广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终4018号 上诉人（原审被告）：桂林慧佳房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇世纪大道北侧丽泽佳园办公楼，统一社会信用代码：9145032279434113XR。 法定代表人：杜忠平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：玉小鹏，男，该公司法务主管。 被上诉人（原审原告）:阳振刚，男，1987年8月26日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市临桂区。 上诉人桂林慧佳房地产开发有限公司因与被上诉人阳振刚商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初2407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 桂林慧佳房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销（2020）桂0312民初2407号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.《民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案《商品房买卖合同》第八条约定商品房的 -2- 交付时间为2016年6月30日，被上诉人从该时间起应当知道上诉人未履行交房手续，侵害了其合同权利，所以本案诉讼时效应从2016年7月1起算3年，届满的时间为2019年7月1日，被上诉人直到2020年才提起诉讼，显然已超过诉讼时效期间。2.本案诉讼时效并未发生中断。根据《民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”被上诉人提供的在2019年期间的聊天记录对象为上诉人工作人员，其中并没有任何向上诉人提出履行请求的意思表示，只是询问“逾期交房赔偿事宜现在是哪个负责”，该内容仅为询问相关事宜的负责人，不符合“提出履行请求”的规定。此外2019年3月14日15时55分的聊天记录中的陈述为被上诉人的单方陈述，没有其他证据证明，不能据此认定被上诉人在2019年1月30日向上诉人提出了履行请求而发生诉讼时效中断的法律后果。 阳振刚辩称，一审认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 阳振刚向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告逾期交房的违约金87874.5元；2、本案诉讼费由被告承担。另，原告明确违约金是以已付房款418453元为基数，从2016年6月30日至2019年5月31日，按每日万分之二计算出来的。 一审法院认定事实：2014年11月10日，原告阳振刚与被告慧佳公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于桂林市临桂区房屋，建筑面积为141.77平 -3- 方米，套内面积105.79平方米，计价方式为按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米4900.78元，总房价为518453元。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家规定，将取得符合下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经建设工程竣工验收合格（是指经过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位验收合格）。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款未导致本合解除时，除按本合同第七条处理外，出卖人有权顺延交房时间。出卖人因此顺延交房时间的，不承担违约责任；3、遭遇异常社会现象或政府行为或自然灾害造成施工中止。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）(1)逾期不超过60日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。(2)逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰(该比率应不小于第（1)项中的比率）的违约金。第十一条关于交接约定：1、交房通知由出卖人在《桂林日报》或《桂林晚报》刊登、以挂号邮件的形式发出、电话、短信、邮件等任一种方式通知买受人，买受人在接到交房通知之后，应当根据交房通知中明示的时问、地点、持 -4- 本人身份证(委托他人代办的应提供公证授权委托书、买受人签名的身份证复印件及受托人的身份证原件及复印件)、商品房买卖合同、不动产销售发票、收据等材料前往办理房屋交接手续。合同签订后，原告向被告支付了购房款。原告提交的销售不动产统一发票显示原告于2014年11月9日向被告支付了购房款418453元。在本案庭审后，原告向该院提交了个人住房借款合同、预购商品房抵押权预告登记、广西增值税发票等，证明通过按揭贷款支付涉案房屋购房款83533元，因此，原告总计支付购房款为501986元，被告表示对原告庭后提交的证据无异议。 本案庭审中，原告陈述被告是在2016年9月30日打电话通知其收房的，原告是2016年10月2日去验房，从中发现空鼓大大小小三十多处，室内外墙墙壁开裂，出现这些质量问题，才不收房的；原告从2019年1月15日与秦登凤会计微信聊天要求被告支付逾期交房违约金，但是秦登凤会计说要跟他们的杜经理汇报逾期交房的违约金，但是直到2019年11月份一直没有答复，2020年1月21日再次向秦登凤会计问了逾期交房的事实到底走到哪步了，然后秦登凤会计说等过完年在处理这个事情，然后就没有回复了。本案庭审中，被告陈述原告已经支付完购房款了，并认为原告的诉请已过诉讼时效。本案庭审后，被告向该院提交了一份说明，原告提交的证据微信聊天记录中微信名“一切随缘”是被告的会计秦登凤。 同时查明，原告提交的与被告会计的微信聊天记录显示，2019年1月15日，原告向其询问逾期交房赔偿事宜现在是哪个负责。 另查明，2019年7月16日，原告阳振刚诉被告桂林慧佳房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告阳振刚诉请要求被告桂林慧佳房地产开发有限公司支付原告逾期办证违约金10 -5- 369.06元，该院于2019年9月16日作出（2019）桂0312民初2322号民事判决书，该判决书查明“合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款。2016年9月26日，被告通过《桂林晚报》刊登了交房通知，通过报纸公告的形式通知慧佳顺和苑二期的1栋、2栋、8栋、9栋、10栋楼业主于2016年9月30日起办理交房事宜。原告办理了案涉房屋的收房手续”。 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人自愿达成的协议，其内容未违反法律、法规的禁止性规定，应属有效合同，合同当事人应依照约定全面履行各自的义务。依据双方签订的《商品房买卖合同》合同第八条约定，被告应当在2016年6月30日前依照国家规定，将经建设工程竣工验收合格（是指经过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位验收合格）商品房交付买受人使用，经审理查明，被告于2016年9月26日，通过《桂林晚报》刊登了交房通知，通过报纸公告的形式通知慧佳顺和苑二期的1栋、2栋、8栋、9栋、10栋楼业主于2016年9月30日起办理交房事宜，原告在庭审中亦陈述被告在2016年9月30日打电话通知其收房，因此被告的交房时间是晚于合同约定的，被告应按照合同约定，向原告支付逾期交房违约金，即自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起即2016年7月1日起至实际交付之日即被告通知原告收房之日止即2016年9月30日止，共计92天，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同时，由于原告在庭审中明确其诉讼请求逾期交房违约金是以已付房款为基数，按每日万分之二计算出来的，原告的计算基数未超过该院审核范围，系原告对其诉权的处分，该院予以支持，即被告应向原告支付逾期交房违约金9236.54元（501986元×92天×万分之二）。至于原告诉请超过该院审核部分的违约金，则与本 -6- 案查明的事实不符，该院不予支持。被告辩称，原告的诉请超过了诉讼时效，从该院查明的事实可知，原告2019年1月15日，通过微信向被告的会计询问逾期交房赔偿事宜由谁负责，视为原告已向被告主张过逾期交房违约金，出现诉讼时效中断，因此，原告诉请的逾期交房违约金，并未超过诉讼时效，对于被告的该项辩称，该院不予采信。至于原告诉称由于房屋存在空鼓现象要被告修好后才收房，所以直到2019年5月31日才收房，要求逾期交房违约金计算到2019年5月31日，但原告在本案中并未提交涉案房屋质量存在足以导致无法收房的证据，因此，对原告的该项诉称，该院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告桂林慧佳房地产开发有限公司支付逾期交房违约金9236.54元给原告阳振刚；二、驳回原告阳振刚的其他诉讼请求。案件受理费1998元，依法减半收取999元，由原告阳振刚负担912元，被告桂林慧佳房地产开发有限公司负担87元。 本案二审期间，当事人围绕诉讼请求均未提交新证据。双方对一审查明事实均无异议，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，归纳本案二审的争议焦点为：本案是否已经超过诉讼时效。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”及第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； -7- （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定上诉人应在2016年6月30日前向被上诉人交付经建设工程竣工验收合格的商品房，而上诉人并未如期交付，则被上诉人的诉讼时效期间应当从2016年7月1日起开始计算。双方在一审中均认可，被上诉人于2019年1月15日通过微信与上诉人会计联系，并询问逾期交房赔偿事宜现在是谁负责。从该微信聊天记录可以看出，被上诉人在对话中已经用了“交房赔偿”一词，且联系的对象是上诉人公司会计，属于上诉人公司的工作人员，应当认为属于上述法律规定中的“权利人向义务人提出履行请求”，从而产生诉讼时效中断的效果，被上诉人的诉讼时效期间应当从2019年1月15日起重新计算。因此，被上诉人于2020年7月27日向一审法院起诉并未超过诉讼时效，一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人桂林慧佳房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人桂林慧佳房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 审 判 员 王 凯 -8- 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理 李立婕 书 记 员 盘林云