湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初14232号原告：长沙侨盛通讯科技有限公司，住湖南省长沙市芙蓉区犁头街****。法定代表人：邹汉林，总经理。委托诉讼代理人：邹玮炜，男，住，住湖南省长沙市天心区/div>被告：王莉，女，1974年9月15日出生，汉族，住，住湖南省长沙市天心区/div>委托诉讼代理人：王**，系王莉的妹妹，住，住湖南省沅江市/div>原告长沙侨盛通讯科技有限公司（以下简称侨盛公司）与被告王莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序于2020年11月11日、11月25日公开开庭进行了审理。原告侨盛公司的法定代表人邹汉林及其委托诉讼代理人邹玮炜、被告王莉及其委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侨盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令王莉向侨盛公司支付所欠租金和物业管理费117864元（其中房屋租金115164元，物业管理费2700元，水费225元，电费3040元）；2.判令王莉向侨盛公司支付违约金20000元；3.判令王莉承担本案诉讼费用。事实和理由：根据侨盛公司与王莉于2018年4月27日签订的《租赁合同》第三条第一项的约定，第三年(2020年)房屋租金标准为每月18888元，每年租金按半年度支付(实际按季度支付)，王莉应在每个季度租期到来之日提前一个月清缴下季度的房租、水电费及物业管理费。截止2020年9月15日，王莉仍拖欠2019年第四季度租金15000元(2019年9月13日至2019年12月13日)、2020年第一季度租金30376元(2020年3月13日至2020年6月13日)、2020年第二季租金56664元(2020年6月13日至2020年9月13日)、2020年第三季度租金56664元(2020年9月13日至2020年12月13日)、物业管理费2700元、电费3040元、水费225元，共计163769元未支付。根据《租赁合同》第七条的约定，如果王莉违约，应支付侨盛公司违约金20000元并不退还押金，以及恢复房屋原状和退还租赁物。侨盛公司曾多次向王莉发出通知并进行交涉，王莉以各种理由拒绝履行支付租金的合同义务。原告侨盛公司向本院提交的证据有：1.《租赁合同》；2.《补充协议》;3.通知。被告王莉辩称，2019年12月20日，王莉与史定军、侨盛公司法定代表人邹汉林对长沙市芙蓉区宝南街58号俱乐部大楼第一层150平方米房屋（以下简称案涉房屋）租赁合同的转让达成《转让协议》，约定由王莉转受史定军与侨盛公司签订的《租赁合同》。侨盛公司法定代表人邹汉林与王莉达成口头协议，约定王莉按月租金13888元履行合同，直至长沙市芙蓉区××路两厢棚户区改造项目（一期）征收拆迁完毕再恢复至原合同约定的月租金18888元。《转让协议》生效后，王莉支付了2019年12月13日至2020年3月12日的租金和物业费共计42564元。因新冠肺炎疫情和案涉房屋周围征收拆迁影响，王莉经营的店铺几乎不能正常营业，经与侨盛公司协商并在征得侨盛公司同意后，不停顿地用零碎方式支付租金，2020年9月13日前的所有租金已经全部付清，水电费也已经向侨盛公司工作人员黄建梁和王经理支付，故王莉并未违约。侨盛公司诉称王莉还欠2019年第四季度的租金15000元，但侨盛公司于2019年12月20日书面同意转让能够证明，2019年12月20日前的租赁合同史定军已完全履行完毕。受新冠肺炎疫情和案涉房屋周围征收拆迁的双重影响，王莉希望侨盛公司能够承担其社会责任和企业责任，免除王莉7个月的租金。长沙市芙蓉区人民政府于2020年9月9日发布的征收公告中显示案涉房屋在长沙市芙蓉区××路两厢棚户区改造项目（二期）征收范围内，本着平等互利、诚信至上、友好协商、诚实守信的原则，王莉希望在过渡期内侨盛公司减租75%。被告王莉向本院提交的证据有：1.招商银行户口历史交易明细表、长沙银行个人账户明细对账单（共计3页）；2.《转让协议》；3.证明书；4.营业报表单；5.王莉向侨盛公司所交的租金及物业费的明细表、微信和支付宝转账记录截屏；6.长沙市芙蓉区人民政府芙政征字[2020]第3-1号《蔡锷中路两厢棚户区改造项目（二期）房屋征收范围公告》及征收范围规划；7.案涉房屋经营门店照片；8.案涉房屋周边拆迁现场照片；9.光盘（2张，当庭播放）。对原告侨盛公司、被告王莉围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据民事诉讼证据规定，并结合庭审质证情况及当事人的陈述，本院查明事实如下：2018年4月27日，侨盛公司与案外人史定军签订《租赁合同》，约定侨盛公司将案涉房屋出租给史定军，租赁期限为2018年4月28日至2024年4月27日；第一年至第三年每月租金为18888元，第四年为每月22800元，第五年为每月23800元，第六年为每月24800元，租金按半年度支付；押金为20000元，合同期满无息退给史定军；侨盛公司保证史定军在租赁期内水电的正常使用，史定军用水用电单独用表计费，费用自理；如侨盛公司违约，应支付史定军违约金20000元并赔偿实际经济损失，如史定军违约，应支付侨盛公司违约金20000元并不退还押金，以及恢复房屋原状和退还租赁物。2018年12月13日，侨盛公司与案外人史定军签订《补充协议》，约定侨盛公司同意史定军将2018年12月13日至2019年12月12日一年期间的部分租金60000元缓交，缓交期限为一年，缓交期后照原合同条款执行；史定军缓交期内缓交所欠侨盛公司的60000元租金以史定军目前在侨盛公司租赁物范围内的装修、空调、厨房设备以及灶具和桌椅等全部财产对此具保质押，一年缓交期过，2019年12月12日史定军如果不按期补交此缓交款，则上述具保质押物品归侨盛公司所有，史定军净身出户并返还所租侨盛公司租赁物；如果缓交期一年内史定军转让所租门面，必须先行清交所欠侨盛公司60000元缓交的房屋租金，方可履行办理转让手续；即日起史定军缓交期内每月(除每月缓交的5000元租金外)仍应交纳租金13888元，此款应依原合同按期交纳，2018年12月13日即应交纳半年未缓交的部分租金83328元，如果不按期交纳，即视为史定军违约。在《租赁合同》和《补充协议》履行过程中，2019年8月31日，王莉与史定军签订《转让协议》，约定史定军将案涉房屋经营权转让给王莉，王莉承受后，史定军不负责王莉一切事物，包括原合同内容，以及补充协议的内容；史定军与侨盛公司没往来关系，没债权、债务等；原合同补充协议里面缓交期的房租金王莉与侨盛公司商量解决，与史定军无关。2019年12月20日，侨盛公司法定代表人邹汉林在《转让协议》上签字注明“同意转让”并签名盖章。2020年9月13日，侨盛公司向王莉作出《通知》，告知王莉截止2020年9月13日已经欠交租金157804元(其中:2019年12月13日应交56664元，实交41664元，欠交15000元；2020年3月13日应交56664元，实交26288元，欠交30376元；2020年6月13日应交56664元，实交0元，欠交56664元；2020年9月13日应交56664元，实交0元，欠交56664元)，另外欠交物业管理费2700元，水费225元，电费3040元，共计163769元，限王莉接此通知后三天内交清此欠款，否则无条件收回一楼所占用的门面房屋。2019年12月20日至2020年9月20日，王莉已向侨盛公司支付租金共计112969元，依合同约定的每月租金标准，王莉欠交租金共计57023元（9个月*18888元/月-112969元）。侨盛公司诉请王莉支付的物业管理费、水费、电费，王莉已向侨盛公司付清。另查明，案涉房屋紧邻长沙市芙蓉区××路两厢棚户区改造项目（一期）征收拆迁现场。本院认为，2019年8月31日，案外人史定军将其与侨盛公司签订的《租赁合同》的全部权利义务转让给了王莉，侨盛公司于2019年12月20日对此表示同意认可，并共同签订《转让协议》，王莉已概括承继了案外人史定军的权利义务，王莉与侨盛公司于2019年12月20日建立并形成房屋租赁合同法律关系。在合同履行期内，王莉未按合同约定向侨盛公司足额支付2019年12月20日至2020年9月20日期间的租金57023元，系违约行为，依法应当向侨盛公司承担继续履行支付欠交租金的违约责任。侨盛公司诉称王莉应承担2019年12月13日欠交的租金15000元，但根据侨盛公司法定代表人邹汉林于2019年12月20日在《转让协议》上的签字，《转让协议》自2019年12月20日始生效，王莉仅对2019年12月20日后的租金承担合同义务，故对侨盛公司该项诉请，本院不予支持。王莉辩称，其与侨盛公司口头约定租金标准调整为月租金13888元，至长沙市芙蓉区××路两厢棚户区改造项目征收拆迁完成后两个月再恢复至原合同约定的租金标准即月租金18888元，但其并未提供证据予以证明，本院不予采信。关于迟延履行违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案中，2020年初在租赁合同履行过程中涉及的新型冠状病毒肺炎疫情带来的交通管制、返工推迟、商铺关闭等情况，以及案涉房屋周边受长沙市芙蓉区××路两厢棚户区改造项目（一期）拆迁等情况，对王莉租赁案涉房屋从事的餐饮经营活动造成一定的影响，综合本案合同的履行情况、不可抗力因素影响程度、当事人的过错程度等因素，根据公平原则、诚实信用原则进行衡平，本院酌情确定免除王莉迟延给付部分租金的违约责任，侨盛公司诉请王莉支付违约金20000元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、在本判决生效后十日内，王莉向长沙侨盛通讯科技有限公司支付2019年12月20日至2020年9月20日期间拖欠的租金57023元；二、驳回长沙侨盛通讯科技有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3976元，因适用简易程序减半收取1988元，由王莉负担1200元，由长沙侨盛通讯科技有限公司负担788元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  江涛二〇二〇年十一月二十五日法官助理李家成书记员尹嫱附本判决引用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。