辽阳市白塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1002民初1392号 原告：中国工商银行股份有限公司辽阳新运支行，住所地辽阳市白塔区西大街**。 负责人：于占文，职务：该支行行长。 委托代理人：孙明宇，辽宁共宸律师事务所律师。 委托代理人：富望舒，辽宁共宸律师事务所律师。 被告：迟玉，女，汉族，1982年3月7日出生，住辽阳市。 被告：辽阳市荣兴房地产开发有限公司，住，住所地辽阳市白塔区东兴路西三里街北英伦华府售楼处/div> 法定代表人：王兴哲，该公司董事长。 委托代理人：吕岩，辽宁冠信律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司辽阳新运支行（以下简称工行新运支行）为与被告迟玉、辽阳市荣兴房地产开发有限公司（以下简称荣兴地产公司）金融借款合同纠纷一案，于2020年5月13日向本院提起诉讼，本案受理后依法适用普通程序，于2020年9月17日公开开庭审理了本案。原告工行新运支行的委托代理人孙明宇，被告迟玉，被告荣兴地产公司的委托代理人吕岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行新运支行诉称：1、判令解除原告与被告迟玉签订的《个人购房借款/担保合同》；2、判令被告立即偿还剩余贷款319,833.08元并按合同约定支付贷款利息及罚息至偿还完毕之日止（截止至2019年3月2日为62,516.46元）；3、判令被告迟玉位于辽阳市白塔区户的房屋对上述款项承担抵押担保责任，原告有权对上述财产折价、拍卖及变卖款项优先受偿；4、判令被告荣兴地产公司对上述款项承担连带保证责任；5、判令二被告承担因本案发生的诉讼费、保全费及律师费等全部费用。2011年5月29日，被告迟玉与被告荣兴地产公司签订《商品房买卖合同》与《巴黎经典商业贷款补充协议》，购买位于辽阳市白塔区户的房屋，该商品房建筑面积100.55平方米，总金额为545,282.65元，双方合同中约定已付首付款165,282.65元，剩余380,000.00元以商业贷款形式付清。2011年6月1日，原告与被告迟玉签订了《个人购房借款/担保合同》（合同编号A[个住借]字[辽阳]行[新运]支行[2011]年[14705502]号），该合同约定：原告向被告迟玉发放个人一手住房购置贷款380,000.00元，贷款期限360个月，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定年利率为4.9%。被告迟玉按月等额本金还款，按月计息。被告荣兴地产公司为该笔借款的保证人，合同约定保证方式为阶段性连带责任保证。原告于2011年6月2日向被告迟玉发放了该笔贷款。《个人购房借款/担保合同》中约定了抵押担保条款，抵押物为迟玉位于辽阳市白塔区户的房屋，抵押财产于2011年6月1日依法进行了抵押权预告登记（辽房押201110003460号）。现被告迟玉已经连续44个月未按时足额偿还贷款本金及利息，尚欠原告贷款本金319,833.08元，截止至2019年3月2日逾期利息为62,516.46元，但被告在原告多次催要下不予偿还借款。 被告迟玉辩称：没还款是因为我进去了，我跟银行协商每月还款1000.00元，有照片为证，我想还钱，现在也每个月还1500.00元，但是不知道为什么银行查不到还款。 被告荣兴地产公司辩称：原告诉请没有事实依据，应当予以驳回。1、答辩人开发的辽阳市巴黎经典花园小区在2019年3月已经通知原告及被告迟玉办理房屋所有权证和他项权证，答辩人已经尽到合同义务，没有办理他项权证是原告怠于办理所致。2、根据合同约定，在被告迟玉取得房屋所有权证、原告取得房屋他项权证后，答辩人免除保证责任。答辩人提供的是阶段性、附解除条件的保证，办理房屋抵押登记是原告的义务，其怠于履行的行为已经构成违约，本案阶段性保证担保的解除条件已经成就。原告怠于办理房屋抵押登记手续应当认定其放弃房屋担保，根据法律规定，在原告放弃范围内，免除答辩人保证责任。 本院经审理查明，2011年6月1日，原告工行新运支行与被告迟玉、荣兴地产公司签订《个人购房借贷/担保合同》，约定：原告向迟玉发放个人一手住房购置贷款380,000.00元用于购买坐落于辽阳市太子河区户，建筑面积100.55平方米房屋，担保方式为抵押、保证，贷款期限为360个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率。贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率确定并执行新的利率。按月等额本金还款法。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在贷款利率上加收40%。保证人承担阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。对正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后到期的债务，保证人免除保证责任。主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。以未取得产权的房屋做抵押的，抵押人未在约定时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续，或未在约定时间内办妥正式抵押登记手续以及借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息构成违约，贷款人有权宣布本合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用并解除本合同。 2011年6月2日，原告向迟玉发放贷款380,000.00元，当期执行利率6.8%，逾期利率9.52%。贷款发放后，迟玉未按期偿还借款，经原告多次催要未果。截至2018年7月25日，本案贷款余额319,833.08元、积欠本金29,555.68元、积欠利息49,671.23元，违约天数1119天，逾期期数37期。 另查，案涉房屋于2011年6月1日办理抵押预告登记，截至庭审辩论终结前，并未办妥正式抵押登记手续。 本院确认的上述事实有原告工行新运支行提供的个人购房借款/担保合同、个人借款凭证、贷款余额及利息详情单、催收记录、房屋抵押登记审批表及当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原告工行新运支行与被告迟玉、荣兴地产公司签订的《个人购房借贷/担保合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。被告迟玉在借款后未按约定期限偿还欠款，已累计逾期6期，构成违约，应承担违约责任。原告要求解除本案《个人购房借款/担保合同》并要求被告立即偿还剩余贷款319,833.08元并按合同约定支付贷款利息及罚息至偿还完毕之日止的请求，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告迟玉以位于辽阳市白塔区户的房屋对本案款项承担抵押担保责任，原告有权对上述财产折价、拍卖及变卖款项优先受偿及被告荣兴地产公司承担连带保证责任的请求，根据合同约定“正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书后到期的债务，保证人免除保证责任”，截至庭审辩论终结前，本案房屋并未办理他项权利登记，抵押权未有效设立，故原告不享有优先受偿权，保证人不能免除保证责任，但其有权在承担保证责任后向债务人追偿。被告迟玉提出已经还款的抗辩，缺乏证据，本院不予支持。被告荣兴地产公司提出阶段性保证担保的解除条件已经成就，原告怠于办理房屋抵押登记手续应当认定其放弃房屋担保，根据法律规定，在原告放弃范围内，免除答辩人保证责任的抗辩，不符合合同约定，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告中国工商银行股份有限公司辽阳新运支行与被告迟玉、辽阳市荣兴房地产开发有限公司于2011年6月1日签订的《个人购房借贷/担保合同》于本判决发生法律效力后立即解除； 二、被告迟玉给付原告中国工商银行股份有限公司辽阳新运支行借款本金319,833.08元及利息、罚息（截至2018年7月25日积欠利息49,671.23元，后续利息、罚息按《个人购房借贷/担保合同》约定给付至还清之日止）；。 三、被告辽阳市荣兴房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任后有权向被告迟玉追偿； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司辽阳新运支行的其他诉讼请求。 上述款项于判决生效后十日内给付。 如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7036.00元，由被告迟玉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审 判 长  毛鸿飞 人民陪审员  杨 光 人民陪审员  李爱珍 二〇二〇年十一月五日 法官助理李依铭 书记员吴琼 附录： 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。