广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初14399号原告：四川长虹物业服务有限责任公司东莞分公司，住所地：广东省东莞市******************305室。负责人：白丽勇。委托代理人：刘恩宏，男，汉族，1993年12月19日出生，住址：广东省深圳市龙岗区*****************1804，公民身份号码：441************952，系原告公司员工。被告：赖县强，男，汉族，1979年9月29日出生，住址：广东省紫金县**************，公民身份号码：441************450。原告四川长虹物业服务有限责任公司东莞分公司诉被告赖县强物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员朱畅适用简易程序独任审判，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告四川长虹物业服务有限责任公司东莞分公司的委托诉讼代理人刘恩宏，被告赖县强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四川长虹物业服务有限责任公司东莞分公司诉称，原告与东莞市长虹置业房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，并于2013年5月28日接管长虹百荟花园。原告从2013年5月28日接管至今，都是按照合同约定或依照法律规定，向长虹百荟花园全体业主提供物业管理服务，所以是合法向被告收取物业管理费用。根据《广东省物业管理条例》第四十七条规定，被告应按照合同约定向物业公司缴纳物业管理服务费用。原告不断地采取电话、邮寄欠费通知书等方式对被告进行物业管理服务费用催缴工作，但被告总是不予理睬，拒不缴纳管理服务费，严重损害了原告的合法权益。因此，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告支付2018年1月至付清日止按204.6元/月计算的物业管理费及按千分之三每日计算的滞纳金（暂计至2020年4月，欠物业管理服务费3682.8元，每月管理费从下月6日起计算滞纳金，暂计至起诉日滞纳金为3136.52元）；2、被告承担本案的诉讼费用。被告赖县强辩称，1、请求法院要求原告和相关前期物业服务合同方，即前期物业服务合同相关委托方：东莞长虹置业有限公司（开发商）、相关责任法定人参与本次诉讼，并提供法定负责人员联系电话，如相关合同委托方：东莞长虹置业有限公司（开发商）主要负责人不参与，被告有权不参与本次开庭，所产生后果由原告承担；2、请求原告落实广大业主服务水平、监督举报评选制度，实事求是提供2019年各季度小区在职服务人员名单、财务收入支出、管理使用情况列表；3、请求原告确认、核实合同的日期、收费项目、各相关责任义务项，提供固定公司银行转帐帐号，原告所提供相关合同协议非被告本人核实确认。原告所举物业管理服务费、滞纳金不合理、不合法，相关物业服务费需按国家最新物业管理法律法规收费标准重新确认。4、请求判罚原告对外人员、公司泄露被告个人资产档案、住房位置、手机通讯信息，侵犯个人隐私权属不法行为；5、请求原告主张的物业管理费相关合同项按国家最新收费标准，要求重新签定，原告所提供物业服务合同已失效过期，不符合法律法规要求，不符合被告知情权要求，原告存在欺骗作假行为，被告不承担任何诉讼费用；6、请求判罚原告及合同相关第三方东莞长虹置业有限公司赔付被告房屋占用出租用费用共四个月，每月2000元计算合计8000元。事实与理由：一、因原告提供前期物业服务合同涉及委托方东莞长虹置业有限公司，物业服务说明、定价等，被告取得房屋被长虹置业有限公司（开发商）长期占有情况，原告对委托方（开发商）勾结、包庇，无物业管理处理能力，被告多次要求归还所属长虹百荟22幢321房，此房为被告在2018年6月购买，2019年9月23日取得不动产权证，属于个人资产，但自交房以来，被告房屋使用权利被开发商长期堆满工具设备、衣物杂物、食物残渣，长期非法占用被告合法财产四个多月，经被告多次劝说搬离，长虹置业开发商依然不听劝，对被告房屋上锁占有利用，被告多次电话物业管理方原告出面处理，并要求转告知开发商设备工具杂物若不搬离将收取相应占用租金：原告总说辞无能力、找不到相关人为由不处理，现请求法院要求合同相关委托方参与本次诉讼，并支付被告2018年6月1日至于2019年10月30日房屋财产使用费租金四个月每月2000元计算合计8000元。二、原告自接管长虹百荟物业管理以来，一直隐瞒业主预缴纳费用使用情况，法定管理人员经常变更，物业管理得不到广大业主认可，公共卫生差、牲畜咬人、保安殴打业主、业主出入车辆被锁、砸玻璃、扎汽车轮胎事件屡有发生，带黑社会性质，公安机关多次立案。物业管理是业主请来的管家，对业主财产安全需得到有力保障，接受广大业主、业主委员会监督，提高服务业主诉求处理能力。明确自身职责义务，支出收取费合理有效，并接受业主委员会要求考核公布。三、原告通过和东莞长虹置业房地产开发有限公司（开发商）利益相互勾结，取得实际经营，前期为同一实际法人代表，在相关物业管理定价收费上高于国家和周边物业物价水平，明卖暗坑业主，物业管理收费恶行累累造成许多业主敢怒不敢言。经常利用网络平台，组织多人对同一业主在微信平台催收诈骗、预缴费等，缴费不提供公司对应银行帐号、国家税收发票；原告所提供事实依据作假，被告实际取得房屋权限为2018年6月，不存在原告所说2013年5月28日至今一直未缴纳物业管理服务费用问题，原告临时制作的《催费通知单》，被告也从未收到邮寄欠费通知单，对收费标准目录不知情；为防患其搞网络诈骗，被告未理睬其网络电话转帐预付款要求。原告提供《前期物业服务合同》含收费标准己在2014年12月1日终止，所收费标需按国家2020年规定相关物业管理条例执行。《前期物业管理服务协议》乙方非代表人本人签字核实，内容中也未有甲方签章中落款签定日期，按国家合同法文件要求，实为无效协议。被告据此可作出不参加原告提出的诉讼，所属责任为原告，并赔付被告误工损失。四、原告利用被告在购房预留个人资料档案上信息，通过网络、电话等对外传递，泄露给贷款银行公司、装饰公司被告电话、住房位置信息、银行个人隐私情况，造成被告经常被相关公司电话骚扰，原告侵犯个人隐私！五、鉴于原告以上所述行为，合同无效性，对被告个人隐私侵犯负法律责任。现反驳原告和开发商提出反诉请求：1、保护被告和广大业主个人档案隐私。2、依据国家物业管理法，物价法重新签定物业管理服务协议。3、请求判罚合同相关方，东莞长虹置业有限公司（开发商），赔付被告房屋占用出租租金费用合计8000元，原告负连带法律责任。4、原告利用过期，无效协议，作假说辞，通过网络诈骗。所要求被告支付相关费用无效。5、被告不承担任何诉讼费用。经审理查明，原告四川长虹物业服务有限责任公司东莞分公司是于2012年9月14日注册成立的具备资质的中华人民共和国物业服务企业。2013年5月28日，原告四川长虹物业服务有限责任公司东莞分公司作为受托方与委托方东莞长虹置业有限公司签订一份《前期物业服务合同》，合同约定：由委托方委托原告对长虹百荟花园实行前期物业管理，委托管理期限自2013年5月29日起至2014年12月1日止，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止；办公楼按建筑面积每月每平方米3.8元收取物业管理服务费。被告赖县强购买了东莞市樟木头镇樟罗社区************办公321号房一套，建筑面积53.83平方米。梁秋玲代被告赖县强与原告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定被告应当于每月5日前交纳物业管理费，办公楼按建筑面积3.8元/平方米/月收取，业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三的违约金。庭审中，原告称被告从2018年11月起未支付物业管理服务费，并确定物业管理费暂主张至2020年10月份。另查明，梁秋玲系被告赖县强的妻子。以上事实，有东莞市发展和改革局“关于樟木头镇长虹百荟花园物业服务收费标准问题的复函”、《前期物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》、不动产登记信息查询结果及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，关于被告在答辩状中提出的反诉请求，首先，被告未明确告知本院其需要提起反诉，从形式上看，被告提出的更倾向于系其发表的答辩意见；其次，其在答辩状中提出的请求事项中的1、2、4、5项不符合反诉请求的要求，而第3项系被告与开发商之间的纠纷，与本案不属于同一法律关系，综上，本院对被告在答辩状中提出的反诉请求不予受理。《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》上赖县强的签名系其妻子梁秋玲代签，在开发商通知被告收楼，而被告授权其妻子梁秋玲去收楼的情况下，梁秋玲代被告所签订的上述协议、规约，属于其对其妻子梁秋玲行为的默认，对被告具有约束力。《前期物业服务合同》约定了“委托管理期限自2013年5月29日起至2014年12月1日止，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”，虽然该合同约定的委托管理期限于2014年12月1日到期，但小区业主大会并没有作出选聘或者续聘的约定，在此情况下，物业服务合同自动延续，被告据此提出合同到期的抗辩理由，本院不予采信。被告赖县强作为案涉物业的业主，原告四川长虹物业服务有限责任公司东莞分公司作为物业服务的提供方，均应依照约定全面履行自己的义务。物业费的收费标准有经得东莞市发展和改革局批复，且在《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》中均有约定，原告按照每月每平方米3.8元的标准收取物业管理费，本院予以支持。庭审中，原告称被告支付案涉物业费至2018年10月，则被告应向原告支付从2018年11月至2020年10月（原告主张的时间）的物业管理费，按照每月204.55元的标准计算为4909.20元。《前期物业管理服务协议》约定每月5日前交纳物业管理费，被告已违反了协议约定，构成逾期支付，按合同约定逾期支付的按日3‰计算滞纳金，故当月的滞纳金从每月管理费的逾期之日即当月的6日起计付，计算至实际清偿之日止，但滞纳金应以拖欠的物管费本金为限。如，2018年11月管理费的滞纳金，按日3‰的标准，从2018年11月6日开始计算至实际清偿之日止，以此类推。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告赖县强于本判决发生法律效力之日起七日内向原告四川长虹物业服务有限责任公司东莞分公司支付2018年11月至2020年10月的物业管理服务费4909.20元；二、限被告赖县强于本判决发生法律效力之日起七日内向原告四川长虹物业服务有限责任公司东莞分公司支付滞纳金（自2018年11月起至2020年10月止，从每月的6日起，以204.55元为本金，按日3‰的标准计至实际清偿之日止，每月的滞纳金以物业费204.55元本金为限）；三、驳回原告四川长虹物业服务有限责任公司东莞分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告赖县强负担。原告四川长虹物业服务有限责任公司东莞分公司已预交上述费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员 朱 畅二〇二〇年十一月三日书记员 张楚妍陈志桃附：相关的主要法律条文（节选）1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2.《物业管理条例》第七条第五款业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。