江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0311民初7461号 原告：徐州和瑞华物业资产经营管理有限公司，住所地徐州市大同街天成国贸中心1-509。 法定代表人：周全，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈婕，女，1981年11月15日生，汉族，该公司职员，住徐州市。 委托诉讼代理人：吴欣豫，江苏金合律师事务所律师。 被告：徐州华丰康复医院有限公司，住所地徐州市矿山路****。 法定代表人：张琳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马志芳，女，1979年4月7日生，该公司员工，住徐州市贾汪区。 被告：张培，男，1984年8月5日生，汉族，住徐州市铜山县。 委托诉讼代理人：李世懿，江苏徐海律师事务所律师。 被告：徐州华丰投资发展有限公司，住所，住所地徐州巿大巷口天成国贸中心**-2-726div> 法定代表人：张培，该公司总经理。 被告：徐州金源康复医院有限公司，住所，住所地徐州市泉山区矿山路****div> 法定代表人：张立勇，执行董事。 委托诉讼代理人：李世懿，江苏徐海律师事务所律师。 原告徐州和瑞华物业资产经营管理有限公司（以下简称和瑞华物业公司）与被告徐州华丰康复医院有限公司（以下简称华丰医院）、张培、徐州华丰投资发展有限公司（以下简称华丰投资公司）、徐州金源康复医院有限公司（以下简称金源医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用简易程序。后因审理需要，依法转为普通程序于2020年8月31日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈婕、吴欣豫,被告华丰医院委托诉讼代理人马志芳、被告张培及金源医院委托诉讼代理人李世懿到庭参加了诉讼。被告华丰投资公司经本院公告送达诉状副本、开庭传票等法律文书，公告期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告徐州华丰康复医院有限公司之间的房屋租赁合同，并判决华丰康复医院公司返还租赁房屋；2、判决被告徐州华丰康复医院有限公司与被告张培支付租金3142623.62元并支付逾期付款违约金628524.72元，水电费346152.6元，合计4117300.94元(暂计2018年3月至起诉之日止)；3、诉讼费、保全费、律师代理费由被告徐州华丰康复医院有限公司与被告张培承担。4、被告徐州华丰投资发展有限公司对租金、水电费、违约金、律师费、诉讼费、保全费等承担连带责任。庭审变更为：诉请一不变，诉请二是判决被告徐州华丰康复医院有限公司支付租金3142623.62元（暂计2018年4月1日-2019年9月30日）。支付逾期付款违约金628524.72元，水电费346152.6元（暂计2012年-2018年底）以上合计4117300.94元。诉请三、四变更为：被告张培、徐州华丰投资发展有限公司、徐州金源康复医院有限公司对上述债务承担连带责任，本案诉讼费、保全费由被告承担。 事实与理由：2012年经房屋所有权人徐州华辰丽景房产开发有限公司授权，天成润华集团有限公司作为出租方与徐州华丰投资有限公司签订房屋租赁合同，约定徐州华丰投资有限公司租赁徐州矿山路22号155栋房屋，2016年12月10日原告徐州和瑞华物业资产管理有限公司与被告徐州华丰康复医院有限公司签订《补充协议》，约定天成润华集团有限公司将原租赁合同权利义务转让给徐州和瑞华物业投资经营管理有限公司，徐州华丰投资有限公司将原租赁合同权利义务转让给徐州华丰康复医院有限公司。 2016年12月21日原告与被告徐州华丰康复医院有限公司双方签订《商业用房租赁合同》，合同约定了房屋租赁期限、房租计算方式与支付方式、违约责任等，合同同时约定案件受理费、保全费、执行费、律师代理费等为实现债权的全部费用由败诉方承担。同日，原告又与被告徐州华丰康复医院有限公司、华丰投资发展有限公司三方签订《还款协议》，约定徐州华丰康复医院有限公司欠付的2015年3月1日至2016年12月31日房租分七次偿还给原告，华丰投资发展有限公司提供连带责任担保，担保期限为债务到期后两年。2017年2月5日，华丰投资发展有限公司法定代表人张培签订《承诺书》，承诺于2017年2月28日前，结清华丰康复医院所欠房屋租金及水电费，逾期其个人愿意承担上述费用并退出租赁区域。上述合同签订后，被告徐州华丰康复医院有限公司与被告张培经原告多次催要拒不履行支付义务，根据《商业用房租赁合同》第八条规定，被告逾期未缴纳租金原告有权不经催告直接解除合同，收回租赁房屋。被告徐州华丰投资发展有限公司应承担连带责任。原告于2017年10月12日向法院提起诉讼，经法院主持调解，出具(2017)苏0311民初6241号民事调解书，现各被告至今尚未履行完毕，且仍拖欠2018年3月起至今的房屋租金等相关费用。原告为维护合法权益，依法起诉，请求贵院判如所请。 被告徐州华丰康复医院有限公司辩称，我们有一个调解书证明我们电费已经付清了，也不牵扯到违约金这个问题，双方领导也正在协调这个问题。 被告徐州金源康复医院有限公司辩称，金源康复医院并非本案适格主体，1、原告追加的被申请人并非金源康复医院；2、金源康复医院与原告之间并不存在房屋租赁合同，金源康复医院没有义务为徐州华丰康复医院承担房屋租金和其他相关费用。 被告张培辩称，张培也并非本案适格主体其与原告之间并不存在房屋租赁合同，没有义务为徐州华丰医院承担交付租金的义务。 本院经审理认定事实如下：2016年12月21日，原告与被告徐州华丰康复医院有限公司签订《商业用房租赁合同》一份，约定，2012年经房屋所有权人徐州市华辰丽景房产开发有限公司授权，由天成润华集团有限公司作为出租方与作为承租方的徐州华丰投资有限公司签订房屋租赁合同，现经各方协商同意，该房屋租赁合同项下天成润华集团有限公司的权利义务转让给徐州和瑞华物业资产经营管理有限公司，徐州华丰投资有限公司的权利义务转让给徐州华丰康复医院有限公司。据此，原告将坐落在徐州矿山路22号155栋，出租面积4743.36平方米，出租给被告徐州华丰康复医院有限公司使用。合同主要内容为“3.2除2017年租金按季支付外，2018年起租金每半年交付一次（不含物业费）鉴于本房屋已在2012年乙方（华丰医院）通过华丰投资发展有限公司自行进驻并使用双方约定除给承租方足够免租期外，租期为2012年2月-2027年4月30日至租金至2015年3月1日起算，双方确认2015年3月1日-2016年12月31日乙方补交所欠租赁费用叁佰伍拾玖万零叁佰玖拾壹园整（3590391元整）（具体乙方补交所欠租赁费用及水电费用方式参见附件还款协议）。合同签订之日乙方交付2017年1月1日-2017年3月30日一日的租金计伍拾叁万叁仟玖佰捌拾元整（533980元整）。之后2017年4月1日-2017年6月30日租金，乙方应于3月20日前交付甲方（原告），依此类推，每一计租周期的前十日乙方将应交租金足额一次性交付给甲方。3.3乙方应与本合同签订之日向甲方支付履约定金壹拾万元整（100000元整）。4.1乙方应按时缴纳应自行负担的费用，包括公共能耗费、水、电、物业费等费用。……8.2房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权不经催告直接解除或提前终止合同，收回出租房屋；……8.2.6逾期未缴纳按约定乙方应缴纳的水、电等相关各项费用累计达一个月，……其他应交租金按约定逾期15日不缴纳的包括原欠租金2015年3月1日-2016年12月31日之内的租金叁佰伍拾玖万叁佰玖拾壹元整（3590391元整）。” 违约责任条款约定，“11.1租赁期间，应82条所列乙方的违约行为导致提前终止合同或解除合同的，按照合同年租金总额的20%向甲方支付违约金。乙方支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。乙方不得向甲方请求退还已缴纳租金及一切权利金。甲方有权收回该房屋；……11.3乙方应严格按照本合同的约定支付租赁金，如乙方延迟10个工作日以内支付租金的，每逾期支付1日，乙方需向甲方按其所欠租金总额的万分之五支付违约金；逾期超过30天以上的，甲方有权停水、停电直至解除本合同，期间乙方除向甲方支付正常的租金外，还要承担缴纳上述约定的违约金及当年度三个月租金费用的违约责任，停水停电造成的一切责任、损失均由乙方承担，包括停水停电造成的乙方医疗责任均由乙方自行承担。” 合同第三条还约定租赁费用计取、缴费方式及租赁期限。2017年10月12日，原告曾起诉上述3被告支付2018年4月1日之前租金、水电费等，该案经调解结案，原告申请执行。其后，被告华丰医院继续租赁原告房屋，因被告方未能给付原告2018年4月1日之后的租金、水电费等，原告分别于2019年8月27日和2019年9月17日向被告华丰医院邮寄租金及电费催缴函，被告连续拖欠原告租金及电费。原告遂以诉称理由诉讼来院。经计算按合同约定应缴纳租金分别为：一层建筑面积868.83平方米，自2018年4月1日至2019年9月30日，共18个月，按80/平方米/月计算，一层租金为868.83平方米*80元/平方米/月*18个月＝1251115.3元；二层建筑面积3874.53平方米，自2018年4月1日-2019年4月30日，计13个月，按28元/平方米/月计算，租金为1410328.92元；自2018年5月1日-2019年9月30日的租金计算为：3874.53平方米*30元/平方米/月*5个月＝581179.5元，二层租金共1410328.92元+581179.5元＝1991508.42元；自2018年4月1日-2019年9月30日，被告华丰医院应付租金1251115.2+1991508.42＝3242623.62元，被告方2019年8月30日支付租金10万元，因此被告华丰医院尚欠原告租金为3142623.62元。另查，自2012年-2018年12月，被告华丰医院应交电费1112027.4元，已付761715.34元，尚欠电费350312.06元。 2019年11月26日，被告金源医院向原告出具书面承诺内容为“本公司承诺愿意为华丰康复医院有限公司与徐州和瑞华物业资产经营管理有限公司的房租债务进行担保，愿意用医保结算基金偿还华丰康复医院有限公司欠和瑞华物业资产经营管理有限公司的房租。医保结算账户：320302015101********XX徐州淮海农村商业银行股份有限公司淮西支行”。 另查，据本院（2020）苏0311破18号案件记载，华丰医院于2020年10月30日进入破产程序。 本院认为，原告与被告华丰医院之间签订的《商业用房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。一、关于原告是否有权解除涉案合同及要求被告华丰医院返还租赁房屋问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案因被告华丰医院长期欠缴水电费及租金其逾期已远超一个月及15天的合同约定的交付时间，经催缴仍未履行，显属违约，原告依据合同有权不经催告直接解除合同，原告要求被告解除租赁合同返还租赁房屋符合法律规定及合同约定。原告的该项诉讼请求本院予以支持。 二、关于被告是否违约，是否应当给付原告租金及违约金问题。原告确认被告方向原告已支付涉案房屋租金的截止日期为2018年3月31日，本院予以确认。因涉案房屋自2018年4月1日被告华丰医院仍继续租赁，占有使用至今，故其应向原告支付涉案房屋的租金及欠缴水电费，长期拖欠经催缴仍拒付至今，是严重的违约行为，对此，其应承担相应的违约责任。原告要求被告支付自2018年4月1日至2019年9月30日房屋租金3142623.62元及自2012年-2018年12月，尚欠电费346152.6元，本院予以支持。同时，原告按照合同约定要求被告支付未付租金3142623.62元的20%的逾期付款违约金628524.72元，本院亦予支持。因华丰医院于2020年10月30日进入破产程序。本院依法确认上述华丰医院的债务。 三、关于被告张培、华丰投资公司及金源医院是否承担担保责任问题。当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。原告主张上述被告张培、华丰投资公司承担担保责任，但未向法庭提供原告诉状陈述的华丰投资公司承担连带责任担保的三方《还款协议》及张培签署的《承诺书》，因此，原告无证据证明其主张，原告要求二被告承担担保责任的诉请本院不予支持。被告金源医院向原告出具书面承诺对华丰医院尚欠原告房租债务担保并愿意用医保结算基金偿还，符合连带责任担保的法律规定，应为连带责任保证。其依法应按照连带责任保证承担保证责任. 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告徐州和瑞华物业资产经营管理有限公司与被告徐州华丰康复医院有限公司于2016年12月21日签订的《商业用房租赁合同》，被告华丰医院于本判决生效之日起十日内返还原告租赁房屋； 二、确认被告徐州华丰康复医院有限公司欠付原告2018年4月1日至2019年9月30日房屋租金3142623.62元及自2012年-2018年12月电费346152.6元，逾期付款违约金628524.72元，合计4117300.94元； 三、被告徐州金源康复医院有限公司对上述债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告徐州和瑞华物业资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费39738元，财产保全费5000元，公告费560元，合计45298元，由被告徐州华丰康复医院有限公司、徐州金源康复医院有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  马盛军 人民陪审员  武乐菊 人民陪审员  吴书冀 二〇二〇年十一月五日 书 记 员  魏佳欣