贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终6183号上诉人（一审被告）：毕节康泰物业管理有限公司（统一社会信用代码为91520502063060342W），住所地：贵州省毕节市七星关区威西路**。法定代表人：王大斌，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：赵波，贵州四立律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：何华，贵州四立律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：七星关区靓彩服装店（统一社会信用代码92520502MA6E64FMXD）,,住所地：贵州省毕节市七星关区市西街道草海大道创美世纪城**负********经营者：张红梅，女，1973年12月26日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。原审被告：四川鸿顺康投资有限公司（统一社会信用代码为91510000309395493X），住所地：成都市高，住所地：成都市高新区府城大道西段**********iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：严贵安，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：谢成，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：彭龙雨，贵州本芳律师事务所实习律师。上诉人毕节康泰物业管理有限公司因与被上诉人七星关区靓彩服装店和原审被告四川鸿顺康投资有限公司物业管理合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初6410号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月31日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案，现已审理终结。上诉人毕节康泰物业管理有限公司提出上诉请求：1、撤销原判依法改判驳回被上诉人一审全部诉请；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：一、被上诉人商铺被水淹的原因是其未合理使用供排水设施造成专用部分排水管道堵塞导致。其一是在停水时并未将水龙头关闭致突然来水水流在无人管理情况下长期输出；其二是商铺员工违反生活常识将女用卫生巾丢入厕所排水管道堵塞，上诉人没有任何违约和过错行为，原判认定是公用管道堵塞错误。二、贵州宏黔资产评估公司的评估报告根本不具有证据三性，不能作为赔偿的依据。事故发生在2017年12月，上诉人并未参与受损物资的清点，仅以被上诉人提供的清单不真实，评估价值没有依据，停业损失及装修损失等全部无任何依据，上诉人作为物业管理部门已尽到责任，不应承担赔偿责任，故请求二审支持其上诉请求。被上诉人七星关区靓彩服装店二审答辩称：原判认定事实清楚，证据充分，上诉人所提上诉理由明显不能成立，请求二审维持原判。原审被告四川鸿顺康投资有限公司二审陈述，同意上诉人意见。七星关区靓彩服装店一审提出诉讼请求：1、依法判令被告毕节康泰物业管理有限公司赔偿原告直接经济损失18.5万元，被告四川鸿顺康投资有限公司承担连带赔偿责任；2、案件受理费及因本案诉讼而支付的其他诉讼费用由二被告共同承担。本次审理中，原告将第1项诉讼请求变更为依法判令被告毕节康泰物业管理有限公司赔偿原告直接经济损失117678.00元、鉴定费20000.00元共计137678.00元，被告四川鸿顺康投资有限公司承担连带赔偿责任。一审法院认定事实：原告七星关区靓彩服装店系个体工商户，经营者为张红梅。2017年5月17日，张红梅与被告四川鸿顺康投资有限公司签订《商铺租赁合同》，被告四川鸿顺康投资有限公司将位于毕节市七星关区出租给张红梅经营使用。2017年6月9日，张红梅与被告毕节市康泰物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定，共用的上下水管道属共用设施设备，对上下水管道进行维护和管理属物业服务合同的内容，对共用部位、共用设施设备的运行、维护和管理时，运行、使用、维护由专业人员按规定操作，并留有记录，管道通畅、无长期堵塞外溢现象。2019年11月9日，位于原告商铺底部下水管道堵塞，导致生活用水不能正常排放，流入原告经营的商铺内，被告毕节市康泰物业管理有限公司工作人员到现场进行了处理。2017年12月9日，该商铺底部下水管道再次堵塞，由于原告租用的商铺位于污水管道底端，导致污水从厕所处返灌，流入原告经营的商铺内，造成原告商铺内装修及服装受损。经被告毕节市康泰物业管理有限公司工作人员从商铺底部下水管道取出女性所用卫生巾，对堵塞进行了清理。根据原告提供的事发现场的视频和照片和证人证言，该堵塞的下水管道位于原告商铺底部，公共地下停车场的上方。原告认为，上下水管道系物管公司应当管理和维护的公用设施，被告毕节市康泰物业管理有限公司未履行《前期物业服务合同》约定的义务，保证该公用管道的畅通，导致原告财产受损，应承担赔偿责任。因原告与被告四川鸿顺康投资有限公司签订房屋租赁合同的同时，被告四川鸿顺康投资有限公司要求被告签订前期物业服务合同，故被告四川鸿顺康投资有限公司也应承担连带赔偿责任。故原告遂以前述诉讼请求诉至本院。本次审理中，为确定本次水淹造成原告财产的实际损失，经原告申请，本院依法委托贵州宏黔资产评估事务所对原告商铺遭受水淹造成的装修损失、服装损失及2017年12月10日至2017年12月20日期间的停业损失进行评估，该评估机构于2019年12月18日作出宏黔评报字（2019）第93号《资产评估报告书》，评估意见为原告商铺遭受水淹造成的装修损失为11869.00元、服装损失为82636.00元及2017年12月10日至2017年12月20日期间的停业损失为23173.00元共计117678.00元，原告支付了评估费20000.00元。一审法院认为，就七星关区靓彩服装店提起本案物业服务合同之诉，主体是否适格的问题，因原告七星关区靓彩服装店系个体工商户，经营者为张红梅，其经营场所位于毕节市七星关区，物业管理服务由被告毕节康泰物业管理有限公司负责，原告与被告毕节康泰物业管理有限公司成立物业管理服务合同关系，虽原告提交的《前期物业服务合同》系以经营者张红梅名义与被告毕节康泰物业管理有限公司签订，但并不影响原告七星关区靓彩服装店提起本案诉讼，其主体适格。关于二被告对原告的损失是否承担赔偿责任问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。根据张红梅与被告毕节康泰物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》约定，共用的上下水管道属共用设施设备，对上下水管道进行维护和管理属物业服务合同的内容，对共用部位、共用设施设备的运行、维护和管理时，运行、使用、维护由专业人员按规定操作，并留有记录，管道通畅、无长期堵塞外溢现象。本案中，原告经营场所位于楼下污水管道的底端，因下水道多次被污物堵塞，污水从卫生间溢出，是造成其财产受损的原因。虽然双方对被堵塞的下水管道属于共用部位还是原告商铺使用的专有部分存在较大争议，但从原告提供的事发现场的照片及视频可以客观证实，该管道位于原告商铺的底部、公共地下停车场的上方，管道属于共用部位而非原告专用部分，且从证人邵某的出庭证言可证实，事发时原告临近其他商铺也因下水管道堵塞发生被水淹的客观情况，亦可以认定该堵塞的部分属于共用部分而并非原告的专用部位，故应属于被告毕节康泰物业管理有限公司维护和管理的部分，而被告毕节康泰物业管理有限公司并未提供证据证明其对该共用的上下水管道已履行了合理及完善的维护管理义务，因此，涉案的上下水管道多次被污物堵塞造成原告财产受损，其应承担赔偿责任。根据评估机构的评估意见，原告商铺遭受水淹造成的装修损失为11869.00元、服装损失为82636.00元及2017年12月10日至2017年12月20日期间的停业损失为23173.00元共计117678.00元，被告虽然对该评估持异议，但原告的装修损失、服装损失及停业损失系评估机构根据现场原告的装修服装等实际损失进行评估所得，评估意见较为公正客观，被告也未能提供足以推翻该评估意见的证据，故本院对该评估意见予以采信，被告认为原告自行扩大损失的意见无相应的事实依据，不予支持。故原告因被水淹造成的合理损失共计117678.00元，由被告毕节康泰物业管理有限公司赔偿给原告。被告四川鸿顺康投资有限公司作为商铺的出租方，不是物业服务合同的当事人，对原告的财产受损因无过错不承担赔偿责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定之规定，判决：一、由被告毕节康泰物业管理有限公司赔偿原告七星关区靓彩服装店的装修损失、服装损失及停业损失共计117678.00元，限判决生效十日内履行；二、驳回原告七星关区靓彩服装店的其他诉讼请求。案件受理费2000.00元，评估费20000.00元，共计22000.00元，由被告毕节康泰物业管理有限公司承担。在二审审理期间，上诉人提交北京青年报、鲁网、中国反传销网等媒体报道四份，证明被上诉人经销的中脉美体内衣在多地涉嫌传销和虚假宣传被处罚，价格虚高，鉴定评估公司作出的评估结论不真实。被上诉人质证认为与本案无关，不能作为定案证据。本院认为，此证据真实，能够证明被上诉人经营的中脉美体内衣存在虚假宣传和价格虚高情形，予以采信。经二审现场勘查查明：被上诉人经营的商铺位于七星关区内，共有六间商铺，面积323.69平方米，商铺室内贯通，室外铺地板砖连成整体，室内略低于室外两个指头左右，每间均安装两扇玻璃门进出，室内有两个卫生间。商铺的排水管道独立于楼上其他住户，属于被上诉人等几位商铺经营者单独使用，商铺下面有排水横管一根，位于地下车库上方，商铺的卫生间管道接横管，橫管再接入楼上住户主下水管道。原判认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：涉案管道堵塞点是公共管道还是被上诉人店铺的专有管道，上诉人在物业管理服务中是否存在过错，其是否应承担本案赔偿责任，具体赔偿数额是否按评估报告认定。经查，本案系物业管理合同纠纷，重点应审查上诉人在物业管理过程中是否存在过错。对于管道堵塞点位于何处问题，被上诉人提供的光盘和照片只能证明商铺被水淹、清扫积水和上诉人工作人员对下水管道排查的事实，上诉人称水淹原因系被上诉人员工丢卫生巾在专用管道致堵塞排水，但不能提供证据支持。经二审现场勘查双方也不能指出堵塞点的具体位置，故不能确认管道堵塞点在公用管道还是专用管道。因涉案水淹发生在夜晚，之前小区停水，从被上诉人扫水的视频资料看出积水系清水，被上诉人员工下班后未关闭水龙头突然来水导致水淹的可能性较大，而根据证人陈述之前一月也发生过扫水事实的证言，基本可以确认本案水淹发生原因，系下水管道有部分堵塞和被上诉人员工下班没有关闭水龙头夜间突然来水，水龙头放出的水持续且水量大，经排水管排放不及导致反灌进室内造成。至于堵塞原因，下水管道在被上诉人商铺下方，除几间商铺经营者使用外没有楼上住户排水的介入，也不排除被上诉人员工丢弃卫生巾在管道内的可能，故本案水淹事故被上诉人存在重大过错，应承担主要责任。在本案事故发生前一月，包括被上诉人在内的商铺也发生过堵塞扫水，但上诉人没有认真对下水管道进行疏通和维护，对本案水淹事故的发生，存在服务不到位的过错。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，结合本案基本事实，酌情由上诉人承担涉案财产损失30%的责任较为合理。因上诉人不是本案事故的直接侵权人，其承担的只是物业服务不到位的责任，原判由其赔偿全部损失错误，本院予以纠正。对于损失如何确认，评估报告是否采信问题。虽然被上诉人在一审中申请损失评估，但评估结论不符合客观实际，本院作如下评判：1、服装损失在报告中体现为82636元，依据只是被上诉人提交的受损服装数量和种类清单一份，没有上诉人或第三方确认，上诉人在鉴定材料质证时对三性不认可，因缺乏基本鉴定证据，一审法院向被上诉人释明评估风险，被上诉人仍坚持按其提供的数量种类评估并承诺风险自担。经本院审查，视频资料仅显示装服装的纸箱底部有水侵，没有清点数量视频，鉴定服装数量和种类是否系本案水淹受损不能确定。被上诉人没有提供进货单，评估报告中也没有价格依据，仅仅只有被上诉人经营的中脉美体内衣宣传单。结合上诉人二审中提交的中脉美体内衣涉嫌传销和虚假宣传、价格虚高的报道，本院对评估报告中的损失金额不予确认。但考虑到被上诉人经营的服装确实存在部分损失的事实，结合全案证据情况，此服装损失酌情按评估价的50%即41318元认定较为合理。2、装修损失在报告中体现为11869元，二审中被上诉人认可事故后没有进行过装修，经二审现场勘查和被上诉人提供的视频资料显示，涉案水淹最多两个拇指高度且发现后即清扫，不可能涉及墙纸、门框等损失，最多涉及木地板修复，根据评估报告两间木地板全部换新价为3151元，故本院对装修损失认定为3151元，其他评估无事实依据，不予支持。3、停业损失在报告中体现为11天23173元，经二审中询问被上诉人停业原因，其称室内被粪水淹不能经营，但根据其提供的视频显示清扫的是清水，结合二审现场勘查排水管道情况和水淹原因，被上诉人称被粪水淹需要停业的理由不成立，且涉案商铺位于居民小区内，水淹后即进行扫水清理，对此停业损失不予支持。综上，被上诉人损失认定为41318+3151=44469元，对于鉴定评估费20000元，考虑到上诉人存在一定过错，可与损失相加由其按30%比例承担，故被上诉人在本案中应获得的赔偿为64469元的30%即19340.7元。综上，上诉人所提上诉请求部分有理，有理部分应予支持。原判认定事实清楚，但适用法律错误，本院应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初6410号民事判决；二、上诉人毕节康泰物业管理有限公司在本判决生效之日起十五日内赔偿被上诉人七星关区靓彩服装店的装修损失、服装损失和评估费用共计19340.7元；三、驳回上诉人毕节康泰物业管理有限公司的其他上诉请求；四、驳回被上诉人七星关区靓彩服装店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2000元，由上诉人毕节康泰物业管理有限公司负担600元，剩余1400元和评估费14000元由被上诉人七星关区靓彩服装店自行负担；二审案件受理费4000元，由上诉人毕节康泰物业管理有限公司负担1200元，被上诉人七星关区靓彩服装店自行负担2800元。本判决为终审判决。审判长 舒 平审判员 代 珊审判员 曹建军二〇二〇年十一月十六日书记员 宗航程