上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8979号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海龙振密工贸有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：龙如凯，总经理。委托诉讼代理人：廖兵先。委托诉讼代理人：滕锦林，江苏六典律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海惠硕储运有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：邱立江，执行董事。委托诉讼代理人：徐次文，上海宝淳律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：嘉定区徐行镇曹王村村民委员会，地址上海市嘉定区。上诉人上海龙振密工贸有限公司(以下简称“龙振密公司”)因与被上诉人上海惠硕储运有限公司(以下简称“惠硕公司”)、嘉定区徐行镇曹王村村民委员会(以下简称“曹王村委会”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初3861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人龙振密公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持龙振密公司一审反诉请求2，驳回惠硕公司一审诉讼请求4。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1．龙振密公司与惠硕公司签订的《厂房仓库租赁合同》有效。(1)《厂房仓库租赁合同》是在平等协商的基础上订立的，是龙振密公司与惠硕公司的真实意思表示。(2)上海市嘉定区徐行镇曹王村西巷村民小组(果园路东侧)的厂房(其中包括2栋厂房、1栋办公楼及空地)(以下简称“系争厂房”)于1998年经上海市嘉定区人民政府审批同意建造。虽然至今未取得房地产权证，但是该房屋的来源合法。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”换言之，如果临时建筑经过批准，则租赁合同有效。龙振密公司已经向一审法院提供相关批准文件，故租赁合同有效。2．惠硕公司无法继续使用系争厂房的根本原因是惠硕公司在厂房内储存危险物品，而不是系争厂房被列入拆违整治范围。拆违整治只是曹王村委会要求惠硕公司搬离系争厂房的借口。一审法院以系争厂房被列入拆违整治范围为由驳回龙振密公司关于占有使用费的诉讼请求不合理。(1)惠硕公司在厂房内储存危险物品的行为有诸多证据可以证明，该行为违反《厂房仓库租赁合同》约定，也违反相关法律规定，因此惠硕公司被相关部门要求搬离。(2)安监部门、曹王村委会多次要求惠硕公司将清理危险物品，惠硕公司未予理睬。为尽快达到目的，曹王村委会以拆违整治为借口，要求惠硕公司将“建筑物内居住的人员”搬离。事实上，系争厂房至今仍在正常使用，该房屋具备政府审批文件，没有被列入拆违整治范围。一审法院忽略了惠硕公司违约存放危险物品，且因此被相关部门要求搬离的事实，也没有查明系争厂房是否确实被列入拆违整治范围。(3)惠硕公司承租系争厂房的主要目的是堆放物品，即便系争厂房被列入拆违整治范围，也不影响其堆放物品。在惠硕公司彻底搬离前，仍应当支付占有使用费。一审法院以厂房“被列入拆违整治范围”为由，驳回龙振密公司要求惠硕公司支付2018年11月11日之后的占有使用费的诉讼请求，不合法也不合理。3．一审法院判决龙振密公司承担装修损失是错误的。(1)惠硕公司未经龙振密公司同意，将系争厂房部分转租给案外人上海前圣贸易有限公司(以下简称“前圣公司”)，前圣公司可能对房屋进行了装修，但该部分装修没有经过龙振密公司同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。因此，该部分损失应由惠硕公司自行承担。次承租人前圣公司向惠硕公司交纳租金，惠硕公司取得利益，也应当承担责任。龙振密公司并未取得利益，一审法院判决龙振密公司承担次承租人的损失不合理。(2)惠硕公司承租系争厂房的主要目的是堆放物品，并没有对房屋进行大量装修。龙振密公司对鉴定意见书提出了诸多意见，但一审法院置之不理。(3)本案中，导致租赁合同无法继续履行的根本原因是惠硕公司在系争厂房内储存危险物品，被安监部门要求搬离。因此，龙振密公司认为导致租赁合同无法继续履行的主要原因在于惠硕公司，即便系争厂房内存在装修，装修损失也应当由惠硕公司自行承担。4．一审法院判决龙振密公司赔付人民币(以下币种均为人民币)80，000元搬迁费没有事实和法律依据。惠硕公司主张搬迁费为86，200元，但没有提供充分证据。考虑到租赁合同不能继续履行的主要原因在于惠硕公司，一审法院酌情判定龙振密公司支付80，000元搬迁费属于滥用自由裁量权，请求二审法院予以调整。5．曹王村委会也应当承担相应责任。(1)事实上，正是因惠硕公司在系争厂房内存放危险物品，安监部门要求曹王村委会处理，曹王村委会才以拆违整治为借口要求惠硕公司搬离。(2)涉案地块属于曹王村委会，龙振密公司每年向曹王村委会缴纳土地租金。而惠硕公司承租的部分不仅包括房屋，也包括土地，法院如果要求出租方承担责任，曹王村委会也应当承担一定责任。综上，龙振密公司认为导致租赁合同不能继续履行的真实原因在于惠硕公司违约储存危险物品，惠硕公司应当自行承担责任，且应当支付占有使用费。如果法院认为惠硕公司的损失应当得到赔偿，那么惠硕公司转租部分的损失应当由其承担，惠硕公司自身的损失(包括装修损失、搬迁费)应当予以调整，且曹王村委会应当承担相应责任。6．关于装修费。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定：“人民法院应当组织当事人对鉴定材料进行质证。未经质证的材料，不得作为鉴定的根据。”一审法院没有对鉴定材料组织各方当事人进行质证。被上诉人惠硕公司辩称，对于龙振密公司的上诉请求所依据的事实和理由，一审法院都已查明，也作出了相应的处理。针对龙振密公司补充理由。首先，关于鉴定材料没有经过各方质证的意见，鉴定是对房屋现状的鉴定，惠硕公司没有提供过材料。第二，惠硕公司承租的总面积是1000多平方米，其中360平方米出租，剩下700多平方米自用，所以不存在重复计算的问题。第三，鉴定结论是鉴定机构根据专业知识、专业判断得出的相应结论，应当是准确的。被上诉人曹王村委会未作辩称。惠硕公司向一审法院起诉请求：1．要求确认惠硕公司与龙振密公司签订的《厂房仓库租赁合同》无效；2．要求龙振密公司退还2018年9月5日至2018年11月10日期间的租金578，630元；3．要求龙振密公司退还押金260，000元；4．要求龙振密公司、曹王村委会赔偿装修损失643，189.53元；5．要求龙振密公司、曹王村委会支付搬迁费862，100元；6．要求龙振密公司、曹王村委会支付修路费20，000元。龙振密公司提出反诉请求，要求：1．惠硕公司支付2018年10月11日至2019年1月17日期间的租金586，116元；2．惠硕公司支付2019年1月18日至实际返还之日的房屋占有费(按使用面积为1000平方米为21，600元／月的租金标准计算)；3．惠硕公司支付逾期付款滞纳金17，583.48元；4．惠硕公司对其承租期间造成房屋损坏部分进行维修并恢复原状。一审法院认定事实，2016年12月25日，惠硕公司与龙振密公司签订《厂房仓库租赁合同》1份，约定：龙振密公司将系争厂房出租给惠硕公司用以仓储、物流及办公使用，租期为6年(2017年2月10日起至2023年2月9日止)，租金为3，200，000元／年(按季提前一个月支付)，租赁押金为260，000元。上述合同签订后，惠硕公司支付了押金260，000元，并将系争厂房部分转租给前圣公司使用，另部分装修后自用。2018年9月4日，曹王村委会向系争厂房的使用人惠硕公司与前圣公司发出告知书，告知系争厂房属“五违四必”整治范围及有存放危险物品的现象，故要求惠硕公司与前圣公司于2018年9月30日前搬离系争厂房。之后，惠硕公司与前圣公司逐步开始搬离工作，因对押金、租金的结算及损失承担未能达成一致，惠硕公司、前圣公司、龙振密公司间遂产生纠纷，并诉至一审法院。一审法院另查明：1．系争厂房无产权证明，也未取得建设工程规划许可。2．惠硕公司、前圣公司之间涉及系争厂房的租赁合同纠纷，一审法院已于2019年7月23日作出(2019)沪0114民初2729号民事判决书，该生效判决确定惠硕公司应赔偿前圣公司其承租部分的装修损失158，476.6元。3．惠硕公司已向龙振密公司支付截至2018年11月10日的租金(按照3，200，000元／年的标准)，之后未再支付。4.2019年4月23日，惠硕公司与龙振密公司已确认系争厂房已全部可由龙振密公司接收处置。5．一审审理中，一审法院委托上海市建设工程监理咨询有限公司对惠硕公司自用部分的系争厂房装饰装修工程进行了造价鉴定，结论为总造价为484，712.93元。一审法院认为，一、关于《厂房仓库租赁合同》的效力。系争厂房无产权证明，也未取得建设工程规划许可，故惠硕公司与龙振密公司基于该厂房签订的《厂房仓库租赁合同》违反相关法律法规，属无效。合同无效后，系争厂房应予返还，现双方已确认厂房已全部返还，故本案对此不再予以处理，而龙振密公司应将收取的租赁押金260，000元返还惠硕公司。二、关于系争厂房的使用费。《厂房仓库租赁合同》虽无效，但占有、使用系争厂房期间的房屋使用费仍应由惠硕公司承担，本案中，虽然2018年9月4日惠硕公司就被要求搬离系争厂房，但在之后的搬离过程中，惠硕公司未与龙振密公司办理相关的交接手续，现考虑到系争厂房属拆违整治范围对惠硕公司正常使用的影响及搬离所需的合理期间，一审法院确认惠硕公司承担截止至2018年11月10日的使用费应属合理，故对惠硕公司要求退还2018年9月5日至2018年11月10日期间租金578，630元的诉请，一审法院不予支持，而对龙振密公司要求惠硕公司承担2018年11月11日之后的使用费及逾期付款滞纳金的反诉请求，一审法院亦不予支持。三、关于合同无效所致损失。租赁合同无效后，当事人可主张无效合同所致损失，本案中，惠硕公司自用部分的厂房装饰装修工程造价已经司法鉴定确定为484，712.93元，转租前圣公司部分厂房所致装修损失已经另案判决确定惠硕公司应承担158，476.6元，上述损失合计643，189.53元可作为无效合同所致损失并根据双方的过错责任分别予以承担，而龙振密公司出租无证系争厂房存有过错，惠硕公司承租、转租、使用无证系争厂房亦存过错，故一审法院确定上述损失中的450，232.67元由龙振密公司承担(应向惠硕公司支付)，其余损失部分192，956.86元由惠硕公司自行承担。另惠硕公司主张搬迁费862，100元，却未能提供充分依据，现一审法院考虑实际情况，酌情确定龙振密公司补偿惠硕公司搬迁费80，000元，对惠硕公司主张的修路费，一审法院则不予支持，而龙振密公司要求惠硕公司维修及恢复原状的反诉请求，因无相应证据，一审法院不予支持。至于惠硕公司要求曹王村委会赔偿装修损失、搬迁费用、修路费的诉请，因无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、上海惠硕储运有限公司与上海龙振密工贸有限公司签订的《厂房仓库租赁合同》无效；二、上海龙振密工贸有限公司应于判决生效之日起十日内偿付上海惠硕储运有限公司装修损失450，232.67元；三、上海龙振密工贸有限公司应于判决生效之日起十日内偿付上海惠硕储运有限公司搬迁费80，000元；四、上海惠硕储运有限公司其余诉讼请求不予支持；五、上海龙振密工贸有限公司的反诉诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，关于龙振密公司提出的《厂房仓库租赁合同》有效的意见，因系争厂房既未取得房地产权证，也未取得建设工程规划许可证，故龙振密公司与惠硕公司就系争厂房签订的《厂房仓库租赁合同》应属无效。因此，龙振密公司的该上诉意见，本院不予采纳。关于龙振密公司对厂房装饰装修工程造价提出的意见，根据鉴定单位上海市建设工程监理咨询有限公司出具的《上海市嘉定区果园路XXX号内自行使用的厂房装修工程工程造价鉴定意见书》记载，龙振密公司在鉴定过程中对“装修合同、平面图、装修报价清单”的真实性存疑，但未提供证据予以证明，且龙振密公司在鉴定单位现场勘验时中途离场，未对现场装修范围及装修情况作说明，故一审法院采纳鉴定单位出具的鉴定结果，尚无不妥，因此，龙振密公司的该上诉意见，本院也不予采纳。关于押金，因《厂房仓库租赁合同》被认定为无效，合同无效后，系争厂房应予返还，现双方均确认厂房已全部返还，故本案不再处理；但龙振密公司应将收取的租赁押金260，000元返还惠硕公司，而一审法院对此未作处理，故本院予以纠正。龙振密公司的其他上诉意见，一审法院已作充分合理阐述，本院认同，不再赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、维持上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初3861号民事判决第一、二、三、四、五项；二、上海龙振密工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海惠硕储运有限公司租赁押金260，000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费25，711.36元，减半收取12，855.68元，由上海惠硕储运有限公司负担8，613.31元，由上海龙振密工贸有限公司负担4，242.37元；一审反诉案件受理费4，918元，由上海龙振密工贸有限公司负担；鉴定费26，836元，由上海惠硕储运有限公司负担13，418元、上海龙振密工贸有限公司负担13，418元。二审案件受理费12，838元，由上诉人上海龙振密工贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 刘海邑审 判 员 徐 庆二〇二〇年十一月十日法官助理 沈 宸书 记 员 朱贝晰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……