湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8669号上诉人（原审原告）：刘公易，男，1957年12月1日出生，汉族，住武汉市武昌区。被上诉人（原审被告）：武汉朕宇房地产开发有限公司，住所地武汉市武昌区后长街**。诉讼代表人：顾俊,该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：梁淑颖，湖北华隽律师事务所律师。上诉人刘公易因与被上诉人武汉朕宇房地产开发有限公司（以下简称朕宇公司）与破产有关的纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初1091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘公易、被上诉人朕宇公司的委托诉讼代理人梁淑颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘公易上诉请求：撤销一审判决，改判支持刘公易一审全部诉讼请求，并由朕宇公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：2010年2月7日刘公易一次性付款签订协议购买首义文化广场地下空间C地块-2层145号商铺，2012年9月20日朕宇公司与刘公易在同时间、同地点、相同的人员，签订购房合同并网签，以及签订租赁合同。2012年分三次支付了145号商铺一年租金，有流水证实。2012年9月25日，合同备案审核通过。现朕宇公司管理人将商铺产权人定义为债权人，损害刘公易合法权益。朕宇公司辩称，刘公易未办理产权登记，不享有物权，其主张涉案商铺不属于朕宇公司财产没有事实和法律依据。涉案房屋系朕宇公司的财产，是保障债权人利益的基础。请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘公易向一审法院起诉请求：1、确认武汉市武昌区体育街3号首义文化广场地下空间C地块-2层145号商铺不是朕宇公司破产财产；2、确认刘公易系上述商铺产权人。一审法院认定事实：2012年9月20日，刘公易（买受人）与朕宇公司（出卖人）签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定:出卖人以挂牌出让方式取得位于武昌区体育街3号、编号为F07100164的地块的土地使用权，面积28500.23平方米，规划用途为商服用地，土地使用年限自2011年4月10日至2051年4月10日止;出卖人经批准，在该地块上投资建设首义文化广场地下空间C地块商品房;买受人购买的商品房为预售商品房。该商品房作为预购商品房，已取得武汉市住房保障和房屋管理局核发的《武汉市商品房预售许可证》，编号为（武房开）预售（2012）19号;买受人所购商品房为本合同规定的项目中的-2层145号房，该商品房（产权登记）建筑面积共17.51平方米，其中，套内面积9平方米，公共部位与共用房屋分摊面积8.51平方米，该商品房不属于政府定价的商品房，出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米30408元，总金额532444元;买受人按一次性付清全部购房款项方式按期付款；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按商品房单价不变，以产权登记面积据实结算房价款处理；出卖人应当在2012年12月24日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；商品房达到约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不做累加），逾期不超过180日，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同;买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于前述项的比率）的违约金；出卖人保证该商品房在办理房地产权属证书时没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理房地产权属证书或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记；因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向人民法院起诉；合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议；合同附件与本合同具有同等法律效力；本合同及其附件内、空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。该合同附件六《合同补充协议》载明：本补充协议与本合同主文以及附件若有不一致的，以本补充协议的条款约定为准；买受人选用一次性付款的，须于2012年9月20日付清全部购房款项；《商品房买卖合同》第十六条之“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。”改为“出卖人应当在办出建设工程竣工备案后360日内办理完房地产初始登记。”该商品房无内墙，以铆钉、划线交付的形式进行交付。朕宇公司将合同于2012年9月25日在武汉市武昌区房产管理局进行了合同登记备案并经审核通过，合同备案编号为“昌120016245”。另查明，刘公易于上述合同签订前已向朕宇公司支付购房款562852元。上述合同签订当日，朕宇公司向刘公易出具《收据》，该《收据》载明：入账日期2012年9月20日；交款单位刘公易，金额为532444元。该收据加盖“武汉朕宇房地产开发有限公司财务专用章”。朕宇公司同时向刘公易出具承诺书，承诺签约差价30408元将于2013年2月20日前给予返还。2012年9月20日，刘公易（合同甲方、委托人）与九都联行武汉资产管理股份有限公司（合同乙方、受托人）签订了一份《委托经营管理合同》，合同约定：甲方委托乙方经营管理的商铺位于武汉市彭刘杨路与楚善街、体育街、紫阳路交口首义欢乐城项目地下-2层南区145号商铺；双方约定自2012年1月1日开始，乙方应向甲方支付固定委托经营收益金；自回报期开始之日起，乙方在每季度末向甲方支付一次固定租金收益，在每个支付周期到期后的10个工作日内支付完毕，具体为自回报期起始日起第2年（2012年1月1日至2012年12月31日）的全年固定租金收益为37271.08元/年，按季分四次支付，每次支付该年租金收益的25%；自回报期起始日起第3年（2013年1月1日至2013年12月31日）的全年固定租金收益为42595.52元/年，按季分四次支付，每次支付该年租金收益的25%；自回报期起始日起第4年（2014年1月1日至2014年12月31日）的全年固定租金收益为42595.52元/年，按季分四次支付，每次支付该年租金收益的25%；自回报期起始日起第5年（2015年1月1日至2015年12月31日）的全年固定租金收益为42595.52元/年，按季分四次支付，每次支付该年租金收益的25%；委托经营管理期为自合同签署之日起，至2015年12月31日止；委托经营回报期为自2012年1月1日开始；双方确定在甲方同时满足按照本合同的约定履行了义务，甲方向乙方出具了购买该商铺的全额付款凭证两个条件后的10个工作日内，乙方向甲方支付各期固定租金收益；甲方委托乙方从朕宇公司接收商铺、办理相应的交房手续；鉴于甲方在签署本合同之前已知道并确认该商铺对外招商作经营使用，期间由乙方统一管理，对外招商经营；由乙方负责从朕宇公司接收商铺，并负责之后的统一经营管理，开展对外招商等事宜；为了节约装修成本和装修时间，更有利于开展招商之目的，在甲方签署本合同后，甲方即委托乙方与该商铺的开发商朕宇公司办理相关的交房手续，该商铺由朕宇公司直接交付乙方。合同结尾由刘公易签字捺印及九都联行武汉资产管理股份有限公司合同专用章确认。2017年6月30日，湖北九清投资控股有限公司向一审法院申请朕宇公司破产清算。2017年7月21日，一审法院作出（2017）鄂0106破申1号《民事裁定书》裁定受理湖北九清投资控股有限公司对朕宇公司的破产清算清算。2017年8月28日，一审法院作出（2017）鄂0106破1号决定书，依法指定湖北华隽律师事务所担任朕宇公司管理人（以下简称朕宇公司管理人）。2017年11月17日，刘公易向朕宇公司管理人申报提交了《朕宇公司破产案债权申报表（购房类）》，该申报表载明：债权人刘公易，于2010年2月7日购买C区-2层145号房，购房面积18.51平方米，交房面积17.51平方米，已付房款562852元，实用房款532444元，合同备案号：120016245；在需要说明的有关情况处载明“我保留商铺。要求相关部门和有关法院对于错封的铺面立即整改。本人愿意共同协商讨论相关事宜。要求朕宇公司按委托经营合同赔付租金利息违约金647350.09元。”刘公易在该申报表中勾选“无意向解除合同”。朕宇公司管理人于2018年4月13日做出《朕宇公司破产清算案债权申报及初审报告》，该报告附件《朕宇公司债权表》中《普通债权表》（债权编号866）载明：债权人刘公易，债权性质为普通债权，审查依据为《武汉市商品房买卖合同》，申报金额562852元，初步确认本金562852元，利息93883.71元，确认债权金额合计656735.71元，管理人审核意见为：对本金予以部分确认，违约金（利息）以计算为准。2018年4月23日，刘公易向朕宇公司管理人提交《朕宇公司破产清算案债权异议表》，载明异议事项：“1.我是首义路欢乐城合法物业所有人，有购买合同和证据为证，我和朕宇公司不存在债权关系，亦无借贷关系，不应该视我为债权人。2.破产公司主体和破产主体存在关联，我不认可整个破产程序。异议理由为：破产程序主体，宜昌昌九隆法人代表杨守煜为湖北骏信融资担保有限公司法人，其自然参股人尚有恕，李健平都参股破产程序主体，湖北九隆投资有限公司破产主体和破产公司有明显关联，我不认可整个破产程序。”该表的特别说明载明：若债权人对本人或他人的债权审查结果有异议的，应在会议结束后15天内向管理人书面提出。管理人对异议人提出的异议进行复查，并将复查结果以书面形式通知异议人；若债权人对管理人通知的复查结果仍有异议的，自收到书面通知之日起15日内可向武昌区人民法院提起诉讼，由法院在查明事实的基础上依法做出裁判，会议结束后15天内，若债权人未向管理人提出书面异议，或自收到书面通知之日起15日内未向武昌区人民法院提起诉讼的，视为债权人对管理人审查结果无异议，朕宇公司管理人将申请法院裁定确认债权表中无异议的债权。2018年11月29日，朕宇公司管理人向刘公易作出《债权异议回复函》,载明对刘公易申报的异议回复如下：1、对于您主张“我是首义路欢乐城合法物业所有人，有购买合同和证据为证。我和朕宇公司不存在债权关系，亦无借贷关系，不应视我为债权人”。依据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及第十四条“不动产物权的设立、变更转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”。因此，只有办理登记，并记载于不动产登记薄，才能享有物权效力。因目前朕宇公司购房人均没有办理不动产权属登记，购房人均不享有商铺的所有权即物权，故您属于债权人。2、您主张:“破产程序及申请破产主体存在明显关联，不认可整个破产程序”等，以上异议不属于对债权审查结果的异议。如您对管理人本函确认的债权仍有异议，自接到本函之日起十五日内，您可依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条之规定，以朕宇公司为被告，向武汉市武昌区人民法院提起诉讼。另查明，2018年4月13日，一审法院召开朕宇公司破产案第一次债权人会议。2018年4月28日，根据宜昌昌九隆商贸有限公司申请，一审法院做出（2017）鄂0106破1号民事裁定书，裁定自2018年4月28日起对朕宇公司进行重整。2019年1月27日，一审法院召开朕宇公司破产案第二次债权人会议，朕宇公司管理人在该次会议上向参会的债权人提交了《朕宇公司重整计划（草案）》予以审议。2019年12月31日，一审法院做出（2017）鄂0106破1号之六民事裁定书，裁定批准朕宇公司重整计划，终止朕宇公司重整程序。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，刘公易履行了支付房屋对价的义务，朕宇公司未能履行交房及协助办理涉案商铺即首义文化广场地下空间C地块-2层145号房产权属登记的义务，应当承担相应的违约责任。但是，就本案而言，朕宇公司因资不抵债，导致无法履行交房及协助办理涉案商铺产权登记的义务，并于2017年7月经一审法院裁定受理其破产清算案件后进入破产清算程序。故诉争商铺的所有权权属认定问题，应是债权人在诉争商铺进入破产清算阶段应主张的核心问题，该问题的认定亦是确定诉争商铺是否属于债务人财产及破产财产的前提条件，应当结合本案的实际情况及相关法律规定予以认定。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条的规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》第二条的规定，下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。根据《中华人民共和国企业破产法》第一百零七条第二款的规定，债务人被宣告破产后，债务人称为破产人，债务人财产称为破产财产，人民法院受理破产申请时对债务人享有的债权称为破产债权。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项、第六项的规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，以及尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条的规定，房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。根据《不动产登记暂行条例》第二条的规定，本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记薄的行为。本案诉争的《武汉市商品房买卖合同》进行了备案登记，备案登记形成的是期待权，具有对抗第三人的效力，并非不动产登记行为，不能发生不动产登记的效力。根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。由于朕宇公司仍处于破产清算阶段，还未宣告破产，本案诉争的商铺虽已由刘公易支付了对价，但因该商铺所属首义文化广场地下空间项目并未竣工验收，且朕宇公司已进入破产清算程序，客观上没有能力办理竣工验收手续，导致本案诉争的《武汉市商品房买卖合同》并不能形成法律上的交付效力，诉争的商铺也不能成为法律意义上的特定物，故对该商铺是否属于破产财产的认定不能适用《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项、第六项的规定予以认定，诉争《武汉市商品房买卖合同》项下的商铺基于无法完成合法交付的客观事实，且不具有上述条款列明的不应认定为债务人财产的法定情形，故仍属债务人财产，在宣告破产后，应属破产财产。从另一方面而言，刘公易主张诉争商铺不属于朕宇公司破产财产不仅无事实和法律认定的基础，同时其诉讼请求是请求确认物权归属时需要查明的相关法律事实，而非请求确认与其本人相关的民事权利或法律关系；其请求一审法院判决确认诉争商铺不属于朕宇公司的破产财产的事实，也不符合民事诉讼确认之诉客体的构成要件及本质要求，故其请求一审法院判决确认首义文化广场地下空间C地块-2层145号商铺不属于朕宇公司破产财产及请求确认刘公易系该商铺的产权人的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院认为，朕宇公司因在事实上不能履行上述《武汉市商品房买卖合同》项下的交付及协助办理权证的义务，从民法的公平原则上来说应承担相应的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行;(二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。根据上述规定，朕宇公司应向刘公易承担赔偿损失等违约责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十条、《中华人民共和国城市房地产法》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《中华人民共和国企业破产法》第三十条、第一百零七条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条、《不动产登记暂行条例》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审判决如下：驳回刘公易的全部诉讼请求。本案案件受理费9124元，由刘公易负担。本院二审期间，刘公易提交两组新证据，证据一：武汉市住房保障和房屋管理局商品房备案信息查询，证明目的：刘公易的购房合同在住房保障和房屋管理局有备案认可，受法律保护，可对抗第三人；证据二：西安市住房情况查询申请表及结果证明，证明目的：佐证案涉房屋买卖合法性得到官方认可，依法备案。朕宇公司质证意见：证据一真实性、合法性无异议，但备案是行政行为，不能认定刘公易的物权；证据二真实性、合法性无异议，关联性有异议，与案涉商铺无关。本院对证据一真实性予以认可，证明目的在后详述，证据二不具备关联性，不予采信。本院查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款之规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于涉案商铺物权归属。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，对于已经支付了全部购房款但未办理所有权转移登记的不动产，破产法等法律并未有特别规定，故其权属认定应适用登记生效原则。双方当事人虽然签订了商品房买卖合同，但因尚未经依法登记不能发生物权变动效力，故刘公易不享有涉案商铺物权。2002年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定:“下列财产不属于破产财产：（一）债务人基于仓储、保管、加工承揽、委托交易、代销、借用、寄存、租赁等法律关系占有、使用的他人财产；（二）抵押物、留置物、出质物，但权利人放弃优先受偿权的或者优先偿付被担保债权剩余的部分除外；（三）担保物灭失后产生的保险金、补偿金、赔偿金等代位物；（四）依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外；（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；（七）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（八）所有权专属于国家且不得转让的财产；（九）破产企业工会所有的财产。”2013年9月16日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》作出了不同规定，其第二条为：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”第三条规定：“债务人已依法设定担保物权的特定财产，人民法院应当认定为债务人财产。”依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第四十八条“本规定施行前本院发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用”的规定，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项、第六项与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》不一致，应不再适用。综上，刘公易不享有诉争商铺物权，故对刘公易要求确认诉争商铺不是朕宇公司破产财产、刘公易系商铺产权人的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，刘公易的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9124元，由刘公易负担。本判决为终审判决。审判长  徐子岑审判员  黎伟雄审判员  臧文颖二〇二〇年十一月二十七日法官助理王欢书记员潘昊星