广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初6057号原告：李娟，女，1981年7月19日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区*****，公民身份号码511************461。委托诉讼代理人：曾炜斌，广东维永律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈慧婵，广东维永律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市******************，统一社会信用代码914************393。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告李娟诉被告广东广佛智城集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定予以驳回，被告不服提出上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。管辖权异议处理期间依法不计入审理期限。本院于2020年9月22日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人陈慧婵、被告委托诉讼代理人徐飞、吴诗炜均到庭参加庭审。原告本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《物业使用权转让合同》；2.被告返还转让金107852元；3.被告承担诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2017年7月13日签订《物业使用权转让合同》及《租赁合同》，约定被告将位于佛山市南海区*******************************3*商业用房的使用权转让给原告，原告分别于2017年6月5日、7月13日支付20000元定金及转让款87852元，共107852元。被告对该物业所附着的土地并无所有权，同时也并非属于通过国有土地出让方式获得使用权，因此，被告无权与原告订立《物业使用权转让合同》。被告一直以物业使用权转让为宣传，但实际上使用权是无法转让的，《物业使用权转让合同》本质就是一份租赁合同。被告的行为导致《物业使用权转让合同》目的无法实现，应予以解除。原告认为，原、被告双方签订的《物业使用权转让合同》因被告的主体不适格，以及合同目的无法实现，该合同已经违反的相关规定，应予以解除。请法院依法予以判决，维护原告的合法权益。被告辩称，涉讼物业所在广佛智城项目2号地为被告依法向佛山市南海区广佛商贸城发展有限公司承租，该地块出租时已取得权属证书，现已取得不动产权证书。该地块规划用途为批发零售用地兼容住宿餐饮、商务金融及其他商服用地，属于建设用地范围且属于都市型产业载体用地。被告承租后投资开发建设，根据被告与佛山市南海区广佛商贸城发展有限公司签订的《土地使用权租赁合同》，被告拥有出租其投资建设的物业的权利。原、被告签订的《物业使用权转让合同》均为合同双方自愿签订，合法有效，对合同双方均具有法律效力。广佛智城项目2号地12号楼于2017年6月1日竣工验收，于2017年6月15日取得竣工验收备案表，而被告与原告签订物业使用权转让合同的时间为2017年7月13日。由此可知，被告在转让物业使用权时，物业均已取得竣工验收备案表，其物业使用权依法可以转让，并不违反现行有效法律法规。被告对《物业使用权转让合同》的履行没有任何违约行为，而是原告违反《物业使用权转让合同》的约定拒绝办理贷款手续，至今未按合同约定付清物业使用权转让款，被告多次催促仍不予履行，已构成严重违约，对此被告要求原告履行合同义务，继续支付未付的物业使用权转让款100000元。若法院判决《物业使用权转让合同》解除，应同时判决原告承担违约责任，即按《物业使用权转让合同》的约定支付物业使用权转让款30%的违约金给被告。2017年7月13日，原、被告签订《物业使用权转让合同》，物业使用权转让金总额为207852元。约定原告于2017年7月13日支付首期转让款107852元，于2017年12月通过被告将贷款资料提交至南海农商行大沥支行，2018年4月16日银行已安排贷款额度并确认业主贷款信息，被告多次联系原告配合办理贷款手续事宜，但原告一直不予配合。2019年8月1日，被告通过微信方式再次向原告发出《通知函》，要求原告补充符合贷款条件的资料并配合办理贷款申请审批手续或与原告确认一次性分期付清剩余款项100000元，但原告收到《通知函》后，仍不予履行付款义务。截至本案开庭之日，原告尚未支付物业使用权转让款余款本金100000元，已构成违约。原告称被告不是《物业使用权转让合同》的适合主体没有依据，被告对自身在广佛智城项目2号地投资建设的物业依法享有出租的权利，有权与四原告签订物业使用权转让合同并依据该合同主张权利，因此，原告以此理由要求解除合同毫无法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，并要求原告继续履行合同义务，否则应承担相应的违约责任。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据的真实性无异议或有异议但未能提供反驳证据，本院对双方当事人提交的证据的真实性均予以确认并附卷佐证。。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年6月15日，广佛智城项目（二期）商业街12号楼办理竣工验收备案手续。2017年7月13日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区****************商业用房的使用权转让给乙方，建筑面积24平方米，涉讼物业使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2037年7月**日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，每平方米8661元，总转让金207852元，乙方以向金融机构贷款方式支付使用权转让款：受让人可以首期支付转让款107852元，其余款项100000元可以向符合条件的银行等金融机构借款支付；甲方在2017年12月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底；乙方选择按照贷款付款的，应按照本合同约定的期限支付首期款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日万分之五的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同。乙方选择按照贷款付款的，应按照本合同约定的期限交清贷款资料，逾期超过30天的，甲方有权解除本合同。甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让金的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的所有费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日万分之八的标准向甲方支付违约金。乙方选择贷款付款的，应严格按金融机构贷款合同履行偿还义务，如因乙方没有按时偿还贷款且已严重违约导致贷款金融机构向甲方要求承担连带保证责任的，则视同乙方无法继续履行本合同并根本违约，甲方有权代乙方向贷款金融机构履行偿还义务并赎回该物业，同时甲方有权解除本合同。因此导致甲方解除本合同，乙方应将该物业的使用权立即交还甲方，乙方的已付款项不作退回，并且甲方有权向乙方追讨其欠付贷款金融机构的全部款项。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了物业转让金107852元。2018年4月8日，被告通知原告银行已审核通过了贷款，原告提出利息过高。2019年9月12日，原告提出没钱供贷款。2019年8月18日，原告提出如果解除合同怎么处理。2020年3月12日，原告提起本案诉讼。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告签订的《物业使用权转让合同》约定原告支付一定对价、被告交付合同项下物业予原告使用一定期限，该合同权利义务符合租赁合同特征，本案为租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”现《物业使用权转让合同》约定涉讼物业使用权转让期限从合同签订之日即2017年12月13日起至2037年12月12日止，出让期限届满之日起，被告赠送物业使用权给原告至2048年12月31日止，即实际租赁期限超过二十年，故《物业使用权转让合同》中有关物业使用权转让期限超出二十年的部分无效。现涉讼物业已办理了竣工验收备案手续，《物业使用权转让合同》其余约定的内容为双方当事人真实意思表示，未违约法律或行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告一直拒绝办理贷款手续，也未接收租赁物，现原告起诉解除《物业使用权转让合同》，表明其以实际行为拒绝继续履行该租赁合同，考虑租赁合同不适宜强制继续履行，本院酌情对原告主张解除《物业使用权转让合同》的诉讼请求予以支持，对被告不同意解除合同的辩解意见不予采纳。原告并未举证证明涉讼物业土地的权属阻碍了其与被告签订的《物业使用权转让合同》履行，原告主张解除合同的理由不能成立，现《物业使用权转让合同》是因为原告拒绝继续履行该合同而解除，原告应承担解除合同的违约责任。考虑到《物业使用权转让合同》部分无效，本院酌情确定原告承担违约金为20785元，即本案中被告应退还转让金87067元，原告请求超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第九十四条第一款第五项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条第一款第二项之规定，判决如下：一、解除原告李娟和广东广佛智城集团有限公司于2017年12月13日签订的《物业使用权转让合同》；二、广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金87067元予原告李娟；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计2208.89元（原告李娟已预交），由原告负担1219.89元，广东广佛智城集团有限公司负担989并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告李娟，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇二〇年十月三十日书记员  黄晓璇