宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初5736号原告：长城物业集团股份有限公司银川分公司，统一社会信用代码。负责人:张某。委托诉讼代理人：赵某，系宁夏颢振德律师事务所律师。委托诉讼代理人：桂某，公民身份号码×××，宁夏回族自治区中宁县人，群众，系该公司客户管家，现住宁夏回族自治区银川市。被告：王某，公民身份号码×××，宁夏回族自治区石嘴山市人，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告长城物业集团股份有限公司银川分公司与被告王某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人赵某、桂某、被告王某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告请求判令：1、请求依法判令被告支付原告所欠物业费6699元、电梯费2880元，违约金1915元，合计11494元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系贺兰县亘元财富汇小区物业管理服务公司，原告按约定向该小区提供了物业服务，该小区业主理应及时向原告支付物业费。被告系贺兰县业主，住宅面积122.7㎡，自2016年7月1日至2019年12月31日，被告拖欠物业费6699元，电梯费2880元，违约金1915元，共计11494元未支付。原告多次催要未果，现提起诉讼，请求人民法院依法裁决。被告辩称：欠费属实，欠费理由：房屋装修后，原告停水四个月，被告住旅店四个月，但仍要烧壁挂炉，增加了住宿费、燃气费，损失较大；物业公司未按房屋买卖合同约定的标准收费；与原告公司没有合同关系；物业公司平时不作为，绿化带草木枯死未补种，消防系统没水，存在安全隐患，地下车库垃圾未及时清理，外墙面及道砖破损未及时维修，小区公共道路道牙上堆放装修材料。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：2016年1月1日、2019年1月15日，原告分别与宁夏亘元房地产开发有限公司签订前期物业服务合同两份，合同约定由原告为贺兰县亘元财富汇小区提供物业服务，物业服务的内容为《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》三级中规定的服务内容及标准。物业费收费标准为高层住宅为1.3元/月/㎡，电梯费2层起收，20元/月/户，逐层递增10元/月/户，封顶为100元/月/户。物业费按年交纳，业主逾期未交纳物业费，应按每项欠费每日万分之五承担违约金。该合同在贺兰县物业管理中心备案登记。合同签订后，原告为被告所在小区提供了物业服务。被告王某系贺兰县房屋业主，该房屋建筑面积122.7㎡。被告未交纳2016年7月1日至2019年12月31日期间的物业费、未交纳2016年1月1日至2019年12月31日期间的电梯费。2019年11月1日，原告以张贴、邮寄律师函形式进行催缴未果。原告在提供物业服务期间，自2016年1月至4月，上下水管被冻停用四个月，被告无法正常生活住旅店四个月，产生相应的住宿费、燃气费。地下车库垃圾未及时清理，草坪裸露未补植，外墙面及道砖破损未及时维修，小区公共道路道牙上堆放装修材料。现原告诉至法院，要求判如所请。判决的理由与结果本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”根据该条规定，原告与宁夏亘元房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》并在贺兰县物业管理中心备案登记，该合同于法有据，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不支持。”根据该条规定，原告与宁夏亘元房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》对被告具有约束力。原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告亦享受了原告提供的物业服务，双方之间已形成事实上的物业服务合同关系，原告公司在提供了相应物业管理和服务的情况下，有权向该小区的业主收取物业费，被告享受了原告提供的物业服务后有交纳物业费的义务。关于本案物业费的计算数额，前期物业服务合同约定高层住宅物业费收费标准为1.3元/月/㎡，被告未交纳2016年7月1日至2019年12月31日物业费。被告应支付原告物业费6699元（122.7㎡×1.3元/月/㎡×42个月）。关于电梯费，被告未交纳2016年1月1日至2019年12月31日期间的电梯费，合同约定电梯费2层起收，20元/月/户，逐层递增10元/月/户，被告居住六层，每月60元，被告应支付2016年1月1日至2019年12月31日的电梯费2880元（60元/月×48个月）。被告辩称，原告在提供物业服务期间自2016年1月至4月，上下水管被冻停用四个月，被告无法正常生活住旅店四个月，产生相应的住宿费、燃气费。地下车库垃圾未及时清理，草坪裸露未补植，外墙面及道砖破损未及时维修，小区公共道路道牙上堆放装修材料，原告未予以处理，上述内容属于物业服务合同约定的服务范围，被告提交的证据能够证实被告主张的上述事实属实，可以认定原告向被告提供的物业服务未达到相应的要求，且对被告正常生活造成相应困扰和损失，应对被告承担一定的违约责任，根据质价相符原则，应当酌情扣减50%的物业费，对原告要求被告支付物业费6699元的诉讼请求，本院在3350元（6699元－6699×50%）的范围内予以支持。对原告要求被告支付电梯费2880元的诉讼请求，本院在1440元（2880元－2880×50%）的范围内予以支持。以上两项合计4790元。关于违约金，前期物业服务合同约定物业费按年交纳，业主逾期未交纳物业费，应按每项欠费每日万分之五承担违约金。被告享受物业服务后，以原告提供的部分物业服务不到位为由长达三年未交纳物业费，经原告书面催缴后仍未交纳，应承担相应的违约责任。现原告自愿降低违约金比例，主张按欠付物业费总金额的20%计算违约金，本院予以支持。自2016年1月1日至2019年12月31日，涉案房屋逾期交费违约金为958元(4790×20%)，故对原告要求被告支付违约金1915元的诉讼请求，本院在958元的范围内予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告王某支付原告长城物业集团股份有限公司银川分公司2016年7月1日至2019年12月31日期间的物业费3350元，2016年1月1日至2019年12月31日期间的电梯费1440元，违约金958元，共计5748元，于本判决生效之日起十五日内付清；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47元（已减半收取），由原告长城物业集团股份有限公司银川分公司负担22元，由被告王某负担25元。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 尹晓静 二〇二〇年十一月十日书记员 刘艳丽附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。