山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10238号 上诉人（原审被告）：王敬，女，1977年12月19日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：孙登峰，系王敬丈夫。 上诉人（原审被告）：孙登峰，男，1977年11月13日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被上诉人（原审原告）：青岛隆和物业管理有限公司，住所地青岛市黄岛区长江中路****。 法定代表人：桑磊，董事长。 委托诉讼代理人：石磊，山东首辰律师事务所律师。 上诉人王敬、孙登峰因与被上诉人青岛隆和物业管理有限公司（以下简称隆和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初3108号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 王敬、孙登峰上诉请求：1、撤销原判，发回重审或者改判驳回隆和物业公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由隆和物业承担。事实与理由：一审法院认定事实不清楚。隆和物业公司没有为王敬、孙登峰提供应有的物业服务，没有尽到合同约定的义务，也就没有权利收取服务费。具体理由如下：1、收房后六个月内没有供水，物业不给予协调。致使装修被迫中断，造成重大损失。2、收房后楼梯墙皮脱落，结构砖裸露，至今未解决。3、所住房屋周围绿化损毁严重，原有绿化植物几乎被其他业主全部铲除用于扩张围圈成自家院子，破坏了小区整体居住环境，物业公司不予处理。4、小区原有消防设备丢失，破坏严重，物业不做日常维护，造成极大的安全隐患。5、物业管理混乱，原合同约定为封闭式小区，但实际情况是社会闲散人员无需登记随意出入。6、2016年收房后已交纳2次物业费，隆和物业公司只给开具普通收据，不给开具正式发票。物业合同是平等的服务合同，隆和物业公司收取王敬、孙登峰服务费的基础是提供相应的服务。以上事实表明，隆和物业公司并没有履行义务，故王敬、孙登峰有权不支付物业费。 隆和物业公司辩称，隆和物业公司依据物业服务合同约定为王敬、孙登峰涉案房屋所在的小区，提供了相应的物业服务，王敬、孙登峰应当按照物业服务合同约定支付物业服务费用，请求二审法院依法驳回王敬、孙登峰的上诉请求。 隆和物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令王敬、孙登峰支付物业费52708.32元；2.判令王敬、孙登峰支付违约金3000元；3.判令王敬、孙登峰负担本案诉讼费。 一审法院认定事实如下：隆和物业公司原名称为青岛荣誉物业服务有限公司，2014年11月13日变更名称为青岛达令港物业管理有限公司（以下简称达令港物业公司），2017年6月20日变更为现名称。王敬、孙登峰与案外人青岛荣誉建设实业发展有限公司（以下简称荣誉建设公司）签订《青岛市商品房预售合同》，约定王敬、孙登峰向荣誉建设公司购买其开发的青岛市黄岛区高山路1997号66栋1户3层住宅，房屋建筑面积为418.32平方米。2016年2月17日，王敬、孙登峰与达令港物业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由达令港物业公司为王敬、孙登峰上述住宅提供物业服务，物业服务费以购房合同所载建筑面积按每月每平方米4.5元自通知交房次月开始计算收取。2016年2月17日，王敬、孙登峰经查验收取涉案房屋。自2018年1月开始，王敬、孙登峰未按合同约定交纳物业服务费，经隆和物业公司催收，至今未予交纳。 一审庭审中，王敬、孙登峰主张其不交纳物业服务费系因隆和物业公司提供物业服务不符合合同约定导致，其多次向隆和物业公司反映的涉案房屋存在质量问题、交房后半年时间无法供水问题、未予办理房屋空置问题、小区绿化损毁问题、违规装修问题等均未得到解决。隆和物业公司称涉案房屋质量问题不属于物业公共维修范围，如在保修期内维修责任应由开发企业承担，供水水压不足属于房地产配套或自来水公司问题，不属于物业公司服务范畴，绿化与违规装修问题隆和物业公司已经下达整改通知并反映给城管执法部门，隆和物业公司已经履行了物业服务义务，涉案房屋系联排别墅，根据相关规定不能办理房屋空置。 一审法院认为，涉案《前期物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律与行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照诚实信用原则予以履行。物业服务针对广大业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒绝交纳物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害大多数业主的权利。王敬、孙登峰若认为隆和物业公司未按照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张隆和物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。王敬、孙登峰以隆和物业公司不完全履行物业服务义务为由拒绝交纳物业服务费属于不合理选择，对隆和物业公司主张2018年1月至2020年4月的物业服务费共计52708.32元，王敬、孙登峰应予交纳，王敬、孙登峰可就其抗辩理由另行通过合法途径主张权利。同时，隆和物业公司在履行物业服务过程中，应注意提高服务质量，加强与业主的沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时予以答复和解决，本案中，因隆和物业公司提供的物业服务存在瑕疵，王敬、孙登峰拖欠相应物业服务费并非故意违约，隆和物业公司主张的违约金3000元于法无据。 综上所述，对隆和物业公司请求判令王敬、孙登峰支付物业服务费52708.32元的诉讼请求，一审法院依法予以支持；对隆和物业公司请求判令王敬、孙登峰支付逾期付款违约金3000元的诉讼请求，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、王敬、孙登峰于判决生效之日起十日内向隆和物业公司支付2018年1起至2020年4月止的物业服务费52708.32元；二、驳回隆和物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1193元，减半收取计596.50元，由王敬、孙登峰负担。 二审中，王敬、孙登峰提交：证据一，收款收据，证明王敬、孙登峰缴纳物业费后，隆和物业公司只开收据，不开发票；证据二，照片一宗，证明小区消防设施被业主破坏、墙皮脱落，隆和物业公司未进行及时维修；证据三，录像光盘一份，证明王敬、孙登峰就墙皮脱落的问题与物业进行了协商。隆和物业公司质证称，对于证据一，真实性无异议，证明事项不认可。该证据恰恰印证了隆和物业公司为王敬、孙登峰提供了物业服务，王敬、孙登峰也自愿缴纳了部分物业费，是否开具发票与是否提供物业服务无关；对于证据二，消防设施的照片真实性无异议，证明事项有异议。该照片无法看出消防设施遭到了破坏，无法证明王敬、孙登峰向物业反映过该问题，也无法证明隆和物业公司未对消防设施进行维修。墙皮脱落的照片真实性不认可，照片反映的墙皮位置无法确认；对于证据三，该证据视频内容无异议，证明事项有异议。该证据在一审中已出示，不能作为新证据使用。视频内容仅证明王敬、孙登峰与物业公司之间进行协商处理的问题，并不能证明隆和物业公司最终没有为其进行协调和处理。王敬、孙登峰购买的是独栋别墅，墙体内外均属于其个人专有部分，不属于公共物业服务区域范围。其墙体问题应该属于房地产开发商的房屋质量问题，应当由房地产负责解决和处理，不属于物业服务范畴。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据已查明的事实，首先，本案双方当事人签订的《前期物业管理服务合同》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律与行政法规的强制性规定，合法有效。王敬、孙登峰作为接受物业管理服务的业主，应当按照合同约定的收费标准履行按时交纳物业管理费用的义务。其次，一审法院结合隆和物业公司提供物业服务的质量情况及其管理服务中存在的瑕疵，免除了王敬、孙登峰逾期支付物业费的违约责任，王敬、孙登峰以隆和物业公司物业服务存在瑕疵为由拒交全部物业费及相关费用，依据不足，本院不予支持。最后，对于王敬、孙登峰所称的墙皮脱落等房屋质量问题，其主张事实属于房屋买卖合同法律关系，不属于物业管理服务的范畴，王敬、孙登峰据此要求拒交物业费的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1193元，由上诉人王敬、孙登峰负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  李 蕾 审判员  刘昭阳 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 邓永芳 书记员韩平