陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院   民事判决书                     (2020)陕01民终10753号   上诉人（原审原告）：韩春忙，男，1963年10月4日出生，汉族，住西安市未央区尤家庄**。   委托诉讼代理人：童浩，陕西观翰律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：杨雪，女，1971年3月28日出生，汉族，，住西安市未央区颐和居****   委托诉讼代理人：段彦军，男，1969年2月25日生，汉族，住西安，住西安市未央区颐和居****之夫。   上诉人（原审被告）：段彦军，男，1969年2月25日出生，住西安市未央，住西安市未央区颐和居****>   委托诉讼代理人：王朵，女，1984年8月11日出生，汉族，住咸阳市三原县宴友思小区**楼******。   上诉人韩春忙与上诉人杨雪、段彦军房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初2560号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   韩春忙上诉请求：1．请求撤销一审判决第三项，改判为杨雪、段彦军支付韩春忙房屋租金3931326元及逾期付款违约金，按每日千分之一从应付之日起算至杨雪、段彦军实际支付之日止；2.本案一、二审诉讼费用由杨雪、段彦军承担。事实和理由： 2014年6月1日，韩春忙与杨雪签订房屋租赁合同，约定韩春忙将其位于西安市经济技术开发区凤城五路、凤城六路间“雅荷春天”一、二层靠北边房屋出租给杨雪用于经营饭店。租赁期限自2014年6月1日至2020年5月31日，年租金为人民币1340000元，从第二合同年度起，每年租金标准在前一年的基础上递增2%（每年递增一次）。租金支付方式为每6个月前一个月一次支付。合同签订后，韩春忙依照约定将房屋租赁给杨雪，截至本案一审起诉时，杨雪共支付房屋租金共计人民币4028400元，尚欠房屋租金人民币3931326元。另，合同约定若杨雪未按期交付租金，经催告超过15天仍未缴纳，同意承担每日千分之一的违约金。此外，2019年12月8日，段彦军向韩春忙出具承诺书，自愿就杨雪承租韩春忙房屋所欠的债务承担连带还款责任。韩春忙并没有与杨雪就2018年12月31日之前所欠房租达成合意；韩春忙亦未和杨雪约定将每年房租调整至110万元，一审法院认定上述事实缺乏依据；结合本案一审庭审情况及证据可以看出韩春忙一直向杨雪、段彦军催要租金，一审法院以2020年1月13日作为租金的起算时间没有依据，同时一审法院将违约金调整为每日万分之一没有事实和法律依据。请求二审法院支持韩春忙的上诉请求。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          杨雪、段彦军辩称，从2015年元月份开始，双方口头将年租金变为110万，也取消了每年2%递增。2019年把租金调整成100万每年。每次其均主动交付租金，韩春忙并未向其催要过租金，一审以2020年1月13日作为违约金的起算时间正确。   杨雪、段彦军上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判为由杨雪、段彦军向韩春忙支付租金842393.36元并不承担利息；2、本案一、二审诉讼费用由韩春忙承担。事实和理由：涉案《房屋租赁合同》虽载明承租面积为1200平方米，但在《房屋租赁合同》第一条中明确约定承租面积以“核定的实际面积为准”，本案涉案的承租面积并非1200平方米，通过该涉案租赁房屋平面图纸显示，韩春忙出租给杨雪、段彦军实际承租使用面积为1036平方米，在双方合同履行期间，韩春忙均按1200平方米向杨雪、段彦军收取租金，对于下余164平方米韩春忙不仅收取的租金，亦另外进行出租，对于韩春忙已收取164平方米的租金，韩春忙应予以退还或在应收租金中予以扣减。2014年6月1日至2018年12月31日期间，韩春忙应退还经杨雪、段彦军租金为601263.36元。另，杨雪、段彦军与韩春忙协商确定，自2019年开始年租金为100万元。同时根据《西安市人民政府有效应对疫情促进经济平稳发展的若干措施（暂行）》第11条规定，涉案房屋所有人陕西新华源控股有限公司，其股东陕西供销企业集团有限公司为国有控股企业，依据上述规定，在该租赁期间2020年2月起开始应免收3个月房租，该期间租金从2019年1月计算至2020年1月31日止应为385217.92元。故对于2015年1月1日至2018年12月31日期间及2019年1月至2020年5月7日期间租金共计应为842393.36元，并非一审法院认定的2094466元。韩春忙未将符合合同约定的承租面积交付杨雪使用，并收取超出实际承租面积的租金，违反诚实信用原则、存在违约，同时未经陕西新华源控股有限公司同意而进行转租，亦存在明显过错，韩春忙亦未提供证据证明向杨雪、段彦军催要租金，故杨雪、段彦军不应承担利息，一审法院判决杨雪、段彦军承担利息，明显不妥。请求二审法院支持杨雪、段彦军的上诉请求。   韩春忙辩称，双方签订租赁合同约定承租面积共1200平方米（实际面积以双方最高核定面积为准，包括公摊面积），在合同签订和履行过程中双方并没有任何异议且杨雪没有证据证明涉案房屋的实际面积与合同约定不符。租赁过程中，韩春忙并没有和杨雪就变更租金达成过合意，由于杨雪迟迟不足额支付租金，韩春忙当时为尽快收回租金，和杨雪表示如果将所欠房屋租金付清，可以将房租便宜至110万元，但杨雪一直未向韩春忙付清，所以110万元的合意并没有生效，双方应当按照原合同约定的租金履行。双方并没有约定将2019年租金变更为100万元。涉案房屋所有人陕西新华源控股有限公司将房屋租赁给韩春忙并没有减免相应租金。韩春忙和杨雪系个人，不适用《西安市人民政府有效应对疫情促进经济平稳发展的若干措施》，而且该措施不属于法律法规的强制性规定。请求二审法院依法驳回杨雪、段彦军的上诉请求。   韩春忙向一审法院起诉请求：1、判令解除韩春忙与杨雪之间的房屋租赁合同关系，责令杨雪限期撤场；2、依法判令杨雪、段彦军支付韩春忙房屋租金3931326及逾期付款违约金，按每日千分之一从应付之日起算至杨雪、段彦军实际支付之日止；3、本案诉讼费用由杨雪、段彦军承担。   一审法院认定事实：2010年10月1日，韩春忙（乙方）与陕西新华源控股有限公司（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定乙方承租甲方所属的位于西安市经济技术开发区凤城五路、六路建“雅荷春天”一、二层靠北边房屋，承租面积共2000平方米，每平方米租金为30元，其中600平方米租期自2010年10月1日起至2020年9月30日，1400平方米租期自2010年10月1日起至2020年5月7日。且该合同约定乙方改变房屋用途和转租，必须经过甲方书面同意，否则视为乙方违约。2016年4月韩春忙（甲方）与杨雪（乙方）签订房屋租赁合同，约定乙方承租甲方所属的位于西安市经济技术开发区凤城五路、六路间“雅荷春天”一、二层靠北边房屋，承租面积共1200平方米（实际面积以双方最终核定面积为准，包括公摊面积），甲方按部分装修含有厨房设备及配套设施等，出租现状中物品所有权及使用权归乙方所有，合同租期开始后，从交接房之日起两个月为甲方给乙方的装修期限，装修期内免租金，租期自2014年6月1日至2020年5月31日止，房屋租期的第二合同年度，乙方租赁甲方该房屋年租金134万元，且从第二年合同年度起，每年租金标准在前一年的基础上递增2%，乙方应付租金每6个月前1 个月一次性付清，第一次6个月的租金为67万元，乙方在装修前给付甲方3个月押金33.5万元。该合同约定，乙方未按期交付租金，经催告超过15天仍未交纳，乙方同意承担每日千分之一的违约金，连续拖欠两个月，甲方有权解除合同，收回房屋，同时甲方对乙方投入装修、增加设施的建筑附有物不予赔偿。该合同约定，本合同到期，合同自动解除。合同签订后，杨雪陆续向韩春忙支付房租，至2019年年初，经双方对账，截止2018年底，杨雪共欠韩春忙房租115万元。韩春忙提供的记账明细显示，杨雪支付韩春忙房租分别为2014年77万元、2015年54万元、2016年768400元、2017年75万元、2018年70万元、2019年50万元。本案中韩春忙认可2019年杨雪支付租金数额实为55万元。2019年12月8日段彦军向韩春忙承诺因杨雪在案涉商铺租赁的一切债权债务其自愿承担连带责任。另查，韩春忙将案涉房屋出租给杨雪，未经陕西新华源控股有限公司书面同意。现双方因给付房租发生争议，韩春忙诉至法院，形成该案。经依法询问，陕西新华源控股有限公司对韩春忙转租行为无异议。就案涉房屋房租计算标准，杨雪、段彦军答辩时称“经营五个月后，因效益不好，杨雪与韩春忙及米领军协商，杨雪同意房租以每年110万元计算”，本案庭审中韩春忙亦称“当时杨雪说生意不好，双方口头说过可以将房租便宜到110万，但前提是杨雪将前面房租付清，具体协商时间其记不清”。本案中，韩春忙认可米领军代其向杨雪的收款行为。   一审法院认为，当事人应当按照协议约定履行自己的义务。当事人签订房屋租赁合同系双方真实表示，内容合法，未违反法律强制性规定，依法有效，对双方均有约束力。虽韩春忙将案涉房屋转租给杨雪未经陕西新华源控股有限公司书面同意，但经依法询问，陕西新华源控股有限公司对韩春忙转租行为不提出异议，视为其同意韩春忙的转租行为。当事人协商一致可以解除合同。韩春忙要求解除与杨雪签订的案涉租赁合同，当事人均同意于2020年5月7日解除双方签订的租赁合同，故对韩春忙要求解除双方签订案涉租赁合同的诉讼请求予以支持。当事人合同解除后，杨雪负有从案涉房屋搬离的义务，故对韩春忙要求杨雪、段彦军限期搬离案涉房屋的请求予以支持。结合韩春忙记账明细及双方就2018年底前欠付租金的对账数额，可以认定双方就房租数额在实际履行过程中发生了变更，并未按照双方所签租赁合同约定每年134万元并逐年递增2%执行。故对韩春忙要求按每年租金134万元并逐年递增2%计算租金，不予支持。杨雪、段彦军答辩时称“经营五个月后，因效益不好，杨雪与韩春忙及米领军协商，杨雪同意房租应以每年110万元计算”，庭审中韩春忙亦称“当时杨雪说生意不好，双方口头说过可以将房租便宜到110万，但前提是杨雪将前面房租付清，具体协商时间其记不清”。结合以上双方意见及韩春忙提供的记账明细所载杨雪已付数额和未付数额，杨雪、段彦军辩称2015年后案涉房租是以每年110万元计算，依法予以采信。杨雪、段彦军辩称2019年租金按100万元计算，未提供有效证据，不予采信。据此，案涉2019年后房租以每年110万为计算标准。2019年1月至2020年5月7日期间，杨雪应付租金为1577671元，扣减掉2019年杨雪已付租金55万元，下剩1027671元未付。综上，截止2020年5月7日，杨雪欠付韩春忙租金共计2177671元。杨雪、段彦军辩称韩春忙向其交付的案涉房屋实际面积少于双方合同约定的1200平方米，应扣除其超出实际面积多付给韩春忙的房租。当事人签订的房屋租赁合同第一条约定“承租面积共1200平方米（实际面积以双方最终核定面积为准，包括公摊面积）”，该1200平方米应视为一个大概数字，实际上案涉房租是以实际面积为准收取年租金134万元，故对杨雪、段彦军上述辩称不予采信。韩春忙要求杨雪按每日千分之一支付违约金，依据双方签订的租赁合同第八条第六款“乙方未按期交付租金，经催告超过15天仍未交纳，乙方同意承担每日千分之一的违约金”，韩春忙未提供有效证据证明其已向杨雪催要租金，以韩春忙递交诉状之日即2020年1月13日视为韩春忙催告还款之日，至今杨雪未向韩春忙支付欠付租金2177671元，构成违约，应支付违约金。当事人约定的租金为每日千分之一，杨雪当庭表示该违约金约定过高，予以调整至每日万分之一，故杨雪应以2177671元为基数，按每日万分之一计算利息，自2020年1月13日起算至指定给付之日止。段彦军自愿对杨雪在案涉商铺租赁的一切债权债务承担连带责任，现韩春忙要求段彦军与杨雪共同承担还款责任，依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，判决：一、解除原告韩春忙与被告杨雪2014年4月签订案涉房屋租赁合同 。二、被告杨雪于本判决生效后三十日内搬离位于西安市经济技术开发区凤城五路、六路间“雅荷春天”一、二层靠北边房屋（即被告杨雪承租原告韩春忙的案涉房屋）。三、被告杨雪于本判决生效后30日内向原告韩春忙支付租金2094466元及利息（以2094466元为基数，按每日万分之一计算利息，自2020年1月13日起算至本案指定给付之日止）。被告段彦军对该项给付义务承担连带还款责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费36277元，保全费5000元，共41277元（韩春忙已预交），由韩春忙承担17815元；由杨雪、段彦军承担23462元，于履行上款时一并支付韩春忙。     经二审审理查明，一审审理查明事实属实，本院予以确认。另查明，一审审理中杨雪向法院提交其与韩春忙就涉案房屋2014年至2019年的租金对账清单照片，该照片载明“截止18年底打了个115的欠条”。杨雪称该照片系韩春忙向其出示，欠条其已交付韩春忙。韩春忙对对账清单照片系其向杨雪出示及照片真实性表示认可，但主张欠条系杨雪单方向韩春忙出具的欠条，韩春忙已将欠条丢失。再查明，《西安市人民政府有效应对疫情促进经济平稳发展的若干措施》第11条规定：“对租用市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的非国有企业，暂定从2月份开始免收3个月房租。”   本院认为，韩春忙与杨雪就涉案房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定履行各自义务。在履行合同过程中，双方发生纠纷，产生本案诉讼，本案二审的争议焦点为杨雪、段彦军应向韩春忙支付租金及违约金数额问题。合同签订后，韩春忙依约向杨雪交付涉案房屋，杨雪亦实际使用房屋，杨雪应向韩春忙支付相应租金。就杨雪主张韩春忙向杨雪交付房屋面积小于1200平方米，其不应按照合同约定的年租金标准向韩春忙支付租金一项，经审理查明，双方签订的涉案房屋租赁合同明确约定“承租面积共1200平方米（实际面积以双方最终核定面积为准，包括公摊面积）”且约定“乙方租赁甲方该房屋年租金134万元”并无就每平方米房屋租金进行约定。韩春忙向杨雪交付涉案房屋后，杨雪实际接受并使用房屋。故通过双方上述约定及合同履行情况可以认定双方之间系就涉案房屋以现状面积、整体租金方式进行出租，实际房屋面积是否准确为1200平方米并不对房屋租金标准造成影响，对杨雪上述主张应不予支持。杨雪、段彦军称2015年后案涉房租是以每年110万元计算，韩春忙主张双方口头说过可以将房租便宜到110万，前提是杨雪将前面房租付清，因对于双方之间达成该前提条件的约定，韩春忙并未提供充分有效证据予以证明，故一审根据双方意见、韩春忙提供的记账明细所载杨雪已付数额和未付数额，对杨雪、段彦军关于2015年后案涉房租是以每年110万元计算的主张予以采信，符合本案实际情况。杨雪、段彦军称2019年租金按100万元计算，未提供有效证据，应不予采信。就截至2018年杨雪欠付租金数额问题。根据审理查明情况，杨雪曾向韩春忙出具欠条载明截至2018年欠付115万元，韩春忙亦实际收取该欠条，在此情况下，韩春忙主张该欠条仅系杨雪单方出具，其并未予以认可，不符合一般常理。故一审认定截至2018年，杨雪欠付韩春忙租金115万元，并无不妥。结合2019年杨雪支付租金情况，截至2019年底杨雪欠付韩春忙租金170万元。关于2020年应付租金数额，杨雪、段彦军主张根据《西安市人民政府有效应对疫情促进经济平稳发展的若干措施（暂行）》第11条规定，自2020年2月起开始应免收3个月房租，因杨雪、段彦军并未提交证据证明本案符合上述文件适用情形，故对杨雪、段彦军相应主张应不予支持。但考虑到疫情作为不可抗力，实际对杨雪使用涉案房屋造成影响，本院酌情认定2020年2月1日至2020年4月30日期间租金由杨雪向韩春忙支付50%，即137500元。杨雪应向韩春忙支付2020年1月1日至合同解除之日2020年5月7日租金250296元，总计杨雪应向韩春忙支付欠付租金1950296元。就违约金数额问题，双方签订的租赁合同约定杨雪未按期交付租金，经催告超过15天仍未交纳，杨雪同意承担每日千分之一的违约金，因韩春忙未提供充分有效证据证明其已向杨雪催要租金，且合同约定的每日千分之一的违约金明显过高，故一审认定以韩春忙递交诉状之日即2020年1月13日视为韩春忙催告还款之日，以每日万分之一标准计算违约金，符合本案实际情况。段彦军自愿对杨雪在案涉商铺租赁的一切债权债务承担连带责任，一审对于韩春忙要求段彦军与杨雪共同承担还款责任的请求予以支持，本院应予以维持。   综上，韩春忙的上诉请求不能成立，杨雪、段彦军的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，但判决结果欠当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初2560号民事判决第一、二项；   二、变更西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初2560号民事判决第三项为：杨雪于本判决生效后30日内向韩春忙支付租金1950296元及利息（以1950296元为基数，按每日万分之一计算利息，自2020年1月13日起算至本案指定给付之日止）。段彦军对该项给付义务承担连带还款责任。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费36277元，保全费5000元，共41277元（韩春忙已预交），由韩春忙负担20800元，由杨雪、段彦军负担20477元；二审案件受理费37399.74元（韩春忙预交21331.74元，杨雪、段彦军预交16068元），由韩春忙负担23182元，由杨雪、段彦军负担14217.74元。    本判决为终审判决。       审 判 长  刘    琪                     审判员  师    婷                         审判员  卫 婉 莹     二Ｏ二Ｏ年十一月二十六日                         书 记 员  张舒涵                      1