河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初15521号原告：辛锐，男，汉族，1980年2月22日出生，住山西省新绛县。委托诉讼代理人:王鹏，山西税渡律师事务所律师，一般代理。被告：卜学习，男，汉族，1966年10月8日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：薛耀文，北京市中闻（郑州）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：马海宁，北京市中闻（郑州）律师事务所实习律师，特别授权。第三人：山西国范房地产开发有限公司，住所地山西省运城市盐湖区府东街**荣盛家园**。法定代表人：任晓江，执行董事。原告辛锐诉被告卜学习、第三人山西国范房地产开发有限公司（以下简称国范公司）执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告辛锐及其委托诉讼代理人王鹏，被告卜学习的委托诉讼代理人薛耀文、马海宁到庭参加诉讼，第三人国范公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席，本案现已审理终结。原告辛锐的诉讼请求为：1、判决立即停止对原告位于山西省新绛县水木清华小区9-3-101房屋【（2017）豫0191执6754号】的强制执行，并解除上述房屋的查封。2、依法确认山西省新绛县水木清华小区9-3-101房屋属原告所有。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2020年8月17日收到河南省郑州高新技术开发区人民法院送达的（2020）豫0191执异368号执行裁定书。原告认为贵院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，认定事实与法律依据。案外人杨爱萍与第三人国范公司于2011年12月30日签订商品房买卖合同（预售），并于2013年8月7日全额支付了购房款308431元整，取得该房屋的所有权。并且第三人于2014年11月2日在新绛县电业局营业所给案外人杨爱萍用电开户。2017年6月16日原告与案外人杨爱萍签订了房屋转让协议，以375000元取得了该房屋的所有权，并在协议中约定案外人杨爱萍协助原告办理房产更名手续，签订协议当天，原告与案外人杨爱萍共同到第三人国范公司办理了更名手续，第三人将案外人杨爱萍所持有的商品房买卖合同及相关票据收回，根据原合同将买受人变更为原告，同时出具了相关收费票据。原告自2017年9月份开始居住在该房屋。被告卜学习与第三人因民间借贷纠纷一案，贵院作出（2018）豫0191执6754号查封公告，将原告购买的该房屋予以查封。原告依法向贵院提出书面执行异议，要求解除查封，并中止对上述房产的执行。2020年8月17日，贵院作出（2020）豫0191执异368号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并明确告知可在15日内向贵院提起诉讼。原告认为：案外人杨爱萍与第三人于2011年12月30日签订了商品房买卖合同（预售），后案外人于2013年8月9日付清购房款，取得了该房屋的所有权。原告与案外人杨爱萍签订房屋转让协议，且原告已付清该房屋的购房款，系房屋所有权的转让及继受，应依法予以保护。原告现持有的商品房买卖合同（预售），是原告与案外人杨爱萍办理更名后的结果，即将原买受人杨爱萍变更为原告辛锐，其目的仅仅是为了在原告房产证的办理过程，避免产生不必要的麻烦，而非原告与第三人于2017年6月才签订了商品房买卖合同。由此可以看出，该房屋于2013年即与第三人没有任何关系，也不属执行的范围，原告取得该房屋的所有权，是从案外人杨爱萍处继受的，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定情形，故应中止对该房屋的强制执行。综上所述，执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的规定》的相关规定。以及民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，原告依法在收到《执行裁定书》后十五日内起诉，望能判如所请！被告卜学习辩称，一、法院依法执行，查封涉案房产，并无任何不当。被告申请执行第三人国范公司民间借贷纠纷一案，郑州高新技术产业开发区人民法院依据（2017）豫0191财保87号民事裁定书于2017年2月8日对涉案房屋进行查封，并又根据（2017）豫0191民初10089号以生效民事判决书予以执行。在查封时，法院经查涉案房产并未有任何权利限制。所以，法院的查封和执行涉案房屋，程序正当、合法，并无不当。二、原告不存在符合排除执行的情形，其主张不能成立。第一、原告提交的《商品房买卖合同（预售）》及收据显示的日期均为2017年6月16日，而法院查封的日期为2017年2月8日。原告购买房屋时应尽到注意义务并与卖方共同到新绛县房地产服务中心进行登记，从而发现涉案房屋已存在权利限制的情形，进而应不予购买，但原告却未这样做。因此，原告不符合在人民法院查封之前已签订合法有效的《房屋买卖合同》之情形。第二、原告提交的房屋收据，没有相应银行转款凭证予以佐证，且收据出具的日期仍是2017年6月16日。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条的规定，被告对收据及支付房款的真实性存有合理怀疑；即使原告现金支付了购房款，针对大额现金支取，原告也应提交相应日期的取款凭证予以证明。所以，原告不能证明其已支付了全部购房款。不仅如此，收据出具日期是2017年6月16日，是在人民法院查封之后。因此，即使原告与第三人间存在涉案房屋的买卖行为，该行为也不能对抗人民法院的权利限制。第三、原告提交的物业费预收款单不真实。该预收款单显示的交费期间的起点时间是在《商品房买卖合同（预售）》签订之前，这与《商品房买卖合同（预售）》相互矛盾。买卖合同还未签订、未付购房款就支付了物业费，这显然有悖常理，所以该收款单的真实性存疑，无证明效力，不能证明原告在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。第四、原告未提交证据证明非因自身原因未办理涉案房屋的过户登记。综上，原告对涉案房屋的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不足以阻却法院的强制执行程序，对其诉讼请求应予以驳回。第三人国范公司未答辩、未出庭。经审理查明：卜学习申请执行国范公司民间借贷纠纷一案，执行依据为已发生法律效力的（2017）豫0191民初10089号民事判决书。在诉讼过程中，本院于2017年2月8日以（2017）豫0191财保87号民事裁定书、协助执行通知书查封了国范公司名下涉案房产。本院于2018年9月3日立案执行，执行案号为（2018）豫0191执6754号。在执行过程中，因被执行人名下无可供执行财产，本院于2019年11月22日以（2018）豫0191执6754号执行裁定书终结本次执行程序。另查明，2014年11月6日，涉案房产用电立户，户名为案外人杨爱萍。2017年6月16日，原告向王志锋转账10万元，交易名称为借贷转账。同日，原告辛锐作为受让方、乙方与案外人杨爱萍作为转让方、甲方签订《房屋转让协议》一份，协议主要约定甲方将自己合法拥有的涉案房产转让给乙方，该房屋包括楼房3室2厅2卫，房屋建筑面积（140.41）平方米(毛坯房)，附带地下室（21.38）平方米。双方商定涉案房产转让总价格为37.5万元，甲方应于乙方付清全部房款之日，甲方在收款时应向乙方出具收据，甲方应积极协助乙方办理房产更名手续。同日，原告与第三人国范公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告于2017年6月16日一次性向国范公司付清308431元房款购买涉案房产。同日，国范公司向辛锐出具收据两份，收据内容分别为收款308431元，收款事由（房）及收款10680元，收款事由（地），收款方式均为换票。同日，国范公司另向辛锐出具收据一分，收据内容为收到辛锐5000元，收款事由为原杨爱萍更名为辛锐。2018年1月24日，涉案房产用电用户由杨爱萍更名为原告妻子师景娜。原告当庭陈述称，2016年下半年，原告去水木清华小区朋友家吃饭，朋友说楼下也有房子在卖，通过门上贴的电话联系到了案外人杨爱萍。经协商，大概是2016年12月原告就先给了杨爱萍一部分现金定金1万元。后面陆陆续续就给杨爱萍付钱，现金居多。最后一次是2017年6月16日付清，转账给了10万元。案涉房屋买下来，总共是支付了37万5。原告付完10万元以后，于2017年6月16日当日先和杨爱萍签了转让房屋的购房协议，之后又去国范公司办理了收据更名和房屋预售合同的更名，国范公司把杨爱萍的预售合同和收据都给收回了。涉案房产2017年9月份至今均由原告居住，至今没有办下来房产证。以上事实有原告提交的结婚证复印件、《房屋转让协议》、《商品房买卖合同》等证据材料及本案开庭笔录在案佐证。本院认为，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房屋登记在被执行人国范公司名下，国范公司对涉案房屋就拥有对外公示的物权权益。关于辛锐对涉案房屋所拥有的民事权益是否能够排除执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形的且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告辛锐向本院提交了其与杨爱萍及国范公司分别签订的《房屋转让协议》、《商品房买卖合同》，合同签订日期均在本院查封涉案房屋后；且辛锐当庭陈述称2017年9月份至今涉案房产由原告居住及2018年1月24日涉案房产用电用户更名为辛锐妻子的事实，不足以证明辛锐在本院于2017年2月8日查封涉案房产前已合法占有该不动产。故原告辛锐要求确认涉案房产归其所有并对涉案房产排除执行的诉讼请求，理由不能成立，本院不予支持。第三人国范公司经本院合法传唤未到庭，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告辛锐的诉讼请求。案件受理费13800元，由原告辛锐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李俊辉人民陪审员  周永清人民陪审员  周 晓二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  王天星