上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9510号上诉人(原审被告)：缪林钰，女，1989年2月3日出生，汉族，户籍所在地江苏省。被上诉人(原审原告)：上海东量房地产经纪有限公司，住所地上海市。法定代表人：刘魁双，执行董事。委托诉讼代理人：黄虹婷，上海东方环发律师事务所律师。上诉人缪林钰因与被上诉人上海东量房地产经纪有限公司(以下简称“东量公司”)居间合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初8474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。缪林钰上诉请求：一、依法撤销青浦区人民法院(2020)沪0118民初8474号民事判决；二、请求法院依法改判；三、一审诉讼费由东量公司承担。事实和理由：一审判决的居间费用过高，关于居间报酬标准，我国法律对此还没有相应规定，因此确定居间人的居间报酬应按照公平合理的原则，根据居间人的劳务合理确定。所谓合理应考虑诸多原因，如居间人所付出的时间、精力、物力、财力、人力以及居间事务的难易程度等因素，合理确定。基于社会公序良俗的考虑，如果法院在审理中认为双方的约定明显过高，不合情理，可对之酌情予以调整。一审判决认定东量公司所做的工作仅为促使签订合同，无论从房源的寻找，还是办理过户、贷款、交房等一系列工作都是缪林钰自行完成。仅因为在签订合同起了点沟通作用就能获利如此巨大数额，这是何等的不合理，二审法院应对此做相应的调整。综上，请求法院撤销原判决，依法改判。东量公司书面意见辩称，缪林钰与东量公司签订的居间合同成立有效。东量公司积极促成了缪林钰与卖方的合同签订，并于签约当日签订《佣金确认单》，约定就东量公司提供的该居间服务，缪林钰向东量公司支付居间服务费人民币(以下币种均为人民币)37，200元。在2018年5月至2019年7月长达一年多的时间中，东量公司持续跟进缪林钰与卖方房产买卖情况，包含网签、贷款、过户等。根据缪林钰与东量公司聊天记录可知，在交易过程中，东量公司在为缪林钰购房、贷款及过户事宜与缪林钰进行沟通，缪林钰亦同意东量公司协商如何与卖方沟通事宜，故东量公司已实际履行居间服务，缪林钰应按照《佣金确认单》约定支付居间服务费37，200元。一审结合案件实际情况，酌情确认居间服务费为33，000元，符合法律规定的公平合理原则。一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，缪林钰的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。东量限公司向一审法院起诉请求：1．缪林钰支付东量公司居间服务费37，200元；2．缪林钰支付东量公司违约金(以37，200元为基数，按日千分之五，自2019年8月3日起计算至实际清偿之日止)。一审法院认定事实：2018年5月28日，SHUMANNIEWEI代表出卖人张潜(甲方)、买受人缪林钰(乙方)与东量公司(丙方)签订编号为XXXXXXX房地产买卖居间协议一份，该协议载明：二、房地产的基本情况：2.1坐落：青浦区白鹤镇绿地丽水名邸5号(以下简称“系争房屋”)；2.2权利人：张潜；建筑面积146.72平方米；2.3房地产权证编号：沪房(地)青字(2012)第006574号；三、交易条件：总房价款为人民币3，100，000元。六、居间成功：《房地产买卖协议》(附件一)成立即表明买卖合同成立，丙方居间成功。七、佣金支付：甲、乙双方应当于买卖合同成立之日分别按照本协议第三条约定的总房价款的1％各自支付丙方佣金，且甲、乙双方同意丙方可以转付或保管的任何款项中扣除应付的佣金。该条款“约定的总房价款的1％各自支付丙方佣金”被黑色笔划掉并附有案外人孙林签名、落款时间为2018年6月3日的备注(缪林钰提供的买卖居间协议第七条上仅有黑色笔划横并未附有备注)。该房地产买卖居间协议另做了其他约定。附件一：房地产买卖协议1.1总房价款：3，100，000元(大写：叁佰壹拾万元整)。六、其他约定：乙方于2018年9月1日前支付甲方购房定金200，000元整(含50，000元定金)。2018年12月1日前支付甲方购房首付款800，000元整(含定金200，000元整)。2019年6月1日前支付全部购房款3，100，000元整(含首付款800，000元整)。甲、乙双方协商2018年9月1日前违约金为50，000元整。2018年12月1日前违约金为200，000元整。当天，佣金支付方缪林钰(甲方)与佣金收受方东量公司(乙方)签订佣金确认书，该佣金确认书载明：成交房屋地址为上海市青浦区白鹤镇绿地丽水名邸5号。交易方式为买卖，成交金额为3，100，000元整。甲方在交易中的地位为买受方。佣金金额为叁万柒仟贰佰元整。支付日期为该房屋买卖交易过户当日支付全部佣金。甲方经乙方居间介绍，与交易相对方进行上述房地产的租售交易。现甲方确认，应按照上述所列之条件及下述条款的约定向乙方支付佣金。4．甲方应按照支付日期及时付款，未经乙方同意而延迟支付，乙方有权追索滞纳金(按照延迟支付佣金数额每天千分之五计算)。该佣金确认书另约定了其他事项。一审法院另查明，2018年9月1日，东量公司工作人员与缪林钰主要微信聊天内容为：东量公司工作人员称：“和她确定下日期，比如你写好9月4号，你回来我当面给你钱，可不可以？待回答可以，OK就截图，一定留好就行啦。”缪林钰称：“好的。”东量公司工作人员称：“沟通好了吗？”缪林钰称：“没回复呢暂时。不然您帮忙也说下。”东量公司工作人员称：“前两天到这就可以了，他这样答应，然后你们9月4号的时候碰头，再把这个事情弄好就OK了。”缪林钰称：“好的谢谢。”2018年12月10日，东量公司工作人员与缪林钰主要微信聊天内容为：缪林钰称：“刘兄，听我老公说阿姨的姐姐找过您跟您问及下批款的事情了……谢谢刘兄也是您一路这么帮忙，感谢。”东量公司的工作人员称：“小缪，你和小蒙这么信任我，我竭尽全力真的是应该的，不然我也对不起你们的这份信任……”2018年12月10日，东量公司工作人员与缪林钰主要微信聊天内容为：缪林钰称：“刘兄，这个事情不能直接给阿姨打钱吧，昨天我们跟孙经理碰面的时候孙经理说还需要你们和我们一起去和阿姨当面沟通的。”东量公司工作人员称：“我来问一下孙经理，你们昨天怎么说的？”缪林钰称：“哦孙经理说第三笔钱交了就算是40万那总共也有60万给到阿姨了，那就要把房产证放到你们那边了。本来孙经理还说要约网签的，但是我社保还没满5年，所以要等满了才能约网签。所以孙经理说要把房产证收下来。我是打了个草稿这样，您看下是否可以。如果不可以我再修正下。如果您有好的建议我也可以补充进去……阿姨，不好意思才看到您的信息。是这样的，中介这边也催我们第三笔款项的事情了，因为付款后产证需要押在中介那边，所以这需要中介和我们三方都在场来处理这个事情。所以这个事情只能等您回来后再处理了。这样呢？”东量公司工作人员称：“完美。”缪林钰称：“阿姨回复了，对于交房产证的事情她觉得不行。我告知她有疑问可以直接问孙经理，而且这个房产证也不是给我们是给到中介那边。阿姨又再次回复了，这个我们也不是很懂，这个需要孙经理帮忙处理了。这个该怎么弄了？”东量公司的工作人员称：“没关系，我们来联系房东阿姨。”缪林钰称：“好的。暂时沟通这么多。”东量公司员工称：“小缪，你好。孙经理给她发微信了，房东还没回复，我反馈我第一时间联系你。”缪林钰称：“好的谢谢刘兄。”2018年12月11日，东量公司工作人员与缪林钰主要微信聊天内容为：东量公司员工称：“已经联系好房东。”缪林钰称：“好的。”2019年7月6日，东量公司工作人员与缪林钰主要微信聊天内容为：东量公司的工作人员称：“小缪，阿姨今天又给孙经理打电话了，让我们赶紧把案子做完。现在网签的事不需要确定张潜的时间，只需要你们确定好两件事：1．全款还是贷款；2．什么时间可以网签。你们两个商量下，给个回复，孙经理要和阿姨确认时间。小缪，你们商量好了吗？阿姨这边等孙经理给回复。”缪林钰称：“……这个全款和贷款的事情，我们现在没办法跟你说……这两天的时间，我觉得你们这个真的，我真的有点不理解，你们为什么要疯狂的在这儿催我们……”东量公司工作人员称：“小缪，你今天的沟通语速很快，我能理解，但是很失望。第一，是阿姨现在要求网签，她一直在催我们，今天孙经理已经和阿姨沟通过了，阿姨说是可以暂缓，但要求你们给个确定的时间……第四，我们一直在为你们双方在协调，怎么到了这个时候，你觉得我们什么都没做，你认为我们还需要做什么。第五，根据合同，房东阿姨已经一再放宽时间……”2019年5月30日，蒙俏枞(系缪林钰丈夫)与东量公司工作人员主要微信聊天内容为：蒙俏枞称：“1．阿姨今天来问我们最后一笔款子的事情了，说是6月1日之前付清，但是我们自己查看了下当时写的单子上面写的是6月1日之前过户。现在我们自己查了社保可能要到6月底才满60个月。2．阿姨那边关于这个手写的东西，当时孙经理也在的，如果方便希望孙经理出面帮忙解释和沟通下。毕竟这些流程什么的我们也不懂，解释也解释不清楚。我想我们方便沟通好才跟阿姨说。”2019年6月26日，蒙俏枞与东量公司工作人员主要微信聊天内容为：东量公司工作人员称：“小蒙，你这几天还是把社保单去拉一下，把银行贷款的事落实好，你看怎么样？”2019年7月8日，蒙俏枞与东量公司工作人员主要微信聊天内容为：东量公司工作人员称：“小蒙，你好。我把你们所需材料清单发给你，至于是贷款还是全款，具体哪天可以交易，你们给具体时间。下家网签所需材料全款……贷款……办贷款所需材料：上产证所有人……过户所需材料……”2019年7月10日，蒙俏枞与东量公司工作人员主要微信聊天内容为：东量公司工作人员称：“小蒙，你好。关于这套房子的付款方式，你们上次说10号给答复，不知道你们是否决定好了，房东阿姨在等我们的回复，烦请告知。”2019年7月21日，缪林钰、蒙俏枞与卖家的微信群主要聊天内容为：蒙俏枞称：“前天说不用中介要资金监管就可以。现在又要中介介入。我不知道你们为何非得要这个中介来介入，是否联合中介算计我们。7月17日在交易中心中介孙经理给你们打电话……”一审法院还查明，2018年5月28日，缪林钰城镇职工基本养老保险缴费尚不足累计缴费月数60个月，截至2019年6月，累计缴费月数60个月。根据缪林钰的申请，华东政法大学司法鉴定中心于2020年6月18日出具华政［2020］物证(文)鉴字第A-111号文检鉴定意见书：检材《佣金确认书》“甲方”处的“缪林钰”签名字迹与样本材料上的“缪林钰”签名字迹是同一人所写。缪林钰为此支付鉴定费3000元。一审审理中，东量公司与缪林钰一致确认系争房屋于2019年8月3日过户至缪林钰方名下且该房源由缪林钰提供。一审审理中，东量公司表示，系争房屋的联系方式是东量公司通过自己的方式找到的。东量公司与卖方沟通压低房价，确定房款支付周期。缪林钰于2018年7月不具备上海购房资格，且资金不充足，东量公司多次与卖方协商延迟支付房款时间。缪林钰于2019年7月11日起不再与东量公司联系。后缪林钰获得购房资格后，直接联系卖方办理过户手续，并拒绝支付居间费用。缪林钰表示，系争房屋出卖方的联系方式是缪林钰向东量公司提供的，房屋价款是缪林钰与出卖人早就协商好的。东量公司仅仅参与了签订居间协议，但买卖协议并非通过东量公司居间签订，东量公司工作人员对该协议第七条的佣金条款进行过篡改，东量公司存在欺诈，故居间协议与买卖协议均无效。居间协议和买卖协议上出卖人张潜的签字是东量公司员工去张潜家让张潜签的。交易过程中审税、确定贷款资格、房屋过户、水电煤交接等房产交易中最重要的过程东量公司均未参与，贷款事宜、办理房产过户缪林钰均未通知东量公司，因为东量公司未提供中介服务，缪林钰方就自行完成了。缪林钰是迟延支付了相应的购房款，但均系缪林钰方与出卖方进行沟通解决，东量公司并未参与。本来约定2019年6月1日进行房产过户，缪林钰以为当时社保已满60个月，东量公司亦未去核实，后来才知道未有过户资格，是缪林钰争取到卖方的同意等缪林钰具备过户资格时才将房屋过户。交易过程中，东量公司一直站在卖方的立场，并未为缪林钰方考虑。东量公司是自行将过户等准备材料通过微信告知蒙俏枞，缪林钰才是购房人，应该告知缪林钰。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。缪林钰称居间协议第七条佣金条款存在篡改，东量公司欺诈，导致居间协议和买卖协议无效，法院认为缪林钰已签署佣金确认书确定佣金金额，鉴于此居间协议第七条佣金条款被划掉存在合理性，缪林钰亦无法提供证据证明东量公司存在欺诈，即使存在欺诈，该欺诈行为使得居间协议和买卖协议无效并无法律依据，故对缪林钰的抗辩意见不予采信。居间协议、买卖协议系买卖双方及东量公司的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应为合法有效，东量公司与缪林钰应按约履行。本案中，东量公司召集买卖双方协商买卖事宜，并促成买卖双方签订了买卖协议、居间协议，缪林钰并签订佣金确认书确认了应付佣金金额及支付条件，居间已成功。缪林钰称不同意支付佣金的原因是房屋买卖交易的重要步骤均是缪林钰自己完成，东量公司仅参与了居间协议及买卖协议的签订，对此东量公司不予认可。一审法院认为，从东量公司提供的微信聊天记录显示，在交易过程中，东量公司在为缪林钰购房、贷款及过户事宜与缪林钰方进行沟通，缪林钰亦同东量公司协商如何与卖方沟通事宜，故缪林钰认为东量公司未提供居间服务的抗辩意见，缺乏事实依据，不予采信。东量公司应提供的服务包括促成合同成立及之后帮助买卖双方签订正式合同、办理过户、贷款、交房手续等一系服务，现缪林钰违约致使东量公司无法继续提供服务，虽系缪林钰故意阻却，但因东量公司确实未提供完整服务，故缪林钰要求调低居间费金额的主张，予以支持。考虑到房源由缪林钰提供，结合本案的实际情况，酌情确认居间服务费金额为33，000元。关于东量公司主张支付违约金的诉讼请求，因缪林钰存在违约，故缪林钰应支付东量公司相应的违约金。缪林钰称东量公司违约金过高应予以适当减少，法院将违约金计算标准调整至每日万分之六。因佣金确认书明确居间服务费应于2019年8月3日过户当天支付，故将违约金计算时间点调整至2019年8月4日。判决：一、缪林钰应于判决生效之日起十日内支付上海东量房地产经纪有限公司居间服务费33，000元；二、缪林钰应于判决生效之日起十日内支付上海东量房地产经纪有限公司违约金(以33，000元为基数，按日万分之六，自2019年8月4日起计算至实际清偿之日止)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。根据查明事实，东量公司已促成买卖双方签订了买卖协议、居间协议，缪林钰亦签订佣金确认书确认了应付佣金金额及支付条件，东量公司居间已成功。但因缪林钰原因，东量公司未能提供办理过户、贷款、交房手续等后续服务，故一审法院结合本案实际，酌情确定缪林钰支付东量公司居间费33，000元，并无不当。缪林钰上诉主张居间费用过高，要求予以调整，缺乏事实与法律依据，对其主张本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币730元，由上诉人缪林钰负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘海邑审 判 员 徐 庆审 判 员 王 伟二〇二〇年十一月二十七日法官助理 张黎明书 记 员 张黎明附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……