新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新28民终1117号上诉人（原审被告）：新疆天山宏基房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市萨依巴格辖区萨依巴格西侧金色时代广场**。法定代表人：赵鸿亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：任育民，新疆梨城律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈国成，系新疆天山宏基房地产开发有限公司三号桥分公司经理。被上诉人（原审原告）：巴州骏腾物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州焉耆回族自治县新华路**桥商厦。法定代表人：李军，该公司总经理。委托诉讼代理人：付小红，系该公司办公室主任。原审被告：新疆天山宏基房地产开发有限公司三号桥分公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州焉耆回族自治县。负责人：陈国成，系该分公司经理。上诉人新疆天山宏基房地产开发有限公司（以下简称天山宏基公司）因与被上诉人巴州骏腾物业服务有限公司（以下简称骏腾物业公司）、原审被告新疆天山宏基房地产开发有限公司三号桥分公司（以下简称天山宏基分公司）物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区焉耆回族自治县人民法院（2020）新2826民初256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月3日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月10日公开开庭进行了审理。上诉人新疆天山宏基房地产开发有限公司的委托诉讼代理人任育民、陈国成，被上诉人巴州骏腾物业服务有限公司的法定代表人李军及委托诉讼代理人付小红，新疆天山宏基房地产开发有限公司三号桥分公司的负责人陈国成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天山宏基公司上诉请求：依法改判新疆维吾尔自治区焉耆回族自治县人民法院（2020）新2826民初256号民事判决书第一项67,424.98元为1,857.8元。事实和理由：1、焉耆回族自治县人民法院（2020）新2826民初256号民事判决书，判决上诉人天山宏基公司于本判决生效后十日内向巴州骏腾物业服务有限公司共支付67,424.98元的判决是错误的。本案的物业服务合同，上诉人是开发商目前空置房只有二套4-402；8-2201合计面积232.22平方米，应当支付物业费1,857.8元；2、一审认定事实有误，上诉人开发的房屋因税收问题被税务部门查封，使用人应当为税务部门，不应当由开发商支付物业费。3、所谓的物业服务合同是所谓的业主委员会签订的（公章未备案），但其只约定了对住宅部分提供物业服务，对商业部分应当遵守原约定，由物业公司向开发公司缴纳管理费。综上一审法院认定事实错误，作出的判决有失公正，请求二审法院依法查明事实，依法改判，维护上诉人的合法权益。骏腾物业公司辩称，对商业部分没有约定，但是事实上商业部分是由我们的分公司在进行管理，给商户进行服务，刚被上诉人也说用件的问题，高层用电时候，变压器是被上诉人装的，不存在上诉人对商业部分提供服务的问题。综上，请求法庭查明事实，作出合理公正的判决。天山宏基分公司述称意见，与新疆天山宏基房地产开发有限公司的意见一致。州骏腾物业服务有限公司向一审法院起诉请求：判令被告支付物业综合服务费375,643.87元，违约金46,392元。一审法院认定事实：原审法院经审理认定事实如下：焉耆县三号桥商厦由被告天山宏基公司开发建设。2016年1月1日被告天山宏基分公司与原告骏腾物业公司签订物业服务管理合同，将三号桥商厦的物业管理事宜承包给骏腾物业公司，承包期自2016年1月1日至2017年12月31日。该合同履行期间，2017年8月4日三号桥商厦小区召开业主大会，成立了业主委员会。同年8月6日，三号桥商厦业主委员会作为甲方、骏腾物业公司作为乙方，双方签订《三号桥商厦物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对三号桥商厦提供物业服务；物业服务合同期限为十年，自2017年8月6日起至2026年8月5日止；乙方提供的物业服务包括：物业共用部分的维护和管理；物业共用设施设备的运行、维护和管理；公共区域环境卫生的维护；公共绿化的养护和管理等；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，其中高层住宅每月每平方米0.8元，商业每月每平方米1.6元；业主长期空置物业时，应当告知乙方，并与乙方就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商。业主未告知乙方并办理空置手续的，不视为空置物业，须全额支付物业管理费；物业管理区域内已竣工但尚未出售的物业，因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业，其物业服务费由开发建设单位承担；甲方、业主（物业使用人）违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按日3％的标准向乙方支付违约金；乙方擅自停止物业服务的，甲方可要求乙方继续履行，并按5％的标准向甲方支付违约金；合同履行中发生争议，由双方协商解决，协商调解不成的，向物业所在地人民法院提起诉讼；本合同一式六份，甲、乙双方各执两份，所在地价格主管部门和房地产行政主管部门各一份。但该合同对物业费缴纳方式和期限未作约定。该合同签订后，骏腾物业公司即开始履行物业服务义务。至2018年4月10日天山宏基分公司向原审法院提起诉讼，要求骏腾物业公司支付两年的承包费220,000元及违约金22,000元。经原审法院审理，双方达成由骏腾物业公司于2018年8月30日前向天山宏基分公司支付承包费140,000元的协议，原审法院于2018年6月15日出具（2018）新2826民初463号民事调解书对此予以确认。被告天山宏基公司开发建设的三号桥商厦于2013年7月4日竣工，房产测绘报告书载明该商厦总户数672户，层数为22层，用途为：库房、商业、住宅。其中负一层为库房，建筑面积3662.31平方米；1层商业31户，2至3层商业222户，建筑面积10325.81平方米；4至22层为住宅，共八个单元418户，建筑面积为45184.85平方米。其中一单元编为01号房一侧面积为135.64平方米，编为02号房一侧面积为141.12平方米；二单元编为01号房一侧面积为84.64平方米，编为02号房一侧面积为115.73平方米，编为03号房一侧面积为85.81平方米，编为04号房一侧面积为113.52平方米；三单元编为01号房一侧面积为113.52平方米，编为02号房一侧面积为84.07平方米，编为03号房一侧面积为107.22平方米；四单元编为01号房一侧面积为107.22平方米，编为02号房一侧面积为84.07平方米，编为03号房一侧面积为113.52平方米；五单元编为01号房一侧面积为113.52平方米，编为02号房一侧面积为84.07平方米，编为03号房一侧面积为107.22平方米；六单元编为01号房一侧面积为107.22平方米，编为02号房一侧面积为84.07平方米，编为03号房一侧面积为106.76平方米；七单元编为01号房一侧面积为116.94平方米，编为02号房一侧面积为86.38平方米；八单元编为01号房一侧面积为148.15平方米，编为02号房一侧面积为137.74平方米。现原告认为其已提供物业服务，但被告至今拖欠2018年6月至2019年3月期间8403.50平方米空置住宅、19707平方米空置商业房物业综合服务费未付，其中空置住宅包括房号：1-502、1-1101、1-1202、1-1302、1-1402、1-1902、1-2002、1-2102、1-2201、1-2202、2-401、2-501、2-701、2-801、2-802、2-902、2-1102、2-1103、2-1202、2-1302、2-1303、2-1403、2-1404、2-1502、2-1602、2-1703、2-1801、2-1802、2-1902、2-1903、2-2002、2-2003、2-2103、2-2104、3-802、3-1603、3-1802、3-1803、3-1901、3-1902、3-2102、3-2201、3-2203、4-401、4-402、4-603、4-1002、4-2002、4-2103、4-2201、4-2202、5-1802、5-1901、5-2001、5-2101、5-2102、5-2201、5-2202、5-2203、6-1501、6-1601、6-1702、6-1802、6-2002、6-2102、6-2103、6-2201、6-2202、6-2203、7-401、7-402、7-802、7-2201、8-702、8-1601、8-1801、8-2201、8-2202室共78套，商业房包括负一层4949.70平方米、二层6397.50平方米和三层8359.80平方米共19707平方米空置面积，上述空置住宅及商业房物业综合服务费经催收未果，为此提起诉讼。而被告认为，负一层属库房，不应收取物业费，该公司现只有六套425.16平方米商业房和4-402室（84.07平方米）、8-2201室（148.15平方米）两套住宅空置，其余商业房原告已经向承租人收取物业费，住宅大部分已出售，物业费应由业主承担，另有27套住宅以以物抵债的方式抵账给他人，20套住宅被税务机关扣押，此部分不应由被告承担物业费。经查，2018年1月11日，原审法院在办理新疆中京建设集团有限公司申请强制执行被执行人天山宏基公司、赵金星、陈国成建设施工合同一案时，出具（2017）新2826执410-2号执行裁定书，裁定将被告天山宏基公司所有的位于三号桥商厦房号为2-2003、2-2103、2-1403、2-2004、2-2104、2-1404、2-1604、2-1704、2-1804、2-704总建筑面积1052.07平方米十套住宅以每平方米2,300元的价格折抵该公司所欠新疆中京建设集团有限公司案款2,419,761元，该十套住宅涉及本案原告诉讼范围的有2-2003、2-2103、2-1403、2-2104、2-1404共五套。该案在执行过程中，2018年8月17日申请执行人与被执行人另达成《以物抵债协议》，该协议约定：被执行人天山宏基公司将其位于三号桥商厦房号为1-2102、1-2202、2-401、2-501、2-701、2-801、3-1603、3-2102、3-2203、4-2201、4-2202、5-1901、5-2001、5-2101、5-2201、5-2203、6-1501、6-1702、6-1802、6-2002、6-2102、6-2103、6-2201、6-2202、6-2203、7-401、7-2201室总建筑面积2754.09平方米共27套待售住宅以每平方米2,300元的价格折抵该公司所欠新疆中京建设集团有限公司案款6,334,407元。由于该协议未实际履行，2019年2月14日新疆中京建设集团有限公司申请该案恢复执行，该公司《恢复执行申请书》认可三号桥商厦房号为2-2003、2-2103、2-1403、2-2004、2-2104、2-1404、2-1604、2-1704、2-1804、2-704十套住宅已执行交付。该案恢复执行期间，巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院于2019年5月29日出具（2019）新28执监60号执行裁定书，裁定该案由该院立案执行。该院执行过程中，申请执行人与被执行人于2019年9月27日重新达成《执行和解协议》，协议约定：被执行人天山宏基公司将其三号桥商厦房号为1-2202、1-2102、3-1603、5-1901、5-2001、5-2101、5-2201、5-2203、6-1501、7-2201室总建筑面积1174.92平方米共十套住宅以每平方米2,400元的价格以物抵债抵偿所欠申请执行人债务2,819,808元，上述房屋已执行交付。此外，2019年5月16日，焉耆县税务局对被告位于三号桥商厦房号为1-2201、1-502、1-2002、2-802、2-902、2-1302、2-1602、2-2002、2-1903、2-1102、2-1802、2-1703、2-901、2-1001、2-1101、3-2203、4-2202、5-2102、5-2201、5-2202共二十套住宅予以扣押，其中除2-901、2-1001、2-1101三套住宅外，其余均在原告诉讼空置房范围内。被告认为上述抵账房和扣押房其均不应缴纳物业费，但原告认为上述房抵账和扣押时间为2019年5月之后，其主张的为2018年6月至2019年3月拖欠的物业费，被告应承担此部分住宅的物业费。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、被告是否应当向原告骏腾物业公司缴纳物业服务费？2、涉案房屋欠交物业服务费范围和收费面积如何确定？3、原告主张的违约金是否符合法律规定？4、本案是否属于重复诉讼？对此，逐一评析如下：一、被告是否应当向原告骏腾物业公司缴纳物业服务费？2016年1月1日被告天山宏基分公司将三号桥商厦的物业管理事宜承包给骏腾物业公司，双方为此签订《物业服务管理合同》，该合同履行期满后，因该合同产生的纠纷经原审法院审理已调解解决，该合同涉及的权利义务关系已终结。而三号桥商厦业主委员会成立后，该业主委员会与骏腾物业公司签订《三号桥商厦物业服务合同》，该合同不违反法律规定，应为有效。业主委员会代表业主选聘骏腾物业公司为三号桥商厦提供物业服务，此行为对全体业主具有约束力，骏腾物业公司提供物业服务后，业主应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。根据物业服务合同的约定及《物业管理条例》的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。依据庭审查明的事实，三号桥商厦由被告天山宏基公司开发建设，其应当承担2018年6月至2019年3月期间尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业服务费用的交纳义务，被告天山宏基公司提出其不应承担物业费的抗辩意见原审法院不予采纳；被告天山宏基分公司不具备独立法人资格，其亦并非涉案物业的建设方，为此原告要求该公司承担物业费交纳责任的诉讼请求不符合法律规定。二、涉案房屋物业服务费欠交范围和收费面积如何确定？关于住宅部分，原告起诉被告拖欠三号桥商厦空置住宅2018年6月至2019年3月期间物业费未交共78套，该78套住宅中2-2003、2-2103、2-1403、2-2104、2-1404五套住宅于2018年1月11日已执行交付给新疆中京建设集团有限公司，该五套住宅不应由被告交纳物业费用；涉案8-1601室、7-802室、7-402室、6-1601室、4-2002室、4-1002室、4-401室、3-1902室、3-1803室、1-1902室、3-1802室、1-1202室、1-1402室、3-2201室、8-702室、3-802室、5-1802室、8-1801室、8-2202室、1-1101室于2018年6月之前已出售、抵账或安置给他人，此部分住宅不应由被告交纳物业费用；而2-1303室被告2018年12月12日抵账给住邦公司，该套住宅被告只应承担2018年6月至2018年12月11日期间的物业费用，除上述住宅外，其余尚未出售或者尚未交给物业买受人的住宅所欠2018年6月至2019年3月期间的物业服务费用应当由被告天山宏基公司承担支付责任，至于被税务机关扣押的20套住宅以及在巴州中级人民法院执行案件中抵账的10套住宅时间均在2019年3月之后，该部分住宅自2018年6月至2019年3月期间的物业费亦应由被告天山宏基公司承担支付责任。依据庭审中原、被告陈述及测绘报告，被告天山宏基公司尚未出售或者尚未交给物业买受人的住宅房号和面积分别为：1-502（141.12平方米）、1-1302（141.12平方米）、1-2002（141.12平方米）、1-2102（141.12平方米）、1-2201（135.64平方米）、1-2202（141.12平方米），一单元合计841.24平方米；2-401（84.64平方米）、2-501（84.64平方米）、2-701（84.64平方米）、2-801（84.64平方米）、2-802（115.73平方米）、2-902（115.73平方米）、2-1102（115.73平方米）、2-1103（85.81平方米）、2-1202（115.73平方米）、2-1302（115.73平方米）、2-1502（115.73平方米）、2-1602（115.73平方米）、2-1703（85.81平方米）、2-1801（84.64平方米）、2-1802（115.73平方米）、2-1902（115.73平方米）、2-1903（85.81平方米）、2-2002（115.73平方米），二单元合计1752.12平方米；3-1603（107.22平方米）、3-1901（113.52平方米）、3-2102（84.07平方米）、3-2203（107.22平方米），三单元合计412.03平方米；4-402（84.07平方米）、4-603（113.52平方米）、4-2103（113.52平方米）、4-2201（107.22平方米）、4-2202（84.07平方米），四单元合计502.4平方米；5-1901（113.52平方米）、5-2001（113.52平方米）、5-2101（113.52平方米）、5-2102（84.07平方米）、5-2201（113.52平方米）、5-2202（84.07平方米）、5-2203（107.22平方米），五单元合计729.44平方米；6-1501（107.22平方米）、6-1702（84.07平方米）、6-1802（84.07平方米）、6-2002（84.07平方米）、6-2102（84.07平方米）、6-2103（106.76平方米）、6-2201（107.22平方米）、6-2202（84.07平方米）、6-2203（106.76平方米），六单元合计848.31平方米；7-401（116.94平方米）、7-2201（116.94平方米），七单元合计233.88平方米；8-2201（148.15平方米），以上住宅面积共计5467.57平方米，该部分住宅应缴纳物业服务费为43,740.56元（5467.57平方米×0.8元×10个月），另2-1303室应交物业费为（85.81平方米×0.8元×6个月）＋（85.81平方米×0.8元÷30×11天）=437.06元；关于商业部分，二层、三层商业房面积均为3566.48平方米，按照原告的主张，扣除二层1700平方米宾馆、590平方米培训中心（一）和780平方米培训中心（二），三层1360平方米金焉火锅和1250平方米健身房面积，其余空置面积1452.96平方米（3566.48×2-1700-590-780-1360-1250=1452.96平方米）应由被告天山宏基公司支付物业费计23,247.36元（1452.96平方米×1.6×10个月）；至于负一层，该部分使用性质为库房，物业服务合同对该层是否收取物业费未进行约定，原告虽陈述负一层由被告对外出租用作商业，但其并未提供确凿证据证实，原告现要求被告缴纳负一层物业费的诉讼请求证据不足。三、原告主张的违约金是否符合法律规定？三号桥业主委员会与原告骏腾物业公司签订的《物业服务合同》对物业费缴纳方式和期限未作约定，本案承担偿付所欠物业费的主体为被告天山宏基公司，原告未提供向天山宏基公司催收物业费的书面证据，为此现原告依据该合同第三十条的约定要求被告按日3％的标准支付违约金的诉讼请求于法无据。四、本案是否属于重复诉讼？2019年7月3日，原告骏腾物业公司虽以与本案相同事实和理由提起诉讼，且原审法院对该案依法作出判决，但该案经巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院二审，以原告所诉被告主体不适格为由，撤销原审法院（2019）新2826民初429号民事判决，并驳回骏腾物业公司的诉讼请求，现原告将天山宏基公司、天山宏基分公司列为共同被告提起诉讼不属于重复诉讼。综上所述，原告骏腾物业公司要求被告天山宏基公司支付自2018年6月至2019年3月期间空置住宅和商业房物业服务费用67,424.98元的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持；原告骏腾物业公司的其他诉讼请求证据不足，原审法院不予支持。一审法院判决如下：一、由被告新疆天山宏基房地产开发有限公司向原告巴州骏腾物业服务有限公司支付所欠2018年6月至2019年3月期间空置住宅和商业房物业服务费67,424.98元，并于判决生效后十日内付清。二、驳回原告巴州骏腾物业服务有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据，天山宏基公司提出有二十四套房屋已经售出，不应承担物业费，经本院核实有三套房屋已售出，并入住，其余房屋均未入住。对此双方均无异议。该三套房屋房号为2-1103（85.81平方米）2018年7月2日入住、3-1901（113.52平方米）2018年11月29日入住、4-2103（113.52平方米）2018年11月27日入住。查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为1、上诉人向被上诉人支付物业费的面积及标准应当如何确定？2、税务局查封的房屋是否应当承担物业费？3、商业部分的物业费应当由谁支付？关于上诉人向被上诉人支付物业费的面积及标准应当如何确定的问题。天山宏基公司与骏腾物业公司签订物业服务管理合同，三号桥商厦业主委员会作为甲方、骏腾物业公司作为乙方，双方签订《三号桥商厦物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规，应认定为有效。骏腾物业公司依据该合同约定的物业费标准主张物业费，符合法律规定；经核实已售出并入住三套房屋计算物业费有误，本院核算为房号为2-1103的物业费68.65元（85.81平方米×0.8）（期间为2018年6月-2018年7月），一审计算为686.48元，多算617.83元，房号为3-1901的物业费为544.89元（113.52平方米×0.8×6月）（期间为2018年6月-2018年11月）、一审计算为908.16元，多算363.27元，房号为4-2103的物业费544.89元（113.52平方米×0.8×6月）（期间为2018年6月-2018年11月）、一审计算为908.16元，多算363.27元，以上多计算1,344.37元应从一审认定的物业费中扣减，故本案实际应支付的物业费为66,080.61元。关于税务局查封的房屋是否应当承担物业费的问题，经核实骏腾物业公司的一审诉讼请求，其主张的系2018年6月至2019年3月的物业费，税务局查封的房屋系在2019年5月，故此期间的物业费应当由天山宏基公司负担。关于商业部分的物业费问题，一审法院依据双方签订的合同及实际提供的物业服务面积确定的商业部分物业费符合合同法和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，并无不当。综上所述，天山宏基公司关于物业费计算面积有误上诉请求成立，本院予以支持。其他上诉请求没有事实和法律依据本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区焉耆回族自治县人民法院（2020）新2826民初256号民事判决第二项即驳回原告巴州骏腾物业服务有限公司的其他诉讼请求。一、撤销新疆维吾尔自治区焉耆回族自治县人民法院（2020）新2826民初256号民事判决第一项即由被告新疆天山宏基房地产开发有限公司向原告巴州骏腾物业服务有限公司支付所欠2018年6月至2019年3月期间空置住宅和商业房物业服务费67424.98元，并于判决生效后十日内付清。二、变更为上诉人新疆天山宏基房地产开发有限公司向被上诉人巴州骏腾物业服务有限公司支付所欠2018年6月至2019年3月期间空置住宅和商业房物业服务费66080.61元，并于判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费5254.45元，由上诉人新疆天山宏基房地产开发有限公司负担2081.99元，由巴州骏腾物业服务有限公司负担2172.46元。本判决为终审判决。审判长 杨  奇  志审判员 敖 登 高 娃审判员 巴都木才次克二〇二〇年十一月二十五日书记员 涂  玥  洁