新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0103民初5200号原告：张双双，女，1987年05月06日出生，汉族，中国移动通信集团新疆有限公司乌鲁木齐分公司员工，住新疆石河子市。委托诉讼代理人：于可易，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：新疆名城投资发展有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区黄河路**富丽华大酒店**。法定代表人：刘继东，该公司执行董事。被告：乌鲁木齐住房公积金管理中心，住所，住所地乌鲁木齐市水磨沟区新民西街**div>法定代表人：朱江，该中心主任。委托诉讼代理人：沈千，该中心综合科科长。委托诉讼代理人：卢勇鹏，男，该中心公职律师。原告张双双与被告新疆名城投资发展有限公司（以下简称名城公司）、被告乌鲁木齐住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年06月17日受理后，依法适用简易程序，于2020年07月15日公开开庭进行了审理。原告张双双及其委托诉讼代理人于可易，被告公积金中心的委托诉讼代理人卢勇鹏、沈千均到庭参加了诉讼。被告名城公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张双双向本院提出诉讼请求:1、请求法院依法确认原告与被告名城公司于2017年07月08日签订的《商品房预售合同》（房号：绿城翡翠园B区第09栋02单元15层1503号）于2020年06月23日解除；2、请求法院依法判决解除原告与被告公积金中心于2017年08月18日签订的《个人住房公积金借款合同》;3、请求法院依法判决被告名城公司向原告返还购房首付款176,599.00元及利息21,903.88元（利息金额暂计算至2020年03月20日。利息计算：分别自2017年07月01日、02日、03日、08月14日起，按中国人民银行同期同档次贷款利率，计算至2019年08月20日；自2019年08月20日起至实际清偿之日止的利息，以176，599.00元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）；4、请求法院依法判决被告名城公司偿付原告已偿还给被告公积金中心的购房贷款本息93,734.57元（贷款本息，按月供金额3，322.54元计算，从2017年12月暂算至2020年03月；之后须偿还的贷款本息，继续计算至本案判决生效之日）；5、请求法院依法判决被告名城公司向原告赔偿契税、登记费及服务费等经济损失5,922.07元；6、请求法院依法判决被告名城公司向原告支付逾期交房违约金27,224.77元（自2018年08月31日起计算至2020年06月23日商品房预售合同解除之日）；7、请求法院依法判决被告名城公司向被告公积金中心返还自本案判决生效之日起原告与被告公积金中心签订的《个人住房公积金借款合同》项下的原告尚未偿还的购房贷款本息；以上金额合计325,384.29元；8、由被告承担本案受理费等全部费用。事实及理由：原告分别于2017年07月01日、02日向被告名城公司合计支付购房订金20,000元（15,000元+5,000元），07月03日支付购房款106,599元，用于购买被告名城公司开发的位于乌鲁木齐市沙依巴克区西虹西路666号沙区交警队周边棚户区改造项目（绿城.翡翠园B区）第09栋住宅楼02单元1503号商品房屋。2017年07月08日，双方正式签订一份《商品房预售合同》，约定原告购买的房屋建筑面积45.57平方米，总价款437,017元（后实际变更为516,599元）。原告于2017年07月08日之前支付房款47,017元，07月18日之前用公积金支付房款50,000元，剩余房款340,000元，原告以公积金按揭方式支付。被告名城公司向原告出具了三张合计金额为176,599元的房款收据。原告为购房屋又支付契税、登记费及服务费等，合计5,922.07元。2017年08月18日，原告与被告公积金中心签订《个人住房公积金借款合同》、《乌鲁木齐市房产抵押合同（契约）》，约定被告公积金中心委托中国建设银行股份有限公司乌鲁木齐红山路支行支付借款340,000元，贷款期限120个月，年利率3.25％，每月应偿还贷款本息3,322.45元。原告从2017年12月份开始偿付贷款本息，截止至2020年03月，共偿付93,734.57元。2017年08月22日，两被告向乌鲁木齐市房屋交易部门申请办理了预购商品房抵押权预告登记，证号为新（2017）乌鲁木齐市不动产证明第0083659号。被告名城公司因严重缺乏资金，涉案建筑工程仅施工修建一半，目前处于停工状态，其行为表明不能履行建造房屋的主要合同义务。被告名城公司不能依合同约定日期交付房屋，迟延近两年。2020年03月19日，原告向被告名城公司发出《要求交付房屋催告函》，要求收函后三个月内交房，否则期限届满后合同解除，但被告名城公司03月23日收函后至今仍不能交付房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条之规定，涉案商品房预售合同已于2020年06月23日解除，被告名城公司应当返还原告购房首付款和利息及已偿付的按揭贷款本息，并赔偿经济损失，支付逾期交房违约金。原告亦有权请求解除与被告公积金中心签订的借款合同，不应再承担按揭还款责任，故原告诉至法院。被告公积金中心辩称，借款合同的解除是基于借款合同的裁判结果来认定，如法院判决解除房屋买卖合同，我方同意解除借款合同，但被告要求原告返还未返还的购房款本金及利息，如法庭裁判房屋买卖合同未解除，我方不同意解除借款合同。被告名城公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年，原告与被告名城公司签订《商品房预售合同》，合同编号：2017预0126230，约定由原告购买被告城投资公司开发的位于乌鲁木齐市××区）第09栋02单元15层1503号房屋一套，房屋代码为601230760，商品房预售许可证号为：乌房预许字2017070113号，建筑面积45.57平方米，房屋总价款为437,017元。付款方式及期限为，买受人于2017年07月08日前支付房款：47,017元，于2017年07月18日公积金支取支付房款50,000元，同时将税费160元一并支付；剩余房款：340,000元，买受人办理公积金按揭，应于2017年08月07日前到达出卖人指定账户，若逾期买受人按照日万分之五向出卖人支付违约金。第八条交付期限明确约定：出卖人应当在2018年08月31日之前。依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。双方又签订《商品房预售合同补充协议》，第十八条关于出卖人逾期交房违约责任的补充说明明确约定：1、逾期不超过270日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；2、逾期超过270日后自本合同第八条规定的最后交付期限的第271天起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。为购买上述房屋，原告与被告乌鲁木齐住房公积金管理中心签订《个人住房公积金借款合同》，由乌鲁木齐住房公积金管理中心委托中国建设银行股份有限公司乌鲁木齐红山路支行向原告发放借款340,000元，借款期限120个月，自2017年-2027年，新疆民生住房置业担保有限责任公司作为保证人在该合同上签章，原告作为抵押人将涉案房屋抵押给被告乌鲁木齐住房公积金管理中心。另外，原告与被告乌鲁木齐住房公积金管理中心签订《房产抵押合同（契约）》。原告将涉案房屋抵押于被告乌鲁木齐住房公积金管理中心，2017年08月28日，向乌鲁木齐市不动产登记部门申请办理了预购商品房抵押权预告登记，证件号为新（2017）乌鲁木齐市不动产证明第0083659号。2017年07月01日，原告张双双通过POS机向被告名城公司刷卡支付15,000元。2017年07月01日，原告张双双通过微信转账向被告名城公司支付5,000元。2017年07月03日，原告张双双通过POS机向被告名城公司刷卡支付106,599元。以上三笔合计款项126,599元。2017年07月08日，被告名城投资公司出具两张收据，分别载明收到原告房款47,017元和79,582元，合计126,599元。2017年08月10日，原告从建行西虹路支行提取公积金50,000元。2017年08月14日，被告名城投资公司出具收据，载明收到原告涉案房款50,000元。另外，原告已支付房屋契税4,162.07元。2017年07月08日，被告名城公司出具收据显示收到原告契维权费80元，预抵其他权费80元。2017年08月18日，原告向新疆民生住房置业担保有限责任公司支付服务费1,600元。另查明，原告张双双购买涉案房屋公积金贷款340,000元，每月需偿还本息3,322.45元，2017年11月贷款发放340,000元。原告提供的乌鲁木齐住房公积金管理中心还款明细（含对冲）显示首月即2017年12月还款4,028.42元，自2018年01月至2019年11月合计23个月每月已还款3,322.45元，2019年12月10日还款1,902元，合计还款82,346.77元。截至本判决出具之日，原告又提供乌鲁木齐住房公积金管理中心还款明细（含对冲）显示：2019年12月20日还款1,420.45元，自2020年01月至2020年10月合计还款合计10个月每月已还款3,322.45元，金额共计33,224.50元，2020年11月10日还款2,004元，以上合计还款118,995.72元。再查明，2020年03月19日，原告张双双按照被告名城公司登记地址乌鲁木齐市沙依巴克区黄河路01号富丽华大酒店1001室发出邮件，邮件单号为1011871612534，内件品名为《要求交付房屋催告函》。2020年03月23日由富丽华大酒店门卫保安送办公室。《要求交付房屋催告函》内容为：本人张双双于2017年07月08日与贵公司签订《商品房预售合同》一份，约定由本人购买乌鲁木齐市绿城.翡翠园B区09号楼02单元1503号商品房，贵公司应于2018年08月31日之前交付房屋。签约后，本人依约定全额支付了购房款，但是贵公司至今不能交付房屋，构成严重违约。现本人以书面形式正式催告贵公司，请贵公司于收函后三个月内交付《商品房预售合同》预售合同项下的商品房屋。若贵公司在三个月的合理期限内仍然不能向本人交付房屋，期限届满后则双方签订《商品房预售合同》依法解除。合同解除后，请贵公司返还本人已支付的购房款及利息，并赔偿由此造成的经济损失以及承担其他相应的法律责任。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定：以担保方式为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同另行起诉的，可以与商品房买卖合同合并审理。该条规定系解决银行系统进入单纯商品房买卖合同纠纷诉讼的诉讼地位问题，即商品房买卖合同的双方仅就买卖合同提起诉讼时，本案原告直接将担保权人被告公积金中心列为被告，要求将商品房买卖合同和按揭贷款合同两个法律关系合并审理，因此，该法律条款对本案并不适用。关于商品房买卖合同和按揭贷款合同两个法律关系是否应当合并审理的问题，本院认为，以按揭贷款支付购房款的商品房交易，涉及商品房买卖关系和按揭贷款合同关系。从合同的产生看，按揭贷款合同的成立依赖于商品房买卖合同的成立，从合同的履行目的看，按揭贷款的履行服务于或者从属于商品房买卖合同的履行。当商品房买卖合同被撤销、解除时，购房人通常会采取停止偿还贷款的行为，按揭贷款合同纠纷与商品房买卖合同纠纷通常一并相继发生。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“关于商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以支持”的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的情况下，当事人有权解除按揭贷款合同，商品房买卖合同的诉讼与按揭贷款合同诉讼的起诉、审理、处理等存在必然的关联性。为一次性解决当事人之间的纠纷，保证裁判的同一，将二者合并处理具备法律基础。本案系因开发商违约，购房人诉讼要求解除商品房买卖合同，同时要求解除与公积金中心的个人购房担保借款合同，商品房买卖合同与担保借款合同存在合并审理的必要。一、关于《商品房预售合同》是否解除的问题。本院认为，原告张双双与被告名城公司签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，与法不悖，合法有效。双方当事人均应当按约履行各自的义务。被告名城公司作为案涉房地产开发商，按约交房系其基本的合同义务。双方《商品房预售合同》第八条约定：名城公司应当在2018年08月31日前交付房屋，被告名城公司至今并未按照约定向张双双交付案涉房屋，名城公司已经根本违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违法行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”。具体到本案，原告与被告名城公司之间签订《商品房预售合同》，被告名城公司作为出卖人向原告按期交付涉案房屋系其主要合同义务，被告名城公司至今并未按照约定向原告张双双交付案涉房屋，致使原告不能实现合同目的，已构成根本违约，原告要求解除涉案《商品房预售合同》符合上述法律规定，应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”。2020年03月19日，原告张双双按照被告名城公司登记地址乌鲁木齐市沙依巴克区黄河路1号富丽华大酒店1001室发出邮件，邮件单号为1011871612534，内件品名为《要求交付房屋催告函》。2020年03月23日由富丽华大酒店门卫保安送办公室。本院认为，原告以邮寄方式向被告名城公司发出《要求交付房屋催告函》，要求被告名城公司三个月内交付房屋，如逾期仍不能交付房屋，解除涉案《商品房预售合同》，同时原告提供了邮单编号，并提供了与上述单号相同的快递查询记录，使之能够相互印证，形成完整的证据链条，本院对原告向被告名城公司发出解除合同通知的事实予以采信，对原告要求确认与被告名城公司签订的《商品房预售合同》于2020年06月23日解除的项诉讼请求支持。二、关于张双双诉请被告名城公司返还购房首付款176,599.00元及相关损失是否成立的问题。1、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已将履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，涉案《商品房预售合同》解除后，被告名城公司应当向买受人张双双返还首付房款，故本院对原告请求被告名城公司返还首付款176,599.00元的诉讼请求予以支持。2、原告主张利息21,903.88元（利息金额暂计算至2020年03月20日，利息计算，分别自2017年07月01日、02日、03日、08月14日起，按中国人民银行同期同档次贷款利率，计算至2019年08月20日；自2019年08月20日起至实际清偿之日止的利息，以176，599.00元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。），本院认为，原告一年以内利率采用年利率4.75%有误，予以调整为4.35%，本院认定利息为17,552.66元【15,000元×4.35%÷365天×1天+20,000元×4.35%÷365天×1天+126,599元×4.35%÷365天×42天+176,599元×4.75%÷365天×736天（2017年08月14日-2019年08月19日）】，被告名城公司自2019年08月20日至176,599元房款实际付清之日止，以实际欠款金额为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算向原告张双双支付利息。3、原告主张的经济损失5,922.07元，其中权属登记费80元、他项权利登记费80元、契税4,162.07元、向新疆民生住房置业担保有限责任公司支付服务费1,600元，本院认为，张双双缴纳的契税并非其因被告名城公司违约导致的损失，本院对该项诉请不予支持，原告可以另行处理，其余损失合计1,760元系因被告名城公司违约导致合同解除而给原告造成的损失，理应由被告名城公司予以赔偿。4、原告主张的逾期交房违约金27,224.77元（自2018年08月31日起计算至2020年06月23日商品房预售合同解除之日），本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原告与被告签订的《商品房预售合同补充协议》第十八条关于出卖人逾期交房违约责任的补充说明明确约定：1、逾期不超过270日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；2、逾期超过270日后自本合同第八条规定的最后交付期限的第271天起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。因此，原告所主张逾期交房违约金27,224.77元具有事实和法律依据，本院予以支持，由被告名城公司支付。三、关于《个人住房公积金借款合同》是否解除的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的应于支持。”，据此，因本院已经确认原告与被告名城公司签订的《商品房预售合同》解除，原告张双双与公积金中心签订的《个人住房公积金借款合同》亦应同时解除，本院对其该项诉讼请求亦予以支持。四、关于张双双请求被告名城公司返还部分按揭款且由被告向公积金中心支付剩余贷款本金及利息的问题。本院认为，由于商品房担保贷款合同的特殊性，本案贷款实际上由被告公积金中心作为出借人委托中国建设银行股份有限公司乌鲁木齐红山路支行将借款340,000元直接支付到被告名城公司的帐户，因此，根据《商品房买卖合同司法解除》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，被告名城公司应当将张双双已经归还被告公积金中心的贷款本息予以返还，本案中，原告暂时计算至2020年03月合计93,734.57元（按月供金额3，322.54元计算，从2017年12月暂算至2020年03月），同时，要求被告名城公司继续支付自2020年03月之后至本案判决生效之日须偿还的贷款本息，本院认为，原告主张的要求被告名城公司返还的其已向被告公积金中心偿还的贷款本息必须是实际已经发生的，否则，法院无法作出处理，原告提供的乌鲁木齐住房公积金管理中心还款明细（含对冲）显示截至本判决出具之日2020年11月16日原告实际偿还公积金中心贷款本息合计118,995.72元，本院予以支持，对原告主张的自2020年11月10日之后至本案判决生效之日须偿还的贷款本息原告无证据证明已经实际发生，本院暂不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法确认原告张双双与被告新疆名城投资发展有限公司签订的《商品房预售合同》（编号2017预0126230）于2020年06月23日解除；二、解除原告张双双与被告乌鲁木齐住房公积金管理中心签订的《个人住房公积金借款合同》；三、被告新疆名城投资发展有限公司返还原告张双双购房首付款176,599.00元；四、被告新疆名城投资发展有限公司返还原告张双双购房首付款利息17,552.66元【15,000元×4.35%÷365天×1天+20,000元×4.35%÷365天×1天+126,599元×4.35%÷365天×42天+176,599元×4.75%÷365天×736天（2017年08月14日-2019年08月19日）】；五、被告新疆名城投资发展有限公司自2019年08月20日至176,599元房款实际付清之日止，以实际欠款金额为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算向原告张双双支付利息；六、被告新疆名城投资发展有限公司返还原告张双双已向被告乌鲁木齐住房公积金管理中心归还的贷款本息118,995.72元（截至2020年11月10日）；七、被告新疆名城投资发展有限公司返还原告张双双权属登记费80元、他项权利登记费80元、服务费1,600元；八、被告新疆名城投资发展有限公司支付原告张双双逾期交房违约金27,224.77元（自2018年08月31日起计算至2020年06月23日商品房预售合同解除之日）；九、被告新疆名城投资发展有限公司向被告乌鲁木齐住房公积金管理中心返还自本案判决生效之日起原告张双双与被告乌鲁木齐住房公积金管理中心签订的《个人住房公积金借款合同》项下的尚未偿还的购房贷款本息；十、驳回原告张双双的其他诉讼请求。以上被告应付款项，应于本判决生效之日起十日内付清，逾期不予履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案争议标的350,645.44元，核定给付标的342,132.15元，占争议标的的97.57%。案件受理费6,559.68元，本院减半收取3,279.84元（原告已预交4,270.06元），邮寄送达费用20元，合计3,299.84元，由被告新疆名城投资发展有限公司负担97.57%即3,219.65元，由原告张双双负担2.43%即80.19元。多余诉讼费970.22元，退还原告张双双。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）审判员  孙俊伟二〇二〇年十一月十七日书记员  王文娟