河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终2679号上诉人（原审原告）：李文玲，女，1977年12月26日出生，汉族，住河南省孟州市。上诉人（原审原告）：毛永生，男，1974年10月20日出生，汉族，住河南省孟州市。二上诉人共同委托诉讼代理人：雷鸣，河南承通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州一建置业有限公司。住所地：河南省郑州市管城区紫荆山路**。法定代表人：段利民，董事长。委托诉讼代理人：贾福利，男，该公司员工。上诉人李文玲、毛永生因与被上诉人郑州一建置业有限公司（以下简称：郑州一建）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省孟州市人民法院于2020年7月26日作出的（2020）豫0883民初833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李文玲、毛永生上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判被上诉人支付逾期办理房屋不动产证违约金9822.6元；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：小区业主房屋所有权证书的办理需要经过两个过程，首先需要开发商将房屋进行首次登记，即登记到开发商名下，然后根据其与房屋买受人签订的《商品房买卖合同》进行转移登记，房屋买受人才可以顺利地取得房屋所有权。如果开发商迟迟不办理房屋所有权的首次登记（之前称之为初始登记），势必影响后续房屋转移登记的办理。一、根据《商品房买卖合同》第十五条之规定：被上诉人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被上诉人应当对其履行前述合同义务承担举证责任。本案一审过程中，被上诉人并未提交任何证据证明其在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，一审法院认定“郑州一建公司自2016年9月10日交付房屋使用后在90日内，即2016年12月8日已将包括51022号房屋在内的5号楼办证所需资料全部递交于办理部门，这一行为符合合同相关约定”系认定事实错误。二、证据7是焦作市人民政府官方网站的政府在线答复，该答复均为政府相关职能部门针对群众的政务咨询所做的回复，其中第4个问题为“孟州市物业管理用房登记备案表是否为开发商办理首次权属登记的必要材料?”，其答复内容为“经调查：《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条规定：办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。所以，开发商办理房屋所有权首次登记时，应提交物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权的申请材料。”三、一审法院认为证据6与双发争议的5号楼的备案情况不具有相关性，对该证据的证据效力不予确认系认定事实错误。证据6是孟州市物业管理用房登记备案表，按照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条规定以及证据7当中第4个问题的政府在线答复内容，该登记备案表为开发商办理房屋所有权首次登记时须提交的材料。该表的颁发机关为孟州市房产管理中心物业科，表中有该机关的公章，该表的落款时间为2017年7月28日，由此可知，被上诉人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间不应当为一审法院认定的“2016年12月8日”。2017年12月8日孟州市不动产登记局发布编号为2017159号《不动产首次登记公告》，该公告发布的前提是被上诉人完整提交了办理不动产首次登记的所有材料至孟州市不动产登记局。被上诉人并无证据证明其提交办理权属登记资料报产权登记机关备案的具体时间，所以，2017年12月8日应当视为被上诉人提交资料报产权登记机关备案的具体时间。四、焦作市中级人民法院之前的生效判决书（2019）豫08民终1922号和（2020）豫08民终1454号均为大唐名村小区房屋买卖合同纠纷，与本案案涉房屋一样，均位于大唐名村小区5号楼。2017年12月8日，孟州市不动产登记局发布编号为2017159号《不动产首次登记公告》，内容包括5号楼的全部房屋。前述两份生效判决书均认定2017年12月8日，即孟州市不动产登记局发布编号为2017159号《不动产首次登记公告》的时间为通过不动产登记部门审核的时间或者为完成不动产证书首次登记的时间，也就是被上诉人逾期提交备案资料至产权登记机关备案这一违约行为终止的时间。上诉人与被上诉人于2016年8月5日签订购房合同，上诉人购买被上诉人位于大唐名村名人居51022号房，购房款合计人民币270000元，上诉人已经支付全部购房款，并于2016年9月10日接收房屋且首次缴纳物业费。根据《商品房买卖合同》第十五条之规定：被上诉人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人已经支付了全部购房款、契税、维修基金等各种费用，并将办理房屋登记的所有手续交付给被上诉人。2017年12月8日，孟州市不动产登记局发布了上诉人所购买房屋的《不动产首次登记》，被上诉人提交备案手续逾期364天。因被上诉人的逾期备案行为，直接导致上诉人的房屋权属证书迟迟不能办理，被上诉人应承担违约责任，双方所签房屋买卖合同当中没有明确约定逾期办证造约金数额，也没有明确约定以日或月为单位累计计算违约金数额。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。第三款，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或损失数额难以确定可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行现行贷款1-5年年利率4．75％，按照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发［2003］251号）规定，逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点计收利息，改为在借款合同载明的贷款率水平上加收30％-50％，4．75％＊1．3＝6．2％，故逾期贷款利息最低按照6．2％执行。被上诉人违约364天，现上诉人请求法院支持诉讼时效内的违约金，共214天，即自2017年5月8日（起诉之日倒推3年）起，截止2017年12月8日逾期贷款利息为6．2％，每日违约金为270006．2％/365＝45．9元，违约金共计9822．6元（45．9＊214-98226）。郑州一建辩称，一、一审认定事实无误，郑州一建已在合同约定时间内将由郑州一建提供的资料报送至产权登记机关备案。郑州一建在房屋交付后90日内向办理产权登记的相关机关提出申请和提交资料。物业管理用房登记备案表出具机关为孟州市房产管理中心物业科，而早在2016年3月郑州一建就已向房产管理中心提出相关验收申请，相关职能部门内部办事速度与部门之间的交接是郑州一建无法掌控的。因此，郑州一建已在合同约定时间内将由郑州一建提供的资料提交至有关产权登记机关进行备案。二、上诉人一审诉讼请求即要求郑州一建支付迟延办理房屋权属证书违约金无事实和法律依据。双方签订的购房合同附件四第五条约定：买受人自行办理房屋产权证书，费用自理。上诉人没有证据证明其未取得房屋权属证书系由郑州一建造成的，因此其一审诉讼请求无事实和法律依据。李文玲、毛永生向一审法院起诉请求：1、判令被告郑州一建公司立即给付迟延办理房屋权属证书违约金9,822.60元；2、案件受理费50元，由被告郑州一建公司承担。一审法院认定，2016年6月20日，孟州市不动产登记中心揭牌暨首本不动产证书颁发仪式举行，标志着孟州市土地、房产、林地等不动产分散登记的历史正式结束。2016年8月5日，原告李文玲、毛永生与被告郑州一建公司在平等基础上经自愿协商订立一商品房买卖合同。合同载明：“出卖人郑州一建公司、买受人毛永生、李文玲。出卖人以出让方式取得位于合欢北路029号、编号为孟国用（14）第024号地块土地使用权，土地使用权出让合同号为豫（孟州）出让（2014年）第0206号。该地块规划为住宅用途，使用权年限自2014-05-23至2084-5-23，经批准在该地块上建设商品房，定名为大唐名村名人居，规划许可证号为建字第410883201400029，施工许可证号为410883201407030904。买受人购买商品房为预售商品房，批准预售商品房机关为孟州市房产管理中心，商品房预售许可证号为2014035。买受人购买第5号楼1单元2层51022号房，房屋总价款270,000元。买受人在订立合同时，首付购房款120,000元整，剩余150,000元整在一个月内办理公积金贷款。房屋交付期限2016年10月31日前。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付房屋手续，双方进行验收交接。出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同自双方签订之日起生效。合同签订日期落款于2016年8月5日。”合同签订后，2016年9月10日，双方验收、交接房屋，交付钥匙。2016年9月12日开始装修。2016年11月18日，原告李文玲、毛永生向郑州一建公司交付大唐名村名人居5号楼51022室房屋价款270,000元。2016年11月底装修后，原告李文玲、毛永生入住房屋。被告郑州一建公司于2016年12月8日将包括51022号房屋在内的5号楼办证所需资料全部递交于办理部门。2017年12月8日，孟州市不动产登记局发布编号为2017159号《不动产首次登记公告》，原告李文玲、毛永生以公告发布之日2017年12月8日为根据，认为自2016年9月10日房屋交付使用后90日期限届满即自2016年12月10日起至2017年12月8日止期间天数364天为违约天数。原告李文玲、毛永生以此为基础，主张被告郑州一建公司承担违约责任，9,775.11元［计算标准方式：270,000元×4.75％×1.3÷365（天）×214（2020年5月8日起诉书落款之日视作起诉之日倒推三年期限即从2017年5月8日起至2017年12月8日公告之日止的逾期违约天数）］。被告郑州一建公司对原告李文玲、毛永生的主张予以否认。自2016年9月10日交付房屋使用后90日期限届满（2016年12月10日届满）之日，原告李文玲、毛永生于2020年5月11日向法院起诉主张承担违约责任。为此，被告郑州一建公司抗辩认为原告李文玲、毛永生的起诉主张已经超过诉讼时效。一审法院认为，当事人应当按照合同约定本着诚信原则全面履行合同的义务，一方履行合同义务不符合约定的应当承担违约责任，一方主张对方承担违约责任，应当提供证据予以充分证明。被告郑州一建公司以“已约定放弃了逾期办理房屋权属证书违约金”、“政府部门职能调整，合同履行发生情势变更”、“起诉主张已超过诉讼时效”为理由进行抗辩。依据合同，能够充分证明“约定放弃”是对合同相关约定的曲解；结合在案证据，没有证据充分证明“政府部门职能调整情势变更”已对合同履行构成履行障碍、不公平；办理权属证书，是一持续行为，需要一个过程，“超过诉讼时效”抗辩理由，没有证据予以充分证明。基于此，对被告郑州一建公司的这一部分抗辩理由，该院不予采纳。被告郑州一建公司自2016年9月10日交付房屋使用后在90日内即于2016年12月8日已将包括51022号房屋在内的5号楼办证所需资料全部递交于办理部门，这一行为符合合同相关约定。原告李文玲、毛永生认为自2016年9月10日交付房屋使用后90日期限届满即自2016年12月10日起至2017年12月8日止期间364天为迟延违约天数。在此基础上，进一步主张被告郑州一建公司向自己支付9,775.11元［计算标准方式：270,000元×4.75％×1.3÷365（天）×214（天）］。因原告李文玲、毛永生没有提供证据充分证明自己没有取得房屋权属证书的原因是由被告郑州一建公司的行为造成的，对其诉讼请求不予支持，予以驳回。一审法院判决：驳回原告李文玲、毛永生的诉讼请求。案件受理费用50元，减半收取25元，由原告李文玲、毛永生承担。二审中，上诉人李文玲、毛永生提供如下证据：1、2019年6月25日孟州市自然资源和规划局不动产中心为被告颁发的不动产证。2、2020年10月23日录音资料一份、照片两张。3、2017年12月8日孟州市不动产登记局首次登记公告图片一张。以上证明：被上诉人并未在房屋交付后90日内将办理不动产权证书的资料交付不动产中心，属于被上诉人违约。被上诉人郑州一建质证称，证据1只能证明不动产权证于2019年6月25日颁发，不能证明郑州一建提交材料的时间。证据2工作人员称系统坏了不能查询，郑州一建在合同中明确约定90日内向相关机关递交资料，办理首次登记属于权属登记机关办证的时效问题。证据3属于郑州一建已经办成登记的证明，不是提交资料时的证据。所以上诉人提供的三项证据并不能证明其主张。被上诉人郑州一建提供如下证据：向房产管理中心提交的项目测绘联系单、项目规划验收联系单（复印件）。证明：郑州一建已经将材料递交给相关部门并已备案，但备案表出具的时间郑州一建无法掌控，与郑州一建无关。上诉人李文玲、毛永生质证称，该联系单并非办理不动产权属登记所必须提供的材料，被上诉人将该联系单作为备案材料提交，不能证明其按约提交权属登记相关材料的观点，联系单显示2016年6月27日，并非被上诉人所说的2016年3月份。被上诉人当庭陈述与其在一审提交的答辩状自认逾期提交房产权属备案材料相互矛盾，应当以原审自认为准。本院对当事人提供的证据认证如下：李文玲、毛永生提供的证据1、证据2与不影响本案事实的认定，证据3客观真实，予以采信。郑州一建提供的证据与其一审陈述相矛盾，不能证明其指向，不予采信。本院经审理查明，郑州一建称其于2016年12月8日将包括51022号房屋在内的5号楼办证所需资料全部递交于办理部门，但未提供证据。其他的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，上诉人李文玲、毛永生与被上诉人郑州一建签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同的约定履行各自的权利义务。该合同第十五条约定，郑州一建应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。本案中，郑州一建于2016年8月5日与李文玲、毛永生签订商品房买卖合同后，于2016年9月10日向李文玲、毛永生交付涉案房屋。按照合同的约定，郑州一建应自交付房屋后90日内，即2016年12月10日之前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。郑州一建称其于2016年12月8日将包括51022号房屋在内的5号楼办证所需资料全部递交于办理部门，但未提供证据证明。2017年12月8日，孟州市不动产登记局发布编号为2017159号《不动产首次登记公告》，李文玲、毛永生认为以该公告公布之日为依据，郑州一建已构成违约，理由正当，本院予以支持。郑州一建应向李文玲、毛永生支付自2017年5月11日起至2017年12月8日止，共计211天的违约金9638元（270000元×4.75％×1.3÷365×211）。综上所述，上诉人李文玲、毛永生的上诉理由成立，对其上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省孟州市人民法院（2020）豫0883民初833号民事判决；二、郑州一建置业有限公司于本判决生效之日起十日内向李文玲、毛永生支付违约金9638元；三、驳回李文玲、毛永生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半为25元，由郑州一建置业有限公司负担。二审案件受理费50元，由郑州一建置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年十一月二十五日书记员 张艳娇