浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初7149号原告：陈建耀，男，1967年10月29日出生，汉族，住绍兴市越城区。被告：祝剑昌，男，1978年5月8日出生，汉族，住绍兴市越城区。第三人：绍兴市越城区皋埠街道银兴居委会居民委员会，住所地绍兴市越城区皋埠街道金宇园。法定代表人：李国祥。委托诉讼代理人：孙新育。原告陈建耀诉被告祝剑昌、第三人绍兴市越城区皋埠街道银兴居委会居民委员会（以下简称银兴居委会）合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序于2020年9月24日、2020年11月18日公开开庭进行了审理。原、被告均两次到庭参加庭审，第三人委托诉讼代理人孙新育到庭参加第一次庭审。2020年9月25日起至2020年11月6日为鉴定期间。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告腾退71号、73号、74号物业用房；二、判令被告赔偿原告自2019年7月1日至案涉物业用房实际交付期间,按30000元/间·年为标准的占有使用损失计97500元(暂计至2020年8月1日,要求计算至实际交付之日止)；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月1日，原告与第三人签订银蝶园物业管理合同一份，其中合同第一条甲方职责项下载明“协调处理好物业用房的交接工作”，合同的履行期自2018年1月1日至2020年12月31日止。据原告了解，2009年6月，被告与第三人就案涉物业用房71-74号亦签订租房协议一份，约定合同履行期自2009年7月1日至2019年6月30日止。故该合同履行期限早已届期，被告无权超期使用案涉合同。原告曾就要求第三人腾退案涉房屋事宜向法院起诉，案号为(2019)浙0602民初8021号，法院于判决中明确“原告据此可直接向承租人祝剑昌主张权利”。截至起诉之日，案涉房屋仍然由被告占有使用，并其未向原告支付任何费用。经原告多次请求，被告仍拒绝腾退，致使原告遭受相当的经济损失，故成讼。被告辩称：不同意腾退，这个房子是我和社区签的合同，没有和物业发生过关系，房子的权属上，没有产权，我认为现在的原告主体不适格，他没有权利来主张。社区也没有资格转让房子。对于赔偿项目方面，第一项诉请不成立这个更不用说了，当时我和社区约定是18000元每年每间，现在说30000元了，我不认可。如果真的涉及腾退，我房子里的装修，为了开饭店的经营等，物业的人也没有做到物业义务，导致我们亏损了，一直没有得到解决。后来皋埠司法所、社区、物业几方进行了调解，但是都没结果。被告补充答辩意见为：案涉物业用房的产权是归全体业主所有，只是托管给银兴居委会，所以我的合同是和社区签的，和物业没有关系，原告到底是物业公司的法定代表人还是委托人一直不清楚。原告和银兴居委会有合同，也打过官司，和我无关。原告与银兴居委会打官司是败诉的，希望法院不要类案不同判。我不做鉴定的原因是因为我拿出了2018年-2019年的收款凭据，法院应当予以考虑。同时由于物业公司对于案涉租赁房屋不配合盖章导致我店铺的水、电无法经过审批，无法营业，损失达三十多万，也要求赔偿。第三人辩称：原告与第三人之间是物业承包的关系，原告与被告以及第三人曾经签过租房协议，租房协议中有相关约定，在上次的案卷里有这份材料。租房协议约定了三间物业用房以及一间社区用房的租期于2019年6月30日到期，到期以后第三人已经通过法院要求被告腾退一间社区用房，法院已经判决且生效，目前正在执行，对于其他三间物业用房，原告与第三人所签的物业管理合同中有相关约定，物业主体变更则第三人不再管理，原告自行处理。故原告与第三人还在承包期限内，这个三间物业房子由原告自行主张权利，但是到2020年12月31日物业管理期满后这三间房必须归还给第三人。对于原告主张的损失，因为与第三人无关，不做答辩。原告向本院提交以下证据：1、银蝶园物业管理合同一份，证明原告与第三人于2018年1月签订合同，第一条中载明：处理协调好物业用房的交接工作，第九条载明了合同的生效日期。被告质证该证据系原告与第三人签订的，真实性由法院核实。第三人质证称对真实性无异议。本院对该证据真实性予以认定。2、租房协议复印件一份，证明被告与第三人就案涉物业用房71-74号签订租房协议一份，约定合同履行期自2009年7月1日至2019年6月30日止，该房屋合同租期已经届满。被告质证称对真实性认可，但该协议是被告与社区签订的，当时没有原告的签字，不是三方当场签署的。第三人质证称无异议。本院对该证据真实性予以认定。3、（2018）浙0602民初11627号民事判决书复印件一份，（2019）浙0602民初8201号民事判决书原件一份，证明原告就案涉物业用房的纠纷曾经起诉至绍兴市越城区人民法院，诉讼过程中被告辩称原告已经领取了案涉房屋2018年的租金18000元中的13500元，故据此抗辩原告无权主张相关诉请，导致诉讼终结。也可证明原告就案涉房屋腾退事宜诉至法院，判决载明“原告可直接向承租人祝剑昌主张权利”。被告质证称认为判决不合理。第三人质证称无异议。本院对该证据三性予以认定。4、房屋租赁协议原件一份、收款收据原件一份，证明原告主张按30000元每间一年的标准主张占有使用损失存在相应的依据。被告质证称该证据与被告无关，该租金对被告没有约束力。第三人质证称原告将其他收费作为依据，缺乏对比性和真实性，虽然与第三人无关，但占用费不能按照该标准主张。本院对其真实性予以认定。5、银蝶园住户清册复印件一份，证明原告与银兴居委会签订了协议。被告质证称该复印件不能作为证据。第三人未发表意见。因原告未提交原件，本院对该证据不予认定。被告向本院提交以下证据：1、（2019）浙0602民初8716号民事判决书一份，证明是该判决认定该案所涉房产系被告与第三人之间签订的协议，原告主体不适格。原告质证称其想去续签，但是至今没有续签。第三人质证称确实没有续签。本院对该证据真实性予以认定。2、2018年-2019年被告向第三人缴纳租金的收款收据一份以及租赁协议一份，证明被告已经按约支付了租金，且房屋占用费应当以原租金标准认定。原告质证称被告所主张的租金标准是十年以前定的，现在物价上涨，原告有权涨价，且原告所主张的标准是公平的，不能按照十年前的价格来算。本院对该证据的真实性予以认定，但该证据只能证明被告已经按照其与第三人之间的协议约定支付了租金，不足以证明对于之后的房屋占有费用也应当按照原约定计算，故对其证明力不予认定。本院经审理查明：2009年6月30日，被告与第三人签订租房协议一份，约定第三人为甲方，被告为乙方，物业营业房71-74号甲方同意其租用，租用期限限定为10年，自2009年7月1日至2019年6月30日，若物业管理单位变更，甲方不再续管理，甲方应协助乙方向新任物管单位衔接租赁工作，由乙方自行同新物管单位商业续订租赁合同。租金为18000元/年（含物管费），租金一年一付，先付后用。2018年1月1日，原告与第三人签订银蝶园物业管理合同一份，约定第三人为甲方，原告为乙方，甲方职责包含“协调处理好物业用房交接工作”，监督乙方代为管理的小区房屋。合同从2018年1月1日起至2020年12月31日止。陈建耀于2018年11月5日向本院提起诉讼，要求银兴居委会继续履行银蝶园物业管理合同，并赔偿陈建耀自2018年1月1日起至银兴居委会实际向原告交付银蝶园71、73、74号物业用房止，按照每间物业用房25000元/年计算截止到2018年11月31日止的损失共计68750元。本院经审理后出具（2018）浙0602民初11627号民事判决书，该判决书认为陈建耀与银兴居委会签订的银蝶园物业管理合同合法有效，陈建耀向银兴居委会收取了2018年7月1日止2019年6月30日的13500元物业用房租金，现陈建耀以原租金补偿给陈建耀造成巨大损失，要求以现租金补偿无法律依据，故对判令驳回陈建耀的各项诉请。2019年6月10日，原告与案外人徐永萍签订房屋租赁协议一份，约定原告为出租方（甲方），徐永萍为承租方（乙方），出租方将银蝶园小区外店面70号出租给徐永萍使用，租赁期自2019年6月10日至2020年6月10日止，租金为每年3万元。陈建耀于2019年8月19日再次起诉银兴居委会，要求：一、判令银兴居委会立即履行银蝶园物业管理合同义务，向陈建耀交付71号、73号、74号物业用房；二、银兴居委会赔偿陈建耀自2019年7月1日止案涉物业用房实际交付期间按30000元/间年为标准的占有使用损失计15000元。本院出具（2019）浙0602民初8201号民事判决书认定陈建耀可根据银蝶园物业管理合同直接向承租人祝剑昌主张权利，且银兴居委会已于2019年6月24日通知承租人祝剑昌经营户履行腾退事宜，现陈建耀的诉请与合同约定相悖，故判令驳回陈建耀的诉讼请求。银兴居委会于2019年9月4日向祝剑昌提起诉讼，要求：一、判令祝剑昌即时腾退越城区皋埠镇银蝶园71-74号房屋；二、判令祝剑昌按原房屋租金计付自2019年7月1日起至实际腾退日止的房屋占用费给银兴居委会。诉讼中，银兴居委会表示由于租赁协议得到物业管理人陈建耀的确认，故祝剑昌租用的71、73、74号物管用房同意由陈建耀主张，在陈建耀没有主张前，原告只主张72号社区用房，如果陈建耀在物业期限内没有主张，原告另行主张71、73、74号物管用房归还，故将第一项诉讼请求变更为判令被告即时腾退越城区皋埠镇银蝶园72号房屋（社区用房）。本院出具（2019）浙0602民初8716号民事判决书认定，上述71-74号房屋租赁的租期已经届满，祝剑昌应依法腾退，故判令祝剑昌于该判决生效三十日内腾退绍兴市越城区皋埠镇银蝶园72号社区用房给银兴居委会，并支付相应的房屋占有使用费。本院在审理过程中，因原、被告无法就讼争房屋的租金达成一致意见，故由被告申请就案涉房屋自2019年7月1日至今的租金进行评估，本院委托绍兴市百兴价格事务有限公司进行评估，但因被告未按照评估机构要求预交鉴定费用，故将评估委托退回至本院。本院于2020年11月17日实地走访，银蝶园70号店面与71号相邻，目前所挂商铺名牌为兄弟姐妹快餐店，已处于停业关门状态，但可从玻璃门观察内部结构，其纵深、高度基本与70号店铺一致，只是71号、72号、73号相通，无墙壁阻隔；74号为单独店面，目前所挂商铺名牌为东呱鸭舌，亦为停业关门状态。本院认为，本案争议焦点为：一、原告是否有权向被告主张腾退案涉租赁房屋以及占有使用损失；二、原告所主张的案涉租赁房屋占有费用如何认定。对于以上争议焦点，本院认为：一、对于案涉租赁房屋，被告与第三人签订了租房协议，该租房协议已经到期，且第三人已经通知被告腾退，故被告应当依法向第三人履行腾退义务并支付相应的占有费用。现第三人已经向本院明确相应的权利可由原告直接向被告主张，可视为第三人将其权利转让给原告，已生效的（2019）浙0602民初8201号民事判决书亦认定原告可直接向被告主张权利，故对于本案原告要求被告腾退案涉租赁房屋的诉请，本院予以支持。被告认为原告主体不适格的抗辩意见与第三人陈述以及生效法律文书认定的事实不符，本院不予采信。本院注意到原告与第三人之间签订的银蝶园物业管理合同到期日为2020年12月31日，如至2021年1月1日被告仍未履行腾退义务，则其腾退对象应为第三人。二、对于原告所主张的案涉租赁房屋占有费用，经本院实地走访，银蝶园70号店面与案涉租赁房屋相邻，且房屋结构基本一致，70号店面房屋租赁协议的签订时间也与案涉租赁房屋租赁协议到期时间相近，故原告所提交的房屋租赁协议具有较强的证明力，其已经初步完成了举证责任，应由被告举证证明该租金标准存在不合理之处。现被告申请对案涉租赁房屋进行评估后又拒不缴纳评估费用，导致无法通过评估确定案涉租赁房屋的租金价值，依法应由被告承担举证不能的法律后果。故本院对于原告所主张的标准予以采信，但根据原告与第三人签订的合同，原告仅有权主张自2019年7月1日起至2020年12月31日止的房屋占有费用，之后的房屋占有费用应由第三人自行主张。对于被告认为应当按照原租金标准计算房屋占有费用，且应当类案同判的抗辩意见，本院认为：一、被告所提交的收款收据只能证实其按照2009年与第三人签订的租房协议约定交纳了租金，该租房协议距今已超过十年，其间随着我国经济飞速发展，物价、房价、房屋租金均明显上涨，再按照原租房协议标准计算房屋占用损失显失公平，故本院不予采信；二、关于类案同判问题，（2019）浙0602民初8201号民事判决书已经进行了明确说明，本院驳回该案中陈建耀诉请的理由正是因为本院认为陈建耀应当向本案被告而非银兴居委会主张权利；其次，（2019）浙0602民初8716号民事判决书之所以判令祝剑昌按原租金支付房屋占有费用，是因为该案中银兴居委会自行按照该标准主张，该行为系银兴居委会自行处分其合法权利，并不妨碍本案中原告按照现有市场价格主张权利，亦不存在类案不同判的问题。另对于被告所主张的因原告行为所造成的经济损失，因被告既未提交证据证实，亦与本案不属于同一法律关系，故本院不予评议，如确有证据，被告可另案主张。综上，本院对被告的抗辩意见不予采信。第三人经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第一百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告祝剑昌向原告陈建耀腾退位于绍兴市越城区××街道××号××号××号物业用房（如至2021年1月1日被告祝剑昌仍未腾退，则应向第三人绍兴市越城区皋埠街道银兴居委会居民委员会腾退），于本判决生效之日起三十日内履行；二、被告祝剑昌支付原告陈建耀上述第71号、73号、74号物业用房自2019年7月1日起至2020年12月31日止按照30000元/间的年租金标准计算的房屋占用费用，于本判决生效之日起三十日内履行；三、驳回原告陈建耀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费依法减半收取人民币1119元，由被告祝剑昌负担，于本判决生效之日起七日内履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  张海峰二〇二〇年十一月二十八日书记员  陈 锦