山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初4165号原告：郭京兵，男，1986年6月5日出生，汉族，山东正心医疗科技有限公司工作人员，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：任晓（系原告之妻），女，1989年3月4日出生，汉族，富士康科技集团工作人员，住烟台市芝罘区。被告：山东金象泰置业有限公司，住所地烟台市芝罘区南洪街**。法定代表人：文爱武，总经理。委托诉讼代理人：李洪照、周美春，北京市浩天信和（济南）律师事务所律师。原告郭京兵与被告山东金象泰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭京兵及其委托诉讼代理人任晓和被告委托诉讼代理人周美春到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告执行销售合同中载明的“该商品房阳台是未封闭式阳台”的条款，取消补交房款的请求；2、被告立即协助原告办理不动产证；3、被告向原告补偿10000元（因被告的原因，导致原告一直未办不动产证，近期不能出售房屋，如果出售会有5.55%的增值税，被告应对原告这一年的二手房买卖增值税进行补偿，原告根据小区房屋均价13000的基础主张补偿10000元）。事实和理由：2014年3月23日，原告按未封闭式阳台购买被告开发的烟台市芝罘区房屋（下称涉案房屋），合同载明“该商品房阳台是未封闭式阳台”。2019年办理不动产证时，房管局测绘报告中按“全封闭式阳台”测量面积，导致测绘面积超出合同约定面积。被告以签订合同时合同模板不能变更为由否认合同中“该商品房是未封闭阳台”，要求原告补交测绘面积超出合同面积的3%部分的房价款，否则拒绝协助原告办理不动产证明。按照《房产测量规范》的规定，全封闭阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算，未封闭阳台的建筑面积按其外围水平投影面积的一半计算。阳台的封闭方式以经报批的《商品房规划设计图》为准，开发商不得擅自变更。原告认为，被告不应要求原告补交测绘报告超出面积的阳台部分的房款，被告以此为借口拒绝协助原告办理不动产证明已构成违约。被告辩称：一、被告向原告销售的商品房是现房而非预售商品房。涉案房屋已于2013年10月31日前取得各种竣工验收合格证，早已具备交付买受人使用的条件，原告在签订合同前已到现场认真看过房，知道阳台是封闭的事实，后与被告签订了购房合同。二、本案所涉《商品房买卖合同》是房管局备案时提供的格式合同模板且不允许更改，才造成合同中显示“买方购买的商品房为预售商品房”“该商品房阳台是未封闭式阳台”，这与房屋的真实情况不符。原告对此合同是格式合同模板且不能更改的情况是知情，双方应按照房屋真实情况履行合同。三、退一步讲，假如被告存在阳台由未封闭式改为封闭式的规划、设计变更情况。根据《商品房买卖合同》第十条及附件一《补充协议》第五条“对合同第十条的补充”1的约定，如果有关阳台规划或设计变更属于合同第十条规定的1-7项里的变更，即使卖方没有通知卖方，买方接受房屋之日起30日内未要求退房的，视为认可上述所有变更；如果有关阳台规划或设计变更不属于合同第十条规定的1-7项里的变更，则根据《补充协议》第五条“对合同第十条的补充”2的约定，有关的变更不需要通知买方(即原告)，买方均予以接受。因此，即使被告以后进行了规划及设计变更，将阳台由未封闭式变更改为封闭式，原告都是接受的，原告应按照合同第五条的约定进行面积确认及面积差异处理。在原告履行完有关义务后，被告将及时配合原告完成不动产权登记义务。四、原告要求赔偿10000元没有事实与法律依据。原告至今未向被告补交价款，造成至今未办理房屋不动产权登记，该责任应由原告承担。原告至今没有卖房，其要求二手房增值税补偿的诉求，没有事实根据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：2014年3月23日，原告郭京兵及其委托诉讼代理人任晓作为买方、被告作为卖方在签订的《商品房买卖合同》（合同编号：芝预字第140323020054号）中约定：买方购买的商品房为预售商品房。买方购买的涉案房屋用途为住宅，阳台是未封闭式阳台，合同约定建筑面积92.24平方米，其中套内建筑面积68.995平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.25平方米。房屋价款按套内面积计算，单价每平方米9858.37元，总金额680178元。第五条面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。产权登记面积以有资质的房产面积测绘单位出具的测绘报告为准。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，面积差异部分按双方同意以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；2、面积误差比绝对值超出3%时，买方有权退房。若买方不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买方补足；超出3%部分的房价款由卖方承担，产权归买方。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由卖方返还买方；绝对值超出3%部分的房价款由卖方双倍返还买方。面积误差比=(产权登记面积一合同约定面积)/合同约定面积×100%。3、因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。第六条付款方式及期限：首付款210178元，于2014年3月23日前付清；按揭贷款470000元，于2014年4月23日前付清。第八条交付期限：卖方应当在2013年10月31日前，将符合合同约定的房屋交付买方使用。第十条规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买方所购商品房质量或使用功能的，卖方应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买方：(1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；(2)规划设计不符，增加楼层影响房屋质量或使用功能情形的；(3)改变规划设计用途和布局；(4)改变房屋的厨房、卫生间布局，空调机位、空调管线进行调整，影响使用功能的；(5)改变、减少公共设施、会馆、商场、幼儿园等公益场所改为他用的；(6)小区容积率、绿化率发生变更的；(7)改变建筑设计造成不合理影响通气、采光的。买方有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买方在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。卖方未在规定时限内通知买方的，买方有权退房。买方不退房的，在通知到达之日起十五日内，与卖方另行签订补充协议，买方既不办理退房手续，又不同卖方签订补充协议，即视为接受该规划设计的变更，并承诺按期对房屋进行验收交接。第十五条关于产权登记的约定：卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。如因卖方的责任，买方不能在规定期限内取得房产权属证书的，若买方不退房，卖方按已付房价款的0.1%向买方支付违约金。合同附件一《补充协议》中对合同第十条补充如下：1、发生第1-7项变更，卖方未通知买方，买方自接收房屋之日起30内未要求退房的，视为认可上述所有变更。买方同意继续按主合同及相关协议履行。2、除第1-7项约定以外，该商品房及建设目的任何变更均不需通知买方，买方均予以接受，双方不需另行签订补充协议，仍按主合同及相关协议继续履行。合同签订后，原告依约向被告支付了合同价款680178元。2014年6月15日，被告向原告交付了涉案房屋。另查，涉案房屋所在小区现名温馨家园小区，门牌地址为烟台市芝罘区只楚路（下称只楚路）19号，涉案房屋门牌××11号楼1单元2904号房。经被告委托，烟台市中立房产测绘有限公司出具的只楚路19号11号楼的房屋建筑面积计算成果表显示，该栋楼总层数30层，其中1单元3层至27层04号房屋的建筑面积均为92.37平方米，其中套内面积68.995平方米，分摊面积23.372平方米；28-29层04号房屋（包括涉案房屋）的建筑面积均为97.01平方米，其中套内面积72.460平方米（测绘图纸显示阳台面积为6.930平方米），分摊面积24.546平方米。诉讼中，原、被告确认一致，1单元28-30层房屋套内面积与3-27层房屋套内面积存在差异的原因是阳台面积按全部面积还是一半面积计算。涉案房屋2019年具备办证条件，被告按照测绘面积要求原告补交3%的房价款，原告不同意缴纳差价款，双方就此发生争议，被告未协助原告办理涉案房屋的不动产权证书。庭审中，原告认可在签订商品房买卖合同前购买的是现房，可以直观地看到房屋结构，双方都明确是封闭式阳台。但原告表示，当时销售人员称虽然是封闭阳台，但合同中依然约定是未封闭，按阳台一半面积计算价格，另一半面积赠送，这也是促使原告购买涉案房屋的主要原因，且商品房买卖合同关于涉案房屋是未封闭式阳台的约定是在阳台已经封闭的前提下签订的，即被告认同原告房屋的阳台只按一半面积计算价款，合同模版不能修改不能作为签订未封闭阳台的借口，被告现要求原告补缴房款，属于销售欺诈。对此，被告否认销售人员曾告知原告赠送一半的阳台面积。被告提交设计图纸两张，证明27层及以下房屋的阳台是不封闭阳台，28到30层是封闭阳台，28层楼上下的阳台设计不一致。原告对图纸真实性无异议，但表示原告没有见过该图纸，根据合同和销售人员传达的意思，被告是要赠送一半阳台，且证明了该单元04号房屋户型一致，只是测绘时是按未封闭或封闭测绘，导致阳台面积差近4平方米。另，涉案《商品房买卖合同》中另一买受人任晓明确表示不参加本案诉讼。本院认为，本案原、被告于2014年3月23日签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方当事人均应恪守履行。根据庭审调查，涉案房屋阳台的设计、建设均为封闭式阳台，原、被告亦在庭审中认可在签订合同前双方明知涉案房屋的阳台是封闭式阳台，在此情况下，被告作为开发建设单位在与作为买受人的原告签订的《商品房买卖合同》中明确约定为未封闭式阳台，应视为被告同意对原告按照未封闭式阳台出售房屋的承诺，被告虽辩称双方所签合同是格式合同模板不能更改，但被告既未就此与原告另行进行约定，也未举证证实原告明知此合同为格式合同不能更改，被告应自行承担由此产生的后果，涉案房屋应按未封闭式阳台计算套内面积并按此套内面积计算总房款。涉案房屋所在的11号楼1单元中3-27层04号房屋套内面积为68.995平方米（阳台面积按一半计算），原、被告认可一致涉案房屋与3-27层04号房屋面积差异就在于阳台面积的计算方式，故在涉案房屋阳台应按一半面积计算房款的情况下，涉案房屋计算房款的套内面积亦应为68.995平方米，这与原、被告就涉案房屋所签合同中约定的套内面积一致，故被告不应再以房屋面积存在差异为由要求原告补缴房款。涉案房屋现已具备办证条件，对原告要求被告继续履行合同协助办理涉案房屋产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的损失10000元，原告未能对此举证证实，本院对此不予支持。被告辩称双方约定如有变更，原告不退房即为接受现状的辩解，因涉案房屋规划设计即为封闭式阳台，在建设中对此并未更改，故涉案房屋并不属于上述条款所涉发生了变更的情形，故对被告上述辩解，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告郭京兵与被告山东金象泰置业有限公司继续履行双方于2014年3月23日签订的《商品房买卖合同》，限被告山东金象泰置业有限公司于本判决生效之日起10日内协助原告办理坐落于烟台市芝罘区房屋的产权登记手续；二、驳回原告郭京兵的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告山东金象泰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 徐 小 明二〇二〇年十一月九日书记员 王丽（代）