四川省宁南县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川3427民初27号 原告（反诉被告）：朱重南，男，1982年1月14日出生，汉族，村民，住浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：陶全兵（特别授权），四川毫达（凉山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李长艳（特别授权），四川毫达（凉山）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川筑亿源置业有限公司，统一社会信用代码：91513433314444683K，住所地：冕宁县城厢镇小东河东步行街东锦苑******。 法定代表人：陆芳，该公司采购部经理。 委托诉讼代理人：雷龙（特别授权），四川谦亨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾俊（特别授权），四川谦亨律师事务所律师。 原告（反诉被告）朱重南与被告（反诉原告）四川筑亿源置业有限公司（以下简称筑亿源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，被告（反诉原告）筑亿源公司提出了反诉，本院受理后，依法适用普通程序对本诉与反诉公开开庭进行了合并审理。原告朱重南及其委托诉讼代理人陶全兵、李长艳，被告筑亿源公司的委托诉讼代理人雷龙、贾俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）朱重南向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告之间订立的《租赁合同》；2.依法判令被告立即退还原告交付的房屋租金及押金共计56万元；3.依法判令被告向原告承担违约责任，按合同约定向原告赔偿全部经济损失共计427.99万元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告就租赁被告所有位于宁南县房权证金沙明珠字第9－1－72、7××、7××号房屋及车位一事与被告协商一致后，双方于2018年12月1日签订了《租赁合同》明确约定被告同意原告将承租房屋用于开设“连锁超市”及超市配套车位使用，并保证案涉房屋可作该用途。原告按双方约定分两次向被告指定账户转入第一年房屋租金51万元并向被告交纳了租赁房屋押金5万元，之后双方又于2018年12月30日签订了新《租赁合同》替代了原《租赁合同》，然后开始对租赁房屋进行装修、办理开设超市所需营业执照并进入开设超市的前期筹备工作，原告计划于2019年4月26日至5月1日开业。但在2019年4月3日时，宁南县自然资源局向被告出具了《责令限期改正决定》载明“被告未经规划许可擅自改变案涉房屋用途，责令其于2019年5月4日前恢复用途”致使原告无法继续按照租赁合同约定将案涉房屋用于开设超市使用。被告擅自改变案涉房屋用途的行为导致原告租赁合同开设连琐超市的目的无法实现，经鉴定致使原告遭受直接经济损失156.69万元（包括九项,转让费25万元、超市租金51万元、超市策划费6.5万元、广告租赁费3.89万元、装修费40万元、消防二装工程款5万元、仓库改造支出5.3万元、电线电揽支出15万元、灯具支出5万元），间接经济损失104.61万元（包括六项，尚未支付的房屋转租费5万元、超市装修费差额18.09万元、收银监控系统定金2万元、货架退货折旧费等49.52万元、冷链设备定金及货款20万元、空调折旧安装拆卸费10万元）；被告的上述行为已严重损害了原告的合法权益构成根本违约，按照合同约定其应当向原告赔偿直接经济损失2倍及其他间接经济损失。但在原告多次找到被告要求其承担赔偿责任时，被告以各种理由拒决赔偿。故为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，请求人民法院依法判决支持原告主张为盼。 被告（反诉原告）筑亿源公司辩称，1.四川筑亿源置业有限公司按照合同约定将房屋交付给朱重南使用，提供合法房屋产权证，配合朱重南办理超市营业所需的营业执照，不存在违约行为。2018年12月30日朱重南与筑亿源公司签订租房合同后，筑亿源公司将房屋交付给朱重南使用，并向其提供了出租商铺（宁南县9-1-72号、9-1-7××号、9-1-7××号）的《国有土地使用证》及《房屋产权证》。两证均载明出租房屋的地类及规划用途均为“商业”。朱重南将租赁商铺的《国有土地使用证》《房屋产权证》及其他资料提供给宁南县食品药品和工商质量监督局，该局经审核后于2019年1月22日向朱重南颁发了宁南县欧盛时代超市的营业执照。2.朱重南已经办了营业执照，说明房屋使用在法律上是具备条件的。3.朱重南的超市未能如期开业，是宁南县城乡规划建设和住房保障局行政行为所致。2019年4月1日宁南县城乡建设和住房保障局向朱重南送达《责令限期改正通知书》，告知因其未办理施工许可证进行装修，违反《建筑工程施工许可管理办法》相关规定，责令其立即停止施工，限期整改。该局并于同日向国网四川宁南供电公司送达要求对房屋停电函件，致使朱重南超市不能完成装修而停工。4.宁南县自然资源局针对我公司所出具的《责令限期改正决定书》被凉山州自然资源局撤销，宁南县自然资源局行政行为错误，应当承担赔偿责任。我公司2016年5月3日购买了建兴公司开发修建的宁南县金沙明珠商品房（本案案涉房产），并与之签署《商品房买卖合同》，合同明确载明用途为“商业”，宁南县房产管理中心对该买卖合同予以审查备案。2016年5月4日宁南县房产管理中心经审查后为该房屋办理了房屋产权登记并向我公司颁发房屋产权证书，房产证载明规划用途为“商业”。2019年4月3日宁南县自然资源局向筑亿源公司出具《责令限期改正决定书》，认为筑亿源公司擅自将案涉房屋规划用途为停车场的区域改为商业用房，要求筑亿源公司恢复为停车场功能。但该决定书经复议后被凉山州自然资源局撤销，后宁南县自然资源局未向筑亿源公司作出任何行政行为，也即是2019年4月3日宁南县自然资源局行政行为错误。筑亿源公司是购房人，办理了合法的产权证，出租房屋时并无过错，而宁南县自然资源局错误的行政行为间接性的导致了超市无法正常经营，其应该是赔偿主体，应当承担赔偿责任。5.朱重南要求退还全部的房屋租金不应得到支持。2018年12月30日双方签订《租赁合同》后，筑亿源公司收到了朱重南支付的2019年1月1日至2019年12月31日（一年）的房屋租金43万元及车位租金8万元。筑亿源公司也依据合同约定将房屋交付，朱重南对房屋已经实际使用，并且截至目前其仍然实际占有该房屋，房屋租金不应当退还。6.不是筑亿源公司的原因造成朱重南超市无法开业经营，在履行《租房合同》中筑亿源公司未违约，不应当承担违约赔偿责任。7.朱重南主要诉讼请求是要求赔偿因不能开设超市而造成的损失，而朱重南超市不能开设是宁南县自然资源局和宁南县城乡规划建设和住房保障局行政行为所致，应由该两行政部门承担赔偿责任。 被告（反诉原告）筑亿源公司向本院提出反诉请求如下：1.请求法院确认双方签订的《租赁合同》合法有效，判令反诉被告继续履行合同。2.判令反诉被告按照合同约定向反诉原告支付2020年的房屋租金43万元。3.本案本诉、反诉诉讼费均由反诉被告承担。事实和理由：2018年12月反诉被告朱重南到宁南县考察，拟在当地开设一家大型超市，其看中了位于宁南县原变色龙家居专卖店，拟转让的商铺，该商铺权属于反诉原告四川筑亿源置业有限公司，双方达成转让协议后，告知筑亿源公司转租事宜，筑亿源公司与朱重南重新拟定了租赁协议。2018年12月30日朱重南与筑亿源公司签订房屋《租赁合同》，合同约定朱重南租赁筑亿源公司位于金沙明珠小区9-1-72号、9-1-7××号及9-1-7××号商铺，租期14年，从2019年1月1日起至2033年1月1日止，前四年每年租金为43万元整，租金支付方式为每年一付，支付时间为年周期到期前15日。合同签订后，朱重南支付第一年租金43万元，筑亿源公司将房屋交付给朱重南使用，并将出租房的相关产权证书交付给朱重南，用于朱重南拟开设的宁南县欧盛时代超市营业执照的办理。2019年1月22日宁南县食品药品和工商质量监督局向朱重南颁发了宁南县欧盛时代超市的营业执照，朱重南开始对商铺进行装修。但2019年4月1日宁南县城乡规划建设和住房保障局向朱重南送达了《责令限期改正通知书》，告知因其未办理施工许可证进行装修违反《建筑工程施工许可管理办法》相关规定，责令其立即停止施工，限期整改。该局于同日向国网四川宁南供电公司送达要求对房屋停电的函件，致使朱重南超市不能完成装修继而停工。至今，朱重南仍然占有使用租赁房屋。按照合同约定，2019年12月15日前，朱重南应向筑亿源公司支付2020年度房屋租金43万元，但截至今日，朱重南未再支付第二年度房屋租金。筑亿源公司认为，公司与朱重南基于双方真实意思表示签订房屋《租赁合同》，合同条款不违反国家法律强制性规定，属于合法有效合同，双方应遵照合同内容履约。筑亿源公司在出租房屋时拥有合法的房屋权属证书，租房后公司向朱重南提供房屋权属证书，朱重南据此取得营业执照，说明出租房具备超市的开设条件。筑亿源公司按合同约定交付房屋，已经完成合同约定义务，也应拥有收取房屋租金权利。但至今朱重南占有租赁房屋，拒不支付2020年度租金行为，已经侵害到筑亿源公司的合法权益，据此，按照《民诉法》及《合同法》的相关规定，请求法院依法支持反诉原告的反诉请求。 原告（反诉被告）朱重南辩称：1.答辩人对其与四川筑亿源置业有限公司于2018年12月30日签订的《租赁合同》效力没有异议。但因四川筑亿源置业有限公司存在违约行为，按照《合同法》九十四条第四款规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的无法实现的”答辩人有权解除《租赁合同》。四川筑亿源置业有限公司在与原告签订的《租赁合同》中明确保证了房屋用途答辩人可用作开设连锁超市。但2019年4月3日宁南县国土资源局因筑亿源公司擅自变更租赁房屋用途向筑亿源公司作出了行政处罚，并责令筑亿源公司于2019年5月4日前恢复用途，致使原告无法再投入大量财力物力继续按照租赁合同约定将案涉房屋用于开设连锁超市使用。因此，被告擅自改变案涉房屋用途的行为导致答辩人租赁合同开设连锁超市的目的无法实现，答辩人朱重南有权解除合同。2.因四川筑亿源置业有限公司违约在先，并且答辩人已向人民法院提起了诉讼，并不存在拒不支付租金侵害筑亿源公司的行为。综上，因筑亿源公司违约在先，按照《合同法》相关规定答辩人有权解除合同并要求筑亿源公司按照《租赁合同》的约定向答辩人赔偿损失，答辩人依法行使不安抗辩权，在双方争议未依法得到解决之前答辩人有权中止向筑亿源公司支付2020年度的租金。 原告（反诉被告）朱重南为证明自己的主张向本院提交了以下证据：一、原告的身份证复印件，证明原告诉讼主体适格；二、2018年12月30日签订的《租赁合同》，证明本案中正是因为被告原因导致原告未能正常开业，应当按照合同约定向原告赔偿损失；三、责令限期改正决定书，证明被告存在严重违约行为致使原告租赁房屋的合同目的无法实现；四、原告前期筹备所花费的资金明细及损失鉴定报告，以下均为复印件，证明因被告违约致使原告遭受以下经济损失：1.原告与刘常友签订的《房屋租赁权转让协议》,转款凭证及收据，拟证明原告因转租向刘常友支付转让费25万元；2.原、被告先后签订的两份《租赁合同》及原告的付款凭证与收据，拟证明原告向被告支付了租金及押金56万元；3.原告与云南诺勤商业咨询管理公司签订的《项目筹备合作合同》、付款凭证及收据，拟证明因该合同原告支付了服务费7.6万元；4.原告与张峰签订的《广告位租赁协议》、付款凭证及收据，拟证明原告支付了广告租金8.8888万元；5.原告与通海县秀山镇大明建材经营部签订的《装修合同》、付款凭证及收据，拟证明原告支付装修款42万元；6.原告的微信付款记录及刘玉斌出具的收条，拟证明原告支付了消防安装款5万元；7.余世伟向原告出具的欧盛超市库房改建收据及原告的付款凭证，拟证明原告支付库房改造费用5万元；8.云南宏航电缆有限公司向欧盛时代超市出具的销售清单及收据，拟证明原告购买电缆电线花费15万元；9.原告与中山市中图光电科技有限公司签订的《购销合同》、送货单、转款凭证及收据，拟证明原告采购基本设施共花费13.7万元；10.原告的合伙人朱千海与欧越科技有限公司签订的购销合同及销售单（无付款凭证），拟证明原告购买收银机支付16.8万元；11.欧盛时代超市与宁南县宏达格力空调专卖店签订的《空调购销合同》、补充协议、原告的付款凭证及收据，拟证明原告因无法开超市支付因购买宏达公司空调损失10万元；12.原告与常熟市阿尔泰超市货架厂签订的《购销合同》、货物运输协议书、原告和合伙人朱载有的付款凭证及收据，拟证明因原告无法开超市支付货架款损失495234元；13.原告与杭州临杨制冷设备有限公司签订的《购销合同》、原告的付款凭证、送货单、收据及《退货协议》，拟证明，因该合同造成原告损失272220元，以上证据综合证明因被告违约行为造成原告间接经济损失合计：281.7××42万元；14.凉山天成联合会计师事务所装修损失的审核鉴定报告，证明原告委托该事务所鉴定原告的各项经济损失经鉴定直接经济损失156.69万元，间接经济损失104.61万元；五、不动产登记记录查询单，证明第9-1-7××号房屋产权存在问题，被告交付的租赁房屋产权不合法。 被告（反诉原告）筑亿源公司质证意见：一、身份证复印件，真实性无异议；二、《租赁合同》真实性、合法性、关联性均无异议；三、责令限期改正决定书，真实性、合法性不认可，该决定已被撤销；四、1.《房屋租赁权转让协议》真实无异议，说明朱重南主动从刘常友处转租，被告无过错，且转让费刘常友收走，与被告无关；2.原、被告先后签订的两份《租赁合同》及原告的付款凭证及收据，真实性无异议；第3至13项真实性、合法性均有异议；14.损失鉴定报告，系单方委托作出，不认可真实性、合法性；五、不动产登记记录查询单，真实性无异议。 被告（反诉原告）筑亿源公司为证明自己主张向本院提交了以下证据：一、1.筑亿源公司2016年5月3日与西昌市建兴实业有限公司签署的《商品房买卖合同》，2.宁南县9-1-72号、9-1-7××号、9-1-7××号房屋《国有土地使用证》及《房屋产权证》（复印件），拟证明筑亿源公司是房屋的购房人，购房时房屋的性质是“商业”，筑亿源公司取得合法的《国有土地使用证》及《房屋产权证》，两证均载明出租房屋的地类及规划用途均为“商业”，筑亿源公司出租房屋时无过错，交付的房屋是合法商铺。二、宁南县欧盛时代超市《营业执照》，拟证明2019年1月22日宁南县食品药品和工商质量监督局经审核后向朱重南颁发了宁南县欧盛时代超市的营业执照，营业执照的办理说明了房屋使用、超市的开设在法律上是具备条件的。三、筑亿源公司与刘常友签订的《房屋租赁合同》；筑亿源公司、刘常友、朱重南三方签订的《房屋租赁终止协议》；变色龙家居专卖店工商登记信息，拟证明1.案涉房屋在朱重南租赁前，筑亿源公司于2017年5月出租给刘常友商用，用于开设变色龙家居专卖店，该家居店已经正常经营近两年，说明案涉房屋具备合法商业使用条件；2.案涉房屋朱重南是从刘常友处转租而来。四、1.2019年4月1日宁南县城乡规划建设和住房保障局向朱重南送达的《责令限期改正通知书》；2.2019年4月1日宁南县城乡规划建设和住房保障局向国网四川宁南供电公司送达的《关于对金沙明珠字第9-1-72号、9-1-7××号、9-1-7××号停电的函》，拟证明宁南县城乡规划建设和住房保障局认为朱重南在施工中未办理施工许可证，属于违法行为，责令其停工，限期整改，并要求宁南县供电公司停电，致使朱重南超市不能完成装修继而停工，应当由该局承担赔偿责任。五、1.宁南县自然资源局针对筑亿源公司所出具的《责令限期改正决定书》；2.凉山州自然资源局《行政复议决定书》凉自然资复决字［2019］5号，拟证明宁南县自然资源局向筑亿源公司做出的《责令限期改正决定书》被撤销，宁南县自然资源局行政行为错误，其间接导致朱重南超市不能正常开业，应当承担赔偿责任。六、2018年12月30日四川筑亿源置业有限公司与朱重南双方签订的房屋《租赁合同》，拟证明1.双方签订的房屋《租赁合同》属于合法有效合同，双方应遵照合同内容继续履约；2.2019年1月1日至2019年12月31日房屋租金为43万元，车位租金为每年8万元，合计51万元，朱重南支付的51万元房屋租金使用期限至2019年12月31日，现已逾期，其仍然占有并使用该房屋，筑亿源公司不应退还其交纳的租金；3.朱重南至今占有并使用房屋，按照合同约定，其应当于2019年12月15日前交纳2020年度房屋租金43万元整。 朱重南质证意见：第一组、真实性无异议，对合法性和证明目的有异议，该房屋产权证已被撤销，原因就是因为其不是商业用途；第二组、真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，住建局和工商局明确案涉房屋不是商用性质，是不能开超市的；第三组、真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，不能因为开过变色龙家居店就能证明案涉房屋就是商用性质；第四组、真实性、合法性均无异议，对证明目的有异议；第五、六组、真实性、合法性无异议，证明目的有异议，而且行政行为仅是程序错误,实体处理并无错误。第六组、真实性、合法性无异议，证明目的有异议。 法院依职权当庭出示以下证据：一、本院工作人员与宁南县住房和城乡建设局工作人员谈话笔录一份；二、不动产更正公告一份，不动产权证书/登记证明作废公告一份，三、纪委的情况说明；四、鉴定委托材料及谈话笔录等；五、双方签字的交房移交清单；六、四川金达资产评估有限公司资产评估报告及发票。 原告朱重南对上述法院出示的证据三性均无异议。被告筑亿源公司对上述证据的质证意见为：第一组证据谈话笔录，真实性合法性不认可；第二组证据不动产更正公告、不动产权证书/登记证明作废公告，真实的，但不认可其作废行政行为的合法性；第三组证据纪委的情况说明，与本案没有关联性；四、五组证据无异议，第六组证据鉴定金额不认可，金额过高，报告中地砖价格是312,416元，平均是120元一平方，这个价格过高，实际价格也没有那么高，原告给老板转款的记录，原告装修只出资了40万元，鉴定有61万余元，不符合事实。 本院对上述证据认定如下：原告朱重南提交的一、二、三、五组证据；被告筑亿源公司所提交的一、二、三、四组证据以及本院出示的一至六组证据，符合证据的真实性、合法性及关联性本院予以采信，对于原告朱重南提交的第四组证据，均为复印件，且结合本案庭审及其他证据，仅能证明向刘常友支付了25万转租费用、向被告支付了租金及押金共56万元、并对所租赁房屋进行了装修的事实，其他损失的真实性、合法性、及部分损失的关联性均无法认定。对于被告筑亿源公司所提交的五、六组证据真实性、合法性本院予以确认，但无法达到其证明目的。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认以下事实：被告筑亿源公司于2016年取得了位于宁南县金沙明珠字第9－1－72、9－1－7××、9－1－7××号房屋（合计建筑面积约为2904.88㎡）的土地使用证及房权证，以上房屋房权证载明的规化用途均为“商业”，其中“9－1－72、9－1－7××号”房屋（建筑面积合为271.40㎡）为两间临街门市。2017年2月8日被告筑亿源公司将上述房屋出租给案外人刘常友，其用于开设“宁南县变色龙家居专卖店”。2018年11月30日原告与刘常友签订转租协议，双方约定原告向刘常友支付30万元，刘常友将房屋转租给原告，当日原告向刘常友支付了25万元，余款5万元约定朱重南超市开业后支付，同日被告筑亿源公司与刘常友签订了房屋租赁终止协议解除了双方的《租赁合同》。 朱重南（乙方）与筑亿源公司（甲方）双方于2018年12月1日签订了《租赁合同》，并于2018年12月30日重新签订了《租赁合同》替代了原合同，新签订的合同约定被告同意原告将承租房屋（9－1－72、9－1－7××、9－1－7××号房屋）及车位用于开设“连锁超市”及超市配套车位使用，租期为14年；第3.1条约定前4年每年租金为43万元，车位租金每年为8万元；第3.2条约定押金为5万元；第5.1条约定朱重南在开业后1年内，如因甲方原因不满足公安、消防等政府部门的相关审批手续，造成无法营业的，甲方承担乙方此期间内装修及投资款直接损失的两倍赔偿；第5.4条约定甲方明确知晓乙方租赁房屋的用途为用于连锁超市经营，并保证该房屋按照法律、法规及行政管理的要求，可用作该用途；5.6条约定甲方同意将房产交由乙方按照连锁经营统一标准设计和装修。朱重南于2018年11月30日向被告交纳了租赁房屋押金5万元，并于2018年12月17日、2019年1月10日按双方约定分两次向筑亿源公司指定账户转入第一年的租金51万元。 2019年1月9日朱重南开始对案涉房屋进行装修。2019年1月22日宁南县食品药品和工商质量监督局向朱重南颁发了宁南县欧盛时代超市的营业执照，原告计划于2019年4月底五月初开业。但2019年4月1日宁南县城乡规划建设和住房保障局向朱重南送达了《责令限期改正通知书》，告知因其未办理施工许可证进行装修违反《建筑工程施工许可管理办法》相关规定，责令其立即停止施工，限期整改。该局于同日向国网四川宁南供电公司送达要求对房屋停电的函件，朱重南也停止了装修。2019年4月3日，宁南县自然资源局向筑亿源公司出具了《责令限期改正决定》，该决定载明：筑亿源公司未经规划许可擅自将宁南县规划为地下停车场的区域改为商业用房，并责令被告筑亿源公司于2019年5月4日前恢复宁南县地下停车场功能，恢复范围为宁房权证金沙明珠字第××号所载范围。由于该《责令限期改正决定》送达程序不合法，被告筑亿源公司申请行政复议后被撤销。2019年11月原、被告为解除合同进行了两次协商，但均无结果。2019年12月2日宁南县不动产登记中心在宁南县人民政府网发出《不动产更正登记公告》，将案涉房产9-1-7××Ａ用途由商业更正为车位。2020年2月5日宁南县不动产登记中心将案涉房产的房产证（宁房权证金沙明珠字第××号）和土地使用证明（宁国用2016-1077号）公告作废，并对其产权进行了注销登记。因宁南县房产管理中心、原国土局在办理金沙明珠小区地下车库商品房买卖合同登记备案、房屋产权证、国有土地使用证等相关证件办理过程中存在违规，2019年10月21日宁南县纪委对涉及三名相关人员已给予党纪处分。 由于出现上述情况，朱重南2019年10月23日委托了凉山天成联合会计师事务所对装修损失进行鉴定，并出具了《审核鉴定报告》，该事务所对原告的各项经济损失经鉴定共计261.3万元，该鉴定认定直接损失为156.69万元，间接经济损失104.61万元。但因原告单方鉴定，被告并不认可并申请进行司法鉴定，本院在诉讼中委托了四川金达资产评估有限公司对案涉房屋装修部分进行了鉴定，该公司于2020年10月12日出具了《资产评估报告》，双方当事人在鉴定谈话中均表示同意以本次鉴定为定案依据，本次评估结果为：“委托评估资产的评估价值为617385.23元”（包含装修人工，材料等费用）,该四川金达资产评估有限公司收取了鉴定费10000元，其中朱重南支付了4000元鉴定费，筑亿源公司支付了6000元鉴定费。同时对于原告装修所余留现场的物资，原告明确表示由被告自行处置。2020年8月11日原、被告双方对案涉租赁房屋内的剩余物资进行了清点，并形成了物品清单，原告向被告交付了钥匙，原告明确表示对上述物资可由被告筑亿源公司自行处置。 本案的争议焦点为：一、原、被告签订的合同是否合法有效，该合同是否应当继续履行或解除？二、原告的损失范围及金额为多少？三、被告是否构成违约，原告诉讼请求是否应得到支持？ 本院认为，对于第一个焦点，原告朱重南（乙方）与被告筑亿源公司（甲方）双方于2018年12月30日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示且不违返法律规定，故该合同合法有效。但在原告朱重南承租期间，被告筑亿源公司并未能保证朱重南所租房屋可以用于开超市，案涉租赁房屋中面积最大的房屋（宁房权证金沙明珠字第××号）房权证、土地使用证，被宁南县不动产登记中心变更用途、公告作废，并对其产权进行了注销登记，原告不能再继续租赁案涉房屋来开设超市，其合同目的不能实现，故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定，原告朱重南请求解除双方签订的《租赁合同》，本院应予支持。对于被告筑亿源公司反诉对方继续履行合同并支付2020年的房屋租金43万元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 对于第二个焦点，原告的损失范围问题，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”规定，经审理，本案的损失认定如下：1.原告朱重南向刘常友已支付的25万元转租费；2.原告朱重南向被告筑亿源公司交纳的租赁房屋押金5万元及第一年的租金51万元（合计56万元）；3.原告朱重南装修损失（包含装修人工，材料等费用），经本院委托四川金达资产评估有限公司评估价值为617385.23元，同时原告朱重南放弃了对案涉租赁房屋内的剩余物资的权利。原告朱重南虽在其所举第四组证据证明了其损失情况，但其提交的相关证据均为复印件，该组证据中关于其自己单方委托凉山天成联合会计师事务所出具的《审核鉴定报告》，对方当事人并不认可，且鉴定报告不客观、对与本案的关联等方面并无相关证据证实，故对该《审核鉴定报告》本院并未采信，原告朱重南应承担举证不能的后果。 对于第三个焦点，被告是否构成违约，原告诉讼请求是否应得到支持问题。被告筑亿源公司对案涉房屋未尽保障义务，其违反了案涉《租赁合同》第5.4条的约定，构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”规定，原告的损失仅限于本院已查实第二个争议焦点中的三项，对于第1项损失“朱重南向刘常友已支付的25万元转租费”，该损失系朱重南与案外人刘常友达成的协议，主要目的是要让刘常友退租继而租赁案涉房屋而向刘常友支付的相关费用，该转租费用的多少是否支付与被告筑亿源公司并无关系，故被告筑亿源公司对该损失不应承担赔偿责任。对于第2项损失“原告朱重南向被告筑亿源公司交纳了租赁房屋押金租金56万元”被告筑亿源公司应当全部退还。第3项损失原告朱重南装修经鉴定的617××85.23元，首先装修系经被告筑亿源公司同意实施的行为，该损失系在双方签订合同后，原告朱重南在履行合同过程中所产生的，被告筑亿源公司应当予以赔偿，但因朱重南系在未取得施工许可证的情况下而进行装修所产生的损失，朱重南违反了《建筑工程施工许可管理办法》的规定其具有一定过错，故被告筑亿源公司仅应赔偿该损失的80%（即：493908.18元）。同时原告朱重南请求对于其直接损失的两倍进行赔偿的请求本院不予支持，因（宁房权证金沙明珠字第××号）房权证、土地使用证被宁南县不动产登记中心公告作废，并非系筑亿源公司主观意愿造成的，并不满足案涉《租赁合同》第5.1条约定的两倍赔偿条件。 综上所述，原告（反诉被告）朱重南的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；被告（反诉原告）筑亿源公司请求对方继续履行合同并支付2020年的房屋租金43万元本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告朱重南（反诉被告）与被告四川筑亿源置业有限公司（反诉原告）订立的《租赁合同》； 二、由被告四川筑亿源置业有限公司（反诉原告）退还原告朱重南（反诉被告）交付的房屋租金及押金共计560,000元，并赔偿原告朱重南（反诉被告）装修损失493,908.18元,以上两项合计1,053,908.18元，该款于本判决生效后30日内进行支付； 三、驳回原告朱重南（反诉被告）其余诉讼请求； 四、驳回被告四川筑亿源置业有限公司（反诉原告）要求原告朱重南（反诉被告）继续履行合同并支付2020年的房屋租金43万元的诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费45,519元，由原告朱重南（反诉被告）承担31,219元，由被告四川筑亿源置业有限公司（反诉原告）承担14,300元。 反诉案件受理费7,750元，由被告四川筑亿源置业有限公司（反诉原告）承担。 本案鉴定费10,000元，由原告朱重南（反诉被告）承担4,000元，由被告（反诉原告）四川筑亿源置业有限公司承担6,000元。 如不服本判决，可在接到判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉，并按对方当事人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判长  邹旭东 审判员  李世强 审判员  鲁永洪 二〇二〇年十一月八日 书记员  毛 芳 附本判决适用的法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。” 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。