河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终5092号上诉人（原审原告）：何涛，男，1963年12月6日出生，汉族，住安阳市文峰区。上诉人（原审原告）：周凤萍，女，1963年1月11日出生，汉族，住安阳市文峰区。被上诉人（原审被告）：安阳新华富置业有限公司，住所地安阳市文峰区德隆街秀水苑小区**楼****。法定代表人：张瑞智，该公司执行董事。委托诉讼代理人：申金丹，女，该公司员工，住安阳市殷都区。上诉人何涛、周凤萍因与被上诉人安阳新华富置业有限公司（以下简称新华富置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2020）豫0502民再18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。何涛上诉请求：撤销（2020）豫0502民再18号民事判决，改判支持原审全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、本案并无不可抗力事宜，再审判决也未认定存在不可抗力。所谓的“案涉小区所在地区电力设施不配套、周边道路未修建、雨水污水管道未铺设、主管职能部门合并、规划核实条件发生重大变更等客观事实”并非不能预见、不能避免、不能克服的客观情况的不可抗力事由;被上诉人也未提供充分证据证明本案存在不能预见、不能避免并不能克服的客观情况的不可抗力，不存在免除被上诉人民事责任事由。2、因第三人原因所致违约应由被上诉人与第三人解决，不涉及上诉人，被上诉人应向上诉人承担违约责任。一审法院认为本案违约非被上诉人一方原因造成办证迟延而系多方因素造成的，被上诉人与电力部门、市政部门及政府部门之间的民事与行政纠纷，应另行解决，与上诉人无关。3、一审法院只有依法裁断之权而无法外之权。一审法院认为本案合同有效并应予履行，被上诉人未履行构成违约而应当承担违约责任,则应当依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定判决，而不享有法外之裁判权。新华富置业公司辩称，一审法院作出的再审判决正确，应予维持。何涛、周凤萍向一审法院起诉请求：1、判令原审被告自2015年4月6日起至原审原告取得权属登记证书之日止，以总房款952758元，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即按中国人民银行同期贷款利率上浮50％支付原审原告逾期办理权属登记证书违约金；2、判令原审被告立即协助原审原告办理房地产权属登记证书；3、判令原审被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年10月14日、2014年7月16日原审原告（××）与原审被告（××）签订商品房买卖合同两份，原审被告将位于秀水苑小区31号楼1单元401号房屋和华富世家小区15号楼2单元2002号房屋出售给原审原告，合同第三条约定：××购买的房屋是秀水苑商住小区31号楼1单元401号房屋和华富世家小区15号楼2单元2002号，建筑面积分别为100.33平方米、143.99平方米；第四条约定：商品房单价分别为每平方米2160元、5111.78元，总金额分别为贰拾壹万陆仟柒佰壹拾叁元整（￥216713元）、柒拾叁万陆仟零肆拾伍元整（￥736045元）；第八条约定：××应当在2012年8月31日前、2014年9月30日将经验收合格的房屋交付××使用；第十五条约定：××应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如非因××的原因，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，时间顺延180个工作日。二原审原告已将房款全部支付完毕。2012年11月5日，二原告缴纳秀水苑小区31号楼1单元401号房屋契税8668.52元，取得涉案房屋契税完税证。原审原告、原审被告均认可涉案房屋的实际交房时间分别2012年9月20日、2014年10月1日。本案争议房屋所在地德隆街东段（中华路至永明）道路施工工程于2014年3月5日开工，于2015年2月4日竣工验收。一审法院再审认为，原审原告、原审被告签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，该合同合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，原审被告对办理不动产权属证书有协助义务，应将需要提供的资料报产权登记机关备案，并为原审原告开具商品房销售发票。故原审原告要求原审被告协助办理涉案房屋的不动产权属证书的诉请，符合法律规定，予以支持。关于原审原告主张的逾期办证违约金，合同约定：××应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，因非××原因无法办理的，时间顺延180个工作日；涉案房屋交房日期分别为2012年9月20日、2014年10月1日，原审被告并未按合同约定期限完成协助履行办证义务，构成违约。原审被告辩称其不存在违约行为，不予采信。原审被告辩称双方对合同违约金书面条款放弃使用，不应支付原审原告违约金，经查，原审原告、原审被告合同第十五条约定双方选择第3项处理即“××同意××因非××原因无法办理的，时间顺延180个工作日”，虽然该约定未选择违约金支付条款，但不能据此认定原审原告放弃违约金，故对原审被告该辩解理由，不予采信。原审被告辩称原审原告主张逾期办证违约金超过诉讼时效，因原审被告的违约行为持续，故原审被告该辩称意见不符合法律规定，不予采信。关于违约金标准问题，原审被告协助原审原告办理不动产权属登记，需要有关职能部门相互协作衔接，涉及到行政审批事项，客观上案涉小区所在地区电力设施不配套、周边道路未修建、雨水污水管道未铺设、主管职能部门合并、规划核实条件发生重大变更等客观事实，并非原审被告一方原因造成办证迟延。原审原告的房产证未办理系多方因素造成的，原审被告就办理房产证一事上起到了一定的协助义务，责任不应由被告一方承担。结合本案事实，酌定违约金按购房款总额的1％计算3年，即28582.74元（952758元×1％×3）。原判决却有错误，应予撤销。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百零七条规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款规定，判决：一、撤销原审法院于2018年4月13日作出的（2018）豫0502民初914号民事判决书；二、原审被告安阳新华富置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原审原告何涛、周凤萍逾期办理不动产权属证书的违约金28582.745元；三、在具备办证条件之日起十日内，原审被告安阳新华富置业有限公司协助原审原告何涛、周凤萍办理位于秀水苑小区的第31号楼1单元401号房屋、安阳市华富世家小区的第15号楼2单元2002号房屋不动产权属证书；四、驳回原审原告何涛、周凤萍的其他诉讼请求。原审案件受理费4301元，由原审原告何涛、周凤萍负担3786元，由原审被告安阳新华富置业有限公司负担515元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点为新华富置业公司应按什么标准支付何涛、周凤萍逾期办证违约金。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，但第三人并非指的是合同当事人之外的所有人。如果第三人是政府，即因政府部门的行政行为造成当事人一方违约的，因非当事人所能够控制和克服，不能将违约原因全部归结于该当事人。本案中，被上诉人未能按照合同约定期限协助办理房屋权属登记手续，构成违约，但实际上存在着不动产登记职能主管部门合并、规划核实条件发生变更等造成权属登记延迟办理的原因，一审综合案件实际情况，酌定违约金按购房款总额的1%计算3年，并无不当。综上所述，何涛、周凤萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4301元，由上诉人何涛、周凤萍负担。本判决为终审判决。审判长  崔素萍审判员  朱志伟审判员  付文华二〇二〇年十一月十八日书记员  何 瑶