江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0104民初9493号原告：史朝金，男，1973年7月6日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：耿开旭（系原告妻子），1972年11月14日出生，汉族，住南京市秦淮区。被告：南京硕天投资管理有限公司，住所地鼓楼区南通路**世茂房地产开发有限公司，统一社会信用代码913201040579708176。法定代表人：孙岩,系该公司董事长。委托诉讼代理人：李功成，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：常莎莎，江苏法德东恒律师事务所律师。原告史朝金与被告南京硕天投资管理有限公司（以下简称硕天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法简易程序后转为普通简易程序公开开庭进行了审理。原告史朝金及其委托诉讼代理人耿开旭、被告硕天公司的委托诉讼代理人李功成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史朝金向本院提出诉讼请求：1、请求法院指定第三方鉴定房屋装修质量，费用由被告承担。2、请求法院判令被告对该房屋承担维修和质量保修责任，并对维修质量作出具体书面承诺,并承担全部修缮费用，或作价由原告自己维修。3、请求法院判令被告向原告支付因房屋质量导致无法正常居住造成原告在外租房费用24000元。4、请求法院判令被告向原告赔偿反复不负责任维修所造成的精神损失费人民币10000元；5、请求法院判令被告向原告支付因房屋修缮造成室内家具拆装、搬运、保管费用。6、请求法院判令被告承担本案的诉讼费用。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、对装修有问题的部分自行修理，请求法院判令修理费用由被告承担；2、请求法院判令被告向原告支付因房屋质量问题导致无法正常居住使用而给原告造成在外租房费用损失36000元（2019年5月7日-2020年2月7日）；3、请求法院判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告是南京市秦淮区（以下简称涉案房屋）的产权人，被告系建筑开发商。2015年9月28日，原告与被告签订《南京市商品房预售合同》，购买被告开发建设的、被告承建施工的涉案房屋，并在合同的补充协议中约定了被告为原告的该房屋提供装饰装修。以上合同和补充协议约定该房屋为精装修交付，房屋建筑面积为101.80平方米，房屋用途为住宅。2017年9月30日被告将该房屋交付给原告，并同时提供了《住房质量保证书》。然而，原告在2018年6月入住后，发现房屋天花板有多处裂缝，原告向被告售后维修部门反映后，被告维修部门派人来查看，并在原告的要求下检查了所有房间，结果发现每个房间均存在范围不等的空鼓和开裂，次卧与客厅尤为严重。2018年10月被告安排维修人员进行了一次局部维修，此次维修期间被告对维修工人几乎没有起到任何监管作用，施工工头傲慢无理且极不负责，工人即不认真又不专业。导致砸除空鼓时好几处混凝土层被破坏，还发生过所披上去的砂浆仅仅1天就脱落的事件。第一次维修交付后原告发现所修之处均存在空鼓、色差、凹凸不平，原告强烈要求被告维保部门进行验收，结果为不合格。2018年11月被告又安排房屋维修人员对房屋天花板进行了局部第二次维修。第二次维修从开工到完工仅仅用了9天时间，此时天气阴冷，施工处填补的砂浆目测约7厘米厚，施工方为了赶时间抬来施工风扇吹，第二次维修结束后仅几天原告就发现所修之处布满裂纹且全部存在空鼓，短短两个月时间两修两坏，且越修越糟糕。原告再次联系被告维保部门，要求被告对维修质量问题做出解释并对第3次维修质量做出书面保证且向原告作出相应的经济赔偿。被告以各种理由再三拖延，至今未向原告作出合理的解释，不肯做出书面维修质量保证，不作任何经济赔偿。前两次房屋维修期间，给原告的工作与生活带来很大影响。维修后室内气味刺鼻，仍不能住人，原告不得不在外又借宿4周。2019年5月7日，客厅房顶天花板开裂处局部开始脱落，原告考虑到人身安全不敢再正常入住该房屋。自2019年5月8日起原告在外租房居住，至今已产生租房费用24000元。综上所述，原告认为双方签订的《南京市商品房预售合同》补充协议第一条中规定：装修工程的保修期2年；在被告提供的《住宅质量保证书》的住宅质量保修说明中规定：房屋保修期5年；装修工程的保修期2年。在发生问题保修时，该房屋在保修期内。被告应按照合同约定交付在使用上没有瑕疵的精装修房屋，而被告交付的房屋存在严重的质量问题，且收到原告的维修要求后，被告维修不负责任，没有及时消除质量隐患，给原告造成了一定的经济损失，根据国家颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》的相关规定被告应当对原告的财产损失承担赔偿责任。为此，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法查明事实，支持原告诉讼请求。被告硕天公司辩称，原告要求维修的部分已经过了约定的质保期，《住宅质量保证书》约定墙面顶层脱落质保期为一年，不应当由被告维修，即使由原告维修，维修费用也不应当由被告承担。房屋即使有质量问题，并不影响正常居住使用，原告主张的在外租房产生的租金损失，不应得到法院的支持，且据被告了解涉案房屋内是有人居住使用的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院据此查明事实：2015年9月29日，原告（乙方）与硕天公司（甲方）签订《君望花园商品房预售合同》，约定：乙方购买甲方开发的涉案房屋；房屋建筑面积101.28平方米，房屋总价为1943479元；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年（不低于1年），地，地面空鼓开裂面积起砂为1年（不低于1年）。同日，双方签订《补充协议》，约定：甲方应委托有专业资质的设计、施工单位对诉争房屋进行装饰装修，装修工程应符合本协议以及附件规定之标准，满足装修设计的功能要求；装修工程的保修期为2年，自本协议规定的装修工程交接之日起计算；装修工程的交接日期为2017年12月31日（除不可抗力和乙方的原因外）。被告向原告交付的《住房质量保证书》上载明的装修工程的保修期限为2年。后原告支付购房款，硕天公司于2017年9月30日向原告交付涉案房屋，涉案房屋为精装修交付。2018年6月原告入住后发现房屋客厅及卧室房顶开裂、空鼓，向被告售后维修部门反映后，被告于同年10月派人进行了局部修复，后仍有开裂、空鼓，被告于同年11月再次派人进行了修复。修复期间，原告及家人在外居住一段时间。2019年1月14日，原告妻子耿开旭向被告出具承诺函一份，内容为：本人作为涉案房屋的业主，已对涉案房屋进行了验收，并履行完毕该房屋的交接手续，认可房屋的交付和装修现状符合合同之约定。就房屋内多处吊顶、顶板开裂、空鼓已经维修完成。本人承诺，在被告支付过赔偿金8880元后，本人不再就房屋的交付及本承诺函签署前的维保事宜向被告提出任何赔偿或其他权利要求。本函的签署不影响被告对今后发现房屋质量问题按照房屋买卖合同之约定继续承担保修义务。被告亦按照双方的约定向原告支付赔偿款8880元。2019年5月7日原告向被告售后维修部门人员程小军反映：“客厅电视机上方的顶部表层开裂处，有可能随时脱落砸到家具，刚刚徒手把它拿下，另有些小块自行脱落砸到柜子上，因物业人无法联系，所以特此告之，至于你是否理会或需不需要派人来我家察看，与我无关，半小时后我打扫现场”“另外，从今起次卧不再住人，害怕上方脱落砸下来，毕竟是开玩笑式的维修，特此告之”，程小军回复马上派人员过去。原告自述当日交涉，被告维保人员现场建议在外租房居住，其与家人遂于2019年5月8日在外租房居住，并提供与雷胡根签订的房屋租赁合同及租金现金收条、收条证明其在外租房事实及造成2019年5月8日至2020年2月7日租金损失36000元事实。后原、被告双方对房屋维修事宜无法达成一致意见，原告诉至法院。本案审理过程中，经原告申请，本院依法委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司对于涉案房屋装修质量问题修复方案进行鉴定，该公司向本院出具第SF202005076号鉴定报告，报告载明现场检查情况为：客厅、南侧次卧、北侧次卧、南侧主卧的顶棚存在多处空鼓、开裂现象；房间墙纸存在多处显拼接、脱层现象。报告明确了修复原则并对客厅、南侧次卧的全部顶棚以及南侧主卧、北侧次卧的局部受损顶棚面积，合计约35平方米，客厅、南侧主卧的吊顶饰面层裂缝长度合计约3米以及客厅、南侧次卧、南侧主卧墙纸面积合计约33平方米的修复方法均进行了明确。原告因此预交鉴定费用15000元。后原告同意自行维修，并要求被告给付维修费35000元，包括房屋维修费及修房产生的空调拆装、灯具拆装、真皮家俱及精品衣柜拆装、运输及保管、玻璃桌、窗帘拆装、地、地面保护洁等杂费及误工费等，另外主张修房产生的外宿费14400元（240元/天，共2个月）。被告则提出同意支付维修费12392元，因双方对维修费的数额无法达成一致意见，原告申请对维修费用进行评估，本院依法委托江苏三师土地房地产资产评估测绘咨询有限公司对维修费用进行评估，该公司于2020年10月14日出具苏三评报字（2020）第044号资产评估报告，评估结论：经评估，于评估基准日2020年9月4日，南京市秦淮区人民法院拟确定财产修复参考目的涉及的房屋装修质量问题的维修费用在满足假设前提下的市场价值为14574.18元，评估报告的使用有效期为自2020年9月4日起至2021年9月3日。原告因此预交鉴定费用6000元。原告认为评估费偏低，没有把其他杂费等计算在内，被告则认为评估费偏高，但双方均没有提供充分的证据予以证明。本院认为，依法成立的合同受法律保护，本案被告按照合同约定向原告交付的精装修房屋在保修期内存在质量问题，被告应承担保修责任。对于涉案房屋存在的质量问题：客厅、南侧次卧、北侧次卧、南侧主卧的顶棚存在多处空鼓、开裂现象；房间墙纸存在多处显拼接、脱层现象的维修问题，鉴于涉案房屋前期出现的质量问题原告申请被告进行维修，但短期内又出现了质量问题，现原告要求自行维修，本院予以准许。关于维修费用，经原告申请，本院本院依法委托江苏三师土地房地产资产评估测绘咨询有限公司对维修费用进行评估，该公司于2020年10月14日出具苏三评报字（2020）第044号资产评估报告，评估结论为评估基准日2020年9月4日的维修费用市场价值为14574.18元，原告认为评估的维修费用偏低，被告认为评估的维修费用偏高，但均没有提供充分的证据予以证明，本院依法对该评估报告确定的维修费用市场价值为14574.18元予以确认，对于原告主张的其他杂费、误工费等，因无法律依据，本院不予支持。关于鉴定费用，因本案纠纷确因被告装修质量问题引发，故鉴定费用依法应由被告承担。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。关于原告要求被告赔偿至2019年5月8日至2020年2月7日在外租房费用的诉讼请求，原告购买的房屋系精装修房屋，在入住后就出现房屋天花板有多处裂缝，所有房间均存在范围不等的空鼓和开裂现象，经被告维修后客厅、南侧次卧、北侧次卧、南侧主卧的顶棚仍存在多处空鼓、开裂现象；房间墙纸存在多处显拼接、脱层现象，对原告的生活确实产生不便影响；现涉案房屋需要进行大面积的维修，维修期间原告及家人需要外出居住，给原告造成一定的损失，综合以上情况以及前期维修期间的损失被告已经予以赔偿的实际情况，参照市场行情，本院酌定被告应赔偿原告的损失为10000元，对于原告主张的因房屋质量导致无法居住而造成的2019年5月8-2020年2月7日外宿房租费用36000元，要求被告予以赔偿的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告南京硕天投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告史朝金维修费损失14574.18元（原告自行对其位于南京市秦淮区房屋的客厅、南侧次卧的全部顶棚以及南侧主卧、北侧次卧的局部受损顶棚，客厅、南侧主卧的吊顶饰面层裂缝以及客厅、南侧次卧、南侧主卧墙纸质量问题进行维修）；二、南京硕天投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告史朝金损失10000元；三、驳回原告史朝金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，由原告史朝金负担150元，由被告南京硕天投资管理有限公司负担500元。鉴定费21000元，由被告南京硕天投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  孙 侠人民陪审员  周文骏人民陪审员  李玉萍二〇二〇年十一月九日见习书记员  吴 梦