浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初12398号 原告:义乌市优炫化妆品有限公司，住所地：浙江省义乌市苏溪镇工业园区。 法定代表人：胡建平，总经理。 委托诉讼代理人：胡晶，女，1986年1月7日出生，汉族，住浙江省义乌市，系公司员工。 被告：浙江省义乌市华神制衣有限公司，住所地：浙江省义乌市苏溪镇苏溪大道**。 法定代表人：胡森林，董事长。 被告：胡森林，男，1956年12月10日出生，汉族，住浙江省义乌市。 两被告共同委托诉讼代理人：金华海、何毅琦，浙江五联（义乌）律师事务所律师。 原告义乌市优炫化妆品有限公司（以下简称优炫化妆品公司）为与被告浙江省义乌市华神制衣有限公司（以下简称华神制衣公司）、胡森林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月15日公开开开庭进行了审理。原告优炫化妆品公司的委托诉讼代理人胡晶，两被告共同委托诉讼代理人何毅琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告优炫化妆品公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告退还租金102.11万并请求从5月19日起每月支付利息1.5分至履行完毕；2、判令两被告立即向原告支付搬迁补偿款64.46万，一次性临时安置费17万元，停产停业损失补偿102万，并从起诉日起每月支付利息1.5分至履行完毕。事实与理由：原告在2012年5月9日开始向被告华神制衣公司租赁厂房建筑面积7567平。到2020年4月7日签订续租房屋租赁协议，约定每年租金120万（2020年4月13日，由于5楼1121租给了案外人，原、被告签订补充协议退租17.89万）。2020年5月6日，苏溪镇政府向被告华神制衣公司签发了苏溪镇华神区块内涉及国有土地上房屋收购方案，6月3日，原告才得知厂房需要拆迁。被告华神制衣公司和胡森林在明明知道厂房将被征收的情况下，不在第一时间告知原告拆迁事宜，反而在2020年5月19日继续收取2020年5月10日至2021年5月9日的房租租金120万元。由于被告华神制衣公司和胡森林违约在先，原告是化妆品生产企业，无法及时找到新的厂房产生重大损失。 原告优炫化妆品公司为证明自己的诉请，向本院提供了下列证据： 1、苏溪镇华神区块收购方案一份（复印件），证明被告华神制衣在5月6号已知厂房在征收； 2、农村信用社客户回单联一份，证明原告在5月19日向被告支付租金并证明此时原告还不知厂房被征收， 证据1-2同时证明被告构成租赁违约，被告明知要拆迁还要收取租金构成违约； 3、房屋租赁合同一份，证明原、被告存在租赁合同关系并证明2个月临时安置费为17万； 4、营业执照、化妆品生产许可证（复印件）各一份，证明原告开办化妆品企业需要特殊生产许可证； 5、通用发票五份，证明原告搬迁厂房花费20.6万； 6、搬迁临时工资一份，证明原告因搬迁损失临时工资11.6万； 7、正式工工资二份，证明原告因搬迁损失正式工工资200774元； 8、原告客户订单七份，证明原告因搬迁造成损失已达510.436万元； 9、整修合同一份，证明原告因华神区块拆迁支付装修费50万元； 10、原、被告身份情况，证明原、被告主体适格； 11、6月3日通告回执一份，证明被告华神制衣公司已知厂房在征收。 被告华神制衣公司、胡森林共同辩称：1、被告胡森林系被告华神制衣公司的法定代表人，其以被告华神制衣公司的名义与原告签订房屋租赁合同，系职务行为。根据公司法规定，被告胡森林有权对外代表公司签字，对外代表公司行使权力。原告所提交的证据完全无法证明被告胡森林具有导致公司法人人格混同的情形，被告胡森林不是本案适格的被告。2、原告退还全部租金的请求违反了双方的租房合同约定。根据合同第14条约定“同时因不可抗力的自然灾害和政府规划拆迁等导致合同无法履行解除合同，乙方无条件搬出，已交租金按未满实际天数退还，双方互不追究责任”，故被告仅需退还剩余九个半月的租金即可。应当退还的租金及押金等原告在2020年8月26日、8月29日、8月30日及8月31日曾多次联系原告提供资金账户退还，未得到原告的回应。被告始终积极履行退还租金的义务，租金未能退还系原告怠于行使权力导致，故原告诉请要求退还租金并无法律依据。3、涉案房产的拆迁工作实际公告期为2020年6月1日，不存在被告明知该厂房不能出租而继续对外出租的情况。首先，原告提供的证据一的收购方案落款虽是2020年5月6日，但根据被告华神制衣公司提供的《关于启动苏溪镇华神工业区块有机更新的请示》，可知原告提交的证据属于该份请示的一部分，请示最终通过时间为2020年5月19日，且仅仅是政府内部的文件通过的时间，对外正式公布时间已经是6月1日。被告于6月1日收到收购公告，6月3日告知原告该事宜，故被告已经及时通知了原告，并不存在因为被告未在第一时间告知和违约的情况。原告提供的证据不能证明被告华神制衣公司在5月6日已知厂房要征收。其次，根据被告提供的由“魅力苏溪”公众号于2019年1月9日发布的《苏溪镇召开贯彻传达市委市政府全会精神会议》的新闻报道中可知，本案所涉华神区块的拆迁消息，一直在社会公众间流传，被外界所知，被告认为原告对房屋可能被征收是有心理预期的，唯一的不确定因素是何时拆迁。原、被告在双方签订合同续租时，被告并不清楚房屋征收的具体时间。因此，为规范合同风险，双方签订的房屋租赁合同对征收拆迁所造成的争议作了特别约定，恰恰也能说明对于房屋可能会被征收的情况，双方均有一定的预期及准备。房屋租赁合同于2020年5月10日续租，被告对征收拆迁的具体时间并不知情，且根据被告提交的证据可以证实拆迁公告系于2020年6月1日对外公告，在此之前，被告并不确定拆迁的具体时间。故被告对外续租的行为不存在过错。再次，根据被告提交的水电费清单及原告提供的生产订单中的交货日期，可以认为在6月1日至8月25日，这中间原告有近三个月的时间寻找新的厂房。房屋使用过程中原告的生产经营始终在开展，并未出现停工停产的情况，原告提供的多份订货协议也能证明其生产经营未受到重大影响，否则其不会签订这些订货协议。故被告不应承担停工停产损失。最后，搬迁款系原告方自行制作的证据，被告不认可存在高达6446万元的搬迁费用。因此，原告无权要求被告承担诉状中的第二项请求。4、原告存在非法转租的情况。5、根据双方约定，原告还需支付被告水电费22034元。 两被告为主张其抗辩，共同向本院举证如下： 1、短信记录截图、电话记录截图各一份，证明被告曾多次主动联系原告商讨落实退还租金及押金的事实，不存在被告拖延归还租金的情况。 2、《通告》、《情况说明》、《义乌市人民政府办公室处理单【关于启动苏溪镇华神工业园区块有机更新的请示】》各一份，证明：1、被告确切知悉房屋拆迁的消息最早也是6月1日，而非原告所称5月6日。2、原告提交的证据一落款时间5月6日仅是收购方案文件送稿形成的时间，该内部文件被告在公告前没有理由知悉。 3、相关新闻报道截图一份，证明：1、华神区块早在2019年初就已经面临拆迁，原告对所续租房屋可能的风险是有充分的预期。 4、水电费清单二份，证明：1、原告在房屋租赁期间仍在持续生产经营，其用电用水情况未见较大的变化。2、双方约定原告还需支付被告水电费22034元。 5、企业信用信息公示报告一份，证明原告缴纳社保的人员仅有4人，正式工数仅为4人。 6、房屋转租合同一份，证明原告存在违法转租、违约的行为。对原告提供的证据，两被告华神制衣公司、胡森林共同发表质证意见如下：对证据1三性没有异议，证明目的有异议，该份证据在2020年6月1日征收公告发布前属于政府内部的审批材料，并未在原被告双方签订购房协议、收取房租两个时间点对外进行发布；对证据2三性没有异议，证明目的有异议。该证据仅能证明原告向被告华神制衣转账租房款的事实，结合被告华神制衣提供的证据，并不能证明被告构成违约。转账记录显示原告于2020年4月8日转账60万元，5月19日转账42万元，不能证明被告违约收取租金。对证据3三性没有异议，证明目的有异议，该证据仅能证明原告与被告华神制衣存在房屋租赁合同关系，并不能证明原告有权要求被告华神制衣支付临时安置费用。而合同第14条证明原告诉请超出合同约定，不应得到支持。对证据4三性均有异议，与本案无关。对证据5三性均有异议。该证据属于原告制作的证据，双方合同已经明确约定，因为政府拆迁原告应当无条件搬离并且不能要求被告承担责任。更何况原告因为拖欠租金已经违约，被告要求原告搬离，原告也应当无条件搬离，损失由原告自己承担。对证据6三性均有异议，系原告单方制作，不予认可。对证据7三性均有异议。经被告方查询，原告实际缴纳社保的只有4人，其他为临时雇员，原告认为其因拆迁导致停工停产，应当及时清退临时雇员，而不是继续维持大量运营人员。对证据8三性均有异议，该份证据是在原告得知拆迁消息之后的订单，被告已于6月3日告知原告搬离，原告在明知该事实的情况下，与第三人签订合同，应当自担风险。对证据9三性均有异议，与本案无关。对证据10三性无异议，被告胡森林系被告华神制衣的法定代表人，胡森林有权对外代表公司签字，对外代表公司行使权利，原告提交的证据无法证明胡森林具有导致公司法人人格混同的情形，胡森林不是本案适格被告。对证据11，我们是在6月1日收到，证明我们并没有在5月6日收到正式通知而不是所谓的内部资料用于推测拆迁。 对两被告提供的证据，原告发表质证意见如下：对证据1无异议。证据2关联性有异议，不能证明被告胡森林不知道要拆迁。证据3、4无异议，但证据4需要核实水电费金额。证据5真实性有异议，实际员工跟临时工数以我方证据为准；证据6转租是被告方要求我方转租的。 经庭审举证、质证，本院对上述证据认证如下：对原告提供的证据1、2、3、10、11，两被告对其真实性均无异议，本院对其真实性依法予以认定；证据4，系行政职能部门颁发的经营许可证件，对其真实性予以认定；证据5，系正式发票，对其真实性予以认定，但与本案不具关联性；证据6、7系原告单方面制作，被告不予认可，本院对其证明力不予认定；证据8、9系原告与案外人签订，对其关联性及与本案的证明力不予认定。对被告提供的证据1、2、3、4、6，原告对真实性无异议，本院对其真实性予以认定；证据5系从国家企业信用信息公示系统下载，本院对其真实性予以认定。 经审理查明：被告胡森林系被告华神制衣公司的法定代表人。原告优炫化妆品公司自2012年5月9日起一直租赁被告华神制衣公司位于浙江义北工业园区内厂房2幢楼，期间双方《房屋租赁协议书》每年一签。2020年4月7日，原告优炫化妆品公司与被告华神制衣公司签订《房屋租赁协议书》一份，租期一年，自2020年5月10日开始至2021年5月9日止；租金120万元，押金3万元，租赁期满返还租赁物及交清所有应缴费用后，并经被告华神制衣公司确认租赁物无损害和损耗，退还原告优炫化妆品公司该押金。协议第十四条约定：因不可抗力的自然灾害和政府规划拆迁等导致合同无法履行时解除合同，原告优炫化妆品公司无条件搬出，已交租金按未满实际天数退还，双方互不追究责任。后双方又签订了一份关于涉案租赁房屋5楼的退租补充协议，协商确定本年度厂房租金为102万元。2020年4月8日、2020年5月19日，原告优炫化妆品公司分两次向被告胡森林转账60万元、42万元，上述共计向被告华神制衣公司支付租金102万元及押金3万元。 2019年1月份始，就有相关新闻报道提到义乌市苏溪镇人民政府下一步工作计划中将启动“华神制衣等区块的有机更新”。2020年5月6日，义乌市苏溪镇人民政府内部出台了《苏溪镇华神区块内涉及国有土地上房屋收购方案》；2020年5月15日，义乌市苏溪镇人民政府印发文件《关于启动苏溪镇华神工业区块有机更新的请示》，报请义乌市人民政府批准；5月21日，义乌市人民政府批准同意该请示。2020年6月1日，义乌市苏溪镇人民政府对外发布了华神工业区块有机更新范围通告。案涉房屋属于征收范围内。2020年6月3日，义乌市苏溪镇人民政府向各承租户发出通知，要求各承租户于2020年7月30日前腾空。2020年7月21日，被告华神制衣公司与义乌市苏溪镇人民政府签订了《房屋收购货币安置协议（工业）》。2020年8月25日，原告优炫化妆品公司搬离本案讼争房屋。之后，被告华神制衣公司法定代表人胡森林多次短信提醒通知原告优炫化妆品公司法定代表人胡建平提供账号以便退还租金和押金。庭审中，双方对尚欠水电费22034元和解除案涉协议均无异议。 另，经查，2018年度、2019年度的双方签订的租赁协议书中第十六条的内容均有约定，因不可抗力的自然灾害和政府规划拆迁等导致合同无法履行时解除合同，双方互不追究责任。 本院认为：一、关于被告主体问题。被告胡森林系被告华神制衣公司的法定代表人。庭审中，被告华神制衣公司亦认可与原告的房屋租赁关系，故被告胡森林在房屋租赁协议上签字的行为应系履行职务行为。本案房屋租赁合同的合同相对人应为原告优炫化妆品与被告华神制衣公司。二、关于合同解除及解除后的法律后果问题。案涉房屋租赁协议书系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，该协议合法有效。因租赁房屋已经政府拆迁，协议无法继续履行，现庭审双方均认可协议已解除。本院确认原、被告双方的租赁合同于2020年8月25日实际解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，被告华神制衣公司依约应返还原告优炫化妆品公司未到期部分的租金。根据原告优炫化妆品实际占有使用涉案房屋的时间，经结算，被告华神制衣公司应当退还原告优炫化妆品公司租金人民币718191.78元（1020000元-1020000元÷365天×108天），对该请求部分本院依法予以支持。同时，关于损失赔偿问题，从双方签订的多份协议书内容和租赁期限可以看出，原、被告在签订上述协议时对于在协议履行期限内可能因政府拆迁等原因而导致不能履行的情形有充分的预期，在此情况下，双方约定“互不追究责任”，系双方协商一致的结果，充分体现了意思自治原则，现原告优炫化妆品公司诉请被告华神制衣公司支付利息、搬迁费、安置费、停产停业损失，与事实不符，本院依法不予支持。另外，原告优炫化妆品公司已支付的30000元押金返还以及双方认可的尚欠水电费22034元问题，因原、被告均未在本案中主张或抵销，本院在本案中不予处理。综上，原告诉请，其合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告浙江省义乌市华神制衣有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告义乌市优炫化妆品有限公司租金人民币718191.78元； 二、驳回原告义乌市优炫化妆品有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10656元，由原告义乌市优炫化妆品有限公司负担5165元，由被告浙江省义乌市华神制衣有限公司负担5491元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  陈洵敬 二〇二〇年十一月十八日 书记员  楼艺晗