湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终1774号上诉人（原审被告）：湖南润兰房地产开发集团有限责任公司，住所：怀化市经开区润兰路******，统一社会信用代码：91431200753354145J。法定代表人：向懿，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵时运，湖南五溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小花，湖南五溪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王菊娥，女，1972年10月25日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：谢齐，湖南宏峰律师事务所律师。上诉人湖南润兰房地产开发集团有限责任公司（以下简称润兰房产公司）因与被上诉人王菊娥商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初2752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人润兰房产公司上诉请求：撤销原判决，依法改判上诉人不承担逾期交房违约责任，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：本案系因政府拆迁工作滞后，导致小区住宅楼延期交房，符合合同第十条规定的因政府行为导致的逾期，上诉人可以根据实际情况对交房时间予以延期。而上诉人早已在2016年3月1日向被上诉人发出《交房通知书》，通知其来收房，被上诉人未在约定期限内接收房屋，根据《补充协议》第三条第1点的规定，就应当视为上诉人已将涉案房屋交付给了被上诉人。同时，具体到本案中，被上诉人于2018年4月10日才缴纳相关税费，根据《补充协议》第三条第2点的规定，若被上诉人未付清房款、有关税费、维修资金等，上诉人是有权拒绝交付房屋的，所以被上诉人自身具有过错，不应归责于上诉人。并且，从被上诉人缴纳契税和维修资金的时间可以看出，被上诉人明知案涉房屋早已具备交付条件，其故意拖延时间不到上诉人处接收房屋，有违诚实信用原则。上诉人认为原判决忽略合同赋予的被上诉人的义务，强调上诉人的义务，不顾合同对相关交房条款的约定，认定被上诉人是否缴纳契税、维修资金与上诉人履行交房义务不具有履行利益上的牵连性，判决上诉人支付逾期交房违约金，事实不清，证明不足，判决明显不当，上诉人不应支付逾期交房违约金。被上诉人王菊娥辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判决。黄邵斌、蒋仲春向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金48721.9元（从2017年5月18日暂计算至2020年5月18日），并以已付房款444543元为基数，按日万分之一为标准计算违约金直至实际交房之日止；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年2月23日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的“润兰.天星商业广场”项目中第15幢A单元26层2607号房，总购房款444543元；被告应当在2015年7月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如遇特殊原因“…2、政府行为导致的逾期…”，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期交房；由于被告原因逾期交房超过90日的，原告有权解除合同，若原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同日，原、被告又签订《补充协议》约定：原告须在被告发出交房通知或交房公告注明的交付使用日期内来收房，拒不来收房的视为验收合格，房屋的风险责任由原告承担；原告未付清房款、有关税费，被告有权拒绝交房，无须承担由此的延期交房违约责任。合同签订后，原告交清了全部购房款444543元,于2018年4月10日交纳契税6350.61元，于2018年4月9日交纳物业专项维修资金8890元。2016年3月1日，被告在原告所购商品房入户门上张贴了《交房通知书》，告知原告具备了交房条件，通知其来收房，但原告至今未收房。2019年11月4日，被告代为原告所购商品房办理好了不动产权证。2015年11月27日，被告书写了一份《关于润兰.天星商业广场项目建设情况的说明》,主要内容为：“润兰.天星商业广场项目”建设用地总计120亩，2005年12月12日被告与怀化市城市建设投资有限公司签订合同，约定180天内完成土地征用拆迁并负责项目“三通”工作并交付土地给被告，由于拆迁工作滞后，至今仍有30多亩土地未交付给被告使用。2015年11月30日，怀化市鹤城区项目协调指挥部在该《关于润兰.天星商业广场项目建设情况的说明》签署了“情况属实”字样并加盖了公章。一审法院认为，被告书写的《关于润兰.天星商业广场项目建设情况的说明》系其单方制作，虽怀化市鹤城区项目协调指挥部签署了“情况属实”字样并加盖了公章，但没有该项目协调指挥部单位负责人签名，不具有高度盖然的与本案相关事实的可信性，本院不予采信，且原、被告于2014年2月23日签订《怀化市商品房买卖合同》时，被告对拆迁工作能否及时完成应该有所估量，属于自己应予承担的商业风险责任，因此，被告据此抗辩延期交房没有事实和法律依据，本院不予支持。被告在原告所购商品房入户门上张贴的《交房通知书》，原告并未入住该房屋，且案涉《怀化市商品房买卖合同》上记载有原告的联系电话及地址，被告没有尽到一般的理性谨慎注意义务，采取客观上原告难以收到的通知方式，有违民事行为诚实信用原则，因此，对该《交房通知书》本院不予采信。原告是否交纳契税、物业专项维修资金，不是被告的权利利益，与被告履行交房的义务不具有履行利益上的牵连性，被告据此抗辩延期交房没有法律依据，本院不予支持。原告于2018年4月10日交纳了相关税费的事实，并不能证明案涉商品房就具备了交房条件,但被告于2019年11月4日为原告所购商品房代办理好了不动产权证的事实,足以说明案涉商品房具备了交房条件,本院予以认定。《怀化市商品房买卖合同》约定被告应当在2015年7月31日前交房给原告，其逾期交房的违约事实已经客观存在。虽然被告没有充分的直接证据证实其通知了原告来收房，但据一般常理可以推知被告予以了通知，同时，原告应该尽到关心自己所购商品房交房情况的询问注意义务，且原告自己到相关部门交纳了税费，应该知道案涉房屋何时具备了交房条件可以交付的事实，最迟在2019年11月4日权力部门公示了案涉商品房的不动权证时原告是应该知道可以交房的事实的，原告应予诚实信用地主动去与被告衔接房屋交接事宜，因此，被告应支付原告逾期交房违约金40009元(444543元×0.0001×900天＝40009元,2017年5月18日至2019年11月4日相差900天)。原告的其他诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告湖南润兰房地产开发集团有限责任公司支付原告王菊娥逾期交房违约金40009元，于本判决生效后7日内付清;二、驳回原告王菊娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取509元，由被告湖南润兰房地产开发集团有限责任公司承担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人虽在被上诉人所购商品房入户门上张贴了《交房通知书》，但未能提供该房经验收合格的相关证据，故不能认定上诉人张贴该通知的时间就是具体交房时间。被上诉人是否交纳契税、物业专项维修资金，与上诉人履行交房的义务不具有履行利益上的牵连性，不能作为上诉人延期交房的正当理由。上诉人于2019年11月4日为被上诉人所购商品房代办理好了不动产权证的事实,足以说明案涉商品房具备了交房条件。合同约定上诉人应当在2015年7月31日前交房，但上诉人未按此约定时间交房，上诉人逾期交房的事实已经客观存在，应承担逾期交房违约责任。原一审根据上诉人的逾期交房时间、按被上诉人所付房款金额的万分之一比例确定上诉人应承担的逾期交房违约金并无不当。本院对上诉人所提其未违约、不应承担逾期交房违约金的上诉主张及理由不予支持。综上，湖南润兰房地产开发集团有限责任公司的上诉请求不能成立，依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1018元，由湖南润兰房地产开发集团有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  冷旗帜审判员  舒易成审判员  黄丽霞二〇二〇年十一月十八日书记员  唐 菁