四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初12803号 原告：文春琳，女，1973年3月28日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被告：粘聪明，男，1967年4月9日出生，满族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：王毅，中豪律师集团（四川）事务所律师。 第三人：马勇，男，1975年7月28日出生，汉族，住四川省珙县。 原告文春琳与被告粘聪明、第三人马勇案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告文春琳，被告粘聪明的委托诉讼代理人王毅，第三人马勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 文春琳请求本院判令：1.立即停止对文春琳购买的位于成都市金牛区房屋的强制执行并解除查封；2.确认文春琳于2018年4月13日与马勇、马鑫华签订《房地产买卖合同》合法有效，确认案涉房屋归文春琳所有；3.本案诉讼费由粘聪明分担。 事实和理由：文春琳于2018年4月13日通过成都市万兴合房地产经纪有限公司（以下简称万兴合公司）与马勇、马鑫华签订《房地产买卖合同》（合同编号：20180003），以1450000元价格购买马勇、马鑫华共同所有的位于成都市金牛区房屋（以下简称案涉房屋）。文春琳支付全部购房款，并实际占有使用该房屋。由于所购买房屋系新建商品房，开发商未办理不动产登记证书，导致案涉房屋尚备案登记于马勇、马鑫华名下。2020年6月28日，因马勇与粘聪明民间借贷纠纷一案，青羊法院以（2020）川0105民初5769号之一《民事裁定书》查封案涉房屋。2020年9月1日，文春琳向青羊法院提出执行异议，提供购房依据等相关证据，要求解除查封并终止对案涉房屋的执行。2020年9月7日，青羊法院作出（2020）川0105执异431号《执行裁定书》驳回了异议。文春琳认为，其与马勇、马鑫华签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家法律法规的强制性规定，属合法有效；购房后虽未办理产权过户登记，但已依合同支付全部价款并占有使用至今；在开发商通知办理不动产登记证书后，多次催促并协助马勇、马鑫华办理相关登记手续，并于2020年5月22日缴纳了案涉房屋的契税11221.74元，未办理过户登记非因文春琳自身原因，享有排除执行的权利。 粘聪明辩称，案涉房屋系文春琳从马勇、马鑫华处购买，应将马鑫华列为本案第三人。案涉房屋虽未办理产权登记，但已备案登记在马勇、马鑫华名下，我国房屋权属以登记为准，案涉房屋未登记在文春琳名下，法院查封该房屋符合法律规定。文春琳支付尾款的时间和方式与双方签订的合同约定不同，亦不符合双方之前的交易习惯，其提交的证据不能证明已支付全部价款；案涉房屋在2019年6月被成华区人民法院查封，在该院执行过程中文春琳并未向法院主张权利。该房屋2019年10月已经可以办理产权登记，文春琳没有积极办理，在成华区人民法院解除案涉房屋查封到本案查封之前，文春琳亦未采取有效措施办理过户登记手续，其存在过错。请求驳回文春琳的诉讼请求。 马勇陈述，房屋交易是真实的，2019年因其他诉讼案件导致案涉房屋被查封才未办理产权过户登记，当时是粘聪明垫付资金帮助解封的房屋。其同意文春琳的诉讼请求。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 粘聪明与马勇、冷正年民间借贷纠纷一案，本院于2020年7月1日以（2020）川0105民初5769号之一《民事裁定书》及（2020）川0105执保805《协助执行通知书》，查封登记所有权人为成都恒大新北城置业有限公司（以下简称恒大公司）、网签备案登记买受人为马勇、马鑫华的案涉房屋。 2020年9月1日，文春琳向本院提出执行异议，本院经审查后于2020年9月7日作出（2020）川0105执异431号《执行裁定书》，认为案涉房屋备案登记在马勇名下，本院对其予以查封并无不当，文春琳提交的购房协议等证据无法核实真实性，不足以佐证其系案涉房屋所有人之证明目的，其异议理由不成立，裁定驳回文春琳的执行异议。文春琳不服该裁定，遂提起本案诉讼。 另查明，2018年4月13日，马勇、马鑫华（卖方）与王海文（买方）、文春琳（王海文委托代理人）及万兴合公司（中介方）签订《房地产买卖合同》，约定由王海文购买案涉房屋，房价为1450000元，买方须在2018年4月13日支付20000元定金；首期房款420000元应在中介或开发商通知还贷扣款之日前由买方付至卖方贷款账号内；房款余款1010000元买方应于变更资料成功后5日内一次性支付给卖方。 2018年7月10日，马勇、马鑫华（甲方）与文春琳（乙方）签订《购房协议》，约定甲方将其购买的案涉房屋转让给乙方，转让款为1450000元，于2018年4月13日支付定金20000元，于2018年7月13日前支付1280000元，于过户完成当日支付150000元；甲方已将房产交付给乙方并同意乙方有权装修及使用该不动产，水电气费由乙方承担。 文春琳于2018年4月13日通过支付宝向马勇支付定金20000元；于2018年4月20日通过招商银行尾号为8006的账户向恒大公司支付马勇、马鑫华房屋尾款424181元、违约金551元；于2018年4月20日通过支付宝向马勇支付操作费43500元；于2018年7月11日通过工商银行尾号为9446的账户向马勇尾号为5012的账户转款支付购房款813140元。 马勇于2018年8月15日向文春琳出具收条，确认收到文春琳现金支付的购房尾款150000元。 文春琳于2019年1月17日起缴纳案涉房屋物业费、垃圾处理费、税费、燃气费等；于2020年5月22日向国家税务局成都市金牛区税务局第一税务所缴纳契税11221.74元。 案涉房屋于2019年8月6日登记于恒大公司名下（不动产权第0275078号）。 上述事实有当事人身份信息、执行裁定书、房地产买卖合同、购房协议、银行流水、收条、收据、完税证明、房屋登记查询信息、证人证言、当事人陈述等证据在案为证。 庭审中，文春琳在庭审中陈述，其入住后不久马勇打电话称急需用钱，要求现金支付尾款15万元，因家里有现金，后在中介办公室将现金交给马勇。马勇陈述因有其他诉讼担心账户被冻结，故要求文春琳支付现金，文春琳所述属实。 本院认为，本案属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条所规定的案外人对执行异议裁定不服而提起的案外人执行异议之诉，争议焦点为案外人文春琳对案涉房屋是否享有足以阻却人民法院强制执行的权利。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，对于案外人提出的排除执行异议，人民法院应从前述规定的几个方面进行审查是否成立。 对于文春琳对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权利，本院评判如下：（一）文春琳与马勇、马鑫华在本院查封前签订了合法有效的房屋买卖合同；（二）在本院查封之前文春琳已合法占有使用案涉房屋；（三）关于购房款，文春琳通过转款支付的部分，有转款记录予以佐证，本院予以确认。对于现金支付的150000元，文春琳、马勇对于现金支付的原因作出了合理说明，且有中介公司的工作人员予以证明，故可以认定其已支付完全部购房款；（四）案涉房屋开发商恒大公司的初始登记时间为2019年8月6日，根据各方陈述，该房屋在2019年6月已被其他法院查封，至2019年底或2020年初才解除查封，该期间无法办理过户登记。而2020年1月下旬开始受新冠肺炎疫情影响，文春琳在2020年5月缴纳房屋契税欲办理过户登记，后在2020年7月1日被本院查封，故案涉房屋未办理变更登记亦非文春琳自身原因所致。综上，文春琳所提交的证据能够证明其在查封前已签订合法有效的房屋买卖合同，并已按约支付购房款，且实际占有使用案涉房屋，未办理过户登记亦非文春琳自身原因所致，故对文春琳要求停止执行的主张予以支持。 文春琳要求确认案涉房屋归其所有，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，不动产物权的变更、转让，须经依法登记，才发生物权变动的效力，未经登记，不发生物权变动的效力。文春琳虽与马勇等人签订了房屋买卖合同，但至今未办理变更登记，其仅享有要求马勇等人办理过户登记的请求权，并未因此取得案涉房屋的所有权，故对其该项诉请不予支持。 另，文春琳要求判决解除对案涉房屋查封的诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉的处理范围，本案中不予处理。 综上，文春琳对案涉房屋享有足以阻却人民法院强制执行的权益。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行位于成都市金牛区的房屋； 二、驳回文春琳的其余诉讼请求。 案件受理费17850元，由马勇承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘小琼 人民陪审员  刘春芳 人民陪审员  果 涛 二〇二〇年十一月三日 法官 助理  袁铮桢 书 记 员  童学翠