北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11032号上诉人（原审被告）：金平，女，1966年4月2日出生。委托诉讼代理人：蔡大伟，北京市恒都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程盟，男，1989年2月15日出生。上诉人金平因与被上诉人程盟财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初42867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金平上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回程盟的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由程盟承担。主要事实与理由：1.一审法院认定事实不清。第一，一审法院就程盟的房屋用于美容经营、汗蒸与本案认定损害的因果关系认定不清。程盟的房屋应该是居住用房，却长期出租用于商业经营。案发时，其租户是经营美容院、做汗蒸。可以想见，经营用房，大量人员频繁进出涉诉房屋，会对房屋装修造成巨大使用负担，加速老化；汗蒸因其经营条件的特殊性，过量的水汽对房屋装修、墙壁、表面水泥涂层都会有侵蚀、留下水印，干湿交替，涂层也很容易开裂、脱落。因此，本次程盟主张的房屋损害，尤其是房顶涂层脱落、有干了的水印，与程盟涉诉房屋用于汗蒸经营是否有因果关系，一审法院未予查明。另外，程盟的房屋为了便于出租用于经营，违法搭设爬梯、违法开窗设门，这些违法改造、装修行为都会对其装修造成破坏；程盟的房屋已经装修使用十五年，即使作为正常的居住、家用，也到了装修使用寿命，发生一些瓷砖掉落、抹缝腻子脱落、甚至顶部涂层脱落都是正常的，何况其将房屋用于汗蒸。第二，一审法院关于预留口裂缝的事实认定不清。2019年3月22日，我和物业一起去查看现场，见到了该规则型裂缝，并在一审中举证现场拍摄的照片。该规则型裂缝是建筑物固有的预留口，不属于损害。为此，我投诉过房管局、建委，该部门均给出过明确答复“2019年3月27日，房管局答复，裂缝是预留口，不属于房屋结构质量问题，和装修无关。”2019年4月中旬，建委答复“没有对房屋结构造成损坏，不影响居住，房屋是安全的。”所以，程盟表述的“主卧室部分房顶坍塌”，一审法院表述的“东侧卧室内天花板建筑预留口破裂受损”，都不符合实际情况。另外，一审法院对于具体有几处受损部位亦未审查清楚。第三，一审法院对我已经数次要求维修及时止损的事实认定不清。我数次提出维修；阻止、不同意维修的不仅是程盟的租户，程盟本人也数次阻止维修。第四，一审法院对程盟举证的房屋维修合同、维修合同报价单等证据认定错误，而且程盟自行维修也未做证据保全。2.一审法院适用法律错误。第一，一审法院就扩大性损失的规则存在错误。2019年3月22日、4月11日、4月12日，程盟称房屋发生了房屋损害，我同意维修，维修费用是正常的。但是程盟及其租户数次阻止我维修，后续造成的损失是扩大性损失，且是由程盟造成的，该损失应由其自行承担。第二，一审法院就举证责任的分配存在错误。程盟在一审中提交的房屋维修合同、维修工程报价单、收据等存在缺陷，由此，如果该案需要就房屋损害作出鉴定应当由程盟申请，但一审法院只是询问了双方是否申请鉴定及原因，得到的都是否定答案，却在判决中确定由我对此承担举证不能的法律后果。程盟辩称，同意一审判决，不同意金平的上诉请求和理由。一审法院认定事实清楚，确定的赔偿数额合理。程盟向一审法院起诉请求：1.判决金平立即支付我修复房屋费用47576元；2.请求判决金平立即支付租金损失39295元（具体包括：2019年3月22日至2019年4月13日期间的租金3335元、2019年4月14日至2019年5月17日期间的租金9860元、2019年5月17日至2019年8月16日期间的租金26100元）；3.请求判决金平支付我因金平行为致使我承担违约金4000元；4.请求判决金平支付我另案诉讼费330元；5.本案诉讼费由金平承担。以上共计91201元。一审法院认定事实：程盟系北京市西城区××街××楼0104号房屋（以下简称0104号房屋）的产权人；金平系北京市西城区××街××楼0204号房屋（以下简称0204号房屋）的产权人。2019年3月间，金平对0204号房屋进行装修。金平装修过程中做地暖，在施工中要铲除0204号房屋内的地面客厅原瓷砖和卧室地板，并将瓷砖、地板下面的水泥地面再向下剔除3厘米～4厘米，露出楼板，以留出装地暖的空间。由于金平此种施工方式破坏了0204号房屋的地面，再剔除水泥地面时振动剧烈，0104号房屋厨房部分瓷砖出现松动、脱落，东侧卧室（即主卧室或大卧室）内天花板上的建筑预留口破裂受损（金平提供的证据1照片显示开裂塌陷），东侧卧室天花板部分墙皮脱落的情况，同时厨房漏水，西侧卧室（次卧室或小卧室）出现渗水，部分墙皮脱落，门厅天花板出现水印（干枯）。另查，程盟的0104号房屋在受损期间为出租房屋。2018年7月18日，程盟与承租人谭伟就0104号房屋签订《北京市房屋租赁合同》，约定谭伟承租程盟位于北京市西城区××街远见名苑××楼1层0104号房屋，月租金8700元，租期自2018年8月17日至2019年8月16日。由于房屋受损，租户谭伟以“2019年3月22日上午，房屋主卧室部分房顶突然坍塌，厨房高处墙壁瓷砖脱落摔碎；2019年4月12日上午，次卧室屋顶漏水，至傍晚屋顶开裂；2019年4月13日，次卧室屋顶水泥大面积脱落，同时客厅屋顶出现漏水及大量裂痕，已经完全无法居住”为由，于2019年5月21日起诉程盟房屋租赁合同纠纷一案，请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、程盟返还谭伟自2019年3月22日至2019年4月13日期间的房屋租金的一半3335元；3、程盟退还谭伟自2019年4月14日至2019年5月17日期间的房屋租金9860元；4、程盟返还谭伟房屋押金16200元；5、程盟给付谭伟违约金8700元。该案中，程盟以谭伟改变房屋用途开办健康美容会所，违反了合同约定，应当给付违约金为由提出反诉，请求：1、谭伟停止非居住用途；2、谭伟给付程盟违约金8700元。对于程盟与谭伟的该纠纷，法院于2019年7月9日作出（2019）京0102民初21289号民事判决：一、确认谭伟与程盟签订的合同于2019年4月14日解除；二、自本判决生效之日起七日内，程盟返还谭伟2019年3月22日至2019年4月13日房屋租金3335元；三、自本判决生效之日起七日内，程盟返还谭伟2019年4月14日至2019年5月17日的房屋租金9860元；四、自本判决生效之日起七日内，程盟返还谭伟房屋押金16200元；五、自本判决生效之日起七日内，程盟给付谭伟违约金4000元；六、驳回谭伟的其他诉讼请求；七、驳回程盟的反诉请求。案件受理费376元，由原告谭伟负担46元（已交纳）；由被告程盟负担330元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费25元，由被告程盟负担（已交纳）。其后，程盟根据判决内容，向谭伟支付了判决确定的款项33725元（3335+9860+16200+4000+330=33725），该判决生效。再查，程盟房屋受损后，金平曾表示予以维修，但因房内租户不让维修，金平未能及时维修。本案中，程盟表示租户谭伟于2019年4月12日搬出0104号房屋。在（2019）京0102民初21289号案件中，程盟表示“0104号房屋于2019年5月份收回。”程盟于2019年5月27日与北京中恒圣达装饰设计有限公司签订了房屋维修合同，维修0104号房屋。经法院询问，程盟表示在维修前，电话通知了金平。金平否认接到电话通知，并表示系程盟擅自进行整体装修。程盟提供的照片和录像显示，程盟房屋在装修前贴有壁纸，厨房瓷砖墙面，地面瓷砖，但从录像和照片中，无法确定当时0104号房屋内的原装修整体现状。本案中，法院现场勘验时，0104号房屋已经整体装修完毕。装修后的0104号房内现场为：客厅墙面刷白，厨房地面及墙面瓷砖，卧室墙面刷白，预留口已经修复看不出痕迹，两卧室壁纸贴墙，凉台瓷砖贴墙。程盟表示根据维修合同，维修期间自2019年5月30日至2019年6月21日，维修费用共计47576元。庭审中，程盟提供了维修公司于2009年8月27日开具的支付维修费47576元的收据。金平对收据提出异议，程盟又提供了维修公司于2020年7月18日开具的发票。就此发票，维修公司附情况说明一份，表示2019年财务已经结算，客户要求补开发票，只能开具2020年的装修发票。对于0104号房屋预留口的受损，庭审中双方均表示，经建委工作人员查看，确定预留口的受损对房屋的结构安全没有造成影响。对于原租户谭伟在房屋受损的当时在0104号房屋是否进行美容和汗蒸经营，程盟表示，原租户具体做什么不清楚。金平提供了照片，证明程盟的房屋窗外搭建有梯子，窗户广告为美？、护肤。程盟否认照片的真实性。对于0104号房屋的装修，程盟出具了装修合同及报价单、收据、发票，金平不予认可。法院就此询问程盟是否对装修价格申请评估鉴定。程盟表示，是有资质的装修公司进行的装修，不申请评估鉴定。金平表示，举证责任不在于我方，不申请评估鉴定。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案金平对0204号房屋进行装修，在地暖铺设中，铲除了原地面铺贴的瓷砖，并将瓷砖下的水泥地面再向下剔除3厘米～4厘米，露出楼板以安装地暖，此种装修方式在施工过程中振动极为剧烈。该楼板下面，即是程盟0104号房屋的天花板。根据生活经验、双方陈述、照片及勘验，法院认定该振动是造成程盟0104号房屋厨房部分瓷砖松动、脱落，东侧卧室（即主卧室或大卧室）内天花板上的建筑预留口破裂受损的原因；根据水往低处走的原理，法院认定程盟0104号房屋内的厨房漏水，西侧卧室（次卧室或小卧室）渗水，部分墙皮脱落，门厅天花板出现水印（干枯）的水流，来自金平房屋。0104号房屋的租户因金平装修导致0104号房屋无法正常使用而起诉出租方程盟，法院的生效判决确定程盟向租户谭伟支付判决确定的款项33725元系客观事实。程盟根据生效判决向谭伟支付的3335元租金、9860元租金、4000元违约金以及程盟负担的诉讼费330元，系因0104号房屋受损而造成的程盟的实际经济损失，对程盟要求金平赔偿的上述各项损失（3335+9860+4000+330）共计17525元，金平应予赔偿。关于程盟主张赔偿的2019年5月17日至2019年8月16日期间的租金26100元一节，由于程盟的维修期间自2019年5月30日至2019年6月21日，2019年6月22日之后，房屋已经修复并可以对外出租，故对程盟要求金平支付2019年6月22日至2019年8月16日期间租金损失的诉讼请求，法院不予支持。对于程盟主张赔偿的2019年5月18日至2019年6月21日期间的租金损失问题，考虑到程盟在此期间房屋不适合出租的实际情况，金平对程盟此期间的租金损失，法院按照承租人谭伟与程盟签订的房屋租赁合同确定的每月8700元的租金标准予以计算赔偿，经核算，该期间的具体数额为9860元。2019年5月17日的租金，已经在（2019）京0102民初21289号民事判决中作出退还的处理，故对程盟要求金平支付2019年5月17日的租金损失的诉讼请求，不予支持。关于程盟主张赔偿的修复房屋费用47576元损失，程盟提供了维修费的正式机打发票及收据。金平虽然否认该票据数额的真实性、合理性，但经法院提示，金平对程盟的装修费用不申请评估鉴定。对此，法院认为，在（2019）京0102民初21289号民事案件中，程盟以谭伟改变房屋用途开办健康美容会所，违反了合同约定，应当给付违约金为由提出反诉，由此法院认定，0104号房屋在租赁期间，不是普通住宅，而是用于经营场所。法院考虑到程盟将0104号房屋用作经营用房，对房屋原装修的折旧比率较大的情况，同时考虑到金平装修房屋实际造成了程盟房屋遭受损失，对程盟使用房屋造成了巨大影响，并且受损房屋确实需要予以维修的客观情况，法院同时参考程盟提供的维修费发票的数额，酌情确定金平支付程盟房屋修复费用20000元，对程盟的过高要求，不予支持。判决：一、自判决生效后十日内，金平赔偿程盟二○一九年三月二十二日至二○一九年四月十三日期间的租金损失三千三百三十五元、二○一九年四月十四日至二○一九年五月十七日期间的租金损失九千八百六十元、违约金损失四千元、诉讼费损失三百三十元（四项合计：一万七千五百二十五元）。二、自判决生效后十日内，金平赔偿程盟二○一九年五月十八日至二○一九年六月二十一日期间的租金损失九千八百六十元。三、自判决生效后十日内，金平赔偿程盟修复房屋费用二万元。四、驳回程盟的其他诉讼请求。如果金平未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人均未提交新证据。在本院庭审过程中，金平称程盟0104号房屋中当时仅涉及4个损坏点，2019年3月22日有2个，主卧规则性裂缝和厨房瓷砖脱落，瓷砖是完整摆放的。2019年4月11日，西侧卧室屋顶中间有水印，第二天涂层脱落。第4个损坏点是门厅，靠西墙的位置有水印干了。金平另称在其与程盟多次沟通维修的情况下，程盟拒绝让其维修，而且程盟对于0104号房屋用于美容和汗蒸经营是清楚的。双方当事人对于一审法院查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案二审双方的争议焦点一是金平是否应对程盟承担赔偿责任；二是一审法院认定的赔偿数额是否适当。关于争议焦点一，结合本案查明的事实，金平对0204号房屋的装修方式系铲除原地面瓷砖，并将瓷砖下的水泥地面再向下剔除3厘米～4厘米，露出楼板以安装地暖。该楼板下面，即程盟0104号房屋的天花板。且在施工过程中，因为施工需要，施工过程中的振动极为剧烈。同时，金平房屋的施工时间与程盟房屋实际损害的发生在时间节点上吻合。一审法院结合双方陈述、日常生活经验、参考在案照片以及勘验情况等，认定金平0204号房屋装修造成程盟0104号房屋部分瓷砖松动、脱落、建筑预留口破裂受损、渗水、墙皮脱落等符合本案实际。金平就此应对程盟承担相应赔偿责任。金平虽上诉称对0104号房屋损失不予认可，且称因该房屋被出租用于美容、汗蒸等可能与该房屋损害后果存在因果关系，但其未就该因果关系予以举证。且一审法院在确定程盟房屋修复费用时，已结合程盟在另案中以其租户改变房屋用途开办健康美容会所，用于经营，提出反诉之情形，在确定该项费用金额时已予以考量，金平该项主张依据不足，本院难以采信。关于争议焦点二，0104号房屋的租户因金平装修导致其无法正常使用该房屋进而起诉程盟，该事实已经生效判决确认。经核，一审法院结合生效判决认定的程盟向其租户赔偿的数额并无不当。一审法院综合考虑0104号房屋装修期间无法使用之客观情况，确定的该房屋装修期间的租金损失亦无不妥。就0104号房屋修复费用，金平上诉对此不予认可，但其在一审中未就此提出鉴定申请，一审法院综合考虑0104号房屋受损部位、房屋折旧、房屋租赁使用等情况，结合市场一般标准，以及在案证据等确定的金平应赔偿程盟0104号房屋的修复费用，未超出合理限度，本院亦予以确认。金平称程盟多次阻止其对0104号房屋进行维修，程盟上述行为属于扩大损失，经审查依据不足，本院不予采信。综上所述，金平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费985元，由金平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郭文彤审 判 员 刘保河审 判 员 屠 育二〇二〇年十一月三十日法官助理 杨 超书 记 员 王 慧