广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初5185号原告：林宝幼，女，1977年11月7日出生，英德市人，汉族，住英德市英城教育路**第****，身份证号码：441************264。被告：陆丽娟，女，1995年12月2日出生，英德市人，汉族，住英德市******委会径竹湾组，身份证号码：441************927。原告林宝幼诉被告陆丽娟租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理，依法适用简易程序于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告林宝幼、被告陆丽娟均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告林宝幼的诉讼请求：1、要求被告支付原告2020年6月6号至7月5号水电费、按金884元；2、要求被告支付原告2020年7月6号至8月5号房租、水电费共780元；3、要求被告支付原告2020年8月6号至8月18号房租、水电费共633元；4、要求被告支付原告滞纳金2297.00元；5、要求被告支付原告支付违约金1000元；6、本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2020年6月6日，原被告签订了一份房屋租赁合同。合同约定，被告承租原告位于英德市英城教育路西A区第十幢11座房号304号，房屋一间，承租期限为六个月，即从2020年6月6日起至2020年12月5日止，租金每月伍佰伍拾元；每月一日至三日前付清当月房租。按金壹仟壹佰元，当初被告租房时说暂没钱；按金先交伍佰伍拾元；并承诺次月交房租时再补交按金伍佰伍拾元。合同签订当天，原告如约把房租给被告，被告如约向原告缴纳了当月房租并开始使用该房屋，但次月开始，当原告用微信多次催交房租，被告回复说暂时没钱要求推迟至本月18号交租，结果被告于2020年8月17日偷偷搬走，并于8月18日凌晨1：4用微信告知原告不租了，原告马上回复被告时，电话和微信已被被告拉入黑名单。此后，原告经多次联系被告未果。综上所述，原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，原告向被告提供符合合同要求房屋，被告理应依约及时支付租金和水电费给原告。但是，被告却无理拒不支付租金并且玩失踪。由于被告不能依约支付租金给原告，致使原告合同目的无法实现。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，根据中华人民共和国民事诉讼法的相关规定，特向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法判决。原告提供证据如下：1、原告身份证复印件；2、被告身份证复印件；3、租房合同复印件；4、微信聊天记录复印件。被告陆丽娟答辩称：不同意原告的诉讼请求，我不知道如何产生这么多费用。我不清楚4594元是如何计算，滞纳金按每天实收30%。第一项我有支付，第二项我也有支付，第三项水电费我没有给，前两项包括滞纳金是如何计算。搬离的时候，我18号我再告诉原告，但是14号搬离。按照18号计算也好，我也逾期了12天。水费我签订合同时与原告的表底计算水费。拖欠的房租水电，并不是押金，不应计算在违约金内。6、7月房租我是有给的，对于剩余的押金签订合同前我和她协商，签订合同时没有支付全部给她，第二个月时我也没钱给剩余押金，我给了她两个月的租金，她是同意我欠着押金的。7月我是有交付6月的水电，8-8至8-18的房租630多元，我当时问了中介，中介通过我朋友找到我，原告说要起诉我，当月就另租他人。我需要原告提供与他人签订的租赁合同。滞纳金2000多元，我也不知道如何计算得出。案涉房屋存在安全隐患，原告也没有事前告知租客。被告陆丽娟向本院提交的证据有：1、租赁合同；2、照片三张，租赁房屋存在安全隐患。3、微信转账记录4张，共1976元。经审理查明，2020年6月6日，原告林宝幼（甲方）与陆丽娟（乙方）签订《租房合同》，其中约定：一、甲方将位于英德市英城教育路西A区第十栋11座303号房租赁于乙方使用，建筑面积为20平方米。二、租赁期从2020年6月6日起至2020年12月5日止。三、乙方有下列情形之一的，甲方有权即时终止合同，押金不退，收回房屋：3、乙方拖欠租金超过三天的，除交清拖欠租金、水电费外，且一次性赔偿违约金一千元给甲方。四、每月租金为550元，押金为两个月租金共1100元。水费每立方3元，电费每度1元，合同期未满而退租的，押金一律不退。乙方必须在每月1至3日前向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金水电费，甲方将向乙方每天按实欠租金的30%加收滞纳金且甲方可即时终止合同。钥匙1套，押金50元，乙方退房前交回钥匙，甲方退回押金，如乙方不交或少交钥匙，则甲方没收押金。五、水电费由乙方自行缴纳给甲方（注：水表底数为195度，电表底数为2055度）。六、如乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方赔偿一个月的租金（违约金）给甲方，押金不退，合同即时终止。该合同备注房屋按金只交了550元，7月份房租一起交上。签订合同后原告将涉案房屋交付给被告使用，被告通过微信转账的方式分别于2020年6月6日、6月13日、7月7日和7月8日支付了1150元、50元、500元和276元给原告。原被告双方确认上述被告支付的款项包括550元的房屋押金、6月和7月的房租、6月的水电费和两套钥匙的押金100元。被告在庭审中确认其因原告提供的房屋隔音问题以及房屋楼顶加盖建筑物而不安全为由于2020年8月18日通过微信的方式告知原告其不再租赁涉案房屋并已搬离涉案房屋，被告搬离房屋时将其中一套钥匙留在涉案房屋。但被告在庭审中明确没有就涉案房屋出现的问题向原告进行反馈以及双方对租赁合同的终止进行协商沟通。另查明，原告于2020年8月10日向被告发生微信聊天信息“你好，303房6月份电表底2251度，7月份电表底2558度，电费304元，水费30元，水电共334元，2020年7月房租550元，按金550元，一共实收1434元，谢谢”，被告于2020年8月11日通过微信聊天向原告回复“我看8号你都没发过来，我9号刚付货款，我下周二18号一起付给你，好吗”、“我下周二18号会一起付给你”、“就是付1434是吧”。原被告双方在庭审中确认被告每月预交30元水费，水费在合同期满后再多除少补。电费是由原告每月8号左右对涉案房屋的分表进行抄表再告知被告。原告认为其在接到被告搬离涉案后即对水电表进行检查，其认为电表表底是2641度和水表表底是235度但原告没有保存图片。2020年10月30日原告将涉案房屋租赁给案外人，该租房合同约定的水表底数为242度，电表底数为2887度。以上事实有原告提供的《租房合同》、微信聊天记录、微信转账记录以及庭审笔录予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，原被告签订《租房合同》约定原告将涉案房屋租赁给被告，原告与被告签订的《租房合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同。依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务；第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点是被告拖欠的租金数额、违约金的计算以及原告能否没收被告支付的押金。对于第一个争议焦点，合同签订后，原告依约将涉案租赁物交付给被告使用，现原被告双方确认被告支付的1976元是包括550元的房屋押金、6月和7月的房租、6月的水电费和两套钥匙的押金100元，故被告拖欠原告的房屋租金是8月7日至8月18日，由于原被告双方签订的《租房合同》约定月租金为人民币550元，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条“债务应当清偿”的规定，被告应支付拖欠的租金201.67元（550元/月÷30日×11日）给原告。对于被告拖欠的水电费问题，由于原告在庭审中明确其一般是于次月的8号左右对水电表进行记录上月的水电使用情况，现原告于2020年8月10日抄表后向被告发生的微信信息是6月份电表底2251度，7月份电表底2558度，电费304元，水费30元，水电共334元，原告庭审中陈述被告搬离涉案时的电表表底是2641度和水表表底是235度，但根据原告提供的后一位租赁者的租房合同所示的水表底数为242度和电表底数为2887度，上述水表和电表底数不一致且相差较大，被告搬离涉案房屋距离原告最后一次抄表仅8天，使用的电费和水费数量较大，现原告无法举证证实被告实际使用了上述数量较大的水电费，原告依法应承担举证不能的法律责任，被告在微信聊天记录中对原告发送的水电费金额亦没有异议，故被告拖欠的水电费应以原告向被告发送的微信聊天记录的水电费金额为准，即被告拖欠的水电费为334元。对于第二个争议焦点逾期支付租金违约金问题，原被告双方签订的《租房合同》约定赔偿一个月的租金（违约金）、每天按实欠租金的30%加收滞纳金和一次性赔偿违约金一千元，原告既请求违约金一千元又请求按欠付的6月至7月的水电费、按金、七月八月的租金以及水电费为基数按30%加收滞纳金，但由于滞纳金属于行政责任形式而不是民事责任形式，故原告请求被告支付滞纳金依法无据，本院依法不予支持。对于原告请求的违约金1000元，现被告认为原告请求的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告因被告欠付租金以及水电费造成的损失主要是利息损失，现被告欠付的租金是201.67元，水电费是334元，原告主张的违约金高达1000元已远远超过原告利息损失的30%，故被告依法请求调整违约金计付金额合理合法，本院依法予以支持。对于违约金的计算时间问题，由于原被告双方的《租房合同》合同约定被告应于每月的1至3号交纳当月的租金，现被告拖欠2020年8月7日至2020年8月18日的租金以及水电费，故被告应自2020年8月4日起支付逾期租金和水电费的违约金。参照最高人民法院公布的关于民间借贷的司法保护上限的规定，本院酌情确定被告应以实欠租金和水电费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算利息至租金和水电费付清为止。对于第三个争议焦点原告能否没收被告支付的押金以及被告是否还应支付未支付的押金550元的问题，被告在签订合同时为保证合同的履行,向原告实际支付押金550元,同时原被告双方签订的《租房合同》均约定被告逾期支付租金和少交钥匙押金不退，现原告逾期支付租金的自身违约行为给原告造成损失,原告主张不予退还房租押金550元和钥匙押金100元亦合理,本院依法予以支持。对于未实际支付的押金550元，由于押金的性质是属于履约保证金而不是被告依照合同应支付的租赁费用，原告请求被告支付未实际支付的押金依法无据，本院依法不予支持费。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告陆丽娟在本判决发生法律效力之日起十日内向原告林宝幼支付租金201.67元、水电费334元和违约金（自2020年8月4日起以实欠租金和水电费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算利息至租金和水电费付清为止）。二、被告陆丽娟支付给原告林宝幼的房租押金550元和钥匙押金100元,原告林宝幼可不予退还。三、驳回原告林宝幼的其他诉讼请求。本案受理费25元（原告已预交）由被告陆丽娟负担。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员  黄远梅二〇二〇年十一月二十日书记员  陈斯燕《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。附英德市人民标的款账户情况：户名：英德市人民法院开户行：中国银行清远英德光明路支行账号：7********-7345请在汇款单的备注栏注明案件案号，否则，无法入帐。