陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕01民初1639号 原告：西安市碑林区城中村改造办公室，住所地：西安市友谊西路**。 法定代表人：马庆文，该城改办主任。 委托诉讼代理人：李建西，陕西再创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫彰，男，1969年1月2日出生，汉族，西安市碑林区城中村改造办公室回迁安置科科长，住西安市雁塔区。 被告：陕西昌润实业有限公司，，住所地：西安市友谊西路**华豪丽晶**** 法定代表人：高亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨钊，陕西稼轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁宁辉，陕西稼轩律师事务所律师。 第三人：西安市碑林区张家村街道办事处黄东社区居民委员会，住所地：，住所地：西安市友谊西路**华豪丽晶****v> 负责人：刘小戈，该社区主任。 委托诉讼代理人：张建平，西安市文艺路法律服务所法律工作者。 第三人：西安市碑林区张家村街道办事处黄西社区居民委员会，住所地：西安市碑林，住所地：西安市碑林区友谊西路黄西社区iv style="LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;"> 负责人：万力，该社区主任。 委托诉讼代理人：甘军，陕西哲尊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘锦秀，陕西哲尊律师事务所律师。 原告西安市碑林区城中村改造办公室（以下简称碑林区城改办）诉被告陕西昌润实业有限公司（以下简称昌润公司）、第三人西安市碑林区张家村街道办事处黄东社区居民委员会（以下简称黄东社区居委会）、第三人西安市碑林区张家村街道办事处黄西社区居民委员会（以下简称黄西社区居委会）合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告碑林区城改办之委托诉讼代理人李建西，被告昌润公司之委托诉讼代理人杨钊、梁宁辉，第三人黄东社区居委会之原负责人吕大军、委托诉讼代理人张建平，第三人黄西社区居委会委托诉讼代理人甘军、刘锦秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告碑林区城改办向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告昌润公司立即支付原告为其垫付的房屋租金34938519元；2、依法判令被告昌润公司承担欠款利息960809元（按年息3%，自2018年1月1日计算至2018年11月30日）；3、本案诉讼费由被告昌润公司负担。事实与理由：原告负责实施的碑林区黄雁村城中村改造项目，安置商业房位于西安市角，总建筑面积约26000平方米，其中一期约19600平方米(一至四层）;二期约6400平方米（一至三层）。该商业房的产权分别归碑林区黄东社区、黄西社区集体所有和被安置商业房的被拆迁人所有。2011年初，为了保障安置商业房产权人的利益尽快实现，按照“统一招商，统一经营”的原则，在原告的组织协调下，通过公开招标，昌润公司取得了碑林区黄雁村城中村改造项目安置商业房的整体租赁运营权。2011年5月19日，黄东社区居委会、黄西社区居委会代表产权人，作为出租方，昌润公司作为承租方，原告作为监管方，签订了《房屋租赁合同》，被告承租了黄雁村城中村改造一期安置商业房。合同约定了相关权利义务，年租金一千三百九十余万元。2013年5月15日，黄东社区居委会作为出租方，被告作为承租方，原告作为监管方，签订了《租赁合同》，被告又承租了黄雁村城中村改造二期安置商业房。合同约定了相关权利义务，年租金四百六十九万余元。然而，多年来，被告在履行上述两份租赁合同中不断产生严重违约行为，长期不能按期支付黄东社区居委会、黄西社区居委会及广大产权人的租金。原告作为监管方，多次协调，要求被告诚信履行合同，但效果甚微。为此产生了严重社会不稳定因素。碑林区政府多次召开专题会议，历任区政府分管领导多次亲自出面，协调租赁双方妥善解决租金拖欠问题，被告仍不能正常履行合同。为了维稳，多年来，原告经区政府同意多次替被告向出租方垫付巨额租金，尽管被告也偿还了部分垫资，但截至目前尚欠原告垫付租金高达34938519元。原告多次催要无果，故诉至人民法院。 被告昌润公司辩称，一、依据《租赁合同》约定，昌润公司已向黄东社区居委会、黄西社区居委会支付巨额租金，昌润公司是否欠付黄东社区居委会、黄西社区居委会租金及欠付租金金额均需昌润公司与黄东社区居委会、黄西社区居委会进行对账。依据2011年5月19日签订的《房屋租赁合同》约定，每月每建筑平方米租金为人民币61元，年租金总额为人民币13908000元；房屋租金每三年在前三年租金的基础上递增5%。2013年5月15日签订《租赁合同》（二期）约定，起始标准租金为61元/平米·月，租金价格每隔三年递增5%。截止2018年12月，昌润公司共支付租金82124947.64元。因此，昌润公司在租赁期间是否仍欠付黄东社区居委会、黄西社区居委会租金及欠付租金金额，均需昌润公司与黄东社区居委会、黄西社区居委会进行对账才能予以确定。二、碑林区城改办虽向黄东社区居委会、黄西社区居委会支付巨额款项，但该款项支付中哪些款项是代昌润公司支付租金、哪些款项是向黄东社区居委会、黄西社区居委会支付补偿款或其他费用以及支付各种款项的金额，均需碑林区城改办与昌润公司相关经办人及财务人员进行对账。三、昌润公司在租赁安置房的消防验收及改造工程、天然气改造工程、电梯电缆改造工程中垫付费用及其他各项损失，昌润公司有权在后续租金支付中予以抵扣。 第三人黄西社区居委会述称，碑林区城改办的诉求其并不清楚，也与其无关。一、其与作为监管方的原告、作为承租方的被告于2011年5月14日签订《房屋租赁合同》，约定将原告拆迁就地安置给黄西社区、黄东社区两社区拥有的涉案商业安置房出租给被告。约定出租的商品安置房共计19600平方米，租金为61元/平米/月，起始年租金共计13908000元人民币，其中黄西社区出租房屋面积为6650平方米，年租金共计为4867800元，每隔三年递增5%,租期自2011年10月10日开始，租期20年。原告应妥善处理后续安置房屋租赁事宜，并与被告一同履行合同内容，向其支付租金。二、《房屋租赁合同》签订后，被告以自身名义、西安融茂商业运营管理有限公司的名义和其他个人名义通过汇款、转账等方式向其陆续支付了部分房租款项；原告也以自身名义通过汇款、转账、向黄西社区村民分发现金的方式陆续支付了部分租金。合同签订后截止到目前，原告自2012年11月6日起向其支付租金共21503140元，被告自2015年1月6日向其支付租金共9620000元，黄西社区居委会收到原告和被告支付的租金共计31123140元。三、被告从承租后时常拖欠租金，2018年10月10日新的租赁期已经开始，但原告和被告上个租赁期租金都未足额缴纳，截止目前，被告拖欠其2017年10月10日至2018年10月10日租金3365867.5元，2018年10月10日至2019年10月10日租金5365867.5元，共计8731735元。四、2007年12月19日，原告与黄西社区居委会签订《征地拆迁安置补偿协议》，在拆迁安置期间，原告应当保障黄西社区居委会合法权益，向黄西社区居委会支付拆迁实施后至实际收取房屋租金之前的过渡费用。五、其认可原告和被告向其支付的租金款项，但不清楚原告是否替被告垫付房租款项，也不清楚垫付金额。租金计算起算时间是2011年12月10日，并不是合同约定的2011年10月10日，所以其以2011年12月10日作为租金起算点承认前述收到的租金款项。对被告所称本案中应当先予扣除的电梯、消防等垫付费用，不予认可。 第三人黄东社区居委会述称，黄东社区居委会和碑林区城改办对过账。被告向黄东社区居委会直接支付过租金，被告也直接向村民付过钱，总账不清楚。 当事人围绕原告的诉讼请求进行了举证。原告举证如下：1、黄雁村安置商业房一、二期《租赁合同》。2、黄东社区居委会、黄西社区居委会证明。3、原告记载的黄雁村商业房历年资金往来和2015年至2018年11月代付款明细，以及原告替被告代付租金的凭据。4、黄东社区三个村民按照本案争议的大租赁合同就个人产权的房屋与被告签订的房屋租赁协议，证明被告计租时间是2011年12月10日。 被告举证如下：1、2011年5月19日签订的《房屋租赁合同》、2013年5月15日签订《房屋租赁合同》（二期）；2012年3月12日《碑林区城中村改造办公室关于华豪丽晶项目进行消防验收事宜的函》碑城改办函字[2012]02号、2012年4月9日《黄雁村东（西）华豪丽晶项目1-3号楼建设工程消防验收不合格的意见》西公消验[2012]第0061号、2013年1月27日陕西浩星实业有限公司《西安市碑林区黄雁村东（西）村（华豪丽晶）1至3号楼建设工程消防验收申请复验整改报告》、2013年4月8日《西安市公安消防支队建设工程消防验收意见书》西公消验[2013]第0059号。2、2011年12月23日至2018年12月12日昌润公司支付租金明细表、转款凭证。3、《委托消防协议》及支付凭证、《消防工程改造施工合同》、《昌润广场二期外钢架延期拆除补充协议》及支付凭证、《消防钢楼梯制作安装合同》及支付凭证、《防火门、防火卷帘门制作及安装合同》及支付凭证、《建筑消防设施检测合同书》及支付凭证、《昌润广场玻璃窗制作和安装合同》及支付凭证、《工程施工合同》支付凭证、《昌润广场消防楼梯装饰工程施工合同书》及支付凭证、黄雁村商业天然气规划审批、天然气接口申请、管线设计申请、天然气安装检查通知书及缴费凭证。 第三人黄西社区居委会举证如下：1、《房屋租赁合同》。2、《征地拆迁安置协议》、《西安市城市房屋拆迁安置协议书（居民户）》、《西安市城中村（棚户区）改造房屋拆迁安置协议书（住宅）》。3、黄东社区情况说明、城改办情况说明。4、对账明细。5、《关于黄雁东、西社区商业安置房租赁合同中相关问题的说明》。 本院组织各方当事人进行了质证。根据各方举证质证，本院认定事实如下：原告负责实施的碑林区黄雁村城中村改造项目，安置的商业房位于西安市角。该商业房的产权分别归碑林区黄东社区居委会、黄西社区居委会的集体所有和被安置商业房的被拆迁人所有。2011年初，为了保障安置商业房产权人的利益尽快实现，经原告的组织协调，通过公开招标，被告取得了该项目安置商业房的整体租赁运营权。2011年5月19日，黄东社区居委会、黄西社区居委会代表产权人作为出租方（甲方），昌润公司作为承租方（乙方），原告作为监管方（丙方），签订了《房屋租赁合同》，被告承租了黄雁村城中村改造一期安置商业房。合同约定：建筑面积暂定19600平方米，装修免租金期为2011年6月10日至2011年10月10日，租期为2011年10月10日至2031年10月10日；租金为61元/平方米/月，起始年租金共计13908000元人民币，租金每隔三年递增5%；合同还约定了其它事宜。2013年5月15日，黄东社区居委会作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），原告作为监管方（丙方），签订了二期项目《租赁合同》。合同约定：被告承租黄雁村城中村改造二期安置商业房，面积约6420平方米，租赁期限2013年4月15日至2033年4月15日，装修免租金期为2013年4月15日至2013年8月15日，计租期为2013年8月15日起；租金为61元/平米/月，年租金4699440元，租金每隔三年递增5%。上述两份租赁合同第八条监管方的权利义务之第2项约定，若甲乙双方无论那一方违约，对另一方造成侵权，丙方有责任以合同各项条款为依据，以国家法律为准绳，以政府政策为原则，处理、纠正违约侵权行为，保护另一方合法权益，使本合同合法如期执行。合同还约定了其它事宜。在上述两份租赁合同的履行过程中，被告出现了不能按期支付黄东社区居委会、黄西社区居委会及广大产权人的租金的情形。黄东社区、黄西社区的群众为此多次到各级政府上访，在社会上造成很大影响。当地政府多次协调租赁双方妥善解决租金拖欠问题，被告仍未能正常履行合同。为了维护社会稳定，原告多次替被告向出租方黄东社区居委会、黄西社区居委会及被安置的村民垫付了部分租金。在庭审中，原、被告均认可被告昌润公司在2012年1月至2018年11月期间向原告碑林区城改办转租金款共计42150000元。原告称在扣除上述转款后，被告尚欠原告垫付的租金33477856.37元。被告称，涉案的黄雁村城中村改造一期安置商业房《房屋租赁合同》是从2013年8月8日开始计算租金，二期安置商业房《房屋租赁合同》是从2013年8月15日开始计算租金，截止2018年12月12日前，被告在这期间并不欠付租金。原告、黄东社区居委会、黄西社区居委会则称，一期安置商业房《房屋租赁合同》约定的是从2011年10月10日开始计算租金，经过各方协商，同意自2011年12月10日开始计算租金；二期安置商业房《房屋租赁合同》是从2013年8月15日也就是合同约定的时间计算租金。 庭审中，原、被告双方对原告实际垫付租金金额等不能达成一致。为了查明案件事实，原告申请法院委托审计机构对其代被告昌润公司垫付的租金金额进行审计。依原告申请，本院依法委托陕西方正会计师事务所有限责任公司进行了审计。陕西方正会计师事务所有限责任公司于2020年8月4日作出陕方会专字[2020]第028号审计报告书，审计结论为：碑林区城改办在2011年5月至2018年11月期间，替昌润公司向黄东社区居委会、黄西社区居委会及被安置村民支付（含垫付）租金共计75547153.37元（包括：2012年1月13日至2018年11月12日期间，支付黄东社区居委会租金35555300.37元；2012年11月6日至2018年10月29日期间，支付黄西社区居委会租金21503150元；2012年1月20日至2013年3月28日期间，支付村民租金12088703元；2012年4月22日、2012年5月19日向昌润公司转款共计6400000元用于发放租金）；另据碑林区城改办提供的说明（未提供原始单据），在2012年1月--2018年11月期间，昌润公司向碑林区城改办共转款42150000元。原告及第三人黄东社区、黄西社区对审计报告及结论予以认可，被告对审计报告内容及结论不予认可。 上述事实有各方当事人提交的证据、审计报告、庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。本案中，黄东社区居委会、黄西社区居委会代表产权人作为出租方（甲方），昌润公司作为承租方（乙方），碑林区城改办作为监管方（丙方），签订了《房屋租赁合同》，被告承租了涉案的黄雁村城中村改造一、二期安置商业房。各方在合同中约定，若甲乙双方无论哪一方违约，对另一方造成侵权，丙方有责任以合同各项条款为依据，以国家法律为准绳，以政府政策为原则，处理、纠正违约侵权行为，保护另一方合法权益，使本合同合法如期执行。在租赁合同履行过程中，昌润公司未能按期向黄东社区居委会、黄西社区居委会以及部分拥有商业房产权的个人按期支付租金，导致产权人权利受到侵害。按照合同约定原告作为合同监管方，有责任处理、纠正违约侵权行为，保护另一方合法权益，使本合同合法如期执行。据此，为了保护产权人的权利，保障涉案房屋租赁合同履行，维护社会稳定，在当地政府的协调下，原告替昌润公司向黄东社区居委会、黄西社区居委会及被安置村民支付了部分租金。原告替昌润公司支付租金的行为，在原告与被告之间形成合法的债权债务关系，原告作为债权人有权主张被告清偿。本院依照法定程序委托陕西方正会计师事务所有限责任公司进行审计，该事务所经审计作出陕方会专字[2020]第028号审计报告书，审计结论为原告在2011年5月至2018年11月期间替被告向黄东社区居委会、黄西社区居委会及被安置村民支付租金共计75547153.37元。该审计程序合法，依据充分，本院对上述审计结论依法应予采纳。在扣除2012年1月至2018年11月期间被告向原告转款42150000元后，被告尚欠原告33397153.37元，应向原告清偿。关于原告主张被告按照年息3%支付其自2018年1月1日计算至2018年11月30日欠款利息一节，经查，原告替被告支付的租金中其中有552万元是2018年1月1日之后才支付的，因此对原告要求支付该部分款项之利息的诉请，依法不予支持。对于原告主张年息3%的利息计算标准，未超过同期银行贷款利息，本院依法予以支持。被告应该承担以27877153.37元为基数，按照年息3%的标准计算自2018年1月1日至2018年11月30日期间的利息，计766621.71元。从涉案《房屋租赁合同》约定的计租时间、原告及第三人的陈述、昌润公司与黄东社区部分村民按照涉案《房屋租赁合同》就个人产权的房屋签订的《房屋租赁协议》约定的起租时间、碑林区城改办《关于黄雁东、西社区商业安置房租赁合同中相关问题的说明》中确认的起租时间等情形来综合判断，可以认定涉案的黄雁村城中村改造一期安置商业房《房屋租赁合同》是从2011年12月10日开始计算租金。被告昌润公司主张该一期安置商业房《房屋租赁合同》是从2013年8月8日开始计算租金，证据不足，依法不能成立，被告关于截止2018年12月12日前其不欠付第三人租金的辩称，本院依法不予采纳。昌润公司辩称其在租赁涉案房屋中产生的消防验收及改造工程、天然气改造工程、电梯电缆改造工程中垫付费用及其他各项损失，其有权在后续租金支付中予以抵扣，因原告及第三人不予认可，亦无合同依据和法律依据，故昌润公司上述主张不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、一百一十九条、第一百七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陕西昌润实业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付西安市碑林区城中村改造办公室33397153.37元； 二、被告陕西昌润实业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付西安市碑林区城中村改造办公室欠款利息（按年息3%，自2018年1月1日计算至2018年11月30日）766621.71元； 三、驳回西安市碑林区城中村改造办公室的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费213101元（碑林区城改办已预交），由碑林区城改办负担35000元，昌润公司负担178101元；审计费46000元（碑林区城改办已支付），由昌润公司负担。待执行时，昌润公司将上述所负担款项一并支付碑林区城改办。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审判长  崔志刚 审判员  李 涛 审判员  马延环 二〇二〇年十一月十日 书记员  刘书方