黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1844号上诉人（原审被告）：刘东山，男，1943年12月10日出生，汉族，哈尔滨市交通局退休职工，住哈尔滨市道外区。上诉人（原审被告）：殷春玉，女，1948年6月15日出生，汉族，哈尔滨电缆厂退休职工，住哈尔滨市道外区。二上诉人共同委托诉讼代理人：白凤东，黑龙江中柏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王嘉琳，女，1989年10月15日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省龙江县。委托诉讼代理人：张理达，黑龙江上欧律师事务所律师。原审第三人：黑龙江省万**房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市松**万宝镇万宝街**。法定代表人：桑艳，职务总经理。委托诉讼代理人：沈明，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。上诉人刘东山、殷春玉因与被上诉人王嘉琳、黑龙江省万**房地产开发有限公司（以下简称万**公司）物权保护纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0104民初1344号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人殷春玉以及其和刘东山的委托诉讼代理人白凤东，被上诉人王嘉琳的委托诉讼代理人张理达，原审第三人万**公司的委托诉讼代理人沈明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘东山、殷春玉上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王嘉琳的诉讼请求。事实与理由：一、刘东山、殷春玉对案涉房屋系合法占有。因旧城改造，2009年7月20日，刘东山、殷春玉与万**公司订立产权调换拆迁补偿安置协议书。2011年3月8日，刘东山、殷春玉与万**公司签订商品房认购书，约定产权调换安置的房屋为福宏名城小区2栋3单元11层1号商品房屋。2012年11月，因万**公司违约将补偿安置给刘东山、殷春玉的房屋出卖。万**公司将案涉福宏名城小区1栋1单元2002室房屋安置给刘东山、殷春玉，并交付房屋钥匙，刘东山、殷春玉实际占有案涉房屋并居住至今。刘东山、殷春玉对案涉房屋系合法占有，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定，刘东山、殷春玉对案涉房屋的占有权应当受到保护。二、王嘉琳实际占有案涉房屋相关证据并不充分。王嘉琳举示的包括商品房买卖合同以及相关物业收费、供暖费缴费凭证，欲证明基于合法买卖合同关系而实际占有案涉房屋。但刘东山、殷春玉已于2012年11月就已实际占有案涉房屋。刘东山、殷春玉举示的商品房买卖合同订立于2012年12月29日，于刘东山、殷春玉合法占有案涉房屋之后订立，而相关物业费、供暖费票据只能证明案涉房屋的物业费等已经缴纳，而不能直接证明王嘉琳签订房屋买卖合同后，实际控制了案涉房屋。因此，王嘉琳一审关于合法占有房屋的举证并不充分，相关证据存疑。三、一审判决关于无权占有的认定有误，人民法院应当保护刘东山、殷春玉对案涉房屋的占有。刘东山、殷春玉基于房屋产权调换取得房屋安置权利，其居住权、生存权依法受到保护。在原安置房屋被万**公司违法出卖后，由万**公司将案涉房屋交付刘东山、殷春玉占有使用，刘东山、殷春玉对案涉房屋的占有系因拆迁失去原房屋物权而取得的合法安置权利，并非无权占有人。刘东山、殷春玉只要证明存在原有房屋被拆迁的事实，那么其后订立的拆迁补偿性质的商品房认购书的效力就应当予以确认。一审法院已经认定万**公司魏桂香（万**公司实际控制人的妻子）向刘东山、殷春玉交付案涉房屋钥匙，同意刘东山、殷春玉占有使用房屋的情况下，刘东山、殷春玉对案涉房屋的占有就是合法占有。而且刘东山、殷春玉的占有是公开占有，刘东山、殷春玉实际居住使用案涉房屋至今，占有的公示已经宣示了房屋权利的转让以及房屋权利人的善意取得。另，补充意见：依据（2017）最高法民申691号民事裁定书。与本案类案的最高人民法院判决认为，基于产权调换，当事人所取得的权利系特种债权，具有物权效力。违法将案涉房屋出卖后，拆迁补偿安置人即对拆迁补偿安置的房屋享有优先权，可以请求相应的赔偿，这种赔偿损失的权利具有物权性质不受诉讼时效的限制。本案只要刘东山和殷春玉能证明是基于拆迁补偿安置，而实际取得的是一种补偿性质或赔偿性质的房屋的交付。那么其对这种赔偿、补偿或者重新给付的这套案涉房屋，就具备了物权性质。而王嘉琳是基于商品房买卖合同关系而成立的债权，假使实际占有案涉房屋，取得的也只是物权期待权。物权效力优先于债权，刘东山、殷春玉的请求应得到支持。王嘉琳辩称：1.刘东山、殷春玉称与万**公司签订了产权调换拆迁补偿安置协议书，该协议书并没有经过拆迁主管部门的备案登记，无从查证，是否真实，也无法确定。2.假设该补偿协议书真实，那么所对应的房产应当是福宏名城小区2栋3单元11层1号的商品房屋，也并不是王嘉琳所购买的案涉商品房。3.刘东山、殷春玉所说实际占有房屋至今，并不符合客观事实。王嘉琳于2013年实际从万**公司接收涉案房屋，并办理了相应的入住手续，缴纳了物业费、水电费、煤气初装费等相应费用。并且每年支付电梯费，同时接收了住宅质量验收表，区域防火责任书，签订了装修服务协议等，能够证实王嘉琳是通过正常、正当的房屋买卖方式，实际从万**公司接收了涉案房屋。王嘉琳支付了涉案房屋的全部费用，虽然没有一直居住，但是每年取暖季之前都从龙江县来到涉案房屋去查看，直到2017年才看到涉案房屋被王嘉琳占有。刘东山、殷春玉称一直占有使用房屋，但是并没有对房屋支付任何费用，显然与客观事实不符。4.关于刘东山、殷春玉所提到的类案检索问题。另案与本案并不相同，前已述及刘东山、殷春玉所称的补偿协议，真实性并没有得到确认，没有在拆迁主管部门备案，也没有得到万**公司的认可。拆迁补偿协议所对应的房产，与本案王嘉琳的房产并不是同一个房产，因此也不具有物权的优先性。万**公司述称：刘东山、殷春玉的上诉理由不能成立，请求驳回其上诉请求。事实与理由：一、刘东山、殷春玉主张合法占有涉案房屋，没有事实根据。合法占有是指依据法律规定或合同约定对物的占有行为。而刘东山、殷春玉占有涉案标的物既没有法律规定也没有合同约定，刘东山、殷春玉没有任何有效证据证明其对涉案房屋享有合法占有权。刘东山、殷春玉主张其从动迁户布长林处购买拆迁安置房，但没有出示其与布长林签订的房屋买卖协议，也没有出示布长林收到其缴纳购房款的收条。刘东山、殷春玉主张万**公司为其安置住房，但没有出示双方签订的房屋安置协议。刘东山、殷春玉主张万**公司将给其安置的住房出卖给他人，没有相应的证据支持。刘东山、殷春玉主张万**公司为刘东山、殷春玉更换了安置房，该安置房为本案涉案房屋，但没有出示万**公司与其签订的房屋安置合同。刘东山、殷春玉主张万**公司的员工魏桂香将涉案房屋的钥匙交付给刘东山、殷春玉，但没有出示相关的证据。也没有出示其办理入户手续及交纳入户费的证据。二、一审法院认定万**公司员工魏桂香将涉案房屋的钥匙交给刘东山、殷春玉，进一步推定万**公司一房二卖，该认定事实错误，没有证据支持。一审庭审中，刘东山、殷春玉没有出示证据证明万**公司的员工魏桂香将钥匙交付给其刘东山、殷春玉，而且万**公司对此予以否定，一审法院仅凭刘东山、殷春玉的陈述就认定万**公司员工魏桂香将涉案房屋的钥匙交给刘东山、殷春玉，没有事实依据。假如魏桂香真的将涉案房屋的钥匙交给刘东山、殷春玉，一审法院应当审查魏桂香的行为是代表公司还是代表个人。如果代表魏桂香个人，这一行为对万**公司不发生法律效力，不能认定万**公司将涉案房屋同意安置给刘东山、殷春玉。如果魏桂香的行为代表万**公司，只有万**公司对魏桂香的行为予以追认，才产生合同关系。王嘉琳向一审法院起诉请求：1.判令刘东山、殷春玉从哈尔滨市道外区福宏名城1号楼1单元2002号房屋迁出返还给王嘉琳；2.判令刘东山、殷春玉恢复哈尔滨市道外区福宏名城1号楼1单元2002号房屋原状。一审法院查明：2012年12月29日，王嘉琳与万**公司签订《商品房买卖合同》，载明由王嘉琳购买位于道外区南极街与景阳街交口第1#1-1,1#1-2栋1#1-1单元20层2002号房，房屋建筑面积为163.58平方米，约定房屋首付款比例为35%，应于2012年12月29日前缴清，其余部分以商业贷款方式缴纳，约定付款时间为2013年1月10日。2012年12月31日，王嘉琳向万**公司交付案涉房屋首付款525000元，万**公司收到此款并为其开具《商品房销售预收款专用票据》。2013年6月27日，王嘉琳与中国建设银行股份有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，申请案涉房屋的银行按揭贷款990000元，约定分两次划款至万**公司账户，第一次划款960300元作为贷款金额，第二次划款29700元作为保证金。王嘉琳每期应还本息总额为11101.97元，120期还清，抵押财产即为案涉房屋。2013年7月1日，中国建设银行依约两次向万**公司划款，共发放贷款990000元。王嘉琳依约还款至今。2013年11月17日，王嘉琳办理入户手续，缴纳水费、电费、燃气初装费、契税、维修费、登记费、工本费、他项权证等费用，收到《商品住宅使用说明书》《商品住宅质量保证书》，并委托哈尔滨海天房地产经纪有限公司代其办理产权、抵押两证。王嘉琳于2016年9月30日，缴纳2014-2015年度、2015-2016年度、2016-2017年度的热费违约金，2017年9月20日，缴纳2017-2018年度的热费违约金，2018年12月21日，缴纳2018-2019年度的供热费。2013年11月，万**公司员工魏桂香承诺将案涉房屋交予刘东山、殷春玉使用，并将钥匙交予二人。其后，二人更换了门锁并对该房屋进行装修。2017年7月，王嘉琳到案涉房屋时，发现门锁已被更换无法打开，故报警并联系物业公司找开锁公司开门进屋，发现案涉房屋已被刘东山、殷春玉装修。一审法院认为，合同双方基于真实的意思表示，依法缔结的合同，应受法律保护。房屋买卖合同中，买受人已支付全部房屋价款，出卖人交付房屋的，应视为双方已对合同的主要条款履行完毕。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，故出卖人未为买受人办理不动产登记的，买受人虽无法基于物权主张恢复原状请求权，但却可因合法债权形成对案涉房屋的合法占有，就案涉房屋有主张占有保护。本案中，王嘉琳已与万**公司签订《商品房买卖合同》，缴付全部购房款，已完全履行合同义务，并办理房屋进户的相关手续、缴纳相关费用，万**公司未为其办理不动产登记，其非为案涉房屋的所有权人，故其主张对案涉房屋恢复原状，无请求权基础，一审法院不予支持。但王嘉琳因房屋买卖合同关系合法占有案涉房屋，系有权占有人，万**公司将案涉房屋钥匙交予刘东山、殷春玉，二人虽现实占有该房屋，但欠缺事实和法律依据，且无法举证证明系合法占有，实为无权占有人。由此，王嘉琳可以对二人主张占有保护，要求其返还原物并排除妨害，故其主张刘东山、殷春玉迁出并返还案涉房屋，于法有据，一审法院予以支持。刘东山、殷春玉述称对2号楼3单元11楼1号、11楼2号两套房屋享有优先权，与本案无关，属他种法律关系，可另行诉讼主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第三十六条、第二百四十一条、第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决：一、于判决发生法律效力后，刘东山、殷春玉立即从福宏名城1号楼1单元2002号房屋中迁出，并将该屋返还给王嘉琳；二、驳回王嘉琳的其他诉讼请求。本院二审期间，刘东山、殷春玉举示了住宅房屋拆迁摸底调查表1份，来源于哈尔滨市棚改办。拟证明：调查表载明道外区八区食堂四楼承租人布长林，承租单位是电缆厂。摸底调查后，布长林将承租的公产房屋变更给刘东山。在拆迁补偿过程当中，刘东山代表布长林与行政机关的委托单位万**公司订立了拆迁补偿安置协议。王嘉琳质证意见：真实性有异议，该证据不属于新证据，没有出具部门加盖公章，没有经手人签字，与本案不具有关联性。万**公司质证意见：同王嘉琳意见。本院认证意见：该调查表中未体现案涉房屋，与本案没有关联性，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，关于王嘉琳要求刘东山、殷春玉从案涉房屋迁出并返还该房屋，依据是否充分的问题。王嘉琳在一审举示了针对案涉房屋的商品房买卖合同、交付购房款凭证、入户通知书、入住确认单、购房情况查询证明、缴纳各项费用的票据等，上述证据能够证明其系案涉房屋的买受人，并实际履行了该合同义务，占有了案涉房屋，其基于房屋买卖合同关系对案涉房屋的占有利益应予保护。刘东山、殷春玉抗辩称其对案涉房屋享有物权效力性质的拆迁安置利益，应优先于王嘉琳的债权请求权。针对此，首先，刘东山、殷春玉举示的涉及拆迁安置方面的证据均未明确指向系针对案涉房屋，其举示的商品房认购书中涉及的房屋系福宏名城2栋3单元11层1号，也非案涉房屋。不能以此认定刘东山、殷春玉对案涉房屋享有拆迁安置利益。其次，刘东山、殷春玉主张万**公司将案涉房屋调换给刘东山、殷春玉。但刘东山、殷春玉仅举示了置业计划1份用以佐证调换事实的存在，其他系证人证言及门锁照片。该置业计划仅是在福宏名城户型示意图上写有“原2-3-1101,102.48平方米，调成1-1-2002,107.42平方米”，其他部分未填写、未约定，不能确定出具的时间，且盖章部分不清晰，无法辨认盖章的主体。上述证据不足以认定万**公司将案涉房屋作为对刘东山、殷春玉的拆迁安置调换房屋或补偿、赔偿房屋。第三，刘东山、殷春玉主张万**公司在2013年11月即将案涉房屋交付给其占有使用，并出具刘永超的证人证言予以佐证。但刘永超未出庭作证接受询问，在王嘉琳已举示了入户通知单等进户手续又有自2013年以来交纳供热费、物业管理费等票据证明的情况下，刘东山、殷春玉在除证人证言外，缺少其他种类证据予以佐证，证据的证明力较低。刘东山、殷春玉举示的装修票据体现的时间系形成于2017年，也不能证明2013年即占有案涉房屋。因此，上述证据不足以证明待证事实，也不足以否定王嘉琳的主张。一审认定万**公司工作人员于2013年将案涉房屋交付给刘东山、殷春玉依据不足，本院予以纠正。一审法院以刘东山、殷春玉占有案涉房屋缺乏事实及法律依据，不能证明系合法占有为由支持王嘉琳主张占有保护的诉讼请求，并无不当。综上，刘东山、殷春玉的上诉请求不能成立，一审判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由刘东山、殷春玉负担。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  李妮娜审判员  张禹珩二〇二〇年十一月十八日书记员  于文娟