广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初2265号 原告：广西顺度资产管理有限公司，住所地玉林市玉州区一环北路**，统一社会信用代码：91450900MA5KC7L37E。 法定代表人：龚伟略，执行董事。 委托诉讼代理人：吴永光，广西桂金剑律师事务所律师。 被告：广西玉林金龙PS版印刷材料有限公司，住，住所地玉林市玉林城区一环北路**一社会信用代码：914509006197247749。 法定代表人：钟鹄，董事长。 诉讼代表人：郭广，广西玉林金龙PS版印刷材料有限公司破产管理人负责人。 诉讼代表人：陈朝炜，广西玉林金龙PS版印刷材料有限公司破产管理人成员。 原告广西顺度资产管理有限公司（以下简称顺度公司）向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告对原属于被告广西玉林金龙PS版印刷材料有限公司（以下简称金龙公司）所有位于玉林市的两宗土地【土地使用权证号：玉国用（2007）字第B0315号及玉国用（2007）字第B0316号】上的9幢房屋建筑物（即职工宿舍楼、配电房、旺龙科苑宾馆、抽水机房、电机房、宿舍楼、办公楼、科技楼及两层沿路铺面房等9幢房屋建筑物）拍卖所得价款有优先受偿权（该9幢房屋建筑物的拍卖价款为6,028,908.3元）；二、依法确认原告对因租赁上述两块宗地上的房屋建筑物产生的约100万元租金有优先受偿权；三、本案诉讼 -2- 费由被告承担。事实和理由：2003年12月9日、2004年4月29日及2004年5月25日，被告与中国农业银行股份有限公司玉林分行（以下简称为农行玉林分行）分别签订三份借款合同，由农行玉林分行向被告发放贷款合计2,500万元。借款时，为担保其借款债务，被告以其所有的位于玉林市（原为玉公公路1号）的4幢房地产（房产证号：玉房字第××号、00××71号、00××72号、00025893）、两块土地的土地使用权【土地使用权证号玉国用（1996）字第03011966号即现玉国用（2007）字第B0316号、玉国用（1995）字第030119421号即现玉国用（2007）字第B0315号】及机器设备作为抵押，双方到玉林市国土资源局办理了抵押登记手续。因被告未能按期还款，农行玉林分行向本院提起诉讼，经调解，贵院作出了（2014）玉区法民初字第1567号民事调解书，调解书确认被告应偿还贷款本金2431.5万元及利息给农行玉林分行，农行玉林分行有权以上述抵押财产折价或者拍实、变卖的价款优先受偿。因被告未履行调解书确定的义务，农行玉林分行向玉州区人民法院申请强制执行。在执行过程中，农行玉林分行将本案债权转让给原告顺度公司。2017年10月21日至10月22日，玉州区人民法院在淘宝网络司法拍卖平台对原属于被告所有的位于玉林市玉州区机械设备进行公开网络拍卖，原告以最高价3809.3万元竞得。其中，土地使用权证号为玉国用（2007）字第B0315号和玉国用（2007）字第B0316号的两宗土地上的未办理他项权证的9幢房屋建筑物的拍卖价款为6,028,908.3元。原告认为，被告为担保其借款债务，以其原有的房地产及机械设备作为抵押物，并到登记部门办理了抵押登记，涉案有关房地产及机械设备的抵押权已设立，原告自依法受让农行玉林分行的债权时起，便是合法的抵押权人，有权对抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿。虽然涉案已抵押给原告的两宗土地上尚有9幢房屋建筑物未办理他项权证，但是根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，该9幢房屋建筑物已视为一并抵押，原告对该9幢房屋建筑物拍卖、变卖所得价款6,028,908.3元亦应依法享 -3- 有优先受偿权。此外，在原告申请对被告强制执行一案中，在法院查封了已抵押给原告的房地产后，因案外人租赁已抵押给原告的房屋建筑物而产生了约100万元租金，该租金属于抵押物的法定孳息，产生于抵押财产在执行程序中被依法查封之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十七条规定，原告所享有的抵押权及于该部分租金，因此，原告对该部分租金亦享有优先受偿权。综上所述，为维护原告合法权益，请求判如所请。 原告为证明其主张提交了如下证据：1、营业执照，证明顺度公司的原告主体资格；2、（2014）玉区法民初字第1567号《民事调解书》、《执行裁定书》，证明原告对被告的债权合法有效，原告是原属于被告所有的土地使用权证号为玉国用（2007）字第B0315号及玉国用（2007）字第B0316号的两宗土地及其地上房屋建筑物的合法抵押权人，有权对抵押物拍卖所得价款优先受偿；3、英威尔评报字【2016】第62号《市场价值评估报告》，证明上述两宗土地上的职工宿舍楼、配电房、旺龙科苑宾馆、抽水机房、电机房、宿舍楼、办公楼、科技楼及两层沿路铺面房等9幢房屋建筑物属于已抵押给原告的财产，合计拍卖价值为6,028,908.3元，原告对此款项有权优先受偿；4、土地登记卡，证明原玉国用（1995）字第030119421号和玉国用（1996）字第030119666号土地，因土地性质调整，变更为玉国用（2007）字第B0315号及玉国用（2007）字第B0316号土地；5、《土地他项权利证明书》，证明玉国用（1996）字第030119666号及玉国用（1995）字第030119421号国有土地的使用权已依法抵押给中国农业银行玉林分行；6-7、（2017）桂0902执异1号《执行裁定书》、（2017）桂09执复3号《执行裁定书》，两项证据证明土地证号为玉国用（2007）字第B3015号和玉国用（2007）字第B30**的两块土地已抵押给原告的事实得到了玉州区人民法院及玉林市中级人民法院的认定；8、（2017）桂0902执恢151号《执行裁定书》，证明被告名下全部财产拍卖价款为38,093,000元，根据评估报告中评 -4- 估的价值换算，本案诉争的9幢建筑物的拍卖价款为6,028,908.3元；9、（2014）玉区法执字第586号《执行裁定书》，证明涉案已抵押给原告的土地及地上房屋已于2015年5月28日被玉州区人民法院查封。 被告为反驳原告的主张提交了如下证据：证据1、2、总平面规划图（2000年、2004年），证明案外人农行玉林分行取得以划拨方式取得的国有土地使用权的抵押时，原告主张享有抵押权（优先受偿权）的部分房屋的不动产物权尚未设立，相关房屋不属于抵押财产，证明案涉房屋系未取得建设工程规划许可证的“违法建筑”，且至今未办理不动产权证书，依法不得抵押；证据3、5、建设工程规划许可证审批单存根（2000）城规管建建工字第064、065、066号，证明案涉部分房屋系未取得建筑工程规划许可的“违法建筑”；证据6、建设工程规划许可证审批单存根（2000）城规管建建工字第074号，证明案涉房屋综合楼（科技楼）系2004年报建，案外人农行玉林分行取得以划拨方式取得的国有土地使用权的抵押时，该房屋尚未开工。 本院依法调取如下证据：1、场地租赁合同；2、收取租金的结算票据单；3、（2016）桂0902执294号-309号执行裁定书；4、（2016）桂0902执294号-309号协助执行通知书；5、付款通知书（存根）；6、结案申请书；7、（2016）桂0902执恢208号执行裁定书；8、（2016）桂0902执恢208号结案报告。上述证据证实了案外人新发物流公司租赁涉案部分抵押财产，产生的租金88.2万元由另案提取并已分配完毕。 本院经审理认定事实如下：被告金龙公司分别于2003年12月9日、2004年4月29日及2004年5月25日，先后三次与农行玉林分行签订：（玉分）农行借字（2003）第003075号、（玉分）农银借字（2004）第003014号、第003015号、（玉分）农银借字（2004）第003019号四份借款合同。由农行玉林分行向被告发放了四笔贷款合计2,500万元。被告向农行玉林分行借 -5- 款时，与农行玉林分行签订了（玉分）农银抵字（2003）第003075号、（玉分）农银借字（2004）第003014-15号、（玉分）农银抵字（2004）第003019号抵押合同，被告以其所有的位于玉林市（原为玉公公路1号玉林市城西镇新团村鸡笠园）的两块国有土地使用权【土地使用权证号：玉国用（1996）字第030119666号即现玉国用（2007）字第B0316号、玉国用（1995）字第030119421号即现玉国用（2007）字第B0315号】及地上4幢房产【房产证号：玉房字第××号、第××号、第××号、第××号】和机器设备作为借款抵押，双方到玉林市国土资源局办理了抵押登记【土地抵押他项权利证为：玉他项（2002）字第91号及玉他项（2003）第120号，房屋抵押他项权利证为：玉他项（2002）字第360号、玉他项（2002）字第361号、玉他项（2002）字第362号、玉他项（2002）字第375号】。后因被告未能按期还款，农行玉林分行向本院提起民事诉讼。经本院主持调解，于2014年6月9日作出了（2014）玉区法民初字第1567号民事调解书，调解书确认原、被告双方达成如下协议：一、被告金龙公司偿还原告农行玉林分行借款本金24,315,000元及利息（利息计付办法：截至2014年2月28日止的利息为21,872,784.81元，之后利息，以24,315,000元为基数，按借款合同约定和中国人民银行有关规定计算至还清欠款之日止），此款定于2014年6月19日前付清；二、如果被告金龙公司不按期履行上述第一项债务，原告农行玉林分行有权依照法律规定以被告用于本案抵押的位于玉林市玉公公路1号的房产（房产证号：玉房字第××号、00××69号、00××71号、00××73号）、玉林市城西新团村鸡笠园的土地【土地使用权证号：玉国用（1996）字第030119666号、玉国用（1995）字第030119421号】及机器设备折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿上述第一项的债务；三、本案受理费272,740元，减半收取136,370元，被告金龙公司自愿负担。 -6- 因被告金龙公司未按调解书确定期限履行还款义务，农行玉林分行向本院申请强制执行。在执行过程中，农行玉林分行于2016年8月15日将本案债权转让给玉林市玉东新区建设投资有限公司。同年8月17日，玉林市玉东新区建设投资有限公司又将本案债权转让给原告顺度公司。2016年10月31日，本院根据原告顺度公司的申请作出（2014）玉区法执字第586号之二裁定书，裁定变更原告顺度公司为申请执行人，原申请执行人农行玉林分行的权利义务由原告顺度公司承受。在执行中，本院于2017年10月21日至10月22日，在淘宝网络司法拍卖平台对属于被告所有位于玉林市玉州区一环北路1053号的三宗土地、地上房屋、地上房屋及机械设备进行公开网络拍卖38,093,000元（包括原告主张的用于借款抵押的两宗土地上未办理他项权证的9幢房屋建筑物即职工宿舍楼、配电房、旺龙科苑宾馆、抽水机房、电机房、宿舍楼、办公楼、科技楼及两层沿路铺面房的拍卖得款）。原告主张，涉案已抵押给原告的两宗土地上该9幢房屋建筑物虽然未办理他项权证，但是根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，该9幢房屋建筑物已视为一并抵押，原告对该9幢房屋建筑物拍卖所得价款亦应享有优先受偿权。此外，原告还主张已被法院查封的由案外人租赁的已抵押给原告的部分房屋建筑物而产生的租金约100万元，该租金属于抵押物的法定孳息，产生于抵押财产被本院在执行程序中依法查封之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十七条规定，原告所享有的抵押权及于该部分租金，原告对该部分租金亦享有优先受偿权。原告为此向本院提起本案诉讼。 另查明：一、用于借款抵押的两宗土地【土地使用权证号：玉国用（1996）字第030119666号即现玉国用（2007）字第B0316号、玉国用（1995）字第030119421号即现玉国用（2007）字第B0315号】上未办理他项权证的9幢房屋建筑物中，职工宿舍楼（房屋证号：玉房字第××号）、配电房（房屋证号：玉房字第××号）、旺龙科苑宾馆（房屋证号：玉房字第××号）、抽水机房（房屋证号：玉房字第××号）、 -7- 电机房（房屋证号：玉房字第××号）等5幢房屋均建成于1996年，均办理了房产证，都坐落于玉国用（2007）字第B0316号或玉国用（2007）字第B0315号土地上；宿舍楼、办公楼、科技楼及两层沿路铺面房等4幢房屋未办有房产证，此4幢房屋坐落于玉国用（2007）字第B0316号或玉国用（2007）字第B0315号土地上，除宿舍楼建成于2003年外，其他3幢建成年代不详。二、原告诉称有优先受偿权的抵押物产生的租金约100万元。经查出租人系被告金龙公司，承租人系广西新发运输集团新团物流有限公司（以下简称新发物流公司），双方于2009年10月11日签订《场地租赁合同》一份，合同约定：金龙公司将其位于玉林市金龙公司内场地出租给新发物流公司，包括（1）旺龙宾馆整幢楼及宾馆东向地下铺面一间，以及现有40间客房和其他配套设施，租金22万元/年；（2）旺龙宾馆整幢楼与新建的七层宾馆之间的通道场地，重新大门口直至职工食堂往北的围墙处，租金13万元/年；（3）新建的七层宾馆楼，建筑面积3500平方米，租金31万元/年；（4）与玉豸村9、11、12村民小组租赁的场地，约60亩，租金14万元/年。租赁期限为2010年1月1日起至2025年3月1日止。2015年5月28日，本院在执行申请执行人农行玉林分行与被执行人金龙公司金融借款纠纷一案中，作出（2014）玉区法执字第586号裁定，对金龙公司所有位于玉林市的土地使用权及地上房产［上述出租（1）（2）（3）场地包含在内］进行了查封。本院在执行黄红坚等15人与金龙公司劳动报酬纠纷案仲裁裁决案中，于2016年7月8日作出（2016）桂0902执294-309号执行裁定书、协助执行通知书，提取金龙公司出租给新发物流公司上述场地的租金用于偿还债务。2016年10月21日，新发物流公司缴交场地租金88.2万元至本院。2016年11月7日，该租金在扣除申请执行费后已全部用于支付黄红坚等人与金龙公司追索劳动报酬纠纷仲裁案的劳动报酬款。 再查明，涉案的9幢房屋的评估价值分别为：办理有房产证的5幢（职工宿舍 -8- 楼1,117,034.4元、配电房23,971.2元、旺龙科苑宾馆1,396,127.6元、抽水机房3,850元、电机房5,555.2元，合计2,546,538.4元）；无房产证的4幢（宿舍楼641,445元、办公楼445,583.6元、科技楼2,519,134.8元、两层沿路铺面房651203.15，合计4,257,366.55元）。2017年10月21日10时至10月22日10时51分，经在淘宝网络司法拍卖平台降价30%进行公开网络拍卖，最终买受人顺度公司以最高价竞得。根据评估报告中评估的价值换算，涉案的9幢房屋中有房产证的5幢最终拍卖成交价为2,256,475.74元，无房产证的4幢房屋最终拍卖成交价为3,772,432.54元。 2020年4月29日，玉林市中级人民法院根据广东省华侨福利公司的申请，裁定受理金龙公司破产清算一案，同时指定广西欣和律师事务所担任金龙公司管理人。 本院认为，本案争议的焦点问题主要是：一、金龙公司所提供抵押的位于玉林一环北路1053号的两宗土地上未办理他项权证的9栋房屋建筑物（包括5幢有证房屋和4幢无证房屋）是否属于抵押财产，顺度公司对上述房屋建筑物拍卖所得价款是否享有优先受偿权？二、原告是否对抵押房地产产生的租金有优先受偿权? 一、关于原告是否对被告位于玉林市的两宗土地上未办理他项权证的9栋房屋建筑物拍卖的价款有优先受偿权问题。 根据查明的事实，顺度公司系从农行玉林分行和玉林市玉东新区建设投资有限公司处受让债权及取得抵押权，涉案抵押土地上的5幢房屋：职工宿舍楼（房屋证号：玉房字第××号）、配电房（房屋证号：玉房字第××号）、旺龙科苑宾馆（房屋证号：玉房字第××号）、抽水机房（房屋证号：玉房字第××号）、电机房（房屋证号：玉房字第××号）均建成于1996年，均办理了房产证，尽管未办理他项权证，但该5幢房屋占用范围内的建设用地使用权已抵押给原告，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地 -9- 使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”之规定，该5幢房屋建筑物视为一并抵押，原告对涉案未办理他项权证的5幢房屋建筑物享有抵押权，对拍卖该5幢房屋建筑物所得价款自然享有优先受偿权。况且没有证据证实该5幢房屋建筑物为其他债权设立了抵押担保，实现涉案抵押权不存在权利冲突。原告主张该5幢房屋建筑物视为一并抵押，对该5幢房屋建筑物拍卖所得价款享有优先受偿权，于法有据，本院予以支持；宿舍楼、办公楼、科技楼及两层沿路铺面房等4幢房屋未办有房产证，此4幢房屋坐落于玉国用（2007）字第B0316号或玉国用（2007）字第B0315号土地上，除宿舍楼建成于2003年外，其他3幢（办公楼、科技楼及两层沿路铺面房）建成年代不详。顺度公司诉请的主要理由是根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，土地使用权已经办理抵押登记手续的，其他无证房屋理应纳入抵押优先范围。对此本院认为，物权法上述规定虽然确立了土地使用权和地上建筑一并抵押和视为一并抵押的原则，但适用上述规定存在除外条款和前提条件，即物权法第一百八十四条规定所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押，同时，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十八条规定：“以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效”，第四十九条也明确：“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。”由此可见，建筑物抵押有效的前提是在建工程依法获准、其他建筑限期办出权属证书。本案并无证据证明宿舍楼、办公楼、科技楼及两层沿路铺面房经过合法审批，且至今也未领取产权证书，故4幢无证房屋依法不适用物权法第一百八十二条规定的视为一并抵押原则。故顺度公司要求对涉案4幢无证房产享有优先受偿权缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 二、原告是否对抵押房地产产生的租金有优先受偿权问题。根据物权法第一百九十七条及担保法第四十七条的规定，债务人不履行到期债务致使抵押财产被人民 -10- 法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。因此，抵押权的效力及于抵押财产的法定孳息必须具备两个条件，一是必须是抵押财产被扣押后，抵押权人才能收取其孳息；二是抵押财产被扣押后，抵押权人已经通知应当给付法定孳息的义务人。具体到本案，本院在执行申请执行人农行玉林分行与被执行人金龙公司金融借款纠纷一案中，于2015年5月28日作出（2014）玉区法执字第586号裁定，对金龙公司用于借款抵押的位于玉林市的土地使用权及地上房产进行了查封后，并无证据证实抵押权人已通知了给付法定孳息的义务人新发物流公司，况且该租金已被另案裁定提取并全部用于支付黄红坚等人与金龙公司追索劳动报酬仲裁案的劳动报酬款，款项已不复存在，已失去优先受偿的基础。且该笔租金也并非全部系出租抵押财产所得，还包括有非抵押财产即金龙公司与玉豸村9、11、12村民小组租赁的场地约60亩的租金。故原告主张对新发物流公司租赁抵押物产生的租金有优先受偿权，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第二百条、第一百九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十八条、第四十九条的规定，判决如下： 一、原告广西顺度资产管理有限公司对属于被告广西玉林金龙PS版印刷材料有限公司所有位于玉林市的两宗土地【土地使用权证号：玉国用（2007）字第B0315号及玉国用（2007）字第B0316号】上的5幢房屋建筑物即职工宿舍楼、配电房、旺龙科苑宾馆、抽水机房、电机房拍卖所得价款2,256,475．74元有优先受偿权； 二、驳回原告广西顺度资产管理有限公司的其他诉讼请求。 上述判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十 -11- 三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费61,002元，由原告广西顺度资产管理有限公司负担36,150元，被告广西玉林金龙PS版印刷材料有限公司负担24,852元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  黄霁春 人民陪审员  陈伟新 人民陪审员  黎 小 二〇二〇年十一月四日 法官 助理  陈俊均 书 记 员  关意曦