浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙09民终425号上诉人（原审原告）：张俊，男，1973年3月22日出生，汉族，住舟山市普陀区。上诉人（原审原告）：林爱丽，女，1980年6月24日出生，汉族，住舟山市普陀区。委托诉讼代理人：张俊，林爱丽丈夫。被上诉人（原审被告）：德信地产（舟山）有限公司，住所地舟山市普陀区东港街道观碶头工业小区原哈得公司厂房办公楼**。法定代表人:杨涛。委托诉讼代理人：郭行舟，浙江星舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈枫，浙江星舟律师事务所律师。上诉人张俊、林爱丽因与被上诉人德信地产（舟山）有限公司（以下简称德信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省舟山市普陀区人民法院（2020）浙0903民初1013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张俊、林爱丽上诉请求：撤销一审判决，改判1.德信公司提供样板房；2.已交付样板房为参照对比，德信公司解决地板色差、淋浴房漏水问题，验收合格后交付房屋；3.德信公司按照合同附件八第十二条的约定，提交合同第九条规定的证明文件（竣工验收备案证明，规划、消防、环保等部门出具的合格文件等）；4.德信公司支付自2020年1月15日至实际交房之日止的违约金，违约金按已付购房款日万分之三标准计算，交付房屋之前的物业费用由德信公司承担；5.一、二审诉讼费由德信公司负担。事实和理由：1.根据双方合同约定，样板房由“交付样板房”和“展示样板房”两类，德信公司未提交交付样板房，违反《消费者权益保护法》相关规定。2.案涉房屋的次卫淋浴房靠墙位置漏水属于装修质量问题，应当予以整改。3.案涉房屋的地板色差极为明显，属于装修质量问题，应当予以整改。4.德信公司没有按照合同附件八第十二条的约定，在交接房屋的时候提交合同第九条规定的证明文件，也未提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，构成违约。5.鉴于德信公司的违约行为，应当支付相应违约金和物业费。德信公司辩称，1.张俊、林爱丽要求其提供交付样板房的诉请超出一审起诉范围，不应纳入二审审理范围。2.案涉房屋不存在质量问题，无需进行整改。淋浴房漏水问题是指淋浴房玻璃门合页处存在缝隙，这属于常规玻璃合页缝隙，并非装修材料及施工工艺造成的质量缺陷。同时，房屋内的地板选用实木多层地板，由于原材料的差异必然会存在色差，无需进行重新铺设。3.提交合同第九条规定的证明文件一审未作为主张提出，不属于本案审查范围。4.其已履行通知交房义务，无需支付逾期交房违约金，张俊、林爱丽无权拒绝收房，且要求其承担物业费缺乏法律依据。综上，请求二审法院驳回张俊、林爱丽的上诉请求，维持一审判决。张俊、林爱丽向一审法院起诉请求：1.要求德信公司对东宸府3幢1单元502室房屋进行整改（整改部位：地：地板、次卫淋浴房卧衣帽柜）并交付，在此期间房屋设施损坏由德信公司承担并恢复。2.要求德信公司支付自2020年1月15日至实际交房之日止的违约金，违约金按已付购房款日万分之三标准计算，交付房屋之前的物业费用由德信公司承担。一审法院认定事实如下：2017年8月21日，张俊、林爱丽（买受人）与德信公司（出卖人）签订《舟山商品房买卖合同（预售）》一份，约定由张俊、林爱丽购买德信公司开发的东宸府3幢1单元502室不动产，房屋建筑面积为94.54平方米，房屋应当于2020年1月15日前交付，逾期交房超过90日，不解除合同的，出卖人应按买受人已付购房款日万分之三标准计付违约金；买受人在该房屋验收中及其后发现的除主体结构质量外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规以承担相应的保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付，买受人以此为由拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交付的责任。上述购房合同附件四对房屋装修的主要材料和设备的品牌等进行了约定，同时载明地板、室内门等木作类产品面层可能会因为木材的天然特性或生产批次的不同存在成分、天然纹理、色泽差异。在该附件中，无关于主卧衣帽柜的相关约定。上述购房合同附件八第十条第3项约定对于合同未约定的用材、材质色彩、设备型号以及细节处理等方面存在一定差别的，均以交付时的实际现状为准；第十五条第8项约定出卖人提供的样板房，除出卖人通过标识或书面告知的形式确认为交付样板房外，其余样板房为展示样板房，展示样板房不作为出卖人对房屋装修交付标准的承诺。样板房展示的户型与买受人购买户型相比所做的变更、改动、改造均不构成出卖人的承诺。上述合同合同签订后，张俊、林爱丽按约足额支付了购房款。2018年8月16日，德信地产向舟山市阳光公证处申请对东宸府B2户型建筑面积约126平方米、A1a户型建筑面积约95平方米、C2户型建筑面积约126平方米、D2户型建筑面积约136平方米的四套样板房现状进行证据保全，当天，公证处的工作人员去现场对四套样板房分别进行了摄像和拍照，德信公司工作人员对样板房进行了介绍，并对以后交付的房屋和样板房存在的差别、房屋交付须知进行了说明。2018年8月21日，舟山市阳光公证处出具了公证书，摄像资料和照片刻盘附卷。在A1a户型建筑面积约95平方米的样板房视频资料中，工作人员明确说明了100平方米以下的户型不赠送衣帽柜，且在衣帽柜上贴有“不作为交付标准”提示标签。2020年1月9日，经德信公司通知，张俊、林爱丽至东宸府售楼处办理案涉房屋交付手续，在对案涉房屋进行验收时，张俊、林爱丽提出次卫淋浴房玻璃门靠墙位置漏水、主卧飘窗石材裂缝、地、地板色差卧缺少衣帽柜、阳台无热水管道、样板房已拆除等问题，拒绝收房。2020年5月20日，张俊、林爱丽向法院起诉，要求德信公司对次卫淋浴房、室内地板、衣帽柜进行整改后交付，并支付逾期交房违约金，承担交房前的物业费用。一审法院认为，张俊、林爱丽与德信公司签订的《舟山商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。张俊、林爱丽主张案涉房屋次卫淋浴房漏水需要整改，经审理查明，其所指的漏水是手持花洒在淋浴房玻璃门与墙体的合页连接处、玻璃门与地面大理石挡水条之间的缝隙处喷淋后发生，法院认为，该淋浴房是平开门，合页连接处、玻璃门与挡水条之间的缝隙是为了保证淋浴房玻璃门正常开合使用，并非是质量瑕疵，无需整改；张俊、林爱丽主张案涉房屋室内地板存在色差，需重新铺设，根据购房合同的约定，案涉房屋内铺设的地板为实木复合地板，受木材天然特性的影响，一般会存在不同程度的色泽差异，且对这一情况在购房合同附件四中已明确进行了说明，根据审理查明的事实，法院认为案涉房屋内的地板色差尚在合理范围，无重新进行铺设的必要；关于衣帽柜，在德信公司用以展示的样板房中，已明确标识衣帽柜不作为交付标准，在双方签订的购房合同中，也明确约定除明确告知作为装修交付标准外，其他展示样板房不作为装修交付标准，故德信公司无需就衣帽柜问题进行整改。张俊、林爱丽主张样板房应作为交房条件，德信公司拆除样板房违反相关法律法规的规定，法院认为，德信公司在对样板房进行拆除前，已委托公证处以拍照、摄像等方式对样板房的现状进行了保全公证，故张俊、林爱丽上述主张不能成立。关于案涉房屋的交付，德信公司已通知张俊、林爱丽办理房屋交付手续，二人验房后拒绝收房，现经审理查明二人所主张的拒收房屋的理由不能成立，故案涉房屋的交付手续应由二人自行去德信公司办理。张俊、林爱丽主张德信公司应支付逾期交房违约金并承担交房前的物业费用，法院认为，德信公司通知张俊、林爱丽于2020年1月9日办理房屋交付手续，符合案涉购房合同约定的交付时间，张俊、林爱丽在验收房屋时认为房屋存在瑕疵要求德信公司整改并拒收房屋，但经审理查明二人所主张的拒收房屋的理由不能成立，且根据案涉购房合同第十二条的约定，买受人不得以主体结构质量外的质量瑕疵为由拒绝接受房屋交付，买受人以此为由拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交付的责任，故法院认为张俊、林爱丽的该项诉请缺乏依据。综上，张俊、林爱丽的诉讼请求均不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：驳回张俊、林爱丽的诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元，由张俊、林爱丽共同负担。二审中，双方均未提供新证据。二审另查明，德信公司在二审审理期间，已经对张俊、林爱丽主张的次卫淋浴房漏水问题，即次卫淋浴房玻璃门与地面大理石挡水条之间的缝隙问题进行了整改。除以上事实外，二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方诉辩意见，双方争议的焦点在于：德信公司交付的房屋是否存在违约情形。张俊、林爱丽与德信公司签订的《舟山商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。现因上述合同的履行引发纠纷，故本案的审查重点应围绕合同约定的权利义务展开。对此，分析如下：首先，关于交付样板房和提供有关证明文件问题。双方合同并未约定交付样板房系房屋交付的前提条件，况且德信公司对样板房拆除前，已通过委托公证方式对样板房情况进行保全公证，并未违反法律规定。至于提供有关证明文件一节，鉴于民事诉讼二审审查范围限于一审范围，经审查，张俊、林爱丽未在一审中将上述问题作为诉讼请求提出，故不属于本院审查范围，对该上诉主张，不予支持。其次，关于次卫淋浴房漏水整改问题。鉴于德信公司对该问题已经进行整改，且该问题不属于质量瑕疵，不予支持。再次，关于地板色差问题。合同未明确地板色差达到何种程序系违约，反之合同约定“地板、室内门等木作类产品面层可能会因为木材的天然特性或生产批次的不同存在成分、天然纹理、色泽差异”。经二审审查，案涉房屋的地板确实存在色差，但尚在合理范围，不属于质量瑕疵。最后，关于德信公司承担违约责任问题。即使张俊、林爱丽主张的上述质量问题存在瑕疵，双方合同已明确约定“买受人不得以主体结构质量外的质量瑕疵为由拒绝接受房屋交付，买受人以此为由拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交付的责任”，显然不符合合同约定的违约情形，德信公司不存在违约事实。故张俊、林爱丽要求德信公司支付违约金和物业费，缺乏事实和法律依据，不予支持。需要指出的是，全装修商品房预售合同系对未来交付房屋的整体约定，客观上难以穷尽装饰装修的各项标准，实践中亦存在材料品牌、规格、型号等局部性调整的可能性。但出卖人作为信息优势一方，应当严格按照法律法规的规定，履行法定义务，并从完全履行合同义务的角度，严格履行通知、意见征求等义务，最大限度按照合同约定以及样板房的展示等情况，全面、谨慎履行合同义务。除法定和约定情形外，对于一般的质量瑕疵，买受人无权拒收房屋，但因出卖人未完全履行合同义务，买受人可根据法律规定维护权益。综上所述，张俊、林爱丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人张俊、林爱丽共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢 佑审 判 员  褚 炅审 判 员  方 燕二〇二〇年十一月十六日法官助理  徐惠忠代书记员  毛 赟