上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10492号上诉人(原审原告、反诉被告)：曹健，男，1985年11月20日生，汉族，户籍地安徽省绩溪县。委托诉讼代理人：方勤(系曹健妻子)，女，1990年2月27日生，汉族，户籍地安徽省绩溪县。委托诉讼代理人：解晓薇，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：陈超，男，1977年5月19日生，汉族，住上海市宝山区。被上诉人(原审被告、反诉原告)：柏灵，女，1983年6月22日生，汉族，住上海市宝山区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：徐娟，上海市君悦律师事务所律师。上诉人曹健因与被上诉人陈超、柏灵房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初8635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曹健上诉请求：撤销一审判决第一、四、五、六项，将本案发回重审，或依法改判：1．确认双方当事人就上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《房地产买卖居间协议》《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》于2020年3月26日解除；2．曹健在已付款人民币(以下币种均为人民币)60万元中扣除陈超、柏灵应支付的违约金及其他相关费用后将剩余款项返还给陈超、柏灵；3．驳回陈超、柏灵要求曹健支付违约金133，000元的诉讼请求；4．判令陈超、柏灵向曹健支付逾期赔偿金9975元、违约金266，000元，并按照每月4890元的市场租金标准向曹健支付自2019年12月14日起至系争房屋实际返还之日止的租金、占有使用费；5．本案诉讼费用由陈超、柏灵承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误，导致判决错误。第一，系争房屋买卖合同系因陈超、柏灵的违约行为而解除。陈超、柏灵存在两个根本违约行为，即付款违约和过户违约。陈超、柏灵不能以不可抗力为由对其逾期不付款、逾期不过户的行为进行抗辩。双方未能依约过户的原因，除了陈超、柏灵未在约定时间内进行过户预约外，还有陈超、柏灵因其自身原因导致向曹健支付73万元房款的过户前提条件未成就。根据双方合同约定，陈超、柏灵应于签订网签合同后七日内向贷款银行申请贷款，办理相关手续，但陈超、柏灵在曹健及中介方多次催促下才于2020年3月10日申请贷款，亦属违约行为。故系争房屋买卖合同系因陈超、柏灵违约而解除，陈超、柏灵理应向曹健支付违约金、房屋租金及占有使用费。第二，一审判决错误地适用了不可抗力的条款，错误地将陈超、柏灵未能在宽限期满即2020年3月20日前过户归咎于新冠疫情，同时遗漏了陈超、柏灵未能于2020年3月20日前支付第二笔购房款，即付款违约的事实。曹健因陈超、柏灵的违约行为而行使合同解除权，具有合同和法律依据，不应承担违约责任。一审判决未能明确区分陈超、柏灵付款违约和过户违约两项事实，且忽略了只要陈超、柏灵构成一项违约，曹健即可享有合同解除权，实属逻辑不清。而且，即使一审法院认定曹健违约，判令曹健支付违约金即可，但不支持曹健基于陈超、柏灵实际占有使用系争房屋而要求其承担占有使用费的诉请，罔顾事实，显失公平。被上诉人陈超、柏灵辩称，不同意曹健的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。曹健向一审法院起诉请求：1．解除曹健与陈超、柏灵之间房屋买卖合同关系并撤销该房屋买卖合同的网上备案登记；2．陈超、柏灵向曹健支付逾期赔偿金9975元、违约金266，000元，共计275，975元；3．陈超、柏灵按照每月4890元的市场租金标准向曹健支付自2019年12月14日至系争房屋实际返还之日止的占有使用费；4．陈超、柏灵向曹健返还系争房屋。陈超、柏灵向一审法院提出反诉请求：1．曹健返还陈超、柏灵房款和装修补偿款60万元；2．曹健支付陈超、柏灵违约金133，000元。一审法院认定事实：系争房屋权利人系曹健。2019年12月8日，曹健(甲方)与陈超、柏灵(乙方)经上海太昌房地产经纪有限公司(丙方、以下简称太昌公司)签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总价款133万元，乙方于签订本协议时支付甲方定金5万元，双方应于2019年12月15日前共赴丙方处签订示范文本的网络备案版上海市房地产买卖合同(以下简称网签合同)，乙方应于2020年1月10日前向甲方支付首期房价款(含已付定金)60万元，乙方应于2020年3月10日前向甲方支付房款33万元，乙方以购房贷款的形式向甲方支付第四期房价款40万元，乙方贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，乙方应当在申请产权过户之前将相应部分房价款支付甲方；甲乙最晚不得晚于2020年3月10日共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押(若有)登记手续；过户当日办理交房；乙方应于支付甲方首期房价款时承租该房屋，承租期至2020年3月10日止，期间租金为零元每月。合同第7条约定，一方未按本协议约定履行，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按照每日总房价款0.05％承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20％的违约金。2019年12月14日，曹健(甲方)与陈超、柏灵(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方以80万元价格向甲方购买系争房屋，双方确认在2020年3月10日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，双方同意按照下列第三款内容处理：……(2)乙方发生下列情形的，均视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除本合同，甲方单方解除合同的，应书面通知乙方，乙方应向甲方支付相当于总价款20％的违约金，甲方认可从乙方已支付的款项中先行扣除违约金后三个工作日内无息退还剩余款项，若已支付的款项不足支付违约金，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以支付：①乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的……第十条，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第三款内容处理：……(2)甲方发生下列情形的，均视为甲方根本性违约，乙方有权单方解除本合同，乙方单方解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款20％的违约金……④甲方无正当理由单方要求解除本合同的。补充条款(一)第六条约定，乙方应于签署本合同并申请办理公证事宜(若有)后90日内向贷款银行申请贷款，签署相关合同，办理其他有关事宜，若乙方申请贷款额度不足或未获通过，则乙方应于办理交易过户当日补足支付甲方；若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供相关资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续。同日，曹健(甲方)与陈超、柏灵(乙方)签订补偿协议，约定乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方53万元，其中乙方应于2020年1月10日前支付甲方20万元，乙方应于双方办理完毕该房屋过户手续之前支付甲方33万元。同日，曹健将系争房屋交付陈超、柏灵。曹健收取陈超、柏灵房款共计60万元。2020年2月18日，宝山区自然资源确权登记事务中心发布公告，在疫情防控期间建议优先选择线上预约方式，并在预约时段内办理，2020年2月20日起，存量房地产交易(二手房买卖)登记业务仅接受预约办理，不再现场派号。2020年3月10日，曹健配合陈超、柏灵邮寄贷款所需的身份证复印件。陈超、柏灵称3月16日银行告知其申请的贷款未获通过。2020年3月12日，曹健向陈超、柏灵寄送催告函，催告陈超、柏灵于2020年3月20日前配合曹健办理系争房屋过户手续，并采取积极配合态度，继续进行交易。曹健虽然给陈超、柏灵宽限期，但不代表曹健放弃解除该协议并追究陈超、柏灵违约责任的权利，而仅仅是曹健给予陈超、柏灵的一个履约机会，若陈超、柏灵仍不配合，曹健将按照买卖合同约定追究陈超、柏灵的违约责任。2020年3月18日，因系争房屋交易计税价值估价需要，上海沪宁房地产估价有限公司出具房地产估价报告，计税价值为885，000元。2020年3月26日，曹健向陈超、柏灵寄送解除函，因截至发函之日陈超、柏灵尚有第二期购房款33万元和购房尾款40万元未支付，已严重违反协议约定，故解除双方之间的房屋买卖合同关系。2020年3月29日，陈超、柏灵向曹健寄送告知函，称陈超、柏灵已按照约定时间办理银行贷款等一系列手续，亦曾多次沟通希望曹健按补充合同约定的情况协助办理过户，但是2020年3月中旬之前曹健都以没收到贷款为由拒绝过户造成过户延期，最后由于疫情和银行贷款审批未通过非人为原因，曹健发函称过户延期至2020年3月20日。但是2020年3月19日陈超、柏灵明确表示所有款项已全部到位随时可以过户，由于疫情最近半个月内无法预约，最终预约到2020年4月2日过户。曹健在得知过户时间预约成功后，单方解除买卖合同，其行为已违约，致使合同无法履行。鉴于曹健拒绝履行合同，致使买卖合同无法履行，曹健应在返还60万元购房款及支付陈超、柏灵实际损失的前提下解除合同。截至2020年3月18日，陈超名下建设银行账户内余额379，798.72元。2020年3月19日，柏灵名下招商银行账户内余额395，045.75元。一审审理中，一审法院通知为系争房屋提供中介服务的太昌公司的经办人李豹到庭。李豹到庭陈述，2020年3月，其通知陈超、柏灵办理房贷，陈超、柏灵称收入证明开不了无法办理贷款，3月10日左右曹健要求陈超、柏灵先支付33万元，陈超、柏灵称过户时支付33万元。因贷款未办理及33万元未支付，双方产生纠纷，3月10日亦未办理过户。3月10日陈超、柏灵提出办理贷款，虽然过了过户期，证人跟曹健说合同约定有十五天的宽限期，十五天内不能解除合同，证人让曹健配合陈超、柏灵办理贷款。因为超过3月10日的过户时间，曹健要求陈超、柏灵支付滞纳金及房租，陈超、柏灵不同意，后来双方就此沟通未能成功。证人称，2月份房地产交易中心发布通知需要交易双方预约过户时间，中介公司无权预约，因3月10日之前贷款未办理下来，不具备过户条件，所以没有在网上预约过户时间。证人于3月26日用陈超、柏灵一方的身份证预约到了4月2日过户时间，并将过户时间通知了双方，同日曹健在微信群里发了解除函。对证人证言，曹健称证人曾就陈超、柏灵提出延期贷款及33万元延后一个月支付征询过曹健意见，曹健未予同意。2月到3月10日期间证人通过电话、微信反复沟通3月10日前支付33万元及告诫陈超、柏灵超过3月10日后曹健有权主张租金及滞纳金，以及合同解除的权利。中介公司在2月份已经通过其员工沟通督促陈超、柏灵注意估价过户及贷款事宜。陈超、柏灵称证人证言大部分真实。一审审理中，陈超、柏灵提供其2020年3月13日-3月26日期间在上海市房地产交易中心预约平台预约的打印件，证明上述期间其一直预约过户时间，直至3月26日陈超、柏灵预约到2020年4月2日14：30至15：30期间至房产交易中心过户的业务。曹健对上述打印件的真实性不认可，其认为签约信息填写时间不明，随时可以操作，并截取显示已约满的信息，且3月26日的预约信息一个成功，一个不成功，陈超、柏灵选择性举证，达不到其证明目的。一审法院认为，双方当事人就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》《上海市房地产买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守并履行。本案中曹健提出解除双方之间的买卖合同，陈超、柏灵在庭审中亦同意解除，一审法院予以准许。本案的争议焦点系房屋买卖合同解除系由曹健抑或陈超、柏灵导致。根据合同约定，双方应于2020年3月10日前申请办理转让过户手续，并在办理过户手续前支付房款33万元，陈超、柏灵申请的贷款40万元若未在过户前通过，则其应于办理交易过户当日以现金形式补足支付。因陈超、柏灵未在过户前支付33万元房款，且未在过户前获得贷款批准，也未在过户当日前现金补足，陈超、柏灵应属违约。根据合同约定，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20％的违约金。该条款约定了15日的宽限期。曹健亦在宽限期内发出催告函将过户时间延长至3月20日。通过陈超、柏灵提供的银行账户及线上预约情况打印件可以看出，在宽限期内陈超、柏灵积极准备履约事宜，在网上预约过户时间，且在3月20日前已将全部剩余房款备足。相关职权部门因疫情防控实施线上预约过户，在未预约到过户时间的情况下双方根本无法在3月20日完成过户。另，通过陈超、柏灵提供的线上预约情况打印件及证人陈述可以认定，在3月26日陈超、柏灵一方已预约到4月2日的过户时间。但曹健随即在该日向陈超、柏灵寄送解除函，行使解除权。因疫情防控导致当事人未能在宽限期限履行，陈超、柏灵行为尚不构成根本性违约，曹健行使合同解除权的条件不成就，不产生合同解除的效力。在预约到2020年4月2日过户时间的情况下曹健拒绝配合陈超、柏灵进行过户，其行为属于根本违约，应当承担解除合同的违约责任。因系争合同解除系由曹健导致，故其主张的逾期赔偿金、解除合同违约金，一审法院难以支持。合同解除后，陈超、柏灵应配合曹健撤销网上备案登记，并将系争房屋返还给曹健，曹健亦应将收取的60万元返还给陈超、柏灵。关于房屋占有使用费，因曹健占有陈超、柏灵支付的60万元尚未返还，故其要求支付房屋占有使用费，一审法院难以支持。关于违约金，考虑陈超、柏灵的实际损失、合同履行情况等本案实际情况，一审法院酌情确定曹健支付陈超、柏灵违约金8万元。据此，一审法院作出判决：一、确认曹健与陈超、柏灵之间就上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》《上海市房地产买卖合同》及补充协议于2020年5月20日解除；二、陈超、柏灵于判决生效之日起十日内，配合曹健办理撤销《上海市房地产买卖合同》登记手续；三、陈超、柏灵于判决生效之日起十日内，将上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给曹健；四、曹健于判决生效之日起十日内，返还陈超、柏灵房款60万元；五、曹健于判决生效之日起十日内，支付陈超、柏灵违约金8万元；六、驳回曹健的其他诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，曹健提供双方微信聊天记录、双方及中介微信群聊天记录、柏灵与中介微信聊天记录、方勤与中介微信聊天记录等，欲证明曹健一直积极履行合同，而陈超、柏灵一直有拒不付款、拖延申请银行贷款、拖延预约过户、擅自变更合同约定要求曹健承担税费及要求曹健降低房价、曹健若不同意变更就不付款不过户等违约行为；合同解除是陈超、柏灵一再违约导致，其应承担违约责任；疫情并不构成交易的障碍，只要陈超、柏灵早点准备、早点预约，就不会准备不好房款、不会预约不到过户时间；中介也认为陈超、柏灵存在违约行为；陈超、柏灵未能申请到贷款是由于其自身原因所致，即陈超、柏灵付款违约、过户违约的原因完全在于其自身。对此，陈超、柏灵认为，曹健提供的以上材料均形成于一审开庭之前，不属于二审新证据，且无法证明其欲证明的内容。本院认为，第一，陈超、柏灵虽未于双方合同约定的2020年3月10日前支付剩余房款并完成过户准备工作，但考虑到年初新冠疫情及相关部门疫情防控措施对贷款及过户事宜的客观影响；陈超、柏灵于2020年3月19日明确表示已备齐全部剩余房款，并于2020年3月26日确定预约到2020年4月2日的过户手续办理时间等情节，不应认定陈超、柏灵未于2020年3月26日前支付剩余房款并完成过户手续的行为构成根本违约。故曹健于2020年3月26日向陈超、柏灵发送合同解除函的行为，不能产生合同解除之法律后果；曹健称双方房屋买卖合同关系应于2020年3月26日解除的意见，本院无法采纳。曹健拒绝于2020年4月2日配合陈超、柏灵完成过户手续，并向法院提起诉讼要求解除双方房屋买卖合同关系，即明确表明不愿再继续履行合同；陈超、柏灵在一审庭审中亦表示同意解除合同，故一审法院确认双方房屋买卖合同关系于2020年5月20日解除，并无不当。第二，因曹健在不享有合同解除权的情况下向陈超、柏灵发送合同解除函，并拒绝继续履行合同，致双方房屋买卖合同无法履行，一审法院认定曹健为违约方，亦无不当。曹健要求陈超、柏灵支付逾期付款赔偿金、解除合同违约金之诉请，于法无据，不应支持。一审法院综合考虑陈超、柏灵之实际损失、合同履行情况等具体案情，酌情确定曹健向陈超、柏灵支付违约金8万元，尚属合理，可予维持。至于曹健要求陈超、柏灵支付占有使用系争房屋期间之占有使用费的诉请，因曹健已收取之60万元房款亦未返还，故一审法院未支持曹健的该项诉请，本院予以认同。综上所述，曹健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5440元，由曹健负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  姚 跃审 判 员  成 皿二〇二〇年十一月三十日法官助理  陈雅葳书 记 员  项 蓉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……