北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11134号上诉人（原审被告）：谷某1，女，1994年5月24日出生，汉族。委托诉讼代理人：樊丽霞，北京市易行律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱彩霞，北京市易行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谷某2，男，1965年7月23日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：李某，女，1970年11月7日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。上诉人谷某1因与被上诉人谷某2、李某分家析产纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初13995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谷某1上诉请求：1．撤销（2019）京0106民初13995号民事判决第三项，依法改判为谷金城、李某给付谷某1区位补偿价款144066元【（区位补偿价1246875元-购房款814675元）/3】；2、本案一、二审诉讼费用由谷金城、李某承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1．涉诉房屋已经经过了2014年及2019年两次析产，并办理了房屋产权登记，房屋登记在谷某1名下，属于析产完毕，无需再进行析产，谷某1无需支付谷某2、李某房屋折价款。2010年位于原北京市丰台区陈留村200号的房屋拆迁，获得了两套房屋及拆迁款804658元。两套房屋：北京市丰台区潘家庙路9号院18号楼12层3单元1202号房屋（以下简称18号楼1202号房屋），丰台区潘家庙路9号院6号楼12层4单元1202号房屋（以下简称6号楼1202号房屋）。谷某1与谷某2、李某均为被安置人。一审法院对6号楼1202号房屋再次进行析产，谷某1认为没有事实和法律依据。（1）6号楼1202号房屋的第一次析产：2014年6月在家庭成员一致同意情况下，由谷某1购买并办理了产权登记，登记在谷某1的名下，18号楼1202号房屋由李某购买，产权登记在李某名下。有两套房屋的购买合同及产权证为证。该房屋是由全体家庭成员达成统一共识，作出了处理，已经析产完毕，无需再进行析产。（2）第二次析产是在2019年1月17日谷某2、李某登记离婚，离婚协议对夫妻共同财产的三套房屋予以了分割，再次重申18号楼1202号房屋归李某所有，并未提及6号楼1202号房屋。显然谷某2、李某认为6号楼1202号房屋早已不在夫妻共同财产的范围内。（3）在一审法院调取的2010年10月26日的“新发地村”安置告知书中，也明确载明，“被拆迁人领到《新发地村拆迁安置明细单》后，被拆迁人商议好如何购房后，请于．．．．．．到安置办公室进行登记确认优惠购房顺序．．．．．．”，上面有谷某2的签字。足以证明6号楼1202号房屋由谷某1购买是谷金城、李某、谷某1三人商议后的结果。综上，谷某1与谷某2、李某已经对6号及18号楼1202号房屋析产完毕，无需再进行析产，谷某1无需支付谷某2、李某房屋折价款。2．一审对区位补偿价不予分割是错误的。按照拆迁政策谷某1属于符合认定条件的安置人口，拆迁协议中谷某1亦是安置人口，按照拆迁政策第16条是区位补偿价格的规定，在第五章《被拆迁房屋及被拆迁人口的补偿》项下，可见区位补偿价是给被拆迁人口的，故而作被拆迁人口的谷某1对区位补偿价款1246875元亦是权利人。3．一审法院仅对6号楼1202号房屋进行析产是错误的。分家析产是对一个家庭共有财产进行的分割，那么拆迁当时所有的权益都应为家庭所有成员共有。仅仅因为谷某2、李某表示18号楼1202号房屋不要求分割，一审法院就只对6号楼1202号房屋进行析产，有失偏颇。4．在有析产必要的前提下，谷某1认为两套房屋是针对三个安置人口，超标面积也应归属三人共同所有。谷某1不应给付谷某2、李某公共维修基金、购房契税。评估价格已经考虑契税和维修基金，是在产权的基础上进行的评估，不应给付谷某2、李某公共维修基金、购房契税。5．6号楼1202号房屋评估价为389．62万元，一审法院判决谷某1给谷某2、李某房屋折价款1561604．5元，一审判决中对于如何计算没有说明，不知该数字是如何得出。折价款达到房屋总价的40%，远超过1/3，没有法律依据。二、一审法院适用法律错误。1．谷某2、李某已经对两套房屋析产完毕，购房面积指标还按照人头补偿的，除了每人63㎡及户型原因多出的5．91㎡，其余面积可以视为谷某2、李某对谷某1的赠与，谷某1已进行了不动产物权的登记，赠与已经完成。谷某1接受谷某2、李某对房屋份额的赠与并取得了6号楼1202号房屋的不动产所有权证书，对6号楼1202号房屋享有完全的物权，不应支付谷某2、李某房屋折价款及各项款项。2．不动产权属以不动产登记簿为准。6号楼1202号房屋登记在谷某1的名下，谷某2、李某没有提供相关证据证明不动产登记簿有错误，该房屋应为谷某1个人所有，其合法权益应受法律保护。三、一审法院程序违法。谷某2、李某在2019年3月起诉的时候，要求对18号楼1202号房屋和6号楼1202号房屋进行分家析产。在2019年11月7日第二次开庭时，谷某1才得知谷某2、李某于2019年8月22日庭后撤回了18号楼1202号房屋的诉讼请求。直至2020年8月18日开庭时，谷某1才知道6号楼1202号房屋已经由谷某2、李某申请保全，且系用18号楼1202号房屋进行的担保。申请担保所提交的担保物必须用自己持有的财产作为担保物，而不得以其他人所有的财产来担保。谷某2、李某既认为6号楼1202号房屋没有析产，那么18号楼1202号房屋应为谷某1与谷某2、李某共同财产，一审法院同意用18号涉案房屋对6号楼1202号房屋进行担保，违反了法律规定，担保程序错误，应驳回谷某2、李某的保全申请。综上，一审法院认定事实不清，程序违法，适用法律错误。谷某2辩称，同意一审判决。李某辩称，同意一审判决。谷某2、李某向一审法院起诉请求：1．谷某1给付谷某2、李某丰台区潘家庙路9号院6号楼12层4单元1202号房屋折价款2220476．44元；2．谷某1支付谷某2、李某丰台区潘家庙路9号院6号楼12层4单元1202号房屋公共维修基金19426元、购房契税3303．79元；3．诉讼费由谷某1承担。一审法院认定事实：谷某2与李某系夫妻关系，根据户口本显示，谷某1为二人之女。2010年10月12日，谷某2（被拆迁人、乙方）与北京市丰台区花乡新发地村村民委员会、北京丰泰新房地产开发有限责任公司（以下简称丰泰新公司）（拆迁人、甲方）签订《新发地村拆迁补偿安置协议书》，协议载明：“一、被拆迁房屋甲方因绿化隔离地区旧村改造项目建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内陈留村200号院落所有的房屋。现有在册人口3人，实居人口0人，合计：3人，分别是：谷某2产权人；李某之妻；谷某1之女。乙方在拆迁范围内有宅基地面积166．25平方米，建筑面积166．25平方米……总宅基地面积166．25平方米。二、拆迁补偿款……被拆迁房屋重置成新价为130581元；附属物47142元……宅基地区位补偿款1246875元。综上，甲方支付乙方拆迁补偿款共计1424598元。三、拆迁补助费1、搬家补助费3325元；2、提前搬家奖励费10000元；3、工程配合奖励费60000元；……5、其他补助费电话：235元、空调：2800元、有线：300元。甲方支付乙方拆迁补助费共计76660元。四、优惠购房面积和购房款依据《新发地村绿化隔离地区旧村改造拆迁补偿安置实施办法》的规定：此拆迁院落购房优惠面积为：189平方米，计算如下：（48平方米×3400元/平方米）×（3）人，小计489600元；（5平方米×4000元/平方米）×（3）人，小计60000元；（10平方米×4900元/平方米）×（3）人，小计147000元；此拆迁院落预留优惠购房款合计696600元；五、差额结算……拆迁补偿款和补助费合计1501258元，扣除预留优惠购房款696600元，剩余拆迁款和补助费计804658元……”当月，谷某2收到拆迁补偿款804658元。《新发地村绿化隔离地区旧村改造拆迁补偿安置实施办法》载明：第十八条搬家补助费：按正式房屋计算每平方米20元……电话移机费：235元/部，有线电视费：300元/端口。空调移机费：350元/台。第十九条拆迁奖励费分为两部分：1、提前搬家奖励费……本村决定每户给予5000元提前搬家奖励费。2、工程配合奖励费……每人一次性奖励20000元。2012年11月12日，丰泰新公司出具《本村拆迁户购买楼房应交房款计算单》，载明：本户购楼面积：189平方米，预留房款：696600元。合同签约人姓名：李某；楼号：9-18-3-1202；面积：97．78；房款：338319；备注：19556+360+80。合同签约人姓名：谷某1；楼号：9-6-4-1202；面积：97．13；房款：476356；备注：19426+360+80。套数：2套；面积合计：194．91；房款合计：814675。当日，谷某2补交房款及其他费用157937元。丰泰新公司将上述房屋交付使用。2014年1月4日，李某（买受人）与丰泰新公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买丰台区潘家庙路9号院18号楼12层3单元1202号房屋（以下简称：18号楼1202号房屋）。同年6月25日，谷某1（买受人）与丰泰新公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买丰台区潘家庙路9号院6号楼12层4单元1202号房屋（以下简称：6号楼1202号房屋）。2015年11月2日，谷某1取得了6号楼1202号房屋的所有权证，产权证号为X京房权证丰字第XXXX号，房屋所有人为谷某1。庭审中，谷某1向法庭提交了6号楼1202号房屋购房发票、契税发票、住宅专项维修资金收据、新发地村拆迁户入住通知书、有线电视初装费收据、天然气购气发票、离婚协议书等证据，证明6号楼1202号房屋已经家庭内部分家析产，确定产权人为谷某1，已经析产完毕。谷某2、李某称谷某1只是享有优惠购房面积，并非享有63平米安置面积，购房合同实际价款谷某1没有实际支付，而是由拆迁安置补偿款折算的；入住时将业主填写为谷某1，不能证明谷某1单独享有6号楼1202号房屋，该房屋为家庭财产，没有进行分割。另查，陈留村200号宅基地产权人为谷某2。根据法院调查，关于提前搬家奖，因谷某1在拆迁前将户口迁出，成为城镇户口，因此丰泰新公司按两户支付提前搬家奖共计10000元。丰泰新公司就该宅基地拆迁另行支付相关费用。关于周转金，按每人每月1197元，自2010年10月至2013年2月共计96358．5元；关于装修补助费，按189平方米，每平方米80元的标准，共计15120元；关于取暖补助，自2013年至2017年，按人口共计补助11670元；关于水费补助，自2013年至2019年，按人口共计补助1008元。上述周转金、装修补助费、取暖补助、水费补助均由谷某2领取。对于陈留村200号宅基地拆迁所得房屋的购房价格，由于楼层等因素的影响，本案6号楼1202号房屋及18号楼1202号房屋，每人63平方米优惠购房面积中48平方米的单价为3460元/平方米，5平方米的单价为4060元/平方米，10平方米的单价为4960元/平方米，共超出5．91平方米，单价为18060元/平方米。对于6号楼1202号房屋的价值，双方未能达成一致。经谷某2、李某申请，法院委托北京中鼎联合房地产评估有限公司对6号楼1202号房屋市场价值进行评估，2020年6月4日，北京中鼎联合房地产评估有限公司出具《报告书》，载明“估价结果：房地产单价：40113．38元/平方米，房地产总价：389．62万元。”谷某2、李某为此支付评估费12241元。对该《报告书》，谷某2、李某表示认可，谷某1认为6号楼1202号房屋已经析产，无需对6号楼1202号房屋进行评估。庭审中，双方均认可6号楼1202号房屋房款、公共维修基金、契税，谷某1均未支付相关费用，对于陈留村200号谷某1未出资建设及翻建。在入住6号楼1202号房屋前，共同居住于谷某2名下的房屋中。对于谷某2、李某之间的份额，谷某2、李某表示不在本案中析产处理。一审法院认为，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案中，丰台区陈留村200号宅基地使用权人为谷某2，谷某1对涉案宅基地建房未有贡献，故对于宅基地区位补偿、重置成新及附属物作价其无权主张。根据《新发地村拆迁补偿安置协议书》及《新发地村绿化隔离地区旧村改造拆迁补偿安置实施办法》的规定以及法院的调查，谷某1作为在册人口，应得提前搬家奖5000元，工程配合奖20000元，周转金32119．5元，装修补助费5040元，取暖补助3890元，水费补助336元，以上共计66385．5元。农村拆迁补偿中按所涉人口数取得的优惠购房权系基于特定身份获得的优惠安置利益，但并非优惠取得的物权本身，该优惠购房利益应属于个人财产。本案中，6号楼1202号房屋虽登记在谷某1名下，但谷某1并未提交充分证据证明该房屋归其个人所有，因此仍为谷某2、李某、谷某1共同共有。谷某1作为在册人口享受63平方米的优惠购房面积，6号楼1202号面积为97．13平方米，现谷某2、李某认可6号楼1202号房屋由谷某1单独所有，要求谷某1就6号楼1202号房屋支付折价款，于法有据。由于该房屋房款是由拆迁款直接抵扣，谷某1并未支付，故该优惠购房面积所对应的房款，谷某1应支付谷某2、李某。庭审中，谷某1认可并未支付6号楼1202号房屋公共维修基金及契税，故谷某2、李某要求谷某1支付房屋公共维修基金19426元、购房契税3303．79元的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。谷某2与李某表示就其二人的份额不在本案中析产处理，法院不持异议。一审法院判决：一、北京市丰台区潘家庙路9号院6号楼12层4单元1202号房屋由谷某1所有；二、谷某2、李某于判决生效之日起三十日内共同给付谷某1提前搬家奖5000元，工程配合奖20000元，周转金32119．5元，装修补助费5040元，取暖补助3890元，水费补助336元；三、谷某1于判决生效之日起三十日内给付谷某2、李某北京市丰台区潘家庙路9号院6号楼12层4单元1202号房屋折价款1561604．5元、房屋公共维修基金19426元、购房契税3303．79元；四、驳回谷某2、李某的其他诉讼请求；五、驳回谷某1的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，共同共有人对共有的财产依法享有共同的权利。共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点在于谷某1是否需要就取得案涉拆迁安置房屋单独所有权给付谷某2、李某房屋折价款、房屋公共维修基金、购房契税。本案中，因拆迁补偿取得的优惠购房6号楼1202号房屋虽登记在谷某1名下，但不能就此当然认定谷某1就此取得房屋单独所有权。根据《新发地村拆迁补偿安置协议书》及《新发地村绿化隔离地区旧村改造拆迁补偿安置实施办法》的规定，谷某2、李某、谷某1三人均为丰台区陈留村**院落拆迁被安置人，上述院落房屋业已拆迁进而转化为相应的拆迁利益，对6号楼1202号房屋所涉拆迁利益的分割，应依据我国宅基地管理制度、拆迁安置补偿政策、200号院内房屋权属及建造状况、6号楼1202号房屋出资购买情况等因素，对拆迁补偿利益予以公平处理。一审法院综合在案证据及各方陈述，认定6号楼1202号房屋应属于谷某2、李某、谷某1三人共同共有，并无不当，本院予以确认。现谷某2、李某要求对6号楼1202号房屋涉及的拆迁补偿利益进行分割，于法有据，因房屋难以分割，一审法院结合房屋实际居住使用情况及谷某2、李某之意思表示，认定6号楼1202号房屋由谷某1单独所有且谷某1支付谷某2、李某相应的房屋折价款，处理原则正确，数额亦无不当之处，本院予以确认。另关于6号楼1202号房屋公共维修基金及契税一节，因谷某1在一审庭审中认可未曾支付上述费用，系谷某2给付，一审法院判令其向谷某2、李某支付上述费用，并无不当，谷某1关于上述款项已在房屋市场价值评估中予以考虑故不需要给付的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。谷某1作为在册被拆迁人，根据拆迁补偿安置规定应取得搬家奖、工程配合奖、周转金、装修补助费、取暖补助费、水费补助，一审法院根据相关政策条款确认谷某2、李某应返还的上述拆迁补偿金，处理正确。关于谷某1上诉主张其就宅基地区位补偿价亦有权分割一节，本院认为，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地使用权具有较强的身份属性，应由户籍在该院落内的本集体经济组织农民共同使用，宅基地补偿款亦归上述人员共同所有。谷某1虽为200号院落被拆迁人，但其拆迁前已将户口迁出，成为城镇户口，不属于案涉宅基地的使用权人，故本院对其该项上诉请求亦不予支持。另关于谷某1上诉主张一审法院裁定保全程序违法一节，经本院审查，谷某2、李某提供李某名下房屋进行担保，该房屋上并无抵押担保之情形，一审法院程序合法，本院予以确认。关于谷某1主张案涉房屋业已经过两次分家析产之上诉意见，本院认为均不足以认定为就本案诉争房屋分家析产之情形，其该项上诉理由依据不足，本院亦难以采信。综上所述，谷某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20355．60元，由谷某1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张玉贤审 判 员 耿燕军审 判 员 刘 洁二〇二〇年十一月三十日法官助理 韩舒同书 记 员 岳国英