江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0121民初4077号原告：陈志辉，男，1975年10月24日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。原告：饶林凤，女，1977年12月7日出生，汉族，住江西省南昌市九江市。共同委托代理人：鲁明君，江西朗秋律师事务所律师，执业证号：13601202010181733。被告：江西天地人和置业有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县东新乡，统一社会信用代码：91360100748522204H。法定代表人：司兴锋，职务：监事。委托代理人：刘欣，江西赣联律师事务所律师，执业证号：13601198811542322。原告陈志辉、饶林凤诉被告江西天地人和置业有限公司（以下均简称“置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理。依法由审判员余永祥适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈志辉、饶林凤及其委托代理人鲁明君，被告置业公司的委托代理人刘欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈志辉、饶林凤向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金7243元；2、判令被告向原告支付交通费、误工费1000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年12月30日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，被告将南昌县昌南新城东新1路390号金涛御景花园住宅区6栋2单元302室的商品房卖给原告，建筑面积103.46平方米，单价3500.30元，总金额362141元。双方约定：该房交房时间为2014年12月31日前，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房价款的2%向买受人支付违约金。2015年1月22日原告向被告支付该房屋契税、维修基金、办证费等代办费用及物业费、有线电视初装费，并督促其早日办理该房屋不动产权证，被告方一直以种种原因拖延原告办理不动产权证，原告多次联系被告方要求办理不动产权证，均未果。经查询，2017年7月7日，该房屋才完成所有权初始登记。经多次协商未果，原告不得不自行到产权登记机关办理该房屋的不动产权证，最终于2020年2月26日取得该房屋的不动产权证，造成原告经济损失，故原告诉至本院。被告置业公司辩称：一、原告与被告于2013年12月30日签订的《南昌县商品房买卖合同》第十九条约定：“在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成，提交南昌县仲裁委员会仲裁。”《仲裁法》第二十六条规定“当事人达成仲裁协议的，一方向人民法院起诉未声明仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉。”故应驳回原告起诉。二、2015年1月22日双方履行了交房手续，按照合同约定是在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，被告没有依照合同约定时间办理不动产证的原因是因为不动产登记中心软件未升级，无法办理。三、原告已过诉讼时效。因承诺书不是给原告的，也不是给金涛御景小区所有业主的，只是给17户信访人员的承诺，该承诺书与原告无关，原告不能以此主张诉讼时效中断。原告在诉讼时效内没有主张权利，其主张违约金超过诉讼时效。承诺书只是承诺办证，并没有承诺违约金，违约金计算时间也是应当按照合同约定的交房后180个工作日，故原告的诉讼请求应予驳回。本院经审理认定事实如下：2013年12月30日，原告与被告签订编号为2013-047584号《南昌县商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的金涛御景花园第6栋2单元3层2-302室商品房一套，建筑面积103.46平方米、单价3500.30元/平方米，总金额362141元。付款方式：买受人于2013年12月27日首付132141元，余款230000元于2014年1月8日前办理完银行按揭手续。出卖人应当在2014年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。第十九条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交南昌县仲裁委员会仲裁。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款，被告于2016年3月21日向原告开具了购房发票。2014年12月20日，被告与南昌市金赣物业有限公司向原告发出《入伙通知》、《物业缴费通知单》和《缴费通知单》，通知原告收房并缴纳物业管理费、办证费、契税、维修基金等费用。2015年1月22日，原告向南昌市金赣物业有限公司交纳6个月物业费1117元，后向被告交纳了契税、维修基金、办证费等费用。因被告未能按合同约定为该楼盘业主及原告办理不动产权证，2017年6月19日，该楼盘业主代表向南昌县信访局信访，并提交《关于南昌县象湖新城金涛御景花园小区尽快办理房产证的诉求》，要求政府相关部门督促开发商尽快为他们办理所购房屋不动产权证，并要求开发商按合同比例和延期办证时间，给业主予以赔偿。为此，被告向金涛御景小区业主作出《承诺书》，郑重承诺：收房手续齐全的业主，在2017年9月19日办理好每户业主的不动产权证，并交于每位业主手中。2017年6月12日，被告向南昌县不动产登记中心提交案涉房屋楼栋房产测绘成果备案申请书等资料，2017年7月7日完成栋证初始登记，原告于2020年2月26日取得案涉房屋不动产权证。2020年5月30日，被告与原告办理有关契税、维修基金等代办费用结算退款手续，并出具收据。上述事实有原告提交的，经被告质证对真实性无异议的下列证据予以证实：《商品房买卖合同》、物业费收据、《承诺书》、《南昌县人民来访接待中心来访登记表》及所附《关于南昌县象湖新城金涛御景花园小区尽快办理房产证的诉求》、《南昌县房产测绘成果备案申请表》、南昌县不动产登记中心查询结果单、《不动产权证》、《税收完税证明》、退款收据等。本院认为，原、被告就买卖案涉房屋所签订的《南昌县商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，除仲裁条款对仲裁机构约定不准确外，其余条款均未违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。本案争议的焦点主要是：一、合同约定仲裁条款是否有效；二、原告起诉是否已过诉讼时效。关于焦点一，本院认为，合同约定发生争议，协商不成，提交南昌县仲裁委员会仲裁。而实际上南昌县并不存在名称为“南昌县仲裁委员会”的仲裁机构，亦不存在其他仲裁机构。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》规定，应当认定该仲裁协议无效。故被告有关本案应驳回原告起诉，移送仲裁管辖的意见，无法律依据，本院不予采纳。关于焦点二，被告在合同约定的2014年12月31日前通知原告收房，原告于2015年1月22日交纳物业费等费用，即使以2015年1月22日为原告收房日，按合同约定，被告应在此后的180个工作日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告相关资料却延迟至2017年6月12日，2017年7月7日才完成案涉房屋栋证初始登记手续，超过合同约定180个工作日期限。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告自其收房之次日的180个工作日后，至其向本院起诉之日，即2020年9月15日，确已超过三年时间，但因办理案涉房屋不动产权证问题，案涉楼盘业主代表于2017年6月19日向南昌县信访局信访，提出了相应的具体诉求，被告也因此向该案涉楼盘业主作出承诺。被告抗辩称其只是针对信访业主承诺，承诺与原告无关，该抗辩意见与查明的证据不符，其主张原告已过诉讼时效的主张，本院不予采纳。此外，被告抗辩称其没有按合同约定时间办理不动产证的原因是不动产登记中心软件未升级，无法办理所致，因其未提交证据证明，本院不予采纳。综上所述，被告违反合同约定，未在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，造成原告所购房屋不动产权证办理延迟，原告要求被告按合同约定的标准支付违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，违约金按购房价2%标准计算，为7242.82元。原告请求被告支付交通费、误工费的请求，因无依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条和《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江西天地人和置业有限公司在本判决生效之日起5日内向原告陈志辉、饶林凤支付逾期办证违约金人民币7242.82元；二、驳回原告陈志辉、饶林凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告江西天地人和置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  余永祥二〇二〇年十一月九日法官助理彭一蕾书记员李倩云