山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终1196号上诉人（原审原告）：于某，男，1972年11月24日生，汉族，山西省沁水县人，无业，现住晋城市。被上诉人（原审被告）：王某，女，1984年11月3日生，汉族，河南省滑县人，无业，现住晋城市。被上诉人（原审被告）：宋某，男，1983年8月25日生，汉族，河南省滑县人，无业，现住晋城市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：路某，山西晋美律师事务所律师。上诉人于某因与被上诉人王某、宋某房屋买卖合同纠纷一案，不服晋城市城区人民法院（2020）晋0502民初1708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人于某、被上诉人宋某及其与被上诉人王某共同委托诉讼代理人路某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人于某的上诉请求：撤销原判，依法改判被上诉人支付上诉人违约金或者双倍返还购房定金20万元；诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人未按双方协议约定履行交付司徒村出具的收据和房屋确认单及购房协议改名的义务，将房屋和车位转卖给他人，给上诉人造成了严重损失。被上诉人不履行协议，存在违约行为，应依法承担合同约定的违约金责任或者双倍返还定金20万元。上诉人不存在违约行为，一审认定的事实有误，适用法律显失公正，违反了合同法的基本原则和定金罚则。被上诉人王某、宋某辩称，第一，上诉人与被上诉人于2020年3月20日签订的《协议书》因违背法律规定而无效。因为涉及土地性质为划拨用地，项目本身具有保障性住房的性质，是为了回迁安置本村村民，故上诉人与被上诉人的买卖行为违反了法律的强制性规定，应为无效合同。第二，即使协议有效，因上诉人在履行协议时拒不配合到村委办理变更手续，也拒绝向被上诉人缴纳房款的行为已经构成违约，由此违约行为导致被上诉人出售房屋变现的目的不能实现，被上诉人通过微信、面谈等方式依法将协议通知解除。基于以上情况，被上诉人与上诉人之间房屋买卖协议无效且上诉人存在严重违约行为，导致被上诉人与其解除协议，上诉人再请求双倍返还定金或者违约金，于法无据。综上，请求驳回上诉，维持原判。于某向一审法院起诉请求：1、要求二被告支付违约金或双倍返回购房定金200000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两被告系夫妻关系，两被告计划将晋城市城区司徒村2号楼1单元1201室房产和A区30号车位卖给原告，双方于2020年3月20日签订《协议书》，原告按照协议约定向二被告支付了100000元定金。在签订协议书后，被告不履行协议，不按协议约定向原告出具司徒村出具的收据和房屋确认单，不按协议约定及时变更房屋产权人为原告的购房协议，违背协议约定将房屋和车位转卖他人，给原告造成了损失。现原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。庭审中，原告变更诉讼请求为“要求二被告支付违约金230000元或双倍返回购房定金200000元。”一审法院查明，二被告系夫妻关系。位于司徒小镇**楼****的房屋及****车位之前归被告王某所有，该房屋及车位是晋城市城区北石店镇司徒村村民委员会、晋城市宏圣建筑工程有限公司建筑安装分公司及阳城县华远建材有限公司通过抵账的方式，以737712元的价格抵给被告王某的，四方就以上约定签订了《协议》一份。2020年3月20日，原告与被告王某签订了《协议书》，约定：“被告王某将位于司徒小镇2号楼1单元1201室的房屋及A区30号车位以629360元价格出卖给原告，被告王某负责将该房及车位的相关手续办理到原告名下，在被告王某办理完手续后，原告需将购房款及车位款总计629360元一次性支付给被告王某。被告保证对本协议下车位和房屋的完全权利，不得再将该房屋和车位转卖他人，不得将该房屋和车位抵押，否则视为违约，要承担房款和车位总价款两倍的违约金，签订协议后，原告向被告支付100000元定金，此定金在交易时抵作房款。”在签订该协议后，被告多次依据《协议书》要求原告来办理相关手续，但原告一直迟迟未履行，在被告多次催告无果后，其通过微信聊天向原告表达了要求解除合同的意思表示，原告在收到被告该项意思表示后，亦未积极履行相关义务。2020年3月30日，被告王某、被告宋某与案外人毕丽芳就案涉房屋签订了《房屋买卖合同》一份，该合同中详细载明了案涉房屋暂时不符合过户条件。另查明，位于司徒，位于司徒小镇**楼****的房屋为司徒村回迁安置本村村民房屋为划拨用地，不具备办理房屋产权登记和过户的条件。一审法院认为，本案中，二被告系夫妻关系，位于司徒小镇2号，位于司徒小镇**楼****的房屋为被告王某通过抵账方式获得宋某的夫妻共同财产，原告起诉二被告符合法律规定，二被告作为本案被告的主体适格，该院依法予以认定。关于原告要求被告支付230000元违约金的问题。2020年3月20日，被告王某与原告协商一致后，签订了《协议书》一份，该《协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，依法为有效合同，双方在协议中约定：“被告王某负责将该房及车位的相关手续办理到原告名下，在被告王某办理完手续后，原告需将购房款及车位款总计629360元一次性支付给被告王某。”签订协议后，被告多次通过微信聊天的方式通知原告办理房屋的相关手续，但原告迟迟未履行，致使被告订立合同的目的不能实现。在多次催告无果后，被告向原告表示了解除合同的意思表示，从原、被告的微信聊天记录来看，被告宋某在2020年3月23日、2020年3月24日向原告发布聊天消息“你把卡号给我，我把钱给你转回去，咱们两清了”，“你明天上午过来咱们把合同解除了，咱们谈好的63万，现住你又不想出，既然你违约，咱们就解除合同吧，十万块定金我退给你”，在收到上述聊天信息后，原告亦未积极配合被告办理相关手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”因原告迟迟不履行协议主要义务，致使合同目的不能实现，被告已经通过微信聊天的方式告知原告解除合同，该合同在该通知到达原告时，就已经解除，而且被告积极履行合同义务，并未存在违约行为。因此，对于原告要求被告支付违约金230000元的诉请，该院依法不予支持。关于原告要求被告支付200000元双倍定金的问题。定金制度设立的目的旨在担保债权的实现，是为了让合同双方当事人可以预见自己违约后应承担的责任，交付定金的一方通过支付一定数额的定金行为表达了自己对适当履约的诚意，而收受定金一方在接手对方定金后亦承担了一旦违约将加倍返还定金的风险和义务。本案中，原、被告双方签订的《协议书》已经因为原告迟迟不履行合同主要义务而解除。庭审中，虽然原告陈述称，被告将该房屋售卖给他人，违约了合同约定，应当双倍返还定金，但被告将该房屋售卖给他人是在合同解除后，其并未违约，是不需要双倍将定金返还给原告的。同时，在原、被告之间《协议书》解除后，原告预先支付的定金100000元，已经由于合同的权利义务终止而丧失其支付目的，被告应当将该笔定金返还给原告。因此，对于原告要求被告支付双倍定金200000元的诉请，该院依法不予支持，但被告需将定金100000元返还给原告。故该院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：被告王某、被告宋某自本判决生效之日起十日内返还原告于某定金100000元。二审中，上诉人于某对一审查明的“在签订该协议后，被告多次依据《协议书》要求原告来办理相关手续，但原告一直迟迟未履行，在被告多次催告无果后，其通过微信聊天向原告表达了要求解除合同的意思表示，原告在收到被告该项意思表示后，亦未积极履行相关义务”有异议，对一审查明的其他事实无异议。被上诉人王某、宋某对一审查明的事实无异议。综上，对一审查明的双方均无异议的事实，本院予以确认。被上诉人二审另提供承诺书一份，用于证明双方签订房屋协议后，被上诉人到阳城办理了由原户主王某将案涉房屋及车位转让给现户主于某的手续，阳城县华远建材有限公司加盖公章同意转让。上诉人认可该份承诺书。对该证据，本院予以采信。结合一审证据及当事人的陈述，二审查明：双方签订协议后，被上诉人转让房屋及车位征得了阳城县华远建材有限公司的同意，晋城市宏圣建筑工程有限公司建筑安装分公司在房屋确认单上也盖了章，因协议书约定的“由司徒村出具收据”，被上诉人告知上诉人案涉房屋司徒村村委无法出具收据，上诉人提出要求房价优惠两三万元，被上诉人不同意优惠房价，故被上诉人发出解除合同的通知。后被上诉人将案涉房屋及车位以63万元转让给了案外人毕丽芳。本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则”，据此，定金罚则的适用条件主要有以下三个方面：一、存在违约行为，包括当事人不履行、不完全履行或者迟延履行合同约定义务等；二、存在合同目的不能实现的事实；三、违约行为与合同目的不能实现之间存在因果关系。本案中，被上诉人无法办理“司徒村出具收据”的手续，上诉人便要求优惠房屋价款，是导致合同目的不能实现的根本原因。从表象上看，上诉人以被上诉人不履行办理房屋收据及购房协议改名手续，作为其变更房屋价款的抗辩理由，据此主张其不存在违约。但根据已查明的事实，首先，协议书第一项明确写明案涉房屋系被上诉人从宏圣公司等相关方顶账的房屋，今后司徒村办理房产证直接办理到购房人名下。故对于案涉房屋暂不符合过户条件，协议约定的被上诉人办理的相关手续，无论是收据还是协议之外上诉人提到的购房协议改名手续，本身就是存在风险的，被上诉人对合同约定的不能履行的行为存在过错，而上诉人明知房屋属性，未尽到审慎注意义务或者轻信被上诉人能够办理等原因仍支付定金，上诉人也存在一定的过错。第二，纵观协议签订到解除，之后被上诉人以基本相同价格转卖他人的过程，被上诉人并非恶意违约，被上诉人办理了两个公司盖章的手续，对于司徒村无法出具案涉房屋改名的收据，被上诉人主观上并无过错，之后仍通过微信、面谈等方式积极与上诉人协商促成房屋买卖合同目的实现，但上诉人明确提出不愿支付合同约定的房屋总价款，最终导致合同目的不能实现，上诉人主观上存在非善意。第三，定金罚则，从本质上来说也是一种惩罚性的违约责任，在适用上应严格审查当事人是否存在违约或过错的情形。在双方均存在过错的情况下，不宜对其中任何一方适用定金罚则，房屋买卖合同因目的无法实现而终止履行，一审认定被上诉人返还上诉人已交付的定金10万元，符合民事诉讼活动的公平原则，本院予以支持。上诉人提出的其不存在任何违约的意见，与已查明的事实不符，故本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人于某负担。本判决为终审判决。审 判 长 王天明审 判 员 王灵丽审 判 员 焦瑛琴 二○二○年十一月二十五日法官助理 刘婷楠书 记 员 张智超