吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终1697号上诉人（原审原告）：曹某，个体工商户，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：刘某，吉林由正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：延边城美建筑安装有限公司。法定代表人：冯某，董事长。委托诉讼代理人：张某，吉林华烁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某1，吉林华烁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：延边东城房地产开发有限公司。法定代表人：王某2，经理。委托诉讼代理人：许某，吉林诚途律师事务所律师。上诉人曹某因与被上诉人延边城美建筑安装有限公司（以下简称城美公司）、延边东城房地产开发有限公司（以下简称东城公司）案外人执行异议之诉一案，不服延吉市人民法院（2020）吉2401民初3192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹某上诉请求：撤销一审判决并改判支持曹某的诉讼请求。事实和理由：1.曹某与东城公司签订《东城小区购房合同》（6-4-102）是双方真实意思表示，合法有效，符合《合同法》规定，同时符合《物权法》善意取得制度的规定，曹某合法取得房屋所有权，该房屋属于曹某个人财产。2016年8月4日，曹某与东城公司签订了《东城小区购房合同》（6-4-102），并于当天交付了全部购房款202500元，2016年交付房屋。房屋交付后，一直由曹某占有管理使用至今，期间发生的包括取暖费用物业费等各种费用都是曹某缴纳。对于法庭中提到东城公司五证不全的事实，曹某并不知情，对此没有过错。2.本案双方签订的是现房合同，不是预售合同。从双方签订《东城小区购房合同》和购房的实际情况，双方签订的是现房买卖合同，不属于商品房预售许可合同。因此适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定认定合同无效，属适用法律不当。3.东城小区二期属于棚户区改造项目，东城小区二期房屋买卖销售与商品房预售性质不同，应当有别于商品房预售许可的规定。本案中房屋属于棚户区改造项目，其房屋销售应当依据棚户区项目改造的国家政策及延吉市人民政府的相关规定进行销售。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定来处理本案房屋买卖合同，不符合案件的实际情况。4.根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二款规定，消费者交付商品房的大部分款项后，承包人就工程价款享受优先受偿权，不得对抗买受人，结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条、二十九条的规定，本案应当解除对曹某所购房屋的查封。城美公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，请求维持原判。东城公司辩称：东城公司早已向曹某交付房屋，且买受人亦装修入住好几年，涉案房屋虽然暂时没有办理预售许可证，但双方签订的房屋买卖合同的意思表示是真实的。根据九民会议纪要及相关规定，购买没有预售许可证的买受人的权利优先于抵押权。而在本案，买受人对涉案房屋是具有物权期待性，案涉房屋并不是故意没有办理相关手续，而是因涉及到一个遗留问题和一个客观原因。遗留问题是当时政府允许先开发后再补手续的政策下，东城公司投入了大量资金进行开发且实际上向买受人正常交付使用，缓解了买受人及被征收人的住房问题，这也是符合当时的加快步伐建设城市的大方针的。一个客观原因是涉案房屋的土地来源是农民，但村内部矛盾及涉案房屋的土地与东珠房地产公司、市政府修路规划产生了重叠，手续迟迟未能开始办理。首先，因一户村民不认可村集体开会决定的补偿方案，一直未搬迁成了俗称的“钉子户”。该户最终经过市、州两级法院的判决及执行后，近期才搬迁完毕。其次，上面提到的“钉子户”的土地与东珠房产的征地相重叠，需要东城公司、村小组、东珠三方重新协调。对该问题至今仍然有争议，原市、州二级法院已确认该土地归东城公司开发的面积之内，但省高院6月份作出的提审结果来看，该地仍然不明确，判令另案解决。言外之意，“钉子户”是否属于东城公司开发尚不确定，但国土及规划红线把该地分到了东城公司的开发范围之内，所以不解决该“钉子户”就不允许办手续。其三，因申请执行人不同意以房抵债，只要东城公司有些资金就直接被法院扣划，造成了资金短缺。上述客观原因导致延缓了办理相关手续。因此，在本案不应教条认为因无预售许可即合同无效，就认定执行局冻结涉案房屋准备拍卖的行为符合规定，法院还应当考虑社会效应，驳回涉案执行异议将引起涉案小区业主的恐慌，届时东城公司更没有能力偿付法律文书确定的债务。曹某向一审法院起诉请求：1.撤销延吉市（2020）吉2401执异29号执行裁定书和（2018）执恢636号之二执行裁定书，并解除对延吉市领域东城6号楼4单元102号房屋的查封；2.本案的诉讼费由东城公司和城美公司承担；3.确认领域东城6号楼4单元102房屋归曹某所有；4.确认曹某与东城房地产公司签订的合同有效。一审法院认定事实：2016年8月4日曹某（买受人乙方）与东城公司（出卖人甲方）签订东城小区二期购房合同，主要约定：乙方自愿定购案涉房屋，总面积67.5平方米，总房款202,500元；交付日期为2016年7月30日，在乙方交齐全部房款及办理房照、土地使用证的税、费的情况下，甲方将钥匙交给乙方，乙方在甲方通知取钥匙之日起15日内领取钥匙，如不按时领取钥匙，所产生的一切后果由乙方自行承担；甲方承诺在乙方购房6个月-1年时间内，给予办理房产预登记；本协议书一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签订之日起生效。签订合同当日，曹某支付购房款202500元。东城公司因故未交付案涉房屋钥匙，曹某自行入户占用案涉房屋并开始缴纳供热费，但至今未装修未入住。另查，2016年8月31日，一审法院受理的城美公司诉东城公司建设工程合同纠纷一案中，经城美公司申请，该院于2016年8月29日作出（2016）吉2401财保304号民事裁定，冻结了东城公司名下的位于延吉市领域东城6号楼的46套房屋，其中包括案涉房屋6号楼4单元102号。另外，案外人曹某对保全的涉案房屋提出执行异议后，一审法院作出（2020）吉2401执异29号执行裁定，驳回了曹某的执行异议。再查，对于案涉房屋，东城公司尚未取得商品房预售许可证明，且该公司与曹某之间签订的购房合同未在延吉市房产部门办理相关手续。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，本案中，应认定曹某与东城公司之间签订的购房合同为无效合同。因合同无效，曹某对涉案房屋不享有合法的实体权利，至此，关于曹某要求确认其与东城公司签订的合同有效，确认案涉房屋归其所有，要求法院解除对案涉房屋查封及撤销（2020）吉2401执异29号执行裁定书和（2018）执恢636号之二执行裁定书的诉讼请求，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回曹某的诉讼请求。案件受理费100元，由曹某负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，曹某购买案涉房屋并非其延吉市内唯一住房。本院认为，本案争议焦点在于曹某作为商品房买受人对案涉房屋所享有的权利是否足以排除强制执行，就此问题应参照《执行异议规定》第二十八条、二十九条相关规定予以确认。《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”购房人满足上述任何一条的全部条件，方可排除本案金钱债权的执行。曹某购买案涉房屋系其与东城公司之间的真实意思表示，虽然案涉房产并未取得预售许可证明，但预售许可证明是行政管理手段，没有预售许可证明，开发商应当受到行政处罚，而不应当影响民事合同的效力，不应使购房人的合同权利因此受限，没有预售许可证明，购房合同无效的规定应属管理型强制性规定，2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》亦持此观点，一审判决以未取得预售许可证明为由认定案涉房屋买卖合同无效不当，本院予以纠正。曹某购买案涉房屋后并未办理房屋产权登记，不符合《中华人民共和国物权法》第九条规定的不动产物权设立、变更、转让需经依法登记的规定，其主张确认案涉房屋所有权的主张不能成立。曹某与东城公司签订案涉合同的日期为2016年8月4日，但其并未与东城公司之间办理正规的交房手续，其主张于2016年应东城公司的要求自行换锁入户（诉状称2016年11月），发生在人民法院查封日期（2016年8月29日）之后，其举证的取暖费收据亦是从2017年开始缴费，不符合于人民法院查封前合法占有该房屋的条件，故不符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形，且曹某购买的案涉房屋并非其在延吉市的唯一住房，在其占有房屋后也没有装修入住，亦不符合《执行异议规定》第二十九条规定的情形，故曹某对案涉房屋享有的权利不足以排除强制执行。综上所述，曹某的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销延吉市人民法院（2020）吉2401民初3192号民事判决；二、确认曹某与延边东城房地产开发有限公司于2016年8月4日签订的房屋买卖合同有效；三、驳回曹某的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由曹某负担。本判决为终审判决。审判长  战明宇审判员  张 丽审判员  张新颜二〇二〇年十一月二十五日书记员  唐 颖