上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8030号上诉人（原审被告）：陆建兴，男，1973年10月9日出生，汉族，住上海市松江区。上诉人（原审被告）：陆银华，男，1949年9月26日出生，汉族，住上海市松江区。上诉人（原审第三人）：杨金娟，女，1950年1月10日出生，汉族，住上海市松江区。上诉人（原审第三人）：陆建凤，女，1975年10月7日出生，汉族，住上海市松江区。被上诉人（原审原告）：郜建英，女，1977年11月22日出生，汉族，住上海市松江区。被上诉人（原审原告）：陆子杰，男，2000年1月29日出生，汉族，住上海市松江区。上述两名被上诉人共同委托诉讼代理人：潘峰，上海丰兆律师事务所律师。上述两名被上诉人共同委托诉讼代理人：林琴，上海丰兆律师事务所律师。原审第三人:上海城凯置业有限公司，住所地上海市松江区仓丰路**。法定代表人：陈朝，执行董事。委托诉讼代理人：黄万春，上海乾业律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚晔，上海乾业律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司上海松江支行，住，住所地上海市松江区人民北路********/div>负责人：李靖，行长。委托诉讼代理人：童烨，男，该公司职员。原审第三人：上海市住房置业担保有限公司，住所地中国，住所地中国（上海）自由贸易试验区崮山路******>法定代表人：殷俊，董事长。委托诉讼代理人：梁博雯，女，该公司职员。委托诉讼代理人：应佳雯，女，该公司职员。上诉人陆建兴、陆银华、杨金娟、陆建凤因与被上诉人郜建英、陆子杰，原审第三人上海城凯置业有限公司（下简称城凯置业）、中国建设银行股份有限公司上海松江支行（下简称建行松江支行）、上海市住房置业担保有限公司（下简称住房担保公司）共有物分割纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初15488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆建兴、陆银华、杨金娟、陆建凤上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郜建英、陆子杰的诉讼请求，或发回重审。事实和理由：1、一审判决未查明上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（简称“系争房屋”）来源，剥夺了陆建凤及已故朱某应享有的拆迁安置权益，对陆建兴和郜建英婚姻关系存续期间共同债务的处理情况未予查明，对共有物份额的分配认定与事实不符。2、一审判决适用法律错误。该判决对陆银华在陆建兴和郜建英XX协议上捺印行为的处理超越一般家事代理权。郜建英、陆子杰的房屋份额来源于赠与，依法被赠与的财产在权利转移前，因受赠人严重侵害赠与人及近亲属、致赠与人生活质量下降、赠与人经济状况显著恶化、对受赠人不履行赡养义务的，赠与可予撤销。依照法律规定，共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的一般应认定为无效。陆建兴在拆迁安置房预售合同中擅自增加郜建英、陆子杰两人名字，侵害了其他共有人的合法权益，该行为应属无效。郜建英在2008年至2018年的十年中一直不让陆建兴、杨金娟进入系争房屋，且违背公序良俗，与多名男子同居，使陆建兴饱受煎熬，符合法定撤销赠与情形。3、一审判决未审理陆建兴、陆银华、杨金娟、陆建凤的诉讼请求，审理程序违法。郜建英、陆子杰没有发表辩称意见。城凯置业、建行松江支行没有发表述称意见。住房担保公司述称，对本案房屋纠纷不清楚，请依法判决。系争房屋项下贷款合同由陆建兴签订并由陆建兴以该房屋抵押。住房担保公司不同意任何包括注销该房屋上设立的抵押权等损害抵押权人利益的变动。如需变更，应由所有相关人员到住房担保公司办理相关变更手续。郜建英、陆子杰向一审法院起诉请求：1、依法分割坐落于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室的房屋（以下简称“系争房屋”），要求确认系争房屋归陆子杰所有；2、判令陆建兴、陆银华、杨金娟、陆建凤及城凯置业、建行松江支行、住房担保公司协助办理系争房屋产权变更手续。一审法院认定事实：陆银华与杨金娟系夫妻，两人共生育两名子女陆建兴和陆建凤。陆建兴与郜建英XX，陆子杰是二人婚生子，二人于2004年10月8日协议XX，同年12月10日XX，2007年12月4日二人再次协议XX。民政部门备案的《自愿XX协议书》约定：“……系争房屋及其房屋内设施归女方和儿子陆子杰所有，所欠银行贷款由男方负责偿还，男方和男方父亲陆银华自愿放弃该房屋份额，并协助女方做好产权变更手续……”。陆银华在《自愿XX协议书》上捺手印确认。另查明，系争房屋为坐落于本市松江区XX乡XX村XX队宅基地房屋（以下简称“XX队宅基地房屋”）的拆迁安置所得。1991年本市农村宅基地使用权核定表显示，上述宅基地房屋登记的土地使用人为陆银华，人口为陆建兴、陆银华以及杨金娟、陆建凤和朱某共5人。2002年10月17日，陆银华作为乙方，就XX队宅基地房屋与甲方上海XX有限公司签订了《动迁补偿协议书》，约定甲方补偿乙方房屋指标补偿210,111元（币种人民币，下同）、房屋及附属设施估价补偿149,644.64元、临时过渡费4,652.64元、搬迁费1,938.60元、提前搬迁奖3,489.48元，合计399,836.36元。该笔钱款领取后，陆银华等给予陆建凤部分钱款。上述宅基地房屋拆迁安置房为两套，其中一套为系争房屋，建筑面积145.21㎡，另一套同小区房屋建筑面积60.86㎡。关于系争房屋，2006年10月30日，陆建兴、郜建英、陆子杰及陆银华四人作为乙方，与城凯置业有限公司签订了《商品房预售合同》，约定合同总价款333,997元。2006年11月20日，陆建兴作为甲方与建行松江支行（乙方）、住房担保公司（丙方）及城凯置业（丁方）共同签订《个人住房组合抵押保证借款合同》，约定陆建兴向建行松江支行借款共计226,000元（其中197,000为公积金贷款，29,000元为商业贷款）用于购买系争房屋。现系争房屋权利人登记为城凯置业有限公司，预购房屋权利人于2006年12月18日核准登记为陆建兴、郜建英、陆子杰及陆银华，抵押权人登记为建行松江支行及住房担保公司。截至今年4月2日，系争房屋的贷款余额为100,960.05元。陆子杰表示愿意一次性偿付上述贷款。郜建英表示愿意代陆子杰偿付未结清贷款。一审审理中，双方一致确认上述宅基地房屋拆迁所获取的两套安置房屋的预售合同上所载明的权利人相同,宅基地人口核定表中登记的朱某系陆银华母亲，于2014年12月13日去世。陆银华表示朱某共有二子，当年宅基地核定时，朱某登记在陆银华处，父亲陆某1登记在兄弟陆某2处，双方各自赡养一个老人。陆银华提供了由陆某2出具的书面意见，确认其对于母亲朱某名下的宅基地利益不主张任何权利。另外，双方对于系争房屋现值3,500,000元均予以确认。此外，双方一致确认拆迁安置补偿款是先发放，其中大部分款项用于了购买他处房屋，后来拿安置房时，是用仓城四村房屋的出售款支付的首付。郜建英表示其与陆建兴第一次XX时，约定仓城四村的房屋归其本人所有，故而系争房屋本身应当属于郜建英的个人财产。陆建兴对此不予认可。对于拆迁补偿款390,000余元，郜建英、陆子杰表示陆建凤分得了150,000元，180,000元用于他处房屋的购买，其余钱款给了陆银华、杨金娟。陆建兴、陆银华、杨金娟、陆建凤对此不予认可，辩称仅给了陆建凤30,000元，其余钱款全部用于了他处房屋的购买。一审法院认为，系争房屋是宅基地房屋的拆迁安置所得，根据宅基地房屋拆迁安置补偿利益分割的相关规定，农村宅基地房屋的动迁补偿一般分为地上物补偿和宅基地使用权补偿，地上物的补偿应归属，地上物的补偿应归属房屋权利人归属宅基地使用权人。宅基地使用权人应当以农村宅基地使用权核定人员为准。根据1991年本市农村宅基地使用权的核定情况，原宅基地房屋登记的人口为陆建兴、陆银华、杨金娟、陆建凤和朱某5人，故该处房屋的宅基地使用权以及地上物的安置补偿利益应归属于该5人。然而，根据当事人庭审中陈述的情况，各家庭成员对系争房屋的预购权利人登记为郜建英、陆子杰及陆建兴、陆银华四人其实早已知晓，且陆建凤也已实际分得了一定的拆迁安置款，故应当视为其内部对拆迁安置利益已经分割完毕，现杨金娟、陆建凤再以其为拆迁安置权利人为由就系争房屋主张权利，难以支持。系争房屋购入的首付资金来源于他处房屋的售房款，然而系争房屋是拆迁安置房，并不能以购房资金来源确定房屋的权属，故郜建英认为系争房屋是其婚前财产，亦不予支持。综上，系争房屋的权利人应当以预购登记为准,即郜建英、陆子杰及陆建兴、陆银华。郜建英、陆建兴于2007年12月4日XX时明确约定系争房屋归郜建英、陆子杰所有，陆银华也捺印确认。陆建兴、陆银华作为完全民事行为能力人，理应对XX协议的内容及法律后果具有充分的认知，且协议约定内容既不违背法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，故该约定具有法律约束力，当事人均应恪守约定。现郜建英自愿将其份额赠与陆子杰，于法不悖，予以确认。需要指出的是，陆银华在系争房屋内的权益份额应当属于其与杨金娟的夫妻共同财产，陆银华对于其份额的处分，超出了一般家事代理权的范围，效力并不能当然推定也及于杨金娟。郜建英、陆子杰未能提供证据证实杨金娟存在事先同意或者事后追认陆银华权利处分效力的情形，故对于杨金娟基于夫妻共同财产在系争房屋内的权益份额，郜建英、陆子杰理应给予相应补偿。系争房屋登记的共有类型为共同共有，考虑到房屋的来源以及权利人对于系争房屋取得的贡献大小比例，出于公平原则考量，酌情确定郜建英、陆子杰各享有20%，陆建兴、陆银华各享有30%的权益份额。据此，以双方确认的市值3,500,000元为基数进行计算，郜建英、陆子杰应当支付杨金娟15%的房屋折价款509,855.99元。至于系争房屋的剩余贷款，陆子杰同意偿还，郜建英也同意代陆子杰偿还，但鉴于债权人并未同意借款人变更为郜建英，故从保障抵押权人利益的角度出发，确定对于系争房屋的剩余贷款，由房屋的权利人陆子杰与郜建英共同偿还。遂依据《中华人民共和国物权法》第五条、第九十九条、《中华人民共和国婚姻法》第三十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第八条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决一、坐落于本市松江区XX路******的房屋权益归陆子杰所有，该房屋所欠建行松江支行、住房担保公司的剩余贷款由陆子杰、郜建英共同偿还；二、陆子杰于判决生效之日起十五日内支付杨金娟房屋折价款509,855.99元；三、郜建英，陆建兴、陆银华及城凯置业、建行松江支行、住房担保公司、杨金娟、陆建凤于上述第二项之钱款支付以及房屋抵押权涤除后的十五日内，协助陆子杰办理上述房屋产权更名手续，所产生的费用全部由陆子杰负担。一审案件受理费人民币34,800元，由陆子杰负担29,580（已付），由杨金娟负担5,220元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于，杨金娟、陆建凤、朱某三人的安置利益有否被侵害。本案事实表明，杨金娟、陆建凤、朱某均为被拆迁宅基地房屋的权利人。2006年因宅基地房屋拆迁而就系争房屋签订商品房预售合同时，合同明确的购房者为郜建英、陆子杰、陆建兴、陆银华。由此可见，陆建凤、朱某虽为被拆迁宅基地房屋的权利人，但在该宅基地遭遇动迁时，家庭内部已就拆迁利益进行了分割，陆建凤、朱某对系争房屋不再享有权利。杨金娟作为陆银华的妻子，在系争房屋中仍享有权利。陆银华在郜建英、陆建兴XX协议上捺印的行为，超出一般家事代理范围，故对杨金娟不发生法律效力，杨金娟仍对系争房屋享有相应权利。一审判决并未单纯以陆银华捺印的郜建英、陆建兴XX协议为房屋分割依据，而是结合房屋渊源、贡献大小等予以考量，对房屋份额的分割合情合法，本院予以认同。依照法律规定，有关房屋重大事项的处置应以相关房屋权利人三分之二同意为标准。故杨金娟虽对房屋归属持有异议，但相关处分结果已达到法定标准，依法有据。综上所述，陆建兴、陆银华、杨金娟、陆建凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币34,800元，由陆建兴、陆银华、杨金娟、陆建凤负担。本判决为终审判决。审判长  王列宾审判员  朱雁军审判员  单文林二〇二〇年十一月十日书记员  张译元附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……