辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终2130号上诉人（原审被告）：辽阳晟宝龙房地产开发有限公司，住所地辽阳市文圣区翰林路**。法定代表人：林龙生，该公司董事长。委托诉讼代理人：史艳军，辽宁文正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：白冰，男，1979年4月29日出生，汉族，住辽阳市宏伟区。原审被告：辽阳好运门物业服务有限公司，，住所地辽阳市白塔区太子河西路晟宝龙广场****-1-3-2法定代表人：段雪梅，该公司经理。委托诉讼代理人：史艳军，辽宁文正律师事务所律师。上诉人辽阳晟宝龙房地产开发有限公司因与被上诉人白冰、原审被告辽阳好运门物业服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。上诉人辽阳晟宝龙房地产开发有限公司委托诉代理人史艳军、被上诉人白冰、原审被告辽阳好运门物业服务有限公司委托诉讼代理人史艳军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽阳晟宝龙房地产开发有限公司上诉请求：一、请求二审法院依法改判上诉人不承担赔偿白冰财产损失19937.39元、房租7500元，不服判决额为27437.39元；二、一审、二审案件受理费、鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误，判决结果错误。一、原审判决以“发现堵塞物主要为十字螺栓，该螺栓主要用于建筑施工。从被告提供的照片载明该螺栓的长度可以初步排除该螺栓系由原告白冰及其楼上住户排入下水主管道的可能，该十字螺栓系在建设施工时遗落在该楼房下水主管道内并导致堵塞的可能性极大，被告晟宝龙公司作为房屋销售方，应对原告白冰因本次返水事故造成的财产损失予以赔偿”。该表述对下水堵塞责任的推定，没有相关证据佐证，且该推定不符合常理：首先，案涉房屋于2019年1月1日已经交付，后被上诉人白冰对房屋进行了装修、装饰。2019年8月29日发现该房屋卫生间坐便器返水导致污水及粪便溢出，此时已距交房长达9个月，如堵塞系房屋交付时已经产生，不应在9个月后才发生、发现堵塞返水；其次，案涉楼盘包括被上诉人在内的大多业户已交房，有的业主已入住，有的业主已经装修，不排除被上述人及其他业主将堵塞物掉入下水道内，造成堵塞；最后，无任何证据证明堵塞物十字螺栓系在建设施工时遗落在该楼房下水主管道内。上诉人交付的几千套商品房到目前为止未发现下水堵塞的工程质量问题，上诉人在交房时与被上诉人已经对交付的房屋进行了验收，虽然没有下水管道验收项目，但交付时下水管道确实无堵塞问题，否则，上诉人装修用水也无法使用，被上诉人已完成全部装修过程，说明在装修时下水道是畅通的，并非交付时就已经堵塞。由上述表述可见，原审判决仅以推断判决上诉人承担赔偿白冰财产损失19937.39元无依据，为错误的判决。二、原审判决赔偿白冰房租7500元无依据。退一万步讲，即便是上诉人对下水堵塞有责任，但白冰清理案涉房屋也不需要一年时间，原审判决上诉人赔偿一年房租7,500元毫无依据。综上，上诉人恳请二审法院依法查清事实，支持上诉人上诉请求，以维护上诉人的合法权益。白冰辩称，完全服从一审法院的判决，本案事实清楚，简单明了。本人房屋的卫生间反水情况完全是建筑施工的马虎大意将一根建筑房屋专用焊杆遗留在管道内，从而造成反水，给本人和房屋带来极大的损失和心理压力，理应赔偿损失，造成房屋不能居住，本人在外只能租房居住。一审法院已经调查清楚，且已有一年有余。由上述事实表述可见，一审判决准确无误。恳请法院维持原判。辽阳好运门物业服务有限公司述称，同辽阳晟宝龙房地产开发有限公司意见。白冰向一审法院起诉请求：2018年8月18日，原告与被告晟宝龙公司签订（合同编号201708800422）商品房买卖合同（预售），购买位于辽阳市白塔区建筑面积81.27平方米房屋一套。2019年1月1日，原告收到房屋后，开始装修。2019年8月份，原告房屋装修、装饰结束，家具也都购买完毕，原告共花费10多万元。2019年8月29日，原告一家怀着喜悦的心情准备搬入新房入住打开防盗门时，原告家屋内瞬间倾泻出半尺高的粪便，当时原告就懵了。因为原告家住的是五楼，不是一楼，楼下四楼还有住户。原告家人马上与被告好运门物业联系。被告好运门物业到现场后也懵了，马上开始着手疏通厕所下水，当天找了两台机器才疏通好厕所的下水。第二天，原告家进屋后，发现头一天疏通的下水又堵了，屋里又满地是过脚面深的粪便。原告又马上找到了被告好运门物业，其又给原告家厕所疏通。后来，原告了解到原告家及原告家以上的31楼住户的下水管道与总下水管道不是垂直连接的，而是拐了90度的弯接到总下水管道上的。而原告家楼下的4楼的下水是单独接到总下水管道上的。此次事故造成原告家的新房被粪便浸泡了至少48小时。原告家所有的装修、装饰、家具、家电等整个新家都彻底毁掉了。原告因此多次找二被告解决此事，二被告开始说研究解决，后来就相互推诿都说是对方的责任，至今此事没有得到解决。原告购买装修的房屋一天没住，自己也不是最底层的住户，遭此劫难，原告无法实现购买商品房的合同目的。故诉至法院，请求判决解除原告与被告晟宝龙公司签订的涉诉81.27平方米房屋（合同编号201708800422）商品房买卖合同（预售），并判决被告晟宝龙公司返还原告全部购房款385869.96元及交付房款之日至实际全额返还房款之日按同期人民银行贷款利率计算的利息、判决二被告连带赔偿原告经济损失93325元（后变更为89860元）及契税3,507.91元、装修保证金2,000元，诉讼费由二被告承担。辽阳晟宝龙房地产开发有限公司一审辩称：我公司对原告家下水堵塞造成的损失无任何过错，不应承担赔偿责任。该房屋于2018年12月27日经原告与我公司工作人员共同查验合格交付原告，原告在交房交接单上签字予以确认。我公司已按照合同约定履行义务，将符合合同约定的房屋交付原告管理使用。原告对下水管线问题没有提出任何异议，我公司履行合同无任何瑕疵，对损失不应承担赔偿责任。我公司所售房屋的设计完全符合设计规范，施工完全按照设计图纸进行，并且符合施工规范，不存在设计施工缺陷，原告家下水堵塞，系异物堵塞造成，异物清除后已经恢复使用。原告因下水堵塞要求解除合同无依据。根据双方签订的商品房买卖合同约定，原告诉请解除商品房买卖合同不符合合同约定，应驳回原告诉讼请求。辽阳好运门物业服务有限公司一审辩称：原告要求我公司承担连带赔偿责任没有事实和法律依据。我公司为专业提供物业服务和物业管理的公司，对于原告家下水堵塞，没有任何的过错和过失。首先，建筑施工和房屋的出售与我公司无关。另外，下水堵塞系由原告家专有区域异物堵塞造成的，所以要求我公司进行赔偿没有任何事实依据。另外，在原告家发生下水堵塞后，经原告报修，我公司积极履行了抢修义务，及时排除了堵塞。我公司在履行物业合同当中也没有任何缺陷，应驳回原告诉讼请求。一审法院认定事实：2018年8月18日，原告白冰与被告晟宝龙公司签订商品房买卖合同（预售），购买位于辽阳市白塔区建筑面积81.27平方米房屋一处。2019年1月1日，被告晟宝龙公司交付房屋，后原告白冰对房屋进行了装修、装饰，并准备入住。2019年8月29日，原告白冰发现因该房屋卫生间坐便器返水导致污水及粪便溢出并蔓延至房屋客厅、卧室等处。原告白冰立即联系负责该小区物业管理服务的被告好运门物业工作人员，被告好运门物业工作人员对该房屋下水管道进行了疏通。2019年8月30日，原告白冰发现上述房屋卫生间坐便器再次返水，导致污水及粪便溢出并蔓延至房屋客厅、卧室等处。经被告好运门物业工作人员对下水管道进行疏通，清理出堵塞物建筑用十字螺栓一根。事发后原告白冰与二被告就解除商品房买卖合同及损害赔偿问题进行协商未果，原告白冰另行租房居住，年租金7,500元。另查明，本案在审理过程中，原告白冰申请对其房屋内财产损失进行司法鉴定。经一审法院委托，辽阳利德资产评估事务所于2020年4月23日出具资产评估报告书，评估意见为装修损失价值16677.39元、物品损失价值3,260元，共计19937.39元。原告白冰预付资产评估费2,000元。所确认的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、补充协议、完税证明、发票专用收据、结婚证、订货合同、销售清单、五金收据、布艺收据、录像、照片、房屋出租合同，被告晟宝龙公司提供的商品房买卖合同、装修许可证、房屋验收单、交房验房工作单、设计图，照片，经一审法院委托由辽阳利德资产评估事务所出具的资产评估报告书，以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证。一审法院认为：本案系由住房下水管道异物堵塞返水引起的财产损害赔偿案件，并非房屋主体工程出现质量问题，并不严重影响原告正常居住使用，原告白冰与被告晟宝龙公司签订商品房买卖合同的目的并非无法实现，因此原告主张解除与被告晟宝龙公司签订的商品房买卖合同无事实依据，不予支持。原告白冰所受财产损害系因其所购房屋卫生间坐便器返水所致，可以认定，系该楼房卫生间下水主管道在案涉房屋卫生间水平面以下发生堵塞，致楼上住户生活用水及粪便在下水主管道内下排不畅而从原告白冰案涉房屋卫生间坐便器内溢出。经被告好运门物业对原告白冰所购房屋卫生间下水管道进行疏通，发现堵塞物主要为十字螺栓，该螺栓主要用于建筑施工。从被告提供的照片载明该螺栓的长度可以初步排除该螺栓系由原告白冰及其楼上住户排入下水主管道的可能，该十字螺栓系在建设施工时遗落在该楼房下水主管道内并导致堵塞的可能性极大，被告晟宝龙公司作为房屋销售方，应对原告白冰因本次返水事故造成的财产损失予以赔偿。被告晟宝龙公司提供的房屋验收单、交房验房工作单验收项目中未列明“管道”一项，可以证明下水“管道”不属于房屋验收范围。且通常买受人在验收房屋时，并不能对下水管道的内部情况进行验收，故不能因此免除被告晟宝龙公司的赔偿责任。原告要求被告好运门物业承担连带赔偿责任，但其作为该小区的物业服务企业，在此前未发现案涉楼房下水管道堵塞的情况下，其对原告白冰房屋卫生间返水无法预见，对原告白冰所受财产损害无过错，在事故发生后及时对下水管道进行疏通，已尽到物业服务义务，故不应承担赔偿责任。原告主张被告返还装修保证金2,000元与本案并非同一法律关系，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、被告辽阳晟宝龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告白冰财产损失19937.39元、房租7,500.00元，合计27437.39元；二、驳回原告白冰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,285.00元（已减半收取），由被告辽阳晟宝龙房地产开发有限公司承担486.00元，原告白冰承担3,799.00元；鉴定费2,000.00元，由被告辽阳晟宝龙房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，双方均认可下水管道堵塞给被上诉人白冰造成了损失，下水管道堵塞的原因为十字螺栓，辽阳晟宝龙房地产开发有限公司二审庭审中认可被上诉人未改过管道，一审法院综合案件事实，排除该十字螺栓系由白冰或该楼其他业主排入下水管道的可能，认定由辽阳晟宝龙房地产开发有限公司承担赔偿责任，并无不当。关于辽阳晟宝龙房地产开发有限公司提出的赔偿中租金赔偿认定租期过长的理由，经查，白冰的房屋返水后无法入住，该赔偿问题一直未解决，白冰的房屋现仍未能入住，一审法院判决赔偿其一年租金损失并无不当。综上所述，辽阳晟宝龙房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费972.00元，由上诉人辽阳晟宝龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张丽娟审判员  曹丽娜审判员  王 娜二〇二〇年十一月二十五日法官助理李雪书记员徐智源