贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初14611号 原告：毕节市新进物业管理有限公司,地址毕节市七星关区兰苑花园西苑**团Ａ-2704,统一社会信用代码915205000720328293。 法定代表人：冯情菊，执行董事。 委托诉讼代理人：顾菊荣，公司员工。 委托诉讼代理人：孙娜，公司员工。 被告：赵亚，男，汉族，1991年2月1日出生，贵州省毕节人，户籍地贵州省毕节市七星关区，现住毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：吴欢（被告赵亚之妻），女，汉族，1992年2月10日出生，贵州省毕节市人，现住毕节市七星关区。 原告毕节市新进物业管理有限公司（以下至判决主文前简称新进物业公司）与被告赵亚物业服务合同纠纷一案，本院2020年8月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告新进物业公司委托诉讼代理人顾菊荣、被告赵亚委托诉讼代理人吴欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业管理费共计人民币5,811.00元，欠费从2018年10月1日起至2020年7月31日共22个月的物业服务费；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告是中鼎华城房开选聘的前期物业服务公司，并与中鼎华城房开签订了《物业服务委托合同》，合同约定到了物业服务费为每月每平方米1.3元等条款，但因政府要求拆迁安置房减少0.1元，故物业服务业费只收取每月每平方米1.2元。原告购买了“中鼎华城”5-1-24-2、5-1-25-2号房屋，房屋建筑面积为124.35平方米、124.35平方米。被告入住后，物业服务费交至2018年9月，从2018年10月1日起至2020年7月31日，尚欠原告物业服务费共计5,811.00元。为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求法院判如所请。原告新进物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据：1、营业执照复印件，法人身份证复印件及身份证明；2、物业服务合同；3、催费记录和交费依据；4、物业人员日常工作照片，涉及安保巡查，水电设施巡检和维护，化粪池清理，卫生打扫，绿化的修剪，拔草，施肥等；5、小区部分违建报告以及回复函；6、消防维保部分记录；7、配电室设备保养记录登记表，水泵房日常巡检记录表。 被告赵亚辩称，原告起诉状所述“原告按约履行了合同，对中鼎华城小区进行物业管理，使小区环境卫生、安全等有重大改善，被告却没有按合同约定给付相关费用”，这与事实不符，答辩人不同意这样的说法。理由如下：1、毕节市新进物业管理有限公司属于国家二级资质，按照贵州省物价局贵州省建设厅关于印发《贵州省物业管理服务收费管理办法》的通知甲级（考评达到90分）每月每平方建筑面积收费0.6-0.8元，这与该物业公司收费1.2元/平米严重不符。2、物业带头占用小区公有面积，对比房开规划图可以证明。3、本小区属于封闭式小区，现在却和开放式小区毫无分别，任何人均可随意进出，这是物业管理层面的失职所致。本小区保安人员年龄普遍偏大，还有的在当值期间有打毛衣、睡觉的离谱行为，这样的管理及安保措施本人并不认为能做到合同上所提到的安全。4、本小区业主地下停车收费情况不一，有不缴费的，有缴50元/月、也有250元/月，反映相关情况，至今无解释说明。5、小区内垃圾广告遍布。各楼层电梯内、户主门上多有不实或违法的垃圾广告粘贴，物业从入驻以来并未处理相关情况。其次，物业在未征得我们过半的业主同意的情况下带头在小区内打广告，至今并无相关解释说明。6、小区环境脏、乱、差，绿化差强人意，物业人员消极怠工，业主反映就处理一下，没有反映就不理不睬，导致现在本小区多处绿化带呈荒芜状态，楼道内时见垃圾、时闻异味，这与合同绿化、卫生方面描述存在较大差异。7、2019年6月18日，一辆救护车进小区紧急救治病人，消防通道被锁上，导致救护车滞留了一段时间，这是相当严重的安全隐患，至今也并未有效整改。8、8栋9栋等楼顶存在有超过房地产房屋建设审批标准建房，消防通道已经被破坏，业主的居住环境、生命财产受到严重威胁；试问如若发生火灾我们如何逃生，谁来负责?此外，针对这个违建情况，物业在此前并未及时阻止，反而是违建已经建成且在2019年收到业主多次反映此问题后，物业才出面去和当事人进行交涉，但至今此情况仍然存在，物业并未通知相关部门前来处理。9、物业在没有经过业主同意的情况下，私自在公共场地违法经营露天停车场，车辆密集，严重的影响小区生活和正常出行。10、小区各楼层，消防通道多处堆放有杂物，地下停车库防火门被杂物堵塞且处在锁闭状态，就此问题业主已经多次反映，至今仍存在，并未解决以上所有陈诉均为本人及小区其他业主共同收集而来，仅是冰山一角，并有有相关图片及视频为证。本小区物业在物业服务方面存在着诸多的不管、不问、不处理或消极、滞后处理。与所签《物业服务委托合同》内容出入较大，让人难以接受，故本业主亦无法按照合约上的合约如期缴纳物业费，望法官酌情考虑。另外，在业主手册上写明了每栋楼的第一层都有小型灭火器，但是我们现住也没有看见过。被告赵亚为支持自己的主张提交了证据：1、告知函；2、物业公司资质、物业收费标准、照片。 本院经审理认定事实如下：原告是中鼎华城房开选聘的前期物业服务公司，并与中鼎华城房开签订了《物业服务委托合同》，合同约定到了物业服务费为每月每平方米1.3元等条款，但因政府要求拆迁安置房减少0.1元，故物业服务业费只收取每月每平方米1.2元。原告购买了“中鼎华城”5-1-24-2、5-1-25-2号房屋，房屋建筑面积分别为124.35平方米、124.35平方米。被告入住后，物业服务费交至2018年9月，从2018年10月1日起至2020年7月31日未交纳物业服务费。为此，原告诉来本院，请求判决被告立即支付拖欠从2018年10月1日起至2020年7月31日共22个月的物业服务费5,811.00元，并承担本案全部诉讼费用。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人法院不予支持。”《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”原告是中鼎华城房开选聘的前期物业服务公司，并与中鼎华城房开签订了《物业服务委托合同》，该合同对中鼎华城小区内的业主具有约束力,被告赵亚已入住该小区，已接受物业服务，应按约定向原告支付物业服务费。虽原告物业服务存在一定瑕疵，但不是被告拒不支付物业服务费的理由。因被告自2018年10月1日至2020年6月30日的物业服务费未支付,按照合同约定应支付6,565.68元（124.35/㎡×2×1.2元/㎡.月×22月），原告主张5,811.00元物业服务费系对其权利的处分，应予以支持。综合本案事实，酌情扣减物业费10%，被告赵亚应缴纳物业管理费5,229.90元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告赵亚在本判决发生法律效力之日起十日内支付所欠原告毕节市新进物业管理有限公司2018年10月1日至2020年7月31日的物业管理费人民币5,229.90元。 二、驳回原告毕节市新进物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25.00元（已按简易程序减半收取），由被告赵亚承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王有志 二〇二〇年十一月十三日 书记员  杨帆风