安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1503民初6022号 原告：交通银行股份有限公司六安分行，住所地安徽省六安市解放路金星楼，统一社会信用代码91341500562185115T。 委托代理人（特别授权）：赵鑫，安徽皋德律师事务所律师。 法定代表人：刘孝权，行长。 被告：王先文，男，1967年7月27日生，汉族，住所地安徽省六安市裕安区。 被告：苏晓琳，女，1970年11月13日生，汉族，住所地安徽省六安市裕安区。 被告：安徽明珠房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市龙河路宇解放路交叉口明珠国际城**楼**，统一社会信用代码91341500743073104N。 法定代表人：黄燕飞，公司总经理。 委托代理人（特别授权）：王元萍，安徽皋陶律师事务所律师。 原告交通银行股份有限公司六安分行（以下简称交通银行）与被告王先文、苏晓琳、安徽明珠房地产开发有限公司（以下简称明珠公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵鑫，被告明珠公司委托代理人王元萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告交通银行向本院提出诉讼请求：1.请求判令三被告归还原告借款本金：230216.99元，利息：940.05元，罚息：0.88元，利息复利：0.38元，利息及复利计算截至2020年8月1日，共计：231158.3元，后续利息及复利按贷款合同约定计算至本清息止。2.判令原告对案涉抵押房产(六安市解放南路与龙河路交叉口明珠国际城1非楼1505室)享有优先受偿权。3.请求判令三被告承担本案诉讼费用、保全费用、律师费。事实与理由：2012年11月7日，原告与被告一、二签订了《个人房产抵押贷款合同》，合同约定原告向被告一、二提供39万元贷款购买案涉房屋，贷款期限为180个月，还款方式为等额本息，约定每月1日为还款日。被告一、二以案涉房产为该笔贷款提供抵押担保。原告按照合同约定向被告一、二发放了贷款。原告与被告三签订了担保函以及《个人住房抵押贷款业务合作协议》，约定为被告一、二向原告申请的贷款提供连带保证责任，担保函约定了保证的范围及保证期间并规定自主合同生效之日起被告一、二未支付到期应付的任何利息或本金的，由被告三在保证范围内承担。截止本案起诉之日，房产已被查封，为维护自身合法权益原告现具状起诉，请求依法支持原告诉请。 被告明珠公司辩称：1、我司不应当偿还整个的购房款，该房屋已经抵押给原告，原告应当对该房屋行使权利后才能向我司主张剩余的款项，现在直接要求我司承担提前清偿责任不符合规定，因被告逾期贷款仅仅只有一期，尚不能确定其不能偿还，故应当驳回要求我司承担提前清偿贷款的责任；2、我司在2020年10月29日替王先文逾期的一期贷款偿还了3137.39元，该款项是原告从我司的保证金中直接扣划，根据我司与交通银行担保函中约定，我司向交通银行提供了23400元保证金质押担保，该款项未全部扣划完钱，也不应当要求我司全部清偿。 被告王先文、苏晓琳未提供书面答辩。 原告交通银行为支持其主张向本院提供以下证据： 一、原告营业执照，证明原告身份信息以及诉讼主体资格。 二、被告身份证，证明被告身份信息情况。 三、个人房产抵押贷款合同，证明被告向原告贷款39万元购买案涉房产并约定了贷款期限、还款方式、还款数额等。 四、借款凭证，证明原告向被告放款39万元的事实。 五、不动产登记证明，证明案涉房产已办理不动产登记证明。 六、担保函以及个人住房抵押贷款业务合作协议，证明被告三为被告一、二向原告的贷款提供担保。 七、欠款明细查询表，证明被告从2020年8月1日起逾期未还款，截止到2020年8月1日，被告仍拖欠原告借款本金230216.99元，利息940.05元，利息复利0.38元及罚息0.88元，共计231158.3元。 被告明珠公司对原告提供的证据质证意见为： 对证据一、二无异议。 对证据三真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议，该抵押合同房屋已经抵押给原告，原告对该房屋享有优先受偿权，从后附的担保函中可看出明珠公司提供了保证金质押23400元，该费用在未扣划完完毕之前原告不应当直接要求明珠公司提前承担保证责任。 对证据四无异议。 对证据五真实性、合法性无异议，从该证据可看出该房屋的权利人是原告，故原告应当对该房屋优先行使权利。 对证据六三性无异议。对证据七真实性无异议，但是从该证据可看出被告王先文从2020年8月1日才开始拖欠贷款，并且有部分拖欠贷款已经由明珠公司从保证金里代为偿还，故原告现在在逾期起诉仅仅只有一两次的情况下即要求全部清偿不符合相关规定，应当予以驳回。 被告明珠公司为支持其主张向本院提供以下证据：转账扣划单据，证明交通银行从原告在明珠公司的保证金李扣划偿还了3137.39元。 原告交通银行对被告明珠公司提供的证据无异议。 被告王先文、苏晓琳未提供证据。 经审理查明：被告王先文、苏晓琳购买明珠公司开发明珠国际城1#楼1505室住宅房；2012年11月7日，被告王先文、苏晓琳与原告签订了一份《个人住房抵押贷款合同》，合同约定原告向被告王先文、苏晓琳提供39万元贷款购买案涉房屋，贷款期限为180个月，还款方式为等额本息，约定每月1日为还款日。被告王先文、苏晓琳以案涉房产为该笔贷款提供抵押担保，双方办理了《他项权预告登记》手续；原告按照合同约定发放了39万元贷款；同时，原告与被告明珠公司签订了《担保函》以及《个人住房抵押贷款业务合作协议》，约定明珠公司为被告王先文、苏晓琳的住房贷款提供连带保证责任以及保证范围；并约定购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为贷款设定抵押担保，而原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件后，明珠公司的保证责任解除。此后，被告王先文、苏晓琳在偿还银行贷款时，不能按照合同约定的时间还款，存在多次逾期、拖欠还款的情况，2020年10月29日，被告王先文、苏晓琳再次逾期还款，原告从明珠公司保证金账户扣划3137.39元，用于偿还王先文、苏晓琳贷款；截止2020年11月1日，被告王先文、苏晓琳共拖欠原告银行贷款本金共计223651.94元，利息913.25元、罚息6.75元、利息复利2.8元，合计224574.74元。 另查明：截止原告起诉，被告王先文、苏晓琳购买的房屋尚未取得《房地产权证》。 本院认为，原告与被告王先文、苏晓琳签订《个人住房抵押贷款合同》的合法、有效，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。原告依约发放贷款，被告王先文、苏晓琳多次逾期偿还银行贷款，存在违约，现原告要求其偿还下欠的贷款本金223651.94元，利息913.25元、罚息6.75元、利息复利2.8元及后续利息、罚息，符合法律规定，本院予以支持；被告明珠公司对王先文、苏晓琳的贷款承担连带保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王先文、苏晓琳于本判决生效之日起三十日内一次性偿还原告交通银行股份有限公司六安分行贷款本金元223651.94元，利息913.25元、罚息6.75元、利息复利2.8元，合计224574.74元； 二、被告王先文、苏晓琳于本判决生效之日起三十日内一次性偿还原告交通银行股份有限公司六安分行贷款利息、罚息及利息复利（利息、罚息及利息复利以贷款本金223651.94元为基数，自2020年11月2日起按照贷款合同约定计算至贷款实际付清时止）； 三、原告交通银行股份有限公司六安分行对被告王先文、苏晓琳抵押房产，折价、拍卖或者变卖后所得价款享有优先受偿权； 四、被告安徽明珠房地产开发有限公司对上述一、二款项承担连带保证责任； 五、驳回原告交通银行股份有限公司六安分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4770元减半收取2385元，由被告王先文、苏晓琳、安徽明珠房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  张红梅 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  陈婉倩 附本案相关法律： 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期限内没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第五十三条债务履行期限届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权人数额的部分归抵押人所有，不足部分由债权人清偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。