湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1302民初4590号原告：中国农业银行股份有限公司娄底娄星支行，住所地湖南省娄底市乐坪西街**。负责人：谭志坚。委托诉讼代理人：罗辽驰。被告：邹中华，男，汉族，1985年10月14日出生，户籍所在地湖南省涟源市。委托诉讼代理人：龚俊，湖南泰涟律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘敏，湖南泰涟律师事务所律师。被告：娄底市鸿星房地产开发有限公司，，住所地湖南省娄底市娄星区氐星路（SOHO尚都大厦**）法定代表人：付鸿飞。委托诉讼代理人：张菊华，湖南晨晖律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司娄底娄星支行（以下简称“农业银行娄星支行”）诉被告邹中华、娄底市鸿星房地产开发有限公司（以下简称“娄底鸿星房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告农业银行娄星支行之委托诉讼代理人罗辽驰、被告邹中华之委托诉讼代理人刘敏、娄底市鸿星房地产开发有限公司之委托诉讼代理人张菊华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行娄星支行请求法院依法判令：1、立即解除合同编号为4302XXXX93的《个人购房担保借款合同》；2、邹中华偿还原告借款本金285056.89元（截止2020年8月26日）及至清偿之日止的全部利息（含罚息、复利等）；3、被告娄底市鸿星房地产开发有限公司对被告邹中华的债务承担连带保证担保责任；4、原告对被告提供的抵押物享有优先受偿权；5、被告承担本案全部诉讼费及其他相关费用。被告邹中华的答辩意见：1、原告请求解除合同条件不成立，没有法律依据，被告邹中华一直偿还相应的借款本息到2018年5月，之后便由开发商的保证金账户上直接扣发垫付，被告邹中华有一段时间逾期归还是因为开发商经营状况出现问题，房产证未办理才出现逾期，开发商承担了相应的垫付责任，并未实现合同无法实现的情况，合同一旦成立，双方不能随意解除；2、原告请求的复利不能予以支持，根据合同约定计算复利超过了法律要求的最高计算范围；3、原告要求对抵押物享有优先受偿权也不成立，原告所办理的抵押登记是预购商品房的抵押登记，根据物权法之规定，预购登记并不是正式的登记，抵押权并不产生法律效果。被告娄底鸿星房地产公司的答辩意见：原告要求立即解除合同，解除合同的后果就是恢复原状，原告起诉金额是28万余元，还有利息、罚息复利，二被告总共偿还了105121元，按照解除合同的法律后果，被告邹中华只需返还原告224879元就不存在原告所说的偿还借款本金的金额；2、被告邹中华将所购买的房子预抵押给原告，原告没有优先受偿权，只对拍卖过户的价款享有优先受偿权，原告先执行拍卖抵押物，不能够偿还原告的借款时，娄底鸿星房地产公司才要承担连带责任；3、该司为被告邹中华垫付48039元，应对被告邹中华享有追偿权，该追偿权应在判决中明确。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证的情况本院确认如下法律事实：2015年12月29日，中国农业银行股份有限公司娄底涟钢支行（以下简称农业银行涟钢支行）作为贷款人，被告邹中华作为借款人及抵押人、被告娄底鸿星房地产公司作为保证人，共同签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：4302XXXX93）,合同约定：借款金额为人民币（大写）叁拾叁万元整；借款用途为购买位于XXX街XXX栋XXX；购房合同编号2015XXXX9；借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零后确定；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第（3）种方式进行浮动；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入娄底市鸿星房地产开发有限公司账户，开户行涟钢支行营业部，账号×××71；还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹（大写）个月，还款日为每期末月的20日，借款人的还款账户账号6228********。借款担保方式为阶段性保证＋抵押，由阶段性保证人娄底市鸿星房地产开发有限公司按9.1和9.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保。抵押人应协助配合贷款人自本合同签订之日起7日内办妥抵押预告登记：自本合同第二十四条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起720日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定的借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。2015年12月31日，被告邹中华将其购买的位于××街××路××栋××号××商品房抵押权预告登记，抵押权预告登记证为娄房预娄底字第Ｄ××8号。2016年1月6日，农业银行涟钢支行依照约定将贷款33万元发放至被告邹中华指定的账户。被告邹中华向农业银行涟钢支行出具了借款凭证，并约定贷款日期为2016年1月6日，到期日为2036年1月5日，执行利率为4.90000%，逾期利率为7.35000%。被告邹中华自贷款发放后按期偿还了部分贷款本息，但自2018年9月起出现逾期还款。截止到2020年8月26日，被告邹中华尚欠农业银行涟钢支行贷款本金285056.89元，拖欠利息5833.09元，原告还在被告娄底鸿星房地产公司保证金账户上代扣贷款本息48039元。另查明：2017年4月，中国农业银行股份有限公司娄底分行对辖区城区机构管理职能进行调整，原农业银行涟钢支行的个贷业务划转至原告农业银行娄星支行。原告经催讨无果，于2020年10月22日诉至本院，请求判如所述。判决的事实和理由本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，农业银行涟钢支行与被告邹中华、娄底鸿星房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。农业银行涟钢支行在合同签订后已经依照约定将贷款33万元发放至被告邹中华指定的账户，且个贷业务划转至原告农业银行娄星支行，故原告农业银行娄星支行承继了本案权利，可作为原告主张本案合同的权利。被告邹中华作为借款人，应当按照约定向原告偿还借款本金并支付利息，但被告邹中华未按合同约定按期偿还贷款，已构成违约，属于“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的情形，符合解除合同的法定条件，故原告主张解除本案合同的诉讼请求成立，本院予以支持。虽被告娄底鸿星房地产公司代为垫付了贷款本息，但均系超期还款，根据合同约定，原告可提前收回贷款。故本院对被告邹中华关于不能解除合同的意见不予支持。合同解除后，被告邹中华应偿还尚欠的借款本金并支付合同约定的利息、罚息、复利。原告农业银行娄星支行主张对被告邹中华提供的抵押物享有优先受偿权，经审查，被告邹中华就该笔借款以其所购房屋作抵押，但仅办理了抵押权预告登记，至今未办理抵押登记，优先受偿的条件未成就，因此原告无权对该抵押物主张优先受偿权，故，对原告农业银行娄星支行主张对被告提供的抵押物享有优先受偿权的诉求，本院不予支持。被告娄底鸿星房地产公司作为承担阶段性连带保证责任的保证人，应当按照合同约定承担连带清偿责任。双方在合同中约定保证担保的范围，被告娄底鸿星房地产公司应当对全部债务承担连带清偿责任，并有权在其承担连带清偿责任后就其偿还的债务向被告邹中华追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第三项、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条之规定，判决如下：一、解除中国农业银行股份有限公司娄底涟钢支行与被告邹中华、娄底市鸿星房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：4302XXXX3）；二、由被告邹中华于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司娄底娄星支行借款本金285056.89元（截止至2020年8月26日止）及按合同约定计算至清偿之日止的全部利息（含罚息、复利等）；三、被告娄底市鸿星房地产开发有限公司对上述第二款中的全部债务承担连带清偿责任，并有权在其承担连带清偿责任后就其偿还的债务向被告邹中华追偿（截止至2020年3月已垫付48039元）；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司娄底娄星支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2788元（已减半收取，原告已缴纳），由被告邹中华、娄底市鸿星房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  王庆二〇二〇年十一月三十日书记员  颜媚附本判决书引用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。