北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8049号上诉人（原审被告）：绿地集团北京京腾置业有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇英才北三街**院**楼**。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：张连峰，北京市通商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚羽滢，女，1988年2月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：宋英涛，北京市华城律师事务所律师。委托诉讼代理人：温亚宝，北京市华城律师事务所律师。上诉人绿地集团北京京腾置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人姚羽滢房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初7047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员郭勇独任审理。本案现已审理终结。上诉人绿地公司上诉请求：撤销一审判决第三项；本案一二审诉讼费由姚羽滢承担。主要事实和理由：第一，一审法院认定绿地公司违约属于事实认定错误。标的房产所在地的管委会要求必须是企业才能购买案涉房屋，而姚羽滢不符合购房人资格。但对于管委会对未来购房人资格的限制，双方在2013年10月订立《定制开发协议》时均无法知晓。管委会设置购房人资格已经超出了绿地公司控制能力的合理范围，属于双方在订立协议时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故不应认定绿地公司违约。第二，一审法院判决绿地公司按预计总价款20%支付违约金属于法律适用错误。根据《定制开发协议》约定，应当以买受人最终实际支付的“总价款”作为违约金的计算基础，但一审判决以预计总价款作为计算基础不符合合同约定。因为预计总价款仅为双方订立正式预售合同签的预计价款，而非最终的房屋价款，具有不确定性。本案中，合同已经解除，姚羽滢不会再向绿地公司支付剩余购房款，故以最终金额不确定且姚羽滢不会支付的预计总价款作为计算基础，不符合公平原则。第三，姚羽滢未能证明所受损失的具体金额，本案缺少结算违约金是否超过损失的30%的基础，一审法院未考虑姚羽滢的实际损失数额，径行按照预计总价款20%支付违约金，属于法律适用错误。被上诉人姚羽滢未提交答辩意见。姚羽滢向一审法院起诉请求：1．解除姚羽滢与绿地公司签订的《定制开发协议》；2．绿地公司返还姚羽滢房屋保证金1454881元；3．绿地公司向姚羽滢支付违约金564976．2元；4．绿地公司向姚羽滢支付资金被占用期间的利息损失（以原告已经支付的保证金为基数，从最后一笔资金支付日的次日起，至实际给付之日止，2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2020年4月7日为498579．63元）；5．绿地公司向姚羽滢支付房屋升值差价损失86902．64元（扣除违约金部分）；6．本案的诉讼费由绿地公司承担。一审法院认定事实：绿地公司（甲方）与姚羽滢（乙方）签订《定制开发协议》。《定制开发协议》约定甲方按乙方对绿地中央广场项目中的x号楼x室的定制要求，以双方协议达成的标准进行定制开发，并在该办公楼达到商品房预售条件时，甲方同意以预售商品房的方式将该房屋预售给乙方；该楼宇的用途为办公；乙方定制部分为x，建筑面积约124．17平方米；乙方同意采取向甲方交纳保证金的方式，以保证乙方能按本协议约定的条款与甲方签订预售合同；签署《定制开发协议》当日，乙方向甲方支付保证金1414881元；预售合同签署后，乙方将按预售合同的约定，向甲方支付该房屋的购买价款；双方同意该房屋的购买价款应按建筑面积计价，单价为22750．11元/平米，预计成交总价款约为2824881元；乙方在预售合同签署的同时，向甲方支付至预计成交总价款的50%，即1414881元，乙方可以选择以已交付的保证金冲抵上述价款；甲方应当在2015年8月30日前，依照国家和人民政府的有关规定经验收合格后交付乙方。双方在《定制开发协议》第七条“违约责任及协议解除”部分约定“……2．在6号办公楼具备商品房预售条件后，如任何一方拒绝按照本协议约定的条件与另一方签订预售合同，且在另一方书面催告十（10）日仍未纠正该违约行为的，则另一方有权经发出书面通知而提前解除本协议。在本协议解除后二十（20）个工作日内，违约方应无条件向对方支付总房款的20%作为违约金，但违约金不足以弥补甲方因定制开发投入所遭受的损失的，乙方还应承担损失赔偿责任；违约金足以弥补甲方因定制开发投入所遭受的损失的，甲方应退还乙方扣除违约金以后的剩余的全部保证金。3．甲方如未按照协议约定时间交房的，按照以下方式处理：……（2）逾期超过60日后，乙方有权解除协议。乙方解除协议的，甲方应当自乙方解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的10%再行向乙方支付违约金”。2013年10月13日，姚羽滢向绿地公司支付50000元。同日，姚羽滢向北京安宇嘉业房地产经纪有限公司（以下简称安宇公司）交纳“媒体团购优惠4万抵10万”40000元。2013年10月17日，姚羽滢向绿地公司支付1364881元。之后，绿地公司未能按照《定制开发协议》的约定与姚羽滢签订商品房预售合同，并交付房屋。2015年10月31日，绿地公司出具《关于昌平绿地中央广场项目未能按期签署预售合同的告知书》，主要内容为因获取土地和开始房屋订制时，绿地公司没有接到政府对于商办部分买受人资格的具体要求，绿地公司对该项目拿地招标文件的理解与政府提出的具体要求有差异；6#办公楼虽然已取得预售许可证可以售卖，但前提条件是必须由当地政府审核通过的企业作为买受人，而且该买受人须满足在昌平当地注册、纳税等其他条件，导致《预售合同》一直无法如期正常签署。同时，绿地公司对选择解约退房的客户和选择继续履行的客户分别给出了不同的解决方案。2016年6月29日，绿地公司出具《告知》，就“昌平绿地中央广场”购房协议公告退房方案和换房方案。诉讼过程中，姚羽滢先是主张涉案房屋的现价值为每平方米28000元，在绿地公司不同意协商的情况下向法院申请对涉案房屋价格进行评估。后姚羽滢表示不再申请该项评估，并明确房屋升值损失为（28000元/平米-22750．11元/平米）*124．17平米，即651878．84元。姚羽滢提起本案诉讼后，法院通过邮政特快专递方式向绿地公司邮寄送达民事起诉状等诉讼材料，绿地公司于2020年5月27日签收该邮件。以上事实，有《定制开发协议》、收据、《关于昌平绿地中央广场项目未能按期签署预售合同的告知书》《告知》《不申请房屋价格评估书》、EMS法院专递邮件详情单以及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，合同另一方有权解除合同。本案中，姚羽滢与绿地公司签订的《定制开发协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行合同义务。《定制开发协议》因涉及有关政府部门的要求，绿地公司未能依约履行与姚羽滢签订商品房预售合同的义务，导致姚羽滢签订《定制开发协议》的合同目的不能实现，而绿地公司在与姚羽滢签订《定制开发协议》之前就对此情况知情，故绿地公司构成根本违约，应承担相应的违约责任。姚羽滢依法享有合同解除权，其要求解除《定制开发协议》的诉讼请求，具有法律依据，法院予以支持。对于《定制开发协议》的解除时间。根据查明的事实，现姚羽滢在本案起诉书中明确要求解除双方签订的《定制开发协议》，绿地公司于2020年5月27日签收了姚羽滢的起诉书，视为姚羽滢要求解除《定制开发协议》的通知已于该日到达绿地公司，故法院确认双方签订的《定制开发协议》于2020年5月27日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方签订的《定制开发协议》解除后，绿地公司应将收取的保证金1414881元返还给姚羽滢。关于姚羽滢要求绿地公司返还除保证金1414881元外40000元的诉讼请求，通过姚羽滢提交的证据显示收款单位为案外人安宇公司，并且该公司向姚羽滢出具了收据，故此费用应由姚羽滢向该公司另案主张权利。关于本案违约金条款的适用。绿地公司未能与姚羽滢签订商品房预售合同，属于对《定制开发协议》的根本违约，故应适用《定制开发协议》第七条第2款的约定，绿地公司作为违约方应向姚羽滢支付总房款的20%的违约金，姚羽滢的该部分诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。关于姚羽滢主张的资金被占用期间的利息损失及房屋差价损失。首先，房屋差价损失是履行房屋买卖合同的期待利益与可得利益，绿地公司所违反的涉案合同仅是预约合同，故绿地公司仅应承担不能签订本约合同所应产生的缔约过失责任。其次，双方已经在涉案合同中约定了不能签订本约合同的违约责任为总房款的20%，姚羽滢就签约所造成的损失已经可以得到弥补，故其主张的上述损失赔偿均无事实与法律依据，法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认姚羽滢与绿地公司签订的《定制开发协议》于2020年5月27日解除；二、绿地公司于判决生效后十日内返还姚羽滢保证金1414881元；三、绿地公司于判决生效后十日内支付姚羽滢违约金564976．2元；四、驳回姚羽滢的其他诉讼请求。本院二审期间双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，姚羽滢与绿地公司签订的《定制开发协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于绿地公司提出的其不构成违约的上诉意见，根据已查明的事实，涉案合同因涉及有关政府部门的要求，不具备房屋过户的履行条件，现姚羽滢请求解除合同并返还保证金，一审法院据此判决解除合同、返还保证金正确，本院予以确认。因绿地公司在签订《定制开发协议》之前就对案涉房屋规划项目要求知情，其仍与姚羽滢签订合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。由于绿地公司在签订《定制开发协议》时已明知姚羽滢不具备购房人资格，其主张对将来购房人资格限制不能预见、不能避免并不能克服，因此不构成违约的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于绿地公司提出的不应当按预计总价款计算违约金的上诉意见，绿地公司未能与姚羽滢签订商品房预售合同，属于《定制开发协议》第七条第2款约定的违约责任的适用情形，故绿地公司应当向姚羽滢支付总房款20%的违约金。双方对“总房款”的理解产生歧义，姚羽滢认为系合同中约定的预计成交总价款，而绿地公司理解为买受人最终实际支付的总房款。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款之规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。该法第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。本案中，解释合同用语应当首先以合同文义为出发点，从“总房款”的通常含义来看，应当理解为房屋总价款。其次，“总房款”所在条款的上下文中并没有对其含义进行限定和修饰，不能得出含有“实际已付总房款”的意思。且《定制开发协议》中明确规定了未按约定交房的，甲方应当“按乙方累计已付款的10%再行向乙方支付违约金”。由此可见，在《定制开发协议》的违约责任条款中，已经对“总房款”和“实际已付房款”作了明确区分，因此“总房款”和“实际已付房款”并非同一含义。再次，《定制开发协议》为绿地公司单方制定的格式合同，在格式条款中应当作不利于绿地公司的解释。故一审法院以《定制开发协议》中约定的预计成交总价款为基数计算违约金，于法有据，本院予以确认。绿地公司的该项上诉意见，缺乏依据，应予驳回。关于绿地公司提出的违约金过分高于造成损失的上诉意见，双方签订的《定制开发协议》中明确约定了“违约方应无条件支付总房款的20%作为违约金”，绿地公司认为该违约金约定过高，超过姚羽滢损失的30%，但未能举证予以证明。一审法院依据双方当事人的合同约定，并考虑到姚羽滢因签约所造成的损失以支付其违约金的方式得到弥补的基础上，判决绿地公司支付总房款的20%的违约金，并无不当，本院予以确认。综上所述，绿地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9450元，由绿地集团北京京腾置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  郭 勇二〇二〇年十一月二十五日法官助理  田晓宇书 记 员  焦 淼