江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7755号上诉人（原审原告、反诉被告）：南京好邻居房地产代理销售有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区东门街****。法定代表人：徐健，该公司总经理。委托诉讼代理人：王齐飞，江苏宁创律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：柏广芹，女，1972年2月16日生,汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：吴卫国（系柏广芹丈夫），男，住江苏省如皋市。上诉人南京好邻居房地产代理销售有限公司(以下简称好邻居公司)与上诉人柏广芹居间合同纠纷一案，双方均不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2017）苏0113民初5824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用第二审程序，依法由审判员白文虎独任审理。本案于2020年9月17日公开开庭进行了审理，上诉人好邻居公司委托诉讼代理人王齐飞、上诉人柏广芹委托诉讼代理人吴卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。好邻居公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，并依法改判支持好邻居公司一审诉讼请求；2、柏广芹承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：1.好邻居公司已经全部履行居间服务合同约定的居间服务项目，促成了柏广芹与案外人签订了房屋买卖合同，房屋买卖合同依法成立并生效，好邻居公司收取居间费的条件已经成就，柏广芹应当于2016年6月18日支付居间代理费24480元。2.一审法院违法行使裁量权，实体处理违反公平原则。在促成买卖双方签订房屋买卖合同的整个居间服务过程中，中介公司的服务完成度已经占到了90%以上，本案中，房屋买卖合同最终没有继续履行，生效文书亦认定好邻居公司无过错。南京市中级人民法院的指导意见中，明确规定人民法院酌定的中介费一般不少于合同约定的全部中介费用的70%。江苏省高级人民法院也有相关意见，亦有生效的判决支持了全部中介费用。3.居间服务合同对居间代理费的支付时间具有明确约定，同时亦约定了逾期付款的违约金。本案的事实足以证明柏广芹没有按时足额支付居间代理费而构成违约，故应该支付迟延履行违约金，且好邻居公司也主动调低了违约金标准，符合法律规定。综上，请求支持好邻居公司的上诉请求。柏广芹辩称，好邻居公司并未完成合同约定的办理担保、贷款、以及过户登记手续。其和案外人之间的贷款手续无法办理，也是因为中介公司的原因。案涉合同约定6月28日办理贷款手续，而7月初好邻居公司已经将案涉房屋卖给了案外人。当时案涉合同并未终止，故好邻居公司系根本性违约，应当赔偿其损失。好邻居公司一直不将卖方电话号码告诉其，明显恶意坑害其。请求驳回好邻居公司的上诉请求。柏广芹上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持柏广芹一审反诉请求;2.本案一、二审诉讼费用由好邻居公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清、适用法律有错误。在柏广芹和好邻居公司的正常合同履行期内，未解除合同的情况下，好邻居公司擅自把案涉房屋卖给他人。该违约行为导致柏广芹未购买案涉房屋，造成损失，故好邻居公司应当赔偿柏广芹损失。案涉房屋系案外人夫妻共有，但买卖合同上只有一人签字，好邻居公司没有尽到相关的注意义务。综上，请求改判支持柏广芹的上诉请求。好邻居公司辩称：一、生效（2018）苏0113民初1481号、（2019）苏01民终10165号民事判决书查明，在好邻居公司促成柏广芹与案外人签订房屋买卖合同后，在合同约定的应该办理银行贷款的时间之前，柏广芹以资金紧张为由要求解除合同，并随后以案涉房屋产权为50年，非70年为由，要求解除合同，发出声明函。生效判决认定柏广芹发出的声明函系单方解除合同，构成违约。生效判决没有认定，好邻居公司在居间服务过程中存在任何过错。二、好邻居公司在一审中已经提交证据，案涉房屋的所有权人为顾其林，其配偶林丽群也向好邻居公司出具过配偶同意出售证明，案涉房屋系夫妻均同意出售，不存在任何问题。请求驳回柏广芹的上诉请求。好邻居公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决柏广芹立即支付好邻居公司居间代理费24480元，并支付逾期付款违约金（从2016年6月19日至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、本案诉讼费用由柏广芹承担。柏广芹向一审法院提出反诉请求：1、依法判决好邻居公司立即支付柏广芹居间代理违约金24480元并支付逾期付款违约金（以24480元为基数，按同期银行贷款利率，自2016年6月18日起至实际付款之日止）；2、本案诉讼费用由好邻居公司承担。一审法院认定事实：2018年3月22日，柏广芹作为另案原告以房屋买卖合同纠纷为由将卖房人顾其林作为被告诉至一审法院，案号为（2018）苏0113民初1481号（以下简称1481号案件），柏广芹在1481号案件中请求法院判令“1、判令顾其林返还柏广芹购房定金5万元；2.判令顾其林赔偿柏广芹购房损失385980元；3.诉讼费由顾其林负担”，在1481号案件审理过程中，依法追加本案好邻居公司为1481号案件的第三人。一审法院在1481号案件中，经审理查明如下：“2016年6月18日，顾其林（出卖人，甲方）与柏广芹（买受人，乙方）签订《南京市存量房买卖合同》1份，约定：甲方将其所有的南京市栖霞区和燕路325号9幢402室房屋（建筑面积66.31平方米）出售给乙方；房屋所有权证号为：宁栖初字第001716号，土地使用权证号为：宁栖国用（1999）字第05706号；该房屋未设立抵押，出卖人已将房屋出租，承租人已放弃优先购买权；房屋总价为102万元，乙方于2016年6月18日向甲方支付定金5万元，过户当天支付首付款43万元，甲方同意乙方向银行申请个人住房抵押贷款52万元用于支付房屋转让价款的余额，甲方协助乙方于2016年6月28日前与贷款银行签订借款合同，并于签订借款合同后10日内将所有资料提供齐全；甲乙双方同意在预批贷款通过10日内共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙任何一方逾期履行约定义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除合同：1.甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得所有权的；2.该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3.逾期履行本合同约定义务超过15日的；4.拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5.将该房屋出售给第三方的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应该在该违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.提供的证件等购房所需资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2.拒绝购买该房屋的；3.逾期履行本合同约定的义务超过15日的；乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。双方还补充约定：该房屋以家庭为单位，为南京市第二套住房，房产局交易过程中产生1%的个人所得税由买方支付；若在南京房产交易过程中，房产局调档查出甲方该房屋是以家庭为单位南京市满五年且唯一套住房，则乙方需在出件当日额外支付甲方1万元。同日，柏广芹、顾其林双方还与好邻居公司签订了1份《居间服务合同》，约定好邻居公司作为柏广芹、顾其林双方共同委托的交易居间人，柏广芹向好邻居公司支付居间代理费24480元。合同签订当日，柏广芹向顾其林支付了购房定金5万元。2016年6月26日，柏广芹夫妇曾到好邻居公司处沟通合同履行事宜。6月27日，柏广芹的委托诉讼代理人吴卫国致电好邻居公司工作人员沟通案涉房屋系50年产权或70年产权问题；好邻居公司工作人员称已将柏广芹的话转告顾其林，因为涉及到柏广芹违约问题，顾其林不同意退款；柏广芹要求好邻居公司告知被告联系电话，好邻居公司遵循顾其林意见未予告知。6月28日，三方未办理银行贷款手续，同日，柏广芹向好邻居公司出具声明函1份，载明：“经过你们代理，我们正在购买和燕路325号9幢402室的住房（我们已经交付了5万元的购房金），但后来我们了解到，该房屋的产权期限是50年，贵公司在我们购买房屋之前，并没有说明（或者说是隐瞒了）这一点。这一点，我们在2016年6月27日已经电话告知贵公司的唐女士了，我们郑重的要求贵公司把房款退给我们（至于你们能否把房款怎么从卖方那里要回来与我们无关，因为你们是代理销售的）”，并将该声明函邮寄给了好邻居公司，好邻居公司将该声明函转发告知了顾其林。后好邻居公司居间将顾其林的案涉房屋转售他人。2016年7月26日，柏广芹的委托诉讼代理人吴卫国再次致电好邻居公司工作人员，吴卫国表示“我们现在钱也筹到了，继续买”，好邻居公司工作人员表示该房屋已经卖掉了。2016年7月9日，柏广芹具状以顾其林、好邻居公司为被告向一审法院提起诉讼，要求顾其林、好邻居公司支付柏广芹定金5万元及违约金5万元。该案案号为（2016）苏0113民初4040号，该案审理过程中，柏广芹明确不要求好邻居公司承担责任，故变更好邻居公司为第三人。后在2017年1月19日第二次庭审时，柏广芹无正当理由未到庭参加诉讼，故一审法院裁定该案按撤诉处理。2017年7月5日，柏广芹再次以顾其林、好邻居公司为被告向一审法院提起诉讼，要求顾其林双倍返还定金10万元、赔偿违约金20.4万元，要求好邻居公司支付违约金24480元。该案案号为（2017）苏0113民初3815号，该案审理中柏广芹再次撤回了对好邻居公司的起诉，后一审法院为查清案件事实，依法追加好邻居公司为第三人。该案经两次开庭审理后，柏广芹于2018年1月24日申请撤回起诉并获一审法院准许。另查明，在（2017）苏0113民初3815号案件审理过程中，柏广芹于2017年10月13日开庭时明确认可在柏广芹、顾其林签订合同时，顾其林向其出示了案涉房屋的房屋所有权证与土地使用权证。关于2016年6月26日柏广芹到好邻居公司处磋商的事项，好邻居公司陈述系柏广芹表示资金紧张，要求解除合同并退还购房定金，柏广芹陈述其系去了解案涉房屋产权及土地使用权情况，并非要求退定金。审理中，柏广芹提交了1份由南京铂镕建筑工程有限公司（简称铂镕公司）出具落款时间为2017年9月19日的证明，内容为：吴卫国为公司的管理人员之一，由于其购买和××小区房屋，资金不够，于2016年6月30日向本公司申请借款，经公司开会讨论决定，同意借给吴卫国60万元。经查，该公司法定代表人为柏广芹，股东为柏广芹及其丈夫吴卫国，其中柏广芹持股比例为40%，吴卫国持股比例为60%”。一审法院在1481号案件中认为：“柏广芹与顾其林及柏广芹、顾其林与好邻居公司于2016年6月18日签订的《南京市存量房买卖合同》、《居间服务合同》系各方真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，合同当事人应当按约履行。合同签订后，柏广芹方作为购房一方，有义务按照合同约定办理贷款手续、支付购房款，柏广芹提供的现有证据不足以证明其按照合同约定于2016年6月28日前积极办理贷款手续或准备自有资金支付首付款及房款，相反从柏广芹提供的其于2016年7月26日的通话录音显示柏广芹表示‘我们现在钱也筹到了，继续买’，以及柏广芹提供的铂镕公司出具的证明显示‘其购买和××小区房屋，资金不够，于2016年6月30日向本公司申请借款’等证据，可以认定柏广芹在需要办理购房贷款及支付首付款时资金不够，因此好邻居公司陈述的柏广芹于2016年6月26日至好邻居公司以资金不足为由要求解除合同可信度更高，柏广芹主张其仅系去了解案涉房屋产权及土地使用权年限情况依据不足，且柏广芹自认顾其林在签订合同时向其出示过案涉房屋的房屋所有权证及土地使用权证，柏广芹以该房屋产权是50年而非70年为由要求顾其林变更产权年限或解除合同依据不足。柏广芹在办理贷款前明确表示资金不够要求解除合同、退还定金，且未按约定期限办理贷款手续，后又向好邻居公司发函要求退还定金，并于2016年7月9日向一审法院提起诉讼，要求返还定金并支付违约金，由上述情形可见，系柏广芹以其行为明确表示将不履行合同，并要求解除合同，致顾其林卖房回笼资金买房的合同目的不能实现，顾其林据此同意解除合同，应当认定系柏广芹构成违约，顾其林不构成违约。尽管顾其林未另行向柏广芹书面通知解除合同，但考虑到被告并不具备专业法律知识，且顾其林在柏广芹违约后仅没收柏广芹的定金，并未主张柏广芹按照合同约定赔偿违约金，应当认为顾其林根据柏广芹的声明函表达意见及好邻居公司的反馈意见同意解除合同并没收定金并无不当，柏广芹据此认为双方合同并未解除以及要求顾其林返还定金、赔偿违约金无事实和法律依据，一审法院不予支持”。2019年6月20日，一审法院作出（2018）苏0113民初1481号民事判决书，判决“驳回柏广芹的全部诉讼请求”。柏广芹不服该判决，提起上诉。2019年11月6日，南京市中级人民法院（以下简称南京中院）立案受理，案号为（2019）苏01民终10165号（以下简称10165号案件），2020年2月3日南京中院作出（2019）苏01民终10165号民事判决书，判决“驳回上诉、维持原判”。南京中院在（2019）苏01民终10165号民事判决书中载明：“本院审理期间，柏广芹对一审法院查明‘同日（即2016年6月28日）柏广芹向好邻居公司出具声明函一份’有异议，上诉人主张该声明函是其6月30日才邮寄；上诉人对一审法院查明的其他事实没有异议。被上诉人顾其林对一审法院查明的事实没有异议。对于双方均无异议的一审查明事实，本院予以确认。本院审理期间，柏广芹提交以下新的证据：1.银行卡流水一份，证明柏广芹的妹夫打给其28万元；2.柏广芹丈夫（即柏广芹委托诉讼代理人）之父的存折、理财账户等，证明当时该款项可以用于支付首付款；3.柏广芹丈夫（即柏广芹委托诉讼代理人）弟弟的银行流水，证明柏广芹丈夫为其弟弟垫付了60万元，其买房子时柏广芹丈夫的弟弟说会把钱归还。顾其林质证认为，对上述证据关联性不予认可，且达不到上诉人的证明目的。一审法院认证认为，上述证据与本案纠纷所涉及事实不具有关联性，一审法院不予采纳。一审法院认为，虽然柏广芹对其寄送声明函的时间有异议，但对于其曾经寄送声明函的事实并不否认，从声明函内容来看，柏广芹以房屋产权期限为50年为由，要求返还定金；柏广芹的上述行为可以看出其已经做出了解除案涉房屋买卖合同的意思表示。但根据已查明的事实，在签订案涉合同时，顾其林已经向其出示了房屋、土地权属证书，故柏广芹以房屋产权期限为50年为由要求解除合同、返还定金没有法律依据，其行为构成违约。在柏广芹违约解除合同情况下，顾其林因另外购买房屋急需出售案涉房屋的原因，选择不再继续履行与柏广芹的合同，将房屋另行出售，并无不当。柏广芹行为构成违约，其要求顾其林返还定金、赔偿损失，不具有任何法律依据，一审法院驳回其相关诉请并无不当。综上所述，柏广芹的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持”。一审法院认为，在1481号案件及南京中院10165号案件中，两级法院已对本案好邻居公司、柏广芹及案外人顾其林的相关事实进行了查明，并对本案柏广芹的违约行为进行认定，两级法院据已驳回了柏广芹在另案作为原告及上诉人的全部诉讼请求，故一审法院对本案中柏广芹的反诉诉请不予支持。就好邻居公司的本诉诉请，就全案证据，综合考虑合同的实际履行情况、好邻居公司的实际损失、柏广芹的过错程度、好邻居公司已提供居间服务的程度，一审法院酌定柏广芹支付好邻居公司中介费1万元。对好邻居公司主张的逾期付款违约金，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第四百二十四条之规定，一审法院判决：一、柏广芹于判决生效之日起十日内支付给南京好邻居房地产代理销售有限公司居间代理费1万元；二、驳回南京好邻居房地产代理销售有限公司的其他诉讼请求；三、驳回柏广芹的全部诉讼请求。一审案件受理费412元，减半收取206元，由柏广芹负担；反诉案件受理费206元，由柏广芹负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，柏广芹与案外人顾其林在好邻居公司居间下，签订了《南京市存量房屋买卖合同》一份。已有生效判决认定，签订案涉合同时，顾其林出具了房屋、土地权属证书，柏广芹以房屋产权期限为50年为由解除合同、返还定金没有法律依据，其行为构成违约。本案现有证据亦无法证明好邻居公司在居间过程中存在违约行为。柏广芹认为，好邻居公司在居间服务过程中，未尽到提醒案涉房屋土地年限义务，存在违约情形，应当向其支付违约金的上诉主张，本院不予采信。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在好邻居公司居间下，柏广芹与案外人顾其林签订了案涉房屋买卖合同，亦属有效。但房屋买卖双方解除了案涉合同，好邻居公司对此虽无过错，但其实际并未完成居间工作，未提供后续各项服务。故一审法院依据好邻居公司在居间过程中的行为以及其完成的工作量、提供居间服务的程度，综合酌定柏广芹支付中介费1万元，不违反法律规定，亦无不当。好邻居公司上诉认为，其完成了全部合同义务，柏广芹应当按约支付全部中介费用，并给付违约金的上诉请求，本院不予支持。综上，好邻居公司、柏广芹的上诉请求均不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费574元，由南京好邻居房地产代理销售有限公司负担162元,由柏广芹负担412元。本判决为终审判决。审判员  白文虎二〇二〇年十一月二十五日法官助理焦玲书记员戴苗