新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院民 事 判 决 书（2019）新2201民初5426号 原告（反诉被告）：许星河，男，1979年10月14日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市。委托诉讼代理人：李娜，北京星樽律师事务所律师。被告（反诉原告）：哈密九天河房地产开发有限责任公司，住所地：新疆维吾尔自治区哈密市伊州区天山北路友谊商贸城**。法定代表人：唐红兰，总经理。委托诉讼代理人：杜卫川，新疆恒生律师事务所律师。原告（反诉被告）许星河与被告（反诉原告）哈密九天河房地产开发有限责任公司（以下简称九天河房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）许星河及其委托诉讼代理人李娜，被告（反诉原告）九天河房产公司委托诉讼代理人杜卫川到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）许星河向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》。2、请求依法判令被告向原告返还已支付的购房款共计人民币3,301,369元及利息，利息1,165,993.09元（自2013年4月2日起，按照中国人民银行同期贷款利息计算，暂计算至2019年8月26日，要求计算至实际给付之日）；3、请求依法判令被告向原告赔偿损失3,301,369元；4、请求依法判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年4月，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于哈密市××楼商业用房，建筑面积1175.73平方米，商品房单价为每平方米5300元，房屋总购买价格为人民币6,231,369元。该合同同时约定首付款为3,201,369元整，余款3,030,000元在银行办理按揭，被告应当在2010年7月30日前将商品房交付原告使用，并在商品房交付使用后90日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告与被告签订上述合同后，于2013年4月2日前陆续向被告支付购房款3,301,369元整，被告于2011年10月向原告交付购买的商业用房。原告收房后，又承租了哈密市友谊商贸城三期一号楼三层，并对二层、三层房屋进行了整体装修，办理了消防手续，花费高达450万元。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”原告多次要求被告为原告办理房屋权属证书，被告均以各种理由拖延，导致原告至今未取得涉案合同项下的房屋权属证书。2018年3月，原告无奈将被告起诉至乌鲁木齐仲裁委员会哈密分会，在仲裁过程中，乌鲁木齐市仲裁委员会哈密分会仲裁员前往哈密市伊州区房地产管理局调查，哈密市伊州区房地产管理局向乌鲁木齐市仲裁委员会出具情况说明证明：“友谊路批发市场三期1号楼未在我局办理商品房销售许可手续，未办理商品房登记手续”，乌鲁木齐仲裁委员会哈密分会据此作出了（2018）乌仲哈裁字第12号裁决书，支持了原告的仲裁请求。后被告向哈密市中级人民法院提交了编号为新建房许可（2016）023号商品房预销售许可证。原告对该证书的真伪无法判断，但即使该证书是真实的，也是在2016年办理的，由此可见原告与被告在2010年签订《商品房买卖合同》时，被告并未取得商品房预售许可证。综上所述，被告在与原告订立《商品房买卖合同》时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明这一重大事实，且原告至今未能取得所购房屋的房屋权属证书，原告有权要求解除合同并要求被告承担相应的违约责任。故原告诉至贵院，请求依法裁决。被告（反诉原告）九天河房产公司辩称，一、事实部分。1.原、被告双方签订的买卖合同均属实，但是并没有故意隐瞒预售许可证，合同中并没有填写预售房产证书，对方也没有提供我方故意隐瞒的证据，原告的指控不成立。2.原告购买的房屋2016年取得了预售房屋许可证。3.原告解除合同的真实目的并不是隐瞒商品房预售房产证而是因为哈密近几年经济惨淡，商业用房下滑厉害，导致原告收益下滑，并不是商品房预售房产证的原因。前几年也没有预售房产证生意也很好，所以原告是在转移经济风险。二、诉讼请求部分，原告要求解除商品房合同，我方同意，应当按照最高人民法院的司法解释第十八条来解决，退还购房本金，并且参照人民银行的贷款利息计算；对于第三项请求，我方认为没有事实的法律依据。三、根据原告的诉讼请求，介于截至目前原告也没有取得房产证的事实，我方同意解除合同，但对于解除合同后，原告使用的房屋产生的房屋使用费我方提出相应的反诉。被告（反诉原告）九天河房产公司向本院提出反诉请求：一、反诉被告支付反诉原告哈密市友谊商贸城3期1号楼2层商业用房使用费3,480,000元；二、反诉被告承担并支付在使用房屋期间欠缴暖气费、物业费等各项费用合计409,960元；三、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2010年4月，反诉原告与反诉被告签订了一份商品房买卖合同，约定反诉被告购买反诉原告开发的位于哈密市××楼商业用房，建筑面积为1175.73平方米，房屋总价格人民币6,231,369元（已交房款3,301,369元）。2011年10月房屋建成后，反诉原告向反诉被告交付了购买的商业用房，原告收到房屋后，于2012年5月30日又承租了所购买房屋的第3层，租期为四年。被告对第2层、第3层房屋进行了整体装修，办理了相应手续，全部用于开设宾馆。由于反诉被告所购买的房屋，在办理房产证方面存在一些问题，导致反诉被告一直未能取得房产登记。双方协商无果后产生仲裁和诉讼。反诉原告在使用购买房屋期间，反诉被告也应当承担并支付在使用购买房屋及承租房屋期间，所欠缴的房屋使用费及其他费用，这样才符合法律的公平原则。为了维护反诉原告的合法权益，现提出反诉，请求法院予以支持。原告（反诉被告）许星河辩称：1、我方不同意支付二层的商业使用费，基于被告没有给原告办理房产证，被告故意隐瞒没有取得预售房屋产证，本案的违约方是被告，我方不存在违约，所以不同意反诉原告第一项反诉请求。根据被告的计算明细。二层的租赁费是40万每年，但是据目前租金是15万一年，被告要求过高。2.第二项反诉也不同意，二层的所有物业费、暖气费已交清。原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据。本院综合原、被告提供的证据查明的事实如下：2010年，原告（反诉被告）作为买受人与被告（反诉原告）作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定原告（反诉被告）购买被告开发的位于哈密市友谊路第三期一号楼二层商业用房一套，建筑面积1175.73平方米，房屋单价每平方5300元，总房款6,231,369元，首付3,201,369元整，余款3,030,000元整在银行办理按揭。合同签订后，被告于2011年10月将房屋交付给原告（反诉被告），原告（反诉被告）于2011年8月27日至2013年4月2日陆续向被告（反诉原告）支付房款共计3,301,369元。因原告（反诉被告）至今未取得案涉房屋产权证书，引起本案诉讼。还查，2018年3月原告将被告诉至乌鲁木齐仲裁委员会哈密分会，要求1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》无效；2、被告返还原告已付购房款3,301,369元及利息（自2013年4月2日起计算至实际付款之日止，利率按照同期银行贷款利率计算）；3、被告承担已付购房款330万元的赔偿。乌鲁木齐市仲裁委员会哈密分会仲裁员前往哈密市伊州区房地产管理局调查，哈密市伊州区房地产管理局向乌鲁木齐市仲裁委员会出具情况说明证明：“友谊路批发市场三期1号楼未在我局办理商品房销售许可手续，未办理商品房登记手续”，故乌鲁木齐仲裁委员会哈密分会作出（2018）乌仲哈裁字第12号裁决书仲裁裁决一、原、被告于2010年4月签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告返还原告已付购房款3,301,369元；三、被告向原告支付截止2018年3月13日的已付购房款3,301,369元的利息775,483元；2018年3月14日至实际付款之日的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算；四、被告向原告支付已付购房款一倍的赔偿3,300,000元。被告不服该裁决，向哈密市中级人民法院申请撤销上述仲裁裁决，哈密市中级人民法院因程序原因依法撤销了上述裁决。另查，被告于2016年8月23日取得案涉房屋商品房预售许可证，编号为新建房许字（2016）023号。又查，原告另承租被告开发的友谊商贸城三期一号楼三层，并对二层、三层进行了整体装修用于经营宾馆。友谊商贸城三期一号楼二层自2011年10月至2020年3月总共9个采暖期暖气费为216,000元（24,000元×9），友谊商贸城三期一号楼三层2012年10月至2016年3月4个采暖期96,000元（24,000元×4），共计金额312,000元，原告已交暖气费212,000元，剩余100,000元未足额交纳。友谊商贸城三期一号楼二层自2011年10月至2020年10月应收物业费259,200元（1200×2元×12个月×9年），友谊商贸城三期一号楼三层应收物业费115,200元（1200×2元×12个月×4年），合计374,400元，原告已交物业费259,600元，欠付物业费金额为114,800元。庭审中，原告（反诉被告）申请对案涉房屋投入的设施、装修、相关费用及现值进行鉴定，被告申请对案涉房屋2011年至今的房屋使用费进行评估鉴定，本院委托新疆华正价格评估有限公司进行价格评估，鉴定机构出具华正评字（2020）第245号及华正评字（2020）第233号《价格估价报告》，载明案涉房屋自2011年11月至2020年6月30日期间房屋使用费为1,351,090元。案涉房屋投入的设施、装修、装修费用价值时点2020年7月1日的市场价值评估为1,399,875元，房屋2020年7月1日现值6,615,832元。原告（反诉被告）因价格评估交纳评估费57,000元，被告（反诉原告）因价格评估交纳评估费5000元。后原告变更第三项诉讼请求，要求被告赔偿原告装修损失1,399,875元。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的规定,应属合法有效,当事人均应按合同约定恪守履行。本案本诉部分焦点问题为:原告要求被告赔偿损失的请求有无事实和法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条约定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”故原告要求解除双方签订的商品房合同，被告退还购房款3,301,369元的诉讼请求,本院予以支持。原告要求被告赔偿实际损失包含两个部分，已付购房款自2013年4月2日至今的利息损失和房屋装修损失，本院认为原告已按照房屋买卖合同约定履行了付款义务，被告并未按照合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告长达十年未取得房屋产权证书，因被告存在根本违约导致案涉《房屋买卖合同》的解除,按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本院以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况,当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则考虑，原告主张利息损失符合法律规定，本院予以支持；被告于2011年10月将案涉房屋交付原告使用，原告在受领房屋后进行装修,并无不当，但被告长期未给原告办理房屋产权证书，原告也应当能够预见办理房屋产权证书存在风险，2017年原告对案涉房屋进行了二次装修，没有审慎对待将来可能产生的不确定风险，故原告应当自行承担部分责任。故关于装修损失1,399,875元本院认为原告承担40%的责任即559,950元，被告承担60%的责任即839,925元。反诉部分焦点问题为:被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付房屋占有使用费、暖气费、物业费的请求有无事实和法律依据。关于原告（反诉被告）是否应当支付房屋占用费的问题。本案合同的解除系因被告违约行为导致,但原告（反诉被告）确实自2011年11月起占用、使用案涉房屋，并经营宾馆获取了收益，根据原、被告共同委托鉴定的评估结果，2011年11月至2020年6月30日的租赁费为1,351,090元，本院对该租赁费标准予以确认。根据公平公正的原则，原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）支付2011年11月至2020年6月30日的房屋使用费为1,351,090元。关于被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）使用房屋期间欠缴的暖气费、物业费的问题，根据原、被告的举证、质证情况，原告欠付被告物业费金额为114,800元，暖气费金额为100,000元，未足额交纳部分反诉被告应当支付给反诉原告。原告称有其他债权52,000元冲抵物业费，仅提供录音证据及合同，被告亦不认可，本院对冲抵物业费不予采信，原告可以依据该合同及录音另案主张该笔债权。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条之规定,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:一、解除原告（反诉被告）许星河与被告（反诉原告）哈密九天河房地产开发有限责任公司于2010年签订的商品房买卖合同。二、被告（反诉原告）哈密九天河房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）许星河购房款3,301,369元。三、被告（反诉原告）哈密九天河房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）许星河购房款3,301,369元的利息，利息以3,301,369元为基数,第一阶段自2013年4月2日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，第二阶段自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定给付之日止。四、被告（反诉原告）哈密九天河房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）许星河装修损失839,925元。五、原告（反诉被告）许星河于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）哈密九天河房地产开发有限责任公司房屋使用费1,351,090元。六、原告（反诉被告）许星河于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）哈密九天河房地产开发有限责任公司物业费114,800元、暖气费100,000元。七、驳回原告（反诉被告）许星河其他诉讼请求。八、驳回被告（反诉原告）哈密九天河房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费44,410元，由被告哈密九天河房地产开发有限责任公司负担。反诉案件受理费18,960元，由被告（反诉原告）哈密九天河房地产开发有限责任公司负担11,328元，原告（反诉被告）许星河负担7632元。原告许星河申请评估费用57,000元，原告许星河负担53,000元，被告哈密九天河房地产开发有限责任公司负担4000元；被告哈密九天河房地产开发有限责任公司申请评估费用5000元，由原告许星河负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院。审  判  长   徐 玥人民 陪 审员   王 萍人民 陪 审员   刘红斌二 〇 二 〇 年 十 一 月 十 四 日法 官 助 理   赵文静书  记  员   曹永娇