湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘06民终3732号上诉人（原审原告）:中共岳阳市委机构编制委员会办公室，住所地湖南省岳阳市南湖大道**市委机关3办公楼**。负责人：殷清华，系该办主任。委托诉讼代理人：邓澳利，女。委托诉讼代理人：李旗英，湖南祈安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：岳阳祥锋置业有限公司，住，住所地湖南省岳阳市建湘路天伦城****/div>法定代表人：陶维鹊，公司经理。被上诉人（原审被告）：陶维鹊，男，1951年2月16日出生，汉族，浏阳人，住湖南省浏阳市。上诉人中共岳阳市委机构编制委员会办公室（以下简称“市委编办”）因与被上诉人岳阳祥锋置业有限公司（以下简称“祥锋公司”）、陶维鹊房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初33号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。市委编办上诉请求：撤销一审判决第二项，判令祥锋公司向市委编办支付欠付租金221872.5元，陶维鹊对欠付的租金承担连带责任。事实和理由：一、祥锋公司系自然人独资有限责任公司，陶维鹊系公司股东，陶维鹊应对祥锋公司欠付的租金及场地占用费承担连带责任；二、祥锋公司与市委编办所签租赁合同于2015年7月1日到期，因祥锋公司一直占用租赁物，市委编办为减少损失将祥锋公司的办公设施集中在租赁场地中的四间办公室，双方租赁合同所产生的债权债务一直处于延续状态，市委编办向祥锋公司主张欠付的租金没有超过诉讼时效。祥锋公司、陶维鹊答辩称，答辩人于2015年5月发现上诉人已将租赁物出租给他人使用，答辩人租赁场地的装饰物品、空调等四十多万的设施都没有拿走，全被上诉人控制。上诉人在2019年11月份才联系答辩人，其主张本案诉求超过诉讼时效，对上诉人主张支付的占用费，答辩人也不认可。综上，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。市委编办在一审提出诉讼请求:1、判令祥锋公司、陶维鹊立即向市委编办支付所欠租金人民币221872.5元，自2014年4月2日计算至2015年7月1日）；2、判令祥锋公司、陶维鹊立即支付场地占用费（暂时计算至2019年11月2日为人民币273882元）；前述两项共计人民币495754.5元；3、由祥锋公司、陶维鹊承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2013年7月2日，市委编办（甲方）与岳阳祥锋房地产开发有限公司（乙方，2013年8月5日该公司名称变更为祥锋公司）签订《写字楼租赁合同》，约定：甲方将位于岳阳市××路××号××大楼××层（全部面积）出租给乙方，出租房屋层总面积为855㎡；租赁期24个月，自2013年7月2日起至2015年7月2日。租赁期满，乙方如要续租，应在租赁期满前1个月书面通知甲方，在同等条件下甲方应优先考虑乙方；合同第一年的租金每平方米每月16.5元，从合同第二年开始每年每平方米每月的单价在上一年的基础上增加1元，租金按季度支付，具体支付时间分别为1月1日、4月1日、7月1日、10月1日（如遇节假日可以相应顺延），甲方收款后出具由省财政部门统一制发的《湖南省非税收入一般缴款书》票据，否则乙方可以拒付租金；乙方应于2013年7月2日之前向甲方支付10000元保证金，作为乙方履行本合同应尽义务和责任的担保，如果乙方未按合同约定时间交纳租金或其他费用，时间超过一周，甲方有权单方终止本合同，但乙方仍应承担实际占用所租房屋期间的租金及相应的费用。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定费用，每逾期一天，则按应交费用总额的5%支付甲方滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。陶维鹊作为乙方代表在该合同上签字确认。签订合同后，市委编办向祥锋公司交付了房屋，祥锋公司向市委编办支付了10000元保证金。祥锋公司按合同约定支付3个季度的租金后未再支付租金。合同到期后，由于祥锋公司未再经营，原告将被告在租赁房屋内的物品集中搬至租赁房屋的501、502、509、510号房（房屋面积共计255.37平方米），将案涉的其他租赁物出租给了他人。祥锋公司称租赁房屋由案外人许三甫在经营，所以自己对此并不知情。一审法院认为，市委编办与祥锋公司签订《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。祥锋公司承租房屋后，应当按照合同的约定支付相应的租金。关于市委编办主张房租是否超过诉讼时效。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定,民法总则施行前,民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满,当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的,人民法院不予支持。民法通则中规定,延付或者拒付租金的诉讼时效是一年。民法总则于2017年10月1日施行。本案的租赁合同于2015年7月2日到期，应适用民法通则规定的一年的诉讼时效，虽市委编办主张其单位工作人员有通过电话方式向祥锋公司催要房租，但祥锋公司对此予以否认，市委编办亦未提供证据证明存在诉讼时效中止或中断的情形。故2014年4月1日—2015年7月1日祥锋公司所欠付的租金，已经超过了诉讼时效，对于市委编办要求祥锋公司支付2014年4月1日—2015年7月1日欠付的租金221872.5元的诉讼请求，一审不予支持。对于祥锋公司后期的占用费问题。租赁合同到期后，祥锋公司未将其租赁物内的物品进行搬离，市委编办为减少损失，将祥锋公司物品搬离至其他租赁房屋内，祥锋公司应当支付占用费。市委编办于2020年1月2日起诉，对其主张的起诉前三年的占用费于法有据，一审予以支持。对于占用费的计算标准，根据法律规定应参照双方约定的合同的标准，一审酌情按照双方约定的最后一年的租金标准计算即按17.5元/㎡计算，占用面积为255.37㎡，市委编办起诉的占用费暂计算至2019年11月2日，故祥锋公司应支付的租金为17.5元/㎡*255.37㎡*34月=151945.15元。祥锋公司向市委编办交付了10000元的保证金，因祥锋公司并未将占用房屋交还给市委编办，也未反诉要求退还，故一审不予处理。本案中，陶维鹊作为祥锋公司的法定代表人，代表公司在合同上签字，其行为是代表公司履行职务的职务行为，故该租赁合同的主体为祥锋公司，陶维鹊作为个人并非合同的相对方，不是本案适格的被告。对于市委编办要求陶维鹊承担租金和占用费的诉讼请求，一审不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款、第一百八十八条第一款、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于》第五条的规定，判决:一、祥锋公司在判决生效后十日内向市委编办支付自2017年1月2日—2019年11月2日止的房屋占用费151945.15元；二、驳回市委编办的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4368元，市委编办负担2699元；由祥锋公司负担1669元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，祥锋公司于2013年7月10日成立，系自然人独资的有限责任公司，股东及法定代表人为陶维鹊，注册资本1000万元。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，祥锋公司租赁了市委编办的房屋用于公司办公，应按照租赁合同的约定向市委编办交纳租金，祥锋公司自2014年4月1日起至2015年7月2日未交纳租金，根据双方在合同中约定的租金计算方式，祥锋公司应向市委编办支付欠付的租金221872.5元。祥锋公司在租赁合同到期后，既不主动与市委编办结算交纳欠付的租金，也不搬离占用租赁场地的办公设备设施，任其损失故意扩大，存在明显过错。市委编办为减少损失，将租赁房屋内祥锋公司的设备设施集中在租赁房屋的另外四间房屋内，市委编办控制、管理祥锋公司办公设备设施的行为，可视其行使了向祥锋公司主张欠付租金的权利，也履行了防止祥锋公司损失扩大的注意义务，市委编办向祥锋公司主张租赁合同期内欠付的租金未超过诉讼时效，一审认定超过诉讼时效不妥，应予纠正。祥锋公司系自然人独资的公司，陶维鹊系祥锋公司的法定代表人和股东，陶维鹊没有提供证据证明其个人财产独立于公司财产的证据，也未提交其履行了缴纳注册资本的证明，根据《中华人民共和国公司法》第二十六条、第二十八条、第六十四条的相关规定，陶维鹊应对祥锋公司欠付市委编办的租金及占用费承担连带责任。综上，市委编办的上诉请求成立，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第二十六条、第二十八条、第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初33号民事判决第一项；二、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初33号民事判决第二项；三、岳阳祥锋置业有限公司在本判决生效后十日内向中共岳阳市委机构编制委员会办公室支付自2014年4月2日起至2015年7月1日止的租金221872.5元；四、陶维鹊对岳阳祥锋置业有限公司欠付中共岳阳市委机构编制委员会办公室的租金和占用费承担连带责任。五、驳回中共岳阳市委机构编制委员会办公室的其他诉讼请求。如果岳阳祥锋置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取4368元，由中共岳阳市委机构编制委员会办公室负担1074元，岳阳祥锋置业有限公司、陶维鹊负担3294元；二审案件受理费4628元，由中共岳阳市委机构编制委员会办公室负担1138元，岳阳祥锋置业有限公司、陶维鹊负担3490元。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  余立根审判员  许 进二〇二〇年十一月十三日书记员  荣晴瑶