云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初4878号原告：楚雄州建华物业管理有限公司，住所地：云南省楚雄市开发区火车站北侧建华天汇财富中心****，统一社会信用代码：91532300678717654X。法定代表人：章宏敏，职务：总经理。委托诉讼代理人：李金艳，云南精益律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：曾愿霖，云南精益律师事务所实习律师。被告：任自琼，女，1963年8月13日生，汉族，云南省姚安县人，初中文化，农民，住云南省楚雄市。原告楚雄州建华物业管理有限公司(以下简称：建华物业公司)与被告任自琼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建华物业公司的委托诉讼代理人李金艳、被告任自琼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告建华物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业综合管理服务费4143.1元，生活垃圾代运费416元，共计4559.1元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月25日，原告与楚雄币永盛花园小区业主委员会签订《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》。服务合同到期后，受永盛花园小区业主委员会的委托，一直为永盛花园小区业主提供物业服务至2019年4月30日。期间，垫资为业主支付城币生活垃圾代运费、水费等其他费用。被告作为永盛花园小区30幢5-602室的业主，接受了原告提供的物业服务。理应主动履行缴纳物业综合管理服务费等费用的义务。同时，对原告垫资支付的城市生活垃圾处理费、水费理应及时支付原告。但被告未主动向原告缴纳相关费用，至原告服务期满，尚欠原告物业综合管理服务费4143.1元，生活垃圾代运费416元。共计4559.1元。在原告反复催收下，被告以各种理由拖延缴纳。被告任自琼辩称，本户于2010年4月买房，当时是4月没有下雨，也没有装修，就没有发现房子漏水。后来大约是2011年，听其他住户反映房子漏水，去看了才发现我家的也在漏水，我就去找了物管公司，他们答应过几天来维修，但过了一段时间也没有来处理，当时是7、8月份，我想着下雨也没有办法维修，也就没有去盯着问，总想着天晴了他们会来处理，但一直没有人来帮我家维修过。一年又一年，年年都去找物管公司，他们答复倒是好，说我家不装修，漏点水也问题不大，等着我家装修时候再帮我家处理。一直到2014年我家装修房子，又去找了物管公司好多次，但也只是来看看，没有处理。房子快要装修完的时候我又去找物管公司，他们说你找帮你家装修的师傅处理一下，多少费用么我们来付。无奈之下我只能找装修的师傅做了防水，现在还可以去看当时做防水的痕迹。做防水的费用是3990元。另外，拿钥匙的时候交了1000元的门禁电话费用，但自从接房以来就用不成，到现在已经整整十年了，从来没有正常用过，我家多次去找物管公司也一直没来处理过。做防水和门禁电话的费用一共是4990元，我没有交的物管费是4143.1元，垃圾清运费416元，加起来一共是4559.1元。前几年的物管费我已经交了，后面两年的我也交了，就是2014年到2018年之间的费用没有交，为什么不交是因为我想着他们物管公司不管，等扣够了我找人做防水和门禁电话的费用我再交。请法院在裁定的时候考虑一下，我房子漏水且门禁电话无法使用，多次找物管公司反映但物管公司不作为，物管究竟管了什么，我做防水和门禁电话的费用又怎么处理？后面的物管公司说漏水这些问题要去找房地产公司，但最开始我找物管公司的时候他们为什么不说，为什么当时答应帮我处理，又哄着让我自己付费找人维修了就一直放着不管？当时永盛花园三期还在建，如果当时让我去找房地产公司我自会去找。我家楼顶平面比旁边要低，落水孔又高于屋面，一到雨季整个30栋的水都汇集到我家房顶上，漏水的问题一直没有得到有效解决。原告建华物业为证明自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》、关于《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》到期报告的回复、委托函；2.《楚雄永盛花园小区物管费、车位费、生活垃圾代运费收缴台账》，催收通知。被告任自琼针对其辩解，未向本院提交证据。本院认为，原告建华物业提交的证据1、2能够证实被告差欠物管费、车位费、生活垃圾清运费的事实，本院予以采信。本院经审理认定法律事实如下：2013年12月25日，原告建华物业公司与楚雄市永盛花园小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同约定：原告对永盛花园小区提供物业管理服务，期限为四年，自2014年1月1日起至2017年12月31日止；住宅物业管理综合服务费为0.55元/平方米/月，物业综合服务费包含代收全年公共设施用电、用水费，但不包含自来水二次供水加压电费、电梯使用费（电梯年审费、电梯每年的维护和维保费、运行电费）和设备维修材料费、更换设备费，由产权所有人和使用人据实分摊和按相关规定执行。合同签订后，原告依照合同约定为该小区提供物业服务。2017年12月20日，永盛花园小区业主委员会出具了关于《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》到期报告的回复载明：双方签订的《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》将于2017年12月31日到期，鉴于小区目前第二届业主委员会的换届工作正在按程序有序进行中，为了小区的安定团结、和谐稳定，决定将2013年12月25日签订的《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》有效期限顺延至第二届业主委员会成立，并按规定程序选聘新的物业公司与新的物业公司签订《物业服务委托合同》时终止。2019年1月28日、2019年3月31日永盛花园小区第二届业主委员会分别出具《委托函》，委托原告继续为永盛花园小区提供物业管理服务至2019年4月30日与新选聘的物业服务公司做好相关移交手续后撤出永盛花园小区。被告任自琼系永盛花园小区30幢5单元602室房屋业主，房屋面积144.87平方米。自2015年1月1日起至2019年4月30日止，被告尚欠原告物业管理费4143.1元、生活垃圾代运费416元，共计4559.1元。经原告多次催要，被告未支付物业费、生活垃圾代运费。另查明，被告任自琼户存在房屋渗水的情况，被告任自琼向原告进行反映，但未能得到有效解决，后被告自行支出费用对上述问题进行了处理。本院审结的原告建华物业诉业主物业服务合同纠纷案件，已认定原告对永盛花园小区物业管理不到位，致使小区不同程度的出现车辆乱停乱放、花园胡乱搭建、生活垃圾乱丢、道路、水电、消防、门禁、监控等配套设施不完善等现象。本院认为，物业服务合同是业主和物业管理服务企业在平等、自愿的基础上对物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。物业服务企业根据物业服务合同的约定提供物业管理服务，业主应根据物业服务合同的约定支付相应的物业管理服务费。本案原告建华物业与楚雄市永盛花园小区业主委员会签订的《楚雄永盛花园小区物业管理服务委托合同》不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对原、被告具有约束力，当事人应该按照约定履行自己的义务。被告未按约定缴纳物业服务费，显属违约，应承担相应的违约责任。原告提供的物业服务存在瑕疵，但被告实施履行抗辩权的限度应与原告的违约内容相对应，否则，超出限度部分系违约行为。本案原告提供的物业服务虽有瑕疵，但鉴于被告实际接受了原告的物业服务，本院酌情适当减少被告应承担的物业管理费，由被告支付应交纳物业管理费的80％计3314元，对于原告要求被告支付的生活垃圾代运费416元系原告先行垫付，本院予以支持。被告关于房屋渗水自行修复支出费用的问题，因涉及房屋质量问题，被告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告任自琼于本判决生效之日起五日内支付原告楚雄州建华物业管理有限公司物业综合管理服务费3314元、生活垃圾代运费416元，款交本院。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告楚雄州建华物业管理有限公司负担5元（已交），由被告任自琼负担20元（未交，限于本判决生效之日起五日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  严艳红二〇二〇年十一月二十四日书记员  孙加有