河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1082民初3142号 原告：三河市寓璟物业服务有限公司，住所地廊坊市三河市燕郊高新区电子部数字中心北侧、规划路南侧富地小区，统一社会信用代码91131082347959608B。 法定代表人：赵维军，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李扬，系该公司法务。 被告：朱丽若，男，1985年9月12日出生，汉族，住北京市通州区。 原告三河市寓璟物业服务有限公司与被告朱丽若物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告三河市寓璟物业服务有限公司委托诉讼代理人李扬、被告朱丽若到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三河市寓璟物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付原告2019年1月1日至2019年12月31日期间物业费2616元以及暂计从2018年12月5日至2020年4月17日，以2616元为基数，按照月利率2%的标准向原告支付违约金858元，最终金额以被告实际支付之日为准；2.判令被告支付原告2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费2616元及暂计从2019年12月5日至2020年4月17日，以2616元为基数，按照月利率2%的标准向原告支付违约金230 —2— 元，最终金额以被告实际支付之日为准；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月17日，原告与被告签订《前期物业委托协议》（下称“合同”），合同约定，由原告为被告所居住的富地广场小区提供物业管理服务，服务期限自2015年10月17日起至小区成立业主委员会重新选聘新的物业公司为止；在未成立业主委员会时本服务期限自动顺延，前期物业委托协议仍然有效。被告系富地广场小区25栋31层01室业主，按照双方签订的《前期物业委托协议》约定，被告应在2018年12月5日向原告缴纳自2019年1月1日至2019年12月31日的物业费计2616元，但被告截止到2020年4月17日仍未缴纳，已经长达499天。以及被告应在2019年12月5日向原告缴纳2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费计2616元，但截止到2020年4月17日仍未缴纳，已经长达134天。以及根据合同第22条约定：“甲方延期交纳各种费用超过两个月的，乙方有权要求甲方缴纳，应交费用外且有权收取自欠费之日起至交费之日止发生的违约金（违约金按每日应交费用的千分之三计算），超过三个月仍未交费的，乙方有权停止对甲方的各项服务，并有权向三河市人民法院提起诉讼，追缴所欠费用及违约金”的约定已产生违约金共计1088元。为维护原告的合法权益，依据合同法、民事诉讼法等相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望人民法院支持原告的诉讼请求。 朱丽若辩称：我们于2014年7月与三河市绿都房地产有限公司签署商品房买卖合同，购买位于富丽广场二期25号楼3101的商业商品房，涉案房屋于2015年的10月份交房，交付时我们就发现涉案房屋存在严重的外墙漏水问题。涉案房屋系靠边的一个房子，三面墙均有漏水问题，漏点有六七个之多。我们当时与物业公司沟通这个问题，物业公司回复，这个房子不存在主体结构问题，质量验收是合格的，开发商是没有责任 —3— 的。然后我们开始协调原告进行维修。从2015年7月到2018年，在长达三年多的时间里，我们多次跟原告协调他们去维修，但是原告怠于履行维修义务，他们对于我们的维修诉求的话总是敷衍了事。有时候我们向他们反映房屋漏水之后，他们只是把屋内的墙渗漏水的痕迹粉刷一下，然后就告诉我们已经修好了。所以在长达三年多的时间里，这个房子是一直没有修好的，后来在2018年5月份的时候物业公司再次告诉我们说这个房子已经修好了，我们也跟他们反复确认，说是确实是没有问题了，但是在我们将房子出售之后，房屋又发生漏水问题，并由此给我们带来非常大的一个经济损失。我认为原告提供的物业服务是基于这个房子可以正常使用为基本前提的，目前这个房子因为原告的原因一直无法正常使用，被告无法使用涉案房屋，也就无法享受原告提供的物业服务，所以我认为原告要求我们继续支付物业费是不合理的。 本院经审理认定事实如下：被告朱丽若系富地广场小区25栋31层01室业主，房屋建筑面积为88.61平方米。原告三河市寓璟物业服务有限公司系该小区物业服务单位。2015年10月17日，原告三河市寓璟物业服务有限公司与被告朱丽若签订了《前期物业服务委托合同》，约定委托服务期限自2015年10月17日起至小区成立业主委员会重新选聘新的物业服务公司止，本物业服务标准为2.98元/建筑平方米/月，业主应于办理入住手续时向物业服务企业一次性交纳一年的首期物业服务费，首期之后的物业服务费，每年收取一次，业主应于每期最后一个月的首五日内向物业服务中心预交下期物业服务费；甲方延期交纳各种费用超过两个月的，乙方有权要求甲方缴纳，应缴费用外且有权收取自欠费之日起至缴费之日止发生的违约金（违约金按每日应交费用的千分之三计算）。原告主张被告欠付2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务费2616元 —4— 及2020年1月1日至2020年12月31日的物业服务费2616元共计5232元，并要求被告支付逾期付款违约金。 被告主张涉案房屋存在严重影响正常使用的外墙漏水问题，被告怠于维修义务导致该房屋自2015年交房以来一直不能装修入住；原告认可涉案房屋存在漏水问题，但主张已经对房屋进行了维修，目前是否漏水并不知情。被告未就其主张提供证据。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。现原告已按照合同约定内容提供了物业管理服务，被告作为小区业主理应按照合同约定支付物业管理服务费。原告要求被告支付2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务费2616元及2020年1月1日至2020年12月31日的物业服务费2616元共计5232元，其主张的标准低于双方约定的标准，本院予以支持。关于违约金，鉴于被告楼房确实存在漏水问题，并非无故不交物业服务费，故本院对原告主张违约金的请求不予支持。对被告辩称的漏水问题，因根据现有证据无法判断责任主体及具体损失情况，且与本案不属于同一民事法律关系，故被告以此拒付物业管理服务费的理由不能成立，但被告可以另行主张权利。为业主提供优质的服务为物业服务企业应尽的义务，就业主反应的诸多物业服务问题，物业服务企业应主动协调、改善，提高物业服务质量。对不属于物业服务范围内的工作应做好释明工作。业主对物业公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，业主不应以拒交物业费为对抗手段。和谐良好的小区环境需要业主和物业公司共同努力，物业公司作为提供物业服务一方，应当为业主着想，尽全力提升物业服务质量，争取业主的满意，业主也应该自觉遵守物业管理规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法 —5— 律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告朱丽若于本判决生效之日起向原告支付2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务费2616元及2020年1月1日至2020年12月31日的物业服务费2616元共计5232元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.0元，由被告朱丽若负担（于本判决生效后三日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  贾怀霞 人民陪审员  杨希亮 人民陪审员  田春艳 二〇二〇年十一月十三日 法官 助理  鹿伟玲 书 记 员  王洪超