上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9620号上诉人(原审被告)：上海睛彩眼镜有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：任国荣，董事长。委托诉讼代理人：周永琪，上海市凯荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈科达，上海市凯荣律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海捷时达邮政专递有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：黄来芳，董事长。委托诉讼代理人：郭卓君，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢逸，上海市君悦律师事务所律师。上诉人上海睛彩眼镜有限公司(以下简称“睛彩公司”)因与被上诉人上海捷时达邮政专递有限公司(以下简称“捷时达公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初5133号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人睛彩公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回捷时达公司一审诉请。事实和理由：己方对于《还款计划》的形成过程以及取得来源方式存在极大质疑。捷时达公司是睛彩公司的股东，本案实质是公司股东内部纠纷。两公司之间所进行的是关联交易，应当以财务凭证记载或实际对账结果为准。《还款计划》只有印章，并无法定代表人签名，与两公司之间所有关联交易不同。《还款计划》对账结果与实际财务付款记录不符。睛彩公司法定代理人收到函件后提出过异议并希望与捷时达公司对账，但捷时达公司未配合对账。双方在签订2013年涉案房屋租赁协议之前，租金已经结清。在签订租赁协议后，己方也是按租赁协议付款，而不是按照《还款计划》内容付款。捷时达公司与实际承租人串通，让实际承租人拒付租金，使己方没有收入，逼己方违约，还直接向实际承租人收取租金。被上诉人捷时达公司辩称：同意一审判决，请求予以维持。捷时达向一审法院请求，请求判令：1、确认捷时达公司与睛彩公司于2012年12月28日所签《房屋租赁协议》于捷时达起诉之日予以解除；2、睛彩公司迁离上海市黄浦区淮海中路XXX号底层房屋及上海市黄浦区淮海中路XXX弄XXX号XXX室底层房屋(以下简称“系争房屋”)，并将系争房屋返还予捷时达公司；3、睛彩公司支付2019年1月1日至2020年3月31日期间租金人民币(以下币种均为人民币)812，500元；4、睛彩公司支付自2020年4月1日起、按合同租金标准、计至实际迁离日止之租金及房屋使用费；5、睛彩公司就逾期付租赔偿利息损失(自2019年1月5日起、以每期租金应付日作为起算日、并以每期应付租金数额162，500元作为基数、按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率、计至判决生效之日止)；6、睛彩公司偿付违约金325，000元。一审法院经审理查明：捷时达公司长年将位于上海市黄浦区淮海中路XXX号底层及上海市黄浦区淮海中路XXX弄XXX号XXX室底层共计面积62.96平方米的系争房屋提供予睛彩公司使用，期间，双方于2012年12月28日就系争房屋租赁事宜签订《房屋租赁协议》(以下简称“《协议》”)一份，约定(1)捷时达公司将系争房屋出租予睛彩公司使用，租期自2013年1月1日起至2020年12月31日止；(2)2013年1月1日至2017年12月31日期间年租金为620，000元，睛彩公司于每季度第一个月5日前一次性支付租金155，000元；(3)2018年1月1日至2020年12月31日期间年租金为650，000元，睛彩公司于每季度第一个月5日前一次性支付租金162，500元；(4)睛彩公司于租赁使用期间无故拖欠租金6个月视为违约，睛彩公司就此除须支付协议约定房屋租金外，并须支付年租金50％之违约金，同时捷时达公司有权收回系争房屋并予终止协议；(5)睛彩公司租赁使用期间，系争房屋之房屋基本租金、房屋协议租金及使用房屋所发生之一切费用均由睛彩公司承担。签约后，租赁双方履行各自协议义务。租赁期间，租赁双方于2015年7月22日及2016年8月12日先后签订《房屋补充协议》两份，约定2015年及2016年之年租金调整为520，000元。一审另查明，2015年10月19日，睛彩公司出具《还款计划》一份，明确(1)根据双方财务对账情况，睛彩公司就系争房屋相关租金欠款作出还款计划；(2)截止至2014年年底，历年积累尚未支付之租金余额共计455，000元，现定于2016年3月月底前偿还220，000元，2016年6月月底前偿还235，000元；(3)2015年全年租金共计520，000元，现定于2016年9月月底前偿还260，000元，2016年12月月底前偿还260，000元；(4)睛彩公司于偿还上述欠租同时按照协议规定日期及金额正常支付2016年租金。睛彩公司于出具上述还款计划后分别于2016年2月2日付租50，000元、2016年4月6日付租300，000元、2016年7月14日付租300，000元、2016年8月12日付租105，000元、2016年10月27日付租260，000元、2017年1月25日付租300，000元、2017年8月1日付租150，000元、2017年10月25日付租150，000元、2018年1月16日付租100，000元、2018年3月1日付租100，000元、2018年4月8日付租120，000元、2018年7月8日付租100，000元，期间睛彩公司通过第三方上海通瑞商贸有限公司(以下简称“通瑞公司”)另行于2017年6月6日付租180，000元、2018年9月29日付租200，000元、2019年3月6日付租200，000元、2019年8月8日付租150，000元。2019年12月26日，捷时达公司致睛彩公司《房屋租金催缴函》，称睛彩公司至今尚未缴付2019年全年租金计650，000元，就此要求睛彩公司于2020年2月月底前缴付2019年全年欠租，同时告知睛彩公司按照协议约定日期及租金数额正常支付2020年租金。同日，睛彩公司法定代表人任国荣签收函件，对于函件中所述欠租情节未予提出任何异议，但届时未能按照函件要求履行付款义务。2020年4月3日，捷时达起诉至一审法院，捷时达起诉状副本于2020年4月27日送达至睛彩公司。一审法院认为，捷时达公司与睛彩公司于2012年12月28日所签《协议》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，捷时达公司及睛彩公司作为签约方均应恪守协议约定之义务。本案审理期间，捷时达公司与睛彩公司之间争议焦点在于捷时达公司认为依据睛彩公司所出具之《还款计划》，双方对于截至还款计划出具当日止之租金账目均已对账完毕，睛彩公司则认为协议起租日系2013年1月1日，睛彩公司出具《还款计划》系因财务账目审核失误所致，租赁双方租金账目应当重新核对，相关付款情节应当自2013年1月1日起重新进行结算。针对上述争议焦点，现作如下分析。一、《还款计划》文字显示内容(1)双方租赁合同关系实际建立时间首先，双方于2012年12月28日签订《协议》，协议约定起租日系2013年1月1日，但睛彩公司于2015年10月出具《还款计划》中却称“截止到2014年年底”存在“历年积累尚未支付的租金余额”，如双方租赁合同关系于2013年1月1日起方才建立，则截至2014年年底租期仅有2年时间，何来睛彩公司所称“历年积累”之说。其次，按照付款明细，睛彩公司实际于2013年付租500，000元、于2014年付租540，000元，而睛彩公司2013年及2014年应付租金总额为1，240，000元，在双方账目如此清晰情形下，双方财务对账却会产生如何误差，睛彩所称账目核对失误显然有悖常理。再则，《还款计划》于2015年10月出具，睛彩公司于2015年出具计划之前曾付租220，000元，但睛彩公司在《还款计划》中却确认2015年全年租金尚未支付且就此承诺后续还款期限，睛彩公司就2015年当年情形既已出现如此记忆误区，睛彩公司对此未能作出合理解释。结合以上因素，加之捷时达公司在庭审中陈述双方租赁关系实际始于1989年，睛彩公司对捷时达公司该项陈述内容虽未予以肯定，但亦未作出否定之意思表示。综上，一审法院依法认定捷时达与睛彩于2013年1月1日前就系争房屋已实际建立房屋租赁合同关系。(2)睛彩公司应付及未付租金如何计算鉴于捷时达公司与睛彩公司之间房屋租赁合同关系在双方于2012年12月28日签订《协议》之前既已实际建立，故睛彩所称应当自2013年1月1日起核对双方租金账目之说辞显然无法成立，就此，睛彩公司所出具《还款计划》系双方进行结算之重要依据，睛彩公司如欲否认《还款计划》中所记载之对账内容，则睛彩公司对此负有举证责任，现仅依据睛彩公司所提供自2013年1月1日起至付款清单显然不足以推翻《还款计划》所记明之内容。睛彩公司在《还款计划》中确认(1)截止2014年年底之历年积累欠租共计455，000元，定于2016年分两期偿还；(2)2015年全年租金尚未支付，定于2016年分两期偿还；(3)2016年全年租金按照《协议》约定正常支付。依据上述内容应可依法认定(1)睛彩公司于《还款计划》出具前所支付租金均已用于清理2014年年底之前历年积累欠租；(2)将睛彩公司所付全部租金用于盘点历年老账后，截至2014年年底，睛彩公司尚有租金455，000元未予支付；(3)因睛彩公司于2015年所付全部租金均已用于盘点老账，故睛彩公司就2015年度并未实际支付租金，该项认定事实与睛彩于《还款计划》中所确认2015年全年租金均未支付一节无悖。综上，睛彩公司在出具《还款计划》后应付租金包括(1)截至2014年年底尚余欠租老账455，000元；(2)2015年及2016年两年租金，按年租金520，000元标准共计1，040，000元；(3)2017年全年租金620，000元；(4)2018年1月1日计至2020年3月31日止、按年租金650，000元标准共计1，462，500元。上述，截至2020年3月31日止，睛彩公司应付租金数额共计3，577，500元。之前已详细阐述睛彩公司在出具《还款计划》后曾自行付租2，035，000元，另通过通瑞公司付租730，000元，共计付租2，765，000元，抵充前述应付租金3，577，500元，则睛彩公司截至2020年3月31日止尚欠租金数额为812，500元，按照计租时段进行结算，睛彩公司实际仅付租至2018年年底，该项结算结果与捷时达公司向睛彩公司所发《房屋租金催缴函》所述欠租情形相符。结合上述睛彩公司付租细节，现对捷时达公司诉请再予分析。一、捷时达公司诉请确认所签《协议》于捷时达公司起诉之日予以解除，同时诉请要求睛彩公司迁离并返还系争房屋。捷时达公司起诉时已就睛彩公司欠租行为取得合同解除权，捷时达公司通过诉讼方式行使该项权利，依法可导致《协议》予以提前解除之法律后果，但解除日期应系睛彩公司收讫捷时达公司起诉状副本之日即2020年4月27日。二、捷时达公司诉请要求睛彩公司支付2019年1月1日起至实际迁离日止之租金及房屋使用费。前述已依法认定睛彩公司自2019年1月1日起欠付租金，且睛彩公司在解约后并未迁离而仍然占用系争房屋，故对捷时达公司该项诉请依法予以支持。三、捷时达公司诉请要求睛彩公司偿付违约金325，000元。捷时达公司该项违约金诉请与协议约定内容无悖，但鉴于睛彩公司辩称违约金存在约定过高情形，虑及《协议》约定租期至2020年12月31日届满，《协议》解除之前疫情原因从而加重睛彩公司之付租压力，同时虑及违约金之惩罚性能，一审法依法将睛彩公司应予承担之违约金数额酌情调低至3个月租金数额。四、捷时达公司诉请要求睛彩就逾期付租偿付利息损失。鉴于捷时达公司因睛彩公司逾期付租实际遭受租金利息损失，故睛彩公司对捷时达公司该项损失应予承担赔偿责任。但因捷时达公司依法可获之解约违约金已足以弥补该项利息损失，故对捷时达该项利息损失诉请依法予以驳回。一审法院判决如下：一、上海捷时达邮政专递有限公司与上海睛彩眼镜有限公司于2012年12月28日所签《房屋租赁协议》于2020年4月27日予以解除；二、上海睛彩眼镜有限公司于判决生效之日起十日内迁离上海市黄浦区淮海中路XXX号底层房屋及上海市黄浦区淮海中路XXX弄XXX号XXX室底层房屋、并将上述房屋返还予上海捷时达邮政专递有限公司；三、上海睛彩眼镜有限公司于判决生效之日起十日内支付上海捷时达邮政专递有限公司租金及房屋使用费(截至2020年3月31日止应付812，500元；自2020年4月1日起、按每年650，000元、计至上海睛彩眼镜有限公司实际迁离并返还房屋之日止)；四、上海睛彩眼镜有限公司于判决生效之日起十日内偿付上海捷时达邮政专递有限公司违约金162，500元；五、驳回上海捷时达邮政专递有限公司的其他所有诉讼请求。二审中，睛彩公司提供：1、2001年函件、2004年房屋租赁协议书、付款凭证，用于证明至2012年底，遗留债务以及应付租金均已结清。2、2009年2月10日委托经营管理协议和2009年3月10日股东会决议，用于证明睛彩公司另一股东与捷时达公司约定系争房屋委托另一股东发包经营，经营期限至2028年9月，故租赁合同不得解除。3、致案外人律师函3份，用于证明捷时达公司与实际承租人存在串通。捷时达公司提供了2000-2020房屋租金缴纳统计表用于证明一审判决正确。睛彩公司表示在满足《还款计划》真实、维修费不存争议、付款顺序即先付维修费后付租金的三个前提条件的情况下，前述统计表计算是正确的，但睛彩公司不认可前述三个前提条件。捷时达公司对此进而表示，《还款计划》出具于2015年，对于之前的租金和维修费都统一计算过了，至2015年《还款计划》出具时维修费和租金都已支付完毕，只剩累计未付租金45.5万元，双方在维修费和管理费不存争议。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。二审另查明，2020年7月1日一审庭审笔录载明，双方已当庭核对账目。另睛彩公司在一审庭审中明确表示对于《还款计划》真实性无异议。本院认为，捷时达公司、睛彩公司作为独立民事主体，均应有完备的合同管理制度、财务管理制度、公章使用制度等，因此有理由相信睛彩公司审慎出具的《还款计划》是其真实意思表示，应予尊重。睛彩公司在一审庭审中亦已确认《还款计划》真实性。睛彩公司在事后试图否定该《还款计划》，所述理由显属牵强，本院对此不作辩驳。结合在案证据，《还款计划》亦可以证实两公司之间除租金问题外无其他争议。捷时达公司二审提供的租金统计表可以进一步印证睛彩公司所出具《还款计划》的证明效力。睛彩公司仍要求否定《还款计划》法律效力的上诉意见，不仅缺乏事实和法律依据，而且有违民事活动应遵循的诚实信用原则，本院实难支持。一审法院根据查证的事实已就双方租赁合同关系实际建立时间以及睛彩公司应付及未付租金计算等重要问题予以分析认定，理由确实充分，本院认同。一审已对租赁期间租金支付情况予以查证，确定睛彩公司欠付租金之具体数额，根据二审情况亦能进一步证实一审认定意见正确。睛彩公司欠付租金违约，捷时达公司有权根据合同约定行使单方解除权。一审法院确定租赁合同于诉状副本送达之日解除并无不当，应予维持。合同解除，睛彩公司应将系争房屋返还捷时达公司。睛彩公司占有使用系争房屋，应支付相应期间的使用对价。因睛彩公司违约致合同解除，还应依约支付违约金。一审法院根据事实情况，调低违约金数额，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15，262元，由上诉人上海睛彩眼镜有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  徐 江审 判 员  成 皿二〇二〇年十一月六日法官助理  张末然书 记 员  高兴盛附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……