重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终2596号上诉人（原审被告）：肖亚非，男，1981年9月23日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：刘小平，重庆君之合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈时刚，男，1979年9月17日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：殷建华，重庆泰源（忠县）律师事务所律师。上诉人肖亚非因与被上诉人陈时刚房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市忠县人民法院（2019）渝0233民初4885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖亚非上诉请求：1．撤销重庆市忠县人民法院（2019）渝0233民初4885号民事判决，并依法改判驳回陈时刚诉讼请求。2．一、二审诉讼费由陈时刚承担。事实及理由：1．一审法院认定事实中忽略了肖亚非在2018年腊月初十就明确告知陈时刚房屋租赁到2019年8月31日不再续租的事实，陈时刚应早预测到因肖亚非不继续租赁带来的影响和损失，并考虑早日出租房屋减少损失。且肖亚非于2019年10月至11月期间也多次微信告知陈时刚案涉房屋已腾空交还，陈时刚不引起重视，造成房屋空置损失，不能怪罪于肖亚非。再加上遇上新冠疫情，陈时刚的租金损失也是不可抗力。2．管辖权异议是法律赋予肖亚非的权利，提管辖权异议与陈时刚的租金损失并没有必然的因果关系。3．一审法院并未针对新冠疫情对租金作出减免。陈时刚答辩称，1．肖亚非主张2018年告知不是事实，实际是2019年8月因拖欠租金陈时刚催收时才提出不再租赁，且无论肖亚非何时提出，对陈时刚不具有法律约束力。2．因肖亚非逾期支付租金，即使催收租金时提出不再承租，但其截止本案一审诉讼时仍在使用案涉房屋。且肖亚非既要求不再租赁房屋同时又要求对其装修和消防予以补偿，双方一直未达成协议，故不存在因陈时刚不接房造成损失的问题。3．本案肖亚非的违约行为发生在2019年8月，在新冠疫情之前，本不应考虑减免租金，但一审法院已经予以考虑并进行了处理，我们认为是合理的。4．肖亚非虽有权提出管辖异议，但就本案实际情况而言，肖亚非提出的管辖权异议以及对驳回其异议申请的上诉存在主观恶意，应承担相应的法律后果，综上，肖亚非的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。陈时刚向一审法院起诉请求：1、判决解除当事人双方签订的《房屋租赁协议合同》；2、判决肖亚非拆除对承租的忠县拔山镇新街南湖大道南湖路165号（南湖花园2号楼）二层房屋中间二层房屋的装饰并恢复原状；3、判决肖亚非将忠县拔山镇新街南湖大道南湖路165号（南湖花园2号楼）二层房屋中间二层房屋腾空返还陈时刚；4、判决肖亚非从2019年9月1日起按每天274元承担费用至将忠县拔山镇新街南湖大道南湖路165号（南湖花园2号楼）二层房屋中间二层房屋腾空返还陈时刚时止；5、判决肖亚非承担违约金10万元；6、由肖亚非承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月6日，当事人双方签订《房屋租赁协议合同》，主要约定：陈时刚将忠县拔山镇新街蓝湖大道蓝湖路165号（蓝湖花园2号楼）二层房屋中间二层、使用面积为480平方米的房屋出租给肖亚非，租赁期限为6年，自2016年8月6日起至2022年8月31日止，房租从2016年9月1日起计算，2016年8月6日至31日为免租期。租金为一年一付，第一至三年每年租金为8万元，第四年为10万元，第五年为10.30万元，第六年为10.609万元，租金应提前5天支付。合同第三条约定，租赁期间陈时刚提供水、电等设备，肖亚非应承担租房产生的一切费用，包括水费、电费、气费、宽带使用费、物业服务费等。陈时刚在合同期内不得另租，如陈时刚违约则支付肖亚非30万元，如肖亚非违约则支付陈时刚30万元。如在合同期陈时刚房屋要卖出，应提前三个月告知肖亚非，合同继续有效。合同第五条约定，租赁期满后，肖亚非应如期交还房屋，房屋现状作为陈时刚验收依据。在合同末尾，陈时刚手写注明：本合同才是合同双方签订的，另一份肖圣艳与肖亚非签订的合同只是肖亚非为办理手续签订，房租以收据为准。陈时刚将案涉出租房屋交付给肖亚非后，肖亚非对房屋进行了装修并开设网吧经营。因生意惨淡，肖亚非于2019年9月1日前提出不再继续租赁房屋，但双方对案涉出租房屋的装修及消防处置未能达成一致意见。双方通过微信协商签订《房屋租赁补充协议》并反复修改补充协议的内容，最后一次陈时刚向肖亚非发送的《房屋租赁补充协议》是2019年9月20日拟定的内容，陈时刚于9月21日上午8时44分通过微信发送给肖亚非后，肖亚非回复陈时刚说“不行”，故双方未能对案涉出租房屋的装修及消防问题达成一致意见。2019年10月8日，陈时刚向一审法院起诉肖亚非，一审法院依法立案受理。之后，肖亚非于2019年10月13日通过微信告知陈时刚腾空了房屋，并要求清算和解决案涉出租房屋内的装修问题，陈时刚于10月14日回复肖亚非因长时间协商不好，已经向法院起诉，由法院裁决，肖亚非当日回复说“好”。之后，肖亚非还于10月26日、11月7日告知陈时刚腾空了房屋，但双方未自行协商处理。肖亚非在2019年9月、10月、11月缴纳了前一个月的电费，之后未再缴纳。第三次庭审过程中，经一审法院组织双方协商，双方对案涉出租房屋的装修及消防问题达成一致意见：房屋装修及其设施设备保存现状不动，归陈时刚所有，由陈时刚补偿肖亚非装修费共计1.5万元。消防设施设备暂不拆除，如果陈时刚将案涉房屋出租给下一个承租人，下一个承租人愿意接收消防设施设备，则由下一个承租人与肖亚非协商支付补偿款，如果不愿意接收，由陈时刚通知肖亚非后10日内由肖亚非自行拆除，逾期未拆除则归陈时刚所有，陈时刚不支付肖亚非消防补偿款，一审法院依法予以确认。闭庭后，肖亚非已将出租房屋的钥匙交还给陈时刚，陈时刚已将出租房屋收回。一审法院认为，当事人双方在诉讼过程中经法院组织协商，已对案涉出租房屋的装修及消防问题达成一致意见，肖亚非已将房屋退还给陈时刚，予以确认。故陈时刚的第1、2、3项诉讼请求已协商处理完毕，本案中不再调整，陈时刚应当支付肖亚非房屋装修款1.5万元。对陈时刚第4、5项诉讼请求中主张的租金及违约金问题。一审认为，当事人双方签订的《房屋租赁协议合同》第三条中单独约定了违约金30万元，但该违约金应当仅针对合同第三条所涉及的内容，并非针对整个《房屋租赁协议合同》履约情况所约定的违约金。本案双方发生争议的根本原因是肖亚非提前解除《房屋租赁协议合同》后，对房屋装修及消防的处置问题未能形成一致意见，并不属于合同第三条所涉及的内容。同时，陈时刚主张的租金应当为损失性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条之规定，违约金和损失原则上不能同时主张。因此，陈时刚主张违约金10万元，不符合双方约定和法律规定，不予支持。陈时刚主张合同约定年租金为10万元，每天的租金为274元，要求肖亚非从2019年9月1日起至房屋腾空返还时止每日支付陈时刚租金274元，肖亚非不予认可。一审认为，在2019年10月8日立案受理本案之前，当事人双方多次对案涉出租房屋的装修和消防问题进行协商，并反复修改拟定的《房屋租赁补充协议》，但直到9月21日双方仍未协商好。之后，陈时刚向一审提起民事诉讼，并于2019年10月14日通过微信告知肖亚非已经起诉由法院裁决的事实，肖亚非回复说“好”。但肖亚非收到一审的开庭传票等法律文书后，答辩期限内于2019年11月13日向一审法院提出管辖权异议申请，认为肖亚非的经常居住地在重庆市九龙坡区，一审法院没有管辖权，应将案件移送至九龙坡区人民法院审理。一审法院于2019年11月27日依法作出裁定驳回肖亚非的申请后，肖亚非向重庆市第二中级人民法院提出上诉。重庆市第二中级人民法院于2020年3月24日作出（2020）渝02民辖终32号《民事裁定书》，认定本案由不动产所在地即本院专属管辖，故依法驳回上诉维持一审裁定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，当事人双方均有义务采取措施防止损失的扩大。同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，民事诉讼应当遵循诚实信用原则。肖亚非明知或者应当知道一审法院对本案有管辖权，但依然提出管辖权异议，一审裁定予以驳回后又向上级法院提出上诉，不但浪费了司法资源，更导致本案无法及时开庭审理，纠纷无法及时得到处理。肖亚非的行为违背了诚实信用原则，造成的损失后果应由其承担。故从2019年9月起至2020年3月止，肖亚非应当支付陈时刚案涉房屋的租金损失。根据双方合同的约定，从2019年9月1日起的年租金为10万元，每月租金为8333元（四舍五入），故肖亚非应当支付陈时刚租金损失58331元。从2020年4月起，一审法院收到上级法院的退卷后及时通知双方开庭审理，本案进入正常诉讼期间。此期间案涉房屋继续空置未能利用，但造成的损失不是肖亚非单方原因所致。双方《房屋租赁协议合同》中关于案涉房屋的交还问题，仅约定以房屋现状交还，但具体是指出租房屋时的现状还是解除合同后肖亚非对房屋进行装修后的现状，并不明确，故双方都有一定的责任。因新冠肺炎疫情原因，案涉出租房屋用于商业网吧经营，肯定会受到影响。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条之规定，依照公平原则，此期间的房屋租金，可予以减免，且双方经一审法院组织协商在2020年7月10日的庭审过程中已经对房屋的交还、装修等问题达成一致意见并已处理完毕，故不再计算此期间的租金损失。综上，肖亚非应当支付陈时刚租金损失58331元，陈时刚应当支付肖亚非装修款15000元，冲抵后肖亚非还应当支付陈时刚43331元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条之规定，判决：一、肖亚非于本判决生效之日起十日内支付陈时刚43331元；二、驳回陈时刚的其他诉讼请求。案件受理费2788元，由陈时刚承担1817元，肖亚非承担971元。本院二审期间，双方均未举示新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实相同，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院另查明，肖亚非的户籍地为重庆市忠县，一审判决书载明的肖亚非住所地“重庆市忠县拔山镇新街蓝湖大道南湖路**”系本案租赁房屋的门牌号，肖亚非已在忠县从事水产养殖三年，其实际居住地为住重庆市忠县。肖亚非主张其从事水产养殖期间在重庆市九龙坡区租赁房屋用于批发水产养殖饲料，但未提交证据证实。本院认为，本案争议焦点为：肖亚非对损失的扩大是否应承担责任？一审法院是否考虑了新冠疫情因素对房租进行减免？关于肖亚非对损失的扩大是否应承担责任的问题。2019年10月8日本案一审立案之前，当事人双方多次对案涉出租房屋的装修和消防问题进行协商，并反复修改拟定的《房屋租赁补充协议》，但直到2019年9月21日双方仍未协商好。之后，陈时刚提起民事诉讼，并于2019年10月14日通过微信告知肖亚非已经起诉由法院裁决的事实，肖亚非回复说“好”。但肖亚非收到一审的开庭传票等法律文书后，答辩期限内于2019年11月13日向一审法院提出管辖权异议申请，认为肖亚非的经常居住地在重庆市九龙坡区，一审法院没有管辖权，应将案件移送至九龙坡区人民法院审理。一审法院于2019年11月27日依法作出裁定驳回肖亚非的申请后，肖亚非向重庆市第二中级人民法院提出上诉。重庆市第二中级人民法院于2020年3月24日作出（2020）渝02民辖终32号《民事裁定书》，认定本案由不动产所在地法院即一审法院专属管辖，故驳回上诉维持一审裁定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，当事人双方均有义务采取措施防止损失的扩大。同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，民事诉讼应当遵循诚实信用原则。本案中，肖亚非主动要求提前解除与陈时刚签订的房屋租赁合同，在双方对案涉出租房屋的装修和消防问题未能协商一致的情况下，陈时刚选择向人民法院起诉，属于正当维权。肖亚非明知本案系房屋租赁纠纷，其户籍地和经常居住地在重庆市忠县，在陈时刚向其户籍所在地的人民法院提起诉讼后，理应知道重庆市忠县人民法院对本案有管辖权，但其依然以其经常居住地在重庆市九龙坡区为由提出管辖权异议且未提交证据证实，一审法院裁定驳回其异议申请后又向上级法院提出上诉。虽然当事人有权提出管辖权异议，但应提交相应的证据予以证实，而肖亚非并未提交其经常居住地在重庆市九龙坡区的证据，其对管辖权异议的提出和上诉行为，不但浪费了司法资源，更导致本案无法及时开庭审理，纠纷无法及时得到处理。肖亚非的行为违背了诚实信用原则，造成的损失后果应由其承担。故从2019年9月起至2020年3月止，肖亚非应当支付陈时刚案涉房屋的租金损失。根据双方合同的约定，从2019年9月1日起的年租金为10万元，每月租金为8333元（四舍五入），故肖亚非应当支付陈时刚租金损失58331元。关于一审法院是否考虑了新冠疫情因素对房租进行减免的问题。虽然因为新冠疫情的影响，自2020年1月底进入疫情防控的特殊时期，案涉出租房屋用于商业网吧经营，必然会受到影响。但从2020年4月起，一审法院收到上级法院的退卷后及时通知双方开庭审理，本案进入正常诉讼期间。此期间案涉房屋继续空置未能利用，但造成的损失不是肖亚非单方原因所致。双方《房屋租赁协议合同》中关于案涉房屋的交还问题，仅约定以房屋现状交还，但具体是指出租房屋时的现状还是解除合同后被告对房屋进行装修后的现状，并不明确，故双方都有一定的责任。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条之规定，依照公平原则，此期间的房屋租金，可予以减免，且双方经一审法院组织协商在2020年7月10日的庭审过程中已经对房屋的交还、装修等问题达成一致意见并已处理完毕，故不再计算此期间的租金损失。一审法院将2020年4月至2020年7月10日案涉房屋租金予以免除，属于对新冠疫情因素的合理处理。综上所述，肖亚非的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2788元，由上诉人肖亚非负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘红霞审 判 员 杨继伟审 判 员 黄文革二〇二〇年十一月十九日法官助理 辛 华书 记 员 李 蕾