浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0326民初4538号 原告：中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地浙江省杭州市上城区开元路**。 负责人：张涛，总经理。 委托诉讼代理人：林焕、张也，北京盈科（温州）律师事务所律师。 被告：温州绿谷餐饮管理有限公司，住所地浙江省平，住所地浙江省平阳县萧江镇世纪大道 法定代表人：陈昊。 委托诉讼代理人：温正搭，北京中闻（杭州）律师事务所律师。 被告：立天科技集团有限公司，住所地浙江省平，住所地浙江省平阳县萧江镇世纪大道 法定代表人：李道选。 委托诉讼代理人：庄再冬，男，公司员工。 第三人：浙江立天塑业有限公司，住所地浙江省平，住所地浙江省平阳县萧江镇世纪大道 法定代表人：杨崇荣。 第三人：温州华阳塑业有限公司，住所地浙江省平，住所地浙江省平阳县萧江镇庄里工业园区 法定代表人：缪昌力。 第三人：杨学寿，男，1970年7月8日出生，汉族，住浙江省平阳县萧江镇世纪大道。 第三人：吴美丽，女，1970年8月16日出生，汉族，住浙江省平阳县萧江镇世纪大道。 原告温州银行股份有限公司平阳支行（以下简称温州银行平阳支行）与被告温州绿谷餐饮管理有限公司（以下简称绿谷公司）、立天科技集团有限公司（以下简称立天科技公司）、第三人浙江立天塑业有限公司（以下简称立天塑业公司）、温州华阳塑业有限公司（以下简称华阳塑业公司）、杨学寿、吴美丽申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年9月15日立案。根据温州银行平阳支行、中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称华融浙江分公司）的共同申请，本院裁定准许华融浙江分公司替代温州银行平阳支行作为本案原告参加诉讼，温州银行平阳支行退出诉讼。2020年11月2日，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华融浙江分公司委托诉讼代理人张也、被告绿谷公司委托诉讼代理人温正搭、被告立天科技公司委托诉讼代理人庄再冬到庭参加诉讼，第三人立天塑业公司、华阳塑业公司、杨学寿、吴美丽未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华融浙江分公司向本院提出诉讼请求：1.请求撤销（2020）浙0326执异35号执行裁定书，即被告绿谷公司的租赁权不得对抗原告；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月5日，第三人立天塑业公司与温州银行平阳支行签订10份《非自然人借款合同》（编号为801002016企贷字第00074号至第00083号），约定借款金额合计4230万元，借款期限均为2016年7月5日至2017年7月5日，以上借款由立天科技公司以其所有的坐落于平阳县萧江镇世纪大道厂房、坐落于世纪大道（凤头村）厂房及土地使用权提供最高额抵押担保，最高额范围分别为1521万元、3785.49万元，并于2014年11月14日、2016年7月1日分别签订《最高额抵押合同》（编号为温银801002014年高抵00097号、温银801002016年高抵字00047号），第三人华阳塑业公司、杨学寿、吴美丽分别与温州银行平阳支行签订最高额保证合同，在不同最高额债权余额内承担连带责任保证担保。借款到期后，由于借款人及担保人均未履行还款义务，温州银行平阳支行提起了诉讼。2018年6月25日，本院作出（2017）浙0326民初7052号民事判决书，判决借款人及各担保人承担相应责任。判决生效后，借款人及各担保人未履行义务，温州银行平阳支行申请强制执行。2018年10月9日，本院查封了上述厂房及土地使用权，委托评估机构评估后，于2020年2月10日发布拍卖公告，公告中载明涉案厂房即被告绿谷公司主张租赁的厂房，租期至2024年7月31日止，2019年8月1日至2021年7月31日的租金已付，2021年8月1日至2024年7月31日的租金按市场行情由双方协商。温州银行平阳支行向本院提交被告立天科技公司于2016年7月6日出具的《情况说明》载明，厂房抵押时不存在租赁情况。2020年3月30日，本院作出（2018）浙0326执3662号执行裁定书，裁定被告绿谷公司对涉案厂房的租赁权不得对抗本案申请执行人。后被告绿谷公司对前述裁定不服，提出书面异议。本院于2020年8月26日作出（2020）浙0326执异35号执行裁定书，裁定撤销关于涉案厂房的租赁权不能对抗温州银行平阳支行的内容，对涉案厂房带租拍卖，故原告提起本案执行异议之诉。原告认为，被告绿谷公司与被告立天科技公司之间不存在真实的租赁关系。被告绿谷公司提供的银行交易凭证、付款方、收款方均不是公司，而是个人，部分银行交易凭证缺失，交易凭证所载明的交易时间、金额、频率与《房屋租赁合同》无法对应，不符合商业交易习惯，且至今为止，被告绿谷公司未提供证据证明其实际占有使用涉案厂房的证据。而原告提供的《情况说明》，则说明涉案厂房抵押时处于未出租状态。另外，涉案厂房所占有的土地即平国用（2012）第04-8010号于2012年9月3日签订抵押合同，并于同日办理抵押登记手续，土地抵押的效力及于其上的建筑物，也早于租赁时间。综上，请依法撤销（2020）浙0326执异35号执行裁定书，即被告绿谷公司的租赁权不得对抗原告。 被告绿谷公司辩称：（一）2014年7月31日，被告绿谷公司租赁立天科技公司所有的坐落于平阳县××镇××道××工业园区内建筑面积约8000平方米的厂房，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期为2014年8月1日至2024年7月31日。对于该租赁事实，有以下事实可以证实：1.合同签订后，绿谷公司自2014年7月31日初始工商注册地址是平阳县萧江镇世纪大道，该营业住所至今未变更登记过；2.从2014年8月开始，绿谷公司每个月向立天科技公司缴纳电费，缴纳后立天科技公司开具增值税发票；3.税务部门开具的纳税凭证，还包含2014年8月1日至2014年12月31日的租金税金，同时，绿谷公司从2014年开始至今税务部门都开具纳税证明；4.绿谷公司提供的租金汇款凭证的用途上也写明是房租、厂房租金，也有立天科技出具的租金收据予以印证。（二）关于厂房租赁权与抵押权设立时间的先后问题。本案执行依据即（2017）浙0326民初7052号民事判决书认定，车间二、车间一办理登记的时间分别为2014年11月17日和2016年7月4日，而绿谷公司与立天科技公司签订的《房屋租赁合同》的时间为2014年7月31日。温州银行平阳支行作为金融机构在办理贷款抵押登记前，本应对抵押物进行实地调查，确认厂房是否存在出租给他人生产经营的情形，并固定相关证据。而绿谷公司的经营范围主要为餐饮服务、预包装食品等，属食品行业，而立天科技公司主营塑编行业。温州银行平阳支行在办理抵押登记前完全可以通过实地调查，确认抵押厂房内有无正在生产经营的非塑编行业企业，并固定相关证据。但本案，温州银行平阳支行并不能提供其实地调查的相关证据。因此，（2020）浙0326执异35号裁定书认定绿谷公司租赁权成立并实际使用厂房的时间早于相应厂房的抵押权是正确的。至于原告提出厂房涉及的土地在2012年已办理抵押，实际上该抵押与本案无任何关联性。该抵押期限是为立天科技公司在2012年9月3日至2015年9月2日内签订的借款合同提供最高额抵押担保，而执行涉及的债务是发生在2016年，和2012年的抵押不具有任何关联性。（三）关于涉案抵押物应否带租拍卖。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，绿谷公司租赁权的成立时间早于相应厂房抵押权设立时间，绿谷公司要求对涉案厂房带租拍卖的异议请求成立，应予支持。综上，请驳回原告诉请，维持（2020）浙0326执异35号裁定书。 被告立天科技公司辩称：立天科技公司向温州银行平阳支行出具《情况说明》是为了得到贷款，不出具就贷不了款，资金就无法转动，就面临倒闭。2012年9月3日，立天科技公司进行土地使用权抵押时，绿谷公司所租赁的车间二厂房还没有建成。该车间二厂房是在2013年开工，在2014年建成，所以在2016年期间，立天科技公司与温州银行平阳支行重新签订抵押合同。因此，租赁权是在抵押权之前，请依法维持（2020）浙0326执异35号裁定书。 第三人立天塑业公司、华阳塑业公司、杨学寿、吴美丽未作述称。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人立天塑业公司、华阳塑业公司、杨学寿、吴美丽未到庭，视为放弃举证、质证的权利。对原、被告双方无异议的证据[原告提交的原告营业执照、被告企业信息、（2017）浙0326民初7052号民事判决书、（2018）浙0326执3662号执行裁定书、（2020）浙0326执异35号裁定书、温银801002014年高抵字00097号最高额抵押合同、温银801002016年高抵字00047号最高额抵押合同、土地抵押登记证明，被告立天科技公司提交的营业执照、工商登记信息]，本院予以确认并在卷佐证。对于双方存在争议的证据，本院作如下认定：1.原告提交的情况说明，系被告立天科技公司向温州银行平阳支行所出具，本院对真实性予以确认，可以证明被告立天科技公司于2016年7月6日向温州银行平阳支行出具情况说明的事实，至于证明目的将综合在案证据另行评判；2.原告提交的温银801002012年高抵字00224号最高额抵押合同，经本院审查，对该证据真实性予以确认，可以证明立天科技公司与温州银行平阳支行签订《温州银行最高额抵押合同》的事实，至于证明目的将综合在案证据另行评判；3.被告绿谷公司提交的公司章程，经本院审查，对其真实性予以确认，可以证明绿谷公司登记住所为平阳县萧江镇世纪大道的事实；4.被告绿谷公司提交的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》，经质证，原告对真实性有异议，但未提供充分证据予以反驳。经本院审查，对该组证据真实性予以确认，可以证实绿谷公司与立天科技公司于2014年7月31日签订《房屋租赁合同》、2014年9月6日签订《房屋租赁补充协议》并约定相关内容的事实；5.被告绿谷公司提交的租赁纳税证明、社保证明、租金汇款凭证、收款收据、照片、浙江增值税专用发票等证据，可以与前述所认定的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》相互印证，证实被告绿谷公司所主张的占有使用涉案租赁物及履行租赁合同项下的包括支付租金、电费等义务的事实。 结合上述认定的证据及当事人陈述，本院认定本案事实如下：2016年7月5日，第三人立天塑业公司与温州银行平阳支行签订10份《非自然人借款合同》（编号为801002016企贷字第00074号至第00083号），约定借款金额合计4230万元，借款期限均为2016年7月5日至2017年7月5日，以上借款由立天科技公司以其所有的坐落于平阳县萧江镇世纪大道厂房、坐落于世纪大道（凤头村）厂房及土地使用权提供最高额抵押担保，最高额范围分别为1521万元、3785.49万元，并于2014年11月14日、2016年7月1日分别签订《最高额抵押合同》（编号为温银801002014年高抵00097号、温银801002016年高抵字00047号），并分别于2014年11月17日、2016年7月4日办理了抵押登记。被告立天科技公司、第三人华阳塑业公司、杨学寿、吴美丽分别与温州银行平阳支行签订最高额保证合同，在各自不同最高额债权余额内承担连带责任保证担保。借款到期后，由于借款人及各担保人均未履行付款义务，温州银行平阳支行向本院提起诉讼。本院于2018年6月25日作出（2017）浙0326民初7052号民事判决书，判令立天塑业公司偿还温州银行平阳支行10笔借款合计4230万元及利息1860465.78元、复利及罚息，立天科技公司、华阳塑业公司、杨学寿、吴美丽在各自担保范围内承担连带清偿责任；若立天塑业公司未按期履行债务，温州银行平阳支行有权以折价、拍卖或变卖立天科技公司所有的抵押物所得价款分别在1521万元、3785.49万元范围内优先受偿。判决生效后，借款人及各担保人均未履行义务，温州银行平阳支行向本院申请强制执行。 立天科技公司于2001年3月9日成立，原法定代表人为杨学寿，吴美丽系杨学寿配偶。立天科技公司名下世纪大道（凤头村）土地使用权土地上建有两幢厂房，即车间一厂房和车间二厂房，车间二厂房所有权登记时间为2014年6月13日（权证号为温房权证平阳县字第0××2号）。2018年10月9日，本院查封了上述厂房及土地使用权，委托评估机构评估后，于2020年2月10日发布拍卖公告，公告中载明车间二即涉案厂房即绿谷公司主张租赁的厂房，租期至2024年7月31日止，2019年8月1日至2021年7月31日的租金已付，2021年8月1日至2024年7月31日的租金按市场行情由双方协商。后温州银行平阳支行向本院提交了立天科技公司于2016年7月6日出具的《情况说明》，其上载明“立天科技公司于2016年7月1日与温州银行平阳支行签署编号为（温银821002016年高抵字00047号）最高额抵押合同，以坐落于平阳县萧江镇世纪大道（凤头村）的抵押物［房权证号为平阳县房权证肖江字第0××5号，土地号为平国用（2012）第04-8010号］为融资企业立天塑业公司向温州银行平阳支行的融资业务提供担保。该抵押物于抵押权设立时不存在租赁使用情况，特此说明。”2020年3月30日，本院作出（2018）浙0326执3662号执行裁定书，裁定绿谷公司对涉案厂房的租赁权不得对抗本案申请执行人。后绿谷公司对该裁定不服，向本院提出执行异议。本院于2020年8月26日作出（2020）浙0326执异35号执行裁定书，裁定：一、撤销（2018）浙0326执3662号执行裁定中关于绿谷公司对坐落于平阳县萧江镇世纪大道（权证号：温房权证平阳县字第0××2号）厂房的租赁权不能对抗温州银行平阳支行的内容；二、对绿谷公司租赁的立天科技公司名下坐落于平阳县萧江镇世纪大道（权证号：温房权证平阳县字第0××2号）厂房带租拍卖。温州银行平阳支行不服该执行裁定，向本院提起诉讼。诉讼中，由于温州银行平阳支行将涉案债权转让给了华融浙江分公司，本院依温州银行平阳支行、华融浙江分公司的共同申请，裁定准许华融浙江分公司替代温州银行平阳支行作为本案原告参加诉讼，温州银行平阳支行退出诉讼。 绿谷公司于2014年7月31日成立，登记住所地为平阳县萧江镇世纪大道，经营范围为餐饮管理服务、餐饮服务等，股东为鲍宗仁、上海麦金地餐饮投资管理有限公司、陈昊。2014年7月31日，绿谷公司与立天科技公司签订《房屋租赁合同》，约定立天科技公司将其所有的坐落于世纪大道厂房（8000平方米）出租给绿谷公司使用，租期自2014年8月1日至2024年7月31日止，租赁期为10年。合同第三条关于租金及定金支付方式约定，租金分五次付清，第一次支付第一年租金794000元，于合同签订之日起三天内付清定金，余款于2014年10月1日前付清；第二次支付第二、第三年租金1667400元，于2015年10月1日前付清；第三次支付第四、五年租金1800000元，于2017年10月1日前付清；第四次支付1800000元，于2019年10月1日前付清；第五次租金根据当时市场行情，再由双方协商租金的支付；绿谷公司已于2014年1月25日向立天科技公司支付房屋租赁定金300000元，于2014年5月7日支付300000元，双方签订租赁合同约定该两笔款项可以在支付第一年租金时转为租金。合同第四条约定，租赁期间使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话、土地及房产使用税等费用由绿谷公司承担，立天科技公司只提供普通收据给绿谷公司。2014年9月6日，绿谷公司还与立天科技公司签订《房屋租赁补充协议》，约定：绿谷公司在原有租赁基础上增加一间面积280平方米的经营用房，租金及付款方式：第一次支付第一年租金42000元，2014年5月1日前付清；第二次支付第二、三年租金88200元，2015年3月1日前付清；第三次支付第四、五年租金92600元，2017年3月1日前付清。协议签订后，被告立天科技公司于2014年1月25日至2019年2月25日期间陆续出具13份收到绿谷公司租金金额合计5434970元的收款收据。除了其中2份分别为2014年9月6日的236000元、2015年9月22日的300000元收款收据，两被告称暂无法找到对应转账记录外，其余款项根据绿谷公司提供的银行转账明细显示（按时间先后顺序），分别为：白文博账户于2014年1月25日、5月7日分别付300000元、300000元，鲍宗仁账户于2015年3月13日付500000元，李文雅账户于2015年3月19日付300000元，鲍宗仁账户于2015年3月25日、5月22日、11月27日、2017年4月25日分别付200000元、400000元、55600元、8433370元，李文雅账户于2017年9月10日付1000000元，温青青账户于2019年1月18日、2月25日分别付400000元、600000元，合计5434970元，该款项汇至吴美丽、庄再冬、蔡云松等人账户。温青青银行账户还分别于2019年9月10日、9月26日转入庄再冬的两笔均为400000元款项，该两笔银行交易回单上分别备注为“房租、结清截止2021年厂房租金”。另外，根据被告绿谷公司提供的电费发票显示，被告绿谷公司从2014年9月开始每月向立天科技公司支付电费，由立天科技公司出具应税劳务名称为电力的浙江增值税专用发票。被告绿谷公司对于2014年8月1日至2014年12月31日的厂房租金50000元还向税务部门缴纳了税费9322.97元。 还查明，2012年9月3日，立天科技公司与温州银行平阳支行签订1份《温州银行最高额抵押合同》（编号为温银801002012年高抵字00224号），约定立天科技公司以其所有的坐落于平阳县萧江镇世纪大道（凤头村）工业厂房（平阳县房权证肖江字第0××5号）、坐落于平阳县萧江镇世纪大道土地使用权［平国用（2012）第**］为借款人在2012年9月3日至2015年9月2日期间向抵押权人温州银行平阳支行所借的最高额37854900元范围内提供最高额抵押担保，并办理了抵押权登记，抵押期限自2012年9月3日至2015年9月2日。？ 本院认为，根据诉辩双方意见，本案争议焦点为:一、绿谷公司与立天科技公司之间的租赁关系是否真实合法有效的问题；二、绿谷公司对涉案厂房的租赁权能否对抗原告的抵押权的问题。 ?关于争议焦点一。关于绿谷公司与立天科技公司之间的租赁关系的效力问题。原告主张被告绿谷公司与立天科技公司之间的租赁关系不真实，仅提出质疑，却没有提供充分证据进行反驳。唯一提交的情况说明，也仅是被告立天科技公司为了获取贷款而单方出具的说明，不能真实反映抵押物的实际占有使用情况，也不能代表被告绿谷公司的意思。反观被告绿谷公司，其提供了与立天科技公司所签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》，支付租金的收款凭证、银行付款记录、租金缴税票据以及交纳电费记录等证据，结合绿谷公司的登记住所地以及绿谷公司在本地区的实际经营情况，足以证实绿谷公司于2014年7月31日承租涉案厂房从事生产经营的事实。故本院认定绿谷公司与立天科技公司之间的租赁关系真实合法有效，绿谷公司作为承租人依法享有对涉案厂房的租赁权。 关于争议焦点二。第一，针对涉案位于平阳县××镇××道××房，绿谷公司和立天科技公司的租赁合同签订于2014年7月31日，温州银行平阳支行的抵押权登记设立于2014年11月17日，租赁权成立在前，抵押权设立在后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，绿谷公司对涉案厂房的租赁权不受温州银行平阳支行的抵押权的影响，绿谷公司要求对涉案厂房带租拍卖合理合法。第二，温州银行平阳支行作为金融机构在审核抵押贷款通过时，在完全有能力对抵押物的实际使用情况进行审查下，仅以被告立天科技公司单方所出具的说明而未尽到谨慎审查义务，该责任后果不应归责于善意的第三方承租人即被告绿谷公司。第三，立天科技公司于2012年9月3日与温州银行平阳支行所签订的最高额抵押合同，是立天科技公司为借款人在2012年9月3日至2015年9月2日期间向抵押权人温州银行平阳支行所借的最高额37854900元范围内提供最高额抵押担保，并非对于（2017）浙0326民初7052号民事判决书项下的2016年期间借款所提供的抵押担保，不影响原告享有抵押权的设立时间。况且，土地使用权抵押登记于2012年9月3日，案涉车间二厂房于2014年6月13日办理所有权登记，案涉厂房应属于土地使用权抵押后的新增建筑物，根据《中华人民共和国物权法》第二百条“建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分,但新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿”的规定，案涉厂房也不属于2012年9月3日土地使用权抵押项下的抵押财产。 综上，原告要求撤销（2020）浙0326执异35号执行裁定书的理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条、第二百条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条、第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司的诉讼请求。 案件受理费38800元，由中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  包崇鸽 人民陪审员  章朝阳 人民陪审员  周小珍 二〇二〇年十一月十六日 代书 记员  王新新