湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1303民初3314号原告随州市弘大工贸有限公司。住所地：随州市曾都区解放路西端。法定代表人张正洲，该公司经理。委托诉讼代理人戈元敏，湖北君随律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告随州市万腾工贸有限公司。住所地：随州市曾都区南郊弘大工业园。法定代表人张峰，该公司执行董事。被告张峰，男，1972年2月9日出生，汉族，住随州市曾都区。原告随州市弘大工贸有限公司（以下简称弘大公司）与被告随州市万腾工贸有限公司（以下简称万腾公司）、张峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告弘大公司的委托诉讼代理人戈元敏到庭参加诉讼。被告万腾公司、张峰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告弘大公司向本院提出诉讼请求：一、依法解除我公司与被告所签订的房屋租赁合同；二、判令二被告立即支付下欠我公司的租金90202元及违约金；三、判令二被告立即腾房退涉案租赁房屋，并支付自2018年7月15日起至腾房之日止的房屋占用费；四、本案的诉讼费用及支出费用由被告承担。事实和理由：2014年7月1日，被告因经营需要，租赁我公司的房屋生产汽车配件。后双方于2015年6月30日补签了《租赁合同》，该合同约定：1、我公司将自己享有所有权、位于柳树淌地段弘大工业园区的人字房8间及门前院落租赁给被告使用；2、租期自2014年7月1日至2017年6月30日止，共计三年；3、租金每年2万元，三年合计6万元；4、被告应于每年7月1日前一次性交清当年度的租金，逾期应支付所欠租金日3‰的违约金。被告自2014年7月1日开始租用房屋后，从未向我公司交纳过房屋租金。2017年12月31日，我公司根据房屋租赁市场的行情，决定对园区内所有的房屋租金予以调整，并书面告知了被告，被告知道后，继续占用该房屋至2018年7月15日。期间，原告多次催要租金，被告拒不支付，并于2018年7月15日停产，其负责人至今下落不明，因此而导致我公司的房屋不能依法有效收回。为维护我公司的合法权益，特诉至法院。被告万腾公司、张峰未作答辩。经审理查明，2014年7月1日，被告万腾公司租赁原告弘大公司位于随洪公路旁、随州市曾都区南郊办事处柳树淌村地段“弘大工业园区”内的人字瓦房8间及门前院落，用于生产和销售汽车配件，当时，双方是以口头形式达成的租赁合同。至2015年6月30日，双方补签了书面《租赁合同》，该合同主要约定：1、甲方（原告）将其享有所有权、位于柳树淌地段弘大工业园区的人字房8间及门前院落租赁给乙方（万腾公司）使用；2、租期自2014年7月1日起至2017年6月30日止，共计三年；3、租金2万元每年，三年合计6万元；4、乙方在合同期内累积应交甲方租金20000元（按20000元一年计算，合计60000元），经双方商定，乙方务必于每年7月1日前一次性交清当年度的租金，未经甲方同意，乙方必须以现金方式交纳租金，逾期应支付所欠租金额日3‰的违约金，逾期超过一个月，则甲方有权终止合同。原告自2014年7月1日将涉案租赁房屋交付给被告万腾公司使用后，被告万腾公司至今未向原告交纳房屋租金，2017年6月30日，合同约定的租赁期限届满，被告万腾公司仍继续租用该房屋，原告也未表示异议。2017年12月31日，原告根据房屋租赁市场的行情变化，决定对其园区内所有租赁房屋的租金自2018年1月1日起予以上调，并于2018年1月29日通知了被告万腾公司，该被告知道后，仍然继续租用该房屋，但仍未向原告支付租金。至2018年7月15日，被告万腾公司停业关闭，其工作人员均撤离租赁房屋，但尚有部分设施和机器设备等物品存放在该租赁房屋内。原告欲解除合同并收回租赁房屋另外出租，但因无法联系到二被告，遂向本院提起诉讼。另查明，一、在本案审理过程中的2019年5月27日，被告万腾公司授权委托湖北美佳律师事务所律师郑道勇与原告弘大公司签订了《解除合同协议书》，该协议主要约定：1、解除双方于2015年6月30日签订的《租赁合同》；2、经双方结算，截止到本协议签订之日，万腾公司欠弘大公司租金122214元，务必于2019年12月31日前付清；3、本协议签订后3日内，万腾公司自行将租赁房屋内的设施设备腾空，将租赁房屋按现状交付给弘大公司，逾期不腾或不完全腾出，则视为遗弃物，弘大公司有权予以处理并要求万腾公司支付腾出费用。其后，被告万腾公司依该协议的约定，向原告腾出并交付了涉案租赁房屋，但并未依约清偿所欠原告的房屋租金。二、被告万腾公司于涉案房屋的租赁经营期间，在该房屋门前院落搭建了一间棚子，涉案合同解除后，其将该棚子作价25000元转让给了该房屋的后续承租人，转让款全部由该续租人直接交付给了原告的结算中心，用于代付被告万腾公司所欠原告的部分租金。三、被告万腾公司成立于2003年9月19日，系一人有限责任公司，注册资本500万元人民币，现经营状态为存续，其唯一股东为被告张峰。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。本案中，原告弘大公司与被告万腾公司于2015年6月30日所补签的《租赁合同》，系双方真实意思的表示，不违反相关法律的规定，合法有效。被告万腾公司在原告弘大公司依约向其交付涉案租赁房屋并由其经营使用后，一直无理由拒不依约向原告支付房屋租金，其行为属违约，依法应承担违约责任，继续全额支付所欠原告的租金并应同时支付违约金。原告据此提出解除合同并要求二被告腾退租赁房屋，本院应予支持。但因其双方已于2019年5月27日签订《解除合同协议书》，自行协议解除了《租赁合同》，被告万腾公司也依协议约定腾退了租赁房屋并交还给了原告，故对原告要求解除涉案合同并由二被告腾退、交还涉案租赁房屋的诉讼请求，本院无须处理。由于其双方于《解除合同协议书》中一致确认被告万腾公司至该协议签订之日，所欠原告的房屋租金为122214元，可知原告所主张的房屋占用费已经该双方确认为房屋租金，故本案的基本欠付租金额应以此确认，但不存在房屋占用费。且因涉案房屋的后续承租人已经以其应付被告万腾公司的棚子转让款，代该被告向原告支付了25000元的租金，故本案实欠租金额应最终确认为97214元。从前述解除合同协议的相关内容看，原告于该协议中，已经放弃了向被告万腾公司追索违约金的权利，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。但由于被告万腾公司未按该协议约定于2019年12月31日前清偿所欠原告的房屋租金，故其依法应向原告承担实欠租金款自2020年1月1日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率所计的资金占用利息。另外，由于被告万腾公司系一人有限责任公司，而被告张峰为该公司的唯一股东，且其没有依法向本院证明其公司的财产独立于其个人的财产，故其依法应对其公司的债务，包括涉案债务在内，承担连带清偿责任。因二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故应视作其放弃了相应的诉讼权利，对于其不利的诉讼后果，应自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：被告随州市万腾工贸有限公司、张峰于本判决生效之日起十日内清偿所欠原告随州市弘大工贸有限公司的房屋租金97214元，并按全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率向原告支付该租金自2020年1月1日起至清偿之日止的资金占用利息；驳回原告随州市弘大工贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2744元，由被告随州市万腾工贸有限公司、张峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  张华明人民陪审员  王晓国人民陪审员  李盛林二〇二〇年十一月二十四日书 记 员  徐明燃