坚立明确签订《房地产买卖合同》前知晓上述情况，本院予以确认；房加家公司辩称签订《房地产买卖合同》已将该情况告知叶杏花，可见房加家公司对该情况亦是知情的。但房加家公司主张其已将该情况明确告知叶杏花，但没有提交证据予以证明，叶杏花亦予以否认；而且房加家公司向叶杏花展示的粤房地权证江门字第**00******6号房产证复印件上亦没有显示建筑面积包含了车房面积，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对房加家公司的该辩解，本院不予采纳。二、关于各方当事人于2020年5月31日签订的《房地产买卖合同》是否有效的问题。各方当事人于2020年5月31日签订的《房地产买卖合同》是各方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，该合同合法有效，各方当事人均应依约履行。三、交于黎坚立是否违约的问题。2020年5月31日签订的《房地产买卖合同》约定了交易的标的物为江门市新会区************房屋，建筑面积为73.4平方米，并赠送无证车房给叶杏花使用。但从黎坚立2020年7月10日的查档所得的不动产权档案详细资料及粤（2020）江门市不动产权第2040154号不动产产权证可知，江门市新会区*************屋的产权登记的建筑面积实际上是包含了65.43平方米的住宅面积及7.97平方米的车房面积，即所谓的赠送面积实际计算在房屋的建筑面积中，房屋的实际建筑面积只有65.43平方米。黎坚立交付的房屋建筑面积只有65.43平方米。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，叶杏花主张黎坚立退还房价款差额，符合法律规定，黎坚立应退还差额44301.91元（408000元7.97平方米/73.4平方米）。四、关于房加家公司应否承担连带责任的问题。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，房加家公司作为专业从事地产媒介居间的商事主体，具备专门的资格、人员和设备，专业化程度较高，故对其如实报告义务应当提出更高的要求。房地产中介机构对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务，注重审查核实与交易相关的主体身份、房屋权属、房屋面积的真实性，并向委托人如实报告。如因未尽必要的注意义务而未能发现一方提供的相关材料存在重大缺陷，或者明知该缺陷而未告知另一方，由此使另一方受欺诈遭受损失的，应承担赔偿责任。从房加家公司的答辩意见及提交的不动产权档案详细资料可以证实，房加家公司在2020年5月31日签订《房地产买卖合同》前已知道江门市新会区*************屋的实际建筑面积为65.43平方米并非73.4平方米，车房并非赠送，而是计算在73.4平方米中，但其仍没有向买受人叶杏花如实陈述情况，造成了叶杏花损失，应承担相应的赔偿责任。因黎坚立系违约方，应由其先向叶杏花赔偿损失，房加家公司在黎坚立无法赔偿的范围内承担补充责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告黎坚立应于本判决发生法律效力之日起十日内返还房价款差额44301.91元给原告叶杏花；二、被告江门市房加家地产代理有限公司对被告黎坚立的上项债务清偿不足部分承担补充清偿责任；三、驳回原告叶杏花的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为453.78元（已由原告叶杏花预交），由被告黎坚立、江门市房加家地产代理有限公司共同负担。原告叶杏花多预交的案件受理费453.78元，由本院予以退回。被告黎坚立、江门市房加家地产代理有限公司应向本院补缴案件受理费453.78元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。审判福明员冯豪德二〇二〇年十一月十日法官助理  吴子媚书记福明员廖雪珍