安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初14938号 原告（反诉被告）:范大炎,男,1977年7月6日出生,汉族,住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：戴竹，安徽正申律师事务所律师。 委托诉讼代理人：茆蓉，安徽正申律师事务所律师。 被告（反诉原告）:方芳,女,1982年10月14日出生,汉族,住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：汪勇，安徽深蓝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢晓东，安徽深蓝律师事务所实习律师。 原告范大炎与被告方芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范大炎的委托诉讼代理人戴竹、茆蓉，被告方芳及其委托诉讼代理人汪勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 范大炎向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告于2020年4月24日签订的《商铺租赁合同》;2.判令被告返还原告租金38000元和押金76000元,并自起诉之日起承担逾期利息;3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2020年4月24日,原、被告签订《商铺租赁合同》,约定被告将位于合肥包河万达广场住宅底商3-105号一楼商铺出租给原告使用,月租金为38000元,自计租日起每三个月为一个交租期。合同还约定,原告一次性支付保证金76000元。合同签订后,原告向被告支付了保证金76000元以及三个月的租金114000元。原告承租商铺后,发现商铺经营环境恶劣,加上新冠疫情的影响,原告承租的商铺根本无法达到正常营业的条件，鉴于以上情况,原告多次通知被告解除《商铺租赁合同》但是遭到被告拒绝。据此,原告于2020年7月6日将商铺腾空交还被告,同时于2020年7月9日向被告发出解除《商铺租赁合同》的《律师函》并要求被告返还押金和多付的租金,但被告不予理睬,原告遂诉至法院。 方芳辩称：1、范大炎承租时知晓房屋现状，同意承租，且租赁时非新冠疫情期间，合肥市已复工复产，范大炎从事的行业也并非仍需停产关闭行业，不存在无法正常营业情况，客流量少系范大炎自身问题；2、范大炎单方违约系客观事实，违约理由为无法继续经营，其诉请缺乏事实和法律依据。 方芳向本院提出反诉请求：一、请求判令被反诉人范大炎立即向反诉人方芳支付违约金114000元；二、请求判令反诉人方芳无需返还被反诉人范大炎保证金76000元；三、本案本诉及反诉的所有诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2020年4月24日，反诉人与被反诉人签订了《商铺租赁合同》，约定由被反诉人承租反诉人位于合肥包河万达广场住宅底商3－105号一楼商铺，租赁期限自2020年5月7日起至2022年5月6日，月租金为38000元，自计租日即2020年5月7日起，每三个月为一个交租期。合同约定被反诉人在合同签订同时向反诉人交纳保证金76000元。该合同还对双方的权利义务以及违约责任等作出了明确约定。合同签订后，反诉人依约将商铺交付被反诉人使用，被反诉人向反诉人交纳了第一个交租期的租金114000元以及保证金76000元。然而，被反诉人在租赁期间内无故单方解除合同，严重违反了双方合同约定。根据双方《商铺租赁合同》第十一条第1款、第3款、第5款的约定，因被反诉人违约导致合同解除，被反诉人应向反诉人支付相当于三个月租金的违约金即114000元，且所交纳的保证金不予退还。综上，反诉人一直按照合同约定履行合同义务，被反诉人无故单方解除合同，严重违反了合同约定。为维护反诉人的合法权益，特提起反诉，望判如所请。 范大炎辩称：1、本案租赁期限为不定期，被反诉人可随时解除合同，不构成违约；2、被反诉人已将商铺于2020年7月6日腾空交还反诉人，实际承租2个月，多付的租金和保证金应返还。 本院经审理认定事实如下：2020年4月24日，方芳（甲方、出租方）与范大炎（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定方芳将合肥包河万达广场室外步行街3-105号一楼商铺出租给范大炎，租期自2020年5月7日起至2022年5月6日止，租金为每月38000元，计租期自2020年5月7日至2022年5月6日，自计租日起，每三个月为一个交租期，乙方应在合同签署3日内支付第一个交租期租金，之后应在每个交租期届满15日前支付下一个交租金租金。《商铺租赁合同》同时约定乙方一次性交纳76000元保证金作为乙方按期足额交纳租金，履行承租人义务的担保，如乙方未能如约交纳租金，或违反本合同项下承租人承诺，造成损失，甲方有权从保证金中直接扣除欠款或损失赔偿金，不足部分仍有权向乙方追索。《商铺租赁合同》还约定因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还租金保证金及乙方已缴纳的其他款项，并要求乙方支付相当于届时三个月租金的违约金。 2020年5月1日，方芳将案涉商铺交付给范大炎，范大炎于同日支付租房保证金76000元，后又支付三个月租金114000元。 因经营困难，范大炎与方芳协商希解除《商铺租赁合同》，方芳未同意，范大炎于2020年7月6日将案涉商铺腾空交还方芳。 另查：自2020年7月6日案涉商铺交还方芳后，方芳于2020年9月12日将该商铺出租给案外人于铭锟，双方约定租金为每月35000元，租赁期限自2020年9月13日至2022年5月20日，租金起算日为2020年9月23日。 上述事实，有双方当事人当庭陈述及范大炎提交的《商铺租赁合同》、押金收据、照片、律师函、微信聊天记录，方芳提交的《商铺租赁合同》、微信聊天记录、照片以及证人魏某的证言等证据佐证。 本院认为，范大炎在疫情发生后与方芳签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应系合法有效，双方均应按约履行。范大炎在租赁期限届满前单方提出解除合同，且自行腾空案涉商铺交还方芳，系以实际行动表明不再履行合同义务，显系违约，应承担违约责任。根据《商铺租赁合同》关于违约责任的约定：乙方一次性交纳76000元保证金作为乙方按期足额交纳租金，履行承租人义务的担保，如乙方未能如约交纳租金，或违反本合同项下承租人承诺，造成损失，甲方有权从保证金中直接扣除欠款或损失赔偿金，不足部分仍有权向乙方追索，并约定因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还租金保证金及乙方已缴纳的其他款项，并要求乙方支付相当于届时三个月租金的违约金。本院认为，综合考虑案涉商铺空置期及重新出租后租金降低等情况给方芳造成的损失，本院对于合同约定的支付相当于届时三个月租金的违约金即114000元予以准许，但合同中其余关于违约责任的约定系对违约行为的重复评价，本院不予支持。范大炎已向方芳支付履约保证金76000元，且多支付一个月房租38000元，均应抵扣，故双方款项已结清。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、确认原告范大炎与被告方芳于2020年4月24日签订的《商铺租赁合同》于2020年7月6日解除； 二、驳回原告范大炎的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告方芳的诉讼请求。 本诉案件受理费减半收取计1290元，由原告范大炎负担；反诉案件受理费减半收取计1290元，由被告方芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 （本页无正文） 审判员  丁文华 二〇二〇年十一月十日 法官助理张彤 书记员龚丽娟 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。