山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10985号 上诉人（原审被告）：冯云花，女，1969年12月29日出生，汉族，住胶州市。 委托诉讼代理人：刘炳奎，系冯云花丈夫。 被上诉人（原审原告）：青岛铁建物业服务有限公司，住所地胶州市胶北街道办事处逄家庄村村东。 法定代表人：赵成和，董事长。 委托诉讼代理人：吕颖芳，男，1977年12月3日出生，汉族，住胶州市，系该公司职工。 上诉人冯云花因与被上诉人青岛铁建物业服务有限公司（以下简称铁建物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初5540号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人冯云花上诉请求：一、请求撤销原审判决，依法改判上诉人无需承担物业费或者减免物业费或发回重审。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定被上诉人在履行物业服务合同约定的维护、养护、管理义务的过程中，存在管理服务及与业主沟通不到位的情形，属于未查明案件的基本事实和争议焦点问题，属于认定事实不清，有违法律规定。一、本案中，上诉人不缴纳物业费的根本原因为被上诉人提供的物业服务中消防设施形同虚设，至今没有消防供水。经过业主投诉以及消防的主管部门、胶州市阜安派出所多次下达整改通知书，但是被上诉人仍是拒不整改，违反《物业管理条例》的规定：物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护；有违物业与业主之间订立物业服务合同的根本目的，应当责令纠正被上诉人的违法、违约的不作为行为。二、根据《合同法》的有关规定上诉人行使的是不安抗辩权，被上诉人在消防供水未解决的情况下一审法院支持其诉讼请求有违法律规定。根据《审理物业纠纷案件若干问题的解释》规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。三、一审法院未从合同法的基本权利义务等法理方面进行分析本案的争议问题，而是进行倡议，不能解决业主与物业之间的根本问题的，不能使上诉人得到信服。四、物业费的折抵。根据相关收费规定，上诉人所在的小区中的电梯等广告、纯净水机等占用业主公用部位，设施设备进行经营的收入归全体业主共有，出业主大会决定外的主要用于折抵物业费且不得挪作他用(本小区无业委会)故本案中有关的普通住宅共用部位的收益应当优先折抵物业费。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 被上诉人铁建物业公司答辩称：我们已按照物业服务合同提供了物业服务，消防设施破裂导致的没有水，因为消防管道是连通的，一根管道破裂导致整个消防管道停止运行。关于公共收益费用的问题电梯广告费，我们都是在年底进行了公示。 铁建物业公司向原审法院提出诉讼请求：1、判令冯云花支付铁建物业公司2017年12月1日至2020年3月31日期间的物业费3998元并承担违约金5554.1元，共计9552.1元；2、本案诉讼费用由冯云花承担。 原审法院认定事实如下：2015年6月7日，青岛鼎峰瑞胶置业有限公司（甲方）与冯云花（乙方）签订了《青岛市商品房预售合同》，约定其所购房屋坐落于中央公园小区27号楼x单元x室，建筑面积95.52平方米，在本物业业主委员会成立前，乙方同意开发商委托的物业管理服务公司对本物业实施物业管理。该协议附件五房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书中第三十八条约定：一、物业服务费1、中央公园项目物业服务费标准为：多层住宅：2.9/元/平方米/月（按地上建筑面积收取）……第三十九条违约责任：1、业主或物业使用人违反本规约之规定，未能按时足额缴纳费用的，自从逾期之日起，按每天3‰的标准向物业服务企业支付违约金。2020年1月6日，青岛鼎峰瑞胶置业有限公司（甲方）与铁建物业公司（乙方）签订的《中央公园物业服务合同》中第二十条第二款，高层住宅：1.5/元/平方米/月（含电梯费）……第二十一条第三款，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、停车场场地维护费等费用（包括代收代缴费用）的除偿付相关费用外，每逾期一天，按应交费用总金额的千分之三支付滞纳金。冯云花自2016年11月16日起入住涉案房屋，该房屋面积95.19平方米，物业费每平米1.5元/月。冯云花尚欠铁建物业公司2017年12月1日至2020年3月31日期间的物业费3998元。 原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，铁建物业公司具有物业管理资质，其接受开发商委托签订的《前期物业服务合同》、《中央公园物业服务合同》为有效合同，对业主具有约束力。物业管理服务行业作为一个服务行业，在现实生活中，业主拖欠物业费有很多情况，物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持；同时业主及时交纳物业费，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额收取物业费用并实施好物业服务工作将开创一个双赢的局面。若业主采取拒交物业费用的极端方式，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成了恶性循环，实际并将最终影响到全体业主的根本利益。通过本次诉讼，铁建物业公司亦应反思其在物业服务过程中的不当之处，遵循本案判决的倡导性建议，提高物业服务的质量，使小区管理与服务向着良性循环的方向发展。 冯云花系中央公园小区的业主，铁建物业公司作为中央公园小区的物业公司在该小区提供了物业服务，冯云花应当按照《前期物业服务合同》、《中央公园物业服务合同》的约定交纳相应的物业费，依庭审中查明的事实，铁建物业公司请求冯云花支付2017年12月1日至2020年3月31日期间的物业费3998元，原审法院予以支持。 冯云花提交的照片反映了小区保安没有责任心，服务不到位，形同虚设，外来车辆每天堵安全通道和消防通道，送外卖的、拾荒的、撒广告的、骑自行车的十二三岁的小孩可以随意出入小区，消防管道没有水等问题，结合同期铁建物业公司在原审法院起诉的多起物业服务合同纠纷中各业主反映的情况，铁建物业公司在履行物业服务合同约定的维护、养护、管理义务过程中，存在管理服务及与业主沟通不到位的情形，故对铁建物业公司要求冯云花支付违约金的主张，原审法院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条，《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决：一、冯云花自判决生效之日起十日内支付铁建物业公司自2017年12月1日起至2020年3月31日止的物业费3998元；二、驳回铁建物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理50元，适用简易程序减半收取25元，由冯云花负担10元，铁建物业公司负担15元。 二审中，上诉人冯云花提交：证据一、2019年9月13日青岛市住房和建设局的100个小区黑名单，包括了本案中的被上诉人。证明：被上诉人的服务不到位，上了青岛市政府的黑名单。证据二、关于消防没有水的问题，小区内的27、28号楼业主对消防管道没有水的问题存在隐患进行的签名。被上诉人铁建物业公司质证意见：关于100个黑名单小区，是因为开发建设了违章建筑问题，是因为私搭乱建的问题，与被上诉人的物业服务无关。关于证据二消防管道正在维修，关于业主的签名，不足以说明什么问题。 被上诉人铁建物业公司提交：关于消防问题的照片一宗，证明南区消防设施是没有问题的，关于消防没有水的问题是因为B区消防管道破裂，但我方已对消防管道的破裂进行了维修。对于消防演习中水压均是正常的。我方近期所做的整改报告，已在整个园区所有的单位楼中进行了公示。且消防的管理权还没有移交到被上诉人的手中，是以开发商为主导的进行维修及管理权，如果开发商没有进行很好的维修，我公司将上报相关的部门，对开发商进行采取措施。上诉人冯云花质证称，对被上诉人的主张不认可，消防设施至今没有消防供水。 本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为，上诉人是否应减免交纳物业费。根据审理查明的事实，铁建物业公司与开发商签订前期物业服务合同，为整个小区提供物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，上诉人冯云花作为小区的业主应当履行交纳物业费的义务。对冯云花上诉所称，其居住的房屋消防设施没有消防用水，铁建物业公司提供的物业服务存在瑕疵而拒交或减免物业费。铁建物业公司对此作出解释，并提交照片证明该小区的消防设施正在维修。上诉人冯云花提供被上诉人的服务不到位，上了青岛市政府的黑名单的相关证据，可以证明铁建物业公司提供的物业服务在某些环节、个别区域做的不够好，但不足以证明其在物业服务过程中存在重大瑕疵，一审法院据以对铁建物业公司要求冯云花支付违约金的主张不予支持，并无不当。关于上诉人主张小区中的公用部位经营的收入用于折抵物业费的主张，本院认为，小区中的公用部位经营的收入应当依据合同约定或法律规定合理支配使用，上诉人折抵物业费的主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，冯云花请求减免交纳物业费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 物业服务企业所提供的物业服务具有持续服务性、服务面广、服务事项繁杂的特点，针对于每个业主服务与物业企业的服务是点和面的关系，物业服务企业在服务中难免存在服务不到位、不完善的现象，要与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断完善服务，取得广大业主的理解和支持。业主应及时履行自己的应尽义务，若物业服务费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，该行为不应提倡。对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时通过业主大会或成立业主委员会集中民意，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。通过本次诉讼，铁建物业公司也应反思其在物业服务过程中不当之处，提高物业服务的质量，使小区管理与服务向着良性循环的方向发展。 综上，上诉人冯云花的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人冯云花负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年十一月十一日 书记员  方高海 韩平