宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁05民终676号 上诉人（原审原告）：张吉阔，男，住宁夏回族自治区中卫市。 委托诉讼代理人：吴轶庭，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 被上诉人（原审被告）：宁夏瑞富山水置业有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区解放西街****。 法定代表人：李雷，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司。住。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区鼓楼东街五环广场东侧/div> 负责人：张某乙，该公司经理。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：张学兵、魏慧茹，宁夏永东律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 被上诉人（原审被告）：宁夏龙源房地产开发有限公司。住。住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区新华东街**/div> 法定代表人：朱凤华，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：宁夏龙源房地产开发有限公司中卫市分公司。住所。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区鼓楼东街五环广场东侧div> 负责人：张永升，该公司经理。 上诉人张吉阔因与被上诉人宁夏瑞富山水置业有限公司（以下简称瑞富公司）、宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司（以下简称瑞富公司中卫分公司）、宁夏龙源房地产开发有限公司（以下简称龙源公司）、宁夏龙源房地产开发有限公司中卫市分公司（以下简称龙源公司中卫分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2019）宁0502民初2227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月20日公开开庭进行了审理，上诉人张吉阔的委托诉讼代理吴轶庭，被上诉人瑞富公司及其中卫分公司的共同委托诉讼代理张学兵到庭参加了诉讼，被上诉人龙源公司及其中卫分公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人张吉阔上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持上诉人在一审时的全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费用均由被上诉人共同承担。 事实及理由：1.瑞富公司与龙源公司合作开发“某某广场”项目的事实清楚、证据充分，一审法院对此未予以认定应予以纠正。首先，瑞富公司与龙源公司签订的《合作投资协议》，以及某某局作出的信访事宜答复、《扫黑除恶举报线索核查结果告知书》，均充分说明了龙源公司与瑞富公司合作开发“某某广场”的客观事实。其次，姜某某、于某某等人在公安机关所做的陈述，也同样印证瑞富公司与龙源公司存在合作开发的事实。再次，一审法院查明：瑞富公司中卫分公司与龙源公司中卫分公司共同在抵顶房屋的业务处理报告单中签字，以及龙源公司与瑞富公司对工作人员的混同管理。上述事实足以认定瑞富公司、龙源公司合作开发房地产的客观事实。2.一审法院将李某、于某某在《顶房协议》中签字的行为认定为并不代表瑞富公司中卫分公司履行职务的行为，该认定明显错误。根据一审时上诉人出示的证据可以证实，李某自2016年3月至2017年10月期间在瑞富公司担任售房部经理一职。上诉人因信任李某所担任的职务以及瑞富公司与龙源公司的合作行为，才在瑞富公司售楼部签订了《顶房协议》。瑞富公司虽然未加盖公章，但李某签字本身就是履行其作为该公司售房部经理应当履行的工作职责，也代表瑞富公司同意签订合同的意见。因此，李某的职务行为应当予以确认。退一步讲，即使不能认定李某签字的行为构成职务行为，也应当认定构成表见代理行为。合同法第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”李某在协议中签字的行为足以使上诉人有理由相信李某有权代表瑞富山水公司签订协议。因此，李某签字的行为产生的法律后果应当由瑞富公司承担。 被上诉人瑞富公司及其中卫分公司答辩称：1.某某广场系我方独立开发建设的项目，不存在龙源公司共同开发的事实，一审判决认定事实清楚，证据确实充分。2.李某在顶房协议书上签字的行为未经我方授权，其系作为龙源公司经办人做出的行为，不代表我方。3.生效的民事判决书（2020）宁05民终***号民事判决书及（2020）宁民申***号及裁定书已经认定我方与龙源公司不存在合作开发“某某广场”项目的情形。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 张吉阔一审诉讼请求：1.判令瑞富公司及其中卫分公司、龙源公司及其中卫分公司向张吉阔交付位于中卫市沙坡头区某某广场小区**室房屋，如不能交付，则由瑞富公司及其中卫分公司、龙源公司及其中卫分公司共同向张吉阔退还款项701842元，并承担利息损失56147.36元（按照年利率6%自2018年1月起计算至2019年4月），后续利息计算至款项退还完毕之日止；2.本案财产保全担保险费1403.68元由瑞富公司及其中卫分公司、龙源公司及其中卫分公司共同承担；3.本案诉讼费、财产保全费由瑞富公司及其中卫分公司、龙源公司及其中卫分公司承担。 原审法院审理查明：某甲公司设立于2010年10月2日，其名称于2014年8月22日变更为某乙公司，又于2017年10月10日变更为瑞富公司。某乙公司中卫分公司成立于2015年7月3日，其名称于2018年6月28日变更为瑞富公司中卫分公司。李某自2016年3月15日至2017年10月30日期间在瑞富中卫分公司工作,岗位为售房部经理。龙源公司与某甲公司因借款合同纠纷一案，中卫市中级人民法院作出（2012）卫执裁字第**号执行裁定书，裁定将龙源公司所有的卫国用（2010）字*****号面积37812平方米的土地使用权作价11872968元交付给某甲公司以抵偿债务。2012年12月17日，某甲公司办理了中卫市城区某某街坊37812平方米的〔卫国用（2012）第*****号〕土地使用权证。某乙公司申请建设中卫某某广场A区项目，于2015年8月27日经政府部门备案。2018年8月9日，瑞富公司办理了某某广场1#-8#、11#楼建筑工程施工许可证。2018年8月19日，瑞富公司办理了中卫某某广场A区项目的建设用地规划许可证。2018年8月19日，瑞富公司办理了“某某广场1#-8#、11#-13#、16#、17#楼及地下车库项目”的建设工程规划许可证。2018年8月28日，瑞富公司办理了宁（2018）中卫市不动产权第T*******号不动产权证书，坐落于中卫市城区某某街坊，面积为37812平米。2017年2月27日，于某某给原告出具《收车清单》一份，载明：今收猎豹轿车一辆、英菲尼迪轿车一辆、道奇小型普通客车一辆、金杯小型客车一辆，顶中卫某某广场*号楼1单元***室、***室。后于某某在《收车清单》底部备注：现已调换为*号楼*单元***室、***室两套房，特此证明，之前两套房屋作废回收。2017年3月28日，龙源公司中卫分公司（甲方）与张吉阔（乙方）签订协议编号为****的《顶房协议》一份，约定：鉴于乙方承建甲方开发建设的某某广场工程，乙方申请甲方用房屋抵付乙方工程款，现经甲乙双方协商一致，就以房抵付工程款事宜达成协议如下：经初步核算，乙方已完成工程量价款的80%达到抵偿房屋的条件，最终以决算为准。乙方同意甲方用位于某某广场小区*楼***室以每平米5260元，房款总价701842元抵付乙方工程款，暂定面积133.43平方米；上述抵付工程款的房屋在竣工验收合格之日起三个月内，乙方须持本协议到甲方售房部签订《商品房买卖合同》及办理房屋交付等相关手续，逾期造成损失由乙方承担；鉴于签订本协议时，乙方承建工程尚未竣工验收合格等，存在诸多不确定因素。甲乙双方约定履行本协议所附条件，当所附条件成就时，甲方履行与乙方签订《商品房买卖合同》及办理房屋交付等相关手续的义务。协议还对其他事项进行了约定。《顶房协议书》的尾部，龙源公司中卫分公司在甲方处盖章，李某在甲方代表人处签名，张吉阔在乙方处签名，于某某在甲方总经理处签名。另查明，瑞富公司中卫分公司向外抵顶房屋时，存在签发业务报告处理单的情形，业务处理报告单主体部分为龙源公司中卫分公司，部分为庆华中卫分公司。报告单显示首先由采购部（售房部、工程部）相关人员签字，后依次经项目总监张某甲，分公司负责人张某乙、董事长姜某某签字。龙源公司曾与瑞富公司签订《合作投资协议》，双方约定：项目名称为某某花园住宅工程，项目占地150亩，位于鼓楼东街；合作方式为龙源公司提供用地，并负责整个项目开发建设；瑞富公司提供建设资金17000万元；付款方式为双方协商，龙源公司明确向瑞富公司保证后，瑞富公司同意2013年2月底向龙源公司支付11000万元；2013年8月底前向龙源公司支付6000万元；前期工作安排由龙源公司负责；工程管理为协议签署后，双方各自委派专人共同组织合作项目部进行工程管理。财务管理为项目合作周期3年，自合同签字生效起。瑞富公司将得到投资额25%的年回报率。因合同未记载签订时间，龙源公司提出协议签订于2013年2月，瑞富公司陈述协议签订于2010年年底。 原审法院认为：双方争议的焦点问题为龙源公司与瑞富公司就涉案项目是否系合作关系。首先，对于《投资合作协议》的签订时间双方各执一词，即使按照龙源公司所述，签订于2013年2月，按照协议约定，龙源公司提供建设用地，但在协议签订时，涉案项目的建设用地已转移至瑞富公司名下，龙源公司无法履行协议约定的出地义务，也无证据证实瑞富公司履行了协议约定的出资义务，双方在协议中约定合作周期为3年，与涉案项目的建设时间不相符合，且双方也未在后期签订补充或其他协议，该协议疑点较多，不能以该协议认定双方对涉案项目系合作关系；其次，龙源公司与瑞富公司人员混同管理，李某确系由龙源公司招聘至涉案项目售房部工作，后由瑞富公司管理使用，上述行为能够证明二公司在人员管理方面存在混乱情形，但无法证实二公司对涉案项目系合作关系。综上，本案中认定龙源公司与瑞富公司合作开发涉案项目证据不足。本案中，龙源公司中卫分公司与张吉阔签订《顶房协议》，并收取张吉阔交付的车辆，系龙源公司中卫分公司与张吉阔的真实意思表示，双方应当按照约定履行义务。瑞富公司利用其前身某甲公司于2012年取得的中卫市城区某某街坊的37812平米土地使用权，并经政府部门备案开发建设中卫某某广场A区项目。因此，瑞富公司对某某广场项目建设的房屋享有所有权，而龙源公司对案涉房屋并无处分权。龙源公司中卫分公司的上述行为未经瑞富公司同意或追认，应认定其抵顶房屋的行为无效。龙源公司中卫分公司收取了张吉阔的车辆，并与张吉阔在《顶房协议》中确定房屋价款为701842元，视为龙源公司中卫分公司对其收取张吉阔车辆价值的确认。在龙源公司中卫分公司无法向张吉阔交付房屋时应当向张吉阔退还对应价款。故张吉阔要求龙源公司中卫分公司按照《顶房协议》约定的房屋价值退还701842元的诉讼请求，有事实及法律规定，予以支持。因龙源公司中卫分公司系龙源公司的分支机构，不具有对外承担民事责任的能力，龙源公司中卫分公司应承担的上述责任由龙源公司实际承担。同时，因龙源公司与瑞富公司就涉案项目并非合作关系，且龙源公司中卫分公司对案涉房屋无处分权，瑞富公司对龙源公司中卫分公司的行为既不同意也不追认，因此，《顶房协议》对瑞富公司、瑞富中卫分公司不产生约束力。虽然李某在《顶房协议》甲方代表人处签名时系瑞富公司中卫分公司的售房部经理，但《顶房协议》的甲方为龙源公司中卫分公司，《顶房协议》中并未载明李某系代表瑞富公司签名，张吉阔也未提供证据证明李某经瑞富公司授权代表瑞富公司签名，故李某在《顶房协议》甲方代表人处签名的行为应按字面意思理解为龙源公司中卫分公司的代表人。故张吉阔要求瑞富公司、瑞富中卫分公司承担责任的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。关于张吉阔要求龙源公司支付利息损失的诉讼请求。张吉阔以车辆置换某某广场的房屋，双方签订的《顶房协议》中却约定以房屋抵付工程款，该约定与事实不符，张吉阔在签订《顶房协议》时未尽到审慎的义务，签订与事实不相符的协议，应当承担相应的责任，况且双方也未约定利息。故张吉阔主张利息的诉讼请求无事实依据，不予支持。关于财产保全保险费是否由龙源公司承担的诉讼请求。因双方未约定财产保全保险费由龙源公司负担，故张吉阔要求该项费用由龙源公司承担亦无事实依据，不予支持。龙源公司辩解张吉阔的车辆价值与房屋价值不对等，不认可车辆价值。经审查，龙源公司中卫分公司在签订《顶房协议》时对张吉阔车辆及其抵顶房屋的价值进行了确认，该行为系其真实意思表示，故龙源公司上述辩解意见不能成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：1.宁夏龙源房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向张吉阔返还款项701842元；2.驳回张吉阔的其他诉讼请求。案件受理费11434元，由张吉阔负担801元，宁夏龙源房地产开发有限公司负担10633元；保全费4029元，由宁夏龙源房地产开发有限公司负担。 二审中，张吉阔向法庭提交如下证据： 证据一：《扫黑除恶举报线索核查结果告知书》一份，证明：1、“某某广场”建设项目由瑞富公司（即某甲公司）与龙源公司共同开发建设，并且龙源公司与瑞富公司在项目部一起办公；2、龙源公司在对涉案工程项目建设过程中因资金缺乏，与多人通过用房屋置换财物等方式进行融资；3、龙源公司将置换后的车辆用于顶付建设楼房用的材料款和公司欠账使用；4、本案以及与本案类似的其他案件纠纷的产生，是由于某甲公司对龙源公司置换房屋一事不予承认所致。 证据二：《会议纪要》一份，证明：2020年1月20日，瑞富公司中卫分公司负责人张某乙与龙源公司姜某某，以及政府部门的相关人员在某某信访局就涉案的相关问题进行协商，瑞富公司同意用二期工程对龙源公司抵顶出去的房屋进行解决。间接印证了瑞富公司与龙源公司对涉案工程的合作开发关系，同时可以证明张吉阔在一审时出具的由公安机关作出《信访事项处理意见书》中的内容客观真实，其证明效力应当予以确认。 证据三：由沙坡头区公安分局制作的姜某某2019年4月12日、7月3日询问笔录各一份，于某某2019年7月3日询问笔录一份、李某2019年7月2日询问笔录一份、张某甲2019年7月1日询问笔录一份，证明：1、“某某广场”建设项目采取由某甲公司出资、龙源公司建设的方式，共同开发建设；2、之所以将土地使用权办理至某甲公司名下，目的是为了在开发建设过程中土地不被法院查封，建设项目可以顺利开展；3、涉案的建设项目所使用的土地，均由龙源公司通过招拍挂方式取得，并由建设局牵头，文昌镇实施搬迁，于2015年9月份全部拆迁完毕，龙源公司进行了一期工程的建设；4、对于龙源公司和他人以物换房的情况，瑞富公司是知情的，而且瑞富公司中卫分公司也在一些《顶房协议》中盖章，同意置换房屋。 证据四：曾某某于2019年7月1日询问笔录一份，证明：1、2015年，某丙公司作为总承包方从龙源公司承包涉案工程，某丙公司又与曾某某、吴某某等人签订了土建承包合同；2、某甲公司于2016年才接管了涉案工程；3、曾某某的工程款是由龙源公司、瑞富公司共同结算，并且龙源公司支付了其中一部分现金；4、龙源公司与某甲公司共同办公的事实。 证据五：张某乙2019年7月3日询问笔录一份，证明：1、“某某广场项目”是由“某某项目”变更而来，而不是上诉人诉称的毫无关联的两个项目；2、2015年开始，龙源公司负责涉案建设项目的前期拆迁工作，并与某丙公司签订了施工协议的事实，说明瑞富公司与龙源公司就涉案工程的合作开发关系是客观真实的。 证据六：《补充协议》一份，证明：2018年5月24日，某乙公司中卫分公司与郑某某签订协议，约定郑某某因承建中卫某某广场项目**号商业综合体工程，向龙源公司缴纳履约保证金800万元，由某乙公司中卫分公司负责分期退还。同时，该协议第五条明确约定郑某某与龙源公司就保证金产生的利息、违约金，经龙源公司认可后，由某乙公司中卫分公司在应分配龙源公司所分房屋的范围内扣除支付。印证了瑞富公司与龙源公司合作开发某某广场的事实。 证据七：合作投资协议两份，证明：龙源公司与某甲公司签订协议，约定由某甲公司投资1.7亿元，双方又于2014年8月26日再次签订投资协议一份，将第一份投资协议中的某某住宅工程更名为“某某广场”项目，并由龙源公司合作可发，瑞富公司提供1.7亿元资金共同开发的事实。 证据八：资产处置协议书一份，证明：2016年8月19日，某甲公司与某丁公司签订协议约定某甲公司将某某县***套住宅房及*套营业房交由某丁公司处置，所得资金用于处理“某某广场”项目所需工程款的事实。 瑞富公司及其中卫分公司质证认为：对证据一，告知书真实性无法核实，告知书尾部注明有关纠纷应到法院进行诉讼。对证据二，在公安机关要求下，为了帮助龙源公司解决房屋置换问题会议纪要确实签署过，但该会议是瑞富公司为了帮助姜某某解决社会矛盾，不能证明双方存在合作关系。对证据三、四，该笔录内容不属实，在李某某、刘某某起诉瑞富公司、张某甲一案中，张某甲当庭陈述前期听人说合作，其以车换房实际是抵押。曾某某与郑某某一样，自始至终没有付过A区的工程款，姜某某收取曾某某、郑某某保证金，给曾某某退的也是保证金，不是工程款。对证据五，瑞富公司与龙源公司不存在合作关系。对证据六，真实性无法核实，郑某某是四川人，其向姜某某缴纳800万元保证金就是B区的保证金。对证据七两份协议，一份没有日期，一份是擅自填写日期的复印件，无法达到证明目的，不能证明是两份协议。姜某某在2020年5月9日陈述存在一份投资合作协议时间在2013年，不是2014年。对证据八，与本案无关，无法达到证明目的，也未履行。 瑞富公司及其中卫分公司向法庭提交如下证据： 证据一：询问笔录一份，证明：2020年5月9日，姜某某在雍某某案件中陈述签订过一份投资合作协议时间在2013年2月19日，龙源公司与姜某某以土地进行合作，没有金钱投资。土地是瑞富公司与龙广公司的。 证据二：（2020）宁民申***号裁定一份，证明：经生效的民事裁定书认定，龙源公司与瑞富公司不存在合作开发，李某行为代表龙源公司，不代瑞富公司。 张吉阔质证认为：对证据一来源无异议，但该证据可以与投资协议共同印证，龙源公司提供建设土地，瑞富公司提供建设资金。对证据二真实性无异议，但生效文书并未直接认定瑞富公司、龙源公司就案涉项目不存在合作开发关系。现有证据可以证实两家公司系合作开发关系。 龙源公司及其中卫分公司未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面答辩意见、质证意见及证据。 本院对当事人提交的证据认定如下：1.张吉阔提交的证据虽能证明瑞富公司与龙源公司在开发“某某广场”项目过程中，存在共同办公、人员混同的情况，但不足以证明双方存在法律意义上的共同开发合作关系，故对张吉阔提交的证据的证明效力均不予确认。2.瑞富公司及其中卫分公司提交的证据一内容真实，但不能达到其证明目的，对其证明效力不予确认；证据二系生效裁判文书，对其证明效力予以确认。 经二审审理与一审审理查明的事实一致，故对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为：关于瑞富公司与龙源公司是否存在共同合作开发“某某广场”项目的问题。张吉阔主张龙源公司与瑞富公司签订《投资合作协议》，故双方存在合作关系。协议约定，龙源公司提供建设用地，瑞富公司对项目进行出资。但按照龙源公司陈述的协议签订时间，涉案项目建设用地已转移至瑞富公司名下，龙源公司无法履行协议约定的出地义务，也无证据证实瑞富公司履行了协议约定的出资义务。双方在该协议中约定合作周期为3年，与涉案项目的建设时间不相符合，该协议疑点较多，不能以该协议认定双方对涉案项目系合作关系。张吉阔二审提交的《扫黑除恶举报线索核查结果告知书》及姜某某、于某某、曾某某等人在公安机关所做的笔录仅能说明瑞富公司与龙源公司在“某某广场”项目建设过程中，存在共同办公、人员混同、先后施工等情形，并不足以证明瑞富公司与龙源公司对涉案项目系共同合作开发关系。故对于张吉阔的该项上诉意见，本院不予支持。 关于李某在《顶房协议》上签字是否代表瑞富公司的问题。李某由龙源公司招聘至涉案项目售房部工作，后由瑞富公司管理使用，两公司对于售房部人员的管理较为混乱。《顶房协议》的甲方为龙源公司中卫分公司，李某在《顶房协议》甲方代表人处签名。结合龙源公司收取张吉阔车辆的事实，本案不宜适用表见代理的规定，认定李某在《顶房协议》中签字的后果由瑞富公司承担。一审认定由龙源公司承担本案退款责任，并无不当。本院对于张吉阔的该项上诉意见，亦不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应依法予以维持。上诉人张吉阔的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10818元，由上诉人张吉阔负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 娟 审判员 杨 涛 审判员 孙 静 二〇二〇年十一月十六日. 书记员 田茹菁 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 1