海南省乐东黎族自治县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）琼9027执异57号 异议人（案外人）:李道财，男。 委托代理人：王夏，海南昌博律师事务所律师。 申请执行人:王家铭，男。 被执行人：海南浩源恒泰农业科技发展有限公司。 法定代表人：孙荣昌，该公司经理。 在本院执行申请执行人王家铭与被执行人海南浩源恒泰农业科技发展有限公司借款合同纠纷一案中，案外人李道财于2020年11月10日对本院拍卖被执行人海南浩源恒泰农业科技发展有限公司（以下简称：浩源公司）位于乐东县抱由镇乐九公路东侧的冷库11间的执行行为，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，本案现已审查终结。 案外人李道财向本院提出执行异议请求，请求确认申请人对坐落在乐东县抱由镇多建村乐九公路东侧浩源恒泰公司厂区内未施工完成的冷库九间及附属场地拥有5年的租赁期（即2017年6月30日起至2022年6月30日止），并在强制执行中依法保护申请的合法承租权。事实与理由：案外人与被拍卖标的物所有权人浩源公司及浩源公司法定代表人孙荣昌因借款合同纠纷，于2017年6月14日经乐东黎族自治县抱由镇人民调解委员会调解并达成调解协议，乐东黎族自治县人民法院出具（2017）琼9027民特41号民事裁定书，对案外人、浩源公司、孙荣昌三方经乐东黎族自治县抱由镇人民调解委员会达成的调解协议进行了司法确认。裁定书主要内容为：截止至2017年6月15日，孙荣昌应向李道财偿还欠款总计4139623元，自2017年6月15日起，每月15日前向李道财偿还20万元，分21期履行，浩源公司对孙荣昌的还款义务承担连带偿还责任；如浩源公司、孙荣昌未能履行还款义务，浩源公司同意将坐落在乐东县抱由镇多建村乐九公路东侧的冷库九间及附属场地（以下简称“乐九公路冷库”）租赁给李道财，以租金抵付全部借款本息；未完成冷库所需制冷设备由李道财自行投资。案外人于2017年6月14日、2019年6月15日与浩源公司、孙荣昌签订了《冷库租赁协议》、《冷库租赁协议之补充协议》，协议约定案外人承租乐九公路冷库，租赁期限自2017年6月30日起至2029年6月14日止。协议签订后，案外人按照约定，为承租的九间冷库安装了生产必须的设备和设施。目前案外人仍是冷库的合法承租人并且合法拥有冷库中相关设备、设施的所有权。案外人认为贵院此次拍卖侵害了申请人的合法权益，理由如下：首先，贵院此次拍卖的标的物中，包含了案外人出资安装、所有权属于案外人的设备和设施，侵害了案外人对该部分设备和设施的财产权。其次，贵院在淘宝网发布的竞拍公告中，没有体现案外人承租冷库的事实，未能保护案外人合法的租赁权。案外人为保护自己的合法权益，提起执行异议。 申请执行人王家铭、被执行人海南浩源恒泰农业科技发展有限公司未提交意见。 本院查明，王家铭与浩源公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年11月15日立案受理后，于2017年12月26日作出（2017）琼9027民初1406号民事判决：海南浩源恒泰农业科技发展有限公司于本判决生效之日起30日内向王家铭偿还借款1440000元及利息（利息按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，自2017年11月15日计算至债务付清之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费8880元，由海南浩源恒泰农业科技发展有限公司负担。判决生效后，海南浩源恒泰农业科技发展有限公司未履行生效判决确定的义务。2018年6月28日，王家铭向本院申请强制执行，本院于2018年7月4日立案受理[案号：（2018）琼9027执305号]，本院向被执行人浩源公司发出执行通知书，责令被执行人浩源公司履行生效判决书确定的义务，即责令被执行人自接到执行通知书之日起五日内履行：向王家铭偿还借款本金1440000元，并按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，自2017年11月15日计算至债务付清之日止给付相应利息；并加倍支付迟延履行期间的债务利息；缴纳案件执行费。由于被执行人浩源公司未依法履行执行通知书确定的义务，2018年9月25日本院作出（2018）琼9027执305号执行裁定，依法查封了被执行人浩源公司位于乐东县抱由镇乐九公路东侧的冷库11间。2019年7月8日，王家铭向本院申请评估、拍卖浩源公司被查封的标的物，经本院委托三亚中业勤资产评估事务所对查封的标的物评估,三亚中业勤资产评估事务所作出中业勤评报字[2019]0056号《资产评估报告》，被查封标的物评估价值6946377元。本院于2019年10月21日张贴拍卖公告，于2019年12月21日作出（2018）琼9027执305号之一执行裁定：拍卖被执行人浩源公司位于乐东县抱由镇乐九公路东侧冷库11间（含冷库前长238米，宽53米的空地）。 另查明，李道财与浩源公司、孙荣昌民间借贷纠纷一案，于2017年6月14日经乐东县抱由镇人民调解委员会主持调解，并达成调解协议：一、申请人孙荣昌、浩源公司承诺，自2017年6月15日起，按照每月15日前偿还200000元，共分21期，直至付清全部借款本息总计4139623元；申请人浩源公司同意对上述借款承担连带偿还责任；二、申请人孙荣昌、浩源公司未能按照第一条约定如期足额偿还任意一期借款，申请人李道财同意申请人浩源公司将坐落在乐东县抱由镇多建村乐九公路东侧浩源公司厂内未施工完成的冷库九间及附属场地租赁给申请人李道财，以租金抵付全部借款本息；未完成冷库所需制冷设备设施支出由申请人李道财自行投资；具体租赁事宜由申请人另行签署《租赁协议》作为附件；三、本协议签署后，双方因此次纠纷产生的权利义务关系及法律纠纷终止；双方因该纠纷产生的民事责任终结，当事人放弃该事件的一切索赔权利，并不得实施损害对方声誉的行为。当日，李道财与浩源公司、孙荣昌向本院申请司法确认，本院于2017年6月28日作出（2017）琼9027民特41号民事裁定，裁定申请人李道财与浩源公司、孙荣昌于2017年6月14日经乐东黎族自治县抱由镇人民调解委员会主持调解达成的调解协议有效。 再查明，2017年6月14日，李道财与浩源公司及孙荣昌签订《冷库租赁协议》，主要约定：浩源公司同意将坐落在乐东县抱由镇多建村乐九公路东侧的浩源公司厂区内未施工完成的冷库九间及附属场地租赁给李道财，租赁期为5年，即2017年6月30日起至2022年6月30日；由浩源公司、孙荣昌所欠李道财的借款本利抵付该租金（从浩源公司、孙荣昌应支付给李道财的借款本息共计4139623元抵付租金），李道财无需向浩源公司、孙荣昌支付租金；三方同意每间冷库和场地的年租金按100000元，总计九间冷库年租金为900000元，但冷库制冷设备和设施由李道财自行投资安装，租赁期内设备所有权归李道财所有。 以上事实有本院作出的（2017）琼9027民初1406号民事判决书、（2018）琼9027执305号、305之一执行裁定书、(2017)琼9027民特41号民事裁定书、《冷库租赁协议》、《人民调解协议书》等证实。 本院认为，本案的争议焦点为：是否应当对涉案冷库附带租赁进行拍卖。最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条第2款的规定,主张带租拍卖的前提条件主要为:首先,法院查封之前已签订了书面租赁合同;其次,已占有使用该不动产;最后,不存在恶意串通,以明显不合理的低价租赁,或伪造交付租金证据等情形。关于李道财要求确认其对涉案冷库在2017年6月22日—2022年6月22日期间享有承租权的这一请求。根据李道财提交的(2017)琼9027民特41号民事裁定，载明：浩源公司将位于乐东县抱由镇多建村乐九公路东侧浩源公司厂内未施工完成的冷库九间及附属场地租赁给李道财经营，以租金抵付全部借款本息；未完成冷库所需制冷设备设施支出由申请人李道财自行投资；具体租赁事宜由申请人另行签署《租赁协议》作为附件。双方当事人于2017年6月14日签订了《冷库租赁协议》。可见，李道财与浩源公司之间在本院查封之前已签订了书面租赁合同。同时从异议人提交的《冷库租赁协议》来看，异议人已实际占有该冷库,该租赁协议约定的租赁价格系正常市场价格，异议人的异议请求理由充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二款之规定，裁定如下： 带租拍卖海南浩源恒泰农业科技发展有限公司名下位于乐东县抱由镇多建村乐九公路东侧的九间冷库（租赁到期日为2022年6月30日，承租人为李道财,租金已抵付至2022年6月30日）。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  潘 海 人民陪审员  刘丽丹 人民陪审员  刘 静 二〇二〇年十一月十八日 法官 助理  谭博丹 书 记 员  潘熠昊 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条?执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 审核：潘海撰稿：潘海校对：谭博丹印刷：潘熠昊 海南省乐东黎族自治县人民法院2020年11月18日 （共印5份）