河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终15649号上诉人（原审被告）：郑州华侨友谊房地产开发有限公司，住所地郑州市**德化街******。法定代表人：何海平，该公司董事长。委托诉讼代理人：王峰，河南天基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李勤娇，女，汉族，1962年4月1日出生，住河南省登封市。委托诉讼代理人：赵春生，河南睿辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：安吉允，河南睿辰律师事务所实习律师。上诉人郑州华侨友谊房地产开发有限公司因与被上诉人李勤娇房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初2089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。郑州华侨友谊房地产开发有限公司上诉请求：1、请求依法撤销(2020)豫0103民初2089号民事判决书，驳回李勤娇的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由李勤娇承担。事实与理由:一审判决事实不清、证据不足。1、李勤娇是依据商品房买卖合同法律关系起诉郑州华侨友谊房地产开发有限公司，要求协助办理房产过户手续，但李勤娇、郑州华侨友谊房地产开发有限公司双方之间并不存在商品房买卖合同关系，李勤娇、郑州华侨友谊房地产开发有限公司主体不适格，其诉讼请求没有事实和法律依据。2、商品房买卖合同的成立生效，需要合同双方当事人的合意并订立书面买卖合同，我国物权法规定的产权确认是以登记为准确定物权，不动产及房屋管理部门同样是以网签备案合同和预告登记的形式在购房人没有办理房产证之前认定双方的买卖合同关系，因此商品房买卖合同不存在非书面形式。李勤娇诉称郑州华侨友谊房地产开发有限公司将涉案房屋出售给李勤娇，但不能提供购房合同、购房发票或其他证据来证明双方已建立商品房买卖合同关系。因此，李勤娇要求郑州华侨友谊房地产开发有限公司履行商品房买卖合同义务是没有事实和法律依据的。3、本案从李勤娇提交的证据来看，李勤娇为主张与郑州华侨友谊房地产开发有限公司之间成立房屋买卖关系仅提供了由案外人张小伟代郑州华侨友谊房地产开发有限公司偿还的案外人刘明英案件执行款和银行按揭款等证据，并没有提供商品房买卖合同、购房发票等证明李勤娇、郑州华侨友谊房地产开发有限公司之间存在商品房买卖合同关系的证明文件。李勤娇提供的证据仅能证明案外人张小伟代郑州华侨友谊房地产开发有限公司偿还过债务，即便是存在纠纷，也是案外人张小伟与郑州华侨友谊房地产开发有限公司之间的债务纠纷，并非是商品房买卖合同纠纷。4、涉案房屋由案外人张小伟基于其是洛阳洛升公司的工作人员代洛阳洛升公司占用房屋，并代郑州华侨友谊房地产开发有限公司支付给案外人刘明英执行款、代案外人刘明英偿还银行按揭贷款事实问题，案外人张小伟上述行为是其职务行为，与李勤娇主张买房没有任何联系。但一审法院没有查明上述事实，而简单的认定李勤娇使用房屋进而认定房屋买卖合同是没有任何证据的。经庭审查明，案外人张小伟系李勤娇的近亲属，已去世。本案对于商品房买卖合同法律关系的认定不能仅依据案外人张小伟出了钱，房屋已居住并在使用过程中李勤娇缴纳过物业、水、电、气费为理由进行认定。基于租赁关系在房屋使用过程中由使用人支付物业、水、电、气费也是理所应当的。因此，对于案外人张小伟出钱是用于购买郑州华侨友谊房地产开发有限公司房产而支付购房款还是与郑州华侨友谊房地产开发有限公司之间的债务李勤娇应当充分举证证明，居住使用房屋时基于买卖关系还是租赁关系李勤娇也应当充分举证，以确定各方之间的法律关系。退一步讲，即便是案外人张小伟与郑州华侨友谊房地产开发有限公司之间存在债务纠纷争议，李勤娇应当依据继承法的规定以继承人的身份代被继承人向郑州华侨友谊房地产开发有限公司主张债权，也不能以商品房买卖合同一方当事人的身份向郑州华侨友谊房地产开发有限公司主张商品房买卖合同的权利义务。5、李勤娇起诉第一项诉讼请求没有事实和法律依据，郑州华侨友谊房地产开发有限公司与案外人刘明英之间的商品房买卖合同在2004年经郑州市二七区人民法院判决解除，仅合同网签登记在房管局注销，李勤娇不能证明其是该房屋的合法购买人，因此其不能主张郑州华侨友谊房地产开发有限公司注销与案外人刘明英之间商品房买卖合同预告登记手续和合同信息备案手续。综上，李勤娇没有证据证明与郑州华侨友谊房地产开发有限公司之间合法成立商品房买卖合同关系，其起诉理由不能成立，请求二审法院查明事实依法作出公正判决。李勤娇辩称，一、李勤娇支付了购房款，郑州华侨友谊房地产开发公司交付了房屋，双方均已实际履行了主要义务，该房屋买卖合同成立。一审认定事实清楚，证据确凿，敬请二审依法维持。郑州华侨友谊房地产开发有限公司与案外人刘明英签订商品房买卖合同，将本案争议的房屋1917号出售给刘明英，刘明英经郑州市二七区法院判决解除双方的商品房买卖合同，并申请执行。李勤娇与郑州华侨友谊房地产开发有限公司协商一致，购买案涉房屋，支付了购房款，经郑州华侨友谊房地产开发有限公司同意，将购房款支付给案外人刘明英，冲抵郑州华侨友谊房地产开发有限公司应付执行款(包括首付款、契税、诉讼费等)，并结清刘明英的银行按揭贷款。李勤娇已经履行了房屋买卖合同支付房款的主要义务。郑州华侨友谊房地产开发有限公司于2010年交付了毛坯房屋，为李勤娇接通了水电和天然气，郑州华侨友谊房地产开发有限公司也履行了房屋买卖合同交付房屋的主要义务;李勤娇将涉案房屋装修居住使用至今，并按时交纳水电费和物业费，郑州华侨友谊房地产开发有限公司至起诉时，十年以上期间未提出异议。依据上述事实和《合同法》第三十六条之规定，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。双方之间存在真实有效的房屋买卖行为，一审法院认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请二审法院依法维持。二、郑州华侨友谊房地产开发有限公司上诉所称内容没有事实和法律依据。针对郑州华侨友谊房地产开发有限公司上诉状所称内容，逐条进行答辩：1.关于“双方不存在商品房买卖合同关系，主体不适格”问题，没有任何证据支持，该诉称否认不了双方已经履行房屋买卖合同主要义务的客观事实和相关证据。2.关于“商品房买卖合同不存在非书面形式”问题，目前没有任何法律强制性规定，要求房屋买卖合同必须采用书面形式，郑州华侨友谊房地产开发有限公司法律认识错误。3.关于“原告提供的证据仅能证明代偿债务，并非商品房买卖同纠纷”问题，本案李勤娇交付的购房款，冲抵了对方的债务，同时郑州华侨友谊房地产开发有限公司将房屋交付李勤娇居住使用，上述事实符合购房交易习惯。郑州华侨友谊房地产开发有限公司提出，双方非商品房买卖合同，可能是债务，可能是租赁，没有提供证据支持属于债务或租赁合同纠纷，没有提交租赁合同证明租期、租金等问题，不符合债务和租赁合同的交易习惯。4.关于“张小伟职务行为”问题，支付案外人刘明英的执行款和偿还银行贷款，该两类款项均来源于张小伟家庭，不是洛阳洛升公司单位，职务行为缺乏事实依据。本案，郑州华侨友谊房地产开发有限公司提出三种法律关系，债务、租赁、职务行为，其所称内容前后矛盾。5.基于双方存在房屋买卖合同关系，郑州华侨友谊房地产开发有限公司与刘明英解除商品房买卖合同后，不注销预告登记和合同信息备案，阻却李勤娇的合同备案和房屋登记手续等权利的行使，依法请求判决合理合法。郑州华侨友谊房地产开发有限公司和物业公司曾经一直在涉案房屋所在楼宇的6楼一起办公。综上，一审法院认定事实清楚，郑州华侨友谊房地产开发有限公司上诉没有任何事实依据，请求二审法院依法维持。李勤娇向一审法院起诉请求：1.判令被告协助原告李勤娇注销与案外人刘明英签订的《商品房买卖合同》预告登记手续（0328032）和合同信息备案手续（0328032）；2.判令被告协助原告办理位于二七区××单元××房产的产权登记手续，将房屋过户到原告李勤娇名下；3.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2003年9月16日，被告与案外人刘明英签订《商品房买卖合同》（合同号0328032）一份，将位于二七区德化街68号1幢1单元19层17号的房屋出售给刘明英。2004年9月16日，郑州市二七区人民法院作出（2004）二七民二初字第591号民事判决，解除被告与刘明英签订的商品房买卖合同。该判决已生效。原告自2010年起在该房屋居住使用，并按规定交纳该房屋的水、电、物业等费用，后于2011年3月15日为该房屋接通天燃气等相关设施。刘明英在中国工商银行股份有限公司郑州行政区支行贷款401000元，原告于2010年11月26日全部偿还完毕，中国工商银行股份有限公司郑州行政区出具了结清证明，相关还贷手续由原告李勤娇委托张小伟代办。另查明张小伟与原告李勤娇系夫妻关系。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。郑州市二七区人民法院作出（2004）二七民二初字第591号民事判决，判决解除被告郑州华侨友谊房地产开发有限公司与刘明英签订的商品房买卖合同（合同号0328032），被告郑州华侨友谊房地产开发有限公司应到房屋管理部门将与该商品房买卖合同有关的备案登记注销，故对原告李勤娇要求被告郑州华侨友谊房地产开发有限公司协助办理《商品房买卖合同》(合同号0328032)合同信息备案注销手续和预告登记注销手续的诉讼请求，该院予以支持。原告李勤娇虽未提供与被告郑州华侨友谊房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，但自2010年起至今，原告李勤娇在该房屋内居住使用，并按规定交纳水、电、物业等费用，后为该房屋接通天燃气等相关设施。刘明英在中国工商银行股份有限公司郑州行政区支行贷款401000元，原告李勤娇于2010年11月26日全部偿还完毕，中国工商银行股份有限公司郑州行政区出具了结清证明，因此双方已实际履行了商品房买卖合同，该院认为原告李勤娇与被告郑州华侨友谊房地产开发有限公司的商品房买卖行为系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，原、被告应当全面履行合同义务，被告郑州华侨友谊房地产开发有限公司有义务将该商品房恢复到可正常出售状态，有义务协助原告李勤娇办理房屋不动产权属证书，故原告李勤娇请求被告郑州华侨友谊房地产开发有限公司协助办理位于二七区××单元××房产的产权登记手续，将房屋过户到原告李勤娇名下的诉讼请求正当，该院予以支持。被告郑州华侨友谊房地产开发有限公司辩称原、被告之间从未签订房屋买卖合同，并未形成事实上的房屋买卖合同关系，但原告李勤娇自2010年起占有使用涉案房屋，并偿还房屋剩余银行贷款，还代被告郑州华侨友谊房地产开发有限公司向刘明英给付执行款，对原告李勤娇的上述行为，被告郑州华侨友谊房地产开发有限公司及洛阳洛升房地产开发有限公司直至原告李勤娇起诉之前却从未提出过任何异议，故对被告郑州华侨友谊房地产开发有限公司的辩称理由，该院依法不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决:一、被告郑州华侨友谊房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告李勤娇办理注销郑州华侨友谊房地产开发有限公司与刘明英签订的《商品房买卖合同》预告登记手续（登记证明号0328032）和合同信息备案手续（合同号0328032）；二、被告郑州华侨友谊房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告李勤娇办理位于二七区德化街68号1幢1单元19层17号（原合同号0328032）房产的产权登记手续，将房屋过户到原告李勤娇(公民身份号码：)名下。案件受理费4312元，由被告郑州华侨友谊房地产开发有限公司承担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点是：第一，李勤娇和郑州华侨友谊房地产开发有限公司之间是否存在真实的商品房买卖合同法律关系。第二，李勤娇的诉讼请求有无事实和法律依据。案涉房屋曾于2003年9月16日由郑州华侨友谊房地产开发有限公司与案外人刘明英签订《商品房买卖合同》，后经法院判决解除郑州华侨友谊房地产开发有限公司与刘明英签订的商品房买卖合同。合同解除后，应当办理原备案在刘明英名下的《商品房买卖合同》（合同号0328032）合同信息备案和预告登记的注销手续。李勤娇虽未与郑州华侨友谊房地产开发有限公司签订书面《商品房买卖合同》，但自2010年起至今在案涉房屋内居住，接通天燃气等相关设施，按规定交纳水、电、等物业费用。李勤娇虽然没有直接向郑州华侨友谊房地产开发有限公司支付案涉房屋的购房款，但按照生效判决应由郑州华侨友谊房地产开发有限公司向刘明英支付的首付款、已付银行本金利息、违约金和案件受理费，由李勤娇的丈夫张小伟代为支付。刘明英在中国工商银行股份有限公司郑州行政区支行贷款亦由李勤娇偿还完毕。郑州华侨友谊房地产开发有限公司称张小伟的代付行为系履行洛阳洛升房地产开发有限公司职务行为的理由，证据不足，本院不予采纳。因此，李勤娇实际代为支付郑州华侨友谊房地产开发有限公司因与案外人解除合同而产生退款、代为支付案外人刘明英在中国工商银行股份有限公司郑州行政区支行的贷款，李勤娇居住使用案涉房屋多年，郑州华侨友谊房地产开发有限公司亦未提出异议。一审法院认为李勤娇与郑州华侨友谊房地产开发有限公司之间存在真实有效的商品房买卖行为具有事实和法律依据。一审法院判决郑州华侨友谊房地产开发有限公司协助李勤娇办理案涉房屋的产权登记手续，将房屋过户到李勤娇名下并无不当。综上所述，郑州华侨友谊房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4312元，由郑州华侨友谊房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  谢宏勋审判员  陈 涛二〇二〇年十一月二十七日书记员  李唯丽