河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终2299号上诉人（原审被告）：陈亚旭，男，汉族，1979年7月10号出生，住河南省临颍县。委托诉讼代理人：贾银平，女，汉族，1980年7月18日出生，住河南省临颍县。被上诉人（原审原告）：河南鑫秀物业管理有限公司。住所地：河南省临颍县人民路西段。法定代表人：高真真，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛鹏飞，该公司经理。上诉人陈亚旭因与被上诉人河南鑫秀物业管理有限公司（以下简称鑫秀物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省临颍县人民法院（2020）豫1122民初2461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈亚旭上诉请求：1、依法撤销一审判决，并依法改判或发回重审。2、由鑫秀物业公司承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，证据不足。陈亚旭2017年还在向坤和物业公司交物业费，与鑫秀物业公司称其2017年已经在该小区服务不相符。在一审时陈亚旭提供了2014年2月14日向临颍县颍和置业有限公司交纳维修基金，2015年2月14日向河南省颍和国际酒店管理有限公司交纳物业管理费、垃圾费、电梯维修费的收据，2017年1月24日向坤和物业颍和御苑服务中心交纳物业费的收据，证明陈亚旭与鑫秀物业公司没有形成前期物业服务合同关系。陈亚旭提供照片38张、7份小区业主物业满意度调查表，证明鑫秀物业公司物业服务不到位，未达到80％满意度。而鑫秀物业公司提供的证据--临颍县新城办颍北新区居委会的证明存在虚假证明，该证明鑫秀物业公司在2016年就一直在颍和御苑小区做物业服务工作与鑫秀物业公司在2017年5月4日与临颍县颍和置业有限公司签订合同事实不符。一审法院对陈亚旭的证据未予采纳，相反采纳了鑫秀物业公司的证据，属于认定事实错误，证据不足。二、一审法院适用法律错误。一审法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，认定鑫秀物业公司与临颍县颍和置业有限公司签订物业委托管理合同适用于全体业主，适用法律错误。临颍县颍和置业有限公司作为开发商前期与坤和物业颍和御苑服务中心签订有物业服务合同，合同履行到2017年年底。在坤和物业颍和御苑服务中心被撤销物业管理资质后，应当由全体业主与新的物业服务公司签订物业服务合同，而非开发商与新的物业公司签订合同，开发商临颍县颍和置业有限公司从2014年交房到2017年，整整过了3年时间，所建房产已经全部售完，其无权代替全体业主与物业公司签订物业服务合同，根据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。依据合同相对性原理，开发商临颍县颍和置业有限公司与鑫秀物业公司签订的物业服务合同对全体业主不具有约束力。鉴于以上事实与理由，陈亚旭特提起上诉，望判如所请。鑫秀物业公司二审答辩称，鑫秀物业公司与临颍县颍和置业有限公司签订的前期物业委托合同，合同约定从2017年开始由鑫秀物业公司对小区进行物业服务工作，事实上也是由鑫秀物业公司一直提供服务。由于小区没有召开业主大会，没有业主委员会，一直都是开发商委托鑫秀物业公司管理。坤和物业颍和御苑服务中心与临颍县颍和置业有限公司并没有签订物业合同，只是在颍和物业被吊销资质后，坤和物业颍和御苑服务中心托管一段时间。坤和物业颍和御苑服务中心服务期间，对业主已经交过费的，鑫秀物业公司予以认可。陈亚旭2017年1月24日交了3个月的物业费，之后到2018年1月1日当时小区处于交接期间，由于资料缺失，没有收物业费，鑫秀物业公司从2018年1月1日对陈亚旭进行收费，对其他业主从上任物业截止日开始计费。鑫秀物业公司向一审法院起诉请求：1、判令陈亚旭支付鑫秀物业公司物业管理费5793元；2、判令陈亚旭承担本案诉讼费；3、判令陈亚旭支付违约金500元。一审法院认定事实：2017年5月4日，临颍县颍和置业有限公司（甲方）与鑫秀物业公司（乙方）签订《物业委托管理合同》，由鑫秀物业公司对位于漯河市临颍县新城路北四环交汇处的颍和御苑小区提供物业管理服务。合同对物业服务的相关事项，以及权利义务作出了规定，第二条：委托管理事项“……4、配套服务设施（商业网点）的维修、养护和管理；5、公共环境（包括公共场地、房屋建筑公用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；8、社区文化娱乐活动；……”第三条合同期限：“本合同期限为一年。自2017年5月4日起至2018年5月3日止。如双方取消协议，需提前两个月进行书面通知。合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成协议责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好，可以不参加招投标而直接续订协议。”第五条：乙方的权利和义务“8、负责定时检查小区水电、煤气、电梯、消防系统的安全与定期维修与保养，遇到问题及时维修，确保正常运行；”第七条管理服务费用：“1．本物业的管理服务费按下列第2项执行：②按双方协商的标准向业主（住用户）收取，住宅每月每平方米建筑面积1.05元；商铺每月每平方米建筑面积1.3元，小区内室外停车位服务费每车位每月50元，地下车库车位服务费按照每车位每月60元。”第八条违约责任：“4．业主对乙方的满意度达不到80％，甲方有权解除合同。”第九条其他事项：“6．本合同自签订之日起生效……”陈亚旭为临颍县颍和御苑小区的业主，该房屋建筑面积为153.23平方米。鑫秀物业公司以向陈亚旭催缴2018年1月1日至2020年12月31日的物业管理费后，其仍未交纳为由诉至一审法院。陈亚旭称鑫秀物业公司的催通知单上的时间及数额均与鑫秀物业公司起诉的不一致；陈亚旭2017年还在向坤和物业公司交物业费，与鑫秀物业公司称其2017年已经在该小区服务不相符。陈亚旭提供了2014年2月14日向临颍县颍和置业有限公司交纳维修基金、2015年2月14日年向河南省颍和国际酒店管理有限公司交纳物业管理费、垃圾费、电梯维修费的收据、2017年1月24日向坤和物业颍和御苑服务中心交纳物业费的收据，称其与鑫秀物业公司没有形成物业服务合同关系；陈亚旭提供照片38张，称鑫秀物业公司物业服务不到位。一审法院认为，物业服务合同是业主与物业管理服务企业在平等、自愿的基础上对物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。鑫秀物业公司自与临颍县颍和置业有限公司签订物业委托管理合同后，即取得和承担了对颍和御苑小区提供物业管理服务的权利和义务，并一直在为该小区提供物业服务。物业服务合同作为一种持续性、服务性、通过物业公司员工的劳动对业主提供服务的合同，在实践和履行中不可能是完美的，业主在发现物业公司存在服务瑕疵的时候，应通过及时有效的方式来解决问题，物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求及时回应并尽最大努力改正自身的不足，不断提高服务质量。物业公司以业主交纳的物业费维持正常运转并提供相应的服务，业主通过拒绝交纳物业费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则会导致物业服务质量的进一步降低，损害的不仅仅是个人的利益，更会影响小区全体业主的利益。业主的生活环境需要物业公司细致的服务与管理，物业公司的经营需要业主的支持与推动，如此方能共建和谐美好家园。本案中，陈亚旭向一审法院提交的照片能够证明鑫秀物业公司没有很好的尽到物业管理及服务职责，但是鑫秀物业公司也完成了一定的物业管理服务工作，故陈亚旭不得以鑫秀物业公司服务不到位为由拒绝交纳所有物业费。鑫秀物业公司要求业主按年交纳物业费，结合当地交易习惯，并无不当，一审法院予以准许。鉴于鑫秀物业公司在提供物业管理服务过程中存在一定的服务不到位的问题，对陈亚旭所欠2018年1月1日至2020年12月31日的物业费应适当予以减少，经计算，陈亚旭应交纳的物业费共计5792元（=153.23m×1.05元／月×36个月），一审法院酌定陈亚旭交纳70％的物业费为宜，即4054元。关于违约金的请求，由于鑫秀物业公司的物业服务不到位，陈亚旭也未按时交纳物业费，双方均有违约的行为，故对鑫秀物业公司请求陈亚旭支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：一、陈亚旭于判决生效后三日内支付鑫秀物业公司2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费4054元；二、驳回鑫秀物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由鑫秀物业公司负担5元，陈亚旭负担20元。二审中陈亚旭提交了照片复印件18张，欲证明鑫秀物业公司管理不到位，绿化几乎枯死完了，步梯没有打扫，墙体开裂，一审判决后鑫秀物业公司没有改变。鑫秀物业公司质证称，照片有些内容确实存在，鑫秀物业公司不否认，后期会整改；有些照片断章取义，卫生打扫后存在又有树叶或人为扔垃圾的情况；有些照片正好显示鑫秀物业公司在进行绿化维护。二审中鑫秀物业公司提交了电费和水费凭证复印件、电梯维保报告复印件，欲证明鑫秀物业公司提供了相应的物业服务。陈亚旭质证称，水费及电费无意见。电梯年检是3号楼，陈亚旭是1号楼，一审时1号楼2单元到期未贴年检报告，二审开庭前贴上了，证明鑫秀物业公司没有按时年检，并且电梯存在按键失灵的情况，不知道年检是如何过关的。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中陈亚旭所居住的颍和御苑小区尚未成立业主委员会，在业主、业主大会未选聘物业服务企业之前，由建设单位临颍县颍和置业有限公司选聘物业服务企业，并签订书面的前期物业服务合同，符合上述规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”临颍县颍和置业有限公司与鑫秀物业公司2017年5月4日签订的《物业委托管理合同》对颍和御苑小区包括陈亚旭在内的全体业主具有约束力。陈亚旭作为业主，是物业服务合同项下权利义务的享有者和承担者，接受了鑫秀物业公司提供的物业管理服务，应当履行交纳物业费的义务。小区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度、业主素质、小区规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、物业费标准、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响小区良好环境的运转进而导致小区环境质量下降。更何况，物业公司需要以收取的物业费来保证物业服务的正常运转，业主是否及时足额交纳物业费影响物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到小区诸多业主的利益。鑫秀物业公司在提供物业管理服务过程中确实存在服务不到位的问题，一审法院结合鑫秀物业公司提供物业服务的实际情况，已酌减诉争物业费数额，陈亚旭拒付全部物业费的理由不能成立，本院不予支持。鑫秀物业公司作为物业服务企业，应切实提高物业服务的水平和质量，及时与业主沟通，为业主提供良好的生活环境。陈亚旭以及其他业主如认为鑫秀物业公司提供的物业服务不到位，应争取早日成立业主委员会，由业主委员会与其协商确定物业服务费标准或选聘其他物业公司提供物业服务，监督物业公司履行义务。综上，陈亚旭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈亚旭负担。本判决为终审判决。审判长  缑兵伟审判员  林晓光审判员  李 刚二〇二〇年十一月十日法官助理王潇逍书记员王泽珍