广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5781号上诉人（原审原告）：王富，男，1972年6月14日出生，汉族，住四川省自贡市贡井区**********。委托诉讼代理人：李玉辉，女，1969年11月29日出生，汉族，住四川省自贡市贡井区**********，系上诉人妻子。被上诉人（原审被告）：中山深城建房地产有限公司，住所地广东省中山市********御城金湾花园1卡二层，统一社会信用代码914************594。法定代表人：徐传杰，该司执行董事。委托诉讼代理人：伍丽贤，广东松楠律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷斌，广东松楠律师事务所律师。上诉人王富因与被上诉人中山深城建房地产有限公司（以下简称深城建公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初11833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。王富上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：一、深城建公司存在欺诈行为。其销售人员告知王富17楼以下的房屋已卖光，王富坚持要15楼，后来又同意向王富出售15楼。二、王富对所购的物业一无所知，更谈不上了解。当事王富是不要的，是中介死缠烂打，威逼利诱交下签的认购书，交的定金。三、双方签合同时看的房并不是签订的这栋。开发商在签订协议时未履行诚实信用义务，王富有权解除合同，要求退还定金。四、双方仅签署商品房预约合同，不能签署商品房买卖合同的情况是不能归责任何一方，且涉案预约合同为格式合同，没有继续签订商品房买卖合同原因不在王富。五、定金是预付款性质，因为本案没有签署商品房买卖合同，深城建公司收取王富的定金属于不当得利。六、王富交钱时，深城建公司并没有跟王富说明该款项的性质能否退还等，且对方行为缺乏诚实信用原则。深城建公司辩称：1.王富申请退定金是因为经济困难原因，不想继续履行合同。具体答辩意见如一审答辩意见一致。2.网签政策导致2017年签完合同后2019年再正式签订商品房买卖合同。王富的陈述与本案事实不符。王富向一审法院起诉请求：深城建公司立即返还王富交付的定金20000元。诉讼中，王富增加一项诉讼请求为：解除王富、深城建公司于2019年10月22日签订的认购书。一审法院认定事实：2019年10月22日，王富与深城建公司签订编号为YC0003834御城金湾花园认购书（以下简称认购书）及御城金湾花园购买风险提示。认购书主要约定王富认购位于中山市********御城金*************单位，总价为989065元，认购方式为银行按揭；定金20000元，签署认购书时付清；首期（含定金）299065元，王富于签订认购书后7天内付清，同时签署中山市商品房买卖合同；贷款690000元，王富于签署中山市商品房买卖合同的同时办理银行按揭手续；如不履行认购书任何条款或未能按时交付楼款，即视为王富违约，并放弃认购书之任何权益，而深城建公司有权解除认购书、王富已交付之所有定金不予返还，及保留追讨其他赔偿的权利，深城建公司有权以任何方式处理该物业；确认在签署认购书前，已经理解并同意上述内容及其含义，并在此前提下购买御城金湾花园的房产，并承诺今后不以上述已告知的风险作为要求开发商承担责任的依据。双方还约定了其他事项。同日，王富以刷卡方式向深城建公司支付御城金湾花园5幢3单元1503房定金20000元。深城建公司向王富出具收款收据予以确认。庭审中，王富、深城建公司确认双方没有签订商品房买卖合同。王富认为因当时销售现场很乱，所以其实际是先交了20000元定金再签订认购书，而后觉得自己没有能力支付剩余款项，故第二天就找到深城建公司提出退钱但未果。深城建公司则认为签订案涉认购书后，王富只支付了20000元定金，此后未能按约定支付首期款，也没有办理网签或签订正式的中山市商品房买卖合同，至于王富所称的退款事宜，其并未提供证据证明其曾向深城建公司书面申请。对王富提出的解除案涉认购书认为由法院依法判决。一审法院认为，王富、深城建公司签订的御城金湾花园认购书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案认购书约定王富须于2019年10月30日支付首期款299065元及签订中山市商品房买卖合同，但王富未能依约支付首期款并与深城建公司签订中山市商品房买卖合同，该行为足以表明王富以个人原因要求解除认购书，放弃签订正式商品房买卖合同。关于定金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，双方签订的御城金湾花园认购书系预约合同，预约合同是为订立本约作准备。债务人违约拒不签订本约的，不宜强制其缔结本约。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”王富向深城建公司支付20000元定金后，因个人原因不签订本约，根据上述规定，王富无权要求返还定金，故王富主张深城建公司返还定金20000元，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、解除王富与深城建公司于2019年10月22日签订的御城金湾花园认购书；二、驳回王富的其他诉讼请求。一审案件受理费300元，减半收取计150元，由王富负担。本院二审期间，王富提交了证据：1.销售现场照片，拟证明销售现场混乱；2.中山12345热线信息，拟证明王富向深城建公司申请退款事实；3.照片，拟证明涉案房屋已出售；4.录音光盘，拟证明签订认购书后就见不着深城建公司。经质证，深城建公司对上述证据1第一张照片的真实性、合法性确认，关联性不确认，第二张照片的真实性、合法性及关联性均不予确认；对证据2关联性不予确认；对证据3真实性予以确认，关联性不予确认；对证据4真实性、合法性及关联性均不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，根据深城建公司一审提交销售现场照片，深城建公司在销售现场公示了商品房买卖合同文本、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证等文件。二审诉讼中，王富向本院确认向一审法院提交的起诉状，向本院提交的上诉状、授权委托书均系其妻子李玉辉冒签，但其确认提起本案诉讼、上诉及委托李玉辉为其本案诉讼代理人均是其真实意思。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。故本案二审争议焦点为深城建公司是否有权没收王富交付的购房定金。王富与深城建公司签订的御城金湾花园认购书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照认购书约定履行签订商品房买卖合同的义务。根据深城建公司公示的文件，王富在签订该认购书时应当知道买卖标的的主要性质及将来拟签订的商品房买卖合同的主要条款。其在签订认购书后，拒绝按照认购书的约定与深城建公司签订商品房买卖合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；……”《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因王富拒绝履行签订本约的合同义务，故深城建公司有权没收王富支付的定金20000元。一审判决对此认定并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人王富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人王富负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  赖晓筠审 判 员  刘 通二〇二〇年十一月二十四日法官助理  孙翠红书 记 员  郭燕婷