山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终1312号上诉人（一审原告）：张某，男，1972年3月9日出生，汉族，泽州人，现住泽州。委托诉讼代理人：秦某，山西唐韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨某，山西唐韵律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：冯某1，男，1969年10月23日出生，汉族，泽州人，现住晋城市。被上诉人（一审被告）：冯某2，男，1974年3月12日出生，汉族，泽州人，现住晋城市城区凤台东街泽州县。上诉人张某因与被上诉人冯某1、冯某2租赁合同纠纷一案，不服泽州县人民法院（2020）晋0525民初869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张某的委托诉讼代理人秦某、被上诉人冯某2到庭参加诉讼。被上诉人冯某1经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。上诉人张某上诉请求：1.撤销一审判决，判决支持上诉人一审中所提的诉讼请求；2.本案诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：1.涉案房屋的全部装修均是上诉人张某出资，故涉案房屋的装修补偿费应归上诉人所有。2.上诉人张某与被上诉人形成长期的房屋租赁关系达十年之久，且所租赁的房屋由原告用于经营使用，政府拆迁房屋时对商户有专项住改营补偿，补偿标准是每平方米800元，因为涉案被拆迁房屋的所有权和使用权是分离的，上诉人是房屋的实际使用人，被上诉人在房屋被拆迁时也是凭上诉人的营业执照才从政府领取到了该项补偿款，因此，住改营补偿金应当全部归上诉人张某所有。被上诉人冯某2辩称，1.上诉人张某上诉称是上诉人对涉案房屋出资进行了装修，其所述与事实不符。事实上，被上诉人在2009年将涉案房屋出租给上诉人张某时，已经对房屋进行了装修，上诉人当时承租后即可以直接使用房屋，不需要再进行投资对房屋进行装修。2.2020年1月，上诉人张某虽向被上诉人交纳了2020年一年的租金共计5000元，但后来因涉案房屋被拆迁，被上诉人根据上诉人实际使用房屋的时间，已经如数退还给上诉人多交的租金3000元。3.住改营补偿款是按照103.8平方米的住改营面积计算得出的，上诉人张某实际租用的属于住改营范围内的房屋面积是60平方米，另外40多平方米的住改营范围内的房屋面积是由联通公司租用的，上诉人张某要求由其获得全部住改营补偿款不符合事实。4.2020年5月2日，被上诉人与上诉人张某就补偿事项达成口头协议，约定由被上诉人给付上诉人补偿款25000元，上诉人张某当时对被上诉人分给他25000元补偿款非常满意，而且被上诉人已经按照双方口头约定实际支付给了上诉人此笔款项，上诉人张某后来起诉要求再多分补偿款没有理由。原告张某向一审法院起诉请求：判令二被告支付原告赔偿款101597元，本案诉讼费由被告承担。一审法院查明，2010年，原告开始租赁被告位于泽州县金村镇府城村西北角诚园超市对面的房屋，用于原告经营晋城市金凯旋门业有限公司，原告办理有营业执照，双方未订立书面房屋租赁合同。2020年1月18日，被告收到原告交付的自2020年1月1日至2020年12月31日的房屋租金5000元。因丹河新城金村起步区建设项目需要，泽州县人民政府对包括府城村在内的房屋进行征收，府城村整体拆迁。2020年5月5日，被告冯某1（被征收人）与泽州县住房和城乡建设管理局（房屋征收部门）、泽州县金村镇人民政府（征收实施单位）签订《庭院式住宅房屋产权调换补偿协议》，根据相关补偿标准，对宅基地、房屋、附属物及其它补偿费的项目和补偿金额进行了测算并签字确认，《庭院式住宅房屋产权调换补偿明细表》载明：房屋面积407.03m2的搬家费共计14653.08元，编号为F108号的房屋评估明细表中载明：一、二层房屋面积共计236.19m2，房屋装饰装修费34153.5元，其中住改营面积为103.81m2，补偿金额为83048元。另查明，2020年5月9日，原告张某收到被告冯某2退还的租金3000元，补偿款25000元。一审法院认为，本案系原告张某租赁被告的房屋被政府拆迁后因补偿问题所引发的纠纷。原、被告双方存在租赁关系，张某作为承租人，并非征收补偿法律关系的当事人，其依据拆迁补偿标准向冯某1、冯某2主张补偿款，无事实和法律依据，应不予支持。但从一次性实质性解决纠纷的原则出发，本案双方当事人之间系房屋租赁合同关系，因租赁房屋被拆迁导致租赁合同无法继续履行，张某因此受到的损失应当获得救济。对于补偿款的项目和金额对应至房屋租赁合同终止后承租人张某的损失项目和数额，一审法院认定如下：关于住改营补偿，依据政府的征收补偿方案，该费用系补偿用于经营的建筑面积的停产停业损失，故张某的该项主张针对的是其租赁房屋被收回而导致的营业损失。张某作为承租人，在其租期尚有八个月时，因其租赁房屋被提前收回而受到的经营损失客观存在，应得到救济。但同时冯某1、冯某2作为出租人，其将房屋出租用于经营，其亦存在营业损失。因双方未签订书面租赁合同，双方对于营业损失并无约定，且张某亦未提交证据证明其营业损失数额，也未提交证据证明其经营场所的面积，综合考虑双方对该项费用产生的实际投入、张某恢复营业所需的适当期限、冯某1和冯某2本身所存在的租金损失以及冯某1、冯某2实际获得该补偿款的范围等因素，一审法院认为，对于原告租赁被告营业场所的面积，以政府部门实测的住改营面积103.81m2计算，住改营补偿金额为83048元，该费用系冯某1、冯某2自身修建房屋租赁给张某后所产生的补偿费用，冯某1、冯某2作为出租人，其自身的租金损失明显大于张某的经营损失，酌定冯某1、冯某2将该项费用的10%即8304.8元营业损失支付张某。关于室内装修费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担……，依据上述规定，本案双方当事人应对装饰装修残值的损失进行分担，关于金额，在冯某1、冯某2获得全部装修费的基础上，以张某实际经营的103.81平方米的面积为基数的70%确定张某的装修损失，计算为10507.78元（34153.5元÷236.19m2×103.81m2×70%）。关于一次性搬家费，因拆迁导致租赁房屋需提前收回，需要承租人张某提前搬迁，确实会产生一部分的搬迁费用，且冯某1、冯某2因房屋征收已获得了搬迁补偿费用，按照张某实际经营的103.81㎡的面积确定冯某1、冯某2补偿张某搬家费用，计算为1868.58元（住改营房屋103.81m2一次性搬家费计算为103.81m2×18元/m2）。以上三项共计20681.16元，因被告已实际支付原告补偿款25000元，双方达成的补偿协议不违反法律规定，本院予以认可，但对原告还要求被告支付补偿款的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告张某的诉讼请求。案件受理费2332元，原告张某已预交，现确定由原告张某负担。二审经查，当事人对一审法院查明的事实无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。关于上诉人张某是否应当获得全部装修补偿款的问题。本院认为，上诉人张某述称其系涉案房屋装修的出资人，但未举证证明其于2010年首次承租案涉房屋时，该房屋处于未装修状态，在上诉人不能举证证明其系涉案房屋室内装修的出资人的情况下，一审法院以第三方机构确定的涉案房屋的装修补偿款总额为据，根据上诉人张某实际承租经营涉案房屋的面积，结合上诉人自2010年以来一直承租使用涉案房屋的事实，确定张某获得103.81平方米的面积装修补偿款的70%（计10507.78元），已经充分考虑了上诉人张某的利益，符合本案实际，并有利于当事人纠纷的化解，故本院对一审法院的此项认定予以确认。关于上诉人张某是否应当获得全部住改营补偿款的问题。本院认为，根据政府的征收补偿方案，住改营补偿系对“合法宅基地范围内的临街合法房屋从事生产经营住改营的，在房屋征收决定下达前，已实际生产经营多年，且营业执照等证件齐全，交依法纳税的”所给予的补偿。本案中，涉案房屋系被上诉人合法拥有的临街房屋，被上诉人将该房屋进行“住改营”，从2010年起即对外出租，通过收取租金获得营业收入。上诉人张某自2010年起承租本案所涉房屋对外进行门业经营，并以此房屋为住所地办理了营业执照，亦在此生产经营多年并获得相应的营业收入，故一审法院根据如上实际情况，认为被上诉人与上诉人均存在营业损失，具有一定的事实依据。对于住改营补偿款在上诉人与被上诉人之间如何分割的问题，一审法院认为被上诉人冯某1、冯某2在出资修建房屋后却因房屋被拆迁而永久失去租金收入所受损失，远高于上诉人张某在租期尚有八个月未满之时所租赁房屋被提前收回所受损失，同时综合考虑双方对该项费用产生的实际投入、张某恢复营业所需的适当期限、冯某1和冯某2本身所存在的租金损失以及冯某1、冯某2实际获得该补偿款的范围等因素，酌定冯某1、冯某2按照住改营补偿款的10%（即8304.8元）获得补偿，具有一定的事实依据，符合客观实际，本院予以确认。综上，上诉人张某的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人张某预交二审案件受理费2332元，由上诉人张某承担。本判决为终审判决。审 判 长 张艳丽审 判 员 王天明审 判 员 焦瑛琴 二〇二〇年十一月二十七日法官助理 苏瑞庭书 记 员 李 丹