湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0117民初90号原告：北京臻正房地产顾问有限公司武汉分公司，住所地武汉市江汉区新华路**阳光新天地****，统一社会信用代码91420103MA4KM3R298。法定代表人：黄敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋登磊，北京大成（武汉）律师事务所律师。被告：武汉瑞恒嘉晨市政工程有限责任公司，住所地武汉市新洲区阳，住所地武汉市新洲区阳逻街长丰路**420117MA4KYTQB2B。法定代表人：段晓春，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘正东，湖北佑君律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘映光，湖北佑君律师事务所律师。原告北京臻正房地产顾问有限公司武汉分公司（以下简称臻正房地产公司）与被告武汉瑞恒嘉晨市政工程有限责任公司（以下简称瑞恒嘉晨公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。臻正房地产公司的委托诉讼代理人托娅、瑞恒嘉晨公司的委托诉讼代理人周胄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。臻正房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付招商租金182575元及租金的滞纳金；2、请求被告支付招商服务月费12万元及滞纳金；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月18日，臻正房地产公司与瑞恒嘉晨公司签订《武汉市阳逻开发区地铁物业“匠心城”项目独家招商代理合作合同》，约定：臻正房地产公司为瑞恒嘉晨公司的商业项目提供招商服务，独家代理项目为阳逻开发区地铁物业“匠心城”项目，该商业物业可租赁面积约为4000㎡（具体准确面积以产权证文件为准），合同期限2018年9月16日起至2019年1月15日止。业绩目标与业绩确认，业绩目标是在规定期限内完成项目招商面积的80%及以上，业绩确认以签订正式的租赁合同/意向合同等收取合作定金、租赁保证金及租赁合同约定的首笔租金为准。招商服务费用及支付方式，招商服务费用以招商市场调研费、招商服务月费及招商佣金来结算，招商市场调研、业态规划定位费用两万元（签订合同后三天内一次性支付），招商服务月费每月2万元（包含3名招商人员的日常基本工资，日常招商工作开展基本开销及招商目标客户日常招待、公关、渠道建设费用，该费用在臻正公司团队进场后3日内按月支付）。招商佣金：1.5个月标准起始月租金作为招商佣金（不计免租期），瑞恒嘉晨公司应在商户签订租赁合同，缴纳合同约定的第一笔租金及合作保证金款项后3天内，先行一次性支付该商户1.5个月标准起始月租金的50%作为招商佣金给臻正公司，剩余1.5个月标准起始月租金的50%，结合2018年12月31日项目租赁完成招商率比例一次性结算，项目一层整体招商完成率大于等于80%的，则一次性全额支付剩余的50%佣金给臻正公司，项目一层整体招商完成率小于80%的，则按佣金总额×整体招商完成率进行结算。备注：若臻正公司在合作期内完成项目一层整体招商率的80%时，瑞恒嘉晨公司需即时一次性支付臻正公司已完成签约租赁商户剩余1.5个月标准起始租金的50%给臻正公司。如瑞恒嘉晨公司未按合同约定向原告支付费用，每逾期一日，被告须每天额外支付应付金额的1%给原告作为滞纳金，直至被告完全付清应付金额为止。合同签订后，2018年9月22日原告的工作团队进驻到招商项目现场开展招商工作，原告进驻招商现场后开展了招商工作，成功招商七家商户，七家商户的招商面积为2134.38平方米。2019年10月16日原告的招商团队离开了招商现场。截至原告的招商团队离开招商现场，被告向原告支付了两个月的招商服务月费共计4万元，支付了招商佣金14700元。后原告向被告邮寄了《招商佣金支付结算单》、《招商月费结算单》要求被告支付剩余的佣金和招商月费，后被告仍未向原告支付佣金和招商月费，故原告诉至本院提出前述诉请。瑞恒嘉晨公司辩称，合同约定的招商服务期限为2018年9月16日起至2019年1月15日止，故招商月服务费只应支付4个月即8万元，且该8万元还包括招商人员的工资，但招商人员并未开展实际工作，工作效率低下，且要求支付招商月服务费滞纳金没有依据，支付招商佣金的金额与合同约定的金额不符，合同约定招商率小于80%时，招商率不足80%，招商佣金的计算方式应按佣金总额×整体招商完成率的计算方式进行结算。原告招商工作成果统计表及租赁合同7份，我们将该7户的合同面积进行了分解，分解的结果是商铺面积989.24平方米，设备用房及楼梯218.95平方米，通道898.4平方，反映出原告招租的不单独是正商铺面积，而是包括设备用房、通道在内。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实，臻正房地产公司提交以下证据：证据一、《武汉市阳逻开发区地铁物业匠心城项目独家招商代理合作合同》；证据二、原告负责人徐帆与被告项目负责人袁勇的聊天记录、原告招商现场工作人员田俊与被告项目负责人袁勇的聊天记录、原告招商现场工作人员田俊证人证言、被告与武汉苏宁易购销售有限公司签订的租赁合同；证据三、工作联系函、招商佣金支付结算单；证据四、《招商佣金支付结算单》、《客户确认单》。证据五、项目平面图纸。经庭审质证，瑞恒嘉晨公司对证据一的真实性合法性和关联性均无异议，但该合同的证明内容与原告所述不一致，招商代理合同是独家招商代理，被告只同意原告一家来进行招商，招商面积约为4000平方米，与原告陈述的招商面积只有2134.38平方米完全不符，合同期限2018年9月至2019年1月，合同期限只有4个月，超过合同期限被告会产生更多损失，招商代理费的支付条件是签订合同后支付合同保证金，第一笔租金交付，两个条件成就后的第三天才支付50%，在合同期限内整体招商率要达到80%才能支付剩余的50%，原告的招商率未达到80%只能按照合同约定来结算招商费。每月2万元服务费是要求原告必须安排三名工作人员在现场办公，但原告并未按照合同要求履约。对证据二徐帆和袁勇的聊天记录、田俊与袁勇聊天记录对真实性无异议，对其证明目的有异议，该两人的聊天记录系两人的意思表示，超越了合同的约定，不符合合同约定的均应以合同约定为准，田俊证人证言证人未到庭，苏宁的合同不能证明与原告有关；对证据三均系原告自行编制，不是原、被告双方的真实意思表示；对证据四《客户确认单》无异议，对《招商佣金支付结算单》有异议。对证据五证明内容和证明目的有异议，与合同约定不符合，合同约定的招租面积约为4000平方，实际招租的过程中，计入原告完成任务的部分也涵盖了公共部分，该计算方式为原告的单方意思表示，不应被采信。被告瑞恒嘉晨公司提交以下证据：证据一、《关于地铁沿线及站内物业权属的证明》、《阳逻线阳逻开发区站物业一层招商平面图》；证据二、《武汉市阳逻开发区地铁物业匠心城项目独家招商代理合作合同》；证据三、袁勇与田俊的2018年9月18日微信记录截屏；证据四、原告招商工作成果统计表及租赁合同7份。经庭审质证，臻正房地产公司对证据一真实性无异议，证明目的有异议，该证据只能证明现场的总建筑面积，该面积不能等同于可租赁的面积，应当将走道、消防通道等公共区域及配电房等必要的配套用房的面积剔除，涉案招商面积应当以被告签订合同时提供的项目平面图纸中商铺的面积为准。对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，关于涉案面积的质证意见同第一组证据，合同虽然约定了招租期限，但被告在约定了招租期限后履次要求原告进行招商并承诺最终一同结算，双方已经变更且延长了招商服务期限，被告应该按照实际的招商成果及时间支付相关费用；对证据三同第一组证据的质证意见，该证据能够证明现场的总建筑面积只有3847平方米。对证据四的真实性无异议，对证明目的有异议，原告已经完成的招商面积为2134.38平方米，已经大大超出了项目图纸上确定的可租面积，原告已经超额完成了招商任务。本院经审核认为，双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以采信。对原告提交的证据一《武汉市阳逻开发区地铁物业匠心城项目独家招商代理合作合同》，该证据能够证实招商项目的期限为2018年9月16日起至2019年1月15日止（4个月），招商服务月费为每月2万元（包含3名招商人员的日常基本工资，日常招商工作开展基本开销及招商目标客户日常招待、公关、渠道建设费用，该费用在臻正公司团队进场后3日内按月支付），招商佣金：1.5个月标准起始月租金作为招商佣金（不计免租期），瑞恒嘉晨公司应在商户签订租赁合同，缴纳合同约定的第一笔租金及合作保证金款项后3天内，先行一次性支付该商户1.5个月标准起始月租金的50%作为招商佣金给臻正公司，剩余1.5个月标准起始月租金的50%，结合2018年12月31日项目租赁完成招商率比例一次性结算，项目一层整体招商完成率大于等于80%的，则一次性全额支付剩余的50%佣金给臻正公司，项目一层整体招商完成率小于80%的，则按佣金总额×整体招商完成率进行结算。如瑞恒嘉晨公司未按合同约定向原告支付费用，每逾期一日，被告须每天额外支付应付金额的1%给原告作为滞纳金，直至被告完全付清应付金额为止。结合被告提交的证据一《关于地铁沿线及站内物业权属的证明》、《阳逻线阳逻开发区站物业一层招商平面图》可以确定招商项目的总面积为4308㎡，减去原告公司入驻之前已经对外完成出租的华阳酒店大厅（100㎡）和工商银行营业室（361㎡），剩余的面积为3847㎡（4308㎡-361㎡-100㎡=3847㎡），再结合原告对外招租七家商户，该七家商户所租用的面积均包括公摊，这些商户所租用的面积包括走道、设备用房等部分，本院认为原被告的合同约定的对外招租面积约为4000㎡，且被告获得诉争商铺租赁使用权的面积为4308㎡，再结合原告对外成功招租的商户所实际使用的面积包括走道、设备用房等公共区域的面积，故本院认定原告提交的证据一中的招租面积为3847㎡。对原告提交的证据二本院认定是原、被告双方的代理人达成了对合同服务期限的延续，但结合原告招商现场工作人员田俊证人证言可以认定被告三个工作人员在现场工作一到二个月后便退场了，只有田俊一人在现场负责招商工作，故本院对月费的认定只认定合同期限内的月费即4个月的月费共计8万元。对被告提交的证据四本院认定原告对外招商的总面积为2164.06㎡，招商月租金总额为122323元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月18日，臻正房地产公司与瑞恒嘉晨公司签订《武汉市阳逻开发区地铁物业“匠心城”项目独家招商代理合作合同》，约定：臻正房地产公司为瑞恒嘉晨公司的商业项目提供招商服务，独家代理项目为阳逻开发区地铁物业“匠心城”项目，该商业物业可租赁面积为3847㎡，合同期限2018年9月16日起至2019年1月15日止。业绩目标与业绩确认，业绩目标是在规定期限内完成项目招商面积的80%及以上，业绩确认以签订正式的租赁合同/意向合同等收取合作定金、租赁保证金及租赁合同约定的首笔租金为准。招商服务费用及支付方式，招商服务费用以招商市场调研费、招商服务月费及招商佣金来结算，招商市场调研、业态规划定位费用两万元（签订合同后三天内一次性支付），招商服务月费每月2万元（包含3名招商人员的日常基本工资，日常招商工作开展基本开销及招商目标客户日常招待、公关、渠道建设费用，该费用在臻正公司团队进场后3日内按月支付）。招商佣金：1.5个月标准起始月租金作为招商佣金（不计免租期），瑞恒嘉晨公司应在商户签订租赁合同，缴纳合同约定的第一笔租金及合作保证金款项后3天内，先行一次性支付该商户1.5个月标准起始月租金的50%作为招商佣金给臻正公司，剩余1.5个月标准起始月租金的50%，结合2018年12月31日项目租赁完成招商率比例一次性结算，项目一层整体招商完成率大于等于80%的，则一次性全额支付剩余的50%佣金给臻正公司，项目一层整体招商完成率小于80%的，则按佣金总额×整体招商完成率进行结算。备注：若臻正公司在合作期内完成项目一层整体招商率的80%时，瑞恒嘉晨公司需即时一次性支付臻正公司已完成签约租赁商户剩余1.5个月标准起始租金的50%给臻正公司。如瑞恒嘉晨公司未按合同约定向原告支付费用，每逾期一日，被告须每天额外支付应付金额的1%给原告作为滞纳金，直至被告完全付清应付金额为止。合同签订后，2018年9月22日原告的工作团队进驻到招商项目现场开展招商工作，原告进驻招商现场后开展了招商工作，成功招商七家商户，七家商户的招商面积为2164.06㎡，七家商户的月租金总额为122323元。2019年10月16日原告的招商团队离开了招商现场。截至原告的招商团队离开招商现场，被告向原告支付了两个月的招商服务月费共计4万元，支付了招商佣金14700元。后原告向被告邮寄了《招商佣金支付结算单》、《招商月费结算单》要求被告支付剩余的佣金和招商月费，后被告仍未向原告支付佣金和招商月费。本院认为，瑞恒嘉晨公司与臻正房地产公司签订《武汉市阳逻开发区地铁物业“匠心城”项目独家招商代理合作合同》，委托臻正房地产公司进行招商，双方成立委托合同关系，均应该按照合同约定履行义务。本案争点有两点：一是本案中招商月服务费应该支付多少？本院认为合同约定的招商服务月费包含3名招商人员的日常基本工资，日常招商工作开展基本开销及招商目标客户日常招待、公关、渠道建设费用，该费用在臻正公司团队进场后3日内按月支付，结合庭审查明的事实，原告臻正公司派驻3名招商人员进入招商现场的工作期限只有两个多月，也未能提交其他证据证明原告在招商活动中有招商目标客户日常招待、公关、渠道建设费用的支出，故本院认为原告并未按照合同约定完全履行委托合同中约定的派驻3名工作人员进驻招商现场，故本院认定招商服务月费的支付数额为合同约定的四个月即2018年9月16日起至2019年1月15日止，因被告已经向原告支付了2个月的月费，故被告还应向员原告支付的月费为4万元，原告主张延迟支付月费的违约金，因原告自身并未完全履行合同存在违约，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。二是本案的佣金应该如何支付？原、被告在合同中明确约定招租面积为3847㎡，招商佣金按照1.5个月标准起始月租金作为招商佣金（不计免租期），瑞恒嘉晨公司应在商户签订租赁合同，缴纳合同约定的第一笔租金及合作保证金款项后3天内，先行一次性支付该商户1.5个月标准起始月租金的50%作为招商佣金给臻正公司，剩余1.5个月标准起始月租金的50%，结合2018年12月31日项目租赁完成招商率比例一次性结算，项目一层整体招商完成率大于等于80%的，则一次性全额支付剩余的50%佣金给臻正公司，项目一层整体招商完成率小于80%的，则按佣金总额×整体招商完成率进行结算，依据合同约定先应计算出招商率，招商率为56.25%（2164.06㎡÷3847㎡=56.25%），该招商率小于80%，故被告向原告应支付的佣金为103210.03元（122323元×1.5×56.25%=103210.03元），扣减被告已经支付的14700元，被告还应向原告支付的佣金为88510.03元，原告主张延迟支付佣金的违约金，因原告自身并未完全履行合同存在违约，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉瑞恒嘉晨市政工程有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告北京臻正房地产顾问有限公司武汉分公司支付月费40000元和佣金88510.03元，合计128510.03元。二、驳回原告北京臻正房地产顾问有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费10626元，减半收取5313元由被告武汉瑞恒嘉晨市政工程有限责任公司负担。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审判员  傅菁二〇二〇年十一月二十五日书记员  陶康