河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终4604号 上诉人（原审被告、反诉原告）：河北华联伟业投资管理公司，住所地河北省石家庄市裕华区体育南大街**盛典商务大厦****。 法定代表人：路春，该公司总经理 委托诉讼代理人：田静，河北法蓝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：常志丹，该公司员工。 上诉人（原审第三人）：华联商厦控股有限公司，住所地，住所地河北省石家庄市桥**裕华东路**启锐园4-2-2404iv> 法定代表人：张文红，该公司经理。 委托诉讼代理人：魏桂兰，河北保嘉律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：河北隆森企业管理服务有限公司，住所地河，住所地河北省定州市兴定西路南侧**v> 法定代表人：崔义，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘涛，河北法蓝律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：河北景康房地产开发有限公司，住所地河北省，住所地河北省定州市清风北街业有限公司院内）。 法定代表人：薛泰山，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：秦占涛，河北法润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白鹤松，该公司职员。 上诉人河北华联伟业投资管理公司（以下简称华联伟业公司）、上诉人华联商厦控股有限公司（以下简称华联商厦公司）、上诉人河北隆森企业管理服务有限公司（以下简称隆森公司）因与被上诉人河北景康房地产开发有限公司（以下简称景康公司）委托合同纠纷一案，不服河北省定州市人民法院（2019）冀0682民初2806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华联伟业公司的委托诉讼代理人田静、常志丹、上诉人华联商厦公司的委托诉讼代理人魏桂兰、上诉人隆森公司的委托诉讼代理人刘涛、被上诉人景康公司的委托诉讼代理人秦占涛、白鹤松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华联伟业公司上诉请求：1、撤销河北省定州市人民法院（2019）冀0682民初2806号民事判决书第二项，改判上诉人返还景康公司经营风险金523411元并支付租金收益1802018.085元，合计2325429元；2、撤销河北省定州市人民法院（2019）冀0682民初2806号民事判决书第五项，改判景康公司除去赔偿第四项损失外应另行赔偿上诉人各项损失合计12336733元；3、撤销河北省定州市人民法院（2019）冀0682民初2806号民事判决书第三项，改判由上诉人支付景康公司垫付的电费119000元；4、本案全部诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，证据不足，适用法律错误。一、一审法院认定《定州商业项目协议书》的性质为附条件的委托合同是错误的，关于合同法对于有名合同的列举中并没有附条件的委托合同这一名称。1、根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中《定州商业项目协议书》并未约定特殊的的生效条件，即为双方签字盖章时该协议发生效力。而一审法院判定的附条件没有任何事实依据及法律依据，全凭法官主观臆断。2、关于“委托合同”性质的认定，一审法院没有进行任何说理性的论述，而是直接认定，法官的任意性思维体现的淋漓尽致。根据《合同法》第396条的规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同”，就该案涉及的项目是一个商业项目，双方均有投资，期限长达十年，甚至自负盈亏，自接管以来都是上诉人直接对外，并没有依托于被上诉人，其被上诉人为减少上诉人的经营风险，自愿为上诉人支付一定的经营风险金，如果是委托合同，合同的一切后果均由委托人即景康公司承担，上诉人怎么还要自己承担风险呢，综合以上合同的实际履行情况完全不符合委托合同的特征，恰恰是一种完全符合当前社会市场经济形势的新型商业合作模式，被上诉人之所以将其建好的商业楼交由华联伟业公司自主经营管理，是对上诉人专业的认可，同时双方在经营过程中找到双方租金分成的比例的平衡点达成共识、形成的合作，对整个经营上诉人享有的是绝对的自主管理、决策权。上诉人与被上诉人也是基于上述共识达成的项目协议书，因此该项目协议书就是在双方充分自愿、平等协商基础上达成的一份自由契约。依法成立的合同，受法律保护。所以无论合同的性质是什么，双方都应该按照合同约定履行各自的义务。二、一审法院违反法律规定，违背合同约定，任意为上诉人创设新的合同义务。1、一审法院违反合同自由原则，《中华人民共和国合同法》第四条规定:当事人依法享有订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。所以关于合同中所有条款的设定均是双方意思自治的结果，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定:依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人按照约定履行自己的义务不得擅自变更和解除合同。一审法院查明并确认上诉人对商场运营享有自主经营权，对物业自主经营、自负盈亏的运营模式，《定州商业项目协议书》之所以未对租金的收取标准作出约定也恰恰是因为上诉人的自主经营权，而且租金的定价并不是一个不可变量，它与招商期限、招商品牌、经营品类等多个因素有直接的关系，是个市场化的可变量。关于涉案项目的租金经历一次变化，首次招商的租金价格完全高于评估35.7元的标准的，因为被上诉人的逾期交房造成上诉人与商户解除租赁合同，之后上诉人在仅仅5个月的时间内完成第二轮招商，同时保证满铺率，又要按时开业，直接导致租金价格只能定位在7.56元的市场价格，此价格的形成与被上诉人的行为有不可分割的关系，被上诉人应承担其自身原因导致的后果。庭审中上诉人认为协议没有约定租金标准，且是被上诉人的原因导致最后7.56元的市场价格，且该标准根本不低于同地段同期其他商场的租金价格，同时被上诉人在经营过程中也在沿用上诉人的租金定价，基于此上诉人根本就不同意对租金标准进行评估，既没有评估的必要性也没有参考性。在违背上诉人意愿的前提下，一审法院委托第三方做了评估，评估的结果为35.7元租金市场标准。首先评估报告中，数据错误导致报告本身不可用(详见一审评估报告的质证笔录)，其次，该评估结果不具有客观性，35.7元的租金价格在定州运营稳定的商场(如时代、大世界)的租金都不能达到，试问一个刚刚起步的商场如何能达到该标准，评估机构有没有做市场调研、懂不懂商业。如果商场的租金能达到35.7元的价格，一个7.56一个35.7,相差近五倍，能让被上诉人增加五倍几百万的收益，被上诉人自己经营的过程为什么还要继续沿用上诉人7.56的价格标准。一审法官完全没有逻辑常识，哪个商业主体会放弃几百万的收益让自己继续走在亏损的道路上，显而易见被上诉人也很清楚租金价格根本达不到35.7的标准。一审法院依据一个错误的、既不符合客观现实、又不符合逻辑的评估结果作为认定上诉人收取的租金低，完全是错误的。一审法院认定上诉人对物业的自主经营，自负盈亏的同时，又认定上诉人收取20元的物业费取费标准过高，自相矛盾。物业费的取费标准是多少才符合标准一审法院却没有作出说明，也没有给出参考依据。上诉人收取的20元物业费价格完全符合市场标准，相比其他商场上诉人的物业取费都要低于定州同期同类商场的物业取费标准。一审法院用租金的收费标准与物业收费标准作对比，得出低租金、高物业的结论，进而任意性的从收取的物业费中拿出150万折为租金，简直是没有法律逻辑的低级可笑的错误。首先租金与物业是不同类，不能做对比，其次，法官任意调整物业的收费标准完全违法裁判，没有事实依据和法律依据，侵犯了上诉人对物业享有的自主经营权。无论有没有约定租金取费标准、物业取费标准，有一个因素起着决定性的作用，那就是“市场”这个无形的存在，在市场的调节制约下根本不会出现相差五倍的差距，只能是稍作浮动，这就是一审法院完全忽略了这一重要因素及商业的运营独特特点，导致作出了一个不符合法律逻辑不符合商业规则的不公平的判决。二、一审法院判决解除《定州商业项目协议书》适用法律错误。1、《中华人民共和国合同法》第五条的公平原则不适用于本案，首先上诉人与被上诉人已经签订合法有效的项目协议，不存在格式条款，是当事人的真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第四条合同自由原则及第八条依合同履行义务原则，上诉人与被上诉人的权利义务在协议中均以列明，双方只需要按照合同约定履行即可，不需要再根据合同公平原则变更当事人的权利、义务。2、一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定认定上诉人有迟延履行的行为及使合同目的不能实现的违约行为，据此判决解除协议是错误的。首先，上诉人没有迟延履行的行为，上诉人自始至开庭就同意支付(庭审笔录有记载)被上诉人收取租金，而是被上诉人一致不认可此数额，嫌少，至此才引发的诉讼，被上诉人不是因上诉人不支付其70%的租金提起的诉讼，是以上诉人收取的租金价格过低为由提起的诉讼，所以上诉人不存在迟延支付的行为。其次，上诉人与被上诉人之间是一种平等的共同投资关系，双方是一个利益共同体，签订合同的目的是运营商场而非是在第一年使被上诉人第一年达到多少的营利收益，上诉人经过三年半的付出，使商场正常运营在第一年就能有收益，这就是上诉人创造的价值，而一审法院只是强调因上诉人租金取费低使被上诉人的利益受损，根本没有考虑上诉人的利益，有意偏袒被上诉人有违公平。综上一审法院依此法律规定判决解除合同属于适用法律错误。上诉人认为，首先是被上诉人违约在先，单方面无正当理由终止与上诉人的合作，已构成违约，而且现实是上诉人被迫撤离后被上诉人已经入驻了新的运营团队，导致双方合作已没有履行的可能。其次，判决中本院认为部分“对公司逾期收益因实际未发生且不属于违约责任应赔偿的实际损失范畴”，通过此陈述，一审法院已经作出被上诉人有违约行为，应承担违约责任的认定。以上两点才是合同解除的根本原因。三、一审法院判决上诉人退还被上诉人。(5143261-54020-469392)÷10×(10-1.42)=3963791.83元经营风险金属于事实认定错误。1、一审法院关于经营风险金的性质认定错误。经营风险金在《定州商业项目协议书》第四条第1项中做出了解释，经营风险金是被上诉人对上诉人作出的经营补偿，只是减少经营的风险，并不能全面覆盖上诉人的所有风险。而且经营风险只存在于商场的最初的经营阶段，一旦商场运营趋于正常稳定可以说商场的经营风险就会越来越小，而且经营风险金全部用于稳定初期的商场运营。《定州商业项目协议书》第三条C项对经营风险金的提取方式做出了约定提取方式与经营年限无关，不是按照年限提取的，每年的经营风险系数根本不等，而且在合同的履行中被上诉人两次延期交房的违约行为增加了上诉人的经营风险，也是被上诉人单方面提出的解约，所以该经营风险金就不具有返还的客观基础及合同依据，一审法院按年支付方式的方式计算返还经营风险金的数额就是错上加错。2、一审法院判决上诉人向被上诉人支付垫付的租金2419750元没有事实依据、证据不足，也没有法律依据。首先，向购房业主返还投资额的10%的租金本就是被上诉人为吸引消费者的一种销售策略、营销模式，对消费者而言就是既降低了购房款三年后又可以收取租金，是被上诉人作为开发商为业主送出的福利政策，所以折抵房款的租金部分理应由被上诉人负担。其次，根据《定州商业项目协议》第三条D项的约定，三四条第2项第一款的约定，先由被上诉人与业主签订买卖合同，并承诺业主10年将购房款返还完毕，所以被上诉人与上诉人签订合同时让上诉人分担其部分义务，前三年租金是由被上诉人在购房款中为业主直接扣除，这是双方的约定，不违反法律的，而一审法院判决返还租金不知道依据的合同哪条约定。再次，一审法院没有进行纵向比对，完全没有逻辑。上诉人自正式运营总共收取的费用为5143261元，一审法院却判决每年返还租金2419750.3元，收取的费用只能支撑两年，且是在上诉人不花费的前提下，按照一审法院的此种运营模式试问有谁会与被上诉人合作。此部分销售面积中一审法院既要求返还收取的经营风险金又要返还租金，一审法院为上诉人设定了双重义务，加重上诉人的责任，故一审法院作出的这一判决完全违背客观事实、市场规则及合同约定。四、一审法院认定原审第三人隆森公司与上诉人之间存在物业管理合同关系，根据上诉人与隆森公司之间的物业托管合同，隆森收取的物业费中扣除一定的服务费后剩余部分仍要支付给上诉人的，如果不足以支付物业服务费的由上诉人进行补足，可见隆森司对电费没有支付义务，所以垫付的电费应由上诉人返还，且上诉人认可该项义务并愿意承担此项义务。同样基于上诉原因，以隆森公司账户支付的银行保证金、软件系统费用、消电检维保年检费、电梯检测费、电梯维保费、网络专线费、资产统计款、工装库存的费用，实际均是由上诉人支付的，且庭审中隆森公司对上诉人的主张没有异议所以上诉人享有主张的权利。五、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定违约损害赔偿的范围包含合同履行后可以获得的利益，所以上诉人主张的预期收益合情合理合法，应予以支持。六、一审庭审时上诉人向法庭中出示了主张公司亏损、LED大屏违约金、超市欠费及滞纳金的证据，判决中并未体现任何关于证据的部分。综上，本案一审判决因认定事实不清、证据不足、适用法律错误、恳请二审法院在查清事实的基础上，充分尊重合同约定，考虑商业运营模式的特点，遵从市场规则，依法改判支持上诉人的上诉请求。庭审中，另补充：一审法院将物业费中的150万元主观臆断的拨付到租金的款项中用于平复租金，完全违背了合同的目的。自2018年3月1日至2019年6月底上诉人为经营商场共产生电费1779000元，天然气取暖费41.7万元，合计2196000元。上诉人收取的物业费为3123966.31元，该物业费减去电费和天然气取暖费剩余1623966.31元，一审法院认定该部分为合理的物业费，但是上诉人就电暖两项就支出2196000元，一审法院将物业费平衡到租金，严重违背了合同目的。按法院认定的物业费还不足以支付电暖两项支出，足见一审法院认定事实明显错误，且没有合同依据和事实依据。该补充加在第二大条中关于“150万元物业费问题”第五段即上诉状第四页。 华联商厦公司上诉请求：1、撤销河北省定州市人民法院（2019）冀0682民初2806号民事判决书第二项，改判驳回景康公司的诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由景康公司负担。事实和理由：一审法院判决上诉人承担连带责任没有事实和法律依据。一、根据《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”，被上诉人与河北华联伟业投资管理公司签订的《定州商业项目协议书》中的条款不能约束上诉人，因此上诉人与景康公司之间并无约定的连带责任，同时上诉人未侵犯景康公司的任何权益，所以上诉人也没有侵权等承担连带责任的法定事由。二、上诉人所进行的各种行为均是按照上诉人与河北华联伟业投资管理公司之间的协议约定进行的，上诉人享有的权利承担的义务也是由河北华联伟业投资管理公司通过此协议设定的。被上诉人也是基于河北华联伟业投资管理公司的指定才将经营风险金及租金打入上诉人的账户，上诉人仅仅提供账户，扮演的是一种代收款的角色，至于如何支配此笔款项上诉人没有任何决定权，所以上诉人既不是账户内资金的权利人也没有使用此笔款项，没有偿付责任。综上，一审判决上诉人承担连带责任没有事实和法律依据，恳请二审法院在查清事实的基础上，充分尊重合同约定，依法改判支持上诉人的上诉请求。 隆森公司上诉请求：1、撤销河北省定州市人民法院（2019）冀0682民初2806号民事判决书第四项，改判由河北华联伟业投资管理公司偿还河北景康房地产开发有限公司垫付的电费119000元，并协助河北景康房地产开发有限公司办理供电公司的用户名变更手续；2、本案全部诉讼费用由景康公司负担。事实和理由：一审法院判决认定事实不清、适用法律错误。一、一审法院认定上诉人与河北华联伟业投资管理公司之间存在物业管理合同关系，根据河北华联伟业投资管理公司与上诉人之间的物业托管合同，上诉人收取的物业费中扣除一定的服务费后剩余部分仍要支付给河北华联伟业投资公司，如果物业公司将进行补足，可见上诉人对电费没有支付义务，所以垫付的电费应由河北华联伟业投资管理公司返还，且河北华联伟业投资管理公司认可该项义务并自愿承担此项义务。二、以隆森公司账户支付的银行保证金、软件系统费用、消电检维修保年检费、电梯检测费、电梯维修费、网络专线费、资产统计款、工装库存的费用，实际均是由河北华联伟业投资管理公司款项支付的，所以上诉人只有收取服务费的权利，履行物业管理服务的义务。除此之外的权利义务均是河北华联伟业投资管理公司的。综上，一审法院判决事实认定错误，请二审法院在查清事实的基础上，充分尊重合同约定，依法改判支持上诉人的上诉请求。 景康公司对三上诉人的上诉辩称，一、上诉人河北华联伟业投资管理公司（以下简称华联伟业公司）认为本案争议的《定州商业项目协议书》不是委托关系，但从该协议第一条第2款中就明确约定“甲方将本项目委托给乙方对该项目商业部分进行整体商业定位及招商和运营管理”，该条款明确了本协议就是委托经营管理，再从该协议的本质上看，其本质也是答辩人委托华联伟业公司对其恒泰商业项目进行经营管理，华联伟业公司抽取固定比例即30%的租金作为佣金，这明显符合我国关于委托关系的认定。华联伟业公司认为委托关系被委托人就不应承担风险，但是华联伟业公司明显是混淆了概念，委托关系的法律主旨只是被委托人在委托权限范围内的行为应由委托人承担，但从没有任何法律规定委托关系被委托人自身的经营风险也要由委托人承担。而作为律师界经常出现的风险代理就是明显的一个范例，当事人委托律师代理案件，可以约定律师在案件达到委托人要求的情况下得到较高的回报，相反未达到要求就没有任何回报，该类委托代理中律师在代理案件中发生的各种费用如交通费、通讯费等都属于经营风险，而律师作为专业法律人员，在为当事人代理案件后得不到回报更是一种经营风险，如果律师签署了该类委托协议，按华联伟业公司的观点，因为存在了风险，这就不叫委托关系了，那么该种情况下律师开庭是不是也不应当提交授权委托书了呢，华联伟业公司上诉状中说答辩人是基于对其专业的认可才交由其经营恒泰项目，而律师代理中律师也恰恰是因为当事人对其专业的认可才委托其诉讼的，同时华联伟业公司在上诉状中还称其有经营自主权，基于此不能认定为委托，但其经营自主权实际也是基于答辩人的授权，其应在委托范围内进行经营，而在委托范围内进行具体经营时，只要不超出委托范围也是可以存在自主情形的，同样在律师代理中，律师也不是当事人的传声筒，律师也是依据委托人的意志在代理权限内用其专业知识自主进行诉讼行为，而非简单传达委托人的意思。因此，答辩人认为一审法院认定本案为委托经营是没有任何错误的。二、华联伟业公司认为其有自主经营权，因此可以自行制定租金标准，但实际上《定州商业项目协议书》中没有任何条款写明华联伟业公司有权利制定租金标准，虽然有相关自主经营的约定，但自主经营并未明确写明可以自主定价，而本案所涉的协议最终目的是答辩人将自有的商业项目交由华联伟业公司经营，答辩人收取相应租金的一个协议，合同的主旨就是收取租金，如果没有明确约定就将合同的主要目的的制定标准赋予另一方当事人自主决定，这明显不符合协议制定宗旨，也违背了一般的商业模式，如果按照华联伟业公司的意愿可以随意制定租金标准，那么华联伟业公司制定零租金，那是不是也符合协议约定，且现实中华联伟业公司也的确签订了诸多零租金的出租协议，这样答辩人得不到任何回报是不是也符合协议目的，答辩人认为这明显是极为荒谬的事情。又根据《定州商业项目协议书》第二条第3款约定“第三期：开业以后的运营管理期，本阶段根据甲方的需要，由乙方进行项目的整体租赁经营”，该条款中明确约定了要根据答辩人的需要，而作为协议主要目的的租金标准，答辩人认为华联伟业公司应符合答辩人的要求，应事先与答辩人协商汇报，华联伟业公司在未得到答辩人同意的情况下，擅自在市场价35元每月每平米的标准上以明显低于该市场价的7.56元每月每平米收取租金，然后在答辩人不参与分成的物业费上抬高标准进行盈利的行为极大的损害了答辩人的合法权益。因此，一审法院对租金标准进行了适当的调整是无任何过错的。三、根据《定州商业项目协议书》第四条第1款约定：“委托经营风险金为甲方对乙方委托经营的补偿，以减少乙方经营风险”，该条款从明确了协议的性质为委托经营，而对于经营风险金虽没有约定明确的时间范围，但合同的有效期就是10年，因此一审法院依据10年期限进行计算返还也是符合法律规定。四、根据《定州商业项目协议书》第三条D项约定“乙方对购买本项目的客户履行以下义务：租赁十年内平均每年租金为投资额的10%；前三年租金在购房款中一次性支付给客户”其中明确约定对已出售商铺的客户租金返还系乙方的义务，因此一审法院认定华联伟业公司返还答辩人垫付的其经营期间的租金也是符合约定的。五、华联商厦控股有限公司（以下简称华联商厦公司）不认可承担连带责任，答辩人认为一审法院认定的并无过错，答辩人一审就提交了日常经营中华联商厦公司挂牌营业的照片，在对外经营中一直使用华联商厦公司的名头，其也在部分租赁协议中签署了租赁协议，且华联商厦公司与华联伟业公司董监高存在重合现象，属于一套班子两个牌子的公司，应属关联公司，而华联商厦公司也对答辩人收取了相关的款项，因此答辩人认为华联商厦公司应承担连带责任。六、河北隆森企业管理服务有限公司（以下简称隆森公司）应为电费缴纳主体，但最终却由答辩人进行了垫付，隆森公司属于不当得利应予返还，该返还并非基于合同关系，因此一审法院判决并无过错，应予维持。 华联商厦公司对华联伟业公司、隆森公司的上诉辩称，认可华联伟业公司、隆森公司的上诉观点。 华联伟业公司对华联商厦公司、隆森公司的上诉辩称，认可华联商厦公司、隆森公司的上诉的意见。 隆森公司对华联商厦公司、华联伟业公司的上诉辩称，认可华联伟业公司关于电费的支付意见，对华联商厦公司的上诉无意见。 景康公司向一审法院起诉请求：一、判令解除景康公司、华联伟业公司签订的《定州商业项目协议书》并进行交接；二、判令华联伟业公司返还景康公司租金、赔偿损失等款项1900万元及自2015年1月30日起至被告实际履行之日起的利息，华联商厦公司、隆森公司承担连带责任；三、华联伟业公司及华联商厦公司、隆森公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：景康公司（甲方）与华联伟业公司（乙方）于2015年1月9日就景康公司开发的位于定州市商场部分的定位、招商运营管理事宜达成了《定州·商业项目协议书》。该协议内容：第一条约定合作标的，甲方将本项目委托给乙方对该项目商业部分进行整体定位及招商和运营管理。第二条及第三条约定合作期限、合作方式及服务内容，其中第一期自协议书签订之日起3个月内为前期规划协商期，甲方向乙方支付前期规划服务费120万元，该期限乙方提供的服务内容为：1、项目的商业规划布局、业态定位、定位调整及最终确定，项目的视觉识别系统，包括基础元素和应用元素的建立；2、项目整体广告策划方案，包括项目的品牌形象的建立及项目卖点和优势推广；3、招商广告方案实施及意向商户蓄水；4、项目的楼层布局、功能分区、业态布局方案；5、商场图纸设计标准确立。第二期为招商期，自2015年1月10日至2017年12月1日。本期招商服务费约定项目中非乙方运营部分另行收取招商服务费50万元，以便于品牌主力店招商服务。第三期为开业以后的运营管理期，本阶段根据甲方的需要，由乙方进行项目的整体租赁经营。本项目商业部分的销售由甲乙双方共同管理。该阶段取费包含三项，即委托运营管理经营风险金、租金、物业费，取费标准双方协商如下，1、经营风险金：双方确定本商场项目的销售均价为13000元／平米，其中7800元／平米作为甲方提取的基价，甲方在销售的过程中进行每平米的基价提取，基价以上部分由乙方提取1300元／平米（售价的10%）作为委托运营管理经营风险金。乙方负责项目的整体招商运营管理，如因市场原因导致销售均价（均价13000元／平米）上调，则在扣除客户前三年应得租金比例后，甲乙双方将按20%（甲方）：80%（乙方）对上调部分进行价格体系分成，销售价格由乙方确定，上调幅度将不超过10%（以13000元／平米作为上调的均价依据）。本项目开业起10年期间内经营管理收益归乙方所有。2、租金：（1）乙方对购买本项目的客户履行下列义务：租赁十年内每年租金为投资额的10%；前三年租金在购房款中一次性支付给客户；乙方与购房业主签约租赁协议10年；五年后，除年回报外，享受租金收益以上部分的50%分红；租金按年返还。（2）本项目未销售部分的商业面积的运营管理租金收益甲乙双方按70%：30%分成（包括甲方自持部分）。3、物业费：乙方对物业费自主经营、自负盈亏。第四条约定委托经营风险金及购房业主回租租金，1、委托经营风险金为甲方对乙方委托经营的补偿，以减少乙方经营风险。2、购房业主回租租金，在本项目与购房业主签订购房合同的同时，乙方与购房业主签订租赁合同，租赁期限为10年，租金为购房价款的10%，其中前三年租金冲抵购房款，剩余年限租金不低于10%。乙方按月以银行转账或现金方式支付购房业主租金。3、为实现统一管理，未发售的商铺由乙方经营管理。在开业后乙方以实际所收租金为基数标准，向甲方支付70%租金。剩余的30%为乙方经营所用，其中物业费及水电费不计入租金基数，租金以实收净租金为计算依据。协议第五条约定委托经营期限，该期限包含筹备期、开业期和经营期。双方确定2017年12月31日商场开业，交房日期为2017年6月30日。正式委托经营期为自开业之日起10年。第六条约定项目的交付使用。第七条约定甲乙双方的责任、权利、义务。甲方的责任、权利义务规定如下：…3、甲方负责建设广场公共区域及有关设备，如门前广场硬化及绿化等…8、甲方在协议签订三日内，一次性支付给乙方本协议第一期规划顾问费120万元作为合作的开始。9、甲方在规划顾问期满如双方无其他意见将自动进入第二期招商期，甲方必须在招商期开始之日向乙方支付第二期的招商服务费50万元。并进入本协议的第三期及规划期所确定的物业标准作为本协议的附件。乙方的责任、权利义务规定如下：1、乙方对该物业自主经营，自负盈亏，并承担经营管理所产生的全部税费。乙方负责商场的招商运营管理及购房客户的租金支付，乙方负责商场的运营风险，乙方不承担开发销售过程中的任何费用。2、承担经营该物业所发生的包括但不限于下列费用如水、电、空调、通讯、保安、保洁、维修等物业服务费用…4、乙方无偿使用广场公共区域及相关设备，如门前广场、公用停车场等。5、乙方在该物业投入的装修及增设的设备设施归乙方所有，在经营期结束后，乙方增设的设备、设施可移动部分由乙方带走…第八条约定合同的变更和解除。第九条约定违约责任。1、甲乙双方在委托经营管理期间不得擅自单方终止合同，本协议约定的解除条款除外，单方面终止视为违约，违约所造成的损失按实际损失赔偿。2、甲乙双方必须严格按照双方约定的交房标准及交房时间交付并办理好合同上所约定的所有交房所需证件及验收合格，如逾期交房或不按约定交房视为违约，违约方将按照实际损失赔偿守约方… 合同签订后，景康公司向华联伟业公司于2015年1月13日支付前期规划服务费120万元、于2015年4月17日支付招商服务费50万元。景康公司共给付华联商厦公司经营风险金5143261元，双方均认可景康公司多向华联商厦公司支付54020元风险金。另由于商铺销售后有三家外铺业主退铺，三家业主总房款为4693916元，以上三家退铺涉及的风险金为469391元，双方均予认可，华联伟业公司明确同意退还上述款项。由于景康公司未在双方约定时间交房，2017年9月12日，华联商厦公司致函景康公司，内容为：因华联商厦与景康公司多次沟通交房时间为2017年8月31日，华联商厦原定开业时间为2017年12月27日，截至今日，景康公司不能如期交房，导致华联商厦开业时间延迟至2018年5月1日，预计给其造成员工工资及其他经济损失共计350万元。2017年9月20日景康公司复函华联商厦公司：1、交房日期为2017年12月31日。2、同意支付延期交房赔偿损失350万元。景康公司于2017年10月18日、10月31日、11月15日分三次共计向华联商厦公司履行违约金350万元。 2018年3月1日，景康公司、华联伟业公司双方签署了《商业合作项目交接书》，景康公司投资的商场经华联伟业公司全面验收，正式移交给华联伟业公司运营管理，同日的交接单由华联商厦公司作为接手单位接收了该项目。景康公司提交的由定州市房屋测绘队做出的该商场负一层人防工程及负一层至四层商业总建筑面积为28341平方米。华联伟业公司提交自行绘制的CAD图纸上载明的上述建筑面积为26737.23平方米。 该商场的销售铺位面积共计2229平方米，其中有1433.145平方米是按照双方所签订协议书第三条的约定与买受人签订了每年10%的返租条款，上述商铺总售价为24197503元，景康公司依约定对上述业主直接返还了3年共计30%的租金。 2019年2月11日，华联伟业公司对景康公司催要款项事宜的告知函载明合同结算部分：2018年12月，双方就合同履行过程中发生的事宜进行了两次沟通，并对合同金额（物业费、租金等）进行了核对，对合同金额无异议。华联伟业公司同意按合同约定给付景康公司款项，但景康公司对结算方式不认可，未能对付款金额达成一致意见。 2019年5月25日景康公司给华联伟业公司送达通知一份，内容为：因华联伟业公司与景康公司的合作中存在严重违约，在事发多次沟通无果后，现根据合同法第四百一十条规定，景康公司决定于本通知送达之日起解除与华联伟业签订的《定州商业项目协议书》。限你司于本通知送达之日起30日内办结所有交接手续、实际撤出经营场所并赔偿我司损失，在协议解除后不得再与租户、业主签订任何协议等。华联伟业公司自2019年6月20日撤场。 华联伟业公司与华联商厦公司自2018年3月1日接手该商场至其2019年6月20日撤场，共计经营约15个月。 本案在审理过程中，华联伟业公司提供了其与商户签订的经营合同书，合同中绝大部分约定的经营期限为一年，自商场开业以后的一年，一般期限至2019年5月中旬。华联伟业公司提交的华联伟业公司与隆森公司的对账单显示：2018年5月11日至2019年6月19日华联伟业公司实际收取租金2574311.55元，实际收取物业费3123966.31元，总计5698277.85元。 华联伟业公司庭审中称实际收取的租金平均为每月每平米7.56元，物业费为每月每平米20元，景康公司认为平均租金为每月每平米约30元较为合理，原告提交了华联商厦公司与于波、与梁国兖、与杨丰签订的《经营合同书》，分别约定物业费每月每平米30元、30元、20元，租金金额为0元，景康公司对华联伟业公司履行合同中执行的租金、物业费收取标准有异议，为此，双方产生分歧，无法进行租金结算。诉讼中，景康公司申请对恒泰商业项目2018年5月11日至2019年6月20日期间商场负一层至四层整体的平均租金标准进行评估。经法院委托河北恒裕资产评估事务所有限公司进行鉴定，结论为：商场平均租金为每天每平方米1.19元，核算为每月每平米35.7元。 华联伟业公司在经营期间，景康公司为隆森公司垫付电费39000元、80000元，共计119000元。 反诉原告华联伟业公司主张反诉被告景康公司赔偿损失1300万元，其中包含⑴2015年1月1日-2016年6月间的公司亏损11106247.04元、⑵2019年5月25日-2028年5月10日间的预期收益13863036.86元、⑶ERP系统银行保证金10万元、⑷冲谷软件10万元、金蝶软件15600元、系统交换机3440元、⑸管理人员工资补偿440850元、⑹共同物业赔偿236600元、⑺LED大屏违约金11267元、⑻围挡外铺损失105476.50元、⑼锅炉重启费用8000元、⑽外铺15维修损失2497元、⑾空调晚开放一个月及广场绿化施工收益损失165000元、⑿消电检维保年检32000元、⒀电梯检测费7050元、⒁电梯维保25500元、⒂网络专线8160元、⒃资产统计168484元、⒄工装库存、⒅2019年6月15日-6月19日期间超市欠费及滞纳金29789.76元、⒆景康欠款212293元、⒇景康购物卡费17万元、（21）意向账户终止损失434365.45元、（22）工资损失582491元，上述合计27966087.61元。对公司总计亏损及预期收益，华联伟业公司未提供相关证据证实，且双方约定了经营风险金，景康公司业已实际支付其经营风险金5143261元。银行保证金及软件系统的付款人名称为隆森公司。管理人员的工资补偿系华联伟业公司单方制作的工资表，未向法庭提交公司与员工解除合同、补偿工资的关联证据。共同物业赔偿的诉讼主体为隆森公司。LED大屏违约金11267元，华联伟业公司未向法庭提交该款项已经支付的证据。围挡外铺损失105477元，系该商场因围挡影响外铺20、21、22正常经营产生的收益损失，根据合同约定景康公司负责公共区域及设备的正常使用，故而其应对此承担责任。同理，锅炉重启费用8000元、外铺15损失2497元、空调晚开放一个月及广场绿化施工收益损失165000元应由景康公司承担。消电检维保年检32000元、电梯检测费7050元、电梯维保25500元、网络专线8160元、资产统计168484元、工装库存、上述费用的支付单位为隆森公司。超市欠费及滞纳金29789.76元系隆森公司与大槐树商贸就负一层超市经营产生的费用，该费用并未实际发生。对景康公司欠款212293元，景康公司在“甲方完善设备设施需承担费用的函”的回复中承诺上述款项应由景康公司承担的费用。对景康购物卡17万元，景康公司承诺17万元储值卡抵房租。对意向账户终止损失434365.45元和工资损失582491元，华联伟业公司称此两笔费用系景康公司承诺2017年12月31日交房，而实际于2018年3月1日交房延期交房2个月导致的损失，该项损失在已包含在景康公司延期交房赔偿华联伟业公司350万元之中。华联伟业公司此项诉求系重复主张。 一审法院认为，景康公司、华联伟业公司于2015年1月9日签订的《定州·商业项目协议书》，对于本协议的性质，双方当事人产生了分歧，景康公司认为该协议为委托合同，根据《合同法》第四百一十条的规定，委托人或受托人可以随时解除合同。而华联伟业公司及华联商厦公司、隆森公司均认为该协议不是委托合同，因为该协议约定了双方的权利义务，委托合同的权利义务均由委托人承担，而该份合同明确了华联伟业公司的权利义务，即商场的物业由华联伟业公司自主经营，自负盈亏，商场的运营管理及租金的支付由华联伟业公司负担，商场的经营权在华联伟业公司手中，景康公司无权干涉，该合同不符合委托合同的特征。我们认为案涉协议的核心是景康公司委托华联伟业公司对其开发建设的商业项目进行经营管理而设定的双方间的权利义务关系，双方应为委托经营管理合同关系。第一期与第二期是景康公司委托华联伟业公司对该项目进行前期的规划协商并进行招商，明确约定了服务费、履行方式等，双方已经实际履行且无争议。第三期为运营管理期，双方约定华联伟业公司租赁景康公司开发的、一部分出售给客户（该部分由华联伟业公司回租，租金给客户，但前三年的租金由景康公司用购房款直接折抵，实际上前三年回租租金由景康公司给付）、一部分未销售景康公司自持的商铺用于经营商场，双方商定的租金为华联伟业公司以实际向商户所收租金的70%给付景康公司，剩余的30%归华联伟业公司所有。同时，景康公司还需向华联伟业公司支付已售部分的10%或者每平米1300元的经营风险金，故该合同的第三阶段应为附条件的委托经营管理合同。《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当根据公平原则确定各方的权利义务。本案中，华联伟业公司与商户之间的租金给付标准及景康公司应负担的规划服务费、招商服务费、经营风险金均作了明确约定，华联伟业公司应支付商户的租金为不低于投资额的10%，华联伟业公司应支付景康公司的租金为实际收取租金的70%，实际收取租金系不确定数，双方未约定租金标准或最低标准及租金给付时间，同时，合同约定华联伟业公司对商场经营管理享有自主经营权，对物业自主经营、自负盈亏，华联伟业公司实际执行的租金标准为每月每平米7.56元，远远低于市场平均租金标准35.7元，华联伟业公司实际执行的物业标准为每月每平米为20元，华联伟业公司以自主经营、自负盈亏为由，自行调整租金与物业费的收取标准，使景康公司的利益受损，不能实现合同目的，是合同解除的根本原因所在。景康公司开发此商业项目并交付华联伟业公司经营的目的是为了创造价值，或收取租金，但华联伟业公司自2018年3月接手该商场至2019年6月20日撤场，经景康公司催告华联伟业公司结算租金，华联伟业公司以双方未能就租金结算方式及金额达成一致为由至今未支付景康公司租金。根据《合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方延迟履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，景康公司要求解除该合同，且华联伟业公司认为该合同已经履行不能，故应予支持。协议约定以实际所收取的租金为结算依据。因合同约定华联伟业公司对商场享有自主经营管理权、对物业费自主经营、自负盈亏，华联伟业公司在合同履行中形成低租金、高物业费的情形。华联伟业公司自2018年5月11日至2019年7月10日实际收取租金2574311.55元，收取物业费3123966.31元，总计5698277.85元。华联伟业公司所收取的物业费高于所收取的租金，为了平衡双方的权益，物业费适当折到租金150万元，租金计算为2574311.55+1500000=4074311.55元，华联伟业公司应给付景康公司租金为4074311.55×70%=2852018.09元。华联伟业公司应退还景康公司的经营风险金，因双方签订的合同期限为10年，华联伟业公司所收的经营风险金应为10年的，景康公司实际经营15个月，景康公司主张华联伟业公司按照实际经营时间所占比例退回剩余时间的经营风险金，合情合理，应予支持，对于景康公司因计算错误多支付华联伟业公司的经营风险金54020元及购房人退购后应返还的经营风险金469392元，华联伟业公司同意退还，故而应退经营风险金为（5143261-54020-469392）÷10×（10-1.42）+54020+469392=4487203.83元。景康公司要求华联伟业公司给付已返还给购房客户三年租金的三分之一，其理由是对于已售部分的面积，在售楼时景康公司将前三年租金抵扣了房款，也就是景康公司代替华联伟业公司支付给购房客户租金（购房客户少交30%的购房款），但是，给付购房客户租金是华联伟业公司应尽的合同义务，只不过前三年由景康公司代替华联伟业公司向购房客户履行，现华联伟业公司经营了一年，华联伟业公司应当返还这一年景康公司给其向购房客户垫付的租金，即24197503元×10%=2419750.30元。景康公司的该项请求符合合同约定，予以支持。华联伟业公司总计应当给付景康公司款为2852018.09+4487203.83+2419750.30=9758972.22元。因华联伟业公司与华联商厦公司对涉案商业项目共同经营管理，华联商厦公司实际收取景康公司的经营风险金、商户的租金等，华联商厦公司应与华联伟业公司共同承担向景康公司的付款义务。隆森公司与华联伟业公司之间存在物业管理合同关系，与景康公司不存在直接的法律关系，景康公司为其垫付的电费119000元应予返还。供电公司的用户名应由隆森公司变更为景康公司。景康公司主张华联伟业公司交付公司广告位明细、关于消防的各种手续，尚在合同期内的华联伟业公司及二第三人与商户签订的相关合同，商户缴纳租金的欠费情况，非华联伟业公司的合同义务，对此项请求不予支持。景康公司要求华联伟业公司给付第一期与第二期的服务费170万元以及第三期因景康公司延期交房向华联伟业公司支付的损失350万元，因双方均已履行完毕，且不存在违反强制性规定的情形，不予支持。景康公司主张欠款利息缺乏事实根据，不予支持。 反诉原告华联伟业公司提出的反诉请求中对围挡外铺损失105477元、锅炉重启费用8000元、外铺15损失2497元、空调晚开放一个月及广场绿化施工收益损失165000元、景康欠款212293元、对景康购物卡17万元，上述合计663267元，应由景康公司承担给付义务。华联伟业公司的其他诉求中，银行保证金及软件系统的付款人为隆森公司、消电检维保年检费、电梯检测费、电梯维保费、网络专线费、资产统计款、工装库存的支付单位为隆森公司，上述权利人均为隆森公司，非华联伟业公司，华联伟业公司不具有诉权；对公司亏损、LED大屏违约金、超市欠费及滞纳金，华联伟业公司未提供相关证据予以证实，对此不予支持；对公司预期收益因未实际发生且不属于违约责任应赔偿的实际损失范畴，对此项请求不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第四款、第一百零七条、第一百零九条的规定，经审判委员会研究讨论，判决：“一、原、被告于2015年1月9日签订的《定州·商业项目协议书》自2019年6月20日解除；二、被告河北华联伟业投资管理公司与第三人华联商厦控股有限公司连带偿付原告河北景康房地产开发有限公司租金及应退还款项共计9758972.22元；三、第三人河北隆森企业管理服务有限公司返还原告河北景康房地产开发有限公司垫付的电费119000元，并协助原告办理供电公司的用户名变更手续。四、反诉被告河北景康房地产开发有限公司偿付反诉原告河北华联伟业投资管理公司各项损失663267元；五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告的其他诉讼请求。上述二、三、四项于判决生效后30日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费141800元，由被告负担80113元，原告负担61687元，反诉费49900元，由反诉被告负担10433元，反诉原告负担39467元。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。华联伟业公司提交两组证据：第一组证据为定州市富源天然气有限公司出具的发票复印件，用于证实自2018年3月1日至2019年6月底产生的天然气取暖费41.7万元。河北省电力有限公司定州分公司的发票复印件，证实产生电费166万元。我方从电力局打印的流水复印件，证明电费产生的日期及金额。第二组证据为定州市人民法院（2019）冀0682民初3953号民事判决书打印件，系我方从裁判文书网下载，是赵旭龙与被上诉人的判决书，证实被上诉人主张返还的经营风险金中，其中赵旭龙购房款产生的经营风险金，被上诉人尚未向赵旭龙支付。故被上诉人要求上诉人返还该部分经营风险金无事实依据。景康公司质证称，对燃气费的真实性不认可，该发票首先是复印件，其次该发票并无法显示交的天然气的费用是给哪个单位或者是哪个房产缴纳，不能证明是本案的项目所发生的。该证据在一审时就已经实际存在，但上诉人却未在一审提交该证据，其有突击举证的嫌疑，剥夺了我方提出反证的权利。因此该证据不应当予以认可。对电费质证意见同燃气费的质证意见。其发票上可以看出名称就是河北隆森公司，因此电费承担实际也应由隆森公司来承担缴费义务。并且在隆森公司撤出物业管理后，也有义务进行更名。上诉人举证即便是真实的，其仅仅将自己代缴的费用进行了举证，但其实际向租户收取了相关费用其并未真实的表述，而且在一审中出示了物业服务协议中，物业费也不包含天然气取暖费以及电费，因此上诉人举证的这些票据不能证明该类费用属于其经营的成本。关于判决书，经营风险金系被上诉人给付上诉人用于弥补经营风险与实际购房业主并无任何关联，被上诉人要求上诉人返还部分经营风险金是基于被上诉人先行给付了上诉人全部十年的经营风险金后，上诉人未经营满十年就已经撤出，因此才主张将未经营期间的经营风险金返还。在一审中，上诉人也明确了同意退还赵旭龙的经营风险金。华联商厦公司质证称，对该两组证据均无异议，关于被上诉人答辩称所缴纳的费用与案涉项目无关，这一说法不认可，对电费账户以及燃气费账户都是涉案项目，在电力局及燃气公司备案登记的，是相一致的。该费用均是案涉项目的费用。隆森公司质证称，对于上诉人提交的第一组证据真实性认可，刚才被上诉人发表的质证意见，视为上诉人在二审中提交的新证据，应当作为认定案件事实的依据。至于交电费的名称系我方，依据上诉人与我方签订的物业托管合同，实际经营者系上诉人，因此我方对本案争议焦点4无返还及其协助义务，应由上诉人华联伟业公司承担。关于第二组证据，根据最高院提出的案例指导意见，可以作为该案的参照依据，人民法院应当采纳。本院认证如下：上诉人提交的第一组证据不能证明其为相应天然气取暖费、电费的权利主体，上诉人提交的第二组证据不能证明其举证目的，对于二审庭审中上诉人提交的两组证据依法不予采信。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人华联伟业公司与被上诉人景康公司于2015年1月9日签订的《定州·商业项目协议书》，景康公司主张两者为委托合同关系，华联伟业公司则认为双方为委托经营管理合同关系。协议中明确约定“甲方将本项目委托给乙方对该项目商业部分进行整体商业定位及招商和运营管理”，一审法院根据案件事实及《合同法》中有名合同的规定认定为委托合同并无不当。一审中，景康公司主张解除《定州·商业项目协议书》，华联伟业公司则主张景康公司起诉解除该协议书已经没有实际意义，一审法院查明华联伟业公司已经撤场。在此情况下一审法院判决解除华联伟业公司与景康公司于2015年1月9日签订的《定州·商业项目协议书》，符合本案实际情况，并无不当。 《定州·商业项目协议书》签订后在实际履行过程中，华联伟业公司与华联商厦公司对案涉商业项目共同经营管理。本案中，景康公司未按照协议约定时间交房是事实，按照协议约定“如甲方逾期交房达到60日则乙方有权解除本协议”。在景康公司逾期交房的情况下，华联伟业公司并未主张解除，而是由其共同经营方华联商厦公司向景康公司致函协商并收取了景康公司支付的延期交房赔偿350万元。该致函内容为“因华联商厦与景康公司多次沟通交房时间为2017年8月31日，华联商厦原定开业时间为2017年12月27日，截至今日，景康公司不能如期交房，导致华联商厦开业时间延迟至2018年5月1日，预计给其造成员工工资及其他经济损失共计350万元。”由此致函内容可以看出，上诉人方已经预期“开业时间延迟至2018年5月1日”，并据此主张“预计给其造成员工工资及其他经济损失共计350万元”。在此情况下，景康公司延期交房赔偿问题已解决完毕。上诉人方既未主张解除协议，亦未提出因延期交房影响出租要求变更协议内容，是对上述解决方式及解决结果的认可，协议其他内容对于双方依然具有约束力。 本案所涉《定州·商业项目协议书》明确约定“D.乙方对购买本项目的客户履行下列义务：……前三年租金在购房款中一次性支付给客户原告要求被告给付已返还给购房客户三年租金的三分之一……”。据此，该返还租金的义务方为华联伟业公司。但在实际履行过程中，华联伟业公司并未履行该协议书约定的义务，而是由景康公司在售楼时将前三年租金抵扣了房款，即景康公司代华联伟业公司履行了协议约定义务。华联伟业公司存在违约行为，现景康公司请求判令华联伟业公司返还相应的代其履行的垫付租金，符合协议约定及本案事实，一审法院支持其诉讼请求符合法律规定。 《定州·商业项目协议书》“四、委托经营风险金及购房业主回租租金”中约定“……未发售的商铺由乙方经营管理……计算方式：未发售面积楼层区域的每平米平均租金×未发售面积×70%=甲方租金（剩余30%则为乙方经营费用）”，对于该未发售面积租金的计算方式，当事人并无异议，但对于计算标准，当事人之间产生争议。《合同法》第六条规定“当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。”案涉协议中对于未发售面积租金确切金额未予约定，但协议条款并未授权上诉人方单方制定收取租金标准。协议中约定“开业以后的运营管理期，本阶段根据甲方的需要，由乙方进行项目的整体租赁经营”，景康公司建设开发案涉国际城二期并作为甲方与华联伟业公司签订案涉协议书，赢取利润是其必然需要与目的。根据一审法院委托河北恒裕资产评估事务所有限公司进行鉴定，结论为：商场平均租金为每天每平方米1.19元，核算为每月每平米35.7元。在此情况下，华联伟业公司在未与被上诉人协商的情况下，以明显低于市场价的价格收取租金，明显损害了被上诉人的合法权益，违背了诚实信用原则。一审法院据此调整租金并计算出上诉人应给付被上诉人的租金数额，符合案件事实及法律规定。上诉人虽对鉴定报告不认可，但并未申请重新鉴定亦未提交相反证据反驳鉴定结果，其应依法承担举证不能的不利后果。因华联伟业公司在履行协议过程中明显损害了被上诉人的合法权益，违背了诚实信用原则，一审法院对其主张的损失未予支持，并无不当。 关于上诉人上诉所提经营风险金问题，景康公司与华联伟业公司签订的合同期限为10年，则景康公司支付给华联伟业公司的经营风险金亦对应为10年。本案中华联伟业公司实际经营15个月，相应经营风险金应由华联伟业公司。因双方协议已解除，对于剩余时间所对应的经营风险金，依法应由上诉人退回被上诉人。 案涉银行保证金及软件系统的付款人为隆森公司，消电检维保年检费、电梯检测费、电梯维保费、网络专线费、资产统计款、工装库存的支付单位为隆森公司，上述权利义务主体均为隆森公司。对于被上诉人主张的返还垫付电费义务及协助办理供电公司用户名变更手续义务，隆森公司应依法予以承担。至于上诉人华联伟业公司与隆森公司之间的法律关系，上诉人可与隆森公司依法解决。 在案涉协议履行过程中，华联伟业公司与华联商厦公司对涉案商业项目共同经营管理，华联商厦公司实际收取景康公司的经营风险金、商户的租金等，在事实上华联商厦公司与华联伟业公司共同履行了案涉协议并享有了利益，华联商厦公司亦应承担向景康公司的付款义务。 综上所述，上诉人华联伟业公司、上诉人华联商厦公司、上诉人隆森公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉人河北华联伟业投资管理公司交纳的二审案件受理费141800元，由河北华联伟业投资管理公司负担；上诉人华联商厦控股有限公司交纳的二审案件受理费141800元，由华联商厦控股有限公司负担；上诉人河北隆森企业管理服务有限公司交纳的二审案件受理费2680元，由河北隆森企业管理服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李舒淼 审 判 员 王洪月 审 判 员 陈 宁 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 董 军 书 记 员 于 惠