广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初2082号 原告(反诉被告)杨自江，男，1995年10月9日出生，汉族，现住北海市银海区。 被告（反诉原告）郭玮，男，1988年4月17日出生，汉族，住山西省太原市万柏林区。 案由房屋租赁合同纠纷 适用程序简易程序 立案日期2020年9月3日 开庭日期2020年9月27日 原告诉讼请求1.确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月26日解除；2.被告返还原告多支付的房屋租金2225元（已交半年房租日期从2020年5月20日至2020年12月9日扣除违约金三个月房租以及 居住日期截止至2020年7月25日产生的租金后结余）；3.被告支付原告违约金4500元（租赁合同约定任意一方违约按照房屋租金三个月租金作为违约金，房屋租金一个月1500元）。事实和理由：2019年11月30日，原、被告就位于广西壮族自治区北海市银海区森海豪庭观澜1幢1单元602室房屋签订《房屋租赁合同》，约定原告承租案涉房产，房屋租金为每个月1500元，租期自2019年12月10日至2020年12月9日止，原告一次性向被告支付6个月租金。如任一方违约的，违法方需支付守约方3个月房屋租金作为补偿。合同签订后，原告按约向被告支付了6个月租金共9000元人民币，后原告按照《广西壮族自治区流动人口服务管理办法》第21条“流动人口应当自到达居住地之日起7日内持本人居民身份证向居住地公安机关或者公安机关设置的流动人口服务管理站（点）申报居住登记。在旅馆登记住宿的除外”规定向公安机关申请办理居住登记，但被告知需房主协同前往派出所办理，如不便前往的，需委托第三方协同前往派出所办理，并需提供房产证、身份证等材料。但被告却拒不配合原告前往办理，违反法律法规强制性规定，致使本合同履行不能，双方同意于2020年07月26日解除合同。合同解除后，被告不仅拒不返还原告多支付的房屋租金，又不支付合同解除违约金。其行为已侵犯了原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告答辩意见1.被告认为双方没有进行房屋交接，因此合同目前还在进行中；2.不同意原告诉请的房租租金2225元，不知道原告是怎么计算的；3.被告不认为被告违约;4.不同意解除合同，根据房屋租赁合同与目前实际状况，北海市银海区森海豪庭观澜1幢1单元602房屋目前由原告占有和使用，仍处于合同履行期，被告至今未收回房屋及钥匙;5.不同意返还多支付的2225元，房租费用 系2020年5月20日至2020年12月9日，系合同中应支付的费用；6.被告不存在违约行为，合同约定，双方因自身原因提前终止合同，造成对方损失的，向对方支付三个月租金4500元作为补偿，被告未提前终止合同，涉案合同与《广西壮族自治区流动人口服务管理办法》不违背，且涉案合同未约定为原告办理居住证。 反诉原告反诉请求1.反诉被告自2019年12月10日起至2020年12月9日租赁期产生的物业服务费、房屋专项维修资金、电梯费、水电费公摊、水费、生活垃圾费（截止2020年9月16日尚欠795.64元）；2.反诉被告支付反诉原告违约金4500元（合同约定因反诉被告原因提前终止合同，造成反诉原告损失的，由反诉被告向反诉原告支付三个月租金作为补偿）；3.反诉被告支付因本案造成反诉原告及委托代理人产生的差旅费（包括但不限于乘坐交通工具、酒店、律师费等一切费用）。原告当庭放弃第三项反诉请求。事实和理由：2019年11月30日，反诉原告委托母亲郗金鱼与反诉被告签订《房屋租赁合同》，租赁期为2019年12月10日至2020年12月9日，每月租金1500元，共计费用18000元，且租赁期间，除向反诉原告支付租金外，还承担租赁房屋期产生的物业费、电梯费、水电费公摊、水费、生活垃圾费。2020年9月15日反诉原告收到法院传票，得知反诉被告要提前终止合同。《房屋租赁合同》约定因反诉被告原因提前终止合同造成反诉原告损失的，由反诉被告向反诉原告支付三个月租金作为补偿。反诉原告在山西太原，因本案产生的相关合理费用，应由反诉被告承担。基于上述事实，为此，反诉原告特提出反诉。 反诉被告答辩意见反诉被告是在2020年7月25日通知终止合同，物业服务费、房屋专项维修基金、电梯费、水费、生活垃圾费等应该截止计算到 2020年7月25日，反诉原告的计算时间不认可。诉讼请求第二项，当时反诉被告对赔偿没有异议的，但是反诉原告不同意退租，那就是反诉原告承担违约责任了。7月25日，反诉被告提出解除合同是可以承担违约金，但是房主不同意退租一直拖延，那就是反诉原告的违约责任。 查明事实2019年11月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，内容：甲方同意将位于银海区森海豪庭观澜1幢1单元602号住宅出租给乙方作住宅使用；房屋租金为1500元/月，自双方签订协议之日起，乙方必须一次性向甲方交纳六个月租金。第二期租金在第一期租金届满前20天内交纳，以后按次类推；乙方在租房期间，除向甲方按时交纳租金外，还应按时向有关部门交纳水费、电费、卫生费、治安管理费、电视收视费、网络通讯费、物业费、电梯使用费；如因甲方本身其他原因提出变更或提前终止协议，造成乙方损失的，由甲方向乙方支付三个月租金作为补偿；如因乙方原因提前终止合同，造成甲方损失的，由乙方向甲方支付三个月租金作为补偿；本协议期限自2019年12月10日起至2020年12月9日止等等。原告入住涉案房屋后按期交纳租金给被告。2020年5月13日，原告将第二期租金全额9000元转账给被告。至2020年7月25日，原告通过微信向被告发出解除合同的通知，次日，原告退出涉案房屋。之后，原告多次要求被告交接房屋并退还房租未果。 另查明，涉案房屋于2020年7月1日至2020年7月31日尚欠物业费服务费、水费、电梯费等费用共计297.64元未结清，原告退出房屋时，原、被告双方没有办理交接手续。 本院意见原告与被告经自愿协商签订的《租赁合同》，是双方的真实意思 表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，当事人理应按照合同约定全面履行义务。原告主张双方签的《房屋租赁合同》已于2020年7月26日解除，被告抗辩没有收到原告的微信，不同意解除，本院认为，微信作为日常通讯工具，原告已经履行了通知义务，被告抗辩理由不成立，故原告请求确认原告杨自江与被告郭玮双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月26日解除，有事实和法律依据，本院予以支持。由于合同已经被确认于2020年7月26日解除，根据双方合同约定，2019年12月10日至2020年7月26日，原告应支付租金1500元×7个月+1500元÷30天×17天=11350元，原告已实际支付全部租金共18000元，被告应返还2020年7月27日至2020年12月9日租金共计6650元。原告因自身原因向被告提出解除合同，违约在先，并非被告提出解除合同，故原告请求被告支付违约金4500元，没有法律依据，本院不予支持。根据合同“如因乙方原因提前终止合同，造成甲方损失的，由乙方向甲方支付三个月租金作为补偿”的约定，本案是杨自江违约在先并提出解除合同，故反诉被告杨自江应支付给反诉原告郭玮违约金1500元×3个月=4500元。反诉被告主张反诉原告支付自2019年12月10日起至2020年12月9日租赁期尚欠的物业服务费、房屋专项维修资金、电梯费、水电费公摊、水费、生活垃圾费795.64，事实上，原告已付清2019年12月至2020年6月30日前的物业服务费等费用，由于双方的合同已于2020年7月26日已经解除，故实际发生的物业费等费用为297.64元÷30天×26天=258元，超出部分，本院不予支持。 判决主文一、确认原告杨自江与被告郭玮双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月26日解除；二、被告郭玮返还原告杨自江房屋租金6650元； 三、驳回原告杨自江的其他诉讼请求；四、反诉被告杨自江应支付反诉原告郭玮物业服务费、房屋专项维修资金、电梯费、水电费公摊、水费、生活垃圾费共计258元；五、反诉被告杨自江应支付反诉原告郭玮违约金4500元；六、驳回反诉原告郭玮的其他反诉请求；七、上述互负债务相互抵消后，被告（反诉原告）郭玮应返还给原告（反诉被告）杨自江房屋租金1892元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 判决依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条。 诉讼费本案本诉受理费减半收取125元，由原告杨自江负担78元，被告郭玮负担47元。本案反诉受理费25元，由反诉被告杨自江负担23元，反诉原告郭玮负担2元。 上诉权利如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 韦振静 二〇二〇年十一月九日 法官助理 冯 志 书 记 员 黄显婷 附本判决引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不 履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给 付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。