江苏省连云港市海州区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0706执异22号案外人：李家伟，男，1973年1月25日生，汉族，住连云港市海州区。申请执行人：张井霞，女，1981年4月18日生，汉族，住连云港市海州区。被执行人：张冬，男，1994年11月07日生，汉族，住连云港市海州区。本院在执行张井霞申请执行张冬民间借贷纠纷一案中，案外人李家伟向本院提出书面异议。本院立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2019年6月12日，本院对张井霞诉张冬民间借贷纠纷一案作出（2019）苏0706民初123号民事调解书，经本院主持调解，双方当事人达成以下调解协议：一、被告张冬共欠原告张井霞借款本金40万元，于2019年6月12日至同年12月12日间，每月偿还原告5万元，余款10万元于2019年12月31日前付清。二、被告张冬如按期足额履行上述给付义务，原告张井霞放弃被告承担上述借款的占用利息；被告张冬如不能按期足额履行上述给付义务，原告有权就被告全部涉案欠款申请法院强制执行，并要求被告张冬按月利率2%承担借款的占用利息（从2018年6月6日起计算至实际给付之日止）。三、案件受理费减半收取3650元、财产保全费2520元，合计6170元，由被告负担并于2019年7月30日前付给原告（原告已预交9820元，剩余3650元退还原告）。根据张井霞的申请，本院于2019年7月30日立案强制执行，案号为（2019）苏0706执3539号。2019年10月23日，本院作出（2019）苏0706执3539号之一执行裁定：评估、拍卖被执行人张冬所有的位于海州区××电××小区××楼××单元××室【不动产证号：苏（2016）连云港市不动产权第0006470号】房产以清偿债务。同日，本院作出（2019）苏0706执3539号公告，载明：“限被执行人于公告之日起十日内履行生效法律文书确定的还款义务，逾期本院将对被执行人张冬所有的位于海州区××电××小区××楼××单元××室【不动产证号：苏（2016）连云港市不动产权第0006470号】房产评估、询价、拍卖、变卖、抵债”。李家伟越提出异议称，2019年11月13日上午，在我夫妻居住的连云港市房屋大门上张贴了贵院（2019）苏0706执3539号执行公告，要拍卖、变卖登记在被执行人张冬名下的0006470房屋。李家伟作为被执行财产的实际所有人，提出异议，理由如下：1、房屋已被李家伟于2018年9月先后付款42万元首付款买下，该房屋并不属于张冬的财产。2、买卖手续是通过中介买卖并签订合同，符合国家法律法规。请求：1、撤销贵院（2019）苏0706执3539号之一执行裁定；2、请求裁定不予执行已属于李家伟所有的，只是名义上登记在被执行人张冬名下的房屋。李家伟辩称0006470房屋即为位于海州区××电××小区××楼××单元××室房屋。张井霞辩称，法律规定房屋买卖应以到房管局办理登记为准，案涉房产仍登记在被执行人张冬名下，能够强制执行，请求驳回李家伟的异议请求。另查明，位于连云港市××电××小区××楼××单元××室房屋登记在张冬名下，载明系其单独所有，建筑面积为141.55平方米，不动产证号为苏（2016）连云港市不动产权第0006470号。该房屋于2016年7月12日设定了抵押权，被担保主债权数额为66万元。本院（2019）苏0706民初123号案件即张井霞诉张冬民间借贷纠纷一案于2019年1月17日查封了该房屋，系首查封。再查明，李家伟举证《房屋买卖居间合同》一份，合同载明系甲方（出卖方）张冬与乙方（买受方）李家伟于2018年9月5日签订，合同约定张冬将位于海州区××电××小区××楼××单元××室房屋（建筑面积141.55平方米；已设立抵押，贷款余额约62万元）以102万元的价格出卖给李家伟；约定乙方同意支付甲方购房定金10万元；双方采取商业贷款方式付款，于2018年10月30日前，在甲、乙双方资料齐全时到房屋权属登记部门办理贷款及过户手续。合同还对其他事项进行了约定。李家伟另举证一份《房屋买卖居间合同》，载明系甲方（出卖方）杨某与乙方（买受方）李家伟于2018年9月5日签订，约定杨某将其所有的位于海州区海连东路56号温哥华国际花园11号楼2单元1102室房产（建筑面积142.04平方米）以150万元的价格出卖给李家伟；乙方同意支付甲方购房定金25万元；采用商业贷款方式付款；2018年10月30日前，在甲、乙双方资料齐全时到房屋权属登记部门办理贷款及过户手续。合同还对其他事项进行了约定。听证中，李家伟辩称购买案涉光明小区房屋总价款102万元，其已付42万元，剩余60万元未付。具体付款情况为：1、2018年9月6日，李家伟通过连云港东方农村商业银行向杨某账户电汇25万元。2、2018年8月28日，李家伟通过支付宝向收款人“冬”转账5万元。3、2018年9月5日，李家伟通过支付宝向收款人“冬”转账5万元。4、2018年9月18日，李家伟通过微信转账给收款人“铿锵玫瑰光明小区”1万元，李家伟辩称该收款人为王某，系张冬的母亲。5、2018年9月20日，李家伟通过支付宝向收款人“冬”转账2万元。6、2018年10月9日，李家伟通过支付宝向收款人“冬”转账3.8万元。7、李家伟辩称为张冬垫付案涉房屋承租人的退房费用0.2万元，以上共计42万元。李家伟辩称支付宝账户的收款人“冬”即为被执行人张冬。李家伟举证落款日期为2018年10月9日由“张冬”签字的收条一份，载明：“今收到李家伟购买海州区新电光明小区B2-1-102室的剩余首付款柒万元整（70000）此房成交价102万元整，首付42万元整贷款60万元整，此房首付款已付清”。本院询问李家伟购买案涉温哥华小区房屋的付款金额，李家伟辩称已支付25万元，又辩称“两套房屋共计付了42万元……买光明小区付了42万元，张冬房子的房产证没找到，中介也担心房屋有问题，当时找了杨某担保”，但杨某并未在李家伟与张冬的房屋买卖合同上签字，“这是中介办的，具体细节需要找中介问……（杨某与张冬）具体什么关系不清楚，应该是朋友”，“（光明小区房屋）2018年8月20日左右（交付给我），一直到现在由我占有”。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，关于李家伟支付光明小区购房款情况，分析如下：（一）李家伟自认已付光明小区购房款42万元，剩余60万元未付，李家伟未付清全部购房款。（二）李家伟辩称已付的42万元购房款中，25万元系由李家伟通过银行电汇给杨某，且该25万元与李家伟、杨某签订的《房屋买卖居间合同》中李家伟应付给杨某用于购买温哥华小区房屋的定金金额完全一致，现有证据不能认定该25万元系用于支付张冬名下光明小区房屋的购房款。（三）李家伟辩称购买光明小区房屋支付了42万元，支付温哥华小区房屋购房款25万元，又辩称两套房屋共计支付了42万元，前后矛盾。李家伟既与杨某签订《房屋买卖居间合同》，又辩称杨某为张冬提供担保，其本人作为买受人未能解释清楚。（四）即便李家伟陈述属实，支付宝收款人“冬”就是被执行人张冬，王某系张冬的母亲，现有证据亦只能认定李家伟仅向张冬支付16.8万元。综上分析，即使案外人李家伟在本案房产被查封之前与被执行人张冬签订的房屋买卖合同合法有效，但其未能举证证实其已付清全部购房款。此外，李家伟未能按照合同约定于2018年10月30日前办理贷款及过户手续，现案涉光明小区房屋仍登记在被执行人张冬名下，应作为张冬的责任财产予以强制执行。李家伟对案涉房产并不享有足以排除强制执行的权益，其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回李家伟的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  董延磊人民陪审员  沈 燕人民陪审员  贺 君二〇二〇年十一月三十日书 记 员  潘俊彤附法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。