贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8397号上诉人（原审被告）：清镇市和盛房地产开发有限公司，住所地贵州省清镇市云岭大街阳光领地**。法定代表人：吴腾，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：钱军虎，贵州商同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐旭锋，男，1992年3月5日出生，苗族，住贵州省贵阳市观山湖区。原审被告：兴业银行股份有限公司贵阳分行，住所，住所地贵州省贵阳市南明区中华南路**华坤发展大厦**div>法定代表人：梁建群，系该行行长。上诉人清镇市和盛房地产开发有限公司（以下简称和盛房开）因与被上诉人唐旭锋及原审被告兴业银行股份有限公司贵阳分行（以下简称兴业银行）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初1478号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人和盛房开上诉请求：1.请求撤销一审判决，并依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.贷款利息不是本案的损失，不应由上诉人承担。2.即便贷款利息系本案的损失，则计算贷款利息损失的截止时间应为2019年12月9日，2019年12月9日之后产生的贷款利息应由被上诉人自行承担，一审法院判决由被上诉人承担该部分损失系法律适用错误。被上诉人唐旭锋答辩称，本案系上诉人构成的实际违约，被上诉人多次催告请求退房未果，事实清楚，应当由上诉人赔偿被上诉人的所有损失。原审被告兴业银行未发表陈述意见。唐旭锋向一审法院起诉请求：1.解除与和盛房开签订的《商品房买卖合同》；2.要求和盛房开退还原告已付房款875985元人民币，要求被告支付原告违约金8759.85元人民币，合计884744.85元人民币；3.要求和盛房开赔偿原告银行还款利息50739.48元人民币（截止2020年5月30日）；4.解除与兴业银行签订的《购房抵押保证合同》，并终止2020年6月30日以后的扣款；5.兴业银行对上述款项承担连带偿还责任；6.本案诉讼费及财产保全费全部由和盛房开承担。一审法院认定事实，2018年7月24日，和盛房开（出卖人）与唐旭锋（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号2018013386），约定买受人购买出卖人开发的清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）3栋1单元9层2号预售商品房（合同约定建筑面积131.8平方米、套内建筑面积101.96平方米）；该商品房价款按套内建筑面积计算，单价8423元/平方米，总价款858809元；买受人以银行贷款方式付款，应于本合同签订之日交付首期房款258809元，余款600000元以银行按揭支付；出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人未按约定期限和条件交付房屋的，如逾期超过30个工作日，买受人有权退房，但应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30个工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。同日，和盛房开出具编号为20180700239的《收款收据》，确认收到唐旭锋支付的“住宅3-1-902购房首付款”258809元；出具编号为20180700240的《收款收据》，确认收到唐旭锋支付的“住宅3-1-902购房维修基金”17176元，该维修基金和盛房开已经交到主管部门。2018年10月23日，兴业银行（债权人、抵押权人）与唐旭锋（主债务人、抵押人）、和盛房开（保证人）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（兴黔个贷（2018）2993号），约定借款金额600000元，期限240个月，自2018年10月23日至2038年10月23日；借款定价基准利率按央行人民币贷款基准利率五年以上期限档次，借款利率等于定价基准利率乘以系数1.2，利率调整日为自借款发放之日起每个公历季的第一天；借款还本付息按固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的1日及借款到期日为还款日；借款人愿意按照等额本息偿还法偿还借款本息，直至债务人还清全部借款本息为止；所购（抵押）房产为清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）1至4栋3栋（3）1单元9层2号（建筑面积131.8平方米、土地使用年期为70年），购房（评估）总价858809元；抵押权与主债务同时存在，主债务清偿完毕后抵押权才消灭，抵押期限登记为2018年10月23日至2038年10月23日止；保证期间为阶段性担保。2018年11月20日，兴业银行贵阳分行出具《借款借据》，确认借款人唐旭锋，借款金额600000元，用途购房，借款方式抵押，期限2018年10月20日至2038年11月20日，抵押品金额858809元。唐旭锋在《借款借据》上签字确认该贷款已转入指定账户。2019年1月23日，清镇市国土资源局作出黔（2019）清镇市不动产证明第0000805号《不动产登记证明》，内容为证明权利或事项为抵押预告登记，权利人兴业银行贵阳分行，义务人唐旭锋，抵押方式为一般抵押，担保债权的（总）数额600000元，债权起止时间为2018年10月23日至2038年10月23日，抵押房屋总面积131.8平方米。2019年11月9日，唐旭锋向和盛房开递交《商品房退房申请书》，以和盛房开未在约定的2019年9月30日前交付房屋，已逾期超过30个工作日为由，要求退房；并要求和盛房开30个工作日内退还全部已付款及违约金。2020年3月5日，唐旭锋再次向和盛房开递交《催告通知书》，催告其退款及支付违约金。和盛房开现仍未交房，唐旭锋遂诉至一审法院。另查明，案涉清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）1至4栋3栋（3）1单元9层2号房屋已经办理了贵阳市商品房预售合同备案登记，预售合同登记号Y18090318，登记购房人唐旭锋。办理了预售商品房买卖预告登记（相关证号黔（2018）清镇市不动产证明第0016533号）。截止2020年6月，唐旭锋正常偿还着兴业银行贷款本息。除2018年12月当期偿还金额为本息2395.15外，其他月份每期偿还本息为4257.15元。一审法院认为，因本案涉及多合同和多方主体，关系复杂，当事人难以一次性提出清晰准确的规范化诉请，但主要关切和诉请在法庭释明后均已提出，根据九民会议纪要精神，为减轻当事人诉累，合同解除后的权利义务，本案一并处理。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，当事人均应按约行使权利和履行义务。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告未能按约交房，经催告后仍不能交房，至庭审时仍不能交房，其行为不仅已构成违约，还影响了原告合同目的实现。故对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，原告要求解除其与第三人签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》符合法律规定，一审法院一并予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉商品房买卖合同解除后，被告应当将收取的购房首付款退还原告并按约支付利息。故对原告主张的由被告向原告返还首期购房款258809元的诉讼请求，一审法院予以支持。对原告同时主张的违约金，根据双方合同约定按已付购房款的1%进行支持，经计算为8588元（已付购房款858809元×1%）。同时，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故被告和盛房开应返还原告已向兴业银行支付的按揭贷款本金和利息，以及案涉商品房买卖合同解除后，被告和盛房开负责向兴业银行归还按揭贷款剩余的本金、利息以及因提前解除《个人购房抵押（保证）借款合同》应承担的违约金。住房维修基金现已交给了主管部门，但因合同解除系和盛房开违约造成，退取维修基金的麻烦应由和盛房开承担，且维修基金系由和盛房开代为收取，故和盛房开应先行赔偿原告维修基金后，再到主管部门退取该款。同时唐旭锋应给予配合和协助。另，合同解除后，唐旭锋与兴业银行同时负有配合和盛房开办理注销案涉合同备案登记、预售商品房买卖预告登记，为避免造成不公平的结果，减轻当事人诉累，一审法院在本案中一并予以处理。关于兴业银行要求唐旭锋与和盛房开对剩余债权承担连带责任的诉请，和盛房开作为过错方自然应该承担还款责任。唐旭锋作为买房人，没有过错，在解除合同的情况下仍对剩余的银行债权承担连带责任，责任过重显失公平，一审法院不予支持。同理，兴业银行也不应对和盛房开向唐旭锋负担的债务承担连带清偿责任。关于预售商品房抵押权预告登记，和盛房开请求在解除合同后予以注销。本案中银行正常放贷，在交易中并无过错，银行的贷款债权原本有唐旭锋作为主债务人，有和盛房开作为担保人，有案涉房屋作为物保。现因和盛房开违约，如解除合同后即注销预售商品房抵押权预告登记，会导致银行的债权从有担保的债权变成非担保债权，在银行无过错的情况下，对银行显失公平。故，案涉房屋的预售商品房抵押权预告登记注销时间，应在和盛房开清偿银行剩余债务后。关于兴业银行诉请判决兴业银行对案涉房屋享有优先处置权的问题，因抵押权仅作预告登记，未正式登记，尚未产生物权，故对兴业银行的该诉请一审法院不予支持。关于唐旭锋诉请的诉讼保全保险费，并非必然支出，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除唐旭锋与清镇市和盛房地产开发有限公司于2018年7月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018013386）；二、解除唐旭锋与清镇市和盛房地产开发有限公司、兴业银行股份有限公司贵阳分行于2018年10月23日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：兴黔个贷（2018）2993号）；三、清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付唐旭锋267397元（含退还购房首付款258809元、支付违约金8588元）；四、清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿唐旭锋房屋维修基金17176元，清镇市和盛房地产开发有限公司赔偿该款后十五日内，唐旭锋配合清镇市和盛房地产开发有限公司到相关部门办理房屋维修基金的退还手续，退取的维修基金归清镇市和盛房地产开发有限公司所有；五、清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付唐旭锋已向兴业银行股份有限公司贵阳分行偿还的贷款本金及利息（以兴业银行股份有限公司贵阳分行于本判决生效当月出具的还款对账单为准）；六、清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向兴业银行股份有限公司贵阳分行偿还唐旭锋就《个人购房抵押（保证）借款合同》剩余的贷款本金及相应利息、罚息等（以兴业银行股份有限公司贵阳分行于本判决生效当月出具的还款对账单为准）；七、唐旭锋与清镇市和盛房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内相互配合办理完毕清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）1至4栋3栋（3）1单元9层2号房的预售合同备案（合同备案号：Y18090318）和预售商品房买卖预告登记（相关证号：黔（2018）清镇市不动产证明第0016533号）的注销手续，注销费用由清镇市和盛房地产开发有限公司负担；八、清镇市和盛房地产开发有限公司履行上述判决第六项后十日内，兴业银行股份有限公司贵阳分行注销清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）1至4栋3栋（3）1单元9层2号房的预售商品房抵押权预告登记（相关证号：黔（2019）清镇市不动产证明第0000805号），唐旭锋、清镇市和盛房地产开发有限公司予以配合，注销费用由清镇市和盛房地产开发有限公司负担；九、驳回唐旭锋的其他诉讼请求；十、驳回清镇市和盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求；十一、驳回兴业银行股份有限公司贵阳分行的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6537元，保全费5000元，共计11537元，由原告唐旭锋负担537元，被告清镇市和盛房地产开发有限公司负担11000元（因此款原告唐旭锋已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告唐旭锋）。本院二审期间，双方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于贷款利息是否属于和盛公司赔偿范围的问题。经查，本案《商品房买卖合同》解除系因和盛公司逾期交房的过错导致，和盛公司作为违约方其应当赔偿唐旭锋因解除合同遭受的损失,唐旭锋向银行支付的贷款利息属于其因《商品房买卖合同》解除而导致的损失，应由和盛公司负责赔偿。且因双方《商品房买卖合同》系经本案诉讼后由法院判决解除，故一审法院判决以本案生效判决当月银行出具的贷款利息清单作为和盛公司的赔偿依据，并无不当，本院予以维持。另，本案被上诉人和盛公司及第三人兴业银行在一审审理过程中仅提出了抗辩意见并未提出独立的诉讼请求，一审法院以判决方式驳回和盛公司及兴业银行的诉讼请求不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人清镇市和盛房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初1478号民事判决第一项至第九项；二、撤销贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初1478号民事判决第十项、第十一项。二审案件受理费13074元，由上诉人清镇市和盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 邹爱玲审判员 陈跃霄二〇二〇年十一月二十三日书记员 彭永耀