辽宁省丹东市振安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0604民初761号 原告（反诉被告）：张峰霞，女，1965年12月12日出生，汉族，无职业，住辽宁省沈阳市皇姑区。 委托诉讼代理人：李伯特，辽宁文扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓宝谭，辽宁文扬律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：史**，男，1980年8月22日出生，汉族，丹东市公安局警务保障部科长，户籍所在地辽宁省丹东市振兴区，现住辽宁省丹东市振安区。 被告：丹东金地盈达房地产开发有限公司，住所地辽宁省丹东市振安区临江后街****。 法定代表人：刘小华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：及磊，辽宁中天律师事务所律师。 原告张峰霞诉被告史**、丹东金地盈达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张峰霞的委托诉讼代理人李伯特、邓宝谭，被告史**，被告丹东金地盈达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人及磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张峰霞向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告和被告史**2019年11月26日签定的《房地产买卖合同》合法有效；2、请求依法判令被告史**返还原告定金5万元，并赔偿原告5万元；3、请求依法判令被告史**按照合同约定给付原告滞纳金101750元（从2020年2月25日开始计算至2020年4月22日，共55天，每日按照房款总额182万元的1‰计算），总计201750元。事实和理由：2019年11月26日被告史**和原告通过案外人大家不动产管理有限公司居间介绍签订了《房地产买卖合同》，约定涉案房屋的成交价格为182万元，原告支付定金5万元，由案外人大家不动产管理服务公司代为保管，原告在签订合同之日30日内支付给被告史**首付款，同时被告史**配合原告到丹东金地盈达房地产开发有限公司售楼处办理更名手续。合同还约定，未按合同约定期限内履行义务的，每逾期一日，违约方须按照合同房款总额的1‰支付给守约方滞纳金。合同签订后，原告在2019年12月25日转账支付给被告史**30万元，2020年1月22日又转账支付给史**47万元，两次合计交付77万元。但被告收到原告上述房款后，并未履行合同义务，不配合做更名手续，在被告辽宁金海房地产开发集团有限公司、不动产登记中心全面复工后，原告向被告史**明确表示可以全款购买涉案房屋，要求其按合同约定履行义务，被告史**仍以各种理由推诿至今。为此，原告将被告诉至贵院，请求人民法院保护原告的合法权益。 被告（反诉原告）史**辩称并反诉称，原告的主张违背事实，不符合法律，请求依法驳回。1、双方约定原告贷款购买我的房屋，并在金海公司售楼处直接办理更名手续，我的合同义务仅是配合办理该手续。原告无法办理贷款及更名是双方约定2020年2日2日办理过户手续，但因为法定假日及新型冠状病毒疫情原因，售楼处4月1日才开门，售楼处答复，我是全款购买的房屋，为原告出具贷款手续是及更名手续是违法犯罪的行为，故无法为原告出具贷款手续及更名。2、我未违反合同约定，是原告张峰霞违约不再购买我的房屋。我于4月20日和24日分两次将77万元首付款退回到原告的账户。被告现反诉要求：1、判令解除双方房屋买卖合同；2、判令原告在中介保管的5万元定金，按照原告违约判决给被告史**；3、判令原告赔偿被告史**因房屋保全造成经济损失205660元（从2020年4月16日保全开始至2020年8月6日开庭，共113天，按照房屋总额182万元，和中国人民银行贷款基准利率4.35％计算，每日利息1820元。）。事实和理由，本案中系原告张峰霞违约，应按定金罚则将定金判给被告史**。原告两次申请诉前保全被告的涉案房屋，保全房屋是为了防止被告将房屋出售给他人，但表示其不再购买该房屋。其保全侵害了被告史**的名誉，造成房屋贬值。故请求法院赔偿。 原告张峰霞针对反诉辩称，同意解除合同。但原告和被告史**签订房屋买卖合同后，史**没有按照双方合同约定配合中介公司和原告一起到房屋开发商售楼处办理房屋更名手续，其后又明确表示不将涉案房屋出售给原告，所以本案的违约方是被告。在此情况下，原告起诉要求史**承担违约责任符合法律规定。原告申请对史**的房屋进行诉讼保全，是原告维护自己权益的合法权利，如法院最终判决原告败诉，原告自然应按照相关法律规定承担责任。众所周知丹东的房屋价格一直处于上涨趋势，原告认为，本案的被告并没有任何损失。 被告丹东金地盈达房地产开发有限公司针对本诉及反诉辩称，一、我公司并非本案适格主体。张峰霞与史**之间的房屋买卖合同与我公司无关，我公司对二人的房屋交易不知情，也未参与到二人的合同中，故张峰霞与史**签订的合同对我公司没有拘束力。二、我公司并非房屋产权登记机关，对房屋过户事宜没有处理权，该项权利属于政府行政主管部门。三、张峰霞的起诉与史**的反诉请求、事实与理由均未涉及我公司，张峰霞将我公司列为被告明显属于多列主体，增加我公司诉累。综上，应驳回原告的对我公司的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，现认证如下： 原告张峰霞围绕诉讼请求依法提交的房地产买卖合同、定金收款收据、2019年12月25日、2020年1月22日史**出具的收条、2020年1月22日补充协议，内容真实，来源合法，与本案有关联，本院对上述证据效力予以确认。原告提供的丹东大家不动产管理公司员工李俊明和金海公司售楼处的通话录音及通话记录、新疫防指办（2020）80号通告、58同城房产出售广告4张，与本案没有关联性，对上述证据的效力不予认定。原告提供的大家不动产管理服务有限公司出具的情况说明，两被告均有异议，从证据形式上属于证人证言的范围，在证人未到庭的情况下，对其证据效力不予认定。原告提供的中介公司工作人员马玲和被告史**的微信记录，未能提供原始载体，且被告史**有异议，本院不予认定。 被告史**提供的银行收条两张、收款收据及购房协议，内容真实，来源合法，与本案有关联，本院对上述证据效力予以确认。 本院经审理认定事实如下：被告史**于2018年1月29日与丹东金地盈达房地产开发有限公司签订金海滨江3号购房协议，全款购买了位于丹东市振安区房屋，房屋价款17604064元，2019年11月26日原告与被告史**及丹东大家不动产管理服务有限公司签订房地产买卖合同，约定被告史**将其位于丹东市振安区房屋,建筑面积243平方米，通过丹东大家不动产管理服务有限公司居间介绍卖给原告。房屋售价1820000元。原、被告双方协商同意，在合同签订之日，原告将购房定金5万元交由丹东大家不动产管理服务有限公司代为无息保管。原告采取按揭贷款付款方式。在合同签订之日起30日内开始办理房屋更名手续并支付首付款，具体金额以银行审批为准。在合同其他约定事项中，双方约定经双方协商同意，此房维修基金已交，直接更名给原告，若无法更名，退款归原告所有。被告史**于2019年12月25日出具收条一份，载明：今收到张峰霞交来购买我位于滨江3号11号楼3004室房屋部分首付款30万元整，剩余47万元首付款于2020年1月23日前支付，尾款待银行放款后支付。本人史**配合张峰霞于2019年1月23日前与张峰霞办理房屋更名，手续更名费用3万元整，由张峰霞支付。被告史**于2020年1月22日出具收条一份，载明收到原告交付剩余首付款47万元。原、被告及大家地产经纪有限公司于2020年1月22日签订补充协议，约定原告与被告史**于2020年2月2日到滨江3号售楼处做更名手续，双方不得拖延时间。原告在滨江3号售楼处出具贷款手续齐全后，两个工作日到银行申请贷款手续，不得拖延。原告张峰霞于2020年4月3日到丹东市公安局振安分局鸭绿江边境派出所报案称被告史**在收到首付款77万元后不履行合同，民警告知原告起诉法院解决。被告史**于2020年4月20及4月24日将77万元首付款分两笔返还到张峰霞账户。 本院认为，首先关于双方的房地产买卖合同是否解除的问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。现原告及被告史**均同意解除合同。故涉案房地产买卖合同解除。关于双方是否存在违约及违约责任如何承担的问题，双方在合同中约定在售楼处直接更名，这种方式因逃避税收等问题，违反国家相关法律法规，危害社会公共利益为无效约定。现双方因无法更名产生纠纷，均是因为该无效约定无法履行，故双方均不承担违约责任。现被告史**已将77万元首付款返还给原告，定金5万元保管于中介公司丹东大家不动产管理服务有限公司，原告应向中介请求返还该定金。关于被告史**请求因原告保全其房屋给其造成的损失，其未能提供证据证明损失的产生及具体损失数额，故该请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告张峰霞与被告史**于2019年11月26日签订的房地产买卖合同及2020年1月22日签订补充协议； 二、驳回原告（反诉被告）张峰霞的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）史**的其他诉讼请求。 案件受理费4327元，保全费5000元，由原告张峰霞负担。反诉费2568元，由被告史**负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审 判 长  田晓菲 人民陪审员  毕克玉 人民陪审员  吴 君 二〇二〇年十一月十六日 法官助理佟乐 书记员侯国丽