北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10609号上诉人（原审被告）：厉娜，女，1988年8月13日出生，汉族，无业，住山东省苍山县。委托诉讼代理人：张明军（厉娜之夫），1988年5月21日出生，汉族，无业，住山东省临沂市罗庄区。被上诉人（原审原告）：高峰，男，1978年12月13日出生，汉族，无业，住天津市南开区。上诉人厉娜因与被上诉人高峰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初11425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。厉娜上诉请求：一、请求法院撤销一审判决，依法改判；二、本案上诉费由高峰承担。事实与理由：一审判决事实认定不清。2019年12月21号，厉娜致电高峰收房（房屋位于北京市大兴区泰禾中央广场21c-2-905），因高峰身处外地无法办理书面协议，遂达成口头收房约定，高峰同意并约定房屋钥匙及水电卡放在房间内储物柜上，后厉娜搬离房屋。所以2019年12月21日北京明辉伟业投资管理有限公司（以下简称明辉伟业公司）与高峰的房屋租赁合同确已到期，厉娜不应承担任何违约责任与房屋租金。高峰辩称，同意一审判决，不同意厉娜的上诉请求及意见。高峰向一审法院起诉请求：1．判令厉娜支付2019年12月1日至2020年4月30日房屋租金27500元及违约金11000元，共计38500元；2．判令厉娜支付2019年3月1日至2019年11月30日每月少支付的租金500元，共计4500元；3．判令厉娜承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年3月22日，高峰与北京泰禾嘉信房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》购买黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地项目中的021c-2#办公商业楼第9层905号（涉案房屋）。明辉伟业公司为自然人独资公司，股东为厉娜，厉娜与张明军系夫妻关系。2018年7月28日，高峰（委托方，甲方）与明辉伟业公司（受托方，乙方）之间合意签订《房屋出租委托代理合同》，合同约定甲方将位于北京市泰禾中央广场21C-2-905的房屋，建筑面积为76平方米的房屋，委托乙方代理对外出租。委托代理期限自2018年8月1日至2020年8月1日止，共计24个月。甲方同意每年预留出22个工作日，作为乙方接洽承租、寻找合适客户的工作期。期满后从2018年8月1日起开始计算租金，工作期内若产生租金收益归乙方所有。委托代理价格与交付方式：甲方委托乙方代理的房屋租金为5500元／月，租金每季度支付一次，乙方提前三个工作日向甲方支付应付款项（遇法定节、假日顺延，不再另行通知）。具体房租交付清单：2018年8月1日乙方支付房租16500元，2018年11月1日乙方支付房租11000元，2019年2月1日乙方支付房租11000元，2019年5月1日乙方支付房租16500元，2019年8月1日乙方支付房租16500元，2019年11月1日乙方支付房租16500元，2020年2月1日乙方支付房租16500元，2020年5月1日乙方支付房租16500元。甲方的权利与义务约定：甲方提供的房屋及室内设备设施应完好无损，如遇自然损坏且已影响承租人正常使用的，甲方应在五日内修复并交付承租人使用，超过上述规定期限免租期自动顺延。该合同附表一房屋设备设施清单显示：2018年7月28日甲方提供的房屋及设备设施完好无损（经过甲乙双方确认签字）。甲方负责承担涉案房屋的物业管理费与供暖费。其他如水、电、煤气、卫生费、电话费、有线收视费等，自本合同生效时须处于结清状态，如因费用未结清而导致乙方损失的，其损失部分应由甲方支付，或由乙方自应支付给甲方的租金中扣除。乙方的权利与义务：委托期满后由乙方负责监督承租人结清水、电、煤气、电话等各项费用，如有拖欠由乙方负责结清，同时清点屋内各项设施及家具家电。该合同第六条违约责任显示：违反上述合同条款的行为即视为违约，双方均不得以任何理由单方修改或解除合同。如确有特殊原因，需提前30天书面通知对方，并须赔偿对方合同约定的两个月房租作为违约金。合同签订后，甲方于签订合同当日将该房屋交付给乙方，张明军当日支付甲方2018年8月1日至2018年10月31日期间房屋租金16500元。2018年11月2日，张明军支付甲方房屋租金11000元（扣除2018年免租期）。在庭审中，双方表示在2018年12月协商过将月租金变更为5000元。2019年2月2日，张明军支付甲方房屋租金10000元（扣除2019年免租期）。2019年5月3日至2019年11月10日，张明军每月支付甲方房屋租金5000元。2019年10月8日，明辉伟业公司被核准注销，其清算报告显示公司已成立清算组，清算组对其资产进行了全面清算核查，已清算完毕，其股东决定一致确认清算报告内容，注销后的未尽事宜由全体股东承担，全体股东亲笔签字或加盖公章：厉娜。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，高峰与明辉伟业公司签订的《房屋出租委托代理合同》，是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。在合同履行期间，明辉伟业公司与高峰协商变更月租金标准，口头约定由5500元变为5000元，虽高峰称未同意，但从2019年3月1日开始，明辉伟业公司按照月租金5000元的标准向其支付涉案房屋租金，高峰对此未提出异议，故法院认为，双方已通过协商一致的方式将月租金变更为5000元，对高峰要求厉娜支付自2019年3月1日起至2019年11月30日止少支付的租金4500元的诉讼请求，法院不予支持。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，明辉伟业公司为厉娜独资设立，厉娜未有证据证明公司财产独立于自己的财产，且明辉伟业公司已于2019年10月8日核准注销，其股东会决议显示注销后的未尽事宜由全体股东承担，故厉娜作为被告，主体适格。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。厉娜称其已经支付2019年12月涉案房屋租金并于2019年12月21日搬离涉案房屋告知高峰办理房屋腾退手续，但其未提交证据证实自己的主张，故对厉娜的此项抗辩，法院不予采信，对于高峰主张双方之间的租赁合同于2020年5月1日解除，法院予以采信。对高峰要求厉娜支付2019年12月1日至2020年4月30日期间房屋租金27500元的诉讼请求，因从2019年3月1日开始，明辉伟业公司已按照5000元标准支付涉案房屋租金，故法院认定为25000元；关于高峰要求厉娜支付违约金11000元的诉讼请求，因合同中未约定迟延支付租金需支付违约金，故法院不予支持。一审法院判决：一、厉娜于判决生效后10日内支付高峰（2019年12月1日至2020年4月30日）房屋租金25000元；二、驳回高峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，高峰与明辉伟业公司签订的《房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。在案证据显示，明辉伟业公司最后一次支付租金系2019年11月，厉娜称其已经支付2019年12月涉案房屋租金并于2019年12月21日与高峰协商一致腾退涉案房屋，合同当日确已到期，但其未提交证据证实自己的主张，应当承担举证不能的不利后果，一审法院对厉娜此项抗辩不予采信，认定双方之间的租赁合同于2020年5月1日解除，并无不当。一审法院据此对高峰要求厉娜支付2019年12月1日至2020年4月30日期间房屋租金27500元的诉讼请求合理部分予以支持，处理正确，本院予以确认。综上所述，厉娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由厉娜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张玉贤审 判 员 耿燕军审 判 员 刘 洁二〇二〇年十一月二十六日法官助理 韩舒同书 记 员 岳国英