湖北省武汉市汉南区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂0113执异57号异议人（案外人）：张建武，男，1956年2月14日出生，汉族，住武汉市江岸区。申请执行人：武汉市国债服务部，住所地：武汉市江岸区南京路**。法定代表人：赵文良，主任。被执行人：武汉盛丰集团有限公司，，住所地：武汉市江岸区三阳路**法定代表人：陈明元，该公司董事长。被执行人：湖北盛丰物业发展有限公司，住，住所地：武汉市汉口发展大道**/div>法定代表人：陈明元，该公司经理。被执行人：武汉瑞发房地产开发有限公司，住所地，武汉市江岸区西马路****。法定代表人：陈明元，该公司经理。本院在执行申请执行人武汉市国债服务部申请执行被执行人武汉盛丰集团有限公司、被执行人湖北盛丰物业发展有限公司、被执行人武汉瑞发房地产开发有限公司（以下简称瑞发公司）借款合同纠纷案中，依据武汉市中级人民法院生效的（2002）武经初字第34、35、36号民事调解书、武汉市中级人民法院2003年7月15日作出的（2003）武立执字第034-1号民事裁定书及相应的协助执行通知书，与本院依照法定程序向武汉市江岸区住房保障和房屋管理局、武汉市自然资源和规划局江岸分局（下称江岸分局）发出（2011）南执字第00078号、（2011）南执字第00078-1号执行裁定书，以及相应的协助执行通知书，请武汉市自然资源和规划局江岸分局依法协助执行事项：“一、将原为被执行人武汉瑞发房地产开发有限公司位于武汉市江岸区香港路香榭大厦11、12、13、16、20、21层A-I号房屋所有权转移（过户）至武汉市国债服务部名下【建筑面积7032.82平方米（房屋面积以实测为准），经评估折价2421.3万元】。二、将被执行人武汉瑞发房地产开发有限公司位于武汉市江岸区香港路瑞发小区一宗国有土地使用权转移（过户）至武汉市国债服务部名下【国有土地使用权证号为WP国用（93）字第20-1号、地号、地号为**6480平方米（以实测为准），经评估折价4005.74万元】（该第二项相关土地管理部门在2006年已经协助执行完毕）。”异议人张建武对上述裁定书第一项不服，于2020年9月16日向本院提出执行异议。异议人张建武主张：中止或解除对异议申请人位于武汉市亚单角16号香榭大厦2015号房屋的执行。异议人张建武称：2017年4月7日，武汉捷科物业管理有限公司在江岸区香港路香榭大厦张贴《腾退通知》：我司于2017年4月7日（拍卖）购得香榭大厦一、二单元11、12、13、16、20、21楼A-I号房，武汉市中级人民法院（2003）武立执字第034-1号民事裁定书标注的完全对应的实物资产和相应的权属证明。望现居住于该房屋的住户于2017年4月23日之前自行腾退。经了解，上述房产经武汉市中级人民法院上述裁定书裁定给武汉市国债服务部，异议人才知道，异议人与瑞发公司在2004年期间签订的《武汉市商品房买卖合同》所购得的房产，在已入住并实际占有使用多年的情况下，被武汉市国债服务部私自拍卖给武汉捷科物业管理有限公司。异议人依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、《全国民事审判工作会议纪要》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，提出异议意见如下：签订购房合同购买商品房。香榭大厦由瑞发公司于1993年开发建设，由于资金不足迟迟不能竣工，建设过程长达10年。导致拆迁户一直得不到安置，拆迁户集体到武汉市政府、香港路、解放大道等交通要道进行大规模请愿活动。2003年1月，大厦封顶，在未竣工验收情况下，由武汉市政府介入协调，大楼第三单元安置拆迁户，第一、二单元作为商品房出售。2004年间，异议人与瑞发公司签订《武汉市商品房买卖合同》，同时支付了全房合同款购置拆迁户指标并居住。异议人所居住的房子位于三单元。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十三条：“依法成立的合同，自成立时生效，标的物的所有权自标的物交付时起转移。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”因香榭大厦一直未竣工验收，其权属也仅表现在所持有的“四证”，即国有土地使用权证《WP国用（93）第20-1号》、建设工程规划许可证《武规建证字（95）136号》、建设工程施工许可证《武建施字（96）145号》、武汉市商品房预售许可证《武开管预售（2003）130号》，因此，时至现在仍属房地产开发商的在建工程状态，异议人至今未取得权属证过错不在异议人。适用法律错误。异议人称，武汉市中级人民法院武立执字（2003）第34-1号民事裁定书依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十三条，该条规定被执行人相关财产被查封、扣压后，被执行人逾期不履行义务的，人民法院可以按照规定交有关单位拍卖或变卖被查封、扣押的财产。异议人认为，依据该条，无权裁定所有权归属。武汉市国债服务部将上述财产未经法院私自拍卖是非法无效的。以执代审。异议人认为，武汉市中级人民法院武立执字（2003）第34-1号民事裁定书裁定以物抵债，是以执行代替审判。根据《而且该裁定书书面日期与送达日期相隔多年，按照法律规定，法律文书必须送达才有效，而在裁定书送达房地管理部门之时我们业主早已入住多年。查询无续封。异议人称，购房时，查询房地部门没有任何查封信息记载，查询武汉市中级人民法院档案室，仅有记载的一次查封是2002年的日期，没有续封，查封已过期。因此，“我们”购房合同是合法有效的。损害异议人权益。异议人称，将武汉市政府已经形成决议并介入分配给拆迁户和接受拆迁户转让指标的购房的房产当作被执行人的财产予以执行，损害了无辜购房者的合法权益。武汉市国债服务部低价收购瑞发公司的高利贷债主债权，其本金早已收回，借款利息早已超过本金总额，瑞发公司该项执行项目目前估值过亿，在房价上涨超过10余倍的今天，仍用十几年前的评估价进行贱卖，其中存在暗箱操作和利益输送。异议未被受理。2017年6月13日，异议人及本栋房屋其他异议申请人向武汉市中级人民法院提交异议申请书，但贵院拒绝受理。同年6月25日，异议人等将异议申请书以邮递方式寄贵院，并向市政府、市人大、市信访局、市房地局、市规划局、江岸区政府、市纪委等单位进行了投递。2020年9月15日，得知武立执字（2003）第34-1号民事裁定书及相应的协助执行通知书正在落实中，故再次提出执行异议申请书，请求中止或解除异议人房产执行，切实维护申请人合法权益。异议人张建武提交《武汉市商品房买卖合同》一份，交纳物业费收据、瑞发公司出具的收款收据等证据，证明其异议成立。申请执行人武汉市国债服务部提出系依法受偿被执行人瑞发公司位于武汉市江岸区香港路香榭大厦11、12、13、16、20、21层A-I号房屋所有权，意见如下：诉讼保全及执行查封从未间断。2002年，武汉市国债服务部诉瑞发公司等被告借款合同纠纷案，向武汉市中级人民法院依法申请诉讼保全，查封了包括瑞发公司位于武汉市江岸区香港路香榭大厦11、12、13、16、20、21层A-I号在内的相关房产，查封期间为：2002年12月12日至2003年6月12日；2003年6月12日至2004年6月12日；2004年6月12日至2006年6月1日。因此，异议人与瑞发公司在2004年签订商品房合同所指向的是人民法院查封的房产，该购房合同无效。案件执行标的已经执行完毕。（2003）武立执字第034-1号民事裁定书及相应的协助执行通知书，与武汉市汉南区人民法院依照法定程序向武汉市江岸区住房保障和房屋管理局、武汉市自然资源和规划局江岸分局发出（2011）南执字第00078号、（2011）南执字第00078-1号执行裁定书，以及相应的协助执行通知书，已经将被执行人瑞发公司位于武汉市江岸区香港路香榭大厦11、12、13、16、20、21层A-I号房屋所有权依法执行抵偿给武汉市国债服务部享受所有权，正在依法协助执行办理不动产权证。武汉市国债服务部是依法取得，维权正当，程序合法。异议人提出执行异议违反法定程序。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款的规定，异议人提出执行异议的，应该在指向的执行标的执行终结之前提出，异议人在2020年9月16日才提出执行异议，不符合执行异议受理条件，应予不予受理或依法驳回。本院对异议人的执行异议，依法进行了审查。经审查查明：武汉市国债服务部与武汉盛丰集团有限公司、湖北盛丰物业发展有限公司、瑞发公司借款合同纠纷案，武汉市中级人民法院作出的（2002）武经初字第34、35、36号民事调解书已经发生法律效力，权利人武汉市国债服务部向武汉市中级人民法院申请执行，武汉市中级人民法院将三份生效法律文书合并执行，执行案号为（2003）武立执字第34号。武汉市中级人民法院在执行中，于2003年7月15日作出（2003）武立执字第034-1号民事裁定书：一、对被执行人瑞发公司位于本市江岸区香港路香榭大厦11层、12层、13层、16层、20层、21层的A-I号房产，建筑面积7031.82平方米（具体面积以房产部门测量为准）经评估折价2421.3万元，抵偿给武汉市国债服务部；二、对被执行人瑞发公司位于本市江岸区香港路瑞发小区一宗国有土地使用权[国有土地使用权证号为WP国用（93）字第20-1号、地号为WP-93-0、地号为**具体面积以有关管理部门测量为准）经评估折价4005.74万元，抵偿给武汉市国债服务部。上述裁定书发生法律效力后，2009年，中国农业银行武汉长江支行对上述香港路香榭大厦11层、12层、13层的A-I房产提出抵押权优先，并经武汉市蔡甸区人民法院（2008）蔡民二初字第21号民事判决书确认抵押权成立，为此，该行申请执行监督。2010年11月19号，武汉市中级人民法院作出（2009）武执监字第27号执行裁定书，将（2003）武立执字第34-1号民事裁定书中香港路香榭大厦11层、12层、13层的A-I房产抵偿给武汉市国债服务部裁定予以撤销。同时，武汉市中级人民法院对农行长江支行申请执行瑞发公司等被执行人抵押担保借款合同纠纷案【执行依据（2008）蔡民二初字第21号民事判决书】，武汉市国债服务部继续对瑞发公司等被执行人追偿债权因而申请恢复执行的（2003）武立执字第034号借款合同纠纷案，一并指定本院执行。本院立案执行。执行中，瑞发公司等被执行人已经没有任何资产可供执行。而武汉市国债服务部依据（2003）武立执字第34-1号民事裁定书受偿的本市江岸区香港路香榭大厦11层、12层、13层的A-I号房产，已经纳入国库资产；因而，上述两案的执行，实际上形成武汉市国债服务部坚持保住国库资产、农行长江支行坚持相应抵押权实现优先受偿，在被执行人无任何财产可供执行情形下，两个申请执行人进行协商如何解决上述矛盾的问题。为此，本院多次组织武汉市国债服务部、农行长江支行、被执行人瑞发公司协商、协调，经武汉市国债服务部报批，以及农行长江支行研究同意，由武汉市国债服务部从清欠资金中支付500万元给农行长江支行，农行长江支行遂对本市江岸区香港路香榭大厦11层、12层、13层的A-I号房产办理解除抵押手续，由武汉市国债服务部收回该房产权利。据此，本院于2011年7月15日作出（2011）南执字第00078号执行裁定书，裁定将瑞发公司位于本市江岸区香港路香榭大厦11层、12层、13层的A-I号房屋所有权抵偿给武汉市国债服务部，由该服务部享有房屋所有权。该裁定书于2011年7月15日分别送达申请执行人武汉市国债服务部、被执行人瑞发公司，武汉市江岸区住房保障和房屋管理局。并通知该局按协助执行通知书办理房产权转移过户手续。但因当时房产权初始登记等手续不完善，应在完善相关手续后办理协助执行过户手续。2017年3月16日，武汉市国债服务部自行委托湖北中盛拍卖有限公司在长江日报公开发布拍卖公告，公开拍卖上述房产，拍卖中，由武汉捷科物业管理有限公司竞得上述房产。2017年以来，武汉市国债服务部先后多次要求协助执行机关办理上述房产转移过户至武汉国债服务部名下登记手续，以便进一步完善上述房产拍卖后的再转移登记手续；但相关协助执行机关以存在问题为由拒绝办理。为此，武汉市国债服务申请本院督促协助执行机关办理协助执行过户手续。在本院督促过程中，协助执行机关武汉市江岸区住房保障和房屋管理局告知房屋管理和不动产登记正在进行机构改革，根据上级有关精神，对历史上需要协助执行事项，需要向改革后成立的不动产机关复送一次相关裁定书及协助执行通知书。为此，本院于2018年向改革中成立的武汉市自然资源和规划局江岸分局（简称江岸分局）送达了（2011）南执字第78号执行裁定书及相应的协助执行通知书，要求将被执行人瑞发公司位于本市江岸区香港路香榭大厦11层、12层、13层A-I号房屋所有权转移过户至武汉市国债服务部名下。又于2019年4月3日，根据武汉中院（2003）武立执字第34-1号民事裁定书，向其送达（2011）南执字第00078-1号执行裁定书及相应的协助执行通知书，要求将瑞发公司位于本市江岸区香港路香榭大厦16层、20层、21层的A-I号房屋所有权转移至武汉市国债服务部名下。2019年4月29日，江岸分局向本院提交《协助执行建议函》，又于2019年9月4日，以岸自然规字【2019】18号文件提交本院。该两份材料提出的问题及对本院发出的协助执行通知书“不能执行”的意见实质上构成执行异议，本院依法组成合议庭进行审查。江岸分局异议称：一是香榭大厦存在违法建设问题，有未按图纸施工、违规扩建问题；二是不动产转移登记不符合法定条件，主要是指瑞发公司违法建设未办理相关验收手续、未办理初始登记等问题；三是香榭大厦房屋权属存在争议，主要是指还建户问题及商品房购房户问题；四是原房登记发证问题，主要是指有违法犯罪问题存在，房管机关相关工作人员非法办证涉嫌犯罪被检察院提起公诉等，因此建议本院暂缓办理不动产转移登记手续、并对该项协助执行事项提出“不能执行”意见。鉴于系协助执行机关提出上述问题，本院出于尊重江岸分局意见，于2019年5月9日复函同意“应待满足消除物权瑕疵条件时办理（协助执行）”。但申请执行人武汉市国债服务部坚持认为江岸分局拒不办理协助执行明显违法。自2019年2月以来，由于申请执行人武汉市国债服务部先后向本院提交申请、情况说明、以及武汉市财政局紧急请求协助执行过户报告等9份之多，并提交《武汉市人民政府关于进一步加快解决我市部分房屋所有权证国有土地使用权证办理历史遗留问题的意见【武政规（2013）8号】》、武汉市住房保障和房屋管理局于2017年12月8日向市政府办公厅书面《关于江岸区香榭大厦市国债服务部受偿房产司法协助有关问题情况的报告》、2017年12月9日向市信访局书面《市房管局关于江岸区香榭大厦市国债服务部受偿房产司法协助有关问题情况的报告》，证明办理协助执行条件已经成熟，一再向本院提请督促江岸分局协助执行，要求本院依法强制执行。本院先后向江岸分局多次发函，要求江岸分局立即办理协助执行手续。并明确告知，协助执行机关所提的问题，均属于行政法规处理的问题，应由相关职能部门处理，并有责任向权利人武汉市国债服务部解释清楚。但江岸分局坚持不予协助执行。本院为此进行综合评判，事实上自2011年以来，就协助执行的上述不动产，除了协助执行机关自身在提“问题”外，申请执行人武汉市国债服务部、被执行人瑞发公司等均未向本院提出任何异议；同时，也未有任何利害关系人向本院提出任何异议，因此，异议人江岸分局所提问题不具有法定的和客观事实的抗辩性。同时，上述协助执行的事项完全具有不动产属性且不可撤销，武汉市自然资源和规划局在2019年7月29日对本院的回函中明确，“香榭大厦”房产已经开始办理初始登记，应在房屋初始登记办理完毕后，再依法协助执行登记至武汉市国债服务部名下。现据申请执行人武汉市国债服务部反映，“香榭大厦”房产初始登记已经完成，江岸分局应予办理协助执行手续。为此本院认为，江岸分局所提问题，一是没有客观事实与法律事实予以证实，在向本院多次函件及文件中，仅限于书面文字描述，不能证实有合法的抗辩性，因此不能成立；二是若有相关问题存在，也属于行政职能和行政执法处理，或属于其他法律关系处理，不能影响权利人武汉市国债服务部取得不动产权证权利并应依法保护；三是本院上述执行裁定书、协助执行通知书已经将应协助执行转移登记的不动产名称、楼层、房号、建筑面积、价值均已明确，其物权属性不可撤销，且在法定程序中从未发生有权属争议事实，故不存在不能协助执行的瑕疵。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第（四）项、第十七条第（一）项的规定，作出（2019）鄂0113执异21号执行裁定书，驳回江岸分局对“将原为被执行人武汉瑞发房地产开发有限公司位于武汉市江岸区香港路香榭大厦11、12、13、16、20、21层A-I号房屋所有权转移（过户）至武汉市国债服务部名下【建筑面积7032.82平方米（房屋面积以实测为准），经评估折价2421.3万元】”的协助执行“不能执行”的意见。该局未提出复议。但江岸分局仍然明确告知武汉市国债服务部，不会协助执行。为此，本院于2020年9月10日在长江日报发布执行公告，限江岸分局自公告之日起立即办理协助执行手续，否则将依法追究相应责任。综上，自2002年以来至2020年9月10日之间，武汉市中级人民法院、本院对武汉市国债服务部诉讼、依法申请执行瑞发公司等被执行人借款合同纠纷案，程序公正，执行公开，对涉案问题有合法证据证明的，均依法公正处理，切实保护当事人合法权益。在此期间，并没有任何案外人通过法定程序主张上述被协助执行过户房产的产权权益，我院在执行中所接受信息均属协助执行机关以存在“问题”而推诿办理协助执行过户手续。同时，武汉市国债服务部作为权利人表态，只要实事求是，有问题按法律程序办理，坚决支持。现异议人张建武提出上述执行异议，主张坐落在香榭大厦2015号房产归其所有。关于异议人于2004年间与被执行人瑞发公司签订《武汉市商品房买卖合同》并交纳合同房款问题。被执行人瑞发公司明知该房产被人民法院查封，无权对查封房产进行转让、买卖、变更等，而违反法律强制程序，与异议人签订上述合同，瑞发公司的行为触犯《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第一款第（三）项：“诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（三）隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的。”【（91）《民诉法》一百零二条第一款（三）】关于异议人认为2004年购房时向办案机关、房地产管理部门查询未发现有查封问题。法律事实是，武汉市中级人民法院在审理、执行期间依法办理查封手续，查封期间为：2002年12月12日至2003年6月12日；2003年6月12日至2004年6月12日；2004年6月12日至2006年6月1日。关于异议人提出因开发商过错而未办理所购商品房不动产权证问题。客观事实是，该房产被人民法院依法查封，并依法裁定诉讼、申请执行的权利人武汉市国债服务部享有所有权，在其签订商品房购房合同之前已经被依法处置；异议人认为开发商开发手续不全，导致不能及时办证，过错在开发商，但不能抗辩本案执行标的涉案房产在2002年至2006年间被查封、并依法裁定由权利人武汉市国债服务部享有的法律事实；异议人提出由于开发商过错导致拆迁还建房不能安置，由政府出面协调拆迁安置，但没有证据证明异议人异议的2015号房产属于政府主导安置，异议人若有相关证据可以另行维权；异议人提出购买拆迁户拆迁还建指标的合法性应受保护，系其他民事法律关系，应由异议人与出卖拆迁还建指标人对合法性负责。关于异议人提出（2003）武立执字第34-1号民事裁定书适用法律错误以及以执代审问题。《最高人民法院关于适用关于异议人提出损害异议人权益问题。异议人称，将武汉市政府已经形成决议并介入分配给拆迁户和接受拆迁户转让指标的购房的房产当作被执行人的财产予以执行，损害了无辜购房者的合法权益。客观事实与法律事实是，本案执行标的涉案房产查封时间为2002年至2006年间，2003年裁定以物抵债，2005年分别送达武汉市国债服务部、被执行人瑞发公司、以及送达协助执行单位房屋管理机关。系武汉市国债服务部审判、执行全流程的法律维权，在此期间，并没有任何案外人依法主张权利，故并不存在损害他人权益问题。异议人若有证据证明系武汉市政府形成决议并介入分配给拆迁户和接受拆迁户转让指标而占有2015号房屋，可另行依法维权。至于武汉市国债服务部是否收回成本，是否低评涉案房产予以拍卖等，不属于本案处理范围，本案处理的是将涉案房产按协助执行程序转移至武汉市国债服务部名下，其收回成本或增值并不影响其不动产权属登记权利。本院审查认为，被执行人瑞发公司明知涉案房产即香港路香榭大厦11层、12层、13层、16层、20层、21层的A-I号房产从2002年起被人民法院查封到2006年，2003年裁定以物抵债的强制执行情况下，于2004年与异议人就其中房产签订商品房购房合同，出售其中房产，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第一款第（三）项规定（91《民诉法》系第一百零二条第一款第三项），损害他人权益，被执行人瑞发公司、主要负责人、直接责任人应负相应法律责任；被执行人瑞发公司必须妥善处理其违法行为带来的影响，或者提交足以证明违法行为有因果关系证据释明；若至事态扩大，造成严重后果，本院将移交相关材料提请有关机关查处。异议人张建武提出系政府安置拆迁还建房或购买还建房指标而与瑞发公司签订商品房购房合同并占有所购房产，但没有证据证明该项主张成立；且异议人提交本院的商品房购房合同、相关票据，在长达16年时间里，有足够时间收集支持可以购买查封状态下房产的相关证据，进行维权，仅凭合同、票据以支持其购房合同成立，证据不足。武汉中院及本院在处理涉案房产中，案外人若有合法凭证证明其权利的合法性，并按照法律程序进行维权的，均依法给予支持；自2003年涉案房产裁定以物抵债起，至2009年仅有农业银行长江支行主张涉案房产抵押优先受偿权，武汉中院及本院均依法予以维护，除此外，本院从未收到相关案外人主张权利投诉或材料。因此，本院在协助执行机关拒不协助执行情况下，于2020年9月10日在长江日报发布执行公告，旨在增强依法执行公正、公平、公开透明度，切实维护当事人合法权益，包括可能享有合法权益的案外人。但是，异议人张建武提交执行异议，其证据显示被执行人瑞发公司明显违反法律强制性规定，反之不能判定张建武主张权利的合法性，因此，异议人张建武主张享有所购房产权利异议不能成立。异议人若能收集证据形成证据链锁定其权利合法性，可按实体法规定依法维权。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第三款，第六条第二款、第二十九条第（一）、（二）、（三）项的规定，裁定如下：驳回异议人张建武执行异议申请。异议人对驳回申请裁定不服的，可以自本裁定书送达之日起十日内向武汉市中级人民法院申请复议。审判长  刘友保审判员  黄 氢审判员  邹 桦二〇二〇年十一月六日书记员  江紫君