广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20044号上诉人（一审原告）：广州兰析商贸有限公司，住所地：广东省广州市天河区广州大道中****B28单位。法定代表人：林旭斌，总经理。委托诉讼代理人：邓丽萍，江苏君劭律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：广州捷丽置业有限公司，住所地，住所地：广东省广州市越秀区中山五路**iv>法定代表人：吕兆泉，董事长。委托诉讼代理人：杨晓芳，女，系该公司职员。委托诉讼代理人：古俐敏，女，系该公司职员。上诉人广州兰析商贸有限公司（以下简称兰析公司）因与被上诉人广州捷丽置业有限公司（以下简称捷丽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初40146号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人兰析公司上诉请求：一、撤销（2019）粤0104民初40146号民事判决，改判兰析公司与捷丽公司签订的《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）和《广州五月花商业广场房地产租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》）于2019年5月14日解除；二、本案的诉讼费用由捷丽公司承担。事实和理由：一、兰析公司已于2019年5月14日单方面解除《租赁合同》《补充协议》。2019年5月11日，兰析公司将《撤场解约通知书》邮寄给捷丽公司，通知捷丽公司将于2019年5月13日解除《租赁合同》《补充协议》，并办理房屋交接手续。捷丽公司确认已于2019年5月11日收到该通知书，但捷丽公司未于2019年5月13日与兰析公司办理房屋交接手续。兰析公司遂将涉案商铺钥匙邮寄给捷丽公司，捷丽公司确认已收到该钥匙。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形（2）违约方继续履行合同，对其显失公平。”兰析公司因经营亏损于2018年8月28日向捷丽公司提出解除《租赁合同》和《补充协议》，捷丽公司拒绝解除合同，兰析公司只能继续承租涉案商铺，但因涉案商铺一直亏损导致兰析公司无力再承担该房租，遂决定以承担违约责任方式单方面解除租赁合同。同时，兰析公司已搬离涉案商铺并将房屋钥匙交付给捷丽公司。如继续让兰析公司支付2019年5月14日以后的房屋租金，对兰析公司明显不公平。因此，兰析公司已于2019年5月14日以承担违约责任方式而单方面解除《租赁合同》和《补充协议》。二、兰析公司愿意向捷丽公司承担71943元违约金，扣除该笔违约金后，捷丽公司应将剩余的保证金退还给兰析公司。1.《补充协议》第十条第一款约定：捷丽公司保证兰析公司的正常工作及营业环境；无特殊情况，不得干扰兰析公司的正常工作及营业运作。但在租赁期间，第三人多次在兰析公司门口派发传单，经兰析公司多次投诉后，捷丽公司仍未解决，这严重影响兰析公司营业，捷丽公司存在失职行为。2.捷丽公司将消防通道出租给第三方商铺，导致涉案商铺存在安全隐患。捷丽公司辩称兰析公司已知道该情况，但不能以此免除捷丽公司应提供安全的商铺给兰析公司的义务。3.双方确认于2019年2月13日左右解除租赁合同，并由第三人承租涉案商铺，但却因捷丽公司的原因导致第三人未承租涉案商铺。同时，兰析公司于2019年3月13日推荐星奈吉娃娃机租客给捷丽公司，捷丽公司于2019年4月15日才回复审批通过，因审批时间过长，租客已在他处租赁房屋。4.从公平角度来说，兰析公司自2018年8月28日提出解除租赁合同后，因捷丽公司不同意解除，兰析公司只能在商铺亏损的情况下继续经营并帮捷丽公司寻找租客。但因捷丽公司自身的原因导致涉案商铺未转租出去，兰析公司实在无力再承担后续的租金。因此，兰析公司解除租赁合同也属无奈之举，没有主观上恶意解除合同的故意。根据《最高人民法院关于适用司法解释二》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，兰析公司向捷丽公司承担71943元违约金更为合理，扣除该笔违约金后，捷丽公司应将剩余的保证金退还给上诉人。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，并支持兰析公司的诉求。被上诉人捷丽公司答辩称：一、在双方未依法解除合同的前提下，双方签订的《租赁合同》《补充协议》未解除。1.兰析公司于2019年5月11日向捷丽公司提交书面函件《撤场解约通知书》要求解除合同并通知将于5月13日撤离五月花商业广场。捷丽公司于2019年5月15日发出书面回复函件《有关：申请提前终止租赁合同的回复》，明确声明捷丽公司考虑解除合同的条件和要求。2019年5月14日兰析公司在未征得捷丽公司同意、也未办理任何手续擅自停止经营并撤离，后以邮寄方式将涉案商铺钥匙邮寄至捷丽公司的联系地址。其认为，兰析公司的上述行为不能视为已完成商铺的交还手续，双方签订的《租赁合同》《补充协议》于2019年5月14日并未解除。2.按照我国现行法律法规，兰析公司上诉提出的《全国法院民商事审判工作会议纪要》并不能够作为本案的审判依据。即便以前述文件作为审判依据，但兰析公司知悉捷丽公司考虑解除合同的条件及要求，在兰析公司有能力满足而不满足解除《租赁合同》《补充协议》条件及要求的情况下停止经营、擅自离场，单方停止履行双方合同的义务，造成捷丽公司期待利益损失。同时，捷丽公司所运营的五月花商业广场一直处于良好经营状态，拥有庞大的客流及丰富的客户群体，为兰析公司所经营的品牌提供良好环境，双方确处于公平、对等地位履行双方所签订的合同。因此，本案并不符合上述会议纪要中人民法院可予以支持违约方请求解除合同的情形。二、兰析公司未经捷丽公司同意停止经营、擅自离场，是违反双方签订的《租赁合同》《补充协议》的约定，捷丽公司可依约没收保证金。为维持五月花商业广场的良好运营，捷丽公司必须对商场的层级定位、受众群体等多方面进行考虑。兰析公司单方违约在先，捷丽公司在其提出退租申请后积极协调，承诺在达到一定条件后可双方解除合同并在该期间一直寻求合适客户。捷丽公司非违约方，寻求合适客户的主要责任不应当由守约方承担。在捷丽公司与兰析公司多次协商的情况下，兰析公司始终无法满足捷丽公司可考虑解除合同的条件及要求，因此兰析公司认为因为捷丽公司原因导致无法完成涉案商铺的招租是不合理、不妥当的。捷丽公司始终未违反合同约定，而兰析公司擅自违约，应承担违约责任。根据《补充协议》第十七条第二款的约定，捷丽公司有权依约没收保证金。综上，请求二审法院依法驳回兰析公司的上诉请求。兰析公司在一审起诉：一、请求判决兰析公司、捷丽公司双方签订的《补充协议》于2019年5月14日正式解除；二、请求判令捷丽公司向兰析公司一次性退还50%保证金人民币71943元；（大写：柒万壹仟玖佰肆拾叁）三、请求判令本案全部诉讼费由捷丽公司承担。一审法院经审理查明：2018年5月15日，兰析公司（为承租人，乙方）与（为出租人，甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区中山五路68号负壹层B105号铺位的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积76.13平方米，双方协定的租赁期限、租金情况如下：自2018年5月15日至2018年7月14日止期间月租金为22839元/月；2018年7月15日至2020年05月14日期间月租金为45678元/月，2020年5月15日至2021年5月14日期间月租金为47962元/月；等。同日，兰析公司（为承租人）与捷丽公司（为出租人）签订《广州五月花商业广场房地产租赁合同补充协议》。其中约定：补充协议是案涉合同的补充，合同主文与补充协议不一致的，以补充协议为准；兰析公司向捷丽公司承租案涉商铺仅限于用作经营鞋包配饰用途；承租人于签署本合同的同时，须向出租人缴纳保证金作为承租人忠实履行本合同各项条款的担保，其中包括租赁保证金143886元；如果承租人违反本合同的任何条款，出租人有权敦促其履约，若经敦促，承租人仍不履行本合同规定的义务，则出租人有权扣除全部或部分保证金来抵偿任何承租人欠缴之款项及/或应赔偿出租人的损失；承租人应按时缴付租金、管理费、宣传推广费、保证金、设施费用及本补充协议规定的其他任何费用；承租人如若欲将自用的物品带离五月花商业广场，应事先向出租人发出书面通知，经出租人书面批准后，按五月花商业广场物业管理人或其在五月花商业广场设立之管理处指定的时间、路线进行操作；租赁期满或本合同提前终止时，承租人应在租赁期届满日或提前终止日将该物业交还出租人，由此发生的费用（若有）由承租人承担；租赁期届满或本合同提前终止时，承租人应将该物业恢复至提供给承租人时的原来状况并交还出租人，并承担因恢复原状而直接或间接对该物业以外第三方造成损害的赔偿责任；如承租人未将该物业恢复原状，出租人有权自行恢复，由此产生的一切费用应由承租人承担；出租人亦有权按租赁期届满日或提前终止日该物业的现状收回该物业而无须向承租人另作补偿；租赁期届满日或本合同提前终止日，出租人与承租人应当共同验收该物业及其附属设施，如有损坏（自然磨损者除外）承租人须承担赔偿责任；承租人应向出租人归还该物业的所有钥匙；承租人未按本合同约定交还该物业的，应承担相应的违约责任，且出租人有权自租赁期届满日或提前终止日自行收回该物业。出租人有权以向承租人发出自行收回该物业的通知书而无须实际进入该物业的方式收回该物业，也有权以在该物业的大门上加锁或更换该物业原锁的方式自行收回该物业。本补充协议所述的交还必须满足下列全部条件：1、承租人已将该物业恢复至提供给承租人时的状况，（或在出租人同意的情况下，可维持租赁期届满日或本合同提前终止日的现状，）并将该物业归还出租人；2、承租人已与出租人共同验收了该物业内附属设施，并对损坏部分（自然磨损者除外）进行了必要的修缮或赔偿；3、承租人已将该物业的所有钥匙交还出租人；4、出租人与承租人已签署了书面的交接单；出现下列情形之一，在不影响出租人依据本合同和有关法律法规所享有的其他权利的情况下，出租人有权提前终止本合同并要求承租人交还该物业：1、承租人逾期支付本合同项下的任何应付款项，并在出租人向其发出要求承租人立即缴付应付款项的书面通知后十四天内仍未交付该等应付款项……6、承租人连续3天未营业或一个月内累计停止营业的时间达40小时……当发生本条第一款的情形时，本合同自出租人将终止合同的通知书送达承租人之日起即行终止，出租人也可在通知书中规定另一确定日期为本合同的终止日期；除租赁开始第一个日历月外，承租人以预付的方式（即每个日历月的第五日前）支付当月租金；租金保证金143886元，相当于该物业租赁期最后一年月租金标准的3倍，承租人应于签署本合同前缴清；承租人无故要求提前终止本合同，或出租人依据补充协议第十六条的约定提前终止本合同时，出租人有权没收承租人已付的保证金，出租人没收承租人的保证金后，不影响出租人请求承租人承担其他违约责任的权利；等。案涉合同及补充协议签订后，兰析公司向捷丽公司支付租金保证金143886元，捷丽公司将案涉商铺交付兰析公司使用。2018年8月28日，兰析公司向捷丽公司提交《退租申请书》，其中载明：我司于2018年5月15日承租了案涉商铺用于经营鞋包配饰，现因我司经营亏损原因，正式向贵司提出退租申请。同日，捷丽公司向兰析公司发送《有关：申请提前终止租赁合同的复函》，认为租赁合同及补充协议并没有赋予兰析公司提早解约撤场或转让之条文，经考虑，同意兰析公司如能履行下列条款，方能考虑特准其申请：1、兰析公司能物色一新租户代替兰析公司租用上述铺位，并与捷丽公司签订为期二年的租赁合同，新租赁合同之租金及其他详情，均需先征求捷丽公司同意；2、兰析公司于新租户签订新租赁合同后，须与业主签订提早迁出及终止租赁合同之协议文件；3、兰析公司须负担一切有关新租赁合同及提早迁出协议文件之费用（包括但不限于律师费、备案登记费等）；4、兰析公司须负担业主因其提早迁出之一切损失（如：中介代理费、新租户之免租期及新旧租金之差额等）；5、兰析公司须还原上述单位之装修，以期达到捷丽公司或新租户的要求；6、捷丽公司将没收兰析公司的一切保证金及押金作为赔偿；7、兰析公司须在退租前缴清包括迁出日在内之一切欠款，包括租金、管理费、推广费、水电费等。就兰析公司提出之提早解约的要求，捷丽公司保留最后之决定权；等。2019年5月11日，兰析公司向捷丽公司提交《撤场解约通知书》，载明：由于经营亏损严重，故我司于2018年8月份向贵司发函《退场申请书》与贵司协商退场事宜，贵司表示需要有新租客签约才可以解除合同，但9个月时间依然没有任何租客与贵司签约，目前我司因为经营严重亏损已经无力再继续维持经营，万不得已通过此函明确通知贵司，我司将于2019年5月13日晚上10点正式撤离商场，停止运营，望贵司安排相关人员来店铺对接撤场事宜，与贵司的合同于2019年5月13日正式解除。2019年5月15日，捷丽公司再次向兰析公司发送《有关：申请提前终止租赁合同的复函》，其上所载内容与其于2018年8月28日所发出的复函基本一致。本案一审庭审过程中，双方一致确认：兰析公司已向捷丽公司付清2019年4月30日前的租金，此后的租金尚未支付；兰析公司实际搬离案涉商铺的时间为2019年5月14日，捷丽公司于同日收到兰析公司寄送的案涉商铺钥匙；兰析公司搬离后，在案涉商铺所剩余的装饰装修物均已形成附合。捷丽公司称，其在收到兰析公司的发函后已开始积极对外招租，但直至2019年10月1日才与案外人就案涉商铺达成临租协议，为此捷丽公司向一审法院提交了《商铺短期租赁协议》一份，其中载明：案外人广州星野文化传媒有限公司于2019年10月1日起至2019年10月31日止向捷丽公司租赁案涉商铺，租金为45678元。兰析公司对《商铺短期租赁协议》的真实性、合法性及关联性均不予确认。兰析公司就其主张因捷丽公司未依约对该案涉商铺进行管理维护、对外出租消防通道导致其经营受影响，以及因捷丽公司原因导致未能重新招租的事实，还提供了微信聊天记录若干。捷丽公司对上述证据的质证意见为：1.对真实性、合法性及关联性均不予确认；2.确认其工作人员何芷茵曾以微信方式就兰析公司退租撤场问题多次与兰析公司的法定代表人林旭斌沟通，并反复声明如兰析公司能将案涉商铺出租或转租的，捷丽公司可考虑其退租申请，但应由兰析公司承担由此产生的一切费用；但认为二人之间的微信记录不应视为代表捷丽公司的立场与态度，应以捷丽公司向兰析公司发出的两次书面函件的回复意见为准；3.确认案涉商铺门口通道有设置临时摊位，但认为该摊位没有超过2米不影响消防通道功能，且兰析公司在签订案涉合同前查看现场时该临时摊位已经设置，故兰析公司以此为由解除合同无事实依据。为此，捷丽公司提交了《商铺短期租赁协议》《解除租赁合同协议》各1份，其中载明：案外人聂万**与兰析公司约定于2017年11月1日起至2018年10月31日止向捷丽公司租赁B1H5柜位场地；后双方于2018年9月1日解除前述协议。兰析公司回应称，承租案涉商铺前有查看现场，当时通道上并没有设置临时摊位；而且从其拍摄的视频看，至少2家商铺在消防通道违规经营，但其并未向有关消防部门投诉，只是向捷丽公司反映临时摊位的经营影响到其正常经营。捷丽公司又回应称，其为了提升商场整体气氛在通道设置柜位出租给案外人经营餐饮零售业，兰析公司确实曾向其反映有关问题，其也曾要求商场的物业管理部门人员通过微信及口头方式与案外人进行沟通，案外人称会妥善解决。兰析公司确认其每次向捷丽公司反映，被告均答复会与临时摊位人员沟通，但问题仍未得到解决。关于案涉商铺重新招租的过程。捷丽公司确认兰析公司于2019年3月18日曾向捷丽公司提供意向承租人，捷丽公司于次月15日经审核答复通过，但该意向承租人表示不承租了。捷丽公司又确认，其于2019年4月告知兰析公司已找到意向承租人故无需兰析公司提供该承租人了，此举是出于商场对客户的择优选择；但后来捷丽公司所称的该意向承租人又表示不承租了。一审法院认为，《租赁合同》及《补充协议》出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。概言之，捷丽公司作为出租人，其负担的主要合同义务在于交付适租的房屋并保障房屋的正常使用；兰析公司作为承租人，其负担的主要合同义务在于善用承租房屋并依时支付租金。本案的争议焦点是，捷丽公司将通道位置出租给案外人作临时经营是否造成案涉商铺不适租？兰析公司提前解除案涉合同是否违约？首先，兰析公司提供的证据未能证明通道位置出租给案外人作临时经营导致其经营受损。而从兰析公司多次发函的内容可见，其要求提前解除合同的原因均为“经营亏损”，函件中并未对其在本案中提出的解除合同事由进行陈述。因此，兰析公司以此为由解除合同，缺乏事实和法律依据。其次，捷丽公司已按租赁合同的约定将案涉商铺交付兰析公司使用，兰析公司于2019年5月14日撤场，但现有证据表明捷丽公司在兰析公司撤场前后均一直以书面形式明确表示不同意解除双方的租赁关系。兰析公司作为违约方，不享有单方面的合同解除权。其向捷丽公司发出解除通知并撤场，不发生合同解除的效果。因此，兰析公司要求确认案涉合同于2019年5月14日解除，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。此外，兰析公司现也未有证据证明其撤场时已符合补充协议明确约定的以下交还条件：1.已将物业恢复原状并交还捷丽公司；2.双方已共同验收了该物业内附属设施；3.兰析公司已将该物业的所有钥匙交还捷丽公司；4.双方已签署书面交接单。故兰析公司于2019年5月14日撤场的行为不能视为已将商铺交还给捷丽公司。因此，兰析公司在未与捷丽公司协商一致解除合同的情况下擅自撤场，已构成违约，理应承担违约责任，兰析公司有权单方面解除租赁合同并没收租金保证金，故一审法院对兰析公司要求捷丽公司一次性退还50%保证金的诉讼请求，不予支持。需要指出的是，捷丽公司作为案涉商铺的出租人，其在2019年5月14日知悉兰析公司已退场并收到兰析公司寄送的案涉商铺钥匙后，应在合理期限内收回案涉商铺。此外，捷丽公司在一审庭审中亦表示，其在2019年10月1日已将案涉商铺重新出租，故兰析公司、捷丽公司签订的案涉合同及补充协议事实上已经解除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，一审判决如下：驳回广州兰析商贸有限公司的诉讼请求。一审案件受理费1599元，由兰析公司负担。二审期间，兰析公司为证明其主张，向本院提交如下证据：1.微信聊天记录1；2.微信聊天记录2；3.微信聊天记录3；4.变更承租人申请书、租赁意向书及承租人身份证复印件、转账记录复印件。捷丽公司的质证意见：对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，这些证据与本案的证明事实并不相关。因兰析公司提交的上述证据只是证实其与捷丽公司就解除合同及意向租户续租等事宜的沟通过程，并不足以证实其与捷丽公司已达成解除合同的合意，本院对上述证据均不予采纳。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。二审中，兰析公司向本院确认：一是其是单方违约，其要求解除合同的理由是其经营涉案商铺处于亏损状态，无法继续支付剩余租约期间的租金。其并非恶意违约方，可适用九民会议纪要第四十八条的规定支持其要求解除合同的诉讼请求。二是其自2018年8月28日向捷丽公司提出解除合同的申请后，一直与对方协商解除事宜，其也多次向捷丽公司推荐续租意向人，但双方始终未就解除合同或新的租户续租涉案商铺达成一致意见。其不得已才于2019年5月11日发函通知单方解除合同并于2019年5月13日搬离涉案商铺，后于2019年5月14日将涉案商铺钥匙邮寄给捷丽公司。三是其愿意承担违约责任，合同约定的违约责任是没收保证金，其认为该责任过重。因为其不是恶意违约，已于2019年5月14日将钥匙交还给捷丽公司；而捷丽公司对市场定位不准确导致长时间招租不能，对损失应承担一定责任。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于兰析公司在二审期间上诉请求确认双方签订的《租赁合同》于2019年5月14日解除，该请求属于兰析公司在二审增加诉讼请求，因《租赁合同》与《补充协议》均是对涉案房屋租赁事宜的约定，且捷丽公司表示同意本院对此一并审理，故本院对此一并裁判。关于涉案《租赁合同》《补充协议》是否于2019年5月14日一并解除的问题。首先，一审法院对此已进行详细阐述，本院予以认可，在此不再赘述。其次，兰析公司在二审期间所提交的证据不足证实其与捷丽公司已就涉案《租赁合同》《补充协议》于2019年5月14日解除达成一致意见。兰析公司单方提出提前解除合同并搬离涉案商铺，已构成违约，依法不享有单方解除合同的权利。而捷丽公司在兰析公司撤场前后一直以书面形式明确表示不同意解除双方的租赁关系，故兰析公司主张应以其搬离涉案商铺的次日即2019年5月14日确定为双方合同关系的解除日期，缺乏理据，本院不予支持。第三，因兰析公司已搬离涉案商铺、捷丽公司亦于2019年10月1日将涉案商铺重新出租给他人，兰析公司与捷丽公司之间的《租赁合同》《补充协议》客观上已不可能继续履行，一审法院认定双方签订的涉案合同及补充协议事实上已经解除正确，本院予以维持。第四，兰析公司在自行退场并向捷丽公司邮寄涉案商铺钥匙后，捷丽公司理当在合理期限内收回涉案商铺。兰析公司提前解除合同，捷丽公司有权依据合同约定没收保证金。现兰析公司虽主张该违约责任过高要求予以调整，但其并没有提交证据证实该约定明显高于捷丽公司因提前解约所造成的损失，其要求调整依据不足，本院不予支持。综上所述，兰析公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1599元，由上诉人广州兰析商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 宾审判员 张一扬审判员 罗 毅二〇二〇年十一月十九日书记员 伍静怡李蕴妍