湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初9040号原告：湖南湘诚壹佰置地有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区长沙大道南侧黎托乡政府办公楼。法定代表人：熊延龙。委托诉讼代理人：张可柔，湖南金州律师事务所律师。被告：长沙市雨花区卡库茶餐厅，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路**万科魅力之城万科里**栋****。经营者：余虎。委托诉讼代理人：李才岗，湖南嘉仕迪律师事务所律师。被告：余虎，男，1985年12月4日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：李才岗，湖南嘉仕迪律师事务所律师。原告湖南湘诚壹佰置地有限公司（以下简称湘诚壹佰公司）与被告长沙市雨花区卡库茶餐厅（以下简称卡库茶餐厅）、余虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告湘诚壹佰公司的委托诉讼代理人张可柔、被告卡库茶餐厅和被告余虎的共同委托诉讼代理人李才岗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湘诚壹佰公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《租赁合同》；2.判令被告支付欠付租金402325元（该租金从2019年7月1日暂计算至2020年8月31日），实际应按照合同约定的租金标准计算至解除之日；3.判令被告支付欠付的物业管理费84700元（该费用从2019年7月1日暂计算至2020年8月31日），实际应按照合同约定的标准计算至解除之日；4、判令被告支付欠付租金的滞纳金47939元以及欠付物业管理费的滞纳金10196.67元（按照欠付金额的万分之六／天的标准计算，暂计算至2020年7月16日，实际应计算至被告支付全部欠付款项之日止）；5.判令原告湘诚壹佰公司有权没收被告已支付的履约保证金50000元；6.判令被告在合同解除后7日内将符合合同约定的房屋退还原告，并支付按照约定的租金标准支付该期间的占有使用费；7.判令被告在腾房期届满后按照2016.7元／日的标准支付房屋占有使用费并按照201.6元／日的标准支付物业管理费，计算至被告腾退房屋之日止；8.判令被告将房屋恢复原状或承担房屋恢复原状的费用；9.判令被告承担本案律师费16126元；10.判令被告承担本案诉讼费、保全费等全部费用。事实与理由：湘诚壹佰公司与被告余虎签订了一份《房屋租赁合同》，约定由被告余虎承租湘诚壹佰公司开发建设的长沙市雨花区劳动东路1299号万科魅力之城万科里项目1号栋二楼203铺位，房屋面积约为605平方米。合同约定租赁期限为2017年9月1日至2022年8月31日，被告余虎应按季度支付租金，若被告余虎延迟支付租金及其他费用，每延迟一日应向湘诚壹佰公司支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金，延迟超过30日，湘诚壹佰公司有权单方解除合同。同时，合同第5.3条约定，被告余虎应在合同签署后在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体，该主体设立完成即自动代替被告余虎成为本租赁合同的承租人，被告余虎对该经营主体履行本合同承担连带保证责任。在湘诚壹佰公司与被告余虎签订该合同后，其以该租赁房屋注册了“长沙市雨花区卡库茶餐厅”个体工商户。合同签订后，湘诚壹佰公司依约全面履行了合同义务。但被告自2019年7月开始即以各种理由拖欠租金，湘诚壹佰公司多次催告仍未支付。被告逾期不支付约定款项的行为已经严重违反了《租赁合同》之约定，已构成违约，应依约承担违约责任。被告卡库茶餐厅和余虎辩称：1.两被告不是故意不支付租金，湘诚壹佰公司招商引资的宣传资料和后续实际状况不一致，湘诚壹佰公司宣传的大卖场、电影院、入住率高等条件都没有实现；2.被告租的系二楼，从入场还未装修时就出现了漏水，被告多次向湘诚壹佰公司反映，湘诚壹佰公司也安排了相关的返修工作，但直至现在，一下雨房屋就会漏水，导致被告及被告周边的商户的经营惨淡，为此，被告多次找到湘诚壹佰公司，要求给予相应的租金减免，但双方未对减免达成一致意见，故被告拖欠租金至今；3.受疫情影响严重，被告生意惨淡、雪上加霜，贷款装修的费用无法收回，更加无力支付租金。被告同意将房屋内的装修、家具等折价抵偿租金，并愿意退租腾房。本院查明，2017年5月，湘诚壹佰公司（甲方）与被告余虎（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：1.甲方将长沙市雨花区劳动东路1299号万科魅力之城万科里××号栋××楼××号铺位出租给乙方经营一品茶韵，面积约605平方米，租赁期限2017年9月1日起至2022年8月31日止；2.租金自培育期届满之次日起按租赁面积计算，第一年（2017年9月1日至2018年8月31日）40元每平方米每月（前四个月属于培育期按10元每平方米每月，后8个月按35元每平方米），第二年（2018年9月1日至2019年8月31日）45元每月每平方米，第三年（2019年9月1日至2020年8月31日）50元每月每平方米，第四年（2020年9月1日至2021年8月31日）55元每月每平方米，第五年（2021年9月1日至2022年8月31日）60元每月每平方米；乙方应按季度支付租金，应于商铺交付时预付首期租金，其后的租金应于每个季度首月的10日之前支付；3.乙方应是在该房屋所在地设立的具备法人资格的经营主体，否则乙方应于本合同签署后30日内在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体，该主体设立完成即自动代替乙方成为本租赁合同的承租人，乙方对该经营主体履行本合同承担连带保证责任；4.乙方需向甲方支付50000元的履约保证金，本合同租赁期满或提前终止后，乙方按照租赁合同的约定交还租赁房屋后15个工作日内，甲方将租赁保证金无息退还给乙方；5.乙方应当在进场日15日前向甲方提供其对该房屋的装修设计文件及消防审核批复文件；6.甲方有权自行或委托管理公司对楼宇进行物业管理工作，物业费由乙方承担；物业费按租赁面积计算，每月物业费按照物价局最终审核的物业费标准进行计算；7.自进场日（2017年5月20日前，以实际交付时间为准）起，乙方应当承担并支付该房屋所发生的水电、燃气、热力等能源费用（以上在本合同中统称为能源费用），本合同项下乙方向甲方交纳的各项能源费用均为甲方代相关公用事业部门收取；8.本合同因乙方违约而终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金；乙方延迟缴纳本合同项下综合租金用其它费用的，每迟延一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。9.本合同终止后7日内，乙方应将符合合同附件3（即毛坯）的房屋归还甲方验收，乙方未将房屋交付给甲方，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%支付综合租金，并按物业管理费的100%支付物业费。双方还就其他权利、义务进行了约定。合同签订后，湘诚壹佰公司将铺面毛坯交付给被告余虎。2017年6月，被告余虎在涉案铺面上注册了个体工商户卡库茶餐厅。在使用房屋期间，被告卡库茶餐厅和余虎仅支付了一个季度的租金和物业费，之后未再支付租金和物业费，湘诚壹佰公司于2019年6月诉至本院，要求被告卡库茶餐厅和余虎支付租金（计算至2019年6月30日止）、物业费、水电费等。本院于2019年7月24日判决被告卡库茶餐厅支付湘诚壹佰公司租金465850元、物业管理费133100元、水电费108075.44元，共计707025.44元，并以欠付的租金为基数，按照日万分之六的标准支付违约金；被告余虎对上述租金及违约金承担连带保证责任。被告卡库茶餐厅和余虎不服，认为涉案铺面漏水、影响了经营，并且湘诚壹佰公司招商引资时的宣传与实际不符，提起上诉，长沙市中级人民法院于2020年6月22日判决维持了上述判决。但被告卡库茶餐厅和余虎至今未履行判决确定的义务，也未交纳自2019年7月1日起，租金和物业费。原告诉至本院，请求裁决。另查明，1.长沙市万科商业管理有限公司委托湖南金州律师事务所指派律师代理本案诉讼，支付了律师费16125元。2.2020年1月23日，受新冠肺炎疫情影响，湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月10日，湖南省新冠肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级。以上事实，有《商铺租赁合同》、交付确认书、委托代理合同、发票、付款单、当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，湘诚壹佰公司与被告余虎签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。被告余虎在租赁的铺面注册设立了卡库茶餐厅，根据合同约定，被告卡库茶餐厅是铺面的承租人，被告余虎是支付租金和其他费用的保证人。湘诚壹佰公司依据合同约定交付了铺面，但被告卡库茶餐厅从设立至今，仅支付了一个季度租金，被告余虎也未履行保证责任。被告卡库茶餐厅长期拒付租金的行为已根本违约，致使湘诚壹佰公司出租铺面的目的无法实现。湘诚壹佰公司主张解除《租赁合同》，符合合同约定，本院予以支持。被告卡库茶餐厅和余虎辩称不是故意不支付租金，而是湘诚壹佰公司招商引资的宣传资料和实际状况不一致，以及房屋漏水，导致经营惨淡，无力支付租金等，但均未提供证据，本院不予采信。《租赁合同》解除后，被告卡库茶餐厅应将租赁的铺面返还给湘诚壹佰公司。因租赁的铺面系毛坯交付，被告余虎进行经营，必然要装修铺面，且双方在合同中约定了房屋的装修，湘诚壹佰公司要求被告卡库茶餐厅将房屋恢复原状或承担恢复原状的费用，不符合法律规定，本院不予支持。根据合同约定，2019年7月1日至8月31日，被告卡库茶餐厅应支付租金54450元（45元/月/平方米*605平方米*2个月）；从2019年9月1日至2020年8月31日应支付租金363000元（50元/月/平方米*605平方米*12个月）；以上共计417450元。本院考虑疫情对被告卡库茶餐厅的影响，酌情确定减免从2020年1月23日至3月10日期间租金48399元(30250/30*48天），被告卡库茶餐厅还应支付原告租金369051元。从2020年9月1日起租金和铺面占用费按55元/月/平米继续计算至铺面返还之日止。原告湘诚壹佰公司主张按2016.7元／日即按约定的租金的200%支付腾房期限届满后的房屋占用费，本院不予支持。湘诚壹佰公司主张物业管理费84700元（该费用从2019年7月1日暂计算至2020年8月31日），因其并非物业费的合法收取人，且未提供已代为支付物业费的证据，本院不予支持。湘诚壹佰公司主张按照欠付金额的万分之六／天的标准计算欠付租金的滞纳金，滞纳金即违约金，本院根据本案实际情况，酌情确定违约金标准按年利率12%计算。湘诚壹佰公司主张收取的履约保证金不予退还，因未提供收取保证金的票据，无法明确保证金的具体数额，本院不予处理。湘诚壹佰公司主张被告承担本案律师费16126元，因合同并未约定律师费的承担方式，本院不予支持。依照合同约定，被告卡库茶餐厅应履行承租人的义务，被告余虎对被告卡库茶餐厅履行本合同承担连带保证责任。本案的主债务履行期为整个租赁合同履行期间，湘诚壹佰公司向被告余虎主张权利未超出保证期间。湘诚壹佰公司主张被告余虎对欠付的租金、违约金承担连带责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告湖南湘诚壹佰置地有限公司与被告余虎签订的《商铺租赁合同》；二、被告长沙市雨花区卡库茶餐厅、余虎于本判决生效之日起15日内将位于长沙市雨花区劳动东路1299号万科魅力之城万科里××号栋××楼××号铺位腾空并返还给原告湖南湘诚壹佰置地有限公司；三、被告长沙市雨花区卡库茶餐厅于本判决生效之日起10日内向原告湖南湘诚壹佰置地有限公司支付计算至2020年8月31日的租金369051元，并按55元/月/平方米的标准支付从2020年9月1日起至铺面返还之日的租金；四、被告长沙市雨花区卡库茶餐厅于本判决生效之日起10日内向原告湖南湘诚壹佰置地有限公司支付违约金（自2019年7月11日起，以欠付的租金为基数，按照年利率12%的标准计算至租金付清之日止）；五、被告余虎对上述第三项、第四项支付义务承担连带清偿责任。六、驳回原告湖南湘诚壹佰置地有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序减半收取受理费4905元，由被告长沙市雨花区卡库茶餐厅、余虎共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  吴香玲二〇二〇年十一月十日书记员  凌 蕾附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。