湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终2805号上诉人（原审被告）：张璐，女，1991年9月9日出生，汉族，住襄阳市邓城大道**百盟城市。委托诉讼代理人：郑鹏，湖北亘恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖北枫林物业服务有限公司，住所地襄阳市高新区追日路**。法定代理人：王某，该公司经理。委托诉讼代理人：张兰秀，湖北三顾律师事务所律师。委托诉讼代理人：许娟，湖北三顾律师事务所律师。上诉人张璐因与被上诉人湖北枫林物业服务有限公司（以下简称枫林物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院（2020）鄂0607民初2111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张璐的委托诉讼代理人郑鹏、被上诉人枫林物业公司的委托诉讼代理人张兰秀、许娟到庭接受询问。本案现已审理终结。张璐上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人枫林物业公司一审的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清、证据不足。被上诉人主张收费的依据是否合法有效，以及其物业服务是否可以请求业主支付物业费，原审法院均未查明。1、被上诉人枫林物业公司要求缴纳物业管理费是基于合同的约定。按照国务院《物业管理条例》第二十三条、第二十五条及《湖北省物业服务和管理条例》第三十八条的规定，临时管理规约应向物业买受人明示，并予以说明。物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等应在物业区域内显著位置公示。然而直到本案一审起诉，上诉人也没有见过《前期物业管理服务合同》，枫林物业公司也未提供任何证据证明，其在物业公告区域告知收费标准和服务标准。2、被上诉人枫林物业公司与湖北百盟投资集团有限公司（以下简称百盟公司）签订了《前期物业管理服务合同》，但其提供的服务内容与合同约定完全不符。该事实在枫林物业公司与百盟公司解除的合同里，已经注明。业主拒缴物业费的行为以及联名抗议书，足以说明。在交付房屋时，枫林物业预收了一年的物业费，业主拒缴物业费是因为枫林物业公司没有提供其所收取的物业费相对应的物业服务。3、城市广场C栋消防设施、化粪池、共用照明系统一直处于损坏状态；小区154个摄像头损坏113个；商铺和顶层漏水问题一直没有得到处理；垃圾堆放半年以上未清理；以上情况足以说明被上诉人枫林物业公司提供的物业服务与合同约定标准差距明显，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用。4、被上诉人枫林物业公司违反《物业管理条例》第四十四条的规定，在代收代缴电费时，收取额外费用，还以拒绝帮忙代缴电费、限制充电等行为迫使业主缴纳物业费。5、被上诉人枫林物业公司服务期间在外墙、大厅、电梯间等公共区域投放广告牌储物柜等经营行为的收益应当归全体业主所有，但该收益未向业主公示，收益用于何处业主至今未知。6、被上诉人并未提供任何证据证明其督促上诉人限期交纳物业费。7、枫林物业公司仅凭一份《前期物业管理服务合同》不能证明其提供物业服务，枫林物业公司的主张缺乏事实依据，应当驳回。8、上诉人的房屋至今未交付钥匙，未装修使用，房屋交付前的物业服务费应由建设单位承担。按照襄阳市前期物业收费标准，空置期间业主承担70%的物业费。二、原判决缺乏法律依据，适用法律错误。上诉人在不知收费标准与服务内容的情况下，已经预交一年的物业费，然而被上诉人枫林物业并未按合同约定履行义务，上诉人有权拒绝再交费。被上诉人并没有履行维修、养护、管理、维护义务，应当承担赔偿责任。一审法院仅判令上诉人支付物业费，却没有判令被上诉人履行义务和承担赔偿责任。属适用法律错误。枫林物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分。1、被上诉人依据《前期物业管理服务合同》以及《临时管理规约》的约定收取物业费，符合法律规定。案涉的《前期物业管理服务合同》对上诉人具有法律约束力。被上诉人除与百盟公司签订案涉前期物业合同外，还与上诉人签订有《临时管理规约》，对物业服务内容、标准以及收费项目、方式等均有明确约定，上诉人称不知情不属实。2、被上诉人按照《前期物业管理服务合同》的约定提供物业管理服务，上诉人应当按照合同支付物业费。被上诉人一审中提交了物业服务活动的照片，电梯定期检查报告、电梯维修合同、保洁服务合同、保安服务合同等证据证实履行了合同义务，上诉人所称的问题未提供证据证实。虽被上诉人履约中难免有瑕疵，但并非其拒交物业费的理由。二、一审法院适用法律正确。一审中，被上诉人请求上诉人支付物业费、违约金和诉讼费，一审法院围绕诉讼请求进行审理并判决没有问题，至于上诉人所谓的一审法院没有判令的内容，不是被上诉人的诉讼请求，一审法院自然不会裁判。上诉人所谓的不知道物业收费标准和服务内容是其不想交纳物业费的一种托词。枫林物业公司向一审法院起诉请求：1、判令张璐给付2014年8月20日至2019年5月31日物业管理费共计15595.93元；2、判令张璐按照每日万分之一支付逾期付款的违约金直至结清全部物业费用，截止2020年4月30日应支付违约金为5209元；3、判令张璐承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：枫林物业公司于2005年5月9日在工商行政管理部门注册登记，其公司经营范围包括：物业管理及培训；水电安装及维修；家政服务；房屋中介服务；房屋修缮；室内外装饰装修；小型建筑安装；楼宇监控系统安装；园林绿化；停车场服务。2014年4月10日，枫林物业公司与百盟公司签订《前期物业管理服务合同》，合同主要约定：百盟公司选聘枫林物业公司对襄阳百盟城市广场C地块提供前期物业管理服务，服务范围包括房屋共用设备、共用设施设备及其运行（包括楼盖、外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、道路、停车场、垃圾房、化粪池、沟渠、共用照明系统、室外排水管网、消防设施、电梯、发电机、水泵、共用设施设备使用的房屋）的维护与管理、公共环境卫生、绿化管理、治安防范等。物业服务费用为：项目交付第一年，商业、写字楼按产权登记面积每月每平方米2元计算，项目交付第二年起，物业服务费用按产权登记面积每月每平方米按商业3元、写字楼2.3元标准收取，地下停车位服务费每月每辆60元。业主从被通知收楼或者房屋买卖合同约定的收楼日期起计收物业管理服务费及相关费用，首次预交12个月，以后可以按季度、按年预交，交费时间为每季度第一个月的1日起至15日止，逾期交纳的，从逾期之日起须每日另行支付欠费总额万分之五的违约金。合同还约定了双方的权利义务、违约责任等内容。张璐所有的襄州区××大道××城市广场××地块××室建筑面积44.97平方米，C1幢706室房屋建筑面积77.17平方米。上述房屋按合同约定应于2014年2月1日前交付。2019年4月30日，枫林物业公司向百盟C地块业主公告其将于2019年6月1日退出百盟城市广场小区的物业管理，由湖北俊捷物业服务有限公司提供物业服务。并公告了“部分业主缴纳的装修押金等需要退还或冲抵物业费，由湖北枫林物业服务有限公司负责处理，枫林物业管理期间部分业主的欠费，由湖北枫林物业服务有限公司继续收取…”。在2019年6月1日前，枫林物业公司与相关单位签订了保安、保洁、垃圾清运、电梯维护合同等，提供了相应的物业管理服务。另查明，自2014年8月20日起，张璐未缴纳物业管理费，截止到2019年5月31日，按照约定计算方法，张璐共计欠枫林物业管理费15595.93元。枫林物业公司索要无果，引发诉讼。审理中，枫林物业公司自愿放弃要求张璐承担逾期支付物业费违约金的诉讼请求。一审法院认为：枫林物业公司与百盟公司签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定，且枫林物业公司具备物业服务资质，合同自成立时生效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，枫林物业公司与百盟公司签订的《前期物业管理服务合同》对张璐具有约束力，张璐应按《前期物业管理服务合同》履行相关义务。枫林物业公司为张璐提供了相应的物业管理服务，张璐作为业主也获得了服务并受益，张璐应当依约履行交纳物业服务费的义务，张璐自2014年8月20日起至2019年5月31日止共计拖欠物业管理费15595.93元，未及时缴纳，损害了枫林物业公司的合法权益，应当承担民事责任。故枫林物业公司要求张璐给付拖欠的物业管理费15595.93元，符合法律规定，一审法院予以支持。枫林物业公司自愿放弃违约金的诉讼请求，是对自己权利的处分，予以支持。张璐辩称枫林物业公司物业服务不到位的情况，因未能提供有效证据予以证明，不予采纳。张璐辩称枫林物业公司未进行书面催收，与一审法院查明的枫林物业公司通过公告方式进行催收的事实不符，不予支持。张璐辩称未实际收房和钥匙不应承担物业费，与《前期物业管理服务合同》载明的“房屋买卖合同约定的收楼日期起计交物业管理服务费及相关费用”不符，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定、第六条之规定，判决：张璐于判决生效后十日内向枫林物业公司交纳物业管理费15595.93元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取160元，由张璐负担。二审中，被上诉人枫林物业公司提供了二组证据。证据一、枫林物业公司的资质证书（等级为一级）复印件一份，证明枫林物业公司有相应的物业管理资质，相关收费符合法律规定；证据二、2017、2018以及2019年履行物业服务的照片三组及支付保安、保洁等费用的部分发票，用以证明其合同期间提供了物业服务。上诉人张璐质证意见为，对证据一的真实性没有异议，但不属于二审新证据，结合解除协议，更证明被上诉人在有一级资质的情况下，服务不不达标。对证据二，该组证据不属于新证据，照片是复印件，不能证明与本案的关联性，即便照片是真实的，照片也显示很多监控是坏的，证明被上诉人的物业服务存在瑕疵；发票收据正好说明被上诉人将主要物业服务的内容外包出去，被上诉人没有提供物业服务。上诉人张璐二审中未提交新证据。本院认为，综合一审中被上诉人提交的保安服务合同、保洁服务合同、电梯维修保养合同、生活垃圾清运合同及二审中提交的照片及支付相关保洁、保安等费用票据，可以认定合同期间被上诉人为案涉小区提供了物业服务。经二审审理查明，一审判决所认定的事实属实，本院依法予以确认。本院认为,上诉人张璐是案涉小区业主，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该小区建设单位百盟公司与被上诉人枫林物业公司签订的《前期物业管理服务合同》依法对上诉人具有法律约束力。上诉人张璐应按照《前期物业管理服务合同》履行相关义务。合同履行期间，枫林物业公司提供了相应的物业管理服务，对于尚欠2014年8月20日至2019年5月31日期间的物业管理费15595.93元，上诉人张璐应当依约交纳。上诉人张璐现以诸多理由拒缴物业费，与合同约定及法律规定不符，本院不予支持。上诉人张璐上诉称其未收钥匙，未装修入住房屋，房屋交付前的物业服务费应由建设单位承担，空置期间应当按照70%收取物业费。因与《前期物业管理服务合同》载明的“房屋买卖合同约定的收楼日期起计交物业管理服务费及相关费用”不符，且合同没有约定房屋空置按70%收取物业费，被上诉人枫林物业公司亦不予认可，本院不予采信。至于上诉人张璐上诉称被上诉人代收电费时另行收取了额外费用、公用设施经营收益应属业主所有且未公示，不属于本案审理范围，其或相关权利人可依法另行主张权利。一审中，枫林物业公司诉请上诉人支付物业管理费，一审法院根据枫林物业公司的诉请判令上诉人支付物业费，未判令被上诉人承担赔偿责任等，并无不当。综上所述，上诉人张璐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费320元，由上诉人张璐负担。本判决为终审判决。审判长  王剑波审判员  刘茂强审判员  余以祥二０二０年十一月五日书记员  杨 喆