湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终2289号上诉人（原审原告）：十堰金管家物业管理有限公司。住所地：湖北省十堰市朝阳路果品公司后院。法定代表人：邹太军，该公司经理。委托诉讼代理人：徐恩福，湖北兴楚律师事务所律师。代理权限：一般代理。上诉人（原审被告）：十堰千锦房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市夏家店汉江胡家营村**。法定代表人：宋金和，该公司董事长。委托诉讼代理人：莫本巧，湖北同联律师事务所律师。代理权限：一般代理。上诉人十堰金管家物业管理有限公司（以下简称：金管家公司）因与上诉人十堰千锦房地产开发有限公司（以下简称：千锦公司）物业服务合同纠纷一案，均不服湖北省十堰市张湾区人民法院（2020）鄂0303民初445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷并询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。金管家公司上诉请求：撤销一审判决，改判千锦公司按每月3元∕平方米的标准支付物业费。事实和理由：双方签订的《前期物业管理委托合同》，明确约定物业管理服务费住宅房屋按建筑面积每月1.2元∕平方米计算，非住宅房屋按建筑面积每月3元∕平方米计算。本案金管家公司主张的系千锦公司名下所有的非住宅房屋面积合计1988.86平方米，应当按每月3元∕平方米的标准计算。千锦公司上诉请求并答辩称：撤销一审判决，改判驳回金管家公司的诉讼请求。事实和理由：1.千锦公司一审提交的证据足以证明本案所涉争议房屋已经出售给案外人水晶，水晶又转让给案外人季兆武。根据水晶与季兆武签订的《房屋转让协议》约定，水晶于房屋转让协议签订之日起2日内向季兆武交付房屋，并结清所有水电费、物业费等，千锦公司并不参与其中。双方签订的《房屋转让协议》也已实际履行完毕，季兆武占有使用该房屋经营物流公司至今。一审法院认定该争议的房屋系已经出售尚未交付的空置房屋错误。2.双方签订的《前期物业管理委托合同》约定，已经出售的房屋向业主或实际使用人收取物业费，暂时没有出售的房屋不收取物业费；住宅房屋按每月1.2元∕平方米收取，非住宅房屋按每月3元∕平方米收取。根据上述约定，无论是已经出售的还是没有出售的房屋，千锦公司均无义务交纳物业费。况且，本案争议的房屋系非住宅，一审判决按每月1.2元∕平方米支付物业费明显错误。另外，一审判决诉讼费全部由千锦公司负担不当。针对千锦公司的上诉，金管家公司辩称：本案应以一审判决认定的事实为准，对于物业费的收费标准，应当按非住宅计算，而不是按住宅计算。千锦公司的上诉理由不能成立，请求二审法院不予支持。金管家公司向一审法院起诉请求：1.判令千锦公司支付拖欠2017年6月20日至2018年6月20日的物业服务费71598.96元(1988.86平房米×3元／月×12个月)；2.诉讼费及律师费用由千锦公司承担。一审法院认定事实：2017年6月20日，金管家公司与十堰市和鼎物业服务有限公司签订《物业转让协议》，由金管家公司于2017年6月20日起全面接管俊景.国际项目的物业管理与服务工作。当日，金管家公司与千锦公司签订《前期物业管理委托合同》。合同约定：甲方（千锦公司）委托乙方（金管家公司）对位于十堰市张车城南路14号俊景.国际小区的房屋建筑共用部位、共用设施设备、市政公用设施和附属物、公共环境、卫生、交通、车辆停泊…等进行维修、养护和管理与服务工作；管理服务费住宅房屋每月每平方1.2元标准，由乙方向业主或物业使用人收取、非住宅房屋每月每平方3元标准，向业主或物业使用人收取，…空置房屋（因业主自身原因不接房）的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米1.2元向业主收取，还未出售的房屋暂不收取物业费；有效期自2017年6月20日至2020年6月19日止。2018年7月2日，金管家公司退出此小区物业服务活动向社区、街办和房管局进行了报备，金管家公司与千锦公司解除《前期物业管理委托合同》，并于当月13日在社区的见证下与千锦公司办理了物业移交。千锦公司所有位于车城街办车城××市场化商品房××、2-1，不动产面积合计为1988.86㎡。金管家公司认为自2017年5月至2018年7月13日，千锦公司没有向其缴纳物业费，引起诉讼。一审法院另查明，2016年10月26日，千锦公司将车城南路14号的商品房1栋1-1、2-1（房屋代码382137.382138，预测建筑面积1862.61㎡）出售于水晶，并与水晶签订《十堰市商品房买卖合同》（预售房管局网签日为2017年3月29日）。当日，并与水晶办理商品房交接手续。2017年6月9日，水晶又将上述房屋转让于季兆武，季兆武与千锦公司又重新签订一份《十堰市商品房买卖合同》（合同内容同与水晶签订的合同内容）（买受人水晶的房管局网签撤销日为2017年6月12日，买受人季兆武房管局预售网签日为2017年7月25日）。2018年5月15日，季兆武的房管局网签撤销。2019年6月3日，千锦公司为上述房屋登记为所有权利人。又查，季兆武与千锦公司为房屋买卖合同纠纷案，诉至法院。一审判决由千锦公司向季兆武交付位于十堰市××××号房屋并办理房屋不动产权证，因千锦公司不服此判决，向十堰市中级人民法院上诉，现尚在审理中。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。十堰市张湾区车城南路14号俊景.国际小区在成立业主委员会前，建设单位千锦公司委托金管家公司作为物业服务企业，符合法律规定。故金管家公司提交的其与千锦公司签订的《前期物业管理委托合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合同有效，对本小区全体业主具有约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。现金管家公司要求千锦公司支付拖欠物业服务费的诉讼请求，具有合同和法律依据，应予以支持。千锦公司在2016年10月26日，将本涉案房屋出售，并交付买受人水晶。2017年6月9日，因涉案房屋转让，千锦公司与季兆武签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售于季兆武。庭审中，千锦公司认为此房屋已交付给了买受人季兆武，但其提交的证据不能证明已履行了交付房屋义务或季兆武从水晶手中接受房屋的事实。故涉案房屋属于双方委托合同中已出售尚未交付业主的“空置房屋”，依据《物业管理条例》第四十一条“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”规定，千锦公司应承担没有交付房屋的物业费责任。千锦公司辩解依双方委托合同约定“因业主自身原因不接房…由乙方按建筑面积每月每平方米1.2元向业主收取”，但千锦公司未能提供证据证明是业主自身原因未接房的事实，故其要求由业主承担物业费的辩解不予采信。从2017年6月20日至2018年7月13日，依1988.86㎡×1.2元/㎡标准，结合本案酌定12个月计算，物业服务费为28639.59元。综上，金管家公司要求千锦公司支付物业服务费的诉请给予部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、千锦公司于判决生效之日起十日内支付金管家公司物业服务费28639.59元。二、驳回金管家公司的其他诉讼请求。如果千锦公司未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理1590元减半收取795元，由千锦公司负担。本院二审期间，上诉人金管家公司未提交新证据。上诉人千锦公司提交了季兆武交纳物业费的收据二份，拟证明本案所涉房屋已经交付季兆武，并由季兆武使用，只是金管家公司以前没有收取到物业费，本案所涉物业费应当由季兆武交纳。经本院组织质证，金管家公司认为，该证据的真实性无法核实，且该证据时间显示系金管家公司退出该物业之后交纳的，也没有备注所交纳的房屋号，无法认定为涉案房产。该收据收到的是十堰兆太物流公司物业费，无法证明与季兆武存在关联性。该证据不能达到证明目的，请求二审法院不予采信。对上述有争议的证据，本院认为：因该证据所证明的物业服务费系金管家公司退出该小区之后发生的，与本案无关联，本院依法不予采信。二审审理查明，一审法院查明认定的事实属实，本院予以确认。另查明，本院于2020年6月8日作出（2020）鄂03民终368号民事判决书，判决由千锦公司在判决生效之日起十日内向季兆武全面交付位于十堰市车城××、××房产。本院认为：金管家公司与千锦公司签订的《物业管理委托合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。二审双方当事人争议的焦点是：千锦公司是否应向金管家公司交纳本案所涉房屋物业服务费以及物业费的收取标准问题。本院评述如下：一、关于千锦公司是否应向金管家公司交纳本案所涉房屋物业服务费的问题。因本案金管家公司向所涉房屋提供了物业管理服务，该涉案房屋系千锦公司于2016年10月26日出售给买受人水晶并交付。2017年6月9日，水晶又将该房屋转售于案外人季兆武。同年6月11日，千锦公司与水晶、季兆武三方签订了一份协议，后因千锦公司交付房屋及季兆武支付购房款问题，千锦公司与季兆武引发纠纷并分别向法院提起诉讼。根据生效判决确认的事实能够认定，金管家公司在提供物业服务期间，该房屋属于千锦公司已出售但尚未交付给买受人的“空置房屋”。依据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”规定，故，千锦公司应向金管家公司交纳本案所涉房屋物业服务费。二、关于本案所涉物业费的收取标准问题。双方签订的《物业管理委托合同》第二十一条约定：“管理服务费，住宅房屋由金管家公司按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由金管家公司按建筑面积每月每平方米3元向业主或物业使用人收取。…空置房屋（因业主自身原因不接房）的管理服务费，由金管家公司按建筑面积每月每平方米1.2元向业主收取，还未出售的房屋暂不收取物业费”。本案房屋虽属非住宅房屋，但因建设单位千锦公司已出售尚未交付，千锦公司亦未提供证据证明系业主自身原因不接房的事实，双方对此情形的房屋收费标准约定不明，一审法院依据上述法律规定并参照双方合同约定“空置房屋”按建筑面积每月每平方米1.2元的收费标准计算物业服务费并无不当。综上，金管家公司上诉提出应按每月每平方米3元的收费标准计算物业服务费和千锦公司上诉提出其公司不应向金管家公司支付物业费的理由均不能成立，本院均不予支持。此外，关于千锦公司上诉提出一审判决诉讼费全部由其公司承担不当的问题，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案一审判决支持了金管家公司的部分诉讼请求，但却判决由千锦公司全部负担一审案件受理费确属不当，本院依法予以纠正。综上，上诉人金管家公司和上诉人千锦公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1590元减半收取795元，由十堰金管家物业管理有限公司负担477元，由十堰千锦房地产开发有限公司负担318元；二审案件受理费2464元，由十堰金管家物业管理有限公司负担874元，由十堰千锦房地产开发有限公司负担1590元。本判决为终审判决。审判长 张 妍审判员 刘占省审判员 郑 飞二〇二〇年十一月二十四日法官助理刘坦书记员胥心洁