广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22307号上诉人（原审被告）：广州市鑫煌创展房屋租赁有限公司，住所地广州市越秀区麓景路**之二、之三、29号102。法定代表人：徐国荣，该公司董事长。上诉人（原审被告）：徐国荣，男，1989年10月17日出生，汉族，住广州市花都区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：江耀荣，广东德比律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市旅业有限公司，，住所地广州市越秀区沿江东路****东法定代表人：谢小力，该公司董事长。委托诉讼代理人：麦志峰、陈雨泽，均系广东合盛律师事务所律师。上诉人广州市鑫煌创展房屋租赁有限公司（以下简称鑫煌公司）、徐国荣因与被上诉人广州市旅业有限公司（以下简称旅业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鑫煌公司、徐国荣上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项，改判驳回旅业公司的全部诉讼请求；2.由旅业公司承担本案全部受理费。事实和理由：一、案涉租赁合同是否属于有权处分，仍未查清。根据旅业公司与业主单位广州市房屋安全管理所（以下简称市房安所）签订的《房屋租赁合同》第六条第5款显示，如旅业公司转租或分租（包括联营、合作）案涉房屋的，应事前知会业主单位并上报备案，转租、分租所增加的租金另行协商处理。同时，旅业公司主张已依据《广州市房屋安全管理所关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》解除与市房安所的租赁关系，但该通知出台的依据之一《广州市住房和城乡建设委员会关于规范直管房非住宅租赁管理有关事项的通知》（穗建房管[2018]541号）的第五条第（一）款也明确要求各直管房管理单位要与承租人明确约定不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或调换使用等。可见，市房安所明确不允许旅业公司私下转租案涉房屋，如需转租，必须经过其同意并进行备案。本案中，旅业公司对其转租案涉房屋前有无取得市房安所同意及备案一事始终避而不谈，更没有对此进行任何举证，且市房安所在与旅业公司的另案诉讼庭审中曾陈述不清楚旅业公司与房屋实际使用人的关系及相互之间的纠纷。一审法院没有查明市房安所是否准许旅业公司转租案涉房屋的事实，旅业公司也始终不能证明其已取得案涉房屋的合法处分权。在市房安所明示追认旅业公司的转租行为之前，鑫煌公司、徐国荣与旅业公司之间签署的租赁合同及附页处于效力待定的状态。一审法院依据未生效的合同作出判决，属于适用法律不当。二、案涉房屋的各项客观状况仍未查清。鑫煌公司、徐国荣承租案涉房屋时，只能针对房屋整体现状考量租金标准是否合理，无法自行确认全部与租金关联的基础属性。同时，旅业公司亦没有出示任何关于案涉房屋权属及各项基础属性的有效法律文件。现租约所记载的房屋权属情况、使用性质、真实面积等直接影响租金价格（或占用费）的因素，均与客观实际状况有巨大的差别。旅业公司未对此进行实质回应，也未举证，其诉讼请求没有充足的事实依据，存在伪造数据的重大嫌疑，但一审法院对此未予查证。三、旅业公司收取占用费缺乏法理基础。占用费的产生必须满足两个条件，一是存在房屋被他人实际占有，二是他人的占有没有合法理据支持。占用费实质上是一种法定保护，有别于违约责任这种双方当事人自行商定的约定保护，故请求权的权利主体限定为房屋的权属人，义务主体限定为房屋的实际使用人。本案中，租赁合同的解除是由旅业公司主动提出的，而非因鑫煌公司、徐国荣的违约行为导致，因此鑫煌公司、徐国荣无须为租赁合同解除而承担违约责任，故本案应着眼于旅业公司的主张是否符合法定条件。案涉房屋的业主单位是市房安所，并非旅业公司，旅业公司不是行使占用费请求权的适格主体，其主张占用费没有法理基础。综上，一审法院没有查清案件关键事实就作出判决，于法不合，请求二审法院依法改判。被上诉人旅业公司二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。首先，双方签订的涉案不定期租赁协议书是双方真实意思表示，内容合法有效，不存在效力待定情形。在旅业公司将涉案房屋转租给鑫煌公司、徐国荣之后，市房安所一直未提出异议，其已经通过默认的方式同意旅业公司的转租行为。第二，双方签订的不定期租赁协议书已于2019年3月31日终止，鑫煌公司、徐国荣应依据协议约定向旅业公司支付房屋占用费。因本案纠纷，旅业公司于2019年9月9日诉至一审法院，请求判令：1.确认旅业公司、鑫煌公司签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》于2019年3月31日解除；2.鑫煌公司立即向旅业公司交还广州市越秀区德政中路里仁坊xx号首层承租场地；3.鑫煌公司从2019年4月1日起至实际交还承租场地之日止，按照1110元/天的标准向旅业公司支付场地占用费（扣除鑫煌公司已支付的场地占用费83240元）；4.鑫煌公司向旅业公司支付从2018年4月13日起至2019年3月31日止的租金差额，标准按照广州市最新的商业用房租金参考价（即81元／平方米/月）与业主调升租金前向甲方收取的租金标准（即3406元/月）的差额计算，共计383347.41元；5.鑫煌公司从2019年4月1日起至实际交还承租场地之日止，向旅业公司赔偿逾期交还场地的损失，损失按照广州市最新的商业用房租金参考价（即81元／平方米/月）与业主调升租金前向甲方收取的租金标准（即3406元/月）的差额计算；6.鑫煌公司向旅业公司支付律师费7334元；7.徐国荣对鑫煌公司前述一至六项义务承担连带责任。一审法院经审理查明：2013年12月3日，广州市房屋安全管理所（出租人、甲方）与旅业公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将原117间公房旅店（现核定为89间，共299户，合计建筑面积76010.94平方米）的房屋出租给乙方按核定用途使用，租期自2014年1月1日起至2015年12月31日止。租赁期限届满后，鉴于旅业用房的特殊性，在符合相关政策规定的情况下，可以由乙方继续优先承租。月租金为509589元，租金按月结算，乙方在每月20日前将当月的租金缴付给甲方，逾期则按有关规定加收滞纳金。乙方需要改变房屋用途或与第三者调换用房时，应依照广州市房屋租赁管理的有关规定，事前向甲方申报，经甲方书面同意后才能办理手续等。2015年12月31日，旅业公司（出租人、甲方）与鑫煌公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋不定期租赁协议书》，约定关于本协议项下租赁的房屋，甲方与业权人原租赁合同期限至2015年12月31日结束，此后甲方与业权人为不定期租赁关系。目前甲方正与业权人协商中，暂未与其签订新的租赁合同。甲方同意将坐落在广州市越秀区德政中路里仁坊xx号首层的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积约444.26平方米；租赁期限：若业权人与甲方续签上述场地的新租赁合同，本协议租赁期限原则上以甲方与业权人签订的新合同期限为准，甲乙双方可协商签订新的《广州房屋租赁合同》；若业权人不与甲方续签上述场地的新租赁合同，本协议租赁期限自2016年1月1日起计，至业权人确定不与甲方续签新租赁合同之日为止，租赁合同终止后，乙方应按本协议及附页约定进行退场。月租金额为16648元，不定期租赁期内，若房管部门调升甲方租金标准的，升租差额由乙方承担。以上租金按月结算，由乙方在每月的10日前缴付当月租金给甲方。乙方在签订本协议之日向甲方交纳32000元履约保证金，甲方应在租赁期满或解除本协议书及办妥房屋交接后15个工作日内将保证金32000元无息退回乙方。租赁期届满，应将房屋交回甲方，如需继续承租，应提前60日书面知会甲方，逾期知会的，每逾期一日，按日租金标准的100%向甲方支付违约金。若业权人与甲方续签关于本协议项下租赁房屋的新租赁合同，甲方将按照业权人的政策要求与乙方协商签订新的合同，租金水平根据甲方与业权人的租金水平协商确定。若业权人不与甲方续签关于本协议项下租赁房屋的新租赁合同，本协议自动终止，甲方不承担任何违约责任，也无需对乙方作出任何经济补偿，乙方须按照本协议附页第十条的约定办理退场手续，并按甲方通知时间交回场地，否则需承担本协议及附页约定的责任。其他约定详见附页。甲乙任何一方未能履行本协议条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等。在《〈广州市房屋租赁协议〉附页》中载明：该场地乙方应按要求用于经营商业业务，如在租赁期内乙方变更经营业务范围的，需经甲方书面同意。本协议订立后，乙方根据租赁期限向政府有关部门申办独立的营业执照依法经营，其法定代表人应与乙方是同一人，乙方必须取得相关营业执照后才能开业，乙方领取营业执照后以及该执照发生年审、变更、换发时，均需提交复印本给甲方备案存查。该场地“升租额”的交付（房管部门房屋适用）。该场地是甲方向其业权人承租获得的商业用房。租赁期内，如遇业权人因国家政策等原因调升租金，对该场地调升租金的部分由乙方承担至本协议终止（按该场地的占用面积计调升租金额），届时甲方凭业权人升租决定通知乙方，乙方应按照通知的规定在每月的10日前将“升租额”款项交甲方。乙方退场时，承租场地要保持正常经营状态，凡是入墙及需要工具拆除的物件不得搬走（另有约定的除外），且甲方无需为此向乙方支付任何费用，若乙方未能按甲方通知交回该场地的，需按每日1110元的标准向甲方支付场地占用费至场地交还时止，逾期30天乙方仍未交回该场地的，视作乙方自动放弃场地内所有财物的权利，甲方有权直接收回场地且不受法律诉讼等因素的影响，甲方支出的清场费用及甲方因此遭受业主方的索赔导致的损失（损失包括但不限于因此付出的司法费用、律师费用）由乙方承担。乙方违反本协议书约定和法律法规的，除赔偿甲方因此造成的损失，并视作乙方自动放弃承租权和场地内财物的所有权，甲方有权直接收回场地且不受法律诉讼等因素的影响。如乙方延迟缴交租金或根据本协议规定应付的其他费用，从迟延次日起，按日加收所欠缴金额1%的滞纳金，逾期30日仍未缴交的，甲方有权停止对乙方的电力等能源供应，由此造成的一切损失由乙方自行承担，同时甲方有权单方解除本协议，收回场地并不受法律诉讼等因素的影响且没收乙方所交保证金，乙方在场地内投资的一切设备设施、装修无偿归甲方所有，并由乙方赔偿甲方因此而造成的一切损失。临时租赁期内，乙方如有以下行为之一的，甲方可提前单方解除协议，收回场地并不受法律诉讼等因素的影响且不退回保证金，乙方在场地内投资的一切设备设施、财物、装修等无偿归甲方所有，并由乙方赔偿甲方因此而造成的一切损失：6.乙方违反主协议书及附页的约定，经甲方通知后未在规定时间内改正的；等。徐国荣在该附页末端担保人处签名并摁手印，签名处上方附打印文字“担保人接受本协议约定，并对乙方合同义务向甲方承担连带保证担保责任，保证期间为债务履行期满后2年”。2018年12月21日，广州市房屋安全管理所向旅业公司发出《广州市房屋安全管理所关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》，载明：一、关于非住宅租赁（一）……你司下属非“中华老字号”企业承租的我市直管房，合同到期后应清空交回直管房管理单位，我所与你司签订的房屋租赁合同已期满，请你司按照上述文件要求，在2018年12月28日前书面向我所提交非住宅房屋清空移交计划，并在计划中明确移交期限。（三）房屋租金及占用费执行标准，根据541号文规定，你司承租的直管房非住宅，除“中华老字号”企业定向租赁外，其他房屋合同到期后原则上应清空交回我所，由于你司承租我所直管房的合同已于2015年12月31日到期，至今未获得市政府同意直接定向租赁的相关批复，也未全部清退移交至我所，你司未清退移交我所的非住宅，在541号文印发之日（2018年4月12日）前，按照原合同租金标准收取房屋租金；在541号文印发之日（2018年4月12日）后，按照最新公布的商业用房租金参考价（或市场评估价）收取房屋占用费等。2019年1月4日，旅业公司向鑫煌公司发出《终止〈广州市房屋不定期租赁协议书〉告知函》，载明由于业权人未能与旅业公司续签租赁合同，并要求旅业公司收回场地，交业权人管业，根据双方签订的协议约定，告知：1.鑫煌公司须在2019年3月31日前将涉案房屋完整交回旅业公司，届时双方签订的协议终止。2.鑫煌公司在交回涉案房屋之前必须清缴所欠的租金等费用，租赁期间产生的一切债权债务、各项税费等均由鑫煌公司负全部责任及最终责任，旅业公司不承担任何连带责任。鑫煌公司逾期未自行清场或未完全清场的，若租赁房屋内存有剩余物品未清理，则视为鑫煌公司放弃场地内剩余物品的所有权，旅业公司有权自行清理并收回房屋，因收回房屋所造成的任何财产损失，旅业公司不负赔偿责任，另旅业公司有权参照协议书约定的租金标准，向鑫煌公司收取场地占用费及违约金等。3.鑫煌公司退场严格按照双方签订协议书的约定执行，如因鑫煌公司原因造成房屋损坏或其他问题，由鑫煌公司承担全部责任，旅业公司不负任何责任，若旅业公司代垫了费用则有权向鑫煌公司追偿。4.在本函送达之日起，鑫煌公司未在3个工作日内就本函除第1点以外的内容书面提出异议的，视为完全同意本函内容等。鑫煌公司在该函件下盖章，并附手写内容：“已收到原件2019.1.25”。同日，旅业公司向鑫煌公司发出《追缴租金差额通知》，载明根据双方签订的租赁协议书第二条关于租金的约定，现由于业权人广州市房屋管理所最新发文（穗房安字[2018]98号）要求，从2018年4月12日后调升旅业公司涉案房屋租金，鉴于此根据双方签订的协议书的约定，告知如下：1.鑫煌公司租赁涉案房屋的租金，从2018年4月13日起旅业公司按新的租金标准收取，差额部分按照最新公布的商业用房租金参考价（或市场评估价）收取（租金差额具体数额再另行通知）；2.追缴租金差额的期限至旅业公司与鑫煌公司终止上述房屋租赁协议书时止。鑫煌公司在该函件下方盖章，并附手写内容：“已收到原件2019.1.25”。旅业公司为证明其为本案而支出的律师费，提交证据如下：1.2019年8月20日旅业公司（甲方）与广东合盛律师事务所（乙方）签订的《委托代理合同》，载明双方就甲方与鑫煌公司解除租赁关系，回收涉诉房屋并移交业权人一事委托乙方办理，甲方应向乙方支付律师费为7334元。2.广东合盛律师事务所向旅业公司开具的广东增值税专用发票一张，载明诉讼代理*律师费合计7334元。鑫煌公司、徐国荣对上述证据质证称真实性、合法性无异议，但关联性有异议，旅业公司主张律师费无依据，同时即便按照该合同所发生的律师费也只有60%，旅业公司也不应要求全额的律师费。旅业公司为证明每月租金差额的具体金额，向一审法院提交《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》《2018年广州市商业用房租金参考价》，鑫煌公司、徐国荣质证称旅业公司据此提出占用费标准及租金差额无依据，此外，即便是按照该租金标准，旅业公司应举证房屋性质及每一层的具体面积，按照该租金标准不同的房屋性质，不同的楼层，是适用不同的参考价标准。一审庭审中，双方确认鑫煌公司已按照合同约定每月租金16648元的标准支付至2019年12月。旅业公司表示其尚未按照房管局的要求向房管局支付调整后的租金。徐国荣表示其无证据证明其是受胁迫签订合同。一审法院认为：旅业公司与鑫煌公司于2015年12月31日签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。鑫煌公司抗辩主张上述合同无效，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。合同履行过程中，鉴于广州市房屋安全管理所已发出《广州市房屋安全管理所关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》，要求旅业公司交回包括涉案房屋在内的承租房屋，旅业公司向鑫煌公司发出《终止〈广州市房屋不定期租赁协议书〉告知函》，告知鑫煌公司在2019年3月31日前将涉案房屋交回旅业公司，届时双方签订的协议终止。根据合同法第九十六条规定，旅业公司主张合同于2019年3月31日解除，一审法院予以支持。基于合同解除，旅业公司要求鑫煌公司交还涉案房屋，合法合理，一审法院予以支持。合同法第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据上述合同关于退场的相关约定“若乙方未能按甲方通知交回该场地的，需按每日1110元的标准向甲方支付场地占用费至场地交还时止”，旅业公司要求自2019年4月1日起，按每日1110元的标准计付房屋占用费至涉案房屋交还时止，符合合同的约定，一审法院予以支持。关于升租差额的问题。鉴于广州市房屋安全管理所尚未按调升的新租金标准实际收取旅业公司的租金，亦即升租差额未最终确定，故旅业公司现要求鑫煌公司支付升租差额，一审法院不予支持。旅业公司可待升租差额最终确定后再行主张。关于旅业公司主张的逾期交还场地的损失问题。旅业公司已以鑫煌公司未按通知日期交回场地为由，要求鑫煌公司按协议约定每日1110元的标准计付场地占用费，亦即已要求鑫煌公司承担逾期交还场地的违约责任。而且，如前所述，广州市房屋安全管理所尚未按调升的新租金标准实际收取旅业公司的租金，亦即升租差额未最终确定。旅业公司现即以该差额为鑫煌公司逾期交还场地产生的损失，理据不足。因此，旅业公司的相关诉讼请求，一审法院不予支持。关于旅业公司主张的律师费问题。合同约定“甲方因此遭受业主方的索赔导致的损失（损失包括但不限于因此付出的司法费用、律师费用）由乙方承担”，该律师费用并非是指旅业公司（即甲方）因向鑫煌公司主张权利而产生的律师费用，故旅业公司要求鑫煌公司承担其因本案支出的律师费7334元，于法无据，一审法院不予支持。徐国荣作为担保人签署了书面的保证条款，对鑫煌公司的合同义务向旅业公司承担连带保证担保责任。徐国荣虽抗辩认为其因旅业公司胁迫所签订，但并未提供相关证据证明，一审法院对此不予采纳。据此，旅业公司要求徐国荣对鑫煌公司的上述债务承担连带责任，理据充分，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，于2020年4月30日作出如下判决：一、确认旅业公司与鑫煌公司就广州市越秀区德政中路里仁坊xx号首层房屋签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》于2019年3月31日解除。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，鑫煌公司将广州市越秀区德政中路里仁坊xx号首层房屋（建筑面积约444.26平方米）腾空交还旅业公司。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，鑫煌公司向旅业公司支付上述房屋自2019年4月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占用费（按1110元/日计，其中扣除鑫煌公司已支付的租金款149832元）；自本判决发生法律效力之次日起至上述房屋交还之日止的房屋占用费，鑫煌公司按上述标准逐月计付给旅业公司。四、徐国荣对鑫煌公司的上述债务承担连带清偿责任。五、驳回旅业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10234元，由旅业公司负担6826元，鑫煌公司、徐国荣共同负担3408元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，旅业公司与鑫煌公司、徐国荣二审均确认鑫煌公司一直按照双方原《广州市房屋不定期租赁协议书》约定的每月16648元标准向旅业公司支付涉案房屋的占用费至2020年7月。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于鑫煌公司、徐国荣认为没有证据证明业主单位广州市房屋安全管理所同意旅业公司转租，涉案租赁合同为效力待定状态的主张。虽然旅业公司与业主单位签订涉案房屋的租赁合同约定不能转租，但业主单位在旅业公司将涉案房屋转租给鑫煌公司后一直未提出异议，亦未阻碍其正常使用涉案房屋，《广州市房屋不定期租赁协议书》不存在鑫煌公司、徐国荣所主张的效力待定的情形。因此，一审法院认定《广州市房屋不定期租赁协议书》合法有效，理据充分，本院予以认同。关于逾期搬迁房屋占用费标准的问题。因涉案《广州市房屋不定期租赁协议书》附页第十条（退场）约定，若鑫煌公司未能按旅业公司的要求交回涉案房屋，则需按每日1110元的标准向旅业公司支付场地占用费至场地交还时止。双方的《广州市房屋不定期租赁协议书》已经解除，且旅业公司要求鑫煌公司于2019年3月31日前交还涉案房屋，但鑫煌公司至今未交还，现旅业公司要求鑫煌公司从2019年4月1日起至实际交还涉案房屋之日止，按照1110元/日的标准支付房屋占用费，符合双方协议的约定，并无不妥。双方确认鑫煌公司按照每月16648元的标准向旅业公司支付涉案房屋的占用费至2020年7月，本院予以确认，该款项可在双方对本判决第三判项的执行过程中予以相应扣减。关于鑫煌公司、徐国荣上诉认为涉案房屋占用费应当向业主单位支付的问题。因旅业公司与鑫煌公司之间为房屋租赁合同关系，鑫煌公司依据该合同占用涉案房屋，根据合同相对性原则，鑫煌公司应向旅业公司支付房屋占用费。鑫煌公司、徐国荣的该上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人鑫煌公司、徐国荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3408元，由上诉人广州市鑫煌创展房屋租赁有限公司、徐国荣负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年十一月二十七日书记员 莫善友区敏儿