重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初11902号原告：陈燕兰，女，1978年12月20日出生，汉族，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：孙世林，重庆瀚林律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏利，重庆瀚林律师事务所律师。被告：重庆互康房地产开发有限公司，住所地重庆市巴**龙德路**，统一社会信用代码91500113305214843T。法定代表人：盛容，执行董事。委托诉讼代理人：袁宁，重庆凡赛提律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜智勇，重庆凡赛提律师事务所律师。原告陈燕兰与被告重庆互康房地产开发有限公司（以下简称互康房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月14日公开开庭进行了审理，原告陈燕兰的委托诉讼代理人孙世林到庭参加了诉讼，被告互康房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈燕兰向本院提出诉讼请求：1.请求被告互康房地产公司支付自2017年12月30日至2019年7月6日的逾期交房违约金22625元；2.请求被告互康房地产公司支付自2019年7月7日至2020年4月2日（已扣除60日）的逾期办理不动产权登记违约金8633元。事实及理由：原、被告于2016年3月29日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告陈燕兰购买被告互康房地产公司开发的位于重庆市巴南区凯德西路30号预售商品房一套，总价为409135元，被告互康房地产公司在2017年12月30日前交付房屋，在预售商品房实际交付使用之日起60日内向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理商品房不动产权登记申请并取得登记受理单，并约定了逾期交房和逾期办理产权证违约金等。履行过程中，原告陈燕兰已支付全部购房款，但被告互康房地产公司直至2019年7月6日才交房，且逾期办理产权证，构成违约。经向被告互康房地产公司催收违约金未果，原告陈燕兰遂向本院提起诉讼。被告互康房地产公司未到庭，提交书面答辩状辩称，原告主张的逾期交房违约金的起算日期应结合原告的付款行为综合认定，购房合同补充协议第五条明确约定，如原告逾期支付房价款的交房时间顺延，逾期交房违约金起算时间也应顺延；被告互康房地产公司的通知接房日为2019年9月30日，如原告自愿在通知接房日前先行接房的，违约金计算截止日应以实际接房日为准，在通知接房日之后实际接房的，违约金计算截止日应以通知接房日为准；2020年1月24日至2020年3月10日期间重庆市进入突发公共卫生事件一级响应，全市停产停工，属于不可抗力事件，应当扣除该期限。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人举示的证据，本院认定如下：原告陈燕兰举示的《重庆市商品房买卖合同》《个人房产按揭借款合同》、不动产权证、银行按揭还款明细、发票、维修基金专用收据、税收完税证明、业主临时管理规约（含承诺书）、不动产登记受理通知单，本院审查后均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2016年3月29日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告陈燕兰购买被告互康房地产公司开发的位于重庆市巴南区凯德西路30号预售商品房一套，总价为409135元，被告于2016年3月28日支付首付款123135元，余款286000元在2016年4月4日前到银行办理按揭手续；被告互康房地产公司于2017年12月30日前将已进行竣工验收备案登记的房屋交付给原告陈燕兰，逾期交付的，以已付购房款为基数按每天0.01%的标准支付违约金；预售商品房的，在商品房实际交付使用之日起60日内提交办理不动产权登记申请并取得登记受理单，逾期以已付房款为基数按每天0.01%的标准支付违约金；并在附件《合同补充协议》中约定逾期付款的交房时间相应顺延等。2017年12月25日，原告陈燕兰与中国建设银行股份有限公司重庆巴南支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告贷款用于购置案涉房屋等内容。原告陈燕兰自认已经于2019年7月6日接房，接房时案涉房屋尚未取得建设工程竣工验收备案登记证。另查明，被告互康房地产公司通知案涉房屋所在小区业主在2019年9月30日接房，被告互康房地产公司于2020年1月17日提交办理案涉房屋不动产权登记的申请，于2020年4月1日取得不动产登记受理通知单。因出现新型冠状病毒肺炎疫情，重庆市于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月10日24时起将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。原、被告就逾期交房产生纠纷，经协商未果，原告陈燕兰遂向本院提起诉讼。本院认为，原、被告于2016年3月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、支付违约金或者赔偿损失等违约责任。履行过程中，原告陈燕兰于2017年12月25日与贷款银行签订按揭合同，就约定的2016年4月4日办理按揭手续延期630天，根据双方约定，被告的交房日期相应顺延，被告互康房地产公司应于2019年9月21日前交付案涉房屋，原告于2019年7月6日接房，故被告未逾期交房，原告诉请支付逾期交房违约金，本院不予支持。对逾期办理不动产权登记违约金，根据认定的事实和相关法律，首先，计算起点，被告互康房地产公司通知案涉房屋所在小区业主在2019年9月30日接房，原告自愿于2019年7月6日先行接房，在其自愿接房时，案涉房屋尚未取得建设工程竣工验收备案登记证，不具备办理不动产权证的条件，故应当视为原告陈燕兰自愿放弃了2019年9月30日前的相应违约利益，逾期办理不动产权证的时间应当为2019年10月1日起的60日，即自2019年11月30日为逾期日，自该日起计算违约金。其次，计算终点，被告互康房地产公司于2020年1月17日提交办理案涉房屋不动产权登记的申请，于2020年4月1日取得不动产登记受理通知单，被告互康房地产公司抗辩应当扣除2020年1月24日至2020年3月10日期间因新冠肺炎疫情导致的不可抗力时限，符合法律规定，本院予以支持。经计算，本院主张自2019年11月30日至2020年4月1日期间77天（已扣除新冠肺炎疫情时限47天）的违约金3150元（409135元×77天×0.01%）。综上所述，对于原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆互康房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告陈燕兰逾期办理不动产权登记违约金3150元；二、驳回原告陈燕兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费581.44元，减半收取290.72元，由原告陈燕兰负担265.72元，由被告重庆互康房地产开发有限公司负担25元（此款原告已自愿垫付，限被告在履行上述款项支付义务时径付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。逾期未预交上诉案件受理费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 马燕二〇二〇年十一月二日法官助理 夏天书 记 员 吕丹