宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初8199号 原告（反诉被告）：朱汉康，男，1983年7月7日出生，汉族，户籍所在地安徽省庐江县。 委托诉讼代理人：张禹行，浙江欧硕律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈祥，男，1989年5月10日出生，汉族，户籍所在地浙江省宁波市江**，法律文书送达地址：浙江省宁波市江北区。 原告朱汉康与被告陈祥房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年9月3日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年9月29日公开开庭进行审理。期间被告提起反诉，本院审查后予以受理，并决定合并审理。后因案情复杂，本案依法转为独任制普通程序审理，并于2020年11月12日公开开庭进行审理。原告朱汉康的委托诉讼代理人张禹行、被告陈祥到庭参加两次诉讼。本案现已审理终结。 原告朱汉康诉请：1.判令确认房屋租赁合同于2020年6月10日解除；2.判令被告返还原告押金42500元并支付利息损失，利息损失自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至履清之日。事实与理由：原告向被告租赁商铺，双方已于2020年6月10日解除合同并腾退案涉房屋，原告已实际支付房租至2020年6月13日。被告至今未退还押金42500元。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告陈祥答辩称：1.原告将钥匙移交给被告，系委托被告转租房屋，并非双方协商一致解除合同，原告仍在使用案涉房屋，双方之间的房屋租赁合同并未于2020年6月10日解除；2.被告未按照合同约定支付租金，亦未按期缴纳物业费，应按照合同约定承担违约责任，赔偿被告50000元，故被告无需退还原告押金。 被告陈祥反诉诉请：1.确认双方合同于2020年9月3日解除；2.判令反诉被告向反诉原告支付2020年6月13日至2020年9月3日的租金38191.78元；3.判令反诉被告将宁波海曙迪仔小吃店的注册地址迁离宁波市××街××号商铺并拆除门面广告等，将商铺恢复原状（拆除费用500元）；4.判令反诉被告以房租标准支付自2020年9月4日起至宁波海曙迪仔小吃店的注册地址迁离宁波市××街××号商铺之日止的占有使用费；5.判令反诉被告支付电费5283.90元；6.判令反诉被告支付以85000元为基数自2020年6月13日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算的逾期支付租金违约金；7.判令反诉被告支付违约金50000元，与44500元押金抵扣后仍应支付5500元。以上各项金额合计72984.32元；8.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告于2020年6月10日将案涉商铺移交给反诉原告的行为是委托反诉原告进行转租，原被告从未就合同解除达成协商一致。反诉被告未按合同约定缴纳租金的行为已构成违约，理应承担违约责任。 原告朱汉康反诉答辩称，1.案涉合同已于2020年6月10日解除；2.案涉商铺已于2020年6月10日腾退并移交，此后并未使用该商铺，无需支付2020年6月14日至2020年9月3日的租金；3.反诉原告要求支付门面拆除费用500元，但未提供相关费用凭证；4.反诉被告在涉案房屋注册的工商主体已于2020年11月注销，且反诉原告要求支付注册地址占有使用费的诉请无法律依据，无需支付；5.2020年1月23日之后，因新冠肺炎疫情爆发，反诉被告未再继续使用案涉房屋，故不应产生水电费。且水电费一直由当时店长代为缴纳，现因店长失去联系，无法核实缴纳情况；6.因合同已于2020年6月10日解除，不存在逾期支付租金的情况，亦无需支付逾期支付租金违约金；7.案涉合同系因新冠肺炎疫情影响无法继续履行，且反诉原告作为二房东，通过转租行为一年获利7万，并不存在损失，故反诉被告无需承担违约金。综上，请求法庭驳回反诉原告全部诉讼请求。 本院经审理，认定无争议事实如下，2018年11月15日，原、被告签订《商铺租赁协议》一份，约定：被告将坐落于宁波市车轿街第二百货商场东门4号商铺出租给原告使用；租期36个月，自2018年6月13日至2021年6月13日；年租金17万元，首期租金于2018年6月13日前缴纳，之后半年一付，每次提前一个月支付下一期租金；房屋租赁保证金42500元，与首期租金同时缴纳，合同到期后一个月内返还，保证金作用为承担因原告违约，包含但不仅限于以下行为：终止租赁、拖欠房租、私下转租、损坏房屋及器材设备等行为对被告造成的损失；双方如有一方违约的，应赔偿对方50000元；如原告逾期交付租金，应按租金2%支付违约金。合同签订后，原告向被告按约支付了租金及保证金，被告将案涉房屋交付给原告使用。 2020年4月，原告以受新冠肺炎疫情影响无法正常经营为由，向被告提出解除租赁合同，并要求被告积极寻找新租客。此后双方多次协商未能达成一致。2020年6月10日，原告将案涉房屋移交给被告。双方签署《房屋移交书》，载明“致陈祥先生，现将原租于宁波市车轿街第二百货商场东门4号商铺移交于您，附房屋钥匙一把”，双方在移交书上签字确认。被告实际支付房租至2020年6月13日。另外，案涉商铺于2019年11月15日至2019年12月15日产生电费1950.90元，2019年12月16日至2020年1月15日产生电费1841.90元，2020年4月产生电费770.60元，2020年5月产生电费720.50元，以上费用共计5283.90元。 另查明，案涉房屋系被告向案外人黄桂根承租后转租给原告，租期自2018年6月3日至2021年6月2日。 又查明，原告、被告于2020年4月通话，原告提出希望提前解除合同、不再继续租赁案涉房屋，对此被告表示不能退还押金，要求原告自行对外转租，同时明确房租已交至2020年6月13日，原告无需提前一个月缴纳下一期租金。原告又表示其会尽量对外出租，如实在不行，确定不租了，就将案涉房屋腾退并移交给被告指定的人，具体后期再商量。 上述事实由原告提供的《商铺租赁协议》《房屋移交书》、电子回单、录音，被告提供的照片、电费发票、租赁合同等证据及原、被告在庭审中的陈述予以证实。 本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法应受法律保护。本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同于何时解除；二、原告是否应当承担违约责任，如何承担。 关于争议焦点一，原告认为，案涉合同约定租期虽未届满，但原告口头向被告明确告知解除合同，被告亦已实际接收案涉商铺，案涉合同已实际无法履行，应当视为双方协商一致解除合同。被告认为，其接收商铺系因原告请求被告帮忙转租，原告并未同意解除合同。原、被告双方均提供通话录音一份予以证明自己的主张。本院认为，根据双方的通话录音，原告曾向被告明确表示过其确定退租后会腾退并移交房屋，被告在当时虽并未做出明确肯定的意思表示，但其签收《房屋移交书》的行为应当视为同意解除合同。因此，本院认定案涉合同于2020年6月10日解除。 关于争议焦点二：原告主张，案涉合同系因新冠肺炎疫情影响而无法继续履行，属于不可抗力因素，其无需承担违约责任。被告认为，其并未同意与原告解除案涉合同，原告逾期支付租金显属违约，应当承担违约责任。本院认为，案涉合同已于2020年6月10日解除，但合同的解除不影响合同一方要求另一方赔偿因其违约造成损失的权利。新冠肺炎疫情防控措施，虽然属于不可抗力，但案涉合同期限至2021年6月，疫情结束后，案涉合同仍可继续履行，合同目的仍然可以实现。故原告要求提前解除案涉租赁合同的行为应属违约行为。被告关于因不可抗力导致合同解除无须承担违约责任的抗辩，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于违约金，综合案涉合同履行情况、原告的违约过错程度以及原告的合同预期利益等因素，本院酌情认定20000元。 关于被告要求原告支付2020年6月13日至2020年9月3日的租金38191.78元及租金违约金的诉请，因案涉合同已于2020年6月10日解除，原告亦于同日腾退并移交，无需再支付此后的租金及违约金，本院对该项诉请不予支持。关于被告要求原告支付门面拆除费用500元的诉请，因被告未能提供相应的费用凭证，本院酌情认定该项费用为200元；关于被告要求原告以房租标准支付2020年9月4日起至宁波海曙迪仔小吃店的注册地址迁离宁波市××街××号商铺之日止的占有使用费的诉请，于法无据，本院不予支持；关于被告要求原告支付电费5283.90元的诉请，因原告无相反证据予以驳回，故本院对该项诉请予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）朱汉康与被告（反诉原告）陈祥于2018年11月15日签订的《商铺租赁协议》于2020年6月10日解除； 二、被告（反诉原告）陈祥应向原告（反诉被告）朱汉康返还押金42500元；原告（反诉被告）朱汉康应向被告（反诉原告）陈祥支付违约金20000元、广告牌拆除费200元、电费5283.90，合计25483.90元；以上抵扣后，被告（反诉原告）陈祥还需向原告（反诉被告）朱汉康返还17016.10元，于本判决生效之日起五日内付清； 三、驳回原告（反诉被告）朱汉康的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）陈祥的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉案件受理费863元，由被告陈祥负担；反诉案件受理费812.50元，由原告朱汉康负担218.50元，被告陈祥负担594元。于本判决生效之日起十日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 ?本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 长 张晓静 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 陈瑶瑶 代书记员 赵 莹 附：本案适用的法律、法规等 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。