四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川05民终1562号 上诉人（原审原告）：李小林，女，1962年6月18日出生，汉族，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：倪强，四川秉和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董翀，男，1984年1月30日出生，汉族，住四川省合江县，系李小林之子。 被上诉人（原审被告）：杨志华，男，1963年9月26日出生，汉族，住四川省合江县。 上诉人李小林因与被上诉人杨志华房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省合江县人民法院(2020)川0522民初700号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李小林的委托诉讼代理人倪强、董翀，被上诉人杨志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人李小林的上诉请求：撤销四川省合江县人民法院(2020)川0522民初700号民事判决，改判被上诉人支付上诉人拖欠的房租10万元，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决推定降低房屋租金错误，上诉人与被上诉人未对降低房租形成合意，降低租金无书面约定，被上诉人减少支付租金违约；2.一审举证责任分配错误，《租房合同》是确定双方租金的书证，应据此认定租金，被上诉人未提供证据证明降低租金，不能仅凭被上诉人支付租金的转款依据倒推降低租金得到上诉人认可；3.一审法院在有书面合同约定情况下推理错误。 被上诉人杨志华答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果公正，应予维持。 李小林一审起诉请求：1.判决被告立即支付所欠原告的房屋租赁费8万元，水费及滞纳金288元，违约金20000元；2.判决被告对租赁房屋恢复原状，立即自行拆除窗户隔断物和室外广告设施，或承担拆除费用15000元由原告自行拆除；3.案件受理费由被告承担。一审中李小林变更第1项诉讼请求为判决被告立即支付所欠原告的房屋租赁费10万元。 一审法院认定事实如下：2006年2月15日，原、被告签订《房地产租赁契约》，其中约定，原告将位于合江县少岷广场31号门号及楼上营业用房出租给被告，租期自2006年2月15日至2011年2月15日止，房租4000元／月，房租每半年付一次，先付房租后使用，前三年房租不变，三年后房租随行就市。2009年5月1日，原告与其子董翀签订《城市房屋管理、使用、收益权无偿转让协议》，其中载明，位于合江县（即少岷广场**门市）52.72ｍ2和二层4-16轴535.66ｍ2商业用房，原告以赠予方式全部登记在董翀名下，董翀将该房屋的管理、使用、收益权全部转让给原告，原告在有生之年可以使用房屋、对外出租，出租收益均归原告所有。该协议涉及的房屋即前述原告出租给被告的房屋。2010年2月6日，原、被告再次签订《租房合同》，被告继续租赁前述房屋，租期从2010年2月6日至2015年2月6日，房租10000元／月，每年支付一次，租期超过2年，房租如有上涨随行就市。该合同签订后，被告向原告支付房租的情况分别为：2010年2月6日12万元、2011年1月27日12万元、2012年1月5日24万元、2013年2月3日24万元、2014年1月27日24万元。2014年12月28日，原、被告第三次签订《租房合同》（原告为甲方，被告为乙方），被告继续租赁前述房屋，租赁期限从2015年2月15日至2020年2月14日，合同中载明，第3条：“双方权利和义务：……（2）承租人不得拖欠房租，拖欠房租出租方有权收回住房或门市……（5）房屋的设施、水、电、气表、门窗、室内装修等损坏，乙方必须赔偿或修复，乙方如要改造房屋必须经甲方同意……”第4条：“房租及交纳时间：每月房租（大写）贰万元。每年交一次”，第11条：“甲方如／年内提前收回房屋；乙方如提出退房，必须保证装修完好无损交给甲方，违约方必须赔偿对方违约贰万元正（20000元）”，第13条：“租期超过叁年，第四年、第五年每年涨房租壹万元正”。该合同签订后，被告使用租赁房屋至2020年2月20日，并将房屋腾空后交还原告，房租支付情况为（按年度）：2015年度，2月14日24万元；2016年度，2月5日6万元、4月1日5万元、6月19日5万元、7月25日6万元，共计22万元；2017年度，1月27日7万元、6月6日7万元、7月31日8万元，共计22万元；2018年度，2月14日11万元、6月30日6万元、8月14日5万元，共计22万元；2019年度，2月3日11万元、6月17日6万元、11月11日5万元，共计22万元；2020年2月21日3055元。 另查明，被告将租赁房屋交还原告后，室内窗户装修隔断物未拆除，安装在室外外墙的广告牌设施未拆除。2020年2月11日，原、被告因租赁房屋交还问题通过微信进行了沟通。2020年2月23日，原告通过微信向被告发送2017年以来被告支付房租情况，以及要求被告支付2017年起至实际交付时止拖欠的房租81054元。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。本案双方争议的焦点在于：一是原告主张被告拖欠房租是否成立；二是原告要求被告拆除室内窗户装修隔断物和室外广告设施应否支持。一审法院认定如下： (一)关于原告主张被告拖欠房租是否成立问题。首先，被告不存在故意拖欠房租。根据被告已支付房租情况来看，被告对2015年度及以前的房租，均依合同约定一次性全额支付，而对2016年起后4年度房租，则采取分期方式支付，且每年度支付的房租总额均为22万元。如果被告故意拖欠房租，或因经营不善等其他原因导致无法按约支付房租，连续四年支付相同金额的偶然性非常小。同时，在租赁期满交还房屋后，被告主动将逾期交房的房租支付原告，按照常理，如果被告此前已经拖欠房租，或因房租问题与原告发生争执，被告一般不会主动单独支付该部分房租，由此说明被告不存在拖欠房租的故意。其次，被告主张双方口头协商变更房租提供了证据证明。根据被告提交的2016年2月5日起支付房租银行回单或转账凭据，能够证明被告从2016年起每年分期支付的房租总额均为22万元，与被告主张双方经口头协商从2016年起每年房租变更为22万元、房租可分期支付的事实相吻合。再次，被告支付的逾期交房期间的租金，也与其主张房租已变更为22万元/年相符。被告实际支付原告的逾期交房期间房租为3055元，其陈述的计算方式为：22万元/年÷12月÷30日×5日=3055元(取至个位，未四舍五入)，该计算方式确定的房租基数为22万元/年，与其主张房租已变更为22万元/年相符。第四，原告主张被告拖欠房租与其在合同实际履行中的行为意思表示不一致。按照交易习惯，如果承租人拖欠房租，出租人要么会向承租人催收，要么会将承租人后期支付的房租先扣除已拖欠房租，剩余部分再作为后期房租。本案中，原告除在租赁期满交还房屋后第3天通过微信向被告主张过要求支付拖欠房租外，没有提供在租赁期满前向被告催收拖欠房租的有效证据，或者将后期支付房租扣除已拖欠房租的意思表示方面的相关证据。同时，按照合同约定，被告应当一次性付清全年房租，但从2016年起，被告每年均采取分为三至四期方式支付，而且还改变了双方原有先交租后使用的交易习惯，该行为已经与双方签订的《租房合同》约定不一致，但原告并未提供证据证明对此持有异议，或在合同履行完毕前向被告主张过权利，其行为表现与其主张双方未变更过《租房合同》明显与常理不符。综上所述，对于原告要求被告支付拖欠房租的主张，被告以双方协商一致已对合同约定的房租进行了变更予以抗辩，该抗辩理由有证据支撑，也符合常理。原告虽以书面合同为据主张被告拖欠房租，但对被告已经举证证明且符合常理的抗辩理由，负有举证责任予以推翻，否则仍应承担举证不能的法律后果。本案原告没有提供足以推翻被告合理抗辩理由的有效证据，应承担举证不能的法律后果，故其要求被告支付2016年起拖欠房租10万元的诉讼请求，一审法院不予支持。(二)原告要求被告拆除室内窗户装修隔断物和室外广告设施应否支持问题《租房合同》中，对于租赁期满后室内窗户装修隔断物和室外广告设施是否拆除，双方没有单独约定。按照第3条第(5)项“房屋的设施、水、电、气表、门窗、室内装修等损坏，乙方必须赔偿或修复”和第11条“甲方如/年内提前收回房屋；乙方如提出退房，必须保证装修完好无损交给甲方”约定的意思表示来看，被告无论是在租赁期间提前退房，还是租赁期满交房，对室内装修都不得损坏，否则承担赔偿或修复义务。原告要求被告拆除的窗户装修隔断物，属于室内装修的一部分，故此请求与合同约定不符，一审法院不予支持。关于室外广告设施，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”规定，原告可以要求被告拆除。被告认为该设施租赁房屋时就存在，不是自己增添，不应由其拆除，但未提供证据予以证明。即使该设施不是被告增添，但在租赁期间已由被告使用，按谁受益谁负责的原则，原告要求其拆除合理合法，故其辩解理由不能成立，一审法院对原告此项请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告杨志华于本判决生效后十五日内拆除租赁房屋外的室外广告设施，并对因拆除造成房屋毁损恢复原状；二、驳回原告李小林其他诉讼请求。案件受理费2606元，减半收取1303元，由原告李小林负担1203元，被告杨志华负担100元。 二审中双方均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为被上诉人是否拖欠上诉人房租。案涉租赁房屋上诉人出租给被上诉人14年，双方为此分别签订了三个书面租赁合同，对各自的权利义务进行约定，双方争议的租金发生在2015年2月15日至2020年2月14日的租期内。2014年12月28日上诉人与被上诉人签订的《租房合同》第2条约定“租期2015年2月15日至2020年2月14日”、第4条约定“每月租金2万，每年交一次”、第13条约定：“租期超过叁年，第四年、第五年每年涨房租壹万元正”。被上诉人于2015年2月14日向上诉人支付了2015年2月-2016年2月的房租24万元后，被上诉人主张从2016年2月起，双方经过协商已经口头约定从2016年2月开始，租金调减为22万/年。本院认为，在双方书面合同对租金有明确约定情况下，被上诉人主张租金变更，对此应承担举证责任。2016年2月6日，上诉人收到被上诉人租金6万元后，被上诉人以分期方式通过银行转账向上诉人支付租金，在转账时被上诉人未明确支付的租金所对应的租期，也未向上诉人索要收款依据以明确租金指向的租期，此举客观上造成了上诉人对被上诉人支付的租金指向的租期不明确，故在租期届满后上诉人根据收到的租金总额，向被上诉人主张欠付租金并无不当。被上诉人提交的证据尚不能确定双方已经对租金调减达成合意，一审法院认定双方经协商一致变更租金不当，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”之规定，上诉人按照双方签订的书面合同向被上人主张欠付租金共计10万元，本院依法予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、维持四川省合江县人民法院（2020）川0522民初700号民事判决第一项即杨志华于本判决生效后十五日内拆除租赁房屋外的室外广告设施，并对因拆除造成房屋毁损恢复原状； 二、杨志华于本判决生效后十五日内支付李小林租金10万元； 三、驳回李小林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2606元，减半收取1303元，由杨志华负担；二审案件受理费2606元，由杨志华负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 艳 审判员 马 黎 审判员 刘 静 二〇二〇年十一月三日 书记员 王艺樵