四川省攀枝花市西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0403民初836号 原告：四川合纵物业服务有限公司，住所地为攀枝花市**大和北路六村**，统一社会信用代码为91510402797880198J。 法定代表人：舒星原，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李玲，女，1989年7月15日出生，该公司员工，住四川省攀枝花市**，特别授权。 委托诉讼代理人：朱超林，男，1990年10月28日出生，该公司员工，住四川省盐边县，现住四川省攀枝花市仁和区，特别授权。 被告：李楠，男，1989年8月12日出生，住四川省攀枝花市**。 原告四川合纵物业服务有限公司（以下简称合纵公司）与被告李楠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理。依法适用简易程序，于2020年10月27日、2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告合纵公司的委托诉讼代理人李玲、朱超林，被告李楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告合纵公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费1848元（建筑面积109.32平方米×0.6元/月·平方米=66元/月、2018年2月至2020年5月：66元/月×28个月=1848元），支付滞纳金166.3元（66元/月×0.003=0.198元/日，0.198元/日×30日/月×28个月），合计欠费2014.3元。2.本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2018年2月1日原告合纵公司与步行街小区业主委员会签订《步行街物业服务合同》。原告依合同约定对步行街进行物业管理，合同约定：多层物业服务费为0.6元/月·㎡；一层商铺物业服务费1.6元/月·㎡；二层商铺物业服务费1.3元/月·㎡，由原告按月向业主收取。业主未能按时缴纳物业服务费的，应当按照自逾期之日起每日千分之三加收滞纳金。合同签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告却从2018年2月1日至2020年5月31日一直拖欠原告的物业管理费。原告多次催收未果，为维护原告的合法权益，故向法院起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告李楠辩称，我不承担物业管理费1848元，理由是：原告是否具有相应的资质；原告公司单方面与步行街小区业委会签订的物业合同，未经我业主的同意，合同无效；近三年的步行街小区的公共区域收益应该归我们业主共同所有，物业公司应将近三年公共区域收益的明细予以公开；由于物业公司不作为，造成我家屋顶漏水，房屋里的整面墙出现问题，公共区域的玻璃幕墙问题等都没有得到解决。 本院经审理认定事实如下：原告合纵公司系被告所在小区的物业管理企业，被告李楠系该小区居住的业主。2018年2月1日原告合纵公司与步行街业主委员会签订《步行街物业服务合同》。原告依合同约定对步行街进行物业管理，合同约定：多层物业服务费为0.6元/月·㎡；一层商铺物业服务费1.6元/月·㎡；二层商铺物业服务费1.3元/月·㎡，由原告按月向业主收取。业主未能按时缴纳物业服务费的，应当按照自逾期之日起每日千分之三加收违约金。合同签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告却从2018年2月1日至2020年5月31日一直拖欠原告的物业管理费。 上述事实，有经法庭质证、认证的下列证据予以证实：原、被告的陈述，《攀枝花市步行街小区物业管理服务合同》、日常工作照片、催费通知书、身份证复印件、不动产权证、商品房买卖合同、房地产买卖契约、书证、市长信箱回复打印件、公司注册资质许可证、收据、四川物业资质收费标准、攀枝花市物业服务收费管理细则等。 本院认为，原告合纵公司与攀枝花市步行街小区业主委员会签订《攀枝花市步行街小区物业管理服务合同》，原告按照合同约定向步行街小区提供物业服务，合法有效，对该小区的业主具有约束力。被告李楠作为该小区的业主，应遵守该《攀枝花市步行街物业管理服务合同》的约定，按时交纳物业服务费用。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”物业服务费是小区全体业主获得物业服务保障的前提之一，业主在实际接受物业服务企业所提供的物业服务的情况下，个别业主宜以小区整体的物业服务获得保障为考虑的前提。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能以此为由拒交物业服务费用，被告李楠的上述辩称不成立，对李楠的该抗辩主张，本院不予采信。被告李楠的有关问题，可以通过其他方式解决。被告李楠从2018年2月1日至2020年5月31日止拖欠原告的物业服务费1848元，经原告合纵公司催交，都没有交纳，因此对于原告要求被告李楠支付从2018年2月1日至2020年5月31日止拖欠原告的物业服务费1848元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，被告李楠在原告合纵公司催交后，至今未支付物业服务费，属于违约，依法应承担违约责任。虽然原、被告双方约定“业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应当按照自逾期之日起每日3‰标准向原告支付违约金”但该约定的违约金过高，结合本案所涉物业的现状等情况，且原告公司愿意就违约金进行调整，故本院酌情确定违约金为100元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告李楠在本判决生效之日起十五日内向原告四川合纵物业服务有限公司交纳从2018年2月1日至2020年5月31日止拖欠原告的物业服务费1848元、逾期违约金100元，共计1948元。 二、驳回原告四川合纵物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告李楠负担（该费用已由原告四川合纵物业服务有限公司垫付，被告李楠在本判决书生效后十五日内支付给四川合纵物业服务有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员 陈 有 二〇二〇年十一月五日 书记员 梁译之 附相关法律条款： 一、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 六、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。