湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0192民初4864号原告：武汉居友物业服务有限公司，住所地武汉市东湖新技术开发区关山大道**软件产业园******。法定代表人：史洪政，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲁淮，该公司员工。委托诉讼代理人：林琴，该公司员工。被告：郑亮，男，1985年10月26日出生，汉族，户籍地湖北省赤壁市，住武汉市东湖新技术开发区。原告武汉居友物业服务有限公司诉被告郑亮物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人鲁淮、林琴，被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付物业管理费9256元；2、判决被告支付逾期缴纳物业管理费滞纳金408元；3、判决本案全部诉讼费用由被告负担。事实与理由：被告是光谷地产·桃花源小区F4-1-102号的业主，房屋面积为101.47平方米，按照原告与武汉光谷地产有限公司签订的《光谷地产·桃花源（二期）前期物业服务合同》，原告为桃花源小区居住的业主提供规范的物业管理，完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。根据合同约定，被告自2016年11月30日至2020年11月29日共拖欠应缴纳的物业管理费为9256元，滞纳金为408元，累计费用合计为9664元。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业费，但被告未予理睬。被告郑亮辩称：不缴纳物业费的理由是小区物业没有服务到位。例如小区卫生没有打扫干净、小区公共设施损坏没有维修、小区绿化未维护好、小区车辆乱停乱放以及小区走道里被盗。物业费我前期是交过的，但是由于物业服务不到位，前期的服务都没有做好，之前反馈的问题一直没有处理好。我认为物业费不应该交。经审理查明，被告系武汉市东湖新技术开发区光谷七路桃花源小区F4-1-102室房屋的业主，房屋建筑面积101.47平方米。2013年7月10日，武汉光谷地产有限公司与原告签订《光谷地产·桃花源（二期）前期物业服务合同》，约定由原告为武汉市东湖新技术开发区光谷七路桃花源小区提供物业服务，物业服务费用按业主拥有的建筑面积交纳，住宅1.9元/平方米·月；住宅物业服务费用按每年为一周期交纳，业主应按照《商品房买卖合同》内约定的交付日起交纳物业服务费，业主或物业使用人应在每周期开始之日起10日内按时向原告交纳当周期物业服务费；本合同期限为5年，自2013年7月10日起至2018年7月9日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该合同还就其他权利义务、违约责任等进行了约定。后原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告对被告房屋所在的光谷七路桃花源小区提供物业服务。物业服务费用住宅按建筑面积1.9元/平方米·月，以年为周期先付预交，第一次为开发商通知办理入住之日起，之后在预付管理费到期时的提前一个月，通过银行转账或到物业服务中心缴纳现金支付相关费用。该合同还就其他权利义务、违约责任等进行了约定。2018年10月25日，武汉市桃花源小区第一届业主委员会（以下简称：桃花源业委会）与原告签订《桃花源小区物业服务合同》，约定：桃花源业委会选聘原告为桃花源小区提供物业服务，合同期限2年，自2018年7月1日起至2020年6月30日止；物业服务费用按业主拥有的建筑面积交纳，住宅1.9元/平方米·月；业主按年向原告交纳物业服务费，业主应当按照本合同约定按时足额支付物业服务费；业主和物业使用人逾期未缴纳前述费用的，自下月1日起，原告有权按日加收应交费用万分之五的滞纳金；欠费期超过2个月的业主和物业使用人，原告有权在小区内进行公示通报，超过3个月仍不支付的，原告有权诉诸法律进行追讨；业主违反本合同约定，经原告书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，应当按日万分之五的标准向原告支付违约金；原告违反本合同约定，未完成本合同约定的物业服务内容和物业服务标准的，桃花源业委会有权要求原告限期整改；逾期未整改的，桃花源业委会经业主大会依法表决通过，有权解除本合同；并有权要求原告按其减少的服务支出予以赔偿。但业主或物业使用人不得以原告违反本合同约定为由拒绝交纳物业服务费。该合同还就其他权利义务、违约责任等进行了约定。2020年8月9日，桃花源业委会与原告签订《光谷地产·桃花源小区物业服务合同》，约定：桃花源业委会续聘原告对桃花源小区提供物业服务，合同期限3年，自2020年7月1日起至2023年6月30日止；物业服务费用按业主拥有的建筑面积交纳，高层住宅1.9元/平方米·月；物业服务费按年缴纳，每次缴费的具体时间为每年首月15日前；业主违反本合同约定，经原告书面催缴未能按时足额缴纳物业服务费应当按每天万分之五滞纳金的标准向原告支付违约金；业主违反本合同的约定，实施妨害物业服务行为的，应当承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍等相应的民事责任；原告违反本合同的约定，擅自提高物业服务收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付，已经支付的业主有权要求原告返还。该合同还就其他权利义务、违约责任等进行了约定。上述合同签订后，原告为包括被告在内的小区业主提供了物业服务，被告未按合同约定向原告交纳2016年11月30日至2020年11月29日的物业服务费9254元（101.47平方米×1.9元/月每平方米×48个月）。本院认为，武汉光谷地产有限公司与原告签订的《光谷地产·桃花源（二期）前期物业服务合同》、原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》、桃花源业委会与原告签订的《桃花源小区物业服务合同》、《光谷地产·桃花源小区物业服务合同》是双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原、被告应当按照上述合同约定全面履行自己的义务。原告为被告房屋所在的小区提供了物业服务，被告提出原告提供的服务未完全符合合同的约定。本院认为，物业服务是为整个小区服务且是动态的过程，是不断对新出现的问题及时处理解决的过程，在原告提供了主要物业服务的情况下，业主仅凭一时的服务瑕疵作为拒绝交纳物业费，会使原、被告双方的利益关系失去平衡，对其他已经交纳物业费的业主不公平。被告不能以其答辩理由拒绝交纳物业费。但结合原、被告的陈述和证据，能够证明原告提供的物业服务存在一定瑕疵，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，对于原告要求被告支付拖欠物业费9254元的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告支付滞纳金408元的诉讼请求，不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告郑亮于本判决生效之日起十日内向原告武汉居友物业服务有限公司支付物业费9254元；二、驳回原告武汉居友物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告郑亮负担（此款已由原告武汉居友物业服务有限公司预交，被告郑亮于本判决生效之日起十日内直接向原告武汉居友物业服务有限公司支付25元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员 曾 群二〇二〇年十一月十三日书记员 余晚春