河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初6004号 原告：冯治钦，男，1982年11月5日出生，汉族，无业，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：王景霞，河北冀人律师事务所律师。 被告：石家庄天元名品商业管理有限公司，住所地石家庄市长安区跃进路**天元商务大厦**。 法定代表人：刘贵江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李超彬，河北顺业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王静，河北顺业律师事务所律师。 原告冯治钦与被告石家庄天元名品商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯治钦之委托诉讼代理人王景霞，被告石家庄天元名品商业管理有限公司之委托诉讼代理人李超彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯治钦向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2019年5月1日至2020年5月31日（13个月）的商铺租赁费本金40114.75元（其中5层86号商铺21964.58元；87号商铺18150.17元）及逾期违约金5643.74元（其中86号3075.06元、87号2568.68元），两项合计45758.49元。2、本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2014年7月15日原、被告签订了两份商铺租赁协议，编号为ＬＴ0488、0489。房屋坐落在石家庄市桥西区，石家庄天元蓝拓国际名品折扣馆5层 86、87号商铺，租赁期限12.5年，自2013年5月1日起至2025年10月31日止。2013年5月1日至2019年4月30日的租金通过诉讼已给付，现原告要求被告给付2019年5月1日至2020年5月31日（13个月）的租金及逾期违约金，（其中86号商铺每年租金不低于20275元+1个月1689.58=21964.58元；87号商铺每年租金不低于16754元+1个月1396.17元=18150.17元),共计40114.75元房租本金，违约金5643.74元，共计45758.49元。根据协议约定房租按月支付，每逾期一天支付千分之一违约金。但原告按月违约金24%计算的，明显低于约定的日千分之一违约金。协议第三条2、3项还特别约定：在租赁期内，乙方不得将商铺另行出租第三人，亦不得提前收回；在本协议有效内，甲乙双方应认真履行协议，被告仅履行了2019年4月30日前的租金，2019年5月1日至2020年5月31日（13个月）的租金仍未履行。被告已构成违约，应支付违约金。双方签订的协议是当事人的真实意思表示，应受法律保护。综上，为维护原告合法权益，应判令被告给付原告2019年5月1日至2020年5月31日（13个月）租金40114.75；违约金5643.74元。共计45758.49元。 被告石家庄天元名品商业管理有限公司辩称，一、原告未将涉案房产交付给被告使用，被告也从没有占用涉案房屋并且原告提供的证据无法认定原告将涉案房屋交付；二、涉案房产至今未经消防验收，不符合验收条件，不能使用涉案房产进行经营活动。被告认为双方签订的合同无法履行，被告不同意继续支付租金，涉案房产现状仍是不知何人将房产锁闭，无法进入，无法使用涉案房产。 原告为证实其主张提交如下证据：一、2014年7月15日原被告签订的租赁协议两份，证明该协议房屋坐落石家庄市桥西区（现天元蓝拓国际名品折扣馆五层86号、87号），租赁期限12.5年，2013年5月1日至2025年10月31日86号商铺每年租金不低于20275元，87号租金每年不低于16754元，均按月支付，每逾期一天支付千分之一违约金，该协议第三条2、3项约定，在租赁期内原告不得将商铺出租于任何第三人，也不得提前收回，在本协议有效内，甲乙双方应认真履行协议规定的责任和义务，任何一方违约需承担给对方造成的损失，在无对方违约的情况下，任何一方不得单独解除合同；二、2015年3月20日石家庄纪元房地产开发有限公司关于“国大商务中心”商铺租住有关问题的答复意见，证明2012年5月纪元房地产公司与被告公司签署了合作协议，委托被告公司对该项目2-6层商铺进行租售，同意招商经营，由天元公司与购房业主签订租赁协议，纪元公司已向天元公司办理了交房手续，该房屋已交付给被告，被告已经按照约定履行了业主前6年的租赁费；三、2013年3月21日原告与石家庄纪元公司签订的商品房买卖合同二份，购买该公司商铺五层86、87号；四、购房收据两份，证明房款一次性交清；五、入住通知书一张、办证收据两份，公证收据一张，证明2014年7月15日纪元公司将房屋办理了交接手续，同时收取一些相关费用，同日将房屋交给了被告；六、2019年7月9日桥西法院（2019）冀0104民初2208号民事调解书一份，证明被告履行了2019年4月30日前的租金；七、原告提供了桥西区法院（2020）冀0104民初364号民事判决书及（2018）冀0104民初5653、5665、5644号生效判决书各一份，证明原告主张的租金成立，法院支持了诉求，对被告的答辩不予采信。 被告质证意见，对证据一，真实性无异议，合法性有异议，约定的合同期为12.5年，月息按8%收取房租的，我方认为可能涉及到名为租赁实为借贷；对证据二，真实性无异议，但是关联性有异议，签订买卖合同并不意味着房产进行交付，该买卖合同是预售合同，并不是现房买卖，不能证明被告使用该房产；对证据三，真实性无异议，该收款是纪元房地产公司收取并非本案被告收取，不具有关联性；对证据四，真实性无异议，该入户通知是纪元房地产公司向原告进行的通知，但本项目至今未进行竣工的消防验收，纪元公司所发通知是为了摆脱其责任而向原告发出的通知，但这并不意味着原告向被告交付了符合法律规定，能够从事正常经营活动的房产；对证据五，该收据是由纪元公司向原告出具，并非被告所收款项，该证据不能证实原告交付了涉案房屋；对证据六，真实性无异议，关联性有异议，该调解书是在被告作出让步的情况下对原告所进行的补偿，所以双方达成的调解书，不意味着被告认可原告交付涉案房产，并且涉案房产能够达到经营使用的要求，原告以此再次主张要求租赁费，被告不予认可；对证据七，对桥西区法院判决真实性无异议，但与该案并不具有直接的关联性，因为该案涉及的房产与原告的房产不在同一位置，被告不认可，该判决认定其诉讼请求符合法律规定，且现房产仍处在原告处控制，被告并未占有使用，不应当支付租金。 被告为证实其主张提交如下证据：一、现场照片，证明涉案房产仍被原告锁闭，无法进入；二、石家庄市城镇建设局回复，证明该项目没有进行过竣工验收；三、石家庄市城镇建设局2019年10月18日回复，证明截止到2019年10月18日消防权利已经移交给消防部门，在此之前未进行过竣工验收；四、2019年12月11日石家庄公安消防支队回复，未查询到蓝拓国大商务中心项目，证明该项目未进行过消防验收；五、2019年11月2日石家庄桥西区政务公开办公室答复，证明截止到答复时没有关于蓝拓国大商务中心竣工验收的相关事宜。 原告质证意见：对证据一，不能证明该房屋是原告锁闭，也不能证明是该涉案房屋的位置；对证据二、三，真实性无异议、合法性、关联性有异议，该回复不能证明纪元房地产公司没有验收手续，且这不是新证据，已超出举证期限；对证据四，无效力，这是对投资公司的回复，与本案无关；对证据五，真实性无异议，但是无关联性，且已经超出举证期限，综上被告提供的证据均不能作为新证据使用。 根据原、被告的陈述及提交的证据，本院经审查认定事实如下：2014年7月15日，原告（乙方）与被告（甲方）分别签订了编号为ＬＴ0488＃号、ＬＴ0489＃号的《商铺租赁协议书》，约定乙方将位于石家庄方经营管理，双方合同租期为12.5年，自2013年5月1日起至2025年10月31日止。86号商铺前三年租金为60826元，剩余年限每年租金不低于20275元（以最终房产证实际确权面积×单价×8%支付），高出的部分，双方按5:5分成，具体以甲方提供的出租数据为准。87号商铺前三年租金为50262元，剩余年限每年租金不低于16754元（以最终房产证实际确权面积×单价×8%支付），高出的部分，双方按5:5分成，具体以甲方提供的出租数据为准。两商铺租金均由甲方按月以银行转账或现金方式支付乙方租金，支付时间为当月10日前，每逾期一天支付千分之一违约金。在本协议有效期限内，甲、乙双方应认真履行协议规定的责任和任务，任何一方违约，须承担给对方造成的一切损失。在无对方违约的情况下，任何一方不得单方提前解除本协议……自2018年5月1日起一年内，乙方对86号商铺投资收益不满意者，甲方将按253440元的价格回购此商铺……，乙方对87号商铺投资收益不满意者，甲方将按209424元的价格回购此商铺……。 2013年3月21日，原告（买受人）与石家庄纪元房地产开发有限公司（出卖人）签订了两份《商品房买卖合同》约定，买受人购买位于桥东区北人字街17号蓝拓国大商务中心00单元0586号房屋一套用于商业，建筑面积为11.81平方米，总价款为187070元；买受人购买位于桥东区北人字街17号蓝拓国大商务中心00单元0587号房屋一套用于商业，建筑面积为10.14平方米，总价款为158849元；后原告向纪元公司交纳了购房款，纪元公司向原告出具了收款事由为“房款”的收款收据。 2019年3月22日，原告向本院提起诉讼，要求判令被告石家庄天元名品商业管理有限公司支付原告2016年5月1日起至2019年5月1日止三年期间的商铺租赁费111087元，（其中5层86号商铺租金为60825元，87号商铺租金为50262元），并支付原告违约金81093.51元（其中86号商铺违约金44402.25元、87号商铺违约金36691.26元）。2019年7月9日，经本院主持调解，双方达成如下协议：被告石家庄天元名品商业管理有限公司支付原告冯治钦2016年5月1日至2019年4月30日的房屋租金111088元。 2019年5月1日之后的房租被告未支付。 本院认为，一、关于合同效力问题。被告辩称案涉商铺未办理竣工、消防验收，因而双方签订的《商铺租赁协议书》应属无效合同。《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定未经验收或验收不合格的建筑工程，不得交付使用；未经消防验收或消防验收不合格的建设工程禁止投入使用，但从调整对象和立法目的角度分析，该规定是关于工程质量和消防验收程序的管理性规定，该管理性规定并不影响相关租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，而本案所涉商铺已取得建设工程规划许可证，故对被告抗辩本院不予采信。综上，原、被告签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。二、关于商铺的交付问题，被告抗辩原告未交付涉案商铺，经查，原告曾向本院提起诉讼，要求被告支付涉案两商铺2016年5月1日起至2019年5月1日止三年期间的租赁费111087元及相应违约金81093.51元，本院于2019年7月9日作出（2019）冀0104民初2208号民事调解书载明，被告石家庄天元名品商业管理有限公司支付原告冯治钦2016年5月1日至2019年4月30日的房屋租金111088元。被告称调解书系被告在作出让步的情况下对原告进行的补偿，但被告在原告未交付租赁商铺的情况下支付租金的情形不符合常理。根据本院作出的（2018）冀0104民初5635号等已生效判决载明“经本院庭后去本案承租商铺现场实地查勘，石家庄天元蓝拓国际名品折扣馆内5层商铺系一个整体通铺，并未实地独立分割，原告亦未实际独立掌控，涉案原告均表示涉案承租商铺由纪元公司直接交付给被告，且部分业主提交了入住通知书，证明纪元公司将涉案承租商铺交付给了被告，故被告关于原告未按照合同的约定交付房产的辩解理由亦不能成立，……”故对被告抗辩本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 被告石家庄天元名品商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告冯治钦租金40114.75元及逾期违约金5643.74元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费944元，由被告石家庄天元名品商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市桥西区，邮编：050091，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费944元应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  赵江云 人民陪审员  魏艳萍 人民陪审员  于利欣 二〇二〇年十一月三日 代书 记员  包亚文