江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初3970号原告：王春发，男，1983年1月15日生，汉族，住南京市栖霞区。原告：王敏，女，1988年7月22日生，汉族，住南京市栖霞区。两原告共同委托诉讼代理人：钱中信，江苏淦田律师事务所律师。被告：郭家伟，男，1996年5月16日生，汉族，住南京市栖霞区。被告：杨锦，女，1990年11月7日生，汉族，住南京市栖霞区。两被告共同委托诉讼代理人：汪素琴，江苏臻宇律师事务所律师。原告王春发、王敏与被告郭家伟、杨锦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王春发及两原告共同委托诉讼代理人钱中信，被告郭家伟、杨锦的共同委托诉讼代理人汪素琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王春发、王敏向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决两被告支付违约金200000元。2、由两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：两原告系位于南京市栖霞区房屋共有权人。出于改善住房条件的目的，2019年12月13日在中介方南京齐名房地产代理销售有限公司的撮合下，与被告郭家伟签订房地产买卖中介合同。合同约定，被告买受原告XXX室房屋，建筑面积78.63平方米，售价为1666666元，被告应于2020年1月6日支付首期房款336666元，第二期房款1330000元由被告于2019年12月31日前与贷款银行签订借款合同，以银行贷款的方式支付。同日，郭家伟的妻子杨锦向原告银行转账16666元定金，转账备注用途为购房款。两原告出卖上述房屋系基于早日改善住房条件和环境的需求，在与被告郭家伟签订合同后，两原告在居间方南京禄鑫房产经纪有限公司的撮合下，2019年12月18日原告王敏与刘某某、曹某某签订存量房买卖中介合同，由原告王敏出面买受坐落南京市栖霞区房屋，面积92.85平方米，售价2320000元。2019年12月23日，郭家伟安排杨锦与原告前往浦发银行南京城南支行办理贷款手续，期间原告与杨锦签订案涉房屋的南京市存量房买卖合同，合同中约定被告于2020年1月10日办理送件手续，1月15日办理银行贷款，若无法以现金方式支付贷款资金不足部分承担违约责任并支付违约金200000元；若逾期付款按到期房款的万分之五支付违约金。签订买卖合同当日，XXX室办理存量房买卖网上备案登记。自2020年1月10日起，两被告不履行合同义务且多次躲避中介方、原告及贷款机构的联系，导致原告出售房屋的目的根本无法实现。2020年3月27日郭家伟通知中介解除合同，但拒绝见面协商善后事宜，被告构成根本性违约。因被告违约导致原告无法继续履行合同，2020年3月27日原告与刘某某、曹某某解约，承担了2702室房屋违约责任和赔偿责任共计4万元，并承担了中介费损失1万元。2020年3月29日，原告在中介处签署补充协议，取回XXX室权证。2020年4月1日，XXX室房屋撤回存量房买卖网上备案登记。经调查了解，因郭家伟贷款多，所以由杨锦出面申办贷款购房，郭家伟和杨锦系共同购房人。原告认为，因为被告的违约行为，导致原告购房目的未能够按期实现，原告在2020年7月21日在同地段同小区购买了户型相同的房屋，价格为273万元，因此造成的购房损失支出约为40万元，该损失应该由两被告共同承担；因两被告违约导致涉案交易未能够继续履行的事实前提下，既没有积极的协商减少双方的损失，也没有配合办理相关的网签撤销手续，两被告行为属于恶意违约，严重违背了诚实信用原则。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告郭家伟辩称，1、涉案房屋买受人是郭某甲，被告郭家伟是以代理人的身份在房地产买卖中介合同中签字，另外违约金数额过高，应该以原告实际损失5万元为限支付，扣除已经支付的16666元定金；另外两原告已经于2020年4月1日取回XXX室的房产证，两原告购买了同小区同地段房屋，多支出的价格与两被告没有直接因果关系，且两原告于2020年7月21日购买房屋，远远晚于4月1日拿回房产证，有四个多月。被告杨锦辩称，被告杨锦不是涉案房屋的买受人，不应该承担责任，即便需要承担责任，违约金与原告的实际损失伍万元为限，扣除已经支付的16666元定金。两原告已经于2020年7月21日购买同小区同户型房屋，多支出的价格与被告杨锦没有直接因果关系，不应该由被告承担责任。本院经审理认定事实如下：原告王春发、王敏系位于南京市栖霞区房屋（以下简称案涉房屋）的所有权人。被告郭家伟、杨锦于2018年8月8日登记结婚，2020年1月16日协议离婚。2019年12月13日，两原告（甲方、出售方）与被告郭家伟及南京齐名房地产代理销售有限公司（中介方、丙方）签订《房地产买卖中介合同》，其中合同首部的“买受方（乙方）”处未写姓名，仅填写身份证号3503211973********，合同落款处郭家伟在“乙方委托代理人”处签字，但未提交相关委托手续。该合同约定甲方将案涉房屋出售给乙方，建筑面积78.62平方米，房屋售价1666666元，乙方于2019年12月13日向甲方支付购房定金16666元，乙方应于2020年1月6日支付首期房款320000元，第二期房款1330000元乙方以银行贷款方式支付，乙方于2019年12月31日前与贷款银行签订借款合同；甲、乙双方同意在签署本合同后签订《南京市存量房交易合同》，于2020年1月10日前办理送件手续；甲、乙、丙三方中任一方违约的，则守约方可向违约方主张违约金5万元；补充约定，实际下款金额＋已首付金额336666元，大于成交价1666666元，多出金额下款当天请如数退还。同日，被告杨锦向原告转账16666元，转账摘要为金地明悦11幢XXX室房款-郭某甲。2019年12月23日，两原告（甲方）与被告杨锦（乙方）就案涉房屋签订《南京市存量房买卖合同》，并办理存量房买卖网上备案登记，合同约定房屋转让价款为2400000元，双方同意将部分房款1050000元不存入监管账户，双方商定于过户当天由双方自行给付;甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为1200000元，用于支付房屋转让价款的余额，乙方同意于2020年1月15日前与贷款银行签订借款合同，若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让借款的不足部分，乙方同意在银行贷款批准或者不批准之日起3日内筹款不足；尾款50000元在房屋交付时双方自行交割；乙方无法以现金部分支付贷款资金不足部分的，双方同意解除本合同，乙方承担违约责任并支付违约金200000元。2020年3月27日郭家伟通知中介解除合同，2020年3月29日，原告从中介处取回案涉房屋所有权证及土地使用权证。2020年4月1日原告申请撤销案涉房屋存量房网签合同备案。庭审中原告申请齐名公司员工董某出庭作证，董某当庭陈述：其系办理原、被告之间关于案涉房屋买卖的中介业务员，关于案涉房屋买卖交易过程，先是郭家伟找到证人联系购买房屋，签订中介合同时郭家伟说用其母亲郭某甲的名义来买，所以郭家伟在委托代理人处签字，后来郭某甲不愿意办贷款，就由郭家伟妻子杨锦来买，签订了贷款合同和存量房买卖合同，整个流程都是郭家伟在操作；因为被告这边想多贷款，所以存量房买卖合同约定的价格是240万元；签订贷款合同后，因杨锦名下又做了车贷没有结清，材料没有交齐，贷款一直没有审批下来，证人多次催要过审批贷款材料，2020年4月左右郭家伟发信息提出解除合同，过几天房东过来单方签了解除协议。2019年12月18日,原告王敏通过中介南京禄鑫房产经纪有限公司购买位于南京市栖霞区房屋，建筑面积92.85平方米，房屋售价2320000元。原告为此支付了购房定金2万元及中介费1万元。2020年3月27日，两原告与该房屋房主及中介协商一致解除合同，由两原告另赔偿房主违约金20000元，赔偿中介5000元。两原告实际支付了上述赔偿费用。2020年6月7日，原告将案涉房屋以1688000元的价格出售。2020年7月21日，原告以2730000元的价格购买了位于南京市栖霞区，建筑面积91.16平方米，该房屋现已过户至原告王春发名下。本院认为：本案的争议焦点为：一、本案案涉房屋的买受方主体如何认定；二、违约责任如何认定。一、就案涉房屋，先由两原告与被告郭家伟签订《房地产买卖中介合同》，后由两原告与被告杨锦签订《南京市存量房买卖合同》，两份合同均系合同当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，合同当事人均应按约履行。关于买受方主体问题，本院经审查认为，被告郭家伟虽认为其系作为其母亲的委托代理人签订中介合同，但其未提交相关委托手续，且在两被告婚姻关系存续期间，由被告郭家伟妻子杨锦最终签订了存量房买卖合同，并办理相关贷款手续，再结合证人证言，本院认为本案中案涉房屋的实际买受人应系两被告。二、关于原告主张两被告赔偿违约金20万元的请求。本院经审查认为：1、在涉案合同签订后，两被告未能通过贷款审批，通过中介要求解除案涉合同，两原告也收回了房屋产权证，并撤销案涉房屋存量房网签合同备案。故虽然原、被告就案涉房屋买卖合同未一致达成明确的解除协议，但被告已发出解除合同的通知，原告以行为表明其已同意解除案涉房屋买卖合同，因此案涉房屋的买卖合同已解除。2、根据原告提交的证据，导致涉案房屋买卖合同解除的直接原因是两被告不再履行案涉房屋买卖合同并要求解除，故两被告构成违约，应共同承担违约责任。3、就案涉房屋签订的两份合同对违约金约定不同，即买卖双方关于违约金的问题前后作出不同的意思表示，在双方没有特别约定的前提下，应以后一个意思表示为准。本案中双方仅对案涉房屋的价款进行了特别约定即以中介合同约定为准，但双方就违约金并未进行特别约定，被告也未提交证据证明违约金条款应适用中介合同约定，故本案违约金条款应适用存量房买卖合同的约定，即违约方的违约责任为支付违约金20万元。被告辩称违约金应以原告实际损失5万元为限，但被告未能提交证据证明合同约定的违约金过高，且根据原告提交的证据，约定的违约金20万元也并不过分高于因被告违约金对原告实际造成的损失，故本院对被告的这一辩称意见不予采纳。因此，原告主张的这一请求，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告郭家伟、杨锦于本判决生效之日起十日内共同支付原告王春发、王敏违约金20万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半受理2150元，保全费1520元，合计3670元，由被告郭家伟、杨锦共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  张璐二○二○年十一月九日法官助理邓广灿书记员杜娟