河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4742号上诉人（原审被告、反诉原告）：西峡县新世纪中等职业学校，住所地河南省西峡县吊桥西街。法定代表人：任建军，该校校长。委托诉讼代理人：王晓谦，河南宛信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：西峡县工人俱乐部，住所地河南省西峡县吊桥西街**。法定代表人：尹朝雯，该俱乐部主任。委托诉讼代理人：杨海龙，河南龙城律师事务所律师。上诉人西峡县新世纪中等职业学校（以下简称新世纪学校）因与被上诉人西峡县工人俱乐部（以下简称工人俱乐部）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省西峡县人民法院（2019）豫1323民初4254号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人西峡县新世纪中等职业学校的法定代表人任建军及其委托诉讼代理人王晓谦、被上诉人西峡县工人俱乐部的法定代表人尹朝雯及其委托诉讼代理人杨海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西峡县新世纪中等职业学校上诉请求：1.撤销原判，改判由工人俱乐部返还新世纪学校在租赁期间代替其支出的租赁物维修、加固及双创施工费用合计86万元；2.一、二审诉讼费用由工人俱乐部承担。事实和理由：1.原审法院未查清事实，把本应由工人俱乐部支出的维修、加固、双创修缮等费用，全部以附合装饰装修的名义要求新世纪学校承担，严重损害了新世纪学校的合法权益。新世纪学校在一审中要求工人俱乐部退还的款项中，一部分是因为从工人俱乐部租赁的房屋状况太差，根本不能用于教学经营，要求工人俱乐部进行维修，工人俱乐部却以无钱支付为由，让新世纪学校先垫资施工，新世纪学校出资65万元进行维修加固后才进行租用，这部分费用应当由工人俱乐部承担50％，即32万元；另一部分是工人俱乐部为应付西峡县双创工作要求，在无钱进行修缮美化时，要求新世纪学校先行出资施工。新世纪学校在工人俱乐部反复要求下，于2016年1月1日重新签订《租赁合同》，约定了“合同期满后，保证乙方优先使用，乙方使用期间不涨房租”、“若乙方不使用，甲方租给第三方所用，所涨房租由乙方所有”、“乙方在使用期间若城区改造拆迁，赔偿费用由乙方受益”等条款，并附加《情况说明》，故新世纪学校同意代替工人俱乐部开展双创美化修缮工程。自2016年至2017年，按照工人俱乐部要求，先后共花费68万元。该部分费用应当由工人俱乐部承担70％，共47万元。第三部分是2008年汶川8.0级特大地震发生后，对新世纪学校所租赁的房屋也造成一定破坏，楼体出现漏水、、地基地平破坏等新世纪学校在工人俱乐部不予以修理的情况下，只能请人维修，共花费7万余元。这部分费用应当由工人俱乐部全额承担。综合上述三项合计为86万元。2.原审适用法律错误，从上述案件事实可以看出，自新世纪学校2003年租赁工人俱乐部房屋以来，因租赁物不符合租赁用途要求，工人俱乐部又无钱进行维修、加固等原因，迫不得已才投资建设，这种情况并不适用《合同法》第223条的规定，也不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条的规定。按照《合同法》第216条、第220条及第221条之规定，工人俱乐部在2003年向新世纪学校交付租赁房屋时，明知房屋“墙体裂缝，线路老化，管道老化、楼板漏水，门窗破烂、栏杆腐朽”，完全不能用于办学，而又不想或无力出资进行维修加固，便要求新世纪学校垫资修理加固，因此应当承担相应的费用。在房屋使用过程中，遭遇地震破坏，其维修责任依法应当由工人俱乐部承担。新世纪学校按照工人俱乐部要求，垫付投入大量的资金用于租赁房屋的维修加固，特别是在2016-2017年再次代替被上诉人投入68万元，用于本应由工人俱乐部进行的双创修缮工作，现工人俱乐部在租期内要求新世纪学校终止租赁合同，搬离租赁房屋，违背公平、诚实信用原则。3.原审对双方责任承担的划分不符合案件事实和法律规定，原审未区分在新世纪学校先后投入的139万元费用中，哪些是因为工人俱乐部原因而应由其自身承担的费用，判决全部由上诉人承担，违背了合同公平、诚实信用原则。西峡县工人俱乐部辩称，1.原审认定事实清楚，双方在2016年1月1日签订的租赁合同系双方真实意思表示，签订过程中新世纪学校对房屋状况系明知，合同约定了租赁期间，截止2018年12月31日合同到期，且工人俱乐部多次函告新世纪学校不愿意续租，故工人俱乐部要求新世纪学校腾房不存在违约；2.原审已查明双方租赁关系长达十余年，新世纪学校对出租屋的情况明知，租赁合同明确约定房屋改造由新世纪学校承担；3.新世纪学校对房屋的装饰装修是为了自身经营，并非按照工人俱乐部的指示进行；4.原审已查明新世纪学校的情况说明经鉴定系新世纪学校自行签订打印，鉴定结论真实可信，且新世纪学校擅自篡改说明，故应驳回新世纪学校的上诉请求。西峡县工人俱乐部向一审法院起诉请求：1.判令西峡县新世纪中等职业学校停止侵权，立即搬离西峡县工人俱乐部所有的位于西峡县吊桥西街工人俱乐部职工学校大楼4层（含门面房3间）房屋及办公楼二楼5间房屋，并使该房屋恢复原状；2.要求西峡县新世纪中等职业学校支付占用西峡县工人俱乐部房屋11个月（按每月3000元计算）给西峡县工人俱乐部造成的损失共计33000元；3.西峡县新世纪中等职业学校承担诉讼费用。本案审理过程中，西峡县工人俱乐部将诉请第二项变更为要求西峡县新世纪中等职业学校支付房屋占用费54000元（按每月3000元计算占用18个月）。西峡县新世纪中等职业学校反诉请求：1.判令西峡县工人俱乐部向西峡县新世纪中等职业学校赔偿对租赁房屋的修整、添加物损失1335000元；2.本诉及反诉费用由工人俱乐部承担。一审法院认定事实：新世纪学校的前身为西峡县新世纪电脑学校，其于2003年起就开始租赁使用工人俱乐部案涉房屋多年，用于电脑培训教育。2003年新世纪学校租赁后以办学为目的对案涉房屋进行了维护和装修，主要为更换地板砖和门窗、维修管道和线路、墙体粉刷等，随后新世纪学校又多次进行了装饰装修。起初，双方的租赁合同为一年一签，后又改为三年一签。最后一份租房合同双方于2016年1月1日签订，该合同主要内容为：工人俱乐部同意将其所有的位于西峡县城关镇十字街东楼四层41间房屋归新世纪学校使用，其中门面房2间暂归县总工会帮扶中心使用，为保证租赁双方业务的正常实施，特制订以下租房合同：一、年租金50000元（其中门面房两间由县工会帮扶中心使用，由帮扶中心支付房租20000元／年）。二、租赁时间：自2016年1月1日起至2018年12月31日止，3年时间。房租在每年的12月25日前一次性付清下一年房租。三、交款办法……。四、双方责任项下第5条，根据使用可对房屋进行轻微改造和装修，但不能影响主体结构。对房屋的改造和装修由新世纪学校负担。五、其他项下第1条，合同期满后，保证新世纪学校优先使用，学校使用期间不涨房租。（原因备注：新世纪学校自2003年开始使用期间，对整体楼房进行修缮，包括卫生间、所有管道、门窗、、地板线路、栏杆、防热层等进行投入修缮维护，工人俱乐部未曾投入过，全由新世纪学校一力承担，花费较多。详细附后）。第4条帮扶中心所使用的两间门面房自2016年1月1号起，20000元／年，冲抵学校房租，不得损坏新世纪学校原有的形象墙、吊顶、玻璃门、卷闸门、、地板砖门口大理石台阶等，否则照价赔偿。第5条本合同一式两份，双方各持一份，以上合同自签订之日起生效。若新世纪学校违约，罚款一万元，若工人俱乐部违约赔偿一切改造装修费用。双方还约定了其他事宜。该《租房合同》后附《情况说明》一份，内容为：新世纪学校自2003年租用总工会职工学校，当时职工学校租给住家户，墙体裂缝、线路老化、管道老化、楼板漏水、门窗破烂、栏杆腐朽等。对整体进行加固维修，累计投资60余万元。（其中：门窗投资15万元、内外粉刷加固25万元、管道和卫生间修缮10万元，院墙、栏杆、电线、、地板砖等投入10万元。工会和工人俱乐部未投资，全部由新世纪学校投资。落款时间为2016年1月1日。该《情况说明》双方各持一份，但新世纪学校持有的《情况说明》多出最后一行“若不让续租，赔偿以上损失”内容。2018年11月22日，工人俱乐部向新世纪学校发出通知，内容为：根据市场经济发展需要，在对县城其他门面房房租上涨的基础上，经县工会和俱乐部研究决定，自2019年1月1日起，租赁俱乐部职工学校四层大楼租金在原有基础上适当上调1万元。如继续使用，可在12月15日前办理有关手续。如不使用，请务必在12月25日前办理有关清理手续。2018年12月10日，工人俱乐部接到西峡县总工会通知：根据省豫工办【2018】35号、市宛工财【2018】6号《关于深入推进工人俱乐部清理整改工作的意见》的文件精神，经县总工会研究，要求县工人俱乐部于2018年12月31日前收回所有对外出租的房屋。同日，工人俱乐部向包括新世纪学校在内的各租户发出通知，要求各租户于2018年12月31日腾空房屋并上交房屋钥匙。2018年12月25日，工人俱乐部向新世纪学校发出复函，主要内容为：1.双方签订的租房合同应认定合法有效；2.要求新世纪学校按照合同约定的租赁期限，即2018年12月31日期满后腾出并返还租赁房屋；3.对新世纪学校要求的投资赔偿问题，不符合合同约定和法律规定，不予认可；4.解除合同通知已于2018年11月22日和12月10日分别告知新世纪学校；5.要求新世纪学校在合同到期即2018年12月31日之日起5日内，将租赁房屋搬迁腾退完毕，并办理移交手续。该复函约定的腾房日期到期后，新世纪学校拒绝腾房和返还房屋，工人俱乐部于2019年3月14日向新世纪学校发出通知，要求其于2019年3月21日前搬出租赁房屋。但新世纪学校以要求工人俱乐部赔偿其装饰装修费用为由，拒绝腾房。2019年9月18日，西峡县总工会作为原告向原审法院起诉新世纪学校，要求新世纪学校停止侵权，搬离房屋，恢复房屋原状，并赔偿占用房屋造成的损失，后西峡县总工会撤回起诉。2019年11月5日，工人俱乐部作为原告向原审法院提起诉讼，形成本案诉讼。本案在审理过程中，双方对新世纪学校提交的《情况说明》行文最后一行“若不让续租，赔偿以上损失”的内容争议较大，工人俱乐部认为是新世纪学校私自篡改，另行添加打印形成，新世纪学校认为双方在签订合同时，其要求工人俱乐部加上这句话，工人俱乐部同意后将《情况说明》的草稿加上此句话之后交付新世纪学校，因此该句话并不是新世纪学校所加。为此，工人俱乐部向原审法院提出鉴定申请：对新世纪学校提交的《情况说明》最后一行内容“若不让续租，赔偿以上损失”与正文内容是否系同一台打印机打印，是否是在正文打印完成之后，另行添加打印进行鉴定。原审法院委托西北政法大学司法鉴定中心对原告申请事项进行鉴定，该中心于2020年6月2日出具鉴定意见为：1．“若不让续租，赔偿以上损失”字迹系添加打印形成。2．“若不让续租，赔偿以上损失”字迹与前文内容不是同一台打印机打印形成。工人俱乐部为此支付鉴定费2880元。新世纪学校对该鉴定意见提出异议，并向原审法院申请鉴定人出庭，原审法院通知鉴定人于2020年8月14日出庭接受当事人询问，并对鉴定内容、方法和过程作出了解释、说明。新世纪学校支付鉴定人出庭费用4861元。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，工人俱乐部与新世纪学校签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。该合同约定租赁期限至2018年12月31日届满，在合同期限将至时，工人俱乐部多次明确通知新世纪学校房屋租赁合同到期后不再续租，要求新世纪学校腾房，将收回承租房屋。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，双方租赁合同期限届满后，新世纪学校继续使用占有案涉房屋，则属于无权占有，其应将案涉房屋腾交给原告工人俱乐部，故对于工人俱乐部要求新世纪学校腾交位于西峡县吊桥西街工人俱乐部职工学校大楼4层（含门面房3间）房屋及办公楼二楼5间房屋的诉讼请求，符合上述法律规定，原审法院予以支持。关于工人俱乐部要求新世纪学校支付房屋占用费54000元的问题。双方租房合同期限届满后，新世纪学校至今占有使用租赁房屋，应当向工人俱乐部支付占用期间的使用费。根据双方的租房合同，虽然约定年租金为50000元，但应扣除帮扶中心支付的房租20000元，实际约定的年租金为30000元，计算每月租金为2500元，应自合同期满的次日即2019年1月1日开始计算。工人俱乐部要求按18个月计算，不超出该占用期间范围，原审法院予以确认，故新世纪学校应支付工人俱乐部占用租赁房屋使用费2500元／月×18月=45000元。关于新世纪学校反诉要求工人俱乐部赔偿对租赁房屋的修整、添加物损失1335000元的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。本案中，新世纪学校自2003年起租赁工人俱乐部房屋后，为适应办学的需要，经工人俱乐部同意，对租赁房屋进行了适当的装饰装修。且根据2016年1月1日房屋租赁合同第四项双方责任项下第5条约定“根据使用可对房屋进行轻微改造和装修，但不能影响主体结构。对房屋的改造和装修由新世纪学校负担”。根据该约定，能够证明工人俱乐部同意新世纪学校对房屋进行适当的改造和装修，费用应由新世纪学校负担。虽然新世纪学校提交的《情况说明》中有“若不让续租，赔偿以上损失”的内容，想以此主张装饰装修费用约定由工人俱乐部赔偿，但该内容经鉴定机构鉴定为与前文内容不是同一台打印机打印，系添加打印形成，且与工人俱乐部提交的《情况说明》并不一致，工人俱乐部对此又不予认可，新世纪学校又无证据证明系双方在协商一致的情况下由工人俱乐部添加打印，故对新世纪学校提供的情况说明，不能证实双方对租赁期满后的装饰装修费用约定由工人俱乐部赔偿，原审法院对此不予认定。新世纪学校又未能提供其他证据证明与工人俱乐部之间关于租赁期满后对租赁房屋是否赔偿装修费用以及如何赔偿在合同中有明确约定，故其反诉要求工人俱乐部赔偿房屋修整、添加物损失的主张，缺乏法律依据，原审法院不予支持。工人俱乐部要求恢复房屋原状的诉请，亦无相应法律依据，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：一、西峡县新世纪中等职业学校于判决生效后二十日内将西峡县工人俱乐部所有的位于西峡县吊桥西街工人俱乐部职工学校大楼4层（含门面房3间）房屋及办公楼二楼5间房屋腾空并交付西峡县工人俱乐部；二、西峡县新世纪中等职业学校于判决生效后二十日内支付西峡县工人俱乐部房屋占用费45000元；三、驳回西峡县工人俱乐部其他诉讼请求；四、驳回西峡县新世纪中等职业学校反诉请求。如果未按照判决指定期限履行给付义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费950元，由西峡县新世纪中等职业学校负担788元，西峡县工人俱乐部负担162元。反诉费8408元、鉴定费2880元、鉴定人出庭费用4861元，共计16149元，由西峡县新世纪中等职业学校负担。本院二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：西峡县新世纪中等职业学校支出的维修加固费及双创修缮费用西峡县工人俱乐部是否应予返还。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。本案中，2016年1月1日，西峡县工人俱乐部作为甲方与乙方新世纪电脑学校签订的《租房合同》第5条约定，“根据使用可对房屋进行轻微改造和装修，但不能影响主体结构。对房屋的改造和装修由乙方负担。”该条约定说明了新世纪学校经过工人俱乐部的同意，对租赁房屋进行了适当的装饰装修，现租赁期间已经届满，根据上述法律规定，装饰装修费用应当由新世纪学校负担。而且，该合同条款也明确约定了对房屋的改造和装修费用由新世纪学校负担。因此，新世纪学校要求工人俱乐部赔偿其装饰装修费用无法律依据。对于新世纪学校称因地震和“双创”又进行了加固和装饰装修，但并未提交证据证明双方对该部分费用又另行进行了约定，故一审法院对其主张未予支持，并无不当。综上所述，西峡县新世纪中等职业学校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12400元，由西峡县新世纪中等职业学校负担。本判决为终审判决。审??判??长???李新华审??判??员???杨乐审??判??员罗军二〇二〇年十一月十一日法官助理孙方超书记员乔国盛