宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0211民初929号 原告：王军民，男，1966年1月21日出生，汉族，住浙江省宁波市江**。 被告：中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司（统一社会信用代码：91330000720083756T），住所地浙江省杭州市上城区开元路**。 主要负责人：张涛。 委托诉讼代理人：冯咪咪，浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡碧莹，浙江和义观达律师事务所律师。 被告：宁波市华庄贸易有限公司（统一社会信用代码：91330203551109045A），住所地浙江省宁，住所地浙江省宁波市海曙区和义路**/div> 法定代表人：柯真尔。 被告：柯真尔，男，1961年9月21日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 被告：章红君，女，1962年5月31日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 被告：孙旭军，男，1960年4月26日出生，汉族，住浙江省岱山县。 被告：冯晓燕，女，1958年11月24日出生，汉族，住浙江省岱山县。 被告：庄惠君，女，1954年10月26日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 被告：张弼君，男，1954年3月28日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 原告王军民与被告中国工商银行股份有限公司宁波镇海支行（以下简称工行镇海支行）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告王军民、被告工行镇海支行的委托诉讼代理人张翼、冯咪咪到庭参加诉讼。后本院依职权追加宁波市华庄贸易有限公司（以下简称华庄公司）、柯真尔、章红君、孙旭军、冯晓燕、庄惠君、张弼君为本案共同被告，并根据工行镇海支行的申请，于2020年9月27日裁定准许中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称华融浙江分公司）代替工行镇海支行作为本案被告参加诉讼，工行镇海支行退出诉讼。本案于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告王军民、被告华融浙江分公司的委托诉讼代理人冯咪咪到庭参加诉讼。被告华庄公司、柯真尔、章红君经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，被告孙旭军、冯晓燕、庄惠君、张弼君经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结. 原告王军民向本院提出诉讼请求：1.判决撤销宁波市镇海区人民法院（2019）浙0211执异59号执行裁定书；2.判决原告与华庄公司签订的《房屋租赁合同》继续履行；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：判决撤销宁波市镇海区人民法院（2019）浙0211执异59号执行裁定书，停止对奉化区××镇××幢××号房地产的执行。事实和理由：一、原告是涉案房屋的现实的合法占有的实际经营使用人，且已经支付租赁费，原告拥有合法的租赁权。华庄公司向宁波诚泰置业有限公司购买春秋名都商业广场，首付后在做产权证前无力支付尚欠房款，与原告协商将房屋出租给原告以获得支付购房欠款。2012年9月28日，原告与华庄公司签订《房屋租赁合同》，约定华庄公司将坐落于宁波市奉化区溪口镇春秋名都商业广场（当时因尚未领取产权证暂取名为华庄购物商业广场）所有一楼、二楼商业用房出租给原告，租期自2012年9月28日至2033年9月27日止，还约定押金、租金支付方式、违约责任等相关条款。合同签订后，原告根据约定支付给华庄公司押金30万元、前十年租金300万元、后十年租金600万元。合同签订前三江购物有意向租赁，后因华庄公司向三江购物借款支付商场房款问题协商不成，未能签订租赁合同，原告无奈自己另行招商，因个人名义招商困难，原告于2013年2月6日又与华庄公司签订《补充协议》，约定商场以华庄公司名义对外招商和签订合同、合同取得收益应及时交付乙方。因长时间无人承租，2013年2月28日，原告只能与朋友之兄弟金维云协商合作经营，并在宁波市委学校内宾馆谈判完成，签订《春秋名都商场合作经营协议》，共同经营商场。华庄公司法定代表人出走后，双方为防止纠纷对房屋租赁收益权归原告所有在奉化法院进行确认。二、宁波市镇海区人民法院（2019）浙0211执异59号执行裁定书认定错误，无任何法律依据。1.裁定书认为：“城市房屋租赁管理办法第六条：未依法取得房屋所有权证的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的不得出租。……未经消防验收合格或验收不合格的，应认定租赁合同无效，……本院对抵押前案外人与华庄公司之间的租赁关系的合法性不予认定”。事实是原告签订房屋租赁合同后十天，华庄公司及时办妥了产权证，且在华庄公司订立购房合同前一年房屋早已通过竣工验收和消防验收（附消防验收报告），房产销售证件齐全，系合法销售，裁定书在无任何证据情况下认定无房产证、无消防验收合格证，是信口雌黄。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第四条规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。因此，裁定书依据不合法。2.裁定书认为：“案外人在2014年8月18日、9月26日、11月20日分三次汇款合计900万，……案外人却与柯真尔约定租金抵销柯真尔个人债务330万，显然损害华庄公司其他债权人利益”。事实是原合同约定前十年租赁费是原借款抵销，但因柯真尔不能凑足购房款而反悔，要求原告另行支付300万，原告无奈只能另行支付300万（所有租赁费在租赁合同签订后），原来借款仍然借用，原告是在租赁合同签订后分三次全额支付租金，哪来抵销柯真尔个人债务，损害其他人利益之说？3.裁定书认定：“案外人与华庄公司在未办理涉案房屋产权证书且在抵押时未告知抵押权人租赁事宜情况下本院不能认定在抵押登记前双方签订的租赁合同的合法性、有效性”。这是毫无事实依据和法律依据的。那法院能确认所有融资租赁协议都无效？华庄公司在合法签订购房协议后并支付首付，在缺少资金情况下先租赁房屋，在支付房款后十几天办理了产权证，因此，原告与华庄公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。原告与华庄公司签订《房屋租赁合同》前已经在与三江购物谈判租赁事项，此时被告工行镇海支行某副行长也已经介入贷款谈判，原先租赁合同签订经过其已经很明确，哪来“在抵押时未告知抵押权人租赁事宜情况”。事实是华庄公司法定代表人柯真尔原为镇海农业银行行长与被告工行镇海支行领导是好朋友，其为贷款方便，故意双方向银行隐瞒租赁事实而已，原告合作经营的店在2013年2月已经开始装修经营，被告在2012年11月至2015年5月多次转贷、放贷过程中均未发现租赁情况？不补办手续？显然不符合常理！再则同一幢商场其它建设银行、宁波银行、中信银行都有贷款，都知道租赁情况且无异议，唯独被告工行镇海支行不知？显然不符合常理！4.裁定书认定:“签订租房协议后，其并未实际占有使用，另由华庄公司与案外人金维云签订合作经营协议，约定收益分成，种种行为显然不符合城镇房屋租赁习惯”。事实是原告签订租赁协议前已经与三江购物谈得很好，正是基于三江购物决定必需在溪口布店策略，柯真尔才会购房，并以租房来养房，购房合同订立后，因为柯真尔还要向三江购物借500万而三江购物只同意借200万左右，造成三江购物放弃租赁，在无人承租情况下，原告于是找朋友的哥金维云签订合作经营协议，法官基于何证据证明“其并未实际占有使用”，合作店在2013年5月1日正式开业，直到现在（去年才转让其亲属，合同与原告重新签订）。金维云当时因为领取执照做消防证方便，所以与产权人华庄公司直接签订合同，原告与华庄公司另行签订《补充协议》约定双方权利义务。至今全部合同还是以华庄公司出面订立，一个很正常、很合法的交易，法官引用什么交易习惯来认定“不符合日常生活经验常识”？且合作合同是在本人当时住在宁波市委党校内的宾馆，在宾馆商务室本人与金维云协商一致后签订的，怎么说“要柯真尔下落不明的情况下，本院无法核实其租赁的真实性”了呢？（奉化法院有双方笔录确认），况且原告与金维云的租赁关系及收益权已经在奉化法院得到确认（2015甬奉民三初字第314号）。综上所述，原告在抵押前签订租赁合同，并实际占有使用房屋和支付租金，因此房屋租赁合同是合法有效的。 被告华融浙江分公司辩称，宁波市镇海区人民法院（2019）浙0211执异59号执行裁定书合法有效，原告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：一、原告与华庄公司的《房屋租赁合同》因违反《合同法》、《消防法》、最高人民法院司法解释以及《商品房屋租赁管理办法》的规定而无效。最高人民法院【2003】民一他字第11号《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》认为，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或验收不合格的，应当认定租赁合同无效。同时根据《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租；第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。案涉房屋在2012年11月9日才办理出产权证书，根据原告提供的其于2012年9月28日与华庄公司签订《房屋租赁合同》时并未取得产权证书，亦未通过消防验收，租赁合同更没有登记备案，故租赁合同无效。另根据原告提供的《房屋租赁合同》，租赁期限自2012年9月28日至2033年9月27日止，已超过法定最长租赁期限20年的规定。二、原告与华庄公司的《房屋租赁合同》存在名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债的关系，根据《浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》的规定，对《房屋租赁合同》的真实性不予认定。根据《房屋租赁合同》的约定，租赁合同押金30万元，租金前十年共计300万元，原告已于2012年9月28日前打入华庄公司法定代表人柯真尔个人账号共计330万元。其中包括原借款全部作为租金、押金，原告在执行异议听证时也陈述2012年9月28日前其借给柯真尔330万元当作租金。而从原告提供的银行交易明细来看，原告在2014年8月18日、9月26日、11月20日分三次汇款合计900万元，显然原告的陈述与事实不符。另外，原告与柯真尔的个人借款用以抵销原告与华庄公司的租金，以及原告分三次汇款给柯真尔，而非支付给华庄公司的行为，也无法认定原告已向华庄公司支付租金。因此，原告与华庄公司签订的《房屋租赁合同》存在名为租赁实为借贷担保及房屋使用权抵债的关系，且华庄公司存在以租赁抵销的是法定代表人柯真尔的个人债务损害其他债权人利益的行为。根据《浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第二条的规定，执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。三、原告与华庄公司签订的《房屋租赁合同》不符合城镇房屋租赁习惯和日常生活经营逻辑，因此对《房屋租赁合同》真实性不予认可。《房屋租赁合同》约定房屋租赁期限自2012年9月28日至2033年9月27日，合同签订时间为2012年9月28日，原告却已于2012年9月28日前打入华庄公司法定代表人柯真尔个人账户330万元，而后十年租金600万元却约定至2014年11月30日前打入华庄公司法定代表人柯真尔个人账户（实际分三次汇入900万元），明显不符合城镇房屋租赁习惯及租金支付习惯；且原告与华庄公司关于租金之约定不符合商业习惯，租金前十年300万，后十年600万，这个租金约定与商铺租赁市场的交易价格严重不符。原告在签订租赁合同后，其并未实际占有使用，而是另由华庄公司与案外人金维云签订合作经营协议，约定收益分成。上述种种表明原告与华庄公司之间签订的《房屋租赁合同》不符合正常的租赁关系和城镇房屋租赁习惯，《房屋租赁合同》的真实性不予认可。四、退一万步讲，即便如原告陈述的，原告与华庄公司的《房屋租赁合同》因违反《合同法》关于合同效力的规定而无效。据原告描述，其租赁华庄公司坐落于宁波市奉化区溪口镇春秋名都商业广场（当时因尚未领取产权证暂取名为华庄购物商业广场）所有一楼、二楼商业用房，并签订《房屋租赁合同》；其租赁目的不是为了自用，而是继续招商出租，原告在起诉状第二页第一段描述：“在本合同签订前，原先三江购物有意向租赁该商场，后因华庄贸易向三江购物借款支付商场房款问题协商不成，未能签订租赁合同，案外人无奈自己另行招商，因个人名义招商困难，案外人于2013年2月6日又与华庄公司签订《补充合同》约定商场以华庄公司名义对外招商和签订合同、合同收益应及时交付乙方”。在我国，招商行为必须是经营主体的行为，原告以个人名义从事招商，并没有取得经纪人资格。《浙江省经纪人管理条例》规定，从事经纪业务的只能是依法设立的经纪企业、合伙经纪企业、独立经纪人。如果是个人要从事经纪业务，须进行业务知识考核，取得经纪人资格证书后经工商登记方可成为独立经纪人。综上，原告是以自然人身份意欲租下商场并转租给他人。根据原告描述，其后与金维云协商合作经营，由金维云与华庄公司签订《春秋名都商场合作经营协议》，原告从中获得利益。从原告陈述的事实进一步说明原告并无资格将商场转租给金维云，故金维云只能和华庄公司签订租赁合同。根据《无证无照经营查处办法》第二条的规定，任何单位或者个人不得违法法律、法规、国务院决定的规定，从事无证无照经营。因此原告与华庄公司之间的《房屋租赁合同》属于以合法形式掩盖非法目的，房屋租赁合同无效。五、原告无确切证据证明租赁合同签订于抵押前，因此原告所主张的租赁关系不得对抗答辩人已登记的抵押权。涉案房屋在2012年11月9日才办理出产权证书，并于2012年11月22日办理抵押登记手续，原告与抵押人华庄公司并未告知抵押权人房屋租赁事宜，原告也未根据《城市房地产管理法》第五十四条、《商品房屋租赁管理办法》第十四条、第十九条的规定办理租赁登记备案手续，也没有在抵押前就相应的租赁关系提起诉讼或仲裁、也没有办理过租赁房屋公证、也没有其他确切证据证明租赁合同签订于抵押前。即便是从原告提供的银行记录来看，也是发生在2014年，且是汇给柯真尔个人，也无法认定为支付给华庄公司的租金，更不能证明原告与华庄公司的租赁合同签订于抵押前。且根据华庄公司与金维云于2013年2月28日签订的《春秋名都商场合作经营协议》，约定华庄公司出租房屋已被银行抵押，在合作期间金维云要配合华庄公司办理房屋抵押的相关手续，说明原告和金维云也知晓案涉房屋被抵押的事实。在抵押权人行使抵押权时，原告和金维云应当予以配合。六、原告在抵押前未合法占有使用案涉房屋且至今从未实际占有案涉房屋。根据2013年3月6日原告与华庄公司签订的补充协议，原告并未实际经营，且华庄公司在2013年2月28日又与金维云签订《春秋名都商场合作经营协议》，该房屋是由华庄公司交付给金维云实际占有、装修、使用，并分享收益，并非由原告实际占有或转租而来。原告也没有证据表明原告在抵押前已经占有且至今占有案涉房屋。七、奉化区人民法院的调解书不具有对抗答辩人物权的效力。调解书是原告与华庄公司之间的讼争在自愿的前提下达成一致，其对讼争当事人具有法律效力，故不得用该调解书对抗答辩人的权利。且调解书是对讼争债权的妥协结果，答辩人享有的是物权，不具有对抗物权的效力。综上所述，原告并不是涉案房屋的权利人，也不能证明租赁合同的真实性与合法性，无法证明租赁合同签订于涉案房屋抵押前，且未实际占有案涉房屋。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》的规定，原告对其主张的房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，依法应予以驳回原告的诉讼请求。 被告华庄公司、柯真尔、章红君、孙旭军、冯晓燕、庄惠君、张弼君未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提供《房屋租赁合同》一份，欲证明原告在2012年9月28日与华庄公司签订《房屋租赁合同》的事实。被告华融浙江分公司质证对《房屋租赁合同》的真实性有异议。被告华庄公司、柯真尔、章红君、孙旭军、冯晓燕、庄惠君、张弼君未到庭应诉，视为放弃对原告提供的证据进行质证的权利。本院将结合其他证据进行综合认证。 2.原告提供《补充合同》一份，欲证明以华庄公司名义对外签订的协议，租金交付给原告的事实。被告华融浙江分公司质证对《补充合同》的真实性有异议。被告华庄公司、柯真尔、章红君、孙旭军、冯晓燕、庄惠君、张弼君未到庭应诉，视为放弃对原告提供的证据进行质证的权利。本院将结合其他证据进行综合认证。 3.原告提供《春秋名都商场租赁协议》一份、《溪口镇春秋名都台球房转让协议》一份、《房屋租赁合同》三份、《招商运营管理合同》一份、《补充协议》一份，欲证明原告实际占有使用涉案房屋的事实。被告华融浙江分公司质证对该组证据的关联性有异议。被告华庄公司、柯真尔、章红君、孙旭军、冯晓燕、庄惠君、张弼君未到庭应诉，视为放弃对原告提供的证据进行质证的权利。本院认为，该组证据中的协议、合同均签订于2016年后，且涉及案外人利益，故本院不予认定。 4.原告提供拍卖公告打印件一份，欲证明其他法院对春秋名都商场进行带租拍卖的事实。被告华融浙江分公司质证对该组证据的关联性有异议。被告华庄公司、柯真尔、章红君、孙旭军、冯晓燕、庄惠君、张弼君未到庭应诉，视为放弃对原告提供的证据进行质证的权利。本院认为，该拍卖公告与本案无关，本院不予认定。 5.被告华融浙江分公司提供《中国工商银行抵押核实书》二份，欲证明2012年11月办理抵押时抵押物不存在租赁的事实。原告质证对该组证据的真实性有异议。被告华庄公司、柯真尔、章红君、孙旭军、冯晓燕、庄惠君、张弼君未到庭应诉，视为放弃对被告华融浙江分公司提供的证据进行质证的权利。本院认为，原告虽对该组证据的真实性提出异议，但未提供充分的反驳证据，故本院对该组证据的真实性予以认定。 根据经审查认定的证据，结合当事人的庭审陈述，本院查明事实如下：被告华庄公司作为甲方与原告王军民作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，该合同载明签署时间为2012年9月28日，约定为缓解甲方购房资金紧张，甲方将其所有的坐落于奉化市溪口春秋名都华庄购物广场（一楼约2180平方、二楼约2860平方，具体以产权证和双方现场确定址界为准）出租给乙方，房屋用途为商业，租赁期限自2012年9月28日至2033年9月27日止，其中第一年为招商、装修的免租期；本合同押金为人民币叁拾万，该房屋租金前十年共计人民币叁佰万元整（该款乙方已于2012年9月28日前已打入甲方法定代表人柯真尔个人账号共计叁佰叁拾万元整，其中包括原借款全部作为租金、押金），后十年为人民币陆佰万元整（该款于2014年11月30日前打入甲方法定代表人柯真尔个人账号共计陆佰万元整），租赁期间，甲方不得以任何理由任意调整租金；甲方在本合同签订之日起交付房屋，甲方与乙方签订本合同后，乙方即可进行招商和经营活动；租赁期间，甲方提出退还部分租金缩短租赁期限的，乙方应该同意按比例缩短租赁期限，但需提前2月书面通知对方，经双方协商后书面确认，新合同书签订前，本合同仍有效；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳租金总额的20%作为违约金。 2012年11月9日，被告华庄公司办理出位于浙江省奉化市溪口镇春秋名都华庄购物广场的房权证奉化市字第10-23474、1××5、1××6、1××7号产权证书。2012年11月19日，被告华庄公司在《中国工商银行抵押核实书》上盖章确认抵押物不存在出租、在先抵押等情况。2012年11月22日，工行镇海支行与华庄公司签订《最高额抵押合同》一份，约定华庄公司以其名下位于浙江省奉化市××镇××路××号××幢商场-2-1的房地产【房屋所有权证号为：房权证奉化市字第1××6号、国有土地使用证号为：奉国用（2012）第0××2号、房屋他项权证号为：房他证奉化市字第2××3号】为华庄公司自2012年11月15日至2015年11月14日期间向工行镇海支行的借款提供最高额抵押担保，担保的最高余额为人民币2773万元。2012年11月21日，工行镇海支行已为上述房地产办理抵押登记手续。 被告华庄公司作为甲方与案外人金维云作为乙方签订《春秋名都商场合作经营协议》一份，该协议载明签署时间为2013年2月28日，约定甲方将位于宁波溪口镇黄婆桥自有购买（春秋名都商场）一层、二层商场面积约5?000㎡，甲方同意将二楼部分房屋约2?450平方和一楼部分房屋约400平方（自动扶梯口以南约1.5米、扶梯以东约3米），实际面积以该房屋平面图红线为准，甲方与乙方共同经营超市；由甲方提供超市经营的房屋及辅助设施，乙方负责该房屋内经营所需的装修投资，由乙方注册成立公司，由乙方独立经营管理，甲方按超市全额经营收入的4%分成（其中油、米、蔬菜、鱼肉类、蛋类等生鲜按3%分成），超市经营产生的费用由乙方承担，第一次分成在开业后次月15日分配，以后按每月的15日分配1次；本合作期限为十年，自开业之日起计算，开业日期由双方根据房屋装修情况及1楼部分房屋甲方自行招商情况协商确定；本合同签订之日起，乙方可进行房屋装修和招商，双方约定开业时间不超出2013年10月1日前，若合作期满继续合作的双方重新签订协议；甲方出租房屋已被银行抵押，在合作期间乙方要配合甲方办理房屋抵押的相关手续，但不得影响乙方经营，由此给乙方造成的损失由甲方全额赔偿责任。 被告华庄公司作为甲方与原告王军民作为乙方签订《补充合同》一份，该合同载明签署时间为2013年3月6日，约定：一、因招商困难及对客户对产权所有人的信任，经双方协商一致，今后若客户愿意进场经营要求以甲方名义签订租赁或合作经营合同的，甲方应当予以配合。甲方签订的合同所有权利义务由乙方承担；二、以甲方名义对外签订合同时，必需由乙方定稿后，乙方在场时才能签订，否则对乙方造成的损失由甲方承担；三、甲方因合同取得的收益应及时交付给乙方。 2015年5月25日，奉化市人民法院立案受理原告王军民与被告华庄公司、第三人金维云房屋租赁合同纠纷一案【案号：（2015）甬奉民三初字第314号】，审理过程中，双方当事人于2015年7月30日自愿达成如下协议：一、被告华庄公司所有的奉化市××庄××广场××楼××楼××平方）的房屋租赁收益权归原告王军民所有；二、被告华庄公司与第三人金维云同意自2015年8月15日起将《春秋名都商场合作经营协议》中约定的经营收入返点分成直接交付给原告王军民所有。 2017年7月11日，宁波市中级人民法院作出（2017）浙02民终945号民事判决书，判决华庄公司等返还工行镇海支行借款本金700000元，支付至2015年7月20日止的利息10097.72元，以及自2015年7月21日起至实际履行日止按合同约定计算的利息、复利、罚息，于判决生效之日起十日内履行完毕。判决生效后，华庄公司等并未履行，工行镇海支行于2017年7月20日向本院申请强制执行。本院在执行工行镇海支行与华庄公司、柯真尔、章红君、孙旭军、冯晓燕、庄惠君、张弼君金融借款合同纠纷一案过程中，王军民对该案的执行标的提出书面异议，请求本院中止宁波市中级人民法院（2017）浙02民终945号民事判决关于对位于宁波市奉化市××镇××路××号××幢××幢××号房地产的执行。本院于2019年12月16日作出（2019）浙0211执异59号执行裁定书，裁定驳回王军民的异议请求。 2009年4月17日、2009年4月18日、2009年10月19日、2011年3月17日、2011年3月28日、2011年3月31日、2012年9月10日、2012年9月12日、2014年8月18日、2014年9月26日、2014年11月20日，原告通过宁波银行向被告华庄公司的法定代表人柯真尔分别转账汇款5万元、9万元、12万元、0.5万元、100万元、9.2万元、50万元、10万元、300万元、300万元、300万元，合计1095.70万元。 审理中，工行镇海支行自认其已将涉案华庄公司相关债权以及从权利转让给中国华融资产管理股份有限公司，中国华融资产管理股份有限公司又将该债权转让给瑞华国银投资管理有限公司，瑞华国银投资管理有限公司又将该债权转让给华融浙江分公司。目前华融浙江分公司为华庄公司相关债权的实际债权人，且华融浙江分公司已作为申请执行人申请执行。 本院认为，本案系原告以其对涉案房产享有租赁权为由请求对该房产停止执行而提起的案外人执行异议之诉，本案的争议焦点是原告提供的其于2012年9月28日与被告华庄公司签订的《房屋租赁合同》的真实性以及原告是否依据该租赁合同已经于房屋抵押权登记前占有使用涉案房产。原告认为，涉案《房屋租赁合同》合法有效，其系涉案房屋合法占有的实际经营使用人，且已经支付租赁费，其拥有合法的租赁权。被告华融浙江分公司认为，涉案《房屋租赁合同》的真实性无法认定，原告未实际占有使用涉案房屋，亦未提供证据证明租赁合同签订于抵押前，原告主张的租赁关系不能对抗已登记的抵押权。本院认为，原告的主张不能成立，理由如下：其一，原告提供的奉化市人民法院（2015）甬奉民三初字第314号民事调解书以及其与案外人签订的房屋租赁协议等均发生在涉案房产抵押登记后，未提供充分证据证明其已于2012年11月21日前占有使用涉案房产。其二，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。但本案中原告和被告华庄公司未就涉案房产租赁事宜向房产管理部门登记备案。其三，2012年11月19日，被告华庄公司以涉案房产向工行镇海支行提供抵押担保时在《中国工商银行抵押核实书》上盖章确认抵押物不存在出租、在先抵押等情况。其四，涉案《房屋租赁合同》约定租赁期限自2012年9月28日至2033年9月27日止，但原告自认至2014年11月20日已支付全部租金，明显不符合租赁市场交易习惯。其五，原告未将租金支付给被告华庄公司，而是支付给该公司的法定代表人柯真尔，结合原告与被告柯真尔此前存在多次款项来往的事实，难以认定2014年原告转账给被告柯真尔的900万元款项系支付涉案房产的租金。综上，原告王军民的诉讼请求依据不足，本院不予支持。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下： 驳回原告王军民的诉讼请求。 案件受理费10901元，由原告王军民负担（已预交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长 徐 静 人民陪审员 汪 艳 人民陪审员 胡兰珍 二〇二〇年十一月二十日 代书 记员 余芳芳