贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔02民终2032号上诉人（原审被告）：贵州汉华房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山西路****，统一社会信用代码：915202007366448374。法定代表人：彭亚林，系该公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：高可，重庆绮惠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周玉杭，男，1984年7月23日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。特别授权委托诉讼代理人：唐云（系周玉杭妻子），女，1984年9月19日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人贵州汉华房地产开发有限公司因与被上诉人周玉杭商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初1676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州汉华房地产开发有限公司上诉请求：一、请求依法改判上诉人按租金损失的标准（即8元/平方米/月）向被上诉人支付自2018年6月30日起至2019年4月5日止的逾期交房违约金，即上诉人愿意向被上诉人支付违约金9556.7元；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人所主张的逾期交房违约金的计算起始时间有误。上诉人认为，应自2018年6月30日起开始计算，而非一审判决认定的“2018年1月1日”。在一审庭审中，上诉人向法庭提交了涉案房屋的《商品房预售许可证》，其中明确记载“商品房竣工日期为2017年12月31日，交付时间为2018年6月30日”。该《商品房预售许可证》是由贵州省住建厅颁发的，上面所记载的交房日期系经过住建部门进行专业论证和考量后填写的，该时间节点（交付时间2018年6月30日）较上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》中约定的交房时间点（2017年12月31日）更具公正性及可执行性。二、一审法院判决的违约金过高，根据相关法律规定，结合本案事实情况，被上诉人的实际损失也仅是租金损失，而原审判决支持的违约金却远高于租金损失30%。上诉人因其他客观且不可抗拒的原因导致逾期交房，给被上诉人造成的损失仅为租金损失，上诉人通过网上询价了解到，案涉房屋同地段同类型的精装、简装房屋的租金价格最高不超过每平方米每月10元，而被上诉人所购房屋属于毛坯房，若按《商品房买卖合同》中约定的已付房款每日万分之一点五的标准计算违约金，将远超被上诉人的实际损失，对上诉人极其不公。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，上诉人有权要求按照被上诉人所购房屋同地段、同类型、同标准的房屋租金价格对本案的违约金予以调低。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法查明本案案件事实，依法改判，维护上诉人的合法权益。周玉杭辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。周玉杭向一审法院起诉请求：一、请求人民法院依法判令被告支付违约金37874.05元（其中逾期交房违约金35934.05元，燃气、电话通信、有线电视、宽带网络的违约金共1940元）；二、请求判令被告向原告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据；三、请求判令将前期物业管理费调整为与周边小区同等价位水平的物业管理收费标准；四请求判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月16日六盘水市住房和城乡建设局给被告贵州汉华房地产开发有限公司颁发了（2016）商房预字第25号《商品房预售许可证》，准许被告预售其建设的博雅馨居项目，该证载明：交付使用日期为2018年6月30日，竣工日期为2017年12月31日。2016年12月28日，案外人唐云、原告周玉杭作为买受人与被告贵州汉华房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：被告贵州汉华房地产开发有限公司将其开发的位于钟山区房屋一套出售给周玉杭，总价款为482715元，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款102715元，余款380000元以银行按揭支付；双方合同第十一条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房”；该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”；双方合同第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”（一）“城市基础设施”中约定：“4、燃气2017年12月31日达到使用条件；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。如果在约定期限内未达到交付使用条件。双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）以上设施中第3、4项未按时达到交付条件的出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任；第5项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付1元的违约金；第6项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付1元的违约金；第7项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付1元的违约金。”；双方合同第十三条约定逾期交房责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日15日内向买受人支付违约金。”原、被告双方在合同中还对其他权利及义务等进行了约定。审理中，案外人唐云向本院书面提出自愿放弃对该标的的诉讼请求权利。原告于2016年12月18日支付被告认购金10000元，于2016年12月28日支付被告购房款32715元及代扣款11223.93元，于2017年1月7日支付被告购房款20000元,2017年10月29日支付被告购房款40000元。2017年8月20日，原告向贵阳银行股份有限公司六盘水分行申请贷款380000元，被告于2017年9月26日收到银行贷款380000元。原告支付给被告的购房款共计482715元。被告于2019年4月5日将房屋交付给原告。因被告未按约定期限交付房屋给原告使用，故原告诉至法院。2018年11月28日，被告的博雅馨居项目一期三网合一（电视、网络、电话）工程完工并经建设单位、监理单位、设计单位验收。一审法院认为，本案争议焦点为：1、原告主张被告违约的事实是否存在、被告应否支付原告主张的逾期交房违约金及满足使用的燃气、电话通信、有线电视、宽带网络违约金；如支付、违约金按什么标准计算；2、原告主张请求被告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据的诉讼请求应否得到支持。针对焦点1：案涉房屋于2016年12月16日取得《商品房预售许可证》，载明竣工日期为2017年12月31日，交付使用日期为2018年6月30日。被告明知房屋交付使用日期为2018年6月30日情况下，仍然在随后与原告签订《商品房买卖合同》明确约定商品房交付使用时间为2017年12月31日，该合同系当事人自愿协商达成，合同内容也未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力，故被告应当按照合同约定全面履行义务。被告辩称应按照《商品房预售许可证》载明的交付使用日期2018年6月30日开始计算违约金没有事实依据，也与双方合同约定不一致，故对被告的该辩称理由不予采信，交房时间应为双方合同约定的时间2017年12月31日。在原告按合同约定履行了给付房款义务后，被告未按约定交付房屋给原告使用，其行为已构成违约，被告提供的证据不足以证实其逾期交房存在免责情形，故对被告辩称其逾期交房没有主观过错的理由不予采信，被告逾期交房违约金的起算点应为双方约定交房时间之次日起算。被告辩称原告要求计付违约金的标准过高，要求法院予以调整降低，本案中双方已经明确约定了违约金计算方法，被告未能提供按合同约定标准计付的违约金高于其给原告造成的损失相应证据，故对被告的该辩称不予采纳，对原告主张从2018年1月1日起至2019年4月5日按原告已付款482715元的日万分之1.5计算违约金33234.93元，予以支持，对超出部分不予支持。对原告主张被告支付满足原告使用燃气、电话通信、有线电视、宽带网络违约金的诉讼请求，原、被告双方在合同中约定燃气应在2017年12月31日达到使用条件，案涉房屋的燃气在约定期限内未达到使用条件，被告对此存在违约，但双方对此在合同中约定：“未按时达到交付条件的出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任”，对逾期交付的违约责任双方并未具体约定，被告已承担逾期交房的违约责任，故在双方对此未特别约定的情况下，对原告主张的此项违约金不予支持。对原告主张由被告支付未按约定满足原告使用电话通信、有线电视、宽带网络的违约金的诉讼请求，双方在合同中约定的交付条件为交付时线路“敷设到户”而非原告主张的“达到使用条件”，对该三项设施被告在交付前已完成敷设到户，被告对此没有违约，故对原告主张由被告支付该违约金的诉讼请求不予支持。针对焦点2：对原告主张由被告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据的诉讼请求，对此双方在合同中约定：该商品房交付时应当符合下列条件：有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，双方并未约定被告负有向原告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据的义务，被告在2018年11月已取得该商品房面积实测技术报告书，被告在交付房屋时符合双方约定的此项条件，故对原告的该项诉讼请求不予支持。对原告主张请求调整物业管理费、停车费的诉讼请求，审理中原告已自愿放弃，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告贵州汉华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告周玉杭逾期交房违约金33234.93元（从2018年1月1日起算至2019年4月5日止，按原告已付款482715元的日万分之1.5计算）；二、驳回原告周玉杭的其余诉讼请求。案件受理费746元，减半收取373元，由原告周玉杭负担58元，被告贵州汉华房地产开发有限公司负担315元（原告已预交，被告应负担部分在判决生效后十日内连同上述款一并返还给原告）。二审中，上诉人贵州汉华房地产开发有限公司向本院提交《贵州中信智恒资产评估报告》，拟证明案涉房屋同类型、同地段租金为8.6元每平方米每月，合同当中约定的违约金标准过高。被上诉人周玉杭质证认为，不认可上诉人提供的评估报告，应按照购房合同上的执行。上诉人提交的该资产评估报告，系对其名下位于钟山区交汇处北侧博雅馨居（毛坯）租赁价值进行评估，与本案不具备关联性，本院不予采信。被上诉人周玉杭未向本院提交新证据。二审经审理查明的事实与一审基本一致，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点主要是：一、违约金的起算时间应如何认定；二、一审判决的违约金是否过高；三、本案是否遗漏诉讼主体。针对争议焦点一。案涉房屋于2016年12月16日取得《商品房预售许可证》，载明竣工日期为2017年12月31日，交付使用日期为2018年6月30日。上诉人明知房屋交付使用日期为2018年6月30日的情况下，仍然与被上诉人签订《商品房买卖合同》明确约定商品房交付使用时间为2017年12月31日，且该合同系上诉人所提供，该合同系当事人自愿协商达成，未违反法律法规禁止性规定，系有效合同，故上诉人应当按照合同约定全面履行义务。上诉人主张应按照《商品房预售许可证》载明的交付使用日期2018年6月30日开始计算违约金没有事实依据，也与双方合同约定不一致，本院不予支持。针对争议焦点二。上诉人主张其因其他客观不可抗拒的原因导致逾期交房，被上诉人的实际损失仅为租金损失，一审判决支持的违约金过高，要求按照被上诉人所购房屋同地段、同类型、同标准的房屋租金价格对本案的违约金予以调低。现上诉人逾期交房的事实客观存在，上诉人提交的证据也不能证明其逾期交房属于双方合同约定因不可抗力可免除责任的情形，故上诉人就应依照合同约定承担相应违约责任。对于双方合同中约定的违约金是否过高，本案中上诉人认为被上诉人的损失仅为租金损失，原判支持的违约高于被上诉人的实际损失，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，上诉人有权要求按照被上诉人所购房屋同地段、同类型、同标准的房屋租金价格调低违约金。经审查，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，逾期交房的违约金可以按照有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。适用该条款的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情形。而本案中双方明确约定了违约金的计算方法，故不属于该条款规定的情形。结合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，一审按被上诉人已付房款的万分之1.5按日计算违约金并无不当。针对争议焦点三。上诉人认为本案所涉商品房买卖合同中，唐云作为共同买受人签字，但唐云未作为本案原告，系遗漏当事人。经审查，一审时唐云已向一审法院提交书面申请称“我与周玉杭系夫妻关系，现我申请放弃该案的诉讼请求，由周玉杭一人诉讼”，故上诉人认为本案遗漏诉讼主体的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，贵州汉华房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费392元，由上诉人贵州汉华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙 婷审判员 高良萍审判员 张德权二〇二〇年十一月二十七日法官助理张冰书记员杨梦虹