浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初12009号 原告（反诉被告）:魏小燕，女，1983年9月12日出生，汉族，住浙江省平阳县。 被告（反诉原告）：麻某2，男，1970年6月12日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告（反诉原告）：赵玲英，女，1970年9月1日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告（反诉原告）：麻晓雯，女，1997年2月21日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告（反诉原告）：麻某1，男，2005年7月4日出生，汉族，住浙江省义乌市。 法定代理人：麻某2，系被告麻某1父亲。 四被告共同委托诉讼代理人：陈剑，浙江英普（义乌）律师事务所律师。 四被告共同委托诉讼代理人：童杨阳,浙江英普（义乌）律师事务所律师。 原告魏小燕为与被告麻某2、赵玲英、麻晓雯、麻某1权益指标转让合同纠纷一案，于2020年8月13日向本院提起诉讼，本院受理后，被告麻某2、赵玲英、麻晓雯、麻某1向本院提出反诉，本院于2020年8月31日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月10日公开开庭审理。原告（反诉被告）魏小燕；被告（反诉原告）麻某2及其与被告（反诉原告）赵玲英、麻晓雯、麻某1的共同委托诉讼代理人陈剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告魏小燕向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年8月25日签订的《购房权益指标转让协议》有效；2、判令四被告将××镇××幢××单元××室××号××的交房手续（包括房屋交付合同、物业管理合同、房屋全套钥匙、水电气账户等）移交给原告；3、被告办理××镇××幢××单元××室××号××号的不动产初始登记，并协助原告办理上述房屋与车位的不动产变更过户事宜。事实和理由：2017年8月25日，原告就大陈镇政府异地奔小康安置房权益转让事宜与被告签订了一份《购房权益指标转让协议》，约定：被告将安置房一套（150平方米）购房权益指标转让给原告，价格为127500元，因该住房权益指标需向相关部门、单位缴纳的所有费用由原告承担。合同签订后，原告依约支付给被告转让款127500元，陆续支付建房款416972.7元。2019年6月1日经公证抽签，原告购买的这套房屋定在××镇××幢××单元××室，车位号码245。现因被告未能及时交付房屋，引起诉讼。 被告麻某2、赵玲英、麻晓雯、麻某1共同辩称，一、该合同违反了义乌市农村宅基地使用细则（义委办发2016103号）第七条。原告并非义乌市行政区内的村集体组织成员，原告受让易地奔小康工程的不动产的合同是无效的。二、合同约定被告只收取转让费，以后所产生的费用由原告承担，由于原告未及时交纳房款，是违约行为，其有权行驶先履行抗辩权，拒绝交付过户房产。另外，由于原告未交清房款，镇政府也未向被告方交付钥匙等相关手续。三、由于涉案不动产的过户手续需镇政府政策安排，并非被告配合就可以过户登记，因此，被告方不存在违约。为此，四被告向本院提起反诉：1、判令反诉被告魏小燕向四反诉原告支付由其垫付的房屋造价款53317.8元；2、判令反诉被告支付房屋转让款20315元；3、判令反诉被告支付违约金20000元。 反诉被告魏小燕辩称：多出来的平方是因施工造成的，与双方合同约定无关，且多出来的平方，反诉原告也没有付钱。反诉原告垫付的53317.8元，是因为多出来的裙楼造价，当初其未通知就直接与镇政府签订协议。反诉被告不存在违约，不需要支付违约金。 原告就其诉请及反诉辩称向本院提供如下证据： 一、购房权益指标转让协议一份，证明房屋买卖的事实。 二、公证书、申购确认书、授权委托书复印件各一份，证明被告将抽签安置的权利委托给原告履行。原告抽得房屋定位大陈镇八都苑62幢1单元1-302室，车位是245号的事实。 三、银行转帐凭证打印件一份，证明支付房款的情况。其中2393元是微信转给被告的嫂子，我也不知道是什么钱，应该是建房进度款。416972.7元是建房款，127500元是转让款。 四被告对上述证据发表质证意见如下： 一、证据1真实性无异议，证明目的有异议。该协议里载明原告系浙江省平阳县人，并非义乌行政区域内的成员，该协议违反了市委文件，合同效力请求法院审查。 二、证据2真实性无异议，证明目的有异议，这组证据可以证明被告方履行了通知的义务，并不存在违约。 三、证据3：127500元的转账记录无异议，系转让款。2393元的微信转帐并非被告本人收取，与本案无关，据被告了解，该笔款项是交给镇政府的利息。416972.7元的记录是复印件，真实性无法确认，但是这些是镇里收取的，具体的被告方不清楚，该二笔交易记录，可以证明原告未足额向镇政府交纳费用，原告还有53317.8元至今未交纳。 被告就其辩称及反诉诉请向本院提供大陈镇异地奔小康四期交款通知书一份，证明涉案房屋的造价470290.5元，原告违约未足额缴纳上述原告质证对该证据的真实性无异议，但多出来的造价系裙房造价，与原告无关，最后裙房的处理，要看镇政府的意见。 原、被告双方提供的证据，经对方质证，本院对其真实性均予以认定，关联性结合本案事实综合认定。 经审理查明，2017年8月25日，原、被告签订《购房权益指标转让协议》一份，约定：被告将其在大陈镇政府异地奔小康安置房指标一套（150平方米）转让给原告，转让金127500元，一次性支付。并约定因该住房权益指标需向相关部门缴纳的所有费用（包含建筑成本、物业费等）均由原告负担，被告需无条件配合上述住房抽签、及办理交房、过户手续。后原告支付转让款127500元，预交建房款416972.7元。2019年6月1日经公证抽签，原告购买的这套房定在××镇××幢××单元××室××号××。嗣后，义乌市大陈镇人民政府向被告送达《大陈镇异地奔小康四期交款通知》确定本案讼争房屋总造价为470290.5元，测绘面积155.9平方米。被告已于2019年7月23日向义乌市大陈镇人民政府交齐上述购房款。义乌市大陈镇人民政府于2020年5月6日明确：涉案“八都苑”小区（义乌市大陈镇异地奔小康工程四期工程）“安置农户套间共345套，其中279套业主已经收房，还有66套因农户原因仍未完成交房手续”。小区房屋系政策性保障住房，到目前为止还未能办理初始登记。 本院认为，本案为权益指标转让引起的纠纷，并非房屋所有权的转让纠纷，故本案案由应为权益指标转让合同纠纷。本案主要的争议焦点为： 一、案涉《购房权益指标转让协议》的效力。被告抗辩案权益指标转让协议无效，但其反诉请求均是基于案涉转让协议有效而提起，案涉权益指标转让协议系双方真实意思表示，且并不违反法律和行政法规的强制性规定，故本院认定案涉协议合法有效。二被告辩称协议无效，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。 二、本案双方转让的标的是权益指标还是房屋，是否对应包含裙楼等配套附属设施。双方签订协议时，并未有具体明确指向的房屋。四被告将其享有可安置高层住宅150户型一套对应权益指标作价127500元转让给原告，虽则转让协议约定转让款按建筑面积每平方米850元计算，但依据协议的名称、上下文及权益指标的交易习惯，原告支付的系指标转让款，对价取得了二被告名下的一套高层住宅的资格，该转让标的和交易价格在签约时均已确定。后续测绘面积的出入，并不影响交易标的的转让款。同时，依据协议第八条约定，裙楼系房屋的配套附属设施，与房屋系统一整体，应一并包含在内，义乌市大陈镇人民政府作出交款通知书上所载明的案涉房屋暂计房款470290.5元，包含了案涉房屋及配套附属设施。因此，双方转让的系资格和指标的转让，且其对应的房屋包含了裙楼。原告认为指标转让不包含配套附属设施，二被告要求原告超出的5.9㎡转让款和支付裙楼的价款，均于法无据，本院不予支持。 综上，案涉协议合法有效，双方均应按约履行。依据义乌市大陈镇人民政府的通知，房屋的建造款为470290.5元，而原告实际缴纳416972.7元，尚欠53317.8元已由被告垫付，依法应由原告支付给被告，并承担相应利息损失。同时，案涉房屋已具备交付条件，被告应在原告支付垫付款及利息损失的同时向原告交付房屋。但本案讼争房屋尚未达到办证过户条件，故原告的第三项诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条的规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）魏小燕与被告（反诉原告）麻某2、赵玲英、麻晓雯、麻某1于2017年8月25日签订的《房屋买卖协议》有效。 二、原告（反诉被告）魏小燕于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）麻某2、赵玲英、麻晓雯、麻某1垫付房屋造价款53317.8元及利息损失（从2019年7月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至实际履行完毕之日止）。 三、被告（反诉原告）麻某2、赵玲英、麻晓雯、麻某1于本判决生效后十日内将位于义乌市××镇××幢××单元××室房屋及车位（245号）的交房手续移交给原告（反诉被告）魏小燕。 四、驳回原告（反诉被告）魏小燕的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）麻某2、赵玲英、麻晓雯、麻某1的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4622元、反诉案件受理费1071元，由原、被告双方各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 王 慧 二〇二〇年十一月十二日 书记员 朱爱华