湖北省高级人民法院行 政 判 决 书（2020）鄂行终860号上诉人（原审原告）：中国建银投资有限责任公司。住所地：北京市东城区建国门内大街**民生金融中心****。法定代表人：董轼，该公司董事长。委托诉讼代理人：易中华，湖北赞达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄牧川，湖北赞达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宜昌市西陵区人民政府。住。住所地：湖北省宜昌市西陵区珍珠路**/div>法定代表人：任蔚，区长。委托诉讼代理人：李宏，宜昌市西陵区住房保障服务中心副主任。委托诉讼代理人：李见顺，湖北民基律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司三峡分行。住所。住所地：湖北省宜昌市西陵一路**div>负责人：徐宏，该分行行长。第三人：谢婷婷，女，汉族，1970年5月17日出生，住上海市浦东新区东陆路******，现住湖北省宜都市。上诉人中国建银投资有限责任公司（以下简称建银公司）、因与上诉人宜昌市西陵区人民政府（以下简称西陵区政府）、第三人中国建设银行股份有限公司三峡分行（以下简称建行三峡分行）、谢婷婷行政强制及行政赔偿行政强制及行政赔偿一案，不服湖北省宜昌市中级人民法院（2019）鄂05行初56号行政判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条规定，经过阅卷、调查和询问，当事人没有提出新的事实、证据或者理由，认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。建银公司一审诉称，建银公司在宜昌市××街××号拥有房屋一处，该房屋的房产证号为：宜市房权证西陵字第**，房产证中载明的房屋所有权人为中国建设银行三峡分行，证载建筑面积515.74平方米，其中含实际居住人××××号房屋（面积为73.98平方米），设计用途为住宅，原为中国建设银行员工宿舍。2004年9月14日，中国银行业监督管理委员会作出《关于中国建设银行重组改制设立中国建设银行股份有限公司的批复》和《关于中国建设银行重组改制设立中国建银投资有限责任公司的批复》。中国银行业监督管理委员会同意中国建设银行以分立的方式进行重组，设立中国建设银行股份有限公司，同意中国建设银行承继未纳入中国建设银行股份有限公司的资产和负债，并改制成为建银公司。2004年9月17日，原中国建设银行名称变更为建银公司，即本案原告。前述元亨街11号房屋系建银公司承继的一项固定资产。2015年10月16日，西陵区政府作出西房征决字〔2015〕6号《房屋征收决定书》，前述案涉房屋位于征收范围内。2015年11月，西陵区房屋征收与补偿办公室（以下简称西陵区征收办）委托评估公司作出了《房屋征收分户评估报告》，但评估的案涉房屋建筑面积与房产证记载的实际面积存在差距。为此，建银公司多次就房屋征收补偿事宜致函西陵区征收办，明确向其告知建银公司系案涉房屋的产权方，并指出《房屋征收分户评估报告》的评估结果与客观事实不符，要求其严格依照相关规定重新向建银公司出具规范的评估报告。但此后西陵区政府一直拒绝重新委托评估机构对案涉房屋进行评估，同时亦不认可建银公司系案涉房屋的被征收人。2019年2月，建银公司发现西陵区政府已经擅自拆除了案涉房屋，建银公司认为，西陵区政府在未与建银公司达成房屋征收补偿协议、未向建银公司进行房屋征收补偿的情况下，强行拆除了建银公司的房屋，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关规定，西陵区政府的违法行为侵犯了建银公司的财产权益，给建银公司造成了财产损失，依法应予以赔偿。赔偿数额应本着就高不就低的原则，以案涉房屋相近地段的房屋价格1.5万元/平方米为参考，房价损失应为441.76平方米×15000元/平方米=6626400元。综上，建银公司诉请：1、确认西陵区政府对建银公司位于湖北省宜昌市××街××号的房屋实施强制拆除的行政行为违法；2、判令西陵区政府赔偿建银公司经济损失共计人民币6626400元；3、本案的诉讼费由西陵区政府承担。一审法院认定如下事实：1、2001年，宜昌市房地产管理局为中国建设银行三峡分行颁发宜市房房权证西陵字第**《屋所有权证》，其中载明，房屋坐落于西陵区××号，房屋总层数7层，建筑面积515.74平方米，设计用途为住宅，该房屋所有权证“附记”中载明：“建成年份1996年。来源：购买。房改售房26户，建面1882.23平方米，剩余建面515.74平方米属中国建设银行三峡分行所有。”2、2004年9月14日，中国银行业监督管理委员会对中国建设银行《关于中国建设银行改制分立为中国建设银行股份有限公司和中国建银投资有限责任公司有关问题的请示》（建总报[2004]125号）作出《关于中国建设银行重组改制设立中国建银投资有限责任公司的批复》（银监复[2004]144号），同意中国建设银行承继未纳入中国建设银行股份有限公司的资产和负债，并改制成为原告建银公司。2004年9月17日，中国建设银行更名为建银公司。2005年12月18日，建银公司与建行三峡分行就固定资产进行交接，并形成《固定资产交接清单》，其中，位于元亨街××号的“分行元亨街宿舍”（房产证编号：宜市房房权证西陵字第**）建行三峡分行移交给建银公司。3、2015年10月16日，因实施环城南路片区三期棚户区改造项目建设，西陵区政府作出西房征决字〔2015〕6号《房屋征收决定书》，并于次日公告。上述位于宜昌市××街××号的整栋房屋在征收范围内。2015年10月28日，西陵区征收办作出《关于环城南路片区三期棚户区改造项目房屋征收评估机构征求意见结果的公示》，载明，经被征收户民主推荐，宜昌市德信房地产咨询评估有限公司为案涉项目房屋征收评估机构。并将该结果在征收范围内予以张贴公示。2015年10月29日，西陵区征收办委托宜昌市德信房地产咨询评估有限公司为征收范围内的房屋进行价值评估。之后，西陵区征收办对环城南路片区三期棚户区改造项目征收范围内的房屋分户初步评估结果进行了公示，并告知被征收人如对公示结果有异议，可在公示3日内与之联系。2015年11月8日，宜昌市德信房地产咨询评估有限公司对案涉元亨街××号所包含的28套房屋分作作出《房屋征收分户评估报告》。之后，案涉28套房屋的房屋所有权人（承租人）分别与西陵区征收办签订了《环城南路片区三期棚户区改造项目房屋征收补偿协议》，对案涉的28户进行了补偿安置。2018年10月，西陵区征收办委托拆迁公司对案涉房屋予以拆除。4、2016年，建银公司向西陵区政府发送《关于湖北宜昌“分行元亨街宿舍”征收处置事宜的函》（中建投函[2016]15号），同年2月18日，西陵区环城南路棚户区改造项目指挥部工作专班对建银公司作出《针对中建投函[2016]15号的答复书》，主要内容为：1、建行三峡分行才是适格的被征收人；2、案涉房屋几经房改，证载面积已经实际减少，按实际剩余面积评估补偿价值不会导致建银公司（或者建行三峡分行）国有资产遭受实质损害；3.评估机构已经针对案涉房屋出具了单项、规范的《房屋征收分户评估报告》，该报告已转交建行三峡分行。若有异议，应根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十、二十一、二十二条之规定，申请复核评估以及申请评估专家委员会鉴定。5、2018年11月21日，建银公司向西陵区政府提交《申请书》，载明：其所有的房屋位于西陵区××号，在征收范围内，房产证号为宜市房权房权证西陵字第**，建筑面积515.74平方米，房屋所有权证记载所有权人为中国建设银行三峡分行。2004年，国务院批准中国建设银行重组改制，根据中国银行业监督管理委员会批复，设立中国建设银行股份有限公司，原中国建设银行更名为建银公司。前述房屋由原告承继、所有。前述房屋中，其中一套位于五层的住宅为原中国建设银行职工高峰居住，符合房改政策，经高峰本人申请及宜昌市住房保障办公室审核批准，于2016年8月对高峰居住的房屋进行了房改，高峰购买面积为73.98平方米。故，建银公司实际所有的房屋面积为515.74平方米-73.98平方米=441.76平方米。2015年以来，建银公司或委托建行三峡分行或以自己的名义直接与西陵区征收办多次联系，告知建银公司为案涉房屋的所有权人，要求依法给予其房屋征收补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、《环城南路片区三期棚户区改造项目房屋征收安置补偿方案》第七条规定，西陵区政府已于2015年10月17日作出《房屋征收决定公告》，现签约期限早已届满，但征收部门未与建银公司签订补偿协议。请西陵区政府对建银公司依法作出补偿决定并予以送达。6、2018年12月11日，西陵区征收办针对上述《申请书》向建银公司作出《答复书》，主要内容为：（1）宜昌市××街××号房屋产权人系建行三峡分行，建设银行系统内部的调整和安排，征收部门并不清楚，请建银公司向征收部门提交建行三峡分行财产权利概括划转其的法律文件，同时建行三峡分行应书面声明其对案涉房屋不享有权利；（2）在启动征收工作前，案涉房屋已全部分配给原中国建设银行三峡分行职工，职工名下是房屋面积。中国建设银行三峡分行名下的建筑面积系公摊，没有对应的实体建筑。房屋面积由套内面积和公摊面积组成，两者是一个整体不宜分持。征收工作中，公摊面积已按比例配入特定房屋，补偿给产权人；（3）宜昌市元亨街11-109号谢婷婷未能参加房改，其他住户参加了房改，但均签订了征收补偿协议。根据《宜昌市房屋征收与补偿管理办公室关于进一步规范城区国有土地上房屋征收与补偿相关工作的通知》（宜市房征[2015]4号）第七条之规定，谢婷婷领取了70%的补偿款，余下30%的补偿款待中国建设银行三峡分行领取。征收工作已经完成，不必对宜昌市××街××号任何主体作出征收补偿决定书。7、2000年12月29日，中国建设银行三峡分行对位于西陵区××号的房屋作出《售房说明》，其中载明，1998年第二次房改共出售标准价3户，出售总建筑面积217.78平方米；成本价23户，出售总建筑面积1664.45平方米；标准价向成本价过渡3户，出售建筑面积217.78平方米。第一次、第二次房改共出售26户，出售总建筑面积1882.23平方米。8、2017年5月4日，宜昌市住房保障办公室针对建银公司资产管理处置部转来的《关于提请对“三峡分行元亨街宿舍”占用居住人高峰、谢婷婷的房改资格进行审查认定的函》（中建投处[2017]16号），作出《关于确认高峰等人房改资格的问题的复函》，载明，因谢婷婷现不具有宜昌市城区城镇户口，不具有房改购房资格，该办未予对其进行房改售房审批，目前该办已完成高峰、邓大庆的房改售房审批工作。2017年11月8日，建行三峡分行对宜昌市房产管理局作出《关于谢婷婷元亨街房屋情况说明的函》（建三函[2017]626号），载明：“谢婷婷于1993年进入我行工作，1997年我行将元亨街11-109号住房分给谢婷婷居住，1998年按照宜昌市房改相关要求，我行对上述房产进行房改售房工作，当时谢婷婷未办理相关房改手续，未缴纳相关售房款项，1998年10月，谢婷婷因个人原因离职。……2017年5月4日，宜昌市住房保障办公室回函建银公司资产处置部，认定谢婷婷不具有房改购房资格。”2017年12月18日，谢婷婷与西陵区征收办签订《房屋征收补偿协议》，领取了被征收房屋70%的补偿款。9、2019年4月28日，宜昌市德信房地产咨询评估有限公司作出《关于中国建设银行三峡分行被征收房屋的情况说明》，载明，评估测算案涉被征收房屋的总建筑面积为2397.92平方米，其中套内面积为2094.96平方米，分摊面积为302.96平方米，分户的建筑面积、套内面积、分摊面积详细情况见面积汇总表。该面积汇总表显示，案涉元亨街11号是一栋七层住宅，共28套房屋，分为两个户型，一个户型建筑面积为84.68平方米，其中套内面积73.98平方米，分摊面积10.7平方米；另一个户型建筑面积为86.6平方米，其中套内面积75.66平方米，分摊面积10.94平方米。10、西陵区政府陈述，其已经将案涉房屋证载面积515.74平方米中的302.96平方米作为公摊面积分摊到案涉元亨街××号整栋房屋所包含的28套房屋（包括高峰和谢婷婷）内，并进行了补偿。建银公司对此事实并未提出异议，但认为没有经过其同意，并且认为谢婷婷的补偿款应属于建银公司，至于建银公司是否同意将补偿款给谢婷婷，也应当是补偿款先给付建银公司后，再由建银公司与谢婷婷内部协商。11、西陵区政府陈述，《环城南路片区三期棚户区改造项目住宅用房平均单价》显示，该片区住宅用房的平均单价为6761元/平方米。一审法院认为，建银公司以宜市房房权证房权证西陵字第**有权证》等为依据，主张其是该房屋的所有权人，认为西陵区政府未对其进行安置补偿即拆除了该房屋，故请求确认强制拆除行为违法，并予以行政赔偿。庭审中，建银公司进一步明确，其在本案中主张的仅是案涉房屋参与房改之后的剩余面积，即案涉证载面积515.74平方米-73.98平方米（高峰房屋套内面积）=441.76平方米，该面积包括案涉整栋房屋的公摊面积和谢婷婷的房屋套内面积。西陵区政府认为，其已将案涉整栋房屋的所有面积补偿到位，公摊面积也已分配到相对应的房屋，故不存在再度补偿的问题。故此，本案的争议焦点主要在于：一、建银公司是否具备本案的原告主体资格；二、本案的拆除行为是否合法；三、被告应否对原告进行赔偿以及赔偿面积、赔偿方式、赔偿标准与赔偿数额如何确定。一、建银公司是否具备本案的原告主体资格。根据本案查明的事实，2001年，中国建设银行三峡分行取得案涉房屋的所有权证。2004年9月14日，中国银行业监督管理委员会作出《关于中国建设银行重组改制设立中国建银投资有限责任公司的批复》，同意中国建设银行承继未纳入中国建设银行股份有限公司的资产和负债，并改制成为建银公司。2004年9月17日，中国建设银行更名为建银公司。2005年12月18日，建银公司与建行三峡分行就固定资产进行交接，案涉元亨街××号的“分行元亨街宿舍”即案涉整栋房屋由建行三峡分行移交给原告。由此可知，案涉房屋原系中国建设银行三峡分行所有，之后，中国建设银行改制并更名为本案建银公司，并由其接收并管理案涉房屋，在这种情况下，建银公司主张案涉房屋被强制拆除后，其合法权益受到损害，建银公司有权提起本案诉讼，其是本案的适格原告。并且，第三人建行三峡分行亦认可案涉房屋的所有权人为建银公司，并非建行三峡分行。二、本案的拆除行为是否合法。根据本案查明的事实，西陵区政府于2015年10月17日作出房屋征收决定公告，并指定由西陵区征收办作为房屋征收部门具体负责征收补偿工作。之后，西陵区征收办进行了评估机构的选定、结果公示、委托评估机构对被征收房屋进行价值评估、初评结果公示等一系列工作，最后由评估机构作出《房屋征收分户评估报告》，并依据该报告与案涉整栋房屋所包含的28户签订了《房屋征收补偿协议》，对其进行了补偿安置。依据西陵区政府陈述，其已将上述房屋的补偿安置落实到位，案涉28套房屋的所有权人（承租人）已自愿将房屋交付西陵区政府予以拆除。但实际上，2016年至2018年期间，建银公司两次向西陵区政府递交书面申请，要求西陵区政府对其进行补偿，但西陵区政府认为其不是适格的被征收人，认为建行三峡分行才是本案的被征收人，同时认为案涉元亨街××号整栋房屋均已补偿到位，不存在需要再予补偿的面积，故不对其作出征收补偿决定。但西陵区政府未提出相反证据否定宜市房权房权证房权证西陵字第**权证》的效力。在这种情况下，西陵区政府仍然拒绝对建银公司予以补偿，并直接拆除了案涉整栋房屋，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》的有关规定，其拆除行为违法。三、西陵区政府应否对建银公司进行赔偿以及赔偿面积、赔偿方式、赔偿标准与赔偿数额如何确定。前已述及，建银公司是案涉房屋的实际所有权人，但在房屋拆除前，西陵区政府既未与其达成补偿协议、亦未对其作出补偿决定，建银公司也未同意先行拆除房屋，西陵区政府强制拆除已构成违法，应当依法赔偿。《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第（三）项规定，行政机关违法征收，侵犯财产权的，受害人有取得赔偿的权利。第三十二条规定，国家赔偿以支付赔偿金为主要方式。本案中，案涉房屋被列入征收范围内，且已由西陵区政府拆除，因此，对建银公司要求支付房屋赔偿金的请求，予以支持。庭审过程中，建银公司已明确，其在本案中主张的仅是案涉房屋参与房改之后的剩余面积，即案涉证载面积515.74平方米-73.98平方米（高峰房屋套内面积）=441.76平方米，该面积包括案涉整栋房屋的公摊面积和谢婷婷的房屋套内面积。关于公摊面积。首先，建银公司对西陵区政府已将案涉证载面积515.74平方米中的302.96平方米作为公摊面积分摊到该栋房屋的28套房屋并进行补偿的事实并未提出异议；其次，根据原建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第十二条、《湖北省已售公有住房上市交易管理暂行办法》第十九条以及《宜昌市城区已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第十四条之规定并结合《物权法》的相关规定，西陵区政府将案涉房屋的公摊部分补偿给案涉房屋房改后的产权人合法。第二，关于谢婷婷房屋的补偿问题。根据本案查明的事实，谢婷婷1993年进入中国建设银行三峡分行工作，1997年该行将元亨街11-109号住房分给谢婷婷居住，1998年按照宜昌市房改相关要求，该行对上述房产进行房改售房工作，当时谢婷婷未办理相关房改手续，未缴纳相关售房款项，1998年10月，谢婷婷因个人原因离职。2017年5月4日，宜昌市住房保障办公室回函建银公司资产处置部，认定谢婷婷不具有房改购房资格。同时，谢婷婷在庭审中陈述，元亨街11-109号房屋是1997年中国建设银行三峡分行作为职工福利房予以分配的，自分得该房屋后，其一直与父母居住在该房屋内，该房屋也是其在宜昌的唯一住房，其父母是宜昌本地户口，在宜昌没有其他住房，其认为其是该房屋的实际承租人，根据《宜昌市房屋征收与补偿管理办公室关于进一步规范城区国有土地上房屋征收与补偿相关工作的通知》（宜市房征[2015]4号）第七条之规定，其可以享受被征收房屋70%的补偿款。建行三峡分行亦认可该房屋一直由谢婷婷占用居住的事实，并对其领取该房屋70%的补偿款无异议。《宜昌市房屋征收与补偿管理办公室关于进一步规范城区国有土地上房屋征收与补偿相关工作的通知》（宜市房征[2015]4号）第七条规定：“政府直管公房和单位自管公房，符合房改条件的，办理房改手续后，按照被征收房屋评估价值给予补偿；不符合房改条件的，按照被征收房屋评估价值的70%给予承租人补偿，30%给予房屋所有权人补偿。”1998年中国建设银行三峡分行对案涉房屋进行房改售房工作时，作为公司员工的谢婷婷一直居住在案涉元亨街11-109号，但当时其未办理房改手续，未缴纳相关售房款。2017年，宜昌市住房保障办公室认定谢婷婷不具有房改购房资格。结合前述《通知》规定以及二位第三人的陈述，房屋征收部门将元亨街11-109号房屋70%的补偿款补偿给谢婷婷，有事实和法律依据。第三，关于高峰房屋的套内面积。建银公司主张，高峰的房屋套内面积是73.98平方米，但根据西陵区政府提交的《国有土地上房屋征收调查明细表》、《国有土地上房屋征收评估现场查勘表》、《国有土地上房屋征收初步评估结果表》以及元亨街11号的平面测绘图等证据显示，高峰的房屋元亨街11-106号的建筑面积为86.6平方米，同时，根据西陵区政府提交的面积汇总表以及案涉房屋的其他房屋所有权人的房屋所有权证等证据可知，案涉房屋的公摊面积系数为14.46%，高峰房屋户型的公摊面积应为10.94平方米，据此可得出高峰房屋的套内面积应为房屋建筑面积86.6平方米减去分摊面积10.94平方米，为75.66平方米。由于建银公司未能提交相应证据支持其该主张，在证据认定部分已阐述了采信西陵区政府提交上述证据的理由，故而高峰房屋的套内面积应为75.66平方米。综上，由于同一面积不能获得两次补偿且获得补偿的是原中国建设银行参加房改的职工和实际承租人，故西陵区政府应予赔偿的面积为案涉房屋证载面积515.74平方米-75.66平方米（高峰房屋套内面积）-302.96平方米（已经对原中国建设银行职工进行补偿了的公摊面积）-73.98平方米（谢婷婷房屋套内面积）=63.14平方米。建银公司要求按照赔偿时案涉房屋相近地段的房屋市场价值进行赔偿，西陵区政府认为案涉房产证的存在是由于原房改不彻底及计算方法不同所致，建银公司的赔偿请求不成立。由于案涉房屋已经被拆除，且双方均未提出评估申请，但相关评估机构对该征收区域的住宅用房已进行评估，评估是按照不低于房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格予以确定。更为重要的是，案涉房屋中应纳入赔偿范围的63.14平方米，并未对应相应的一套住房，而仅是纯公摊面积。因此，按照该征收区域住宅用房的平均单价6761元/平方米确定赔偿标准，故西陵区政府的赔偿数额为应该赔偿的面积63.14平方米乘以单价6761元/平方米，为人民币426889.54元。综上，一审判决：一、确认西陵区政府拆除建银公司所有的房屋所有权证号为宜市房权证房权证房权证西陵字第**法；二、西陵区政府于本判决生效之日起十日内向建银公司赔偿损失人民币426889.54元；三、驳回建银公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由西陵区政府负担。建银公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判西陵区政府赔偿建银公司经济损失6626400元；2、本案诉讼费用由西陵区政府负担。事实和理由如下：（一）一审判决认定应予赔偿面积为63.14平方米，于法无据。案涉证载面积515.74平方米－高峰房屋套内面积73.98平方米=441.76平方米，不论该441.76平方米是否包含整栋房屋公摊面积，西陵区政府都应当将该部分面积对建银公司进行补偿。建银公司作为证载所有权人，无论房屋是否房改、是否分配给职工，属于建银公司内部管理问题，在没有完成房改手续的情况下，不能由征收人代替被征收人进行处理，一审认定赔偿面积不包括谢婷婷居住的房屋面积73.98平方米，于法无据。（二）赔偿标准应当以作出赔偿决定时就近地段类似房屋的市场价值为依据，一审判决以五年前作出的《分户评估报告》作为赔偿计算依据，没有事实和法律依据。案涉房屋征收决定作出时间为2015年10月16日，分户评估时间节点为2015年10月29日，建银公司多次就征收补偿事宜联系西陵区政府，并对分户评估报告提出异议，要求重新评估，西陵区政府不认可建银公司的被征收人身份，拒绝重新评估。西陵区政府违法强制拆除，应当根据作出赔偿决定时点有效的房地产市场评估价格为基准计付赔偿数额。西陵区政府上诉请求：撤销一审判决，重新判决。事实和理由如下：（一）一审认定事实错误。西陵区政府在与案涉房屋产权人达成安置补偿协议、产权人主动将房屋交给西陵区政府的情况下实施拆除行为，具有合法性和正当性，不属于强制拆除范畴。（二）建银公司未在法定期限内就评估结果提出异议、申请复核与鉴定，提出赔偿请求没有事实和法律依据。（三）一审判决认定赔偿面积为63.14平方米，属事实认定错误。二审听证时，西陵区政府表示对一审法院剩余赔偿面积计算结果予以认可。二审过程中，本院要求西陵区政府提交了谢婷婷承租房屋的补偿费发放情况说明及收付款资料，建银公司对情况说明及收付款资料等真实性不持异议，但仍坚持认为建银公司为该房屋权利主体，征迁补偿款项应首先支付给建银公司。本院二审查明，一审查明的事实属实，依法应予确认。另查明，案涉谢婷婷居住房屋证载面积84.68平方米，谢婷婷于2017年12月18日领取补偿款549923.40元（按评估单价70%计算），另有175185.98元存于宜昌市西陵区住房保障服务中心单位账户。本院认为，本案为房屋强制拆除及由此引起的赔偿纠纷。西陵区政府在对案涉元亨街××号整栋房屋进行补偿时，没有提供证据证明对建银公司主张的房屋面积全部补偿到位即将房屋予以拆除，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，故一审确认其拆除行为违法，并无不当。根据已查明的事实和双方的诉辩理由，本院归纳本案二审争议焦点为：1、一审核算未补偿面积是否正确；2、谢婷婷占用的房屋补偿对象及数额；3、赔偿标准。关于未补偿面积的核算问题。由于建银公司在一审中已明确其主张的应补偿面积为案涉房屋参与房改后的剩余面积，即宜市房权证房房权证房权证西陵字第**》证载面积减去之后高峰房改房屋套内面积（515.74平方米-75.66平方米）。同时由于整栋楼宇除高峰和谢婷婷占用的房屋外均已进行了房改重新登记，登记机关在核发权属证书时将公摊面积进行了调整和明确，导致证载面积515.74平方米中的302.96平方米已作为公摊面积计入各房改住户并补偿到位。故一审法院将在后参加房改的高峰套内面积、未参加房改的谢婷婷占用房屋套内面积及已经作为公摊面积予以补偿到户的302.96平方米予以扣除，具有事实依据。关于谢婷婷占用房屋补偿问题。一审查明谢婷婷占用房屋未参与房改，但谢婷婷一直占用居住，一审法院根据当地单位公房未参与房改且有承租人的情况下征收与补偿的相关政策性规定，结合一审中原房屋所有权人中国建设银行三峡分行的陈述、谢婷婷及其家人实际居住情况的考量，将谢婷婷占用房屋的补偿款的70%归于承租人享有，有利于减少诉累，也无明显不当。但是对于该套房屋剩余30%的补偿款，一审法院未作处理，有欠妥当。二审过程中，西陵区政府确认谢婷婷已领取补偿款549923.40元，剩余175185.98元存于宜昌市西陵区住房保障服务中心账户。建银公司对西陵区政府提交的相关材料的真实性没有提出异议。故该房屋剩余30%的补偿款应支付给实际权利人建银公司。关于赔偿标准问题。根据一审时西陵区政府提供的案涉房屋分户评估报告，可以确认案涉楼栋28户住宅房屋平均评估单价约为6830元/平方米。由于建银公司主张的证载面积经核查及双方确认，扣除高峰及谢婷婷占用的两套房屋套内面积外，均为案涉楼宇的公摊面积，并无实际对应的住宅房屋，而案涉房屋已经被拆除，评估机构在房屋征收时已对征收区域的住宅用房进行了评估，建银公司虽在房屋征收拆迁补偿过程中多次与西陵区政府征迁部门函件沟通交涉，但无论是房屋原权利人中国建设银行三峡分行还是建银公司均没有向法定机构申请评估复核和鉴定。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”的规定，本案可参照案涉楼栋平均评估单价确定赔偿标准。一审法院参照征收区域住宅用房平均单价确定本案剩余面积的赔偿单价，但由于涉案片区有证房屋多达44栋，每栋房屋建筑年限、结构、楼高等均有差异，在依据现有证据材料可以对涉案楼栋平均评估单价进行确认的情况下，从保护被征迁人利益角度，以涉案楼栋平均评估单价作为计算赔偿的标准，更为公平和妥当。故本院对一审法院确定的赔偿标准6761元/平方米予以纠正。综上，建银公司实际应取得赔偿款数额为606432.18元（63.14平方米×6830元/平方米＋175185.98元）。一审法院认定案涉房屋征收拆除过程、权利归属、补偿情况等事实基本清楚，但对赔偿数额计算有所遗漏，本院二审予以纠正。建银公司的部分上诉理由及请求成立，本院予以支持。西陵区政府的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持湖北省宜昌市中级人民法院（2019）鄂05行初56号行政判决第一项；二、撤销湖北省宜昌市中级人民法院（2019）鄂05行初56号行政判决第二项、第三项；三、宜昌市西陵区人民政府于本判决生效之日起十五日日内向中国建银投资有限责任公司支付赔偿款人民币606432.18元；四、驳回中国建银投资有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计100元，由宜昌市西陵区人民政府负担。本判决为终审判决。审判长 张 婷审判员 张思化审判员 王志荣二〇二〇年十一月二十六日书记员 董晓晗