洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0302民初1618号原告：齐春枝，女，1956年5月2日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：马银霞，河南伊洛律师事务所律师。被告：洛阳云顶城镇建设开发有限公司。住所地：洛阳市老城区中州东路**怡和大厦**413。法定代表人：冯延虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾波，河南君友律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨星云，河南君友律师事务所实习律师。第三人：洛阳舒马克电梯有限公司。住。住所地：洛阳市西工区九都路****东半层/div>法定代表人：姚卫永，该公司总经理。原告齐春枝与被告洛阳云顶城镇建设开发有限公司（以下简称云顶开发公司）、第三人洛阳舒马克电梯有限公司（以下简称舒马克电梯公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告齐春枝委托诉讼代理人马银霞、被告云顶开发公司委托诉讼代理人贾波到庭参加诉讼，第三人舒马克电梯公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告齐春枝向本院提出诉讼请求，1、请求确认原告齐春枝和被告洛阳云顶开发公司于2015年7月17日签订的两份《云顶绿城内部认购协议》合法有效；2、判令被告继续履行2015年7月17日签订的8号楼2单元601号房、8号楼2单元602号房的认购协议，按照约定和原告签订商品房买卖合同，协助原告办理不动产证；3、判令被告赔偿原告逾期交房的损失以及逾期办理房屋权属证书的损失共计304189元；4、判决被告、第三人承担诉讼费用。被告云顶开发公司辩称，被答辩人的起诉已超过诉讼时效，被答辩人的债权转让不真实，被答辩人的诉讼请求不能成立，请求依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。1、本案所涉内部认购协议中约定的交房时间为2015年9月30日以前，距被答辩人起诉时已超过三年诉讼时效，被答辩人已丧失案件胜诉权，答辩人享有不履行抗辩权。依法应驳回被答辩人的起诉或诉讼请求。内部认购协议中双方约定的交房时间为2015年9月30日，在2015年9月30日答辩人未交房时，被答辩人已经知道或应当知道自己的权利受到损害，诉讼时效自2015年9月30日至2020年10月13日已经超过法定期限，被答辩人未在法定期限内行使权利，视为对己方诉讼权利的放弃，已丧失胜诉权。2、双方签订的内部认购协议不是真实的房屋买卖关系，而是与舒马克电梯公司之间的抵账行为。被答辩人未向答辩人缴纳房款，基础法律关系债权转让不真实，认购协议无效。且根据此前答辩人与第三人舒马克电梯公司在法院主持调解下达成的和解协议书中第六条约定，若第三人未履行供应电梯的相关合同义务，应按和解协议约定由第三人负责处理相应购房合同当事人的债权债务。被答辩人诉状中诉称的《云顶绿城内部认购协议》是被答辩人与舒马克电梯公司通过解决三角债达成的，双方的认购协议是基于答辩人与第三人舒马克电梯公司之间拖欠合同款的事实，由被答辩人与舒马克电梯公司通过债权转让的方式与答辩人签订的认购协议，事实上被答辩人与舒马克电梯公司并不存在债权债务关系，债权转让既不属实也不真实。此外，在2017年9月8日答辩人与第三人舒马克电梯公司达成的和解协议中明确约定，如第三人舒马克电梯公司不能按照约定履行相关义务，双方签订的所有合同自动解除和终止，第三人无偿退回所有房屋并承担违约责任，且由第三人负责处理相应购房合同当事人的债权债务。第三人舒马克电梯公司并未履行供应电梯的合同义务。因此答辩人无需承担相应的逾期责任。被答辩人以不真实的房屋买卖关系来要求答辩人交付房屋不能成立，依法应当驳回被答辩人的起诉或诉讼请求。3、本案所涉的内部认购协议实际上是房屋预约合同，且涉案工程目前没有取得商品房预售许可证书，不具备签订正式房屋买卖合同的要件，被答辩人不能要求答辩人继续履行该认购协议、签订商品房买卖合同、办理不动产证。案涉《云顶绿城内部认购协议》不具备商品房买卖合同的主要条款，认可合同的性质以合同的具体内容确定，所以该认购协议是商品房预约合同。从法律规定来看，对于预约合同，我国的民法总则、合同法均未作明确的规定。依据《认购协议》双方仅负有就合同具体内容继续磋商，并在将来的一定期限内订立正式商品房买卖合同，将预约推进到本约的义务，并无必须缔约的义务，对《认购协议》不能强制实际履行。至于能否达成协议，应该视双方之后具体的协商结果而定。而正式商品房买卖合同的签订必须完全建立在双方平等、自愿、协商一致的基础上，为当事人合意的结果。此外，该房屋目前仍未取得商品房预售许可证，不具备继续履行的要件。该交易过程中，被答辩人未实际支付定金或条款，因此答辩人也无需承担相应的违约责任。第三人舒马克电梯公司未发表意见。本院经审理认定事实如下：2013年3月29日和2014年7月25日云顶开发公司与舒马克电梯公司分别签订了两份《电梯设备采购及安装合同》，约定云顶开发公司购买舒马克电梯公司电梯68部和112部。其中68部电梯总价为1120.3万元，安装费136万元；112部电梯总价为1761.85万元，安装费200.1万元。合同还同时约定了双方权利义务等内容。合同签订后，2014年9月5日云顶开发公司向舒马克电梯公司支付20万元电梯款，2014年12月8日双方签订《抵帐、购房合同》、《抵账协议》，云顶开发公司将包括云顶绿城小区五组团8号楼2单元601号房屋和五组团8号楼2单元602号房屋在内的36套房屋抵给舒马克电梯公司折抵电梯款。2015年6月15日，舒马克电梯公司将云顶绿城小区五组团8号楼2单元601号房屋和五组团8号楼2单元602号房屋分别以369908元的价格折抵给齐春枝冲抵欠款，并向云顶开发公司出具了两份《房屋转让情况说明》。2015年7月17日，云顶开发公司依据该两份《房屋转让情况说明》与齐春枝签订了两份《云顶绿城内部认购协议》，约定了齐春枝购买房屋的位置、面积、价款、交房期限、办理房产证期限等内容，并向齐春枝出具收到购房款收据。2016年9月13日，云顶开发公司起诉舒马克电梯公司，要求解除双方2013年3月29日和2014年7月25日签订的两份《电梯设备采购及安装合同》，2017年9月8日，本院作出（2016）豫0302民初1419号民事调解书，对双方自愿解除2014年7月25日《电梯设备采购及安装合同》和履行2013年3月29日《电梯设备采购及安装合同》的协议内容予以确认。2017年12月12日，云顶开发公司与舒马克电梯公司签订《关于云顶绿城四、五组团电梯设备采购、安装合同履行情况》，因舒马克电梯公司未履行上述调解书，云顶开发公司终止舒马克电梯公司对该合同的履行。截止目前云顶绿城小区项目至今尚未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地证及商品房销售（预售）许可证，云顶开发公司未向齐春枝交付房屋。本院认为，预约合同是指当事人约定在一定期限内订立正式合同的合同，其目的指向本约的缔结。根据《商品房销售管理办法》第十六条对商品房买卖合同应当明确的主要内容的规定，本案中原被告签订的《内部认购协议》中虽然对双方名称、房屋的基本情况、面积、单价、价款、付款方式及期限作出约定，但对交付使用条件、配套基础设施、公共设施以及面积差异、违约责任等项目未作出明确约定，且已约定的面积和价款属于不确定性条款，需要将来订立商品房买卖合同来进一步明确约定。另该认购协议中有“交房之日起24个月内签订《商品房买卖合同》”的约定，故该认购协议依法应认定为商品房预约合同，系双方当事人真实意思表示且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。故原告齐春枝要求确认《内部认购协议》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。被告云顶开发公司抗辩称其未收到原告齐春枝支付的购房款，但因被告云顶开发公司认可各方以房抵账协议的效力，且已向原告齐春枝出具《收据》，故对该抗辩意见本院不予采信。原告齐春枝要求被告云顶开发公司履行交付房产并办理备案登记手续的合同义务，因双方未签订正式合同而无事实根据，故对该诉讼请求本院不予支持。该预约合同中对不能签订正式合同的缔约过失责任未作明确约定，故原告齐春枝要求被告云顶开发公司赔偿其损失的诉讼请求，亦无合同根据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告齐春枝与被告洛阳云顶城镇建设开发有限公司于2015年7月17日签订的8号楼2单元601号房屋《云顶绿城内部认购协议》和8号楼2单元602号房屋《云顶绿城内部认购协议》合法有效；二、驳回原告齐春枝的其他诉讼请求。案件受理费减半收取7098元，由原告齐春枝负担2932元，被告洛阳云顶城镇建设开发有限公司负担4166元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王志群二〇二〇年十一月十三日书记员  冯亚格