山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10143号 上诉人（原审被告）:保利物业发展股份有限公司黄岛分公司，住所地青岛市黄岛区滨海大道**。 主要负责人：柳振中，总经理。 委托诉讼代理人：崔涛，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖凤珍，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:王连明，男，1971年10月22日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：孙萌，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：迟海鸣，山东德衡律师事务所实习律师。 上诉人保利物业发展股份有限公司黄岛分公司(以下简称保利物业公司)因与被上诉人王连明物业服务合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初3000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 保利物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王连明的诉讼请求或发回重审。2.判令王连明承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：涉案三套房屋已于2014年12月31日完成交付，一审法院认定房屋交付时间错误，应予纠正。1.王连明与案外人青岛保利广惠置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》约定，房屋交付日期为2014年12月31日之前。按照该合同补充条款第四条、第七条，在涉案房屋满足该合同约定的交付条件的情况下，案外人没有另行向王连明发出房屋交付通知的义务。王连明应在约定的时间办理房屋交接手续，但其无故未依约办理收楼手续，应认定涉案房屋已于2014年12月31日实际交付，保利物业公司有权自此时起收取物业费。案外人于2015年3月按照合同记载的地址和联系方式向王连明邮寄房屋交付函，王连明仍无故未办理房屋交接手续。按照《青岛市商品房预售合同》补充条款第十二条约定，也应认定案外人于2015年3月交付案涉房屋，王连明应交纳物业费。保利物业公司于2016年7月25日与王连明所签订的收楼确认书系补签，该收楼确认书所载明的日期并非房屋的实际交付日期。2.王连明自2015年1月份开始交纳涉案三套房屋的物业费，证明王连明认可已接收涉案三套房屋。根据《山东省物业服务收费管理办法》第十五条、《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第十五条之规定，王连明应自2015年1月开始交纳物业费。 王连明辩称：1.保利物业公司混淆了约定交付时间和实际交付时间。青岛市商品房预售合同约定的交房日期为约定交房时间，实际交房日应为开发商将房屋实际交付给王连明之日，即青岛市商品房预售合同第13条约定的签署收楼确认书之日，应为2016年7月25日。2.王连明办理实际交房的时间为2016年7月25日，应当自2016年7月25日起交纳物业费。保利物业公司的上诉请求无事实及法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 王连明向一审法院起诉请求：1.判令保利物业公司返还多收取的物业服务费15517.30元；2.判令保利物业公司以15517.30元为基数，按照同期银行贷款利率计算，向王连明支付自2016年7月25日起至实际返还物业费之日止的利息损失；3.判令保利物业公司承担本案诉讼费用。 一审法院查明事实：2012年12月18日，王连明与青岛保利广惠置业有限公司签订了《青岛市商品房预售合同》，该合同约定由王连明出资购买该公司开发的位于青岛市黄岛区保利.海上罗兰小区房屋三处，分别为：（1）191栋x单元x室、建筑面积143.42平方米；（2）191栋x单元x室、建筑面积143.19平方米；（3）191栋x单元x室、建筑面积143.19平方米；上述房屋均属高层，同时约定上述房屋交付时间为2014年12月31日前；该房屋在符合约定的交付条件后，该公司应在交付之日前7天书面通知王连明办理交付房屋手续，王连明应在收到该通知之日起7天内会同该公司对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为王连明签署《收楼确认书》；该合同第二十四条已载明该公司已选聘保利物业公司对该小区房屋进行前期物业管理；该合同中附件五《前期物业管理服务合同》约定高层住宅物业费按建筑面积1.5元/平方米/月计收，电梯运行费0.4元/平方米/月计收，按月交纳。 2016年7月25日，保利物业公司与王连明办理上述涉案三处房屋的书面收楼确认书等手续，同时要求王连明交付物业费。保利物业公司于当日收取王连明物业费分别为：（1）191栋x单元x室（2015.1—2016.12）物业费6540元；（2）191栋x单元x室（2015.1—2016.12）物业费6530.40元；（3）191栋x单元x室物业费（2015.1—2016.12）6530.40元，共计19600.80元。其中，保利物业公司收取王连明2015年1月至2016年7月物业费共计15517.30元，保利物业公司另预收了王连明2016年8月至2016年12月共计5个月的物业费4083.5元。王连明认为保利物业公司收取的上述房屋自2015年1月至2016年7月部分物业费共计15517.30元与实际收房日期不符，没有事实与法律依据，多次要求返还，但保利物业公司拒不同意。王连明于2019年7月15日向保利物业公司邮寄送达了《律师催告函》1份。 庭审中，保利物业公司提交房屋交付函和房屋交付催告函EMS邮寄单各1份，证明王连明未按照合同约定的时间到涉案项目物业服务中心办理交房手续。王连明对保利物业公司提交的证据真实性及证明内容均不认可，通过EMS快递单号查询，未查询到该快递单信息，快递单上无寄件人收件人签名，寄件人也没有注明内件品名，无法证明保利物业公司主张，王连明未收到开发商发送的办理交房手续的通知。另保利物业公司再未提供出其他能够证明由其或者房屋开发商通知王连明办理涉案房屋交接的相关证据。 一审法院认为，本案争议的焦点是：保利物业公司应否退还王连明在海上罗兰三处房屋自2015年1月至2016年7月期间的物业费。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方当事人签订的《青岛市商品房预售合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力。该合同约定房屋交付的标志为王连明签署《收楼通知书》，本案中王连明提交的三份《收楼通知书》载明的收房时间均为2016年7月25日，保利物业公司对于涉案三套房屋的交付事实予以认可，故依据《山东省物业服务收费管理办法》的相关规定，王连明购买海上罗兰三处楼房交纳物业服务费的时间应从2016年7月25日开始。关于王连明主张的由保利物业公司返还多收取的15517.30物业费金额、计算标准保利物业公司对此均无异议，故保利物业公司对其收取的涉案楼房交房前的物业费应予返还。关于王连明主张的利息损失，于法有据，一审法院予以支持。关于保利物业公司抗辩王连明提交的交房手续系后期补办，并提交房屋交付函和房屋交付催告函的EMS邮寄单予以证明，王连明对此不认可，保利物业公司提交的证据不足以证明涉案房屋按照购房合同确定的时间已交付于王连明，故保利物业公司抗辩其按购房合同签订的收房日期起收取涉案房屋的物业费无事实及法律依据，一审法院不予采纳。 一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第八条，参照《山东省物业服务收费管理办法》第十八条之规定，判决：一、保利物业公司于判决生效之日起十日内退还给王连明191栋x单元x室、191栋x单元x室、195栋x单元x室物业服务费15517.30元；二、保利物业公司于判决生效之日起十日内给付王连明三处楼房多收取的物业费利息损失（以15517.30元为基数，自2016年7月26日起至实际返还之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计息）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元，减半收取94元，由保利物业公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是：保利物业公司应否退还王连明自2015年1月至2016年7月期间的物业费。王连明与青岛保利广惠置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》约定，涉案房屋交付的标志为王连明签署《收楼通知书》。王连明提交的三份《收楼通知书》载明的收房时间均为2016年7月25日，故一审确认王连明应自2016年7月25日交纳物业费并无不当。保利物业公司主张案外人曾在2015年3月向王连明邮寄房屋催收通知，王连明对此不认可，而保利物业公司提交的证据不足以证明房屋此时已交付王连明。故保利物业公司上诉主张，其有权自2015年3月收取涉案房屋的物业费无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，保利物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费188元，由保利物业发展股份有限公司黄岛分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  李 蕾 审判员  刘昭阳 二〇二〇年十一月十三日 法官助理 张雅彬 书记员韩平 书记员张恬