广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初5493号原告：广州市黄埔区人民防空办公室，住所地广东省广州市黄埔区汇星路******。负责人：杨佳新。委托诉讼代理人：丁振凯、王腾飞，均系广东法丞汇俊律师事务所律师。被告：广州市腾飞物业管理有限公司，住所，住所地广东省广州市黄埔区中山大道塘口天虹花园****div>法定代表人：陈克宇，董事长。被告：广州市跃华房地产开发有限公司，住所地，住所地广东省广州市黄埔区中山大道东塘口天虹花园****iv>法定代表人：陈克宇，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：陈仲球、刘汉霞，均系广东红棉律师事务所律师。原告广州市黄埔区人民防空办公室（以下简称黄埔区防空办公室）与被告广州市腾飞物业管理有限公司（以下简称腾飞公司）、广州市跃华房地产开发有限公司（以下简称跃华公司）物权保护纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用普通程序于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告黄埔区防空办公室的委托诉讼代理人丁振凯、王腾飞，被告腾飞公司、跃华公司的法定代表人陈克宇及共同委托诉讼代理人陈仲球、刘汉霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄埔区防空办公室向本院提出诉讼请求：1.判令腾飞公司、跃华公司立即停止侵权，腾空返还广州市黄埔区天虹街5号之一401房；2.判令腾飞公司、跃华公司从2018年9月1日起向黄埔区防空办公室支付房屋占用费至实际返还房屋之日止（其中，2018年9月1日至2019年2月28日按照25元/平方米/月计算，2019年3月1日至2020年2月29日按照30元/平方米/月计算，2020年3月1日起按照32元/平方米/月计算，暂计算至2020年3月31日房屋占用费为27696.2元）；3.判令本案的诉讼费用由腾飞公司、跃华公司承担（迳付）。事实与理由：黄埔区防空办公室于2012年取得广州市黄埔区天虹街5号之一401房的产权证，此前房屋一直空置。黄埔区防空办公室经巡查发现，自2018年9月1日至今，腾飞公司、跃华公司未经其同意，擅自占用该房屋，并通过腾飞公司将此房出租给他人。黄埔区防空办公室多次要求腾飞公司、跃华公司停止侵权、返还房屋，但腾飞公司、跃华公司均不予理会。腾飞公司、跃华公司的行为已严重侵犯了黄埔区防空办公室的合法权益，故黄埔区防空办公室诉至法院，请求法院判如所请。被告腾飞公司、跃华公司共同辩称，不同意黄埔区防空办公室的诉请，请法院予以驳回。黄埔区防空办公室起诉的房屋权利没有合法来源，其提供的产权证称取得房屋的方式为购买是不存在的，其未向跃华公司支付过购房款。涉案房屋从房屋建成以后即1996年开始一直由跃华公司占有使用，在起诉之前黄埔区防空办公室也未主张过任何权利。本院经审理认定事实如下：黄埔区防空办公室于2012年7月11日取得广州市黄埔区天虹街5号之一401房（以下简称涉案房屋）的产权证，取得方式为购买，房屋建筑面积为51.1平方米。腾飞公司、跃华公司对黄埔区防空办公室取得涉案房屋的合法性提出异议，并申请调取了涉案房屋办理产权转移登记的档案资料，上述资料显示：黄埔区防空办公室依据本院（1999）黄法行执字第1号民事裁定向当时的广州市房地产交易登记中心申请办理了涉案房屋的过户登记。（1999）黄法行执字第1号民事裁定载明：被执行人广州市广钢房地产开发有限公司、广州市天河区建设发展有限公司（现为跃华公司）因资金问题未能履行义务，现经三方协商，对欠缴的天虹花园人防易地建设费2164722元、罚款21647元及执行费20833元合计2207202元，两被执行人愿意以天虹花园的房屋折价抵偿给申请人广州市黄埔区人民防空办公室。抵偿的面积为789平方米，折抵价格以2800元/平方米计。故本院裁定：被执行人广州市广钢房地产开发有限公司、广州市天河区建设发展有限公司将座落在广州市黄埔区茅岗村中山大道北天虹花园天虹街15号之二（A3幢2梯）401、501、502、503、504、505，中山大道东217号之一（A4幢1梯）303、305、401、402、403、404共十二套房屋交给申请人广州市黄埔区人民防空办公室以抵偿欠款，上述房屋归广州市黄埔区人民防空办公室所有。黄埔区防空办公室陈述涉案房屋过户后没有办理书面的交接手续，但曾经交纳过物业管理费，其认为已实际取得涉案房屋。黄埔区防空办公室主张其于2018年9月发现涉案房屋被人占用，提交了涉案房屋从2018年3月至2020年2月的电费清单。2019年11月起，黄埔区防空办公室多次派人对包括涉案房屋在内的多套房屋进行巡查、张贴通知要求租户尽快搬离，并陈述曾到街道、派出所反映情况。2020年3月，跃华公司复函黄埔区防空办公室称：涉案房屋属跃华公司财产，要求其停止更换门锁、驱赶住户等行为。跃华公司庭审中确认涉案房屋现由其在实际使用。各方确认涉案房屋为楼梯楼，位于天虹街。黄埔区防空办公室主张按照涉案房屋同地段租金参考价计算房屋占用费，其提交的广州市房地产租赁管理所发布的《广州市房屋租金参考价》显示：天虹街楼梯楼2017年的租金标准为25元/平方米/月，2018年的租金标准为30元/平方米/月，2019年的租金标准为32元/平方米/月。腾飞公司、跃华公司抗辩涉案房屋接近毛坯，不符合居住条件，按该标准计算过高。本院于2020年10月16日到涉案房屋进行现场勘查，发现涉案房屋目前仍上锁，屋内有狗叫。黄埔区防空办公室为证明涉案房屋现仍被跃华公司占有使用、由腾飞公司出租给案外人，跃华公司、腾飞公司构成共同侵权应承担连带责任，提交了其对涉案房屋承租人所作的询问笔录、租赁合同、收据、照片等。黄埔区防空办公室工作人员于2020年10月17日到涉案房屋对承租人黄建林及妻子所作的询问笔录显示：黄建林自称其是从腾飞公司处租赁的涉案房屋，租期从2018年10月开始，签订了一年的租赁合同并登记备案，后续未再签订租赁合同，其因自身原因向黄埔区防空办公室请求推迟搬走。登记备案的《广州市房屋租赁合同》显示：腾飞公司将涉案房屋出租给黄建林，租期自2018年3月1日至2019年12月31日。收据是腾飞公司于2020年8月、9月向黄建林开具的租金收据。腾飞公司确认其将涉案房屋出租给黄建林。以上事实，有产权证、电费清单、通知、报警回执、照片、复函、《广州市房屋租金参考价》《广州市房屋租赁合同》、收据、照片、询问笔录、档案资料及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据产权证的记载，黄埔区防空办公室已于2012年7月11日成为涉案房屋的权利人，其对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。腾飞公司、跃华公司虽对黄埔区防空办公室取得物权的合法性有异议，但该产权转移登记已发生法律效力，在未经合法程序予以撤销之前，仍具有对世效力，故本院对其抗辩不予采信。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”跃华公司确认涉案房屋从建成后一直由其使用，现仍在占有使用，腾飞公司确认其将涉案房屋出租给案外人使用，跃华公司、腾飞公司构成共同侵权，黄埔区防空办公室要求跃华公司、腾飞公司立即停止侵权、腾空返还涉案房屋并连带支付占有使用费于法有据，本院予以支持。对于占有使用费的起始时间，黄埔区防空办公室主张从2018年9月1日起计算，是其对自身权利的处分，本院予以准许。黄埔区防空办公室主张按照同地段的租金标准计算占有使用费即2018年9月至2019年2月按照25元/平方米/月计算、2019年3月至2020年2月按照30元/平方米/月计算、2020年3月起按照32元/平方米/月计算合法合理，本院予以支持，本院核算占有使用费如下：2018年9月至2019年2月期间，每月占有使用费按照1277.5元（51.1平方米×25元/平方米/月）计算；2019年3月至2020年2月期间，每月占有使用费按照1533元（51.1平方米×30元/平方米/月）计算；2020年3月起按照1635.2元（51.1平方米×32元/平方米/月）计算直至实际返还涉案房屋止。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十五条、第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告广州市跃华房地产开发有限公司、广州市腾飞物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内立即停止侵权，共同向原告广州市黄埔区人民防空办公室腾空交还广州市黄埔区天虹街5号之一401房；二、被告广州市跃华房地产开发有限公司、广州市腾飞物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告广州市黄埔区人民防空办公室连带支付广州市黄埔区天虹街5号之一401房自2018年9月1日起至实际交还房屋之日止的占有使用费（2018年9月至2019年2月期间，占有使用费按照1277.5元/月计算；2019年3月至2020年2月期间，占有使用费按照1533元/月计算；自2020年3月起占有使用费按照1635.2元/月计算）。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费492元，由被告广州市跃华房地产开发有限公司、广州市腾飞物业管理有限公司共同负担。案件受理费原告广州市黄埔区人民防空办公室已预缴，被告广州市跃华房地产开发有限公司、广州市腾飞物业管理有限公司在履行本判决义务时将其应负担的案件受理费迳付原告广州市黄埔区人民防空办公室，本院不作退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  臧玉林人民陪审员  刘 英二〇二〇年十一月四日法官助理彭逸婷书记员王汝欣