山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0983民初5475号原告：上海绿地物业服务有限公司泰安分公司，住所地肥城市肥桃路****楼**，统一社会信用代码91370983MA3M4YQX2A。负责人：解艳燕，经理。委托诉讼代理人：王悦连，该公司职工。委托诉讼代理人：苏奎，北京市扬剑律师事务所律师。被告：张清，女，1968年2月7日出生，汉族，住肥城市。原告上海绿地物业服务有限公司泰安分公司（以下简称绿地物业公司）与被告张清物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿地物业公司的委托诉讼代理人王悦连到庭参加诉讼，被告张清经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿地物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付拖欠的物业服务费和车位管理费共计1633.39元；2.判令被告按照拖欠金额日千分之五标准向原告支付自2020年1月1日起至付清之日止的违约金；3.诉讼费及相关一切费用由被告承担。事实和理由：2018年9月1日，原告与被告房产所在的肥城卓亚香格里项目签订物业服务合同，约定：多层住宅物业费为0.95元/平米/月，高层住宅为1.20元/平米/月，车库车位24元/个/月。物业服务费为每半年初第一个月5日前交纳，拖欠拒交物业服务费按每日千分之五支付违约金。被告居住面积为113.43平方米，物业服务费标准为1.20元/平米/月，每月应交纳物业费136.12元。合同签订后，原告严格履行了双方签订的物业服务合同，被告则以种种理由拒不交纳物业管理费。截至2020年12月31日，被告共拖欠原告物业服务费1633.39元。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求支持诉请。被告张清未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年9月1日，山东卓亚房地产开发集团有限公司（甲方）选聘原告绿地物业公司（乙方）为其开发的肥城市卓亚香格里小区提供前期物业服务，双方签订了前期物业服务合同。合同对双方的权利义务作了约定，同时对原告绿地物业公司的管理事项及管理服务质量做了明确约定。其中，合同第二条约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维护、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨水和污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。第三条约定：乙方提供的其他服务费包括实行双方约定的其他有偿服务。第四条约定：乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的四星级服务质量标准。第六条约定：本物业管理区域物业服务收费实行包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅每月每平方米0.95元（含电梯运行费），高层住宅每月每平方米1.2元（含电梯运行费），商业物业每月每平方米1.5元。第七条约定：业主应于通知房屋交付之日起交纳物业服务费用。物业服务费用（物业服务资金）按半年交纳，业主或物业使用人应在1月、7月履行交纳义务。第九条约定：停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位每月每个16元，车库车位每月每个24元的标准向乙方交纳停车管理服务费。第三十一条约定：业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按应交数额的0.5%的标准向乙方支付违约金。被告张清系卓亚香格里6号楼1单元2702室业主，该房屋建筑面积为113.43㎡。自2020年1月1日起，被告张清开始拖欠原告绿地物业公司物业管理服务费。截至2020年12月31日，被告共拖欠原告物业管理服务费1633.39（1.20元/㎡/月×113.43㎡×12个月）。2020年9月2日、2020年9月10日、2020年10月13日，原告绿地物业公司曾通过在被告张清门口张贴费用催缴通知单的形式向被告催收物业服务费。因被告张清至今未支付上述费用，原告绿地物业公司于2020年11月5日诉至本院。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告绿地物业公司与山东卓亚房地产开发集团有限公司签订的前期物业服务合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，各方均应按合同的约定全面履行自己的义务。合同中约定物业服务费用按半年交纳，业主应在1月、7月履行交纳义务，故原告绿地物业公司要求被告张清支付2020年1月至2020年12月的物业服务费的请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于绿地物业公司要求张清支付违约金的诉讼请求,本院认为,被告逾期付款,应当承担因此给原告造成的损失。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持”。本案中,根据原、被告之间签订的《前期物业管理服务合同》约定,逾期交纳物业费的,每逾期一日，按应交数额的0.5%的标准向乙方支付违约金，其约定的违约金比例明显过高,本院酌情调整为违约金以欠付物业费为本金，按照物业服务合同的约定的应付之日次日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。物业公司和业主系服务和被服务的关系,在一个小区朝夕相处，相互之间存在一些矛盾和误解,在所难免。物业公司要树立服务理念，深刻查找和改进自身存在的问题,严格按照物业服务合同标准履行，不断提高物业服务质量和水平,与业主委员会做好沟通，让广大业主满意。广大业主也要从小区大局出发，理解和支持好物业公司的工作,主动交纳物业费,积极为小区的物业发展建言献策，法庭希望物业公司和广大业主本着互谅互让、诚实守信的原则，共同建设好维护好美丽和谐的家园。被告张清经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼,系对其自身诉讼权利的处分,应承担相应的法律责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告张清于本判决生效之日起十日内，支付原告上海绿地物业服务有限公司泰安分公司物业服务费1633.39元；二、被告张清于本判决生效之日起十日内，支付原告上海绿地物业服务有限公司泰安分公司违约金（以816.696元为基数，自2020年1月6日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以816.696元为基数，自2020年7月6日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告上海绿地物业服务有限公司泰安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁坏财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  孙青霞二〇二〇年十一月十三日法官助理苗欣书记员崔婧