湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11556号上诉人（原审原告）：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路****东。法定代表人：聂金伟，总经理。委托诉讼代理人：李芳，湖南金顺达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘里周，男，1956年2月26日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘杰，男，1982年11月8日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。上诉人（原审被告）：刘杰，男，1982年11月8日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。上诉人广州市万科物业服务有限公司（以万科物业公司）与上诉人刘里周、刘杰物业服务合同纠纷一案，上诉人万科物业公司、上诉人刘里周、刘杰不服长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初5559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人万科物业公司上诉请求：1、撤销长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初5559号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、请求判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实不清,证据不足。案涉小区交房时间大致为2009年左右,距今已经长达十一年之久,小区内设施设备老旧、轻微破损,存在很多之前物业公司遗留的历史问题。上诉人对于小区提供的各项服务均是依照物业服务合同的约定严格履行,对于业主提出的小区内绝对不能有垃圾等要求对于物业公司来说过于严苛,上诉人提供的物业服务只要符合全面的、整体能接受的标准即应当认定物业公司履行了物业服务,业主有相关问题应当向物业公司及时沟通,如果在及时沟通后的合理时间内,物业公司无正当理由未处理或者拒绝处理,才可认定物业公司服务存在瑕拢。二、原审法院未支持支付违约金系认定事实和适用法律错误。首先,上诉人按照合同约定全面、充分地履行了合同义务,不存在履行瑕疵的情形;其次,即使上诉人存在履行瑕疵,但被上诉人亦未依据《博林金谷物业服务合同》交纳物业费,其行为构成违约,因此,依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条:“当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任。”因此被上诉人也应当支付部分违约金以示公平。综上所述,原审法院认定基本事实错误,适用法律错误,请求二审法院撤销一审判决,依法进行改判。上诉人刘里周、刘杰上诉请求：1、撤销长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初5559号民事判决，改判支持上诉人一审提出的按50%的额度缴纳物业管理费的请求；2、被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足。被上诉人于2018年初入驻小区，与业主委员会签订《博林金谷物业服务合同》，上诉人对于业主委员会的成立不知情，没有参与业主委员会的投票，业主委员会对相关成员没有进行公示，被上诉人与业主委员会签订物业合同内容上诉人不知情，且没有将合同内容如实告知和公示，对于物业费标准也不知道如何计算，因此业主委员会与被上诉人签订的物业合同不能作为上诉人真实意愿的表达。二、原审法院判定的上诉人所欠缴的物业费的90%的额度进行支付系认定事实和适用法律错误。被上诉人入驻涉案小区后，所提供的服务均达不到其所签订的合同所约定的标准。被上诉人在入驻前期提供的安防措施及车位维护不到位，导致上诉人的个人财产受到损失，小区各种措施维护不利，大部分绿植被毁以及垃圾倾倒无人管理等。上诉人无理由全额缴纳物业管理费。万科物业公司与刘里周、刘杰的答辩意见同其上诉事实与理由一致。万科物业公司一审诉讼请求：1、判令刘里周、刘杰交纳自2018年2月起至判决生效之日止暂计至2019年11月的物业服务费4468.14元（2018年2月1日至2019年1月15日按照建筑面积每平米1.5元计算，2019年1月16至2019年11月30日按照建筑面积每平米1.8元计算）；2、判令刘里周、刘杰以欠缴费用为基数，按照《博林金谷物业服务合同》约定以每日欠费总额的万分之五支付自2018年2月起至本案判决生效之日止（暂计至2019年11月）的逾期违约金1492.36元；3、请求判令刘里周、刘杰承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定以下事实：2009年3月28日，刘里周、刘杰与案外人长沙汇丰置业有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买了案外人长沙汇丰置业有限公司开发建设的湖南省长沙市天心区博林金谷住宅小区A11栋12层1203号房，建筑面积123.39平方米。2017年12月26日，广州市万科物业服务有限公司（乙方）与案外人长沙市天心区博林金谷小区业主委员会（甲方）签订《博林金谷物业服务合同》，其中约定合同期限自2018年1月16日起至2021年1月15日止。如合同到期时同时具备以下两个条件，本合同继续有效：A、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同；B、乙方同意继续履行本合同。住宅物业费收取标准为：按建筑面积1.8元/月/平方米（含税）；(2018年1月16日至2019年1月15日，按1.5元/平方米/月收取，2019年1月16日至2021年1月15日按1.8元/平方米/月)。物业服务费从2018年1月16日开始计收，按月缴纳，业主或物业使用人每月25日之前向乙方交纳下期的物业费，在所交月份的1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。合同还对物业服务内容与服务标准、合同时效、权利与义务、物业服务用房、物业服务费用、物业的经营与管理、违约责任、其他事项等进行了约定。上述协议签订后，万科物业公司依约为涉案小区提供了物业服务，刘里周、刘杰自2018年2月1日起未向万科物业公司交纳过物业费。2019年10月23日，万科物业公司在刘里周、刘杰所购涉案房屋门上粘贴《律师函》对其拖欠的物业费进行催收。另查明，万科物业公司在向博林金谷住宅小区提供物业服务过程中，存在安保管理不严格、卫生清洁不到位的情况。一审法院认为：万科物业公司作为物业服务企业与涉案小区业主委员会签订的《博林金谷物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力，物业服务企业和业主应当按照合同约定，履行合同义务。万科物业公司按约提供了大部分物业管理服务，刘里周、刘杰应当按照约定支付相应的物业管理费。一审法院认为万科物业公司履行物业服务时存在瑕疵，部分物业管理服务不到位。综上，一审法院酌定万科物业公司对刘里周、刘杰拖欠物业管理服务费引发的纠纷应自行承担10%的责任。根据合同约定物业费分段计算，刘里周、刘杰欠缴（自2018年2月1日至2019年1月15日）的物业管理费为1916元（1.5元/平方米/月×123.39平方米×11.5个月×90%），刘里周、刘杰欠缴（自2019年1月16日至2019年11月30日）的物业管理费为2099元（1.8元/平方米/月×123.39平方米×10.5个月×90%），共计4015元。后续欠缴的物业费按照222元/月计算至判决生效之日止。尽管《博林金谷物业服务合同》对物业管理费的交纳时间以及逾期付款的违约金均作出了明确约定，但因万科物业公司未按合同约定尽到充分完整的物业服务义务，万科物业公司亦未及时解决刘里周、刘杰所反映的管理瑕疵问题，万科物业公司要求刘里周、刘杰支付违约金的主张一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百五十三条之规定，一审法院判决如下：一、刘里周、刘杰于本判决生效后十日内支付广州市万科物业服务有限公司自2018年2月1日至2019年11月30日的物业服务费4015元；二、刘里周、刘杰按照222元/月的标准向广州市万科物业服务有限公司支付自2019年12月1日起至判决生效之日止的物业服务费；三、驳回广州市万科物业服务有限公司的其它诉讼请求。对一审法院查明的案件事实，当事人无异议。本院予以确认。二审中，上诉人万科物业公司提交的服务报告、施工作业过程验证记录表、整改图片、物业费收缴统计单，旨在证明万科物业公司对涉案小区提供了保洁、绿化、公共设施的维护与保养等物业服务，已经依照物业服务合同的约定履行了物业服务，业主对其服务表示满意。上诉人刘里周、刘杰提交的秩序维护照片、电梯照片、绿化养护照片、公共区域清洁照片、小区大堂管理照片、消防设施照片等材料,旨在证明万科物业公司未尽物业管理服务义务。本院认为,上述材料真实、合法，与本案相关,其证明力本院综合全案案情予以认定。本院认为，业主委员会依法选聘的物业服务公司签订的物业服务合同,对业主与物业服务公司均具有约束力。本案中,万科物业公司作为物业服务企业与涉案小区业主委员会签订的《博林金谷物业服务合同》合法有效，万科物业公司应按照合同约定全面履行自己的义务，刘里周、刘杰接受物业公司的服务，也应当按照合同约定缴纳物业费。万科物业公司作为小区的物业单位,理应提供质价相符的物业服务,对业主提出的车位、设备设施、秩序、绿化养护等应予以及时维护,万科物业公司所称小区老旧及历史遗留问题不是部分物业管理服务不到位的合理理由。因此,一审法院按照万科物业公司提供的服务内容、质量水平、服务瑕疵等酌情认定万科物业公司对刘里周、刘杰拖欠物业管理服务费引发的纠纷应自行承担10%的责任于法有据，刘里周、刘杰主张按照50%的比例缴纳物业费上诉请求不成立。关于违约金问题,因一审已查明万科物业公司未按合同约定尽到充分完整的物业服务义务,且刘里周、刘杰并非无故、恶意拖欠物业费,故一审法院对万科物业公司主张的违约金不予支持并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求均不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人广州市万科物业服务有限公司负担25元，由上诉人刘里周、刘杰负担25元。本判决为终审判决。审 判 长  周平平审 判 员  孙一中审 判 员  潘 威二〇二〇年十一月二十日代理书记员  张 敏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。