江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8828号上诉人（原审被告）：阜南县珍惜海洋动物开发有限公司。委托诉讼代理人：熊玉斌，江苏同丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山市水中仙控股投资有限公司。委托诉讼代理人：孙来，江苏誉腾律师事务所律师。上诉人阜南县珍惜海洋动物开发有限公司（以下简称海洋动物开发公司）因与被上诉人昆山市水中仙控股投资有限公司（以下简称水中仙公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初13037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海洋动物开发公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回水中仙公司的诉请；2.一、二审案件受理费由水中仙公司负担。事实和理由：1.涉案土地的第一手租赁合同明确约定水中仙公司不得以任何形式转租，故应追加与本案具有利害关系的涉案土地的第一手租赁合同出租人昆山市国家农业综合开发现代化示范区有限公司（以下简称示范区公司）参加诉讼，一审法院未追加，程序违法。2.水中仙公司无权转租，故涉案租赁合同（第二手租赁合同）无效或效力待定，一审判决按照合同有效处理双方纠纷，实体处理错误。3.第二手租赁合同的土地亩数、租赁期限均超出第一手租赁合同的约定范围，应属无效，一审判决海洋动物开发公司承担不利的法律后果，显然不公。4.因水中仙公司没有及时向示范区公司支付租金及非法转租，示范区公司已向水中仙公司发出律师函，要求限期交纳租金，否则将解除合同。水中仙公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。1.就本案转租一事，示范区公司已经超出了法律规定的六个月异议期，水中仙公司也并未收到示范区公司书面解除双方租赁合同的通知，故水中仙公司与海洋动物开发公司的租赁合同截至一审判决解除之前合法有效。2.水中仙公司认可海洋动物开发公司代为支付租金的行为，也同意在海洋动物开发公司拖欠租金范围内一并处理，该付款行为不能成为海洋动物开发公司主张合同无效或效力待定的理由。水中仙公司向一审法院起诉请求：1.解除海洋动物开发公司、水中仙公司2018年3月29日签订的《千灯动物植物园合作协议》及《千灯动物植物园合作协议补充协议》，海洋动物开发公司于判决生效后十日内归还租赁土地及附着物。2.海洋动物开发公司以合同约定租金标准支付自2019年1月1日起至海洋动物开发公司实际搬迁日止的租金及逾期付款利息。3.海洋动物开发公司支付水中仙公司违约金30万元。4.海洋动物开发公司承担本案诉讼费、律师费等。一审法院认定事实：2018年3月29日，水中仙公司（甲方）与海洋动物开发公司（乙方）签订千灯动物植物园合作协议，确认甲方拥有位于昆山市的土地使用权，面积约20亩土地及其附着物(以下简称“项目地块”)，乙方拥有经营动物植物科普展示园的相关经验及资金，双方共同合作在项目地块开办动物植物科普展示园，项目地块的实际运营由乙方负责，乙方需按本合同的约定支付甲方管理费用(即合作费)。合作年限为6年(2018年4月1日至2024年6月30日)。2018年4月1日——2018年6月30日为项目的施工期，不计算合作分成，实际分成计算日为2018年7月1日至2024年6月30日。甲方将项目地块交由乙方经营管理，6年管理费总计170万，具体支付方式详见补充协议。双方责任部分的约定包括：乙方在不破坏该地块原有房屋结构的基础上，可以按照营业标准进行施工，费用自理，乙方必须依法经营，如涉及违法违纪或违反示范区有关规定，责任自负。每月按时结清水、电费等。因乙方使用租赁财产所产生的费用，逾期经甲方催交仍不履行的，甲方有权停电、停水以做警告，且甲方不做赔偿。乙方必须缴纳保证金人民币5万元整，于合同签订后三个月支付，保证金不计利息。本协议终止后，如乙方无违约，甲方应在结清费用后3个工作日内将保证金退还给乙方。违约责任部分约定：在合作期内，除政府、政策原因外，甲、乙双方未满合作期终止合作的均视为违约，违约方向履约方支付违约金30万元，但是有一方违约在先的除外。如乙方违反上述合作条款中强制性约定的或逾期1个月不支付管理费用的，甲方有权解除本合同，终止合作，并要求乙方支付上述违约金。同时，合同无论何种原因解除或终止的，乙方应在10日自行撤离，搬除各类乙方自有的物品，如逾期仍未搬离的，视为乙方的遗弃物，可由甲方直接处置。同日，双方签订千灯动物植物园合作协议补充协议。租金约定部分，六年租金总计170万，其中第1年、第2年租金皆为25万；第3年、第4年、第5年、第6年租金皆为30万，租金每半年支付一次，每期租金需提前30天缴纳，直至租赁期满。签约当日支付12.5万元作为订金，自2018年7月1日起，订金自动转为第一期租金。签订合同后双方进行场地交接(交接时间从签约之日起不超过30天)，乙方安排人员进场施工。每次租期及租金支付如下：签约之日支付的定金12.5万自2018年7月1日起，自动转为第一期租金，租期为2018年7月1日——2018年12月31日；2018年12月31日前支付租金12.5万，租期为2019年1月1日——2019年6月30日；2019年6月30日前支付租金12.5万，租期为2019年7月1日——2019年12月31日；2019年12月31日前支付租金12.5万，租期为2020年1月1日——2020年6月30日；2020年6月30日前支付租金15万，租期为2020年7月1日——2020年12月31日；2020年12月31日前支付租金15万，租期为2021年1月1日——2021年6月30日；2021年6月30日前支付租金15万，租期为2021年7月1日——2021年12月31日；2021年12月31日前支付租金15万，租期为2022年1月1日——2022年6月30日；2022年6月30日前支付租金15万，租期为2022年7月1日——2022年12月31日；2022年12月31日前支付租金15万，租期为2023年1月1日——2023年6月30日；2023年6月30日前支付租金15万，租期为2023年7月1日——2023年12月31日；2023年12月31日前支付租金15万，租期为2024年1月1日——2024年6月30日。乙方在支付以上租金支付后视为支付《千灯动物植物园合作协议》中约定的管理费。上述协议签订当日，海洋动物开发公司分两笔支付水中仙公司价款共125000元，附言均为“租金”。2018年4月26日，示范区公司（甲方、出租人）与水中仙公司（乙方、承租人）签订土地租赁合同，明确双方2000年签订的土地租赁协议书已到期，经双方商定，甲方同意将原合同约定的土地继续出租给乙方。约定租赁资产、土地位于，租赁标的物包括农用地16亩，租赁期限从2015年11月5日起至2023年11月4日，期限8年。土地租赁费为每亩每年1000元，每年共计16000元，先交后用，第一次于2018年1月15日前支付2015年11月5日至2018年11月4日三年的租金共计48000元，之后每年10月31日前一次性付清下一年度租金。上述租金为不含税金额。关于标的物的使用约定中明确，1.该地块是基本农田，只能经营与农业相关的项目。2.租赁期间内，乙方不得改变土地的经营性质，不得随意改变租赁资产的结构，保证资产的完好性。3.租赁期间内，乙方必须自主经营，不得以任何形式转租。乙方有不按约全额支付租金、擅自改变土地性质、随意改变租赁资产的结构、破坏资产的完好性、擅自转租或者变相转租给他人等情形的，甲方有权终止协议并限定乙方在规定期限内撤离。2019年1月3日，水中仙公司通过江苏誉腾律师事务所律师向海洋动物开发公司发出律师函，要求海洋动物开发公司支付保证金及欠付租金。律师函因海洋动物开发公司拒收退回。2019年1月9日，示范区公司以水中仙公司为购买方开具金额16000元的增值税普通发票，货物或应税劳务、服务名称为经营租赁、土地租赁费。2019年2月2日，示范区公司出具情况说明，载明昆山市阜南动物园管理有限公司于2019年1月2日代昆山市水中仙控股投资有限公司付给昆山市国家农业综合开发现代化示范区有限公司2019年度土地租金16000元。2019年2月2日，示范区公司以水中仙公司为付款人开具金额75元的代办电费缴款书。2019年7月18日，示范区公司以水中仙公司为付款人开具金额2924元的代办水电费缴款书。水中仙公司与海洋动物开发公司协商未果，遂向一审法院提起诉讼。一审中，双方确认涉案土地已由水中仙公司交付海洋动物开发公司使用。海洋动物开发公司认为实际交付面积仅16亩，系于2018年10月31日，由于水中仙公司没有缴纳租金16000元，导致了示范区公司找到海洋动物开发公司，并告知情况，海洋动物开发公司至此知道面积的差异和水中仙公司的违约情况。水中仙公司则认为，《土地租赁合同》所写的16亩只是一个概数，水中仙公司承租后，又进行了开拓，实际面积肯定在20亩左右，水中仙公司与海洋动物开发公司是按现状合作项目，20亩也只是一个概数，对海洋动物开发公司支付管理费没有任何影响。海洋动物开发公司另于法庭辩论终结后提交一份落款日期为2020年4月13日，有示范区公司印鉴的情况说明，载明：昆山市水中仙控股投资有限公司于2018年4月26日与我公司签订“土地租赁合同”，根据合同约定，承租地块只能经营与农业相关的项目；承租方不得改变土地经营性质；在租赁期间内，承租方必须自主经营，不得以任何形式转租。一审中，一审法院就涉案土地位置、性质或用途向昆山市自然资源和规划局函询。该局复函中说明：一、与张浦镇张大千1号土地是属于同一地块，土地性质为建设用地，土地利用总体规划为建成区，2000年以来使用权性质或用途没有发生过变动。二、昆山东方特种水产有限公司企业批准证书、财政登记表不能作为土地性质或用途的依据。双方对此均予认可，但海洋动物开发公司认为，根据其对复函中关于“使用权性质或用途没有发生过变动”的理解，涉案土地为基本农田的性质未改变，合同无效。一审法院认为：水中仙公司、海洋动物开发公司于2018年3月29日签订合作协议及合作协议的补充协议，事实清楚。合作协议虽然约定海洋动物开发公司支付合作费、管理费，但补充协议明确租金支付方式，且合作协议未明确水中仙公司参加合作的具体工作，故双方间为土地租赁合同关系。根据水中仙公司与示范区公司签订的租赁合同，双方间曾于2000年签订租赁协议，示范区公司同意将原合同约定土地继续出租给水中仙公司，租赁期限从2015年11月5日起至2023年11月4日。经一审法院函询，昆山市自然资源和规划局答复，相关土地的性质为建设用地，土地利用总体规划为建成区，2000年以来使用权性质或用途没有发生过变动，故海洋动物开发公司关于土地性质为基本农田、协议无效的意见，缺乏依据，一审法院不予采信。但水中仙公司与海洋动物开发公司签订协议在先，约定租赁期限至2024年6月30日，超出了签订在后的水中仙公司与示范区公司间租赁合同约定的期限2023年11月4日，超出2023年11月4日部分的约定无效。海洋动物开发公司于2019年1月2日代水中仙公司向示范区公司支付2019年度土地租金16000元，示范区公司于2019年2月2日出具情况说明，现无证据证明示范区公司依照其与水中仙公司的租赁合同相关约定主张解除，故本案不涉及水中仙公司与示范区公司合同效力，无需追加示范区公司参加诉讼。至于示范区公司于2020年4月13日出具的情况说明，主要内容与原合同一致，且已超出辩论终结之时，一审法院不再组织质证。海洋动物开发公司与水中仙公司签订合作协议，且明确约定项目施工期，海洋动物开发公司应对土地实际面积及利用现状尽合理注意义务。合作协议约定面积约20亩，与示范区公司合同中的16亩，亩数有较大差异，水中仙公司已将涉案土地交付海洋动物开发公司使用，海洋动物开发公司称实际交付面积仅16亩而未能及时发现，不合常理。且按双方合作协议及补充协议，六年租金总计170万，其中第1年、第2年租金皆为25万；第3年、第4年、第5年、第6年租金皆为30万，未见按亩数计租的明确约定，亦无证据证明海洋动物开发公司开发的土地范围超出自示范区公司承租的范围，故海洋动物开发公司关于水中仙公司未按约定面积交付土地的答辩意见，一审法院不予采纳。至于其关于水中仙公司未将符合水电设施要求的用地交付给海洋动物开发公司的意见，一审法院认为，合作协议补充协议约定签订合同后双方进行场地交接(交接时间从签约之日起不超过30天)，乙方安排人员进场施工，未明确约定交接标准，合作协议已约定施工期，及在不破坏该地块原有房屋结构的基础上，乙方可以按照营业标准进行施工，费用自理，故海洋动物开发公司主张水电设施不符合要求，缺乏证据支持，一审法院亦不采纳。海洋动物开发公司未在合作协议签订三个月内支付保证金，其于签约之日支付的125000元，按合作协议补充协议的约定，自2018年7月1日起，自动转为第一期租金，租期为2018年7月1日至2018年12月31日，后未继续支付租金，不符合合作协议及补充协议的约定。海洋动物开发公司辩称因水中仙公司存在迟延向示范区公司支付租金的情况，导致海洋动物开发公司对涉案合同的履行存在不安抗辩权，但示范区公司已于2019年1月2日接受由海洋动物开发公司代付的2019年度租金，且无其他证据证明海洋动物开发公司已于当时向水中仙公司提出该项抗辩，故海洋动物开发公司的该部分答辩意见，一审法院不予采纳。海洋动物开发公司欠付租金符合合作协议关于水中仙公司有权解除合同的约定，水中仙公司诉请解除双方间合作协议及补充协议，一审法院予以支持。合作协议及补充协议自诉状副本送达之日即2019年7月31日解除。合同解除，海洋动物开发公司应及时对土地进行清理并交还水中仙公司。结合协议内容及履行情况，水中仙公司主张十日内返还期限过短，一审法院确认三十日为返还土地合理期限。合同解除前欠付租金仍应支付水中仙公司，计算至2019年7月31日为14.58万元。解除后至土地实际返还前应参照合同约定标准支付占用费用，2020年7月1日前按每年25万元的标准，2020年7月1日后按每年30万元的标准计算。合同解除，不影响合同中结算和清理条款的效力。合作协议约定违约方向履约方支付违约金30万元，考虑双方约定期间的租金总额、合同解除时间及解除后未履行期间（不含超出2023年11月4日部分），双方约定的违约金30万元，一审法院予以确认。水中仙公司要求海洋动物开发公司承担律师费，未明确具体金额，且缺乏证据印证，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条之规定，一审法院判决：一、昆山市水中仙控股投资有限公司与阜南县珍惜海洋动物开发有限公司2018年3月29日签订的千灯动物植物园合作协议、千灯动物植物园合作协议补充协议于2019年7月31日解除；二、阜南县珍惜海洋动物开发有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内向昆山市水中仙控股投资有限公司返还张浦镇张大千1号（）土地；三、阜南县珍惜海洋动物开发有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内向昆山市水中仙控股投资有限公司支付租金14.58万元及2019年7月31日后至实际返还上述第二项土地之日止的占用费，2020年7月1日前的占用费按每年25万元的标准，2020年7月1日后的占用费按每年30万元的标准计算；四、阜南县珍惜海洋动物开发有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内向昆山市水中仙控股投资有限公司支付违约金30万元；五、驳回昆山市水中仙控股投资有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费20100元，由阜南县珍惜海洋动物开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：水中仙公司与海洋动物开发公司签订的合作协议及合作协议补充协议的效力。首先，合作协议虽约定双方共同合作开办动物植物科普展示园，但未明确水中仙公司参加合作的具体工作，且补充协议明确了租金支付方式，故双方间为土地租赁合同关系。经一审法院向昆山市自然资源和规划局函询，相关土地的性质为建设用地，土地利用总体规划为建成区，2000年以来使用权性质或用途没有发生过变动，故水中仙公司与海洋动物开发公司之间的土地租赁合同不因土地性质而无效。但水中仙公司与海洋动物开发公司约定租赁期限至2024年6月30日，超出了水中仙公司与示范区公司间就涉案土地的租赁合同约定的期限2023年11月4日，故水中仙公司与海洋动物开发公司之间的土地租赁合同超出2023年11月4日部分的约定无效。其次，水中仙公司与示范区公司签订的土地租赁合同虽约定水中仙公司只能经营与农业相关的项目且不得以任何形式转租，但示范区公司2019年2月2日出具情况说明载明海洋动物开发公司代水中仙公司向示范区公司支付2019年度租金时，示范区公司就应知晓水中仙公司将涉案土地转租的相关情况。现并无证据证明示范区公司对此提出异议并依照其与水中仙公司之间的合同约定主张解除，故海洋动物开发公司认为因水中仙公司无权转租而导致合同无效的主张，本院不予采信。因本案不涉及水中仙公司与示范区公司合同效力，对于海洋动物开发公司要求追加示范区公司参加诉讼的主张，本院不予支持。最后，水中仙公司与海洋动物开发公司的合作协议约定土地面积约为20亩，虽与示范区公司合同中的16亩存在有较大差异，但合作协议中明确约定了项目施工期，海洋动物开发公司应对土地实际面积及利用现状尽合理注意义务，水中仙公司已将涉案土地交付海洋动物开发公司使用，海洋动物开发公司称实际交付面积仅16亩而未能及时发现，不合常理。且合作协议及补充协议中约定的租金并未明确约定按土地面积计算，故海洋动物开发公司主张水中仙公司未按约定面积交付土地，并导致合同无效，本院不予采信。综上，水中仙公司与海洋动物开发公司签订的合作协议及补充协议超出2023年11月4日的部分无效，其余部分应为有效合同。签订合作协议及补充协议后，海洋动物开发公司仅向水中仙公司支付2018年7月1日至2018年12月31日的租金125000元，代水中仙公司向示范区公司支付2019年度租金16000元，后未继续支付租金，水中仙公司有权依据合作协议解除合同，合作协议及补充协议的有效部分自一审诉状副本送达之日即2019年7月31日解除。合同解除后，海洋动物开发公司应将涉案土地交还水中仙公司，支付欠付租金及实际占有使用土地期间的占有使用费。经核算，海洋动物开发公司欠付的2019年1月1日至2019年7月31日租金数额为14.58万元，因水中仙公司二审明确同意扣除代付给示范区公司的租金16000元，故海洋动物开发公司还应支付欠付租金129800元，并参照合同约定标准支付2019年8月1日起至土地实际返还之日止的占有使用费。关于违约金。本院认为，因海洋动物开发公司违约导致合同解除，海洋动物开发公司应承担相应违约责任。合作协议及补充协议约定的解除合同违约金为30万元，海洋动物开发公司主张合作协议及补充协议无效，含括了因合作协议及补充协议无效而不应支付解除合同违约金的意思表示，一审判决认定违约金数额为30万元过高，本院考虑双方约定期间的租金总额、合同履行情况及海洋动物开发公司的违约程度，酌定违约金数额为15万元（6个月租金）。综上所述，海洋动物开发公司的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对违约金数额认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初13037号民事判决第一、二项；二、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初13037号民事判决第三、四、五项及案件受理费部分；三、阜南县珍惜海洋动物开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向昆山市水中仙控股投资有限公司支付租金129800元及2019年8月1日至实际返还涉案土地之日止的占有使用费，2020年7月1日前的占有使用费按每年25万元的标准，2020年7月1日后的占有使用费按每年30万元的标准计算；四、阜南县珍惜海洋动物开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向昆山市水中仙控股投资有限公司支付违约金15万元；五、驳回昆山市水中仙控股投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20100元，由阜南县珍惜海洋动物开发有限公司负担15929元，昆山市水中仙控股投资有限公司负担4171元。二审案件受理费20100元，由阜南县珍惜海洋动物开发有限公司负担15929元，昆山市水中仙控股投资有限公司负担4171元。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 卞干国二〇二〇年十一月三十日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。