江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终2694号上诉人(原审原告、反诉被告）：李大壮，男，1978年8月2日出生，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：张进城，江苏维尔利律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告）：安述学，男，1955年8月13日出生，汉族，住连云港市赣榆区。上诉人李大壮因与被上诉人安述学租赁合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2019）苏0707民初8528号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年9月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李大壮上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审本诉部分：1.一审法院认定导致合同无法履行的原因是拆迁等政策性问题错误，也无事实及法律依据。一审没有拆迁公告、拆迁规划等证据证实涉案场地遇到国家拆迁征用这一事实。即使涉案场地实际被拆迁征用，一审法院已经认定上诉人与被上诉人之间的《育苗场租赁合同》合法有效，涉案场地所谓的拆迁事由又是在租赁期内。拆迁部门对上诉人前期投入及生产经营损失补偿等，应当和上诉人进行商谈及签订征收补偿协议，被上诉人无权剥夺上诉人获得拆迁补偿的权利，更无权代替上诉人对拆迁征用补偿进行放弃。2.一审法院以对被上诉人有利原则，对双方的合同内容进行采用及解释，导致一审结果对上诉人严重不公。依据《育苗场租赁合同》第四条关于场地固定资产赔偿款约定，该约定结合本案实际情况来看，是租赁合同签订时场地上固定资产赔偿款归被上诉人所有。第七条关于上诉人租赁后投资的资产归于问题，约定的是租赁期满后归被上诉人所有，但是本案租赁期限实际才履行三分之一时间，上诉人投入的资产无偿归被上诉人所有条件根本未成就。3.被上诉人在《育苗场地租赁合同》签订时及签订后有严重隐瞒其实际有权使用年限的欺诈行为，导致合同存在无法全部履行的客观现实，被上诉人应当赔偿上诉人因合同无法履行造成的各项损失。2019年7月份，上诉人接到大小盘村委会，因政策问题需要对租赁场地进行拆迁，上诉人才得知被上诉人对场地的实际使用年限到2020年3月26日。后上诉人积极找被上诉人进行沟通解决，问题不但没有得到妥善解决，被上诉人在2019年11月20日却与大小盘村委会签订了《育苗场收回协议书》，该协议签订进一步明确了上诉人与被上诉人之间的租赁协议根本无法继续履行，被上诉人根本违约。在2020年春节前被上诉人已经将涉案场地交付了大小盘村委会且拆迁完毕。二、一审反诉部分：一审法院认定上诉人给付被上诉人租金32877元无事实及法律依据。1.双方签订的育苗厂租赁合同在2019年9月6日因无法实际履行已经解除，在无法履行的情况下，上诉人没有义务缴纳后续租金。2.一审法院未考虑场地无法实际使用的事实及上诉人租赁场地收益的一年周期性，判决上诉人给付被上诉人租金严重不公。一审庭审中，双方都认可上诉人每年的生产周期是3月至10月。2019年9月6日上一年租金到期后，被上诉人还没有解决场地长期使用问题，2019年9月23日上诉人向一审法院提起诉讼。在一审诉讼过程中，2019年11月被上诉人已经与大小盘村委会签订了回收场地协议，2020年春节前涉案场地已经全部拆迁完毕。这些基本事实进一步确定在2019年9月以后上诉人与被上诉人之间的租赁无法实际履行，一审法院判定上诉人给付租金违背了案件的基本事实。综上，为维护上诉人合法权益，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人安述学答辩称：上诉人的上诉理由是没有道理的。1.土地使用不是我们一家，总共三十多家，是相互统一的，一次性收回，我们一家也不好抗衡。2.建场使用的地是租赁的，当时是劳动局，租赁第一次是十五年，总投资两次大概有8、900万，后来经过两次协商，又延期了十年。当时第一次约定如果不是政府征用这个土地，就有权继续使用，可以延期使用，已经延期使用了两次。第一次是1996年7月9日至2011年6月30日。第二次是四年，第三次是六年。2019年到时间，我们按合同要钱，李大壮没给。合同里有约定，我的管道是借了三万钱弄的，上诉人为了审美把我管道换成细的，也没有经过我同意。上诉人说安装监控，我没见到过，那个场不需要安装监控。李大壮向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的合同；2.判令安述学赔偿投资款75000元，并赔偿可得利益损失（以评估为准）；3.本案的诉讼费用由安述学承担。安述学向一审法院提起反诉诉讼请求：1.判令李大壮给付到期租金100000元；2.判令李大壮支付违约金10000元及财产损害赔偿款30000元。一审法院认定事实：1996年7月9日，原赣榆县城东乡大盘村委会（甲方）与原赣榆县劳动就业管理处（乙方）签订《租赁土地合同书》，约定为实施再就业工程的需要，乙方在甲方村办盐场滩地建造水产育苗场；租赁面积40亩，自1996年6月30日至2011年6月30日，共计15年。原赣榆县劳动就业管理处租赁土地后，在土地上兴建了赣榆县通达劳动育苗场。2003年3月6日，原赣榆县劳动就业管理处（甲方）与安述学（乙方）签订《关于买断赣榆县通达劳动育苗场经营权及固定资产的合同书》。合同书约定，买断时间按甲方和城东乡大盘村签订合同土地使用期限为准，即2003年1月1日至2014年6月30日止，到期按就业处和大盘村签订的合同交给大盘村。如延长，由乙方和大盘村交涉，甲方不予干涉；买断的固定资产指就业处出资的地面建筑，安述学自己投资或引资建设的资产甲方不予过问，由安述学自己处理。合同书还就购买金额及付款时间等内容进行了约定。因行政区划调整，赣榆县城东乡大盘村调整为赣榆县青口镇大盘村，后又调整为赣榆区青口镇大盘村，隶属于赣榆区青口镇大小盘村。2008年3月26日，安述学（乙方）与原赣榆县青口镇大小盘村（甲方）签订《租赁合同》，约定乙方在甲方盐碱废地修建育苗场，租赁期限自2008年3月26日至2020年3月26日。2016年9月25日，安述学（出租方、甲方）与李大壮（承租方、乙方）签订《育苗厂租赁合同》，约定甲方将厂房出租给乙方，厂房租赁自2016年9月25日起至2021年9月25日止，租赁期限为5年；租金为150000元每年，一年一付，租赁期限内租金不变。后安述学依约将育苗场交付李大壮使用，李大壮亦按约向安述学支付租赁费。2018年9月6日，安述学（出租方、甲方）与李大壮（承租方、乙方）重新签订《育苗场租赁合同》。合同约定，租赁期限为三年，自2018年9月6日起至2021年9月7日止；租赁费每年150000元整。2018年9月20日乙方付给甲方租赁费50000元，2019年4月20日付清当年租赁费余款100000元整，以后每年8月20日乙方预付甲方10000元整作为下一年度合同履行定金，9月20日乙方付甲方次年租赁费90000元整合同继续履行，预期不付视为乙方违约，甲方有权终止合同，乙方所付10000元预定金不再退还。次年4月20日付清当年租赁费余款50000元整；在租赁期间，如因拆迁等不可预见因素需要终止合同，乙方需积极配合，若在生产期间，甲方须提前一个月告知乙方，让乙方完成一个生产周期，租赁费根据厂房使用时间计算，多退少补，固定资产赔偿款归甲方所有。如生产期间需要终止合同，生产损失费赔偿归乙方所有，数额为实际发生的赔偿数额。乙方所有应得费用到位后撤出；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行，新建或改建的设备设施，租赁期满资产归甲方所有。如遇锅炉改造，由乙方先行出资进行，承担全部改造费用50%，余款由甲方负责协调后续租赁人一次性支付给乙方。2019年7月份，李大壮接到连云港市赣榆区大小盘村村民委员会（以下简称“大小盘村委会”）的通知，因政策问题需要进行拆迁，安述学与村签订的《租赁合同》到期后，双方不再续租。李大壮认为合同无法继续履行，遂提起本案诉讼。2019年11月20日，作为甲方的大小盘村委会与作为乙方的安述学签订了《育苗场收回协议书》，约定甲方同意乙方育苗生产延期至2019年7月30日；甲方同意乙方对该育苗场的生产设施设备、物品及地上附着物等自行处理；从2019年7月1日至原租赁合同到期日（2020年3月26日），甲方按照1000元/月的标准给予乙方适当补偿，补偿时间为9个月，总计9000元；甲方给乙方一次性搬迁费100000元；乙方于2019年12月10日以前交还育苗场给甲方。逾期未交还，甲方有权随时接收该育苗场的土地及所有建筑物、附着物和物品等，乙方同意该育苗场内的土地及所有建筑物、附着物和物品等任由甲方处置，不得要求甲方承担任何赔偿或补偿责任。另查明，涉案育苗场的建设获得了原赣榆县城东乡人民政府、原赣榆县国土管理局的批准。李大壮在租赁期间为经营需要，添置了部分设施，其提出询价申请，一审法院院委托江苏徽商保险公估有限公司进行询价，询价基准日为2020年1月13日，双方对于水泥地面、监控、锅炉系李大壮添置的财产无异议，对于李大壮提出的购置304不锈钢加热管、砌院墙、更换塑钢窗户，安述学对此有异议。经评估，水泥地面价值为8000元、监控价值为2200元、锅炉价值为25000元、加热管304不锈钢价值为16644元（12288元＋4356元）、院墙价值为880元、塑钢窗户价值为5980元。还查明，2020年春节前，安述学将涉案育苗场交付给大小盘村委会拆迁，现已基本拆除完毕，安述学未将涉案锅炉返还给李大壮。庭审中，关于租金支付情况，双方均认可，李大壮已经付清了2019年9月6日之前的租金。关于装修问题，李大壮诉称，我对涉案育苗场进行了投资改造，还根据环保部门的要求于2019年3月份对锅炉进行了改造，因合同无法继续履行给我造成了损失。安述学辩称，我的育苗场设施齐全，李大壮没有通知我要进行改造，也没有获得我的同意，拆迁问题是不可抗力，我不应承担赔偿责任。关于生产期间，李大壮自认每年的3月份至10月份是养殖期。2019年11月25日，李大壮得知通向涉案育苗场的海水供应管道已被挖断。安述学认可管道被挖断的事实，但辩称可以协调大小盘村委会接通海水供应管。关于安述学反诉主张的财产损害赔偿金30000元，安述学辩称，因李大壮私自将养鱼池改造为养紫菜，经协调，李大壮同意赔偿被告30000元。李大壮对此不认可。一审法院认为：李大壮与安述学在2018年9月6日签订的《育苗场租赁合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，双方之间的租赁关系依法成立。均应按照合同的约定履行各自的权利义务。双方之间的租赁合同虽未到期，但因拆迁问题，向涉案育苗场供应海水的管道已被挖断，李大壮无法继续经营，故对李大壮要求解除《育苗场租赁合同》的诉讼请求，依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，导致双方无法继续履行合同的原因是政策问题，双方对此均无过错。根据《育苗场租赁合同》的约定，在租赁期间，如因拆迁等不可预见因素需要终止合同，乙方需积极配合，若在生产期间，甲方须提前一个月告知乙方，让乙方完成一个生产周期，租赁费根据厂房使用时间计算，多退少补，固定资产赔偿款归甲方所有；如遇锅炉改造，由乙方先行出资进行，承担全部改造费用50%，余款由甲方负责协调后续租赁人一次性支付给乙方。由此可见，因拆迁导致合同无法履行的，除锅炉改造外，安述学不承担赔偿责任。李大壮因环保需要进行锅炉改造的日期为2019年3月份，合同约定安述学负责协调后续租赁人承担改造费用50%，且安述学在拆迁之前未将锅炉返还给李大壮，故安述学应承担50%的锅炉改造费12500元及评估费500元。对于李大壮主张的预期可得利益损失，因拆迁发生的时间不在生产期间，故对李大壮主张的该项损失，依法不予支持。关于租赁费，因挖断海水供应管道的时间为2019年11月25日，导致合同无法继续履行，故李大壮应向安述学支付2019年9月7日至2019年11月25日期间的租金，即32877元（150000元/365天×80天）。安述学反诉主张的财产损害赔偿款30000元，因未提供有效证据予以证明，故对该项反诉请求，依法不予支持。关于安述学反诉主张的违约金10000元，因李大壮逾期支付租金的原因系被大小盘村委会告知因拆迁问题，不再与安述学签订续租合同，并非恶意违约，故对该项反诉请求，依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、李大壮与安述学在2018年9月6日签订的《育苗场租赁合同》自2019年11月26日解除；二、安述学应于判决发生法律效力之日起十日内向李大壮支付锅炉改造费12500元及询价费500元；三、李大壮应于判决发生法律效力之日起十日内向安述学支付租赁费32877元；四、驳回安述学的其他反诉请求。本诉案件受理费1755元，由李大壮负担1630元，安述学负担125元（李大壮已预交，安述学于判决生效之日起十日内将上述费用支付给李大壮）。反诉案件受理费3100元，由李大壮负担622元，安述学负担2478元（安述学已预交，李大壮于判决生效之日起十日内将上述费用支付给李大壮）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应按照合同约定履行各自的义务。虽然双方于2018年9月6日签订的《育苗场租赁合同》的租赁期限超过被上诉人安述学于2008年3月26日与原赣榆县青口镇大小盘村签订《租赁合同》的租赁期限，超出部分无效，但是在《租赁合同》的租赁期限届满前，涉案场地于2020年春节前因国家征收已被实际拆迁完毕，故该约定超出原租赁期限行为并非系造成《育苗场租赁合同》无法履行的原因，上诉人以此理由主张被上诉人赔偿损失不能成立。鉴于被上诉人安述学于2008年3月26日就涉案场地与原赣榆县青口镇大小盘村签订了《租赁合同》，故因该场地拆迁回收等相关事宜，大小盘村委会依据合同相对性原则与被上诉人签订《育苗场收回协议书》并无不当。因本案系因拆迁等政策原因导致合同解除，双方均无过错，故一审法院依据双方签订的《育苗场租赁合同》第四条、第七条关于锅炉改造的相关约定，判决被上诉人支付50%锅炉改造费及相应询价费并无不当。对于租赁费，因双方认可上诉人已经付清2019年9月6日之前的租金，且按上诉人自认的生产期间，上诉人已经在拆迁前完成了2019年度的养殖。故一审法院依据双方签订的《育苗场租赁合同》第四条约定，综合考虑场地使用情况，判决上诉人给付2019年9月7日至挖断海水供应管道之前的租金并无不当。综上，上诉人李大壮的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2458元，由上诉人李大壮负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇二〇年十一月二十六日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。