贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0322民初5130号 原告：贵州耀辉物业服务有限责任公司，住所地：贵州省遵义市桐梓县娄山关街道蟠龙大道骏逸天下**。 法定代表人：段昌隆，执行董事。 委托诉讼代理人：王世明，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪杭燕，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。 被告：李辉，男，1960年12月19日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 原告贵州耀辉物业服务有限责任公司与被告李辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州耀辉物业服务有限责任公司特别授权委托诉讼代理人王世明，被告李辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告贵州耀辉物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付原告物业服务费、公摊水电费3,528元，并支付违约金105.84元，诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月20日，原告与贵州耀辉房地产开发有限责任公司（以下简称房开公司）签订《骏逸天下项目前期物业管理承包合同》，房开公司将其开发的骏逸天下商住小区的前期物业承包给原告管理，合同期限为五年，自2016年7月1日起至2021年6月30日止，物业服务费按发改部门备案价格住房每月1.3元/平方米计算，商业用房按每月2.5元/平方米计算。自2016年7月1日起，原告负责骏逸天下2、3、4号楼物业管理。签订《骏逸天下项目前期物业承包合同》后，原告已全面履行了合同约定的内容，被告的房屋位于骏逸天下2栋1206，房屋面积100.52平方米，被告欠2018年3月1日至2020年5月31日期间的物业服务费和公摊水电费，经原告多次催收，被告至今未付，现提起诉讼，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。 被告李辉辩称：根据物业管理条例的规定，小区依法成立业主委员会后，前期物业服务公司应当与业主委员会重新签订物业服务合同，而原告拒绝与业主委员会签订合同，致业主委员会无法正常开展工作；原告不履行前期物业服务合同所约定的服务义务，电梯及地下车库无通讯信号，小区内绿化太差，并有流浪狗出入；原告将小区电梯、进门大厅对外招租广告，并收取费用，并把小区游泳池对外营业牟利，严重损害了业主的利益；原告超出房屋实际面积收费，被告房屋实际使用面积79.96平方米，而原告按100.52平方米计费；业主财物在小区内被盗、被损坏，原告不负责任，而且调不到监控录像；有业主搭建违法建筑给其他业主造成财产和卫生安全隐患，而原告视而不管；小区保安形同虚设，对进出小区的人员和车辆不管不问。因为前述原因，被告有权拒绝交费。 本院经审理认定事实如下：2016年6月20日，原告与房开公司签订《骏逸天下项目前期物业管理承包合同》，房开公司将其开发的骏逸天下商住小区的前期物业承包给原告管理，合同期限为五年，自2016年7月1日起至2021年6月30日止，物业服务费按发改部门备案价格住房每月1.3元/平方米计算，商业用房按每月2.5元/平方米计算，由原告向业主收取。自2016年7月1日起，原告负责骏逸天下2、3、4号楼物业管理。2017年9月11日，原告与被告签订《骏逸天下项目前期物业服务合同》，原被告双方再次约定物业服务费和公摊水电费按建筑面积1.3/平方米计算。原告举证证明其履行了小区人员来访登记、入口车辆进出记录、小区内巡逻检查、小区公共区域的卫生保洁和绿化带的养护、电梯运行日常检查、水泵巡查、污水井巡查等合同约定义务。被告举证证明原告在公共设施的维护、下水道维修等服务中存在瑕疵。 被告李辉居住的房屋位于骏逸天下2栋1单元12层6号房，该房屋的不动产权登记在令狐克庆名下，不动产权证上房屋建筑面积99.04平方米，套内面积79.96平方米。按原告与被告签订合同收费标准，被告2018年3月1日至2020年5月31日期间的物业服务费和公摊水电费3,476元未向原告交纳。 上述事实，有原被告的当庭陈述，原告提交的骏逸开下项目前期物业管理承包合同、桐梓物业管理收费标准备案表、小区绿化环境图片、小区入户大厅及电梯过道图片、电梯运行日常检查记录表、水泵巡查签到表、污水井巡查签到表、中控室交接班记录表、耀辉物业保洁点名册、来访登记表、入口车辆进出记录表、骏逸开下业主临时出行卡发放登记台账、骏逸开下卡点人员外出每日情况登记表、物业欠费催缴通知书图片，以及被告提交的图片、行政处罚决定书、死亡赔偿协议等证据在卷佐证，经庭审质证，应予认定。 本院认为：原告贵州耀辉物业服务有限责任公司与房开公司签订的《骏逸天下项目前期物业管理承包合同》，以及原被告签订的《骏逸天下项目前期物业服务合同》，内容不违反法律法规的规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，应认定为前述合同合法有效，合同各方应全面履行合同义务。 被告李辉“物业管理委员会成立后，原告违法拒绝与之签订物业管理合同；原告极端不履行职责，而且侵害业主权益；电梯经常发生故障无人管理”的辩称，被告没有提交相关证据予以证明，本院不予采纳。关于被告“原告超出房屋实际面积收费”的辩称，经核对，原告是按房屋建筑面积计算费用，而被告要求按套内面积计算费用。原告报经桐梓县发展和改革局备案并经批准同意的是按建筑面积计算费用，原告与房开公司在《骏逸天下项目前期物业承包合同》中以原被告在《骏逸天下项目前期物业服务合同》中均约定按建筑面积计算费用，被告的该项主张没有法律和事实依据，本院不予采纳。关于被告“业主财物在小区内被盗、被损，原告不负责任，而且调不到监控录像”的辩称，经查，在《骏逸天下项目前期物业管理承包合同》、《骏逸天下前期物业服务合同》双方均有“不包括乙方（业主）人身财产的保险、保证和保管责任”约定，本院对被告的该项主张不予支持。关于被告“有业主搭建违法建筑给其他业造成财产和卫生安全隐患，而原告视而不管的辩解”，业主搭建违法建筑首先是一个违反行政管理的行为，应当由行政机关进行处理，其次才是违法业主对其他业主合法权利的损害行为，权利受到损害的业主可向司法机关提起诉讼，原告对此行为也有进行劝阻或向有关行政机关报告的义务，但是原告系企业法人，不是行政机关，更不是司法机关，无权处理，被告以此抗辩原告所主张的物业服务费，理由不充分，本院不予采纳。关于被告“前期物业企业是开发商的，不合法律规定”的辩解，经查，贵州耀辉物业服务有限责任公司与贵州耀辉房地产开发有限公司，法定代表人及其他注册事项均不相同，是两个独立的企业法人，被告的该项主张没有事实依据，本院不予采信。关于被告“小区保安形同虚设，对进出小区的人员和车辆不管不问”的主张，与原告举证证明的事实不符，被告提交的证据不足以证明其主张，本院不予采纳。关于被告“小区电梯被原告用于广告招租，小区游泳池被原告对外经营”的辩称：经查，在原告与房开公司签订的《骏逸天下项目前期物业管理承包合同》中，双方约定由原告对前述设施对外进行招租和经营五年，所得收益用于补偿原告因前业主未完全入住的物业费损失，由于此种收费涉及全体业主利益，应由全体业主或业主委员会另案主张，对被告该项辩解，本院不予支持。 因原告在公共设施的维护、下水道维修等服务中存在瑕疵，故原告要求被告承担违约责任的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告李辉于本判决生效后立即向原告贵州耀辉物业服务有限责任公司支付2018年3月1日至2020年5月31日期间的物业服务费以及公摊水电费等共计人民币3,476元； 二、驳回原告贵州耀辉物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告李辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员 廖 洪 艾 二〇二〇年十一月十六日 书记员 令狐巍巍