河南省中牟县人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0122执异135号案外人:王云妮，女，汉族，1973年4月21日出生，住郑州市金水区。申请执行人:郑州恒基建筑安装工程有限公司，住所地郑州经济技术开发区第三大街**院**厂房科技楼****1103，统一社会信用代码914101002680629740。法定代表人:刘洋锁，系公司总经理。委托代理人：张娟娟，北京市隆安（郑州）律师事务所律师。被执行人:登封市安泰房地产开发有限公司，住所，住所地登封市市区崇阳路北段社会信用代码91410185773682381L。法定代表人：赵天才。本院在执行郑州恒基建筑安装工程有限公司与登封市安泰房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人王云妮向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，本案现已审查终结。案外人称：请求中止对位于中牟县白沙镇商都大街商都锦城1幢1单元13层1号（1-1-1301）房屋的执行。事实与理由：案外人王云妮于2009年6月12日签订房屋买卖合同，安泰公司将中牟县白沙镇商都大街商都锦城1幢1单元13层1号（1-1-1301）房屋以总价50万元的价格出售给案外人。案外人在签订合同当天已全部支付房款50万元整，安泰公司于2011年3月份左右将房屋交付给案外人，案外人开始装修，入住至今。案外人认为案外人在购买房屋时，房屋已经建好，且案外人购买房屋时郑州恒基建筑安装工程有限公司与登封市安泰房地产开发有限公司尚未发生纠纷，此房产是案外人合法所得。申请执行人辩称：一、案外人王云妮不能证明其与安泰公司在涉案房屋查封前成立了合法有效的买卖合同。1、王云妮向法院提交的《商品房买卖合同》，未向房屋登记管理部门做合同备案登记，未按照法律规定向国家交纳相关契税，不符合商品房交易的法律规定，非善意，合同有事后伪造可能，不具有真实性，更不具有公信力。人民法院在查封诉争房屋时无法知道该房屋是否已经由安泰公司出售的情况，未超出安泰公司责任财产范围，故依据合法有效的民事判决要求强制执行涉诉房产并无不当。即便王云妮有损失，应由其自己及安泰公司承担，而不能对抗人民法院的强制执行。2、该《商品房买卖合同》缺少主要条款“付款方式”，违反《商品房销售管理办法》第十六条规定的关于商品房买卖合同应当明确的的主要内容。且合同内容大量空白事项，如：买受人逾期付款违约责任、交付房屋期限、出卖人逾期交房的违约责任、关于产权登记的约定等，不符合商品房交易双方合理审慎的交易习惯。二、案外人王云妮交付合同价款证据不足。1、王云妮提供的《收条》作为交付涉诉房屋买卖合同款项的证据，存在瑕疵。未提供交付购房款的银行转账等第三方凭证，没有正式的购房款发票相对应，未注明款项交付方式为现金或转账，不符合大额资金转账交付的交易习惯，未有其他有效的会计入账记录凭证，予以佐证，不能证明白沙合作社履行了付款义务。2、安泰公司与王云妮具有利害关系，诉讼目的存在一致性，即共同阻止恒基公司对涉诉房屋的强制执行，故即便安泰公司自认收到涉诉房屋价款，该自认行为对恒基公司也没有约束力，在没有其他证据佐证下，不能确信安泰公司收到王云妮交付的涉诉房屋价款。3、王云妮提供的2016年1月28日与安泰公司的民事调解书（案号（2016）豫0191民初1439）不能排除双方为转移资产的目的。该诉讼未写明王云妮与安泰公司的纠纷事由。该诉讼发生在2016年，当时恒基公司对涉案异议房屋已在2012年2月23日进行查封。且在该调解案件中王云妮的代理律师是万小雪，而万小雪在同一时期即2017年又作为安泰公司的诉讼代理人，代理安泰公司与恒基公司的案件，即本执行案件的原一审、二审、发回重审、二审案件，代理人万小雪对恒基公司在诉讼期间查封安泰公司房产情况十分清楚，因此，不能排除王云妮与安泰公司企图通过诉讼途径达到转移涉案房产的目的。三、王云妮并未提供有效的证据证明其占有该房屋的时间早于查封日2012年2月23日。1、王云妮所提交的《商品房买卖合同》未约定交付期限，且未提供相应的居住证明，例如水电、物业、装修费用缴纳凭证，无法证明其将涉案房屋用于居住及异议申请书上所述2011年3月份左右交房使用并开始装修。但是当时涉案房屋未竣工验收，不符合居住条件。2、涉案房屋于2011年7月26日才完成竣工验收，在此之前不符合居住条件，案外人王云妮所述与事实矛盾，无法证明其将涉案房屋用于居住及装修使用。综上所述，被答辩人王云妮作为完全民事行为能力人，在购买房屋这一价值较大的商品时，未能提供真实有效的房屋买卖备案合同，也未能提供购买房屋的正规发票，未尽到购买房屋合理审慎的职责，王云妮与安泰公司在涉诉房屋被查封日前房屋买卖的行为存在较大瑕疵，且怠于行驶自身要求房屋过户权利，但证据的客观性不足，不能排除上述王云妮与安泰公司恶意串通，伪造证据，共同损害被告恒基公司的合法权益的嫌疑。因此，王云妮不存在对涉诉房屋享有了排除执行的情形及权利，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，该异议申请不能排除执行，人民法院应予以驳回其请求事项。本院查明，郑州恒基建筑安装工程有限公司与登封市安泰房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年5月26日作出（2015）牟民初字第343号民事判决：一、被告登封市安泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告郑州恒基建筑安装工程有限公司工程款321360.79元，并支付违约金（自2011年9月12日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；二、被告登封市安泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内直接支付原告郑州恒基建筑安装工程有限公司建设劳保费2206240.33元，并支付利息（自2016年5月31日起至给付之日止，按中国人民银行同期货款利率计算）；三、驳回原告郑州恒基建筑安装工程有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告登封市安泰房地产开发有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费55049元，由原告郑州恒基建筑安装工程有限公司负担28029元，被告登封市安泰房地产开发有限公司负担27020元；反诉案件受理费31100元、保全费5000元，由被告登封市安泰房地产开发有限公司负担；鉴定费6万元，由原告郑州恒基建筑安装工程有限公司负担3万元，被告登封市安泰房地产开发有限公司负担3万元。在本案执行中，本院于2018年2月11日作出（2017）豫0122执1669号执行裁定：继续查封被执行人登封市安泰房地产开发有限公司名下位于中牟县白沙镇××通路东商都××、××、××、××、××、××、××房产（商品房预售许可证ZM20080036）。案外人证据显示：涉案1-1-1301号房屋由案外人王云妮于2009年6月12日与被执行人安泰公司签订《商品房买卖合同》购买，价款50万元于当日付清。王云妮、刘长岭与被执行人商品房买卖合同纠纷一案，郑州市高新区人民法院于2016年1月28日作出（2016）豫0191民初1439号民事调解书：一、经双方一致确认，2009年6月12日，原、被告双方签订了房屋买卖合同一份，约定被告登封市安泰房地产开发有限公司将位于中牟县白沙镇××大街商都××单元××（东户）的房屋（1-1-1301）卖给原告王云妮、刘长岭。合同签订当日，原告王云妮、刘长岭一次性支付登封市安泰房地产开发有限公司购房款50万元。二、被告登封市安泰房地产开发有限公司同意于2017年10月11日之前协助原告办理房屋产权证书。本院认为：对于案外人提出的执行异议，应当审查案外人对涉案财产是否享有真实合法的权利，以及该权利是否足以排除法院执行。涉案标的物为商品房，至今尚未登记，双方签订的《商品房买卖合同》没有备案。作为需要登记公示物权的不动产，自买受人与开发商签订合同时起就需要接受房地产管理部门的管理、编号、网签、备案，直至不动产登记。案外人提供的调解书能够佐证其购买房屋的事实，对其合同债权的真实性予以确认。而案外人主张的权利没有房地产管理部门的任何权利标记，所主张权利不符合房地产管理的法律规定，且其合同债权与申请执行人的执行债权相比不具有优先性，不足以排除法院执行。故案外人异议理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人王云妮的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。审判长 王 伟审判员 陈丽娟审判员 张国宪二〇二〇年十一月二十五日书记员 李 盈