广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3162号上诉人（原审原告、反诉被告）：程倩敏，女，1987年8月23日出生，汉族，住广东省中山市*************。委托诉讼代理人：王子德（系程倩敏的丈夫），住广东省中山市********************。委托诉讼代理人：李凌男，广东雅商律师事务所律师。被上诉人：（原审被告、反诉原告）：陈艳，女，1979年5月19日出生，苗族，住广东省中山市********************。委托诉讼代理人：贺四平，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢小倩，广东正鸿律师事务所律师。上诉人程倩敏因与被上诉人陈艳房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初18072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。程倩敏上诉请求：撤销一审判决，支持程倩敏的全部诉讼请求，驳回陈艳的全部反诉请求。事实和理由：一、一审认定涉案房产证出证时间为2018年12月7日。根据合同约定，陈艳应在出房产证60天内向银行递交按揭贷款。故陈艳最迟应于2019年2月5日前办理贷款申请手续。程倩敏一审中提交微信聊天记录，一审法院确认微信聊天记录真实性。聊天记录显示陈艳在合同签订前就表示2019年年中其才能办理按揭手续。程倩敏有足够理由相信陈艳无法在2019年2月5日前履行合同义务。事实上程倩敏在2018年12月18日才收到房产证，并在收到当天告知了中介钟文燕。但钟文燕及陈艳均未表示撤销2019年年中才能办理按揭手续的表态。后续事态表明陈艳甚至没有能力在2019年年中办理按揭手续。一审认定程倩敏没有证据证明陈艳无法在2018年12月17日前履行合同纯属无稽之谈。程倩敏有理由怀疑陈艳的履行能力并行使不安抗辩权。一审法院认为程倩敏没有证据或没有合法理由行使不安抗辩权与事实不符。二、根据微信记录，陈艳最迟于2019年2月20日已知道程倩敏收到房产证15日内没有还清贷款及办理注销抵押登记手续，但其并未要求解除合同，而是反复解释无法办理银行按揭手续的原因并要求程倩敏等待。同样，程倩敏在知道陈艳没有能力在2019年2月16日办理银行按揭手续后也未要求解除合同。上述情况应视为双方同意履行期限变更及对合同解除权的放弃。程倩敏起诉要求继续履行合同并无不妥。陈艳在明知合同无法履行后，以履行期限为由要求解除合同纯属无理取闹。三、程倩敏从未单方要求解除合同。即使程倩敏按合同约定办理了房屋提前还款及解除抵押手续，陈艳依然无法办理房屋过户剩余流程。陈艳也从未向程倩敏提出任何可行的房屋过户时间表。程倩敏未提前还款解除抵押的行为未对房屋过户造成任何实际影响。程倩敏起诉要求履行过户手续属积极履行合同的行为。陈艳收到诉状后抗拒履行合同才是合同没法履行的根本原因。即使法院认定程倩敏存在违约行为，但程倩敏的违约行为不足以导致合同无法履行，程倩敏在合同解除中不存在过错，也没有给陈艳造成任何损失。四、在签订房屋买卖合同时，程倩敏并不知道陈艳的真实身份。在房屋买卖合同履行的过程中，程倩敏隐约知道陈艳即为本次房屋中介机构的员工甚至是老板，但本着善意履行房屋过户手续的意思，程倩敏也没有拒绝继续履行合同。程倩敏在一审败诉后经过了解，陈艳为中山市深通中房地产有限公司的住宅部总监。换言之，陈艳其实就是中介方的代表。事实上，陈艳就是在炒房，房屋是用来住的，并非用来炒的，人民法院不应保护炒房行为。程倩敏在庭审前向法院递交了一份房地产经纪管理办法。该办法明确规定房地产经纪机构以及人员不得承租承购自己提供经纪服务的房屋，陈艳的行为已经违反了行政法规部门规章的规定，其违法行为不应获利。陈艳辩称，一审对事实查明清楚，程倩敏未按照双方合同约定履行合同义务。程倩敏应当在涉案房屋产权证出证后10天内还清银行贷款并办理注销抵押登记手续，陈艳的合同义务是在房产证出证后60天内向银行提交申请按揭贷款的手续。两个义务有先后履行的顺序，程倩敏的履行义务在先导致合同不能履行。程倩敏提及的微信记录的内容与程倩敏所主张的事实是不相吻合的。一审过程中，陈艳已经强调该微信聊天记录所谈及的是另外一处房产买卖事项，没有谈到本案房产买卖。本案中没有任何证据证明陈艳同意对合同履行期限作变更，也没有任何证据证明陈艳放弃了合同解除权。直到一审开庭时程倩敏仍然没有解除对涉案房屋的抵押登记，程倩敏的违约事实非常明显。本案买卖双方是程倩敏与陈艳，没有任何证据反映陈艳是涉案房产的中介或者是经纪人。请求二审法院驳回程倩敏的上诉请求。程倩敏于2019年7月10日向一审法院起诉请求：1.程倩敏与陈艳继续履行双方所签订的二手房买卖合同（NO.st0000098）；2.陈艳向程倩敏支付剩余购房款1413500元并支付违约金（以1413500元为基数，按日万分之五从2019年2月5日起计算至支付完毕所有购房款项为止）。诉讼中，因陈艳向程倩敏发出解除合同的通知函，程倩敏于2019年9月12日变更诉讼请求为：1.解除程倩敏与陈艳签订的二手房买卖合同；2.陈艳向程倩敏支付违约金218700元（按涉案房屋成交价1493500元的20%收取违约金）。陈艳向一审法院反诉请求：1.解除程倩敏与陈艳于2018年11月22日签订的二手房买卖合同；2.程倩敏向陈艳返还定金80000元；3.程倩敏向陈艳支付违约金298700元。一审法院认定事实：1.2018年11月22日，陈艳与程倩敏签订二手房买卖合同1份，约定程倩敏以1493500元总价向陈艳出售位于中山市火炬开发区******雅景花园3区11幢2101房，该房建筑面积为102.66平方米；陈艳同意在本合同生效之日起三日内支付定金80000元，须于过户当天将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行同贷书为准）支付给程倩敏；陈艳于出房产证后六十天内（含当天）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查；该物业处于抵押状态，程倩敏同意于本合同生效之日起出证后十天内（含当日）自行筹资还清银行贷款并办理注销抵押登记手续；如程倩敏逾期履行超过五日，陈艳可解除合同并选择要求程倩敏支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还定金；若陈艳逾期付款（含追加首期款）超过60日的，程倩敏可解除合同并选择要求陈艳支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收陈艳支付的定金，但因银行贷款原因导致陈艳逾期付款的除外；如陈艳逾期履行（除第十条第2点外）超过五日，程倩敏可解除合同并选择要求陈艳支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方支付的定金。合同还约定其他条款。合同签订当日，陈艳向程倩敏支付了80000元押金。2.2018年12月7日，涉案房产证办出。3.截止至2019年8月26日，涉案房屋名下仍存在按揭抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司中山南朗支行。4.2019年8月28日，陈艳向程倩敏寄发通知函，通知因程倩敏在房产证出证后20天内没有办理交易房产的抵押注销手续，且没有告知陈艳并提供资料配合陈艳去办理按揭手续，已构成违约，因此通知程倩敏解除合同，并要求程倩敏承担相应的违约责任。5.根据程倩敏提供的微信聊天记录显示，双方从2019年2月18日开始就涉案合同的履行问题进行沟通。2019年2月20日，陈艳称“谈单的时候我就跟他说了，要今年中左右才能办理按揭的，但是华哥说可能今年底都不一定出证，我才签的，但是不到半个月你们就去帮房产证加急办理出来了，我现在也不是说追究这个，就是看看你们这边是什么意思。大家协商一下，年前华哥也说过，看看有什么方案解决。”、“承诺他没有说一定保证到年底才出证，所以我也说了，现在没有追究责任，就是看怎么解决，我也是想交易的呀”。程倩敏一方称“对的，就是找方案解决，我出的方案已经是大家都不是输家，你找个更好方案也可以，重要大家都是赢家。我还等钱用，要赶套现，你尽快点。”。2019年3月1日，陈艳称“客户同意下个月15号之前过来办理按揭。四月。”。程倩敏一方回复称“不行，那算了吧，你要么先把首期交来，别和我来这套，说白了你会耍套路，我们也明白。”。陈艳回复“王总，我们能耍什么套路啊！我也一直在跟你协商。”。6.一审庭审中，一审法院询问程倩敏，从何处可显示陈艳曾表示暂时无法购买房屋，程倩敏回复称，从2019年2月20日及8月7日的微信聊天记录中可显示，其中2019年8月7日陈艳曾称“因为之前房子也是找他谈的，什么情况他是很清楚的，我当时也是跟你说了，房子是买给同学的，她现在也是觉得价格太贵了，说我帮她买贵了，我也是很无奈，一直在催她，说不来业主就吃定金了，但你们也没有必要起诉吧。”。7.一审庭审后，程倩敏向一审法院提交微信聊天记录一份，拟证其曾委托丈夫王子德于2018年12月18日将已领取房产证的情况通过微信告知中介钟文燕，并要求将此情况告知买家。一审法院认为：本案系房地产买卖合同纠纷。陈艳与程倩敏签订的二手房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，其内容未违法法律、法规的强制性规定，合法有效，各方应恪守履行。根据合同约定，程倩敏应在合同生效之日起出证后10天内自行筹资还清银行贷款并办理注销抵押登记手续，陈艳应在出证后60天内向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料。本案中，涉案房产证于2018年12月7日办出，按上述约定，程倩敏应在2018年12月17日内自行筹资还清银行贷款并办理注销抵押登记手续。即便如程倩敏所述，其于2018年12月18日才取得涉案房屋的不动产权证书，也应在2018年12月28日前履行前述义务。但涉案房屋名下按揭贷款至今仍未还清，仍存在按揭抵押，程倩敏的行为已构成违约，其逾期履行上述合同条款已超过5日，陈艳有权解除合同并要求程倩敏支付成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还定金。故陈艳诉请判令解除合同并要求程倩敏退还定金80000元，支付298700元违约金，理据充分，一审法院予以支持。程倩敏抗辩称其因陈艳已不能按合同约定的时间履行合同义务，故其享有不安抗辩权，对“出证后10天内自行筹资还清银行贷款并办理注销抵押登记手续”的义务暂时中止履行。但根据涉案合同约定，陈艳作为买家，在陈艳支付了80000元定金、涉案房屋房产证办出后，程倩敏自行筹资还清银行贷款并办理注销抵押登记手续的义务在先，陈艳向银行提交按揭贷款申请材料的义务在后，且程倩敏提交的证据中没有证据能反映在2018年12月17日前，陈艳有向程倩敏作出难以履行涉案合同条款或不再履行涉案合同条款的意思表示或行为，故程倩敏对此不享有不安抗辩权，其抗辩理由不成立。同时，权利的放弃应明示，不能因在程倩敏违约后，陈艳仍与程倩敏有过协商继续履行合同的磋商过程而认定陈艳已放弃追究程倩敏违约的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、解除程倩敏与陈艳于2018年11月22日签订的二手房买卖合同；二、程倩敏于一审判决发生法律效力之日起七日内向陈艳退还定金80000元并支付违约金298700元；三、驳回程倩敏的其他诉讼请求。如果当事人未按一审判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18184元（程倩敏已预交），由程倩敏负担；反诉案件受理费3490元，诉讼保全费2414元，合计5904元（该款陈艳已预付），由程倩敏负担。二审期间，程倩敏向本院提交陈艳的名片一份，拟证明陈艳为本案房产交易中介机构的员工。陈艳确认其是深通地产的工作人员，但陈艳不是本案房产交易的中介。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查，程倩敏提供的微信聊天记录还显示如下内容（摘录）：陈艳：“你这几套房子这么高价格出，然后又马上把证加快办理出来，搞得我们也很被动呀”；“解除合同退定金吧，之前华哥也这样说的”；“昨天跟银行沟通过来，银行说已经在总行申请了，快的说就下周可以”；程倩敏一方回复：“或者你今天给我签订一个具体时间，当然时间可以协调，不然我今天只有交给律师跟进”。陈艳：“我是没办法签订这个协议的，因为银行不是我可以承诺的，我们只能督促银行尽快申请”；“我当时也是跟你说了，房子是买给同学的，她现在也觉得价格贵了！说我帮她买贵了，我也是很无奈！一直在催她，说不来业主就吃定金了，但是你们也没必要起诉吧”。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。陈艳与程倩敏签订二手房买卖合同，约定程倩敏以1493500元总价向陈艳出售涉案房屋，陈艳在合同生效之日起三日内支付定金80000元，在出房产证后六十天内向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；该物业处于抵押状态，程倩敏同意于出证后十天内自行筹资还清银行贷款并办理注销抵押登记手续。上述买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，双方均应恪守履行。涉案房产于2018年12月7日出证。根据合同约定，程倩敏应在出证后十天内筹资办理注销抵押登记手续。程倩敏未按约定办理，确实构成违约。但双方的微信聊天记录显示，房产证出证后程倩敏一方也多次表示其“等钱用”，要求陈艳尽快办理按揭手续，但陈艳也一直推脱并未明确能够办理按揭贷款的时间，程倩敏在此情况下暂不筹资注销抵押登记手续亦符合常理，故应认定陈艳对程倩敏逾期注销抵押亦存在过错。在此情况下，根据公平原则，本院判决程倩敏返还定金给陈艳，双方均无须向对方支付违约金。一审法院判令程倩敏向陈艳支付违约金不妥，本院予以纠正。综上，程倩敏的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初18072号民事判决第一项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初18072号民事判决第二项为：程倩敏于本判决发生法律效力之日起七日内向陈艳退还定金80000元；三、驳回程倩敏的其他诉讼请求；四、驳回陈艳的其他反诉请求。一审本诉案件受理费18184元（程倩敏已预交），反诉案件受理费3490元（陈艳已预交），诉讼保全费2414元（陈艳已预交），合计24088元，由程债敏负担12044元，陈艳负担12044元。二审案件受理费9774元（程倩敏已预交），由程倩敏负担4887元，陈艳负担4887元（该款陈艳于本判决生效之日起七日内迳付程倩敏，本院不另行收退）。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年十一月十八日书记员  杨婉婷