山东省临清市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1581民初4626号原告：吴树军，男，1978年1月13日生，汉族，居民，住临清市。委托诉讼代理人：汪秀梅，山东荣润律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔存英，女，1964年10月2日生，汉族，居民，住临清市。原告：毕兰花，女，1976年10月7日生，汉族，居民，住临清市。委托诉讼代理人：汪秀梅，山东荣润律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔存英，女，1964年10月2日生，汉族，居民，住临清市。被告：李树银，男，1986年11月23日生，汉族，居民，住临清市。委托诉讼代理人：徐洪杰，临清宏宇法律服务所法律工作者。原告吴树军、毕兰花与被告李树银房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告吴树军、毕兰花的委托诉讼代理人汪秀梅、崔存英，被告李树银的委托诉讼代理人徐洪杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴树军、毕兰花诉称：二原告系夫妻关系。2019年12月2日，原告吴树军本人并委托其堂姐崔存英（又名“崔英”）通过临清市悦达房地产中介服务有限公司与被告签订了房屋买卖合同。协议书签订后，原告已将涉案房屋交付给被告，被告已入住。但是被告没有按2019年12月2日双方签订的合同履行支付相关房款。2020年4月，原告委托其堂姐崔存英与被告签订了涉案房屋的补充协议，但被告仍未按补充协议履行。故请求：1、依法解除原告与被告签订的临清市馨河丽舍小区A3幢1单位104室房屋买卖协议，并要求被告从涉案房屋中搬出。2、诉讼费用由被告承担。被告李树银辩称：答辩人不同意解除合同。首先，因为疫情原因没能如期支付合同约定的第二批购房款7万余元，答辩人表示歉意。答辩人并没有根本违约，最后到期日2020年11月30日尚未到期，请求依法驳回原告的诉讼请求。如法院判令解除合同，原告应依法返还购房款及赔偿答辩人因为装修房屋而支付的125000元装修款。经审理查明：吴树军、毕兰花系夫妻关系，二人对临清市曙光路以东、济津河以南（馨河丽舍小区）A3幢1单元104室的房屋享有所有权，并持有鲁（2019）临清市不动产权第0009940号不动产产权证书。2019年12月2日，吴树军本人并委托其堂姐崔存英通过临清市悦达房地产中介房屋有限公司将上述房产出售给李树银，吴树军（合同甲方）、李树银（合同乙方）及临清市悦达房地产中介房屋有限公司（合同丙方）三方签订了房屋买卖协议书。协议书中主要载明：房产建筑面积134.09平方米，成交价88万元，付款方式：1、乙方于2019年12月2日付甲方人民币陆万元整（￥60000元）的定金，于2020年1月20日前乙方向甲方再付人民币贰拾肆万元整（￥240000元）的房屋款，其中房屋款人民币贰拾柒万柒仟柒佰贰拾叁元（￥277723元），乙方以甲方名义按揭贷款的方式偿还（甲方按揭贷款银行为农业银行，卡号为62×××61，每月还款人民币壹仟陆佰陆拾叁元贰角玖分整￥1663.29元）。于2020年11月30日前乙方向甲方付人民币叁拾万贰仟贰佰柒拾柒元整302277元的房屋款。在协议的第十条其他特殊约定中载明：乙方于2020年1月20日前可能会付够30万-35万之间，根据实际情况而定，于2020年3月1日后，每个月会付给甲方房款，具体金额根据实际情况而定（每个月乙方付给甲方5万-10万元）。室内留下物品：所有窗帘、灯、壁柜。乙方于2020年1月10日前搬入房屋居住，付给甲方1000元作为甲方在外租房租金，此后乙方不再承担。乙方已于2019年12月14日转账给甲方陆万叁仟元整（63000）元。上述房屋买卖协议签订后，李树银方家人搬入涉案房屋居住，2019年年底李树银给付吴树军、毕兰花19万元。2020年4月20日，因李树银未能按上述房屋买卖协议履行给付房款的义务，故吴树军、毕兰花委托崔存英与李树银签订了房屋买卖补充协议，协议载明：1、双方买卖已达成协议，但因各种原因没能落实。2、买房人按原协议已付卖方定金壹拾玖万元（190000.00元）。3、双方协商剩余房款于2020年5月底至2020年8月底，每月付卖方5-10万元，如到期不能结清，买房人前期交的定金十九万元归卖房人所有。4、卖房人可另行对外出卖。在补充协议外，还有一张纸，上面载明：共90万，已付定金19万，李树银，崔英。2020年8月5日，李树银通过微信转账付房款5000元，2020年7月22日李树银微信转账付房款1万元，还有一次付房款25000元，共计4万元。另外，2019年12月-2020年10月，李树银每月偿还了房贷1663.63元，共计18299.93元，2020年11月，李树银未偿还房贷，吴树军、毕兰花垫付了1663.63元偿还房贷。2020年8月30日，李树银去到崔存英家，就偿还房款一事与崔存英协商，协商的主要内容有：李树银因未按约偿还房款，向崔存英请求延期还款，许诺在2020年9月10日给付房款15万元，剩余的在2020年10月10日前付清。崔存英表示，如果李树银在10月10日前不能还清房款，则按照约定李树银应承担19万元的违约金，卖出的房屋可重新出售。对此李树银表示认可。对于房款，李树银称，是自己自愿由原先的88万元加到90万元的。2020年8月30日后，李树银未按自己许诺的期限给付房款，吴树军、毕兰花因此提起本诉。以上认定的事实，有原告提交的不动产产权证书、房屋买卖协议、补充协议、录音光盘以及双方当事人一致陈述等在案为凭，业经庭审审查质证，证据确实充分，可以采信。双方当事人争议的主要问题有：李树银是否违约。吴树军、毕兰花提交了以下证据：1、鲁（2019）临清市不动产权第0009940号不动产产权证书。证明吴树军、毕兰花对涉案房产享有所有权。2、2019年12月2日吴树军、毕兰花与李树银签订的房屋买卖协议书。3、房屋买卖补充协议书。该份协议是对2019年12月2日签订的房屋买卖协议的补充变更，房屋价款变更为90万元，并对2019年12月2日签订的买卖协议约定的付款方式及期限重新进行了约定，约定付款到期日为2020年8月底，如李树银到期不能结清付款，吴树军、毕兰花有权对涉案房屋进行出售，并且约定了房屋定金为19万元。4、李树银于崔存英等人的谈话录音。该份录音是在2020年8月30日下午录制的，能够证实李树银没有安装买卖补充协议约定的最后还款期限结清房款，李树银多次违约。同时也能证明，李树银辩称的受疫情影响也不存在，因为补充协议是在2020年4月20日签署，并且约定到2020年8月底支付，疫情已经解除，不存在不可抗力因素。鉴于上述证据及事实，吴树军、毕兰花要求解除房屋买卖合同，并按补充协议定金不予返还。李树银提出如下质证意见：对不动产证书、房屋买卖协议、房屋买卖补充协议的真实性无异议，但对补充协议的证明目的有异议。补充协议并未约定房屋价款为90万元，更未约定付款给付最后期限为2020年8月底，最后期限应该系房屋买卖协议约定的2020年11月30日。李树银之所以未能按照约定支付房款，是因为受到疫情影响，并没有根本违约。对录音的真实性无异议，对证明目的有异议，通过该份录音恰恰证明了房款的最后付款期限为2020年11月30日。本院认为，吴树军、毕兰花与李树银签订的房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，形式、内容合法，故系有效协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：当事人应当按约定全面履行自己的义务，故在吴树军、毕兰花已向李树银交付房屋的情况下，李树银亦应该按照协议约定履行给付房款的义务。李树银未依照房屋买卖协议约定给付期限和金额给付房款，构成违约，在此情况下，李树银又与吴树军、毕兰花签订了房屋买卖补充协议，对还款期限和金额重新进行了约定，故房屋买卖补充协议系对房屋买卖协议在履行给付房款方面的变更，双方应该按照新协议即房屋买卖补充协议履行。至2020年8月30日，即房屋买卖协议约定的最后结清房款的日期，李树银仍然未按约履行，李树银再次违约。在2020年8月30日，李树银去到吴树军、毕兰花委托人崔存英处，承诺在2020年9月10日给付房款15万元，剩余的在2020年10月10日前付清，但李树银第三次违约，违背了自己的口头承诺。根据房屋买卖补充协议的第三条、第四条的约定：如到期不能结清，买房人前期交的定金十九万元归卖房人所有，卖房人可另行对外出卖。李树银前期交付款项中的19万元系违约定金，且双方约定了到期不能结清房款系协议的解除条件，故吴树军、毕兰花要求解除房屋买卖协议的诉讼请求依法应予准许，李树银并依约承担违约定金的法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，李树银负有返还案涉房屋的法律义务，吴树军、毕兰花负有返还已收房款的法律义务。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的金额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20％”之规定，依法将本案违约定金由19万元调整为18万元。吴树军、毕兰花提交的房屋买卖协议、房屋买卖补充协议以及谈话录音等证据，能够证明吴树军、毕兰花主张的房款最后交付期限以及房款总额，故李树银对最后交付期限以及房款总额的异议，不予采纳。李树银要求原告赔偿因为装修房屋而支付的125000元装修款之请求，因现在无证据证明李树银要求的款项，故本案不予涉及，李树银可另案诉讼。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，判决如下：一、解除原告吴树军、毕兰花与被告李树银签订的房屋买卖协议、房屋买卖补充协议。二、被告李树银于判决生效之日起十五日内将案涉房屋返还给原告吴树军、毕兰花，并承担18万元的违约定金。三、原告吴树军、毕兰花于判决生效之日起十五日返还被告李树银68299.93元房款（已扣除李树银应承担的违约定金18万元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告李树银承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，并交纳上诉费，上诉于山东省聊城市中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳上诉费，视为放弃上诉权利。审判员 汪 忠二〇二〇年十一月三十日书记员 周双祥