河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终2192号上诉人（原审被告）：孙俊豪，男，汉族，1989年4月1日出生，住河南省临颍县。上诉人（原审被告）：于秋菊，女，汉族，1977年9月7日出生，住河南省漯河市源汇区。二上诉人共同委托诉讼代理人：晁伟，河南开瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭小芳，女，汉族，1992年5月3日出生，住河南省临颍县。委托诉讼代理人：康云生，河南展骥律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐永萍，河南展骥律师事务所律师。上诉人孙俊豪、于秋菊因与被上诉人郭小芳房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省临颍县人民法院（2020）豫1122民初2154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙俊豪、于秋菊上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判孙俊豪、于秋菊不承担违约金12万元；2、上诉费用由郭小芳承担。事实和理由：孙俊豪、于秋菊违约并非有意，是因为郭小芳违约逾期办理房产过户在先，才导致孙俊豪无法如期向郭小芳支付下余房款，导致本案诉讼产生，孙俊豪、于秋菊不应承担违约责任，具体理由如下：1、2020年6月28日，孙俊豪、于秋菊和郭小芳签订的《二手房屋买卖合同》补充协议约定，郭小芳于2020年6月28日至29日配合孙俊豪、于秋菊办理房屋过户登记手续，将涉案房屋过户给于秋菊。孙俊豪、于秋菊应当在办理过户后15个工作日向郭小芳支付该购房尾款40万元（或约定孙俊豪、于秋菊于2020年7月13日向郭小芳支付该购房尾款40万元）。房屋差额税孙俊豪、于秋菊和郭小芳方各承担一半。任何一方违反本协议约定，需向对方支付总房款30％的违约金。2、孙俊豪、于秋菊之所以要约定在办理过户后15个工作日内才向郭小芳支付购房尾款40万元，是因为在这15个工作日内，孙俊豪、于秋菊需要利用该房屋进行贷款，利用该房屋贷款所得向郭小芳支付购房尾款。但由于郭小芳在约定的6月28、29日凑不齐房屋买卖差额税的一半（有在一审庭审中孙俊豪提供的与郭小芳的微信聊天记录为证），导致孙俊豪、于秋菊无法如期在6月28日、29日按合同约定获得房屋产权，郭小芳直到2020年7月8日才将涉案房屋过户至孙俊豪、于秋菊名下，由于郭小芳的迟延过户，导致孙俊豪、于秋菊的贷款计划被打乱，无法按照约定在过户登记后的15个工作日内支付下余购房尾款，这个过错不在孙俊豪、于秋菊，因此孙俊豪、于秋菊不应承担违约责任。3、2020年7月30日，郭小芳向人民法院提起诉讼，并对涉案房屋采取了财产保全措施，导致孙俊豪、于秋菊无法利用房屋进行贷款，无法及时向郭小芳支付剩余尾款，这完全是郭小芳故意让孙俊豪、于秋菊无法利用房屋贷款，故意让孙俊豪、于秋菊无法及时支付房屋剩余尾款，故意制造让孙俊豪、于秋菊违约的事实以获取不正当利益，一审不应当支持郭小芳不正当的诉讼请求。4、依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，孙俊豪、于秋菊和郭小芳都有违约的事实，孙俊豪、于秋菊在一审庭审中提出了因双方违约行为的违约金相互抵销的主张，该主张合情、合理、合法，但一审法院却未予采纳，判决结果对孙俊豪、于秋菊明显不公平。综上，一审判决适用法律错误，孙俊豪、于秋菊不应当承担违约金12万元。郭小芳二审答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。郭小芳不存在违约行为，虽然双方约定应在2020年6月28日至6月29日办理过户，但因为疫情影响未办理过户，于是双方又重新约定于2020年7月8日办理过户，现房屋已经过户，郭小芳已履行交付房屋义务，孙俊豪、于秋菊已收到房屋而拒付剩余购房款，构成违约，故一审法院判决孙俊豪、于秋菊承担违约金是正确的。郭小芳向一审法院起诉请求：1、依法判令孙俊豪、于秋菊给付郭小芳房屋尾款40万元并按照购房款的30％支付违约金。一审法院认定事实：2019年12月13日，郭小芳（卖方）与孙俊豪（买方）签订《二手房屋买卖合同》一份。2020年5月19日及2020年6月28日，郭小芳（甲方）与孙俊豪（乙方）、于秋菊（丙方）签订补充协议两份。合同约定：涉案房屋坐落临颍县建业桂园10幢2单元2506号。该房屋所在楼层为25层，建筑面积共160.09平方米；该房屋成交价格为93万元；因乙方孙俊豪个人原因，孙俊豪要求将该房屋指定过户给于秋菊，各方对此无异议，乙、丙双方保证丙方个人银行征信良好。经三方协商，甲方在6月28日至29日配合乙丙方办理房屋过户登记手续，将该房屋过户给丙方于秋菊。乙、丙方应当在办理过户后15个工作日内向甲方支付该购房尾款40万元（或约定乙、丙方于2020年7月13日前向甲方支付该购房尾款40万元）。甲、乙双方任何一方违反本协议约定，向对方支付总房款30％违约金。丙方对本协议内乙方所有支付义务承担连带担保责任（包括房款以及违约金）。涉案房屋现已交付，并于2020年7月8日办理房屋过户手续登记在于秋菊名下，孙俊豪、于秋菊剩余房款40万元仍未支付。郭小芳为此引起本诉，要求孙俊豪、于秋菊支付剩余房款40万元，并承担总房款30％的违约责任。一审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。郭小芳、孙俊豪、于秋菊签订了《二手房屋买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同约定了房屋面积和交付房屋的各种条件，郭小芳已履行交付房屋的义务，孙俊豪、于秋菊已收房而拒付购房余款的行为，构成民事违约行为，应承担本案的民事责任。孙俊豪、于秋菊承担违约责任的违约金的确定是本案的焦点，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案双方当事人约定，任何一方违约，按照购房款30％向对方支付违约金。本案结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，孙俊豪应承担未付房款40万元的30％即12万元向对方支付违约金。于秋菊对孙俊豪所有支付义务包括剩余房款40万元以及违约金12万元承担连带担保责任。关于于秋菊所提出的挂名所有权人不应当承担支付房款和承担违约金责任的答辩意见，于法无据，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条之规定，判决：一、孙俊豪于判决生效之日起十日内给付郭小芳房款40万元及违约金12万元。于秋菊对上述款项承担连带清偿责任。二、驳回郭小芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5295元（已减半收取），保全费3020元，郭小芳负担1645元，孙俊豪、于秋菊负担6670元。二审中孙俊豪、于秋菊提交了孙俊豪与中银富登银行工作人员微信聊天记录一份，欲证明是由于郭小芳的原因导致孙俊豪、于秋菊无法利用房屋贷款，无法及时向郭小芳支付尾款。郭小芳质证称，该证据无相关内容，无法证明孙俊豪、于秋菊所要证明的问题。二审中郭小芳未提交新证据。本院二审查明的事实除与一审法院认定的事实一致外，还查明，郭小芳与孙俊豪2019年12月13日签订的《二手房屋买卖合同》约定的买方付款方式如下：“1、本合同签订后7日内，买方向卖方支付首批购房款人民币9万元,卖方应当在收到首批房款的当天把此房屋的所有钥匙交付给买方进行装修；2、买方应在2020年2月10日前向卖方支付第二批购房款38万，第二批购房款作为结清房屋现有银行贷款办理解除抵押登记手续所用，卖方收到第二批购房款后到银行结清房屋贷款。3、剩余购房款40万元，买方应在2020年2月28号之前向卖方支付完毕。”郭小芳、与孙俊豪、于秋菊2020年5月19日签订的补充协议载明“……现乙方孙俊豪已支付房款15万元，剩余78万元未付，已实际入驻该房屋。本着自愿平等，友好协商的基本原则，现甲乙丙三方就房屋买卖事宜达成如下补充协议，供各方共同遵守……”。郭小芳、与孙俊豪、于秋菊2020年6月28日签订的补充协议载明“……现乙方孙俊豪已支付房款53万元（其中15万是预付款，38万是用于解压房子按揭贷款）,剩余40万元未付，已实际人该房屋。本着自愿平等，友好协商的基本原则，现甲乙丙一方就房屋买卖事宜达成如下补充协议，供各方共同遵守……”。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”郭小芳与孙俊豪、于秋菊签订的《二手房屋买卖合同》及补充协议合法有效，对各方均有法律约束力，合同当事人均应按照约定履行自己的义务。在2020年6月28日签订补充协议书前郭小芳已将房屋钥匙交付给买方进行装修，买方已实际入住该房屋，在2020年6月28日签订补充协议书后，郭小芳于2020年7月8日将涉案房屋过户登记在于秋菊名下，孙俊豪、于秋菊按照约定应当在办理过户后15个工作日内（2020年7月29日前）支付剩余房款40万元，但孙俊豪、于秋菊并未支付，已构成违约，孙俊豪应按照合同约定向郭小芳支付违约金。鉴于郭小芳也存在晚于约定时间将房屋过户登记在于秋菊名下的违约情形，让孙俊豪完全按照双方合同约定的购房款（93万元）的30％向郭小芳支付违约金有失公平，结合合同的履行情况、当事人的违约程度及预期利益等因素，一审法院判决孙俊豪按照未付房款（40万元）的30％即12万元向郭小芳支付违约金并无不当。因补充协议约定于秋菊对孙俊豪的支付义务包括违约责任承担连带责任，故一审法院判决于秋菊承担连带责任亦并无不当。综上，孙俊豪、于秋菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人孙俊豪、于秋菊负担。本判决为终审判决。审判长  缑兵伟审判员  林晓光审判员  李 刚二〇二〇年十一月二十三日法官助理王潇逍书记员潘娅琦