河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终4666号 上诉人（原审被告）：香河县城镇房地产综合开发有限公司，住所地河北省廊坊市香河县淑阳镇迎宾路。 法定代表人：王尚新，公司董事长。 委托诉讼代理人：刘灿。 被上诉人（原审原告）：李国成，男，1970年2月15日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县。 委托诉讼代理人：赵桢，河北拓石律师事务所律师。 上诉人香河县城镇房地产综合开发有限公司（以下简称城镇房地产）因与被上诉人李国成商品房销售合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2020）冀1024民初541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 城镇房地产上诉请求：1、请求判令撤销香河县人民法院（020）冀1024民初541号民事判决书，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审。2、一审、二审费用由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律有误，应予撤销。一、一审法院在审理过程中，认定被上诉人已按合同约定履行了缴纳房款的义务不符合实际情况，属认定事实不清。被上诉人在与上诉人签订商品房买卖合同 —2— 后，并未在约定的时间内将款项打入上诉人账户，且其提交的证据不能认定此事实的成立被上诉人未按约定缴齐全部房款，故上诉人亦不能向其交付案涉房屋及地下室。按照商品房交易的惯例，由被上诉人确定是全款购房还是按揭贷款买房，在被上诉人确定购房方式后按照房屋管理部门的要求将合同予以上传审批，审批通过后由上诉人收取被上诉人购房款。在本案中双方签署的《商品房买卖合同》即2016年3月25日交纳全部购房款522087元，但被上诉人只于合同签订当日交纳购房款30万元，剩余20余万元被上诉人至今未交纳。被上诉人口称以现金方式交纳与实际不符，如此大额现金无法从银行提取，且上诉人也从不收取现金。被上诉人提供的2016年5月15日印有“阳光尚城销售专用章”的收据也并非上诉人所使用的印章，且该收据的时间为2016年5月15日而转账的时间及签署合同的时间为2016年3月25日，二者时间也不吻合。被上诉人未能提供向上诉人交纳全款的证明。就本案被上诉人所提供的印有“阳光尚城销售专用章”的收据，被上诉人可向公安机关报案予以侦查。二、一审法院在判决中判定由被上诉人给付上诉人违约金内容不符合法律规定。首先，上诉人就本案而言，并未有违约的行为，上诉人未向被上诉人交付案涉房屋及地下室，系因被上诉人未缴齐全款在先，故按双方的协议约定，上诉人不能向其交付案涉房屋及地下室，一审法院在错误认定被上诉人缴齐房款后认定系上诉人违约不符合实际情况，亦不符合法律规定，且一审法院按出租房屋的租金予以调整违约金的数额亦不符合法律规定。综上所述，上诉人为维护合法权益，上诉至贵院，恳请贵院支持上诉人的上诉请求。 李国成答辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法 —3— 院依法维持一审判决。1、双方的房屋买卖合同合法有效，且经过网签备案。被上诉人按照合同约定支付了全部的房款及地下室款，有一审中提交的30万元的中国工商银行的转账流水及上诉人开具的收款收据能够证实，收款收据明确表明了其收到了被上诉人522087万元的全部房款及全部的地下室款。被上诉人的合同义务已经履行完毕。2、根据合同约定，逾期交房的应当按照合同约定支付违约金，原告一审中主张的违约金有明确的法律依据。3、上诉人委托专业的机构和人员在其搭建的售楼部内销售房屋，被上诉人出于信赖，购买了涉案房屋，并付清全部价款，至于款项的具体分配，属于上诉人内部的财务制度及管理规定的范畴。被上诉人本身不存在违约行为。综上，上诉人的上诉请求没有事实根据和法律依据，请求二审法院依法予以驳回。 李国成向一审法院起诉请求：一、依法判决被告履行双方签订的房屋买卖合同，向原告交付位于香河县。根据合同约定给原告办理不动产登记确权手续；二、依法判决被告给付原告逾期交房的违约金，违约金的数额按照原告交付被告房款522087元的日万分之二，自2016年5月1日计算至2020年的2月1日，共计为142007.66元；三、本案诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年10月22日，原告与销售人员光亮签订合同确认单，约定原告认购香河县，6号楼2单元702室房屋合同面积93.21平方米，总价为522087元，确认单中写明房款已交18万元，6-2-216号地下室面积12.95平方米，总价为 —4— 28490元，确认单中写明房款已交。2016年3月25日，原告与销售人员陈彬虎就上述认购房屋及地下室又签订合同确认单一份，约定阳光尚城住宅小区6号楼2单元702室的房屋合同面积93.21平方米，总价为522087元，并写明全款已交，6-2-216号地下室面积12.95平方米，总价为28490元，并写明房款已交。当日，原告李国成通过银行转账向香河县城镇房地产综合开发有限公司阳光尚城保障性住房项目部汇款30万元。原告在庭审过程中自述，剩余款项均为现金支付。2016年5月15日，阳光尚城销售单位为原告出具了收据，收据内容为今收到李国成交来阳光尚城6-2-702全款522087元。2016年1月9日，阳光尚城销售单位为原告出具了收据，收据内容为今收到李国成交来阳光尚城6-2-216号地下室款28490元。城镇房地产与原告李国成签订商品房买卖合同一份，约定李国成购买被告出售的阳光尚城住宅小区6号楼2单元702室房屋，房屋建筑面积93.21平方米，总金额522087元。合同第六条写明买受人李国成付款方式为一次性付款，买受人于合同签订当日已向出卖人交纳全部房款522087元。合同约定：出卖人应于2016年5月1日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。上述事实，有当事人陈述、原告提交的合同确认单、商品房买卖合同、收据等证据予以证实，一审法院予以确认。 一审法院认为，本案中，原告提交的商品房买卖合同上盖有被告城镇房地产公章，被告对该合同真实性并无异议，故一审法院认为原告与被告签订的商品房买卖合同真实合法有效，应受法律保护，双方均应按合同约定履行自己的义务。原告已经按照合同约定向被告给付了全部购房款，被告亦应按合同约定向原告交付房屋。被告抗辩称并未收到原告的购房款，一审法院认为从原告提交的合同确认单、收款 —5— 收据、银行转账记录可证实原告已将全部房款包括地下室款交付给被告委托销售阳光尚城小区的销售单位，即原告已经完成了交付房款的义务，且在原告与被告签订的商品房买卖合同中已明确写明原告已于签订合同当日交纳全部购房款，故一审法院对被告的抗辩不予采信，即使被告委托的销售单位未将上述购房款交付被告，亦不能影响被告履行向原告交付房屋的义务，故原告主张被告交付位于香河县的诉讼请求，一审法院予以支持。原告主张被告给原告办理不动产登记确权手续，一审法院认为应由相应行政机关办理，一审法院不予支持。原告主张被告给付原告逾期交房违约金，按房款522087元的日万分之二，自2016年5月1日计算至2020年2月1日，共计142007.66元。一审法院认为原告主张违约金系合同约定，具有法律依据，但一审法院认为违约金过高，酌情支持32000元（比照出租房屋租金）。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条、第十七条的规定，判决：一、被告香河县城镇房地产综合开发有限公司于判决生效后十日内向原告李国成交付位于香河县；二、被告香河县城镇房地产综合开发有限公司于判决生效后十日内给付原告李国成延期交房违约金32000元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1570元，由被告香河县城镇房地产综合开发有限公司负担。 —6— 本院二审期间，上诉人提交证据:证据一、上诉人与北京速宏达房地产经纪有限公司签订的《楼房销售代理合同》一份（复印件，原件由派出所调取）。证明我公司开发的香河县阳光尚城小区委托北京速宏达房地产经纪有限公司代为销售。证据二、调取证据通知书一份。证明北京速宏达房地产经纪有限公司法人及其实际控制股东为包刚，与本案内容相似的另一案外人因从我公司购房，购房款支付给北京速宏达房地产经纪有限公司，因该公司未将购房款交付我公司，另一案外人向当地公安局报案。目前，北京速宏达房地产经纪有限公司法人包刚涉嫌职务侵占，我公司未收到款项，导致我公司未交房，且我公司不存在违约行为。且因为已经将上述证据一原件调取，所以本次开庭只能提交复印件。建议追加北京速宏达房地产经纪有限公司为本案当事人或等刑事案件审理完毕后再审理本案。被上诉人质证意见为，1、对上诉人提交的证据一《楼房销售代理合同》的质证意见:对上诉人的举证目的不认可，根据该《楼房销售代理合同》恰恰证明上诉人与第三人之间存在楼房销售独家全权代理的法律关系，结合上诉人设立阳光尚城售楼部委托第三人销售楼房的事实，可以证实第三人以上诉人的名义销售楼房属于有权代理，第三人以上诉人的名义销售楼房取得了上诉人的授权，二者之间属于合法的委托代理关系，第三人的行为结果应当由上诉人承担相应的法律责任。依据现有证据不能够证明上诉人未收到被上诉人交付的全部房款的事实，即便是第三人在销售过程中扣留了部分房款，其纠纷也属于上诉人与第三人之间的纠纷，不应当由善意的购房人即被上诉人承担不利后果。因为根据收款收据及经过房管部门网签备案的《商品房买卖合同》可以证实被上诉人已经付清全款的事实。同时根据上诉人的陈述也承认被上诉人已 —7— 经给付了全部房款，争议点主要在于上诉人与第三人即楼房销售代理公司之间就房款给付及分配问题。2、对上诉人提交的证据二“调取证据通知书”与本案的关联性及举证目的均不予认可。该通知书并不能够证实本案的任何事实，同时根据该通知书记载的内容也是公安机关就其他人通过银行账户向上诉人银行账户转账情况的查证和核实，并不能够证实上诉人主张的其他购房人支付的购房款被销售代理公司侵占的事实。即便是房屋销售代理公司私自截留或侵占了购房人的购房款，上诉人是案件的受害人，购房人有理由相信上诉人委托的楼房销售代理公司具有代理权限，上诉人完全可以通过刑事追诉或依据双方签订的《楼房销售代理合同》的约定追究其法律责任。此外，包岗职务侵占案件并未有最终的审判结果，另外既然是认定职务侵占，也恰好证明是上诉人与销售公司之间的纠纷。本院对上诉人提交证据一真实性予以确认。证据二无法确认关联性，故本院不予确认。被上诉人没有提交证据。 本院二审查明事实与原审判决认定事实相一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。被上诉人提供证据证明按照约定履行了向上诉人交纳全部房款义务，上诉人应按约定履行交付房屋及地下室义务。上诉人未如约履行房屋及地下室交付义务构成违约，应按照合同约定和法律规定承担违约责任。一审判决上诉人承担交付房屋及地下室、支付违约责任合法有据。上诉人主张被上诉人未按约定缴齐全部房款、承担违约金内容不符合法律规定的上诉理由均不能成立。综上所述，香河县城镇房地产综合开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照 —8— 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费600元，由上诉人香河县城镇房地产综合开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨心冰 审 判 员 宋 强 审 判 员 赵洪亮 二〇二〇年十一月三日 法官助理 宋 巍 书 记 员 苏艳珍