成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初3804号 原告：成都东原海纳置业有限公司，住所地：成都市温江区金马新村（幸运城）。 法定代表人：张爱明，总经理。 委托诉讼代理人：叶义，男，1987年10月10日出生，汉族，住四川省简阳市，公司员工，特别授权代理。 被告：甄小琼，女，汉族，1983年1月4日出生，住四川省犍为县。 原告成都东原海纳置业有限公司（以下简称成都置业公司）与被告甄小琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告成都置业公司的委托诉讼代理人叶义到庭参加诉讼，被告甄小琼经本院公告合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告成都置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2018年10月20日签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》及其附件与补充协议;2.判令被告协助原告到房地产管理部门办理《商品房买卖合同》的备案登记和预告登记的注销手续;3.判令被告支付原告逾期付款违约金77642.95元及解除合同违约金71022.6元(逾期付款违约金按年利率24%计算至合同解除之日，暂计算至2020年7月10日)，前述违约金应自原告应退还被告剩余房款中扣除，不足部分由被告向原告补足;4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月20日，原告与被告签订了《四川省商品房买卖合同(预售)》及补充协议，约定将东原西岸三期12号楼205号商铺售卖给被告，总价355113元，分期付款。2018年10月20日前首期支付110113元，剩余尾款应于2019年3月31日支付。但截至起诉日，被告一直未支付该笔款项，迫于无奈，原告于2019年4月11日向被告发送了催缴房款函，2019年10月21日向被告发送了解约告知函，但一直无果。原、被告双方在签订商品房买卖合同后均应恪守履行。被告延迟交付购房款的行为已经构成违约。根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第六条第二款和第三款、第十七条第二款的规定，被告应自逾期付款后，每日按逾期金额的千分之二向原告支付违约金;逾期超过30个日历天，原告有权解除合同，被告应按照总房款的20%支付违约金。此外，被告还应配合原告办理商品房买卖合同登记备案的注销手续，并承担由此产生的一切费用。为维护原告合法权益，特诉讼至贵院，望判如所请。 原告当庭明确诉讼请求为：1.判令解除原、被告双方于2018年10月20日签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》及《商品房买卖合同补充协议》;2.判令被告协助原告到房地产管理部门办理《四川省商品房买卖合同(预售)》备案登记的注销手续;3.判令被告支付原告解除合同违约金71022.6元，原告自愿放弃被告支付逾期付款违约金77642.95元，违约金应从被告支付购房款110113元中扣除，原告实际应退还被告购房款39090.4元;4.判令本案诉讼费用由被告承担。 被告甄小琼既未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月20日，原、被告签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，该合同约定将位于成都市温江区××镇××路××号××期××栋××号商铺出售与被告，总价款355113元，分期付款。2018年10月20日前首期支付110113元，剩余尾款245000元于2019年3月31日前支付。根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第六条第二款、第三款约定“被告应自逾期付款后，每日按逾期金额的千分之二向原告支付违约金;逾期超过30个日历天以上，原告有权解除合同，被告应向原告支付总房款20%的违约金”。第十七条第二款约定“双方协商一致解除本合同或因任何原因导致本合同解除的，一方应当在甲方发出书面通知之日起10个日历天内，配合甲方按照房管、国土等房屋、土地登记管理机构要求办理完毕本合同注销手续……”。被告仅首期支付房款110113元，截止起诉之日，被告未支付剩余尾款245000元。原告于2019年4月11日通过邮政快递向被告发送了催缴房款函，被告未作回复。 2019年10月21日，原告通过邮政快递向被告邮寄解除《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》的通知，要求被告办理解除合同及补充协议的后续事宜，被告于2019年10月24日收到解约告知函未作回复。《四川省商品房买卖合同（预售）》第一章约定被告的通讯地址为“四川省犍为县”。 另查明，原、被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》于2019年7月3日在房产管理部门办理了合同登记备案手续（合同签约备案号：920972）。 上述事实，有原告提供的原、被告身份信息、《四川省商品房买卖合同(预售)》及《商品房买卖合同补充协议》、商品房买卖合同摘要、催缴房款函、解约告知函、邮政快递单及原告的当庭陈述为证，经庭审调查核实，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》有效，双方均应按照合同约定履行义务。 一、关于原、被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》是否解除的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，原告按照《商品房买卖合同（预售）》中确认的通讯地址于2019年10月21日向被告邮寄解除《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》的通知，2019年10月24日邮件被签收。因此，原告有权解除合同的通知已经有效送达被告，产生合同解除的效力。故本院确认原告与被告于2018年10月20日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》于2019年10月24日解除。 二、关于原告要求被告配合其到房产管理部门办理注销《商品房买卖合同（预售）》登记备案手续的问题。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权的一项行政管理行为，是否备案登记或注销登记，均应由行政管理部门审查后决定。但原、被告双方在《商品房买卖合同补充协议》第十七条第二款约定“双方协商一致解除本合同或因任何原因导致本合同解除的，一方应当在甲方发出书面通知之日起10个日历天内，配合甲方按照房管、国土等房屋、土地登记管理机构要求办理完毕本合同注销手续……”。该约定不违反法律、行政法规的规定，故本院对原告要求被告配合其到房产管理部门办理商品房买卖合同登记备案注销手续的请求依法予以支持。 三、关于原告主张被告支付解除合同违约金71022.6元及违约金从被告支付购房款110113元中扣除，原告退还被告购房款39090.4元及原告自愿放弃被告支付逾期违约金77642.95元诉讼请求的问题。 原、被告双方在《商品房买卖合同补充协议》第六条第二款、第三款明确约定“原告有权解除合同，被告应向原告支付总房款20%的违约金”。该违约金应从被告支付购房款110113元中扣除，原告实际应退还被告购房款39090.4元的理由成立，于法有据，本院依法予以支持。 原告自愿放弃被告支付逾期违约金77642.95元的诉请主张，是其真实意思表示，不违反法律规定，本院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告成都东原海纳置业有限公司与被告甄小琼于2018年10月20日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》已于2019年10月24日解除。 二、被告甄小琼于本判决生效之日起十日内协助原告成都东原海纳置业有限公司前往成都市温江区房产管理部门办理位于成都市温江区××镇××路××号××期××栋××号商铺的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同签约备案号：920972）的登记备案注销手续。 三、被告甄小琼于本判决生效之日起十日内向原告成都东原海纳置业有限公司支付解除合同违约金71022.6元。 四、原告成都东原海纳置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告甄小琼退还购房款39090.4元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3313元，公告费560元，合计3873元，由被告甄小琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李** 二〇二〇年十一月三十日 书记员  何 勃