广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤04民终2793号上诉人（原审原告）：高皓钲，男，1991年5月23日出生，澳门特别行政区居民，澳门特别行政区永久性居民身份证号码：******，港澳居民往来内地通行证号码：******。委托诉讼代理人：程志敏，广东华信辉煌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：骆启周，男，汉族，1969年6月15日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区*************，公民身份号码：442************015。委托诉讼代理人：李香利，广东兆丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市粤华发展公司，住所地：惠州市惠城区************************，统一社会信用代码：914***********811B。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：周云韵，广东兆丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市凯利达实业有限公司，住所地：惠阳区淡水莲塘西路****，统一社会信用代码：914************209。法定代表人：黄海清，执行董事。委托诉讼代理人：周云韵，广东兆丰律师事务所律师。上诉人高皓钲因与被上诉人骆启周、惠州市粤华发展公司（以下简称粤华公司）、惠州市凯利达实业有限公司（以下简称凯利达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海横琴新区人民法院（2019）粤0491民初2198号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。高皓钲上诉请求：1.撤销一审判决，改判骆启周、粤华公司、凯利达公司共同承担未按合同约定向高皓钲交付商铺的违约责任，退还高皓钲款项610万元（币种为人民币，以下同），支付自2013年5月30日起暂计至一审立案时按银行贷款利率计算的应付利息180万元；2.由骆启周、粤华公司、凯利达公司负担一、二审的案件受理费用。事实与理由：一审判决事实认定、法律适用均有错误。1.高皓钲提起上诉的背景。在骆启周、粤华公司、凯利达公司共同开发的东岸公馆房地产项目资金严重短缺、濒临烂尾时，高皓钲的父亲高志华应骆启周的请求，经努力于2009年引入投资，成功盘活项目。作为对高志华提供居间帮助的回报，骆启周安排粤华公司和凯利达公司于2013年2月28日与高皓钲签订两份《商品房买卖合同》，约定应于2013年5月30日向高皓钲交付东岸公馆总售价为610万元的1栋2栋3栋1层08号、2层02号两间商铺。合同虽载明两间商铺的售价、付款，但骆启周、粤华公司、凯利达公司明确该两间商铺系作为抵付高志华的居间报酬而无需高皓钲支付商铺价款。当年7月，因突发案外人与骆启周的刑事案件，上述两间商铺一直未能向高皓钲交付。高皓钲迟至与本案有关的诉讼期间才得知骆启周、粤华公司、凯利达公司在诉讼期间将商铺出售并过户登记，骆启周、粤华公司、凯利达公司已违反应交付商铺的合同约定，致高皓钲实际无法取得商铺。此种情况下，高志华以追索居间报酬为由向骆启周提起诉讼，一审法院以没有证据证明存在居间合同关系驳回诉讼请求，高志华提起上诉，二审法院以高志华并非《商品房买卖合同》的当事人、无直接的利害关系为由，裁定撤销一审判决、驳回高志华的起诉。高皓钲遂提起本案诉讼，请求骆启周、粤华公司、凯利达公司共同承担未按《商品房买卖合同》约定向高皓钲交付商铺的违约责任，退还高皓钲610万元及支付利息，但被一审法院判决驳回。2.《商品房买卖合同》系骆启周自愿向高志华给付居间报酬、以售价610万元的两间商铺抵偿给高皓钲所作出的安排，并不违反法律禁止性规定。《商品房买卖合同》的实质是骆启周、粤华公司、凯利达公司已开始履行给付居间报酬的意思表示的载体，这也是骆启周在2014年4月虽与案外人珠海中力投资策划有限公司（以下简称中力公司）签订居间协议，但从未否定、撤销、解除《商品房买卖合同》的原因。骆启周与中力公司的居间协议并不能替代、改变、否定骆启周、粤华公司、凯利达公司应向高志华以交付商铺的方式抵付居间报酬的真实意思表示。3.证据表明，案涉东岸公馆房地产项目系由骆启周为法定代表人和股东的惠州美域置业有限公司（以下简称美域公司）与粤华公司、凯利达公司共同开发，高志华为项目引入新的投资，盘活项目，受益者为骆启周、粤华公司、凯利达公司。作为回报，骆启周安排粤华公司和凯利达公司与高皓钲签订合同，无需高皓钲支付购房价款而交付商铺，既是骆启周、粤华公司、凯利达公司对高志华提供居间帮助的认可，也是一致同意以交付商铺的方式抵偿居间报酬的表示。骆启周作为东岸公馆房地产项目的实际开发商、居间帮助的受益者之一、以交付商铺抵偿居间报酬方式的安排人，明知案涉商铺已经发生诉讼，却在诉讼期间出售相关商铺，造成高皓钲无法实际取得商铺的后果，与粤华公司、凯利达公司均应共同承担未履行《商品房买卖合同》的违约责任，是本案的适格主体。4.骆启周的美域公司与中力公司签订的居间协议，时间迟于高皓钲签订的《商品房买卖合同》。该协议仅表示骆启周所在的美域公司同意向中力公司支付居间报酬，系两家公司之间就居间报酬达成的意思表示，但并不因此否定、撤销高皓钲与骆启周、粤华公司、凯利达公司签订的《商品房买卖合同》及向高皓钲交付商铺以抵偿应向高志华个人单独支付居间报酬的事实。珠海市香洲区人民法院刑事判决有关骆启周用商铺610万元、商品房98万余元向高志华抵债及介绍费的认定，更加印证骆启周通过安排签订《商品房买卖合同》、无需支付购房款交付商铺的方式，实际已向高志华支付居间报酬的事实。否则，骆启周自认、珠海市香洲区人民法院认定的骆启周向高志华以交付商铺的方式抵偿居间报酬根本无法解释。骆启周答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。粤华公司和凯利达公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。高皓钲向一审法院提出以下诉讼请求：1.骆启周、粤华公司、凯利达公司共同承担未按合同约定向高皓钲交付商铺的违约责任，退还高皓钲610万元，支付自2013年5月30日起至今按银行贷款利率计算的利息暂计180万元；2.由骆启周、粤华公司、凯利达公司承担本案诉讼费、保全费用。一审法院审理查明，中力公司成立于2003年9月，高志华系实际出资及经营人，龙大华为公司法定代表人，但在公司并无实际经营权利。后高志华于2014年底退出该公司。美域公司成立于2006年8月21日，为案涉“东岸公馆”房地产项目的开发商，骆启周系美域公司的法定代表人兼执行董事。2009年，案涉项目发生严重资金短缺，后经中力公司股东即高志华、赵利介绍引入包头市宝隆房地产开发有限公司（以下简称宝隆公司）向涉案项目投资。2013年2月28日，高皓钲与粤华公司、凯利达公司签订了《商品房买卖合同》2份，分别约定由粤华公司、凯利达公司将位于惠州市惠阳区******与内环路交汇处东岸公馆1幢2幢3幢商铺1层08号房、2层02号房出售给高皓钲。合同约定，08号商铺的售价为260万元，签订合同时交付首期款60万元，余款200万元于2013年12月31日前付清，商铺交付时间为2013年5月30日前；02号商铺的售价为350万元，签订合同时交付首期款50万元，余款300万元于2013年12月31日前付清，交付时间为2013年5月30日前。2014年4月，美域公司同中力公司之间签订《协议书》，约定涉案项目因金融危机导致资金短缺而停工，美域公司请中力公司股东赵利为其融资，后在中力公司股东赵利及高志华的帮助下成功引进宝隆公司参与涉案项目。美域公司同中力公司在《协议书》中约定由美域公司拿出涉案项目净利润的10%给赵利、高志华及所属的中力公司作为利益回报。美域公司授权代表骆启周、中力公司授权代表龙大华在《协议书》上签名，两公司加盖公章确认。在已经生效的（2014）珠香法刑初字第2004号刑事判决书中，骆启周陈述称“我因惠州淡水开发的‘东岸美域公馆’房地产项目于2009年出现资金短缺，后经赵利、高志华介绍与内蒙古宝隆公司的王宝来合作，并约定和王宝来各拿出利润5%给赵利和高志华作为回报，如果王宝来不兑现，他的5%也由我出，也就是利润的10%。我和赵利说总利润可能5000万元，10%就是500万元，赵利说没问题。2013年3月，高志华催我要介绍费，我就将该楼盘价值610万元的两个铺位给了高志华，之前我还欠高志华70万元，等于我已经给他们540万元介绍费，超过10%的约定利润了。我和他们说到时候如果总利润超过6000万元，会按照约定补足中介费的。我答应给10%利润是给中力公司的，具体给赵利和高志华两人，没有答应给赵利个人1000万元好处费。”一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。高皓钲系澳门特别行政区永久性居民，本案为涉澳民商事案件，应参照适用我国有关涉外民事案件法律适用的有关规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，因本案合同履行地在内地，故本案应适用内地法律作为处理本案争议的准据法。根据各方诉辩意见，本案主要争议焦点应为：骆启周作为本案的诉讼主体是否适格；案涉《商品房买卖合同》有否实际履行。一、关于骆启周主体适格问题。一审法院认为，首先，案涉《商品房买卖合同》的签订主体为高皓钲与粤华公司、凯利达公司，骆启周并非合同相对主体，没有证据表明骆启周与高皓钲之间存在房屋买卖合同关系；其次，即便如高皓钲所主张以居间报酬抵作购房款的说法成立，亦没有证据表明高皓钲与骆启周之间存在居间合同关系。综上，没有任何证据表明骆启周与高皓钲之间存在房屋买卖合同关系，骆启周并非本案适格主体。二、关于案涉《商品房买卖合同》有否实际履行问题。高皓钲主张以居间报酬抵作购房价款。一审法院认为，是否存在以居间报酬实际抵作购房价款的情形，应从几个层面分析：1.案外人高志华与骆启周、粤华公司、凯利达公司及案外人美域公司之间是否存在居间合同关系。首先，粤华公司、凯利达公司及案外人美域公司作为案涉项目“东岸公馆”实际开发商，高志华作为中力公司的股东连同另一股东赵利确实于2009年帮案涉项目引进宝隆集团进行投资，盘活了该项目，也正因为如此，中力公司与美域公司于2014年补充签订了《协议书》确认了两公司之间居间法律关系，表明该居间关系是以两公司之间形式存在，并非直接存在于高志华与美域公司之间，粤华公司、凯利达公司也并没有参与与居间有关事宜，故高皓钲有关高志华个人与粤华公司、凯利达公司或美域公司之间存在居间合同关系的主张缺乏事实依据，一审法院不予采纳。至于高志华与骆启周之间，尽管骆启周在（2014）珠香法刑初字第2004号刑事案件中就居间关系进行了陈述，但骆启周作为美域公司的法定代表人，其相关表述及行为代表的只是美域公司，而并非其个人行为，这方面从《协议书》内容可以印证，且其部分意思表示在没有付诸具体行为时不宜认定为既定事实，据此亦不能认定高志华与骆启周之间存在居间合同关系。至于中力公司与美域公司之间的居间关系，高志华已于2019年2月28日以债权人代位权诉讼方式向一审法院提起了诉讼。2.退一步说，即便高志华与骆启周、粤华公司、凯利达公司及案外人美域公司之间存在居间合同关系，亦要看相关居间报酬有否实际支付给高志华。本案中，高皓钲没有提交任何证据以证明相关居间报酬已实际支付给高志华。3.高志华有否将居间报酬支付给案涉房屋出售方。本案中，没有任何证据表明高志华已向《商品房买卖合同》出售方即粤华公司、凯利达公司支付购房款，亦无证据表明存在直接抵扣购房款的相关协议。综上，根据现有证据，不足以证明高皓钲已向案涉房屋出售方实际支付了购房款，据此应当认定《商品房买卖合同》并未实际履行。综上，高皓钲在本案中的全部诉讼请求缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：驳回高皓钲的全部诉讼请求。一审案件受理费67100元，由高皓钲负担。二审中，高皓钲向本院提交三份证据：1.粤华公司、凯利达公司与高皓钲签订的《退房协议书》，2.粤华公司、凯利达公司与高肇朗签订的《退房协议书》，3.粤华公司、凯利达公司与高尔淇签订的《退房协议书》，拟证明因高志华提供居间帮助，作为回报，粤华公司、凯利达公司早在2010年12月28日就向高志华给付三套住宅并与高皓钲、高肇朗、高尔淇（均为高志志华之子）签订住宅的商品房买卖合同，后因逾期交房的原因，粤华公司、凯利达公司将原给付的三套住宅改为两间商铺。为此，粤华公司、凯利达公司与高皓钲签订商铺的买卖合同，又与高肇朗、高尔淇签订《退房协议书》。正因签订商铺的买卖合同，才又签订《退房协议书》。该协议第三条关于退房后粤华公司、凯利达公司于2013年8月30日前归还高皓钲、高肇朗、高尔淇所交房款的内容更可证明，高志华于2009年居间帮助引入新的投资人后，2010年骆启周、粤华公司、凯利达公司就以给付住宅作为高志华提供居间的回报。给付住宅并不需要高志华支付购房款，事实上高志华或其子也从未给付任何房款。协议中关于2013年8月30日前归还所交房款的内容证实骆启周、粤华公司、凯利达公司同意向高志华给付的住宅或商铺无须高志华支付购房款，给付的住宅或商铺即为给付高志华的居间报酬。骆启周质证称，对《退房协议书》的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。骆启周不是《退房协议书》的当事人，三份协议书涉及的三套住宅与案涉的两间商铺完全没有关系，不存在三套住宅改为两间商铺的情况。粤华公司、凯利达公司质证称，对《退房协议书》的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。高志华委托周继贤于2010年8月25日用周继贤个人账户向粤华公司银行账户转入100万元作为购房定金，购买以下五套房子：1.高皓钲购买1栋2306房，面积85.31平方米，总价378967元；2.高肇朗购买1栋2311房，面积85.31平方米，总价379943元；3.高尔淇购买1栋2312房，面积79.31平方米，总价359433元；4.宝力高购买1栋2516房，面积120.55平方米，总价489365元；5.潘怡宏购买1栋2714房，面积120.55平方米，总价493078元。上述五套房子购房合同签订后，购房者未支付购房款，经多次催讨仍未支付，导致这些房子无法到房管局备案。2013年5月，高志华称高皓钲、高肇朗、高尔淇三人的房子不要了，100万定金用于支付宝力高和潘怡宏的购房款共982443元，剩余款项支付了宝力高和潘怡宏房子的维修基金及部分办证费。粤华公司与凯利达公司于2013年5月30日与高皓钲、高肇朗、高尔淇签订了《退房协议书》。这三份《退房协议书》与高皓钲购买的案涉两间商铺没有任何关系，不存在高皓钲所说的三套住宅改为两间商铺的情况。骆启周、粤华公司、凯利达公司均未向本院提交证据。关于案涉商铺的购房款是否已实际支付的问题，二审中，各方当事人陈述如下：高皓钲称，根据骆启周的安排和承诺，案涉《商品房买卖合同》项下的购房款无须高皓钲支付，而是由骆启周、粤华公司、凯利达公司以应支付的介绍费予以抵偿。骆启周的安排和粤华公司、凯利达公司签订相关买卖合同的行为足以证明粤华公司、凯利达公司和骆启周自愿支付居间费，而且是通过提供商品房的形式来支付居间费。粤华公司和凯利达公司称，其没有收到来自高皓钲或他人代高皓钲支付的购房款，对于高皓钲所主张的骆启周以欠付的居间费抵扣购房款一事也不知情。《商品房买卖合同》签订后，高皓钲没有支付首期款，也没有支付余款。骆启周称，其没有支付案涉购房款，也没有与粤华公司、凯利达公司就购房款进行协商。因为骆启周与其他人发生了刑事案件，就中介费没有达成一致意见，此事因刑事案件而搁置。商铺是作为借款和中介费的担保，中介费金额没有确定，当时约定多退少补。本院经审理查明，高皓钲提交的三份《退房协议书》系粤华公司、凯利达公司分别与高皓钲、高肇朗、高尔淇签订，协议书落款时间为2013年5月30日。三份《退房协议书》载明，粤华公司、凯利达公司于2010年12月28日分别与高皓钲、高肇朗、高尔淇签订商品房买卖合同，将东岸美域公馆的三套房屋出售给高皓钲、高肇朗、高尔淇。因出卖人逾期交房，经协商，三套房屋均退还给粤华公司、凯利达公司，退房后粤华公司、凯利达公司于2013年8月30日前分别向高皓钲、高肇朗、高尔淇归还所交房款。经审理，本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，高皓钲为澳门特别行政区居民，本案系涉澳房屋买卖合同纠纷案件，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，内地作为案涉《商品房买卖合同》履行地，与该合同有最密切联系，故一审法院适用内地法律作为审理本案争议的准据法正确。高皓钲以案涉商铺已无法按照案涉《商品房买卖合同》的约定向高皓钲交付为由请求骆启周、粤华公司、凯利达公司向高皓钲退还款项，高皓钲系基于《商品房买卖合同》而请求粤华公司、凯利达公司承担无法交付房屋的违约责任，则高皓钲应当举证证明其已向粤华公司、凯利达公司支付购房款。1.关于粤华公司、凯利达公司是否应向高皓钲退还610万元首先，从高皓钲的主张可知，其并未向粤华公司和凯利达公司支付购房款。骆启周否认其已经向粤华公司和凯利达公司支付案涉《商品房买卖合同》所约定的购房款，粤华公司和凯利达公司亦不认可其已收到购房款。高皓钲主张骆启周、粤华公司、凯利达公司自愿通过提供商品房的形式支付高志华的居间费，购房款无须高皓钲实际支付，但骆启周、粤华公司、凯利达公司并不认可。粤华公司、凯利达公司与高皓钲签订《商品房买卖合同》可反映双方有买卖房屋的合意，但签订《商品房买卖合同》这一行为本身并不足以证明骆启周、粤华公司、凯利达公司和高志华、高皓钲达成了以高志华的居间费抵扣购房款的合意。从高皓钲的主张及骆启周在（2014）珠香法刑初字第2004号案件中的陈述来看，骆启周与高志华协商以交付商铺的形式支付居间报酬。粤华公司和凯利达公司不认可其对此知情且同意，高皓钲未提供证据证明粤华公司、凯利达公司亦负有向高志华支付居间报酬的义务，也未能举证证明粤华公司和凯利达公司同意承担向高志华支付居间报酬的义务并同意以居间报酬抵扣案涉两间商铺的购房款。其次，高皓钲主张粤华公司、凯利达公司将原给付三套住宅改为两间商铺，骆启周、粤华公司和凯利达公司不予认可。案涉《商品房买卖合同》的签订时间早于《退房协议书》，若如高皓钲所言给付三套住宅改为给付两间商铺，则《退房协议书》关于粤华公司、凯利达公司应向高皓钲、高肇朗、高尔淇退还三人所交房款的约定将导致粤华公司、凯利达公司既需要向高皓钲交付两间商铺作为给予高志华的居间报酬，也必须向高皓钲、高肇朗、高尔淇退还本作为居间报酬而交付的三套住宅对应的价款，即粤华公司、凯利达公司需重复支付居间报酬，显然不符合常理。《退房协议书》不足以证明高皓钲、高肇朗、高尔淇所购买的三套住宅是作为骆启周、粤华公司和凯利达公司支付给高志华的居间报酬，也无法证明各方当事人协商一致将支付居间报酬的方式由转让三套住宅改为转让案涉两间商铺，亦不能证明粤华公司、凯利达公司同意将高志华所主张的居间报酬抵作案涉商铺的购房款。综上，高皓钲未能证明购房款已通过债务抵销的方式实际完成支付，应承担不利后果，其主张粤华公司、凯利达公司应退还610万元理据不足，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。2.关于骆启周是否应向高皓钲退还610万元案涉《商品房买卖合同》由粤华公司、凯利达公司与高皓钲签订，骆启周并非合同当事人。高皓钲的举证不足以证明骆启周已经加入案涉《商品房买卖合同》成为合同当事人，亦不能证明骆启周与高皓钲之间存在由骆启周向高皓钲支付610万元的居间报酬的约定，高皓钲基于案涉商铺已无法交付而请求骆启周承担退还610万元并支付利息的违约责任缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，高锆钲的上诉理由没有事实及法律依据，对其上诉请求应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费67100元，由高锆钲负担。本判决为终审判决。审判长 陈 莹审判员 郭建勇审判员 唐育萍二〇二〇年十一月五日书记员 林丹丹