江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0311民初4108号 原告：於峰，男，1982年8月10日出生，汉族，住江苏省苏州市。 原告：潘文竹，女，1984年9月2日出生，汉族，住江苏省苏州市。 以上二原告共同委托诉讼代理人：刘炎卉，江苏孚佑律师事务所律师。 以上二原告共同委托诉讼代理人：苏佳玮，江苏孚佑律师事务所律师。 被告：陈瑞稳，男，1963年3月3日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。 被告：周玉侠，女，1964年1月2日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：张黄新，江苏红杉树律师事务所律师。 於峰、潘文竹诉陈瑞稳、周玉侠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用简易程序并于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告於峰、潘文竹共同委托诉讼代理人刘炎卉、被告陈瑞稳及其与被告周玉侠共同委托诉讼代理人张黄新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告於峰、潘文竹向本院提出诉讼请求：请求判令被告陈瑞稳、周玉侠向原告支付违约金321750元（计算方式：房屋总价2145000元的15%）。事实与理由：2020年4月20日原告作为出卖方与两被告作为买受方就无锡市梁溪区运河花苑XX号楼XXXX室签订《无锡房屋买卖居间合同》，合同编号00000XX。根据合同约定，房屋成交价为2145000元，合同定金20000元。合同另就支付方式、税费承担、违约责任、争议解决等相关事宜进行了明确约定。合同签订当日，两被告向原告支付购房定金20000元。根据合同第四条第一款约定，两被告于2020年4月24日前应向原告支付房款1000000元、于2020年5月28日前向原告支付房款1125000元。另合同第九条第二款约定，任何一方拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的15%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。该合同履行期间，两被告未按约向原告支付上述房款，逾期已超过30日，原告于2020年5月20日向两被告发函要求其于3日内支付房款1000000元，但两被告明确表示不再购买房屋。两被告的行为已经构成根本违约，2020年6月9日原告委托律师向两被告发函解除合同。对于两被告的违约行为，原告有权依据合同约定要求其承担相应的违约责任，故向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告陈瑞稳、周玉侠辩称：一、二原告真正解除涉案房屋买卖合同的真正原因系因其找到另外买家张明婷，价格为2170000元，比涉案房屋买卖合同约定的价款高25000元。二、被告不存在违约行为，被告签订房屋买卖合同是准备换房，将被告名下的徐州房产出卖后进行置换。但因徐州买家凑不到钱，导致被告资金短缺。被告也已将该情形向二原告反应，要求延缓时间，但二原告不顾疫情原因等实际情况在被告准备付款时要求被告支付滞纳金55770元。三、被告即使构成违约，也是因受到疫情影响，属于不可归责于被告自身的原因。根据合同第十二条约定，如因不可归责于当事人的原因导致合同不能履行的，不承担违约责任。四、本案中原告解除合同，不光没有损失，而且另获得盈利。即使适用违约金条款，被告亦请求法院综合考虑已经适用定金罚则、原告无损失的实际情况将本案违约金调整为0元。五、根据合同法的相关规定，合同中既有定金条款又有违约金条款的，在适用定金罚则条款后不再适用违约金条款。本案中，原告已经适用了定金罚则条款，故违约金条款不能再适用。综上所述，请求法院依法判决驳回二原告的诉讼请求。 本院经审理查明：2020年4月20日原告於峰、潘文竹（甲方）与被告陈瑞稳、周玉侠（乙方）及无锡新吉顺房地产经纪有限公司（丙方）共同签订《无锡房屋买卖居间合同》一份，约定乙方购买甲方名下位于无锡市梁溪区运河花苑XX号楼XXXX室房屋，房屋总价款2145000元。合同另约定“乙方在本合同签订时向甲方支付定金20000元”、“甲乙双方同意适用本条第1种付款方式：1、一次性付款：①乙方应于2020年4月24日前向甲方支付房款人民币（大写）壹佰万元整；②乙方应于2020年5月28日前向甲方支付房款人民币壹佰壹拾贰万伍仟元整”。合同第九条“违约责任”中第二款约定“如甲、乙方任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的15%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且由违约方承担丙方佣金（总房款的3%）”；第四款约定“甲方不履行办理房屋所有权证、房屋交接、户口迁移、缴纳约定税和费、房屋抵押注销手续的，或乙方不履行付款、缴纳约定税和费、办理房屋按揭贷款以及房屋交接的均视为违约，未按约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的1‰作为违约金，逾期三十日守约方有权要求违约方支付该房屋成交价的10%作为违约金”；第五款约定“守约方有权在履行义务期届满后30个工作日解除合同”。 合同签订当日，被告陈瑞稳向原告於峰交付定金20000元。但在合同履行过程中，因二被告未按约及时交纳房款，二原告遂委托江苏孚佑律师事务所于2020年5月20日向二被告邮寄《催告函》，称二被告应于2020年4月24日前支付房款1000000元，现二被告未按约支付房款的行为已经构成违约，并要求二被告在接函后3日内向委托人支付房款1000000元及迟延履行违约金55770元（以房款2145000元为基数，按照每日千分之一的利率自2020年4月24日计算至迟延支付之日止，暂计至2020年5月20日）。后二原告再次委托江苏孚佑律师事务所于2020年6月9日向二被告邮寄《解除函》，称因二被告行为已经构成根本违约，二原告有权单方解除该合同并追究二被告的违约责任。虽上述函件经EMS邮寄被退回，但原告於峰另将函件于出具当日通过微信向被告陈瑞稳告知。因就违约责任协商不成，二原告起诉至本院。 另查明，涉案标的房屋现已出售第三方，二原告自认实际收取的房款为2148000元。 本院认为，涉案《无锡房屋买卖居间合同》系原、被告真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自身义务。现因二被告未按时向二原告支付购房款，已构成违约，故二被告应按合同约定承担违约责任。二被告辩称迟延交付房款的原因系因其名下房屋未及时卖出筹集房款，但该行为系因二被告自身原因所致，并非合同约定或法定的免责事由，本院不予采纳。另涉案合同系于2020年4月20日签订，新冠肺炎疫情与合同的履行并无必然关联，故二被告提出违约系因新冠肺炎疫情原因所致的辩称，本院亦不予采纳。 关于二被告应承担违约责任的数额问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。”根据该条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。结合本案而言，虽然二被告存在迟延支付购房款的违约行为，但涉案标的房屋现已卖出，未造成二原告交易机会的丧失，二原告就房屋价款而言实际损失并不明显，其因二被告违约行为产生的实际损失主要为迟延支付购房款产生的资金占用损失。因此，二被告关于合同约定的违约责任过高，应予适当调整的辩称具有事实依据，本院予以采纳。根据公平原则和诚实信用原则，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、二被告违约行为的过错程度、二原告原可获得的预期利益等综合因素予以判断，本院以双方关于延期付款每日违约金的计算标准为基准，酌定二被告承担违约责任为每逾期一日按房屋总价款万分之五的标准计算违约金。因二原告于2020年6月9日向二被告出具《解约函》，并于同日通过微信向二被告送达，故《无锡房屋买卖居间合同》于2020年6月9日因二原告单方解约的通知到达二被告而解除，二被告迟延履行期限系自2020年4月24日至2020年6月9日，共47天。据此，二原告要求二被告支付321750元违约金过高，本院酌定支持50407.5元（2145000元*0.0005*47天）。 关于二被告辩称违约金与定金不可同时主张的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，即当事人仅可选择定金或违约金的其中之一作为主张权利的救济途径。虽然二原告仅起诉要求二被告支付违约金，但其实际并未退还二被告已交纳的20000元定金。因此二被告向二原告支付违约金后有权要求其返还20000元定金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条规定，判决如下： 被告陈瑞稳、周玉侠应于本判决生效之日起十日内支付原告於峰、潘文竹违约金50407.5元。 如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费6126元，减半收取3063元，由原告於峰、潘文竹负担2533元，由被告陈瑞稳、周玉侠负担530元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 员 强晋川 二〇二〇年十一月三日 法官助理 宁 琳 书 记 员 姚梦寒