天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终3759号上诉人（原审被告）：天津市康益肉类食品加工厂，住所地天津市滨海新区汉沽新开路**。法定代表人：何苗，总经理。委托诉讼代理人：何秉文，男，该厂职工。委托诉讼代理人：贾林，天津名士律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市汇贤达商贸有限公司，住所地天津市滨海新区汉沽滨海小区。法定代表人：庄奎成，董事长。委托诉讼代理人：韩涛，天津滨郝律师事务所律师。上诉人天津市康益肉类食品加工厂（以下简称康益加工厂）因与被上诉人天津市汇贤达商贸有限公司（以下简称汇贤达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初10440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人康益加工厂的委托诉讼代理人何秉文、贾林，被上诉人汇贤达公司的委托诉讼代理人韩涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康益加工厂上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由汇贤达公司承担。事实和理由：1.一审认定事实不清。《天津市房屋租赁合同》明确约定所承租的房屋是院内800平米房屋，不包括院内土地使用权，该院内其他土地使用权是经原汉沽区政府用批文的方式批复给康益加工厂使用的,与汇贤达公司无关，康益加工厂在政府批复选址的范围建设厂房,汇贤达公司从未提出异议,一审错误认定双方当事人承租的范围包括整个院落，并错误判决康益加工厂将院落内房屋,包括康益加工厂所承建的房屋交由汇贤达公司，违背了原汉沽区政府在2003年8月的各种批文,形成了对康益加工厂房屋无偿的掠夺,同时否定历史遗留问题；2.一审适用法律错误。一审法院仅以现有汇贤达公司的土地使用权证为依据,径直判决土地使用权为汇贤达公司,与事实相悖,康益加工厂已充分举证政府各种批文来证明土地使用权存在争议,一审法院漠视该政府文件,错误认定仅是康益加工厂认为土地使用权存在争议。康益加工厂认为土地使用权存在争议是客观事实,依据一审判决：康益加工厂主张对案涉国有划拨土地享有使用权，不属于法院受案范围,一审法院不予处理。那么法院就应按双方租赁合同约定的条款确认承租范围,不应将租赁合同外的有争议的范围作为判决内容。虽然合同未约定院内的承租范围,一审法院依据一般的合同惯例认定承租合同包括整个院内,认定康益加工厂违反诚实信用原则,康益加工厂是依据政府的批复文件对院落进行使用和建设，一审法院错误将院落的使用权依惯例视为租赁的从属物。汇贤达公司辩称，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.汇贤达公司向康益加工厂出租涉案房屋时，是把原有厂房以及厂房所附带的土地逐级逐个分成了一个有物理围网的院落进行对外出租，并不只针对房屋进行单独出租。一审判决所述康益加工厂取得这块房屋所附属的院落的土地的使用权完全是基于房屋租赁的法律关系下，才占有使用了周围附属的一个院落。事实上我们也是把厂房的部分土地及房屋圈起来进行分块对外出租，虽然合同上标明的是800平方米房屋，但这完全是与其它对外出租的地块以及房屋相区分的一种表述，事实上整体对外出租的是房屋与附属的院落土地；2.不认同康益加工厂主张以政府批文的形式来获得房屋外的土地使用权，物权法规定以物权公示为原则，批文形式不符合物权取得的法律规定，用这种形式或者效力形式来主张土地的所有权或使用权与法律相悖。汇贤达公司向一审法院起诉请求：1．判令康益加工厂腾退租赁汇贤达公司所有的位于天津市滨海新区××路××号（原土产公司院内）房屋；2．判令康益加工厂按年租金50000元标准向汇贤达公司支付租赁期满后继续占有使用租赁房屋的占有使用费；3．本案诉讼费由康益加工厂承担。一审法院认定事实：1998年，案外人天津市汉沽区物资回收公司投资750,000元，汉沽供销社下属天津市汉沽区土产杂品公司、天津市汉沽区儿童食品厂、天津市汉沽区农资公司、天津市汉沽区供销社冷冻厂、天津市汉沽区日用杂品商场五家企业，各出资100,000元成立天津市汉沽物资供销有限责任公司，总注册金1,250,000元，其中，汉沽供销社占40%股份，天津市供销社占60%股份。2004年天津市汉沽物资供销有限责任公司改制。改制后，天津市汉沽物资供销有限责任公司自然人持股90％、汉沽供销社持股10％。改制后，经天津市汉沽物资供销有限责任公司申请，工商行政管理部门核准注销了天津市汉沽区土产杂品公司、天津市汉沽区儿童食品厂。2005年12月6日，天津市汉沽物资供销有限责任公司更名为天津市汇贤达商贸有限公司。汇贤达公司至今一直使用原天津市汉沽区土产杂品公司的国有划拨土地及地上建筑物。天津市汉沽区土产杂品公司为案涉租赁土地的登记使用权人，“汉单国用（2004）第042号”国有土地使用权证记载用途为商业，使用权面积为31775.56平方米。天津市汉沽区土产杂品公司为案涉租赁房屋的权利人，“房地证津字第1××5号”房地产权证记载了产权人等相关信息。2019年1月1日，汇贤达公司作为出租方（甲方）与作为承租方的康益加工厂（乙方）签订了《天津市房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将坐落于天津市滨海新区××路××号（原土产公司院内）房屋出租给乙方使用，该出租房屋面积800平方米，房屋所有权证号为××。租期为1年，自2019年1月1日至2019年12月31日止，租金为每年50000元。租赁期届满时，甲方有权收回房屋，乙方应按期返还。乙方需继续承租该房屋时，应当提前1个月与甲方协商。合同附件二约定乙方装修或增加设备建筑物等要考虑合同期限，适当投入，经甲方书面同意方能动工。合同期满乙方在10日内将可移动设备拆除，腾空所租房屋交还甲方，逾期按乙方放弃所有权处理，乙方增加的装修和不可移动设备、建筑物等所有权归甲方，甲方不给予任何补偿或赔偿。同时合同还对双方其他相关权利义务进行了约定。该合同签订后，康益加工厂使用租赁房屋至今。上述租赁合同到期后，双方未能达成续约，2019年11月27日，汇贤达公司向康益加工厂送达《通知书》，载明：鉴于租赁期限即将届满，我司因经营需要，决定不再对上述房屋进行出租，故请贵司于租赁合同届满（2019年12月31日）前搬出上述房屋，并按照租赁合同约定将上述房屋交还我司。若贵司逾期未搬离或未全部搬离，我司将根据合同及法律规定采取进一步的措施追究贵司的责任，届时贵司除应搬离上述房屋外，还将承担经济赔偿、诉讼费、律师费等额外费用，望贵司慎重对待。康益加工厂于2019年12月2日签收了上述通知书，至今仍未腾退租赁房屋。康益加工厂自述，自2003年至2019年，一直是与天津市汉沽区土产杂品公司及改制后的汇贤达公司连续签订的租赁合同，承租的案涉租赁房屋并占有使用至今。根据双方当事人陈述及现场勘查，汇贤达公司主张的案涉租赁房屋承租范围具体指两栋黑顶拱形砖混房屋和一栋红顶三角形砖混房屋及周边院落，院落南临滨玉线，四至均有围墙与相邻区域隔开，为此提供租赁合同及案涉房屋的土地使用权证及房产所有证、房地证及附图等为证。康益加工厂认可两栋黑顶拱形砖混房屋为承租房屋，不认可红顶三角形砖混房屋及周边院落属于承租范围，主张红顶三角形砖混房屋为康益加工厂之前承租期间自行翻建，周边院落围墙也是康益加工厂承租后自行搭建起来的，且该院落土地康益加工厂事实上享有土地使用权，相关政府部门在2003年已批准康益加工厂于案涉院落土地上建设汉沽生猪定点屠宰场，根据相关审批文件，康益加工厂主张对院落土地享有土地使用权，汇贤达公司无权要求康益加工厂腾退，为此提交上述三栋房屋的旧存照片三张、《天津市房屋租赁合同登记备案表》（2004年）、《关于汉沽生猪定点屠宰场选址的意见》、《天津市生猪定点屠宰厂（场）审批表》、《关于建设汉沽区生猪定点屠宰场享受有关优惠政策的请示》及《请示、报告批办单》等为证。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。案涉租赁房屋土地性质系国有划拨土地，康益加工厂抗辩称汇贤达公司以国有划拨土地出租，租赁合同应属无效。一审法院认为，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）的相关规定，出租划拨土地使用权，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，未经批准不得出租。本案汇贤达公司未经政府土地管理部门批准，将性质为划拨的涉诉土地房屋出租给康益加工厂并收取租金，违反了上述法规的强制性规定，应由相应的政府土地管理部门依法处理。但上述强制性规定在性质上，是基于政府对于划拨土地进行有效管理的需要而设定的规范，且对于违反该规定的行为，该《暂行条例》第四十六条已经明确规定相应的处罚措施。故康益加工厂的此项抗辩意见，一审法院不予支持。经查，案涉租赁房屋的国有划拨土地使用权归属确有争议，系天津市汉沽区土产杂品公司进行企业改制造成的历史遗留问题。但汇贤达公司提交的相关房产所有证和房地证等，能够证实租赁房屋系天津市汉沽区土产杂品公司所有，具有合法的产权证明，康益加工厂以汇贤达公司未出示相关租赁房屋的建设工程规划许可证为由主张案涉租赁合同无效，一审法院不予支持。案涉租赁房屋系由汇贤达公司出租给康益加工厂，相关租赁合同的签订是双方真实意思表示，且主体适格，不违反法律法规的强制性规定，康益加工厂认可一直是从汇贤达公司手中承租的案涉租赁房屋并支付租金，案涉租赁合同应属有效，康益加工厂主张汇贤达公司不具有本案诉讼主体资格的抗辩，一审法院不予认可。关于腾交房屋一节。经查，两栋黑顶拱形砖混房屋属于案涉合同承租范围，双方均不持异议；一栋红顶三角形砖混房屋康益加工厂自认在原房屋基础上进行过翻建，但翻建不改变房屋所有权，结合汇贤达公司提交的房产所有证及附图所示，该房屋亦应属于合同约定的承租范围，康益加工厂的否认意见，一审法院不予认可。汇贤达公司主张三栋房屋之外的周边院落同样属于合同承租范围，康益加工厂对此不予认可，主张合同约定的是承租房屋，面积800平方米，不包括周边院落，且康益加工厂实际享有该国有划拨土地使用权，院落应不予腾交。一审法院认为，双方租赁合同约定康益加工厂承租的是汉沽新开北路2号（原土产公司院内）房屋，面积800平方米，租赁合同对于周边的院落的使用并未提及，但康益加工厂自2003年至今基于使用租赁房屋的需要，事实上占有了周边院落土地，并通过搭建围墙与相邻区域隔开使用至今。现已查明，案涉租赁房屋及周边院落土地最初均登记在天津市汉沽区土产杂品公司名下，康益加工厂占有的依据是与之订立的租赁合同，之后康益加工厂通过与承继天津市汉沽区土产杂品公司资产的汇贤达公司续签租赁合同而持续占有至今，但双方最后一份租赁合同已于2019年12月31日到期终止，双方确定不再续签，权利义务终止，康益加工厂在租赁合同终止后仍继续占有、使用租赁房屋及周边院落土地，缺乏事实和法律依据，康益加工厂理应将租赁房屋及周边院落土地一并腾交汇贤达公司。综上，一审法院确认的康益加工厂应予腾退的范围包括两栋黑顶拱形砖混房屋和一栋红顶三角形砖混房屋及周边院落，院落四至均有围墙与相邻区域隔开，康益加工厂应依此腾交。康益加工厂主张对案涉国有划拨土地享有使用权，不属于人民法院受案范围，一审法院不予处理。关于房屋占有使用费一节。租赁合同终止后，康益加工厂未将涉诉房屋及时腾交汇贤达公司，造成汇贤达公司损失，应参照租赁合同约定的租金标准向汇贤达公司计付房屋占有使用费。现汇贤达公司主张自2020年1月1日计算至房屋实际腾空交还之日按照每年租金50,000元（每日138.88元）标准计付上述费用，于理有据，一审法院予以确认。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：“一、天津市康益肉类食品加工厂于本判决书生效之日起三十日内，将其占用的坐落于天津市滨海新区××路××号（原土产公司院内）房屋（包括周边院落）腾退并交付天津市汇贤达商贸有限公司；二、天津市康益肉类食品加工厂于本判决生效之日起三十日内，按照每日138.88元的标准向天津市汇贤达商贸有限公司支付自2020年1月1日起至房屋实际腾退交还之日止的占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计212元，由天津市康益肉类食品加工厂负担。”本院二审期间，被上诉人汇贤达公司没有提交新的证据，上诉人康益加工厂提交一组证据共9份：证据1-7均为汉沽区政府有关同意建设生猪屠宰场的文件会议纪要批文单等复印件；证据8-9是与案外人承建屠宰厂的合同书及房屋租赁合同复印件。证明：上诉人成立康益加工厂的合法性及选址事宜、承租房之外的房屋及设施，包括地面硬化均是上诉人依据政府的要求承建。汇贤达公司质证认为：上述证据均不属于二审期间发现的新证据，且与本案无关联性。本院认定如下：对证据的真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予确认。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审争议焦点为：1.涉诉房屋的承租范围；2.承租标的物的内容。围绕争议焦点论述如下：关于涉诉房屋的承租范围。双方订立《天津市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应全面履行各自的义务。对于涉诉房屋的承租范围，双方陈述不一。从涉案2019年1月1日签订合同来看，约定上诉人租赁被上诉人所有的坐落于滨海新区××路××号（原土产公司院内）房屋。虽然租赁合同约定汇贤达公司承租的是汉沽新开北路2号（原土产公司院内）房屋，面积800平方米，对周边院落的使用并未提及，但结合院落其他租户面积和上诉人实际占有面积来看，上诉人是将所在房屋连同院落整体使用的，也是符合租赁使用的实际情况，故本院认定涉案房屋的承租范围包括两栋黑顶拱形砖混房屋和一栋红顶三角形砖混房屋及周边院落，院落四至均有围墙与相邻区域隔开。关于承租标的物的内容。根据房随地走、地随房走原则，权利的转移，房和地要随着转移，权利的最终归属要保证为同一个权利主体，案涉租赁房屋及周边院落土地最初均登记在天津市汉沽区土产杂品公司名下，汇贤达公司承继了天津市汉沽区土产杂品公司资产，康益加工厂又与汇贤达公司续签合同并占有使用至今。既然租赁合同已于2019年12月31日到期终止，双方不再续签，权利义务终止，康益加工厂应返还租赁物，租赁物的返还范围包括院落四至有围墙区域的土地及地上建筑物，在“房地一体流转主义”法律惯例下，涉诉土地上改扩建的红顶三角形砖混房屋是不能独立物理空间存在，须与周围出口相连接才能产生使用价值，房地一体使用并返还既符合双方签订合同时的意思表示，又能维护民法的公平原则。对于红顶房子改扩建造价费用负担问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，康益加工厂未能举证证明汇贤达公司书面同意其进行改扩建工程，改扩建违反合同约定及法律规定，上诉人可就房屋腾退、改扩建损失等另行主张。关于上诉人以最初合同中规定年租金按10,000元基础上逐年上涨1,000元，认为现在占有使用费的计算方式和标准是50,000元除以360天，占有使用费过高。本院认为，年租金的价格波动与市场的供求关系、经济大环境相关，在本案2019年房屋租赁合同中，康益加工厂认可并签署年租金为50,000元，租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日，在承租期间康益加工厂对年租金亦没有提出异议，故对上诉人该项主张不予支持，应按照每年租金50,000元（每日138.88元）标准计付占有使用费，计付期限至实际腾房交还之日。综上所述，天津市康益肉类食品加工厂的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费212元，由上诉人天津市康益肉类食品加工厂负担。本判决为终审判决。审判长  丁津翠审判员  郭小峦审判员  张 帆二〇二〇年十一月二十三日法官助理王飞凡书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……