中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民再240号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人、案外人）：童云，男，1978年10月12日出生，汉族，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区裕民北路裕福巷**。 委托诉讼代理人：杨丽萍，宁夏宁聚易诚律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人、申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司。住所地：北京市西城区月坛北街**。 法定代表人：沈晓明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱志平，北京德恒（银川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘永亮，北京德恒（银川）律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人、被执行人）：石嘴山市千禧房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区石嘴山市大武口区黄河西街蓝山雅居**楼**。 法定代表人：孙建新，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘涛，宁夏致和律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人、被执行人）：孙建新，男，1963年5月31日出生，汉族，住宁夏，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区前进南路煤苑小区**iv> 委托诉讼代理人：刘涛，宁夏致和律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人、被执行人）：杨秀玲，女，1963年9月3日出生，汉族，住宁夏回族自，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区前进南路煤苑小区** 委托诉讼代理人：刘涛，宁夏致和律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人、被执行人）：史馥芹，女，1965年7月6日出生，汉族，住宁夏回族自治区石，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区黄河西街**iv style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 委托诉讼代理人：刘涛，宁夏致和律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人、被执行人）：王世刚，男，1958年9月22日出生，汉族，住宁夏回族自治区石嘴山市黄河，住宁夏回族自治区石嘴山市黄河西街**yle="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 委托诉讼代理人：刘涛，宁夏致和律师事务所律师。 再审申请人童云因与被申请人中国长城资产管理股份有限公司（以下简称长城公司）、石嘴山市千禧房地产开发有限公司（以下简称千禧公司）、孙建新、杨秀玲、史馥芹、王世刚申请执行人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区高级人民法院（2019）宁民终291号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月12日作出（2019）最高法民申5049号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人童云的委托诉讼代理人杨丽萍，被申请人长城公司的委托诉讼代理人刘永亮，被申请人千禧公司、孙建新、杨秀玲、史馥芹、王世刚的委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 童云申请再审称，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形，应予再审。请求：1.撤销二审判决；2.驳回长城公司执行蓝山雅居15幢205号、206号房产的诉讼请求。事实和理由：1.长城公司原审提交的两份不同的抵押合同，可以证明千禧公司债务由4000万元减少为1950万元，抵押物由72804平方米减少为24024.49平方米，减少比例明显不匹配。长城公司在债权未全部实现的情况下，有选择地放弃大部分抵押物，增加了剩余抵押房产的债务负担比例，对已存在的购房人不公平，长城公司应在其放弃比例范围内豁免其他抵押物负担的担保债务。另，在债权转让后，千禧公司确定了新的抵押物，长城公司办理抵押登记的主合同依据是编号为中长资（宁）合字（2014）0018-3号的《抵押合同》，该合同中的24024.49平方米在建工程并非原有债权的抵押物，主债务属于旧债，但抵押物并非属于延续抵押，而属于新设抵押。2.长城公司重新办理抵押登记时疏于调查，对案涉房屋已经出售的事实未能掌握，存在重大过失。童云与千禧公司2014年9月16日签订《商品房买卖合同》，长城公司的抵押权设定在童云购买房屋之后，长城公司在办理抵押时未查清房屋已经出售的事实，侵害了童云购买房屋的期待权和所有权，童云的权利足以阻却本案执行。3.童云将房款全部交存于千禧公司在中国银行石嘴山市黄河西街支行的账户内，该账户属原债权人中国银行股份有限公司石嘴山市分行（以下简称中国银行石嘴山分行）所辖所控制，如童云房款由该分行扣收千禧公司贷款，则童云购买的全部房屋的抵押权依法已经消灭。如果资金被千禧公司挪用，则原债权人中国银行石嘴山市分行存在贷款管理失职和对借款人账户监管失职的双重过错，应当承担贷款不能收回的法律后果，而不能将风险转嫁于房屋买受人。债权转让后应当由权利的承继者长城公司承担该责任。4.本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十七条，而应适用第二十八条。2014年9月16日，童云与千禧公司签订《商品房买卖合同》，当日即支付房款500万元，剩余房款2014年9月26日付清。购买房屋时，千禧公司未告知童云房屋抵押的事实。长城公司与千禧公司债务重组时间为2014年10月18日。因此本案符合执行异议和复议规定第二十八条规定的情形，童云的合同权利以及对房屋的所有权应当受到保护，虽然房屋未办理过户登记，但责任不在童云。5.长城公司的抵押物价值远超案涉债权，执行中应先处置无争议房屋。长城公司提供的证据证明，抵押物评估价值81457843元，另有三期在建工程16042.32平方米抵押物。无证据证明无争议的抵押物不足以清偿债务，长城公司不能选择执行，应先执行无争议房屋。 长城公司辩称，1.童云关于长城公司在债权未全部实现的情形下有选择地放弃大部分抵押物的主张与事实不符。本案抵押物所在地区的房价已基本跌入谷底，即使拍卖变卖本案全部抵押物都可能无法覆盖全部债权。长城公司不可能主动放弃抵押物。2.案涉房屋抵押权不存在瑕疵，童云对案涉房屋不享有期待权，更不享有所有权。长城公司抵押权设立于2012年10月11日，童云与千禧公司之间的《商品房买卖合同》签订于2014年，抵押权设立在先。3.童云关于中国银行石嘴山分行扣收其转入千禧公司账户的款项及千禧公司挪用资金的主张无事实依据。4.童云购买的房产评估价值仅200万元，童云不对该房产做任何权属调查，在房地产下行期一次性支付500万元购买该房产，证明童云与千禧公司不存在真实的房屋买卖交易。5.童云关于抵押财产价值超过案涉债权金额的主张与事实不符。本案抵押土地是在建工程占用的土地，无法单独评定价值，价值已附加在全部抵押房产中，不能重复计入抵押资产价值。请求驳回童云的再审请求。 千禧公司、孙建新、杨秀玲、史馥芹、王世刚述称，1.认可童云再审的请求及事实和理由，千禧公司、孙建新、杨秀玲、史馥芹、王世刚实际应为本案的第三人而不是被告。2.童云符合执行异议和复议规定第二十八条规定的四个要件，应当保护其物权期待权。3.本案长城公司在主债权诉讼时效期间内从未主张过抵押权，其抵押权不应得到支持。 长城公司向一审法院起诉请求：1.准予执行蓝山雅居15幢205号、206号房产；2.本案的诉讼费用及其他实现债权的费用由童云、千禧公司、孙建新、杨秀玲、史馥芹、王世刚负担。一审认定事实：2014年9月16日，千禧公司与童云签订《商品房买卖合同》。合同约定千禧公司向童云出售位于石嘴山市大武口区黄河西街蓝山雅居15幢201号、202号、204号、205号、206号、207号、208号、209号、210号、211号房屋，面积986平方米，房屋总价款5186360元。同日，童云向千禧公司支付500万元购房款。2014年9月26日，童云向千禧公司支付下剩186360元购房款。2015年3月31日，童云办理接房手续，占有、使用至今。2014年10月8日，长城公司与中国银行石嘴山分行、千禧公司共同签订了《债权转让协议》，约定中国银行石嘴山分行向长城公司转让债权1950万元。同日，长城公司与千禧公司、孙建新、杨秀玲、史馥芹、王世刚签订《债务重组协议》，并与千禧公司签订《抵押合同》约定千禧公司以其合法拥有的位于蓝山雅居二期在建工程24024.49平方米（包括案涉蓝山雅居15幢205号、206号房屋）提供抵押。孙建新、杨秀玲、史馥芹、王世刚与长城公司签订《连带保证合同》，为《债务重组协议》项下的债权债务向长城公司承担连带保证责任，保证期间为两年，自主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起算。2018年7月13日，一审法院在执行申请执行人长城公司与被执行人千禧公司、孙建新、史馥芹、杨秀玲、王世刚金融借款合同纠纷一案中作出（2018）宁02执213号执行裁定：冻结、扣划被执行人千禧公司、孙建新、史馥芹、杨秀玲、王世刚的存款或扣留、提取被执行人的收入21260808.79元（含执行申请费88572元）或查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。2018年8月28日，一审法院查封了千禧公司名下蓝山雅居15幢205号、206号、207号、208号、210号五套房屋。童云因此向一审法院提出案外人执行异议申请。一审法院于2018年11月30日作出（2018）宁02执异75号执行裁定，认为童云已交纳全部房款，实际占有、使用至今，无相关证据证明童云未办理过户登记手续存在过错，且一审法院的查封行为发生在《商品房买卖合同》签订和童云占有、使用案涉房屋之后，支持了童云的案外人执行异议请求。长城公司对裁定不服，于2018年12月19日向一审法院提起执行异议之诉。一审法院判决：驳回长城公司的诉讼请求。案件受理费100元，由长城公司负担。 长城公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，支持长城公司的一审诉请或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用均由童云、千禧公司、孙建新、杨秀玲、史馥芹、王世刚负担。二审法院认定事实：2012年10月11日，千禧公司因蓝山雅居二期项目建设需要资金，与中国银行石嘴山分行签订《固定资产借款合同》，约定向该分行借款4000万元，借款期限24个月。同日，双方还签订了《抵押合同》，约定千禧公司用蓝山雅居二期项目建设土地（面积22952平方米）、在建工程设置抵押，为上述借款提供担保，并到当地国土资源管理部门和房屋产权管理部门办理了抵押登记，中国银行石嘴山分行取得了相应的土地他项权利证及在建工程他项权证。合同签订后，中国银行石嘴山分行按约向千禧公司发放了贷款。2014年10月8日，中国银行石嘴山分行与长城公司、千禧公司共同签订了《债权转让协议》，将该行对千禧公司因上述借款合同截止到《债权转让协议》签订日实欠该行的1950万元债权转让给长城公司，主债务人、抵押人千禧公司及保证人孙建新、杨秀玲、史馥芹、王世刚均接受并认可该债权转让，继续向新债权人长城公司提供担保。2014年12月24日、2015年1月29日、2015年3月17日，千禧公司先后三次向长城公司递交书面申请，请求对童云购买的15号楼房号为210号、211号、201号、209号、207号、208号的6套房屋解押。童云按照千禧公司要求，以转账方式向长城公司共计支付70万元。二审法院对一审法院查明的其他事实予以确认。 二审法院认为，本案争议的焦点是童云对案涉两套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，长城公司作为案涉房屋抵押权人要求执行案涉房屋的诉讼请求是否成立。童云提交的证据证实，千禧公司在取得预售许可证的情况下，与童云签订《商品房买卖合同》，将包括案涉两套房屋在内的10套房屋出售给童云，童云按照合同约定付清全部房款，千禧公司亦按约将案涉房屋交付童云占有、使用，但案涉两套房屋因未解除抵押等因素，产权至今登记在千禧公司名下，未变更登记至童云名下，故童云对案涉房屋尚不拥有所有权，只享有合法的买受权利和物权期待权。长城公司提交的证据证实，在千禧公司与童云签订房屋买卖合同两年之前，千禧公司因开发案涉工程，向中国银行石嘴山分行贷款，将包括案涉房屋在内的在建工程及其土地使用权向该行提供抵押，并办理了抵押登记，中国银行石嘴山分行对案涉房屋的在建工程享有抵押权。后长城公司受让中国银行石嘴山分行对千禧公司的债权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十二条的规定，抵押权和债权不得分离而单独转让，债权转让的，担保该债权的抵押权应一并转让。长城公司对包括案涉两套房屋在内的相关房地产享有抵押权，且其抵押权先于童云的买受权形成。因千禧公司未能按约偿还到期贷款，长城公司申请执行抵押的案涉房屋。执行异议和复议规定第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。据此，虽然童云对案涉房屋享有正当的物权期待权利，但其权利尚不足以对抗长城公司的抵押权。长城公司的上诉理由成立，予以支持。二审法院判决：1.撤销一审判决；2.准许对登记在被执行人千禧公司名下的蓝山雅居15幢205号、206号房屋进行执行。一审案件收费100元，二审案件收费100元，均由长城公司负担。 本院再审查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。 本院再审认为，本案的焦点问题是童云对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据已经查明的事实，案涉工程取得预售许可的时间早于抵押设立时间，童云和千禧公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，付清了全部购房款，并实际占有、使用案涉房屋。童云在申请办理房产证时知悉案涉工程被抵押的事实，案涉房屋未能办理过户登记系因千禧公司设立了抵押等不可归责于童云的事由。本案事实符合上述第二十八条的规定，童云对案涉房屋享有的权益能够排除执行。二审判决未能结合案件事实审查本案是否存在上述第二十八条规定的情形，直接参照适用第二十七条的规定，处理错误，本院予以纠正。 综上所述，童云的再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项、第四百零三条、第四百零七条的规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区高级人民法院（2019）宁民终291号民事判决； 二、维持宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院（2018）宁02民初287号民事判决。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由中国长城资产管理股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  欧海燕 审判员  陈纪忠 审判员  杨 卓 二〇二〇年十一月十一日 法官助理郭立品 书记员陈璐