浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初4868号原告（反诉被告）：宋燕，女，1988年7月3日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：丁丁汀，浙江近远律师事务所律师。被告（反诉原告）：绍兴安瑞商业管理有限公司，住所地绍兴市越城区颐高广场****-1。法定代表人：陈聪，执行董事。委托诉讼代理人：赵凤海，浙江点金律师事务所律师。原告宋燕与被告绍兴安瑞商业管理有限公司（以下简称安瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法适用简易程序进行审理。被告于2020年7月15日向本院提起反诉，本院依法予以受理。本案于2020年8月4日公开开庭对本诉和反诉一并进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人丁丁汀，被告（反诉原告）委托诉讼代理人赵凤海到庭参加诉讼。本案庭外和解时间二个月，现已审理终结。原告宋燕向本院提出以下诉讼请求：一、被告继续履行双方签订的《租赁协议》，并按约支付逾期的房屋租赁费16059元，且赔偿该款自2020年3月16日起至实际付清之日止的按日万分之三计算的利息损失；二、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确第一项诉讼请求中被告继续履行双方签订的《租赁协议》指要求被告支付租金。事实与理由：原告宋燕与被告安瑞公司（原名称为绍兴安达卓酒店管理有限公司）双方签订《租赁协议》一份，双方约定由被告安瑞公司向原告承租位于绍兴市××路××号××广场××幢××室，用于经营精品酒店，租赁期自2017年4月1日至2028年3月31日止，共计11年，协议约定租金为半年支付，先付后用，被告逾期未支付的每逾期一日，需以拖欠租金的万分之三为标准赔偿甲方损失，同时协议明确了违约责任及其他权利义务。协议签订后，被告租金支付至2020年3月31日，但被告于2020年3月27日发通知书以新冠疫情为不可抗力为由告知原告于2020年4月1日解除协议不再租赁原告房屋，但其提出的解除要求原告无法接受，原告也复函明确不同意解除，现双方也未达成一致意见，故成讼。综上，原、被告双方签订租赁协议系双方真实意思表示，合法有效，未违反法律强制性规定，双方理当遵守。但被告违反诚实守信原则以疫情原因直接解除协议于法无据，被告应继续按协议履行，故根据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向贵院起诉要求支持原告诉请，望予准许。被告安瑞公司辩称：一、原、被告双方之间的房屋租赁合同已经依法解除，原告的诉请无法律依据。2020年1月新冠肺炎疫情爆发，为加强应对，国家延迟春节假期，各地延迟开学、复工，居民居家隔离，经济社会生活几乎停摆，全国商务、旅游、电影、酒店、影视等行业遭受重创。直到今天，仍未能恢复如前。被告作为酒店经营单位，疫情导致酒店无法经营，这并非商业风险。疫情及其防控措施，已构成不可抗力。被告已于2020年3月27日根据《合同法》第94条第1款之规定，“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，向原告发送移交租赁房屋通知书。即便不适用不可抗力，被告也可根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第26条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，要求解除合同。解除权属形成权，不需对方当事人同意，只需解除权人的单方意思表示，即可发生解除合同的法律效果。移交租赁房屋通知书一经送达原告即发生合同解除效力。二、即便不能援引不可抗力及情势变更解除合同，被告也有权根据双方合同约定及《九民会议纪要》第48条规定，解除案涉合同。根据《九民会议纪要》第48条规定，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：(2)违约方继续履行合同，对其显失公平。本案中，疫情管控已经常态化，且疫情时有发生，人们的商务、旅游等生活习惯也随之产生极大改变，继续履行合同，对上诉人显失公平。同时，根据当事人双方签订的《租赁协议》第4.4条之规定，租赁期间，因乙方（被告）违约致使本协议不能继续履行的，乙方应赔偿甲方的损失，该损失以违约当年年度租金金额的1.5倍为标准计算。就此，被告已于2020年3月27日向原告邮寄通知于4月1日起解除房屋租赁合同，向原告移交租赁房屋，逾期视为贵方接收租赁房屋。被告自愿按合同约定支付年度租金金额1.5倍损失赔偿款，进而解除租赁合同。三、退一步讲，根据疫情防控导致经济社会生活停摆的实际情况，出租人也应当减少或免除租金。根据国家发改委发布的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》关于稳定商品房租赁市场的第十二条规定，有关部门按照职责分工，抓好相关政策措施落实工作，并加强督促指导。各地区要进一步细化完善实施方案，抓紧把相关政策措施落到实处，可根据实际情况进一步加大支持力度，帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力。同时，绍兴市相关部门也发出减免租金的倡议。同时，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》关于合同案件的审理的第6条第2款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。据此，被告有权根据公平原则要求减少或免除租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。四、解除案涉合同，符合双方的利益，更符合出租人的整体利益和社会效益。鉴于新冠疫情的长期性，疫情翻复性，防控措施的常态化，以及人们生活习惯的改变，酒店经营难以为继。同时，根据浙江知联中兴税务师事务所出具《专项审核报告》，桔子水晶酒店自2015年8月至2020年3月亏损已达4163956.60元，已资不抵债。如若不采取措施，桔子水晶酒店必将倒闭清算，这不仅影响酒店员工的就业，也必定影响原告的利益。此外，国家要求在疫情防控常态化前提下，要保居民就业、保基本民生、保市场主体，保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转，坚定实施扩大内需战略，维护经济发展和社会稳定大局。其中保就业保民生最为关键。解除案涉租赁合同，目的就是为了保住酒店。保障酒店员工几十人的就业，维护社会稳定。虽然解除与原告的租赁合同，给其造成了一定损失，但其也通过违约金条款得到赔偿，而这也将保住酒店才能保护更大多数人的利益，更符合国家“六稳”“六保”政策。综上，原告的诉讼请求许多事实和法律依据，要求驳回原告的诉讼请求。反诉原告安瑞公司向本院提出以下反诉请求：一、解除反诉原、被告签署的租赁协议，并对疫情期间的租金予以减免；二、本案反诉诉讼费由反诉被告承担。诉讼中，原告明确第一项诉讼请求中的租金减免指免除从国务院发布的延长假期的第一天（2020年初七）至庭审日（2020年8月4）的租金，若法院认为免除不可能，请法院酌情减少。事实与理由：反诉原告（原绍兴安达卓酒店管理有限公司）与反诉被告于2014年3月14日签订《租赁协议》，建立租赁关系。由于市场环境不佳，桔子水晶酒店自开业起就经营困难连年亏损，至今已亏损416万元。自2020年1月新冠疫情病毒爆发以来，全国商务、旅游、电影、酒店、影视等行业遭受重创。直到今日，仍未能恢复如前。反诉原告作为酒店经营单位承租反诉被告房屋，合同直接目的是将承租场地用于服务业经营，现因疫情影响致使合同目的不能实现。故于2020年2月29日、3月8日、3月27日向反诉被告发出3份解除通知于2020年4月1日解除租赁协议。反诉原告认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第26条规定，即使不成立不可抗力，也可根据情势变更解除《租赁协议》。同时根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款之规定，反诉原告有权依据公平原则要求减少或免除疫情期间的租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。综上，反诉原告为维护合法权益，特诉至贵院，请依法支持反诉原告的请求。反诉被告宋燕辩称：一、反诉原告的反诉请求没有合同与法律依据。租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律规定，双方应遵守合同的约定，反诉原告不符合法定或约定的解除条件，故其主张解除合同不合法。二、疫情期间的租金减免，国家层面虽有所鼓励，但本案的合同双方是个人与公司。反诉被告认为合同签订的目的是反诉原告提供长达11年的返租，现反诉原告仅租了3年就要求解除合同，严重侵害了反诉被告的利益。双方就减免租金没有合同约定及法律依据，要求继续履行合同。本院经审理认定事实如下：宋燕（甲方）与安瑞公司（乙方，签订合同时名称为绍兴安达卓酒店有限公司）曾签订《租赁协议》一份，约定甲方将坐落于绍兴市××路××号××广场××幢××室，建筑面积为37.86平方米的房屋出租给乙方用于经营精品酒店；租赁期限自2017年4月1日起至2028年3月31日止，共计11年；租金每半年一付，先付后用，支付时间分别为每年的3月15日和9月15日；双方对每年租金标准进行了约定，其中2020年4月1日至2021年3月31日租金为32118元；乙方应当按协议约定的时间及金额支付租金，如遇节假日，则付款日期顺延，逾期未支付的每逾期一日乙方需以拖欠租金万分之三标准赔偿甲方损失；租赁期间，因乙方违约致使本协议不能继续履行的，乙方应赔偿甲方的损失，该损失以违约当年年度租金金额的1.5倍为标准计算。协议还对其他事项进行了约定。协议签订后，宋燕向安瑞公司交付了房屋，安瑞公司用以经营桔子水晶酒店，并按约向宋燕支付租金至2020年3月31日。安瑞公司于2020年2月29日和2020年3月8日出具《关于要求解除租赁协议的函》给宋燕，内容均为因新冠肺炎疫情严重，导致桔子水晶酒店无法经营，造成巨大亏损，为减少亏损，要求从2020年4月1日起解除双方签订的房屋租赁协议，愿意支付适当的经济补偿。宋燕收到该二份函后回函表示不同意解除租赁协议。2020年3月27日，安瑞公司向宋燕寄送《移交租赁房屋通知书》一份，通知自2020年4月1日起解除租赁协议，要求于2020年4月1日向宋燕移交租赁房屋，并请宋燕领取补偿款。后，宋燕收到该通知书。安瑞公司为证明其经营情况，委托浙江知联中兴税务师事务所有限公司对其2015年8月至2020年3月期间酒店经营情况进行专项审计，经审计桔子水晶酒店净利润为-4163956.6元。另查明，安瑞公司尚未向宋燕支付2020年4月1日至2020年9月30日期间的租金。诉讼过程中，安瑞公司向原告支付了2020年10月起的部分租金。以上事实由宋燕提交的租赁协议1份、被告要求解除租赁关系的函2份、移交房屋通知书1份、回复函照片打印件2份；安瑞公司提交的2020年2月29日关于要求解除租赁协议的函1份、2020年3月8日关于要求解除租赁协议的函1份、移交房屋通知书1份、专项审核报告1份、物流信息1组及当事人的庭审陈述予以证实。本院对上述证据予以认定。本院认为，宋燕与安瑞公司之间签订的《租赁协议》，双方主体适格，意思表示真实，内容合法，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按约履行。关于安瑞公司能否解除案涉租赁协议的问题，本院评析如下：一、新冠肺炎疫情虽属于不可抗力，导致安瑞公司经营酒店停滞了一段时间，但是现阶段各行业均已复工复产，桔子水晶酒店也已经恢复经营，本次疫情并未达到导致安瑞公司合同目的不能实现的程度，其仍可以继续使用案涉房屋用于经营酒店，不符合《合同法》关于不可抗力的法定解除条件。二、安瑞公司认为本案房屋租赁合同系长期性合同，要求其继续履行合同，对其显失公平，符合违约方可以解除合同的情形。本院认为安瑞公司经营酒店亏损由多方面原因造成，既有疫情原因、回本周期原因，也有安瑞公司自身经营原因，其中回本周期和自身经营原因是安瑞公司在签订房屋租赁合同时及履行合同过程中应当预见并承担的风险；同时，安瑞公司系从各小业主手中承租房屋经营酒店，案涉房屋亦已按酒店模式进行装修，在现已复工复产的情形下，继续履行合同并未导致双方之间利益的明显失衡，如允许违约方安瑞公司解除合同，不符合《合同法》关于公平原则的规定，故本院对安瑞公司的该意见不予采信。三、安瑞公司要求解除合同的理由亦不符合双方合同约定的解除条件，即其要求解除合同缺乏合同依据。综上，本院认为安瑞公司要求解除案涉租赁协议的主张不符合约定及法定解除条件，虽然安瑞公司向宋燕发送了要求解除租赁协议的函，但并不具有解除合同的效力，且宋燕亦表示不同意解除案涉房屋租赁合同，故对安瑞公司要求解除案涉租赁协议的反诉请求，本院不予支持。关于租金及租金减免问题，因新冠肺炎疫情，安瑞公司承租案涉房屋经营的酒店业确实受到一定影响，故本院根据公平原则，结合市场具体情况等因素，酌情确定免除安瑞公司三个月租金，可在安瑞公司应支付的租金中扣除；对安瑞公司主张的其他减免请求，本院不予支持。原告主张的2020年4月1日至2020年9月30日的房屋租金16059元，扣除免除的三个月租金后的租金8029.5元，本院予以支持；其余部分，本院不予支持。关于利息损失问题，因合同约定的租金支付日期为疫情期间，安瑞公司未能按时支付租金系受不可抗力影响，故对宋燕主张的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告绍兴安瑞商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告宋燕2020年4月1日至2020年9月30日期间的房屋租金人民币8029.5元；二、驳回原告宋燕的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告绍兴安瑞商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取101元，由原告宋燕负担50.5元，由被告绍兴安瑞商业管理有限公司负担50.5元，被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。反诉案件受理费减半收取40元，由反诉原告绍兴安瑞商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  俞颖尔二〇二〇年十一月三十日书记员  张 萍?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。