山东省莒南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1327民初1956号 原告（执行案外人）：李丽红。 委托诉讼代理人：张洪志，山东上开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李荣信，山东泰景律师事务所律师。 被告（申请执行人）：姜涛。 委托诉讼代理人刘彦，山东广春律师事务所律师。 第三人（被执行人）：莒南鸿泰置业有限公司，住所地莒南县新建路**，统一社会信用代码91371327062968420M。 法定代表人：赵丕勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李亮。 委托诉讼代理人：郭凤香，临沂兰山商城法律服务所法律工作者。 原告李丽红与被告姜涛、第三人莒南鸿泰置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李丽红及其委托诉讼代理人张洪志，被告姜涛委托诉讼代理人刘彦，第三人莒南鸿泰置业有限公司委托诉讼代理人李亮、郭凤香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李丽红向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认龙泰花园商住楼9号楼-102室房产归原告李丽红所有；2.请求判决立即停止被告姜涛对龙泰花园商住楼9号楼-102室房产的强制执行，并解除对该房产的查封；3.请求判决被告莒南鸿泰置业有限公司配合原告李丽红办理产权登记手续；4.请求诉讼费由被告姜涛、被告莒南鸿泰置业有限公司负担。事实和理由：2017年1月25日，原告李丽红从第三人李永处购买涉案房屋（龙泰花园商住楼9号楼-102室）一套，并支付相应价款，购买房屋时从第三人处了解的信息是2017年1月4日，鲁德集团有限公司、李永、莒南鸿泰置业有限公司三方签订以房抵款协议书，协议书约定，被告莒南鸿泰置业有限公司将其开发建设的龙泰花园项目9#-102号商品房以物抵债抵付了李永的工程款。李永受让房屋后，于2017年1月25日以46万元的价格转让给原告李丽红，原告李丽红分别于2017年1月25日、2017年2月13日两次向李永指定的李静静账户转账支付了全额房款，李永为原告李丽红出具收到购房款收到条，并将房屋交付给原告李丽红，原告李丽红占有使用至今，期间从未遇到过任何人来主张房产及查封房产。根据三方签订的以房抵款协议书，被告莒南鸿泰置业有限公司配合原告李丽红签订商品房买卖合同，并负责协助原告李丽红办理产权登记手续，原告李丽红购房后多次催促办理未果。虽然没有签订买卖合同，但是原告李丽红已经购买涉案房产，支付相应的对价，并于2017年装修入住使用至今是事实。没有签订合同不能否认原告李丽红购买房产的事实。原告李丽红在涉案房屋被查封前已支付了相应房屋对价，且在法院查封前已实际占有使用。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中査封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得査封、扣押、冻结”。被告姜涛、被告莒南鸿泰置业有限公司申请查封原告李丽红的房产属错误查封，依法应该解除查封。莒南县人民法院做出（2020）鲁1327执异22号执行裁定书认定事实错误。 姜涛辩称，法院作出的执行裁定书正确，该涉案楼房所有权归属莒南鸿泰置业有限公司，请求驳回原告的诉求。 莒南鸿泰置业有限公司述称，原告诉讼属实，涉案楼房已经抵顶给李永，李永带原告去我公司办理手续，因工作人员未及时办理，房管局将涉案楼盘锁死无法备案。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方当事人的陈述及举证质证意见，本院认定事实如下： 1.本院受理姜涛与莒南鸿泰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，姜涛申请财产保全，2017年3月8日，本院作出(2017)鲁1327民初1269号民事裁定书，将被申请人莒南鸿泰置业有限公司所有的莒南县城澜泊湾一龙泰花园9号楼-102室、-105室、-109室予以查封，期限为3年。2017年5月8日，本院作出(2017)鲁1327民初1269号民事判决：一、原告姜涛与被告莒南鸿泰置业有限公司签订的《关于客户购买龙泰花园商品房相关事宜的协议》为有效合同；二、被告莒南鸿泰置业有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告姜涛2016年度应得购房款45816元。判决生效后，姜涛申请强制执行。2020年2月27日，本院作出(2018)鲁1327执328号执行裁定书，查封被执行人莒南鸿泰置业有限公司所有的位于莒南县城澜泊湾一龙泰花园9号楼-102室、-105室、-109室。 2.李丽红于2020年4月1日对执行龙泰花园商住楼9号楼-102室房产即本案涉案房产提出书面异议，本院于2020年4月10日作出（2020）鲁1327执异22号执行裁定，驳回李丽红的异议申请。李丽红不服该裁定，遂提起本案诉讼。 3.2015年3月23日李永向鲁德集团有限公司转账1000000元，同年3月27日李永向鲁德集团有限公司转账3000000元。 4.2017年1月4日甲方鲁德集团有限公司、乙方李永、丙方莒南鸿泰置业有限公司三方签订以房抵款协议书，约定丙方以其开发建设的包括涉案房产在内的七套商品房抵付甲方应支付乙方的借款14000000元。 5.2017年1月25日、2月13日李丽红分两次向李静静账户转款共计460000元。2017年2月13日李永为李丽红出具内容为“今收到李丽红购房款二次共计460000元（肆拾陆万元正）”的收到条。 6.本案涉案房产即龙泰花园商住楼9号楼-102室房产于2019年4月17日登记于莒南鸿泰置业有限公司名下，不动产权证书号为鲁（2019）莒南县不动产权第0××7号。 本院认为，李丽红关于确认涉案楼房归其所有并排除执行、莒南鸿泰置业有限公司配合其办理产权登记手续的诉讼请求不能成立。具体分析如下： 首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”。依据上述法律规定，物权能够合法变动的前提是以物权变动为内容的债权合同成立并且有效。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，李丽红既未与被执行人莒南鸿泰置业有限公司签订书面买卖合同，亦未与李永签订书面买卖合同。在缺乏以物权变动为内容的有效债权合同的情形下，登记在莒南鸿泰置业有限公司名下的涉案房产所有权未发生变更，其仍为该公司的责任财产。 其次，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，虽然鲁德集团有限公司、李永、莒南鸿泰置业有限公司三方签订以房抵款协议书，无论该协议效力如何，因协议约定的抵债物即涉案房产未办理产权转让手续，李永并不能依据该协议直接取得涉案房产的所有权。在李永未取得涉案房产所有权的情况下，李丽红亦不能依其自述的与李永之间的房屋买卖取得涉案房产的所有权。 故，李丽红要求确认涉案房产归其所有及莒南鸿泰置业有限公司配合其办理产权登记手续的请求不能成立。李丽红未取得涉案房产的所有权，其可以依其自述的与李永之间的房屋买卖关系要求李永承担相应的违约责任，该请求权仍为债权性质，不能排除其他债权的执行。因此，李丽红要求排除执行的诉讼请求亦不能成立。 另外，李丽红主张依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，姜涛申请查封涉案房产错误，请求依法解除查封。李丽红该主张不能成立，理由是：上述条文规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。具体到本案，在未与李永或莒南鸿泰置业有限公司签订书面买卖合同的情形下，李丽红提供的证据不足以证实其向李静静的转账系支付且足额支付涉案房产购房款，因此其上述主张不能成立。 综上，李丽红的诉讼请求均不能成立，应予驳回。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回李丽红的诉讼请求。 案件受理费8200.00元，由李丽红负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  王立章 人民陪审员  孟凡亮 人民陪审员  潘延升 二〇二〇年十一月二日 书 记 员  史英华