江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终7878号上诉人（原审被告、反诉原告）：中铁大桥局集团第二工程有限公司，住所地南京市鼓楼区燕江路**。法定代表人：陈攀，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈光明，男，该公司员工。委托诉讼代理人：何宇杰，男，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵敏,男，1980年7月10日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：林云网，江苏冠文律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴曙光，江苏冠文律师事务所律师。上诉人中铁大桥局集团第二工程有限公司（以下简称中铁二公司）因与被上诉人赵敏房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法由审判员李斐独任审理。本案现已审理终结。中铁二公司上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、四项内容，改判驳回被上诉人的所有诉讼请求，支持上诉人的第二、三、四项反诉请求；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。双方合同第八条“乙方（被上诉人）不享有任何拆迁利益”的约定清楚、明确、有效，而非判决书所认定的“约定不明”。1、拆迁利益是具有概括性的常用词汇，在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中已有具体规定，是指被拆迁人享有的因政府拆迁行为而产生的各种补偿，不一定非得就相关范围在合同中进行一一列举，不存在一审判决中所认定的约定不明的情况；2、“乙方不享受任何拆迁利益”的约定是乙方（被上诉人）真实意思表示；3、被上诉人在诉状中自认了停业损失、搬迁费用等均属于征收补偿利益；4、政府拆迁公告作出之日，双方所签合同自然终止，虽然租期未到，但视为自然到期，双方权利义务关系消灭，承租方应无条件搬离，被上诉人不应享有拆迁利益。二、被上诉人的诉讼请求没有事实依据和法律依据，一审判决支持其部分请求错误。1、关于搬迁费。首先，搬迁费是根据上诉人的被征收土地和房屋评估价值乘以一定的比例计算而来，土地和房屋均属于上诉人，依据其价值计算的搬迁费理应属于上诉人。其次，被上诉人在诉状中也认可搬迁费属于征收补偿利益，上诉人获得案涉搬迁费与合同约定相符。第三，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定，上诉人是被征收人，是获得搬迁费的法定主体，上诉人获得搬迁费符合法律规定。因此，一审判决判令上诉人向被上诉人支付搬迁费错误。2、关于停业补偿。该补偿同样根据上诉人的被征收土地和房屋评估价值乘以一定的比例而来，与被上诉人是否经营没有任何关联，而土地和房屋均属于上诉人，依据其价值计算的停业补偿理应属于上诉人。另外，根据《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十四条约定，“征收有租赁关系的非住宅，租赁双方对停产停业损失的承担方式有约定的，从其约定”，而双方合同第八条约定清楚明确，被上诉人“不享受任何拆迁利益”，包括停业补偿，因而，停业补偿被上诉人无权获得。3、关于装饰装修补偿。首先，被上诉人始终没有提供证据证明其所主张的装饰装修的确是由其出资装潢。其次，合同第四条约定“在房屋租赁期间，乙方在保证房屋主体结构不变的前提下，可以根据经营或者生产需要进行装潢，其装潢维修费用由乙方承担，租赁期满后，甲方对乙方自行装潢发生的费用不作任何补偿。”因此，即使被上诉人的确出资进行了装潢，但由于被上诉人实际退还上诉人房屋场地在合同约定的租期到期日后，根据双方合同约定，上诉人也不需要向被上诉人支付补偿。一审判决酌情判令上诉人向被上诉人支付6042元的装饰装修费用，既没有事实依据，又违背了合同约定。4、关于固定资产机器设备补偿费用。被上诉人在搬离时，已经将属于自己的地磅等设备拆走，实际不存在损失，不应享有补偿。而且，此补偿费用属于合同第八条约定的拆迁利益范畴，依据该约定，即使被上诉人未拆走这些设备，该补偿上诉人也有权享有。5、关于履约保证金。一审判决确认了双方合同于2018年6月26日终止，根据约定，合同终止后，被上诉人应退还上诉人房屋和场地，但直至2019年7月7日，被上诉人却一直非法占有使用；而即便按照被上诉人在一审中自认的其实际占用至2019年1月14日，也能证明被上诉人确实存在延迟搬离、非法占用上诉人房屋、场地的违约行为。被上诉人构成违约，上诉人有权拒绝支付其履约保证金，并以履约保证金赔偿对上诉人造成的损失，不足部分，被上诉人还应另行赔偿。三、上诉人的第二、三、四项反诉请求有事实和法律依据，应予支持。1、关于占有使用费和利息。一审判决认定上诉人未提供证据证明被上诉人在合同终止后继续经营未受影响，因此不予支持，这是对举证责任分配的错误且存在不公。上诉人已经提交证据证明被上诉人在合同终止后一直非法占用房屋、场地直至2019年7月7日，被上诉人就应支付占有使用费，不以其是否受影响为必要条件，且被上诉人一直未提供证据证明其何时交还房屋、场地给上诉人，也未举证证明其继续经营受到影响及影响的程度和期限；2、关于迟延收取征收补偿款的利息损失。一审判决认为无法证明是由被上诉人的原因造成的，不予支持。而根据上诉人与拆迁办签订的征收补偿协议约定的付款条件，上诉人迟延收取1220万元20天的原因正是被上诉人不及时退场导致上诉人无法交付房地，因果关系清楚明确，一审判决认定事实错误。3、关于违约金。根据约定，合同终止后，被上诉人应退还上诉人房屋和场地，但被上诉人存在迟延搬离、非法占用上诉人房屋、场地的违约行为，理应支付违约金并赔偿上诉人的损失。综上，一审判决认定事实错误，上诉人获得拆迁补偿款事实、合同及法律依据充分，被上诉人实际上不存在损失，相反，应当赔偿非法占用房地给上诉人带来的损失。恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。赵敏辩称：1、被上诉人获得拆迁补偿款有事实和法律依据。被上诉人是征收补偿所对应财产的实际投资人，被上诉人承租房屋之后，对相应场地进行了改造处理，先后投入了十多万元，而且被上诉人是在合同的履行过程中由上诉人口头告知涉案承租场地将被拆迁，具体时间不定，所以拆迁给被上诉人的经营带来了实际的影响，被上诉人的投入无法得到充分利用，产生了实际损失。同时，征收办也在征收补偿补充协议书里将停业损失，搬迁费用明确为归实际使用人所有，该部分费用大约48万余元，所对应的场地上诉人并未实际使用，也未进行经营，上诉人实际不产生任何的搬迁费用和经营损失，基于公平原则及客观事实，被上诉人获得补偿合理合法。2、上诉人要求被上诉人支付占有使用费、违约金、利息等主张，不符合法律规定。征收决定自2018年6月26日公布之后，上诉人并没有对该行政决定提出任何异议，依据物权法的规定，上诉人自该日期对案涉被征收的房屋和土地已不享有实体权益，所以上诉人主张占有使用费没有事实和法律依据；上诉人在主张占有使用费的同时又主张了征收办对其逾期付款的利息损失，该部分主张系重复主张。上诉人既然主张了占有使用费，就不应当再继续主张利息。上诉人主张逾期收取征收补偿款的利息损失与实际不符，且上诉人也没有证据能够证明政府是否逾期及逾期与被上诉人的行为存在关系，同时上诉人还就该部分利息向多个承租人同时主张，也是重复计算。3、被上诉人的履约保证金应当予以退还。因为上诉人与被上诉人间的合同到期是在2019年1月14日，被上诉人在房屋不能使用之后，已经将承租的房屋返还给了上诉人，所以按照合同约定，上诉人应当返还履约保证金。综上，上诉人的上诉请求应当予以驳回。赵敏向一审法院起诉请求：1、中铁二公司支付赵敏拆迁补偿款20万元并支付该款项自2020年1月8日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；2、中铁二公司退还赵敏履约保证金5000元。中铁二公司向一审法院反诉请求：1、确认中铁二公司与赵敏于2018年1月15日签订的房屋场地租赁合同于2018年6月26日终止；2、赵敏支付中铁二公司房屋场地的占有使用费22490.41元并支付该款项自2019年7月7日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率（2019年8月19日前）、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日起）计算的利息；3赵敏支付中铁二公司延迟收取征收补偿款的利息损失29079.45元；4、赵敏支付中铁二公司违约金5800元。一审法院认定事实：2017年2月14日，中铁二公司（甲方）与南京骋亦达商贸有限公司（乙方，以下简称骋亦达公司）签订房屋场地租赁合同，约定甲方将位于南京市大院房屋场地及地面附着设施，面积为189平方米，租给乙方作为纸品加工用，该产权房屋场地及地面附着设施属甲方所有，乙方在租赁期间有使用权，租赁期间为一年，自2017年1月15日起至2018年1月14日止，每年租金为58000元；合同期满后，在同等条件下，乙方具有优先续租权，如合同期满，乙方有意续签，则须在合同期满前一个月告知甲方，并征得甲方同意后，另签续租合同。赵敏作为骋亦达公司的法定代表人在乙方处签字并加盖骋亦达公司印章。上述租赁合同签订后，中铁二公司将租赁房屋场地交付骋亦达公司用于经营纸品加工。2017年12月20日，中铁二公司（甲方）与赵敏（乙方）就上述房屋场地续签房屋场地租赁合同，约定租赁期间为一年，自2018年1月15日起至2019年1月14日止，每年租金为58000元；在租赁期间，乙方所租的房屋场地，如遇政府规划或甲方规划及甲方经营管理需要，双方合同自然终止，乙方须在收到甲方停租通知后一个月内无条件搬迁，甲方不赔偿乙方的任何损失，乙方不享受任何拆迁利益；合同终止后，乙方应在两周内将房屋场地及地面附着设施归还甲方，并保证房屋场地及地面附着设施的完好无损，否则甲方有权停止乙方使用租赁范围内的所有设施，并强行将租赁场内的物品搬离租赁场，且不负保管责任，由此造成的一切损失由乙方全部承担；甲方还将保留追究乙方给甲方造成的损害赔偿责任，且乙方应按年租金的10%支付违约金；合同签订后三个工作日内，乙方向甲方交纳5000元的履约保证金后，方有权使用承租的房屋场地及地面附着设施，乙方在退租时保证房屋场地及地面附着设施完好，甲方将无息退还履约保证金，否则甲方有权扣除履约保证金，履约保证金不足以弥补甲方损失时乙方必须予以补足等等。2018年6月26日，南京市鼓楼区人民政府发布房屋征收决定，金陵××××号房屋在征收范围内。2019年6月18日，中铁二公司（乙方）与鼓楼征收办（甲方）签订征收补偿协议书，约定甲方需征收乙方位于金陵××××号的房屋建筑面积80平方米（配电房1间），工业土地面积14561.78平方米，甲方应支付乙方房地评估总额35510679元的征收补偿款，乙方于2019年6月15日前将征收范围内的承租户清理完毕，并与甲方完成交接手续；本协议签订生效后三个工作日内，甲方向乙方支付1065万元，乙方按约交付房地后，甲方再支付1420万元，余款在2019年10月底前付清。后双方签订补充协议书一，约定甲方应支付乙方金陵××××号征收范围补助给实际使用人的搬迁费和停业补偿合计4786837元，无证房屋2964.2平方米评估补偿1311144元，设备、铁路路基和附属物等补偿合计10905109元，一次性补助1000万元，上述费用总计27003090元，本协议签订生效后三个工作日内，甲方向乙方支付1500万元，乙方按约定交付房地后，甲方再支付500万元，余款在2019年10月底前付清。其中搬迁费为2945746（36821823＊8%）元，停业补偿为1841091（36821823＊5%）元。2019年6月20日，鼓楼征收办支付中铁二公司3541万元。2019年7月23日，鼓楼征收办支付中铁二公司3220万元。一审另查明，赵敏已支付中铁二公司履约保证金5000元，租赁房屋场地的水电等费用已结清。赵敏承租的189平方米房屋场地仅是本市金陵××××号场地中的一部分。在拆迁部门出具的南京市国有土地上非营业性房屋征收补偿金额分户评估结果表中，编号为9（面积20.09平方米）的房屋评估总价为5706元，编号为19（面积35.61平方米）的房屋评估总价为10078元、编号为21（面积125.31平方米）的房屋评估总价为57267元、编号为22（面积15.45平方米）的房屋评估总价为7833元、编号为23（面积91.5平方米）的房屋评估总价为25895元，赵敏表示编号为9的简易房屋为其从原承租人处购买，该房屋评估总价5706元应由赵敏所有，中铁二公司表示出租给赵敏的仅为编号为19、21（面积为160.92平方米）的房屋及部分场地，其他房屋不在租赁范围内。在固定资产-机器设备、附属物评估明细表中，赵敏表示其中序号为1、2、32、40的资产为其所有，中铁二公司仅认可序号为1的地磅及基础、序号为40的监控为赵敏所安装。在装饰装修及附属物明细清单中，赵敏表示其中序号为112至132（房屋编号为19-23）及142、143中700平方米的水泥路部分应为赵敏所有，中铁二公司认为其出租给赵敏的房屋仅为编号为19、21的房屋，其余房屋不在租赁范围内，且上述装饰装修在交付赵敏时已存在，并非赵敏装修。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，赵敏与中铁二公司就房屋场地及地面附着设施签订了房屋场地租赁合同，双方形成租赁关系。双方对合同约定的租赁房屋场地范围有异议，由于赵敏主张租赁房屋范围为编号19-23，该房屋面积合计已超过合同约定的189平方米，而中铁二公司主张的租赁房屋编号为19、21（面积为160.92平方米）及房屋中间的空地与合同约定面积较为相符且较为合理，一审法院予以采信。2018年6月26日，由于租赁的房屋及场地被征收，故双方签订的房屋场地租赁合同于2018年6月26日终止。现赵敏已搬离租赁房屋场地且已结清相关水电等费用，中铁二公司应将已收取的履约保证金5000元退还赵敏。关于拆迁补偿款问题。本案中，赵敏与中铁二公司双方在租赁合同中约定如遇政府规划出租人不赔偿承租人任何损失，承租人不享受任何拆迁利益，应视为对补偿问题约定不明。对赵敏主张的编号为9的房屋补偿款，由于其提供的现有证据不能证明该房屋是其从案外人处取得，故对其要求中铁二公司支付该房屋补偿款的诉请，一审法院不予支持。对于赵敏主张的搬家费，由于其系搬家行为的具体实施主体，故对其该项诉请，一审法院予以支持，搬家费的数额一审法院根据其实际承租面积确定为42205元。对于赵敏主张的装饰装修补偿费用，其提供的证据不能证明承租房屋的装饰装饰全部由其完成，由于中铁二公司交付租赁房屋时已存在装饰装修，故结合装饰装修及附属物明细清单，对赵敏主张的装饰装修费用，一审法院酌定为6042元。对赵敏主张的固定资产机器设备补偿费用，双方均认可序号为1的地磅及基础为赵敏所安装，故该部分补偿费用52800元应支付给赵敏，对序号为40的监控已明确备注为赵敏所有，故该补偿费用480元亦应支付给赵敏，对赵敏主张的其他设施设备费用，由于明细表中未备注为赵敏所有，赵敏提供的证据也不能证实为其所有，故对赵敏主张的其他部分的设施设备补偿款，一审法院不予支持。对于赵敏主张的停业补偿，由于拆迁对于出租人和承租人都会造成停业损失，故对于拆迁人支付给出租人的停业补偿费用，一审法院根据赵敏承租的面积酌定由其分得50%即13189元。综上，中铁二公司应支付赵敏拆迁补偿费114716元。赵敏主张的利息，亦符合法律的规定，一审法院予以支持。关于占有使用费及利息损失问题。赵敏与中铁二公司双方租赁合同已于2018年6月26日因租赁场地被征收而终止，中铁二公司未提供证据证明赵敏在合同终止后继续经营且未受影响，故对其要求赵敏支付2018年6月27日以后占有使用费的诉请，一审法院不予支持。对于中铁二公司主张的利息损失，由于其提供的证明不能证明鼓楼征收办未支付款项完全是由于赵敏的原因导致，故其要求赵敏支付利息补偿的诉讼请求，一审法院不予支持。对于中铁二公司主张的违约金，由于租赁合同已终止，赵敏已实际返还房屋，中铁二公司的现有证据不能证明赵敏存在恶意迟延返还房屋的行为，故对该项诉请，一审法院亦不予支持。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、确认赵敏与中铁二公司签订的房屋场地租赁合同于2018年6月26日终止；二、中铁二公司于判决生效之日起七日内支付赵敏拆迁补偿款114716元，并支付该款项自2020年1月8日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、中铁二公司于判决生效之日起七日内退还赵敏履约保证金5000元；四、驳回中铁二公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4375元，减半收取计2187元，由赵敏负担905元，中铁二公司负担1282元，一审反诉案件受理费617元，由中铁二公司负担。本院审理期间，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，双方当事人没有提交新的证据。二审另查明，赵敏已缴纳案涉租赁场地租金至2019年1月14日。关于赵敏实际搬离案涉租赁场地的时间，中铁二公司主张赵敏于2019年7月7日搬离，赵敏主张其于2019年1月14日搬离。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、中铁二公司是否应支付赵敏拆迁补偿款及相应利息；二、赵敏是否应支付占有使用费；三、中铁二公司是否应向赵敏返还履约保证金，赵敏是否应当赔偿中铁二公司因迟延获取征收补偿款而产生的利息损失，是否应支付违约金。关于争议焦点一，本院认为，所谓拆迁补偿款，系国家为了公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限，征收土地涉及房屋及其附属物，所依法给予被征收房屋所有权人的货币补偿。本案所涉租赁场地被拆迁，中铁二公司系法定的被征收人，赵敏作为案涉场地的承租人，不属于法律法规规定的被征收人，无权基于房屋征收补偿关系直接主张上述补偿费用，但可依据其与中铁二公司间的房屋租赁合同关系向中铁二公司主张相应权利。根据双方所签订的《房屋/场地租赁合同》中关于拆迁的约定，赵敏已明确放弃了向中铁二公司主张损失赔偿及取得拆迁利益的权利，该约定清楚明确，系双方真实意思表示，对双方均具有约束力，现赵敏起诉主张中铁二公司给付拆迁补偿款缺乏合同依据。同时，根据已查明的事实，赵敏自认其实际占有使用涉案租赁场地已至原租赁合同期满，故拆迁本身并未对赵敏依据租赁合同所预期得到的利益产生影响，且双方租赁合同中第4条约定租赁期满后，中铁二公司对赵敏自行装修的费用不作任何补偿，因此，赵敏主张停业损失及装饰装修价值损失缺乏事实依据；而在涉案场地已被征收，赵敏与中铁二公司必然无法续签租赁合同的情况下，赵敏作为承租人，本就有义务搬离涉案场地并自行承担搬迁支出，不应以此为由向中铁二公司主张搬迁费。一审法院酌定中铁二公司向赵敏支付停业补偿、装饰装修补偿及搬迁费存在不当，本院依法予以纠正。关于赵敏主张的固定资产机器设备补偿费用，本院认为，序号为1的地磅和序号为40的监控确为赵敏安装，现中铁二公司并无证据证明赵敏已拆走，且拆迁部门亦明确对该部分物品进行补偿，故中铁二公司应向赵敏支付该两部分补偿费用共计53280元，并支付相应利息。关于争议焦点二，赵敏抗辩认为征收决定自2018年6月26日公布之后，中铁二公司对案涉被征收的房屋和土地已不享有实体权益，因而无权主张占有使用费的主张，本院认为，根据物权法的规定，人民政府征收决定生效后，案涉租赁场地的所有权已经发生转移，但在产权人将被征收房屋和场地实际交付征收部门前，中铁二公司仍系案涉租赁场地的合法占有人，有权要求赵敏支付相应的占有使用费。故对于赵敏的抗辩，本院不予采纳。因中铁二公司并无充分证据证明赵敏实际占用租赁场地至2019年7月7日，故结合赵敏自认，本院认定赵敏实际占用租赁场地至2019年1月14日，其应当支付2018年6月26日至2019年1月14日间的场地占有使用费。因赵敏已预交租赁合同租金至2019年1月14日，故该笔费用可与赵敏应付的占有使用费相互抵消。关于争议焦点三，本院认为，中铁二公司主张不返还履约保证金，要求赵敏赔偿中铁二公司因迟延获取征收补偿款而产生的利息损失，并支付违约金，均是基于赵敏在合同终止后未及时搬离涉案租赁场地，就该行为所主张的损害赔偿。但依据双方间租赁合同约定，赵敏须在收到中铁二公司停租通知后一个月内搬迁，而现有证据不能充分证明赵敏已经收到中铁二公司的停租通知，故一审法院认定中铁二公司的现有证据不能证明赵敏存在恶意迟延返还房屋的行为，驳回中铁二公司要求赵敏支付违约金的诉请并无不当，本院予以维持。现租赁合同已终止，赵敏已实际返还案涉场地且已结清相关水电费用，中铁二公司应将已收取的履约保证金予以退还。关于中铁二公司所主张的因迟延获取征收补偿款而产生的利息损失，中铁二公司并无充分证据证明该损失与赵敏的迟延搬迁有关，且中铁二公司已就赵敏的迟延搬迁主张了占有使用费，故其要求赵敏支付利息损失的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人中铁二公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初273号民事判决第一项、第三项；二、撤销江苏省南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初273号民事判决第二项、第四项；三、中铁大桥局集团第二工程有限公司于本判决生效之日起七日内支付赵敏53280元，并支付该款项自2020年1月8日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；四、驳回赵敏的其他诉讼请求；五、驳回中铁大桥局集团第二工程有限公司的其他上诉请求及诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2187元，由赵敏负担1565元，由中铁大桥局集团第二工程有限公司负担622元；一审反诉案件受理费617元，由中铁大桥局集团第二工程有限公司负担；二审案件受理费3842元，由赵敏负担1332元，由中铁大桥局集团第二工程有限公司负担2510元。本判决为终审判决。审判员  李斐二〇二〇年十一月五日法官助理李映碧书记员曹洁