安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终1386号 上诉人（原审被告）：姬如军，男，1960年1月5日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市相山区。 上诉人（原审被告）：乔桂珍，女，1960年5月12日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市相山区。 上述二上诉人共同的委托诉讼代理人：周伟，安徽亚星律师事务所律师。 上述二上诉人共同的委托诉讼代理人：张宝晨，安徽亚星律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：刘理想，男，1982年8月29日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：金绍辉，安徽胜方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐立新，安徽胜方律师事务所律师。 原审第三人：姬毛宁，女，1987年11月2日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 上诉人姬如军、乔桂珍因与被上诉人刘理想、原审第三人姬毛宁房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人姬如军及其与乔桂珍共同的委托诉讼代理人周伟，被上诉人刘理想及其委托诉讼代理人金绍辉、徐立新到庭参加诉讼。原审第三人姬毛宁经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 姬如军、乔桂珍上诉请求：1.依法撤销一审判决,驳回刘理想的诉讼请求;2.一审诉讼费用由刘理想承担。事实和理由:一、一审认定事实不清。1.涉案买卖合同交易的标的物属于政策性禁止交易的拆迁安置房系无效合同,依法不发生违约金赔偿问题。拆迁安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。拆迁安置房屋虽然个人享有使用权,但不具有完整物权,并受到政策限制,一定期限内不能上市交易。尽管尚未制定拆迁安置房交易政策,但参照《淮北市人民政府办公室关于印发淮北市经济适用住房建设和管理办法的通知》第七条“经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应。禁止以经济适用住房名义取得行政划拨土地,变相开发普通商品房。”第十三条“经济适用住房所有权人在取得房屋所有权证之日起满5年后允许上市交易;上市交易时,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的55%向政府交纳土地收益等价款。补交款项后,该房产性质视为完全产权商品住房。”可知拆迁安置房是不能上市交易的,即便5年后交易也是附条件。《城市房地产管理法》第三十八条第四项“共有房地产,未经其他共有人书面同意的”及第六项“未依法登记领取权属证书的”。其立法目的就是为制止来源不明、权属不清的房地产转让。涉案房屋系拆迁安置房屋,其占用的土地是划拨土地,如果转让应当获得人民政府的批准，目前无证据证明涉案房屋的转让行为获得人民政府的批准同意。2.刘理想不享有物权期待权。物权期待权是指对不动产所有权登记至其名下的期待。尽管姬如军、乔桂珍与刘理想签订了房屋转让协议,但因案涉房屋不符合商品房买卖政策,不能办理房屋登记,涉案房屋买卖行为不能产生物权变动的结果,所以刘理想不享有物权期待权。即便姬如军、乔桂珍不存在无权处分的行为,涉案房屋也无法达到物权转移的目的。在房屋转让协议签订时就无法实际履行,究其原因并非因姬如军、乔桂珍违约所致，一审认定姬如军、乔桂珍违约而解除双方的房屋转让协议,并判令姬如军、乔桂珍承担违约责任,属于事实认定不清。二、一审适用法律错误。1.姬如军、乔桂珍不应承担赔偿责任。合同无法履行的原因是房屋产权属性不明和政策原因无法完成交易,并不是姬如军、乔桂珍的过错。2.姬如军、乔桂珍不具有返还23万元购房款的义务。姬如军、乔桂珍并未实际收到刘理想支付的购房款23万元。据刘理想所述,其中14万元是刘理想放高利贷产生的利息。根据民间借贷司法解释第十四条第(三)项规定，未依法取得放贷资格的出借人,以营利为目的向社会不特定对象提供借款的民间借贷行为无效。在涉及14万元资金问题上,刘理想一直闪烁其词,至今未提供证据证明其与姬文兴之间是否存在给付借款或者结算的属于合法的利益,其以该债权折抵购房款的行为,不应受到法律保护。现因涉案房屋转让协议无法履行被解除,刘理想以违法高利贷利息形成的利益,折抵购房款的行为,自然不应继续存在,更不能直接判令姬如军、乔桂珍承担还款义务。即便刘理想主张权利,亦应向原债务人姬文兴主张权利,姬如军、乔桂珍没有返还的义务。此外2万元是政府发放的安置过渡费,属于姬如军、乔桂珍全家所有,一审计算为刘理想支付的购房款明显罔顾事实。另外1万元,刘理想所述系用其他人债权折抵,应由其他人主张该权利。3.一审既没有考虑本案协议签订的背景,也没有考虑本案与正常市场交易的迥异,盲目认为姬如军、乔桂珍不诚信,并加大对姬如军、乔桂珍的惩罚力度。本案协议的签订,刘理想亦存在过错,亦应承担相应的责任,应当减轻姬如军、乔桂珍的赔偿责任和违约责任。对于涉案房屋的性质刘理想是明知的,拆迁房屋多人共有也是明知的,其购买涉案房屋目的,不是为居住目的进行的正常购买,而是为了姬文兴尽快偿还所欠高利贷产生的,且涉案房屋多年未竣工。4.约定的违约金过高，应当予以降低。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条,当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。刘理想未举证证明其实际损失，一审判令姬如军、乔桂珍支付违约金10万元,明显高于造成的损失。5.本案存在违约金和利息重复计算。违约金的性质既有补偿性,又有赔偿性,在守约方不能举证证明其除利息损失外还存在其他损失,违约金能够足以涵盖其利息损失情况下,另行主张利息损失的,不应支持。合同约定违约金应视为对损害赔偿金额的预先确定,因而违约金与损害赔偿不可并存。利息损失可以作为确定违约金数额大小的标准,不能简单叠加。综上,请二审公正审理。 刘理想辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，姬如军、乔桂珍的上诉无事实和法律依据。案涉房屋转让协议合法有效，案涉房屋是安置后的房屋，与一般商品房没有区别，可以自由交易。淮北市人民政府的通知不属于法律范畴，更不能作为法律依据。拆迁协议上没有姬毛宁签名，安置房有两套，其可以通过协商的方式解决。刘理想已支付23万元购房款的事实，已经过两审法院生效判决确认。关于违约金，该协议2015年签订距今已5年，相同地段房屋均价已达八九千元，双方约定违约金10万元，完全不能弥补房价增长的损失，更不存在过高之说。关于违约金和利息重复计算，合同法规定，一方当事人违反合同约定的，另一方可以要求支付违约金及赔偿损失，利息损失是刘理想客观存在并实际发生的损失，与约定违约金并不冲突。综上，请二审驳回上诉，维持原判。 姬毛宁未提交书面陈述意见。 刘理想向一审法院起诉请求：1.依法解除姬如军、乔桂珍与刘理想于2015年11月20日签订的《房屋转让协议》；2.依法判令姬如军、乔桂珍向刘理想返还购房款23万元，并支付利息62100元（以23万元为基数按年利率6%自2015年11月22日暂计算至2020年5月22日，以后的利息继续按年利率6%计算至款项付清时止）；3.依法判令姬如军、乔桂珍向刘理想支付从2017年11月21日起至2020年5月21日的房租费31795.2元（12元/平方米×88.32平方米×30月，以后的房租继续计算至合同解除时止）；4.依法判令姬如军、乔桂珍向刘理想支付违约金10万元；5.本案诉讼费、保全费等由姬如军、乔桂珍承担。 一审法院认定事实：2015年11月20日，乔桂珍与刘理想签订《房屋转让协议》，约定乔桂珍将其所有的位于淮北火车站（新）南广场北苑小区3幢13层1305室（建筑面积88.32平方米）房屋转让给刘理想，转让价格28万元，刘理想先付22万元，余款在乔桂珍将房产交付后三日内付清，乔桂珍协助刘理想办理产权转让手续，费用在1000元内由刘理想负担；协议签订后二年内房租由乔桂珍收取，二年后如不能交付房产由刘理想收取到房屋交付时止，并约定违约金10万元。姬如军、乔桂珍以刘理想未按协议约定支付购房款为由提起诉讼，要求解除双方的房屋买卖合同，一审法院于2018年4月10作出（2018）皖0603民初246号民事判决，判决解除双方之间的房屋转让协议。刘理想不服，上诉至淮北市中级人民法院，淮北市中级人民法院作出（2018）皖06民终764号民事裁定将该案发回重审。一审法院另行组成合议庭进行审理，2018年12月24日，作出（2018）皖0603民初3978号民事判决，判决驳回姬如军、乔桂珍的诉讼请求。姬如军、乔桂珍不服，上诉至淮北市中级人民法院，淮北市中级人民法院作出（2019）皖06民终264号民事判决予以维持，判决认定刘理想签订房屋转让协议时已先行支付了23万元购房款。上述判决生效后，姬如军、乔桂珍向淮北市中级人民法院提出再审申请，认为刘理想没有证据证明其已支付了23万元购房款，淮北市中级人民法院于2020年5月11日作出（2020）皖06民申14号民事裁定驳回了其再审申请。2008年11月28日，乔桂珍与淮北市国有资产运营有限公司签订《淮北市火车站新广场房屋拆迁补偿安置协议》，载明乔桂珍原分配宅基地人口4人，为姬如军、乔桂珍、姬文兴、姬毛宁。安置房地点为南广场北苑小区3幢1304号和1305号。一审法院另查，刘理想于2019年6月3日申请诉前财产保全，请求对姬如军、乔桂珍名下的位于淮北火车站（新）南广场北苑小区3幢13层1305室房屋产权予以查封，当日，一审法院作出（2019）皖0603财保133号民事裁定书对该房屋予以查封，刘理想支付保全费2270元。涉案房屋现已具备交付条件。刘理想认为姬如军、乔桂珍以实际行动表示不再履行《房屋转让协议》，已构成根本违约，提起本案诉讼。 一审法院认为，双方签订的《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，依法为有效协议。第三人姬毛宁认为其系案涉房屋的共有人，姬如军、乔桂珍处置案涉房屋时未经其同意，该处分行为无效，房屋转让协议无效。姬如军、乔桂珍处分涉案房屋时虽未经共有人姬毛宁同意，该处分行为仅是无权处分行为，不必然导致案涉协议无效，仅产生物权无法变动的后果。案涉房屋已具备交付条件，刘理想认为姬如军、乔桂珍以其行为表明不再继续履行协议，且姬毛宁亦不认可转让房屋行为，刘理想要求解除该协议符合法律规定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘理想要求支付以23万元为基数从2015年11月至2020年5月年利率6%的利息及自2017年11月至2020年5月的房屋租赁费。双方在协议中约定房屋二年内未交付的支付之后的房屋租赁费，根据上述规定，涉案协议已经解除，故对刘理想要求继续履行支付房屋租赁费的诉求不予支持，对其要求返还已付的23万元购房款及其相应利息的诉求予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方在《房屋转让协议》中约定的违约金数额10万元符合法律规定，予以支持。姬如军、乔桂珍称约定的违约金数额过高，因房屋买卖协议系2015年签订，至今已五年之久，房屋价格现已上涨，故对姬如军、乔桂珍要求减少违约金的请求不予支持。综上，刘理想的诉讼请求部分成立，予以支持。判决：一、解除姬如军、乔桂珍与刘理想签订的《房屋转让协议》；二、姬如军、乔桂珍于判决生效之日起十五日内返还刘理想23万元，并按年利率6%支付自2015年11月至实际付清之日止的利息；三、姬如军、乔桂珍于判决生效之日起十五日内支付刘理想违约金10万元；四、驳回刘理想的其他诉讼请求。案件受理费7658元，由刘理想负担574元，姬如军、乔桂珍负担7084元；保全费2270元，由姬如军、乔桂珍负担。 二审中，当事人未提交新证据并坚持一审举证质证意见。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.案涉房屋转让协议是否有效；2.姬如军、乔桂珍应否返还刘理想购房款23万元及其利息；3.姬如军、乔桂珍应否支付刘理想违约金，如应支付，具体数额如何确定。 关于案涉房屋转让协议效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，双方经协商一致签订的房屋转让协议系其真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，该房屋转让协议交易的标的物是被拆迁安置后的房屋，并非被拆迁房屋，与经济适用住房亦非同一概念，不适用经济适用住房的相关政策规定。故姬如军、乔桂珍主张该房屋转让协议无效的上诉理由不能成立，一审认定该房屋转让协议有效正确，应予维持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。姬如军、乔桂珍作为该房屋转让协议的出卖方，以提起诉讼的方式请求解除该房屋转让协议，应当视为以自己的行为表明不履行主要债务，刘理想主张解除该房屋转让协议符合法律规定，一审予以支持正确，应予以维持。 关于姬如军、乔桂珍应否返还刘理想购房款23万元及利息问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院（2018）皖0603民初3978号民事判决及淮北市中级人民法院（2019）皖06民终264号民事判决和（2020）皖06民申14号民事裁定，对刘理想已支付涉案房屋购房款23万元的事实予以认定。一审认定涉案房屋转让协议解除后姬如军、乔桂珍应当返还刘理想购房款23万元及其利息符合法律规定，应当予以维持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。姬如军、乔桂珍未举证证明上述生效判决已经再审改判并推翻对刘理想已支付涉案房屋转让协议购房款23万元事实的认定，故姬如军、乔桂珍关于刘理想未支付其23万元购房款的上诉理由不能成立。 关于本案违约金的支付问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。姬如军、乔桂珍通过诉讼方式表明不履行主要债务，该行为已构成违约，案涉房屋转让协议约定违约金为10万元，一审综合考虑协议签订时间较长，姬如军、乔桂珍的违约程度以及刘理想的预期利益等因素，认定姬如军、乔桂珍应支付刘理想违约金10万元具有事实基础和法律依据。姬如军、乔桂珍主张约定的违约金数额过高，违约金足以涵盖其利息损失，但未提供充分证据予以证明，对姬如军、乔桂珍关于减少违约金的请求不予支持。 综上所述，姬如军、乔桂珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7658元，由姬如军、乔桂珍负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵永生 审判员  葛 侠 审判员  李 姗 二〇二〇年十一月十七日 法官助理朱明清 书记员李玥彤 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。