浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终5163号 上诉人（原审原告）浙江新峰物业管理有限公司，住所地浙江省淳安县千岛湖镇万成商业中心****。 法定代表人宋超凡,总经理。 委托代理人郭力、王星星，浙江雄略律师事务所律师。 上诉人（原审被告）杭州后珠股份经济合作社，住，住所地浙江省杭州市江干区丁兰街道新城广场**/div> 法定代表人朱国梁，社长。 委托代理人李水莲，浙江浙杭律师事务所律师。 上诉人浙江新峰物业管理有限公司（以下简称新峰物业）与上诉人杭州后珠股份经济合作社（以下简称后珠合作社）物业服务合同纠纷一案，均不服浙江省淳安县人民法院（2019）浙0127民初5302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日受理后，依法由审判员韩昱适用普通程序独任审理本案，后因案情复杂于2020年9月15日组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 原审判决认定：杭州德珠投资管理有限公司（以下简称德珠投资）系后珠合作社与杭州德珠实业投资有限公司共同组建设立，用于开发建设德珠商务中心，2016年2月2日，新峰物业与德珠投资签订《德珠商务中心物业服务合同》1份，约定德珠投资将德珠商务中心委托新峰物业管理服务，服务期限自2016年3月1日起至2019年2月28日止，采取物业服务费包干制方式，标准为写字楼、公寓：每月每平方米1.8元，商业用房：每月每平方米2.8元，酒店用房：每月每平方米1.2元，收费时间从每年的3月份开始预收，业主应在当年12月底前履行当年物业服务费交纳义务，逾期缴纳的，由业主按照每日千分之三向乙方支付违约金，同时合同中对双方的权利义务等进行了约定。另查明，案涉物业的所有人（业主）为后珠合作社，实际使用人为汉伦酒店和海狮健身，所在位置为德珠商务中心的1幢，新峰物业对案涉该幢房屋内部物业公共区域未提供物业服务。因后珠合作社未缴纳物业费，2019年7月23日新峰物业委托浙江雄略律师事务所向后珠合作社催收物业服务费，后珠合作社于2019年7月29日收到该所催收函但未支付相应的物业服务费，新峰物业于2019年10月30日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、要求后珠合作社立即支付物业服务费223504.06元。2、要求后珠合作社承担至实际支付之日止的违约金（按照年利率24%的标准，暂计至2019年8月31日为125162.28元）。3、本案诉讼费用由后珠合作社承担。 原审法院认为：德珠投资既是案涉物业德珠商务中心的建设单位，又是由后珠合作社与杭州德珠实业投资有限公司共同组建设立，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，新峰物业与德珠投资签订的《德珠商务中心物业服务合同》合法有效，对该物业全体业主具有约束力。后珠合作社主张不是合同当事人、不是物业使用人，不应承担物业费的意见，缺乏法律依据，原审法院不予采纳。良好的物业服务需业主与物业公司长期良性互动,业主不能简单地以物业公司服务存在瑕疵为由而拒交物业费，而另一方面物业公司则应对业主反映问题及时回复并尽量改进服务质量，并全面的履行物业服务合同约定的服务内容，提供“质价相符”的物业服务。本案中后珠合作社享受了德珠商务中心整体物业服务，但新峰物业对案涉物业漏水情况未能协调解决，对案涉该幢房屋内部物业公共区域未提供物业服务，未能达到合同约定的物业服务标准，按照公平、对等的原则，新峰物业向后珠合作社收取的物业费亦应予以相应的调减。结合本案的实际情况，原审法院酌定支持新峰物业50%的物业费请求即111752.03元。据此，对新峰物业主张的违约金，原审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、杭州后珠股份经济合作社于判决生效之日起十日内支付浙江新峰物业管理有限公司物业服务费111752.03元。二、驳回浙江新峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6530元，减半收取3265元，由浙江新峰物业管理有限公司负担2219元；杭州后珠股份经济合作社负担1046元。浙江新峰物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；杭州后珠股份经济合作社于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，新峰物业、后珠合作社均不服，向本院提起上诉。 新峰物业向本院提起上诉称：一、本案新峰物业与案涉房屋开发商杭州德珠投资管理有限公司签订的《德珠商务中心物业服务合同》合法有效。合同签订后，新峰物业依约履行了合同第三条约定的物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，小区公共设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，公共区域的绿化、花木、建筑小品的养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，物业区域内车辆行驶秩序和公共秩序的维护，消防管理服务、包括公共区域消防设施的维护，管理与物业相关的工程图纸、住用户档案、竣工验收资料，小区文化娱乐活动的组织开展和代收发信件、包裹等委托事项，这是合同约定的物业费标准的基本物业服务，后珠合作社作为房屋业主，其中包括酒店用房面积3528.49平方米，物业费标准为每月每平方米1.2元；写字楼面积1096.81平方米，物业费标准为每月每平方米1.8元，对于这合计面积4625.3平方米面积的房屋，后珠合作社依法依约应当承担全额支付物业费223504.06元的义务，也完全符合物业服务合同第七条约定的新峰物业按照建筑面积向业主收取物业服务费的约定，一审法院判决按照50%的折扣支付物业费，没有任何事实与法律依据。二、根据《德珠商务中心物业服务合同》第三条第14款的约定，业主或住户对于房屋自用部位、自用设施、自用设备的保洁、维修、养护向新峰物业提出委托服务时，经双方共同协商后由新峰物业提供有偿服务。本案中，后珠合作社将房屋出租给第三方，用途分别为酒店和健身房，房屋出租后，使用人依照《旅馆业治安管理办法》、《公共娱乐场所消防安全管理规定》、《中华人民共和国消防法》等法律法规的规定，对房屋进行装修和装饰，配备相关设施设备，以及按照其经营需要对房屋内部进行改造，其承租范围内的所有房屋均属于其自用部位，不属于其他人员可以任意进出的公共部位，按照合同约定，自用部位、自用设施、自用设备的保洁、维修、养护均由业主或住户自行负责，新峰物业没有义务为其自用部位、自用设施、自用设备的保洁、维修、养护提供物业服务。如果使用人将上述事项委托新峰物业提供物业服务时，则由双方另行协商并由新峰物业提供有偿服务，也就是说由双方另行签订合同约定新的物业费标准。本案中，后珠合作社或后珠合作社的房屋使用人并没有与新峰物业单独签订物业服务合同约定新的物业费标准，因此仍需按照开发商与新峰物业签订的物业服务合同约定的物业费标准履行支付义务，一审法院判决中将后珠合作社及其承租人内部自用部位认定为公共区域，并因新峰物业对该区域未提供物业服务判决按照50%的折扣支付物业费，没有任何事实与法律依据。三、案涉物业漏水情况的解决并非属于新峰物业的物业管理职责。房屋漏水属于房屋质量问题，使用人作为承租人，应当依照房屋租赁合同的约定要求出租人即业主也就是本案后珠合作社承担租赁合同约定的法律责任，并由后珠合作社依法向房屋开发商提出并由其承担保修责任进行维修解决。本案中，后珠合作社提供的证据充分说明新峰物业在协助处理漏水事宜的过程中已经尽到了协助和配合义务，但是维修责任并非由新峰物业承担，漏水情况未能解决，不是新峰物业的过错，新峰物业没有违反任何法定义务和合同义务，一审法院判决中认定新峰物业对案涉物业漏水情况未能协调解决，并判决按照50%的折扣支付物业费，没有任何事实与法律依据。综上，新峰物业认为，新峰物业已经依约提供了相应的物业服务，后珠合作社作为涉案房屋业主，应当依照新峰物业与案涉房屋开发商签订的《德珠商务中心物业服务合同》的约定，按照其建筑面积以及约定的物业费标准全额支付物业费，一审法院判决按照50%的折扣支付物业费，没有任何事实与法律依据，请求二审法院撤销一审判决，依法改判后珠合作社支付新峰物业物业服务费223504.06元，并支付至实际支付之日止的违约金（按照年利率6%的标准，暂计至2019年8月31日为31290.57元）。2、判令后珠合作社承担本案一审和二审的全部诉讼费用。 针对新峰物业的上诉，后珠合作社辩称：一、新峰物业涉嫌恶意、虚假诉讼。1、物业服务合同纠纷按不动产专属管辖符合“方便当事人、方便法院”的两便原则，并且案涉物业服务合同的实际履行地、被告所在地、物业服务不动产所在地均不在杭州市淳安县范围内，上述与诉争有密切连接的三地距离淳安法院将近190公里，自驾需要将近三个小时，新峰物业恶意选择在淳安法院起诉，既有碍于法院现场查看物业实际情况以便于查明案件事实，削弱业主一方当事人参加诉讼之积极性，亦增加诉讼成本，浪费司法资源。2、后珠合作社既非案涉物业服务合同的相对人，亦未实际享受新峰物业提供的物业服务，新峰物业直接负责德珠商务中心的物业经理也确认“没有提供服务就不会收钱”，新峰物业亦未提供任何证据证明其向后珠合作社提供了物业服务，新峰物业罔顾事实，在庭审中作虚假陈述，涉嫌虚假诉讼。诚实信用是民事诉讼的基本原则，当事人在诉讼中应当诚实、善意行使自身权利，履行相应义务，如实陈述案件事实。2020年5月1日新施行的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条明确规定：当事人应当就案件事实作真实、完整的陈述。当事人故意作虚假陈述妨碍人民法院审理的，人民法院应当根据情节，依照民事诉讼法第一百一十一条的规定进行处罚。二、新峰物业涉嫌提供伪造的员工身份证明材料。三、原审判决认定事实有误，证据不足。1、新峰物业并非德珠商务中心的前期物业服务公司。杭州德珠投资管理有限公司是德珠商务中心的建设单位，杭州联成物业管理有限公司为德珠商务中心的前期物业公司，双方签订《前期物业服务合同》；杭州联成物业管理有限公司亦与物业的实际使用人签有《前期物业服务合同》，提供了相应的前期物业服务；2、后珠合作社非案涉《德珠商务中心物业服务合同》的合同相对人，根据合同相对人，此合同对后珠合作社没有任何约束力；3、新峰物业与后珠合作社及案涉物业的实际使用人均既未签订物业服务合同，又未实际提供物业服务，新峰物业无权要求后珠合作社支付物业服务费及违约金。四、原审法律适用有误。1、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”此条司法解释规定的是建设单位仅有权签订“前期物业服务合同”，但是新峰物业与建设单位德珠投资于2016年2月签订的《德珠航务中心物业服务合同》，并非“前期物业服务合同”，因此对后珠合作社不具有任何约束力。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”但是后珠合作社与新峰物业之间既未签订物业服务合同，新峰物业也未提供事实上的物业服务，后珠合作社不需要向新峰物业支付任何物业费及违约金。五、后珠合作社发现新的证据，足以改变原审法院认定的事实，改变一审判决的结论。 后珠合作社向本院提起上诉称：一、新峰物业涉嫌虚假诉讼。新峰物业未向后珠合作社名下的案涉物业提供任何事实上的物业服务，双方也未签订任何口头或者书面的物业服务合同；新峰物业也未与案涉物业的实际使用人签订任何口头或者书面物业服务合同，亦未向案涉物业的使用人提供事实上的物业服务；新峰物业的起诉没有任何事实与法律依据，新峰物业明知后珠合作社并非适格被告，其亦未向后珠合作社提供过物业服务，仍然罔顾事实提起子虚乌有的诉讼，涉嫌虚假诉讼。二、新峰物业涉嫌提供伪造的身份证明材料。新峰物业一审诉讼代理人朱锌，已经于2019年6月辞职离开新峰物业公司，新峰物业于2019年10月30日起诉时、以及淳安法院于2020年4月14日开庭审理时，朱锌均不是新峰物业员工，但朱锌却在开庭前同意以证人身份出庭说明案件事实、开庭时却被要求以新峰物业代理人身份参加了庭审，新峰物业涉嫌提供虚假证明材料，同时违背了朱锌的真实意志--作为证人说明案件事实。朱锌在2016年2月至2019年2月期间，是新峰物业员工，担任德珠商务中心物业经理，对此期间物业管理的真实情形最清楚，因此在开庭前接到新峰物业通知、要求其出庭作证说明案件事实时，表示同意。新峰物业开庭前从未告知朱锌要求其以员工代理人身份出庭，朱锌除了按新峰物业要求提供了本人的身份证外，再未提供其他任何的身份证明材料，对于新峰物业涉嫌提供虚假证明材料毫不知情。开庭时，朱锌作为没有法律知识背景、从未参加过庭审、不清楚证人与代理人区别的普通老百姓，不知道应该坐在哪里，因此只是从朴素的公平正义角度出发，在被问及案件事实时，据实以答。二、原审判决未归纳出争议焦点，认定事实有误，证据不足。案件事实如下：1、杭州德珠投资管理有限公司是德珠商务中心的建设单位，杭州联成物业管理有限公司为德珠商务中心的前期物业公司，双方签订《前期物业服务合同》；杭州联成物业管理有限公司于2013年开始提供前期物业服务，直至2016年2月前期物业服务结束双方合同终止。2、新峰物业一审代理人朱锌，在德珠商务中心通过竣工验收之前，被杭州联成物业管理有限公司任命为德珠商务中心物业经理，负责前期物业管理，直到2014年11月离职。期间朱锌工作内容之一为配合建设单位向房屋购买人发出书面《交房通知》，并且与物业的实际使用人签订《前期物业服务协议》，主要侧重的是对建筑物建成初期的养护、安全保障以及配合建设单位为未来即将入住的业主/实际使用人提供服务等。3、2013年12月15日，杭州德珠投资管理有限公司将德珠商务中心D幢（即1幢）交付给后珠合作社，后珠合作社将该幢房屋整体出租给浙江名震天下商业管理有限公司，约定由该公司负责与具体承租的商户签订《房屋租赁合同》，并且约定由实际承租商户与前期物业联成物业公司签订《前期物业服务协议》并按照合同约定缴纳物业服务费。其中案涉物业的实际使用人为杭州汉伦酒店管理有限公司、杭州海狮健身管理有限公司，其于2014年8月在与联成物业已经签订《前期物业服务协议》的基础上，又签订补充协议。2014年6月--2016年2月，汉伦酒店与海狮健身均接受了杭州联成物业管理有限公司提供的前期物业服务，也支付了相应的物业服务费，但是由于楼板漏水、外墙渗水等问题的存在，汉伦酒店和海狮健身与杭州联成物业管理有限公司之间一直存在矛盾纠纷，直到杭州联成物业管理有限公司退出德珠商务中心，案涉物业的楼板漏水、外墙渗水等问题也未能解决。4、2015年7月15日，后珠合作社与杭州德珠实业投资有限公司对德珠商务中心物业进行了析产分割，根据杭州市房管局确权结果，后珠合作社占总建筑面积52.33%比例部分的房产（包括D幢即1幢在内），杭州德珠实业投资有限公司占总建筑面积47.67%比例部分的房产。之后杭州德珠投资管理有限公司配合办理了分割房产过户手续，其中德珠商务中心D幢于2015年9月1日登记在了后珠合作社名下。至此，德珠商务中心确定共2名业主，分别为后珠合作社与杭州德珠实业投资有限公司。作为德珠商务中心的建设单位，杭州德珠投资管理有限公司名下未保留德珠商务中心的任何房产，其并非德珠商务中心业主。4、一审中新峰物业提供的其与建设单位杭州德珠投资管理有限公司签订的《德珠商务中心服务合同》并非前期物业合同，后珠合作社也非此合同的相对方，合同约定权利义务与后珠合作社没有任何关系，新峰物业不能据此合同向后珠合作社主张权利；同时新峰物业也未向后珠合作社及案涉物业实际使用人提供事实上的物业服务，因此要求后珠合作社支付物业服务费及违约金没有任何依据。后珠合作社作为德珠商务中心房产占总建筑面积52.33%比例的大业主，在建设单位杭州德珠投资管理有限公司指定的联成物业于2016年2月底结束前期物业服务之后，从未委托或者授权建设单位杭州德珠投资管理有限公司与新峰物业签订《德珠商务中心服务合同》；后珠合作社也未与另一业主杭州德珠实业投资有限公司召开过业主大会选聘新峰物业为物业服务企业，二位业主共同确认的选聘原则是，各自选择委托物业提供服务，其中后珠合作社一直都是在租赁合同中约定由物业实际使用人自行与物业公司签订物业服务合同并承担相应物业费用。5、新峰物业一审代理人朱锌在2016年2月至2019年2月期间，就职于新峰物业公司，担任德珠商务中心物业负责人，与除了使用案涉物业汉伦酒店、海狮健身之外的其他物业使用人，均签订了物业服务合同并提供了物业服务，遵循的是先签合同后提供物业服务的原则。新峰物业在一审庭审中也已经自认：一是未向案涉物业实际使用人杭州汉伦酒店管理有限公司与杭州海狮健身管理有限公司提供物业服务，维修、保安、保洁、绿化等均由实际使用人自己提供，表示“没能提供服务，没有服务就不会收钱”；二是也未签订物业服务合同，认为不是不签而是不敢签不能签，原因在于案涉物业存在楼板漏水、外墙渗水等质量问题，前期物业杭州联成物业管理有限公司服务时就存在，但一直未能予以解决，而杭州联成物业管理有限公司退出时又未能正常交接留下相关维修基金等，若是新峰物业与杭州汉伦酒店管理有限公司及杭州海狮健身管理有限公司签订物业服务合同的话，新峰物业担心无法解决外墙渗水等质量问题可能要自己贴钱维修不划算，因此在与杭州汉伦酒店管理有限公司的往来函中一直强调，双方未签订物业协议，汉伦酒店需自行联系开发商解决漏水渗水等问题，且不在公共区域安排保安及保洁人员；在楼板漏水、外墙渗水等质量问题未解决之前，不与汉伦酒店及海狮健身签订物业服务合同也不提供物业服务。6、德珠商务中心包括裙楼在内共6幢，所在区域是完全开放式，除了车辆进出受限之外，其他人员进出完全自由，无人管束。其中1幢在最边上，是独立的一幢，自2016年2月底开始至今，杭州汉伦酒店管理有限公司聘请了专门的保安与保洁人员，用以对整幢楼的公共区域进行安保巡防、保洁（包括一楼通道、电梯门厅、消防通道等公用部位）、外墙维修、共用区域绿化等，满足1幢公共区域的物业服务需求，1名保安与1名保洁每年的薪资与社保开支在9-10万之间，三年所需费用为27-30万之间，若是新峰物业肯与汉伦酒店签订物业服务合同提供物业服务，则仅仅是人力成本即可节省差不多一半的费用，因此三年间不断提出要求，但是新峰物业均不同意，既不签订物业服务协议，也不提供物业服务。7、若是新峰物业确实向后珠合作社或者案涉物业实际使用人提供了物业服务，其在2016年-2019年三年间不可能从未向后珠合作社或者案涉物业实际使用人提出支付物业服务费的主张，无论是口头或者书面形式；即使在2019年3月退出德珠商务中心之时，也从未口头或者书面提出要求支付物业服务费，却在退出德珠商务中心4个月之后向后珠合作社发出律师函，很明显不合情理。唯一合理的解释也与事实相符的，那就是新峰物业代理人朱锌自认的：“没有服务怎么收钱”。8、新峰物业认为其提交的证据《德珠商务中心物业服务合同》是与建设单位杭州德珠投资管理有限公司的前期物业服务合同，与事实不符；若是前期物业服务合同，则外墙渗水等属于“物业共用部位、共用设施设备的承接查验和使用维护”前期物业服务的重要内容，新峰物业没有理由拒绝提供服务而是必须满足需求。前期物业服务合同的内容主要侧重于对建筑物建成初期的养护、安全保障以及配合建设单位为未来即将入住的业主提供服务等；普通物业服务合同侧重于对建筑规划内建筑物的维护、环境及居住条件的保障等。根据《德珠商务中心物业服务合同》内容约定来看，此份合同从未表明是前期物业服务，而且内容很明显属于普通物业服务合同而非前期物业服务合同，杭州德珠投资管理有限公司作为建设单位而非业主，无权签订，此份合同对后珠合作社没有任何约束力，新峰物业与杭州德珠投资管理有限公司无权为后珠合作社设立义务，要求后珠合作社遵守。三、原审法律适用有误。1、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”此条司法解释规定的是建设单位仅有权签订“前期物业服务合同”，“前期物业服务合同”对于全体业主均有约束力。因此，德珠投资作为建设单位，在2013年与联成物业签订的《前期物业服务合同》，对作为业主的后珠合作社是有约束力的，后珠合作社是接受并且遵守合同约定的；但是新峰物业与建设单位德珠投资于2016年2月签订的《德珠航务中心物业服务合同》，并非“前期物业服务合同”，德珠投资作为建设单位，无权代替业主签订普通的物业服务合同，因此对后珠合作社不具有任何约束力。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”但是后珠合作社与新峰物业之间既未签订物业服务合同，新峰物业也未提供事实上的物业服务，后珠合作社不需要向新峰物业支付任何物业费及违约金。四、后珠合作社发现新的证据，足以改变原审法院认定的事实，改变一审判决的结论。综上，请求二审法律撤销一审判决，依法改判驳回新峰物业的起诉或者全部诉讼请求。新峰物业承担本案一、二审全部诉讼费用。 针对后珠合作社的上诉，新峰物业辩称：一、本案不属于虚假诉讼，新峰物业系涉案德珠商务中心的物业服务企业，后珠合作社是该小区涉案房屋的业主，物业公司依照合同约定提供了物业服务，在对经过书面催缴后仍然拒绝缴纳物业费的业主提起诉讼，是依法行使诉权，符合法律规定。二、新峰物业未提供伪造的身份证明材料。一审委托代理人朱锌系浙江新峰物业管理有限公司在德珠商务中心的工作人员，与该公司之间存在劳务关系并领取报酬，包括现在该物业项目合同终止后，依然在配合公司催讨物业费欠费并领取相关报酬，其身份真实、劳务关系真实，光明正大。三、本案后珠合作社应支付物业费，证据充分、事实清楚。1、杭州德珠投资管理有限公司系涉案德珠商务中心建设项目的建设单位，不存在任何争议，事实清楚。2、后珠合作社是本案涉案房屋的业主，不存在争议，事实清楚。3、德珠商务中心建设和规划区域共六幢房屋，涉案房屋正是属于其中的一幢，属于物业服务合同约定的服务区域之内，不存在争议，事实清楚。4、新峰物业为物业服务合同约定的服务区域提供了物业服务，服务范围包括为整个小区的公共绿化提供服务、整个小区的公共设施设备包括电力设备、水泵、下水管道、化粪池等提供服务、整个小区的车辆行驶和停车管理提供服务、整个小区的公共环境卫生提供服务、整个小区的消防设施维护提供服务，整个小区的公共安全、公共秩序提供服务，作为整个物业区域的组成部分之一，这些物业服务均及于后珠合作社，后珠合作社作为业主的房屋与新峰物业提供的这些物业服务无法分割，也无法割裂，包括为后珠合作社承租户的水电费代扣代缴、租户房屋问题与开发商之间的斡旋，这些都是新峰物业作为物业服务企业提供物业服务的具体表现，后珠合作社实际也接受了新峰物业的物业服务，事实清楚，无可非议。5、杭州德珠投资管理有限公司与新峰物业签订的《物业服务合同》合法有效，理由有如下两个：1）杭州德珠投资管理有限公司系德珠商务中心开发建设单位，在该商务中心未成立业主委员会、未选聘新的物业服务企业之前，在原物业服务企业已经终止提供物业服务的情况下，与新的物业服务企业即新峰物业签订物业服务合同约定由其提供物业服务，未违反任何法律、法规和政策，系双方当事人的真实意思表示，该民事行为合法有效，无可置疑。2）杭州德珠投资管理有限公司有两个股东，一个是杭州德珠实业投资有限公司，另一个就是后珠合作社。从公司法的法理角度进行研判，股东与公司之间系天然的利益共同体，由于公司利益和股东利益具有一致性，公司对外活动应推定为股东整体意志的体现。因此，杭州德珠投资管理有限公司对外签订的合同包括本案涉案《物业服务合同》，应当认定为代表杭州德珠实业投资有限公司和后珠合作社的共同意志。后珠合作社作为杭州德珠投资管理有限公司的股东，其与公司其他股东之间、与公司之间的分歧所导致的利益冲突，属于公司内部法律关系，应由股东与股东之间、股东与公司之间依法处理，而无法否定杭州德珠投资管理有限公司对外签订的合同的效力，否则，既不符合法律，更不符合情理。因此，后珠合作社作为杭州德珠投资管理有限公司的股东之一，同时也作为德珠商务中心的业主，应当依法、依约履行杭州德珠投资管理有限公司与新峰物业签订的《物业服务合同》中约定的物业费缴费义务，事实清楚，没什么可争议的。6、本案原审法院认定杭州德珠投资管理有限公司与新峰物业签订的《物业服务合同》合法有效，适用法律正确，但是判决后珠合作社承担百分之五十的物业费，没有任何事实依据。1）本案涉案承租后珠合作社房屋的实际使用人使用房屋的用途分别为酒店和健身房，使用人必须依照《旅馆业治安管理办法》、《公共娱乐场所消防安全管理规定》、《中华人民共和国消防法》等法律法规的规定，对房屋进行装修和装饰，配备相关设施设备，以及按照其经营需要对房屋内部进行改造，其承租范围内的所有房屋均属于其自用部位，不属于其他人员可以任意进出的公共部位，按照合同约定，自用部位、自用设施、自用设备的保洁、维修、养护均由业主或住户自行负责，新峰物业没有义务为其自用部位、自用设施、自用设备的保洁、维修、养护提供物业服务；如果需要委托提供服务的，需要另行共同协商后由新峰物业提供有偿服务，这正是《物业服务合同》第三条第14项约定的内容，同时，也正是因为双方未能协商一致，所以新峰物业与承租人之间始终未能签订单独的《物业服务合同》，但是，不能因为新峰物业与后珠合作社的承租人之间没有签订单独的《物业服务合同》，作为业主的后珠合作社可以不交物业费，或者可以减免物业费。本案中，后珠合作社作为与新峰物业并没有其他约定，因此，其必须依照杭州德珠投资管理有限公司与新峰物业签订的《物业服务合同》中约定的适用于整个德珠商务中心的物业费标准进行缴费，进行减免没有事实与法律依据。2）本案中，作为后珠合作社的房屋承租人向新峰物业提出房间漏水问题后，新峰物业已经从中多次斡旋维修事宜，虽然最终没有能够协调解决，但是作为物业公司，新峰物业不存在过错。第一个方面，根据《涉案物业服务合同》第四条第二款“房屋管理”第1项的约定，维修是由建设单位杭州德珠投资管理有限公司负责并承担费用的，如果委托物业公司维修，费用也是由杭州德珠投资管理有限公司承担的，本案经过新峰物业工作人员的联系、协调，杭州德珠投资管理有限公司没有能解决漏水问题，但是也没有委托新峰物业进行维修，所以，不能在新峰物业没有过错的情况下认定新峰物业对此承担法律责任，对物业费进行减免。第二个方面，后珠合作社作为业主，其将房屋出租给承租人使用，承租人在使用房屋的过程中遇到房屋质量问题，后珠合作社本来就有义务为承租人解决问题。后珠合作社委托的浙江名镇天下商业管理有限公司与承租人签订的合同中第十条“紧急状态和房屋维修”第2项中明确约定：“该房屋因甲方工程质量原因发生损坏的，甲方应予以维修”，可见，本案后珠合作社本来就依照合同约定承担为其承租人维修房屋的义务。现在承租人找到物业公司，物业公司为此从中协助其与杭州德珠投资管理有限公司进行协调，后珠合作社作为杭州德珠投资管理有限公司的股东，同时又作为房屋的业主，不可能不知道，结果自己不进行维修，反而要让物业公司来承担责任减收物业费，这既不符合情理也不符合法律。所以，原审法院判决对新峰物业应收的物业费进行减免没有事实与法律依据。第三个方面，本案的直接当事人是新峰物业与后珠合作社，双方适用的权利义务是杭州德珠投资管理有限公司与新峰物业签订的《物业服务合同》，后珠合作社如果认为新峰物业在履行合同的过程中给其造成了人身损害或财产损失，依法可以依据《物业服务合同》的约定另行起诉，而不能以拒缴物业费来进行对抗，对于其房屋的承租人而言，如果认为房屋质量问题给其造成了人身损害或财产损失，或者认为应当减免物业费、不承担物业费的，则应当依据《房屋租赁合同》的约定向承租人即后珠合作社主张权利。新峰物业与后珠合作社之间的物业服务合同关系与房屋出租人与后珠合作社之间的房屋租赁合同关系属于两个不同的法律关系，房屋承租人因使用租赁房屋产生的权利义务不能及于新峰物业。所以，本案房屋承租人使用房屋如果造成损失，应当向后珠合作社进行主张，而不能以减免新峰物业应收物业费的方式进行救济。 新峰物业在二审中提交的证据如下：1、杭州德珠投资管理有限公司、杭州德珠实业投资有限公司、杭州后珠股份经济合作社《公司登记基本情况》、《变更登记情况》，证明杭州德珠投资管理有限公司的股东为杭州德珠实业投资有限公司和后珠合作社，杭州德珠投资管理有限公司与杭州德珠实业投资有限公司的法定代表人均为陈道义，后珠合作社法定代表人变更之前为戴志祥，戴志祥从2011年3月2日起至今还担任杭州德珠投资管理有限公司的副董事长。2、杭州市中级人民法院（2020）浙01民终982号《民事判决书》，证明杭州德珠投资管理有限公司与新峰物业签订的《物业服务合同》合法有效，对德珠商务中心物业全体业主和物业使用人均具有约束力，属于为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实。 新峰物业提交的证据，后珠合作社的质证意见如下：证据1，证据的真实性、合法性没有异议，对于关联性提出异议，无法证明新峰物业要达到的证明目的，该证据可以证明，后珠合作社并非涉案服务合同的相对人，其法定代表人和杭州德珠投资管理有限公司、杭州德珠实业投资有限公司法定代表人并非同一个人，如果没有授权，公司的股东和公司之间是相对独立的，公司没有经过股东的授权，无权代替股东作出任何的决定，包括签订合同。证据2，对于该判决书的真实性、合法性没有异议，对于关联性提出异议，该证据无法证明新峰物业的证明目的，涉案的物业，是德珠商务中心3幢第3层，2幢第1层，该部分的物业，有所有权或者处置权的人是杭州德珠实业投资有限公司，该判决书认定的事实，和后珠合作社无关，对后珠合作社没有任何的约束力。 新峰物业提交的证据，本院认定如下：证据1，与本案缺乏关联性，本院对其证明效力不予确认。证据2，该证据符合证据“真实性、合法性、关联性”要件，本院予以确认。 后珠合作社在二审中向本院提交的证据有：1、通话录音；2、朱志翰与朱锌通话录音主要内容文字整理；证据1、2证明德珠商务中心的前期物业为杭州联成物业管理有限公司、新峰物业非德珠商务中心的前期物业服务公司，杭州德珠投资管理有限公司作为德珠商务中心的建设单位无权在前期物业服务结束之后代替作为业主的后珠合作社签订《物业服务合同》、且新峰物业也未实际向案涉物业的实际使用人提供事实上的物业服务，后珠合作社无需向新峰物业支付物业服务费及违约金的事实。朱锌已经于2019年6月辞职离开新峰物业，新峰物业于2019年10月30日起诉时、以及淳安法院于2020年4月14日开庭审理时，朱锌均不是新峰物业员工的事实。3、淳安县人民法院庭审笔录（第一次）；证明朱锌以新峰物业员工代理人身份参加一审庭审的事实，新峰物业一审代理律师在一审庭审中涉嫌故意虚假陈述的事实，新峰物业向后珠合作社收取水电费并非是提供物业服务，而是向后珠合作社收取了远高于实际价格的费用、从中赚取高额差价高于服务对价的事实，新峰物业未向后珠合作社及案涉物业实际使用人提供物业服务、没有签订物业服务协议的事实。4、最高人民法院公众号网页打印件；5、深圳市福田区人民法院公众号网页打印件；证据4、5证明法院在审理过程中，可以针对诉讼参与人对案件的关键事实故意作虚假陈述、违反诚实信用原则、影响案件事实的查明、扰乱正常的诉讼秩序、妨害法院对案件的公正审理的情形，作出罚款处罚决定的事实。6、回复函（复印件），证明后珠合作社无需向新峰物业支付物业服务费及违约金的事实。7、劳动合同书；8、社保结算明细；9、照片；10、视频；11、协议；12、外墙修补工程协议；证据7—12共同证明案涉物业由实际使用人自己聘请保安、保洁等提供物业服务（包括进行建筑外墙维修、建筑内外公共区域保安巡逻、公共区域保洁、建筑外绿化种植及养护等）的事实。13、房屋买卖合同、交房通知书、交房须知；14、竣工验收备案表；15、收据；证据13—15共同证明德珠商务中心已经于2013年11月8日完成竣工验收、前期物业为杭州联成物业管理有限公司而非新峰物业、建设单位在前期物业服务结束之后于2016年2月与被新峰物业签订普通物业服务协议对业主不产生任何约束力的事实。16、德珠商务中心产权确认表，证明德珠商务中心已经于2015年7月15日确权共2位业主、上诉人占总建筑面积52.33%比例部分的房产（包括D幢即1幢在内）、杭州德珠实业投资有限公司占总建筑面积47.67%比例房产、前期物业服务结束之后物业公司的选聘需由2名业主共同确定或者“双过半”的业主即上诉人决定、建设单位无权决定的事实。 后珠合作社提交的证据，新峰物业的质证意见如下：1、证据1、2，对真实性、合法性、关联性均有异议，内容不真实的，朱锌本人系原审案件委托代理人，一审中其与新峰物业的律师一起维护自己当事人的合法权益，朱锌在通话中称律师搞鬼，除非说对方律师在搞鬼是他的真实意思，说自己人搞鬼，意思表示当然不可能真实。当然有时候生活中的确会在某些场合说一些言不由衷的话，甚至善意的谎言，但是往往是碍于情面，或者其他各种原因，但不会都是自己的真实意思。所以显然朱锌在通话录音中的表述内容是不真实的。通话录音没有经过当事人的同意进行录音，属于非法证据，不应作为证据使用。朱志瀚不能代表后珠合作社，通话中的内容涉及的权利义务指向的应当是朱志瀚与房屋出租方之间的权利义务，与本案新峰物业和后珠合作社之间的法律关系没有实质上的关联。2、证据3，真实性、合法性、关联性均没有异议，但是对证明目的有异议，新峰物业的代理律师没有涉嫌虚假陈述，收取的水电费高于实际价格，是因为包含了物业服务合同中约定的公摊能耗费，这也是新峰物业在原审中的诉讼请求中主张物业费，但没有主张公摊能耗费的原因。事实上这幢房子并不是独立的，而是整个物业区域的组成部分，属于物业服务合同约定的物业服务范围，里面属于自有部分，当然不能随便进出，工作人员代收代缴水电费、协助解决房屋质量问题这些都说明事实上新峰物业提供了物业服务，对方也接受了物业服务，只是最后没有解决，但这不是新峰物业的过错。3、证据4、5，对真实性、合法性、关联性均有异议，网页资料要作为证据使用，至少要对取证过程进行公证以保证其真实性，案例是不是真实的也值得怀疑，与本案物业服务合同是否有效、该交多少物业费也没有任何关联。4、证据6，对真实性、合法性、关联性均无异议，但是对证明目的有异议，这是对方当事人的自己的观点表达，不能作为一个无需支付物业费和违约金的事实依据。5、后珠合作社提交的证据7-12，证据7、11对真实性、合法性有异议、都属于证人证言范畴，证人应当出庭作证，仅是提供一份劳动合同、协议这些不能证明其真实性、合法性；证据9、10拍摄时间是2020年6月1日，当时新峰物业已经退出了，而且视频里面的很多东西，新峰物业认为都是摆拍，地上是，地上是很干净的有意义，故对真实性、合法性、关联性均有异议；证据8真实性、合法性无异议，对关联性有异议，这些证据都后珠合作社的房屋承租人提供的，作为酒店经营者，自己聘请保安和卫生清洁人员为酒店的运营提供保安服务，只是自己的经营所需，每一家旅馆、酒店都是自己招聘工作人员的，不可能等着物业公司人员来帮忙守护大堂，或者物业公司人员走到房间里面去整理床铺。这些人员是受酒店管理，为酒店提供经营所需的服务，并没有为整个德珠商务中心物业服务区域提供任何物业服务。另外，即使其中有些证据是真实发生的，其能够证明的也是后珠合作社没有履行房屋租赁合同约定的维修义务，承租人因为房子质量问题受到人身损害或财产损失，应当依照房屋租赁合同的约定向出租人主张权利，但与本案新峰物业与后珠合作社的物业服务合同是不同的法律关系，所以与本案是没有关联的。6、证据13，对真实性、合法性、关联性均有异议，因为合同中约定的买受人胡继斌、王婷婷的A幢三单元307室、买受人严建忠的A幢三单元171室、买受人李东华的A幢二单元232室，这些房屋的出卖人均为杭州德珠投资管理有限公司，但是根据证据16杭州德珠实业投资有限公司与后珠合作社的产权确认表，又划分到后珠合作社的名下，如果已经出卖给第三方了，那是不能够划分到后珠合作社名下的，所以这些房屋买卖合同的真实性、合法性均有异议，与本案新峰物业与后珠合作社之间的物业服务合同纠纷也没有关联性。7、证据14，真实性、合法性无异议，但与本案新峰物业与后珠合作社之间的物业服务合同纠纷也没有关联性。8、证据15，真实性、合法性有异议，这些收据都属于证人证言范畴，证人应当出庭作证，光是提供一张收据，不能证明其真实性、合法性，并且与本案新峰物业与后珠合作社之间的物业服务合同纠纷也没有关联性，不能达到后珠合作社的证明目的。9、证据16，对合法性有异议，后珠合作社没有提供原件。第一，这两张确认表上面没有后珠合作社的签章，且这两张确认表需要与其他内容一起提供才能证明其真实性，其他内容对于权利义务肯定是有约定的，不完整的材料真实性无法确认，第二，其中的内容与后珠合作社提供的证据13相互矛盾，因此，无法确认其真实性、合法性，但是从关联性来说，可以看出德珠商务中心的物业用房115.5是按照地上总面积37984.78平方米的千分之三的标准配备的，其中就包括了本案涉案房屋的面积，并且，也可以看出杭州德珠实业投资有限公司与后珠合作社同为杭州德珠投资管理有限公司的股东，也同为德珠商务中心的业主，因此杭州德珠投资管理有限公司对外签订的合同包括本案涉案物业服务合同应当认定为代表杭州德珠实业投资有限公司和后珠合作社的共同意志，合法有效，后珠合作社应当依照该合同的约定履行支付物业费和违约金的义务。 后珠合作社提交的证据，本院认定如下：证据1、2，不能证明后珠合作社所要证明的内容，本院不予确认。证据3，不能证明后珠合作社所要证明的内容，故本院对其证明效力不予确认。证据4、5，与本案缺乏关联性，本院不予确认。证据6，不能证明后珠合作社所要证明的内容，故本院对其证明效力不予确认。证据7-12，不能作为后珠合作社可以不缴纳物业费的事实和理由，故该证据的证明效力本院不予确认。证据13-15，不能证明后珠合作社所要证明的内容，故本院不予确认。证据16，不能证明后珠合作社所要证明的内容，本院不予确认。 本院依据有效证据，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，均予以确认。 本院认为：德珠投资系后珠合作社与杭州德珠实业投资有限公司共同组建设立，用于开发建设德珠商务中心。德珠投资系案涉物业德珠商务中心的建设单位。在德珠商务中心未成立业主委员会的情况下，德珠投资作为建设单位与新峰物业签订《德珠商务中心物业服务合同》，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，应属有效，且新峰物业、德珠投资签订的《德珠商务中心物业服务合同》的效力也被生效的本院（2020）浙01民终982号民事判决所确认。合法有效的物业服务合同对全体业主具有约束力，故后珠合作社上诉对《德珠商务中心物业服务合同》的效力及约束力提出的异议，本院不予采纳。新峰物业依据合同约定对德珠商务中心提供整体的物业服务，后珠合作社作为德珠商务中心的业主，在享受了整体物业服务的情况下，理应支付相应的物业费。但考虑到后珠合作社所有的德珠商务中心1幢改造成汉伦酒店和海狮健身房，1幢内部公共区域成为汉伦酒店和海狮健身房的内部区域，客观上减少了新峰物业提供物业服务的工作量。同时考虑新峰物业对案涉物业漏水情况未能协调解决的具体情况，原审法院按照公平、对等原则，对新峰物业向后珠合作社收取的物业费进行相应的调减，并无不当之处。新峰物业上诉要求后珠合作社全额支付物业费的理由，以及后珠合作社上诉认为其无需支付物业费的理由，本院均不予采纳。新峰物业一审诉讼代理人朱锌原系新峰物业派驻德珠商务中心的物业管理人员，在一审庭审中后珠合作社对其代理人身份并无异议，现后珠合作社二审中提出朱锌已非新峰物业员工为由，对其一审代理人身份提出异议，依据不足，且朱锌的陈述也不影响本案的实体处理，故后珠合作社提出的该异议，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6322元，由浙江新峰物业管理有限公司负担3161元，由杭州后珠股份经济合作社负担3161元。杭州后珠股份经济合作社于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费手续。 本判决为终审判决。 审判长 韩 昱 审判员 周志军 审判员 韦 薇 二〇二〇年十一月六日 书记员 朱 江 28