广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终635号上诉人（原审原告）：铭豪花园业主委员会，住所地：广东省韶关市武江区*****。负责人：姜翠兰，该业委会主任。委托诉讼代理人：丘伟华，广东广法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韶关市天一阁休闲服务有限公司，住所地：广东省韶关市武江区新津小区**********。法定代表人：陈**云，该公司董事。委托诉讼代理人：王世瑜，该公司员工。被上诉人（原审被告）：林喜茂，男，1964年1月11日出生，汉族，住广东省韶关市武江区***************。委托诉讼代理人：陈晓琴，广东众同信律师事务所律师。上诉人铭豪花园业主委员会（以下简称铭豪业委会）因与被上诉人韶关市天一阁休闲服务有限公司（以下简称天一阁公司）、被上诉人林喜茂物业服务合同纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院(2019)粤0203民初1664号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。上诉人铭豪业委会的委托诉讼代理人丘伟华、被上诉人天一阁公司的委托诉讼代理人王世瑜、被上诉人林喜茂的委托诉讼代理人陈晓琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。铭豪业委会上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持铭豪业委会全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由天一阁公司、林喜茂负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院仅凭铭豪业委会申请备案的信息，认定铭豪业委会成立时未包含商铺业主在内属认定事实不清。1.韶关市永兆物业服务有限公司（以下简称永兆物业公司）移交物业管理服务权限给铭豪业委会时，永兆物业公司和韶关市永兆房地产开发有限公司（以下简称永兆房产公司）并未移交有关小区产权清单以及有关业主信息，因此，铭豪业委会无法了解涉案商铺业主情况，也不可能通知相关业主，在一审诉讼过程中，铭豪业委会通过调取相关权属信息才得知天一阁公司的业主资料。另外，铭豪业委会在一审诉讼阶段提交沿街商铺接受物业管理的统计表可以证明铭豪花园小区沿街商铺认可铭豪业委会管理小区并缴纳了物业费，这充分说明涉案小区的业主包括了商铺业主。2.一审法院认定涉案商铺与铭豪花园小区的消防系统在规划建设时是独立的，该认定有误。铭豪业委会已经提交C4栋竣工验收图，该竣工验收图明显可看出涉案商铺并非在规划建设时以完全独立的形式进行设计，而天一阁公司也承认相关电梯、设备等是在竣工验收后，与C4栋业主协商同意改建的结果。3.一审法院认定铭豪业委会提供的物业服务区域未包含涉案商铺所依据的事实是天一阁公司自行承担清洗消防水池的水费，该认定有误。根据《物业区域备案表》中永兆物业明确指出，其提供的物业管理区域为60000平方米，该物业区域经相关主管部门备案，合法有效，涉案商铺也在该物业区域范围内，若认定涉案商铺不在该区域范围内，首先应由天一阁公司申请变更物业区域范围，待新的物业管理区域形成后，天一阁公司可自行管理其独立的物业管理区域，否则仅凭一份所谓的协议以及天一阁公司自行承担的消防水池的水费，认定涉案商铺不属于涉案物业管理区域是不合理的，也缺乏事实依据。二、一审法院适用法律错误。1.根据一审法院调取的《物业区域备案表》清晰表明，C4幢属于永兆物业公司的物业管理区域，而且该备案表已经在有关行政主管部门备案并生效，根据《广东省物业管理条例》第七条第三款：“对物业管理区域划定有争议的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定”，一审法院自行认定涉案商铺不属于同一物业管理区域，即不符合认定主体的身份，也不符合认定程序。如须认定涉案商铺不属于同一物业管理区域，应由天一阁公司自行向有关行政主管部门申请确定，待该部门作出相关认定后，人民法院方可进行判决。2.铭豪业委会要求天一阁公司、林喜茂承担物业费以及车位使用费有法律依据。根据《广东省物业管理条例》第九条：“一个物业区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业进行管理。”铭豪业委会得到大部分涉案业主授权管理涉案物业管理区域，有权要求天一阁公司对有关物业服务进行付费，其他任何人在同一物业区域的物业管理行为均属无效行为。天一阁公司辩称，铭豪业委会起诉天一阁公司主体不适格，天一阁公司并非涉案物业的业主，也未签订物业服务合同，天一阁公司与涉案物业的业主签订的租赁合同中明确约定其物业公司不收取天一阁公司物业费，故对铭豪业委会的诉求不予认可，本案诉讼费也不应由天一阁公司负担。林喜茂辩称，一、铭豪业委会就本案起诉、上诉，其主体不适格，铭豪花园业委任期至2019年12月31日止，其系拒不移交印章、文件等。二、根据业委会成立时的资料可知，铭豪业委会拟代表的是310套房屋的业主，建筑面积为46112.92平方米，不管是房屋的数量还是建筑面积，均不包括天一阁公司及业主。三、天一阁公司所在物业在设计建设时已与住宅区分为两个分区，其有专用电梯，出入通道、卫生保洁、保安巡查、水电消防等均独立于铭豪花园其他物业。四、铭豪业委会自证其收费标准按原物业费标准收取，而原物业公司也从未就天一阁公司所在物业与林喜茂签订过物业服务合同，也未收取过物业费，而系天一阁公司物业使用人自行管理。五、即使天一阁公司与其他铭豪花园物业属于同一物业管理区域，也不等同于需要缴纳物业费，事实上，韶关许多小区，如山水华府，其沿街商铺，物业公司就没有收取其物业管理费。铭豪业委会向一审法院起诉请求：1.判令天一阁公司与林喜茂连带支付自2017年5月1日起至今（暂计至2019年6月1日）拖欠的物业费113208.30元和车位使用费56250元，以上合计169458.30元；2.本案诉讼费用由天一阁公司与林喜茂负担。一审诉讼过程中，铭豪业委会将第一项诉讼请求变更为判令天一阁公司与林喜茂连带支付自2017年5月1日至2019年8月1日的物业费126793.30元、车位使用费63000元。一审法院认定事实：韶关市武江区新华南路新津小区铭豪花园是韶关市永兆置业有限公司（韶关市永兆置业有限公司于2010年6月29日变更登记为韶关市永兆房地产开发有限公司）于2001年规划建设的商住楼，并于2003年竣工验收合格，建成后由永兆物业公司进行前期物业管理服务。2016年12月19日，铭豪花园业主大会筹备组向韶关市武江区住房和城乡建设局提出《铭豪花园业主大会和业主委员会备案申请》，该申请中载明：“铭豪花园现有310套房屋，总建筑面积46112.92平方米。……铭豪花园业主大会筹备组拟定《铭豪花园业主大会章程》、《铭豪花园业主大会选举办法》、《铭豪花园业主大会议事规则》和《铭豪花园业主公约》，经过公示和投票，获得242名业主投票，同意的240人，反对1人，弃权1人，同意人数占业主总人数的77%，同意的业主建筑面积36000平方米，占总建筑面积的78%。……选举赞成铭豪花园第一届业主委员会委员：主任姜翠兰208票（占投票人数90%），副主任夏广楚192票（占投票人数83%）委员卢德志193票（占投票人数84%）、高国英185票（占投票人数80%）、童美多170票（占投票人数74%）。”韶关市武江区********办事处于2016年12月22日在该申请中加注“情况属实，请给予备案。”的内容并加盖了该办事处的印章。2017年1月11日，韶关市武江区住房和城乡建设局对铭豪业委会予以备案。铭豪花园于2016年10月起开始就是否继续聘用永兆物业公司、是否授权业主委员会决定小区物业管理模式书面征集业主意见，根据表决结果显示，大部分业主同意授权业主委员会决定小区物业管理模式。2017年4月10日，铭豪业委会集体讨论一致决定通过《采用业主自治模式进行物业管理的决议》，拟自2017年5月1日起全面采取业主自治模式对铭豪花园进行物业管理。2017年4月14日，铭豪花园业主监事会同意上述决议内容。2017年4月17日，铭豪业委会发布《铭豪花园物业管理模式方案公告》，该方案明确了业主自治模式是业主授权业委会代为进行物业管理，即业委会有权自主进行物业管理，包括自行聘请相关人员如保洁、安保、财务和其他必要工作人员，有权收取物业费、公摊费用、代扣代缴水电费和其他物业管理过程中应收取的费用，并明确了物业管理费（其中电梯楼为0.9元/平方米/月）、电梯电费、公共水电费、车位使用费、车位服务费的收费标准。2017年3月30日，铭豪业委会向永兆物业公司发出《关于终止的告知函》（铭豪[业函]字2017007号），告知永兆物业公司因其与永兆房产公司签订的铭豪花园物业服务托管合同已过约定期限，且未与铭豪业委会签订有关铭豪花园物业服务协议，根据国家相关法律法规和《铭豪花园业主大会章程》、《铭豪业主大会议事规则》，经铭豪花园业主大会决议将于2017年5月1日起中止（一审法院注：应为“终止”）接受永兆物业公司就铭豪花园的物业管理服务，铭豪业委会将代表全体业主正式接管铭豪花园物业服务管理权，永兆物业公司与所有业主签订的《前期物业管理服务协议》将于告知函划定之日起正式终止。一审法院另查明，铭豪业委会就提起本案诉讼，向一审法院提交了大部分业主签名确认的《铭豪花园业委会授权书》，该授权书的内容为：“铭豪花园全体业主确认授权铭豪花园业主委员会为铭豪花园全体业主依法维权，聘请丘伟华律师为代理人，向原房地产公司、原物业服务公司及相关违规业主和租用铭豪花园范围内物业的单位或个人依法起诉，维护广大业主的合法权益，包括移交物业管理用房及配套设施、移交物业维修基金、移交小区内地下车库及配套设施管理权、缴交相关物业服务费等（包括但不限于此）。特此授权！”。一审法院再查明，林喜茂系铭豪花园C4幢第一层、第二层、第三层、第四层的所有权人。2010年5月26日，案外人潘江南（甲方）与朱丰元（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定由甲方将其拥有使用租赁权铭豪花园C4一至四层5020平方米给乙方租用经营桑拿沐足（除首层西北角11平方米），租期自2010年6月1日至2025年3月4日止，合同中约定乙方在租赁期间应遵守物业服务公司的管理规定，但甲方又承诺铭豪花园物管公司不收取乙方任何费用。朱丰元承租上述商铺后，用作天一阁公司的经营场所从事洗浴服务。关于林喜茂所有的上述商铺是否属于铭豪花园物业管理区域的问题，铭豪业委会提交了永兆物业公司于2010年5月26日向韶关市武江区城乡建设局申请物业服务合同备案，物业管理区域备案表中关于物业具体情况的内容填写为：规划总建筑面积：60000㎡，备案区域建筑面积60000㎡，物业用房面积300㎡，总户数309户，幢明细：A1幢、A2幢、B1幢、B2幢、C1幢、C2幢、C3幢、C4幢；小区四至：东新华南路，南新辉花园，西芙蓉山，北华泰花园。林喜茂主张上述备案的总户数为住宅业主户数，未包括商铺在内。铭豪业委会在一审诉讼中确认铭豪花园住宅户数为308户，商铺15户（林喜茂的涉案商铺在内），并确认其向韶关市武江区住房和城乡建设局申请备案时，其申请中所载明的“铭豪花园现有310套房屋，总建筑面积46112.92平方米。”指的仅是住宅套数及住宅面积，未包括商铺在内。林喜茂并主张在永兆物业公司为铭豪花园提供物业服务时，其名下的涉案商铺即未接受永兆物业公司提供的物业服务，就此，其提供了一份由永兆物业公司（甲方）与天一阁公司（乙方）于2010年12月27日签订的《协议》予以佐证，该《协议》约定乙方要求另行接驳铭豪花园消防主管的事宜，经双方协商达成如下协议：“一、合同标的：消防用水管驳接口。二、双方责任：1.甲方为乙方提供原有消防接驳口。2.甲方为乙方协调铺设消防水管所经用地。3.乙方自行接驳，费用自负。4.乙方施工期间，对花园原有的一切管线、花草、路面等，如有损坏，要照价赔偿，并恢复原样。如因乙方复原质量不合格，造成需多次返工，费用由乙方负责，直到合格为止（若乙方在规定时间内未能修复，则甲方有权自行修复，所需费用由乙方承担)。5.由于消防管道不允许加装水表，乙方日常一切用水不准动用消防水，所有开关要加装一次性铅封。乙方应妥善保护好所有开关的一次性铅封，不得擅自拆封。如确实要用，须通知甲方（火灾除外），否则视为违约，甲方另加收乙方当月用水量10%的费用。三、其它约定：甲方每年要清洗消防蓄水池，所损耗的水费，乙方负责承担一部分（约20立方米)，单价按当月价计量给甲方，乙方在当月水费中一并交付。”关于铭豪业委会代为对铭豪花园进行物业管理后，是否为林喜茂所有的涉案商铺提供了物业服务的问题，铭豪业委会主张其提供了下列物业服务：清洗了化粪池，小区的道路保洁和垃圾费用，小区环境的维护，并认为因涉案商铺不是完全独立的，有许多设施包括水管跟小区共用，故涉案商铺不可能完全剥离小区的管理体系。林喜茂、天一阁公司对此予以否认，称涉案物业在开发建设时已做相对独立的设计，包括涉案争议的化粪池及供电供水设施、消防系统、出入口都是独立的，且天一阁自行聘请了保洁人员、保安，其物业直接连接市政道路，该物业的化粪池亦在小区外，并提供了天一阁公司2015年至2019年期间聘请他人清理化粪池的票据予以佐证。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据双方的诉辩主张及庭审查明的事实，本案争议的主要焦点为：一、铭豪业委会主体是否适格（包括成立是否合法有效、提起本案诉讼是否符合规定）；二、铭豪业委会诉请天一阁公司与林喜茂支付物业费和车位使用费是否有事实和法律依据的问题。一、关于铭豪业委会主体是否适格的问题。首先，铭豪业委会的成立是否合法有效，一审法院认为，业主委员会的备案实际上是一种行政确认行为，即行政部门在审查业主委员会向其提交的备案申请材料时，应该对照法律法规的规定严格审查，只有业主委员会的选举符合相关法律法规的规定时才予以备案。本案中，韶关市武江区住房和城乡建设局于2017年1月11日对铭豪花园业主委员会予以备案，实际上是确认了铭豪业委会依法成立的事实，在铭豪业委会的备案被撤销之前，一审法院确认其成立合法有效。其次，铭豪业委会提起本案诉讼是否符合规定，参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》【粤高法发[2011]49号】第1条第2款规定，业主委员会在取得业主授权的情况下可以代表全体业主进行起诉并提出相应诉求，本案中，铭豪业委会向一审法院提交了大部分业主签名确认的《铭豪花园业委会授权书》，据该授权书的业主签名显示，已超过双过半的业主同意授权铭豪业委会进行起诉主张相关权利，因此，铭豪业委会提起本案诉讼取得了业主的授权，符合相关规定。综上，铭豪业委会主体适格，对于天一阁公司与林喜茂抗辩铭豪业委会成立不合法，主体不适格的意见，一审法院不予采信。二、关于铭豪业委会诉请天一阁公司与林喜茂支付物业费和车位使用费是否有事实和法律依据的问题。对此，一审法院认为，首先，业主委员会作为业主大会的执行机构，受业主大会委托来管理全体业主的共有财产或者共同生活事务。但铭豪业委会在申请备案时对于铭豪花园业主人数及建筑面积的认定未将商铺业主人数及建筑面积囊括在内，也即其在成立之时其所认定的业主并未包括商铺业主在内。其次，涉案商铺存在独立的出入口，其使用涉案商铺并不需要进入到铭豪花园小区内，而从永兆物业公司与天一阁公司签订的《协议》可知，涉案商铺的消防系统与铭豪花园的消防系统在规划建设时是独立的，永兆物业公司向韶关市武江区城乡建设局申请物业服务合同备案时，虽然备案区域建筑面积60000㎡，但事实上该公司提供的物业服务区域并未包括涉案商铺在内，否则天一阁公司无需另行承担清洗消防水池所损耗的水费。而根据《广东省物业管理条例》第七条：“物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。”的规定，建设用地规划许可证确定的红线图范围内的物业并非均当划定为一个物业管理区域，涉案商铺的设施设备相对独立，且与住宅属不同性质。再次，铭豪业委会并未提供证据证明其针对涉案商铺提供了具体的物业服务，这可在其清理化粪池时未对涉案商铺在小区外的化粪池进行清理的行为中得以体现。至于铭豪业委会主张天一阁公司食堂化粪池位于小区内，至今该食堂仍由大量厨余垃圾排放在小区内，严重影响小区环境卫生，增加物业服务成本，涉案商铺使用的消防喷淋管道及增压阀与小区消防系统相连需要维护管理的问题，一审法院认为，现有证据并不能证明铭豪业委会与涉案商铺业主之间形成了物业服务合同关系，即便铭豪业委会主张的上述事实属实，双方亦可从公平角度通过协商或行使相邻权予以解决。综合上述理由，一审法院认为铭豪业委会诉请天一阁公司与林喜茂支付物业费和车位使用费无事实和法律依据，故不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《物业管理条例》第八条、第十条、第十一条、第十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，于2019年12月13日作出（2019）粤0203民初1664号民事判决：驳回铭豪花园业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费4095.87元，由铭豪花园业主委员会负担。本院另查明，一审庭审中，铭豪业委会及天一阁公司均明确天一阁公司使用涉案商铺无需进入铭豪花园小区。天一阁公司、林喜茂均确认天一阁公司使用的涉案商铺系林喜茂出租给潘江南，再由潘江南转租给天一阁公司，林喜茂还称该商铺系由使用人自行管理，原物业公司也未为该商铺提供物业服务。经本院向韶关市住房和城乡建设管理局发函征询铭豪花园的物业管理相关情况，该局回复如下：“……2.关于铭豪花园业主委员会自管时间和范围问题。经向新华南街道办了解，铭豪花园业主委员会于2017年5月始对铭豪花园小区进行物业管理，其小区议事规则的自管范围包括人防地下室和商铺。3.关于铭豪花园物业区域相关问题。铭豪花园所涉业主住宅区域人防地下室及商铺属于同一物业管理区域。根据《广东省物业管理条例》第二章第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业提供物业管理服务，铭豪花园业主委员会与韶关市永兆物业服务有限公司共同管理同一物业区域并无冲突。……”本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院将对铭豪业委会上诉请求的有关事实和法律适用进行审查，针对双方在二审期间所提的诉辩意见，本案争议焦点是：铭豪业委会主张天一阁公司、林喜茂支付2017年5月1日起至2019年8月1日止的物业费和车位使用费依据是否充分。经本院向住管部门了解，铭豪花园所涉业主住宅区域人防地下室及商铺属于同一物业管理区域，但同时该部门也明确，铭豪业委会与物业公司共同管理同一物业区域并无冲突，即在同一物业管理区域内，业委会自管可与物业公司管理可同时存在。因铭豪业委会在一审庭审时认可，其向住管部门报备物业管理区域时并未包括涉案商铺。因此，铭豪业委会主张天一阁公司、林喜茂支付物业费和车位使用费，应举证证实铭豪业委会已实际为天一阁公司、林喜茂提供相应的物业服务。本案诉讼过程中，铭豪业委会主张其为天一阁公司使用的商铺提供的物业服务包括小区道路保洁等在内，但未能提供充分证据证实其物业服务具体指向天一阁公司使用的商铺。而从天一阁公司和林喜茂提供的证据来看，天一阁公司使用涉案商铺与铭豪花园相对独立，其出入无需经过铭豪花园小区，且电梯、水电、消防、化粪池清洗等，天一阁公司均与相关主体签订维护、维修合同，即天一阁公司使用的商铺所涉物业服务系由天一阁公司自行委托相关主体进行管理。综合双方举证情况分析，铭豪业委会不能证实其已实际为天一阁公司所使用的商铺提供物业服务，其主张天一阁公司及林喜茂向其支付物业费，缺乏事实依据，本院不予支持。而关于铭豪业委会主张的车位使用费问题，从本院（2020）粤02民终624号案审理认定的情况分析，铭豪花园所在小区的地下车库使用人和收益人为永兆房产公司，且该公司已委托永兆物业公司管理地下车库，铭豪业委会也不能证实天一阁公司、林喜茂实际占用小区车位的事实，故其主张天一阁公司、林喜茂支付车位使用费也缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，铭豪业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4095.87元，由铭豪花园业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓小华审 判 员 李 罡审 判 员 黄颖红二〇二〇年十一月二十三日法官助理 丘 毅书 记 员 江伟炜