湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1302民初4548号原告：中国农业银行股份有限公司娄底娄星支行，住所地湖南省娄底市乐坪西街**。法定代表人：谭志坚。委托诉讼代理人：罗辽驰。被告：谭周清，男，汉族，1976年8月4日出生，户籍所在地湖南省涟源市。被告：娄底大汉房地产开发有限公司，，住所地娄底市娄星北路大汉集团院内法定代表人：付胜龙。委托诉讼代理人：周松柏，湖南娄星律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司娄底娄星支行（以下简称娄底农业银行）诉被告谭周清、娄底大汉房地产开发有限公司（以下简称娄底大汉房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告娄底农业银行之委托诉讼代理人罗辽驰、被告谭周清及被告大汉房地产公司之委托诉讼代理人周松柏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告娄底农业银行请求依法判令：1、立即解除原告与被告谭周清签订的合同编号为43XXXX59的《个人购房担保借款合同》；2、被告谭周清偿还原告借款本金93798.94元（截止至2020年8月28日止）及至清偿日止的全部利息（含罚金、复利等）；3、被告娄底大汉房地产公司对被告谭周清的债务承担连带保证担保责任；4、原告对被告提供的抵押物享有优先受偿权；5、被告承担本案的全部诉讼及其他相关费用。被告谭周清答辩称：借款是事实，娄底大汉房地产公司帮其垫付的1万元已由其在7月份还清。被告娄底大汉房地产公司答辩称：根据与原告签订的合同，愿意承担担保责任。查明的事实根据原、被告双方的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2013年11月5日，中国农业银行股份有限公司春园支行（以下简称农业银行春园支行）作为借款人、被告娄底大汉房地产公司作为保证人、被告谭周清作为贷款人与抵押人，三方签订了《个人购房担保借款合同》，约定：被告谭周清借款21.8万元用于购买位于娄星区XXX小区XXX号楼XXXX室房屋，建筑面积93.37平方米，套内建筑面积82.01平方米，购房合同编号为43XXXX59；借款期限为120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准；执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零（大写）后确定；借款期间，如借款人在中国农业银行申请的借款出现连续90天（含）以上或累计180天（含）以上逾期记录，贷款人有权取消利率下浮，并自逾期之日起至本合同项下借款到期之日止，将本合约项下借款执行利率调整为人民银行同期同档次人民币贷款基准利率。还款方式为等额本息还款法；借款担保方式为阶段性保证＋抵押，被告大汉房地产公司对上述借款本息承担连带担保责任。抵押人因协助配合贷款人自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记，自所购房屋满足借款人与售房人约定交付之日起720日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚金。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。被告谭周清于2013年11月12日将其抵押的房屋办理了预购商品房预抵登记。2013年11月18日，农业银行春园支行向被告谭周清发放贷款21.8万元。借款后，被告谭周清按期履行了偿还贷款本息之义务，但自2020年3月18日开始出现逾期还款。截止到2020年11月17日止，被告谭周清尚欠借款本金93798.94元、利息2741.47元。另查明，2017年4月，中国农业银行股份有限公司娄底分行对辖区城区机构管理职能进行调整，原农业银行春园支行的个贷业务划转至原告农业银行娄星支行。原告催讨无果，于2020年10月20日诉至本院，请求判如所述。判决的事实和理由本院认为，农业银行春园支行与作为借款人的被告谭周清，作为保证人的被告娄底大汉房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》系三方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。农业银行春园支行在签订合同后已按照约定将贷款21.8万元发放至被告谭周清指定的账户，且个贷业务划转至原告农业银行娄星支行，故原告农业银行娄星支行承继了本案权利。被告自2020年3月18日开始出现逾期还款，已构成违约，属于“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的情形，发生该项情形，原告有权要求解除合同，故对于原告要求解除与被告谭周清签订的《个人购房担保借款合同》诉讼请求，本院依法予以支持，且被告谭周清应承担偿还剩余未还借款本金、按合同支付利息和逾期利息的民事责任。被告谭周清就该笔借款以其所购房屋作抵押，因办理的是预告登记，未办理正式的抵押登记手续，抵押物优先受偿权条件不成就，因此原告主张对被告提供的抵押物享有优先受偿权的诉求，本院不予支持。被告娄底大汉房地产公司作为承担最高额连带保证责任的保证人，应当按照合同约定对全部债务承担连带清偿责任，并有权在其承担连带清偿责任后就其偿还的债务向被告谭周清追偿，故对原告要求被告大汉房地产公司对上述借款本息承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司娄底娄星支行与被告谭周清签订的合同编号为43XXXX59的《个人购房担保借款合同》；二、被告谭周清于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司娄底娄星支行借款本金93798.94元、利息2741.47元（该利息已经计算至2020年11月17日止），并从2020年11月18日起按照合同约定的利率计算利息和逾期利息至本金清偿之日止；三、被告娄底大汉房地产开发有限公司对上述第二款中的全部债务承担连带清偿责任，并有权在其承担连带清偿责任后向被告谭周清追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司娄底娄星支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1072元（已减半收取，原告已缴纳），由被告谭周清、娄底大汉房地产开发有限公司连带负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  王庆二〇二〇年十一月二十四日书记员  颜媚附本判决书引用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。