湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8660号上诉人（原审被告）：武汉科越恒商业经营管理有限责任公司，住所地：洪山区雄楚大道**春林庭苑综********（武汉品胜商务秘书91）。法定代表人：葛宽明，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜俊，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄慧，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟真文，男，1993年12月13日出生，汉族，户籍地湖北省阳新县。委托诉讼代理人：秦新，湖北典恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：严琦，湖北典恒律师事务所律师。原审第三人：武汉大学资产经营投资管理有限责任公司，住所地：，住所地：武汉市东湖开发区武汉大学科技园内创业楼v>法定代表人：齐振远，该公司董事长。委托诉讼代理人：张雯，该公司员工。上诉人武汉科越恒商业经营管理有限责任公司（以下简称科越恒公司）因与被上诉人钟真文、原审第三人武汉大学资产经营投资管理有限责任公司（以下简称武大资产管理公司）房屋租赁合同纠纷一案。不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初4732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。科越恒公司上诉请求：1、判令撤销一审法院民事判决书第一项判决，依法改判上诉人与被上诉人签订的《赛博珞咖胡同商业租赁合同》、《商业经营管理服务协议》及相关合同附件有效；2,判令本案一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决上诉人与被上诉人签订的《赛博珞珈胡同商业租赁合同》（以下简称《租赁合同》）、《商业经营管理服务协议》（以下简称《服务协议》）及相关合同附件无效，属于事实认定错误以及法律适用错误，主要理由如下：一、租赁合同与转租合同并非主从合同的关系，转租合同具有独立性，其效力不受租赁合同的影响，应当单独判断。主从合同关系中一般从合同相对于主合同具有附属性，附属性意味着一方在与另一方的关系中占据主导地位，处于附属地位的一方以协助、支持处于主导地位的对方目的的实现为存在价值。然而，在转租合同的情况下，转租合同并不是为了转出租人更好的履行在先租赁合同的义务，而是自身具有独立的价值，二者在存在目的上相互独立。虽然转租合同的存在必须以存在在先的租赁合同为前提，但这并不能表明转租合同附属于在先租赁合同。原因在于转租合同的存在必须以存在在先租赁合同为前提，表明的是一种分类标准，是区分转租合同与一般租赁合同的判断依据，并不意味着二者具有主从关系。转租合同成立生效与否，决定性的因素是双方当事人是否意思表示合法、一致以及转出租人有无转租权，与在先租赁合同状况如何并无直接关系。就此看来转租合同并不具有附属性，而与在先租赁合同相互独立。在本案中，原审第三人代表业主与案外人武汉赛博数码有限公司（简称“赛博数码公司”）签订租赁合同，并约定承租人赛博数码公司有权转租；上诉人作为次承租人与赛博数码公司签订转租合同，同样保障了上诉人具有转租权，此后上诉人与包括被上诉人在内的诸多商户签署了相应商铺的《租赁合同》、《服务协议》及相关合同附件。因此，案涉商铺的《租赁合同》、《服务协议》及相关合同附件的效力应当独立判断。二、案涉《租赁合同》、《服务协议》及相关合同附件系上诉人与被上诉人经过友好协商自愿达成，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，依法应当合法有效。三、在先租赁合同因承租人违约被解除的情况下，上诉人作为次承租人签订的转租合同并不必然的被终止或解除，转租合同的效力更不受影响，不属于一审法院认定的无权处分的情形。【最高人民法院（2020）民一终字第75号民事判决书】出租人和承租人（转出租人）双方的在先租赁合被解除的同时，如果承认转租合同的效力也因此终止，实际上是认可在先租赁合同的双方当事人可以通过自己的行为决定转承租人的合法租赁权益。这违背了任何人不得以自己的行为损害他人合法权益的基本法律原则，对转承租人来说也是不公平的。即使因承租人（转出租人）违约而导致出租人解除合同时，也不应认可转租合同当然终止。现代社会注重交易安全和善意第三人利益的保护。对交易安全的保护要求合法有效的合同能够得到全部适当的履行。对善意第三人的保护则意味着第三人不应因自己过错以外的原因受到非法损害。因承租人（转出租人）违约导致在先租赁合同解除时，转承租人并不存在过错，其不应也受到合同效力终止的惩罚。另一方面，转承租人与出租人虽然未存在直接法律关系，但在转出租人有权转租时，转承租人对标的物的占有、使用应当认为是经过出租人同意的，即出租人允许转承租人占有使用标的物。此时，在在先租赁合同解除的情况下，转租合同履行的基础依然存在，应当保障转租合同的继续履行，以维护交易安全。故在转租合同有效的情况下，上诉人作为转承租人对租赁标的物享有的使用、收益等权益有合法的取得依据，应当受到法律的保护，不属于一审法院认定的无权处分情形，其与被上诉人签订的案涉合同依法亦应当受到保护。四、上诉人在原审第三人与赛博数码公司的租赁合同被解除后，耗费大量的精力沟通协调，努力与原审第三人直接建立租赁合同关系。虽然最终未能如愿，但上诉人在被迫腾退之前，已经采取了积极有效的方式协调原审第三人对包括案涉商铺在内的商户《租赁合同》、《服务协议》及相关合同附件中承租人的权利予以认可和承继，被上诉人在内的商户的经营未受影响，充分保障了其租赁权益。原审第三人与赛博数码公司的租赁合同被解除后，上诉人在武汉中院强制执行环节以次承租人的身份提出了执行异议。在武汉中院执行局的主持下进行了多次的协调，上诉人表示愿意代替赛博数码公司直接向原审第三人支付租金等费用并直接签订租赁合同，原审第三人虽未明确同意，但事实上也收取了上诉人支付的几百万元的费用。在该案执行过程中，武汉中院也并未对案涉商铺采取强制措施，各商户均经营正常。另外，根据一审提交的证据显示，2018年8月23日原审第三人向商场全体商户发出的《公告》中明确表示，其于2018年8月22日正式收回并接管商场一至四层物业，商场经营正常开展，商户将与上诉人签订的案涉《租赁合同》复印件提交其留存备案。而且，在上诉人被腾退后，原审第三人与继续经营的商户均直接签订了租赁合同。综上，一审法院事实认定错误，法律适用错误，从而得出错误判决。上诉人为维护自身合法权益特上诉至贵院，希望贵院在查明事实的基础上，依法支持上诉人的全部上诉请求。钟真文辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉维持原判。武大资产管理公司述称对原审判决无异议。钟真文向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认钟真文与科越恒公司签订的《赛博洛珈胡同商业租赁合同》及《商业经营管理服务协议》等相关合同附件无效；2、判令科越恒公司返还钟真文支付的47,000元；3、本案诉讼费用由科越恒公司承担。后钟真文追加一项诉讼请求为判令科越恒公司退还装修押金5,000元。一审法院认定事实如下：2018年4月12日，钟真文、科越恒公司签订了《赛博珞珈胡同商业租赁合同》及《商业经营管理服务协议》，科越恒公司将位于武汉市洪山区珞瑜路“赛博珞珈胡同”商场4楼建筑面积60平方米的4F002号商铺出租给钟真文经营餐饮，租期2年（2018年4月13日起至2020年4月12日），租金70元/平方米/月支付，6个月租金为25,200元。合同签订后，钟真文通过转账方式向武大资产管理公司支付了2018年5月3日-11月2日期间的租金25,200元，2018年4月13日-10月12日期间的物业费7,200元、履约保证金12,600元、经营保证金2,000元以及装修押金5,000元。另查明，武大资产管理公司为本案诉争的“赛博珞珈胡同”商场房屋的所有权人兼出租人，赛博数码公司为实际承租人，其将该商场四楼转租给钟真文赛博珞珈公司，将三楼转租给嘉裕利华公司，将四楼转租给了科越恒公司。2017年12月21日，武大资产管理公司诉武汉赛博数码有限公司（以下简称“赛博数码公司”）租赁合同纠纷一案经由武汉市中级人民法院审理作出（2017）鄂01民初3514号民事判决书，判决武汉大学管理公司与赛博数码公司之间的租赁合同及其补充协议于2017年5月23日解除，赛博数码公司应向武大资产管理公司支付欠付的租金、违约金，并且将赛博数码公司承租的位于武汉市洪山区珞喻路39号“武汉大学科技孵化器大楼”裙楼一至四楼的物业腾退。钟真文经营的商铺位于该案诉争裙楼的四楼。武大资产管理公司与赛博数码公司租赁合同纠纷一案进入执行阶段后，武汉市中级人民法院要求赛博数码公司、赛博珞珈公司、嘉裕利华公司以及本案科越恒公司将该商场水井、电井、配电间的物业管理权主动移交给武大资产管理公司。2018年8月23日，武大资产管理公司向商场全体商户发出《公告》，称其于2018年8月22日正式收回并接管该商场一至四层物业，租赁场所内各商户到招商部登记审核。同日，赛博珞珈公司与嘉裕利华公司、科越恒公司发出《公告》，称该商场的物业经营管理权已归于武大资产管理公司，并承诺将对2018年8月22日前与其签订合同的商户进行善后事宜，将在8月31日前针对保证金、未履行租金、装修押金等事宜拿出具体解决方案。上述事实亦为（2017）鄂01民初3514号民事判决书确认。此后，2018年10月25日钟真文与武大资产管理公司签订《临时占用协议》，约定从第三人接管租赁房屋次日的2018年8月23日至2018年10月22日期间钟真文的占用费为8400元，钟真文一次性向武大资产管理公司付清，结清全部费用后武大资产管理公司同意与钟真文签订正式的租赁合同。当日，钟真文按照《临时占用协议》的约定履行了义务后，武大资产管理公司与钟真文签订了4F002号商铺的《租赁合同》，约定租期从2018年10月23日起至2018年11月22日止，月租金4,800元及双方其他权利义务。一审法院认为：武汉市中级人民法院（2017）鄂01民初3514号民事判决书已发生法律效力，该判决确定第三人与赛博数码公司的租赁合同在2017年5月23日解除，之后科越恒公司作为商铺的次承租人已经丧失对涉案商铺占有、使用、收益的权利，而钟真文与科越恒公司签订的租赁合同时间为2018年4月12日，该钟真文与转租行为属于无权处分。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效该商铺所有权人为本案的武大资产管理公司，未追认科越恒公司的无权处分行为，故钟真文与科越恒公司签订的《赛博珞珈胡同商业租赁合同》无效。《商业经营管理服务协议》及相关合同附件是《赛博珞珈胡同商业租赁合同》的从合同，主合同无效，从合同也不具备法律效力，故钟真文请求确认钟真文、科越恒公司签订的《赛博珞珈胡同商业租赁合同》、《商业经营管理服务协议》无效的诉讼请求一审法院予以支持。合同无效后，科越恒公司应当返还收取的租金及其他费用，但钟真文应当支付实际占用商铺期间的占用费。2018年8月23日以后的租金钟真文已向武大资产管理公司交纳，2018年5月3日至2018年8月22日科越恒公司未腾退并实际占用商铺期间的租金收益也应当归于武大资产管理公司，现钟真文已向科越恒公司交纳2018年5月3日至2018年11月2日期间的租金。现查明，钟真文、科越恒公司签订《租赁合同》后至科越恒公司2018年8月22日将涉案商铺腾退交付第三人期间，涉案商铺系由科越恒公司实际占有使用并进行管理，故2018年5月3日至2018年8月22日科越恒公司未腾退商铺期间的租金及物业费应取决于武大资产管理公司是否向科越恒公司主张权利，科越恒公司没有必要退还给钟真文，科越恒公司仅应向钟真文退还2018年8月23日至2018年11月2日期间共计72天的租金，参照每月4,200元的标准计算为10,080元，退还2018年8月23日至2018年10月12日期间共计50天的物业管理费，参照每月1,200元的标准计算为2,000元，科越恒公司应当还返还钟真文支付的履约保证金12,600元，经营保证金2,000元，装修押金5,000元，以上共计应返还的费用共计31,680元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决：一、钟真文与武汉科越恒商业经营管理有限责任公司签订的《赛博珞珈胡同商业租赁合同》及《商业经营管理服务协议》及相关合同附件无效；二、武汉科越恒商业经营管理有限责任公司返还钟真文支付的租金10,080元，物业管理费2,000元，履约保证金12,600元，经营保证金2,000元以及装修押金5,000元等共计31,680元；三、驳回钟真文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审案件受理费减半后收取488元，由武汉科越恒商业经营管理有限责任公司承担296元，钟真文承担192元。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，房屋租赁法律关系中，对于房屋出租人而言，具有合法的房屋出租的权利系出租人的核心法律义务。本案中，房屋所有权人武大资产管理公司与房屋第一承租人赛博数码公司的租赁合同于2017年5月23日已经解除，赛博数码公司已经不再具有案涉房屋的使用权。而在该租赁合同已经解除已经接近一年的时间后，上诉人科越恒公司于2018年4月12日与被上诉人签订《赛博珞珈胡同商业租赁合同》及《商业经营管理服务协议》及相关合同附件，此时上诉人科越恒公司将案涉房屋出租的行为当然属于无权处分，在未取得所有权人认可或追认的情形下，原审判决以无权处分为由认定前述合同及附件无效本院予以确认。综上所述，上诉人武汉科越恒商业经营管理有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费976元，由武汉科越恒商业经营管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判员  张海鹏二〇二〇年十一月二十六日书记员  张 欣