广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初3198号原告：刘伟国，男，汉族，1981年3月10日出生，住广东省饶平县***********，公民身份号码445***************。原告：郑映端，女，汉族，1982年7月15日出生，住广东省饶平县**********，公民身份号码445***************。两原告的委托诉讼代理人：谢剑飞，广东禅都律师事务所律师。两原告的委托诉讼代理人：李洁晶，广东禅都律师事务所律师。被告：佛山市高明富逸湾实业开发有限公司，住所地广东省佛山市高明区************君御海城一期商铺，统一社会信用代码914***********585P。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：柳洪成，男，系该司员工。委托诉讼代理人：区敏如，女，系该司员工。原告刘伟国、郑映端诉被告佛山市高明富逸湾实业开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序于2020年9月24日、10月26日公开开庭审理本案，原告刘伟国、郑映端的委托诉讼代理人谢剑飞、被告的委托诉讼代理人柳洪成、区敏如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向两原告支付逾期交房的违约金38766.14元（违约金以1341389元为本金，按每日万分之一计算，从2019年7月1日始计至2020年4月15日，共289天）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月22日，两原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），两原告向被告购买位于佛山市高明区************************的预售商品房，购房款为1341389元，商品房包装修。合同第十一条约定：被告应当在2019年6月30日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件且符合合同约定的商品房交付给原告使用。合同第十二条约定：商品房交付期限届满被告仍未能交付的，原告同意继续履行合同，自商品房交付期限届满日次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。合同第十六条第三款约定：该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准，不符合上述标准的，原告有权要求被告及时更换、修理，重新维修至符合合同约定的商品房装饰、设备标准，具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。合同的附件六约定了涉案商品房关于装饰装修及相关设备的具体标准。合同签订后，原告按约定履行了各项义务，并按时支付了1341389元购房款。但被告于2020年4月15日才将符合合同约定的商品房交付给两原告使用，当天办理了商品房交付的相应手续，签订了物业服务合同，从收楼当天开始收取物业管理费。另外，两原告于2019年11月21日取得涉案商品房的不动产权证书。两原告认为，被告逾期交付商品房的行为已构成违约，应根据合同约定向原告承担违约责任。被告辩称，一、原告主张被告应承担逾期交房违约金，没有事实依据。1.根据双方签订的合同，被告应当在2019年6月30日前向原告交付商品房，被告已于2019年6月19日向原告邮寄《收楼通知书》通知原告收楼，而原告却迟延收楼。另外，合同第九条约定商品房交付条件为商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，涉案商品房分别于2019年1月2日取得房屋面积测量成果报告，2019年3月29日取得竣工验收备案文件，涉案商品房符合交付标准，原告主张被告逾期交付商品房无事实无证据，没有法律依据。2.合同第十一条第（三）款第3项：“由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）从收楼通知书发出之日起，视为该房屋已经交付，买受人应该从该日起承担房屋所有人的责任；（2）买受人必须在出卖人通知的收楼期限内查验该商品房及办理商品房交接手续，逾期不查验该商品房或办理商品房交接手续，视为买受人自愿放弃查验收商品房的权利，并认可商品房质量符合合同约定的交付标准并同意验收商品房。”根据该约定，被告按约定在合同约定交付日期前十日已通知原告验收楼，但由于原告的原因未按通知办理验收楼手续，应视为自收楼通知书发出之日，涉案商品房已交付，原告认可商品房质量符合合同约定交付标准并同意验收商品房。二、本案诉讼费由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的证据2合同及发票，被告确认其真实性，但认为商品房的交付条件为取得竣工验收备案文件及测绘报告，被告不存在逾期交付，对于该组证据，本院确认其真实性，对于交付条件将在本院认为部分予以阐述；原告提交的证据5钟伟签名确认的文书，有原件核对，钟伟的名片虽为复印件，但被告确认钟伟的身份，本院对原告提交的证据5的真实性予以确认;证据6会议记录及罗海飞名片，被告对该组证据的真实性不予认可，原告未提交会议记录原件给本院核对，本院对该证据不予采纳，至于罗海飞名片，被告确认罗海飞是其客服经理，与名片反映的内容一致，本院对该证据予以采信;证据7佛山12345投诉的打印件与第二次开庭时原告提交的佛山市高明区住房城乡建设和水利局出具的《回复说明》（原件）相印证，本院对上述证据予以采信；证据8光盘中的证据，除对证据5、证据6拍摄的照片，出具证据6中会议记录所拍摄的视频外，其余材料与本案无关，本院不作认定；证据8中对证据5拍摄的照片，证据5有原件核对，本院予以采信；证据8中对证据6会议记录及罗海飞名片拍摄的照片，因未能提供会议记录原件，对会议记录照片本院不予采纳，对罗海飞名片拍摄的照片，被告认可罗海飞身份，本院对其真实性予以认定；证据8中对出具证据6中会议记录所拍摄的视频，原告未能提供存储上述视听资料的原始载体，且视频中也未标注时间、地点，本院对上述证据不予采纳；证据9《前期物业管理服务协议》，有原件核对，本院其真实性予以确认。对于被告提交的证据《竣工验收备案表》、《房屋面积测量成果报告书》、邮政快递单及收楼通知书，原告认可其真实性，本院对上述证据的真实性予以确认；对于被告在第二次庭审中提交的证据《君御海城住宅验收表》，被告拟证明涉案商品房装修工程的竣工时间是，该验收表系被告单方制作且未提供其他证据予以佐证装修工程的完工时间，因此本院对被告拟证明的事实不予认定，但验收表中记载的验收时间迟于2019年6月30日，因此本院确认装修工程在2019年6月30日尚未完成的事实；对于被告在第二次庭审中提交的《收楼确认书》、《物业（单元）接收情况反馈表》，该组证据由原告签名确认，原告确认其真实性，本院对其予以采信。本院经审理查明：2017年12月22日，两原告与被告签订合同，两原告向被告购买君御海城XX座XX房的预售商品房，购房款为1341389元。庭审中，原、被告确认合同约定的预售商品房是带装修出售的。原告已全额支付了购房款。合同第九条约定：“商品房交付时应符合下列条件：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.房屋测绘报告。”合同第十条约定涉案商品房交付时应当具备的供水、供电等基础设施设备及公共服务和其他配套设施的标准。合同第十一条约定：“被告应当在2019年6月30日前向原告交付该商品房，商品房达到第九条、第十条的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告，……原告必须在收楼通知书规定期限内向被告办理收楼手续，若原告于收楼期限届满不办理收楼手续的，则以被告发出收楼通知书邮戳日视为原告已收楼……；交付该商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收……；原告查验的商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由被告按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；（5）房屋在交付使用时已经验收合格，由于原告装修等原因造成房屋的渗漏、破损、下水道堵塞的，由原告负责维修和支付费用。”合同第十二条约定：“除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，原告同意继续履行合同，自商品房交付期限届满次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。”合同第十六条第（三）款约定：“商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，原告有权要求被告按照下列方式处理：1.及时更换、修理；3.重新维修至符合合同约定的商品房装饰、设备标准。具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。”合同附件六除了对涉案商品房的装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等进行了约定外，还明确约定：“交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理。”2019年1月2日，被告取得涉案商品房的房屋面积测量成果报告书。2019年3月29日，被告取得涉案商品房的竣工验收备案证明文件。2019年6月19日，被告向两原告邮寄收楼通知书（邮戳日为2019年6月19日），委托佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司与业主办理收楼手续。截止2019年6月30日,被告未完成涉案商品房的装修工程，原告未到被告处办理收楼手续。2019年7月1日，原告郑映端与君御海城17、18座的部分业主和佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司的总经理钟伟进行会谈，达成了以下意见：“一、物业管理费是以物业公司电话通知业主收楼，以业主实际接收房子那天开始计收住宅物业管理费（以电话通知一周内为期限）；二、违约金以购房合同约定标准支付，支付时间为业主收楼当天计起10个工作日内；三、收楼当天出示‘实测面积报告’、‘水电管线布置图’。”钟伟、原告郑映端和其余部分业主在书面意见书上签名，但未盖有被告和佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司公章。2019年9月3日和10月15日，君御海城XX座XX的业主两次通过“佛山12345”向佛山市高明区住房城乡建设和水利局反映君御海城XX栋XX迟延交楼的问题。佛山市高明区住房城乡建设和水利局于2019年9月25日回复，称“根据市民问题，我单位相关部门与该开发商进行了解沟通，该开发商表示：经了解，今期该司约定交付的君御海城五期住宅项目共有6栋楼宇，涉及800多套住宅，其中部分是带精装修交付的。客观上，由于精装修工程涉及的工种和程序比较多，而且各个环节之间的配合度较高，其中稍有某一装修环节出现问题，就有可能导致工期延误。该司经与工程管理中心沟通，确认君御海城五期18座全部带精装修的单元计划于2019年10月15日前完成装修工程和交付”；佛山市高明区住房城乡建设和水利局于2019年11月4日再次回复，称“根据市民问题，我单位相关部门与该开发商进行再次协调，该开发商表示：现经该司与相关装修责任单位沟通和协调，该司承诺将于2019年11月18日前完成装修工程和交付工作。”2019年11月17日，原告刘伟国向被告提交了由其签署确认的《物业（单元）接收情况反馈表》，反映涉案商品房装修存在“1.厨房墙身空鼓（已标记）；2.公卫、主卫墙身空鼓（已标记）；3.厨房水龙头、柜松动（已标记）；4.入户大门母门刮地、锁松动、多处刮花（已标记）；5.厨房推拉门右侧锁不上（已标记）；6.生活阳台天花有刮痕（笔水迹）、门边上方有孔需修补（已标记）；7.大阳台推拉门上方有孔需修补（已标记）；8.房间锁松动、次卧大理石有补缺（要打磨）（已标记）；9.主卧（主卫门口）木地板松动（门框边有破损）（已标记）；10.主卫马桶接口滴水；11.厨房洗菜台底漏水；12.书房窗台右侧墙下方空鼓；13.大阳台推拉门左侧锁不上；14.公卫镜氧化；15.次卧床头插座线路接错；16.弱电箱缺螺丝；17.两个卫生间镜框松动；18.厨房吊柜缺少螺丝”问题。该反馈表下方打印了以下内容：“备注：该房屋已经过业主/业主委托人检验，除验收意见栏存在的问题，认为其他一切妥善或满意，已确认业主名下单元物业与商品房买卖合同约定标的物相符后，并同意接收。”两原告于2019年11月21日取得涉案商品房的不动产权证书。2020年4月15日，两原告签署了涉案商品房的《君御海城收楼确认书》，明确约定：“本人为君御海城XX座XX单元业主，现确认单元内除《君御海城房屋验收交接验表》列明之事项外，其他设施完好，并同意即日起由本人正式接收该单元。”原告与佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司就涉案商品房签订《前期物业管理服务协议》，约定该协议自2020年4月15日起至首届业主大会成立与其选定的物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效之日终止。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告交付涉案商品房的条件是否包括完成装修工程；二、被告应支付逾期交房违约金的截止日期。关于被告交付涉案商品房的条件是否包括完成装修工程的问题。被告辩称合同第九条约定涉案商品房的交付条件是取得建设工程竣工验收备案证明文件和获得房屋测绘报告，被告在2019年6月30日前已取得上述文件，其交付行为不构成逾期交房，若两原告认为装修存在问题的，可按照合同及附件六的约定，要求被告进行及时更换、修理和重新维修，两原告无权拒绝收楼。经审查，本院认为装修工程已完成，是涉案商品房的交付条件之一，具体理由如下：首先，涉案合同与附件六是两原告、被告在同日签订的，作为合同组成部分的附件六，对涉案商品房应当具备的装饰装修及设备标准进行了明确、详尽的约定，并装订在合同后。而且在合同及其附件文件中，均未明确约定涉案商品房为毛坯状态交付，亦未约定装修工程的具体交付时间。在此情况下，应理解为涉案商品房的交付条件包括装修工程的完成；其次，两原告、被告均确认涉案商品房是带装修出售的，该装修属于合同标的房产不可分割的一部分，并且涉案装修工程的施工方直接由被告选定和进行结算，即被告参与了装修事项，因此被告在交付涉案商品房时应保证装修工程已经完成；再次，附件六约定，交付的涉案商品房达不到附件六所约定装修标准的，由被告进行及时更换、修理和重新维修。按照正常的文义解释理解，更换、修理、重新维修适用的前提条件，是指装修工程已完成，但存在与约定标准不符且不严重影响正常居住的装修质量或瑕疵问题。本案中，上述保修责任条款不能适用，因为其并不具备适用的前提条件，即涉案商品房在合同约定的交付期限届满时根本未完工或未开始进行。在此情况下，两原告有权拒绝收楼，直至被告交付已完成装修工程的涉案商品房时为止。综上所述，被告有关涉案商品房的交付条件不包括装修工程完工的抗辩，理据明显不足，本院不予采纳。关于被告应支付逾期交房违约金的截止日期问题。如前所述，涉案商品房的交付条件包括完成装修工程。根据查明的案情，被告未能提供证据证明其在约定的交房日期（即2019年6月30日）届满时完成了涉案商品房的装修工程，两原告享有拒绝收楼的权利，被告应依照合同约定从2019年7月1日起以两原告已经支付的房款按每日万分之一为标准计算逾期交房违约金。本案中，两原告迟至2020年4月15日才签署《君御海城收楼确认书》，但原告刘伟国早于2019年11月17日在与被告共同查验涉案商品房后，即向被告提交了由其签名确认的《物业（单元）接收情况反馈表》，反映涉案商品房装修存在“厨房墙身空鼓（已标记）、公卫、主卫墙身空鼓（已标记）、厨房水龙头、柜松动（已标记）、入户大门母门刮地、锁松动、多处刮花（已标记）……”等问题。本院审查后认为，反馈表上记载的内容能证明装修工程在2019年11月17日已经完成，尽管存在部分装修瑕疵问题，但并不严重影响日常正常居住，涉案商品房已具备交付条件，两原告此前所享有的拒绝收楼权利在其查验后自然丧失，理应配合被告在当天完成收楼手续。本院因此确认涉案商品房在2019年11月17日已实际交付，逾期违约金应计算至该天为止。综上，按照合同的约定，本院确认被告应支付逾期交房违约金，以两原告已交付的房款1341389元为本金，按每日万分之一的标准，从2019年7月1日计算至2019年11月17日止，合计18779.45元（1341389元×0.0001/天×140天）。两原告请求过高的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条、第十五条之规定，判决如下：一、被告佛山市高明富逸湾实业开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金18779.45元给原告刘伟国、郑映端；二、驳回原告刘伟国、郑映端的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费769元，减半收取384.5元（原告已预交），由原告刘伟国、郑映端负担198.2元，被告佛山市高明富逸湾实业开发有限公司负担186.3元。被告佛山市高明富逸湾实业开发有限公司负担的受理费186.3元，由被告于支付判项确认的款项时一并支付给原告，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 彭智聪二〇二〇年十一月二日法官助理 区君萍书 记 员 陈欣琪