安徽省阜阳市颍泉区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1204民初2438号 原告：丁丽萍，女，1990年2月3日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 原告：王进才，男，1986年5月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：谢继刚,安徽天宽律师事务所律师。 被告：阜阳银泰国际服装城投资发展有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区工业园繁华路**，统一社会信用代码913412003552060324。 法定代表人：卢海，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈邦乾，该公司员工。 第三人：阜阳颍泉农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区中市街道办事处北京中路**，统一社会信用代码91341200662910978X。 法定代表人：张治斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马后清，安徽志豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦国超，安徽志豪律师事务所律师。 原告丁丽萍、王进才与被告阜阳银泰国际服装城投资发展有限公司（以下简称银泰公司）、第三人阜阳颍泉农村商业银行股份有限公司（以下简称颍泉农商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁丽萍、王进才及其共同委托诉讼代理人谢继刚，被告阜阳银泰公司的委托诉讼代理人陈邦乾，第三人阜阳颍泉农商行的委托诉讼代理人马后清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁丽萍、王进才向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告银泰公司签订的《商品房买卖合同》；2、请求法院判令被告银泰公司向原告返还购房款286682元及利息（自2017年12月19日起按年利率6%计算至实际还清之日止）；3、请求法院判令被告银泰公司向原告返还已偿还被告颍泉农商银行颍河路支行的贷款本息（以实际偿还金额为准）；4、请求法院判令被告银泰公司向被告颍泉农商银行颍河路支行偿还《个人住房（商品房）借款／担保合同》项下剩余的贷款本金及利息；5、依法判决被告支付二原告违约金113336.40元；6、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月20日，二原告与被告银泰公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号ＦＹ2017163776），购买被告开发建设的位于颍泉区房屋。合同约定出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期超过60日，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时按照全部房款的Ｘ%向买受人支付违约金。2017年12月19日，二原告依约交付首付款286682元，后与第三人签订《个人住房（商用房）借款／担保合同》，办理按揭，二原告已完成付款义务。二原告每月按期归还按揭贷款，但被告却迟迟未将房屋交付二原告使用，被告银泰公司已经构成根本违约，且以告诉原告通过诉讼解决的方式表明不再继续履行合同，原告遂提出上述诉讼请求，请求法院依法判决，以维护原告的合法权益。 银泰公司辩称：被答辩人请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》缺乏事实和法律根据。一、答辩人不存在逾期交房。第一、双方签订的《商品房买卖合同（预售）》补充协议第十九条“补充协议的效力”，第2项约定：“本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力。如本补充协议的约定与本合同约定不一致的，以本补充协议约定为准。”第二、补充协议第六条“关于房屋交付的补充约定”，第6项：“如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付。（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设周期延长。（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致房屋延期交付。（5）乙方在房屋交付前仍有购房款、违约金或其他费用（含契稅、公共维修基金／专项维修资金等税费）尚未付清。（6）任何其他非甲方所能控制或不可抗力因素导致的情形。第8项：“甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。”第三、《商品房买卖合同（预售）》第十一条交付时间和手续第二款约定：“如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付：遭遇不可抗力或政府原因或甲方无法预见无法控制的原因导致延期的。”第四、施工期间政府相关部门因大气及环境治理、阴雨天气、文明创建、进博会、武汉世界军人运动会、70周年庆典、杭州Ｇ20会议、新冠××病毒疫情和疫情防控等原因造成施工单位停工478天，即因政府原因和不可抗力的疫情及疫情防控，实际影响工期478天。第五、虽然《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）项约定：“出卖人应当在2019年12月31前向买受人交付该商品房”，但根据上述第一、第二、第三的合同约定，再结合第四的政府原因和不可抗力，答辩人依法可以延长近17个月交付商铺，而无需承担违约责任。综上，根据合同约定，依法答辩人不存在逾期交房，被答辩人诉求解除合同缺乏事实和法律根据，其诉讼请求依法应予驳回。二、答辩人不对被答辩人负有直接交房的义务。首先，被答辩人购房的前提是必须与阜阳国际服装城商业运营管理有限公司（以下简称管理公司）签订《阜阳国际服装城商铺委托经营协议书》（以下简称委托经营协议），即被答辩人应将所购商铺无偿委托管理公司经营及管理叁年，即自服装城正式开业之日起至三年后的开业对应之日。据此，被答辩人实际的收房时间应该在服装城正式开业三年之后。其次，案涉商铺具备装修装饰条件时，就已经由管理公司接管，并由管理公司监督案涉商铺的装修装饰，以满足服装城的招商、开业的硬件需要。其三，从《商品房买卖合同（预售）》和委托经营协议来看，答辩人与管理公司之间是无缝对接的，在法律上不可能也不需要与被答辩人进行通常意义上的房屋占有使用上的直接交接，而应理解为答辩人将案涉商铺交付给管理公司而间接完成了交房。三、被答辩人的合同目的未受到任何损害。首先，从委托经营协议的期限来看，三年的无偿委托期限未包括合理的装修装饰期限，如果将装修装饰期限计算在内的话，被答辩人至少三年零五个月使用不到案涉商铺。其次，答辩人和管理公司为了充分考虑购房者的利益，与其他购房户签订了三方协议，将无偿委托期限从2020年1月1日起算的三年，这无疑大大缩短了管理公司无偿占有使用的期限，也就是说，被答辩人按此方案于2023年1月1日就能够占有和使用案涉商铺了，从而最大限度地保护了购房者的利益，超额实现了购房者购房合同目的。其三，案涉服装城正在招商中，并订于10月份开业，原告的合同目的未受任何损害。综上所述，无论是合同约定或是法定的解除合同条件，本案均来出现，也就是说，被答辩人诉求解除双方签订的购房合同，缺乏事实和法律根据，其诉讼请求依法应予驳回。 颍泉农商银行辩称：一、答辩人对原告在诉状中陈述的《个人住房（商用房）借款/担保合同》的签订及履行情况没有异议，上述合同于2018年4月9日签订。答辩人已经按照约定于2018年9月6日，足额向原告发放贷款本金28万元，并通过受托支付的方式转至被告在答辩人处开立的银行账户。截止到2020年7月20日，即原告向答辩人最后一笔偿还本息日期，原告已经分26次共向答辩人偿还22个月的借款本金38967.24元、利息31266.1元，共偿还本息合计70233.34元，目前尚欠答辩人贷款本金241032.76元及相应利息没有清偿。二、对于本案是否存在符合法定或者约定的解除涉案《商品房买卖合同（预售）》的条件以及上述合同是否应当解除，答辩人请求法院依法进行认定与裁判。三、从原告所列诉讼请求与陈述的事实、理由来看，原告主张解除《商品房买卖合同（预售）》的同时，也要求解除《个人住房（商用房）借款/担保合同》。如果法院判决本案原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》解除，那么涉案的《个人住房（商用房）借款/担保合同》目的将无法实现，法院应依法判决解除《个人住房（商用房）借款/担保合同》，并判决由相关义务主体向答辩人偿还本案尚未清偿的贷款本金及相应利息。如果判决不解除《商品房买卖合同（预售）》，本案《个人住房（商用房）借款/担保合同》应当继续履行，由原告向答辩人继续清偿贷款本金与利息。 本院经审理认定的事实如下：丁丽萍、王进才系夫妻关系，2018年1月20日，丁丽萍、王进才与银泰公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：ＦＹ2017163776。该合同主要内容约定：“…出卖人：银泰公司…买受人：丁丽萍、王进才…第三条商品房基本情况…3、该商品房为第一条规定项目中的颍泉区房屋，房屋编号447595007１［1］4Ｂ043…第三章商品房价款…2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币（币种）13444.41元，总价款为人民币（币种）566682元…第七条、付款方式及期限…二、买受人采取下列第３种方式付款。3．贷款方式付款：【商业贷款】。买受人应当于2017年12月19日前支付首期房价款人民币（币种）286682元，占全部房价款的50%。余款人民币（币种）280000元整，向颍泉农商银行颍河路支行［贷款机构］申请贷款支付。…第十一条、交付时间和手续。出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房…如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付：遭遇不可抗力或政府原因或甲方无法预见无法控制的原因导致延期的…第十二条、逾期交付责任…（２）逾期在６0日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款《含已付贷款部分，并自买受人付款之日起，按照Ｘ%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率》计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的Ｘ%向买受人支付违约金…”。 《商品房买卖合同（预售）》补充协议第十六条约定：违约责任1、如因乙方原因导致本合同解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。…2、甲方原因导致乙方有权解除本合同时，如乙方不行使合同解除权，则甲方按照本合同及补充协议约定承担违约责任。如乙方行使合同解除权，则双方按以下方式处理；(1)如乙方系以一次性付款方式或者分期付款方式购房，则甲方应在合同解除之日起30日内，向乙方返还：乙方已付购房款及其利息（自甲方收到购房款之日起计算至退款之日止，利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行）：乙方交予甲方的代缴税、费（不计利息）。(2)如乙方系以按揭贷款方式购房，则甲方应在合同解除之日起30日内，向乙方返还：乙方已付购房款及其利息（自甲方收到购房款之日起计算至退款之日止，其中乙方首付款利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行，银行按揭贷款利率按银行与乙方《借款合同》约定贷款利率执行，乙方交予甲方的代缴税、费（不计利息）。乙方明确同意，甲方有权从应返还款项中优先扣除乙方尚欠银行的按揭贷款本金及利息，并直接返还给按揭银行。(3)双方明确，甲方原因导致合同解除的，本条本项前述列明款项即为甲方应向乙方支付的全部款项及赔偿。” 合同签订之前，原告于2017年12月19日向被告支付购房首付款286682元，其余以按揭贷款支付购房款。2018年4月9日，丁丽萍、王进才与颍泉农商银行签订《个人住房（商用房）借款／担保合同》，约定贷款280000元，期限120个月，自2018年4月9日至2028年4月9日，利率6.37%。合同签订后，颍泉农商银行于2018年9月6日将贷款本金280000元转入银泰公司账户。截止到2020年7月20日，丁丽萍、王进才分26次共向颍泉农商银行偿还22个月的借款本金38967.24元、利息31266.1元，共偿还本息合计70233.34元，目前尚欠贷款本金241032.76元及相应利息。另经查,案涉房屋施工期间，阜阳市多次下发重污染天气橙色预警、黄色预警，预警期间停工限产。仅银泰公司举证的合同签订后重污染天气预警时间在四十天左右。2020年2月9日，新冠××病毒疫情防控期间，当地政府有关职能部门通知辖区企业停工停产，3月5日复工复产，客观上对施工进度造成一定影响。因银泰公司未按合同约定期限交付商品房且已逾期60日以上，丁丽萍、王进才具状起诉。 本院认为：案涉《商品房买卖合同（预售）》、《个人住房（商用房）借款／担保合同》，系双方当事人基于真实意思表示所自愿签订,其缔约主体适格,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定合法有效。该合同对签订双方当事人均具有约束力,双方均应按照合同约定全面履行各自义务。丁丽萍、王进才已按合同约定足额支付首付款，剩余房款已办理贷款按揭手续，该贷款已汇入银泰公司账户，应视为已交清全部购房款，银泰公司应当于2019年12月31日将验收合格的商铺交付给原告，但截止至起诉之日，银泰公司仍未依约交付房屋，已经构成违约。银泰公司辩称因大气及环境治理、阴雨天气、文明创建、进博会、武汉世界军人运动会、70周年庆典、杭州Ｇ20会议、新冠××病毒疫情和疫情防控等原因造成施工单位停工478天，交房日期应顺延478天，该辩解主张部分合理，施工期间，因阜阳市出现重污染天气需要治理,造成涉案工程根据政府及相关部门的指令暂时停止施工的事实客观存在,新冠××病毒疫情造成企业停工停产，3月5日复工复产，银泰公司举证的阴雨天气、文明创建、进博会、武汉世界军人运动会、70周年庆典、杭州Ｇ20会议等因素并不属于影响交房周期的法定事由。根据《中华人民共和国合同法》规定，第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。但银泰公司并未在出现不可抗力事由后及时通知房屋买受人，也未在合理期限内向买受人提供相关逾期交房证明。即使扣除上述期限，银泰公司逾期交房时间已超出60日，按合同约定，丁丽萍、王进才有权解除合同。丁丽萍、王进才诉求合理部分，本院予以支持。《商品房买卖合同（预售）》补充协议第十六条中约定;原告行使合同解除权，原告系以按揭贷款方式购房，原告首付款利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行，银行按揭贷款利率按银行与乙方《借款合同》约定贷款利率执行，原告交予甲方的代缴税、费（不计利息）。按照约定，被告银泰公司应向丁丽萍、王进才返还购房首付款并按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”丁丽萍、王进才与颍泉农商银行签订《个人住房（商业用房）借款／担保合同》的合同目的是购买案涉房屋,该合同目的无法实现，故案涉《个人住房（商业用房）借款／担保合同》也应同时解除。合同解除后,银泰公司应将收取的购房首付款及已经偿还的贷款本金及利息返还给丁丽萍、王进才，剩余贷款及利息支付给颍泉农商银行。《商品房买卖合同（预售）》补充协议第十六条中约定;买受人行使合同解除权，其首付款利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行，故银泰公司应向丁丽萍、王进才返还购房首付款并按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算利息。关于丁丽萍、王进才诉请的违约金问题，银泰公司逾期交房，已构成根本违约，按合同约定应当支付违约金。但双方对违约金的计算方式并未明确约定，参照合同中约定的对买受人违约的违约金计算方法（违约金按购房款总额20%计算），本院酌情按已付购房款总额的10%计算违约金为宜。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下： 一、解除原告丁丽萍、王进才与被告阜阳银泰国际服装城投资发展有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、解除原告丁丽萍、王进才与第三人阜阳颍泉农村商业银行股份有限公司签订的《个人住房（商品房）借款／担保合同》； 三、被告阜阳银泰国际服装城投资发展有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告丁丽萍、王进才购房首付款286682元及利息（自2017年12月19日起按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算至实际还清之日止）； 四、被告阜阳银泰国际服装城投资发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向丁丽萍、王进才返还已偿还的按揭贷款本息70233.34元（截止至2020年7月20日之前）； 五、被告阜阳银泰国际服装城投资发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向第三人阜阳颍泉农村商业银行股份有限公司偿还《个人住房（商品房）借款／担保合同》项下2020年7月20日之后的贷款本金241032.76元及相应利息。 六、被告阜阳银泰国际服装城投资发展有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告丁丽萍、王进才违约金56668.20元； 七、驳回原告丁丽萍、王进才其他的诉讼请求； 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3650元，由被告阜阳银泰国际服装城投资发展有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  于冲 二〇二〇年十一月三日 法官助理郝兰兰 书记员袁园 附：（2020）皖1204民初2438号民事判决书适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 赔偿标的款请按以下名称汇入： 开户银行：徽商银行阜阳科技支行 收款单位：阜阳市颍泉区人民法院 账号：20×××08。