文书内容江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3174号上诉人（原审第三人）：尹宝军，1980年3月16日出生，住江苏省扬州市邗江区。委托诉讼代理人:张秀琴，江苏擎天柱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宿迁市宿豫区豫新街道雨露社区居民委员会，住所地江苏省宿迁市宿豫区松花江路**。法定代表人：胡立建，雨露社区居民委员会主任。委托诉讼代理人：马永辉，江苏品优律师事务所律师.原审被告：江苏美林投资有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区广州路****。法定代表人：吴金辉。原审被告：宿迁美银房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市金沙江路金，住所地江苏省宿迁市金沙江路金外滩国际花园A-1/A-2门面房le='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张定华，公司董事长。委托诉讼代理人：韩光升，江苏岸东律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱裕峰，江苏岸东律师事务所律师。上诉人尹宝军因与被上诉人宿迁市宿豫区豫新街道雨露社区居民委员会（以下简称雨露居委会）及原审被告江苏美林投资有限公司（以下简称美林公司）、宿迁美银房地产开发有限公司（以下简称美银公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2020）苏1311民初1540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尹宝军上诉请求：请求撤销一审判决，依法确认坐落于宿迀市宿豫区商铺的权利人是尹宝军。事实和理由是：1.一审法院程序违法，一审法院虽然是依职权追加尹宝军为第三人，但通知程序存在明显瑕疵。2.尹宝军系相关房屋的权利人。一方面尹宝军与美银公司签订了商品房买卖合同并办理了网签手续，另一方面双方签订的合同无任何无效及可撤销情形。2016年1月，尹宝军向开发商购买了诉争房屋，签订了合同并向房管局进行了网签备案，网签备案具有公示性，可以对抗不特定的第三人，具有物权效力。3.即使网签备案行为没有发生物权效力，尹宝军也应取得房屋。雨露居委会对涉案房屋的占有不是合法占有。尹宝军在签订购房合同时，诉争房屋尚处于建设阶段，还未竣工也未达到交付条件，但雨露居委会在房屋还未达到交付时间和具备交付条件时，就径行进入并使用，侵犯了尹宝军对房屋的所有权，不是对房屋的合法占有。且美银公司在未通知先购买房屋的尹宝军的情形下就将房屋交付给雨露居委会，有恶意串通损害尹宝军权利之嫌，故雨露居委会对房屋的占有不是合法占有，交付行为无效。4.2016年1月30日涉案房屋已经出售给尹宝军，而2016年11月15日涉案房屋才明确补偿给雨露居委会，所以不符合最高院关于拆迁补偿安置的相关司法解释。雨露居委会辩称，1.尹宝军的诉讼行为有虚假诉讼之嫌。涉案八间商铺是一楼门面房，2011年安置给雨露居委会，其价格是5500元每平方米，且是包含二楼的，依据当时的市场价格，单纯一楼的门面房价格为1万余元。而据雨露居委会了解，尹宝军与美银公司签订涉案商铺买卖合同约定的价款为3300元每平方米，该价格严重背离了涉案商铺的市场价格，故其交易的真实性让人产生怀疑。2.一审中美银公司已明确认可其与尹宝军之间仅是借款关系，涉案商铺之所以签订在尹宝军名下，系为了担保美银公司所借的欠款。3.涉案商铺自2017年交付，居委会至今已使用近四年，在这四年期间尹宝军从未向居委会房屋的使用人以及美银公司主张涉案商铺的所有权。综上，尹宝军与美银公司之间应是借款抵押关系，而尹宝军诉称是涉案商铺买卖关系，明显违背事实，且涉嫌虚假诉讼。美银公司辩称，1.公司确实与雨露居委会签订了相关的协议书，也确实想把涉案房屋用于抵偿雨露居委会的相关款项，但在2016年1月份即与雨露居委会签订协议书几个月前，已将涉案房屋网签在了尹宝军名下，系因公司当时向尹宝军借款，但现在无力偿还尹宝军款项，故现涉案房屋仍登记在尹宝军名下，尹宝军对案涉房屋享有优先权。2.对于雨露居委会主张违约金的数额和标准，公司均不认可，因公司对于抵款的协议书无法履行，违约金不存在。另外雨露居委会对于房屋情况也应是明知的，且双方并未约定何时签订网签合同，雨露居委会主张无合同依据。综上，请求驳回雨露居委会诉讼请求。雨露居委会向一审法院提出以下诉讼请求：1.依法确认雨露居委会为坐落于宿迁市宿豫区商铺（价值16207455元）的所有权人；2.判令美林公司、美银公司共同协助雨露居委会签订上述商铺的网签合同；3.判令美林公司、美银公司共同协助雨露居委会办理上述商铺的房屋所有权证和土地使用权证；4.请求按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，判令美林公司、美银公司支付逾期办证违约金619164元（暂算至2018年4月8日，请求自2017年10月8日起算至上述商铺权属证书办结时止）;5.本案诉讼费由美银公司承担。在审理过程中，雨露居委会自愿撤回第二项诉讼请求。将第一项、第二项诉讼请求变更为要求美银公司将上述案涉商铺登记到雨露居委会名下，并协助办理不动产权属证书。第四项诉讼请求明确为：要求美林公司、美银公司支付逾期办证违约金1466391.3元【以16201629元为基数，按中国人民银行规定的计收逾期贷款罚金即日万分之二点一的标准自2017年10月8日起计算至2018年12月14日止（431天）】。一审法院经审理查明认定事实如下：2011年11月21日，宿豫区房屋征收和补偿办公室（甲方）与雨露居委会（乙方）签订宿迁市宿豫区国有土地上房屋征收补偿与安置协议，甲方依照小香港北侧地块项目征收补偿与安置方案，对乙方坐落在雨露居委会二组1#、2#、57#、53#、56#的房屋进行征收补偿与安置，协议主要内容：被征收房屋及附属设施补偿款（10779290元）、其他补助及奖励费（1171795元）和搬迁奖励（310477元）等，扣除办证税、费（13036元），乙方选择产权调换房即小香港北侧地块九龙江路门面房从北向南含一、二层约3000m2，调换房单价5500元，计1650万元，经冲抵乙方找甲方4251474元。协议另备注：1.产权调换房屋以实际规划为准。2.如因规划问题，不能兑现，则以六盘山路门面按同等面积调换，价格上浮±10%。美林公司在上述安置协议上签名盖章。美林公司成立于1997年11月28日。2012年2月27日，美林公司（甲方）与雨露居委会（乙方）签订售房意向书，内容为：甲乙双方经多次协商，就甲方的房屋拆迁安置房及购买九龙江路沿街门市房，打造雨露商业一条街等事宜，本着平等、互利的原则，达成意向如下：一、乙方意向购买甲方位于九龙江路西侧的小香港北侧地块（小区名称待定）东大门出口以南的全部沿街门市房，面积约为5900平方米，意向均价为每平方米5500元，房款约3245万元，东大门以北沿街门市房面积约为1200平方米，意向均价为每平方米5500元，房款约660万元，合计房款约3905万元。最终房屋结构及面积尺寸按市规划部门审批方案为准，具体按实际房屋建成后测绘面积计算售房款，多退少补。二、如果东大门以北沿街门市房影响六盘山路的整体商业规划，则甲方有权将此沿街门市房按规划要求设计。三、乙方在签订正式协议后一个月之内预付2000万元，年内付款总额不低于3000万元，余款在房屋交付时付清。四、甲方需向乙方支付利息，利息按总房款的18％/年计算，时间从乙方购房款汇入甲方账户之日起开始计算，利息截止日期以甲方交房之日起结束。五、甲方向乙方开具的购房发票为实际门市房价款（除去甲方应向乙方支付的利息数额）。六、本意向书需经宿豫区房屋征收补偿办公室提供担保后履行，违约责任待签订正式协议时另行约定。七、本意向书一式三份，双方签字盖章后生效，甲、乙双方和担保方各执一份。美林公司、雨露居委会均签字盖章。2012年4月25日，美银公司成立。2014年10月17日，雨露居委会向美银公司帐户转帐100万元（标注为购房款）。2016年6月7日，雨露居委会与美银公司就征收补偿置换金额（11938049元）、已支付购房金额（100万元）进行本息结算，本息合计16201629元。2016年11月15日，美银公司（甲方）与雨露居委会（乙方）签订协议书一份，内容为：为明确乙方置换及认购门面房的房号、面积及单价，根据双方的结算凭据及已达成的相关意向及协议书，现就相关事宜确认如下：一、乙方置换及认购的门面房具体房号、面积及价格如下：            序号              房号              面积              单价              金额                  1              102              55.99              5500              307945                  2              104              105.67              5500              581185                  3              105              74.49              5500              409695                  4              S1-1              306.07              5500              1683385                  5              S1-2              306.07              5500              1683385                  6              S1-3              153.03              5500              841665                  7              S1-4              153.03              5500              841665                  8              S1-5              109.65              5500              603075                  9              S1-6              190.76              5500              1049180                  10              S1-7              37.52              5500              206360                  11              S1-8              158.98              5500              874390                  12              S2-1              255.03              5500              1402665                  13              S2-2              346.84              5500              1907620                  14              S2-3              346.84              5500              1907620                  15              S2-4              346.84              5500              1907620                  合计：              16201629              5500              16207455      二、在甲方具备网签合同条件时，上述门面房的房号、面积及单价未经乙方同意不得调整，面积误差以建设部门测量为准，多退少补。三、甲乙双方签订网签合同后，乙方拆迁置换甲方门面事项视为结算完毕，任一方不得再以任何事项为由向另一方主张任何补偿或赔偿。四、按照2016年6月7日双方就置换本金11938049元及核算利息3263580元，合计：16201629元，乙方认购上述15间门面16207455元，差价金额5826元，待签订正式合同时一次性付清，及完善其他相关手续。五、此协议一式两份，双方各执一份，自双方盖章后生效。美银公司、雨露居委会均签字盖章。协议书中载明的十五间商铺与雨露居委会诉求的十五间商铺一致。2017年7月8日，美银公司将上述十五间商铺交付给雨露居委会使用。2018年12月14日，美银公司就涉案商铺在房屋管理部门办理了初始备案登记。2018年9月10日，美林公司、美银公司共同出具证明一份，内容为：美林公司与美银公司属同一投资人所有。2012年2月27日美林公司与雨露居委会签订的“售房意向书”，2016年11月15日美银公司与雨露居委会签订的“协议书”，均是雨露社区置换尚东壹号15间门面房事宜。一审法院另查明：案涉商铺中的7-102、7-104、7-105、8-S1-3、8-S1-4、8-S1-5、8-S1-7、8-S1-8八间商铺于2016年1月30日网签于第三人尹宝军名下。在审理过程中，根据雨露居委会申请，一审法院依法作出民事裁定书，查封登记在美银公司名下位于宿迁市宿豫区商铺。一审法院认为，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，案涉十五间商铺系对雨露居委会所有的房屋进行拆迁，并按照所有权调换形式进行的补偿安置，美银公司对此予以认可并已实际将案涉十五间商铺交付雨露居委会使用，雨露居委会已实际取得对案涉十五间商铺占有、使用、收益、处分的所有权利，故一审法院对于雨露居委会要求美银公司将案涉十五间商铺登记到雨露居委会名下，并协助办理不动产权属证书的诉讼请求，依法予以支持。对于美银公司认为案涉商铺中的7-102、7-104、7-105、8-S1-3、8-S1-4、8-S1-5、8-S1-7、8-S1-8八间商铺已于2016年1月30日网签于尹宝军名下，故尹宝军对上述商铺享有优先权的意见，雨露居委会不认可，认为上述商铺系拆迁安置房且已事实占有，雨露居委会享有优先权。一审法院认为，自上述商铺于2017年7月8日交付雨露居委会之日起，至今长达三年之久，尹宝军未主张过权利，足以印证美银公司认可与尹宝军之间系借款关系并非买卖关系的事实，同时即便双方系买卖关系，也不能对抗雨露居委会优先取得补偿安置房屋的权利，故对美银公司该意见不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述司法解释规定，对于本案美银公司的违约情形，美银公司应当以雨露居委会已付购房款16201629元为基数，按照年息6%（酌定）标准计算违约金。案涉十五间商铺系于2017年7月8日交付使用，故对于雨露居委会要求美银公司给付自2017年10月8日起算至案涉商铺办理初始登记之日即2018年12月14日的逾期办证违约金，符合法律规定，予以支持。综上，美银公司应给付雨露居委会逾期办证违约金1147874.3元【以16201629元为基数，自2017年10月8日起按年息6%的标准计算至2018年12月14日止，即16201629×年息6%×431】。因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、宿迁美银房地产开发有限公司于判决生效后三十日内将坐落于宿迁市宿豫区商铺登记到宿迁市宿豫区豫新街道雨露社区居民委员会名下，并协助办理不动产权属证书；二、宿迁美银房地产开发有限公司于判决生效后十日内向宿迁市宿豫区豫新街道雨露社区居民委员会支付逾期办证违约金1147874.3元；三、驳回宿迁市宿豫区豫新街道雨露社区居民委员会的其他诉讼请求。案件受理费减半收取63922元、保全费5000元，合计68922元，由宿迁美银房地产开发有限公司负担（宿迁市宿豫区豫新街道雨露社区居民委员会已预付，宿迁市宿豫区豫新街道雨露社区居民委员会同意宿迁美银房地产开发有限公司于履行时一并给付宿迁市宿豫区豫新街道雨露社区居民委员会）。尹宝军、雨露居委会、美银公司二审中均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。二审本案的争议焦点：1.一审法院审理程序是否适当；2.尹宝军与美银公司之间关系如何认定。关于第一个争议焦点。本院认为，一审法院依职权追加尹宝军为第三人后，于2020年5月21日通过尹宝军的移动手机号码将开庭通知书电子送达给尹宝军，并且该电子送达已经送达成功。对尹宝军是否还在正常使用该移动号码，二审经向其代理人核实，但其代理人未予答复。本院认为，尹宝军在法院已经依法送达相关诉讼文书的情况下，拒不出庭参与诉讼，是对其自身诉讼权利的处分，一审法院审理程序并无不当，尹宝军该上诉请求不能成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，美林公司和美银公司系同一投资人所有，美林公司在2011年征收补偿安置协议中对即将建设的涉案门面房产权调换给雨露居委会盖章予以确认，后在2012年双方签订售房意向书又对此予以明确。后美银公司成某又于2016年11月签订正式的协议对房号、面积、价格予以约定，且雨露居委会也于2016年6月7日付清房款，并且已经占有使用该房屋，故雨露居委会作为被拆迁人根据其与美林公司、美银公司的协议可以优先取得涉案房屋。而尹宝军主张其与美银公司系房屋买卖关系，其未能举证证实付款情况，对涉案房屋被雨露居委会占有使用长达三年也未提出异议，对涉案房屋晚于其与美银公司约定的交付时间也怠于催交，同时双方2016年签订的一楼商铺合同价款仅为三千余元，比雨露居委会和美林公司2012年签订的一、二楼商铺均价5500元每平方还低，上述情形明显不合常理，尹宝军对此未能给予合理解释。故尹宝军与美银公司虽然签订了备案网签合同，但并不足以证实双方构成商品房买卖合同关系。对尹宝军该上诉主张，本院不予支持。综上，尹宝军的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11063.44元，由上诉人尹宝军负担。本判决为终审判决。审判长  徐兵审判员  孙权审判员  朱海二〇二〇年十一月二十四日书记员  陈莹