江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终1890号上诉人（本诉被告、反诉原告）：李军，男，1969年2月6日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。上诉人（本诉被告、反诉原告）：丁霞岚，女，1970年7月16日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。两上诉人共同委托诉讼代理人：郁凯，江苏观开律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：朱兴亚，江苏观开律师事务所律师。被上诉人（本诉原告、反诉被告）：徐俊，男，1954年9月10日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。被上诉人（本诉原告、反诉被告）：陆小萍，女，1958年6月12日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄雷，江苏君谊律师事务所律师。上诉人李军、丁霞岚因与被上诉人徐俊、陆小萍房屋买卖合同纠纷一案，不服泰州市海陵区人民法院(2019)苏1202民初5692号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤双方当事人到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。本案现已审理终结。上诉人李军、丁霞岚上诉请求：1、撤销一审判决，并改判上诉人无须返还购房款，被上诉人所付购房款折抵为相应面积的房屋。2、被上诉人按照6%的年息承担逾期付款的违约责任。3、一审本诉和反诉、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：案涉双方对付款期限有明确约定，上诉人亦多次通知被上诉人履行付款义务，然被上诉人仍严重违约，其违约行为是导致案涉《房产转让协议书》及后续补充协议未能履行的根本原因。上诉人已履行催告程序，宣布终止协议。根据案涉《房产转让协议书》约定，终止协议后，被上诉人按照合同约定无权要求返还已支付的购房款，已支付的购房款按照单价折抵面积，并承担相应的违约责任。同时，双方在补充协议上对此也进行了约定，如被上诉人未足额支付购房款，应将多余的房屋退还上诉人。2018年9月3日，上诉人已经行使合同解除权，按照合同约定无需返还被上诉人已支付的购房款，已支付的购房款可以折抵面积。一审判决未考虑案涉《房产转让协议书》履行过程中被上诉人的严重违约行为，孤立地就协议已终止判决返还购房款属于事实认定错误。被上诉人徐俊、陆小萍辩称，上诉人上诉没有事实和法律依据，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉人的上诉。徐俊、陆小萍向一审法院提出诉讼请求：1、解除双方签订的房屋买卖合同并要求李军、丁霞岚立即返还其款项243万元，并按合同约定支付已给付款项30%给付违约金72.9万元，合计315.9万元；2、李军、丁霞岚承担本案诉讼费用。李军、丁霞岚向一审法院提出反诉请求：1、案涉双方签订的房屋买卖协议，因徐俊、陆小萍违约故需承担违约金177万元；2、徐俊、陆小萍承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2013年9月17日，李军与徐俊、陆小萍经一审法院主持调解后达成调解协议，一审法院依法制作（2013）泰海民初字第2891号民事调解书，载明：“一、位于泰州市海陵区房屋（建筑面积为1272.63平方米）属李军、徐俊、陆小萍共有，其中李军占57%份额，徐俊、陆小萍共同占43%的份额；二、上述房屋现抵押给工商银行，在抵押贷款清偿、抵押登记依法注销后，各方对上述第5层房屋一致达成如下方案：房号为508、509、510、519、511、518、512、517、513、516、514、515的房屋属于李军所有，另507室中李军占42.79平方米，徐俊、陆小萍占20.48平方米……”。2017年10月11日，李军、丁霞岚（甲方、转让方）与徐俊、陆小萍（乙方、受让方）签订《房产转让协议书》一份，约定由甲方将（2013）泰海民初字第2891号民事调解书所确认归属李军名下57%份额，房号为508、509、510、511、512、513、514、515、516、517、518、519另507室中占有的42.79平方米的房产转让给乙方，转让总价590万元，付款方式：1、本合同签订后，乙方支付甲方购房款100万元整。乙方支付甲方100万元购房款后，甲方陪乙方去当地工商及相关部门办理甲方名下五层酒店营业执照（泰州市海陵区缘之源快捷酒店）法人代表的过户手续及相关手续；2、甲方收到100万元购房款后两日内将甲方在中国工商银行股份有限公司泰州海陵支行的剩余贷款结清，经过协商，贷款余额40万元由甲方支付，原（2013）泰海民初字第2891号民事调解书不再履行，并于2017年10月前，甲方须和乙方一起办理（2013）泰海民初字第2891号民事调解书的撤销手续，待法院办理完撤销手续且双方签字确认时，乙方支付甲方购房款200万元；3、甲乙双方另行约定付款期限和方式：乙方在2018年1月30日前付购房款100万元给甲方，乙方在2018年4月30日前支付剩余购房款给甲方，备注（此付款期限是在泰州市海陵区人民法院完成撤销（2013）泰海民初字第2891号民事调解书后有效，否则按法院撤销判决日期顺延）；甲方在房屋及房产证书交乙方后、房产过户办理前不得实施有碍乙方正常使用房屋的行为，更不得将房屋再卖他人，否则，应向乙方支付购房款30%违约金，并承担由此给乙方造成的一切损失并追溯甲方欺诈行为的法律责任；协议未有房屋交付及过户时间的约定。协议签订后，徐俊、陆小萍陆续向李军、丁霞岚支付购房款，至2018年7月31日，徐俊、陆小萍共计支付243万元。2018年7月31日，双方签订《补充协议》一份，约定“经甲、乙双方友好协商，在双方2017年10月11日签订的房产转让协议的基础上，甲、乙双方约定乙方（徐俊）在2018年8月31日前支付甲方（李军）购房款160万元，用于购买泰州市人民西路5-7号楼五层归属李军名下57%份额的房产。如逾期未按时支付，甲、乙两方另行协商此房屋是否后续继续交易”。林娜作为担保方在协议中签字确认。2018年9月7日，徐俊、陆小萍之媳林娜与李军电话沟通过户的税金问题，并提出无法通过撤销（2013）泰海民初字第2891号民事调解书完成产权的确认，双方未能达成一致。2018年12月21日，李军与徐俊、陆小萍经一审法院主持调解达成调解协议，一审法院依法制作（2018）苏1202民初5448号民事调解书，载明“一、被告徐俊、陆小萍于2018年12月25日前将泰州市海陵区人民西路5-7号房屋及相应土地使用权设立的抵押金额为人民币3800000元，且抵押权人为中国工商银行股份有限公司泰州海陵支行的抵押权登记注销【抵押权证号：泰房他证海陵字第××号、泰州他项（2008）第5241号】。二、被告徐俊、陆小萍在上述抵押权登记注销后三日内协助原告李军将泰州市海陵区人民西路5-7号508、509、510、519、511、518、512、517、513、516、514、515房屋过户至原告李军名下，并将泰州市海陵区人民西路5-7号507房屋中42.79平方米过户至原告李军名下，上述产权过户所产生的税费由原告李军负担。”该调解书生效后，徐俊、陆小萍履行调解书约定的义务，将案涉房屋过户至李军、丁霞岚名下。2019年3月9日，徐俊、陆小萍之媳林娜与李军通过电话继续沟通过户事宜，李军要求林娜再行支付150万元，双方仍未能就后续履行达成一致意见。李军当庭陈述其于2019年3月19日与案外人签订房产转让协议，将案涉房屋全部转让给案外人，并于2019年5月24日办理过户登记。现徐俊、陆小萍以李军、丁霞岚擅自转让案涉房产致其合同目的无法实现，致涉诉。一审法院认为，案涉双方所签订的《房产转让协议书》约定的付款方式为撤销（2013）泰海民初字第2891号民事调解书后完成后期付款，而设定该付款条件的目的系规避过户所产生的税费，但此后双方又至一审法院达成新的调解协议，一审法院依法制作的（2018）苏1202民初5448号民事调解书所确认的协议内容并非对前述调解书内容的否定和撤销，而是进一步完成前述调解书所确认的产权登记义务，但未涉及因此所带来的税费分担问题，则该《房产转让协议书》约定的付款方式及税费负担应认定为不明确。后双方达成《补充协议》约定协议签订后一个月内付款，同时明确约定“如逾期未按时支付，甲、乙两方另行协商此房屋是否后续继续交易”，而徐俊、陆小萍并未按照约定付款时间付款，理由是过户登记时其需要额外承担《房产转让协议书》未涉及的税费，双方就该税费的分担尚未达成合意，故暂缓付款。据此可以看出，徐俊、陆小萍认为依据《房产转让协议书》的约定已无法完成最终交易，并提出后续履行由双方重新协商，李军、丁霞岚亦认可，应视为双方对原转让协议终止履行已达成一致意见，故对徐俊、陆小萍主张解除双方转让协议的请求，一审法院不再予以确认。房产转让协议终止后，出卖人李军多次催促徐俊及林娜付款，但林娜认为后续履行存在风险，暂不予付款，双方最终未能就后续交易的价款、履行期限和方式、违约责任及解决争议的方法等问题达成一致意见。故在房产转让协议终止履行后，双方又未能达成新的合意的情况下，双方均主张对方违约，无事实依据，一审法院不予支持。合同终止后，李军、丁霞岚基于已终止的转让协议所取得的购房款243万元应当返还给徐俊、陆小萍。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第十三条、第十四条、第二十一条、第三十条、第六十条之规定，一审法院判决：一、李军、丁霞岚于本判决生效之日起十日内一次性向徐俊、陆小萍返还已支付的购房款243万元；二、驳回徐俊、陆小萍的其他本诉请求及李军、丁霞岚的反诉请求。本案本诉受理费32072元、保全费5000元，合计37072元，由徐俊、陆小萍负担5832元，李军、丁霞岚负担31240元；本案反诉受理费10365元，由李军、丁霞岚负担。二审中，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审相同，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、上诉人关于被上诉人所付购房款折抵相应面积的房屋、其无需返还购房款的主张是否应予支持；2、上诉人关于被上诉人按照6%的年息承担逾期付款违约责任的主张是否应予支持。关于争议焦点1，本案中，上诉人李军、丁霞岚已与案外人签订房产转让协议，将案涉房屋全部转让给案外人，并办理了过户登记手续。现案涉房屋产权已登记在案外人名下，不在上诉人李军、丁霞岚名下，上诉人李军、丁霞岚对案涉房屋已无处分权。故其关于被上诉人所付购房款折抵相应面积的房屋、其无需返还购房款的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点2，本案中，案涉双方于2017年10月11日签订《房产转让协议书》，后于2018年7月31日签订《补充协议》，《补充协议》约定徐俊在2018年8月31日前另行支付李军购房款160万元。《补充协议》就《房产转让协议书》约定的交易金额、付款期限和方式等作出了实质性变更，并明确：“如逾期未按时支付，甲、乙两方另行协商此房屋是否后续继续交易”，应视为案涉双方对《房产转让协议书》终止履行已达成一致意见。后案涉双方就案涉房屋交易重新协商未果，双方最终未能就后续交易的价款、履行期限和方式、违约责任及解决争议的方法等问题达成一致意见。故上诉人李军、丁霞岚在案涉《房产转让协议书》已终止履行，双方又未能达成新的合意的情况下，主张对方违约并要求对方承担相应的违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人李军、丁霞岚的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42437元，由上诉人李军、丁霞岚负担。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 缪翠玲审判员 顾春旺二〇二〇年十一月三日书记员 陈静怡