江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0891民初3511号 原告：江苏华明实业有限公司，统一社会信用代码913212821410723385，住所地：靖江市城南园区江防东路**。 法定代表人：徐同章，该公司董事长。 诉讼代表人：江苏江豪海信律师事务所，系江苏华明实业有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：丁伟，管理人工作人员。 委托诉讼代理人：黄星，管理人工作人员。 被告：江苏鸿博智能科技股份有限公司（曾用名：江苏鸿升建设股份有限公司），统一社会信用代码91320800569172704H，住所地：淮安经济技术开发区深圳东路**。 法定代表人：左培生，该公司董事长。 被告：江苏鸿升建设集团有限公司（曾用名：江苏鸿升装饰工程有限公司），统一社会信用代码91320800711585623D，住所，住所地：淮安经济技术开发区深圳东路**div> 法定代表人：林春，该公司总经理。 两被告委托诉讼代理人：姬昂，江苏益新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王洪磊，江苏益新律师事务所律师。 原告江苏华明实业有限公司（以下简称华明实业）与被告江苏鸿博智能科技股份有限公司（以下简称鸿博智能）、江苏鸿升装饰工程有限公司（以下简称鸿升建设）土地使用权转让合同纠纷、房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丁伟、黄星，被告委托诉讼代理人姬昂、王洪磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华明实业向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告签订的买卖合同及补充协议书；2、判令两被告返还700万元并承担违约金216万元；3、被告承担诉讼费用。庭审中，原告明确诉讼请求为：1、解除原、被告于2014年6月18日签订的买卖合同；2、解除原、被告于2017年6月20日签订的补充协议；3、判决两被告返还原告已经支付的转让款700万元；4、判决两被告返还原告设备折价款111.26万元；5、判令两被告承担违约金216万元。事实与理由：2014年6月18日，两被告与原告签订买卖合同，约定两被告将位于淮安市工业园区发展大道南侧的全部厂房（包括但不限于三栋标准化厂房，建筑面积约12960平方；厂区东侧、北侧各一幢门卫室；配电房一幢；其他附房、围墙、道路、配套场地、绿化、配电、通水设施、其他附属设施及附着在前述财产上的全部设施等）、该处土地使用权（面积为60亩）转让给原告，全部转让价款为1018万元。转让款分三次付清，签约后三日内，付定金100万元，2014年7月31日前，两被告将转让的财产全部交付原告使用，原告在收到财产后7日内，支付600万元，余款于两被告办妥土地使用权变更登记等手续后，7日内付清。若因两被告原因，不能及时交付转让的财产或不能办理土地变更手续等，原告有权解除合同，两被告无条件全额退还所有价款，并承担总价20%的违约金。在签订合同时，两被告承诺其所转让的土地使用权已缴纳全部土地出让金，并办理了其中9418平方米的土地使用权证。合同签订后，原告已分次支付700万元。原告在使用上述财产过程中发现，两被告仅办理过9418平方米的国有土地出让手续，其余土地均未办出让手续，且双方约定转让的土地使用范围的部分土地（3271平方），已经国土部门挂牌出让给淮安博创资产管理有限公司（以下简称博创公司），两被告已不可能办理全部60亩土地使用权并变更至原告名下。两被告的行为已构成根本违约。请求法院支持原告的诉请。原告在2020年6月11日查询发现两被告未能取得60亩土地的全部使用权，未能缴纳全部土地出让金，尚未取得买卖合同约定的全部土地，对买卖合同中约定的土地无完全处分权。涉嫌一定程度的欺诈，故其无法办理土地变更手续，在签订后同时是明知的，无法达到原告在签订合同时要求取得60亩土地使用权的合同目的，故本案要求解除的法律基础既有合同约定，也有法定解除。 被告鸿博智能及鸿升建设辩称，原告的起诉无事实和法律依据。原、被告于2014年6月18日就涉案房屋土地签订买卖合同，合同签订后，被告在2014年7月31日前按照合同约定将厂房等设施交给原告使用，但是原告并未按合同约定的期限向被告支付第一笔款项，一直拖延到2014年12月份才将第一笔款项600万元支付给被告。合同签订后，被告分别于2015年4月10日、2015年7月10日两次发函催促原告尽快办理土地使用权的变更登记手续，并支付合同的剩余款项，但原告接函后一直没有与被告联系办理土地变更事宜。所以被告认为原告违约在先，应当支付剩余款项并承担违约责任。双方所签订的合同及补充协议应继续履行，请求法院驳回原告的诉讼请求。关于土地出让金，被告已经按照2.7万一亩的标准，缴纳了60亩地的土地出让金，缴纳至淮安工业园区管委会。238万仅仅是当时办理15亩土地权属证书的时候为了配合土地摘牌所定的价格。被告请求淮安工业园区管委会出具证明，但是，由于用章问题出具，如果需要恳请法庭前往管委会进行调查。所以，两被告不存在欺诈原告的说法。关于解除补充协议，被告认为无事实依据。补充协议是原被告双方自愿签署并且在补充协议签订之后，一直到现在，被告均是按照补充协议的约定在履行。关于返还设备折价款，被告认为，关于设备问题，在双方签订的补充协议中已经明确约定，是原告同意由被告对设备进行处置，故该请求无事实和法律依据，没有合同依据。 当事人围绕诉讼主张向本院提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证，结合当事人的陈述，本院确认如下事实： 2010年4月，鸿升建设（乙方）与淮安工业园区管理委员会（甲方）签订《协议书》，约定乙方在甲方区域内注册成立公司，挂牌受让土地兴建节能玻璃幕墙生产项目；乙方拟挂牌受开发大道以南、纵九路以西占地约50亩，实际用地以红线图为准。协议还约定了土地出让价、付款及相关权利义务等条款。2011年9月13日，鸿博智能（受让方）与淮安市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让宗地编号为2011GG052P09，宗地面积9418平方米，出让价款238万元。合同补充条款约定：受让人自《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起30日内付清挂牌出让成交价款及向地块所在区财政部门缴纳地块上保留建筑物价款。2011年10月9日，鸿博智能向江苏淮安工业园区财政局交付回购款4256700元。2011年10月12日，鸿博智能向该局交付土地出让金238万元。2016年10月10日，被告鸿博智能取得上述9418平方米国有建设用地使用权不动产权证书。 2014年6月18日，两被告（甲方）与原告（乙方）签订买卖合同，约定：乙方出资购买甲方坐落于淮安工业园区发展大道南侧、昆仑路西侧厂区的全部厂房（包括但不限于三栋标准化厂房、厂房建筑面积约12960平方米；位于厂房东侧、北侧各**门卫室；配电房一幢；其它附房）、围墙、道路、配套场地、绿化设施、配电设施、通水设施、其它附属设施（包括但不限于装饰装潢、空调，不含加工机器设备），及附着在前述财产上的全部设施等，以及该处全部土地使用权（面积60亩）；甲方已就上述土地向政府有关部门缴纳了全部土地出让金，并已就其中的9418平方米办理了土地使用证。该土地使用权也一并转让给乙方，乙方与政府有关部门签订的有关该土地转让协议方面的权利及所缴纳的各种款项也一并转属乙方所有；转让价格及其它费用：转让总价（含全部土地使用权）1080万元。本转让总价中包含了乙方获取第一条转让财产基本情况所列的全部款项。土地使用税费及其它有关该土地上的费用，在转让财产交付乙方前所发生的由甲方负责承担缴纳；在转让财产交付乙方后所发生的土地使用税费由乙方负责承担缴纳；转让总价分三次付清，签约后三日内乙方支付定金100万元，该款由乙方直接汇入甲方银行帐户。2014年7月31日前甲方将转让财产全部交付乙方使用，同时乙方在收到甲方转让财产后七日内支付600万元。其余价款应在甲方办妥土地使用权变更登记等手续后七日内一次性付清。甲方承诺：转让财产系甲方单独拥有所有权的合法财产，无任何其它第三人对该财产拥有任何权利，可以自由合法转让；甲方对全部转让财产拥有完整的权利，未在该财产上设置任何抵押担保等限制，可以自由转让。其他规定：甲方须及时配合乙方办理土地使用权变更手续；甲方须将房屋建设、规划资料完整交付乙方，以便乙方办理房产登记手续，乙方在办理房产登记或新建房屋时如需甲方配合，甲方须无条件及时办理。关于违约责任条款，合同约定：如乙方逾期交款，处以银行贷款利息的滞纳金，逾期超过三个月不付款，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿转让价20%违约金；若因甲方原因不能及时交付转让财产或不能办理土地变更手续，或甲方将土地、厂房抵押或转让给任何第三方，则乙方有权解除合同，甲方无条件全额退还所有价款，并按总价20%向乙方支付违约金；一方如有其他违约行为，另一方有权要求违约方赔偿全部损失直至解除合同，并追究违约责任。合同还约定了其他相关条款。 上述合同签订后，原、被告双方于当年7月29日办理了财产交接，交接表载明的交接项目有：1、给排水、供电；2、门前道路、绿化；3、门窗、墙壁；4、钥匙；5、屋面、地面；6、、地面观；7、室内消防配置；8、空调等；9、东门已有一把钥匙在门卫室；10、北门、电动门钥匙没有；11、厂房设计图7.31由移交方提供。该表还说明：交付签字后，被告不再承担厂区的安全、看护和管理工作，即日交付原告全权负责。原告于2014年6月20日支付100万元、2014年8月27日支付40万元、2014年8月29日支付100万元、2014年9月3日支付300万元、2014年9月19日支付60万元、2014年12月12日支付100万元，合计支付700元，余款318万元后再未付。 2015年4月10日，被告致函原告称，贵我公司就淮安工业园标准厂房和使用配套等事宜签订了买卖合同，我方严格按合同条款执行，而你方在履行条款节点上久拖不理，严重影响我公司的经济利益。尤其在后期履行中，我公司多次上门及电话联系你公司希望做好后期条款的履行，相关人员答应很好，但就是不见行动，以致合同签约近一年仍不见你公司来人对接。今去函贵司请予高度重视，尽快安排人员与我方对接，共同做好履约工作，否则，我方将诉诸法律，要求你司赔偿损失并承担违约责任。 2015年7月10日，被告向原告出具律师函，载明：“你公司与鸿升公司于2014年6月18日签订买卖合同，由你公司出资购买鸿升公司所有的位于淮安工业园区发展大道南侧、昆仑路西侧厂区的全部厂房以及土地使用权等，合同对转让价格、付款方式以及交房期限进行了约定。合同签订后，你公司按约支付了定金，鸿升公司也按约在2014年7月31日前将厂房等设施交付给你公司使用，但是你公司并未按照合同约定在接收鸿升公司厂房等财产后七日内支付第二笔转让款，而是拖欠近半年之久才支付给鸿升公司。不但如此，你公司截至目前仍然没有派员与鸿升公司联系办理土地使用权变更登记事宜。为此，我所向你致函，希接函后3日内与鸿升公司联系办理土地使用权变更登记以及余款支付等问题。否则，我所将依据授权通过诉讼途径解决。……” 2016年8月，案外人淮安博创资产管理有限公司（以下简称博创公司），在华明实业所购上述60亩土地西北角建设厂房，所占土地不在鸿博智能登记的土地使用权范围。2017年5月，华明实业向淮安市清江浦法院起诉，要求博创公司拆除上述土地上的建筑物并恢复原状。该院经审理认为，博创公司占用的土地不在鸿博公司登记的土地使用权范围内，华明公司虽然与鸿升公司签订买卖合同，但依法并未取得上述土地的使用权。而被告博创公司已与国土部门签订土地成交确认书，购买了其所占用的4.9065亩土地的使用权。因此，华明公司要求博创公司拆除建筑物并恢复原状的诉讼请求，无事实和法律依据，法院后驳回其诉讼请求，该判决已生效。 2016年8月18日，案外人淮安市博泽科技有限公司（以下简称博泽公司）到原告购买的厂房内生产经营，为此，华明实业于2017年7月向淮安市清江浦法院起诉要求博泽公司搬出，该院经审理认为，华明实业与鸿升公司签订的资产转让协议虽为有效，且鸿升公司已向华明实业交付上述资产，但由于转让的资产涉及土地及不动产的权属，故转让合同的有效并不必然导致不动产权属的变动，现华明公司未提供证据证明出卖方拥有上述不动产的证据，且称出卖方出售的土地及不动产60亩中，仅有15亩有土地权属证书，另45亩没有土地权属证书，而且未提供证据证明博泽公司占有的厂房在鸿升公司已办理权属证书的范围内。故华明实业要求排除妨害证据不足，法院后驳回其诉请，该判决已生效。 2017年6月20日，原、被告签补充协议，约定，根据双方签订的《买卖合同》约定，原告向被告受让厂区土地使用权及附着土地上的全部厂房及设备、设施，嗣后，原告投入了设备（详见设备清单），考虑到遗留问题及目前现状，现原告同意由被告处置上述设备，本协议签订后，双方办理交接手续，自交接之日，被告对相关设备拥有所有权；双方承诺严格按《买卖合同》约定，履行各自义务，双方均不得有违约行为；现政府（以淮安博创资产管理有限公司名义）拟回购《买卖合同》所涉土地及地上附着物（含房屋），鉴于政府部门表示只与被告洽谈，现原告同意并认可由被告与政府谈判并签订《实物资产交易合同》，但被告与政府签订《实物资产交易合同》时，必须通知原告到场确认《实物资产交易合同》的内容并提供一份交原告备存，否则，被告不得擅自签订签字；被告应当在签订《实物资产交易合同》后50日内，将回购款（按政府回购价累计扣减318万元后的余款确定，但不得低于560万元）支付原告；本补充协议与原《买卖合同》具有同等法律效力，如被告与博创公司签订《实物资产交易合同》，则原、被告双方的原《买卖合同》自《实物资产交易合同》签订时终止，双方根据本协议约定履行义务，如存在违约，适用《买卖合同》约定的违约条款。补充协议还约定了其他相关条款，另协议约定的设备清单，列明了设备明称，型号、数量及单价，总价为1112618元。 2019年4月2日，被告鸿博智能（乙方）与博创公司（甲方）签订《实物资产转让框架协议》，约定：一、乙方同意将位于发展大道以南、昆仑路以西的不动产及其附属设施转让给甲方；二、乙方转让资产具体包括：围墙内三幢厂房（约12700平方米）以及道路、绿化、水、电灯全部附属设施；三、转让资产计价原则：鉴于甲方为国有法人独资企业，转让资产价按照国有企业收购非国有资产相关法规要求确定；四、转让标的瑕疵处理。1、关于转让标的前期已存在的与华明公司的转让协议纠纷问题。该纠纷乙方承诺：由乙方独立负责解决相关问题，与甲方无关；2、关于已挂牌土地与房屋实际建设土地坐落不一致的问题。由甲方协调土地指标，通过公开挂牌方式，补齐相关房屋实际建设土地坐落不一致所需土地，乙方承诺配合摘牌土地；3、关于建筑不完整的问题。由甲方牵头办理完善相关手续，直至房屋可以办理不动产权证。协议另就其他方面进行了约定。 本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第三十九条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。本案所涉60亩土地，被告仅就其中9418平方米（不足15亩）取得了土地使用权证书，关于所涉厂房，被告亦未举证证明取得建筑工程规划许可证，根据上述法律规定，本院依法确认原、被告于2014年6月18日签订的买卖合同、于2017年6月20日签订的补充协议均属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应担各自承担相应的责任。经审查案涉房地产买卖，双方就买卖不能完成均有过错。原告就支出700万元及投入相关设备等产生损失，被告就案涉房地产自2014年7月起至今未能使用，亦产生损失。经综合本案案情，并参照双方所订立的补充协议书，本院认为，补充协议虽系无效，但协议中关于被告完成政府回购后支付原告不低于560万元回购款的约定系双方真实意思表示，是双方对于解决遗留问题及案涉房地产现状的充分考虑，虽然相关回购工作目前未能完成，但基于切实化解矛盾、减少当事双方讼累考虑，本院确定案涉房地产及原告所投入设备，均交由被告处置，由被告向原告支付560万元。关于原告主张违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下： 一、被告江苏鸿博智能科技股份有限公司、被告江苏鸿升建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告江苏华明实业有限公司560万元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费75920元，财产保全费5000元，合计80920元，由被告负担49471元，由原告负担31449元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账62×××1010）。 审 判 长  高晓文 人民陪审员  王素霞 人民陪审员  孙洪英 二〇二〇年十一月二十四日 法官 助理  杨淑瑶 书 记 员  李禹萱 附：相关法律条款 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 窗体顶端 第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。 窗体底端