河南省遂平县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1728民初3011号原告遂平县万家馨物业服务有限公司，住所地河南省遂平县育才路**。法定代表人刘紫林，该公司总经理。委托诉讼代理人刘士武，河南展志律师事务所律师。委托诉讼代理人冯俊平，河南展志律师事务所律师。被告胡红福，男，1986年9月20日出生，汉族，户籍地：河南省遂平县。现住遂平县。原告遂平县万家馨物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告胡红福物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人刘士武及被告胡红福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付拖欠原告的物业费总计5701元；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告是遂平县鼎城国际小区的物业管理公司。被告是遂平县鼎城国际小区1号楼2单元11楼西户的住户。2016年3月份被告领取钥匙缴纳装修押金，物业费从同年10月份开始收取。从2016年10月份至今，原告为被告提供了相应的物业服务，但被告一直拖欠原告的物业管理费，经原告多次催要，被告均以各种理由拖延拒付。为此，特提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告胡红福辩称：1.请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求；2.本案的诉讼费用由原告承担；3.原告承担被告本次应诉期间产生的经济损失；4.判决万馨物业应向建设单位索要物业管理费。具体理由如下：1、本楼盘实际尚未交房，被告也未与遂平县鼎城国际小区的建设单位驻马店市紫光房地产开发有限公司办理交房手续。遂平县鼎城国际小区未通过竣工验收备案，只允许住户进场装修，根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。目前遂平县鼎城国际小区尚未通过竣工验收，在没有交房手续的情况下，法律意义上的物业费应由建设单位交纳。2、被告并未与物业公司签订物业服务合同，原告与遂平县鼎城国际小区已不存在任何合同关系，不应向被告收取任何物业费用。3、在此之前原告并未以正当的方式要求被告缴纳物业管理费，现在突然要求被告缴纳这么多年的费用被告不能承受。4、原告属于几级资质不清楚，物业公司从未出示过物价管理部门各项审批文件。原告的资质严重不符合规定，物业服务质量差，而物业收费标准高，物业收费标准与物业服务质量不相符合。小区内频频发生丢自行车、丢快递、停水停电、二次供压不足、电梯困人等事件，甚至对小区故障电梯不予维修。物业服务设施缺乏维护，停水停电时常发生，小区内荒草丛生、无人管理。5、本小区已向街道办事处递交成立业主委员会材料等待审批，待本小区业主委员会成立决定是否聘请新的物业公司签订新的物业管理收费标准，请人民法院不要听信原告一面之词，审慎审理。经审理查明，被告胡红福购买遂平县鼎城国际小区1号楼2单元11楼西户的住宅房屋一套，房屋建筑面积为131.30平方米。同年7月9日，原告物业公司（乙方）与遂平县鼎城国际小区的建设单位驻马店市紫光房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》一份，合同约定：“甲方选聘乙方对遂平县鼎城国际小区提供物业服务，合同期限5年，自2013年7月9日起至2018年7月8日止。物业服务费用具体标准是多层住宅0.4元/月/平方米，高层住宅0.6元/月/平方米。共用的专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，合理向业主分摊计收。物业服务费用和其他相关费用，业主或物业使用人应在每年的前10日交纳，甲方、业主、物业使用人违约，应向乙方支付违约金”。合同到期后，原告物业公司与驻马店市紫光房地产开发有限公司于2018年7月8日续签了《前期物业服务合同》，续签的合同约定：“合同期限3年，自2018年7月8日起至2021年7月7日止。物业服务费用具体标准是多层住宅0.5元/月/平方米，高层住宅0.8元/月/平方米。共用的专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，合理向业主分摊计收。业主应于入住之日起交纳物业服务费用和其他相关费用，并于每年的前10日交纳，甲方、业主、物业使用人违约，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金”。同时，该两份《前期物业服务合同》对双方的权利义务还进行了其他约定。2016年3月，被告胡红福被告领取钥匙后对房屋进行装修，自2016年10月份至今，原告为被告提供了相应的物业服务。被告胡红福共拖欠原告自2016年10月起至2020年10月止的物业费3781.44元，公共用电水及二次增压费720元、电梯使用费960元、城市卫生费240元。另查明，原告物业公司请求被告胡红福支付物业费的收费标准为0.6元/月/平方米，公共用电、二次供水180元/年，电梯使用费240元/年，城市卫生费60元/年。上为本案事实。上述事实，有原、被告双方的当庭陈述及原、被告双方提供的相关书证在卷为据，已经质证，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案原告物业公司与遂平县鼎城国际小区的建设单位驻马店市紫光房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。该《前期物业服务合同》对被告胡红福具有约束力，其应当按照《前期物业服务合同》的约定向原告支付物业费。被告胡红福辩称涉案商品房没有办理交付手续，其与原告没有签订前期物业服务合同，不应当交纳物业费及原告应向建设单位索要物业管理费用的抗辩理由，本院认为，被告胡红福与建设单位驻马店市紫光房地产开发有限公司虽未办理房屋交付手续，但其在2016年已经入住遂平县鼎城国际小区，并实际占有使用了遂平县鼎城国际小区1号楼2单元11楼西户的住宅房屋，应视为对合同约定交付条件的放弃。其实际占有使用该房屋，并实际接受了原告物业公司的物业服务，应当按照原告物业公司与驻马店市紫光房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》享受权利，承担义务。因此，本院对其抗辩不应交纳物业费的理由不予采纳。原告物业公司请求被告胡红福按0.6元/月/平方米向原告物业公司支付2016年10月至2020年10月期间的物业费3781元（0.6元/月/平方米×131.30平方米×48个月）的诉讼请求，不违反法律和合同的约定，本院予以支持。关于原告物业公司请求被告胡红福按5元/月支付2016年10月至2020年10月期间的城市卫生费240元（5元/月×48个月）的诉讼请求，因该项费用是原告物业公司依照遂平县市场发展局的文件批复向每户代收的60元（每年）城市垃圾处理费，符合规定，应予支持。关于原告物业公司请求被告胡红福按180元/年支付2016年10月至2020年10月期间的公共用电及二次供水费720元（180元/年÷12个月×48个月）的诉讼请求，不违反法律和合同的约定，本院予以支持。关于原告物业公司请求被告胡红福按240元/年支付2016年10月至2020年10月期间的电梯使用费960元（240元/年÷12个月×48个月）的诉讼请求，没有提供相关证据证明，参照该小区其他业主提供的证据，2016年小区的电梯使用费是216元/年，对原告请求超出部分，本院不予支持。对2016年10月至2020年10月期间的电梯使用费，本院确定为864元（216元/年÷12个月×48个月）。关于被告胡红福辩称应由原告物业公司承担其诉讼期间经济损失的意见，没有依据，本院不予采纳。物业公司在服务过程中存在瑕疵，没有达到物业服务合同所要求的服务标准，因此，引起本案纠纷双方均有责任。所以，物业公司要提高服务质量，把业主当家人；业主也要珍惜物业人员的劳动成果，共同改善小区的生活居住环境。大家一起创造文明和谐的家园。本案经调解未达成一致意见。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告胡红福于本判决生效之日起十日内向原告遂平县万家馨物业服务有限公司支付物业管理费3781元、城市垃圾处理费240元、公共用电及二次供水费720元、电梯使用费864元，共计5605元；二、驳回原告遂平县万家馨物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告胡红福负担。本判决为终审判决。审判员 李 莉二〇二〇年十一月二十三日书记员 王兴珂