黑龙江省牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1005民初1250号原告：张书瑞，男，1986年3月29日出生，汉族，牡丹江市政府机关事务管理局司机，住牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：娄天宏，黑龙江学府律师事务所律师。委托诉讼代理人:张天国（系原告父亲），男，1959年8月27日出生，汉族，牡丹江市瓦厂退休工人，住牡丹江市西安区。被告：王学军，男，1955年5月3日出生，汉族，牡丹江市第二人民医院退休干部，住牡丹江市爱民区。被告：牡丹江龙门房地产开发有限公司，住所地牡丹江市西安区南市街**。法定代表人：闫恩占，男，董事长。委托诉讼代理人:闫冉，女，1989年4月16日出生，汉族，牡丹江市龙门房地产开发有限公司文员，住牡丹江市西安区。原告张书瑞诉被告王学军及牡丹江市龙门房地产开发有限公司(以下简称龙门公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张书瑞的委托诉讼代理人娄天宏、张天国，被告王学军及被告龙门公司的委托诉讼代理人闫冉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张书瑞向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行龙门公司名下的房产图号370-480-3/4-4-000104号房屋；2.依法确认龙门公司名下的房产图号370-480-3/4-4-000104号房屋产权为原告张书瑞所有；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2008年7月7日，案外人付桂荣与被告龙门公司签订《商品房优选预定协议书》，付桂荣预定了龙门公司开发的新08**片、东侧北往南数第5户、建筑面积86.81平方米的门市房一处，付桂荣履行了支付价款的义务，龙门公司于2011年11月交付房屋。2018年7月5日，付桂荣将该房屋出售给原告张书瑞，原告购买该房屋时，征得龙门公司的同意，并由龙门公司在付桂荣的商品房买卖合同及往来资金结算票据中更名。付桂荣购买诉争房屋后一直出租，原告购买后继续将房屋出租给他人，由于历史原因，该房屋一直不能办理房屋证照。牡丹江市西安区法院于2020年9月8日作出(2020)黑1005执恢89号执行裁定书，查封了原告购买的房屋。原告于2020年9月14日向法院提出执行异议，西安区法院裁定驳回了原告的异议。2020年7月初左右，原告听说可以办房屋证照，便找龙门公司协商，龙门公司于2020年9月3日按照原协议内容给原告重新出具了《商品房屋买卖合同》。综上，本案诉争房屋为原告所有，(2020)黑1005执恢89号执行裁定书查封错误，原告为维护自身权益而提起诉讼，请给予公正判决。王学军辩称，(2013)牡西民初第304号民事判决书生效后，被执行人龙门公司和王海龙未按生效法律文书履行义务，申请执行人王学军要求法院按生效法律文书给予执行，被执行人是明确的，至于法院依法查封的被执行人龙门公司名下的房产是否为原告所有，那是法院的事，与申请执行人王学军无关。龙门公司辩称，被告龙门公司于2008年7月7日将本案诉争房屋卖给了付桂荣，付桂荣于2016年12月28日将房屋卖给了张书瑞，房屋已不再归龙门公司所有。直至2019年年底，该片区房屋才可以办理房照，但因为疫情，并没及时办理。原告于2020年7月份找龙门公司办理房照，龙门公司给原告出具了办理房照的相应证件及手续，在原告办理房照期间，发现该房屋已经被法院查封。综上，诉争房屋在2008年的时候已经不再是龙门公司的财产，故原告的诉讼主张成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院确定如下基本事实：2020年9月8日，本院作出(2020)黑1005执恢89号协助执行通知书查封了被执行人龙门公司名下的房产图号370-480-3/4-4-000104号、建筑面积80.62平方米的房屋产籍。案外人张书瑞对本院的上述房屋查封措施不服，向本院提出异议申请，请求中止对诉争房屋的执行。本院于2020年9月30日作出(2020)黑1005执异30号执行裁定书，裁定驳回案外人张书瑞的异议请求。案外人张书瑞对此裁定不服，向本院提起诉讼，申请事项同诉讼请求。另查明，被告龙门公司于2008年7月7日与付桂荣签订《商品房优选预定协议书》，约定龙门公司将本案诉争房屋以217025元的价格出售给付桂荣，后双方又重新签订了《商品房买卖合同》，并由龙门公司于2016年12月28日给付桂荣出具了收款金额为217025元的黑龙江省单位往来资金结算票据，收款项目中注明：0820片门市000104室、面积86.81平方米。2018年6月末，付桂荣将本案诉争房屋出售给原告张书瑞，并由其出面协调，龙门公司将付桂荣的《商品房买卖合同》及收据中买受人的人名由付桂荣变更为张书瑞，张书瑞自此占有使用诉争房屋至今。再查明，本案诉争房屋直至2019年年底才具备办理房屋所有权证照的条件，但由于疫情，龙门公司于2020年7月给原告出具了办理房照所需的相应手续。其中龙门公司给张书瑞重新出具的买受人为张书瑞的《商品房买卖合同》及收据中体现的合同签订时间及入帐时间均为2009年8月16日，另收据注明收款事由为0820片商服000104室门市、面积80.62平方米。牡丹江市不动产查档证明中体现的首次登记日期为2019年9月6日。原告持上述手续到房产部门办理房照时发现所购房屋已被本院查封，故向本院提出书面执行异议申请。本院认为，案涉房屋的产权登记在龙门公司的名下，张书瑞对本院采取的房屋强制执行措施有异议，认为其对案涉房屋享有所有权可以阻却执行行为，故本案应参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已经合法占有该不动产：(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定对其异议进行审查。原告与龙门公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。张书瑞已经履行了交纳全部房款的义务，且已实际占用使用案涉房屋，合同签订时间亦在案涉房屋被采取强制措施之前，故本案争议焦点在于是否因张书瑞的原因致案涉房屋未办理过户登记。案涉房屋首次登记的时间为2019年9月6日，直至2019年年底才具备办理房照的条件，后因疫情的发生，直至2020年7月龙门公司才给原告出具办理房照所需的相应手续，故不能认定案涉房屋系因张书瑞的原因未办理过户登记。由此，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第四项排除执行的要件，张书瑞对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。综上所述，原告张书瑞的诉讼主张成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行产权证号为黑(2019)牡丹江市不动产权第0051708号、坐落于西安区片龙门综合楼****370-480-3/4-4-000104、面积为80.62平方米房屋，张书瑞对上述房屋享有所有权。案件受理费4686元，由张书瑞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。本院(2020)黑1005执异30号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  魏起兰人民陪审员  齐宪东人民陪审员  王心蕊二〇二〇年十一月九日书 记 员  贾媛媛