北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初8593号原告（反诉被告）：薛洁，女，1989年5月13日出生，汉族，户籍地山西省太原市迎泽区，现住北京市房山区。被告（反诉原告）：张翔，男，1982年4月26日出生，汉族，户籍地北京市房山区，现住北京市房山区。原告薛洁与被告张翔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告薛洁向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告2019年6月3日所签订的《北京房屋租赁合同》于2020年6月30日解除；2.请求判令被告退还原告房屋押金10000元整及注册使用地址押金20000元整（共三万元整）；3.退还（自2020年2月至6月疫情期间房租费）共计43000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年6月3日签订《北京市房屋租赁合同》一份，合同约定由被告将坐落于北京市房山区新瓜地路12号2号2层5211、5212出租于原告，用途：教育培训。公司名称：匠才（北京）文化传媒有限公司。租赁期限自2019年8月15日至2024年8月16日，租金第一年为112800元每月9400元，第二年为116014元，第三年为119494元，第四年为123078元，第五年为126770元。租金支付方式为押一付半年，各期租金以银行转账形式支付，微信和支付宝支付。物业管理费等其他费用按合同约定各自承担一半。原告于2019年6月3日微信支付给被告张翔15000元，支付宝转账15000元，于6月16日分别微信支付10000元、6400元、20000元，共计66400元（含一万押金及2019年8月15日至2020年1月15日半年房租已交齐），2020年2月12日通过银行卡转账缴纳24200元（2020年2月、3月、4月房租），2020年3月24日通过微信转账18800元（2020年5月、6月房租已交齐）。2020年1月起全国疫情开始导致原告无法经营，六月北京疫情更是雪上加霜，属于不可抗力，中途原告本着友好协商的意愿与被告商量解除合同，但被告不同意反而要求原告赔偿被告违约金。无奈，原告只能诉诸于法律，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法秉公判决，以维护原告的合法权益。被告张翔答辩并反诉称，不同意原告的诉讼请求。第一、没有法律规定因为疫情导致之前签订的合同无效，原告起诉没有依据；第二、原告不是因为疫情原因退租，而是因为原告另寻便宜的房屋。如果解除合同的话原告必须赔偿被告3万元押金。故被告提起反诉请求：1.判令原告支付被告房屋租金32736元；2.判令原告支付被告所欠电费550元，物业费2162元，供暖费1682元；3.判令原告支付被告室内装修拆除费10000元；4.判令原告支付被告违约金9400元；5.判令原告支付被告更换2把门锁费用600元；（以上合计：57130元）；6.本案诉讼费由原告承担。事实与理由：被告与原告于2019年6月3日签订《北京市房屋租赁合同》一份，合同约定被告将坐落于北京市房山区新瓜地路12号2号2层5211、5212出租给原告，第一年月租金9400元，租期5年，原告自2019年6月15日入住使用，但原告使用至2020年8月15日即强行与被告解除了合同，原告使用期间应支付租金132136元（9400×12+9668×2），但原告仅支付了99400元，仍欠租金32736元，且原告在使用期间应付未付电费550元，物业费2162元，供暖费1682元；并将钥匙丢失，需要更换门锁，需费用600元。原告薛洁针对被告张翔反诉答辩称，不同意被告的反诉请求。1.房屋租金原告已全部付清（每一笔付款都有详细的转账记录包括时间及金额，截图复印件已递交至法院）；2.物业费、供暖费在和被告签署房屋租赁合同时已明确规定各付一半，并在微信里沟通后一致决定抵用在房租里（有微信沟通记录截图）；3.签署房屋租赁合同并未规定解约后要负责拆除室内装修一项，若签署合同之前就说了，原告也不会同意，合同即不成立；4.国家明确规定因疫情原因解除合同不用支付违约金，并明确在所签署的房屋租赁合同中第八项免责条款中明确规定不可抗力互不承担责任，疫情属于不可抗力；5.门锁是原告自己购买的（有购买记录）而且门锁并未损坏，另交房时门锁是未损坏状态，被告也未提出异议（有照片为证）。事实与理由：原告于2019年6月15日签署房屋租赁合同，合同上明确标明装修期免收2个月房租，即应从2019年8月15日起交房租，直至解除合同起并未少交房租。于2020年7月12日全部搬走（有搬完房子的照片）。在此之前多次向被告提出交接，被告以各种理由拖延交接时间，直至2020年7月30日交给被告钥匙。并不存在于2020年8月15日强行解除合同的情况。门锁是原告购买的，有购买记录，被告提供的收据但并未完成实质性换锁，拆装费收据也并未完成拆装（门锁还是之前的锁，有照片为证）原告有权怀疑收据的真实性，另备用钥匙已于疫情期间（2020年3月份丢失），2020年7月30日递交给房东的钥匙是唯一的一把。本院经审理认定事实如下：2019年6月3日，被告张翔（甲方）与原告薛洁（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将坐落于北京市房山区***出租给乙方作为公办使用。该房屋建筑面积39.11/39.11平方米，装修情况毛坯；该房租赁期限5年，自2019年8月15日起至2024年8月16日止。其中2019年6月15日-8月15日为免租期（装修期）；该房屋月租金为（大写）：玖仟肆佰元整（人民币9400元）。租金按半年支付，以后的租金应于每期提前5天支付，先付后住。甲方在收到租金后应该给乙方开具一份收据；为确保房屋及其所属设施之安全与完好及租赁期限内相关费用之如期结算，甲、乙双方同意本合同的保证金为（大写）壹万元整（人民币10000元），乙方应于本合同签定时付清全额保证金。租赁期满后，乙方迁空、点清、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，甲方确认后立即将保证金无息退还乙方；乙方在此房屋租赁期内使用的水、电、燃气、有线电视、电话费由乙方支付，（物业费、取暖费）由一方一半支付（第一年被告出租方承担，第二年原告承租方承担，以此类推一人两年半）。关于其他费用的补充说明：宽带接入费由乙方缴纳；甲乙双方在合同期内不得以任何约定之外的理由单方解除合同，如有特殊情况应当提前三十日通知对方，并支付壹个月的房租作为违约金赔付对方；因不可抗力（如特大自然灾害、地震等）原因导致房屋毁损和造成甲乙方损失的，双方互不承担责任。该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的，互不承担责任。因上述原因而终止合同，租金按实际使用时间，多退少补；乙方的租金按上一年房屋总数的3%递增，乙方第一年租金每月为9400元，每半年为56400元；乙方第二年的租金为每半年付58007元、第三年每半年付59747元、第四年每半年付61539元、第五年每半年付63385元，上半年付款日期每年2月10日-15日，下半年付款日期每年8月15日支付；每年的8月份按当年递增的付。若甲方违约除赔付给乙方房租押金壹万元以外，甲方还需赔付给乙方装修款（赔付方式为第一年装修总数四万的80%，第二年装修总数的60%，第三年装修总数的40%，第四年装修总数的20%，第五年不需赔付），乙方如到期后不需拆除屋内设施。在2019年6月3日乙方付甲方定金叁万元整，如乙方违约此定金不予退还，如甲方违约，此定金全款退还，只需赔付乙方违约金壹万元整。营业执照地址注册事宜，乙方若租用甲方地址注册需在2019年12月31日前通知甲方。如租用需补交贰万元作为地址注册押金，再无其他费用。如不需租用，可归还甲方自行使用，乙方全权配合甲方使用。若乙方把地址迁出，此贰万元押金退还。合同还约定了双方其他权利和义务。合同签订后，原告将涉案房屋进行了装修用于线下幼儿教育培训，并于2019年6月3日至6月16日期间通过微信和支付宝转账向被告支付保证金10000元以及2019年8月15日至2020年1月15日租金56400元，共计66400元。2019年10月7日，原告通过支付宝向被告支付注册地押金20000元，同时被告于当天向原告出具内容为“今收到薛洁交来房屋地址注册押金贰万元整（20000），此款在匠才（北京）文化传媒有限公司将房屋注册地址从我金隅糖5211底商迁出后全额退还”的收条。2020年1月26日，原告与被告通过微信协商疫情期间租金减免事宜，双方未能达成一致意见。2020年2月12日，原告通过支付宝向被告支付2020年2月至4月租金24200元。2020年3月23日，原告与被告协商由于疫情原因暂时支付2020年5月至6月租金18800元（备注到2020年6月15日之前的房租）。2020年5月7日，原告与被告协商涉案房屋退租及退还押金事宜未能达成一致意见。2020年5月11日，原告通过微信与被告核实取暖费以及物业费由双方均摊，取暖费每人每年承担1681.73元，物业费每人每年承担2262.12元，每人每年承担取暖费、物业费合计3943.85元。同时被告同意减免原告租金4000元，原告欲于2020年5月22日提前搬出涉案房屋以折抵减免的4000元租金，但因疫情原因未能搬出。而后自2020年5月18日至2020年6月24日，原被告未能就涉案房屋腾退交接事宜达成约定。此后，原告于2020年6月29日诉至本院。本院审理中，原告于2020年7月12日腾退涉案房屋并通知被告领取涉案房屋钥匙，被告以不在北京为由延期至2020年7月30日领取。原告腾退涉案房屋后，装饰装修附着物尚未拆除，原告租赁期间购置的门锁尚未更换。原告撤回要求被告退还自2020年2月至6月疫情期间房租43000元的请求，被告向本院提起反诉。经本院核实，原告承租被告房屋期间，拖欠被告物业费2262.12元、供暖费1681.73元、电费550元以及2020年7月1日至2020年7月12日租金3760元，以上合计8253.85元未给付被告。上述事实，有当事人陈述，原告提交的北京市房屋租赁合同、收条、转账记录、聊天记录、腾退后涉案房屋照片，被告提供的证明、收据等在案为证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，原、被告签订北京市房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效。双方均按合同约定履行了各自义务。由于受新冠疫情影响，原告租赁被告房屋无法开展线下幼儿教育培训，系不可抗力，现原告请求确认合同解除，理由正当，证据充分，本院予以支持，解除合同的时间本院将根据原告腾退涉案房屋时间即2020年7月12日予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告请求被告退还租房押金10000元及注册使用地址押金20000元，共计30000元，理由正当，证据充分，本院予以支持。原告撤回要求被告退还自2020年2月至6月疫情期间房租43000元的请求，本院不持异议。鉴于原告承租被告房屋期间，确有拖欠物业费、供暖费、电费以及部分租金的情形，故被告反诉要求原告给付上述费用，理由正当，证据充分，本院予以支持，具体数额将以本院核算为准，对被告的过高要求本院不予支持。因本案合同因不可抗力而解除，双方当事人不存在过错，被告要求原告支付被告室内装修拆除费10000元、支付违约金9400元没有法律依据，本院不予支持。因原告已把钥匙（除丢失的1把外）返还给被告，被告要求原告给付2把锁费用600元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条第一项、第九十六条、第九十七条，第一百一十七条之规定，判决如下：一、确认原告薛洁与被告张翔于2019年6月3日签订的北京市房屋租赁合同于2020年7月12日解除；二、被告张翔于本判决生效后七日内退还原告薛洁租房押金以及注册地址押金30000元；三、原告薛洁于本判决生效后七日内给付被告张翔物业费、供暖费、电费以及租金共计8253.85元；四、驳回原告薛洁的其他诉讼请求；五、驳回被告张翔的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元（原告已预交），由被告张翔负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费614元（被告已预交），由被告张翔负担589元（已交纳），由原告薛洁负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 张树华二〇二〇年十一月二十五日法官助理 高代飞书 记 员 刘 婷