云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终1428号上诉人（原审被告）：杨海琴，女，1968年4月10日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。被上诉人（原审原告）：勐腊佳和物业服务有限公司，住所地云南省西双版纳傣族自治州勐腊县河畔之梦******。法定代表人：周惠，执行董事。统一社会信用代码：91532823673633856J。委托诉讼代理人：李红芳，云南嫣红律师事务所律师。特别授权代理。上诉人杨海琴与被上诉人勐腊佳和物业服务有限公司（以下简称佳和物业公司）物业服务合同纠纷一案，因不服勐腊县人民法院(2020)云2823民初795号民事判决，本院于2020年10月19日立案后，于2020年11月4日公开开庭进行了审理。上诉人杨海琴、佳和物业公司的委托诉讼代理人李红芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨海琴的上诉请求：1.依法撤销勐腊县人民法院（2020）云2823民初795号民事判决第一项、第二项；2.依法改判杨海琴在判决生效之日起10日内支付佳和物业公司2018年1月1日至2019年12月31日期间勐腊县鑫筑花园小区鑫海酒店物业服务费10066.3元；杨海琴在判决生效之日起10日内支付佳和物业公司2018年1月1日至2019年12月3日期间勐腊县鑫筑花园小区鑫海酒店垃圾清运费7976.96元；3.一、二审案件受理费由佳和物业公司负担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清。1.佳和物业公司在2018年7月3日向一审法院提起诉讼，诉请2016年6月1日至2017年12月31日欠付的物业费，案号为:（2018）云2823民初707号；该案在原一审法院主持调解下，杨海琴出具《承诺书》，明确2016年6月1日至2017年12月30日的一并费用共计28152.8元。杨海琴依照《承诺书》约定支付了欠款，随后佳和物业公司申请撤回起诉，一审法院作出（2018）云2823民初707号准许撤诉民事裁定。该案可以明确，2017年12月30日以前杨海琴应支付垃圾清运费已经结算清楚，并已经支付完毕。故本案应支付的垃圾清运费为7976.96元（2018年1月1日至2019年12月31日产生的为50间×9元/月/间×24个月=11856.96元，扣减一审判决中认定已经缴纳的3880元。）。2.一审中，杨海琴提交了物业费收费收据，一审法院认为因都是产生于2018年以前，对杨海琴主张多交纳的物业费应予以扣减的观点并没有采纳，属于认定事实不清。2017年5月31日以前的物业费杨海琴已经是主动支付完毕，根据杨海琴一审提交的证据《收据》及结合一审法院受理的（2018）云2823民初707号案件，可以证实佳和物业公司多收杨海琴2016年6月1日至2017年12月30日期间的物业费2万元，该多收部分应在2018年1月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费中扣除。故本案杨海琴只应交纳的物业费为10066.3元。佳和物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，判决结果正确。首先，一审法院受理的（2018）2823民初707号案件是在庭审前达成和解协议，杨海琴出具的承诺书费用不含酒店大堂部分的物业，仅包括二栋101大堂及48间公寓从2016年的6月1日至2017年的12月31日期间的物业费，经双方协商后收取了28152.8元。该费用不包括两间物业用房，也不包含鑫海酒店48间公寓及大堂的垃圾清运费。而本案主张的是2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，故一审判决认定事实清楚。其次，2013年5月31日至2017年12月31日期间的费用，当时杨海琴提出比较困难，希望减免部分费用，经协商后减免部分费用，不存在多收2万元费用的情形，杨海琴一审提交的《收据》与本案无关。因此，请求依法驳回上诉，维持原判。佳和公司向一审法院起诉请求：1.判令杨海琴支付鑫筑花园小区鑫海酒店2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费39585.36元；2.判令杨海琴支付鑫筑花园小区鑫海酒店2016年1月1日至2019年12月31日期间的垃圾清运费30371.16元；3.判令杨海琴支付鑫筑花园小区3幢2单元101室2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费、公摊水电费2528元；4.请依法判决被告支付鑫筑花园小区3幢2单元102室2018年1月1日至2019年12月31曰期间的物业费、公摊水电费2528元。以上费用共计：75012.52元。一审中，佳和物业公司撤回第四项诉讼请求。一审法院认定事实：杨海琴系勐腊县勐腊镇南路鑫筑花园HY2-101、HY2-301及3幢2单元101室的业主，西双版纳鼎鑫房地产开发有限公司勐腊分公司（甲方）与佳和物业公司（乙方）2009年1月4日签订《鑫筑花园物业委托服务合同》，西双版纳鼎鑫房地产开发有限公司勐腊分公司委托佳和物业公司对鑫筑花园小区提供物业服务，佳和物业公司的管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的卫生清洁，垃圾的收集。公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理。代收水费、电费、有线电视费及垃圾二次处置费，物业管理区域物业服务收费按包干制收取，具体收费项目、标准及收支测算如下：物业服务费用按《临时管理规约》约定交纳（不包括服务公共部位公共设施设备的大、中修、更新改造费用）。一、物业管理服务费按以下标准收取（按建筑面积收取，此费用不包含垃圾二次处置费），商铺1.2-1.45元/㎡/月、普通住房0.75-1.15元/㎡/月，业主/物业使用人所交纳的物业服务费为拟定费用，如物价上涨，物业公司可通过以下方式对物业服务费用进行适当上调，以保障物业管理正常运营开支。垃圾二次处置费（以下收费标准不作为本合同固定收取标准，实际收取标准按勐腊县环卫绿化处实际的标准执行）。住宅：12元/月/套、商铺：商品流通及服务行业：0.5元/㎡/月、餐饮业1元/㎡/月。业主/物业使用人每年元月一日至十日交纳当年的物业服务费用。合同期限自2009年1月24日起至2016年12月31日止。至今，鑫筑花园小区未成立业主委员会，也未更换物业服务公司。另查明，2015年3月18日，勐腊县发展改革和工业信息化局作出腊发工[2015]64号文件《勐腊县发展改革和工业信息化局关于物业服务费收费有关问题的通知》，规定勐腊县内包括佳和物业公司在内的6家物业公司的服务级别为三级。物业服务收费标准为普通住宅每平方米0.75元，执行日期2015年4月1日。佳和物业公司已将该文件张贴在鑫筑花园小区公示栏进行了公示。杨海琴对佳和物业证据中载明的房屋面积无异议，即客房（48间）建筑面积1433.52㎡、酒店大堂88.05㎡，对其实际使用面积为66.6㎡屋顶两间房屋无异议。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务具有综合性、专业性、有偿性及公益性的特点，因此物业服务合同的各方当事人均应本着诚实信用原则认真履行合同义务，共同维护小区秩序，以最大限度地维护各方当事人的合法权益。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定，杨海琴系鑫筑花园小区的业主，故佳和物业公司与鼎鑫公司订立的《鑫筑花园物业委托服务合同》对杨海琴具有约束力，佳和物业公司有对鑫筑花园小区提供物业服务的义务，杨海琴有按合同约定按时足额缴纳物业服务费用的义务。杨海琴以该合同系虚假合同抗辩，因未提交证据证实其主张，于法无据，不予采纳。虽《鑫筑花园物业委托服务合同》约定的期限为自2009年1月14日起至2016年12月31日止，物业服务合同期限已逾期，但佳和物业公司至今仍在为涉案鑫筑花园小区持续提供着物业服务，在合同逾期后，涉案的小区又未能成立业主委员会，也未能通过业主委员会（或其他方式）选聘其他物业服务公司管理涉案小区。现佳和物业公司以为杨海琴所在小区提供了相应的物业管理服务，杨海琴也实际接受了佳和物业公司提供的服务为由要求杨海琴支付物业管理费，具有事实和法律依据，应予支持。关于物业费计算是否合理问题。根据《鑫筑花园物业委托服务合同》的约定，以及勐腊县发展改革和工业信息化局文件《勐腊县发展改革和工业信息化局关于物业服务收费有关问题的通知》的规定，佳和物业公司主张按普通住宅每平方米0.75元收取酒店客房部分的物业费及商铺按照每平方米1.45元计算物业费，因符合合同约定，具有事实及法律依据。对佳和物业公司要求杨海琴支付自2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费的诉讼请求，予以支持。虽杨海琴向一审法院提交了物业费收据，但根据收据载明的收款时间，缴纳的费用均在2018年以前产生，对杨海琴主张其已多交物业费应予扣减的主张，因无其他证据证实其主张，不予采纳。庭审中，佳和物业公司陈述其主张的鑫海酒店和3幢2单元101室的物业费中包含了水池清洗费及公摊水电费。《鑫筑花园物业委托服务合同》第六条约定了杨海琴需交纳公摊水电费，但佳和物业公司并没有提交其支付了水池清理费、水电运行费的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应当承担举证不能的法律风险，故一审法院对佳和物业公司主张的公摊水电费不予支持，即鑫海酒店应交物业费为客房部分25803.36元（1433.52㎡×0.75元/㎡/月×24个月）、大堂部分3064.14元（88.05㎡×1.45元/㎡/月×24个月），合计28867.5元。对于楼顶部分的两间房屋，杨海琴认可该两间房屋面积为66.6㎡，且由其酒店堆放杂物使用，两间房屋在小区物业管理范围之内，杨海琴系实际使用人，应向佳和物业公司交纳相应物业费用，故该部分的物业费为1198.8元（66.6㎡×0.75元/㎡/月×24个月），即杨海琴经营的鑫海酒店2018年1月1日至2019年12月31日的物业费为30066.3元（25803.36元+3064.14元+1198.8元）。鑫筑花园小区3幢2单元101室的物业费为2327.58元（129.31㎡×0.75元/㎡/月×24个月）。关于垃圾清运费的问题，虽根据勐腊县发展改革和工业信息化局作出《勐腊县发展改革和工业信息化局关于调整勐腊县城区垃圾清运处理服务价格的通知》的规定，常住人口按每户12元/月、宾馆、招待所按照9元/月/间收取垃圾清运费，合同中也约定垃圾处置费系政府部门要求代收项目，且佳和物业公司亦提供了其交纳垃圾清运费的单据，但结合佳和物业公司为多家小区提供服务的实际，该单据可以证实其交纳的费用已包含了涉案小区，即酒店2016年1月1日至2019年12月31日期间客房（48间）及杂物间2间的垃圾清运费为21600元（50间×9元/月/间×48个月）；酒店大堂部分的垃圾清运费2113.92元（88.05㎡×0.5元/㎡/月×48个月），合计23713.92元。扣减已缴纳的3880元，实际应缴纳19833.92元。综上所述，一审法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杨海琴在判决生效之日起10日内支付佳和物业公司2018年1月1日至2019年12月31日期间勐腊县鑫筑花园小区鑫海酒店物业服务费30066.3元；二、杨海琴在判决生效之日起10日内支付佳和物业公司2016年1月1日至2019年12月31日期间勐腊县鑫筑花园小区鑫海酒店垃圾清运费19833.92元；三、杨海琴在判决生效之日起10日内支付佳和物业公司2018年1月1日至2019年12月31日期间勐腊县鑫筑花园小区3幢2单元101室的物业费2327.58元；四、驳回佳和物业公司的其他诉讼请求。案件受理费1675元，减半收取838元，由佳和物业公司负担365元，杨海琴负担473元。本院二审期间，上诉人杨海琴提交如下证据：《民事起诉状》、《民事裁定书》、《承诺书》各1份，欲证明佳和物业公司起诉杨海琴（勐腊县人民法院（2018）云2823民初707号案件），双方通过和解，杨海琴已支付2017年12月30日以前的物业管理费、垃圾清运费。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：1.杨海琴一审提交的证据：⑴佳和物业公司于2016年7月12日出具的《收据》（票号：0022839）载明：杨海琴交纳2014.6.1至2015.5.31期间的物业费5000元，交纳2015.6.1至2016.5.31期间的物业费10000元（注：先交1万元）；⑵佳和物业公司于2017年3月2日出具的《收据》（票号：1932971）载明：杨海琴交纳2015.6.1至2016.5.31期间的物业费10000元（注：本年已交清），交纳2016.6.1至2017.5.31期间的物业费10000元（注：本年需交2万元欠1万元7月来交）；⑶佳和物业公司于2017年8月12日出具的《收据》（票号：8062488）载明：杨海琴交纳2015.12.1至2016.5.31期间物业费10000元（注：2016.6.1至2017.5.31期间物业费（未交），2017.6.1至2018.5.31.已开始收取中。）；⑷佳和物业公司于2018年8月21日出具的《收据》（票号：9728117）载明：杨海琴交纳2016.6.1至2017.12.31期间的垃圾处理费3888元；2.一审法院受理的（2018）云2823民初707号案件，在该案中，佳和物业公司主张杨海琴交纳2016年6月1日至2017年12月31日期间的物业费、垃圾清运费、水电公摊、水池清理费共计52361.57元，经调解，杨海琴支付了费用共计28152.8元。上述事实已证实：1.票号为：0022839、1932971、8062488的收据已证实2017年12月31日前的物业费，杨海琴已支付完毕；2.存在佳和物业公司重复收取了杨海琴2016年6月1日至2017年5月31日期间物业费2万元的事实；3.2017年12月31日之前的垃圾清运费杨海琴已支付完毕。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点：杨海琴应交纳多少元的物业费、垃圾清运费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。关于杨海琴应支付多少元物业服务费的问题。根据二审庭审查明的事实，2017年12月31日之前的物业服务费杨海琴已支付完毕，并存在佳和物业公司多收取了杨海琴2016年6月1日至2017年5月31日期间物业服务费2万元的事实，故该多收取的2万元应在本案中扣减，即杨海琴应支付2018年1月1日至2019年12月31日期间勐腊县鑫筑花园小区鑫海酒店物业服务费为10066.3元（一审判决确认的金额30066.3元—20000元）。关于杨海琴应支付多少元垃圾清运费的问题。根据二审庭审查明的事实，2017年12月31日之前的垃圾清运费杨海琴已支付完毕，其应支付的垃圾清运费应从2018年1月1日起算，根据一审判决确认的计算公式，杨海琴应支付客房（48间）及杂物间2间的垃圾清运费应为10800元（50间×9元/月/间×24个月）；酒店大堂部分的垃圾清运费1056.6元（88.05㎡×0.5元/㎡/月×24个月），合计11856.6元。杨海琴交纳的垃圾处理费3888元是支付2016年6月1日至2017年12月31日期间的垃圾清运费，不应在本案中扣除。即杨海琴应支付2018年1月1日至2019年12月31日期间勐腊县鑫筑花园小区鑫海酒店垃圾清运费11856.6元。综上所述，上诉人杨海琴的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省勐腊县人民法院（2020）云2823民初795号民事判决第三项，即：杨海琴在本判决生效之日起10日内支付勐腊佳和物业服务有限公司2018年1月1日至2019年12月31日期间勐腊县鑫筑花园小区3幢2单元101室的物业费2327.58元；二、撤销云南省勐腊县人民法院（2020）云2823民初795号民事判决第四项，即：驳回勐腊佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、变更云南省勐腊县人民法院（2020）云2823民初795号民事判决第一项为：杨海琴在本判决生效之日起10日内支付勐腊佳和物业服务有限公司2018年1月1日至2019年12月31日期间勐腊县鑫筑花园小区鑫海酒店物业服务费10066.3元；四、变更云南省勐腊县人民法院（2020）云2823民初795号民事判决第二项为：杨海琴在本判决生效之日起10日内支付勐腊佳和物业服务有限公司2018年1月1日至2019年12月31日期间勐腊县鑫筑花园小区鑫海酒店垃圾清运费11856.6元；五、驳回勐腊佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费按照一审判决收取；二审案件受理费596元，由杨海琴负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息本判决为终审判决。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向一审法院申请强制执行。审判长  李鸿伟审判员  范志敏审判员  陈 芳二〇二〇年十一月二十日书记员  郭 成