四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1325民初2714号 原告：赵崇勇，男，汉族，1976年2月10日出生，住四川省西充县。 原告：彭会君，女，汉族，1977年11月12日出生，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：马庆江，西充县晋城法律服务所法律工作者。 被告：四川相如房地产开发有限公司，住所地四川省蓬安县相如街道办事处相如大道南四街，统一社会信用代码91511323723247867M。 法定代表人：吴诗民，公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：蒋鹏，女，汉族，1993年4月28日出生，住四川省邻水县，系公司员工。 原告赵崇勇、彭会君向本院提出诉讼请求：1、判令被告依法向原告办理商品房不动产权登记证；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋产权初始登记违约金3500元；3、判令被告向原告支付转移登记违约金13496元（从2017年1月23日至2020年5月27日至2020年5月27日）；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月24日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于西充县住房一套，建筑面积100.92平方米，单价4254.80元，总价款350000元，商品房交付时间为2015年6月30日之前。初始登记：出卖人应当在2017年6月30日前,取得商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方均同意按照下列第1种方式处理：1^买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金^；转移登记：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人不退房的，合同继续履行，自买受人应当取得该套商品房转移登记的权属之日起至实际取得权属之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款万分之一的违约金。合同签订后原告按照约定缴清房款并缴纳了契税等办证相关费用，但被告未按合同约定进行初始登记和转移登记，于2018年9月25日才办理初始登记，2020年5月27日才办理了转移登记。原告为维护自己的合法权益，提起诉讼。 被告相如公司辩称，1、关于初始登记违约金，我方认为因政府相关部门错误认定公馆项目变更了规划，导致了限制登记及办证延迟，故使得被告不能及时办理初始登记和转移登记，在限制解除后，被告积极为原告办理了初始登记。另本案原告也并未遭受实际损失，房屋的使用功能得到了实现，被告的违约行为不严重等客观事实及情形，请求对初始登记的违约金比例予以调减；2、原告要求支付逾期办理转移登记违约金的问题，被告认为不存在违约，不应该承担逾期办理转移登记的违约金，《商品房买卖合同补充协议》已对主合同转移登记作出变更，补充协议约定房屋所有权证由出卖人代为办理的，买受人应在办理交房手续同时，向出卖人提供书面的委托手续，签署面积结算协议，缴清办证各项资料和费用后，出卖人于720日内为原告办理不动产权证，。原告于2017年1月23日付清面积补差款，2020年6月才缴纳了办证费用，另原告提交的授权委托书上签字人谭小春非我公司员工，且委托书仅能证明曾于2017年1月书写了委托书，但不能证明原告是在2017年1月交给被告的，故原告在原告缴纳所有款项及提交书面申请委托书后720日内办理不动产权证，被告不存在违约；3、原告请求的转移登记的违约金比例过高，超过了实际损失，请求予以调减。 本院经审理认定事实如下：2015年3月24曰，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告经批准修建时代公馆2幢2单元第24层4号住房一套，总价款350000元，商品房交付时间为2015年6月30日之前。初始登记：出卖人应当在2017年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意：买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。转移登记：商品房交付使用后，买受人同意委托向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意：买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得该套商品房转移登记的权属之日起至实得权属之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款万分之一的违约金。2013年10月28，原、被告签订《时代公馆商品房买卖合同补充协议》，约定：购房款总额350000元（含已付定金20000元〉，买受人在签订《商品房买卖合同》的当日一次性支付该商品房的房款350000元，且买受人应在办理房屋交付手续的同时，向出卖人提供书面委托手续，签署面积结算协议，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等〉，出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理书面委托手续后的720日内，代买受人向相关部门缴纳上述资料及费用和办理房屋所有权证。协议签订后，原告向被告支付了购房款、契税、维修基金、办证费用。2017年1月23日，原告向被告提交办理不动产证的授权委托书。2018年5月25日，西充县不动产登记中心对原告购买房屋所在楼栋进行了初始登记。2018年6月13日，被告在时代公馆张贴承诺书：“时代公馆各位业主：我司开发的时代公馆项目，于2018年7月1日前已交办证资料且缴完房款和税费的住宅业主承诺，在2018年12月1日前将不动产权证办理完毕。办证费用及面积补差费用于业主拿证时一并结算，多退少补。如在承诺时间之日未拿到不动产证的业主将不收取办证费用及面积补差费用。另查明被告在2020年5月19日已为原告办理了不动产权证。 本院认为，原告按合同约定交清了房款及办证费用，被告没有按照约定的期限办理初始登记及转移登记，构成违约。被告认为原告主张的违约金过高不应支持，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，本案中，原告未提交证据证明因相如公司逾期办理初始登记的行为造成其实际损失的数额，且被告在原告提交授权委托手续后，已为原告办理了转移登记，违约程度轻，故本院将逾期办理初始登记违约金调整为按原告已付购房款的0.5%计算为350000元×0.5%=1750元。2、关于转移登记违约金的计算期间，按照双方《补充协议》的约定应当从原告向被告提交办证委托手续、缴齐相应费用后的720日内办理转移登记，本案原告2017年1月23日向被告提交办证委托书，故违约期间应从该日期开始计算720日即被告至迟应于2019年1月23日为原告办理转移登记，本院酌定转移登记违约金以购房款为基数从2019年1月24日起按日万分之零点六计算至已办理不动产权证2020年5月19日止，转移登记违约金为：350000元×0.06‰×481天=10101元。3、关于被告辩称原告提交的授权委托书上签字人谭小春非我公司员工，但原告未提交证据证明谭小春不是公司员工的证据，对此辩称意见，本院不予采纳。4、原告诉讼请求第一项要求被告协助办理不动产权证的诉讼请求，经查明被告已在2020年5月19日为原告办理了不动产权证，故原告的该项诉讼请求，本院不再作处理。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告四川相如房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起二十日内支付原告赵崇勇、彭会君初始登记违约金1750元； 二、限被告四川相如房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起二十日内支付原告赵崇勇、彭会君转移登记违约金10101元; 三、驳回原告赵崇勇、彭会君其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费212元（原告已预交），由原告赵崇勇、彭会君负担162元，被告四川相如房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  何斌 二〇二〇年十一月二十八日 书记员  安平