湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2827民初1925号原告：湖北晓彰物业管理有限公司，住所地：湖北省恩施市航空大道******。统一社会信用代码：91422800326053997J。法定代表人：王军谋。委托诉讼代理人：赖秦宽，湖北夷水律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文，该公司员工被告：祁加旺，男，生于1986年8月18日，土家族，湖北省来凤县人，现住来凤县，原告湖北晓彰物业管理有限公司（以下简称晓彰物业公司）诉被告祁加旺物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告晓彰物业公司的委托诉讼代理人赖秦宽、王文，被告祁加旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晓彰物业公司向本院提出诉请：1、依法判令被告向原告给付2016年10月8日至2020年5月31日物业管理费4225元；2、依法判令被告按约定向原告支付5000元违约金；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：被告系原告所管理的来凤县翔凤镇“滨江新城”小区2栋1单元2005室业主，被告在接收物业时与原告签署了《物业管理合同书》。原告根据来凤县发展和改革局、来凤县住房和城乡建设局《关于普通住宅小区物业服务实行等级收费管理的通知》（来发改价[2012]8号）同意的标准（不超过0.95/㎡每月，可上下浮动10%）收取物业费。在合同履行期间，原告对物业清洁、维护等进行了一系列物业服务工作，但被告自2016年10月8日起至今未缴纳物业管理费。经原告催收未果，故诉至人民法院。被告祁加旺辩称：1、我们在房屋购买合同21条约定的前期物业服务企业不是原告，且前期物业费是包干制，前期物业管理费0,8元/平方米，晓彰物业2015年以高额2.1元的物业费向业主收取，原告变相双重收费、乱收费、不作为，小区部分业主家内被盗，服务没有达标，所以才导致我们没有向其缴纳物业管理费。2、我们是与开发商、国信物业签订的物业服务协议，并没有与晓彰物业签订服务收费协议，只与原告有一份物业管理合同书，没有物业服务协议书。3、原告收取的费用按一级服务标准收取，但小区消防通道不通、消防设施不齐全，监控很多已坏，垃圾遍地可视，地下车，地下车库凹凸不平法进出，所以原告达不到一级服务标准，连三级都达不到。4、晓彰物业员工人员安排均为无证，保安老年化，而且保安加门卫只有三人，环卫人员只有五人，人员配置标准连三级服务标准都不到。5、物业多次恐吓业主要停水电。6、该物业2015年至今更换了多名法人和主任，更换中从未向所有业主公开公示过。7、2016年至今收取的广告费用、临时车辆停车费、电瓶车充电费都被晓彰物业非法占用。本案当事人围绕诉讼请求及抗辩理由向本院提交了证据：原告提交了业主（住户）情况登记表、《滨江新城物业管理承包合同》、《滨江新城前期物业服务合同》、业主办理入住手续通知书、物业管理合同书，来凤县发展和改革局2015年9月21日批准的《关于来凤县滨江新城前期物业服务收费备案的函》、来凤县发展和改革局2018年1月12日前期物业服务管理收费申请证明（附：来凤县发展和改革局、来凤县住房和城乡建设局来发改费[2012]8号《关于普通住宅小区物业服务实行等级收费管理的通知》）、原告物业服务人员公示照片、原告保安保洁提供物业服务的照片、湖北晓彰物业管理有限公司来凤分公司与恩施州一凡文化传媒有限公司签署的社区广告位租赁合同，晓彰物业公司向张菊、张发、刘梅平出具的收据、国内特快专递签收证明、律师函、物业费欠费催收通知函、4份判决书。被告向本院提交了1、2015年4月3日签订的商品房买卖（预售）合同复印件1份；覃庆忠、王志香出具的证明1份，卢长林出具的证明、徐自梅出具的证明、刘芳出具的证明各1份、梁峰出具的证明2份；2015年10月9日收据2份；滨江新城业主群微信截图1份；家和花园、凤仪佳苑、华龙城、夏威夷、龙凤人家的照片；老水泥厂宿舍、金凤苑大酒店旁边宿舍照片；滨江新城小区安全通道的照片、搬水泥照片1份、所有业主要求更换晓彰物业的签名1份、电梯保养计划时间表打印件照片1张、滨江新城小区现状照片13张。本院组织了双方当事人进行证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原、被告双方有异议的证据，本院结合证据的三性原则及本案案情综合审查予以确定。经审理查明，被告祁加旺系来凤县翔凤镇滨江新城2栋楼1单元2005室业主。其房屋建筑面积为96.85平方米。2015年7月13日，晓彰物业公司（乙方）与湖北盛发房地产开发有限公司（甲方）签订《滨江新城物业管理承包合同》。2018年6月30日，湖北盛发房地产开发有限公司（甲方，开发建设单位）与晓彰物业公司（乙方，物业服务企业）签订《滨江新城前期物业服务合同》。2015年10月9日，晓彰物业公司（甲方）与祁加旺（乙方）签订《物业管理合同书》，对双方的权利义务进行了明确约定，主要内容为：一、甲方承担的责任与义务。1、成立秩序管理维护部，提供24小时公寓内户外秩序服务，做好群防群治工作。2、成立保洁部，承担每日全面清扫公寓卫生，上午八时起清扫各楼道卫生，白天有保洁员巡视清扫公共区域。3、公共区域的花卉、水、电路、下水道及公共设施均由甲方统一日常管理，人为造成的损失由当事人自行负责赔偿或修复。4、协调当地政府，社区居委会及有关部门在小区内执行各项政策法规。5、提供业主要求的其它合理项目服务（可签订它项有偿服务项目合同书）。二、乙方责任与义务。1、遵守本物业的物业管理制度和《小区业主公约》。2、装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理规定》。3、必须服从国家关于住房问题的若干规定，配合各职能部门工作。4、应正确按住房说明书使用住宅，若因使用不当造成的一切损失由乙方负责。5、不得乱搭乱建、占用公共用地，确保消防通道的畅通。业主如需对住房进行装修，必须取得物业管理公司同意后并在甲方指导下方可实施，装修不得破坏房屋结构。6、有义务做好房屋维修工作，如遇楼上出现漏水问题影响到楼下正常生活，楼上住户必须无条件的配合物业管理公司的工作，积极协助维修直至修复。7、积极配合、支持、参与小区的各项管理，自觉遵守小区内的各项规定，教育小孩爱护花草树木，爱护小区内的各项设施。8、所购房屋保修期满后，发生的一切维修费概由乙方自行承担。9、按时向物业管理公司缴纳物业管理费，执行县物价局审核的收费标准。……三、收费标准。1、物业服务费用按年计收，甲方按产权面积向乙方缴纳物业服务费。物业服务费标准暂定为住房0.80元/㎡，商业门面及住宅改商业用户收费标准为1元/㎡，其它另订，政府指导价出台后，执行政府指导价。……四、违约责任。小区的物业管理是一个全员参与的物业管理工作，每位业主都应尽心尽力，遵守自己的权利和义务。本合同一经签订生效，甲、乙双方如有违约，处违约金5000元罚款，并承担由此造成损失的相关费用。后被告祁加旺向原告交纳了一年的物业服务费，从2016年10月8日后，祁加旺未交纳物业服务费，其金额为：96.85㎡×1元/㎡/月×43个月零22天（2016年10月8日至2020年5月31日）=4235元。因祁加旺未交纳上述物业管理费，晓彰物业公司对其进行了催收，但未果，晓彰物业公司于2020年10月20日向人民法院提起诉讼。另查明，来凤县发展和改革局于2015年9月21日给原告晓彰物业公司出具了《关于来凤县滨江新城前期物业服务收费备案的函》，同意其按一级标准（不超过0.95元/㎡/月，可上下浮动10%）收取物业服务费。本院认为，原告晓彰物业公司与被告祁加旺签订的《物业管理合同书》，系双方真实意思表示，合同约定不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同成立且有效，合同当事人应按照合同约定履行各自义务。本案中，被告祁加旺作为小区业主，接受原告晓彰物业公司提供的物业服务后，就应当按照合同约定支付物业管理费，其以物业公司提供的物业服务不达标，乱收费、购房合同里面约定的前期物业服务企业不是原告等为由拒绝交纳物业服务费的抗辩理由不能成立，本院不予支持。经核算，被告祁加旺应向原告晓彰物业公司缴纳自2016年10月8日起至2020年5月31日止的物业服务费4235元。因原告晓彰物业公司提供的物业服务有一定的瑕疵，故本院酌情将其物业服务费调整为3800元。被告祁加旺拖欠原告晓彰物业公司物业管理服务费系对物业管理服务质量等原因存在争议，并非恶意拖欠，故对原告晓彰物业公司主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告祁加旺于本判决生效之日起3日内向原告湖北晓彰物业管理有限公司支付自2016年10月8日起至2020年5月31日止的物业管理服务费3800元。二、驳回原告湖北晓彰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告祁加旺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号********（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  邓青桥二〇二〇年十一月三十日书记员  向卉珍