广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初4544号原告：肇庆市星发物业有限公司，住所地肇庆市****星湖湾C区第3幢01号商铺，统一社会信用代码914********3092010。法定代表人：邓某1。委托诉讼代理人：梁梅芳，该公司员工。委托诉讼代理人：郭灿彬，广东安达信律师事务所律师。被告：吴盛勇，男，1978年9月4日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区*************。被告：李倩莹，女，1985年6月8日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区***********。原告肇庆市星发物业有限公司（以下简称“星发物业公司”）诉被告吴盛勇、李倩莹物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2020年10月9日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人梁梅芳、郭灿彬，被告吴盛勇到庭参加诉讼，被告李倩莹经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠原告的物业管理服务费4608.70元和违约金217.40元，合计4826.10元；（违约金从2019年4月起暂计至2020年8月31日止，从逾期之日起按中国人民银行一年以内贷款利率1.3倍计算违约金，超出该期限的违约金计算至缴纳之日止）。2、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是座落于名城星岸商住中心A区第******房的业主(证据一)，于2016年7月25日与原告签订了《前期物业管理服务协议》（证据二)，约定原告为名城星岸商住中心的物业管理者，为该小区的业主、物业使用人提供物业管理服务，住宅建筑面积每月每平方米2.1元计算物业管理服务费，每月5日前缴纳物业管理服务费，每逾期一日按欠缴物业管理服务费每日1‰计收违约金，若被告违反协议不按规定缴纳物业管理服务费，原告可以通过诉讼方式追缴，被告应当承担原告由此产生的律师费、诉讼费、执行等全部费用。被告己交付了2018年7月、8月、9月和2019年1月、2月、3月的物业管理服务费（证据三)。由于开发商同意业主享有三个月的物业费减免，因此，被告可以免缴2018年10月、11月、12月的物业管理服务费，原告己履行（证据四）。但是，从2019年4月起被告拒绝缴纳物业管理服务费，原告通过短信、电话和张贴的方式催收，被告均不予理会（证据五）。从2019年4月至2020年8月31日，被告共拖欠物业管理服务费4608.70元、产生的违约金217.40元（根据双方的约定，被告逾期交付物业管理服务费的应按每日1‰计算违约金（原告参照(2020)粤12民终156号判决书：按中国人民银行一年以内贷款利率1.3倍计算违约金)，合计4826.10元（证据六)。被告己经严重违约，为了维护原告的合法权益,特提起诉讼,请依法判如所请。诉讼中，原告增加诉讼请求：请求判令两被告赔偿原告因本案产生的律师费5000元。事实理由：原被告于2016年7月25日与原告签订了《前期物业管理服务协议》第五条约定，对被告违反协议不按规定交纳服务费，原告可以通过诉讼方式追缴，被告应当承担原告由此产生的律师费、诉讼费、执行等全部费用。被告吴盛勇辩称，答辩人与肇庆市星发物业有限公司物业服务合同纠纷一案，针对肇庆市星发物业有限公司的起诉，现提出如下答辩意见，望合议庭予以采信：一、肇庆市星发物业有限公司并没有履行《前期物业管理服务协议》，致答辨人经济利益受到严重损害。答辨人与被答辨人签定的《前期物业管理服务协议》是由答辨人于2016年7月25日与《商品房买卖合同（预售）》一同签定。被答辨人的选定是根据《商品房买卖合同（预售）》中的第九章第二十一条前期物业管理中的合同约定。在《商品房买卖合同（预售）》第九章第二十一条第四款“买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验并承接物业共用部位、共用设备，出卖人应当将物业共用部位、共用设施设备承接查验的备案情况书面告知买受人。”根据《物权法》第六章第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。《前期物业管理服务协议》中的第一条第十款“不得占用本物业的共用部位、共用设施或改变其使用功能。”以及第二条第二点中明确了共用设施设备范围“……池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”但从物业开始服务至今，答辨人所居住的小区并无为业主提供任何车位停放服务。而根据答辨人信访了解，本住宅小区规划车位配比为0.5车/户，即408户业主享有204个配套车位（见证据一）。根据《商品房买卖合同（预售）》第四章第十条第二款第三点“规划的车位、车库：2018年6月30日达到设计要求”，即开发商己经达到设计要求并交付，物业管理也应该根据国家法律法规以及《商品房买卖合同（预售）》第九章第二十一条第四款验收并交付业主。然而，被答辨人对名城星岸所有业主都未提供相应的配套车位，甚至于连最起码的摩托车位都没有配备。以致于所有名城星岸的业主都为车位烦恼，到周边小区租用其它小区的车位甚至乱停乱放。答辨人也需要到附近小区租用车位，每天光花费取车时间都要二十分钟以上，而名城星岸住宅车位在交楼前一年己经由同为建安集团下属商场所使用，被答辨人由服务至今并未对此有任何解释，也未对业主公示告知车位去向。按照204个车位计算：204个×600元（此前被答辨人定价）×27个月（由2018年6月30日至2020年9月30日）=330万4千8佰元为被答辨人造成名城星岸A区住宅业主损失。答辨人恳请法院立即停止被答辨人对名城星岸A区住宅的权益损害，并责令被答辨人进行赔偿损失。二、被答辨人所提供的物业管理服务只有“服务”，没有“管理”。在与本案相关的案例（2019)粤12民终156号中叶海燕同为答辨人同一小区业主，其与被答辨人物业合同纠纷提供的大量图片及证据同样适用于本案。其图片的真实性也经确认，充分证明被答辨人所提供的物业管理服务只有“服务”，并无“管理”。被答辨人所做的只有维持基本的公共卫生服务，对于“管理”方面完全无作为。其表现在：一、消防通道由同为建安集团下属商场所占用，并且放任其自由出入，倒潲水，搬运商场垃圾等刺激性气味较大的物品。被答辨人严重违反了《物业管理条例》第四章第三十三条：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。将属于本小区建筑规划内属于全体业主的共用部位交由另一企业管理，由此而产生业主与开发商及物业的大量纠纷，被答辨人对此应该负主要责任。二、在疫情及创文其间闲杂人等在小区随意出入。大量图片作为事实证明依据。三、根据《物业管理条例》第四章第三十五条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《前期物业管理服务协议》第二条第五款及第三条第六款以及第五条第一款都有提及物业服务包含车辆停放服务，但被答辨人并未提供相应的服务。由于被答辨人未能提供相应的服务，则所约定的建筑面积每平方米2.1元则应相应减少并另行议定。四、自叶海燕业主一案以来，被答辨人行为管理依旧，并无半点改善，毫无物业和业主和谐共赢的诚意，不吸取纠纷的教训，我行我素，加剧了物业与业主的矛盾，给我市创文带来不小隐患。众多业主在微信群中反映留言，甚至扬言创文检查期间上访反映。一直以来，答辨人都本着沟通的原则，达至共建和谐好小区。欠交物管费只是在被答辨人其行为一直在损害众多业主利益且不肯沟通改善的时候的方式以及要求被答辨人改正的手段，并不是最终目的。答辨人认为造成纠纷的主要责任在于被答辨人，但被答辨人也确实也付出了服务，所以也向被答辨人提出过要求免去违约金，但被答辨人不知何原因拒绝。答辨人也坚持认为自己的行为不存在过失，也需要公平公正的控诉被侵害的权利，也为众多对被答辨人管理服务不满的业主发声，争取自己的权益，以杜绝这类纠纷再次发生。故请法院以民为本，从物业纠纷业主是弱势群体角度作出公平公正的判决，对被答辨人无理的要求拒绝，并责令整改，杜绝同一小区同一类型事件不断发生。被告李倩莹没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件基本事实如下：原告星发物业公司是于2007年6月1日依法登记设立的有限责任公司(自然人投资或控股),经营范围为物业管理等。2016年7月25日,原告星发物业公司(甲方)与被告李倩莹、吴盛勇(乙方)签订一份《前期物业管理服务协议》,约定:在乙方签订《广东省商品房买卖合同》时,甲乙双方就前期物业管理服务达成协议,第四条:物业管理服务费用(不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用)。一、乙方交纳费用时间：每月5日前。二、住宅按建筑面积每月每平方米2.1元；自首期交付之日起，每三年上涨0.3元/平方米/月……；四、因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米2.1元；八、每次交纳费用时间：每月5日前交纳，每逾期一日按欠款物业服务费的日1‰计收违约金……。第六条：代收代缴收费服务。受有关部门委托或单位，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）…。第十一条：违约责任。四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权限期乙方补交并从逾期之日起按每天加收欠交金额1‰交纳违约金；五、对于违反协议不按规定交纳服务费，甲方可以通过法律途径追缴。甲方通过诉讼方式追缴的，乙方应当承担甲方由此产生的律师费、诉讼费、执行等全部费用。原告星发物业公司在甲方落款处加盖公章,被告吴盛勇、李倩莹在乙方落款处签名。原告为名城星岸商住中心小区提供了基本的物业服务。从2019年4月1日至2020年8月31日期间,被告吴盛勇、李倩莹没有交纳物业管理服务费,为此,原告星发物业公司向业主被告吴盛勇、李倩莹进行催收无果,遂诉至本院。另查明，根据不动产登记资料查询结果证明所示，肇庆市端州区******************房的权利人为被告吴盛勇、李倩莹共同所有，房屋建筑面积129.63平方米。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告李倩莹经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法作缺席审判。原告是依法登记设立的物业服务企业。原告与被告于2016年7月25日签订的《前期物业管理服务协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，应当依法受法律保护。关于原告主张被告支付2019年4月1日至2020年8月31日期间的物业管理费的请求。根据《前期物业管理服务协议》约定，原告为包括被告在内的名城星岸商住中心小区提供了基本的物业管理服务，被告却未依约向原告交纳相关费用属违约行为。原告主张被告支付物业服务费的诉讼请求合理合法，本院予以支持。关于原告主张违约金的请求。根据原、被告双方在《前期物业管理服务协议》中第十一条“违约责任”第四款的约定，如被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1‰交违约金，由于被告确实存在逾期交费的违约行为，其应承担相应的违约责任。但双方约定的违约金计算标准显属过高，本院应予以调整。违约金的计算应以迟延支付物业管理费造成的损失作参考，损失应参照同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算为宜。物业管理费的违约金的计算以欠付物业管理费4608.7元为基数按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算，自2020年9月1日起计至付清之日止。故本院对原告请求被告支付违约金的诉讼请求予以支持，但是对于超出上述标准计算的金额部分不予支持。关于原告要求被告吴盛勇、李倩莹支付律师费5000元的主张，虽然原告亦提交了其与广东安达信律师事务所签订的委托代理合同及该律师事务所收取的律师费发票，但是根据《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》附件：广东省律师服务政府指导价第三条规定，涉及财产的民事、行政诉讼收费标准：收取基础费用1000-8000元的基础上再按其争议标的额分段按比例累加计算收取。而原告向本院提出的诉讼请求标的额为4826.10元，原告请求的律师费为5000元，本院酌情调整本案律师费为2000元。该请求合法合理部分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告吴盛勇、李倩莹应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市星发物业有限公司支付自2018年4月1至2020年8月31日期间的物业管理服务费4608.7元；二、被告吴盛勇、李倩莹应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市星发物业有限公司支付违约金（违约金以4608.7元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算，自2020年1月7日起计至付清之日止）；三、被告吴盛勇、李倩莹应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市星发物业有限公司支付律师费2000元。四、驳回原告肇庆市星发物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（原告已预交），由原告肇庆市星发物业有限公司负担5元，被告吴盛勇、李倩莹负担20元。被告吴盛勇、李倩莹在履行判决书确定的义务时迳付给原告，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长 梁小茵审 判 员 欧凯华审 判 员 董炽文二〇二〇年十一月五日法官助理 卢艺文书 记 员 黄安玉