辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终1236号 上诉人（原审原告）：盘锦城发资产经营有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台开发区。 法定代表人：曹禹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈亚民，辽宁泰来律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黑龙江省优圣尔加油设备有限公司，住所地黑龙江省肇东市开发区南二横宜业大道南侧。 法定代表人：赵洪敏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周长伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李兴伟，辽宁诚铭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黑龙江省优圣尔加油设备有限公司辽宁分公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区石油装备制造基地****厂房。 负责人：景振春，该公司经理。 委托诉讼代理人：于秀梅，辽宁诚铭律师事务所律师。 上诉人盘锦城发资产经营有限责任公司（以下简称城发公司）因与被上诉人黑龙江省优圣尔加油设备有限公司（以下简称优圣尔公司）、被上诉人黑龙江省优圣尔加油设备有限公司辽宁分公司（以下简称优圣尔分公司）租赁合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2020）辽1103民初1080号民事判决提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 城发公司上诉请求：撤销原审判决第四项，改判被上诉人给付自2016年11月1日至2019年8月31日期间3号厂房租赁费3,821,882.40元；诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：双方借用合同明确约定借用期限为一个月，借用合同到期后，未腾厂房也未交租费，上诉人多次找被上诉人主张权利未果。一法院以借用合同关系与租赁合同关系相类似适用法律错误。综上，应支持上诉人上诉请求，给付租金3,821,882.40元。 被上诉人优圣尔公司及优圣尔分公司辩称：我方是按照招商引资程序进入，承诺给我们两万平米厂房及3号和6号，当我方被开发区政府强行要求买下3号厂房内他人遗留下的所有航吊（37万）后，开发区政府拒绝签署租赁合同，只是答应让我方无偿使用。我方在6号厂房未到期的情况下，开发区强行让我公司腾出6号厂房，进驻3号厂房而无偿使用，由于6号厂房我方正在投产也做了环评花费巨大，开发区为了弥补企业损失才答应无偿使用3号厂房。一直到2019年9月1日续签新合同。所以不存在我方拖欠3号厂房租赁费的问题。由于开发区招商引资未给足面积，导致公司大型生产设备无法进入，生产出的全是半成品被迫运至黑龙江基地二次加工造成企业损失惨重。6号厂房，在合同约定免租期内，被政府强行要求搬进3号厂房，免租金优惠政策是招商引资的前提条件且被上诉人免租期尚未届满，不应该向上诉人缴纳租金。上诉人免租期还有6个月。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉。 城发公司向一审法院诉请：1、判决被告腾让占用的石油装备制造基地二期3号标准厂房；2、判令被告支付租金4,586,258.88元及利息(截止到2020年6月1日，最后以判决执行之日为租金截止日）；3、判令被告承担所有涉诉费用。事实和理由：2016年5月4日，原告与被告优圣尔公司签订石油装备制造基地二期6号标准厂房《厂房租赁合同》，厂房面积6840㎡。2016年5月10日至2016年8月9日为新入驻企业的生产准备期，免租金;2016年8月10日至2018年8月9日止，租赁期限为二年，租金130元/平方米/年，每年租金为889,200元，自2018年8月10日起纳税总额达到700元/平方米/年，2018年8月所缴租金抵顶下一年租金，纳税总额达不到700元/平方米/年的，按相应比例把预缴租金转为正式的厂房租金。合同第七条规定：被告有下列情形之一的，原告可以单方面终止合同：1、年销售收入达不到3500元/平方米/年，且年纳税额达不到100元/平方米/年。4、不能持续经营或闲置超过六个月的;5、拖欠租金逾期三个月的。被告在整个使用6号厂房期间，未完成销售任务，也未完成纳税总额，甚至就没有纳税总额。两年租金合计为1,778,400元，考虑到被告因经营不善提前交回6号厂房的情况，原告只主张480,876.48元的租金，其余的租金放弃。被告优圣尔辽宁分公司于2016年10月1日借用原告石油装备制造基地二期3号标准厂房，面积10,080㎡。签订《厂房借用协议》，约定厂房借用期限为2016年10月1日至2016年10月31日，到期后，被告优圣尔辽宁分公司既不签订租赁合同，也不腾让房屋。实际租用到2019年8月底。2016年10月1曰至2019年8月31曰，总计35个月，租金标准为130元/年/㎡(每月为10.833元），共发生租金10,080㎡X35个月X10.833元=3,821,882.40元。被告优圣尔辽宁分公司于2019年8月1日与原告签订了一份《标准厂房租赁合同》,合同约定：被告优圣尔辽宁分公司仍租用原告该厂房中的3240㎡，租期一年，自2019年9月1日起至2020年8月31止，租金标准为150元/年/㎡(每月为12.5元），并预缴厂房租金486,000元，如不能预缴租金，出具欠据。如当年纳税总额达到200万元，免租金。但被告优圣尔辽宁分公司至今既没有预缴租金或出具欠据，更没有纳税，已构成根本违约。经查，被告优圣尔辽宁分公司是被告优圣尔公司的下属分公司。 一审法院认定事实：原告系盘锦市高新技术产业开发区国有企业，盘锦市高新技术产业开发区管理委员会系原告主管单位。2016年被告优圣尔公司经盘锦市高新技术产业开发区管理委员会招商引资进驻到开发区。经开发区管理委员会同意，原告与被告优圣尔公司于2016年5月4日签订《标准厂房租赁合同》，合同约定就甲方（原告）所有的位于盘锦经济开发区石油装备制造基地二期6号标准厂房（建筑面积6840㎡）出租给乙方（被告优圣尔公司）使用。乙方自2016年5月10日起至2016年8月9日止，定为新入住企业的生产准备期，此期间免租金。厂房租赁期自2016年8月10日起至2018年8月9日止，租赁期限为2年。第四条优惠政策1、自2016年8月10日起至2018年8月9日租赁期内免租金。2、自2018年8月10日起乙方交纳税总额达到700元/㎡/年，2018年8月所缴租金889,200元抵顶下年租金；乙方纳税总额不足700元/㎡/年的，按相应比例把乙方预缴租金转为正式的厂房租金；超出700元/㎡/年的部分结转下年。合同签订后，原告将6号厂房交付给被告优圣尔公司使用。2018年2月7日，经双方协商，被告优圣尔公司从6号厂房搬出。 2016年9月27日，原告与被告优圣尔辽宁分公司签订《厂房借用协议》，协议约定：“甲方把自有厂房-开发区石油装备制造基地二期3号厂房借给乙方作为成品库房（不得用于生产）使用一个月，使用期自2016年10月1日至2016年10月31日。乙方缴纳厂房使用保证金一万元。2016年10月31日后，乙方交回借用厂房后保证金退还乙方。”3号厂房建筑面积10,080平方米。协议签订后，原告将3号厂房交付被告优圣尔辽宁分公司使用。约定的一个月借用期满后，被告优圣尔辽宁分公司继续占有使用3号厂房，原告未提出异议。直至2019年8月1日，原告与被告优圣尔辽宁分公司就3号厂房（南侧部分建筑面积3240㎡）签订《标准厂房租赁合同》。合同约定：“厂房租赁期限自2019年9月1日起至2020年8月31日日止，租赁期限为1年。第三条第1款约定：甲乙双方约定，2020年8月续签合同时，乙方按150元/㎡/年（12.5元/月/㎡）的标准预缴厂房租金（按合同厂房建筑面积计算）486,000元。第四条优惠政策1、自2019年9月1日起至2020年8月31日租赁期内纳税总额达到200万元，自2019年9月1日起至2020年8月31日，免租金。乙方承诺到2020年8月31日，不能完成上述纳税金额，以现金方式补齐。2、2019年9月1日至2020年8月31日的厂房租金，乙方不能实际预缴，出具欠据。”3号厂房租赁合同履行期间，被告辽宁分公司未按照合同约定标准缴纳税款，也未向原告出具租金欠据。 一审法院认为，一、关于6号厂房租赁费的问题。原告与被告优圣尔公司在6号厂房租赁合同中明确约定2016年5月10日至2016年8月9日为新入住企业的生产准备期，此期间免租金。2016年8月10日起至2018年8月9日租赁期内免租金。而被告优圣尔公司已于2018年2月7日从6号厂房搬离。原告向被告主张6号厂房租金没有事实和法律依据，不予支持。 二、关于在2016年11月1日至2019年8月31日期间，原告与被告优圣尔辽宁分公司就3号厂房占有使用建立的系租赁合同关系还是借用合同关系。2016年9月27日，原告与被告优圣尔辽宁分公司签订《厂房借用协议》，借用期间约定为自2016年10月1日至2016年10月31日。在《厂房借用协议》到期后，2016年11月1日至2019年8月31日期间被告优圣尔辽宁分公司继续实际占有使用3号厂房，双方未签订任何书面合同。原告无证据证明双方就3号厂房在该时间段内占有使用达成租赁的合意，原告也无证据证明在该时间段向被告优圣尔辽宁分公司主张过租赁费用，结合政府招商引资进驻的企业会享受一定优惠政策的背景，被告优圣尔辽宁分公司在此期间使用3号厂房应视为《厂房借用协议》的延续。同时依据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”借用合同的法律适用可以参照与其最相类似的租赁合同的法律规定。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故本案中，双方在借用合同期满后，被告优圣尔辽宁分公司继续占有使用3号厂房，原告未提出异议，双方建立了不定期的借用合同关系。综上，原告向被告优圣尔辽宁分公司主张2016年11月1日至2019年8月31日期间的3号厂房租赁费用无事实和法律依据，本院不予支持。 被告优圣尔辽宁分公司在履行2019年8月1日签订的3号厂房租赁合同期间，既未按照合同约定标准缴纳税款，也未按照约定出具房屋租金欠据，已构成根本违约，原告主张解除双方租赁合同关系，本院予以支持。关于被告优圣尔辽宁分公司提出受新型冠状病毒疫情影响要求减免厂房租赁费主张，本院结合疫情影响客观情况，酌情减免1个月厂房租赁费，故被告优圣尔辽宁分公司应按照合同约定支付2019年9月1日至2020年7月15日期间3号厂房租赁费384,750元[12.5元/月/㎡X3240㎡X9个月+12.5元/月/㎡X3240㎡÷30天X15天]。 被告优圣尔辽宁分公司系被告优圣尔公司的下属分公司,依据《中华人民共和国公司法》第十四条规定,被告优圣尔公司应对被告优圣尔辽宁分公司债务承担共同给付责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百二十四条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告与被告黑龙江省优圣尔加油设备有限公司辽宁分公司于2019年8月1日签订的3号厂房租赁合同。二、被告黑龙江省优圣尔加油设备有限公司辽宁分公司于本判决生效后十日内腾退其占用的原告所有的位于石油装备基地二期3号标准厂房，并向原告支付2019年9月1日至2020年7月15日期间3号标准厂房租赁费384,750元，自2020年7月16日起至实际腾退之日止按照每日1350元标准给付厂房占用费用。三、被告黑龙江省优圣尔加油设备有限公司辽宁分公司财产不足以承担上述款项的，不足部分由被告黑龙江省优圣尔加油设备有限公司承担。四、驳回原告盘锦城发资产经营有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费43,490元，减半收取21,745元，由二被告承担3,535.50元，原告承担18,209.50元。 二审中上诉人提交如下证据： 一、2016年5月4日《厂房租赁合同》1份，证明：2016年5月10日至2018年8月9日，被告已经享受6号6840平方米厂房2年3个月的免租金优惠，免租金高达200,700元。 二、《厂房借用协议》1份，证明：1、在被告已经享受上述优惠政策后，又享受3号10,080平方米厂房1个月的免租金优惠，免租金109,196.64元。2、协议明确约定借用期限只一个月。 三、2018年6月21日原告标准厂房管理人高某向高新区标准厂房管理工作领导小组办公室提交的《标准厂房管理工作情况汇报》一份，证明：原告曾要求被告签订3号厂房租赁合同，缴纳租金并在管理工作会议上明确提出意见。 四、《高新区标准厂房管理工作领导小组业务工作会议纪要》1份，证明：原告曾在会议纪要中要求被告签订3号厂房租赁合同，缴纳租金。 五、2018年8月7日，原告给被告下达的《通知》1份，证明：在被告多次拒绝缴纳3号厂房租金的情况下，原告曾通知被告腾退厂房，并要求被告缴纳租金和占用费。 六、2019年3月22日，原告给被告下达的《通知》1份，证明：在被告多次拒绝缴纳3号厂房租金的情况下，原告曾通知被告腾退厂房，并要求被告缴纳租金和占用费。 七、证人高某出庭证言，证明上诉人的工作人员多次向被上诉人送达交缴租金或腾退厂房的通知。 二被上诉人质证认为，证据一免租金与本案无关，证据二《厂房借用协议》无异议，我方缴纳保证金一万元未退还。证据三《标准厂房管理工作情况汇报》是内部会议，有异议，我方未参加，内部工作会议对外不发生法律效力。证据四意见同证据三意见。证据五通知是后打印的我方不认可，一审未提交。证据六，不是证据原件，我方也未收到。在2019年9月1日上诉人与被上诉人重新签订了3号厂房租赁合同，合同中并没有约定之前应当缴纳租赁费用。证据七不符合证人身份，一审中证人曾经以代理人身份参加诉讼，但因其没有授权所以旁听本案一审庭审过程，证人证言不应采信。 本院认证，证据一、二在一审中已提交并质证认证，二审不重复认证。证据三、四系上诉人方自行作出的会议纪要，该会议内容未与被上诉人达成一致意见，对被上诉人没有约束力。证据五、六的通知及证据七，因证人系上诉人的工作人员，与本案有利害关系，该三份证据不能证明有效向被上诉人送达及双方达成了合意。故对上述第三至七份证据不予采信。 二审查明的事实与一审认定的基本事实一致。 本院认为，借用合同期满后，直到双方签订租赁合同前，上诉人未能提供有效证据证明曾主张优圣尔分公司腾出厂房或交纳租金。双方于2019年8月1日签订租赁合同时，亦未将之前的占有使用费用纳入合同之中，应视为其对之前优圣尔分公司无偿占有使用厂房的认可。优圣尔分公司在借用合同期满后，上诉人称其要求交纳租金事腾出厂房的会议纪要已经送达了优圣尔分公司，但其未提供有效的送达证据，且双方就租赁事宜也未达成一致意见。一审法院结合政府招商引资进驻的企业会享受一定优惠政策的背景，以上诉人无证据证明双方就3号厂房在该时间段内占有使用达成租赁的合意，也无证据证明在该时间段向优圣尔分公司主张过租赁费用为由，认定优圣尔分公司使用3号厂房视为《厂房借用协议》的延续，有事实及法律依据，本院予以确认。综上，城发公司的上诉请求和理由不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费37,375.06元，由上诉人盘锦城发资产经营有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 费 旭 审判员 郭安福 审判员 周慧君 二〇二〇年十一月十六日 书记员 孙金鹏 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；