福建省漳州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）闽06行再2号 再审申请人(一审被告、二审上诉人）:漳州市自然资源局，住所地漳州市龙文区新浦东路**。统一社会信用代码11350600MB1685806G。 法定代表人:陈华，局长。 委托代理人:许添元，福建九鼎律师事务所律师。 委托代理人:陈志强,男,漳州市自然资源局工作人员。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）:王如意，女，汉族，1972年10月24日出生，原住福建省漳州市漳州开发区。现住漳州市龙文区。 原审第三人:曾五祥，男，汉族，1967年6月15日出生，住福建省平和县。 原审第三人:叶兰珍，女，汉族，1987年5月14日出生，个体工商户，原住福建省南平市延平区大横镇小仁洲村博爱幸福路**。现住福建省漳州市漳州开发区。 委托代理人：苏雄飞，福建公爵律师事务所律师。 委托代理人：吴云华，福建公爵律师事务所律师。 再审申请人漳州市自然资源局与被申请人王如意、原审第三人曾五祥、叶兰珍房屋行政登记一案，不服本院（2019）闽06行终72号行政判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2020年7月16日作出（2020）闽行申64号行政裁定，指令我院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人漳州市自然资源局的委托代理人许添元、陈志强，被申请人王如意，原审第三人曾五祥，原审第三人叶兰珍的委托代理人吴云华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 漳州市自然资源局申请再审称：原判决实质上认为讼争房产系夫妻共有财产，被申请人虽然未登记为共有权人，但基于婚姻关系是实际共有人，未经被申请人同意，登记机关就给予办理登记时未尽到实质审查义务，从而判决申请人的登记行为程序违法，属适用法律错误。主要理由是：一、被申请人可能是婚姻法意义上的共有人，但其并非物权法意义上的共有权人，登记机关办理转移登记不需要其提出申请，更不需要其同意。二、不动产登记制度已经为夫妻房产共有提供了“加名登记”等保护方式，没有法律规定夫妻共有财产可以不登记就发生物权效力。三、夫妻共有财产，一方当事人选择不登记，应视为将不动产处置权交由登记一方行使，这是夫妻双方基于相互信任而做出的自由选择。选择不登记的共有人，即基于婚姻关系的实际共有人，在存在善意第三人且办理了转移登记后，只能依据婚姻法向登记一方请求分配购房款，而不能要求确认登记机关登记行为违法。四、申请人的被诉行政行为不仅符合法律法规规定，也符合部门业务规范的要求。《不动产登记操作规范（试行）》、《福建省不动产登记申请材料清单（试行）》等文件均未要求申请人在办理转移登记时要求登记申请人提供婚姻情况证明，也没有要求已婚权利人要配偶到现场签字才能给予办理登记的规定。五、登记机关在办理转移登记时无需审查，也无法审查当事人的婚姻情况。《不动产登记暂行条例》第十条规定的“全体共同共有人”是指登记共有权人，而非指实际共有权人。比如夫妻婚后购买一套房产只登记在一方名下未变更，后历经多年，也历经多场婚姻，期间甚至可能出现未登记的一方失踪、死亡，登记机关无从查清当事人的婚史及实际共有人。六、在实施不动产统一登记时相关规定已明确《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》按照“不变不换”原则继续有效，与《不动产权证书》效力相同，不存在持有《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》就必须审查婚姻状况的问题。七、即使审查婚姻情况被漳州人民群众认同并形成惯例，也只有在法律没有规定的情况下才可以适用习惯，而本案是有法律法规规定的。八、原判决的错误在于混淆了婚姻法意义上的共有权人与物权法意义上的共有权人，忽视了物权法登记主义的规定。九、原判决干扰了登记机关依法执行法律法规的正常行政秩序，使相关人员怠于行使权利、不依法申请登记却将责任推卸给登记机关。综上，请求再审撤销原生效判决。 被申请人王如意辩称：我国婚姻法规定,夫妻婚姻存续期间双方所得财产均是夫妻共有财产,既使一方没登记也是共有的，漳州市自然资源局的登记行为违法。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,再审申请人的诉求缺乏事实和法律依据,依法应当予以驳回。理由：一、讼争房屋系答辩人与曾五祥的夫妻共同财产，答辩人提交的《结婚证》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《房屋登记信息査询结果》(2016年12月13日)足以证明。二、本案存在《物权法》与《婚姻法》法律适用上的衔接问题，在《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》实施之前，尚不存在《不动产权证》，不能简单以《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》记载的产权人确认实际产权人，而必须结合婚姻状况等因素确定实际产权人。三、漳州市自然资源局颁发本案《不动产权证书》的行为明显违反《不动产登记暂行条例实施细则》第十条第一款、第二款、第三十八条规定。再审申请人在漳州行政服务中心三楼不动产登记中心墙上公布了《漳州市不动产登记受理清单》，其中《二手房过户》明确规定卖方已婚人士需要提交的材料包括:“1、存量房买卖合同(备案、夫妻签字)--原件；2、身份证(卖方夫妻、买方)--原件；3、卖方结婚证--原件+复印件；4、户口簿--原件+复印件；5、房产证、土地证、不动产权证书--原件+复印件；6、测绘图、宗地图、二维码。”“婚前购买的房产且无其他婚烟关系需提供:结婚登记审查处理表+申明书(民政局开具)。”“离婚后购买房产需提供:离婚证，离婚协议或民事调解书，生效证明。”“购买车位买方需提供结婚证，夫妻双方身份证。”再审申请人辩解《不动产登记暂行条例实施细则》第十条规定中的“共同共有人显然是登记的共有人，而不是实际的共有人”，缺乏法律依据，也不符合法理和客观事实。《房屋登记信息查询结果》(2016年12月13日)足以证明再审申请人在2016年12月13日就已经明知讼争房屋系答辩人与曾五祥的夫妻共同财产的事实，因此，再审申请人在受理讼争房屋转移登记时，依法应当要求讼争房屋共有人王如意到场。 原审第三人曾五祥述称，其出售的房产是夫妻共有财产,王如意不知道其卖房。当时其根据中介要求,有提供结婚证、户口簿、房屋登记证等材料。王如意知道其卖房后夫妻关系就不好了，卖房子的钱做生意亏掉了。 原审第三人叶兰珍述称,一、叶兰珍系善意第三人，案涉房屋的所有权已经归第三人所有。叶兰珍就案涉房屋按照市场价格已经支付了全部价款，并且已装修入住。购房前，叶兰珍与曾五祥并不相识，不存在恶意串通的情形。二、漳州市自然资源局的登记行为合法有效。认定是否为不动产权利人应当以登记为准，王如意虽然是《婚姻法》意义上的房屋共有人，但并不是《物权法》中的房屋共有人。三、本案持续不断的诉讼给第三人叶兰珍的生活带来了极大的困难。希望法院早日依法判决，定分止争。 王如意向一审法院起诉请求：请求法院依法撤销漳州市自然资源局于2016年12月20日作出的闽（2016）漳州开发区不动产权第××号《不动产权证书》。一审法院认定事实：王如意与曾五祥于2005年11月11日办理结婚登记，双方属于夫妻关系。曾五祥于2010年7月向漳州市港昌房地产有限公司购买址在漳州开发区房屋，并于2014年12月11日办理漳房权证招字第××号《房屋所有权证》，于2015年12月15日办理漳发国用（2015）第02578号《国有土地使用权证》。2016年12月4日，曾五祥与叶兰珍在漳州开发区怡家房屋中介所就该房屋签订房产买卖协议。曾五祥以1268000元的价格将该房屋出售给叶兰珍。双方于2016年12月13日签订《存量房买卖合同》，同日共同向漳州开发区不动产登记处申请办理该房屋的变更登记。曾五祥在不动产登记申请表中询问内容义务人部分就申请登记的不动产是否共有在“否”上打钩确认，并就该申请表签字按捺。原漳州市国土资源局于2016年12月13日受理，于2016年12月20日办理了相关转移登记手续，将该房屋权利人由曾五祥变更为叶兰珍。叶兰珍在办理完变更登记手续后，将该房屋抵押给中国建设银行获得贷款，从而支付给曾五祥。叶兰珍就该房屋买卖合同约定的购房款已经向曾五祥支付完毕。另查明，2017年8月7日原漳州市国土资源局位于漳州市行政服务中心三楼不动产登记中心窗口粘贴的《漳州市不动产登记受理清单》中二手房过户明确规定卖方已婚人士需要提交的材料包括“存量房买卖合同（备案、夫妻签字）；身份证（卖方夫妻、买方）；卖方结婚证；户口簿等”。原审法院于2018年11月12日前往该中心窗口现场走访，原漳州市国土资源局工作人员明确告知办理房屋变更需提交卖方夫妻身份证、结婚证等材料，导办台也列明“在正式收件前对产权证、测绘图纸、户口本、身份证明、婚姻证明等文书进行复印，以免在后续办件中带来不便”。一审法院判决:确认原漳州市国土资源局于2016年12月20日颁发闽（2016）漳州开发区不动产权第××号《不动产权证书》行为违法。案件受理费50元，由原漳州市国土资源局负担。 宣判后，漳州市自然资源局不服，向本院提出上诉。 漳州市自然资源局上诉请求：请求依法撤销一审行政判决，改判驳回王如意的诉讼请求。二审中，当事人对原审查明的事实均无异议，二审予以确认。二审法院认为，根据《不动产登记暂行条例》第十六条规定,申请人应当提交下列材料,并对申请材料的真实性负责:（一）登记申请书;（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;（四）不动产界址、空间界限、面积等材料;（五）与他人利害关系的说明材料;（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。本案中，原审第三人曾五祥在向上诉人申请办理案涉不动产转移登记申请时，在其向上诉人提交的不动产登记申请表中就申请登记不动产是否共有在“否”上打钩，其自已确认案涉不动产不存在共有，上诉人在办理转移登记时,根据原审第三人曾五祥提交的材料，已履行了审查职责,尽到了形式上的审查义务，但经审查，本案讼争漳州开发区房屋系原审第三人曾五祥与被上诉人王如意婚姻关系存续期间所购买，曾五祥在本案诉讼中亦确认案涉房屋系其与王如意的夫妻共同财产，故上诉人未经共有权人王如意同意，以此为依据所办理的被诉不动产转移登记行为合法性的基础已经存在缺失,应当予以撤销。鉴于原审第三人叶兰珍已就涉案房屋向曾五祥支付了全部价款，叶兰珍是善意第三人，原审根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为，并无不当。原审判决结果正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下： 涉案房屋转让前的所有权证书中房屋所有人、土地使用权证书中土地使用人均写曾五祥，所有权证书中的共有权人栏空白；房屋登记簿中记载房屋所有权人为曾五祥，共有性质栏写单独所有。曾五祥在登记机关对其进行的询问中确认涉案房屋系其所有，否认共有，与房屋所有权证、国有土地使用证、存量房买卖合同等体现的涉案房屋权利人情况一致。登记申请人曾五祥向漳州市自然资源局提供的登记申请材料，符合《不动产登记暂行条例》第十六条、《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条关于应当提交的申请材料的规定。 本案双方争议焦点为：再审申请人漳州市自然资源局在办理本案所诉的房产转移登记当中是否要审查被申请人王如意与原审第三人曾五祥的婚姻关系？转移产权登记是否需要夫妻双方签名？ 本院再审认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房屋转让前的所有权证书中房屋所有人、土地使用权证书中土地使用人均写曾五祥，所有权证书中的共有权人栏空白；与房屋登记簿中记载的内容相一致，即涉案房屋不动产权利人只有曾五祥，其妻王如意并未登记或记载为共有权人。根据《中华人民共和国物权法》第十一条、第十二条和《不动产登记暂行条例》第二条第一款的规定，并参照《不动产登记操作规范（试行）》的登记要求和审查要求，房屋登记是一种依申请登记的行为，登记机关的主要职责是查验申请材料是否齐备，对登记申请人进行询问，按照相关法律法规规定将物权变动事项如实、及时地记载于不动产登记薄。原审第三人曾五祥将自已名下的房屋出售给原审第三人叶兰珍，双方在办理转移登记时，曾五祥依据《不动产登记暂行条例》第十六条规定,向漳州市自然资源局提供了相应材料，漳州市自然资源局根据曾五祥提交的材料，依法履行审查职责，确认曾五祥申请转移登记符合相关法律、法规规定，将涉案房屋不动产权利人变更为叶兰珍，并制作闽（2016）漳州开发区不动产权第××号《不动产权证书》给叶兰珍收执。再审申请人漳州市自然资源局提出其办理涉案房屋转移登记时已尽到审查义务，程序合法的主张，依法有据，予以采纳；被申请人王如意以讼争房屋系其与曾五祥夫妻共同财产，转移时需经其同意为由，主张漳州市自然资源局行政行为违法，请求撤销漳州市自然资源局于2016年12月20日作出的闽（2016）漳州开发区不动产权第××号《不动产权证书》，其主张缺乏法律依据，本院不予采纳。二审判决确认漳州市自然资源局已履行了审查职责，尽到了形式上的审查义务，是正确的，但对一审判决确认“被诉行政行为违法”,未予以纠正不妥。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（三）项及最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第一百一十九条、第一百二十二条之规定，判决如下： 一、撤销本院（2019）闽06行终72号行政判决及漳州市芗城区人民法院（2018）闽0602行初138号行政判决； 二、驳回被申请人王如意原审的诉讼请求。 本案一、二审案件受理费各50元，由被申请人王如意负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王   泰   峰 审 判 员 李华审判员徐鸿林 二〇二〇年十一月三日 法官助理 洪   小   凡 书 记 员 姜      苏