山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁16民终4021号 上诉人（原审被告）：邹平创兴置业有限公司，住所地邹平市明集镇驻地。 法定代表人：孙哲，系该公司经理。 委托诉讼代理人：王波，女。 委托诉讼代理人：李邦广，山东详度律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张跃，男，1986年9月20日出生，汉族，居民，住邹平市。 委托诉讼代理人：张玲，山东天健律师事务所律师。 上诉人邹平创兴置业有限公司（以下简称创兴公司）因与被上诉人张跃商品房预售合同纠纷一案，不服山东省邹平市人民法院（2020）鲁1626民初3034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 创兴公司上诉请求：撤销山东省邹平市人民法院（2020）鲁1626民初3034号民事判决，驳回张跃的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，审理程序违法，判决结果显失公平公正。一、一审认为“被告公司未到庭参加诉讼，未举证证明被告按期履行了交房义务或因原告原因未交房，故具备了双方约定的解除合同的条件。原告在庭审中已举证证明其已书面通知被告解除合同，故原告已履行了解除合同的约定义务”。这一点论述显然逻辑混乱并矛盾。《山东省新建商品房买卖合同（预售）》虽然约定创兴公司延迟交房超过30日，张跃有权解除合同。张跃作为原告提起诉讼应当证明是创兴公司原因延迟交房，而不是有正当理由未参加庭审的创兴公司举证证明。张跃没有证明是因为交房超过30日是创兴公司交房违约，因此，张跃书面通知解除合同没任何法律意义。二、一审法院既然认定张跃提交的锦绣华府8号楼业主反映意见和聊天记录与法院待证事实有关联并予以确认。该证据实质可以证明创兴公司向8号楼业主在2019年11月17日履行了交房义务。至于张跃为什么不接受交房，法院应当在张跃到庭情况下查明确定。张跃拒不接收房屋后与创兴公司协商要求解除合同，创兴公司不同意解除。张跃才发出书面单方解除通知。因此，张跃拒不收房，是张跃违约。张跃无权提出解除合同。三、一审认为“被告未到庭举证证明被告在约定的交房时间已具备上述文件，若被告公司不具备上诉文件，可能致使原告不能实现合同目的，故原告有权按法律规定，行使法定解除权”。此论述依然没有法理依据。首先创兴公司未到庭已经提出延期审理申请，一审在开庭时电话通知公司人员不接受延期审理，违背诉讼程序。其次，2019年11月17日如果不具备验收竣工综合验收备案证明仅是有可能影响购房人获得房屋所有权的目的，不是必然致使购房人无法达到购房居住的本质合同目的。这并非合同法确定的“当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。一审据此认为法定解除合同没有法律依据。四、一审法院确定开庭时间通知创兴公司，创兴公司在开庭日前通过财务人员向一审法院递交延期审理申请书。一审法院只是接收了申请书，没有明确答复。只是在第二天开庭时电话联系创兴公司财务人员告知延期审理不同意，继续开庭。开庭后没有查明认定未交接房的原因和责任，仍没有通知创兴公司二次开庭查证。在符合《民商法》146条规定情况下拒绝创兴公司延期开庭的申请，违法缺席判决。一审程序违法。五、判决结果显失公正，公平。一审判决解除合同创兴公司返还50万元。但张跃已经以涉案房产为（2019）年邹个房借字0008号的《中国银行股份有限公司个人一手房住房贷款额合同》设定了财产担保权利。仅判决解除合同返还购房款显然对创兴公司不公平。无论约定解除还是法定解除，一审均没有查明未交房的原因责任，判决创兴公司承担违约责任显然极不公平。 张跃辩称，一、创兴公司的上诉理由歪曲事实。不是张跃拒不接受房屋，而是创兴公司拒不交房，在创兴公司就为何不向其交房的问题上多次交涉无果后，创兴公司对张跃的交房事宜置之不理。涉案商品房买卖合同第十一条约定了创兴公司应当在2019年11月17日前向买受人交付商品房，第十二条规定了逾期交房的违约责任，张跃在2019年11月17日前从未收到创兴公司交房的通知，对创兴公司的逾期交房，张跃有权解除合同，对此也履行了以书面方式通知创兴公司解除合同的义务，所以在逻辑上并不矛盾。二、涉案合同第十三条约定商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，而创兴公司一直未向张跃提交，合同第九条约定该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件及房屋测绘报告，创兴公司也是一直未公示该文件，故创兴公司根本不具备交房条件。创兴公司在合同约定资料无法提交的情况下，显然创兴公司违约在先。三、创兴公司在一审中提出的所谓延期审理申请，是否符合条件、是否同意由法院决定，不存在程序违法的情形。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 张跃向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.创兴公司向张跃返还房款744365.70元、车位款40000元，创兴公司向张跃支付违约金22330元；3.创兴公司返还张跃向银行支付的按揭贷款本息（自2019年3月至《商品房买卖合同》解除之日的贷款本息，每月以银行实际扣划明细清单为准）；4.创兴公司向张跃支付资金占用期间的利息（其中以242365.70元首付款为基数，自2018年10月10日起至实际付清之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息，以500000元为基数，自2019年2月19日起至实际付清之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）；5.创兴公司承担本案诉讼费及相关费用。 一审法院认定事实：2018年12月28日，张跃与创兴公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，约定张跃购买创兴公司开发的位于××镇××号楼××单元××号房××，该房建筑面积143.15平米，单价每平米4878元，总价款698285.70元，附房：储藏室24号，面积15.36平方米，附房价款46080元。张跃2018年12月27日前支付首付款244365.70元，余款500000元贷款支付。该合同约定于2019年11月17日向买受人交房（合同第九条商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件、取得房屋测绘报告），同时约定了逾期交房的法律责任：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。2018年10月10日，张跃向创兴公司付款244365.70元，同日又付款40000元。2019年2月2日，张跃与中国银行股份有限公司邹平支行达成贷款协议，张跃从中国银行股份有限公司邹平支行贷款500000元用于支付涉案房款，为此张跃与中国银行股份有限公司签订了编号为（2019）年邹个房借字0008号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，该合同约定还款方式为等额本息。2019年2月19日，张跃以贷款方式向创兴公司支付500000元。 一审法院认为，双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》是由各方当事人在平等协商的基础上就民事权利义务的处置达成的一致意思表示，其性质是一份民事合同，作为一份民事合同，《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的效力及终止需要依据法律、行政法规的明确规定或各方当事人的共同约定，在出现使之成为无效或者终止的法定或约定事由之前，该合同不会失去效力。合同的解除包括了约定解除与法定解除两种。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”这是法律对约定解除的有关规定。此外，《中华人民共和国合同法》第九十四规定了合同的法定解除情形，主要包括：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。本案涉及的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》中双方约定的交房时间是2019年11月17日，该合同同时约定，创兴公司迟延交房超过30天，张跃有权解除合同，创兴公司未到庭参加诉讼，未举证证明创兴公司按期履行了交房义务或因张跃原因未完成交房，故具备了双方约定的解除合同的条件。张跃在庭审中已举证证明其已书面通知创兴公司解除合同，故张跃已履行了解除合同的约定义务。同时，双方约定了交房条件，双方约定交房时创兴公司需出具房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件及房屋测绘报告，但创兴公司未到庭举证证明创兴公司在约定的交房时间已具备上述文件。若创兴公司不具备上述文件，可能致使张跃不能实现合同目的，故张跃有权按法律规定，行使法定解除权。综上，张跃要求解除合同的诉讼请求，予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，应由创兴公司返还张跃的购房款和利息。同时双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第十二条中约定了逾期交付的责任，张跃已向创兴公司交纳了784365.70元，该款项创兴公司应予返还。同时《商品房买卖合同》约定解除合同后创兴公司退还张跃已付全部房款，其中包含已付贷款本金及利息部分，故其中500000元贷款的利息部分，创兴公司也应依约退还。《山东省新建商品房买卖合同（预售）》约定解除合同后创兴公司应给付自张跃付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，故张跃要求244365.70元的利息损失的主张，符合双方约定，予以支持。《山东省新建商品房买卖合同（预售）》约定解除合同后创兴公司按照全部房价款的3%向买受人支付违约金，该约定不违反法律规定，予以支持。故，创兴公司需向张跃支付违约金22330.97元（744365.70元×3%），张跃要求违约金22330元，应予支持。张跃部分诉讼请求，属于重复主张，不符合法律规定，不予支持。 综上所述，张跃要求解除的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及返还购房款、相应利息及违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除张跃与邹平创兴置业有限公司于2018年12月28日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》；二、邹平创兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还张跃购房款244365.70元及利息（以244365.70元为基数，自2018年10月10日至2019年8月20日按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算，自2019年8月21日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、邹平创兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还张跃购房款500000元及利息【以500000元为基数，期限自2019年2月19日起至实际支付之日止，利率按（2019）年邹个房借字0008号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的利率为准】；四、邹平创兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还张跃购车库款40000元；五、邹平创兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付张跃违约金22330元；六、驳回张跃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5933元，由邹平创兴置业有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。另补充查明：涉案房屋于2019年12月6日取得《山东省房屋面积测绘报告》，加盖印章载明“有效期至2019年12月31日”；于2020年9月21日取得《滨州市房地产开发项目竣工综合验收备案证》。 本院认为，本案二审争议的焦点问题是：1.涉案合同是否具备解除条件；2.一审程序是否合法。 关于焦点1，经审查，涉案合同明确约定商品房交付时应当已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件、房屋测绘报告，而涉案房屋取得《滨州市房地产开发项目竣工综合验收备案证》的时间为2020年9月21日，涉案房屋在合同约定的交付日期2019年11月17日并不具备交付条件，被上诉人张跃据此请求解除涉案合同，符合合同约定，一审判决解除涉案合同正确。 关于焦点2，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十六条规定：有下列情形之一的，可以延期开庭审理：（一）必须到庭的当事人和其他诉讼参与人有正当理由没有到庭的；（二）当事人临时提出回避申请的；（三）需要通知新的证人到庭，调取新的证据，重新鉴定、勘验，或者需要补充调查的；（四）其他应当延期的情形。本案中，上诉人创兴公司申请延期审理的情形不符合上述法律规定，一审依法缺席审理，程序合法。 综上所述，创兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11867元，由上诉人邹平创兴置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵慧莲 审 判 员 王正真 审 判 员 张 珊 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 张艺伟 书 记 员 战亚玲