安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终1517号 上诉人（原审被告）：张建国，男，1951年4月15日出生，汉族，住江苏省南京市白下区。 被上诉人（原审原告）：梁华春，男，1997年3月10日出生，汉族，住安徽省马鞍山市郑蒲港新区。 被上诉人（原审原告）：梁群，男，1972年12月6日出生，汉族，住安徽省马鞍山市郑蒲港新区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈贤斌，江苏同大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王玉，男，1975年8月29日出生，汉族，住安徽省和县。 被上诉人（原审被告）：周艳，女，1977年5月21日出生，汉族，住安徽省和县。 被上诉人（原审被告）：范大兰，女，1950年12月20日出生，汉族，住安徽省和县。 上诉人张建国因与被上诉人梁华春、梁群、王玉、周艳、范大兰第三人撤销之诉一案，不服安徽省和县人民法院（2020）皖0523民撤2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张建国上诉请求：撤销一审判决，将本案移送公安机关处理。事实和理由：1.范大兰系梁群妻子王琴的亲姑妈。梁群一家与王玉一家的关系几十年友好亲密，可以依法推定梁群一家在买房时应当明知案涉房屋已经出卖给了他人。2.在梁群没有提供银行转账凭证或其他支付凭证的前提下，一审法院认定19万元定金已支付，属认定事实错误。3.证人张某称余下192840元购房款系其代梁群支付，又称王玉欠梁华春钱，案涉房屋系王玉抵债30万元给梁群。张贵木陈述前后矛盾，且与梁群一家存在干亲关系。一审法院认定梁群支付了余下192840元购房款，证据不足。4.王玉本身就是做房产中介的，他卖房时找其他人做中介并支付中介费，不符合常理。证人邓某系中介公司老板，先称案涉19万元系定金，又称是抵王玉欠梁群家的债务，且记不清中介费3000元的支付方式。邓某的证言互相矛盾，是虚假陈述。综上，梁群一家与王玉一家恶意串通，隐瞒真相，骗取我20万元购房款，请法院移送公安机关处理。 梁华春、梁群共同辩称，1.梁群的妻子王琴虽是范大兰的侄女，并曾寄养在范大兰家，两家人关系亲密。但并不能由此推定，我们购房时就知道王玉一家已经将案涉房屋出售给张建国。2.王玉欠我们19万元债务，在购房时其将该债务抵作房屋定金并无不妥，亦不违法。3.2015年8月12日，我们分三次将15万元转给张贵木。同年8月14日，我们又将现金4万多元存入张贵木的农行账户。前后共计19多万元，均由张贵木转给了房屋征管中心。张贵木和邓某的证言与上述事实基本吻合。4.根据张建国与王玉所签合同中的特别约定，其二人之间的房屋买卖合同早已转化为借款合同。从特别约定的内容可以看出，张建国购买案涉房屋却一直未付尾款系心怀投机之念。现房价上涨，才起诉王玉交付房屋。5.王玉在原审中明确表示已将案涉房屋抵债给了我们，原审法院却未追加我们为当事人，故（2019）皖0523民初2637号民事判决应被撤销。 王玉辩称，我和张建国之间的房屋买卖合同也是通过中介签订的，但张建国一直未支付尾款，我当时急需用钱，才把案涉房屋出卖给他人。 周艳辩称，无意见。 范大兰未作答辩。 梁华春、梁群向一审法院起诉请求：1.撤销和县人民法院（2019）皖0523民初2637号民事判决；2.案件受理费由张建国、周艳、王玉、范大兰负担。 一审法院认定的事实:2013年10月20日，周艳户与拆迁人签订《集体土地房屋拆迁补偿安置协议》，以被拆房屋现住，合计价格为277551元，扣除拆迁补偿款85265元，周艳户应补交产权调换差价192286元。 2014年4月7日，张建国、沈太春与王玉、周艳、范大兰通过马鞍山市郑蒲港新区红楼房产经纪中心订立房地产买卖合同，购买位于马鞍山市郑蒲港新区112室房屋，售价为30万元。2015年8月11日，梁华春、梁群与王玉、周艳、范大兰通过和县姥桥镇步步高房屋中介订立房地产买卖合同，购买位于马鞍山市郑蒲港新区112室房屋，售价款为33.5万元。合同订立时付定金19万元。2015年8月14日，梁华春、梁群通过张贵木的银行卡代王玉、周艳、范大兰向马鞍山市郑蒲港新区征管局交纳两套安置房（镇淮花园27栋112室和912室）房款差额192840元。2017年4月份，梁华春已进行装修并已入住。2019年12月13日，和县人民法院对张建国诉周艳等人房屋买卖合同纠纷一案作出（2019）皖0523民初2637号民事判决，判决：周艳、王玉、范大兰于本判决发生法律效力后十日内将其拆迁安置的位于马鞍山市郑蒲港新区112室房屋交付给张建国，并以20万元为基数按银行同期同类贷款利率自2019年7月3日起至交付房屋日止支付违约金。此案原审开庭笔录中，王玉称该房屋已出售给他人。2020年6月份，和县人民法院公告责令梁华春、梁群于2020年6月20日前迁出位于马鞍山市郑蒲港新区112室房屋。 一审法院认为，《全国民事审判工作会议纪要（2011）》第16条规定，数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，梁华春、梁群合法购买该房屋，付清房款，同时于2017年进行了装修并入住，梁华春、梁群对该房屋的占有是合法的。《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，王玉、周艳、范大兰在法律上或者事实上不能履行交付该房屋。张建国与王玉、周艳、范大兰也是依法订立的合同，在对方不能履行时，可另行主张自己的权利。原审中对此未查明，也未通知本案梁华春、梁群参与原审，显属不符合法律规定。经一审法院审判委员会讨论决定，判决：撤销和县人民法院（2019）皖0523民初2637号民事判决中“周艳、王玉、范大兰于本判决发生法律效力后十日内将其拆迁安置的位于马鞍山市郑蒲港新区（现编号为34幢）112室房屋交付给张建国，并以20万元为基数按银行同期同类贷款利率自2019年7月3日起至交付房屋日止支付违约金。”主文内容。案件受理费100元，由张建国、周艳、王玉、范大兰承担。 二审中，本院就两份案涉房屋买卖合同中“范大兰”签名的真伪，向范大兰本人进行核实。范大兰表示，自己不认识字，名字系儿子王玉代签，但对房子卖给张建国和梁群等人的事知情，并对合同上的签名予以认可。张建国提交民事判决书打印件两份，证明王玉对外多次举债。本院认为该证据与本案不具有关联性，不予认定。梁群等人提交张贵木农业银行交易明细一份，证明其通过张贵木将案涉购房款转给了房屋征管中心。本院对该证据的真实性予以认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一审法院判决撤销和县人民法院（2019）皖0523民初2637号民事判决部分主文内容，有无事实和法律依据。 一、关于案涉房屋买卖合同效力问题。张建国与王玉等人的房屋买卖合同合法、有效，已经原审生效的民事判决予以确认。张建国认为梁群等人与王玉等人签订的房屋买卖合同因范大兰的签名和捺印系伪造而无效。根据本院调查，范大兰的签名虽系王玉代签，但范大兰予以认可。故梁群等人与王玉等人之间的房屋买卖合同，应认定为合法、有效。 二、关于梁群等人与王玉等人是否存在恶意串通问题。首先，虽然梁群与王玉之间存在亲属关系，但既没有证据显示梁群等人在买房时明知案涉房屋已经出售给他人，也没有证据显示梁群等人与王玉等人存在恶意串通骗取张建国钱款的合意。其次，梁群等人提交的房屋买卖协议书、安置房交房结算单、王玉出具的欠条、张贵木的银行流水、张贵木、邓某等人的证言等能够相互印证，已形成完整证据链，可以证明梁群等人通过抵债、代为支付安置房差价等方式付清了全部房款，且该购房款高于张建国购买案涉房屋的价款。故张建国关于王玉等人恶意串通的主张，不能成立。 三、关于原审判决部分主文内容应否被撤销的问题。出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：(1)已经办理房屋所有权转移登记的；(2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；(3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。本案在一审审理期间，张建国和梁群等人均未对案涉房屋进行产权登记。但根据已查明事实，梁群等人已经实际占有、使用案涉房屋，并将35万元购房款全部支付完毕。而张建国的购房款只有30万元，且尚有10万元尾款未支付。因此，无论从对案涉房屋的占有状态，还是从合同履行程度来看，梁群等人的权利都应当优先保护，即王玉等人应优先履行与梁群等人签订的《房屋买卖协议》。原审法院对此未查明，也未通知梁华春等人参加诉讼，作出的（2019）皖0523民初2637号民事判决中的部分主文内容损害了梁群等人的合法权益，应当予以撤销。 综上，张建国的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由张建国负担。 本判决为终审判决。 审判长  范秀媛 审判员  方 芳 审判员  张瑞菊 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理陈曼 书记员袁园