北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终7240号上诉人（原审被告）：张燕明，女，1959年7月14日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：郭杰（张燕明之女），住北京市石景山区。委托诉讼代理人：杨建辉，北京京翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵俊娜，女，1983年12月24日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人张燕明因与被上诉人赵俊娜房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初7683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张燕明及其委托诉讼代理人郭杰、杨建辉，被上诉人赵俊娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张燕明上诉请求：撤销一审判决第一项，不同意支付逾期交房违约金和逾期迁出户口违约金71100元。事实和理由：1.双方于2016年9月28日签订的补充协议约定，甲方拿到全款后，乙方如需居住提前一个月告知甲方腾房。赵俊娜在2018年11月13日将房屋尾款102万元交付石景山区人民法院，2018年11月18日起诉要求张燕明腾房，在此之前从未提出过腾房要求，故赵俊娜主张从2018年8月1日起计算逾期交房违约金是错误的；2.双方补充协议约定交易房屋不存在户口，并未对迁出户口的时间及违约金作出约定，无所谓逾期的问题，张燕明不应当支付未迁出户口的违约金。赵俊娜辩称，同意一审法院判决，不同意张燕明的上诉请求和理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。双方于2016年9月28日签订的补充协议中第2.6条明确约定了诉争房屋不存在任何户口，故甲方无需办理户口迁出事宜。签订合同时诉争房屋没有户口，但在合同履行过程中张燕明将户口迁入诉争房屋。赵俊娜向一审法院起诉请求：1.判令张燕明因延期交付房屋向赵俊娜支付违约金405600元；(从判决生效后15日即2018年8月1日至2019年9月30日，计算方式：208万元成交价格*日万分之五*390天=405600元)；2.判令张燕明因未按时迁出户口向赵俊娜支付违约金650000元；(从2018年9月8日至户口实际迁出之日2020年6月2日止，计算方式：208万元*日万分之五*625天)；3.判令张燕明支付物业费（2019年1至9月）475.27元、水费170元、卫生间漏水修复费用1000元。一审法院认定事实：2016年9月28日，赵俊娜（买受人）与张燕明（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张燕明将坐落于北京市石景山区303号房屋（以下简称诉争房屋）出卖给赵俊娜，房屋规划设计用途为住宅，总价款为208万元；第八条……出卖人在收到买受人支付的除物业交割保证金之外的全部购房款后15个工作日内将该房屋交付给买受人。第十条第（一）项逾期交房责任约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照逾期时间分别处理：1.逾期在15日之内，自本合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已收取的房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已收取的房款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。合同落款处签字为出卖人张燕明、郭杰（代），买受人赵俊娜。同日，甲方（出卖人）张燕明与乙方（买受人）赵俊娜签订《补充协议》：第二条6.户口迁出事宜：甲乙双方确认，交易房屋不存在任何户口，故甲方无需办理户口迁出事宜。第四条，违约责任，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金。2017年，原告赵俊娜起诉张燕明、郭杰房屋买卖合同纠纷一案至本院，其提出诉求为判令二被告继续履行《房屋买卖合同》并协助原告办理过户手续；被告张燕明、郭杰同意继续履行合同，但提出反诉要求赵俊娜支付违约金22.4万元。2018年5月31日，本院作出（2017）京0107民初18714号民事判决书，判决：一、赵俊娜、张燕明继续履行双方于2016年9月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、赵俊娜于判决生效之日起七日内给付张燕明剩余购房款102万元，张燕明于判决生效之日起七日内配合赵俊娜办理位于北京市石景山区303号房屋不动产产权转移登记手续，将该房屋登记至赵俊娜名下；三、赵俊娜于本判决生效后七日内给付张燕明违约金9万元；四、驳回赵俊娜其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张燕明其他诉讼请求。判决后，赵俊娜、张燕明均提出上诉至北京市第一中级人民法院（以下简称一中院），后双方均撤回了上诉，一中院于2018年7月17日作出（2018）京01民终6104号民事裁定书，裁定准许上诉人赵俊娜、上诉人张燕明撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。2018年9月7日，诉争房屋登记在赵俊娜名下。2018年11月13日，张燕明收到剩余102万元购房款。2019年，赵俊娜起诉张燕明房屋买卖合同纠纷一案至本院，要求张燕明腾退诉争房屋并支付逾期交房违约金和逾期迁出户口的违约金。2019年8月9日，本院作出(2019)京0107民初1157号民事调解书，确认：一、张燕明于2019年9月30日前（含当日）将位于北京市石景山区303号房屋腾退并交付赵俊娜；二、赵俊娜与张燕明一致同意并确认：如张燕明按期履行本调解书第一项所确定的义务且于2019年9月30日前（含当日）将张燕明的户口自北京市石景山区**房屋中迁出，则赵俊娜免除并放弃向张燕明主张延期交付房屋及未按时迁出户口户口的违约金，赵俊娜将依法另行起诉主张上述违约金；三、案件受理费525元由赵俊娜负担（已交纳）；四、双方无其他争议。2019年9月29日，张燕明将诉争房屋交付给赵俊娜。2020年6月2日，张燕明将其户口户口从诉争房屋中迁出。div>双方均认可，交房时，张燕明未交纳诉争房屋2019年的物业费。赵俊娜交纳2019年物业费633.7元。庭审中，张燕明主张赵俊娜同意延期迁出户口，为此提供聊天记录：2019年9月20日郭杰：“户口户口可以商量吗”，娜回复：“调解书已经是我的底线了”。10月23日赵俊娜回复“那你迁走了跟我说”。2019年12月1日：张燕明代理人郭杰称：“最晚这个月底给迁走，好吗”。2019年12月10日赵俊娜回复：“好，最后一次机会”。2020年4月7日，赵俊娜：“郭杰，4月底是最后一次了，给你又延长7个月时间了，别怪我没提醒你”，郭杰回复：“我不是不迁走，这不是没地方吗？……户口户口我会赶紧挪的”，娜回复：“4月底就是最后期限，不要再扯别的了”；2020年5月22日，赵俊娜询问郭杰：“迁走了吗？周一就25号了”，郭杰回复：“我老公去世了，这几天忙完后事，就去弄这个事，你放心吧！肯定会迁走的”。2020年6月2日，郭杰通过微信告知赵俊娜户口户口已经迁走，送了户口户口本照片。娜对真实性认可，证明目的不认可；张燕明主张赵俊娜未明确拒绝其协商逾期迁出户口户口的意见，为同意。庭审中，赵俊娜主张张燕明尚有水费未付清，为此提交2019年10月的水表照片；另主张卫生间漏水的修复费用1000元，为此提交2019年11月21日的转账记录加以证明。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，赵俊娜与张燕明签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对上述合同的效力本院予以确认。因双方在已经生效的调解书中确认，若张燕明在2019年9月30日前交房及迁出户口，则赵俊娜放弃主张违约金，否则赵俊娜有权另行主张违约金，现张燕明在2020年6月2日迁出户口户口构成违约，娜有权主张逾期交房和迁户口户口的违约金。逾期交房违约金，张燕明应当在收到除物业交割保证金之外的全部购房款后15个工作日内将诉争房屋交付，但其实际于2019年9月29日交付房屋，迟延期间应当支付违约金。对于逾期未迁户口户口的违约金：明应当于2018年9月7日办理完毕产权登记之日迁出户口户口但实际于2020年6月2日迁出，违约，应当支付迟延期间的违约金。张燕明抗辩称其延期系赵俊娜同意的意见，根据双方的聊天记录，可知双方在协商迁户口户口的事情，娜明确表示“4月底就是最后期限”，因此从2019年10月1日至2020年4月30日为赵俊娜同意延长迁出户口户口的期间，入违约期间。综上，考虑到张燕明在履行合同过程中的过错程度、时间及赵俊娜的实际损失等情况综合考虑确定违约金。对于物业费，交房之前的物业费应由张燕明承担，本院予以支持；对于水电费和漏水维修费，因赵俊娜提供的证据均在交房日期之后，故对此本院不予支持。判决：一、张燕明自本判决生效之日起七日内给付赵俊娜逾期交房的违约金和逾期迁出户口户口的违约金共计71100元；张燕明自本判决生效之日起七日内给付赵俊娜2019年1月至9月29日的物业费473.5元；三、驳回赵俊娜其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中当事人未提交新证据。本院补充如下事实：2016年9月28日，甲方（出卖人）张燕明、乙方（买受人）赵俊娜与丙方（居间人）满懿（北京）房地产咨询有限公司签订《补充协议》，打印部分第二条第5款物业交割事宜约定：甲、乙双方同意，双方应于过户后三个工作日自行办理物业交割手续，丙方陪同。该《补充协议》最后部分，手写有“1.甲方拿到全部房款之后，乙方如需居住，提前一个月告知甲方腾房……”。当事人提交的微信记录显示，赵俊娜在2018年9月25日询问张燕明一方何时能够腾房。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，张燕明与赵俊娜签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。双方当事人在《补充协议》中约定，甲乙双方任何一方逾期履行补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金。现赵俊娜主张张燕明迟延交付诉争房屋、迟延将户口户口从诉争房屋中迁出，支付迟延交房违约金和迟延迁出户口户口的违约金。本院分析如下：首先，关于迟延交房违约金。当事人协商一致，可以变更合同。《北京市存量房屋买卖合同》第八条就交房时间约定，出卖人在收到买受人支付的除物业交割保证金之外的全部购房款后15个工作日内将该房屋交付给买受人。但随后，双方当事人又在《补充协议》对此进行了变更约定。虽然《补充协议》的打印部分与手写部分对交房时间有不同的约定，但相较于事先打印的制式内容，手写部分更能够反映当事人的真实意思，故本院认定，依据《补充协议》手写部分的内容，张燕明应当在收取全部房款，并接到赵俊娜通知的一个月内将诉争房屋交付给赵俊娜。依据查明的事实，合同履行过程中，双方产生争议诉至法院，相关纠纷分别经法院判决及调解解决。2018年9月25日，赵俊娜就向张燕明一方询问何时能够腾房，表达了要求张燕明交付房屋的意愿。而张燕明于2018年11月13日实际收到全部购房款。鉴于此，本院认定张燕明至迟应当在2018年12月12日将诉争房屋交付给赵俊娜。但张燕明于2019年9月29日才实际交付房屋，构成迟延，应当承担违约责任。就违约金的具体数额，因双方约定的违约金过高，本院以赵俊娜的实际损失为基础，兼顾双方合同履行情况、张燕明的过错程度等，酌情确定张燕明应支付迟延交房违约金29000元。张燕明上诉以赵俊娜未通知腾房为由拒绝支付迟延交房违约金，无事实依据，本院不予支持。一审法院对张燕明应当交付房屋的时间认定有误，本院予以纠正。其次，关于迟延迁出户口户口违约金。未在《补充协议》中就迁出户口户口的时间进行约定，双方签订《补充协议》时已经确认诉争房屋内并无户口。在无特别约定的情况下，张燕明作为诉争房屋的出卖人，有义务保证其过户给赵俊娜的系无权利负担或权利瑕疵的房屋，且依据双方在《补充协议》中对户口户口事宜的约定，知张燕明过户给赵俊娜的房屋应当不存在任何户口。张燕明在双方合同履行过程中将其户口户口迁至诉争房屋，其过户时诉争房屋内仍有户口，已经违反了《补充协议》关于诉争房屋不存在户口户口的约定，承担违约责任。违约金应自2018年9月7日过户次日起算至2020年6月2日张燕明户口户口实际迁出之日。，在此期间，因张燕明一方曾与赵俊娜就户口户口迁出事宜进行协商，双方聊天记录，可以认定2019年10月1日至2020年4月30日为赵俊娜同意延长的期间，一审法院认定此期间不计入违约期间，具有事实依据，本院予以维持。就违约金的具体数额，本院亦予以调整，酌情确定为42000元。张燕明上诉主张双方未约定迟延迁出户口户口的违约金，实不符，本院亦不予支持。综上所述，张燕明应当支付迟延交房违约金及迟延迁出户口户口违约金共计71000元。明的部分上诉请求成立，本院予以支持，不合理部分，应予驳回。一审法院对张燕明应当交房的时间认定有误，导致违约金计算不当，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初7683号民事判决第二项；二、撤销北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初7683号民事判决第三项；三、变更北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初7683号民事判决第一项为：张燕明自本判决生效之日起七日内给付赵俊娜逾期交房违约金和逾期迁出户口户口违约金共计71000元；div>四、驳回赵俊娜其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14315元，由赵俊娜负担13347元（已交纳12726元，余额621元于本判决生效后七日内交纳）；由张燕明负担968元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费1578元，由张燕明负担1576元（已交纳），由赵俊娜负担2元（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  辛 荣审 判 员  王爱红审 判 员  范 磊二〇二〇年十一月二十四日法官助理  王湘羽书 记 员  舒 妍