贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔06民终2080号 上诉人（原审原告）：谭景友，女，1977年2月23日出生，土家族，住贵州省思南县。 被上诉人（原审被告）：贵州江口鸿光房地产开发有限公司。住所地贵州省江口县双江街道梵净山大市场。统一社会信用代码：91520621053327592C。 法定代表人：张修光，执行董事。 上诉人谭景友与被上诉人贵州江口鸿光房地产开发有限公司（以下简称“鸿光房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省江口县人民法院（2020）黔0621民初689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 谭景友上诉请求：一、撤销原判；二、改判解除谭景友与鸿光房地产公司签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号：2016002463和2016002468）；三、改判由鸿光房地产公司向谭景友退还购房款373684元，并自2016年9月30日起，按年利率6%的标准（以房款本金为基数）向谭景友支付利息至房款退还完毕止；四、一、二审诉讼费由鸿光房地产公司承担。事实和理由：一、鸿光房地产公司在案涉房屋销售中存在“售房返租减房款”等营销行为，且谭景友已经按照合同约定付清了房款，有鸿光房地产公司出具的收据佐证。而鸿光房地产公司在收到全部房款后未能按照合同约定在2018年5月1日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。且按合同约定，在超过上述期限90日，仍不能交付办理商品房登记的有关文书，买受人有权选择退房。故谭景友依据合同约定请求解除合同，有事实和法律依据。二、依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”，本案规定的系法定解除权，而办证系出卖人的合同主要义务，而出卖人未按约定在期限内交付，违约在先。三、若鸿光房地产公司认为未按期取得商品房初始登记责任不在其一方，则举证责任应由鸿光房地产公司负担。一审法院认为举证责任在谭景友一方，与法律规定不符。四、既然一审法院已经认定鸿光房地产公司存在逾期办证情形，则应按照合同约定，支持谭景友解除合同的请求。五、根据现行法律规定，在房屋交付买受人后，买受人拥有了房屋的使用权，但房屋的所有权并不随房屋的交接而发生转移，出卖人仍然有“一房二卖”的可能，买受人的权益无法得到保障，故鸿光房地产公司逾期未能办证，导致谭景友所购房屋无法办理产权证，合同目的无法实现。 鸿光房地产公司二审中未作答辩。 谭景友向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除谭景友、鸿光房地产公司于2016年9月30日签订的(合同编号:2016002463和2016002468)两份商品房买卖合同；2.判令鸿光房地产公司向谭景友退还购房款合计人民币373684元，并按中国人民银行同期贷款年利率6%承担利息，计息期限从2016年9月30日至该购房款退还完毕时止。截止到2020年6月30日已产生利息人民币84078.90元；3.本案诉讼费由鸿光房地产公司承担。 一审法院认定事实：2016年9月30日，谭景友、鸿光房地产公司就江口县双江街梵净山路熙豪大厦2层2-27和2-28号两个商铺签订《商品房买卖合同》（合同编号:2016002463和2016002468）。谭景友向鸿光房地产公司已交付购房款284000元，鸿光房地产公司向谭景友出具284000元房款收据。鸿光房地产公司与谭景友签订商品房商铺买卖协议时具备商品房预售资格。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，谭景友、鸿光房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，双方均应按合同约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。 本案争议焦点：谭景友以鸿光房地产公司逾期办证主张解除双方签订的《商品房买卖合同》的理由是否成立？双方在合同中约定办证时间为2018年5月1日，在该合同第二十二条第三款第二项第二目中明确约定：因出卖人的原因，出卖人在约定之日起90日后仍不能交付商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条虽然规定办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人请求解除合同应予支持，但该条规定的侧重点在于无法办理房屋所有权登记，涉案房屋已符合交付条件，虽存在逾期办证情形，但并非办证不能，且谭景友购买房屋的已预登记在其名下，亦不存在合同目的不能实现的情形，因此谭景友以逾期办证为由主张解除合同理由不充分。谭景友购买的房屋实质是商铺，商铺转租收益属于投资风险期待利益，商铺经营风险追求不能与原始房屋买卖无本质的因果关系。在诉讼中，谭景友未举出充分证据证实不能办证系鸿光房地产公司原因所致，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，依法对谭景友诉称涉案房屋办证不能系鸿光房地产公司不履行义务所致的诉称事实不予采信。因此，对鸿光房地产公司认为谭景友要求解除双方签订的《商品房买卖合同》条件不成就的抗辩理由予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，依法驳回谭景友请求解除与鸿光房地产公司于2016年9月30日签订编号为2016002463和2016002468的两份《商品房买卖合同》。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回谭景友的诉讼请求。案件受理费8166元，减半收取4083元，由谭景友承担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 二审查明事实：2016年9月30日，谭景友、鸿光房地产公司就江口县双江街梵净山路熙豪大厦2层2-27和2-28号两个商铺签订《商品房买卖合同》（合同编号:2016002463和2016002468）。两个商铺的总价款分别为183684元和190000元。两份《合同》的第二十条第三款转移登记均约定“（一）出卖人承诺于2018年5月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”、“（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意：买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”。谭景友向鸿光房地产公司已交付购房款284000元，鸿光房地产公司向谭景友出具284000元(注明房款已经付清）房款收据。谭景友于2016年9月30日与贵州永兴物业服务有限公司签订《商铺租赁合同》，将案涉两商铺出租给贵州永兴物业服务有限公司经营，两商铺3年租金收益共计89684元冲抵部分购房款。鸿光房地产公司与谭景友签订商品房商铺买卖协议时具备商品房预售资格。谭景友称鸿光房地产公司未交房，鸿光房地产公司称于2016年10月30日将两个商铺交付给了贵州永兴物业服务有限公司。现鸿光房地产公司仍未办理案涉商品房的初始登记。 本院认为：本案争议焦点为：案涉《商品房买卖合同》的解除条件是否成就。 谭景友与鸿光房地产公司于2016年9月30日签订的两份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律的禁止性规定，属有效合同。两份《商品房买卖合同》第二十条第三款转移登记虽约定“（一）出卖人承诺于2018年5月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”、“（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意：买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”，而鸿光房地产公司目前确实未办理案涉房产初始登记，但谭景友于当日与贵州永兴物业服务有限公司签订了《商铺租赁合同》，约定用案涉两间商铺的三年租金收益冲抵购房款，且鸿光房地产公司已将两间商铺交付给贵州永兴物业服务有限公司，《商品房买卖合同》已经实际履行。谭景友主张因鸿光房地产公司迟延办证其可以解除合同，自其知道可以解除合同自2018年5月1日起超过90日起算到本案起诉之日2020年7月1日超过了合同解除权法定的一年除斥期间，其享有的合同解除权已经消灭。 综上所述，谭景友的上诉理由不能成立，不予支持；原判正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8166元，由谭景友负担。 本判决为终审判决。 审判长  倪庆飚 审判员  柳文辉 审判员  熊 健 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理陈历琼 书记员覃光林