四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初13003号 原告：胡玉松，男，1973年9月7日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：陈丹丹，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文春艳，四川公生明律师事务所律师。 原告：赵小燕，女，1972年10月28日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：陈丹丹，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文春艳，四川公生明律师事务所律师。 被告：中国建设银行股份有限公司成都第六支行，住所地：四川省成都市青羊区童子街**。 法定代表人：耿琰，行长。 委托诉讼代理人：张幸，男，1990年7月10日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。系该行员工。 委托诉讼代理人：刘鲲，男，1977年1月30日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。系该行员工。 被告：李姝慧，女，1980年2月20日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 原告胡玉松、赵小燕与被告中国建设银行股份有限公司成都第六支行（以下简称建行六支行）、李姝慧案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告胡玉松、赵小燕及其共同委托诉讼代理人陈丹丹、文春艳，被告建行六支行的委托诉讼代理人张幸、刘鲲，被告李姝慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡玉松、赵小燕请求本院判令：1.立即停止对胡玉松、赵小燕购买的位于成都市新都区房屋（以下简称案涉房屋）的强制执行并解除查封；2.确认胡玉松、赵小燕与李姝慧签订的《商品房买卖合同》合法有效，确认案涉房屋归胡玉松、赵小燕所有；3.本案诉讼费由建行六支行、李姝慧承担。 事实和理由：胡玉松、赵小燕于2012年6月20日与李姝慧、刘大富签订《商品房买卖合同》，以470000元价格购买李姝慧、刘大富共同所有的案涉房屋（产权证号：权02××85），并约定房屋满五年后办理过户登记。胡玉松、赵小燕支付了全部购房款，并实际占有使用该房屋。由于李姝慧和刘大富夫妻感情不和闹离婚，胡玉松、赵小燕要求二人尽快协助办理过户手续，刘大富一直以各种理由拖延。胡玉松、赵小燕于2017年诉至新都法院要求李姝慧、刘大富办理过户手续，因刘大富擅自将房屋抵押给银行，案涉房屋无法办理过户，新都法院驳回了其诉讼请求。案涉房屋被多个法院查封，胡玉松、赵小燕依次提起执行异议，已解除部分查封。建行六支行于2019年向青羊法院提出申请，要求对登记在李姝慧名下的案涉房屋予以强制执行。2020年9月10日，胡玉松、赵小燕向青羊法院提出执行异议，提供购房依据等相关证据，要求解除查封并终止对案涉房屋的执行。2020年9月15日，青羊法院作出（2020）川0105执异465号《执行裁定书》驳回了异议。胡玉松、赵小燕认为，其与李姝慧、刘大富签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同不违反国家法律法规的强制性规定，属合法有效；购房后虽未办理产权过户登记，但已依合同于2012年支付购房款并占有使用至今；未办理过户登记非因胡玉松、赵小燕自身原因，其享有排除执行的权利。 建行六支行辩称，对案涉房屋的查封并非恶意，请求法院判决时考虑免除案件受理费。 李姝慧辩称，其确实与胡玉松、赵小燕签订了《商品房买卖合同》，已收取全部购房款，当时约定五年过户一是刘大富做生意需要用钱，二是五年后过户费用少一些，卖给亲戚划算。信用卡欠款是法院判决在离婚前由刘大富归还所有信用卡。同意胡玉松、赵小燕的诉讼请求，请求法院判决时考虑免除案件受理费。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 建行六支行与李姝慧金融借款合同纠纷一案，本院于2018年11月18日作出（2018）川0105民初10145号《民事判决书》，判令李姝慧支付建行六支行借款62810.27元及利息等。该判决发生法律效力后，建行六支行向本院申请强制执行，本院于2019年10月8日以（2019）川0105执7452号《执行裁定书》、《协助执行通知书》轮候查封备案登记于李姝慧名下的案涉房屋。成都市锦江区人民法院于2019年12月18日作出（2019）川0104执异238号《执行裁定书》，裁定中止对案涉房屋的执行。该裁定于2020年1月5日生效。本院对案涉房屋的查封已生效。 2020年9月10日，胡玉松、赵小燕向本院提出执行异议，本院经审查后于2020年9月15日作出（2020）川0105执异465号《执行裁定书》，认为胡玉松、赵小燕所提交证据能够佐证其在本院查封前，与李姝慧、刘大富签订房屋买卖协议、支付部分款项并曾经起诉要求过户被驳回之事实，但未提交已合法占有案涉房屋的相关证据，其异议理由不成立，裁定驳回胡玉松、赵小燕的执行异议。胡玉松、赵小燕不服该裁定，遂提起本案诉讼。 另查明，2012年6月20日，胡玉松、赵小燕（乙方）与刘大富、李姝慧（甲方）签订《购买协议》，约定甲方将案涉房屋（产权证号：权02××84）出售给乙方，房屋售价470000元，首期房款300000元，余款170000元在2013年之前付清；因产权未到五年，等该房屋满五年后甲方配合乙方过户至乙方名下。 胡玉松、赵小燕于2013年1月20日通过现金转账方式向李姝慧支付购房款260000元；于2013年2月1日通过现金转账方式向李姝慧支付购房款50000元；于2013年4月13日通过尾号为9969的账户向李姝慧支付购房款30000元；于2013年4月14日通过尾号为2224的账户向李姝慧支付购房款20000元；于2013年8月14日通过尾号为9969的账户向李姝慧支付购房款20000元；于2013年8月20日通过尾号为2224的账户向李姝慧支付购房款20000元；于2013年9月1日通过尾号为9969的账户向李姝慧支付购房款30000元；于2013年10月21日通过尾号为8224的账户向李姝慧支付购房款10000元；于2013年10月24日通过尾号为9969的账户向李姝慧支付购房款30000元。以上合计支付购房款470000元。 胡玉松、赵小燕于2018年1月16日向成都市新都区人民法院提起诉讼，要求判决李姝慧、刘大富将案涉房屋过户至其名下。2018年7月3日，成都市新都区人民法院作出（2018）川0114民初4144号《民事判决书》，因案涉房屋于2015年7月7日抵押给哈尔滨银行股份有限公司成都分行，成都市锦江区人民法院又于2017年6月9日将案涉房屋查封，案涉房屋在事实上不能过户，案涉合同在事实上不能履行，判决驳回胡玉松、赵小燕诉讼请求。 案涉房屋于2012年10月12日登记于李姝慧、刘大富名下（不动产权第0274984号）。李姝慧、刘大富于2015年7月7日就案涉房屋设立抵押登记，将该房屋抵押给哈尔滨银行股份有限公司成都分行。成都市锦江区人民法院于2017年6月9日查封案涉房屋。胡玉松、赵小燕于2019年向该院提出执行异议，要求中止对案涉房屋的执行，该院于2019年12月18日作出（2019）川0104执异238号《执行裁定书》，裁定中止对案涉房屋的执行。 2017年7月12日，胡玉松将案涉房屋出租给张渊、吴文芳，并签订了书面租赁合同，吴文芳向胡玉松支付租金至今。 上述事实有当事人身份信息、执行裁定书、民事判决书、购买协议、银行流水、房屋登记查询信息、房屋出租合同、微信记录、证人证言、当事人陈述等证据在案为证。 庭审中，胡玉松、赵小燕陈述案涉房屋虽系与张渊签订租赁合同，实际为张渊与吴文芳两人合租，第一年房租由张渊和吴文芳两人一起支付，后张渊搬走，吴文芳继续租赁房屋并支付租金，物管费、水电费都由承租人缴纳。 本院认为，本案属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条所规定的案外人对执行异议裁定不服而提起的案外人执行异议之诉，争议焦点为案外人胡玉松、赵小燕对案涉房屋是否享有足以阻却人民法院强制执行的权利。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，对于案外人提出的排除执行异议，人民法院应从前述规定的几个方面进行审查是否成立。 对于胡玉松、赵小燕对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权利，本院评判如下：（一）胡玉松、赵小燕与李姝慧、刘大富在本院查封前签订了合法有效的房屋买卖合同；（二）赵小燕曾于2013年委托邻居帮忙出租案涉房屋，于2017年7月12日与张渊签订房屋租赁合同，提供2017年7月12日至今张渊合租人吴文芳支付房租的收款记录，能够证明在本院查封之前胡玉松、赵小燕已合法占用使用案涉房屋；（三）胡玉松、赵小燕通过转款于2013年分九笔支付购房款470000元，有转款记录予以佐证，其在本院查封前已支付所有购房款；（四）胡玉松、赵小燕于2012年6月20日就案涉房屋签订购买协议时，与李姝慧、刘大富约定过户时间为五年后，后无法过户系因该房屋在2015年设定了抵押，在2017年6月9日被成都市锦江区人民法院查封，2018年1月16日其向成都市新都区人民法院就办理产权变更登记提起诉讼，亦因涉及抵押、查封等问题无法过户被驳回诉讼请求，期间一直在积极主张办理产权变更登记手续，故案涉房屋未办理变更登记亦非胡玉松、赵小燕自身原因所致。综上，胡玉松、赵小燕所提交的证据能够证明其在查封前已签订合法有效的房屋买卖合同，并已按约支付购房款，且实际占有使用案涉房屋，未办理过户登记亦非胡玉松、赵小燕自身原因所致，故对胡玉松、赵小燕要求停止执行的主张予以支持。 胡玉松、赵小燕要求确认案涉房屋归其所有，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，不动产物权的变更、转让，须经依法登记，才发生物权变动的效力，未经登记，不发生物权变动的效力。胡玉松、赵小燕虽与李姝慧、刘大富等人签订了房屋买卖合同，但至今未办理变更登记，其仅享有要求李姝慧等人办理过户登记的请求权，并未因此取得案涉房屋的所有权，故对其该项诉请不予支持。 另，胡玉松、赵小燕要求判决解除对案涉房屋查封、确认其与李姝慧签订的《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉的处理范围，本案中不予处理。 综上，胡玉松、赵小燕对案涉房屋享有足以阻却人民法院强制执行的权益。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行位于成都市新都区的房屋； 二、驳回胡玉松、赵小燕的其余诉讼请求。 案件受理费8350元，由李姝慧承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘小琼 人民陪审员  白德桂 人民陪审员  果 涛 二〇二〇年十一月十日 法官 助理  袁铮桢 书 记 员  童学翠