浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初3406号 原告：石美娟，女，1959年9月18日出生，汉族，住新昌县。 原告：石爽爽，女，1985年1月27日出生，汉族，住新昌县。 原告：石程超，男，1991年5月6日出生，汉族，住新昌县。 上述原告共同委托诉讼代理人：姜学文，浙江新希望律师事务所律师。 上述原告共同委托诉讼代理人：陈梓妤，浙江新希望律师事务所实习律师。 被告：梁西东，男，1974年5月15日出生，汉族，住新昌县。 委托诉讼代理人：赵宝生，男，新昌县儒岙法律服务所法律工作者。 被告：梁桂浓，女，1944年1月25日出生，汉族，住新昌县。 委托诉讼代理人：吴丽霞（系梁桂浓儿媳妇），女，1977年4月6日出生，住新昌县。 原告石美娟、石爽爽、石程超与被告梁西东、梁桂浓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。三原告的委托诉讼代理人姜学文、被告梁西东的委托诉讼代理人赵宝生、被梁桂浓的委托诉讼代理人吴丽霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石美娟、石爽爽、石程超向本院提出诉讼请求：1、依法确认石中欢、石美娟与被告梁西东签订的《房地产买卖契约》无效，并由两被告返还三原告房屋折价补偿款182580.2元；2、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：石中欢为新昌县七星街道上石演村村民，系原告石美娟之丈夫，石中欢与石美娟育有子女：原告石程超、石爽爽，石中欢于2009年12月14日去世。被告梁桂浓系被告梁西东之母，被告梁桂浓、梁西东原户籍地为新昌县城关镇太史第**。石中欢及原告石美娟原共同拥有位于原新昌县××镇××村××号××，新政房（1988）字第6号的房屋，土地性质为集体土地使用权。1998年3月3日，梁桂浓（乙方）代理被告梁西东，与石中欢（甲方）签订了房屋买卖协议，约定：甲方将坐落在新昌县城关镇上石演村地号为024306-1，新政房（1988）字第6号的房屋产权证的全部房屋折价7万元卖断给乙方；乙方在正式买卖协议签字之日付房款4万元，余款在甲方搬出房屋后支付，甲方须在1998年12月31日前搬出；乙方付余款时，甲方将产权证交给乙方等。协议签订后，被告梁桂浓代理梁西东支付了相应款项，石中欢将上述房地产交付给梁西东使用。2017年，新昌县人民政府发布了《新昌县七星街道旧村改造实施意见》（新政发〔2017〕29号），将七星街道上石演村列为旧村改造范围。2020年6月24日，新昌县人民政府办公室发布了《新昌县七星街道上石演村旧村改造房屋补偿方案》，正式实施旧村改造。2020年8月，新昌县七星街道办事处与被告梁西东签订了相应的拆迁补偿协议。原告认为，本案案涉房屋原新昌县××镇××村××号××，新政房字第×××6号系集体土地上建造的房屋。根据“房地一致”原则，农村宅基地不得向非本集体经济组织成员转让或出售，城镇居民及其他农村集体经济组织成员亦不得向非本人所在集体经济组织或个人购买农村宅基地上的房屋，因此该《房屋买卖协议》违反了国家相关法律、法规的强制性规定应属无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。梁桂浓、梁西东均非房屋所在地村集体经济组织成员，作为房屋购买人与石中欢签订买卖合同，存在相应的过错。现涉案房屋为“新昌县七星街道上石演旧村改造项目”中的拆改对象，经绍兴市世博房地产评估有限公司对涉案房屋进行评估，房屋价值为1825802元。被告梁西东己就涉案房屋与新昌县七星街道办事处签订安置补偿协议，由于案涉房屋己经被列为拆迁范围，原告请求返还房屋己不可能。据此，三原告要求两被告返还折价补偿款182580.2元符合本案客观实际情况。房屋买卖后，原先的房产证面积193.3平方米，后被告自行添加了34.69平方米。综上，原告向贵院提起诉讼，请依法判决如请。 原告为证明自己主张的事实，向本院提供了如下证据： 1、三原告的身份证、被告梁西东的人口信息查询证明，证明原、被告的身份情况。被告认为，真实性无异议； 2、户口本、结婚申请书、上石演村的证明、七星派出所的证明、户户口注销证明，明三原告与石中欢的关系，石中欢于2009年12月14日已经死亡的事实。被告认为，真实性无异议。 3、房屋买卖协议，证明1998年3月3日石中欢与本案被告梁桂浓签订了房屋买卖协议的事实。被告认为，对真实性无异议，也可以证明该房屋已经卖给被告，按照法律规定房屋不得返还。 4、新昌县不动产登记查询证明、房地产买卖契约、房屋产权登记情况，证明位于新昌县上石演村房屋原先属于本案石中欢及石美娟所有，后石中欢将上述房屋卖给本案被告，1999年10月29日与本案被告梁西东签订了房地产买卖契约并办理了产权登记的事实。被告认为，对真实性无异议，原石中欢的房屋已经变更到被告名下，两份协议书都是同等效力，认为该房屋属于两被告合理合法。 5、房屋货币补偿协议，证明案涉房屋征收确权面积228.04平方米及房屋价值情况。被告认为，真实性无异议。 被告梁西东、梁桂浓辩称：因为双方签订的房屋买卖协议系有效，并经过有关部门的申请批准，也是符合有关合同法的规定，双方的买卖也是善意的，这个款项不应该返还。原告讲的房屋面积事实，后被告添附34.69平方米也属实。案涉房屋已办理房屋过户手续，并且已经登记。现原告起诉与法律不符，应当驳回其诉讼请求。 被告为证明自己主张的事实，向本院提供了如下证据： 6、房产证、房屋买卖协议书，房地产买卖申请审批表、房地产买卖契约、税务登记发票、收条，证明该买卖是经双方同意签字的，符合法律规定，故房屋拆迁款不得返还。原告认为，真实性无异议，本案的房屋不是因为没有产权而无效，只是因为被告不是上石演村的集体经济组织成员，房屋的买卖合同是无效的。 上述原、被告双方提供的证据，原、被告对上述证据真实性均无异议，且能反映案涉房屋变化过程及相关事实情况，本院予以认定。 综合上述有效证据及当事人庭审陈述答辩，本院认定事实如下：1998年3月3日，梁桂浓（乙方）代理被告梁西东与石中欢（甲方）签订了房屋买卖协议，协议约定：甲方将坐落在新昌县城关镇上石演村地号为024306-1，新政房（1988）字第6号的房屋产权证的全部房屋折价70000元卖断给乙方；乙方在正式买卖协议签字之日付房款40000元，余款在甲方搬出房屋后支付，甲方须在1998年12月31日前搬出；乙方付余款时，甲方将产权证交给乙方等。该协议签订后，被告梁西东支付了购房款70000元，石中欢将上述房地产交付给梁西东使用。1999年10月28日，石中欢、石美娟与被告梁西东签订了房地产买卖契约，1999年12月被告梁西东办理了房屋所有权证，权证号为新房权证2000字第0××7号，房屋所有权人为梁西东，建筑面积为193.35平方米。2020年案涉房屋所在上石演村适逢旧村改造。2020年8月10日，被告梁西东作为被拆除房屋所有人就包括案涉房屋在内的全部房屋及其他财产与新昌县七星街道办事处签订《房屋货币补偿协议》，合法建筑面积228.04平方米，确权外面积52.49平方米，总计补偿金额2378537元（其中住宅房屋价值1777775元、装修价值68412元、附属物价值30017元、住宅房屋临时安置费27364.8元、住宅房屋搬迁补偿费8560.80元、房屋签约腾空奖励费45608元、自行解决周转用房奖励费22804元、住宅房货币补偿奖励费360759.28元，争先签约奖30000元、其他款项金额7236元）。另查明：案涉房屋原系登记在石中欢、石美娟名下的农村房屋，石中欢与石美娟系夫妻，生育子女石爽爽、石程超，石中欢于2009年12月14日死亡；被告梁西东就新昌县七星街道上石演村原属石中欢、石美娟所有的房屋上自行添附了34.69平方米；被告梁西东、梁桂浓非原告石美娟所在村集体经济组织成员，被告梁西东系梁桂浓之子。 本院认为，因无效合同取得的财产应当予以返还；不能返还则应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失，该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。本案中，石中欢、石美娟与被告梁西东签订了房地产买卖契约，因案涉房屋系农村房屋，被告梁西东、梁桂浓非原告石美娟所在村集体经济组织成员，虽案涉房屋已交付，并办理了过户登记手续，但该房地产买卖契约因违反法律、行政法规的强制性禁止规定仍应属无效。原告诉请确认房地产买卖契约无效，本院予以支持。原被告因无效合同取得的财产应当予以返还，并按各自过错承担相应责任。由于本案案涉房屋适逢旧村改造，依被告梁西东于2020年8月10日订立的房屋征收货币补偿协议，包括案涉房屋在内的从石中欢、石美娟处转让所得全部财产被征收，被告梁西东实际已经丧失了对案涉房屋等全部财产的支配权，客观上已无法返还，故可依法按照对应拆迁补偿款折价补偿。综观本案所涉房地产买卖契约，石中欢、石美娟明知案涉房屋无权处分，仍主动与被告梁西东订立协议，其较被告有较大过错，应承担较多过错责任。而作为案涉房屋初始拥有者的石中欢、石美娟，自愿与被告梁西东签订房地产买卖契约并交付了房屋，而且也收取了被告梁西东按约定支付的全部购房款，在此情况下，原告又以协议无效为由主张房屋权利，有违诚实信用原则，其更应对被告梁东西所产生的信赖利益损失承担主要责任。结合本案实际，原告应返还被告梁西东购房款，被告梁西东应返还原告对应房屋补偿款，由此给被告梁西东造成的经济损失，由原告承担90％的过错赔偿责任。 关于本案折价补偿款确定。依照法律规定因无效合同取得的财产不能返还则应当折价补偿，故对应补偿款应以取得的财产价值为限。此价值应包括但也仅限于房屋价值、装修价值、附属物价值之和。故作为财产不能返还的折价补偿款总额为1876204元(177775+68412+30017)。但1876204元折价补偿款总额对应的是包括被告自行添附34.69平方米的房屋面积，为此按比例，确定本案对应财产折价补偿款总额为1590791.28元（1876204元÷228.04平方米×193.35平方米）。本案对应可归属被告的款项为425916.88元【（2378537-1876204）×193.35÷228.04】。 综上，本院确认：由于石中欢、石美娟与被告梁西东签订的房屋买卖协议归属无效，原告应返还被告梁西东购房款70000元，被告梁西东应返还原告房屋等财产折价补偿款1590791.28元，由此给被告梁西东造成的经济损失为1520791.28元（1590791.28-70000），由原告承担90％的过错赔偿责任，计1368712.15元。原告诉请返还房屋，客观上已无可能，本院依法调整为支付折价补偿款。案涉财产依2020年8月10日被告梁西东与新昌县七星街道办事处签订《房屋货币补偿协议》可得的对应拆迁补偿款2016708.16元（1590791.28+425916.88）由被告梁西东领取。被告梁西东返还原告石美娟、石爽爽、石程超财产折价补偿款1590791.28元，原告石美娟、石爽爽、石程超返还被告梁西东购房款70000元，赔偿被告梁西东经济损失1368712.15元，两者冲减后，被告梁西东尚需支付原告石美娟、石爽爽、石程超152079.13元。现对原告诉请合理部分，本院予以支持，对不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下： 一、确认石中欢、石美娟与被告梁西东就新昌县七星街道上石演村原属石中欢、石美娟所有的房屋（房屋建筑面积193.35平方米）达成的房屋买卖协议无效； 二、被告梁西东领取上述第一项判决主文确定的房屋对应拆迁补偿款，且于本判决生效后十日内向原告石美娟、石爽爽、石程超支付152079.13元； 三、驳回原告石美娟、石爽爽、石程超其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3952元，依法减半收取1976元，财产保全费1420元，合计诉讼费3396元，由原告石美娟、石爽爽、石程超负担596元，被告梁西东负担2800元,于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  俞永放 二〇二〇年十一月二十日 书记员  陈丽英