贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0381民初2500号原告:内江市博馨房地产经纪有限公司，住所地四川省内江市东兴区汉安大道西南段A-6金色夏威夷****（座）第****，统一社会信用代码91511011560717325P。法定代表人：陈馨，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈懿，男，该公司员工。委托诉讼代理人：殷轩，四川汉安律师事务所律师。被告：贵州百丰房地产开发有限公司，住所地贵州省赤水市大同镇大同村**，统一社会信用代码915203810827514990。法定代表人：代正华，该公司总经理。委托诉讼代理人：范小云，四川杰可律师事务所律师。原告内江市博馨房地产经纪有限公司（以下简称博馨经纪公司）与被告贵州百丰房地产开发有限公司（以下简称百丰公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告博馨经纪公司的委托诉讼代理人殷轩、陈懿，被告百丰公司的委托诉讼代理人范小云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告博馨经纪公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付居间费100,502.00元；2、被告支付违约金35,678.21元（以100,502.00元为基数从2019年9月1日起至2020年8月21日止每日按0.1%计算）。事实和理由：2019年4月2日，作为乙方的原告与作为甲方的被告签订《百丰?洞天阁项目分销服务协议》，约定由原告推介销售被告开发的“百丰?洞天阁”房产项目。该合同第七条第二款约定：经甲方确认的乙方推介客户支付首付款，就甲方项目签订购房合同，该套房屋视为成功销售；第八条第一款：分销服务费为成交总价的12%，备注额外增加经纪人现金奖励一万元/套（不开发票）；第八条第二款：甲方承诺上述分销服务费在客户签署购房合同并支付首付款或一次性支付全额房款后全额支付，套结，签合同当天乙方开具普通发票结算；第九条第二款：甲方应按照本协议约定及时、足额向乙方支付本协议规定的分销服务费，甲方每延迟一日支付，需支付款项0.1%的违约金。该合同签订后，原告组织人员对“百丰?洞天阁”房产项目进行推介，并组织意向购房者到楼盘看房，现已成交两套，产生服务费100,502.00元，原告多次向被告催收该款未果，诉至法院。被告百丰公司辩称，1、原、被告签订有《百丰?洞天阁项目分销服务协议》，该协议只盖有原、被告公司的公章，无具体经办人签字；2、无书面确认单；3、合同约定违约金过高，请求予以减少；4、确认客户舒晓玲成功购买房屋，并签订有购房合同；5、未按照合同约定履行完毕居间合同，应驳回原告的诉讼请求。经本院审理认定事实如下：位于贵州省赤水市大同镇的“百丰?洞天阁”房产项目系被告百丰公司开发，案外人赤水市爱途酒店管理有限公司负责销售。原告博馨经纪公司（乙方）与被告百丰公司（甲方）于2019年4月2日签订《百丰?洞天阁项目分销服务协议》，合同约定原告在2019年4月2日至2020年4月1日期间对被告开发的“百丰?洞天阁”商品房进行分销，由原告提供客户推介服务，被告支付分销服务费。该合同约定博馨经纪公司联络人为陈懿，百丰公司联络人为郑君豪；约定成功销售的定义：必须是原告推介的客户，且客户成功支付首付款、签订购房合同，并经双方确认；约定分销服务费为房屋成交总价的12%，该服务费在购房合同签订当日由原告开具普通发票结算；并约定被告未按时支付分销服务费时，违约金按日以未付款项的0.1%计算支付给原告。以上约定事项，在《百丰?洞天阁项目分销服务协议》均有载明，第三条第二款载明：甲方指定下列联络人／授权代表：（郑君豪139××××****），乙方指定下列联络人／授权代表：（陈懿17828275559）；第七条第二款载明：经甲方确认的乙方推介客户支付首付款，就甲方项目签订购房合同，该套房屋视为成功销售；第八条第一款载明：分销服务费为成交总价的12%，备注额外增加经纪人现金奖励一万元／套（不开发票）；第八条第二款载明：甲方承诺上述分销服务费在客户签署购房合同并支付首付款或一次性支付全额房款后全额支付，套结，签合同当天乙方开具普通发票结算；第九条第二款载明：甲方应按照本协议约定及时、足额向乙方支付本协议规定的分销服务费，甲方每延迟一日支付，需支付款项0.1%的违约金。合同签订后，原告提供分销服务，向客户舒晓玲、王迅推介购买房屋。客户舒晓玲购买的A1-（-2）-19号房，成交总价为520,000.00元，舒晓玲于2019年8月22日支付A1-（-2）-19号房全部购房款520,000.00元及税费19,878.00元，并成功签订购房合同；2019年8月27日，原告博馨经纪公司的授权员工陈懿与被告百丰公司的销售员工罗松林经微信确认舒晓玲购买的A1-（-2）-19号房总价520,000.00元和分销服务费62,400.00元（520,000.00元×12%），原告于当日开具62,400.00元四川增值税普通发票予以结算。王迅经原告推介购买A3-（-2）-11号房，约定房屋总价317,518.00元，向案外人赤水市爱途酒店管理有限公司支付购房首付款137,518.00元，税费13,844.00元，共计151,362.00元，后因其家庭原因，其与赤水市爱途酒店管理有限公司达成退房协议，2020年12月6日，赤水市爱途酒店管理有限公司向王迅出具《承诺书》载明：“关于王迅购买洞天阁A3-（-2）-11号商铺的退款承诺书，经双方协商，由于王迅因本人家庭原因决定退房，其中已经支付137,518.00元首付，13,844.00元税费，合计151,362.00元，我公司承诺自2019年12月6日起15个工作日内将所有款项支付于王迅本人银行卡内。担保人：李月江。承诺人：赤水市爱途酒店管理有限公司”。王迅成功退房，并未签订商品房购房合同。退房协议达成后，赤水市爱途酒店管理有限公司退还王迅购房款66,362.00元，余款85,000.00元未付，2020年6月19日，王迅提起诉讼要求赤水市爱途酒店管理有限公司退购房余款，2020年8月17日，赤水市人民法院作出（2020）黔0381民初1670号民事判决书：由赤水市爱途酒店管理有限公司于判决生效之日起十五日内向王迅支付退房款85,000.00元，李月江承担连带清偿责任。该判决于2020年9月9日生效。另查明，原告在居间介绍本案涉两套房屋前，在《百丰?洞天阁项目分销服务协议》约定的期间内（2019年4月2日至2020年4月1日）已多次成功推介“百丰?洞天阁”商品房，此前交易习惯系经陈懿与罗松林微信沟通确认房屋成交总价及分销服务费后，由原告出具发票予以结算，被告支付分销服务费，均未进行书面确认。以上事实有当事人陈述、《百丰?洞天阁项目分销服务协议》、微信聊天记录、增值税普通发票、中国工商银行股份有限公司内江中兴支行的业务回单、承诺书、（2020）黔0381民初1670号民事判决书等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告博馨经纪公司与被告百丰公司均是具有民事行为能力的法人，双方共同协商，自愿签订《百丰?洞天阁项目分销服务协议》，是双方共同的真实意思表示，且合同内容和形式没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，博馨经纪公司已按约成功推介百丰?洞天阁A1-（-2）-19号房，百丰公司应按照合同约定支付该套房屋分销服务费62,400.00元（520,000.00元×12%）；因A3-（-2）-11号房未交易成功，故原告要求支付该套房屋的分销服务费，本院不予支持。原告分销成功虽未按照合同约定经陈懿和郑君豪书面确认，系按此前形成的交易习惯，由陈懿和罗松林经微信确认，但百丰公司对此确认形式在第一次交易时未提出异议，并向博馨经纪公司成功支付分销服务费的行为，即视为默认该确认形式，故百丰公司以未经书面确认主张合同尚未履行完毕的意见，本院不予采纳。百丰公司未履行支付义务，已构成违约，按照合同约定应向博馨经纪公司支付A1-（-2）-19号房分销服务违约金22,214.40元（62,400.00元×0.1%×356天），根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，该违约金过高，本院酌情确定为10,000.00元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、由被告贵州百丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告内江市博馨房地产经纪有限公司支付分销服务费62,400.00元；二、由被告贵州百丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告支付内江市博馨房地产经纪有限公司违约金10,000.00元；三、驳回原告内江市博馨房地产经纪有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2,310.00元，减半收取1,155.00元，由被告贵州百丰房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  郑玉梅二〇二〇年十一月二日书记员  胡 淼