河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终15589号上诉人（原审被告）：郑玉民，男，1979年1月14日出生，汉族，住河南省汤阴县。委托诉讼代理人：王玉光，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁思临，上海市海华永泰（郑州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王龙，男，1966年9月10日出生，汉族，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：时金山，郑州市惠济区花园口法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：魏广秧，河南太昊律师事务所律师。上诉人郑玉民因与被上诉人王龙土地租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院作出的（2020）豫0108民初4128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法采取独任审理方式，公开开庭进行了审理。上诉人郑玉民的委托诉讼代理人王玉光、梁思临，被上诉人王龙的委托诉讼代理人时金山、魏广秧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑玉民上诉请求：1.撤销郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初4128号民事判决，将本案发回重审，或者查清事实后改判驳回被上诉人原审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。2014年江山路改道、扩建，郑玉民更改厂区大门位置后，涉案租赁物变成了临街，土地租金上涨，王龙此前向郑玉民表示想要增长租金但被拒绝，此后就开始阻挠郑玉民正常的生产经营。除了举报郑玉民在院内搭建的车棚之外，王龙还屡次阻挠郑玉民与他人的合作，无故退回郑玉民已经交付的租金，意图将其赶走后与他人签订新的高价合同。1.郑玉民已经按照合同约定按时、足额的支付了租金。郑玉民于2020年6月15日通过其岳父石某的银行账户向王龙妻子任某的账户支付40万元款项，并附言“代郑玉民交2020年6月1日至2021年6月1日厂房租”。2020年6月17日，任某无故将40万款项退回。在款项退回后，因担心任某再次将款项退回，郑玉民多次与王龙交流，要求王龙提供自己的银行卡号，以便于履行支付租金的义务。但王龙对此一直不回复，导致郑玉民无法交付租金。2.将租金要回是王龙与案外人张某之间的决议，与郑玉民本人无关。郑玉民从未主动要求退还租金，王龙声称由于郑玉民的合作伙伴张某要求退回租金，因此才将租金退回。但事实上根据合同的相对性而言，张某索要租金应当是向郑玉民索要，即使郑玉民与张某之间产生了合同纠纷，也与王龙无关。因此王龙没有理由，也无须将租金退回。其主动退回租金应当归结于自己，而非是应郑玉民的要求，王龙之所以将该款项退回，真实目的是涉案租赁物升值后，为了自己租赁使用或涨房租找借口。3.郑玉民与张某之间的合作是因为王龙的阻碍才未达成。郑玉民此前与张某商谈过检测站项目合作事宜，且双方已经达成合意，并在资金等方面做好了充分准备。出于对房东的尊重，郑、张二人在项目开工前多次询问王龙的意见，但由于王龙的阻挠致使合作最终未能实际履行，由此导致王龙退还张某40万元。4.郑玉民从未在未经王龙同意情况下改变原有房产结构及设施，建筑被拆除是由于王龙的举报，不存在违反合同的情形。根据合同《租赁协议书》第七条规定，乙方在租赁期间，负责对原有厂房、设置进行正常的维修，如需改变原有房产结构及设施时，应征得甲方同意。一审判决书中所提到的被古荥镇政府拆除的建筑为郑玉民在厂区内搭建的一小片停车区域。该停车棚为郑玉民自己搭建，并非是原有建筑，且因为王龙的举报，该车棚在建成当月就已拆除并恢复原状，因此被上诉人以此为由解除合同不应当被支持。二、一审法院适用法律错误，且未给出支付租金的合理期限。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。受疫情影响，郑玉民的收入有所减少，根据上述法律规定即便郑玉民未按时缴纳房租也不应当直接判决双方解除合同，可以要求郑玉民采取分期支付等方式交纳房租。此外一审法院在判决书中称“被告在本院给出的合理期限内至今仍未向原告交纳租金”，但是在庭审结束后上诉人及其代理律师从未从一审法院处获知任何关于“合理期限”的告知。此外自双方发生纠纷以来，被上诉人一直采取堵门、传播谣言等方式阻挠被上诉人正常的生产经营，导致被上诉人的收入大幅减少。因此一审法院不应当以“被告在本院给出的合理期限内至今仍未向原告交纳租金”为由解除双方的租赁合同。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决有失公允。请求撤销原判，发回重审，或查明事实后依法改判。王龙辩称：一、一审认定事实清楚，判决结果正确。郑玉民在租赁期间未经王龙同意擅自转租给张某。后因为转租失败，退还收取张某的租金。该事实有转款凭证及张某一审出庭作证予以证实，足以认定。且该事实一方面证明了郑玉民违法转租，另一方面再次证明了郑玉民无力支付租金。郑玉民在一审答辩状中确认因拖欠工资等多个案件被执行，作为被执行人其机器设备等都已经被查封，至今未能结案，这一事实印证了郑玉民无力支付租金。郑玉民在承租土地上私搭乱建，一审已经查明并经郑玉民上诉状确认。建筑虽然已经拆除，其违法行为给王龙带来的不安却从未消失。二、一审结束后王龙还发现郑玉民将部分门面房转租给第三人李某。三、郑玉民不能支付租金构成根本违约，其转租行为违约又违法，私搭乱建的负面影响至今犹在。无论是不支付租金还是非法转租，王龙均有权单方解除合同。为此，王龙于2020年6月23日向郑玉民发出解除合同通知，郑玉民未在合理期间提起异议之诉，应当视为其对解除合同的确认。综上，要求二审驳回上诉，维持原判。另外，在一审期间郑玉民先后两次表示要交纳租金，王龙同意收取租金，继续履行合同，但最终郑玉民并未支付租金，一审法院遂作出判决。王龙向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2012年6月1日签订的《租赁协议书》；2.判令被告支付租金125000元（自2020年6月1日暂计至2020年9月1日）；3.本案诉讼费由被告承担。在诉讼中，原告变更其第二项诉讼请求为判令被告支付租金自2020年6月1日起至被告实际将土地及建筑物交付之日止。一审法院认定事实：2012年6月10日，原告王龙（甲方）与被告郑玉民（乙方）签订《租赁协议书》一份，约定原告将自己承租的黄河桥村土地（约30亩）及承租期间自建的建筑物及配套设施（见附表）租赁给被告使用，其中水、电配套设施齐全并能正常使用。被告利用租赁的场地及设施自主开展生产经营活动，原告应为被告提供便利并协调出具开展生产经营活动所需的各种证明、材料。被告在2012年6月1日至2017年5月30日，每年6月1日前向原告支付租金人民币肆拾柒万元整（470000元）。2017年6月1日至2022年5月30日，每年6月1日前向原告支付租金人民币伍拾万元整（500000元）。2022年6月1日至2027年5月30日，每年6月1日前向原告支付租金人民币伍拾伍万元整（550000元）。2027年6月1日至协议终止，每年6月1日前向原告支付租金人民币陆拾万元整（600000元）。第一次租赁时，原、被告双方签订协议后，原告应将场地及设备全部移交给乙方使用管理。租赁期为原告与黄河桥村原签订协议终止时间（见附件：原告原合同复印件一份）。被告承租前原告原有的债权债务及其他纠纷与被告无关，由原告负责处理并不得由此影响被告的正常生产经营活动。被告在租赁期间自主进行生产经营，其生产经营费用自己承担（包括水、电费用及其他开支），原告无权干涉被告的生产经营活动。被告在租赁期间，负责对原有的厂房、设置进行正常的维修，如需改变原有房产结构及设施时，应征得原告同意。被告在合法经营情况下，如出现堵门、断路、断水、断电及群众闹事影响被告正常生产经营时，由原告负责协调解决，并保证被告能够进行正常生产经营，否则应赔偿被告的经济损失。被告在经营期间应注意环境保护，噪音、卫生等，应符合国家有关标准，院内设施如有损坏应负责维修。如遇国家规划占地等不可抗拒的原因，致使协议无法继续履行使，本协议自行终止，原告应退回多余50％租金，原告原有建筑物及附属物归原告所有。被告承租期间所建建筑物及附属物10年以内归被告所有，10年以后建筑物产权原、被告双方各占50％。协议期满后，如乙方不再租赁，被告应将原告原有财产完好移交给原告。协议期满后，如原告不再同意续租，应在协议期满前3个月通知被告。如被告经营不善可提前退租，需提前3个月通知原告并承担违约金壹拾万元整（100000元）。如原告在被告正常租赁期间单方无故终止合同，应赔偿被告有此造成的财产、经济损失。被告应按协议向原告交付租金，如有时间退后应提前15天通知原告，最多不超过20天。在被告租赁期间，如出现安全事故与原告无关。原告在协议履行期间，不得将本协议出租的场地、设施再转租、抵押给第三人使用，否则应赔偿由此给被告造成的财产、经济损失。原告以本协议出租的建筑物、设施因不可抗拒的原因导致毁损和造成承租人损失的，双方不承担责任。被告租赁期间未经原告同意不得私自向外转包。合同签订后，双方均按约履行。2019年6月1日，双方又签订《租赁协议书》一份，约定被告将自己承租原告的黄河桥村土地（约30亩）及承租期间自建的建筑物及配套设备，其中部分（院区东北角宿舍楼三层地下室一层合计1800平米，门面房两层300平米）租赁给原告使用，其中水、电配套设施齐全并能够正常使用。原告利用租赁的场地及设施自主开展生产经营活动，被告应为原告提供便利并协调出具开展生产经营活动所需的各种证明、材料。租金每年壹拾万整，每年6月1号交付。2020年6月15日上午，被告与案外人张某商谈检测站合作事宜，当日下午张某按照被告指定预支付租金60万元至被告岳父石某的账户上。后当日被告遂通过其岳父石某将40万元租金支付给了原告的妻子任某，并附言：代郑玉民交纳2020年6月1日至2021年6月1日的租金。次日，案外人张某与被告的合作事宜未达成，经双方协商，被告同意退还张某租金60万元，原告退还被告已支付的租金40万元，被告尚欠张某租金20万未付。2020年6月17日，原告妻子任某按被告要求，退回了已支付的租金40万元。2020年3月19日，被告在涉案租赁院内建设违法建筑被古荥镇人民政府依法查处并拆除。2020年6月23日，原告向被告邮寄出解除租赁合同通知书，被告收到后，于2020年7月27日书面回复其与原告签订的租赁协议书合法有效，已履行多年，应按照法律规定继续履行下去，其不存在私搭乱建的情形，并已经支付了2020年6月1日至2021年6月1日期间的租金。再查明，被告郑玉民因其他债务，被其他法院查封了涉案土地上的厂房及机器设备。一审法院认为，原、被告签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，且已实际履行，该协议对方当事人具有法律约束力，双方均应当按照协议的内容，行使权利和履行义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告在协议履行期间，其虽在2020年6月15日向原告支付了租金40万元，但因其与案外人的商业合作事项未能达成，被告向原告要回了已经支付的租金40万元，被告无证据显示该款项系原告出借给被告所用，故应视为被告未向原告交纳案涉租金。原告已经按照程序向被告发出了解除租赁协议通知书，被告已收到。另在本案庭审后，被告在原审法院给出的合理期限内至今仍未向原告交纳租金，且在履行协议期间存在私搭乱建情形，故原告要求解除原、被告双方于2012年6月1日签订的《租赁协议书》及要求被告支付租金自2020年6月1日起至被告实际将土地及建筑物交付之日止的诉讼请求，证据充分，原审法院予以支持。被告的辩解意见不成立，原审法院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、原告王龙与被告郑玉民于2012年6月1日签订的《租赁协议书》于2020年10月10日解除；二、被告郑玉民自2020年6月1日起按照合同约定标准向原告王龙支付租金至被告实际将土地及建筑物交付原告之日止。案件受理费2800元，减半收取计1400元，由被告郑玉民负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，王龙、郑玉民签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，且已实际履行，该协议对方当事人具有法律约束力，双方均应当按照协议的内容，行使权利和履行义务。郑玉民虽在2020年6月15日向王龙支付了租金40万元，但因其与案外人的商业合作事项未能达成，郑玉民要回了已经支付的租金40万元，郑玉民无证据显示该款项系王龙出借给郑玉民所用，故应视为郑玉民未向王龙交纳案涉租金。王龙已经按照程序向郑玉民发出了解除租赁协议通知书，郑玉民已收到。郑玉民至今仍未向王龙交纳租金，且在履行协议期间存在私搭乱建、转租情形，故王龙要求解除双方于2012年6月1日签订的《租赁协议书》及要求郑玉民支付租金自2020年6月1日起至郑玉民实际将土地及建筑物交付之日止的诉讼请求，证据充分，一审法院予以支持，并无不当。综上所述，郑玉民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2800元，由上诉人郑玉民负担。本判决为终审判决。审判员  董正方二〇二〇年十一月二十六日书记员  乔梦龙