河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终2358号 上诉人（原审被告）：魏安，男，1991年4月24日出生，汉族，现住河北省衡水市冀州区。 委托诉讼代理人：魏根来（系魏安之父），1956年8月25日出生，汉族，现住。 委托诉讼代理人：闫西广，天津高朗律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：衡水鑫同源物业服务有限公司。住所地：衡水市冀州区建设大街长安小区****楼****。 法定代表人：孙凤暖。 委托诉讼代理人：殷凌云，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨林，女，该公司员工。 上诉人魏安因与被上诉人衡水鑫同源物业服务有限公司（以下简称鑫同源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省衡水市冀州区人民法院（2020）冀1181民初1655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月25日通过法院网络诉讼服务平台公开开庭进行了审理。上诉人魏安的委托诉讼代理人魏根来、闫西广，被上诉人鑫同源物业公司的委托诉讼代理人殷凌云、杨林均在线参加诉讼。本案现已审理终结。 魏安上诉请求：撤销河北省衡水市冀州区人民法院（2020）冀1181民初1655号民事判决，改判驳回鑫同源物业公司的全部诉讼请求，诉讼费用由鑫同源物业公司承担。主要事实与理由：1、一审判决认为2019年12月24日签订的《前期物业合同》对上诉人有约束力是错误的。本案被上诉人与协兴房地产签订的《前期物业合同》是非法的，该合同违反了住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第八条、第九条、第五十八的规定，根据上述规定，在2019年12月24日本案的案涉小区的入住率早超过50%，如此时更换物业公司，应按上述法律规定办理，即便因客观原因没有选出业主委员会，依法应由居委会代行业委会职权，故协兴房地产与被上诉人签订的《前期物业合同》违反法律规定，对上诉人没有约束力。2、根据《物业管理条件》第二十四条的规定，即使协兴房地产有权聘请物业公司，也需要通过招投标聘物业公司，本案协兴房地产没有经过任何主管部门的批准，故《前期物业合同》对上诉人没有约束力。3、《消费者权益保护法》第十条的规定，被上诉人对上诉人实施强制交易，一审判决上诉人向被上诉人支付物业费是适用法律错误。由于《前期物业合同》违反法律规定，被上诉人强行在小区内以服务名义活动，损害了业主的合法权益，强行服务和收费的行为构成强制交易。一审判决认定事实、适用法律均有错误，请求二审法院依法纠正。 鑫同源物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人提出的事实和理由不足以证明鑫同源物业公司的服务情况。 鑫同源物业公司向一审法院起诉请求：判令魏安缴纳物业费430元及利息。 一审法院经审理认定事实：2019年12月24日，鑫同源物业公司与衡水协兴房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定由鑫同源物业公司对魏安所居住的衡水市冀州区金第城小区提供物业服务，协议约定多层住宅每月每平方米0.2元，高层住宅每月每平方米0.6-0.7元，物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在物业费到期时履行交纳义务。魏安系衡水市冀州区金第城小区11号楼2单元101室业主，房屋面积88.94平方米，每平方米每月0.6元，车储面积13.02平方米，每平方米每月0.25元，按合同约定，魏安应交纳2020年1月1日至2020年6月30日的物业服务费430元（88.94平方米×0.6元/平方米×6个月+13.02平方米×0.25元/平方米×6个月+90元垃圾处理费和公摊电费）。魏安未缴纳2020年度上半年物业费，鑫同源物业公司催要未果，将魏安诉至法院。另查明，鑫同源物业公司是具有三级资质等级的物业服务企业，衡水市物价局、衡水市住房和城乡建设局发布的衡价费管[2017]26号《关于调整衡水市区普通住宅小区物业服务等级和收费标准的通知》，衡水市普通住宅小区公共性物业服务收费标准三级为每平方米每月0.45元，电梯费标准为每平方米每月0.4元，衡水市冀州区人民政府发布的冀州政字第[2016]99号《冀州市人民政府关于城市生活垃圾处理费征收标准的通知》，生活垃圾处理费收费标准为市区居民每户每月3元。 一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故对魏安抗辩和鑫同源物业公司没有合同关系即有权拒交物业费的理由，本院不予采纳。对于魏安提出的物业公司夜间不接电话、未公开服务项目和收费标准、消防通道停车、小区绿化无人管理、建设器材场地没有打扫、业主对《关于金第城小区拖欠物业费、水费业主处理办法》不满、魏安下水道堵塞等答辩事由，其本质是认为鑫同源物业公司提供的物业服务瑕疵、服务标准不达标，本院认为因鑫同源物业公司提供物业服务是向特定的多数人提供，其服务是否合格不是由某一业主主观评定，应由其上级主管部门确定物业服务评级，根据本院认可的证据，鑫同源物业公司物业公司服务资质等级被认定为三级，相应魏安的答辩事由本院不予支持。鑫同源物业公司作为物业公司提供了相应的物业服务，魏安理应按照标准缴纳物业费。综上，鑫同源物业公司要求魏安支付从2020年1月1日至2020年6月30日的物业费430元的请求，具有事实依据和法律依据，且符合衡水市普通住宅小区公共性物业服务三级收费标准，故对鑫同源物业公司的该项请求予以支持。关于鑫同源物业公司要求魏安支付自2020年1月1日起至付清之日止利息的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。判决：一、限魏安于本判决生效之日起三日内向衡水鑫同源物业服务有限公司支付物业服务费430元；二、驳回衡水鑫同源物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费25元，由魏安承担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于魏安应否支付鑫同源物业公司从2020年1月1日至2020年6月30日物业费的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，鑫同源物业公司与涉案楼栋开发商签订了关于涉案楼栋物业管理的《前期物业服务合同》，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对鑫同源物业公司及魏安均具有约束力，故魏安关于该合同无效的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。鑫同源物业公司实际向魏安提供了物业服务，魏安应向鑫同源物业公司支付相应的物业费。魏安主张鑫同源物业公司提供的物业管理质量不合格，但其提供的证据尚不足以证明鑫同源物业公司应收物业费据此应予扣减或者魏安据此可以拒缴物业费。一审法院根据合同载明的收费标准及魏安名下房屋的面积核算应缴物业费的金额，具有事实及法律依据，本院予以确认。 本院另需指出，打造和谐、美丽、宜居的现代社区，需要全体业主共建、共治、共享，也需要物业服务公司提供高质量的服务和管理。鑫同源物业公司作为涉案小区物业服务企业，应当高度重视业主在本案诉讼及日常生活中反映和提出的物业服务和管理中存在的问题及瑕疵，及时予以回应并按照相关物业服务和管理规范予以解决，努力为业主提供高质量的物业服务。业主拒交物业服务费的初衷是督促物业公司提高服务质量，是否减免物业服务费，还要考虑物业服务的性质、违约的情节，并给予物业公司整改的机会。小区居住环境的改善和提升需要物业公司和业主之间相互理解、相互支持、相互配合、共同努力。 综上所述，魏安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人魏安负担。 本判决为终审判决。 审判长  李永玮 审判员  关信娜 审判员  杨 英 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  刘婷婷