黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑民终287号上诉人（一审原告）：阎忠山，男，1937年11月18日出生，汉族，住齐齐哈尔市富拉尔基区。委托诉讼代理人：崔岩峰，黑龙江法佳律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：郭杨，男，1975年3月6日出生，汉族，住齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：李凤芝，黑龙江东滢律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司，住所地齐齐哈尔市富拉尔基区红岸街道办事处繁华委晨光**教学楼。法定代表人：吕妍蓓，该公司经理。委托诉讼代理人：吕艳秋，该公司员工。一审第三人：徐维红，女，1970年7月11日出生，汉族，住齐齐哈尔市富拉尔基区。上诉人阎忠山与被上诉人郭杨、齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司（以下简称九鼎公司）、一审第三人徐维红案外人执行异议纠纷一案，不服齐齐哈尔市中级人民法院（2019）黑02民初312号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、法庭调查的方式审理本案。上诉人阎忠山的委托诉讼代理人崔岩峰，被上诉人郭杨的委托诉讼代理人李凤芝，被上诉人九鼎公司的委托诉讼代理人吕艳秋，一审第三人徐维红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阎忠山上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除对齐齐哈尔市富拉尔基区晨光嘉苑小区5号楼4单元101室的查封；3.确认齐齐哈尔市富拉尔基区晨光家园小区5号楼4单元101室归阎忠山所有；4.一、二审诉讼费由郭杨和九鼎公司负担。事实和理由：1.案涉房产是阎忠山于2014年初向九鼎公司购买的，购房时双方约定以阎忠山别处的房产抵账，达成协议后九鼎公司即将案涉房产交付阎忠山，阎忠山自此实际占有并居住至今。2.案涉房屋未办理更名手续，是因为九鼎公司要求有抵账需求时再办理，以免重复更名增加交易费用。九鼎公司于2015年与案外人黑龙江广宇建工集团有限公司（以下简称广宇公司）签订《和解协议书》，约定以九鼎公司的现有财产抵顶欠付广宇公司的201万元工程款。因此，购房收据的开具时间，早于抵账时间。3.郭杨为案涉房产办理预告登记，但预告登记仅系郭杨与九鼎公司借款合同的一种非典型担保，不能对抗第三人。九鼎公司在与阎忠山协商抵账时并未告知案涉房产已办理预告登记，不能排除阎忠山对案涉房产的所有权。4.阎忠山在（2017）黑02民初34号民事判决书生效之前，就已经实际占有居住并支付了案涉房屋的全部对价，案涉房屋的所有权应归其所有。郭杨辩称：1.案涉房屋于2013年6月3日在房屋产权登记机关办理了预告登记，预告登记权利人为郭杨，该预告登记具有法律效力。而阎忠山所主张的取得房屋的时间在后。2.徐维红原系九鼎公司的法定代表人，又系阎忠山的儿媳，明知案涉房屋己经预告登记在权利人郭杨名下而入户居住，该行为不具合法性。3.阎忠山案涉房屋系其置换取得，所举示的证据系徐维红利用职权形成，不具有真实性，且和解协议与房款收据的时间相互矛盾，不能确认阎忠山对房屋具有所有权。4.阎忠山没有签订合法有效的书面合同，主张房屋置换取得没有确实的证据。九鼎公司辩称：1.阎忠山在案涉房产办理抵押登记时未签订《商品房买卖合同》，未办理所有权变更登记，不是以当时的市场销售价格善意取得，在未付购房款的情况下，徐维红利用职权出具全额缴费收据，属于合法形式掩盖非法目的的行为。2.案涉房屋所有权人是九鼎公司，九鼎公司没有指定房屋归阎忠山占有或抵顶，阎忠山用房屋抵顶广宇公司的工程款，不能混同于阎忠山和九鼎公司的有抵顶或债务关系。3.阎忠山不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，其对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的合法权益。徐维红述称：1.案涉房屋2013年6月3日办理预告登记不是实际出售给郭杨，而是九鼎公司向郭杨借款，是非典型担保。2.（2017）年黑02民初34号判决中第三项判令案涉房屋只能郭杨优先受偿，不能对抗第三人，说明该房屋是可以自由买卖，且也售出16套房屋，郭杨执行过程中有5套房屋业主提出执行异议，一审法院予以支持。说明诉争房屋形成的非典型担保是可以买售的。3.阎忠山是2014年1月履行房屋买卖手续，2015年1月14日之前九鼎公司不欠郭杨利息。阎忠山以两处房产抵顶广宇公司的工程款，已经实际履行，2014年9月将房屋交付给阎忠山使用。阎忠山向一审法院起诉请求：1.撤销（2019）黑02执异65号执行裁定；2.解除对齐齐哈尔市富拉尔基区晨光嘉苑小区5号楼4单元101室的查封；3.确认齐齐哈尔市富拉尔基区晨光嘉苑小区5号楼4单元101室归阎忠山所有。一审法院认定事实：郭杨与九鼎置业、徐维红民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年5月9日作出（2017）黑02民初34号民事判决，判令：一、九鼎公司于判决生效后十日内偿还郭杨本金13,848,893元、利息3,734,778元（截止到2017年1月6日，之后以13,848,893元为基数，按照月利2分计算至实际给付之日）；二、九鼎公司以34个车库，经评估、作价或者拍卖、变卖所得价款优先偿还上述本息；三、九鼎公司以与郭杨预购的42处商品房经评估、作价或者拍卖、变卖所得价款优先偿还上述本息，但不得对抗第三人；四、徐维红对上述借款本息承担连带清偿责任。后因九鼎公司、徐维红未自动履行生效民事判决书确定的义务，郭杨于2017年8月22日向一审法院申请执行，案号为（2017）黑02执265号。执行中，依郭杨申请，一审法院于2018年1月9日作出（2017）黑02执265-1号执行裁定、协助执行通知书，查封九鼎公司位于富拉尔基区户商品房及56个车库，查封期限三年。阎忠山提出书面异议，主张查封房产中5号楼4单元101室系置换给他的房产，已经实际入住，请求解除对该房屋的查封。一审法院于2019年9月30日作出（2019）黑02执异65号执行裁定书，裁定：驳回阎忠山的异议请求。经调查，阎忠山主张解除查封房产在一审法院上述查封房产清单中列序第42号，该房产于2013年6月3日办理房预富字第××号预告登记，预告登记权利人为郭杨。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对一般不动产买受人基于所享有的合法物权期待权，依法能够排除执行的规定。不动产买受人应同时具备下列条件可阻却执行：查封前已订立合法有效的书面合同、合法占有案涉不动产、已经付清全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，阎忠山并未签订合法有效的书面合同，其主张的支付房款的方式为其替九鼎公司偿还广宇公司的工程款，九鼎公司将案涉房屋置换给阎忠山。但是，九鼎公司为阎忠山开具的案涉房屋房款收据的时间是2014年1月1日，收据开具时间在《和解协议》签订之前，与阎忠山所称的该收据系其用房产替九鼎公司顶债后开具的陈述相矛盾，依惯常逻辑，应当是先签订《和解协议》才能有实际的抵顶行为，故阎忠山所述置换行为不予认定。同时，该房屋在2013年6月3日已经办理了预告登记，预告登记权利人为郭杨，在预告登记仍存续的情形下，该房产无法办理产权证照。阎忠山在没有签订购房合同，购房款支付方式存疑，案涉房屋又早于其主张的顶债时间已经办理了预告登记的情况下，不能证实其对案涉房屋享有足以排除执行的权利。判决：驳回阎忠山的诉讼请求。案件受理费11,000元，由阎忠山负担。本院二审查明事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，根据各方当事人的诉辩主张及本院的庭审情况，解决本案争议的关键问题在于：阎忠山对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了不动产买受人享有物权期待权而能排除执行的四种情形。本案中，阎忠山依照上述规定主张停止执行，并称其用自有房屋代九鼎公司清偿了该公司与广宇公司的债务，九鼎公司为此以案涉房屋与其置换，自有房屋代为清偿的情况记录在九鼎公司与广宇公司签订的《和解协议书》中。然而，在签订《和解协议书》及本院作出民事调解书一年多前，九鼎公司已经向阎忠山开具案涉房屋的收据，明细不符合此类情形的履行顺序，一审法院认定存疑并无不当。同时，阎忠山对案涉房屋未办理更名手续的理由是避免重复更名增加交易费用，属自身原因所致。故阎忠山依据上述司法解释规定主张停止执行于法无据。加之阎忠山与九鼎公司置换案涉房屋前，郭杨已经对案涉房屋办理了预告登记，无论预告登记的原因源自房屋买卖行为，还是让与担保行为，均具有了物权的公示效力及对抗效力，阎忠山无法对抗预告登记人的权益，亦不能排除人民法院的强制执行。综上所述，阎忠山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,000元，由阎忠山负担。本判决为终审判决。审判长 王 剑审判员 李红敏审判员 兰 洋二〇二〇年十一月五日法官助理秦楚齐书记员刘丹