江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0391民初1451号原告：高娜，女，1985年11月20日出生，汉族，住徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：张厚忠，江苏彭城律师事务所律师。委托诉讼代理人：季宏，江苏彭城律师事务所律师。被告：徐州欧蓓莎国际商城管理有限公司，住所地徐州经济技术开发区徐海路**商铺********。法定代表人：徐志国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：戴枝争，江苏元宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙汝腾，江苏元宁律师事务所律师。原告高娜诉被告徐州欧蓓莎国际商城管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高娜的委托诉讼代理人张厚忠、季宏，被告徐州欧蓓莎国际商城管理有限公司的委托诉讼代理人戴枝争到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高娜向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告退还原告保证金5000元；二、退还原告装修押金1000元，施工证押金100元；三、退还原告租金13354元（35000元-80398元/26个月*7个月）；四、支付违约金7421元（80398元/26个月*12个月*20%）；五、赔偿原告装修损失和逾期收益等损失11万元（具体金额待鉴定后确定）；六、确认原、被告签署的租赁合同已经于2020年4月底实际解除；七、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年欧蓓莎家居建材城开业，并以“东部家居板块”为主题进行大力的营销和招商。2017年3月，原告基于对欧蓓莎品牌的信任和被告营商环境的整体考虑，入驻了被告商场。同时，原告斥巨资打造了体验式消费场景，经营全友定制产品。2019年双方续签了租赁合同，租期自2019年9月25日至2021年10月24日。另，合同约定了原告享有优先继租权。2020年5月，被告单方面违约，表示市场将改变经营范围，清理家居建材类店铺，引入东兴市场租户，所以不再出租涉案商铺给原告，要求原告搬离。现原告周边的商铺已基本搬离，营商环境发生了根本改变，双方的租赁合同不再具有现实履行性，优先继租条款也被实际架空。同时被告的违约行为给原告造成了巨大的装修损失，无法续签的现实也让原告面临店铺装修巨额的重置成本。经协商不成，特诉至法院，请求法院判如所请。被告徐州欧蓓莎国际商城管理有限公司辩称，原、被告之间签署的房屋租赁合同实际没有解除，原告应当于2020年4月20日之前将欠付的租金45398元交付给被告，但至今未交付。原告所有的诉请均没有事实和法律依据，应依法驳回，被告保留反诉权。另，被告认为原告从涉案房屋搬出的行为已经表示涉案的房屋租赁合同已经由原告单方解除，但因原告搬出的时候没有与被告交接，所以具体时间被告不能确定，大约是在2020年7月20日左右。经审理查明：原告高娜（乙方）与被告徐州欧蓓莎国际商城管理有限公司（甲方）曾签订《徐州欧蓓莎国际商城租赁合同》一份，合同约定甲方将权属徐州欧蓓莎国际商城二期C8幢二楼217-220,230-233共8间号的场地（含公用过道，大楼立柱、公共卫生设施等应由乙方分摊的公用面积）及经营设施租赁给乙方使用。若乙方对租赁面积有异议，应该于租赁场地交付之日起的3日内书面向甲方提出异议，否则视为确认。约定乙方经营的类别为：定制产品（大类）全友定制品牌（小类），未经甲方许可不得改变经营品种项目。第二条租赁期限和退场约定：本市场暂定开业日期为2017年3月25日。合同期限2017年3月25日起到2019年9月24日止；计租期限2017年3月25日起到2017年9月24日止。本合同履行期满，双方均有意续签租赁合同，应在本合同期满一个月前重新签订新的租赁合同。乙方未在规定期限内重签合同的，本合同到期自行终止，甲方有权将此摊位（或营业间、仓库）另行出租。本合同计租面积为239.28平米。乙方在租赁期限内应缴租金为￥39481元，招商服务费为￥3589元，合计人民币43070元整。于本合同签订时一次性付清，实行先付后用原则。第四条保证金约定，为了维护广大消费者权益和徐州欧蓓莎国际商城各承租方的信誉，保证本合同的履行，乙方须于本合同签订的同时交纳质量保证金5000元，保证金返还时不计息。2016年11月12日，原告向被告缴纳经营保证金5000元，招商服务费3589元，租金39481元。上述合同到期后，原、被告又签订了一份租赁合同，约定甲方（被告）受产权人委托将位于徐州欧蓓莎国际商城二期C8幢二楼217-220,230-233共8间号的场地（含公用过道，大楼立柱、公共卫生设施等应由乙方分摊的公用面积）及经营设施租赁给乙方（原告）使用。若乙方对租赁面积有异议，应该于租赁场地交付之日起的3日内书面向甲方提出异议，否则视为确认。约定乙方经营的类别为：定制产品（大类），未经甲方许可不得改变经营品种项目。合同期限为2019年9月25日起到2021年11月24日止。本合同履行期满，双方均有意续签租赁合同，应在本合同期满两个月前重新签订新的租赁合同。乙方未在规定期限内重签合同的，本合同到期自行终止，甲方有权将此摊位（或营业间、仓库）另行出租。本合同计租面积为239.28平米。乙方在租赁期限内应缴租金为￥68434元/年，管理服务费为￥6221元/年，共计人民币￥74655元/年。租金及管理服务费应于每一个租期年度（本合同第二条第2款约定的计租期限的月日起至下一年度同月日止）到来的60日前支付完毕（提前两个月支付），实行先付费后使用的原则。为了维护广大消费者权益和徐州欧蓓莎国际商城各承租方的信誉，保证本合同的履行，乙方须于本合同签订的同时交纳经营保证金5000元，保证金返还时不计息。乙方若出现本合同第七条第4款所列任一情形，保证金则不予退还。其中第七条第4款的情形包括“累计二次逾期缴纳费用或一次逾期在七天以上不按时交费用的”。甲方的权利义务包括：甲方有权按照国家的政策法规制定本市场各项管理制度并向乙方公布，对乙方的经营活动进行统一管理、监督、检查，有权配合有关部门对乙方违反市场规定的行为做出批评教育、停业整顿、罚款、查封货物直至解除合同等处理，有权根据市场经营情况适时调整租赁场地的价格。乙方的权利和义务：乙方如期缴纳经营保证金、租金等相关费用。乙方在正常经营和按合同约定履行责任与权利的情况下，对所租赁商铺享有同等条件优先续租权。乙方对经营商铺的装修装饰必须先将装修方案报诚鑫物管公司审核同意后方可施工，乙方退场时其装修物的产权归属甲方，乙方不得擅自破坏和拆除，且甲方不作任何补偿。若甲方需要恢复原状时，乙方必须恢复原状。否则，甲方安排人员恢复原状的一切费用由乙方承担。在租赁期间，若遇甲方经营所需，对市场进行规划、调整，乙方必须予以无条件服从。在租赁期内，甲方出现下列情况之一，乙方有权解除协议，由甲方承担违约责任（支付租金总额20%的违约金），并赔偿乙方实际经济损失：A、甲方逾期不提供租赁房屋超过十天的；B、因甲方产权纠纷而造成乙方无法正常营业达三个月的；C、甲方原因造成房屋、设施严重损坏，无法使用，经乙方告知后超过一个月未采取修理措施的；D、不提供公共区间的清洁卫生服务致使乙方无法正常营业达一个月的。在租赁期内，如乙方需要提前解除合同，须提前两个月向甲方书面申请，乙方应于解除或终止合同之日前三日内（或甲方指定的其他期限）办理财务结算手续后方可撤场，撤场时，乙方必须向甲方交回各种销货单据，并注销工商营业执照和税务登记证，办理所有退租手续，且要补足保证金后方可退场；所返还的房屋、设施应保持正常使用时的状态（经甲方书面同意的除外）；如有损坏、缺失等，乙方应予按价赔偿，租赁期满后超过5天未撤离的商品和建筑市场将视同无主物品予以处理。乙方无权因此向甲方主张任何费用或损失。在合同履行期间，除法律和本合同规定的情形，以及经双方协商一致外，任一方均不得擅自提前解除本合同。另，双方特别约定事项：关于租金构成的补充说明：年租赁费用的1/12作为管理服务费汇至甲方指定账户（账户名称：徐州欧蓓莎国际商城管理有限公司），甲方在收到乙方支付管理服务费后向乙方出具相应金额的发票。年租赁费用的11/12由乙方直接汇至甲方代为收款账户，再由甲方支付给实际产权人。2019年9月21日，原告向被告缴纳2019.9.25-2021.11.24期间的管理服务费6221元，被告向其开具收款收据一份。同日，原告向被告缴纳2019.9.25-2021.11.24期间的租金23036元，收款事由：代收租金217-220,230-233共8间，期限2019.9.25-2021.11.24，尚欠45398元。同日，原告向被告出具承诺书一份，载明“本人高娜，系欧蓓莎家居建材城C8-217-220,230-233商铺的承租人，联系方式：137××××****，身份证号：.因为资金未筹集到位，现特向市场申请延期房租，所剩房租45398元最迟于2020年4月20日前交清。如到期仍未按时交纳，市场方有权收回商铺、扣除所有经营保证金并保留按照双方合同约定进一步追缴违约金的权利。”后，原告未支付涉案剩余房租45398元。2020年6月14日，被告将涉案租赁房屋上锁，要求原告缴纳所欠租金，2020年6月15日，原告将锁打开，继续经营，反复几次，直至2020年7月20日左右，原告彻底搬离涉案商铺，不再继续经营。本案审理过程中，原告要求对涉案房屋的装修残值进行鉴定。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明。当事人提供的证据不足以证明其主张的，应当承担举证不能的不利后果。本案中，原告各项诉请的前提是因被告违约导致合同解除。原告要求解除与被告之间的合同，并要求被告返还各项费用有两个理由：一是原告认为其在租赁期间内已经足额缴纳房租，但因被告强行锁门，导致原告无法经营；二是原告认为被告擅自改变欧蓓莎二期的经营业态导致原告即使按照被告的要求继续缴纳费用，也无法以全屋定制家居类目进行经营，合同目的不能实现。根据本院查明的事实，首先，原、被告之间曾签订过两份《徐州欧蓓莎国际商城租赁合同》，根据第二份租赁合同，涉案房屋的租赁期限为2019年9月25日起到2021年11月24日止，应缴租金为￥68434元一年。在第二份租赁合同中，原告缴纳租金的时间为2019年9月21日，结合收据内容“代收租金217-220,230-233共8间，期限2019.9.25-2021.11.24，尚欠45398元”以及原告出具的承诺书“……因为资金未筹集到位，现特向市场申请延期房租，所剩房租45398元最迟于2020年4月20日前交清。如到期仍未按时交纳，市场方有权收回商铺、扣除所有经营保证金并保留按照双方合同约定进一步追缴违约金的权利……”来看，原告未在合同约定以及承诺书约定的时间范围内缴纳涉案房屋的租金，原告要求解除涉案房屋租赁合同的第一个理由不能成立。其次，根据双方签订的合同内容来看，“乙方（原告）退场时其装修物的产权归属甲方，乙方不得擅自破坏和拆除，且甲方不作任何补偿……在租赁期间，若遇甲方（被告）经营所需，对市场进行规划、调整，乙方必须予以无条件服从”，从该合同内容来看，原告以经营业态改变为由要求解除涉案的租赁合同，并要求被告返还各项费用没有事实和法律依据。再次，根据合同约定，在下列情形之一的情况下，原告有权解除协议，由被告承担违约责任：“A、甲方逾期不提供租赁房屋超过十天的；B、因甲方产权纠纷而造成乙方无法正常营业达三个月的；C、甲方原因造成房屋、设施严重损坏，无法使用，经乙方告知后超过一个月未采取修理措施的；D、不提供公共区间的清洁卫生服务致使乙方无法正常营业达一个月的”，但本案中原告未提供证据证明被告有上述行为。最后，原告未缴纳涉案房屋的剩余租金并且已经从涉案房屋搬出，原告本身违约，根据公平原则，原告在自身违约的情形下要求被告返还各项费用及鉴定房屋的装修残值没有事实和法律依据，本院不予支持。根据法庭调查，被告认可原告于2020年7月20日左右从涉案房屋搬离，并认为原告以从涉案房屋搬离的行为明示涉案房屋租赁合同已经解除，基于原、被告之间的意思表示，本院认为原、被告签订的房屋租赁合同已于2020年7月20日解除。关于保证金，因原告逾期缴纳房屋租金超过七日，不符合保证金返还的情形。关于装修押金、施工证押金、租金、违约金、装修损失等，因为本案是原告违约，故原告的上述诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告高娜与被告徐州欧蓓莎国际商城管理有限公司签订的《徐州欧蓓莎国际商城租赁合同》（租赁期限为2019年9月25日起到2021年11月24日止，应缴租金为￥68434元/年）于2020年7月20日解除；二、驳回原告高娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3124元，由原告高娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  侯希斌人民陪审员  刘振书人民陪审员  张爱金二〇二〇年十一月二十五日法官 助理  王 敏书 记 员  张 彤