广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21581号上诉人（原审被告）：广州市逸帆物业管理有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：甘祥龙，职务：总经理。委托诉讼代理人：曾海燕，广东绅源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区华乐街麓湖御景小区业主委员会，住所地：广州市越秀区。法定代表人：陈**玲，职务：主任。委托诉讼代理人：赖永明，广东格林律师事务所律师。原审被告:广州中源投资集团有限公司,住所地:广州市越秀区。法定代表人:陈立杰,职务：总经理。委托诉讼代理人：曾海燕，广东绅源律师事务所律师。上诉人广州市逸帆物业管理有限公司（以下简称逸帆公司）因与被上诉人广州市越秀区华乐街麓湖御景小区业主委员会（以下简称御景小区业委会）、原审被告广州中源投资集团有限公司（以下简称中源公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初2884号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人逸帆公司代理人曾海燕、被上诉人御景小区业委会代理人赖永明、原审被告中源公司代理人曾海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。逸帆公司上诉请求：1.撤销一审判决;2.改判驳回御景小区业委会的全部诉讼请求或发回重审;3.本案诉讼费用由御景小区业委会承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。在涉案小区业主李干伟等诉御景小区业委会业主撤销权纠纷一案中【案号:(2017)粤0104民初9974号】,一审法院己查明御景小区业委会的成立没有达到业主大会“双过半”的法定条件,而且经司法笔迹鉴定证实,在选举成立御景小区业委会的过程中,存在大量冒充业主投票的虚假行为,虽然该案二审法院以“不属于人民法院民事诉讼的受案范围”为由,撤销了该案一审判决,驳回了李干伟等业主的起诉,但一审法院在该案查明的客观事实应予以尊重，即御景小区业委会的选举程序和成立不合法，因此该业委会无权代表涉案小区业主解除与逸帆公司的物业服务合同,另行与万科物业公司签订物业服务合同。二、虽然逸帆公司签订的《委托物业管理合同》约定的服务期限在2018年9月30日己到期,但是御景小区业委会解聘逸帆公司及选聘新的物业服务企业的程序是不合法的,在逸帆公司的合同服务期尚未到期的情况下,御景小区业委会与万科物业公司采取暴力手段将逸帆公司赶出服务区域,非法强行接管了涉案小区的物业服务造成逸帆公司从2017年7月22日未再为涉案小区提供物业管理服务。在涉案小区业主大会未作出有效解聘逸帆公司及选聘新的物业服务企业之前,根据《广东省物业管理条例》第五十条第三款“物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的,物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”的规定，逸帆公司的物业服务合同将自动延期。因此一审法院认定逸帆公司合同服务期终止与应当办理移交手续是错误的。三、关于办理资料交接手续的问题,一审法院以逸帆公司拒绝从万科物业公司取回相关物业服务资料为由,判决逸帆公司应当向御景小区业委会移交相关资料,属认定事实不清。1.一审法院没有查明判项列举的相关资料是否还实际存在。2.御景小区业委会与逸帆公司已经通过暴力手段强行进行了交接,实际上控制了相关物业服务资料。御景小区业委会二审辩称：关于御景小区业委会的主体资格，已有生效关联案查明，本案也因关联案曾暂停审理。双方物业合同已事实终止，这是双方在一审中确认的事实。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，并且移交物业服务用房相关设施以及物业服务所必需的相关资料，或由其代管的专项维修基金的，人民法院应予以支持。逸帆公司拒绝移交相关的资料，御景小区业委会向法院依法提起诉讼，要求其履行相关的义务，符合法律规定，其不能以其与万科物业公司之间存在纠纷为由而进行抗辩，这种抗辩理由也不符合法律规定。御景小区业委会手中确实是没有相关的一些物业管理材料，才会提起本案诉讼以及相关联的案件。在相关联物业侵权诉讼中，御景小区业委会对于具体的不具备产权的车位，以及御景小区业委会主张的金额，都是只能按照估计的方式提起诉讼，这也确实是因为御景小区业委会在原先的物业管理区域范围内没有找到相关的资料，所以才会提起本案诉讼。所以在前提起的相关案件中，御景小区业委会只能提起一个大概的诉讼请求，否则御景小区业委会也没有必要花费更多的律师费提起诉讼。中源公司二审述称其同意逸帆公司的上诉意见。御景小区业委会于2018年1月17日向一审法院起诉请求：1.确认逸帆公司与中源公司不再享有广州市越秀区麓湖路39号大院的物业管理权；2.逸帆公司与中源公司全面退出小区物业管理、交还全部物业管理权给御景小区业委会，并配合与新聘物业服务企业交接；3.逸帆公司与中源公司承担本案的诉讼费用及其他相关费用。一审法院认定事实：逸帆公司是广州市越秀区华乐街麓湖御景小区的原物业管理服务企业，曾分别于2012年10月1日及2015年9月29日两次与“麓苑路39号大院1-5号业主委员会”签订《委托物业管理合同》。该合同约定委托逸帆公司对广州市越秀区麓苑路39号大院1-5号的麓湖御景范围内的物业实行统一管理，并提供综合服务，委托管理期限至2018年9月30日止等。2016年7月15日，广州市越秀区人民政府华乐街道办事处向御景小区业委会出具华乐物业备[2016]第1号《业主委员会备案回执》，载明该届业主委员会的任期为2016年7月8日起至2021年7月8日止。2016年11月10日，御景小区业委会发出《关于召开麓湖御景小区第二次业主大会更正通知》，载明御景小区业委会于2016年11月6日在麓湖御景小区张贴了《招投标选聘物业服务企业工作方案》，拟召开第二次业主大会，现因收到业主提出建设性的意见，经业主委员会开会讨论，同意采纳。业主委员会根据《物业管理条例》及《广州市物业管理暂行办法》等相关法律法规规定，再次起草确认制定了《招投标选聘物业服务企业工作方案》（详见附件1），并由业主大会表决。根据《业主大会议事规则》等相关规定，我方制定了《第二次业主大会表决程序相关规定》供执行（见附件2）。本次业主大会采用书面征求意见形式进行。《表决票》（下称表决票，见附件3）。根据本小区《管理规约》《业主大会议事规则》等文件依据，本小区具有投票权的业主总人数为510人，小区建筑物专有部分总面积为70751.84平方米。业主大会应当有本小区内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加，表决通过《招投标选聘物业服务企业工作方案》必须经本小区专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。业主如对上述公示内容有异议，请于公示期结束前完整填写《异议表》（附件4），由业主本人以书面形式递交业委会，并同时提供合法有效物业产权证明和身份证复印件。《异议表》填写不完整或不能提供业主产权证明的异议将不予接受。上述通知附件1《招投标选聘物业服务企业工作方案》主要内容有：一、选聘方式为招投标。二、招标方式为邀请招标，向不少于3个或以上物业管理企业发出投标邀请书。三、招标小组为御景小区业委会……六、业主大会授权具体如下：1.授权业主委员会制定小区物业服务方案，制定公共收益经营管理方案，代表全体业主收取及管理公共收益。2.授权业主委员会全权负责以广州市越秀区华乐街麓湖御景小区业主大会名义履行组织、安排、落实选聘物业管理企业全过程中的各项工作并与相关单位签订合同，包括但不限于：以自行组织实施招标方式或委托招标代理机构办理招标方式进行选聘物业服务企业；在选聘工作中代表业主大会对外发布、签署（加盖为业主委员会印章视同业主大会同意）相关文件，负责或委托第三方根据相关规定办理各项备案、报批、报审手续；根据工作需要成立招标小组或其他工作小组并明确相关工作范围，在本授权范围内授予招标小组相应责权；编制招标过程所需文件、公告、报告、通知并对外发布等，及向中标人发出中标通知书并与之签订《物业服务合同》。3.授权业主委员会与中标单位签署《物业服务合同》后，如中标者不是逸帆公司，则要求逸帆公司依法与业主委员会办理物业退出小区及相关交接手续。4.如逸帆公司拒绝依法退出小区后，因逸帆公司在小区滞留期间（即从业主委员会要求逸帆公司退出之日起至其正式退出之日期间）已经无权收取任何费用，授权业主委员会有权代表业主大会收取管理费及相关费用，每月20日前支付本月管理费。收取的费用用于建设小区（包括更换电梯、维护电梯等）。逸帆公司退出后，管理费标准按照已经签署的《物业服务合同》中规定的执行，并由中标的物业服务单位收取。5.授权如逸帆公司拒绝退出，有权代表业主大会起诉逸帆公司退出麓湖御景小区管理并依法与业主委员会办理移交手续。6.授权业主委员会起诉追讨逸帆公司从入驻小区至其退出之日止的公共收益（包括电梯广告费等）。7.授权业主委员会对于执行本方案而提起诉讼，诉讼权利包括提起诉讼、签署法律文件、申请变更、增加诉讼请求、参加庭审、撤诉、和解、申请诉讼保全、申请强制执行、申请评估、变更、增加执行请求、接受执行标的及办理诉讼费退费手续等，执行过程中业主委员会有权聘请律师处理等。2016年12月15日，御景小区业委会发出《关于公示表决结果的通知》，称将表决汇总统计结果和表决明细情况在小区进行公示，公示期从2016年12月15日起至2017年1月13日止。其中附件1《招投标选聘物业服务企业工作方案》表决结果汇总统计表载明同意该方案的业主人数占业主总人数的比例为78.82%，同意该方案业主的专有部分面积之和占小区建筑物总面积的比例为80.63%。2017年1月23日，御景小区业委会向麓湖御景小区全体业主发出《关于麓湖御景小区第二次业主大会会议决定的公告》，称根据《广州市物业管理暂行办法》有关规定和《关于召开麓湖御景小区第二次业主大会更正通知》的内容，麓湖御景小区业主大会会议表决《招投标选聘物业服务企业工作方案》的结果于2016年12月15日起至2017年1月13日期间在本小区显著位置进行了公示，公示期间未收到业主对表决结果的异议，现将此次业主大会会议作出的决定公告如下：依法表决通过了《招投标选聘物业服务企业工作方案》。2017年7月6日，御景小区业委会向逸帆公司发出《关于麓湖御景小区物业服务交接通知函》，称按麓湖御景小区业主大会的决定，2017年6月30日御景小区业委会已与万科物业公司签订《物业服务合同》，请收到该函后7日内做好交接工作准备，具体交接时间将另行告知。请贵司按《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》第十四条，向业主委员会移交以下相关资料和财物，并配合新聘物业服务企业做好以下交接工作：（一）物业管理用房、业主共有的场地和设施设备等物品；（二）物业管理服务期间配置的固定设施设备；（三）物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；（四）利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料，已代收的专营服务费用、预收的物业服务费用或装修押金等其他应当移交的财物；（五）实行酬金制的应当移交管理期间主要财务资料的复印件；（六）业主房屋产权清册等相关资料；（七）其他应当移交的资料和财物等。2017年7月10日，逸帆公司向御景小区业委会复函称因其与麓湖御景小区业主委员会签订有《委托物业管理合同》，约定服务期限至2018年9月30日，现未到期等原因，对于御景小区业委会提出的物业管理公司和物业服务交接一切行为不予认可，也不予配合。2017年7月22日，万科物业公司进入麓湖御景小区开始物业管理服务至今。另查明，案外人李干伟、江鹂韵、孙代林、徐世明曾起诉本案御景小区业委会至一审法院，诉讼请求为撤销广州市越秀区华乐街麓湖御景小区业主大会作出的选举成立业主委员会的决定，撤销麓湖御景业委会。一审法院作出（2017）粤0104民初9974号民事判决书，判决撤销广州市越秀区华乐街麓湖御景小区业主大会作出的选举麓湖御景小区业委会的决定等。该判决作出后，双方均提出上诉。2020年5月28日，广州市中级人民法院对该案二审作出（2019）粤01民终17698号民事裁定书，裁定：一、撤销一审法院（2017）粤0104民初9974号民事判决；二、驳回李干伟、江鹂韵、孙代林、徐世明的起诉。逸帆公司另案向一审法院提起诉讼，被告为万科物业公司、陈**玲、邹亿湘等，诉讼请求为判令该案被告停止侵害（要求万科物业公司退场、将小区管理权移交逸帆公司、向逸帆公司返还侵占财物）及赔偿经济损失1483993元等，本案以（2017）粤0104民初22672号案予以受理。该案审理过程中，万科物业公司表示同意逸帆公司取回物品，称万科物业公司不存在强占其财物等。逸帆公司以该财物已被万科物业公司使用、复制、修改为由拒绝取回。该案正在审理中。本案审理过程中，各方均确认，自2017年7月22日起至今，逸帆公司未再为涉案麓湖御景小区提供物业管理服务。此外，御景小区业委会称其诉讼请求要求移交的具体是指《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》第十四条规定的七项内容。逸帆公司称，御景小区业委会要求移交的技术资料、预收的物业服务费用、装修押金等财物和产权清册等资料均属于该公司遗留在麓湖御景小区现场尚未取回的财物。2020年7月8日，本案组织双方当事人进行现场勘查，御景小区业委会指认其要求逸帆公司、中源公司移交的办公室共两个，一个位于架空层，由车位改建而成；另一个位于首层，为锁门无人状态，屋内有“广东俊强装饰”字样。逸帆公司、中源公司称该两个办公室均非逸帆公司、中源公司占用。此外，在麓湖御景小区的另一关联案件审理过程中，为查明该案争议标的的所有权登记情况，一审法院致函广州市规划和自然资源局进行调查。2019年7月2日，广州市规划和自然资源局向一审法院作出《关于越秀区麓湖御景小区权属情况的复函》，答复如下：一、项目基本情况（一）位于越秀区麓苑路**大院“麓景台（自编A幢御景阁、B幢御庭阁、C幢御林阁）”，领有预售许可证19960283号，申报单位为广州市辉煌房地产发展有限公司（下称辉煌公司），项目整体未办理首次登记。（二）1999年原广州市规划局（下称市规划局）以穗规验证字[1999]第283号《建设工程规划验收合格证》对A、B栋首至32层办理验收。2010年原市规划局以穗规验证[2010]647号《建设工程规划验收合格证》对C栋第2-30层办理验收。2013年原越秀区规划分局以穗规验证[2013]378号《建设工程规划验收合格证》对C栋31-32层、首层及地下室办理规划验收。该工程已竣工并投入使用多年，架空层机动车库部分仍未申报规划验收。二、车位及公寓的权属情况（一）1999年和2000年，御景阁首层、御林阁首层、御庭阁首层分别以（2000）穗押备字10259号案和（1999）穗押备字10377号案办理了在建工程抵押，他项权利人为中国建设银行广州第四支行。2002年和2008年，广州市中级人民法院分别向我局送达（2002）穗中法执字第707、708号协执文书和民事裁定书要求将上述房产（面积2824.5平方米）全部过户至中国建设银行海珠支行（以下简称建行海珠支行）名下。现建行海珠支行已向我局申请上述房产的产权登记，其中御庭阁首层、御林阁首层已核发房地产证，目前已分别办理转移登记在徐世明、广州亿星人居环境设备有限公司名下，登记地址分别为麓苑路39号大院2号4号102（2010交登1001008号）、103房（2017登记1037375号）；御景阁首层（实测地址为麓苑路39号大院2号4号101房）以2011登记1061301号立案受理，目前处于退补资料阶段，尚未核准登记……（二）来函附表查询的100个车位中，有部分编号和位置存在重复的情况，“负一层靠近C栋电梯口、负二层靠近C栋电梯口、负二层靠近A栋斜坡、负二16-1、负三靠近C栋电梯口、负三层B栋通道门、负三层靠近A栋通道门对面、负三层靠近A栋电梯口”这些位置由于没有提供具体预售或实测编号，无法核查合同备案及抵押备案的信息。另查，预售楼层负一层、负二层、负三层分别对应实测楼层为架空层、负一层、负二层，若你院来函所附车位的楼层为预售楼层，则对应车位编号的合同备案情况、权属登记情况、抵押情况和查封情况详见附件1、2。信息核查时间为2019年5月28日。其中附件1载明麓苑路39号大院麓景台御庭阁架空层17-48、50-68、71-114号95个车位预购人为中国建设银行股份有限公司广州海珠支行，大部分车位已办理产权登记，104车位未办等。一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。逸帆公司虽辩称御景小区业委会解聘逸帆公司及选聘新的物业服务企业的程序不合法，但因逸帆公司签订的《委托物业管理合同》约定的服务期限为2018年9月30日，现早已届满，麓湖御景小区业主大会也未作出续聘该公司的决议，因此本案属于上述司法解释规定的物业服务合同权利义务终止而应当办理移交手续的情形。但根据双方陈述，自2017年7月22日起至今，逸帆公司未再为麓湖御景小区提供物业管理服务，新的物业服务企业事实上已经进场，故御景小区业委会关于要求逸帆公司退出麓湖御景小区、交还物业管理权及移交公共设施设备的诉讼请求事实上已经实现，不需再行判决。关于办理资料交接手续的问题，根据上述司法解释的规定，逸帆公司应向御景小区业委会移交物业服务所必需的相关资料，逸帆公司虽称御景小区业委会诉状列举要求移交的技术资料、预收的物业服务费用、装修押金等财物和产权清册等资料均属于该公司遗留在麓湖御景小区现场尚未取回的财物，属被侵占，但在逸帆公司提起的（2017）粤0104民初22672号关联案件诉讼过程中，万科物业公司表示同意逸帆公司取回物品，逸帆公司以该财物已被万科物业公司使用、复制、修改为由拒绝取回。以上事实证明逸帆公司拒绝配合移交，故对御景小区业委会交求移交相关资料的诉讼请求，一审法院予以支持。但需说明的是，对于逸帆公司预收的物业服务费用、装修押金等具体是否存在及数额均不明确，可由相关权利人向逸帆公司主张，本案不予调处。此外，中源公司并非麓湖御景小区的物业服务企业，御景小区业委会要求中源公司承担物业服务企业的相关义务于法无据。至于御景小区业委会主张逸帆公司、中源公司仍占用涉案小区内两间办公室的问题，缺乏事实依据，本院亦不予支持。一审法院于2020年8月10日作出判决：一、确认被告广州市逸帆物业管理有限公司不再享有广州市越秀区麓苑路39号大院即麓湖御景小区的物业管理权；二、被告广州市逸帆物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，将其在麓湖御景小区物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料、利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料及业主房屋产权清册等物业服务所必需的相关资料移交给原告广州市越秀区华乐街麓湖御景小区业主委员会；三、驳回原告广州市越秀区华乐街麓湖御景小区业主委员会其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由原告广州市越秀区华乐街麓湖御景小区业主委员会负担50元，被告广州市逸帆物业管理有限公司负担50元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对逸帆公司的上诉请求与御景小区业委会的答辩意见及中源公司的陈述意见，分析如下：本案二审争议的焦点为逸帆公司不在涉案小区履行物业管理服务义务后，是否应当移交相关的物业服务资料。本案现无证据显示麓湖御景小区成立的业委会被认定违法，应予撤销，故御景小区业委会提起本案诉讼主体适格。从一审查明事实可知，逸帆公司签订的《委托物业管理合同》约定的服务截止期限为2018年9月30日，现早已届满，涉案麓湖御景小区业主大会未作出续聘该公司的决议，新选聘的物业服务企业事实上于2017年7月22日进场提供物业管理服务。为此，对逸帆公司在其司退场后，在本案中上诉再质疑麓湖御景小区解聘旧物业管理公司，选聘新物业管理公司程序不当主张，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款有关物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持的规定，本案御景小区业委会关于要求逸帆公司退出麓湖御景小区、交还物业管理权及移交公共设施设备的诉讼请求应予支持，且该请求事实上已经实现，不需再行判决，一审对此处理无误。再根据上述司法解释的规定，逸帆公司应向御景小区业委会移交物业服务所必需的相关资料。对本案御景小区业委会诉状列举要求移交的技术资料、预收的物业服务费用、装修押金等财物和产权清册等资料，逸帆公司二审陈述称该司并未持有，如存在前述资料则属于该公司遗留在麓湖御景小区现场被侵占而尚未取回的财物。根据逸帆公司提起的（2017）粤0104民初22672号关联案件诉讼情况可知，万科物业公司已表示同意逸帆公司取回物品，但逸帆公司却以该财物已被万科物业公司使用、复制、修改为由拒绝取回，由此可见，逸帆公司并无履行前述司法解释规定移交义务的意愿。在此情况下，一审法院判处逸帆公司将其在麓湖御景小区物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料、利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料及业主房屋产权清册等物业服务所必需的相关资料移交给御景小区业委会于法有据。需要说明的是，逸帆公司如不履行该判决义务导致的损失，可由御景小区业委会另循合法途径主张。综上所述，逸帆公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由广州市逸帆物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年十一月三十日书记员  颜旭怀王日平