江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2813号上诉人（原审原告）：马广华，男，1939年3月29日出生，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人（原审原告）：张学美，女，1940年4月3日出生，住江苏省宿迁市宿城区。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈鑫峰，江苏律鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马树连，女，1963年10月8日出生，住江苏省宿迁市宿城区。被上诉人（原审被告）：李明永，男，1963年8月14日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：周敢，江苏宿众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李敏，女，1987年3月2日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：周敢，江苏宿众律师事务所律师。原审第三人：马振鑫，男，1973年4月24日出生，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人马广华、张学美因与被上诉人马树连、李明永、李敏及原审第三人马振鑫占有保护纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初10195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。上诉人马广华、张学美及其共同委托诉讼代理人陈鑫峰、被上诉人李明永以及其与李敏共同委托诉讼代理人周敢、原审第三人马振鑫均到庭参加诉讼，被上诉人马树连经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人马广华、张学美的上诉请求为：撤销原判，依法改判马树连、李明永、李敏停止对马广华、张学美关于宿迁市宿城区京杭花园5幢501室居住权的妨害。事实与理由：一、涉案房屋由马广华、张学美居住是马振鑫与马树连、李明永、李敏之间达成以物抵债协议所附的条件。涉案房屋由马广华、张学美出资购买登记在马振鑫名下，马树连、李明永、李敏作为马振鑫的家人，对此是明知的。双方约定以涉案房屋冲抵债务时，涉案房屋的价值高于所冲抵的债务，在形成以物抵债合意过程中，马振鑫与马树连、李明永、李敏一致约定涉案房屋由马广华、张学美居住，事后马树连、李明永、李敏书写的承诺书可以印证上述主张。二、一审判决有违公序良俗原则。敬老、养老是中华民族的传统美德，老年人权益保障法的精神就是弘扬敬老、养老的美德，该法明确规定赡养人应妥善安排老年人的住房。马树连、李明永作为马广华、张学美的女儿、女婿，理应对马广华、张学美负有赡养义务；李敏作为马广华、张学美的外孙女，照顾马广华、张学美也是彰显中华民族美德。现马树连、李明永、李敏宁肯将涉案房屋空置，也不让自己的亲人入住，有违公序良俗原则。三、李敏书写的承诺不存在附条件。1．该承诺内容中虽书写“公证过以后”，但各方当时曾约定公证涉案房屋由马广华、张学美居住，不属于马广华、张学美所有。公证处人员称赡养老人天经地义，上述内容无法办理公证，故各方回来后马广华、张学美入住涉案房屋，并将物品搬入房内。事实上，李敏已放弃“公证过以后”的约定，且从字面解释看，“公证过以后”也属于表意不明，故所附条件不成立。2．一审法院根据另案中的证人证言认定马广华、张学美住次卧为入住涉案房屋的条件，没有事实依据。马广华、张学美现同意只要能够入住涉案房屋，即便住客厅也无异议。被上诉人马树连未到庭应诉答辩。被上诉人李明永、李敏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其主要答辩理由如下：一、一审查明事实表明马振鑫与李敏之间不存在附随义务，李敏以公积金贷款的方式购买讼争房屋，且购房目的系居住使用。原审中马广华、张学美明确其请求权基础为基于李敏承诺而对讼争房屋享有的居住占有权，但其在上诉请求中变更为房屋买卖合同的附随义务，其主张的法律关系较为混乱。二、本案中并不存在需要李明永、李敏对马广华、张学美尽赡养义务的情形，并不违背公序良俗原则。三、承诺中除了“公证过以后”字样，原文为“两位老人按约定进住”，此处“按约定”实质上是对马广华、张学美不利的证人证言以及马振鑫另案中提供的约定清单，均足以证明双方存在约定，该约定条件并未成就，且马广华、张学美从未占有过涉案房屋。原审第三人马振鑫述称，一、马振鑫于2016年因差欠李明永借款将涉案房屋抵押给李明永，当时涉案房屋并非学区房。马振鑫的借款金额为330000元，马振鑫让李明永帮忙将款项垫上，因李明永也从他人处借款，遂要求马振鑫将涉案房屋过户至李敏名下，以便于办理贷款。二、马振鑫将涉案房屋过户至李敏名下时，李敏并不知情，仅是借用其名义。因涉案房屋原本是马广华、张学美购买，马振鑫将涉案房屋抵押给李明永、李敏时提出如下三个条件：一是不能让马广华、张学美知晓；二是马广华、张学美去世前房屋不能出售；三是无条件让马广华、张学美居住。马广华、张学美向一审法院起诉请求：1．判令马树连、李明永、李敏停止侵害马广华、张学美对宿迁市宿城区京杭花园5幢501室的居住权；2．本案诉讼费用由马树连、李明永、李敏承担。一审法院认定事实：马树连系马广华、张学美的大女儿，马振鑫系马广华、张学美的儿子，系马树连的弟弟。马树连与李明永原为夫妻关系，李敏为马树连、李明永的女儿。一审另查明：京杭花园5幢501室原登记在马振鑫名下，因马振鑫向李明永及案外人李明某借款后不能按时偿还，马振鑫与李明永达成协议，用上述房屋抵偿欠款。2016年8月30日，马振鑫与李敏签订存量房买卖合同，后于2016年9月26日将上述房屋过户登记至李敏名下。后涉案房屋一直被出租给他人使用。一审再查明：2018年8月份左右，马广华、张学美知晓涉案房屋被抵债之事后，与马树连、李明永发生纠纷并多次报警处理。2018年8月7日，李明永、马树连出具《保证书》一份，载明：“涉案房屋现有租户于2个月内搬出，马广华、张学美可搬进，百年料理后事。”2018年10月7日，李明永、马树连出具承诺一份，载明：“涉案房屋租户15日内搬出。”2018年10月25日，李明永、李敏出具承诺一份，载明：“京杭花园房屋公正日期20天内两位老人按约定进住（公证过以后）。李明永、李某，2018.10.25。”后经案外人马杰协调，马树连、李明永同意马广华、张学美入住涉案房屋次卧。2018年12月12日，马广华、张学美将部分生活用品搬入涉案房屋，但未在该房屋居住，因主卧次卧使用问题双方又发生争执。次日，马广华、张学美发现上述生活用品被清出。一审又查明：2019年2月22日，一审法院立案受理李明永诉戴某、马振鑫民间借贷纠纷案件，经审理后判决：驳回李明永的诉讼请求。李明永不服该判决提起上诉，后宿迁市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，居住权是指以居住为目的，对他人的住房及其附属设施所享有的占有、使用的权利。在现有生效的法律规范中，仅《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十七条第三款对居住权有明确规定即“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”已公布但尚未实施的《中华人民共和国民法典》在第十四章规定居住权的设立需订立居住权合同并向登记机构申请居住登记。本案情形并不符合上述法律规定，马广华、张学美主张居住权及排除妨碍，无法律依据。在庭审中，马广华、张学美进一步明确请求权基础为马广华、张学美对涉案房屋一直以来的居住占有权及马树连、李明永、李敏的承诺。对马广华、张学美的居住占有权主张，一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。”涉案房屋自2015年已处于空置状态，于2016年9月份过户至李敏名下且钥匙也交给李敏，2018年马广华、张学美将物品搬入并未实际居住即被清出，马广华、张学美对该房屋不构成事实占有，对马广华、张学美的居住占有权主张，一审法院不予支持。对于马树连、李明永、李敏的承诺，一审法院认为，涉案房屋虽是抵偿欠李明永的债务，但登记在李敏名下，李敏是涉案房屋的所有权人，故李明永、马树连出具涉案房屋的居住使用承诺对李敏不产生约束力，马广华、张学美不能依据其承诺对涉案房屋主张权利。对于李敏（即李小璐）于2018年10月25日作出的书面承诺，依据该承诺书载明的内容即“老人按约定进住（公证过以后）”，可知李敏对马广华、张学美的入住存在前提条件。案外人马杰在（2019）苏1302民初1720号李明永诉戴某、马振鑫民间借贷纠纷案件中作为马振鑫一方证人，曾到庭陈述“安排住次卧，非要住主卧，因为马广华不听李明永安排，没给住。我也没办法再协调这个事情。”2018年12月12日，马广华、张学美与马树连、李明永、李敏也因主次卧使用问题产生争执。一审法院认为，综合上述证据及事实，马广华、张学美居住次卧应是入住涉案房屋的约定条件之一，马广华、张学美违反上述约定条件，李敏有权拒绝马广华、张学美入住。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二百四十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：驳回马广华、张学美的诉讼请求。案件受理费80元，由马广华、张学美负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。二审另查明：一审法院在审理李明永诉戴某、马振鑫民间借贷纠纷一案中，马振鑫曾在该案中提供李明永书写的居住条件清单一份，该清单载明：“1．公证；2．不允许毛蛋（即马振鑫儿子）进入；3．南主卧保留给李敏住；4．房租……8．李敏户口迁入；9．如违约立马于10天内搬出。”马振鑫称该清单系李明永书写后交给其持有，要求按照上述条款履行；李明永亦认可如清单上书写的条件能够达成，即允许马广华、张学美入住涉案房屋。审理中，各方当事人一致认可案外人马杰曾参与协调马广华、张学美在涉案房屋居住等事宜，针对该居住事宜，各方当事人也曾约定办理公证手续，后因公证内容不属于公证处受理范围未能办理。本案二审中的争议焦点是：马广华、张学美对涉案房屋是否享有居住权，其主张马树连、李明永、李敏停止对宿迁市宿城区京杭花园5幢501室居住权的妨害理由能否成立。本院认为，居住权是在他人所有的住宅上设立的用益物权，即居住权人为满足生活居住的需要而对他人所有的住宅的全部或者部分及其附属设施享有占有、使用的权利。本案中，马广华、张学美主张对讼争房屋享有居住权，主要基于如下理由：一是马振鑫以涉案房屋冲抵所欠李明永债务系保留居住权的所有权交易；二是马树连、李明永、李敏以出具保证书、承诺书的方式认可马广华、张学美对涉案房屋享有居住权。李明永、李敏则抗辩称涉案房屋交易时并不存在附随义务或限定条件，李明永、李敏虽曾出具承诺书，但承诺条件并未成就，故对马广华、张学美主张设立的居住权不予认可。本院对此分述如下：一、关于以房抵债时是否存在附条件约定的问题。马广华、张学美称以房抵债时存在保留居住权的附条件约定，但李明永、李敏不予认可，马广华、张学美、马振鑫对此亦未能提供充分证据加以证实，其对此应承担举证不能的法律后果。马广华、张学美虽称保证书、承诺书能够证明以房抵债时附保留居住权的条件，但保证书、承诺书均形成于2018年8月份至10月份，与讼争房屋以房抵款并非同一时期，而根据保证书、承诺书记载的内容，亦无法得出与讼争房屋交易之间存在关联性，故马广华、张学美的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于马广华、张学美对讼争房屋是否享有居住权的问题。在《中华人民共和国民法典》施行前，我国法律及司法解释对居住权的规定仅限于《中华人民共和国合同法》第二百三十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第二十七条的规定，其立法宗旨在于保障承租人的共同居住人、离婚后弱势一方的居住利益。我国现行的婚姻家庭法律对于配偶之间、父母子女之间的法定义务有明确规定，各主体间亦因此相互享有居住他人所有的房屋的权利。本案中，马广华、张学美系马树连的父母、李敏的外祖父母，并基于双方存在特殊的身份关系进而主张居住权，对此应考虑双方之间亲属关系的亲疏程度、是否负有法定义务、主张权利一方的生活处境以及双方是否存在共居关系等因素综合加以判断。因马广华、张学美针对涉案房屋与马树连、李明永多次发生纠纷并报警处理，双方关系较为紧张；李敏系涉案房屋所有权人，其虽与马广华、张学美系祖孙关系，但并不负有法定赡养义务；双方就二老居住涉案房屋事宜多次交涉，关于居住条件、要求等存在动议但尚未商定，本案亦不存在马广华、张学美基于占有保护而享有的排除妨害权利。据此，本院认定马广华、张学美主张对讼争房屋享有居住权缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据现有法律规定并结合本案举证情况，本院虽对马广华、张学美主张的居住权难以支持，但仍倡导双方当事人从亲情出发，秉持互信互爱、互谅互让的原则，晚辈应尊重长辈的意愿，长辈也宜体谅晚辈的难处，在兼顾双方利益的情况下，发扬孝悌之风，寻求双赢之道，联合其他赡养义务人妥善解决马广华、张学美的晚年安居问题。综上所述，上诉人马广华、张学美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人马广华、张学美负担。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  庄业富审判员  徐金鸽二〇二〇年十一月十一日书记员  叶甜甜