贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民再197号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：喻丽莎，女，1979年12月24日出生，土家族，住贵州省贵阳市花溪区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区洛解村长江路。法定代表人：何曙华，该公司经理。委托诉讼代理人：秦疆飚，男，该公司员工。再审申请人喻丽莎因与被申请人武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2018）黔01民终7713号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2019年7月9日作出（2019）黔民申1893号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人喻丽莎，被申请人万科物业公司的委托诉讼代理人秦疆飚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。喻丽莎申请再审称：有新证据足以推翻原判决。1、被申请人的服务质量差，管理松懈，存在安全隐患，违反合同约定；2、被申请人违反法律规定，存在乱收费用、不开国家税务发票等情况，并对小区业主打击报复，保安人员对申请人进行人身攻击。违反公平买卖和服务的原则；3、房开商并未交付社区和居委会办公用房等公共设施，根据前期物业服务合同的约定，其物业服务费用应由房开承担，被申请人要求申请人缴纳全部的物业费用没有依据。故请求变更二审判决，因被申请人未尽物业服务合同内容职责，物业服务费减半收取，合计金额1834.77元，再审申请费用由被申请人承担。被申请人万科物业公司辩称：1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法有效；2、申请人要求减半收取物业费的请求无法律依据，不应支持；3、关于人身攻击的问题已经合理解决，与本案无关；4、被申请人已经按合同履行了职责，不存在违约的情况，申请人应按合同约定支付物业服务费；5、申请人提到的开具物业费发票、小区广告等问题不属实，且与本案无关；6、作为业主请求物业公司赔偿的权利，与物业公司请求业主支付服务费的权利，不是同一性质，不是合同法中规定的互付情况，没有先后履行的法律顺序。即使被申请人服务不合格，业主也不能以此为由拒缴、缓交物业费。故请求维持原审判决。万科物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付所拖欠的从2016年10月至2018年6月期间物业服务费共计人民币3675.63元；2、判令被告承担违约金人民币735元（按欠费金额的20%计算）；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告万科物业公司系依法登记成立从事物业管理等服务的有限责任公司。2013年7月，被告喻丽莎向贵阳万科劲嘉房地产有限公司购置了位于贵阳市花溪区住房一套，房屋建筑面积88.25平方米。2014年6月25日，贵阳万科劲嘉房地产有限公司向被告交付了该房屋。被告从2016年10月开始未交纳物业管理费。2010年12月10日，原告（乙方）与贵阳万科劲嘉房地产有限公司（甲方）签订《万科·劲嘉金域华府前期物业服务合同》，该合同主要约定如下：甲方委托乙方对位于贵阳市花溪区提供前期物业服务。合同有效期限自2011年1月1日起至2016年1月1日止，但合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或者其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；如合同到期，未出现上述情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：Ａ、乙方同意继续履行本合同，Ｂ、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。乙方根据有关法律、法规及本合同的约定提供物业服务，收取服务服务费用。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业服务费具体标准为：多层洋房1.50元／月／平方米、高层1.98元／月／平方米。业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费。物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季度首月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下季首月16日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向乙方支付违约金。甲方违反本合同的约定，致使乙方未达成本合同约定的服务质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。但业主或物业使用人不得以甲方违反合同约定为由拒绝或主张减免缴纳物业服务费。合同中的“平方米”均指房屋建筑面积。原告主张于2017年12月5日向被告发出律师函，载明被告所欠物业服务费并要求被告在收函后三日内缴纳。被告表示未收到过该份律师函，原告未提供证据证明向被告成功送达该份律师函。2017年5月25日，喻丽莎因物业管理事宜与原告员工吴坤勇发生争执及拉扯，2017年6月14日喻丽莎向一审法院起诉吴坤勇、原告、武汉市万科物业服务有限公司，经一审法院作出（2017）黔0111民初3300号民事判决书判决：万科物业公司赔偿喻丽莎77.2元。被告为证明小区环境卫生差，提交了该小区垃圾堆放处的照片四张为证。原告认为该处属于垃圾清运站点，不代表整个小区长期性持续性的情况。被告为证明小区服务态度差，提交了其与小区服务人员反映问题的视频资料为证，原告认为视频时间较短，不能达到原告的证明目的。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。原告与贵阳万科劲嘉房地产有限公司签订《万科·劲嘉金域华府前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于被告喻丽莎辩称其并未与原告签订物业服务合同，无缴纳物业服务费的义务的意见。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，一审法院对被告的该辩称不予采信。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物管费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，被告作为原告提供物业服务小区的业主，理应按照合同约定向原告支付物业管理费，无正当理由拒不交纳的，还应当按照约定赔偿违约金。故对原告要求被告支付物业服务费的请求，符合法律规定，予以支持。被告房屋建筑面积为88.25平方米，根据合同约定，被告每月应当交纳的物业服务费为88.25平方米×1.98元=174.74元，原告主张被告支付从2016年10月1日至2018年6月30日期间共21个月的物业服务费，金额为21×174.74=3669.54元，对原告主张超出的部分，不予支持。关于违约金，合同约定物业服务费按季交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向原告支付违约金。原告要求被告按照欠缴物业费20%的标准支付违约金，金额为733.91元，该违约金并不违反合同约定和法律规定的标准，一审法院予以支持。对原告主张超过该金额部分的违约金，不予支持。根据《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第三条关于“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定和前期物业服务合同的约定，被告若认为万科物业公司提供的服务质量与合同约定不符，可以向其主张赔偿损失等违约责任，而非拒绝交纳物业服务费。因此，被告抗辩未交纳物业管理费的理由不成立，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条规定，判决：一、被告喻丽莎于本判决生效之日起三日内向原告武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司交纳所欠的2016年10月1日至2018年6月30日期间的物业服务费共计人民币3669.54元，并支付违约金为733.91元。二、驳回原告武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告喻丽莎负担。喻丽莎不服一审判决，上诉请求：1、撤销原判，改判或驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、判令原告因物业服务质量不达标等给上诉人带来的生活阻碍和伤害赔礼道歉；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。二审法院认定事实与一审法院认定事实一致。二审法院认为，上诉人与贵阳万科劲嘉房地产有限公司签订的《万科·劲嘉金域华府前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人有约束力，各方当事人应当按照合同约定履行己方义务。本案中，就上诉人以其未直接与被上诉人签订物业服务合同，被上诉人无权要求其支付物业费的主张的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物管费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，被上诉人客观上已向包括上诉人在内的业主提供了物业管理服务，且上诉人也实际接受了被上诉人所提供的物业管理服务，故，被上诉人要求作为业主的上诉人支付物业管理费的诉讼请求有事实及法律依据，上诉人称未收到律师函，不能对抗被上诉人的请求权，该上诉理由不成立，不予采纳。上诉人提到的其余上诉理由，应当依法向侵权主体或及负有交房义务的责任人主张权利，均不予采纳。对于上诉人主张的被上诉人提供的物业服务质量不合格的问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”根据该规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。同时，因双方合同义务并非同一性质，不是《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定的同时履行抗辩权与先履行抗辩权中的“互负债务”，不能适用法定抗辩权的规定。故，上诉人的该项上诉理由不能构成对物业管理一方请求权的抗辩，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人喻丽莎承担。本院再审查明事实与一、二审法院认定事实一致，本院予以确认。本院再审认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。再审申请人喻丽莎与贵阳万科劲嘉房地产有限公司签订的《万科·劲嘉金域华府前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。申请人作为被申请人万科物业公司提供物业服务小区的业主，理应按照合同约定向被申请人支付物业管理费。因申请人拖欠物业管理费，原审判决其向被申请人支付拖欠的物业管理费并承担相应的违约金，于法有据，本院予以维持。对于申请人主张被申请人提供的物业服务质量不合格的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以此请求权作为拒缴、缓交以及减免物业管理费的抗辩权。故本院对申请人以被申请人未尽物业服务合同内容职责为由，要求物业服务费减半收取的再审主张不予支持。至于申请人再审称房开商并未交付社区和居委会办公用房等公共设施，被申请人要求申请人缴纳全部的物业费用没有依据的主张，因案涉前期物业服务合同约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，原审判决亦是按照申请人的房屋建筑面积88.25平方米来计算申请人应支付的物业服务费，故本院对申请人的上述主张亦不予采纳。综上所述，申请人的再审主张不能成立，予以驳回。一、二审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款规定，判决如下：维持本院（2018）黔01民终7713号民事判决。本判决为终审判决。审判长  陈红审判员  刘梅审判员  赵曜二〇二〇年十一月十三日法官助理王昱书记员王元鑫