广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23435号上诉人（原审原告）：焦旭红，女，1968年5月20日出生，汉族，身份证住址：黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：李云生，黑龙江鼎圆晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王桂芬，女，1957年6月18日出生，汉族，身份证住址：黑龙江省哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：李先映，广东金桥百信律师事务所律师。原审第三人：王海，男，1991年1月16日出生，汉族，住江苏省无锡市南长区。上诉人焦旭红因与被上诉人王桂芬、原审第三人王海确认合同效力纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人焦旭红上诉请求判令：l.撤销原审判决；2.改判确认王桂东与王桂芬签订的《房地产买卖合同》无效，王桂芬配合办理广州市越秀区站前横路流花东街5号202房产权登记至焦旭红和王海名下，或将本案发回重审；3.本案一审案件受理费、鉴定费、评估费、二审案件受理费均由王桂芬承担。事实与理由如下：一、原审法院违反不诉不理的民事诉讼基本原则，导致错误适用法律。焦旭红起诉的案由为确认合同效力纠纷，而非房屋代持协议纠纷。王桂芬在原审应诉时并未在法律规定的举证期限内向原审法院提出反诉要求确认其与王桂东之间就购买涉案房屋存在事实代持协议关系。因此，原审法院将本案审理重点置于王桂东与王桂芬之间是否存在房屋代持法律关系并据此作出王桂东与被告之间存在房屋代持关系的裁判，违背了不诉不理的民事诉讼基本原则;二、涉案房屋过户登记行为不符合善意取得，侵害了共有人焦旭红的合法利益。焦旭红与王桂东于1990年1月27日登记结婚，直至王桂东于2014年4月26日去世之前，双方并未通过法定程序解除婚姻关系。涉案房屋是在焦旭红与王桂东夫妻关系存续期间取得所有权，依法属于焦旭红与王桂东的夫妻共有财产。根据鉴定报告，涉案房屋在出售给王桂芬时的市场价为108.73万元，而王桂东与王桂芬签订的《房地产买卖合同》约定的转让价格为50万元，不符合善意取得中支付合理对价的原则。因此，王桂芬在与王桂东办理涉案房屋过户手续时明显具有恶意，侵害了共有人焦旭红的合法利益，焦旭红有权要求王桂芬返还涉案房屋；三、原审判决在事实认定与法律适用方面存在多处不合理的情形。其一，焦旭红在原审中提交的刘景洋、沈彬、邱黎明、曹某、崔云河、许某等人的证人证言足以证实王桂东在婚后长期多年在广州经商做服装生意，结合2000年7月18日由王桂东与王桂芬等人签订的《协议书》以及王桂芬的陈述、王桂芬申请作证的证人郭某的证言，可认定王桂芬或者其丈夫孟广滨与王桂东之间的资金往来款是服装生意相关款项而不是委托购房款。其二，王桂芬未提供任何证据证明房管局登记王桂东为涉案房屋的所有权人与事实状态不符，也无任何生效判决认定房管局的产权登记错误应当予以撤销，更无任何生效判决认定王桂东与王桂芬之间存在房屋代持协议关系。根据民事诉讼优势证据原则，《商品房预售合同》和不动产权证比证人郭某的出庭作证陈述更具有证明力。其三，原审法院根据《广州市房地产交易权属登记询问记录表》认定涉案房屋不存在共有情况，完全是错误适用法律。王桂东与焦旭红没有约定婚后财产各自所得归各自所有，基于没有约定则按法定的法律适用原则，涉案房屋应属于王桂东与焦旭红的夫妻共有房产。原审法院认定王桂芬是从王桂东手上买回属于王桂芬自己的房屋，明显是以司法权代替行政权。其四，本案审理涉及王桂东与王桂芬之间是否存在房屋代持的法律关系和王桂东与王桂芬签订《房地产买卖合同》将涉案房屋出售给王桂芬这一行为是否有效的法律关系两种法律关系。原审既认定涉案房屋存在代持关系，同时也认定王桂芬取得涉案房屋符合善意取得，但适用善意取得的前提是涉案房屋的产权登记不存在错误，故原审法院审理逻辑是混乱的。被上诉人王桂芬答辩称：一、王桂芬的抗辩理由足以否定焦旭红的主张，原审判决没有违反不诉不理原则，不支持焦旭红的主张完全符合民事诉讼的程序规定。依据本案查明的事实，王桂东只是涉案房产的名义权利人，王桂芬才是涉案房产的实质权利人，王桂芬与王桂东签订的《房屋买卖合同》成立有效并已履行完毕，该次买卖过户实质上仅是恢复涉案房产的真实权利状态。焦旭红的诉请是要求确认王桂芬与王桂东就涉案房屋签订的买卖合同无效，但却未提供何无效的理由，焦旭红主张无效于法无据，其诉求不应得到支持。王桂芬的抗辩理由足以否定焦旭红的主张，无须提起反诉；二、涉案房屋登记过户只是恢复涉案房屋权利的本来状态，不适用善意取得制度，也没有损害焦旭红的利益。王桂东在交易时是涉案房产的名义权利人，其有权处分该不动产，不存在无权处分情形，故不存在适用善意取得制度的前提条件。王桂芬是该房产的实质权利人，自始至终都清楚该房产的权利状态，故不符合善意受让人的标准。同时，焦旭红自始至终也清楚该房产的真实权利状态，知晓该房产与其无关，故不存在损害其利益的问题。原审法院已查明涉案房产不属于焦旭红与王桂东的夫妻共同财产而系王桂芬出资购买(焦旭红在第一次开庭时也承认是王桂芬支付的首付款，王桂芬在第一次开庭时也向法庭说明了首付款的出资与支付情况，后期按揭贷款是王桂芬的配偶孟广滨定期向银行支付偿还的)，只是购房当时出于方便挂名登记于王桂东名下，该房产自始至终都是由王桂芬配偶在占有、使用、管理。而焦旭红不清楚涉案房屋的首付款，也未偿还过任何按揭贷款，焦旭红在十多年时间里从未实际占有、使用、管理过涉案房屋，从未过问涉案房屋的水、电、气、物业费等，在王桂东去世后的四年时间里从未过问涉案房屋。原审第三人王海经本院依法传唤未到庭，亦未向本院提交书面意见。焦旭红于2019年1月3日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认王桂东与王桂芬签订的房地产买卖合同无效，王桂芬配合办理广州市越秀区站前横路流花东街5号202房产权登记至王桂东第一顺位继承人即焦旭红与王海名下，由焦旭红占3/4产权份额，王海占1/4产权份额；2、本案受理费、保全费由王桂芬负担。原审法院经审理查明：焦旭红与王桂东（又名王桂冬）于1990年1月27日结婚。王桂东于2014年4月26日去世。2000年6月14日，王桂东（乙方）与广州南新房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买广州市越秀区流花雅轩第B幢202房，建筑面积118.31平方米，总价款707873元等。2000年6月14日至2003年8月27日期间，广州南新房地产开发有限公司向王桂东出具购房款707873元的发票共四张。2004年2月2日，涉案房屋登记至王桂东名下。2009年7月31日，王桂东（甲方）与王桂芬（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将广州市越秀区站前横路流花东街5号202房出售给乙方，建筑面积119.188平方米，交易价格50万元等。同日，双方填写广州市房地产交易与权属登记询问记录表，其中申请登记的房地产是否存在共有一项，勾选“不是”；申请登记的房地产是否存在承租人、共有人、抵押权人等优先购买情况一项，勾选“不是”等。2009年8月1日，涉案房屋登记至王桂芬名下。原审庭审中，焦旭红提交如下证据：1、刘景洋在2019年9月29日出具的情况证明，写明：我自2007年至2010年间，帮王桂东多次通过无锡火车站行李房往黑龙江省哈尔滨市王桂芬处发送N包服装；2、沈某在2019年10月5日出具的证明，写明：我与朋友王桂冬有业务往来，在2004年至2012年做了很多业务，特别是在2008年至2011年之间，具体数字应该在30万元至50万元之间等；3、邱黎明、曹某、崔云和等的书面证人证言，证明王桂冬常年在广州作服装生意，很多朋友住在他的涉案房屋之中。王桂芬对上述证据不予认可，认为王桂芬与王桂东在分家之后，不存在生意往来。焦旭红申请证人许某出庭作证。证人陈述：我从2000年到2015年在无锡市刘潭前村工业园无锡市日光制造有限公司担任生产厂长，王桂东是我们的客户之一，我厂经常为他作一些内销成衣加工。由王桂东提供面料、铺料等，我厂帮他加工成衣，从裁剪到成衣，最后包装打包。发货至哈尔滨王桂芬收。这种情况一直持续到王桂东自己开厂为止大约在2008年左右等。王桂芬表示对证人证言不予确认。王桂芬提供如下证据：1、涉案房屋电视费缴费明细（客户名称孟广滨）、电费明细（电费用户名王桂东、账户名称孟广滨）、物业管理费收据、结婚证、王桂芬配偶孟广滨名下建设银行广州西村支行账户（账号33×××41）流水及工商银行西华支行账户（账号36×××7*）流水，以及孟广滨将涉案房屋出租他人签订的《物业租赁合同》与收租凭证等，以证明：涉案房屋自交房之日至今一直由王桂芬配偶孟广滨支付水、电、物业费，由孟广滨实际占有、使用及管理等。焦旭红表示对上述证据不予确认。2、王桂芬在2009年5月30日、8月30日、2010年2月27日、3月22日、4月19日向王桂东账号（62×××94）汇款7万元、6万元、6万元、4万元、2万元的个人汇款凭证以及王桂芬建设银行账户（账号11×××95）于2009年8月3日、10月17日、2010年2月27日、3月22日、3月27日、4月19日、2011年6月6日、8月1日、2012年6月28日向王桂东转账6万元、3万元、6万元、4万元、2万元、2万元、1万元、7万元、1万元等流水明细，以及王桂芬就此作出的统计表及情况说明，写明上述款项是更完名后，王桂芬陆续借给王桂东的钱。焦旭红认为上述付款是双方的资金往来款项，王桂芬恶意拼凑流水，不能视为支付了房款。3、照片，证明2003年2月3日正月初三，在涉案房屋为王桂芬父亲庆生，焦旭红及王海在场。焦旭红表示对该证据的真实性认可，证明涉案房屋作旅馆使用。4、2000年7月18日由王桂东、王桂芬、王桂香、王某1、王桂芬、王桂生、陈凤君签订的《协议书》，写明原持有江北华美服装厂厂房股份的王某1、王桂香、王桂芬、王桂东、王桂生、陈凤君各股东同意将股份转让给王桂香；1998年8月7日王桂芬、王桂香签订的两份《协议书》，写明地下金街43室1-2号床归王桂芬所有，红博精品屋归王桂香所有，现有日本面包车一台，日北轿货车一台归王桂香、王桂芬所有，车未售出前的一切费用归两人负担；1998年8月7日，王桂香、陈凤君、王桂芬、王某1、王桂东、王智礼签订《协议书》，写明江北服装厂卖出后，我们总额50%分给王桂芬、王桂香、王某1三人，其余50%分给王桂香、陈凤君、王桂芬、王某1、王桂东、王桂升等。焦旭红质证认为：上述证据可以看出王桂芬家庭习惯以协议方式对财产进行处理，王桂芬称是借王桂东之名买房，没有签订书面协议，与家庭习惯不一致。5、刘桂清出具的情况说明及其工商银行、农业银行交易明细，代顺容的主体资料及其建设银行交易明细、与王桂芬转账记录等，证明王桂芬与他们的交易事实。焦旭红及王海认为该证据与本案无关。6、王桂芬申请证人王某1、王某2、刘某、邢某、郭某出庭作证。证人王某1陈述：我是王桂东的姐姐。2014年4月份，王桂东在王桂芬家养病。在那期间，我也一直在王桂芬家照顾王桂东。有一天下午，王桂东将他儿子王海叫到小卧室跟他聊了很久。等我看到王海出来后，问他们说了什么。王海说这么多年我跟王桂芬对他们家付出了很多，广州房子从一开始就不是他们家的。随后王桂东也从屋里出来当着王海的面跟我说，他已经跟王海交代清楚，告诉王海广州的房子跟他们家一点关系都没有，房子是王桂芬的。王桂东生前与焦旭红因为广州房子经常吵架。2012年7月份，王桂东检查除了肝癌。焦旭红不出钱给王桂东治病，还跟王桂东说广州房子卖的少了，想让王桂芬拿钱给王桂东治病。在这种情况下，王桂东找到我，让我跟王桂芬商量，请求王桂芬出钱为王桂东治病。2012年8月，我与焦旭红等人陪王桂东去上海东方肝胆医院作手术。9月份王桂东出院回哈尔滨到王桂芬家养病。王桂芬为王桂东治病总共花费30多万元。2013年上半年，我再次陪王桂东去上海复查。期间，王桂东跟我说，焦旭红想让王桂芬帮忙偿还王桂东在无锡购房的贷款，并承诺王桂芬把贷款还清后就不再提广州房子的事了。我把王桂东提出的要求转达给了王桂芬，王桂芬经过考虑后答应了王桂东的要求，替其偿还无锡房贷，每月还一次，把钱直接汇入王桂东的农行账户（62×××71）。2014年4月26日王桂东去世后，王桂芬仍然继续为其偿还无锡房贷。2016年1月27日，王桂芬将剩余无锡房贷107500元一次性全部还清，总共偿还贷款30多万元。此事焦旭红与王海全部知情。另外，2013年王桂芬还答应王桂东出资6万元为其在哈尔滨皇山公墓购买墓地，购买墓地由我亲手操办。2014年4月份，王桂芬又答应王桂东生前最后一个请求，替王桂东和焦旭红支付了王海结婚用的彩礼钱15万元等。焦旭红及王海对证人证言不予确认，证人为了王桂芬虚构事实，涉案房屋一直都是焦旭红家的，焦旭红根本不知道当时房屋过户给了王桂芬。王桂芬确实有照顾王桂东，但大部分医疗费还是焦旭红家自己负担，王桂芬根本没有花费30多万元。无锡房屋的贷款是焦旭红家自己还的。2016年王桂芬向王桂东转账107500元，此款项是涉案房屋的租金。王海没有收到王桂芬支付的彩礼钱15万元。证人王某2陈述：2008年7月1日上午，我与妻子刘某到松北区××路农村信用社提取50万元现金。这笔钱是我欠王桂芬的，王桂芬要借给王桂东，让我替她把这笔钱转交给王桂东。提完钱后，我立即打电话给王桂东，约定半小时后我与王桂东在道里区经纬二道街哈尔滨农村商业银行营业厅集合。在营业厅见面后，我与妻子刘某亲手将50万元现金交给王桂东，并告诉王桂东这是王桂芬借给他的50万元。王桂东拿到现金后当即在营业厅柜台办理了存款手续。证人还提供了2008年7月1日在海尔滨农村商业银行账户取现550000元的明细。证人刘某的陈述与证人王某2的证言一致。焦旭红及王海对上述证人证言不予确认，不能证明王桂东借了王桂芬50万元。到素香8XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX证人邢某陈述：2012年8月，我与焦旭红一同陪王桂东前往上海市东方肝胆医院为其治疗肝癌。随后王某1、王桂生也前往上海陪护。出发前王桂芬交给我现金2万元，后于2012年8月14日和9月6日分别转账5万元和3万元到我的账户，前后总计10万元作为王桂东的治疗费用。焦旭红与王海对证人证言不予确认。证人郭某陈述：我和王桂芬都在哈尔滨××商业街作生意，也认识王桂东，1998年-2000年我没有听说王桂东有做生意，王桂东结婚我都去参加了。1998年我到广州市海珠区开厂，打算在此买房。王桂芬和我说要我帮她留意白马服装市场附件的房屋，方便做生意。我当时看了流花雅轩开盘，就叫王桂芬过来看，等2000年5-6月份开盘时，我在售楼处看到孟广滨和王桂东。王桂东说王桂芬生意忙没来，所以由他和孟广滨一起过来看房。他们看中了涉案项目，孟广滨说他们家商量好想要两套，然后他们就去签约。王桂东和售楼小姐说是他帮王桂芬买房，王桂芬没有来但他有王桂芬的身份证行不行，售楼小姐说不行，王桂东和王桂芬电话联系说必须王桂芬本人到场，不行的话就写他名字。后来就是王桂东签约，先是办一次性付款，后改成按揭贷款付款，具体房号我不记得了。是王桂芬托付王桂东签约，我们当时觉得王桂东比较有能力处理事情，孟广滨太老实。当时我问过为什么王桂东自己不买，他没有回答。焦旭红和王海表示对证人证言不予确认，认为不能证明王桂芬委托王桂东代持房屋。原审期间，焦旭红申请对涉案房屋在2009年的市场价格进行评估。原审法院依法委托广东正诚资产评估房地产土地估价有限公司负责评估，该公司于2020年1月3日作出房地产估价报告，认定涉案房屋在2009年7月1日的总值为108.73万元，市场单价为9070元/平方米。焦旭红及王海表示对该报告的真实性、合法性没有异议，但认为评估价格较低。王桂芬表示对该报告的真实性、合法性没有异议，但认为评估价格较高。王桂芬委托诉讼代理人向原审法院申请开具律师调查令，调查王桂东工商银行账户（账号36×××63）从2001年至2005年期间的银行存款账户资料以及存款业务底单。原审法院准许了王桂芬委托诉讼代理人的申请。工商银行广州西华支行就此出具了王桂东上述银行账户从2000年1月1日至2001年11月26日以及从2002年7月1日至2005年12月31日的银行流水明细。工商银行广州站前路储蓄所就此出具2003年10月1日至2005年11月6日期间王桂东上述银行账户存、取款的凭证共36份，每次存款金额3000-10000元不等，存款人处签名均为“王桂东”。焦旭红表示对上述材料的真实性、合法性没有异议，但认为不能证明是孟广滨存款，所有签名都是王桂东本人所签。王桂芬表示对上述证据真实性没有异议，认为是孟广滨签“王桂东”的名字，因为还款时银行要求谁的账户签谁的名字，王桂芬申请对上述存款凭证中“王桂东”的签名是否是其本人签名进行鉴定。原审法院依法委托广东明鉴文书司法鉴定所负责上述鉴定事项，以上述36份存款凭证作为检材，孟广滨书写“王桂东”名字作为样本进行鉴定。该鉴定机构于2020年7月9日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为检材1至36与样本是同一人的笔迹。焦旭红及王海对该鉴定意见有异议，认为检材与样本从肉眼上看笔迹不一样，且鉴定方法及鉴定资质有问题，且即便鉴定意见属实，也只能证明孟广滨与王桂东之间存在借款关系，不能证明王桂芬是涉案房屋的实际权利人，不申请鉴定人出庭作证。王桂芬对该鉴定意见没有异议。原审法院认为，本案的争议焦点有二，一是王桂东与王桂芬之间是否存在房屋代持关系；二是王桂东与王桂芬签订的《房地产买卖合同》是否有效。关于争议焦点一，王桂芬提供了缴纳涉案房屋电视费、电费、物业管理费等费用的单据以及王桂芬配偶孟广滨支付上述费用的银行流水，证明涉案房屋一直由王桂芬配偶孟广滨使用、管理。经王桂芬申请开具律师调查令，调取到王桂东偿还房贷银行账户的流水以及存款单，存款单上存款人签名为王桂东。经王桂芬申请司法鉴定，原审法院依法委托的鉴定机构出具鉴定意见认为上述全部存款单上的王桂东签名均是由孟广滨所写。焦旭红及王海对该鉴定意见有异议，但没有提供证据反驳，也没有提供王桂东偿还房贷的证据，原审法院对鉴定意见予以采信，认定涉案房屋的房贷实际由王桂芬配偶孟广滨代王桂东偿还。对于首期款的支付，王桂芬陈述是孟广滨通过现金方式支付给开发商，其申请证人郭某出庭作证，陈述了当时王桂东代王桂芬买房的过程，焦旭红则不清楚首付款具体支付的情况。在首期款确实已经支付的前提下，根据民事诉讼优势证据原则，认定王桂芬支付首期款更为符合常理。综上所述，虽然房屋登记在王桂东名下，但是王桂芬实际出资购买涉案房屋，一直自主使用、管理房屋，没有与焦旭红签订任何租赁合同、支付租金，焦旭红作为王桂东配偶从未就此提出过异议。结合王桂芬及王桂东的亲属王某1等出庭作证，陈述涉案房屋是王桂芬购买，实际属于王桂芬所有，不归王桂东所有的证言。原审法院认定涉案房屋是王桂芬购买，只是登记在王桂东名下，实际归王桂芬所有，王桂东与王桂芬就涉案房屋存在代持关系。关于争议焦点二，王桂东与王桂芬签订《房地产买卖合同》，将涉案房屋以50万元的价格出售给王桂芬。如上所述，王桂东仅是涉案房屋的名义权利人，实际权利人是王桂芬，涉案房屋不属于王桂东与焦旭红的夫妻共同财产。王桂东与王桂芬在办理房屋产权过户时填写的房屋交易与权属登记询问登记表中勾选涉案房屋不存在共有人，从侧面证明名义权利人王桂东不认可涉案房屋属于夫妻共同财产。经焦旭红申请评估，原审法院依法委托的评估机构出具评估报告书，认定涉案房屋在2009年7月1日的市场价为108.73万元，上述交易价格远低于市场价。即便如此，王桂东与王桂芬是姐弟关系，近亲属之间转让涉案房屋不同于一般的二手房交易，交易价格低于市场价格是正常、合理的。王桂芬提供了签订上述合同前后向王桂东转账50多万元的转账记录，证实其向王桂东履行了付款义务。故王桂芬通过与王桂东签订买卖合同，支付购房款的方式，将涉案房屋过户回自己名下，没有违反法律规定，也不存在损害王桂东配偶即焦旭红的合法权益。焦旭红要求确认上述合同属于无效合同，理据不足，不予支持。同理，焦旭红要求王桂芬将涉案房屋过户至焦旭红与王海名下，亦不予支持。因焦旭红败诉，本案受理费、保全费、鉴定费、评估费，均由焦旭红负担。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年8月13日作出判决如下：驳回原告焦旭红的全部诉讼请求。本案受理费15600元、鉴定费101280元、评估费5000元，由焦旭红负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，焦旭红称：王桂东在2000年左右购买涉案房屋之后即告知焦旭红购房事宜，焦旭红之后曾多次在涉案房屋居住；涉案房屋约定由孟广滨负责管理，孟广滨不定期将收益分配给王桂东；王桂东去世三年后，焦旭红询问王桂芬房屋是否仍在出租，王桂芬称房屋已不再属于焦旭红一家；在王桂东去世之前，涉案房屋的收益均用于涉案房屋的还贷，王桂东去世之后，租金收益一年大概分配一两次，具体金额不清楚，均是转账至王海账户。二审期间，焦旭红向本院申请证人王某3、王某4、沈某、曹某出庭作证。证人王某3称：我与焦旭红是朋友。我得知焦旭红夫妻购买涉案房屋后，焦旭红曾多次邀请我们去做客。2002年，我与家人曾在涉案房屋住了三天，当时当时涉案房屋是以宾馆的形式对外出租；焦旭红夫妻感情不好，长期分居经常吵架。2008年，我曾看到焦旭红头部有伤，包着纱布。证人王某4称：2003年春节期间，我曾到涉案房屋做客。当时得知王桂东和他二姐都在广州买了房子经营家庭旅馆。当时房屋是两套打通，大概有七个房间左右，有两人间也有三人间，有多间是上下铺。当时王桂东曾对我说，他和二姐共同将该房屋出租给来广东的生意人；焦旭红夫妻结婚三十多年一直争吵，甚至有几次闹离婚；王桂东家族一直做生意，自从其母亲去世以后，王桂东与二姐一直一起合作做生意。证人沈某称：我与王桂东是从2003年开始做生意认识的，双方有业务往来。他是做服装生意的，我是做面料生意的。做生意的部分款项是王桂东的二姐支付给我的。证人曹某称：我与王桂东有生意往来。我见过王桂东的二姐，也知道王桂东在广州买了房子，房屋是王桂东姐弟一起买的，我也在房屋内住过。2002年的时候，我在广州购买印花设备，然后王桂东就让我住在那里。王桂芬质证称：焦旭红二审当庭申请证人出庭作证，违反了相关程序规定；对证人当庭陈述的三性均不予认可。其一，证人王某3所述与事实完全不符。其称焦旭红在2002年向其自称在广州有购房，但焦旭红在起诉时曾称其一直不知道王桂东购买了涉案房屋。直至2018年，焦旭红才听朋友说王桂东在广州有购房，故该证人证言与焦旭红的陈述相矛盾。其二，证人王某4称2003年在涉案房屋居住过，但事实上，2003年的正月初三，我方兄弟姐妹都在涉案房屋为父亲庆祝生日，没有其他人在场，我方在原审中也提交了照片证明。证人王某4推测王桂东夫妻感情不好，不符合事实。其三，依据证人沈某所述，因王桂东经常找王桂芬借钱，王桂芬有向王桂东的客户汇过款。其四，证人曹某称在2002年曾到过广东住在王桂东家里，当时仅有王桂东在涉案房屋居住，与事实不符，王桂芬的配偶孟广滨一直居住在涉案房屋，十三年期间基本没有离开。本院认为，本案的争议焦点是焦旭红是否有权主张王桂东与王桂芬签订的《房地产买卖合同》无效，并要求王桂芬协助将涉案房屋过户登记至焦旭红及第三人名下。依据已查明的事实，涉案房屋原以王桂东的名义购买并登记在王桂东名下，后王桂东与王桂芬签订《房地产买卖合同》并将涉案房屋所有权过户至王桂芬名下。焦旭红主张涉案房屋属于其与王桂东的夫妻共有财产，王桂东未经其同意将该房屋以明显低价转让给王桂芬损害了其合法权益。王桂芬则主张涉案房屋系由其借用王桂东的名义购买，之后双方通过签订房屋买卖合同的形式将房屋所有权恢复登记至王桂芬名下。对此，本院认为：其一，关于涉案房屋的购房款支付情况。针对首期款，焦旭红未能说明具体的支付情况，王桂芬则申请了证人出庭首期款证明系由王桂芬配偶以现金方式支付。针对按揭款，焦旭红并未就其与王桂东支付涉案房屋的按揭还款作出合理说明并提供相应证据予以证明。相反，依据工商银行广州站前路储蓄所出具的王桂东名下的账户交易明细及广东明鉴文书司法鉴定所出具的鉴定意见，涉案房屋在2003年12月31日至2005年11月6日期间的按揭还款系由王桂芬配偶孟广滨以王桂东的名义支付。焦旭红虽对此提出异议，但未提供相应证据予以反驳。其二，关于涉案房屋的占有情况。王桂芬提交的证据可以证实涉案房屋的水电费用及物业费等费用均系由孟广滨负责支付，焦旭红亦确认涉案房屋系由孟广滨进行管理。焦旭红虽称孟广滨系代为管理并有将出租收益分配给王桂东及王海，但并未就王桂东或王海实际收取租金收益的情况作出合理说明并提供相应证据予以证明。其三，按焦旭红陈述，王桂东生前已告知焦旭红购买涉案房屋事宜，焦旭红也曾多次在涉案房屋居住，而涉案房屋于2009年8月1日即已过户至王桂芬名下，王桂东已于2014年4月26日去世。如涉案房屋确属焦旭红与王桂东的夫妻共有财产，则焦旭红称其在王桂东去世后三年多时间内对涉案房屋已过户至王桂芬名下的事实不知情，显然不符合常理。综合以上事实，结合王桂芬提交的证人证言等证据，可认定涉案房屋系由王桂芬借用王桂东名义购买，王桂东仅是涉案房屋的名义权利人，该房屋实质上并非王桂东与焦旭红的夫妻共有财产，王桂东与王桂芬签订《房地产买卖合同》将房屋过户至王桂芬名下以恢复该房屋的真实权利状态，并未损害焦旭红的合法权益。据此，焦旭红以王桂东与王桂芬之间的转让行为未征得其同意故损害其合法权益为由，诉请确认王桂东与王桂芬签订的《房地产买卖合同》无效，并据此诉请王桂芬协助将房屋过户至其与王海名下，缺乏充分理据，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。焦旭红以涉案房屋的过户登记行为不符合善意取得原则，侵害了其合法权益为由，上诉请求改判支持其诉请，理由不成立，本院不予支持。另，焦旭红诉请确认王桂东与王桂芬签订的《房地产买卖合同》无效，王桂芬以其与王桂东之间就涉案房屋存在借名购房合同关系以抗辩双方之间的转让行为有效，原审对王桂芬提出的该项抗辩事实进行审查，不存在超出焦旭红诉请范围的情形，焦旭红上诉认为原审该项处理违反不诉不理的民事诉讼原则，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人焦旭红的上诉请求与理由均不成立，本院均予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费15600元，由上诉人焦旭红负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  邓 颖二〇二〇年十一月二十七日书记员  王文杰唐颖琪