成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0116民初2152号 原告:吴绍忠，男，1993年12月1日出生，汉族，住重庆市江**。 委托诉讼代理人：白芝成，四川彰明律师事务所律师。 被告：四川元瑞投资实业有限公司，住所地：四川省成都市双流区九江街道万家****。 法定代表人：余科建，董事长。 委托诉讼代理人：张鹏，四川英特律师事务所律师。 第三人：成都中小企业融资担保有限责任公司，住，住所地：四川省成都市青羊区顺城大街**富力中心**/div> 法定代表人：张栩，董事长。 委托诉讼代理人：胡文俊，男，系公司员工。 委托诉讼代理人:任勇，男，系公司员工。 原告吴绍忠与被告四川元瑞投资实业有限公司（以下简称：元瑞公司）、第三人成都中小企业融资担保有限责任公司（以下简称：融资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴绍忠及委托诉讼代理人白芝成、被告元瑞公司委托诉讼代理人张鹏、第三人融资公司委托诉讼代理人胡文俊、任勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴绍忠向本院提出诉讼请求：1.判令解除吴绍忠与元瑞公司于2015年11月5日签订的《商品房认购协议书》、2016年8月19日签订的《商品房买卖合同》；2.判令元瑞公司返还吴绍忠已付购房款2084050元；3.判令元瑞公司赔偿吴绍忠已付购房款2084050元的资金利息损失，利息计算方式为：按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率标准计算，以已付购房款100000元为基数，自2015年11月6日计起至实际付清之日止；以已付购房款1984050元为基数，自2016年8月20日起计至实际付清之日止；4.判令元瑞公司承担吴绍忠已付购房款2084050元的赔偿责任；5.本案诉讼费用由元瑞公司承担。事实与理由：2015年11月5日、2016年8月19日，吴绍忠与元瑞公司先后签订了《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》，购买了该司开发建设的位于双流县并支付购房款后，要求元瑞公司协助办理不动产权登记，元瑞公司均以种种理由推脱。在此情形下，吴绍忠向法院提起本案诉讼，请求法院判令元瑞公司为吴绍忠办理房屋过户登记、支付违约金等。后通过查询，元瑞公司销售给吴绍忠的案涉房屋已被其出卖给融资公司，并于2012年6月6日办理签约备案，合同签约备案号分别为300477、300484。元瑞公司欺诈吴绍忠的行为，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”规定的情形，应当依法承担相应的法律责任。故吴绍忠将诉讼请求变更为现在的诉讼请求，吴绍忠主张的损失是解除合同一房二卖的损失，请求法院支持其诉讼请求。 元瑞公司辩称：1.吴绍忠和我司之间商品房预售关系是成立的。2012年我司以公司8个员工的名义向成都市农商银行九江支行申请贷款，贷款8笔金额约3000多万元，由融资公司及另一公司为8个员工向银行提供了担保，由我司及公司股东、案涉房屋向融资公司及另一担保公司提供了反担保，将案涉房屋抵押给了融资公司。由于当时该房屋没有办理产权证书，不能够办理抵押登记，因此我司与融资公司采用了以销售备案的形式进行担保，双方虽然有买卖备案登记，但没有形成实际的房屋交易，双方之间实际不存在销售关系。我司2015年将房屋出售给吴绍忠时，也告知了吴绍忠当时房屋被抵押的情况，吴绍忠当时是接受房屋被抵押的现状，不存在我司刻意隐瞒。后来融资公司因代我司偿还了银行贷款，在2016年向双流法院起诉了我司，追偿其代还贷款本金及利息。该案已经判决生效，目前在执行过程中，吴绍忠起诉的房屋在法院执行财产范围内，都属于我司可供执行的财产。对上述情况吴绍忠是知晓的，只是吴绍忠一直希望将房屋解除并备案到吴绍忠名下、办理产权证。而我司要解除这批房屋抵押就需要偿还融资公司的债务大概是1000多万元，因我司目前经济状况困难，暂时无法偿还融资公司债权并解除房屋抵押，办证到吴绍忠名下。对此我司是存在过错，但绝不是一房二卖，请求驳回吴绍忠针对我司一房二卖的诉讼请求。2.不认可解除合同的诉讼请求。合同是双方的真实意思表示，且双方当时签订合同的基础没有改变，我司愿意继续尽快将本案房屋解除抵押，并及时办证到吴绍忠名下。3.如解除合同，我司主张返还房屋。4.按照最高法院的司法即使我司存在一房二卖的行为，吴绍忠也只是有权主张不超过购房款1倍的损失赔偿请求，并不表示就能够当然获得购房款1倍的损失赔偿，吴绍忠的损失应当举证证明，但吴绍忠未举证证明其损失是多少，只能视为其无损失。房屋在签订合同当天就交付了吴绍忠，吴绍忠在委托经营公司出租。其余诉讼请求都应当予以驳回。 融资公司述称：1.我司为元瑞公司的8名员工向银行借款3000多万元提供了担保是属实的，当时有提供反担保资产，反担保没有签订任何合同，我司与元瑞公司的纠纷已通过法院判决，以判决书上确认的事实为准。2.我司与元瑞公司签订了商品房买卖合同是事实，没有支付过房款，签订商品房买卖合同是否在上述借款担保期间需要核实。我司其它的财产担保都办理了抵押登记。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2012年，元瑞公司与融资公司签订了两份商品房买卖合同，将其开发建设的位于双流县（现成都市双流区九江街道）四川元瑞国际家居商城二期5幢1楼20间商业用房（包含1012、1013、1014、1015、1016、1017号）出售给融资公司，并于2012年6月6日在双流县房管部门办理了商品房买卖合同备案登记，登记上述商品房成交价共计12551270元，其中上述六套商铺登记的成交价共计4143222元，两份合同签约备案号分别为300477号、300484号。合同签订后，融资公司未向元瑞公司支付上述6间商铺的购房款，元瑞公司也未交付房屋。 2015年11月5日、2016年8月19日，吴绍忠与元瑞公司先后签订了《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》，购买了元瑞公司开发建设的位于双流县（现成都市双流区九江街道）四川元瑞国际家居商城5幢1楼1012、1013、1014、1015、1016、1017号商业用房，预测建设面积共416.81平方米，合同约定房屋总价款为2084050元，并约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，应退还全部已付款，并按中国人民银行同期存款利率支付利息等等。合同中无上述房屋的抵押信息。元瑞公司未提供在签订合同时已告知吴绍忠上述房屋已出卖给融资公司的证据。 签订合同后，元瑞公司即向吴绍忠交付了上述六个商铺。此后，吴绍忠先后四次使用其亲属王琼的银行卡向元瑞公司刷POS机支付了2084050元：其中，2015年11月5日支付定金100000元，2016年8月18日支付1000000元，2016年8月19日支付100000元，2016年8月19日支付884050元。元瑞公司向吴绍忠出具了四张收据。此后，吴绍忠多次催促元瑞公司办理办理不动产权登记，元瑞公司均以种种理由推脱。吴绍忠遂起诉至本院。 审理中，经双流区不动产登记中心查询，《房屋信息摘要3》上述6间商业用房在不动产登记中心有限制登记信息：1.有2012年12月设立的抵押权人为中国农业银行股份有限公司成都光华支行的2个抵押登记信息，债务人为元瑞公司，权利价值共计7.7亿元。2.先后有双流区法院、成都铁路运输法院、成都市锦江区法院的10个查封信息。 经本院调查核实，融资公司曾在2015年起诉元瑞公司及其员工追偿权纠纷五案，本院已作出（2015）双流民初字第08147、08148、08149、08150、08152号民事判决书，上述民事判决书的法院查明事实中，融资公司与元瑞公司签订的均是《信用反担保合同》，无元瑞公司以案涉房屋向融资公司作反担保抵押的约定内容，也无融资公司认可案涉房屋系元瑞公司提供的反担保抵押财产的内容。 上述事实，有商品房认购协议书、商品房买卖合同、收据、购房款支付情况说明、王琼的身份证、交通银行个人客户交易清单、支付房款的pos单、四川元瑞国际家居商城业主临时管理规约、四川元瑞国际家居商城前期物业服务协议、商品房买卖合同摘要、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，吴绍忠与元瑞公司签订的《商品房认购协议书》及《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规禁止性规定，合同合法有效，双方均应全面履行合同义务。本案中，因元瑞公司在向吴绍忠出售案涉房屋前，已将房屋另行出售给融资公司并办理了商品房买卖合同备案登记，并因欠该公司巨额债务被法院查封、执行，元瑞公司向吴绍忠出售的房屋存在严重权利瑕疵，导致其已不能履行为吴绍忠办理房屋产权转移登记的合同义务，合同目的已不能实现，构成根本性违约，吴绍忠要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，本院予以支持。 解除认购协议的诉讼请求。因买卖双方已实际履行《商品房认购协议书》，已依据协议约定签订了正式的商品房买卖合同，该协议已实际履行完毕，吴绍忠要求解除此协议的诉讼请求，于法无据，依法予以驳回。 返还已付购房款2084050元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，本案合同解除后，吴绍忠有权要求元瑞公司返还已付全部购房款，故对上述诉求，本院予以支持。同时，根据上述法律规定，吴绍忠购买的商品房应予返还。 返还已付购房款、赔偿已付购房款利息、承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求。本案中，元瑞公司在与融资公司签订出售案涉房屋的商品房买卖合同后，又将房屋出售给吴绍忠，在与吴绍忠签订合同时，元瑞公司并无证据证明已明确告知吴绍忠此房屋已出卖给他人，存在故意隐瞒“一房二卖”的恶意违约情形，导致案涉合同不能履行，最终解除，给吴绍忠造成严重的经济损失，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”对吴绍忠要求元瑞公司返还已付购房款及利息、并承担赔偿责任的诉讼请求，本院予以支持。 关于利息计算方式。因双方在商品房买卖合同中已明确约定买受人退房时应付的利息按中国人民银行同期存款利率计算，故本案中元瑞公司应支付的利息应参照此计算标准计算。其计算方式为：按中国人民银行同期存款利率标准，已付购房款100000元的利息自2015年11月6日起计算，已付购房款1984050元的利息，自2016年8月20日起计算，均计算至实际支付之日。 赔偿损失的数额。经查，案涉房屋已于2016年交付吴绍忠，吴绍忠已实际取得商铺的使用权、收益权并获利四年。案涉房屋所在项目“四川元瑞国际家居商城”的商铺，在网上并查询到二手房销售信息，其预期可得利益目前无法查核。根据本案的实际情况，综合考虑买卖双方履行合同的情况、元瑞公司的过错程度、6间商铺的预期可得利益、吴绍忠已取得商铺四年的使用收益权、本院已支持购房款利息、吴绍忠未提交实际损失的证据等因素，结合公平原则，元瑞公司在本案中应承担的赔偿损失数额酌定为1484050元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项之规定，判决如下： 一、解除吴绍忠与四川元瑞投资实业有限公司签订的《商品房买卖合同》。 二、四川元瑞投资实业有限公司在判决生效后十日内返还吴绍忠购房款2084050元。 三、四川元瑞投资实业有限公司在判决生效后十日内向吴绍忠支付已付房款的利息（按中国人民银行同期存款利率标准，已付房款100000元的利息自2015年11月6日起计算，已付房款1984050元的利息自2016年8月20日起计算，均计算至实际支付之日）。 四、四川元瑞投资实业有限公司在判决生效后十日内赔偿吴绍忠损失1484050元。 五、吴绍忠在收到四川元瑞投资实业有限公司支付的上述全部款项后三日内向四川元瑞投资实业有限公司返还位于成都市双流区。 六、驳回吴绍忠的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21984元及诉讼保全费5000元，由原告吴绍忠负担4312元，被告元瑞公司负担22672元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  王 涛 二〇二〇年十一月三日 法官助理  万 敏 书 记 员  干雪玲