四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初13897号 原告：四川商投屋宇物业管理有限公司，住所地成都市青羊区文武路**新时代广场****。 法定代表人：符彬，董事长。 委托诉讼代理人：万成鹏，四川安哲律师事务所律师。特别授权。 被告：光大证券股份有限公司，住所地上海，住所地上海市静安区新闸路**> 法定代表人：刘秋明，总裁。 委托诉讼代理人：张庆会，男，系公司员工。特别授权。 委托诉讼代理人：王炜，男，系公司员工。特别授权。 原告四川商投屋宇物业管理有限公司（以下简称商投屋宇公司）诉被告光大证券股份有限公司（以下简称光大证券公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告商投屋宇公司的委托诉讼代理人万成鹏，被告光大证券公司的委托诉讼代理人张庆会、王炜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 商投屋宇公司向本院提出诉讼请求：1.光大证券公司向商投屋宇公司支付物业管理服务费643358.17元；2.光大证券公司向商投屋宇公司支付逾期付款违约金（从2019年12月1日起至物业管理服务费付清之日止，以610936.69元为基数，每逾期一日按逾期付款金额的万分之五计算，暂计算至2020年6月30日的违约金为64759元）；3.本案的诉讼费用由光大证券公司承担。事实和理由：依据商投屋宇公司与新时代广场业主委员会签订的《新时代广场物业管理委托合同》，商投屋宇公司为位于成都市青羊区文武路42号的新时代广场物业提供了管理服务，合同约定写字楼按照每月每平方米15元向业主或物业使用人收取，逾期交纳物业管理费的，按每日万分之五交纳滞纳金。光大证券公司是新时代广场第25层建筑面积为1032.86平方米房屋的业主，物业管理费实际交纳标准为每月每平方米13元。截止2020年5月31日，光大证券公司拖欠物业服务费643358.17元。为了维护合法权益，故起诉至法院。 光大证券公司辩称，第一，光大证券公司未支付物业费系因为商投屋宇公司关联人尚欠光大证券公司欠款未支付，2008年成都市青羊区人民法院判决四川新时代实业有限公司向光大证券公司归还借款155万余元，但四川新时代实业有限公司并未按期归还借款，光大证券公司与四川新时代实业有限公司就物业费抵扣欠款实质上已经长期达成默契，形成事实上的合意，多年来，四川新时代实业有限公司控股子公司一直未向光大证券公司收取物业费，此后商投屋宇公司也长期未向光大证券公司催告过物业费，目前，欠款仍然未抵扣完成，光大证券公司现坚持认为，应该继续抵扣前述欠款，直至欠款抵扣完成为止；第二，商投屋宇公司主张的部分物业费超过诉讼时效且无合同依据，结合商投屋宇公司与新时代广场业主委员会签订的物业管理委托合同关于物业费每月20日前缴纳的规定，光大证券公司2017年10月1日以前诉讼时效未到期的，适用2年诉讼时效的，即2015年9月之前的物业费诉讼时效适用2年诉讼时效的，均已经超过诉讼时效；2015年10月及之后的物业费适用于3年诉讼时效，现光大证券公司于2019年11月首次收到商投屋宇公司关于要求光大证券公司支付物业费的函件，故2016年10月之前的物业费已经超过诉讼时效；另外收到要求支付物业费函件之前，光大证券公司并不知道物业公司何时由新时代实业子公司变更为商投屋宇公司，新老物业公司关于物业费抵扣欠款事宜是否有安排，商投屋宇公司亦未要求光大证券公司支付物业费，此外商投屋宇公司与新时代广场业主委员会签订的《委托合同》的时间为2016年8月31日，商投屋宇公司主张的8月以前的物业费也缺乏合同依据；第三，商投屋宇公司主张的违约金过高，即便光大证券公司应该支付物业费，商投屋宇公司主张按照万分之五计算，违约金过高，超过商投屋宇公司的实际损失，请求法院调整；综上，光大证券公司未支付物业费是因为商投屋宇公司的关联公司欠款未支付，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据举证情况和法庭审理情况，本院认定如下事实： 2013年8月31日，新时代广场业主委员会（甲方）与四川川商屋宇物业管理有限公司（乙方）签订《新时代广场物业管理委托合同》约定，甲方将新时代广场委托于乙方实行物业管理，物业类型：办公、商业，座落位置：成都市青羊区文武路42号。委托管理期限三年，自2013年9月1日至2016年8月31日止。物业管理费用：写字间由乙方按建筑面积每月每平方米15元向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按每天万分之五交纳滞纳金。落款处，新时代广场业主委员会与四川川商屋宇物业管理有限公司均加盖公章予以确认。 2016年8月31日，新时代广场业主委员会（甲方）与四川川商屋宇物业管理有限公司（乙方）再次签订《新时代广场物业管理委托合同》，约定内容与2013年签订的内容一致，委托管理期限为2016年9月1日起至2019年8月31日止。 光大证券公司向四川川商屋宇物业管理有限公司交纳了2015年1月的物业管理费13427.18元，2015年2月的物业管理费13427.18元，2015年3月的物业管理费15665.04元，2017年3月的物业管理费9846.6元，2017年4月至12月的物业管理费均交纳为13427.18元，2018年1月的物业管理费8951.45元，2019年12月至2020年5月的物业管理费均交纳为8023.6元。 2019年12月5日，商投屋宇公司委托四川安哲律师事务所向光大证券公司发函，载明：截止2019年11月30日，光大证券公司拖欠物业服务费610489.08元，函告光大证券公司在收到律师函之日起10日内，向商投屋宇公司清偿物业服务费。2019年12月7日，光大证券公司签收了该《律师函》。 另查明，1.四川川商屋宇物业管理公司于2019年3月5日更名为四川商投屋宇物业管理有限公司并办理了工商变更登记。 位于青羊区房屋的所有权人为光大证券公司，建筑面积为1032.86平方米。 截止2020年5月，光大证券公司尚欠商投屋宇公司物业管理费共计643358.17元。 审理中，（一）商投屋宇公司还提交了计费通知，拟证明商投屋宇公司多次向光大证券公司进行催收。光大证券公司对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，且认为没有收到过该通知。 光大证券公司提交：1.（2008）青羊民初字第1537号民事判决书、（2008）青羊执字第1339号民事裁定书，拟证明光大证券公司未支付物业管理费系因为商投屋宇公司关联人尚欠光大证券公司的欠款未支付。商投屋宇公司对该组证据的关联性不予认可，与本案无关，两个公司系独立的法人，没有任何的关联关系，且商投屋宇公司与光大证券公司没有达成任何抵扣款的协议。 2.企查查截图、国家企业信用信息公示报告，拟证明商投屋宇公司与四川新时代实业公司具有关联关系，二者的法定代表人亦相同，商投屋宇公司于2010年成立，其成立是为了接替四川新时代实业公司的子公司负责新时代广场物业管理，是为了使四川新时代实业公司逃避债务。商投屋宇公司认为虽然其确实是四川商业集团有限公司的子公司，但与四川新时代实业有限公司是无任何关系的，光大证券公司的该组证据与商投屋宇公司无关。 本院认为，商投屋宇公司与新时代广场业主委员会签订《新时代广场物业管理委托合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制规定，应为有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务之规定，双方均应按照合同约定内容享有权利和履行义务。”本案的争议焦点为：1.光大证券公司与商投屋宇公司之间是否就物业管理费达成了抵扣的合意；2.商投屋宇公司主张的物业管理费是否已经超过诉讼时效。本院对此作如下评判： （一）关于光大证券公司与商投屋宇公司之间是否就物业管理费达成了抵扣合意的问题。本案中，光大证券公司抗辩因商投屋宇公司的关联公司四川新时代实业公司尚欠其款项未支付，且双方就物业费抵扣实质上已经长期达成默契，形成事实上的合意。本院认为，虽然商投屋宇公司与四川新时代实业公司系同一法定代表人，但不能由此当然的认为两者之间具有关联性，且光大证券公司也未提交证据证明其与商投屋宇公司就四川新时代实业公司的该笔欠款达成了抵扣的意思表示，故对于光大证券公司的该抗辩意见，本院不予采纳。 （二）关于诉讼时效的问题。光大证券公司抗辩商投屋宇公司主张的2016年10月前物业管理费已经超过诉讼时效，因此不应支付该部分的物业管理费用。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第二款“诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩，义务人已经自愿履行的，不得请求返还”以及第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”之规定，本案中，虽然商投屋宇公司未提交证据证明其在2015年4月至2017年3月期间对光大证券公司进行过催收，但是光大证券在2017年3月至2018年1月期间持续向商投屋宇公司交纳了物业管理费，该行为应当视为光大证券公司同意履行义务，从而导致诉讼时效中断，因此诉讼时效期间应当重新计算，根据《最高人民法院关于适用关于诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，即商投屋宇公司最迟应当在2020年1月前对光大证券公司进行催收。商投屋宇公司已经于2019年12月5日发函向光大证券公司进行了催收，故光大证券公司关于诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。 （三）基于上述分析，商投屋宇公司为光大证券公司提供了物业服务，光大证券公司未按约支付物业管理费，其行为已经构成违约，根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，现商投屋宇公司要求光大证券公司支付截止2020年5月的物业管理费643358.17元的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。 （四）关于滞纳金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，光大证券公司逾期交纳物业服务费已构成违约，商投屋宇公司有权依据合同的约定要求光大证券公司支付违约金，但合同约定的逾期交纳物业服务费的滞纳金计算标准过分高于光大证券公司的损失。光大证券公司逾期交纳物业服务费给商投屋宇公司造成的损失实际是资金利息的损失，故本院以实际损失为基础，考虑本案实际情况、双方当事人对物业服务合同的履行情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则对商投屋宇公司主张的滞纳金予以调整，酌定为50000元。 综上，对商投屋宇公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第二款、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、参照《最高人民法院关于适用关于诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，依照《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条之规定，判决如下： 一、光大证券股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向四川商投屋宇物业管理有限公司支付截止2020年5月的物业管理费643358.17元、滞纳金50000元，共计693358.17元 二、驳回四川商投屋宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10882元，减半收取5441元，由光大证券股份有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 王润明 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 刘锦然 书 记 员 李卓桐