湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初1050号原告：杨国清，男，1957年6月14日出生，汉族，户籍地湖北省孝感市孝**。委托诉讼代理人：黄和清，孝感市孝南区天平法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，和解、调解，代收法律文书等。被告：中国联合网络通信有限公司孝南区分公司，住所地湖北省孝感市长征路**。负责人：褚丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈卫兵，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。代理权限：代为申请诉前（诉讼）财产保全、起诉、递交和签收相关法律文书，收集相关证据；代为申请回避和控告；代为参加庭审，陈述事实和理由，出示证据、质证和辩论；代为承认、变更、增加放弃诉讼请求，进行和解、调解。原告杨国清与被告中国联合网络通信有限公司孝南区分公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告杨国清及其委托诉讼代理人黄和清、被告中国联合网络通信有限公司孝南区分公司的委托诉讼代理人陈卫兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨国清向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告依法解除合同，且由被告向原告依约支付提前解除合同违约金人民币100000元。2、判令被告向原告支付自2020年2月1日起至本案判决书生效之日止的租金损失及逾期交付租金的违约损失（按合同约定的每日年租金的0.05%计算，计69000元）。3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年12月18日，原、被告签订了两份《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于孝感市孝南区××大道××号恒达华府一楼门面A5、A6、A8出租给被告经营，租赁期限为8年，自2015年2月1日起至2023年1月31日止，前五年年租金为91005.70元，第六年起在原年租金的基础上根据市场行情再行商谈。2020年1月15日，当原告用特快专递通知其缴纳2020年租金时，被告未经任何协商，发来了单方面终止合同的所谓《恒达华府门面租赁退出函》。被告置合同约定的“承租方在本租赁期内，不再需要使用本合同项下的租赁标的物，应当提前3个月通知出租方……但需承担100000元的违约金”于不顾，单方面终止合同，给原告造成了极大的经济损失。据此，原告依法起诉，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。被告中国联合网络通信有限公司孝南区分公司辩称，一、原告要求单方解除合同并由被告支付100000元违约金没有事实和法律依据。1、双方未能就后三年租金协商一致导致后三年的租赁合同不成立，无需解除合同。《房屋租赁合同》虽约定租赁期限从2015年2月1日至2023年1月31日，但同时约定2020年2月1日至2023年1月31日（以下简称“后三年”）的租金由双方另行协商。被告与原告虽经过多轮协商，终因原告要求的租金过高而未能达成一致。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”及第二百一十三条：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”之规定，租金是租赁合同的必备条款，因原、被告双方未能就后三年租金达成一致，故后三年的租赁合同因缺少租金这一必备条款而未能成立。2、被告并无任何违约行为，即使后三年的租赁合同成立，原告也不享有合同解除权，仅能通过协商的方式解除合同。《房屋租赁合同》第10.5条约定，若因承租方原因不再需要案涉房屋，提前终止合同，承租方需支付违约金100000元。被告于2020年1月退出案涉房屋的原因是因为双方无法就后三年租金达成一致，导致后三年租赁合同未能成立，并非被告提前终止合同，而双方无法就后三年租金达成一致的责任不可归责于被告，不能认定被告存在违约行为，且原告提出若不能在其指定期限内就后三年租金达成一致，原告将另行处置案涉房屋，故被告退出案涉房屋也是应原告之要求，并非违约。因此，原告并不享有合同解除权，也无权要求被告承担违约责任。即使后三年的租赁合同成立，原告也无权单方解除合同。被告可以同意原告解除合同，但该种合同解除方式系双方协商一致解除合同的结果，双方应互不承担违约责任。二、原告要求被告支付2020年2月1日以后的租金及逾期付款违约金69000元没有事实和法律依据。如前所述，被告并无违约行为，且已于2020年1月将案涉房屋交付于原告，并无占有使用行为，故被告无需向原告支付2020年2月之后的租金及逾期付款违约金。综上所述，原告的诉讼请求毫无事实和法律依据，恳请人民法院驳回原告的所有诉讼请求，维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告杨国清提交的证据三《房屋租赁合同》，被告对其真实性无异议，且与本案具有关联性，依法予以采信。原告提交的证据四《通知》、快递单截图，因《通知》系原告单方制作，且快递单亦非原告邮寄，其真实性无法确认，故不予采信。原告提交的证据五系被告出具的《恒达华府门面租赁退出函》，被告对该证据的真实性无异议，但对原告证明被告单方解除合同的证明目的有异议，本院认为，该证据的真实性被告无异议，亦能证明被告实际退还涉案房屋的事实，故对该证据证明的事实部分予以采信。被告中国联合网络通信有限公司孝南区分公司提交的证据一系录音、证据二系原告的租金涨价清单、证据三系通话记录、证据四系原告招租照片，原告对其真实性无异议，亦均与本案具有关联性，依法予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2014年12月18日，原告杨国清与被告中国联合网络通信有限公司孝南区分公司签订了两份《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于孝感市孝南区××大道××号恒达华府一楼门面的A5、A6、A8出租给被告经营，租赁期限为八年，自2015年2月1日起至2023年1月31日止；约定门面A5的前五年年租金为91005.70元，门面A6、A8的前五年年租金为189991.14元，第六年起在原年租金的基础上根据市场行情再行商谈；租金的支付方式为年付，在被告收到原告正规有效发票20天内支付年租金；租赁房屋的税费由出租方承担；双方对违约责任约定，出租方擅自终止合同，应向承租方支付违约金100000元，承租方在租赁期限内不再需要租赁标的物时，应当提前3个月通知出租方，在结清租赁期间的租金后，可以终止合同，但需承担100000元违约金。合同签订后，双方按照合同约定各自履行了租赁期限前五年的合同义务。此后，因被告对原告提出变更合同约定的税费条款以及对后三年租金的涨幅比例有争议，经多次协商后双方未能达成一致的协商意见，为此，被告在2020年1月16日结清租赁门面的水电费等相关费用后，于2020年1月21日向原告交付租赁门面钥匙，从租赁门面清理退场，原告亦将涉案房屋对外招租，但对合同约定的违约金多次与被告协商未果，以致成讼。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告之间的租赁合同关系合法有效，双方均应按约履行。涉案租赁合同约定租赁期限八年，前五年的租金双方予以明确约定，自第六年起的租金双方约定在原年租金的基础上根据市场行情再行商谈。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”的规定，合同的当事人应当就合同的条款协商一致，本案中双方签订的租赁合同的租赁期限为八年，对前五年的租金双方进行了约定，对后三年的租金约定为在原年租金的基础上根据市场行情再行商谈，即租赁合同的后三年租金价格未确定。本院认为，在租赁合同中租金价格的约定是合同的核心要素之一，案涉租赁合同的前五年具备合同成立的要件，但后三年合同缺少主要的租金条款，且双方未能就租金达成一致意见，故租赁合同的后三年应当视为租赁合同未成立，应视为双方签订的租赁合同于2020年1月31日到期。鉴于被告已按约履行了租赁合同前五年的合同义务，并向原告返还案涉的租赁房屋，以及原告已对外招租的事实，故对原告要求解除房屋租赁合同以及被告向原告支付自2020年2月1日起至本案判决书生效之日止的租金损失及逾期交付租金的违约损失的诉讼请求，依法不予支持。对于原告要求被告支付提前解除合同违约金100000元的诉讼请求，本院认为，违约责任只能发生在合同成立后且已生效的情形下，违约责任产生的根据是合同的义务，未成立的合同不产生违约责任，只能产生缔约过失责任。被告按约履行了租赁合同的前五年合同义务，其未能履行租赁合同的后续三年，系原、被告双方在缔约租赁合同之际具有过失，即对后三年租金价格未予明确约定，双方亦未能达成一致的协商意见而使后三年的租赁合同未成立，双方均应为此承担缔约过失责任，归责原则应该是过错责任原则，其责任形式只能是赔偿损失。本案中原、被告双方签订房屋租赁合同时，双方均未能明确后三年的租金价格，对造成后三年合同不成立均应承担过错责任，因缔约过错责任致使原告的信赖利益受到一定损失，故应相应减轻原告的过错责任，可酌情由被告赔偿原告损失50000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项、第二百一十三条，【最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释】第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告中国联合网络通信有限公司孝南区分公司于本判决生效之日起五日内向原告杨国清赔偿损失50000元。二、驳回原告杨国清的其他诉讼请求。上列应付款项，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3680元，减半收取1840元，由原告杨国清负担1315元，被告中国联合网络通信有限公司孝南区分公司负担525元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  李雪梅二〇二〇年十一月十日书记员  梅嘉欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。【最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释】第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成功的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。