云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终1210号上诉人（原审被告）：云南京鹏房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市官南大道玫瑰湾****。法定代表人：徐宇光，董事长。委托诉讼代理人：毕志荣，云南万捷律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：肖红，云南万捷律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：刘焕成，男,1968年11月12日生，汉族，住云南省昆明市西山区。被上诉人（原审原告）：张仁义，男,1963年7月15日生，汉族，住云南省昆明市。二被上诉人之委托诉讼代理人：张镇，云南南极律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。二被上诉人之委托诉讼代理人：章翀，云南南极律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：高艺函，女，1991年6月5日生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：张静，云南震序律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李泽演，云南震序律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人云南京鹏房地产开发有限公司（以下简称京鹏公司）因与被上诉人刘焕成、张仁义、高艺函商品房预约合同纠纷一案,不服云南省昆明市中级人民法院(2019)云01民初1466号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭于2020年9月18日公开开庭审理了本案。上诉人京鹏公司的委托诉讼代理人毕志荣、肖红，被上诉人刘焕成、张仁义的委托诉讼代理人张镇，被上诉人高艺函的委托诉讼代理人张静、李泽演到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审判决后，京鹏公司不服，向本院提出上诉，请求：撤销一审判决，驳回被上诉人全部诉讼请求。事实和理由：1.一审认定事实错误。刘焕成、张仁义转款给高艺函期间，高平生以京鹏公司名义开发涉案的豪门金座房产项目，高艺函将收到的款转账到京鹏公司名下仅是借用京鹏公司账户。高艺函将收取的刘焕成和张仁义的涉案购房款分两次共计向京鹏公司账户转账10371612元，其余部分是其他购房人支付的款项。京鹏公司已向刘焕成和张仁义退还购房款3086812元。虽然刘焕成和张仁义否认其指定退款账户为昆明涵禄商贸有限公司账户，但根据二者支付款项的程序来看，其委托高艺函代为转款到京鹏公司账户，可以推定其同意退款收款人为高平生的关联公司，也与高平生作为锦玉商务中心项目负责人身份的事实相符。高艺函与京鹏公司无合作关系，其并非京鹏公司锦玉商务中心项目财务工作人员，一审认定相关事实没有依据。2.刘焕成和张仁义与京鹏公司之间不存在商品房购销合同关系。高艺函并非京鹏公司股东、高级管理人员、财务，京鹏公司也并未授权高艺函代表公司对外收取购房款、订立合同。高艺函收取款项的行为不代表京鹏公司与刘、张二人有建立商品房购销合同的意思表示。被上诉人刘焕成、张仁义答辩认为：1.本案中京鹏公司与高艺函及案外人高平生系管理与被管理关系，高平生、高艺函的行为完全符合表见代理的构成要件，其行为对京鹏公司具有法律约束力。2.高平生一审时作为证人已明确陈述相关款项退到其关联公司，并非张仁义和刘焕成的公司。一审认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人高艺函答辩认为：一审认定事实、适用法律正确。因刘焕成、张仁义认为京鹏公司、高艺函应返还其支付的购房款，遂提起本案诉讼，请求：1.确认二人与京鹏公司针对涉案房地产项目所签预约合同无效；2.判令京鹏公司、高艺函退还二人所交购房款14569600元；3.判令京鹏公司、高艺函按同期人民银行贷款年利率4.75%的2倍赔偿从2015年3月12日起计至实际付清之日止的资金占用损失；4.判令京鹏公司、高艺函共同承担本案案件受理费、保全费、保全保险费等全部诉讼费用。一审法院查明：京鹏公司系位于昆明市地产项目的开发商。2015年2月4日，原审原告刘焕成通过其平安银行账号尾号为7264424账户向原审被告高艺函平安银行账号尾号为3981969账户转账7284800元，原审原告张仁义通过其平安银行账号尾号为2027126账户向原审被告高艺函平安银行账号尾号为3981969账户转账7284800元。原审被告高艺函收到上述款项后，于次日即2015年2月5日，会同其他款项共计15851537元分三笔转入了京鹏公司账号尾号为2500316的账户。2015年2月5日高艺函向原审原告出具了编号为：ＮＯ.9009159的《收据》一张，载明：“兹收到刘焕成、张仁义交来下列款项此据，摘要：豪门金座2号写字楼21层（面积为1821.2㎡，单价8000元／㎡），金额：14569600元（大写壹仟肆佰伍拾陆万玖仟陆佰零拾零元零角零分）”，该《收据》摘要处加盖有印文为“云南京鹏房地产开发有限公司”的印章，备注处加盖有印文为“云南京鹏房地产开发有限公司财务专用章”的印章。2015年2月14日，高艺函出具《收付款情况说明》，载明：2015年2月4日其收到刘焕成和张仁义购房款共计14569600元，其已将该房款转入京鹏公司的对公账户里，并已开收据，金额为14569600元。2019年3月4日，高艺函出具《证明》，载明：2015年2月4日其分别收到刘焕成购房款7284800元、张仁义购房款7284800元，收款账户为平安银行尾号3981969的账户，以上两笔款项于2015年2月5日从其账户全额转到京鹏公司建设银行华都支行尾号为2500316的账号。2018年9月6日，案外人高平生出具《情况说明》，载明：高平生自2014年开始向原审被告京鹏公司投资，京鹏公司任命其担任锦玉商务中心（即豪门金座）项目的负责人和项目经理，全权负责锦玉商务中心项目的运作，并组建了“云南京鹏房地产开发有限公司锦玉商务中心项目部”，任命其女儿高艺函担任该项目部的财务负责人。2015年2月10日，其介绍刘焕成和张仁义以8000元/平方米的单价共同购买锦玉商务中心2号写字楼21层整层建筑面积为1821.2平方米的房屋。2015年2月14日，高艺函所出具《收付款情况说明》明确已将通过高艺函平安银行私人账户收取的刘焕成和张仁义购房款14569600元转入京鹏公司的对公账户，并开具了收据。2015年4月3日，昆明市住房和城乡建设局发布公告，因京鹏公司在申办“锦玉商务中心”项目预售许可证时提供虚假材料，该局决定撤销“锦玉商务中心”项目预许昆字（2015-009）号商品房预售许可证。一审庭审中，原审被告京鹏公司认可：1.“锦玉商务中心”项目即为本案豪门金座地产项目，该项目至今尚未取得预售许可证。2.高平生挂靠京鹏公司、并以京鹏公司名义开发涉案豪门金座房产项目，该项目账户由京鹏公司名义办理、并交付高平生管理使用。3.2015年2月5日，高艺函将其收取原审原告刘焕成、张仁义的涉案购房款，向京鹏公司账户分二次转账支付974831.75元、9396780.25元，共计10371612元。京鹏公司主张，其已将前述10371612元中的3086812元退还给原审原告刘焕成、张仁义指定的收款人“昆明涵禄商贸有限公司”。原审原告刘焕成、张仁义对此不予认可。京鹏公司申请一审法院就2015年2月5日高艺函出具给原审原告的《收据》中所加盖京鹏公司公章的真实性进行司法鉴定。高平生到庭陈述：其与京鹏公司就涉案项目存在合作关系，其系京鹏公司涉案项目的负责人，其女儿高艺函系该项目的财务负责人，高艺函收取原审原告刘焕成、张仁义购买该项目房产共计14569600元的购房款后，即已全部转账支付给京鹏公司；高平生在出具给原审原告的《收据》上加盖京鹏公司的公章；京鹏公司或高平生均未向原审原告刘焕成、张仁义退还过本案购房款，前述退款3086812元的收款方昆明涵禄商贸有限公司系高平生的关联公司。综合当事人的诉辩主张，本案一审争议焦点为：原审原告刘焕成、张仁义认为其与原审被告京鹏公司间商品房销售合同关系无效的主张能否成立？相应法律后果如何？一审法院认为：首先，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，高平生系原审被告京鹏公司涉案项目的负责人，高艺函担任该项目的财务人员，原审原告刘焕成、张仁义以向京鹏公司购买其所开发的涉案项目房产的意思与高平生磋商，并通过高艺函向原审被告京鹏公司支付共计14569600元的购房款，高艺函收取原审原告前述购房款后会同其他款项一并向原审被告京鹏公司转账支付，并向原审原告出具加盖有京鹏公司公章的收据。根据前述交易过程，原审原告有理由相信高平生、高艺函有权代理京鹏公司订立涉案项目的房屋买卖合同、收取涉案购房款，高平生、高艺函的代理行为的法律后果应由被代理人京鹏公司承担。京鹏公司辩称高艺函并非其工作人员，不认可高艺函代其收取涉案购房款、向原审原告出具收据行为的抗辩主张，与其认可收到高艺函转付的原审原告部分购房款、并已向原审原告退还其中部分款项的自认相悖，一审法院不予采信。同时，对于京鹏公司要求对2015年2月5日高艺函出具给原审原告的《收据》中所加盖京鹏公司公章的真实性进行司法鉴定的申请，京鹏公司欲证实《收据》中所加盖印章并非其公章、其并未实际收到原审原告购房款，因高艺函系京鹏公司涉案项目的财务人员，高艺函收款后支付至京鹏公司账户，京鹏公司亦认可实际收到了相关购房款，故对《收据》中京鹏公司印章的真实性已无鉴定的必要，一审法院不予准许。同时，原审原告要求由原审被告的财务人员高艺函承担本案责任的主张，无法律依据，不能成立。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，涉案房产项目尚未竣工，原审原告即与京鹏公司涉案项目负责人高平生以口头协商方式达成一致，约定原审原告购买京鹏公司涉案房产的坐落、价款等事宜，依据前述法律规定，双方成立商品房预售口头合同关系。原审被告京鹏公司抗辩其与原告未签订过商品房预约合同或商品房购销合同、双方无合同关系，该抗辩主张与合同成立后，原审被告京鹏公司收取原审原告购房款、向原审原告出具收款《收据》，并在《收据》中载明原审原告姓名，加盖原审被告公章及财务专用印章，注明原审原告所购买房屋的具体坐落、单价、面积、总价等信息的行为不符，亦与其自认已向原审原告退还部分购房款的自认相悖，一审法院不予采信。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”及《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，至原审原告起诉前，原审被告京鹏公司仍未取得涉案项目的商品房预售许可证明，双方商品房预售合同无效，原审被告京鹏公司应当退还依据该合同所收取原告的购房款。原审被告京鹏公司抗辩主张其仅收取原审原告购房款中的10371612元、高艺函所转付的15851537元中其余5479925元系其他客户款项，经高艺函明确，其2015年2月5日转付原审被告京鹏公司的15851537元中包含原审原告的全部购房款14569600元及其他款项，在此情况下，京鹏公司无法明确其区分原审原告所付10371612元与其他客户所付5479925元的依据，故一审法院不予采信，京鹏公司应当按照原告实际支付的购房14569600元予以退还。因原审被告在申办涉案房屋所在项目的预售许可证时提供虚假材料，涉案房屋所在项目亦即“锦玉商务中心”项目的商品房预售许可证被昆明市住房和城乡建设局依法撤销，且原审被告在原审原告本案起诉前仍未取得该项目的商品房预售许可证，本案合同无效系因原审被告提供虚假材料致使预售许可证被撤销所致，合同无效给原审原告造成了一定损失，原审被告作为过错方应依法承担赔偿责任。本案中，原审原告的损失体现为其购房资金被京鹏公司占用所产生的资金占用损失，原审被告京鹏公司应承担其占用原审原告购房款期间给原审原告造成的利息损失，即：以原审原告购房款14569600元为本金，自2015年2月5日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，及自2019年8月20日起至款项还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息。原审原告主张其资产占用损失应按照同期人民银行贷款年利率4.75%的2倍自2015年3月12日起计算至实际付清之日止，但原审原告并未举证证实双方存在相应约定，亦未举证证实其在同期利息之外还存在其他经济损失，故一审法院对原审原告该主张不予支持。对于原审原告主张的保全保险费，其并未举证证实双方约定由原审被告负担，故一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十九条、第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、原告刘焕成、张仁义与被告云南京鹏房地产开发有限公司针对豪门金座（又名：锦玉商务中心）项目2号写字楼21层房产的商品房预售口头合同无效；二、由被告云南京鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘焕成、张仁义退还购房款14569600元；三、由被告云南京鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘焕成、张仁义支付以14569600元为本金，自2015年2月5日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，及自2019年8月20日起至款项还清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息；四、驳回原告刘焕成、张仁义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费142899元，保全费5000元（原告申请的财产保全）共计147899元，由被告云南京鹏房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，由被告云南京鹏房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付给原告）。”二审审理过程中，经征询各方当事人对一审认定事实的意见，上诉人京鹏公司有一项异议即一审遗漏认定高平生系涉案项目实际开发人的事实。被上诉人刘焕成、张仁义及被上诉人高艺函对一审认定事实无异议。本院认为，京鹏公司主张遗漏的事实在一审认定事实部分中已有表述，故该事实无需补充。对于一审认定事实，本院予以确认。二审庭审中，上诉人京鹏公司提交两份新证据：1.印鉴卡片。欲证明京鹏公司在建设银行华都支行开设的账号为53×××58账户，该账户预留的两枚印鉴名称为“云南京鹏房地产开发有限公司财务专用章”和“高平生”，该账户实际为高平生控制、使用。2.银行流水。欲证明2015年2月5日，高艺函将涉案款项支付到京鹏公司账号为53×××58的银行账户，2015年2月9日，高平生控制的上述账户向案外人昆明涵禄商贸有限公司转账3086812元，该款转账用途为高平生向被上诉人刘焕成和张仁义退还的款项。经质证，刘焕成、张仁义认可第一份证据的三性，但不认可证明目的，印鉴卡片恰恰能证明高平生、高艺函与京鹏公司之间是管理与被管理的关系。对于第二份证据的证明目的不予认可，京鹏公司并未退款给刘、张二人，一审认定退款金额正确。高艺函不认可第一份证据的关联性。认可第二份证据欲证明的高艺函转款事实，但不认可京鹏公司通过高平生向刘、张二人退还相应款项。对于京鹏公司提交的证据效力，本院将结合本案争议焦点综合评判。综合各方的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：上诉人京鹏公司应否向被上诉人刘焕成、张仁义返还相应款项？本案已查明案外人高平生系以京鹏公司名义开发涉案豪门金座房产项目，高平生作为个人不具有开发房地产项目的资质，其对外亦不能以个人名义与购房者签订商品房预约合同。此外，本案已有证据表明购房者刘焕成、张仁义向高艺函支付了涉案房款后，高艺函已将相关款项转至京鹏公司账户。据此，本院认为，与刘焕成、张仁义形成商品房预约合同关系的相对方应是京鹏公司，在京鹏公司未取得涉案项目商品房预售许可证导致涉案合同无效的情况下，京鹏公司负有向刘焕成、张仁义返还已收取购房款的义务。关于京鹏公司向刘焕成、张仁义返还款项的金额如何确定的问题。京鹏公司主张其账户仅收取刘焕成、张仁义支付款项10371612元，且其中3086812元已退还二人。本院认为，本案已有证据即刘焕成、张仁义向高艺函支付款项的《个人账户汇总信息清单》，高艺函银行卡流水，京鹏公司建设银行53×××16账户流水，京鹏公司于2015年2月5日出具的《收据》，能够形成完整的证据链条，足以证明刘焕成、张仁义于2015年2月4日向高艺函的银行卡汇入14569600元，高艺函于2015年2月5日共计三笔向京鹏公司账户转账汇入15851537元。京鹏公司二审提交的印鉴卡片欲证明内容与其认可其账户收入高艺函转款的事实相悖，故本院对其提交该份证据的效力不予采信。京鹏公司主张高艺函汇入的三笔款项中有一笔5479925元与刘、张无关，系支付其他客户款项，本院认为，在刘、张提交证据已证明其实际支付14569600元且高艺函转账时间、转账金额与刘、张主张能够相互印证的情况下，京鹏公司对于5479225元系其他客户所付款项的事实负有举证责任，因其不能有效证明该事实成立，本院对其主张不予支持。对于京鹏公司主张其依据刘、张指定已将3086812元退至昆明涵禄商贸有限公司账户的事实是否成立的问题，京鹏公司据此提交了承诺函、委托收款协议、付款审批单、银行流水等证据。本院认为，因刘焕成、张仁义并不认可其收到3086812元的退款，且案外人高平生在一审时已到庭明确表示收取退款的昆明涵禄商贸有限公司系其所有公司，相关退款并未退给刘焕成、张仁义。据此，本院认为，京鹏公司所举证据仅能证明其向昆明涵禄商贸公司支付了3086812元的事实，不能有效证明刘焕成、张仁义指定昆明涵禄商贸公司收款的事实。至于京鹏公司已汇至昆明涵禄商贸有限公司的3086812元，京鹏公司可另行主张。综上，一审关于京鹏公司应向刘焕成、张仁义返还14569600元购房款且支付相应利息的主张具有事实、法律依据，本院予以维持。综上所述，京鹏公司的上诉请求缺乏事实、法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费142899元，由云南京鹏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 颖审判员 周惠琼审判员 刘亚东二〇二〇年十一月十八日书记员 王 娜