安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖15民终3179号上诉人（一审被告）：六安市恒隆建材有限公司，住所地安徽省六安市裕安区分路口镇，统一社会信用代码91341500MA2NK3UQ2P。法定代表人：刘建，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王存彬，该公司员工。委托诉讼代理人：刘畅，安徽晟成律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：六安市裕安区分路口镇街道居民委员会，住所地安徽省六安市裕安区分路口镇街道，统一社会信用代码55341503MEA4076437。法定代表人：王岗，该居委会主任。委托诉讼代理人：程光傲，安徽皋陶律师事务所律师。委托诉讼代理人：程春，安徽皋陶律师事务所实习律师。上诉人六安市恒隆建材有限公司（以下简称恒隆建材公司）因与被上诉人六安市裕安区分路口镇街道居民委员会（以下简称分路口镇街道居委会）土地租赁合同纠纷一案，不服安徽省六安市裕安区人民法院(2020)皖1503民初3713号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。恒隆建材公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，或将本案发回重审;二、本案的一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、上诉人与被上诉人之间的土地租赁行为继续有效。一审法院认定上诉人与被上诉人之前的土地租赁合同到期未续签而自然终止，属于认定事实错误，2017年5月16日，上诉人与被上诉人签订土地租赁协议，协议约定土地租期自2017年4月30日至2020年4月30日，租金为1600元/亩/年，虽然至今该土地租赁协议约定的租期届满，但早在2019年1月20日上诉人与被上诉人及第三方六安市恒源企业管理有限公司分别签订了三份合作合同，合作合同第七条明确约定，涉及土地租金，在本框架合同签订后重新签订土地租赁合同，三份合作合同均约定有效期为五年，即上诉人与被上诉人于2017年5月16日签订的土地租赁协议业被新的合作合同取代，在被上诉人拒不与上诉人签订新的土地租赁协议的情况下，案涉土地租期应当以合作合同有效期为准，否则三方合作合同何必约定有效期为五年，而不是以2017年5月16日签订土地租赁协议中土地租期确定合作合同有效期，一审法院否定上诉人抗辩事由不能成立；二、一审判决上诉人支付被上诉人土地租金214400元，无任何事实及法律依据。1、上诉人业已足额支付租金。根据被上诉人一审提供材料显示，2017年、2018年度上诉人实际未交纳租金分别为4800元、69600元，该部分租金未交的原因在于上诉人与被上诉人签订协议后即在平整案涉租赁土地为建厂做准备，但被上诉人却数次单方面要求上诉人变更厂址，导致上诉人因平整土地施工造成损失多达152000元，而2019年的土地租金，根据合作合同的约定，上诉人业已将连同租金在内的管理费29万多元一并支付给了第三方六安市恒源企业管理有限公司；2、被上诉人自合作合同签订后已经无权要求上诉人支付土地租金。根据合作合同约定，被上诉人授权第三方企业六安市恒源企业管理有限公司进行案涉厂区的管理，协议约定重新签订土地租赁协议，实际上因为被上诉人拒不与上诉人重新签订土地租赁协议，导致至今案涉双方未能签订土地租赁协议，那么基于合作合同，获得管理权的第三方六安市恒源企业管理有限公司才有权向上诉人收取租金，根据合作合同第八条约定，第三方企业收取的管理费包括被上诉人发展村级集体月提留叁万元，该款明显为案涉土地的租赁款，否则作为基层自治组织的被上诉人按月从第三方企业提留该款是否合法，请法院核实，上诉人将会向有关部门反应和控告，要求有关部门查实第三方企业与被上诉人真实关系以及提留款项的具体用途，若如一审判决，案涉三份合作合同存在的唯一意义就是政府强加责任于企业；三、一审法院的判决显失公平、公正。一审诉讼过程中，上诉人业已向一审法院提交一份录音材料及三份合作合同，录音材料明确说明三份合作合同中第三方管理企业六安市恒源企业管理有限公司与被上诉人密切关系，六安市恒源企业管理有限公司实质上就是被上诉人的关联企业，六安市恒源企业管理有限公司收取的管理费除了企业日常运营及员工工资发放之外全部交给被上诉人，高额管理费就包含了案涉土地的租金，这也是为何上诉人一年多未交纳土地租金，被上诉人却未向上诉人主张的原因，但一审法院却未对此进行阐述和认定，存在明显规避之嫌。实际上与上诉人同样处境的企业尚有七家，一审法院的判决实际上对政府丧失公信力不当行为的维护，上诉人等另外七家企业都是经招商引资才在案涉区域内投资建厂，且投入资金巨大，虽然工厂建成到生产经营期限短暂，但已为区域内经济发展作出应有的贡献，解决人口就业问题，创造了税收。一审法院的判决将会使上诉人等巨额投资化为泡影，显失公平公正。分路口镇街道居委会答辩称：一、答辩人与上诉人之间签订的土地租赁合同已经到期。2017年5月16日，答辩人与上诉人签订的《协议书》明确约定，租赁期限为3年，自2017年4月30日至2020年4月30日。租赁价格为每亩每年1600元，以现金方式支付，乙方每年于5月30日前一次性先支付当年租金，后使用土地。现在约定的租赁期限已经届满，且答辩人与上诉人之间并未续签租赁合同，因此上诉人诉称双方土地租赁行为继续有效无任何事实与法律依据；二、上诉人应当依据双方签订的土地租赁《协议书》及时足额缴纳欠付土地租金。上诉人诉称2017年欠付4800元、2018年欠付69600元租金未缴纳原因系其变更厂址、平整土地的损失，2019年欠付租金，是因为其租金在管理费中，上诉观点均与事实不符，1、其所称变更厂址、平整土地导致损失应当在租金中扣除无任何依据；2、其所缴纳的管理费是依据三方《合作合同》由恒源管理公司收取的物业管理和服务费用，该费用用于厂区安全生产、污染治理、管理人员工资、更新设备及其他必须支出费用，与租金无任何关系；3、《合作合同》第七款明确约定“涉及土地租金，在本框架合同签订后，重新签订土地租赁合同，甲方足额交付本年租金，由丙方发放给村民。”。因此，上诉人应当依据双方签订的土地租赁《协议书》及时足额缴纳欠付土地租金。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。分路口镇街道居委会一审诉讼请求：一、被告立即返还租赁原告的土地103亩；二、要求被告立即拆除其在上述租赁土地上违规兴建的钢构大棚及其他简易搭盖并将场地恢复原状；三、要求被告立即支付此前欠原告的土地租金234400元，当庭变更为214400元；四、要求被告按照占用的103亩土地以每亩每年1600元标准自2020年5月1日起计算支付逾期占用期间的租赁费损失至上述租赁土地实际返还原告、相关钢构大棚等设施拆除完毕时止(租赁费损失暂定13000元)；五、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：2017年5月16日，原告分路口镇街道居委会（甲方）与被告恒隆建材公司（乙方）签订《协议书》，约定乙方租赁甲方部分土地（原中铁二十四局制梁场用地），用于预制产品的生产经营，租赁期限为三年，自2017年4月30日至2020年4月30日，租赁价格为每亩每年1600元，以现金方式支付，乙方每年于5月30日前一次性先支付当年租金，后使用土地。经双方约定，乙方不得在此建永久性建筑物，可以进行类似预制产品方面的生产、加工、经营。双方现场放线明确租赁位置和面积：东至村民一块旱地，西至小金预制厂围墙，北至金路石料加工厂，南至铁路轨道交界处。面积丈量为96亩，乙方须承担公共道路面积7亩，合计乙方应支付总面积103亩的租金。2017年7月10日，原、被告双方签订“补充协议”，对2017年5月16日签订的协议第三项土地位置与面积作调整，经协商被告租赁土地位置全部调整至原中铁二十四局五分部，小金涵管预制调整至原中铁二十四局四分部，但被告必须满足小金临时堆放机器、模具所占用的活动板房。上述协议签订后，原告将场地交付被告使用，被告按约交付2017年度租金160000元，尚欠4800元。2018年度，被告交付租金100000元，尚欠64800元。2019年被告租赁土地面积调整为90.5亩，全年租金应为144800元，被告分文未付。租赁期间，被告兴建了钢结构大棚作为生产厂房，简易搭建部分办公场所的房屋。另查，2019年1月20日，被告恒隆建材公司（甲方）与六安市恒源企业管理有限公司（乙方）、以及原告分路口镇街道居委会（丙方）签订三份《合作合同》（被告以一车间、二车间、三车间名义分别签订合同），合同的前言叙述：为解决原中铁二十四局梁场退场后土地闲置问题，本着解决农民土地租金及振兴村级集体经济的根本目的，同时应全体村民强烈要求，分路口镇街道居委会前期将该土地集中纳为集体管理，租赁给六安市裕安区金路建材厂等三家建材公司主营石料加盖业务。……现经各方充分协商，一致决定：建材厂区环保治理及安全生产管理工作，委托乙方统一进行。合同第三条“管理费用”第7款：乙方管理公司成立建设及运营的前期费用，由乙方向甲方定额收取，标准为每个生产车间伍万元。涉及土地租金，在本框架合同签订后，重新签订土地租赁合同，甲方足额交付本年租金，由丙方发放给村民。第9款：乙方收取的管理费用用于厂区安全生产、污染治理、管理人员工资、更新设备及其他必须支出费用，按月统计汇总公示，接受甲方和丙方监督。一审法院认为：原、被告签订土地租赁协议书,系双方的真实意思表示，协议合法有效，双方当事人应按照协议约定履行各自义务。协议约定租赁期限三年，现已届满，双方未续签书面租赁协议，租赁关系自然终止。故原告诉请返还租赁的土地，理由成立予以支持。按照协议约定，被告应于每年5月30日前一次性先支付当年租金，后使用土地。现被告未及时足额支付租金，且每年拖欠租金不付明显构成违约，原告诉请支付拖欠的租金，应予支持。期限届满后，被告仍占用租赁的土地，给原告造成占用期间的租金损失，原告要求按原定的每亩每年1600元标准计算自2020年5月1日后至实际交付时止的租赁费，合理合法予以支持。被告租赁的土地面积后期已调整为90.5亩，租赁费损失应按照调整后的实际面积计算，原告按协议书的面积103亩计算不妥当，不予采纳。被告在租赁期间搭建的建筑物，在返回租赁土地时，应予拆除将场地恢复原状。目前被告尚欠原告2017年度租金4800元、2018年度租金64800元、2019年度租金144800元，合计214400元。被告辩解原、被告和第三方企业签订三方合作合同，原租赁协议被合作合同取代，租期应重新计算，原告要求返还租赁土地不成立。本院认为，合作合同系就厂区环保治理及安全生产，委托第三方企业进行统一管理所签合同，该合同第7款中有“涉及土地租金，在本框架合同签订后，重新签订土地租赁合同”的文字表述，因而合作合同不等同于租赁合同，被告辩解以该合同取代土地租赁合同，认为租期应当延伸至2024年元月，观点不能成立。被告辩解2019年向第三方企业缴纳了管理费用，认为不欠2019年度的土地租金。从合作合同第9款看，第三方企业收取的管理费用用于厂区安全生产、污染治理、管理人员工资、更新设备及其他必须支出费用，并未包含土地租赁费用，且在第7款中有“甲方足额交付本年租金，由丙方发放给村民”的文字表述，可见管理费不是租赁费，故对被告辩解意见不予采纳。被告辩解迁移生产场地，花去土地平整和硬化费用15万元，应从租金中抵扣。对此双方没有明确约定，被告也未提供相应证据，其抗辩理由不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决：一、被告六安市恒隆建材有限公司应于本判决生效之日起三十日内将位于六安市裕安区分路口镇原中铁二十四局制梁厂临时用地即中铁二十四局五分部的90.5亩租赁土地返还给原告六安市裕安区分路口镇街道居民委员会；二、被告六安市恒隆建材有限公司应于本判决生效之日起三十日内将租赁期间搭建的钢结构大棚和简易搭建的办公室拆除，将租赁场地恢复原状交还原告六安市裕安区分路口镇街道居民委员会；三、被告六安市恒隆建材有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告六安市裕安区分路口镇街道居民委员会2017-2019年度所欠租金合计214400元；四、被告六安市恒隆建材有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告六安市裕安区分路口镇街道居民委员会土地占用费（以90.5亩、每亩每年1600元标准计算，自2020年5月1日起至土地实际交付时止）；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5010元，减半收取2505元，由被告承担。二审中，恒隆建材公司提供证据如下：证据一，（2020）皖1503行初43号行政判决书。证明目的：六安市裕安区分路口镇人民政府曾向上诉人下达《限期拆除违法建筑决定通知书》，经六安市裕安区人民法院审理后判决，撤销六安市裕安区分路口镇人民政府的该决定通知书；证据二，（2020）皖六江公证字第15299号《公证书》。证明目的：1、上诉人厂区内现状及厂区现场平面图；2、印证上诉人已履行了《招商引资协议书》中确定的内容，即上诉人已在该厂区范围内投资1800余万元，上诉人实际投入资金已超过2200余万元；证据三，收条、送货单。证明目的：1、被上诉人在履行协议时曾要求上诉人数次更换建厂场地，上诉人因此所额外支付的土地平整费用151200元；2、上诉人因土地平整所额外支付的涵管费用59800元。分路口镇街道居委会对恒隆建材公司提供的证据质证如下：证据一，真实性、合法性无异议，但是我们认为达不到上诉人的证明目的，该行政判决书与本案无关，本案是土地租赁合同纠纷，行政判决书不能证明上诉人手续完善的问题；证据二，与本案无关联性。上诉人单方委托公证机构对厂区进行拍照，更不能证明本案双方争议的焦点问题；证据三，真实性、合法性、关联性均有异议，对证明目的也有异议，收条上无人签字。本院对恒隆建材公司提供的证据认证如下：证据一，真实性、合法性双方均无异议，应予认定，但该判决书因行政行为违反了法定程序予以撤销，与本案无关联性；证据二，真实性应予认定，关联性不予认定；证据三，收条及送货单，未提供相应的其他证据予以佐证，真实性无法确定，故不予认定。双方当事人所举其他证据同一审。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点：一、双方签订的土地租赁合同期限是否届满，恒隆建材公司的土地租赁行为是否继续有效；二、恒隆建材公司的土地租赁费用是否给付完毕。关于争议焦点一。分路口镇街道居委会（甲方）与恒隆建材公司（乙方）签订的《协议书》约定：乙方租赁甲方部分土地（原中铁二十四局制梁场用地），用于预制产品的生产经营，租赁期限为三年，自2017年4月30日至2020年4月30日等，从该协议书载明的内容看，双方土地租赁合同的期限至2020年4月30日届满。2019年1月20日，恒隆建材公司（甲方）与六安市恒源企业管理有限公司（乙方）及分路口镇街道居委会（丙方）签订三份《合作合同》，该合同第7条约定：涉及土地租金，在本框架合同签订后，重新签订土地租赁合同，甲方足额交付本年租金，由丙方发放给村民。从该合作合同的内容看，虽然约定的履行期限至2024年1月，但该合同载明涉及到恒隆建材公司与分路口镇街道居委会的土地租赁合同需要重新签订，由于双方当事人未重新签订土地租赁合同，故双方签订的协议书约定的土地租赁期限已届满。恒隆建材公司上诉所持其土地租赁行为继续有效之理由，无事实和法律依据，不能成立。关于争议焦点二。2017年5月16日，分路口镇街道居委会（甲方）与恒隆建材公司（乙方）签订《协议书》，约定乙方租赁甲方部分土地，乙方每年于5月30日前一次性先支付当年租金，后使用土地。恒隆建材公司欠付2017年、2018年度租金4800元及69600元，未能按时足额交纳，其行为构成违约，应按照合同约定承担履行给付责任。恒隆建材公司上诉称因被上诉人数次单方面要求上诉人变更厂址导致平整土地造成损失152000元，欠付的租金应予扣除，但其未提供证据证明双方对变更厂址造成的损失应从土地租赁费中扣除的约定，且分路口镇街道居委会亦否认同意恒隆建材公司从土地租赁费中扣除该损失，故恒隆建材公司的该上诉理由不能成立。恒隆建材公司2019年土地租赁费144800元是否交纳问题，恒隆建材公司（甲方）与六安市恒源企业管理有限公司（乙方）及分路口镇街道居委会（丙方）签订三份《合作合同》第9款载明：乙方收取的管理费用用于厂区安全生产、污染治理、管理人员工资、更新设备及其他必须支出费用，按月统计汇总公示，接受甲方和丙方监督。从该款规定看，恒隆建材公司向六安市恒源企业管理有限公司交纳的管理费用中不包括其应交纳的土地租赁费用，故其上诉所持向六安市恒源企业管理有限公司包括土地租赁费之理由，无合同约定，不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人恒隆建材公司上诉所持理由均不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4516元，由上诉人六安市恒隆建材有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  张德兵审判员  王 军审判员  孙如意二〇二〇年十一月二十六日书记员  吕永永附：相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……