汉中市汉台区人民法院   民事判决书           (2020)陕0702民初2219号     原告：汉中裕泰物业管理有限公司。住所地：汉中市南郑区。    法定代表人：邓兴强，该公司总经理。   委托代理人：张玲，陕西汉京律师事务所律师。   委托代理人：刘彬，陕西汉京律师事务所（实习）律师。   被告：张某某，男，汉族，高中学生，住汉中市汉台区。   法定代理人：张其裕，男，汉族，住址同被告张某某，系张某某之父。   原告汉中裕泰物业管理有限公司与被告张某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汉中裕泰物业管理有限公司委托代理人张玲、刘彬，被告张某某法定代理人张其裕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告汉中裕泰物业管理有限公司提出的具体诉讼请求：1、判令被告支付物业管理服务费2014元、违约金1086元，两项合计3100元。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月22日，原告与汉中市汉水名城业主委员会签订物业管理服务委托合同，约定由原告向该小区业主提供物业服务，收取物业服务费（包括垃圾清运费、电梯使用费等管理费）。业主逾期交付的，应当承担违约金。原告在汉中市XX小区提供物业服务期间，被告系原告提供物业管理服务的业主。被告从2017年1月1日起一直未交物业管理费（其中物业费1524元、垃圾清运费60元、电梯费300元、水电损耗公摊费130元），经原告催要仍不履行，现原告为维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》第二十三条、第一百一十九条提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉请。    被告辩称，一、原告不按物业合同和物业管理条例及相关法律法规提供物业服务，违约在先。（1）违反《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第三条第一款，房屋外墙、楼梯通道、电梯间均认定为物权法第六章所称的共有部分。（2） 违反《陕西省物业管理条例》第九十三条第一款，关于物业保修期届满后，住宅共有部分，外墙渗漏，物业服务企业应立即组织维修。答辩人2008年8月入住XX小区XX室，2015年初，三间卧室外墙，出门楼梯通道墙面和电梯间横梁两端墙面，每逢雨季都会渗水，导致专用部分卧室内墙一直潮湿、生霉、长毛，共有部分楼梯通道墙面和电梯间横梁及两端墙面经常掉皮（附：照片10张，并请求法院到现场取证），虽然答辩人对卧室内墙进行过两次防潮处理，但是没有根本解决问题，张某某还因此患上了皮肤病，每天吃药、擦药，治疗了四五年，最后到学区租房住，才慢慢康复。至今，上述共有部位渗水仍未得到维修。建设单位保修期，自2007年8月30日起，至2012年8月30日届满（附：住宅质量保证书复印件）。原告2014年底进驻XX小区，提供物业服务，2015年，上述共有部位出现渗水后，答辩人每年多次向原告反映情况，申请维修，原告应组织维修，可原告都是每次满口答应，却始终没有维修，造成答辩人及家人生活不便，卧室不能正常居住，张某某身体健康受到影响。二、原告诉答辩人缴纳物业费“经原告催告仍不履行”，与事实不符，答辩人2015年开始申请维修，心想原告申请经费、安排工人需要过程，所以2015年、2016年都按时足额交了物业费，没有想到原告一拖再拖就是三年，答辩人2017年底准备就以下内容与原告进行协商：1.由于申请维修事宜，三年没有落实，答辩人要求原告退还2015年至2016年两年物业费，自己维修。2.由于原告服务不落实，对答辩人家人的生活、身体造成影响，要求原告给予赔偿。3.因为XX小区，选举业主委员会，招标、解聘物业企业从未召开业主大会，小区保安基本是原服务期间的原班人马，2017年，答辩人没有接到原告的书面催费通知，也没有任何无业人员上门收缴物业费，到2018年，答辩人再次到物业准备协商维修事宜时，才知道原告已经撤离XX小区。三、根据物权法和物业管理条例，业主依法缴纳物业费是义务，物业企业依法提供服务也是义务，均为国家公民，都应遵纪守法、诚实守信，请问原告，如果原告遇上答辩人的情况是什么感受，又会怎么处理？基于上述原因，请求法院：驳回原告起诉、答辩人拒付原告诉求的物业费和涉及本案的一切费用，并要求原告对答辩人提出的两项协商要求做出回复。   经审理查明，被告张某某（现刚满18周岁，系在校学生）是汉台区XX城XX号楼XX室的业主，该住房面积为167.12㎡，汉台区XX小区业主委员会与原告于2014年12月22日签订《XX小区物业管理服务委托合同》，约定：“汉水名城业主委员会（甲方）将汉水名城南北区委托于原告（乙方）实行物业管理，委托管理服务事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅），共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；道路红线内市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑物的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序等，期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止，物业服务管理费用：高层0.76元/㎡/月，代收垃圾费（住宅）：5元/月，双方还对各自的权利、义务，物业服务管理质量标准及违约责任等进行了约定，原告在合同落款乙方处由其法定代表人签名并加盖公司印章，汉水名城业主委员会在合同落款甲方处由其负责人签名并加盖了公章。合同签订后，原告进入小区进行了物业管理服务。2015年初，被告住房卧室墙壁和楼梯通道外墙发生渗水，未能得到彻底解决。据此被告未再向原告缴纳2017年之后的物业管理服务费用。现原告具状诉至本院，诉请如前述。另查明，被告张某某生于2002年8月15日，现在就读高中。审理中，双方意见分歧，调解不成。    上述事实，有原告陈述在卷佐证，原告提供的1、原告营业执照复印件及法定代表人身份证明；2、房产登记信息。3、物业服务合同及附件。被告提供的照片等证据经庭审举证、质证、认证，足以认定。    本院认为，合同自成立时生效。本案XX小区业主委员会与原告签订的物业服务合同，内容合法，意思表示真实，为有效合同，依法对该小区业主具有约束力。原告汉中裕泰物业管理有限公司提供了合同所列各项的物业管理服务，被告作为小区业主及其家人在小区居住并享有了原告提供的物业管理服务，应按合同约定支付相关的物业管理费用。本案中，被告提供的照片显示，被告住房室内外和楼梯通道外墙在原告提供物业服务期间，确实存在渗水现象，对此原告不能提供相关证据证实其对被告住房室内外和楼道外墙渗水进行过维修或同相关部门协调处理，说明原告在提供物业服务上存在一定瑕疵或不到位现象，故本院对被告应交物业费用酌情确定按70%交纳，即被告应交物业费167.12㎡×0.76元/㎡/月×12月=1524元，按70%交纳，计1067元，垃圾清运费5元/月12月=60元，电梯费300元，水电损耗公摊费130元。对原告要求被告支付违约金之请求，原告提供的汉台区XX小区业主委员会与原告于2014年12月22日签订《XX小区物业管理服务委托合同》虽有业主不按期缴纳物业费，业主应承担违约金的约定，该约定标准较高且在本案审理中，原告并未提供因被告拖欠物业费给自己造成损失的证据加以证明，加之原告对被告住房室内外墙壁和楼道通道外墙发生渗水处理和维护方面存在服务不到位的情况，综合各方面因素考虑，本院对原告该项诉请不予支持。被告辩称要求原告退还已交物业费并赔偿因原告未及时维修造成其家人生活、身体受到影响的损失，因其加以未提交相应证据证实且属另一法律关系，被告可另行解决。本案被告虽为汉中市汉台区XX小区XX室业主，但其刚满18周岁又是在校学生，没有收入来源，本案所涉物业费用应由其法定代理人张其裕向原告承担相应民事给付责任。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第九条第二款之规定，判决如下：   一、限被告张某某的法定代理人张其裕于本判决生效之日起十日内向原告汉中裕泰物业管理有限公司给付物业费1067元、垃圾清运费60元、电梯费300元、水电损耗公摊费130元，合计1557元；   二、 驳回原告汉中裕泰物业管理有限公司其他诉讼请求。     如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费50元，原、被告各负担25元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。         审判员  曹兴录   人民陪审员  覃丹   人民陪审员  唐明聪                            二〇二〇年十一月五日     书 记员 强峰        1