安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终8881号 上诉人（原审被告）：曹典平，男，1980年1月18日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：王先会，女，1984年5月6日出生，汉族，住安徽省肥东县，系曹典平之妻。 被上诉人（原审原告）：安徽省文一物业管理有限公司,住所地安徽省合肥市瑶海区龙岗经济开发区长江批发市场对面办公楼**。 法定代表人：赵虹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：汪祥，男，该公司员工。 上诉人曹典平因与被上诉人安徽省文一物业管理有限公司（以下简称文一物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2020）皖0122民初5738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 曹典平上诉请求：1.撤销安徽省肥东县人民法院（2020）皖0122民初5738号民事判决,发回重审或依法改判在文一物业公司诉讼请求金额基础上按70%收取物业管理费。2.案件一审及二审诉讼费由文一物业公司承担。事实和理由：1.物业公司在没有和业主沟通,征得业主同意的情况下，即占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车。2.电瓶车在楼道内,直接切断逃生通道,露天充电桩有安全隐患，下雨进水容易发生触电,露天充电桩没有护栏。3.小区商业街后门有很多,陌生人可以随意进出本小区,对业主居住环境带来安全隐患,楼道杂物过多,监控系统不能正常工作。4.根据法律规定，业主对建筑物内的住宅经营性用房等部分享有所有权，对专有部分外的共有部分享有共有和共同管理的权利。小区公共设施属全体业主共有,如果拿去投放广告,需征得全体业主同意,广告的收入也该均摊业主身上，物业公司不和业主进行沟通私自投放广告。5.要求整顿绿化,修缮绿化边缘，养护树木花草，拆除乱搭乱建，还原规划内所有绿化地。文一物业公司未按照《临时管理规约》、《前期物山管理服务合同》的约定提供相应的服务,应当依法承担相应法律责任。一审法院并未查明文一物业公司严重违反合同约定这一事实,径直判决曹典平需要支付物业费,与事实相悖。物业费在形式上表现为业主对物业服务企业提供服务所支付的对价,是业主享受物业服务的物质基础，由于物业公司根本没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵,业主依法对物业服务公司拥有同时履行抗辩权，可拒绝缴纳物业费。6.根据文一物业公司提供的证据(10)(11)(12)可以清楚地看出物业公司明目张胆的违约,并没有按照《前期物业管理服务合同》执行。文一物业公司违反合同约定,未能达到约定的管理目标,曹典平有权要求文一物业公司限期整改,逾期未整改,文一物业公司将承担相应的法律责任。文一物业公司不作为,管理不当，不管在服务、管理和处理问题上都存在瑕疵。文一物业公司未能严格依照《前期物业管理服务合同》履行合同义务,未能严格按照相关规定提供物业服务,并侵害业主的权益,属于违约,应承担赔偿责任。曹典平拒绝缴纳物业费,是依法行使抗辩权。 文一物业公司辩称，1.相关催缴证据已在一审提交，且在物业管理条例第七条中规定业主有按时交纳物业费的义务，物业费并未超过诉讼时效。2.案涉小区没有占用公共道路，开发商规划时已在路面预留停车位，非机动车在路面停车位停车合理。3.文一物业公司已对非机动车停放尽到管理义务，对小区的违章搭建已尽到劝阻义务且已向管理部门汇报。4.物业已尽到绿化维保义务，公共收益问题产生原因系因案涉小区未成立业委会。 文一物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令曹典平立刻向文一物业公司支付物业费5336元及滞纳金（自2020年7月1日按日千分之三计算至款请之日）2.一审案件诉讼费用由曹典平承担。 一审法院认定事实：2014年9月26日，曹典平以文一•托斯卡纳小镇小区B区11号楼1903室（面积89.2㎡）业主身份与文一物业公司签订一份前期物业服务合同,合同约定文一物业公司向曹典平及广大业主提供物业管理服务以及其他权利义务，文一物业公司按1.3元/月/平方米收取物业服务费。合同约定了双方的权利义务、委托服务事项、物业管理服务质量、物业服务和维修费用、违约责任等内容。案涉文一?托斯卡纳小镇小区一直由文一物业公司提供物业管理服务至今,期间曹典平因不满文一物业公司的物业服务，认为文一物业公司存在违约，自2016年9月1日至2020年6月30共拖欠物业费5334元（1.3元/月/㎡×46月×89.2㎡）。经文一物业公司书面催交，曹典平未支付拖欠的物业费，遂成讼。 一审法院认为，业主与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，该合同有效，对业主具有拘束力。本案中，该小区至今未成立选聘新的物业服务企业，仍属于文一物业公司管理。文一物业公司已经为曹典平提供了物业服务，曹典平作为业主应当支付文一物业公司物业费。曹典平认为文一物业公司未提供适当物业服务，可通过与物业公司沟通、协商解决，必要时也可通过业主大会根据法律、法规的规定和程序解聘物业服务企业，而不应以拒交物业费的方式来“维权”，对于其他已交纳费用的业主有失公平，也不利于维护业主自身的合法权益。对于文一物业公司要求曹典平支付拖欠物业费的诉讼请求一审法院予以支持。根据本案查明的实际情况，文一物业公司在物业服务质量上确有不当之处，故一审法院酌定减免10%物业服务费。关于文一物业公司提出的滞纳金的诉请，因证据不足一审法院不予支持。 一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、曹典平于判决生效后十日内支付文一物业公司物业费4801元（5334元×90%）；二、驳回文一物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由曹典平负担。 二审中，文一物业公司提交照片打印件24张、价格登记服务证副本2张、界定函复印件1张。证明目的：证明文一物业公司已按照物业服务合同约定尽到管理义务。另，对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，曹典平与文一物业公司签订的《前期物业服务合同》系合法有效的合同，双方均应按约履行。本案中，案涉小区仍属于文一物业公司管理，在文一物业公司履行了物业服务的义务后，曹典平应当按照物业服务合同的约定缴纳物业费。本案中，曹典平提交的证据显示，文一物业公司在提供物业服务期间服务有一定的瑕疵，一审法院结合本案查明的事实，酌情减免曹典平10%的物业费，并无不当。曹典平以文一物业公司在物业服务管理上存在瑕疵、案涉小区存在安全、绿化等问题为由要求减免30%的物业费，于法无据，与双方合同约定亦不符，本院不予采纳。 综上所述，曹典平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由曹典平负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱斌斌 二〇二〇年十一月十一日 法官助理张明武 书记员乔思齐 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。