广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初21946号原告（反诉被告，统称原告）：蔡桂波，男，汉族，1976年7月16日出生，住广东省潮安县**************，身份证号码：440************911。委托代理人：邱小玲，广东展创律师事务所律师。被告（反诉原告，统称被告）：李泽论，男，汉族，1965年6月17日出生，住江西省抚州市崇仁县*************，身份证号码：362************036。原告蔡桂波诉被告李泽论租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡桂波及其委托代理人邱小玲、被告李泽论到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼，请求判令：1、依法确认原、被告的租赁合同无效，被告需返还租赁物给原告；2、被告向原告支付房屋占有使用费，费用按照《厂房租赁合同》约定的每月38000元标准支付至被告返还租赁物之日止，自2020年1月10日起计算，暂计至2020年6月30日为228000元；3、被告需向原告支付2020年6月份的水电费6000元，并按每月实际产生的数额计至实际返还租赁物之日止；4、被告向原告支付资金占用利息（利息以每月应付房屋占有使用费38000元为本金，按年利率6%的标准，自2020年1月10日起计至清偿之日止，暂计至2020年6月30日为6840元）；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告当庭变更第3项诉讼请求的水电费为11188.67元（从2020年8月计至2020年10月21日），第2项诉讼请求补充：从2020年11月10日起，房屋占有使用费按43700元/月计算。被告辩称，案涉租赁物在被告承租以后，被告就分租给了案外人李小国、李明泉；被告确认没有支付2020年1月至6月的占有使用费，2020年7月，被告对原告说没有能力支付占有使用费，要把租赁物返还给原告，原告不同意，要求被告将占有使用费付清；从2020年7月开始李明泉分租部分的占有使用费21500元/月就是直接由李明泉支付给原告，被告也没有再向原告支付占有使用费。被告当庭提出反诉，请求判令：1、确认双方签订的租赁合同无效；2、原告返还保证金114000元给被告。原告对被告的反诉辩称，同意退还被告保证金114000元，但前提是被告须付清原告所有的占有使用费。经审理查明，原告与被告于2018年5月15日签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于东莞市***********兴达油漆店正对面直入约50米意达厂房左边厂房（座北向南厂房）租赁给被告使用，面积为2200平方米；租期29个月，从2018年5月25日起至2020年11月9日止，前15天为免租期，正式起租时间为2018年6月10日；该厂房在2020年11月9日村委会与原告租地合同期满后，如果原告与村委会续租地皮3年（即2020年11月10日至2023年11月9日），原则上原告将该厂房仍然租给被告3年，租金约定43700元/月；租金每月38000元，每月10日前向原告支付；双方签订合同时，被告向原告支付保证金114000元和第一个月的租金38000元；本合同期满后，被告需继续租用的，应于有效期满之前三个月提出续租要求，在同等条件下，被告有优先承租权；等等。合同签订后，被告向原告支付押金114000元。之后，被告将案涉厂房分租给案外人李小国、李明泉。被告从2020年1月份开始未向原告支付案涉厂房占有使用费，后，李明泉向原告支付了2020年7月至10月分租部分的占有使用费86000元（21500元/月），被告尚欠原告2020年1月至10月的占有使用费294000元（38000元/月×10个月-86000元）未付。原告主张，双方口头约定水电费由承租方自行向供电局、高埗供水处缴纳，被告拖欠2020年8月至2020年10月21日的电费11188.67元未付，提供东莞市*埗**埗***民小组出具的《证明》佐证，内容为“兹有二手房东蔡桂波租赁高埗**埗东联村厂房，该厂房转租于李泽论使用，因李泽论未及时缴交电费11188.67元，导致厂房无法正常用电。被告确认水电费由承租方自行缴纳，但主张从未交过水电费，是由分租的李小国、李明泉自行缴纳，对原告诉请的电费金额不予确认。另查，涉案厂房没有办理产权证或建设工程规划许可证。案涉厂房土地是原告向东莞市高埗镇高埗东联股份经济合作社租赁，租地期限九年，从2012年3月1日起至2021年1月31日止。以上事实，有原告提供的《厂房租赁合同》、微信聊天记录、东联村土地出租合同、收款收据、《证明》，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故原告于2018年5月15日与被告签订的《厂房租赁合同》应属无效合同。案涉租赁合同无效，因合同取得的财产应予返还，故被告诉请原告退还已收取的押金114000元，合法有据，本院依法予以支持。原告要求被告返还位于东莞市***********兴达油漆店正对面直入约50米意达厂房左边厂房（座北向南厂房）的租赁厂房，本院依法予以支持。被告占有案涉租赁物，应参照合同约定的房屋租金标准向原告支付房屋占有使用费，双方均确认被告从2020年1月开始未支付占有使用费，故被告应按合同约定的租金标准38000元/月向原告支付从2020年1月10日起至本判决确定的租赁物返还期限届满之日的占有使用费，计至2020年11月9日为294000元（38000元/月×10个月-86000元）。原告主张被告支付资金占用利息没有法律依据，本院依法不予支持。由于原、被告并未续签租赁合同，原告要求被告从2020年11月10日起按43700元/月的标准支付占有使用费，缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付2020年8月至2020年10月21日的电费11188.67元，由于原告并未提供供电部门出具的票据佐证，在本案中也无法核实是否发生，本院不予支持，原告可待发生后另行向被告主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告蔡桂波与被告李泽论于2018年5月15日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告李泽论于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蔡桂波返还位于东莞市***********兴达油漆店正对面直入约50米意达厂房左边厂房（座北向南厂房）的房屋；三、被告李泽论于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蔡桂波支付占有使用费（其中2020年1月10日至2020年11月9日的占有使用费为294000元；之后以38000元/月为标准，从2020年11月10日计至本判决确定的租赁物返还期限届满之日）；四、原告蔡桂波于本判决发生法律效力之日起十日内向被告李泽论退还押金114000元；五、驳回原告蔡桂波的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2456元（原告已预交），由原告负担131元、被告负担2325元；反诉受理费1290元（被告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在本判决送达至日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  曾明珠二〇二〇年十一月十二日书记员  许宝銮王思敏