上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10564号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海繁音演出器材有限公司，住所地上海市金山区枫泾镇环东一路******。法定代表人：王彦斌，执行董事。委托诉讼代理人：吴国俊，上海市功茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海艾颐思嘉企业管理咨询中心（有限合伙），住所地，住所地上海市崇明区横沙乡富民支路**（上海横泰经济开发区）iv>法定代表人：赵玲玲，执行事务合伙人。委托诉讼代理人：陈任重，中豪律师集团（上海）事务所律师。委托诉讼代理人：刘琳，中豪律师集团（上海）事务所律师。上诉人上海繁音演出器材有限公司（以下简称繁音公司）因与被上诉人上海艾颐思嘉企业管理咨询中心（有限合伙）（以下简称艾颐思嘉中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2020）沪0118民初9549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人繁音公司上诉请求：撤销一审判决，改判不支持艾颐思嘉中心要求繁音公司支付违约金及损失的诉请，并改判支持繁音公司的一审反诉请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，且适用法律错误。第一，一审判决在评判合同解除及责任归属问题上认定基本事实错误。双方合同约定艾颐思嘉中心应于2020年2月1日交付电梯。艾颐思嘉中心迟延交付电梯，应向繁音公司承担违约责任。繁音公司是因为艾颐思嘉中心能够提供有电梯的仓库才会承租的，然而直至繁音公司2020年3月31日搬离，艾颐思嘉中心未兑现承诺提供有电梯的仓库，即艾颐思嘉中心未依约提供符合租赁目的，且能够正常使用的合格租赁物。第二，一审判决在违约金承担金额的问题上判定繁音公司应承担违约金人民币（以下币种均为人民币）90万元，明显缺乏法律依据。繁音公司是因艾颐思嘉中心先行违约才搬离仓库，繁音公司并不存在违约行为。且即使繁音公司存在违约行为，违约金也不应是90万元。一审庭审中，艾颐思嘉中心并未提供其实际损失的相应证据。且根据合同约定，在艾颐思嘉中心交付电梯之前，繁音公司无需支付租金。现艾颐思嘉中心交付电梯的起始日为2020年4月14日，繁音公司早在2020年3月31日就已经搬离，故艾颐思嘉中心不存在实际损失。第三，一审判决在评判赔偿繁音公司装潢的问题上认为租赁合同并未约定艾颐思嘉中心负有补偿装潢的义务，艾颐思嘉中心亦不同意对该装潢加以利用，这是没有法律依据的，且显失公正。繁音公司在信赖艾颐思嘉中心能够于2020年2月1日交付电梯的情况下对租赁仓库进行了装潢共计花费310，653.5元。繁音公司仅使用租赁仓库三个月，且是在没有电梯，极为不便的情况下使用。由于艾颐思嘉中心不能提供符合合同目的的租赁物，构成违约，故艾颐思嘉中心理应赔偿繁音公司的装潢损失。被上诉人艾颐思嘉中心辩称，不同意繁音公司的上诉请求。第一，一审判决对合同解除及责任归属问题的认定合法合理，繁音公司的上诉理由不能成立。虽然电梯是晚于合同约定的期限安装完毕的，但电梯作为特种设备其安装使用有特定的流程，时间上存在不确定性，所以双方合同中也是说电梯预计在2020年2月1日交付，并未固定一个明确的时间。尽管因为春节和疫情的影响，电梯的交付确实晚了，但艾颐思嘉中心本着诚信原则一直积极履约，且在2020年3月20日已经完成电梯安装。繁音公司却在2020年3月31日主张解除合同。一审判决认定繁音公司违约，合乎法律与情理。第二，艾颐思嘉中心在本案中主张的违约金具有合同依据，且一审法院已经根据实际情况对违约金进行了调整。繁音公司并未提供证据证明艾颐思嘉中心的实际损失低于合同约定的违约金金额。实际上，双方合同签订后，繁音公司无偿使用仓库三个月，没有支付任何水电费用及搬离后恢复原状的费用；繁音公司擅自解除合同之后，又正值疫情期间，艾颐思嘉中心长期无法另行出租，遭受了重大损失；为了履行与繁音公司的租赁合同，艾颐思嘉中心及产权人根据繁音公司的要求支付了大量的费用，这些成本有30余万元。可见繁音公司认为违约金过高的意见不能成立。第三，根据相关司法解释，在承租人违约导致合同解除的情况下，对其赔偿装饰装修损失的请求不应支持。且繁音公司在解除合同后已经将装潢全部拆除了。请求二审法院驳回上诉，维持原判。艾颐思嘉中心向一审法院起诉请求：1．判令繁音公司支付艾颐思嘉中心违约金911，498.82元；2．判令繁音公司赔偿艾颐思嘉中心未提前通知解除合同期间的租金损失455，749.41元；3．判令繁音公司赔偿艾颐思嘉中心为追索债权支付的诉讼保全责任担保费2000元。繁音公司向一审法院提出反诉请求：1．判令繁音公司与艾颐思嘉中心签订的仓库租赁合同于2020年3月31日解除；2．判令艾颐思嘉中心返还仓库租赁保证金151，916.47元；3．判令艾颐思嘉中心赔偿繁音公司仓库装潢等费用310，653.5元；4．判令艾颐思嘉中心赔偿繁音公司合同违约金455，749.41元；5．判令艾颐思嘉中心赔偿繁音公司因租赁支出的佣金损失151，916.47元；6．判令艾颐思嘉中心返还繁音公司叉车一辆（规格：半电动堆高车；载重1000KG；货叉最高度3000MM；品牌VOLOX）。一审法院认定事实：2019年12月19日，艾颐思嘉中心（甲方、出租方）与繁音公司（乙方、承租方）签订租赁合同，约定甲方出租给乙方的仓库坐落于青浦区崧达路375号，建筑面积共计5，285.20平方米，土地用途：工业工地，房屋类型：仓库。产权人为上海三相电机有限公司（以下简称三相公司）。租赁仓库后仅用于仓储。租赁期限自2020年2月1日起至2026年1月31日止。乙方租用对象包括不动产权证相应的建筑物，绿化，主干道等。乙方支付保证金151，916.47元，租赁期满或合同解除后，租赁押金扣除应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应7天内无息返还给乙方。租金分成两阶段，其中2020年2月1日起至2023年1月31日的年租金为1，822，997.61元。合同第七条约定，甲方预计在2020年2月1日前安装并交付载货电梯1部（核定载重3000kg），电梯交付按照获得国家相关电梯质检合格证为标准，如果甲方迟于2020年2月1日交付，租金按照电梯实际交付日起算。第九条约定，不论乙方出于何种原因（包含但不限于因乙方行业不符合当地政府政策、存在违法行为等），在租赁期内提前终止合同或无法继续履行合同的，即视为违约。乙方须提前3个月书面通知甲方，并同时向甲方支付相当于合同解除时6个月租金（含税）的违约金。租赁合同解除或终止的，乙方应于解除或终止之日前搬离租赁房屋并与甲方办理交接手续。……乙方应在搬离前结清全部租金、相关费用及违约金、赔偿金等，同时负责处理或者搬出租赁期间乙方新增加的建筑物、设施、设备和物品并将租赁房屋恢复原状（甲方同意保留的除外），未及时处理或者搬出的设施、设备和物品视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。同日，三相公司（甲方）、艾颐思嘉中心（乙方）、繁音公司（丙方）签订《三方确认书》，确认甲方授权乙方将系争仓库转租给丙方，相关费用由甲方与丙方每月直接结算，第6条约定甲方在安装并交付载货电梯1部（核定载重3000kg），租赁期间如因电梯问题导致丙方无法正常仓储，甲方可以自行申请加装电梯，所有因电梯加装产生的费用由丙方承担，电梯设计安装符合相关规定且不影响建筑物安全的，甲方、乙方予以配合。租赁期满，丙方应负责拆除所加装的电梯，并恢复原状（甲方、乙方同意保留的除外）。2020年1月6日，繁音公司“正式接管承租仓库及配套设备、设施以及配套设备，确认除载货电梯外前述均符合双方预定状态并满足租赁目的”，同时在《仓库交付确认书》及交付现状图上盖章确认。随后繁音公司与案外人签订施工合同，在系争仓库内做隔断和卫生间，并搬运设备入内存放。一审法院另查明，2020年2月25日，上海市青浦区经济委员会向青浦工业园区出具《青浦区生产企业复工备案反馈意见》（以下简称复工意见），要求督促和指导包括繁音公司在内的47家企业做好防疫防控措施，复工复产。一审法院还查明，2019年11月26日，三相公司（甲方）与梅赛德斯电梯（苏州）有限公司（以下简称电梯公司、乙方）签订《电梯产品销售合同》（电梯产品定作合同），约定电梯型号为GSM-NC，载重量3000kg，产品单价17.20万元。乙方收到首期50％货款后以及甲乙双方土建图确认之日起25个工作日内交货。乙方负责提供电梯设备，电梯安装由甲方全权负责。双方并对货款支付时间等其他事宜进行了约定。上述电梯2020年1月制造完成后运到系争仓库，交由上海欣普建设工程有限公司（以下简称欣普公司）施工，安装日期为2020年1月16日至2020年3月15日。2020年3月2日，三相公司（甲方）与欣普公司（乙方）签订《关于电梯安装加急费的协议》（以下简称加急协议），乙方承诺于2020年3月3日起安排下列人员进入甲方进行安装施工，于2020年3月20日之前完成电梯的安装调试工作并于2020年3月25日之前完成电梯报检工作；甲方承诺在乙方按照前述时间节点完成的基础上支付乙方5000元（含税）作为电梯安装加急费。2020年3月27日，三相公司实际支付电梯安装加急费5000元。系争电梯于2020年3月20日安装完毕，3月26日通过预审，4月7日验收合格。一审法院又查明，2020年3月9日，繁音公司向艾颐思嘉公司、三相公司发《联络函》，表示2020年3月9日现场查看，仓库电梯井仍处于早期施工状态进度缓慢，尚未进行载货电梯的安装和验收工作，仓库无法按约交付严重妨碍繁音公司的工作开展，面临停产停业等诸多损失，要求2020年3月18日前交付验收无误的载货电梯。2020年3月10日，艾颐思嘉公司回复表示，自合同签订后一直跟进货梯安装进度，货梯2020年1月12日已送至厂区，原定春节后施工又遭遇新冠肺炎疫情，面临春节假期延长、施工现场复工申请手续以及外地施工工人无法到岗等复杂问题，经多方协调，产权人最新答复将在3月20日前完成安装工作，同时报检工作也将尽快开展。货梯交付时间由于涉及政府相关部门的审核，目前无法给出准确时间，但会尽力协调沟通，尽快交付货梯。2020年3月31日，繁音公司向艾颐思嘉公司、三相公司发《解约函》，表示，各方在签署合约时所预留的一个多月时间安装电梯是充足的，现计划春节后完成施工，迟延履行属于违约。现迟迟未完成电梯安装，仓库亦无法按合同约定交付正常使用，已严重妨碍了其工作开展，无法开工，加之本次新冠肺炎疫情仍未结束，其公司面临停产停业等诸多损失，因此正式通知解除《仓库租赁合同》及《三方确认书》。2020年4月1日，艾颐思嘉公司在《复函》中表示，其公司履行租赁合同过程中并无任何违约行为，繁音公司解除租赁合同的理由不成立，理由如下：1．租赁合同第七条显示双方订立合同时对电梯安装交付时间的不确定性已有预期，并对补救措施亦已明确约定，故迟于预期交付并不违反合同约定。2．因新冠病毒疫情爆发，各地政府采取各种限制人员流动和聚集的疫情防控措施，绝大部分政府机关、企事业单位均无法正常开展生产经营活动，电梯的安装、检验和交付受此影响未能在原预计时间内完成，系租赁合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，无法归咎任何一方，其亦已将该不可抗力情形及其影响及时告知。3．其公司已付出最大努力，催促协调支付货梯加急费用，货梯已于2020年3月20日安装完毕并提交预审，2020年3月26日已通过预审并由上海市特种设备监督检验技术研究院受理验收。4．对于电梯安装交付时间迟于预期的情况，已采取措施尽可能降低影响，包括提前20余日交付租赁房屋、允许安装临时升降机、免收电梯交付前的租金等，繁音公司对租赁房屋的使用并未受到明显影响。繁音公司解除租赁合同的行为不符合法律规定和合同约定，不具有合法解除租赁合同的法律效力，因此对于《解约函》的内容完全无法理解并拒绝接受，要求继续履行租赁合同，亦愿意协商额外给予一定期间租金减免优惠。2020年4月3日，除一辆叉车遗留外，繁音公司将仓库内存放的设备物品搬出，将仓库钥匙快递邮寄给艾颐思嘉中心，并对仓库内部状况及邮寄过程进行了公证。2020年4月14日，三相公司出具情况说明，表示根据艾颐思嘉中心的请求，为配合转租合同履行，其根据繁音公司的需求新购并安装载货电梯一部，增修专门通道和电动门连接仓库和厂区，现因繁音公司已提前解除转租合同，其确认相关费用和损失的索赔权利由艾颐思嘉中心享有，其不向繁音公司主张索赔。双方当事人一致确认，根据合同约定，繁音公司尚未实际支付租金；认可繁音公司对仓库装修花费310，653.50元。一审审理中，艾颐思嘉中心表示，合同约定的电梯安装时间为“预计”，双方对于电梯具体安装完毕的时间存在不确定性是明确的，且约定了晚于预计时间交付的处理方法，即不收取租金。艾颐思嘉中心提前交付仓库，繁音公司装修仓库也是一种使用，且安装临时升降机，将货物搬入仓库，仓库使用未受到明显影响。即使电梯没有按照预计时间交付，繁音公司实际已经开工却无需支付租金，免费使用仓库，解除合同完全没有理由。虽电梯交付晚于预期，但是艾颐思嘉中心采取了支付安装加急费等措施尽可能的减除电梯安装的影响，并及时告知电梯安装进度，繁音公司解除合同前已经知道电梯短期内就可以安装完毕，仍解除合同属于恶意解除。繁音公司的违约造成了很大损失，至今仓库仍空置，艾颐思嘉中心也是二房东却没有收到任何租金，合同约定的违约金没有过高。协调三相公司改建仓库道路并支付工程款，繁音公司拖欠的水电费，均是艾颐思嘉中心的损失，这些损失作为考量因素涵盖在违约金中，不再作为诉请提出。合同约定的艾颐思嘉中心的违约金比繁音公司的违约金还要高，因此是公平的。关于反诉，不存在艾颐思嘉中心违约的情况，反诉诉请没有依据。为此，艾颐思嘉中心提供：1．项目报价单及工程款支付凭证，证明支付道路改建工程款155，000元。2．水电费明细及费用发票，证明繁音公司拖欠水电费3，058.62元，在违约金中一并主张。3．诉讼财产保全担保函、担保费发票，证明因本案追索债权支付了担保费用2000元，系合理必要费用，属于损失部分，应由繁音公司赔偿。4．照片，系现场遗留的叉车，繁音公司放弃所有权。繁音公司对此质证称：1．不清楚，不作为经济损失在本案中提出，与本案无关。2．本案中未提出水电费主张，与本案无关。3．不予认可。财产保全应主动向法院提供担保。4．叉车原本是通过电梯井吊上二楼的，但2020年3月31日搬离时，艾颐思嘉中心已安装了电梯门，电梯不能使用，导致繁音公司无法将叉车搬离。繁音公司表示，艾颐思嘉中心未按约在2020年2月1日前交付电梯，多次催告后至2020年3月31日仍未履行合同，交付的租赁物不符合租赁用途，交付的仓库不符合合同约定的仓库，因此2020年3月31日邮寄解除合同。仓库是用来堆放演出器材的，复工后只能靠人工拉的方式将物品搬至2层3层，电梯交付前不用支付租金，可以说明电梯的重要性。2020年4月3日公证时已经搬离了，2020年3月31日前仓库中有繁音公司的人员，但是很少。繁音公司提供：1．房屋租赁咨询费（佣金）确认协议及发票。证明为租赁系争仓库支付的佣金151，916.47元。2．照片，证明人力运输、通过油葫芦人力拉锁运输的情况、仓库存放情况。艾颐思嘉中心质证称：1．未参与，不清楚，不予认可。2．真实性认可，同时证明了仓库不需要电梯就能使用，存放物品不是对外经营，延迟安装电梯对仓库使用无影响。一审法院认为，艾颐思嘉中心与繁音公司的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，又未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。鉴于以下三点理由：第一，合同中约定的电梯交付日期为“预计”，可见双方签订合同时对于交付时间的不确定性是有预期的。在疫情爆发的大环境下，艾颐思嘉中心实际也通过支付加急费的方式尽量加快安装进程，后续完成检验、交付亦在合理期间内；第二，从繁音公司提供的照片来看，仓库中已存放大量设备，即使电梯未安装交付，1楼仓库可正常使用，繁音公司也通过在楼梯放置木板拖动、利用“油葫芦”装置通过电梯井人力拉起的方式将设备运至2、3楼，虽在便利性方面有不足，但仓库使用功能并非丧失。电梯交付前不收取租金，繁音公司也确已使用仓库，故无实际损失；第三，繁音公司签署的交付确认书中载明“除载货电梯外前述（仓库及配套设备、设施以及配套设备）均符合双方预定状态并满足租赁目的”；因此，对繁音公司提出的因电梯延期导致租赁物不符合租赁用途的意见，一审法院不予采纳，繁音公司无合同解除权，但考虑到繁音公司已实际搬离并交还钥匙，艾颐思嘉中心亦接收钥匙并同意不再继续履行合同，租赁合同客观上已不适宜于继续履行，故租赁合同因繁音公司擅自搬离而解除，以艾颐思嘉中心认可的2020年4月3日为合同解除日。繁音公司违约，应承担约定的违约责任，关于艾颐思嘉中心主张的违约金及损失，酌情考虑合同履行情况、艾颐思嘉中心的实际损失、繁音公司的过错程度等因素，合并调整为90万元。关于艾颐思嘉中心因本案支出的诉讼保全责任保险费，是其支出的合理费用，系其损失，艾颐思嘉中心要求由繁音公司承担，于法无悖，予以支持。繁音公司支付的租赁保证金，艾颐思嘉中心同意在承担完应付的费用后返还，亦符合合同约定，予以确认。繁音公司反诉要求赔偿装潢费用，但租赁合同中并未约定艾颐思嘉中心负有补偿装潢的义务，艾颐思嘉中心亦不同意对该装潢加以利用，因此对繁音公司的该项反诉诉请不予支持。繁音公司反诉主张的违约金和佣金损失，无事实与法律依据，不予支持。关于艾颐思嘉中心确认遗留在厂区内的叉车，繁音公司并未放弃所有权，也对遗留原因作出了解释，艾颐思嘉中心应予返还。据此，一审法院作出判决：一、艾颐思嘉中心与繁音公司2019年12月19日签订的《仓库租赁合同》于2020年4月3日解除；二、繁音公司应于判决生效之日起十日内支付艾颐思嘉中心违约金90万元；三、繁音公司应于判决生效之日起十日内支付艾颐思嘉中心诉讼保全责任保险保险费2000元；四、艾颐思嘉中心应于判决生效之日起十日内返还繁音公司租赁保证金151，916.47元；五、艾颐思嘉中心应于判决生效之日起十日内返还繁音公司VOLOX叉车一辆。六、繁音公司的其余诉讼请求不予支持。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，本案系争电梯于2020年4月7日进行检验，于2020年4月14日验收合格。一审法院查明的其余事实属实，本院予以确认。本院认为，第一，繁音公司认为艾颐思嘉中心未依合同约定于2020年2月1日前交付电梯，且直至繁音公司搬离的2020年3月31日仍未交付合格的电梯，故繁音公司享有合同解除权。本院认为繁音公司的上述主张不能成立，理由一审法院已作充分阐述，本院予以认同。繁音公司不享有合同解除权却擅自搬离，终致合同不能继续履行，一审法院认定繁音公司构成违约，并无不当。第二，双方租赁合同因繁音公司违约而解除，繁音公司应当承担相应的违约责任。一审法院综合考虑合同的履行情况、艾颐思嘉中心的实际损失、繁音公司的过错程度等因素，酌情判定繁音公司向艾颐思嘉中心支付违约金90万元，较为合理，可予维持。繁音公司要求艾颐思嘉中心支付违约金及佣金损失的诉请，缺乏依据，本院无法支持。第三，因承租人繁音公司违约而致租赁合同解除，且出租人艾颐思嘉中心对繁音公司的装潢表示不同意利用，故一审法院未支持繁音公司要求艾颐思嘉中心赔偿装潢损失的诉请，亦无不当。综上所述，繁音公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21，165元，由上海繁音演出器材有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  张常青审 判 员  姚 跃二〇二〇年十一月三十日法官助理  陈雅葳书 记 员  项 蓉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……