浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终4293号 上诉人（原审原告）：胡岳荣，男，1957年4月26日出生，汉族，户籍所在地宁波市奉化区，现住宁波市奉化区。 委托诉讼代理人：胡林枝（系胡岳荣女儿），女，1988年1月14日出生，汉族，户籍所在地宁波市奉化区，现住宁波市奉化区。 被上诉人（原审被告）：奉化市昊天房地产开发有限公司。住所地：宁波市奉化区锦屏街道南大路**。 法定代表人：吴孟龙，该公司执行董事。 诉讼代表人：宁波世明会计师事务所有限公司（奉化市昊天房地产开发有限公司管理人）。住所地。住所地：宁波市江**iv> 法定代表人：李钢，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曹寅，北京大成（宁波）律师事务所律师。 上诉人胡岳荣因与被上诉人奉化市昊天房地产开发有限公司（以下简称昊天公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服宁波市奉化区人民法院（2020）浙0213民初3007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月19日公开开庭审理了本案。上诉人胡岳荣的委托诉讼代理人胡林枝、被上诉人昊天公司的委托诉讼代理人曹寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡岳荣上诉请求：撤销一审判决，支持胡岳荣的一审诉讼请求；本案诉讼费用由昊天公司负担。事实和理由：涉案房屋层高2.6米，经过装修装潢，客观上已无法达到室内净高2.4米，目前室内净高仅为2米。根据《浙江省住宅设计标准》（DB33/1006-2017）中的4.5.1条“住宅层高不宜小于2.8米”的规定，可以明显看出国家标准中的楼层层高的“宜为2.8米”应解读为可以高于2.8米，而非可以小于2.8米。同时，《住宅设计规范》中“卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.4米”系强制性规定，昊天公司交付的房产因层高不够导致装修后净高不符合该强制性规定。昊天公司明知涉案房屋存在层高不足的重大瑕疵，在拍卖前未以主动、明示的方式向竞买人作出说明，并未履行向竞买人披露拍卖标的瑕疵的法定义务，不能因为竞买人阅读了司法拍卖平台上的拍卖信息及现场看房免除拍卖人的责任，拍卖人仍应承担财产损害赔偿责任。 昊天公司辩称，《住宅设计规范》中关于房屋层高只是倡导性规定宜为2.8米，而非强制性规定必须达到2.8米，不构成房屋缺陷。拍卖公告中明确提示房屋以现状为准，胡岳荣所称的另案调解发生在本案之前，胡岳荣在竞拍前完全可予以了解，买受后的风险应由胡岳荣自负。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 胡岳荣向一审法院起诉，请求判令：昊天公司赔偿胡岳荣损失52950元（房屋购买价格的5%）。 一审法院认定事实：2014年10月20日，一审法院裁定宣告昊天公司破产，同日，一审法院指定宁波世明会计师事务所有限公司担任昊天公司管理人。一审法院于2018年委托宁波市豪斯房地产估价有限公司（以下简称豪斯公司）对位于宁波市奉化区××路××号××幢××室住宅房地产进行评估，2018年7月11日，豪斯公司作出甬豪法鉴估（2018）字第059号房地产估价报告，估价结果如下：确定上述涉案住宅房地产建筑面积为83.43平方米，另有附属用房一间建筑面积为15.09平方米，在价值时点2018年7月6日的市场价值合计为103万元。之后，昊天公司管理人委托本院对上述涉案住宅房地产在淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖。2019年5月23日，昊天公司管理人在该司法拍卖网络平台上刊登了《竞买公告》、《竞买须知》以及《标的物介绍》等拍卖信息，在拍卖页面中载明：处置单位为昊天公司管理人，起拍价为824000元，评估价为103万元。在《竞买公告》中载明：拍卖标的物为昊天公司名下位于宁波市奉化区朝阳路17号朝阳花园××幢××单元××室住宅房地产，房屋总层数4层，所在层数第4层，钢混结构，建筑面积83.43㎡，用途为住宅，另有附属用房一间建筑面积15.09㎡，土地使用权面积20.32㎡，地类（，地类为城镇住宅用地，使用权类型为出让，终止日期为2077年12月23日，房产为一手房，房屋为坡屋顶，采光通风条件良好，房屋使用维护状况良好，现已空置，特别提醒竞买人必须提前亲自现场看样，参与竞买即视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产已知和未知瑕疵，未看样的竞买人视为对拍卖财产实物现状的确认，责任自负。在《竞买须知》中也载明：竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并亲临现场实地了解拍卖标的物情况，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物现状和一切已知及未知的瑕疵。在《标的物介绍》中刊登了涉案房屋周边及内部情况照片和标的物位置图。2019年6月21日，胡岳荣经多轮竞价最终以1059000元最高应价拍得上述涉案住宅房地产。2019年7月29日，昊天公司管理人将办证材料移交给胡岳荣。2019年7月30日，胡岳荣向有关部门办理了上述涉案住宅房地产的权证变更登记，将原登记在昊天公司名下变更登记至胡岳荣名下。上述涉案住宅房地产共4层，一至三层层高为2.8米，涉案房屋层高2.6米。一审法院另查明，2012年8月1日起施行的《住宅设计规范》（ＧＢ50096-2011）中第5.5.1条规定，住宅层高宜为2.80米。 一审法院审理认为，胡岳荣通过司法拍卖平台以最高应价竞得上述涉案住宅房地产，符合有关法律规定，胡岳荣的拍卖行为具有法律效力，对胡岳荣、昊天公司均具有约束力。昊天公司提供的拍卖标的物即上述涉案住宅房地产在司法拍卖平台上公开了有关信息，并强调竞买人必须到现场实地看房，在庭审中，胡岳荣也承认阅读了司法拍卖平台上有关拍卖信息以及到现场看房，胡岳荣仍以最高应价竞得涉案房屋，胡岳荣应承担该拍卖行为引起的有关法律责任。现胡岳荣以昊天公司提供的房屋层高不符合国家标准，无法正常使用，要求昊天公司赔偿损失52950元的诉讼请求，一审法院认为胡岳荣主张的楼层高度2.8米为国家的倡导性标准，并非国家的强制性标准，昊天公司提供的房屋层高虽低于2.8米，但胡岳荣并没有证据证明该房屋层高违反了国家的强制性标准，该后果应由胡岳荣自行承担，故胡岳荣的上述诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回胡岳荣的诉讼请求。一审案件受理费1124元，减半收取562元，由胡岳荣负担。 二审中，胡岳荣向本院提交照片六张，用以证明案涉房屋的净层高仅为2米。经质证，昊天公司对照片的真实性有异议，认为从照片中无法反映涉案房屋的真实层高。本院将在下文对该组证据予以综合认定。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：涉案房屋系由昊天公司的破产管理人在法院监督下通过淘宝司法拍卖平台拍卖，拍卖公告中已载明“标的物以实物现状为准”，“竞买人必须提前亲自现场看样，参与竞买即视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产已知和未知瑕疵，未看样的竞买人视为对拍卖财产实物现状的确认，责任自负”。胡岳荣以最高价竞得涉案房屋并接收案涉房屋，表明其对房屋的状况是完全了解的，并已接受了涉案房屋的已知和未知瑕疵。若胡岳荣认为其对涉案房屋的层高存在重大误解，则可以通过撤销拍卖的方式，维护自身相关权益。胡岳荣称涉案房屋层高未达法定标准，违反了国家强制性标准，但未能提供相应证据证明。胡岳荣装修后测量所得的涉案房屋净高无法反映昊天公司交付房屋时的状况，故对胡岳荣二审提交的相关证据，本院不予采信。综上，胡岳荣以昊天公司未履行全面告知义务、违反强制性规定为由，主张昊天公司赔偿损失，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1124元，由上诉人胡岳荣负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 陈艳 二〇二〇年十一月十八日 代书记员 吴煜