湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终3575号上诉人（原审原告）：襄阳市中盛物业服务有限公司，住所地襄阳市高新区追日路**孵化园B-502。法定代表人：张军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王红兵，该公司副总经理。委托诉讼代理人：袁忠泽，襄阳市樊城区长宏法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：陈涛，男，1972年8月8日出生，汉族，住襄阳市襄州区。被上诉人（原审被告）：杨在红，女，1975年1月18日出生，汉族，住襄阳市襄州区。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：胡东升、陈建友，湖北春园律师事务所律师。上诉人襄阳市中盛物业服务有限公司（以下简称中盛物业公司）因与被上诉人陈涛、杨在红物业服务合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院（2020）鄂0607民初2815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中盛物业公司的委托诉讼代理人王红兵、袁忠泽，被上诉人陈涛及其与被上诉人杨在红的共同委托诉讼代理人陈建友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中盛物业公司上诉请求：1.撤销襄阳市襄州区人民法院（2020）鄂0607民初2815号民事判决，改判被上诉人向上诉人支付2016年2月11日至2017年3月31日的物业管理服务费2643.84元，支付违约金383.46元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，2012年7月11日，被上诉人与开发商湖北花样年置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，2012年12月花样年置业有限公司在报纸上刊登公告，定于2013年12月30日正式交房，由于花样年置业有限公司2014年8月11日才取得《竣工验收备案表》，在此之前被上诉人依据物业条例的规定，有权拒绝办理收房手续，但是在2014年8月11日后，诉争房屋已经具备了交房条件，根据《商品房买卖合同》的约定，被上诉人应当从合同约定的交房之日延迟至花样年置业有限公司取得《竣工验收备案表》的2014年8月11日开始交纳物业费用。一审判决将被上诉人收房时间2015年11月17日作为交纳物业费的起始时间明显错误，上诉人认为物业费的起始时间应当是2014年8月11日，鉴于被上诉人已经交纳了18个月合计3482元的物业费，因此被上诉人应当继续交纳2016年2月12日至2017年3月31日期间的物业费2643.84元。二、一审判决适用法律错误，《物业管理条例》第41条和《湖北省物业服务和管理条例》第42条，规定了未交付物业买受人的前期物业费用由建设单位交纳，交付之日后由业主承担，认定房屋是否交付是判断物业费承担主体的关键，“交付”可以是实际交付，也可以约定“交付”，一审判决交房屋钥匙作为“交付”的标准属于以偏概全，如果房屋买受人延期收房或者故意拒绝收取钥匙，将会造成开发商和物业公司的经营风险，为规避这种风险，《商品房买卖合同》和《物业服务合同》均约定了买受人自约定交房之日起交纳物业费用，业主应于开发建设单位通知的交房之日起开始交纳物业费用，该约定系双方真实意思表示，且不违反合同法第52条的规定，应当认定为合同有效的条款，一审判决以该约定违反《物业管理条例》的强制性规定为由，排除当事人的约定，属于适用法律错误。三、被上诉人违约应当承担违约责任，因被上诉人未按时交纳物业费用，上诉人为了保障小区设施及物业服务的正常运行，已经垫付了各项公共服务资金，由此也产生了利息损失，另外上诉人为了追缴拖欠的物业费用，也产生了诉讼成本，一审判决驳回上诉人违约金的诉讼请求纵容了业主拖欠物业费的行为，有悖于诚实守信原则。综上，请求二审法院查明事实，改判支持上诉人的诉讼请求。陈涛、杨在红辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的请求，维持原判。中盛物业公司向一审法院起诉请求：1.判令陈涛、杨在红支付2016年1月1日至2017年3月31日的物业管理服务费2653.84元和违约金425.28元；2.本案诉讼费用由陈涛、杨在红承担。一审法院认定事实：中盛物业公司于2012年1月18日在工商行政管理部门注册成立，经营范围包括：物业管理、房地产中介信息咨询服务。2012年3月13日，温哥华1792小区的建设单位湖北花样年置业有限公司与中盛物业公司签订《温哥华1792小区前期物业全权委托服务合同》（以下简称《前期物业合同》）一份。合同约定中盛物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同对物业服务内容约定：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的服务管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。合同对物业服务质量约定：按《住宅质量保证书》提供维修服务，定期检查、建立维修养护台帐，维修定时、小修、急修不超过24小时；物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理应当制定保养维护维修制度，建立管理台账，设备运行正常，无违章隐患等；公共场所无暴露垃圾、共用部位卫生干净无明显灰尘、垃圾日产日清；公用通道、污水排放畅通；绿地无改变性质和破坏、占用现象；车辆停放有序；协调处理交房后存在的各种质量问题等。合同对公共秩序维护、安全防范等事项约定：实行24小时值守、巡逻、来访人员登记；住宅内大件物品搬运登记放行；发生治安、刑事案件、交通事故及时报警、配合公安部门处理；不承担对物业管理区域内业主和物业使用人的人身、财产保管保险义务。对物业费用约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，别墅为2.50元/月/㎡、景观洋房为2元/月/㎡、高层住宅为1.30元/月/㎡、商业物业为3.50元/月/㎡，以上标准不含公共水电分摊及电梯运行费，公共水电分摊及电梯运行费按业主拥有的建筑面积每月按实际另行分摊；收费标准将根据政府有关部门的最新规定或所在地物价部门批准的收费标准适时调整。关于物业费的交纳时间，合同约定业主应于开发建设单位通知交房之日起交纳物业费；物业费按年交纳，业主或物业使用人应在每年12月31日前交纳下一年的物业费，未按时足额交纳物业费按每日应交纳物业费的5‰支付违约金。合同期限至2017年3月，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业管理合同生效时，本合同自动终止。《前期物业合同》签订后，中盛物业公司进驻温哥华1792小区，开始提供物业管理服务。2014年9月2日，原襄阳市襄州区物价局为中盛物业公司核发了《服务价格监审证》，有效期至2018年12月31日止，其中核定的高层住宅物业管理综合服务费标准为1.4元/平方米/月。2017年2月25日，中盛物业公司、湖北花样年置业有限公司及新选定的湖北翰扬物业服务有限公司签订《温哥华1792小区物业管理服务移交协议》，约定中盛公司退出温哥华小区的时间为2017年3月底，自2017年4月1日起，温哥华小区的物业服务工作，由湖北翰扬物业服务有限公司承接；自2017年4月1日起，中盛物业公司与湖北花样年置业有限公司签订的《前期物业合同》因期满而自动废止。其后中盛物业公司按协议陆续开始移交，于2017年3月31日退出温哥华小区，其中2017年3月25日的《物业移交清单》中，门禁系统备注为“坏楼需要更换”，道闸系统备注为“无法正常使用”。杨在红、陈涛是温哥华1792小区1栋2单元1803室业主，二人系夫妻关系。陈涛、杨在红购买的温哥华1792小区1栋2单元1803室属于温哥华1792项目一期工程，房屋买卖合同记载的房屋建筑面积为138.18平方米，属于高层住宅。2013年12月23日，湖北花样年置业有限公司在报纸上刊登公告，称温哥华1792住宅小区商品房已具备交房条件，定于2013年12月30日正式交房，通知各业主前来办理收房手续。2015年11月17日，陈涛、杨在红办理了收房手续，并在《前期物业管理服务协议》签约页和《临时管理规约》承诺书上签名。同日，陈涛、杨在红向中盛物业公司交纳2015年2月11日至12月31日的物业费2063元。2015年12月22日，陈涛、杨在红按照中盛物业公司要求补交了2014年1月1日至8月11日的物业费1419元，2014年中盛物业公司承诺免交半年物业费，陈涛、杨在红2015年2月11日之前的物业管理费视为全部交纳。后因收费标准、服务质量等问题双方产生纠纷，陈涛、杨在红没有再交纳物业管理费，经中盛物业公司书面催收未果，由此引起诉讼。一审法院认为，公民、法人合法的民事权利受法律保护。针对本案的争议焦点，一审法院分别评判如下：一、关于陈涛、杨在红交纳物业费的起始时间问题。中盛物业公司认为根据《前期物业合同》的约定，业主应于开发建设单位通知交房之日起交纳物业服务费，本案中开发建设单位在报纸上刊登公告，通知业主于2013年12月30日收房，则从2014年1月1日起陈涛、杨在红应交纳物业费。中盛物业公司主张陈涛、杨在红从2016年1月1日起支付拖欠的物业管理费，符合合同约定。陈涛、杨在红认为根据《物业管理条例》第四十一条第二款及《湖北省物业服务和管理条例》第四十二条第二款的规定，物业交付之日后的物业服务费，由业主承担。本案陈涛、杨在红实际收房时间为2015年11月17日，应从此时开始交纳物业费，陈涛、杨在红已交纳的2015年11月17日之前的物业费，应折抵其后的欠款金额。一审法院认为，当事人在合同中的约定，不得违反法律、行政法规的强制性规定。《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，《湖北省物业服务和管理条例》第四十二条第二款进一步规定，物业交付之日后的前期物业服务费用，由业主承担。行政法规对业主交纳物业费的起始时间作出了明确规定，即从物业交付之日交纳，排除了当事人约定的情形，应按照行政法规的规定执行。本案陈涛、杨在红交纳物业费的起始时间为其实际收房时间，即2015年11月17日。在物业交付之前，中盛物业公司并没有为陈涛、杨在红提供服务，其要求陈涛、杨在红补交2014年及2015年2月11日至11月16日的物业费，不符合《物业管理条例》的规定，陈涛、杨在红关于该款应冲抵从2016年1月1日起的物业费的主张，予以采纳。二、关于本案的交费标准和违约金问题。中盛物业公司认为，《前期物业合同》对物业费的收费标准进行了约定，中盛物业公司在提供服务期间，价格主管部门对中盛物业公司的服务价格进行了核定，并发放了《服务价格监审证》，中盛物业公司提供了相应的服务，陈涛、杨在红应当按照1.4元/平方米/月的标准支付物业费，陈涛、杨在红未按《前期物业合同》约定的时间和标准足额交纳物业费，属违约行为，应支付违约金。陈涛、杨在红认为中盛物业公司与建设单位在《前期物业合同》中约定的物业费标准，对业主无约束力。中盛物业公司也没有提供证据证明其提供了质价相符的物业服务，其主张按1.4元/平方米/月的标准交纳物业费不应得到支持，更不应当支付违约金。一审法院认为，中盛物业公司与建设单位签订的《前期物业合同》，除约定的交纳物业费的起始时间与行政法规规定不一致应予调整外，其他部分合法有效，属有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，中盛物业公司与建设单位签订的《前期物业合同》，对陈涛、杨在红具有约束力。陈涛、杨在红应按《前期物业合同》的约定履行自己的义务，其中《前期物业合同》约定高层住宅的收费标准为1.3元/平方米/月，不含公共水电分摊及电梯运行费用，且收费标准将根据政府有关部门的最新规定或所在地物价部门批准的收费标准适时调整；2014年9月价格主管部门为中盛物业公司颁发了《服务价格监审证》，核定的收费标准为高层住宅1.4元/平方米/月，陈涛、杨在红已按照上述标准交纳了2014年1月至2015年12月的物业费，故中盛物业公司要求陈涛、杨在红按1.4元/平方米/月的标准交纳剩余物业费的主张，予以支持。中盛物业公司退出时的《物业移交清单》显示，中盛物业公司管理服务期间，温哥华1792小区的门禁系统存在损坏，道闸系统无法正常使用，说明中盛物业公司的服务确实存在一定瑕疵，故其主张陈涛、杨在红支付违约金的请求，不予支持。陈涛、杨在红认为中盛物业公司没有按约定全面履行义务，存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，陈涛、杨在红认为中盛物业公司存在违约行为的，可以另行要求中盛物业公司承担赔偿损失等违约责任。综上，中盛物业公司主张陈涛、杨在红应支付自2016年1月1日起至2017年3月31日中盛物业公司退出时共15个月的物业费，但陈涛、杨在红自2014年1月1日起至2015年11月16日向中盛物业公司多支付了22.5个月的物业费，其多支付的物业费足以冲抵中盛物业公司主张的物业费。冲抵后陈涛、杨在红拖欠的物业费视为偿还，中盛物业公司的请求不再支持，超出部分，由于陈涛、杨在红没有提出反诉，本案不予处理，陈涛、杨在红可以另行主张权利。依照《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决：驳回襄阳市中盛物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由襄阳市中盛物业服务有限公司负担。二审期间，上诉人中盛物业公司提交了一份新证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人中盛物业公司提交的新证据为襄阳市襄州区人民法院（2014）鄂襄州民三初字第00280号民事判决书的复印件一份，用于证明生效法院文书确认被上诉人陈涛、杨在红实际收房时间为2014年8月12日；被上诉人陈涛、杨在红的质证意见为对该证据真实性无异议，关联性有异议，该案件系因逾期交房导致的被上诉人与建设单位之间的违约责任纠纷，与本案物业费纠纷没有关联。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人陈涛、杨在红的收房时间如何确认。《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《湖北省物业服务和管理条例》第四十二条第二款规定，前期物业服务合同生效之日至物业交付之日的前期物业服务费用，由建设单位承担；物业交付之日后的前期物业服务费用，由业主承担。《湖北省物业服务收费管理办法》第六条第一款规定，前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日的物业服务费，由建设单位承担；房屋交付之日后的物业服务费，由业主承担。根据上述法律法规的规定，尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位承担，因此一审判决以房屋实际交付之日作为被上诉人陈涛、杨在红交纳物业费的起始时间符合法律规定，本院予以支持。上诉人中盛物业公司上诉称一审判决认定事实错误、适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于违约金，现有证据表明，在上诉人中盛物业公司退出诉争小区进行物业移交时，小区的门禁系统和道闸系统均存在一定的问题，可以证明上诉人中盛物业公司在进行物业管理服务期间确实存在服务不到位的情形，因此上诉人中盛物业公司关于支付违约金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，中盛物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人襄阳市中盛物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王剑波审判员  刘茂强审判员  余以祥二〇二〇年十一月二十四日法官助理熊秋月书记员杨喆