山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终3167号上诉人（原审被告）：枣庄市薛城区新城街道托后社区居民委员会，住所地枣庄市薛城区辽河路锦泰花苑**院内，统一社会信用代码55370403MEA778049P。法定代表人：宋申山，主任。委托诉讼代理人：刘烨，山东薛国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：枣庄市宏兴物业管理有限公司，住所地枣庄市薛城区西托后村，统一社会信用代码913704037731691313。法定代表人：张联运，经理。委托诉讼代理人：褚海燕，山东法扬律师事务所律师。原审被告：枣庄市锦泰置业有限公司，住所地枣庄市薛城区永兴路**，统一社会信用代码91370400071339490x。法定代表人：辛朋，总经理。委托诉讼代理人：刘朋，山东薛国律师事务所律师。上诉人枣庄市薛城区巨山街道托后社区居民委员会（以下简称托后社区）因与被上诉人枣庄市宏兴物业管理有限公司（以下简称宏兴公司）枣庄市锦泰置业有限公司（以下简称锦泰公司）、物业服务合同纠纷一案，不服枣庄市薛城区人民法院（2020）鲁0403民初1643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。托后社区上诉请求：依法撤销薛城区人民法院（2020）鲁0403民初1643号民事判决，发回重审或改判驳回宏兴公司的诉讼请求。事实和理由：一、本案纠纷发生的背景本案纠纷发生的背景是因为被上诉人的物业服务质量差，小区业主意见大，导致其收不上来物业费：而由于其没有自有资金管，在收不来物业费的情况下又导致物业服务人员工资不能按时发放，服务工具如扫把、垃圾桶、消毒液等不能及时购买，垃圾无人及时清运，粪池不能按时清理、道路不畅等，反过来导致业主意见更大。在这种情况下，上诉人为了小区的物业管理不停摆，维护小区的基本生活秩序.经请示上级经管部门同意，暂时垫付部分物业费，垫付的额度以发放物业人员工资、日常购买扫把、消毒液等工具、电梯维保等实际开支为限，以帮助宏兴物业公司渡过难关：但宏兴物业公司必须切实整改，提高服务质量、满足业主的正当需求，以便能够及时向业主收取物业服务费用并尽快返还给上诉人垫付的费用。这本是上诉人托后居委会的善意之举，不应以此为依据让上诉人继续承担既无合同依据也无法律依据的物业费。很显然，上诉人不是业主。众所周知，物业服务合同具有特殊性，其特殊性在于不论前期物业服务合同还是业主委员会成立后所签订的物业服务合同，对业主都具有约束力。原判也引用最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，认定“该合同对业主具有约束力”（详见判决书第11页）：而上述司法解释的第八条明确规定“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”该司法解释第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”因此，法院审理物业服务合同纠纷有明确的法律依据和规范，应当严格依照上述法律规定进行处理。原判在引用上述司法解释第一条规定的同时却违反该司法解释第八条的规定，作出错误判决，不免让人感到难以理解和遗憾。二、原判还存在对下列事实的认定错误：1.物业服务建筑面积及物业服务起始时间认定错误：上诉人与被上诉人在2014年7月8日签订物业服务《协议》时，因锦泰花苑A区高层住宅尚未分房入住，物业并未启用，不需要物业服务；因此，双方在《协议》中约定的锦泰花苑A区需要提供物业服务的是多层住宅，其建筑面积是40600平方米，物业费标准是0.25元/平方米。据了解，锦泰公司为了办理验收手续，于2015年8月与被上诉人签订《前期物业管理服务合同》，才约定了高层住宅的物业费，因此，高层住宅的物业费应当从2015年8月被上诉人签订《前期物业管理服务合同》开始计算，原判认定自2015年1月1日为高层住宅物业费的起始时间，缺乏事实依据，是认定事实错误。2.原判关于幼儿园的物业服务费认定错误：幼儿园是案外人承包使用的，由于幼儿园封闭管理，幼儿园日常卫生管理、垃圾清运、花草修剪、场地管理等等均由幼儿园自己负责，被上诉人根本没有对幼儿园提供物业服务，因此其也就无权向幼儿园收取物业费。退一步说，即便是被上诉人对幼儿园提供了物业服务，那也应当由被上诉人向幼儿园收取物业服务费，也不应判决让上诉人承担。因此，原判关于幼儿园的物业服务费认定是错误的。3.原判对已付物业费金额的认定与事实严重不符：上面已经提到，因被上诉人的物业服务质量差，其管理能力及经济实力跟不上，导致物业服务人员工资不能按时发放，服务工具如扫把、垃圾桶、消毒液等不能及时购买，垃圾无人及时清运，化粪池不能按时清理、电梯维保费及电梯运行电费不能及时支付。上诉人垫付的物业费除了判决书认定的1,297,540元之外，几年来，还垫付了电梯维保费、电梯运行电费、化粪池清理费、监控设备维修费、垃圾清运费等等60余万元，这部分费用也是上诉人垫付的物业服务费。当然，不论垫付多少，是否有差额，托后居委会都没有继续支付物业费的义务。对于垫付的费用，上诉人保留要求被上诉人返还的权利。4.原判抛开当事人之间的协议约定认定当事人的权利义务是错误的作为民商事纠纷案件权利义务的判断依据是当事人之间签订的合同及相关法律规定；被上诉人与托后居委会2014年7月8日所签订的物业服务《协议》就成为判断双方权利义务的根据：该《协议》第十五条约定“小区的物业管理费村里只给垫付一年。以后的物业管理费由物业自行到户家收取”。上诉人已经按照该约定支付了一年的物业服务费，对此，被上诉人也予以认可收到了一年的物业服务费。在上诉人已经按照协议约定支付了一年的物业服务费的情况下，原判让上诉人继续支付物业费，明显缺乏合同依据，是错误的。抛开协议、合同不问，当事人在民商事活动中签订协议、合同还有什么用？三、原判违反法律的明确规定处理物业服务合同纠纷，导致错判处理物业服务合同纠纷，首先应当明确“业主”的法律概念，根据国务院《物业管理条例》第六条的规定，房屋的所有权人为业主。四、一审在未确定上诉人法律角色的情况下认定上诉人具有垫付义务是错误的，上诉人身份业主委员会，且具有法定的决定物业管理的职权。根据《山东省物业管理条例》第九十二条规定，业主大会成立前的物业管理，由社区居民委员会组织实施，因此，被上诉人应当向拖欠物业费的业主另行主张权利，被上诉人主体，应驳回起诉。五、上诉人对锦泰A区物业费没有法定垫付义务。双方协议明确约定村集体只垫付一年的物业费，以后由物业公司自行去每户收取，鉴于回迁小区的特点，上诉人自愿承担了一年的物业费用，但从法律上讲是没有垫付义务的。六、双方之间的协议以及被上诉人与锦泰公司前期物业合同一审认定错误。前期物业合同效力低于协议，根据协议，应认定所有住宅都按0.25元/月/平方米计算。七、2017年开始，上诉人锦泰A区物业服务系依靠业主自治兼聘用物业管理人员张联运同时进行的，上诉人并未再与被上诉人签订物业服务合同，该小区的物业服务多数是上诉人组织业主自治，并且给张联运按照日收入计算人工费。为综上所述，原判认定事实存在多处错误，且判决明显违反法律规定，损害了上诉人的合法权益，请二审人民法院依法撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人宏兴公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉维持原判。一、自2014年签订物业服务协议至2019年托后社区终止物业服务，宏兴公司一直兢兢业业依约提供物业服务，履行了物业管理职能，托后社区应按约及承诺履行支付物业费的义务。二、协议虽约定两年期限，但两年后宏兴公司继续提供物业服务，托后社区也实际接受并一直支付物业费，视为双方达成了合同，一审判令托后社区支付物业费合法有据。三、托后社区并不是业主委员会，新城街道只是负责审批托后社区的款项，是落实“村账乡（镇）管”的做法，街道不是付款主体，托后社区作为被告主体适格。托后社区委托宏兴公司进行物业管理和服务，而非托后社区自身实施管理服务。上诉人一直都未否认宏兴公司实施的物业管理和服务，只是认为欠付数额需经对账才能确定。四、一审对于物业服务面积及起算时间等认定正确。一审认定的物业服务面积少于宏兴公司提供服务的实际面积；锦泰A区高层住户上房入住时间为2015年1月，一审认定正确；幼儿园系托后社区出租给他人使用的，托后社区应承担缴纳物业费的责任；一审物业费已经进行了扣减，托后社区称垫付60余万元与事实不符；托后社区要求高层和多层均按照0.25元每月/平方米计算，没有依据，宏兴物业公司和锦泰公司签订的物业服务合同约定了高层建筑物业服务是按照0.6元每月/平方米计算，且枣庄市住宅物业服务收费管理办法也规定了带电梯的普通住宅最低是0.6元每月/平方米计算，且这个标准是一星级的收费标准。宏兴公司向一审法院起诉请求：1.依法判决二被告支付物业服务费105万元并支付违约金；2.本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2014年7月8日，枣庄市薛城区巨山街道办事处(筹)西托后社区村民委员会与原告签订物业服务《协议》，协议约定：将托后社区小区和锦泰花苑A区委托给原告进行管理，托后社区小区位于，大地物流园内，为托后社区集体投资所建，共安置210户，面积20，700平方米；锦泰花苑A区位于，面积40，600平方米；双方对服务范围、服务细节、违约责任、公共实施的维修保养及费用负担作了约定，双方还约定按照物业三级资质二级标准服务，物业服务费由村里(即被告西托后社区村委会)按每月每平方0.25元付给原告，但空房按物业规定收取，外来户村里不予垫付，其他村里不再负责一切费用。同时，还约定该合同期限为2年(自2014年元月1号到2015年12月30日止)，协议期满协议自然终止，如续订合同应在合同期满前30日向对方提出书面意见。该协议第十五条还约定小区的物业管理费村里只给垫付一年。以后的物业管理费由物业自行到户家收取。2015年8月9日，被告锦泰公司通过山东阳光正大建设项目管理有限公司枣庄分公司招标，原告宏兴公司参与竞标并中标.同日，枣庄市薛城区物业管理办公室给原告发出中标通知书。随后，被告锦泰公司(甲方)选聘原告宏兴公司(乙方)对薛城区托后社区棚户区改造项目提供前期物业管理服务，并与原告签订《前期物业管理服务合同》，合同约定物业建筑面积：102，377.98平方米，物业管理区域名称：薛城区托后社区棚户区改造项目，坐落位置为枣庄新城光明大道南侧、京福高速公路与京沪高速铁路之间；物业管理区域四至：东至京沪高速铁路防护带，南至沿河路，西至京福高速公路防护带，北至光明大道；第二章对物业服务内容进行了约定；第三章服务费用中第六条载明：“本物业服务区域物业服务收费选择包干制方式：1.包干制物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：商业物业1.0元/月/平方米；不带电梯住宅物业：0.25元/月/平方米；带电梯住宅物业0.6元/月/平方米”，第八条载明“纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业费由乙方承担；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，由物业使用人承担责任。物业费用每年缴纳一次”，第八章权利与义务中第三十一条第7项约定当业主、使用人不按规定交纳物业服务费用时，甲方(即被告锦泰置业公司)协助乙方催缴，并承担连带责任。第三十四条甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的，应按每拖延一日支付欠款金额的千分之三的标准向乙方支付违约金，一方可以向人民法院起诉；第九章中第三十七条约定：本合同期限自承接查验后首位业主入住之日起，满一年止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；第三十八条约定本合同期满前90天，业主大会尚未成立的，乙方应就物业服务合同解除或合同续签事宜书面通知甲方。双方商定续签合同的，应当重新签订物业服务合同。双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业；第四十三条约定：本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择向仲裁机构申请仲裁。2014年起，锦泰花苑A区陆续交付使用，总面积102，377.98平方米，安置回迁的居民开始使用居住。锦泰花苑A区共811户房屋，多层468户、高层343户。其中，1-18#楼及27#楼为低层，建筑面积49.640.60平方米，19-26#楼为高层，建筑面积约43.629.78平方米，幼儿园2.042平方米，会所1.043平方米。2014年度，被告托后社区按合同约定垫付2014年的物业费183，900元。被告托后社区为了维护小区基本生活次序，经请示上级监管部门同意，暂时垫资协助原告宏兴公司管理所属小区的日常物业服务工作，2015垫付了187，578元(含2015年度上半年村垫付高层物业费58，988元)。2014到2015年，被告托后社区垫付给原告的物业费合计371，478元。2015年12月底合同期满，双方均未在规定时间内向对方提出书面意见，也未签订新的物业服务合同。2016年被告托后社区付物业费270，000元、2017年被告托后社区付物业费404，500元、2018年被告托后社区付物业费286，000元、2019年被告托后社区直接支付给物业工人工资79，462元、被告托后社区付建筑垃圾清运费70，000元。以上支付的费用，包括被告托后社区代付原告宏兴公司的聘用人员(包括保洁、保安等)的工资。以上已付合计已付1，297，540元。2016年2月、7月份，原告的法定代表人张联运向被告托后社区及巨山街道办事处反映：从住户入住至今业主所装修的产生的建筑垃圾清运都是物业负责的，住户每平方2元建筑垃圾清运费上房时此款已扣，物业至今没有收到此款，垃圾外运费至今拖欠，希望能把此款拨给物业，使物业也能跟好的为业主服务。2017年2月7日原告要求村委会清算2014-2016年的物业费用，制作了书面的算账申请交与被告托后社区；2017年2月13日，薛城区信访局转送给巨山街道办事处的来信(访)事项转送单，2017年2月16日巨山街道办事处给张联运制作的不予受理告知书。2017年5月8日，村两委班子成员与原告宏兴公司的法定代表人张联运根据当时创卫生城市文件精神的需要，经开会研究就村物业工作情况共同达成一致意见：1.物业下步服务标准以宏兴公司与锦泰公司签订的物业服务标准执行；2.物业公司受村两委人员监督，村两委人员随时抽查，每发现一处服务不到位或任何居民反映一次不合格，调查落实是事实的，每次不少于500元罚款；3.经双方协商此项物业费，已卖房屋面积、公共营销等费用(垃圾清运费、电梯维护费、消防维护费)等公共的所有费用都得从此物业费用中冲减；4.根据政府经管站需要，如果物业费发放需要开发票或经管站有别的规定，一切均按经管站的要求去做；5.物业费面积待双方根据以上几项核定协商落实准后执行；6.以上几项经村两委人员同物业人员协商，达成意见于2017年5月31日前对小区现状进行集中整治、整改，如达不到管理标准，不符合政府、村两委创卫标准，同时又拿出任何力度，没有多大起色和改变现在的状况，物业公司承诺自愿放弃一切，后果自负，永不再议，村两委有权有责任进行下一步管理；7.关于出租楼情况，经村研究锦泰花苑A区商住楼现出租商住楼面积约900平方米；8.经乙方多次申请要求租赁，村研究同意把27号商住楼租赁给乙方，同时关于租赁制约情况一切以签订协议为准。2018年4月13日原告写给托后社区两委成员的申请，内容包括申请2018年1至3月份的工人工资、申请结算2014-2017年的物业费用以及请示2018年村委会给物业公司的工作安排。2018年11月6日，新一届村两委班子成员开会研究关于聘律师及物业公司人员工资情况，其中会议记录的第二项内容为：依据2017年5月8号上届村两委人员开会定的规定，同时还得按照街道经管站的要求给锦泰花苑A区物业拨付人工工资。原告宏兴公司的法定代表人张联运于2018年12月19日向原村负责人姬脉森打电话催要物业费，姬脉森表示物业费是开完会研究定完的事，是有会议纪要的，依据以前来的，下一步还这么走；2019年1月8日，2019年3月18日，向被告托后社区现负责人宋申山打电话催要物业费，宋申山称过完年包括垃圾清运费、电梯消防维保费等等，召集开会商量；2019年5月25日，被告托后社区经村委会全体成员并召开村民代表大会研究决定：即日起停止原告在锦泰花苑A区一切管理行为和业务往来并将业务往来交接给村两委，村委会将另行指定专人负责。随后，下发了解除物业服务的通知，限期办理交接手续。2019年7月10日原告委托山东薛国律师事务所律师向被告拖后社区发送律师函，要求被告拖后社区与原告算账并尽快支付拖欠的物业费用。2019年9月20日，原告宏兴公司的法定代表人张联运向包村干部周瑞打电话催要物业费，周瑞称和村里沟通完了，让张联运把手里的资料准备好，到10月4、5号左右给村里交涉；于2019年12月28日，2020年1月22日，向包村书记康耀打电话催要物业费，康耀让张联运提供干活的明细清单、对账，后又以“忙”、“不是一个人两个人对账的事”为由，将给付物业费的事推到“年后商量”。枣庄宏兴锦泰花苑A区物业管理处曾与锦泰花苑A区的业主签订《小区管理服务协议》，约定由业主向物业公司交纳物业费。该协议加盖的公章名称为枣庄宏兴锦泰花苑A区物业管理处，没有法定代表人及经办人的姓名及签字，仅有业主的签字，亦没有签订时间。另查明，枣庄市薛城区巨山街道办事处(筹)西托后社区村民委员会现更名为枣庄市薛城区巨山街道托后社区居民委员会。一审法院认为，一、关于本案是否适用前期物业管理服务的问题。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被告锦泰公司(建设单位)在安置回迁村民时通过招标的形式选聘原告宏兴公司为物业服务企业，且至今业主亦未成立业主委员会，符合前期物业服务的适用情形。锦泰公司与宏兴公司签订的《物业管理服务合同》(前期物业)系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因此，该合同对业主具有约束力。枣庄市薛城区巨山街道办事处(筹)西托后社区村民委员会与原告签订物业服务《协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因此，该协议对锦泰公司及枣庄市薛城区巨山街道办事处(筹)西托后社区村民委员会具有约束力。因行政划分枣庄市薛城区巨山街道办事处(筹)西托后社区村民委员会现更名为枣庄市薛城区巨山街道托后社区居民委员会，该合同对该社区亦具有约束力。根据枣庄市薛城区巨山街道办事处(筹)西托后社区村民委员会与原告签订物业服务《协议》第十五条约定物业费村里垫付内容，锦泰公司与宏兴公司签订的《物业管理服务合同》(前期物业)对被告托后社区亦具有约束力。虽然合同约定被告托后社区仅垫付一年的物业服务费，但根据双方的当庭陈述与辩解结合相关证据均能证实，自2015年起物业费一直由被告托后社区实际支付的事实，结合村两委会议记录及村负责人签署的按合同执行的意见能够确认双方在合同期满后虽然未再续签，截至2019年5月25日双方实际上一直按照《物业管理服务合同》及《协议》的约定由被告托后社区垫付锦泰花苑A区的物业费。故原告要求被告托后社区支付拖欠的物业费依法有据，应予支持。因《物业管理服务合同》约定被告锦泰公司与宏兴公司约定的期限为一年，且锦泰公司作为建设单位将其所建设的安置回迁小区房屋实际全部交付使用后即丧失了对该小区的所有权、管理权，已经移交由被告托后社区管理，故原告要求被告锦泰公司承担连带责任无事实和法律依据，依法应予驳回。二、关于物业服务费及违约金的认定问题。原告宏兴公司按《物业管理服务合同》及《协议》的约定提供了物业管理服务，被告托后社区应当按照《物业管理服务合同》及《协议》的约定按时交纳物业服务费。宏兴公司依据约定的物业服务费标准进行收取物业服务费并无不当。关于物业费计算面积，虽然合同约定总面积102，377.98平方米，根据原告当庭提交的证据本院确认多层楼房建筑面积49，640.60平方米，高层楼房建筑面积约43，629.78平方米，幼儿园2，042平方米，会所1，043平方米。自2015年1月1日起至2019年5月25日，共计53个月。物业费应为多层物业费49，640.60x0.25元/月x53个月=657，737.95元；高层物业费43，629.78x0.6元/月x53个月=1，387，427.00元；幼儿园物业费2，042x1元/月x53个月=108，226元；会所物业费，原告放弃主张该部分物业费，属于对自己民事权益的处分，本院应予准许。关于建筑垃圾清运费，虽然被告托后社区已经预先扣除，但并不必然全额支付给原告，垃圾清运费只有原告实际发生后才能主张，因此原告要求按预先扣除安置住户的垃圾清运费数额支付，无事实和法律依据，本院依法不支持。以上物业费总计：657，737.95+1，387，427.00+108，226=2，153，390.95元。扣减已付物业费及建筑垃圾清运费1，297，540元，被告尚欠物业费：2，153，390.95-1，297，540=855，850元。自2015年1月1日起至2019年5月25日止，累计应支付原告宏兴公司物业管理费855，850元，被告托后社区至今未交纳，已构成违约，应承担支付物业管理费及违约金的违约责任。按《物业管理服务合同》中约定，业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费的，每拖延一日支付欠款金额的千分之三的标准向乙方支付违约金。经审查后，本院认为该项主张的标准过高，应以宏兴公司所受的实际损失为基础，结合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整为以欠付的物业服务费855，850元为基数，自被告托后社区解除与原告签订的《物业管理服务合同》的次日起按日万分之五的标准支付违约金至其所欠物业服务费付清为止。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、被告枣庄市薛城区巨山街道托后社区居民委员会于判决生效后十日内向原告枣庄宏兴物业管理有限公司支付自2015年1月1日至2019年5月25日止拖欠的物业管理费855，850元及违约金(以855，850元为基数，按照日万分之五的标准自2019年5月26日起计算至实际付清之日止)；二、驳回原告枣庄宏兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。受理费14，250元，减半收取7，125元，由原告枣庄宏兴物业管理有限公司负担945.75元，由被告枣庄市薛城区巨山街道托后社区居民委员会负担6，179.25元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明以下事实：本案宏兴公司主张的系锦泰花苑A区的物业费，与协议中的另一个托后社区小区无关；托后社区办公地点即在锦泰花苑A区院内，与宏兴公司在该小区的物业管理办公室同处于该小区的会所，对会所部分的物业费，宏兴公司自愿放弃；二审中，宏兴公司自愿放弃对锦泰公司诉讼请求。本院认为，《山东省物业管理条例》第八十七条规定：“旧住宅区改造整治万成后，街道办事处、乡（镇）人民政府应当组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业。业主大会成立前的物业管理，由社区居民委员会组织实施。”锦泰花苑A区至今未成立业主大会，应认定其物业管理由托后社区组织实施；组织实施物业管理，并不当然意味着由居委会对物业实行自治管理，这也与居委会职能不符；事实上，托后社区与宏兴公司2014年签订的案涉物业服务协议，以及锦泰公司与宏兴公司签订的锦泰花苑A区前期物业服务合同，均约定由宏兴公司为锦泰花苑A区提供物业服务，且从托后社区2019年5月25日经村委会全体成员并召开村民代表大会研究决定即日起停止宏兴公司在锦泰花苑A区一切管理行为和业务往来并解除物业服务的通知来看，更进一步印证了宏兴公司已提供了物业管理服务的事实。托后社区作为业主大会成立之前的物业管理组织实施者，从其自2015年以来一直支付相关费用的事实来看，其依据协议关于一年的约定主张“垫付”显然理由并不充分。此外，一审关于物业管理服务费用的计算也没有不当。综上所述，托后社区的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14，250元，由上诉人枣庄市薛城区巨山街道托后社区居民委员会负担，于本判决生效之日起十日内交纳。本判决为终审判决。审判长  关光明审判员  张洪光审判员  朱运涛二〇二〇年十一月二十五日书记员  邸梦璐