浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0481民初2534号 原告：徐瑞良，男，1973年7月26日出生，汉族，住浙江省海宁市。 原告：冯亚萍，女，1976年2月1日出生，汉族，住浙江省海宁市。 二原告共同委托诉讼代理人：顾静，浙江紫薇律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：张爱国，浙江紫薇律师事务所律师。 被告：张国清，男，1975年3月4日出生，汉族，住浙江省海宁市。 被告：冯国萍，女，1977年12月10日出生，汉族，住浙江省海宁市。 二被告共同委托诉讼代理人：邱国平，浙江虎良律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：葛杭晓，浙江虎良律师事务所律师。 原告徐瑞良、冯亚萍与被告张国清、冯国萍所有权确认纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序分别于2020年6月3日、9月29日两次公开开庭进行审理。原告方申请对坐落于海宁市××街道××小区××号地上建筑物的价值以及形成附合的装修价值进行评估，本院予以准许，并扣除审限57天。两次开庭原告徐瑞良、冯亚萍及其共同委托诉讼代理人顾静，被告张国清、冯国萍共同委托诉讼代理人邱国平、葛杭晓到庭参加诉讼。原、被告于2020年9月29日申请庭外和解2个月，本院予以准许，该期限不计入本案审限。本案现已审理终结。 原告徐瑞良、冯亚萍向本院提出诉讼请求：分割海宁市××街道××小区××号农村宅基房，该房屋所有权归原告方，由原告方给付该房屋地上建筑物价值50%的补偿款给被告方。事实和理由：原、被告双方系亲属关系，原告方为夫妻关系，被告方原为夫妻关系。2001年5月，原告家庭取得建造农村宅基房的批准，此后建造了海宁市××街道××小区××号房屋，被告方在该房屋建造过程中进行了出资。2005年2月5日，双方订立协议书一份，约定“各方为整座房壹半，任何一方出现婚变另一方为买断”。现原告方认为，我国对宅基地上房屋的权属实行“房地一体”原则，被告方非案涉宅基地所在集体经济组织成员，且在其他集体经济组织享有宅基地使用权，原、被告双方以宅基地上房屋作为合同标的物的协议书违反了相关法律、行政法规的强制性规定，应属无效。因此，案涉房屋应归原告方所有，由于被告在建造房屋时给予了出资，故原告方同意给付被告方地上房屋价值的50%给被告方。 被告张国清、冯国萍辩称：双方于2005年2月5日签署的协议书系双方的真实意思表示，也并没有违反强制性法律规定，所以双方的协议是合法有效的，应当继续履行。首先，该协议是对新桥小区130号房屋的占有、使用、收益进行分配的协议，双方当事人在扣除当年的成本支出之后，对房屋的租金进行了各50%的分配，履行方式证明了该份协议是双方对房屋收益进行分配。其次，法律是对农村宅基地使用权的转让作出规定，但是本案所涉协议书并不是对房屋所有权的分割，从双方对协议的履行来看，仅仅是对收益进行分配，并未涉及所有权的变更，原告方就该房屋的产权做确权登记，该登记表明了该房屋所有权的归属，但是法律并没有规定农村宅基地的占有、使用、收益必须和所有权相一致，所有权与占有、使用、收益的权利是可以相分离的，双方当事人通过该协议对房屋的收益权利作出约定，这并没有违反强制法律规定。再次，被告方并未离婚，在案涉协议书履行过程中未出现违约或者导致协议解除的情形，所以双方应当继续履行协议书内容。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。原告方提交的协议书、离婚登记审查处理表、户口簿、村镇规划选址意见书、硖石镇村民建房放样单、门牌证，被告方对其真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。 被告方提交的结婚证，原告方对其真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以认定。 本院根据原告方的申请，委托平湖市佳诚房地产评估事务所对坐落于海宁市××街道××小区××号地上建筑物的价值以及形成附合的装修价值进行评估，该事务所出具估价报告和评估费发票各一份，经质证，原、被告无异议，本院予以认定。 结合上述认定的证据和当事人的陈述，本院确认如下案件事实： 原告徐瑞良和冯亚萍系夫妻关系，被告张国清和冯国萍系夫妻关系，原告冯亚萍和被告冯国萍系亲姐妹关系。2001年，原告徐瑞良经审批，准予在海宁市××街道××村××层加车库房屋。后原告徐瑞良和冯亚萍在该宅基地上建造房屋地基、购买砖块和石灰，因缺乏资金，与被告张国清、冯国萍商量，由被告方出资继续建造房屋并装修。庭审中双方确认原告方就建造房屋出资金额约50000元，原告方主张被告方的出资金额约十五六万元，被告方主张其出资金额约200000元。 2005年2月5日，原、被告四人签订协议书一份，载明：“硖石新桥点72号徐瑞良与张国清建房，住宅300㎡，分为两户，到拆迁为止，各方为整座房壹半，永远为两户，任何一方出现婚变另一方为买断。”后双方将整座房屋用于出租，租金在扣除必要的维修等费用之后由原、被告各分得一半。 2020年9月15日，平湖市佳诚房地产评估事务所出具房地产司法估价报告一份，载明：位于海宁市××街道××小区××号地上建筑物价值336872元，形成附合的装修价值101072元，合计437944元。 本院认为，关于本案案由，原告起诉时为共有物分割纠纷，但原告方在诉讼过程中变更请求权基础，故本院将案由调整为所有权确认纠纷。本案争议焦点是2005年2月5日《协议书》所确定的权利内容以及协议书的效力。原告方认为：该协议书系双方对讼争房屋所有权的分割，根据宅基地使用和建房的出资由双方各享有一半的所有权，由于被告方并不享有该房屋的宅基地使用权，故协议约定的内容应属无效。被告方认为：协议书仅仅是对讼争房屋占有、使用、收益的分配，并未涉及所有权的分割，故协议约定的内容有效，双方应继续履行。 就本案争议焦点，本院阐述如下：一、关于2005年2月5日协议书所确定的权利内容。该协议书系双方当事人本人签订，协议内容的约定系双方意思表示，协议中明确约定“分为两户”、“各方为整座房壹半”，从该条款的文义理解而言，“各方为整座房壹半”的意思就是双方对房屋各占一半，原、被告在共同出资建房后约定了房屋一人一半，各为一户。实际双方通过签订协议书的形式确定了原、被告对所建造房屋的所有权分割，原告方以宅基地使用权和部分建房材料出资，被告方以建房和装修出资，在双方共同出资的基础上确立了所有权各占一半。被告方在第一次庭审中确认该协议书确定的是房屋所有权各占一半，案涉房屋系原、被告的共有物，但是被告方在第二次庭审中主张并不享有案涉房屋的所有权，仅享有占有、使用、收益的权利，被告方前后两次开庭的陈述相互矛盾；且，本院认为对该份协议书内容的理解应当考虑双方在签订协议书时的本意，双方实际是以共同出资为前提，确认了各自对房屋占有一半的产权并以此分享收益，故本院对被告方主张其仅有占有、使用、收益的权利的抗辩不予采信。二、关于协议书的效力问题。本案中，原、被告在共同出资建房后对房屋的所有权进行双方各半的约定，实际是原告方将其宅基地使用权的一部分转让给了被告方，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条规定，宅基地属农民集体所有，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让，同时，本地区也并非国家确定的宅基地改革试点地区。由于被告方并非宅基地所在集体经济组织成员，故该转让行为无效，即双方于2005年2月5日签订的协议书无效。原告方系案涉房屋的宅基地使用权人，依“房地一体”原则，该宅基地上建造的房屋应属原告方所有。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告方应当向原告方返还案涉宅基地使用权，并交付在宅基地上已经建造的房屋（含形成附合的装修），原告方亦应补偿被告方失去在宅基地上已经建造的房屋所产生的损失。平湖市佳诚房地产评估事务所出具的房地产司法估价报告，载明：案涉房屋价值336872元，形成附合的装修价值101072元，合计437944元。该价值系房屋及装修的价值，并不包含宅基地使用权的价值，本院结合双方出资以及双方对合同无效的法律后果均存在过错等因素，酌情确定由原告方补偿被告方损失370000元。 综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第一款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、坐落于海宁市××街道××小区××号房屋归原告徐瑞良、冯亚萍所有； 二、原告徐瑞良、冯亚萍于本判决生效后十日内补偿被告张国清、冯国萍损失370000元； 三、被告张国清、冯国萍在原告徐瑞良、冯亚萍付清上述370000元后十日内，将坐落于海宁市××街道××小区××号的宅基地使用权及房屋返还、交付给原告徐瑞良、冯亚萍。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6550元，减半收取3275元，由原告徐瑞良、冯亚萍负担。评估费2500元，由原告徐瑞良、冯亚萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  高苏燕 二〇二〇年十一月九日 书记员  汪凯航 ? 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。