湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终3621号上诉人（原审被告、反诉原告）：钟娓林，男，1968年11月27日出生，汉族，住湖南省平江县。委托诉讼代理人：彭春朝，湖南滳招律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘经勇，湖南滳招律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：平江县梅仙供销合作社，住所地湖南省平江县梅仙镇花地坪。法定代表人：邱宏，理事会主任。委托诉讼代理人：陈攀峰，岳阳楼区正顺法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告、反诉原告）钟娓林因与被上诉人（原审原告、反诉被告）平江县梅仙供销合作社（以下简称梅仙供销社）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省平江县人民法院（2020）湘0626民初2100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。钟娓林上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判梅仙供销社向钟娓林支付14758元（其中漏水损失18000元、房屋装饰装修残值损失15000元、不可抗力减免租金16000元，核减梅仙供销社主张的租金34242元）；2.由梅仙供销社承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审法院关于案涉房屋漏水系第三人侵权所致、梅仙供销社无需履行修缮义务的事实认定及法律适用错误，依法应予纠正。自租赁房屋楼上住户入住后，案涉房屋的天花板开始漏水，给经营餐饮业的钟娓林带来了较大经济损失。钟娓林多次要求梅仙供销社履行修缮及赔偿义务，梅仙供销社曾对漏水进行了处理，但未彻底解决漏水问题。梅仙供销社怠于履行修缮义务已经构成违约，钟娓林有权行使履行抗辩权，在梅仙供销社履行修缮义务后再履行支付义务。二、梅仙供销社违约在先，出于某种目的企图不再与钟娓林续租，致钟娓林未能继续承租房屋，造成的房屋装饰装修残值损失应当由梅仙供销社承担。钟娓林向一审法院申请对装修残值损失进行评估，一审法院未予准许，有违程序公正，应予纠正。梅仙供销社出于某种目的排挤钟娓林，造成钟娓林迫于无奈搬离承租房屋，丧失优先租赁权。钟娓林对租赁的毛坯房屋进行装饰装修的残值仍由梅仙供销社利用，后者应当赔偿损失。三、新型冠状病毒肺炎疫情（以下简称新冠疫情）导致合同无法履行，钟娓林未支付疫情期间的租金不构成违约。钟娓林因疫情影响停产三个月，依法应当减免租金。国家主管部门将新冠疫情定义为不可抗力，钟娓林多次申请餐馆复产，政府相关部门均不予准许。2020年2月24日，平江县人民政府下发《关于××防控期间规范有关行为的通告》，规定“不得组织3人以上聚餐”。一审法院认定停产时间仅26天，不符合事实。岳阳市相关部门下发过文件，对类似的商业门面疫情期间应当减免租金3个月。钟娓林因新冠疫情停产时间超过3个月，请求减免3个月的租金。一审法院判决钟娓林支付违约金，不支持反诉请求，应当改判。梅仙供销社辩称，一审判决认定漏水的侵权人非梅仙供销社事实清楚，适用法律正确，二审理应维持。一审查明承租铺面的二楼已在2015年出售给案外人彭光军等四人，均已办理房产证，梅仙供销社不是二楼房屋的所有权人、物业、管理人，二楼漏水到一楼非梅仙供销社的问题导致，与本案没有关联。虽合同未约定漏水由梅仙供销社承担，但梅仙供销社在租赁期间内多次主动进行维修，并沟通二楼业主进行维修，尽到了修缮义务。二、未续租的原因不在梅仙供销社，梅仙供销社在租期届满后收回铺面合理合法。租赁合同约定，如要求续租，须在合同租赁期限届满前三个月以书面形式提出，而钟娓林未提出续租要求，并在期限届满时主动腾空铺面，拆走装修物，无续租的意愿。合同约定在期限届满后，钟娓林需将铺面腾空完好无损交还，但钟娓林在交还铺面时已将铺面拆得千疮百孔，无残值可以利用。三、钟娓林应当举证证实因新冠疫情而停产的具体时间，否则承担举证不能的后果。一审法院根据实际复工时间计算停产期正确，梅仙供销社不是国有企业和政府部门、高校、研究院等行政事业单位，不属于免租3个月的主体，一审判决并无不当。梅仙供销社向一审法院起诉请求：1.判令钟娓林支付铺面租金34,242元、违约金10,000元；2、判令钟娓林按照月利率2%承担租金及违约金至偿还之日止的利息；3、诉讼费由钟娓林承担。钟娓林向一审法院反诉请求：1.判令梅仙供销社支付14,758元（其中因漏水应赔偿经济损失18,000元、门面装修装饰残值损失15,000元、不可抗力事由导致合同履行不能租金减免16,000元，核减梅仙供销社在本诉中主张的门面租金34,242元，余额为14,758元）；2、判令反诉诉讼费用由梅仙供销社承担。一审法院认定事实：2017年4月28日，梅仙供销社与钟娓林签订《梅仙供销合作社铺面租赁合同书》，甲方为梅仙供销社，乙方为钟娓林。双方约定甲方将其位于××庙街临街共八个铺面租予乙方经营，年租金为50000元，租期自2017年5月1日至2020年4月30日止；约定第一年租金由乙方在签订合同时一次性支付给甲方，之后每年的租金由乙方在每年起始之日前半个月内一次性付清，如未按时缴纳租费，甲方有权单方解除合同；在合同租赁期届满后，如乙方要求继续租赁，必须在合同租赁期届满前三个月以书面形式向甲方提出，经双方协商好新一期的铺面租赁合同后，乙方方可继续经营，否则视为乙方不再续租该铺面，乙方须在合同期届满时将铺面腾空完好无损交给甲方，甲方不负责任何经济补偿；约定租赁合同的违约金为年租赁费总额的20%。协议达成后，梅仙供销社将合同约定的铺面交付钟娓林经营。钟娓林将租赁的5个铺面自用，3个铺面转租他人。2019年7月，有一个转租出去的铺面由钟娓林收回，另两个转租出去的铺面继续由案外人租赁使用。钟娓林在租赁房屋后，进场装修花费了较长时间，同时梅仙供销社有一个出租铺面因基建设备占用导致延迟交房。2019年6月12日，梅仙供销社与钟娓林就此达成了补充协议，由梅仙供销社减免钟娓林的租金7000元。租赁期间，钟娓林向梅仙供销社支付了自2017年5月1日至2019年4月30日的租金。自2019年5月1日起至2020年4月30日止，钟娓林向梅仙供销社支付租金15758元。租赁合同到期后，钟娓林于2020年4月30日交还了房屋。钟娓林所承租铺面的二楼的住房已由梅仙供销社分别出售给了彭光军、李付凡、李倡兴、钟源四户，并于2015年在平江县住房和城乡建设局梅仙所办理了房产证。在本案铺面租赁期间，钟娓林所租赁的八个铺面存在二楼漏水下来的情况，钟娓林与梅仙供销社就房屋漏水问题进行过磋商，但未能达成一致意见。2020年1月24日，因新冠疫情原因，平江县文化旅游广电体育局根据《平江县突发公共卫生事件应急指挥部﹤关于尽量减少公共场所聚会、关停部分公共场所的指令﹥》（平突发公卫指令﹝2020﹞3号）文件要求，通知电影院、ＫＴＶ、网吧等公共营业场所暂停营业。2020年2月20日，平江县突发公共卫生事件应急指挥部下发《平突发公卫指令﹝2020﹞79号》文件，通知餐馆等市场门店全面复市。一审法院认为，梅仙供销社与钟娓林签订了租赁合同，向钟娓林交付了被承租铺面，钟娓林使用了租赁物并向梅仙供销社支付了部分租金，双方形成了租赁合同关系，钟娓林应按照租赁合同的约定向梅仙供销社支付租金。对于梅仙供销社要求钟娓林支付租金的诉讼请求，予以支持。关于本诉，本案有两个争议焦点：一、本案中的租金是否应当减免，应如何减免；二、钟娓林是否应当支付违约金。关于本诉的争议焦点一，关于新冠疫情期间的租金减免问题，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定：承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或疫情防控措施影响出现经营困难的服务业、小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。梅仙供销社作为国有企业应对钟娓林的租金进行适当减免。平江县对于新冠疫情期间的市场实际停业时间为26天，而钟娓林本人在疫情期间实际使用的承租铺面为6个，另有两个铺面转租给了案外人，钟娓林未提供证据证明对转租的铺面的租金进行了减免。因此，一审法院认为应减免钟娓林本人使用的6个铺面的26天的租金2671.2元（50000元／年÷365天／年÷8×6×26天）。综上，应由钟娓林支付梅仙供销社房屋租金31570.8元（34242元-2671.2元）。关于本诉的争议焦点二，钟娓林认为梅仙供销社怠于履行承租房屋的修缮义务，存在装修期免租和违约交房的违约行为，违约在先，钟娓林有权行使先履行抗辩权。一审法院认为，装修期及延迟交房的问题，双方已经在2019年6月12日达成了协议，且该问题也不能作为拒付租金的理由。承租房屋的二楼漏水问题，钟娓林承租铺面的二楼已经在钟娓林承租之前就被梅仙供销社售卖，二楼的业主不是梅仙供销社。同时，梅仙供销社与钟娓林签订的房屋租赁合同中也未约定二楼漏水应由梅仙供销社负责。综上，钟娓林承租铺面的二楼漏水的侵权人不是梅仙供销社，与本案没有关联性，对于上述钟娓林的意见不予支持。本案的房屋租赁合同中明确约定了支付租金的方式为每年的起始之日前半个月内一次性付清，钟娓林承租铺面的2019年至2020年的租金应当在2019年5月1日前付清，而钟娓林在该年度的租金至今仅支付了15758元，明显违反了合同约定，应当按照违约条款支付违约金。双方对于违约金约定为年度租金的20%，年度租金为50000元，该约定未违反法律规定。因此，钟娓林应向梅仙供销社支付违约金10000元。关于反诉，钟娓林要求梅仙供销社赔偿其因漏水造成的损失，但承租铺面因漏水所造成的损失的侵权人不是梅仙供销社，对于钟娓林要求梅仙供销社赔偿其因漏水造成的损失的诉讼请求不予支持。钟娓林如确有损失可向实际侵权人另行主张权利。钟娓林诉称梅仙供销社不再与其续租，造成其门面装饰装修残值损失，要求梅仙供销社赔偿，并于2020年7月9日向一审法院申请对涉案铺面的装饰、装修残值进行鉴定。钟娓林与梅仙供销社的房屋租赁合同中已有明确约定，钟娓林需在合同期届满时将铺面腾空完好无损交给梅仙供销社，梅仙供销社不负责任何经济补偿。且钟娓林的主张也不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定。据此，一审法院于2020年8月7日依法驳回了钟娓林的鉴定申请。因此，对于钟娓林要求从租金中核减其门面装饰、装修残值的意见，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条之规定，判决：一、由钟娓林支付梅仙供销社房屋租金31570.8元；二、由钟娓林支付梅仙供销社违约金10000元；三、驳回梅仙供销社的其他诉讼请求；四、驳回钟娓林的反诉请求。上述金钱给付义务，限履行义务人在本判决生效之日起十五日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费908元，减半收取454元，由钟娓林承担；反诉费用525元，减半收取262.5元，由钟娓林承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、应否支持钟娓林因租赁房屋漏水造成的损失；二、应否支持钟娓林主张的装饰装修残值损失；三、因新冠疫情减免租金的具体数额；四、钟娓林应否向梅仙供销社支付违约金。关于焦点一，应否支持钟娓林因租赁房屋漏水造成的损失。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”案涉门面漏水是事实，该漏水非偶然地由二楼住户使用不当造成，而由案涉门面的房屋结构问题导致，出租人梅仙供销社应当履行维修义务，确保案涉房屋符合使用用途，钟娓林基于双方存在房屋租赁合同关系主张梅仙供销社赔偿漏水造成的损失于法有据。一审法院认为钟娓林只能就漏水损失向二楼住户主张侵权赔偿不当，本院予以纠正。钟娓林未能提交充分证据证明因门面漏水造成的具体损失，本院酌情由梅仙供销社承担3000元。关于焦点二，应否支持钟娓林主张的装饰装修残值损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”钟娓林和梅仙供销社在《铺面租赁合同书》中明确约定：“合同租赁期满，如乙方要求继续租赁，则必须在本合同租赁期限届满前三个月以书面形式向甲方提出，经甲、乙双方协商并签订好新一期铺面租赁合同后，乙方才可继续经营。否则，视为乙方不再续租该铺面，乙方必须在本合同期届满时将铺面腾空完好无损交给甲方，甲方不负责任何经济补偿”。在案涉门面租赁期届满时，钟娓林未提前三个月以书面形式向梅仙供销社提出继续租赁，主动向梅仙供销社交还了案涉铺面，钟娓林要求梅仙供销社赔偿装饰装修残值的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院不准许钟娓林对装饰装修残值进行鉴定的申请，并无不当。关于焦点三，因新冠疫情减免租金的具体数额。《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”梅仙供销社属于非国有企业或行政事业单位，钟娓林租赁案涉门面从事餐饮业经营，因疫情和疫情防控措施影响经营收入减少事实存在，钟娓林要求减免租金符合法律规定，因梅仙供销社和钟娓林就具体减免期间无法达成一致意见，本院根据公平原则和平江县餐饮业受疫情影响的具体情况，认为减免2个月的租金较为合适。在疫情期间，钟娓林实际使用6个门面，减免租金的具体数额为6250元（50000元／年÷12月／年×2月÷8×6）。关于焦点四，钟娓林应否向梅仙供销社支付违约金。当事人应当根据约定全面地履行自己的义务，钟娓林应当按照《铺面租赁合同书》的约定在2019年5月1日前的半个月内一次性付清租金50,000元（已付15,758元，欠付34,242）。租赁铺面漏水、因新冠疫情应当减免租金不是钟娓林拒付租金的合法理由。一审法院判决由钟娓林支付违约金10,000元并无不当，对钟娓林不支付违约金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，钟娓林应当向梅仙供销社支付租金34242元、违约金10000元，核减漏水造成的损失3000元、因××疫情减免的租金6250元，还应支付租金24992元、违约金10000元。钟娓林的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律和处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省平江县人民法院（2020）湘0626民初2100号民事判决第二项；二、撤销湖南省平江县人民法院（2020）湘0626民初2100号民事判决第三项、第四项；三、变更湖南省平江县人民法院（2020）湘0626民初2100号民事判决第一项为由钟娓林支付平江县梅仙供销合作社房屋租金24,992元；四、驳回平江县梅仙供销合作社的其他诉讼请求；五、驳回钟娓林的其他诉讼请求。上述金钱给付义务，限履行义务人在本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费908元，减半收取454元，由平江县梅仙供销合作社负担117元，由钟娓林负担337元；一审反诉受理费525元，减半收取262.5元，由平江县梅仙供销合作社负担25元，由钟娓林负担237.5元。二审案件受理费1025元，由平江县梅仙供销合作社负担50元，由钟娓林负担975元。本判决为终审判决。审判长  田光辉审判员  王欣辉审判员  曹 维二〇二〇年十一月十六日法官助理张艳辉书记员方晶晶