广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初3953号原告：东莞市昊岳物业管理有限公司，住所：广东省东莞市****************。法定代表人：瞿某1。委托诉讼代理人：周冲林，男，汉族，1979年9月14日出生，住址：江西省九江市修水县*********，公民身份号码：360************358。该公司员工。委托诉讼代理人：冯学娟，女，汉族，1983年9月19日出生，住址：天津市河东区******************，公民身份号码：120************028。该公司员工。被告：韩荣，男，汉族，1970年7月27日出生，住址：湖北省阳新县*****************，公民身份号码：420************011。原告东莞市昊岳物业管理有限公司诉被告韩荣物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告东莞市昊岳物业管理有限公司的委托诉讼代理人冯学娟，被告韩荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市昊岳物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告拖欠2016年6月至2019年10月期间的物业管理费8638.7元、滞纳金（从逾期之日起以应缴物业管理费为基数按每天1‰计至实际清偿之日止）；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与案涉物业前业主陈桂林物业服务合同纠纷诉讼过程中查询到被告取得案涉物业山水雅居25幢701号产权并于2016年6月3日进行了不动产登记。前业主与原告签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告对涉案房屋提供物业管理服务和水费、电费、电视信号等代收代缴费用的服务，住宅的物业管理服务按1.8元/平方米（建筑面积）×月计收，由陈桂林在每月1-5日交纳，若陈桂林违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求陈桂林补交费用，并从逾期之日起每日按欠费总额的1‰交纳滞纳金。根据《东莞市物业管理办法》第五十八条规定，业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约、管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起15日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。原告至今一直对涉案房屋提供物业管理服务，但被告从2016年6月取得案涉物业产权后一直至今未交物业管理费，也一直未到物业管理处办理业主登记业务，导致原告无法和被告取得联系和催收物业管理费。原告为维护自身合法权益诉至法院，请求判如所请。被告韩荣辩称，双方没有签订物业服务合同，不成立合同关系。即使成立合同关系，但原告从未通知被告交纳物业管理费，故法院应驳回原告的诉讼请求。被告于2016年6月3日取得山水雅居25幢701室房地产权证，买房前后，被告多次到山水雅居查看房屋（该房屋一直闲置没有装修），无人要求被告交纳物业管理费、水费、电费和电视信号费等。因被告未入住该房屋，故被告以为未入住就不用交纳物业管理等相关费用，另原告亦从未通知被告交纳物业管理费。本案已超过诉讼时效。被告于2016年6月3日取得房地产权证，作为物业公司应当是知情的，然无人通知被告交费以及交纳多少费用，该时间已经超过三年，根据相关法律规定，已超过诉讼时效，应当对其诉讼请求予以驳回。即使是通知交费，因没有入住应当减少收费。因该房屋没有装修也未入住，被告很少在小区里活动，没有制造垃圾和污染环境，相对于已入住的业主而言应当分摊费用。作为业主，即使原告事先有通知交纳物业管理费，因没有入住，依法也应当减少收费。由于原告从未通知被告交纳物业管理费，所以不存在交纳滞纳金的问题。原告收取的停车费、广告费足以抵销物业费。山水雅居小区较大，地下库停车位有若干个，电梯和走廊有多个广告牌，车位的租金和广告的收入属于所有业主共同所有，这些收入足以抵销物业费，若不足以抵销的话最起码可以减少部分物业管理费。综上所述，因原告未通知被告交纳物业管理费及告知其收费标准、缴费时间等，被告并不知需要缴费，亦不知需向谁缴费，故因被告不知情，则不应当承担缴费义务。请求法院驳回原告的全部诉请。本院经审理查明事实如下：案涉房屋位于东莞市常平镇丽城开发区***********，面积为117.05平方米，被告为案涉房屋的所有权人，登记时间为2016年6月3日。案涉房屋的前一任业主为陈桂林，被告向陈桂林购买了案涉房屋。原告与陈桂林于2013年8月8日签订一份《前期物业管理服务协议》，约定陈桂林委托原告提供前期物业管理服务，业主应于每月5日前缴纳当月物业管理费，物业服务费按建筑面积收取，其中住宅按1.8元/月/平方米计算，如违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳物业管理费的，原告可要求补交并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之一计收滞纳金。原告于2019年1月5日以陈桂林为被告提起诉讼，诉请陈桂林支付案涉房屋的物业管理费，案号为（2019）粤1973民初1151号。后陈桂林向原告支付了2016年6月之前的物业管理费，原告向本院申请撤诉，本院于2019年2月25日作出（2019）粤1973民初1151号《民事裁定书》，裁定准予原告撤诉。原告主张案涉房屋为住宅，按1.8元/月/平方米计算，每月管理费为210.7元，被告拖欠2016年6月至2019年10月期间物业管理费8638.7元，经原告多次催收仍未缴纳；因被告未能按期于每月5日前缴纳上述物业管理费，应自当月5日起按每日千分之一的标准支付原告滞纳金至实际清偿之日止。被告主张原告从未向其催收过物业管理费。原告则称不清楚陈桂林将案涉房屋卖予被告，且被告一直未到原告处变更房屋的业主信息，故原告不知道2016年6月后的欠款人是被告，但原告有将缴费通知单投放在案涉房屋的信箱里，直到原告于2019年1月5日起诉了陈桂林，才知道案涉房屋的业主已变更为被告。以上事实，有资质证书、不动产登记信息查询结果、《前期物业管理服务协议》等证据及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案中，原告是依法成立的具有物业管理资质的企业，原告与案涉房屋的前一任业主陈桂林签订了《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定或禁止性规定，合法有效。原告按《前期物业管理服务协议》的约定，一直为案涉房屋提供物业服务。陈桂林于2016年6月3日将案涉房屋过户给了被告，被告作为案涉房屋的业主，应当按照《前期物业管理服务协议》的约定向原告缴纳2016年6月起的物业管理费。关于诉讼时效的问题。原告主张被告未向其提出变更案涉房屋的业主信息，故原告并不知道陈桂林已于2016年6月3日将案涉房屋过户给了被告，原告直到2019年1月5日向本院提起诉讼时【案号（2019）粤1973民初1151号】才知道该事实，原告的主张有本院作出的（2019）粤1973民初1151号《民事裁定书》为证，本院予以采信。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”原告于2019年1月5日知道被告为案涉物业管理费的欠款人，原告于2020年2月20日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。原告主张被告拖欠2016年6月至2019年10月期间物业管理费，要求被告依照合同约定的管理服务费标准支付上述费用，被告主张原告收取的广告费、停车费足以抵消其应缴纳的物业管理费，没有事实与法律依据，本院不予采信。被告应向原告支付上述期间的物业管理费。案涉房屋建筑面积为117.05平方米，按1.8元/月/平方米核算每月应缴物业管理费为210.7元，据此核算2016年6月至2019年10月期间的物业管理费210.7元×41个月=8638.7元。根据《前期物业管理服务协议》约定，应在每月5日前缴纳当月物业管理费，被告逾期缴纳物业管理费，应自逾期之日起即每日按应缴费用千分之一加收滞纳金，同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，上述滞纳金应以拖欠物业管理费数额为上限，故原告可自当月5日起就被告拖欠的物业管理费要求被告按照合同约定的标准支付滞纳金，并以每月物业管理费210.7元为上限，计算至实际清偿之日止。原告诉请的每个月欠的物业管理费即210.7元为基数，从当月5日起按每日千分之一的标准计算滞纳金至实际清偿之日止，本院予以支持，但每月产生的滞纳金应以每月拖欠的物业管理费金额为上限。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决如下：一、被告韩荣应于本判决生效之日起五日内支付原告东莞市昊岳物业管理有限公司2016年6月至2019年10月期间的物业管理费8638.7元以及滞纳金（从2016年6月开始逐月分别计算，以每个月管理费210.7为本金，从当月5日开始按每日千分之一的标准计算至实际清偿之日止，每月产生的滞纳金应以每月拖欠物业管理费数额为上限）；二、驳回原告东莞市昊岳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费148元，原告东莞市昊岳物业管理有限公司已预交，由被告韩荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  梁 敏人民陪审员  张萍萍人民陪审员  叶权兴二〇二〇年十一月二十五日法官 助理  唐淑贤附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。