湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11551号上诉人（原审原告）：广州市万科物业服务有限公司，住所地在广东省广州市白云区太和镇大源村黄庄南路****东。法定代表人：聂金伟，总经理。委托诉讼代理人：李芳，湖南金顺达师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘益，女，1969年3月14日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。上诉人广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）因与被上诉人刘益物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初5543号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。万科物业公司上诉请求：1.请求撤销长沙市天心区人民法院作出的（2020）湘0103民初5543号民事判决书，改判支持上诉人一审的诉讼请求；2.请求判令被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实不清,证据不足。案涉小区交房时间大致为2009年左右,距今已经长达十一年之久,小区内设施设备老旧、轻微破损,存在很多之前物业公司遭留的历史问题。上诉人对于小区提供的各项服务均是依照物业服务合同的约定严格履行,对于业主提出的小区内绝对不能有垃圾等要求对于物业公司来说过于严苛,上诉人提供的物业服务只要符合全面的、整体能接受的标准即应当认定物业公司履行了物业服务,业主有相关问题应当向物业公司及时沟通,如果在及时沟通后的合理时间内,物业公司无正当理由未处理或者拒绝处理,才可认定物业公司服务存在瑕拢。二、原审法院未支持支付违约金系认定事实和适用法律错误。首先,上诉人按照合同约定全面、充分的履行了合同义务,不存在履行瑕疵的情形;其次,即使上诉人存在履行瑕疵,但被上诉人亦未依据《博林金谷物业服务合同》交纳物业费,其行为构成违约,因此,依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条:“当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任。”因此被上诉人也应当支付部分违约金以示公平。综上所述,原审法院认定基本事实错误,适用法律错误,请求二审法院撤销一审判决,依法进行改判。刘益辩称：1.万科物业公司不是业主选择的，业主委员会在全体业主不知情的情况下成立的，业主并未与万科物业公司签订任何合同；2.万科物业公司收费从1.5万/平方米涨价到1.8元/平方米,但服务质量比原来的物业公司更差。不仅小区生活垃圾未及时清理，也未按照进场时的承诺装饰电梯、粉刷过道墙壁；3.万科物业公司为了减少维修成本，将小区内水压降低，给小区居民的生活造成了极大的影响。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。万科物业公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.判令刘益交纳自2018年2月起至判决生效之日止暂计至2019年11月）的物业服务费5448.9元（2018年2月1日至2019年1月15日按照建筑面积每平米1.5元计算，2019年1月16至2019年11月30日按照建筑面积每平米1.8元计算）；2.判令刘益以欠缴费用为基数，按照《博林金谷物业服务合同》约定以每日欠费总额的万分之五支付自2018年2月起至本案判决生效之日止（暂计至2019年11月）的逾期违约金1819.93元；3.请求判令刘益承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2009年4月10日，刘益与案外人长沙汇丰置业有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买了案外人长沙汇丰置业有限公司开发建设的湖南省长沙市天心区博林金谷住宅小区A11栋12层1202号房，建筑面积149.7平方米。2017年12月26日，广州市万科物业服务有限公司（乙方）与案外人长沙市天心区博林金谷小区业主委员会（甲方）签订《博林金谷物业服务合同》，其中约定合同期限自2018年1月16日起至2021年1月15日止。如合同到期时同时具备以下两个条件，本合同继续有效：A、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同；B、乙方同意继续履行本合同。住宅物业费收取标准为：按建筑面积1.8元/月/平方米（含税）；(2018年1月16日至2019年1月15日，按1.5元/平方米/月收取，2019年1月16日至2021年1月15日按1.8元/平方米/月)。物业服务费从2018年1月16日开始计收，按月缴纳，业主或物业使用人每月25日之前向乙方交纳下期的物业费，在所交月份的1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。该合同附件三尾部载明：2、为降低蚊虫鼠蟑对业主居住卫生环境的影响，减少消杀药品使用对环境的损害，本小区将设置集中垃圾投放点，不在楼层内配置生活垃圾桶。合同还对物业服务内容与服务标准、合同时效、权利与义务、物业服务用房、物业服务费用、物业的经营与管理、违约责任、其他事项等进行了约定。上述协议签订后，万科物业公司依约为涉案小区提供了物业服务，刘益自2018年2月1日起未向万科物业公司交纳过物业费。2019年8月23日，万科物业公司在刘益所购涉案房屋门上张贴《律师函》对刘益拖欠的物业费进行催收。刘益向一审法院提交了证据证明万科物业公司在刘益居住楼层摆放垃圾桶，该行为违反了《博林金谷物业服务合同》附件三的规定。上述事实，有《长沙市商品房买卖合同》、《博林金谷物业服务合同》、上门张贴律师函的照片、物业服务报告及安全线条日常管理的概括、博林金谷小区A11栋垃圾桶摆放情况的照片、到庭当事人陈述、庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。一审法院认为，万科物业公司作为物业服务企业与涉案小区业主委员会签订的《博林金谷物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力，物业服务企业和业主应当按照合同约定，履行合同义务。一审法院认为万科物业公司按约提供了大部分物业管理服务，刘益应当按照约定支付相应的物业管理费，万科物业公司履行物业服务时存在瑕疵，部分物业管理服务不到位。综上，一审法院酌定万科物业公司对刘益拖欠物业管理服务费引发的纠纷应自行承担10%的责任。根据合同约定物业费分段计算，2018年1月16日至2019年1月15日，按1.5元/平方米/月，2019年1月16日至2021年1月15日按1.8元/平方米/月。刘益欠缴（自2018年2月1日至2019年1月15日）的物业管理费为2324元（1.5元/平方米/月×149.7平方米×11.5个月×90%），刘益欠缴（自2019年1月16日至2019年11月30日）的物业管理费为2546元（1.8元/平方米/月×149.7平方米×10.5个月×90%），共计4870元。后续欠缴的物业费按照269元/月计算至本案判决生效之日止。尽管《博林金谷物业服务合同》对物业管理费的交纳时间以及逾期付款的违约金均作出了明确约定，但因万科物业公司未按合同约定尽到充分完整的物业服务义务，万科物业公司亦未及时解决刘益所反映的管理瑕疵问题，万科物业公司要求刘益支付违约金的主张一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条之规定，一审判决如下：一、限刘益于本判决生效后十日内支付广州市万科物业服务有限公司自2018年2月1日至2019年11月30日的物业服务费4870元；二、判令刘益于本判决生效后十日内按照269元/月的标准向广州市万科物业服务有限公司支付自2019年12月1日起至本案判决生效之日止的物业服务费；三、驳回广州市万科物业服务有限公司的其它诉讼请求。如果刘益未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由刘益承担。二审中，被上诉人提交的照片、截图、单据等材料,旨在证明万科物业公司未尽物业管理服务义务。本院认为,上述材料真实、合法，与本案相关,其待证事实与一审法院认定的事实一致，本院予以认可。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，业主委员会依法选聘的物业服务公司签订的物业服务合同,对业主与物业服务公司均具有约束力。本案中,万科物业公司作为物业服务企业与涉案小区业主委员会签订的《博林金谷物业服务合同》合法有效,上诉人作为小区的物业单位,理应提供质价相符的物业服务,对业主报修设备、小区环境应予以及时维护,上诉人所称小区老旧及历史遗留问题不是部分物业管理服务不到位的合理理由。因此,一审法院酌情认定上诉人对被上诉人拖欠物业管理服务费引发的纠纷应自行承担10%的责任于法有据。关于违约金问题,因一审已查明上诉人未按合同约定尽到充分完整的物业服务义务,且被上诉人并非无故、恶意拖欠物业费,故一审法院对上诉人主张的违约金不予支持并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人广州市万科物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 訸审判员 周平平审判员 孙一中二〇二〇年十一月二十日法官助理刘思明书记员陈岩岩附相关法律条文：中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。