山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0105民初5816号原告：张建国，男，1973年5月29日出生，汉族，住济南市。原告：杨焕芝，女，1979年1月28日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张建国（系原告杨焕芝之夫），男，1973年5月29日出生，汉族，住济南市。被告：济南源浩置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔节论，该公司董事长。委托诉讼代理人：荣艳晶，女，1988年10月7日出生，汉族，该公司员工，住济南市。原告张建国、原告杨焕芝与被告济南源浩置业有限公司（以下简称“源浩公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告暨原告杨焕芝的委托诉讼代理人张建国，被告源浩公司的委托诉讼代理人荣艳晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告源浩公司支付两原告逾期交付房屋、地下室期间（2016年7月1日至2017年9月2日，共计逾期428天）的违约金24627元（扣除已支付的13308元，还须支付11319元）；2、判令被告源浩公司支付两原告逾期交付车位期间（2016年7月1日至2018年3月17日，共计逾期624天）的违约金5616元；3、本案所有费用由被告源浩公司负担。事实与理由：原、被告于2013年10月29日签订商品房预售合同，规定被告须将济南市天桥区北大时代朗润园小区x号楼x单元x室、地下室**楼****和地下车位**于2016年6月30日前交付原告。但原告直至2017年9月6日才收到交付房屋、、地下室的通知另外于2018年3月17日才收到关于地下车位在2018年3月20日起交付使用的通知。为此，原告认为被告须根据双方商品房预售合同第九条自2016年7月1日至2017年9月6日按日向原告支付已支付房价款（房屋总价款547897元和地下室总价款27506元，共计575403元）万分之一的违约金，共计24857元（扣除已支付的11112元，被告还须支付13745元）。另外逾期交付车位违约金5643元（以车位款90000元为基数，自2016年7月1日至2018年3月20日，按照日万分之一的标准计算）。综上，原告认为被告总共还需支付原告违约金19388元。被告源浩公司辩称，1、两原告起诉已过诉讼时效，应当予以驳回。双方签订的合同约定2016年6月30日前交付房屋，根据民事诉讼法的规定，诉讼时效期间为3年，两原告于2020年9月起诉显然已过诉讼时效；2、被告源浩公司已按照合同约定支付了最高限额为总房款2%的违约金，已经履行了合同义务，两原告再次起诉违背了诚实信用原则；3、根据谁主张谁举证的原则，两原告应当对其造成的损失进行举证，但两原告并未提交相关证据，应当驳回两原告的诉讼请求。原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定无争议的事实如下：2013年10月29日，原、被告签订《济南市商品房买卖合同》两份（以下简称涉案合同），两原告购买了被告开发的位于济南市天桥区北大时代朗润园小区x号楼x单元x商品房及x号楼x单元x地下室各一套，涉案商品房建筑面积x平方米，价款547897元；涉案地下室建筑面积8.44平方米，价款27506元。涉案合同第八条约定：“交付期限出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家及地方人民政府的有关规定将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》…”合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：…2.A.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。B.双方自行约定：（1）因出卖人逾期交房向买受人支付的违约金最高限额为已交付房款的2%。（2）如买受人逾期付款或逾期办理贷款手续，则出卖人商品房交付期限依次顺延。因此逾期交房的时间从本合同约定的交房之日顺延至累加买受人逾期付款或逾期办理贷款手续的期限开始计算。本条违约金约定单独适用，不累加计算。”合同签订后，两原告依约交纳了购房款。被告向两原告寄送《交楼通知书》，两原告于2017年9月2日签收。两原告于2013年10月28日缴纳了9万元车位款，双方于2020年4月17日补充签订《济南市商品房买卖合同》，约定两原告购买了被告开发的位于济南市天桥区北大时代朗润园小区地下车库x单元x地下车位，涉案车位面积为27.71平方米，合同第八条约定：“交付期限出卖人应当在2018年3月20日前，依照国家及地方人民政府的有关规定将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》…”。被告于2018年3月17日向两原告交付车位。另查明，被告已经向两原告支付逾期交房违约金13308元。本院认为，原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。涉案合同第八条约定出卖人应当在2016年6月30日前，将取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房及地下室交付买受人使用，逾期则为违约，应当按照约定向买受人支付违约金。被告于2017年9月2日向两原告交付涉案房屋，即被告至该日履行完毕其有关交房义务，逾期交房时间即违约金计算时间应自2016年7月1日至2017年9月2日止。关于诉讼时效，根据我国法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。两原告于2020年8月27日诉至本院，其主张的逾期交房违约金损失应自2017年8月27日起算，之前的违约金损失因超出诉讼时效，本院不予支持。综上，本院确认被告应支付自2017年8月27日起至2017年9月2日，共计逾期7天。为减少当事人讼累以及节约司法鉴定成本，本院参照（2018）鲁01民终8493号一案鉴定意见，确定涉案房产日租金价格水平为37元（57元×87.79平方米/135.7平方米，取整数），涉案地下室日租金水平为1元（2元×8.44平方米/18.29平方米，取整数）。故两原告在逾期交房时间2017年8月27日至2017年9月2日期间的住宅租金损失为266元[7天×（37元/天+1元/天）]。被告已经支付13308元违约金，无需再向两原告支付违约金损失，故本院对两原告要求被告赔偿逾期交房违约金及利息的诉请不予支持。被告按约定期限交付车位，两原告要求被告支付逾期交付车位违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告张建国、原告杨焕芝的诉讼请求。案件受理费142元（已减半收取），由原告张建国、原告杨焕芝负担。本判决为终审判决。审判员 梁 艳二〇二〇年十一月九日书记员 徐佳慧