辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终2200号上诉人（原审原告、反诉被告）：张国柱，男，1979年12月4日出生，汉族，警察，住朝阳市双塔区。（现住双塔区光大领仕馆**楼****）被上诉人（原审被告、反诉原告）：朝阳光大房地产开发有限公司，住所地朝阳开发区龙泉街道二段。法定代表人：王大光，董事长。委托诉讼代理人：王龙，辽宁观策律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨青柏，男，1959年7月20日出生，汉族，该公司员工，住朝阳市双塔区。上诉人张国柱因与被上诉人朝阳光大房地产开发有限公司（以下简称光大房地产）商品房销售合同纠纷一案，不服龙城区人民法院（2020）辽1303民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张国柱上诉请求：撤销或依法改判一审判决第一项、第三项，撤销一审判决第二项的前置条件，即“上述判项履行完毕后”，或发回原审法院重审；上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：意向书是朝阳光大房地产开发有限公司与朝阳市残疾人事业发展促进会签订的合同，依据合同相对性原理，该合同只对合同签订的双方具有约束力，是否对第三人有约束力，应当由被上诉人承担举证责任。无论有无证据证明“是被告工作人员让其交讲钱交到市残联”，不是上诉人对意向书约定内容认可的理由。从交易习惯来看，上诉人的交款行为符合常理，一审法院未综合考虑交易习惯、交易常识。2019年12月前被上诉人从未告知上诉人每平方米加价200元，按照交易习惯，如加价，就不会让上诉人在购房一览表上以每平方米3150元的价格确认签字，一审法院选择性判决，有失公正。上诉人提供了证明被上诉人收取露台款行为违法，《商品房销售管理办法》第12条明确规定，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。朝阳光大房地产开发有限公司辩称，上诉人是通过朝阳市残疾人事业发展促进会购买的房屋；其购买案涉房屋的价格是每平方米3,180元，而被上诉人同类房屋的市场销售价在6,000元左右。根据被上诉人与朝阳市残疾人事业发展促进会共同签订的购房团购预定书，如果购房人不是市残联的员工是无权购买房屋的，朝阳市残疾人事业发展促进会若将名额转让，购房人应当按每平方米200元补交房款。张国柱向一审法院起诉请求：1、判决被告依约定与原告签订书面《商品房买卖合同》；2、案件受理费由被告承担。庭审过程中，张国柱增加一项诉讼请求，要求被告光大房地产退还露台款10,000元。朝阳光大房地产开发有限公司向一审法院反诉请求：1、判令张国柱支付剩余购房款19,360元；2、判令张国柱支付北露台款20,000元；3、判令张国柱承担本案反诉费用。一审法院认定事实：2011年3月24日，朝阳市残疾人事业发展促进会与朝阳光大房地产开发有限公司为了解决城区残疾人工作、住房困难、改善居住条件而签订一份《商品房团购预订意向书》，该意向书第二项第一款约定：“参加预订的人员必须是甲方(朝阳市残疾人事业发展促进会)在编、在岗工作人员、离退休人员，并自愿预订乙方（朝阳光大房地产开发有限公司）开发的楼房”；第二项第三款约定：“乙方按甲方提供的工资表登记人员名单，确认甲方购房人员资格，甲方购房人员向他人转让购房资格需经乙方同意，单价每平方米增加200元。否则，乙方有权拒绝出具产权登记等有关手续”。王雅静于2011年4月6日向朝阳市残疾人事业发展促进会交纳购房款200,000元，意欲购买广大房地产开发公司的光大领事馆14号楼三单元302房屋，朝阳市残疾人事业发展促进会给张国柱出具了收款收据，而后朝阳市残疾人事业发展促进会将此款转付给公道房地产开发公司。2014年1月23日张国柱向光大房地产交纳涉案房屋补房款104,920元，、广大房地产向张国柱出具了304,920元的收款收据。同日收取了一露台款10,000元、维修基金4,646元、工本费50元，并出具收款收据。2016年7月9日原告交纳取钥匙相关费用（2年取暖费4,937元、3年物业费3,485元、垃圾费、安全保证金3,000元、报箱费100元、预交电费1,000元），并与光大房地产签订了物业合同，被告将房屋钥匙交给原告，原告占有并使用了房屋，原告要求被告与之签订房屋买卖合同，被告工作人员张红玲告知原告团购房需统一签合同，且原告不是朝阳市残疾人事业发展促进会的工作人员，不符合商品房团购意向书的规定，要求原告每平方米补交200元。因双方未达成协议产生纠纷诉至法院。另查明，原告张国柱与妻子不属于朝阳市残疾人事业发展促进会在编、在岗、离退休人员的身份。一审法院认为，被告朝阳光大房地产开发有限公司与朝阳市残疾人事业发展促进会签订的商品房团购预订意向书系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案中原告张国柱作为购房者，在被告没有取得商品房预售许可证的情况下，愿自担风险，将涉案房屋购房款20万元交到朝阳市残疾人事业发展促进会，虽然原告称“是被告工作人员让其将钱交到朝阳市残疾人事业发展促进会的”，但并无证据证明，且所陈述的事实与交易习惯相违背，不符合常理，其交款行为应视为对意向书约定内容的认可，且已履行绝大部分义务，使用涉案房屋至今，故对原告请求与被告朝阳光大房地产开发有限公司签订商品房买卖合同应予支持；另外被告朝阳光大房地产开发有限公司与。签订的意向书第二条第一款明确了预定房屋人员的范围。经查，原告张国柱与王雅静不是市残联的职工，不具有享受《意向书》职工购房优惠价格的资格，且意向书第二条第三款约定：“甲方购房人员向他人转让购房资格须经乙方同意，单价每平方米增加200元，否则乙方有权拒绝出具产权登记等有关手续”。根据此款约定，反诉被告张国柱购买的涉案房屋，应在约定房屋单价基础上，每平米增加200元，给付反诉被告剩余的购房款，故对反诉原告朝阳光大房地产开发有限公司请求反诉被告张国柱给付剩余房款19,360元的请求应予支持。关于原告主张退还露台款1万元的请求，因露台已交付使用，且缴纳露台款时原告并未主张被告不应收取此款，原告亦未提供其他证据证明被告收取露台款的行为违法，故对此项请求不应支持；反诉原告主张支付北露台款20,000元的请求，因反诉被告于2014年1月23日已经交付给反诉原告露台款10,000元并出具收款收据，且收据注明此款系露台款，反诉原告不能重复要求反诉被告交纳露台款，故反诉原告请求给付北露台款的诉讼请求应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条，第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下一、原告（反诉被告）张国柱于判决生效后十日内给付被告（反诉原告）朝阳光大房地产开发有限公司剩余房款19,360元二、上述判项履行完毕后五日内被告（反诉原告）朝阳光大房地产开发有限公司配合原告（反诉被告）张国柱签订房屋买卖合同。三、驳回原告（反诉被告）张国柱的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）朝阳光大房地产开发有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元（张国柱预交），有朝阳光大房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费392元（朝阳光大房地产开发有限公司预交），由张国柱负担142元，朝阳光大房地产开发有限公司负担250元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，朝阳光大房地产开发有限公司与朝阳市残疾人事业发展促进会签订的商品房团购预订意向书，不违反法律规定，合法有效。本案二审期间的争议焦点是：1.张国柱应否按朝阳市残疾人事业发展促进会与朝阳光大房地产开发有限公司签订的意向书履行义务；2.露台款应否退还。一、朝阳光大房地产开发有限公司与朝阳市残疾人事业发展促进会签订的意向书第二条第一款明确了预定房屋人员的范围。张国柱与王雅静不是朝阳市残疾人事业发展促进会的职工，不具有享受《意向书》所定购房优惠价格的资格。朝阳光大房地产开发有限公司与朝阳市残疾人事业发展促进会在意向书中约定，朝阳市残疾人事业发展促进会购房人员向他人转让购房资格须经朝阳光大房地产开发有限公司同意，并且单价每平方米增加200元，否则朝阳光大房地产开发有限公司有权拒绝出具产权登记等有关手续。张国柱将购房款20万元交到朝阳市残疾人事业发展促进会，按常理其应当知道意向书内容，说明其同意按朝阳光大房地产开发有限公司与朝阳市残疾人事业发展促进会之间的意向书的内容履行。张国柱已履行绝大部分义务，并且使用涉案房屋至今，应视为对意向书约定内容的认可，则应当按着朝阳光大房地产开发有限公司与朝阳市残疾人事业发展促进会的约定履行合同，补交增加的款项。二、张国柱已经交付露台款，其与朝阳光大房地产开发有限公司之间已经履行的协议内容，不违反法律规定，合法的民事行为受法律保护，张国柱现反悔并要求退还，没有法律依据，故不能得到支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人张国柱负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二〇年十一月三十日书记员  张 多