江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8829号上诉人（原审原告）：丁国良。上诉人（原审原告）:陶静怡。两上诉人共同委托诉讼代理人：徐建华。被上诉人（原审被告）：江苏海诚物业管理有限公司。上诉人丁国良、陶静怡因与被上诉人江苏海诚物业管理有限公司（以下简称海诚公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初15550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁国良、陶静怡上诉请求：一、撤销原判，改判：1.海诚公司将楼栋进户门换回不锈钢防盗门；2.海诚公司赔偿可视电话报警器损失1500元；3.海诚公司赔偿损失5000元，因被接管至今，可视电话一直处于无法使用的状态，对业主的日常生活造成不便和影响；4.海诚公司赔偿由物业管理不到位，工作人员减少，工作懒散，上班期间睡觉，导致电瓶车、电瓶、衣物等财物被盗的损失3300元；5.海诚公司退还装修押金2000元；6.海诚公司赔偿由于小区道路私自乱划停车位，严重影响小区出行安全，造成丁国良岳母在小区内被轿车撞伤，致身体骨折所产生的误工费6060元、护理费10800元、营养费4500元，合计21360元；7.海诚公司赔偿由于无理由阻止本人汽车进入自己的停车库(有独立产权证)，自2014年8月1日至2018年12月31日期间造成的损失8065元。二、一、二审案件受理费由海诚公司负担。事实和理由：1.海诚公司不具备物业管理资质且未提供合格的物业管理服务，将原先优质的不锈钢缓冲式进户门换成了烂铁皮门，用门禁卡控制业主进出，极大影响业主的正常生活。换门后可视电话被弄坏，丁国良、陶静怡家中的报警器不能正常使用，报修多次也无人维修，海诚公司根本不能提供相应的安全保障服务。2.丁国良、陶静怡在涉案小区购置了独立产权的汽车库，但海诚公司设立门岗，不让丁国良、陶静怡车辆驶入自己的车库，要求丁国良、陶静怡缴纳车辆停放费和车位管理费，这是重复收费、捆绑收费，严重侵害了丁国良、陶静怡的合法权益。3.海诚公司为节省开支，恶意减少保安人数，使得小区安保能力不足，经常发生盗窃、破坏行为，难以维护业主的财产安全。4.海诚公司在小区公共道路乱划停车位，使得通行道路变窄，影响驾驶员视线，极易引发交通事故。5.衡山城业委会的成立不符合法定程序，没有三分之二以上业主的推荐书及委托书，并且存在伪造票数的违法行为。不合法的业委会与海诚公司签订的《物业服务合同》不能代表最广大业主的合法权益，应被认定为无效。海诚公司辩称，认可一审判决，丁国良、陶静怡向前期物业公司交纳的押金应向前期物业公司退费。丁国良、陶静怡向一审法院起诉请求：一、海诚公司将楼栋进户门换回不锈钢防盗门；二、海诚公司将可视电话恢复原状，使得可视电话得以正常使用；三海诚公司赔偿损失5000元，因被接管至今，可视电话一直处于无法使用的状态，对业主的日常生活造成不便和影响；四、海诚公司赔偿由物业管理不到位，工作人员减少，工作懒散，上班期间睡觉，导致电瓶车、电瓶、衣物等财物被盗的损失3300元；五、海诚公司退还装修押金2000元；六、海诚公司赔偿由于小区道路私自乱划停车位，严重影响小区出行安全，造成本人岳母在小区内被轿车撞伤，致身体骨折所产生的误工费6060元、护理费10800元、营养费4500元，合计人民币21360元；七、海诚公司赔偿由于无理由阻止本人汽车进入自己的停车库(有独立产权证)，自2014年8月1日至2018年12月31日期间造成的损失8065元；八、本案的诉讼费用由海诚公司承担。一审法院认定事实：2010年12月17日，丁国良、陶静怡向昆山市天合物业管理有限公司支付装修保证金2000元。2014年8月2日，昆山市衡山城国际花园小区第一届业主委员会向海诚公司出具《关于天合物业移交维修事宜函》，该函载明：根据《衡山城国际花园业主代表大会》会议表决要求，结合目前小区现状，经过三方会议（开发商、天合物业、业委会）讨论决定：消防报警系统瘫痪.6号楼至21号楼单元门更换、电梯五方通话等设备设施维修更换有衡山置业负责，具体费用有天合物业和衡山置业协商解决。海诚物业负责提供水电、保洁及维修后的测试验收工作。具体维修时间从8月15日开始至30日完工。谢谢配合。2014年8月2日，《衡山城国际花园小区物业项目移交确认书》载明：经四方确认，自2014年8月1日起，海诚物业正式接管入衡山城国际花园小区，负责物业项目的服务管理工作。原天合物业的前期物业服务于2014年7月31日终止。二。财务事项：天合物业前期收取的各类押金直接向“天合物业”办理退款（天合物业承诺书已在8月1日对外张贴）。该确认书还载明了其他内容。2017年1月1日，昆山市开发区衡山城国际花园业主大会授权昆山市开发区衡山城国际花园第一届业主委员会（委托方、甲方）与海诚公司（受委托方、乙方）签订《昆山市衡山城国际花园物业服务合同》，该合同载明：甲方将昆山市衡山城国际花园小区委托乙方实行物业服务。委托服务期限为2017年1月1日起至2017年12月31日止（注：在下一届业委会成立前本合同仍然有效，第二届业委会成立后有业委会决定合同终止日期，其他任何监管部门及个人无权终止此合同)。乙方提供下列选定的物业管理服务事项，其受益人为本物业的全体业主和物业使用人(一)包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理(大修、更新、改造等非日常维护除外)；(二)包括道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井、绿地、道路、工作经营场所、电子防盗门等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理(大中修、更新、改造等非日常维护除外)，供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理；(三)公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；(四)公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；(五)安全防范，维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等；(六)交通和车辆停放秩序的管理；(七)物业使用禁止性行为的管理；(八)物业维修和养护费用的账务管理；(九)物业档案资料的保管；(十)物业其他共同事物的管理服务；(十一)业主委托的其他物业管理服务事项。第三条物业专有部分(包括自用设备、毗连部位等)的维修、养护等事项由业主自行承担；业主、物业使用人要求乙方提供服务的，服务报酬由双方另行约定。2019年11月11日，昆山开发区衡山城国际花园17号楼1单元的门禁可正常使用。一审另查明：昆山开发区衡山城国际花园17号楼1501室的房屋所有权人为丁国良，共有权人为陶静怡。苏Ｅ×××**小型轿车的行驶证登记车主为丁国良。上述事实由房屋所有权证、土地使用权证、行驶证、收据、物业服务合同、函、移交确认书及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为：业主委员会与海诚公司签订的物业服务合同真实有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二届业主委员会已成立，双方在庭审中一致确认现在仍在由海诚公司提供物业服务。丁国良、陶静怡要求海诚公司将楼栋进户门换回不绣钢防盗门没有依据，一审法院不予支持。丁国良、陶静怡要求海诚公司将可视电话恢复原状，但丁国良、陶静怡未提供证据证明可视电话现处于不可使用的状态，故一审法院对于丁国良、陶静怡的该项诉求不予支持，同理对丁国良、陶静怡要求海诚公司赔偿因可视电话无法使用造成的损失亦不予支持。丁国良、陶静怡认为管理不到位导致其财物被盗，造成其损失，但丁国良、陶静怡未举证予以证明，故所有一审法院不予支持。丁国良、陶静怡要求海诚公司退还装修押金，但是根据丁国良、陶静怡提供的收据，丁国良、陶静怡将押金交给天合物业而并非海诚公司，天合物业在与海诚公司交接时亦承诺天合物业前期收取的各类押金直接向天合物业办理退款，故丁国良、陶静怡向海诚公司主张该费用没有依据，一审法院不予支持。丁国良主张的其岳母的因交通事故受伤所造成的损失，一审法院在庭审中已向其释明，丁国良、陶静怡并非权利主体，因由丁国良岳母自行主张，故对该项诉请在本案中不予理涉。丁国良、陶静怡要求海诚公司赔偿由于无理由阻止其汽车进入自己的停车库造成的停车损失。丁国良、陶静怡未能举证证明海诚公司有阻止其车辆进入小区的行为，故一审法院对于丁国良、陶静怡的该项诉请不予支持。综上，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回丁国良、陶静怡的全部诉讼请求。一审案件受理费954元，由丁国良、陶静怡负担。二审中，海诚公司提交涉案房屋新业主的房产证复印件一份，证明丁国良已经不是涉案房屋业主。丁国良、陶静怡质证称，真实性认可。涉案房屋确实在2018年12月卖给他人，但是丁国良、陶静怡的车库没有卖，丁国良、陶静怡还是涉案小区业主，诉请的损失也都是在卖房子之前的损失。丁国良、陶静怡提交昆山市物业服务项目企业经营诚信证明表、金燕证明各一份，证明该证明表中“情况属实，品质良好”是海诚公司耿立国移花接木搞上去的，非宝岭社区书记金燕所写，海诚公司提供的所有材料没有可信度。海诚公司质证称，丁国良、陶静怡认为“情况属实，品质良好”不是金燕所写，海诚公司不予认可，该证明表中有社区的盖章且有金燕的签名，物业公司不可能在此份证明表中乱填写内容。即使不是金燕所写，也应推定为社区其他工作人员所写。且海诚公司系昆山市2017年度物业服务企业信用等级评定公示名单中的甲级服务单位，涉案物业项目在2020年昆山市创建全国文明城市工作中被评为光荣榜红榜，说明海诚公司是一家优秀的物业服务企业。二审另查明，2018年12月11日，昆山开发区衡山城国际花园17号楼1501室的所有权人已变更为谢菠。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，昆山市开发区衡山城国际花园业主大会授权昆山市开发区衡山城国际花园第一届业主委员会与海诚公司签订的《昆山市衡山城国际花园物业服务合同》合法有效，该合同约定在下一届业委会成立前本合同仍然有效，第二届业委会成立后有业委会决定合同终止日期。现第二届业主委员会已成立，丁国良、陶静怡提交的昆山市物业服务项目企业经营诚信证明表及金燕说明也不足以证明海诚公司的企业资质存在问题，双方在庭审中一致确认现在仍在由海诚公司提供物业服务，故双方当事人仍应按照约定全面履行自己的义务。2018年12月11日后，丁国良、陶静怡已非昆山开发区衡山城国际花园**楼**的所有权人，昆山开发区衡山城国际花园17号楼1单元的门禁也可正常使用，其要求海诚公司将楼栋进户门换回不锈钢防盗门、赔偿可视电话损失及可视电话不能使用造成的损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。丁国良、陶静怡认为在其还是涉案房屋所有权人期间，海诚公司管理不到位导致其财物被盗，造成其损失，但丁国良、陶静怡未举证予以证明，本院不予支持。丁国良、陶静怡要求海诚公司退还装修押金，但丁国良、陶静怡系将押金交给天合物业而并非海诚公司，天合物业在与海诚公司交接时亦承诺天合物业前期收取的各类押金直接向天合物业办理退款，故丁国良、陶静怡向海诚公司主张该费用没有依据，本院不予支持。关于丁国良岳母的因交通事故受伤所造成的损失，丁国良、陶静怡并非权利主体，故对该项诉请本院不予理涉。丁国良、陶静怡主张海诚公司应赔偿由于无理由阻止其汽车进入自己的停车库造成的停车损失，但丁国良、陶静怡未能举证证明海诚公司有阻止其车辆进入小区的行为，故本院对于丁国良、陶静怡的该项诉请不予支持。关于丁国良、陶静怡认为涉案小区业委会成立不符合法定程序的主张，丁国良、陶静怡并未提供充分证据证实且不属于本案审理范围，本院不予理涉。综上所述，丁国良、陶静怡的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费954元，由上诉人丁国良、陶静怡负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 卞干国二〇二〇年十一月二十五日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。