云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初10211号原告：保英玲，女，1986年2月2日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。被告：昆明九零物业管理有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区白云路与穿金路交叉口金尚俊园****。法定代表人：李军辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：丁汝鹏，男，1997年2月7日出生，汉族，云南省曲靖市人，住云南省曲靖市会泽县，特别授权代理。委托诉讼代理人：阮婷婷，女，1996年6月20日出生，汉族，云南省曲靖市人，住云南省曲靖市师宗县，特别授权代理。原告保英玲与被告昆明九零物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告保英玲，被告昆明九零物业管理有限公司的委托诉讼代理人阮婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保英玲向本院提出诉讼请求：1.依法判决原被告解除昆明市房屋出租委托合同；2.依法判决被告立即支付原告租金21850元；3.依法判决被告立即支付原告违约金2300元；4.依法判决被告立即结清所欠物业管理费661.5元；以上合计:24811元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月1日，原告与被告签订房屋出租委托合同，将原告丈夫（杨荣）名下齐泰城2-2207号房屋（108.38㎡）出租委托给被告，合同约定租赁期限从2019年7月1日至2022年10月1日，月租金2300元，租金每半年支付一次。按合同约定，2019年7月1日被告支付第一年（2019年）上半年房租13800元给原告后，拟于2020年10月1日前支付第二年（2020年）上半年租金17250元给原告。2020年9月26日，原告提醒被告支付租金，被告以各种理由不予以支付。合同约定交租期限届满，原告曾多次向被告催收租金，被告无正当理由拒绝，至今已欠租金9个月有余。至2020年10月12日，原告仍然耐心要求被告履行约定，支付房租，但遭到拒绝。被告的行为严重损害了原告的合法权益，造成原告家庭生活陷入困境。合同约定：租赁委托期间，甲乙双方必须信守合同，被告支付租金逾期已违约，应向原告交纳一个月的租金作为违约金。据此，原告为维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至本院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告昆明九零物业管理有限公司（以下简称“九零物业公司”）辩称，第一，被告九零物业公司同意解除合同，同时对原告主张的违约金2300元、物业管理费661.5元、诉讼费、保全费同意支付；第二，关于原告主张的租金21850元，请法院查明事实，依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的《选房确认书》《房屋出租委托合同》《合同补充协议》，形式合法，内容真实，本院予以采信。综合上述证据及原被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2019年7月1日，原告与被告签订《昆明市房屋出租委托合同》约定，原告将其位于昆明市盘龙区房屋委托被告管理（出租），建筑面积108.38㎡，委托期限租赁期限自2019年7月1日至2022年10月1日，2019年7月1日至2019年10月1日为免租期。租金每半年支付一次：第一年租金为13800元，上半年租金于2019年7月10日前向被告支付；第二年租金为34500元，上半年租金于2020年10月1日前支付，下半年租金于2021年4月1日前支付；第三年租金为34500元，上半年租金于2020年10月1日前支付，下半年租金于2022年4月1日前支付。有下列情形之一的，原告有权解除合同，1.被告未支付租金达15日的；2.擅自改变房屋用途的……。违约责任：租赁委托期间，原被告双方必须信守合同，违约方应向守约方支付一个月的租金作为违约赔偿。2019年7月15日，原告与被告签订《合同补充协议》约定，一、……；九、租金支付时间：月租金2300元，租期三年（2019／7／1-2022／9／30），空置期（三个月：2019／7／1-2019／9／30），总租金：36月×2300元＝82800元。第一期：时长9个月（2019／7／1-2020／4／1），租金13800元，支付时段2019／7／10前；第二期：6个月（2020／4／1-2020／10／1），租金13800元，平均分摊到后面四期支付，每期拟加上3450元；第三期：6个月（2020／10／1-2021／4／1），租金17250元，支付时间2020／10／1前；第四期：6个月（2021／4／1-2021／10／1），租金17250元，支付时间2021／4／1前……。经审查，被告已向原告支付截止2020年4月1日的租金，自2020年4月1日起的租金被告未向原告支付。案涉房屋于2020年10月20日被原告收回。另查，2019年7月1日至2019年12月31日的物业费已结清。庭审中，原告自认从被告工作人员处收取两个月租金共计5000元。本院认为，本案的争议焦点系：双方签订的房屋出租委托合同中关于租金约定真实的意思表示是什么？针对上述争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，《房屋出租委托合同》约定第一年租金为13800元，期限从2019年7月1日起至2020年10月1日止（含三个月免租期），而《合同补充协议》中约定第一期租金13800元，期限从2019年7月1日起至2020年4月1日止，第二期租金13800元，期限从2020年4月1日起至2020年10月1日止，第二期的租金平均分摊到后面四期支付，每期拟加上3450元。基于后签订的《合同补充协议》对租金的金额、时间达成新的意思表示一致，故应当以《合同补充协议》约定的内容确认双方关于租金约定真实的意思表示。从文义解释来看，2019年7月1日止2020年10月1日止的期限内，租金共计27600元，其中有3个月（2019年7月1日起至2019年9月30日）的空置期，租金支付时间为2019年7月10日前支付13800元，剩余的13800元分别于2020年10月1日、2021年4月1日、2021年10月1日、2022年4月1日前各支付3450元。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。庭审中，被告答辩同意解除合同，原被告在庭审中对合同解除达成一致内容，本院予以确认，故原被告签订的《房屋出租委托合同》《合同补充协议》于2020年11月25日解除，合同解除后，双方在《合同补充协议》关于13800元分段支付的约定因丧失合同履行期限利益，原告可向被告进行主张，结合原告已于2020年10月20日收回案设房屋，故被告应当向原告支付拖欠从2020年4月1日起至2020年10月20日止期间内拖欠的租金，另因原告已收到实际承租人支付的房租5000元，故被告应向原告支付的租金中应于扣除5000元，因此，被告应当向原告支付租金12250元（2300元×6月+2300元÷30天×20天-5000元）。此外，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告与被告签订的《房屋出租委托合同》《合同补充协议》，内容真实、合法有效，双方应当恪守履行，原告按照约定将房屋交付给被告，被告未按照合同向原告支付租金和物业费，其行为构成违约，对于原告主张的违约金、物业管理费，因被告在庭审中予以认可，故本院予以支持，故被告应向原告支付违约金2300元，物业管理费661.5元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十七条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：一、原告保英玲与被告昆明九零物业管理有限公司签订的《房屋出租委托合同》《合同补充协议》于2020年11月25日解除；二、被告昆明九零物业管理有限公司于本判决生效之日起十日向原告保英玲支付租金12250元；三、被告昆明九零物业管理有限公司于本判决生效之日起十日向原告保英玲支付违约金2300元；四、被告昆明九零物业管理有限公司于本判决生效之日起十日向原告保英玲物业管理费661.5元；五、驳回原告保英玲的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费420元，因适用简易程序计210元，保全费268元，共计478元，由被告昆明九零物业管理有限公司负担396.7元，由原告保英玲负担81.3元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 欧阳俊杰二〇二〇年十一月二十七日书记员 金 玉 洁