贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1418号上诉人（原审原告）：谢某，男，1964年1月17日生，汉族，贵州省镇宁自治县人，住贵州省镇宁布依族苗族自治县。被上诉人（原审被告）：安顺永曜房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省镇宁布依族苗族自治县城关镇环东路**。统一社会信用代码：915225207584831442。法定代表人：马亮。系该公司经理。上诉人谢某因与被上诉人安顺永曜房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院作出的（2020）黔0423民初736号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年11月17日公开开庭进行了审理。上诉人谢某到庭参加了诉讼。被上诉人安顺永曜房地产开发有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席裁判。本案现已审理终结。上诉人谢某上诉请求：1.请求依法撤销镇宁自治县人民法院（2020）黔0423民初736号民事判决。2.请求依法支持上诉人在房屋拆迁安置补充协议中的合理诉求。事实及理由：1.2010年12月8日，上诉人与被上诉人签订《镇宁自治县民族文化广场二期工程拆迁安置补充协议》及《房屋拆迁补偿安置协议》各一份。故还房性质属拆迁安置房协议纠纷，不是一审认定的商品房买卖销售合同纠纷。2.上诉人与被上诉人在2010年12月8日，签订《镇宁自治县民族文化广场二期工程拆迁安置补充协议》的第七条，还房面积指套内建筑面积（房屋建筑面积公摊除外，不作为超出面积计价，属被上诉人赠送），安置房一户只能选择一套。第八条约定安置房产权手续由甲方负责办理，相关费用由甲方负责。2013年12月30日，被上诉人通知上诉人验收还房，由于该房面积和相关设施存在问题，没有交接成功。直至88家拆迁户得到被上诉人（甲方）承诺补偿落地门窗1000元后。上诉人在2014年8月29日按照被上诉人所认定超出拆迁面积48.57㎡补房价款存入镇宁自治县建行的账号上。（其中20㎡按优惠价×1800元）=36000元，（28.57㎡按开盘价×2958元）=84510.06元，合计120510.06元。从被上诉人收取上诉人的房款来看，被上诉人是按建筑面积113.05㎡来确定的基数，其中套内面积92.09㎡，公摊面积20.96㎡，与产权证上的对比。建筑面积110.83㎡，套内建筑面积91.02㎡，分摊建筑（公摊）面积19.8㎡。建筑面积（113.05㎡-110.83㎡）=2.22㎡（少）其中套内面积（92.09㎡-91.02㎡）=1.07㎡（少）其中公摊面积（20.96㎡-19.81㎡）=1.15㎡（少）这就是少2.22㎡的由来，一审法院只认定少1.07㎡（3165.06元）的多收取房款，而没有支持1.15㎡公摊上少的1.15㎡×2958元=3401.70元，在补交房款120510.06元当中，包括3401.70在内。在补交房款当天，上诉人向被上诉人提出扣除1000元的补偿费，没有得到兑现。过后多次交涉无果，拖到至今。更为不当的事情，被上诉人事先在城建局还房备案表上的建筑面积体现是110.83㎡，套内建筑面积91.02㎡。硬性要求上诉人按照《房屋拆迁还房协议》第二条来补交超出拆迁面积的房款。该房为丙方以南北路（天丽景苑）测绘号1693房籍号1-12-2（成套住房）建筑面积113.05㎡，套内建筑面积92.09㎡，公摊面积20.96㎡与上诉人（乙方）进行产权调换，附调换平面图。调换房屋产权由丙方负责办理，所产生相关税费由甲方支付，超出面积乙方在签订本协议时将房款等费用交给丙方。（还房面积以产权管理部门实际测绘面积为准）。矛盾的争议焦点就出在这份《房屋拆迁还房协议》第二条上，被上诉人（甲方）与上诉人（乙方）在2010年12月8日签订《镇宁自治县民族文化广场二期工程拆迁安置补充协议》时，被上诉人称为甲方。而2014年8月29日，上诉人与被上诉人签订《房屋拆迁还房协议》时，被上诉人（甲方）又把自己称为丙方。而把镇宁自治县民族文化广场综合改造工作领导小组（称甲方）在这份协议上玩这样的文字游戏，逃避责任，转嫁目标，其最终目的不想承担与上诉人先前签订的《镇宁自治县民族文化广场二期工程拆迁安置补充协议》第八条承诺的产权手续相关费用和应尽的责任。上诉人被拆迁的46.79㎡建筑面积根本不存在被上诉人所说的相关税费，拆迁之前的房屋产权证手续完整，税费交清，根本谈不上什么税费，这是被上诉人（甲方）误导拆迁户上诉人（乙方）的把戏，真正产生的税费，才是超出面积的这部分套内建筑面积48.57㎡和公摊面积20.96㎡。3.由于被上诉人不履行应尽的义务，在办理产权证的问题上，只能自己亲自办理，当中产生的费用有（1）契税（补房价款120510.06×3%税率）=3615.30元。（2）维修基金4482.80元、测绘费50元、登记费80元。多年为办产权证这件事骑摩托车、打的的费用300元都不止这些。而这些费用与产权证是相联的，交不清这些费用，产权证就办不下来。所以说，这些费用事实是存在的。一审法院的判决出现错误的焦点就在此，不按上诉人与被上诉人先签订《镇宁自治县民族文化广场二期工程拆迁安置补充协议》来认定，而按后签订有严重问题的《房屋拆迁还房协议》判决。这是不符合先签后签的过程。再说开发商这种不良行为也是不能支持的，否则这种不花任何成本的把戏就会扰乱正常的社会秩序，也给正义蒙上阴影，给他人造成损害，还占用社会资源。另外，维修基金是在为取得产权证之前所产生的费用，而不是产权证办下来之后产生的费用。最后，请问各位法官?假定按照甲乙双方签订《镇宁自治县民族文化广场二期工程拆迁安置补充协议》第八条来要求执行，由被上诉人（甲方）出面去办理产权手续来交给上诉人（乙方），试想这些各项税费是不是被上诉人（甲方）承担?只要从这个真实的角度去看这一问题，就太清楚不过了。可一审法院绕山绕水的判决，让人迷糊。综上，上诉人认为，一审判决认定事实不清，没有依据相关拆迁安置补充协议支持上诉人的合法权益，特依法提出上诉，请二审法院查清事实后依法判决。被上诉人安顺永曜房地产开发有限责任公司二审中未作答辩。原审原告谢某向一审法院起诉请求：1.判令被告返还多收取2.22㎡购房款6566.76元及1000元阳台门窗补偿费；2.判决被告承担7566.76元的银行利息（自2014年8月29日至2020年3月29日止，共67个月利息4616.62元）、国税局契税3615.30元及银行利息（自2018年5月16日至2020年3月16日止，共22个月利息723.28元）、维修基金4482.80元、测绘费50元、办证打车费300元、登记费80元；3.判令被告按照拆迁方案承担优惠原告10年的物业管理费（补偿不足部分）。一审法院认定事实：2010年3月16日，被告安顺永曜房地产开发有限责任公司发布《县民族文化广场综合改造项目二期工程房屋拆迁补偿安置方案》（以下简称《拆迁补偿安置方案》），方案明确由拆迁人提供位于二期项目地块内的电梯房作为安置房源供被拆迁人选择进行“拆一还一”（测绘套内面积）产权调换，同时明确被拆迁户的物业管理费按县城小区多层建筑物业管理费标准收取，优惠年限10年。2010年12月8日，原、被告基于《拆迁补偿安置方案》签订了《镇宁自治县民族文化广场二期工程拆迁安置补充协议》（以下简称《拆迁安置补充协议》）及《房屋拆迁补偿安置协议》。《房屋拆迁补偿安置协议》约定：被告以南北路A幢2单元12楼（成套住宅房屋）建筑面积92.09㎡与原告进行产权调换。原告被拆房屋套内面积43.52㎡，超出的面积48.57㎡，20㎡按成本价1800元/㎡计算，28.57㎡按开盘价2958元/㎡计算。2014年8月29日，原告向被告补缴120510.06元购房款。后经测绘原告被拆迁房屋总面积46.79㎡，其中套内面积43.52㎡，公摊面积3.27㎡；置换房屋总面积为110.83㎡，其中套内面积91.02㎡，分摊建筑面积19.81㎡。《拆迁安置补充协议》第八条约定：安置房产权手续由甲方（被告）负责办理，相关费用由甲方（被告）负责。2013年12月30日被告将置换房屋交付给原告使用，2014年9月7日，原告按照0.5元/㎡缴纳2013年12月30日至2014年11月30日的物业管理费664元；2015年10月14日，原告按照0.5元/㎡缴纳2014年12月1日至2016年11月30日的物业管理费1328元；2018年9月17日，原告按照1.2元/㎡缴纳2017年11月30日至2018年11月30日的物业管理费1594元。一审法院认为：依法缔结的合同对双方具有法律拘束力，双方应当秉持诚信、恪守合同，全面履行义务。关于面积，本案中，原、被告基于被告发布的《县民族文化广场综合改造项目二期工程房屋拆迁补偿安置方案》，签订了《镇宁自治县民族文化广场二期工程拆迁安置补充协议》及《房屋拆迁补偿安置协议》，是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同合法有效，双方应当按照协议约定履行义务。本案中，原告被拆迁房屋套内面积为43.52㎡，置换房屋套内面积为91.02㎡，差额面积实际为47.50㎡，而不是48.57㎡。根据《拆迁补偿安置方案》明确的产权调换方式，原告应补缴购房款117345元（20㎡*1800元/㎡+27.50㎡*2958元/㎡=117345元），原告于2014年8月29日补缴购房款120510.06元，多缴纳的3165.06元被告应当予以返还原告。关于房屋阳台玻璃费用1000元，被告对原告的诉讼请求予以认可，不违反法律规定，本院予以支持。关于契税，契税系房屋权属发生转移时向取得房屋所有权的单位或个人征收的一种税。根据《房屋拆迁还房协议》，原告需要自行承担置换房屋超出部分面积的契税。2018年5月16日，原告向镇宁自治县地方税务局缴纳超出部分面积（按房屋总面积计算）64.04平米的房屋契税3615.30元，此款应由原告承担，原告请求被告承担房屋契税3615.30元，本院不予支持。关于维修基金，维修基金主要用于住宅共用设备维修及公共设施维修、改造等，由于维修基金的受益者为业主方，故该款应由原告方缴纳，原告诉请被告承担维修基金4482.80元，本院不予支持。关于测绘费和登记费，系为办理产权证所支出的费用，根据《拆迁安置补充协议》第八条约定：安置房产权手续由甲方（被告）负责办理，相关费用由甲方（被告）负责。故原告诉请被告承担测绘费和登记费共计人民币130元，本院予以支持。关于办证打车费，原告未能提交证据予以证明，本院不予支持。关于物业管理费，《拆迁补偿安置方案》明确被拆迁户的物业管理费按县城小区多层建筑物业管理费标准收取，优惠年限10年。根据双方约定物业费10年内减半收取。原告于2013年12月30日交房后开始缴纳物业管理费，2013年至2016年的物业费原告按照0.5元/㎡缴纳，已经减半缴纳；2017年至2018年原告按照1.2元/㎡缴纳物业费1594元，未减半缴纳，被告应承担一半物业管理费即797元，2018年11月30日之后的物业管理费原告未缴纳，原、被告就2018年11月30日至2023年11月30日所产生的物业管理费按照物业管理费标准各自承担一半。关于利息问题，双方所签订的协议中均未约定需支付利息，故原告诉请利息本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限被告安顺永曜房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内退还原告谢某多支付的购房款人民币3165.06元；二、限被告安顺永曜房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内补偿原告谢某阳台门窗费人民币1000元；三、限被告安顺永曜房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内支付原告谢某测绘费、登记费共计人民币130元；四、限被告安顺永曜房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内补偿原告谢某物业管理费人民币797元，2018年11月30日至2023年11月30日所产生的物业管理费由原、被告按照物业管理费标准各自承担一半；五、驳回原告谢某在本案中的其他诉讼请求。案件受理费人民币428元，减半收取人民币214元，原告谢某承担64元，被告安顺永曜房地产开发有限责任公司承担150元。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。另根据当事人的陈述，补充查明：谢某认可其与安顺永曜房地产开发有限责任公司于2014年8月29日签订《拆迁安置补充协议》。本院认为，二审中，本案争议焦点为：一、本案案由应如何认定；二、一审认定被上诉人安顺永曜房地产开发有限责任公司向上诉人谢某返还房款为3165.06元是否正确；三、一审对案涉房屋契税、维修基金及办证打车费未予支持是否正确。关于争议焦点一。本案系因房屋拆迁安置补偿合同产生的纠纷，应属房屋拆迁安置补偿合同纠纷，一审认定本案案由为商品房销售合同纠纷不当，本院依法予以纠正。关于争议焦点二。上诉人认为被上诉人应返还房款为6566.76元，一审仅认定套内部分多收面积费用3165.06元，未认定公摊部分多收面积费用1.15㎡×2958元=3401.7元错误。经审查，上诉人与被上诉人签订的《拆迁安置补充协议》约定：还房的面积指套内建筑面积（房屋建筑面积公摊除外）。《房屋拆迁还房协议》约定：被拆迁房屋建筑面积46.79㎡，套内面积43.52㎡，公摊面积3.27㎡。乙方（上诉人）被拆迁房屋建筑面积46.79㎡，套内面积43.52㎡，还房套内面积为92.09㎡，超出面积为48.57㎡，20㎡成本价1800元/㎡，计人民币36000元，28.57㎡开盘价2958元/㎡，计人民币84510.06元，该房屋价款乙方（上诉人）共补丙方（被上诉人）120510.06元，还房面积决算以产权管理部门实际测绘面积为准。此外，上诉人实际向被上诉人补缴房款亦为120510.06元。因此，从上述约定及上诉人实际补缴房款能够看出，上诉人因还房超出面积向被上诉人补缴房款120510.06元系依据房屋套内面积进行计算，被上诉人并未收取上诉人房屋公摊面积的补缴房款。现经产权管理部门经实际测绘还房建筑面积为110.83㎡，套内面积91.02㎡，套内面积比上诉人补缴面积少了92.09㎡-91.02㎡=1.07㎡，故一审认定被上诉人应予退还上诉人房款应为1.07㎡×2958元=3165.06元并无不当。被上诉人仅收取了上诉人房屋套内面积的补交房款，并未收取上诉人房屋公摊面积的补缴房款，上诉人认为被上诉人还应退还房屋公摊面积的补缴房款无事实依据，本院依法不予支持。关于争议焦点三。关于契税3615.3元，契税系房屋产权发生转移变动时，就当事人所定契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。上诉人与被上诉人之前签订的《拆迁安置补充协议》约定：安置产权相关费用由甲方（被上诉人）负责。上诉人与被上诉人之后签订的《房屋拆迁还房协议》对所选房屋超面积产生税费的承担进行了特别约定：所选择房屋超出被拆迁房屋面积的，乙方（上诉人）将所差房屋和超面积所产生的产权办理税费一次性付清丙方（被上诉人），且该契税税费3615.3元系因置换房屋超出原拆迁房屋面积而产生的，故一审认定契税3615.3元由上诉人承担并无不当，本院依法予以维持。关于维修基金4482.8元，维修基金是指专用于住宅共用部位、共用设施保修期满后的维修和更新、改造的资金。维修基金虽然系办理产权证时缴纳，但是该费用属专用于后期住宅共用部位、共用设施保修期满后的维修和更新、改造的费用，不属于办理产权证而产生的费用，即不属于《拆迁安置补充协议》约定的安置产权相关费用由被上诉人负责的范围。故一审结合维修基金的使用用途系认定维修基金4482.8元由受益者业主方上诉人承担并无不当，本院依法予以维持。关于办证打车费300元，上诉人未提供证据加以证明，一审未予支持被上诉人支付并无不当，本院依法予以维持。综上，上诉人的上诉理由和请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费428元，由上诉人谢某承担。本判决为终审判决。审判长 刘    熹审判员 黄  光  美审判员 王    爽二〇二〇年十一月十九日书记员 卢昌蝶（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。