新疆维吾尔自治区高级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)新执复74号 复议申请人（被申请人）：英吉沙鲁商房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区英吉沙县工业园区**。 法定代表人：李希军，该公司经理。 委托诉讼代理人：戴衍，该公司职员。 委托诉讼代理人：刘中友，该公司职员。 申请人：山东莱钢建设有限公司，住所地山东省青岛市崂山区株洲路**。 法定代表人：李洪建，该公司董事长。 复议申请人英吉沙鲁商房地产开发有限公司（以下简称英吉沙鲁商房产公司）不服新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院（2020）新31执异14号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院（以下简称喀什中院）在执行山东莱钢建设有限公司（以下简称山东莱钢建设公司）诉英吉沙鲁商房产公司建设工程施工合同纠纷一案，2020年6月22日，喀什中院对英吉沙鲁商房产公司位于英吉沙县“北湖广场”项目一楼共计71套已出售商铺及二楼、三楼房产予以查封，并查封被执行人在中国农业银行股份有限公司英吉沙支行（以下简称农行英吉沙支行）的账户。英吉沙鲁商房产公司对查封行为不服，向喀什中院提出执行异议，该院于2020年9月18日作出（2020）新31执异14号执行裁定，驳回异议请求。英吉沙鲁商房产公司不服，向本院申请复议。 喀什中院查明，山东莱钢建设公司诉英吉沙鲁商房产公司建设工程施工合同纠纷一案，山东莱钢建设公司于2020年6月16日向喀什中院申请诉前财产保全，请求对英吉沙鲁商房产公司银行存款20022393.21元或其他等值财产予以保全，并提供相关担保。该院审查后，于2020年6月16日作出（2020）新31财保1号民事裁定，冻结英吉沙鲁商房产公司银行存款20022393.21元，不足部分查封、扣押相应价值的其他财产。2020年6月20日该院作出（2020）新31执保3号民事裁定，冻结英吉沙鲁商房产公司银行存款20022393.21元，不足部分查封、扣押相应价值的其他财产。2020年6月22日，该院对英吉沙鲁商房产公司英吉沙县“北湖广场”项目一楼共计71套已出售商铺及二楼、三楼房产予以查封，查封期自2020年6月22日至2023年6月21日。2020年6月24日，该院将英吉沙鲁商房产公司名下在农行英吉沙支行设立的银行账户（账号×××，余额134440元）作了冻结，冻结期自2020年6月24日至2021年6月24日。 喀什中院另查明，英吉沙鲁商房产公司开发建设的英吉沙县“北湖广场”项目工程现仅完成一至三楼，销售给案外人陆慧琴等11人的一楼商铺目前未经有关部门验收并交付使用，亦没有到房产管理部门进行预售登记。 异议案件办理中，英吉沙鲁商房产公司将其异议请求明确为：同意法院查封“北湖广场”项目二楼、三楼的房产，解除对“北湖广场”项目一楼商品房的查封，解除对公司基本账户的冻结。 喀什中院认为，案件争议焦点为：1．异议人英吉沙鲁商房产公司要求解除对“北湖广场”项目一楼已销售给案外人的71套商铺的查封理由能否成立；2．该院查封英吉沙鲁商房产公司的基本账户是否属于重复采取保全措施。 关于英吉沙鲁商房产公司要求解封其已销售给案外人商铺的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，该院查封的效力是限制英吉沙鲁商房产公司处分已销售的英吉沙县“北湖广场”项目一楼71套商铺，购买了英吉沙鲁商房产公司这些商铺的案外人的合同权利也因商铺被查封而不得行使，且英吉沙鲁商房产公司出售给案外人陆慧琴等11人的一楼商铺目前尚未完工和交付使用，亦没有到房产管理部门进行预售登记，更谈不上办理房屋产权证书。因此，英吉沙鲁商房产公司主张该院查封上述已销售的商铺侵害了购房户权益，要求解除查封的理由不能成立，该院不予支持。 关于喀什中院冻结英吉沙鲁商房产公司基本账户的问题。虽然该院查封了英吉沙鲁商房产公司开发建设的××县、三楼房产，但相比房产而言，银行存款是方便执行的，更适合优先作为财产保全标的。英吉沙鲁商房产公司主张该院查封的“北湖广场”项目二楼、三楼的房产属超标的查封，不需要再冻结公司账户，但其提供的评估报告系单方委托，该部分房产究竟价值几何需在执行程序中通过拍卖、变卖、折价才能确定最终价值，且英吉沙鲁商房产公司也未能提供证据证明其账户被冻结已无法正常经营。如果英吉沙鲁商房产公司认为山东莱钢建设公司申请查封的账户给其造成损失，也有相关保险公司提供的保险承担责任。故该院冻结英吉沙鲁商房产公司名下的银行账户资金、查封其名下的商铺符合相关法律规定，并无不当，裁定驳回英吉沙鲁商房产公司异议请求。 英吉沙鲁商房产公司向本院申请复议称，请求撤销（2020）新31执异14号异议裁定并解除对“北湖广场”一层71套商铺及基本账户的查封。事实及理由：1．“北湖广场”一层商铺基本销售完毕，喀什中院查封已经支付购房款、未做销售登记的房产明显损害购房业主的利益，势必造成因原告违约导致的停工损失进一步扩大；2．案涉房产二层、三层仅仅就目前未完工的现状评估价值已达25528055元，已经超过保全数额，现喀什中院在查封案涉房产二、三层的情况下，再次查封案涉房产一层、冻结我公司农行英吉沙支行账户明显超标的查封，影响我公司正常生产经营。 本院认为，本案的争议焦点为本案是否存在超标的保全的情形。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结……”涉案房产登记在被申请人名下，喀什中院对被申请人名下的的位××县、三楼房产查封并无不当。但是根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条规定，“人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外……”财产保全是为了保障待生效法律文书能够得到执行，限制当事人处分其财产的措施，本案双方的权利义务关系并未最终确认，财产保全应当既有利于保护申请人，又减少对被申请人的损失，严格以财产保全裁定确定的金额为准。本案被执行人向法院提交新驰天中估喀字（2020）第0018号房地产估价报告，喀什中院未予认可，应当对所查封被执行人名下的财产进行评估确定保全财产的价值。喀什中院在未认定被执行人提交的证据，又未查明保全财产价值的情况下，驳回申请人的请求属于认定事实不清。 综上，喀什中院（2020）新31执异14号异议裁定认定事实不清，证据不足，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第三项之规定，裁定如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院（2020）新31执异14号异议裁定； 二、发回新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 王      瑾 审 判 员 阿不都  艾内江 审 判 员 杜   亚   莉 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 刘   玉   琪 书 记 员 热娜古丽·热西提