黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0603民初899号原告：大庆昊方华溪物业管理有限公司，住所地大庆市龙凤区，统一社会信用代码912306035742280988。法定代表人：孙岩岩，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘伟，该公司员工。被告：刘凯峰，男，1974年5月15日出生，汉族，住大庆市龙凤区，原告大庆昊方华溪物业管理有限公司（以下简称华溪物业公司）与被告刘凯峰物业服务合同纠纷一案，本院2020年9月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华溪物业公司委托诉讼代理人刘伟、被告刘凯峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华溪物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告给付物业服务费14536.44元，未能按时缴纳物业费的违约金2818元，共计17354.44元；2.被告承担诉讼费。事实与理由：2011年10月20日原告与大庆昊方房地产开发有限公司签订了《前期物业委托合同》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限自2011年10月20日至业主大会召开，业主委员会续聘或重新选聘物业公司时止。合同约定业主或物业使用人应在每年满当月15日前交纳物业费，逾期缴纳的，从逾期之日按每天应交管理费的千分之一缴纳违约金。被告系大庆市龙凤区华溪龙城一期18号楼1单元302室、D3-153车库的业主，按约定应向原告缴纳2018年物业费4845.48元，2019年物业费4845.48元，2020年物业费4845.48元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告拒不履行缴费义务。被告刘凯峰辩称，收费不公开不透明，没有收费标准，服务和收费不成比例，原告用昊方名头起诉的我，事实昊方物业已经不为我们服务了，他们之间是什么关系我们不清楚，但不是昊方物业，却用昊方物业的名义起诉我，是否合理，收费没有参考依据或者有依照法律法规来参考收费的。服务这一块，小区的车辆停放没有秩序非常混乱，我们业主出行很不方便，经常车堵死，多次找物业协商却解决不了，没有安保人员进行服务和疏通。楼道和电梯的清扫不及时不到位，间隔时间大概有一周时间清扫，楼道废品不及时清理，有火灾隐患，多次找物业想处理此事，但是物业不作为，后报警之后社区民警来处理此事，物业的人打电话不来。业主有偿服务水和电这一块不提供，进户门外水阀坏了物业不更换，我自费解决，小区业主自发组织维修队伍为我们维修，全小区都知道。小区没有公共设施，后来才建立一个非常小的活动地方，还是违建的，纯属应付了事。我家进户门拉手掉了也不给按，门铃坏了半年也不及时更换，单元门上的瓷砖脱落匝道我的腿部现在也没有修理，小区安保人员不够岗亭经常没人，小区没有绿化种树，没有植被没看见过浇水。一单元通往地下车库的卡住，建筑的时候就是倾斜，我在那里摔跤过两次，我和物业经理反映过希望整改和维修知道现在也没有整改和维修。小区个别住户房屋漏水的还有外墙面破裂的也没有及时得到修缮，电梯间的广告费我们业没有享受到。原告华溪物业公司的证据如下：证据一、前期物业服务委托合同，证明2011年10月20日物业公司已为小区提供服务同时收取相应服务费。被告质证称第七条是乙方应向业主公布服务费用等相关说法，原告方没有按照合同约定向业主公开相应收费标准。第三条，乙方提供的物业管理服务应当达到约定的质量和标准，物业没有按照合同约定达到相应的服务标准。合同上写明按照物价局审核标准执行，我们对物业的收费标准存在异议，没有拿出标准和法规和依据，对于收费我是存在异议的。商业部分的第二条，这个标准我们不认可。广告信息发布费用是我们业主的，已经收物业费了就不能把广告费纳入他们的开支里。乙方的权利义务的第五条，这点我们不懂，转让第三方这一块，没有明确谁给我服务。证据二、大庆市物业服务收费标准备案表，证实物业公司已经过物价局取得物业收费的许可。被告质证称这份证据是2013签订，他们是2011年为我们服务，明显时间不符，与业主委员会或者是业主签订的合同是必须是一致的，但是我们没有业主委员会，我们签订的合同和物业单方面说的合同是否相符，这点我存在异议样。我们问城管局物业办问政平台说没有依据，现在拿出这份合同，我对真实性存在异议。证据三、营业执照一份、证明昊方华溪物业管理有限公司有提供相应服务的资质。被告质证称这份资质没有意义，因为原告方不是昊方的工作人员。昊方把物业卖出去没有给我们服务，还用昊方名义打官司不合适。证据四、欠费证明一份、催缴单三份，证实2018年到2020年期间被告华溪龙城一期18号楼-1-302室，D3-153车库拖欠物业费及产生的违约金。被告质证称我不认可，收费标准没有标准和依据，还有服务和收费不成比例。物业服务包括很多项它的服务都没有达到标准。本院对原告提供的上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告华溪物业公司系依法成立、有合法收费依据及标准的物业公司。被告刘凯峰系大庆市龙凤区华溪龙城住宅小区18-1-302房屋和D3-153车库的业主，原告为被告居住区域的物业服务企业，为该居住小区提供物业服务。2011年10月20日原告与大庆昊方房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，约定大庆昊方房地产开发有限公司将其开发的华溪龙城一期委托原告进行物业管理，原告提供的物业管理服务应达到约定的质量标准。业主应于2012年2月1日之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年满当月15日前履行交纳义务，逾期交纳的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金。合同约定的收费标准为多层住宅1.45元/月．平方米、高层住宅2.15元/月．平方米、商业物业1.45元/月．平方米。被告的房屋和车库均在原告管理服务范围内，现被告欠缴原告物业服务费9690.96元，其中房屋8212.96元（2018年、2019年的物业服务费，166.93平方米×24.6元×2），车库1478元（2018、2019年度物业服务费，42.47平方米×17.4元×2）。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告按照合同约定提供物业服务后，被告作为业主应当足额交纳物业服务费。被告陈述可以说明原告提供的物业服务存在一定瑕疵，但物业服务具有长期持续性，不能因某一时间段存在问题进而推断物业整体服务不合格，且当物业服务出现瑕疵时，被告可以要求原告继续履行、采取补救措施等。业主拒付物业服务费的行为反而不利于物业公司更好的提供服务。故本院对原告要求被告给付2018、2019年期间欠缴的物业服务费的诉讼请求，依法予以支持。鉴于原告提供的物业服务存在瑕疵，被告也未按期交纳物业服务费，双方均有过错，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。因当前尚未到合同约定的2020年度的物业费缴费期，本院对原告要求被告交纳2020年度物业服务费的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告刘凯峰于本判决生效之日起十日内给付原告大庆昊方华溪物业管理有限公司物业服务费9690.96元；二、驳回原告大庆昊方华溪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费117元，由被告刘凯峰负担66元，原告大庆昊方华溪物业管理有限公司负担51元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  邹广斌二〇二〇年十一月一日书记员  高 超附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。