陕西省咸阳市秦都区人民法院执 行 裁 定 书(2019)陕0402执异43号案外人：张某某，女。委托代理人：陈某某，陕西正义律师事务所律师。申请执行人：范某某，男。委托代理人：范高某、安某某，系陕西连邦律师事务所律师。被执行人：高某，男。被执行人：张某某，女。本院在执行申请执行人范某某与被执行人高某、张某某民间借贷纠纷一案过程中，案外人张某某向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开听证，异议人委托代理人陈某某、申请执行人委托代理人彭某某及被执行人张某某的委托代理人孔亚东到庭参加了听证，被执行人高某经合法传唤未到庭参加听证。本案现已审查终结。异议人张某某称：被执行人张某某及前夫高某，在婚姻存续期间，因资金困难从2015年4月5日起累计向异议人借款580000元人民币，原约定款期限为两个月。然而还款期限到后，因两人生活困难，出于同情双方达成房屋租赁协议。由被执行人张某某将自己名下位于XX市XXX区XX环XXXX小区X幢XXXXX号房屋一套租给异议人居住、冲抵部分债务。承租期限为10年，年租金为18000元人民币。租赁期限为2015年12月30日至2026年6月30日止。据此，依据法律规定异议人依法享有占有使用和收益的权利。综上，异议人与被执行人签订的房屋租赁合同在先，查封该房屋在后，是善意占有，依据相关法律规定，是可以继续出租的，享有占有和使用收益的权利。请求贵院立即解除查封处置，并立即中止执行，保护异议人的合法权益。申请执行人范某某称：一、案件审理、执行中，被执行人张某某从没有出现过，也从未提过异议，早在2016年采取保全措施查封该房产，张某某提出过保全复议，只字未提张某某，也未提出房屋出租抵债问题。张某某的复议被驳回。现在又跳出来张某某。二、范某某认识被执行人，被执行人名下房产十多套，还有奔驰、宝马轿车，因此，张某某在执行异议申请中所称张某某因资金困难借款及无力偿还以房租抵债的理由完全是捏造的。三、张某某未在涉案房屋居住，其陈述常住虚假。综上，异议人与被执行人系亲姐妹，本次提出的异议所称的借贷关系、租赁关系全是两人串通后捏造的，是虚假的。为维护申请执行人的合法权益，也为维护社会公平正义，恳请法院，依法查明事实，驳回异议人的申请，并就两人的涉嫌犯罪事实直接移送公安机关处理。被执行人张某某辩称：2015年借异议人款属实，后因无力偿还债务，在2015年12月将自己的房屋租给异议人用于抵偿债务并签订了合同。据此，同意异议人的主张和意见。异议人张某某为支持其主张，当庭提供如下证据：1、民事判决书一份。证明异议人与被执行人之间借贷关系真实成立。2、房屋租赁协议书。证明异议人与被执行人之间存在租赁关系。3、证明材料两份。证明异议人张某某一直在此房屋居住。4、证人证言。证明张某某在此房屋居住。申请执行人针对上述证据，发表如下质证意见：对证据1的真实性来源均不予认可，因两人写姐妹关系，该判决仅出现两张借条，无其他证据证明，系虚假诉讼；租赁关系并非基于58万元借款而发生的，与该案没有关系。对证据2的真实性和来源证明的目的均不予认可，异议人也没有租赁该房屋，两人存在妨碍执行，其行为涉嫌犯罪，请求拘留并移送公安机关。对证据3的真实性和证明目的均不予认可，物业公司不能证明张某某在此居住。对证据4证人证言不认可，只在小区见过张某某，无法证明张某某在此居住。被执行人针对上述证据，发表如下质证意见：对证据1认为真实有效，予以认可；对证据2真实性认可，此房屋已交付异议人；对证据3、4均予以认可，房屋确实交付给异议人。申请执行人为支持其主张，当庭提供如下证据：1、秦都区人民法院（2016）陕0402民初2192-1-2号驳回复议通知书、秦都区人民法院2016年8月16日的庭审笔录、申请执行人与被执行人的一、二审判决书。证明：1、被执行人张某某的复议申请已经被法院驳回，当时未提及张某某；2、两人系亲姐妹，案件审理中从2015年至2018年从未出现，直到执行该房产时张某某才出现，两人串通证据及租赁关系；3、本案代理人陈某某在一审二审及复议期间均为张某某的代理人，也是财产保全期间高竣的复议代理人，足以证明两人的租赁关系为捏造的。2、2019年7月24日实际拍摄的照片三张及录音。证明张某某并未在此房屋居住。异议人针对上述证据，发表如下质证意见：对证据1真实性均予以认可，证明的问题不认可；对证据2的真实性、客观性不予认可，证据来源不合法，代理人是采取欺骗手段说是自己是租客得来的。被执行人针对上述证据，发表如下质证意见：对证据1的真实性均予以认可，从此证据看当时的事情未涉及张某某，所以她就没有权利提出异议；对证据2认为不真实，来源不合法。根据以上举证、质证，合议庭评议，认定证据如下：对异议人所举证据1、2的真实性和证明的问题予以认可，能够证明异议人与被执行人之间有债权债务关系并经法院确认和之间存在租赁抵账关系。对证据3中物业公司出具的证据真实性予以认可，对其他证据的真实性不予认可，能够证明张某某在该房屋居住。对证据4证人证言不予认可，无证据能够证明证人本人就在此小区居住，所以不能证明异议人的观点。对申请执行人所举证据1的真实性、客观性均予以认可，证明的问题不认可；对证据2中照片的真实性予以认可，其他证据不予认可，因录音证据未明示，来源不合法，故对申请执行人证明的问题不认可。本院查明：范某某与高某、张某某、董某某、刘某某民间借贷纠纷一案，2017年5月8日咸阳市中级人民法院做出的（2017）陕04民终213号民事判决书已发生法律效力，该判决书判决：一、依法撤销咸阳市秦都区人民法院（2016）陕0402民初2192号民事判决书；改判为：高某、张某某、董某某、刘某某在本判决生效之日起十日内向上诉人范某某偿还借款1674000元及利息（从2016年2月6日起至还清之日止，按每月2%计息）。二、驳回上诉人张某某的上诉请求。三、驳回上诉人范某某的其他诉讼请求。该案一审审理期间，本院作出（2016）陕0402民初2192号民事裁定书，对被执行人张某某于XX市XXX区XX环XXXX小区X幢XXXXX号房屋进行财产保全查封。被执行人张某某提出复议被驳回。（2017）陕04民终213号民事判决书已发生法律效力后，被执行人未履行法律文书确认的给付义务，范某某申请强制执行，本院2017年7月17日立案执行，执行案号（2017）陕0402执1333号。执行中本院作出（2017）陕0402执1333号执行裁定书，对被执行张某某位于XX市XXX区XX环XXXX小区X幢XXXXX号房屋予以查封。另查明，2015年12月30日，被执行人张某某与异议人张某某签订房屋租赁协议，就借款18.5万元自愿出租位于XX市**XX环XXXX小区****房屋给异议人，以租赁费冲抵债务，约定：（1）租赁期限暂定五年，自2015年12月30日-2020年12月30日为期五年，每年租费1,8万元，五年9万元整，租赁期届满时如不能归还借款剩余9.5万元时，该租赁合同自动展期五年，展期至2025年12月30日，直至充抵完全部借款后，此协议终止。（2）如果五年或五年后任何年度归还借款时扣除之前租赁费以充抵借款金额，租赁期间的物业、电费、暖气费等相关费用由张某某承担。（3）如果租赁期限届满展期五年后，张某某免租赁费六个月作为补偿张某某的借款利息，最后再展期6个月，期满协议终止。房屋现由异议人实际占有控制。本案异议审查期间，申请执行人范某某提出该租赁协议系异议人与被执行人串通对抗法院执行而伪造，书面申请对该证据的原件形成时间进行鉴定。本院通过咸阳市中级人民法院司法技术室对外委托广东南天司法鉴定所对租赁协议进行鉴定。广东南天司法鉴定所函告鉴定的具体要求，本院告知申请执行人后，其书面撤回鉴定申请，咸阳市中级人民法院司法技术室退回了鉴定申请。本院认为：本案的焦点为异议人张某某对案涉房屋是否享有合法的租赁权，该权利是否足以排除强制执行。首先，在采取保全措施之前，被执行人张某某与异议人张某某签订了案涉房屋的租赁合同，系双方意思真实表示，合法有效。申请执行人认为该协议系被执行人与异议人串通捏造的理由因无证据证明，不予采信。异议人对案涉房屋享有合法的租赁权。其次，关于承租人的租赁权能否排除强制执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，在人民法院查封前签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，承租人在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，人民法院应予支持。换言之，承租人在租赁期内对租赁不动产的占有使用权受法律保护，可排除强制执行。除此之外，其他情形则不能排除强制执行。上述案件执行中，租赁期内张某某对案涉房屋享有租赁权，可合法占有使用该房屋，在其合法占有使用权利得到保障的情况下，不能排除本院采取的相关强制执行措施。故本院对该房屋采取的查封以及处分措施符合法律规定，并无不妥。另外承租人在该房屋拍卖、变卖时，在同等条件下还享有优先购买权。综上，异议人对案涉房屋享有租赁权，但不足以排除对该房屋的查封以及拍卖、变卖等处分措施。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零四条、第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回案外人张某某的异议请求。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。审判长  杨养荣审判员  郭云鹏审判员  张扬之二〇二〇年十一月二十日书记员  王 博