山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终2575号上诉人（原审原告、执行案外人）：朱绪银，男，1978年5月10日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：马奔腾，山东真谛律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：郭成兰，女，1947年6月6日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：王延旗，山东荆河律师事务所律师。原审被告（被执行人）：王峰，男，1976年7月7日出生，汉族，住滕州市。原审被告（被执行人）：党晓娟，女，1977年4月1日出生，汉族，住滕州市。原审第三人：马传君，男，1967年1月15日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：庞宜刚，山东善国律师事务所律师。上诉人朱绪银因与被上诉人郭成兰及原审被告王峰、党晓娟、原审第三人马传君案外人执行异议之诉一案，不服山东省滕州市人民法院（2018）鲁0481民初6388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱绪银上诉请求：1.贵院撤销（2018）鲁0481民初6388号民事判决书，依法改判上诉人对滕州市的房产享有所有权，并停止对该房屋的强制执行；2.一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，未能正确认定第三人王峰与马传君于2012年元月2日所签定的《房屋买卖协议》的合同效力。1.该协议是真实房屋买卖合同非借款担保合同。该协议签订时间是在2012年元月2日，而马传君与王峰之间的借贷关系是发生在2011年7、8月份，该协议是王峰向马传君借款到期后不能如期偿还本息的情况下，经王峰和马传君协商，王峰将案涉房屋作价252,300元出售给了马传君，双方才签署了该协议。因此该份房屋买卖协议并非《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条所规定的“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”的借款担保合同。2.该协议具备房屋买卖合同应必备的主要条款内容，且买卖双方意思表示真实、明确、具体。转让协议对交易房屋坐落位置、面积、单价、总价、首付款、尾款支付时间、房屋交付时间等均有明确约定。以上事实能证实王峰在借款到期不能偿还的情况下，采用出售房屋偿还借款。马传君在借款本息到期不能收回的情况下，只能选择购买王峰的房屋，以减少自己的损失，买卖双方均有交易的合同目的。3.该协议已实际履行。该协议于2012年1月2日签订，次日王峰向马传君出具了收到20万元预付款的“收据”，马传君将持有的王峰出具的20万元的债权凭证交付给了王峰，以20万元债权折抵了20万元购房款，故该协议已实际履行。二、一审法院认定事实不清，协议约定“待甲方一个月之内腾空住房，允许乙方入住时付清余款，协议签订生效一个月内甲方无条件允许乙方入住”符合双方签订协议时的客观状况及正常逻辑。1.该协议签订的背景与日常生活中的房屋买卖合同签约背景不同。该协议是在借款人到期不能清偿债务的情况下，借款人为了清偿债务而达成的房屋买卖协议。2.该协议具有“以物抵债”的性质，保留一个月的腾房期限具有客观性、合理性。正常的房屋买卖也会给出卖人保留一定期限的腾房时间，在以物抵债的情况下，更需要给出卖人保留腾房时间，因此一个月腾房时间的约定符合客观情况、符合常理与逻辑。3.该协议具有“以物抵债”的性质，约定“允许入住时付清余款”符合常理及逻辑。因出卖人王峰到期未能清偿借款本息，买受人马传君对王峰已产生信任危机，马传君之所以未在签订转让协议的同时或者在房屋交付前将剩余房款都支付给王峰的原因，正是担心王峰不讲诚信，收到房款后拒不交付房屋。因此，在这种情况下将正常房屋买卖合同中的“交付房屋”改为了“允许入住时付清余款”符合签约时的客观状况，也符合常理符合逻辑。4.该协议内容中最后再次强调“协议签订生效一个月内甲方无条件允许乙方入住”更符合本协议签订的客观状况，体现出买受人马传君担心王峰不讲诚信，拒不交付房屋的担忧。综上，本协议的签约背景与日常房屋买卖合同不同，不能用日常房屋买卖合同的标准及逻辑，来评判本协议。本协议中约定的“待甲方一个月之内腾空住房，允许乙方入住时付清余款，协议签订生效一个月内甲方无条件允许乙方入住”更符合签约时的客观状况及常理、逻辑。一审法院以约定不符合常规否定买卖合同效力是错误的。三、一审法院认定事实不清，将马传君的合法占有认定为非法占有。1.马传君占有房屋是基于房屋买卖协议，行使买受人的合同权利，具有合法性。依据房屋买卖协议，在王峰违反协议约定拒不向马传君交付房屋的情况下，马传君有权利要求王峰履行房屋交付义务。按照《合同法》第138条的规定“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付”及第107条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，因此马传君在王峰不履行合同义务的情况下，马传君有权利要求王峰交付房屋。2.马传君占有房屋的时间符合合同约定不违法。马传君在与王峰签订房屋买卖协议前（2012年1月2日前）并没有占有该房屋，首付款20万元（折抵）交付后（2012年1月3日后）在合同保留的腾房期限内（2012年2月2日前）马传君也并没有占有该房屋。马传君是在房屋买卖协议约定的腾房期限届满后，才占有的房屋。因此从占有时间上是符合双方约定，也不违背法律规定的。3.王峰在2012年1月26日向马传君出具56,000元的借条能够证实马传君已将拖欠王峰的购房尾款52,300元已付清。2012年1月26日王峰因需要偿还银行贷款，要求马传君支付剩余房款52,300元，马传君提出可以支付剩余房款，但是要求王峰按照买卖协议的约定交付房屋，王峰因没找到地方居住，暂时还不能交付房屋，便提出先向马传君借款。马传君也担心出借金额太多王峰无能力偿还，如果出借金额与应当支付给王峰的剩余房款差不多的话，即使到期王峰不能偿还借款，马传君也可以用借款再次折抵剩余房款，于是马传君仅出借给了王峰56,000元。买卖合同约定的交付期限届满后，王峰便用该笔借款又折抵了剩余房款，王峰将借条原件收回，马传君仅保留了复印件。而且至今马传君也未向王峰再次主张该笔借款。4.王峰在公安机关所作的讯问笔录中的内容不能作为认定“非法占有”房屋的证据。该份讯问笔录是形成于2012年12月4日，是因案涉房屋被王峰一房二卖，滕州市公安局经侦大队接到报案后以王峰涉嫌合同诈骗罪立案侦查，王峰在滕州市看守所羁押期间形成的讯问笔录。王峰为摆脱自己一房二卖构成合同诈骗的罪名，便虚假陈述说案涉房屋是被马传君强行占有的。因此这份讯问笔录中的陈述，属于虚假陈述，不能据此认定马传君非法占有房屋。四、一审法院举证责任分配错误，给马传君强加举证义务，违背了高度盖然性规则。一审中张星海辩称王峰与马传君之间签订的房屋买卖协议为借贷的担保、马传君强行占有房屋。在庭审中，马传君的代理人已经将房屋买卖协议签订的背景、过程及房屋交付的情况向法庭作出合理解释。一审法院未结合本房屋交易的背景，仅以房屋买卖协议中约定用语不是惯用词语为由，就否定买卖的真实性，强加给马传君举证责任，让马传君进一步证实如何“非借贷担保、非强行占有”，违背了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第73条所规定的“高度盖然性规则”。五、涉案房屋至今未办理不动产转移登记的原因是非因买受人自身原因。马传君与王峰签订了合法有效的书面买卖合同，也合法占有了房屋，也实际支付了全部价款，马传君除未完成物权登记、公示外，已对涉案房屋享有占有、使用、处分等全部的所有者权益。马传君又将该房屋转让给了朱绪银，双方签订书面转让协议后，朱绪银交付购房款，实际占有该房屋。自2012年3月26日起朱绪银已成为案涉房屋的所有权人。在实际使用过程中对该房屋进行了改建、装修，后出租给了他人使用，至今该房屋仍是由朱绪银管理。且在此期间原房主王峰并未对朱绪银占有使用涉案房屋提出任何异议。未办理不动产转移登记的原因是因为该房屋为单位福利房，自该房屋最初建成销售时，就不能办理房屋所有权登记，至今也不能办理。该房屋未完成初始产权登记，所以也无法办理不动产转移登记，这一原因是非买受人自身的原因。六、朱绪银已举证证实了其对涉案房屋享有排除执行的实体权利。朱绪银基于与马传君签订的出面买卖合同，向马传君支付房款后，自2012年3月26日起就实际占有使用案涉房屋。张星海请求法院对案涉房屋查封的时间是在2015年11月18日，那时朱绪银已实际占有使用案涉房屋多年，也对房屋进行了改造、装修。甚至在法院查封该房屋的当天，租房人朱士友已向查封法官告知该房屋不是王峰的房产，房主是朱绪银。一审中朱绪银已向法院举证证实了其接收房屋后自2013年1月1日起就将房屋出租给了朱士友使用，该房屋所在的小区物业管理部门也出具证据证实了涉案房屋的水费、电费、燃气费等各项费用均是由朱士友缴纳的。综上所述，一审法院未能查清本案的案件事实，未能正确认定涉案房屋转让协议的签订背景及合同的效力，未能查清涉案房屋实际占有使用的状态。以转让协议约定用于不符合惯用词语，就否定合同效力，显然是错误的，违背了本案的客观事实。郭成兰辩称，上诉人陈述的上诉事实及理由均没有客观事实及法律依据相支持。被上诉人认为一审法院认定事实清楚、适用法律正确，通过三次庭审，上诉人及被上诉人及第三人所向法庭提交的证据足以证明不能阻碍强制执行，请求法庭依法驳回上诉人的上诉请求。马传君述称，一审判决认定事实不清，上诉人上诉事实与理由与客观情况相符，应予以支持上诉人的上诉请求。朱绪银向一审法院起诉请求：1.依法确认第三人马传君与王峰签订的房屋买卖协议、朱绪银与第三人马传君签订的房屋买卖协议有效，原告对滕州市的房产享有所有权；2.要求立即停止对位于滕州市房屋的强制执行并解除对该房屋的查封。一审法院认定事实：张星海与王峰、党晓娟民间借贷纠纷一案，一审法院于2012年6月6日作出（2012）滕民初字第1910号民事判决。张星海向一审法院申请执行，一审法院立案执行后，于2015年11月18日作出（2012）滕法执字第1055-3号执行裁定，裁定查封被执行人王峰、党晓娟所有的位于滕州市。朱绪银提出书面异议，主张查封房屋属于其所有，请求解除对该房产的查封。一审法院于2017年3月10日作出（2016）鲁0481执异36号执行裁定，驳回案外人朱绪银的异议请求。诉讼中，原告提交：1.房屋买卖协议，内容为：房屋买卖协议，（甲方、卖方）王峰，（乙方、买方）马传君，经甲乙双方友好协商，自愿达成房屋买卖协议如下：甲方自愿将其自己权属的“安乐街供销公寓1-1-101”室，面积约87平方米，以每平方2900元的价格转卖给马传君，总价约为252,300元。乙方暂付20万元，待甲方一个月之内腾空住房，允许乙方入住时付清余款，协议签订生效一个月内甲方无条件允许乙方入住。甲方：王峰（签字、捺印），乙方：马传君（签字、捺印），2012年元月2号。另，房屋买卖协议下方为收据，内容为“收据，今收到马传君购买安乐街供销公寓1-1-101房款（预付款）贰拾万元整。收款人：王峰（签字、捺印），2012.1.3”。2.商品房转让合同，内容为：甲方（转让人）：马传君（签字、捺印），乙方（接收人）：朱绪银（签字、捺印），甲方有住房一套，位于滕州市（原购买王峰在信用社上班时购买的集体宿舍房，此房无房屋确权证）含储物间一间，现甲乙双方友好协商，达成以下协议：第一条、转让房的基本情况，该房位于滕州市（含储物间一间），主房建筑面积约89平方米。第二条、转让费及付款方式，按建筑面积，该房转让总金额为28万元整，一次性付清全额人民币。乙方付款后甲方应15日之内交付乙方使用居住并将甲方与王峰之间的购房协议一并交给乙方。第三条、乙方自愿购买甲方无确权住房，合同签订后乙方因此房发生的任何问题与甲方无关。第四条、本转让协议自签订之日起生效。转让人：马传君（签字、捺印），接受人：朱绪银（签字、捺印）。该合同上注明：本合同买卖的房屋在我与王峰签订合同时，根据王峰的身份证写为“安乐街供销公寓1号楼1单元101室”实为“供销公寓2号楼1单元101室”，王峰交付的也是2号楼1单元101室，本合同特改为2号楼1单元101室，特此证明。马传君。2012年3月26日。另，该商品房转让合同附收据，内容为“收据，今收到朱绪银房款贰拾万元整。收款人：马传君（签字、捺印），2012年3月26日”。3.收据，内容为：收据，今收到朱绪银购房款捌万元正。马传君（签字、捺印），2014年3月15日。安乐街供销公寓2号楼1单元101室从此与马传君无任何关系。马传君。4.2015年12月17日之后的缴纳相关水、电、宽带费用的单据7张。5.租房协议复印件（出租人：朱绪银，承租人：朱士友，约定：朱绪银将滕州市的房屋租赁给乙方使用，租赁期限暂定一年，自2014年1月1日起到2014年12月31日止。2013年12月16日）、朱士友身份证复印件1份、朱士友出具的证明复印件1份（证明自2014年1月份起至今，我一直租赁朱绪银位于滕州市的房屋居住。2017年12月24日）。证明目的：朱绪银将涉案房屋出租给朱士友居住使用的事实。6.滕州市靖业物业管理有限责任公司证明复印件1份、滕州市靖业物业管理有限责任公司水电费收取明细台账3张。证明目的：朱士友在租赁使用涉案房屋期间缴纳物业费用、水电费的事实，证实朱士友实际居住使用涉案房屋的事实。7.王峰在滕州市公安局刑警大队所做的讯问笔录复印件1份（讯问笔录，2012年11月28日，地点：滕州市看守所提审室，犯罪嫌疑人：王峰，王峰：2011年7、8月份的时候我开始借马传君的钱，到2012年过了元旦的时候，我还不上马传君的钱了，我就给马传君签的房屋买卖协议。房屋买卖协议的大概内容是我将在滕州市安乐街供销公寓1号楼1单元101室的房子卖给马传君，我一个月内把房屋清空，一个月内马传君就可以入住。然后是我和马传君的签名。因为我欠马传君20万元，协议上写的马传君已付款20万元。房屋买卖协议当时写了一份，在马传君手里。供销公寓就是安乐组团，我的身份证是1号楼，当时是按照身份证上写的。那个地方就两排楼，我对象的身份证上写的是2号楼，我的房子也没有确权，到2012年3月份的时候，我到供销房产的方科长那里办房产证的时候，我才知道我的房子是2号楼1单元101室。房子我没交给马传君，到2012年8月份的时候，我也没搬走家里的东西，马传君把我家的门锁给撬了，当时我也欠朱述银（原文如此）20万元，朱述银把我在安乐组团2号楼1单元101室的房子申请财产保全了，朱述银说我什么时间把钱还上，什么时间给我房子，后来朱述银给我说，他申请财产保全，马传君提出异议了，说房子已经卖给他了，朱述银说，他问律师了，说让我写一个证明，这样才能把房子保全了，我就给朱述银写了一个证明，用传真传给朱述银。证明的大概内容是因我欠马传君的钱没能及时归还，马传君强迫我把房子卖给他，我便把我的住处滕州市故意错误的写成1号楼元101室，好让房屋买卖协议无效。当时朱述银给我打电话说只有这样才能保全我的房子，再加上马传君把我的房子的锁给撬了，把屋里的东西都拉走了，我生气就写了。当时和马传君签房屋买卖协议是我自愿的，当时我还和马传君有个口头协议，等我把钱都还给马传君的时候，马传君再把房子还给我，但是当时没往房屋买卖协议上写。）证明目的：王峰在2012年11月28日接受滕州市公安局刑警大队立案调查时证实其已将涉案房屋出卖给了马传君的事实。张星海提交2012年12月4日王峰在滕州市公安局刑警大队讯问笔录复印件（内容为：讯问笔录，2012年12月4日，地点：滕州市看守所提审室，犯罪嫌疑人：王峰，问：你当时给马传君签房屋买卖协议的时候，你是真心用你的房屋抵欠马传君的账还是有其他的想法？答：当时我和马传君签房屋买卖协议，我是想争取一点时间，看看能不能凑点钱把欠马传君的钱还上，如果还上的话我就不把房子卖给马传君了，所以协议上还写了一个月把房屋内的东西清空。）证明：王峰与马传君之间签订房屋买卖协议的真实目的是为了争取一点时间，凑钱把马传君的钱还上，如果还不上，再出售房屋后还钱，证明了王峰与马传君签订房屋买卖协议并非王峰真实意思表示，同时还证明王峰不仅欠马传君的钱，而且也欠朱绪银的钱。证据来源为复印于（2016）鲁0481执异36号案，系朱绪银提交。马传君对王峰的讯问笔录复印件不认可。（2016）鲁0481执异36号执行裁定载明：案外人朱绪银提供了其与马传君签订的房屋买卖合同、。王峰在公安机关的讯问笔录等证据。马传君提交借条复印件，内容为：“借条，因还银行贷款现借到马传君现金56,000元。借款人：王峰，2012年1月26日。”马传君主张：56,000元实际上是支付的购房的余款，第一笔付了20万元，第二笔给了56,000元，当时还差52,300元，是支付的余款。提供的是复印件，因为马传君的保险柜在在家里被盗，马传君的很多材料的原件都在保险柜中保存。朱绪银与王峰、党晓娟民间借贷纠纷一案中，朱绪银于2012年5月10日向一审法院提出申请，要求查封王峰、党晓娟所有的坐落于滕州市房屋一套，一审法院于2012年5月10日作出（2012）滕民初字第2065号民事裁定，裁定查封王峰、党晓娟所有的坐落于滕州市房屋一套。2012年9月24日，一审法院作出（2012）滕民初字第2065号民事判决，判决：王峰、党晓娟于本判决生效后5日内偿还朱绪银借款本金20万元。原告于2017年3月21日诉至一审法院，一审法院立案案号（2017）鲁0481民初1800号案，原告的诉状中称：“2014年3月15日马传君又将该房屋出卖给原告，合同签订后原告一次性支付了购房款，马传君将诉争房产交付给原告占有至今。原告早在2014年3月15日时便取得了诉争房屋的所有权成为了诉争房屋的所有权人。”而（2017）鲁0481民初1800号案庭审中原告称：“在2012年3月26日签订房屋转让协议后交第一笔款20万元就把房屋交付给原告了。”。重审中，原告对诉状中的“2014年3月15日马传君又将该房屋出卖给原告，合同签订后原告一次性支付了购房款，马传君将诉争房产交付给原告占有至今。原告早在2014年3月15日时。9-便取得了诉争房屋的所有权成为了诉争房屋的所有权人。”更正为“2012年3月26日，马传君将该房屋出卖给原告。合同签订后，原告先支付了部分购房款，于2014年3月15日支付清全部房款。从2012年3月26日起原告便取得诉争房屋所有权，成为诉争房屋所有权人。”。一审法院认为，房屋买卖协议约定：“待甲方一个月之内腾空住房，允许乙方入住时付清余款，协议签订生效一个月内甲方无条件允许乙方入住。”约定“允许乙方入住”不是买卖房屋的惯用词语，一般为“交付房屋”，尤其“协议签订生效一个月内甲方无条件允许乙方入住”约定甲方单方入住房屋，约定不符合常规。按房屋买卖协议约定在一个月内支付剩余房款52,300元，马传君主张系王峰交付房屋，但马传君却提供56,000元借条复印件，与常理不相符。因房屋买卖交付房屋时应支付剩余房款，马传君未提供支付剩余房款的证据，按常规，如王峰正常交付房屋，马传君支付剩余房款，王峰会出具收到剩余房款的收到条，而非借条。马传君主张王峰交付房屋，应有其负举证责任，马传君未提供有效证据证明。张星海亦提出王峰与马传君之间的房屋买卖协议系借款的担保的异议，马传君未作出合理解释。马传君提交2012年1月26日借条复印件主张该款为房款，借条明确写明用途“因还银行贷款”，与其主张相悖，且借条56,000元与协议剩余房款52,300元数额不符。张星海据此主张马传君与王峰之间签订的房屋买卖协议为借贷的担保、马传君强行占有房屋。依照《最高人民法院关于适用关于原告要求确认对滕州市的房产享有所有权的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。关于原告要求立即停止对位于滕州市房屋的强制执行的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。关于原告要求解除对涉案房屋的查封的请求，不属于执行异议之诉的审理范围，一审法院不予处理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用二审查明的事实与一审一致。另查明，张星海于2019年11月3日去世，其于2019年10月20日立下遗嘱，由其妻子郭成兰承继本案诉讼，其子女张怀英、张怀勇、张怀喜、张怀胜对此均无异议。本院认为，本案是案外人执行异议之诉，应当参照适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定予以审理。对于案外人排除执行的诉讼请求同时符合该条规定四项条件的，应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，马传君提交了5.6万元借条的复印件，拟证明其已将剩余房款交付给王峰。本院认为，该条据系借据且注明用途“还银行贷款”，数额与剩余房款亦不符，不足以证明该款项是交付的剩余房款，故马传君不享有足以排除本案执行的民事权益，朱绪银作为第二手买受人，承继了马传君的权益，亦不享有足以排除本案执行的民事权益。综上所述，朱绪银的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由上诉人朱绪银负担。本判决为终审判决。审判长  朱东徽审判员  王 丹审判员  张 硕二〇二〇年十一月十三日书记员  路然然