昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初5534号原告（反诉被告）：云南华夏耀创商业管理有限公司，曾用名：云南华俊商业管理有限公司。住所：云南省昆明市白塔路**。法定代表人：胡芳委托诉讼代理人：邓道婷、郭婷婷，北京大成（昆明）律师事务所律师。被告（反诉原告）：张雪，女，汉族，1982年2月10日出生，住，住云南省昆明市官渡区/div>委托诉讼代理人：顾超，云南恒业律师事务所律师，特别授权代理。原告云南华夏耀创商业管理有限公司（以下简称华夏耀创）与被告张雪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日受理后，被告张雪提起反诉，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年9月15日合并本诉反诉公开开庭审理。原告（反诉被告）华夏耀创的委托诉讼代理人、被告（反诉原告）张雪委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告华夏耀创向本院提出如下诉讼请求：1、确认原被告于2019年3月21日签订的《七彩ＭＥＴＯＷＮ购物中心商铺租赁合同》于2020年3月23日解除；2、判令被告向原告支付拖欠的费用18650.07元（其中包括租金13324.89元、物业管理费1806.14元、推广宣传费1806.14元、垃圾清运费48.5元、电费485.45元、运营服务费1178.95元，计算期间自2020年1月1日起至2020年3月23日止，其中电费和运营服务费的产生区间是2019年11月1日到2019年11月30日）；3、判令被告向原告支付引起拖欠上述费用而产生的违约金12980.45元；4、判令被告向原告支付擅自解除合同的违约金54320元；5、判令被告将租赁保证金54320元作为违约金赔偿给原告；6、判令被告承担原告为实现债权产生的案件律师费5000元；7、判令被告承担原告拆除改造施工费用11800元；8、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年3月21日，原告与被告张雪签订《七彩ＭＥ.ＴＯＷＮ购物中心商铺租赁合同》，约定原告将位于昆明市盘龙区出租给被告经营浪漫满屋，合同租期为一年，即自2019年5月14日起至2020年5月13日止。合同5.9条约定：乙方应按时足额支付租金，乙方逾期支付的，每日应按逾期支付的2‰向甲方支付违约金；逾期达到七日以上的，每日按照4‰向甲方支付违约金，且甲方有权委托物业管理部门采取必要的措施敦促乙方履行付款义务，因此造成的一切后果由乙方自行承担。乙方逾期支付租金累计达30日，甲方有权解除合同，收回商铺。合同签订后，被告违反合同约定，未按约定定期足额支付租金且于2019年12月31日擅自停止营业，原告于2020年3月23日向被告送达了《合同解除告知函》，被告的行为直接损害了原告的合法利益，原告根据相关法律规定，提起诉讼，望判如所请。被告张雪答辩称：1、合同解除的时间是2019年12月31日，这个时间点已经达到了解除的条件，之前我方已经通过函件的形式告知原告，而且解除的原因也在原告；2、原告自认诉讼请求当中的费用是在2020年1月1日以后产生的，而合同在2019年12月31日就解除了，费用就不再产生了，我们并没有实际控制和占有商铺；3、关于违约金的请求本质都是违约金，只能计算一项；4、律师费和拆除的费用不知是否实际产生，而且正常情况不应有11800元那么多；5、本案是个双务合同，原告也是负有管理商场以及进行推广宣传的义务，双方是互利共赢的局面，不是一个普通的物业租赁关系。反诉原告张雪提出如下反诉请求：1、判令反诉被告退还反诉原告的租赁保证金54320元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告因解除合同产生的违约损失73340元；3、本诉反诉的案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：云南华夏耀创管理商业有限公司与张雪的纠纷基于对商场负有的义务不理解，商场认为其可以仅有商铺就可以坐收租金，既不履行合同义务，也不允许承租人解除合同。但是商业租赁并非简单的房屋租赁，合同目的也并非占有商铺，商场负有商业推广的义务，商场与商户之间系相互依存、整体与个体、包含与被包含的关系，目的是实现商场的繁荣、商户的经营，二者共赢。但是自2018年11月起，商场从未进行过任何的宣传或者推广，购物中心自2019年7月以后就一直处于无人流的状态，大量店铺关门，承租人自7月就一直亏损，经过多次协商无果，为了避免损失进一步扩大承租人被迫于2019年12月31日解除合同，承租人也结清了截止该时间点的所有费用并搬离了商铺，告知商场另行出租，但是商场扣留店内物品，拒绝结算保证金等后合同义务，导致合同解除后未能结算。反诉原告认为，商场未能履行合同义务导致继续履行合同对承租人明显不公平，解除合同后反诉被告拒不履行后合同义务，造成承租人较大的经济损失，故提起反诉，望支持反诉原告的诉讼请求，驳回商场的诉讼请求。反诉被告华夏耀创答辩称：1、反诉原告无权解除合同，合同解除的条件已经约定；2、2019年12月23日，反诉原告因自身原因向反诉被告发出合同解除函，反诉被告于2019年12月30日回函，明确要求原告履约，如果擅自撤场，被告有权没收保证金，但是原告2019年12月31日擅自撤场，并且没有按照约定清空物品、恢复交铺时的状态；3、被告已经按照约定履行了自己的推广宣传义务，原告所说的商场无人流并不符合实际，商场至今仍然正常经营。经审理，本院确认如下法律事实：被告（反诉原告）张雪于2014年3月开始在被告所有的昆明市盘龙区经营浪漫满屋服装。2019年3月21日，张雪与原告（反诉被告）华夏耀创续签《七彩ＭＥＴＯＷＮ购物中心商铺租赁合同》，约定华夏耀创将坐落于昆明市盘龙区七彩ＭＥＴＯＷＮ购物中心第Ｆ2层Ｆ2-01号商铺出租给被告使用，该商铺产权所有人为云南华俊商业管理有限公司，租期一年，自2019年5月14日至2020年5月13日，该铺面供张雪经营浪漫满屋服饰。该铺面套内建筑面积97平方米，双方约定建筑面积194平方米，2019年5月14日至2019年12月31日的租金是167003.58元，2020年1月1日到2020年5月13日租金为94477.03元，分三期支付。2019年4月25日，张雪除继续沿用原来的租赁保证金，又补交了7760元租赁保证金。合同同时约定以下费用：1、租赁保证金54320元，若租赁期间，乙方违反合同约定，甲方有权从租赁保证金中扣除赔偿款；2、质量保证金5000元，乙方于签订合同时向甲方支付，如因乙方的商品质量或服务质量引起消费者直接向甲方提出修理、更换、退货或其他正当合理的要求时，甲方有权根据具体情况，从质量保证金中扣除费用；3、管理费，乙方应当支付的管理费按建筑面积计算15元／月／平米，管理费支付时间与租金支付时间一致；4、公共事业费及其他费用，乙方自行负担商铺使用有关的公共事业费（包括但不限于水费、电费、燃气费、电话费等），公共事业费的计算标准按照政府相关规定及七彩ＭＥＴＯＷＮ购物中心实际情况制定，甲方有权按该商铺独立记录表所示，或按甲方向乙方提供的公共事业单位账单，或按甲方的收费通知单向乙方发送付款通知，乙方应于收到该等记录表、账单或通知单七日内支付上述费用；若乙方日常经营产生的生活垃圾的搬运、转运、倾倒、清运等事务环节，统一由物管部门负责清运，垃圾清运费按照餐饮0.75元／月／平米，配套0.4元／月／平米，零售0.25元／月／平米，乙方应当在每月开始的5日前向原告交纳；乙方每月按15元／月／平方米（按建筑面积计算）向甲方交纳推广宣传费，推广费的支付时间与租金支付时间一致；乙方应按时足额支付租金、管理费及公共事业费等。乙方逾期支付的，每日应按逾期支付金额的2‰向甲方支付违约金；逾期达7日以上的，每日应按逾期支付金额的4‰向甲方支付违约金，且甲方有权委托物业管理部门采取甲方认为必要的措施（包括但不限于停止供应或使用水、电、燃气、空调或其他设施、封铺等）敦促乙方履行该等付款义务，因此造成的一切后果由乙方自行承担。乙方逾期支付租金、管理费、公共事业费及其它费用之一或全部累计达30日，甲方有权解除合同，收回商铺；如因乙方原因要求提前解除本合同的，商铺面积≥300平方米的，乙方需至少提前6个月向甲方提出书面申请，商铺面积﹤300平方米的，乙方需要至少提前3个月向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后方可解除本合同；除另有规定，甲方依据合同约定单方解除合同的，甲方有权没收租赁保证金，同时要求乙方向甲方支付违约金54320元，若该违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应当继续赔偿损失，且赔偿甲方为实现债权支付的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）；未经甲方同意，乙方不得擅自解除本合同，否则甲方有权要求乙方继续履行本合同，若乙方仍不按甲方要求继续履行合同擅自停业或撤场的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，同时要求乙方向甲方支付违约金54320元，该违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应继续赔偿甲方损失，若甲方不要求乙方继续履行本合同，甲方有权直接解除合同，没收租赁保证金，同时要求乙方向甲方支付违约金54320元，该违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应继续赔偿甲方损失。2019年10月17日，张雪向华夏耀创提交了解除合同的申请，原因是商场人流，经营处于巨额亏损状态，希望尽快回复。之后双方就解除合同持续沟通。2019年11月5日，华夏耀创向张雪回函，不同意解除合同，并要求张雪继续履行缴纳各项费用的义务。2019年12月23日，张雪向华夏耀创发出合同解除函，再次说明由于商场未提供有效推广运营服务，导致客流大幅下降，其他商户也处于恶性循环中，继续履行合同明显不公平，撤场或者下调费用等要求均遭到拒绝，明确将于2019年12月31日撤场。2019年11月26日华夏耀创工作人员在微信中向张雪落实是否于2019年12月31日撤场。2019年12月31日，张雪向华夏耀创交纳了之前的租金、物管费、推广费，撤离该购物中心，没有拆除装修。2020年3月23日，原告向被告发出合同解除告知函并向被告邮寄，内容包括向被告告知所欠的各项费用，并要求被告恢复至接收商铺时的状态。被告为拆除商铺与云南晓艺建筑装饰工程有限公司签订拆除合同，合同价款11800元。被告为本案支出律师费5000元。另查明，昆明市盘龙区七彩METOWN购物中心第F4层F4-07号商铺产权为云南华俊商业管理有限公司所有，该公司于2019年6月20日变更名称为云南华夏耀创商业管理有限公司。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本诉部分：对于原告要求确认解除与被告于2019年3月21日签订的《七彩METOWN购物中心商铺租赁合同》的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，《商铺租赁合同》约定如被告逾期支付租金、管理费、公共事业费及其它费用之一或全部累计达30日，原告有权解除合同。而被告自2019年11月1日起未再向原告支付涉案房屋的电费，已经符合双方关于合同解除条件的约定，原告要求确认解除双方合同，符合客观事实，本院予以支持。按照双方的约定，小于300平方米的商铺，租赁一方由于自己的原因要求解除合同的，应当提前三个月书面申请。双方合同届满日期为2020年5月13日，张雪于2019年10月17日就向华夏耀创提出解除合同的申请，并于2019年12月23日再次提出，张雪虽然没有合同约定解除权，但是已经给了被告合理的反应时间。从庭审及证据情况，张雪不存在恶意违约，且继续履行合同对其显示公平；另外一方面即便按照华夏耀创关于合同条款约定，逾期付费超过30日，华夏耀创也应该及时解除合同。但是明知张雪早已提出解除合同，却不同意解除，以自己的实际行动扩大自己的损失。双方也提前确认被告将于2019年12月31日停止营业，本院认为双方合同解除的时间认定为2019年12月31日符合案件实际情况。原告主张的自2020年1月1日期的租金、物管费、推广宣传费、垃圾清运费，因合同已经解除且张雪已经撤离，该部分费用不应承担；其主张的电费、运营服务费，由于合同中对运营服务费并未明确约定，对该部分请求不予支持，电费部分产生的区间是2020年11月1日至2019年11月30日，应予支持。原告主张的违约金。张雪虽然没有恶意违约，但是其提前解除合同的违约责任不能免除。由于华夏耀创对于损失的产生，自己也负有责任，也应当分担。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”双方在合同中约定违约金54320元并未明显高于原告的经济损失，也足以弥补其损失，华夏耀创拆除铺面的合同价款11800元不再支持，且该合同是否实际履行不明。原告主张的其他违约金，重复计算损失，故本院不再支持。律师费已有约定，本院予以支持。反诉部分：原告要求被告返还租赁保证金54320元的诉讼请求，原因是原告认为被告没有履行宣传推广义务及相应的运营服务。从合同看，原被告双方对于所谓宣传推广业务及相应的运营服务业务，并无明确约定：以何种形式展开、开展的时间以及频率、达到效果得具体标准等均无标准；庭审中被告也举证证明其开展过相关业务，但由于缺乏标准，无法认定被告违约，故原告要求退还保证金的请求，本院不予支持；原告关于赔偿损失的请求。原告认为该损失包括铺内物品价值及铺面装修价值。原告称被告锁住铺门，不让其搬走物品，被告称原告自己锁的门；双方对自己的说法，均不能提交证据，物品的价值也系原告自行核算。因此对原告主张的这部分物品相关的损失，本院不予支持。关于装修部分的价值，按照双方的约定，合同解除后原告是应当恢复到交铺时的状态的，所以原告的该部分损失请求，本院亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、确认原告（反诉被告）云南华夏耀创商业管理有限公司与被告（反诉原告）张雪于2019年3月21日签订的《七彩METOWAN购物中心商铺租赁合同》于2019年12月31日解除；二、被告（反诉原告）张雪于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）云南华夏耀创商业管理有限公司支付从2019年11月1日起至2019年11月30日止的电费485.45元；三、被告（反诉原告）张雪于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）云南华夏耀创商业管理有限公司支付律师费人民币5000元；四、驳回原告（反诉被告）云南华夏耀创商业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3441元，由原告云南华夏耀创商业管理有限公司承担人民币2441元，由被告张雪承担人民币1000元；反诉案件受理费人民币2853元由被告（反诉原告）张雪承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 胡 萍二〇二〇年十一月二十六日书记员 彭华麒