广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18588号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：李雪。委托诉讼代理人：刘妍，广东科德律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖艳芳，广东科德律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：陈朱稳。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：佘美燕。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：许小明，广东广信君达律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：何宝欣，广东广信君达律师事务所实习律师。原审第三人：广东中原地产代理有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江东路****、3701房之自编02、04、05单元。法定代表人：李耀智。上诉人李雪与上诉人陈朱稳、佘美燕，以及原审第三人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。李雪上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判陈朱稳、佘美燕继续履行《存量房买卖合同》并向李雪支付违约金600000元；2.案件诉讼费用由陈朱稳、佘美燕承担。事实和理由：一、一审判决不支持李雪要求继续履行合同的诉请，属适用法律错误。一审法院一方面认定本案争议产生系因陈朱稳、佘美燕的违约行为造成，但一方面却认为案涉标的不适用强制履行，继而认定案涉合同无法继续履行。陈朱稳、佘美燕作为买方，向李雪履行的是给付金钱债务，不存在履行客观不能和法律不能，以及履行过重的问题，所以不应适用合同法第一百一十条。对于一审判决认为“陈朱稳、佘美燕向银行申请的同贷书已过期。即使该同贷书仍被银行认可，法院亦无法强迫陈朱稳、佘美燕与银行订立按揭贷款合同以支付剩余购房款”，李雪认为，按揭贷款只是一种付款方式，且该部分按揭贷款仅占总房款的三成，陈朱稳、佘美燕在签署案涉房屋买卖合同前，理应对自己购买能力作充分判断，应可预见，即使按揭贷款最终不能获得银行审批，仍应自筹资金支付余下房款，事实上，陈朱稳、佘美燕名下仍有其他房产，完全可以变卖用以支付案涉房款，更何况导致银行同贷书过期系因陈朱稳、佘美燕违约造成，理应就此自行承担责任。案涉标的并不必然不适用于强制履行，案涉合同目的也不是必然无法实现。一审判决不支持继续履行合同，明显违背诚信原则，判处支付的违约金并不足以弥补李雪的损失。一审判决既不支持合同继续履行，又不支持合同解除，不仅不能打破合同僵局，还给当事人增加不必要的诉累。二、一审判决认为李雪所主张的违约金高于实际损失，继而下调为500000元，并不准确。李雪主张的违约金是依据合同约定计算，具有合同依据。陈朱稳、佘美燕违约导致李雪的损失是客观存在的，包括：购房款利息损失至今还在增加，李雪为案涉交易往返国内外五次，虽然合同未约定律师费用承担但律师费用支出客观存在，案涉房屋受疫情影响价格下降。故此，李雪主张600000元违约金合法合理，并未过分高于实际损失。综上，请求二审法院查明事实，支持李雪上诉请求。对于陈朱稳、佘美燕的上诉请求及事实理由，李雪答辩称：陈朱稳、佘美燕确实存在根本违约行为，其上诉称李雪之所以违约不配合办理房屋买卖手续原因是意图涨房价没有事实依据，整个交易过程及至今，即使如陈朱稳、佘美燕所述，案涉房屋所在楼盘存在涨价的可能性，但李雪仍然坚持按照原先双方所签订的买卖合同继续履行，可见李雪并无企图通过解除合同达到房屋涨价的目的。陈朱稳、佘美燕上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持陈朱稳、佘美燕一审全部反诉请求；2.李雪承担全部诉讼费用。事实和理由：一、2019年6月19日签署《存量房买卖合同》后，陈朱稳、佘美燕不存在任何违约行为，已依约缴纳了定金等购房款500000元，依约支付了中介费用、按揭费用并成功办理银行按揭同贷手续。但庭审中李雪却以2019年3月31日签订的《存量房买卖合同》为由主张陈朱稳、佘美燕应从2019年4月9日承担逾期违约责任，没有任何事实和法律依据，实际情况是双方在2019年3月31日签署合同时陈朱稳、佘美燕还没有购房资格，故在中介见证下双方同意待陈朱稳、佘美燕名下另一套房屋出售后再次签署书面购房合同，预计时间为2019年7月份左右。且当时李雪尚在国外，该合同上的名字系马怡代李雪签名的，买方也仅有陈朱稳一人签名而没有佘美燕的名字。因此，2019年3月31日签署的合同仅为意向性协议，各方一致同意等李雪国外归来后再次另行签署最终版购房合同。后，2019年6月19日陈朱稳、佘美燕再次与李雪在中介见证下签署合同，并一直确认按照2019年6月19日所签署的合同履行，并同意陈朱稳、佘美燕在具备购房资格后开始履行合同。二、李雪存在未按时办理房屋涂销抵押手续、不配合办理银行同贷按揭手续等违约行为。合同签署后，陈朱稳、佘美燕依约申请银行按揭贷款，但李雪要求陈朱稳、佘美燕在案涉房屋抵押银行即中信银行直接申请办理转按手续，且保证在转按过程中银行利率不会升高。后陈朱稳、佘美燕按时申请转按且提前支付本应由李雪自行承担的赎契款差额400000元，但中信银行审批过程中却出现利率上升的情况。在此情况下，李雪却不愿意承担因利率上升而增加的费用，反而要求陈朱稳、佘美燕自行承担，李雪亦不愿选择其他银行跨行转按。陈朱稳、佘美燕不得不放弃转按，另行向其他银行申请按揭贷款，但在此过程中李雪又拒绝配合签署相关材料，提交相关文件。与此同时，陈朱稳、佘美燕在申请同贷过程中、同贷成功办理后一直敦促李雪办理涂销抵押手续、配合办理同贷、办理交易过户递件手续，但李雪一直怠于履行，即便李雪于2019年9月下旬逾期办理了赎契手续，但仍无法否认其根本违约导致案涉房屋交易过户一直未能如期进行，李雪应依约每日按总房款的0.05%的标准向陈朱稳、佘美燕支付违约金。三、李雪之所以违约另一原因在于其意欲涨房价，要求提高房价重新按每平方米35000元签署买卖合同，较原合同高出约1000000元。综上，陈朱稳、佘美燕并无任何违约，违约责任在于李雪，请求二审法院查明事实，支持陈朱稳、佘美燕的上诉请求。对于李雪的上诉请求及事实理由，陈朱稳、佘美燕答辩称，答辩意见与上诉意见一致。另补充，李雪上诉称案涉房屋均价已跌至29000元/平方米，该陈述不属实，根据二审期间的网上查询信息显示，同一户型价格为约34000元/平方米，房屋总价约6800000元，房屋不仅没有对方所陈述的下降趋势，反而有上升的势头。据了解，案涉楼盘附近准备建设广东省实验小学和中学，故案涉楼盘及附近房价将来也会升值。李雪所称的利息损失实际并未发生，虽然李雪有提前还款，提前还款赎契所对应的利息是一客观行为，并未造成实质上利息损失。李雪向一审法院起诉请求：1.判令陈朱稳、佘美燕继续履行与李雪签订的《存量房买卖合同》（与李雪共同办理案涉房屋的过户递件手续，并依约向李雪支付剩余购房款）；2.判令陈朱稳、佘美燕立即向李雪支付因未按合同约定办理交易过户给李雪造成的损失人民币600000元；3.诉讼费由陈朱稳、佘美燕共同承担。陈朱稳、佘美燕向一审法院反诉请求：1.判令解除双方签署的《存量房买卖合同》；2.判令李雪向陈朱稳、佘美燕返还购房款500000元；3.判令李雪向陈朱稳、佘美燕支付违约金暂计600000元；4.判令李雪赔偿陈朱稳、佘美燕支付的中介费40000元；5.判令李雪承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：案涉房屋为住宅，所有权人为李雪，产权登记时间为2009年11月9日，坐落于白云区××街××房，建筑面积199.63平方米。陈朱稳、佘美燕系夫妻关系。2019年3月31日，李雪（甲方）委托案外人马怡与陈朱稳（乙方）签订《存量房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买案涉房屋。案涉房屋总价6000000元。案涉房屋有抵押。签订本合同时支付100000元作为定金。本合同签订后5天内交付部分楼款（含定金），甲方收款当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续。部分楼款共计4200000元（含定金），应在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付。银行同意贷款申请后5个工作天内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续须在本合同签订后120天内完成（以付清双方交易税费为准）。1800000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付；乙方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而甲方应全力协助乙方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等；该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行帐号；贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与乙方申请贷款额之间差额由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方。甲方不能按本合同约定将案涉房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付出的全部费用。乙方不能按本合同约定买入案涉房屋，应当向甲方支付违约金，违约金为该房产成交价的10%。乙方未能按本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。双方同意委托中原公司办理网签手续，保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易。如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总成交价之10%赔偿另一方损失。如本合同与网签合同不一致的，以本合同内容为准。当日，陈朱稳、佘美燕向李雪支付了定金100000元。后经双方协商，陈朱稳、佘美燕同意提前向李雪支付购房款400000元，并在案涉房屋的抵押人中信银行直接申请转按揭贷款手续。同年6月18日，中原公司的工作人员组建了案涉房屋交易微信群，其中有李雪、陈朱稳、佘美燕、马怡、中原公司工作人员、汇瀚按揭服务公司工作人员。同年6月19日，李雪与佘美燕（由陈朱稳指定）、中原公司共同签订了《广州市存量房买卖合同》（网签合同），办理了网签合同手续。当日，李雪与陈朱稳、佘美燕签订《存量房买卖合同》，除合同签订时间外，其他内容与同年3月31日签订的《存量房买卖合同》一致。同年6月20日，佘美燕向李雪支付了400000元购房款。同年6月21日，陈朱稳在微信群中向李雪提出提前交付案涉房屋的请求。对此，李雪并未应允。同年6月28日，中原公司的工作人员在微信群中通知李雪：买家在7月2日或3日可以提供无房证明，交资料后一个星期左右可以出同贷书。询问李雪何时可将案涉房屋的东西搬走。对此，李雪并未应允。同年7月1日，陈朱稳再次在微信群中向李雪请求提前交付案涉房屋。对此，李雪予以拒绝，称等过户手续齐全再交付。同年7月9日，佘美燕向中信银行提交转按揭贷款申请手续。同年7月12日，汇瀚按揭服务公司工作人员在微信群中通知李雪：中信银行贷款利率上浮20%，导致购房按揭贷款利息增加。因此，陈朱稳、佘美燕不同意在中信银行办理转按揭贷款手续。询问李雪是否有资金偿还抵押贷款。此后，双方因申请贷款、涂销抵押等问题产生矛盾。同年7月16日，陈朱稳在微信群中要求李雪还清案涉房屋的抵押贷款以办理过户手续。对此，李雪回复称陈朱稳、佘美燕并未取得同贷书。后陈朱稳、佘美燕提出：原房贷由李雪自行还清，而贷款银行由其自由选择。同年7月29日，陈朱稳、佘美燕向中国工商银行申请贷款。李雪未予配合。同年8月4日，陈朱稳、佘美燕通过中原公司工作人员在微信群中表示要求李雪按照原合同约定自行赎契并涂销抵押。李雪对此有异议，未表示同意。同年8月8日，陈朱稳、佘美燕向中国民生银行申请贷款，未要求李雪配合。同年8月26日，李雪与陈朱稳、佘美燕及中原公司的工作人员在微信群中发生矛盾。中原公司的工作人员约双方在齐富路中原公司协商。李雪不同意，称要去中原公司总部协商。同年8月27日，汇瀚按揭服务公司的工作人员在微信群中通知李雪：陈朱稳、佘美燕的同贷书已取得，等李雪的房产证和银行涂销资料可以过户。后李雪在微信群中表示已超过合同约定120日的期限，且买方之前表示不想买房，现发出同贷书，要求买方给明确意见。后佘美燕回复按照原合同继续履行。同年8月29日，李雪委托广东广和（龙岗）律师事务所付代广律师向陈朱稳、佘美燕发出《律师函》，称陈朱稳、佘美燕逾期办妥按揭贷款申请手续已构成违约，导致双方无法在合同期限内办理过户手续和支付楼款，并通知于2019年9月2日前与李雪共同办理过户手续。后陈朱稳、佘美燕收到上述函件。同年9月17日，李雪与中信银行股份有限公司广州宝岗大道支行结清与案涉房屋抵押有关的银行贷款，并于下周取得涂销抵押证明。同年9月22日，李雪在微信群中表示其到广州办理过户手续，但陈朱稳、佘美燕未表示同意。同年9月25日，李雪委托广东广和（龙岗）律师事务所付代广律师向陈朱稳、佘美燕发出《律师函》，称陈朱稳、佘美燕逾期办妥按揭贷款申请手续已构成违约，并通知于2019年10月17日之前与李雪共同办理过户手续，若逾期则要求支付违约金600000元，此外还要追究2019年4月9日起的迟延履行违约金。后陈朱稳、佘美燕收到上述函件。同年10月11日，陈朱稳、佘美燕委托广东广信君达律师事务所许小明律师向李雪发出《律师函》，称李雪逾期办妥涂销抵押手续、不配合办理申请按揭贷款手续构成违约，认为李雪违约真实原因为要求加价出售房屋，要求李雪收函后主动与其联系。同年10月12日，李雪收到上述律师函。一审法院认为，在本案中，双方先后订立了2份签订时间不同但内容相同的合同（网签合同除外），另外达成了提前支付购房款400000元及购房人向中信银行申请转按揭贷款的口头协议。双方之间成立的房屋买卖合同关系合法有效，其各项书面及口头协议均应当得到善意、诚信、及时的履行。在合同履行过程中，双方先后因申请转按揭贷款、协商提前交房、银行贷款利率上浮等合同外因素产生矛盾，无法妥善协商解决，继而导致合同履行迟延、矛盾继续扩大。即便矛盾如此之大，双方仍勉强维持，继续作出履行合同的行为。首先，在李雪未签字配合的情况下，陈朱稳、佘美燕仍然取得了银行同贷书。此后，李雪为避免承担违约责任，自筹资金紧急偿还了中信银行借款并取得银行同意涂销抵押贷款证明。此时，案涉房屋已经具备过户条件，但是陈朱稳、佘美燕却以自己的行为表明不接受李雪的过户履行要求。因此，陈朱稳、佘美燕的最后行为构成根本违约，应当承担相应违约责任。对于陈朱稳、佘美燕的全部反诉请求，因其是违约方，无权主张解除合同，故一审法院对其全部反诉请求不予支持。对于李雪主张陈朱稳、佘美燕继续履行合同的诉讼请求，一审法院认为，当事人主张继续履行合同，应当明确继续履行合同的具体内容。对此，李雪在起诉状中对继续履行合同内容的解释为“与李雪共同办理案涉房屋的过户递件手续，并依约向李雪支付剩余购房款”。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。”所谓标的不适用于强制履行，是指基于债务的标的所具有的特性，采取强制履行方式，将难以实现当事人订立合同的目的。李雪的合同目的是在合同约定的期限内尽快获得购房款。若一审法院全依李雪请求强制陈朱稳、佘美燕继续履行房屋过户及支付剩余购房款的义务，则李雪将难以实现其合同目的，理由如下：根据合同的付款约定，陈朱稳、佘美燕需向银行申请1800000元贷款，证明其不具备一次性支付剩余购房款的能力。现陈朱稳、佘美燕申请的同贷书已过期。即使该同贷书仍被银行认可，法院在强制执行中也无权强迫陈朱稳、佘美燕与银行订立按揭贷款合同以支付剩余购房款。法院在强制执行中，一般会选择对被执行人生产、生活影响较小的财产进行执行，即李雪主张强制过户给陈朱稳、佘美燕的案涉房屋。实践中，对房屋进行司法拍卖需要相当长的时间，难以实现李雪尽快获得购房款的目的。诉讼中，一审法院就此对李雪进行了释明，但其仍然坚持主张继续履行合同。因此，一审法院对该诉讼请求不予支持。关于李雪主张陈朱稳、佘美燕赔偿其损失600000元的诉讼请求，李雪主张的依据为合同约定“如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总成交价之10%赔偿另一方损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一项、第二项规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据李雪庭后的意见，其估算实际损失有4项：1.购房款利息损失近360000元；2.交通费损失100000余元；3.律师费、诉讼费损失近60000元；4.案涉房屋降价的损失约几十万元。对此，一审法院认为，首先，关于购房款利息损失，一审法院酌情以未支付购房款5500000元为本金，考虑合同履行及诉讼期间，参照民间借贷中年利率6%的标准，计算一年，即330000元。其次，关于交通费损失，根据双方微信聊天记录，可以证明李雪为履行合同须支出交通费，但不能证明该期间所支出的交通费仅为履行合同。因此，一审法院结合李雪为履行订约、涂销抵押及过户义务返回广州的必要交通次数（3次）酌情确定交通费损失为30000元。再者，关于律师费、诉讼费损失，因双方未在合同中将律师费、诉讼费约定为赔偿损失的范围，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。最后，关于案涉房屋市场价格下降的损失，鉴于本案未支持李雪继续履行合同的诉讼请求，故上述损失应当列入赔偿范围。近年来，房地产市场稳中有跌，故案涉房屋可被市场接受的出售价格下跌与实际情况相符，但具体下跌幅度并不明朗。结合以上对李雪实际损失的分析，可知合同约定按照成交价10%即600000元赔偿损失过分高于实际损失。一审法院综合本案各种因素，将赔偿损失的数额调整为500000元。鉴于李雪已收取陈朱稳、佘美燕500000元购房款，故其可以该款项冲抵损失。经冲抵后，李雪因陈朱稳、佘美燕违约导致的损失已经得到弥补，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。第三人中原公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案审理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决：一、驳回李雪的全部诉讼请求；二、驳回陈朱稳、佘美燕的全部反诉请求。一审案件受理费9800元，由陈朱稳、佘美燕负担并于判决生效之日起五日内向一审法院交纳。反诉受理费7530元，由陈朱稳、佘美燕负担。一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院二审期间，陈朱稳、佘美燕提交庭询之日贝壳网上案涉房屋所在楼盘参考价格信息，拟证明案涉房屋并不存在价格下跌的情形，李雪在案涉房屋买卖合同履行过程中不配合交易的原因是想要涨房价。对此，李雪质证认为：对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认，该网站信息显示的房屋面积、户型并非本案房屋，故不具有可比性。案涉房屋目前是否可以达到网站上所显示的价值，不能由此推断，更不能从该证据上显示李雪在案涉交易过程中提出涨价。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于交易双方何方行为构成违约导致本案纠纷产生的问题。正如一审所述，案涉房屋买卖合同签订后，虽有合同外因素产生履行障碍，但双方仍能坚持以履约为前提自力救济，至陈朱稳和佘美燕取得银行同贷书、李雪取得银行同意涂销抵押贷款证明时，案涉房屋买卖合同的目的具备实现条件，双方应及时、善意履行后续支付房款、办理过户等义务，但陈朱稳、佘美燕在李雪发函明确要求继续交易情况下，以行为表明不再履行，一审法院认定陈朱稳、佘美燕已构成违约应承担相应责任合法合理，本院予以认可。陈朱稳、佘美燕上诉要求李雪支付违约金、中介费没有事实和法律依据，本院不予支持。关于案涉房屋买卖合同应予解除还是继续履行的问题。房屋买卖合同是出卖人转移标的房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同；出卖方当事人签署合同的目的是取得购房款，而买受方则是取得标的房屋所有权。本案中，陈朱稳、佘美燕以行为表明不再履行合同，二审庭询中也明确表示缺乏履行能力无法履行；一审法院对于案涉交易不适宜强制继续履行阐述清晰，合法有据，本院予以认可。虽陈朱稳、佘美燕作为违约方不享有单方解除合同的权利，但案涉交易已不具备继续履行条件，案涉房屋买卖合同目的难以实现，一概不允许违约方通过诉讼方式解除合同，势必形成合同僵局，对双方都不利。故此，本院根据陈朱稳、佘美燕请求终止合同权利义务关系，解除案涉房屋买卖合同，但不影响陈朱稳、佘美燕违约责任的承担。一审法院驳回陈朱稳、佘美燕解除合同的诉请处理欠妥，应予纠正。关于陈朱稳、佘美燕违约责任承担问题。一审法院根据案涉合同约定的违约条款和李雪关于实际损失的主张，结合双方举证情况等综合因素，酌定陈朱稳、佘美燕向李雪赔偿损失500000元并冲抵已给付的购房款，处理得当，本院予以认可。陈朱稳、佘美燕上诉主张返还已付购房款，因已与其赔偿义务冲抵，对该上诉请求，本院不予支持。李雪上诉认为其实际损失不止于500000元，但提交的证据不足以证实其主张，对其该上诉意见，本院不予采纳。综上所述，陈朱稳、佘美燕的上诉请求部分成立，李雪上诉请求均不成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初749号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初749号民事判决第二项；三、李雪与陈朱稳于2019年3月31日签订的《存量房买卖合同》、李雪与陈朱稳、佘美燕于2019年6月19日签订的《存量房买卖合同》《广州市存量房买卖合同（网签合同）》予以解除；四、驳回陈朱稳、佘美燕的其他诉讼请求。一审案件受理费9800元，由陈朱稳、佘美燕负担，一审反诉受理费7530元，由李雪负担，二审案件受理费17330元，由陈朱稳、佘美燕负担负担9700元，由李雪负担7630元。本判决为终审判决。审判长  李志明审判员  王碧玉审判员  俞 颖二〇二〇年十一月二十五日书记员  王嘉宝陈蕴琦