广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终1666号 上诉人（一审本诉原告，一审反诉被告）：胡伟，男，1973年7月28日生，仫佬族，住罗城仫佬族自治县。 委托诉讼代理人：覃谟伦，广西瑞顺律师事务所律师。 上诉人（一审本诉被告，一审反诉原告）：郭军，男，1973年1月10日生，汉族，住罗城仫佬族自治县。 委托诉讼代理人：吴振贤，广西振贤律师事务所律师。 一审第三人：罗城仫佬族自治县国有资产投资经营有限公司，住所地：罗城县东门镇长春路**。 法定代表人：覃胜雄，总经理。 委托诉讼代理人：梁振文，广西琳州律师事务所律师。 一审第三人：罗城仫佬族自治县住房和城乡建设局，，住所地：罗城仫佬族自治县东门镇解放路** 法定代表人：谢体宇，局长。 上诉人胡伟因与上诉人郭军、一审第三人罗城仫佬族自治县国有资产投资经营有限公司（下称罗城县国投公司）、罗城仫佬族自治县住房和城乡建设局（下称罗城县住建局）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服罗城仫佬族自治县人民法院（2020）桂1225民初451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人胡伟上诉请求：请二审法院撤销一审判决，并判令郭军支付给上诉胡伟承租门面租金64000元。事实和理由:2013年8月7日，胡伟与罗城县住建局签订《门面租赁合同》，合同约定租期为五年（从2014年12月10日起至2019年12月10日止）。在租赁期间，由于政策变化，住建局于2018年10月9日将门面移交给罗城仫佬族自治县国有资产投资经营有限公司（下称罗城县国投公司）管理。根据相关法律规定，胡伟的承租权不因门面管理人的变化而受影响，只是门面出租人变更为罗城县国投公司。2019年1月18日，胡伟与郭军续签《门面租赁合同》，合同约定租期为一年（从2019年2月1日起至2020年2月1日止）。由于胡伟与罗城县国投公司的《门面租赁合同》于2019年12月10日届满到期，该合同终止日期比胡伟与郭军签订的《门面租赁合同》约定的终止日期早一个多月。因此，胡伟与郭军约定：如因政策因素，政府收回门面，还不到租期的情况下，郭军须无条件退还门面，胡伟将按剩余的相应租金退还给郭军。如果到期后，政府还没收回门面，胡伟又还没有和政府签下合同的情况下，郭军按每半个月付款一次，每次按8000元付给胡伟。可见，胡伟不存在隐瞒事实的情形。2019年12月10日，胡伟与罗城县住建局签订的《门面租赁合同》到期，罗城县国投公司作为门面的管理人并没有提出终止租赁关系，因此，涉案门面继续由胡伟管理使用。2020年3月2日和2020年4月27号，罗城县国投公司下发《通知》的相对人都是胡伟。由此可见，罗城县国投公司一直认可胡伟是涉案门面的承租人。退一涉讲，即使胡伟与罗城县住建局签订的《门面租赁合同》到期届满，在罗城县国投公司未提出终止《门面租赁合同》之前，胡伟仍然是涉案门面的承租人。另外，胡伟与罗城县国投公司签订的《门面租赁合同》并未禁止门面转租，且罗城县住建局，罗城县国投公司对胡伟的转租门面行为均未提出过异议。因此，胡伟与郭军签订的《门面租赁合同》合法有效，应当受法律的保护。2020年4月27日，罗城县国投公司向胡伟下发《通知》，该通知明确：胡伟原承租的门面租赁到期届满，如有意继续承租门面，在同等条件下享有优先承租权。如不参与竞买或竞买不成交，罗城县国投公司允许在一个星期内对原承租门面进行清理，并在清理期限内将租用的门面交回国投公司，并将截止2020年5月底前所欠交的租金足额交到罗城县国投公司，租金数额按原合同规定的条款按月计算。不按期补交租金的，视为自动放弃清理期及优先承租权，所欠租金将通过司法程序，依法追缴。如在清理期届满还未清理交付门面，此后的门面、房屋占用费按原租金的双倍收取，并承担罗城县国投公司的损失。通知中还指定将租金存入罗城县国投公司广西农村信用合作联社德阳分社账号为71×××81的账户。为了不丧失门面优先承租权以及避免租金被双倍收取，胡伟拿着《通知》到罗城县国投公司办公室咨询其还需要交多少租金，罗城县国投公司确定胡伟应交租金至2020年5月31日，共计交纳租金为37778元，并要求在2020年5月底前交足租金。2020年5月21日，胡伟按国投公司的要求将37778元租金存入国投公司账户。据此，胡伟合法承租涉案门面的期限至2020年5月31日。一审判决认为“胡伟超过与住建局签订《门面租赁合同》约定的租赁期限将承租门面转租给郭军，并认为超过与罗城县住建局签订《门面租赁合同》的期限租赁期限部分无效”属于适用法律错误。二、在胡伟与罗城县国投公司签订的《门面租赁合同》中，胡伟和罗城县国投公司为合同相对方。在胡伟与郭军的《门面租赁合同》中，胡伟和郭军为合同相对方。胡伟管理使用涉案门面是基于其与罗城县住建局之间签订的《门面租赁合同》。郭军管理使用涉案门面则是基于其与胡伟之间的《门面租赁合同》。由此可见，郭军与罗城县国投公司之间并不是合同相对方，一审判决胡伟返还郭军门面租金27777元没有法律依据。胡伟在期承租期内将门面转租给郭军使用，郭军已使用了涉案门面就该按合同约定向胡伟支付相应租金。综上，请二审法院撤销一审判决，并支持上诉人的诉讼请求。 上诉人郭军上诉请求：依法改判胡伟在一审判决27777元的基础上增加返还132223元（即：胡伟返还给郭军门面租金16万元-27777元）。事实与理由：2019年2月1日，胡伟在未取得罗城县住建局同意的情况下与郭军签订《门面租赁合同》，因此，胡伟与郭军签订的《门面租赁合同》属于无效合同。由于胡伟在转租涉案门面时未经罗城县住建局的同意，事后也未获罗城县住建局的认可。因此，胡伟与郭军签订的《门面租赁合同》不是部分无效，而是《门面租赁合同》整体无效。根据其与罗城县住建局签订的《门面租赁合同》，胡伟每年仅向罗城县住建局交纳门面租金4万元。在胡伟将涉案门面转租给郭军之后，郭军每年则向胡伟交纳门面租金20万元。在本案中，扣除胡伟向罗城县住建局交付的4万租金元，胡伟获得不当得利16万元（20万元-4万元），该款应当返还给郭军。在本案中，罗城县住建局在与胡伟签订的《门面租赁合同》中并没有同意胡伟转租，一审判决认定胡伟与郭军签订的《门面租赁合同》有效是错误的。综上，请二审法院驳回胡伟的诉讼请求，并支持郭军的反诉请求。 一审第三人罗城县国投公司辩称：从胡伟与罗城县住建局签订的《门面租赁合同》看，罗城县住建局并没有允许胡伟转租涉案门面。在本案中，胡伟将涉案门面转租给郭军使用，罗城县住建局对此并不知情，因此，胡伟因转租行为获利的16万元款项应当归收国库。 一审第三人罗城县住建局没有到庭接受询问，也没有提交书面答辩意见。 在一审中，胡伟的本诉请求为:判令郭军向胡伟支付门面租金6.4万元。郭军的反诉请求为:判令胡伟返还因无效合同而取得门面租金16万元。 一审法院认定事实：2013年8月7日，胡伟与罗城县住建局签订《门面租赁合同》，主要内容：罗城县住建局将位于县府后门住宅楼下四间门面出租给胡伟经营。租赁期限5年，从2014年12月10日至2019年12月10日止。四间门面每年租金8万元元，五年共计40万元，一次性交到罗城县住建局账户。合同期满前，胡伟如果需要继续租用，应提前一个月重新签订合同。在同等条件下，应优先租给胡伟。如不再继续租，胡伟在退出门面时要恢复原状。2019年1月18日，胡伟与郭军签订《门面租赁合同》，主要内容：胡伟将位于县府后门住宅楼下两间门面出租给郭军经营。租期1年，从2019年2月1日至2020年2月1日止。两间门面年租金20万元，签订合同之日一次性交清。每年房租的租金均在签订之日一次性交清。合同期满后，郭军如果需要继续租用，应提前一个月重新签订合同。在同等条件下，应优先租给郭军。如因政策因素，政府收回门面，还不到租期情况下，郭军须无条件退还门面，胡伟将按剩余天数的相应租金退还给郭军。如果到期后，政府还没收回门面，胡伟又还没有和政府继续签下合同的情况下，郭军将按每半个月付款一次，每次按8000元付给胡伟。 2017年，罗城县政府下发《自治县本级行政事业经营性国有资产运营改革实施方案》、《自治县本级行政事业单位国有资产使用管理暂行办法》，罗城县行政事业单位门面全部移交给了罗城县国投公司管理。2018年10月9日，住建局列交接表移交全部门面给国投公司。2020年2月3日，罗城县住建局、罗城县国投公司联合发《通知》到门面由郭军签收转交给胡伟。通知明确：鉴于你方承租的门面租赁合同于2019年12月10日到期，现通知你方在通知之日起三日内将门面交付给我公司。如未交付，按原租金的三倍收取。2020年2月7日，胡伟发联系函给罗城县住建局、罗城县国投公司，要求延期，将按月交纳租金。该门面挂拍招租，竞拍不得将三日内搬走，并交付租金。2020年3月2日，罗城县国投公司下发减免承租户租金的通知，在疫情免收一个月租金、减半收2个月租金。2020年4月27日，罗城县国投公司给门面承租人发通知，通知明确在2020年5月底前公开竞拍门面。如竞拍不成门面，须应在一个星期内搬走，租金数额按原合同按月计算支付拖欠的门面租金。2020年5月26日，罗城县国投公司与郭军签订为期三年的《门面租赁合同》，涉案门面由郭军向罗城县国投公司承租，并交纳了2020年6月1日后的租金。 一审法院认为：胡伟与罗城县住建局签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违背法律、法规禁止性规定，合同合法有效。在该合同履行过程中，胡伟将所承租的其中两间门面转租给郭军。胡伟与罗城县住建局签订的《门面租赁合同》在2019年12月10日到期，但胡伟并未在合同期满前一个月取得该门面的租赁权。胡伟转租给郭军的《门面租赁合同》期限到2020年2月1日，超过了与罗城县住建局签订合同承租期限。胡伟在门面有权承租期间，虽然发生了政策变化，罗城县住建局于2018年10月9日移交门面给罗城县国投公司管理。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，门面产权变动不影响胡伟与罗城县住建局签订的合同效力。《中华人民共和国民法总则》第一百五十六条规定，民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。胡伟与郭军均按约履行了合同义务，在胡伟有权承租的期限内转租给郭军，并没有违反法律的规定，该部分在期限内的合同是有效的。但胡伟超过承租门面期限转租给郭军，胡伟已是无处分权的人处分他人的财产。事后，胡伟并没有在订立合同后取得处分权。因此，双方签订的超过期限的合同条款无效。罗城县国投公司虽没有追认，但由此产生的租金已与胡伟无关，罗城县国投公司才是门面的权利义务承受人，胡伟不是。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。胡伟并没有取得2019年12月10日以后的门面承租权，无权收取郭军2019年12月10日以后门面租金。胡伟按合同收取了郭军2019年12月11日至2020年2月1日1个月20天的租金27777元（200000元/12个月×1个月+200000元/12个月÷30天×20天），依据上述法律条款，胡伟有其他违背诚实信用原则的行为。依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。胡伟收取郭军的租金27777元，应予返还郭军。郭军是2019年12月11日至2020年5月31日期间的门面实际经营者，在此期间产生的门面租金和享受疫情期间的优惠政策，应由郭军承受。胡伟的诉讼请求没有依据，不予支持。郭军请求胡伟返还2019年12月11日至2020年2月1日1个月20天的租金27777元，予以支持。对郭军请求胡伟返还从2019年2月1日至2019年12月10日期间获益租金132223元（160000元-27777元），因该部分合同内容，在胡伟与住建局签订的合同中并没有限定转租，且系双方真实意思表示，内容不违背法律、法规禁止性规定，合同合法有效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第一款第（三）项、第二百二十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十六条、第一百二十二条的规定，判决：一、胡伟在本判决发生效力后十日内返还郭军门面租金27777元；二、驳回胡伟的诉讼请求；三、驳回郭军的其他诉讼请求。本诉案件受理费1400元，由胡伟承担。反诉案件受理费2020元，郭军承担1670元，胡伟承担350元。 在二审中，上诉人胡伟与上诉人郭军均没有向法庭提交新的证据。 本院经二审查明，一审判决认定的情况属实，本院予以认定。 另查明：2004年3月19日，罗城县住建局与胡伟签订《门面租赁合同》。合同约定租赁期限为5年。在租赁合同到期后，胡伟多次与罗城县住建局续签《门面租赁合同》直至2019年12月10日到期。另外，从2008年8月1日开始，胡伟已将涉案门面转租给郭军使用，双方经多次续签租赁合同至2020年2月1日。在胡伟转租涉案门面期间，罗城县住建局对胡伟转租涉案门面未提出异议，并认为只要胡伟依法经营，且按合同约定支付租金，该局对胡伟转租门面事宜不予干涉。 再查明：2020年4月27日，罗城县国投公司向胡伟下发《通知》，该《通知》内容为“建设局门面原承租方：你方承租的门面、住房原租赁合同已到期。根据相关文件精神及有关法律规定，罗城县国投公司委托广西英达思拍卖有限公司于2020年5月底前公开拍卖原合同到期的门面住房三年承租权（详见拍卖公告），相关公告届时依法依规在《河池日报》、罗城政府公开网、罗城电视台等媒体发布，在同等条件下，原承租方享有优先承租权。你方不参与竞买，或者竞买不成效，罗城县国投公司允许你方在一个星期内对原租用的门面、住房进行清理，并在清理期限内将租用的门面、住房交回罗城县国投公司，你方应将截止2020年5月底前所欠的租金足额交到罗城县国投公司，租金数额按原合同规定有条款按月计算。不按期补交租金的视为自动放弃清理期及优先租赁权，所欠租金将通过司法程序依法追缴。如你方在清理期届满未还未清理交付门面，此后的门面、房屋占用费按原租金的双倍收取，并承担罗城县国投公司的损失。租金存入罗城县国投公司下列账户。户名：罗城县国投公司；账号：71×××81。开户行：广西农村信用合作联社德阳分社”。2020年5月21日，胡伟按照罗城县国投公司在《通知》中提供的账号和要求支付2019年12月10日至2020年5月31日期间的涉案门面租金37778元。 综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、胡伟主张其有权使用涉案门面至2020年5月31日是否有事实和法律依据？2、胡伟要求郭军支付门面租金6.4万元和郭军要求胡伟返还门面租金16万元是否有事实和法律依据？ 本院认为：一、关于胡伟对涉案门面是否享有使用至2020年5月31日的权利的问题。2013年8月7日，罗城县住建局与胡伟签订《门面租赁合同》，该租赁合同并没有违反法律、法规的规定，也没有损害国家、集体或者第三人利益，故应认定合法有效。罗城县住建局与胡伟签订的《门面租赁合同》约定：罗城县住建局将其管理使用的门面出租给胡伟使用，租赁期限从2014年12月10日至2019年12月10日。罗城县住建局对该租赁合同约定的租赁期限没有异议，本院予以认定。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。2018年10月9日，罗城县住建局根据国家政策和罗城县政府的有关方案，将罗城县住建局出租给胡伟使用的涉案门面移交给罗城县国投公司管理并收取租金。据此，在罗城县国投公司接收罗城县住建局的涉案门面进行管理期间，胡伟按《门面租赁合同》约定仍享有使用涉案门面至2019年12月10日的权利。在罗城县住建局与胡伟签订的《门面租赁合同》到期之后，罗城县住建局、罗城县国投公司于2020年2月3日联合向胡伟下发《通知》,该《通知》明确：鉴于你方承租的门面租赁合同于2019年12月10日到期，现通知你方在通知之日起三日内将门面交付给我公司。如未交付，按原租金的三倍收取。2020年2月7日，胡伟向罗城县住建局、罗城县国投公司递交《联系函》，要求延期使用门面并按月交纳租金。如果其在该门面招租竞拍不得时，将在三日内搬走并交付租金。2020年3月2日，国投公司向涉案门面的各租户下发减免承租户租金的《通知》，在《通知》表示在疫情期间免收一个月租金、减半收2个月租金。2020年4月27日，罗城县国投公司又向胡伟下发《通知》，该《通知》明确：你方应将截止2020年5月底前所欠的租金足额交到罗城县国投公司，租金数额按原合同规定有条款按月计算。2020年5月21日，胡伟根据罗城县国投公司在《通知》中的账号已向罗城县国投公司补交2019年12月10日起至2020年5月31日止的涉案门面租金。如上可见，罗城县国投公司在2020年4月27日的《通知》中已同意胡伟按原《门面租赁合同》的标准继续使用涉案门面至2020年5月底，且胡伟已根据罗城县国投公司在《通知》中的账号支付租金。据此，本院认定：胡伟有权按原《门面租赁合同》的标准使用涉案门面至2020年5月底，且在疫情期间可以享有免交一个月租金、减半交2个月租金的条件。一审判决认为胡伟与郭军签订《门面租赁合同》中约定超过2019年12月10日之后的租赁期限无效不当，本院予以纠正。 《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。上述法律规定表明：房屋承租人未经过房屋出租人同意而将房屋转租给第三人使用的，房屋出租人可以主张解除合同或主张转租合同无效。在本案中，郭军只是涉案门面的次承租人，并不是涉案门面出租人，故其无权主张罗城县住建局、罗城县国投公司与胡伟之间的门面租赁合同无效。 二、关于胡伟要求郭军支付门面租金6.4万元和郭军要求胡付出退还门面租金16万元是否有事实和法律依据的问题。2019年1月18日，胡伟与郭军签订《门面租赁合同》，合同约定：胡伟将其承租罗城县住建局的涉案门面转租给郭军使用，该租赁合同亦不违反法律、法规的规定，也没有损害国家、集体或者第三人利益，该合同合法有效。胡伟与郭军签订的《门面租赁合同》第一条约定“租赁期：从2019年2月1日起至2020年2月1日止，租期1年；第二条约定“门面位置在县政府后门两间，年租金20万元”；第七条约定“如因政策因素，政府收回门面，还不到期的情况下，郭军须无条件退还门面，胡伟将按剩余天数的相应租金退还给郭军。如果到期后，政府还没收回门面，胡伟又还没有和政府签下合同的情况下，郭军按每半个月付款一次，每次按8000元付给胡伟”。上述合同条款反映：从2019年2月1日至2020年2月1日期间，郭军已支付给胡伟门面租金20万元。在合同到期后，如果胡伟与政府部门未签订租赁合同，又没有收回门面，郭军则每半个月向胡伟支付8000元租金。如上所述，胡伟有权使用涉案门面至2020年5月31日。在胡伟将涉案门面转租给郭军使用期间，罗城县住建局、罗城县国投公司对胡伟将涉案门面转租给郭军使用的行为未提起诉讼，据此，本院认定：胡伟将涉案门面转租给郭军使用的行为合法有效。从2020年2月1日起至2020年5月31日止，郭军尚未向胡伟支付租金。根据合同约定，郭军每半个月应向胡伟支付8000元租金。据此，郭军在正常情况下应向胡伟支付租金6.4万元（4个月×8000元）。由于在疫情期间，政府部门同意免收涉案门面1个月租金和减半收取2个月租金。胡伟享有政府租金减免政策，其亦应按政府的租金减免政策对郭军使用门面的租金予以减免。据此，郭军尚应支付给胡伟租金3.2万元（6.4万元-2×16000元）。胡伟称罗城县国投公司已向其收取了2020年2月1日至2020年5月31日期间的全部租金，因此，其无法减免郭军的3.2万元租金。由于罗城县国投公司是否退还给胡伟已收取的减免租金属于另一法律关系问题，本案不予审理。郭军称其已支付给胡伟2019年2月1日至2020年2月1日期间租金20万元，胡伟仅支付给罗城县住建局4万元。胡伟多收的16万元（20万元-4万元）属于不当得利，应当予以退还。另外，对于涉案门面2020年2月1日至2020年5月31日期间的租，其不须向胡伟支付金。如前所述，郭军的上述主张没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，胡伟的上诉请求部分成立；郭军的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销罗城仫佬族自治县人民法院（2020）桂1225民初451号民事判决； 二、郭军在收到本判决之日起十日内支付给胡伟门面租金3.2万元； 三、驳回胡伟的其他诉讼请求； 四、驳回郭军的诉讼请求。 一审本诉案件受理费1400元，由胡伟负担700元，由郭军负担700元；一审反诉案件受理费2020元由郭军负担。二审案件受理费3420元由郭军负担。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息，权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向第一审人民法院或者与第一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  祝 贺 审 判 员  韦 媛 审 判 员  张桂生 二〇二〇年十一月十二日 法官助理  韦 浪 书 记 员  梁 捷