湖南省桂东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1027民初422号 原告：潘翀，男，1969年12月12日出生，汉族，湖南省桂东县人，医生，住湖南省桂东县沤江镇。 原告：李丽平（潘翀之妻），女，1973年8月27日出生，汉族，湖南省桂东县人，护士，住湖南省桂东县沤江镇。 委托诉讼代理人：潘翀（李丽平之夫），住湖南省桂东县沤江镇金田社区居委会南街**，代理权限为特别授权。 被告：郴州市浙商房地产开发有限公司桂东分公司，，住所地：湖南省桂东县沤江镇东城区纵二路口统一社会信用代码：914310270642443469。 负责人：何刚，该公司经理。 被告：郴州市浙商房地产开发有限公司，，住所地：湖南省汝城县卢阳镇文化路华隆步行街统一社会信用代码:9143100069624570XW。 法定代表人：何刚，该公司经理。 以上两被告的共同委托诉讼代理人：朱晓刚，湖南郴华律师事务所律师，代理权限为特别授权。 以上两被告的共同委托诉讼代理人：罗超锋，湖南水正兰律师事务所律师，代理权限为一般授权。 原告潘翀、李丽平与被告郴州市浙商房地产开发有限公司桂东分公司（以下简称“被告一”）、郴州市浙商房地产开发有限公司（以下简称“被告二”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘翀与两被告的共同委托诉讼代理人罗超锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘翀、李丽平向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即为原告所属东方红广场项目中H-103号与H-203号门面办理正式交房手续与相关产权登记；2、请求判令被告向原告支付从2018年1月1日起至2019年12月31日止共计730日逾期交房违约金102200元；3、请求判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年6月14日，原告与被告一签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告以960039元+439961元共计1400000元整的价格，购买被告开发的东方红广场项目中H-103号与H-203号门面，被告应按照购房合同第十条的约定于2017年12月31日前将验收合格的商品房交付原告使用，如被告未在合同约定期限内交房，应当按照合同第十条（2）规定“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。” 合同签订后，原告于当日一次性支付购房款1400000元，已按照合同履行了全部义务。被告未按照合同约定在交付期限内将房屋交付给原告，经原告及其他业主多次催促，2020年1月10日被告才给原告接通了水电，直至今日被告也没办理交房手续。根据《中华人民共和国合同法》相关规定被告延迟交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，依法依约应承担违约责任。为此，原告诉至本院，请求判如所请。 两被告辩称：1、原告方机械的理解《商品房买卖合同》第十条，忽略合同标有下划线的醒目文字，错误的认为只要过了2017年12月1日没交商铺，答辩人便构成违约。实则根据第十条的但书特色原因，结合房屋建设的实际情况，可得出答辩人符合延期交房的条件，过了2017年12月1日交商铺，答辩人也不构成违约；2、原告方错误理解《商品房买卖合同》第十条，认为不管什么情况均适用已交付房价款万分之一每日的违约金。忽视了适用第十条的前提是要先排除第九条特色的情况；3、原告方片面的理解《商品房买卖合同》第十六条和附件四《补充协议》第十条，认为只要时间到了没办证，就是违约。实则根据附件四《补充协议》第十条第2、第6的约定，结合本案原告方的行为，答辩人不构成违约，不承担违约责任。综上所述，答辩人在履行《商品房买卖合同》中，没有违约行为，不承担违约责任，依法应当驳回原告的诉讼请求。如法院认为答辩人构成违约，请求根据市政工程、不可抗力等实际情况酌情调整违约金比例。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院确认如下： 1、原告举交的《商品房买卖合同》，拟证明原告与被告一签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告的商铺。被告对该证据的证明目的有异议，认为本案实际情况符合合同第十条约定的特殊情况，被告可以延期交房。第十条约定的万分之一违约金条款有特殊情况，本案符合第九条约定的特殊情况。本院认为，该证据符合客观性、合法性、关联性要求，可证明原告向被告购买商铺并签订了合同，本院予以认定。 2、被告举交的《通告》、《东方红广场住宅小区业主约谈会议签到表》、《整改通知书》，拟证明业主进行了擅自改建、扩建等装饰装修活动，导致整个小区综合验收不能通过、不动产登记证不能办理。原告对该证据的三性都有异议，认为与本案无关。经查，结合当事人当庭陈述，改建、扩建行为系发生在东方红广场部分住宅业主收房之后，可证明案涉商铺无法办证原因，本院予以认定。 3、被告举交的《通知》、《关于请求批准东方红广场延期交房的报告》、《证明》、《关于处理市政排洪渠道占用东方红广场土地的协议书》、《收据》，拟证明延期交房的原因包括市政设施影响及不可抗力。原告对该组证据的三性都有异议，认为桂东冰冻天气影响不大，持续时间也不长，不属于不可抗力，何况其购买的是现成商铺，该组证据与本案无关；被告提出的市政设施影响，亦与本案无关。本院认为，该组证据不能达到被告的证明目的，且与本案没有关联，本院不予认定。 4、被告举交的《民事裁定书》，拟证明2018年3月立案的同类案件撤诉，到目前为止没有生效的法律文书证明被告存在违约行为，应当承担违约责任的事实。原告对该证据的三性有异议，认为与本案没实质关联。本院认为，该证据与本案不具关联性，故不予认定。 根据当事人的举证质证及本院的认证情况，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2017年6月14日，原告与被告一签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于东方红广场项目中H-103号与H-203号的商铺，总购房款为1400000元，原告于合同签订的当日一次性支付了全部购房款。合同约定被告一应按照合同第十条于2017年12月31日前将验收合格的商铺交付原告使用，如被告一未在合同约定期限内交房，应当按照合同第十条（2）规定“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，被告未按照合同约定在交付期限内将商铺交付原告，经原告多次催促，2020年1月10日被告一才给原告接通水电。 另查明，被告一系被告二下属的分公司。原、被告签订《商品房买卖合同》前，被告一的商铺已经建好，原告向被告一购买的是现铺。由于东方红广场部分住宅业主收房后，在装修中有改建、扩建等行为，导致整个小区综合验收没有通过，不动产登记至今没有办理。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告一于2017年6月14日签订的《商品房买卖合同》，对双方各自的权利义务进行了明确约定，系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力，原告履行交付房款义务后，被告应按合同约定于2017年12月31日前履行交付商铺的义务，并在符合办理产权登记时，协助原告办理产权登记手续。故对原告请求办理相关产权登记的诉讼请求，本院予以支持。现被告一未按照合同约定的期限向原告履行交房义务，已构成违约，故对原告要求被告一承担逾期交房违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对原告主张的逾期交房违约金标准如何确定的问题，本院认为，被告一逾期交房有东方红广场部分住宅业主违法装修，导致整个小区综合验收不能通过等客观原因，故本院对原、被告双方约定的日万分之一的违约金予以调整，考虑违约造成损失酌情认定逾期交房违约金标准为按原告已交房款的日万分之零点六计算。对于逾期交房违约金计算时段如何确定的问题，本院认为根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十条规定商铺应于2017年12月31日前将验收合格的商品房交付原告使用，否则按合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，酌定从2018年1月1日起开始计算违约期限至2019年12月31日止较为适宜。此外，根据《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，被告一作为分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故被告二应对被告一的上述法律责任承担连带责任。 综上所述，本院支持原告的部分诉讼请求，两被告应支付原告潘翀、李丽平违约金为61320元（1400000元×730天×0.6/10000元）。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用》若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下： 被告郴州市浙商房地产开发有限公司桂东分公司于本判决生效之日起十五日内向原告潘翀、李丽平支付逾期交房违约金人民币61320元； 被告郴州市浙商房地产开发有限公司应对上述判决第一项中被告郴州市浙商房地产开发有限公司桂东分公司向原告潘翀、李丽平的付款义务承担连带责任。 被告郴州市浙商房地产开发有限公司桂东分公司在符合办理产权登记时十五日内协助原告潘翀、李丽平办理东方红广场项目中H-103号与H-203号商铺不动产权登记手续。 驳回原告潘翀、李丽平的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2344元，减半收取计1172元，由被告郴州市浙商房地产开发有限公司桂东分公司、郴州市浙商房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 （本页无正文） 审 判 员 郭凌云 二〇二〇年十一月十一日 法官助理 曹 江 书 记 员 扶 艳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国公司法》 第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。 《最高人民法院关于适用》若干问题的解释(二)》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。