浙江省温州市龙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0303民初4618号 原告：温州福臻五金有限公司，住所地温州市鹿城区江滨西路深发商楼****，统一社会信用代码91330302MA2CTR5561。 法定代表人：林秀英，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨体春，男，1975年3月3日出生，汉族，系，住温州市鹿城区。 被告：温州吉呈针织有限公司，住，住所地温州工业园区长海事路**/div> 法定代表人：张红竹，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：金亮，男1970年7月17日出生，汉族，住温州市鹿城区。 被告：温州银行股份有限公司，住所地温，住所地温州车站大道**v> 法定代表人：叶建清，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杜骁，男1986年11月8日出生，汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：金国海，男1975年9月16日出生，汉族，住温州市鹿城区。 原告温州福臻五金有限公司（以下简称福臻公司）与被告温州吉呈针织有限公司（以下简称吉呈针织公司）、温州银行股份有限公司（以下简称温州银行）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月28日受理立案，于2020年10月19日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人杨体春、被告吉呈针织公司的委托代理人金亮、被告温州银行股份有限公司的委托代理人杜骁、金国海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福臻公司起诉称：被告温州银行于2019年11月18日10时至2019年11月19日10时止，在淘宝网竞价拍卖位于温州工业园××路××号××房（被告温州银行租给被告吉呈针织公司,租期到2021年9月31日止）。由我单位竞拍成功。之后我单位缴足余款后温州银行协助我单位办理转让过户手续。但按拍卖公告约定，自买受人缴足拍卖成交款之日起，租金归买受人所有。我单位己在规定日期内2019年11月29日缴足拍卖成交款。所以2019年11月29日以后的租金应归我单位所有。但两被告以资金周转困难等为由不予清偿。起诉时要求判令1、两被告偿还2019年11月29日至2020年9月31日的租金共计419178元；2、两被告按合同第九条第一款交付违约责任金共计64134元；3、两被告按租赁合同约定支付原告2020年10月1日至2021年9月31日的租金共计50万元；4、本案诉讼费由两被告负责承担；5、按租赁合同第七条，没收承租方公告押金5万元。庭审中明确诉请1、两被告共同支付2019年11月30日至2020年9月31日的租金共计419178元；2、两被告共同支付违约金64134元（按每日万分之五计算）；3、两被告共同偿还2020年10月1日至2021年9月31日的租金共计50万元；4、被告吉呈针织公司的租赁押金由原告没收；5、本案诉讼费由两被告承担。 在本院指定的举证期限内，原告提供了如下证据： 1.原告营业执照复印件、从企查查APP上下载被告吉呈针织公司、温州银行企业登记信息各一份。以证明原、被告诉讼主体资格的事实； 2.《房屋租赁合同》（复印件）。以证明两被告之间房屋租赁约定的权利义务归原告享有的事实； 3.温州银行对温州工业园××路××号××房的《公告》（原件）。以证明被告温州银行对出租房拍卖相关事项的事实； 4.《不动产登记证》（原件核对归还，复印件）、农业银行《特种转账凭证》（均复印件）。以证明原告已支付全部购房拍卖款及现原告系案涉租赁房屋产权所有人的事实。 被告吉呈针织公司答辩称：1、对原告诉称的事实无异议，确实我公司确实向被告温州银行租赁位于温州工业园××路××号××房，年租金是50万元，自己公司经营不善才拖欠2019年的半年租金25万元，该厂房现在自己公司仍在使用；2、逾期支付租金的违约金，由于今年疫情原因，自己公司不应再支付违约金；3、之后至合同期满的租金是要支付，要求分期支付；4、押金问题，自己公司与被告温州银行发生租赁合同关系，支付押金50000元，自己公司有违约行为也应是被告温州银行来主张权利。 被告吉呈针织公司未能提供相关证据。 被告温州银行答辩称：1、对原告诉称的事实无异议。我公司确实委托淘宝网平台拍卖案涉厂房，由原告竞买成交。2019年11月29日原告完成缴纳拍卖成交款，应该在2019年11月30日起租金由原告收取。在2019年12月11日有收到2019年10月1日至2020年9月31日期间被告吉呈针织公司租金25万元，被告吉呈针织公司仍拖欠25万元。后多次要求与原告结算，但原告不予配合；2、拍卖成交后，我公司已通知被告吉呈针织公司，2019年11月29日之后的租金直接给付原告；3、被告吉呈针织公司支付的25万元，扣除我公司租金及应缴纳的税款后，2020年9月18日我公司向原告汇付税后租金142655.55元；4、我公司现在不是租赁合同中支付租金的义务人，不应由我公司承担，我公司无过错，不应承担违约金、诉讼费。 被告温州银行提供证据如下： 1.《微信聊天截图》两份（打印件）。以证明自己公司与原告及被告吉呈针织公司就租金支付，因原告要一次性支付租金总额，不同意分期支付而拒收部分租金的事实； 2.《税收电子缴款单》（复印件）、温州银行《电子回单》（打印件）各一份。以证明自己公司完税后2020年9月18日向原告汇付142655.55元的事实; 3.被告温州银行向被告吉呈针织公司发的《函》及被告吉呈针织公司《复函》。以证明被告吉呈针织公司是知晓租赁物厂房要拍卖的事实。 原告提供的证据，庭审出示，被告吉呈针织公司质证认为，证据1双方身份无异议；证据2《房屋租赁合同》无异议；证据3厂房拍卖《公告》自己公司不清楚；证据4产权证和转账凭证自己公司不清楚。被告温州银行质证认为，原告提供的证据“三性”均无异议，但证据3《公告》中没有约定原告诉请的违约金。 被告温州银行提供的证据，原告质证认为真实性均无异议，但证据2中缴税自己公司会去，被告温州银行无需替我们缴纳。被告吉呈针织公司质证认为均无异议。 本院审核认为，原告与被告温州银行所举的证据，符合证据真实性、合法性、关联性，具有证明力，能够证明案件相关事实，本院均予以确认。 根据上述确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 2016年中下旬，被告吉呈针织公司、温州银行签订一份《房屋租赁合同》，被告温州银行为出租方，被告吉呈针织公司为承租方，约定，出租方将坐落于温州工业园××路××号××房，建筑面积5711.32平方米，土地使用权面积6549.53平方米的厂房出租给承租方作为生产用房使用。租赁期限从2016年10月1日起至2021年9月30日止，年租金50万元，租期内不递增，房屋租金一年支付一次，首期租金应于签订合同后10日内支付，后续租金于下一年度租期开始20日前支付，出租方在租金支付日向承租方提供租赁发票。第四次租金付款日期2019年9月10日前，第五次租金付款日期2020年9月10日前。出租方收取承租方本合同押金50000元，并开具押金收条，出租方在本租赁合同终止后且结清水电及其他承租方应承担的各项费用后当日予以退还，租赁期间内的水电费、物业管理费等费用由承租方承担，因房屋出租而产生的各项税费由出租方承担。租赁期满后，承租方应自行腾空出租房屋，装潢归出租方所有，承租方不得拆除，出租方对承租方的装修不作任何补偿。承租方逾期一个月不交付租金的，出租方有权单方解除合同，并有权没收承租方的押金，该房屋在租赁期间转让的、因实现抵押权造成所有权变动的，出租方应保证该房屋的受让人应当继续履行本租赁合同，并与承租方签订租赁合同的主体变更合同，承租方逾期交付租金的，应按逾期交付的金额以每日0.5‰的标准向出租方支付违约金，以及其他内容。 嗣后，被告吉呈针织公司向被告温州银行支付首期租金及押金50000元，被告温州银行也交付案涉的租赁房屋供被告吉呈针织公司使用。第四年租期约定的租金支付日前（2019年9月10日前），被告吉呈针织公司未能按约支付。 2019年11月1日，被告温州银行在淘宝网平台上公告，公开拍卖上述租赁房屋，拍卖竞价日期为2019年11月18日10时起至2019年11月19日10时止（延时的除外），在淘宝网资产竞价网络平台上进行公开竞价活动，起拍价为1916.83万元，保证金为192万元，加价幅度5万元或整倍数，本标的物竞得者原冻结的保证金自动转入温州银行指定账户。租赁及他项权证情况为无抵押，出租中，租期至2021年9月30日止（租金已支付至2019年9月30日，自2019年10月1日起至买受人缴足拍卖成交款之日止的租金归温州银行温州分行所有，自买受人缴足拍卖成交款之日起租金归买受人所有）。竞买人条件规定，竞买人为自然人的，应在产权买受地注册登记为符合准入产业的企业法人，以及其他内容。 2019年11月14日，被告温州银行向被告吉呈针织公司发《函》，主要内容为“现我公司需将该厂房进行出售，起拍价为1916.83万元（不包括税费等费用），贵公司在同等条件下有优先购买权。如贵公司有意购买该厂房，请于收到此函3日内，与本公司之委托人杜骁联系，联系电话：136××××3668。如贵公司在上述期限内未能作出是否购买之意思表达的，则视为贵公司放弃优先购买权，2019年11月14日”（盖被告温州银行公章）。被告吉呈针织公司收到后，当日《复函》，内容为“本公司已知晓贵公司欲出售浙江省温州工业园××路××号××房相关事宜，……2019年11月14日”（盖被告吉呈针织公章）。 2019年11月18日，原告委托代理人杨体春按拍卖公告规定在淘宝网拍卖平台上缴纳保证金192万元，2019年11月19日10时23分许，原告委托代理人杨体春以最高竞价21118300元受让案涉坐落于温州工业园××路××号租赁厂房，淘宝网财务部门按规定将竞拍交纳的保证金192万元转由被告温州银行股份有限公司收取，2019年11月29日，原告委托代理人杨体春向温州银行股份有限公司汇付余款19198300元。 2019年12月11日，被告吉呈针织公司汇付被告温州银行2019年10月1日至2020年9月31日期间的一半租金25万元。 2020年1月3日至2020年3月19日期间，被告温州银行工作人员杜骁通过微信聊天平台向被告吉呈针织公司工作人员催缴拖欠的2019年度另一半租金，并告知案涉租赁厂房已转让原告，原告在催讨租金事宜。 2020年5月1日，被告温州银行委托代理人电话联系原告委托代理人，要求原告直接向被告吉呈针织公司索要租金。2020年5月30日，被告温州银行工作人员杜骁通过微信聊天平台与原告委托代理人杨体春商议把已收租金结算后支付原告，杨体春回复“不行”。 2020年3月9日，案涉厂房的不动产登记在原告名下（登记证号为（2020）温州市不动产权第0014746号）。 2020年9月初，原告向本院起诉，本院通过诉前调解方案告知被告温州银行，2020年9月18日，被告温州银行扣除自己公司应得租金及产权变更原告名下前的应缴税款后，将剩余的142655.55元汇付给原告。 2020年10月19日，被告温州银行在税务部门缴纳2019年10月1日至2020年3月8日期间的房产税25079.37元（其中缴款书显示是2020年10月1日至2020年10月31日期间，计税金额以208994.71元，税率0.12，房屋坐落地址为龙湾区××路××号）。 本院认为，依法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。所谓租赁合同的效力是指在租赁物上设定的租赁合同对该租赁物出租人和承租人的法律约束力。意味着租赁物所有权发生变动后，原出租人与承租人订立的租赁合同并不因此而终止，租赁合同仍然延续其法律约束力，只不过由于租赁物所有人发生变动，由新的所有人取代原所有人居于出租人的地位，继续享有租赁合同规定的权利，履行租赁合同规定的义务，而原出租人的权利义务相应地由租赁物的新所有人承继。该“买卖不破租赁”规定是为了保护承租人自身的生产或生活不因租赁物产权人变化而受到影响。房屋所有权转移后，设定在该房屋上的租赁合同的效力仍然延续至原租赁合同期届满，房屋买受人与承租人之间无须另订立租赁合同，而是在取得房屋所有权时当然地与承租人产生了新的租赁合同关系，成为一个新的出租人，受该租赁合同的约束。 本案而言，被告吉呈针织公司按约应在2019年9月10日前支付下一年度租金，2019年11月14日就知晓被告温州银行要将案涉租赁厂房于2019年11月18日在淘宝网平台上公开拍卖，至2019年12月11日被告吉呈针织公司才支付给被告温州银行半年的租金25万元，2020年3月19日，被告温州银行通过微信聊天平台告知被告吉呈针织公司买受人（原告）在催讨剩余租金，被告吉呈针织公司至今仍未能支付，显然构成违约。现原告作为案涉租赁厂房的所有权人，设定在该厂房上的租赁合同权利应由原告享有，被告温州银行亦告知原告要求其直接向承租人被告吉呈针织公司索要租金。综上，被告吉呈针织公司应承担支付租金及其逾期支付租金的违约金。原告2019年11月29日付清拍卖余款起，被告温州银行应及时向原告移交案涉租赁厂房的附属权益，如被告吉呈针织公司交纳的租赁押金，在2019年12月11日收到被告吉呈针织公司第四年度的50%租金，应在合理期间内核算后交还原告享有租金，拖欠至原告提起诉讼主张权利后才返回，被告温州银行也应承担逾期付款的违约金。 经核算，被告吉呈针织公司支付原告租金75万元及逾期付款的违约金（以租金本金50万元为基数，从2019年11月29日起至2019年12月10日止；以租金本金25万元为基数，从2019年12月11日起；租金本金50万元为基数，从2020年9月10日起，均按每日0.5‰计算至实际履行之日止）。由于原告2020年3月9日才办理案涉租赁厂房的不动产登记手续，租赁的房产税、土地使用税依税务部门规定只能由房产登记的所有权人缴纳，故2019年11月29日至2020年3月8日期间的房产税15873.02元、土地使用税10915.88元，应由被告温州银行代缴后向原告追偿，原告诉称被告温州银行无权无必要代缴的意见，本院不予采纳。被告温州银行转付原告租赁合同押金50000元及赔付原告逾期返还租金的违约金（以租金142655.55元，本院给予一周期间内核算，酌定从2019年12月19日起至2020年9月18日止；以押金50000元，从2019年12月19日起至实际履行转付之日止，均按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告温州吉呈针织有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温州福臻五金有限公司租金75万元及逾期付款的违约金（以租金本金50万元为基数，从2019年11月29日起至2019年12月10日止；以租金本金25万元为基数，从2019年12月11日起；以租金本金50万元为基数，从2020年9月10日起，均按每日0.5‰计算至实际履行之日止）； 二、被告温州银行股份有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告温州福臻五金有限公司租赁合同的押金50000元，并赔偿逾期还款的违约金（以租金142655.55元为基数，本院给予一周期间内核算，酌定从2019年12月19日起至2020年9月18日止；以押金50000元为基数，从2019年12月19日起至实际履行履行转付之日止，均按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告温州福臻五金有限公司其他的诉讼请求。 案件受理费14100元，减半收取7050元，由原告温州福臻五金有限公司负担950元，被告温州吉呈针织有限公司负担5650元，被告温州银行股份有限公司负担450元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。 审判员  郑文忠 二〇二〇年十一月三日 书记员  杨 阳