湖北省巴东县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2823民初2653号原告：彭承亮，男，1951年10月29日出生，汉族，居民，户籍所在地：湖北省巴东县，经常居住地：湖北省巴东县。被告：巴东县兴业房地产开发有限责任公司，住所地：湖北省巴东县信陵镇巴山路。统一社会信用代码：914228237844653828。法定代表人：史德林，总经理。原告彭承亮与被告巴东县兴业房地产开发有限责任公司（以下简称兴业房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告彭承亮、被告兴业房地产公司的法定代表人史德林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭承亮向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告兴业房地产公司支付原告延期交房违约金18035.52元和延期支付利息；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告于2013年3月22日签订《商品房买卖合同》，双方约定交房期限为2014年3月28日，实际交房时间为2014年7月16日，延期交房109天。根据合同约定，出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。2017年11月1日，被告公司书面通知，由于多种原因造成滨江国际广场项目延期竣工交房，给购房业主造成一定损失，部分购房业主已向巴东县人民法院起诉已作判决，为了减少损失，还未起诉至法院的购房业主登记协商解决。2019年4月被告史祖全带法律顾问谭静（电话：186××******）到滨江国际广场物业管理办公室协商，被告及顾问律师首先说明法院判决后的结果，承诺2019年5月10日左右测算出补损结果并短信告知。2017年至今，被告以没有钱为由，一拖再拖，原告多次索要欠款未果，所需支付的违约金迟延支付时间长达六年零五个月。综上所述，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告兴业房地产公司辩称，原告彭承亮主张要求被告支付延期交房违约金超过了诉讼时效，应承担败诉的后果。《民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。结合本案，合同约定的交房日期为2014年6月28日，则原告向被告主张权利的诉讼时效期限应自其知道被告逾期交房当日起算，即到2017年6月28日止。原告在此期间未向被告主张过任何权利。故被告认为原告已丧失了诉讼权利，人民法院应依法驳回其诉讼请求。原告彭承亮为支持其诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》复印件1份、业主入住手续打印件1份、鄂（2017）巴东县不动产权第0002085号不动产权证书复印件1份、短信聊天记录截图打印件1份、通知照片打印件1份。被告兴业房地产公司未向本院提交证据。本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对各方当事人互持异议的证据，本院结合其诉辩意见、庭审陈述及相关法律规定，综合判断后对案件事实作出如下认定：被告兴业房地产公司就开发建设的“滨江国际广场”商品房取得巴东县住建局颁发的商品房预售许可证后与原告彭承亮于2013年3月22日签订了《商品房买卖合同》，被告兴业房地产公司作为出卖人将开发建设的“滨江国际广场”第1幢1单元304号房出卖给原告彭承亮。双方在签订的《商品房买卖合同》中约定了该商品房建筑面积102.48平方米，其中套内建筑面积82.19平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.29平方米。按建筑面积计算，商品房单价为每平方米3229.19元，总金额330313元。付款方式为一次性付款，买受人在签订合同时一次性付清全部房价款330313元。商品房交付期限（第八条）为出卖人应当在2014年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任（第九条）为除合同规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。原告彭承亮在签订合同时交纳了购房款330313元，被告兴业房地产公司未能按约定期限交付房屋。2014年7月16日，原告彭承亮与被告兴业房地产公司共同办理了《业主入住手续书》，原告彭承亮确认收房事项已办理完毕，已收到钥匙；被告兴业房地产公司于同日确认原告彭承亮已全部结清房款和其他款项、收房手续办理完毕、房门钥匙已交于业主、房屋验收完毕。2017年11月1日，被告兴业房地产公司发出通知，通知内容如下：滨江国际各位业主：关于巴东县兴业房地产开发有限责任公司开发的滨江国际广场项目，由于多种原因造成滨江国际广场项目延期竣工交房，给购房业主造成一定损失和不愉快，有部分购房业主已向巴东县人民法院起诉，部分诉讼已作判决，为了减少购房业主和开发商不必要的损失，我公司从2017年11月1日起登记没有起诉至法院的购房业主，经统计后与登记业主协商解决，请购房业主持2014年5月20日前签订的购房合同到1号楼滨江国际办公室登记。2019年5月10日，被告公司工作人员谭静给原告发送短信，确认双方交房日期为2014年7月16日，逾期天数为109天，违约金18035.52元。2020年10月15日，原告彭承亮诉至本院，请求判如所请。本院认为，本案立案时确定的案由为房屋买卖合同纠纷，但案涉交易行为系房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为，按照案由确定的标准，本案案由应为商品房预售合同纠纷。原告彭承亮与被告兴业房地产公司签订的《商品房买卖合同》未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应按合同约定履行义务。根据《商品房买卖合同》的约定，被告兴业房地产公司应当在2014年3月28日前将经验收合格并符合合同约定的“滨江国际广场”第1幢1单元304号房交付给原告彭承亮使用，但兴业房地产公司未按合同约定的期限履行交付房屋的义务，应承担违约责任。原、被告在《商品房买卖合同》中约定了“出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。现原、被告已继续履行合同义务，原告彭承亮要求被告兴业房地产公司按合同约定承担违约责任，符合合同约定，其正当合理的诉讼请求，本院予以支持。原告彭承亮于2014年7月16日与被告兴业房地产公司办理了接房手续，占有、使用了房屋。被告兴业房地产公司逾期交房的时间应为2014年3月29日至2014年7月16日，共计110天。根据合同约定的违约金的计算标准，被告兴业房地产公司应承担的逾期交付房屋违约金为18167.22元（330313元×5/10000×110天）。原告彭承亮主张违约金18035.52元未超过合同约定，本院予以支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》已约定了违约损失的计算方法，其违约损失应按照合同约定的计算方法计算，原告彭承亮并未提交证据证实约定的违约金低于造成的损失，其要求支付违约金迟延履行利息的诉讼请求，因无法律规定和合同约定，本院不予支持。被告兴业房地产公司迟延交付案涉房屋后，于2017年11月1日发出通知，要求未起诉业主进行登记并协商处理，该通知虽未直接发给原告，但原告系通知中滨江国际业主中的一员，应视为被告同意承担延期交付房屋的违约责任，且被告单位工作人员谭静在2019年5月10日给原告彭承亮发送短信对逾期天数、违约金金额进行确认，可以认定原告彭承亮一直在向被告兴业房地产公司主张权利，被告兴业房地产公司关于原告彭承亮的诉讼主张超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告巴东县兴业房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内，向原告彭承亮支付2014年3月29日起至2014年7月16日止逾期交付房屋的违约金18035.52元；二、驳回原告彭承亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取125元，由被告巴东县兴业房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定之义务的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  邓正灿二〇二〇年十一月十日书记员  谭 阳附本案适用的法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地，客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。