广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23547号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈成章，男，1980年11月1日出生，汉族，住浙江省瑞安市。上诉人（原审原告、反诉被告）：余志颉，男，1970年9月21日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。两上诉人共同委托诉讼代理人：申武潮，广东威戈律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市畅禧影业有限公司，住所地广东省广州市荔湾区荔湾路**大院自编号**楼整栋。法定代表人：孔静，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁蔼欣，国信信扬律师事务所律师。上诉人陈成章、余志颉、广州市畅禧影业有限公司（以下简称畅禧公司）因合同纠纷一案，均不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初5307号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李娜独任审理，现已审理终结。陈成章、余志颉上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二、第三项，依法改判支持陈成章、余志颉的一审诉讼请求，驳回畅禧公司的一审全部反诉请求；2.判决畅禧公司承担本案的一审案件受理费和反诉受理费以及二审案件受理费。事实和理由如下：一、一审认为陈成章、余志颉应支付畅禧公司解除合同违约金和50%的履约保证金错误。1.一审认定“本案合同的解除不属于因不可抗力致使不能实现合同目的的解除的情形”是错误的。陈成章、余志颉签订本案的《商铺租赁合同》的目的是开设鱼鲜粤菜馆，正常经营餐饮业盈利。每年传统春节假日的营业收入占餐饮业全年收入的一半左右，但今年的新冠疫情发生后导致陈成章、余志颉的餐馆无法正常营业。因疫情的发生备好的大量新鲜食材只能存贮，成本高，变质损坏严重。至2020年2月22日荔湾区属于三级防控区，仍限制堂食，至3月2日仍不能正常营业。在疫情发生期间，畅禧公司答应租金减免，但具体减免方案迟迟无结果，面对租金累计和食材的损失扩大，陈成章、余志颉不得不于4月19日以合同有不可抗力为由向畅禧公司书面提出合同终止。畅禧公司于4月21日也书面同意解除合同。在此过程中，显然是因为疫情的不可力的因素，导致陈成章、余志颉租赁的餐馆无法正常经营盈利，租赁合同目的无法实现。陈成章、余志颉基于此提出解除合同，符合基于不可抗力导致不能实现合同目的解除合同的情形。一审无视客观事实，认为陈成章、余志颉“可以通过协商减免租金的方式继续履行合同，而不应提出解除合同”。事实上，疫情发生后，对于能否继续开门经营、租金如何减免和交纳、如何执行政府的疫情政策、商铺能否继续承租等问题，陈成章、余志颉与畅禧公司通过电话、微信等一直都有讨论协商，畅禧公司的态度也一直是理解租户，愿意配合政府来处理疫情对租户的经营影响，承诺对陈成章、余志颉进行租金减免，至于减免幅度则是同意按照业主的减免标准来进行。只是畅禧公司对租金减免事宜迟迟未予具体落实，所以从未催促陈成章、余志颉支付租金。陈成章、余志颉也因此对疫情期间的租金承担问题无从判断，对餐馆的停业损失无法评估，看不到餐馆的未来，最后不得不根据租赁合同约定的不可抗力因素提出解除合同，实际上已通过协商减免租金的方式未果才提出解除合同。2.一审认定“对案涉商铺加锁，应当认定属于防止损失扩大，而不能够认定为免除陈成章、余志颉的违约责任”是错误的。陈成章、余志颉书面提出解除合同，畅禧公司书面同意解除，这应该是双方一致同意对合同进行解除，所以不存在谁违约的问题，在陈成章、余志颉有履约保证金64480元和水电保证金20000元共计84480元在畅禧公司处、餐馆的全部物品都在商铺、搬家需要畅禧公司开具放行条保安才能放行的情况下，畅禧公司若有损失有足够保障的情况下，畅禧公司对他人的财产加锁控制是违法的。退一步讲，畅禧公司如果认为自己的财产将有损失，完全可以通过合法途径救济，申请财产保全。3.一审认为“在合同可以继续履行的情况下提出解除合同并拒付租金可认为是违约方”是错误的。如前所述，合同解除是双方协商一致同意的结果，并非陈成章、余志颉违约。疫情期间，政府明文规定房屋租金可以减免，对于陈成章、余志颉的餐馆租金问题，畅禧公司也是一直明确表示有租金扶持，且从未催交租金，并不存在陈成章、余志颉拒付租金。畅禧公司于4月21日书面同意陈成章、余志颉解除合同，单方强行要求陈成章、余志颉5天内缴租、3天内撤场，但又于当天将陈成章、余志颉的餐馆加锁，在此情况下，陈成章、余志颉主动与畅禧公司协商，协商不成时即于4月30日向法院起诉，陈成章、余志颉对畅禧公司单方强行提出的缴租行为寻求法律救济并非拒付租金，也不能由此认定为违约方。4.一审依据公平原则酌定陈成章、余志颉支付一个月的租金标准违约金和50%履约保证金给畅禧公司违法。如前分析，合同解除是双方一致同意的结果，并非陈成章、余志颉单方强行解除，不存在陈成章、余志颉违约和需要承担违约责任。另外，从双方签订的合同内容看，也没有关于陈成章、余志颉提前解除合同需要承担违约责任的任何约定，一审以陈成章、余志颉提出解除合同属于违约方需要支付违约金和没收保证金的认定没有事实和法律依据。二、一审认为畅禧公司对陈成章、余志颉主张的合同履行期间收取的电费无需退还也是违法和错误的。1.根据《中华人民共和国电力法》第四十四条的明确规定“禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用”以及《中华人民共和国价格法》第三条第五款的规定“政府定价，是指依照本法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格”和第十二条的规定“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施，”电力价格显然属于政府定价，畅禧公司无权以任何理由在电费价格中再加收任何名义的费用。至于电力部门按照发改委的规定将各种附件费用加入到电价中去，最后形成“一口价”向用户收取，这是得到发改委的批准的，但作为“二房东”的畅禧公司是无权再加收取的。2.根据广东省市场监督管理局等八个部门发布的粤市监[2020]83号文的规定，电力部门的价格自2018年4月1日、5月1日、7月1日以及2019年4月1日、7月1日五次降价，同时自2020年2月1日疫情期间开始电费按95%的优惠价格予以结算。陈成章、余志颉的租赁时间是在上述电费降价期间，陈成章、余志颉所缴纳的电费应依法享受降价优惠。陈成章、余志颉提交的二审证据中的文件明确解释了转供电的主体，所指的是电网企业无法直接供电至终端客户，需其他主体转供电的单位。畅禧公司符合该文件转供电主体的规定，陈成章、余志颉符合该文件规定的转供电用户的规定，故陈成章、余志颉没有享受到该文件所规定的电力价格优惠，畅禧公司在政府规定的电价以外加收了其他费用，该截流价格的红利是违法的。3.陈成章、余志颉在合同第十二条第2项明确约定“日后政府部门调整水、电价，双方再另行调整。”事实上，政府多次调整降低了电价。疫情期间政府对电费的价格给予5%的优惠、水费给予10%的优惠。但畅禧公司未依法依约予以降低电费，期间陈成章、余志颉也多次主张退还，但畅禧公司拒不退还，严重违约。4.陈成章、余志颉计算畅禧公司多收取的各个调整阶段的电费的单价，是通过咨询南方电网后，以对应的调整期间的电费单价为准，并不是简单地套用陈成章、余志颉提供的广东省发改委公布的关于电价标准的多份文件中的电价，两者的单价实际上是不一致的。陈成章、余志颉提供调整电价文件仅是想证明电价是有实际调整，但并没有简单去套用。一审庭审时未对陈成章、余志颉主张退还多收取电费的请求作庭审调查。陈成章、余志颉认为，畅禧公司多收电费属于常识性的违法行为，不难判断，畅禧公司于理于法应予退还。至于按照何种价格退还，陈成章、余志颉认为可以进一步核实后确认。根据陈成章、余志颉一审诉请第三项，畅禧公司多收取电费95077.63元及利息1483.5元，陈成章、余志颉在一审中已提供了畅禧公司应退电费及利息的计算表，为便于二审法院查明本案事实，陈成章、余志颉将应退电费及利息的计算方法和电费降价的金额进行了汇总，以便于二审法院可清晰的了解陈成章、余志颉的诉求。三、一审判决陈成章、余志颉需支付疫情期间的租金没有依据，如需支付其减免幅度过低。1.疫情期间，对于租金的减免问题，政府有明文规定，畅禧公司也有明确向陈成章、余志颉承诺，在业主广东金百汇实业有限公司对畅禧公司减免的基础上，对陈成章、余志颉给予相同的减免，仅是广东金百汇实业有限公司未最终确定租金减免具体标准，一审违反政府文件、双方的约定和承诺，进行租金调整是错误的。2.退一步说，一审对疫情期间陈成章、余志颉应支付的租金标准按照疫情一级响应期间30%、二级响应期间70%的租金标准计付租金，其减免幅度过低，不符合实际情况。事实上，疫情期间，陈成章、余志颉没有经营，完全没有收入，而业主对畅禧公司是有承诺租金免除的，此时继续判决陈成章、余志颉向畅禧公司支付租金，显失公平。四、一审认定陈成章、余志颉应付未付的水电费也是错误的。1.陈成章、余志颉在缴纳水电费时，都是由畅禧公司提供水电费缴费通知书，然后再由陈成章、余志颉对水、电表度数予以核实，才交纳水电费。现畅禧公司提供的2020年1月12日至4月30日的水电费度数，但并没有提供其他证据证实，也未经过陈成章、余志颉的读表核实，应该认定为畅禧公司主张的水、电费证据不足，不应支持其诉求。2.政府规定疫情期间的水、电费有减免，但一审简单认为陈成章、余志颉要求减免疫情期间水电费多出部分，不予支持，也是违法的。畅禧公司二审辩称，一、在案涉商铺具备继续经营条件而且畅禧公司同意继续履行合同的情况下，陈成章、余志颉自行决定不营业，其理应自行承担相应的损失。关于陈成章、余志颉单方解除合同认为无需支付租金的主张，显然没有合同及事实依据。其将自身的经营风险以及损失转嫁给畅禧公司的行为更违反了租赁合同的相关约定，理应承担相应的违约责任。畅禧公司承租案涉物业后，转租给陈成章、余志颉使用，约定的租期是八年，自陈成章、余志颉提出解除租赁合同时租赁期限仅过了一年，在疫情影响的情况下陈成章、余志颉擅自解除合同，导致案涉商铺空置多月，并将长期处于空置状态，严重损害了畅禧公司的权益。无论双方之间的纠纷如何解决，均无法免除畅禧公司向业主支付租金的义务，畅禧公司是本案中最大的受害者。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。在如今经济下，一审判决的违约金显然不足以弥补畅禧公司的损失。二、租赁合同约定的电费计付标准包括了案涉商铺线缆、电箱日常损耗、线缆维护保养费用、公摊及增容费用，并非是单纯的用电成本。在双方签订租赁合同时，畅禧公司已经明确了电费按照1.4元每度计算，且陈成章、余志颉在2019年7月份也曾提出调整标准，但事后经双方协商一致继续按照1.4元每度计收，可见陈成章、余志颉对于该计收标准是予以确认的。本案是租赁合同纠纷，所涉租赁电价属于房屋租赁合同中的事项，不是单纯的用电合同，因此不属于《中华人民共和国电力法》第三十五条规定所指的电价。租赁合同约定政府部门调整水电价双方再另行调整，可见租赁合同中的水电费标准需双方协商后确定，不是直接适用相关的标准。从该合同条款可见，陈成章、余志颉对于水电费的计收标准与政府部门公布的价格差异是明确知悉并且予以同意的，印证了畅禧公司关于电费的单价包括工程费用、日常损耗等的说法。而且双方在合同履行过程中也曾再次就计收的标准进行协商，并且最终确定维持合同约定的计收标准，因此陈成章、余志颉主张退还差额没有依据。退一步而言，案涉物业的物业公司事实上也不是按照发改委制定的标准向畅禧公司计收电费的，而且物业公司更向畅禧公司收取了水电分摊、增容、损耗等费用，但畅禧公司并未向陈成章、余志颉额外计收，也就是说畅禧公司实际支付的电费标准也高于陈成章、余志颉现在主张的标准，如果判决按照陈成章、余志颉主张的标准计算，不仅导致陈成章、余志颉无需承担已经实际产生的线路工程费用、日常损耗、公摊增容等费用，更加导致由畅禧公司承担电费差额损失的不公结果，显然对畅禧公司不公平，也缺乏合同以及事实依据。畅禧公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二、第四项；2.改判支持陈成章、余志颉向畅禧公司支付2020年1月20日至2020年4月20日期间的租金103661.13元及逾期付款违约金（违约金以每月租金金额为本金，按每日千分之五的标准，从每月20日计算至租金实际付清之日止）；3.判令陈成章、余志颉向畅禧公司支付违约金68348元；4.判令陈成章、余志颉向畅禧公司支付拖欠2018年9月20日起至2020年1月19日租金产生的违约金121191.94元；5.陈成章、余志颉承担本案一审、二审全部诉讼费用，包括诉讼费、反诉费、上诉费等。事实和理由如下：一、陈成章、余志颉的诉讼请求及畅禧公司的反诉请求均未涉及保证金的处理，一审擅自处理保证金违反了不告不理原则。畅禧公司在一审庭审中明确租金保证金应没收、水电费保证金在陈成章、余志颉足额缴纳水电费后才予以退还，但陈成章、余志颉至今尚未支付租金、水电费等任何费用，一审径直对保证金进行处理超过了双方的诉讼请求及反诉请求，违反了不告不理原则。二、一审对于2020年1月20日至2020年4月20日期间租金的调整过分加重了畅禧公司的责任，没有法律依据，也缺乏合理性。荔湾区于2020年2月12日起禁止堂食，但仍可通过到店自取、外卖等方式进行经营，其后广州市政府于2020年2月22日发布复工复业指引，荔湾区恢复限制堂食服务。可见，虽然疫情对陈成章、余志颉的经营造成一定的影响，但并非无法经营，堂食服务禁止时间仅10日，且没有禁止到店自取、外卖等服务。一审以广东省重大突发公共卫生事件响应等级调整租金无法律依据，其中一级响应期间按照月租金的30%标准计收租金显然过分加重了畅禧公司的责任，二级响应期间已经全面复工复产，不应当由畅禧公司承担30%的租金损失。一审一方面认定“共担风险、共渡难关及公平原则”，一方面却认定畅禧公司在一级响应期间承担70%的租金损失，案涉租赁物系畅禧公司承租再转租给陈成章、余志颉，并非自有物业，一审对租金的调整显然对畅禧公司不公平。三、畅禧公司从未放弃追究陈成章、余志颉逾期支付租金产生的违约责任。陈成章、余志颉在合同履行过程中多次逾期支付租金，畅禧公司当时为了维护双方之间的友好关系，未及时向其主张违约责任，但畅禧公司一直均有催促其按时交租，更从未放弃向其追究违约责任的权利。另外，租赁合同明确约定了逾期支付租金的违约责任，该违约责任的承担并没有约定以导致合同解除为前提。一审以畅禧公司未提出异议或主张以及合同没有因逾期支付租金导致解除为由驳回该项反诉请求，显然没有依据。陈成章、余志颉二审辩称，一、租赁合同中并未约定如陈成章、余志颉违约需向畅禧公司支付违约金的合同条款，且合同解除并非是陈成章、余志颉单方解除，而是双方协商一致后解除。二、本案解除合同的时间处于疫情发生期间，存在不可抗力因素，根据国家的相关规定，双方均无需承担相应的违约责任。根据合同约定，只有畅禧公司提出解除合同时才需给予陈成章、余志颉两个月的租金作为补偿，陈成章、余志颉承租案涉物业时，案涉物业处于毛坯状态，是陈成章、余志颉承租后才对案涉物业进行装修的。对于电费的问题，陈成章、余志颉在2019年7月已经向居委会反映过电费的问题，当时双方虽然在居委会和派出所进行过协商，但最终协商未果。陈成章、余志颉只有先交纳电费，将交纳电费的单据留存，再走法律途径进行处理。至于畅禧公司所述的电费中包含了增容、日常损耗等费用，按照国家规定即使存在该费用，也不能将该费用在电费中进行加收。租赁物业具备供水供电这是最基本的使用条件，否则案涉物业无人会去承租。三、1.畅禧公司主张陈成章、余志颉需向其支付2020年1月20日至4月20日期间的租金10余万元以及违约金不符合法律规定。今年的疫情是属于不可抗力事件，双方就疫情期间的租金支付有多次协商，特别是畅禧公司在向陈成章、余志颉出具的合同终止报告回复函中也再一次予以明确畅禧公司同意对陈成章、余志颉的租金予以减免，但是减免的标准需待业主对畅禧公司疫情期间免除合同义务的基础上给予陈成章、余志颉相同的减免标准，这是畅禧公司对陈成章、余志颉的承诺，也是双方协商一致的结果。至今，业主针对疫情期间的租金减免尚未出台最终的租金优惠政策，畅禧公司就不应向陈成章、余志颉来主张疫情期间2020年1月20日至4月20日期间的租金。一审在双方有明确约定，特别是畅禧公司有明确承诺的情况下，对该期间的租金进行处理无依据。2.根据双方的租赁合同第八章第三点约定，只有畅禧公司提前终止合同，畅禧公司才需要向陈成章、余志颉支付两个月租金作为违约金。关于陈成章、余志颉提前终止合同是否需支付两个月租金作为违约金，合同中并未有明确约定。更何况，在本案中陈成章、余志颉虽然是先提出终止合同的一方，但其提出终止合同的行为是得到了畅禧公司的同意，因此本案中双方终止合同是双方协商一致后得出的结果，故其不存在违约行为，也无需向畅禧公司支付两个月的租金作为违约金。3.对于畅禧公司主张陈成章、余志颉需向其支付2018年9月20日至2020年1月19日期间的违约金12余万元，一审在第14页最后一段已经作出了明确的分析，陈成章、余志颉认可一审对于该部分的分析，故在此不再赘述。4.关于畅禧公司提出的保证金的处理问题，陈成章、余志颉在一审就保证金的处理有向一审法院明确表明如果需陈成章、余志颉支付租金，陈成章、余志颉同意租金从保证金中予以扣减，因此关于保证金是否处理，陈成章、余志颉已经向一审法院作出了明确的表态。陈成章、余志颉于2020年5月20日向一审法院起诉，请求：1.判令畅禧公司于今年疫情期间擅自对陈成章、余志颉的商铺大门加锁的行为违约；2.判令畅禧公司免除2020年2、3月份的租金，4月份的租金减半，水电费按照双方确认的水电表读数，按照疫情期间现有收费标准0.65元/度的九折收费；3.判令畅禧公司退还在租赁期间多收取陈成章、余志颉的电费95077.63元及利息1483.5元给陈成章、余志颉；4.判令畅禧公司承担本案的全部诉讼费用。畅禧公司向一审法院提起反诉，请求：1.判令陈成章、余志颉向畅禧公司支付拖欠2018年9月20日起至2020年1月19日租金产生的违约金121191.94元（违约金以每月租金金额为本金，按每日千分之五的标准，从应付款之日计算至每月租金实际付清之日止）；2.判令陈成章、余志颉向畅禧公司支付2020年1月20日至2020年4月20日租金103661.13元及逾期付款违约金（违约金以每月租金金额为本金，按每日千分之五的标准，从每月20日计算至租金实际付清之日止，暂计至2020年6月1日，违约金为53385.48元）；3.判令陈成章、余志颉向畅禧公司支付2020年1月12日至2020年4月30日水费597.78元、电费9370.2元；4.判令陈成章、余志颉向畅禧公司支付单方解除合同违约金68348元；5.判令陈成章、余志颉承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2018年6月16日，畅禧公司（甲方）与陈成章、余志颉（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方愿意出租及乙方愿意承租广州市荔湾路97号15号楼自编A3铺，建筑面积248平方米。乙方承租甲方场地作为餐饮行业使用。二、甲方同意给予乙方自签订本合同之日(以下称“起租日”）起60天的免租装修期，自2018年6月20日起至2018年8月19曰止，租期自2018年6月20日起至2026年6月19日止。三、1.乙方从计租日起，按月缴纳租金，具体见下表：第一年第1-2月租金3720元/月，第3-12月租金32240元/月，第二年月租金34174元/月，第三年月租金36225元/月等;乙方应于每月20日前向甲方支付下一月的租金。5.乙方在本合同签署后5天内向甲方支付履约保证金64480元，首月的租金及管理费32240元,水电煤、管理费保证金20000元，甲方应向乙方提供收据；乙方不得将履约保证金用于抵作租金、管理费或其它应付费用。合同期满时，除本合同另有规定外，甲方应在乙方交还场地后10天内将履约保证金无息一次性全部退还给乙方。七、在本租赁合同期间或任何延期内，如发生地震、洪水或其他本租赁合同双方不能合理控制或无法预料的不可抗力事件，双方在本租赁合同下的义务可在不可抗力发生期内暂时终止履行，双方不必为此承担任何责任。八、如乙方逾期支付租金或水电等费用的，每逾期一日，按当月应交费用的0.5%向甲方支付违约金，逾期支付租金超过15天的，甲方有权要求采取停止向乙方供电等强制措施，因此造成的损失由乙方自负;逾期支付租金超过30天的，甲方有权提前解除合同，乙方所交保证金不予退还，乙方还需向甲方支付相当于两个月租金的违约金。乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件将租赁商铺含装修等交回甲方。以上不足以补偿甲方损失的，甲方有权要求乙方继续赔偿损失。乙方需在合同解除后10天内前来清理物品，否则，作为乙方放弃所有权，任由甲方处置，因此造成的损失由乙方自负。八、3.甲方单方面提前终止合同的，甲方应退还乙方保证金，甲方还需向乙方支付相当于两个月租金的违约金。以上不足以补偿乙方损失的，乙方有权要求甲方继续赔偿损失。十二、2.甲方根据单价1.4元/度收取电费（不含公共部分分摊），4.86元/吨收取每月水费，甲方在收取电费时须向乙方提供收据。日后如政府部门调整水、电价，双方再另行调整。等等。协议签订后，畅禧公司依约将案涉商铺交付陈成章、余志颉使用，陈成章、余志颉依约向畅禧公司支付了履约保证金64480元及水电煤、管理费保证金20000元。陈成章、余志颉支付租金至2020年1月19日，支付水电费到2020年1月12日。2020年4月11日，畅禧公司向陈成章、余志颉发出《函告》，载显：请贵方收到本函告后速按照广州市、荔湾区政府的相关文件规定安排复工复业，并请在收函后3日内给予复工复业情况书面回复！2020年4月19日，陈成章、余志颉向畅禧公司发出《合同终止报告》，主要内容：因为疫情突发，导致广州市执行暂停餐饮业、旅游业等相关经营场所停业，应认定为不可抗力的情形，根据双方签订合同的“第七章”符合不可抗力条件，提出终止合同，并希望尽快出台租金减免政策。2020年4月21日，畅禧公司向陈成章、余志颉发出《合同终止报告回复函》，主要内容：认为双方签订的合同合法有效，疫情的确给双方造成一定困难，但双方约定的租赁标的物依然存在，广州市及荔湾区政府于2020年3月16日发布了允许餐饮行业复工复业的通知，因此，双方的租赁合同不具备“不可抗力”解除的条件，复函如下：1.同意合同提前至2020年4月20日终止；2.截止2020年4月19日，陈成章、余志颉共欠我司2020年1月20日至2020年4月19日租金102522元、2020年1月13日至2020年4月15日水电费9351.98元未付；3.陈成章、余志颉要求单方面解除合同，属于根本性的违约行为，我方有权没收陈成章、余志颉所交的租赁保证金外，还应当向我方支付第2条租金、水电费；4.请陈成章、余志颉收函后5日内缴清欠款，逾期未结清的我司将继续按日计租，并按所欠款项总额处以千分之五/天的滞纳金。等等。2020年4月21日，畅禧公司对案涉商铺上锁。另陈成章、余志颉为证明其主张，提交以下证据：1.粤发改价格（2018）390号、粤发改价格（2019）138号、粤发改价格（2019）191号、粤发改价格（2020）74号、粤发改价格（2020）258号文件，证明政府部门对电价进行了调整。上述文件均包含附件《广州、珠海、佛山、中山、东莞五市电价价目表》，该表备注处载有：上述电价不含各项政府性基金及附加，各类用户除按上述电价标准支付电费外，还应按照财政部门的相关规定缴纳政府性基金及附加；2.水电费缴费通知书；3.海钓馆缴交电费明细及海钓馆多缴电费退费明细。拟证明畅禧公司违反政府定价，多收了陈成章、余志颉合计96561.13元的电费。畅禧公司质证对证据1、2真实性没有异议，对证据3不予确认，认为双方合同约定了电费，畅禧公司并没有多收，无需退还。畅禧公司为证明其抗辩意见及反诉主张，提交了：1.广州市发布推动餐饮业有序复工复业指引；2.广州展泽物业管理有限公司关于《商务公函》的复函、广东金百汇实业有限公司关于《商务公函》的复函，拟证明畅禧公司积极沟通业主、物业公司减免费用，但未果；3.A3铺用电需求、工程签证单及报价单；4.微信聊天记录；5.申请书，证明陈成章、余志颉经营的餐馆于2017年7月10日书面申请分期还清拖欠的水电费，水电费计费标准维持租赁合同约定的标准；6.粤发改价格[2018]213号文件，证明在签订合同时，广东省发改委公布的广州一般工商电价标准低于1.4元/度；7.南方电网公布的2019年7月1日起执行的《广州市电价价目表》，证明南方电网在计收电费时，有其他附加费用，并非按照广东省发改委发布的电价单价计收电费。该表载显：一般工商业电价包含目录电价＋可再生能源电价附加＋城市建设附加费＋重大水利工程建设基金＋水库移民后期扶持基金等；8.畅禧公司向广州展泽物业管理有限公司支付的水电缴费通知书，证明案涉商铺所在园区的物业公司并非按照省发改委制定的电费标准或南方电网公布的电价价目表计收电费，且向畅禧公司计收了分摊水电费、电量增容费；9.陈成章、余志颉支付租金的凭证，证明陈成章、余志颉多次逾期支付租金。陈成章、余志颉质证认为：对证据1真实性无异议，认为陈成章、余志颉的店铺无条件正常复工复产；对证据2真实性确认；对证据3中A3铺用电需求真实性确认，但不认可关联性，认为该材料是陈成章、余志颉对商铺装修期间提交给畅禧公司的备案材料，不能作为电价不能降低的依据，工程签证单及报价单与本案无关；对证据4、5，真实性予以确认，反而证明双方对电价进行了协商；证据6、7、8确认三性，但不认可证明内容，认为畅禧公司无权在政府定价外加收费用；对证据9三性予以认可，但认为合同约定的每月20日前交纳租金并不是指自然月的20日，陈成章、余志颉并未逾期交纳租金。另，畅禧公司提交2020年1月12日至4月30日的水电缴费通知书，证明该期间实际用电量为6680度，应缴金额9352元、广告灯箱实际用电量为13度，应缴金额为18.2元；水费实际用量123吨，应缴金额为597.78元。陈成章、余志颉对该证据真实性不予确认，认为未经其确认，且其在2020年4月21日开始并未使用案涉商铺，不同意支付2020年4月21日之后的水电费。畅禧公司表示如果一审法院认为需要调整的话，可根据《合同终止报告回复函》载明的水电费计算4月15日-30日期间的电费。一审庭审中，双方确认水电费的缴纳是由畅禧公司抄表后并制作缴费通知单发给陈成章、余志颉，陈成章、余志颉确认后按通知单缴费。陈成章、余志颉表示如果本案中判决其需要支付相应费用的话，可以在其缴纳的履约保证金及水电煤、管理费保证金中抵扣。畅禧公司则认为因陈成章、余志颉单方解除合同属违约，履约保证金予以没收，无需退还。水电煤、管理费保证金在扣除欠交的水电费后，可以退还。一审另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。一审法院认为，陈成章、余志颉与畅禧公司签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。从双方陈述可见，双方对合同解除均无异议，只是对合同解除原因及法律后果发生争议，故一审法院确认《商铺租赁合同》于2020年4月20日解除。对于解除合同违约金及履约保证金问题。本案的合同解除不属于因不可抗力致使不能实现合同目的解除的情形。2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从响应级别来看，一级响应期间确对陈成章、余志颉的经营影响较大，但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复，即使经营有影响，陈成章、余志颉可以通过协商减免租金的方式继续履行合同，而不应提出解除合同。畅禧公司同意解除合同并在2020年4月21日对案涉商铺上锁，应当认定属于防止损失扩大，而不能够认定为免除陈成章、余志颉的违约责任。因畅禧公司在租赁合同可继续履行的情况下提出解除合同并拒付租金，故可认定陈成章、余志颉为违约方。鉴于疫情对陈成章、余志颉、畅禧公司双方经营均有影响，故依据公平原则酌定陈成章、余志颉支付一个月租金34174元作为解除合同违约金。对于履约保证金，一审庭审中，陈成章、余志颉表示履约保证金抵扣相应费用，而畅禧公司认为应予以没收，为减少诉累，同理，依据公平原则酌定畅禧公司没收陈成章、余志颉已付保证金的50%。对于电费应否退还问题，一审法院认为，畅禧公司无需退还合同履行期间收取的电费，理由如下：首先，根据陈成章、余志颉提交的广东省发改委公布的关于电价标准的多份文件及畅禧公司提交的《广州市电价价目表》可知，一般工商业电价不仅包含广东省发改委发布的相应电价标准，还包含可再生能源电价附加、重大水利工程建设基金、水库移民后期扶持基金等过多种附加费用，同时，畅禧公司在向其物业公司缴纳的电费中也含有其他附加费用，故如陈成章、余志颉只按广东省发改委公布电价标准缴纳电费对畅禧公司不公；其次，《商铺租赁合同》“第十二章其他条款”约定畅禧公司根据单价1.4元/度收取电费，而合同签订时，案涉商铺所适用的广州市电价标准明显低于1.4元/度，陈成章、余志颉作为合同相对人对此应知悉并了解，在此情况下，陈成章、余志颉仍然签订了合同，视为其对该收费标准予以认可，现陈成章、余志颉称其签订合同时不知道约定的价格过高理由不成立，不予采纳；第三，在合同履行过程中，政府部门虽多次调整电价收费标准，但合同亦约定“日后如政府部门调整水、电价，双方再另行调整。”根据该条款约定，政府部门所发布的电价收费标准并非就是案涉商铺所适用的电价收费标准，即使需要调整亦应由双方对调整幅度及新标准进行协商确定，现陈成章、余志颉并未提交证据证明双方因政府部门调整电价而对电价进行了重新协商并达成一致意见，因此，陈成章、余志颉应按合同约定的电费标准向畅禧公司支付相应电费，陈成章、余志颉现要求畅禧公司按照政府部门的电价标准计算电价并退还已收的部分电费及利息，依据不足，不予支持。对陈成章、余志颉未付的2020年1月20日至2020年4月20日的租金问题，双方应抱着疫情防控期间共担风险、共渡难关及公平原则，畅禧公司在一级响应期前1月20日至1月22日的租金应酌定按租金34174元/月标准的支付租金（即3417元）为宜。畅禧公司在一级响应期间因对经营影响较大1月23日至2月23日的租金应酌定按租金34174元/月标准的30%支付租金（即10936元）为宜。二级响应（2月24日至4月20日）期间，畅禧公司已具备逐步恢复使用案涉商铺的条件，一审法院酌定该段期间应按租金34174元/月的70%支付租金（45451元）为宜。对于畅禧公司反诉主张的多出部分租金，一审法院不予支持。为减少诉累，畅禧公司应退回的32240元履约保证金应在上述租金中予以扣减。对于畅禧公司主张的逾期交租违约金问题，如前述原因，陈成章、余志颉拖欠租金主要是受疫情防控影响，不可全归责于陈成章、余志颉，故对于畅禧公司要求陈成章、余志颉支付逾期交租违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于陈成章、余志颉未付的水电费问题，陈成章、余志颉虽对畅禧公司提交的2020年1月12日至4月30日的水电缴费通知书不予认可，但未提交证据反驳，应承担举证不能的不利后果，一审法院对该缴费通知书予以确认。畅禧公司认为应按9351.98元计算2020年1月12日至4月15日期间的水电费，但未提交相应单据予以佐证，不予确认。陈成章、余志颉应按上述缴费通知书向畅禧公司支付2020年1月12日至2020年4月20日的水电费合计9061.8元。陈成章、余志颉已付的水电费、管理费保证金20000元，畅禧公司庭审中同意扣减陈成章、余志颉应付水电费，一审法院予以确认，对于扣减后多出部分可在陈成章、余志颉应付租金中抵扣。如前所述，畅禧公司自2020年4月21日将案涉商铺上锁，陈成章、余志颉未再使用案涉商铺，虽畅禧公司称陈成章、余志颉物品仍在畅禧公司处会产生电费，但这应属畅禧公司自行上锁而导致的损失扩大，故畅禧公司要求陈成章、余志颉支付2020年4月21日之后的水电费理据不充分，不予支持。对陈成章、余志颉诉请要求减免疫情期间水电费多出部分，不予支持。对于畅禧公司反诉主张陈成章、余志颉拖欠2018年9月20日至2020年1月19日租金违约金问题，合同约定每月20日前支付租金应指每个自然月20日前支付，陈成章、余志颉辩称为延期20天支付理由不成立，一审法院不予采纳。虽然陈成章、余志颉对于上述期间的租金未在每月20日前支付，但在合同履行过程中，畅禧公司并未对陈成章、余志颉逾期支付租金的行为提出过异议或主张要求畅禧公司支付逾期付款违约金，合同未因陈成章、余志颉逾期支付租金导致解除，畅禧公司现要求陈成章、余志颉支付上述期间违约金，理由不能成立，一审法院予以驳回。关于陈成章、余志颉诉请的判令畅禧公司于今年疫情期间擅自对陈成章、余志颉的商铺大门加锁的行为违约，不属于明确的诉讼请求，一审法院不予处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十九条的规定，于2020年8月20日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，陈成章、余志颉向畅禧公司支付2020年1月20日至2020年4月20日期间的租金16625.8元（已扣减畅禧公司应退回的水电费、管理费保证金20000元、履约保证金32240元）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，陈成章、余志颉向畅禧公司支付违约金34174元；三、驳回陈成章、余志颉其它诉讼请求；四、驳回畅禧公司其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1107元，由陈成章、余志颉负担。反诉受理费3324元，陈成章、余志颉负担963元，畅禧公司负担2361元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，陈成章、余志颉向法院提交：1.粤市监〔2020〕83号《关于进一步落实国家降低工商业电价优惠政策确保降价红利传导至终端用户的告知书》，其中载明我省分别于2018年4月1日、5月1日、7月1日和2019年4月1日、7月1日共五次降低一般工商业电价（含政府性基金），并载明了降价标准及经营者不执行相关指导价等措施的，责令改正，没收违法所得，可以并处罚款等，拟证明相关部门告知电价降价情况及违反规定应承担相应的责任；2.2020年10月22日广东省市场监督管理局发文《破除转供电“堵点”确保电费红包惠及用户》，拟证明转供电的概念及要求各类转供电主体不得在电费中违规加收其他费用、截留价格红利等；3.国家督查降电价优惠政策落实情况；4.国家通报一般工商业电价降价执行不到位等问题的情况；证据3、4拟证明电费降价政策应传导到终端用户，畅禧公司收取1.4元/度的电费违反相关规定。畅禧公司质证称：对于该4份证据的真实性、合法性、关联性不予确认，即使相关的文件报道所述情况真实，畅禧公司也认为与本案无关；而且在本案中，双方明确约定了1.4元/度的电费计算标准，畅禧公司认为应按照双方的约定计算相应的费用。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为案涉租赁合同解除的原因及租赁合同解除后法律后果的清理。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、案涉租赁合同解除的时间和原因。根据一审查明的事实，双方在租赁合同履行过程中，陈成章、余志颉于2020年4月19日向畅禧公司发出《合同终止报告》载明，因受疫情影响，根据双方签订的合同符合不可抗力条件，提出终止合同，希望尽快出台租金减免政策。2020年4月21日，畅禧公司向陈成章、余志颉发出《合同终止报告回复函》载明，疫情的确给双方造成一定困难，但双方约定的标的物存在，政府于2020年3月16日发布了允许餐饮行业复工复产的通知，双方的租赁合同不具备“不可抗力”的解除条件，因此同意合同提前至2020年4月20日终止；陈成章、余志颉支付2020年1月20日至2020年4月19日欠付的租金及2020年1月13日至2020年4月15日的水电费；陈成章、余志颉要求单方面解除合同，属于根本性的违约行为，畅禧公司有权没收其所交的租赁保证金，请其收函5日内缴清欠款，逾期未缴清畅禧公司将继续按日计租并收取相应的滞纳金。从双方函件内容看，双方均确认案涉租赁合同于2020年4月20日解除，但双方并非系协商一致解除合同，而是陈成章、余志颉主张系因不可抗力致使不能实现合同目的解除合同，畅禧公司主张因陈成章、余志颉单方违约提前解除合同，陈成章、余志颉应承担违约责任。因此，陈成章、余志颉上诉主张双方系协商一致解除案涉租赁合同与事实不符，本院不予采信。关于本案合同解除是否属于因不可抗力致使不能实现合同目的解除的情形。首选，正如一审论述，2020年1月23日起我省相继启动广东省重大突发公共卫生事件一级至三级响应，一级响应期间确对陈成章、余志颉的经营影响较大，但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复，即使对经营有影响，陈成章、余志颉可以通过协商减免租金的方式继续履行合同。其次，双方均确认畅禧公司已同意对陈成章、余志颉减免疫情期间的租金，只是减免的标准要待案涉物业的业主对畅禧公司的减免方案确定后才能确定。因此，一审认定案涉的租赁合同可继续履行并无不当，本院予以确认。在此情况下，陈成章、余志颉作为承租人因受疫情影响或疫情防控影响收益大幅下降，即使出租方畅禧公司同意减免部分租金，陈成章、余志颉作为承租人坚持主张提前解除合同，可认定陈成章、余志颉承担一定违约责任后解除合同。因此，一审认定本案的合同解除不属于因不可抗力致使不能实现合同目的的解除的情形，系因陈成章、余志颉违约解除并无不当，本院予以维持。二、租金及逾期支付租金违约金的处理。关于陈成章、余志颉未付的2020年1月20日至2020年4月20日的租金问题，陈成章、余志颉上诉主张其无需支付租金，如需支付，一审判令的减免幅度过低，畅禧公司上诉主张一审判决对租金减免的调整幅度过高，对其不公平。首先，该期间案涉物业一直由陈成章、余志颉占有使用，其理应支付租金。因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人主张减免租金的，当事人可参照有关租金减免的政策进行协商，协商不成的，人民法院可根据公平原则结合案件的实际情况酌情予以支持。双方确认租金减免的标准要待案涉物业的业主对畅禧公司的减免方案确定后才能确定，但双方均未提交证据证实案涉物业业主的减免方案已确定。在此情况下，陈成章、余志颉起诉主张租金减免，一审法院根据双方举证情况及本案查明事实酌情进行认定并无不当。其次，正如一审查明，该时间段处于我省启动重大突发公共卫生事件一级至二级响应期间，一级响应期间确对陈成章、余志颉的经营影响较大，但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复，由此，一审根据疫情防控期间共担风险、共渡难关及公平原则按照响应等级的不同酌定不同比例的租金支付标准公平合理，并无不妥，本院对此予以确认，双方的上诉请求均依据不足，本院不予支持。如前所述，陈成章、余志颉受疫情或者疫情防控措施影响无法经营或者经营困难，不能依约交付租金，不存在恶意违约情形，畅禧公司要求陈成章、余志颉支付此时间段逾期支付租金违约金依据不足，本院不予支持。关于畅禧公司上诉主张陈成章、余志颉支付拖欠2018年9月20日至2020年1月19日租金违约金的问题。正如一审查明和认定，虽然陈成章、余志颉对于上述期间的租金未在每月20日前支付，但在合同履行过程中，畅禧公司并未对陈成章、余志颉逾期支付租金的行为提出过异议或主张要求陈成章、余志颉支付逾期付款违约金，合同未因陈成章、余志颉逾期支付租金导致解除，且2020年4月21日畅禧公司向陈成章、余志颉发出的《合同终止报告回复函》应视为对合同解除后的相关事项进行清理，在该函中畅禧公司也未对此提出异议或要求陈成章、余志颉支付该违约金，因此，畅禧公司现要求陈成章、余志颉支付上述期间违约金，依据不足，本院不予支持，一审法院予以驳回有理据，本院予以维持。三、单方解除合同违约金是否支付及保证金是否退还。畅禧公司上诉主张一审处理保证金违反了不告不理原则，根据本案查明的事实，陈成章、余志颉在一审中明确表明如果需陈成章、余志颉支付租金的，陈成章、余志颉同意租金从保证金中予以扣减，一审对此予以处理亦免除了当事人的诉累，有利于保护双方当事人的合法权益，在受疫情影响承租人提出解除合同的情况下，一审依据公平原则酌定畅禧公司没收陈成章、余志颉已付保证金的50%，并无不当，本院予以维持。畅禧公司上诉主张不应在本案中处理保证金及没收全部保证金均无理据，本院不予支持。关于单方解除合同违约金的问题。一审基于疫情对双方经营均有影响，在陈成章、余志颉违约解除合同的情况下，依据公平原则酌定其支付一个月租金34174元作为解除合同违约金，充分考虑了合同约定的违约责任及受疫情影响等因素，处理得当，本院予以维持。畅禧公司上诉主张陈成章、余志颉应支付违约金68348元依据不足，陈成章、余志颉上诉主张其无需支付违约金无依据，本院均不予支持。四、水电费的支付及已支付的水电费是否退还。陈成章、余志颉上诉主张一审认定其应付未付的水电费是错误的，陈成章、余志颉未提交证据证明其已支付该水电费，也未提交证据证实畅禧公司主张的水电费的计算度数及计算金额与其实际使用情况不符，因此，一审关于水电费支付的认定并无不妥，本院予以维持。陈成章、余志颉的该上诉主张无依据，本院不予支持。关于陈成章、余志颉已支付的水电费是否退还及疫情期间是否享受水电费的优惠的问题。首先，在合同签订时，案涉商铺所适用的广州市电价标准陈成章、余志颉应知悉并了解，双方仍在平等自愿签订的《商铺租赁合同》中明确约定畅禧公司根据单价1.4元/度收取电费，并约定“日后如政府部门调整水、电价，双方再另行调整”，双方对此约定明确，应诚信履行。其次，在合同实际履行过程中，政府部门虽曾调整电价收费标准，但双方并未对调整后的新标准或幅度进行协商确定，仍按照合同约定标准支付水电费。再次，正如一审所述，根据陈成章、余志颉一审中提交的广东省发改委公布的关于电价标准的多份文件及畅禧公司提交的《广州市电价价目表》可知，一般工商业电价不仅包含广东省发改委发布的相应电价标准，还包含可再生能源电价附加、重大水利工程建设基金、水库移民后期扶持基金等多种附加费用，同时，畅禧公司在向其物业公司缴纳的电费中也含有其他附加费用，故如陈成章、余志颉只按广东省发改委公布电价标准缴纳电费对畅禧公司不公。最后，根据《中华人民共和国电力法》第三十五条规定，本法所称电价，是指电力生产企业的上网电价、电网间的互供电价、电网销售电价，电价实行统一政策，统一定价原则，分级管理，本案租赁合同中双方所约定的电价不属于该规定所指电价。根据陈成章、余志颉二审中提交的粤市监〔2020〕83号文的规定，是否在电费中加收其他费用、是否违法收取费用不属于民事案件调处的范围。综上所述，陈成章、余志颉上诉主张按照政府部门的电价标准计算电价并退还已收的部分电费、利息及疫情期间应享受水电费的优惠，依据不足，本院不予支持。一审对此的处理无不当，本院予以维持。另外，一审认定陈成章、余志颉诉请的判令畅禧公司于今年疫情期间擅自对陈成章、余志颉的商铺大门加锁的行为违约，不属于明确的诉讼请求不予处理，一审该认定无不当，本院予以维持。综上所述，陈成章、余志颉、畅禧公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5538元，由陈成章、余志颉负担2214元，广州市畅禧影业有限公司负担3324元。本判决为终审判决。审判员  李娜二〇二〇年十一月三十日书记员  冯韵彭诗敏