广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初2105号 原告南宁信地物业服务有限公司北海分公司，住所：北海市银海区广东南路**（大唐听海营销中心**）。统一社会信用代码：91450503095748926C。 法定代表人胡丽娟，总经理。 委托诉讼代理人杨诚，男，1988年10月21日出生，汉族，住，住北海市银海区南宁信地物业服务有限公司北海分公司员工。 被告骆海琴，女，1968年7月15日出生，汉族，户籍地山西省大同市，现住北海市银海区。 案由物业服务合同纠纷 适用程序小额程序 立案日期2020年9月3日 开庭日期2020年9月24日 原告诉讼请求1.判令被告给付所欠物业管理服务费7329.1元；2.被告给付所欠物业管理服务费违约金9031.52元。事实和理由：2016年4月13日，原告与被告签订了前期物业服务协议，协议约定由原告向被告位于北海市银海区广东路257号大唐听海居2幢29层2901室房产提供物业服务。被告自2017年4月1日起，未按照前期物业服务协议缴纳物业管理服务费，原告多次催促被告履行协议，但被告仍拒不缴纳。根据原告与被告签订的前期物业服务协议中约定，被告欠缴物业管理费应于逾期之日起每天应按照所欠金额的3‰缴纳违约金。为此，原告向法院提起诉讼。 被告答辩意见原告未履行物业管理义务，业主拒缴物业费合理合法。首先原告与本小区业主均未签订前期物业服务合同，只是在交房的时候给了业主服务手册，由于物业公司没有履行物业管理服务和履行协议或者存在严重瑕疵，业主依据合同法相关规定，被告是小区的业主，与开发商委托的原告公司签订的前期物业管理服务协议，由原告负责小区的管理、小区的设施维护管理、消防安全等，按理业主确实有缴纳物业费的义务，原告没有履行义务使物业管理十分混乱，业主多次反映只是说正在反映最后都是不了了之。每次缴费前都说马上解决，缴费之后还是置之不理。由于原告的严重违约，根据法律规定，业主只能行使抗辩权拒缴物业费，业主实在是无奈，原告构成根本违约被告。 查明事实被告是北海市银海区广东路257号大唐听海居2幢2901室的业主，根据被告与开发商广西北海大唐星启房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》约定，被告在签订商品房买卖合同及相关补充协议前，已充分阅读并了解 “大唐听海居”《前期物业服务合同》及《临时管理规约》的相关内容并同意接受。广西北海大唐星启房地产有限公司（甲方）与原告（乙方）签订的《大唐听海居前期物业服务合同》约定，自2016年3月30日起至涉案小区第一届业主委员会成立，小区名称：大唐˙听海居；原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；乙方有权依照本合同和有关规定收取物业服务费等费用；业主缴纳费用的时间为每月15日前缴纳当月费用；业主的物业管理费应从甲方的交楼通知规定业主办理收楼手续之日起开始缴纳；物业服务费收费标准：住：住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元；商业按每月每平方米5元；车位每月每平方米0.75元；空置屋由业主按所在物业的服务费标准的百分之百缴纳；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费、水电公摊费及自用部分水费的，从逾期之日起每天按所欠费用的3‰交纳违约金；水电公摊费是为小区的公共利益而而发生的水费和电费，如电梯、公共照明、园林景观、绿化、消防、二次供水等用水用电所需的费用。逐月核算，实际发生的公摊费由业主按户进行分摊缴纳等等。被告入住后，拖欠自2017年4月1日至2020年7月31日的物业费、公共水电公摊费、业主自用水费、生活垃圾处理费、电梯费等。 以上事实，有原告提交的《欠费清单》、《公摊水电月度明细表》、《催缴图片》、《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》等证据及原告的陈述予以证实。 本院意见原告与大唐公司所签订的《前期物业管理服务合同》经被告认可的物业管理合同，对原被告均有约束力，当事人应当遵守和履行。根据法律法规的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。原告在管理涉案小区期间，按规定提供物业服务，被告作为涉案小区的业主之一已经享 受了原告的物业服务。但被告收房后，拖欠原告2017年4月1日至2020年7月31日期间的物业费等费用，已构成违约，应承担民事责任。 根据原告与大唐公司所签订的《前期物业管理服务合同》约定，原告主张被告支付物业费5034.9元、公共水电公摊费516.4元、业主自用水费69.6元、生活垃圾处理费343.2元、电梯费1365元，合计7329.1元，有事实根据和法律依据，本院予以支持。 原告主张要求被告从逾期之日即2017年5月1日起至2020年7月1日每天按所欠费用的3‰交纳违约金9031.52元，被告抗辩违约金过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案被告拖欠原告物业管理等费用，造成被告的损失为占用资金的利息，根据原告的诉请，物业费等费用被告应每月15日前向原告缴纳当月费用，每个月的费用均为95.2元，被告自2017年4月15日起拖欠原告物业费等费用，故违约金从2017年4月16日至2019年8月19日参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%计算，从2019年8月20日至2020年7月31日止参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算，以上违约金均计算至清偿款项时止。原告请求超出部分，本院不予支持。被告抗辩称，原告管理不善，未能提供相应的物业服务，但没有提供证据证实，本院不予采信。 判决主文一、被告骆海琴向原告南宁信地物业服务有限公司北海分公司 支付2017年4月1日至2020年7月31日期间的物业费、业主自用水费、公共水电公摊费、生活垃圾处理费、电梯费，共计7329.1元；二、被告骆海琴向原告南宁信地物业服务有限公司北海分公司支付违约金（违约金以欠付款项为基数，从2017年4月16日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%分段计算，从2019年8月20日至2020年7月31日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%分段计算）；三、驳回南宁信地物业服务有限公司北海分公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 判决依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百六十二条。 诉讼费本案受理费减半收取105元，由被告骆海琴负担101元，由原告南宁信地物业服务有限公司北海分公司负担4元。 上诉权利本判决为终审判决。 审 判 员 韦振静 二〇二〇年十一月十二日 法官助理 冯 志 书 记 员 黄显婷 附本判决引用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的。 应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。