贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8453号上诉人（原审被告）：开阳县恒煜房地产开发有限公司，住所地贵州省开阳县城关镇胜利西路********。法定代表人：易辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨启菊，贵州广土律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王志宏，男，1999年8月4日出生，汉族，住贵州省开阳县。被上诉人（原审原告）：林燕，女，1973年3月10日出生，汉族，住贵州省开阳县。上诉人开阳县恒煜房地产开发有限公司因与被上诉人王志宏、林燕商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省开阳县人民法院(2020)黔0121民初2372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年09月08日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人开阳县恒煜房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、楼盘所在用地原先的规划用途是生态移民用房，后来政府要求转为商品房，导致一切手续延迟，根据政府相关文件内容，建设用地分为1号地块与2号地块，需统一规划建设，统一竣工验收，现在案涉房屋所在1号地块已经建成，2号地块正在建设中，故案涉房屋现不能办理预告登记不能归责于上诉人，此外还受疫情影响；2、被上诉人自身存在违法违章搭建的事实；3、被上诉人未按期偿还银行贷款，导致上诉人在银行的保证金被扣划；4、上诉人已将房屋交付给被上诉人使用，并办理备案登记和预告登记，上诉人没有任何经济损失；5、一审未依法向上诉人送达起诉状副本，未给足答辩期和举证期限，程序违法。被上诉人王志宏、林燕答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判，履行合同。王志宏、林燕向一审法院起诉请求：1、判令被告立即协助原告办理恒煜北岭尚品1栋1单元2层4号房屋的商品房转移登记；2、判令被告立即支付从2018年9月30日起自实际交付办理房屋登记的有关文书之日止的逾期办证违约金，以325485元为基数，按0.01%的标准计算至起诉日为20313.75元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年11月29日，原告林燕、王志宏与被告开阳县恒煜房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告开阳县恒煜房地产开发有限公司将位于开阳县5元的价格出售给原告林燕、王志宏。原告林燕、王志宏用贷款方式支付了购房款。《商品房买卖合同》第二十二条第三项约定，“（一）出卖人承诺于2018年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关法律文书交付给买受人。(二）出卖人不能在前款约定期限内办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转称登记的有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；2、约定日期30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文件的，双方同意按下列第1或2项处理（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.01%的违约金。”合同签订后，原告林燕、王志宏用贷款方式支付了购房款。被告开阳县恒煜房地产开发有限公司未按合同约定办理商品房转移登记的有关法律文书交付给原告林燕、王志宏。2020年6月19日，原告林燕、王志宏提起诉讼，讼请如前。一审法院认为，当事人应当切实履行合同义务。被告开阳县恒煜房地产开发有限公司与原告在《商品房买卖合同》中对办理转移登记有明确约定，被告开阳县恒煜房地产开发有限公司未能履行合同，应当承担违约责任，将符合办理商品房转移登记的文书交付给原告林燕、王志宏，并按合同约定的计算方式支付违约金。原告林燕、王志宏请求被告开阳县恒煜房地产开发有限公司交付符合办理商品房转移登记的文书同时要求以房价款325485元为基数，按日支付0.01%的违约金，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持；对被告提出的未能交付办理商品房转移登记的文书有政府方面的原因和原告在使用房屋过程中有占用公共通道、消防通道的意见属被告开阳县恒煜房地产开发有限公司在房地产开发过程中自身的问题和房开企业的管理问题，与本案无关，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，判决：一、被告开阳县恒煜房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内将符合办理商品房转移登记的相关文书交付给原告林燕、王志宏；二、被告开阳县恒煜房地产开发有限公司自本判决生效之日起10日内给付原告林燕、王志宏逾期办证违约金，自2018年10月1日起，以购房款325485元为基数，按合同约定的0.01%的标准计算，至实际交付办证的相关文书之日止；三、案件受理费154元，由被告开阳县恒煜房地产开发有限公司负担。二审期间，上诉人提交开阳县人民政府的专题会议纪要（2015）90号、开阳县住房和城乡规划建设局文件（2016）197号、开阳县住房和城乡规划建设局规划设计条件通知书（2015）007号（均为复印件），拟证明案涉项目分为一、二号地块，是统一规划，现二号地块还在建设中，没有竣工验收，不能办证是政府的原因，不能归责于上诉人，需等二号地块竣工之后才能统一竣工验收、办证。被上诉人质证称，不认可证明目的。上诉人提交开阳县自然资源局2020年8月18日出具的整改通知、贵州省开阳县人民法院（2020）黔0121民初2722号民事判决书，拟证明被上诉人存在违法搭建的事实，影响了验收。被上诉人质证称，不能验收不是因为被上诉人搭建的阳光房导致，据了解是因为整栋楼的消防未验收才导致不能竣工验收。经本院询问，上诉人认可案涉房屋尚不具备办理产权转移登记的条件。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为，关于逾期办证违约金，上诉人确实存在迟延协助办理产权转移登记的行为，一审判决系依据双方合同约定的内容认定违约金的计付标准及起止时间符合法律规定，上诉人提交的相关文件在本案双方当事人签订合同前即已存在，对履行合同并不产生影响，上诉人主张系政府原因导致迟延协助办理产权转移登记依据不足，本院不予采信。新冠病毒疫情发生在双方约定的协助办理产权转移登记期限之后，上诉人迟延协助办理产权转移登记与新冠病毒疫情无关，本院不予采信。上诉人所称被上诉人自身存在违法违章搭建的事实与上诉人迟延协助办理产权转移登记亦无关联，故本院对该项上诉理由不予采纳。被上诉人是否接收使用房屋，是否存在实际损失不影响上诉人依据合同约定的违约金条款承担违约责任。至于被上诉人未按期偿还银行贷款导致上诉人在银行的保证金被扣划，与本案并非同一法律关系，与本案并不存在必然关联，上诉人可另行主张权利，不影响上诉人承担迟延协助办理产权登记的责任。现案涉房屋尚不具备办理产权转移登记的条件，一审判决上诉人在判决生效之日起10日内将符合办理商品房转移登记的相关文书交付给林燕、王志宏无法执行，故本院予以纠正。综上所述，上诉人开阳县恒煜房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决部分判决内容不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省开阳县人民法院(2020)黔0121民初2372号民事判决第二项、第三项；二、撤销贵州省开阳县人民法院(2020)黔0121民初2372号民事判决第一项；三、驳回王志宏、林燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费308元，由上诉人开阳县恒煜房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年十一月二十五日书记员 帅艳芷