黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书（2020）黑81民终782号上诉人（原审被告）：曹斌，男，1957年11月17日出生，汉族，黑龙江省宝泉岭农场退休干部，住黑龙江省萝北县。被上诉人（原审第三人）：黑龙江省江滨农场，住所地黑龙江省鹤岗市萝北县。法定代表人：应天祥，该农场场长。委托诉讼代理人：孟繁荣，黑龙江窦智律师事务所律师。原审原告：张景风，女，1970年6月22日出生，汉族，黑龙江省江滨农场社区工人，住黑龙江省萝北县。原审被告：黑龙江省宝泉岭垦区鑫隆房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省鹤岗市萝北县宝泉岭丁香路西客运站****。法定代表人：刘玉书，该公司执行董事。上诉人曹斌因与被上诉人黑龙江省江滨农场（以下简称江滨农场），原审原告张景风、原审被告黑龙江省宝泉岭垦区鑫隆房地产开发有限责任公司（以下简称鑫隆房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省宝泉岭人民法院（2020）黑8101民初625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹斌上诉请求：撤销原审判决，改判曹斌不承担返款责任，应由江滨农场给付张景风购房款及利息。事实与理由：本案是房屋买卖合同纠纷，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。江滨农场康乐新区1号楼6单元611室（以下简称案涉房屋）房屋的所有权属于江滨农场。案涉房屋的建设单位是江滨农场，依据《中华人民共和国物权法》第三十条、第一百四十二条，根据国家五部委、农业部农垦函（2009）2号、黑龙江省农垦总局黑垦局文（2009）54号文件的规定，案涉工程是垦区范围内危房改造新建住宅项目，是以分局、农（牧）场为建设主体单位，通过招标确定设计和施工单位。案涉房屋最初是商品房开发项目，后变为农垦危房改造项目，是国家保障性安居工程的组成部分。黑龙江省农垦总局宝泉岭分局城镇建设规划局下发宝局城发（2009）44号批复中体现建设工程概算总投资9,219,300元，中央投资1,125,000元，江滨农场自筹解决8,093,000元。案涉工程项目在2009年5月29日性质发生变化，江滨农场将原商品房开发项目列入国家危旧房改造项目，之后案涉工程备案材料的建设单位均是江滨农场。江滨农场分别与鑫隆房产公司、曹斌签订《委托开发协议》，曹斌作为江滨农场案涉项目的代理人，为江滨农场危旧房改造项目实际投资代为建设。根据法律及相关规定委托代理人实施的行为，由委托人承担其法律责任。江滨农场作为案涉工程的建设单位没有向该项目投入资金，曹斌收取张景风的购房款已物化到案涉工程中，建设工程目的已经实现。江滨农场作为案涉项目的建设单位，其与鑫隆房产公司、曹斌签订委托开发协议，其应当承担合同无效的法律后果。故江滨农场应承担向张景风返还购房款的相应责任。受委托人曹斌和鑫隆房产公司不应承担责任。江滨农场、张景风、鑫隆房产公司均未提交书面答辩意见。张景风向一审法院起诉请求：要求解除张景风与曹斌之间的房屋买卖合同，曹斌、鑫隆房产公司返还购楼款60,000元及利息（自交款之日起按中国农业银行定期三年存款的利率计算至还清购房款之日止）。一审法院认定事实：2009年4月1日，鑫隆房产公司与黑龙江省宝泉岭隆华工程监理有限责任公司签订《工程建设监理合同》，委托监理工程的工程名称为江滨农场康乐住宅1号、2号楼（以下简称康乐新区）。2009年4月20日，鑫隆房产公司因其拟在江滨农场场部开发建设康乐新区向江滨农场国土资源分所递交用地申请报告。2009年5月7日，鑫隆房产公司委托曹斌为康乐新区的开发建设及管理工作的负责人，负责办理该项目的相关手续及开发、施工、销售、纳税的具体业务给江滨农场国土资源分所出具委托管理责任书。2009年5月16日，江滨农场（甲方）与曹斌（乙方）签订《委托开发协议》，约定甲方将康乐小区危旧房改造工程项目委托给乙方开发建设，开发建设手续由乙方到上级相关部门办理，相关手续费及发生的其他一切费用均由乙方支付，因该小区危旧房改造需甲方与第三人签订的相关文件及文书乙方均认可；乙方对甲方康乐新区开发建设承担全部责任，配套设施由乙方自行负责，自行确定施工单位，并保证工期、质量和安全，负责开发建设康乐新区楼房的代销售工作，代销售过程中所发生的事宜均由乙方负责；乙方在开发建设康乐新区所产生的一切债务关系、安全事故以及竣工使用后的保修责任均由乙方负责，与甲方没有任何关系，所发生的法律责任和质量维修费用均由乙方自行承担。2009年5月26日，鑫隆房产公司给曹斌出具授权委托书，委托曹斌代表鑫隆房产公司为康乐新区开发项目的负责人，负责办理该项目的相关手续及开发、拆迁、施工、销售纳税的具体业务，并由曹斌承担全部的债权、债务和法律责任，委托期限至该工程所有事项包括日后维修办理完毕为止。另查明，2009年5月13日、9月1日，曹斌分别与刘国明、刘道成签订《房屋拆迁补偿协议》。2010年5月22日，曹斌与张景风达成口头协议将其开发的案涉房屋出售给张景风，双方约定房屋面积为74.05平方米，单价为每平方米3,500元。当日，万志强（张景风之夫）交纳购房款10,000元，曹斌给其出具收据并加盖黑龙江省江滨农场康乐新区财务专用章。2010年7月6日，张景风交纳购房款50,000元，陈雪清给其出具收据并加盖黑龙江省江滨农场康乐新区财务专用章。2011年9月1日，鑫隆房产公司给江滨农场出具通知，根据江滨农场建设康乐新区时间和管理需要，江滨农场委托鑫隆房产公司对开发的该项目进行管理，该项目开发的负责人是曹斌，鑫隆房产公司与曹斌签订了《开发管理责任书》，曹斌开发的江滨农场康乐新区现拖欠税款、工程款等一直没有及时解决。再查明，张景风购买的案涉房屋所在的康乐新区1号楼，鑫隆房产公司至今未取得商品房预售许可证。一审法院认为，鑫隆房产公司受江滨农场委托对江滨农场康乐新区项目进行管理，并与曹斌签订开发管理责任书，同时给曹斌出具授权委托书进行案涉项目开发，鑫隆房产公司与曹斌之间形成挂靠经营合同关系。曹斌在借用鑫隆房产公司资质开发康乐新区期间将其正在建设中的案涉房屋出售给张景风，张景风已支付购房款60,000元，张景风与鑫隆房产公司之间形成商品房预售合同关系，因康乐新区1号楼鑫隆房产公司未取得商品房预售许可证明，该商品房预售合同无效。张景风要求曹斌返还购房款60,000元及利息（其中购房款10,000元自2010年5月22日起按农业银行定期三年存款利率计算至实际给付之日止；购房款50,000元自2010年7月6日起按农业银行定期三年存款的利率计算至实际给付之日止）的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。鑫隆房产公司出借资质给曹斌进行房地产开发，对上述款项依法应当承担连带责任。江滨农场与曹斌签订的委托开发协议首部的乙方处为空白，事后，鑫隆房产公司在宝泉岭管理局不动产登记中心备案的该协议落款乙方处加盖公章，并给曹斌出具授权委托书，委托曹斌为康乐新区开发项目的负责人，负责办理该项目的相关手续及开发、拆迁、施工、销售纳税的具体业务，应视为该协议系江滨农场与鑫隆房产公司签订的，该协议明确约定江滨农场将康乐新区危旧房改造工程项目委托给鑫隆房产公司开发建设，开发建设手续由鑫隆房产公司到上级相关部门办理，相关手续费及发生的其他一切费用均由鑫隆房产公司支付，鑫隆房产公司对康乐新区的开发建设承担全部责任，配套设施由鑫隆房产公司自行负责，自行确定施工单位，负责开发建设该楼房的代销售工作，代销售过程中所发生的事宜均由鑫隆房产公司负责。虽然康乐新区建设项目的相关手续载明江滨农场是建设单位，但上述关于“建设单位”的记载并不能充分证明案涉工程项目实际是由江滨农场开发建设的，且江滨农场并非康乐新区商品房预售合同的出售人。故张景风不要求江滨农场承担责任，一审法院予以确认。鑫隆房产公司以其不是康乐新区的建设单位，张景风也不是从鑫隆房产公司购买的案涉房屋，张景风将鑫隆房产公司作为被告主体不适格的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。曹斌以其受江滨农场委托实施开发的行为没有超过约定范围，其不应当承担责任的抗辩理由亦不成立，一审法院不予采纳。判决：一、被告曹斌于本判决生效之日起10日内返还原告张景风购房款60,000元及利息（其中购房款10,000元、50000元分别自2010年5月22日、2010年7月6日起按中国农业银行定期三年存款利率计算至实际给付之日止）；二、被告鑫隆房产公司对上述款项承担连带责任；三、第三人江滨农场不承担责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,300元，减半收取650元，由被告曹斌、鑫隆房产公司负担。二审期间，双方当事人未提交新证据。本院二审查明：2009年5月13日、9月1日，曹斌分别与刘国明、刘道成签订《房屋拆迁补偿协议》，约定主要内容：曹斌在江滨农场的绥嘉公路南，北大荒米业东侧开发住宅楼，拆除刘国明、刘道成的房屋，曹斌用康乐新区1号楼进行补偿。2010年2月3日，鑫隆房产公司取得康乐新区2号楼商品房预售许可证。2010年4月17日，江滨农场作出关于危房改造办理前期手续签章一事的声明，内容为：各开发小区，你单位在江滨农场建设的康乐新区工程由于是危旧房改造工程项目，建设单位是江滨农场，因此需加盖江滨农场场章，但本小区工程所发生的一切债务关系及安全事故与江滨农场无任何关系。由此发生的税费也均由建设小区单位即开发者全部负责，所发生的相关费用及法律责任也均由开发建设单位自行承担。曹斌在开发小区单位负责人处签名。二审查明的其他事实与前述一审判决认定的事实一致。本院认为：本案争议焦点问题为涉案康乐新区工程项目开发建设主体的确定问题。涉案项目是江滨农场整体搬迁居民点和危旧房改造工程。垦区小城镇建设项目经过审批，享受国家危房改造、整体搬迁相关政策，建设主体均以项目申报人江滨农场为建设单位，因此涉案项目报批的建设单位是江滨农场。从江滨农场与鑫隆房产公司、曹斌签订的系列协议、声明及曹斌与各被拆迁户签订房屋拆迁补偿协议的约定内容看，鑫隆房产公司、曹斌承担所有工程相关费用，自行确定施工单位，对开发建设工程承担全部责任。从合同实际履行看，江滨农场仅为办理项目立项、审批手续等的监管主体，并未进行实质性的建设投资及销售，对此曹斌在上诉理由中明确江滨农场未投入资金。康乐新区2号楼商品房预售许可证售房单位为鑫隆房产公司，曹斌借用鑫隆房产公司资质开发建设康乐新区工程，以鑫隆房产公司名义出售房屋，并实际享有了销售收益，该开发建设项目的受益人为曹斌，其应为康乐新区工程的实际开发建设主体，原审判决由曹斌、鑫隆房产公司承担并无不当。另，原审原告张景风并未要求江滨农场承担返还购房款责任，依据合同相对性原则及民事不告不理原则，曹斌亦无权要求江滨农场承担责任。综上，曹斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,300元，由上诉人曹斌负担。本判决为终审判决。审判长 李 波审判员 张贤友审判员 翟福生二〇二〇年十一月三十日书记员 王思琦