广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初18340号原告：东莞市樟木头镇物业管理公司，住所地：广东省东莞市**********。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：谭学军，男，土家族，1979年12月8日出生，住址：湖北省巴东县**************，公民身份号码：422************473，系该公司职员。委托诉讼代理人：吴年君，男，汉族，1986年2月9日出生，住址：广东省东莞市樟木头镇樟洋一区*******，公民身份号码：441************859，系该公司职员。被告：晁月勇，男，汉族，1979年11月15日出生，住址：广东省东莞市*********************，公民身份号码：342************231。被告：周金涛，女，汉族，1986年10月6日出生，住址同上，公民身份号码：430************02X。原告东莞市樟木头镇物业管理公司诉被告晁月勇、周金涛物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员朱畅适用简易程序独任审判，并于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告东莞市樟木头镇物业管理公司的委托诉讼代理人谭学军、吴年君，被告周金涛到庭参加诉讼。被告晁月勇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市樟木头镇物业管理公司诉称，被告是东莞市************业主，原告是其所在物业小区进行物业管理服务的具有合法物业管理资质的单位，原告向包括被告在内的其他小区业主按每月一期统一收取物业管理服务费。但是，自从2019年5月份起，被告开始拖欠原告物业管理服务费，经原告多次催交拒不付清。截止到2020年8月21日，被告拖欠原告物业管理服务费2480元、管理费违约金535.44元、水费642元、水费违约金631.65元、主供水管分摊费13.1元，合计4302.19元。原告认为，被告拖欠物业管理服务费，严重阻碍了原告的物业管理正常程序及经济运转，根据国家物业管理法律法规，原告有权起诉被告要求其付清管理费并支付违约金。故此，特诉至法院，请求判令：1、被告立即付清物业管理服务费2480元、管理费违约金535.44元、水费642元、水费违约金631.65元、主供水管分摊费13.10元，合计4302.19元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告周金涛辩称，原告提交的物业服务合同不是1993年前期物业服务合同，并且原告物业涉嫌伪造前期物业服务合同，签订日期不符，不是1993年前期物业服务合同而是2016年后期伪造前期物业服务合同，合同主体不符，伪造合同无东莞市房管局备案公章，更无东莞市发展改革局公章，伪造合同肯定不具备合法有效性。龙威花园自1993年至2020年存在多家物业公司，至今至少同时存在4家物业公司“东莞市戴维斯管理服务有限公司、冠和国际集团有限公司、东莞市樟木头镇物业管理公司、东莞市**********管理处”，这4家物业公司各有独立法人、独立财务、无任何法律关联，龙威花园现状只收钱不做事，就连垃圾都不是物业收，而是市政收垃圾，还有拦路收停车费长期侵权业主，多次法院开庭但无一次物业能拿出合法有效物业合同，需要法院审理查明，公平公正依法判决。被告晁月勇未答辩，也未提交任何证据到庭。经审理查明，东莞市樟木头镇物业管理公司是于1992年12月26日注册成立的具备资质的中华人民共和国物业服务企业。2011年3月22日，东莞市樟木头房地产开发总公司委托东莞市樟木头镇物业管理公司对龙威花园进行物业管理，签订《物业管理委托合同》，期限五年，从2011年3月22日至2016年3月22日，约定住宅按建筑面积每月每平方米1.44元的标准收取物业管理费，业主逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之十交纳滞纳金。2016年3月23日，东莞市樟木头房地产开发总公司委托东莞市樟木头镇物业管理公司对龙威花园进行物业管理，签订《前期物业服务合同》、《前期物业服务收费补充协议》，合同期限自2016年3月23日至2021年3月23日，约定多层住宅按建筑面积每月每平方米1.56元的标准收取物业管理费，物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在当月15日前交纳，房屋共用设施、设备小修、养护费用由乙方承担，大中修费用由全体业主承担。龙威花园至今未成立业主委员会，原告未与小区内业主单独签订物业管理方面的合同。龙威花园1座7D室于2008年5月26日由案外人转名给两被告，房产登记在被告晁月勇、周金涛名下。原告主张被告拖欠从2019年5月至2020年8月的物业管理费2480元、水费642元及2019年11月更换龙威花园1-5座、A铺的主供水管道工程分摊费13.1元。被告当庭主张其于2020年11月14日缴纳了262元水费、1200元物业管理费，2020年11月15日缴纳了1760元物业管理费、500元水费，原告对此予以确认，但仅确认收到本金，不放弃对违约金的主张。原告提交了《东莞市物业管理办法》，该办法第六十条规定“…共用物业的维修、更新、改造费用，由共有该物业的业主按照拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊”。原告提交了“国家计委、建设部关于印发《城市供水价格管理办法》的通知”，该通知第三十条规定，用户应当按照规定的计量标准和水价标准按月交纳水费。接到水费通知单15日内仍不交纳水费的，按应交纳水费额每日加收5‰的滞纳金。被告提交了三张收款收据，证实从2008年被告入伙以来，有三家不同的物业公司对被告进行收费，三家物业公司没有关联性，均是独立的法人独立的财务，没有关联。原告确认上述费用是龙威花园管理处收取的费用，称案涉小区一直以来都是原告在进行物业管理，东莞市戴维思管理服务有限公司是原告请的顾问，冠和国际集体有限公司是最早龙威花园的开发商，其进行的是前期物业管理。以上事实，有东莞市房地产交易登记证明书、转名单位资料、入伙通知书、《物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》、《前期物业服务收费补充协议》、欠费明细表、违约金计算表、催缴单、律师函、《东莞市物业管理办法》、“国家计委、建设部关于印发《城市供水价格管理办法》的通知”、收款收据及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告晁月勇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，案涉龙威花园至今未成立业主委员会，因此东莞市樟木头房地产开发总公司委托东莞市樟木头镇物业管理公司对龙威花园进行物业管理，并签订《物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》、《前期物业服务收费补充协议》并无不当，该合同对龙威花园的全体业主具有约束力。被告提出《物业管理委托合同》系伪造的抗辩理由，因无证据佐证，本院不予采信。案涉房产面积为102平方米，《前期物业服务收费补充协议》于2016年3月23日签订，该协议约定多层住宅按建筑面积每月每平方米1.56元的标准收取物业管理费，由此计算案涉物业的物业管理费每月为159.12元，原告主张物业管理费从2020年1月开始从每月150元调整为每月160元，该主张符合上述协议约定，本院予以确认。原告诉请被告从2019年5月开始拖欠物业管理费，并主张物业管理费暂计至2020年8月为2480元，被告主张其在2020年11月14日支付了物业管理费1200元，于2020年11月15日支付了物业管理费1760元，其主张系支付至2020年11月的费用，原告对被告支付上述款项的行为予以确认，照此计算，被告已经足额缴纳了从2019年5月至2020年11月的物业管理费，即被告不再拖欠原告至2020年11月的物业管理费。至于违约金，虽然2011年3月22日签订的《物业管理委托合同》中约定业主逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之十交纳滞纳金，但该合同已于2016年3月22日到期，且在2016年3月23日，东莞市樟木头房地产开发总公司与原告重新签订了《前期物业服务合同》、《前期物业服务收费补充协议》，故原告应按照新签订的合同及协议进行履行，但在新签订的合同及协议中并无管理逾期交纳物业管理费收取违约金的约定，因此，原告依据《物业管理委托合同》向被告主张违约金，依据不足，不予支持。至于水费，原告主张被告拖欠从2019年5月至2020年8月期间的水费642元，被告主张其于2020年11月14日支付水费262元，于2020年11月15日支付水费500元，被告称上述费用系支付至2020年11月的费用，虽然原告称2020年11月的水费尚未产生，被告支付的应系至2020年10月的费用，但无论被告支付的费用系支付至10月还是11月，被告支付的上述费用已超出了原告的主张，即可以认定被告不再拖欠原告所诉请的水费。庭后，原告补充提交了截至2020年11月1日（缴费通知单打印时间）的缴费通知单，该通知单显示计至2020年10月26日的水费为676.60元、生活垃圾处理费为109.20元，合计785.80元，即按照该份证据显示，被告所支付的费用尚不足以付清截至2020年10月26日的水费，但该份证据是否真实，即被告支出的超出原告诉请金额的水费是否能足额付清截至2020年10月26日的水费，并不属于本案的审理范围，双方可另行解决。至于违约金，首先，《前期物业服务合同》、《前期物业服务收费补充协议》中并无关于逾期支付水费须缴纳违约金的约定；其次，“国家计委、建设部关于印发《城市供水价格管理办法》的通知”中规定的滞纳金约束的系供水方和用水方，即用水方在逾期缴纳水费的情况下须向供水方缴纳滞纳金，但本案原告并非供水方，其依据该通知向被告主张滞纳金，依据不足。且原告并无举证证实因被告逾期缴纳水费导致其向供水方支付了滞纳金，即原告未举证证明其因被告的行为导致损失，故对原告的该部分主张亦不予支持。至于公摊费，《东莞市物业管理办法》对公摊费由业主共同承担进行了明确规定，原告举证证实了其因更换龙威花园1-5座、A铺部分主供水管花费2305元，每户需分摊13.1元，该部分费用应由被告承担。综上，依照《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、限被告晁月勇、周金涛在本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市樟木头镇物业管理公司支付更换主供水管公摊费13.1元；二、驳回原告东莞市樟木头镇物业管理公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由原告东莞市樟木头镇物业管理公司负担24元，被告晁月勇、周金涛负担1元。原告东莞市樟木头镇物业管理公司已预交了上述费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员 朱 畅二〇二〇年十一月十九日书记员 张楚妍附判决相关法律条文《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。