广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终2187号 上诉人（一审原告）：汪郢，男，汉族，1973年3月19日出生，住安徽省合肥市蜀山，现住广西壮族自治区北海市海城区。 上诉人（一审被告）：闵伟，男，汉族，1989年6月28日出生，住湖北省蕲春县株林镇，现住广西壮族自治区北海市海城区。 上诉人汪郢因与上诉人闵伟房屋租赁合同纠纷一案，均不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初3133号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人汪郢上诉请求：1、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初3133号民事判决；2、改判闵伟向汪郢支付拖欠的房租18000元；3、改判闵伟向汪郢支付拖欠的电费863.57元、物业费3320.1元；4、改判闵伟向汪郢赔偿电视机、洗衣机、床垫、沙发垫、休闲椅、沙发套、电风扇、空调插座、空调遥控器价值人民币7751.9元；5、改判闵伟向汪郢支付房屋修缮清洁费1200元； -2- 6、改判闵伟向汪郢支付补办水卡和煤气卡费用40元；7、改判闵伟向汪郢支付资金占用利息548.7元；8、本案一、二审诉讼费由闵伟负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，涉案合同应于2020年6月30日到期后才算解除，闵伟应支付2019年7月1日至2020年6月30日的租金，闵伟自动搬离房屋属于自身违规操作，与汪郢无关，闵伟在搬离之前就发生了逾期交付房租的事实，属违约在先，且其未正式通知汪郢解除合同，房屋仍由闵伟控制和支配，涉案房屋自始至终由闵伟租用。二、根据合同约定，涉案房屋的水费、电费、物业费系由闵伟负责，汪郢不可能时刻关注水电费及通过有无产生水电费来判别闵伟是否在使用房屋。三、涉案房屋一直处于闵伟租赁的状态，故承租期间所有的物业费应由闵伟承担，一审判决只支持三个月的物业费，没有法律依据。四、闵伟私自搬走的部分家具家电，应予以赔偿。闵伟在承租期间私自搬走电视机、洗衣机、床垫、沙发垫、休闲椅等，价值人民币9998.9元，每一项均有发票予以佐证，根据双方签订的《租赁协议物品清单》，闵伟私自搬走的物品价值为7751.9元。五、汪郢清洁房屋花费的1200元费用，应全部得到赔偿。闵伟在承租期间没有尽到合理使用房屋的义务，致使房屋家具腐坏发霉等，以上损失由闵伟造成，应承担汪郢恢复原状花费的1200元。 闵伟针对汪郢的上诉请求辩称：一、双方在签订租赁合同时，约定汪郢必须提供涉案房屋房产证、商品房购买合同的复印件或者身份证明，汪郢没有按照合同约定履行自己的义务，但闵伟仍交了两次的租金。二、闵伟之所以没有按照合同约定2019年9月20日交纳房租，是因为涉案房屋3个挡板质量有问题，根据涉案合同第6条的约定，汪郢没有履行自己的义务。三、汪郢于2019年10月2日把水电断掉了，房屋不能正常使用，合同于当时就终止了，不应再支付租金，且闵伟多次与汪郢沟通，但 -3- 汪郢一直没有退还押金，也拒绝与闵伟进行沟通，亦未通过中介公司来处理该问题。四、关于家具等物品的赔偿，汪郢提供的发票是真实的，但金额有可能是虚假的，应以汪郢的实际支付流水为准，闵伟拿走的只有电视机、洗衣机、沙发垫、床垫，其他没有拿走，且上述物品目前均保管完整、能正常使用，直接原物返还即可。五、关于燃气卡40元，该卡是汪郢自愿办的，空调遥控器360元与网上的价格差距较大，闵伟不予认可。六、关于房屋发霉，涉案合同于2019年10月2日已经终止了，房屋发霉与闵伟无关，清洁费不应由闵伟承担。 上诉人闵伟上诉请求：1、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初3133号民事判决；2、改判驳回汪郢的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由汪郢负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院酌情认定闵伟于2019年10月10日搬离房屋没有依据，闵伟是于2019年10月2日在汪郢断水断电的情况下被迫搬离的，闵伟提及的微信聊天记录及电费记录可以证明。二、闵伟要求汪郢维修家具，遭到拒绝后，未支付下一个季度的房租，致使租赁合同无效履行，汪郢应返还押金4000元并赔付合同违约金4000元，以及赔偿闵伟在国庆期间的巨大损失。三、一审判决闵伟因擅自将涉案房屋物品搬走赔偿汪郢6147.44元错误。闵伟拿走的电视机、洗衣机、沙发垫、床垫原物完好，法院在没有查验原物的情况下，不应直接判决闵伟赔偿损失。四、关于燃气卡40元，该卡是汪郢自愿办的，闵伟愿意返还原物，不同意支付办卡费用，闵伟于2019年10月2日搬离涉案房屋，汪郢请求支付房屋清洁费没有依据。 汪郢针对闵伟的上诉请求辩称：一、闵伟应按合同约定支付一年的租金。二、关于家电费用应该按照涉案合同附带的物品清单的价格来计算。三、涉案房屋后期的保洁 -4- 以及善后支出的清洁费用1200元，应得到支持。 汪郢向一审法院诉讼请求：1、闵伟向汪郢支付拖欠的房租18000元；2、闵伟向汪郢支付拖欠的电费863.57元、物业费3320.1元；3、闵伟向汪郢赔偿电视机、洗衣机、床垫、沙发垫、休闲椅、沙发套、电风扇、空调插座、空调遥控器价值人民币9998.9元；4、闵伟向汪郢支付房屋修缮清洁费1200元；5、闵伟向汪郢支付补办水卡和煤气卡费用40元；6、闵伟向汪郢支付资金占用利息548.7元。 一审法院判决：一、闵伟支付租金666.67元给汪郢；二、闵伟支付电费763.57元、物业费用1136.95元给汪郢；三、闵伟赔偿电视机、洗衣机、床垫等物品损失6147.44元给汪郢；四、闵伟支付补办水卡、煤气卡费用40元给汪郢；五、闵伟支付房屋清洁费600元给汪郢；六、驳回汪郢的其他诉讼请求。 本院经二审审理认为，双方签订的《房屋承包租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，属合法有效的合同，双方均应恪守履行。涉案合同约定的租赁期限为2019年7月1日至2020年6月30日，闵伟已支付至2019年9月30日的租金，闵伟主张由于汪郢拒不维修床头柜及茶几，且于2019年10月2日对涉案房屋停水停电，导致其无法正常使用房屋，其已于当日搬离涉案房屋，故涉案《房屋承包租赁合同》已于当日解除。汪郢则主张，闵伟未向其正式通知解除合同，涉案合同应于2020年6月30日终止。本院认为，汪郢提供的证据不足以证明其于2019年10月2日实际搬离涉案房屋，结合涉案房屋2019年10月份的电量仅为24度，2019年11月至2020年6月30日期间，涉案房屋没有发生用水用电的事实，汪郢于2019年10月至2020年6月30日期间，在闵伟一直未交纳 -5- 房租的情况下，未向闵伟主张房租，亦未对涉案房屋的使用情况进行了解，对涉案合同的履行状况持放任的态度，应负有一定的责任，故一审法院酌情认定闵伟已于2019年10月10日搬离涉案房屋，双方签订的《房屋承包租赁合同》于2019年10月10日实际解除并无不当，本院予以认可。 根据《房屋承包租赁合同》第四条第1点的约定，涉案房屋在租赁期间的物业管理费、水、电费等由闵伟承担，因此承租期即2019年7月1日至2019年10月10日期间的物业管理费、水、电费应由闵伟承担。另根据涉案合同第九条第2点的约定，闵伟未依约向汪郢足额支付租金并单方搬离涉案房屋，单方提前解除合同的行为属违约行为，汪郢有权不退回闵伟已支付的押金4000元。闵伟主张汪郢交付房屋时床头柜和茶几存在问题，但汪郢拒不维修及对涉案房屋停水停电，导致其无法正常使用房屋，从而搬离涉案房屋，属汪郢违约，但其对此并未能提交充分证据予以证实，闵伟的上述主张没有事实依据，本院不予支持。 关于涉案物品损失的赔偿问题，汪郢主张不应按照发票记载的金额计算，而应以涉案合同附件的物品清单记载的价格予以赔偿。闵伟则主张其搬走的物品仅有电视机、洗衣机、沙发垫、床垫，返还原物即可，不应予以赔偿。本院认为，汪郢主张以涉案合同附件的物品清单记载的价格予以赔偿没有事实依据，物品清单记载的价格并未实际发生的支出，且汪郢自己提供了相关发票及收据证实涉案物品实际发生的金额为6147.44元，另闵伟未能提供证据证明其搬走的只有电视机、洗衣机、沙发垫、床垫，故对汪郢及闵伟的上述主张，本院不予支持。本案因闵伟违反合同约定擅自将涉案房屋物品搬离涉案房屋是事实，且有相关发票及收据予以证实实际支出金额，价格亦在合理范畴，闵伟应按实际支出价格对汪郢进行赔偿。 -6- 关于补卡费40元的问题，闵伟搬离涉案房屋时的确带走了汪郢的水卡及燃气卡，至二审庭审时仍未归还，故闵伟应支付汪郢补办水卡、煤气卡费用40元。关于涉案房屋清洁费1200元的问题，因汪郢作为涉案房屋的所有权人，在闵伟拒不依约足额支付租金及2019年10月电费突然骤减、后期水电费均不发生的情况下，未及时向闵伟催收租金及了解涉案房屋的状态，故汪郢对此亦承担一定的过错，一审法院酌情支持600元并无不妥，本院予以维持。 综上，一审判决认定事实和适用法律正确。上诉人闵伟、汪郢的上诉请求均没有事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1268元，其中634元由闵伟负担、剩余634元由汪郢负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 王雅新 审 判 员 侯远婕 -7- 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 张 玲 书 记 员 陈旖琦