广东省连南瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1826民初431号原告：潘梦婷，女，汉族，住广东省连南瑶族自治县*************委托诉讼代理人：李屹鹏，广东万解律师事务所律师。被告：房洪斌，男，瑶族，住广东省连南瑶族自治县*************被告：连南瑶族自治县***地产中介服务中心，地址：连南瑶族自治县*******（来辉宾馆首层左侧商铺A27号）。经营者：唐彬。委托诉讼代理人：曾伟锋，系该中介服务中心员工。原告潘梦婷与被告房洪斌、连南瑶族自治县***地产中介服务中心（以下简称兴居中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。潘梦婷的委托诉讼代理人李屹鹏，兴居中介的经营者唐彬及委托诉讼代理人曾伟锋到庭参加诉讼，房洪斌经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘梦婷向本院提出诉讼请求：1.判令解除潘梦婷与房洪斌、兴居中介签订的《二手房屋买卖合同》(合同编号：XJ2020-05-19)；2.判令房洪斌退还潘梦婷已付的购房款130000元；3.判令房洪斌支付违约金40000元；4.判令房洪斌承担潘梦婷为合法维权支付的律师费15000元(诉讼请求2、3、4项合计金额为：185,000元)；5.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：潘梦婷作为买方通过兴居中介准备购买房洪斌名下位于连南瑶族自治县****************第六层601号房。潘梦婷在2020年5月13日支付了20000元定金，房洪斌当日签订了由兴居中介提供的《定金协议》，2020年5月19日，潘梦婷与房洪斌、兴居中介签订了《二手房屋买卖合同》(合同编号：XJ2020-05-19)。根据《定金协议》的约定，总房价为390,000元(此价格包含税费、过户费、手续费、中介费等费用)，如因卖方个人原因造成此房产交易不成，需向买方赔偿本金加违约金40000元，在签订定金协议即日起(2020年5月13日)二个月内(60天，即2020年7月14日前)双方要到有关部门办理过户手续，买方要支付剩余首付款，逾期则视为违约。潘梦婷在2020年5月19日，即签订《二手房买卖合同》当日即支付了首期款130,000元，但至今7月20日，房洪斌仍未赎证和潘梦婷办理过户手续，且还是失信被执行人，构成违约。《二手房屋买卖合同》的约定，卖方应如实陈述房地产权属状况，并对上述物业享有合法所有权及收益、处分权。逾期办理交易相关手续、逾期交付房产，逾期超过二十天仍未履行的，守约方有权解除合约并要求违约方承担定金责任(双倍返还)并赔偿守约方如律师费、诉讼费、差旅费、误工费等一切费用。守约方应向违约方发出解除合约通知书。本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时通知合约其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址，一经正常投递即视为送达。根据上述约定，潘梦婷已经依约支付了购房款，但房洪斌却逾期超过二十天未履行办理交易相关手续，潘梦婷于2020年7月22日向房洪斌、兴居中介发出《解除合同通知书》，通知其解除合同，在七日内退还已付房款以及双倍定金，否则还需根据合同约定承担律师费、诉讼费等额外费用，但是至今潘梦婷仍未收到房洪斌的退款，为此，因房洪斌违约，潘梦婷委托了广东万解律师事务所的律师进行维权，花费了15000元的律师费。根据《二手房屋买卖合同》第八条的约定，在本合约履行过程中，兴居中介必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提高买卖代理服务，但是兴居中介却没有尽到其该做的责任，房洪斌的违约行为，兴居中介有不可推卸的责任，因房洪斌签订的《订金协议》以及三方签订的《二手房屋买卖合同》系兴居中介提供的格式文本，并没有对兴居中介有违约责任约定，潘梦婷方认为，因兴居中介没有尽到代理服务的责任，其合同约定的代理费20000元应随着合同的解除而丧失。且兴居中介的服务资质以及服务完全不能达到《房地产经纪管理办法》的基本要求，根据第十九条的规定，房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。综上所述，房洪斌、兴居中介行为构成违约，潘梦婷依约定向其发出《解除合同通知书》，但是两被告均不予理会，潘梦婷为保障自己的合法权益，遂向法院起诉。房洪斌未作答辩,亦无证据提交。兴居中介答辩称：其与潘梦婷已经沟通了很长时间，在微信上一直有联系。直到7月20日潘梦婷将其一切联系方式拉黑后，双方再无法沟通。其亦一直有和房洪斌联系，叫他想办法筹钱赎证。兴居中介已经尽到责任，只不过是因为房洪斌个人的债务问题，他有十多万的房屋贷款债务。潘梦婷说兴居中介没有尽到中介的义务，但双方多次通话，已经做了很多工作。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于兴居中介提交的证据：1.《不动产登记情况查询结果证明书》、《还款计划查询》、《广东省商品房买卖合同》、《离婚协议书》，拟证明诉争房屋系房洪斌所有，且正在偿还购房贷款，潘梦婷对《不动产登记情况查询结果证明书》、《广东省商品房买卖合同》与本案的关联性提出异议，认为仅凭这两份材料无法证明兴居中介尽到了中介义务；2.兴居中介与潘梦婷、房洪斌的通话记录、微信聊天记录，拟证明兴居中介已尽到提供中介服务的义务。本院经审理认定事实如下：2020年5月13日，潘梦婷通过兴居中介向房洪斌购买连南瑶族自治县****************第六层601号房屋，房产总价为390000元，并于当日向房洪斌支付20000元定金，房洪斌亦于当日在兴居中介出具《定金协议》交潘梦婷收执，《定金协议》约定违约责任：“如因卖方个人原因造成此房产交易不成，需向买方赔偿本金加违约金40000元”，备注：“在签订定金协议即日起二个月内（即60天）双方要到有关部门办理过户手续，买房要支付剩余首期款。逾期则视违约。”2020年5月19日，潘梦婷、房洪斌与兴居中介签订《二手房屋买卖合同》，《合同》第六条约定“因买方或卖方违反本合约约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合约项下义务，则（1）逾期超过十天，违约方须按逾期每日房屋交易总价的0.01%向守约方支付违约金。（2）逾期超过二十天仍未履行的，守约方有权解除合约并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）并赔偿守约方为办理房屋过户所产生的费用损失以及守约方为处理本合同产生的费用，如律师费，诉讼费，差旅费，误工费等一切费用。守约方应向违约方发出解除合约通知书。卖方已收的款在扣除违约金和赔偿金后，应于解除合约发出之日起五天内退还给买方。（3）若守约方同意继续履行合约的，守约方有权要求违约方按每日以房屋交易总价的0.1%支付违约金。合约未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出督促履行通知之日起5天为履行期限”。《合同》第十六条约定房产交易总价为人民币390000元，此价格包括税费过户费按揭代理费等其它费用，分三期付清：第一期付款为购房定金人民币20000元（2020年5月13日），第二期付款为签定买卖合同（定金充当房款）当天付130000元帮业主还信用社贷款赎证，第三期付款为买方在银行按揭成功后由银行一次性打款240000元给卖方。房款全部付清的当天同时交楼给买方。合同第九条约定“本合约与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以合约为准。买卖双方签订的《连南县房地产买卖合约》与本合约具同等效力，不一致时以本合约为准”。合同签订后，潘梦婷于当日向房洪斌银行账户转账110000元。2020年7月22日，因认为房洪斌、兴居中介违约，潘梦婷通过邮寄方式向房洪斌、兴居中介寄出解除合同通知书，告知房洪斌、兴居中介解除《二手房屋买卖合同》，并要求房洪斌退还购房款130000元以及赔偿双倍定金40000元。同时，因认为其余两方违约，兴居中介多次以电话或微信方式与潘梦婷联系，但潘梦婷拒绝再与兴居中介沟通。另查明，潘梦婷为提起本诉，于2020年8月6日聘请广东万解律师事务所李屹鹏律师作为诉讼代理人，律师代理费为15000元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。合法的房屋买卖关系应受法律保护。潘梦婷与房洪斌、兴居中介签订的《二手房屋买卖合同》，是各方的真实意思表示，其内容无违反《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的效力性强制性规定，合同合法有效，各方应当按照合同约定履行自己的义务。《定金协议》约定在签订定金协议即日起二个月内（即60天）双方要到有关部门办理过户手续，买房要支付剩余首期款。逾期则视违约。而《二手房屋买卖合同》约定，房款全部付清的当天同时交楼给买方。该条款与《定金协议》关于房屋过户时间及违约不一致，《二手房屋买卖合同》第九条约定“本合约与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以合约为准”。而《二手房屋买卖合同》签订时间在后，故本院认为过户时间以《二手房屋买卖合同》为准，即房屋过户时间为房款全部付清。此外，即使按《定金协议》时间计算，开始逾期的第一日是2020年7月13日，逾期的第二十日为2020年8月2日，依照《二手房屋买卖合同》约定“（1）逾期超过十天，违约方须按逾期每日房屋交易总价的0.01%向守约方支付违约金。（2）逾期超过二十天仍未履行的，守约方有权解除合约并要求违约方承担定金责任……”，而潘梦婷于2020年7月22日便要求解除合同亦不符合双方任何合同约定，故潘梦婷于7月23日起主观认为房洪斌与兴居中介违约，单方宣布解除合同，并拒绝再与兴居中介协商解决房屋过户等问题，其拒不配合履行合同的行为存在一定过错，对导致合同无法履行应承担部分责任，其亦未能提供其他证据证明房洪斌、兴居中介存在导致合同解除的违约行为。综上所述，潘梦婷要求解除其与房洪斌、兴居中介签订的《二手房屋买卖合同》，并要求房洪斌退还房款及双倍返还定金、承担律师费的诉讼请求事实依据不足，于法无据，本院不予支持。房洪斌经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回潘梦婷的诉讼请求。案件受理费2000元，由潘梦婷负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 谭丽娟二〇二〇年十一月四日法官助理 陈志彬书 记 员 甘雨欣