湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终1264号 上诉人（原审原告）：彭冬生，男，1969年10月18日出生，汉族，住安化县。 委托诉讼代理人：李奕。 被上诉人（原审被告）：广东华维德商业服务有限公司益阳分公司，营业场所益阳市赫山区益阳大道东1087号世纪嘉苑第一栋106-107号。 负责人：张裕良。 委托诉讼代理人：彭文科，湖南公言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭艳平，湖南公言律师事务所律师。 上诉人彭冬生因与被上诉人广东华维德商业服务有限公司益阳分公司（以下简称华维德公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初679号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 彭冬生上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判华维德公司赔偿彭冬生装修费损失1126601.36元、两个月租金5790元、工资损失161865元，共计1294256.36元；双倍返还保证金21996元。于二审开庭前增加上诉请求，请求华维德公司支付搬迁、安装费100000元，并将前述工资损失请求变更为100000元。事实与理由：一、华维德公司作为案涉场地的建设单位和使用单位，申请消防设计审核及消防安全检查系其法定义务，其未履行法定义务导致案涉租赁场地消防不能通过验收，被消防、安监部门要求整改及处罚，以致合同目的无法实现，华维德公司应赔偿彭冬生全部损失。彭冬生作为承租人在装修前已请示华维德公司及物业，并按照华维德公司及物业定的消防标准装修，装修后亦通过其审核与验收才开始营业，已尽到合理的审慎义务，不应承担责任，一审判决认定彭冬生对合同无法履行承担主要责任错误。二、彭冬生转租给案外人刘某1365平方米，该场地的装修价值185485.51元不应在彭冬生主张的装修价款中剔除。一审判决认定彭冬生未与华维德公司就该部分场地签订书面租赁合同，即使签了合同，该部分权利亦应由刘某行使，故对该部分装修价值予以剔除错误。一审已查明，经顺德城的招商经理莫言（真实姓名莫雪梅）同意，彭冬生未签订书面合同，承租了顺德城X号总面积为1365平方米的铺面，后彭冬生将该部分转租给案外人刘某并签订《转让协议》，莫言（莫雪梅）在该协议上签字。莫言（莫雪梅）签字的行为可以推定彭冬生承租了所转租的铺面，且认可了彭冬生的转租行为。莫言（莫雪梅）的签名行为系履行职务行为，华维德公司对此应承担民事责任。彭冬生与刘某存在转租关系，根据合同相对性，彭冬生可就该部分装修价值向华维德公司主张权利，故该部分装修价值不应从总的装修价值中予以剔除。三、彭冬生租赁门面用于家具厂经营，使用的设备在安装与搬迁中必然产生费用，该费用应由华维德公司承担。综上，一审判决认定部分事实不清，适用法律错误，应予改判。 华维德公司辩称：彭冬生的上诉请求无事实基础与法律依据。一、案涉《租赁经营合同》合法有效，应继续履行。华维德公司已按照合同约定提供商铺，且商铺经消防验收及竣工验收合格。彭冬生违反合同约定将仅用于商品展示及销售的商铺用于加工生产，且未办理工商登记、未取得生产许可、未通过消防备案验收等存在重大消防及安全生产隐患，被社区、派出所、安监部门责令整改。华维德公司在再三要求彭冬生整改未果且在派出所及安监部门发出限期整改通知及指令的情况下，临时采用暂停三相加工用电的方式督促其整改重大消防及安全生产隐患并无不当。彭冬生基于其自身过错及经营考量而未正常营业，华维德公司无需承担赔偿责任。二、《工程造价司法鉴定报告》不能作为裁判依据。首先，相应鉴定依据虽经华维德公司书面质证，但未经认证直接作为鉴定依据，且鉴定机构选择性挑选部分材料用于鉴定不合法；现场踏勘记录未向华维德公司出示，亦未经质证，现有鉴定结论未区分案涉铺面华维德公司与彭冬生的装修内容；其次，在选定装饰设计图纸的设计院时华维德公司不知情，属程序违法，且案涉租赁场所钥匙由彭冬生保管，华维德公司无法对应图纸与现场进行核对并反馈意见；再次，彭冬生的装修投入已实际发生，应能提供费用支出凭据予以证实，不应采用虚拟的预决算公式估算装修金额。实际施工的金额根据市场实际情况远远低于预决算金额，彭冬生提交的证据均无发票，鉴定金额均为含税金额，导致鉴定结论虚高；最后，评估报告未提供鉴定机构及鉴定人的鉴定资质，不能确定上述机构及人员是否具备合法资质。三、彭冬生既要求华维德公司承担违约金，又要求公司赔偿损失属重复主张，其主张赔偿损失的标准过高且无证据证明。即使华维德公司在案涉纠纷中存在过错，亦仅应在合同约定“退还租金、并赔偿二个月租金，合同保证金双倍退还，先行赔付质量保证金”的范围内承担相应责任；四、彭冬生二审中增加的诉讼请求无依据，且超出其一审诉讼请求，二审应不予受理。 彭冬生向一审法院提起诉讼请求：判令解除其与华维德公司签订的《租赁经营合同》；判令华维德公司赔偿彭冬生两个月租金5790元、装修损失1126601.36元、工资损失285000元、返还保证金21996元、支付安装及搬迁费用损失298845元，由华维德公司承担案件诉讼费用。 一审法院认定事实：益阳·顺德城系湖南顺德城家居产业股份有限公司（曾用名湖南省盛世合欣置业股份有限公司，以下简称顺德城公司）开发的“顺德城·益阳家居博览中心”项目，由华维德公司代理项目的招租工作和租赁管理。华维德公司在招商时采用了“工厂＋卖场”、“集生产、展览、销售、采购、研发、物流、仓储于一体的中部全家居产业链平台”等宣传标语。2017年11月2日，彭冬生（承租方、乙方）与华维德公司（出租方、甲方）签订《租赁经营合同》，合同约定甲方将位于湖南省益阳市赫山区××道××栋××号××平方米范围的经营场地租赁给乙方，乙方承租的经营场地仅限于经营家具。乙方租赁甲方场地自2018年1月1日起至2022年12月30日止，为期60个月。接场日初步定在2017年11月2日，乙方承租的经营场地必须在2018年2月8日前装修出样结束。合同约定的经营场地租金为每月2895元，乙方租金预先支付三个月，其余部分由甲方担保，通过银行办理“租金及运营费分期按揭贷款”支付。签订合同时，乙方向甲方一次性付清约定的首次金额30099元，其他次数金额在上次付款金额使用完毕前10天内一次性付清。逾期视作乙方违约，甲方有权单方终止合同，收回乙方的租赁经营场地，没收乙方合同保证金。合同还约定为保证合同的全面履行，甲乙双方在签订本合同时乙方应向甲方缴付保证金10998元。合同约定甲方的义务为：1、甲方按合同第一条约定提供经营场地，甲方应保证有权出租该经营场地，且保证在合同履行期间不因出租权存在争议而影响乙方对经营场地的正常使用；2、甲方负责经营场地原有基础、主体结构、公共设施设备的维修与保养，且自行负担该等维护和保养的费用，但涉及乙方装修的除外；3、甲方应向乙方提供属于甲方应提供的相关证照和许可文件。合同约定乙方的义务有：1：乙方必须向甲方…；3、在本合同履行期间，未经甲方书面同意乙方不得单方面将租赁房屋全部或部分转租、分租、出借予他人或擅自调换使用及私自收取转让费，否则甲方有权提前单方解除本合同；4、未经甲方书面同意，乙方不得将租赁房屋擅自拆改或改变经营范围，且不得将租赁房屋和设施用于租赁房屋审批用途或双方当事约定之外的其他用途，否则甲方有权解除合同。合同还约定，合同有效期内，乙方违反工商、税务、物价、质监、卫生、消防、治安、环保等法律法规，经甲方书面警告仍不纠正或者被行政执法部门查处的，乙方擅自全部或部分出租、转让、转借、抵押、相互交换租赁经营场地（设施）或以任何方式变相为前述之行为的，甲方有权通知乙方解除合同，合同自甲方通知送达乙方之日起解除，乙方合同保证金不予以退还。合同有效期内，甲方擅自终止合同的，应退还乙方剩余租金，并向乙方赔偿二个月租金，合同保证金双倍返还，先行赔付质量保证金按合同约定处理。合同还对双方其他权利义务进行约定。合同签订后，彭冬生交纳了保证金10998元及首次租金，彭冬生将租赁的场地进行装修后一楼用于家具产品展览，三楼用于家具的加工生产。另彭冬生陈述，经华维德公司的招商经理莫言（莫雪梅）同意，彭冬生一并承租了顺德城N号总面积1365平方米的铺面，但未与华维德公司签订书面的租赁合同。2018年3月22日，彭冬生将该1365平方米的面积转租给了刘某。彭冬生与刘某签订了《转让协议》，莫言（莫雪梅）在转让协议上以公证人名义签名。另查明，2015年4月16日，益阳市公安消防支队出具《建设工程消防设计审核意见书》，意见书载明顺德城公司工程消防设计审核合格，此次审核同意的消防设计不得擅自修改，确需修改或进行室内外装修、建筑保温的应重新向益阳市公安消防支队申请消防设计审核，另外该意见还载明该工程竣工后，应向益阳市公安消防支队申报消防验收，验收合格后方可投入使用。2018年2月8日，益阳市公安消防支队向顺德城公司出具《建设工程消防验收意见书》，意见书载明：1、综合评定该工程消防验收合格；2、投入使用后应落实各项消防安全措施及制度，对消防设施定期维修保养，确保完整有效；3、该工程如需改建（含室内外装修、建筑保温或用途变更）、扩建应依法向益阳市公安消防支队申请建设工程消防设计审核或备案；4、内部设置的公众聚集场所，投入使用、营业前应依法向益阳市公安消防支队申请消防安全检查。但彭冬生租赁的场地在装修前，并未向益阳市公安消防支队申请建设工程消防设计审核或备案，营业前亦未向益阳市公安消防支队申请消防安全检查。2018年5月21日，益阳市公安局龙岭派出所对顺德城彭冬生经营的“彭邦家具”进行日常消防监督检查，检查认为“彭邦家具”存在无消防安全制度、堵塞消防车通道等消防安全隐患，要求其整改并发出了《责令改正通知书》；2018年8月10日，华维德公司向彭冬生发出“通知函”，通知彭冬生因其加工厂存在重大消防隐患，导致消防不能通过验收，请彭冬生在2018年9月15日前尽快搬离加工部分；2018年8月30日，益阳市公安局龙岭派出所再次对顺德城进行日常消防监督检查，检查认为顺德城存在堵塞消防车通道、损坏应急照明灯等消防安全隐患，要求其整改并发出了《责令改正通知书》。2018年9月1日，赫山龙岭工业集中区金沙社区对顺德城公司发出了《关于加强安全生产、文明经商的工作函》，该工作函指出顺德城排铺（商贸中心）的加工区域存在有大量的安全生产隐患，应高度重视，积极排查，彻底消除各类安全生产隐患；2018年9月18日，赫山区安全生产监督管理局对顺德城公司出具《责令限期整改指令书》，指令书上指出生产经营单位未及时发现并消除事故隐患，事故隐患排查治理情况未如实记录并向从业人员通报，责令对上述问题于2018年10月17日前整改完毕，整改期间应当采取措施，确保安全生产，对安全生产违法行为，将依法予以行政处罚。赫山区安全生产监督管理局于当日还对顺德城公司给予罚款800元的行政处罚。因彭冬生没有达到消防整改及安全生产的要求，华维德公司于2018年9月1日开始停止对彭冬生加工厂部分供电，彭冬生加工厂部分无法正常生产经营。一审审理过程中，彭冬生申请对所租赁房屋的装修价值及所需安装、搬迁费用进行司法鉴定，花费鉴定费10420元。2020年1月19日，湖南精算堂工程项目管理有限公司出具《工程造价司法鉴定报告》，该报告的鉴定意见为：1、彭冬生在顺德城租赁房屋的装修价值为1126601.36元（该部分价值包含转租给刘某的部分）；2、踏勘现场时，由于部分家具成品和原材料已经搬迁，所需安装、搬迁的费用现场无法统计，建议按实际发生的费用凭证计算。根据湖南精算堂工程项目管理有限公司出具的补充说明，彭冬生租赁的场地一楼装修价值为540773.35元，三楼加工区域装修价值为400342.51元，租赁给刘某的装修价值为185485.51元。因华维德公司对鉴定结果有异议申请鉴定人员出庭作证，赫山法院依法通知了鉴定人员丁玉球、周鹏程出庭作证，华维德公司预先垫付了鉴定人出庭费用1000元。经过庭审问询，鉴定人员表示该鉴定意见是根据彭冬生提供的装修设计图结合现场踏勘记录、装修承包合同等综合评定。彭冬生提供的装修设计图并非原始的设计图纸，但鉴定人员进行了现场踏勘，确认彭冬生提供的装修设计图与实际装修情况基本符合，再根据价值评估的行业标准予以综合评判。 一审法院认为：彭冬生与华维德公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反有关法律强制性规定，合法有效。合同签订后，因彭冬生的加工区域无法达到消防、安监等部门的要求导致无法正常生产，合同目的已经无法完全实现，本案的争议焦点为：一、消防不达标导致合同无法履行的责任由谁承担；二、本案彭冬生的损失如何确定。关于第一点，在双方租赁合同未明确约定消防责任承担的情况下，根据《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。彭冬生租赁的场地位于建筑面积大于一万平方米的市场内部，属于人员密集场所，按照法律规定，应当由建设单位或者使用单位在营业前申请消防安全检查，即彭冬生与华维德公司均有义务在营业前向消防主管部门申请安全检查。根据益阳市公安消防支队对顺德城公司出具的《建设工程消防设计审核意见书》及《建设工程消防验收意见书》均明确告知如需进行室内外装修，应重新向该支队申请消防设计审核，内部设置的公众聚集场所投入使用营业前应依法向该支队申请消防安全检查。该二份由消防部门出具的文书都明示了华维德公司方应当在室内装修前和营业前向消防主管部门申请审核和检查，由此华维德公司对案涉场地应当办理相关消防手续的事实应当明知。无论租赁商户将承租场地用做商铺或加工生产，华维德公司作为整个市场的管理运营方，其理应对租赁商户的消防设施建设负有提示、指导、协助和纠正等义务。华维德公司未积极地履行市场管理方应承担的责任，对彭冬生的生产安全隐患采取放任态度，继而导致被相关部门责令关停，华维德公司对合同的无法履行应承担一定的责任。彭冬生经营家具生产加工，有一定的生产经验，应当知道家具加工厂正常经营应当取得相关消防验收的重要性和必要性。彭冬生在进驻华维德公司场地前，理应对场地进行现场查看并对能否安全生产进行预判评估。作为消防的直接责任人，彭冬生在没有取得任何消防验收的情况下仍然开业经营，在消防部门提出整改意见后也未积极采取相应措施予以整改，而一味将责任推脱给华维德公司，不合理亦不合法，其对合同无法履行应负有主要责任。综合前述的情况，酌情认定对合同无法履行的责任由彭冬生承担70%，华维德公司承担30%。关于第二点，彭冬生提出了三项损失，装修损失、员工工资损失及搬迁费用损失。在本案审理期间，彭冬生申请对装修价值进行鉴定，该鉴定的依据为彭冬生提供的装修设计图纸结合鉴定人员的现场踏勘，根据行业标准计算得出。华维德公司提出彭冬生提供的设计图纸系单方制作且非原始图纸由此认为鉴定程序不合法，结论不可采信。图纸虽然由彭冬生方单方提供，但是经过了鉴定人员的现场踏勘，将现场情况与设计图纸进行了比对核实，再结合行业标准得出的结论。华维德公司认为部分工程量由华维德公司完成，应提供证据证实，但华维德公司仅在异议期间提出异议，并未提供相应证据，一该鉴定结论合法有效，应予采信。彭冬生陈述的转租给刘某的1365平方米场地，该部分场地彭冬生未与华维德公司签订书面的租赁合同，即使签订了书面合同，该部分权利也应当由刘某行使，因此对刘某部分的装修价值185485.51元应在结论中予以剔除，剩余部分941115.85元才为彭冬生的装修价值。彭冬生的装修价值并非全然是彭冬生的装修损失，彭冬生在正常营业期间对装修的损耗应当由其自行承担。彭冬生装修后正常营业7个月（2018年2月-2018年9月），双方约定的租赁期限为60个月，按照使用时间进行折抵，彭冬生的装修损失为831319.63元。华维德公司在招商广告中使用的“工厂+卖场”等信息引导彭冬生等商户将产销一体作为营销模式，通过集群优势赢取商业利益，现彭冬生的加工区域无法正常生产，导致彭冬生的既定营销模式无法实施，租用华维德公司一楼展厅进行家具展示已无法达到既定的商业目的，对华维德公司抗辩一楼展厅区域可以正常经营，一楼装修费用不应纳入损失的意见，不予采信。关于彭冬生主张的第二项员工工资损失，彭冬生仅提供了工资发放表，但未提供工资发放凭证及员工社保购买记录等，彭冬生提供的证据无法证实工资的实际损失情况，对该项诉讼请求，不予支持。关于第三项搬迁损失，彭冬生仅提供了入驻华维德公司场地时的合同及收据，未提供实际支付的发票，且该证据也不能反映彭冬生搬出经营场地的费用情况，对该项诉讼请求，亦不予支持。综上，本案双方签订的租赁经营合同目的已经无法实现，对彭冬生要求解除租赁合同的诉讼请求，予以支持。由于华维德公司方对合同无法履行负有相应责任，根据前述的比例分摊原则结合彭冬生的装修损失数额，华维德公司应承担的部分为249395元。合同解除后，华维德公司收取的保证金10998元应退还彭冬生。华维德公司已承担了赔偿损失的违约责任，彭冬生还要求华维德公司赔偿双倍租金及双倍返还保证金无事实及法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百二十条，《中华人民共和国消防法》第十五条，《建设工程消防监督管理规定》第十三条之规定，判决：一、解除彭冬生与华维德公司签订的《租赁经营合同》；二、华维德公司于判决生效后七日内支付彭冬生装修损失款249395元；三、华维德公司于判决生效后七日内退还彭冬生保证金10998元；四、驳回彭冬生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19910元，由彭冬生承担14870元，由华维德公司承担5040元；财产保全费5000元，由彭冬生承担3233元，由华维德公司1767元；鉴定费10420元，由彭冬生承担7294元，由华维德公司承担3126元；鉴定人出庭费用1000元，由彭冬生承担700元，由华维德公司承担300元（鉴定人出庭费用1000元已经由华维德公司预先垫付，彭冬生将该700元费用径付给华维德公司）。 二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据。彭冬生提交了如下证据：证据一、董某意外险保单；证据二、益阳天府工艺沙发厂与董某之间的用工合同；证据三、蔡某意外保险单；证据四、微信转账记录；证据五、2017年3月工资发放表；证据六、2018年1月工资发放表；证据七、董某与蔡某的结婚证；证据八、彭冬生企业登记信息。彭冬生另申请证人董某出庭作证，董某陈述其与妻子蔡某均系彭冬生员工，彭冬生未为二人购买养老保险，彭冬生向其承诺补偿100000元。上述证据及证人证言拟共同证明彭冬生与董某、蔡某夫妻存在劳动关系，因案涉纠纷导致劳动关系变动，彭冬生需向董某与蔡某支付工资、社保损失及赔偿金等共计100000元，华维德公司对此应予赔偿。就彭冬生提交的上述证据，华维德公司质证认为：对证据一、证据三意外保险单的真实性、合法性无异议，但不能证明被保险人董某、蔡某与彭冬生存在劳动关系；对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，认为不能达到其证明目的。该证据的甲方与彭冬生提供的工商注册信息不相符，且无劳动合同备案、社保缴纳记录等证据予以佐证；对证据四微信转账记录的真实性无异议，但该证据不能体现所谓工资的发放时间以及工资标准与依据，且有很多小额转账记录，明显不属于工资。微信聊天各方的身份信息亦不能确定；证据五、证据六工资发放表的真实性无法确认，且发放形式与证据四微信转账的方式不一致，发放记录的数额与所附的计算标准金额不一致，不能达到其证明目的；证据七结婚证的真实性、合法性无异议，但与本案无关；证据八工商登记的信息无异议。对董某的证人证言，彭冬生予以认可，且可以证明彭冬生经营的系销售、加工、生产于一体的企业；华维德公司认为证人证言自相矛盾，且彭冬生主张的100000元系其自2009年至2018年底对董某的社保补偿，与本案无关。董某系彭冬生的前员工，现又是彭冬生的债权人，其证言的证明力低。综上，董某的证人证言不能达到其证明目的。本院经审查认为：上述证据及证人证言能够证实彭冬生与董某、蔡某存在劳动关系，但彭冬生主张的100000元系其未为员工购买社保而承诺给员工的补偿，与案涉纠纷无直接关联，不能达到其证明目的，本院依法不予确认上述证据及证人证言的证明力。 就二审争议的事实，本院认定如下：2017年11月2日，彭冬生与华维德公司签订《租赁经营合同》，华维德公司将益阳市赫山区银城大道顺德城综合商贸区N号101-114、301-317、320-334号2895平方米范围的经营场地租赁给彭冬生。同日，彭冬生与益阳顺德城物业管理服务有限公司（以下简称顺德城物业公司）签订《物业运营管理合同》，双方就上述《租赁经营合同》约定区域的物业运营管理的相关权利义务作出约定，该合同第十一条特殊规定中有“（三楼允许住宿、加工、办公）”的手写内容，该内容系莫言（莫雪梅）所签。莫言（莫雪梅）在一审中作为证人出庭作证，陈述其系顺德城招商部经理，彭冬生系经其招商引进顺德城，并陈述彭冬生所签合同中约定其租赁商铺中可用于生产加工，其他承租人的合同中未明确约定，但顺德城对生产加工系默许态度。上述《物业运营管理合同》的附件2为《物业管理及消防安全承诺书》。该承诺书中约定，乙方即本案中的彭冬生应对承租商铺进行装修，其装修设计图须经甲方即顺德城物业公司审查并书面同意。彭冬生进场装修前，向顺德城物业公司市场管理单位提出书面装修申请及装修设计图，并服从顺德城物业公司有关部门的管理。2018年3月22日，彭冬生与刘某签订《转让协议》，约定彭冬生将其租赁的顺德城N号220-234，126-131总面积1365平方米的铺面转租给刘某，莫言（莫雪梅）作为公证人在该《转让协议》签字。华维德公司陈述其与顺德城公司系合作关系，顺德城未出售的门面由华维德公司负责运营，顺德城物业公司负责该区域的物业管理。经查询企业信息，顺德城物业的股东为顺德城公司。顺德城公司与广东华维德商业服务有限公司的股东均为佛山市顺德区合富创业投资股份有限公司、佛山市顺德区联德投资有限公司、益阳市湘粤招商投资有限公司，三公司在顺德城公司与广东华维德商业服务有限公司的占股比例相同，分别为40%、40%、20%。广东华维德商业服务有限公司的法定代表人与华维德公司的负责人均为张裕良。除前述事实外，二审审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 华维德公司辩称本案合同应继续履行，但其并未提出上诉。围绕上诉人的上诉请求，本院认为，本案的争议焦点为：一、彭冬生主张的装修费损失、租金损失、工资损失、安装和搬迁费用应如何认定；二、本案双方责任应如何认定；三、彭冬生主张的双倍保证金应否支持。 一、关于损失认定。就装修费损失。彭冬生依据鉴定意见主张装修费1126601.36元，其中包含转租给刘某的商铺装修价值185485.51元。华维德公司认为鉴定意见不应采信，且认为转给刘某的部分不应由彭冬生主张权利。本院认为，华维德公司虽对鉴定意见有异议，但未提交证据佐证，且一审依据鉴定意见作出判决后，华维德公司未提上诉，本院对其异议不予采信，鉴定意见可作为本案的定案依据。彭冬生在招商经理莫言（莫雪梅）的见证下，已将顺德城N号总面积1365平方米的铺面转让给刘某，且其未提供证据证明转租给刘某的区域系由彭冬生进行装修，故一审判决将该部分装修价值从总的装修价款中予以剔除并对装修费用损失依据租赁期限按使用时间进行折抵，认定彭冬生的装修损失为831319.63元正确，本院依法予以维持。刘某的损失可由其本人主张权利。就租金损失。根据本案双方签订的《租赁经营合同》约定：合同有效期内，甲方即华维德公司擅自终止合同的，应退还乙方即彭冬生剩余租金，并向彭冬生赔偿二个月租金。本案合同履行产生纠纷的原因在于所租赁区域的消防验收不合格及对租赁区域的用途产生争议，并非华维德公司擅自终止合同，故不属于合同约定的赔偿租金之情形。彭冬生的该项上诉请求无依据，本院不予支持。就工资损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。彭冬生主张的工资损失100000元，系其因未为员工购买社保而对员工做出补偿100000元的承诺，该项损失与本案合同履行无直接关联，不属于上述规定中应予赔偿的损失。故对彭冬生的该项主张不予支持。就安装和搬迁费用的认定。彭冬生于二审庭审前增加安装、搬迁费用100000元的上诉请求，华维德公司辩称该项系新增诉讼请求，应不予受理。本院认为，彭冬生于一审中主张安装、搬迁费298845元，故其二审增加的上诉请求不属于新增独立的诉讼请求，并未超过一审判决的诉讼请求范围，故二审应依法予以审查。彭冬生一审中陈述其设备暂时未搬离租赁场所，亦未提供充分的证据证明合同终止后设备的搬迁费用，但根据本案实际情况，案涉合同已由一审判决解除，华维德公司虽主张应继续履行合同，但其并未上诉，视为对自身权利的处分，即案涉合同已无法履行，彭冬生必须搬离案涉租赁场所，故搬离费用属必须支出的费用。为减少当事人诉累，故对该笔费用在本案中作出处理。彭冬生一审中提供《厂房设备搬迁合同书》及收据，证明安装与搬入费用为298845元，结合彭冬生已洗掉部分货物的实际，对其主张安装、搬迁费用100000元的上诉请求予以支持。综上，彭冬生因案涉纠纷造成的损失为931319.63元（831319.63元+100000元）。 二、双方责任如何认定。本案合同履行产生纠纷的原因在于对商铺用途的争议及消防责任的承担。本案双方最初签订的《租赁经营合同》中约定案涉租赁场地限于经营家私，未明确约定不得进行生产、加工，但在招商广告中明确表示顺德城系集生产、销售、物流、仓储等于一体的“全家居产业链”平台，且经莫言（莫雪梅）同意，在物业运营管理合同中约定三楼允许住宿、加工、办公。广东华维德商业服务有限公司与顺德城公司虽名称不同，但股份结构相同，结合华维德公司与顺德城物业公司在对顺德城招租时业务上的统一性，招商经理莫言（莫雪梅）履行职务的行为对前述公司均有约束力。故彭冬生为满足生产加工的需要对租赁区域进行装修及使用，并未超出其在签订案涉租赁合同时的合理期待。但彭冬生长年经营家具生产加工，应知消防验收的重要性和必要性。作为消防的直接责任人，在未经消防部门确定经营场所能否住宿、加工、办公的情况下，投入资金经营，对损失的造成亦有过错。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，彭冬生可要求华维德公司赔偿损失。结合本案实际，华维德公司对应彭冬生的损失承担80%的责任，即对装修损失承担665055.70元（831319.63元×80%），对安装、搬迁费用承担80000元（100000元×80%）。 三、彭冬生主张的双倍保证金应否支持。根据本案双方的合同约定，华维德公司擅自终止合同，需双倍返还合同保证金。本案合同无法继续履行双方均有责任，并非合同约定的华维德公司擅自终止合同的情形，故彭冬生主张华维德公司双倍返还保证金无依据，本院不予支持。但因合同解除，华维德公司收取的10998元保证金应退还给彭冬生。一审判决就此处理正确，本院予以维持。 综上，彭冬生的上诉请求部分成立，本院对有理由的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持湖南省益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初679号民事判决第一项、第三项； 二、撤销湖南省益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初679号民事判决第二项、第四项； 三、广东华维德商业服务有限公司益阳分公司于本判决生效后七日内支付彭冬生装修损失款665055.70元； 四、广东华维德商业服务有限公司益阳分公司于本判决生效后七日内支付彭冬生安装搬迁费用80000元； 五、驳回彭冬生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费19910元，由彭冬生承担11250元，由广东华维德商业服务有限公司益阳分公司承担8660元；财产保全费5000元，由广东华维德商业服务有限公司益阳分公司负担；鉴定费10420元，由彭冬生承担5888元，由广东华维德商业服务有限公司益阳分公司承担4532元；鉴定人出庭费用1000元，由彭冬生承担700元，由广东华维德商业服务有限公司益阳分公司承担300元（鉴定人出庭费用1000元已经由广东华维德商业服务有限公司益阳分公司预先垫付，彭冬生将该700元费用径付给广东华维德商业服务有限公司益阳分公司）。二审案件受理费14645（已预交16646元），由彭冬生负担8010元，由广东华维德商业服务有限公司益阳分公司负担6635元。 本判决为终审判决。 审判长  李京伟 审判员  陆康彪 审判员  蒋远军 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  卢硕娟