四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初4583号 原告：四川南欣房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市锦江区上沙河铺街**。 法定代表人：余亨，任公司董事长。 委托诉讼代理人：曲玉杰，北京德恒（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈凤菊，女，住四川省成都市青羊区，系公司员工。 被告：四川嘉辉煌酒店管理有限公司，住，住所地：四川省成都市锦江区佳宏北路**/div> 法定代表人：王鹏，职务不详。 被告：潘岩峰，男，1971年5月5日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。 二被告共同委托诉讼代理人：单毅，北京盈科（成都）律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：侯静，北京盈科（成都）律师事务所律师。 第三人：四川佳宏物业管理有限公司，住所，住所地：四川省成都市锦江区佳宏路**div> 法定代表人：苟候才，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：曲玉杰，北京德恒（成都）律师事务所律师。 原告四川南欣房地产开发有限公司（以下简称南欣房地产公司）与被告四川嘉辉煌酒店管理有限公司（以下简称嘉辉煌酒店管理公司）、潘岩峰租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，潘岩峰申请追加四川佳宏物业管理有限公司（以下简称佳宏物业公司）为第三人，本院经审查后依法追加佳宏物业公司为本案第三人，并依法适用简易程序于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告南欣房地产公司的委托诉讼代理人曲玉杰、陈凤菊，被告嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰的委托诉讼代理人单毅、侯静，第三人佳宏物业公司的委托诉讼代理人曲玉杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南欣房地产公司向本院提出诉讼请求：1．判决嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰腾退、返还租赁房屋；2．判决嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰支付尚欠南欣房地产公司房屋租金430,514.65元、违约金1,755,959.49元；3．判决嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰支付南欣公司房屋占用费848,421元；4．本案诉讼费、保全费、公告费由嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰承担。庭审中，南欣房地产公司阐明租金系自2017年5月15日至2019年12月30日尚欠430,514.65元；违约金以每期应付未付租金为基数，自逾期之日起，按每日3‰计算；房屋占用费自2019年12月30日至房屋实际腾退之日，参照合同约定第三年度租金标准计算；违约金、房屋占用费均基于嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰违约给南欣房地产公司造成的损失；第四项诉讼请求实际仅产生案件受理费。 事实与理由：2017年5月10日，南欣房地产公司与嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰签订《比华利国际城三期项目商业租赁合同》，约定南欣房地产公司将其位于成都市锦江区佳宏北路39号，商业编号为：7号楼501、401、101号的房屋（以下简称案涉房屋）租赁给嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰用作酒店经营，租期为2017年5月15日至2025年5月14日，起算时间为2017年5月15日。双方还约定了租金支付的期限，逾期支付租金，嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰应当自逾期之日起，每日按欠付租金总额的3‰支付逾期付款违约金。逾期支付租金超过7日，南欣房地产公司有权采取包括不限于停水、停电、停气、张榜告示等措施催收，如因此造成营业损失、财产损失的后果均由嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰全部承担；逾期支付时间超过15日的，南欣房地产公司有权解除租赁合同。解除租赁合同的，嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰除了应支付拖欠的租金、自逾期支付租金之日起至解除合同阶段的违约金外，还应该另向南欣房地产公司支付合同解除时租金标准4个月的解除合同违约金。合同签订后，嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰在租赁期内未按合同约定期限支付租金和水、电、燃气、物业管理等费用，经过多次催收，仍然拒不缴纳，已构成根本性违约，严重损害南欣房地产公司合法权益。南欣房地产公司依约于2019年4月28日向嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰发出《解除合同通知书》，要求2019年4月30日起解除商业租赁合同，并于2019年5月7日腾退房屋，但嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰并未签收，也未腾退房屋。2019年12月26日，南欣房地产公司又依约向嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰邮寄《解除合同函》，要求解除合同，支付租金违约金及物业相关费用并腾退房屋。2019年12月30日，该解除合同函已经视为送达，合同已经解除。嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰长期拖欠租金，给南欣房地产公司造成巨大损失，南欣房地产公司主张的违约赔偿均符合合同约定，也符合实际产生的损失。 嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰辩称，1．双方签订租赁合同属实，嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰也确实存在逾期支付租金情形。2019年4月30日，南欣房地产公司将《解除合同通知书》送到酒店前台，嘉辉煌酒店管理公司工作人员也收取该通知书，至此《比华利国际城三期项目商业租赁合同》即解除；2．南欣房地产公司解除合同后，其工作人员高洋于2019年5月7日强行拿走酒店营业执照、卫生许可证、消防安全检查合格证、酒店印章等，并迫使酒店停业。在未与嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰沟通情况下，高洋胁迫潘岩峰的妻子秦雪佳与南欣房地产公司签订所谓《酒店委托管理合同》，而南欣房地产公司与佳宏物业公司为关联公司，南欣房地产公司实际已于2019年5月7日收回案涉房屋，嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰未再实际占有使用房屋，故租金应计付至2019年5月7日，合计为312,203.65元。南欣房地产公司主张所谓腾退房屋和房屋占用费于法无据，请求驳回；3．嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰欠付租金是因经营困难，非主观故意，也没有给南欣房地产公司造成巨大损失，请求根据合同法的规定以实际损失为基础，根据公平、诚信的原则予以调低，可参照LPR的标准支付违约金，且违约金不得超过总金额的15%。 佳宏物业公司述称，嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰长期拖欠案涉房屋租金。经各方协商，2019年5月9日，秦雪佳代表嘉辉煌酒店管理公司与佳宏物业公司签订《酒店委托管理合同》，约定嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰将案涉房屋委托给佳宏物业公司经营管理，并由秦雪佳加盖嘉辉煌酒店管理公司印章。佳宏物业公司接管后，按约定代嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰向南欣房地产公司支付了2019年6月至2019年12月的租金，后因疫情原因经营困难，酒店已于2020年4月30日关门停业。 本院经审理认定事实如下：南欣房地产公司单独所有案涉房屋。2017年5月10日，南欣房地产公司作为出租人（甲方）与嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰作为承租人（乙方）签订《比华利国际城三期项目商业租赁合同》，主要内容为：南欣房地产公司将自有的案涉房屋，建筑面积2593.69平方米出租给嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰用作酒店经营。租期自2017年5月15日至2025年5月14日止，起算时间为2017年5月15日；第一年度2017年5月15日至2018年5月14日，月租金标准44.5元/平方米·月；第二年度2018年5月15日至2019年5月14日，月租金标准44.5元/平方米·月；第三年度2019年5月15日至2020年5月14日，月租金标准46.73元/平方米·月；先交租金后使用，每一个月支付一次，每月1日前支付当月租金；逾期支付租金，应自逾期之日起，每日按欠付租金总额的3‰支付逾期付款违约金，逾期支付租金超过7日，南欣房地产公司有权采取包括但不限于停水、停电、停气、张榜告示等措施催收，如因此造成营业损失、财产损失的后果均由嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰全部承担；逾期支付时间超过15日的，南欣房地产公司有权解除租赁合同。解除租赁合同的，嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰除了应支付拖欠的租金、自逾期支付租金之日起至解除合同阶段的违约金外，还应该另向南欣房地产公司支付合同解除时租金标准4个月的解除合同违约金。租赁期内，嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰擅自退租的，应承担包括但不限于房屋空置期间租金收益损失、律师费等合理支出；因嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰违约导致合同提前解除的，除应承担合同其他条款违约责任外，就合同提前终止，还应向南欣房地产公司支付合同解除时租金标准4个月的解除合同违约金。行使解除权的，应当以邮寄送达方式向本合同正文首页载明的通讯地址向对方发出书面通知，本合同自通知送达或视为送达之日起解除。按照租赁合同须向一方送达的任何文件及通知，如以专人派送或留置在被送达方的法定地址或租赁合同所述的通讯地址，或以挂号、特快专递的方式寄往租赁合同所述的通讯地址，或以上述形式送达书面通知的其他地址，均将被视为已送达被送达方；任何已挂号或特快专递方式寄出的通知，在寄出三个工作日后，视为送达。任何一方违约，均不得以违约金可能超过损失等理由要求削减双方自愿约定的违约金。合同签订后，南欣房地产公司陆续出具《收据》，载明收到案涉房屋2017年5月15日至2019年1月14日的租金共计3,248,563.85元。其中，2017年6月26日至2019年5月31日南欣房地产公司收款共计2,400,142.85元；2019年6月27日至2019年12月13日南欣房地产公司收款共计848,421元。 2019年4月28日，南欣房地产公司向嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰送达《商业租赁合同解除通知书》，主要内容为：因嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰逾期支付租金超过15日，根据双方约定，通知嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰于2019年4月30日起解除商业租赁合同，并请于2019年5月7日内腾退房屋，逾期不腾退的，视为放弃财物所有权及其他处分权。南欣房地产公司将该通知书留置于酒店前台。2019年5月9日，高洋出具《收条》一份，载明今收到嘉辉煌酒店管理公司卫生许可证、消防安全检查合格证、特种行业许可证、营业执照、财物专用章、王鹏印章、发票专用章、公章、开户许可证。高洋在接收人处签字、秦雪佳在交接人处签字按手印。同日，秦雪佳与佳宏物业公司签订《酒店委托管理合同》，主要内容为嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰为委托方，佳宏物业公司为受托方，双方协商将案涉房屋委托给佳宏物业公司经营管理；期限从2019年5月10日至2025年5月14日，委托经营期内，嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰在未偿还完南欣房地产公司、佳宏物业公司欠款前，未经同意，不得以任何事由中途收回经营权。委托经营期内，佳宏物业公司收入在扣除需延续的证照费用、运营服务费用（按月利润的10%分配）后均用于偿还债务。秦雪佳在甲方委托代理人处签字按手印，甲方处加盖有嘉辉煌酒店管理公司印章，乙方处加盖有佳宏物业公司印章。2019年12月26日，高洋再次向嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰邮寄《解除合同函》，函告解除南欣房地产公司与嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰签订的租赁合同。 2020年4月22日，成都市公安局锦江分局狮子山派出所《接（报）处警登记表》载明：报案人马某称南欣房地产公司非法侵占嘉辉煌酒店管理公司印章、营业执照。经核实，双方不存在非法侵占，事实为解除租赁合同后，南欣房地产公司收走了嘉辉煌酒店管理公司的公章、营业执照等系列证件。 另查明，成都佳宏集团有限公司股东包括南欣房地产公司和佳宏物业公司。成都佳宏房地产开发有限公司（以下简称佳宏房地产开发公司）与南欣房地产公司曾互为股东。高洋于2019年2月26日至2020年5月12日系佳宏房地产开发公司法定代表人，并担任执行董事。 证人马某出庭作证称，因过往马某经营酒店良好，嘉辉煌酒店管理公司的酒店主管张素贤（音）邀请马某经营案涉房屋，并由嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰委托其处理与南欣房地产公司的酒店经营纠纷。期间，张素贤（音）告知酒店的营业执照、印章等被高洋收走。随后，马某多次与高洋、苟候才沟通，并发送多份关于案涉房屋的建议函、沟通函，二人均拒绝归还酒店的营业执照、印章等。马某因此于2020年4月22日报警。 庭审中，南欣房地产公司陈述2019年4月28日的《商业租赁合同解除通知书》系由高洋留置在酒店前台。嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰对该通知书未签收，也未回复，南欣房地产公司认为二人不知悉，遂又于2019年12月26日邮寄解约函；南欣房地产公司于2017年6月26日至2019年5月31日收取的租金由嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰支付，于2019年6月27日至2019年12月13日收取的租金由佳宏物业公司代付。嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰陈述高洋2019年4月28日送来的《商业租赁合同解除通知书》由张素贤（音）收取，后续双方还有沟通租金缓交事宜。佳宏物业公司陈述，案涉房屋是于2019年5月15日从秦雪佳手中接管，秦雪佳作为嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰的代理人与佳宏物业公司签订了《酒店委托管理合同》，并自行加盖嘉辉煌酒店管理公司印章，秦雪佳承诺后续补交委托手续，但一直未补交，高洋也参与了该过程。 以上事实的认定有南欣房地产公司与嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰、佳宏物业公司的当庭陈述，及以下证据在案为证：营业执照、企业信息公示报告、房屋权属登记证书、《比华利国际城三期项目商业租赁合同》、《解除合同通知书》、《商业租赁合同解除通知书》、邮寄单、《酒店委托管理合同》、收据、收条、《接（报）处警登记表》、马某的出庭证言。 本院认为，南欣房地产公司与嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰签订的《比华利国际城三期项目商业租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，双方应全面履行自己的义务。庭审中，双方均认可租赁合同已解除未再履行，本院予以确认。综合双方诉辩情况，本案的争议焦点为：一、《比华利国际城三期项目商业租赁合同》解除时间；二、嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰与佳宏物业公司是否建立合法有效的委托合同关系；三、尚欠租金和各项违约损失金额认定。对此，本院分述如下： 一、《比华利国际城三期项目商业租赁合同》解除时间。 根据合同约定，嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰应自2017年5月15日起，每月1日前支付当月租金，逾期超过15日，南欣房地产公司有权解除合同。而嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰迟至2017年6月26日才开始支付租金，且后续租金支付也多次存在逾期或未足额交纳情形，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，南欣房地产公司作为守约方有权单方解除合同。本案中，南欣房地产公司于2019年4月28日留置送达《商业租赁合同解除通知书》，通知合同于2019年4月30日解除。该送达方式符合双方合同约定，嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰也认可收到解除通知，南欣房地产公司即已行使了合同解除权，合同至此解除，至于南欣房地产公司又于2019年12月26日邮寄解除通知书，因其已行使了合同解除权，不再发生解除合同的法律效力。故本院确认《比华利国际城三期项目商业租赁合同》已于2019年4月30日解除。 二、嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰与佳宏物业公司是否建立合法有效的委托合同关系。 本院认为，首先，《酒店委托管理合同》系由潘岩峰的配偶秦雪佳作为委托代理人签字按手印，但却未见嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰委托手续，嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰对此也不予认可，本案也无其他证据证明嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰对秦雪佳的签约行为进行了追认；其次，《酒店委托管理合同》虽加盖有嘉辉煌酒店管理公司印章，但根据查明的事实，嘉辉煌酒店管理公司的印章同日由高洋接收保管，且高洋也全程参与了南欣房地产公司与嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰之间的纠纷，在此情况下，本案无法核实嘉辉煌酒店管理公司的印章是由谁加盖，即使如佳宏物业公司陈述由秦雪佳加盖，本案也无证据证明秦雪佳有权代为行使该权利；最后，《酒店委托管理合同》的内容主要为佳宏物业公司代为经营酒店，并用经营收益偿还嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰欠付南欣房地产公司的租金，而《酒店委托管理合同》形成于租赁合同解除之后，在合同解除后，佳宏物业公司仍与原承租方签订委托经营协议，明显违背商业习惯。故本院难以认定嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰与佳宏物业公司建立了合法有效的委托合同关系。考虑到南欣房地产公司与佳宏物业公司之间具有一定关联性，所谓的《酒店委托管理合同》实际是南欣房地产公司在合同解除后，为避免因嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰违约造成更多的损失，采取的救济措施。据此，嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰已未占用使用案涉房屋，南欣房地产公司再行要求腾退、返还房屋，与事实不符，本院不予支持。 三、尚欠租金和各项违约损失金额认定。 如前所述，租赁合同已于2019年4月30日解除。嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰应支付2017年5月15日至2019年4月30日的租金为2,712,346.5元，根据查明的事实，嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰已支付的款项为2,400,142.85元，故尚欠租金应为312,203.65元。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，本院确认嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰应向南欣房地产公司支付租金312,203.65元，对南欣房地产公司多主张部分，本院不予支持。嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰逾期支付租金导致合同提前解除，实属违约，应当承担违约责任。本案中，南欣房地产公司因违约造成的损失主要表现为逾期支付租金造成的资金占用损失和合同提前解除造成的可期待利益损失。南欣房地产公司主张的逾期付款违约金实质系要求赔偿逾期支付租金造成的资金占用损失，主张的房屋占用费实质系要求赔偿合同提前解除造成的可期待利益损失，均为要求赔偿违约损失。我国违约金赔偿制度以弥补实际损失为主，同时兼顾惩罚性。在南欣房地产公司未提交证据证明实际损失的情况下，关于各项损失，本院认为，对于逾期付款违约金，南欣房地产公司主张从每期租金逾期之日起，按每日3‰计付违约金，虽符合双方约定，但按此标准计算年利率高达109.5%，明显过分高于可能造成的资金占用损失，结合每期租金支付，嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰存在逾期、未足额或超额等多种情形，本院酌情确定逾期付款违约金以尚欠租金312,203.65元为基数，自2019年5月1日起至租金付清时止，按每日万分之五计算，并以南欣房地产公司主张的1,755,959.49元为限；对于合同提前解除造成的损失，虽南欣房地产公司实际通过佳宏物业公司收取了2019年5月之后的房屋费用，如前所述，该行为实际是在嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰违约后，南欣房地产公司为避免损失扩大采取的措施，从诚实信用和公平原则来看，嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰应当承担的违约责任不因南欣房地产公司采取措施避免损失扩大而免除。本案中，合同约定租期长达八年，履行仅两年后，即因嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰违约提前解除，南欣房地产公司势必会因此遭受损失，同时双方对此明确约定应按合同解除时租金标准4个月计付解除合同违约金，据此嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰在订立合同时应当预见到因违反该约定可能造成的损失，故本院确认嘉辉煌酒店管理公司、潘岩峰应按合同解除时租金标准4个月计付解除合同违约金，即461,676元（115,419元×4个月），对南欣房地产公司多主张部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、被告四川嘉辉煌酒店管理有限公司、潘岩峰应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川南欣房地产开发有限公司支付租金312,203.65元； 二、被告四川嘉辉煌酒店管理有限公司、潘岩峰应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川南欣房地产开发有限公司支付逾期付款违约金，计算方式：以尚欠租金312,203.65元为基数，自2019年5月1日起至租金付清时止，按每日万分之五计算，并以原告四川南欣房地产开发有限公司主张的1,755,959.49元为限； 三、被告四川嘉辉煌酒店管理有限公司、潘岩峰应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川南欣房地产开发有限公司支付解除合同违约金461,676元； 四、驳回原告四川南欣房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取15,540元，由原告四川南欣房地产开发有限公司负担6,040元，由被告四川嘉辉煌酒店管理有限公司、潘岩峰负担9,500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李 军 二〇二〇年十一月十七日 书记员 刘素莲 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。