广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22567号上诉人（原审被告）：钟安，男，1981年11月15日出生，汉族，身份证住址：广州市天河区。被上诉人（原审原告）：广州越秀物业发展有限公司，住所地:广州市天河区体育西横街**。法定代表人：吴炜，职务：董事长。委托诉讼代理人：夏建如，广东盈隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄睿兴，广东盈隆律师事务所实习律师。上诉人钟安因与被上诉人广州越秀物业发展有限公司（以下简称：越秀公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初23537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟安上诉请求：1、撤销一审判决第一项。2、钟安在越秀公司完整履行《前期物业服务合同》约定义务前无需支付物业管理费；3、钟安不存在违约行为，无需向越秀公司支付违约金；4、本案一审、二审诉讼费用由越秀公司承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人提交证据不足适用法律错误、事实认定不清，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，钟安在一审过程中两次提交了涉诉物业的照片及视频若干，相关照片和视频清晰显示了消防设施故障、排污管被擅自封堵改道、走廊内垃圾月余不清理、没有放置垃圾桶、墙壁天花板上蜘蛛网无人打扫等客观事实，且钟安证据所反映的越秀公司未全面履行《前期物业服务合同》义务的违约行为，在被上诉人起诉至开庭前的数月内均没有得到纠正。被上诉人代理律师在一审过程中曾当庭确认了视频和照片的真实性，与本案合并审理的其他案件业主也纷纷确认了上述证据的真实性。本案中，上诉人作为二手房业主，并不掌握被上诉人与开发商和第三方所签订的物业服务相关协议，在举证方面明显处于弱势地位。上诉人已经尽其所能提供涉诉物业的照片和视频对所主张的被上诉人未能全面履行《前期物业服务合同》义务予以证明，亦在庭审中表示法官可以随时到争议现场查看物业服务情况。一审判决仅以上诉人“未提交充分证据予以证明”而不采纳上诉人意见，显然并未尽到全面地、客观地审查核实证据的责任，属于适用法律错误。二、一审判决认定上诉人暂停支付物业管理费是违约行为适用法律错误。上诉人认为，被上诉人存在乱收费、擅自提高收费、不履行约定服务等违约行为，上诉人依照《中华人民共和国合同法》第六十六条中“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，暂停支付物业管理费，不应被认定为违约行为，一审判决对此适用法律错误。三、一审判决未充分考虑涉诉物业情况，裁量有失偏颇。《前期物业服务合同》是广州市城市建设开发有限公司与广州城建开发物业有限公司于1992年签署的合同，上诉人没有和上述任何一方签署过相关合同或协议，该合同对上诉人无直接法律约束力，况且20多年前签署的合同不能如实反映上诉人的意愿。《前期物业服务合同》约定，业主违反合同第六条、第八条的约定时，未能按时足额交纳管理服务费的，每逾期一日，应按欠费的总额的万分之四标准向物业公司支付违约金。该标准并非上诉人和被上诉人直接签署的合约，不能反映上诉人的意愿，上诉人查询过类似的案件纠纷，也无法查询到万分之四这个标准的出处或来源。越秀公司二审答辩称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。涉案房屋自2011年1月1日至今未交管理费，我方一直为涉案小区提供物业服务，从未中断。上诉人享受了物业管理服务应当支付物业管理费。现一审判决仅要求上诉人支付2016年7月1日至2020年5月3日的物业管理费已经导致我方的损失，请求驳回上诉，维持原判。越秀公司向一审法院起诉请求：1、钟安向越秀公司支付2011年1月1日至2011年12月31日的物业管理费529.32元；2、钟安向越秀公司支付2015年4月1日至2020年5月31日的物业管理费2734.82元；3、钟安向越秀公司支付逾期缴纳上述费用的违约金（每月以44.11元为本金，按每日万分之四的标准计算，分别自当月6日起计至清偿之日止，违约金以不超过本金为限）；4、本案诉讼费由钟安承担。一审法院经审理查明：越秀公司系1992年1月2日经广州市天河区工商行政管理局核准登记的企业法人，经营范围为房地产业，曾用名为广州城建开发物业有限公司。钟安系广州市天河区六运二街3号3xx房（以下简称“涉案房屋”）的登记产权人，登记时间为2014年6月13日。涉案房屋建筑面积为67.866平方米,专有部分的建筑面积为58.9425平方米。1992年2月1日，广州市城市建设开发有限公司（甲方，以下简称“城建公司”）与越秀公司（乙方）就甲方选聘乙方对体育西小区提供前期物业管理服务事宜签订《前期物业服务合同》，约定：物业名称为体育西小区，物业类型为住宅，座落位置为广州市天河区××、××街、体育西××街，建筑面积为178802平方米；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运以及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放（进出）管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括组织开展社区文化活动，业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件）；本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式；物业管理服务费由业主按专有部分的建筑面积预先交纳，具体标准为住宅按0.65元/月/平方米；业主或物业使用人应缴的物业服务费应以1个自然月为缴纳周期，并于每月5日前以银行划账方式缴纳当期费用；乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年1次向全体业主公布物业服务资金的收支情况；乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应按1个月管理酬金标准向甲方、业主支付违约金；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应按欠费总额万分之四的标准向乙方支付违约金；本合同期限自1992年3月1日起至业主委员会成立并选聘出新的物业管理企业之日为止等。合同附件为《体育西小区前期物业管理服务质量标准》，对乙方应提供的前期物业管理服务质量标准进行了明确。另越秀公司称，上述《前期物业服务合同》载明的“六运一街”应属笔误，越秀公司的物业管理区域即体育西小区仅包括广州市天河区天河南一路、六运二街、体育西横街。越秀公司为证明其主张，还向一审法院提交了越秀公司于2019年9月23日出具的《关于核实体育西小区管理范围的报告》，载明自1989年起，由城建公司开发的体育西小区，逐步建成并交付业主使用，始终由越秀公司的体育西服务中心提供物业服务及管理，体育西小区物业服务四至范围为东至体育东路，西至中轴线，南至黄埔大道，北至天河南一路，前述四至范围具体包括楼栋如下：天河南一路80、82、84、86、88、90、92、94、96、98、100、102、104、106、108、110、112、114、116、118、120、122、124、126号；六运二街1、3、7、9、11、13、15、19、21、23、25、27、29、31、33、37、39、43、45、47、51、53、55号；六运三街2、3、4、5、6、7、9、11、13、15、17、21、23、25、27、29、31、33、35、39、41、43、45、47、49、51号；体育西横街113、127、155、183、185、142、144、148、150、152、154、156、158、160、162、164、166、168、170、172、174、176、178、180、182、184、186、188、190、192、194、196、198、200、211、213、215、217、219号；体育东路9、11、21、23、25号；黄埔大道西167、169、171、179、181、183号。广州市天河区天河南街体育西社区居民委员会对该报告进行了签章，确认报告所载情况属实。一审经质证，钟安对《前期物业服务合同》的真实性不予确认，此前未见过该合同；且认为越秀公司未按《前期物业服务合同》约定履行其对钟安所居住小区的物业管理服务，故钟安拒付2015年1月1日起的物业管理费。钟安为证明其主张，向一审法院提供了如下证据：1、钟安称其在体育西小区拍摄的视频及照片若干。2、《发票联》，显示开票日期为2014年9月30日，付款方为钟安，收款方为越秀公司，项目为物业服务费2014年6-12月。3、《温馨提示》，显示系越秀公司于2019年8月14日向六运二街3号业主、住户发出，主要内容为该大楼梯灯用电费用由2-8楼业主共同分摊，越秀公司将不再为该大楼缴付公共用电费用，届时供电部门将会对梯灯用电、生活水泵用电采取停电措施，为不影响业主的正常生活，请业主前往越秀公司处签署《居民住宅公共用电分摊委托协议》等。经质证，越秀公司对钟安提供的照片、视频的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为照片及视频展示的内容过于片面，无法核查是否属体育西小区，也不足以证明钟安的主张；即便照片属实，由于物业管理服务属24小时的综合项目，钟安也不应以些许瑕疵作为拒付物业管理费的托辞，钟安拒付物业管理费，会造成越秀公司管理成本的增加，间接上对越秀公司的服务质量造成影响，因此即便钟安所述的问题存在，钟安也负有责任；大、中修及设备设施的翻新改造属于业主集资的项目，不属越秀公司提供的物业管理服务范围。对证据2的真实性予以确认，越秀公司也并未向钟安主张2014年6月至12月的物业管理费。对证据3的关联性不予确认，与本案无关。越秀公司为证明其对体育西小区提供了物业管理服务，向一审法院提交了如下证据：1、《体育西安装监控工程合同》，显示系越秀公司与案外人于2018年8月1日签订，约定越秀公司委托案外人安装体育西小区内监控摄像枪等；2、《灭鼠杀虫服务合作合同》，显示系越秀公司与案外人于2019年5月1日签订，约定越秀公司委托案外人在体育西小区内进行灭鼠杀虫服务等；3、《住宅小区日常保洁服务委托合同》，显示系越秀公司与案外人于2019年5月1日签订，约定越秀公司将体育西小区的日常清洁保洁服务工作委托案外人完成等；4、《体育西小区绿化养护服务委托合同》，显示系越秀公司与案外人于2019年5月1日签订，约定越秀公司将体育西小区项目的绿化养护工作委托案外人完成等；5、《清疏抽粪服务委托合同》，显示系越秀公司与案外人于2019年4月1日签订，约定越秀公司将其管理的包括体育西小区在内的25个小区的管井清掏、管道清疏和化粪池抽粪工作委托给案外人完成等；6、《关于集资维修消防管道的通知》；7、《关于消防设施改造的函》；8、《巡逻签到表》。经质证，钟安表示上述合同均是越秀公司与第三方签订的，未经业主同意及签字，对合同的效力存疑。消防设施方面，根据《前期物业服务合同》，该类公共设施应由物业负责维修，且首先使用专项维修资金，而不是让业主集资出钱，相关维修报价的依据也不足。而小区的消防设施至今没有改造过，消防管道中没有水，发生火灾时无法使用，无法保障居民的安全。至于签到表也是不真实的，没有年份，也没有负责人签名。另越秀公司与钟安确认，体育西小区至今未成立业主委员会。又，本案一审审理过程中，钟安主张越秀公司诉请的部分物业管理费已过诉讼时效；就此，越秀公司无法提交证据证明其在提起本案诉讼以前有向钟安主张物业管理费。一审法院认为：根据《物业管理条例》的规定，在体育西小区的业主、业主大会选聘物业服务企业对该小区进行物业管理之前，越秀公司作为体育西小区的建设单位广州市城市建设开发有限公司选聘的物业服务企业，依据其与广州市城市建设开发有限公司签订的《前期物业服务合同》可以进驻体育西小区并履行物业管理职责。结合《前期物业服务合同》的约定以及广州市天河区天河南街体育西社区居民委员会签章确认的《关于核实体育西小区管理范围的报告》，可知体育西小区自建成以来一直由越秀公司提供物业管理服务，且钟安的涉案房屋处于体育西小区范围内；故越秀公司与钟安均应受上述《前期物业服务合同》的约束，即越秀公司应当履行物业服务合同约定的维修、养护、管理、清洁等义务，钟安则负有向越秀公司支付物业管理费的义务。现钟安主张越秀公司未按《前期物业服务合同》约定履行其物业管理服务的义务，故钟安无需向越秀公司支付物业管理费。一审法院认为，钟安主张越秀公司提供的物业管理服务存在诸多问题，但未提交充分证据予以证明，不予采纳。钟安于2014年6月13日方取得涉案房屋的所有权，越秀公司要求钟安支付2011年1月1日至2011年12月31日的物业管理费，缺乏依据，不予支持。越秀公司诉请2016年7月以前的物业管理费因诉讼时效届满，不予支持。钟安应向越秀公司支付2016年7月1日至2020年5月31日的物业管理费1800.69元（0.65元/平方米/月×58.9425平方米×47个月）,越秀公司主张物业管理费按建筑面积计收，缺乏合同依据，不予支持。钟安未依约于每月5日前缴纳当月物业管理费，构成违约，越秀公司要求钟安支付逾期缴费的违约金，有其合同依据，予以支持；违约金计算如下：每月以38.31元为本金，按每日万分之四的标准计算，分别自当月6日起计至清偿之日止，各期违约金以不超过本金为限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年6月9日作出判决：一、钟安于本判决发生法律效力之日起十日内向广州越秀物业发展有限公司支付2016年7月1日至2020年5月31日的物业管理费1800.69元及逾期缴费的违约金（每月以38.31元为本金，按每日万分之四的标准计算，分别自当月6日起计至清偿之日止，各期违约金以不超过本金为限）；二、驳回广州越秀物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由广州越秀物业发展有限公司负担14元，由钟安负担36元。二审中，双方当事人无新证据提交。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：钟安是否应当支付2016年7月1日至2020年5月31日的物业管理费1800.69元及逾期缴费的违约金。对此，评述如下：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，钟安主张越秀物业公司提供的物业管理服务存在诸多问题，但所提视频及照片等证据尚不足以证明其事实主张，而越秀物业公司在收费标准（0.65元/平方米/月）处于较低水平的情况下，所举证据能够证明其提供了基本的养护、管理、清洁、安全保障等义务，因此，其要求钟安支付2016年7月1日至2020年5月31日的物业管理费1800.69元（0.65元/平方米/月×58.9425平方米×47个月）,合理合法，又因钟安未依约于每月5日前缴纳当月物业管理费，构成违约，因此应当承担逾期缴费的违约金。一审处理并无不当，本院予以维持。综上所述，钟安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由钟安负担。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年十一月二十七日书记员  张家齐黄咏欣