湖北省通城县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1222民初1785号原告：张行。委托诉讼代理人：张曼思（系原告张行的妻子）。一般授权代理。委托诉讼代理人：杨涛，湖北泰元律师事务所律师。一般授权代理。被告：崇阳宏骏房地产开发有限公司，住所地崇阳县天城镇仪表路二巷**。统一社会信用代码9142122309911607XQ。法定代表人：王进，该公司执行董事兼总经理。被告：崇阳宏骏房地产开发有限公司华城大厦项目部，，住所地通城县隽水镇古龙村**统一社会信用代码91421222MA492R648F。主要负责人：王西良，该项目部经理。委托诉讼代理人：庞再月，湖北立中律师事务所律师。一般授权代理。原告张行与被告崇阳宏骏房地产开发有限公司（以下简称宏骏房地产公司）、崇阳宏骏房地产开发有限公司华城大厦项目部（以下简称华城大厦项目部）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张行的委托诉讼代理人张曼思、杨涛，被告宏骏房地产公司法定代表人王进、华城大厦项目部委托诉讼代理人庞再月均到庭参加诉讼。本院现已审理终结。张行向本院提出诉讼请求：1、确认《商品房认购书》效力；2、判令宏骏房地产公司、华城大厦项目部按《商品房认购书》约定交付房屋；或返还购房款188000元及利息（利息按本金188000元自2018年8月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际还款日止），赔偿因不能交房导致《商品房认购书》签订时的房价与现在同地段房屋均价之间的差价损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。事实和理由：2018年8月1日，张行与华城大厦项目部签订《商品房认购书》，约定了房屋基本情况，张行购买华城大厦项目部开发的华城大厦第2单元第702号商品房一套，面积128.05平方米，单价3580元/平方米，房屋总价458000元，优惠后总价438000元。双方还约定了购房款支付方式及利息等。合同签订后，张行向华城大厦项目部支付了购房款188000元。《商品房认购书》系双方真实意思表示，双方对名称、住所、商品房基本情况、商品房价款、付款方式、付款时间、违约责任等内容进行了明确约定，具备商品房预售合同的主要条款。并且出卖人已经按照约定收受购房款，依据双方的意思表示及房款支付情况，双方形成了商品房预售合同法律关系，张行请求按《商品房认购书》交付房屋。宏骏房地产公司、华城大厦项目部辩称，1、如果《商品房认购书》属实，宏骏房地产公司、华城大厦项目部愿意按合同书履行义务。2、如果《商品房认购书》确认无效，宏骏房地产公司、华城大厦项目部同意返还法院调查确认的本金并按中国人民银行同期存款利率计算利息。关于张行请求房屋差价损失及已付房款一倍的赔偿没有事实依据，请求驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：华城大厦项目部是宏骏房地产公司于2018年1月11日在通城县注册设立的分支机构，项目部负责人为王西良。华城大厦项目于2018年1月30日取得了通城县[2018]隽土资字第004号建设用地批准书，批准用地面积为3628.8平方米；于2018年5月9日取得了建设用地规划许可证；于2018年11月9日取得了建设工程规划许可证（建设规模17820平方米）。开发过程中，因超规划许可进行建设，通城县城市管理执法局作出隽城执行决字[2019]第18号行政处罚决定书，决定对华城大厦房地产开发项目14层至23层违法建设部分作出没收实物并处罚款1080000元的处罚。2019年1月21日，华城大厦项目部与张行签订《商品房认购书》，认购书中涉及本案争议事实的主要条款如下：第一条、1、该商品房坐落、位于通城县××国道，第**第**住宅房，2、该商品房建筑面积约128.05平方米（最终以通城县房地产管理局测量并确认的面积为准）。第二条、该商品房价款按照建筑面积计算，其单价每平方米3580元，总金额为458000元。第四条第一款：乙方于本认购书订立时，以现金或银行转帐方式向甲方一次性交付订金188000元。该订金，可抵付《商品房买卖合同》项下商品房首付款，或最后一次应付房款。第二款：甲方保证将来具备商品房销售（预售）条件，如因甲方原因导致此认购书无效，甲方应承担缔约过失责任，除退还乙方订金外，还应赔偿乙方利息等资金损失及其他有关财产损失。第四款：本认购书签订后，甲方必须为乙方保留该商品房，不得将该商品房出卖给他人，并承诺在乙方携本认购书与甲方签订《商品房买卖合同》时，甲方将完全履行本认购书中约定的房屋位置、面积、价格等条款；否则，甲方应向乙方双倍返还定金，同时本认购书自动失效。第五款、乙方应于2019年甲方通知日携带身份证、收据凭证、本认购书前来华城大厦营销中心签署商品房买卖合同并缴纳全款或者首期款及办理按揭手续。第六款、乙方在收到甲方通知后，必须按照该通知规定的时间到达该通知规定的地点，与甲方签订《商品房买卖合同》；如乙方违反前述规定，则视为乙方自动放弃该商品房的保留权，甲方有权终止本认购书的履行，并将该商品房另行出售，同时乙方交付的订金不予返还。第五条：乙方按下列方式付款，优惠折扣总房款：1、订金：2018年8月1日交订金100000元，2019年1月21日订金88000元；2、优惠：20000元，优惠后的总房款438000元；3、余款250000元。第六条、本认购书的未尽事宜，由甲、乙在《商品房买卖合同》中约定。第七条、本认购书自甲、乙双方签字或盖章之日起生效，为一式两份，甲、乙双方各执一份为据。张行于2018年8月1日和2019年1月21日向华城大厦项目部先后给付了100000元和88000元，华城大厦项目部均向张行出具了收款收据。另查明，2020年9月8日，本院（2020）鄂1222刑初37号刑事判决书，以隐匿、故意销毁会计凭证罪等犯罪判处华城大厦项目部负责人王西良有期徒刑，目前此案正在二审审理中。本院认为，张行与华城大厦项目部签订的《商品房认购书》，应为商品房预售合同，而不是商品房预约合同。商品房预约合同，是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以认购书、订购单、意向书等形式表现，且多约定了定金，其目的为预约购房。商品房预售合同，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，买受人支付定金或房屋价款的合同。华城大厦项目部与张行签订的《商品房认购书》，主要内容有当事人名称或姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，面积差异的处理方式，违约责任等；并实际以定金或订金的形式收取了当事人的款项，其目的不是为了在一定时限内订立商品房买卖合同，而是为了规避法律规定，收取房屋预售款。所收的款项，或全款，或超过房屋总价款的20%以上，其目的为预售在建房屋。因此，本案《商品房认购书》具有预售合同的性质，应定性为商品房预售合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。具体到本案，华城大厦项目部至今未取得商品房预售许可证，张行与华城大厦项目部签订的《商品房认购书》应属无效。华城大厦项目部明知自已没有取得商品房预售许可证，仍与张行订立商品房预售合同，存在明显过错，应当承担缔约过失责任。涉案《商品房认购书》第四条第二款中明确载明“甲方保证将来具备商品房销售（预售）条件”，由此表明华城大厦项目部在与张行签订涉案《商品房认购书》时，并未隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实；因此，对张行要求华城大厦项目部赔偿因不能交房导致《商品房认购书》签订时的房价与现在同地段房屋均价之间的差价损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的诉求，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一项规定，判决如下：一、张行与崇阳宏骏房地产开发有限公司华城大厦项目部签订的《商品房认购书》无效；二、崇阳宏骏房地产开发有限公司、崇阳宏骏房地产开发有限公司华城大厦项目部在本判决生效后三十日内返还张行购房款188000元及资金占用期间的利息损失（损失计算方法：自交款之日起至2019年8月20日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至还清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回张行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7340元，由张行负担3280元，崇阳宏骏房地产开发有限公司、崇阳宏骏房地产开发有限公司华城大厦项目部共同负担4060元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：农行咸宁市金穗支行，账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可在规定履行期间的最后1日起计算，2年内向本院书面申请执行，否则，按自动放弃执行申请权处理。审 判 长  程杨仲人民陪审员  卢晗华人民陪审员  吴光华二〇二〇年十一月二十四日书 记 员  刘 沁附：相关法律、司法解释条文《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第九条第一项出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；