山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终2893号 上诉人（原审被告）：刘金光，男，1972年8月14日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：王友臣，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋以林，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑玉珍，女，1960年2月19日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：高飞，聊城东昌援众法律服务所法律工作者。 上诉人刘金光因与被上诉人郑玉珍房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初3732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人刘金光的委托诉讼代理人王友臣、宋以林，被上诉人郑玉珍的委托诉讼代理人高飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘金光上诉请求:1.依法撤销聊城市东昌府区人民法院(2019)鲁1502民初3732号民事判决，并改判驳回郑玉珍的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用均由郑玉珍承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，解炳龙实为郑玉珍的代理人，与刘金光存在口头约定，涉案房屋的实际价格低于合同价格，实际价格即为178000元。一、解炳龙实为郑玉珍的代理人，解炳龙售房、收款的行为构成表见代理，代理行为的后果应由被代理人郑玉珍承担。解炳龙持有加盖和聚家园财务专用章、郑玉珍签字的空白房屋买卖合同，在和聚家园售楼处售房并与购房户签订房屋买卖合同，刘金光即是通过解炳龙签订房屋买卖合同。东昌府区人民法院(2019)鲁1502民初6644号、5015号民事判决已经查明，解炳龙系和聚家园职工，也是郑玉珍的外甥。郑玉珍认可解炳龙负责物业管理，也可引导购房户看房，给购房户推销、协助办理相关合同等手续。东昌府区人民法院业已认定解炳龙售房、收款的行为构成表见代理，代理行为的后果应由被代理人郑玉珍承担。因此，解炳龙与刘金光对涉案房屋价格的约定，依法应对郑玉珍产生法律效力。二、涉案房屋实际价格低于合同价格，实际价格为178000元。在2018年9月6日东昌府区人民法院对解炳龙的询问笔录中，解炳龙已经明确承认和聚家园小区与业主签订的房屋买卖合同中，合同价格是不真实的，低于合同价格是因为当时的优惠政策，与购房户存在口头约定。对此，东昌府区人民法院也已经予以查明。同时，一审诉讼过程中，刘金光提交了和聚家园小区31位业主出具的证明，证明了和聚家园小区普遍存在实际价格低于合同价格的情况。结合房屋买卖合同第四条，郑玉珍开发房屋的销售负责人解炳龙在房款已结清处打钩，足以证明涉案房屋实际价格即为178000元。对于该事实，也恳请二审法院依法向解炳龙予以核实查明。三、原审法院认定事实错误，合同签订日期实为2016年6月3日。刘金光与郑玉珍签订房屋买卖合同时，双方的合同均未填写合同签署日期，郑玉珍提供的合同签署日期是其自己填写，该日期是不真实的。合同实际签订日期和刘金光支付购房款本是同一日，即2016年6月3日。一审法院仅根据郑玉珍填写的合同日期认定合同签订日为2016年6月25日，并据此认定刘金光认可涉案房屋总价款为206672元，实属认定事实错误。且郑玉珍提供的合同第四条第一项房款已结清处有明显的涂改，恳请二审法院依法核实该证据内容的真实性，并依法追究郑玉珍伪造证据的法律责任。四、刘金光已经全部支付完毕购房款,已经全面履行完毕合同义务。2016年6月3日,刘金光即支付完毕购房款178000元，为此郑玉珍为刘金光出具收据一张，收据载明郑玉珍收到刘金光购房款178000元，双方业已在房屋买卖合同第四条注明房款已结清，至此刘金光已经全面履行完毕合同义务。同时，郑玉珍也已将涉案房屋交付刘金光使用多年，期间其从未向刘金光索要过所谓的剩余房款，故双方均已经履行完毕合同义务，不存在郑玉珍诉称的刘金光欠付购房款的情况。 郑玉珍辩称，双方签订的房屋买卖合同真实有效，一审法院判决刘金光支付剩余房款及违约金适用法律正确，望二审法院查清事实，依法驳回刘金光的上诉请求。 郑玉珍向一审法院起诉请求：1.判令刘金光支付郑玉珍剩余房款28672元及违约金5734.4元；2.诉讼费由刘金光承担。 一审法院认定事实：2016年6月25日，郑玉珍与刘金光签订房屋买卖合同，约定：刘金光购买郑玉珍建设的聊城市东昌府区郑家镇和聚家园小区1号楼2单元5层1209室房产。建筑面积91平方米，每平方米2000元；地下室面积20.56平方米，每平方米1200元，总计金额为206672元。买受方应于本合同生效之日起二日内向出卖方首付定金178000元，合同第六条第2项规定：买受方逾期付款的违约责任，买受方按累计应付款的20％向出卖方支付违约金，合同继续履行。郑玉珍、刘金光在房屋买卖合同中签字，郑玉珍在房屋买卖合同上加盖聊城市东昌府区郑家镇和聚家园的印章。2016年6月3日，刘金光向郑玉珍支付购房款178000元。郑玉珍根据房屋买卖合同第五条的规定，将房屋交付给刘金光使用。刘金光在交付了178000元购房款后，剩余房款28672元未付。另查明：涉案房产系聊城市东昌府区郑家镇人民政府，为响应东昌府区区委、区政府关于新农村建设的指示精神，决定在原郑家粮所设计建设面积19720平方米、住户**的和聚家园小区。经郑家镇党委、政府同意由郑玉珍投资建设，该项目经聊城市住房和城乡建设委员会登记备案，经聊城市东昌府区住房和城乡建设局审批，由聊城市顺达建筑安装工程有限公司施工建设，计划于2013年11月6日开工建设，并于2014年11月6日竣工。 一审法院认为，双方签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，依法应认定为有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。郑玉珍向刘金光交付了房屋，刘金光应按合同履行付款义务，刘金光未履行构成违约，应当承担违约责任。对于郑玉珍要求刘金光支付剩余房款及违约金的诉求，一审法院予以支持。刘金光辩称其与郑玉珍约定涉案房屋以178000元的价格成交，但郑玉珍不予认可，且刘金光于2016年6月3日向郑玉珍支付购房款178000元，双方又于2016年6月25日签订房屋买卖合同约定涉案房屋总价款为206672元，说明刘金光对于涉案房屋总价款为206672元是认可的。故对于刘金光的辩称一审法院不予采信。对于刘金光以其提交的房屋买卖合同第四条第1项中“房款已结清”处打钩，证明涉案房屋的成交价格为178000元。一审法院认为，即使合同中“房款已结清”处打钩，也不能足以否定合同中双方约定的房屋价格为206672元，故对其辩称一审法院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百零九条之规定，判决：刘金光于判决生效后十日内支付郑玉珍购房款28672元及违约金5734.4元。案件受理费307元，由刘金光承担。 二审过程中，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘金光提交情况说明一份，拟证明刘金光通过和聚家园职工解炳龙购买涉案房屋，和聚家园与业主签订的房屋买卖合同普遍存在实际购房价格低于合同价格的情况。郑玉珍对该情况说明的真实性有异议，认为证人应出庭接受质证，双方签订的合同价格符合当时的市场价值，且在本地房价年年上涨的情况下不会出现价格回落的情况，刘金光的代理人在此前多宗案件中均作出因房屋降价所以少交房款的陈述，明显与事实不符。本院认为，刘金光已于一审庭审时提交该情况说明，并经双方当事人质证，该情况说明不属于二审新证据，本院对其证明效力不再予以认定。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：解炳龙原任聊城市东昌府区郑家镇和聚家园小区售楼员兼物业管理人员，其于2015年12月至2018年1月间，通过盗用单位负责人郑玉珍签字并加盖“聊城市东昌府区郑家镇和聚家园财务专用章”的空白房屋买卖合同或以单位名义伪造房屋买卖合同的方式，擅自销售单位楼房40套，并将部分售楼款据为己有，刘金光所购买的房屋即属于上述情形之一。解炳龙与刘金光签订房屋买卖合同时，解炳龙向刘金光口头承诺给予价格优惠，并称已经口头向郑玉珍汇报并确定了实际价格，实际价格与合同上的价格不一致，至于相差多少，解炳龙已无法说清。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。解炳龙作为郑家镇和聚家园售楼员兼物业管理人员，引导刘金光等购房户看房，并签订购房合同。基于解炳龙的工作身份且为郑玉珍外甥的亲属身份，刘金光作为普通购房者，有理由相信解炳龙有权代表和聚家园进行售房。在郑玉珍未对解炳龙代理权限进行公示或直接告知的情况下，刘金光难以辩识其权限范围。解炳龙与刘金光签订房屋买卖合同并口头承诺价格优惠，即便该行为超越了其代理权，此亦足以让刘金光相信该承诺的真实性，解炳龙作出该价格优惠承诺构成表见代理，该表见代理行为的后果应由郑玉珍承担。郑玉珍对该价格优惠承诺不予认可，理由不当。刘金光主张购房价格优惠后即实际价格为178000元并已付清，本院予以支持。一审根据房屋买卖合同约定的价款判决刘金光继续支付剩余购房款并承担违约金，认定事实错误，本院予以纠正。 综上所述，刘金光的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初3732号民事判决； 二、驳回郑玉珍的一审诉讼请求。 一审案件受理费307元，由郑玉珍负担；二审案件受理费615元，由郑玉珍负担。 本判决为终审判决。 审判长 关 淼 审判员 范晓静 审判员 杨 轲 二〇二〇年十一月三十日 法官助理何德芳 书记员郎亚楠