浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初7112号原告：绍兴市建发物业管理有限责任公司，住所地绍兴市人民西路**。法定代表人：顾妮妮。委托诉讼代理人：丁鹏祺，男，系公司员工。被告：陈明清，男，1947年11月25日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。原告绍兴市建发物业管理有限责任公司与被告陈明清物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理，依法适用简易程序于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人丁鹏祺和被告陈明清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付所欠物业管理服务费人民币1508元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：根据2003年12月30日原告与绍兴市建设开发公司签订的《物业管理委托合同》、2014年7月1日原告与龙洲花园业主委员会签订的《物业管理委托合同》及2017年7月1日原告与龙洲花园业主委员会签订的《物业管理委托合同》，约定由原告向被告位于绍兴市越城区××花园××幢××室房产提供物业服务。被告自2011年1月1日起至2011年12月31日、2013年1月1日起至2013年12月31日、2016年1月1日起至2019年12月31日，未按照物业服务合同缴纳物业管理服务费144元、144元、1220元，合计1508元，原告多次通过上门催讨及通过邮寄通知等形式催促被告履行协议，但被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。被告陈明清辩称：我从2001年建成龙洲花园起一直住在龙洲，并且年年缴纳物业费，至于物业公司告我其中2012年、2013年未缴物业费不是事实，我有2015年的物业费收据，如果我2012年、2013年未缴物业费，不可能写上2015年的物业收据。2016年起未缴物业费有三个原因。一是我的房屋渗漏，每年收物业费时，看到我房屋的渗漏情况，每次承诺来给我修缮，物业费收取以后，对于修缮之事石沉大海，多少年了从未给我修过，但来年又来收物业费，我还是付给他们的，我总认为物业公司有承诺一定会给我修的，但是他们总是虚假的承诺，当时物业公司的经理助理说房屋的保修期是8年，8年以后要自己修缮，所以物业公司一拖再拖，其实是物业公司推卸责任的借口，也是历史遗留问题，房子建成的时候就这样了，我自己也叫人来修过，但是没有修好，我觉得这件事情物业公司是不能赖账的。二是物业公司乱收费现象严重，龙洲物业费执行标准是每平方米0.14元*12，我房子面积为84.5平方米，每年物业费144元，现在要提高到305元，按每平方米0.3*12个月，2016年开始按照新价格收取物业费。但是现在实际却有三种收费类型，第一种是新来的则水牌等的拆迁户，在龙洲花园买了房，物业公司向他们按照新标准收取，因为他们不了解龙洲物业费到底是多少，物业公司说多少，他们就付多少。而龙洲花园的老业主都不认可新标准，所以物业公司对好大一部分业主采取新价格收一次算两年物业费。我之后也会提供相关业主的发票和联系电话。我要求按照老价钱或者付一年算两年，物业公司都不同意，所以我从2016年起就没有付过。还有一种是按照老价钱在收取的，是当时龙洲花园业委会要涨价物业费，大多数业委会委员都觉得涨幅不能过大，但是后来的涨价幅度过高遭到了6位业委会委员的集体辞职抗议…所以说这次物业费上调价格是不合法的，具体有相关的视频作证。后来有业主打市长热线反映了相关问题，街道派工作组来了解情况后向街道党委汇报，当时街道书记表态了2020年之前的物业费按照老标准收取，之后的再行协商确定，但是过了一段时间又否认了他的表态…尽管房屋还没有给我修过，但老价钱我还是同意支付的…我曾到快阁院社区了解情况，在建发物业公司退出社区后，快阁苑社区实行了社区自治，执行收费标准还是每平米0.18元，从小区建成到现在20多年了还是执行这个标准…整个龙洲物业涨价事件已经过去五年了，留下后遗症使龙洲一片乱象…目前龙洲花园好多业主都收到了越城区人民法院的传票，建发物业公司要通过法律强行征收提价的物业费，业主收到法院的电话或传票，极不情愿地去缴了物业费…以上大量事实以各种角度、有关细节说明龙洲花园社区物业费涨价是社区主任与建发物业公司经理做私下交易非法的闹剧，首先要判定这个合同是合法的还是非法的，一切问题就迎刃而解了，我相信党的领导，我们国家是法治社会，我坚信法律是公正的，任何人以身试法都是徒劳的。（对答辩状进行了概括摘录，详见答辩状）当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以认定并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提供的2017年签订的《物业管理委托合同》、物业服务费调整通告1份、意见公示1份、通知1份，加盖有原告或龙洲花园业主委员会、业主大会的印章，本院对证据三性予以确认。被告提供的视频证据1份，本院对真实性予以确认，但对被告的证明目的不予确认，上述证据不足以证明调价程序存在瑕疵。对于被告提供的照片本身的真实性予以认可，但对其关联性不予确认，房屋修缮问题可另行向责任主体主张。原告提交的其他业主的物业费收款收据4份，对其证明目的不予确认，无法证明原告收费标准不一。本院经审理查明：2003年12月30日，原告与绍兴市建设开发有限公司签订《物业管理委托合同》一份，合同约定原告为龙洲花园小区提供物业管理服务，委托管理期限自2004年1月1日起至业主委员会成立止，物业管理服务费：住宅房屋和非住宅房屋由原告按物价部门相关文件（住宅小区按小套8元/月、中套10元/月、大套12元/月、100平方米以上14元/月，除环秀园外。非住宅按建筑面积在30平方米以下，20元/月）向业主或物业使用人收取。管理服务费标准的调整，按实际情况经业主委员会同意后进行调整（报市物价局备案）。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。2014年7月1日，原告与绍兴市龙洲花园业主委员会签订《物业管理委托合同》一份，合同约定原告为龙洲花园小区提供物业管理服务，委托管理期限自2014年7月1日起至2017年6月30日，物业管理服务费：住宅房屋（除环秀园外）现暂仍按绍市价房[2001]60号及绍市发改价[2005]122号文件规定，建筑面积在50㎡以下8元/月；50㎡-75㎡（含）10元/月；75㎡-100㎡（含）12元/月；100㎡-125㎡（含）14元/月；125㎡-150㎡（含）16元/月；非住宅建筑面积在30㎡以下17元/月，每超10㎡加收4元；环秀园75幢-84幢0.8元/㎡·月；其余为0.5元/㎡·月。管理服务费的标准的调整，根据实际情况管理成本经双方协商后进行调整。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之五交纳滞纳金。2015年10月15日，绍兴市龙洲花园业主委员会出具《关于调整龙洲花园物业费的意见公示》一份，对调整龙洲花园物业费标准进行公示，公示时间为2015年10月15日-10月30日。2015年11月15日，绍兴市龙洲花园业主委员会向原告出具《通知》一份，载明“经本业主委员会讨论同意，并按法定程序进行了征询、公示。现同意从2016年元旦起，龙洲花园（环秀园除外）物业费为每平方米每月为人民币三角。”2017年6月27日，原告与绍兴市龙洲花园业主委员会签订《物业管理委托合同》一份，合同约定原告继续为龙洲花园提供物业管理服务，委托管理期限自2017年7月1日起至2022年6月30日止，物业管理服务费：住宅房屋（除环秀园外）：0.3元/㎡·月；环秀园75幢-84幢0.8元/㎡·月；其余为0.5元/㎡·月。管理服务费的标准，可根据实际管理成本经双方协商后进行调整。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之五交纳滞纳金。被告陈明清系龙洲花园小区39幢507室业主，建筑面积自认84.65平方米。被告尚结欠原告2013年1月1日起至2013年12月31日的物业服务费144元、2016年起至2019年12月31日的物业服务费共计1219元。本院认为，原告先后与绍兴市建设开发公司（现绍兴市建设开发集团有限公司）及绍兴市龙洲花园业主委员会签订的3份《物业管理委托合同》系双方真实意思表示，且该合同内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效，对业主具有约束力。被告虽辩称，业委会调整费用程序存在瑕疵，但未提供充足的证据加以证明，同时本院认为，即使调整费用的程序存在瑕疵，但不属于违反法律效力性强制性规定，不足以直接认定双方约定调整费用的行为无效。结合本案实际，随着社会人力成本、管理成本的普遍提高，根据物业管理的实际需要，在合理范围内上涨物业费系物业公司能维持正常经营的客观要求，且调整的价格尚属合理，不存在法律规定加重业主或物业使用人责任的情形，故小区所有业主和物业使用人应按照调整后的收费标准履行缴费义务。本案中，原告为被告所在小区提供了物业管理服务，被告也实际接受了原告提供的包括保安、卫生等在内的物业服务。被告拖欠物业服务费未付，原告要求被告按房屋建筑面积支付物业服务费的诉请，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。但因为庭审中被告已经举证其已经缴纳2011年1月1日起至2011年12月31日的物业费，原告亦予以认可，本院对该部分予以扣除。对于原告主张的2013年1月1日起至2013年12月31日的物业服务费144元，于法有据，金额合理，本院予以支持，对于原告主张的2016年1月1日起至2019年12月31日的物业服务费，本院核定金额为1219元（84.65*0.3*48）。对于原告抗辩的房屋漏水需要修缮问题，非物业服务合同关系，可依法另行主张。本院同时认为，在物业管理服务中的双方应换位思考、相互体谅，业主不交物业费将导致物业管理服务正常运行所需经费无法得到保障，最终导致物业管理服务恶化，损害其他业主权利；作为提供服务方，原告也应多站在业主的立场角度，考虑业主的意见及切身利益，改进物业管理服务中的不足，提高服务质量，努力与业主建立良好的服务合同关系，促进物业服务良性发展。综上，依照《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈明清应支付给原告绍兴市建发物业管理有限责任公司2013年1月1日起至2013年12月31日、2016年1月1日起至2019年12月31日期间的物业管理服务费共计1363元，于本判决生效之日起三十日内付清；二、驳回原告绍兴市建发物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由原告绍兴市建发物业管理有限责任公司负担2元，由被告陈明清负担23元，其中由被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  刘婷婷二〇二〇年十一月二十七日书记员  褚振栋?附：《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。1