广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23439号上诉人（原审被告）：广州市嘉裕房地产发展有限公司，住所地：广东省广州市天河区天河北路****。法定代表人：容振庭，职务：执行董事。委托诉讼代理人：丁剑清，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梓湘，北京市中伦（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王瑞平，女，1975年8月19日出生，汉族，身份证登记住址：湖南省资兴市。委托诉讼代理人：李兴厚，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯海丽，湖南云天律师事务所律师。上诉人广州市嘉裕房地产发展有限公司（下简称嘉裕公司）因与被上诉人王瑞平商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初26991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人嘉裕公司上诉请求判令：l.撤销原审判决，改判驳回王瑞平的全部诉讼锖求；2.王瑞平承担本案所有费用。事实与理由如下：一、原审判决仅节选部分录音、微信内容即得出“录音、微信记录、证人证言相互佐证，形成完整证据链”的结论，显属事实认定错误。其一，微信记录中第三方销售中介无权代表嘉裕公司对商品房买卖合同关系是否成立作出承诺，原审判决节选部分聊天记录，即认定嘉裕公司引导王瑞平缴纳社保以达成交易，显属认定事实错误。其二，原审判决遗漏查明王瑞平自2014年6月才开始购买广州社保及王瑞平自2013年至2015年长达两年未主张或请求签订本约合同的重要事实；二、原审判决一方面认定《认购书》不属于商品房买卖合同，另一方面又认为嘉裕公司没有“解除合同”、“未就交易价格、交易方式”作出变更，并据此推定双方形成事实上的房屋买卖合同关系，显属适用法律错误。其一，《认购书》是预约合同，法院不应判决预约合同当事人强制签订房屋买卖合同。其二，依据本案履行情况无法认定双方之间存在事实合同关系，原审法院仅以嘉裕公司未提出解除或变更作为事实合同关系成立的依据，毫无法律依据。其三，原审法院创设案件事实，并以此作为支持王瑞平诉请的“理据”，侵害嘉裕公司的权利；三、原审判决超出王瑞平的诉请进行判决，应予以纠正。王瑞平的诉讼请求为判令嘉裕公司与其继续履行《认购协议》，并将涉案房屋办理产权登记至其名下，其诉讼请求并未包括交付涉案房屋，但原审除判决嘉裕公司办理过户手续外，还判决嘉裕公司向王瑞平交付房屋，明显属于超出诉请进行判决。被上诉人王瑞平答辩称：一、王瑞平在原审中提交的众多录音证据、微信聊天内容，足以证实嘉裕公司在认购书签订之后长达六年里，持续稳定地向王瑞平作出了愿意继续履行的意思表示。其一，双方之间多次的微信和现场及电话录音，均证实了王瑞平与嘉裕公司己就认购书的继续履行达成了共识。其二，电话录音和微信聊天记录当中的第三方销售中介可以确认为嘉裕公司的销售代表且受聘于嘉裕公司销售涉案楼盘，其对外行为应属职务行为。其三，双方未能及时网签，最终导致合同履行拖延6年多，且王瑞平自2014年6月才开始购买社保，是由于嘉裕公司急于出售抵押房产，销售人员和工作人员作出错误指引和承诺，广州市政府限购政策屡屡升级导致，不应归责于王瑞平；二、涉案认购书签订后，王瑞平与嘉裕公司已经成立了事实上的买卖合同关系，且至今依然合法有效。王瑞平与嘉裕公司实际上已经形成了事实上的商品房买卖合同关系。《认购书》签订后，嘉裕公司与王瑞平对履行时间的变更达成了一致，后由于嘉裕公司于2019年6月12日发出《通知函》，才导致双方无法继续履约，从而引发本案诉讼。且，嘉裕公司在2019年6日12日向王瑞平发出的《通知函》，并不能发生合同解除的法律效力；三、嘉裕公司称原审法院“违法、粗暴创设案件事实”、“过于热切地为诉讼一方当事人的合同履行作出具体安排”、“超出诉讼请求进行判决”没有任何事实和法律依据。其一，多年以来，嘉裕公司都在等待王瑞平符合购房资格，双方继续履约，而涉案房屋一直空置并未另行出售。当王瑞平具备购房资格并己向原审法院指定账户一次性缴纳剩余购房款后，双方交易过户的条件己然成就。原审法院在嘉裕公司通过销售人员于2019年2月22日要求王瑞平一次性付款，且嘉裕公司明确表示拒绝履行合同，无法强制嘉裕公司与王瑞平继续办理按揭贷款手续的情况下，指定账户要求王瑞平缴纳了涉案房屋的剩余房款365万元，完全是根据客观情况采取的变通措施以保障判决可以执行，并未损害双方当事人的合法权益，更与所谓“违法、粗暴创设案件事实”、“过于热切地为诉讼一方当事人的合同履行作出具体安排”无涉。其三，原审法院在王瑞平办理过户登记手续的诉请前提下，判决嘉裕公司向王瑞平交付房屋并办理过户手续，合理有据，且避免了当事人的诉累。王瑞平于2019年7月16日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.嘉裕公司与王瑞平继续履行《认购协议》，并将广州市天河区珠江新城兴民路211号2103单元房产办理产权登记至王瑞平名下；2.嘉裕公司承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明：嘉裕公司（出售人）与王瑞平（买受人）签订《【嘉裕公馆】认购书（标准地名：嘉裕花园）》约定：买受人自愿认购由出售人开发的下列物业：广州市珠江新城兴民路211号2103单元，建筑面积为122.38㎡，套内面积为102.01㎡，成交价为5222145元，买受人按商业贷款方式付款，于2013年4月5日前交付房款30%，即1472145元，申请按揭365万。买受人须于2013年6月5日前携同此《认购书》及买受人身份证明（原件）和上述楼款收据及应缴政府税费到珠江××××号【嘉裕公馆】现场销售中心签订《商品房买卖合同及相关文件》预缴税费。买受人逾期未能签署《商品房买卖合同》及《购房抵押贷款合同》的，则视为买受人违反《认购书》，买受人已付予出售人之定金归出售人所有，出售人并有权随时将该物业重新出售予任何第三方而无须向买受人发出通知。买受人在签订《认购书》之前已阅读《嘉裕公馆费用一览表》、《嘉裕公馆购房按揭贷款须知》、《嘉裕公馆购房按揭贷款须知》、《嘉裕公馆认购须知》及广州市有关商品房限购政策，买受人声明已知悉并认可上述资料之内容。落款处有销售代表“侯焕娜”、复核人“谭启裔”、“范娟”等签名，落款日期为2013年5月29日。2013年4月3日，王瑞平向嘉裕公司支付首期款1472145元。原审过程中，嘉裕公司提交《嘉裕公馆认购书》（落款日期为2013.3.29，下简称认购书一）、《嘉裕公馆认购书》（落款日期为2013.5.29，下简称认购书二），以证明王瑞平未依约在2016年6月5日前签订《商品房买卖合同》。王瑞平称落款时间为2013年3月29日的《【嘉裕公馆】认购书》中买受人签名非其本人所签。经原审法院询问，王瑞平称其2013年3月29日确实签署了认购书，但原件已被嘉裕公司再签署2013年5月29日认购书时收回。认购书一约定：房屋成交价为5328718元，买受人于签订本认购书时交付定金100000元，于2013年4月5日前交付房款的30%，即1498718元，同时签订《商品房买卖合同》，申请按揭款373万元。买受人须于2013年4月5日前携同此《认购书》及买受人身份证明和上述楼款收据及应缴政府税费共计160662元到珠江××大道××号【嘉裕公馆】现场销售中心签订《商品房买卖合同》及相关文件，预缴税费。经王瑞平申请，原审法院依法委托广东明鉴文书司法鉴定所就认购书一中的签名是否为王瑞平本人所签进行鉴定，该所于2020年3月11日作出粤明鉴【2019】文鉴字第0794号《司法鉴定意见书》，鉴定结论为该认购书为其本人所签。王瑞平预付鉴定费用35333元。王瑞平对该鉴定意见书的真实性、合法性、关联性无异议，但对鉴定结论不予认可。嘉裕公司对该鉴定意见书的真实性、合法性、关联性予以确认，认可鉴定意见书的结论。关于涉案房屋的交易过程。王瑞平称其向嘉裕公司缴纳首付款后，因广州市限购政策调整，其不具备购房资格故向嘉裕公司申请退款，嘉裕公司承诺帮其补办社保，并等待其具备购房资格后再签订《商品房买卖合同》，此后其自2014年6月开始缴纳社保，待按规定缴足社保后又两次遇政策调整，直至2019年6月才具备广州市购房资格，但嘉裕公司在其具备购房资格后拒不履行，并单方与王瑞平解除合同。2019年6月12日，嘉裕公司向王瑞平发出《通知函》，载明：……由于您的原因，您逾期未与我司签订《商品房买卖合同》以及办理《购房抵押贷款合同》手续。根据认购书约定，定金由于您的违约归我司所有，另请您以书面形式向我司提供收款账户信息（包括户名、账号及开户行），我司将在您提供收款账户信息后，将您已缴纳的首期款（扣除定金）退还给您。王瑞平提交如下证据予以证明：1.承诺书；2.客户特殊申请表；3.微信聊天记录；（2017年3月17日嘉裕范娟经理）“你社保缴了多久”（王）“到5月3年”（2017年4月14日范）“等社保够三年了联系”（2017年6月5日范）“王姐，你的那个社保待到5月底应该到期了吧，你什么时候来广州啊，把你这个就是社保啊，赶快把资料交一下”（2019年5月27日范）“王姐……您那套房子的大致方向就是之前小侯给你打电话讲的那样”。4.社保缴费历史明细表，显示王瑞平自2014年6月开始在广州市缴纳社保；5.信访事项告知函；6.录音，（2013年5月30日，范娟）“你这个资料的话首期钱已经是交了，你到时间就买社保，买够了的话你就明年签合同”（谭经理）“你购买的时候我们是知道你是符合购房资格的，后来公布了新政，补缴的社保不予备案”“没事的，王小姐，你这样你等13个月，真的你不会吃亏的”（范小姐）“你可以先买这个社保，然后介绍你给李先生这边”（谭经理）“你说你要的，那么就要等13个月，你现在开始买社保，或者是补税单，13个月后按照现行的政策来说，你是符合购房资格的，我们会等你的……我现在回复你的不是以我个人的思想什么什么的，去回复你的，我们已经是在集团上面走完流程回来，才来回复你的”（2015年6月27日范经理）“后来不是因为你买了社保了吗？发展商没有催你了，人家也没找你收楼，人家也说了买个社保，这样子办就行了吗”（2015年11月22日）“我们没有卖，也没有让你退，也没有让你怎么样，我们只是让你搞社保啊，但是你没有这个签约，怎么收楼”（2016年1月18日谭小姐）“这个房子迟早是你的，因为你差一年半个社保嘛”（2018年9月11日詹镒滋）“明年5月份到期是吧，就是5年是吧，那就签合同嘛，你一定一定你的社保不能中断，按现在的政策的话还是5年，等到你满5年的时候，如果没问题了就马上带齐所有资料来签约，你要提前过来走同贷，走完同贷，没问题的话马上签合同，马上就可以”；嘉裕公司对上述证据均不予认可。经王瑞平申请，原审法院同意证人郑某出庭作证。证人述称：其与王瑞平系朋友，其于2016年1月18日陪同王瑞平去嘉裕公馆办公室，找到嘉裕公馆销售部的谭经理，谭经理称帮王瑞平办理好手续就可以入住，谭经理告知王瑞平办理好社保才具备办理网签手续的资格，谭经理安排人并配合去办理王瑞平的社保，谭经理称2017年年中就可以办理社保。谈话的内容主要是王瑞平要求谭经理把手续办理好，要求交房。嘉裕公司确认谭启裔系其工作人员，现仍在职，经与谭启裔经理确认，其表示没有与证人郑某进行沟通，证人证言也没有显示及证明谭启裔经理有称待王瑞平符合购房资格后逾期签订房屋买卖合同的事实，且谭启裔也无法代表嘉裕公司，故嘉裕公司对证人证言不予认可。嘉裕公司称2019年6月12日前多次口头向王瑞平表示解除双方签订的认购协议，但无提供证据证明。关于涉案房屋的登记情况。广州市规划和自然资源局于2019年8月29日向原审法院作出复函（穗规划资源协查【2019】760号）载明：天河区兴民路211号2103房以2017登记1563285号案登记广州市嘉裕房地产发展有限公司名下，暂无预告登记、抵押信息，该业规划用途为住宅，信息核查时间为2019年8月23日。广州市不动产登记查册表显示：天河区兴民路211号2103房权属人为嘉裕公司，建筑面积122.923平方米。本案中，原审法院根据王瑞平的保全申请以（2019）粤0106民初26991号民事裁定书及协助执行通知书查封天河区兴民路211号2103房。嘉裕公司称涉案房屋于2017年11月29日办理产权登记。涉案房屋在办理大确权之前，未与其他客户办理网签。广州市不动产登记中心于2020年9月4日出具《购房资格证明》载明：王瑞平具备本市住房限购区域内住房购买资格，查询时点为2020年9月4日。2020年8月3日，王瑞平向原审法院指定账户缴纳涉案房屋剩余房款365万元，并自愿放弃法院存管上述款项期间的利息及其他权益。另查明，2013年4月1日，广州市住房和城乡建设委员会发布《广州市人民政府办公厅关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》（穗府办[2013]14号）规定：非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年内在本市连续缴交1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。2013年12月17日，广州市住房和城乡建设委员会发布《关于严格执行我市房地产市场调控政策的通告》规定：对能提供购房之日起5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。2017年3月10日，广州市住房和城乡建设委员会发布《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（穗府办【2017】50号）规定：非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购住房。原审法院认为，王瑞平、嘉裕公司均确认两份认购书约定的房屋地址广州市珠江新城兴民路211号2103单元对应的房地产权登记地址为天河区兴民路211号2103房，且认购书中约定的房屋面积与天河区兴民路211号2103房的查册表显示的房屋面积大致相符，故确认双方于认购书中约定的交易房屋（即涉案房屋）的登记地址为天河区兴民路211号2103房。经鉴定，认购书一落款处的签名为王瑞平本人所签，王瑞平虽对该鉴定结论不予认可，但未举证予以反驳，故对该鉴定意见书予以采纳。王瑞平、嘉裕公司签订认购书二对认购书一的部分内容进行了变更，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，涉案认购书并不具备上述规定中商品房买卖合同的主要内容，故王瑞平、嘉裕公司签订的认购书不属于商品房买卖合同。王瑞平提交的录音、微信聊天记录、证人证言等证据相互佐证，形成完整的证据链条，嘉裕公司虽对上述证据不予认可，但未举证予以反驳，故对王瑞平提交的上述证据予以采信。王瑞平所举录音中有“你购买的时候我们是知道你是符合购房资格的，后来公布了新政，补缴的社保不予备案”，据此可知，王瑞平、嘉裕公司签订认购书时，嘉裕公司明知王瑞平未在广州市缴纳社保而引导其补交社保以达成交易。其次，签订认购书后，王瑞平按照认购书的约定向嘉裕公司支付了涉案房屋的定金及首付款。此后，由于广州市购房政策的调整，王瑞平不能通过补缴社保的方式取得广州市购房资格，此时嘉裕公司工作人员或委托的销售人员向王瑞平承诺“您下个月就开始买社保行不行？社保买够了明年签合同”“我们会等你的”，引导王瑞平继续缴纳社保以达成交易，王瑞平按照此前政策规定在广州市缴纳社保后又遇两次限购政策调整，直至2019年6月王瑞平在广州市缴纳社保满五年，才具备广州市购房资格，在此期间嘉裕公司未作出与王瑞平解除合同的意思表示，亦未就涉案房屋的交易价格、交易方式与王瑞平作出变更，足以推定嘉裕公司愿意等待王瑞平具备购房资格后继续按照认购书二约定的内容履行签订商品房买卖合同、向王瑞平交付房屋并协助办理产权登记等义务，双方形成事实上的房屋买卖合同关系。现王瑞平已按约定支付首付款并积极缴纳社保获取购房资格，嘉裕公司以王瑞平未按合同约定与其签订《商品房买卖合同》并办理《购房抵押贷款合同》手续为由与其解除合同，缺乏理据，不予支持。涉案房屋仍空置且未另行出售，不存在交易过户障碍，且王瑞平同意一次性支付涉案房屋剩余购房款并已将该款项交至原审法院指定账户代管，故王瑞平要求嘉裕公司交付涉案房屋并协助其办理涉案房屋的过户登记手续符合理据，予以支持。由于支付购房款是交付房屋、办理过户登记手续的对价，为避免当事人诉累，原审法院在此一并处理，故王瑞平应按照认购书约定的房屋价格向嘉裕公司支付剩余购房款365万元。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年9月9日判决如下：自本判决发生法律效力之日起5日内，广州市嘉裕房地产发展有限公司将广州市天河区兴民路211号2103房（合同约定地址为广州市珠江新城兴民路211号2103单元）交付给王瑞平，并协助其办理上述房屋的产权过户和房地产登记手续；王瑞平向广州市嘉裕房地产发展有限公司支付购房款365万元（该款项已交付至原审法院指定账户代管）。本案受理费48360元、保全费5000元，由广州市嘉裕房地产发展有限公司负担。鉴定费35333元，王瑞平负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院另查明：2013年3月29日，王瑞平向嘉裕公司支付10万元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，本案二审的争议焦点是嘉裕公司是否应将涉案房屋交付王瑞平并协助王瑞平办理该房屋的所有权转移登记手续。依据双方提交的证据，双方于2013年3月29日签订认购书一时，双方交易并未受到购房政策的影响，但随后出台的限购政策导致王瑞平不具备购房资格，双方在明知的情况下仍签署认购书二约定继续交易，在认购书二签订后至2019年6月12日期间，无充分证据反映嘉裕公司曾向王瑞平提出解除认购协议并结算相关费用，嘉裕公司也一直未将涉案房屋另行出售，反而通过其工作人员及其委托的销售中介机构工作人员引导王瑞平持续社保缴纳，王瑞平则根据嘉裕公司的引导持续缴纳社保以为取得购房资格创造条件，由此可证实双方已就等待王瑞平取得购房资格以延续交易达成合意。而依据王瑞平的社保缴纳记录结合广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》，至2019年6月，王瑞平应可取得购房资格，认购书二具备继续履行条件，双方交易可以正常进行。依据诚信履约原则，双方本应签订正式买卖合同完成后续交易，以实现双方合同目的。嘉裕公司于2019年6月12日向王瑞平发出《通知函》要求没收定金及解除认购书，与双方在此之前达成的合意相悖，故该《通知函》不应产生解除认购协议的法律效果，嘉裕公司应当依照双方之间已达成的合意继续履行合同义务。嘉裕公司拒绝继续履行，双方因此而未能完成签订正式的买卖合同等后续交易手续。虽然如此，但嘉裕公司的合同目的在于收取约定金额的购房款，而双方签署的认购书二已约定了总价款及交易标的物的具体坐落，双方在该认购书的实际履行过程中也达成了具备条件时继续进行交易的合意，王瑞平也已根据双方合意实际履行支付首期款1572145元的义务，并将剩余房款3650000元交由原审法院代管以便向嘉裕公司支付，王瑞平的前述履约行为有利于嘉裕公司的合同目的实现且未加重嘉裕公司的负担，嘉裕公司履行交付房屋及协助办理房屋所有权转移登记手续的义务也不存在障碍，双方可以通过实际履行完成本次交易，是否签订买卖合同不影响交易的正常进行。在此情况下，原审判决在王瑞平向嘉裕公司支付剩余房款的同时由嘉裕公司向王瑞平交付涉案房屋并办理房屋所有权转移登记，符合交易习惯，亦符合诉讼经济原则，应予维持。嘉裕公司以销售中介代表无权代表其向王瑞平就建立商品房买卖关系作出承诺为由，上诉认为其未引导王瑞平缴纳社保以达成交易，但前述销售中介代表促成并参与了认购协议的签订，嘉裕公司委托销售中介人员继续跟进认购协议的后续履行事宜也符合交易习惯，王瑞平信赖销售中介代表系根据嘉裕公司的意愿引导其办理缴纳社保以促成交易具有合理性，故嘉裕公司的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。嘉裕公司上诉认为双方之间并未就等待王瑞平缴纳社保以促成交易达成一致，双方之间仅成立预约合同关系，与事实不符，嘉裕公司据此主张王瑞平无权要求其履行本约义务，理由亦不成立，本院亦不予采纳。综上所述，嘉裕公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费48360元，由上诉人广州市嘉裕房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  邓 颖二〇二〇年十一月二十七日书记员  王文杰唐颖琪