浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初16549号 原告：义乌市奥熙日用品有限公司，住所地：义乌市江东街道东苑工业区东兴路****。 法定代表人：徐军委。 委托诉讼代理人：虞庄、张婷婷，浙江浙融律师事务所律师。 被告：义乌市志强袜业有限公司，住所地：义乌市赤岸特色工业小区。 法定代表人：朱恒盛。 委托诉讼代理人：王俊、王升，北京盈科（义乌）律师事务所律师。 第三人：义乌市兴华房地产经纪有限公司，住所地：义乌市稠城街道义****。 法定代表人：余利刚，执行董事。 原告义乌市奥熙日用品有限公司为与被告义乌市志强袜业有限公司、第三人义乌市兴华房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2020年10月21日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员张凯适用简易程序独任审判，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告义乌市奥熙日用品有限公司的法定代表人徐军委及委托诉讼代理人虞庄、被告义乌市志强袜业有限的公司法定代表人朱恒盛及委托诉讼代理人王俊、第三人义乌市兴华房地产经纪有限公司的法定代表人余利刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告义乌市奥熙日用品有限公司向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告、第三人签订的《房屋买卖合同（居间）》于2020年9月28日解除；二、判令被告立即返还原告购房定金100万元，由第三人配合给付。事实与理由：原告义乌市奥熙日用品有限公司与被告义乌市志强袜业有限公司在第三人义乌市兴华房地产经纪有限公司的居间下于2020年8月12日签订《工业厂房买卖合同（居间）》，合同中约定甲方（被告）将拥有位于义乌市××镇××小区的一副工业用地以1800万元的价格出卖给乙方（原告），乙方在签订合同后，在2020年8月12日向甲方支付人民币100万元作为购房定金，如定金打到丙方（第三人），由丙方保管，丙方向乙方出具收条。合同中另对过户事项、付款方式、三方的权利义务、违约责任和合同解除、争议解决及其他事项等进行了约定。原告在签订合同后按约向被告支付购房定金100万元，定金支付至第三人法定代表人余利刚的账户，由第三人进行保管。第三人向原告出具了收条一份，载明收到购房定金100万元整。因案涉厂房所在的工业区可能面临政府拆迁，以及被告口头上称附近有工业区已经确定拆迁，会有租户承租案涉厂房，租金收益归原告所有，但实际上直到2020年9月底，案涉厂房都无租户承租。在多种因素影响下，2020年9月28日，原告法定代表人与被告法定代表人通过微信方式沟通解决方案，被告告知原告其已经告诉第三人解除案涉合同，且政府已经通知提交厂房的土地证和房产证，要原告与第三人联系后续解决事宜。原告当日向被告提出双方达成协议将案涉合同解除的方案，被告明确表示同意解除合同。后原告要求被告返还已收取的定金100万元，但被告却反悔，要求原告继续履行合同，拒绝返还100万元定金。原告与被告及第三人签订的《工业厂房买卖合同（居间）》合法、有效，受法律保护。但在该合同的履行过程中，原、被告作为案涉厂房的买卖双方，已经于2020年9月28日自愿协商一致，同意解除案涉合同，因此案涉合同于2020年9月28日解除。在案涉合同解除后，被告已收取的100万元购房定金应当全部返还给原告。因该定金保管于第三人处，第三人作为居间方，应协助被告予以返还。现被告及第三人拒不返还原告定金的行为已经侵犯了原告的合法权益。庭审中，原告补充称事实与理由倒数第二段是被告与原告提出解除涉案房屋解除合同的方案，原告同意解除。另外，经原告走访被告属于2019年亩产效益评价Ｄ类企业，即最差的。根据义乌市人民政府印发的《关于工业企业亩产效益综合评价全面推进亩均论英雄改革的实施意见》第4.4条对Ｄ类企业进行了很多的限制，被告如果要转让案涉厂房，必须要经过镇政府工业部分许可，但该部门不知道这回事，因此，案涉合同还有很大的后遗症，被告作为Ｄ类企业向主管部门隐瞒了与他人进行交易的关键事实，就算其他都是顺利发展，交易也过不了最终的这一关。 被告义乌市志强袜业有限公司辩称，驳回原告的诉讼请求。实际上双方在第三方中介的见证下签订了涉案房屋的买卖合同是事实，并且在签订当中，原告对涉案厂房可能要拆迁也是知情的，实际上从2020年9月28日微信聊天内容来看，首先提出要解除合同的原告，微信聊天记录上原告很清楚地说明我们双方之间解除，不要通过中介，而且中介费也可以不付，双方聊天只不过是对协商解除的协商过程，并没有确定甲乙双方解除，而且我们认为，因涉案合同也包括第三人即中介方就算合同协商一致解除也要经过第三人方的认可，因为法律规定，当事人协商一致解除合同的，应该是包括签合同的各方都是。所以，在没有协商一致的情况下，双方的合同在9月28日是没有解除，另外从法律规定来看，除了协商解除一致，一方要提出解除合同不管是否违约，都应当通知到对方，而且该给对方三个月的异议期，所以本案当中不适用双方协商一致合同解除，不应当返还定金。关于D类企业，是因为去年农产税达不到政府要求，但政府要求D类企业要不提升企业的亩产效益，要不买卖。原告认为我的企业评级不能买卖，但我与原告的买卖是股份买卖，是不需要政府同意，是经过工商部门变更。我告知原告法定代表人政府可能可收回土地，但合同交付是12月15日，但原告没有同意解除。9月28日至10月14日这段时间，原告又委托中介拿出来卖给第三人，还打电话给我问我是否同意，我说同意的。 第三人述称，我尊重原、被告双方的意见。原告要求解除合同，被告是不同意解除合同，跟他们的微信聊天记录我的手机上没有删除和变动。 原告为证明其主张向本院提交如下证据： 一、工业产房买卖合同（居间）一份，证明：原告与被告在第三人的居间下于2020年8月12日签订了《工业厂买卖合同（居间）》，合同中对房产基本情况、交易价格及相关税费、过户事项、购房定金及付款方式、各方权利义务、违约责任及合同解除、争议解决等事项进行约定的事实。 二、银行交易明细打印件、支付宝账单详情打印件、收条各一份，证明：原告与被告支付购房定金100万元，该定金由原告支付给第三人法定代表人余利刚账户，由第三人进行保管的事实。 三、原告法定代表人徐军委与被告法定代表人朱恒盛的微信聊天截图，证明：原、被告双方于2020年9月28日协商一致，确认解除2020年8月12日签订的《工业厂房买卖合同（居间）》。 四、顺丰快递电子存根打印件、通知函各一份，证明：原告于10月15日向被告、第三人成功发送通知函要求退还定金的事实。 五、微信朋友圈截图、流动人口登记表各一份，证明：1、第三人于10月16日再次公开销售案涉厂房的事实。2、原、被告之间的厂房买卖合同已经解除，同时第三人认可合同解除的事实。3、程蝶系第三人员工的事实。4、微信广告发布者微信注册手机号就是程蝶流动人口登记手机号158××××4102的事实。 六、产权证书复印件一份，证明：案涉交易的厂房面积，地址与1，地址与10月16日第三人微信朋友圈广告面积、地址一致足以特定化，明确是案涉厂房。 被告质证认为，1、对证据一的真实性没有异议，对原告的证明目的有异议，该份合同的当事人应该是买卖双方以及中介方，是三方签订的合同。如果该合同要解除的，应当是三方协商一致。2、对证据二没有异议，确实有钱交到第三方，但不能证明要求返还。3、对证据三的真实性没有异议，但对原告的证明目的有异议，该聊天记录首先28日发起人是原告，是原告首先要提出来解除合同，双方在聊天记录中协商的口气，而且被告也明确告知原告是要通过第三方即中介方的。所以该聊天记录不能证明双方已经谈好，买卖合同、居间合同都是没有谈好协商一致的。且聊天记录后面即10月2日之后双方是通过话的，但是因为通话内容没有办法保存，刚刚被告对通话内容也进行了陈述，都不能证明双方已经协商一致解除合同。4、对证据四的真实性没有异议。对证明目的有异议，通知函是原告自己单方的行为，只能证明该通知函被告收到过，并非能够证明双方已经解除合同，因为通知函内的内容是协商一致，实际上双方没有协商一致。5、对朋友圈的截图，这是第三人的微信聊天记录，我方并不知情。实际上我们没有说双方解除，叫中介方出卖的意思表示。6、对证据六的真实性没有异议。 第三人质证认为，对原告第一次提供的证据即证据一、二、三认可。对补充证据的第一组没有异议，我收到函之后就跟被告核实，被告跟我说双方没有解除。对于10月16日再次公开销售，是因为原告委托的，不是被告要求我们再转售的。对产权证没有异议，程蝶是我们员工是事实的。 被告及第三人未向本院提供证据。 根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对上述证据认证如下： 原告提供的证据中，各方对证据一的工业厂房买卖合同均无异议，本院予以确认，各方有关权利义务关系应据此处理。证据二能够证明原告按约支付定金100万元的事实，该款项由第三人保管。被告对证据三微信记录的真实性予以认可，该微信记录反映了双方就涉案合同履行的协商过程，其中双方曾提及解除合同，但结合聊天上下文语言及文字表述内容，尤其是2020年9月28日18:06被告59秒语音短信的内容，被告多次使用“假如”一词对合同解除与否相应的后果予以表述，且被告最后一句“假如行的话，咱们现在就可以”，还是与原告协商的语气，原告此后亦未予明确回复，应认定双方就解除合同事宜仍处于协商阶段，对是否解除及解除合同的后续处理等关键事宜尚未达成最终一致意见，故该证据不能达到原告的证明目的。被告及第三人对证据四真实性无异议，但有关内容系原告自行制作，被告及第三人收到函件并不意味着对其中内容的认可。对证据五的真实性予以确认，结合原告及第三人陈述，应认定涉案厂房出售信息系原告要求第三人发布，并非被告。对证据六予以确认。 根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定以下事实： 2020年8月12日，原告（甲方）、被告（乙方）在第三人（丙方）居间下于签订《工业厂房买卖合同（居间）》一份，约定甲方将位于义乌市××镇××小区的工业用地及其上房屋以1800万元的价格出卖给乙方，其中土地证号为义乌国用（2005）第47-180**，房产证号为义乌房权证赤岸字第ｃ00041854号、义乌房权证赤岸字第ｃ00041853号和义乌房权证赤岸字第ｃ00139936号；双方应在合同签订之日各向丙方支付中介费18万元；乙方合同签订之日支付100万元作为购房定金，如定金打到丙方（第三人），由丙方保管，丙方向乙方出具收条；甲方收到定金后开始办理过户手续，于2020年12月15日前办理过户手续，如遇政策调整或不可抗力因素时间顺延；余款1700万元在办理不动产权证书过户前支付；合同附件中补充约定被告名下房产及股权以股权转让方式成交，股权转让前，如遇政府拆迁，本合同作废等内容；合同中还约定了三方其他权利义务事宜。合同签订当日，原告将定金100万元支付给第三人，由第三人保管。合同履行过程中，原告因担心涉案房地产存在政府征收、拆迁等因素曾在2020年9月28日通过微信与被告提及解除合同一事，双方最终未就此达成一致意见。原告认为双方已协商解除合同，于2020年10月15日向被告及第三人寄送通知函各一份，认为涉案合同已与2020年9月28日解除并要求第三人将代收的100万元定金返还。同时，原告告知第三人将涉案房地产转售；第三人经与被告联系，被告否认解除合同一事，故第三人未返还原告定金，原告遂诉至本院。庭审中，各方确认涉案房地产所在地块目前尚未列入义乌市赤岸镇征收或拆迁范围。 本院认为，原、被告及第三人签订的工业厂房买卖合同（居间）系各方真实意思表示，且内容不违反有关法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应按约履行。依据上文论述，原告关于双方已协商一致解除合同的主张不能成立。原告述称涉案房地产交易需经政府有关部门同意或受本地政策限制，但均未据此举证，且庭审中亦自述有关文件未直接对此予以限制，而双方合同中约定的过户时间为2020年12月15日，目前履行期限尚未届满，无法认定涉案合同存在客观上履行不能的问题。综上，涉案合同既不存在协商解除的情形，也不符合约定或法定解除的条件，原告的诉讼请求依据不足，本院不予支持。各方的权利义务关系应视合同后续履行情况依约另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下： 驳回原告义乌市奥熙日用品有限公司的诉讼请求。 案件受理费6900元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 张 凯 二〇二〇年十一月二十日 书记员 颜虹英