福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终2327号 上诉人（一审被告）：福建省明旺汽车贸易有限公司，住所地福建省三明市三元区新市中路****。统一社会信用代码：91350403687512319D。 法定代表人：张留宝，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张保华，福建律慧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞良燕，福建律慧律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：福建二新华印刷有限公司，住，住所地福建省三明市三元区新市中路**一社会信用代码：91350400155582906L。 法定代表人：杨黄河，该公司董事长。 委托诉讼代理人：殷红芳，福建君来律师事务所律师。 上诉人福建省明旺汽车贸易有限公司（以下简称明旺公司）因与被上诉人福建二新华印刷有限公司（以下简称二新华公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省三明市三元区人民法院（2020）闽0403民初1523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人明旺公司的委托诉讼代理人张保华、被上诉人二新华公司的委托诉讼代理人殷红芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明旺公司上诉请求：1.依法撤销福建省三明市三元区人民法院（2020）闽0403民初1523号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由二新华公司承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。第一，一审法院适用法律错误。本案并不是普通的租赁合同，而是涉及拆迁补偿的租赁合同，因此应当适用有关拆迁补偿方面的法律规定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条明确规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。本案涉及房屋拆迁过程中，并未有任何一方与明旺公司协商拆迁补偿方案。在明旺公司未获得补偿之前，明旺公司自然有权不搬迁，否则其权益得不到保障，也违反了“先补偿，后搬迁”原则。因此，本案符合我国《民事诉讼法》第一百五十条第五项规定的应当中止审理的情形，即本案需以另案拆迁补偿审理结果为依据，应中止审理。第二，一审法院对于双方提交不一致的《房屋租赁协议》并未进行审查，属认定事实不清。根据明旺公司提交的《房屋租赁协议》与二新华公司提交的协议书对比可以看出有三处不一致。第一处是租赁场地，二新华公司提交的协议书多了“两间油库36平方米的仓库”。第二处是租赁租金，二新华公司提交的协议书是9815元（不含税），明旺公司提交的是9275元（不含税）。第三处是二新华公司提交的协议书多了其公司在骑缝处的印章。根据明旺公司提交的《房屋租赁协议》、银行转账流水及《收款收据》记载，在合同签订之初，明旺公司交纳的租金是9275元，而不是9815元。因此，二新华公司提交的《房屋租赁协议》有进行改动。但一审法院并未对两份《房屋租赁协议》的真实性进行调查核实，就直接作出判决，属认定事实不清。第三，一审判决明旺公司支付二新华公司2020年7月至9月期间的租金属于认定事实不清。根据明旺公司提交的证据可知，明旺公司并没有拖欠2020年7月至9月的租金。明旺公司按照二新华公司指定的账号转账支付了租金，但二新华公司拒收租金。因此，只要二新华公司提供其对公账号，明旺公司随时可以支付租金。综上，明旺公司并不是不愿意搬迁，而是因其在租赁场地花费了大量的资金进行改造，并投入大量资金购买设备，但现在一句政府拆迁就要把明旺公司赶走，并且没有一分钱补偿，那么明旺公司的权益又将如何获得保护？根据法律规定，明旺公司作为拆迁土地的实际使用权人，有权获得相应的拆迁补偿。若明旺公司获得合理的拆迁补偿，自然会主动搬迁。 二审庭审中，明旺公司补充提出上诉理由：1.一审法院认定《房屋租赁协议》《补充协议》涉及的租赁期间届满，属认定事实不清。根据明旺公司提交的《房屋租赁协议》第3条约定，涉案租赁合同的租赁期限自2014年1月1日起至福建二新华印刷厂（即现二新华公司）拆迁为止。第7条约定，如遇国家或政府重大政策调整或城市建设（甲方即二新华公司）需要征用、拆迁等不可抗拒因素，本协议自然终止。根据该协议约定可知，案涉租赁合同的期限至二新华公司拆迁为止，而结合协议的前后文理解，该拆迁是指国家或政府因城市建设所需征用、拆迁，即征用、拆迁的主体是国家或政府，事由是城市建设所需。只有在该情形下的征用、拆迁才导致租赁期限届满，协议自然终止。根据二新华公司提供的政府文件可知，本案是二新华公司与三明华欣房地产开发有限公司的联合改造，是商服用地的开发。因此，不符合合同约定的城市建设所需的征用、拆迁。案涉《房屋租赁协议》《补充协议》期限并未到期，合同并未终止。二新华公司无权要求明旺公司搬离租赁场地，并返还租赁物。2.一审法院认定口头租赁协议可随时解除，属适用法律错误。根据一审查明的事实可知，双方签订合同时的租金是9275元，到2014年8月份，双方口头协议增加了部分空地、房子，租金增加至10265元。至2018年8月1日，租赁场地又经口头协议增加了一部分，租金增加至10600元。双方口头增加的租赁场地租金为1325元，仅是比较小的一部分，而且该增加的租赁场地附属于《房屋租赁协议》，该场地的租赁期限与《房屋租赁协议》是一致的。因此，租赁期限明确，不可随时解除合同。 二新华公司辩称，一、一审判决适用法律正确。明旺公司与二新华公司签订《房屋租赁协议》，双方系租赁关系，应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。二、一审判决认定事实清楚。首先，二新华公司提交的《房屋租赁协议》是真实有效的，相反是明旺公司提交的《房屋租赁协议》是不真实的，是已经作废的协议。在一审庭审中，明旺公司明确其实际承租的租赁物为物料库旁300多平方米的车间、原纸箱生产车间的空地270多平方米、原五金库300多平方米及两间油库36平方米的仓库，与二新华公司提交的《房屋租赁协议》约定的租赁物内容完全一致。明旺公司提供的租金发票也与二新华公司提供的《房屋租赁协议》约定的租金9815元一致。明旺公司一审中提交的《房屋租赁协议》是原与二新华公司签订的，后明旺公司又增加了租赁物，即两间油库36平方米的油库，后二新华公司与明旺公司重新签订了《房屋租赁协议》，并对相关内容进行了约定。二新华公司出于对明旺公司的信任，没有向明旺公司收回已经作废的《房屋租赁协议》。同时，一审中明旺公司在庭审中陈述的内容与二新华公司提供的《房屋租赁协议》约定的内容完全一致，故一审判决认定事实清楚。其次，二新华公司与明旺公司签订的《房屋租赁协议》于2020年6月份已经终止，双方之间不存在租赁关系，明旺公司无权占有并使用租赁物。明旺公司从2020年7月1日起至今未搬离，二新华公司主张的占用费有事实和法律依据。三、二新华公司无需对明旺公司进行任何的补偿，明旺公司上诉主张没有任何事实和法律依据。根据有关租赁合同的司法解释规定和双方之间租赁合同约定，二新华公司无需对明旺公司做任何的补偿。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。 二新华公司向一审法院起诉请求：1.明旺公司立即将汽车维修厂从二新华公司处搬离，并腾退占用二新华公司的厂房、车间、仓库、空地等；2.明旺公司支付占用二新华公司车间、厂房、空地等使用费19797元，一审诉讼中，二新华公司变更该项请求为明旺公司支付从2020年7月1日起至2020年9月30日止占用二新华公司车间、厂房、空地等使用费33050元（其中《房屋租赁协议》的使用费为31800元，小房子的使用费为1250元）；3.本案诉讼费用由明旺公司承担。 一审法院查明认定事实： 1.2014年1月16日，二新华公司（甲方、出租人）与三明市三元区明旺汽车服务有限公司（乙方、承租人、即现明旺公司）签订《房屋租赁协议》，主要内容：1.租赁押金：收取押金人民币玖仟元整（￥9000），押金不计利息；2.甲方将物料库旁300多平方米的车间、原纸箱生产车间的空地270多平方米及原五金库300多平方米的仓库租给乙方作为汽车维修场地使用，乙方不能从事其他经营活动，一经发现乙方违约，甲方有权终止协议，并收取违约金人民币玖仟元；3.甲方出租给乙方的车间、空地年租金人民币壹拾壹万壹仟叁佰元整（不含税）租赁期限自2014年1月1日起至福建二新华印刷厂拆迁为止。每月租金玖仟贰佰柒拾伍元整（不含税）。乙方应在每月前3天付清下月租金，逾期1个月未交租金，甲方有权收回另租他人，并将乙方提供的全额押金作为补偿金（此价格不含房屋出租税金）。逾期交纳房租每日按总租金的1%收取滞纳金；7.在租赁期内，乙方不得以任何方式转租或变相转租他人，且不得从事其他经营活动，否则甲方有权收回房屋并处罚乙方违约金人民币玖仟元整。乙方一经签定协议，不得退租，否则全额押金作为补偿金。如遇国家或政府重大政策调整或城市建设（甲方）需要征用、拆迁等不可抗拒因素，本协议自然终止，甲方不承担提前终止协议造成的损失，但必须提前3个月以书面形式告知乙方等。同年8月，三明市三元区明旺汽车服务有限公司与二新华公司达成口头租赁协议，另租赁二新华公司的其他空地及房子，租金每月为990元，三明市三元区明旺汽车服务有限公司应缴租金每月合计为10265元。2018年8月，三明市三元区明旺汽车服务有限公司又与二新华公司达成口头租赁协议，另租赁二新华公司的其他空地及房子，租金每月为335元，三明市三元区明旺汽车服务有限公司应缴租金每月合计为10600元。2016年5月1日，二新华公司与三明市三元区明旺汽车服务有限公司签订《补充协议》，主要约定：二新华公司同意将维修车间后面青砖房子单身公寓（楼上楼下两间），每年以贰仟元整租给三明市三元区明旺汽车服务有限公司。租赁期限与维修车间（新市中路70号49幢）同步。因为此房子多年未住，房顶及墙面严重漏水，三明市三元区明旺汽车服务有限公司需翻盖维修，一切费用由其自行承担等。明旺公司缴纳《房屋租赁协议》及双方达成的口头租赁协议所涉租金，与缴纳《补充协议》所涉租金，不是同一时段。 2.2013年12月8日，三明市人民政府召开常务会议，研究三元区二新华地块等问题，并形成三明市人民政府[2013]11号常务会议纪要，该会议纪要载明：会议原则同意三元区二新华地块控制性详细规划和“三旧”改造方案等。2019年11月6日，三明市自然资源局下发条字第2019-010号《三明市三元区二新华“三旧改造”地块;地块规划条件》的文件明市三元区二新华“三旧改造”地块;地块出具规划条件15日，由三明市自然资源局、三明市住房和城乡建设局、三元区人民政府联合发文明自然资[2019]179号文件，确定了福建二新华印刷有限公司新市中路70号地块三旧改造及补交土地出让金方案。2020年6月30日，三明市自然资源局与三明华欣房地产开发有限公司、二新华公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，将案涉地块用于商服用地等开发。 3.2019年6月27日，二新华公司张贴内容为“所有二新华租户：因我公司三旧改造项目已与合作方洽谈成功，并向政府递交了项目审批申请，政府相关部门正在走审批流程，预计10月份工程部将要进驻。因要开发须拆迁旧厂房，根据房屋租赁协议约定，现通知各位租户于2019年8月31日前搬迁出我公司。感谢各位的配合！特此通知！”的《搬迁通知》，向承租户告知搬迁事由及搬迁事项。2020年7月24日，二新华公司向明旺公司发出内容为“三明市三元区明旺汽车服务有限公司：我司于2020年6月30日与政府签订了三明市三元区新市中路70号土地开发的相关协议，8月份我司将进行地面上建筑物的拆除工作。我司于2014年1月16日与贵司签订的房屋租赁协议上明确说明，租赁期限自我司拆迁为止，且我司不承担提前终止协议造成的损失。现我司正式通知贵司2020年7月30日前搬清所有的设备及设施，我司将于7月31日上午向供电局申请停电，由此造成的一切损失由贵司自行承担。另，我司未租赁给贵司的消防通道，贵司擅自砌墙堵塞，造成安全隐患。现正式通知贵司，我司将于7月31日拆除该道墙，由此造成的一切损失由贵司自行承担。特此通知！”的《通知》。但明旺公司至今未将租赁物返还，二新华公司亦未向三明华欣房地产开发有限公司交付案涉地块。 4.福建省明旺汽车贸易有限公司原名三明市三元区明旺汽车服务有限公司。二新华公司已收取《房屋租赁协议》《补充协议》及双方达成的口头租赁协议所涉租金至2020年6月30日止。2020年7月始，明旺公司通过微信支付租金给二新华公司指定的收款人，但该收款人未收款。 一审中，双方争议的焦点为：明旺公司何时知晓案涉地块拆迁问题。一审法院认为，明旺公司虽辩称其接到应诉材料后，才知政府拆迁，但未提供证据予以证实，而二新华公司提供的《搬迁通知》《通知》、照片可以证实，明旺公司于2020年8月前，已明知案涉地块拆迁，故明旺公司的该辩称，不能成立，不予采纳。 综上所述，一审法院认为，二新华公司与明旺公司签订的《房屋租赁协议》《补充协议》及双方达成的口头租赁协议，均系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，《房屋租赁协议》《补充协议》因明确约定“租赁期限自2014年1月1日起至福建二新华印刷厂拆迁为止”，属定期租赁，而双方达成的口头租赁协议，因未采用书面形式的，属不定期租赁。二新华公司提供的三明市人民政府[2013]11号常务会议纪要、三明市自然资源局条字第2019-010号《三明市三元区二新华“三旧改造”地块;地块规划条件》文件有建设用地使用权出让合同》等证据，可以证实案涉地块属拆迁地块，且明旺公司至今未将租赁物返还，二新华公司亦未将案涉地块交付三明华欣房地产开发有限公司，即《房屋租赁协议》《补充协议》涉及的租赁期间届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，明旺公司负有返还租赁物的义务；不定期租赁部分，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，因二新华公司已在合理期限之前（2020年8月前）通知承租人，故二新华公司诉请要求明旺公司立即将汽车维修厂从二新华公司处搬离，并腾退占用二新华公司工厂的厂房、车间、仓库、空地等的主张，有事实、法律依据，予以支持。对《房屋租赁协议》及双方达成的口头租赁协议所涉租金，因二新华公司与明旺公司对需按月缴纳10600元及2020年7月1日始二新华公司未收取租金均无异议，该部分租金31800元（2020年7月1日起至2020年9月30日，共三个月，每月10600元），予以确认；对《补充协议》涉及的租金，因系按季缴纳（500元/季），2020年7月1日起至2020年9月30日止为一季度，一审法院确认该部分的租金为500元，合计为32300元，故二新华公司诉请使用费（即租金），合理部分，予以支持。对明旺公司提出本案应中止审理的辩称，如前所述，二新华公司的诉请有相应法律依据，本案无需另一案的审理结果为依据，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条“有下列情形之一的，中止诉讼：（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”的规定，且二新华公司与明旺公司之间系租赁合同法律关系，并非征收法律关系，不适用《国有土地房屋征收与补偿条例》相关规定，故明旺公司的辩称，不能成立，不予采纳。对明旺公司与二新华公司及拆迁方的补偿事宜，明旺公司可另案主张。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十条规定，判决：一、明旺公司应于判决生效之日起十日内将案涉合同（《房屋租赁协议》《补充协议》及双方达成的口头租赁协议）所涉厂房、车间、仓库、空地、单身公寓等租赁物清空并全部返还给二新华公司；二、明旺公司应于判决生效之日起十日内支付给二新华公司租金32300元（2020年7月1日起至2020年9月30日止）；三、驳回二新华公司的其他诉讼请求。案件受理费626元，减半收取313元，由二新华公司负担53元，由明旺公司负担260元。 二审中，明旺公司与二新华公司对一审判决查明的事实没有异议，本院予以确认。明旺公司认为一审遗漏查明《房屋租赁协议》约定了如遇国家或政府重大政策调整或城市建设需要征用、拆迁等不可抗拒因素，才会导致合同终止以及二新华公司新市中路70号地块“三旧改造”及补交土地出让金方案和国有建设用地使用权出让合同均约定了要对明旺公司进行拆迁补偿的事实。明旺公司、二新华公司均未提交新的证据。 本院认为，关于案涉《房屋租赁协议》是否终止履行的问题。案涉《房屋租赁协议》第3条约定，租赁期限从2014年1月1日起至福建二新华印刷厂拆迁为止。该协议第7条约定，如遇国家或政府重大政策调整或城市建设（甲方即二新华公司）需要征用、拆迁等不可抗拒因素，本协议自然终止，甲方不承担提前终止协议造成的损失，但必须提前3个月以书面形式告知乙方（即明旺公司）。本案中，二新华公司对其厂房进行拆迁属于客观事实，明旺公司亦无异议。从二新华公司提交的《三明市人民政府常务会议纪要》（〔2013〕11号），三明市自然资源局、三明市住房和城乡建设局、三元区人民政府联合下发的《二新华公司新市中路70号地块三旧改造及补交土地出让金方案》，三明市自然资源局、三明华欣房地产开发有限公司、二新华公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》可知，二新华公司新市中路70号地块属于三明市人民政府于2013年批准的三旧（旧城镇旧厂房旧村庄）改造项目，虽改造后土地用途为商服用地，且该项目由二新华公司与三明华欣房地产开发有限公司进行联合改造建设，但并不改变该项目属于政府重大政策调整或城市建设需要的征用、拆迁的情形。因此，案涉《房屋租赁协议》约定的租赁期限已经届满，且亦符合租赁协议自然终止履行的情形。明旺公司另主张双方口头约定部分租赁物租赁期限未届满或不符合终止的情形问题。即使双方口头约定租赁物部分参照案涉《房屋租赁合同》的约定，如前所述，该部分租赁物租赁期限亦已届满且亦符合协议自然终止履行的情形。 关于本案租赁合同纠纷是否适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，并中止审理的问题。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。该条例主要规制被征收房屋所有权人与房屋征收部门之间关于国有土地上房屋征收与补偿活动。本案中，明旺公司系承租二新华公司所有的房屋和享有使用权的土地，不是房屋所有权人，即使需要征收与补偿，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，也仅发生在二新华公司与相应的房屋征收部门之间。因此，明旺公司主张本案租赁合同纠纷应当适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条的规定，并中止审理本案，不能成立，不予支持。此外，一审判决已经采信明旺公司提交的《房屋租赁协议》并作为认定案件事实的依据，对二新华公司提交《房屋租赁协议》也已作出不予采信的认定。明旺公司主张一审判决未对两份《房屋租赁协议》进行审查认定，与事实不符。明旺公司另主张未欠付租金的问题。一审判决已认定2020年7月起，明旺公司通过微信支付租金给二新华公司指定的收款人，但该收款人未收款的事实，故一审判决明旺公司支付2020年7月至9月租金，并无不当。 综上所述，明旺公司的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定本案事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费626元，由福建省明旺汽车贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  修晓贞 审判员  吴振泉 审判员  吴朝生 二〇二〇年十一月二十日 书记员  舒乔弘 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。