宁夏回族自治区彭阳县人民法院民事判决书（2020）宁0425民初1808号原告：徐瑶瑶，女，汉族，农民，住宁夏彭阳县。委托诉讼代理人：陈腾，宁夏茹河律师事务所律师。被告：庞克礼，男，汉族，农民，住宁夏彭阳县。委托诉讼代理人：范永发，宁夏则德律师事务所律师。原告徐瑶瑶与被告庞克礼共有物分割纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐瑶瑶向本院提出诉讼请求：要求庞克礼支付出售房屋所得的价款240000元。事实和理由：徐瑶瑶与庞克礼系夫妻关系，双方于2015年农历6月举行仪式同居生活，2016年6月29日在彭阳县城阳乡人民政府办理结婚登记，2016年3月7日生育长女庞雨涵，现随徐瑶瑶生活。2017年6月16日，双方购买位于银川市西夏区嘉兴苑小区8号楼2单元402室住宅1套，并以庞克礼名义办理了房产证。庞克礼在徐瑶瑶不知情的情况下，将房屋以480000元的价格出卖给李小徐、孙学娟。庞克礼未经徐瑶瑶同意，擅自变卖夫妻共同财产，并将所得的价款据为己有，严重损害了徐瑶瑶的利益，故徐瑶瑶有权提前分割共同财产。庞克礼辩称，庞克礼与徐瑶瑶系夫妻关系，现双方婚姻关系尚未解除，徐瑶瑶无权请求分割共同财产。庞克礼因无力偿还银行贷款出售房屋，且事先征得徐瑶瑶同意，所得价款均用于家庭生活。分割房屋所得的价款首先要清偿因该房屋产生的债务，所得的最终利益才属于夫妻共同财产，故相关债务应在所得价款中予以扣减。该房屋成交价为470000元，庞克礼在出卖房屋前向他人借款偿还房屋按揭贷款本息214198.97元，支付中介费10000元、房屋装修费55000元、保洁费6000元、房屋维修及更换太阳能费用50000元，最终剩余134801.03元。购买房屋时，双方在银行按揭贷款280000元，庞克礼支付中介公司代办费3800元、契税6031.84元、测绘费141.64元、不动产登记费80元、偿还贷款96857.88元（自2017年8月2日至2020年7月2日每月2956.17元），上述费用共计106991.36元，徐瑶瑶应支付一半费用即53455.68元。该房屋尚欠暖气费5265元，剩余129356.03元，平均分割每人均分64768.02元，扣除徐瑶瑶应分担的53455.68元，徐瑶瑶仅能分得11312.34元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：1.对徐瑶瑶与庞克礼提交的买卖定金合同，该合同系双方购买房屋时签订的，与本案无关联性，故对其证明效力不予确认；2.对徐瑶瑶提交的存量房买卖合同，庞克礼称房屋的实际成交价为470000元，买受人为多向银行贷款故合同签订的价款为480000元。经审查，该合同在银川市房屋产权交易管理中心备案，并按该合同约定的价款缴纳相关税费，且庞克礼也陈述房款到账480000元，故房屋出售的价款应按480000元认定；3.对庞克礼提交的个人购房借款及担保合同，徐瑶瑶作为共同借款人及抵押物共有人在合同上签字，能够证明双方购买房屋在银行办理按揭贷款280000元的事实；4.对庞克礼提交的税收缴款书、普通发票及专用票据，上述证据系双方购买房屋时支出的费用，与本案无关联性，故对其证明效力不予确认；5.对庞克礼提交的中介居间合同、房产中介专用收据、证明、照片、徐瑶瑶提交的通话录音及本院依职权调查屈建平、陈红霞的证言，庞克礼称其屋顶太阳能漏水导致单元楼屋顶琉璃瓦、防水层、楼上住户及其房屋受损，其委托银川市西夏区宏祥房产信息咨询中心（以下简称宏祥中心）出售房屋，宏祥中心提供保洁、室内装修、屋顶维修及更换太阳能等服务，双方约定中介费10000元、保洁费6000元、维修及太阳能更换费用50000元、定制装修费55000元，徐瑶瑶对上述事实不予认可。经审查，上述证据能够证明有关案件事实，可以作为本案定案依据，但对于庞克礼主张的上述费用，本院将结合支出费用的必要性、合理性综合进行认定；6.对庞克礼提交的房屋认购定金协议，其提交该证据欲证明房屋出售的价格为470000元，但该协议与备案的存量房买卖合同约定的价款不一致，故对其证明效力不予确认；7.对庞克礼提交的还款流水、对账单、贷款结清证明及微信转账截图等借款凭证，其提交该证据欲证明其向他人借款偿还房屋按揭贷款214198.97元。经查，双方购买房屋时按揭贷款280000元，于购房前还清，还款前庞克礼向多人借款且其银行账户也陆续有大额资金存入，可以证明庞克礼向他人借款偿还按揭贷款214198.97元的事实；8.对庞克礼提交的供暖费收费单及交易流水明细清单，该证据与本案无关联性，故对其证明效力不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：徐瑶瑶与庞克礼于2016年6月29日登记结婚，2017年7月12日购买位于银川市西夏区嘉兴苑小区8号楼2单元402室房屋1套。2020年6月12日，庞克礼经宏祥中心居间中介将房屋以480000元的价格出售给案外人李小徐、孙学娟，所得价款未与徐瑶瑶进行分割。同时查明，徐瑶瑶与庞克礼因感情不和分居生活，双方购房时在银行按揭贷款280000元，庞克礼向他人借款于2020年6月8日偿还银行按揭贷款214198.97元。另查明，徐瑶瑶与庞克礼屋顶太阳能漏水导致单元楼屋顶、楼上住户房屋及其房屋受损。本院认为，婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外：一是一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的；二是一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。本案中，徐瑶瑶与庞克礼因感情不和分居生活，但庞克礼未经徐瑶瑶同意，无正当理由擅自将双方共有的房屋出售，所得价款也未与徐瑶瑶进行分割，损害了徐瑶瑶的合法权益。因此，徐瑶瑶要求分割出售房屋所得价款的诉讼请求成立，本院予以支持。庞克礼将房屋出售给他人所得价款为480000元，但应将出售该房屋所支出或应负担的费用予以扣除后，再将所得剩余价款进行分割。本案的主要争议焦点是庞克礼主张的费用是否应予扣除的问题，本院逐项认定如下：1.关于庞克礼主张其偿还的银行按揭贷款本息214198.97元。双方购买房屋时在银行按揭贷款280000元，截止2020年6月8日共欠本息214198.97元，庞克礼向他人借款全部予以偿还。因该贷款本息系双方购房时向银行所借，应用出售房屋所得价款偿还，故在分割时予以扣除；2.对于庞克礼主张的中介费10000元。宏祥中心为庞克礼出售房屋提供中介服务，双方约定的中介费10000元，该费用系出售房屋所支出的必要费用，结合房屋价值及市场行情，双方约定的中介费较为合理，故在分割时予以扣除；3.关于庞克礼主张的保洁费6000元、维修及太阳能更换费用50000元、定制装修费55000元。夫妻一方处置价值较大的共同财产应经另一方同意，同时还要负有妥善、合理处置的义务。庞克礼出售房屋与宏祥中心签订中介居间合同未经徐瑶瑶同意，且其与宏祥中心约定的上述费用较高，明显不符合常理，有的也缺乏必要性，对于合理的部分应予扣除，不合理的部分应由庞克礼自行负担。庞克礼与宏祥中心约定的保洁费6000元（每天200元，共30天），该费用明显不符合常理，既不符合交易习惯，也非出售房屋必须支出的费用，应由庞克礼自行负担。庞克礼称其委托宏祥中心对损坏部分进行维修及室内装修，其支付维修费及更换太阳能费用50000元及装修费55000元。经查，太阳能漏水的确造成单元楼屋顶及楼上住户房屋受损，嘉兴苑物业也向庞克礼出具了维修证明，但经本院与嘉兴苑物业工作人员屈建平核实，其是在未核实是否维修的情况下按庞克礼的陈述出具的证明，且楼上住户陈红霞也证实其房屋未进行维修，结合庞克礼提交的单元楼屋顶受损图片可以判断，单元楼屋顶受损情况较为轻微，故庞克礼主张的该项费用过高，与受损及维修情况不符，本院酌情认定10000元。庞克礼称其为出售房屋委托宏祥中心对房屋进行了装修，但其未提交装修前后的照片或其他证据予以证实，徐瑶瑶提交的其与李小徐通话录音也证实了房屋出售前未进行装修。但该房屋确因太阳能漏水受损，出售前有必要进行一定的维修，本院酌情认定10000元；4.对于庞克礼主张房屋现欠采暖费5265元，但其提交的证据无法证明该房屋现仍处于欠费状态，故其主张的该项费用在分割时不予扣除；5.对于庞克礼主张的购买房屋时支出的中介公司代办费3800元、契税6031.84元、测绘配图费141.64元、不动产登记费80元及银行贷款106991.36元，该费用系双方婚后用于购买房屋支出的费用，故在分割时不应扣除。综上所述，庞克礼的抗辩意见部分成立，本院予以采纳。经计算，双方出售房屋所得价款为480000元，扣除按揭贷款本息、中介服务及维修等费用共计244198.97元，剩余235801.03元双方应予平均分割，即庞克礼应向徐瑶瑶支付117900.5元。据此，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第四条之规定，判决如下：被告庞克礼于本判决生效后十五日内支付原告徐瑶瑶出售房屋所得价款117900.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，减半收取计2450元，原告徐瑶瑶负担1121元，被告庞克礼负担1329元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 曹海波 二〇二〇年十一月十六日书记员 虎 娟附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第四条婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外：（一）一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的；（二）一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。