黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终3432号上诉人（原审原告）：哈尔滨合力投资控股有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市平房区友协大街**。法定代表人：崔喜涛，董事长。委托诉讼代理人：张心明，黑龙江法同律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂琪，黑龙江法同律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：哈尔滨小龙人信息技术有限公司，，住所地黑龙江省哈尔滨经开区哈平路集中区松花路**中国云谷软件园**楼****房间法定代表人：张桂莲，经理。委托诉讼代理人：杨磊，男，1971年5月13日出生，汉族，该公司法务，住黑龙江省哈尔滨市道里区。上诉人哈尔滨合力投资控股有限公司（以下简称合力公司）因与被上诉人哈尔滨小龙人信息技术有限公司（以下简称小龙人公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院（2019）黑0103民初1842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭，以调查、阅卷和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。合力公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持合力公司一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.一审法院审查不清，认定事实存在重大错误。合力公司为全资国有公司，将自有房产对外出租的目的是为了配合经开区招商引资政策，带动区内经济及财政税收。按照区内相关规定，入驻企业在首次租赁及续租时，需先取得招商部门出具的会签单，在出具会签单之前，招商部门会从企业的税收情况、经营范围、注册资本及未来发展前景等方面进行考核，只有招商部门认可的企业才能获得会签单，也只有取得会签单的企业才能租赁（或续租）合力公司的房产，合力公司在一审中提交了小龙人公司在首次入驻及续租时招商部门签署的会签单，证明小龙人公司已知晓合力公司出租房产的条件，小龙人公司在一审中未提出异议。2017年7月30日租期届满后，小龙人公司未再取得会签单，就应当按照合同约定迁出，而不是继续占有使用租赁房产，一审法院对于此部分事实未作任何评价，属于认定案件事实不清。2017年7月30日租期届满后，因小龙人公司未取得会签单，合力公司的资产管理人哈尔滨经济技术开发区资产管理中心多次派员与合力公司沟通，并于2018年11月22日正式向其送达《告知函》，要求其限期迁出。小龙人公司直至2019年7月31日才从租赁房屋中迁出，而一审法院认定小龙人公司系“按照合力公司的要求于2019年7月31日实际迁出。”合力公司认为一审法院对于该部分事实的认定有失公允。合力公司未向小龙人公司告知租金标准调整的原因是因为只有对于决定出租的企业，合力公司才会与企业协商合同内容及租金价格。小龙人公司在租期届满后未取得会签单，合力公司已经决定不向小龙人公司出租房产并要求其迁出，也就无需向其告知租金标准调整的情况。2.一审法院适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，认定在2017年7月31日至2019年7月31日期间合力公司与小龙人公司之间为不定期租赁合同关系，进而判决小龙人公司按原租赁合同标准（170元/平方米）支付房屋占有使用费属于适用法律错误。前文中已经说明，在2017年7月30日租赁合同届满后，因小龙人公司未取得会签单，合力公司不同意其继续使用房产，即合力公司对于小龙人公司继续使用租赁物是有异议的，一审法院因认定事实错误，导致适用法律错误。本案应为物权纠纷，2017年7月30日租赁合同届满后，因合力公司拒绝小龙人公司继续占有使用房产，小龙人公司就失去了继续占有合力公司房产的权利，从有权占有变为无权占有，小龙人公司无权占有的行为侵害了合力公司的所有权，应当依据《中华人民共和国物权法》第三十七条关于“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定，赔偿合力公司的损失。一审中合力公司提出的房屋占有使用费，就是因小龙人公司的侵权行为给合力公司造成的损失。合力公司作为国有企业，依据相关国资管理规定，负有国有资产保值增值的责任，2017年7月1日起，中国云谷软件园内已全面实行了评估后的租金标准，按照一审法院的判决结果，将造成国有资产流失，而且法律也不应允许一方因其侵权行为而获利。小龙人公司辩称，请求维持原判。合力公司向一审法院起诉请求：判令小龙人公司支付房屋占有使用费109,017.26元。一审法院认定事实：2012年7月17日，合力公司与小龙人公司的前身哈尔滨浩天超越科技发展有限公司（后更名为小龙人公司）签订《厂房租赁合同》，约定：出租方（甲方）为合力公司，承租方（乙方）为哈尔滨浩天超越科技发展有限公司，租赁房屋坐落哈尔滨经开区××路××区松花路××云××软件××楼××号房间间，使用面积200平方米，租赁用途为办公；小龙人公司签订本合同后，需及时向合力公司提交进行经营所必要的、包括但不限于以下：工商营业执照、各类许可证（如环评、消防、卫生）等相关审批手续，并将与原件核对无误的复印件交合力公司备案；租期为3年，自2012年7月31日起至2015年7月30日止，租赁期限届满，本合同自动终止；租金为每平方米使用面积170元/年，采用按年支付方式交纳；小龙人公司应于2012年7月31日前交纳本期租金34,000元；在租赁期届满前拟定续租的，应提前一个月以书面形式提出续租申请，经合力公司同意后双方签订续租合同，并应于上一租赁期到期前按照应交租金额交纳下一期租金；本合同签订之日，小龙人公司须向合力公司缴付年租金的20%作为保证金，保证金金额为6800元，作为小龙人公司在租赁期间完全履行本合同各项条款的保证；本合同期满，小龙人公司不再继续租赁，应在租赁期满一个月前以书面形式通知合力公司，并在本合同约定的租赁期满前搬出本合同项下厂房；合力公司应在小龙人公司将自有全部设备、设施搬出本合同项下房屋，并经合力公司确认验收合格后十五天内返还保证金或保证金余额。2012年7月17日，小龙人公司向合力公司交纳租房保证金6800元。2015年6月24日，合力公司与小龙人公司签订《厂房租赁合同》，约定：出租方（甲方）为合力公司，承租方（乙方）为哈尔滨浩天超越科技发展有限公司，租赁房屋坐落于哈尔滨经开区××路××区松花路××云××软件××楼××号房间，使用面积200平方米，租赁用途为办公；小龙人公司签订本合同后，需及时向合力公司提交进行经营所必要的、包括但不限于以下：工商营业执照、各类许可证（如环评、消防、卫生）等相关审批手续，并将与原件核对无误的复印件交合力公司备案；租期为2年，自2015年7月31日起至2017年7月30日止，租赁期限届满，本合同自动终止；租金为每平方米使用面积170元/年，采用按年支付方式交纳；小龙人公司应于本合同签订后7个工作日内交纳首期租金34,000元，本合同期限内，免收房屋租金；小龙人公司在租赁期届满前拟定续租的，应提前一个月以书面形式提出续租申请，经合力公司同意后双方签订续租合同，甲方有权根据当时的市场情况进行租金调整；小龙人公司应于交纳首期租金的同时另向合力公司缴付年租金的20%作为保证金，保证金金额为6800元，作为小龙人公司在租赁期间完全履行本合同各项条款的保证；当本合同期限届满，或者双方协议解除本合同时，在小龙人公司全部缴清本合同规定的各项费用、完全履行本合同项下义务并归还了合力公司所租厂房的前提下，甲方应当在7个工作日内将小龙人公司交付的上述保证金（不计利息）退还给小龙人公司。审理中，双方当事人一致认可，小龙人公司实际并未按照该续签合同的约定再次交纳租房保证金。2018年12月19日，小龙人公司等五家关联公司共同向哈尔滨经济技术开发区资产管理中心提出书面申请，请求减少案涉房屋的租赁面积。2018年11月22日，哈尔滨经济技术开发区资产管理中心向小龙人公司送达《告知函》，内容为：小龙人公司租赁的房屋已于2017年7月31日到期，因小龙人公司未取得《招商项目房屋租赁会签单》，故不能续签《房屋租赁合同》，请小龙人公司在收到本函之日起三十日内办理房屋迁出手续并清算相关费用；否则将建议产权单位（合力公司）对其提起诉讼。2019年7月31日，小龙人公司等五家关联公司从所租赁房屋中迁出。审理中，双方一致认可，小龙人公司自2019年1月1日起减少案涉房屋的租赁面积至100平方米。根据合力公司举示的哈尔滨录盛资产评估事务所有限公司于2017年8月10日作出的《哈尔滨经济技术开发区资产经营公司拟了解其管理的部分房产市场单平米租金价格评估报告》载明，本评估项目的委托方为哈尔滨经济技术开发区资产经营公司，评估对象为包括中国云谷在内的房产27处，评估基准日为2017年5月31日，评估结论包括建筑名称为“中国云谷”的办公楼租金价格为（年）339元/平方米，其评估申报明细表中的建筑物名称为“中国云谷A3四层”。据此，合力公司主张中国云谷软件园内的房屋租金统一变更至339元/平方米。审理中，合力公司与小龙人公司均认可，在小龙人公司占有使用案涉房屋期间，双方并未就调整租金价格进行协商，并且合力公司亦未通知小龙人公司调整租金价格。现合力公司主张按照339元/平方米的租金标准，诉请小龙人公司给付2017年7月31日至2019年7月31日期间的房屋占用使用费109,017.26元；小龙人公司不同意按照339元/平方米的标准计算，主张应当按照原合同约定的170元/平方米计算。以上事实，有《厂房租赁合同》、黑龙江省单位往来资金结算票据、申请、《告知函》、房产交接明细表（迁出）、《哈尔滨经济技术开发区资产经营公司拟了解其管理的部分房产市场单平米租金价格评估报告》以及当事人当庭陈述等证据载卷为凭，并经当庭审查，予以认定。一审法院认为，合力公司作为案涉房屋的业主自愿与小龙人公司签订《厂房租赁合同》，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则全面履行各自的合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”合力公司与小龙人公司于2015年6月24日续签的《厂房租赁合同》约定租期至2017年7月30日止，期满后双方未再续签书面合同，但小龙人公司仍继续占有使用原租赁房屋，合力公司并未提出异议，直至小龙人公司按照合力公司的资产管理单位告知函的要求于2019年7月31日实际迁出；故双方原租赁合同继续有效。关于2017年7月31日至2019年7月31日期间的房屋占有使用费即租金。合力公司与小龙人公司已经在书面租赁合同中对租金标准（170元/平方米）作出了明确约定，并且双方对此后继续占有使用期间的租金标准未作出明确约定；合力公司虽主张应当按照339元/平方米的评估意见计算，但因该评估鉴定系合力公司的资产管理单位单方委托，且在该评估鉴定意见作出后，合力公司单方决定调整租金价格，并未与小龙人公司进行协商，亦未通知小龙人公司调整房屋租金价格。故合力公司单方评估价格对小龙人公司不发生法律效力，小龙人公司仍应按原租赁合同约定的租金标准给付合力公司2017年7月31日至实际搬出之日止的租金。因小龙人公司自2017年7月31日至2018年12月31日期间占有使用的房屋面积为200平方米，自2019年1月1日至2019年7月31日期间实际占用使用的房屋面积为100平方米，故小龙人公司应给付合力公司上述期间的房屋租金58,083.34元（170元/平方米×200平方米÷12个月×17个月+170元/平方米×100平方米÷12个月×7个月）。审理中，合力公司主张同意在租金中扣除小龙人公司及关联公司交纳的租房保证金，故小龙人公司在租赁期间交纳的租房保证金6800元，应从其应付租金数额中予以扣除。故小龙人公司还应给付合力公司房屋租金即占有使用费51,283.34元（58,083.34元-6800元）。判决:一、小龙人公司于判决生效之日起十日内给付合力公司2017年7月31日至2019年7月31日期间的租金51,283.34元；二、驳回合力公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审认定的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，本案争议焦点是在2017年7月30日合同期满至2019年7月31日迁出之日的占有使用费是否应按照租赁合同租金标准支付的问题。虽然合力公司主张按照其资产管理单位单方委托资产评估公司作出的评估价格339元/平方米计算，但合力公司并未与小龙人公司协商一致，亦未在合同期满后告知小龙人公司须调整其占有使用费标准，故合力公司的评估价格不能作为小龙人公司支付占有使用费的标准。综上所述，合力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2480元，由哈尔滨合力投资控股有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋凯审判员  柳波审判员  万迎二〇二〇年十一月三日法官助理孙志军书记员周小倩