浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙民再251号抗诉机关：浙江省人民检察院。申诉人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：台州亚加速递有限公司，住所地台州市椒江区东太和路****。法定代表人：宋宣锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：何成武，浙江飞呈律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯登超，浙江飞呈律师事务所律师。被申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：台州市椒江建设工程机械厂，住，住所地台州市纬五路******/div>法定代表人：陶喜顺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈武，浙江多联律师事务所律师。委托诉讼代理人：王林江，浙江多联律师事务所律师。申诉人台州亚加速递有限公司（简称亚加公司）因与被申诉人台州市椒江建设工程机械厂（简称建设机械厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市中级人民法院（2018）浙10民终1742号民事判决，向浙江省人民检察院申诉。浙江省人民检察院作出浙检民监（2019）33000000346号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2020）浙民抗30号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。浙江省人民检察院指派检察官陈旭昶、检察官助理杨斌出庭。申诉人亚加公司的委托诉讼代理人何成武、柯登超，被申诉人建设机械厂的委托诉讼代理人王林江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浙江省人民检察院抗诉认为，二审判决适用法律不当。1．案涉厂房租金计算截止时间应为亚加公司实际不再使用厂房并搬迁完毕之日。椒江区人民政府葭沚街道办事处于2017年3月16日发布通知要求建设机械厂、亚加公司在2017年6月底前完成搬迁，该政府征迁行为导致涉案厂房租赁协议终止履行，属于不可归责于双方的事由，故双方均享有解除合同的权利。亚加公司于2017年4月30日搬离涉案厂房；于同年5月10日将厂房钥匙交还建设机械厂，此时即已经不再实际占有、使用厂房，涉案厂房租赁协议事实上已经解除，租金计算截止时间应为2017年5月10日。椒江区人民政府葭沚街道办事处通知要求的最后搬迁时间是亚加公司可以使用涉案厂房的最晚时间，不应视为亚加公司实际使用时间，更不应认定为双方合意的租赁协议解除时间。二审判决将上述最晚搬迁时间理解为2017年6月30日，据此认定双方合同解除时间和亚加公司租金支付的截止时间错误。2．亚加公司应就案涉装饰装修补偿款获得合理补偿。案涉《厂房租赁协议书》约定租赁期满后室内装潢或建筑物无偿归建设机械厂所有，现虽因不可归责于双方事由导致协议解除，但装饰装修物作为附合于案涉厂房上的从物，其所有权应归建设机械厂所有。同时，亚加公司对案涉厂房投入的附属物、构筑物、装修等本可在租赁期内摊销完毕，但因政府拆迁行为导致收回成本的目的不能实现，故亚加公司对未能摊销的成本部分应在装饰装修补偿款中优先补偿，已摊销的成本部分不应补偿。案涉装修补偿款应按公平原则进行分配，既要考虑正常履约五年期满后归属建设机械厂的装饰装修物残值，又要考虑亚加公司未摊销的成本部分。结合案涉厂房所属附属物、构筑物及装修等部分评估价值为220702元，本案亚加公司自述装修投入80万元符合客观实际。80万元投入在使用4年3个月后评估价值为22万余元，则每年折旧估算约为13.6万余元（［80万元–22万元］÷4.25年），即正常履约五年期满后装饰装修折旧残值约12万元（80万元–13.6万元×5年）。根据亚加公司主张的装修投入，其尚未摊销部分为12万元，与建设机械厂本应获得的装饰装修残值相当。因此，双方当事人平均分配案涉装饰装修补偿款更为公平合理。二审酌定装饰装修补偿款4万元归亚加公司，不到全部补偿款的五分之一，自由裁量权运用不当，有违公平。亚加公司关于案涉厂房租金计算截止时间的申诉理由与抗诉意见一致，另申诉认为，根据最高人民法院（2014）民一终字第59号民事判决，承租人对装饰装修的总投入按租期平摊方式计算得出的拆迁当时装饰装修物价值应全部归承租人所有。该装饰装修物价值计算方法是基于装饰装修物在拆迁当时没有进行评估的实际情况，而本案装饰装修物价值在拆迁征收当时已经评估为220702元，故该220702元装饰装修补偿款应全部归亚加公司所有。即便依上述装饰装修物价值的计算方法，根据亚加公司装饰装修总投入80万元的事实，未摊销的装饰装修成本12万元（80万元÷5年×9个月）也应全部归亚加公司所有。二审判决虽确定亚加公司未摊销的装饰装修成本为12万元，但未认定该12万元全部归亚加公司所有，反而再在5年租期内酌情分摊，明显错误。另外，建设机械厂上诉认为亚加公司未摊销的装饰装修成本12万元应当优先补偿，二审判决亚加公司仅得4万元，超出了建设机械厂的诉讼请求范围。建设机械厂辩称，抗诉机关的抗诉意见及申诉人的申诉理由均缺乏事实和法律依据，二审判决认定事实和适用法律正确，应予维持。1．关于租金计算截止时间问题。根据椒江区人民政府葭沚街道办事处2017年3月16日发布的通知要求，亚加公司完全可以使用案涉厂房至2017年6月底。亚加公司作为承租人虽然有权利选择提前搬迁，但应自行承担相应后果。而且，亚加公司该行为并未经建设机械厂同意或者经双方协商一致，由此认定双方租赁协议在亚加公司搬迁之日即为解除值得商榷。2．关于装饰装修补偿款的归属问题。案涉装饰装修物属于租赁厂房的添附，在附合于租赁厂房之后即归属建设机械厂所有。亚加公司对租赁期间内，对该装饰装修物不再享有所有权，仅享有使用权。基于此，如果案涉租赁协议履行期满，装饰装修补偿款理应全部归建设机械厂所有。现因政府拆迁行为导致租赁协议提前到期，考虑到案涉装饰装修物评估价值为220702元，亚加公司剩余租期9个月所占总租期比例为15%，亚加公司未能摊销完毕的装饰装修补偿款应为33105元（220702元×15%）。二审判决亚加公司获得4万元补偿，公平合理。亚加公司主张案涉装饰装修补偿款220702元全部归其所有，相当于装饰装修物在租赁期间仍归其所有，于法理不符。亚加公司向一审法院起诉请求：1．建设机械厂支付装饰装修补偿款220702元及利息，利息自2017年7月31日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至实际履行完毕之日止；2．建设机械厂退还水电费押金10000元。建设机械厂向一审法院反诉请求：亚加公司支付租金137744.2元，并支付自2017年3月1日起至实际支付之日止按55.1元/天标准计算的违约金。一审法院认定：2013年3月21日，建设机械厂作为甲方，亚加公司作为乙方签订《厂房租赁协议书》一份，约定：甲方出租厂房位于椒江区××路××号××＃车间，一座两层建筑面积为2840平方米，每平方租用价格为12元／月，共计租金总额为408960元／年。场地面积为1352平方米，年租金为95000元。年租金总额（408960元＋95000元），共计500888元。乙方享有该厂区内4＃建筑物和设备设施（含250千瓦变压器等共有）的使用权；租赁期限五周年，自2013年4月2日至2018年4月1日止；租金以厂房建筑面积和场地计价，前三年租金500888元为基数，每三年递增10%，合计租金为550976.8元，税费由乙方自行承担；租金每年支付一次，先付后用，乙方应在每年3月1日（即提前一个月）向甲方支付租金，如不能按期支付租金，按年租金总额每日万分之一支付违约金，超过一个月甲方有权终止合同，收回使用权；甲方应保证在2013年4月2日前将上述厂房交付乙方使用，并确保供水供电，乙方需支付甲方水电费押金10000元，租期满后一个月内退还乙方，不计息；在租赁期限内，乙方应合理使用该厂房，如因生产经营需要而改装现有厂房的，须事先与甲方协商，签订补充协议，在不改变厂房结构，保证厂房质量的前提下方可实施；在租赁期限内，因生产需要，乙方要在室内装潢或者在租用的场地上另建建筑物，所产生的费用由乙方自行承担，且在租赁期满后无偿归甲方所有，不得拆除损坏；为方便乙方进出和平时管理，大门开在东面，另建值班室，长宽高为7米×3.6米×3米，收缩门长度为5米，其中值班室3.5米乙方要求门面朝东，由甲方负责建造，乙方愿意承担建造费用6300元，如需建造排门，其费用由乙方自负。协议书同时约定了违约责任等内容。2017年3月16日，椒江区人民政府葭沚街道办事处发布通知，载明：“椒江建设工程机械厂（圆通快递）：根据椒江区九届党代会精神及区委、区政府的决策部署，为了加快一江两岸大开发，经区委、区政府研究决定，你公司所在区域为沿江大开发一期启动区块，要求你公司在2017年6月底前搬迁，请抓紧做好搬迁的准备工作。特此通知。”2017年7月31日，台州市椒江区城市房屋征收与补偿管理办公室与建设机械厂签订《国有土地上房屋征收补偿协议》，双方就房屋征收补偿的内容、金额、奖励费、结算方式、搬迁期限等达成协议。椒江区人民政府葭沚街道办事处基建专户分别于2017年7月31日、2017年9月12日、2018年1月26日汇给建设机械厂30000000元、10000000元、18886993元。双方确认一审法院调取的评估明细表中第300至323项物品属于亚加公司承租范围内。双方认可亚加公司在2017年4月30日之前搬离案涉厂房；于2017年5月10日将厂房钥匙交给建设机械厂。另查明，在履行租赁协议过程中，亚加公司已付清2017年4月1日之前的租金，交付了水电费押金10000元，已结清租赁期间的水电费。一审法院判决：一、建设机械厂于判决发生法律效力之日起十日内支付给亚加公司装修补偿款220702元，并赔偿该款自2018年1月26日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的经济损失；二、建设机械厂于判决发生法律效力之日起十日内退还亚加公司水电费押金10000元；三、驳回亚加公司其他诉讼请求；四、亚加公司于判决发生法律效力之日起十日内支付建设机械厂租金136234.7元，并支付以该款为基数自2017年3月1日起至实际给付之日止按日万分之一标准计算的违约金；五、驳回建设机械厂其他反诉请求。本诉案件受理费2473元（已减半），由亚加公司负担201元，由建设机械厂负担2272元；反诉案件受理费1754元（已减半），由建设机械厂负担204元，由亚加公司负担1550元。亚加公司、建设机械厂均不服一审判决，提出上诉。亚加公司上诉请求：撤销一审民事判决第四项，改判亚加公司支付建设机械厂自2017年4月2日起至实际搬迁日即5月1日止的房屋租金45411元。建设机械厂上诉请求：撤销一审民事判决第一项并予以改判。二审法院对一审认定事实予以确认。二审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”亚加公司与建设机械厂签订的《厂房租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，对双方当事人均有约束力。上述协议书因履行过程中的政府征收和拆迁工作不得不提前解除，双方对此亦无异议。一、关于亚加公司需要支付多少租金及是否需要承担违约金的问题。亚加公司认为，政府拆迁行为导致其无法正常使用案涉厂房，租金应计算至其实际搬离之日即2017年4月30日。建设机械厂则认为租金应计算至政府通知搬离的时间即2017年6月底。该院认为，椒江区人民政府葭沚街道办事处于2017年3月16日通知亚加公司于2017年6月底前搬迁，建设机械厂与椒江区城市房屋征收与补偿管理办公室于2017年7月31日签订《国有土地上房屋征收补偿协议》，上述事实表明亚加公司完全可以使用案涉厂房至2017年6月底。该厂房即将被征收拆迁，建设机械厂不可能在剩余短时间内再转租他人以减少损失。亚加公司述称，案涉厂房所在区域自2017年3月16日接到政府搬迁通知后，周边被征收对象均陆续进行搬迁，已无法进行正常生产和生活，但并未就此提供充分有效证据加以证明。亚加公司称提前搬离系配合政府拆迁工作，亦无相应证据证明。《厂房租赁协议书》约定亚加公司应于每年3月1日支付全年租金，但椒江区人民政府葭沚街道办事处搬迁通知的发布时间2017年3月16日晚于亚加公司应当支付租金的时间，故亚加公司不能据此主张免除其于搬迁通知发布前即应支付租金的义务。亚加公司在未与建设机械厂就提前解除租赁协议、剩余租期内租金如何支付达成协议的情况下，早于2017年6月底搬离案涉厂房，却拒不支付相应租金，构成违约，应承担相应违约责任，一审据此判令亚加公司应向建设机械厂支付自2017年4月2日起至2017年6月30日止的租金，于法相符，予以支持。亚加公司认为，建设机械厂可从其享有的拆迁补偿款中扣除租金，亚加公司不存在故意不交租金的情形。该院认为，在拆迁补偿安置落实之前，亚加公司是否享有拆迁补偿款并不明确，且即使享有，具体金额是否足以支付租金亦不明确，故亚加公司以此为由不按时支付租金构成违约，应支付相应的违约金。二、关于案涉厂房所属附属物、构筑物、装修等部分的拆迁补偿款分配问题。根据评估事务所拆迁过程中针对整个厂房范围内房屋、附属物及构筑物、装修等作出的评估结果，双方确认案涉承租厂房所属附属物、构筑物、装修等部分的评估价值为220702元。对于该款项的归属，该院认为，《厂房租赁协议书》约定租赁期满后室内装潢或建筑物无偿归建设机械厂所有，但对因不可归责于双方事由导致协议解除后的剩余租期内装饰装修残值归属未作约定。案涉租赁协议提前解除系因政府拆迁所致，于双方来说属于不可抗力，不可归责于任何一方。亚加公司对案涉厂房投入的附属物、构筑物、装修等本可在租赁期内摊销完毕，但因政府拆迁行为导致其收回成本的目的不能得到实现，故未能摊销的成本部分应在上述拆迁补偿款中优先受偿，已经摊销的成本部分则不应予以补偿，对上述拆迁补偿款中的剩余部分则应按公平原则进行分配。一审认定《厂房租赁协议书》在征收事由发生时尚未解除，装饰装修物等仍属亚加公司所有，相应拆迁补偿款作为装饰装修物代位物，亦应归亚加公司所有，不符合法律规定，予以纠正。双方约定租赁期限自2013年4月2日起至2018年4月1日止，结合亚加公司自认投入装修80余万元、椒江区人民政府葭沚街道办事处于2017年3月16日通知亚加公司于2017年6月底前搬迁等事实，该院酌情确定上述装饰装修补偿款中的40000元归亚加公司所有。综上，亚加公司上诉请求不能成立，应予驳回；建设机械厂上诉请求中的合理部分，予以支持，不合理部分，予以驳回。二审法院判决：一、维持台州市椒江区人民法院（2018）浙1002民初3399号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；二、变更台州市椒江区人民法院（2018）浙1002民初3399号民事判决第一项为：建设机械厂于判决生效之日起十日内支付亚加公司装饰装修补偿款40000元，并赔偿该款自2018年1月26日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的经济损失。一审本诉案件受理费2473元（已减半收取），由亚加公司负担2030元，建设机械厂负担443元，一审反诉案件受理费1754元（已减半收取），由亚加公司负担1734元，建设机械厂负担20元；二审案件受理费7635元，由亚加公司负担6281元，建设机械厂负担1354元。本案再审过程中，双方均未提交新的证据材料。再审对原审认定事实予以确认。本院再审认为，根据双方当事人的诉辩主张及抗诉机关的抗诉意见，本案争议焦点有二：一是案涉厂房租金计算截止时间应当如何认定；二是案涉装饰装修补偿款应当如何分配。一、案涉厂房租金计算截止时间应当如何认定《中华人民共和国合同法》第十三条规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第二十五条规定，承诺生效时合同成立。第二十六条第一款规定，承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。依据上述法律规定，亚加公司与建设机械厂虽然未就案涉《厂房租赁协议》的解除签订书面协议，但亚加公司按照政府通知要求搬离租赁厂房后于2017年5月10日将厂房钥匙交还建设机械厂，建设机械厂予以接收且未提供证据证明当时曾明确告知亚加公司可继续使用案涉厂房至同年6月底，双方上述行为表明已就案涉《厂房租赁协议》的解除达成合意。二审判决将政府通知要求的最后搬迁时间2017年6月底认定为双方合意解除租赁协议的时间，不符合双方通过上述行为表现出来的真实意思表示。抗诉机关的抗诉意见及亚加公司的申诉理由成立，予以支持。据此，亚加公司应支付建设机械厂租金至2017年5月10日合同解除之日，具体为：550976.8÷364天（2017年4月2日至2018年4月1日）×38天（2017年4月2日至2017年5月10日）＝57520元。二、案涉装饰装修补偿款220702元应当如何分配双方当事人对案涉装饰装修物系亚加公司承租时自行装修，2017年5月10日价值时点的评估价值为220702元等事实均无异议，主要争议在于上述装饰装修补偿款应当如何进行分配。亚加公司引用最高人民法院（2014）民一终字第59号民事判决，认为装饰装修总投入按租期平摊方式计算得出的拆迁当时装饰装修物价值应全部归其所有。建设机械厂辩称，根据亚加公司剩余租期所占总租期的比例，二审判决亚加公司获得装饰装修补偿款4万元公平合理。对此，本院认为，案涉《厂房租赁协议书》约定亚加公司的室内装潢及另建建筑物在租赁期满后无偿归建设机械厂所有，但对因政府拆迁等不可归责于双方事由导致协议提前解除情形下，剩余租期内装饰装修残值归属并未作出约定。就双方上述主张来看，亚加公司主张依最高人民法院（2014）民一终字第59号民事判决，按照装饰装修总投入在租期内分摊后计算并分配本案装饰装修补偿款。但本案亚加公司对装饰装修的总投入目前无法确定，亚加公司主张为80余万元亦未提供充分证据证明，故最高人民法院（2014）民一终字第59号民事判决所涉案件案情与本案不完全相同，亚加公司引用该民事判决主张案涉装饰装修补偿款全部归其所有，依据不足。同理，案涉装饰装修补偿款220702元系装饰装修物于2017年5月10日价值时点的评估现值，建设机械厂主张该款按照亚加公司剩余租期所占整个租期的比例在双方之间进行分配，亦缺乏依据。因此，本院对亚加公司和建设机械厂就案涉装饰装修补偿款分配的主张均不予支持，该款应结合本案具体情况，依公平原则在双方之间进行合理分配。综合亚加公司主张其对装饰装修总投入80余万元、案涉装饰装修物于2017年5月10日价值时点的评估价值为220702元，以及亚加公司实际租赁案涉厂房的期限等因素，本院酌情确定案涉装饰装修补偿款220702元由亚加公司和建设机械厂各半享有。此外，亚加公司起诉请求建设机械厂支付装饰装修补偿款220702元及相应利息，一审予以支持。建设机械厂上诉请求予以改判，二审判决建设机械厂支付40000元，不存在超出诉讼请求的问题。亚加公司上诉请求撤销一审民事判决第四项，并改判亚加公司支付建设机械厂自2017年4月2日起至5月1日止的租金45411元。该上诉请求仅涉及一审判决第四项内容的部分款项，二审判决按照该判项所涉款项全部数额136234.7元收取二审案件受理费不当，再审一并予以调整。综上，抗诉机关的抗诉意见及亚加公司的部分申诉理由成立，亚加公司再审请求部分予以支持。一、二审判决认定事实正确，但实体处理不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销台州市中级人民法院（2018）浙10民终1742号民事判决及台州市椒江区人民法院（2018）浙1002民初3399号民事判决；二、台州市椒江建设工程机械厂于本判决生效之日起十日内支付台州亚加速递有限公司装饰装修补偿款110351元，并赔偿该款自2018年1月26日起至实际给付之日止的经济损失，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的同类贷款利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付；三、台州市椒江建设工程机械厂于本判决生效之日起十日内退还台州亚加速递有限公司水电费押金10000元；四、驳回台州亚加速递有限公司其他诉讼请求；五、台州亚加速递有限公司于本判决生效之日起十日内支付台州市椒江建设工程机械厂租金57520元，并支付以该款为基数自2017年3月1日起至实际给付之日止按日万分之一标准计算的违约金；六、驳回台州市椒江建设工程机械厂其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2473元（已减半收取），由台州亚加速递有限公司负担1236.5元，台州市椒江建设工程机械厂负担1236.5元，一审反诉案件受理费1754元（已减半收取），由台州亚加速递有限公司负担752元，台州市椒江建设工程机械厂负担1002元；二审案件受理费6082元，由台州亚加速递有限公司负担2322元，台州市椒江建设工程机械厂负担3760元。本判决为终审判决。审判长  赵恩勰审判员  谢静华审判员  沈 伟二〇二〇年十一月十日书记员  程丽嫣