贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6945号上诉人（原审被告）：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路**兰馨桂馥花园**。法定代表人：郭福兰，该公司董事长。委托诉讼代理人：廖黎莉，北京大成（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅雪，北京大成（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：覃慧，女，1984年10月25日出生，侗族，住贵州省铜仁市万山区。委托诉讼代理人：王晓红，贵州一策律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡国清，贵州一策律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州昕晟鼎商业管理有限公司，住所，住所地贵州省贵阳市南明区护国路**香格里拉大厦****【大南社区】div>法定代表人：谭黄，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所地贵，住所地贵州省贵阳市南明区博爱路**博爱公寓**v>法定代表人：乌安臣，该公司总经理。上诉人贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫公司）因与被上诉人覃慧、贵州昕晟鼎商业管理有限公司（以下简称昕晟鼎公司）、贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院(2019)黔0111民初5873号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人麒鑫公司委托诉讼代理人廖黎莉、梅雪，被上诉人覃慧委托诉讼代理人王晓红到庭参加了诉讼。被上诉人昕晟鼎公司、伟庭公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。麒鑫公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，发回重审；2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、2017年6月28日麒鑫公司与伟庭公司签订《独家销售代理合同》，在合同履行过程中，伟庭公司及其实际控制人韩忠志曾与麒鑫公司洽谈未售部分商业物业招商事宜，但最后双方未签订合同。2019年初，听到员工反映商户到公司咨询租赁房屋何时交付问题，2019年4月麒鑫公司以韩忠志涉嫌伪造印章、诈骗罪向公安部门报案，同年7月10日花溪区公安分局立案受理。对于韩忠志利用伪造委托文件，借用昕晟鼎公司名义对外招商一事，麒鑫公司并不知晓，更未参与欺骗商户和骗取钱财，该行为与麒鑫公司无关。二、《酒店租赁合同》应认定为无效合同。一审认定该合同有效所采信的证据不合法，认定事实主观臆断。麒鑫公司报案时就伪造《授权委托函》涉嫌刑事犯罪进行鉴定，鉴定结论为该委托书加盖印章与麒鑫公司提交的印章样本检验非同一印章。本案中，麒鑫公司申请对委托书进行司法鉴定，但鉴定机构以鉴定材料不真实、不完整、不充分或取得方式不合法不予受理，但贵阳市公安局司法鉴定中心却出具了《鉴定文书》。一审认定麒鑫公司向公安部门报案称伟庭公司等涉嫌法非经营罪，但麒鑫公司从未以该罪名报案。因此，一审在非法经营罪的刑事卷宗内断章取义截取不利于麒鑫公司的材料作出有利于伟庭公司、昕晟鼎公司的认定。三、一审未查明涉案房屋的真实权利人，麒鑫公司不是涉案出租房屋的真实权利人。案涉房屋在出租前已被伟庭公司出售给案外人，韩忠志在明知房屋已经出售的情况下再次收取商户的租金及保证金，主观上有诈骗的故意，在此前提下，即便真有所谓的委托函，昕晟鼎公司的招商行为也属于无权代理或无权处分。本案租金及保证金直接进入伟庭公司账户，伟庭公司系实际受益人，麒鑫公司分文未取，却遭受重大损失。四、本案应当先刑事后民事进行审理。伟庭公司、韩忠志涉嫌伪造印章、诈骗罪公安已立案受理，报案原因是伪造印章、伪造委托招商文件、以虚假材料骗取商户租金和保证金。该案于本案事实部分高度重合，刑事案件的侦查结果直接影响本案的审判，故本案应当中止审理等待刑事案件侦查完毕。五、本案遗漏房屋产权人和韩忠志参加诉讼，属程序违法。覃慧辩称：一、昕晟鼎公司持上诉人麒鑫公司的授权委托书并在麒鑫公司的售楼部签订本案租赁合同，麒鑫公司的法定代表人郭福兰在场明确表示授权给昕晟鼎公司，故上诉人应当承担本案全部合同责任。二、上诉人麒鑫公司辩称涉案租赁房屋已经出售，但该出售行为并不改变麒鑫公司、昕晟鼎公司、伟庭公司应当承担本案的违约责任。三、上诉人麒鑫公司就伟庭公司涉嫌伪造印章、诈骗罪向花溪公安分局报案，虽然已经立案，但不能改变其之间的委托招商的真实性，本案审理并不需要以该刑事案件的结果为依据，故无需中止审理等待刑事处理结果，也不需要将本案移送公司机关侦查。昕晟鼎公司、伟庭公司未到庭辩称，亦未提交书面答辩意见。覃慧向一审法院起诉请求：1.请求解除原、被告签订的商铺租赁合同；2.判令被告返还原告履约保证金80000元；3.判令被告支付原告因被告违约所遭受的损失120000元；4.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。一审法院认定事实：被告麒鑫公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万元，营业期限至2020年12月30日，经营范围为房地产开发、经营。被告昕晟鼎公司成立于2014年9月4日，类型为有限责任公司，注册资本100万元，营业期限至2024年9月4日，经营范围为企业管理服务；企业营销策划；市场营销策划；品牌营销策划；商业项目投资；房地产经纪、房地产营销策划等。相应工商登记信息显示，韩忠志曾系该公司股东，后于2016年12月12日登记退股。被告伟庭公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万元，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。相应工商登记信息显示，该公司监事为韩忠志，且韩忠志曾系该公司股东，后于2018年1月25日登记退股。位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系被告麒鑫公司建设开发。2017年6月28日，麒鑫公司（甲方）与伟庭公司（乙方）就案涉的花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目签订《独家销售代理合同》约定：一、合作方式和范围：1.甲方委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳市花溪区兴建的“花溪新时代”项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面积约为10000平方米，车位约1301个。（准确数据以甲乙双方签字盖章的新时代销售房源表配合销售许可证面积、权属证书面积为准）。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。二、合同期限：本合同代理期限为2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算……。合同落款处加盖了双方单位印章，另有双方代表人郭福兰、韩忠志签名确认。2017年10月27日，昕晟鼎公司（甲方）与覃慧（乙方）签订《商铺租赁合同》约定：甲方将位于贵阳市花溪区方，该商铺建筑面积为84.38平方米，使用面积为68.85平方米，该商铺只供乙方作软体包装用途，租赁期间乙方须具有优仿客品牌的合法使用权，凡因品牌使用权、知识产权等问题导致的纠纷及法律责任均由乙方承担。租赁期限5年（自2018年3月1日起至2023年2月28日止），租赁期限按实际交房时间计算，如实际开始履行时间提前或顺延租赁年限相应提前或顺延。关于租金：1、签订合同时该物业首期租赁费用为每平方米160元，其中租赁费用含应缴纳的：房屋租金每平方米155元，物业管理费每平方米5元。2、免租期（含装修期）：该物业装修期为9个月，从2018年3月1日至2018年11月30日。3、租赁费用自2018年12月1日起计租，至2023年2月28日。4、首期租赁费用按6个月／次支付，应在合同签订之日当天内支付，之后每次交付租金应在上次租赁日结束前15日内预先支付3个月的租金，依次类推。合同签订之日起乙方向甲方缴纳履约保证金80000元。乙方装修期结束后，将乙方缴纳的履约保证金自动扣除70000元转为租赁费用，剩余10000元作为租赁履约保证金。出租物业交接日期为2018年3月1日之前。若因甲方不能按约定交付物业，乙方可以单方面解除合同，并要求甲方退还履约保证金80000元。双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订当日，覃慧通过ＰＯＳ机刷卡支付80000元到伟庭公司银行账户，昕晟鼎公司于同日向原告出具了相应的《收款收据》，载明收到王光飞交来Ａ区Ａ1负1-1履约保证金80000元。2018年3月1日后，覃慧仍未得到商铺经营，故其诉至一审法院，请求如前。另查明，1、案涉房屋于2019年6月取得相关部门颁发的《建设工程规划许可证》、《贵阳市商品房预售许可证》、《不动产权证书》。2、与原告同时对本案三被告提起诉讼的另外9案的原告均陈述，案涉租赁合同签订地、付款地均在麒鑫公司提供的售楼部。昕晟鼎公司陈述案涉租赁合同签订地、付款地均在售楼部。3、审理中，覃慧提交了如下证据：（1）其作为乙方于2017年10月26日与甲方优纺客石家庄家居设计有限公司（以下简称优纺客公司）、甲方石家庄高新区优纺家居用品销售服务中心（以下简称优纺家居服务中心）签订的《“优纺客”品牌授权合同》、《产品定制购买协议》。品牌授权合同约定：甲方授权乙方在贵州贵阳花溪区商设立“优纺客”品牌，授权期限自2017年10月26日至2019年1月25日止，乙方向甲方缴纳加盟金20000元，该笔款项已经缴纳不予退还。乙方向甲方缴纳履约保证金10000元，该笔款项合同期满甲方双方处理完交接、关联事宜后30个工作日后无息退还。定制购买协议约定：乙方向甲方购买定制产品，定制价金90000元，此款交纳后不予退还。当日，石家庄高新区优纺家居用品销售服务中心和优纺客石家庄家居设计有限公司分别向原告出具收到原告支付的履约保证金和加盟费30000元、产品定制定金90000元的收款收据。覃慧主张因被告原因导致其无法按约履行该品牌授权合同和定制购买协议构成违约，该损失应由被告赔偿。（2）其于2019年6月28日与贵州一策律师事务所签订的《委托代理合同》，以及该所出具的律师费发票一份，用于证明因本案诉讼产生律师费1200元，并要求被告承担。（3）麒鑫公司出具的落款时间为2017年7月的《委托函》复印件一份，内容为：“我公司：‘贵州麒鑫房地产开发有限责任公司’全权委托‘贵州昕晟鼎商业管理有限公司’对花溪新时代麒鑫商业广场的商业整体招租、经营管理、租赁费用及物业管理费用的收取。”麒鑫公司对该证据的真实性不予认可。“花溪新时代”项目的另一租户曹烨亦向一审法院提起（2019）黔0111民初5869号案件诉讼，经审查，该委托函与该案中曹烨向一审法院提交的麒鑫公司出具的落款时间为2017年7月的《委托函》原件内容一致，因麒鑫公司对该委托函落款处加盖的“贵州麒鑫房地产开发有限责任公司”印章的真实性不予认可，并申请鉴定该印章的真伪性。一审法院依法委托贵州警察学院司法鉴定中心进行鉴定。因麒鑫公司的印章未在相关行政管理部门备案，贵州警察学院司法鉴定中心于2019年11月27日向一审法院出具《不予受理通知书》，认为根据《司法鉴定程序通则》第十五条规定的第二种及第五种不得受理之情形，决定不予受理该鉴定申请。（4）因麒鑫公司就案外人贵州伟庭茂房地产开发有限公司（以下简称伟庭茂公司）涉嫌伪造公司印章案向贵阳市公安局花溪分局报案，经贵阳市公安局花溪分局委托，贵阳市公安司法鉴定中心于2019年6月28日出具鉴定编号为Ｊ520100-30-190055的《鉴定文书》，载明检材为2017年8月1日的《授权委托函》，检材的具体内容为：“兹授权委托‘贵州昕晟鼎商业管理有限公司’负责我公司开发的‘花溪水井湾新时代广场’项目进行前期的商业规划和业态定位、整体招商工作，完成与目标客户的谈判和签约、代收租赁费用、物业管理及商业经营管理工作，保证该项目的商业正常运营。特此授权授权单位：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司授权单位公章2017年8月1日。”日期落款处加盖了贵州麒鑫房地产开发有限责任公司印章。鉴定结论为该印章与麒鑫公司提交的印章样本检验非同一枚印章盖印形成。此后，贵阳市公安局花溪分局于2019年7月10日向麒鑫公司出具《立案告知书》，告知贵州麒鑫房地产开发有限责任公司被伪造印章案符合立案标准，决定立案。现麒鑫公司等以该刑事案件与本系列案有关联为由请求中止审理或移送公安机关。（5）麒鑫公司向贵阳市公安局花溪分局报案称伟庭公司等涉嫌非法经营罪，原告覃慧等申请一审法院向贵阳市公安局花溪分局调取该案中郭福兰（麒鑫公司法定代表人）、韩忠志（伟庭公司监事、原法定代表人）、杨闵皓（贵州三星地产顾问有限责任公司的法定代表人）、王恩成（麒鑫公司财务总监）四人的询问笔录，用于证明麒鑫公司委托伟庭公司、昕晟鼎公司招商租赁，麒鑫公司在本案中应当承担连带责任。三被告质证时均对以上笔录的合法性、关联性及原告证明目的不予认可。经查阅公安机关询问笔录，麒鑫公司法定代表人郭福兰于2019年6月24日向公安机关陈述，其因欠案外人罗建平款项，罗建平介绍伟庭公司的韩忠志为麒鑫公司销售住房和商业门面，故麒鑫公司与伟庭公司签订《独家销售代理合同》，将销售和招商包给伟庭公司做，当被问“你知不知道昕晟鼎公司为你们招商的事”时，郭福兰答“我晓得招商的事，但是具体是哪家公司在为我们招商我不清楚，因为这些事都是包给伟庭去做的，他们找的哪家公司我就不清楚啦”；伟庭公司监事韩忠志于2019年6月25日向公安机关陈述，其作为当时伟庭公司的法定代表人与麒鑫公司签订《独家销售代理合同》，约定伟庭公司负责销售“花溪新时代”项目，昕晟鼎公司是郭福兰叫到负责招商返租的公司，具体事宜由麒鑫公司副总徐总与昕晟鼎公司副总杨闵皓洽谈；贵州三星地产顾问有限责任公司（以下简称三星公司）的法定代表人杨闵皓于2019年6月27日向公安机关陈述，因伟庭公司的法定代表人韩忠志找到杨闵皓，要求三星公司帮伟庭公司搞“花溪新时代”项目的招商工作，伟庭公司支付杨闵皓所带团队的招商佣金，杨闵皓所带团队具体做前期招商洽谈工作，不负责和商户签订合同，如果伟庭公司同意投资方所报条件，就由伟庭公司与投资方签订租赁合同并收取履约保证金，否则就叫杨闵皓所带团队重新找投资方，当被问到“你们在做麒鑫广场楼盘的招商工作时，开发商麒鑫公司是否知道你们在招商”，杨闵皓答“肯定知道，因为我们招商工作和售楼部的在一起办公长达一年多，开招商发布会的时候麒鑫公司的领导出席的，还有麒鑫公司开招商会时通知我们参加”；麒鑫公司财务总监王恩成先后于2019年4月22日及6月30日向公安机关陈述，麒鑫公司与伟庭公司签订《独家销售代理合同》，由伟庭公司独家代理，商业用房的招租租金是由昕晟鼎公司（听说是伟庭公司的下属公司）负责收取，昕晟鼎公司是伟庭公司委托的招商公司，昕晟鼎公司与客户签订的《商铺租赁合同》有一部分是伟庭公司报给麒鑫公司的，有一部分是客户交到麒鑫公司的，伟庭公司收取的履约保证金（共计2060万元但伟庭公司只报1335万元）没有交到麒鑫公司。审理中，一审法院应原告申请依法保全了被告麒鑫公司、伟庭公司、昕晟鼎公司相应价值的财产。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证，被告工商登记信息，独家销售代理合同，新时代广场商铺租赁合同，付款凭证上，收款收据，建设工程规划许可证，贵阳市商品房预售许可证，不动产权证书，“优纺客”品牌授权合同，产品定制购买协议，收据，委托函复印件，不予受理通知书，鉴定文书，立案告知书，贵阳市公安局花溪分局询问笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，结合原、被告诉辩意见和举证质证情况以及庭审查明的事实，本案争议的焦点为：一、案涉《新时代广场商铺租赁合同》的法律效力问题；二、履约保证金的法律性质、是否应当返还及其返还主体；三、被告方是否应当赔偿原告违约损失以及计算标准。关于《房屋租赁合同》的法律效力问题。2017年6月28日，麒鑫公司（甲方）与伟庭公司（乙方）就案涉“花溪新时代”项目签订《独家销售代理合同》约定，麒鑫公司委托伟庭公司独家代理销售“花溪新时代”项目，如伟庭公司将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。该约定内容反映，麒鑫公司向伟庭公司的委托事项包括营销、招商内容。鉴于昕晟鼎公司、伟庭公司工商登记信息均显示曾经的股东均有韩忠志，且2017年6月28日韩忠志作为伟庭公司代表与麒鑫公司签订前述《独家销售代理合同》，加之案涉《商铺租赁合同》系原告与昕晟鼎公司签订，当日原告将租赁保证金支付到伟庭公司账户，并由昕晟鼎公司出具相应收据，原告、昕晟鼎公司均陈述租赁合同签订地、付款地均在售楼部，麒鑫公司法定代表人郭福兰陈述知道招商事宜，麒鑫公司工作人员王恩成陈述伟庭公司或客户已经向麒鑫公司提交《商铺租赁合同》，以上情况足以印证，昕晟鼎公司、伟庭公司共同代理麒鑫公司进行案涉房屋的招租工作，麒鑫公司知情且未明确表示反对，应视为认可昕晟鼎公司、伟庭公司的共同代理行为，而该委托行为行为并未违反法律规定，故因该委托行为产生的相应法律后果应由委托人麒鑫公司承担。麒鑫公司辩称未委托昕晟鼎公司招租的意见，与客观事实不符，不予采信。综上所述，案涉《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，虽双方签订合同时麒鑫公司尚未取得案涉房屋《建设工程规划许可证》，但其已在案件一审法庭辩论终结之前取得该证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，一审法院认定该房屋租赁合同合法有效，各方应恪守履行。关于履约保证金的法律性质、是否应当返还及其返还主体的问题。原告作为承租方，已依约支付履约保证金80000元，根据双方合同约定，若因出租方不能按约定交付物业，承租方可以单方面解除合同。因麒鑫公司的原因导致覃慧签约目的不能实现，覃慧要求解除租赁合同并返还履约保证金80000元的诉请，符合法律规定，应予支持；对于原告主张伟庭公司、昕晟鼎公司承担民事责任的意见，因二被告系接受麒鑫公司委托从事的民事行为而收取履约保证金，故该收款行为的返还责任应由委托人麒鑫公司承担。但因昕晟鼎公司于庭审答辩时表示愿意退还收取原告支付的履约保证金，其该意思表示构成债务的加入，一审法院从其自愿，其应与麒鑫公司共同承担返还责任。原告依据其与案外人优纺客公司、优纺家居服务中心签订的《“优纺客”品牌授权合同》、《产品定制购买协议》及优纺客公司、优纺家居服务中心出具给其收到120000元收款收据，用于证明其为经营本案物业而支付了120000元款项因被告原因造成违约，故要求被告赔偿其损失120000元。因覃慧并未举证证明该笔款项的付款流水，加之覃慧与昕晟鼎公司签订本案《新时代广场商铺租赁合同》的时间为2017年10月27日，约定的租赁期限2018年3月1日至2023年2月28日，该租赁合同签订时间、租赁期间均晚于《“优纺客”品牌授权合同》、《产品定制购买协议》，同时覃慧未提供其他证据佐证该120000元款项确因本案租赁关系而产生。考虑到原告的实际损失，一审法院酌定自原告付款之日即2017年10月27日起计算，至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。据此标准，截止2019年8月19日的损失应为6747.67元。该损失应由麒鑫公司承担。原告主张被告赔偿律师费缺乏依据，不予支持。麒鑫公司以案外人伟庭茂公司涉嫌伪造其印章的刑事案件为由，请求将本系列案中止审理或移送公安机关。因系案外人涉嫌的刑事案件，且麒鑫公司印章是否被伪造以及本案委托函中麒鑫公司印章的真实与否，并不影响本案中麒鑫公司委托授权伟庭公司、昕晟鼎公司招商行为的真实性，故对麒鑫公司该项辩称意见不予采信，对麒鑫公司申请中止本案审理的意见不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告覃慧与被告贵州昕晟鼎商业管理有限公司于2017年10月27日签订的《新时代商铺租赁合同》。二、被告贵州麒鑫房地产开发有限责任、被告贵州昕晟鼎商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内共同返还原告覃慧履约保证金人民币80000元。三、被告贵州麒鑫房地产开发有限责任于本判决生效之日起十日赔偿原告覃慧损失人民币6747.67元（2019年8月20日起的损失以人民币80000元为计算基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。四、驳回原告覃慧的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4300元，由原告覃慧负担2435元，由被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司、被告贵州昕晟鼎商业管理有限公司共同负担1720元，由被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司负担145元。保全费1520元，由原告覃慧负担866元，由被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司、被告贵州昕晟鼎商业管理有限公司共同负担603元，由被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司负担51元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：对于上诉人二审提交的《商品房买卖合同》、购房支付凭据、收据，该证据因与本案无关联性，本院对其证明目的不予采信。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实相一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.本案租赁合同是否合法有效。2.上诉人麒鑫公司是否应当承担本案合同责任。3.一审程序是否存在程序违法问题。关于焦点一，即合同效力问题。本案租赁合同的签订主体为覃慧与昕晟鼎公司，二者皆为有完全行为能力的民事主体，合同内容系双方真实意思表示，合同内容是将本案租赁物出租用于软体包装，并不违反法律的禁止性规定，故本案租赁合同合法有效。上诉人称本案租赁房屋已销售给案外人，昕晟鼎公司与麒鑫公司均无权租与他人因而辩称合同无效，但本案是合同纠纷，而合同是民事主体设立债权债务的法律行为，在本案中是指出租人以收取对方租金为对价，将约定的标的房屋的使用权交付给承租人，至于其设立此项债务时对合同标的房屋有无物权并不影响合同本身的效力，只可能对出租人在履行合同时有无实际履行合同义务的能力造成影响，从而产生履行义务导致债务消灭或因履行不能而导致违约的法律后果。故上诉人此项主张，本院不予支持。关于焦点二，即上诉人麒鑫公司的合同责任问题。本案租赁合同虽然系以昕晟鼎公司的名义与覃慧签订，但昕晟鼎公司持加盖为麒鑫公司印章的委托函载明“麒鑫公司全权委托昕晟鼎公司对花溪新时代麒鑫商业广场的商业整体招租、经营管理、租赁费用及物业管理费用的收取”，明确表明昕晟鼎公司的招租行为系代理麒鑫公司所为，而本案中，系委托人麒鑫公司委托对外整体招租，且均在项目的售楼部招租，故应认定为该委托函系向不特定的承租人发出的要约，故所有依该委托函签订租赁合同的相对人，均应视为在订立合同时知悉昕晟鼎公司与麒鑫公司之间的代理关系，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人签订的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”的规定，本案租赁合同直接约束覃慧与麒鑫公司。麒鑫公司没有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人，故应当承受该合同的全部法律责任。至于麒鑫公司辩称该印章为韩忠志或伟庭公司私刻，一则即使公安机关作出鉴定该委托函上的印章与其送检的印文不具有同一性，也不能充分证实该章系昕晟鼎公司、伟庭公司或韩忠志违反麒鑫公司的意思私刻私盖，二则麒鑫公司确实与伟庭公司签订了《独家销售代理合同》1.2条约定“如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动”，虽然在该条中约定伟庭公司负有报经麒鑫公司同意且麒鑫公司对外不负责任的约定，但其内部责任分担的约定不得对抗外部第三人，同时也表明麒鑫公司对伟庭公司的合作不仅限于销售，也包括招商，而麒鑫公司的法定代表人郭福兰在刑事询问程序中也陈述“我晓得招商的事，但是具体是哪家公司在为我们招商我不清楚，因为这些事都是包给伟庭去做的，他们找的哪家公司我就不清楚啦”，更是印证了麒鑫公司对伟庭公司及其转委托他人就其楼盘对外招商是认可的，以上事实与韩忠志、杨闵皓等人的陈述互相印证，足以证实麒鑫公司委托伟庭公司并同意其转委托昕晟鼎公司从事招商招租等工作；三则公司对外招租、收取款项均在麒鑫公司的售楼部所为，且作为整体招租、收款，并非私密的、个体的，而是公开的、普遍的，不特定的商业承租人也不存在未尽到审慎义务，反而可以证实承租人是善意的，故麒鑫公司辩称明显与现有证据证实的事实不符，一审依据其委托销售与招商的事实，认定麒鑫公司是合同主体并承担合同责任，符合本案事实与法律规定，本院予以确认。本案中，昕晟鼎公司未按约定于2018年3月1日前交付租赁房屋，已经构成违约，承租人享有依约解除合同、请求返还保证金及主张违约责任的权利，其法律后果应由麒鑫公司承受。关于焦点三，一审程序问题。关于采集郭福兰等人的证据问题，因郭福兰等人就本案相关事实的陈述笔录，来源于相关刑事案件的侦查材料，在民事证据中属于书证，在民事程序中并非证人证言，不属于必须出庭作证的证据形式。一审之所以采信，是因为郭福兰作为完全行为能力人，其在其他司法程序中所作的不利陈述，在民事程序中可以直接采信，且其陈述与麒鑫公司加盖公章的委托函、其他人的陈述可以互相印证，已经达到民事诉讼证明标准。至于上诉人主张一审程序遗漏韩忠志及房屋买受人等必须参加诉讼主体，因韩忠志和房屋买受人并非本案租赁合同的主体，不是必须参加本案诉讼的当事人，故一审不存在遗漏当事人的问题。上诉人主张的应当先刑事后民事程序的问题，因现有证据已经足以证实昕晟鼎公司受麒鑫公司委托对外招租，已经形成麒鑫公司与承租人之间合法有效的租赁合同关系，至于麒鑫公司指控的伟庭公司、韩忠志等人是否存在私刻其印章、是否侵吞钱款等行为均只影响委托人与受托人内部责任的分担，但并不影响本案外部租赁关系及其责任的认定，故本案的审理并不以该刑事处理结果为前提或依据，因此上诉人据此主张的中止本案民事审理，没有法律依据，本院亦不予采信。综上所述，上诉人贵州麒鑫房地产开发有限责任公司的上诉请求与理由均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人贵州麒鑫房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 李云鹤二〇二〇年十一月十九日书记员 冯采维