江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0803民初33号 原告：吕兆平，女，1961年7月4日生，汉族，住淮安市淮安区。 被告：支广连，男，1963年3月10日生，汉族，住淮安市淮安区。 委托诉讼代理人：高德勇，淮安经济技术开发区昌一法律服务所法律工作者。 原告吕兆平与被告支广连房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕兆平，被告支广连的委托诉讼代理人高德勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告买房定金2万元；2、判令被告赔偿原告装潢损失计人民币3万元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年4月1日，原、被告通过商议，被告将位于本区钦工镇淮涟路旁钦工镇西支段座西面东一间三层的门面房卖给原告，售价为48万元整，原告并于当日交付定金2万元，为了进一步稳妥，双方又在同年4月18日签订书面《房屋买卖合同》确定付款时间等具体事宜，后来原告从知情人口中得知，此房没有房产证，根本无法办理过户手续。2018年6月23日，原告又找被告要求比照市场价销售，应降低价格，遭到被告拒绝，为了免动干戈，原告委曲求全，又同被告协商，将此房租给原告居住，原告只想从定金和装潢费中抵扣租金，岂知被告当年就要给予房租。第二年原告又同被告说，租金从买房定金及装潢费中扣除，被告不但未予采纳，反而要求原告在原来租金的基础上再加2000元，还必须在两天内给付，否则搬出此房。 被告支广连辩称，1、原告房屋买卖合同签订后没有按照合同约定给付购房款，属于违约，请求返还定金不予支持；2、根据2009年7月30日关于审理城镇房屋租赁合同案件具体若干意见，原告第二项诉讼请求没有法律依据，在租赁期间导致被告房门、线路、门窗、墙壁等损失，被告保留诉讼的权利；3、本案诉讼费原告自行承担。 本院经审理认定事实如下：2018年4月1日，原、被告协商一致，被告将位于本区的自建房出售给原告，原告于同日被告定金2万元。2018年4月16日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，内容为“卖方：支广连（以下简称甲方），买方：吕兆萍（以下简称乙方），甲、乙双方经协商，协议如下：甲方将位于淮安区卖给乙方，售价为四十八万元整。二零一八年四月一日已交付定金两万元，剩余部分已分期付款发生付款，具体时间为二零一八年六月三十日付款三十万元整，剩余十六万于二零一九年六月三十日前结清，待乙方付清全部房款后办理过户手续。此协议一式两份，甲、乙双方各持一份，希望遵守。注：（2019年6月30日前结清，按银行贷款利息计算）。甲方：支广连，乙方：吕兆萍，二零一八年四月十六日”。 协议签订后，被告将涉案房屋交付给原告装潢、使用。后双方就履行上述协议发生纠纷，原告于2018年7月中旬被告协商租赁事宜，双方口头约定租赁事宜，且年租金8000元。2018年8月24日，原告将第一年的租金8000元交由儿子邱铭，由邱铭转交给被告。2018年9月15日，原告在涉案房屋装修结束后搬到该房屋中生活、居住、经营。2019年7月，被告要求原告给付第二年的租金8000元时，原、被告因房租金额及给付方式协商未果，原告于2019年8月23日搬离涉案房屋。 审理过程中，原告就涉案房屋的装潢损失申请进行鉴定。2020年10月10日，江苏大九鼎工程项目管理咨询有限公司作出大九鼎（2020）鉴005号《关于吕兆平诉支广两房屋买卖合同纠纷案的鉴定报告》，该报告的鉴定金额为32593.17元。原告向江苏大九鼎工程项目管理咨询有限公司支付了鉴定费3000元。 另查明，原告吕兆平的户籍地为淮安市淮安区。被告为自建房屋于2014年3月27日向淮安市淮安区钦工镇村镇建设服务站缴纳城建档案资料费及综合服务费合计500元，但涉案房屋至今未办理房屋产权证。 再查明，2018年8月24日，原告的儿子邱铭与被告的儿媳谷惠芹签订《协议》一份，内容为“因乙方未按之前买方协议执行，现双方协议如下：1、总值48万元整，已付押金2万元整，剩余46万元整，乙方需在2018年7月1日前至2020年7月1日前付清余款46万元整；2、2018年7月1日至2020年7月1日为租房期，年租金为八千元整，乙方支付一年租金八千元整；3、如果到2020年7月1日，乙方未支付剩余46万元房款，甲方有权收回房子，且押金、房租、装修费用概不退换，乙方需无条件遵守！以上全文经双方同意，甲乙双方必须遵守。此协议一式两份，甲、乙双方各持一份，签字生效。甲方：谷惠芹，乙方邱铭，2018年8月24日”。庭审中，原告陈述其儿子邱铭于签订《协议》几天后将签订协议的事情告知原告。2018年6月30日，原告的儿女通过微信与被告儿子联系，原告女儿在微信聊天过程中告知被告儿子因为其弟弟走了弯路没有钱继续买房子了，只能租，并且还询问被告儿子房租给谁及被告家房子最低什么价能卖。 上述事实，有原、被告的陈述，原告提交《房屋买卖合同》、鉴定费发票，被告提交的《协议》、微信聊天记录打印件、淮安市淮安区钦工镇镇西村民委员会出具的证明及淮安市淮安区钦工镇村镇建设服务站出具的江苏省行政事业性收费收据，大九鼎（2020）鉴005号鉴定报告等证据在卷，经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告并非淮安市淮安区钦工镇西支村集体经济组织成员，其与被告之间就建造在淮安市淮安区的农村宅基地上房屋的买卖合同，因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。故原、被告于2018年4月16日签订的《买卖合同》违反法律禁止性规定而属无效。 原告主张因被告未办理房产证，所有无法过户手续。本院认为，被告提交的淮安市淮安区钦工镇村镇建设服务站出具的江苏省行政事业性收费收据可以证明被告自建的房屋取得相关部门的批准，被告虽未就涉案房屋办理产权登记手续，但不影响双方买卖合同的效力。本案中，涉案合同无效系原告并非淮安市淮安区钦工镇西支村集体经济组织成员所导致的。 原告主张被告返还定金2万元。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因被告已经收到给付的购房款2万元，且被告已收回涉案房屋，故原告要求被告返还2万元，本院予以支持。 原告主张被告赔偿装修损失3万元及鉴定费3000元。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告在签订房屋买卖合同后装修涉案房屋，经鉴定涉案房屋的装修费用为32593.17元，且支付了3000元的鉴定费，故本院确认原告因合同无效造成原告直接损失35593.17元。因原告明知自己并非淮安市淮安区钦工镇西支村集体经济组织成员，却与被告签订房屋买卖合同，有明显过错，承担主要责任。被告作为房屋出售方，应当知道原告并非同一集体经济组织成员的事实以及与原告签订房屋买卖合同带来的后果，也存在一定的过错，应当与承担次要责。故认定原告和被告对上述经济损失按7：3分担，计被告按照35593.17元的30%赔偿原告的经济损失10677.95元，另外70%由原告自己承担。 被告辩称，鉴定费不予认可，对工程造价咨询报告书真实性、合法性无异议，该报告与本案原告诉请被告赔偿原告装修损失3万元无关联性，因为原告在预购或租赁房屋期间其部分进行装饰的内容视为自己的生产和生活经营需要，也是其自愿行为，依照租赁合同司法解释相关规定，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的人民法院不予支持。原告辩称，对《租赁合同》真实性无异议，其儿子邱铭不能代表原告，也不同意将房屋买卖转为房屋租赁。本院认为，原告对邱铭与谷惠芹签订的协议不予认可，且被告未提交证据证明邱铭系受原告委托，也不能提交证据证明原告在事后对该协议进行了追认，故被告主张该协议系原、被告之间签订的租赁协议，故应按租赁合同相关法律处理，本院不予采信. 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下： 一、被告支广连在本判决生效后十日内返还原告吕兆平购房款2万元； 二、被告支广连于本判决生效后十日内赔偿原告吕兆平损失10677.95元。 三、驳回原告吕兆平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，减半收取计525元，由原告负担200元，被告支广连负担325元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行淮安清江浦支行，账号：62×××54）。 审判员  李扬 二〇二〇年十一月十七日 书记员  周璇 附页：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。