江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0502民初6860号原告（反诉被告）：董杰，男，1989年12月19日生，汉族，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：盛劲松、李文婷，江西弘道律师事务所律师。被告（反诉原告）：新余市龙华发展有限公司，住所地新余市高新开发区梅园小区。法定代表人：晏玮，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邹梅冬、宋晓方，江西大升律师事务所律师。第三人：新余利达房地产开发有限公司，住所地江西省新余市青年路。法定代表人：张亢，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴嶙，男，1989年8月18日生，汉族，住江西省新余市渝水区，该公司员工。原告(反诉被告)董杰（下称原告）与被告（反诉原告）新余市龙华发展有限公司（下称被告）、第三人新余利达房地产开发有限公司（下称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李文婷、被告委托诉讼代理人邹梅冬、第三人委托诉讼代理人吴嶙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、判令被告返还原告购房款22万元、资金占用利息44410元（合计264410元），以及自2020年8月2日起至偿还全部购房款日止按年利率6%计算的资金占用利息；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月，被告声称其从第三人处承接脚手架工程后，第三人以新余曼福特国际广场1栋2单元19层21901号房屋抵付其工程款，享有该案涉房屋的处分权，原、被告为此口头约定案涉房屋价款为52万元，首付款为22万元。2017年3月，被告陪同原告至第三人处，由原告与第三人签订正式的《商品房买卖合同（预售）》一份，该合同第六条第二项约定，案涉房屋价款为52万元；合同第七条第二项约定在2017年3月21日前支付房屋价款22万元，剩余30万元在银行办理按揭手续后付清。该合同签订后，原告应被告及第三人的要求将首付款22万元支付给被告。第三人于2017年3月21日将上述房屋备案至原告名下。该房屋备案后，因第三人涉诉案件较多、第三人因实际股东变更后与被告对首付款及房屋权益存在争议，致使按揭款迟迟未办理。2019年5月28日，被告向原告提起诉讼【（2019）赣0502民初4940号】，要求原告支付购房余款，通过法庭开庭审理查明情况后因违背事实，其自行撤回起诉。原告为此多次要求以现金支付尾款，但被告要求向其支付，第三人声称被告无权收取首付款，并要求原告向其支付全部购房款，致使原告无所适从。原告认为，第三人未认可被告享有该套房屋的处分权，被告亦无相关证据予以证实，故提起本案诉讼，望查明事实，依法判决。被告辩称，本案原、被告之间的房屋买卖合同合法、真实有效，双方已实际履行，原告应当按照约定向被告支付30万购房余款及逾期付款利息。被告在2016年1月16日取得了房屋的所有权，直至房屋备案变更至原告之前，被告有权处理涉案房屋。房屋买卖双方主要的权利、义务是买方支付购房款，卖方将交付房屋，买方取得房屋物权后，对外具有排他性。法律形式上表现为在房管部门办理所有权属登记，或者办理备案登记。本案被告交房的方式就是将原备案登记在自己名下的房屋主动撤销后，再在房管局部门指定备案登记买方原告的名下。原告在通过被告撤销备案行为，同时取得了在房管部门的备案登记后，就享有房屋的所有权。房屋备案登记在原告名下时，原告就取得了房屋所有权，对外具有排他性时。此时，被告就完成了房屋买卖的主要义务，原告就应承担向买方支付全部购房款的义务。所以，原告应向被告支付30万的购房余款。同时，原告也应向被告承担逾期付款利息。原告主张被告返还22万购房款，没有事实和法律依据。假定原、被告合同无效，原告应将房屋重新备案登记到被告名下，被告则应当返还原告22万本金，甚至还可以支付占用22万元本金的合理利息；如果被告获取原告的22万不合法，那么被告应当返还22万本金，同样，原告在获取被告22万返还款后，其本身都得了一套房屋，被告少了一套房屋，原告也构成不当得利。依此原理，原告也应当向被告返还一套房屋，将该套房屋重新备案登记在被告名下。无论上述哪种情形，只要原告同意返还房屋，被告同意返还购房款。反之，原告仅要求被告返还22万购房款，在没有支付一分钱的前提下而获取一套房屋，没有任何依据。关于该房备案登记的法律效力问题，被告是涉案房屋的所有权人，有权处理该房屋。登记有对抗效力。登记在谁名下房屋就有对抗效力，或者说所有权就为登记人所有。本案房屋备案登记：从廖小根2014年12月17日至2015年12月18日；到被告2016年1月6日到2017年3月20日；再到原告2017年3月24日。每个阶段都为该阶段登记的人所有。被告能够取得所有权（备案登记的对抗效力），是基于工程款，是得到了上一家廖小根的同意撤销备案行为。廖小根的撤销行为这一重要实质，才使卖方履行完成了房屋的交付义务。第三人作为开发商不可能随意撤销房屋备案登记，房屋备案登记人的变更决定权在于卖方（本案为被告）。开发商只是在房屋买卖中，办理各种手续的一个形式要件，而不是实质要件。房屋买卖的实质要件是：双方是否支付了对等的购房款，房屋是否交付。本案的交付就是，在房管部门的备案登记，将名称变更至买方的名下。本案原告取得房屋所有权（备案登记权排他性），是基于被告同意以52万的价格出售，并收取了部分购房款后，履行交付义务。被告在房管部门撤销本人的备案，并指定登记在原告名下；原告能够取得房屋登记所有权，就是取决于被告所有权的让予，这一关键实质要件，或者说是房屋的交付要件。如果被告不同意变更备案名称，第三人作为开发商是无权将房屋备案在原告名下的。原告在同一房屋同样备案登记的情况下（只是时间段不同），仅认可登记在原告名下时，房屋登记人是所有权人，而否认登记在被告名下时，房屋登记人又不是所有权人，这显然是前后矛盾的。原告依此认定被告不是房屋的所有权人，继而推定被告无权处理房屋没有任何道理；从房屋交易的形式来看，实践中存在大量变更备案合同的形式进行商品房二手买卖。本案的第三人处就该套房多次以这种方式进行交易。第三人作为开发商，也多次配合买卖双方的意愿，并积极配合了买卖双方备案手续。如果司法否定该种交易方式，岂不是原告与被告、被告与廖小根之间的交易都是无效，最后房屋的所有权岂不最终归开发商。那么原、被告的诉讼之争就好像是河蚌相争，渔翁得利。当房价升值的时候，最大的受益方就是第三方开发商，而最受害的就是买卖双方，特别是最终的购买者。因此原告的本诉主张没有依据，原告应承担向被告支付购房余款的责任。第三人辩称，第三人与原告存在房屋买卖合同关系，第三人与原告签订了《商品房买卖合同》，原告所称其支付的22万元系支付给了被告，并未支付给第三人，因此，原告已构成根本违约。原告称案涉房屋系被告的工程抵房并无证据证明，就算确有其事，也是第三人与被告之间的债权债务关系，与原告无关。关于被告称案涉房屋所有权的情况，经第三人核实，未查询到被告与第三人之间关于案涉房屋以房抵款的证据材料，因此，第三人不认可被告关于标的房屋所有权及处分权的主张。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告向被告支付购房余款30万元及支付逾期付款利息至实际付款之日（按年利率6%暂计算至2020年9月30日，利息63000元，两项合计363000元）；2、判令原告向被告给付的以上费用，由第三人从原告处获取的房款金额为限执行交付至被告；3、本案本诉、反诉费用均由原告承担。事实与理由：第三人开发本市曼福特广场项目时，将该项目的钢架管工程部分发包给了案外人。案外人承接了该项目钢架子管工程后，从被告处租赁了大量钢管、扣件等租赁物。工程完工后，第三人、案外人、被告三方一致同意，将第三人开发的曼福特商品房直接抵偿给被告，并抵销三方之间的相应债务。2016年1月25日，三方一致认定曼福特1栋2单元1901室工程房（面积134.84平方米）房价款为579812元。随后，第三人将该工程房以全款购买形式备案登记在被告名下，该房在房管部门登记在被告名下时，被告为该房的所有权人。2017年3月份，被告与原告口头达成房屋买卖合同。双方约定，被告以纯进52万元的价款将工程房出售给原告。原告向被告支付52万房款，另外再单方承担该房交易的相关费用；被告将工程房备案合同变更至开发商第三人名下后，即完成了全部房屋买卖合同义务。原告应积极从第三人处将房屋变更其买方名下，并完成其它购房手续。被告在收取原告购房定金后，按照原告要求将该房备案登记从被告名下变更至原告买方名下。原告仅向被告支付了22万元购房款，余款30万元至今未付。被告多次找原告及第三人沟通购房余款事宜，双方都以各自理由推诿。现该工程房通过第三人早已从被告名下变更至原告名下，而被告仅获取了部分购房款，购房余款30万元追讨无门。为维护自身合法权益，被告根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院提出上述反诉请求，望予以支持。原告辩称，被告负有证明其对案涉房屋享有处分权的责任。首先，案涉房屋价款的确定、首付款22万元的收款方、签订正式商品房买卖合同的协助方，的确为被告；其次，第三人对以上事实予以否认，并声称与被告不存在任何法律关系，且要求原告向其支付全部购房款（首付款及余款）；再次，被告曾就案涉房屋提起（2019）赣0502民初4940号民事案件，要求原告支付余款，后无故撤诉，因此，案涉房屋的处分权存在争议，致使原告对此无法确认。被告要求原告支付逾期付款利息，明显不公。在相关职能部门介入案涉房屋纠纷后，第三人曾要求被告拿出工程抵款房的相关协议即可处理此纠纷，但被告至今未出示任何协议；即使最终确认被告对案涉房屋具有处分权，享有收取购房款的权利，但原告主、客观上均无逾期付款的过错，对被告主张的利息不应承担。综上，剩余购房款需待确定处分权人后方能支付，原告早已足额准备剩余购房款，待事实查清后及时支付权利人。请求人民法院依法判决。第三人辩称，被告与第三人之间没有债权债务，而且被告也没有向第三人支付过任何款项，其主张的工程款抵房，以及被告与原告的购买关系均是口头，因此第三人认为根据《商品房买卖合同（预售）》，原告有付款义务，而第三人已经完成了备案的义务。第三人不负有交付原告购房款给被告的义务，请求法院驳回被告“判令原告向被告给付的以上费用，由第三人从原告处获取的房款金额为限执行交付至被告”的反诉请求。第三人与被告并无房屋买卖合同，不存在买卖合同关系。就本案标的房屋，第三人仅与原告签订了《商品房买卖合同（预售）》，第三人、原告与被告之间并未签订任何协议约定第三人向被告支付任何款项，或约定第三人向被告交付标的房屋，因此，第三人无支付任何款项给被告的义务。就被告所说以房抵工程款一事，经第三人了解并无证据证明。经审理查明，2016年1月6日，本案案涉新余曼福特国际广场1栋2单元1901房屋备案登记在被告名下。2017年3月，原告与被告口头约定，被告将备案登记在其名下的新余曼福特国际广场1栋2单元1901房屋以52万元的价格卖给原告，首付款为22万元，剩余购房款以按揭的方式支付。2017年3月20日，原告向被告支付案涉房屋购房预付款1万元，2017年3月21日，原告向被告支付案涉房屋购房首付款21万元。同日，被告陪同原告到第三人处，原告与第三人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定第三人将新余曼福特国际广场1栋2单元1901房屋以520000元的价款出卖给原告，付款方式及期限为：签订合同前，原告已向第三人支付定金“无”，原告采取按揭方式付款，在2017年3月21日前，首期款支付全部房价款6%，金额31200元，在2017年3月21日前，其中余款支付全部房价款的58%，金额300000元，在2017年3月21日前，其中余款支付全部房价款的36%，金额188800元。2017年3月22日，被告在收取了原告交付的22万元购房款后，向第三人转账支付了该房6%的保证金即31200元。2017年3月24日，案涉房屋备案登记到原告名下。案涉房屋备案登记到原告名下后，剩余购房款30万元原告未支付。上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》、收款收据、《关于黄欠英反映有关问题信访事项处理意见书》、营业执照、房款优惠审批单、新余市商品房网上合同备案查询结果单、账户明细查询结果、结算业务申请书、庭审笔录证实。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。根据我国物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案案涉房屋2016年1月6日备案登记在被告名下，也即被告对备案登记在其名下的案涉房屋享有所有权，故其有权将该房屋出卖给原告，故对原告要求被告返还购房款22万元、资金占用利息44410元以及自2020年8月2日起至偿还全部购房款日止按年利率6%计算的资金占用利息的诉请，本院不予支持。被告在收取原告购房首付款后，将案涉房屋从其名下变更至原告名下，然原告未将剩余购房款30万元支付给被告，原告在取得案涉房屋所有权后，应将剩余购房款支付给被告，故对被告要求原告支付购房余款30万元的反诉请求予以支持。关于被告要求原告支付逾期付款利息的反诉请求，本院认为，原告向被告交付购房首付款22万元后，非因原告的原因导致房屋未能办理按揭手续，也即原告对逾期付款不存在过错，故对被告要求原告支付逾期付款利息的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）董杰的诉讼请求；二、原告（反诉被告）董杰应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）新余市龙华发展有限公司支付购房余款30万元；三、驳回被告（反诉原告）新余市龙华发展有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2633元，由原告（反诉被告）董杰负担；反诉受理费3373元，由被告（反诉原告）新余市龙华发展有限公司负担585元，原告（反诉被告）董杰负担2788元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员  张丽霞二〇二〇年十一月十九日书记员  周碧蓉