江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初1120号原告：谭敏，女，1980年12月6日出生，汉族，住常州市新**。被告：常州永红万嘉置业发展有限公司，住所地常州市荆川东路**。法定代表人：谢建忠，该公司董事长。诉讼代表人：常州永红万嘉置业发展有限公司管理人。负责人：芮春祥，该公司组长。委托诉讼代理人：江承成，江苏博爱星律师事务所律师。原告谭敏诉被告常州永红万嘉置业发展有限公司(以下简称“永红万嘉公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭敏及其委托诉讼代理人何林林、被告委托诉讼代理人江承成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告解除原被告双方于2015年1月24日签订的上书房四期38幢3204室《商品房买卖合同》的行为无效；2.依法确认原告对案涉房屋享有消费优先权，被告应当继续履行商品房买卖合同，向原告交付房屋并协助原告办理案涉房屋产权登记;3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告为了女儿上学，从2014年下半年开始着手买房事宜。在看过很多楼盘后，原告决定购买上书房的房子，但上书房的销售人员说房子己经基本售空，没有什么可选择的房源。后原告经人介绍说胡某（实为虞某名义的房子）手里还有房源，就通过胡某购买了上书房38幢3204号房屋，在胡某和被告售楼处人员的经办下，原被告于2015年1月24日签订《商品房买卖合同》，合同备案号：Ｂ9Ｅ9Ｂ0836Ｅ8845Ｅ89660,合同约定原告购买被告开发的施工编号为上书房38幢3204号房屋，房价804147元，建筑面积115.05平方米。原告在被告售楼处分三次将购房款现金支付给胡某。被告确认原告支付房款后，向原告出具购房发票。2016年10月17日被告被常州市钟楼区人民法浣裁定破产清算。原告遂向被告申报债权。2020年1月7日，被告的破产管理人向原告发出《上书房四期购房业主债权申报初审函》，对原告申报的债权不予确认，并解除原被告双方于2015年1月24日签订的上书房四期38幢3204室《商品房买卖合同》。原告认为原告向被告购买房屋，签订了购房合同，并且己按照要求支付全部的购房款，购房合同己经实际履行，符合消费者购房优先债权的认定标准，被告应依法确认原告的债权，并确认原告具有消费者购房优先权，履行双方签订的《商品房买卖合同》，将房屋交付给原告。为维护原告的合法权益，特诉请贵院，愿判如所请。被告辩称：原告没有向被告支付购房款，所以不享有对被告的债权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：永红万嘉公司与常州万融置业发展有限公司（以下简称万融公司）系关联公司，分别开发位于本市钟楼区村北侧地块即南书房项目，两公司存在关联债权债务。龙海建设集团有限公司（以下简称龙海公司）与万融公司于2012年签订《建设工程施工合同》，由龙海公司承建南书房项目1＃-5＃房及地下车库工程。2015年1月份，因万融公司不能按合同约定支付工程进度款，造成龙海公司不能及时支付农民工工资，经常州市建设工程管理中心召集永红万嘉公司、万融公司及龙海公司协调，三方达成协议，由永红万嘉公司以包含案涉房屋在内的6套上书房四期的住宅房屋作价5162576元抵付拖欠龙海公司的工程款。虞某系龙海公司负责南书房项目的施工负责人，2015年1月16日，虞某以自己的名义报经永红万嘉公司项目部、工程部、营销部等相关部门及永红万嘉公司领导会签同意后，永红万嘉公司以南书房项目工程款（质保金）抵房款审批表的形式将上述6套房屋内部审批给虞某，并确定了6套房屋的购房总价，其中案涉房屋“上书房”小区38幢3204室房屋的总价为804147元。该以房抵付工程款的行为在常州市仲裁委2015常仲裁字第196号龙海公司与万融公司建设工程合同纠纷一案的仲裁裁决中予以确认。2015年1月24日，原告与虞某委托的经办人胡某多次商谈后，同意以804147元的价格购买案涉房屋，2015年1月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议各一份，原告购买被告开发的“上书房”小区38幢3204室房屋1套，房屋建筑面积115.05平方米，合同第五条约定该商品房单价为每平方米8180元，总价款941109元；合同第八条付款方式选定为一次性付款，总金额为804147元，约定于2015年1月24日前支付；约定于2016年10月30日前交付房屋，后被告对该份《商品房买卖合同》进行了网签备案，合同备案号为Ｂ9Ｅ9Ｂ0836Ｅ8845Ｅ89660。被告公司于2015年2月3日向原告开具了全额的《销售不动产统一发票》。本院于2016年10月17日裁定受理申请人常州市戚墅堰建筑工程有限公司诉被申请人永红万嘉公司破产清算一案，并指定永红万嘉公司清算组为破产管理人，原告进行了债权申报，永红万嘉公司管理人于2020年1月2日向原告出具“上书房四期购房业主债权申报初审函”，审查意见为：申报人主张通过现金方式向虞某支付房款804000元。申报人提供的证据不足以证明其已实际支付购房款，申报人与永红万嘉公司签订的购房合同并未实际履行，故不符合消费者购房优先债权的认定标准，管理人有权解除已签订的购房合同，申报人应向与其直接发生债权债务关系的相对人主张权利。审查结论为：申报人申报的权利不予确认，并解除申报人于2015年1月24日与永红万嘉公司签订的上书房四期38幢3204室《商品房买卖合同》。审理中，关于案涉购房款的支付情况，原告陈述全部购房款分三次支付，都是现金；之所以支付现金，一是因为当时临近春节，胡某称其急需现金支付拖欠的农民工工资，二是以现金方式支付房款可以享受价格优惠，所以想方设法凑了现金支付房款。其中第一次付款是2014年12月22日支付了定金20000元，款项从银行ＡＴＭ机上取现，在上书房售楼处位的停车场交付给胡某的，胡某当时出具了1张收据；第二次是2015年2月13日支付了房款430000元，该款系当天原告从银行卡里取现280000元，加上之前从原告姐姐谭丽处借的150000元现金，合计430000元交给了胡某，胡某当时也向原告出具了收据；第三次是2015年2月14日支付给胡某354000元，该款是当天从原告丈夫尤勇银行卡里取现900000元，其中354000元支付给胡某的；三次付款给胡某都是在上书房售楼处门口，全部房款付清后，胡某重新出具了一张总的收条，并收回了原先出具的收条，但后面重新出具的收条因时间长了已找不到了。原告为证明上述陈述，提交：1.谭敏银行流水，证明2014年12月22日分四次取款共计20000元，原告取款后用于交付购房定金，2015年2月13日取款280000元，另外再加上原告当时手上的现金150000元，共计430000元购房款支付给了胡某。2.原告谭敏的姐姐谭丽2015年2月9日网银转账记录截屏打印件1张，证明谭丽向谭敏转账150000元;3.结婚证原件1份、尤勇身份证复印件1张及尤勇银行交易明细一份，证明原告与尤勇是夫妻关系，原告和尤勇于2015年6月14日从尤勇的账户取现900000元，其中354000元用于支付购房款。被告对上述证据的质证意见为：即使转账记录及取款记录是真实的，也不能证明原告的款项用于支付购房款；对结婚证、身份证及原告与尤勇系夫妻关系无异议，但不能证明从尤勇账户中取现系用于支付购房款；因原告没有提交其向被告支付购房款的证据，故原告不享有对被告的债权，其请求不能成立。审理中，因原告申请，证人胡某和虞某到庭作证，证明原告购买案涉房屋的事实及已将购房款804147元支付完毕。本院认为：本案争议焦点为谭敏是否已足额支付了案涉房屋的对价、谭敏是否属于正常的商品房消费者，应否优先保护其购房行为。经查，1、万嘉公司与关联公司万融公司因无法支付农民工工资问题，经常州市建设工程管理中心协调，两公司与龙海公司签订三方抵款协议，将包括涉案房屋在内的6套商品住宅房屋抵偿给龙海公司，案涉房款在2015年即已经被三方确认并计入对帐单，因此，该三方以房抵债的事实清楚，本院予以确认；2、龙海公司明确表示该6套房屋委托虞某代为处理回款，虞某及其委托的经办人胡某均陈述谭敏分三次支付给胡某案涉房屋的全部购房款，谭敏提交的银行卡交易明细能够证明其于2014年12月22日现金取款20000元、于2015年2月13日现金取款28万元、于2015年2月14日现金取款90万元，与其陈述的分别在上述三个时点支付定金2万元、第一期房款43万元、尾款35.4万元虽然金额上不能完全一一对应，但仍然具有高度关联性，基本能够证明谭敏具有支付购房款的现实可能性，至于为何选择以现金方式支付购房款，虞某、胡某及谭敏均陈述是因为年底需支付农民工工资的实际需要，该理由与以房抵债协议的初衷也契合，具有相当的合理性，因此，以上证据基本能够形成证据链，应当认定谭敏已实际支付了全部购房款。3、本案商品房买卖合同是谭敏直接与万嘉公司签订，房款收据亦是万嘉公司直接开具给谭敏，谭敏与万嘉公司之间以及与虞某、胡某之间事先并不存在债权债务关系，对谭敏来说，其取得案涉房屋并不是以物抵债实现，而系直接与万嘉公司签订商品房买卖合同并向虞某支付全部购房款取得，谭敏的行为属于正常的商品房消费行为。谭敏向万嘉公司购买案涉房产的意思表示真实且合法，其已经支付了全部购房款，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，谭敏享有对工程款、普通债权的优先权。被告解除原、被告于2015年1月24日签订的案涉商品房买卖合同没有事实和法律依据，原告的请求于法有据，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于建设工程优先受偿权的批复》的规定，判决如下：一、依法确认被告解除原被告双方于2015年1月24日签订的上书房四期38幢3204室《商品房买卖合同》的行为无效；二、依法确认原告对案涉房屋上书房四期38幢3204室享有消费优先权，被告应当继续履行商品房买卖合同，向原告交付房屋并协助原告办理案涉房屋产权登记；本案案件受理费11842元（原告已预交），由被告常州永红万嘉置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  钱慧南人民陪审员  张 英人民陪审员  金 叶二〇二〇年十一月二十三日法官 助理  张春美书 记 员  杨 红