河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民再378号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：郑州北回归线物业管理有限公司。住所地：郑州市金水区郑花路**。法定代表人：高飞。委托诉讼代理人：王君，女，该公司员工。委托诉讼代理人：卫东峰，男，该公司员工。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：屈锁红，男，汉族，1981年1月2日出生，住河南省中牟县。再审申请人郑州北回归线物业管理有限公司（以下简称北回归线物业公司）因与被申请人屈锁红物业服务合同纠纷一案，不服本院（2019）豫01民终12010号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年7月29日作出（2020）豫民申646号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人北回归线物业公司委托诉讼代理人王君、卫东峰，被申请人屈锁红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北回归线物业公司申请再审称，撤销原一、二审民事判决，并判决屈锁红支付全部物业费。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。一审法院未核实屈锁红提交的照片显示的场景、拍摄时间、反映问题是否解决，亦未实地勘验，就认定北回归线物业公司服务不到位是错误的。二、一审判决适用法律错误；物业服务公司和小区业主之间是合同法规定的平等主体，所签订物业服务合同也是平等主体之间对其权利义务的一种约定，根据合同约定，作为合同一方的当事人违约的，另一方可以按照合同的约定请求对方承担违约责任。本案中，一审判决认定屈锁红不缴纳物业费的行为违约，又称其违约的行为是为了督促北回归线物业公司更好地履行义务，该认定没有法律依据。三、一审判决不仅没有化解社会矛盾，反而激化了矛盾。屈锁红辩称，1、交房时申请人属于临时物业，临时物业是一年的合同，2009年已经到期，没有任何人要求被申请人再签合同。因北回归线物业公司和被申请人没有物业合同，北回归线物业公司让被申请人交纳物业费没有依据。2、小区出现一千多平方的违章建筑，电梯损坏等等问题，北回归线物业公司没有履行其应尽的义务。要求法院依法公正判决。北回归线物业公司向一审法院起诉请求：1、被告支付原告欠缴的物业服务费14799元及利息，欠缴的水费35元及利息；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1、2009年6月9日，原告北回归线物业公司花半里物业管理处与被告签订《前期物业管理服务协议》一份，主要约定：由花半里物业管理处为被告所在的郑州市金水区郑花路99-100号花半里物业提供前期物业服务；原告对房屋共用部位、房屋共用设施设备及运行、环境卫生、公共秩序、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理进行维护和管理；住宅按产权登记面积每月每平方米1.15元收取费用。2、2012年11月22日，原告取得金物备〔2012〕第126号物业服务合同备案证明，主要显示：项目名称：花半里，委托单位：河南千万间置业有限公司，项目地址：郑州市金水区郑花路100号，总建筑面积：43764平方米，物业服务合同期限：2007.12.08至业主委员会成立后委托新的物业公司。3、2018年9月14日，被告出具的缴费通知显示原告欠缴被告2009年8月31日至2018年12月31日物业费14799元，水费欠缴35元。4、庭审中，原告称不再主张物业费、水费的利息。一审法院认为，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，原告有义务提供物业服务，被告有义务交纳物业费用。被告未向原告交纳自2009年8月31日至2018年12月31日物业费共计14799元及水费35元，构成违约。原告作为物业服务企业，负有为业主提供良好的、全面的物业服务的义务，现被告拖欠物业费的行为实属违约且有所不妥，但其宗旨在于敦促原告提升服务质量，且被告反映的某些问题亦客观存在。原告应从自身角度加强管理，针对被告反映的问题，有义务积极处理解决，力求为业主提供更满意的服务。根据原告的履约情况，对原告主张的物业费14799元，该院酌定支持7399.5元（14799元×0.5），原告主张的过多部分，该院不予支持。原告主张的水费35元，该院予以支持。被告辩称不应当交纳物业费，证据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告屈锁红于本判决生效之日起十日内支付原告郑州北回归线物业管理有限公司2009年8月31日至2018年12月31日期间的物业费7399.5元、水费35元；二、驳回原告郑州北回归线物业管理有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理查明的事实与一审查明事实一致。二审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，严格遵守相关法律规定。本案中，双方所签订的前期物业管理服务协议就物业管理服务的内容、物业管理服务的质量等进行了明确约定；根据被上诉人屈锁红提交的证据，北回归线物业公司在物业服务中存在诸多服务质量不符合合同约定现象；同时，因小区业主委员会筹备问题，小区业主与郑州北回归线物业管理有限公司及建设单位之间存在诸多矛盾和问题，双方就物业费的缴纳和收取问题，也存在纠纷；且北回归线物业公司所提交的证据，并未针对被上诉人所举证据中拟证明物业服务管理存在质量问题的证据作出正面逐一回应，故其所举证据不足以推翻被上诉人所举证据，不足以证明其在案涉小区物业服务管理中不存在质量问题。一审判决综合该小区物业服务管理的实际情况，对北回归线物业公司诉讼请求的物业费酌情予以支持，符合本案案情，并无不当。综上所述，北回归线物业公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，程序合法，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。再审审理查明事实同原审。本院再审认为，双方签订的《前期物业管理服务协议》第九条约定：北回归线物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，屈锁红有权要求北回归线物业公司限期改正，逾期未改正给屈锁红造成损失的，北回归线物业公司应承担相应的法律责任。本案中，北回归线物业公司提交的证据证实北回归线物业公司为案涉小区提供了相应的物业服务，屈锁红主张北回归线物业公司提供服务存在严重瑕疵，可以依合同约定对物业公司进行督促，给其造成损失的，也可以主动提起诉讼以维护自己的权益。屈锁红九年未交纳物业费，存在违反合同的行为，现有证据也不能证明北回归线物业公司的服务给其造成损失，屈锁红拒交物业费缺乏合同依据。原审法院酌定北回归线物业公司少收取50%的物业费，该结果并不能促使北回归线物业公司有效提升服务质量，反而会因整体物业费标准的下降造成北回归线物业公司今后的工作不能正常进行，最终结果会影响绝大多数业主的正常生活。小区物业费的收费标准对全体业主具有约束力，人民法院在个案中不宜对物业费标准进行调整。在个案处理中，对于损害小区业主利益，给业主造成损失的物业公司，可以依据个案情况酌定减少业主不缴纳物业费的违约金、滞纳金，对个别业主造成严重损害的，亦可以判决少交纳、不交纳物业费甚至赔偿损失，但本案业主并不存在上述情形，原审判决屈锁红按原物业费标准的50%交纳不当，再审予以纠正。屈锁红未交纳自2009年8月31日至2018年12月31日物业费共计14799元及水费35元，屈锁红应予支付。综上，北回归线物业公司的再审申请理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫01民终12010号民事判决及河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初6416号民事判决；二、屈锁红于本判决生效之日起十日内支付郑州北回归线物业管理有限公司2009年8月31日至2018年12月31日期间的物业费14799元、水费35元；三、驳回郑州北回归线物业管理有限公司的其他诉讼请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为85.5元，由屈锁红负担；二审案件受理费171元，由屈锁红负担。本判决为终审判决。审判长 邢 军审判员 范淑娟审判员 扈孝勇二〇二〇年十一月十二日书记员 康九玲