重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终7366号上诉人（原审原告）：袁长华，女，1959年11月13日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：蔡祥松，男，1966年9月15日出生，住重庆市渝中区，由重庆市深交商贸有限责任公司推荐。被上诉人（原审被告）：重庆市江北区五里店街道富强社区居民委员会，住所地重庆市江**建新东路富强农贸市场**，统一社会信用代码55500105MEA294124F。法定代表人：刘玲，主任。委托诉讼代理人：陈瑶，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄菲，重庆索通律师事务所实习律师。上诉人袁长华因与被上诉人重庆市江北区五里店街道富强社区居民委员会（以下简称富强社区居委会）确认合同无效纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院(2020)渝0105民初7346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人袁长华的委托诉讼代理人蔡祥松，被上诉人富强社区居委会的委托诉讼代理人陈瑶、黄菲到庭参加了询问。本案现已审理终结。袁长华上诉请求：1.改判袁长华不应当返还案涉房屋；2.改判袁长华不支付2020年3月1日起的占有使用费；3.改判被上诉人向上诉人返还租金20000元；4.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.案涉房屋的所有权不属于被上诉人；2.2018年12月28日，重庆长安工业（集团）有限责任公司建设（以下简称长安公司）与重庆市江北区五里店街道办事处（以下简称五里店街道办）签订的《社区管理职能移交协议》无效；2020年5月21日，五里店街道办出具的《情况说明》无效；故案涉租赁合同无效；2.被上诉人收取的租金应当退还；3.疫情期间应当免租金3至5个月，一审未支持；4.上诉人有优先承租权。富强社区居委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。袁长华向一审法院起诉请求：判令原告与被告于2019年3月6日签订的《房屋租赁合同》无效。一审法院认定事实：2019年3月6日，原告与被告签订《房屋租赁合同》主要约定：被告将富强社区湘江村活动室租给原告，合同期限一年，自2019年3月1日至2020年2月29日止，期满后能服从社区管理，遵守各项规定，被告与其续签下一年；湘江村活动室（房）租金为2万元，按年结算，原告在租用期的每年3月1日缴纳给被告，最迟延后至3月6日。其后，原告按约付清了截至2020年2月29日的租金2万元，并实际占有使用前述房屋。另查明，富强社区湘江村活动室（又名富强社区湘江村文化室，位于团结新村**旁，面积50.72㎡）由重庆长安工业（集团）有限责任公司建设（以下简称长安公司）。2018年12月28日，长安公司与重庆市江北区五里店街道办事处（五里店街道办）签订《社区管理职能移交协议》，主要约定：为做好国有企业社区管理职能分离移交工作，长安公司同意将包括富强社区湘江村活动室在内的19处用于社区管理的办公场所房屋资产无偿移交五里店街道办，移交后，长安公司不再主张该部分资产所属产权权益。2020年5月21日，五里店街道办出具《情况说明》，主要载明：原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，案涉房屋位于重庆市江北区，由长安公司移交我办事处，产权归我办事处所有，我办事处委托富强社区居委会管理该房屋并有永久使用权。庭审中，被告陈述，前述活动室未办理不动产权登记，也未办理建设工程规划许可等审批手续。原告陈述，租赁房屋时被告称该房屋未办理不动产权登记。因被告无证据证明前述活动室系依法取得审批手续建设的房屋，双方就租赁该活动室签订的《房屋租赁合同》无效。为减轻当事人诉累、一次性解决纠纷，一审法院依法向双方释明，《房屋租赁合同》无效后双方均可就履行《房屋租赁合同》进行的相应给付提出返还原物或者折价补偿、赔偿损失等诉讼请求。经一审法院释明，原告当庭提出主张：判令被告退还原告2019年3月1日至2020年2月29日的租金2万元。被告亦当庭提出主张：1.判令原告立即腾空并返还涉案房屋；2.判令原告向被告支付房屋占有使用费（自2019年3月1日起至房屋实际返还之日止，按照《房屋租赁合同》约定的租金标准即每年2万元计算）。原告针对被告的返还请求称，因受疫情影响，要求被告减免三个月的房屋占有使用费。一审法院认为，民事主体从事民事活动，不得违反法律、行政法规，不得违背公序良俗。本案中，被告既未提供涉案房屋不动产权登记证书，也未提供该房屋系经建设工程规划许可所建设的相应证据，故被告不能证明涉案房屋系依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定建设的合法建筑。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原被告双方为租赁涉案房屋签订的《房屋租赁合同》无效。故对原告请求确认《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条的规定，因《房屋租赁合同》无效，原被告应当返还因《房屋租赁合同》取得的财产，不能返还的，应当折价补偿。涉案房屋系长安公司建设并移交五里店街道办所有，五里店街道办授权被告对涉案房屋进行管理和使用，故原告基于被告的行为取得了对涉案房屋的占有以及占有房屋期间产生的利益，《房屋租赁合同》无效后，原告应当向被告返还房屋，并以支付自2019年3月1日起至实际返还之日止的房屋占有使用费的形式，向被告折价补偿占有房屋期间产生的利益，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，一审法院酌情确定房屋占有使用费标准为《房屋租赁合同》约定的租金标准即每年2万元。另被告应当向原告返还收取的2019年3月1日起至2020年2月29日的租金2万元。因双方互负金钱给付义务，依法抵销后，原告尚应支付自2020年3月1日起至返还房屋之日止，按照每年2万元标准计算的房屋占有使用费。此外，原告起诉要求确认合同无效，但仍实际占有并使用被告的房屋，且即使《房屋租赁合同》有效，租赁期限也应于2020年2月29日届满，原告也不应继续占有使用被告房屋，故疫情期间产生房屋占有使用费主要是因原告自身原因造成，对其主张减免三个月的房屋占有使用费的意见，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、原告袁长华与被告重庆市江北区五里店街道富强社区居民委员会于2019年3月6日签订的《房屋租赁合同》无效；二、原告袁长华于本判决生效之日起二十日内向被告重庆市江北区五里店街道富强社区腾空并返还位于团结新村××旁××社区××村文化室；三、原告袁长华于本判决生效之日起二十日内向被告重庆市江北区五里店街道富强社区支付房屋占有使用费（自2020年3月1日起至返还之日止，按每年2万元的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告袁长华负担12.5元，由被告重庆市江北区五里店街道富强社区负担12.5元。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，案涉房屋系城市、镇规划区内的房屋，应当按照法律规定办理相应的规划手续。由于富强社区居委会既未提供涉案房屋不动产权登记证书，也未提供该房屋系经建设工程规划许可所建设的相应证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉《房屋租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故案涉租赁合同无效后，富强社区居委会应当返还已收取的租金，袁长华应当腾退租赁房屋并支付占有使用费。本案中，富强社区居委会虽未取得案涉房屋的所有权，但其基于五里店街道办的授权而对案涉房屋进行管理使用，故袁长华应当向富强社区居委会返还案涉房屋，其关于不应返还案涉房屋的上诉请求不能成立。对于富强社区居委会已收取的2019年3月1日至2020年2月29日期间的租金20000元，因袁长华还应支付占有使用期间的使用费，一审参照双方合同约定的租金标准确定房屋占有使用费合理，在对双方互负金钱给付义务依法抵销后，富强社区居委会不再返还2019年3月1日至2020年2月29日期间的租金，袁长华关于富强社区居委会应当返还租金20000元的上诉请求不能成立。袁长华主张因“新冠”疫情防控期间并未实际经营，请求减免3个月至5个月的租金（占有使用费）。本院认为，案涉房屋由行政机关五里店街道办享有相关权利，袁长华承租该房屋用于经营茶室，因疫情防控措施直接影响茶室经营，袁长华请求减免租金（占有使用费），符合国务院相关政策规定，应予支持。本院酌情扣减3个月的房屋占有使用费。为了便于表述及计算，本院将房屋占有使用费的起算时间推迟3个月起算，即从2020年6月1日计算。综上所述，袁长华的上诉请求部分成立，本院对该部分上诉请求予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市江北区人民法院(2020)渝0105民初7346号民事判决第一项、第二项；二、变更重庆市江北区人民法院(2020)渝0105民初7346号民事判决第三项为“原告袁长华于本判决生效之日起二十日内向被告重庆市江北区五里店街道富强社区支付房屋占有使用费（自2020年6月1日起至返还之日止，按每年2万元的标准计算）。”三、驳回袁长华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由袁长华负担12.5元，由重庆市江北区五里店街道富强社区负担12.5元。二审案件受理费50元，由袁长华负担25元，由重庆市江北区五里店街道富强社区负担25元。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二〇年十一月十二日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉