江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终3272号上诉人（原审原告）:江阴市鹏威金属制品有限公司，住所地江阴市陆瓠西路**。诉讼代表人：吴开琴。被上诉人（原审被告）:江阴市华士镇华西新市村村民委员会，住，住所地江阴市华士镇华西村华**/div>法定代表人：吴协恩，该村委主任。委托诉讼代理人：金曹鑫，江苏滨江律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶杨阳，江苏滨江律师事务所律师。上诉人江阴市鹏威金属制品有限公司（以下简称鹏威公司）因与被上诉人江阴市华士镇华西新市村村民委员会（以下简称华西村委）土地租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2020）苏0281民初1138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鹏威公司上诉请求：依法撤销原审判决并改判支持其一审全部诉讼请求或发回重审。事实及理由:1、华西村委与鹏威公司签订的土地租赁合同合法有效。该租赁合同标的为集体土地使用权，租赁期间鹏威公司在租赁土地之上建造了房屋等建筑物，即使该建造行为缺少相关建设手续，仅产生建筑物物权瑕疵，土地租赁合同并不因此无效。此外，依据土地管理法第43条的规定兴办乡镇企业有权使用本集体经济组织农民集体所有的土地进行建设，鹏威公司实际控制人查永恩是华西五村查家基人，2001年该村合并进入大华西，查永恩于2003年在大华西统一规划的私营企业园区内创办了乡镇企业鹏威公司，鹏威公司有权通过向村委租赁集体土地并进行非农建设。退一步说，土地管理法第43条应属于管理性强制性规，原审法院以此认定租赁合同无效系适用法律错误。2、原审法院认定华西村委按照30%的过错责任对鹏威公司在租赁土地之上建造的建筑物承担赔偿责任明显错误。（1）本案系合同纠纷，即使一审法院认为鹏威公司因未办理建造手续对案涉建筑物不享有完整物权，也不应对华西村委应当承担的赔偿责任产生实质性影响。（2）鹏威公司作为乡镇企业租赁集体土地使用权后进行厂房建造，在当地是一个普遍现象，何况华西村委对鹏威公司租赁土地用途完全知晓，且对鹏威公司的建造行为还提供了资金支持，鹏威公司建造手续不完善系基于历史遗留问题，并无重大过错与不当，一审法院对华西村委和鹏威公司作出30%和70%的过错责任认定明显失当。3、一审判决认定双方之间互负债务可以抵销错误。（1）华西村委对鹏威公司基于借款合同享有的债权已过诉讼时效，管理人对于华西村委申报的借款债权暂未确认，鹏威公司对华西村委享有的不当得利之债权属于诉讼时效保护期内的债权，两者不符合《合同法》第九十九条规定的标的物种类、品质相同的到期债务。（2）案涉借款之债与不当得利之债亦不属于破产法第40条规定的在破产受理前双方互负的债权债务，不能抵销。华西村委对鹏威公司负有的不当得利之债形成于破产清算期间，而非一审法院认定的一经建造就已经产生损失。华西村委辩称：1、双方之间的租赁合同无效。无论是主体，或者是用途以及出租手续，都不符合土地管理法规定的合法出租的情形。土地管理法规定集体建设用地只能供本村集体或个人进行农业相关经济活动使用。本案所涉土地虽经批准从农耕地转性为集体建设用地，但华西村委未缴纳相关规费也未取得相关土地证。鹏威公司实际控制人查永恩为华西五村村民，并不是华西村委的集体成员，两个行政村并未合并，经济仍然独立核算。且鹏威公司并未进行与农业相关建设，建筑物建造基于未取得土地证，也无法办理任何批建手续，不存在物权法规定的物权，不应当被认定为不当得利。华西村委出于调整整个工业园区业态的考虑以及鹏威公司已不实际经营等状况，土地租赁合同到期后未再续租。2、双方之间的债权债务可以进行抵销。（1）华西村委基于借款合同享有的债权未超诉讼时效，双方在鹏威公司破产受理前已就该债权形成了以物抵债的协议，尽管这种处置不符合法律规定，但系双方真实意思表示，也是双方在确认互有债权债务的情形下作出的安排。（2）案涉建筑物因双方租赁关系的不合法以及建造手续的不合法，自建造之日起即存在被拆除的风险，只能作为损失进行计算。华西村委就此损失应承担的债务与因出借款项而形成之债权的抵销，符合合同法与破产法关于互相抵销的法律规定。综上，一审法院判决准确，应予维持。鹏威公司向一审法院提出诉讼请求：判令华西村委补偿鹏威公司2056.61万元。一审法院认定事实：鹏威公司于2003年10月31日起登记设立。设立之日起即租赁了华西村委的集体土地约40.91亩用于经营；鹏威公司亦在租赁的土地上建造了厂房、办公楼等建筑物。上述建筑物均无相关审批手续。2018年1月1日，华西村委与鹏威公司签署了私营园区土地租赁合同书，约定：鹏威公司向华西村委租赁土地40.91亩，租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日。租赁费合计286370元。2018年6月15日，一审法院受理了鹏威公司的破产申请，并指定江苏辰庚律师事务所作为鹏威公司的破产管理人。审理中，经鹏威公司申请，法院委托无锡正大土地房地产估价咨询有限公司对鹏威公司建造在华西村委土地上的房屋价值进行了评估，评估机构于2020年5月21日出具估价报告，载明估价方法为成本法，评估价分别为1926.45万元（评估时点为现场查勘之日2020年4月23日）、2056.61万元（评估时点裁定破产之日），估价报告使用期限为自报告出具之日起一年。鹏威公司支付了鉴定费9万元。另查明，2014年6月24日，鹏威公司、华西村委、江阴市中能轨道器材科技有限公司（以下简称中能公司）签署借款协议一份，约定：鹏威公司向华西村委借款800万元，借款期限为2014年6月24日起至2014年6月26日，借款利率为年利率36%。若鹏威公司逾期未还款，则根据贷款利率上浮50%计算逾期付款利息。中能公司提供连带责任担保。2014年6月20日，鹏威公司与华西村委签署房屋买卖合同一份，约定：鹏威公司将其华西工业园区内的厂房15926平方米、办公楼及住宅8081.5平方米出售给华西村委，房屋交易总价为1222万元。合同签订之日起5日内支付800万元，余款于2014年9月30日前支付。2014年6月20日，甲方华西村委和乙方鹏威公司签署关于租赁土地的地上建筑物补充协议，约定：鉴于乙方租赁甲方私营工业园区非农集体建设用地，兴办企业，建造相关固定设施，进行生产经营活动。甲方为了支持乙方的发展，提供融资服务，为了明确双方的权利义务，本着平等、自愿原则，特订立如下补充协议：一、乙方向甲方租赁的非农集体建设用地位于江阴市华士镇华西工业园区（租赁土地面积40.91亩）。乙方租地建厂所需要的手续由乙方负责办理，费用由乙方负担，但需要甲方协助或提供与租赁土地有关的手续、资料的，甲方有义务提供和协助。二、土地租赁期限内，甲方必须保证无其他集体或个人对乙方所承租的土地提出任何异议，如果出现上述情况由甲方负责处理，与乙方无关，甲方处理不当而给乙方造成了经济损失由甲方负责赔偿。三、在土地租赁期内，涉及乙方生产经营所发生的税费及其他各种费用乙方承担。四、乙方建厂或生产经营中需经过甲方其它土地通行时，甲方应当积极协助和提供方便，乙方享有无偿通行权，如甲方村民干涉，由甲方负责解决。若因甲方未及时处理，给乙方造成重大损失的，由甲方负责赔偿。五、自2014年6月20日至2015年6月20日，乙方建厂或生产经营中出现资金困难，可向甲方申请借款，甲方在确认乙方资信后，为乙方提供融资服务。六、甲方为乙方提供融资服务，签订借款合同，融入资金进行建厂或生产经营活动期间，双方约定：乙方租赁的土地上建筑固定设施为甲乙双方共同出资兴建，该地上建筑固定设施所有权为甲方所有（该地上建筑固定设施面积为24007.5平方米），在借款未到期前，乙方有权无偿使用。乙方与甲方解除借款合同后，该地上建筑固定设施的所有权由甲方无条件转至乙方。七、乙方有权在所租赁的土地上建筑固定设施、乙方开发利用租赁土地除按土地租赁合同约定交纳租金外，不再向甲方另行交纳费用。八、甲方为乙方提供资金融资服务期间，乙方因经营需要等情形需转租该块土地使用权的，必须与甲方解除借款合同，并清偿所有债务后，该块土地上建筑固定设施所有权转至乙方名下后，乙方才有权转让，所得款项归乙方所有。九、土地租赁期内，乙方因各种原因导致破产、停业、倒闭的，若乙方尚未与甲方解除借款合同，所建固定设施由甲方处理；双方可就地上建筑固定设施评估，乙方必须清偿甲方所有借款、利息及其他费用。若地上建筑固定设施有未清偿工程款的，甲方有权扣除，直接支付工程承包方。2014年6月24日，华西村委通过银行转账向鹏威公司支付了800万元。鹏威公司破产后，华西村委就其借款本息及土地租金向破产管理人申报了债权。一审法院认为，华西村委将集体土地出租给鹏威公司进行非农建设，双方之间的租赁合同关系因违反了土地管理法的禁止性规定无效。本案的争议焦点是：一、华西村委是否需要支付鹏威公司补偿款；二、华西村委的债权债务能否进行抵销。对于第一个争议焦点，鹏威公司在华西村委租赁的土地上修建的构筑物未取得相应的建造审批手续，从性质上看不属于合法建造行为，不能按照物权法等法律法规进行物权的设立、变更以及消灭登记，当然鹏威公司也不能取得相应的物权并进行流转。破产管理人要求华西村委对鹏威公司建造的建筑物按照市场价进行补偿的前提是确认鹏威公司对违法建筑具有相应的权利归属及内容，该诉请不属于人民法院的受理范围，故法院不予理涉。但鹏威公司因租赁合同无效而导致其在案涉土地上添附的建筑物、构筑物无法继续使用，造成了一定的损失。上述损失系由鹏威公司履行无效的土地租赁合同过程中造成的，应由双方当事人进行分担。鹏威公司承租集体土地后，未取得合法的建设手续即进行建造行为，其主观过错较大；华西村委明知鹏威公司在土地上进行的建造行为，未提出异议，具有一定的过错。一审法院根据合同性质、当事人对合同的履行情况、当事人的过错，酌情判令华西村委承担鹏威公司损失的30%。对于第二个争议焦点，鹏威公司在华西村委出租的土地上修建构筑物后，已将其建筑材料、劳务物化在华西村委的土地上。因上述建筑未取得相应的建造审批手续，不属于合法建造行为，鹏威公司不能取得相应的物权。故一经建造，鹏威公司的损失就已经产生。鹏威公司建造完成后，一直占有、使用上述建筑物，上述建筑物也处于持续贬值状态中，损失金额无法确定，即华西村委对鹏威公司负有的债务一直处于不确定状态。直到裁定破产之日，鹏威公司失去了对其建造的构筑物的占有、使用。鹏威公司的损失最终确定。评估机构采用成本法对上述建筑物进行评定估算。其计算方式为建筑物重新构建价格-折旧，较为公允地反映了鹏威公司损失，法院依法予以采纳。故华西村委应赔偿鹏威公司损失617万元（取整，评估时点裁定破产之日评估价2056.61万元*30%）。综上，华西村委的赔偿款债务发生在破产受理之前，华西村委有权将其与鹏威公司结欠的借款、土地租金进行抵销。华西村委主张，其对鹏威公司具有土地租金及借款本息债权，鹏威公司庭审中对于结欠借款本金800万元的事实没有异议，但主张上述借款已过诉讼时效。法院认为，首先，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。鹏威公司与华西村委签署了房屋买卖合同、关于租赁土地的地上建筑物补充协议，上述合同约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人。上述合同从性质上看属于让与担保合同。因此，基于华西村委从形式上控制了让与担保物，不存在怠于行使其权利的情形，因此不存在已过诉讼时效的问题。其次，即使华西村委已过诉讼时效，债权人丧失了通过诉讼程序强制债务人履行的权利,但债权人的实体债权仍然存在,在《合同法》第九十九条关于法定抵销权规定中没有相反的禁止性规定的情况下，当事人可以以诉讼时效已经届满的债权与对方的等额债权进行抵销。华西村委对于鹏威公司的借款本金债权800万元与华西村委应向鹏威公司赔偿的617万元相抵，华西村委已不结欠鹏威公司债务，故鹏威公司主张华西村委给付补偿款（赔偿款）的请求不予支持，一审法院判决驳回鹏威公司的全部诉讼请求。二审中，双方当事人对原审查明事实无异议，亦未提供新证据，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，双方当事人就案涉土地使用权由华西村委收回，地上建筑，地上建筑物由华西村委按现状接收的处理方式不存在争议建筑物按何标准进行补偿存在分歧，故案涉土地租赁合同效力对本案处理不产生实质影响，本院不予理涉。经当事人确认，本案二审争议焦点为:1、华西村委收回土地使用权后对于地上建筑物应以何标准向鹏威公司补偿？2、华西村委应支付的补偿款是否能够与其主张对鹏威公司享有的借款及租金债权进行抵销？关于焦点1，本院认为，根据本案查明事实以及双方签订的协议内容显示，鹏威公司在案涉地块上相应建造行为系已经过村委同意，该地上建筑物虽未取得相应建造审批手续，但仍然具有一定价值，也并非必然造成损失，一般面临几种可能，一是因建造相关手续得到补正后变为合法建筑，具有市场价值；二是在有权机关认定为违法建筑之前，维持现状继续存在；三是因被有权机关认定为违法建筑而拆除，产生现实损失。目前案涉地上建筑物并未被认定为违法建筑，华西村委亦同意按现状接收继续利用，故应按照建筑物现有价值确定补偿款金额。一审法院已就该地上建筑物的价值委托评估公司按照成本法作出评估价，考虑到法院裁定受理鹏威公司破产之日，鹏威公司尚未丧失对该建筑物的使用利益，再结合估价报告的有效期为一年，故按照现场勘查评估时点的评估价格确定补偿金额较为合理，鹏威公司应按现状将该建筑物交付给华西村委。若该建筑物后期被有权机关确认为违法建筑拆除，当事人可就由此产生的损失另行主张。关于焦点2，本院认为，华西村委抗辩补偿款与其对鹏威公司享有的借款及租金债权进行的抵销属于破产抵销，与普通抵销相比，需具备一定特殊要件。鉴于华西村委向鹏威公司管理人申报的借款债权并未得到管理人确认，华西村委主张抵销的条件尚不具备,且本案处理的是地上建筑物补偿问题，华西村委与鹏威公司之间尚存在争议的债权不宜在本案中一并处理。综上，鹏威公司的部分上诉请求成立，本院予以支持，对一审判决作出相应调整。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销江阴市人民法院（2020）苏0281民初1138号民事判决。二、江阴市华士镇华西新市村村民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内向江阴市鹏威金属制品有限公司支付补偿款1926.45万元。三、驳回江阴市鹏威金属制品有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费144630.5元，由鹏威公司负担10130.5元，由华西村委负担134500元；二审案件受理费144630.5元，由鹏威公司负担10130.5元，由华西村委负担134500元。鉴定费90000元（该款已由鹏威公司预交），由鹏威公司、华西村委各半负担，华西村委负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付鹏威公司。本判决为终审判决。审判长 沈 君审判员 贾建中审判员 龚 甜二〇二〇年十一月十日书记员 吴 兰