广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终1389号 上诉人(原审被告)：贺州市嘉龙房地产开发有限责任公司，住所地：昭平县昭平镇上岸村老村坪。 法定代表人：吴景魁。 委托诉讼代理人：董胜学，广西宏民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于松坚，广西宏民律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄秀珍，女，1974年10月18日出生，汉族，住昭平县。 委托诉讼代理人：林松，广西佰纳律师事务所律师。 原审第三人：谢邦洁，男，1977年7月2日出生，瑶族，住昭平县。 上诉人贺州市嘉龙房地产开发有限责任公司（以下简称嘉龙公司）因与被上诉人黄秀珍、原审第三人谢邦洁商品房预售合同纠纷一案，不服昭平县人民法院（2020）桂1121民初818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人嘉龙公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.本案一、二诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院存在程序违法、认定事实和适用法律错误。具体理由如下：首先，被上诉人不是本案适格的诉讼主体。虽然黄姚四海堂客家文化步行街X#X-X意向金100000元以被上诉人黄秀珍的名义转账，但是被上诉人将该转账凭证交付给谢邦洁，谢邦洁明确其是该房源的意向金，且上诉人出具的收据认购人也是谢邦洁。为此，上诉人认为该款项的实际所有人应该是谢邦洁，被上诉人不是本案适格的诉讼主体。其次，基于谢邦洁的违约行为谢邦洁及被上诉人已经丧失要求返还认购意向金的权利。谢邦洁认购黄姚四海堂客家文化步行街X#X-X是事实，但是由于谢邦洁没有及时办理备案按揭等相关准备手续。上诉人于2015年4月2日通过邮寄的方式向谢邦洁发出通知。明确：基于上诉人已经多次通过电话、短信通知谢邦洁，以信函邮戳日期起7天内到营销中心办理签订《商品房买卖合同》及办理备案按揭等相关准备手续。如逾期不办理，上诉人将有权按法律程序处理此事，届时将不退还所缴纳的认购定金，同时不再为谢邦洁保留所认购的房源。为此，因谢邦洁的违约行为不管是谢邦洁还是被上诉人均已经丧失要求返还认购意向金的权利。最后，被上诉人的起诉巳经超过法定的诉讼时效。不管是谢邦洁逾期不办理签订《商品房买卖合同》及办理备案按揭等相关准备手续的时间，还是上诉人向谢邦洁发出《关于办理黄姚四海堂客家文化步行街合同相关事宜的通知》的时间，谢邦洁及被上诉人均没有在二年法定的诉讼时效期间向上诉人提出返还意向金，已经超过法定的诉讼时效期间。综上，被上诉人不是本案适格的诉讼主体；基于谢邦洁的违约行为谢邦洁及被上诉人已经丧失要求返还认购意向金的权利；被上诉人的起诉已经超过法定的诉讼时效；请求法院依法驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人黄秀珍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人谢邦洁经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 黄秀珍向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判令被告返还购房款100000元；并从2014年5月8日起按年利率6％计付利息直至被告付清购房款为止；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年5月原告获知被告开发的黄姚四海堂客家民俗文化步行街商品房预出售，2014年5月7日原告通过银行转账的方式向被告在中国工商银行的账户缴纳购房意向金100000元。考虑第三人谢邦洁与被告原法定代表人李嘉龙比较熟悉，为了能够享受该公司的购房优惠政策，原告次日把银行转账票据交由第三人谢邦洁，由第三人谢邦洁以其名义到被告公司开具购买黄姚四海堂客家民俗文化步行街X#X号房购房意向金收据。被告开发的黄姚四海堂客家民俗文化步行街楼盘建好后，被告未发现第三人谢邦洁前来公司签订购房合同，被告于2015年4月2日通过快递的方式向谢邦洁发出购房通知，要求谢邦洁在七日内前来办理《商品房买卖合同》及相关准备手续，逾期不来将不退还所缴纳的认购定金，同时不再为原告保留所认购的房源。通知发出后被告不见原告和第三人谢邦洁前来办理相关手续，被告就将第三人谢邦洁预购的黄姚四海堂客家民俗文化步行街X#X号房售与他人。原告缴纳购房意向金后未见被告通知其去办理购房手续，原告多次委托第三人谢邦洁向被告交涉，要求被告退还其购房意向金100000元未果，原告遂于2020年6月1日向该院提起诉讼，请求法院支持原告的上述请求。 一审法院认为，本案主要争议焦点为：1．被告是否应返还原告购房款100000元？2．被告是否应支付原告购房款利息？一、被告是否应返还原告购房款问题原告起诉被告返还购房意向金100000元，被告抗辩称公司收取的购房意向金100000元是第三人谢邦洁缴纳的，黄秀珍作为原告，是无权请求被告返还的。被告收取第三人谢邦洁缴纳的购房意向金后，已经向第三人谢邦洁发出购房通知，第三人谢邦洁未在通知期限内前来办理相关手续，已经超期，也无权在请求被告返还购房意向金。经核实第三人谢邦洁缴纳到被告处开具的购买黄姚四海堂客家民俗文化步行街8#1号房购房意向金收据是受原告委托办理的，原告委托第三人谢邦洁以谢邦洁名义开具收据目的就是为了能够享受被告的购房优惠政策，购房意向金100000元实际为原告所缴纳。原告缴纳的购房意向金也并非双方约定的定金，被告未能提供其与第三人谢邦洁签订有逾期办理购房意向金不予退还的约定，其逾期不予退还购房意向金的通知是被告单方霸王行为，不符合法律规定。被告的抗辩理由不成立，该院不予支持。被告已经将原告预购商品房售与他人，收取原告购房意向金100000元理应退还，原告诉请理据充分，该院予以支持。二、被告是否应支付原告购房款利息问题。被告占用原告资金不予退还，原告请求被告从2014年5月8日起至被告付清购房款为止按年利率6％计付利息，不违反法律规定，该院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决：被告贺州市嘉龙房地产开发有限责任公司在判决生效之日起十日内返还原告黄秀珍购房意向金人民币100000元及利息；利息给付从2014年5月8日起至被告付清购房款为止按年利率6％计付。 二审中，上诉人嘉龙公司对一审查明事实中“原告多次委托第三人谢邦洁向被告交涉，要求被告退还其购房意向金100000元未果”有异议，被上诉人黄秀珍对一审查明事实无异议。本院认为，上诉人嘉龙公司虽对该查明事实有异议，但未提交证据予以证实，本院对其提出的异议不予采信。各方当事人没有新证据向本院提交。综合在案证据及各方当事人诉辩意见，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于上诉人嘉龙公司是否应退还被上诉人黄秀珍所交购房意向金及计付利息的问题。本案中，被上诉人黄秀珍因有意向购买上诉人嘉龙公司开发的黄姚四海堂客家民俗文化步行街项目的房屋而交纳了购房意向金100000元，虽然上诉人嘉龙公司主张该款是原审第三人谢邦洁所交，但从谢邦洁一审庭审的陈述来看，其是受被上诉人黄秀珍委托，且该100000元钱也是由被上诉人黄秀珍转账到上诉人嘉龙公司尾号为6578的中国工商银行账户。故一审法院认定购房意向金100000元是被上诉人黄秀珍实际交纳的，并无不当。上诉人嘉龙公司主张该100000元购房意向金为谢邦洁所交而被上诉人黄秀珍不是本案适格诉讼主体的意见不能成立，本院不予支持。之后，由于各种因素双方未能签订正式商品房买卖合同，亦未对购房意向金的如何处置作出明确约定，虽然上诉人嘉龙公司曾向谢邦洁发出购房通知，要求谢邦洁在七日内前来办理《商品房买卖合同》及相关准备手续，逾期不来将不退还所缴纳的认购定金，同时不再为原告保留所认购的房源；但该通知为上诉人嘉龙公司单方制作发出，不能视为双方已对购房意向金的处置达成了合意。且双方未能签订正式商品房买卖合同后至今，该100000元购房意向金仍由上诉人嘉龙公司占有使用。故一审法院认定上诉人嘉龙公司应退还被上诉人黄秀珍购房意向金100000元并按年利率6%计付利息，并无不当，本院予以维持。关于被上诉人黄秀珍的起诉是否已超过法定诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”本案中，被上诉人黄秀珍在二审中陈述其是2019年才发现预定的房屋被销售给他人，而上诉人嘉龙公司亦未能提供证据证实被上诉人黄秀珍知晓房屋已被销售的具体时间，故上诉人嘉龙公司提出本案起诉已超过法定诉讼时效的主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人嘉龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元（上诉人已预交），由上诉人贺州市嘉龙房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永林 审 判 员 周成才 审 判 员 陈小坤 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 傅 媛 书 记 员 杨 杰