湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终3800号上诉人（原审原告）：胡志成，男，1987年6月4日出生，汉族，住湖南省华容县。上诉人（原审原告）：刘志敏，女，1990年12月1日出生，汉族，住湖南省邵阳县。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：刘律宏，湖南岳州律师事务所律师。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：高少博，湖南岳州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南和立东升实业集团有限公司，住所地长沙市雨花区万家丽路南二段**管理服务中心办公楼**。法定代表人：冯杨辉，总经理。委托诉讼代理人：刘立华，湖南立华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朗，湖南立华律师事务所律师。上诉人胡志成、刘志敏因与被上诉人湖南和立东升实业集团有限公司（以下简称“东升公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初443号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡志成、刘志敏上诉请求：撤销一审判决，改判支持胡志成、刘志敏的诉讼请求，并由东升公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、东升公司交付的房屋不符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，构成实质违约，一审判决对该事实的认定错误。1、东升公司在合同的约定期限内，未按照合同第十条约定的条件完成基础设施设备的建设，截止2019年5月31日，路灯、部分电梯过道灯、各大厅灯、体建设施、小区门禁、通气等基础设施并未完成，应依约承担违约责任；2、东升公司在约定的交付房屋期限内，未按照合同第九条约定向胡志成、刘志敏出示商品房验收合格备案的证明文件和房屋测绘报告。二、东升公司未按照《商品房买卖合同》交付经竣工验收合格、取得消防验收合同的商品房，违反法定的交房条件，不构成有效交付，一审判决适用法律不准确，认定双方已经通过实际行动变更了合同约定的交付条件，明显违反建筑法、消防法的相关规定。三、《商品房买卖合同》第十条第一款第二项约定“出卖人于180日内完成整改，达到交付标准，整改期间不视为延期交房”的条款，明显加重了胡志成、刘志敏所要承担的相关义务，同时也免除了东升公司的违约责任，属无效格式条款。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求支持胡志成、刘志敏的上诉请求。东升公司答辩称：一、部分被答辩人存在逾期付款的违约责任，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条及附件四之规定，答辩人可不承担相应的违约责任。二、部分被答辩人已经交房入住又主张违约责任，明显无任何事实、法律及合同依据。首先，答辩人在合同约定的交付日之前已完成“五方”验收，并于2019年10月14日取得竣工验收备案，甚至在2019年11月8日已经办理了房屋产权总证，所以答辩人开发的房屋在约定的期限内达到了交房标准，也于2018年12月20日通知了全体业主收房，依约不应当承担相应的违约责任，被答辩人诉请无事实依据；其次，已收房的被答辩人与答辩人签署了《交房验收单》，根据双方合同第十一条第三款的约定，应视为案涉商品房符合交付条件，被答辩人诉请无合同及法律依据。三、就算答辩人存在部分违约行为，本案所涉违约金也应当根据以下标准予以调整。1、存在逾期付款的被答辩人，应根据实际逾期付款天数核减答辩人承担的违约责任；2、已经办理房屋交付手续并实际占有、使用房屋的被答辩人，答辩人不应再支付违约金；3、违约金截止时间最多计算至2019年10月14日；4、根据《商品房买卖合同》第十条的规定，答辩人享有180天整改交房免责期。四、被答辩人诉称的格式条款无效，没有事实和法律依据。综上，答辩人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。胡志成、刘志敏在一审提出的诉讼请求：1、判令东升公司向胡志成、刘志敏支付逾期交房违约金17855.25元。2、由东升公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2017年7月24日，胡志成、刘志敏与东升公司签订了《商品房买卖合同（预售）》一份。约定，胡志成、刘志敏购买东升公司开发的位于岳阳市经开区××路××号××幢××层××房，建筑面积132.90平方米，购房总金额为622134元。胡志成、刘志敏应于2017年7月24日前支付首付款132134元，余款490000元申请贷款支付。胡志成、刘志敏未按照约定时间付款的，按照逾期时间分别处理：1、逾期付款在60日内，胡志成、刘志敏按日计算向东升公司支付逾期应付款万分之一的违约金。2、逾期超过60日后，东升公司有权解除合同。东升公司不解除合同的，胡志成、刘志敏按日计算向东升公司支付逾期应付款万分之一的违约金。商品房交付条件为：1、商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房已取得房屋测绘报告。商品房的基础设施设备：供水、排水、供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络应达到交付条件。供水、排水、供电、燃气在约定交付日未达到交付条件的，东升公司承担逾期交付责任。如在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，由东升公司在180天内完成整改，达到交付标准，整改期间不视为延期交房。东升公司应当在2018年12月31日前向胡志成、刘志敏交付商品房。商品房达到约定的交付条件后，东升公司应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达胡志成、刘志敏。胡志成、刘志敏未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，东升公司应当出示满足约定的证明文件。东升公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，胡志成、刘志敏有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由东升公司承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定，东升公司未按照约定的时间将商品房交付胡志成、刘志敏的，按照逾期时间，分别处理（1、2项不作累加）：1、逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，东升公司按日计算向胡志成、刘志敏支付全部房价款万分之一的违约金；2、逾期超过60日后，胡志成、刘志敏有权解除合同。胡志成、刘志敏要求继续履行合同的，合同继续履行，东升公司按日计算向胡志成、刘志敏支付全部房价款万分之一的违约金。当天，双方还签订了一份《商品房买卖合同》补充协议。在补充协议第二条第九项约定，除《商品房买卖合同》规定的延期交付商品房的情形外，若出现下列情形之一的，东升公司也有权据实延期且不承担相应的违约责任：1、胡志成、刘志敏延期交付按揭贷款资料、未配合东升公司办理按揭相关手续、未在约定时间内付清房款或未按时办理入伙手续，胡志成、刘志敏延期缴纳相关税费。2、因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，或市政配套设施的批准与安装的延误（因东升公司过失除外）等导致东升公司延期交房的，或遇国家政策调整变化或政府行为导致东升公司延期交房，东升公司在发生之日起60日内通知胡志成、刘志敏。3、交房通知无法送达的。4、发生对整个社会的工作、生活秩序有全面、根本性、持续性影响之重大事件，致使本合同项目开发被迫停止的。5、出现其他非东升公司因素导致延迟交付房屋的情形。此外，双方还签订《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》，其中第一条第二项约定：因胡志成、刘志敏的原因导致在签订本《商品房买卖合同》之日起30日内未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，东升公司同意胡志成、刘志敏在收到东升公司或银行通知之日起15日内，以自有资金支付，不承担本合同第八条约定的违约责任；逾期30日，东升公司有权解除合同，同时胡志成、刘志敏须向东升公司支付合同总购房款5.1%的违约金，此款直接从胡志成、刘志敏已付房款中扣除余款无息退还胡志成、刘志敏。如果东升公司同意继续履行本合同，则按照本合同第八条逾期付款处理。合同签订后，胡志成、刘志敏向东升公司支付首付款132134元。贷款490000元于2017年9月29日到账。2018年12月20日，东升公司向胡志成、刘志敏发出入伙通知书，要求胡志成、刘志敏于2018年12月31日起30日内办理交房手续。2019年9月27日，胡志成签署了《交房验收单》。在交房验收单的业主入伙说明内容一栏为“项目工作人员已明确告知本人该物业的房屋竣工验收备案手续未办理完毕，同意互免验收备案以及因本人的原因验收时间延期的责任，本人同意按房屋现状办理入伙收楼手续”。2019年10月14日，东升公司取得“尚东家园”1＃、2＃、3＃、5＃栋及地下室工程竣工验收备案表。2019年11月8日取得以上栋号的房屋产权总证。另查明，2019年4月29日尚东家园业主代表与东升公司进行协商，双方在《关于要求湖南和立东升集团有限公司尚东家园项目工程部解决问题第二次交谈》中确认，1、东升公司在没有取得竣工验收三证的情形下，于2018年12月31日通知业主收房。开发商承诺在2019年3月30日前取得三证，至今尚未取得。......3、尚东家园项目供水是2019年1月20日后才开通，天然气截止提交材料时仍未开通。一审法院认为，胡志成、刘志敏与东升公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定，履行自己的义务。胡志成、刘志敏按约交纳房款，东升公司按约交付房屋。根据《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第一条第一款第二项约定，胡志成、刘志敏贷款到账可逾期时限为60天，胡志成、刘志敏剩余购房款应于2017年9月22日前交纳。胡志成、刘志敏于2017年9月29日支付剩余购房款，逾期6天。根据补充协议第二条第（九）款第一项的约定，逾期交房违约金起算时间可相应顺延。合同约定的交房日期为2018年12月31日前，根据查明的事实，至2019年4月29日止，尚东家园项目仍存在天然气未开通的情形，依照约定，东升公司有180天的整改免责期，加上胡志成逾期付款的6天，东升公司的交房日期可以顺延至2019年7月6日。现东升公司于2019年9月27日交房，存在逾期交房的情形。截止到2019年9月27日的违约金为5039元（622134元*81天*1/10000）。虽然东升公司曾于2018年12月22日向胡志成、刘志敏邮寄《入伙通知书》，要求胡志成、刘志敏收取商品房。但此时商品房并未达到已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告的交付条件，胡志成、刘志敏有权拒收。交房验收单系东升公司单方制作的格式条款，业主入伙说明内容中的“同意互免验收备案以及因本人的原因验收时间延期的责任”，系东升公司免除自己责任的条款，也没有提示和说明，该条款无效。东升公司同时辩称，由于天气、政府等不可抗力原因，导致竣工日期多次出现延误。但双方签订的合同中并没有因天气原因可延期交房的约定，且东升公司提交的证据不足以证明存在政府原因导致工期延误的情形。对东升公司的抗辩理由，不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由东升公司在判决生效后十日内向胡志成、刘志敏支付逾期交房违约金5039元。逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回胡志成、刘志敏的其他诉讼请求。一审案件受理费246元，减半收取123元，由胡志成、刘志敏承担90元，由东升公司承担33元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本案二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、东升公司是否存在逾期交房的情形，东升公司交房的期限能否顺延180天后至2019年6月30日；二、胡志成、刘志敏主张违约金的诉求应否予以支持？违约金的数额如何认定？关于焦点一，胡志成、刘志敏与东升公司在《商品房买卖合同》中约定的交房日期为2018年12月31日，虽然东升公司在2018年12月22日向胡志成、刘志敏发出入伙通知书，要求胡志成、刘志敏在2018年12月31日起30日内办理交房手续，但东升公司未在合同约定的交房日期前取得案涉商品房竣工验收备案证明文件及取得房屋测绘报告，东升公司存在逾期交房的问题。胡志成、刘志敏与东升公司在《商品房买卖合同》第十条第一款第二项约定，出卖人于180日内完成整改，达到交付标准，整改期间不视为延期交房，经审查，该约定内容填写在带下划线的空白处，属于双方经过协商约定的条款，系双方的真实意思表示，该约定应属有效条款，胡志成、刘志敏上诉主张该约定系格式条款、无效条款的意见，理由不能成立，本院不予采纳。根据查明的事实，至2019年4月29日，尚东家园项目仍存在天然气未开庭的情形，依据双方《商品房买卖合同》第十条的约定，可给予东升公司180天的整改期，东升公司的交房日期可以顺延180天后至2019年6月30日，对胡志成、刘志敏上诉主张不应顺延180天的上诉意见，本院不予采纳。关于焦点二，东升公司存在逾期交房的违约情形，依约应承担违约责任。本案中，胡志成、刘志敏逾期付款6天，依据合同约定，东升公司有180天的整改免责期，东升公司可以顺延至2019年7月6日交房，胡志成、刘志敏于2019年9月27日收房，东升公司应向胡志成、刘志敏支付自2019年7月7日至2019年9月26日共81天逾期交房的违约金，一审判决东升公司向胡志成、刘志敏支付逾期交房违约金5039元正确。综上，胡志成、刘志敏的上诉请求不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费120元，由胡志成、刘志敏负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  胡铁霞审判员  程 鹏审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年十一月二十日书记员  荣晴瑶