安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终932号上诉人（原审被告）：周疆，男，1961年10月31日出生，汉族，住安徽省铜陵市。上诉人（原审被告）：章晓红，女，1966年2月19日出生，汉族，住址同上。共同委托诉讼代理人：管文虎，安徽古圣律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：吴何军，安徽古圣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：查欣，女，1989年8月16日出生，汉族，住安徽省铜陵市。委托诉讼代理人：朱光胜，铜陵市铜官区西湖镇法律服务所法律工作者。原审第三人：合肥双赢小额贷款股份有限公司，住所地安徽省合肥市包河区芜湖路**。法定代表人：肖幸福。上诉人周疆、章晓红与被上诉人查欣，原审第三人合肥双赢小额贷款股份有限公司（以下简称双赢公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（2020）皖0705民初2991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。周疆、章晓红的上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判周疆、章晓红不承担违约金7万元；2.本案一、二审诉讼费用由查欣承担。事实和理由：1.周疆、章晓红与查欣于2018年6月15日和2018年8月18日签订了两份房屋买卖合同，后一份合同对之前的合同内容进行了变更，双方签字确认，应当依据后面合同的约定，确定双方权利义务。查欣没有按照后一份合同约定的时间履行付款义务，已构成违约，周疆、章晓红依法行使先履行抗辩权，未办理产权过户手续，不存在违约情形；2.案涉房屋设定了抵押的情况，不必然导致合同不能履行，不构成交易障碍，案涉房屋过户不存在问题。一审过程中，双方及双赢公司进行协商后，查欣为周疆、章晓红向双赢公司代付了40万元，第三人注销案涉房产的抵押权登记，查欣撤销了要求周疆、章晓红协助办理案涉房产过户手续的诉求，充分说明了案涉房屋设定了抵押不必然导致房屋不能过户，周疆、章晓红积极协助查欣办理房产过户手续，不存在违约的事实。综上，一审判决周疆、章晓红支付查欣违约金7万元没有事实依据，请二审法院依法改判。查欣答辩：一审认定事实清楚，适用法律正确。周疆、章晓红的上诉理由不能成立，请求二审依法驳回上诉，维持原判。周疆、章晓红在明知房屋抵押的情况下刻意隐瞒，于2018年6月15日与查欣签订房屋买卖协议，将案涉房屋出让给查欣。查欣依约交付定金6万元，但周疆、章晓红一直未能解除房屋抵押，无法履行合同。周疆、章晓红承诺立即解除抵押的情况下，经中介协调，双方又于2018年8月18日重新签订协议，查欣续交了14万元定金，并约定了具体的按揭贷款和过户事宜。但在协议签订后，周疆、章晓红仍然无法解除抵押，无法办理按揭贷款。诉讼过程中，我方利用个人资源的情况下才与抵押权人达成解押协议，两次代偿70万元，才解除抵押。周疆、章晓红不作如何努力，协商中还多次不配合。对法院查封，我方主动联系法院，两次与申请人协商，在取得申请人同情的情况下，为周疆、章晓红代偿15万元，才解除对案涉房屋的查封。双方2018年8月18日的合同中，虽然有10月31日付款40万元的约定，但同时也有当日办理按揭贷款的约定，更有11月5日办理过户手续的约定，在双方均知道房屋仍在抵押中，无法办理按揭贷款、无法过户的情况下，查欣根据不安抗辩权的规定安全可以拒付后续房款。且从周疆、章晓红2019年的两次承诺来看，也印证了周疆、章晓红认可查欣暂停支付后续房款的事实。一审判决的违约金明显少于查欣的损失和当事人约定的违约金，双方在合同及周疆、章晓红多次承诺中，均承诺若不能按期解押，承担20万元的违约金。同时，查欣的损失是投入50余万元的房屋近两年不敢使用，部分装潢被迫中止，订购的家具存放、损耗两年多时间，直接损失达20万元。为了接送孩子上学，两年多来往返市区和开发区，误工、交通损失无法计算。因此，一审法院根据周疆、章晓红的中途承诺给予查欣5万元及中价费用等酌定7万元损失，明显低于查欣的实际损失。查欣向一审法院提起诉讼，请求判令：1.周疆、章晓红立即协助查欣办理位于铜陵市铜官山区阳光新村8栋605室的房屋产权过户手续；2.周疆、章晓红承担查欣违约金40万及中介佣金10000元，总计41万元；3.本案诉讼费由周疆、章晓红承担。一审审理查明：2018年6月15日，周疆、章晓红与查欣经中介介绍就位于铜陵市铜官山区阳光新村8栋605室的房屋买卖一事经协商达成协议，并签订了一份《房屋买卖合同》。双方对房屋付款方式、房屋过户手续、期限等进行了约定，同时约定，周疆、章晓红将于2018年年底之前交房，交房之前将此房户口迁出。周疆、章晓红还承诺若2018年7月6日前周疆、章晓红未与查欣办理该房产权过户手续，其间周疆、章晓红出现违约，则周疆、章晓红应支付查欣违约金60000元及中介佣金7000元，另退查欣房屋定金60000元。合同签订后，查欣于2018年6月15日支付周疆、章晓红前述房屋定金60000元，并于当日向中介公司支付了7000元中介服务费。在查欣依约履行支付义务后，直至房屋产权过户手续期限止，周疆、章晓红仍未依约与查欣办理房屋的产权过户手续，后期经查欣多次催告才发现，早在双方签订该份《房屋买卖合同》之前，周疆、章晓红就因与双赢公司关联公司合作事宜将该房屋办理了信用担保，抵押给了双赢公司。为此，周疆、章晓红承诺限期解除抵押登记并协助查欣办理房产过户手续，双方于2018年8月18日重新签订《房屋买卖合同》，查欣（乙方）与周疆、章晓红（甲方）约定：案涉房屋成交价款为109万元；办理房产过户手续所需一切税、费由双方各自承担；2018年8月18日交付定金20万元，2018年10月31日前首付48万元，当日办理公积金贷款40万元，留10000元尾款待交房时结清；乙方向中介公司缴纳7000元合同保证金（甲方用房屋产权证作抵押），过户当日，保证金转为中介费，多退不补；于2018年年底前交房，于2018年11月5日前办理产权过户手续；如甲方出现违约，则赔偿乙方违约金20万元，另退定金20万元，中介费由甲方承担，如乙方违约，定金由甲方所有，中介费由乙方承担。当日，查欣向周疆、章晓红转账14万元，周疆、章晓红向查欣出具收条，载明收到定金20万元（包含2018年6月15日支付的60000元）。之后周疆、章晓红又未按期履约，经查欣催告，2018年11月25日，周疆、章晓红又书面承诺，表示“因本人周疆个人原因导致阳光新村8栋605号房产解压不了，办理不了过户，而产生了多次违约。”周疆、章晓红承诺于2019年7月1日前办理解押，协助查欣过户，并承诺若违约双倍返还定金。“若2019年7月1日前不能办理完成解压手续并且过户给查欣，本人则在违约当日赔偿原合同违约金贰拾万元整，另退还原定金贰拾万元整。并支付查欣对此房屋装修的所有装修费用（以装修票据为准）并额外承担查欣对此房装修时候的误工费等一切费用贰万元整。”周疆、章晓红在作出该承诺后，仍不能按约定期限办理解押及房屋过户手续。查欣曾要求解除合同，周疆、章晓红主动向查欣退还50000元，请求继续履行合同，查欣接受了该50000元。本案审理过程中，查欣、周疆、章晓红及双赢公司经协商后，查欣为周疆、章晓红向双赢公司代付了40万元，双赢公司注销了在案涉房产上的抵押权登记。同时，查欣表示因周疆、章晓红已协助办理房屋过户手续，故申请撤销了上述第一项诉讼请求。一审法院认为：查欣与周疆、章晓红于2018年6月15日就铜陵市铜官区阳光新村8栋605室房屋签订的《房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且查欣代为清偿债务，消灭抵押权，故该房屋买卖合同合法有效，查欣与周疆、章晓红均应按合同约定履行义务。现周疆、章晓红已协助查欣办理房屋过户手续，查欣申请撤销了配合过户的诉讼请求，法院对相关请求不再作出判决。依据周疆、章晓红承诺于2019年7月1日作出的承诺及退还50000元等事实，对违约金按70000元认定。中介费涉及案外人中介公司，且前后两个合同中对中介费的金额约定不一致，对中介费本案暂不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决：1.周疆、章晓红于本判决生效之日起十日内向查欣支付违约金70000元；2.驳回查欣的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12900元，减半收取6450元，由周疆、章晓红负担4040元，查欣负担2410元。本院二审期间，双方当事人均无新的证据向法院提交。对于一审证据的质证、认证意见同于一审。本院审理查明的事实亦同于一审。本院认为：本案争议焦点是周疆、章晓红应否支付查欣违约金7万元。周疆、章晓红与查欣签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行。双方先于2018年6月15日签订第一份房屋买卖合同，合同约定合同签订当日支付定金6万元，2018年10月31日前首付48万元，当日办理公积金贷款40万元，查欣按照合同约定支付了定金6万元，由于周疆、章晓红在案涉房产上设立了抵押，无法办理公积金贷款，故双方未能在2018年10月31日履行合同约定。2018年8月18日，双方重新签订一份房屋买卖合同，约定合同签订当天支付定金20万元，2018年10月31日前首付48万元，当日办理公积金贷款40万元。查欣按照合同约定再支付14万元。2018年10月31日，周疆、章晓红仍未能解除案涉房产的抵押，导致无法办理公积金贷款。2018年11月25日，周疆向查欣出具承诺书，认可由于其个人原因，导致案涉房产无法解押，办理过户，产生多次违约，故承诺于2019年7月1日前办理完成解押手续并且过户给查欣，若超出规定时间，周疆则在违约当日赔偿原合同违约金20万元，另还定金20万元，并支付查欣对此房屋装修所有装修费用并额外承担查欣对此房装修时候的误工费等一切费用。周疆作为完全民事行为能力人，其亦未能举证证明承诺书非其真实意思表示，申请在法定期限内撤销该承诺，故该承诺，合法有效。查欣最终在2020年8月通过代偿的方式，解除了案涉房产的抵押和查封状态，取得了房产权证。周疆、章晓红未能依约办理过户手续，存在违约情形，一审法院依据周疆、章晓红的承诺及已退还5万元的事实，认定违约金7万元，未超出周疆的承诺范围，并无不当。综上，周疆、章晓红的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由周疆、章晓红负担。本判决为终审判决。审判长 方 彤审判员 朱小文审判员 盛丽娜二〇二〇年十一月二十三日书记员 汪 颖附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。