浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初7440号 原告（反诉被告）：杭州高扬国际贸易有限公司，住所地：杭州市余杭区余杭街道荆余路**。统一社会信用代码：91330110583232249。 法定代表人：杜坚力，董事长。 委托诉讼代理人：牟宝强，浙江尔思律师事务所律师。 被告（反诉原告）:杭州御善餐饮有限公司，住所地：杭州市余杭区余杭街道凤新路292-1、294-1、304-1、306-1、308-1、310-1、312-1、314-1。统一社会信用代码：92330110MA28NYGH7Y。 法定代表人：黄文斌，总经理。 委托诉讼代理人：胡建敏，北京京大（杭州）律师事务所律师。 原告（反诉被告）杭州高扬国际贸易有限公司（以下简称高扬公司）为与被告（反诉原告）杭州御善餐饮有限公司（以下简称御善公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年1月9日诉至本院。本院于2020年5月27日立案受理后，依法由审判员陈自勇适用简易程序独任审判。审理中，御善公司提起反诉，本院依法受理后合并审理。本案于2020年8月17日公开开庭进行了审理。高扬公司的委托诉讼代理人牟宝强，御善公司的委托诉讼代理人胡建敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高扬公司起诉称：高扬公司系杭州市余杭区余杭街道江南时代购物中心风新路292号1/风新路294号-1/风新路304号-1/风新路306号-1/风新路308号-1风新路310号-1/风新路312号-1商铺（以下简称店铺）的合法出租方。2017年3月17日，御善公司法定代表人黄文斌与高扬公司就该店铺签订了《江南时代购物中心租赁合同》（以下简称租赁合同），双方就黄文斌承租该店铺相关事项达成了约定。同日，因经营需要，高扬公司、黄文斌及黄文斌经营的杭州余杭街道斌哥餐厅（以下简称斌哥餐厅）共同签署了《租赁合同主体变更协议》，三方约定租赁合同中承租方变更为斌哥餐厅。2019年5月15日，因经营需要，高扬公司、斌哥餐厅及御善公司共同签署了《租赁合同主体变更协议》，三方约定租赁合同中承租方变更为御善公司。2019年，租赁合同履行期间，御善公司因自身经营出现问题，多次拖欠租金、物业费（欠付物业费已由杭州余杭江南时代企业管理有限公司在另案中主张），高扬公司秉着友好合作的精神，曾多次书面及邮件提醒御善公司及时支付费用，且明确告知御善公司，若御善公司拒不支付拖欠租金费用的，则高扬公司将解除合同，并要求其按照合同约定承担违约责任。但御善公司在收到通知后仍未按照约定支付高扬公司费用。高扬公司无奈于2019年12月18日向御善公司寄送了解除合同通知函，告知其高扬公司依合同行使解除合同的权利，双方租赁合同于2019年12月31日解除一事，并要求御善公司支付高扬公司全部欠付费用，要求御善公司按照合同约定承担违约责任；同时，要求御善公司于2019年12月31日前将租赁店铺恢复原状并交付高扬公司，并告知御善公司如不按要求将店铺恢复原状，恢复原状需要产生的费用金额及因此导致的责任由御善公司承担的事项。御善公司收到解除合同通知函后，至今仍未支付相关欠付款项，亦未将租赁店铺恢复原状，交还高扬公司。高扬公司认为，按照租赁合同约定，御善公司拖欠租金等费用的行为已经构成了根本违约，应按照租赁合同约定承担违约责任，即高扬公司除按照租赁合同第6.3条约定有权将御善公司已支付的履约保证金没收作为违约金外，还有权要求御善公司按照租赁合同第21.3条约定支付延迟履行违约金。由于租赁合同系因御善公司根本违约而解除，御善公司应及时按照合同约定将店铺恢复原状并交还高扬公司，未能恢复原状并交还高扬公司的期间导致的损失扩大，以及将店铺恢复原状的费用，亦应由御善公司承担。为此，高扬公司诉至法院，请求判令（变更后）：1、确认高扬公司与御善公司双方签订的租赁合同于2019年12月31日解除；2、御善公司向高扬公司支付高扬公司欠付的租金113277.51元；3、御善公司向高扬公司支付欠付的水电费6690.90元；4、御善公司向高扬公司支付欠付租金的迟延履行违约金11780.86元（按照每逾期1日支付1％的标准，自2019年9月20日暂计至2020年1月2日，实际计至御善公司全部付清租金之日为止）；5、御善公司承担将租赁店铺恢复原状的费用46000元；6、御善公司向高扬公司支付因其未将租赁店铺恢复原状交还高扬公司所产生的房屋占用费173525.06元（按照第三季度日租金标准1535.62元计算，自2020年1月8日计至2020年4月30日即高扬公司自行收回房屋前一日）；7、御善公司按合同约定向高扬公司支付违约金138453元；8、本案诉讼费由御善公司承担。 为证明以上事实，高扬公司向本院提供如下证据材料： 1、《江南时代购物中心租赁合同》1份、《租赁合同主体变更协议》2份，用以证明高扬公司与黄文斌就本案所涉店铺签订租赁合同，对租赁事项达成约定，并于2019年5月15日由御善公司受让租赁合同承租方的全部权利与义务的事实。 2、应付费用计算依据及计算方式1份，用以证明御善公司欠高扬公司相关款项的事实。 3、《通知函》1份，用以证明高扬公司于2019年10月19日向御善公司送达书面通知，要求其及时支付欠付款项，并承担违约责任的事实。 4、通知单、付款凭证以及水电表照片1组，用以证明御善公司欠付水电费的事实。 5、《通知函》、寄送凭证各1份，用以证明高扬公司已于2019年12月18日向御善公司寄送书面通知，告知御善公司解除合同并要求及时支付欠付款项、承担违约责任，并将租赁店铺于要求时间内恢复原状，交还高扬公司的事实。 6、租赁店铺现场视频1份，用以证明截至2020年1月2日止，御善公司仍未将租赁店铺恢复原状交还高扬公司的事实。 7、公司登记信息1份，用以证明截至2020年1月2日止，御善公司注册地址仍为租赁的案涉店铺的事实。 8、通知函、邮寄录像及送达凭证1组，用以证明高扬公司于2020年4月28日向御善公司发出通知函要求其承担恢复原状的责任以及违约责任，御善公司已于次日收到该通知函的事实。 9、租赁案涉店铺现场录像，用以证明截至2020年5月2日止，御善公司仍然占用现场，并未恢复原状，且现场恢复原状工作量较大的事实。 10、江南时代购物中心通知单1份，用以证明御善公司于2019年11月8日支付的39199元并非支付所欠的租金，而系支付其欠付的2020年8月、9月、10月三个月的水电费的事实。 御善公司答辩称：一、高扬公司诉称的部分事实错误。御善公司虽然拖延支付部分租金，这是因为在该购物中心附近新开设了万达广场，致使高扬公司店里生意受到严重影响，就此双方多次磋商，高扬公司同意允许部分租金暂欠，要求御善公司每周支付5000元，双方还签署了书面约定，让御善公司每周支付租金5000元，直至付清为止。之后，御善公司完全按承诺支付，最后一期支付时间是2019年11月25日。2019年10月19日，御善公司的员工收到一份通知函，而在该份通知函中并未提及与御善公司解除合同，也正是这份通知函收到后，御善公司于2019年11月8日支付高扬公司房租39199元。此后，因与高扬公司达成每周支付5000元租金的约定，御善公司分别于2019年11月12日、2019年11月20日、2019年11月25日各支付高扬公司5000元。御善公司并没有收到高扬公司在2019年12月16日再次的发函。二、高扬公司在房屋租赁期间，违约切断店中电源，并在御善公司租赁房屋上加锁，造成御善公司无法继续经营，这是租赁合同不能履行的最终原因。高扬公司在催讨租金时，经常采用粗暴手段，如在2019年11月8日将御善公司店里的电停掉，当天在御善公司支付其39199元后才恢复供电。2019年12月1日早晨，御善公司发现店里被断电。而后，御善公司向高扬公司提出按照之前的约定，应当在2019年12月2日缴纳租金5000元，时间未到，不能停电，但是高扬公司人员说，领导认为御善公司没有继续经营的能力，故不再按之前的约定供应电源。次日，御善公司人员到店门外发现，店的大门被加了一个U形大锁，对此，高扬公司认可系他们加锁。也正是高扬公司的强行断电、加锁行为，致使御善公司不能继续开店。否则，御善公司因投入该店180万元多资金无论如何也会继续经营，并按照约定支付房租。继续经营获得收益弥补自己的投资损失，或者在经营不善的情况下可以将整个店转让他人，获取相应的转让费。而高扬公司这种粗暴的停电、锁门，而后又把御善公司店内的所有设备、餐桌椅、点单机器电脑等全部扣留、搬走，致使御善公司造成巨大损失。三、高扬公司锁门之后，御善公司曾多次要求与其磋商，让御善公司继续经营，或者由御善公司将店整体转让他人，并由高扬公司退还御善公司原所付的保证金133453元、装修押金10000元，但其置之不理。综上，由于高扬公司的违约行为造成御善公司巨大损失，应当驳回高扬公司的全部诉讼请求。 为证明其辩称事由，御善公司向本院提供如下证据材料： 1、银行转账记录明细3份，用以证明御善公司分别于2019年11月8日、11月12日、11月25日支付高扬公司租金39199元、5000元、5000元的事实。 2、林某、陈某谈话笔录各1份，用以证明：（1）、御善公司与高扬公司双方达成每周付5000元租金，直至付清为止；按新的约定，御善公司最后一次支付5000元的时间是2019年12月25日，但高扬公司在御善公司最后一次支付5000元未到一周，并于12月1日将御善公司店里强行停电，于12月2日将御善公司店的大门用Ｕ形锁锁住，不让御善公司继续经营，其行为已经构成事实违约。（2）、御善公司的直接损失，有支付高扬公司款项，每平方米支出装修费1500元以及购买厨房设备、餐桌椅、空调、煤气管道、荷塘码头加盟费等，共计费用支出180多万元。 3、收款收据2份、装修保修金转账凭证1份，用以证明御善公司2017年3月21日支付高扬公司履约保证金133453元，支付装修保证金10060元、电费押金2000元的事实。 4、《协议书》1份，用以证明：（1）、高扬公司强行收回房屋后，未与御善公司结清相关费用之前，不顾御善公司的损失与第三方又签订该房屋的租赁合同。（2）、高扬公司不让御善公司拿回原开店所用的设备，包括空调等事实。 5、《租赁合同》一份，用以证明高扬公司无权没收御善公司的履约保证金以及装修房屋的质量保证金的事实。 御善公司反诉诉称：御善公司因开设荷塘码头连锁餐饮店需要向高扬公司租赁位于杭州市余杭区××街道××路××号××购物中心的商业用房325平方米，双方于2017年3月17日按高扬公司提供的格式合同签订了《租赁合同》。合同签订后，御善公司于2017年3月20日向高扬公司支付履约保证金133453元，装修时又支付装修房屋质量保证金10060元，另支付电费押金2000元。御善公司为开设荷塘码头连锁店需要向荷塘码头餐饮管理有限公司总部支付143811元作为配送物品费（由荷塘码头总公司配置餐桌椅等）；另，御善公司与宁波市鄞州石禊明辉不锈钢制品经营部签订《厨房设备购销合同》，向其支付105000元购买了厨房设备；与杭州元升冷暖设备工程有限公司签订《中央舒适系统工程安装合同》，并支付其54100元；与浙江万安达消防工程有限公司签订《消防工程施工及审批、验收、代理合同》，并支付其42000元；与杭州宝骏库科技有限公司签订《荷塘码头监控新装项目工程合同书》，并支付其25000元。此外，御善公司还根据开设餐饮店的需要安装了煤气管道，根据荷塘码头总部对装修的要求，按每平方米1500元的标准对房屋进行了整体装修。御善公司开设的荷塘码头江南时代购物中心店开业后，生意兴隆，也完全按照与高扬公司的约定向其按期支付租金。但至2019年下半年开始，由于在江南时代购物中心附近新开设了万达广场，致使江南时代购物中心的商业氛围严重受影响。为此，许多江南时代购物中心的经营户（包括御善公司）纷纷向高扬公司提议要求减租或者缓交租金。2019年11月8日，高扬公司突然将御善公司店里的电截断，不让御善公司正常营业，御善公司无奈只得于当天将自己仅有的39199元支付给高扬公司作为房租。此后，御善公司与高扬公司达成协议，高扬公司同意让御善公司每周支付5000元租金，直至付完该付的租金为止。之后，御善公司按双方新达成的约定又分三次向高扬公司每周支付5000元租金。其中，最后一次付款时间是2019年11月25日。但出乎意料之外的是，高扬公司竟然于2019年12月1日上午将御善公司店内电源再次截断。第二天，高扬公司还将御善公司店面大门加上Ｕ型大锁，再也不让御善公司开店，也不给御善公司将店内的物品、设备拿出店外。此后，御善公司多次与高扬公司协商，希望让御善公司继续开店或者让御善公司将店面转让给他人，双方结清所有费用。但高扬公司蛮横无理，不仅不愿意退还所交的保证金等，还要扣留御善公司的开店设备及其他物品，并将房屋租赁给第三方。综上所述，双方之间签订案涉房屋租赁合同后，高扬公司处处以高于御善公司的管理者自居，未将御善公司视为其合同的平等主体，出尔反尔、强行停电锁门，严重侵犯了御善公司的合法财产权益，其行为明确表明不让御善公司继续履行合同而构成违约。故根据《合同法》相关规定，御善公司提起反诉，反诉请求判令：1、高扬公司退还御善公司保证金133453元、装修押金10060元、电费押金2000元，三项合计145513元；2、高扬公司退还御善公司厨房设备一套（具体见厨房设备购销合同及清单）、鱼塘码头总部配送的物品（具体见鱼塘码头总部配送物品告知书，其中：桌子28张，椅子116把）、中央空调舒适系统工程一套；如上述物品不能原物返还，则折价赔偿，按原价40％折价赔偿，即由高扬公司支付御善公司赔偿款121164元（即厨房设备105000元＋总部配送物品143811元＋中央空调54100元，上述合计金额的40％）；3、高扬公司支付御善公司消防施工费及店面装修费折价款105900元（即消防工程施工费42000元，装修费用：1500元／平方米×325平方米为487500元，两项总计529500元，按20％折价后）。 为证明其反诉主张，御善公司向本院提供如下证据材料： 1、照片1份，用以证明2019年12月2日高扬公司将御善公司的店大门加锁，不让御善公司继续经营的事实。 2、双方工作人员之间的聊天记录1份，用以证明高扬公司于2019年12月1日对御善公司门店先行停电，之后才告知御善公司，目的是催收房租，但又故意提高支付租金金额，不按合同约定核算的事实。 3、《荷塘码头餐饮管理有限公司总部配送物品告知书》、《厨房设备购销合同》、《中央舒适系统工程安装合同》、《消防工程施工及审批、验收、代理合同》以及《荷塘码头监控新装项目工程合同书》1组，用以证明御善公司开设荷塘码头餐饮店购置的物品、设备等，共花费369911元的事实。 4、林某，陈某谈话笔录各1份，5、收款收据2份，转账凭证1份，6、《协议书》一份，上述证据4-6与本诉辩称举证证明目地一致。 7、为证明高扬公司对御善公司店停电、锁门、以及给御善公司造成损失等相关事实，申请证人林某，陈某出庭作证，证人陈某（男、1987年9月19日出生，汉族，住杭州市拱区××村××幢××单元××室）当庭陈述如下：陈某原系御善公司员工，御善公司因欠高扬公司租金未付，在2019年12月1日高扬公司对御善公司店实施了停电，次日发现店门也被高扬公司锁住，店内的设施设备财产也没拿出来。证人林某（男、1990年5月31日出生，汉族，住浙江省文成县××村××当庭陈述如下：林某原系御善公司厨师，在2019年中旬，御善公司因欠高扬公司租金，店里被停电，当时御善公司老板支付了部分租金后，电就恢复了。2019年12月1日，高扬公司对御善公司店实施了停电，次日，御善公司店门被锁了，听店里的人说是高扬公司锁住的。店内的设施、设备（中央空调、冰箱、灶台、煤气管道、油烟机等）也锁在里面。过了一个月左右，因为林某要去其他单位工作，找到了高扬公司的人，后由保安人员开锁进入御善公司店内取回了其本人的健康证。 高扬公司反诉答辩称：一、御善公司要求高扬公司退还保证金、电费押金、装修押金，缺乏事实与法律依据。1、御善公司违约拖欠租金、物业费、水电费等费用在先，且已构成根本违约，按照《租赁合同》第21.3条约定，御善公司延迟支付租金及其他费用的，应当按欠费金额的0.1%标准承担违约责任，超过15日，高扬公司有权解除合同。按照《租赁合同》第21.2条约定，本合同因御善公司违约而提前解除的，高扬公司有权没收合同项下的履约保证金。2、2019年9月20日起，御善公司开始拖欠租金，物业费、水电费等费用，且一直未付清。因多次催讨无果，高扬公司无奈于2019年12月18日向御善公司发出了解除合同通知函，双方租赁合同于2019年12月31日起已因御善公司违约而提前解除。综上，高扬公司按合同约定扣除御善公司已经支付的履约保证金，存在明确的事实与法律依据。而关于其要求退还装修押金、电费押金，因为御善公司拖欠高扬公司大笔租金及物业费尚未支付，且长期占用租赁房屋，未按合同约定将租赁房屋返还高扬公司，给高扬公司造成巨大损失。因此，上述押金应在双方结算欠付费用及赔偿房屋占用损失时予以扣除。二、关于御善公司要求高扬公司退还厨房设备的诉讼请求，缺乏事实与法律依据。1、御善公司仅就其购买设备设施进行了举证，并未就房屋强制清场的具体设备设施数量、型号、状态等进行举证，不能证明设施设备的数量与价值。2、按照合同约定，御善公司未能按照合同约定返还房屋的，其遗留在屋内的任何装修装饰、设施、设备、物品等均视为放弃了所有权以及一切权利，高扬公司有权自行予以处置，且无须赔偿御善公司。御善公司未能按照合同约定返还房屋，高扬公司有权清场，清场造成的损失高扬公司不予赔偿。3、双方签订的合同已经于2019年12月31日解除，但是御善公司直至高扬公司清场之日，仍未按照合同约定将房屋腾空后复原后归还。按照合同约定，高扬公司可以视为御善公司已经放弃房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品的所有权。综上，即使御善公司能够证明高扬公司清场时的设备设施现状，按合同约定，上述设备设施御善公司已经放弃所有权及一切权利，无权要求高扬公司返还。三、关于御善公司要求高扬公司支付消防施工费及店面装修费。1、御善公司仅就签订装修相关合同一事进行了举证，无法证明其实际消防施工以及装修支出的费用金额。2、双方的合同明确约定，如因御善公司违约导致解除合同的，御善公司的装饰装修不予赔偿，3、根据有关司法解释规定，因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，不予支持。综上，双方的合同关系，已经于2019年12月31日因御善公司违约导致解除，对于御善公司主张的房屋装修施工产生的费用，高扬公司不承担任何赔偿责任。 高扬公司反诉答辩举证与本诉举证一致。 上述证据，经庭审质证，本院作如下认证： 对高扬公司提供的证据1、5、7的证明力予以认定，对高扬公司提供的其余证据的真实性予以确认，本院根据证据的内容，予以综合认定。对御善公司本诉中提供的证据3的证明力予以确认，对证据1、2、4、5，以及反诉中提供的各项证据的真实性予以认定，本院结合庭审认定相关事实。 根据以上证据及当事人的庭审陈述，本院认定如下事实： 2017年3月17日，高扬公司（甲方）与黄文斌（乙方，系御善公司法定代表人）签订了《租赁合同》，合同主要约定：甲方将杭州市余杭区余杭街道江南时代购物中心风新路292号的店铺出租给乙方使用，租赁期限从2017年5月1日至2022年4月30日（实际起租日以开业为准），该房的租金、公共支出费按计租面积计付，乙方自计租日开始承担该房屋的租金、公共支出费，第一年租金373668.50元、公共支出费160144元；前二年不变，第三年起每二年递增一次，增幅为5%；租金支付按照先付后用的原则，以季度为一个缴租期，乙方应在签署本合同后十个工作日内，向甲方支付第一个缴租期租金及公共支出费，以后每期租金以及公共支出费应当在每个缴租期最后一个月的20日前向甲方一次性缴足下个缴租期租金以及公共支出费；剩余租期不满一个缴租期的，应一次性将剩余租金以及公共支出费支付至合同终止；合同签署后5个工作日内，乙方应当向甲方支付133453元作为履约保证金，履约保证金适用于保证乙方按合同约定履行，包含但不限于合同租金以及公共支出费按期缴纳、租期、按期开业、按月清场或者退还房屋等，甲方有权在乙方违反本合同并造成甲方权益受损的，扣除乙方支付的履行保证金，以补偿甲方蒙受的一切损失、损害（包括但不限于租金以及公共支出费）；本合同项下的进场日为2017年4月1日，但给予七天宽限期；如乙方迟延缴纳本合同项下租金以及其他费用，则延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠付金额0.1%的迟延履行违约金；延迟超过15日的，甲方有权解除合同；乙方迟延缴纳本合同项下的租金、公共支出费、综合管理服务费、能源费或者其他费用的，经甲方书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方可以对该房屋暂停部分或者全部能源供应，直至乙方履行相关付款义务为止，甲方因此无需向乙方或者第三方承担任何责任；本合同因任何原因而终止之日，乙方应当将房屋交还甲方，乙方如对房屋进行装修、改建或者安装设施、设备的，甲方可以要求乙方交还商铺时复原、拆除、移去该等装修、装饰，由此产生的恢复原状的费用由乙方承担。本合同因乙方违约而提前解除的，甲方有权没收合同项下的履约保证金。如因乙方违约导致甲方解除合同的，或者不可归责于双方的事由导致本合同解除的，乙方装修装饰甲方不予补偿。如因乙方违约导致甲方行使合同解除权的，甲方有权要求乙方按照合同约定或者甲方书面通知的期限限期交付房屋或者清场，并按照甲方交付乙方时的标准向甲方返还房屋，乙方违反前述期限和标准，未返还房屋的，甲方有权强制清场，清场所造成的损失甲方不予赔偿，乙方对此予以认可。如因乙方违约导致甲方解除合同，乙方装修装饰甲方不予以补助、补贴。另外，双方对开业日、质量保证金、转租等相关条款也进行了约定。同日，因经营需要，高扬公司、黄文斌及黄文斌经营的斌哥餐厅共同签署了《租赁合同主体变更协议》，三方约定上述租赁合同中承租方变更为斌哥餐厅，承继合同的权利义务。上述合同签订后，高扬公司按约定将出租的店铺交给黄文斌租用，黄文斌按约在2017年3月21日向高扬公司缴纳了履约保证金133453元、装修保证金10060元、电费押金2000元；同期，因经营斌哥餐厅需要对租用的店铺进行了装饰装修，增添了设施、设备（中央空调、冰箱、灶台、煤气管道、餐桌椅等），陆续向高扬公司支付租金以及相关费用。2019年5月15日，因经营需要，由高扬公司、斌哥餐厅及御善公司共同签署了《租赁合同主体变更协议》，三方约定前述租赁合同中承租方斌哥餐厅变更为御善公司，承继合同的全部权利义务。2019年9月20日始，御善公司未按合同约定足额向高扬公司支付2019年10月1日至2019年12月31日的租金136277.51元，以及2019年8月的水电费。为此，高扬公司于2019年10月19日通知御善公司尽快支付上述所欠的租金、水电等费用，并要求御善公司按合同约定承担违约责任。事后，御善公司于2019年11月8日向高扬公司支付欠付的2019年8、9、10月三个月的水电费合计39199元，另于2019年11月12日、11月25日各支付高扬公司租金5000元，尚余租金未向高扬公司支付。2019年11月30日，案涉租赁的房屋内已停止营业。2019年12月1日，高扬公司为了催收租金将御善公司店内电源断供。第二天，高扬公司将御善公司店面大门加上U型锁锁住。之后，双方之间协商未能达成一致处理方案。2019年12月18日，高扬公司以邮寄解除合同通知函的方式，通知了御善公司双方的租赁合同于2019年12月31日解除，并要求御善公司支付2019年10月1日至2019年12月31日的租金113277.51元，2019年11月的水电费6690.90元，商铺复原费46000元，各项费用的违约滞纳金，同时承担迟延付款的违约责任；如自行复原租赁房屋的，需在2019年12月31日前按照高扬公司要求交还商铺时复原至毛坯状态，由此产生的恢复原状的费用由御善公司承担等。但之后，御善公司并未向高扬公司支付相关欠付款项，也未将租赁店铺内恢复原状、移交店铺。2020年4月28日，高扬公司再次通知御善公司在2020年4月30日前安排人员前来搬离缴纳相关费用以及商铺恢复原状等相关事宜，如未能前来搬离，将对御善公司违约造成的损失进行追溯并对商铺进行复原并清除一切设施设备，复原期间所造成的一切损失、费用以及因房屋被占用产生的全部损失由御善公司承担。事后，因御善公司未履行，高扬公司对租赁商铺场地进行了清场清理并予以了复原，同时将相关店内御善公司的物品等财产搬至他处。2020年5月20日，高扬公司将案涉房屋出租他人使用。2020年6月22日，案涉店铺中属于御善公司的煤气管道、空调，御善公司已与目前的店铺租赁方负责人张兵签订了折价转让协议书，约定煤气管道御善公司以20000元转让租赁方，签订转让协议时一次性付清，另空调部分的转让费20000元，在御善公司与高扬公司纠纷结案之日支付御善公司。 另查明，租赁方御善公司尚欠高扬公司2019年11月水电费6690.90元。 本院认为，案涉《租赁合同》，系当事人之间自愿真实的意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，所形成的租赁合同关系有效，对双方具有约束力。一、本诉部分。1、关于合同解除日的认定。本院认为，租赁合同中出租方的根本目的是收取租金。案涉《租赁合同》履行过程中，双方应当按约定履行各自义务，但御善公司未按约定期限交纳租金，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》有关规定，“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内未履行，当事人可以解除合同”，本案中，御善公司未按约定期限支付租金，一直迟延履行，经高扬公司催告后给其合理的期限仍未履行，致高扬公司的合同目的不能实现。由此，高扬公司向御善公司发出了解除合同通知，明确通知了双方的合同于2019年12月31日解除。因此，御善公司行使合同解除权符合法律的规定，本院认定《租赁合同》已于2019年12月31日解除。对于御善公司认为系高扬公司主动断电收回房屋，双方之间的《租赁合同》已在2019年11月30日解除。本院认为，根据双方合同的约定“迟延缴纳本合同项下的租金、公共支出费、综合管理服务费、能源费或者其他费用的，经书面催告，仍不缴纳的，可以对该房屋暂停部分或者全部能源供应，直至履行相关付款义务为止”，故高扬公司对御善公司租用店铺采用断电催缴租金的行为，基于合同的约定并无不当，御善公司只要付清欠付款项，随时可以恢复供电予以经营。御善公司称与高扬公司曾达成每周支付5000元租金，直至付清租金为止的约定，并无充分证据支持，故本院不予认定。高扬公司对御善公司店铺的加锁行为，其目的也是催缴租金，对抗御善公司拖欠租金的违约行为，其行为不当，但并不当然构成双方《租赁合同》已经解除。2、关于高扬公司主张的各项给付诉请。对尚欠的水电费，御善公司应当按约定予以支付。对租金给付以及租金的迟延履行违约金部分，御善公司迟延交纳租金先行违约，应当承担违约责任，但高扬公司在合同履行期内锁门行为不当，也属于违约，亦应当承担相应责任，故据以双方违约责任的大小，应当酌情减少锁门之日始至本院确认案涉租赁合同在2019年12月31日解除之日由御善公司承担的租金（本院酌情减少租金10000元）以及相应迟延履行违约金（违约金的计算标准按每日1%计算过高，本院予以适当调整）。对于店铺恢复原状费用，双方约定“合同因任何原因而终止之日，乙方（御善公司）应当将房屋交还甲方（高扬公司），乙方如对房屋进行装修、改建或者安装设施、设备的，甲方可以要求乙方交还商铺时复原、拆除、移去该等装修、装饰，由此产生的恢复原状的费用由乙方承担”，御善公司在接到高扬公司通知后未主动对租赁店铺进行恢复，后由高扬公司予以了清理复原，对此本院根据店铺当时的装饰装修现状，酌情确认恢复费用为15000元，由御善公司承担。对于房屋占用费，租赁合同解除后，双方应当及时采取措施，清理租赁场地，办理移交手续，以避免损失的扩大，但双方均不够积极处理，故本院根据双方的过错，以及租赁房屋占用的期间，参考租金标准，确认由御善公司向高扬公司承担房屋占用费80000元，高扬公司主张过高部分，本院不予支持。对于高扬公司主张的提前解除合同违约金，因高扬公司此前已经先行主张了租金迟延履行违约金，且高扬公司未能举证证明其实际损失超过租金迟延履行违约金，故属于重复主张。因此，本院不予支持。二、反诉部分。1、关于御善公司主张高扬公司退还保证金、装修押金、电费押金，因租赁合同解除，上述保证金、押金，高扬公司应予退还（冲抵应支付高扬公司的租金、违约金等）。2、关于高扬公司退还御善公司厨房设备一套、鱼塘码头总部配送的物品、中央空调舒适系统工程一套（如上述物品不能原物返还，按原价40％折价赔偿121164元）以及由高扬公司支付御善公司消防施工费、店面装修费折价款合计105900元。本院认为，案涉店铺属于御善公司的煤气管道、空调，御善公司已与目前的店铺租赁方签订了转让协议书，该部分御善公司已自行处理，不宜再行在本案中主张。目前高扬公司已认可存放在其仓库的物品等财产（详见附后清单）应当返还御善公司，对御善公司主张返还的其余财产，因其未能提供充分证据证明，故本院不予支持。御善公司主张由高扬公司支付消防施工费、店面装修费，因提前解除合同的主要责任在于御善公司违约，故本院根据违约责任大小，结合消防施工、店面装修尚存的残值，酌情确认高扬公司支付御善公司消防施工、店面装修费合计15000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）杭州高扬国际贸易有限公司与被告（反诉原告）杭州御善餐饮有限公司签订的《江南时代购物中心租赁合同》已于2019年12月31日解除。 二、被告（反诉原告）杭州御善餐饮有限公司支付原告（反诉被告）杭州高扬国际贸易有限公司租金103277.51元，于本判决生效后十日内付清。 三、被告（反诉原告）杭州御善餐饮有限公司支付原告（反诉被告）杭州高扬国际贸易有限公司2019年11月的水电费6690.90元，于本判决生效后十日内付清。 四、被告（反诉原告）杭州御善餐饮有限公司支付原告（反诉被告）杭州高扬国际贸易有限公司迟延租金违约金（以未支付租金103277.51元为基数，按照每日万分之六的标准计算，自2019年9月21日起至御善公司付清租金之日止），于本判决生效后十日内付清。 五、被告（反诉原告）杭州御善餐饮有限公司支付原告（反诉被告）杭州高扬国际贸易有限公司租赁店铺恢复原状的费用15000元，于本判决生效后十日内付清。 六、被告（反诉原告）杭州御善餐饮有限公司支付原告（反诉被告）杭州高扬国际贸易有限公司因未将租赁店铺恢复原状交还高扬公司所产生的房屋占用费80000元，于本判决生效后十日内付清。 七、原告（反诉被告）杭州高扬国际贸易有限公司返还被告（反诉原告）杭州御善餐饮有限公司履约保证金133453元、装修押金10060元、电费押金2000元，合计145513元，于本判决生效后十日内付清。 八、原告（反诉被告）杭州高扬国际贸易有限公司返还被告（反诉原告）杭州御善餐饮有限公司物品一批（详见附后清单），于本判决生效后十日内履行完毕。 九、原告（反诉被告）杭州高扬国际贸易有限公司支付被告（反诉原告）杭州御善餐饮有限公司消防施工费、店面装修费合计15000元，于本判决生效后十日内付清。 十、驳回原告（反诉被告）高扬国际贸易有限公司的其他诉讼请求。 十一、驳回被告（反诉原告）杭州御善餐饮有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费4286元（已减半收取），由原告（反诉被告）高扬国际贸易有限公司负担2098元，由被告（反诉原告）杭州御善餐饮有限公司负担2188元；本案反诉案件受理费3444元（已减半收取），由原告（反诉被告）高扬国际贸易有限公司负担1755元，由被告（反诉原告）杭州御善餐饮有限公司负担1689元。 原告（反诉被告）高扬国际贸易有限公司于本判决生效后十五日内向本院申请退费；被告（反诉原告）杭州御善餐饮有限公司于本判决生效后七日内，向本院交纳应承担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提出上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员 陈自勇 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 谈建明 书 记 员 陈 聪 附：原告（反诉被告）杭州高扬国际贸易有限公司返还被告（反诉原告）杭州御善餐饮有限公司物品清单： 消毒柜2台、机器人2台、圆台面1张、电视机4台、电脑显示屏3台、主机一台、复印机1台、打印机1台、电子秤2台、儿童椅（塑料）4张、儿童椅（木质）5张、推盘车2台、木质靠椅11张、铁凳12张、靠背铁艺25张、彩盘架18个、木质长桌3张、木质长条凳3张、12升电炸炉1台、玻璃制品（4大箱24套）、火锅桌27张、水槽（大小）10只、制冰机1台、绞肉机1台、开水炉1台、大小灶头5台、铁架2只、冰箱8台、长条铁凳14张、大小盘5箱、铁艺盘架1箱、酒桶1只、砂锅21只、电磁炉8台、水桶（大小）5个、大脸盆1个、铁锅4个、火锅盆12个、水壶2把、小电扇2台、微波炉1台。