河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初11010号原告：王文东，男，1949年11月8日出生，汉族，住驻马店市。委托诉讼代理人：王连荣，女，1971年5月10日出生，汉族，系原告女儿，住驻马店市驿城区。被告：任营，男，1987年12月2日出生，汉族，住驻马店市驿城区。第三人：李建立，男，1982年8月12日出生，汉族，住河南省上蔡县。公民身份号码41172219761008923X、412825198208125757。第三人：李荣华，女，1978年8月8日出生，汉族，住驻马店市驿城区。原告王文东诉被告任营及第三人李建立、李荣华案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法由审判员李虎独任审判，公开开庭进行了审理。原告王文东的委托诉讼代理人王连荣，被告任营到庭参加诉讼。第三人李建立、李荣华经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文东向本院提出诉讼请求:1、停止对位于驻马店市××路与××路交叉口西北××小镇××单元××房的执行，并解除查封；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月22日，原告与第三人李建立签订了《房屋买卖协议》，合同约定原告购买登记在第三人李建立名下的位于驻马店市××路与××路交叉口西北××小镇××单元××房，房屋价值为674000元，第三人李荣华以担保人身份签字。后签订《补充协议》约定第三人李建立于2020年1月1日前将该房剩余银行按揭贷款清偿以便过户。合同签订后，原告王文东依约支付了全部房屋价款，并于2019年10月10日入住至今。然而，第三人李建立及李荣华却迟迟不清偿银行贷款，致使房屋不能过户至原告名下，非原告过错。为此原告起诉至法院，要求第三人李建立李荣华继续履行合同，驿城区法院于2020年8月作出（2020）豫1702民初3809号民事判决书。原告于2020年8月13日收到驿城区法院的公告，即被告任营向驿城区法院申请强制执行涉案房屋，原告及时向法院提出执行异议，法院于2020年9月9日作出（2020）豫1702执异217号执行裁定，驳回原告的异议请求。为维护原告合法权益，依法起诉。被告任营辩称：法院查封的房子是李建立的，不是原告的，其有权执行李建立的财产。第三人李建立、李荣华未到庭，也未提交书面述称意见。经审理查明，被告李建立拥有位于驻马店市××路与××路交叉口西北××小镇××单元××房屋××套，房屋产权证号为：豫（2019）驻马店市不动产权第00136**。2019年6月22日，原告王文东（乙方）与被告李建立（甲方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：“一、甲方愿将西班牙小镇二期20号楼一单元602房屋卖给乙方，价格陆拾柒万肆仟元整（674000元整）；二、乙方以全款付给甲方，先付伍万元整（50000元整），剩余款项将于2019年6月25号付清陆拾贰万肆仟元整（624000元整）；三、若某一方违约，将双倍赔偿对方；四、甲方将房屋的所有物品原封不动与房屋同时交给乙方，交付时间2019年10月10号，双方一致认可。附加房产证满两年全力配合乙方过户，如因甲方原因过不了户，将总房款的双倍赔偿乙方”。被告李荣华在该协议担保人处签名并捺印。当日，原告王文东向被告李建立支付首付款50000元，被告李建立向原告出具收条一份。后被告李荣华向原告王文东出具《补充协议》一份，约定：“五、甲方到2020年1月1号之前还清西班牙小镇二期20#楼602房的全部房贷款，如果甲方到期未还款，一切后果由李荣华本人负责！”。被告李荣华以担保人名义在该补充协议上签名并捺印。被告李建立对该补充协议亦予以认可。补充协议签订后，原告王文东又向被告李建立支付购房款624000元，被告李建立向原告王文东出具收条一份。后被告于2019年10月份将涉案房屋交付原告，并由原告居住至今。但李建立迟迟不办理按揭贷款清偿手续，致使原告处于极大的交易风险中，为了维护原告的合法权益，于2020年5月诉至本院，请求：1、依法判令被告李建立清偿涉案房屋银行贷款，办理解除抵押手续并协助原告办理过户手续；2、依法判令被告李建立向原告支付违约金200000元；3、请求被告李荣华对被告李建立的上述债务承担担保责任。本院经审理作出(2020)豫1702民初3809号民事判决书，本院认定，原告王文东与李建立签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。该案中，原告王文东在签订《房屋买卖协议》后，依约向被告李建立支付全部购房款共计674000元，而被告李建立未按照《补充协议》约定于2020年1月1号前还清涉案房屋的银行贷款，构成违约。现原告请求被告李建立清偿涉案房屋银行贷款（具体数额以银行出具的数额为准）并支付违约金，于法有据，本院予以支持。关于原告请求被告李建立办理解除抵押手续并协助原告办理过户手续，因目前涉案房屋处于被抵押和查封状态，属履行不能，故原告请求被告李建立办理解除抵押手续并协助原告办理过户手续，本院不予支持。本院酌定违约金数额为100000元。原告请求超出该部分的数额，本院不予支持。本案中，被告李荣华在原、被告签订的《房屋买卖协议》及《补充协议》上以担保人名义签名并捺印，但未约定保证方式，被告李荣华承担的担保责任为连带责任保证，且未超出保证期间。现原告请求被告李荣华对被告李建立的上述债务承担连带保证责任，于法有据，本院予以支持。判决：一、限被告李建立于本判决生效后十日内清偿位于驻马店市××城区××与××路交叉口西北××小镇××单元××602房屋的银行贷款（具体数额以银行出具的数额为准）。二、限被告李建立于判决生效后十日内向原告王文东支付违约金100000元。三、被告李荣华对被告李建立的上述债务承担连带保证责任。被告李荣华承担保证责任后，有权向被告李建立追偿。四、驳回原告王文东的其他诉讼请求。另查明，2019年4月26日，任营（乙方）与李建立（甲方）、驻马店市诚德房地产营销策划有限公司（丙方）签订《房产买卖合同》一份，合同约定：“任营购买李建立拥有的位于驻马店市××小镇××单元××住房××套，房屋产权证号（或购房合同编号）为GF-2000-0171,驻20160031014；房屋所有权人为李建立；房屋建筑面积为97.58平方米；成交价格660000元，此价格包含房屋所有配套及全部家具家电；付款方式为分期支付房款，乙方向甲方支付部分房款后，甲方将此房交接给乙方，并将购房合同及相关票据交由乙方保管；双方约定于房产证下来解押后一个月之内办理该房产产权变更或过户相关手续；由李建立协助任营办理该房产产权变更或过户等相关手续，办理该房产过户时所有费用由乙方承担。如果甲、乙方任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向守约方支付本合同第二条确定房屋成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；如果该房产不能进行不动产登记，甲、乙双方必须配合丙方办理退房手续，甲方返还已支付的购房款并承担过户期间所产生的所有费用；此房的贷款至过户前的每月还款由乙方替卖方甲方还；违约责任：此房屋至过户完成过程中若任何一方违约，则由违约方向守约方支付房屋成交价的20%作为违约金。若实际损失超过此金额的，守约方有权利追究；若乙方替甲方还款过程中出现逾期，造成的一切损失由乙方承担”。李荣华在该合同书上签署：“李荣华同意李建立出售此房及本合同事宜条款，同意，李荣华，4128258197808085723”。2019年4月24日，原告任营的妻子刘静向被告李荣华交付定金2万元，李荣华向刘静出具收条一张。协议签订当日，原告通过银行转账方式向被告李建立交付购房首付款273000元，合计293000元，李建立向任营出具收条一张，载明：“今收到任营购西班牙小镇二期20#2单元403房款贰拾玖万叁仟元整（293000元整）。李建立，412825198208125757,139××××****”。协议签订次日，李建立将房屋钥匙交于任营，由于当时该房屋出租尚未到期，由任营收取之后5个月的房租。协议成立后，由任营代李建立偿还5个月的房贷（2019年5月15日-2019年9月16日，每月1860元，共计9300元。任营并代李建立交付面积差价款2562元和契税7188元。由于本案涉案房屋在银行抵押贷款，双方经协商原告于2019年10月10日向被告李建立的账户转款335100元，用于解押。但是被告李荣华将该款335100元转到本人账户上，而没有向银行还款。2019年10月11日，李荣华(甲方)与刘静（乙方，任营之妻）签订借款协议一份，载明“鉴于以下事实：2019年10月10日，甲方因私自挪用乙方西班牙小镇二期20号楼东2单元403解押款人民币叁拾叁万伍仟壹佰元整（335100元），当天乙方通过自己建行卡号62×××74转到李建立建行卡号：62×××40后，甲方私自将李建立建行卡转到自己建行卡号：62×××35。双方对以上所述事实均予以确认，并无异议。基于以上所述经甲乙双方协商一致同意乙方将此笔款项作为借款出借给甲方。就甲方欠乙方全部欠款事宜，达成本协议如下：1、甲方保证11月8号之前将欠款主动存入乙方指定建设银行卡上：62×××74并额外支付乙方壹万元整作为补偿。2、乙方暂押甲方翡翠城29号楼东3单元603房产证复印件一份。3、甲方承担西班牙小镇二期20号楼东2单元403的10月份房贷。4、若甲方10月30日之前未支付到乙方指定建行卡上，则乙方有权追收全部应还款额之外，还有权追收全部应还款的20%作为违约金”。后被告李荣华未按此协议约定的期限返还款项，导致该房屋现仍在银行抵押，李建立、李荣华也无法向原告办理过户手续，为此任营于2019年12月19日向本院起诉，请求依法判令：1、判令解除双方签订的房屋买卖合同；2、判令被告李建立、李荣华向原告任营退还购房款628100元；3、判令被告赔偿原告违约金132000元；4、判令被告支付原告房贷9300元、契税7179.46元、补差价款2562元；5、判令被告承担本案诉讼费，该案经本院审理，作出（2019）豫1702民初15137号民事判决书，判决：一、解除被告李建立与原告任营于2019年4月26日，签订的房产买卖合同。二、限被告李建立于本判决生效后十日内向原告任营返还购房款628100元及房贷9300元、契税7179.46元、补差价款2562元。三、限被告李建立于本判决生效后十日内向原告任营支付违约金132000元。四、被告李荣华对上述第二项中的335100元及第三项违约金中的67020元承担共同还款责任。该民事判决书生效后，李建立、李荣华未履行判决书确定的义务。任营向本院申请强制执行，本院于2020年1月2日依法查封了被执行人李建立名下位于驻马店市××路与××路交叉口西北××小镇××单元××房屋××套（房房屋产权证号为：豫（2019）驻马店市不动产权第00136**。本院在执行本案争议房产中，原告王文东向本院执行异议申请，本院（2020）豫1702执异217号执行裁定书裁定:驳回案外人王文东的异议请求。现原告王文东以该房屋其已购买并实际居住为由提起案外人执行异议之诉成讼。上述事实，有原、被告陈述及提供的证据，经当庭质证，本院据以认定。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的物享有所有权或者其它足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。一、关于本院查封该房屋前王文东是否已合法占有该房屋问题。本案中，原告王文东于2019年6月22日与第三人李建立签订房屋买卖协议，购买本案讼争的房产，本院作出(2020)豫1702民初3809号民事判决书认定的事实在法院查封前王文东已经支付全部购房款，王文东于2019年10份入住该房，现仍在此居住，本院查封该住房的时间是2020年1月2日，即本院查封该住房之前王文东已实际占有该住房。并缴纳相关物业费、水、电、气等费用。二、关于王文东是否已支付全部购房款问题。根据原告王文东提交的转款凭证及收据印证其已支付全部购房款。三、关于是否因王东自身原因未办理过户登记问题。王文东将购房款支付完毕后，由于李建立、李荣华未按约定办理房屋过户登记，原告王文东提起诉讼请求被告李建立办理解除抵押手续并协助原告办理过户手续，但因目前涉案房屋处于被抵押和查封状态，属履行不能，故原告该请求，本院未予支持。证明非王文东自身原因未办理过户登记。综上所述，原告王文东提交的证据，形成较完整的证据链，足以证明其执行异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除执行的情形，故原告主张的案外人执行异议之诉理由成立，于法有据，本院予以支持。另外，李建立、李荣华未配合王文东及时办理该房屋的产权过户登记，导致该房屋在其它诉讼案件中被查封，是引发本案诉讼的根本原因，王文东、任营对此无过错，本案案件受理费应由李建立、李荣华负担。综上，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：原告王文东提出的案外人执行异议理由成立。停止对位于驻马店市泰山路与盘龙山路交叉口西北侧西班牙小镇二期20号楼东1单元第6层602房屋【房屋房屋产权证号为：豫（2019）驻马店市不动产权第00136**强制执行，并解除查封。案件受理费10540元，减半收取5270元，由第三人李建立、李荣华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  李虎二〇二〇年十一月四日书记员  王晓