江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1777号上诉人（原审被告）：吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市泰和县澄江镇澄江社区旁，统一社会信用代码91360826MA35UE9P03。法定代表人：许颖超，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦章飞，江西赣中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖乐，男，1992年10月6日出生，汉族，住江西省泰和县。上诉人吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司（以下简称鑫瑞源公司）因与被上诉人肖乐商品房销售合同纠纷一案，不服泰和县人民法院（2020）赣0826民初2071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鑫瑞源公司的委托诉讼代理人秦章飞、被上诉人肖乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人鑫瑞源公司上诉请求：一、撤销原判，改判驳回被上诉人诉讼请求或者发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》明确约定：自然灾害、恶劣天气、政府行为导致工程拖延或者逾期交房的，出卖人可据实延期且不承担违约责任。上诉人虽在合同约定的交房期限届满前通知被上诉人收房，但一审法院认定上诉人不符合交房条件，上诉人要继续采取补救措施，合同及法律赋予上诉人延期交房免责的权利不能因此消失，本案中上诉人一审提交证据证明天气原因、政府行为影响工期，一审未予核减相应天数不当，企业实际复工复产时间需政府审批及其他程序，原审判决核减新冠疫情原因导致逾期交房44天低于实际情况；2、一审判决上诉人支付逾期交付车位的违约金违反法定程序，缺乏事实依据，退一步讲，房屋无主体质量问题，违约时间短，一审判决上诉人按日万分之二支付逾期交房违约金不当，应按日万分之一予以调整。肖乐辩称，1、一审就鑫瑞源公司逾期交房的情况已作认定，就此不再答辩；2、鑫瑞源公司逾期交付车位，应参照购房合同的约定支付违约金。肖乐向一审法院起诉请求：1、判令鑫瑞源公司支付其逾期交房违约金35748.43元（2020年1月1日至2020年7月9日），后续违约金计算至实际交房之日止；2、本案诉讼费由鑫瑞源公司负担。一审法院认定事实：2018年1月6日，肖乐与鑫瑞源公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号为ＴＨ2018024053，合同约定：肖乐购买鑫瑞源公司位于泰和县，房屋总价款为844828元。合同第八条关于交付期限，双方约定“出卖人应在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、若因政策性因素，或由于严重恶劣天气等非出卖人原因造成工期延长的，则交付期限相应顺延，出卖人不承担逾期交付违约责任，具体顺延期限以政府相关职能部门出具的书面证明为准”。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任，双方约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。2018年1月8日，双方签订了两份《车位使用权转让协议》，合同约定：鑫瑞源公司将462号车位的使用权以45000元的价格出售给肖乐、将545号车位的使用权以46000元的价格出售给肖乐。合同约定车位交付时间暂定2019年12月31日前，具体交付时间以甲方通知为准。合同第3条约定：乙方（肖乐）于2018年1月8日前向甲方（鑫瑞源公司）支付462号车位首付款45000元、545号车位首付款46000元。如乙方未按约定期限支付车位使用费的，每逾期一日，按照未支付金额的千分之三向甲方支付违约金。合同签订后，肖乐按合同约定付清了购房款，但鑫瑞源公司至今未将上述商品房和车位交付肖乐使用。另查明，鑫瑞源公司曾于合同约定的交房期限届满前通知肖乐收房，但因房屋存在质量问题，肖乐拒绝收房，并同其他业主向政府相关部门进行了反映，政府相关部门便将其相关验收文件收回，而鑫瑞源公司至今未重新取得符合合同约定交付条件的验收文件。2020年1月25日，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，省新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部发出第1号令，要求全省各地自2020年1月25日晚上18时起，停止公众聚集性活动。2020年3月9日，江西省促进中小企业发展工作领导小组下发“关于加快推进中小微企业复工复产的指导意见”，要求地方各级政府及相关部门根据本地疫情情况，分区分级制定中小微企业差异化复工复产安排计划，精准推进复工复产。一审法院认为，肖乐与鑫瑞源公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。鑫瑞源公司未按合同约定期限交付符合合同约定交付条件的房屋，已经构成违约，肖乐要求鑫瑞源公司按照合同约定支付逾期交房违约金，符合法律规定，予以支持。双方签订的《车位使用权转让协议》虽然没有约定甲方逾期交付使用的违约责任，但却约定了乙方逾期支付使用费的违约责任，而双方签订的《商品房买卖合同》约定了逾期交房的违约责任，根据合同双方权利义务对等原则，肖乐起诉要求鑫瑞源公司对已支付车位使用费按日万分之二支付违约金的诉讼请求符合法律规定，予以支持。鑫瑞源公司主张合同约定违约金标准过高，应调整为日万分之一，没有事实和法律依据，不予支持。鑫瑞源公司辩称因执行泰和县政府及相关行政部门行政命令、遭遇灾害性天气（大风大雨）、全国发生新冠疫情不可抗力事件等，认为交房期限应当依法顺延。一审认为，第一，鑫瑞源公司所主张的执行泰和县政府及相关行政部门行政命令、遭遇灾害性天气（大风大雨），均发生在合同约定的交房期限届满前，而在交房期限届满前，鑫瑞源公司已通知肖乐交房，说明该情形并不影响鑫瑞源公司按期交房；第二，鑫瑞源公司之所以至今都未交房，一方面是因为其房屋存在质量问题，肖乐拒绝收房，另一方面也是因为其房屋的质量问题导致其至今无法取得符合合同约定交付条件的验收文件造成，并不是因为其在约定交房期限届满前工程无法完工造成；第三，新冠疫情发生在合同约定的交房期限届满之后，并不影响鑫瑞源公司按约交房。对鑫瑞源公司的辩解意见，不予采纳。新冠疫情属于不可抗力，虽然该疫情发生在合同约定的交房期限届满之后，但疫情在一定程度上影响了鑫瑞源公司采取补救措施，故在计算违约天数时应当核减疫情期间天数。根据政府相关部门发布的相关文件，核减的天数为44天（2020年1月26日至2020年3月9日）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向肖乐支付2020年1月1日起至2020年7月9日的逾期交房违约金27326元[（844828+91000）×0.0002×146天，已核减44天]；此后的违约金按合同约定计算至实际交房之日止。二、驳回肖乐的其他诉讼请求。案件受理费347元，由肖乐负担105元、吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司负担242元。二审中，鑫瑞源公司提交两组证据，鑫瑞源公司提交两组证据，第一组证据：中梁泰和首府竣工验收备案表一份及中梁泰和首府房屋建筑面积测绘成果报告书一份，证明该小区2020年8月10日已取得竣工验收备案，已具备交房条件。肖乐质证称竣工备案表不完整，同意备案处没有相关部门盖章和落款时间时间，上述证据不能实现证明目的，中梁泰和首府必须通过综合验收才能交房。为核实上述证据的真实性，本院向泰和县建筑质量监督站进行了调查，确认案涉房屋所在的“中梁泰和首府”项目已于2020年7月30日完成竣工验收，并于8月10日进行了竣工验收备案登记，该证据应予采信。第二组证据：鑫瑞源公司2020年8月12日向肖乐邮寄的收房通知书，证明其已通知肖乐收房。肖乐质证称，鑫瑞源公司邮寄的地址错误，快递单因号码错误查无此人被退回，不能证明其有效通知收房，且收房通知书显示2020年8月12日上午9点至下午5点为交房入户办理时间，但邮政快递寄出时间为2020年8月12日19点，其无法在鑫瑞源公司要求的时间内收房。本院认为肖乐的质证意见成立，该证据不能证明鑫瑞源公司按合同约定有效通知业主收房。二审查明，鑫瑞源公司曾于2019年12月下旬通知业主收房，但部分业主收到鑫瑞源公司的交房通知后，发现地下室存在漏水现象，故拒绝收房，并向相关政府部门反映。2020年1月2日，泰和县住房和城乡建设局向鑫瑞源公司发出《告知书》，告知该公司“中梁泰和首府”项目地下室工程未完工，还存在其他质量缺陷，应立即终止交房。次日，该公司向业主发出《关于暂停“中梁泰和首府”项目商品房交付的通知》，暂停交房工作。经整改，“中梁泰和首府”项目于2020年7月30日完成了竣工验收，并于8月10日取得了竣工验收备案表。双方签订的《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）约定，下述情形构成逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任，相应交房时间以出卖人书面通知为准：......（3）法定××或其他重大流行性××导致工程拖期或逾期交房的；......（5）因异常恶劣天气影响、发现文物古迹导致工程拖期或逾期交房的；（6）政府行为（如戒严等）、群众集会或重大活动期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的。其他事实与一审认定事实一致。本院认为，本案争议焦点为：一、鑫瑞源公司应否向肖乐支付逾期交房违约金？二、如须支付，逾期交房时间及违约金标准应该如何认定？关于争议焦点一:肖乐与鑫瑞源公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。该合同第八条约定出卖人应当在2019年12月31日前将验收合格的商品房交付给买受人使用，“中梁泰和首府”项目虽于2019年12月下旬通知业主交房，但因地下室工程未完工及存在其他质量缺陷，整改后至2020年8月10日通过竣工备案登记，至此时方符合交付条件，其至今仍未向肖乐交房，已构成逾期交房，故肖乐主张鑫瑞源公司支付逾期交房违约金合法有据，本院依法予以支持。关于争议焦点二：鑫瑞源公司主张自2017年9月23日起至2019年12月26日止，泰和县城中雨以上降水日30天，六级以上大风天气81天。因执行泰和县人民政府2017年12月11日至31日对全县有关工业系统内大气污染排放源采取强制性管控的通知、泰和县城管局关于城区流散物资运输企业2018年8月16日至20日全部停工的通知及泰和县2019年创建省级卫生县城指挥部办公室关于县城所有在建的工地2019年12月2日至12月5日停工的通知导致工程拖延，交房期限应当依法顺延或者核减逾期交房天数。对此本院认为，首先，补充协议虽约定异常恶劣天气影响及政府行为导致工程拖期构成不可抗力免责事由，但案涉合同签订于2018年1月6日，此前的天气因素影响及政府行为与案涉合同的履行无关。其次，建设部批准实施的《建筑机械使用安全技术规程》规定六级以上大风停止作业，但鑫瑞源公司未提供证据（如施工日志等）证明中雨天气属异常恶劣天气，在案涉合同签订后，“中梁泰和首府”项目因遭遇中雨天气及六级以上大风天气、执行政府指令而停工，故本院对鑫瑞源公司要求核减因天气因素及政府行为影响导致工程拖期天数的主张不予支持。新冠××疫情构成本案免责事由，一审依据江西省人民政府抗击新冠××及推进复工复产的相关规定核减疫情期间44天合法有据，应予维持。双方合同约定按已交付房价款万分之二计算逾期交房违约金，一审据此计算逾期交房违约金正确，鑫瑞源公司主张合同约定违约金标准过高，应按日万分之一计算的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。双方签订的《车位使用权转让协议》虽未约定鑫瑞源公司逾期交付车位的违约责任，但却约定肖乐逾期支付使用费应按未支付金额的千分之三支付违约金，根据合同双方权利义务对等原则，参考双方《商品房买卖合同》关于逾期交房违约责任的约定，一审判决鑫瑞源公司对已支付车位使用费按日万分之二支付肖乐违约金并无不当。中梁泰和首府小区虽于2020年8月10日已经竣工验收备案登记，鑫瑞源公司一、二审提供的证据不能证明其按合同约定书面通知业主办理交付手续，故一审认定逾期交房时间计算至实际交房之日止合法有据。综上所述，上诉人鑫瑞源公司的上诉请求不能部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费652元，由吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗良华审判员  陈 麒审判员  李伟杰二〇二〇年十一月二日法官助理王拯书记员万敏妍