贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8207号上诉人（原审被告）：清镇市和盛房地产开发有限公司，住所地贵州省清镇市云岭大街阳光领地**。法定代表人:吴腾。委托诉讼代理人：郭婷婷、钱军虎，贵州商同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭家波，男，1993年11月6日，侗族，户籍所在地贵州省岑巩县。被上诉人（原审原告）：张露，女，1993年6月11日生，汉族，户籍所在地贵州省凯里市。郭家波、张露共同委托诉讼代理人：戴国良、吴坤桃，贵州听和律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司清镇支行，住所，住所地贵州省清镇市富强路div>负责人：李滨。上诉人清镇市和盛房地产开发有限公司（以下简称和盛公司）因与被上诉人郭家波、张露，原审第三人中国工商银行股份有限公司清镇支行（以下简称工行清镇支行）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初2251号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。和盛公司上诉请求：1、依法撤销原判，改判或发回重审;2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人行使约定解除权的条件未成就，不能解除《商品房买卖合同》，一审法院判决解除《商品房买卖合同》无事实依据；二、即便《商品房买卖合同》解除，一审法院认定贷款利息46185.57元系解除合同所造成的实际损失，无事实依据和法律依据：(一）贷款利息不是本案的损失，不应由上诉人承担，(二）即便贷款利息系本案的损失，则计算贷款利息损失的截止时间应为2020年2月24日，2020年2月24日之后产生的贷款利息应由被上诉人自行承担，一审法院判决由被上诉人承担该部分损失系法律适用错误；三、即使《商品房买卖合同》解除，一审法院判决上诉人支付首付款利息、退还维修基金及其利息无事实依据及法律依据；四、《商品房买卖合同》解除后，上诉人所有的房屋尚处于抵押状态，第三人、被上诉人未同意撤销对案涉房屋的抵押登记，使其上诉人对其案涉房屋处分权利受阻，对上诉人来说不公平。郭家波、张露答辩称，被上诉人已经向和盛公司足额缴纳了房屋款项和维修基金，并向工行办理了按揭款项，房开未按时交付房屋，工行也向房开公司按期支付了按揭款项，首付款和维修基金是和盛公司收取的，按照合同约定和盛公司应返还首付款和维修基金以及贷款本息，综上和盛公司上诉无法律及事实依据，请求驳回上诉人的上诉请求。郭家波、张露向一审法院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2018年8月7日签订的合同编号2018013433《商品房买卖合同》；2、解除原告与被告、第三人签订的《个人购房借款/担保合同》；3、判令被告返还原告购房首付款178963元、购房维修基金16979元，合计195942元；4、判令被告偿还原告已向第三人偿付的截止至2020年6月20日的贷款本息57775.59元（具体数额以银行出具的还款明细清单为准）；5、判令被告赔偿原告购房首付款及购房维修基金的利息损失（以195942元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.75%上浮50%，从2018年8月7日起计算至2019年8月20日止；按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%，从2019年8月20日起计算至实际付清之日止）；6、判令被告偿还第三人借款担保合同项下剩余的贷款本息；7、本案全部诉讼费用由被告承担。一审经审理查明：2018年8月7日，和盛公司（出卖人）与郭家波、张露（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）3栋1单元9层1号预售商品房（合同约定建筑面积131.51平方米、套内建筑面积101.74平方米）；该商品房价款按套内建筑面积计算，单价8344.44元/平方米，总价款848963元；买受人以银行贷款方式付款，应于本合同签订之日交付首期房款178963元，余款670000元以银行按揭支付；出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人未按约定期限和条件交付房屋的，如逾期超过30个工作日，买受人有权退房，但应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30个工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。2018年8月7日，和盛公司出具《收款收据》两张，分别确认收到郭家波、张露支付的“住宅3-1-901购房首付款”178963元、“购房维修基金”16979元。后，工行清镇支行（贷款人）与郭家波（借款人、抵押人）、张露（共同借款人、抵押物共有人）和盛公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定借款金额670000元，期限360个月；房产抵押物为清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）1-4栋3栋（3）1单元9层1号（建筑面积131.51平方米），价值848963元；抵押人郭家波、张露。2019年3月6日，工行清镇支行出具《个人借款凭证》，确认借款人郭家波，贷款种类为个人一手住房购置贷款，用途购住房，借款金额670000元，收款人和盛公司，贷款期限360个月，贷款发放日2019年3月6日，贷款到期日2049年3月6日，基准利率4.9%，浮动值10%，逾期利率7.007%，逾期浮动值30%，还款方式等额。同日，和盛公司收到工行清镇支行发放的贷款670000元。2020年2月24日，郭家波作出《商品房退房申请书》，以和盛公司未在约定的2019年9月30日前交付房屋，已逾期超过30个工作日为由，要求解除合同；并要求和盛公司退还购房首付款（含维修基金）及贷款，并支付提前还款违约金及贷款利息。和盛公司确认已于同日收到上述《商品房退房申请书》。现因和盛公司未在约定时间交房，郭家波、张露遂诉至法院。另查明，案涉清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）1-4栋3栋（3）1单元9层1号房屋已经办理了贵阳市商品房预售合同备案登记，预售合同登记号Y18095436，登记购房人郭家波，共有人张露。截止至2020年7月6日，郭家波、张露已向工行清镇支行偿还贷款本金11590.02元、利息46185.57元，尚余贷款本金658409.98元未还。诉讼中，经郭家波、张露申请，一审法院依法做出（2020）黔0181民初2251号《民事裁定书》，裁定对和盛公司名下价值264429.2元的财产或等值其他财产采取保全措施。郭家波、张露为此支付保全费1842元。一审判决认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，系有效协议。协议签订后，原告通过向第三人贷款等方式向被告按约支付了购房款项，但被告未能在约定交房时间交付案涉房屋，属违约行为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，原告依法取得对上述《商品房买卖合同》的解除权，故对其要求解除该合同的诉讼请求予以支持。原告与被告、第三人签订《个人购房抵押（保证）借款合同》的目的，系为了向原告提供贷款，进一步保证《商品房买卖合同》的履行。在上述《商品房买卖合同》被依法解除后，《个人购房抵押（保证）借款合同》的上述合同目的已无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，原告要求解除《个人购房抵押（保证）借款合同》的诉讼请求，于法有据，予以支持。在上述《商品房买卖合同》、《个人购房抵押（保证）借款合同》被依法解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定：被告应承担第三人退还原告欠付贷款本金658409.98元的民事责任；承担向向原告退还购房首付款178963元及维修基金16979元，并赔偿原告所受损失的民事责任，关于原告所受损失主要包括：一方面是原告已经向第三人支付的贷款本金11590.02元、利息46185.57元，共计57775.59元；另一方面是购房首付款178963元及维修基金16979元的资金占用损失。因此部分资金占用损失，双方并无具体约定，但系原告实际遭受，且原告诉请计算标准未超过法律许可上限，故支持以195942元（首付款178963元＋维修基金16979元）为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从付款之日即2018年8月7日起计算至2019年8月20日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计算至该款项实际付清之日止。另外，在被告的上述义务履行完毕后，原告、第三人应配合被告办理案涉房屋的登记备案撤销手续及抵押登记解除手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”、第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”、第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决：一、解除原告郭家波、张露与被告清镇市和盛房地产开发有限公司于2018年8月7日签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告郭家波、张露与被告清镇市和盛房地产开发有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司清镇支行签订的《个人购房借款/担保合同》；三、被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向原告郭家波、张露退还购房首付款178963元及维修基金16979元，共计195942元；四、被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向原告郭家波、张露赔偿已偿还贷款本金11590.02元、利息46185.57元，共计57775.59元；五、被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向原告郭家波、张露赔偿资金占用损失（以195942元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从付款之日即2018年8月7日起计算至2019年8月20日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计算至该购房首付款及维修基金实际付清之日止）；六、被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向第三人中国工商银行股份有限公司清镇支行退还原告郭家波、张露欠付贷款本金658409.98元；七、驳回原告郭家波、张露的其他诉讼请求。案件受理费5266元，减半收取2633元，保全费1842元，共计4475元，由被告清镇市和盛房地产开发有限公司承担。二审审理中，原审第三人工行清镇支行未到庭参加诉讼。被上诉人提交一份借记账户明细清单，拟证明在2020年6月20日之后被上诉人又还了三期贷款。上诉人对该证据无异议。本院二审审理中查明：和盛公司和郭家波、张露签订的《商品房买卖合同》办理了预售合同备案登记，预售合同登记号为Y18095436，房屋登记信息为位于清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）3栋（3）1-9-1。案涉《个人购房借款/担保合同》系和盛公司与郭家波、张露、工行清镇支行于2019年3月6日共同签订。上述合同签订后，工行清镇支行于当日按约定向被告账户发放贷款67万元。郭家波、张露从2019年4月20日起，逐月按照借款担保合同约定向第三人还本付息，截止2020年6月20日，已还本金11590.02元，已付利息46185.57元，共计57775.59元。本案查明的其他事实与一审判决认定一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”上诉人和盛公司与被上诉人郭家波、张露签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，各方当事人应当按照合同内容全面履行各自的义务。本案二审的争议焦点为：一、和盛公司与郭家波、张露签订的《商品房买卖合同》是否应当解除；二、和盛公司是否应当赔偿郭家波、张露贷款利息以及首付款、维修基金利息；三、郭家波、张露和工行清镇支行是否应当承担配合上诉人办理注销备案登记义务。关于争议焦点一。双方在《商品房买卖合同》中约定：出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人未按约定期限和条件交付房屋的，如逾期超过30个工作日，买受人有权退房。经查，和盛公司未能在合同约定的时间向被上诉人交付房屋，逾期交房已超过30个工作日，且至今未能交房，故和盛公司逾期交房已达到合同约定的解除条件，现郭家波、张露诉请解除双方《商品房买卖合同》符合合同约定，应予支持。尽管上诉人和盛公司主张，其已事先向郭家波、张露说明逾期交房的情况，并取得郭家波、张露同意逾期交房，认为不应解除本案《商品房买卖合同》。但因郭家波、张露对此不予认可，且和盛公司未提交证据证明郭家波、张露同意逾期交房，故本院对和盛公司的上诉主张，不予支持。一审法院判决解除和盛公司与郭家波、张露签订的《商品房买卖合同》，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因此，本案《个人购房抵押（保证）借款合同》解除后，和盛公司应当将郭家波、张露欠付贷款本金退还工行清镇支行，并返还收取郭家波、张露的购房款本金、房屋维修基金及利息。因本案《商品房买卖合同》解除系因和盛公司逾期交房的过错导致，和盛公司应当赔偿郭家波、张露因解除合同遭受的损失，郭家波、张露向银行支付的贷款利息属于其损失范围，应由和盛公司负责赔偿。在一审判决作出后，郭家波、张露按照《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定又继续向工行清镇支行支付了三期贷款本息。故一审判决和盛公司应当返还郭家波、张露偿还的贷款本金及利息以及应当退还工行清镇支行的剩余贷款本金表述不够准确，同时为了减轻双方当事人的诉累，本院予以纠正。关于争议焦点三。因《个人购房抵押（保证）借款合同》解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，案涉房屋的抵押预告登记应于合同解除后一并涤除，工行清镇支行和郭家波、张露应当配合和盛公司完成案涉房屋抵押预告登记涤除手续。另被上诉人郭家波、张露配合办理注销预告登记、商品房买卖合同备案登记系解除合同之后的法律后果，本院一并予以处理。综上所述，上诉人清镇市和盛房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初2251号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、撤销贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初2251号民事判决第七项；三、变更贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初2251号民事判决第四项为：清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还郭家波、张露2019年4月20日起至本判决生效之日止郭家波、张露向中国工商银行股份有限公司清镇支行实际支付的购房贷款本金、利息（以中国工商银行股份有限公司清镇支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、变更贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初2251号民事判决第六项为：清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司清镇支行偿还郭家波、张露自本判决生效之日起就《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款（以中国工商银行股份有限公司清镇支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；五、本判决生效之日起十五日内，郭家波、张露和中国工商银行股份有限公司清镇支行协助清镇市和盛房地产开发有限公司办理坐落于清镇市巢凤社区扁坡村物流园悦景苑（二期）3栋（3）3栋（3）1-9-1房屋的抵押预告登记注销手续；郭家波、张露配合清镇市和盛房地产开发有限公司办理清镇市巢凤社区扁坡村物流园悦景苑（二期）3栋（3）3栋（3）1-9-1房屋的预告登记和《商品房买卖合同》备案登记的注销手续；六、驳回郭家波、张露其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2633元，保全费1842元，按一审判决执行。二审案件受理费5266元，由清镇市和盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  邹爱玲二〇二〇年十一月十日法官助理覃桢榕书记员陈晓琦