广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初5303号 原告：广西旺众物业服务有限公司，住所地南宁市青秀区长湖路**凤和花园**楼**，统一社会信用代码91450103MA5N0FEN5G。 法定代表人：骆南华。 委托诉讼代理人：刘承超，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈泳达，广西南国雄鹰律师事务所律师。 被告：廖家捷，男，1965年6月11日出生，汉族，户籍所在地南宁市，现住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：孙竞裕，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 原告广西旺众物业服务有限公司（以下简称旺众物业）与被告廖家捷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月14日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广西旺众物业服务有限公司委托诉讼代理人刘承超、陈泳达，被告廖家捷及其委托诉讼代理人孙竞裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告旺众物业庭前向本院提交变更诉讼请求申请书，变更后的诉讼请求如下：一、判令被告向原告支付2018年7月至2018年8月物业费358.97元;二、判令被告向原告支付2018年9月1日至2020年7月31日物业费2669.42元;三、判令被告向原告支付2018年9月1日至2020年7月31日公共维修金305.79元;四、判令被告向原告支付2018年9月1日至2020年7月31日电梯维修金611.58元;五、判令被告向原告支付2018年5月至2018年8月代收水电公摊费141.3元;六、判令被告向原告支付2018年9月1日至2020年6月30日公摊水费470.57元;七、判令被告向原告支付2018年9月1日至2020年6月30日公摊电费450.84元;八、判令被告向原告支付2018年6月至2018年8月代收水费61.9元;九、判令被告向原告支付2018年9月1日至2020年6月30日代收水费378元;十、判令被告向原告支付2018年7月至2020年7月代收生活垃圾费200元;十一、判令被告向原告支付2019年7月维修电梯门轮费用100元;十二、判令被告向原告支付逾期交费违约金1724.48元(按逾期费用总额5748.26元的30%计算)，上述费用合计7472.74元。本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:被告为南宁市青秀区合作路9-1号文莱御园1-1-202号房业主。文莱御园小区（以下简称文莱小区）自2011年交付使用后,一直由南宁汶中物业服务有限公司（以下简称汶中物业）提供物业服务,由于经营不善,2018年4月汶中物业向小区开发商南宁汶中房地产开发有限公司(以下简称汶中房地产)提出终止前期物业服务。由于此时文莱御园尚未成立业主委员会，经汶中房地产依法协议选聘,由原告于2018年9月1日正式进驻文莱御园小区提供物业服务并约定了物业服务费用标准。入驻以来，原告对小区实施了规范的物业管理,为被告提供了完善的物业服务以及代交了相关的费用。但是被告经常拖欠支付相关费用。经原告多次催要,被告均拒绝履行义务,此举严重影响小区正常的管理运行秩序。综上所述，为维护原告的合法权益不受侵害，特具状起诉，请求法院依法支持原告诉讼请求。 被告廖家捷答辩称：1.原告未经业主大会选聘非法进驻文莱小区，与开发商签订的前期物业服务合同是无效的，被告与原告不存在物业服务合同关系，原告不能向被告主张物业费；2.被告作为文莱小区业主，至今也不同意、接受物业服务；3.原告不但没有向被告提供物业服务，还恶意报复侵害被告，2019年9月份强行拆走被告水表，并且停用被告所在楼层电梯几个月，对于原告的侵权行为，被告已经另行起诉要求原告赔偿损失。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告委托诉讼代理人答辩称：1.原告进驻文莱小区被青秀区建筑局认定为违法进驻，原告与南宁汶中房地产签订的物业服务合同，因违反法律法规应为无效合同；2.原告各项诉求无事实和法律依据，诉求各项依据均未进行过公示，原告被认定为违法进驻小区提供物业服务，汶中物业服务公示委托原告代为收取物业费和公摊水电费不合法，原告无代收费的主体资格；3.诉请中原告主张的水费，因原告提交的公摊水电费票据、垃圾清理费票据与诉请时间不符，且均未在小区进行过公示，被告不予认可；4.原告诉请违约金给付没有事实和法律依据，原告在服务中存在服务不当、质量差、侵害业主权利等情形，因此被告拒绝支付缴纳物业费，不存在违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院依法予以审查认定，并在下文叙明是否采信及理由。 根据原告的诉讼请求和被告的答辩意见，本案的争议焦点为：1.原、被告是否存在物业服务合同关系？2.原告主张被告拖欠物业服务相关费用及违约金是否有事实和法律依据？3.原告主张代汶中物业收取的物业服务相关费用是否有事实和法律依据？ 经审理查明，2018年8月8日，南宁汶中房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同书》，约定文莱·御园原前期物业服务公司南宁汶中物业服务有限公司退出小区服务后，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，选聘乙方对文莱小区提供前期物业服务事宜。合同第五条约定服务费用，物业服务收费标准如下：住宅物业费1.2元/㎡·月，公共维修资金公共维修资金0.1元/㎡·月，电梯维护费住宅按0.2元/㎡·月收取，公摊水电费按据实分摊由物业代收代支。合同第九条约定“物业服务费用按月交纳。甲方的业主或物业使用人应于每月15日之前交纳上一月份的物业服务费用。”第三十二条“本服务合同自2018年9月1日起至小区成立业委会并签订聘任第三方物业服务企业时终止。” 2018年8月16日，汶中房地产、汶中物业、旺众物业共同发布《关于更换物业公司的联合公告》，写明经开发商、汶中物业公司、旺众物业公司协商一致决定：1.从2018年9月1日零点起，文莱·御园小区物业服务公司，正式由旺众物业公司接管；2.汶中物业公司全权委托旺众物业公司对交接前的欠费进行追缴；3.由旺众物业公司对交接工作后的各项服务工作，进行广泛的宣传、解释、沟通，以维护小区的平稳过渡，以更优质服务为业主的居住环境进行改善提升。 2018年8月26日，文莱物业（甲方）与旺众物业（乙方）签订《小区服务工作移交协议书》，确认以下事项：甲方确认服务期间截止至2018年8月31日零时，此后由乙方接管；甲方预收的在2018年8月31日之后的各项费用，应及时移交给乙方；甲方在文莱小区服务期间尚未收取的物业费，委托乙方代为收取；代收取的费用项目、标准，按照甲方提供的欠费明细表执行。原告提供加盖汶中物业公章的《欠费业主及具体费用》，载明被告廖家捷欠费明细。 文莱小区于2011年已交付使用，汶中物业从2011年开始对文莱小区进行前期物业服务。原告自2018年9月1日起为文莱小区业主实际提供物业服务。 2019年8月5日，南宁市青秀区住房和城乡建设局作出《关于对的回复》，载明：文莱园小区2011年已交付使用，汶中房地产公司于2018年8月选聘旺众物业进驻小区，不符合法律规定的选聘前期物业的时间要求。文莱园小区已交付使用，在汶中物业解除前期物业服务合同的情况下，应召开业主大会由业主共同决定选聘物业服务企业的事宜，汶中房地产公司自行选聘旺众物业不符合规定。鉴于旺众物业未经业主大会表决，擅自进驻文莱园小区，我局已将旺众物业擅自进驻小区的线索提交至南宁市城管局，由南宁市城管局依法对旺众物业进行查处。 另查明，至一审辩论终结之日，被告所在的文莱小区尚未成立业主委员会。 再查明，被告系南宁市青秀区合作路**文莱园区**楼****房所有权人，原、被告在庭审中确认涉案房屋建筑面积为132.95平方米。 本院认为，原告系经工商行政管理部门依法核准登记的物业服务企业，根据庭审查明的事实及原告提供的日常工作照片、原告缴费发票等证据，原告自2018年9月1日起为文莱小区提供物业服务至今，被告在庭审中亦认可原告实际提供了物业服务，原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系，物业服务在客观上无法返还，根据公平原则及权利义务对等原则，被告应向原告交纳物业服务费。被告辩称物业服务不到位，存在服务不当、质量差、侵害业主权利等情形，根据现有证据，无法证实原告提供的物业服务没有达到相应物业服务标准，被告以此作为拒交物业服务相关费用的抗辩理由，本院不予采信。因被告在庭审中自认其从未向原告交纳任何的物业服务相关费用，故本院对原告要求被告自原告实际提供物业服务之日即2018年9月1日起开始计算的物业服务相关费用的主张予以支持。本院参照《前期物业服务合同书》约定的物业服务相关费用的收费标准，结合原告提交的欠费明细表及双方当事人在庭审中的陈述，确认被告廖家捷拖欠的各项费用如下：2018年9月1日至2020年7月31日共23个月的物业服务费1.2元/㎡·月×132.95㎡×23个=3669.42元，原告主张物业服务费为2669.42元，系其自由处分民事权利的行为，本院对其主张予以支持；2018年9月1日至2020年7月31日共23个月的公共维修资金0.1元/㎡·月×132.95㎡×23个=305.79元；2018年9月1日至2020年7月31日共23个月的代收生活垃圾处理费8元/月×23个=184元；2018年9月1日至2020年6月30日共计22个月的公摊电费450.84元；2018年9月1日至2020年6月30日共计22个月的公摊水费470.57元；2018年9月1日至2020年6月30日共计22个月的代收水费378元；2018年9月1日至2020年7月31日共计23个月的电梯维护费0.2元/㎡·月×132.95㎡×23个=611.57元。原告对其主张的维修电梯门费用100元，未提供相关证据予以证实，本院不予支持，原告自行承担举证不能的法律后果。 关于原告主张代汶中物业收取物业服务相关费用的问题。《关于更换物业公司的联合公告》（以下简称《联合公告》）系汶中房地产、汶中物业、旺众物业共同发布，并加盖各主体公章，本院结合汶中房地产于旺众物业签订的《前期物业服务合同书》、《小区服务工作移交协议书》等证据，对《联合公告》的真实性、合法性、关联性予以认可，《联合公告》载明“汶中物业公司全权委托旺众物业公司对交接前的欠费进行追缴”，《小区服务工作移交协议书》载明“甲方在文莱小区服务期间尚未收取的物业费，委托乙方代为收取”，此系汶中物业对其签订的前期物业合同项下的债权转让给原告的行为。根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”的规定，汶中物业将债权转让给原告，应当通知被告，原告称将《联合公告》张贴于小区公告栏，已尽到了通知业主的义务，但未提交证据予以证实，被告亦不予认可，辩称没有看到原告张贴公告。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原告对其主张有责任提供证据予以证据，原告现有证据未能证明其及汶中物业尽到了通知义务，故该债权转让行为对被告不发生效力。综上，原告主张代汶中物业收取被告拖欠的物业服务相关费用，本院不予支持。 关于违约金的问题，原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系，根据现有证据，无法证实被告存在违反相关合同约定的行为，原告主张违约金本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告廖家捷向原告广西旺众物业服务有限公司支付2018年9月1日至2020年7月31日期间的物业服务费2669.42元； 被告廖家捷向原告广西旺众物业服务有限公司支付2018年9月1日至2020年7月31日期间的公共维修资金305.79元； 被告廖家捷向原告广西旺众物业服务有限公司支付2018年9月1日至2020年7月31日期间的电梯维护费611.57元； 被告廖家捷向原告广西旺众物业服务有限公司支付2018年9月1日至2020年6月30日期间的公摊水费470.57元； 被告廖家捷向原告广西旺众物业服务有限公司支付2018年9月1日至2020年6月30日期间的公摊电费450.84元； 被告廖家捷向原告广西旺众物业服务有限公司支付2018年9月1日至2020年6月30日期间的代收水费378元； 被告廖家捷向原告广西旺众物业服务有限公司支付2018年9月1日至2020年7月31日期间的代收生活垃圾处理费184元；以上一至七项共计5070.19元。 驳回原告广西旺众物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项,被告应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元，由被告廖家捷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 李 珊 二〇二〇年十一月三日 书记员 覃柳花 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。