广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12045号上诉人（原审原告）：张广鹏，男，1987年5月26日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。上诉人（原审原告）：林进发，男，1978年3月8日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。上诉人（原审原告）：李健驹，男，1981年12月2日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：吴娟，北京大成（广州）律师事务所律师。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：梁洁如，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张书立，男，1965年10月1日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：刘金魁，黑龙江大公（大庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙周，广东吾信律师事务所律师。原审第三人：广州正华房地产代理有限公司，住所地广东省广州市番禺区南村镇兴南大道**蝶恋花路**铺。法定代表人：钟林。原审第三人：交通银行股份有限公司广州番禺支行，住所地广东省广州市番禺区桥南，住所地广东省广州市番禺区桥南街南华路**************div>负责人：张幻，该行行长。上诉人张广鹏、林进发、李健驹因与被上诉人张书立、原审第三人广州正华房地产代理有限公司（以下简称正华公司）、交通银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称交行番禺支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初8185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张广鹏、林进发、李健驹上诉请求：1.撤销一审判决，改判张书立继续履行合同编号为000568号的《房屋买卖合同》及其《[合同]之补充协议》项下之全部义务，并立即将广州市番禺区xx路xx号星河湾盛荟园xx栋xx房屋（不动产权证号为粤20**广州市不动产权第07000842号）的产权过户登记至张广鹏名下；2.判令张书立向张广鹏、林进发、李健驹承担违约责任，向张广鹏、林进发、李健驹支付违约金（暂计至2018年8月27日止为3875000元，实际支付违约金金额以张书立依约履行合同义务完毕之日止计算为准）；3.判令张书立支付张广鹏、林进发、李健驹为维护权益而支付的全部费用（包括但不限于评估费、律师费、公证费、保全费、担保费、公告费等）；4.判令由张书立承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由如下：一审判决认定涉案交易中张书立存在违约行为，张广鹏、林进发、李健驹并未违约，但又以“张广鹏、林进发、李健驹大部分房屋价款未支付、抵押登记尚未涂销，存在继续履行的障碍为由，错误认定双方已经丧失合同继续履行的诚信基础，且该合同不宜继续履行”为由判决驳回张广鹏、林进发、李健驹全部诉讼请求，属于部分事实认定不清，法律适用错误。一、一审已查明并已确定张书立存在违约行为，张广鹏、林进发、李健驹不存在违约行为，张书立无权以张广鹏、林进发、李健驹违约为由要求解除涉案房屋买卖合同。二、一审判决认为张广鹏、林进发、李健驹大部分房屋价款未支付、抵押登记尚未涂销，存在继续履行的障碍，与事实不符。1.一审期间，张广鹏、林进发、李健驹在法院释明要求向法院提存剩余房款1190万元至法院时，张广鹏、林进发、李健驹明确，由于该案在一审判决后可能会进入二审程序，则至二审判决生效后将约一年时间，故如提存1190万元资金，将会继续造成张广鹏、林进发、李健驹的利息损失及投资损失。为降低经济损失，张广鹏、林进发、李健驹主动向一审法院提出，愿意提供等额资产作为担保，并承诺在判决生效后，将剩余房价款提存至一审法院，同时也提供了担保资产相关证明，并且向房屋管理部门了解了相关过户交易税费及张广鹏是否享有过户登记资格等，均足以证明张广鹏、林进发、李健驹有履行支付剩余房价款的能力和实力，但一审仍以张广鹏、林进发、李健驹大部分房屋价款未支付、抵押登记尚未涂销，存在继续履行的障碍为由，驳回张广鹏、林进发、李健驹全部诉求，显然与事实不符，且显失公平，二审法院应予撤销。2.一审认定双方已经丧失合同继续履行的诚信基础，且该合同不宜继续履行，故判决驳回张广鹏、林进发、李健驹全部诉讼请求，属适用法律错误。首先，涉案房屋买卖合同依法成立并生效，一审判决查明了涉案交易中张书立是合同履行过程中的违约方，张广鹏、林进发、李健驹积极履行合同义务，已支付购房款360万元且设立专项账户（存入600万元）以待还清涉案房屋贷款。在整个交易过程中，张广鹏、林进发、李健驹不存在违约行为。其次，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条及第一百三十条的规定，本案交易不存在法定的不能继续履行的特定情形，张广鹏、林进发、李健驹在诉讼前到诉讼中一直都是积极履行合同义务的一方，包括在一审过程中到房产登记部门了解过户契税与银行沟通涉案房屋还贷情况，以及为证明有履行剩余房款支付能力，张广鹏、林进发、李健驹愿提供房屋作为担保及保证支付剩余房价款的承诺等，已表明张广鹏、林进发、李健驹有能力及愿意支付余下购房款，因此，张广鹏、林进发、李健驹依法有权请求继续履行合同，张书立也应当继续履行合同义务。3.一审判决驳回张广鹏、林进发、李健驹请求张书立支付违约赔偿金的诉讼请求错误，二审应予撤销。首先，根据一审认定，张书立无权以张广鹏、林进发、李健驹违约为由要求解除涉案房屋买卖合同。其次，根据涉案房屋买卖合同的约定以及《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十四条第三款的规定，违约方应向守约方支付违约赔偿金，而本案一审已经认定，本案的违约方系张书立，故张广鹏、林进发、李健驹要求张书立支付违约金依法有据。4.一审判决驳回张广鹏、林进发、李健驹请求依法判令张书立支付为维护权益而支付的全部费用的诉讼请求错误，二审应予撤销。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定，本案张广鹏、林进发、李健驹因张书立不履行合同义务，从而产生律师费、公证费、保全费等为维护权益而支付的费用，张书立依法应予承担张广鹏、林进发、李健驹由此而造成的损失。综上所述，一审判决部分事实认定不清，适用法律错误，应予以撤销并改判支持张广鹏、林进发、李健驹的全部诉讼请求。被上诉人张书立二审辩称，一、张书立的独生女因车祸去世，导致张书立精神受到极大打击，更无心打理生意，独居黑龙江。基于该情况，其对日常信息漠不关心，一审通过邮寄送达相关案件材料，邮件寄到当地邮政局后，邮递员仅通过短信通知张书立领取，并未告知是法院传票，故该短信未引起张书立的注意，导致张书立未领取快递，故无法知晓一审诉讼的情况，没有参加一审庭审。二、2018年7月13日林进发、李健驹与张书立签订的《补充协议》已对涉案房屋系遗产事宜进行了充分阐述，且双方已达成就此事免责的合议，故张书立是否事前隐瞒涉案房产系遗产的说法与其在履行《补充协议》过程中是否构成违约已无关联性。三、张广鹏、林进发、李健驹认为其没有按补充协议约定的2018年7月25日前向张某的银行还款账户打入600万元，不构成违约的主张不能成立，张广鹏、林进发、李健驹已构成实质违约。1.张广鹏、林进发、李健驹自认2018年7月25日前没有与张书立达成解除涉案房屋买卖合同的合意，且不同意解除买卖合同，即使在该日期前张书立有不想卖房的表述，也因双方没有达成合意而对双方不产生约束力，双方应继续履行《补充协议》约定的合同义务，即张广鹏、林进发、李健驹仍应于2018年7月25日前将600万元打入张某的银行还款账户，其后张书立应履行协助过户的义务。2.张广鹏、林进发、李健驹认为其虽未按时贷款，但不构成违约，实际是主张自己可以行使不安抗辩权，但张广鹏、林进发、李健驹行使不安抗辩权的条件没有成就。本案中的《补充协议》约定购买人林进发负有存款用于涂销房屋抵押的先履行义务，张书立于2018年4月1日将涉案房屋实际控制权移交给林进发，于2018年7月24日将《补充协议》约定的房产证、继承公证书、按揭还款存折经房屋中介正华公司转交给林进发，但截至2018年7月24日林进发实际交付360万元，实际交款额占总房款比例的23.2%，在此情形下，作为购买方的林进发实际占有的资产价值远大于其付出的对价款，无权行使不安抗辩权。因此截止2018年7月24日没有出现任何法定或约定的理由，可以导致购买人林进发合理合法行使不安抗辩权，可以免除其在2018年7月25日按约定履行先行打款600万元的义务。林进发没有按约定时间交付600万元已构成实质违约，张书立有权解除合同，不再出卖房屋。四、张广鹏没有在2018年3月3日的《房屋买卖合同》及《补充协议》上签字，根据《补充协议》的约定，张广鹏只是林进发指定的、不特定的第三方房屋代持人，不是涉案合同相对人，根据合同相对性的原则，其作为一审原告及二审上诉人主体不适格。张广鹏所谓的银行开户及存款行为，均不能视为林进发的履约行为。张书立认为一审认定张书立违约、张广鹏是购房人与事实不符，但一审驳回张广鹏、林进发、李健驹全部诉讼请求符合案件事实，适用法律正确。原审第三人正华公司、交行番禺支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。张广鹏、林进发、李健驹于2018年8月27日向一审法院起诉，请求：1.张书立继续履行合同编号为000568号的《房屋买卖合同》及其《［合同］之补充协议》项下之全部义务，并立即将位于广州市番禺区xx路xx号星河湾盛荟园xx栋xx房屋（不动产权证号为粤20**广州市不动产权第xx号）的房产过户登记至张广鹏名下；2.张书立向张广鹏、林进发、李健驹支付违约金（暂计至2018年8月27日止为3875000元，实际支付违约金金额以张书立依约履行合同义务完毕之日止计算为准）；3.张书立支付张广鹏、林进发、李健驹为维护权益而支付的全部费用（包括但不限于评估费、律师费、公证费、保全费、担保费、公告费等）；4.由张书立承担本案诉讼费用。一审诉讼中，张广鹏、林进发、李健驹明确上述第2项诉讼请求的计算标准为：以物业成交价1550万元为基数，自2018年8月3日起，按每逾期一天1%的标准计算至张书立完全依约履行合同义务之日止。第3项诉讼请求的费用为律师费5万元，诉讼保全担保费是38750元，公证费、送达费500元。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市番禺区xx路xx号星河湾盛荟园xx栋xx房，权属人登记为张某，建筑面积379.56平方米，房屋用途为住宅。涉案房屋于2017年1月6日办理抵押登记，抵押权利人为交行番禺支行，权利范围为全部，借款金额7460000元。本案张书立与张某系父女关系。在涉案房屋交易之初，张书立称其女儿张某在国外留学，委托其在国内处理涉案房屋的买卖事宜。故2018年1月26日，张广鹏的代理人林进发（买方）与张书立的代理人黄明（卖方）、正华公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（No000357）（以下简称“《合同一》”），约定涉案房屋成交价1600万元，物业移交时间为卖方收齐楼款当天，交易税费交付方式为买卖双方的税费均由买方负责支付；楼价款的交付方式为一次性付款，于签订本合同时支付160万元作为定金；首期楼价款共计200万元应在2018年3月5日或之前，并取得房地产交易中心收缴证件收据当天付清；楼价余款1240万元在完税后支付，并即日完成过户手续，交易过户手续须于2018年4月25日或之前完成，如因房管局原因导致交易延迟则时间相应顺延。签订合同当日，张广鹏、林进发、李健驹委托吴金花向张书立支付购房定金160万元（分两笔支付，每笔80万元），并由张书立出具《收据》一份，确认收到林进发交来的购买涉案房屋的购房款160万元。此外，张书立作为卖方还签署《保证函》一份，确认以1600万元出售涉案房屋，并已收取定金160万元；买卖双方承诺于2018年3月2日前签署正式买卖合同，并相互配合办理交易相关手续。张广鹏、林进发、李健驹称，在上述合同履行过程中，因张书立既不向银行申请提前还贷，也不向房产交易中心递件，导致在2018年3月5日前未能取得房地产交易中心收缴证件的收据，最终也未能在2018年4月25日前完成涉案房屋的全部交易。后张书立称其无力偿还涉案房屋银行贷款，要求由张广鹏、林进发、李健驹代为偿还，并由张广鹏、林进发、李健驹提前支付部分购房款200万元，供其妻子经营酒店周转使用。张广鹏为了尽快完成交易，同意了张书立的上述要求，同时要求张书立提前交房，张书立予以同意。2018年3月3日，张广鹏委托林进发（买方）与张书立（卖方）、正华公司（经纪方）重新签署一份《房屋买卖合同》（No000568）（以下简称“《合同二》”），约定涉案房屋成交价1600万元，物业交付买方使用状况为不带家私电器，物业移交时间为卖方收齐楼款当天，交易税费交付方式为买卖双方的税费均由买方负责支付；卖方保证对该物业享有完整产权，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此引致的一切责任；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，并退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的1%作违约金；楼价款的交付方式为涂销抵押一次性付款，本合同签订时支付160万元作为定金，卖方收齐定金15天内须向抵押银行申请提前偿还贷款手续；楼价款600万元须在卖方的欠款银行同意还款的当日内存入欠款账号（以银行出具的提前还款证明时间为准）；楼款200万元应在2018年3月7日或之前支付；楼价余款600万元于完税后支付，并即日完成过户手续，交易过户手续须于2018年5月25日或之前完成，如因房管局原因导致交易延迟则时间相应顺延。合同主文第十二条其他事项约定：经甲乙双方友好协商，买方可指定第三人名字购买此房屋，楼价余款600万元买方于2018年4月25日前存入卖方欠款银行还款账户，此款仅作偿还银行贷款用途，买卖双方约定2018年4月1日前办理交房手续，交割房屋费用。上述合同签订后，张广鹏、林进发、李健驹于2018年3月6日委托胡龙江向张书立支付楼款200万元，张书立于2018年3月9日出具了相应的收款收据。随后，双方于2018年4月1日签署《房屋交接书》，张书立将涉案房产交付给张广鹏、林进发、李健驹使用。后张广鹏、林进发、李健驹得知，张某已在2013年3月21日去世，张书立在2018年2月5日办理了公证继承手续，由广东省广州市番禺公证处出具（2018）粤广番禺第5053号《公证书》。该《公证书》载明，该公证处对申请人（张书立）提交的权利证明及相关证据材料进行了审查核实，并对申请人及有关人员进行了询问，现证明如下事实：一、被继承人张某于二○一三年三月二十一日死亡。二、坐落在番禺区xx路**星河湾盛荟园**xx的房屋一间及土地使用权［中华人民共和国不动产权证书：粤（2017）广州市不动产权第xx号］是以被继承人张某的名义登记，该房产依法属于被继承人张某的个人财产。三、据申请人称，被继承人张某生前对上述财产无立遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议。四、被继承人张某的父亲是张书立，被继承人张某的母亲是谭关孝；被继承人张某生前无结婚、无子女。五、现张书立表示要求继承被继承人张某的上述遗产，谭关孝表示自愿放弃对被继承人张某上述遗产的继承权。根据上述事实并依据《中华人民共和国继承法》第三条规定，上述房产的全部份额为被继承人张某的遗产，根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十五条规定，被继承人张某的上述遗产应由张书立一人继承。继承后，张书立占有上述房产的全部份额。张广鹏、林进发、李健驹称，因张书立在交易中故意隐瞒涉案房屋的真实情况，且不停向张广鹏、林进发、李健驹索要房款，张广鹏、林进发、李健驹不愿再继续购买涉案房屋。为了挽留张广鹏、林进发、李健驹，张书立主动提出降低房屋成交价至1550万元，张广鹏、林进发、李健驹予以同意。2018年7月13日，林进发、李健驹代表张广鹏（买方）与张书立（卖方）、正华公司（经纪方）就《合同二》签署《［合同］之补充协议》，约定：经双方友好协商，依据实际情况，在《房屋买卖合同》（No000568）基础上变更以下条款内容：1.鉴于卖方101房产权人张某已因交通事故去世，其父张书立为该房屋唯一继承人。现买方已收房（房屋符合合同约定），并已知晓该房屋的真实情况，具有自愿继续履行买卖意愿。2.双方同意对原合同第十二条补充条款变更约定如下：经双方友好协商一致同意，双方在办理101房手续时，买方有权要求卖方将101房交易过户至买方指定的第三人名下，买方与买方指定的第三人共同承担履约责任。由买方于2018年7月25日前将楼价款中的陆佰万元整存入卖方按揭银行还款账户（银行名：交通银行奥园支行，户主名：张某，账户号：441902669433000018202）（经纪方和卖方按揭银行经办罗经理确认：该房屋贷款余额为5911272元，提前还款补偿金59112.72元，预计至实际扣款日的利息25000元，合计5995385元。卖方声明买方代其偿还银行的所有按揭款均应视为买方给付卖方的房款）。如买方逾期未存入此款项，导致银行未能在8月初及时划扣还清贷款，则属买家违约，卖方有权解除合同，并没收房屋没收定金。如因银行原因或其他不可抗力等因素导致买方不能及时存款或银行划扣的除外。3.双方经友好协商一致同意，将原合同第“一”项第“3”点约定“成交价人民币壹仟陆佰万元整（￥16000000元）”变更为“成交价人民币壹仟伍佰伍拾万元整（￥15500000元）”。4.将原合同付款细则第3点第（5）条变更为“楼价余款共计人民币伍佰玖抬万元整（￥5900000元），由买方在办理交易过户完税手续当天，将楼价余款汇入卖方户主张书立账户（该账户的开户行与卡号在办理交易过户完税手续当天提供），卖方同时出具收款收据，双方并于即日完成交易过户手续；交易过户手续须于2018年9月13日或之前完成。买方将楼价余款汇入上述指定账户后即视为完全履约”。……6.卖方应在101房按揭还清后并在拿到银行出具结清证明、涂销资料后的【3】天内，通知买方、经纪方一同前往房屋管理行政部门办理101房的继承过户手续，继承过户手续的回执文件原件由经纪方保管；双方同意在取得继承过户的不动产权证的【12】天内，双方办理101房的交易过户手续。若卖方违反本条约定，逾期办理继承过户手续或交易过户手续的，每逾期一天，应向买方按“已付房款本金6分／月计息”标准计付违约金；逾期超7天的，买方有权解除买卖合同，卖方应双倍返还定金，退回买方已付的全部房款及按“已付房款本金按6分／月计息”标准支付违约金。若买方违反本条约定，逾期办理继承过户手续或交易过户手续的，每逾期一天，应向卖方按“未付剩余房款本金按6分／月计息”计付违约金。逾期超7天的，卖方有权解除买卖合同，收回房屋没收定金，如因房管局或者其他不可抗力因素导致交易延迟则相应顺延。本协议生效后，即成为原合同不分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所变更的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。上述补充协议签订后，张广鹏、林进发、李健驹称其积极筹备资金用于履行合同义务。但在2018年7月23日，张书立携其小姨子联系林进发，要求见面商谈涉案房屋买卖事宜。见面后，张书立提出解除涉案房屋买卖合同，并要求双方协商确定解除合同的相关事宜。鉴于张书立提出解除合同，张广鹏、林进发、李健驹未在2018年7月25日向涉案房屋的贷款账户存入还贷款项，并立即与张书立沟通协商合同解除的具体方案。随后，双方自2018年7月23日至2018年8月2日期间一直协商解除房屋买卖合同的相关事宜。对此，张广鹏、林进发、李健驹提交了林进发与张书立之间的微信聊天记录、短信记录、双方代理律师之间的电子邮件往来予以证实。正华公司也确认张书立在2018年7月23日告知正华公司员工胡某，其不愿继续出售涉案房屋。胡某对张书立进行劝说，希望其继续履行合同。2018年7月24日，张书立将涉案房屋的房产证原件交付给正华公司，但其后再未与正华公司联系。之后，张广鹏、林进发、李健驹告知正华公司张书立通知银行不予办理提前还贷手续，张广鹏、林进发、李健驹要求正华公司与张书立进行沟通。随后，正华公司员工胡某电话联系张书立，张书立称很忙，之后再回复电话。但电话挂断后，胡某就接到张书立妻子的电话，要求胡某不要再骚扰张书立，并告知胡某他们不愿意继续出售涉案房屋。张广鹏、林进发、李健驹称，因张广鹏、林进发、李健驹与张书立就合同解除后房款及涉案房屋的退还问题未能协商一致，最终双方未能就涉案房屋买卖合同的解除达成一致意见，故张广鹏、林进发、李健驹要求张书立继续履行《合同二》及补充协议。但张书立自2018年8月2日起就拒绝接听张广鹏、林进发、李健驹和正华公司的电话，拒绝沟通涉案房屋买卖合同的履行事宜。后张广鹏、林进发、李健驹通过微信、邮件、现场送达、公证送达等方式向张书立送达继续履行通知书，要求张书立继续履行合同。对此，张广鹏、林进发、李健驹提供了微信聊天记录、快递单、公证送达的公证书等予以证实。但张书立均不予理睬，并在2018年8月21日向张广鹏、林进发、李健驹发出《解除合同通知书》一份，称：因张广鹏、林进发、李健驹未按《补充协议》第二条约定在2018年7月25日前将600万元存入卖方按揭银行还款账户，导致银行未能在8月初及时划扣还清贷款，已构成违约，张书立有权解除合同并没收定金。自本通知发出之日起解除双方于2018年3月3日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：000568号）以及于2018年7月13日签订的《［合同］之补充协议》，张广鹏、林进发、李健驹须于2018年8月27日前将占有的张书立的房屋归还张书立，逾期不归还的，由张广鹏、林进发、李健驹承担相应的法律责任。张广鹏、林进发、李健驹称，其收到上述通知书后立即书面回复张书立，再次明确不同意解除合同并要求其积极履行合同义务，完成双方房屋交易过户手续。至于涉案房屋银行贷款的问题。2011年11月22日，张某作为借款人、抵押人与交行番禺支行作为贷款人、抵押权人签订《个人房产抵押贷款合同》一份，约定：张某购买商品房作为住房，并以该房屋向银行申请个人房产抵押贷款，贷款金额为746万元整，贷款期限20年。截止到2019年9月9日，该笔贷款余额为5540482.96元，贷款形态正常。交行番禺支行称，张书立于2017年11月14日向银行申请提前清偿涉案房屋的全部银行贷款。当时张书立未告知提前还贷原因，后经银行核实，涉案房屋权属人张某已去世，所以银行对于张书立提前还贷的申请予以认可。交行番禺支行还确认，只要张书立不撤销上述提前还贷申请，该申请一直有效，但时间较长的情况下，银行会与申请人电话联系进行确认。在张广鹏与张书立房屋买卖合同交易过程中，张书立有告知银行需提前还贷，但还款账户一直没有足额资金，所以没能提前还贷成功。后张广鹏与银行联系，称愿意在涉案房屋的贷款银行开立账户并存入600万元，用于代张某偿还贷款，银行工作人员就电话联系张书立，但张书立表示与张广鹏之间产生纠纷，不同意提前还贷，随后张书立于2018年8月23日到银行提交一份书面的撤销提前还贷申请。张广鹏、林进发、李健驹则称，在其与张书立就涉案房屋买卖合同的解除事宜无法达成一致意见后，张广鹏、林进发、李健驹于2018年8月2日向张广鹏名下交通银行广州奥园广场支行的账户中存入600万元，并向该行送达《要求提前返还张某在贵行贷款的通知》一份，通知该行在审批通过张某房贷提前还款申请后，将此账号内的600万元直接划扣至张某账户用于提前还款专用；并请银行尽快办理内部审核提前还款事宜，确保涉案房屋能够尽快办理过户登记。张广鹏、林进发、李健驹还称，因张书立在涉案房屋买卖交易中一再违约，张广鹏、林进发、李健驹为了避免资金损失未直接将600万元存入张某还贷账户中，而是在与交行番禺支行经手该笔贷款的经理协商后，由张广鹏在张某还贷账户的同一个开户行即交通银行广州奥园广场支行开设一个账户存入该笔600万元，待提前还贷手续办妥后，直接用于清偿涉案房产银行贷款。对此，张广鹏、林进发、李健驹提供了一份《会议记录》予以证实，在该会议记录中，交行番禺支行代表罗子光称，张书立已经申请了提前还贷，银行也同意了，但目前暂未确定扣款日。因为银行与张书立沟通，询问是否按计划进行扣款，张书立称暂时先不要扣，说有些买卖问题还没有协商好，所以银行没有确定具体扣款时间。罗子光虽未在该《会议记录》上签名，但一审庭审中，其对该《会议记录》的真实性予以确认。张广鹏、林进发、李健驹称，因张书立撤回提前还贷申请，涉案房屋的银行贷款至今未能清偿。一审诉讼中，张广鹏、林进发、李健驹提交《民事委托代理合同》及5万元律师费发票、《诉讼保全委托担保合同》及38750元担保服务费发票、500元公证费发票，拟证明张广鹏、林进发、李健驹因本次诉讼所产生的律师费、诉讼保全费及公证费损失。2018年8月26日，张广鹏签署《授权书》一份，对委托林进发、李健驹办理涉案房屋买卖事宜（包括与张书立就涉案房屋转让事宜进行谈判、协商；签订房屋买卖合同、办理过户手续；办理与涉案房屋买卖合同相关的其他一切事物）予以确认，并确认受托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，委托人均予以承认。2019年11月5日，广州市番禺区不动产登记中心出具《购房资格证明》一份，载明：经核查，截至2019年11月5日止，张广鹏具备本市限购区域内（地址：广州市番禺区xx路xx号星河湾盛荟园xx栋xx房屋）的购买资格（地址：广州市番禺区xx路**星河湾盛荟园**xx房屋NE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>至于涉案房屋剩余购房款，张广鹏不同意提存至法院代管款账户，亦未举证证实其已具备支付该笔款项的能力，仅作出口头支付承诺。此外，在本案审理过程中，一审法院依张广鹏、林进发、李健驹申请作出（2018）粤0113民初8185号民事裁定书，查封了涉案房屋。一审法院认为，虽然涉案房屋仍登记在张某名下，但因该房屋已由张书立一人继承并取得所有权，因此，张书立有权对该房屋进行处分。张广鹏及其委托人与张书立签订的《房屋买卖合同》（No000568）及《［合同］之补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点在于涉案房屋买卖合同的履行过程中违约方是哪一方。结合各方当事人的陈述及提交的证据可以看出，在整个交易过程中，张广鹏、林进发、李健驹一直在积极履行合同义务。在签订《合同一》当日即支付购房定金160万元，其后又在2018年3月6日支付部分楼款200万元，均按合同约定履行了自身义务。但此时，按照张广鹏、林进发、李健驹及正华公司的陈述，张书立未能按时履行向银行申请提前还贷及向房产交易中心递件的合同义务。对上述陈述张书立无答辩或提供反证，一审法院予以采信。另一方面，从张书立在张广鹏、林进发、李健驹仅支付360万元购房款的情况下，就将涉案房屋交付给张广鹏、林进发、李健驹使用，以及与张广鹏、林进发、李健驹签订《［合同］之补充协议》降低涉案房屋售价，也可印证在前期的合同履行过程中，张书立存在一定的过错。至于涉案房屋银行贷款的偿还问题。张广鹏、林进发、李健驹称，因张书立在2018年7月23日与张广鹏、林进发、李健驹联系要求解除合同，张广鹏、林进发、李健驹才未在合同约定的时间即2018年7月25日将600万元赎楼款存入张某的还贷账户中，正华公司对此予以确认。其后，因双方就合同解除事宜未能协商一致，张广鹏、林进发、李健驹要求继续履行合同并通过多种途径向张书立发出继续履行通知书，但张书立均不予回应。因担心资金安全，张广鹏、林进发、李健驹未将600万元赎楼款直接存入张某还贷账户，而是由张广鹏在张某还贷银行账户的同一个开户行开立新的账户存入600万元，并告知银行在确认可以提前还贷后，用该笔款项清偿涉案房屋贷款。对于上述主张，张广鹏、林进发、李健驹提供了相关的证据予以证实。庭审中，交行番禺支行也确认张广鹏、林进发、李健驹有与银行方面进行沟通，告知银行在提前还贷手续办妥后用张广鹏账户中的600万元偿还涉案房屋贷款；但在银行与张书立的沟通中，张书立一直以与张广鹏、林进发、李健驹存在争议为由，不同意办理提前还贷手续。后在2018年8月21日，张书立向张广鹏、林进发、李健驹发出《解除合同通知书》，要求解除涉案房屋买卖合同，并于2018年8月23日向交行番禺支行提交撤销提前还贷申请。从上述事实来看，张广鹏、林进发、李健驹在合同的履行过程中并无过错，在与张书立就涉案合同的解除事宜未能协商一致后，张广鹏、林进发、李健驹立即通知张书立要求继续履行合同，其自身也积极履行合同义务，准备好赎楼款并与银行沟通提前还贷事宜。反而是张书立未能按照合同约定履行义务，且不配合办理提前还贷手续。综上，一审法院认为，涉案房屋交易中张书立存在违约行为，张广鹏、林进发、李健驹并未违约，张书立无权以张广鹏、林进发、李健驹违约为由要求解除涉案房屋买卖合同。但鉴于本案中，双方关于《合同二》及《［合同］之补充协议》的履行只为阶段性履行，张广鹏与张书立签署了合同，交付了部分楼款360万元，但剩余大部分房款尚未支付，且涉案房产的银行抵押尚未涂销，存在继续履行的障碍。经一审法院释明，张广鹏不同意提存剩余房款，亦无法证实其已具备偿还银行贷款及支付剩余房款的能力。上述合同的履行情况，与合同法中关于可以实质占有物权的特定情形不符。合同法中关于实质占有物权的特别规定为，签订物权交易合同，支付全部价款，且实际占有物权。而张广鹏、林进发、李健驹于本案的诉讼请求为占有涉案房屋，即为占有物权。其诉讼请求违反了合同法的规定，而且双方于合同履行过程中产生纷争，继而形成讼争，双方已经丧失合同继续履行的诚信基础，该合同不宜继续履行。由此，张广鹏、林进发、李健驹要求张书立继续履行涉案房屋买卖合同，并支付逾期办理过户手续违约金的诉请，一审法院不予支持。但对于已交付的购房款360万元及涉案房屋，张广鹏、林进发、李健驹与张书立之间互负返还义务。至于张广鹏、林进发、李健驹诉请的律师费、财产保全担保费及公证费等费用，因《合同二》及《［合同］之补充协议》均未对该些费用的承担进行明确约定，且上述费用并非必然发生的费用，故对张广鹏、林进发、李健驹诉请张书立承担上述费用，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2019年12月10日作出如下判决：驳回张广鹏、林进发、李健驹的全部诉讼请求。本案受理费114800元，财产保全费5000元，由张广鹏、林进发、李健驹负担。二审中，张书立向本院提交六组证据。第一组证据：1.邮局投递人员给张书立发送短信页面截图；2.本院发送给张书立的案件信息短信截图；3.大庆市第三医院门诊手册及症状清单；拟证明张书立并非主观故意缺席一审庭审，而是邮局邮递员在向张书立发送邮递短信时未说明邮件内容，也没有像二审法院一样发送案件信息至张书立手机。同时，因张书立独生女意外身亡给其造成巨大精神打击，张书立长期处于抑郁状态，故对邮递员发送的投递短信未予以回应，导致对本案一审相关事项客观上并不知情，也未参与。第二组证据：1.张书立与林进发的短信聊天记录和微信聊天记录；2.张书立与房产中介胡某的微信聊天记录；3.移交清单；拟证明2018年7月24日前，张书立、林进发及房产中介胡某三方就如何交接《补充协议》第一条第五项约定的材料进行多次协商，最终张书立于2018年7月24日将房产证、继承公证书、按揭还款存折原件交给正华公司代收并由该司出具加盖公章的书面移交清单予以确认，从而证明张书立履行了合同约定的义务，并无撤销房屋买卖合同的意思表示。第三组证据：1.正华公司收款收据；2.房屋交接书；拟证明张书立作为房屋出卖方已于2018年1月26日支付了房屋中介费用，并于2018年4月1日向林进发交付涉案房屋，从而证明张书立具有真实的房屋出卖意愿并积极履行卖方义务，不存在撤销房屋买卖的主观意愿。第四组证据：1.2018年7月27日至2018年7月29日林进发与张书立的微信聊天记录；2.2018年7月27日林进发通过微信发送给张书立的《解除房屋买卖合同》电子版的纸质打印件；拟证明林进发于2018年7月27日向张书立表达了欲在双方互不追责的情况下解除涉案房屋买卖合同的意思表示。第五组证据：1.广州星河湾物业管理有限公司水电费、管理费、滞纳金收款收据及发票9张；2.缴费通知单2份；3.室内照片4张；拟证明林进发自2018年4月1日实际占有涉案房屋后，拒不缴纳物业管理费用及水电费用，导致物业公司多次向张书立催收。因涉案房屋的邻居家发生蚁害，物业公司通知张书立到场协助消杀，张书立到涉案房屋实际查看后，发现房屋无人居住，门上贴满各种催收通知，且屋内已发生了严重的蚁害，张书立于2019年12月18日缴纳了林进发拖欠的全部物业管理费、滞纳金、水电费等费用，并实际占有管理涉案房屋至今。第六组证据：交通银行还款明细表及电子银行回单，拟证明涉案房屋的按揭贷款一直由张书立按期缴纳至今，林进发没有偿还过按揭贷款。张广鹏、林进发、李健驹对此质证认为：第一组证据的证据1、2没有原件，真实性请法院予以认定，不确认关联性，该证据证明一审法院已向其发出开庭通知，其无故拒不到庭参与庭审，应由其自身承担不利后果。确认第一组证据3的真实性、合法性，不确认关联性，该证据与本案无关，即使张书立经确诊处于抑郁状态，也不影响其作为完全民事行为能力人收取一审法院邮寄的快递，该证据不能证明张书立逾期提交证据具有合法性与合理性，且在诉讼前、诉讼中，张广鹏、林进发、李健驹也多次向张书立发过案件相关信息，张书立明显故意不参与本案一审诉讼活动，应由其自身承担相应的不利后果。第二组证据1、2没有原件，不确认真实性、合法性、关联性；确认第二组证据3的真实性、合法性，不确认关联性。2018年7月23日，张书立联系林进发要求解除涉案房屋买卖关系，在正华公司员工胡某的劝说下，张书立于2018年7月24日将涉案房屋的不动产权证、公证书、交通银行活期存款信息交付给正华公司，该份证据仅能证明张书立与正华公司之间的材料交接事项，无法证明张广鹏、林进发、李健驹于2018年7月24日收到了上述材料，也无法证明张书立没有解除涉案房屋买卖的意思表示，同时也无法证明在2018年7月23日至8月2日期间，双方没有就涉案房屋进行过协商解除的相关事宜。确认第三组证据1的真实性、合法性，不确认关联性，张书立于2018年1月26日向正华公司支付的中介服务费仅能证明其与正华公司的居间服务关系，不能证明其与张广鹏、林进发、李健驹之间的房屋买卖关系及涉案房屋买卖合同的履行情况，更无法证明张书立积极履行了涉案房屋买卖合同的义务，且张书立在房屋买卖合同未履行完成就向中介机构支付全部中介服务费有违交易惯例，也恰恰证明在本次交易中张书立存在恶意欺诈行为。确认第三组证据2的真实性、合法性，不确认关联性，2018年4月1日张书立向林进发交付房屋是基于张广鹏、林进发、李健驹的要求，张书立在此前已存在多次违约行为，张广鹏、林进发、李健驹对张书立的诚信产生怀疑，张书立迫于张广鹏、林进发、李健驹的压力才将涉案房屋予以交付，并非张书立主动、自愿、积极地履行合同义务。确认第四组证据1、2的真实性、合法性，不确认关联性，2018年7月23日，张书立联系林进发提出解除涉案房屋买卖关系并要求双方协商解除合同的相关事宜，林进发从未主动提出过要解除涉案房屋买卖合同，在张书立屡次违约的情况下，林进发同意与张书立协商解除涉案房屋买卖合同，同时，聊天记录证明，在2018年7月23日至8月2日期间，双方就涉案买卖合同的解除进行过协商。确认第五组证据1、2的真实性、合法性，不确认关联性，在收款收据及发票中，除了2019年12月18日开具的外，其余收款收据及发票所涉费用均在2019年7月31日之后产生，证明了虽然张书立于2018年4月1日将涉案房屋移交给林进发，但张书立于2019年7月30日擅自将涉案房屋的门锁撬开并换锁，导致张广鹏、林进发、李健驹至今未实际占用涉案房屋，也证明张广鹏、林进发、李健驹在占有使用涉案房屋期间是有缴纳过相关水电费的，该份证据无法作为张书立支付相关费用的凭证，收款收据的出具具有随意性。缴费通知单出具的时间是2019年9月1日，证明张书立早已于该时间实际占有使用涉案房屋，但无法证明物业多次催缴的相关事实，更无法证明张书立是由于物业催缴通知后才接管的涉案房屋。如像张书立所言，其是在张广鹏、林进发、李健驹对涉案房屋弃管的情况下接管房屋并占有的，在物业催缴费用或通知到现场进行蚁害消杀时，张书立完全可以通知张广鹏、林进发、李健驹或让物业联系张广鹏、林进发、李健驹进行处理，张书立无权未经张广鹏、林进发、李健驹同意擅自使用已交付的涉案房屋，且张广鹏、林进发、李健驹在2018年4月1日接管涉案房屋后就已将门锁进行过更换，不存在张书立或物业留有备用钥匙的情况，而是张书立在2019年7月30日撬锁后立即获得了涉案房屋更换过后的钥匙，对涉案房屋进行了接管及控制。第五组证据3没有原件，不确认真实性、合法性、关联性。第六组证据没有原件，不确认真实性、合法性、关联性。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审中，本院向张广鹏、林进发、李健驹发出通知书，限期其向本院提交证据证明其有履行涉案房屋买卖合同支付剩余大部分房款的能力，但在本院指定的期间，其未提交相应的证据。二审中，张书立陈述其已经于2019年12月18日接管了涉案房屋；张广鹏、林进发、李健驹陈述涉案房屋已于2018年4月1日移交给其，但2019年7月30日涉案房屋被人更换了门锁，其并非涉案房屋的产权人，故不敢再对涉案房屋的新锁进行换锁，其无法再进入涉案房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：合同编号为000568号的《房屋买卖合同》及其《[合同]之补充协议》应否继续履行，张书立应否向张广鹏、林进发、李健驹支付违约金及律师费等费用。针对前述争议焦点，本院认定如下：首先，张广鹏与张书立签订合同后，仅支付了部分楼款360万元，尚有剩余大部分房款未支付；其次，尽管张书立已办理了涉案房屋的公证继承手续，但涉案房屋的权属人登记为张某，仍尚未办理权属登记至张书立名下的手续；再次，涉案房屋尚有银行设定的抵押权未涂销；最后，经一审法院释明，张广鹏不同意提存剩余房款，亦无法证实其已具备偿还银行贷款及支付剩余房款的能力。二审中，经本院再次释明，张广鹏既不愿在合理期限内一次性付清购房款也未提交证据证明其有履行能力。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，涉案房屋买卖合同存在履行障碍，张广鹏、林进发、李健驹主张继续履行涉案房屋买卖合同依据不充分，对其主张张书立继续履行涉案房屋买卖合同并支付逾期办理过户手续违约金的诉请，本院不予支持。一审对此认定有理据，本院予以维持。关于张书立应否向张广鹏、林进发、李健驹支付律师费等费用。一审对张广鹏、林进发、李健驹主张的该费用已进行论述和处理，一审的处理并无不当，本院不再赘述，予以维持。综上所述，张广鹏、林进发、李健驹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费114800元，由张广鹏、林进发、李健驹负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年十一月三日书记员 冯 韵彭诗敏