江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终4159号上诉人（原审被告）：溧阳市万达房地产开发有限公司，住所地溧阳市溧城清溪路****。法定代表人：王岚炳，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈俊存，江苏泽群律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐凡，男，1993年11月2日生，汉族，住溧阳市。上诉人溧阳市万达房地产开发有限公司（以下简称万达公司）因与被上诉人徐凡房屋买卖合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院(2020)苏0481民初4070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。万达公司上诉请求:1.撤销原判，改判上诉人以银行同期贷款利率4.6%对被上诉人进行补偿，同时扣除违约天数中因工期延误的62天；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。2016年10月7日，双方签订《房屋预售买卖合同》，房屋位于时代新城一区（现为西城花园一区）5幢1单元402室，约定的房屋交付时间为2017年6月30日；合同第十一条明确约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日告知买受人的；2.若出现规划调整、设计变更、施工工期延误或其他出卖人在签订合同时无法预见的原因致使出卖人不能按期交付，房屋交付日期作相应顺延。”对此，上诉人提供了工期延误情况汇总表以及相关政府文件予以证明，该工期延误的62天属于合同第十一条约定的情况。同时，工期延误情况并不是仅仅发生在合同签订的期限内，从建房工程的整体来看，房屋是持续建造的，并不是在合同签订之后建造的，一审判决未扣除工期延误的天数是不符合事实和常理的，理应扣除62天。二、一审法院适用法律错误。依据合同法及相关司法解释，《商品房预售合同》第十二条约定的违约责任系补偿性违约，补偿性违约需以被上诉人遭受实际损失为限进行补偿。在原审过程中，被上诉人并没有任何证据证明其实际损失；而根据上诉人提供的证据以及联系案件的实际情况，上诉人是在政府的指导下接手溧阳新时代房地产开发有限公司的烂尾生意，上诉人对案涉房屋的延期交付并不是过错主体，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素，考虑到涉案房屋较多，从平衡双方当事人利益角度出发，在公平公正的基础上，应当合理降低违约金的计算标准，以银行同期贷款利率进行补偿。被上诉人徐凡二审未作答辩。徐凡向一审法院起诉请求：1.判令万达公司支付逾期交房的违约金61504元[计算方式：己交付房款总额1138960元*每日万分之1.5*30(日）*12(个月）]；2.判令万达公司负担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，2016年10月7日，万达公司作为出卖人，与徐凡作为买受人签订商品房买卖合同1份，合同编号为：ＸＣＨＹ1201600097，合同备案号为：8016Ｆ7Ｅ993204Ｆ93Ｂ68Ｅ，双方约定：徐凡购买位于溧阳市西城花园一区5幢一单元402室房屋（后徐凡购买房屋编号变更为溧阳市西城花园一区6幢一单元402室），建筑面积共140.42平方米，商品房单价为每平方米8111.1元，房屋总金额1138960元，房屋交付时间为2017年6月30日之前。合同第十一条约定“.......但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.若出现规划调整、设计变更、施工工期延误或其他出卖人在签订合同时无法预见的原因致使出卖人不能按期交付，房屋交付日期作相应顺延；3.如买受人未按合同约定及时、足额支付价款（包括面积差异所产生的价款），出卖人在买受人履行全部付款义务前，有权延期交付房屋”。合同第十二条约定“除本合同第十一条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金.........”。合同签订后，徐凡按照合同约定支付了全部购房款。2018年7月2日，万达公司向徐凡发出了交房通知书，随后将讼争房屋交付给徐凡。一审庭审中，徐凡的委托诉讼代理人提出：徐凡主张的诉讼请求是基于万达公司实际逾期交房时间为365天，现主张360天，5天是出于给万达公司合理安排的时间。本案一审的争议焦点为：1.徐凡诉请万达公司因逾期交付房屋所产生的违约金的计算依据；2.万达公司抗辩中提到的扣除工期延误62天的事实依据；3.万达公司要求降低违约金计算标准的法律依据。针对争议焦点2，万达公司提供了如下证据：1.溧质安监[2016]7号《关于加强高、中考期间建设工地施工管理的通知》，证明根据质监局规定每年扣除6天，现在一共4年共扣除24天；2.江苏省大气污染防治联席会议办公室出具的《关于强化明后两天国家公祭活动空气质量保障工作的通知》、常大气办[2018]1号《市大气办关于转发省大气办关于采取果断措施应对重污染天气的紧急通知的通知》，证明根据通知内容，企业限停产、工地停工，合理扣除工期合计4天；3.溧质安监[2016]8号《关于进一步做好我市建筑工地防汛工作的通知》，证明台风暴雨期间，各单位和工地及时停止施工，合理扣除工期9天；4.溧质安监[2016]10号《关于做好建筑施工现场扬尘整治及高温期间安全生产工作的通知》、溧政办电[2017]41号《市政府办公室关于做好应对高温天气工作的紧急通知》、溧万达[2017]4号《市万达公司关于转发的通知》，证明高温天气施工现场合理停工，合理扣除工期2天。以上证据合理扣除的工期天数均在情况汇总表中予以具体反应，关于国家公祭日、文明城市检查、G20峰会等众所周知的事实应予以一并扣除，扣除的时间详见情况汇总表。徐凡陈述：2016年夏天发生的百年不遇的洪水灾害，这是众所周知的事实，导致所有的施工现场全部停工，在本案中只主张扣除5天延工期限。一审法院认为，万达公司抗辩扣除天数的抗辩权基础是《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。故万达公司主张扣除的天数应在迟延履行之前且属于不可抗力。本案中，双方合同签订日期为2016年10月7日，约定的房屋交付时间为2017年6月30日，综合万达公司提供的证据以及徐凡的质证意见，该院对徐凡主张的扣除天数情况认定如下：1.对于中考、高考期间工期延误天数4年共24天，中考、高考应是可预见性的，该院不予支持。2.对于国家公祭日和重污染天气工期延误天数，2015年的3天在合同签订之前，2017年的3天在逾期交付之后，该院不予支持。3.对于文明城市检查延误天数，2016年的2天在逾期之前，且符合不可抗力情形，该院予以支持；2017年的2天在逾期交付之后，该院不予支持。4.对于万达公司主张的台风暴雨延误天数在合同签订之前，该院不予支持。5.对于高温天气，万达公司主张的2天在逾期之后，该院不予支持。6.对于G20峰会，万达公司主张扣除3天在合同签订之前，该院不予支持。7.对于特大暴雪，万达公司主张的7天在逾期之后，该院不予支持。8.对于大气污染，万达公司主张的4天在逾期之后，该院不予支持。综上所述，万达公司主张的违约金天数应扣除5天。针对争议焦点1、3，该院认为，徐凡主张的违约金标准无需调低，理由如下：1.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”；据此，当事人主张调低违约金的前提是双方约定的违约金过分高于实际损失。所谓“过分高于”并不意味着只要高出损失就要进行调整，须结合实际损失情况综合进行认定。2.民事主体从事民事行为应当遵守诚实信用原则，本案中，万达公司作为房地产开发公司，在签订合同时应当能预见逾期交房的违约后果，双方均应按照合同约定履行合同义务。3.万达公司主张调低违约金，但并未提供证据证明徐凡主张违约金“过分高于”实际损失。故万达公司要求调低违约金的抗辩意见，该院不予采信。以上事实，有徐凡提供的商品房买卖合同、契税发票、交房通知书，万达公司提供的延期误工信息及相应文件等书证以及双方当事人的庭审陈述附卷佐证。综上，该院认为：当事人双方签订的买卖合同成立且合法有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。现徐凡已经履行了支付房款的义务，万达公司应当按照合同约定履行交付房屋的义务。万达公司主张扣除因不可抗力造成的误工天数的抗辩意见，该院予以采纳，经审查，应当扣除5天的合理误工天数，对于其余天数，该院不予支持。万达公司要求调低违约金标准的抗辩意见，没有事实和法律依据，该院不予采纳。本案中，徐凡主张万达公司实际逾期交房时间为365天，扣除上述5天的合理误工天数，万达公司应承担360天的逾期交房违约金，徐凡主张违约金的计算天数和方法符合相关法律规定，但计算金额有误，徐凡主张的逾期交房的违约金应认定为：61503.84元（1138960元*每日万分之1.5*360天），其他诉讼请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，该院遂判决：一、溧阳市万达房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向徐凡支付违约金61503.84元；二、驳回徐凡的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费669元（已减半收取），由溧阳市万达房地产开发有限公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院认为，当事人应按照合同约定全面履行各自义务。案涉房屋买卖合同中约定“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的”、“若出现规划调整、设计变更、施工工期延误或其他出卖人在签订合同时无法预见的原因致使出卖人不能按期交付”，万达公司作为出卖人可以延期交付。万达公司据此要求在延期交付的天数中扣除62天。因万达公司主张扣除的天数中中考、高考期间不属于不可预见情形；国家公祭日和重污染天气、文明城市检查、台风暴雨暴雪、高温天气、G20峰会以及大气污染所致的工期延误，万达公司并未提供证据证明其已按约在60日内通知买受人徐凡，且上述情形所延误的工期部分发生于合同签订之前或者逾期之后，故一审法院综合上述因素在万达公司逾期天数中扣除5天并无不当。关于万达公司主张一审法院认定的违约金过高，因当事人双方在案涉房屋买卖合同中明确约定了违约金计算标准，且该标准符合法律规定并不存在过高情形。一审法院结合公平原则和诚实信用原则，依据双方合同约定计算万达公司应支付的违约金并无不当。万达公司的上述主张缺乏事实和法律依据，不能成立。综上，万达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1338元，由上诉人万达公司负担。本判决为终审判决。审判长 郑 仪审判员 卢文忠审判员 罗希夷二〇二〇年十一月三十日书记员 杨 青