广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初28033号原告（反诉被告）：李伟权，男。委托诉讼代理人：柯锐，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区南庄镇南庄管理区，统一社会信用代码914**********377XB。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：陈伟其，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡止波，广东泽康（顺德）律师事务所律师。原告李伟权诉被告佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，本院予以接纳，并与本诉合并审理。本案公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办证违约金，暂定金额为27800元；2.被告承担本案全部诉讼受理费、保全费、担保费。事实和理由：2017年1月2日，原告与被告签订编号为201********701的《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告向被告购买位于佛山市禅城区南庄镇紫洞南路96号******的商品房，合同约定的建筑面积为40.02平方米、商品房总价款为34.85万元。同日，原、被告双方就所购买商品房又分别签订《装修补充协议》，对主合同约定的装饰装修及相关设备标准进行变更，原告就所购买商品房另行支付了5.15万元装修费，案外人广州茵创信息科技有限公司（以下简称茵创公司）向原告开具收取5.15万元装修费的收据。上述合同签订后，原告依约足额支付相应商品房价款，并完成税款缴纳取得《税收完税证明》，被告亦向原告开具购房发票。然而，被告无法按合同约定按时办理房屋所有权转移登记，未能在合同约定的2018年6月25日前完成房屋所有权转移登记。经原告持续不断的催促和投诉，最终原告所购买商品房的房屋所有权转移登记于2020年5月20日完成。根据案涉合同第二十条之约定，自应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的逾期办证违约金。另因案外人茵创公司未与原告签署过装修合同，但未向原告提供过装饰装修服务，该装修款实际为原告承担的购房价款，故原告所购买的商品房，实际总价款应包括商品房价款及另行支付的装修费，即903室的实际总价款应为40万元。综上，根据案涉约定及被告实际办证日期，以原告支付的实际总价款为基数，暂计算得出被告应向原告支付逾期办证违约金27800元。原告已就被告的违约行为多次向被告提出交涉要求被告承担违约责任，但被告拒不承担相应违约责任。原告根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第一百一十四条第一款之规定，特向贵院提起诉讼。被告辩称，一、原告所购房屋超过合同约定期限办理房产证并非被告的原因造成的，被告不应承担逾期办证的违约金，具体理由如下：根据双方签订的商品房买卖合同（预售）第二十条第（二）款约定，买受人要求出卖人支付违约金的前提条件是：因出卖人原因导致买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得商品房的所有权证书。但不能办理房产证的原因并非由出卖人导致的，而是政府原因导致的。根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条明确约定：“因政府原因导致逾期办理房产证的，不视为是出卖人违反本合同第二十条约定，买受人同意延长办证期限，直至办妥房产证为止。也就是说，双方一致确认若政府原因导致逾期办理房产证的不追究违约责任，更加细化了出卖人无需承担违约责任的情况。不能按时取得房产证的原因不在于被告，具体可从被告提交政府部门的申请可以看出：被告已经于2016年7月18日与佛山市禅城区房产测绘和交易中心签订了《委托测绘合同》开始着手商品房初始登记的事宜、在2017年1月将楼宇进行竣工验收备案，正常来说自测绘合同签订后至完成初始登记完成一般不超过8个月，开发商完成初始登记后，若业主按时完成相关的准备工作，开发商可在一个月内取得房产证并交付给业主，可以说若正常办理的流程下，是不可能超过10个月时间的。但是，本案所涉及项目是禅城区早期的三旧改造项目，禅城区政府对于一些开发过程中的问题并无现成的答案和指引，需要内部开会讨论出方案，才可以回复，导致多次拖延，致使办理房产证期限严重延后。在政府在2019年9月才发函至被告要求核实竣工延期问题可以看出。目前，佛山市自然资源局禅城分局已发函承认在2018年收到被告递交的整体竣工申请材料，但自然资源局一直怠于处理，并以被告无缴纳违约金为由不予办理确权登记，导致上诉人对涉案房屋延迟办理首次登记，但违约金问题应根据出让合同约定通过民事方式解决，不应作为行政机关拒绝办理行政行为的依据，就此情况，被告已经在2020年9月21日向佛山市人民政府复议委员会办公室提交了行政复议申请，请求确认政府逾期办理首次确权登记的行为是违法的。因此，本案非因被告的原因导致办证逾期，被告不应承担违约责任。二、即使贵院认为被告存在违约行为，原告的主张亦有误。原告主张违约金的计算为34.85万元房款+5.15万元装修费，该主张是错误的。首先《商品房买卖合同》约定的房款金额为34.85万元，合同约定的违约金计算标准也是按照房款进行计算，并无包括装修费，装修费也并非房款的一部分。另外收取装修费的也并非被告。因此将装修费作为计算违约金的基数，不符合合同约定，也有损被告的权益。对于办证资料的领取，被告在2019年12月21日已经通过短信方式通知，也存在业主在2019年12月已经完成房屋产权证的办理的情况，而原告是在2020年1月才领取房屋产权证的，可见是由于其自身逾期办理造成的，责任不应由被告承担。综上，请求法院根据事实与合同约定，驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、判令原告向被告返还房屋面积差价402.16元；2、本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2017年1月2日，被告与原告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定被告将位于佛山市禅城区南庄镇紫洞南路96号*******出售给被原告，房屋套内面积为26平方米，按照套内面积计算，该商品房单价为每平方米13403.85元。该合同第十三条约定：商品房交付时，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理：根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。根据该房屋的不动产权证显示，房屋套内面积为26.03平方米，也就是说，不动产权证的实测面积比预测面积多出0.03平方米，根据套内面积每平方米13403.85元的标准，则原告需向被告返还数额为402.16元。原告（反诉被告）辩称：原告认为面积差异应按照建筑面积计算，涉案商品房的合同建筑面积为40.02平方米，不动产权证书的证载建筑面积为39.98平方米，实际上登记面积少于合同面积，被告无权要求原告支付面积差价。诉讼中，原告提交以下证据：原告身份证复印件、被告国家企业信用信息查询结果。证明原、被告的诉讼主体资格。《商品房买卖合同（预售）》、《装修补充协议》。证明原告向被告购买商品房的基本情况及房屋交付标准由毛坯改为精装修。收据、税收完税证明、广东增值税普通发票。证明原告已履行支付购房款、缴税及支付装修款的义务，以及禅城区商品房以建筑面积计算。4、不动产权证书，证明原告所购买商品房实际完成登记的时间及登记的建筑面积。5、金额计算表，证明原告诉讼请求金额的计算说明。诉讼中，被告提交以下证据：1.《关于超面积补交出让金、出让金返还问题的反映》，证明因政府原因导致办证迟延。2.《佛山市自然资源局关于魁奇路西延线南侧、紫洞路西侧地块竣工建设履约通知单》，证明因政府原因导致办证迟延（在竣工验收备案过去2年9个月后才通知竣工时间履约问题要求核查情况）。3.竣工验收备案表。证明因政府原因导致办证迟延（涉案建筑早在2017年1月份已经竣工验收备案）。4.《委托测绘合同》，证明被告在2016年7月18日申请测绘，后因政府各种原因，导致不能收件、迟延办理首次确权清单、房产证。按照土地开发办证的正常流程来说，在被告申请测绘后政府部门一般会在8个月内完成初始登记。完成初始登记后，一般来说，若业主交齐所有材料会在1个月内办理并领取房产证。因此，本项目不能按时领取房产证的责任在于政府原因，根据合同及补充协议约定，被告不应承担责任。5.《补充协议》，证明双方约定因政府原因导致逾期办理房产证的，不视为出卖人违约，买受人同意延期至办妥房产证为止，因此现原告要求被告承担违约责任不符合双方约定。6.佛山市自然资源局禅城分局关于港宏世家项目履约复核情况的复函。证明2018年，被告已向佛山市自然资源局禅城分局提交涉案房屋整体竣工申请材料，但自然资源局一直怠于处理，并以被告无缴纳违约金为由不予办理确权登记，导致被告对涉案房屋延迟办理首次登记。因此逾期办理首次确权登记是由于政府原因。被告目前拟就自然资源局的回函作行政复议处理。7.佛山市顺德区人民法院行政判决书。证明行政判决书在本院认为部分认定“缴纳违约金”为由不予办理竣工申报备案明显不当应予撤销，违约金问题应根据出让合同约定通过民事方式解决，不应作为行政机关拒绝办理行政行为的依据。8.行政复议申请书及收件回执。证明南庄集团已经就有关部门迟延办证的违法行为提出行政复议。9.截图。证明南庄集团公司在2019年12月21日已经向原告在合同中留下的电话号码发送短信，通知原告进行办证，原告在2020年5月才取得房产证责任不在被告。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本院予以采信并在卷佐证，对有争议的证据，本院将予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月2日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订涉案《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告向被告购买涉案佛山市禅城区南庄镇紫洞南路96号**********，合同主要内容为：“……第二章商品房基本状况……第三条商品房基本情况……4.该商品房预测建筑面积共40.02平方米，其中套内建筑面积26平方米，分摊共有建筑面积14.02平方米。……第三章商品房价款第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第2种方式计算主商品房价款及其他商品房价款：2.按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米13403.85*，总价款为348500元。……第四章商品房交付条件与交付手续第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。……第五章面积差异处理方式……第十三条面积差异处理该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理。1.根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%)的，据实结算房价款；……套内建筑面积误差=（实测套内建筑面积-预测套内建筑面积）/预测套内建筑面积×100%。……第八章合同备案与房屋（不动产）登记……第二十条房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.75%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。……第二十五条送达……任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。”同日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，就《商品房买卖合同》相关合同条款作补充约定，该协议第四条约定：“关于面积确认与面积差异处理（对本合同第十三条的补充）:1.因政府测绘政策调整引起的面积差异部分，不受合同第五条约束，买卖双方据实结算。2.本合同第五条“多退少补”系指：双方根据实际误差面积按买卖合同约定的房屋单价据实结算。3.如实测结果显示合同约定计价面积与实测面积的差异值超过±3%以上（不含本数）,若买受人依据本合同第十三条之约定选择退房的，则应在收到房屋测绘报告10日内将退房的书面申请送达出卖人，逾期则视为买受人接受该商品房，双方按实测面积据实结算，互相不承担违约责任。4.买受人须按出卖人的书面通知与出卖人签订关于商品房实测面积补差的协议书及确认实测面积并结清差价款，否则，出卖人有权相应推迟该商品房的交付时间，出卖人无须承担迟延交付、产权登记的违约责任。5.产权登记面积确定以前，以面积为计费依据的各项费用按合同约定面积计算；产权登记面积确定后发生的费用，以产权登记面积为计费的依据。”该协议第五条约定：“关于房屋登记（对本合同第二十条的补充）：1.如因政府原因导致逾期办理房产证的，不视为是出卖人违反本合同第二十条的约定，买受人同意延长办证期限，直至办妥房产证为止。2.由于买受人原因未能按通知书指定日期和要求协同出卖人办理房地产确权登记及相关手续（包括但不限于：逾期未缴纳物业管理维修基金、逾期未补面积差异款等）所造成的逾期，出卖人有权顺延办证期限。”同日，原告作为乙方与被告作为甲方还签订了《〈商品房买卖合同〉装修补充协议》，就涉案房屋装饰装修及设备标准作出修改及补充约定，并明确该协议以《商品房买卖合同》的签署生效为生效条件，如《商品房买卖合同》无效、被撤销、解除或终止，该协议自动终止。同日，茵创公司向原告出具《收据》，确认收取涉案房屋装修费51500元。2017年1月17日，涉案房屋所在港宏世家四期商住项目工程通过竣工验收备案并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2020年5月20日，佛山市自然资源局就涉案房屋向被告颁发不动产权证，上载房屋建筑面积为39.98平方米，专有建筑面积（套内建筑面积）26.03平方米，分摊建筑面积13.95平方米。另查明一，2019年9月4日，佛山市自然资源局向被告出具《佛山市自然资源局关于魁奇路西延线南侧、紫洞路西侧地块竣工建设履约通知单》，上载：“你单位受让的坐落于魁奇路西延线南侧、紫洞路西侧地块，依据《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：440601-2009-100438）约定，该宗地建设项目应在2012年8月19日前竣工，经核查发现你单位未按期竣工。按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定，未能按照合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额0.3‰的违约金，即16196.73元人民币。请你单位严格履行出让合同相关义务，并及时向我局报送项目竣工验收情况，以便我局核查确认实际竣工时间，核定延期竣工违约处置相关事宜。”另查明二，2019年9月25日，经本院依职权调查取证，佛山市自然资源局禅城分局向本院出具《佛山市自然资源局禅城分局关于对（2019）粤0604民初24023、24024、24025号调查函的回复》，上载：“经查，来函征询的位于紫洞南路96号一区三十座的不动产，由于建设单位佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司尚未向我局申请办理商品房首次登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二及二十四条的规定‘不动产登记应当依照当事人的申请进行……未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。’，因此上述不动产暂时无法办理转移登记，需待建设单位理顺竣工手续，办理首次登记后，才能申请办理转移登记手续。”另查明三，经检索，（2020）粤06民终1573、1574号民事判决书在“本院认为”部分认定，被告存在迟延协助办理房屋产权证书的违约行为，该案原告可另行主张相应的违约责任。庭审中，原告陈述：因涉案商品房的主合同、装修补充协议及装修费的支付均发生于同一天，即原告在购买商品房时，被告要求原告签订装修补充协议，将主合同约定的交付标准由毛坯改为精装，且要求原告将装修费支付予茵创公司，实际上是以原告支付的装修费抵付被告应向茵创公司支付的中介费。被告陈述：涉案房屋初始登记的时间是2019年12月4日，此后便可以办理房产证。本院询问：涉案房屋何时收楼？原告：2017年6月30日左右，具体哪一天记不清楚，默认被告是按期交楼的。庭审后，被告向本院提交《中止审理申请书》，称已提起行政复议，请求确认政府部门未在法定期限内办结涉案房屋的不动产登记手续违法，行政复议的结果将影响本案结果，申请中止审理。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的合同及补充协议等，均系双方当事人真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依据上述合同及协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于逾期办证违约认定。按照双方《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，如因被告原因导致原告无法于涉案房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证书，则被告构成违约。根据佛山市自然资源局禅城分局向本院的书面函复，至2019年9月25日，被告尚未就涉案房屋所在紫洞南路96号一区三十座不动产申请办理商品房首次登记，而被告亦确认首次登记时间为2019年12月4日，结合相关不动产权登记机关于2020年5月20日颁发涉案房屋权属证书的事实，应认定被告已构成上述合同约定之违约行为，原告有权依据上述约定主张被告计付逾期办证违约金。被告抗辩主张系政府原因导致迟延办证，但并无有效证据予以证明，应依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，承担举证不能的法律后果，且已有二审判决认定其存在迟延协助办理房屋产权证书的违约行为，故本院对其上述抗辩意见不予采纳，对其中止审理申请亦不予准许。关于原告主张的逾期办证违约金，本院分析如下：首先，依据《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，如因被告南庄集团原因导致原告无法于涉案商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书，则被告构成违约，应依约承担违约责任。本案中，原告在庭审中确认被告按期交楼，被告未提出异议，故本院依据涉案合同约定交付时间确认涉案商品房于2017年6月30日交付予原告，根据约定，原告就涉案商品房应于2018年6月25日前取得房屋所有权证书。本案中，因无证据证明双方约定被告完成首次登记即视为完成协助办证义务，也无证据证明被告已按合同约定履行了以邮政快递方式书面通知原告已完成初始登记，故应按照合同约定，逾期办证违约金应计至实际完成房屋所有权登记之日止即2020年5月20日，即认定至该日之违约行为，责任均在于被告。由此可知，被告南庄集团构成逾期办证的违约行为，原告有权依据合同第二十条的约定主张被告南庄集团计付逾期办证违约金。如上分析，逾期办证违约金的计算期间应为2018年6月26日至2020年5月20日，根据约定，逾期办证违约金的计算标准为日万分之一。其次，关于逾期办证违约金的计算基数，原告主张违约金的计算基数为房价款加装修款，被告则认为不包括装修款，对此本院认为，根据原、被告签订的《商品房买卖合同装修补充协议》及其附件可知，原告购买的房屋为带装修交付，原告为购买涉案房屋所支付的装修款理应为房价款的一部分。故原告主张涉案房屋的总价款应为400000元（348500元+51500元），并以此计算违约金，理据充分，应予支持。综上，被告应向原告支付自2018年6月26日起至2020年5月20日共695日的逾期办证违约金，经计算为27800元（400000元×0.01%×695天）。故，对原告请求被告支付逾期办证违约金27800元的诉讼请求，本院予以支持。关于面积差异款。原告主张按照建筑面积计面积差异，被告则主张按套内面积计，对此，本院认为，涉案房屋建筑面积是由房屋套内面积和公摊面积共同组成，房屋套内面积和公摊面积作为房屋权属登记记载两大要素，往往是商品房买卖合同约定的重要内容，对双方权利义务有重要影响。本案中，原告与被告签订的涉案合同对涉案房屋的总建筑面积、套内建筑面积和公摊建筑面积均有约定，双方选择以套内面积作为计价面积核定涉案房屋价格，应理解为出于简化计价方式的目的，将房屋公摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价，而非被告将房屋公摊建筑面积免费赠送。因此，房屋交付时公摊建筑面积的减少意味着房屋权利人在购买房屋时多付了房款。且涉案房屋公摊面积减少，不仅影响到公共设施功能，也必然导致房屋产权登记建筑面积减少，势必对涉案房屋的二次交易或拆迁补偿有所影响，损害买受人的权益，故公用分摊面积差异亦应在本案中一并处理，即应当根据房屋实际建筑面积的差异大小计算各方责任。涉案房屋买卖合同及补充协议仅对作为计价面积的套内面积差异退补进行明确,但未对包括公摊面积在内的房屋建筑面积差异处理作出约定，涉案房屋实测总体建筑面积39.98平方米，较合同约定的40.02平方米还减少了0.04平方米，故被告要求原告支付面积差异款，缺乏充足事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告李伟权支付逾期办证违约金27800元；驳回原告李伟权的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费248元，由被告佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司负担。反诉费25元，由被告佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李国栋二〇二〇年十一月二十五日书记员  胡会婷