湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0304民初2604号 原告：方帅，女，1987年12月22日出生，汉族。 被告：湖南三鑫车业有限公司，住所地湘潭市岳塘区河东大道**。 法定代表人：谭凤强，总经理。 委托诉讼代理人：龙阳平，湖南湘孟律师事务所律师。 原告方帅与被告湖南三鑫车业有限公司（以下简称三鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，适用简易程序进行了审理。本院于2020年3月11日作出(2020)湘0304民初678号民事判决，被告三鑫公司不服提起上诉，湖南省湘潭市中级人民法院于2020年6月23日作出（2020）湘03民终858号民事裁定，裁定撤销本院(2020)湘0304民初678号民事判决，将本案发回重审。本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告方帅、被告三鑫公司的委托诉讼代理人龙阳平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方帅向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告按合同约定向原告按总房款万分之一每日的标准支付逾期交房违约金11316元（暂计算至2019年12月31日，全部违约金计算至实际交付房屋之日止）；3、在被告实际履行完交房义务前，每月1号向原告支付上月逾期交房的约定违约金1885元；4、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告方帅于2018年3月20日与被告三鑫公司签订合同，购买被告三鑫公司所开发的位于湘潭市岳塘区宝塔街道火炬中路168号的湖南三鑫国际汽车文化广场火炬学府3栋2602001号房，购房金额为608258元。原告已经按照合同约定履行了付款义务，按照合同约定，被告应于2019年6月30日前将竣工验收合格的房屋交付原告使用，截至起诉之日，被告仍不能按约交房，其行为构成违约。根据合同约定，被告应按总房款万分之一每日的标准支付逾期交房违约金。原、被告双方协商未果，原告遂起诉至法院，请求判如所请。 被告三鑫公司辩称：1、因2018年政府机构合并、职能发生变更，导致审批工作滞后，被告因不可抗力迟延履行商品房买卖合同，不应承担违约责任；2、2019年12月因受新冠病毒疫情及疫情防控措施等不可抗力影响，导致不能按照约定办理房屋验收、交付房屋。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条，疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，当事人请求由对方承担违约责任的，人民法院不予支持;3、合同约定的违约金过高，依据相关法律及司法解释的相关规定，违约金应予以减少。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，证据内容及原、被告的质证意见参见法庭笔录。对原告提交的证据1-4（即身份证复印件、质量安全监督书、《商品房买卖合同》、《湘潭市住建委信访答复书》），被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对被告提交的证据5被告向湘潭市国土局申请报告三份，本院对其真实性予以认可，但该证据不能证明涉案房屋未能竣工验收系相关政府部门不作为所致，故本院对该证据的关联性不予认可；对被告提交的证据6湘潭市住房和城乡建设局关于将湖南三鑫国际汽车文化广场火炬学府项目纳入遗留问题进行处置的有关报告、证据10湘潭市城市区建设领域遗留问题处置工作领导小组办公室公文处理单、岳塘区建设领域遗留问题和矛盾纠纷问题专项工作领导小组文件，该两组证据均系政府及相关部门出具，本院对其真实性予以认可，但该两组证据不能证明涉案房屋未能竣工验收系相关政府部门不作为所致，故本院对该两组证据的关联性不予认可；对被告提交的证据7、8、9，本院对其真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可，不能证明涉案房屋已验收合格且达到交付条件，故本院对该三份证据不予认可；对被告提交的证据11单位工程质量竣工验收记录、湘潭市自然资源和规划局关于案涉房屋项目于2019年6月17日发布的竣工公示，该证据不能证明系政府原因导致涉案房屋未能按约交付，故本院对该证据不予认可。 根据以上认定的证据及双方当事人在法庭上的陈述，本院确认以下案件事实： 2018年3月12日，原告方帅与被告三鑫公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买三鑫公司开发的位于湘潭市岳塘区宝塔街道火炬中路168号湖南三鑫国际汽车文化广场火炬学府3栋2单元2602001号房屋，建筑面积为132.23平方米，购房款总额为608258元；原告于2018年3月12日之前将首付款152258元存入指定监管账户，余款456000元于2018年4月12日前办理银行按揭，将按揭款存入指定监管账户；被告应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；如被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照合同约定履行了交付房款的义务。之后，被告三鑫公司就涉案工程项目办理了竣工预验收、消防验收、规划验收，因没有完成项目验收的相关手续，未取得《建设工程验收备案表》，因此，涉案房屋至今未能达到法定交房条件。被告通知原告于2019年6月29日至2019年6月30日收房，原告以房屋未达到交付条件为由拒绝收房。双方多次协商解决未果，原告遂向本院提起诉讼，提出如诉称所述之请求。 本院认为，原告方帅与被告三鑫公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方具有约束力，双方应按约定履行各自义务。原告已依约向被告支付了全部购房款，根据合同约定，被告应当在2019年6月30日前，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付原告，但被告至今未履行交房义务，逾期超过了90日，其行为构成违约。根据《商品房买卖合同》的约定，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，因此，对于原告要求被告继续履行交房义务的诉讼请求，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。因此，被告应自逾期交房之日（即2019年7月1日）起向原告按已交付房款万分之一每日的标准支付违约金。但是，由于受新冠肺炎疫情影响，从2020年1月底开始，湘潭市的企业，包括被告三鑫公司，在一段时间内都无法正常生产经营。考虑到被告三鑫公司就涉案工程项目已办理了竣工预验收、消防验收、规划验收，因没有完成项目验收的相关手续而未取得《建设工程验收备案表》，致使涉案房屋至今未能达到法定交房条件的具体情况，新冠肺炎疫情对被告正常办理项目验收的相关手续必定会造成一定影响；且被告逾期交房给原告造成的损失主要是租金损失，参照当地同地段同类房屋租金标准，新冠肺炎疫情对租金收入亦毫无疑问存在影响，其损失也相应减少；新冠肺炎疫情属于不可抗力，由于疫情影响而导致逾期交房违约损失全部由被告承担，显然有失公平。因此，根据公平原则，本院酌情确定核减6个月的违约金。故对原告要求被告按已付房款万分之一每日的标准支付自2019年7月1日起至实际交房之日止的违约金的诉讼请求，因需核减6个月的违约金，本院对原告的该项诉讼请求部分予以支持，为便于计算，本院酌情核减2020年1月至2020年6月的违约金，故本院支持被告应向原告支付自2019年7月1日起至2019年12月31日止的违约金10948.64元（608258元×0.01%/日×180日），并从2020年7月1日起按已付房款万分之一每日的标准向原告支付违约金至实际交房之日止。原告要求被告每月1号支付上月逾期交房的违约金1885元的诉讼请求，不符合合同约定，亦无法律依据，本院不予支持。被告三鑫公司辩称因政府机构合并、职能发生变更，导致审批工作滞后，且因受疫情影响，导致不能按约交房，被告不应承担违约责任的辩解意见，理由不成立，本院不予采纳。被告三鑫公司辩称合同约定的违约金过高，应予以减少的辩解意见，与事实不符，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、第一百三十八条，《建设工程质量管理条例》第十六条第三款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定,判决如下： 一、被告湖南三鑫车业有限公司继续履行交房义务； 二、被告湖南三鑫车业有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告方帅逾期交房违约金10948.64元（计算至2020年6月30日止），并以总房款608258元为计算基数，自2020年7月1日起，按万分之一每日的标准支付违约金至交房之日止； 三、驳回原告方帅的其他诉讼请求。 如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费140元，由被告湖南三鑫车业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员 杨 鸿 人民陪审员 龚 园 人民陪审员 刘 艺 二〇二〇年十一月十八日 法官 助理 徐金玉 代理书记员 谭紫瑶 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 《建设工程质量管理条例》 第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。 建设工程竣工验收应当具备下列条件： （一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容； （二）有完整的技术档案和施工管理资料； （三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告； （四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件； （五）有施工单位签署的工程保修书。 建设工程经验收合格的，方可交付使用。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。