黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑03民终863号上诉人（一审被告）：牡丹江天福利亨房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市宁安市东京城镇东京村。法定代表人：李桂清，董事长。委托诉讼代理人：杨静昕，男，1962年12月2日出生，天福利亨地产公司法律部总监，住黑龙江省牡丹江市东安区。被上诉人（一审原告）：李猛，男，1979年1月16日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。牡丹江天福利亨房地产开发有限公司（以下简称天福利亨地产公司）因与被上诉人李猛商品房预售合同纠纷一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2020）黑0302民初366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法合议庭，经阅卷、调查，询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天福利亨地产公司上诉请求：1、依法撤销（2020）黑0302民初366号民事判决；2、依据民事诉讼法第一百七十条第二项规定，撤销原审判决，依法改判。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，本案诉争房屋系系上诉人向星河公馆的红砖供应方鸡西恒山砖厂宋来师抵顶砖款的抵账房。上诉人欠宋来师100000元红砖款，上诉人与宋来师达成以房抵砖款的以房抵账口头协议，上诉人以价值719107元、面积154.98平方米、每平方米4640元星河公馆9号楼1单元1193号房屋抵顶砖款，减去应付其100000元，宋来师尚欠上诉人房款618222元。双方约定由宋来师继续送砖，达到房款数额即完成以房抵账的口头协议。按宋来师要求上诉人将抵账房屋开在被上诉人李猛名下，但在宋来师未完成送足尚欠房款等值红砖前，对抵账房屋屋不予办理商品房预售合同、不予办理完税发票、不予办理房屋交付入住手续。宋来师于2014年秋自缢身亡，红砖无人供应，被上诉人也未履行继续供应红砖义务。被上诉人在入住要求被拒绝后，自行换防盗门、强行占房装修。原审判决既然认定案涉房屋系顶账房宋来师指定将抵账房开在李猛名下，实际是将债权转移，在宋来师意外死亡无法实现合同义务的情况下，债务也随之转移至被上诉人名下，被上诉人应继续完成送红砖的义务，否则应当补足剩余欠缴房款。被上诉人在以房抵账未履行义务前，上诉人不存在违约情形。被上诉人庭审自述其借款向上诉人交付现金719107元与事实不符，原审判决在认定事实上的错误显而易见。二、原审程序违法。原审判决在以假设性言辞认定案涉房屋系抵账房屋后，又径直认定上诉人应当按照双方签订协议的约定履行义务，在条件成就时为被上诉人办理产权登记手续。本案案由是商品房预售合同纠纷，原审必须依照法定程序查明被上诉人购房资金来源，买受人是否支付价款、房款交付过程、如何交付。但这一重要问题，商品房预售合同纠纷案件必须查明的重要事实，却被选择性忽略，判决只字不提。原审违反最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释规定，程序违法。三、原审适用法律错误。原审判决在没有查明事实的前提下，并不考虑双方签订的《商品房买卖协议书》是不能径行进行不动产登记，而是要进一步签订房产局备案的《商品房预售合同》、有完税购房发票才能办理产权登记。既然被上诉人享受以房抵账的房屋，同样也有义务继续完成用红砖抵顶购房款的义务或补缴购房款。原审判决判令上诉人赔偿被上诉人违约金，上诉人在产权登记条件成就时为被上诉人办理产权登记手续，无疑适用法律错误。请求对本案依法改判。李猛辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审诉讼中，上诉人自认答辩人购买房屋的房款由宋来师用红砖抵偿，说明上诉人认可房款债务由宋来师承担。即使存在上诉人按宋来师指定将房屋开给答辩人，房款债务由宋来师用红砖抵偿的事实，那么本案房屋买卖合同的房款债务承担也是免责的债务承担，而不是并存的债务承担，该债务应由宋来师承担。二、上诉人上诉理由虚假，二审法院应驳回其上诉请求。1、上诉人所述宋来师送砖未达房款数额而不予办理商品房预售合同、完税发票、房屋入住，以及宋来师死亡房款债务随之转移至答辩人，既无合同依据也无法律依据。《商品房买卖协议书》中标注的全额付款和《黑龙江省单位往来资金结算票据》中填写的预收款719107元，可证明房屋已全额付清。上诉人自认房款由宋来师用红砖抵偿，相当于自认房屋买卖给付房款债务转移给宋来师。根据法律规定该债务转移是免责的债务承担，即房款债务由宋来师独自承担。上诉人以宋来师死亡无法清偿债务，转而主张由被上诉人偿还房款债务没有事实和法律依据。上诉人不履行为答辩人办理商品房预售备案登记是违约行为。2、上诉人将一审判决认定的债务转移歪曲成债权转移，是在无理狡辩。上诉人将房屋卖给答辩人后，只剩下宋来师对上诉人的房款债务未履行。因本案争议的法律关系是答辩人与上诉人之间的商品房预售合同法律关系，所以在本案中只存在房款债务转移而不存在债权转让。3、上诉人上诉称一审法院未查明答辩人购房资金来源及支付情况属程序违法，也是无理狡辩。鉴于上诉人已自认《商品房买卖协议书》是其与答辩人签订的、《黑龙江省单位往来资金结算票据》是其向答辩人出具的以及宋来师用红砖抵偿房款等事实，一审法院没必要审查房款来源和给付情况，因即使存在房款给付也是由宋来师给付，与答辩人无关与本案争议焦点无关。4、上诉人称为答辩人出具的《商品房买卖协议书》、《黑龙江省单位往来资金结算票据》是内部商品房买卖协议、内部转账票据，是不能成立的。上诉人销售星河公馆商品房使用的都是《商品房买卖协议书》、《黑龙江省单位往来资金结算票据》，购买人、交款单位处填写的是购房人的姓名、协议和票据购房人持有一份，作为购买房屋的债权凭证，怎么就成了内部协议、内部票据了？很明显，上诉人的观点不能成立。5、上诉人上诉称原审法院适用法律错误，却未指出怎么适用法律错误。请求二审法院判决驳回上诉，维持一审判决。李猛向一审法院起诉请求：1.判令天福利亨地产公司承担违约金1万元；2.判令天福利亨地产公司协助李猛办理产权登记。一审法院认定：2014年1月20日，李猛与天福利亨地产公司签订商品房买卖协议书，购买了天福利亨地产公司开发的鸡冠区星河公馆小区9号楼1单元19层1193号房屋。天福利亨地产公司为李猛出具了黑龙江省单位往来资金结算票据，内容为单位间预收款-9#1193房款、金额719107元。协议第三条第二款约定所出售的房屋于2014年9月30日前交付使用；第五条约定，出卖人违反约定，自违约之日起，日赔偿购房者已交房款的万分之一标准计算违约金。因天福利亨地产公司未能按期交付楼房，李猛于曾于2015年诉讼法院，因当时李猛所购房屋尚未完工，不能交付，李猛撤回起诉。2017年8月，李猛入户所购房屋并进行了装修，居住至今。天福利亨地产公司称李猛所购房屋系宋来师用红砖款抵顶的抹账房。宋来师只向星河公馆小区工地送了150885元的红砖，且天福利亨地产公司已经向宋来师支付砖款5万元，宋来师指定将星河公馆小区9号楼1单元19层1193号楼房开给李猛，用红砖款抵顶房款。扣除天福利亨地产公司应给付宋来师的100885元砖款，宋来师尚欠天福利亨地产公司房款618222元。宋来师承诺用以后送来的红砖款抵顶剩余房款。天福利亨地产公司按照宋来师的旨意为李猛出具了9号楼1单元19层1193号楼房的商品楼买卖协议书，并为李猛了具了结算票据。2017年8月，李猛要求入户，天福利亨地产公司要求其补交房款否则不能为其办理入户手续。李猛强行入户，天福利亨地产公司掐断了该户房屋的水、电，并向公安机关报案，但至今公安机关未告之处理结果。李猛自行接入了被掐断的水、电等，并装修居住。物业公司收取了李猛的电费、水费、物业费等。现李猛诉讼法院，要求天福利亨地产公司给付违约金1万元，并办理产权登记。庭审中，天福利亨地产公司提供4份证人证言及其财务收据，欲证实李猛所购楼房为宋来师抹账房。另查明，星河公馆小区于2014年1月10日取得商品房预售许可。一审法院认为，天福利亨地产公司与李猛签订了商品房买卖协议书，为李猛出具了结算票据。即使该购房协议与票据系宋来师指定天福利亨地产公司为李猛出具。亦是天福利亨地产公司同意宋来师用以后送来的砖款偿还房屋余款，同意宋来师、天福利亨地产公司与李猛抹账，自愿为李猛出具的，是其真实的意思表示。天福利亨地产公司自愿与李猛签订了商品房买卖协议并出具购房款结算票据，且双方在房屋买卖协议中对房屋的单价、总价款、面积、交付时间、违约责任等都做了明确约定，应认定天福利亨地产公司同意向李猛承担履行交付房屋的义务。李猛手中持有的商品房买卖协议及收据中并没有注明尚欠部分房款并要求在宋来师不能交付的情况下由李猛负责给付的字样，且李猛对该房屋是通过宋来师抹账取得的不认可，天福利亨地产公司的提供的财务账上虽注明争议房屋系宋来师抹账房，是其单位内部的记账，与李猛无关。故天福利亨地产公司应当按照双方签订的商品房买卖协议的约定履行义务，向李猛交付房屋并协助其办理产权登记手续。因天福利亨地产公司现还没有开始为星河公馆小区办理产权登记手续，故其应在能够办理产权登记时及时为李猛办理产权登记。李猛要求违约金1万元，双方在协议中约定交付时间为2014年9月30日前，天福利亨地产公司没有按约定的时间交付，李猛请求的数额不超过双方约定标准，本院予以支持。综上所述，李猛要求天福利亨地产公司支付违约金及协助办理产权登记的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第八十四条、第一百零七条规定，判决：一、牡丹江天福利亨房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李猛违约金1万元；二、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司在星河公馆小区产权登记条件成就时及时为李猛办理产权登记手续。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的本案事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人天福利亨地产公司与宋来师达成了以继续交付红砖抵顶房款的抵账协议，上诉人按宋来师的指示自愿与被上诉人李猛签订了《商品房买卖协议书》，向被上诉人开具《黑龙江省单位往来资金结算票据》，被上诉人李猛据此享有对案涉房屋占有使用的物权期待权。在上诉人与宋来师之间形成了债权债务关系，宋来师负有向上诉人交付红砖或给付剩余购房款的义务。上诉人与宋来师未约定在宋来师不能履行义务的情况下由李猛代为履行交付红砖或支付剩余购房款的义务，在与李猛签订的《商品房买卖协议书》中亦没有此项义务的约束条款，因此，上诉人认为应由被上诉人李猛继续完成用红砖抵顶购房款或补缴购房款义务的主张不能成立。上诉人天福利亨地产公司应按双方签订商品房买卖协议的约定履行义务，向李猛交付房屋并协助其办理产权登记手续。双方在协议中约定交付时间为2014年9月30日前，天福利亨地产公司没有按约定的时间交付房屋已构成违约，被上诉人李猛主张违约金10000元，其数额不超过双方约定的标准，一审法院予以支持并无不当。现天福利亨地产公司尚不能为星河公馆小区办理产权登记手续，故其负有在能够办理产权登记时履行附随义务及时为李猛办理产权登记手续。上诉人认为，一审判决确定上诉人在产权登记条件成就时为被上诉人办理产权登记手续，属适用法律错误的上诉意见亦不能成立。综上所述，天福利亨地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人天福利亨地产公司负担。本判决为终审判决。审判长  季学平审判员  刘伟国审判员  张彩娇二〇二〇年十一月二十七日书记员  汪琳琳