广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终3004号上诉人（原审原告）：罗东娣，女，汉族，住广东省德庆县***************，公民身份号码440************521。委托诉讼代理人：姚志勇，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区****************，统一社会信用代码914********116045A。法定代表人：饶广华，该司副总经理。委托诉讼代理人：潘洁颜，广东颂勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄健仪，广东颂勤律师事务所律师。上诉人罗东娣因与被上诉人佛山市溢汇盛投资有限公司（以下简称溢汇盛公司）合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初21291号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人罗东娣上诉请求：1.解除双方之间的《物业租赁合同》[合同编号：溢汇盛(JD)ZL-0808]；2.溢汇盛公司退还罗东娣租赁使用费228382元以及逾期交付物业违约金6817.2元(自2018年10月31日起暂计至2019年8月26日，最终计至租赁费用全部退还之日止，按每日万分之一的标准计算)；3.溢汇盛公司支付其占用租赁使用费228382元期间的利息18206.9元(按照中国人民银行同期贷款年利率6%计算，自2017年7月2日起计至2018年10月30日止)；4.溢汇盛公司退还分期付款手续费以及罗东娣已付分期款项暂合计为131679元(分期手续费1210元/月×27期、分期款项3667元/月×27期，最终以溢汇盛公司实际收取的分期手续费及分期款的总额为准)以及该部分款项占用期间的利息7924.8元(按照中国人民银行同期贷款年利率6%计算)。上述四项合计：393009.9元；5.溢汇盛公司承担本案的一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对溢汇盛公司是否已履行交楼的通知义务以及是否修复房屋质量问题的事实未予查清，在缺乏事实依据的情况下，认定罗东娣接收房屋的“事实”，是错误的。从EMS快递单来看，溢汇盛公司称通过EMS快递通知罗东娣收楼，但一审期间其所提交的EMS快递单未显示罗东娣的签名，在EMS官网查询该快递单号并不存在，溢汇盛公司也未提交交寄邮件收据等其他予以证明，其应承担举证不能的法律后果。从房屋质量问题来看，溢汇盛公司作为专业地产公司，应当遵守双方的合同约定，按时交付符合约定质量标准的房屋。罗东娣作为房屋承租方，承租房屋目的是用以居住生活，对房屋的质量问题有权依据双方合同约定要求溢汇盛公司在期限内进行修复，如溢汇盛公司怠于履行修复义务，罗东娣有权依据合同约定主张解除合同。事实上，罗东娣验收房屋时发现多处质量问题并反馈给溢汇盛公司，还以书面形式督促溢汇盛公司尽快修复，交付符合约定的房屋。但溢汇盛公司对质量问题未作任何书面记录，也未在约定期限内修复。一审法院对此未予核实查清，仅凭溢汇盛公司的一面之词来认定房屋质量问题已修复，以及根据真实性存疑的EMS快递单来认定罗东娣已接收房屋。至今，溢汇盛公司仍未修复房屋质量问题，仍未交付符合约定的房屋给罗东娣，溢汇盛公司怠于履行修复义务以及交付不符合约定的房屋的做法已符合双方合同约定的逾期交付房屋超过180天的情形，罗东娣有权按合同约定解除双方合同关系，并要求溢汇盛公司返还已收取的全部款项以及承担相应违约责任。二、一审法院未予查明溢汇盛公司擅自将客厅过道的橱柜改动到房间内，使得房间原有的卧室功能丧失的重要事实，遗漏了溢汇盛公司已构成根本违约的关键事实，从而推定交付的房屋符合双方的约定是错误的。根据双方合同中的附件一8层平面图所示，罗东娣所接收的房屋户型应当是两房一厅的格局，但溢汇盛公司实际交付的房屋却是一房一厅，靠近客厅门口的房间竟然由卧室变成了厨房，通过罗东娣提交的图片、视频录像可知，溢汇盛公司向罗东娣所展示的样板间是两房一厅，橱柜是放置在客厅过道，剩下的两个房间用作卧室，为住户提供休息功能。但罗东娣验收房屋时，发现溢汇盛公司未经罗东娣同意的情况下，擅自将客厅过道的橱柜改动到房间内，使得原为卧室的房间变成厨房。显然，溢汇盛公司擅自改动房屋的户型格局的行为，已经严重违反了双方的约定，房屋两房一厅的格局已无法实现，罗东娣因此丧失了一个卧室房间的使用功能，溢汇盛公司严重损害了罗东娣的合法权益，其行为已构成根本违约。三、一审法院适用法律错误，罗东娣与溢汇盛公司之间是房屋租赁合同关系，而不是房屋买卖合同关系。罗东娣拒绝收楼事由的合法性、正当性以及行使合同解除权的问题不能机械地适用房屋买卖合同关系的法律规定。本案中，双方之间系租赁合同法律关系，并不是房屋买卖合同法律关系，两者是完全不同。从权利义务角度看，罗东娣支付租金作为使用租赁房屋的对价，租金对价只是房屋使用权，而不是房屋的所有权；从合同目的角度看，罗东娣合同目的是使用租赁房屋，而不包括获得房屋产权；从承租人权益的角度看，罗东娣仅获得房屋使用价值，无法享受房屋升值带来的收益及包括但不限于抵押房屋获取的其他潜在权益。正因合同权利义务、合同目的、享有权益有很大不同，罗东娣享有的合同解除权，不能按照、参照房屋买卖合同中的法律规定作出严格的限制，否则将损害其合法权益。具体到本案，罗东娣已支付未来数十年的租金，溢汇盛公司却无法交付符合约定的房屋，并且在罗东娣主动反馈质量问题、积极催促修复的情况下，溢汇盛公司仍怠于履行维修义务，导致罗东娣无法正常入住。更为严重的是，溢汇盛公司擅自将客厅过道的橱柜改动到房间内，使得房间原有的卧室功能丧失，该行为已经严重超出了承租方合理的忍受程度以及严重违背了双方约定。故，法院应当根据权利和义务相统一原则和平等原则，根据双方合同约定，赋予罗东娣必要合同解除权，避免损失的扩大，以维护其合法权益。被上诉人溢汇盛公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。罗东娣向一审法院提出诉讼请求：1.解除罗东娣与溢汇盛公司之间的《物业租赁合同》[合同编号：（JD）ZL-0808]；2.溢汇盛公司退还罗东娣租赁使用费228382元及逾期交付物业违约金6817.2元（自2018年10月31日起暂计至2019年8月26日，最终计至租赁费用全部退还之日止，按每日万分之一的标准计算）；3.溢汇盛公司支付其占用租赁使用费228382元期间的利息18206.9元（按照中国人民银行同期贷款年利率6%计算，自2017年7月2日起计至2018年10月30日止）；4.溢汇盛公司退还分期付款手续以及罗东娣已付分期款项暂合计为131679元（分期手续费1210元/月×27期、分期款项3667元/月×27期，最终以溢汇盛公司实际收取的分期手续费及分期款的总额为准）以及该部分款项占用期间的利息（以每期扣款金额为本金，从扣款之日起至实际还款之日止按照中国人民银行同期贷款年利率6%计算）；5.本案诉讼费由溢汇盛公司承担。一审法院查明：位于佛山市南海区***********[土地证证号为国用（2015）0*****4号，以下简称涉讼土地]于2015年5月13日登记土地权利人为佛山市南海区********股份合作经济社，权利性质为划拨，属于国有划拨留用地，土地用途为批发零售用地。2014年5月22日，佛山市南海区********股份合作经济社（甲方）与佛山市****置业投资有限公司（以下简称****公司）（乙方）签订一份《土地使用权租赁合同》，约定甲方将涉讼土地出租给乙方，面积42849.5平方米；用途：批发零售用地、其他商服用地；租期从2014年5月22日起至2049年5月21日止。合同第八条第二款第4点约定，地上建筑物经验收合格后，乙方有权自行将建筑物部分转租给第三方，但转租合同须交甲方备案。项目中不少于计容建筑面积35000平方米的物业，乙方不得一次性收取第三方一年以上的租金（含同等数额的保证金）。且这部分物业的相关收益权乙方及其承租第三方均不得作任何形式的抵押、质押。2014年9月28日，佛山市南海区********股份合作经济社（甲方）与****公司（乙方）、溢汇盛公司（丙方）签订《补充协议》，约定甲、乙双方于2014年5月22日签订的《土地使用权租赁合同》中乙方权利义务自补充协议签订之日起由丙方享有和承担。2017年7月9日，在广东卓展律师事务所律师见证下，罗东娣（乙方）、溢汇盛公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方承租涉讼房屋，建筑面积60平方米；乙方在签订合同前已清楚**广场地块为集体商业用地，系甲方向佛山市南海区********股份合作经济社承租取得，地块使用年限为35年，自2014年5月22日至2049年5月21日；本项目物业不属于商品房，乙方取得的只是有期限的使用权，并非所有权；涉讼房屋的租赁期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；在乙方按照合同约定履行的前提下，租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费赠送给乙方使用至2049年5月21日；赠送期间，乙方仍应自行承担该物业管理费、水电费等，同时关于物业的使用仍应按照本协议约定履行，乙方应在免费赠送期届满前5日内将该物业交还给甲方；涉讼房屋租赁期限内使用费为448382元；乙方须于2017年7月9日签订合同时支付首期租赁使用费228382元，并办理余款220000元的银行贷款手续；甲方应当在2018年10月31日前将涉讼房屋交付乙方使用，乙方未在甲方通知期限内接收物业或因乙方导致甲方延期的，视为甲方已于合同约定或通知接收期限届满之日将该物业交付给乙方；乙方必须合法、合约使用该物业，自行承担相关的风险以及责任，在合同有效期内，国家及有关部门按法律法规、国家政策对该物业所征收之税费（包括但不限于房产税、租赁税、开具发票所需税费、税务部门要求甲方承担的税费、滞纳金等）、乙方经营使用该物业所产生之税费均由乙方承担。乙方经营、使用该物业的风险、责任及税、费（包括用人单位或雇主责任）由乙方自行承担，造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；如甲方无正当理由逾期交付物业，每逾期一天，按已收取物业租赁使用费金额万分之一支付违约金，逾期超过180天，乙方有权解除合同，甲方应退还全部已收款；甲方向乙方交付该物业后，自2028年9月1日起一年内，乙方可向甲方申请提前解除合同，收回该物业，如符合下列条件[（1）租赁物业不处于乙方对外出租或委托经营期限内，没有发生整体转租变更使用人情况，该物业没有处于质押或担保期间；（2）物业状态与甲方交付时一致，且物业内原甲方配备的装修、家具、设备及相关附属设施数量没有减少，且外观、状态完好可正常使用；（3）乙方已全额付清该物业租赁使用费（含贷款本息、分期手续费）、物业管理费、水、电费等其他能源费]，甲方应予以解除，不视为乙方违约；在符合本条约定解除合同的情况下，甲方向乙方退回部分租赁使用费，退款标准为合同约定的物业租赁使用费总额扣减物业装修折旧费用（装修折旧费用标准为1200元/m2），该费用包含乙方在该物业内新增的水、电增容、不可拆卸装修价值，甲方无需作其他补偿，乙方已支付的物业管理费、水电费等其他费用不作退还；甲方确认解除后，乙方应在通知期限内办理回收手续（包括签订合同、办理物业交接、协助办理退税等手续），全部手续办妥后十五个工作日内支付退款；如乙方未在约定期限内提出解除申请（包括提出形式不符合要求），或乙方条件不符合，或乙方逾期办理解除手续，均视为乙方放弃申请提前解除的权利，乙方应继续履行合同的约定。该合同附有平面图及《精装修交付标准》。同日，罗东娣（乙方）、溢汇盛公司（甲方）签订《补充协议》，约定：双方确认涉讼房屋首期租赁使用费228382元于签订《物业租赁合同》当日付清，剩余物业租赁使用费变更为分期付款方式支付，分60个月付清，每月3667元，须于每月15日前支付；分期付款手续费1210元/月，分60个月/期支付，与前述物业租赁使用费分期款项同时支付；手续费不含税，因此产生的税费按原合同处理；如乙方提前付清剩余物业租赁使用费的，自付清月起的分期手续费不再另行收取；乙方应每月按时支付本协议项下的全部款项，否则视为逾期付款；如乙方逾期付款的，每逾期一天，乙方应按逾期欠付金额的万分之一支付违约金，且甲方有权视情况要求乙方一次性清偿剩余未到期的物业租赁使用费、手续费；如乙方逾期超过三期的，则甲方有权解除原合同及本协议，乙方已支付的款项不予退还，且乙方应按照《物业租赁合同》第八条第2款承担违约责任。2018年11月7日，溢汇盛公司向罗东娣邮寄《**广场收楼通知书》，通知罗东娣于2018年11月13日办理收楼手续。该邮件于同月8日妥投。2018年11月30日，溢汇盛公司再次向罗东娣邮寄《告知函》，再次通知罗东娣于2018年12月7日办理收楼手续，如罗东娣未按时办理物业接收，视为其于2018年12月8日接收涉讼房屋。该邮件于2018年12月1日妥投。2019年8月27日，罗东娣提起本案诉讼。一审法院在案件的审理过程中另查明如下事实：1.2015年9月1日，涉讼土地上的建设项目**广场1座、2座、3座均已取得建设工程规划许可证，其中1座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0453）载明工程建设规模为地上23层、地下**，总建筑面积为116860.07平方米，计入容积率面积100004.13平方米，基底面积为10415.74平方米；2座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0454）载明工程建设规模为总建筑面积15760.55平方米，其中地上4层，地下室面积8110.38平方米，地下**，计入容积率面积为6939.23平方米；3座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0455）载明工程建设规模为总建筑面积17884.04平方米，地上**，地下室面积8239.93平方米，地下**，计入容积率面积为4074.47平方米。**广场1座包括酒店1、酒店2、酒店3，均为地上23层、地下**。2018年10月15日，**广场1座办理竣工验收手续；同年10月31日，**广场1座办妥竣工验收备案手续。至庭审辩论终结时，**广场2、3座尚未办理竣工验收备案手续。经现场勘验，涉讼房屋为**广场1座酒店1其中一个单元的房屋。2.**广场销售中心对涉讼项目属性、所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）、双方拟签的合同样本等均进行了公示，且溢汇盛公司的销售人员有对罗东娣明确交易的标的为涉讼房屋一定期限的使用权，非所有权。3.关于款项的支付，罗东娣支付予溢汇盛公司的首期租赁使用费228382元、双方签订《物业租赁合同》及《补充协议》后，罗东娣按月向溢汇盛公司支付4877元。双方确认，罗东娣已向溢汇盛公司支付了27期的分期款共131679元，即罗东娣就涉讼房屋共向溢汇盛公司支付了360061元。4.佛山市南海区**********股份经济合作社从2011年7月22日开始使用佛山市南海区********股份合作经济社的机构名称，后于2019年8月14日变更为现名称。一审法院认为，罗东娣、溢汇盛公司签订的《物业租赁合同》约定罗东娣是以支付租金的方式取得涉讼房屋一定期限内的使用权，未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故罗东娣与溢汇盛公司就涉讼房屋形成租赁合同关系，本案为租赁合同纠纷。综合诉辩双方的意见，一审法院就本案双方相关争议焦点处理如下：一、《物业租赁合同》效力的认定及应否解除合同的效力在性质上属于法律对当事人自行达成的协议在法律上有无约束力所作的评价，属于人民法院依法应予审查的内容。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。该规定是法律对租赁合同关系中租赁期限所作的最长期限限制。《物业租赁合同》虽约定租赁期限为二十年，从涉讼房屋交付使用之日（约定交付日期为2018年10月31日）起计算，但又约定在罗东娣按照合同约定履行的前提下，溢汇盛公司赠送使用期限至2049年5月21日。从本案的实际情况来看，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故一审法院认定涉讼房屋的实际租赁期限应为《物业租赁合同》约定的租赁期限加赠送期限，溢汇盛公司主张的超20年部分的租赁期限为赠送期限、《物业租赁合同》不存在无效事由理据不足，一审法院不予采纳，并确认《物业租赁合同》约定租赁期限超出20年部分无效。因涉讼房屋所在楼宇已经办妥竣工验收备案手续，故《物业租赁合同》除租赁期限超出20年部分的约定无效之外，其他约定并无无效的情形，该部分的约定是双方真实意思表示，合法有效。因《物业租赁合同》部分有效、部分无效。无效部分，合同无从解除；有效部分，因罗东娣主张的质量问题仅为质量瑕疵，且溢汇盛公司虽然逾期交楼，但逾期时间未超180天，罗东娣不能取得单方解约的权利，故罗东娣诉请解除合同理据不足，一审法院不予支持。二、关于溢汇盛公司应否退款计息及金额如上所述，因《物业租赁合同》所约定的租赁使用费448382元构成罗东娣在2018年10月31日至2049年5月21日使用涉讼房屋的对价，故对2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉讼房屋的对价，因罗东娣目前无权单方主张解约，故无权要求溢汇盛公司退款；对2038年10月31日至2049年5月21日期间使用涉讼房屋的对价，溢汇盛公司基于该部分的租赁约定无效而应退款。经核算，罗东娣在2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉讼房屋的对价为293471元（2018年10月31日至2049年5月21日共11161天，2018年10月31日至2038年10月30日共7305天，故448382×7305÷11161=293471元）。现罗东娣共向溢汇盛公司支付360061元，该款扣除罗东娣应付的使用涉讼房屋20年的对价及应付的分期付款手续费（以罗东娣应付使用涉讼房屋20年的对价减去首期款金额，余款除以每期应付租赁使用费金额，取整得出罗东娣应付分期款期数为18期，应付分期付款手续费金额按18期计算）后，得出溢汇盛公司应返还44810元予罗东娣，罗东娣诉请超出上述核定的，一审法院不予支持。溢汇盛公司占用罗东娣支付的款项给罗东娣造成利息损失，罗东娣诉请溢汇盛公司计付利息理据充分。但考虑《物业租赁合同》部分无效，双方均有一定的责任，且没有证据反映罗东娣在本案起诉之前有书面要求溢汇盛公司退款，相关应退金额经案件审理才得以确定，故一审法院综合案件的实际情况，酌情判令溢汇盛公司应以应退的款项44810元为本金，从罗东娣起诉之日（2019年8月27日）起至实际还款之日止按年利率6%计付利息予罗东娣，罗东娣诉请超出上述核定的，一审法院不予支持。三、关于溢汇盛公司应付逾期交楼违约金的金额如上所述，溢汇盛公司于2018年11月7日才邮寄《**广场收楼通知书》通知罗东娣于2018年11月13日接收涉讼房屋，已经超出《物业租赁合同》约定的交付期限，故溢汇盛公司应计付逾期交楼违约金予罗东娣。因罗东娣在2018年11月13日未接收涉讼房屋，溢汇盛公司又于2018年11月30日邮寄《告知函》通知罗东娣于2018年12月7日接收涉讼房屋，否则视为罗东娣于2018年12月8日接收涉讼房屋。结合罗东娣提交的《房屋查验咨询报告》，反映涉讼房屋存在较多的质量瑕疵，该些瑕疵的存在并不会对罗东娣使用涉讼房屋造成根本性的影响，故不能作为罗东娣拒收涉讼房屋的充分理由。据此，结合溢汇盛公司在《告知函》的主张，一审法院视为罗东娣已在2018年12月8日接收涉讼房屋，故逾期交房违约金计至2018年12月7日止。因此，依照《物业租赁合同》的约定，溢汇盛公司应以其实际收取的租赁使用费为本金，按日万分之一的标准计付从2018年11月1日至2018年12月7日共37天的逾期交楼违约金1056.96元（详见下表）予罗东娣，罗东娣诉请超出上述核定的，一审法院不予支持。期间天数已交使用费金额违约金备注2018.11.1-2018.11.1414283387396.74首期款+15期分期租赁使用费2018.11.15-2018.12.723287054660.222018.11.15支付当期分期款合计天数37合计违约金%1.%2%1.%2—综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、溢汇盛公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还44810元予罗东娣，并应以该款为本金，从2019年8月27日起至实际还款之日止按年利率6%计付利息予罗东娣；二、溢汇盛公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金1056.96元予罗东娣；三、驳回罗东娣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取计4423.82元。案件因溢汇盛公司提供的合同文本存在部分无效的情形，且存在逾期交房、交付的房屋存在质量瑕疵等问题所致，故一审法院酌情确定案件诉讼费用由溢汇盛公司负担并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予罗东娣，一审法院不另收退。二审期间，罗东娣向本院提交了样板间图片、案涉楼盘同一栋楼其他户型的实景照、平面图一份，拟证明案涉房屋橱柜的安装位置与样板间、同一栋楼其他户型均不同，溢汇盛公司交付的案涉房屋不符合合同约定，影响罗东娣使用本应为卧室功能的空间。经审查，在没有其他证据予以佐证的情况下，该证据不能证明罗东娣所主张的待证事实，故本院对该证据不予采信。二审期间，溢汇盛公司未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为,根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系案涉《物业租赁合同》应否予以解除及溢汇盛公司应否向罗东娣退还相应的款项及利息、支付逾期付款违约金。案涉《物业租赁合同》约定罗东娣是以支付租金的方式取得案涉房屋一定期限内的使用权，未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故罗东娣与溢汇盛公司就案涉房屋形成租赁合同关系，一审法院对此定性正确，本院予以维持。因《物业租赁合同》约定租赁期限超出20年部分无效，故《物业租赁合同》除租赁期限超出20年部分的约定无效之外，其他约定并无无效的情形，该部分的约定是双方真实意思表示，合法有效，一审法院对此认定正确，本院予以维持。罗东娣上诉主张案涉房屋存在质量问题，且将客厅过道的橱柜改装在房间内，溢汇盛公司未按约定的交付标准交付案涉房屋，故其有权解除合同。对此，本院认为，罗东娣所主张的质量问题仅是质量瑕疵，对其使用案涉房屋并未造成根本性影响，此其一；其二，双方在案涉合同中并未约定橱柜安装在过道中，且罗东娣对橱柜应安装在过道中亦未能提供充分有效的证据予以证明，其应承担举证不能的法律后果。故罗东娣主张解除合同缺乏依据，本院不予支持。如上所述，案涉《物业租赁合同》约定的租赁期限超出二十年的部分无效，溢汇盛公司应当向罗东娣退还超出20年期限相应的租金，一审法院依照合同关于“租赁使用费及使用期限”的约定进行核算，扣除分期付款的手续费后，认定溢汇盛公司应向罗东娣返还44810元及支付相应利息合理有据，本院予以维持。经查明，溢汇盛公司未按约定期限交付案涉房屋，故其应向罗东娣支付逾期付款违约金。一审法院根据溢汇盛公司于2018年11月30日向罗东娣邮寄《告知函》通知罗东娣于2018年12月7日接收案涉房屋，否则视为罗东娣于2018年12月8日接收案涉房屋。结合罗东娣提交的《房屋查验咨询报告》，认定罗东娣已于2018年12月8日接收案涉房屋并无不当，本院予以维持。罗东娣虽对此有异议，但并未能提出充分有效的证据予以反驳，且经核查一审卷宗，其于2019年11月17日出具的书面《质证意见》中确认已收到上述《告知函》之事实，故本院对罗东娣主张未接收案涉房屋的辩解不予支持。一审法院依据《物业租赁合同》的约定认定溢汇盛公司应向罗东娣支付逾期付款违约金1056.96于法有据，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。罗东娣的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8025.73元，由上诉人罗东娣负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年十一月二日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽