河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初8611号原告：翁小丽，女，1983年8月17日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：刘艳辉，河南官渡律师事务所律师。被告：徐书玉，男，1982年3月15日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：丁斌，河南锦盾律师事务所律师。原告翁小丽与被告徐书玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告翁小丽的委托诉讼代理人刘艳辉、被告徐书玉及其委托诉讼代理人丁斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。翁小丽向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告签订的《房屋买卖合同》（合同编码NO：8801497）于2020年9月10日解除；2.判令被告支付原告违约金18万元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2020年6月7日，原告翁小丽与被告徐书玉签订了编码为：NO：8801497的房屋买卖合同，被告购买原告位于管城××区航海路××楼××单元××东户的房屋，房屋产权证号：**××77，建筑面积133.11平方米，房屋总价为181万。根据买卖合同的约定，被告应在2020年8月15日之前支付翁小丽首付款壹佰万元整（￥1000000.00）。同时约定，若有违约，由违约方向守约方支付全额房款的10%作为补偿。2020年8月15日，原告要求被告按照约定，支付首付款，被告徐书玉表示，无法按照房屋买卖合同约定，履行支付首付款的义务，此后，虽经原告多次催促，但被告仍未依约支付首付款，其行为已构成严重违约。为此原告于2020年9月10日向被告发出解除买卖合同的通知，被告不理。综上，被告未按照约定，履行支付首付款的义务，已构成严重违约，侵犯了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，特诉至法院。徐书玉辩称，一、被告同意解除双方签订的《房屋买卖合同》。因被告与原告沟通问题，致使双方未进一步按照合同履行，现被告同意解除被告与原告于2020年9月10日签订的《房屋买卖合同》(合同编号为8801497)。二、原告已经收取了3万元定金，并选择使用了定金条款不能再适用违约金条款。2020年9月10日，原告发出的《解除房屋买卖合同通知书》第三条明确表明：“…交付的定金伍万元我予以没收，…”，该条表明原告已经选择适用了定金条款，根据《合同法》第一百一十六条之规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”违约金与定金并用加重了对被告的惩罚，原告获得的补偿会明显高于其所受的损失，这与合同的公平原则是相悖的。既然原告已经选择了定金条款，根据法律规定原告就不能同时再主张适用违约金条款。三、被告并未对原告造成实际损失,3万元足以弥补原告的所有损失。被告与原告于2020年6月7日签订的《房屋买卖合同》，原告于2020年9月10日发出的《解除房屋买卖合同通知书》，总共3个月时间，期间原告并未有其他直接损失，且中介费、代办费等均由被告予以支付,3万元足以弥补原告的所有损失，原告主张的违约金18万元明显过高，应当予以驳回。综上，被告认为原告的诉请不符合法律规定，且明显高于实际损失，应当予以驳回。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月7日，原告翁小丽（甲方、卖方）与被告徐书玉（乙方、买方）在郑州幸福居房地产营销策划有限公司（丙方、居间方）处签订《房屋买卖合同》（合同编码NO：8801497）一份，主要内容为：1、甲方拥有位于管城××区航海东路××楼××单元××东户的房屋，房屋所有权证书号为08××77，建筑面积133.11平方米，乙方自愿购买甲方上述房屋。2、房屋及其配套设施的总价款为1810000元，此价格下包含该房产原固定附属物品不动及室内物品等。3、乙方应于本合同签定时支付定金及佣金伍万圆，其中佣金18100元，余额作为丙方代甲方保管的定金，其中定金叁万圆整业主拿走；乙方向丙方支付代办费2000元。4、甲、乙双方同意使用按揭贷款付款方式：签订合同后共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。5、立契过户时间：甲乙双方在本合同签订之日起90个工作日内共同到房屋管理部门立契并办理房产过户及相关手续。6、违约责任：甲方若违反本合同第五条的约定应双倍返还乙方交付的定金，乙方若违反本合同第五条的约定，其无权要求返还定金。7、第十二条手写其他约定事项：①甲乙双方约定协商2020年8月15日之前首付100万给甲方解押，不足部分由甲方自行筹资解押；②甲方15个工作日现房解押注销完毕；③从解押时间起算40个工作日内办理完所有流程且收到房款，若以上节点有延期，乙方同意给甲方付30万元，合同自动延期一个月；④甲乙双方保证各自征信良好无恶意逾期；⑤乙方保证符合郑州市购房资格；⑥若有违约，由违约方向守约方支付全额房款的百分之十作为补偿并支付中介方全额佣金；⑦由于业主本人翁小丽未到场，其丈夫薛扳灯签订的合同具有同等法律效益并承担相应的法律责任。合同落款甲方签字处显示翁小丽、代理人薛扳灯，乙方签字处显示徐书玉。合同签订当日，被告向居间方交付2万元，向原告交付3万元。2020年8月25日被告通过微信向中介公司回复：“别让他们催了，不行房子押金我们不要了，房子也不要了，我这边房子卖不出去，拿来的那么多钱，我又不是不想要，今年特殊情况，我这边抓紧卖，给她们掏利息都不行吗，如果真不行，房子我不要了，押金也不要了”。2020年9月10日，原告向被告发出《解除房屋买卖合同通知书》，主要载明：致：徐书玉：您应在2020年8月15日之前支付本人（翁小丽）首付款100万元，我本人已于2020年9月6日向您邮寄书面催款通知，但您至今仍未履行，现通知您：《房屋买卖合同》自2020年9月10日正式解除，您交付的定金伍万元予以没收，同时根据《房屋买卖合同》您还应当向本人支付违约金181000元。庭审中，对于合同不能继续履行的原因，原告称因被告根本违约，未在合同第5条约定的九十日之内到房屋管理部门办理手续，当时被告的房屋没有卖掉，不能在2020年8月15日之前支付首付款100万元给原告解押，为保证原告方不违约，原告在借款平台及亲朋处筹借100万元，办理了解押手续，花费了大额的精力和资金，双方僵持不下不能妥善解决，但被告在宽限期内，仍没能按约履行，故原告按照买卖合同第12条，特诉至法院要求解约并由被告承担违约责任;原告明确优先主张违约金。定金同意予以扣减。被告称因疫情原因，被告卖房子的时间比较长，筹措购房款比约定的2020年8月15日会晚几天，当时找原告沟通，原告坚持索要巨额的违约金，双方僵持不下，合同没有继续履行。被告认为合同中虽有违约条款约定，但原告在向被告邮寄的解除房屋买卖合同通知书中已明确适用定金条款，不应当再主张违约金。庭后，原告为证明其为涉案房屋办理解押手续，提交还款流水显示：2020年8月16日原告向招商银行偿还贷款772905.22元、2020年8月18日原告向招商银行偿还贷款501121.53元；被告对该解押是否与涉案合同的履行有关存在异议。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定严格履行。原告诉请解除合同，被告同意解除合同，本院确认涉案房屋买卖合同解除。涉案合同签订后，被告未在约定期限即2020年8月15日之前支付首付款100万元，违反合同约定，应当承担相应的违约责任。原、被告签订的《房屋买卖合同》既约定定金,又约定了违约金,原告当庭明确优先主张违约金，符合法律规定。关于违约金数额，原告主张按照合同约定计算违约金为18万元，原告虽提交银行流水主张其自行筹资为涉案房屋办理解押，但该流水未显示与涉案房屋相关，原告未提交证据证明其实际损失，被告认为该标准过高，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决规定”，本院综合酌定被告支付原告违约金6万元，对原告该项诉讼请求予以部分支持。原告同意对已收取的3万元定金进行扣减，扣减后被告还应支付原告违约金3万元。对被告辩称原告已在《解除房屋买卖合同通知书》中选择适用定金，不应再主张违约金的意见，因《解除房屋买卖合同通知书》中除载明没收定金外，同时载明应支付原告违约金181000元，原告并未仅主张定金，且原告当庭已明确选择适用违约金条款，对被告该辩称意见本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、本院确认原告翁小丽与被告徐书玉解除2020年6月7日签订的《房屋买卖合同》（合同编码NO：8801497）；二、本判决生效之日起十日内，被告徐书玉支付原告翁小丽违约金60000元（被告徐书玉已支付的30000元定金应予抵扣）；三、驳回原告翁小丽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4000元、减半收取计2000元，由被告徐书玉负担。本判决为终审判决。审判员  王玮娜二〇二〇年十一月二十七日书记员  张梦婷