黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑03民终262号上诉人（一审原告、申请执行人）：王晓杰，女，1963年1月20日出生，汉族，户籍地黑龙江省鸡西市滴道区，现住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：王淑娟，黑龙江腾飞师事务所律师。被上诉人（一审被告、被执行人）：鸡西市皇朝房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区红星村。法定代表人：刘会春，总经理。委托诉讼代理人：李祥林，黑龙江明镜律师事务所律师。被上诉人（一审被告、案外人）：魏某，男，1975年6月4日出生，汉族，其他自然情况不详。被上诉人（一审被告、案外人）：赵胜芬，女，1950年5月17日出生，汉族，其他自然情况不详。被上诉人（一审被告、案外人）：时子媛，女，1996年10月3日出生，汉族，其他自然情况不详。被上诉人（一审被告、案外人）：魏子喜，女，2011年10月2日出生，汉族，其他自然情况不详。法定代理人：魏某，男，1975年6月4日出生，汉族，其他自然情况不详上诉人王晓杰因与被上诉人鸡西市皇朝房地产开发有限公司（以下简称皇朝公司）、魏某、赵胜芬、时子媛、魏子喜申请执行人执行异议之诉一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2019）黑0302民初292号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王晓杰及其委托诉讼代理人王淑娟，被上诉人鸡西市皇朝公司的委托诉讼代理人李祥林到庭参加诉讼。被告魏某、赵胜芬、时子媛、魏子喜经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晓杰上诉请求：一、请求撤销鸡冠区法院（2019）黑0302民初292号民事判决，改判支持上诉人诉讼请求。二、一、二审诉讼费及实际支出费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，被上诉人未对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人与王一然、魏某民间借贷纠纷一案，已经鸡冠区人民法院判决认定，上诉人有查封王一然资产的权利，有申请执行其财产的权利。王一然通过合法手续购买房屋，并实际占有使用案涉房屋，王一然为案涉房屋的购买人、所有权人、使用权人。被上诉人认可王一然将安装工程款945996.20元作为皇朝花园小区A、B座000209号门市房购房预付款，被上诉人主张该款为“定金”无法律依据，因该笔数额早就超出法律规定定金的范围，该笔款项应为房屋购房款。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条、《商品房销售管理办法》第16条可知，王一然与被上诉人签订的《皇朝花园内部认购协议》属于《房屋买卖合同》，且合同内容不违反法律规定，合法有效。同时被上诉人认可王一然已经实际占有使用案涉房屋，对于实际使用问题，实际支付购房款等问题法庭均应充分考虑。根据《城市商品房预售管理办法》第10条规定，被上诉人未在合同签订后30日内办理备案手续，未进行房屋预售登记、未办理按揭手续等均是被上诉人逾期履行义务所致。被上诉人不能因自己的懈怠行为而获利，被上诉人也没有足以排除执行的民事权益。一审适用法律错误，判决结果不当。一审法院仅以《中华人民共和国物权法》第9条、第10条规定认定被上诉人对案涉房屋有所有权，却忽视了王一然已经实际支付购房款并实际占有房屋、使用房屋的事实。中止执行带来的后果是，被上诉人、其他原审被告均仍旧懈怠履行义务，上诉人的合法权益无法得到保障，该结果违反公平公正原则。被上诉人与王一然也是债权债务关系，若被上诉人想要主张权利，应当走法律途径解决争议，依据生效法律文书执行王一然财产，而不是懈怠履行义务排除执行，既不按与上诉人签订的《执行和解协议》履行义务，又无理阻止上诉人主张权利，实现债权。被上诉人作为开发单位，不能依据其懈怠履行房屋所有权转移手续就认为其对房屋有所有权，若被上诉人的主张被支持，就会存在开发单位收取购房款后，不履行房屋产权登记义务，在购房者发生变故时，默默获取利益的行为。被上诉人与王一然存在债权债务关系。被上诉人欠王一然门窗款抹账事实。对王一然与被上诉人债权债务已认定王一岩与王晓杰民间借贷纠纷已经经鸡冠区人民法院生效判决所确认。由此可知被上诉人为上诉人的次债务人。在执行过程中执行法院已通知被上诉人履行到期债务。被上诉人未提异议，并于2018年10月26日与上诉人签订了和解协议，同意履行债务。即对该笔债务认可。依据执行规定第65条，第三人（次债务人）在履行通知指定的期间内没有提出异议而又不履行，执行法院有权对其裁定强制执行。案涉房屋登记在被上诉人下，法院执行该房屋，符合法律规定。综上，请求二审法院查明案件事实，支持上诉人的上诉理由及主张，依法改判。被上诉人鸡西市皇朝房地产开发有限公司辩称：原审判决事实清楚，请求二审法院予以维持。被上诉人魏某、赵胜芬、时子媛、魏子喜未到庭未答辩。王晓杰向一审法院起诉请求：准许执行皇朝花园小区A、B座000209号门市房并由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定，本院于2017年5月10日立案受理后，因王一然在起诉前死亡，王晓杰申请追加赵胜芬、时子媛、魏子喜为共同被告。该案中查明，魏某与王一然于2009年9月9日登记结婚，于2017年1月16日离婚，王一然于2017年5月2日死亡，赵胜芬系王一然母亲，时子媛、魏子喜系王一然女儿。该案审理过程中经王晓杰申请，本院于2017年5月19日作出（2017）黑0302民初1177号之一民事裁定书：预查封鸡西市皇朝房地产开发有限公司开发的抹账给王一然的皇朝花园A、B座0-00209号门市。本院于2017年12月28日作出（2017）黑0302民初1177号民事判决书，判决如下：“一、被告魏某于本判决生效之日起十日内偿还原告王晓杰借款本金85万元，利息40660元（计算至2017年10月18日），本息合计890660元，2017年10月19日至实际给付日的利息，以未偿还借款本金为基数，按照年利率6%继续计付；二、被告赵胜芬、时子媛、魏子喜在继承被继承人王一然遗产份额范围内对上述第一项判决义务承担连带清偿责任”。该判决生效后，王晓杰向本院申请强制执行。皇朝公司作为案外人向本院提出执行异议，要求解除对皇朝花园A、B座0-00209号门市的执行。本院于2018年12月26日作出（2018）黑0302执异195号执行裁定书，裁定“中止对本院（2017）黑0302民初1177号之一民事裁定书中，预查封皇朝花园小区A、B座0-00209号门市的执行”。王晓杰不服该裁定，提起申请执行人执行异议之诉。另查明，2014年11月14日，皇朝公司（甲方、卖方）与王一然（乙方、买方）签订皇朝花园内部认购协议，买方姓名王一然，认购商品B座209号商铺，面积230.54平方米，单价1万元/平方米，总价2305400元，付款方式：按揭贷款，应付房款2305400元，实际付款945996.20元，协议约定：1.乙方在对“皇朝花园”商品房做了充分了解并自愿购买的前提下签订本认购书，并对本认购书所载相关条款明确表示无异议。2.乙方于签订认购书同时向甲方交纳认购定金，认购定金不计利息。买卖双方签订正式商品房买卖合同时认购定金转为购房款。3.本认购书生效后，乙方应在甲方发出通知的7日内，足额缴纳认购房屋的首付款或购房款，否则视同买方放弃该商品房的认购权，本认购书自动终止。甲方不予退还乙方交纳的定金并且甲方有权对乙方认购的商品房另行出售，甲方无须另行通知乙方。4.乙方足额交付购房的首付款或购房款时，甲方同意与乙方办理房屋入户手续。甲方通知乙方办理银行按揭贷款手续时，乙方应在接到通知之日起7日内到甲方处领取相关资料并且在甲方规定的时间内完成银行贷款手续。乙方在接到甲方办理银行按揭手续的通知后即（既）未在规定的时间内完成办理银行按揭手续又拒绝补足购房余款，则视为乙方放弃该商品房认购权，甲方将有权扣除乙方交付的认购定金，并且甲方有权收回乙方占用的房屋，乙方应无条件交还房屋。乙方因此对所认购房屋可能产生的全部费用损失均由乙方自行承担……6.本认购书签订后，乙方未在规定的期限内签订正式商品房买卖协议并且足额交付购房尾款时，甲方有权扣收乙方认购定金并且将该商品房另行出售；如乙方在上述期限内，甲方无故转让乙方认购商品房时，甲方双倍返还乙方认购金……。2014年11月14日，皇朝公司向王一然出具专用收据，内容为：交款人王一然，人民币945996.20元，上款系购买皇朝B栋楼商服209号，面积230.54平方米。同日，鸡西市鸡冠区茂翔塑料门窗厂、王一然出具收据，内容为：人民币945996.20元，上款系皇朝花园窗尾款清账。还查明，2018年9月5日，鸡西市商品房预售管理办公室出具的说明，内容为：经我部门查询并核实，由鸡西市皇朝房地产开发有限公司开发建设的皇朝花园A、B座2屋9号门市，建筑面积230.54平方米，该房屋未在我部门办理备案登记手续，并于2017年7月12日被鸡西市鸡冠区人民法院查封，案件号为（2017）黑0302执保71号，特此说明。一审法院认为，本案争议的焦点为王晓杰是否可以继续申请执行皇朝花园小区A、B座0-00209号门市。《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”；“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”本案中，王晓杰主张依据鸡冠区西胜社区居民委员会及鸡西市工商行政管理局出具的证明材料，可以证明王一然为案涉房屋的产权人。首先，因原告提交的两份证明均非国家规定的不动产登记机构所出具，且案涉房屋在房屋管理部门登记的所有权人并非王一然；其次，即使按原告主张，案涉内部认购协议符合相关规定可以认定为商品房买卖合同，王一然与皇朝公司也只是形成了法律上的债权债务关系，并不能因该协议有效而认定案涉房屋所有权的归属，且王一然并未实际支付案涉房屋全部购房款；再次，鸡西市商品房预售管理办公室出具说明，载明“由鸡西市皇朝房地产开发有限公司开发建设的皇朝花园A、B座2屋9号门市，建筑面积230.54平方米，该房屋未在我部门办理备案登记手续，并于2017年7月12日被鸡西市鸡冠区人民法院查封……”，由此可见，皇朝A、B座2屋9号门市所有权人仍为开发单位，皇朝公司作为案外人，享有足以排除强制执行案涉标的物的民事权益。综上所述，王晓杰要求继续执行皇朝花园A、B座0-00209号门市房屋依据不足，本院裁定中止执行，并无不妥。魏某、赵胜芬、时子媛、魏子喜经本院合法传唤，未到庭应诉，视为放弃答辩和质证的权利，不影响本院依据查明的事实依法进行裁判。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条规定，判决：驳回王晓杰的全部诉讼请求。二审中，上诉人、被上诉人均无新证据向法庭提供。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，案涉房屋在房屋管理部门登记的所有权人并非王一然，王一然与皇朝公司也只是形成了法律上的债权债务关系。一是王一然并未实际支付案涉房屋全部购房款；二是鸡西市商品房预售管理办公室出具说明，载明：由鸡西市皇朝房地产开发有限公司开发建设的皇朝花园A、B座2屋9号门市，建筑面积230.54平方米，该房屋未在我部门办理备案登记手续。由此可见，皇朝A、B座2屋9号门市所有权人仍为开发单位，皇朝公司作为案外人，享有足以排除强制执行案涉标的物的民事权益。故王晓杰要求继续执行皇朝花园A、B座0-00209号门市房屋依据不足，一审法院裁定中止执行，驳回王晓杰的全部诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人王晓杰的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13260元，由上诉人王晓杰于负担。本判决为终审判决。审判长  王大力审判员  武建明审判员  刘兆宇二〇二〇年十一月二十三日书记员  谭宇亭书记员  曹立双