山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10035号 上诉人（原审被告）：刘兴民，男，1973年12月19日出生，汉族，住胶州市。 被上诉人（原审原告）：青岛铁建物业服务有限公司，住所地胶州市胶北街道办事处逄家庄村村东。 法定代表人：赵成和，董事长。 委托诉讼代理人：吕颖芳，男，1977年12月3日出生，汉族，住胶州市，系该公司职工。 上诉人刘兴民因与被上诉人青岛铁建物业服务有限公司（以下简称铁建物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初5605号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人刘兴民上诉请求：请求依法改判并驳回被上诉人的请求（标的3084.40元）。事实与理由：被上诉人的物业服务有产重侵害上诉人及广大业主权益行为，被上诉人未按照物业协议提供服务导致上诉人没有交纳物业费的原因。1、根据物业公司与开发商签订的物业服务标准第十八条规定，物业公司根据约定对小区业主提供物业服务，开发建设单位和业主对物业公司有权进行监督和考核评估。2、因上诉人所居住小区管理不到位，自2018年12月至今小区无门卫，尤其目前全国新冠病毒疫情形势还很严峻的情况下。上诉人及小区广大业主所居住的中央公园小区C区连门卫都没有外来人员随意进出、快递人员、外卖人员、收废品等人，无登记管理而且外来车辆也经常停在小区门口阻塞消防通道(有多张照片证据)对广大业主人身财产安全造成严重安全隐患，导致上诉人及广大业主不交纳物业费。3、更重要的是因上诉人及广大业主所居住的小区内消防设施及管道无人维护至今无水，有的楼层连灭火器都没有楼道内人员逃生通道也堆满杂物无人管理。上诉人及广大业主整日提心吊胆没有安全感，消防部门多次下发文字整改通知，时至今也没有整改。导致广大业主不交纳物业费的原因。4、国家出台的物业管理条例，明确规定小区内公共区域及设施均为广大业主共有财产(因这些区域及设施均是广大业主用钱买下来的)利用上述区域及设施所取得的广告及其它收益，理应均归广大业主所有而这些年来中央公园物业确将这些收益再不公示的情况下非法据为己有严重侵害广大业主权益，导致上诉人及广大业主不交纳物业费的原因之一。5、按照法律规定之规定广大业主及上诉人对物业公司的收费标注及收费项目明细广大业主享有知情权，为被上诉物业公司为就物业收费标准和项目明细做出公示，导致广大业主不交纳物业费。6、2017年度我们广大业主把取暖费交于中央公园物业，由于采暖达不到标准，供热公司已经把上诉人所居住的27楼、10楼以下业主的供热费退还给被上诉物业公司(因2017年供热费是物业公司收取的)被上诉物业公司至今为退还给上诉人及相关业主，导致上诉人及广大业主不交纳物业费。7、目前上诉人的家还有一半裸露在小区之外导致上诉人每日出门上班都生怕有人进入，非常没有安全感，而且外面车水马龙，午休休不好，晚上睡不好还有单元门出每晚都有打牌的到深夜声音很大导致上诉人全家无法正常休息也无人管理。8、由于中央公园物业的不作为，上诉人我家东北卧室窗外污水管道污水露天直排污水渗透墙体，导致上诉人家中地坑及衣柜长期长毛发霉至今无人处理，而且气味刺鼻，苍蝇蚊子成堆乱飞，一年四季上诉人不敢开窗通风，还有打牌者在窗外随意排便，确无人管理。9、上诉人自2017年4月28日至今，向物业反映家中存在的各种问题都未解决。10、上诉人家住一楼，理应电梯费与一楼住户不牵扯关系。综上，依法驳回被上诉人的诉求，保护上诉人及广大业主合法权益。 被上诉人铁建物业公司答辩称，我公司已按照物业服务合同提供了物业服务，因此物业应当缴纳物业费。 铁建物业公司向原审法院提出诉讼请求：1、判令刘兴民支付铁建物业公司2018年11月12日至2020年3月31日期间的物业费3084.4元，并承担违约金2670元，共计5754.4元；2、本案诉讼费用由刘兴民承担。 原审法院认定事实如下：2015年7月22日，青岛鼎峰瑞胶置业有限公司（甲方）与刘兴民（乙方）签订了《青岛市商品房预售合同》，约定其所购房屋坐落于中央公园小区27号楼3单元103室，在本物业业主委员会成立前，乙方同意开发商委托的物业管理服务公司对本物业实施物业管理。该协议附件五房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书中第三十八条约定：一、物业服务费1、中央公园项目物业服务费标准为：多层住宅：2.9/元/平方米/月（按地上建筑面积收取）……第三十九条违约责任：1、业主或物业使用人违反本规约之规定，未能按时足额缴纳费用的，自从逾期之日起，按每天3‰的标准向物业服务企业支付为违约金。2020年1月6日，青岛鼎峰瑞胶置业有限公司（甲方）与铁建物业公司（乙方）签定的《中央公园物业服务合同》中第二十条第二款，高层住宅：1.5元/平方米/月（含电梯费）……第二十一条第三款，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、停车场场地维护费等费用（包括代收代缴费用）的除偿付相关费用外，每逾期一天，按应交费用总金额的千分之三支付滞纳金。刘兴民自2017年5月13日起入住涉案房屋，该房屋面积121.22平方米，物业费每平米1.5元/月。刘兴民尚欠铁建物业公司2018年11月12日至2020年3月31日期间的物业费3084.4元。 原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，铁建物业公司具有物业管理资质，其接受开发商委托签订的《前期物业服务合同》、《中央公园物业服务合同》为有效合同，对业主具有约束力。物业管理服务行业作为一个服务行业，在现实生活中，业主拖欠物业费有很多情况，物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持；同时业主及时交纳物业费，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额收取物业费用并实施好物业服务工作将开创一个双赢的局面。若业主采取拒交物业费用的极端方式，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成了恶性循环，实际并将最终影响到全体业主的根本利益。通过本次诉讼，铁建物业公司亦应反思其在物业服务过程中不当之处，遵循本案判决的倡导性建议，提高物业服务的质量，使小区管理与服务向着良性循环的方向发展。 刘兴民系中央公园小区的业主，铁建物业公司作为中央公园小区的物业公司在该小区提供了物业服务，刘兴民应当按照《前期物业服务合同》、《中央公园物业服务合同》的约定交纳相应的物业费，依庭审中查明的事实，铁建物业公司请求刘兴民支付2018年11月12日至2020年3月31日期间的物业费3084.4元，原审法院予以支持。 刘兴民提交的证据反映了中央公园小区存在物业服务不到位等相关问题，结合同期铁建物业公司在原审法院起诉的多起物业服务合同纠纷中各业主反映的情况，铁建物业公司铁建物业公司在履行物业服务合同约定的维护、养护、管理义务过程中，存在管理服务及与业主沟通不到位的情形，故对铁建物业公司要求刘兴民支付违约金的主张，原审法院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条，《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决：一、刘兴民自判决生效之日起十日内支付铁建物业公司自2018年11月12日起至2020年3月31日止的物业费3084.4元；二、驳回铁建物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理50元，适用简易程序减半收取25元，由刘兴民负担13元，铁建物业公司负担12元。 二审中，上诉人刘兴民提交证据：近期所拍摄的照片一宗及光盘一张，证明：上诉人所在的小区环境卫生差，车辆乱停乱放，污水横流特别是上诉人家窗外；向物业公司反映多次未予以处理，楼道内垃圾乱丢乱放；消防通道被堵塞，消防龙头没有水。被上诉人铁建物业公司质证意见：对真实性无异议。但是上诉人所提供的照片只是反映的某一时段的地点，像垃圾被上诉人都是按时清理的，车辆问题是与业主和相关人员的不遵守秩序所造成的，楼道内的也是相关业主不遵守秩序乱放，关于污水横流的问题，是因为移谁管，将举证中予以说明。关于小区道路问题，也是在举证中予以说明。 被上诉人铁建物业公司提交证据：照片一宗，证明：疫情期间物业公司采取严格的管控措施相关的照片；对于业主小区内乱丢乱放的物品也进行了清理；关于消防没有水的问题是因为B区消防管道破裂，但我方已对消防管道的破裂进行了维修，消防演习中水压均是正常的；关于上诉人所提出的公共收益问题，已在小区内的公示栏中进行了公示，关于小区进出门通道，一开始入驻时没有的，是我公司入住后用广告收益来进行的建设；关于污水横流问题是部分业主在阳台上将洗衣的污水排放到了雨水管道中，造成了污水横流的问题，物业公司也多次协调解决该问题，但始终没有杜绝；小区内部有一条路是规划路，2019年时公安机关已给我们整改通知，及规划局相关文件，规划路纳入到小区之中，因此造成了交通混乱。上诉人刘兴民质证意见：对被上诉人的证据不认可，我们从未与被上诉人签订过协议，我们手中是由中央公园物业服务中心所盖章出具的材料。小区当时是封闭的，现在是开放的，关于这条路是否是规划路，这是被上诉人所说的，且现在该道路如果是市政路，但是物业公司将该道路进行了封闭是不合理的，且门岗上没有门卫。 本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为，上诉人是否应交纳物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，铁建物业公司与刘兴民之间成立物业服务合同关系。铁建物业公司与开发商签订前期物业服务合同，为整个小区提供物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，对刘兴民抗辩称铁建物业公司提供的物业服务存在瑕疵而拒交物业费，本院认为，物业服务具有内容多样性、服务过程时间持续性，以及服务标准无法计量等特点，加之物业服务合同中约定的物业服务企业应当履行的义务较为概括笼统，因此，刘兴民提交某段时间内的照片、录像，仅能证明铁建物业公司提供的物业服务在某些环节、个别区域做的不够好，但不足以证明其在物业服务过程中存在重大瑕疵，一审法院据以对铁建物业公司要求刘兴民支付违约金的主张不予支持，并无不当。关于刘兴民主张其居住一楼，不应交纳电梯费的主张，本院认为，根据《前期物业服务合同》、《中央公园物业服务合同》的约定，高层住宅：1.5元/平方米/月（含电梯费），并未对一层居民的物业费作出特殊约定，上诉人的该主张没有合同依据，本院不予支持。综上，刘兴民拒绝交纳物业费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 物业服务企业所提供的物业服务具有持续服务性、服务面广、服务事项繁杂的特点，针对于每个业主服务与物业企业的服务是点和面的关系，物业服务企业在服务中难免存在服务不到位、不完善的现象，要与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断完善服务，取得广大业主的理解和支持。业主应及时履行自己的应尽义务，若物业服务费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，该行为不应提倡。对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时通过业主大会或成立业主委员会集中民意，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。通过本次诉讼，铁建物业公司也应反思其在物业服务过程中不当之处，提高物业服务的质量，使小区管理与服务向着良性循环的方向发展。 综上，上诉人刘兴民的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人刘兴民负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  李 蕾 二〇二〇年十一月十一日 书记员  方高海 韩平