四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0402民初1957号 原告:四川飞马建设有限公司,住所地：四川省攀枝花大道中段宁和巷**，统一社会信用代码：9151040020445002XA。 法定代表人：王朝富，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林燕，四川卓乐律师事务所律师，执业证号：15104200311544239。 被告：张瑛，女，1977年11月11日出生，汉族，四川省攀枝花市**居民。 第三人：攀枝花市东区人民政府大渡口街道办事处，，住所地：四川省攀枝花市**益华路**，一社会信用代码：11510301008324392M。 负责人：李嘉，该办事处主任。 委托诉讼代理人：罗国庆，男，1989年10月1日生，汉族，攀枝花市东区人民政府大渡口街道办事处工作人员，住四川省攀枝花市**。 原告四川飞马建设有限公司（以下简称：飞马建司）与被告张瑛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理，在审理过程中，张瑛向本院书面申请追加攀枝花市东区人民政府大渡口街道办事处（以下简称：大渡口街办）作为第三人参与诉讼，本院准予。依法通知大渡口街办作为本案第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告飞马公司的法定代表人王朝富及其委托诉讼代理人林燕；被告张瑛；第三人大渡口街办的委托诉讼代理人罗国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 飞马公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付购房款942830元；并给付截止2020年6月11日止的利息损失221779元，自2020年6月12日起至购房款付清日止的利息按中国人民银行同期贷款利率计取；2、判令被告给付违约金200000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年9月16日，原、被告签订《协议》约定：被告购买原告所有的位于攀枝花市东区平方米房屋，总价款1142830元；被告接收房屋后在2015年春节前支付房款500000元；2016年6月30日支付342830元；余款300000元在2017年付清，逾期交房或逾期付款将支付对方违约金200000元。协议签订后，原告将出卖房屋交付被告使用至今，但被告在接收房屋后仅于2015年支付房款50000元；2018年春节前支付150000元，共计支付200000元，尚欠房款拒不支付。被告的违约行为，侵害了原告的合法权益，被告依法应当承担给付购房款及利息损失的违约责任。 飞马建司对其诉请提交了下列证据： 1、2015年9月16日，原、被告签订的《协议》，拟证实被告购买原告所有的位于攀枝花市东区平方米房屋，总价款1142830元；被告接收房屋后在2015年春节前支付房款500000元；2016年6月30日支付342830元；余款300000元在2017年付清，逾期交房或逾期付款将支付对方违约金200000元的事实； 2、2018年10月12日，原告为追收房款，向被告发送的《告知函》，拟证实原告于经特快专递向被告发送《告知函》，要求被告及时支付房款，被告签收后不作复函的事实； 3、攀房权证东私字第××号《房屋所有权证》，拟证实案涉房屋已于2016年8月17日变更登记被告为所有权人的事实。 4、《产权证明》，拟证实案涉房屋属改制过程中，由原告主管机关第三人指定原告出资修建，并确认产权归原告所有的事实； 上列证据张瑛质证提出：1、2015年9月16日，原、被告签订的《协议》无异议； 2、被告从未收到原告发送的《告知函》，也就不知道告知内容； 3、攀房权证东私字第××号《房屋所有权证》无异议； 4、《产权证明》无异议，但未在房地产管理机关登记备案。 上列证据大渡口街办质证无异议。 张瑛辩称：双方签订房屋买卖协议属实，合同签订后，被告交纳了税款，由于在网上不能查到被告已购买的房屋信息，才没有支付房款，至今案涉房屋两证不全，责任在原告，违约也是原告造成，只要原告将两证交付被告，被告即筹款支付房款。 张瑛对其辩解未提交证据证实。 大渡口街办辨称，飞马公司原属第三人下属企业，因改制解除了挂靠关系。修建案涉房屋的目的是为了解决下岗职工的生活及解决社保补助问题，案涉房屋是飞马建司以第三人名义修建和销售。为了避免，一直以第三人名义办理相关手续，所有权一直未过户至飞马建司。2015年9月16日，飞马建司与张瑛签订的《协议》，第三人未收取任何款项，第三人愿意配合原、被告办理房屋过户登记手续。 大渡口街办对其辩解未提交证据证实。 双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月16日，飞马建司与张瑛签订《协议》约定：“为了精简机构，下岗分流，经双方协商，我单位职工张瑛从2005年10月1日起下岗分流，为考虑职工老有所养，经公司决定，经本人同意张瑛下岗后，攀枝花二楼有偿转让给张瑛，面积362.01平方米；单价：每平米3000元，合计人民币1086030元，户表水表一只1800元，专用电缆及电表55000元，总计1142830元正。房屋位置：攀枝花二楼。经双方协商同意，合同签订张瑛在2015年春节前付500000元，2016年6月30日前付342830元，剩余300000元2017年底付清，如违约付违约金200000元。考虑到房屋前半部分为门面，不另外加价，双方协商同意，在办理房屋产权手续时，双方应该支付的税费，由张瑛承担。协议签订后，飞马建司将案涉房屋交付张瑛使用至今。 2018年10月12日，飞马建司为追收房款，向张瑛发送《告知函》：张瑛，根据你2015年9月16日与我公司购房协议约定：你在我公司办公楼二楼购房屋，面积362.01平方米，单价：每平方米3000元，合计人民币1086030元，户表水表一只1800元，专用电缆及电表55000元，总计1142830元整。双方约定在2015年春节前付500000元，2016年6月30日前付342830元，剩余300000元2017年底付清，如违约付违约金200000元。可时至今日，你除2015年签订合同时付款50000元，2018年春节前付款150000元，合计200000元，根据双方合同约定，你本该在2017年底付清所有房款，但时至今日，你还欠我公司942830元房款。在此，我公司郑重告知你：根据双方合同约定，你已严重违约，你必须在2018年12月30日前付清房款，否则，我公司将收回房屋，并追偿你三年来使用房屋的租金及违约金。 2016年8月17日，攀枝花市房屋产权交易登记中心颁发的攀房权证东私字第××号《房屋所有权证》载明：位于攀枝花市**房屋所有权人为：张瑛；登记时间为2016年8月17日；规划用途为：办公；建筑面积362.01平方米、套内建筑面积306.24平方米。 2014年12月8日，大渡口街办出具的《产权证明》载明：兹位于攀枝花，规划名称为：大渡口街道办事处江边街社区办公用房，为了下属企业原攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司（现已改制更名为四川飞马建设有限公司）安置职工及办公，此楼由四川飞马建设有限公司投资修建使用，产权归四川飞马建设有限公司所有。 2014年6月17日，攀枝花市国土资源局制发的攀国用（2014）第0018号《国有土地使用证》载明：案涉房屋土地使用权人为大渡口街办。 2020年7月14日,攀枝花市不动产登记中心出具的《房屋信息摘要》载明：位于攀枝花市**房屋，2015年4月22日登记所有权人为大渡口街办；2016年8月17日登记所有权人为张瑛， 同时查明，2004年12月23日，大渡口街办与飞马建司前身攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司（以下简称：大渡口建司）签订《协议书》约定：双方就大渡口街办江边街社区居委会位于大渡口水厂的办公用房建设事宜协商如下：大渡口街办同意将大渡口街道江边街社区居委会办公用房由乙方投资修建使用；拟建的大渡口街道江边街社区居委会办公用房所占地位于大渡口水厂门口，批准用地面积200平方米；大渡口建司必须承担大渡口街办在该居委会办公用房土地申请办理过程中已投入资金460000元，并在协议签订时先交付履约金200000元给大渡口街办；若大渡口建司按期履行本协议，所交付的履约金可转为应支付款，其余260000元于2005年6月30日前一次性付给大渡口街办；大渡口建司用该办公楼一楼作为抵押，如不能按期履行本协议，该办公楼一楼归大渡口街办所有，大渡口建司所交付的200000元履约金作为大渡口街办的损失赔偿；大渡口建司必须按设计红线图、文件规定使用此地，超出红线范围或者超出规定修建由大渡口建司自行负责；其后续需办理的各种规划、建设、国土、计委、人防、消防及产权等手续和一切费用均由大渡口建司自行办理及支付；大渡口街办提供给大渡口建司相关手续；大渡口建司不得将此宗土地以任何方式转让、出让或者以其它方式给他人。 2010年9月20日，大渡口建司向柳市长送交的《关于恳请协调办理房屋产权证的报告》中的主要内容为：我公司2004年与大渡口街办脱钩，大渡口街办将已获立项批准的江边街办公用房项目用地200平方米有偿转给我公司作为改制成本，由我公司自己出资修建，安排职工及解决办公地点。我公司根据市领导的指示精神，将原规划批准的沿公路20米完善修建成26米，即原规划批准的200平方米改变为260平方米进行修建。为了物尽其用，由原设计的7层，修建为8层，由于此建筑从三层保坎进楼，只有五层，不违反强规，因此，我公司于2006年修建竣工投入使用。在修建时，我公司修建了四层住宅，安置了十二户职工，一楼临公路，修成门面，安置了四户职工。我公司根据相关领导的指示，由大渡口街办打报告，区政府盖章，四年过去，仍未办理相关产权证。由于我公司扩大60平方米面积，改变了使用功能，多修建了一层，按照国家相关规范是允许的，不违反强规。所以，恳请统一协调办理产权证。 2010年9月29日，大渡口街办向攀枝花市规划和建设局、攀枝花市国土局报送《关于我××江边街社区办公用房超××和超××层的情况说明》，攀枝花市东区人民政府在该文下方注明：“情况属实。请市规划、国土支持为愿”并加盖有攀枝花市东区人民政府印章。 2010年11月29日，攀枝花市东区人民政府向攀枝花市人民政府报送攀东府〔2010〕100号《攀枝花市东区人民政府关于办理大渡口街道办事处江边街社区办公用房产权手续的请示》，主要内容为：2004年，大渡口街办为支持下属企业攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司改制，将已获立项批准的江边街办公用房项目用地200平方米转让给该企业用于安置职工。为了配合冬旅会的召开，根据市领导的要求，对项目建设指标进行了调整，项目建成后不完全符合原规划要求，存在超面积60平方米、超修一层及改变使用功能等问题，建设业主未能与市相关主管部门进行有效沟通，致使产权手续至今未能办理。该项目系严格按照攀枝花市规划设计院设计的图纸进行施工，施工过程全程接受监理、质监监督，消防验收合格，于2006年竣工并投入使用，至今未出现质量、消防等问题。为妥善解决历史遗留问题，维护社会和谐稳定，特恳请市政府安排相关部门尽快办理大渡口街道江边街社区办公用房的产权手续。 2013年3月7日，大渡口街办向攀枝花市东区经济体制改革办公室报送攀东大办〔2012〕3号《东区大渡口街道办事处关于对攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司解除挂靠关系的报告》，主要内容为：攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司原为街道挂靠集体企业，该公司提出申请解除与大渡口街办挂靠关系，经对该公司进行清产核资，确认该公司已无政府资产和集体资产投入，无集体职工身份人员，未享财政优惠政策，该公司债权、债务关系与大渡口街办无关，由其自行负责。根据攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司转让协议，企业净资产归企业出资人王朝富个人所有，该公司债权、债务处置由其全权负责。为全面做好东区集体企业改制工作，决定解除攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司与大渡口街办挂靠关系。 2013年4月8日，攀枝花市东区经济体制改革办公室作出攀东体改〔2013〕1号《关于对攀枝花市东区大渡口街道办事处〈关于对攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司解除挂靠关系的报告〉的批复》，主要内容为：1、同意大渡口街办对攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司的产权界定和净资产的确认意见，即该公司已无国有资产和集体资产投入，企业资产归王朝富个人所有；2、同意攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司与大渡口街办解除挂靠关系，解除后企业所涉及的一切债权债务均由脱离挂靠后成立的新公司承担；3、大渡口街办在接此批复后，要根据国家及省、市、区对企业改制的有关要求，结合企业实际积极稳妥地推进该企业经济性质的转变，确保社会稳定与企业的正常经营发展。 2015年5月28日，大渡口街办向攀枝花市东区地方税务局出具《关于划分江边街社区办公用房产权手续的函》载明：2004年，我办事处支持下属企业飞马建司（改制更名前：攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司）改制，将已获立项批准的江边街办公用房的土地，用于企业安置职工及飞马建司办公，职工按成本价每平方米1480元筹款进行了修建，一楼门面租金用于下岗职工生活费。土地性质已由原先的划拨转出让，房产证大证已经办理，现要将产权直接办理到职工及建设公司，目前受经济下行影响，企业及职工经济非常困难，请地税局在政策允许范围内的税费上予以关照。 2016年8月16日，大渡口街办出具《关于我办盖章办理江边街社区办公用房分户产权的情况说明》载明：我办2016年6月盖章的江边街社区办公用房房地产买卖契约，只用于我办下属改制企业飞马建司（改制更名前：攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司）办理分户产权证，契约上所载明的房屋单价只用于改制职工在办理产权证时的税费优惠，房屋产权归飞马公司所有，售房价格以飞马公司与职工订立的售房合同价格为准。 诉讼中，张瑛提出：协议签订并接收案涉房屋后，由于一直在网络上不能查询到自己购买房屋的登记信息，即停止支付房款。飞马公司提出：案涉房屋在大渡口街办2016年向出具办证委托手续后，不需要大渡口街办配合即可办理，因张瑛不支付房款，才停止了办理土地使用权证。大渡口街办表示：因为案涉土地登记在大渡口街办名下，房屋确属飞马建司所有，如果在办理案涉房屋产权证的过程中需要其配合，愿意协助办理案涉房屋的产权证。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。2015年9月16日,张瑛与飞马建司签订的《协议》，是双方当事人的真实意思的表示，飞马建司向张瑛交付了出卖标的物，张瑛亦支付了部分房款，该协议真实有效，依法应予保护。因双方在协议中未对何时办理交付房屋所有权证书和逾期办理房屋所有权证书是否承担违约责任进行约定，仅对张瑛逾期付款应支付违约金200000元进行约定，而作为改制企业的飞马建司和改制企业职工张瑛，对不能及时办理房屋所有权证原因在于大渡口街办为登记的土地所有权人，而非飞马建司应为明知，双方协议约定的张瑛逾期付款将支付飞马建司200000元违约金违反法律规定，本院依法不予支持。而张瑛客观上在协议签订后已如约占有和使用房屋至今，依法应当承担给付尚欠付款利息损失的责任。飞马建司逾期张瑛支付购房款942830元的诉请，有证据证实，本院支持；飞马建司要求张瑛给付自2015年春节前至2020年6月11日止的利息损失221779元，自2020年6月12日起至购房款付清日止的利息按中国人民银行同期贷款利率计取的诉请，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的规定，张瑛应当按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准和双方约定的付款时间分段给付飞马建司自接收买卖标的物之日起至购房款付清日止的利息损失。张瑛所提：合同签订后，已交纳了税款，由于在网上不能查到被告已购买的房屋信息，才没有支付房款，至今案涉房屋两证不全，责任在飞马建司，违约也是飞马建司造成，只要飞马建司交付两证即筹款支付房款的意见，本院已作评述。大渡口街办所提：飞马公司原属第三人下属企业，因改制解除了挂靠关系。修建案涉房屋的目的是为了解决下岗职工的生活及解决社保补助问题，案涉房屋是飞马建司以第三人名义修建和销售。为了避税，一直以第三人名义办理相关手续，所有权一直未过户至飞马建司。飞马建司与张瑛签订的《协议》，第三人未收取任何款项，第三人愿意配合双方办理房屋过户登记手续的意见，与查明的事实相符。 依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四十四条、第四十五条第二款、第六十条、第一百二十条、第一百三十条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、张瑛在领取位于攀枝花市东区房屋的不动产权证后三十日内一次性支付四川飞马建设有限公司购房款942830元，并按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准分段给付自2015年春节起给付450000元至该款付清日止的利息损失、2016年6月30日起给付342830元至该款付清日止的利息损失、2017年12月31日起给付300000元至2018年春节止的利息损失，2018年春节起给付150000元至该款付清日止的利息损失； 二、驳回四川飞马建设有限公司的其余诉讼请求； 三、四川飞马建设有限公司于本判决生效之日起三十日内协助张瑛办理攀枝花市东区房屋的不动产权证；攀枝花市东区人民政府大渡口街道办事处在该期间内予以协助。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费17081元，由四川飞马建设有限公司承担2000元，张瑛承担15081元（于本判决生效后三日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审 判 长  高文新 人民陪审员  石应昌 人民陪审员  王兴帮 二〇二〇年十一月二十五日 书 记 员  郑 川