山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终5320号上诉人（原审被告）：贺庆，男，1976年1月13日出生，汉族，住莱阳市。委托诉讼代理人：王松柏，莱阳汇源法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王云耸，男，1974年2月19日出生，汉族，住莱阳市。委托诉讼代理人：刁春丽，山东贞济律师事务所律师。上诉人贺庆因与被上诉人王云耸房屋买卖合同纠纷一案，不服莱阳市人民法院（2020）鲁0682民初433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。贺庆上诉请求：1、查明事实，撤销一审判决，依法改判；2、上诉费用由王云耸承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予以纠正。贺庆与王云耸之间存在民间借贷关系，2017年7月31日，贺庆与王云耸签订房屋买卖合同，约定贺庆出售回迁房中的95平方米给王云耸，并就相关事项进行了约定。后王云耸提起诉讼，要求确认回迁房屋买卖合同有效，享受拆迁权利，房屋建好后配合王云耸办理过户登记。但贺庆现在在莱阳市没有回迁房，该合同的标的物根本不存在，贺庆也没有取得任何95平方米回迁房屋的所有权，该回迁房屋买卖合同是无效的，该合同的内容也无法实现，且王云耸也没有支付任何款项给贺庆，贺庆的回迁房已经卖给了案外人，并在莱阳市村民委员会（以下简称村委会）办理了变更登记。即使贺庆与王云耸签订的回迁房买卖协议有效，王云耸也只有95平方米回迁房的所有权，并享受95平方米的拆迁权利，一审判决王云耸享受全部拆迁房的权利，并要求贺庆配合王云耸办理全部回迁房的过户登记也是错误的。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，依法予以改判。王云耸辩称，虽然王云耸与贺庆之前存在民间借贷，但本案系房屋买卖关系。双方签订的回迁房屋买卖合同是贺庆的真实意思表示，贺庆作为北郝格庄村村民享有回迁房屋利益是确定的事实，回迁房屋没有建成不代表没有回迁房屋，不会使合同内容无法实现，不能导致合同无效，该回迁房屋买卖合同是贺庆和王云耸自愿处分回迁权利，故该合同是有效的。且王云耸主张是95平方米回迁房屋的拆迁权益，并没有主张全部拆迁面积的拆迁权利。综上，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律得当，判决正确，望二审法院依法驳回贺庆的上诉请求，维持原判。王云耸向一审法院起诉请求：1、判令房屋买卖合同有效，贺庆履行合同内容，王云耸享受拆迁权利（每月每平米20元补助），房屋建好后贺庆配合王云耸办理过户登记；2、诉讼费用由贺庆负担。一审法院认定事实：2013年8月17日，贺庆与村委会签订了房屋拆迁补偿安置协议书，郝格庄村拆除贺庆《集体土地使用权证》编号为莱集建（90）子第043112号《房屋产权证》编号270502的房屋，合法宅基地面积为144.12平方米。另查明，2017年1月14日，贺庆给王云耸出具收到条一张，载明收到王云耸300000元。2017年5月14日，贺庆给王云耸出具借条一张，载明借王云耸34000元，于2017年5月30日前归还。再查明，王云耸、贺庆于2017年7月31日签订回迁《回迁房屋买卖合同》，合同约定王云耸购买贺庆95平方米的回迁房，并约定贺庆在村委会交付回迁房时，将王云耸购买的房屋交付给王云耸，并协助王云耸办理房屋登记。2017年8月1日，王云耸与贺庆签订《协议》一份，重新商定了房屋买卖合同的部分条款，协议中载明，在村委会交付房屋时，如果出现产权纠纷，除返还王云耸支付的房款外，贺庆还应承担房屋总价20%的违约金及利息（利息按年息24%计算，利息计算时间以贺庆向王云耸实际借款时间计算）。2018年6月30日，王云耸、贺庆双方又就之前的《回迁房屋买卖合同》和《协议》签订了一份《补充协议》，就某些权属问题进行明确，双方商定在村委会交付房屋时，若交付总楼层数多少不同的两栋房屋时，贺庆要优先交付楼层数较少的房屋给王云耸（如有总层数33层与17层两套房屋，则贺庆要交付给王云耸17层的房屋），特此约定。现王云耸、贺庆诉争房屋工程停滞，至今未建成。上述事实，有庭审笔录、借条、房屋买卖合同、协议等书面证据在案为凭，所有证据已经庭审质证，足以认定。一审法院认为，王云耸、贺庆之间签订的《回迁房屋买卖合同》、《协议》、《补充协议》，结合贺庆给王云耸出具的收据和借条，王云耸、贺庆双方将借款债权以回迁房屋抵债的形式加以转换，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认为有效。贺庆认为王云耸、贺庆之间签订的上述合同为无效合同且王云耸未按合同约定支付款项给贺庆的主张，理由不当，不予支持。贺庆主张其已与董淑梅就该回迁房在村委会进行了变更登记，但王云耸、贺庆于2017年7月31日签订房屋买卖合同，先于贺庆与董淑梅的约定，且贺庆与董淑梅在村委会进行的变更登记并不具有不动产变更登记的效力，故贺庆与董淑梅在村委会就回迁房的登记并不能对抗王云耸、贺庆之间的合同约定。王云耸与贺庆签订协议在前，贺庆将房屋转让给董淑梅在后，贺庆在与王云耸、董淑梅均未办理不动产变更登记的情况下，依法应先履行王云耸、贺庆之间的合同约定。王云耸要求贺庆履行合同内容，王云耸享受拆迁权利（每月每平米20元补助），且房屋建好后贺庆配合王云耸办理过户登记，合理合法，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十条及有关民事法律法规之规定判决：一、王云耸与贺庆于2017年7月31日签订的《回迁房屋买卖合同》合法有效，由王云耸享受拆迁权利（每月每平米20元补助）；二、上述合同中的回迁房屋建好后，贺庆应配合王云耸办理过户登记。一审案件受理费50元，保全费2320元，均由贺庆负担。二审中，经本院委托一审法院到村委会调查，村委会书记兼主任姜海林答复称，回迁房未建成，村委会已与贺庆履行了房屋拆迁补偿安置协议书，村委会现无法确定拆迁房何时交付以及何时办理不动产登记手续。贺庆虽于2018年6月与董淑美签订了《房屋转让协议》并在村委会备案，但村委会无法进行不动产变更。村委会同时提交该《房屋转让协议》复印件一份。经质证，贺庆对该调查笔录的真实性及证明内容均予以认可，对上述《房屋转让协议》的真实性没有异议，对协议的内容予以认可，该协议在村委会有备案，并主张涉案房屋在村委会已经变更登记。王云耸对该调查笔录的真实性没有异议，但认为姜海林是村委会现任书记兼主任，而王云耸与贺庆在村委会签订房屋买卖合同时，是通过当时村委会主任姜国涛办理登记的，姜海林对其任职前涉案房屋已被王云耸购买的情况未予说明，且姜海林在该笔录中明确表示村委会不具备变更不动产的权利，而董淑梅与贺庆签订协议时间明显晚于王云耸与贺庆签订协议的时间，村委会后续登记不具有不动产变更或公示效力。对上述《房屋转让协议》的真实性及证明内容无法确认，因为该合同为复印件。涉案《回迁房屋买卖合同》第六条约定：鉴于该房屋尚未交付，王云耸购买的是贺庆在村委会享有的合同权利，贺庆与村委会的补偿安置协议复印件作为本合同的附件。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点问题是：一、涉案《回迁房屋买卖合同》是否有效；二、王云耸应否享受拆迁补助；三、贺庆应否配合王云耸办理回迁房屋过户登记手续。一、关于涉案《回迁房屋买卖合同》是否有效的问题。本案中，涉案回迁房虽现未建成，但其是否建成影响的只是合同履行的问题，并不影响合同效力，涉案《回迁房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。二、关于王云耸应否享受拆迁补助的问题。本案中，每月每平方米20元补助的拆迁权利是贺庆作为被拆迁人基于其房屋被拆迁所享有的权利，而涉案《回迁房屋买卖合同》的标的物为95平方米的回迁房及村委会赠送的6平方米小房，而未对拆迁权利作出约定，故王云耸请求确认其享受拆迁权利的主张于约无据，于法不合，本院不予支持。三、关于贺庆应否配合王云耸办理回迁房屋过户登记手续的问题。本案中，涉案回迁房尚未建成，王云耸现起诉请求涉案回迁房建成后贺庆配合其办理回迁房屋过户登记手续没有依据，本院不予支持。综上所述，贺庆的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销莱阳市人民法院（2020）鲁0682民初433号民事判决；二、王云耸与贺庆于2017年7月31日签订的《回迁房屋买卖合同》合法有效；三、驳回王云耸的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，保全费2320元，二审案件受理费100元，均由王云耸负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年十一月三十日书记员  孙嘉慧