苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0508民初4557号 原告：苏州市沧浪科技创业园管理有限公司，住所地苏州市。 法定代表人：陆韬韬，执行董事。 委托诉讼代理人：谢裕宽，江苏剑桥颐华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄昊，江苏剑桥颐华律师事务所实习律师。 被告：苏州法艺丽莎教育科技有限公司，住所地苏州市。 法定代表人：朱福全，执行董事。 委托诉讼代理人：戴爱华，江苏谐达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张超，江苏谐达律师事务所实习律师。 原告苏州市沧浪科技创业园管理有限公司（以下简称沧浪创业园公司）与被告苏州法艺丽莎教育科技有限公司（以下简称法艺丽莎公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告沧浪创业园公司的委托诉讼代理人谢裕宽、黄昊、被告法艺丽莎公司的委托诉讼代理人戴爱华、张超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沧浪创业园公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付房屋租金1700053元（2楼：2017年6月1日至2018年5月31日、2018年9月1日至2019年6月30日，3楼：2017年9月1日至2018年5月31日、2018年9月1日至2018年10月31日)，逾期支付利息680261元(自逾期支付之日起按每日万分之五的标准暂算至2020年6月8日，并继续计算至被告实际支付之日止)，违约金109095元，总计2489409元；2、判决被告向原告支付律师费10584元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告就被告承租苏州市姑苏区金狮河沿45号的金狮创艺文化产业园6号楼2楼及3楼(建筑面积：2楼为1212.17平方米，3楼为1010.11平方米)事宜签订了《房屋租赁合同》，合同约定房屋租赁期：2楼自2017年6月1日起至2019年8月31日止，3楼自2017年9月1日起至2019年8月31日止，并对租金、物业费等费用的支付时间、支付标准、支付方式以及违约责任等均有明确约定。被告违反合同约定，拖欠租金、物业费，虽经原告多次口头及书面催讨，但截至起诉之日，被告仍未向原告支付所欠缴的费用。原告认为被告的行为直接损害了原告的合法利益，为维护自身合法权益，特依法提起本案诉讼，请人民法院支持原告诉请。 被告法艺丽莎公司辩称，同意解除双方签订的租赁合同。因原告出租的房屋不适租，消防不过关，导致被告在房屋内经营商业办学的目的无法实现。被告先后投入装修资金200余万元，损失巨大。对于原告主张的租金，被告基于消防不过审的先履行抗辩有权拒绝支付。逾期付款利息的计算方式由法院依法核实，但万分之五的计算标准过高，请法院予以调整。解除合同违约金不应计算。鉴于原告违约在先，其诉讼产生的律师费无权向被告主张。综上，请求法院驳回原告诉请。 本院经审理查明事实如下： 沧浪创业园公司（出租方、甲方）与法艺丽莎公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将苏州市姑苏区金狮河沿45号的金狮创艺文化产业园6号楼2楼及3楼房屋出租给乙方使用，出租用途仅限于办公、培训和教学，2楼建筑面积约为1212.17平方米，3楼建筑面积约为1010.11平方米；2楼房屋租赁期自2017年6月1日起至2019年8月31日止，3楼房屋租赁期自2017年9月1日起至2019年8月31日止。在租赁期内，租金及物业服务费为45元/㎡/月；合同总金额为2563705元，租金按季度支付，于签约后3天内支付甲方122226元为租赁保证金，以及首期租金163643元(2017年6月1日至2017年8月31日)，以后每期租金应提前7个工作日支付到甲方账户，先付后用。合同第5.7条约定，本合同解除或租赁期满，乙方不得拆除、破坏已装修、装饰部分，甲方也不支付任何作价款，否则甲方有权要求乙方予以拆除、恢复原状或折价补偿。合同第5.8条约定，乙方在承租房屋期间，负责该物业的消防、治安、环保、安全、工商、卫生、物业、税收、劳资及房屋周边环境的“三包”等职责，并和相关部门签订责任书。合同第7.2条约定，若乙方逾期支付租金和其他应付费用的，每逾期一天，则乙方应按上述逾期费用的5‰向甲方支付滞纳金。除前述规定之外，乙方还应向甲方支付相当于两个月租金的违约金。合同第8条约定，租赁期满或提前解除本合同，乙方应在3日内搬迁，逾期视为乙方放弃房内遗留物品的权利，甲方有权自行处理房内遗留物品，乙方无权提出任何补偿要求，一切后果均由乙方自行承担。合同第10条约定，双方发生争议诉讼至法院的，由败诉方承担案件诉讼费、律师代理费、诉讼保全费等全部费用。 合同签订后，沧浪创业园公司即将案涉房屋交付给法艺丽莎公司使用。 为开办民办学校，法艺丽莎公司自2017年6月份开始对案涉房屋进行装饰装修施工。2017年9月，案涉办公培训用房的装修工程完工。 2018年1月2日，法艺丽莎公司向消防部门申报案涉办公培训用房内装修工程消防设计备案。后苏州市公安消防队姑苏区大队于2018年1月11日出具建设工程消防设计备案检查不合格通知书。 2018年5月4日，法艺丽莎公司再次向消防部门申报案涉办公培训用房内装修工程消防验收。后苏州市公安消防队姑苏区大队于同日出具建设工程竣工验收消防备案凭证。 2018年6月14日，法艺丽莎公司取得民办学校办学许可证。 后法艺丽莎公司未能实际经营民办学校，并于2019年6月30日搬离案涉房屋。 另查明，因本案诉讼，沧浪创业园公司与江苏剑桥颐华律师事务所签订委托代理合同，约定由江苏剑桥颐华律师事务所指派律师作为沧浪创业园公司的诉讼代理人。沧浪创业园公司为此支付律师费10584元。 再查明，法艺丽莎公司于2018年7月23日向沧浪创业园公司转账支付300006元，备注“2018年6月-8月房租”。除该笔款项外，法艺丽莎公司未支付其他租金以及保证金。 审理中，沧浪创业园公司陈述称，法艺丽莎公司先返还3楼租赁房屋，后返还2楼房屋，故其认为双方租赁合同的解除时间为2019年6月30日。3楼的租金其仅主张至2018年10月31日、2楼的租金主张至2019年6月30日，之后的租金或房屋占用费都不在本案中主张。目前3楼房屋已由他人使用，2楼空关。 审理中，法艺丽莎公司陈述称，因租赁房屋存在消防问题，导致其不能及时办学、退掉已招生源，承租的目的无法实现，故先将三楼房屋返还给沧浪创业园公司。后其一直与沧浪创业园公司就消防问题协商租金的减免事宜，因双方未能达成一致，故于2019年6月30日搬离。 以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、网上银行交易凭证、委托代理合同、律师费发票、被告提供的房屋租赁合同、施工合同、工程结算审定单、空调销售安装合同、空调预算表、建设施工设计合同、委托代建管理合同、消防设施联网检测系统、建设工程消防设计备案检查不合格通知书、工程承包合同、消防验收申报表、消防设施检测合同、建设工程竣工验收消防备案凭证、办学许可证以及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。本案中，法艺丽莎公司作为承租方，应当按期支付租金。现经双方确认，法艺丽莎公司仅支付2018年6月1日至8月31日期间的房租，其余租金及保证金均未支付，已构成违约。虽法艺丽莎公司抗辩称案涉案房屋存在消防问题，但根据其举证，其系装修在前、消防报审在后，虑及承租人对房屋后续经营所需的行政审批应自行承担相应责任，且法艺丽莎公司后期亦取得案涉办公培训用房内装修工程的竣工验收消防备案以及民办学校办学许可证，故对其以前述理由行使先履行抗辩权拒付租金的意见本院不予采纳。现庭审中双方一致同意解除案涉房屋租赁合同，鉴于法艺丽莎公司承租房屋后未能实际投入运营，且在合同到期前先后搬离并返还案涉房屋，故本院认定双方签订的房屋租赁合同于2019年6月30日解除，支持沧浪创业园公司要求法艺丽莎公司支付该期间拖欠租金的诉讼请求。现沧浪创业园公司仅主张租赁房屋2楼截至2019年6月30日的租金以及3楼截至2018年10月31日的租金共计1700053元，系其自身权利的处分，本院予以认可。 因法艺丽莎公司逾期支付租金构成违约，现沧浪创业园公司按照合同约定要求法艺丽莎公司支付逾期付款利息和违约金109095元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。其中逾期付款利息按照每日万分之五计算的标准过高，本院依法调整为按照贷款利率的1.95倍计算。逾期付款利息的起算时间应按合同约定的应付款及时间分段计算，且因贷款基准利息有所变更，据此计算方式为：1、以163643元（2楼的季度租金）为基数，分别自2017年6月4日、2017年9月1日、2017年12月1日、2018年3月1日、2018年9月1日、2018年12月1日、2019年3月1日起；以54548元为基数，自2019年6月1日起；以136365元（3楼的季度租金）为基数，分别自2017年9月1日、2017年12月1日、2018年3月1日起；以90910元为基数，自2018年9月1日起；以上均按照中国人民银行贷款基准利率的1.95倍计算至2019年8月19日，共计217760.25元。2、以1700053元为基数，自2019年8月20日起，分别按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的1.95倍计算至实际履行之日止。 关于律师费。因本案系法艺丽莎公司拖欠租金并擅自搬离租赁房屋违约所致，在涉案房屋租赁合同对诉讼代理费分担有明确约定的情形下，沧浪创业园公司作为守约方有权要求法艺丽莎公司承担合理范围内的律师代理费用。现沧浪创业园公司为本案诉讼支出代理费10584元，未超合理限度，故对其主张的该项诉请，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 被告苏州法艺丽莎教育科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告苏州市沧浪科技创业园管理有限公司租金1700053元、违约金109095元及律师代理费10584元，并支付逾期付款利息（计算至2019年8月19日止的利息计217760.25元；以1700053元为基数，自2019年8月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的1.95倍计算至实际履行之日止）。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26800元，减半收取13400元，由被告苏州法艺丽莎教育科技有限公司负担12086元，于本判决生效之日起十日内直接向原告苏州市沧浪科技创业园管理有限公司履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 员  李 尧 二〇二〇年十一月四日 法官助理  王 璇 书 记 员  季碧珺