湖南省邵阳市北塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0511民初523号 原告（案外人）：杨建华，男，1971年11月10日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。 委托诉讼代理人：欧阳爱香，湖南银剑律师事务所律师。 被告（申请执行人）：蔡治清，男，1967年9月25日出生，汉族，住湖南省邵阳市北塔区。 委托诉讼代理人：李勇军，湖南振威律师事务所律师。 被告（被执行人）：邵阳市天源房地产开发有限公司，住所地邵阳市火车南站汇鑫商业广场****门面。 法定代表人：孙红发，该公司执行董事兼总经理。 原告杨建华与被告蔡治清、邵阳市天源房地产开发有限公司（以下简称天源公司）执行异议之诉一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告杨建华及其委托诉讼代理人欧阳爱香、被告蔡治清的委托诉讼代理人李勇军到庭参加诉讼。被告天源公司经本院传票传唤，无正当理由拒不未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告杨建华向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销邵阳市北塔区人民法院（2019）湘0511执恢86号之一执行裁定书、邵阳市北塔区人民法院（2020）湘0511执异10号执行裁定书，解除对邵阳市××栋××号房屋的查封；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年4月24日，原告向被告天源公司交付购房定金5万元，2011年5月19日交付房款57963元，共计交付房屋首付款107963元时，天源公司与原告于2011年5月19日签订了《商品房买卖合同》（合同编号ＳＦ-2011-3352）并进行了商品房买卖登记备案，备案号为07390220113352，购买了被查封房屋邵阳市××栋××号房屋。2012年1月7日向天源公司补缴24万元房款，至此原告将《商品房买卖合同》约定的全部房款347963元全数交清。由于天源公司内部混乱，严重缺资金，导致金蕾佳苑项目一直未竣工验收也未向所有购房户交付房屋。直到2018年6月，在邵阳市大祥区××委组××组××组成的业委会共同努力下，各购房户自筹资金35000元／户用于装水、电、气、消防及公共部分的扫尾项目。之后，部分购房户在天源公司未竣工验收的情况下装修入住。原告于2018年6月20日向邵阳市大祥区政法委工作组指定的账户汇入自筹资金35000元，于2019年3月开始进行简单装修且已入住。2020年6月15日，原告在金蕾佳苑2栋业主群内发现邵阳市北塔区人民法院（2019）湘0511执恢86号之一执行裁定书，才知道自己所购邵阳市××栋××号房屋被查封。原告向邵阳市北塔区人民法院提出执行异议被驳回。原告认为邵阳市北塔区人民法院查封原告所购房屋及作出驳回执行异议请求，均违反了客观事实及法律规定，现特提起执行异议之诉。 被告蔡治清辩称：原告与天源公司不存在真实的房屋买卖关系，也不存在房款支付行为；商品房网签备案不产生物权变动效力，假设存在真实的房屋买卖关系，原告只享有物的交付请求权，不产生物权效力，原告主张房屋为其所有，无事实及法律依据，不能排除人民法院的强制执行。请求驳回原告的诉讼请求。 被告天源公司未做答辩，也未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：被告天源公司系位于邵阳市大祥区××小区开发商。2011年4月24日，原告杨建华向天源公司交付购房定金50000元，2011年5月19日交付房款57963元，共计交付房屋首付款107963元时，天源公司与原告于2011年5月19日签订了《商品房买卖合同》并办理了商品房合同备案证书，原告向天源公司购买了金蕾佳苑2号楼2单元0215002室房屋。2012年1月7日，原告向天源公司补缴240000元房款，至此原告将《商品房买卖合同》约定的全部房款347963元全数交清。后，金蕾佳苑项目因烂尾未竣工验收。2018年6月，邵阳市大祥区政法委成立工作组来解决该项目的问题，各购房户自筹资金3.5万元／户用于装水、电、气、消防以及公共部分的扫尾项目。原告于2018年6月20日向邵阳市大祥区政法委工作组指定的账户汇入自筹资金35000元，于2019年3月开始进行简单装修且已入住。因天源公司拒不履行本院已经发生法律效力的（2016）湘0511民初368号民事调解书所确定的偿还被告蔡治清借款本金850万元及相应利息的义务，本院于2016年11月15日立案执行，原执行案号为（2016）湘0511执175号。2019年12月4日，本院对该案恢复执行，执行案号为（2019）湘0511执恢86号。在该案执行过程中，本院于2020年5月25日作出（2019）湘0511执恢86号之一执行裁定书，查封天源公司金蕾佳苑小区2号楼登记在杨建华名下的0215002号房产。杨建华认为，查封的该房产系其与天源公司签订商品房买卖合同所购得并办理预售登记，应属于其合法财产，申请法院解除对该房产的查封。本院经审查认为，金蕾佳苑小区2号楼0215002号房产的所有权人为天源公司，虽然杨建华提交了房款收据，但未提交向天源公司缴纳房款的转账凭证及正规销售发票，不能提供充分证据证明其已经支付房屋价款且支付的价款超过合同约定总房款的百分之五十，故杨建华提供的证据不能证明其系案涉房屋的权利人，不足以排除执行，因此于2020年7月10日作出（2020）湘0511执异10号执行裁定书，驳回了杨建华提出的执行异议。杨建华不服，向本院提起执行异议之诉。 上述事实，有原告提交的身份证复印件、户籍证明、企业内资登记基本情况表、营业执照、商品房合同备案证书、商品房买卖合同、（2019）湘0511执恢86号之一执行裁定书、（2020）湘0511执异10号执行裁定书、银行流水及交易凭证、收据、原告交给邵阳市中级人民法院的证据及（2012）大民初字第424号民事判决书、宋武安、杨芳元的证明及身份证复印件、（2019）湘05民终917号民事判决书，被告蔡治清提交的（2016）湘0511民初368号民事调解书以及原、被告的当庭陈述予以证明，本院予以确认。原告提交的张林证明及身份证复印件、张林购房合同、收据，与本案没有关联性，不予采信；被告提交的蔡治清查封金蕾佳苑商品房明细表，不能确定其真实性，不予采信。 本院认为，本案系执行异议之诉。当事人争议的焦点是：原告杨建华就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告杨建华在本院查封之前已经就金蕾佳苑该涉案房屋与天源公司签订了《商品房买卖合同》并办理了商品房合同备案证书，该买卖合同系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；杨建华支付价款347963元的事实，有银行流水及交易凭证、天源公司出具的收款收据以及证人证言予以证明，可以认定，故杨建华已支付的房款超过了合同约定总价款的百分之五十，且杨建华现已自救入住该房屋。另，被告蔡治清与天源公司的民间借贷纠纷一案系金钱债权，并非指定交付的特定物。综上，杨建华提出的异议符合该规定第二十九条的情形，可以对抗蔡治清的金钱债权,足以排除执行。故原告要求撤销本院（2020）湘0511执异10号执行裁定书，解除对邵阳市××栋××号房屋的查封的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求撤销本院（2019）湘0511执恢86号之一执行裁定书的诉讼请求，牵涉到其他房产，与本案无关，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下： 一、解除对被告邵阳市天源房地产开发有限公司位于邵阳市大祥区××小区××号楼××单元××室房屋的查封； 二、驳回原告杨建华的其他诉讼请求。 案件受理费6519元，由被告邵阳市天源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 长  刘满平 人民陪审员  邓建民 人民陪审员  陈登辉 二〇二〇年十一月三十日 代理书记员  梁湘浙 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理: （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的; （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。