湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12032号上诉人（原审被告）：湖南建工集团有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉南路一段**。法定代表人：叶新平，该公司董事长。委托诉讼代理人：王维，湖南罡翅律师事务所律师。委托诉讼代理人：王曾云，湖南罡翅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨宇，男，汉族，1978年9月24日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：何雪阳，湖南河清律师事务所律师。原审第三人：长沙市迪翔汽车销售有限公司，住，住所地湖南省宁乡市历经铺乡东城丽都****/div>法定代表人：杨章信。上诉人湖南建工集团有限公司（以下简称建工集团）因与被上诉人杨宇、原审第三人长沙市迪翔汽车销售有限公司（以下简称迪翔汽车销售公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院（2020）湘0124民初1965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。建工集团上诉请求：1.请求依法撤销（2020）湘0124民初1965号民事判决书中的第一项、第二项判决，并改判为：驳回被上诉人全部诉讼请求；2.本案二审诉讼费用及相关费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、本案中被上诉人并非案涉合同的签约主体，依据合同的相对性原则，被上诉人不能享有案涉合同项下的权利和义务，被上诉人不是本案适格原告。二、定金收条只能证明被上诉人与上诉人项目部缴纳款项的行为，但是该收条上并未载明对案涉房产的交付详情以及其他交易信息。因此，即便双方房产买卖关系成立，也应视为双方对该项交易的其他事项没有约定，如房产基本情况、正式合同签订、交房时间等，也不能仅依据定金收条就认为上诉人已经违约，应当承担定金双倍返还责任。三、建工集团龙泉美墅项目无权与第三人迪翔汽车销售公司签订《门面团购合同》，且房地产销售需要相应资质，而该合同的双方均无该项资质，因此双方签订的门面销售合同无效。而一审法院没有对该合同的效力进行审查，程序不当。四、在没有直接证据证明收款人“曾宏祥”身份的情况下，一审法院直接认定“曾宏祥”为上诉人财务人员，属于事实认定错误。且案涉款项进入了曾宏祥的个人账户，并没有进入上诉人或上诉人项目部账户，上诉人并没有收到被上诉人任何款项，不应当承担定金的双倍返还责任。杨宇辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人全部请求，维持原判。1.建工集团承建宁乡市龙泉美墅住宅小区二期工程，并设立了项目部，授权文相为项目部负责人，曾宏祥为项目部财务，雕刻了项目部公章，并由项目部负责人保管。上述事实上诉人在一审中均已自认。项目部系上诉人下设临时机构，不具备法人地位，民事责任应由上诉人承担。2.杨宇虽然没有与上诉人直接签订书面合同，但杨宇是根据上诉人与第三人签订的《门面团购合同》，基于对上诉人的信任，前往上诉人项目部向指定的项目部财务人员银行账户交付门面租金，由项目部出具收据并在收据上加盖公章。杨宇按照《门面团购合同》的条款向上诉人项目部交付租金时，双方之间就成立了事实上的合同关系，同时《门面团购合同》条款的效力也应当及于杨宇，杨宇应当享有涉案合同项下的权利，因此，杨宇是本案适格的诉讼主体。3.上诉人称定金收条上并未载明对案涉房产的交付详情及其他交易信息，与客观事实不符。定金条上明确了9栋1、2、3、4号门面定金，且有竣工交房后再办手续的约定。同时，杨宇基于《门面团购合同》向上诉人交付定金，上诉人没有按照合同约定和定金条约定履行相关义务就是违约，应当承担定金双倍返还的在责任。4.上诉人系施工单位，委派项目部负责工程建设，项目部因工程款相抵在开发商处受让门面并直接对外销售，杨宇认为建工集团对其房屋拥有处分权才交付定金，建工集团项目部要对收取定金的行为承担法律责任。5.定金收据经手人处签名的曾宏祥系建工集团项目部财务人员，该事实上诉人在一审中已经自认，建工集团项目部指定杨宇将定金打入曾宏祥的账户，系指示交付。建工集团项目部在定金收据上盖章，应认定建工集团项目部收取了定金。事后曾宏祥是否将款项交给项目部或上诉人，系上诉人内部管理行为，与杨宇无关。6.杨宇支付的40万元定金性质为立约定金，建工集团项目部在项目竣工验收后一直未与杨宇签订购房合同，亦未撮合开发商与杨宇签订购房合同，属于违约，应当依法双倍返还定金。7.由于上诉人的违约行为导致杨宇重大损失，超过了适用定金罚则的损失。迪翔汽车销售公司述称，建工集团承包建设宁乡县龙泉美墅住宅小区二期工程，因其在龙泉美墅住在小区二期项目开发商处收受30余空门面对外进行销售以冲抵工程款，便以团购门面优惠为由要杨宇通过邀约客户或自购的方式到建工集团承建的项目购买门面，届时将以团购价出售。杨宇遂将团购龙泉美墅门面优惠的消息告诉了个别客户，团购意向客户均认为建工集团是大公司，对公司信誉和所建房屋质量深信不疑。2017年5月15日，杨宇以迪翔汽车销售公司名义与建工集团签订《门面团购合同》，并将上述合同向各团购意向客户出示以及说明相关合同条款，各参与团购客户于同年5月17日到建工集团项目处支付了门面定金，等待交房后签订正式《购房合同》以及办理相关手续。建工集团收取了各团购业主的门面定金，分别向各团购业主开具了收据，注明了所受款项用途。迪翔汽车销售公司在本案中无需承担任何民事责任。杨宇向一审法院起诉请求：1、判令解除双方房屋买卖合同关系；2、判令建工集团向杨宇双倍返还购房定金800000元；3、建工集团承担本案的诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2017年5月15日，湖南省建筑工程集团总公司龙泉美墅住宅小区二期项目部（甲方，以下简称建工集团项目部）与迪翔汽车销售公司（乙方）签订《门面团购合同》，约定对甲方因工程款相抵而收受的位于宁乡市白马桥乡仁福大道旁龙泉××小区的30余空门面的对外销售，由乙方通过邀约朋友等方式，对上述门面进行团购，双方对团购政策达成如下一致意见：1.乙方自购和邀约朋友团购门面达到10空门面以上（含10空），门面团购价格为￥8300元／㎡；2.签订本合同后，十天内每空门面交纳五万元定金，2017年6月1日前交足十万元定金，未交足的按月息3分计息，日期按合同签订日起；3.甲方在开发商房屋竣验收后与乙方及团购业主协调签订购房合同及办理一切有关手续，甲方保证所售门面与本项目其它房产门面同时办理业主的不动产权证等手续。合同尾部，甲方（盖章）处加盖有湖南省建筑工程集团总公司龙泉美墅二期工程项目经理部公章，甲方授权代表（签字）处有文相签名，乙方（盖章）处加盖迪翔汽车销售公司公章，乙方授权代表（签字）处有杨宇签名。上述合同签订后，杨宇分别于2017年5月17日、8月13日向曾宏祥银行账户转账200000元，以上共计400000元，建工集团项目部亦于同日分别向杨宇出具收据两张，收据上均写明：“今收到杨宇交来9#栋1、2、3、4空门面定金”，曾宏祥在收据经手人处签字。另查明：1.文相系建工集团龙泉美墅二期项目部的经理，曾宏祥系建工集团龙泉美墅二期项目部的财务；2.2017年6月26日，湖南省建筑工程集团总公司名称变更为湖南建工集团有限公司；3.龙泉美墅住宅小区二期二批9栋于2018年8月16日竣工验收备案，备案表中施工单位为湖南建工集团有限公司。一审法院认为，湖南省建筑工程集团总公司龙泉美墅住宅小区二期项目部与迪翔汽车销售公司签订《门面团购合同》后，杨宇基于该合同欲在建工集团项目部处团购门面并向其支付400000元门面定金，该定金性质为立约定金，现建工集团项目部在项目竣工验收后，一直未与杨宇签订购房合同，亦未撮合开发商与原告签订购房合同，属于违约，故其应当双倍返还定金。因湖南省建筑工程集团总公司龙泉美墅住宅小区二期项目部系建工集团下设临时机构，不具备独立法人地位，其民事责任应由建工集团承担，故建工集团应当向杨宇双倍返还购房定金800000元。关于杨宇要求解除双方房屋买卖合同关系的诉讼请求，因杨宇交付定金系作为订立房屋买卖合同的担保，双方尚未建立房屋买卖合同关系，故对该诉讼请求一审法院不予支持。关于建工集团辩称其没有收到杨宇交付的定金，所有款项全部支付给曾宏祥，因曾宏祥系建工集团龙泉美墅二期项目部的财务，其在收取定金后出具了加盖项目部公章的条据，故对该抗辩意见一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决：一、限湖南建工集团有限公司于本判决生效之日起5日内双倍返还杨宇定金800000元；如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回杨宇的其他诉讼请求。案件受理费11800元，减半收取5,900元，由湖南建工集团有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：1.杨宇是否具有本案原告主体资格的问题；2本案能否使用定金罚则的问题。本院对本案争议焦点评析如下：一、关于杨宇是否具有本案原告主体资格的问题。建工集团上诉认为，杨宇并非案涉合同的签约主体，不是本案适格原告。本院经审理认为，根据案涉《门面团购合同》第一条的约定，并未限定该合同签约主体即迪翔汽车销售公司参与门面团购以及交纳团购定金，杨宇交纳团购定金时，建工集团项目部并未拒绝，收取了定金并开具了定金收据，则杨宇实际为迪翔汽车销售公司为履行《门面团购合同》义务而邀约一起团购门面的团购业主及定金交纳方，现杨宇起诉要求双倍返还定金，其系本案适格原告。二、关于本案能否适用定金罚则的问题。建工集团上诉认为，案涉《门面团购合同》签约双方均无房地产销售资质，该合同无效；定金并非建工集团收取，定金收条并未载明案涉房产的交付详情以及其他交易信息，不能依据定金收条认定上诉人违约并双倍返还定金。本院经审理认为，首先，杨宇提供的《收据》上盖有建工集团项目的公章，建工集团在一审陈述中认可“曾宏祥”系项目部财务人员，则应当认定建工集团项目部收取了杨宇40万元定金。其次，依据案涉《门面团购合同》第一条第3项约定，在签订案涉《门面团购合同》后，待案涉门面所在工程项目竣工验收后，建工集团项目还应当与门面购买方协商签订购房合同并办理有关手续，建工集团项目部在收取定金后未按约定与杨宇签订购房合同，应属违约，应当适用定金罚则双倍返还定金。故一审认定杨宇交纳的定金系立约定金并认定由建工集团承担建工集团项目部的双倍返还定金的民事责任，并无不当。综上所述，建工集团的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,800元，由上诉人湖南建工集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  刘 刚审判员  易伟玲二〇二〇年十一月十九日法官助理李佳洪书记员彭玉婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……