江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3465号上诉人（原审被告）:王波，男，1981年9月21日出生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：欧阳春丽，江苏天帆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张旭，男，1968年3月23日出生，住江苏省泗洪县。原审被告：侍娴娴，女，1983年2月25日出生，住江苏省射阳县。原审第三人：刘涛，女，1967年12月31日出生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：孙小姣，江苏名典律师事务所律师。上诉人王波因与被上诉人张旭、原审被告侍娴娴、原审第三人刘涛房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（以下简称泗洪法院）（2019）苏1324民初6197号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王波上诉请求：请求依法撤销一审判决的第一、二、三项，改判驳回张旭的诉讼请求或发回重审；一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、张旭与王波、侍娴娴之间成立的是民间借贷法律关系而非房屋买卖合同关系。二、案涉房屋买卖合同以明显低于市场价转让已经抵债给刘涛的房产，损害了刘涛的合法权益，应认定无效。合同被确认无效的，行为人因合同取得的财产应当予以返还。但案涉房屋买卖合同系张旭胁迫上诉人签订，双方之间并不存在房屋买卖关系，张旭强迫上诉人出具收条，并未实际交付购房款，一审法院认定张旭已经实际支付购房款系认定事实错误，因此，上诉人无需返还财产。三、上诉人在2011年1月即与刘涛签订《房屋抵押还款协议》，虽然名称为房屋抵押还款协议，实质上是以房抵债协议。该协议是双方真实意思表示，且不存在其他无效事由，应认定有效。上诉人实际向刘涛交付了房屋，原债务因双方合意以房屋冲抵借款而归于消灭，刘涛已经取得了案涉房屋的所有权，刘涛随后也并未再就该笔债务向上诉人主张过权利，因此，案涉房屋所有权归刘涛。即使案涉房屋买卖合同有效，按照相关司法解释的规定，也应当认定交付在先的刘涛取得房屋所有权，被上诉人只能主张债权。四、一审法院对于上诉人与张旭之间的法律性质、效力以及上诉人与刘涛之间协议性质、房屋所有权归属的事实认定错误，导致适用法律错误。张旭辩称，一、刘涛与王波签订的《房屋抵押还款协议》只有刘涛、王波的签字，没有王波妻子侍娴娴和刘涛丈夫程某的签字，这是因为协议签订时双方已经离婚（王波、侍娴娴于2015年4月28日离婚，刘涛、程某于2013年7月离婚）。二、刘涛在2011年1月并未入住案涉房屋，在张旭起诉后，刘涛与王波恶意串通，王波将房屋交给刘涛。从王波提交的泗洪县公安局桥南派出所的《受案登记表》可以看出，在2013年9月8日，案涉房屋仍由王波父亲王某2居住，并非刘涛在庭审中陈述的“从2013年开始一直居住在案涉房屋中”。三、刘涛340000元的借款和400000元的借条只有双方当事人的陈述，没有其他证据印证，且陈述自相矛盾。从《房屋抵押还款协议》第五行“借给乙方之子王波”的“之子”被划去，第四条“王波回来后”可以看出，该协议的当事人时刘涛和王波父亲。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，刘涛与王波系恶意串通伪造协议，请求驳回上诉，维持原判。刘涛述称，一审法院对于张旭与王波之间的法律关系以及房屋买卖合同的效力和履行问题认定错误，导致对于案涉房屋归属认定错误，请求改判支持王波的上诉请求。张旭向一审法院起诉请求：1.依法判令王波、侍娴娴将位于泗洪县房屋交付张旭，并协助张旭办理房屋过户手续；2.王波、侍娴娴给付张旭违约130000元；3.刘涛搬出案涉房屋，将房屋交付张旭；4.承担本案诉讼费及其他费用。一审法院认定事实：2012年8月20日，张旭与王波、侍娴娴签订房屋买卖合同，约定王波、侍娴娴将其所有的位于泗洪县房屋转让给张旭，转让价格为200000元，此款包括剩余银行贷款、契税、维修基金、产权属证、装潢担保押金、银行保险等费用，张旭如需办理过户，王波、侍娴娴协助张旭过户，过户费用由张旭承担，同时王波、侍娴娴应将购买房屋的相关票据、购房合同全部交于张旭，房产证、土地证一经下发，应立即交付张旭，如不交付，应支付对方违约金50000元，王波、侍娴娴在2013年1月10日前将房屋交付给张旭，如有一方违约，另支付对方违约金80000元。同日，王波、侍娴娴出具200000元购房款收条给张旭。2013年2月5日，王波又向张旭出具保证书，保证在农历正月三十前交付房屋，并约定如违约承担违约金50000元。后王波、侍娴娴未向张旭交付房屋。2015年5月6日，张旭在泗洪法院起诉王波、侍娴娴，要求王波、侍娴娴交付房屋并办理过户手续，诉讼中，张旭代王波偿还了中国工商银行剩余的按揭贷款。2015年11月2日，该院缺席作出（2015）洪民初字第01767号民事判决书，判令王波、侍娴娴向张旭交付案涉房屋并协助张旭办理房屋过户手续。该判决生效后，张旭申请强制执行，在执行过程中，经查询，案涉房屋已被另案申请执行人张某于2015年7月29日申请查封，泗洪法院于2016年8月11日作出（2016）苏1324执1149号执行裁定书，裁定终结该执行案件。2016年4月1日，王波、侍娴娴以其本人未到庭参加诉讼为由对原案件申请再审，2016年10月12日，该院作出（2016）苏1324民申字第9号民事裁定书，裁定驳回王波、侍娴娴的再审申请。2016年11月23日，该院经审委会讨论，作出（2016）苏1324民监字第7号民事裁定书，原案件另行组成合议庭进行再审。2016年11月24日，泗洪法院立案对原案件进行再审，在审理过程中，追加刘涛作为第三人参加诉讼，2017年9月12日，该院作出（2016）苏1324民再6号民事判决书，判决撤销（2015）洪民初字第01767号民事判决书，并驳回了张旭的诉讼请求。后张旭上诉于江苏省宿迁市中级人民法院（以下简称宿迁中院），2018年2月27日，宿迁中院作出（2017）苏13民终4696号民事裁定书，裁定撤销（2016）苏1324民再6号民事判决书，发回泗洪法院重新审理。2018年12月24日，泗洪法院经审理认为，案涉房屋已被案外人张某申请查封，张旭应提出执行异议，如对执行异议裁定不服的，可以提起案外人执行异议之诉，现张旭仅对被执行人王波提起给付之诉，应裁定驳回起诉，故作出（2018）苏1324民初2694号民事裁定书，裁定撤销（2015）洪民初字第01767号民事判决书，并驳回张旭的起诉。该案张旭又提起上诉，经宿迁中院审理，于2019年7月10日作出（2019）苏3民终第1200号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2019年9月4日，张旭向泗洪法院执行局缴纳120000元，经张某申请，泗洪法院解除了对案涉房屋的查封。现张旭又诉讼，要求处理。另查明，2010年12月至2011年1月，王波向刘涛及其丈夫程某借款340000元。后双方签订一份《房屋抵押还款协议》，署名时间为2011年1月27日，内容为“甲方（刘涛）于2011年1月27日借给乙方（王波）人民币肆拾万元整，由王波写有借条，并在借条中注明到期不还用沁雅花园28幢701室抵押。为偿还甲方借款，甲、乙双方自愿达成以下协议：一、沁雅花园28幢701室作价肆拾万元整抵还甲方借款；二、沁雅花园28幢701室尚有银行贷款约五万元整，由甲方代为偿还，待王波回来后由其一次性偿还甲方（以银行实际还款凭证为准）；三、乙方在本协议签订后三日内搬出，将房屋交给甲方，同时移交房产证等相关手续；四、王波回来后，如能偿还借款，甲方同意其赎回，但由王波承担期间利息。五、……。”后刘涛入住案涉房屋至今（其入住时间无法准确确定，在2013年至2015年期间），但其未缴纳过房屋按揭贷款。2019年9月12日，刘涛诉讼至泗洪法院，要求确认案涉房屋归其所有，并判令王波、侍娴娴协助其办理房屋过户手续。2020年6月8日，泗洪法院作出（2019）苏1324民初6643号民事判决书，认定刘涛并未取得案涉房屋的所有权，判决驳回了刘涛的诉讼请求。一审法院认为，本案中，张旭与王波、侍娴娴之间的房屋买卖合同合法有效。合同签订后，张旭与王波、侍娴娴均应按照合同约定履行自己的义务。张旭已向王波、侍娴娴支付了案涉房屋购房款，王波、侍娴娴应按照双方的约定向张旭交付房屋，同时案涉房屋过户条件已经成就，王波、侍娴娴应履行协助张旭过户义务，故对张旭要求王波、侍娴娴交付房屋、办理房屋过户的诉讼请求，依法予以支持。王波、侍娴娴提出双方之间的合同系被胁迫签订以抵借款的辩解理由，其未提供任何证据予以证实，且张旭予以否认，故不予采信。对王波、侍娴娴及刘涛提出张旭与王波、侍娴娴之间的房屋价款明显低于当时泗洪房价的主张，双方均未提供证据予以证实，且张旭提供的四份泗洪县存量房买卖合同，能够证明张旭与王波、侍娴娴之间约定的房屋价格与案涉房屋同一小区的房屋同时段的成交价格相当，故对该主张，亦不予采信。而王波、侍娴娴与刘涛所签订的《房屋抵押还款协议》系王波、侍娴娴对其向刘涛的借款所做的抵押担保合同，该抵押担保未在权利机关进行备案登记，双方之间的法律关系仍为借贷关系，现案涉房屋由刘涛实际占有使用，其应将案涉房屋返还王波、侍娴娴，再由王波、侍娴娴返还给张旭。对张旭要求的违约金130000元，其中张旭基于王波、侍娴娴未按约定交付购房发票要求的50000元，因王波、侍娴娴未完全交付购房发票只是合同履行中的一种瑕疵，并未构成根本违约，对合同的履行也无根本影响，故对该50000元不予支持；对张旭基于王波、侍娴娴未按约定交付房屋要求的80000元，该行为构成根本违约，但双方在合同中约定的违约金80000元，已在后期王波、侍娴娴提供的保证书中变更为50000元，张旭接受了王波、侍娴娴的保证书，对违约金的重新约定予以认可，故对该违约金，该院支持50000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条之规定，判决：一、王波、侍娴娴及刘涛将泗洪县的房屋交付给张旭，于判决生效后15日内履行完毕；二、王波、侍娴娴协助张旭将泗洪县的房屋变更登记至张旭名下，于判决生效后15日内履行完毕；三、王波、侍娴娴给付张旭违约金50000元，于判决生效后15日内履行完毕；四、驳回张旭的其他诉讼请求。二审期间，上诉人王波围绕其上诉请求，向本院申请调查令，以调取2012年5月1日至2013年10月1日期间王诗娜、王波、王凤仓、王月明向泗洪县公安局桥南派出所报警的报警记录、接处警视频、谈话笔录、录音资料、结案文书等资料，后本院出具调查令，但并未调取到上述资料，后王波提交以下证据：1.王波在江苏泗洪农村商业银行股份有公司太平支行2012年8月11日至2012年9月9日的银行交易流水一份，拟证明张旭和王波之间是民间借贷关系，王波已经通过吴某归还50000元给张旭，其中转账20000元，取现30000元；被上诉人张旭对上述证据的质证意见为：证据1是证明王波和吴某之间的经济关系，和我没有关系，与本案没有关联性。原审第三人刘涛对上述证据的质证意见为：由法庭依法认定。刘涛围绕其述称意见，提交以下证据：2.刘涛申请法庭通知吴某出庭作证，拟证明王波还款事宜以及王波与张旭之间系民间借贷关系，后吴某到庭陈述“（我和王波）没有经济纠纷，只是以前他包车用，我以前是开出租带客的，包车用一次给一次钱，有的时候他找我借钱也就给了，也都还给我了”“（张旭买的房屋成交价格）20多万，他们有个合同是在律师事务所写的，当时是现金付的，付过钱以后张旭让我在合同上签字作为证明”“那个小区是烂尾房，当时那个时候小区的房价也就是1700、1800元每平方”“（证据1的流水）想不起来了，如果有转账记录的话，应该是王波收粮食向我借钱，后来还钱给的，但是取款30000元这件事想不起来了。如果还钱的话为什么不直接转账，而是取现？”“一个买房一个卖房，具体事情他们自己谈，我从中电话联系的”。王波对上述证据的质证意见为：证人在回答与王波、张旭认识时间时，最开始说2013年、2014年认识张旭，2015年、2016年认识王波，后在张旭提示下又称是拆迁前后和买房前后，证人说太久记不清了，但是在回答问题时，证人一直称是七八年前，且很多细节都能回答出来，证人前后陈述明显不一致，存在虚假陈述嫌疑，不予采信。张旭对上述证据的质证意见为：证人证言是事实，证人称是在2013年和我认识，具体时间记不清了，而且补充说明是在2012年拆迁时认识我，以实际签字之日为准。刘涛对上述证据的质证意见为：证人本次作证内容与此前再审案件的陈述有较大出入，真实性不予认可。本院对上述证据1的认证意见为：证据1，真实性予以认定，但关联性不予认定；证据2，能够认定张旭与王波之间系真实的房屋买卖关系。对于一审法院查明的事实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1.张旭与王波、侍娴娴之间是否成立房屋买卖合同关系？2.如果双方房屋买卖合同关系成立，王波、侍娴娴、刘涛是否应向张旭交付房屋以及王波、侍娴娴是否应协助将案涉房屋过户至张旭名下，并承担违约金50000元？本院认为，关于争议焦点1，张旭与王波、侍娴娴于2012年8月20日签订《房屋买卖合同》，在合同签订后，王波于2013年2月5日出具保证书，保证在农历正月三十之前交房，而张旭在王波未交付房屋的情况下，于2015年提起诉讼，并偿还了案涉房屋银行贷款以及另案王波所欠债务，能够看出张旭积极行使权利以促成房屋交易顺利进行，结合证人吴某的证言“一个买房一个卖房，具体事情他们自己谈，我从中电话联系的”，能够认定案涉房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间系真实有效的房屋买卖合同关系。王波主张其与张旭之间是民间借贷关系以及案涉房屋买卖合同、保证书系被胁迫出具，均未提供证据证明，对于该主张，本院不予采信。关于争议焦点2，张旭在一审中提交了拆迁安置补偿协议、银行提款记录，拟证明购房资金来源，结合证人吴某的证言以及王波、侍娴娴出具的200000元收条，能够认定张旭以现金方式付清案涉房屋全部购房款。王波主张案涉房屋价格明显低于市场价，未能提供证据证明，且张旭在一审中提交了案涉房屋所在小区同时期的四份泗洪县存量房买卖合同，二审中吴某亦陈述“当时那个时候小区的房价也就是1700、1800元每平方”，能够认定张旭购买案涉房屋的价格符合当时的市场价。一审法院根据案涉房屋买卖合同约定以及王波出具的保证书，综合考虑相关案情，认定王波、侍娴娴承担违约责任50000元，王波、侍娴娴、刘涛共同将案涉房屋交付给张旭，并由王波、侍娴娴协助办理案涉房屋过户登记，并无不当。综上，王波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元，由上诉人王波负担。本判决为终审判决。审判长  徐淮成审判员  陈 鹏审判员  吴军良二〇二〇年十一月二十三日书记员  蔡雨桐附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。