广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9570号上诉人（原审被告）：广州市华沙房地产开发有限公司（原名广州市华莎房地产开发有限公司）。住所地：广州市海珠区工业大道沙园大街****自编**。法定代表人：范浩民，总经理。委托诉讼代理人：黄小锋，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙嘉文，北京德恒（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区素社街道政务和社区服务中心（一审原告广州市海珠区素社工业公司权利义务继承单位）。住所地：广。住所地：广州市海珠区前进路基立新村北八巷**之**>法定代表人：张萱，主任。委托诉讼代理人：李胜，广东南方福瑞德律师事务所律师。原审第三人：黄铭健，男，1975年7月7日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区之一。原审第三人：陈启鸿，男，1957年7月7日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区郭墩新街**之**。原审第三人：陈映婷，女，1985年8月9日出生，汉族，身份证身份证住址广州市海珠区。iv>委托诉讼代理人：陈启鸿，陈映婷之父。委托诉讼代理人：范燕红，陈映婷之母。原审第三人：张广生，男，1961年7月18日出生，汉族，身份证身份证住址广州市海珠区。iv>原审第三人：曹超文，男，1968年8月17日出生，汉族，身份证身份证住址广州市越秀区。iv>原审第三人：广州市两和贸易有限公司。住所地：广州市。住所地：广州市白云区嘉禾街新科上村麦松头工业区**之**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：林炎龙，总经理。委托诉讼代理人：林永泉，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤燕君，广东海际明律师事务所律师。原审第三人：王乐贵，女，1968年1月10日出生，汉族，身份证身份证住址广州市越秀区。iv>原审第三人：刘耀华，男，1963年5月11日出生，汉族，身份证身份证住址广州市越秀区。iv>原审第三人：梁凤仪，女，1956年9月6日出生，汉族，身份证身份证住址广州市海珠区。iv>原审第三人：谭沛文，男，1969年11月12日出生，汉族，身份证身份证住址广州市荔湾区。iv>原审第三人：谭育兰，女，1998年6月19日出生，汉族，身份证身份证住址广州市海珠区。iv>原审第三人：梁贤生，男，1967年11月27日出生，汉族，身份证身份证住址广州市海珠区。iv>原审第三人：潘燕好，女，1971年1月7日出生，汉族，身份证身份证住址广州市海珠区。iv>上诉人广州市华沙房地产开发有限公司（以下简称华沙公司）因与被上诉人广州市海珠区素社街道政务和社区服务中心（以下简称素社中心）、原审第三人黄铭健、陈启鸿、陈映婷、张广生、曹超文、广州市两和贸易有限公司（以下简称两和公司）、王乐贵、刘耀华、梁凤仪、谭沛文、谭育兰、梁贤生、潘燕好合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民再5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华沙公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，依法改判维持原（2006）海民三初字第2760号民事判决第三项；2.素社中心承担全部诉讼费用（包括诉讼费、保全费、鉴定费等）。事实与理由：一、海珠法院在提起再审以及确定再审请求范围的过程中，均严重违反法律规定，应予纠正。1.海珠法院没有对原审判决中的笔误进行补正，而是提起再审，程序违法。素社中心诉请确权办证房产是除四套“诉争房产”外的15套房产，华沙公司予以确认，原审判决在查明事实和认定部分亦予以认可，故原审判决第一项判令19套房产确权办证完全是笔误。海珠法院应依据《民事诉讼法》第一百五十四条第（七）项的规定，对判决书中的笔误以裁定的形式进行补正。本案中，当事人未申请再审、人民检察院未抗诉，原审判决没有损害国家利益、社会公共利益等情形，海珠法院提起再审违反《民事诉讼法》第一百七十九条以及《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第30条的规定，应予纠正。2.再审判决超出原审范围支持素社中心变更诉讼请求。《合作开发协议》约定基于“泰安居”合作，华沙公司交付1400平方米住宅给素社中心，如出现面积不足1400平方米的或超出部分，按每平方米2500元互补等。故，素社中心原诉讼请求第二项主张补偿款608451元，原审判决已予以确认。原审判决作出后，素社中心并没有提出上诉，且案件已执行完毕。在再审过程中，素社中心却要求对赔偿金额进行调整，不仅没有合同依据，且已超出原审诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十三条“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围”的规定，海珠法院罔顾华沙公司的反对，同意素社中心变更诉讼请求严重违反法定程序，应予纠正。二、再审判决事实认定错误。再审判决认定华沙公司一直没有按照原审判决支付“608451元补偿款”，显属事实认定错误。素社中心在原审判决生效后，已向海珠法院申请强制执行，案号为（2007）海民执字第01423号。海珠法院已于2017年5月向素社中心全额发放了补偿款，案件已执行完毕。三、再审判决适用法律错误。1.再审判决违背合同约定，违反合同法相关规定。1999年签订的《合作开发协议》约定基于“泰安居”合作，华沙公司交付1400平方米住宅给素社中心，如出现面积不足1400平方米的或超出部分，按每平方米2500元互补。2006年，在4套“诉争房产”无法交付的情况下，素社中心按照上述补偿标准进行起诉，原审判决已予以确认，相关物权已转为债权，并已执行完毕。海珠法院在已有明确债权的情况下，却要求以2017年7月31日为基准日对“诉争房产”进行评估，并要求华沙公司按照评估金额对素社中心进行补偿，完全违背合同约定，违反合同法的相关规定。2.再审判决滥用公平原则，应予纠正。本案中，与华沙公司存在合同关系的仅是素社中心，并非与“诉争房产”相关的第三人。根据合同约定及相对性原则，华沙公司只需按合同约定对素社中心进行补偿。与“诉争房产”相关的第三人的损失应由素社中心自行处理，与华沙公司无关。何况，“诉争房产”相关的第三人在没有物权的情况下，占用了“诉争房产”长达18年，再审判决却要求华沙公司赔偿其损失，再审判决滥用公平原则，显属错判，应予纠正。素社中心二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意华沙公司的上诉请求。原审第三人黄铭健、陈启鸿、陈映婷、张广生、曹超文述称，不同意上诉人的上诉请求，同意原审判决处理。原审第三人两和公司述称，不同意上诉人的上诉请求，同意原审判决处理。原审第三人王乐贵、刘耀华、梁凤仪、谭沛文、谭育兰、梁贤生、潘燕好经本院合法传唤，未到庭陈述意见。广州市海珠区素社工业公司（以下简称：素社公司）以广州市华莎房地产开发有限公司（以下简称：华莎公司）为被告于2006年9月7日起诉至××审法院，请求：1.将未出售的房屋及车位办理房地产权证，办到素社公司指定的人的名下；2.华莎公司赔偿因不能交付206、306、708、808房屋的损失608451元；3.本案受理费由华莎公司承担。一审法院以（2006）海民三初字第2760号立案，经审理查明：位于广州市新港路凤岗龟岗原是以素社公司名义经规划批准征用的地块，1996年11月20日，素社公司与广州市南穗房地产开发有限公司签订《合作开发建房协议》约定，由素社公司提供上述地块与广州市南穗房地产开发有限公司进行合作开发，广州市南穗房地产开发有限公司保证在两年内在新建第二幢首层将1000平方米标准厂房或宿舍给素社公司，等等。1997年4月4日，广州市国土局作出《关于土地使用权问题的复涵》，核准广州市新港路凤岗龟岗7066平方米土地，改由素社公司和广州市南穗房地产开发有限公司共同使用。1999年8月5日，素社公司与华莎公司签订《合作开发协议》，约定，因南穗房产公司因资金原因，不能按期开发，后因债务纠纷被佛山市中级人民法院判决将该项目及建成商品房未售出部分作诉讼抵偿。双方同意由华莎公司继续努力完成该项目的开发，并订立如下条款，双方合作条件：1、华莎公司愿意承担原来“南穗”与素社公司合作开发中素社公司应得的利益，并重新签订本协议；2、华莎公司在第二期建设中给付已完税并能交付使用的1400平方米住宅给素社公司；在第一栋地下室200平方米给素社公司；……甲乙双方责任：如出现面积不足1400平方米的或超出部分，按每平方米2500元互补；等等。2000年6月，素社公司与华莎公司签订《房屋移交协议》，约定华莎公司于2000年6月8日交付凤岗脚82-98号“泰安居”1300平方米的一梯104、804、904，三梯106、206、306、708、808，四梯709、809、909、210、610、710、810、910、911，五梯415、615房给素社公司使用。2001年9月双方又签订《关于凤岗龟岗地块补偿款结算的协议》，约定，华莎公司欠素社公司的150000元作为华莎公司为素社公司办理“泰安居”1300平方米住宅及200平方米地下室房地产契约（素社公司指定的个人名下）的包干费用，超价不补，等等。另在诉讼过程中，双方确认华莎公司已将“泰安居”半地下负一层12、13A、13B、15、16、17、18、19车位（面积200平方米）已交付给素社公司使用。华莎公司已将206、306、708、808房屋（共243.3806平方米）出售给案外人。素社公司与华莎公司确认双方《合作开发协议》虽为合作，但素社公司在开发中主要是提供土地作合作条件，并不承担其他责任。一审法院（2006）海民三初字第2760号民事判决认为：虽然双方所签订的《合作开发协议》名为合作开发，但由于素社公司在合作过程中，只是提供土地作合作条件，并固定获得收益，不承担其他合作所产生的义务，所以上述合同性质实质为土地使用权转让关系。素社公司与华莎公司签订的《合作开发协议》、《房屋移交协议》、《关于凤岗龟岗地块补偿款结算的协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，对双方均有约束力。现素社公司要求华莎公司根据合同的约定，办理因转让土地使用权所获得的凤岗脚82-98号“泰安居”一梯104、804、904，三梯106、206、306、708、808，四梯709、809、909、210、610、710、810、910、911，五梯415、615房屋及200平方米的车库的房地产权证，将上述房屋办到其指定的人的名下，华莎公司表示同意，并无不当，一审法院予以采纳。因华莎公司出售了应补给素社公司的206、306、708、808房屋（共243.3806平方米），所以素社公司要求华莎公司按合同的约定支付补偿款，华莎公司对此并没有异议，并无不当，一审法院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，一审法院于2006年11月7日作出民事判决：一、广州市华莎房地产开发有限公司自本判决生效之日起1个月内，协同广州市海珠区素社工业公司办理将广州市海珠区XX号“泰安居”一梯104、804、904，三梯106、206、306、708、808，四梯709、809、909、210、610、710、810、910、911，五梯415、615房的房地产权证，将上述房屋中的一梯104办到何富洪名下、一梯804办到王乐贵名下、一梯904办到郑某玲名下，三梯106办到何某弟和周某林名下、三梯206办到黄铭健名下、三梯306办到陈启鸿和陈映婷名下、三梯708办到张广生名下、三梯808办到曹超文名下，四梯709办到谭沛文名下、四梯809办到赵某名下、四梯909办到邓某文和郭某雷名下、四梯210办到陈某林和陈某业名下、四梯610办到何某成名下、四梯710办到罗某云和林某欣名下、四梯810办到欧某坚名下、四梯910办到梁贤生名下、四梯911办到郭某汉和郭某雷名下、五梯415办到何某民名下、五梯615办到梁凤仪名下；二、广州市华莎房地产开发有限公司自本判决生效之日起1个月内，协同广州市海珠区素社工业公司办理广州市海珠区XX号“泰安居”半地下负一层12、13A、13B、15、16、17、18、19车位（面积200平方米）的房地产权证手续，将该车位转到广州市海珠区素社工业公司名下；三、广州市华莎房地产开发有限公司自本判决生效之日起1个月内，补偿因不能交付广州市海珠区XX号“泰安居”206、306、708、808房屋（共243.3806平方米）的损失608451.5元给广州市海珠区素社工业公司。本案诉讼费50604元（诉讼费30047元、诉讼保全费20557元）由广州市华莎房地产开发有限公司负担。2017年7月24日，一审法院经审判委员会讨论决定作出（2017）粤0105民监2号民事裁定，再审本案。本案再审过程中，一审法院依法追加王乐贵、刘耀华、梁凤仪、黄铭健、陈启鸿、陈映婷、张广生、曹超文、谭沛文、谭育兰、梁贤生、潘燕好、两和公司作为第三人参加诉讼。一审法院再审查明事实与原审基本一致。另查明：素社公司于2006年9月7日提起一审诉讼，其起诉状的诉讼请求为：l、请求法院判令将广州市海珠区XX“泰安居”104、804、904、106、709、809、909、210、610、710、810、910、911、415、615等15套房屋及半地下车库200平方米(12、13A、13B、15、16、17、18、19号车位)归素社公司所有并办理房地产证至素社公司指定个人名下；2、判令华莎公司在原大楼另行补偿因不能交付的206、306、708、808房的房屋四套共243.3806平方米，如不能补偿其他房屋则按2500元／平方米价格补偿给素社公司共608451.5元；3、本案所有诉讼费用由华莎公司承担。一审第一次庭审中，素社公司表示诉请详见诉状。一审第二次庭审中，素社公司表示诉讼请求详见第一次庭审陈述，补充：要求将车库产权办理到素社公司名下，其他房屋的产权办到素社公司指定的人员名下，不再要求确认房屋、车库的权属，仅要求办证；第二项诉讼请求不作变更。（2006）海民三初字第2760号案一审判决后，当事人均无上诉。因一审民事判决书文字上有笔误，一审法院于2008年10月10日作出（2006）海民三初字第2760-2号民事裁定书，裁定：判决书中所有“一梯”补正为“二梯”，判决主文第一项“被告广州市华莎房地产开发有限公司自本判决生效之日起1个月内，协同原告广州市海珠区素社工业公司办理广州市海珠区XX号“泰安居”一梯104、804、904，三梯106、206、306、708、808，四梯709、809、909、210、610、710、810、910、911，五梯415、615房的房地产权证,将上述房屋中的一梯104办到何某洪名下、一梯804办到王乐贵名下、一梯904办到郑某玲名下，三梯106办到何某弟和周某林名下、三梯206办到黄铭健名下、三梯306办到陈启鸿和陈映婷名下、三梯708办到张广生名下、三梯808办到曹超文名下，四梯709办到谭沛文名下、四梯809办到赵某名下、四梯909办到邓某文和郭某雷名下、四梯210办到陈某林和陈某业名下、四梯610办到何某成名下、四梯710办到罗某云和林某欣名下、四梯810办到欧某坚名下、四梯910办到梁贤生名下、四梯911办到郭某汉和郭某雷名下、五梯415办到何某民名下、五梯615办到梁凤仪名下”，补正为“被告广州市华莎房地产开发有限公司自本判决生效之日起1个月内，协同原告广州市海珠区素社工业公司办理广州市海珠区XX号“泰安居”二梯104、804、904，三梯106、206、306、708、808，四梯709、809、909、210、610、710、810、910、911，五梯415、615房的房地产权证，将上述房屋中的二梯104办到何富洪名下、二梯804办到王乐贵名下、二梯904办到郑某玲名下，三梯106办到何焕娣和周某林名下、三梯206办到黄铭健名下、三梯306办到陈启鸿和陈映婷名下、三梯708办到张广生名下、三梯808办到曹超文名下，四梯709办到谭沛文名下、四梯809办到赵某名下、四梯909办到邓影雯和郭仲雷名下、四梯210办到陈某林和陈某业名下、四梯610办到何某成名下、四梯710办到罗某云和林某欣名下、四梯810办到欧某坚名下、四梯910办到梁贤生名下、四梯911办到郭某汉和郭某雷名下、五梯415办到何某民名下、五梯615办到梁凤仪名下”。查册时间为2017年9月的不动产登记资料记载：2011年，海珠区XX号104房过户登记在何富洪名下，海珠区XX号804房过户登记在第三人王乐贵名下，海珠区XX号904房过户登记在郑某玲名下，海珠区XX号106房过户登记在周某林、何某娣名下（周某林已死亡，何焕娣继承了该房屋），海珠区XX号909房过户登记在邓某雯、郭某雷名下，海珠区XX号210房过户登记在陈某业、陈某林名下，海珠区XX号610房过户登记在何某成名下，海珠区XX号810房过户登记在欧某坚名下，海珠区XX号910房过户登记在第三人梁贤生、潘燕好名下，海珠区XX号911房过户登记在郭某汉、郭某雷名下，海珠区XX号415房过户登记在何某民名下，海珠区XX号615房过户登记在第三人梁凤仪名下。2013年，海珠区XX号804房过户登记在第三人王乐贵、刘耀华名下。2015年，林某欣将海珠区XX号710房出售给罗某云，该房屋已过户登记在罗某云名下。2016年，第三人谭沛文将海珠区XX号709房出售给第三人谭育兰，该房屋已过户登记在第三人谭育兰名下。2016年，李某军继承了海珠区XX号809房（被继承人赵某已死亡）。另查，查询日期为2006年9月14日的《广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表》等记载：预售证号为970145，项目名称为泰安居（第1期），地址为新港路凤，地址为新港路凤山龟岗公司；XX泰安居3梯206房、306房、708房、808房已于1999年11月30日预售监证。广州市北城农村信用合作社（以下简称：北城农信社）诉广东国安水电消防工程有限公司（以下简称：国安公司）、华莎公司、谢德胜、刘慰华借款合同纠纷一案，广州市中级人民法院于2004年10月28日作出(2003)穗中法民二初字第509号民事判决后，根据北城农信社的申请，广州市中级人民法院立案执行。2007年8月6日，广州市中级人民法院作出裁定查封被执行人国安公司、华莎公司人民币1500万元本金及利息或等值财产，同日作出协助执行通知查封谢德胜名下的广州市海珠区XX号泰安居3梯206、306、708、808号等。2007年12月13日，广东省高级人民法院裁定将该案指定湛江市中级人民法院执行。执行过程中，素社公司于2009年3月2日向湛江市中级人民法院提出执行异议，请求依法解除对广州市海珠区XX号“泰安居”206、306、708、808号房的查封。湛江市中级人民法院于2009年4月20日作出[2009]湛中法执外异字第11号执行裁定书，裁定驳回素社公司的异议。2010年6月2日，广东省高级人民法院又将执行案指定广州市中级人民法院执行。素社公司于2010年10月25日向广州市中级人民法院提出案外人异议，主张上述房屋的所有权，请求解除对上述房屋的查封。2011年8月17日，广州市中级人民法院作出（2010）穗中法执字第1375号、【2011穗中法执异字第167号】通知书，对素社公司的异议请求不予审查。2014年7月，第三人两和公司与谢德胜签订四份《广州市存量房买卖合同》，分别约定谢德胜将海珠区凤岗脚86号206、306、708、808房出售给第三人两和公司。广州市国土资源和房屋管理局核发了海珠区凤岗脚86号206、306、708、808房的《房地产权证》给第三人两和公司，登记时间为2014年8月4日。再查，素社公司与第三人张广生于2001年10月8日签订《集资购房协议书》，约定第三人张广生以集资形式向素社公司购买东晓南路（即泰安居）3梯708房；等。素社公司与第三人陈启鸿、陈映婷于2001年10月28日签订《集资购房协议书》，约定第三人陈启鸿、陈映婷以集资形式向素社公司购买东晓南路（即泰安居）3梯306房；等。素社公司与第三人黄铭健于2001年10月28日签订《集资购房协议书》，约定第三人黄铭健以集资形式向素社公司购买东晓南路（即泰安居）3梯206房；等。素社公司与第三人曹超文于2001年10月28日签订《集资购房协议书》，约定第三人曹超文以集资形式向素社公司购买东晓南路（即泰安居）3梯808房；等。2017年7月6日，广州市海珠区人民政府素社街道办事处向一审法院发出《关于海珠区素社工业公司权利义务继受关系的函》，载明“原广州市海珠区素社工业公司，是我街道办事处属下行政性管理公司。随着经济体制和城市体制改革深入，根据上级政府的要求，街道属下行政性公司逐步合并以及最后撤消，广州市素社工业公司的资产、债权和债务最后归属到我街道办事处属下单位广州市海珠区素社街道社区服务中心管理。因此，广州市海珠区素社工业公司的相关权利义务由广州市海珠区素社街道社区服务中心继受”。根据广州市海珠区机构编制委员会作出的《关于调整街道社区服务中心机构编制事项的通知》，广州市海珠区素社街道社区服务中心变更名称为广州市海珠区素社街道政务和社区服务中心。再审期间，郑某玲、李建军、陈某林、何焕娣、何富洪、何某民、罗某云、林某欣、欧某坚、郭仲雷、陈某业、何某成到庭应诉，表示不参加本案诉讼。郭某汉、郭某雷、邓影雯在参加诉讼后又申请退出本案诉讼。素社中心在再审第二次庭审后，于2018年8月15日提交《关于调整诉讼请求补偿金额的申请》，请求将原审诉讼请求第二项的“如不能补偿其他房屋则按2500元每平方价格补偿”中的2500元每平方米调整为“25400元每平方米”，调整赔偿损失金额为总计6181852元（按243.38平方米计）。理由如下：(1)素社中心在整个案件过程中，没有违约等过失过错行为，所有的损失发生均是华沙公司、谢德胜等的合谋恶意违约所导致的。(2)该房屋在2006年进行审判处理时，素社中心及四住户均认为已经取得房屋的合法所有权利，四住户也自2001年前后收楼居住使用至今。在此状态下，居住使用者均未主动寻求权利受损失后的其他救济方式。导致该案在12年后进入再审，而此时的房屋市场环境与2006年有天壤之别。如果仅考虑纠正程序性问题，而不考虑实际住户蒙受的真实损失，对素社中心及涉案四住户显失公平。(3)一审判决书中用词及审判内容的记载不准确，与案件审理时《物权法》尚未颁布实施和原审庭审记录不清有重大关系。从庭审记录看，素社中心及四住户的案件审理中的诉讼权利也并未得到合法保障。故在本案再审程序中，应当根据法律规定，参照一审的审判程序，保障素社中心及四住户诉讼权利得以合法行使。这当然就包括应当允许素社中心主张参照当前的市场价值，调整赔偿的数额要求。(4)根据素社中心庭前委托对有关房屋进行的评估，目前涉案的四套房屋的评估价格为每平方米25400元左右。对于素社中心变更第二项诉请，华沙公司表示：不同意素社中心变更诉求。本案是再审案件，诉请应在原审诉请范围内审理。素社中心在原审中诉状是清晰的，第一次诉求就是办理15套房屋的过户手续，从没有说是办理19套房屋过户手续。原审中涉及19套房屋，但素社中心清楚知道其诉请及诉状陈述其中有4套已经出售给第三人导致不能办证，所以素社中心的诉请分开了两部分，第一部分是15套房屋的过户，第二部分是对剩下来无法办理过户的4套要求赔偿损失，赔偿金额也确定了。素社中心在再审阶段变更诉求，从诉讼程序法来说是不符合程序要求的。从法院提起再审的原因来看，责任并不在于素社中心、华沙公司，而是原审法院出现错误。素社中心的原审诉请的15套房屋过户，4套房屋要求赔偿，但原审判项出现错误，既判决过户4套房屋又要求不能过户的4套房屋赔偿，显属错误。法院查明4套房屋无法办证，素社中心在诉请中也没有要求办证，原审法院自行将4套房屋判决要过户，应该还原事实本原，撤销4套房屋过户的判项。素社中心认为要给经济补偿的诉请在原审中得到确认也执行完毕，所以不应调整该项诉求。素社中心第二项诉求性质是债权的主张而不是物权的主张，主张的是补偿款，金额也已经确定，素社中心在再审期间要求变更诉求，债权的请求不可以按照房屋价值进行调整，华沙公司欠素社中心的只是钱不是房屋。第三人两和公司述称，同意华沙公司的意见，素社中心变更诉求没有法律和事实依据。素社中心在申请中变更诉求的第一点理由也是素社中心的主观臆断，没有事实依据。第三人梁贤生、陈启鸿、陈映婷、潘燕好、曹超文、张广生、黄铭健述称，对素社中心变更诉求无异议。素社中心就其变更的第二项诉讼请求，提交了深圳市鹏建土地房地产资产评估咨询有限公司的《房地产咨询报告》，该报告记载咨询时点2018年4月13日，广州市海珠区XX号泰安居206、306、708、808号房的市场价值合计6183991元。素社中心表示该报告没有包括技术报告，其给该评估公司的《咨询委托书》虽然没有约定豁免该公司提交技术报告，但其豁免了该公司提交技术报告。华沙公司和第三人两和公司质证表示：已超出原审的诉请，对该报告不确认。第三人梁贤生、陈启鸿、陈映婷、潘燕好、曹超文、张广生、黄铭健质证表示：对该报告无异议。再审过程中，根据素社中心的申请，一审法院委托广州市亿信资产评估与土地房地产估价有限公司（以下简称：亿信公司）对广州市海珠区凤岗脚86-98号三梯206、306、708、808房（现地址海珠区凤岗脚86号206、306、708、808房）的市场价值进行评估，评估基准日为2017年7月31日。该公司出具《房地产估价报告》，评估结果为：上述四处房地产在价值时点为2017年7月31日符合本次估价假设和限制条件下的房地产市场价值总价合计4512275元。素社中心预交了评估费13781元。素社中心对上述报告有异议，申请亿信公司出庭作证。亿信公司派员出庭，针对素社中心提出的评估公司是否了解本案的争议内容、估价报告没有技术报告等问题，亿信公司表示：我方是按照法院的委托对涉案房屋进行评估，对于素社中心提出的是否了解本案的争议内容的问题，我方认为不影响评估结果。根据法院委托书的内容，并没有提及涉案房屋是否要进行司法拍卖等内容。根据估价规范7.0.5的规定，技术报告根据委托合同约定可以不向委托人提供，法院的委托都是招投标进行，事实上如果法院没有特别要求，我公司很少会向法院提供技术报告，印象中我公司没有提供过技术报告给法院。本次评估是市场价值，评估时点是2017年12月27日，本次评估视为回顾性评估，我公司首先通过广州搜房网查询涉案小区的成交均价，网站显示2017年11月成交均价19161元/平方米，小区有楼梯和电梯房，估价对象位于凤岗脚，我公司收集了距离估价对象两百米的凤岗脚小区和荟萃苑小区，档次相当，搜房网数据显示成交凤岗脚小区18960元/平方米，荟萃苑小区17881元/平方米。根据阳光家园统计数据，凤岗脚地段成交均价是17523元/平方米，这是统计表里有很多案例来源，再通过链家网的成交数据，链家网的数据具体到每套房源。通过以上数据，结合估价对象实际情况，形成估价结论，可以解释素社中心提出的4.2.6。我公司选取的凤岗脚小区和荟萃苑小区是现场查看时候已经了解，案例来源网上收集，结合现场、电话调研和走访中介，结合我公司数据库中2017年的评估数据，经过综合考虑得出的评估结果。对上述报告，素社中心质证表示：报告的真实性认可，报告的程序和内容违反2015房地产估价的规定，估价目的偏离本案的委托事项，涉及司法拍卖的评估内容，估价基础数据来源不明，使用比较法采集实例数据依据不明，未在报告中提供符合规定的比对数据，其违反程序的估价结论导致评估价值与市场一般合理价值不符，评估结论不可信不应采纳。具体报告内容违反了估价规范规定7.0.2、7.0.5、“5.4.2、7.016”关于背离事实假设，违反4.2.5、6.0.4、7.0.17之九，不符合4.2.6、4.2.13、4.2.14、4.2.15、4.2.16，也违反7.0.18第五，该报告和结论仅有作为书证地位的证据，不具有决定性和排他性的法律效力。此外，无论结果如何，我方提出的6181852元的诉求并未超过法定的请求范围，本案双方的合同关系实际是商品房买卖内容，只是对价不同，交换的等价物不同，根据相关司法解释规定，我方可以要求一倍的赔偿责任，即使按照评估价格，我方主张仍未超过法定最高限额。华沙公司质证表示：本案不应再审。涉及的实际内容素社中心、华沙公司在2000年和2001年签订的协议已经对涉案4套房屋明确约定需要补偿，所以不需重新评估。评估的前提是损失无法确定或违约金额无法确认，双方对补偿标准有明确约定，应当按照约定不应评估。素社中心起诉的诉求明确4套房屋补偿的标准，法院也支持，所以不应评估。即使本案重新涉及评估，即使没有约定补偿标准，对应的损害补偿标准也应当按2000年、2001年的房屋价值标准进行评估，不应是2017年为评估时点。第三人两和公司质证表示：报告合理得当，但与本案没有关联性。本案一审期间，根据素社中心的申请，一审法院查封了登记在华沙公司名下的位于XX泰安居：二梯104、804、904，三梯106，四梯709、809、909、210、610、710、810、910、911，五梯415、615房屋（共1056.6194平方米）；半地下负一层12、13A、13B、15、16、17、18、19车位（面积200平方米）。再审期间，根据素社中心的申请，一审法院冻结了华沙公司在中国农业银行的账户的银行存款和请广州市中级人民法院协助冻结华沙公司在（2015）穗中法执字第536号执行案中的执行所得款6181852元（具体数额以实际执行时为准）。一审法院再审认为：素社中心与华沙公司所签订的《合作开发协议》名为合作开发，但由于素社中心在合作过程中，只是提供土地作合作条件，并固定获得收益，不承担其他合作所产生的义务，所以上述合同性质实质为土地使用权转让关系。素社中心与华沙公司签订的《合作开发协议》、《房屋移交协议》、《关于凤岗龟岗地块补偿款结算的协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，对双方均有约束力。根据素社中心在一审提交的起诉书和开庭笔录的记载，可以认定素社中心在一审中提出的第一项诉请为“请求法院判令将广州市海珠区XX“泰安居”104、804、904、106、709、809、909、210、610、710、810、910、911、415、615等15套房屋及半地下车库200平方米(12、13A,13B、15、16、17、18、19号车位)办理房地产证至指定个人名下”，故对素社中心在再审中提出其第一项诉请为“请求法院判令将广州市海珠区XX“泰安居”104、804、904、106、709、809、909、210、610、710、810、910、911、415、615、206、306、708、808等19套房屋及半地下车库200平方米直接办理房产证至××审原告指定单位或个人名下”的主张，一审法院不予采纳。素社中心要求华沙公司根据合同的约定，办理因转让土地使用权所获得的凤岗脚82-98号“泰安居”二梯104、804、904，三梯106，四梯709、809、909、210、610、710、810、910、911，五梯415、615房屋及200平方米的车库的房地产权证，其中将上述房屋办到其指定的人的名下，华沙公司表示同意，被指定的人对将房屋过户到其名下也无提出异议，故对该请求一审法院予以采纳。因华沙公司在将上述三梯206、306、708、808房交付给素社中心告前，已将该四套房屋预售监证在案外人名下，现该四套房屋已过户至第三人两和公司名下，华沙公司表示已无其他房屋可提供，故对素社中心提出如华沙公司不能补偿其他房屋则作价补偿的诉请，一审法院予以支持。鉴于涉案的海珠区XX“泰安居”三梯206、306、708、808房已由素社中心出售给第三人黄铭健、陈启鸿、陈映婷、张广生、曹超文，素社中心的请求关乎该部分第三人的利益，且华沙公司在本案再审前一直未支付该补偿款给素社中心，而房屋的价格对比当年已经飞涨，从公平的原则考虑，对素社中心提出变更补偿标准，要求华沙公司按四套房2017年7月31日的市场价进行补偿，一审法院予以准许。对于上述四套房屋在2017年7月31日的市场价，已由有资质的评估部门出具了《房地产估价报告》。对该报告，素社中心虽然有异议，但评估公司已出庭就素社中心提出的技术报告等问题进行了解答，而素社中心所提交的自行委托评估的报告也没有技术报告，且素社中心亦未提出充足的证据推翻该评估结论，故对素社中心提出的异议，一审法院不予采纳。对华沙公司提出不应评估的抗辩，一审法院亦不予采纳。对该报告，一审法院予以采信。华沙公司应补偿因不能交付广州市海珠区XX号“泰安居”206、306、708、808房屋（共243.3806平方米）的损失4512275元给素社中心。素社中心要求华沙公司补偿6181852元，对其超出部分，一审法院不予采纳。综上所述，原审判决事实认定部分有错，处理不当，一审法院予以纠正，本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条之规定，于2019年12月3日作出一审判决：一、维持（2006）海民三初字第2760号民事判决书主文第二项。二、撤销（2006）海民三初字第2760号民事判决书第一项、第三项和（2006）海民三初字第2760-2号民事裁定书。三、广州市华沙房地产开发有限公司自本判决生效之日起1个月内，协同广州市海珠区素社街道政务和社区服务中心办理广州市海珠区XX号“泰安居”二梯104、804、904，三梯106，四梯709、809、909、210、610、710、810、910、911，五梯415、615房的房地产权证,将上述房屋中的二梯104办到何富洪名下、二梯804办到王乐贵名下、二梯904办到郑某玲名下，三梯106办到何焕娣和周某林名下，四梯709办到谭沛文名下、四梯809办到赵某名下、四梯909办到邓影雯和郭仲雷名下、四梯210办到陈某林和陈某业名下、四梯610办到何某成名下、四梯710办到罗某云和林某欣名下、四梯810办到欧某坚名下、四梯910办到梁贤生名下、四梯911办到郭某汉和郭某雷名下、五梯415办到何某民名下、五梯615办到梁凤仪名下。四、广州市华沙房地产开发有限公司自本判决生效之日起10日内，补偿因不能交付广州市海珠区XX号“泰安居”206、306、708、808房屋（共243.3806平方米）的损失4512275元给广州市海珠区素社街道政务和社区服务中心。五、驳回广州市海珠区素社街道政务和社区服务中心的其他诉讼请求。本案受理费80876元，由素社中心负担50829元，华沙公司负担30047元。本案财产保全费25557元，由素社中心负担5000元，华沙公司负担20557元。本案鉴定费13781元，由素社中心负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。素社中心、华沙公司均表示，（2006）海民三初字第2760号民事判决第二项、广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民再5号民事判决第三项的内容已执行完毕。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：华沙公司对不能向素社中心交付涉案四套房屋的损失补偿，一审判决处理是否恰当。案件事实表明，涉案四套房屋在素社公司与华莎公司签订《房屋移交协议》，约定华莎公司于2000年6月8日交付给素社公司使用之前，华莎公司已于1999年11月30日办理了预售给谢德胜的监证手续，直接导致在（2003）穗中法民二初字第509号案执行程序中，法院查封谢德胜名下的涉案四套房屋。为此，素社公司2006年9月7日所提（2006）海民三初字第2760号案诉讼请求第一项要求办理房产证指向的房屋为15套，不包括涉案四套房屋；素社公司诉讼请求第二项要求华莎公司另行补偿因不能交付涉案四套房屋的243.3806平方米，如不能补偿其他房屋则按2500元／平方米价格补偿608451.5元。一审法院审理查明华莎公司已将涉案四套房屋出售给案外人，认定素社公司要求华莎公司按双方合同的约定支付补偿款，华莎公司对此并没有异议，一审法院相应作出（2006）海民三初字第2760号民事判决第三项，判决华莎公司自本判决生效之日起1个月内，补偿因不能交付广州市海珠区XX号“泰安居”206、306、708、808房屋（共243.3806平方米）的损失608451.5元给素社公司。因（2006）海民三初字第2760号民事判决又将涉案四套房屋纳入素社公司第一项诉讼请求范围，为此所作（2006）海民三初字第2760号民事判决第一项出现错误，一审法院经审判委员会讨论决定作出（2017）粤0105民监2号民事裁定，再审本案。本案再审程序的启动，一审法院并无不当。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条规定，人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十三条规定，人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外。本案再审一审程序中，素社中心请求将其（2006）海民三初字第2760号案原诉讼请求第二项中的损失赔偿金额从608451.5元调整为6181852元，超出了原审诉讼请求。一审法院对素社中心变更损失赔偿主张予以准许，所作判决法律依据并不恰当，本院对此予以改判。需要指出的是，华沙公司（原华莎公司）在交付涉案四套房屋给素社中心（前素社公司）实际使用前另行办理预售给谢德胜的监证手续，是本案纠纷发生的直接原因。（2006）海民三初字第2760号民事判决作出后，双方当事人均未提出上诉。其后，谢德胜再与两和公司办理涉案四套房屋交易过户手续。相关当事人均应对问题现状的出现予以反思，依诚实信用原则，采取积极、稳妥的应对措施。综上所述，华沙公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民再5号民事判决第一项；二、维持广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民再5号民事判决第三项；三、变更广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民再5号民事判决第二项为：撤销（2006）海民三初字第2760号民事判决第一项和（2006）海民三初字第2760-2号民事裁定；四、撤销广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民再5号民事判决第四、五项；五、维持（2006）海民三初字第2760号民事判决第三项；六、驳回广州市海珠区素社街道政务和社区服务中心的其它诉讼请求。一审案件受理费80876元，由广州市海珠区素社街道政务和社区服务中心负担50829元，由广州市华沙房地产开发有限公司负担30047元，财产保全费25557元，由广州市海珠区素社街道政务和社区服务中心负担5000元，广州市华沙房地产开发有限公司负担20557元。鉴定费13781元，由广州市海珠区素社街道政务和社区服务中心负担。二审案件受理费30047元，由广州市海珠区素社街道政务和社区服务中心负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  戴俊英审判员  白小云二〇二〇年十一月三十日书记员  吴敏玲黄咏欣