河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民再64号再审申请人（一审原告、二审上诉人、申请执行人）：河南锦源建设有限公司，住所地：河南省郑州市郑州矿区七里岗街**。法定代表人：邓文朴，该公司总经理。委托诉讼代理人：靳永选，河南言理律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人、执行案外人）：何喜梅，女，汉族，1967年8月15日出生，住河南省漯河市召陵区。被申请人（一审被告、二审被上诉人、执行案外人）：张代琴，女，汉族，1968年7月19日出生，住广州市花都区新华街府侧巷****。以上二被申请人共同委托诉讼代理人：王中英，河南强人律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人、被执行人）：漯河银海置业有限公司，，住所地：河南省漯河市召陵区财政局**法定代表人：李秋红，该公司总经理。委托诉讼代理人：苗顺，该公司员工。再审申请人河南锦源建设有限公司因与被申请人（以下简称锦源公司）与被申请人何喜梅、张代琴、漯河银海置业有限公司（以下简称银海公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服本院（2019）豫11民终2230号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年8月25日作出（2020）豫民申3283号民事裁定,指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人锦源公司的委托诉讼代理人靳永选，被申请人何喜梅、张代琴的共同委托诉讼代理人王中英，被申请人银海公司的委托诉讼代理人苗顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦源公司申请再审称，一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款至第四款的情形必须同时满足，买受人才享有排除对涉案房屋的执行的权利。原审法院在何喜梅、张代琴未同时满足第二十八条第一款至第四款情形的情况下，认定其对涉案房屋享有排除执行的权利，属于法律适用错误。1.何喜梅、张代琴在涉案房屋2018年5月24日查封前并未与银海公司签订正式的商品房买卖合同，也未办理网签、备案、预告登记，而只是签订了《购房协议》，该《购房协议》只是购房意向书，显然不符合上述规定的形式要求，况且该《购房协议》银海公司已于2019年4月2日通知何喜梅、张代琴解除。2.涉案房屋自始至终没有交付给何喜梅、张代琴使用，何喜梅、张代琴在原审中也认可该事实。3.银海公司虽然出具了收到200万元的购房款的《收据》，但其却未提交其向银海公司支付200万元购房款的转账或取款凭证，不能证明支付购房款的事实。二、锦源公司作为涉案房屋建设工程的总承包方，对涉案房屋的具有优先受偿权，而何喜梅、张代琴只是普通债权，并不能对抗锦源公司享有的优先受偿权。何喜梅、张代琴辩称，一、何喜梅、张代琴房屋买卖合同合法有效，已支付全部购房款，并协助了法院的执行工作。1.何喜梅、张代琴与银海公司的房屋买卖合同的效力已为生效判决所确认，并已判决银海公司应交付房屋并协助何喜梅、张代琴办理房屋产权登记。2.何喜梅、张代琴已支付了全部购房款，履行了合同义务，并协助源汇区法院的执行。3.召陵区法院已经将涉案的房屋解除查封，并向不动产登记部门下达了协助过户通知书。4.涉案房屋早已具备交房条件，法院已判决将房屋交付给何喜梅、张代琴，但银海公司拒不履行判决义务，没有占有房屋的责任系银海公司所致。二、召陵区法院对涉案房屋解除查封是执行生效判决的必然措施，锦源公司主张不应解除查封的理由不能成立。1.生效的民事判决已判令银海公司将房屋交付银海公司给何喜梅、张代琴，并协助何喜梅、张代琴办理过户，若不解除查封，生效判决无法执行。2.何喜梅、张代琴诉银海公司房屋买卖一案已经进入执行程序，判决已确认需给何喜梅、张代琴办理房产过户，若不对查封房产进行解除，将造成生效判决无法执行，故召陵区人民法院做出的解封裁定，符合法律规定，完全正确。3.何喜梅、张代琴对涉案房屋享有的是物权，而锦源公司享有的是债权，权利性质不同，根据物权优先原则，何喜梅、张代琴的权利优于锦源公司，且己将100多万元的购房款交给法院并由锦源公司领走，协助了法院的执行，应予解封。4.最高法院《执行异议和复议的规定》是执行程序的规定，对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准，执行异议是否成立应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较并综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。银海公司辩称，目前涉案房屋还在银海公司名下，也未签订商品房的买卖合同，对于何喜梅、张代琴的答辩无异议，具体由法院依法裁判。锦源公司向一审法院起诉请求：1.请求继续执行锦源公司对银海公司名下位于漯河市召陵区黄河路银海林溪湾小区1号楼101号商铺的首次查封申请。2.本案诉讼费由三被告承担。一审法院认定事实：因锦源公司与银海公司建设工程施工合同纠纷一案，召陵区人民法院依锦源公司财产保全申请，于2018年5月24日作出（2018）豫1104民初1687号民事裁定书（转入执行后作出2018豫11**执保26号裁定书），查封了银海公司开发的银海林溪湾小区1号楼101号房屋在内的房产。何喜梅、张代琴提出异议后，召陵区人民法院作出（2019）豫1104执异4号执行裁定书，以在涉案商铺查封之前，何喜梅、张代琴已购买了该商铺并已支付大部分房款并同意将剩余房款按照法院要求交付保全，且该商铺未办理过户手续非买受人原因等为由，解除对银海林溪湾小区1号楼101号房屋的查封。2016年1月27日张代琴、何喜梅（乙方）与银海公司（甲方）签订购房协议两份，约定乙方购买银海林溪湾1栋101南2南3室商铺一套，商铺面积753平方米（304.47平方米+448.53平方米），商铺综合单价0.5万元，总价格共计376.5万元，约定交房时间为2016年12月31日。协议中还约定乙方在签订本合同时需要交纳房款共计200万元，剩余房款在甲方通知乙方办理手续前补齐。甲方在取得《竣工验收报告》及设计变更后，通知乙方按照本协议书所约定之单价与甲方按照实际测算面积办理正式购房手续，据实结算。张代琴、何喜梅交纳房款200万元，银海公司出具收据两份，上加盖有银海公司财务专用章。2019年4月30日漯河市房产交易处出具证明显示召陵区黄河路银海林溪湾1#楼101号房屋预测绘面积为780.99平方米。银海公司于2019年4月2日向张代琴、何喜梅发出解除《购房协议》通知书，通知解除2016年1月27日双方签订的《购房协议》。何喜梅、张代琴对银海公司提起诉讼，该房屋买卖合同纠纷一案,召陵区人民法院已另案作出（2019）豫1104民初1272号民事判决书，认定银海公司行使解除权的行为无效，判决：1.银海公司于2019年4月2日作出的解除购房协议的行为无效。2.银海公司于本判决生效后十日内向何喜梅、张代琴交付银海林溪湾小区1号楼101号房屋，并协助何喜梅、张代琴办理房屋产权登记。剩余房款190.495万元，何喜梅、张代琴应于实际交付房屋之日当天付清（若房屋实际面积与预测绘面积不一致，则依据协议约定单价按照房屋实际面积据实结算剩余房款）。3.驳回何喜梅、张代琴其它诉讼请求。一审法院判决：驳回原告河南锦源建设有限公司的诉讼请求。本案受理费100元，由河南锦源建设有限公司负担。锦源公司不服一审判决上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判继续执行上诉人对银海公司名下位于漯河市召陵区黄河路银海林溪湾小区1号楼101号商铺的首次查封申请，或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由三被上诉人承担。二审法院认定事实与一审查明事实相同。二审法院认为，1.关于购房协议是否被解除问题。已经生效的漯河市召陵区人民法院（2019）豫1104民初1272号民事判决书及本院（2019）豫11民终2237号民事判决书已认定银海公司解除购房协议的行为无效，所以何喜梅、张代琴与银海公司之间的房屋买卖合同行为合法、有效。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，已经生效的召陵区人民法院（2019）豫1104民初1272号民事判决书认定，何喜梅、张代琴已在召陵区人民法院2018年5月24日扣押涉案房屋之前，于2016年1月27日与银海公司签订了购房协议，且已支付了大部分房款，且该判决判令银海公司向何喜梅、张代琴交付涉案房屋，并协助何喜梅、张代琴办理房屋产权登记。故锦源公司上诉称何喜梅、张代琴与银海公司之间的购房协议已解除，诉请继续执行对涉案房屋的查封本院不予支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人河南锦源建设有限公司负担。再审中当事人提供了新的证据，本院再审认定事实除与原一、二审认定的事实相同外，另查明：1.关于何喜梅、张代琴诉银海公司房屋买卖合同纠纷一案，银海公司向河南省高级人民法院申请再审，该院于2020年8月18日作出（2020）豫民申3516号民事裁定，驳回了银海公司的再审申请；2.何喜梅、张代琴于2020年7月1日已将案涉房屋的剩余房款176.5万元转入一审法院账户，锦源公司认可收到了一审法院一百多万元的执行款。本院再审认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，已经生效的召陵区人民法院（2019）豫1104民初1272号民事判决认定，何喜梅、张代琴与银海公司于2016年1月27日签订购房协议，同日已按照合同约定支付了大部分房款，且该判决判令银海公司向何喜梅、张代琴交付涉案房屋，并协助何喜梅、张代琴办理房屋产权登记，二审维持该判决，后银海公司向河南省高级人民法院申请再审，亦被河南省高级人民法院裁定驳回了其再审申请，故何喜梅、张代琴对案涉房屋享有的权利具有物权性质，向何喜梅、张代琴交付涉案房屋并协助何喜梅、张代琴办理房屋产权登记均是银海公司的法定附随义务。何喜梅、张代琴与银海公司签订有效的购房协议的日期在召陵区人民法院2018年5月24日扣押涉案房屋之前，购房协议签订时何喜梅、张代琴已按照合同约定支付了大部分房款，且在（2019）豫1104民初1272号民事判决生效后，何喜梅、张代琴已将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，何喜梅、张代琴未占有涉案房屋及未办理房屋产权登记均不能归责于何喜梅、张代琴的自身原因。再者，召陵区人民法院对于锦源公司诉银海公司建设工程合同纠纷一案于2018年5月31日采取的查封保全措施包括了本案所涉房产在内的共计34套商铺和银海公司的土地一宗，召陵区人民法院有权根据案件的需要以及对所查封财产的具体情况作出相应的解除查封裁定，锦源公司对银海公司享有的是债权请求权，召陵区人民法院依据生效的（2019）豫1104民初1272号民事判决，裁定解除对本案所涉房产的查封并无不当，故锦源公司诉请继续执行对涉案房屋的查封于法无据，本院依法不予支持。综上所述，再审申请人锦源公司的再审请求不能成立，应予驳回；原一审、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：维持本院（2019）豫11民终2230号民事判决。本判决为终审判决。审判长  李胜利审判员  宋跃武审判员  陶京涛二〇二〇年十一月二十七日书记员  刘雨桐