广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终1213号 上诉人（原审原告、反诉被告）：邓文伟，男，1980年9月27日出生，汉族，住湖南省新邵县。 上诉人（原审原告、反诉被告）：吴艳梅，女，1987年9月11日出生，汉族，住湖南省新化县。 以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：周远志，广西众润律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：东兴金满园房地产开发有限公司。住所：广西东兴市江平镇京岛风景名胜区**地块。统一社会信用代码：91450681672473441F。 法定代表人：杨峰。 委托诉讼代理人：梁永余，广西北仑律师事务所律师。 上诉人邓文伟、吴艳梅因与被上诉人东兴金满园房地产开发有限公司（以下简称金满园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服东兴市人民法院（2020）桂0681民初197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邓文伟、吴艳梅的共同委托诉讼代理人周远志、被上诉人金满园公司的委托诉讼代理人梁永余到庭接受询问。本案现已审理终结。 上诉人邓文伟、吴艳梅上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判被上诉人金满园公司从2019年7月1日起每日向上诉人邓文伟、吴艳梅支付已付房款万分之五的违约金至房屋实际交付上诉人邓文伟、吴艳梅之日止（注：计算至一审判决之日的违约金为116.20×406天=47177元），改判被上诉人金满园公司承担上诉人邓文伟、吴艳梅因本案产生的交通费1249元、住宿费35、住宿费357元、二审诉讼费用由被上诉人金满园公司承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。1.一审判决认定逾期交房违约金应以买受人全部付清购房款为前提，邓文伟、吴艳梅尚有剩余购房款未向金满园公司支付，故对其请求的逾期交房违约金不予支持错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。金满园公司逾期交房，应当按照法律规定和合同约定向邓文伟、吴艳梅支付违约金。邓文伟、吴艳梅未付清购房款的原因和责任在于金满园公司，金满园公司为主要过错方，不能归咎于邓文伟、吴艳梅并免除金满园公司逾期交房的违约责任。2.一审判决对邓文伟、吴艳梅请求的交通费和住宿费不予支持错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，金满园公司未按合同约定按时交房，邓文伟、吴艳梅付出了232375元却未能按时使用房屋，按日万分之五计算的违约金相当于不能用房的损失。因本案产生的交通费和住宿费未超出订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能产生的损失。邓文伟、吴艳梅投入232375元却未得到相应的商品和服务，最后只能通过法律途径维护自身权益，所受损失确定无疑。一审判决仅支持增开购房款收据有失公允。 被上诉人金满园公司辩称，一、邓文伟、吴艳梅的上诉请求没有事实和法律依据。1、金满园公司已经提交延期交房的证据，证明顺延事由包括不可抗力、水、电、天气。2、邓文伟、吴艳梅与金沙海景公司另行口头达成房屋装修合同，装修款并非金满园公司收取，金沙海景公司已经出具装修款收据。3、涉案项目已经做好复工准备，现在已经复工。4、邓文伟、吴艳梅未按涉案合同第七条第二项第2款约定于2018年10月30日前支付第二笔房款149175元。合同约定的付款时间早于交房时间2019年6月30日，因此金满园公司有先履行抗辩权。二、金满园公司的一审反诉请求于法有据。依据涉案合同第八条第1款第（2）项约定，逾期付款按照每日0.0005元支付违约金。一审认定金满园公司拒收房款的证据不足，金满园公司依法开设有相关账户，并已经通知邓文伟、吴艳梅。综上，请求驳回上诉，依法裁判。 邓文伟、吴艳梅向一审法院起诉请求：一、确定邓文伟、吴艳梅2018年8月10日向金满园公司支付金沙海景商贸广场12-37号商品房房款232375元，判令金满园公司判决生效日向邓文伟、吴艳梅增开83200元房款收据；二、金满园公司履行逾期交房责任：从2019年7月1日起每日向邓文伟、吴艳梅支付已付房款万分之五的违约金至该房交付邓伟伟、吴艳梅日止；三、金满园公司在判决生效日后30天内完成金沙海景商贸广场12-37号房预告登记；四、金满园公司承担本案诉讼费及邓文伟、吴艳梅因本案产生的交通费624.5元×2（往返）=1249元、住宿费35、住宿费357元> 金满园公司向一审法院反诉请求：一、邓文伟、吴艳梅向金满园公司赔偿逾期付款违约金，暂计40000元（计算方法：以未付款149175元为基数，按每日万分之五从2018年10月31日起计至购房款全部付清之日止）；二、本诉和反诉诉讼费用由邓文伟、吴艳梅承担。 一审法院认定事实：2018年8月10日，邓文伟、吴艳梅与金满园公司在东兴市金沙海景商贸广场售楼处签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定邓文伟、吴艳梅向金满园公司购买金沙海景商贸广场12-37号房，房屋总价为298350元，交房时间为2019年6月30日前。同日，邓文伟、吴艳梅通过在金满园公司的POS机上刷卡的方式，分别将10万元、49175元、83200元（共计232375元）支付给金满园公司，金满园公司向邓文伟、吴艳梅开具了149175元购房款收据，其余83200元则向邓文伟、吴艳梅开具了装修款收据，后邓文伟、吴艳梅多次要求金满园公司对该83200元开具购房款收据或退还83200元，均遭到金满园公司的拒绝。邓文伟、吴艳梅曾多次联系金满园公司要求按照合同约定支付购房余款，但金满园公司表示余款不能汇入合同所约定的账号，沟通未果，邓文伟、吴艳梅遂未支付购房余款。另查明，邓文伟、吴艳梅向金满园公司购买的金沙海景商贸广场12-37号房的商品房买卖合同已于2019年12月10日在东兴市住房和城乡建设局办理了合同备案登记手续；该房至今仍未交付给邓文伟、吴艳梅。 一审法院认为，合同的当事人应当按照约定全面履行自己的义务。邓文伟、吴艳梅2018年8月10日所支付的232375元是其向金满园公司购房时缴纳，亦均由金满园公司收取，邓文伟、吴艳梅与金满园公司所签订的《商品房买卖合同》中并没有涉及装修款的问题，邓文伟、吴艳梅亦未曾与金满园公司或其他单位、个人签订过装修合同，故该232375元全部都应被认定为购房款，邓文伟、吴艳梅请求金满园公司向其增开83200元购房款收据，理据充分，予以支持。逾期交房违约金应以买受人全部付清购房款为前提，而邓文伟、吴艳梅还有剩余购房款未向金满园公司支付，故其请求金满园公司支付逾期交房违约金，不予支持。双方在合同中并没有约定办理预告登记的事项，且邓文伟、吴艳梅尚未付清购房款，请求金满园公司为其办理房屋的预告登记，没有依据，不予支持。邓文伟、吴艳梅请求金满园公司承担其因本案而产生的交通费和住宿费，于法无据，不予支持。 关于反诉请求。邓文伟、吴艳梅曾多次联系金满园公司要求按照合同约定支付购房余款，但金满园公司表示余款不能汇入合同所约定的账号，沟通未果，邓文伟、吴艳梅遂未支付购房余款，因此，造成未支付购房余款的主要过错在于金满园公司一方，而不在邓文伟、吴艳梅一方，金满园公司反诉请求邓文伟、吴艳梅赔偿逾期付款违约金，理据不足，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、金满园公司于本案判决生效之日起十日内向邓文伟、吴艳梅增开83200元购房款收据；二、驳回邓文伟、吴艳梅的其他诉讼请求；三、驳回金满园公司的诉讼请求。本诉案件受理费2300元，减半收取1150元（邓文伟、吴艳梅已预交），由金满园公司承担；反诉案件受理费800元，减半收取400元（金满园公司已预交），由金满园公司承担。 在本案二审期间，各方当事人均无新证据向法庭提交。一审法院查明事实属实，本院予以确认。 本院另查明，双方签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》第七条约定，买受人采取分期付款方式付款，签《商品房买卖合同（预售）》当天支付首付50%的房价款149175元，2018年10月30日前支付总房价余额款50%为149175元。涉案《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭贷款尚未发放及贷款不足应付房款的），则交房日期顺延，顺延到买受人付清全部房款之日起10日内。邓文伟向金满园公司财务人员发送微信称2018年10月起其多次要求将剩余购房款转入涉案合同约定的账户并询问剩余购房款支付事宜。2019年12月13日，金满园公司财务人员答复称公司领导已决定的房款存入账户不能更换，剩余购房款仍不能转入合同约定账户，涉案工程停工后金满园公司暂停通知客户交款，邓文伟、吴艳梅现不用支付剩余购房款，待金满园公司正式通知后再支付剩余购房款。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、邓文伟、吴艳梅请求金满园公司支付逾期交房违约金有无事实和法律依据；二、邓文伟、吴艳梅请求金满园公司承担其因本案产生的交通费1249元、住宿费35、住宿费357元有无事实和法律依据> 本院认为，邓文伟、吴艳梅与金满园公司签订的涉案《商品房买卖（预售）》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，故合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行合同义务。一审判决认定邓文伟、吴艳梅支付的83200元系涉案房屋购房款，并要求金满园公司向邓文伟、吴艳梅增开该83200元购房款收据，金满园公司未提出上诉，故予维持。邓文伟、吴艳梅起诉还请求金满园公司完成涉案房屋预告登记，一审判决对此予以驳回，邓文伟、吴艳梅未对此提起上诉，故予维持。金满园公司反诉请求邓文伟、吴艳梅赔偿其逾期付款违约金，一审判决对此予以驳回，金满园公司未提起上诉，故亦予维持。 一、关于邓文伟、吴艳梅请求金满园公司支付逾期交房违约金有无事实和法律依据的问题。邓文伟、吴艳梅已支付涉案房屋购房款232375元，仍有65975元购房款未向金满园公司支付。涉案《商品房买卖合同（预售》》约定邓文伟、吴艳梅应于2018年10月30日前付清剩余购房款。邓文伟、吴艳梅上诉认为其未付清剩余购房款的过错在于金满园公司，不能因其未付清剩余购房款而免除金满园公司的逾期交房违约责任。本院认为，邓文伟、吴艳梅向金满园公司财务人员发送微信称2018年10月起其多次要求将剩余购房款转入涉案合同约定的账户，金满园公司财务人员对此未作否认并称涉案合同约定的付款账户不能收取购房款，邓文伟、吴艳梅待收到正式通知后再支付剩余购房款。因此，邓文伟、吴艳梅未按合同约定支付剩余购房款的原因不在其本身而在金满园公司，一审判决对此认定并无不当，本院予以确认。《商品房买卖合同（预售）》还约定交房时如买受人未付清房款（含银行按揭贷款尚未发放及贷款不足应付房款的），则交房日期顺延，顺延到买受人付清全部房款之日起10日内。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，因邓文伟、吴艳梅未付清剩余购房款，金满园公司未向其交付涉案房屋具有事实和法律依据，邓文伟、吴艳梅上诉主张金满园公司构成逾期交房并请求其承担逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决对此处理并无不当，本院予以维持。 二、关于邓文伟、吴艳梅请求金满园公司承担其因本案产生的交通费1249元、住宿费35、住宿费357元有无事实和法律依据的问题涉案交通费、住宿费进行、住宿费进行约定备金满园公司需负担该费用的法定情形，故一审判决对邓文伟、吴艳梅该项诉讼请求不予支持正确，本院亦予维持。 综上所述，上诉人邓文伟、吴艳梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元（上诉人邓文伟已预交），由上诉人邓文伟、吴艳梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  崔 静 审 判 员  李丽莉 审 判 员  李启宁 二〇二〇年十一月十日 法官助理  蔡澄莎 书 记 员  廖 兰 附本案判决所依据的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。