湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终1686号上诉人（原审被告）：刘婷芳（曾用名刘庭芳），女，1965年2月7日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区。上诉人（原审被告）：倪华成，男，1964年3月10日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区。系刘婷芳之夫。被上诉人（原审原告）：裴美彪，男，1981年7月15日出生，汉族，住湖北省宜昌市点军区。委托诉讼代理人：谭丽，系裴美彪之妻，住湖北省宜昌市点军区。被上诉人（原审被告）：董艳红，女，1971年10月12日出生，汉族，户籍地湖北省枝江市，现住湖北省武汉市洪山区。上诉人刘婷芳、倪华成因与被上诉人裴美彪、董艳红房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省枝江市人民法院（2020）鄂0583民初514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘婷芳、倪华成上诉请求：撤销一审判决，并依法予以改判，诉讼费用由裴美彪、董艳红承担。事实和理由：一、刘婷芳、倪华成不是本案适格被告。刘婷芳、倪华成与裴美彪既不相识，也无房屋买卖关系，双方之间没有形成任何法律意义上的民事关系。裴美彪与董艳红之间的房屋买卖纠纷与刘婷芳、倪华成毫无关联。二、一审认定事实不清，导致判决错误。座落于枝江市马××店迎宾大道东××南侧××县银光织印公司厂地，是刘婷芳于1998年经批准合法取得的宅基地。刘婷芳2005年将地面上的建筑物四楼居室54.05平方米的房屋以2万元出售给董艳红，另外刘婷芳超规划在同层所建的48.41平方米的房屋，临时性一并给董艳红使用。刘婷芳与董艳红的房屋买卖契约不含超规划所建的48.41平方米。后董艳红连同超建的48.41平方米以2.8万元转让给裴美彪，是裴美彪没有查明房屋产权的情况下导致，裴美彪应承担盲目成交所造成的损失后果。刘婷芳与董艳红以2万元成交是在董艳红不愿支付征用土地税费的情况下达成的房屋买卖契约，仅指房屋本身，不含土地使用权。一审未查清该事实，即要求刘婷芳办理过户手续，明显错误。三、一审适用法律错误，刘婷芳履行裁判无能。涉案土地是国有划拨土地，个人不能进行买卖。若要变更，必须先改变土地性质。刘婷芳无履行协助办理土地使用权变更的前提条件。裴美彪辩称，一、刘婷芳明知15年前卖房给董艳红只能办理房产过户，土地不能过户，现在又称董艳红不愿支付土地税费，不符合常理。二、刘婷芳专程从荆州赶来配合董艳红与裴美彪办理房产过户，并签有土地使用权转让合同书，现在又反悔，有违诚实信用原则。三、四楼整套房屋卖一半留一半的说法不能成立。四、若非要改变土地使用权性质，费用也应由刘婷芳承担。请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。董艳红经本院通知，未到庭参加答辩。裴美彪向一审法院起诉请求：1.判令刘婷芳、倪华成、董艳红为裴美彪办理枝江市马家店迎宾大道东段南侧房屋（含现已办理房产证的54.05平方米的房屋和未办房产证的48.41平方米的房屋）土地使用权过户手续[土地使用权证号：枝江国用（98）字第3179号，面积103.5平方米]；2.判令刘婷芳、倪华成、董艳红为裴美彪办理枝江市马家店迎宾大道东段南侧该土地上另48.41平方米的房屋所有权证并转移登记在裴美彪名下；3.由刘婷芳、倪华成、董艳红承担诉讼费。一审法院认定事实：刘婷芳、倪华成系夫妻。1998年9月刘婷芳经土地管理部门批准，取得在原宜昌三棉织造印染有限责任公司（简称织印公司）厂区内（马家店迎宾大道东段南侧）103.5㎡的土地使用权并建造四层住宅楼房一幢[房屋共四层，土地使用证号：枝江国用（98）字第3179号，土地面积103.5平方米]。2005年11月23日，刘婷芳与董艳红签订房地产契约，刘婷芳将位于枝江市××××店街办迎宾大道东段南侧房屋的第四层的现在已办理房产证的54.05平方米的房屋（出售房屋时该层搭建有未办房产证的48.41平方米的房屋）出售给董艳红，并于2006年1月12日将54.05平方米的房屋所有人登记在董艳红名下。2008年1月8日，董艳红又与裴美彪签订房地产契约，董艳红将该第四层房屋以28000元出售给裴美彪，2008年1月16日，54.05平方米的房屋所有权人变更登记为裴美彪。案涉房屋经两次买卖，均未办理土地使用使用权转移登记。双方因103.5平方米的土地使用权分户、过户和48.41平方米的房屋办证、过户问题产生纠纷，因此成讼。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，刘婷芳与董艳红之间的房屋买卖行为，董艳红与裴美彪之间的房屋买卖行为均是当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，认定合法有效，当事人应按合同约定履行权利、义务。同时，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。故本案中的出卖人（刘婷芳、倪华成、董艳红），有协助买受人裴美彪办理诉争房屋的土地使用权转移登记的义务，故刘婷芳、倪华成的辩称主张，一审法院不予采纳。裴美彪请求为48.41平方米房屋办证并过户，因为裴美彪未提供可以办理该房屋产权证和土地使用权证的合法依据，一审法院不予支持。案涉房屋产权过户登记至裴美彪已多年，土地使用权性质仍为国有划拨土地并共有一本土地使用权证，裴美彪要求办理土地使用权分户、过户登记产生的一切费用，以由裴美彪承担为宜。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、刘婷芳、倪华成、董艳红于判决生效之日起15日内协助裴美彪办理位于枝江市马××店迎宾大道东××南侧××54.05平方米房屋的土地使用权[房屋所有权证号：枝江市房权证马家店字第**；共有土地使用证号：枝江国用（98）字第3179号，土地面积103.5平方米]转移登记手续，由此所产生的费用由裴美彪承担；二、驳回裴美彪的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取40元，由裴美彪负担。二审中，裴美彪向本院提交《划拨国有土地使用权转让合同书》、分户图及房屋照片各一份，证明刘婷芳、倪华成同意将该土地使用权进行转让。经质证，刘婷芳、倪华成对上述证据的真实性无异议，但认为不能达到裴美彪提出的证明目的。裴美彪另向本院出具书面承诺，自愿承担土地使用权过户所需的一切费用。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，1.1998年6月18日，刘婷芳曾与织印公司签订《划拨国有土地使用权转让合同书》，织印公司同意将厂区内103.5平方米国有土地使用权转让给刘婷芳。刘婷芳并于同年8月办理了土地使用权转让审批手续。2.2005年11月23日，刘婷芳、倪华成与董艳红签订的《房地产买卖契约》第三条约定“房屋移交给乙方（董艳红）时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方”。本院认为，刘婷芳、倪华成与董艳红之间的房屋买卖行为，董艳红与裴美彪之间的房屋买卖行为均是当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法、有效，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。刘婷芳、倪华成提出刘婷芳与董艳红之间的房屋买卖合同不包含土地使用权，一审认定事实不清的上诉理由，与本院查明双方之间的《房地产买卖契约》第三条“房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方”的约定内容不符，本院不予支持。1995年1月1日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条和2007年8月30日修订的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条均规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”可见，办理房屋产权过户和土地使用权过户系房屋出售方的法定义务。刘婷芳、倪华成出售房屋后，应当履行为董艳红办理土地使用权过户的手续。董艳红将涉案房屋再出售与裴美彪，同样负有将土地使用权过户给裴美彪的合同义务。因刘婷芳、倪华成未履行合同过户义务，导致董艳红亦不能向裴美彪履行该义务，裴美彪与董艳红之间的争议处理结果与刘婷芳、倪华成具有法律上的利害关系，故刘婷芳、倪华成在本案中应属于第三人的当事人地位，一审法院将刘婷芳、倪华成列为本案被告虽有不当，但不影响本案的实体处理。刘婷芳、倪华成、董艳红应当配合裴美彪办理土地使用权过户登记手续。刘婷芳、倪华成上诉称涉案土地系划拨性质，不能办理过户的问题。本院认为，根据1995年1月1日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”可见，国有划拨土地并非不能转让，只是需要报有批准权的人民政府审批。涉案土地转让给刘婷芳之前系国有划拨性质，经枝江市土地管理部门批准转让给刘婷芳，枝江市土地管理部门于1998年8月10日向刘婷芳填发了国有土地使用证，按照法律规定，涉案土地变更登记为国有出让性质并无障碍，只是需要缴纳土地出让金。现裴美彪自愿承担土地使用权过户所需的相关费用，一审判决刘婷芳、倪华成、董艳红等依次协助裴美彪办理涉案土地使用权转移登记手续并无不当。综上所述，刘婷芳、倪华成的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由刘婷芳、倪华成负担。本判决为终审判决。审判长  刘乾华审判员  周铁金审判员  王明兵二〇二〇年十一月二日书记员  张 翌