贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8447号上诉人（原审被告）：中天城投集团城市建设有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区渔安安井片区温泉旅游城“未来方舟”项目**团负****楼。法定代表人：张智，该公司总经理。委托诉讼代理人：张中霖，女，1992年9月10日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。被上诉人（原审原告）：王**，女，1980年8月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：胡晓东，男，1976年9月10日出生，仡佬族，住贵州省贵阳市云岩区。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘流，贵州心海律师事务所律师。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨畅，贵州心海律师事务所律师。上诉人中天城投集团城市建设有限公司（以下简称“中天公司”）因与被上诉人王**、胡晓东商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院(2020)黔0103民初1488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年09月08日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人中天公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原判认定事实错误，被上诉人未提供充分的证据证明其支出32263元用于房屋修复；2、被上诉人诉请的房屋修复款已于各方在贵阳市云岩区人民法院的另一案件处理完毕，上诉人不应另行支付；3、被上诉人装修期间合理，其不存在租金损失，也不存在物业费用损失，上诉人不应赔偿。被上诉人王**、胡晓东答辩称，上诉人的上诉请求没有事实基础，一审判决正确，应予以维持。被上诉人已经提交了证据证明有修复的项目实际发生，没有银行转账记录并不影响该修复的事实。被上诉人是现金支付的，被上诉人之前在一审法院起诉的另一案件并不包含本案诉请的费用，另案涉及的费用是2019年3月产生的费用，本案的费用是在此之后产生的，一审法院的判决在事实认定部分已经陈述了这一基本事实。被上诉人客观上是存在租金损失与物业费损失的，装修时间已经超过了原计划的时间，导致被上诉人的损失扩大。王**、胡晓东向一审法院起诉请求：1、判令被告承担原告房屋修复费32263元；2、判令被告赔偿原告因不能正常使用房屋期间的损失24万元（按同类房屋同期租金1.5万元/月，自2018年1月1日起计算至2019年4月30日，共计16个月），并赔偿原告向物业公司支付的2018年1月1日至2019年4月30日期间发生的所有物业费用13136元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2017年8月10日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，约定原告购买被告开发的位于云岩区，房屋总价款4119550元，采用一次性付款方式支付。第十四条约定“（二）查验房屋……3、查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落；（4））地面空鼓开裂大面积起砂；（5）门窗翘裂、五金件损坏；（6）管道堵塞；（7）卫生洁具开裂、漏水；（8）灯具、电器开关失灵；（9）防盗及对讲系统失灵；房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理……”。第十九条约定“（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在保修期内，买受人发出书面保修通知书30日内，出卖人既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，买受人可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由出卖人承担。”。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。另查明，房屋交付后，双方就房屋质量问题发生纠纷并诉至一审法院，一审法院于2019年8月19日作出（2019）黔0103民初5422号民事判决书，认定如下事实2017年12月28日，原告向被告办理了收房手续，2018年1月，原告向被告办理了装修手续，原告认可其已于2019年4月入住该房，该案在审理中，经一审法院到现场进行勘验，该房屋一楼书房顶部、娱乐房墙角、储物间、一楼卧室等存在漏水及墙壁发霉情况。原告陈述诉请中的修复费用并未包含勘验发现的漏水部位，系修复楼梯及墙体开裂所产生的费用，最终判决被告向原告赔偿房屋修复款50700元。2019年10月16日，原告向中天物业反馈房屋质量问题，《公共服务单》载明案涉房屋“地下室平层两处漏水（老位置）”。同时，原告自行委托贵州尚睿大宅家居装饰有限公司对房屋渗水部分进行了修复，修补项目包括墙面空鼓修补、墙地面防水（室内）、防水保护层等，工期从2019年10月7日至11月1日，原告为此支付32263元。同查明，2017年12月28日，原告与中天城投集团物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》一份，约定案涉房屋类型为联排别墅、建筑面积为234.6平方米，物业管理费按每月每平米3.5元计收，原告分别交纳物业管理费5006.1元（2017.12.29-2018.6.30）、7389.9元（2018.7.1-2019.3.31）。一审法院认为，合法的房屋买卖合同关系依法受法律保护。本案的争议焦点在于以下两个方面：一是原告诉请的修复费用是否应当由被告承担；二是房屋使用期间的损失（包括租金和物管费损失）是否应当由被告承担。首先，关于合同效力方面。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效，原、被告应严格按照合同约定履行各自义务。其次，关于原告诉请的修复费用是否应当由被告承担方面。其一，就案涉房屋的质量问题，（2019）黔0103民初5422号案件承办法官曾上门勘验，认定该房屋一楼书房顶部、娱乐房墙角、储物间、一楼卧室等存在漏水及墙壁发霉情况，该案诉请中的修复费用并未包含勘验发现的漏水部位，系修复楼梯及墙体开裂所产生的费用，应认定房屋确存在渗水等质量问题，且渗水修复费用未在该案处理。其二，根据《商品房买卖合同》第十四条之规定，因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿，现原告自费对渗水问题进行了修复，该费用有贵州尚睿大宅家居装饰有限公司出具的《工程结算单》和《收据》为证,该费用系原告为修复房屋支付的合理支出，应由被告承担。最后，关于房屋使用期间的损失（包括租金和物管费损失）是否应当由被告承担方面。其一，关于租金损失方面。原告主张房屋不能正常时间期间的租金损失24万元（按同类房屋同期租金15000元/月，自2018年1月1日起计算至2019年4月30日止），在（2019）黔0103民初5422号案件中已认定原告于2018年1月向被告办理装修手续，并于2019年4月入住该房，结合案涉房屋系联排别墅、建筑面较大，该期间为案涉房屋装修时间符合常理，但确因房屋质量存在问题，导致房屋装修期间延长，原告不能及时入住该房屋，确给原告造成了一定的损失，结合案情，一审法院酌情按3000元每月计算租金损失，计算6个月，为18000元。其二，关于物管费损失方面。原告主张2018年1月1日至2019年4月30日产生物业费用13136元，该期间虽系房屋装修期间，但确因房屋质量问题导致装修期间延长，致原告未能及时入住房屋，未完全的享受物业服务，结合案情，根据《前期物业管理服务合同》之约定，一审法院酌情原告的物业损失为6个月物业费，为5006.1元。上述损失共计23006.1元。综上所述，对原告要求判令被告承担原告房屋修复费32263元的诉请，一审法院予以支持；对原告要求判令被告赔偿原告因不能正常使用房屋期间的损失24万元（按同类房屋同期租金1.5万元/月，自2018年1月1日起计算至2019年4月30日，共计16个月），并赔偿原告向物业公司支付的2018年1月1日至2019年4月30日期间发生的所有物业费用13136元的诉请，一审法院支持由被告给付原告租金损失18000元，物业管理费5006.1元，共计23006.1元，超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告中天城投集团城市建设有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告胡晓东、王**房屋修复款32263元；二、被告中天城投集团城市建设有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告胡晓东、王**租金损失、物业管理费损失共计23006.1元；三、驳回原告胡晓东、王**其余诉讼请求。案件受理费5580元，减半收取2790元，由被告中天城投集团城市建设有限公司承担540.3元，由原告胡晓东、王**自行承担2249.7元（此款原告已预交，被告中天城投集团城市建设有限公司应承担的部分于履行本判决时一并支付给原告）。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，根据贵阳市云岩区人民法院于2019年8月19日作出的（2019）黔0103民初5422号民事判决书的内容，该案中被上诉人诉请的修复费用50700元并未包含勘验发现的漏水部位，系修复楼梯及墙体开裂产生的费用，本案被上诉人诉请的费用为墙面空鼓修补、墙地面防水（室内）、防水保护层等，工期从2019年10月7日至11月1日，两笔修复费用并非系同一问题同一时期产生，上诉人并未提交证据证明被上诉人本案诉请的修复费用在（2019）黔0103民初5422号案中已处理完毕，故本院对其系重复承担修复费用的主张不予支持。对于被上诉人本案主张的修复费用32263元，被上诉人称系现金支付，已提交装修公司出具的《工程结算单》与《收据》予以证明，上诉人未提供证据证明该金额超出合理范围，上诉人亦未提交证据证明其积极履行了修复义务，故一审判决认定修复费用为32263元并无不当。上诉人出售的房屋存在质量问题，导致被上诉人在一定时间内无法正常使用房屋，给被上诉人造成了一定的损失，一审结合案情酌情按3000元每月计算6个月租金损失共18000元及6个月的物业费损失5006.1元并无不当，故本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用1080元，由上诉人中天城投集团城市建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年十一月二十五日书记员 帅艳芷