天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初21442号原告：靳丽凤，女，1968年8月30日出生，汉族，户籍所在地天津市塘沽天津开发区，住天津市滨海新区，天津滨海海通物流有限公司财务。原告：李明，男，1969年8月12日出生，汉族，住天津市滨海新区，现住天津市开发区，无职业。被告：滨海投资集团股份有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽新北路宝湾道**，住所地天津市塘沽区烟台道**，统一社会信用代码91120000103064349W。法定代表人：滕汉春，经理。委托诉讼代理人：王瑞，男，1978年6月21日出生，住天津市滨海新区。被告：天津华远实业发展有限公司，住所，住所地天津市塘沽区烟台道**地，住所地天津开发区东岸名仕花园商业10-7会信用代码911201166005600956。法定代表人：杨宗成，经理。委托诉讼代理人：王瑞，男，1978年6月21日出生，住天津市滨海新区。被告：包头滨海房地产开发有限公司，住所地，住所地内蒙古自治区包头市稀土高新区幸福南路**天龙写字楼**805会信用代码91150291793618029N。法定代表人：佟君，执行董事。委托诉讼代理人：周健民，男，1962年11月8日出生，住所地天津市河**，包头滨海房地产开发有限公司法务。原告靳丽凤、李明与滨海投资集团股份有限公司（以下简称“滨海公司”）、天津华远实业发展有限公司（以下简称“华远公司”）包头滨海房地产开发有限公司（以下简称“包头公司”）合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告靳丽凤、李明，被告华远公司、被告滨海公司的委托诉讼代理人王瑞，被告包头公司委托诉讼代理人周健民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告靳丽凤、李明向本院提出诉讼请求：1、判令三被告与原告签订的合同无效；2、向原告靳丽凤,李明连带返还借款3700000元；3、判令三被告向原告靳丽凤,李明连带返还投资回报(自2018年7月2日至2019年7月1日,按照协议约定的投资回报20%给付,从2019年7月2日至付清之日按照6%给付利息)；4、判令三被告连带承担本案诉讼费用。庭审过程中，原告明确诉讼请求，要求被告华远公司、被告滨海公司返还借款3700000元，被告包头公司承担连带责任。事实与理由：原告靳丽凤是被告一滨海投资集团股份有限公司(下称“滨海集团”)员工,被告二天津华远实业发展有限公司是滨海集团的下属公司,被告三包头滨海房地产开发有限公司是被告滨海集团全资子公司。2018年6月27日,被告一滨海集团发出要约邀请“包头滨海名都2018年度保收益、内认购房增值投资计划”(以下简称“投资计划”)。“投资计划”载明:“包头滨海名都二期共9栋楼,8栋住宅1栋商业,现已开槽施工,预计2018年内开盘。应内部客户的投资及购房要求,包头滨海房地产公司特推出此次‘保收益、内认购房增值投资计划’。参加本次包头滨海名都‘保收益、内认购房增值投资计划’的范围为集团、集团各部室及下属公司的在册员工。内部认购投资计划协议、财务收据由华远公司盖章。投资100万以上年回报率20%,本次投资计划募集报名时间为2018年7月2日-7月13日。投资回报自参加投资计划之日起计,为期一年。期满半年兑付半年回报,满一年本息兑付。”原告靳丽凤共筹措资金390万元(其中:靳丽凤投资190万元,李明投资180万元,王顺志投资20万元，,并按照滨海集团“投资计划”要求,于2018年7月12日将3900000元付款至被告二天津华远实业发展有限公司账户。被告华远公司给原告靳丽凤开具3900000元借款收据，原告靳丽凤与华远公司签订了《包头滨海名都保收益、内部认购协议书》,协议号:05。协议载明:甲方天津华远实业发展有限公司为包头滨海名都的投资商,乙方靳丽凤于协议签订日交纳投资款3900000元,投资期限为2018年7月2日至2019年7月1日止,投资年回报率20%,回报方式为现金方式。2018年8月19日,滨海集团董事长跳楼身亡。2018年10月份,滨海集团领导研究决定,将原告前述3900000元投资款转为包头滨海名都内部房认购款。原告当时不愿意改签,因为当时所认购的商品房地上位置还有拆迁户(至今还有拆迁户问题没有解决，,房子都没有盖,不知道以后会不会成为烂尾楼。但基于滨海集团现状,为了使滨海集团能够继续的良性发展,无奈之下,2018年10月25日原告与三被告签订了“滨海名都内部房认购书”,并由被告三包头滨海房地产开发有限公司重新给原告靳丽凤、李明开具认购款收据。收据号为No01244411和No01244412,分别载明:(1)“2018年10月25日,今收到靳丽凤交来认购款1900000元整”。(2)“2018年10月25日,今收到李明交来认购款1800000元整”。原收据(No01254233)和协议(协议号:05)收回。原告靳丽凤和李明共认购包头滨海名都商品房4套:(1)17栋701室,建筑面积141.22平米,单价:7077元,总价:999409元,合同编号:114。(2)18栋2506室,建筑面积135.60平米,单价:7004元,总价:949710元,合同编号:113。(3)18栋801室,建筑面积135.60平米,单价:7034元,总价:953778元,合同编号:112。(4)18栋306室,建筑面积135.60平米,单价:6884元,总价:933438元,合同编号:111。2019年11月7日,原告委托泰和泰(天津)律师事务所出具律师函:原告不委托被告包头滨海房地产开发有限公司代为销售前述房屋,主张继续履行双方原签订的《滨海名都内部房认购书》,希望双方尽快签订《商品房买卖合同》。到目前为止,被告与原告签订的“滨海名都内部房认购书”所涉及的商品房屋还没有取得商品房销售许可证,而且“投资计划”承诺2018年内开盘,至今仍未开盘。被告与原告签订的“滨海名都内部房认购书”不是国家法律认可的《商品房买卖合同》,原告的权益不能得到有效保障,原告为了维护自身的合法权益，故起诉。被告华远公司辩称，对原告的第一、二项诉讼请求认可，同意返还原告的投资款。关于第三项诉讼请求，同意按照法律规定的利率标准给付。被告滨海公司辩称，对原告的第一、二项诉讼请求认可，同意返还原告的投资款。关于第三项诉讼请求，同意按照法律规定的利率标准给付。被告包头公司辩称，我公司与二原告没有签订任何的借款协议，也没有收取二原告任何的款项，因此不应当承担偿还借款的连带责任。2018年7月，二原告与本案的华远公司签订借款合同，并将借款实际给付了华远公司，本案的借贷关系是原告与华远公司之间的借款关系，与我公司没有任何关系。华远公司不是我公司的投资商，也不是我公司的股东，华远公司也未将该款项给付我公司，故我公司不应当承担偿还义务。我公司与原告靳丽凤签订的《滨海名都内部房认购书》，已经被内蒙古包头市稀土高新技术产业开发区人民法院作出的（2020）内0291民初1011号民事判决认定为无效合同，无效合同没有法律效力，对双方当事人均不产生约束力，原告依据无效合同任何条款要求我公司履行偿还借款的义务，均没有事实和法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。关于本案事实补充几点，签订该协议并不是包头公司的意思，当时滨海集团掌握我公司实际经营权，之前滨海集团公司向员工集资，后因经营困难，集资逾期不能偿还，在这种情况下由原告、包头公司、滨海集团、华远公司签订了《滨海名都内部房认购书》，以房抵偿滨海集团所欠原告的借款，总共抵了4套房。虽然我公司是独立法人，但当时是滨海集团的管理人员控制着包头公司。现在施工完成了80%左右，这4套房均没有取得销售许可，土地证抵押给案外人华融公司。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。依据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告靳丽凤系被告滨海集团公司职工，原告李明与靳丽凤系朋友关系。被告包头公司及被告华远公司均系滨海集团公司控股的子公司。2018年6月27日，滨海公司在其网络办公系统发布《包头滨海名都2018年度保收益、内认购房增值投资计划》，载明投资计划背景为“…应内部客户的投资及购房需求，包头滨海房地产公司特推出此次‘保收益、内认购房增值投资计划’”，载明投资计划范围为“参加本次滨海名都‘保收益、内认购房增值投资计划’的范围为集团、集团各部室及下属公司的在册员工”，载明投资计划时间为“1、本次投资计划募集报名时间为2018年7月2日－7月13日；2、投资回报自参加投资之日起计，为期一年。期满半年兑付本年回报，满一年本息兑付。选房客户按照投资测算表优惠金额重新折算；3、本次投资先到先得，额满即止，100套房源”，载明投资计划诠释“1、本次投资计划以包头滨海名都二期17号楼房型为依托，有全阳两室、通透两室及通透三室，共103套房源；2、投资回报测算表中1000000元投资回报率为20%，可选房源140平方米，优惠幅度开盘基础上1400元；并备注17号楼开盘选房客户按规定房源选房，投资款转为房款，补齐剩余房款。投资型购房委托售楼处代买，收取1.2%代理费，自住型购房即可签约；半年兑付的回报额在选房中重新折算，载明具体安排“内部认购投资计划协议、财务收据由华远公司盖章”。靳丽凤共筹措资金3900000元(其中靳丽凤投资1900000元,李明投资1800000元,王顺志投资200000元，,2018年7月12日，被告华远公司作为甲方，靳丽凤作为乙方，签订了《包头滨海名都保收益、内部认购协议书》，约定乙方交纳投资款3900000元，投资期限为2018年7月2日至2019年7月1日止，投资回报20%，回报方式为现金方式，半年期满现金形式兑付半年回报，一年期满后投资款及回报全部结清。认购房屋形式选房签约。靳丽凤于当日将3900000元给付被告华远公司，华远公司为靳丽凤开具3900000元借款收据。2018年10月25日，被告包头公司作为甲方、原告靳丽凤、李明共同作为乙方、华远公司作为丙方、百货公司作为丁方，四方签订了《滨海名都内部房认购书》四份,约定靳丽凤、李明认购包头滨海名都商品房4套，分别为17栋701室，999409元、18栋2506室,总价949710元、18栋801室,总价953778元、18栋306室,总价933438元。付款方式均为甲方同意乙方用其给丙方的借款作为认购此房的购房款，余款于签订《商品房买卖合同》时由买受人补齐。还约定如甲方无法如约履行本协议，丙方、丁方应继续向乙方履行还款义务。当日被告包头公司为原告靳丽凤开具认购款1900000元的收据，为李明开具认购款1800000元的收据。包头公司系包头滨海名都商住小区的开发商，当庭陈述案涉项目至今未完工，案涉房屋均未取得房屋预售许可证，项目所在地块土地使用权已抵押给案外人华融公司，合同签订后华远公司并未将投资款实际给付给包头公司。华远公司当庭陈述未将投资款实际给付给包头公司。原告认可案涉房屋均未取得房屋预售许可证。靳丽凤曾于2020年7月6日起诉，要求确认其与包头公司签订的另一份认购滨海名都17栋1206室的《滨海名都内部房认购书》有效等。2020年8月25日，内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院作出（2020）内0291民初1011号民事判决，认定被告至开庭时仍未取得商品房预售许可证明，故原、被告签订的合同应为无效合同，判决原告靳丽凤与包头公司签订的《滨海名都内部房认购书》无效，并避讳原告靳丽凤的其他诉讼请求。该判决现已生效。本院认为，原告主张确认三被告与原告签订的《滨海名都内部房认购书》无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同，纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品买卖合同。从原、被告之间的合同签订及履行过程看，原告主张被告滨海公司、华远公司偿还借款及投资利息等均基于《包头滨海名都保收益、内部认购协议书》，关于该合同性质，从该投资计划的整体约定内容可见，其中的主要权利义务约定均不是针对商品房买卖交易，而是对确保投资方投资款的返还时间及收益的计算、支付等事宜作出约定，显然被告滨海公司发出上述要约并以华远公司名义签订合同的主要目的不是建立商品房买卖关系，而是向滨海公司指定范围内的人员进行借款融资。原告在交纳3700000元认购款后又按照投资计划与三被告公司签订《滨海名都内部房认购书》，虽约定了当事人信息、商品房基本状况、价款、付款方式、争议解决等主要内容，被告包头公司亦向原告靳丽凤、李明分别出具认购款1900000元、认购款1800000元收据，但原告将3700000元以借款形式给付合同丙方华远公司后，华远公司并未给付包头公司，且认购款超出3700000元的部分，被告也并未向原告收取，而是在合同中约定“余款于签订《商品房买卖合同》时由买受人补齐”，亦可说明原告并不是真实买受人。这一交易过程可以体现双方的缔约目的并非买卖商品房，而是履行投资计划中的借款融资事项。故该认购书不是当事人真实意思表示，名为房屋认购协议，实为借款融资合同。关于原告主张被告滨海公司、华远公司向原告靳丽凤,李明返还借款3700000元，被告滨海公司、华远公司均不持异议，本院照准。原告主张自2018年7月2日至2019年7月1日按照协议约定以3700000元的20%的年利率返还投资回报，自2019年7月2日至付清之日按照年6%给付利息，被告滨海公司、华远公司不认可，同意根据相关法律规定计算，原告主张利率过高，本院根据相关规定调整为自起诉之日起至2019年7月1日止，按照15%利率计算，2019年7月2日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，超出部分不予支持。原告主张包头公司承担连带责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第（二）项，第一百四十六条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告滨海投资集团股份有限公司与天津华远实业发展有限公司于本判决生效后十日内给付原告靳丽凤、李明3700000元（其中给付靳丽凤1900000元、给付李明1800000元）；二、被告滨海投资集团股份有限公司与天津华远实业发展有限公司于本判决生效后十日内给付原告靳丽凤逾期付款利息（以1900000元为基数，自起诉之日起至2019年7月1日止，按照15%利率计算，2019年7月2日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），给付原告靳丽凤逾期付款利息（以1800000元为基数，自起诉之日起至2019年7月1日止，按照15%利率计算，2019年7月2日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告靳丽凤、李明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取22131元，由被告滨海投资集团股份有限公司与天津华远实业发展有限公司负担2900元（原告已交纳，二被告于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。上诉人应直接向天津市第三中级人民法院交纳上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员 殷 隽二〇二〇年十一月四日书记员 鲁振楠附：法律释明《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。