濮阳市华龙区人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫0902民初9751号原告：杨为正，男，汉族，1975年8月6日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：郭宗林，濮阳市华龙区龙城法律服务所法律工作者。被告：濮阳市华龙区金鑫商场，住所地濮阳市黄河路东段路南（职工医院南门斜对面）统一社会信用代码9141090278508767F（1-1）负责人：杜海金，商场经理委托诉讼代理人：刘长发，河南飞鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴方勇，河南飞鸿律师事务所律师。被告：李红，女，汉族，1968年5月20日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：张艳萍，河南金谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：于振军，河南金谋律师事务所实习律师。第三人：濮阳市金建置业有限公司，住所地濮阳市黄河路东段路南（职工医院南门斜对面）法定代表人：刘学安。原告杨为正与被告濮阳市华龙区金鑫商场（以下简称金鑫商场）、被告李红、第三人濮阳市金建置业有限公司（以下简称金建置业）第三人撤销之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨为正的委托诉讼代理人郭宗林，被告濮阳市华龙区金鑫商场的委托诉讼代理人吴方勇，被告李红的委托诉讼代理人张艳萍、于振军，第三人濮阳市金建置业有限公司的法定代表人刘学安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨为正向本院提出诉讼请求：1、撤销（2017）豫0902民初1518号民事调解书第一项，确认原告与第三人的合同有效，且效力及于被告，并由第一被告协助原告办理房屋登记手续；2、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2012年4月14日，本案原告以2145000元的现金在金建置业有限公司购得007栋一层东头一间01室门市房，双方当日签订合同，原告当日转款。由于第三人及被告金鑫商场的原因导致该房屋不能按照合同约定时间（2012年10月底）交付。原告无奈，只得与其他购房户自筹资金完善后续工程。2013年5月30日之后，因金鑫商场的股份全部转让给他人，造成转让后的金鑫商场否定原告购房的事实。时至2019年元月，原告突然发现该房屋有人强行装修，经了解，当事人李红持有濮阳市华龙区人民法院（2017）豫0902民初1518号民事调解书，该套房子经法院调解“案涉房屋所有权由被告金鑫商场转移登记于被告李红名下，并于2017年3月21日前将涉案房屋交付于李红”。鉴于此，根据我国《民诉法》之规定，原告提起撤销之诉，一并请求人民法院依法确认原告与第三人所签购房协议有效，并由被告协助原告办理相关房屋登记过户手续。被告金鑫商场辩称：被告认为，杨为正申请撤销（2017）豫0902民初1518号民事调解书第一项，并主张与金建公司签订的合同效力及于被告金鑫商场，请求金鑫商场协助其办理诉争房屋产权过户登记没有事实和法律依据，应予以驳回。第一、杨为正申请撤销（2017）豫0902民初1518号民事调解书第一项没有依据：1、杨为正不符合提起第三人撤销之诉的法定条件。首先，《民事诉讼法》第56条第三款规定“前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。”前述法律规定的“民事权益”范围，一般理解为《侵权责任法》第二条规定的民事权益，不包括普通债权。根据杨为正诉称，其主张权利的依据系与金建公司签订的《购房认购书》，显然，其享有的民事权益是基于《购房认购书》产生的对金建公司的合同债权，而对案涉房产并不享有物权。金鑫商场对案涉房产依法享有物权，民事调解书内容系金鑫商场对自身合法财产进行处分的民事法律行为，谈不上损害杨为正的民事权益。故杨为正不符合提起第三人撤销之诉的法定条件。其次，民事调解书内容合法，不存在错误情形。民事调解书是基于金鑫商场与潘英丽、杜海龙、濮阳市华龙区金源小额贷款担保有限公司2016年9月10日签订《房屋抵债协议》而形成，《房屋抵债协议》记载：杜海龙欠潘英丽借款400万元，金鑫商场提供担保，在杜海龙无力还款情形下，金鑫商场承担担保责任，并自愿以物抵债，将位于濮阳市××与××交叉口向东150米路南081-03-0-（1-3）-00，大房产证号为2015-11001,007栋1层东头一间01室，建筑面积121.12平方米房产抵给潘英丽，并过户至潘英丽指定人李红名下，杜海龙保证在2018年12月31日前偿还金鑫商场代偿的债务，否则金鑫商场有权追偿。根据《房屋抵债协议》，金鑫商场与李红签订《濮阳市房产转让协议》，但未能履行，遂成诉，后在法院主持下双方达成调解，形成民事调解书。上述事实，法院已审理查明，客观真实。因此，民事调解书系各方当事人真实意思表示，内容并不违反法律规定，不存在内容错误情形，不符合被撤销的法定条件。杨为正如认为因《房屋认购书》未能履行利益受损，可另诉解决。最后，杨为正起诉已明显超过时效。民事调解书于2017年3月6日生效，并于当年进行强制执行阶段，包括对房产进行查封，杨为正应当早已知晓，其于目前提起第三人撤销之诉，已明显超过了法定6个月的时效。第二、被告与原告之间并不存在商品房买卖合同关系，被告并非合同相对方，不负有任何商品房买卖合同的义务。根据原告的诉称，其据以起诉的依据系原告与金建公司签订的《房屋认购书》，该合同的当事人系原告与金建公司。依据合同的相对性原则，原告仅能依据合同向金建公司主张合同项下的权利，而无权向被告主张权利，被告不负有本案诉争商品房买卖合同的任何义务，包括协助原告所谓的办理房屋登记手续等。原告诉称其与金建公司签订的商品房买卖合同效力及于被告没有事实和法律依据。另外，金建公司对包括原告在内的社会不特定对象销售房屋活动系商品房预售行为，然而，金建公司并不具有对外预售商品房的法定资质及手续(未取得商品房销售许可证明，亦不享有案涉房产的任何权利)，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干间题的解释》第2条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房顶售合同，应当认定无效”，原告与第三人签订的商品房买卖合同属无效合同。原告主张合同有效及相关合同权利缺乏依据，应予驳回。三、原告诉称与事实不符。1、濮阳市金鑫花园小区7号楼系被告自建房屋，被告于2005年即以出让方式取得该楼所属国有建设用地使用权，并办理有国有土地使用证(濮国用2005字第039号)，2008年被告开始出资自建该楼，2015年竣工。该楼资产权属自始自终归被告自有。2016年，原告等人擅自在被告所属房产上强行安装电梯等设施，被告在多次劝阻止无效情形下，曾向华龙区人民法院提起侵权民事诉讼，后在政府协调下撤回起诉。案涉商品房主体工程及后续收尾工程均系被告出资建设，不存在原告所谓自行完善商品房后继工程情形。2、被告出资人的变更并不影响其民事主体资格对外的独立性，亦与原告没有任何关联。金鑫商场从未向原告出售过房屋，更谈不上因内部股权转让而否认与其所谓的购房关系，原告诉称完全与事实不符。综上，原告提起第三人撤销之诉缺乏事实和法律依据，向被告主张合同有效及相关合同权利不能成立，请求法庭查明事实，依法驳回原告的起诉或诉讼请求。被告李红辩称：杨为正申请撤销（2017）豫0902民初1518号《民事调解书》缺乏事实根据和法律依据，应予以驳回。第一、杨为正不符合提起第三人撤销之诉的法定条件：1、杨为正不是案涉调解书的第三人，不具备提起第三人撤销之诉的主体资格。2、《民事诉讼法》第56条第三款规定“前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。”杨为正起诉已明显超过时效。民事调解书于2017年3月6日生效，被告李红于当年进行强制执行阶段，并对房产进行查封，杨为正在房产被法院于2017年5月查封贴条时即到华龙区法院执行局查问此事并递交材料，因此杨为正于2017年5月已知晓案涉调解书内容，现于2019年6月提起第三人撤销之诉，已明显超过了法定6个月起诉期限，法院应予以驳回。3、案涉民事调解书是基于金鑫商场与潘英丽、杜海龙、濮阳市华龙区金源小额贷款担保有限公司2016年9月10日签订《房屋抵债协议》而形成，《房屋抵债协议》记载：杜海龙欠潘英丽借款400万元，金鑫商场提供担保，在杜海龙无力还款情形下，金鑫商场承担担保责任，并自愿以物抵债，将位于濮阳市××与××交叉口向东150米路南081-03-0-（1-3）-00，大房产证号为2015-11001,007栋1层东头一间01室，建筑面积121.12平方米房产抵给潘英丽，并过户至潘英丽指定人李红名下。根据《房屋抵债协议》，李红与金鑫商场签订《濮阳市房产转让协议》，但金鑫商场未能履行，故被告李红诉至法院，后经法院主持调解，形成民事调解书。上述事实，法院已审理查明，客观真实。被告李红向房屋登记权利人金鑫商场支付购房款后，理应取得要求金鑫商场协助办理过户的权利，法院依法作出调解书，是对当事人合法权益的有效保护，在事实认定和法律适用方面，不存在错误。且该民事调解书系各方当事人真实意思表示，内容并不违反法律规定。4、金鑫商场是案涉房产的合法出售人，被告李红依法取得案涉房产，并经调解书确认其对案涉房产依法享有物权，是对自身合法财产进行处分的民事法律行为。依照杨为正诉称，其主张权利的依据系与金建公司签订《购房认购书》，与金鑫商场和李红并无任何关联，其权益受损仅与金建公司相关，调解书结果与杨为正权益之间不存在因果关系。第二、被告李红已合法占有案涉房屋，案件经调解后，李红已申请法院强制执行，且李红已实际装修占有使用案涉房产。综上，杨为正提起第三人撤销之诉缺乏事实根据和法律依据，请求法院依法驳回原告的起诉或诉讼请求。第三人金建置业陈述，涉案房屋卖给了杨为正，第三人金建置业当时和杜海龙签订抵账协议的时候的房屋不包括杨为正买的这一间，同意原告的诉请。原告为支持自己的主张向本院提交下列证据：一、2012年4月14日，金建置业（甲方）与杨为正（乙方）签订《濮阳市金鑫花园购房认购书》一份，主要约定：乙方愿意购买房屋，交纳2万元定金后签订本认购书；房屋位于玉门路东、黄河路××处东××楼××楼东门市，建筑面积150平方米；根据甲方投资预算，该套房屋售价143000/平方米，总房款2145000元；乙方在签定本认购书5日交纳总房款的100%，剩余房款在交接住房钥匙时一次付清，（指地下室款），定金在最后一次交房款时充抵房款；签定本认购书后，乙方如果要求退房款，应提前向甲方写出书面申请，经甲方同意后，给予办理退房手续，扣除30％定金，其余已交定金与房款20日内退回乙方，乙方不能在本认购书规定时间内交款，所定房屋甲方有权另行出售，视为退房；该房屋所有权证，待房屋竣工交付使用后由甲方统一办理，费用按濮阳市有关规定执行；甲方须于2012年10月底前将该套住房交付给乙方，如遇到人力不可抗拒的因素(如火灾，水灾，长时间停电等因素)甲方可予以延期，除上述情况外，甲方未能按期将该套住房交付给乙方，甲方须从约定交付之日起，到实际交付之日止，对乙方已交付的房款按月息1％进行计息，作为对乙方的补偿；如因该套住房存在质量问题，经市建筑质量监督站检验不能交付使用，乙方可无条件退房，甲方双倍返还定金，已交房款在十目内退回给乙方；乙方付清房款后，应按照有关规定提供办理产权证所需资料，由甲方统一办理，乙方如有要求，也可由乙方自行办理；该套住房交给乙方后，乙方必须遵守甲方物业部门的物业管理规定；本认购书在例行中若发生争议，双方可采取协商的办法解决，协商不成，任何一方均可向房地产仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向人民法院起诉；此门市7#楼一层东头单独一门市面积为150平方米，办房产证时以房产局计量为准，多退少补款，按实际计量平方为准。二、2012年4月14日，金建置业给杨为正出具收房款2145000元收据一份，注明交款人杨为正，收款方式转账，收款事由7号楼1层门市东头1间。三、金建置业的财务账簿上记载“2012年4月14日收杨为正门市房款，150㎡*14800/㎡2145000”。本院查明，涉案房产所占用的土地于2018年被濮阳市中级人民法院（2018）豫09执20号执行裁定查封，期限为2018年4月9日至2021年4月9日。2018年涉案房屋占用土地进行了抵押权补录。本院认为：本案所涉的房屋不仅有被告金鑫商场与被告李红之间房屋买卖合同纠纷案件及相对应的司法查封，涉案房屋占用土地还设有抵押及司法查封，不动产登记部门表示不具备办理不动产产权转移登记的条件，属于法律上不能履行的情形，目前办理转移登记的条件尚不成熟，待条件具备后，原告可另行提起诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告杨为正的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长  程文军审 判 员  李 慧人民陪审员  张聚珂二〇二〇年十一月五日书 记 员  李 扬