广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初5495号原告：广州市黄埔区人民防空办公室，住所地广东省广州市黄埔区汇星路******。负责人：杨佳新。委托诉讼代理人：丁振凯、王腾飞，均系广东法丞汇俊律师事务所律师。被告：广州市腾飞物业管理有限公司，住所，住所地广东省广州市黄埔区中山大道塘口天虹花园****div>法定代表人：陈克宇，董事长。被告：广州市跃华房地产开发有限公司，住所地，住所地广东省广州市黄埔区中山大道东塘口天虹花园****iv>法定代表人：陈克宇，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：陈仲球、刘汉霞，均系广东红棉律师事务所律师。原告广州市黄埔区人民防空办公室（以下简称黄埔区防空办公室）与被告广州市腾飞物业管理有限公司（以下简称腾飞公司）、广州市跃华房地产开发有限公司（以下简称跃华公司）物权保护纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用普通程序于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告黄埔区防空办公室的委托诉讼代理人丁振凯、王腾飞，被告腾飞公司、跃华公司的法定代表人陈克宇及共同委托诉讼代理人陈仲球、刘汉霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄埔区防空办公室向本院提出诉讼请求：1.判令腾飞公司、跃华公司立即停止侵权，腾空返还广州市黄埔区天虹街15号501房；2.判令腾飞公司、跃华公司从2018年12月1日起向黄埔区防空办公室支付房屋占用费至实际返还房屋之日止（其中，2018年12月1日至2019年2月28日按照25元/平方米/月计算，2019年3月1日至2020年2月29日按照30元/平方米/月计算，2020年3月1日起按照32元/平方米/月计算，暂计算至2020年3月31日房屋占用费为40759.76元）；3.判令本案的诉讼费用由腾飞公司、跃华公司承担。事实与理由：黄埔区防空办公室于2012年取得广州市黄埔区天虹街15号501房的产权证，此前房屋一直空置。黄埔区防空办公室经巡查发现，自2018年12月1日至今，腾飞公司、跃华公司未经其同意，擅自占用该房屋，并通过腾飞公司将此房出租给他人。黄埔区防空办公室多次要求腾飞公司、跃华公司停止侵权、返还房屋，但腾飞公司、跃华公司均不予理会。腾飞公司、跃华公司的行为已严重侵犯了黄埔区防空办公室的合法权益，故黄埔区防空办公室诉至法院，请求法院判如所请。被告腾飞公司、跃华公司共同辩称，不同意黄埔区防空办公室的诉请，请法院予以驳回。黄埔区防空办公室起诉的房屋权利没有合法来源，其提供的产权证称取得房屋的方式为购买是不存在的，其未向跃华公司支付过购房款。涉案房屋从房屋建成以后即1996年开始一直由跃华公司占有使用，在起诉之前黄埔区防空办公室也未主张过任何权利。本院经审理认定事实如下：黄埔区防空办公室于2012年7月11日取得广州市黄埔区天虹街15号501房（以下简称涉案房屋）的产权证，取得方式为购买，房屋建筑面积为87.28平方米。腾飞公司、跃华公司对黄埔区防空办公室取得涉案房屋的合法性提出异议，并申请调取了涉案房屋办理产权转移登记的档案资料，上述资料显示：黄埔区防空办公室依据本院（1999）黄法行执字第1号民事裁定向当时的广州市房地产交易登记中心申请办理了涉案房屋的过户登记。（1999）黄法行执字第1号民事裁定载明：被执行人广州市广钢房地产开发有限公司、广州市天河区建设发展有限公司（现为跃华公司）因资金问题未能履行义务，现经三方协商，对欠缴的天虹花园人防易地建设费2164722元、罚款21647元及执行费20833元合计2207202元，两被执行人愿意以天虹花园的房屋折价抵偿给申请人广州市黄埔区人民防空办公室。抵偿的面积为789平方米，折抵价格以2800元/平方米计。故本院裁定：被执行人广州市广钢房地产开发有限公司、广州市天河区建设发展有限公司将座落在广州市黄埔区茅岗村中山大道北天虹花园天虹街15号之二（A3幢2梯）401、501、502、503、504、505，中山大道东217号之一（A4幢1梯）303、305、401、402、403、404共十二套房屋交给申请人广州市黄埔区人民防空办公室以抵偿欠款，上述房屋归广州市黄埔区人民防空办公室所有。黄埔区防空办公室陈述涉案房屋过户后没有办理书面的交接手续，但之后有交纳过物业管理费，其认为已实际取得涉案房屋。黄埔区防空办公室主张其于2018年12月发现涉案房屋被人占用，提交了涉案房屋从2018年9月至2020年2月的电费清单。2019年11月起，黄埔区防空办公室多次派人对包括涉案房屋在内的多套房屋进行巡查、张贴通知要求租户尽快搬离，并陈述曾到街道、派出所反映情况。2020年3月，跃华公司复函黄埔区防空办公室称：涉案房屋属跃华公司财产，要求其停止更换门锁、驱赶住户等行为。跃华公司庭审中确认涉案房屋现由其在实际使用，并抗辩未对外出租。各方确认涉案房屋为楼梯楼，位于天虹街。黄埔区防空办公室主张按照涉案房屋同地段租金参考价计算房屋占用费，其提交的广州市房地产租赁管理所发布的《广州市房屋租金参考价》显示：天虹街楼梯楼2017年的租金标准为25元/平方米/月，2018年的租金标准为30元/平方米/月，2019年的租金标准为32元/平方米/月。腾飞公司、跃华公司抗辩涉案房屋接近毛坯，不符合居住条件，按该标准计算过高。黄埔区防空办公室主张腾飞公司、跃华公司承担连带责任，依据是两家公司的法定代表人均是陈克宇，其也是两公司的控制股东和实际经营控制人，跃华公司现处于吊销状态，本身不能再进行经营，跃华公司是通过腾飞公司来实施对涉案房屋的管理包括实际占有。腾飞公司在占有房屋后通过对外出租给案外人来使用，腾飞公司是涉案小区的物业管理单位，跃华公司是涉案小区的原开发单位，只能通过腾飞公司来占有使用涉案房屋，实际上是腾飞公司、跃华公司共同实施对涉案房屋的侵占行为。腾飞公司、跃华公司确认腾飞公司是涉案小区的物业管理单位，跃华公司是涉案小区的原开发单位，但抗辩两家公司是完全独立的主体。黄埔区防空办公室为证实涉案房屋被腾飞公司非法占有、由腾飞公司出租给案外人使用，提交了其自行于2020年3月9日到涉案房屋对承租人马建钢所作的询问笔录。马建钢在该询问笔录中称：其是从腾飞公司处承租的涉案房屋，没有签订书面租赁合同，通过支付现金方式交纳租金，无相关单据，每个月租金560元。腾飞公司、跃华公司称其不是该笔录的当事人，故对该笔录的真实性不清楚。本院于2020年10月16日到涉案房屋进行现场勘查，发现涉案房屋处于空置状态，黄埔区防空办公室确认其已于2020年10月8日、9日收回涉案房屋，目前已由其控制。另查，跃华公司因未按照规定接受年度检验，已于2011年12月26日被吊销营业执照，但尚未注销。以上事实，有产权证、电费清单、通知、报警回执、照片、复函、《广州市房屋租金参考价》、询问笔录、档案资料及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据产权证的记载，黄埔区防空办公室已于2012年7月11日成为涉案房屋的权利人，其对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。腾飞公司、跃华公司虽对黄埔区防空办公室取得物权的合法性有异议，但该产权转移登记已发生法律效力，在未经合法程序予以撤销之前，仍具有对世效力，故本院对其抗辩不予采信。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”跃华公司确认涉案房屋从建成后一直由其使用，在过户给黄埔区防空办公室后仍未办理交接手续，属于无权占有，侵犯了黄埔区防空办公室的物权。鉴于涉案房屋已于2020年10月8日、9日被黄埔区防空办公室收回，故对于黄埔区防空办公室要求其立即停止侵权、返还涉案房屋的请求，本院不再予以处理，依法予以驳回。黄埔区防空办公室还主张跃华公司支付占有使用费，于法有据，本院予以支持。对于占有使用费的起始时间，黄埔区防空办公室主张从2018年12月1日起计算，是其对自身权利的处分，本院予以准许。黄埔区防空办公室主张按照同地段的租金标准计算占有使用费即2018年12月至2019年2月按照25元/平方米/月计算、2019年3月至2020年2月按照30元/平方米/月计算、2020年3月起按照32元/平方米/月计算合法合理，本院予以支持，本院核算占有使用费如下：2018年12月至2019年2月期间，占有使用费为6546元（87.28平方米×25元/平方米/月×3个月）；2019年3月至2020年2月期间，占有使用费为31420.8元（87.28平方米×30元/平方米/月×12个月）；2020年3月至2020年10月7日期间，占有使用费为20181.39元（87.28平方米×32元/平方米/月×7个月+87.28平方米×32元/平方米/月÷31天×7天）。上述占有使用费共计58148.19元，跃华公司应予以支付。黄埔区防空办公室还主张腾飞公司对上述义务承担连带责任，仅提交自行制作的询问笔录予以证明，但该证人并未出庭作证，也并未提交租赁合同等证据予以佐证，在本院查看现场时涉案房屋已经处于空置状态，腾飞公司亦否认实施了上述侵权行为，本院认为，黄埔区防空办公室提交的证据不足以证实其主张，本院对其主张不予采信，对该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告广州市跃华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告广州市黄埔区人民防空办公室支付广州市黄埔区天虹街15号501房自2018年12月1日起至2020年10月7日的占有使用费共计58148.19元；二、驳回原告广州市黄埔区人民防空办公室的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1254元，全部由被告广州市跃华房地产开发有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  臧玉林人民陪审员  刘 英二〇二〇年十一月四日法官助理彭逸婷书记员王汝欣