浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初1990号 原告（反诉被告）：浙江**联杭州湾创业有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区长河街道星光国际广场****。 法定代表人：董炳根。 委托诉讼代理人：唐煊，北京万商天勤（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州客官餐饮有限公司，住，住所地浙江省杭州市滨江区滨盛路**星光城**/div> 法定代表人：张击。 委托诉讼代理人：吕平，浙江浙经律师事务所律师。 被告：杭州灶丰年间餐饮有限公司，住所地浙江省杭，住所地浙江省杭州市上城区定安路**** 法定代表人：沈宣东。 原告（反诉被告）浙江**联杭州湾创业有限公司（以下简称“华联公司”）与被告（反诉原告）杭州客官餐饮有限公司（以下简称“客官公司”）、杭州灶丰年间餐饮有限公司（以下简称“灶丰年间公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，客官公司提起反诉，本院经审查后决定将本诉、反诉合并审理，并于2020年9月28日公开开庭进行了审理。华联公司的委托诉讼代理人唐煊、客官公司及其委托诉讼代理人吕平以及灶丰年间公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华联公司向本院提出诉讼请求：1.判决客官公司向华联公司支付租金136249.75元，并按每日千分之三的标准支付逾期付款违约金直至客官公司付款，暂计至2020年6月30日逾期付款违约金为41283.67元；2.判决客官公司向华联公司支付解约违约金271005.85元，且已支付的租赁保证金72200元不予返还；3.判决客官公司向华联公司支付装修拆除费84750元；4.判决解除华联公司与客官公司签订的租赁合同；5.判决客官公司承担本案诉讼费用；6.判决灶丰年间公司对客官公司以上付款义务承担连带担保责任。庭审过程中，华联公司将第三项诉讼请求变更为：判决客官公司向华联公司支付装修拆除费48000元。事实和理由：华联公司与灶丰年间公司签订租赁合同，约定由灶丰年间公司向原告（业主）承租杭州市滨江区星光城（推广名星光大道二期）3层303号餐饮。灶丰年间公司应按合同约定向华联公司支付租金等各项费用，华联公司有权向租户收取各项应付费用。灶丰年间公司申请由客官公司与华联公司重新签订租赁合同，灶丰年间公司承诺对客官公司行为承担连带责任。经协商，新签的租赁合同承租人变更为客官公司。2020年4月1日，客官公司向华联公司提交解约函后即擅自撤场。华联公司与其联系要求其承担违约责任，但客官公司拒不承担。 客官公司答辩称：对华联公司起诉的事实部分并无异议，但不认同其全部诉讼请求，我方没有拖欠房租，也不存在违约金。纠纷是在新冠疫情发生期间，我方认为这种情形属于法律规定的以及双方在合同中约定的不可抗力情形，可以部分或者全部免除责任。 灶丰年间公司未作答辩。 客官公司向本院提出反诉请求：1.判令双方租赁合同于2020年1月31日解除，双方互不追究违约责任；2.判令华联公司退还客官公司租金89837.4元，物业费45200元；3.判令华联公司退还客官公司履约保证金72200元，水电周转金36100元；4.由华联公司承担反诉费用。庭审过程中，客官公司将反诉的第1、2、3项诉讼请求变更为：1.判令双方租赁合同于2020年4月30日解除，双方互不追究违约责任；2.判令华联公司退还客官公司租金89837.4元；判令华联公司退回客官公司履约保证金72200元。事实与理由：2015年4月，客官公司与华联公司签订《租赁合同》及《星光城商业物业管理服务协议》各一份，约定华联公司将位于杭州市滨江区××街道××层××号房屋出租给客官公司开餐饮店。合同签订后，客官公司按照合同约定向华联公司支付了相关费用，华联公司也将租赁场地交付客官公司经营餐厅。后由于2019年年底新冠疫情爆发，店铺不得不停业。客官公司根据相关法律规定致函华联公司，要求自新冠疫情在杭州爆发之日起终止履行《租赁合同》及退还客官公司相关款项。2020年4月12日，双方因无法达成和解方案，为减少损失，主动搬走租赁场地内设备设施，并将租赁场地归还华联公司，但因华联公司保安阻拦而未果。综上，新冠疫情属于法律规定及合同约定的不可抗力情形，故客官公司要求提前解除《租赁合同》合法合理。且法律规定因不可抗力原因提前终止履行合同是不负违约责任的，故客官公司不需要负违约责任，华联公司应无条件退回反诉人履约保证金。现双方存在较大分歧，不可能达成和解，故诉请法院判决。 华联公司针对客官公司的反诉答辩称：第一，华联公司不认可案涉合同于2020年1月31日解除，因为关于这个时间点双方无约定及法定依据，华联公司认为应当根据双方合意确定合同解除时间；第二，客官公司请求返还租金缺乏基础事实和基础法律依据。客官公司请求返还物业费，本案只是租赁合同纠纷，物业费是另行根据其与物业公司签订的物业服务合同直接向物业公司支付的，而不是向华联公司支付的，应当不属于本案审理范畴；第三，客官公司主张返还履约保证金的请求事实上也是基于第一项诉讼请求，但双方未就解除时间达成合意；第四，关于客官公司要求的水电周转金的返还，理由同前面物业费的理由。 灶丰年间未作答辩。 华联公司为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1.客官里面请租赁合同及主体变更补充合同，证明租赁合同内容以及两被告连带责任。 2.灶丰年间租赁合同，证明该合同内容。 3.承租人解约函件，证明承租人解约意向。 4.出租人答复及催费函件，证明出租人答复情况。 5.被告装修拆除工程报价、付款记录及发票，证明商铺拆除费用。 6.房屋/场地交还确认单、委托书，证明房屋交还时间。 客官公司为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1.《企业因疫情不能正常履行合同怎么办？全国人大常委会法工委发言人臧铁伟说法律有相应规定》，证明新冠肺炎疫情属于不可抗力。 2.《中华人民共和国国家发展和改革委员会关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，证明有疫情期间减免房租的文件。 3.付款凭证收据，证明客官公司支付华联公司2020年1-3月房屋租金及物业费。 4.《要求提前解除租赁合同函》，证明客官公司要求提前解除《租赁合同》。 5.照片； 6.《函告》； 上述证据证明客官公司为避免损失扩大安排撤场受阻。 7.《关于贵司解约函的回函》，证明华联公司同意解除合同。 8.《函复》，证明客官公司收到华联公司同意解除合同后等待其通知撤场时间。 灶丰年间公司为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：关于疫情期间星光大道商户扶持措施的通知，证明商铺关门时间为2020年2月5日至2月19日。 客官公司对华联公司提供的证据质证认为：对证据1-5的三性及证明目的均无异议；对证据6的三性及证明目的均有异议，房屋/场地交还确认单上没有日期。客官公司对灶丰年间公司提供的证据质证认为：对该证据的三性无异议，但对其证明目的有异议，认为停业时间不止到2020年2月29日。 灶丰年间对华联公司提供的证据质证认为：同客官公司的质证意见一致。灶丰年间公司对客官公司提交的证据质证认为：对其提交的所有证据的三性及证明目的均无异议。 华联公司对客官公司提交的证据质证认为：对证据1-2的真实性、合法性无异议，但对其关联性及证明目的有异议，认为与本案无关；对证据3中中国农业银行的电子回单三性及证明目的均无异议，但对中国银行的电子回单并不清楚，故不做质证；对证据4、6、7的三性无异议，但对其证明目的有异议，双方并未就解除合同的意见达成一致；对证据5的合法性无异议，但对其真实性、关联性及证明目的有异议，此函仅是对于是否解除合同的一个协商过程；对证据8的形式真实性及合法性无异议，但对其关联性及证明目的有异议，不认可该份证据的内容。华联公司对灶丰年间公司的证据质证认为：对该证据三性无异议，但对该通知的政策并不是针对两被告的，仅是对能够享受优惠的商户的最大限额说明。 经本院审理认定，华联公司提供的证据1、2、6及客官公司提供的证据3中的农业银行电子回单均符合证据的真实性、合法性、关联性要求，具有证明案件事实的证据效力，本院予以确认。对华联公司提供的证据3-5客官公司提供的证据4、6-8及灶丰年间提交的证据的三性予以确认，对上述证据的证明目的综合全案再予评定。对客官公司提交的证据1真实性予以确认，对其关联性及证明目的本院综合全案予以认定；对客官公司证据2关联性及证明目的不予认定，客官公司并非文件所示之主体；对客官公司证据3中的中国银行电子回单关联性证明目的均不予认定，该笔款项收款人并非华联公司；证据5缺乏原始载体且不能证明客官公司的证明目的，不予认定。根据本院认定的上述有效证据，并结合原、被告的庭审陈述，本院认定本案事实如下：2018年，华联公司（甲方）、案外人杭州星光大道经营管理有限公司（乙方）、灶丰年间公司（丙方、承租方）、客官餐饮公司（丁方、承租方），四方共同签订《补充合同（一）》，约定：甲方、乙方与丙方于2015年4月签订《租赁合同》及《星光城商业物业管理服务协议》，约定甲方将位于杭州市滨江区××街道××层××号房屋（以下简称案涉房屋）出租给丙方用于商业经营，现各方经协商达成以下补充条款：1.自2018年4月1日起，《租赁合同》承租人主体变更为丁方，丙方将《租赁合同》和《物业管理服务协议》中丙方的权利和义务转让给丁方，由丁方履行原合同中承租人的权利义务；2.甲方、乙方可按照原合同的条件另行与丁方签订《租赁合同》和《物业管理服务协议》，由于丁方不适当的履行合同而产生的违约、侵权等责任，丙方向甲方和乙方均承担连带担保责任；3.租赁保证金和水电周转金的性质为丁方向甲方或甲方指定的物业服务企业提供的质押担保，如本合同履行过程中丁方对甲方或甲方指定的物业服务企业有任何债务（包括但不限于合同之债及侵权之债）发生，甲方及其指定的物业服务企业作为债权人可以以该款项优先受偿。 2018年4月，原告（出租方/甲方）与客官公司(承租方/乙方）签订《杭州星光城租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，约定：1.甲方同意将其开发的星光城3层303号的房屋（以下简称租赁房屋）出租给乙方用于商业经营，乙方同意按照本合同的约定承租租赁房屋；2.租赁房屋的建筑面积共计为565平方米，使用面积为339平方米。该建筑面积为本合同项下甲方共计收租金、物业服务费以及其他相关费用的面积依据；3.租赁期限为两年八个月十八天，自2018年4月1日至2020年12月18日止；4.租金标准：2018年12月19日-2019年12月18日为515600元、2019年12月19日-2020年12月18日年为546500元；5.本合同签署后7天内，乙方已向甲方交付履约保证金72200元。本合同期满或解除后，在乙方按本合同约定交还租赁物场所并缴清所有费用及完全履行本合同其他义务后三个月内，甲方将租赁保证金、水电周转金余额（无息）退还乙方；6.本合同期满、提前终止或甲方根据本合同约定提前解除后，甲方有权选择：（1）乙方装饰、装修以及增设的附属设施无条件归甲方所有；（2）要求乙方自费拆除装饰、装修以及增设的附属设施以使租赁房屋恢复出租前状态，且不得损害物业的结构及甲方所有的设施及设备；7.本合同租赁期间内，未经甲方书面同意，乙方擅自退租的，乙方除应向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项（包括但不限于全部欠缴的租金、租房费用等各项费用），还应按前6个月租金总额向甲方支付违约金，且租赁保证金及水电周转金由甲方或甲方指定的物业服务企业收取，不予返还。合同还约定了其他内容。 2019年12月28日，客官公司向原告支付了2020年1月-3月的房屋租金134756.1元。 2020年3月16日，客官公司向华联公司出具《要求提前解除租赁合同函》一份，载明：“2019年底，因新冠病毒流行开来，餐饮依政府要求关停，至今无法开业。……我司要求自2020年2月1号起终止双方签订的房屋租赁合同。根据合同第12条规定，我司认为本次新冠疫情符合双方合同中不可抗力的约定，提前解除合同不属违约，合同双方应互不追究违约责任及损失赔偿。故我司要求贵司提前退回2020年2月至3月已付租金、物业费及租赁保证金。”2020年3月27日，原告向客官公司出具《告知函》一份，告知根据双方签订的《租赁合同》，客官公司尚欠水电费、租金及物业费。2020年4月28日，原告向客官公司出具《关于贵司解约函的回函》一份，载明：“……如贵司已决心已定，我司同意于2020年4月30日解约，但请贵司按照合同支付租金物业费等有关费用至贵司交接房产之日，按合同约定支付违约金和相关费用并拆除租赁房屋至毛坯状态，按合同约定注销贵司在租赁房屋内的工商登记等注册信息，并与我司签订《租赁合同解除协议》。”2020年4月29日，客官公司再次向原告发送《函复》一份，载明：“一、我司仍坚持2020年1月31日为解除合同期限；二、因不可抗力，合同双方均不追究对方违约责任；三、对贵我双方的争议点，建议通过司法途径解决。四、为避免扩大损失，我司希望贵司同意立即搬离租赁场地，不注销工商登记。鉴于2020年4月12日我司搬离行为遭贵方阻拦被迫中止，我司迫切希望贵司通知搬离日期。” 另，华联公司为拆除案涉租赁房屋内的装饰、装修以及增设的附属设施支出费用为48000元，客官公司在庭审中予以认可并同意支付。客官公司于2020年6月28日委托其员工朱林美办理其在原告处的撤柜事宜，并在房屋/场地交还确认单上签字确认客官公司于20年6月30日根据双方签订的合同之约定，将承租人承租的房屋、场地及相关附属设施设备交还给出租人。 本院认为：华联公司与客官公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应遵照履行。一、关于合同解除的时间。华联公司和客官公司在数次函件往来中并未对解除合同的时间达成一致，但原告出示的房屋/场地交还确认单显示及委托书显示，客官公司于2020年6月28日委托其员工朱林美办理其在原告处的撤柜事宜，并在房屋/场地交还确认单上签字确认客官公司于20年6月30日根据双方签订的合同之约定，将承租人承租的房屋、场地及相关附属设施设备交还给出租人。本院认为，客官公司于2020年6月30日将案涉租赁房屋交还给原告，原告亦已确认，应认定双方签订的租赁合同已于2020年6月30日解除。客官公司关于双方房屋租赁合同已于2020年4月30日解除及其于2020年6月30日前就已将案涉租赁物交还华联公司，前述委托书系事后补交的辩称意见缺乏事实和证据证明，本院不予采信。客官公司关于其于2020年4月12日去腾退房屋但遭到华联公司工作人员阻止的辩称意见，根据客官公司提供的照片无法证明其在当日是去腾退房屋，亦无法证明双方就租赁合同的解除已达成一致，更无法证明华联公司工作人员有阻拦客官公司的行为，本院亦不予采信。二、关于租金。租赁合同已于2020年6月30日解除，客官公司应向华联公司支付至2020年6月30日止的租金，鉴于新冠疫情对餐饮行业的影响、合同的履行情况及国家防疫政策等，本院酌情扣减三十天租金。同时按照双方约定，客官公司支付的租赁保证金72200元系质押担保，应优先抵扣应付的房屋租金。华联公司主张不予返还，缺乏依据，本院不予支持。对客官公司反诉主张退还租赁保证金的主张予以支持，但其反诉要求退还租金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。经计算，客官公司尚应向华联公司支付租金19132.25元（565平方米×61天×2.65元/平方米/天-72200元）。三、关于违约金。案涉租赁合同约定本合同租赁期间内，未经华联公司书面同意，客官公司擅自退租的，应当承担违约责任。客官公司在因新冠疫情停止营业的情形解除后，未向相关部门申请复工复产而坚持退租但未与华联公司达成一致，不属于确因新冠疫情影响导致不能实现租赁合同目的的情形，应当承担相应违约责任。案涉租赁合同中存在多种违约金形式及计算标准，经庭审释明，华联公司明确选择按照租赁合同第10.5条前6个月租金总额271005.85元计算违约金。该违约金标准约定过高，华联公司未举证证明客官公司违约给其造成的实际损失，结合本案实际背景、合同履行情况及当事人的主观过错等因素，本院酌情将违约金调整为90000元。四、关于装修拆除费。华联公司为拆除案涉租赁房屋内的装饰、装修以及增设的附属设施支出费用为48000元，客官公司在庭审中予以认可并同意支付。五、关于灶丰年间公司的连带保证责任问题。灶丰年间公司承诺对客官餐饮公司因履行合同产生的违约责任承担连带担保责任，故华联公司要求灶丰年间公司对客官公司的上述债务承担连带担保责任，于法有据，本院予以支持。 本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杭州客官餐饮有限公司尚应支付原告浙江**联杭州湾创业有限公司房屋租金19132.25元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告杭州客官餐饮有限公司支付原告浙江**联杭州湾创业有限公司违约金90000元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告杭州客官餐饮有限公司支付原告浙江**联杭州湾创业有限公司装修拆除费48000元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、被告杭州灶丰年间餐饮有限公司对上述第一、二、三项给付义务承担连带清偿责任； 五、驳回原告浙江**联杭州湾创业有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）杭州客官餐饮有限公司的其他反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计4743.5元，保全费3020元，由原告浙江**联杭州湾创业有限公司负担3433元，被告杭州客官餐饮有限公司、杭州灶丰年间餐饮有限公司负担4330.5元。反诉案件受理费减半收取计1023元，由被告（反诉原告）杭州客官餐饮有限公司负担。 原告浙江**联杭州湾创业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州客官餐饮有限公司、杭州灶丰年间餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费，逾期本院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员 方 晨 二〇二〇年十一月二十七日 书记员 王赟丹