广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初4549号 原告：玉林市天地人和物业管理有限公司，地址：玉林市教育中路**盛业家园******，统一社会信用代码：91450900788420915G。 法定代表人：刘谊。 委托诉讼代理人：庞惠东，广西业丰律师事务所律师。 被告：钟盛勇，男，汉族，1982年10月8日出生，住玉林市玉州区。 原告玉林市天地人和物业管理有限公司诉被告钟盛勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告玉林市天地人和物业管理有限公司的委托代理人庞惠东、被告钟盛勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告玉林市天地人和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告偿还原告物业管理费908.4元、电梯维护费680元、公摊水电费340元、水费约1446.7元、垃圾清运费238元、抽化粪池公摊费3.5元，各项费用合计3616.6元。二、判令被告支付欠款利息（利息计算方法：以3616.6元为基数，自起诉之日计至还清欠款之日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）。三、判令被告支付原告逾期付款滞纳金1988.3元。（滞纳金暂计自2017年7月1日至2020年4月30日，逾期付款滞纳金计至还清欠款之日，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五交纳滞纳金给原告)。四、被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告钟盛勇系玉林市玉州区一环东路170-1号钻石旺角商务公寓小区305房业主。2014年10月28日，原告与玉林市钻石旺角商务公寓小区业主委员会签订了《物业服务合同》，被告按合同支付了2014年10月份至2017年6月份物业管理费及相关费用。期间，原告尽职尽责维护小区的利益，履行小区物业管理，但自2017年7月1日至2020年4月30日止（共34个月）止，被告欠拖不交物业相关费用，即物业管理费908.4元、电梯维护费680元、公摊水电费340元、水费约1446.7元、垃圾清运费238元、抽化粪池公摊费3.5元，各项费用合计3616.6元，（具体各项费用详见证据明细）。根据《物业服务合同》中第十九条、第二十条、第二十一条规定，被告应及时缴付相关的物业管理费用及从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五交纳滞纳金给原告。经原告多次追交被告仍不缴交，被告已违约。据此，为了维护原告的合法权益，原告物向贵院提起诉讼，恳请法院依法判如所请。 被告钟盛勇辩称，其是2016年下半年才过来小区住，要根据合同，合法的部分被告就交，不合法的不交。业委会的主任跟其说过，和原告没有签订过物业服务合同，即使合同有效，原告的合同在2017年9月到期，主任让他们撤走，是原告赖着不走。当时有60多户业主在讨论这件事，被告已交物业费到2017年8月份，其是因为小孩上学，才去物业公司交费，学校要求提供这些。 综合全案证据和当事人陈述的分析，以及本院已审理的原告玉林市天地人和物业管理有限公司起诉其他被告的同一小区同类型物业服务合同纠纷案的情况，本院确认以下法律事实： 原告玉林市天地人和物业管理有限公司是具有独立法人资格的物业管理服务企业，三级资质，营业期限为2006年5月25日至2026年5月24日。2014年10月28日，原告与玉林市钻石旺角公寓小区业主委员会（以下简称钻石旺角小区业委会）签订《物业服务合同》，双方约定：第十三条服务年限为2014年10月1日至2017年9月30日止。第十九条物业服务费，本小区管理区域物业收费实行包干制：1、住宅房屋物业服务费0.8元/月/㎡；3、电梯使用费：2-4层20元/月/套；5-7层：25元/月/套；4、公摊水电费10元/月/套。5、代收生活垃圾清运费：7元/月/户。6、水电费按国家有关政策确定（按照前任物业公司收费标准）。第二十条物业服务费根据房产证登记面积按月计收，乙方在每个季度初开始向业主和物业使用人收取服务费，业主和物业使用人须在季度末前交清服务费。第二十一条业主和物业使用人无故逾期拖欠物业服务费的，从逾期之日起按天应交管理费的千分之五交纳滞纳金。上述合同甲方处盖有玉林市钻石旺角公寓小区业主委员会公章，委托代理人处有文丽芳、陈于珍、钟火琼、钟莲签名。2007年8月1日实施的《玉林市城市生活垃圾处理费征收办法》规定，本市城市居民的垃圾处理费每户每月收7元。被告钟盛勇是位于玉林市玉州区的业主，该房建筑面积是31.53平方米。原告经多次向被告催缴物业费等未果，遂诉至法院。 另查明，玉林市钻石旺角公寓小区业主委员会于2014年8月13日成立，业委会委员共5人：黄明正、文丽芳、钟莲、钟火琼、陈于珍；2014年9月25日业委会取得备案证，该证载明主任是黄明正，有效期至2019年8月13日。2019年7月4日钟莲将公章、业主委员会备案证移交给黄明正，双方签订了《移交书》。2019年7月6日文丽芳、钟莲、钟火琼在小区内张贴辞职书。2020年5月8日，玉林市玉州区玉城街道办事处发出《关于报名参加业主委员会换届选举筹备组的通知》，载明：“钻石旺角小区业委会于2019年8月13日任期届满，从2019年7月份至2020年4月份，经玉州区住房和城乡建设局、玉城街道办事处、玉城街道东岳社区在沟通协调会上（电话通知）多次责令你小区业主委员会进行换届选举，但直至2020年4月23日还没有向玉州区住房和城乡建设局、玉城街道办事处提出换届申请。现责令限期组织换届选举时间已满，到5月7日仍未提出换届申请和进行换届选举，玉城街道办事处和东岳社区将按照《广西壮族自治区物业管理条例》和《玉林市换届选举工作程序》之规定组织小区业主进行换届选举工作。”截至目前，该小区仍未完成业委会换届选举工作。 本院认为，《物业管理条例》第三十四条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。”可见，业主委员会可以作为签订物业服务合同的一方当事人。 2014年10月28日，原告与玉林市钻石旺角公寓小区业主委员会签订《物业服务合同》，该合同没有违反法律和行政法规的强制性规定，也没有损害第三人的利益，是合法有效的，对钻石旺角公寓小区的全体业主具有约束力。被告辩称物业服务合同不合法，到期的问题，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”虽然钻石旺角小区业委会在没有召开业主大会的情况下与原告签订物业服务合同，但当时业委会已经正式成立、取得备案证，并且有四个业委会委员签名、加盖了业委会公章，原告有理由相信业委会代表广大业主的意愿；况且合同签订后，该小区绝大多数业主交费给原告，也没有召开业主大会决定否认该合同，可见小区业主是追认该合同的。如若业委会委员违法违规使用公章，侵害业主权益，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定：“业主大会和业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，业主有权起诉请求撤销物业服务合同，但没有业主起诉。据此，涉案物业服务合同是合法有效的。另外文丽芳、钟莲、钟火琼向本院陈述“选聘原告为小区物业是五个业委会委员的共同意思，并且选聘事宜已经在小区内公示，公章系黄明正委托钟莲到有关部门领取，五个委员共同决定由文丽芳保管公章。物业合同期满后未重新签订合同，主要是因为业委会主任从未组织召开业主大会商议。2019年7月初因公章问题警察到场处理并提出是内部问题，内部处理。文丽芳、钟莲积极热心地为小区办事反被诬告，生活受影响、精神遭受打击，故不愿再管理公章，在2019年7月4日将公章移交给黄明正。2019年7月6日文丽芳、钟莲、钟火琼在小区内张贴辞职书”，并提供刻制印章申请表、钻石旺角业主开证明登记本佐证，反驳黄明正、陈于珍所述。综上，被告的上述辩称意见缺乏事实和法律依据，本院依法不予采信。上述物业合同到期后，原告继续在该小区提供物业服务，2019年4月6日公告建议更换物业、2019年7月19日以业委会名义下发的通知“召开临时业主大会讨论有关小区管理问题”张贴之后，仍有过半数业主（专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数）按照此前标准交纳物业服务费等费用给原告，并且截至本案庭审时业主大会也没有决定相关管理事宜，可见原告与该小区的业主之间形成事实上的物业服务关系。物业公司管理的是整个小区、服务的对象是全体业主。根据权利义务对等原则，小区业主享受了物业服务，理应交纳物业费，且该义务对全体业主都是均等的，否则就会损害其他已经交纳物业费业主的合法权益。综上，原告提供照片、视频、交水费、电梯维修等证据佐证已履行物业服务义务，被告应支付2017年7月1日至2020年4月30日止（共34个月）的物业服务费857.6元（31.53×0.8×34）、电梯使用维护费680元（20×34）、公摊水电费340元（10×34）、垃圾清运费238元（7×34）、水费1446.7元，合计3562.3元给原告；2018年10-12月抽化粪池分摊3.5元，无对应日期的合法票据等证实，本院不予支持。关于原告的第二、三项诉讼请求，被告未及时支付物业服务费等费用导致原告产生了利息损失，原告同时主张违约金和利息，属于重复主张损失，故本院酌情支持原告催交之后的利息，即以2462.7元为基数，自2019年8月3日起至2020年8月5日止，按照年利率6%计算；以3562.3元为基数，自2020年8月6日起至3562.3元付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率分段计算。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十九条、第一百零九条，《物业管理条例》第三十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告钟盛勇向原告玉林市天地人和物业管理有限公司支付2017年7月1日至2020年4月30日止的物业服务费857.6元、电梯使用维护费680元、公摊水电费340元、垃圾清运费238元、水费1446.7元，合计3562.3元； 二、被告钟盛勇向原告玉林市天地人和物业管理有限公司支付利息（计算方式：以2462.7元为基数，自2019年8月3日起至2020年8月5日止，按照年利率6%计算；以3562.3元为基数，自2020年8月6日起至3562.3元付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率分段计算）； 三、驳回原告玉林市天地人和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告钟盛勇负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  黄 双 二〇二〇年十一月三日 法官助理  吕仟伦 书 记 员  文晓丹