四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0121民初4797号 原告：四川杭商实业有限公司，统一社会信用代码91510121321570194N，住所地四川省成都市金堂县赵镇汇龙路**。 法定代表人：应福友，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：付安勋，四川启道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王鹏举，四川启道律师事务所律师。 被告：成都美其兴汽车零配件有限公司，统一社会信用代码91510121MA69RAYX73，，住所地四川省成都市金堂县三溪镇橙香路**（四川金堂工业园区内） 法定代表人：刘臣，总经理。 委托诉讼代理人：沈志辉，金堂县高板法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：廖雪梅，金堂县淮口法律服务所法律工作者。 原告四川杭商实业有限公司（下称杭商公司）与被告成都美其兴汽车零配件有限公司（下称美其兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托诉讼代理人付安勋、委托诉讼代理人王鹏举，被告法定代表人刘臣及被告的委托诉讼代理人沈志辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《工业厂房租赁合同》和《工业厂房租赁合同补充协议》；2.判令被告向原告支付至2020年9月1日的租金16777.6元，最终金额计算至租赁物实际返还之日，违约金350332.8元，滞纳金54001.9元（以290332.8元为基数，按每日千分之三自2020年7月1日计算至2020年9月1日，最终金额计算至实际支付之日）；3.判令被告向原告返还租赁物；4.被告承担诉讼费、保全费。事实与理由：原被告于2020年6月1日签订《工业厂房租赁合同》和《工业厂房租赁合同补充协议》，约定：被告承租原告位于金堂县，租赁期限5年。厂房第一年租金700665.6元，办公楼第一年租金152006.4元。租金半年一付，第二年起在上一年租金基础上按逐年6%标准递增。合同签订之日，被告支付定金10万元。被告需支付履约保证金14万元。被告应于2020年7月1日前付清首期租金和履约保证金。拖欠租赁费用达2个月，原告有权解除合同，并要求被告承担半年租金的违约金。被告拖欠租金，需以欠付金额为基数按每日千分之三的标准支付滞纳金。合同签订后，被告向原告支付了10万元定金和10万元房租，便未再支付其他款项，经原告多次催促仍拒不支付。 被告辩称，1.同意解除《工业厂房租赁合同》和《工业厂房租赁合同补充协议》。2.原告要求被告支付租金于法无据，租赁合同为实践合同，合同约定了租期及租金自实际交付时正式起算，双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交房完成，原告至今没有交付厂房钥匙，厂房至今没有通水电，处于烂尾状态，不具备交付条件。双方没有办理交房手续，合同并未实际履行，故合同没有生效。3.被告没有违约、没有过错，不需要支付违约金和滞纳金。违约金明显过高，超过法律规定的30%的范围，应当调整。滞纳金是违约金的一种，原告主张滞纳金是重复计算。原告不是行政机关，不能够收取滞纳金。4.厂房现在是空置状态，并由原告控制，不存在被告返还的情形。5.原告诉称被告已付10万元定金和10万元履约保证金，现有证据不能证明该款项是被告支付的，如果原告认为被告支付了该款项，应当返还。6.原告提供的是格式合同，没有约定原告承担违约责任等事项，对被告明显不利、显失公平。请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 原告通过出让方式取得成都工业战略前沿区起步区二期（南北侧临绿化用地，东临排洪沟，西临明月路）的土地使用权，支付土地出让金1689.472万元。原告于2017年10月11日取得建设用地规划许可证（金地字第51012120172XXXX号），于2018年6月4日取得建设工程规划许可证（金建字第51012120183XXXX号），于2018年9月25日取得建筑工程施工许可证（金工业区51012120180925XXXX），并按照相关规划进行了建设，形成现在的浙杭高新技术产业园。 刘臣和郝勇飞拟筹备开办一个汽车配件生产公司。2020年3月26日，郝勇飞与原告业务人员朱显君添加微信，沟通向原告租赁厂房的事宜。郝勇飞将编制单位为“四川Ｘ×××××有限公司”的项目建议书发给朱显君，建议书载明“承租成都市金堂县浙杭工业园厂房用于生产、研发、办公”。 2020年3月31日，原告作为甲方，郝勇飞作为乙方，签订《工业厂房租赁合同》，约定甲方将浙杭高新技术产业园地块二5-2生产车间厂房租赁给乙方使用，车间和办公用房的现状都为清水房，甲方应当在合同签订之日起90日内到行政主管部门办理备案手续。厂房现有土地已经办理相关工程规划许可证，甲方为乙方办理工商登记使用的场地证明。乙方对厂房所属土地性质状况已作充分了解，乙方愿意按现厂房结构、所属土地性质现状、周边环境情况租赁。租赁期限为5年，2020年6月1日起至2025年5月31日止。租赁期内，乙方以合同无效或撤销而中途擅自退租或者终止合同的，仍应按本协议约定的款项内容支付出租物使用费和承担各项违约责任。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回厂房，乙方按照原有使用功能返还厂房及附属物品、设施设备。租赁单价为每月每平方米（建筑面积）15元，厂房的第一年租赁费用为436320元，从第二年起每年租赁费用在上一年的基础上递增6%，租金按半年为一期缴纳，先付款后使用。乙方于本合同签订之日支付定金10万元，2020年7月1日前乙方付清首期租金的所有余款（包括履约保证金），定金折抵首期半年租金。乙方需缴纳8万元保证金，租赁期满或合同解除时，该保证金抵扣乙方承担的费用，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分无息如数返还乙方。甲方于2020年4月5日将厂房交付给乙方。双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交房完成。乙方仅提供戊类标准的场地消防安全标准，如乙方根据自身行业需要更高等级消防安全标准的，则由乙方自行承担并满足相关消防安全标准。乙方有下列情形之一的，构成根本性违约，甲方有权解除合同，甲方解除合同收回厂房，乙方应当向甲方承担相当于当期租赁费（半年租金）的违约金，违约金不足以弥补原告实际损失的，甲方有权要求乙方按照实际损失承担赔偿责任：......3.乙方未按合同约定时间支付租赁费用拖欠达两个月......乙方不得以任何理由和原因拖欠租赁费用和水电费用，每拖欠一日以欠付金额为基数，支付千分之三的滞纳金。该滞纳金应在乙方实际交付租金前支付。 合同签订当日，郝勇飞将美其兴公司名称发给朱显君。后，双方协商，拟由刘臣作为美其兴公司法定代表人，以公司名义就2号厂房及办公楼，与原告重新签订合同，合同内容与郝勇飞所签合同一致，落款处刘臣签字，未加盖美其兴公司印章。 4月1日，郝勇飞向原告转款10万元，备注“房租订金”，并将转款凭证和编制单位为美其兴公司的项目建议书发给朱显君，该项目建议书内容与前一份项目建议书完全一致。 美其兴公司于4月28日登记成立，营业执照载明法定代表人刘臣，，住所地四川省成都市金堂县三溪镇橙香路**（四川金堂工业园区内），本案厂房所在地浙杭高新技术产业园。 6月31日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订《工业厂房租赁合同》，约定甲方将浙杭高新技术产业园地块二10#生产车间厂房租赁给乙方，租赁期限2020年7月1日起至2025年6月30日止（厂房办公楼实际租期及租金自实际交付时正式起算，同时签订相应的补充协议进行明确）。租赁单价为每月每平方米（建筑面积）16元，厂房第一年租赁费用为700665.6元，办公楼第一年租赁费用为152006.4元。从第二年起每年租赁费用在上一年基础上递增6%。租金按半年为一期缴纳。乙方于本合同签订之日支付定金10万元，2020年7月1日前乙方付清首期租金所有余款（包括履约保证金），定金折抵首期半年租金。乙方需缴纳14万元保证金。甲方于2020年6月1日将厂房交付给乙方。本合同经双方签字盖章后生效。合同其他内容与郝勇飞、刘臣分别与原告签订的合同均一致。落款处，分别加盖原告和被告的公司印章，并有刘臣签字。同日，双方再签订《工业厂房租赁合同补充协议》，约定水进办公楼，电进园区变压器配电房。 7月10日，朱显君将加盖原告公司印章的房租催缴通知单发给郝勇飞，并称“亲爱的兄弟，我顶不住了啊！房租，房租，还是房租”。郝勇飞于8月3日向原告转款10万元，款项性质未作备注。之后，二人继续保持沟通，郝勇飞于8月25日将四川省固定资产投资项目备案发给朱显君，备案表载明：单位名称成都美其兴汽车零配件有限公司，法定代表人刘臣，项目联系人郝勇飞，联系电话137××××0333（与郝勇飞跟原告所签合同载明的号码一致），建设地点为三溪镇橙香路2号。 2020年9月，被告在案涉厂房内画规划线、打铆钉，准备做厂房规划。 以上事实，有工业用地信息、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、微信聊天记录、房租催缴通知单、转款凭证、照片、三份《工业厂房租赁合同》、《工业厂房租赁合同补充协议》以及当事人当庭陈述等在案佐证，上述证据经庭审举证质证，符合证据三性，本院予以采信。 根据庭审查明的事实，本院对原、被告双方分歧的问题分析认定如下： 1.关于郝勇飞与本案的关系问题。原告主张郝勇飞所付20万元系原告履行6月1日签订的《工业厂房租赁合同》和《工业厂房租赁合同补充协议》（下称合同和补充协议）。被告抗辩，公司及法定代表人刘臣个人均与郝勇飞无关联，郝勇飞向原告付款仅代表其个人，以此主张合同和补充协议未实际履行。本院认为，综合案涉三份合同的内容及郝勇飞与原告工作人员的微信内容，足以认定郝勇飞系被告的利害关系人，其与原告签订合同及款项往来均是为被告成立、生产经营所进行的事务，且被告法定代表人当庭认可，其个人与原告于3月31日所签《工业厂房租赁合同》经协商一致不再履行，实际履行的是6月1日所签合同和补充协议，即被告实际承租10号厂房和办公楼；郝勇飞与原告、刘臣与原告于3月31日分别签订的涉及2号厂房的两份《工业厂房租赁合同》，经协商一致均不再履行。本院确定郝勇飞支付给原告的20万元，转化为被告履行6月1日所签合同和补充协议的付款义务。 2.关于案涉合同和补充协议是否生效的问题。被告主张原告未交付租赁物，合同和补充协议未生效，理由为：原告未按约定在合同签订之日起90日内到行政主管部门办理备案手续；租赁合同为实践合同，原告没有将厂房交付给被告；原告未提供消防安全验收报告。本院认为：第一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持”的规定，案涉合同和补充协议是否备案不影响其效力。第二，房屋租赁合同是诺成性合同，以当事人意思表示一致为准，不以租赁物交付为生效要件。本案中，被告工商登记地址金堂县三溪镇橙香路2号即为本案所涉浙杭高新技术产业园，证明被告从4月起就已经实际在行使合同权利；原告于7月10日向被告催缴房租后，被告未提异议还支付了10万元；被告于9月在厂房内画规划线、打铆钉，准备做厂房规划。上述事实足以证实在合同和补充协议签订后，双方虽然没有办理交接手续，但厂房和办公楼已经实际交付给被告。第三，案涉厂房不属于《中华人民共和国消防法》第十三条规定的“依法应当进行消防验收的建设工程”，原告是否报公安机关消防机构备案不是案涉合同的生效要件，原告已经履行了提供戊类标准的消防安全设备的义务。据此，被告的抗辩，本院不予采信。 3.关于被告抗辩合同无效的问题。本院认为，本案不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条和第二百一十四条关于合同无效的法定情形；合同和补充协议载明“本合同经双方签字盖章后生效”，原被告均在合同和补充协议上加盖了印章，故合同和补充协议已经于2020年6月1日成立并生效。合同和补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当严格履行合同。 4.关于原告主张解除合同和补充协议的问题。根据庭审查明的事实，双方约定厂房第一年的租金为700665.6元，每月为700665.6元÷12=58388.8元，办公楼第一年的租金为152006.4元，每月为152006.4元÷12=12667.2元，办公楼和厂房的租金每月合计71056元。合同载明租金按半年为一期缴纳，被告应当于2020年7月1日前付清首期租金71056元×6=426336元。双方还约定，被告未按合同约定时间支付租赁费用拖欠达两个月就构成根本性违约，原告有权解除合同。被告通过郝勇飞个人账户分别于4月1日和8月3日向原告支付了20万元后，未再支付剩余应付租金，已经达到双方约定的解除合同的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“......当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，原告诉请解除与被告签订合同和补充协议，于法有据，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，案涉合同和补充协议解除后，被告应当向原告返还10号厂房和办公楼。 5.关于租金的问题。被告提出案涉厂房和办公楼不通水电，未达到交付和使用条件，其并没有实际使用，不应当承担给付租金的义务。本院认为，案涉三份合同均载明“乙方对厂房所属土地性质状况已作充分了解，乙方愿意按现厂房结构、所属土地性质现状、周边环境情况租赁”“甲方仅提供戊类标准的场地消防安全标准”，补充协议也载明“水进办公楼，电进园区变压器配电房”，被告及其法定代表人刘臣、利害关系人郝勇飞，作为从事社会生产经营的主体，在对租赁物现状充分了解的情况下，仍然与原告签订案涉合同和补充协议，表明其完全接受租赁物的现状，合同条款也不存在对其明显不利的情形。故，被告应当自2020年7月1日起至合同实际解除之日，按照每月71056元的标准向原告支付租金，不足一月的按照实际使用天数计算。原告当庭要求租金计算至租赁物实际返还之日，本院认为，合同解除后至租赁物实际返还期间，被告不再负有支付租金的义务，但应当参照租金标准支付占有使用费，原告所诉应予支持。原告主张被告所付20万元用于抵扣租金，本院予以准许。 6.关于违约金的问题。原告主张按厂房半年租金350332.8元计算，被告抗辩原告所诉违约金过高，请求予以调减。本院认为，合同载明，被告构成根本性违约的，原告有权解除合同、收回厂房，被告应当承担相当于当期租赁费（半年租金）的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，原告要求被告支付违约金有合同约定和法律依据，应予支持。至于支付标准，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。回到本案，违约金主要是填补被告违约给原告造成的损失，根据在案证据，原告的损失主要是租赁物返还以后至再次出租以前的租金收益，该收益主要依赖于厂房租赁市场的供求状况，并非完全取决于被告是否违约，本院依法将违约金调减为71056元。 7.关于滞纳金的问题。原告主张以290332.8元为基数，按每日千分之三，自2020年7月1日起计算至实际付清之日止。被告抗辩，滞纳金具有违约金性质，原告要求支付滞纳金系重复主张；原告不是行政机关，不具有收取滞纳金的资格。本院认为，滞纳金是国家行政职能部门对违反法律规定的缴费义务采取的一种惩罚性措施，本案原告不具有收取滞纳金的主体资格，该项诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告四川杭商实业有限公司与被告成都美其兴汽车零配件有限公司于2020年6月1日签订的《工业厂房租赁合同》和《工业厂房租赁合同补充协议》； 二、被告成都美其兴汽车零配件有限公司于判决生效之日起十日内向原告四川杭商实业有限公司返还位于金堂县厂房和办公楼； 三、被告成都美其兴汽车零配件有限公司于判决生效之日起十日内向原告四川杭商实业有限公司支付2020年7月1日至厂房和办公楼实际返还之日的租金和占有使用费，计算方式：每月71056元，不足一月按实际天数计算；被告成都美其兴汽车零配件有限公司已付20万元，在履行本项义务时予以抵扣； 四、被告成都美其兴汽车零配件有限公司于判决生效之日起十日内向原告四川杭商实业有限公司支付违约金71056元； 五、驳回原告四川杭商实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3808元，原告四川杭商实业有限公司负担1269元，被告成都美其兴汽车零配件有限公司负担2539元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  郑世艳 二〇二〇年十一月十六日 书记员  李佳咛