广西壮族自治区横县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂0127执异47号 异议人（案外人）：郑志军，男，1968年11月7日出生，汉族，住南宁市。 申请执行人：吴倩，女，1989年3月10日出生，仫佬族，住南宁市青秀区。 委托代理人：陈蜀丽，广西桂盟律师事务所律师。 被执行人：广西佳园房地产有限公司，住所地南宁市青秀区仙葫大道中**观澜溪谷商业**，统一社会信用代码：914500007376189485。 法定代表人：陈春娣，董事兼总经理。 本院在执行申请执行人吴倩与被执行人广西佳园房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案中，异议人郑志军对南宁市青秀区人民法院（2017）桂0103民初4940号民事裁定，查封南宁市青秀区仙葫大道中121号观澜溪谷一期10号楼1502号商品房提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人郑志军异议称，请求终止对南宁市青秀区仙葫大道中121号观澜溪谷一期10号楼1502号商品房的执行并解除对该房产的查封。事实和理由：2009年2月11日，异议人在案涉房屋开工建设前就向被执行人定购了案涉被查封商品房，双方签订了《定向开发确认书》。2013年1月23日异议人向被执行人一次性支付了全部购房款272342元及物业专项维修基金、管道燃气安装费、房产局及银行办证费共计9784元，2014年1月份，被执行人向异议人交付，随后，异议人对案涉房屋进行了装修并入住，异议人多次催促被执行人办理房产证，但被执行人都以各种理由推脱。2020年10月24日，异议人再次催促被执行人办理房产证时，被告知法院于2017年6月8日以（2017）桂0103民初4940号案件采取查封冻结措施，目前已进入执行程序。异议人认为，对案涉商品房在吴倩申请查封冻结之前就已经完了交易，该商品房实际上已经为异议人所有，并已经合法占有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十七条第一款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不应当将案涉商品房作为被执行人的执行财产，据此提出书面异议。 异议人向本院提交证据有：1、《委托定向开发确认书》，用于证明异议人向被执行人定向购买案涉房产；2、购房收款收据、观澜溪谷签约情况备忘录、购房证明，用于证明异议人已付清购房款及相关费用的事实；3、房屋现场照片及物业费清单及收据，用于证明异议人已合法占有案涉房屋。 申请执行人吴倩未作答辩。 被执行人广西佳园房地产有限公司答辩称，2009年2月11日，被执行人与异议人在项目开发初期签订了《定向开发确认书》，约定由异议人购买南宁市青秀区仙葫大道中121号观澜溪谷一期10号楼1502号商品房，至2013年1月23日项目开盘销售时异议人向被执行人一次性支付购房全款272342元及物业专项维修基金、管道燃气安装费、房产局及银行办证费共计9784元。2014年1月，被执行人按照合同约定向异议人交付案涉商品房，异议人已经实际占有并使用至今。被执行人按照合同约定有义务为异议人办理产权手续，也向异议人收取了房产证代办费用，但由于被执行人在接手观澜溪谷小区开发建设时存在历史遗留问题待处理，影响了小区房屋产权手续的办理进度。异议人本身没有过错，案涉房产是在申请执行人申请查封冻结之前就与异议人签订了定向开发确认书并完成支付所有购房款行为，该商品房实际上已经是异议人所有，并已经合法占有。综上，请法院依法审查，支持异议人的请求，解除对案涉商品房的查封措施。 被执行人提交的证据第1-2项与异议人提交的第1-2项相同，被执行人另还提交了《交房证明》，用于证明被执行人按约交付房产。 本院查明，吴倩诉被广西佳园房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，南宁市青秀区人民法院于2017年6月8日作出（2017）桂0103民初4940号民事裁定书，查封广西佳园房地产有限公司名下价值22737306元的财产。根据该裁定，不动产登记机构于2017年6月28日对南宁市青秀区仙葫大道中121号观澜溪谷一期10号楼1502号商品房登记查封。另查明，吴倩诉广西佳园房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案判决发生法律效力后，南宁市青秀区人民法院已立案执行，案号为：（2019）桂0103执6410号，根据南宁市中级人民法院（2019）桂01执协10号协调决定书，该案指定本院执行。2020年5月6日，本院分别作出（2020）桂0127执455号之一执行裁定和（2020）桂0127执455号之二执行裁定，续行查封和拍卖上述案涉商品房。经本院依职权调取异议人郑志军名下房产情况，南宁市不动产登记中心反馈的《不动产登记协助查询结果》显示，异议人郑志军名下登记有位于南宁市××号东方××楼××单元××房产。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条规定，本案被指定由本院执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议，应由本院审查处理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案异议人郑志军对被执行的房地产开发企业即被执行人广西佳园房地产有限公司名下的商品房提出异议，应适用该规定进行审查。在本案中，关于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋问题，因异议人郑志军名下在南宁市区内还有一套房产，故异议人所提异议不符合该项规定。另外，关于案涉商品房价款支付问题，虽然异议人以及被执行人均提供了《收款收据》用于证明异议人已付清案涉商品房的全部价款272342元，但没有第三方出具的如银行转账凭证、税收发票等其他证据佐证，本院不予采信。综上，异议人的异议主张未同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，不能证明其对案涉房产享有排除执行的权利，故对其提出的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人郑志军的异议请求。 当事人、案外人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。 审判长  杨岱洲 审判员  陆云洪 审判员  冯永兵 二〇二〇年十一月十六日 书记员  韦星辰 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人，当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第四条执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理；受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。 执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议的，参照前款规定处理。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。