贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终2009号上诉人（原审被告）：黔西县中友房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市黔西县城关镇水西大道西段（城关信用社**），统一社会信用代码：91520522057092292P。法定代表人：罗阳。诉讼代表人：刘继丹，贵州贵达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐伟举，男，1966年3月13日出生，汉族，四川省泸县人，住四川省泸县。被上诉人（原审原告）：熊登禄，女，1964年3月8日出生，汉族，四川省泸县人，住四川省泸县。二被上诉人委托代理人：陈胜华，贵州本芳律师事务所律师。二被上诉人委托代理人：唐婷婷，贵州本芳律师事务所律师。原审第三人：卢邦林，男，1967年1月3日出生，汉族，四川省泸县人，住四川省泸县。上诉人黔西县中友房地产开发有限责任公司（以下简称黔西中友）与被上诉人徐伟举、熊登禄、原审第三人卢邦林普通破产债权确认纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2019）黔0522民初4118号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人黔西中友的上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认为本案中，上诉人提供的银行流水仅能证明上诉人与被上诉人之间存在大量的经济往来，而不能证明被上诉人未支付购房款，在认定事实上是错误的。据上诉人实际控制人秦正刚陈述，被上诉人与卢邦林之间存在工程款上的往来，两人之间存在口头抵房协议。2015年3-4月卢邦林与上诉人之间款项往来存在房款倒账行为，在一审庭审中上诉人向法院申请调取的上诉人、被上诉人徐伟举、卢邦林在中国农业银行的账户流水，三者之间账目往来存在以下共同之处：1、账户的开户行均是农行；2、资金的存取均是在农行的同一网点；3、交易时间、金额大体一致；4、存在固定的资金往来规律，且被上诉人徐伟举、卢邦林庭审中均承认考虑在同一时间、同一银行，即卢邦林把款项支付给被上诉人徐伟举后，被上诉人再把款项以购房款名义支付到上诉人账户，同时卢邦林还承认了上诉人欠其工程款，其又欠被上诉人款项。从以上情形可以看出，被上诉人徐伟举、卢邦林为实现以房抵债之目的，通过倒账方式支付了购房款，是为了办理房屋备案手续的而形成的购房款支付记录，被上诉人并没有实际向中友公司履行支付购房款的义务，因此，一审判决认定事实错误。二、一审法院适用最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第一款（五）（六）项的规定，认为案涉房屋属于特定物，不属于破产财产，与事实及法律不符。根据《中华人民共和国物权法》第七条以及《城市房地产开发经营管理条例》第第二十七条之规定，不动产物权的设立、转让，必须依法登记，才能发生物权效力，在本案中，虽然案涉房屋已经于2015年6月4日在房管局办理了预售合同备案，但是该备案只是建设主管部门对于商品房预售行为的行政管理措施，不发生物权效力，被上诉人所诉债权物权化并没有法律依据。同时，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条之规定，法院受理上诉人破产申请前后，涉案房屋的权属均未转移或登记至上诉人名下，故案涉房屋仍属于上诉人的财产。一审法院认为案涉房屋属于特定物，不属于破产财产，与事实及法律不符。三、一审判决认为被上诉人已经履行了《商品房买卖合同》支付购房款的义务，被上诉人要求上诉人继续履行合同及承担逾期办理转移登记违约金的诉求应予支持，与事实及法律不符。根据《中华人民共和国企业破产法》第十六条以及第十八条之规定，被上诉人没有向上诉人实际支付过购房款，并没有按照《商品房买卖合同》的约定履行合同，是被上诉人先违约在先，上诉人并无违约行为，现上诉人已经进入破产程序，被上诉人并非实际的购房消费者，继续履行合同会损害上诉人各债权人的利益，上诉人予以解除《商品房买卖合同》符合事实及法律规定。在上诉人并无违约的情况下，一审判决认为被上诉人要求上诉人继续履行合同及承担逾期办理转移登记违约金的诉求应予支持，与事实及法律不符。综上所述，一审判决认为被上诉人实际支付了购房款，履行了《商品房买卖合同》，在事实认定及适用法律上均是错误的。恳请二审法院在查明案件事实的基础上，依法改判支持上诉人的请求。被上诉人徐伟举、熊登禄二审答辩称：一、徐伟举已付清房屋转让价款，中友公司称我方与第三人之间为以房抵债，通过倒账的方式支付购购房款，我方并未实际支付购房款无事实及法律依据。以物抵债是指当事人之间达成协议，由债权人受领他种给付以替代给付，进而使原债权债务关系归于消灭。即以物抵债的前提是抵债的当事人之间在抵债前就存在债权债务关系。然而在本案中，涉案《商品房买卖合同》的当事人仅为徐伟举和中友公司，并无第三人，且双方之间在签订《商品房买卖合同》之前并不存在债权债务关系，故本案并不存在以房抵债的情形。根据我方提交的（2019）黔0502民初102号民事判决书、原二审质证笔录以及银行业务回单，再结合法庭对秦正刚、徐绍文等5人做作的询问笔录来看，中友公司与卢邦林之间存在真实的债权债务关系，中友公司对卢邦林有还款义务，卢邦林与徐伟举之间也存在真实的债权债务关系，卢邦林对徐伟举也负有还款义务。在此背景下，徐伟举与中友公司建立商品房买卖合同关系，进而向中友公司支付涉案《商品房买卖合同》项下的购房款，而中友公司在收到我方的购房款后，因其对卢邦林有还款义务，继而将该款项向卢邦林偿还，卢邦林收到款项后又向我方偿还，以消灭或部分消灭我方对卢邦林的债权债务关系和卢邦林对中友公司的债权债务关系，因此，中友公司不能据此否认与我方的商品房买卖合同关系的存在。且本案涉及三个法律关系，即中友公司与卢邦林之间的债权债务关系、卢邦林与徐伟举之间的债权债务关系、徐伟举与中友公司之间的商品房买卖合同关系，三个法律关系客观存在，同时并存并不矛盾，也不违反法律的强制性规定，合法有效。二、徐伟举已付清案涉房屋转让价款，本案商品房买卖合同不属于“破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”，中友公司不享有合同解除权，一审法院认定合同有效，应继续履行并无不当。徐伟举与中友公司签订《商品房买卖合同》后，徐伟举已经按照合同约定付清全部购房款、维修基金，已履行完毕其合同义务，中友公司也履行了交房及办理登记备案的义务，徐伟举已经依法取得涉案房产的准物权，根据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第一款的规定，徐伟举已将房产价款支付完毕，合同也经登记备案，也对涉案房屋进行管理并出租他人经营使用，涉案房屋不仅是特定物，且已经转移占有使用，涉案房产不属于中友公司的破产财产。黔西县人民法院于2018年1月4日裁定中友公司进行破产程序，而本案的债务清偿，房屋买卖及购房款均发生于2015年，《中华人民共和国企业破产法》第十六条不适用于本案。徐伟举已将全部购房款支付给中友公司，故第十八条同样不适用于本案。综上，徐伟举已经付清涉案房屋价款，本案不存在“倒账”和以物抵债的情形，涉案房屋不属于破产财产，房屋买卖合同不属于双方均未履行完毕的合同，中友公司无权解除合同，该合同应继续履行，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，中友公司上诉理由没有事实和法律依据，应予驳回。被上诉人徐伟举、熊登禄二审当庭补充答辩称：1、我方认为本案是基于多重债权债务转让之后以以物抵债的方式完善，由此债权人的债务债权转移就是由答辩人，第三人以及秦正刚之间完成的；2、存在商品房买卖合同关系，但是有别于普通的商品房买卖合同关系，因为本案存在以物抵债的情况；3、本案中抵债物应当属于答辩人的个人财产，涉案房屋已经交付给答辩人使用；4、房产虽未办理产权，但是是因为上诉人的原因造成的，本案中上诉人已经将房屋通过以物抵债的方式交付给了答辩人，因此涉案房屋应当属于答辩人的个人财产。原审第三人卢邦林在二审陈述：没有意见。原审原告徐伟举、熊登禄向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告签订的编号为20150187的《商品房买卖合同》项下的商品房不属于被告的破产财产；2.裁判被告继续履行《商品房买卖合同》，向原告办理房屋过户手续；3.裁判被告依约承担逾期办证的违约金9603元；4.本案诉讼费由被告承担。案件在审理的过程中，原告放弃关于违约金的诉讼请求。一审法院认定事实，第三人与原告之间存在金钱之债的债权债务关系，原告与被告之间除涉案商品房买卖合同外无其他债权债务关系。第三人与被告之间有金钱给付之债的债权债务关系。2014年10月22、23日，二原告与被告黔西中友签订了合同编号为20150190号（6幢1单元1层9号，869890元）（另案）、20150189号（6幢1单元1层7号，869890元）（另案）、20150188号（6幢1单元1层6号，869890元）（另案）、20150187号（6幢1单元1层5号，1739780元）（本案）、20150186号（6幢1单元1层4号，1739780元）（另案）、20150185号（6幢1单元1层3号，869890元）（另案）共计6套房的商品房屋买卖合同。以上房屋总价6959120元。合同约定二原告一次性支付购房款，约定房屋交付时间为2015年12月31日，被告于2016年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，逾期超过30日，买受人不退房的，出卖人自约定的日期至实际交付商品房屋转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款的0.002%计算违约金。2014年10月23日，黔西中友向徐伟举出具收款收据，注明收到徐伟举上述商铺认购款。2015年3月26日，徐伟举通过农业银行向黔西中友汇入869890.00元、869890.00元、869890.00元、1739780.00元；3月27日汇入869890.00元、1739780.00元。2015年4月17日，被告向原告出具收据，注明收到原告6套房屋的维修基金104387.00元。另查明，第三人卢邦林农业银行账户显示2015年3月26日有“往来款”1739780.00元，当日“转支”1739780.00元，3月27日，有“往来款”1739780.00元，“转支”1479560.00元，同年3月30日有“往来款”1739780.00元，4月2日有“转支”1000000.00元，“转支”800000.00元。徐伟举农业银行账户显示2015年3月26日收入1739780.00元，支出两笔869890.00元（共计1739780.00元），2015年3月27日，徐伟举农业银行账户收入1479560.00元，支出两笔869890.00元（共计1739780.00元）。4月2日，收入1000000.00元、800000.00元。黔西中友于2015年3月26日向卢邦林农业银行的账户转入1739780.00元，2015年3月27日向卢邦林农业银行的账户转入1739780.00元，同年3月30日又转入1739780.00元。再查明，第三人卢邦林与被告之间存在债权债务关系，即第三人卢邦林出借600万元给被告，被告欠案外人韩安华（卫大成）340万元、欠施邦才800万元，经过协商后，被告欠韩安华的340万元、欠施邦才的800万元均转由被告直接偿还给卢邦林。2018年1月2日，被告黔西中友以资不抵债为由向本院申请破产清算，同年1月4日，本院作出（2018）黔0522破2号民事裁定书裁定受理黔西中友破产清算。同年1月22日，本院依法指定贵州贵达律师事务所担任黔西中友的管理人。原告向被告管理人申报购房债权，被告管理人以原告向被告支付购房款后，被告又将购房款支付给了卢邦林，再由卢邦林将该款退还给原告，原告并非实际支付购房款为由对原告申报的购房债权不予确认。涉案房屋已于2015年6月4日备案登记于原告名下，且原告已实际使用。但涉案房屋尚未竣工验收，不具备办理过户条件。一审法院认为，本案焦点：原告诉讼请求应否支持。本案是因被告未确定原告购房债权而产生的纠纷，故本案案由普通破产债权确认纠纷。本案中，被告与第三人之间有债权债务关系，原告与被告之间也有债权债务关系，但此两个法律关系是相互独立的，且与原告、第三人之间的商品房买卖关系无关。第三人在欠有原告借款的情形之下向原告支付款项与原告向被告支付购房款之间并没有必然的关联性。至于第三人向原告偿还多少，如何偿还，与被告并无关联。根据谁主张谁举证的证据规则，原告所举证据能够证明其已按合同约定实际支付了购房款，其举证责任已经完成，而且本案中的房屋已备案登记于原告名下，且原告已实际使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，涉案房屋视为已交付使用。从上述内容可知，商品房屋买卖合同中原告的义务已经履行完毕，被告也履行了大部分义务，且上述行为均是在本院受理破产申请前发生，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”之规定，涉案房屋不属于被告破产财产，原告请求确认原、被告之间签订的20150187号《商品房买卖合同》项下的商品房不属于被告破产财产，依法予以支持。原告要求被告继续履行合同，依法予以支持，但因涉案房屋并未竣工验收，尚不具备办理过户条件，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”之规定，涉案房屋目前属于事实上不能履行的情形，因此，原告要求被告办理过户手续，依法不予支持。原告自愿放弃关于违约金的诉讼请求，此为对自己诉讼权利的处分，并不违反法律规定。被告称原告与第三人之间通过倒账方式支付购房款，但其提供的银行流水不足以体现倒账的事实，被告的主张证据不充分，因此，对被告的抗辩主张依法不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国企业破产法》第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第八条之规定，判决如下：一、确认原告徐伟举、熊登禄与被告黔西县中友房地产开发有限责任公司之间签订的20150187号《商品房买卖合同》项下的商品房不属于被告破产财产；二、被告黔西县中友房地产开发有限责任公司继续履行20150187号《商品房买卖合同》；三、驳回原告徐伟举、熊登禄的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告黔西县中友房地产开发有限责任公司负担。二审中，上诉人黔西中友提供黔西县公安局给徐伟举做的询问笔录第四页一份、黔西县公安局给做的卢邦林的询问笔录第七页一份、黔西县公安局调取的徐伟举、卢邦林2015.2.1-2015.6.1银行流水一份、黔西县公安局调取的黔西县中友房地产开发有限责任公司2014.2.1-2016.1.1的银行流水，用以证明徐伟举的银行流水是和秦正刚之间进行倒账，并没有实际支付购房款。被上诉人徐伟举质证意见为对证据的真实性没有异议，但是不能达到上诉人的证明目的。理由如下：1.徐伟举与卢邦林之间有真实的债权债务关系，卢邦林与中友公司之间基于代为清偿的前提也建立了真实的债权债务关系，因此涉及到本案中的交易的基础法律关系是真实的，不存在徐伟举等利用虚假诉讼的方式，损害第三人合法权益的事实。2.在卢邦林确实差欠徐伟举相关款项而卢邦林基于中友公司法人代表代偿的意思表示的情况下，实质上就产生了债权转让基础上的义务，也就是卢邦林对中友公司基于代偿而产生债权，徐伟举对卢邦林又享有债权，在卢邦林的协调下由中友公司进行清偿，以达到消灭卢邦林徐伟举对中友公司的债权债务关系。债权转让之后，中友公司与徐伟举之间以物抵债的真实意思表示，以房屋交易的虚伪意思表示来完成上述交易，从法律后果上看以基础法律关系来判定各方当事人的权利义务关系是没有关系的。商品房买卖合同的签订和转账是为了完成涉案房屋备案的形式，但是不影响中友公司和徐伟举之间用以物抵债的方法来消灭三方的真实债务关系，该以物抵债的意思表示是已经在履行期限届满的情况下当事人达成的一致意思表示，是属于有效合法的行为。在以物抵债的行为下债务被消灭的情况下，涉案房屋也实际交付了，我方认为以物抵债行为的合法性应当得到确定，房屋实际交付到现在已经有六年了，按照破产法的规则，如果款项交易完毕，标的物移交交付的情况下，应当摘除，不再属于破产财产。在这种情况下，徐伟举要求继续履行合同办理产权证我方认为是合法有据的。涉案房屋没有办理房产证不是当事人徐伟举的责任，因此我方认为上诉方的上诉请求不能够达到。原审第三人卢邦林质证意见为无异议。上诉人黔西中友二审提交的证据，因被上诉人徐伟举、熊登禄及原审第三人卢邦林对证据的真实性无异议，本院予以采信。二审另查明：2020年5月19日，黔西中友管理人以高虹、李晓平、卢邦林、徐伟举、赵洪等人涉嫌虚假诉讼向黔西县公安局报案，黔西县公安局于2020年5月20日受理，受案登记文号为：黔公（杜）受案字【2020】3533号。2020年10月13日，黔西县公安局作出黔公（杜）不立字【2020】2049号不予立案通知书，认为高虹、李晓平、卢邦林、徐伟举、赵洪等人没有犯罪事实，决定不予立案。2020年6月1日，黔西县公安局询问徐伟举时制作的询问笔录载明：“卢邦林欠我的钱一直还不起，在2014年初时给我说有没有兴趣买水西古城的房子，我来看了觉得可以，看上了水西古城的一排门面。我给卢邦林说我的钱都借给你了，你要还我的钱，我才有钱购买水西古城的门面。卢邦林给我说买门面这个事情，他去找秦正刚协商购买，本来秦正刚就差他的钱。卢邦林协商回来以后给我说门面价格是每平方米7000元左右的价格，我核算了一下，我选的门面总价格是5219340元，卢邦林差我的欠款是530万元，选的这6个门面刚好在卢邦林欠我钱的区间内。我给卢邦林说将你欠我的这个钱来购买这6个门面，卢邦林说可以。卢邦林就带我和我妻子熊登禄到水西古城售楼部签订购买这6个门面的买卖合同。签完合同后，卢邦林又带我到黔西中友财务室，财务室就开了这6个门面的全款支付的收据给我和熊登禄，我当时没有交钱给水西古城。直到2015年3月份的时候，黔西中友的工作人员打电话给我，电话中说我购买的门面没有支付购房款，若不支付房款，这6个门面不能到房管局备案登记。挂完电话后，我就给卢邦林打电话说了黔西中友打电话给我说门面的房款没有付，叫去交房款，要不黔西中友不去房管局备案登记。卢邦林说是因为办理购房备案需要我与黔西中友有购房的银行流水，我问他怎么办，他说他会想办法解决。我到黔西后，卢邦林给我说他也没有我这6个套房屋的钱，否则他都直接还我的钱了，但他会想办法先弄一笔钱来，将弄来的这笔钱先转到我的账户，再让我以购房款的名义将他转给我的钱转入黔西中友的账户，他已经与黔西中友沟通好了，黔西中友会将我存入的这一笔购房款再退还给他，然后他再将黔西中友退还给他的钱再次转给我，我再以我的购房款的名义第二次存入黔西中友，就采取这种循环往复的形式，但当时我没有另外拿钱支付购房款，我的购房合同就可以到房管局备案了。”2020年6月3日，黔西县公安局询问卢邦林时制作的询问笔录载明：“因为我之前借了徐伟举530万元，徐伟举给我说他也想买黔西中友的房子，我给徐伟举说让他看一下我选中的门面，看得上我就拿秦正刚抵给我的6个门面抵差他的530万元。徐伟举去看了后说可以，我就给杨家祥说把我选中的6个门面转给徐伟举，由黔西中友直接和徐伟举办理门面买卖，相当于把我欠徐伟举的债务转给黔西中友，杨家祥怕我转给徐伟举后又找黔西中友继续要门面，杨家祥就让我和黔西中友签了一份转让6个门面给徐伟举的协议，我和黔西中友签定的这份转让协议给了杨家祥，我自己没有留一份作为备份。2015年3月份的时候，我接到黔西中友的电话，电话中说我购买的房子没有交钱到公司的对公账户，房管局这边看见黔西中友对公账户没有进账，购买的房子备不了案，叫我交钱到黔西中友的对公账户。我给秦正刚打电话说我没有钱，叫他整点钱给我转账，秦正刚就安排打了一笔钱到我个人账户，我拿这笔钱转到了公司账户，公司账户又转到我的账户，我又再将这笔钱继续转给公司，就这样以这笔钱来回转账，多次来回转足我的购房款后，我将这笔钱又转给徐伟举，我给徐伟举说这笔钱作为我的还款，你自己转账到黔西中友对公账户，我就让徐伟举将这笔钱转到黔西中友的对公账户，中友公司账户再将这笔钱转给我，我再转给徐伟举，来回转足徐伟举的购房款后，黔西中友将之笔钱又转给我，我再将这笔钱转还给秦正刚安排的账户。通过这种方式，公司对公账户就看见我和徐伟举个人转发购买房子的记录，秦正刚就安排人把房子备案登记办了。”本院除对一审查明的卢邦林与黔西中友之间有金钱给付之债的债权债务关系及徐伟举向黔西中友支付购房款的事实不予确认外，对一审查明的其他事实本院予以确认。二审争议的焦点：一、徐伟举是否实际支付购房款及案涉商品房买卖合同应否继续履行；二、案涉房屋是否属于黔西中友破产财产。本院认为，一、在本院审理的卢邦林诉黔西中友普通破产债权确认纠纷系列案件中，本院对卢邦林依据2014年6月26日《承诺书》主张对黔西中友享有债权的理由不予支持，判决驳回卢邦林的诉讼请求。在黔西中友与卢邦林不存在债权债务关系情况下，徐伟举主张其向黔西中友支付购房款的理由不成立，应予以驳回。首先，徐伟举主张通过银行转账向黔西中友支付购房款事实与徐伟举在黔西县公安局询问笔录陈述内容相矛盾，根据徐伟举在黔西县款假象的倒账行为，目的是为了办理案涉商品房买卖合同的备案登记而不是实际支付购房款。其次，徐伟举主张是系以物抵债的方式冲抵购房款的理由同样不成立。因为黔西中友与卢邦林之间并不存在债权债务关系，且在徐伟举与黔西中友不存在债权债务关系情况下，即使卢邦林与徐伟举之间存在真实的债权债务关系，该以物抵债行为对黔西中友仍然没有约束力，即徐伟举与黔西中友签订的《商品房买卖合同》不产生以物抵债的法律后果。理由：一、根据徐伟举、卢邦林在黔西县公安局所作的询问笔录载明的内容及徐伟举2020年11月19日二审庭中当庭认可其获得的六个门面是卢邦林安排黔西中友与徐伟举签订合同，说明黔西中友与徐伟举签订《商品房买卖合同》不是为了消灭卢邦林欠徐伟举的债务，而是黔西中友认为其欠卢邦林债务用房屋抵债的方式消灭其欠卢邦林的债务，卢邦林要求黔西中友将其中6个门面转给徐伟举并与徐伟举签订《商品房买卖合同》。从此事实可以看出黔西中友从未与徐伟举达成过以物抵债的意思表示。在本院审理的卢邦林诉黔西中友普通破产债权确认纠纷系列案件中，本院对卢邦林主张对黔西中友享有债权的理由不予支持，并判决驳回卢邦林的诉讼请求情况下，卢邦林、徐伟举依据所谓以物抵债通过《商品房买卖合同》方式取得的黔西中友的房屋均应返还黔西中友。二、即使黔西中友基于对与卢邦林之间债权债务关系的错误认识达成了所谓的以物抵债，对黔西中友均不具有约束力。徐伟举系卢邦林的债权人，卢邦林系徐伟举的债务人，通常意义上的以物抵债是卢邦林以自身享有所有权的物抵偿给徐伟举以消灭欠徐伟举的债务。但本案是债权人徐伟举与债务人卢邦人之外的第三人黔西中友以公司财产转让给徐伟举以消灭卢邦林欠徐伟举的债务，黔西中友的上述行为系以公司财产对他人债务的负担行为，该负担行为不管认定为债务加入还是公司担保抑或是直接清偿，对黔西中友均不具有约束力。如果认定为债务加入，根据2019年11月8日《全国法院民商事审判工作会议纪要》第23条“法定代表人以公司名义与债务人约定加入债务并通知债权人或者向债权人表示愿意加入债务，该约定的效力问题，参照本纪要关于公司为他人提供担保的有关规则处理。”的规定，一是徐伟举或卢邦林并未提供黔西中友同意加入卢邦林欠徐伟举债务的证据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条的规定，不能认定黔西中友债务加入的事实成立，此从黔西中友与徐伟举签订《商品房买卖合同》的原因及过程可以看出；二是即使黔西中友与徐伟举签订《商品房买卖合同》的行为能够认定债务加入的约定，该约定的效力应适用会议纪要第17条关于公司为他人提供担保的规则认定。按照会议纪要第17条的规定，公司为他人提供担保应符合《中华人民共和国公司法》第十六条的规定。根据《中华人民共和国公司法》第十六条的规定，担保行为不是法定代表人所能单独决定的事项，必须以公司股东（大）会、董事会等公司机关的决议作为授权的基础和来源。法定代表人未经授权擅自为他人提供担保的，构成越权代表。本案现有证据不能证明签订《商品房买卖合同》时黔西中友时任法定代表人秦正刚获得黔西中友股东会或董事会的授权。根据《中华人民共和国合同法》第五十条关于法定代表人越权代表的规定，徐伟举并未提供证据证明在签订《商品房买卖合同》时对黔西中友董事会决议或者股东（大）会决议进行了审查，故徐伟举对秦正刚越权代表行为实难认定为善意。债务加入或公司对外担保依法均需审查是否获得黔西中友股东会或董事会的授权时，黔西中友直接以公司财产为他人债务进行清偿的行为更需审查是否获得黔西中友股东会或董事会的授权。故一审认定徐伟举已支付购房款判决《商品房买卖合同》有效并继续履行错误，本院予以纠正。二、基于前述焦点一的论述，依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外及《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定,破产申请受理时属于债务人的全部财产,以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产,为债务人财产。案涉商品房系不动产,至今未竣工验收,也未变更登记至徐伟举、熊登禄名下,所有权仍归属于黔西中友,因此案涉房屋应是黔西中友的债务人财产。故一审认定案涉商品房不属于黔西中友破产财产错误，本院予以纠正。综上，上诉人黔西中友的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销贵州省黔西县人民法院（2019）黔0522民初4118号民事判决；二、驳回被上诉人（原审原告）徐伟举、熊登禄的诉讼请求。一审案件管理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，由徐伟举、熊登禄负担。本判决为终审判决。审判长 ： 李 可审判员 ：黄塑希审判员 ： 曾 建二〇二〇年十一月十九日法官助理：詹淼书记员 ：王楚寒