上海市宝山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0113执异384号案外人：郑2，男，1967年7月4日出生，汉族，户籍地上海市斜土路******，现住上海市富国路******。委托诉讼代理人：陈骥，上海小城律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙睿，上海小城(苏州)律师事务所律师。申请执行人：鲁艺婷，女，1995年7月7日出生，汉族，住上海市。被执行人：秦宏伟，男，1988年5月10日出生，汉族，住上海市。本院在执行申请执行人鲁艺婷与被执行人秦宏伟民间借贷一案中，案外人郑2对本案执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人郑某1，2015年10月21日，其与秦宏伟签订《动迁房屋买卖合同》，约定其以人民币(以下币种均为人民币)98万元价格向秦宏伟购买本市富国路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，待系争房屋符合过户条件之日起7日内办理过户手续。合同签订当日，秦宏伟即将系争房屋交付给郑2居住至今，郑2亦按约支付了房款。2018年9月9日，郑2向秦宏伟发出书面通知，要求配合办理过户手续，但秦宏伟拒不配合。郑2遂向上海市闵行区人民法院起诉，方得知系争房屋因本院(2017)沪0113民初16718号案件被查封。后该案进入执行程序，本院发布了(2018)沪0113执804号执行公告。案外人认某，其才是系争房屋的权利人，故请求解除对系争房屋的查封，确认系争房屋归其所有。本院经审查查明，系争房屋坐落于本市富国路XXX弄XXX号XXX室，于2015年9月18日经核准登记在权利人秦宏伟名下，房地产权证号为闵XXXXXXXXXX，属动迁安置房，3年内不得转让或者抵押。系争房屋所在大产证于2015年3月23日经核准登记在权利人上海保利建融房地产有限公司名下，房地产权证号为闵XXXXXXXXXX。2017年9月12日，本院在审理(2017)沪0113民初16718号原告鲁艺婷与被告秦宏伟民间借贷纠纷一案中，依据鲁艺婷的财产保全申请，将系争房屋查封，经续封，查封期限至2023年9月11日止。2017年10月16日，本院对原告鲁艺婷与被告秦宏伟民间借贷纠纷一案作出(2017)沪0113民初16718号民事调解书，确定：一、被告秦宏伟于2017年12月30日前归还原告鲁艺婷借款本金及利息共计59万元；二、诉讼费2,325元、保全费3,270元(原告鲁艺婷均已预付)，由被告秦宏伟负担，于2017年12月30日前支付原告鲁艺婷；三、双方当事人无其他争议。因秦宏伟未按约履行付款义务，鲁艺婷向本院申请强制执行，本院以(2018)沪0113执804号案件立案执行。另查明，2015年10月21日，案外人郑2(买受方，乙方)与秦宏伟(出售方，甲方)签订《动迁房买卖合同》一份，约定乙方于上海市政府动迁所签署《动迁补充协议》于2015年9月2日已取得系争房屋，并确定甲方已完成与系争房屋开发商的交房手续，甲方为权利人，甲方持有系争房屋的动迁协议并确认该房屋依法具备出售转让资格。双方一致同意系争房屋转让价款98万元(为甲方净到手价)，乙方于2015年8月31日前支付甲方定金2万元；于2015年9月7日前支付甲方首付30万元，内含定金；待甲方将产权证交给乙方时，乙方向甲方支付房款10万元；甲方于房屋限制交易期限届满之日起7日内配合乙方办理房屋过户手续，乙方于房屋交易中心出具受理单据后支付甲方20万元。甲方在乙方支付到18万元时交房于乙方。特别约定：2015年10月21日双方共同约定甲方交房给乙方，乙方已支付甲方60万元，还有20万元于2015年11月30日前付清，尾款18万元待产证过户给乙方以后再支付甲方。2015年9月1日至2016年7月27日期间，案外人累某向秦宏伟支付了房款83万元。2015年10月21日，秦宏伟将系争房屋交付给案外人使用至今。本院认某，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然案外人与被执行人秦宏伟就系争房屋签订了合法有效的书面买卖合同，并在本院查封前已合法占有系争房屋并已按照合同约定支付了部分价款，但根据系争房屋不动产登记簿的记载，该房屋属于动迁安置房，3年内不得转让或者抵押。根据《上海市不动产登记技术规定》(沪规土资籍规[2016]760号)第16.8.6条，关于“动迁安置房在取得不动产权证书后的3年内不得转让、抵押”规定中的3年的时限，按照以下规定进行认定：第16.8.6.1条，被动迁居民家庭取得不动产权证书满3年的动迁安置房可以转让、出租。凡自不动产权证书发证日期起至房地产交易合同网上备案时间满3年的，登记中心予以受理存量房地产买卖的转移登记或房屋租赁合同登记备案。第16.8.6.2条，未取得不动产权证书或取得不动产权证书未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得不动产权证书满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理不动产权证书后，可以转让、出租。登记中心在受理不动产转移登记或房屋租赁合同登记备案时，应当核验不动产权证书、拆迁补偿安置协议。本案中，系争房屋所在大产证的取得时间为2015年3月23日，故系争房屋禁止交易期限截至2018年3月22日方届满。案外人与秦宏伟于2015年10月21日签订系争房屋买卖合同时，对系争房屋属于动迁安置房、存在3年禁止交易期限的情形是明知的，案外人应当预见到系争房屋在该期限内可能存在诸多阻碍其取得所有权的风险。本院于2017年9月12日查封系争房屋时，系争房屋仍处于禁止交易期限内。故案外人在本院查封时并非仅仅由于本院查封而不能办理过户登记手续，而是由于系争房屋仍处于禁止交易期限内无法办理过户登记，该原因属于案外人自身原因造成。故案外人的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的物权期待权的构成要件，其要求本院排除对系争房屋的执行理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人郑2的异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。审判长 赵 晨审判员 王丽辉审判员 姜玉芳二〇二〇年十一月二十五日书记员 杨华华附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。