大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初9889号原告：大连金地物业管理有限公司，统一社会信用代码912102115944472713，住所地辽宁省大连市甘井子区惠丰路********。法定代表人：刘涛，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：赵雷，系该公司员工，女，1987年1月16日生，锡伯族，住址辽宁省大连市中山区。被告：孔祥飞，男，1979年2月22日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区委托诉讼代理人：王君，系夫妻关系，女，1980年2月27日生，汉族，住址辽宁省大连市金州区。原告大连金地物业管理有限公司（以下简称原告）与被告孔祥费物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理，原告的委托代理人赵雷，被告孔祥飞的委托代理人王君均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求（变更后）：1.请求人民法院判令被告支付拖欠物业费19,018.72元（2016年5月1日起至2020年12月31日）；2、请求人民法院判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年，原告通过招、投标的形式取得了金地艺境的前期物业服务经营权，并与大连天意房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》。原告按照《前期物业服务合同》的约定为金地艺境项目的全体业主提供物业服务，被告孔祥飞购买的大连市甘井子区博艺西园5号2单元2层1号的房屋，按照《前期物业服务合同》约定，物业费收费标准为2.3元/平米/每月，截至2020年12月31日，被告已经欠缴费用，累计达到19,018.72元。期间原告多次书面和口头催缴，被告仍未缴纳，被告的行为已严重损害了原告和全体业主的权益。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令被告给付欠付的物业费被告孔祥飞辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，对房屋地址、面积、物业费标准没有异议，对欠费时间有异议。被告欠费时间应自2018年1月1日开始计算。另，被告居住的楼前面有个包子铺，早上2点多就开门，声音很响，在外面烧火、做饭，严重影响业主的休息，被告和物业多次反映问题，物业说给解决，为了督促原告解决问题，被告停交了一年的物业费。后来，原告向被告催缴物业费，原告称被告欠付物业费的数额是8,000多元，被告认为差不多，同意去缴费，但当被告去缴费时，原告告知被告欠缴数额为1万多，且不能提供原告缴费的单据，再后来，原告多次变更欠缴的数额，14,000元、16,000元，再后来就告知已经起诉了。因为原告始终无法确定被告欠缴的准确数额，被告去原告处缴费4次都没交上，每次查询数目都对不上，被告认为原告作为物业服务企业，向被告收取物业费，应当提供证据证明被告何年、何月缴纳的费用，且应提供相关的证据，原告无法提供应当承担不利的后果。故被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2013年10月1日，大连金地艺境小区的建设单位大连天意房地产开发有限公司与被告签订了《商品房买卖合同》，合同显示被告为甘井子区博艺西园********房屋的买受人，同时，《商品房买卖合同》补充协议第十二条约定“买受人同意，在业主大会聘任物业管理机构之前，由大连金地物业管理有限公司提供物业管理服务。买受人接受并遵守出卖人依法制定的《临时管理规约》以及出卖人与物业服务公司签订的《前期物业服务合同》”。大连天意房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》约定由原告对金地.艺境（二期）进行物业管理，多层/洋房的物业费标准为2.3元/平方米/月，合同期限自2014年8月30日起至本物业业主委员会代表全体业主与原告或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时自动终止。被告系大连市甘井子区博艺西园5号2单元2层1号房屋的业主，该房屋建筑面积147.66平方米。被告缴纳物业费情况查明如下：2014年11月16日缴纳2014年10月1日至2015年9月30日期间的物业费4,075元；2015年12月，因被告介绍新客户购买房屋，原告减免被告物业管理费2,296元，被告现金补交81.35元，合计物业费2,377.35元（147.66平方米×2.3元/月/平方米×7个月），抵顶2015年10月1日至2016年4月30日（合计7个月）期间的物业费。原告在享当家APP中显示，被告2016年5月至2016年12月期间的物业费已缴纳，收费种类为优惠管理费。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、被告提供的享当家APP，原被告陈述及庭审笔录在卷为凭，以上证据业经庭审质证及本院审查，应予采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因《商品房买卖合同》系经过备案的制式合同，在《商品房买卖合同》中已经确认了建设单位选聘原告作为物业服务企业，虽然被告否认《前期物业服务合同》尾部确认的签字系其本人签署，但原告与建设单位订立的《前期物业服务合同》对于全体业主均有约束力，被告应当按照合同的约定向原告缴纳物业服务费。对于被告欠缴物业费的时间问题，本院结合享当家APP进行认定，被告应向原告缴纳2017年1月1日至2020年10月31日期间的物业费15,622.43元（147.66平方米×2.3元/月/平方米×46个月）。因原、被告在庭前、庭后调解的过程中对欠费的时间争议较大，本院将认定的理由进行阐述。根据享当家APP显示，被告在“一键缴所有”的欠费列表中所欠费用为18,339.48元，所包含的账单为2016年5月至2020年10月，欠费的起始时间与原告在本案中变更后所主张的欠费起始时间一致，即2016年5月。在历史账单-按缴费时间查看中，显示2015年6月5日缴费1,698.09元，系统显示该笔缴费对应的账单为2015年5月至2015年9月的物业费账单，因原、被告均认可被告在2014年交房时缴纳了2014年10月1日至2015年9月30日期间的物业费4,075元，但该笔4,075元并未在享当家APP中显示，原告解释的因新旧财务系统衔接问题，故2014年10月1日至2015年4月期间的物业费没有录入系统的意见系合理解释，且被告未提供证据证明其单独缴纳过1,698.09元的物业费，故本院认定1,698.09元的账单与系统显示的账单期一致，系被告在交房时缴纳的第一年度物业费的一部分，对于被告辩称的应当视为被告另行缴纳了5个月物业费的意见本院不予采纳。对于历史账单-按缴费时间查看中，显示2015年12月17日现金81.35元，系被告介绍新客户购买房屋，原告承诺免收物业费2,296元，被告补足81.35元后，与承诺免收的物业费合计为7个月的物业费，即被告缴费至2016年4月30日。对于历史账单-按缴费时间查看中，显示2016年12月30日、2016年12月31日的两笔2,716.96元，虽然在APP中显示为两笔费用，但点开后对应的账单均为2016年5月至2016年12月期间的账单，显示的收费类别为优惠管理费，虽然原告主张该两笔费用系系统出错导致，但因享当家APP系原告向被告提供服务的一部分，被告使用该APP缴费视为向原告缴费，原告在该APP中显示被告缴纳了2016年5月至12月期间的物业费，视为原告对被告作出的优惠或者减免承诺，故对于该APP显示的2016年5月至12月期间为优惠管理费的部分，本院认定原告向被告作出了减免的承诺，被告无需向原告缴纳。至于被告辩称在享当家APP中存在两笔2716.96元，故应视为减免合计16个月的意见，因APP中每笔费用均有对应的月份账单，故虽然APP中存在两笔费用，但该两笔费用对应的账单月份相同，不能视为原告作出减免16个月的承诺，故对于被告的该项抗辩意见本院不予采纳。综上本院认定被告欠费的起始日期为2017年1月1日，至于原告要求预交至2020年12月31日，经审查，《前期物业服务合同》中并未对缴费的时间进行约定，故原告要求被告预交物业费欠缺事实及法律依据，故本院认定被告应将欠缴的物业费给付原告，即本案被告缴纳物业费至2020年10月31日。综上，被告应向原告缴纳2017年1月1日至2020年10月31日期间的物业费15,622.43元（147.66平方米×2.3元/月/平方米×46个月）。对于原告起诉合理的部分本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告孔祥飞给付原告大连金地物业管理有限公司2017年1月1日至2020年10月31日期间的物业费15,622.43元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连金地物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费104元（原告已预付，已减半收取），由被告孔祥飞负担，并自本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 李 艳二〇二〇年十一月二日书记员 修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。