广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初5595号原告：梁妙芳，女，1976年10月21日出生，汉族，住广州市黄埔区。被告：蛋壳（广州）公寓管理有限公司，住所地广州市海珠区新港东路****。法定代表人：张雪，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘浏，该公司员工。原告梁妙芳与被告蛋壳（广州）公寓管理有限公司（以下简称“蛋壳公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告梁妙芳、被告蛋壳公司的委托诉讼代理人刘浏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁妙芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《资产委托管理服务合同》（GZGYSGZE1908037541）；2.被告承担本案诉讼费用。之后，原告变更诉讼请求为：1.判令被告赔偿2019年8月17日至2019年10月25日合同免租期共70天租金为9079元[（3950-59）÷30×70]；2.判令被告按合同第八条第四点赔偿2个月违约金7900元（3950×2），扣除一个月押金3950元及2020年4月28日已付3160元，还需要赔偿790元；3.判令被告赔偿拆除客厅隔断墙、重布照明路线以及修复拆墙后墙面损坏重新油漆3000元（按市场价格），另外隔断墙将地板瓷砖刮花破损修复按市场价格4630元，房屋恢复原状费用共7630元；4.判令被告支付客厅家具重置成本共3400元，按房屋交割清单重新配置客厅家具：沙发三件套（一个三座位两个一座位）+茶几一个+电视柜一个=重置价2800元，餐桌一张餐椅两张重置价600元；5.判令被告支付房租到房屋出租前（2020年4月26日至2020年7月31日）的租金损失12426元[（3950-59）×3+（3950-59）÷31×6）]；6.判令被告赔偿原告中介费1850元；7.判令被告向原告结清水、电、燃气及物业管理费用408.98元；8.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2019年8月14日签订编号为GZGYSGZE1908037541的《资产委托管理服务合同》。原告将坐落于广州市黄埔区黄埔东路188号大院49号602房出租给被告，有效期自2019年8月17日至2025年1月13日，共65个月。原告的房屋结构是两房一厅一厨一卫两阳台，被告将客厅改造成一个房间，在客厅建了一道Z型隔断墙，并且未经原告同意将客厅的家具除冰箱外全部搬走。被告业务代表承诺归还房屋时会将房屋恢复原状并配齐交割清单的家具家电。第一年合同期租金扣除维修金后为3891元/月，截止到2020年4月30日，被告共付6个月租金和一个月押金，并于2020年4月28日支付了3160元违约金。原告于2020年4月22日收到被告来函要求单方面解除合同，被告没有明确是何种原因导致不能履约，随意解约有违诚实信用。被告来函终止合同，并没有列明其可以单方而解除合的依据，侵害了原告的合法民事权益。原告于2020年4月24日以电子邮件、微信及快递方式向被告回函表示不同意解约，要求被告继续履行合同。该函件于2020年4月25日由被告前台签收，被告不予理会，强行单方解除合同。根据合同第九条，原告诉至法院，请求依法判令被告赔偿原告损失共计35583.98元。被告蛋壳公司辩称，被告于2019年8月14签订合同承租原告房屋，租赁期限为2019年8月17日至2020年1月13日。租赁合同第五条第四款、第六条第二款明确约定，被告可根据运营规则对原告遗留物品进行处置，原告同意被告另行购置家具家电及装修，并且在房屋交割清单亦列明原告遗留的家具家电被告可根据运营规则处置。合同附件1资产信息中约定该房是三房一厅，因此原告清楚知道被告会将该房屋的客厅作为一间房屋出租。客厅当中遗留的沙发、电视柜、餐桌椅，被告因重新购置卧室所需家具家电，根据被告运营规则，原告可搬走，未搬走的被告处置基本上是遗弃，因此，被告不同意原告的第四项诉讼请求。根据合同约定，被告在返还房屋时原告要求被告拆除隔断，被告应拆除隔断，但是在被告沟通提前解约时原告未主张拆除隔断，包括原告原诉讼请求中仍主张被告继续履行合同，导致被告未能拆除隔断。原告自行拆除隔断产生费用较高，远高于被告了解的市场价格，被告有长期合作的装修队，按75元一平拆除隔断墙，根据后台数据，拆除涉案房屋隔断墙少于2000元。被告于2020年4月23日已通过短信的方式将房屋密码全部发送给原告，全屋内配置密码锁，原告可于4月23日接受房屋。对于房屋租金计算应到2020年4月23日，按照合同约定，被告提前解除合同支付两个月的租金，一个月租金以押金冲抵，还需另外支付一个月租金作为违约金，被告已经支付房租到4月28日，原告仍需退回六天租金，该六天租金冲抵违约金，因此，被告已支付违约金3160元，被告于2020年4月28日向原告支付违约金3160元，被告已付清违约金，不同意原告第二项诉求。同理，原、被告双方于2020年4月20日对水、电、燃气进行抄表，双方对水、电、燃气、物业费进行结算，原告也提供该证据，结算费用为177元，被告已向原告支付。对于房屋交付后产生的水、电、燃气、物业费等，被告不认可，被告不同意原告第三、七项诉讼请求。合同免租期，原告已履行至2019年4月底，被告同意按日折算返还部分免租金。对第五项、第六项、第八项诉讼请求不认可，2020年4月23日房屋已经交付，不同意原告主张该日之后的房屋占用费。第六项诉讼请求，原告继续出租产生的中介费被告不认可为实际损失。综上所述，被告提前解约确实因为疫情产生不可抗力的影响，被告在全国持有大量房屋，在疫情影响下无力支付大量房屋租金，在疫情期间大量租客无法交租，房东均不认可部分房租减免的情况下，被告只能对部分出租状况较差的房屋提前解约，被告同意按照合同承担违约责任、支付违约金，并将房屋屋内的装饰装配价值在30000元左右基本上将全部赠送给原告，请求法院根据疫情不可抗力的情况，以及企业在疫情期间维持经营，给予充分的考量。本院经审理认定事实如下：梁妙芳为广州市黄埔区黄埔东路188号大院49号602房（以下简称“涉案房屋”）的权属人，该房屋建筑面积82.89㎡。2019年8月14日，梁妙芳（甲方，委托人）与蛋壳公司（乙方，受托方）签订《资产委托管理服务合同》（以下简称“服务合同”）合同编号为GZGYSGZE1908037541，约定甲方同意将涉案房屋委托给乙方做独家委托代理，委托代理权限自2019年8月17日至2025年1月13日，权限包括：代理甲方运营及出租房屋，并处理与运营及出租房屋相关的事宜，委托期间，乙方为甲方提供的服务包括但不限于装修改造、保洁维修、租客管理等，以乙方实际提供运营服务为准。合同第二条“资产收益”约定，甲方可获得的资产收益以租金的形式表现，乙方应按照附件二约定的租金支付标准向甲方支付租金收益。第三条“管理费、服务费、维修金”约定，甲方同意每年向乙方支付相当于本协议所约定的月租金金额作为管理费，管理费由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除；甲方同意向乙方支付维修金，支付标准为59元/月，由甲方不可撤销的委托乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除。第五条“房屋交割”约定，甲方于2019年8月17日前将房屋交付给乙方，《房屋交割清单》见附件四；甲方应在物业交割当日或起租日之前将房屋内的下列物品进行妥善处理，否则物品发生损坏、丢失的，乙方不承担任何责任，如因此给乙方带来经济损失的，甲方应负责赔偿并承担相关责任：……6.除上述物品外，甲方遗留在标的房屋内的家具、家电、假装等，以双方书面确认交割为准，乙方可根据其运营规则进行处置，维修/更换标准按照本合同附件三《维修项目列表》约定执行。第六条“房屋及附属设施的维护”第（二）款约定，甲方同意并授权，由乙方为租赁房屋另行配置家具家电及装饰装修；甲方同意出租房屋内属于乙方或其供应商后期配置的家具家电及装修，本合同期满后，经乙方确认可赠送给甲方（包括委托代理期限届满后）；委托代理期限内，甲方在未征得乙方书面同意的情况下不得对该家具家电及装修进行任何处置；未经甲方书面同意，乙方装修改造不得改动房屋原有的主体结构。第七条“双方的权利义务”第（二）款第5点约定，合同期满后，如甲方要求，乙方应拆除优化墙。第九条“违约责任”约定，若任何一方违反本协议的任何条款，除本协议另有约定外，违约方需向守约方支付两个月违约金，且另一方有权要求该违约方就该违约行为对守约方造成的实际损失承担赔偿责任。合同附件二载明第一年度合同期限自2019年8月17日至2020年10月25日，共计1年70天……；第一年合同期租金为3950元整/月，维修金59元/月；2019年8月17日支付7841元，抵扣后应付款为负数的，则滚动至下期继续扣除，其中租金3950元，抵扣月付维修金59元，押金3950元；2019年11月26日支付3891元，抵扣后应付款为负数的，则滚动至下期继续扣除，其中租金3950元，抵扣月付维修金59元；2019年12月26日支付3891元，抵扣后应付款为负数的，则滚动至下期继续扣除，其中租金3950元，抵扣月付维修金59元；以此类推……；甲方向乙方支付第一年的管理费，以合同租约中自2019年8月17日至2019年10月25日的租金予以抵扣；甲方向乙方支付第一年的服务费，房屋每月实际出租总价格高于本合同约定的乙方应向甲方支付的月租金标准的，则高出部分直接作为乙方的服务费。附件三“维修项目列表”中列明了维修项目、维修方、乙方承担维修费/换新费用上限（元）/年，其中家具一栏载明“甲方贵重或不允许维修、使用的家具由甲方负责移出，不留存”。附件四的房屋交割清单（一）列明的家具包括1张桌子、2张椅子、3个沙发、1个茶几、1个电视柜等，家电包括3台空调、1个冰箱等，并载明“本附件内甲方遗留家具、家电、家装等，乙方可根据其运营规则处置”。2020年4月22日，蛋壳公司向梁妙芳发出《告知函》，表示其根据双方签订的服务合同，在履行服务合同项下之违约责任条款的前提下，终止服务合同，并告知梁妙芳其将在该函送达梁妙芳五个工作日内自行清退房屋由其提供之全部动产物品，在完成清退当日交还房屋；房屋的租金折算至清退日，梁妙芳应向其退还预付租金790元；根据服务合同约定，其向梁妙芳支付两个月的租金作为合同解除的违约金共计7900元，如果在合同履行期间，其已向梁妙芳缴纳押金，押金自动转为违约金，如果押金不足违约金之部分，其将在函件送达之日起五个工作日内一次性补足。清退完毕后，蛋壳公司分别于2020年4月23日、4月24日、4月29日向梁妙芳发送涉案房屋的密码锁密码。梁妙芳确认收到蛋壳公司发送的密码，但主张其向蛋壳公司表示其不同意解约。蛋壳公司确认其清楚梁妙芳不同意解约的意思表示，双方后期在协商解决纠纷。双方均确认租金的计算周期为当月26日到次月25日。梁妙芳提交了银行流水、付款明细并主张蛋壳公司支付租金情况如下：2019年8月17日至2019年10月25日为免租期，蛋壳公司未支付租金；2019年8月19日支付2019年10月26日至11月25日的租金及一个月押金7841元（扣维修金59元）、2020年3月26日支付3月26日至2020年4月25日租金3891元（扣维修金59元）、2020年4月28日支付违约补偿3160元、2020年5月9日支付水、电、煤费用177元。蛋壳公司对上述付款情况及梁妙芳的主张予以认可。双方均确认梁妙芳的房屋原本系2室1厅，梁妙芳知晓蛋壳承租后会将涉案房屋隔成3室1厅进行出租。梁妙芳曾于2020年4月19日与蛋壳公司的员工协商解约事宜，蛋壳公司的员工表示因受国内疫情影响，其司无法继续履行，梁妙芳提出“蛋壳提出解约，我方要求解约条件：两个月违约金（一个月押金+补一个月）；一个月免租期租金；配置原房屋清单家具家电；拆除搬走隔断墙”“我方强烈要求继续履约”。蛋壳公司主张因梁妙芳强烈要求继续履约，双方无法协商一致，在搬走时才没有拆除隔断墙，如需拆除隔断墙，蛋壳公司有长期合作的装修团队，费用应少于2000元。梁妙芳主张其自行拆除了隔断墙，并为此支出3000元，其提交了加盖肆伍陆装饰设计工程（深圳）有限公司财务专用章的装修工程预（结）算表和收据、支付凭证。支付凭证的收款方和收据上的经手人均为蔡易霖，支付时间为2020年7月7日，收据出具时间为2020年6月29日；装修工程预（结）算表显示涉案房屋的基础拆除工程项目（拆精钢龙骨石膏板墙、垃圾外运、原客厅窗帘轨道恢复原样、拆空调、装空调、改回原大灯线、拆除部分局部油漆修补）合计3000元。梁妙芳另提交了收款收据拟证明其购买沙发、茶几、地柜支出、地柜支出2800元一张、餐椅两张支出600元。梁妙芳主张蛋壳公司损坏了涉案房屋的地面瓷砖，并提交了照片及广州富兴建材有限公司出具的装修工程预（结）算表，拟证明其恢复瓷砖需要4630元。蛋壳公司对梁妙芳上述款项均不予认可，否认其损坏了涉案房屋的地面瓷砖，并表示其已将涉案房屋内的装饰装配全部赠送给梁妙芳。庭审中，梁妙芳确认蛋壳公司曾通知其将遗留在涉案房屋内的家具移走，但梁妙芳拒绝。梁妙芳提交的广州市黄埔区城市建设物业有限公司出具的缴费通知单及收款收据，显示涉案房屋2020年4月1日至2020年6月30日期间的电费分摊为本月0.7元、合计2.1元，垃圾处理费本月5元、合计15元，物业管理费本月107.7元、合计323.1元，梁妙芳已支付上述款项。抄表日期为2020年5月1日的发票显示涉案房屋燃气费为13.8元，本次行度为466。2020年1月9日至2020年5月12日期间的污水费为17.1元、水费为35.64元，本次行度为2051。涉案房屋4月1日至4月30日的电费为37.32元，上次读数4946、本次读数为4986；5月1日至5月31日的电费为28.52元，读数为5010。蛋壳公司对上述票据的真实性予以认可，但主张其已于2020年4月24日将涉案房屋的水、电、燃气、物业费结清，并为此支付了177元。梁妙芳提交的蛋壳公司与其的对账单显示水表读数为2051、电表读数为4978.6、燃气读数为466。梁妙芳还主张其重新出租涉案房屋产生了1850元中介费损失，并提交房屋租赁合同及中介费发票为证，该房屋租赁合同显示梁妙芳已于2020年8月1日将涉案房屋重新出租。另查，梁妙芳于2020年6月23日将要求蛋壳公司继续履行的诉讼请求变更为要求蛋壳公司赔偿损失。上述事实，有房产证、服务合同及附件、《告知函》、银行流水、缴费通知单、发票、微信聊天记录、房屋租赁合同以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，梁妙芳系涉案房屋的所有权人，其与蛋壳公司就涉案房屋签订的服务合同是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于违约金。蛋壳公司违反合同约定要求提前解除合同，并已于2020年4月23日将涉案房屋的密码发送给梁妙芳，梁妙芳亦实际接收了涉案房屋并已重新出租，故本院认定双方签订的服务合同于2020年4月23日解除。蛋壳提前解除合同的行为已构成违约，应承担违约责任。梁妙芳要求蛋壳公司按服务合同第九条约定支付两个月租金的违约金7900元，蛋壳公司亦同意按此标准支付违约金，本院对此予以确认。双方均确认蛋壳公司已向梁妙芳支付了3160元违约金、足额支付了2020年3月25日至4月25日的租金3891元（扣维修金后），且同意用押金抵扣违约金。因双方于2020年4月23日解除合同，蛋壳公司亦于当天将涉案房屋交付于梁妙芳，按日折算，蛋壳公司多交了2020年4月24日至4月25日的租金251.03元（3891元/月÷31天×2天），蛋壳公司主张该部分款项予以抵扣违约金，未避免诉累，本院对此予以支持。综上，蛋壳公司还需向梁妙芳支付违约金差额538.97元（7900元-3950元-3160元-251.03元）。关于合同免租期租金的问题。梁妙芳主张其给了蛋壳公司2019年8月17日至2019年10月25日70天的免租期，现要求蛋壳公司支付免租期期间的租金9079元，双方签订的服务合同未就违约情况下的免租期租金进行约定，但蛋壳公司同意按照天数折算返还免租期租金，本院对此予以确认。经核算，蛋壳公司应支付梁妙芳免租期租金3790.01元{[（3950-59）×2+（3950-59）÷31天×9天]÷435天×185天}。关于房屋恢复原状的费用。双方均确认蛋壳公司承租涉案房屋后增加了隔断墙，将两房一厅隔成三房一厅，蛋壳公司搬离后，应拆除隔断墙。现梁妙芳自行拆除隔断墙，蛋壳公司应向梁妙芳支付相应费用。因梁妙芳未提交其委托第三方拆除隔断墙的合同，故本院结合梁妙芳提交的证据及双方陈述，本院酌情支持梁妙芳拆除隔断墙的费用2000元。至于恢复地板瓷砖的费用，梁妙芳未予有效证据证明瓷砖系因蛋壳公司而损坏，故本院对梁妙芳主张的该笔费用不予支持。关于沙发、桌椅重置费用。双方签订的服务合同及附件四均约定梁妙芳遗留的家具、家电、家装等，蛋壳公司可根据其运营规则处置，梁妙芳在亦庭审中确认蛋壳公司曾通知其移走遗留在涉案房屋内的家具，系其自己拒绝移走，故本院认为蛋壳公司根据合同约定及其运营规则处置梁妙芳遗留在涉案房屋内的家具有据，梁妙芳要求蛋壳公司支付重置家具的费用缺乏依据，本院不予支持。关于空置期租金损失。蛋壳公司擅自解除合同后，造成涉案房屋空置，梁妙芳可要求蛋壳公司赔偿涉案房屋空置期间的租金损失。但双方解除合同后梁妙芳并未积极重新招租，而是起诉要求蛋壳公司继续履行合同，直至2020年6月23日才向本院申请变更诉讼请求要求蛋壳公司赔偿损失，且涉案房屋已于2020年8月1日重新出租，故综合上述情况，本院酌情支持梁妙芳2个月的空置期租金损失。鉴于双方已在合同中约定了违约责任，本院亦已支持梁妙芳两个月租金的违约金，即该违约金足以弥补梁妙芳的损失，故梁妙芳再次要求蛋壳公司支付空置期租金损失，本院不予支持。关于中介费的问题。梁妙芳主张的该中介费系其重新招租而产生的中介费，该费用并非必然发生的费用，其要求蛋壳公司支付该中介费缺乏依据，本院不予支持。关于水、电、燃气及物业管理费。蛋壳公司在租赁期内，应承担相应的费用，且梁妙芳已实际缴纳上述物业费，则蛋壳公司应向梁妙芳支付承租期间的上述费用。综合梁妙芳提交的票据及其与蛋壳公司的对账单，蛋壳公司应向梁妙芳支付燃气费13.8元、水费（含污水费）52.74（35.64+17.1）元、电费30.41（37.32÷40×32.6）、物业管理费（含电费分摊、垃圾处理费）86.94元[（0.7元+5元+107.7元）÷30天×23天]，以上合计183.89元。蛋壳公司已向梁妙芳支付了177元，则还应向梁妙芳支付6.89元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告蛋壳（广州）公寓管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁妙芳支付违约金差额538.97元；二、被告蛋壳（广州）公寓管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁妙芳支付免租期租金3790.01元；三、被告蛋壳（广州）公寓管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁妙芳支付拆除隔断墙费用2000元；四、被告蛋壳（广州）公寓管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁妙芳支付水费、电费、燃气费及物业管理费差额6.89元；五、驳回原告梁妙芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费690元，由原告梁妙芳负担568元，被告蛋壳（广州）公寓管理有限公司负担122元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  毛丽娟二〇二〇年十一月九日书记员  钟思钰