广西壮族自治区钟山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1122民初1325号 原告：覃玉玲，女，1985年11月24日出生，壮族，住广西钟山县。 委托诉讼代理人:杨俊珍，广西君川律师事务所律师。 委托诉讼代理人:莫新友，广西君川律师事务所实习律师。 被告：广西和润投资有限公司，住所地钟山县钟山镇滨江路**。 法定代表人：林钦俤，该公司总经理。 委托诉讼代理人:陈永福，广西众望律师事务所律师。 委托诉讼代理人:钟沐辰，广西众望律师事务所实习律师。 原告覃玉玲与广西和被告润投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨俊珍、莫新友，被告广西和润投资有限公司的委托诉讼代理人陈永福、钟沐辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃玉玲向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行原、被告于2018年3月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.被告向原告支付逾期交房违约金，暂计18277.61元（违约金以428047元为基数,自2019年5月2日起按每日万分之一的标准计付至交房之日止，暂计至2020年7月2日，共427天）；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年3月28日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201803150001），约定被告向原告出售位于钟山县，房屋总价款为428047元。同时约定被告应在2019年5月1日前交房，逾期不交房被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按合同约定的时间及付款方式支付了全部购房款。截止起诉之日，被告仍未向原告交付房屋，已构成严重违约。综上，为了维护自身的合法权益，根据《民事诉讼法》等法律、法规的有关规定，原告依法起诉，请求查明事实，依法支持原告的诉讼请求。 被告广西和润投资有限公司公司辩称，一、被告已经实际履行交房义务，原告没有按通知要求办理交房手续，应视为在2020年5月10日已经接收房屋。2019年12月30日，被告开发的案涉房屋已经取得了《测绘报告》，按《商品房买卖合同（预售）》第九条的约定，已经具备交付条件，但为了配合县政府创城，同时提升小区品质，被告决定扩建小区入户大门。期间，虽然遇上新冠疫情，被告仍在2020年4月30日完成改造。同日，被告在《贺州日报》上刊登了《和润·皇庭名郡小区1号楼交房公告》，通知业主于2020年5月5日－5月10日前来被告处办理交房手续，同时用挂号信方式将收楼通知于2020年5月1日送达原告，被告已尽到了通知义务，未按期办理交房手续是原告的责任。《商品房买卖合同（预售）》补充协议第2条（3）款约定“出卖人发出收楼通知起7日内，买受人应及时接收楼房，如因买受人原因逾期接收的，自通知到达之日起，视为买受人已接收，出卖人将房屋移交物业公司人有偿保管”，被告用挂号信方式将收楼通知于2020年5月1日送达原告，因原告未按期办理交房手续，则根据合同约定2020年5月10日视为原告已接收房屋，被告完成交付。事实上，多数客户都按通知及时办理了房屋交接手续。二、被告没有按合同约定时间交房是事实，但应按合同约定扣除不可抗力影响。不可抗力是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。被告在签订《商品房买卖合同（预售）》到实际交付房屋期间，遇到停水10天、停电51天、雷暴天气288天和新冠疫情（政府文件规定顺延50天）都属于合同定义的不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，属于不可抗力造成不能施工，应部分或者全部免除被告的违约责任。综上，被告已经履行交房义务，原告要求被告履行交付义务的诉讼请求没有事实和法律依据，法院应当依法予以驳回。被告虽然有逾期交房的客观事实，但应当扣除不可抗力造成的停工时间，请求人民法院依法公正裁判。 本院经审理认定事实如下：2018年3月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201803150001），约定被告将位于钟山县商品房预售给原告，房屋总价款为428047元。双方对付款方式及期限、交付期限及条件、逾期交房违约责任、产权登记等亦做了约定。其中，合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”；第十一条约定：“（一）出卖人应当自2019-05-01前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）…”；第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理(（1）和（2）不作累加)（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第九条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2.…。”。合同附件十一补充协议中第2条约定：“房屋交接：（1）房屋毁损、灭失的风险及其他风险自交接之日起由出卖人转移到买受人。房屋的验收和交接以出现以下情形之一者为准：①买受人在出卖人提供的《房屋交接单》上签字同意接收房屋；②领取房屋钥匙；③根据合同或本协议约定视为房屋已经交付的情形；④出卖人已发布本商品房的交房公告。（2）该商品房经竣工验收合格后，即达到交房条件，对房屋存在部分瑕疵情况由出卖人进行整改或有权要求出卖人在《住房质量保证书》规定的保证期内承担保修责任，但买受人无权拒绝办理房屋交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。（3）出卖人发出交楼通知之日起7日内，买受人应及时接收楼房，如因买受人原因逾期接收的，自通知到达之日起，视为买受人已接收，出卖人将房屋移交物业公司有偿保管：（a）该房屋的保修期从商品房经竣工验收合格之日开始计算；（b）按物业管理费的100%收取空房代管费。”；第4条约定，“送达：（1）双方同意本合同项下的任何通知、付款要求或各种通讯联系以书面形式按本合同第一章所列通讯地址或传真送达对方，或在报纸《左江日报》公告形式告知。（2）买受人确定上述写明的地址为真实有效的地址，出卖人给买受人的交房通知及其他通知，均可寄达上述地址，时间计算以邮寄凭证或电报底稿为依据。如买受人的上述通讯地址或联系方法发生变化，应立即书面通知出卖人。如因买受人所留通讯地址等不详、虚假或错误或未即时告知地址与联系方法发生变化而使出卖人无法送达书面通知、要求等的，其买受人未收到之后果由买受人自行承担。（3）任何通知、付款要求或各种通讯只要按照上述地址或约定形式发送，或告知的应视作在下列日期被送达：如果是信函，则为挂号信发出后5个工作日；如果是传真或电报，则为发出之日；报纸公告，则为公告上报之日；如手机短信、微信、电子邮件，则为信息发出之日起计。”。合同签订之后，原告交纳了首付款88047元，并通过贷款交纳340000元，共428047元。2020年4月30日，被告开发的案涉商品房经过勘察、设计、施工、监理、建设等部门验收。被告于2020年4月30日在贺州日报刊登《和润·皇庭名郡小区1号楼交房公告》、于2020年5月1日通过寄挂号信方式向原告邮寄收楼通知书等材料，以及后续以微信等方式通知原告于2020年5月5日至2020年5月10日期间接收案涉房屋。从2020年5月起，商品房买受人陆续接收房屋。2020年7月3日钟山县住房和城乡建设局签署备案意见，出具建设工程竣工备案表。原告至今未与被告办理房屋交接手续。 另查明，2017年6月20日至2020年4月26日期间，钟山县的气象情况：小雨340天，中雨77天，大雨40天，暴雨15天，大暴雨2天，出现冰雹2天，雷暴298天。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 一、案涉房屋是否具备交付条件？对于案涉房屋已经具备交付条件的主张，被告提供《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》、《钟山县房屋面积测绘报告（钟房实测[Z19120013]）》，欲证明案涉商品房已具备合同约定的交付条件。原告对此虽不认可，但从《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》中，可以看出案涉商品房已于2020年4月30日经验收合格，并于2020年7月3日在行政管理部门完成了备案登记。故原告主张案涉商品房尚不具备合同约定的交付条件，不符合客观事实，本院不予认定。 二、案涉商品房交付时间的认定？本院认为，商品房交付的实质要件是工程质量经验收合格。本案中，原、被告双方在合同第九条约定:“商品房交付条件:1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件……”，同时，在合同附件十一补充协议中第2条第（2）点还约定：“该商品房经竣工验收合格后，即达到交房条件，…”，故该约定“竣工验收备案证明文件”并非原告方所指的《竣工验收备案表》中所列九项验收备案文件,而是指经勘察、设计、施工、监理、建设五部门验收质量达到合格的任何证明材料均可认为是“竣工验收备案证明文件”。本案证据表明，2020年4月30日是五部门实际验收的时间。经验收质量合格后,被告完全有理由告知并催促原告方收房。至于合同中约定的“左江日报”应是笔误，应理解为“贺州日报”。被告主张其已尽通知义务，应视为原告于2020年5月10日已接收案涉商品房，理据充足，本院予以确认。原告以被告所交付商品房未达到交付条件为由拒绝收房，之后的延迟交房违约责任不应由被告承担。因此，被告逾期交房的时间应从2019年5月2日起计算到2020年5月10日止（不包括当日），共374天。 三、在案涉商品房建设过程中，是否存在可延期的事实？被告提供《施工日志》，欲证实案涉建筑工程在建设期间，因雷暴导致延误工期288天，因停水停电导致延误工期61天，主张扣除该延误工期天数。为此，被告还提供了《气象资料》、防汛抗洪期间建设施工等相关政府文件、钟山县水利供水有限公司停水统计表、关于钟山县10KV县城1线停电情况证明等证据，该类证据来源合法，内容客观真实，与本案讼争事实具有关联性,可以作为认定本案案件事实的参考依据。被告提交的现有证据能够反映出房屋建设过程中，确因天气、停水停电等因素对施工造成影响。本院认为，虽然雷雨天气、停水停电是双方在签订合同之前均可以预见的因素，但案涉楼房从2017年开始动工至2020年竣工,历时三年多,期间钟山县内雷暴多达298天。上述恶劣天气以及停水停电等具体发生情况的不可预见性是不能否定的，片面要求被告单方进行展期也是不公平的。同时，住建部门亦对大风、雷雨天气建筑施工作出严格要求和施工规范。连续下雨空气相对湿度过高会对室内外装饰装修工程的施工产生一定的影响，且雷暴也会影响施工安全,使施工时间增多。故被告在施工期间视天气情况采取必要的停工应予理解和支持，其间据实予以延期的天数可予从逾期交房的时间中扣除。关于被告主张延期交房的天数应将整个工程施工期间内因雷暴、停水停电停工的天数予以扣除，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，合同生效后才对双方当事人产生约束力，在没有特别约定的情况下，不溯及合同生效之前的发生事由。因此扣除据实延期的天数应在合同期间内计算而不是全部工程施工期间内计算，即从双方当事人签订合同之日至合同约定交房之日止。因此，对被告的该项主张，本院不予采纳。根据《施工日志》并结合《气象资料》等证据，经统计核算（扣除重复计算、法定节假日及不合理记录的部分），被告在合同约定的履行期间内，因雷雨停工92天，停水停电停工8天（当天停电超过4小时的部分），共100天。该100天可予从逾期交房时间中扣除。新冠疫情属于突发的公共卫生事件，为此，举国上下皆有抗疫守土之责。考虑到新冠疫情的特殊性，疫情也确实给被告施工造成了一定影响，根据公平原则，本院酌情予以扣除50天。综上，被告逾期交房已构成事实，违约天数为224天（374天-100天-50天）。被告应依约按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金，即9588元（428047元×0.1‰×224天）。 综上所述，原告的诉讼请求部分有理，部分无理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告广西和润投资有限公司公司于本判决生效之日起十日内支付原告覃玉玲逾期交房违约金9588元； 二、驳回原告覃玉玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费128元，由原告覃玉玲负担61元，被告广西和润投资有限公司公司负担67元。 本判决为终审判决。 审判员  陶修筠 二〇二〇年十一月二十日 书记员  严昱婷