天津市第三中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）津03民终4694号上诉人（原审原告）：天津天保置业有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）综合保税区远航路****。法定代表人：凌海君，执行董事。委托诉讼代理人：刘洋，北京炜衡（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津天保百恒投资有限公司，住所，住所地天津港保税区京门大道****8206div>法定代表人：刘玉和，执行董事。上诉人天津天保置业有限公司（以下简称天保置业公司）与被上诉人天津天保百恒投资有限公司（以下简称天保百恒公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初14747号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。天保置业公司上诉请求，撤销一审裁定，指令一审法院对本案实体审理，改判支持其全部诉讼请求。事实与理由：1．一审法院未查明双方真实交易背景和动机，忽视交易流程以及实际操作过程结果。仅凭天保百恒公司单方违背诚信的“回购”陈述，认定双方存在民间借贷关系，属事实认定错误。2019年初因天保百恒开发建设的锦润华庭项目烂尾多年，拖欠工程款，导致购房业主信访、案件纠纷众多，影响区域社会稳定。按照上级单位要求，天保置业公司购买了上述项目的28套房产、车位、储藏室，使天保百恒公司获得资金盘活项目化解矛盾。为避免信用记录较差的天保百恒公司挪用资金，故天保置业公司要求对资金进行监管。因项目烂尾纠纷众多，上述项目没有销售记录，涉案的28套房产等的购买价格是公平合理的，不存在远低于市场价格的情况。双方签署购房合同等文件后，天保置业公司积极履约，支付价款，及时办理了预告登记手续，监督施工和资金使用。而天保百恒公司在取得准交证后，欺瞒拖延交房，与其他购房人恶意串通，侵占天保置业公司房产；2．天保置业公司与天保百恒公司签订的《天保百恒锦润华庭项目收尾工程需求资金使用协议》、《天保百恒锦润华庭项目商品房预定协议》、《天津市商品房买卖合同》系双方就涉案房屋购买的真实意思表示，也是真实交易背景，完全是按照正常资产购买交易流程操作，天保置业公司支付资产购买资金，办理商品房买卖合同的政府网签备案手续，预告登记。上述合同条款中均无借款的还款期限、不还款的后果处置，以及逾期还款以房产、地下车位、地下车位或地下储藏室作为担保的意思表示或约定等正常房屋买卖合同关系。天保百恒公司主张双方系民间借贷关系，未提交任何证据证明，一审法院错误认定法律关系；3．一审法院认定天保置业公司与天保百恒公司双方系民间借贷法律关系，属法律适用错误。天保置业公司已经履行支付购房款的义务，且已办理产权登记手续，除天保百恒公司恶意允许第三人侵占涉案房产致其不能交付天保置业公司外，双方《天津市商品房买卖合同》已基本履行完毕。一审法院认定借贷关系，即将天保置业公司的全部资产购买事实和取得产权的交易结果否定，导致天保置业公司丧失所购资产权益，背离了法院以事实为依据、以法律为准绳的司法审判原则。天保置业公司向一审法院提起诉讼，请求：1．判令天保百恒公司立即向天保置业公司交付天津空港经济区兴宇路69号锦润华庭8号楼-1-803号房屋，并提供《天津市商品房住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙；2．判令天保百恒公司立即办理房屋权属转移至天保置业公司名下的登记手续，将涉案房屋转移至天保置业公司名下；3．判令天保百恒公司立即支付天保置业公司自逾期交房之次日起至实际交房之日止的利息及违约金；4．本案的诉讼费由天保百恒公司承担。诉讼中，天保置业公司撤回请求天保百恒公司立即办理房屋权属转移至天保置业公司名下的登记手续，将涉案房屋转移至天保置业公司名下的诉讼请求。一审法院经审查认为，由于天保百恒公司开发建设的锦润华庭项目建设资金短缺，为锦润华庭项目后续收尾工程的顺利进行，2019年1月11日天保置业公司、天保百恒公司达成《天保百恒锦润华庭项目收尾工程需求资金使用协议》（以下简称主合同），同日，双方签订《天保百恒锦润华庭项目商品房预定协议》，2019年5月5日双方签订《天津市商品房买卖合同》。在主合同中，双方对需求资金的支付，29套商品房的预定及处置及天保百恒公司如何还款、还款金额及期限等均进行了约定，并约定，自29套商品房所有权转移至天保置业公司之日起，至天保百恒公司取得项目新建住宅商品房准予交付使用证之日起6个月内，天保百恒公司将主合同约定的还款金额向天保置业公司全额清偿，商品房买卖合同解除；若地下车位、地下储藏、地下储藏室使用权转让协议和商品房买卖合同拟解除的如下：依据第三条的约定，天保置业公司实际向天保百恒公司提供需求资金的总和，天保置业公司就29套商品房买卖向天保百恒公司支付的2947.58万元，天保置业公司购买地下车位、地下储藏、地下储藏室使用权及**商品房所发生的全部税费利息，天保百恒公司应自上述费用发生之日起，按实际发生天数，按照上述金额的年利率7.425%计算利息。从主合同内容分析，双方签订的《天津市商品房买卖合同》名为买卖实为担保。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许”的相关规定，本案应当按照民间借贷法律关系审理，一审法院向天保置业公司释明可以变更诉讼请求，天保置业公司坚持不变更，本案应裁定驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定：“驳回原告天津天保置业有限公司的起诉。”本院经审查认为，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。2019年1月11日天保置业公司、天保百恒公司达成《天保百恒锦润华庭项目收尾工程需求资金使用协议》约定了天保置业公司向天保百恒公司提供收尾工程所需要的资金总和，同时约定，29套商品房购买价款由天保置业公司以需求资金形式支付对价。双方还约定，若商品房买卖合同解除，天保百恒公司还款金额及期限为：天保置业公司就29套商品房买卖向天保百恒公司支付的29475800元及29套商品房所发生的全部税费，利息为：天保百恒公司应自上述费用发生之日起，按实际发生天数，按照上述金额的年利率7.425%计算利息。一审法院依据上述约定认定双方系民间借贷关系，此后签订的天津市商品房买卖合同实际是为上述合同签订的担保并无不当。一审法院已向天保置业公司释明可以变更诉讼请求，天保置业公司坚持不变更，一审法院裁定驳回其起诉并无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第一项规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  张晓彤审判员  王 晶审判员  薛东超二〇二〇年十一月二十日法官助理郑昌明书记员翟畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……3．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条：第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。4．《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第一项：第二审人民法院对下列上诉案件，依照民事诉讼法第一百六十九条规定可以不开庭审理：（一）不服不予受理、管辖权异议和驳回起诉裁定的；……