吉林省大安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0882民初1977号 原告：王海龙，男，1989年6月25日生，汉族，现住吉林省大安市。 委托诉讼代理人：贺强，吉林陈井秋律师事务所律师。 原告：董连峰，女，1988年12月4日生，汉族，现住吉林省大安市。 委托诉讼代理人：贺强，吉林陈井秋律师事务所律师。 被告：吉林省润松房地产开发有限公司，住所吉林省大安市恒源佳居小区****商铺。 法定代表人：刘迎丰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李丽，吉林于晓辉律师事务所律师。 被告：中国建设银行股份有限公司大安支行，住所吉林省大安市长白南街**。 负责人：杨宇，该支行行长。 委托诉讼代理人：崔高鹏，该支行副行长。 原告王海龙、董连峰与被告吉林润松房地产开发有限公司（以下简称润松公司）、中国建设银行股份有限公司大安支行（以下简称建设银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告王海龙和董连峰及其委托诉讼代理人贺强、被告润松公司委托诉讼代理人李丽、被告建设银行的委托诉讼代理人崔高鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王海龙、董连峰向本院提出诉讼请求：1.解除我们与润松公司签订的商品房买卖合同；2.解除我们与建设银行签订的住房公积金借款合同；3.判令润松公司向王海龙返还购房首期付款40,198元，以及此款按每日0.5%计算的自起诉之日起至实际给付之日的违约金；4.判令润松公司对我们赔偿已向建设银行支付的借款本金及利息计27,501元、办理房屋所有权过户登记和申请按揭贷款的费用13,626.67元；5.判令润松公司偿还我们与建设银行借款担保合同项下的尚未偿还的借款470,640.65元；6.判令润松公司负担诉讼费用。事实和理由：我们二原告是夫妻关系，我们与润松公司于2019年10月26日签订了《商品房买卖合同》，约定该公司将大安市润松尊邸小区5栋1单元902室的面积为163.49平方米的房屋，以价格693,198元出售给我们，于2019年12月25日交付房屋。我们于同日向润松公司交付此房首期付款40,198元，经我们申请，建设银行于2019年12月11日向我们发放了485,000元住房公积金贷款，约定由我们每月偿还2750.9元。后来润松公司为了延期交房，以赠送彩色电视机为条件，欺骗我们与其签订了延期交房的补充协议，将交房日期延长至2020年6月1日，但我们对此并不知情。我们在2019年5月1日催告润松公司履行交房义务而被其拒绝，于2020年6月10日向法院起诉，请求解除我们与润松公司签订的商品房买卖合同。法院审理后以交房日期尚在合理期限内、我们的诉讼请求缺乏事实和法律根据为由，驳回了我们的诉讼请求。该判决生效后，润松公司仍未向我们交付房屋。根据我们与润松公司签订的《商品房买卖合同》第九条第二款的约定，交房逾期30日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起30日内退还全部已付价款，并按买受人累计付款的0.5%向买受人支付违约金。润松公司未按约定交付房屋，属于根本违约，致使合同的根本目的无法实现，应向我们返还购房首付款40,198元，并按每日0.5%支付违约金。我们认为：当购房人兼借款人就商品房买卖合同和住房公积金贷款合同同时提起诉讼时，发放贷款的银行为当然的被告；住房公积金贷款合同履行的前提在于商品房买卖合同有效，商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同即失去了存在的意义，自然应当一并解除。截止到我们起诉之日，我们已累计向建设还款24,758.1元，尚欠借款余额473,391.55元、应由润松公司负责偿还。我们在本案诉讼中又向建设银行偿还了借款本息2750.9元。 润松公司辩称，1、王海龙、董连峰起诉的事实失实。案涉房屋在2020年6月10日前具备了交付使用的条件、出现的瑕疵已经解决了，而王海龙、董连峰拒绝办理接收手续。2.我方不同意王海龙、董连峰提出的解除合同、返还相关的款项的请求。在我们与其签订商品房买卖合同后，已经于2019年8月25日就延期交房应承担的责任已经作了明确约定，补充协议第二条约定交房延期至2020年6月1日，则赠送55英寸彩色电视机一台。到了2020年6月1日，在我方未交付房屋的情况下，原告方仍按期支付了5个月银行贷款，说明其对延期交房是认可的，我公司并未违约，因为存在其他矛盾而请求解除购房合同于法无据。3.原告请求解除合同、返还相关的款项无法律依据，不应支持。我方到现在也同意交房，而原告迟迟未前来办理手续。 建设银行辩称，1、本案涉及商品房买卖合同和抵押担保按揭贷款合同，涉及买受人、出卖人和贷款银行三方主体，涉及买方与卖方的房屋买卖、买方与银行的借贷关系、买方与银行的抵押担保三种法律关系。因商品房买卖合同与按揭贷款合同不具有主从关系，故商品房买卖合同被宣布无效或被解除后，不会导致银行按揭贷款合同当然无效或被解除。因此，原告请求解除与我单位之间的按揭贷款关系于法无据。2.我单位只是受白城市住房公积金管理中心的委托，而与原告签订住房公积金借款合同，原告所借的款项归该管理中心所有，我单位按照该管理中心的审批文件放款，因此，我单位与该管理中心之间是委托关系，与原告之间形成的是借贷关系，而不是本案所涉及的房屋买卖关系。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保借款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。”对于我单位即贷款银行而言，在商品房买卖合同诉讼中，案件处理结果虽然可以影响到银行债权的实现，但是买受人起诉解除商品房买卖合同时，银行有权作为第三人参加诉讼，而不是应作为被告参加诉讼，因为我单位无任何过错。银行在审查、发放贷款过程中均为在受白城市住房公积金管理中心的委托进行的、是善意的。4.本案的案由为房屋买卖合同纠纷，应为原告与开发商之间的纠纷，与我单位毫无关联性，原告将我单位列为被告显然是告诉的主体有误。5.原告请求的其尚未偿还的借款由润松公司偿还，于法无据。住房公积金贷款合同的相对方是原告与我单位，如果原告违约，也应由其与润松公司在抵押房屋价值范围内承担连带还款责任，不足弥补的仍应由原告继续清偿，而润松公司并非贷款合同的相对人。综上，请法院驳回原告对我单位的起诉。 本院经审理认定事实如下：2019年9月21日，润松公司与王海龙签订了一份《商品房买卖合同》，约定：王海龙购买润松公司开发建设的大安市润松尊邸小区5栋1单元902室房屋，此房建筑面积为163.49平方米；价格为每平方米4240元，总价款为693,198元；如约定面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准，价款按产权登记面积多退少补；王海龙于2019年9月21日前补足首付款2081.98元，剩余房款48.5万元进行公积金贷款；润松公司应于2019年12月25日前将经验收合格的并符合本合同约定的商品房交付给王海龙，如果遭遇不可抗力、执行政府公共事务部门的法令政策造成延期的，润松公司可以据实延期交付。并约定：润松公司除因约定情况而逾期交房的，逾期在30日内的，按已交付的房价款的每日0.5/10000向买受人支付违约金，合同继续履行；而逾期超过30日的，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金；商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示此房经验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格以及取得商品住宅交付使用批准的文件，办理房屋交接单，出卖人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，如其不出示证明文件或出示不齐全，买受人有权拒绝交接，并由出卖人承担延期交房的责任等。2019年8月25日，润松公司又与王海龙签订了《润松尊邸商品房认购协议书补充协议》，约定王海龙认购润松公司的润松尊邸的房屋约定于2019年12月25日交房，如延期到2020年6月1日则赠送给王海龙55寸电视机一台等。王海龙于2019年10月26日向润松公司交付了此房价款40,198元，又于2019年12月5日向大安市住房和城乡建设局供热物业办公室住宅专项维修资金4087.25元。王海龙、董连峰于2019年12月11日与建设银行签订了《住房公积金借款合同》，约定：建设银行向王海龙、董连峰发放个人住房公积金贷款485,000元，用于王海龙、董连峰购买大安市润松尊邸小区5栋1单元902室建筑面积为163.49平方米的房屋，贷款期限为20年即2019年12月11日至2039年12月10日、实际放款日与到期日以借据为准；贷款月利率为0.2708%，利息自放贷之日起计算并按月结息，且如遇中国人民银行住房公积金贷款利率的调整，按人民银行规定执行；如借款人未按约定的时间归还贷款本息，贷款人将按国家规定对逾期贷每日计收1.354/10000的罚息；如借款人不按期偿还贷款利息，贷款人对其未支付的利息计收复利；借款人将案涉房屋抵押给贷款人，抵押担保范围为贷款本金、包括复利在内的利息、罚息以及实现债权的费用，抵押人于抵押设定并登记完毕之日将抵押物的他项权利证书及抵押登记证明交抵押权人保管等。2020年4月27日，王海龙与润松公司签订了《房屋维修施工合同》，约定案涉房屋在竣工验收时，对王海龙确认的尚未修复的工程质量问题，由润松公司按王海龙的要求继续维修并承担逾期责任；此房北卧室棚顶维修造成的渗水、漏水、破坏北卧室装修的损失，按施工合同保修五年。润松公司对其与与王海龙签订的《润松尊邸商品房认购协议书补充协议》之中约定的该公司以王海龙同意延期交房为前提而赠与的电视机并未交付给王海龙。2020年6月10日，王海龙曾以润松公司未按约定交付房屋为由，向本院起诉，请求判令解除其与润松公司签订的房屋买卖合同、由润松公司向其退还已收的房款及损失、偿还银行按揭贷款及违约金等。本院经审理认为：王海龙与润松公司之间的房屋买卖合同有效；王海龙已交付此房首期付款40,198元，并通过取得银行按揭贷款交付了价款48.5万元，已履行了合同约定的大部分付款义务，润松公司仅因王海龙未交付取暖费而暂时未向其交付此楼房钥匙，缺乏法律依据，其在楼房交付上存在过错，但不构成实质违约；虽然双方约定的房屋交付时间为2019年12月25日，但因此房北卧室棚顶需要维修，双方已于2020年4月达成了维修协议，且王海龙自认其最后一次向润松公司要求交房的时间为2020年5月1日，润松公司亦要求继续履行合同并同意交付此房，而王海龙起诉的时间为2020年6月10日，故其交房催告仍在合理的期限范围内，王海龙主张解除合同缺乏事实和法律依据；继续履行双方的房屋买卖合同，不会给双方对权益造成过多损害，更有利于维护合同的稳定性和市场交易秩序；如果迟延履行给王海龙造成了损失，其在证据充分的情况下，可另向润松公司主张权利。本院于2020年7月6日作出了判决：驳回王海龙的诉讼请求。现在案涉房屋仍未经过建设工程质检部门进行质检验收，润松公司亦未向王海龙、董连峰交付此房。王海龙、董连峰于2020年1月至同年8月，分别于每月20日向建设银行偿还借款本息2750.9元、合计22,007.2元，其中偿还本金11,608.45元、利息10,398.75元；又在本案诉讼中偿还了借款本息2750.9元。现在王海龙、董连峰仍欠建设银行贷款余额470,640.65元。 认定以上事实的证据有王海龙与董连峰、润松公司、建设银行的陈述，润松公司与王海龙签订的《商品房买卖合同》，《润松尊邸商品房认购协议书补充协议》，润松公司向王海龙收取购房款的收据，原告方提供的国家税务总局大安市税务局出具的案涉房屋买卖的《税收完税证明》，王海龙、董连峰与建设银行签订的《住房公积金借款合同》，建设银行出具的《中国建设银行个人活期账户交易明细》复印件和还款明细查询清单，本院（2020）吉0882民初902号原告王海龙与被告润松公司房屋买卖合同纠纷一案的法庭审理笔录和判决书等。 本院认为，王海龙与润松公司于2019年9月21日签订的商品房买卖合同不违反法律规定，故合法有效。此后，双方于2019年8月25日签订的《润松尊邸商品房认购协议书补充协议》，有润松公司的盖章、王海龙的签名及所按指的指纹印，关于此协议中记载的双方约定如果王海龙同意交房时间延期至2020年6月1日，该公司则赠送给其一台55寸电视，原告方称是王海龙受欺骗形成的，但未举出其受欺骗的证据且未请求撤销此补充协议，故此补充协议有效。但是润松公司既未按原来约定的2019年12月25日前交付房屋，亦未按此补充协议于2020年6月1日前交付房屋并向王海龙赠与电视机，可见，润松公司已经违约、延迟了房屋交付时间。建设工程在竣工后经建筑质检部门验收合格，是确定质量合格、向买方交付的法定条件，但是现在此房尚未经过建筑质检部门的验收，可见仍不具备向买方王海龙交付的条件。王海龙在2020年5月1日已经催告润松公司交房，又曾以其延迟交房而通过诉讼方式请求解除商品房买卖协议，但是润松公司在数月后，不仅仍未交付房屋，而且尚未使案涉房屋具备交付条件，故王海龙请求解除商品房买卖合同、由润松公司返还此房首期付款及违约金、赔偿损失，是合理合法的、应予支持。关于王海龙请求的按其已付的此房首期付款的每日0.5%支付违约金，因商品房买卖合同中记载双方约定如润松公司逾期交房超过30日导致解除合同的，润松公司按买受人累计已付款的0.5%支付违约金，并未记载约定违约金是按日每日0.5%计算，故由润松公司应按王海龙已付的价款的0.5%支付违约金。关于润松公司以其延期交房后，王海龙仍向建设银行偿还住房公积金借款来证明其对延期交房是同意的，因为王海龙、董连峰在此借款合同尚未解除的情况下，向建设银行履行此借款合同是理所应当的，与其是否同意润松公司延期交房无关。建设银行辩称的其不应作为本案的被告，因被告参加诉讼的方式是被动的，其诉讼地位取决于原告；本案原告王海龙、董连峰在将润松公司列为被告、提起解除商品房买卖合同诉讼的同时，亦将建设银行列为被告、提起了解除住房公积金借款合同的诉讼，这样可以减少诉讼程序上不必要的重复和繁琐、减轻当事人的诉累，并无不妥。王海涛、董连峰夫妇与建设银行签订的住房公积金借款合同，目的显然是为了支付案涉房屋的价款，在王海涛与润松公司的商品房买卖合同解除后，王海龙、董连峰显然已经无法实现签订该借款合同的目的，且此借款合同是商品房担保贷款合同，其请求解除此借款合同，符合《中国人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，应予支持。至于建设银行因此借款合同被解除所受到的损失，因本案已对商品房买卖合同纠纷和住房公积金借款合同纠纷合并审理，商品房买卖合同又因开发商润松公司的违约应予解除，故对于王海龙、董连峰应向建设银行履行且尚未履行的义务，建设银行可要求贷款的实际取得人润松公司承担。案涉房屋的抵押登记，只是抵押权预告登记，如果润松公司拒绝或怠于履行王海龙、董连峰尚未清偿的借款本息，建设银行可拒绝涤除案涉房屋设定的抵押权预告登记，以保障债权的实现。至于建设银行所称的其与王海龙、董连峰签订住房公积金借款合同经过了白城市住房公积金管理中心的审批，因此借款合同是其与王海龙、董连峰签订的，不影响对该合同的解除。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第九十四条第三至五项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、第二十四条、第二十五条规定，判决如下： 一、解除吉林省润松房地产开发有限公司与王海龙于2019年9月21日签订的商品房买卖合同以及于2019年8月25日签订的润松尊邸房屋认购协议书补充协议。 二、解除王海龙、董连峰与中国建设银行股份有限公司大安支行于2019年12月11日签订的住房公积金借款合同。 三、吉林省润松房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向王海龙返还购房首期付款40,198元，并按此款的0.5%支付违约金200.99元。 四、吉林省润松房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向王海龙、董连峰赔偿其已向中国建设银行股份有限公司大安支行偿还的借款本息计27,501元，向王海龙赔偿其已交付的住宅专项维修资金4087.25元、房屋买卖契税9539.42元。 五、吉林省润松房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，偿还王海龙、董连峰与中国建设银行股份有限公司大安支行于2019年12月11日签订的《住房公积金借款合同》项下的贷款余额470,640.65元及利息；自吉林省润松房地产开发有限公司偿清此笔借款本息之日起十日内，中国建设银行股份有限公司大安支行将案涉房屋上设立的不动产抵押权预告登记涤除。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4592元，由吉林省润松房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作需要的必要消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  胡广安 二〇二〇年十一月五日 书记员  王婷婷