江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8062号上诉人（原审被告）：薄建荣。委托诉讼代理人：郁翔，江苏五洲信友律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱纪文，江苏五洲信友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州谷丰登餐饮有限公司。委托诉讼代理人：周珩，江苏鼎助律师事务所律师。上诉人薄建荣因与被上诉人苏州谷丰登餐饮有限公司（以下简称谷丰登公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2019）苏0507民初5774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薄建荣上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判驳回谷丰登公司的一审诉请；2.一、二审案件受理费由谷丰登公司负担。事实和理由：1.薄建荣与谷丰登公司无合同关系，谷丰登公司主体不适格。2016年12月1日苏州市相城区陆慕吉祥红木家具厂（已注销，负责人为薄建荣）与沈成、浦文彬、董辉、严虎彬、吴云进、陈杰、顾晓刚签订《店面房租赁合同》，而谷丰登公司2016年12月21日成立，成立时的股东为沈成、浦文彬、董辉、严虎彬、吴云进、陈杰、顾晓刚，后股东董辉、顾晓刚变更为魏菲、沈晓敏。一审判决认定沈成、浦文彬、董辉、严克彬、吴云进、陈杰、顾晓刚系为谷丰登公司的设立对外签订合同，由此产生的权利义务可由谷丰登公司享有和承担，忽略了目前公司的股东已并非是原来的发起人，否决董辉、顾晓刚的权利、义务。且公司是独立的民事主体，无权代理其他个体行使权利、承担义务。2.沈成等7人未按合同约定在一周内支付房租，直至房屋拆迁也未支付任何费用，该合同已于2016年12月9日因未支付租金而自然终止，无权依此合同向薄建荣主张权利。3.即使《店面房租赁合同》有效，根据合同第9条约定“在合同履行期间，因政策变化、市政建设等需要拆除或改造已租赁的房屋，其租赁费按实际使用计算，本合同即终止。乙方要积极配合不得向甲方提出任何要求”，薄建荣也无需支付任何费用。另外，涉案动迁补偿协议系薄建荣与苏州市相城区元和街道签订，谷丰登公司没有证据证明有拆迁补偿款项的补偿对象系针对承租户。谷丰登公司辩称，1.关于主体是否适格。沈成等7人是谷丰登公司的发起股东，租赁合同约定的租赁地点即为谷丰登公司经营地点，谷丰登公司也实际承继了租赁合同中的权利义务。谷丰登公司与本案的标的具有直接利害关系，可以作为本案的适格当事人。2.关于合同效力。合同约定的“乙方须于签订合同后一周内交齐，若不交则视为违约和无意承租，合同自然终止”系约定解除权，解除权人在行使解除权时须向相对方发出解除通知，但薄建荣从未向谷丰登公司发出过解除通知，所以双方的租赁关系是由于房屋被征收而终止，并非薄建荣行使解除权而终止。3.关于补偿费用的认定同意一审判决。谷丰登公司向一审法院起诉请求：1.薄建荣向谷丰登公司支付拆迁补偿款40万元及逾期利息(自起诉之日至实际清偿之日止,按照中国人民银行同期同档利率计算)。2.本案诉讼费由薄建荣承担。一审中，谷丰登公司将第1项诉讼请求变更为：薄建荣支付谷丰登公司房屋装修价值245384元、附着物价值107580元、设备及其它附着物价值132495元、停产停业损失112000元，合计597459元，并支付以597459元为基数自起诉之日起按年利率6%计算至实际支付之日止的利息。一审法院认定事实：2016年12月1日，原苏州市相城区陆慕吉祥红木家具厂作为出租方（甲方），沈成、浦文彬、董辉、严虎彬、吴云进、陈杰、顾晓刚七人共同作为作为承租方（乙方），双方签订《店面房租赁合同》一份，约定甲方将自有的坐落于苏州市相城区元和街道齐门北大街406号店面房、建筑面积约280平方米的商铺出租给乙方，租期自2016年12月1日至2026年11月30日。租金支付方式为先付后用，按年交纳。本期租金为10万元人民币，乙方须于签订合同后一周内交齐，若不交则视为违约和无意承租，合同自然终止。合同第四条载明，“乙方经营范围为苏州银行卫星分理处，未经甲方同意乙方不得随意变更经营范围”。合同第六条第五款约定，乙方应保持所租房内外所有设施完好无损，如果确需改造或增设其他固定设施，应得到甲方书面同意后方可进行，所需经费由乙方自付，合同期满时，乙方如需拆除房屋装修，需将房屋恢复原样，不愿拆除或不得拆除的甲方不予补偿。合同第九条约定，在合同履行期间，因政策变化、市政建设等需要拆除或改造已租赁的房屋，其租赁费按实际使用时间计算，本合同即终止，乙方要积极配合不得向甲方提出任何要求。合同第十一条第一款约定，乙方所有装修在乙方提前解除合同或乙方违约导致甲方解除本合同的，无偿归甲方所有。2018年11月21日，苏州市相城区元和街道凌浜社区居民委员会作为甲方，薄建荣作为乙方，双方签订《非住宅项目协商回购补偿协议书》一份，约定对乙方所在地块的房屋等进行协商回购，乙方于2019年1月21日前将不作为协商补偿的设备及各类物品等清运完毕、腾空房屋、交给甲方处置，协商补偿金额为17998000元，其中评估金额（含房地产价格、装修、附着物、及其设备收购和搬迁、搬迁停产停业损失、不安置土地补偿、搬迁奖励等一次性补偿）：17947856元；搬迁奖励50元/㎡或5000元/间49215元；其他补偿（含评估外遗留财产、绿化、附着物等）：929元。一审另查明，苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司受苏州市相城区元和街道凌浜社区居民委员会委托，就产权单位为吴县市陆慕吉祥红木家具厂的房屋搬迁补偿和搬迁损失补偿价值出具的评估表显示，产权房屋价值16858172元、房屋装修价值407217元、附着物价值156252元、搬迁补偿价值132495元、停产停业损失393720元，补偿总金额17947856元。其中设备及其他附着物明细表载明，传菜梯2台、开水炉2台、监控系统1套、夹芯板冷库1项、制冷设备1台、监控系统1套、污水池1项、中央空调1项、桥架（灯架）1项，以上搬迁费用合计132495元。装修和附着物评估单（1牛蛙）显示房屋装修评估价值为245384元、附着物评估价值为107580元。一审又查明，谷丰登公司于2016年12月21日成立，公司工商登记地址为苏州市相城区元和街道齐门北大街406号，成立时的股东为沈成、浦文彬、董辉、严虎彬、吴云进、陈杰、顾晓刚七人，后分别于2017年11月7日、2018年3月21日历经两次股东变更。苏州市相城区陆慕吉祥红木家具厂系个体工商户，于1998年9月18日开业，原名称为吴县市陆慕吉祥红木家具厂，经营者为薄建荣，该家具厂于2019年6月5日注销。一审中，薄建荣陈述，谷丰登公司的股东之一严虎彬系其女婿，因其认为将案涉房屋出租给七名个人，故在本案中不向谷丰登公司主张房租，七名承租的个人租赁案涉房屋后确实用于牛蛙店的经营。以上事实，由《店面房租赁合同》、企业工商信息、企业申请注销资料查询表、《非住宅项目协商回购补偿协议书》、《房屋拆迁补偿价值评估表》及当事人陈述为证，一审法院对此予以认定。谷丰登公司另举证：1.谷丰登公司股东陈杰与薄建荣之间的微信聊天记录截屏1页，拟证明在谷丰登公司未获知拆迁补偿明细之前，薄建荣承认给谷丰登公司的拆迁补偿款有40万元。2.室内设计施工图集1份，拟证明谷丰登公司对涉案房屋进行装修的大致情况。经质证，薄建荣认为：1.对微信聊天记录不予认可，无法确认是否是薄建荣的聊天记录，即使聊天记录真实，也不足以证明谷丰登公司主张的事实。2.对装修图纸真实性、关联性、合法性均不予认可，这套图纸载明的总建筑面积为420平方米，共两层建筑高度9.2米，其中需要装饰设计的建筑面积是840平方米，而薄建荣出租给沈成等七人的房屋总面积是三层共计280平方米，存在矛盾。一、谷丰登公司是否是本案适格原告。谷丰登公司认为，沈成、浦文彬、董辉、严虎彬、吴云进、陈杰、顾晓刚7名个人系谷丰登公司的原始发起股东，签订租赁合同时谷丰登公司尚未成立，故由7名股东与原苏州市相城区陆慕吉祥红木家具厂签订租赁合同，签订租赁合同用于谷丰登公司设立。薄建荣则认为，并无法律规定发起人成立的公司可代表发起人对外承担义务行使权利，7名承租人未向薄建荣披露过成立公司的事宜。对此，一审法院认为，案涉《店面房租赁合同》虽由沈成、浦文彬、董辉、严虎彬、吴云进、陈杰、顾晓刚7人与苏州市相城区陆慕吉祥红木家具厂签订，但《店面房租赁合同》签订时谷丰登公司尚未成立，沈成、浦文彬、董辉、严虎彬、吴云进、陈杰、顾晓刚系谷丰登公司的发起股东，租赁合同中约定的租赁地点即为谷丰登公司工商登记的经营地址，应认定沈成、浦文彬、董辉、严虎彬、吴云进、陈杰、顾晓刚系为谷丰登公司的设立对外签订合同，由此产生的权利义务可由谷丰登公司享有和承担。谷丰登公司与本案诉争标的有直接利害关系，依法可作为适格原告。二、关于谷丰登公司主张的各项损失。谷丰登公司主张，根据《房屋拆迁补偿价值评估表》中明细，牛蛙店的装修评估价值为245384元，附着物评估价值为107580元，设备及其他附着物明细为132495元，以上系由该司装修、添置，相应损失应由薄建荣向其赔偿。另，薄建荣获得的停产停业损失赔偿款393720元，系按400元/平方米计算得出，谷丰登公司实际承租面积为280平方米，故谷丰登公司据此主张停产停业损失112000元（400元/平方米*280平方米）。薄建荣认为，其将案涉房屋交付承租人时，房屋中已有装修，包括地砖、墙面粉刷、马桶、吊顶等均是原先就存在的，无法确认谷丰登公司装修的部分，且根据《店面房租赁合同》的约定，承租人违约，装修物品无偿归出租人所有，谷丰登公司未支付租金构成违约，故谷丰登公司无权主张任何费用；薄建荣是因拆迁而取得停产停业损失，谷丰登公司主张停产停业损失没有合同和法律依据。对此，一审法院认为，案涉《店面房租赁合同》的承租人虽未支付租金，但谷丰登公司已在案涉租赁商铺经营一年多，苏州市相城区陆慕吉祥红木家具厂或薄建荣未向承租人催讨过租金，亦未通知过解除或终止租赁合同，故对于薄建荣主张租赁合同因承租人未支付租金而终止的主张，一审法院不予采信。《店面房租赁合同》虽载有“在合同履行期间，因政策变化、市政建设等需要拆除或改造已租赁的房屋，其租赁费按实际使用时间计算，本合同即终止，乙方要积极配合不得向甲方提出任何要求”，但该条款实质系关于承租人配合政府拆迁、改造的约定，上述约定并未排除承租人在其承租使用的房屋被征收时应取得补偿费用的权利。薄建荣与政府签订的《非住宅项目协商回购补偿协议书》项下由谷丰登公司实际装修、添附的部分所涉补偿费用应由薄建荣支付谷丰登公司。关于谷丰登公司实际装修、添附的价值，谷丰登公司认为苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司出具的评估报告评估单中备注“牛蛙”的部分均为其装修，设备和其他附着物明细表中的设备均为该公司购买，后又明确不锈钢伸缩门并非由该司购买。薄建荣辩称地砖、墙面粉刷、马桶、吊顶等由薄建荣装修，但未对此举证。一审法院结合实际经营牛蛙店的情况，采信谷丰登公司主张，据此认定薄建荣支付谷丰登公司装饰装修、附着物、设备补偿款合计475799元。对于谷丰登公司主张的停产停业损失，因无合同和法律依据，一审法院不予支持。对于谷丰登公司主张的其损失自起诉之日起的逾期付款利息，无合同和法律依据，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及相关法律规定，一审法院判决：一、薄建荣于判决生效之日起十日内向苏州谷丰登餐饮有限公司支付装饰装修、设备、附着物补偿款合计475799元。二、驳回苏州谷丰登餐饮有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9776元，由苏州谷丰登餐饮有限公司负担1991元，薄建荣负担7785元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于谷丰登公司是否为本案适格原告。涉案《店面房租赁合同》的双方当事人虽为苏州市相城区陆慕吉祥红木家具厂与沈成、浦文彬、董辉、严虎彬、吴云进、陈杰、顾晓刚，但沈成、浦文彬、董辉、严虎彬、吴云进、陈杰、顾晓刚为谷丰登公司的发起人，租赁合同中约定的租赁地点即为谷丰登公司工商登记的经营地址，故沈成、浦文彬、董辉、严虎彬、吴云进、陈杰、顾晓刚系为谷丰登公司的设立签订涉案合同。薄建荣确认沈成、浦文彬、董辉、严虎彬、吴云进、陈杰、顾晓刚租赁涉案房屋后用于牛蛙店经营，故谷丰登公司在成立后也已使用涉案房屋，实际享有了合同权利。综上，谷丰登公司可依据涉案《店面房租赁合同》主张权利、承担义务，谷丰登公司依法可作为适格原告。关于薄建荣应否支付谷丰登公司装饰装修、设备、附着物补偿款。本院认为，首先，谷丰登公司或沈成、浦文彬、董辉、严虎彬、吴云进、陈杰、顾晓刚虽未支付租金，但根据现有证据，薄建荣在明知谷丰登公司承租涉案商铺经营牛蛙店的情况下，在一年多的时间内从未催讨租金，亦未通知解除或终止租赁合同，故薄建荣主张涉案《店面房租赁合同》在2016年12月9日就因未支付租金而自然终止，没有充分依据，本院不予采信。其次，《店面房租赁合同》虽约定“在合同履行期间，因政策变化、市政建设等需要拆除或改造已租赁的房屋，其租赁费按实际使用时间计算，本合同即终止，乙方要积极配合不得向甲方提出任何要求”，但该约定并未排除房屋被征收时承租人应取得补偿费用的权利，仅应视为关于承租人配合政府拆迁改造的约定，故薄建荣与苏州市相城区元和街道凌浜社区居民委员会签订的《非住宅项目协商回购补偿协议书》项下由谷丰登公司实际装修、添附的部分所涉补偿费用应由薄建荣支付谷丰登公司。一审判决结合牛蛙店的实际经营情况、双方当事人的陈述及举证情况，认定薄建荣应支付谷丰登公司装饰装修、设备、附着物补偿款合计475799元，并无不当。综上所述，薄建荣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9776元，由上诉人薄建荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 卞干国二〇二〇年十一月十九日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。