北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10783号上诉人（原审原告）：张艳，女，1971年10月23日出生。委托诉讼代理人：潘志东，北京泽盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：林屾，北京泽盈律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京中益德诚科技有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路******。法定代表人：梁建波，执行董事。委托诉讼代理人：齐忠意，北京市方舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：任俊青，北京市方舟律师事务所实习律师。上诉人张艳因与被上诉人北京中益德诚科技有限公司（以下简称中益公司）物权保护纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初8624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张艳上诉请求：1、撤销北京市东城区人民法院（2020）京0101民初8624号民事判决书，依法改判支持张艳一审全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由中益公司承担。事实和理由：一审法院对中益公司多次虚假陈述行为置之不理，导致一审判决在事实认定和法律适用上均存在重大错误。一、中益公司承诺待张艳胜诉后将相应占有使用费支付给张艳，通过丁宏良与中益公司的原店长韩鹏的通话录音就可以证实；二、一审法院判决中益公司不向张艳支付2019年9月20日至2020年3月15日期间的房屋占有使用费，是缺乏法律依据的。三、一审法院按照张艳与都市之星之间的租赁合同约定的租金标准给付房屋占有使用费，是严重不符合双方约定的，更是严重背离客观事实。中益公司辩称，同意一审判决。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回张艳的全部上诉请求。张艳向一审法院提出诉讼请求：1、要求中益公司支付自2019年9月21日至2020年5月20日期间的占有使用费243657.5元；2、要求中益公司以243657.5元为基数，向张艳按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率标准支付自2020年5月20日至实际给付完毕之日止的利息；3、中益公司支付张艳占用房屋期间的电费3664.15元、水费38元。一审法院认定事实：2017年9月6日，张艳自案外人北京友诚联通商贸集团处承租北京市东城区1号房屋，租赁期限自2018年3月15日至2028年3月14日。2018年3月15日，张艳与都市之星酒店订立房屋租赁合同，租赁期限自2018年3月15日至2028年3月14日，年租金标准为11660000元，月租金标准为971667元。2018年2月27日，都市之星酒店与中益公司订立《房屋租赁合同》，约定都市之星酒店将东城区1号一层商铺一间（建筑面积约60平方米）出租给中益公司，租赁期限自2018年3月16日至2023年3月15日，第一年租金350000元、第二年租金367500元、第三年租金385875元、第四年租金405168元、第五年租金425426元，押金27000元，租金支付方式为年付，中益公司应在下次租金到期前提前一个月支付下一年度租金。2019年3月7日，中益公司向都市之星酒店法定代表人孙伟支付2019年3月16日至2020年3月15日期间的租金。2019年9月24日，张艳因都市之星酒店拖欠租金起诉要求解除与都市之星酒店之间的租赁合同，称租赁房本面积为3195平方米，并要求都市之星酒店支付截至2020年9月20日之前的租金并支付滞纳金。该案中法院查明，2019年9月16日张艳向都市之星酒店送达《通知》，要求解除房屋租赁合同。2019年9月20日，张艳已自行收回了北京市东城区东直门内大街216号和东城区新太仓1号房屋。后法院经审理判决双方之间的租赁合同于2019年9月16日解除，都市之星酒店向张艳支付2019年6月14日至2019年9月20日的租金及占有使用费并支付逾期付款违约金。该案已产生法律效力。2020年5月11日，张艳向中益公司发送《律师函》，告知中益公司“在收到本律师函之日起三日内，把上述店铺内的物品全部搬出并腾空房屋，返还张艳女士，并结清水电费。否则逾期不腾空房屋，视为放弃上述店铺内的全部物品所有权，张艳女士可以随意处置并丢弃，所需费用由贵司承担。贵司在收到本律师函之日起五日内向张艳女士支付2019年9月21日至2020年5月16日期间房屋占有使用费，每日按照959元标准支付，共计229201元。”2020年5月20日，张艳（甲方）与中益公司（乙方）签订《房屋交接单》，内容有：中益公司于2020年5月20日把其之前承租的东城区1层商铺1间内所有物品搬走并腾空房屋，把该房屋交还给张艳。中益公司应支付张艳电费3664.15元、水费38元。交接日期2020年5月20日。诉讼中，张艳自认2019年9月与中益公司沟通腾房一事时看到了中益公司与都市之星酒店之间的租赁合同，知晓中益公司将一年的租金支付完毕。就为何张艳在知晓中益公司已经支付租金的情况下未追加中益公司作为腾房义务人，张艳称已经在2019年9月20日之前与中益公司协商一致，待张艳与都市之星纠纷解决完毕中益公司即将判决后的占有使用费交付张艳，中益公司可就其已向都市之星交纳的租金提起诉讼要求返还；涉案房屋并非由张艳控制，张艳未对中益公司腾房设置任何障碍。就此，张艳提交录音证据两份，是2020年4月20日张艳委托人丁某与中益公司工作人员韩某的录音，以及2020年5月16日张艳委托人潘某与中益公司工作人员吴某的录音，证明韩某是中益公司店长。韩某在录音中认可张艳曾通过电话告知其前述事项，但否认当时表示过同意该方案，且中益公司近期明确不同意该方案。经质证，中益公司认可韩某确为其员工，但并非店长，认可录音的真实性，但不认可合法性、关联性、证明目的，认为录音内容未体现双方所说的是涉案房屋。一审法院认为，根据已查明情况，张艳与都市之星酒店存在租赁合同关系，都市之星酒店与中益公司存在租赁合同关系。根据前案判决，张艳与都市之星酒店之间的租赁合同已于2019年9月16日解除，都市之星酒店需将截至9月20日之前的租金及使用费支付完毕。此后，都市之星酒店即无权占有涉案房屋，张艳作为涉案房屋的合法承租人有权对他人的占有行为提出相关诉讼请求。张艳是本案适格主体。对于2019年9月21日至2020年3月15日期间的占有使用费问题，中益公司已经将该阶段的租金根据其与都市之星酒店之间的租赁合同支付给都市之星酒店，且张艳提交的录音证据不足以证明中益公司曾承诺待张艳胜诉后将相应占有使用费支付给张艳，再另行与案外人都市之星解决纠纷的事实，故对于该期间的占有使用费，法院不予支持。对于2020年3月16日至2020年5月20日期间的占有使用费问题，中益公司抗辩称该期间中益公司未使用涉案房屋，但其证据无法证明有案外人上锁之事实，且其直至2020年5月20日才将涉案房屋腾空，并于当日与张艳办理交接手续，故中益公司的该抗辩意见，法院不予采信。关于占有使用费标准一项，张艳主张按照都市之星酒店与中益公司之间的租赁合同标准计算占有使用费，缺乏依据，中益公司占用涉案房屋给张艳造成的财产损失，应以张艳与都市之星酒店之间的租金标准计算，法院对此予以调整。即使中益公司在此期间使用涉诉房屋经营存在限制，由于该标准低于其与都市之星之间的租赁合同标准，对中益公司亦非不公。张艳向中益公司主张利息损失，缺乏依据，法院不予支持。张艳要求中益公司支付占用房屋期间的电费3664.15元、水费38元，中益公司同意，法院不持异议。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定，判决：一、北京中益德诚科技有限公司于判决生效后十日内向张艳支付北京市东城区东直门内大街216号1层商铺占有使用费39600元；二、北京中益德诚科技有限公司于判决生效后十日内向张艳支付电费3664.15元、水费38元；三、驳回张艳的其他诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为中益公司是否应当向张艳支付2019年9月21日至2020年3月15日期间的占有使用费。首先，张艳代理人丁宏良与中益公司的员工韩鹏之间的录音不能证实中益公司承诺待张艳与都市之星酒店之间解除合同的纠纷胜诉后，由中益公司向其支付以后占有使用费的方案，故张艳不能据此向中益公司主张占有使用费。其次，中益公司于2019年3月7日已向都市之星酒店支付了至2020年3月14日期间的租金，合法取得对涉案房屋的占有使用权。此时都市之星酒店与张艳的租赁合同尚在履行，中益公司不可能预见到法院判决都市之星酒店与张艳之间的租赁合同于2019年9月16日解除，故中益公司支付了租金后其合法占有使用涉案房屋不应再支付占有使用费。再次，张艳对涉案房屋享有的相应权利应以适当的请求权基础向案外人主张。关于占有使用费标准问题，一审法院参照张艳与都市之星酒店之间租金标准计算并无不当。张艳上诉主张按照都市之星酒店与中益公司的租赁合同标准给付占有使用费，并无事实依据，本院不予支持。张艳向中益公司主张利息损失，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，张艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5010元，由张艳负担（已交纳）。审 判 长 杨志东审 判 员 周梦峰审 判 员 李 淼二〇二〇年十一月三十日法官助理 王德林书 记 员 周 洁