四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1381民初4102号 原告：谢勋梅，女，1971年11月15日出生，汉族，户籍地为四川省南部县，现住四川省南部县。 委托诉讼代理人：唐健，男，1956年10月25日出生，汉族，户籍地为四川省南部县，现住四川省南部县，（与原告系夫妻关系） 被告：四川奇林房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区龙爪小区逸都路****附**。 法定代表人：孔海塘，董事长。 诉讼代表人：四川豪诚企业清算事务所有限公司，该企业管理人。 委托诉讼代理人：鲜柯。 第三人：张建军，男，1970年9月6日出生，汉族，住四川省南部县。 原告谢勋梅诉被告四川奇林房地产开发有限公司（下称奇林房地产公司）、第三人张建军所有权确认纠纷一案，本院于2020年10月10日受理后，依法适用简易程序于2020年11月10日公开开庭进行了审理，原告谢勋梅的委托诉讼代理人唐健、被告奇林房地产公司的委托诉讼代理人鲜柯、第三人张建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谢勋梅向本院提出诉讼请求：1、确认国际丽都城地下1-10号车位（入库右侧顺数）所有权归原告所有，并判令被告协助办理相关产权手续；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年4月15日，奇林房地产公司、孔海塘共同向原告借款人民币65万元，因逾期未予还款，后经南部县人民法院以（2016）川1321民初374号民事判决并进入执行程序。奇林房地产公司、孔海塘除将国际丽都城x幢x-x-4号房屋作价299088元抵债外，双方于2016年8月26日结算后，尚欠原告借款本息及迟延履行期间的债务利息共计520507元（还不包括诉讼费用）；被告同意将国际丽都城地下1-10号车位（入库右侧顺数）以每个5万元出卖给原告，原告以其欠款本息支付价款，双方并签订了《认购协议》，当日即现场交付车位，所有权转移给原告，标的物风险也随之转移给了原告。2017年3月，原告与张建军协商后，原告将国际丽都城地下1-7号车位以每个4万元出卖给了张建军，双方签订了买卖协议，所有权及风险也在交付当日随之转移。2018年8月28日，由于被告申请破产重整，奇林房地产公司管理人申请法院将原告上述车位予以查封，后经原告要求解除查封，但其回复《认购协议》无效，上述车位应纳入债务人财产范围进入破产。综上所述，被告多年前即将案涉车位出卖给原告，原告有将其中7个车位出卖给张建军，双方债权债务多年前即已清结，标的物风险也早已转移给原告，原告已实际占有并使用处置。为维护原告合法权益，故起诉至贵院，望判如所请。 被告奇林房地产公司辩称，案涉1-10号车位未经过执行程序并没有发送过协助执行通知书，未发生物权变动，同时，被告也未向原告出具任何书面交付手续，案涉小区至今尚未完成竣工，部分基础设施也未完成，虽物业公司进行简单管理，但车库还未投入使用。 第三人张建军述称，1、对原告的起诉、代理人的代理意见没有异议；2、与原告的借款及车位买卖过程：2015年4月15日，原告向我借款20万元，后原告出借了65万元给奇林房地产公司及孔海塘，包括我的20万元在内。后我为了把钱拿回来，多次找原告及其代理人要钱，法院判决了也在执行，原告起诉属实，抵10个车位时我也在场。2017年3月20日，原告与我协议将国际丽都城地下1-7号车位以每个4万元卖给我，双方签订了买卖协议，约定20万借款本息抵扣车位价款，双方互不找补，债权债务清结。2017年3月底挂牌出售10个车位，但至今一个都没卖出去。原告和我自2017年4月19起即开始交纳物管费，并在车位上停放自己的汽车和摩托车。3、被告抵债的车位不是破产财产，不同意被告的意见。4、应当支持原告的诉讼请求，确认原告所有权后并办理产权手续，由原告协助我办理产权手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，现认定以下事实：2016年1月21日，谢勋梅、胡兰、刘伟起诉奇林房地产公司、孔海塘等，要求偿还借款及利息。经南部县人民法院于2016年4月18日作出（2016）川1321民初374号民事判决书确认由奇林房地产公司、孔海塘、张小华偿还谢勋梅借款65万元并支付利息，孔海塘、张小华返还胡兰借款180万及利息。谢勋梅、胡兰等在该案中还申请了诉讼保全措施，南部县人民法院作出（2016）川1321民初374号-1号民事裁定书，对国际丽都城项目未销售的18套商住房予以查封。该判决生效后原告谢勋梅申请强制执行，执行过程中，南部县人民法院2016年8月25日所作执行笔录记载：孔海塘同意将国际丽都城x幢x-x-4号房屋作价299088元清偿债务，对剩余欠款孔海塘陈述“我争取找钱，如果没有找到钱，就将本案查封的财产抵押给申请执行人，并在房管国土配合办理抵押登记手续”。谢勋梅表示同意这个方案。执行中，孔海塘还陈述国际丽都城系奇林房地产公司实际修建，登记时将开发商名字登记为四川省南部县鑫鑫房地产开发有限公司，国际丽都城的实际所有人为奇林房地产。2016年8月26日，四川省南部县鑫鑫房地产开发有限公司（下称鑫鑫公司）与谢勋梅签订《“国际丽都城”商品房认购协议》，约定谢勋梅自愿认购国际丽都城1-10号地下车位，每个5万元共10个车位，总价为50万元，付款方式为一次性付款，车位号从入库右边第一个车位顺数1-10号，即日起该车位所有权转移给谢勋梅所有（孔海塘以车位抵偿欠款）。当日鑫鑫公司出具收据一份，载明：收到谢勋梅1-10号地下车位价款（每个5万元共50万元），以地下车位和住房一套抵偿所欠谢勋梅欠款本息，双方债权债务终结。庭审中，被告对案涉车位认购协议的真实性亦予以认可。 因原告尚欠第三人张建军20万元，为偿还张建军的借款本息，2017年3月20日，原告与张建军签订《国际丽都城地下车位买卖协议》，约定：谢勋梅将国际丽都城地下1-7号车位（从入库右边第一个车位顺数1-7号）以每个4万元出卖给张建军，张建军以出借给谢勋梅的借款及利息抵扣车位价款（2015年4月借款20万元，利息2分），双方互不找补、债权债务即时清结；该车位所有权即日起转移给张建军，风险随之转移。庭审中，第三人张建军提交了银行流水一份，拟证明其配偶支取了20万借给原告。 谢勋梅还于2017年4月30日、2019年1月30日就国际丽都城x幢x-x-4号房屋和国际丽都城1-10号地下车位向南部县新南物业管理有限责任公司共缴纳了物业管理费3800元。庭审中，原告还提交了国际丽都城1-10号地下车位停放有其与张建军的汽车和摩托车的现状照片，拟证明其与张建军占有使用车位的情况。同时还提交了佳缘信息职业介绍所综合信息栏照片，拟证明其将案涉车位在该职业介绍所进行挂牌出售的情况。庭审中，原告还申请了该职业介绍所的老板张华珍出庭作证，拟证明案涉车位从2017年3月开始挂在其中介出售，但一直没有卖出去，同时其陈述其没有去现场确认过相关车位、也没有带客户去看过、也不清楚后续车位被查封的情况。 2018年7月3日，奇林房地产公司因不能清偿到期债务且缺乏清偿能力向南部县人民法院申请重整，南部县人民法院于2018年8月28日作出（2018）川1321破申1号，裁定受理奇林房地产开发有限公司的重整申请，并于2018年9月25日指定四川豪诚企业清算事务所有限公司担任奇林房地产公司管理人（下称管理人）。管理人便向南部县人民法院申请将案涉车位予以查封。原告知晓后即要求管理人解除查封，但管理人回复：国际丽都城x幢x-x-4号房屋经南部县人民法院（2016）川1321执1018号之二执行裁定书确认抵偿，发生了物权变动效力，但案涉车位的抵偿行为未经人民法院裁定确认，尚未发生物权变动效力，且车库尚未投入使用，原物业已通过放置阻挡物等方式封闭该车库，不存在已实际占有使用的情形，奇林公司也未办理任何交付手续，原告抵偿车位签订的认购协议实为抵偿协议，该协议尚未完全履行完毕，进入破产程序后，如继续履行则违反法律规定，构成无效的个别清偿，该协议无法继续履行，案涉车位应当纳入债务人财产范围。原告认为其案涉车位认购协议合法有效，且已经付清全部价款，标的物也已经交付，原告也已经实际取得并占有、使用案涉车位，奇林房地产公司管理人的回复于法无据，侵犯了原告及他人权益，原告遂起诉来院请求如前。 休庭后，奇林房产公司管理人的工作人员鲜柯提交了《询问笔录》一份，载明了鲜柯向奇林房地产公司法定代表人孔海堂之父孔茂林询问相关问题的情况，具体为孔茂林在奇林房地产公司担任会计，南部县新南物业管理有限责任公司是孔茂林等当初成立的，新南物业管理公司一直在担任国际丽都城的物业管理工作，孔茂林负责收取费用、聘用人员维持物业运作，并对谢勋梅于2017年4月30日、2019年1月30日缴纳的物业管理费的两张收据认可为真实，对谢勋梅的居住情况陈述为住房偶尔来居住，车位上基本停1-2台车或摩托车，之前下大雨，怕有积水还通知他们开走。 本院认为，本案争议的是：1、案涉车位认购协议是否合法有效；2、原告所主张的对案涉车位的所有权是否应当得到支持。 首先，关于案涉车位认购协议是否合法有效。被告奇林房地产公司因欠原告谢勋梅的借款无力清偿而以其所有的国际丽都城1-10号地下车位予以抵偿而签订的《“国际丽都城”商品房认购协议》，被告在庭审中认可了其真实性，奇林房产公司对原告谢勋梅欠有债务的事实亦客观存在并经人民法院生效判决确认，故该协议系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。 其次，原告所主张的对案涉车位的所有权是否应当得到支持。在案涉车位认购协议中，原告谢勋梅以其对被告享有的债权冲抵了地下车位的购置款，且被告出具了收据，谢勋梅履行了支付价款的义务。因双方签订的协议有约定“即日起该车位所有权转移给谢勋梅所有”，虽被告在给原告的回复中称没有向原告办理任何交付手续，但结合该约定及第三人张建军称抵车位时其在现场及其后又从谢勋梅手中购买7个车位的事实来看，应当视为被告履行了交付的义务。原告谢勋梅接收车库后缴纳了物管费并进行了占有和使用，后期还出卖了部分车位，因案涉地下车库尚未办理竣工验收，不能办理所有权转移登记，但权利外观的缺失不影响原告对案涉车位实际权利的形成。故案涉车位已经成为原告谢勋梅的财产。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”之规定，奇林房地产公司的破产申请于2018年7月3日被受理，案涉车位的买卖发生于2016年8月26日，在奇林房地产公司的破产申请受理时，案涉车位已不再是奇林房地产公司的财产，故不应成为纳入债务人的财产范围。至于被告辩称案涉车位认购协议无法继续履行的问题，依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第三十四条“买卖合同双方当事人在合同中约定标的物所有权保留，在标的物所有权未依法转移给买受人前，一方当事人破产的，该买卖合同属于双方均未履行完毕的合同，管理人有权依据企业破产法第十八条的规定决定解除或继续履行合同”之规定，案涉车位认购协议中未约定标的物所有权保留，反而约定了即刻转移所有权，加之原告支付了全部购置价款，被告亦进行了交付，虽现在车位所有权因客观原因未办理权属证书给原告，但该买卖合同不属于双方均未履行完毕的合同。据此，则不应适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人”之规定。故管理人认为案涉车位认购协议无法继续履行的辩称不符合法律规定，本院不予采信。综上所述，原告对案涉车位具有实际权利，对其要求确认案涉车位为其所有的诉讼请求，本院予以支持。 最后，对于原告要求判令被告协助办理相关产权手续的诉讼请求，因案涉车库尚未完成竣工验收，办理产权手续的条件尚不具备，故对原告的该项诉讼请求本院暂不予支持。待办证条件具备后，由被告协助原告及时办理产权手续。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及上引法律之规定，判决如下： 一、位于南部县蜀北大道西延线“国际丽都城”地;地下车位、车位号从入库右边第一个车位顺数**十个车位）归原告谢勋梅所有； 二、驳回原告其他的诉讼请求。 案件受理费300元，由被告四川奇林房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。 审判员 杜 国 二〇二〇年十一月十六日 书记员 田晶莹