广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初2161号原告（反诉被告）：黄润连，女，1967年12月8日出生，汉族，住佛山市三水区大塘镇连滘塘边村东区****，公民身份号码440************621。被告（反诉原告）：康配群，女，1966年8月27日出生，汉族，住湖南省南县**********民小组，公民身份号码432************181。委托诉讼代理人：唐晓燕，广东华法（三水）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜丽云，广东华法（三水）律师事务所律师。原告黄润连与被告康配群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，被告康配群于同年6月1日向本院提出反诉，本院决定合并审理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告黄润连，被告康配群及其委托诉讼代理人唐晓燕、杜丽云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄润连向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告签订的《房屋出租承包合同》；2．被告将位于佛山市三水区大塘镇连滘塘边村东区3巷3号的1-7层物业交还给原告；3.被告向原告支付从2019年10月1日至2019年11月20日的租金21450元、从2019年11月20日至2020年5月19日的租金及租金差额28420元、从2020年5月20日起至被告将上述物业实际交还原告之日的租金按12870元/月标准计算；4.被告向原告支付以从2019年11月20日至2020年5月19日租金及租金差额28420元为本金按5%标准计算的滞纳金1421元；5.本案诉讼费由被告负担。在诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：被告向原告支付5月份拖欠的水费422.12元和电费3448.32元。事实和理由：2019年10月1日，原、被告签订《房屋出租承包合同》，约定原告将位于大塘镇出租给被告，租赁期从2019年10月1日至2025年9月30日，免租期50日，原告从2019年11月20日开始收取租金。合同签订后，原告将物业交付被告使用，但被告一直没有按时支付租金，其中在2019年11月拖欠租金70元、12月拖欠租金870元、2020年1月拖欠租金870元、2月拖欠租金12870元、3月拖欠租金870元、4月拖欠租金12870元，合共28420元。原告多次向被告催收未果，被告于2020年3月以疫情原因难以经营为由提出解除合同，并拒绝支付租金。原告于4月19日向被告催收租金时，被告称合同早已终止，但拒绝将物业交还，被告的行为已经构成根本违约，导致合同目的无法实现，过错在于被告，为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼。被告康配群辩称，1．原、被告签订的合同属于无效合同。原告没有提供证据证明其是涉案房屋的合法所有权人或使用权人，无权向被告出租。房屋未取得建设工程规划许可证或未按规定建设，双方签订的合同属于无效合同。2．被告无需支付免租期的占用费。被告在免租期内对物业进行准备工作，尚不具备使用收益条件，原告不具备主张该占用费的事实基础。3．被告没有拖欠占用费。原告主张的2019年11月的占用费70元，这是原告在饭桌上同意无需支付的。2019年12月、2020年1月、3月的占用费各870元，实际指的是房屋第七层约定的费用，而关于该第七层的租赁事宜，被告在2019年11月已告知原告不再租赁房屋的7楼，双方就7楼租赁事宜实际已协商一致解除，这也从原告没有主张2019年12月和2020年1月继续支付该部分租金可以证实。2020年2月的租金，属于疫情期间，原告承诺无需支付，该期间租赁业务停滞，原告的主张不具备法理基础。被告于2020年4月8日与原告协商明确解除合同，在被告提出后，原告就开始让租客不再向被告支付租金，以实际行为表明同意解除合同，被告也没有继续占用房屋，没有支付占用费的依据。被告康配群提出反诉请求：1.原告折价补偿被告损失107790元；2.原告向被告返还押金30000元。在诉讼过程中，被告增加一项反诉请求：原告向被告支付2019年10月至2020年5月的水费100元和电费649元。事实和理由：被告承租后，添置了家私电器，其中热水器39台、洗衣机1台共支出10640元，空调39台支出62400元，其他家私电器共支出34750元，电信开户和安装路由器支出1980元，上述合共107790元。涉案的合同是无效合同，原告应补偿被告损失和返还押金。原告黄润连对被告康配群的反诉辩称，合同约定被告违约，原告有权没收押金和添置的家私电器，即使合同无效，被告在交付租金并将房屋清空返还给原告的情况下，可将添置的设施搬走，同时必须对房屋恢复原状，原告无需作出任何折价补偿。家私电器由被告自行购置，不清楚其价格，被告也已使用半年多，属于二手设施，被告也不能强迫要求原告收购其添置的家私电器。被告在3月底提出不再履行约定，违约责任在被告，过错也在被告，其应自行承担相应的法律后果。原告的确没有交纳水电费，原告居住在房屋的一楼，但很少居住，不可能产生那么多的水电费，房屋每一层每间房都有单独的水费表。原告黄润连在诉讼中提供了以下证据：1．身份证，证明原、被告的身份情况；2．房屋出租承包合同，证明原、被告存在租赁合同关系；3．微信聊天记录，证明原告与被告、原告与租客就租赁事宜进行过沟通；4．大塘水务公司水费通知单、电费单，证明水电费的金额。被告康配群在诉讼中提供了以下证据：1.房屋出租承包合同，证明原、被告存在租赁合同关系；2.微信聊天记录、2020年1月账单、2020年3月账单、租房收据、光盘，证明原告收取了被告押金30000元,双方在2019年11月达成被告不再租赁7楼的意见，原告明确2月份免租，原告以实际行为表明同意被告解除合同；3.销售出货单、恒力辉空调总汇收据、华安家具厂销售结算单、中国电信股份有限公司佛山分公司业务登记单、账单详情，证明被告添置了家私电器等设备；4.照片，证明水电表的读数。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院确认的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2019年10月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋出租承包合同》，约定：甲方将位于佛山市三水区大塘镇出租给乙方作为经营房屋租赁使用，乙方向甲方交付押金30000元，承租期满，经甲乙双方共同检查家具、家电、设备和设施完好无损并且能正常使用，确定水、电、网络费和卫生费等均无拖欠后，甲方退回乙方全部押金，如有损坏，乙方须照价赔偿或修复。房屋月租12870元，2-6层共计11550元，一楼单间为330元，七层为990元。房屋租赁期从2019年10月1日至2025年9月30日止，免租期为50日，甲方从2019年11月20日开始收取租金，乙方须在每月25号前交付次月租金，逾期缴交，滞纳金按应交金额的百分之五计算，如超过15天不交租则作乙方违约处理。违约责任约定：租赁期未满乙方中途违约，甲方有权没收全部押金及当月租金，并收回房屋，追收所欠租金、各类税费，没收押金及乙方添置的电器及家私。此条款不适用于7楼，7楼的租赁不受此限制，双方均可随时提前一个月终止租赁关系，不作违约行为。被告承租后，向原告交纳了押金30000元，也购置了热水器、空调等物品，并将房屋出租给案外人，其在2020年5月份还有收取租客的水电费等款项。涉案房屋在2020年5月份的水用量173方，单价2.44元，水费为422.12元；电价0.635元，2020年5月电费为3448.32元。原告居住一楼的房间水表读数为25方，电表读数为541度。原、被告一直有通过微信沟通过租赁事宜，被告在2020年1月4日微信向原告转账1000元时，原告表示：“还有870元，以后赚钱了再给。”原告在4月19日向被告追收4月20日至5月19日的租金时，被告表示：“合同我早就和你终止了。”原告回复：“合同终止你在我房子住干哈？”原告在4月26日的聊天中表示：“还欠我2月份租金没有给，每一个月还欠我870元，全部都要扣滞纳金。”原告在4月28日的聊天中表示：“最后一次问你，你说七楼退给我，但是你又不给回锁匙我，又不交租，你想干啥？”双方的聊天记录主要内容还有：“被告：那我去年就跟你说过7楼不要了，1月和2月份你都没有要了，3月份有开始找我要7楼租金，这房租我怎么交，你只知道要钱。原告：是你无赖不交，不是我不要，你们太过份，房子是我的，你说怎样就怎样吗？被告：你去年就同意了的，你今年反过来又找我们要。原告：无理取闹是你,又说合同主动解除,全部都是你搞出来的,我什么时候到要,七楼我不用钱建的吗？原告：12月份的租，1月4日先比，1月份的租，2月12日先比，2月份免租，3月的租20号无比。”原告在5月份与部分租户的聊天中表示：“我起诉她了，为了保护你的利益我问清楚你。你现在不要交，等我们处理好，该给谁就给谁。暂时不要交租，我们处理好先交，处理我会告诉你。”2020年7月3日上午，本院组织双方到涉案的租赁房屋进行勘验，房屋的钥匙放在101房里，由原告取回。经双方清点，房屋内有空调39台，热水器39台，衣柜39个，床、梳妆台各39张，洗衣机1台，沙发1套。本院认为，原、被告签订《房屋出租承包合同》，原告将房屋出租给被告，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”原告未能举证证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证，故涉案的合同因违反法律强制规定而无效。原告主张解除租赁合同，本院不予支持。原告收取了被告押金30000元，应予以退还被告。本院于2020年7月3日组织双方到涉案房屋进行勘验，房屋的钥匙放在101房里，已由原告取回。由此可见，涉案的房屋已实际交还给原告。原告主张被告将物业交还，本院不予支持。关于被告主张被告支付租金的问题。虽然涉案合同无效，但被告实际占有使用原告房屋，应向原告支付占用费。合同约定免租期为50日，原告从2019年11月20日开始收取租金。原告主张被告支付从2019年10月1日至2019年11月20日的租金21450元，依据不足，本院不予支持。原告主张被告支付2019年11月的租金70元，被告辩称原告同意其无需支付，但被告未能举证证明，本院不予采信。因此，被告应向原告支付2019年11月的租金70元。原告主张被告支付2019年12月、2020年1月、3月的分别的租金870元，双方确定该870元的租金为7楼的租金，关于7楼的租赁，合同约定双方均可随时提前一个月终止租赁关系，被告辩称在2019年11月已告知原告不再租赁7楼，但从双方的微信聊天记录来看，原告在2020年1月时收取租金时向被告表示还有870元，可见原告并未同意终止7楼的租赁关系，而被告也没有将7楼的钥匙交给原告，也是由其实际占用。因此，被告应向原告支付该三个月的占用费差额2610元。原告主张被告支付2020年2月租金12870元和4月的租金12870元。从双方的微信聊天记录来看，原告也明确表示过2月份免租，该约定也是符合当时由于受疫情影响的处理情况，本院予以确认。原告主张被告支付2020年2月租金，依据不足，本院不予支持。被告辩称于2020年4月8日与原告协商解除合同，但双方在2020年4月19日的微信聊天中被告称“合同我早就和你终止了。”原告称“合同终止你在我房子住干啥？”事实上，被告的部分租户还在房屋里居住，被告在5月份还有收取租户的款项。由此可见，被告还实际占用原告房屋，原告主张被告交纳4月的租金12870元，理据充分，本院予以支持。关于滞纳金的计算问题。原告主张被告支付以从2019年11月20日至2020年5月19日租金及租金差额28420元为本金按5%标准计算的滞纳金1421元。由于涉案的合同无效，双方关于违约责任的约定无效。因此，原告主张以租金及租金差额为本金按5%标准计算的滞纳金，依据不足，本院不予支持。关于原告主张被告支付5月份的水电费的问题。从相关的微信聊天记录中可反映，被告在5月份有收取租户水电费等款项的情况。因此，本院认为该月水电费应由被告向原告支付，原告主张被告支付水费422.12元和电费3448.32元，本院予以支持。关于被告主张原告赔偿被告损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告承租后购置了39台热水器、39台空调等物品。被告表示合同解除后可取回上述物品，原告也可折价取得，但双方无法达成一致意见，原告也表示不接受被告的物品。因此，为一次性解决双方的纠纷，本院认为被告可将相关的物品取回，虽然相关的物品尚有一定的价值，但被告为承租添置了大量的物品，而涉案合同无效，原告也存在一定的过错，本院酌定原告赔偿被告损失10000元。关于被告主张原告支付2019年10月至2020年5月的水电费的问题。由于原告居住在一楼，相应也产生一定的水电费用。因此，原告应向被告支付水电费，根据被告提供的水电表的读数，经计算水费为61元（25方×2.44元/方），电费为343.54元（541度×0.635元/度）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）康配群须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）黄润连支付2020年4月20日至2020年5月19日的占用费12870元、2019年11月至2020年3月占用费差额2680元；二、被告（反诉原告）康配群须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）黄润连支付2020年5月份的水费422.12元、电费3448.32元；三、原告（反诉被告）黄润连须于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）康配群返还空调39台，热水器39台，衣柜39个，床、梳妆台各39张，洗衣机1台，沙发1套；四、原告（反诉被告）黄润连须于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）康配群退还押金30000元；五、原告（反诉被告）黄润连须于本判决发生法律效力之日起十日内补偿被告（反诉原告）康配群损失10000元；六、原告（反诉被告）黄润连须于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）康配群支付水费61元、电费343.54元；七、驳回原告（反诉被告）黄润连的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）康配群的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12589元，由原告（反诉被告）黄润连负担6294.50元，被告（反诉原告）康配群负担6294.50元；反诉案件受理费1528元，由被告（反诉原告）康配群负担629元，原告（反诉被告）黄润连负担629元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  徐晓光人民陪审员  卢冠欣人民陪审员  林涧玉二〇二〇年十一月十日书 记 员  邓莹莹