浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0382民初8535号原告：郑元朝，男，1972年12月14日出生，汉族，浙江省乐清市人，住乐清市。委托诉讼代理人：金立强，浙江滔腾律师事务所律师。被告：乐清市柳市镇凰屿村村民委员会（统一社会信用代码：54330382ME346854X2），住所地：乐清市柳市镇原东凰屿村。法定代表人：郑岁权，系该村委会主任。被告：乐清市柳市镇凰屿村股份经济合作社（统一社会信用代码：N2330382MF08186833），住所地：乐清市柳市镇股份经济合作社办公楼。法定代表人：郑岁权，系该社董事长。原告郑元朝与被告乐清市柳市镇凰屿村村民委员会（以下简称凰屿村委会）、乐清市柳市镇凰屿村股份经济合作社（以下简称凰屿经合社）商品房预约合同纠纷一案，原告于2020年10月15日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员刘忠敏适用简易程序独任审判，并于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告郑元朝的委托诉讼代理人金立强、被告凰屿村委会、凰屿经合社的共同法定代表人郑岁权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑元朝向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告间的订房协议无效；二、判令俩被告共同归还订房款300000元；三、判令俩被告共同向原告支付订房款资金占用期间利息损失（以300000元为基数，从2011年1月15日起按年利率4.35%计算至债务还清之日止）。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：一、解除原告与原乐清市柳市镇西凰屿村村民委员会口头达成的商品房预约合同；二、判令俩被告共同归还订房款300000元；三、判令俩被告共同向原告支付订房款资金占用期间利息损失（以300000元为基数，从2011年1月19日起按年利率4.35%计算至债务还清之日止）。事实与理由：2010年4月20日，原乐清市柳市镇西凰屿村村民委员会（以下简称原西凰屿村委会）在村委办公楼就外来人口居住小区工程拖欠款的预案问题开会讨论，会议由村委会主任郑余光主持，党支部书记郑杰等人参与，会议的目的是为了解决外来人口居住小区未能顺利建设及拖欠施工方的工程款问题。经讨论，原西凰屿村委会决定采取以“对外公开以资源原则预订20套，每套订金暂收壹拾万元整，每套面积170平方米左右，每平方米单价为2125元，具体细则详见签订协议”的方式解决拖欠工程款问题。2011年1月份，原告等人得到订房消息后向原西凰屿村委会预订房屋，包括原告在内的15位订房人共向原西凰屿村委会预订房屋16套，其中原告预订2套，其余人均预订1套，每套房屋预订款为150000元。包括原告在内的预订人分别筹钱，并将订房款汇集到原告处，累计2400000元，其中1900000元通过原告账户转入郑余光账户交付原西凰屿村委会，500000元以现金方式通过郑余光交付给原西凰屿村委会。原西凰屿村委会和郑余光在确认收到订房款后分别向原告等人交付了《收款收据》。然而，原西凰屿村委会和郑余光收取订房款后至今未交付房屋，也未退还订房款。2019年5月20日，乐清市人民政府批复撤销西凰屿村、东凰屿村、社头村、东仁宕村，合并设立凰屿村，新村办公地址设在原东凰屿村。原西凰屿村被撤销前尚未清算原告等人的债权，被告凰屿经合社作为集体经济组织，代管运作被告凰屿村委会的集体财产，原告的债权应由俩被告承担民事责任。被告凰屿村委会、凰屿经合社答辩称：一、原告所述属实，被告同意解除原告与原西凰屿村委会口头达成的商品房预约合同。二、原告预交的300000元订房款确系原西凰屿村委会收取，被告同意返还原告。三、原告预订房屋时，原西凰屿村委会已经告知原告外来人口居住小区工程未经政府相关职能部门审批，建成后无法取得权属证书。现该工程未能建成，双方均存在损失，原告要求被告支付利息损失不应予以支持。经审理查明：2010年4月20日，原乐清市柳市镇西凰屿村双委召开村双委会议，会议决议的内容为“兹因各方面原因，外来人口居住小区工程款至今未能顺建，并一直拖欠施工方的工程款。考虑村集体无其他经济收入，随着时间推移和市场需要，经村双委研究决定对外公开以自愿原则预订20套，每套订金暂收壹拾万元整，每套面积约170平米左右，每平米单价2125.00元，具体细则详见签订协议。”后原告交纳了订房款300000元，并由原西凰屿村委会向原告出具落款时间为2011年1月15日、内容为“预收订房款，2套，150000元/套，每平米2500元”的《收款收据》，但原告与原西凰屿村委会之间未签订书面合同。2019年5月20日，乐清市人民政府批复同意撤销柳市镇西凰屿村、东凰屿村、社头村、东仁宕村，合并设立凰屿村。另，1.涉案外来人口居住小区工程所涉土地规划为公园绿地。2.被告表示该工程至今未取得政府相关职能部门的建设审批手续。且，该工程进行了初步的基建后，一直处于停工状态。3.原西凰屿村委会未取得商品房开发资质及商品房预售许可证。4.原、被告一致确认原西凰屿村委会就建设的外来人口居住小区房产的买卖接受原告的预约时已告知原告该建设工程未取得政府相关职能部门的建设审批手续，建成后无法取得权属证书。以上事实有原西凰屿村委会2010年4月20日《会议记录》、收款收据、浙江省农村信用社（合作银行）客户回单联、乐政函〔2019〕25号《乐清市人民政府关于同意柳市镇村（社区）规模优化调整方案的批复》、柳政函《柳市镇人民政府关于要求柳市新区控规26-06-05局部地块控规修改（凰屿村）的函》及原、被告庭审陈述予以证实。本院认为，关于合同的性质。从原告与俩被告陈述的本案所涉房产系原西凰屿村委会建好后卖给原告、《收款收据》有关“预收订房款，每平米2500元”的内容及会议记录中明确的外来人口居住小区每套房产的每平方米出售价格的内容来看，原告与原西凰屿村委会之间的初衷系由原西凰屿村委会建成外来人员居住小区房产后以商品房的形式出卖给原告，但原告与原西凰屿村委会仅在《收款收据》上对每平米房屋的出售价格作了约定，未对商品房的基本状况、交付使用条件等商品房买卖合同应具备的主要条款进行约定，故本案所涉口头合同不具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，仅是双方当事人对交易房屋有关事宜的初步确认，符合预约合同的特征。故本案原告与原西凰屿村委会之间口头签订的合同应为商品房预约合同，本院予以认定。关于原告与原西凰屿村委会签订的商品房预约合同是否应当解除问题。原告为购买外来人口居住小区房产于2011年1月间口头与原西凰屿村委会签订的商品房预约合同系双方真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，应属有效。原告2011年1月向原西凰屿村委会交纳订房款的目的在于购买外来人口居住小区商品房，并取得相应房产的所有权，但如被告所述，涉案外来人口居住小区至今未取得政府相关职能部门的建设审批手续，并在进行了初步的基建后一直处于停工状态，且原告交纳预订款至今已达九年之久，原告与原西凰屿村委会口头签订的预约合同目的显然已经无法实现。更何况，本案审理过程中，被告亦同意解除该商品房预约合同。故原告要求解除原告与原西凰屿村委会口头签订的商品房预约合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案原西凰屿村委会在既未取得商品房开发资质及商品房预售许可证，也未就涉案工程取得政府相关职能部门的建设审批手续的情况下，仍就外来人口居住小区房产的买卖接受原告的预约，原西凰屿村委会就本案商品房预约合同的解除明显存在过错。原西凰屿村与原东凰屿村、社头村、东仁宕村于2019年5月20日经乐清市人民政府批复同意撤销，并合并设立凰屿村，故涉案商品房预约合同的相应权利义务应由合并设立后的凰屿村委会承继。现原告诉请被告凰屿村委会返还已付订房款，于法有据，本院予以支持。被告凰屿经合社作为管理凰屿村集体经济的单位，原告诉请其与被告凰屿村委会承担共同付款责任，于法有据，本院亦予以支持。本案原西凰屿村委会就建设的外来人口居住小区房产的买卖接受原告的预约时已告知原告该建设工程未取得政府相关职能部门的建设审批手续，建成后无法取得权属证书。而原告明知原西凰屿村委会建设的外来人口居住小区房产未经政府相关职能部门审批仍向原西凰屿村委会预约购买商品房，原告对于涉案商品房预约合同的解除亦存在过错责任，故对于原告要求俩被告赔偿利息损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、解除原告郑元朝与原乐清市柳市镇西凰屿村委会签订的口头商品房预约合同。二、被告乐清市柳市镇凰屿村村民委员会、乐清市柳市镇凰屿村股份经济合作社于本判决生效之日起一个月内返还原告郑元朝订房款300000元，款交本院柳市法庭转付。三、驳回原告郑元朝的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7676元，减半收取3838元，由原告郑元朝负担1129元，由被告乐清市柳市镇凰屿村村民委员会、乐清市柳市镇凰屿村股份经济合作社负担2709元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 员 刘忠敏二〇二〇年十一月二日代书记员 陈忆柔?附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。