湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10285号上诉人（原审原告）：中天建设集团有限公司，住所地浙江省东阳市吴宁东路**。法定代表人：庄严，该公司董事长。委托诉讼代理人：许义丰，湖北楚之杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉金嘉宏业建筑装饰工程有限公司，，住所地武汉市蔡甸区沌口小区海天汽配大世界******法定代表人：吴小涛，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘木兰，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：刘木兰，女，1980年11月29日出生，汉族，住武汉市汉阳区，上诉人中天建设集团有限公司（以下简称中天公司）因与被上诉人武汉金嘉宏业建筑装饰工程有限公司(以下简称金嘉公司)、刘木兰土地租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2019）鄂0191民初4716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制审理。本案现已审理终结。中天公司的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案一、二审全部诉讼费由金嘉公司、刘木兰承担。事实及理由：金嘉公司明显存在隐瞒无权转租的重大事实致合同无效负有全部过错，中天公司具有完全善意无过错的事实；合同无效，金嘉公司自始至终没有任何权利，应当承担返还因无效合同获取的全部租金而不是部分租金；合同无效，金嘉公司收取的押金应全额返还，并应当承担中天公司丧失或遭受的21万余元的损失承担足额赔偿责任。金嘉公司、刘木兰共同答辩称，请求驳回上诉，维持原判。中天公司向一审法院起诉请求：1、确认中天公司与金嘉公司签订的《土地租赁合同》无效；2、金嘉公司返还中天公司的租金人民币50,000元及押金人民币10,000元；3、金嘉公司赔偿中天公司经济损失人民币214,410元；4、刘木兰对金嘉公司的前述义务向中天公司承担连带清偿责任。一审法院经审理查明：2018年10月1日，中天公司以中天建设奥山府澎湃城二期（以下简称“中天澎湃”）作为乙方主体与金嘉公司作为甲方签订《土地租赁合同》一份，约定：“一、概况1、经甲乙双方共同协商，乙方向甲方承租坐落于武汉经济技术开发区珠山湖南路面积约5亩地块，租赁给乙方用于堆放集装箱及建筑机械设备。二、双方权利和义务……3、乙方在该土地上从事的活动应当符合法律规定，不得从事非法活动，不得从事与使用功能无关的其他活动，不得违规建设，不得给甲方造成不良影响，否则甲方有权终止租赁协议，由此引起的相关责任，甲方概不负责。4、在租赁期限内，如遇政府法令性征地，甲方应提前通知乙方，乙方在接到通知之日三十日内无条件搬迁。……三、租赁期限、价格：合同租赁期为伍年。自2018年10月1日起，至2023年12月31日止。每年每亩租金12,000元。……”等。中天公司提供的《土地租赁合同》中有手写“六、乙方需在场地内搭设活动板房若干间”。金嘉公司及刘木兰对添加内容并不确认且提供了己方持有的《土地租赁合同》并无手写添加内容。2019年6月6日，武汉经济技术开发区沌阳街城建市容服务中心等行政管理机构对金嘉公司作出《腾退通知书》（以下简称《通知书》），载明：“武汉金嘉宏业公司：根据武汉市违法用地图斑整治工作的要求，您租用位于硃山湖边××街××与××街接壤处的土地，属违法用地，限您于2019年6月10日以前自行腾退，如逾期仍未腾退我们将于2019年6月11日组织人员、机械进行强制腾退，造成的损失由您自行负责，并将依法追缴腾退费用。……”等。金嘉公司及刘木兰主张中天公司实际退场时间为2019年6月19日，中天公司在审理期间认可腾退完毕的时间晚于6月19日。刘木兰认可其夫收取中天公司押金人民币10,000元，但认为应当扣除水电费后返还，中天公司不认可金嘉公司及刘木兰关于水电费结算的金额。中天公司于2018年10月9日向金嘉公司转账预付租金人民币50,000元。一审法院另查明，在一审法院作出的（2019）鄂0191民初4333号民事判决书中查明以下事实：案外人石岭公司向法院提交涉案土地红线图一份，显示金嘉公司向其租赁的土地系案外人石岭公司集体所有，红线图经武汉经济技术开发区军山街国土资源服务中心、武汉经济技术开发区军山街凤山村村民委员会、武汉经济技术开发区沌阳街土地服务中心、案外人石岭公司于2016年6月15日分别签章。2018年1月1日，金嘉公司作为乙方与案外人石岭公司作为甲方签订《用地合同》，约定：乙方向甲方承租坐落于武汉经济技术开发区硃山湖南路面积22.8亩地块，具体数额以实际测量为准，该地块租赁给乙方用于堆放建筑机械模板等建筑设备；乙方在该土地上从事的活动应当符合法律规定，不得从事非法活动，不得从事与使用功能无关的其他活动，不得违规建设，不得给甲方造成不良影响，否则甲方有权终止租赁协议，由此引起的相关责任，甲方概不负责；乙方不得将场地擅自转租转让、转借给第三人，或与其他租户交换场地，否则甲方有权终止协议等。根据中天公司提供的金嘉公司的工商登记信息，公司股东为刘木兰，注册资金为人民币100万元，由唯一股东刘木兰认缴。公司章程规定股东刘木兰认缴出资额为人民币100万元，占注册资本的100%，应当于2037年12月31日前缴足等。中天公司与金嘉公司、刘木兰均同意在一审法院主持下进行调解并申请扣除调解期限，但未能达成调解协议。一审法院认为：一、中天公司以中天澎湃的名义与金嘉公司订立《土地租赁合同》，因中天澎湃不具备合法民事诉讼主体资格，且中天公司履行了交付租金等主要合同义务，金嘉公司及刘木兰对中天公司为《土地租赁合同》的实际承租人不持异议。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条的规定，在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，对方当事人无需举证证明。故对中天公司为《土地租赁合同》的合同相对人的事实予以确认。二、中天公司与金嘉公司一致确认涉案土地系案外人石岭公司集体所有且由金嘉公司向案外人石岭公司租赁，再由金嘉公司转租给中天公司，土地用途均约定为“堆放建筑机械设备”。根据《中华人民共和国土地管理法》第八十一条的约定，擅自将农民集体所有的土地的使用权出让，转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。可见我国法律对于农民集体所有的土地明确确认土地用途为农业。中天公司与金嘉公司签订的《土地租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定且经有关行政主管部门作出行政处罚，属于《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条第（五）项规定的情形，中天公司主张《土地租赁合同》无效，予以支持。三、根据《合同法》第五十七条、第五十八条的规定，合同无效的，不影响合同中独立存在的有关解决争议的条款的效力。有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，中天公司与金嘉公司均明确知晓转让土地的性质为农民集体所有的土地，均存在过错。根据《通知书》的要求，土地使用人应自2019年6月6日前退场，但中天公司认可实际退场时间为2019年6月19日之后，这是对中天公司不利的事实，据以确认中天公司从租赁地退场的时间为2019年6月19日。中天公司根据《土地租赁合同》的约定主张退还腾退之日起多付租金，予以支持，但实际占用期间的租金依照约定无权主张退还。中天公司向金嘉公司转账租金人民币50,000元属实。根据《土地租赁合同》约定的租金标准，合同实际履行期间为2018年10月1日至2019年6月19日即261天，应支付租金为人民币43,837元（12,000×5÷365×261），故金嘉公司应退还中天公司租金为人民币16,163元（60,000-43,837）。因中天公司不认可刘木兰对水电费的结算方案，中天公司亦认可向案外人周斌交付的系租赁押金且水电费尚未结算的事实，在双方未进行水电费用的结算前，中天公司主张退还押金人民币10,000元的主张缺乏事实依据，不予支持。中天公司与金嘉公司在履行《土地租赁合同》的过程中均存在过错，中天公司提供的与案外人的运输合同以及向案外人转账等证据不足以证实系因《土地租赁合同》不能继续履行而发生，且其单方制作的补偿诉求清单，亦不足以作为认定损失金额的事实依据，中天公司关于赔偿经济损失的请求，不予支持。四、由于刘木兰作为金嘉公司的唯一股东认缴出资后尚未实际出资到位，且刘木兰认可通过其丈夫收取了中天公司的租赁押金，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。中天公司请求刘木兰对金嘉公司应返还租金承担连带责任的请求，予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八十一条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定判决：一、中天建设集团有限公司以中天建设奥山府澎湃城二期的名义与武汉金嘉宏业建筑装饰工程有限公司于2018年10月1日签订的《土地租赁合同》无效；二、武汉金嘉宏业建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向中天建设集团有限公司返还多收租金人民币19,233元；三、刘木兰对武汉金嘉宏业建筑装饰工程有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回中天建设集团有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币5,416元，减半收取人民币2,708元，由中天建设集团有限公司负担人民币2,518元，武汉金嘉宏业建筑装饰工程有限公司负担人民币190元。此款中天建设集团有限公司已垫付，由武汉金嘉宏业建筑装饰工程有限公司随本判决第二项款一并给付中天建设集团有限公司。二审期间，中天公司、金嘉公司及刘木兰均未提交新证据。本院经审理查明，中天公司与金嘉公司、刘木兰对一审法院审理查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，针对中天公司的上诉理由及请求，本院评判如下：中天公司与金嘉公司签订的《土地租赁合同》，该合同违反法律、行政法规的强制性规定且经有关行政主管部门作出行政处罚，故一审法院认定该合同无效并无不妥。关于中天公司认为其无过错，金嘉公司应全额返还中天公司支付的占用使用费的问题。中天公司在使用案涉土地前应当了解该土地的性质为集体土地，且中天公司亦实际占用使用案涉土地，其应当向金嘉公司支付占用使用费。中天公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。中天公司的上诉请求，不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,416元，由中天建设集团有限公司负担（中天建设集团有限公司已预缴）。本判决为终审判决。审判员  丰伟二〇二〇年十一月二十五日法官助理严洁书记员陈亮希