宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁04民终938号 上诉人（原审原告、反诉被告）：固原金华房地产开发有限责任公司，住所地：固原市经济开发区。 法定代表人：张劲学，该公司经理。 委托诉讼代理人：马永虎，宁夏朔北律师事务所律师。代理权限：特别授权。 上诉人(原审被告、反诉原告)：夏秀琴，女，汉族，1973年8月3日出生，小学文化，个体户，住宁夏固原市原州区。 委托诉讼代理人：曹天库（系夏秀琴丈夫），男，汉族，1968年3月12日出生，住夏固原市原州区。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：康继业，宁夏萧关律师事务所律师。代理权限：一般代理。 上诉人固原金华房地产开发有限责任公司（以下简称金华地产公司）因与被上诉人夏秀琴租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2020）宁0402民初1696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金华地产公司的委托诉讼代理人马永虎，上诉人夏秀琴的委托诉讼代理人曹天库、康继业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金华地产公司上诉请求：1.依法撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2020）宁0402民初1696号民事判决第一项，改判被上诉人向上诉人支付2018年11月15日起至2020年7月16日期间的租赁费133754元，物业费6120元，2019年年度采暖费4488元，以上共计144362元。2.本案一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决被上诉人向上诉人支付2019年11月16日至2020年7月16日期间的租赁费的一半32130元没有事实和法律依据，被上诉人应当向上诉人按照合同约定的租赁费标准支付租赁期间的租赁费、物业费、采暖费。理由是：一、本案中，上诉人不存在任何过错行为。上诉人已按照合同约定积极向被上诉人主张合同权利，在双方签订的租赁合同到期依照法律规定双方的租赁合同为不定期租赁合同，双方均按照原租赁合同履行合同义务，后上诉人要求解除合同，返还承租商铺，但是被上诉人至今占用涉案商铺，其行为侵害了上诉人的合同权益。二、没有约定也没有法律规定上诉人向被上诉人减免租赁费、物业费、采暖费。被上诉人实际承租使用上诉人的商铺至今未返还，依照法律规定双方的租赁合同仍在继续履行，被上诉人就应当按照合同约定支付相应的费用，因被上诉人的行为，致使上诉人无法将商铺收回，一审判决酌情减半向上诉人支付租赁费，没有任何法律依据，望二审在查明事实的基础上，依法支持上诉人的上诉请求。 夏秀琴辩称，同意撤销一审法院判决，但是其上诉请求及理由不能成立。要求二审法院支持上诉人夏秀琴一审反诉请求。 夏秀琴上诉请求：1.依法撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2020）宁0402民初1696号民事判决第二、三、五项，改判第二、三项，支持上诉人一审反诉请求。2.本案一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定，被上诉人对上诉人的购电电量进行限制与事实不符。案件事实是2019年5月23日，被上诉人向上诉人发出停电通知，自2019年5月24日起对上诉人的经营场所进行了断电，致使上诉人装修中断，此后再无法继续营业。二、上诉人进行二次装修，是征得被上诉人同意，并向被上诉人交纳了2000元装修保证金，并经被上诉人同意免除2个月房租，装修内容是上诉人主营的永吉地板部分200多平方米，壁纸部分50平方米，且增加壁纸的经营部分在上诉人的工商登记经营范围之内，不存在原审判决认定的超出经营范围、经营不同类型品牌的商品。三、因被上诉人出租给上诉人的经营场地暖气一直不热，为此双方多次协商，且被上诉人有给上诉人相邻的客户（圣象地板）按照30%收取的先例。四、原审判决处理错误，对2019年5月24日以后因被上诉人停电导致上诉人装修中止，无法继续营业，原审判决继续收取上诉人的各项相关费用显失公平。五、原审判决驳回上诉人的一审反诉请求，处理错误。综上，望二审法院依法判决，维护上诉人的合法权益。 金华地产公司辩称，一审判决第二项其申请撤销我方认可，但应当按照金华地产公司的上诉理由作出改判。驳回撤销第三、五项的请求，夏秀琴作为承租人，应当支付商铺租赁期间的租赁费、物业费、暖气费，所收取的标准双方在合同中已明确约定，其反诉请求不能成立，提供的证据不足以支持其主张，应予以驳回。 金华地产公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间签订的《租赁合同书》，由被告向原告返还租赁合同标的物即交付位于固原经济开发区民族街金华家居生活广场三层3-23-1号商铺；2、判令被告向原告支付自2018年11月15日起至2020年5月15日期间拖欠的租赁费96390元、物业费18360元、暖气费15988元，共计130738元,扣除被告预先支付的采暖费3506元，共计127232元；3、判令被告按照合同约定向原告支付自2020年5月15日起至实际交付承租商铺期间的租赁费、暖气费、物业费；4、依法判令被告按照租赁合同约定承担相应的违约责任即向原告支付违约金10000元；5、本案诉讼费用由被告负担。 夏秀琴向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告返还原告多缴纳的费用21183元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失89655元、停电期间的经营损失83695元，共计171350元；3.反诉费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2014年8月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《固原金华家具生活广场租赁合同书》、《固原金华家具生活广场租赁合同书补充协议》，原告将金华家居生活广场三层3-23-1号、面积为255平方米的商铺出租给被告，由被告经营永吉木地板，租赁期限三年，年租金为64230元，自合同签订时交纳当年度费用，以后每一年度费用在前一年使用到期前10日内交纳。双方补充约定租金自甲方正式开业之日起计算，第一年度为32130元，第二年度为48195元，第三年度为64260元，以后均按照64260元计算租金、物业管理费为4元/平方米/月即每年12240元,暖气费按照统一标准收取即每年7994元，并约定租赁期间被告不得改变房屋用途，否则原告有权解除合同并追究违约责任。合同签订后，被告交纳了管理保证金1000元、质量保证金5355元，现由原告保管。合同期满后，原、被告未再续签合同。2019年3月19日，被告向原告提出店面升级改造，需要停业装修，历时2个月，被告交纳装修押金2000元，由原告保管。2019年5月23日，原告向被告发出停电通知，告知其欠各项费用共计108982元，需于同年5月24日下午交40000元，否则强行停电，一切后果由被告自负。同年5月24日，原、被告对截至2019年11月15日的各项费用进行了结算，被告仍须向原告支付租金、暖气费及物业费合计84494元，并约定同年5月29日支付15000元。后被告向原告支付25000元。2019年11月12日，原告向被告送达《告知书》，要求被告恢复店面正常经营，并交纳所欠费用，如三日内未履行，则原告单方面解除合同。另查明：被告申请对店面进行升级装修后，在经营的永吉地板店面内，添加了雅诗澜壁布的装修，双方至今未对被告增加的雅诗澜壁布达成一致意见，导致租赁合同无法继续履行。原告在经营期间曾被客户投诉。针对店面装修物，双方在《租赁合同》第七条第十八项约定，经原告同意进行的装修或增设的其他附属物，在合同终止或解除，被告腾房交付房屋时，原告不承担被告的任何装修补偿费用。能够拆除的被告可拆除带走，无法拆除的被告不得拆除，归原告所有。一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同书》《补充协议》系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。合同约定租赁期限为三年，期满后双方未再续签合同，被告继续使用涉案商铺，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限变为不定期。本案争议的焦点有四：一、原告可否单独行使合同解除权。被告在租赁期间未按约定期限支付租金且违反合同约定，未经原告同意改变商铺用途，符合合同的法定解除条件，故原告单方行使合同解除权的行为合法有效，对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。被告现仍占有该商铺，合同解除后，应当向原告返还涉案商铺，故对原告要求被告交付涉案商铺的诉讼请求予以支持。二、导致租赁合同无法继续履行的责任应由谁承担。原告限制被告购电电量的行为对被告的经营造成了一定的不良影响且不利于租赁合同目的的实现，但被告未按期交纳相关的租赁费用，且在未经原告同意的情况下，在商铺内装修经营不同类型、品牌的商品，违反双方的合同约定，不符合商场统一管理要求，应由被告承担合同无法继续履行主要责任，原告承担次要责任。出现上述情形后，被告继续占用涉案商铺，原告对此未采取有效措施合理解决双方之间纠纷，对其主张被告占用期间的租金等费用，本院酌情予以支持。因2020年1月底全国范围内疫情爆发，商场普遍未开门营业，本院酌情扣减2个月租金。被告辩称因暖气不热，要求按照30%计收暖气费，双方合同已实际履行近6年，被告一直全额交付，未提出异议且庭审中未提供证据证明存在该事实及双方曾协商按照30%收取的事实，对被告的抗辩理由不予采纳。被告辩称按照合同约定，应当扣减装修期内的两个月的租金，因双方于2019年5月24日即装修后对相关费用进行结算，该结算对双方有效，本院按照结算的84494元计算，故对被告的该项抗辩理由，不予采纳。综上，相关费用计算如下：因2019年11月15日之前的租赁费、物业管理费、采暖费为84494元计算，扣除结算后被告已支付的25000元，下余59494元。之后按照合同约定计算2019年11月16日至2020年7月16日的租金为32130元（64260元÷12个月×6个月）、物业费6120元（12240元÷12个月×6）、采暖费4488元（255平方米×5.5月×5.7元/月/平方米=7994元，扣除已支付的3506元），以上合计102232元，考虑到原告的限购电力的行为，本院酌情支持71562元。双方对被告支付的装修押金2000元、管理保证金1000元、质量保证金5355元如何处分，未达成一致意见，本院认为合同已经解除，相关费用应当顶抵欠款，顶抵后被告尚欠租赁期内的租金、物业费、采暖费共计63207元；三、合同解除后至实际返还期间的商铺费用如何计算。被告至今仍占用原告的商铺，需要腾房交付给原告，故其应当按照合同约定，继续承担合同解除后至商铺返还之日止的实际占用期间的费用。四、原告的违约金主张能否得到支持。原告在租赁期内接受被告分期支付租金，视为默认了被告迟延履行付款义务，故对其主张的违约金不予支持。五、被告的反诉请求能否成立。因被告尚欠原告费用未支付，不存在多支付的情形，故对其要求返还多缴纳的费用的诉请，不予支持；对被告主张的装修损失，因被告装修过程中在同一商铺内装修不同种类商品，不符合合同对装修物的约定，且其提供的证据无法证明其实际装修金额及损失，故对其该项诉请不予支持；对被告诉请的停电期间的经营损失，被告提交的证据无法证明停电事实的存在，且其主张的是2019年5月24日以后停电，其提供的证据均为停电前的票据，且时间间隔较大，亦未提供其他证据佐证，故对其该项诉请亦不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求成立，本院予以支持。被告的反诉请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决，一、解除原告（反诉被告）固原金华房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）夏秀琴之间的《租赁合同》，由被告（反诉原告）夏秀琴于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）固原金华房地产开发有限责任公司返还位于固原经济开发区民族街金华家居生活广场三层3-23-1号商铺；二、被告（反诉原告）夏秀琴于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）固原金华房地产开发有限责任公司支付合同租赁期内的租金、物业费、采暖费共计63207元；三、被告（反诉原告）夏秀琴按照合同约定向原告（反诉被告）固原金华房地产开发有限责任公司支付自2020年7月17日至实际返还承租商铺期间的租赁费、物业费、暖气费；四、驳回原告（反诉被告）固原金华房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）夏秀琴的反诉请求。案件本诉受理费1824元，由原告固原金华房地产开发有限责任公司负担444元，被告夏秀琴负担1380元。反诉受理费2075元，由被告夏秀琴负担。 二审中，双方当事人未提交新证据。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于金华地产公司认为一审免除夏秀琴两个月租赁费及对其主张的租赁费减半判决问题。双方当事人在合同中约定，租金以后每年均按64260元计算，且对截至2019年11月15日之前的各项费用进行了结算，夏秀琴共欠金华地产公司租金、暖气费及物业费合计84494元，对以后发生的租金、暖气费及物业费，金华地产公司一审诉讼时仅主张半年期间的费用，也即自2019年11月16日止2020年5月15日。因为在疫情期间确存在不可抗力情形，使经营停业，给夏秀琴造成收入减少，金华地产公司应酌情免除部分租金。一审结合最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）要求，免除2个月的房屋租赁费符合实际情况，认定夏秀琴支付金华地产公司自2019年11月16日至2020年7月16日按六个月也既支付半年租金，进行判决并无不当。关于上诉人金华地产公司是否存在过错问题。金华地产公司对夏秀琴的违约经营行为，未采取合理措施进行解决，而是采取限制对方购电，对夏秀琴的经营也造成了一定的不良影响，不利于租赁合同目的的实现，故导致租赁合同无法继续履行，金华地产公司亦应承担一定的责任，一审酌情确定其承担部分责任并无不妥。关于夏秀琴主张的其在本案中无过错不承担责任及停业损失、装修损失、暖气费用问题。本案双方签订的租赁合同期满后，虽未再续签合同，但夏秀琴仍继续使用涉案商铺，金华地产公司未提出异议，故原租赁合同继续有效，夏秀琴未按照合同约定的内容履行给付租金等义务，违约在先，且违反合同约定，自行在商铺内装修经营其他商品，不符合商场统一管理要求，其应承担相应责任。对装修损失及停电期间的经营损失，因夏秀琴提供的证据无法证明其实际装修金额及损失，以及停电事实的存在，且金华地产公司对停电事实不予认可，夏秀琴的上述请求不能成立。夏秀琴主张的2019年5月24日停电以后损失及按照30%计收暖气费问题，亦无其他证据佐证，故夏秀琴的上诉请求，本院不予支持。； 综上所述，二上诉人的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4425元，上诉人固原金华房地产开发有限责任公司负担3045元，上诉人夏秀琴负担1380元。 本判决为终审判决。 审判长  吴俊良 审判员  王喜军 审判员  刘秀萍 二〇二〇年十一月十日 书记员  周亮亮