广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初5483号原告：邹雪梅，女，1962年1月23日出生，汉族，住广东省广州市东山区**********，公民身份号码440************623。委托诉讼代理人：刘玉针，广东金科律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市******************，统一社会信用代码914************393。法定代表人：黄某1。被告：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区****************。法定代表人：黄某1。两被告共同的委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。两被告共同的委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告邹雪梅诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告智城公司在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定予以驳回，被告智城公司不服提出上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。管辖权异议处理期间依法不计入审理期限。后本院于2020年9月22日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人刘玉针与两被告共同的委托诉讼代理人徐飞、吴诗炜均到庭参加庭审。原告本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告邹雪梅与被告广东广佛智城集团有限公司于2017年3月2日签订的《物业使用权转让合同》。被告广东广佛智城集团有限公司返还原告邹雪梅物业使用权转让金260000元；2.解除原告邹雪梅与被告广东广佛智城集团有限公司、广东智城梦乐城商业投资有限公司于2017年3月2日签订的《租赁合同》；3.被告广东广佛智城集团有限公司向原告邹雪梅支付逾期交付物业的违约金（从2017年12月31日起以260000元为基数按每日万分之五的标准计算）；4.被告广东广佛智城集团有限公司向原告支付解除合同违约金78000元；5.本案的所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月2日，原告与被告签订了《物业使用权转让合同》，合同约定：被告将佛山市南海区**********************号商业用房的使用权转让给原告，建筑面积28.17平方米；转让期限从本合同签订之日起算至2037年3月1日。被告在约定的转让期届满之日起，赠送该涉讼房屋使用权给原告至2048年12月31日止；原告应在2049年1月1日当天将物业的使用权归还给被告；涉讼房屋按建筑面积计算使用权转让金，每平方米9229.68元，总转让金额为260000元，原告按照银行贷款方式付款，受让方可以首期支付转让款130000元，其余款项130000元可以向符合条件的金融机构借款支付。被告在2017年**月31日前将涉讼房屋交付给原告，原告选择按照一次性付款或分期付款方式支付该物业使用权转让金的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日万分之五的标准向被告支付违约金；逾期超过90天的，被告有权解除本合同；原告选择按照贷款付款的，应按照本合同约定的期限支付首期款，逾期支付价款的；应按照逾期应付款每日万分之五的标准向被告支付违约金；逾期超过30天的，被告有权解除本合同。原告选择按照贷款付款的，应按照本合同约定的期限交清贷款资料，逾期超过30天的，被告有权解除本合同。被告选择解除合同的，原告应按本合同约定物业使用权转让金的30%向被告支付违约金，并承担解除合同的所有费用；被告选择继续履行合同的，原告应按照逾期应付款每日万分之八的标准向被告支付违约金。被告未按照本合同第五条约定的期限向原告交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向原告支付违约金。在签订上述合同当日，原告与二被告签订《租赁合同》。上述两合同签订的当日，原告向被告支付了转让金的首期款130000元，之后向被告支付余款130000元。终上，原告向被告支付转让金260000元的款项，履行完毕。2017年12月31日到期后，被告未能将涉讼房屋交付给原告，逾期交房至今已经二年多的时间。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告智城公司辩称，原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告智城公司不同意解除。被告与原告在涉案《物业使用权转让合同》中并无约定原告就被告迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告智城公司延迟交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除涉案物业合同没有合同依据。即使存在延迟交付的情形，该延迟交付物业的行为并未导致《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。被告智城公司与原告签订《物业使用权转让合同》后，原告分别与被告梦乐城公司就涉案物业签订《租赁合同》，约定原告将物业向被告梦乐城公司出租，租赁期限为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止，合同签订后，被告梦乐城公司分别向原告支付履约保证金及租金。由此可见，原告受让涉案物业使用权的目的就是出租给梦乐城公司来获取租金收益，并非取得涉案物业本身来实现合同目的。虽然被告智城公司尚未实际交付物业，但梦乐城公司已经分别向原告支付租金，涉案物业使用权转让合同的合同目的并未因被告智城公司延迟交付物业的行为而无法实现。而且，原告在受让涉案物业使用权和签订《租赁合同》时即清楚知道涉案物业本身就属于梦乐城公司向被告智城公司的租赁定制房，物业是要出租给梦乐城公司的，且原告分别出具《授权委托书》、《物业管理授权委托书》给梦乐城公司接收物业，被告智城公司无须直接向三案原告交付物业。因此，原告要求解除涉案《物业使用权转让合同》没有法定事由。再退一步讲，合同解除权是形成权，应在法定或合同约定的期限内行使。物业使用权转让合同未就逾期交付物业可以解除合同进行约定，故原告即使认为其享有合同解除权，亦应在合理期限行使。物业使用权转让合同约定的交付时间为2017年12月31日，由此自2018年1月1日开始，如原告认为被告有逾期交付物业的情形且该逾期交付物业的行为足以导致合同解除，应在一年期限内提出。现原告以已实际收取被告梦乐城支付的租金，又提出解除合同，即使其享有解除权，该解除权亦因原告未在合理期限内行使而消灭。由于原告解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告返还物业使用权转让款，原告以涉案物业已实际收取梦乐城支付的租金，并未因涉案物业逾期交付而遭受损失。因此，现原告要求被告智城公司支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其已收取租金自相矛盾，且原告要求转让金的30%违约金明显过高，应不予支持。原告主张逾期交付物业的违约金，二者为同一性质，属重复主张，应不予支持。被告梦乐城公司辩称，梦乐城公司与原告就涉案物业签订《租赁合同》，约定原告将涉案物业使用权出租给梦乐城公司，租赁期限3年。梦乐城公司于《租赁合同》签订后，在涉案物业尚未实际交付的情况下已向原告支付履约保证金及租金合计38686元。虽涉案物业尚未实际交付，但梦乐城公司已按《租赁合同》的约定向原告支付租金，梦乐城公司就涉案《租赁合同》的履行没有违约行为。鉴于原告要求解除《物业使用权转让合同》，上述《租赁合同》将无法继续履行，故梦乐城公司同意解除《租赁合同》，但要求原告将已收取的履约保证金和租金返还给梦乐城公司，并以已收取的履约保证金和租金为本金按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予梦乐城公司。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议或有异议但未提供反驳证据，本院均予以确认并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年3月2日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区*************************商业用房的使用权转让给乙方，涉讼租赁物使用权转让期限从本合同签订之日起至2037年3月1日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼租赁物按建筑面积计算使用权转让金，总转让金260000元，乙方通过金融机构贷款方式支付使用权转让款：受让人可以首期支付转让款130000元，其余款项130000元可以向符合条件的金融机构借款支付；甲方在2017年12月31日前将涉讼租赁物交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼租赁物交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的次日。甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。2017年3月2日，原告（甲方，新出租方）、被告（丙方，原出租方）、第三人（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定丙方将涉讼物业使用权转让给甲方，涉讼物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；丙方负责于2017年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2017年12月31日将物业交付给乙方；第一年月租金1600元每间；第二年月租金1680元每间；第三年月租金1764元每间；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。原告累计向被告智城公司支付了物业使用权转让金260000元。2020年3月5日，原告提起本案诉讼。庭审中，被告确认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续，原告确认已收取被告梦乐城公司支付的押金及租金合计38686元。被告梦乐城公司同意其支付给原告的押金及租金由被告智城公司承接该债权并在本案中一并处理。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告智城公司签订的《物业使用权转让合同》约定原告一次性支付一定对价、被告智城公司交付合同项下物业予原告使用一定期限，该合同权利义务符合租赁合同特征，本案为租赁合同纠纷。合同项下物业属在建工程，至法庭辩论终结时，该物业仍为在建状态，尚未办理竣工备案验收手续，并不具备进入市场交易的条件，《物业使用权转让合同》、《租赁合同》应属无效合同，本案按无效合同清理结算处理。无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除《物业使用权转让合同》和《租赁合同》没有法律依据，本院依法不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还，故被告智城公司应返还已收取的物业使用权转让费260000元予原告，同时原告收取被告梦乐城公司支付的返租押金及租金38686元，原告也应退还予被告梦乐城公司,现被告梦乐城公司同意将该到期债权与被告智城公司债务予以抵扣,故本案中被告智城公司实际应退还给原告转让费金额为221314元。无效合同约定的违约责任无效，且原告未谨慎审查租赁物状态即签订租赁合同，对合同无效也具有一定过错，原告请求被告智城公司支付逾期交付物业违约金和解除物业使用权合同违约金均没有法律依据，本院酌定确定被告支付从起诉之日起利息予原告，原告请求超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让费221314元并支付以此为本金从2020年3月5日起计算至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告邹雪梅；二、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计4350.71元（原告已预交），由原告负担2175.71元，广东广佛智城集团有限公司负担2175元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇二〇年十月三十日书记员  黄晓璇