湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1126民初2401号原告（反诉被告）:于万生，男，1970年10月4日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。委托诉讼代理人：佘天然，湖南铭慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧素云，女，1969年2月3日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。系原告（反诉被告）于万生的妻子。被告（反诉原告）:李辉，男，1988年5月7日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。委托诉讼代理人：郑国华，湖南省宁远县法律援助中心律师。原告（反诉被告）于万生与被告（反诉原告）李辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）于万生及委托诉讼代理人佘天然、欧素云、被告（反诉原告）李辉及委托诉讼代理人郑国华到庭参加诉讼，证人吕辉到庭作证。本案现已审理终结。原告（反诉被告）于万生向本院提出诉讼请求：1、判令被告（反诉原告）立即支付拖欠原告（反诉被告）的购房款60000元；2、判令被告立即支付原告（反诉被告）违约金34827元；3、本案诉讼费、保全费由被告（反诉原告）承担。事实与理由:被告（反诉原告）与原告（反诉被告）经过充分协商，于2013年2月18日自愿签订了《商品房买卖合同》，对被告（反诉原告）购买原告（反诉被告）商品房的相关事宜进行了详尽约定，计价方式为按套计价，付款方式为分期付款。签订购房合同之后被告立即装修入住，然而被告（反诉原告）并未按照合同约定按时支付购房款。原告（反诉被告）于2018年12月21日为被告（反诉原告）所购的商品房办理了不动产产权证【湘(2018)宁远县不动产权第0004675号】，但是被告（反诉原告）至今依然拖欠原告（反诉被告）多笔购房款未付清。截止起诉之日，被告（反诉原告）累计支付购房款196000元，拖欠两笔购房款共计60000元。另外，被告曾在2020年8月2日通过微信告知原告（反诉被告），他愿意再付35000元结清购房款，因为原告（反诉被告）没有任何违约行为，也没有任何义务减免被告（反诉原告）购房款，所以原告（反诉被告）没有接受被告（反诉原告）的减免要求。综上所述，依法成立的合同受法律保护。被告（反诉原告）应当立即支付拖欠的购房款60000元以及违约金。购房合同第九条约定的违约金为被告所交购房款和定金款，因为被告（反诉原告）并未根本性违约，所以原告（反诉被告）自愿降低被告的违约金。原告（反诉被告）主张违约金以拖欠的购房款为基数，按现行法律关于民间借贷利率的保护性规定(月利率1.3％)对占用原告（反诉被告）购房款进行补偿。即拖欠的第一笔购房款30000元，自2015年1月1日暂计算至2020年9月14日为26715元;拖欠的第二笔购房款30000元，自2018年12月21日暂计算至2020年9月14日止为8112元，以上两笔违约金合计34827元。2020年9月15日之后的违约金计算至购房款偿还完毕时止。根据相关法律规定，为维护原告（反诉被告）的合法权益，特具状起诉，请贵院依法判处。原告（反诉被告）于万生围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：购房合同，拟证明双方签订买卖合同的关系；产权证明，拟证明原告（反诉被告）履行了全部合同义务；微信聊天记录，拟证明被告欠付购房款；契税证明，拟证明原告（反诉被告）为被告（反诉原告）房屋缴纳契税；不动产登记申请书，拟证明原告（反诉被告）为被告（反诉原告）交税的事实以及被告（反诉原告）知晓房屋办证的事实；录音，拟证明被告（反诉原告）于2019年10月6日知晓原告（反诉被告）已办好产权证；微信聊天记录，拟证明被告（反诉原告）知晓原告（反诉被告）已办好产权证。被告（反诉原告）李辉辩称并提出反诉请求：一、关于本诉部分的答辩意见答辩人没有违反合同的约定。答辩人与被答辩人于2013年2月18日签订《商品房买卖合同》，即按合同的约定先后向被答辩人支付了196000元购房款。按照合同的约定，答辩人于2013年底前支付被答辩人购房款160000元，被答辩人将约定的商品房交付给答辩人。但被答辩人交付的商品房没有达到交付的要求，即商品房前的水泥路没有修好，违反了《商品房买卖合同》第六条第9项的规定。尽管被答辩人违反约定，但答辩人仍在被答辩人违约的情况下向被答辩人支付了196000元的购房款，而合同中约定的水泥路直到今年被答辩人才修好。同时，根据《商品房买卖合同》的约定，被答辩人没有安装入户防盗门及没有依约赠送一台空调，应抵扣房款2400元。二、关于反诉部分的诉讼请求及事实和理由。(一)请求判令反诉被告返还反诉人购房款24495.2元；(二)请求判令反诉被告因延迟办证支付反诉人违约金89180元；(三)诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由:按照合同的约定，2013年底被答辩人向答辩人交房，被答辩人依法应在交房后90日内为答辩人办理好房产证，但被答辩人直到2018年12月21日才为答辩人办出不动产证且至今拒不交付给答辩人。由于被答辩人的延期办证行为，被答辩人应依法支付答辩人违约金89180元。同时，按照《商品房买卖合同》的约定，被答辩人销售给答辩人的商品房的面积是140平方米，但实际交付的房屋面积只有131.2平方米。由于被答辩人的违约行为，被答辩人应返还答辩人购房款24495.2元。特此反诉，请求法院依法判决。被告李辉（反诉原告）为支持其答辩意见和反诉请求，向本院提交以下证据：证人吕辉的证人证言，拟证明购房是按平方计算，证人也没有交完购房款，没有拿到房产证；判决书，拟证明法院没有支持未付款的违约责任；调解书，拟证明原告（反诉被告）与同栋房屋买房人是按面积计算房款。原告（反诉被告）于万生对反诉部分辩称：一、被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担延期办证的违约责任没有事实和法律依据。该合同在办证前属于无效状态。被告（反诉原告）没有按照约定付款，原告（反诉被告）有权利不办证，原告（反诉被告）延迟办证合理合法。且原告（反诉被告）延迟办证还有不可抗力的原因，房屋有面积误差必须在规划局缴纳罚款后重新办理，但是缴纳罚款一直没有通知。合同生效条件没有成熟，不存在违约。二、被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担实际面积比产权面积少的责任，没有事实和法律依据。商品房是按套计算，没有多退少补一说。三、被告的反诉已超过诉讼时效。本院通过庭审质证并依法进行审查核实后，本院认证如下：对原告（反诉被告）提供的1号证据，被告（反诉原告）无异议，本院审查认为符合证据的三性，故予以采信；对原告（反诉被告）提供的2号、3号证据，被告（反诉原告）对真实性无异议，但认为原告（反诉被告）没有把路修好，存在违约，本院审查认为原、被告并未约定具体的修路时间，目前路已修好，故本院对该证据予以采信；对原告（反诉被告）提供的4号证据，被告（反诉原告）质证与本案无关，本院审查认为被告（反诉原告）在购买房屋时就知道土地使用权人为何军荣，故本院对该证据予以采信；对原告（反诉被告）提供的5号证据，被告（反诉原告）质证认为该证据与原告（反诉被告）无关，不能达到原告（反诉被告）的证明目的，本院审查认为该申请书是原告（反诉被告）代办产权证时提交，并非被告亲自填写办理，故本院对原告（反诉被告）的证明目的不予采信；对原告（反诉被告）提供的6号证据，被告（反诉原告）质证认为当时是听说，本院审查认为该录音反映出被告听说房产证办好了向原告（反诉被告）核实，原告（反诉被告）予以认可，本院对该证据予以采信；对原告（反诉被告）提供的7号证据，被告（反诉原告）质证认为聊天记录的时间是2020年4月份，被告是2020年4月份才看到产权证的，本院审查认为被告早在2019年10月6日就知道房产证办理好了，故本院对该证据予以采信。对被告（反诉原告）提供的1号证据证人证言，原告（反诉被告）质证认为买卖双方未对修路的期限做约定，原告（反诉被告）不存在违约，对于5楼的公摊面积与本案无关，本院审查认为5楼的公摊面积与本案无关，证言所陈述的房屋价格是按平方计算，与购房合同不符，本院不予采信；对被告（反诉原告）提供的2号证据，原告（反诉被告）质证认为与本案无关，本院审查认为两案的案情不一样，本院对该证据的证明目的不予采信；对被告（反诉原告）提供的3号证据，原告（反诉被告）质证认为两个案件有本质区别，本院审查认为两案的案情不一样，本院对该证据证明目的不予采信。本院经审理认定事实如下：2013年02月18日，原告（反诉被告）于万生与被告（反诉原告）李辉自愿签订了一份《商品房买卖合同》，对被告（反诉原告）购买原告（反诉被告）商品房的相关事宜进行了详细约定，其中计价方式为按套计价，付款方式为分期付款。签订购房合同之后，被告（反诉原告）立即装修入住，但并未按照合同约定按时支付购房款。原告（反诉被告）于万生于2018年12月21日为被告所购的商品房办理了不动产产权证【湘(2018)宁远县不动产权第0004675号】，但是被告（反诉原告）至今依然拖欠原告（反诉被告）多笔购房款未付清。截止起诉之日，被告累计支付购房款196000元，拖欠购房款58200元（扣除约定的空调款1800元）。因被告（反诉原告）李辉拒绝给付房款，原告（反诉被告）为维护其合法权益向本院提起诉讼。被告（反诉原告）李辉以房屋面积不符合约定、房屋门前道路未修好、未在规定时间内交房为由向本院提起反诉，要求原告（反诉被告）于万生承担违约责任。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告（反诉被告）于万生与被告（反诉原告）李辉自愿签订《商品房买卖合同》，且合同未违反法律禁止性规定，故该合同合法有效，双方当事人都应当按照合同履行自己的权利义务。本案主要存在以下几个争执焦点：一、房屋价格是以实际面积计算还是以套计算？根据合同第一条的约定：“实际面积以房产局所办房产证面积为准”以及第二条的约定：“该商品房计价总金额为人民币贰拾万陆仟元整”，可以认定双方并未约定每平方的单价，且明确约定实际面积以房产局所办房产证面积为准，故房屋价格是以套计算。二、原告（反诉被告）是否延期办证。原、被告并未约定办理房产证的时间，只是约定在余款交完后，房屋产权归买方，目前房产证已办理好，但被告（反诉原告）未交完所有的购房款，故原告（反诉被告）不存在延期办证。三、原告（反诉被告）是否存在未及时修路和未依约赠送空调等违约情形。首先买卖合同中并未约定修路的时间，且目前道路已修好；其次合同第十三条约定赠送的空调在最后房款中扣除1800元，目前被告（反诉原告）还有两笔款未交，故原告（反诉被告）不存在以上违约情形。综上，被告（反诉原告）李辉应当及时给付原告（反诉被告）于万生购房款58200元。另外，对于原告（反诉被告）诉请的违约金，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”，结合本案，被告（反诉原告）李辉在2014年12月31日前未按照合同约定付款3万元，应以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准（2015年的贷款基准年利率为5.75%，逾期罚息年利率为8.625%），从2015年1月1日开始计算违约金。被告（反诉原告）李辉在2019年10月6日知道产权证已办好的情形下未付尾款28200元，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准（2019年的贷款基准年利率为4.2%，逾期罚息年利率为6.3%），从2019年10月7日开始计算违约金。综上所述，对于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）给付违约金的诉请，本院予以部分支持。对于被告（反诉原告）李辉的反诉请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：由被告（反诉原告）李辉在本判决生效后五日内给付原告（反诉被告）于万生购房款58200元，并给付违约金（违约金为：其中30000元购房款的违约金从2015年1月1日开始按年利率8.625%计算至给付完毕之日止，28200元购房款的违约金从2019年10月7日开始按年利率6.3%计算至给付完毕之日止）；驳回原告（反诉被告）于万生的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）李辉的反诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2171元，减半收取1085.5元，反诉费1287元，合计2372.5元，由被告李辉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  胡建国二〇二〇年十一月一日法官 助理  欧阳玲代理书记员  周 涛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。