山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终1018号上诉人（原审被告）：泽州县金村镇侯匠社区居民委员会，住所地：泽州县金村镇候匠村。法定代表人：赵某，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：冷某，山西开放律师事务所律师。委托诉讼代理人：原某，山西开放律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郝某1，男，1969年10月14日生，汉族，山西省晋城市人，石油公司工人。被上诉人（原审原告）：郝某2，男，1967年1月15日生，汉族，山西省晋城市人，泽州县经济技术协作公司下岗工人，现住晋城市。上诉人泽州县金村镇侯匠社区居民委员会（以下简称侯匠居委）因与被上诉人郝某1、郝某2合同纠纷一案，不服泽州县人民法院（2020）晋0525民初1172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人侯匠居委及其委托诉讼代理人冷某、原某，被上诉人郝某1、郝某2均到庭参加了询问，本案现已审理终结。侯匠居委的上诉请求：1、请求撤销原审判决，并依法改判上诉人不给二被上诉人分配回迁安置补偿房100平米（价值60万元）；2、本案一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、1987年5月11日，郝根昌以500元的价格购买了原候匠村委的马房三间，并未购买马房周边的附属设施，一审法院认定郝根昌以500元的价格购买了原候匠村委的马房三间和周边的附属设施，系事实认定错误。2、2006年二被上诉人对马房进行改建时，并没有实施对马房的拆除行为，在一审庭审过程中上诉人提供了梁德兴2001年的集体土地使用权证以及泽州县金村镇候匠村居民用点用地现状图，均可以表明早在2001年二被上诉人所主张的马房已经成为一块空地，上诉人也就无需对其进行补偿。3、原候匠村委主任续某并未承诺房屋拆迁补偿时村委给二被上诉人补偿100平米。一审庭审中原候匠村委主任续某出庭作证，表示当时并没有对二被上诉人进行承诺，因为自己没有这么大的权限，这个决议没有上过村两委会议不是候匠村委的行为，当时是自己作为中间人和开发商协调，开发商同意给二被上诉人100平米作为补偿，补偿主体是开发商而不是候匠居委。一审法院认定由上诉人对二被上诉人进行拆迁补偿系事实认定错误。二、一审法院适用法律错误。1、郝根昌于1987年5月11日购买原候匠村委马房的行为，系无效行为，郝根昌并未取得该马房的所有权。1987年5月11日，二被上诉人的父亲郝根昌向原候匠村委购买马房时早已不是候匠村集体组织经济成员。根据中共中央1962年9月公布的《农村人民公社工作条例修正草案》第21条之规定：生产队范围内的土地，都归生产队所有。生产队所有的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一律不准出租和买卖。同时，1982年《中华人民共和国宪法》第10条(?javascript:gotoAct(27536,10)?)又明确规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有……任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。所以，早在1962年就存在农村土地属于集体所有不允许买卖的强制性规定。一审法院在判决书中称我国法律是从1999年开始强调城镇居民不得购买农村住房，从而认定郝根昌于1987年以城镇居民的身份购买候匠村委马房的行为不违反当时法律的强制性规定取得马房所有权，系法律适用错误，即郝根昌当时的房屋买卖行为应属无效，并未取得该马房的所有权，候匠居委无需对其进行补偿。2、退一步讲，即使郝根昌曾经取得了马房的所有权，但早在2001年该马房就已经坍塌成为一块空地。二被上诉人从出生开始就不是侯匠村集体经济组织的成员，不能在集体的土地上建造房屋享受村集体土地的利益。根据其身份的特殊性，其只能对房屋进行修缮，不能重建，也就是说2006年二被上诉人在坍塌的马房空地上准备修建房屋的行为侵害了候匠村集体的利益，属于违法行为，上诉人对于二被上诉人的违法行为是不应该进行补偿的。被上诉人郝某1、郝某2辩称，一、一审法院认定事实清楚、证据充分，应予维持。1、1987年5月11日，我父亲郝根昌以500元的价格购买了原侯匠村委的马房三间，收据虽然体现得是马房三间，但是周边附属设施也属于马房得一部分，且续某出具《情况说明》中也明确肯定“1987年5月11日，郝根昌购买了原侯匠村委马房三间和周边附属设施…”，一审法院认定事实正确。2、该马房及附属设施是我父亲于1987年购买，之后我兄弟二人多次进行了维修维护，直至2006年我们再次对马房进行了维修，村委领导劝阻不让进行维修，并答应给予补偿房屋。多年来，我们一直对马房有维修行为，一是村委阻挡才导致不能维修，二是村委领导答应过给予补偿，才导致了马房的现状。3、原侯匠居委主任续某证言及出具《情况说明》可以充分证明，我们与侯匠居委就马房补偿达成协议，侯匠居委承诺房屋拆迁补偿时村委给于我们置换或补偿100平方米，还加盖侯匠居委公章，并由居委书记梁雷利、主任赵某的签字认可，足以证明侯匠村委同意置换或补偿。二、一审法院适用法律正确，程序合法，应当依法维持原判。我国的法律法规是随着我国经济社会发展而变化的，上诉人依据1962年公布的《农村人民公社工作条例修正草案》是我国在特定时代的产物，已经不能适用社会经济的发展。同时随着发展，《中华人民共和国宪法修正案（1988年）》已将宪法第十条修改为：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”我的父亲是在1987年5月11日购买了原侯匠村委马房三间及周边附属设施，国家相关法律是从1999年强调城镇居民不得购买农村住房，并不违反当时法律的强制性规定。郝某1、郝某2向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告立即给二原告置换150平米住房一套以及相关补偿费用；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：郝某1、郝某2的父亲郝根昌（已故）原系侯匠居委居民，因工作原因将户口迁出，随后生育郝某1和郝某2。1987年5月11日，郝根昌以500元的价格购买了原侯匠村委的马房三间和周边附属设施。2006年，郝某1、郝某2将该处马房拆除，准备进行改建时，侯匠居委主任续某和他们协商说，不要修了，以免其他人也乱搭乱建，待村里改造时补偿你们修建的大约一半平米数（100平米）。2018年续某卸任时，郝某1、郝某2找他要求补偿，续某找镇党委书记说明情况，希望后任村干部依此处理。现在新任村干部在分配房屋时，一直没有给郝某1、郝某2进行补偿。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。法人的法定代表人的变更不影响合同的效力，当事人仍然应当按照合同履行义务。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。在本案中，由于我国法律是从1999年开始强调城镇居民不得购买农村住房，郝根昌在1987年5月11日购买原侯匠村委的马房，不违反当时法律的强制性规定，依法取得了马房的所有权。郝某1、郝某2作为郝根昌的儿子，郝根昌去世后，二人是通过继承法律关系取得了马房的所有权，依法享有置换回迁的权利。2006年，二人将该处马房拆除，准备进行改建时与时任侯匠居委主任的续某达成口头协议：在村里统一改造时，给他们置换或补偿100平米住房。该合同是双方当事人真实的意思表示，合同已经成立。但是本合同属于附生效条件的合同，合同自条件成就时生效。现在，侯匠居委已经完成了部分改造，给被拆迁的居民进行了房屋补偿，郝某1、郝某2主张的马房所在地被改造成了村内道路，合同的生效条件已经成就，双方均应当按照合同的约定全面履行自己的义务，即侯匠居委按照约定补偿郝某1、郝某2100平米的房屋；郝某1、郝某2要求原来的100平米按侯匠居委的分配方案置换150平米住房一套以及相关补偿费用，因为当时的口头协议就是置换100平米，而且郝某1、郝某2也并未在该房子中居住生活，不存在搬迁过渡等情形，所以对其补充请求，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十五条、第六十条、第七十六条之规定，判决：一、泽州县金村镇侯匠社区居民委员会在本判决生效后十五日内给郝某1、郝某2分配回迁安置房屋100平米；二、驳回郝某1、郝某2其他诉讼请求。案件受理费11244元，原告已预交，减半收取5622元，由泽州县金村镇侯匠社区居民委员会负担4900元，郝某1、郝某2负担722元。二审中，上诉人侯匠居委新提交三份证据：1、中共晋城市委、晋城市人民政府关于将郝匠、候匠等移交开发区管理的通知，欲证明2010年12月29日候匠村才并入开发区，由村变为社区，在此之前候匠是农村。2、候匠居委出具情况说明一份，欲证明被上诉人父亲于1987年从候匠村委购买三间马房，2001年办证时该三间马房已经不存在，现任居委对原书记兼主任续某和被上诉人达成的处理办法不知情，到2020年5月20日才了解此事，目前该马房所占土地为空地，居委未对其开发利用。3、晋城市国土资源局晋市国土资规字[2010]33号关于泽州县金村镇侯匠村城中村改造土地规划利用方案的批复。证明侯匠村城中村改造总规划面积371.7亩，村民回迁用地89.3亩，性质为国有划拨土地,剩下的地要公开拍卖。我们现在修建的回迁楼就在这89.3亩的国有划拨土地中。被上诉人郝某1、郝某2质证意见：1、对证据1、证据3无异议。2、对证据2不认可，因为村委在一审也出具过一份情况说明，内容和这个不一致。一审提供的加盖候匠村委公章的情况说明有赵某和梁雷利的签名。上诉人申请证人续某出庭作证，本院依法通知续某到庭，证人陈述，其曾先后担任原侯匠村村主任、村书记，2006年侯匠计划城中村改造，被上诉人有三间马房，他们准备拆了重建，当时我说侯匠村计划城中村改造，你们不要拆，不要给村里拖后腿，到时候改造完给你置换100平米的房子，也省得你重新修了，当时条件谈好以后，我和金村镇的书记郎诗华也说了这个事情，郎书记说再和开发商沟通一下，后来我和开发商沟通了，开发商也同意。晋城市周边村改造我们是唯一一个没有乱搭乱建的村，这都是我前期做了工作的。上诉人与被上诉人对上述证言均无异议。本院认证意见：被上诉人对上诉人提供的证据1、证据3无异议，双方当事人对证人续某的证言均无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。对于上诉人提供的证据2，被上诉人不予认可，侯匠居委对其自己的陈述应提出相关证据予以佐证，结合本案梁德兴的集体土地权使用证、泽州县金村镇侯匠村居民点用地现状图等证据，无法证明2001年办证时该三间马房已经不存在的事实，本院对证据2的证明目的不予采信。针对一审查明的事实，上诉人提出如下异议：1、1987年5月11日，郝根昌以500元的价格只购买了原侯匠村委的马房三间并没有购买周边附属设施。2、马房至少在2001年已自然坍塌，2006年郝某1、郝某2将该处马房拆除不是事实。3、侯匠村委主任没有答应补偿100平米。4、2018年续某卸任时，郝某1、郝某2找他要求补偿，续某找镇党委书记说明情况，希望后任村干部依此处理。这些不是事实。本院认为：1、侯匠村委出具的收据上显示款项为购买马房三间款，是否包括周边附属设施现在已无法查证，仅凭续某的证人证言不足以全面反映马房的真实情况，故本院认定郝根昌以500元的价格购买了原侯匠村委的马房三间。2、侯匠居委认为马房至少在2001年已自然坍塌，本院已在二审证据认定部分予以论述，不再赘述。3、侯匠居委否认原村委主任答应补偿100平方米，亦否认续某找镇党委书记说明情况的事实，但未提供相应证据予以证实，而结合本案被上诉人提供的情况说明、证人证言等证据，可以反映出续某答应补偿二被上诉人100平方米的事实，且现侯匠社区党支部书记梁雷利亦认可续某曾答应给二被上诉人补偿100平方米的事实，故对上诉人所提异议本院不予采信。一审查明的事实，本院予以确认。二审另查明：晋城市国土资源局晋市国土资规字[2010]33号关于泽州县金村镇侯匠村城中村改造土地规划利用方案的批复载明：同意你局拟定的侯匠居委的土地规划利用方案，侯匠村改造用地规模控制在371.7亩之内（人均建设用地118.1平方米），其中回迁住宅用地89.3亩，公益建设用地37.8亩，保留建设用地1.4亩，共计128.5亩以划拨方式供地；其余243.2亩经营性用地公开出让，出让所得返还居委用于改造。在批准的划拨方式供地范围内，只能按规划建设回迁安置用房和公益、公共建筑，不得建设商品房对外出售、出租。规划改造区现有集体建设用地依法转为国有。又查明，2020年5月20日续某出具情况说明，2006年二被上诉人准备动工改建时，其让二被上诉人暂停修建并同二被上诉人协商村里统一改造时给予置换或补偿100平米。上诉人在该情况说明中加盖公章，并有侯匠居委支部书记梁雷利、侯匠居委主任赵某签字，并签署经当事人续某证实，情况合理。二审中上诉人表示其对续某同二被上诉人达成的处理办法并不知情，直到2020年5月20日原村支部书记续某出示的情况说明时才确认有此事。再查明，目前侯匠居委修建好的6栋楼已经分完，因不能满足拆迁安置需求，现有3栋楼正在修建中。本院认为，一、关于马房买卖合同的效力问题。本案中，郝根昌在1987年5月11日购买原侯匠村委的马房，依据“法不溯及既往”的原则，应根据当时的法律法规来审查该房屋买卖合同的效力。我国法律在1999年前并没有绝对禁止城镇居民购买农村住房。故郝根昌与原侯匠村委在1987年5月11日成立的马房买卖合同，不违反当时法律的强制性规定，合同合法有效。中共中央1962年9月公布的《农村人民公社工作条例修正草案》第21条、1982年《中华人民共和国宪法》第10条(?javascript:gotoAct(27536,10)?)规定是对土地所有权、使用权的规定，针对的是土地，而非对农村房屋买卖行为的规范，上诉人据此主张房屋买卖合同无效，不能成立。二、关于二被上诉人应否获得拆迁补偿的问题。本院认为，如前所述，郝根昌与原侯匠村委间的房屋买卖合同有效，郝某1、郝某2作为郝根昌的儿子，虽其二人非侯匠村集体经济组织成员，无法取得宅基地使用权，但郝根昌去世后，二人作为法定继承人依法成为马房的权利享有人，应获得拆迁补偿等利益。三、关于续某与二被上诉人之间口头协议的效力问题。本院认为，《中国人民共和国村民委员会组织法》第24条规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准…(七)征地补偿费的使用、分配方案…(九)村民会议认为应当由村民会讨论决定的涉及村民利益的其他事项。”《中华人民共和国合同法》五十条规定，“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”本案中，续某作为原侯匠村委主任，在土地征收还未开始、征收土地方案未定的情况下，代表村委与二被上诉人达成口头协议，就补偿标准进行约定，违反《中国人民共和国村民委员会组织法》的规定，且可能侵害到村集体和村民的补偿利益，故该口头协议应属无效。另外，二被上诉人作为完全民事行为能力人，应当知道涉及村民利益的事项，必须经村民会议讨论决定，其二人在未看到任何加盖村委公章的书面材料便和续某达成口头补偿协议，其二人应当知道续某系超越权限的行为，依据《中华人民共和国合同法》的规定，该口头协议也属无效协议。根据《中国人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原侯匠村委在未经党支部会议审议、村民会议决议的情形下，与二被上诉人达成口头协议，导致二被上诉人未对马房进行改建，应承担主要过错责任，并赔偿二被上诉人因此所受到的损失。经本院向二被上诉人释明，二被上诉人表示如果合同无效，同意侯匠居委按照房屋现在的市场价6000元每平方米左右给予赔偿。本院认为，因马房已被拆除，马房的面积已无法测量，对马房进行改建的预期利益亦无法确定，故结合侯匠城中村改造实施方案拆一还一的置换原则、现在房屋的市场价格以及双方过错程度等因素，酌情认定侯匠居委赔偿二被上诉人450000元。综上，侯匠居委的上诉请求部分成立。一审法院认定事实清楚、但适用法律错误，依照《中国人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：1撤销泽州县人民法院（2020）晋0525民初1172号民事判决；2泽州县金村镇侯匠社区居民委员会在本判决生效后十五日内赔偿郝某1、郝某2450000元；三、驳回郝某1、郝某2其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11244元，减半收取5622元（郝某1、郝某2已预交），由泽州县金村镇侯匠社区居民委员会负担3373元，由郝某1、郝某2负担2249元；二审案件受理费9800元（泽州县金村镇侯匠社区居民委员会已预交），由泽州县金村镇侯匠社区居民委员会负担7350元，由郝某1、郝某2负担2450元。本判决为终审判决。审 判 长 周秋萍审 判 员 李海霞审 判 员 李 然 二〇二〇年十一月二十一日法官助理 李素娟书 记 员 刘艳妮