黑龙江省牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1005民初1061号原告：于丽艳，女，1974年4月3日出生，汉族，无固定职业，住牡丹江市阳明区。委托诉讼代理人：杜振宇，牡丹江市东安区新安法律服务所法律服务工作者。被告：徐敏艳，女，1973年5月15日出生，汉族，无固定职业，住牡丹江市阳明区。委托诉讼代理人：顾天有，黑龙江张艳律师事务所律师。第三人：周长海，男，1987年7月4日出生，汉族，无定固定职业，住所地黑龙江省宁安市。原告于丽艳诉被告徐敏艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日作出（2019）黑1005民初1413号民事判决，被告不服提出上诉，牡丹江市中级人民法院于2019年12月3日作出（2019）黑10民终1499号民事裁定，撤销上述民事判决，将本案发回本院重审，本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告于丽艳及其委托诉讼代理人杜振宇，被告徐敏艳的委托诉讼代理人顾天有到庭参加诉讼。第三人周长海经本院合法传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于丽艳向本院提出诉讼请求：要求被告返还50000元租金。事实和理由：2018年4月20日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将位于牡丹江市西安区商服房出租给原告，租赁期限一年，年租金200000元等。合同签订后，原告如约履行，将租金及抵押金交付被告，由于原告没有使用租赁的房屋，被告于2018年10月15日将此房屋租赁给周长海并收取租金。原告无奈与被告签订一份协议，约定被告将收取的租金返还原告，然而，被告只退还租金50000元，剩余50000元至今未予返还，原告曾多次与被告协商未果。被告徐敏艳辩称，根据原、被告于2018年10月16日签订的协议书的约定，如果出租不出去或者出租出去第三人经营不善，租金从原告的租金中扣除，直到此房屋租出去为止，如有剩余，剩余部分被告退还给原告。但是，到目前为止，从2019年1月至2019年10月原告的租金已没有剩余，因此，被告不应返还原告租金50000元。此协议约定系双方真实意思表示，具有发生的可能性，且不违反法律规定，所附条件是合法有效的，双方当事人应全面遵守，请求法院驳回原告诉讼请求。第三人未到庭答辩和陈述。本院经审理认定事实如下：2018年4月20日,原、被告签订一份房屋租赁合同，主要内容为：“甲方（出租方）徐敏艳，乙方（承租方）于丽艳，经甲乙双方协商同意，自愿达成以下条款：1.甲方将座落于牡丹江市太平路108号的产权号为2001094的商服房一楼(含自建二层隔)租给乙方,但要保留上二楼的通道，不能阻碍二楼通行；2.租期一年，自2018年4月20日起至2019年4月19日止，年租金为200000元整；3.乙方向甲方交纳抵押金30000元整,乙方按年交纳租金,签订合同时一次性交纳租金及抵押金230000元整；4.租赁期间，乙方负责该房屋的维护、检修及安全检查,费用乙方承担，因乙方管理使用不善造成房屋及其相关联的损失，由乙方承担责任并赔偿损失。……；11.本合同一式两份,双方各执一份。”该合同签订后，双方履行了相互交付的义务。同年10月16日，原、被告双方签订一份协议书，内容为，“徐敏艳(甲方)与于丽艳(乙方)于2018年4月20日签订房屋租赁合同，因乙方一直没有经营使用，为了尽量减少乙方的损失，经双方协商，同意租赁给他人(丙方)，并且甲乙双方同意双方于2018年4月20日签订的房屋租赁合同即日作废。乙方剩余租金100000元，在租赁给丙方后甲方付给乙方50000元，乙方签订合同时交纳给甲方的抵押金30000元，扣除乙方拆除房屋吊棚等给甲方造成的损失4000元，剩余26000元一并付给乙方。剩余50000元租金于丙方交纳下个季度租金时，甲方付给乙方，如果丙方经营不善进行转让，先从丙方交纳的抵押金50000元中扣除房费，不够时再从乙方剩余这50000元租金中扣除房费，直至将房屋租出为止，房屋租出后，乙方剩余这50000元房费如有剩余，将剩余部分退给乙方。本协议自双方签字之日起生效，至双方结算完为止。本协议一式两份，甲乙双方各一份。”在此前一日，即2018年10月15日，徐敏艳与周长海签订一份房屋租赁合同，内容为，徐敏艳将座落于牡丹江市太平路108号的产权号为2001094的商服房一楼(含自建二层隔)租给周长海,租期三年，自2018年10月20日起至2021年10月19日止。年租金为200000元，每季度租金为50000元，抵押金为50000元。在租赁期间内，如果周长海要提前解除合同，抵押金不退。签订合同时，周长海向被告交纳抵押金50000元及一季度的租金50000元，共计100000元等。被告与第三人的合同履行了一个季度。被告提供的其与原告的微信截图体现，被告与第三人的合同终止履行后，原告于2019年3月12日在案涉房屋外张贴招租信息，2019年4月21日原告向被告反映房主收回房屋，向被告主张三个月的房租，被告给原告一个电话号码，原告说联系不上，让被告和这个人联系，并说无论他和房东怎么谈的，原告的房租都是要退的。原告认为房主收回房屋并不退三个月的租金没有道理。原告对其张贴招租信息的目的解释为发挥房屋的效用。经本院核实第三人周长海，周长海表示因其与被告的合同未履行到期，其交付被告的押金50000元不要求被告退还。后原、被告对于被告是否应向原告返还剩余50000元租金的所附条件产生争议，原告认为，原告承担租金的期限为至2019年4月19日止，第三人与被告的房屋租赁合同履行了一个季度，2019年4月19日前的租金足以用第三人交付被告的押金50000元抵付，且被告附条件给付原告租金，不是原告的真实意思表示，该所附条件不合法，且显失公平。被告认为，所附条件为租金算至案涉房屋出租时止，该房屋至2019年10月份才出租，原告的剩余租金50000元，应抵付房屋未出租期间的损失。被告与第三人签订的合同履行了三个月，如第三人的押金能够抵付全部被告应得租金50000元，原、被告协议书中“如果丙方经营不善进行转让，先从丙方交纳的抵押金50000元中扣除房费，不够时再从乙方剩余的这50000元租金中扣除房费，直至将房屋租出为止”这一给付原告租金的条件设定就没有意义。且以第三人的押金冲抵租金，损害第三人的利益。故原告应给付被告租金的期限应超过2019年4月19日，并以被告未退还原告的50000元为限。被告不应将此款退还原告。但被告提供的证据并不能够证明被告与第三人的合同是原、被告2018年10月16日协议书的一部分，该协议书上亦如此体现。上述事实有相应的书证、当事人的法庭陈述在卷佐证。本院认为，原、被告于2018年10月16日签订的协议书表明双方已协商一致解除了此前的房屋租赁合同。合同解除后，未履行的部分应终止履行。被告于此前已收回租赁的房屋，应在此时退还原告租金100000元，但双方却约定剩余50000元租金的退还所附条件为“如果丙方经营不善进行转让，先从丙方交纳的抵押金50000元中扣除房费，不够时再从乙方剩余这50000元租金中扣除房费，直至将房屋租出为止”。所附条件的含义、该条件是否有效、该条件是否已成就，是被告给付原告剩余50000元租金的前提。原、被告双方的协议书签订时间是被告与第三人签订房屋租赁合同的次日，即2018年10月15日的次日，此时，被告与第三人的房屋租赁合同刚开始履行，该合同将履行到何种程度，在原、被告签订上述协议书时是不确定事件。被告与第三人的房屋租赁合同中约定的被告向原告付款剩余50000元租金所附条件中的“如果丙方经营不善进行转让”能否发生、何时发生亦是不确定事件。虽然，被告与第三人的前述合同实际履行了三个月，但这只是被告与第三人合同签订后的合同实际履行情况，并不是原、被告签订协议书或被告与第三人签订房屋租赁合同时能够或应该预见的，被告不应以事后发生的事件，解释原、被告签订协议书时双方真实意思表示。且从原、被告协议书的内容看不出原告在签订该协议书时知晓被告与第三人的合同，并同意该合同成为原、被告之间的协议书的一部分，协议书中的丙方也未特指第三人，被告提供的其他证据也未能证实此事实。原、被告的房屋租赁合同虽已解除，但原告在该合同约定的期限到期之前，在第三人与被告终止履行该二人之间的房屋租赁合同后，发招租信息，其解释为发挥房屋效用，应属于尽快催成原、被告纠纷解决的意思，符合日常生活经验。另外，从被告提供的微信截图内容看，2019年4月21日，案涉房屋的房主已将该房屋收回，房主收回房屋后，房屋能否出租的风险，应由房主自行承担，或房主与被告之间按该二人之间的合同约定承担风险。原告承担其与被告之间的房屋租赁合同约定的期限后房屋不能出租的风险，承担房主收回房屋后房屋不能出租出去的风险，或承担被告与房主之间约定的房屋不能出租出去的风险，均有失公平，不符合合同法的基本原则即公平、合法与公序良俗原则。该微信截图的其他内容体现原告认为剩余租金应退还给原告，并没有表明认可“直至将房屋租出为止”是直到房主将房屋出租时止的意思。故原、被告协议书中约定的被告返还原告剩余租金50000元的所附条件中的“直至房屋租出为止”应理解为仅针对原、被告的房屋租赁合同期限，即2019年4月19日前。原、被告的协议书虽未体现丙方具体名称，但第三人实为原、被告协议书中的丙方，第三人与被告之间的房屋租赁合同履行了三个月，即一个季度，第三人已向被告交纳了该期间的租金50000元。该合同没有履行完毕，第三人已不向被告索要押金作为合同解除的条件，即是该合同约定，亦是第三人对于自已的权利的处分，不违反法律规定。而原、被告的协议书中所附“先从丙方交纳的抵押金50000元中扣除房费”的条件，在该50000元已归属于被告的情况下，被告亦可以以此款抵付房租，未侵害第三人的利益。被告提出的证据不足以证实其抗辩理由成立。原告与被告的房屋租赁合同至2019年4月19日到期，从双方就该合同于2018年10月16日解除时达成协议书体现的内容可以推断，被告已收取原告半年租金，被告应付原告的租金为下半年租金，双方无异议。被告与第三人的房屋租赁合同于2018年10月20日开始履行，履行了一个季度，第三人交纳了该期间的租金，即该租金涵盖的期间至2019年1月19日止。2019年1月20日至2019年4月19日期间被告应得的剩余租金，已由第三人的押金冲抵。故被告应返还原告的剩余租金50000元。原告要求被告返还租金50000元的诉讼请求，本院予以支持。综上，并依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条一款、第七十五条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百零四条、第一百零五条、第一百零八条、第二百四十条的规定判决如下：徐敏艳于本判决生效之日起十日内一次性退还于丽艳租金50000元。如果徐敏艳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元由徐敏艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  郭春玲人民陪审员  齐宪东人民陪审员  周 博二〇二〇年十一月二日法官助理王天宇书记员李彦附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第七十五条人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。当事人拒绝陈述的，不影响人民法院根据证据认定案件事实。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第一百零四条人民法院应当组织当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行质证，并针对证据有无证明力和证明力大小进行说明和辩论。能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据。第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。