湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初10066号原告：王希健，女，1984年4月18日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：周威，湖南正强律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶剑锋，湖南正强律师事务所律师。被告：湖南港汇商业运营有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区曲塘路**五江天街**负**。法定代表人：于昕。委托诉讼代理人：李乐君，北京德恒（长沙）律师事务所律师。第三人：湖南江域置业有限公司，，住所地湖南省长沙市雨花区井塘社区曲塘路**五江天街********法定代表人：肖秀玲。委托诉讼代理人：昌晓波（），男，1975年5月21日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：王顺星（），男，1999年1月6日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。原告王希健（以下简称原告）与被告湖南港汇商业运营有限公司（以下简称被告）、第三人湖南江域置业有限公司（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周威、陶剑锋，被告的委托诉讼代理人李乐君，第三人的委托诉讼代理人昌晓波、王顺星均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付委托经营管理收益238976元；2、被告自2020年9月4日开始按年利率6%支付逾期付款利息，直至委托经营管理收益付清之日止；3、被告承担全部诉讼费用（含案件受理费、财产保全费）。事实与理由：2017年2月27日，原、被告双方签订《商铺委托经营管理协议》，约定原告将其购买的位于长沙市雨花区××路××广场××期××层××号商铺交由被告统一经营管理，委托经营期间的经营管理收益为人民币238976元。合同同时对委托经营收益的支付条件进行了约定。上述《商铺委托经营管理协议》签订后，原告履行了全部义务，已全部满足《商铺委托经营管理协议》约定的委托经营收益的支付条件。但被告未按《商铺委托经营管理协议》履行支付经营管理收益的义务，侵犯了原告的合法权益。被告辩称，1、涉案《商铺委托经营管理协议》已经明确约定原告的委托经营管理收益从售房款中减免；2、原告的委托经营管理收益事实上已经从售房款中减免。根据相关文件，原告所购商铺优惠前总价为682270元，在扣减应向原告支付的委托经营管理收益238976元和运营管理费用51160元以及计算相关优惠后，原告应付房款总价为327458元。原告实际向第三人支付的房款为327458元，说明原告的委托经营管理收益事实上已经从第三人的售房款中直接减免，与《商铺委托经营管理协议》第三条的约定相互印证。综上，原告的诉讼请求应予全部驳回。第三人述称，被告辩称属实，认购书上的计算公式可以计算出房屋价款，原告主张的委托经营管理收益实际已经从房款中扣除。有业主曾在起诉合同解除时也提出这个问题，最终判决确认返租收益已经从房屋价款中抵扣。经审理查明，第三人系长沙市五江天街项目开发商。2016年9月5日，第三人与被告签订《长沙市五江天街项目招商运营暨包销合同》，约定：被告为第三人所属的位于湖南省长沙市××街××楼××层××商铺报销等事宜；招商执行期为2016年9月25日至2017年12月24日；第三人指定被告为目标物业的独家销售单位，由被告负责目标物业相关的市场调研、商铺划分、销售策划、蓄客开发及组建专业团队完成销售签约和负责收集客户按揭资料并协助第三人回款等工作；出于公平合理的原则，同时为了便于被告对目标物业的统一规划、招商及运营，对于本合同签署日之前第三人在目标物业区域所销售的商铺面积、销售款项、受托经营管理权益及返租责任皆转让给被告，第三人不再承担相关责任与义务，原第三人的责任与义务全部由被告承担。另外，相关销售合同中所约定的售价超出包销底价的款项属被告包销收益，全额归被告所有；被告作为该项目的委托经营方，负责与目标物业的购房业主签订为期五年的《委托经营管理协议》；被告负责承担目标物业计划自2017年12月24日至2022年12月23日共计5年的返租费及商业运营管理费。合同并对双方的其他权利义务及违约责任进行了约定。2017年2月13日，原告（买受人）与第三人（出卖人）签订《五江天街认购书》，约定：原告定购五江天街项目负二层540号房；房屋建筑面积25.58平方米，总价款682270元；在签订本认购书时，原告自愿支付定金20000元，签署《商品房买卖合同》及其附件后，定金自动转为支付房款；付款方式为一次性付款。该认购书还载明房款计算公式“VIP-45000×62.5%×0.97×0.98”。原告于同日向第三人转账支付20000元。2017年2月27日，双方签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：原告购买第三人开发的位于长沙市雨花区××路××号××期××室××号房屋；房屋建筑面积25.64㎡，套内建筑面积11.2㎡；房屋单价为12771.37元／㎡,总房价为327458元。合同并对双方其他权利义务进行了约定。当日，原告与被告签订《商铺委托经营管理协议》，约定：原告将其购买的第三人开发的位于长沙市雨花区××路××广场××江天街）北区二期负二层540号商铺委托被告统一经营管理；委托经营管理期限自Ｕ＋集市实际开业日起五年，暂定为2018年1月1日起至2022年12月31日止；委托经营管理期间，原告的全部收益为委托经营管理收益；委托经营期间被告应向原告支付的委托经营管理收益共计238976元，由被告负责在开发商的售房款中直接减免；委托经营收益的支付必须同时满足以下条件：（1）原告与开发商签订了正式《长沙市商品房买卖合同》；（2）原告已经付清所有购房款及税费；（3）被告对该商铺依照本协议获得并持续享有全部的经营管理权；（4）原告无违约事项；原告应于本协议签订时按照400元／年／平方米的标准一次性向被告支付5年的经营管理费，总计经营管理费为51160元。协议并对商铺交接及双方权利义务进行了约定。前述协议签订后，原告向第三人支付房款327458元，并向被告支付运营管理费51160元。庭审过程中，第三人陈述：1、被告提交的《长沙五江天街签约费用表》明确载明：姓名：王希健，540号房面积25.58㎡，标准单价26672元，总价682270元。折扣：VIP-45000×62.5%×0.97×0.98、-运营费（51160元），折后单价12801.33元，折后总价327458元。首付款327458元，已收房款20000元，还差房款307458元；代收费用16398.29元，签约应付款合计323856.29元。2、原告与第三人签订的《长沙市商品房买卖合同》中的总房价为327458元，就是根据原告签字的《五江天街认购书》《长沙五江天街签约费用表》折扣计算公式“VIP-45000×62.5%×0.97×0.98”计算得出，其中45000元系VIP客户优惠，乘以62.5%系扣除5年的经营管理收益238976元[（682270元-45000元）×37.5%]，再因一次性付款等部分优惠即×0.97×0.98，并扣除运营费51160元得出。原告认为涉案商品房买卖合同中约定的商品房单价为每平方米12771.37元，该价格与涉案项目商铺的实际价格相差甚远，应该按照合同载明的价格计算。以上事实，有《长沙市五江天街项目招商运营暨包销合同》《长沙市商品房买卖合同》《商铺委托经营管理协议》《五江天街认购书》《长沙五江天街签约费用表》、发票、收据、转账凭证及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原告、被告、第三人之间签订的协议系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《商铺委托经营管理协议》明确约定：委托经营期间被告应向原告支付的委托经营管理收益共计238976元，由被告负责在开发商的售房款中直接减免，被告提供《五江天街认购书》以及《长沙五江天街签约费用表》予以证明原告最终支付的房款已经扣除委托经营管理收益。结合第三人的陈述，前述证据相互印证，故原告主张被告向其支付委托经营管理收益238976元及相应利息，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告王希健的诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取2449元，由原告王希健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 李 慧二〇二〇年十一月二日书记员 赵雅洁附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。