山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁15民终4081号 上诉人（原审被告）：李延红,女,1981年10月6日出生,汉族,个体工商户，住聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：王友臣，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋以林，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑玉珍，女，1960年02月19日出生，汉族，住聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：刘树河，聊城东昌夕阳红法律服务所法律工作者。 上诉人李延红因与被上诉人郑玉珍房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初5835号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 李延红上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由如下：一、一审诉讼程序违法，一审法院未依上诉人的申请调取证据。上诉人是通过和聚家园职工解炳龙购买涉案房屋，对于涉案房屋的实际价格，解炳龙非常了解，解炳龙的证言对于查明本案事实至关重要。然而，由于解炳龙涉嫌犯罪，被羁押于监管场所，故上诉人无法获取相关证据。为此，2020年6月21日，上诉人申请一审法院向解炳龙调查核实涉案房屋实际购房价格。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”但直至一审诉讼程序终结，一审法院始终未向解炳龙调查核实涉案房屋实际购房价格。因此，一审诉讼程序违反法律规定。二、一审法院认定事实错误，解炳龙在和聚家园售楼处售房、收取购房款与上诉人签订合同已构成表见代理。不管被上诉人是否授权解炳龙调整房屋价格，解炳龙与上诉人就涉案房屋约定价格依法应当约束被上诉人。涉案《房屋买卖合同》是解炳龙持郑玉珍签字并盖章的空白合同与上诉人签订。解炳龙在售楼处工作并持郑玉珍签字并盖章的空白合同具有权利外观，并且被上诉人也认可解炳龙负责小区物业维修及卖楼工作等。同时，解炳龙也是被上诉人的外甥，这些足以使上诉人有理由相信解炳龙是有权出售涉案房屋，并约定房屋价格。解炳龙向上诉人销售房屋并收取购房款的行为已被人民法院生效裁判认定构成表见代理。在东昌府区人民法院（2019)鲁1502民初6644号民事案卷中，人民法院已经认定解炳龙向上诉人销售房屋并收取购房款的行为构成表见代理。该判决作出后被上诉人并未提起上诉，判决已经生效。对于该已为法院生效判决所确定的事实，人民法院应维护其既判力。同时，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实当事人无须举证证明。一审法院在被上诉人并未提供任何相反证据的情况下，对于上述事实予以推翻，严重违反法律规定，并损害了司法公信力。被上诉人并未对解炳龙的代理权限进行公示或直接告知上诉人，上诉人对解炳龙的代理权限不是明知的，是为善意第三人。在解炳龙的无权代理行为被认定构成表见代理情况下，不管被上诉人是否授权解炳龙调整房屋价格，解炳龙与上诉人就涉案房屋约定价格依法应当约束被上诉人。三、涉案《房屋买卖合同》为有效合同，但合同第三条关于房屋价款的约定应为无效条款,被上诉人依据合同第三条主张购房款没有法律依据，依法应当驳回其诉讼请求。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”从解炳龙的询问笔录中以及东昌府区人民法院（2019)鲁1502民初6644号、5015号民事判决已经查明的事实均可明确，合同填写的价格是不真实的。解炳龙对于涉案房屋实际价款低于合同价格的事实，在询问笔录中明确予以说明认可，构成自认。解炳龙作为表见代理人，其自认的法律后果依法应由被代理人郑玉珍承担。因此，合同第三条关于房屋价款的约定并非双方当事人的真实意思表示，依法不具有法律效力，应为无效条款。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”现涉案房屋买卖合同的其他主要内容并不违反法律的效力性强制性规定，且系当事人之间的真实意思表示，故涉案合同的其余条款依然有效。基于上述，涉案房屋买卖合同虽为有效合同，但合同第三条关于房屋价款的约定为无效条款，被上诉人依据合同第三条主张购房款没有法律依据，依法应当驳回其诉讼请求。综上所述，一审法院在认定事实及适用法律均存在错误，请求二审法院依法撤销原判并改判驳回被上诉人的诉讼请求。 郑玉珍辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。2017年6月15日，上诉人与聊城市东昌府区郑家镇和聚家园工作人员解炳龙签订了一份《房屋买卖合同》，该合同系双方的真实意思表示，且不违背相关法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效的合同。合法有效的合同双方均应该全面履行。该合同签订后，答辩人作为郑家镇合聚家园的负责人己经履行了交房的义务，而上诉人存在逾期付款的违法行为，答辩人起诉上诉人要求上诉人支付拖欠的剩余房款合理合法。二、上诉人诉称：“一审法院未依上诉人的申请调取证据”即解炳龙是否对涉案房屋拥有定价权。在同类的其他案件中，为了查明该事实，郑家镇人民法庭的徐泉林庭长曾在阳谷看守所采集的解炳龙的笔录中明确记载；“解炳龙明确说明其没有定价权，只能去个零头。”况且解炳龙于2015年12月至2018年1月期间，通过盗用单位空白房屋买卖合同等方式，擅自销售单位楼房的犯罪行为己被另案处理。对盗用他人介绍信、合同专用章或空白合同书签订合同的，不予认定为表见代理。即使东昌府区人民法院（2019)鲁1502民初6644号民事案卷中，人民法院己经认定解炳龙向上诉人销售房屋并收取购房款的行为构成表见代理，但是解炳龙只是郑家镇和聚家园的工作人员其主要负责物业维修工作，其有按郑家镇和聚家园小区规定的价格出售楼房的权利但是依法没有定价权，答辩人郑玉珍也没有赋予解炳龙确定房屋价格的权利，答辩人事后也并未追认认可。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同、未经代理人追认对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认，被代理人未作表示视为拒绝追认。因此，一审法院不采信上诉人的观点是正确的。三、郑家镇和聚家园小区的楼房系答辩人个人出资建设，答辩人作为该小区的负责人有权维护该小区的合法利益。具体到本案中，上诉人与该小区工作人员解炳龙签订了《房屋买卖合同》，且该合同合法有效，况且答辩人己经履行完毕该合同约定的交房的义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方当事人应当按照合同约定履行合同义务,那么上诉人就应该按照合同约定交清房款。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行或者履行合同义务不符合约定的、应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬等规定，因此答辩人要求上诉人偿还拖欠的剩余房款合理合法。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，故请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。 郑玉珍向一审法院起诉请求：判令被告履行2017年6月15日与聊城市东昌府区和聚家园小区签订的房屋买卖合同，支付房款109920元，并承担20%的违约金21984元，共计131904元。 一审法院认定事实： 2013年11月份，聊城市东昌府区郑家镇人民政府，为了响应东昌府区委、区政府关于新农村建设的指示精神，决定在原郑家粮所设计建设面积19720平方米，住户**的和聚家园小区（**楼房）。经镇党委、政府同意由郑玉珍投资建设郑家和聚家园项目。该项目经聊城市住房和城乡建设委员会登记备案，经聊城市东昌府区住房和城乡建设局审批，由聊城市顺达建筑安装工程有限公司施工建设，计划于2013年11月6日开工建设，并于2014年11月6日竣工。 2017年6月15日，李延红与聊城市东昌府区和聚家园小区工作人员解炳龙（亦为郑玉珍外甥）签订《房屋买卖合同》，双方约定：将聊城市东昌府区郑家镇和聚家园小区内的2号楼2单元6层2211室，建筑面积为103平方米，每平方米2000元，地下室面积24.1平方米，每平方米1200元，总计234920元的价格卖给李延红。买受方应于本合同生效之日起二日内向出卖方首付定金20000元，合同第六条第2项规定：买受方逾期付款的违约责任，买受方按累计应付款的20％向出卖方支付违约金，合同继续履行。郑玉珍的委托代理人解炳龙、李延红在《房屋买卖合同》中签字，并加盖聊城市东昌府区郑家镇和聚家园的财务印章。合同签订后，李延红向郑玉珍支付购房款125000元。郑玉珍根据《房屋买卖合同》第五条的规定，将房屋交付给李延红使用。李延红应向郑玉珍交付234920元购房款，剩余房款109920元未付。 一审法院认为：郑玉珍对其投资建设的位于聊城市东昌府区郑家镇名称为郑家镇和聚家园的住宅楼拥所有权项下的占有、使用、收益、处分的权利。其余任何人在未经所有权人授权的情况下，无权以所有权人的名义擅自处分该财产权利。本案李延红系与郑玉珍签订的房屋买卖合同，明确约定了房屋价款，直至郑玉珍诉讼之日，李延红仍未按照合同约定交付完毕该房款，郑玉珍已将房屋交付李延红居住。 李延红辩称购房款虽然约定为234920元，但是案外人解炳龙口头许诺其缴纳125000元即可，对于李延红的该辩称，法院认为，第一，李延红已于2017年6月15日作为买受方与作为出卖方的郑玉珍签订房屋买卖合同，合同明确约定房屋总价款234920元，郑玉珍、李延红之间的合同关系明确。第二、李延红辩称认为案外人解炳龙是郑玉珍的外甥，也是和聚家园的职工，解炳龙与李延红口头约定的房屋价格的行为构成表见代理，对于该辩称法院认为，表见代理的四个构成要件即：行为人无权代理、须有使相对人相信行为人具有代理的事实和理由、相对人须为善意、须行为人与相对人之间的民事行为具备民事行为的有效要件，李延红称解炳龙将购房款调整为125000元，本案中郑家镇和聚家园即郑玉珍委托解炳龙签订房屋买卖合同，所产生的法律后果由郑玉珍承担，郑玉珍并未授权解炳龙调整房屋价格。第三、李延红辩称的表见代理人解炳龙因在任郑家镇和聚家园小区物业人员期间，于2015年12月至2018年1月间，通过盗用单位空白房屋买卖合同等方式，擅自销售单位楼房的犯罪行为已被另案处理。对盗用他人介绍信、合同专用章或空白合同书签订合同的，不予认定为表见代理。故，李延红辩称解炳龙将房屋的价款下调为125000元，解炳龙的行为构成表见代理的辩解不能成立，法院依法不予认定。 郑玉珍、李延红签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，依法应认定为有效合同。对于依法成立的有效合同，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方当事人应当按照合同的约定履行合同义务。郑玉珍按照合同的约定履行了全部义务，将涉案房屋交付给李延红居住。李延红应当按照《房屋买卖合同》第四条的约定，交清房款。但李延红在交付部分房款后，剩余房款无故拖欠，构成违约。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零六条、第一百零七、第一百一十四条规定，判决：一、被告李延红于本判决生效之日起五日内给付原告郑玉珍购房款109920元。二、被告李延红于本判决生效之日起五日内支付原告郑玉珍违约金21984元。案件受理费1469元，由被告李延红负担。 本院二审期间，李延红提交了如下证据：证据一、调查收集证据申请书及EMS邮寄单，证明上诉人曾向一审法院申请调查收集解炳龙的证言，一审法院未依法调查收集，一审诉讼程序违反法律规定。证据二、解炳龙询问笔录，证明解炳龙和上诉人签订了房屋买卖合同，并承诺予以优惠，合同上的价格和实际价格不一致，已经口头向郑玉珍汇报并确定价格，实际价格并没有书面证据证明，仅仅是口头约定；解炳龙在和聚家园小区售楼处售房，有权代表郑玉珍售房。证据三、（2018）鲁1502刑初716号、（2020）鲁15刑终20号刑事判决书，证明解炳龙因职务侵占罪被判处有期徒刑，根据解炳龙的供述，解炳龙在和聚家园小区工作期间，通过盗用单位负责人郑玉珍签字并加盖“聊城市东昌府区郑家镇和聚家园财务专用章”的空白房屋买卖合同擅自销售单位楼房，空白合同用完后，解炳龙私刻了公章，伪造房屋买卖合同销售单位房屋；郑玉珍自认解炳龙系自己的外甥，解炳龙负责小区物业维修等工作，卖楼的工作解炳龙也做，解炳龙有自己办公室的钥匙，可以拿到加盖公章的空白合同，公章在自己手里保管，解炳龙私刻了同样的公章。证据四、（2019）鲁1502民初6644号民事判决书、（2020）鲁1502民初5825号民事判决书，证明解炳龙在和聚家园销售房屋并收取购房款的行为已经人民法院生效判决认定构成表见代理，解炳龙与上诉人口头约定涉案房屋价格，销售涉案房屋的行为应当认定构成表见代理。人民法院对被上诉人主张解炳龙无权变更房屋价格不予采纳。证据五、郑家镇卧龙小区房价表，证明同时间段、同地段的房屋价格与涉案的房屋价格相近，足以证明涉案房屋上诉人支付的价款为房屋的实际价格。 郑玉珍发表如下质证意见。关于证据一，答辩人认为一审法院没有直接询问谢炳龙是有原因的，因当时郑家镇徐泉林曾经调查过谢炳龙，参照谢炳龙的笔录定案也是符合法律规定的，程序并无违法。关于证据二，一审法院已经查明，质证意见同一审郑玉珍代理人的质证意见。对证据三的真实性没有异议，但是上诉人应出示原件加以印证，即使没有原件，答辩人认为该判决与本案没有直接的利害关系，该判决并没有涉及本案的上诉人，该判决也没有查明或者认定解炳龙口头所销售房屋是合法生效的，上诉人提交两份判决书不能作为本案的有效证据进行使用。关于证据四，答辩人认为这两份判决书不能左右本案的实际情况，我国也不实行判例制度。对证据五，关于郑家镇卧龙小区的房屋价格，卧龙小区的性质与郑家镇和聚家园小区的性质不一样，和聚家园为国家认可批准的小城镇建设项目，该土地性质为国有，而卧龙小区为廉租房，土地为集体用地，上诉人提交该证据不能推翻上诉人与被上诉人所签合同的合法性，即使同样地段也可以出现两种价格，因为楼房的设计和楼房的质量也不一致，如果当时上诉人认为卧龙小区的价格便宜，应该当时签合同的时候就与答辩人讲清，让他在签合同时在合同书内签上你们所主张的数额，故证据五对上诉人没有约束。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：解炳龙原任聊城市东昌府区郑家镇和聚家园小区售楼员兼物业管理人员，其于2015年12月至2018年1月间，通过盗用单位负责人郑玉珍签字并加盖“聊城市东昌府区郑家镇和聚家园财务专用章”的空白房屋买卖合同或以单位名义伪造房屋买卖合同的方式，擅自销售单位楼房40套，并将部分售楼款据为己有，李延红所购买的房屋即属于上述情形之一。解炳龙与李延红签订了的房屋买卖合同，签订合同时解炳龙称其向李延红口头承诺了给予价格优惠，解炳龙并称已经口头向郑玉珍汇报并确定了实际价格，实际价格与合同上的价格不一致，至于相差多少，解炳龙已无法说清。 本院认为:《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。 解炳龙作为郑家镇和聚家园售楼员兼物业管理人员，引导李延红等购房户看房，并签订购房合同。基于解炳龙的工作身份且为郑玉珍外甥的亲属身份，李延红作为普通购房者，有理由相信解炳龙有权代表和聚家园进行售房。在郑玉珍未对解炳龙代理权限进行公示或直接告知的情况下，李延红难以辩识其权限范围。解炳龙与李延红签订房屋买卖合同并口头承诺价格优惠，即便该行为超越了其代理权，此亦足以让李延红相信该承诺的真实性，解炳龙作出该价格优惠承诺应当构成表见代理，该表见代理行为的后果应由郑玉珍承担。郑玉珍对该价格优惠承诺不予认可，理由不当。李延红主张购房价格优惠后即实际价格为125000元，本院予以支持。一审根据房屋买卖合同约定的价款判决李延红继续支付剩余购房款并承担违约金，认定事实错误，本院予以纠正。 综上所述，李延红的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初5835号民事判决； 二、驳回郑玉珍的一审诉讼请求。 一审案件受理费1469元，由郑玉珍负担；二审案件受理费1469元，由郑玉珍负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙久强 审判员  石 鑫 审判员  郭召勇 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理马征 书记员肖天一