浙江省温州市龙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0303民初2646号 原告：温州星龙房地产开发有限责任公司，住所地：浙江省温州市温州经济技术开发区滨海三道****。 法定代表人：郭大宇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：金炳聪、林力，北京盈科（温州）律师事务所律师。 被告：周若望，男，1989年12月13日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 被告：郑成施，女，1989年4月13日出生，汉族，住浙江省乐清市。 以上二被告共同委托诉讼代理人：金美来，乐清市柳泰法律服务所法律工作者。 原告温州星龙房地产开发有限责任公司（以下简称：星龙公司）与被告周若望、郑成施商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告星龙公司的委托诉讼代理人金炳聪，被告周若望、郑成施及其共同委托诉讼代理人金美来到庭参加诉讼。应当事人申请庭外和解未果。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年6月30日签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》（以下简称：《合同》）。2、请求判令两被告立即协助原告办理温州经济技术开发区××区天铂华庭（四期）第16幢1层105号房屋网签注销手续。3、请求判令两被告向原告支付违约金316983.3元（按累计应付款的15%计算）。4、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2019年6月30日，原告与被告周若望、郑成施签订了《浙江省商品房买卖合同（预售）》，合同约定：两被告向原告购买位于温州经济技术开发区××区天铂华庭（四期）第16幢1层105号房屋，建筑面积共137.49平方米，房屋单价每平方米人民币15370.01元，总价款为人民币2113222元。买受人应当于2019年10月1日前支付首期房价款1063222元，剩余房款1050000元通过商业按揭贷款的方式支付。同时还约定买受人应当于2019年10月1日前向贷款机构提交贷款申请材料，办理贷款审批手续。合同签订后，两被告仅向原告支付首付款423222元，尚欠首付款640000元。原告分别于2019年9月24日、2019年11月12日向两被告送达书面通知，通知其支付剩余首付款640000元，但被告至今未付，已构成违约事实。原告还于2020年3月24日，通过律师向原告寄送了解除涉案商品房买卖合同的律师函，通知两被告解除该涉案商品房买卖合同，两被告拒收并退回邮件。综上所述，两被告未足额支付首付款，也未配合办理按揭贷款手续。已经违反双方签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》第八条及第九条之约定，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的15%向出卖人支付违约金。 被告周若望、郑成施答辩称：1、同意解除及办理网签注销手续。2、被告方未支付剩余款项是因为原告方工作人员一直在更换，导致我方无法支付剩余首付款，且更换人员后对于前期承诺我方赠送的包括物业费之类的都全盘否认，以及之后疫情原因导致经济困难，综合以上各方原因导致被告无法支付尾款。3、关于违约金部分，被告无法支付剩余款项并非被告故意违约导致。因双方签订的条款为格式合同，明显加重了被告责任，应当做对原告不利的解释，故应该以尚欠首付款64万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率进行计算，从2019年11月12日计算至2020年11月12日，剩余部分购房款应当予以退还。 审理中，原告补充称：我方销售人员的更换并不影响被告支付剩余房款，且疫情发生时距离尾款支付时间已经过去很久。关于赠送部分，我方没有材料显示有作出该意思表示，被告也未提交证据证明。关于房屋销售合同并非格式合同，是根据浙江省的示范文本拟定，而且是经工商行政管理部门审查备案，合同中关于逾期交房和逾期付款的违约责任是同等的，所以不存在显著不公平的情况。 本院经审理认定事实如下：原告向被告预售涉案房屋，被告向原告支付定金100000元。 2019年6月30日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》并办理了房屋网签手续，约定“出卖人星龙公司，买受人周若望、郑成施（地址浙江（地址浙江省永嘉县，商品房性质。其他类型商品房。第二条，项目建设依据。出卖人以出让方式取得坐落于温州经济技术开发区××地块的建;地块的建设用地使用权有土地使用证号为浙（2018）温州市不动产权第0××1号，项目核准名称为天铂华庭（四期）。第三条，预售依据。预售许可证号为温房售许字（2019）第024号。第四条，商品房基本情况。规划用途为商业，建筑总层数为26层，该商品为第二条规定项目中的16幢1层105号，预测建筑面积137.49平方米。第七条，计价方式与价款。单价每平方米15370.01元，总价款为2113222元。第八条，付款方式及期限。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金100000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；买受人采取商业贷款，应当于2019年10月1日前支付首期房价款1063222元，剩余房款1050000元由买受人申请贷款支付，买受人应当于2019年10月1日前向贷款机构提交贷款申请材料，办理贷款审批手续；2020年4月1日前贷款没有发放或者发放的贷款不足以支付剩余房款的，按下列约定处理：如因买受人原因导致上述贷款未发放或者最终批准的贷款金额与买受人申请的贷款金额存在差额的，买受人必须在上述期限到期之日起15日内将余款或差额款项支付给出卖人，买受人违反上述约定的，则按照合同第九条约定承担逾期付款的违约责任。第九条，逾期付款责任。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的15%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。第二十六条，送达。买受人保证本合同中记载的通讯地址真实有效，根据本合同发出的文件以快递、邮寄挂号信方式送达对方，变更地址应书面通知对方”等。 后，被告向原告支付购房款323222元；原告向被告出具相应金额增值税发票。 2019年7月25日，涉案房屋所在楼栋结顶。 2019年11月17日，原告通过EMS向被告在《合同》上所留地址邮寄《催款函》一份，载明“您于2019年6月30日与我司就温州天铂华府项目16号105室房屋签订了合同，总金额2113222元，付款方式为商业贷款，并约定您应于2019年7月30日前支付1063222元，您已累计支付423222元，截至2019年11月10日，我司尚未收到您其余房款640000元。目前您已逾期103天，产生违约金19776元，故请您务必在2019年12月1日前按约履行相关义务补齐640000元”等。该邮件于2019年11月23日由被告周若望签收。 2020年3月24日，原告通过EMS向被告在《合同》上所留地址邮寄《律师函》一份，载明“解除你与星龙公司于2019年6月30日签订的《合同》并按合同第九条约定收取你累计应付房款的15%作为违约金，请你在收到本函7个工作日前往红星天铂售楼处，办理退房、结款手续”等。该邮件于2020年3月27日退回妥投。 2020年5月18日，原告向本院起诉；起诉状副本于2020年10月30日送达被告。 本院认为：本案中，原、被告于2019年6月30日签订《合同》的事实清楚，双方据此建立了商品房预售合同关系。原告系在取得涉案商品房屋预售许可后进行商品房预售，《合同》亦不存在其他违反法律、行政法规强制性规定的情形，依法成立并生效。 原告诉请解除《合同》，其主要是认为被告逾期付款超过90天，原告根据《合同》第九条规定享有解除权。本院认为，涉案房屋所在楼栋于2019年7月25日结顶，依据《合同》第八条约定，被告未在2019年10月1日前支付剩余首付款64万元，也未向贷款机构提交贷款申请材料。原告于2019年11月17日向被告发送《催款函》提示及催促被告于2019年12月1日前补齐首付款64万元，相关函件已到达被告，被告未在约定期限内支付剩余购房款，已构成违约。双方在《合同》第九条约定逾期超过90日，出卖人有权解除合同，现被告也同意解除《合同》，故本院予以认定。根据《合同法》九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；本案中，原告诉请解除《合同》的起诉状副本已于2020年10月30日送达被告，故本院确认《合同》于2020年10月30日解除。因《合同》解除，被告应当协助原告办理相应网签注销手续。 原告还诉请被告支付违约金316983.3元，其主要是认为被告逾期付款超过90天，根据《合同》第九条约定，在原告解除《合同》后，被告应按照累计应付款（即总价款）的15%支付违约金。被告主张该条款系格式条款，应认定无效，且未支付剩余房款并非故意违约；本院认为，本案《合同》第九条并不存在《合同法》第四十条规定的情形，被告主张无效缺乏依据。被告另主张该条款约定的违约金过高，应予调整；本院认为，根据《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，涉案房屋市场价并未出现大的波动，原告的损失主要在于销售费用和资金成本等损失，综合本案实际情况，违约金减少为应付未付价款169万元的10%计16.9万元为宜，该违约金在退购房款中抵销。至于应退购房款与违约金抵销后剩余部分（423222元-169000元=254222元），因被告未提出反诉，本院在本案中不予处理，可由当事人另行依法处理。 综上所述，原告诉请合理部分，本院予以支持，超出部分，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告温州星龙房地产开发有限责任公司与被告周若望、郑成施2019年6月30日签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》于2020年10月30日解除； 二、被告周若望、郑成施于本判决生效之日起十日内协助原告温州星龙房地产开发有限责任公司办理温州经济技术开发区××区天铂华庭（四期）第16幢1层105号房屋网签注销手续； 三、被告周若望、郑成施共同支付原告温州星龙房地产开发有限责任公司违约金169000元，该债务与原告温州星龙房地产开发有限责任公司应退还被告周若望、郑成施的已付购房款债务部分抵销，不再另行支付； 四、驳回原告温州星龙房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 本案受理费6055元，减半收取3027.5元，由原告温州星龙房地产开发有限责任公司负担1413.5元，由被告周若望、郑成施共同负担1614元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员 林汉丁 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 项思娴 代书记员 沈慧洁