浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0110民初4305号原告：杭州乾唐商业经营管理有限公司，住所地；浙江省抗州市余杭区南苑街道南大街326号1幢A座503、504、505室。法定代表人：吴缨。委托代理人：高隽，浙江百元律师事务所律师。被告：赵美凤，女，汉族，1986年12月12日出生，住杭州市余杭区。委托代理人：翁利锋，系其丈夫。原告杭州乾唐商业经营管理有限公司（以下简称乾唐公司）与被告赵美凤租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序并于2020年6月22日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法转为普通程序，根据全国人大常委会发布的《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院依法适用独任制于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告杭州乾唐商业经营管理有限公司的委托代理人高隽,被告赵美凤的委托代理人翁利锋到庭参与诉讼。本案现已审理终结。乾唐公司起诉称，2018年7月5日，原、被告就“杭州市余杭区南苑街道乔莫东路285号1幢305铺位”（即“觅香”商铺）的商铺租赁事宜签订了《租赁合同》及相关补充协议，双方对租赁期限、租金等相关费用及支付方式、违约责任作了明确约定。后被告经营不善，2019年11月25日提交《撤铺申请》一份，申请2019年11月30日闭店。2019年11月26日，原告对此回函同意，且鉴于被告违约要求被告支付欠付租金、物业费及违约金等相关费用。但时至今日，被告分文未付。特起诉，请求判令：1.确认原、被告签订的《租赁合同》及相关《补充协议》已于2019年11月30日解除，且原告无需返还被告履约保证金47906.25元；2.被告支付原告租金15968.75元；3.被告支付原告综合物业服务费5250元；4.被告支付原告公共事业费（电费）720.34元；5.被告支付原告垃圾清运费3490元；6.被告支付原告租金扶持费用79843.75元；7.被告支付原告违约金95812.5元。被告赵美凤答辩称，对原告主张的第1-5项诉请均认可，第6项诉请应按照租赁时间予以折算，折算金额43248.7元。第7项，违约金不认可。本院经审理查明：2018年7月5日，乾唐公司（甲方）与赵美凤（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，甲方将坐落在杭州市余杭区南苑街道乔莫东路285号1幢305铺位的房屋出租给乙方，该商铺计租面积为105平方米，甲乙双方约定的租赁期限是3个租赁年度，自2018年9月15日起算，乙方租赁场所开业日最迟不得迟于2018年9月15日。甲方同意在自2018年9月15日至2019年3月14日期间内给于乙方3个月经营期的减租扶持，扶持期内，乙方仍须按本合同的规定交纳各项物业服务费、水电费、装修保证金、垃圾清运费等因装修、使用该商铺所发生的一切费用。如因乙方违约导致合同解除的，甲方有权向乙方索取租金扶持期内所减免的所有租金。租赁期限内，该商铺的租金价格按提成租金与保底租金二者取高的方式计算，保底租金从2018年9月15日至2019年9月14日，月租金合计人民币15968.75元；从2020年9月15日至2021年9月14日，月租金合计人民币15968.75元；……。非因甲方原因，乙方暂停营业的（包括但不限于受到行政处罚的），乙方应按合同约定支付租金。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金日千分之三支付违约金。综合物业服务费人民币50元/月/平方米，包含物业服务费、公共区域水电公摊费用，不包含中央空调使用费，从2018年9月15日开始计算。乙方应按自然季度为一期支付综合物业服务费。乙方应于每个自然季度末月的10日或之前向物业管理公司支付下一个自然季度的综合物业服务费。乙方应于本合同生效之日起十五日内，向物业管理公司预付人民币15750元综合物业服务费，该预付服务费可逐笔递减租赁起始日后的应付综合物业服务费，直至全部递减完毕。乙方在租赁场所实际产生的水费、电费、燃气费等费用（统称为“公用事业费”）由乙方承担，本合同签署时的公用事业费收费标准为：水费单价人民币4.8元每立方米；电费单价人民币1.35元每度；燃气自行申请并结算。如公用事业部门调整公用事业收费标准的，则甲方有权调整上述公用事业收费标准。乙方应在本合同签署时，向甲方支付相等于3个月之租金（合同首年）作为房屋租赁保证金，保证金为人民币47906.25元。乙方向甲方支付的保证金，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证。如因乙方擅自中途退租和/或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收保证金而无需归还乙方。甲方有权从上述保证金中扣减、抵消任何乙方应付而未付的租金和其他费用，由此造成的不足部分，乙方须在接到甲方通知后五天内将其补足。为保证乙方遵守物业管理公司对租赁场所统一管理的要求，乙方同意在本合同生效后5日内向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金共计人民币3000元，作为乙方对商品质量、服务质量、守法经营之担保。甲乙双方同意，有乙方逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款超过30日的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付违约金（金额同本合同7-1条约定的保证金金额）；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵扣一方损失的，还应赔偿由此造成的损失与违约金的差额部分。乙方在甲方业态商铺内合法经营期间，如因非乙方可控原因导致乙方持续亏损三个月（包括）以上且乙方认为无法扭转亏损局面，乙方有权提前90天向甲方书面提出终止经营申请。双方协商同意后不予追索乙方因缺失无法持续经营而造成的违约责任。合同还就其他事项进行了约定。2019年，乾唐公司（甲方）与赵美凤（乙方）签订《绿地艺尚魔方租赁合同补充协议》一份，约定甲方给予乙方2个月免租扶持，自2019年4月1日至2019年5月31日，租金总额人民币31937.5元，甲方给予乙方全额减免，免租扶持期间，物业管理费、能耗费需正常缴纳；乙方应于2019年4月15日前支付前期所有欠款（包括但不限于租金、物业管理费、能耗费），合计人民币27472.75元。如乙方逾期不付的，本补充协议不生效，免租扶持期间，物业管理费、能耗费正常缴纳。合同签订后，赵美凤向乾唐公司缴纳履约保证金47906.25元、质量保证金3000元及装修保证金10000元。2019年11月27日，乾唐公司向赵美凤寄送一份《解约函》，《解约函》载明，2019年11月27日，收到赵美凤的《撤铺申请》，申请撤铺已经构成违约；要求支付2019年11月1日起至2019年11月30日止的租金15968.75元，综合物业费5250元。免租期费用2018年9月15日至2018年12月14日人民币47906.25元；2019年4月1日至2019年5月31日人民币31937.5元。赔偿损失95812.5元。已经支付的履约保证金47906.25元、装修保证金10000元、经营质量保证金3000元不再退还。《解约函》还载明了其他事项。在庭审中，赵美凤对乾唐公司要求确认原、被告签订的《租赁合同》及相关《补充协议》已于2019年11月30日解除，且原告无需返还被告履约保证金47906.25元、租金15968.75元、综合物业服务费5250元、公共事业费（电费）720.34元、垃圾清运费3490元无异议，但是认为租金扶持费用应按照租赁时间予以折算，折算金额43248.7元。对违约金不予认可。上述租金、综合物业服务费、电费、垃圾清运费及租金扶持费用合计68677.79元，扣除乾唐公司同意退还的装修保证金及经营质量保证金13000元，赵美凤当庭支付乾唐公司55677.79元。本院认为，乾唐公司与赵美凤签订的《商铺租赁合同》、《绿地艺尚魔方租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，其内容未违反相关法律法规规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。赵美凤未按约支付租金、水电费及综合物业服务费，其行为已构成违约。赵美凤于2019年11月30日腾退涉案房屋，因此，本院确认《商铺租赁合同》、《绿地艺尚魔方租赁合同补充协议》已于2019年11月30日解除。赵美凤对乾唐公司主张的租金、物业费及电费无异议，本院予以确认。因乾唐公司同意抵扣赵美凤已经缴纳的质量保证金及装修保证金，故赵美凤已经向乾唐公司支付的质量保证金3000元及装修保证金10000元在赵美凤应当支付给乾唐公司的款项中予以抵扣。虽案涉合同约定如因乙方违约导致合同解除的，甲方有权向乙方索取租金扶持期内所减免的所有租金，但鉴于赵美凤违约程度较轻，且当庭支付乾唐公司55677.79元，故本院将租赁扶持费用按照未租赁期限占合同约定期限比例由赵美凤承担，折抵后金额为43248.7元。故乾唐公司要求支付租赁扶持费用的诉讼请求，本院予以支持43248.7元，赵美凤已当庭支付。赵美凤虽存在违约行为，但案涉商场人流量不足，大部分商户经营惨淡，且赵美凤已经支付房屋租赁保证金，本院认为该部分保证金已足够弥补因赵美凤违约导致乾唐公司所遭受的损失，故本院对乾唐公司要求支付违约金的诉讼请求不予支持。因赵美凤在庭审中已经当庭支付乾唐公司55677.79元，故对乾唐公司请求确认合同解除的诉讼请求予以支持，其余部分因赵美凤已经履行完毕，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告杭州乾唐商业经营管理有限公司与被告被告赵美凤签订的《商铺租赁合同》、《绿地艺尚魔方租赁合同补充协议》自2019年11月30日起解除；二、驳回原告杭州乾唐商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费5035元，由原告杭州乾唐商业经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。审判员  冯妍二〇二〇年十一月二十三日书记员  徐昕