湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终2134号上诉人（原审原告）：刘苏亚，男，汉族，1943年10月29日出生，住湖北省十堰市茅箭区。上诉人（原审原告）：刘晶源（与刘苏亚系父子关系），男，汉族，1977年2月13日出生，住湖北省十堰市茅箭区。上诉人（原审被告）：十堰市虹桥物业管理有限公司。住所地：湖北省十堰市车站路**。法定代表人：朱明成，该公司总经理。委托代理人：沈翔，该公司副总经理。代理权限：一般代理。上诉人刘苏亚、刘晶源与十堰市虹桥物业管理有限公司（以下简称：虹桥物业公司）因物业服务合同纠纷一案，均不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2020）鄂0302民初96号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成由审判员张静担任审判长，审判员耿纪和、郑飞参加的合议庭审理了本案。经过阅卷和询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘苏亚、刘晶源上诉请求：撤销一审判决，依法改判虹桥物业公司退还收取的停车费7445元、物业费6504元、多收取的燃气安装费150元，共计14099元，停止收取刘苏亚、刘晶源停车费、物业费。事实和理由：刘苏亚、刘晶源未与虹桥物业公司订立物业服务合同，虹桥物业公司没有业主大会的授权，强行收取物业费违规且违法。虹桥物业公司收取了刘苏亚、刘晶源的停车费，却未提供停车位。虹桥物业公司应当退还刘苏亚、刘晶源已缴纳的停车费7445元、物业费6504元、多收取的燃气安装费150元。虹桥物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回刘苏亚、刘晶源的诉讼请求，或裁定将本案发回重审。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，仅依据《房屋买卖合同》确定刘苏亚、刘晶源即为案涉房屋茅箭区车站路**虹桥25-1-301的所有权人，显然错误。涉案房屋仅有买卖合同，刘苏亚、刘晶源并未到不动产登记部门进行变更登记，亦未到虹桥物业公司做业主人员登记。2.虹桥物业公司系前期物业，停车收费取得了业主授权，收取停车费，于法有据。刘苏亚、刘晶源所缴纳的停车费是否属于小区业主的车辆还不确定，且刘苏亚、刘晶源在虹桥物业公司的范围内接受停车管理服务，就应当缴纳相应的服务费。3.虹桥物业公司收取150元的天然气服务费，系虹桥物业公司另行铺设管网的费用，并不属于燃气公司的建设安装费。针对对方的上诉，刘苏亚、刘晶源、虹桥物业公司均辩称：答辩意见同己方的上诉意见。刘苏亚、刘晶源向一审法院起诉请求：1.判令虹桥物业公司停止收取刘苏亚、刘晶源的停车费、物业费；2.判令虹桥物业公司返还强制收取的停车费7445元、物业费6504元；3.判令虹桥物业公司退还多收取的燃气安装费150元。一审法院认定事实：虹桥建材商城是商住综合小区，因没有专有车位，车辆一般停放在小区内道路旁边或其他共用场地。虹桥物业公司是虹桥房地产公司为虹桥建材商城选聘的物业服务企业。该商城（小区）至今未成立业主委员会。2015年6月26日，虹桥房地产公司召集部分商住户，召开“虹桥市场停车收费”座谈会，与会人员就停车收费问题形成决议。会后，虹桥物业公司征集部分商住户在上述会议纪要上签名，要求尽早设立停车收费门禁安保系统，帮助商户解决停车难、行车难问题。同年10月8日，虹桥物业公司张贴《虹桥建材商城车辆进出收费公告》。根据公告内容，虹桥建材商城的商住户名下的小型货车、轿车、7座及以下商务车、面包车类开放办理年卡，小型货车停车费每年1500元，商户轿车停车费每年1200元，住户轿车每年900元，多台车辆价格不递增等。2015年7月23日，虹桥物业公司与东风汽车公司燃气公司签订《燃气管道安装合同》，虹桥物业公司委托东风汽车公司燃气公司承担虹桥建材商城小区燃气安装工程的外网、庭院管及约800户住宅中的阀门、计量表具的设计及安装，工程价款按每户2200元包干结算。虹桥物业公司按每户2350元收取了刘苏亚、刘晶源等业主的燃气安装费。2012年9月5日，王兆芹、王化昌、何胜华和刘苏亚、刘晶源、李红霞签订《房屋买卖合同》，约定将王兆芹名下的十堰市茅箭区车站路16号虹桥25-1-301号房屋卖给刘晶源。此后，王兆芹将涉案房屋移交给刘晶源，由刘晶源、刘苏亚使用，但尚未办理不动产权属变更登记。刘苏亚、刘晶源此后以王兆芹名义向虹桥物业公司交纳物业服务费，并交纳了部分停车费。刘苏亚、刘晶源为证明向虹桥物业公司交纳了停车费，向一审法院提交了部分票据。其中载明票据用途为停车费的有1张80元的收据，该收据是虹桥物业公司向刘苏亚、刘晶源发放24张临时停车卡的费用。虹桥物业公司认可刘苏亚、刘晶源交纳了停车费1600元。一审法院认为：刘苏亚、刘晶源购买虹桥小区的房屋后，已实际占有使用该房屋，应属虹桥小区的业主。虹桥物业公司与刘苏亚、刘晶源属物业服务合同关系，双方的权利义务应依照法律规定或合同约定。虹桥物业公司向刘苏亚、刘晶源收取物业服务费用不违反法律规定，刘苏亚、刘晶源主张返还不应支持。虹桥物业公司未能证明就共用场地停放车辆与刘苏亚、刘晶源签订有收取停车费的约定，其收取停车费没有合同依据。《物业管理条例》规定“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续…”。《湖北省物业服务收费管理办法》规定“物业管理区域内占用业主共有道路或者场地用于停放机动车辆的车位，属于全体业主共有，可以收取停车费，管理、使用、收费等具体事项由业主大会决定，建设单位、物业服务主体等不得销售或者变相销售”“利用业主公用部位、公用设施设备经营所得收益属于全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途”。刘苏亚、刘晶源的车辆是停放在商城内共有道路或场地用于停放车辆的车位上，根据以上规定，在上述场地停车可以收取停车费，但收费事项应由业主大会决定。业主大会有特定的要求和形式，虹桥物业公司组织部分业主召开的座谈会不能替代业主大会，座谈会形成的纪要效力不能等同于业主大会的决定。即便有部分业主在会议纪要上签名，仅能证明签名的部分业主就会议达成的意见与虹桥物业公司达成合意，效力不能及于其他业主。《关于规范十堰城区物业服务收费管理有关问题的通知》规定：除《湖北省物业服务收费管理办法》已经明确规定的相关内容外，结合我市实际，对相关问题暂作如下规定“…在业主大会未成立前，物业管理区域内业主共有并且可以停放车辆的场地，可免费停放本小区业主车辆”。虹桥建材商城尚未成立业主大会，刘苏亚、刘晶源是虹桥建材商城的业主，根据以上规定，在商城物业管理区域内业主共有且可以停放车辆的场地，在业主大会成立且作出收取停车费决定之前，刘苏亚、刘晶源可以在可停放车辆的共有场地免费停放车辆，虹桥物业公司收取刘苏亚、刘晶源停车费没有法律依据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持；业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。因此，刘苏亚、刘晶源关于虹桥物业公司停止收取停车费及退还收取的停车费的诉讼请求应予支持。刘苏亚、刘晶源主张的停车费中，虹桥物业公司认可的部分超出刘苏亚、刘晶源提供的票据中能证明的部分，虹桥物业公司收取刘苏亚、刘晶源的停车费应依虹桥物业公司认可的金额认定。十堰市物价局在关于东风汽车公司燃气公司管道燃气庭院管网建设安装费的批复中明确了燃气企业收费的标准及上限，虹桥物业公司在组织小区业主安装过程中，其代收的费用不应超过政府规定的限额；如确需收取其他费用，也应依据物业管理的相关规定保证业主的知情权和决策权。虹桥物业公司没有证据证明在收费前已就提高收费标准按照法定程序征询了业主的意见，刘苏亚、刘晶源主张虹桥物业公司返还多收的燃气安装费用150元应予支持。依照《物业管理条例》第四十条、第五十四条、并参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《湖北省物业服务收费管理办法》第九条、《关于规范十堰城区物业服务收费管理有关问题的通知》第三条第（三）项的规定，判决：一、虹桥物业公司停止向刘苏亚、刘晶源收取停车费；二、虹桥物业公司退还刘苏亚、刘晶源停车费1600元、多收取的燃气安装费150元；三、驳回刘苏亚、刘晶源的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由虹桥物业公司负担，退还刘苏亚、刘晶源40元。二审期间，刘苏亚、刘晶源、虹桥物业公司均未向本院提交新的证据。二审审理查明：一审法院查明认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：刘苏亚、刘晶源上诉主张要求虹桥物业公司退还收取的停车费7445元、物业费6504元及多收取的燃气安装费150元，其中一审支持了刘苏亚、刘晶源前述的部分诉请即支持了刘苏亚、刘晶源要求退还停车费中的1600元以及多收取的燃气安装费150元，对于停车费中的其他部分5845元（7445元-1600元）及物业费6504元未予支持，本院仅对刘苏亚、刘晶源上诉请求中一审判决未支持的诉请进行审查。对于刘苏亚、刘晶源上诉主张的另5845元停车费，因刘苏亚、刘晶源在一审时所提交的相关票据并不能够证实是其二人向虹桥物业公司交纳的停车费用的票据，故其二人持相应票据要求虹桥物业公司退还另5845元停车费的请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于刘苏亚、刘晶源上诉要求退还物业费6504元的主张，因其二人实际在案涉小区居住，系案涉房屋的实际占用人和使用人，其接受了虹桥物业公司提供的物业服务，并以业主的身份向虹桥物业公司缴纳了相应的物业费用，其二人以与虹桥物业公司不存在物业服务合同关系，且虹桥物业公司提供物业服务不到位为由，要求虹桥物业公司退还其二人已缴纳的物业费无事实和法律依据不能成立，本院亦不予支持。刘苏亚、刘晶源另上诉主张的判令虹桥物业公司停止收取物业费的理由亦无事实和法律依据的，不能成立，该上诉请求本院亦不予支持。虹桥物业公司上诉主张以刘苏亚、刘晶源非案涉房屋业主，作为本案原告主体不适格，且物业公司收取停车费、及燃气安装费150元均于法有据为由，请求不予退还已收取的刘苏亚、刘晶源的停车费及燃气安装费150元。关于刘苏亚、刘晶源的原告身份问题，二人从案涉房屋即湖北省十堰市茅箭区车站路16号虹桥25-1-301原业主王兆芹手中购买了该房屋后，实际占有、使用该房屋，虽前述房屋未办理过户登记手续，但不影响刘苏亚、刘晶源二人在案涉小区的业主身份，且二人自入住后以王兆芹的名义实际缴纳了相应的物业费、水电费、等费用，虹桥物业公司亦接受了刘苏亚、刘晶源二人所缴纳的前述费用，亦视为虹桥物业公司认可其二人的业主身份，刘苏亚、刘晶源二人作为本案的原告主体身份适格。关于刘苏亚、刘晶源主张的停车费、燃气安装费150元是否应予退还的问题。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”以及《关于规范十堰城区物业服务收费管理有关问题的通知》规定：除《湖北省物业服务收费管理办法》已经明确规定的相关内容外，结合我市实际，对相关问题暂作如下规定“…在业主大会未成立前，物业管理区域内业主共有并且可以停放车辆的场地，可免费停放本小区业主车辆”。虹桥物业公司收取刘苏亚、刘晶源的停车费于法无据，对已收取的停车费应予退还。虹桥物业公司上诉主张不退还收取的刘苏亚、刘晶源停车费的理由无事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。另，依据前述《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，以及十堰市物价局下发十价环资规（2012）70号“关于东风汽车公司燃气公司管道燃气庭院管网建设安装费”的批复明确了燃气企业收费的标准及上限。虹桥物业公司在组织小区业主安装过程中，其代收费用不应当超过政府规定的限额；如确需收取其他费用，也应依据物业管理的相关规定保证业主的知情权和决策权。虹桥物业公司没有证据证实在收费前，已就提高收费标准按照法定程序征询了业主的同意。故一审法院判令其返还多收的费用有事实和法律依据，本院予以支持。虹桥物业公司上诉主张不予退还多收取的燃气安装费150元的理由无事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。综上，刘苏亚、刘晶源、虹桥物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费189元，由上诉人刘苏亚、刘晶源负担109元，上诉人十堰市虹桥物业管理有限公司负担80元。本判决为终审判决。审判长 张 静审判员 耿纪和审判员 郑 飞二〇二〇年十一月三十日书记员 胥心洁