贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1970号 原告：卢作滚，男，生于1978年8月30日，汉族，浙江三门县人，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：吴贵超（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵雄（一般代理），贵州本芳律师事务所律师。 被告：杨茂丽，女，生于1978年8月28日，布依族，贵州省毕节市七星关区人，住毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：兰继超（特别授权代理），贵州贵浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊俊（一般代理），贵州贵浩律师事务所实习律师。 第三人：刘少青，男，生于1992年12月11日，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告卢作滚诉被告杨茂丽、第三人刘少青房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告卢作滚及委托诉讼代理人吴贵超，被告杨茂丽委托诉讼代理人兰继超、樊俊到庭参加诉讼。第三人刘少青经本院合票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理，同时视为期放弃陈述、申辩、举证、质证、辩论权利。本案现已审理终结。 庭审后，为查明本案事实，本院要求第三人刘少青对原告被告提交的证据进行质证。 原告卢作滚向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告2018年8月28日签订的《商铺租赁合同》。2.判决被告因违约行为而给原告造成的营业损失、剩余租赁期内装修装饰部分残值损失、随意处置原告个体户内设施设备的价值损失暂计500000.00元（该损失以法院委托评估机构出具的评估结果为准）。3.判决被告返还第一年租期中因锁门而未使用的租期（8月22日至8月28日期间）租金1806.00元。4.判决被告退还原告交付的商铺押金20000.00元。5.本案的诉讼费、评估费由被告承担。事实及理由：2018年8月28日，原、被告签订《商铺租赁合同》，合同约定：被告将位于毕节市七星关区的铺面出租给原告，租期为五年，从2018年8月28日至2023年8月28日，租金为：第一年租金为110000.00元，第二年不递增，以后每年的租金按头一年的租金增长10000.00，原告支付租金的方式为：签订合同之日，原告向被告支付租金110000.00元人民币，押金20000.00元人民币，以后每年租金按签字合同日期支付。签订合同之日，原告即按照合同约定向被告支付第一年的租金110000.00元及押金20000.00元，被告亦向原告出具收款收据。房屋租赁合同签订后，原告即着手对所租门面进行装修装饰，一方面，原告与装修公司签订装修合同，拟对所租门面装修。另一方面，原告安排工作人员对即将装修完工门面的办公用品、装饰物进行采购，并以第三人名义注册个体户（七星关区汉禧足道养生会所）进行生产经营活动，先后原告共花费约700000.00元（主要表现在门面装修、购买个体户营业所需物品、购买办公用品等）。2019年8月22日，被告以原告将所租门面转租给案外人，已违反合同约定为由，在未经原告同意的前提下将涉案门面采取锁门方式阻碍原告对个体户的正常经营，并于当日向公安机关报案要求解决，但原告始终未存在违约行为，拒绝公安公安机关的调解。2019年8月25日，原告通过微信向被告发出解除合同通知书，要求被告将涉案房屋腾空2019年8月28日向原告发出催告通知书，要求原告对门面内物品进行处理。但当时原告在外地出差，根本无法赶回来对门面内的物品进行处理。原告赶回来时，被告已将门面内的物品全部处置得一无所有，且将涉案门面装修另作他用，并拒绝返还原告交付的押金，其违约行为造成原告巨大的经济损失，故而发生纷争。原告认为，一、依法成立的合同对双方具有约束力。根据《合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”；第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，本案中，2018年8月28日签订《商铺租赁合同》依法成立并生效，原被告双方受该合同约束，享有权利，同时应不折不扣履行合同约定的义务，非因法定或约定的情形出现，不得随意解除该租赁合同；二、原告不认可被告的解除行为具有法律效力，被告的行为导致合同目的无法实现，原告有权请求人民法院解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”该法条对可以行使合同法定解除权的情形作了规定。因本案并无书面合同对约定解除权进行约定，故原被告双方均只能依据前述规定行使法定解除权解除事实商品房买卖合同。《最高人民法院研究室对关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）>第二十四条理解与适用的请示的答复》规定：“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。”据此，解除合同行为的成立并生效的首要前提为具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件。本案中，原告并不存在违约行为，被告解除双方的合同关系并不符合合同法九十四规定的行使法定解除权的条件，故其解除行为对原告不生效。因被告已经将涉案房屋收回另行出租并擅自处理原告的物品，原告租赁涉案房屋的合同目的已经无法实现。所以，原告请求人民法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定解除双方于2018年8月28日签订的《商铺租赁合同》。三、关于合同解除后的法律后果。根据《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……。”之规定，合同解除后，原告有权请求被告赔偿损失。具体到本案中，原告承租期为五年，基于该合同信赖原则，原告将其装修后进行生产经营，并购置相关经营设施设备。合同解除后，被告应赔偿原告如下损失：第一、剩余租赁期内装饰装修残值损失；第二、随意处置原告的设施设备损失；第三、因非法锁门阻碍原告正常营业期间的损失。上述损失系被告违约解除合同而造成，应由被告予以赔偿。其次，合同解除后，被告应当返还原告交付的押金。再次，被告2019年8月22日便将门面非法锁住，致使原告无法经营。此时，距第一年租期到期仍有6天，但原告已向被告交付第一年的租金，依据上述法律规定，原告就6天未使用的租期租金有权要求被告予以退还。综上，因被告根本性违约，致使原告遭受巨额经济损失，且不予赔偿。为维护自身合法权益，依据《民事诉讼法》、《合同法》相关规定，诉至法院，望法院判如所诉。 庭审中，原告删除其诉状第3页第13行“中华人民共……”起至第4页第1行“解除事实商品房买卖合同”。 为支持其诉讼请求，原告卢作滚向本院提交了如下证据： 证据一：居民身份证。用以证明：原告主体资格适格。被告及第三人对该组证据无异议。 证据二：商铺租赁合同、租金收款收据、押金收款收据、录音资料、微信聊天记录。用以证明：1.原被告之间存在租赁合同关系。2.被告解除与原告租赁合同关系的行为系违法解除，应返还押金20,000.00元及剩余租期的租金1,806.00元。被告质证意见为：对商铺租赁合同无异议，该合同第六条第四款载明原告未经被告同意转让商铺，被告有权收回商铺，单方终止合同，并不退回租金及押金。对收款收据及押金收款收据无异议，根据合同约定，租金及押金不予退回。对录音资料，其能真实反应在2019年8月22日被告在之前报警时得知原告已经将涉案商铺转租于第三人刘少青，用于开设七星关区汉禧足道养生会所，被告已于2019年8月22日告知原告未经被告同意转租的事实。对聊天记录，首先该份聊天记录能载明的时间在2019年5与4日原告因先母去世，在德沟烂泥村进行安葬事宜，但被告告知原告存在违约转让行为的时间为2019年8月22日，从2019年8月22日起至2019年8月28日。由此聊天记录也能证实两点，第一点，合同已于2019年8月28日解除。第二点，被告已于2019年8月28日告知原告对涉案商铺进行清理以及缴清水电费等行为。但原告却视而不见，因此产生的一切法律责任均由原告自行承担。综上，达不到其证明目的。第三人对该组证据无异议。 证据三：租赁物现场视频一、租赁物现场视频二、租赁物经营期间现场照片、毕节市中意办公家具销售中心销售单、贵州省乾淼鸿达家具有限公司（沙发）订购合同、网购记录、2018年9月7日收据、2018年9月12日收据、2018年9月13日收据、原告与贵州磐创石材有限公司签订的《合同书》及附件工程报价表、贵州省磐创石材有限公司出具的收款收据四张、物品、装修、广告损失清单。用以证明：被告收回租赁房屋并随意处置原告物品，给原告造成损失664,279.26元。被告质证意见：两组视频及现场照片、网购记录无法证实拍摄的租赁物系涉案商铺范围内的物品，视频的形成时间请求法庭依法核实是否与本案存有关联性。对毕节市中意办公家具销售清单、2018年9月7日收据、2018年9月12日收据、2018年9月13日收据、原告与贵州磐创石材有限公司签订的《合同书》及附件工程报价表、贵州省磐创石材有限公司出具的收款收据四张、物品、装修、广告损失清单的三性均有异议，达不到其证明目的。同时再结合贵州省乾淼鸿达家具有限公司（沙发）订购合同、刘少青交由毕节市万维科技有限公司的收据，对其证明的目的有异议，不能达到其证明目的，但该证据能证实自2018年9月5日起原告就将涉案商铺转让于第三人刘少青承租使用，第三人刘少青在原告承租期间对涉案商铺进行使用的事实。第三人对该组证据无异议。 证据四：毕节市新新家电有限责任公司出具的证明。用以证明：因购买空调、电视机、暖风机、消毒柜的凭证位于涉案商铺内，原告无法提供，故由该公司对购买物价值进行证明。该部分损失被告应当予以赔偿。被告质证意见：对该份证据的三性均有异议，达不到其证明目的。第三人对该组证据无异议。 被告杨茂丽辩称：第一，原被告双方签订的商铺租赁合同已于2019年8月28日解除。第二，解除是因原告违反租赁合同第六条第四款之规定，原告存在违约行为。同时，被告于2019年8月28日下发催告通知书，该通知书载明原告需在接到通知书两日内将水电费及商铺内的物品清理干净，逾期商铺内的物品视为废弃物，将由被告自行处理，因此被告不构成违约。第三，原告在将涉案门面转租给第三人期间尚欠水费648元，电费2,959.26元。 为支持其抗辩主张，被告杨茂丽向本院提交了如下证据： 证据一：身份证。用以证明：被告身份信息及诉讼主体资格。原告及第三人对该组证据无异议。 证据二：杨茂丽与卢作滚商铺租赁合同、营业执照、“杨茂丽”与刘少青商铺租赁合同。用以证明：1.2018年8月28日原告卢作滚与被告杨茂丽签订商铺租赁合同，约定租赁期限五年，从2018年8月28日至2023年8月28日止，如果卢作滚未经杨茂丽同意私自转让铺面，杨茂丽有权收回铺面，单方终止合同，并不退回卢作滚租金和押金。2.证明原告卢作滚在未经杨茂丽同意的情形下，私自以杨茂丽的名义与第三人刘少青签订虚假商铺租赁合同，并利用虚假合同在七星关区市场监督管理局备案，由第三人刘少青经营七星关区汉禧足道养生会所。原告卢作滚的行为已违反了杨茂丽与其签订商铺租赁合同的约定，被告杨茂丽有权单方终止合同，并不退回卢作滚租金和押金。原告质证意见：对商铺租赁合同（杨茂丽与卢作滚）三性无异议，但达不到其证明目的。因原告并没有违约转租的行为，对营业执照真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可；原告认可由刘少青注册养生会所进行管理。对商铺租赁合同（“杨茂丽”与刘少青）的真实性无法核实，因原告不是合同当事人，故达不到被告的证明目的，是杨茂丽与刘少青的交易，原告没有转租。第三人质证意见：对营业执照、杨茂丽与原告的合同无异议，我与杨茂丽的合同是代办公司为了办营业执照自行制作的，上面的“杨茂丽”的名字不是她本人所签，“刘少青”三字是我本人签的。 证据三：微信聊天记录、短信聊天记录。用以证明：被告杨茂丽在得知原告卢作滚擅自将涉案商铺转租给他人经营后，依照合同约定，被告杨茂丽有权单方终止合同，且不退回卢作滚租金和押金。被告杨茂丽分别于2019年8月22日、8月25日、8月28日告知原告卢作滚缴清水电费、将铺面内物品清理干净后解除合同，但原告卢作滚未予理会。原告卢作滚违反合同约定在先，解除合同是被告杨茂丽的权利，被告杨茂丽已履行了告知义务，不存在任何违约行为，原告卢作滚诉请被告杨茂丽承担违约给其造成的损失500,000.00元、返还租金1,806.00元、退还押金20,000.00元以及诉讼费、评估费由被告杨茂丽承担的主张无任何事实及法律依据，应予驳回。原告质证意见：对该证据三性无异议，但达不到其证明目的，因原告并没有违法转租的事实。被告解除合同没有合同约定及法律规定，其擅自处理原告的物品，因就原告主张的损失进行赔偿。第三人质证意见：刘亚和我聘请的管理人胡卫红是朋友，胡卫红为了骗取刘亚的资金就告知刘亚他租赁了我们的商铺。对原被告之间的聊天记录无异议。 证据四：缴费回单。用以证明：原告承租期内还欠水费648.00元，电费2,959.26元。依据合同约定，原告应承担承租期内的水电费。原告质证意见：对该组证据三性均不认可。该两份证据没有加盖供电局及水务公司公章，缴费的户名为*茂娜、王*惠，不能体现缴纳的水费、电费与涉案的商铺有关。第三人质证意见：无异议，确实是被告自己交的。 证据五：汉禧足道盘点清单。用以证明：第三人刘少青又将涉案商铺转租给案外人胡刚。原告质证意见：对真实性无法核实，但清单上载明的乙方明显不是叫胡刚，应该是三个字名字，故与本案无关。第三人对该组证据无异议。 证据六：房屋租赁合同、营业执照。用以证明：原告承租在期间私自将涉案商铺转租给案外人胡卫红，同时该证据与我方提交的证据二、证据五相印证，能证实第三人刘少青承租涉案商铺后又将涉案商铺转租给案外人胡卫红。原告质证意见：对该组证据中租赁协议书的来源的合法性无异议，但对真实性和关联性有异议。就关联性而言，该租赁协议的出租方为杨茂娜，本案争议焦点在于原告是否具有违约转租的事实，该租赁书中出租方并非本案原告，无法看出原告具有违约转租的事实。就真实性而言，该协议书既非原告签订，也不能确认是否是第三人签订，同时不能排除是否本案被告签订，是否是本案被告与协议书乙方签订。对营业执照真实性、合法性无异议，关联性有异议，该营业执照只能表明经营业者胡卫红在涉案商铺进行经营，但不能证实原告有违约转租的事实。第三人质证意见：协议书是如何产生的，我并不清楚，但当时胡卫红说汉禧会所名声不好，他要重新注册一个公司，我当时是同意了的。 第三人刘少青未作陈述，也未提交证据。 经审理查明：2018年8月28日，原被告签订《商铺租赁合同》，被告将其位于毕节市七星关区铺位出租给原告，双方约定：租用范围包括该铺面一、二层的内外装修及一、二层楼的场地；租金第一年为110000.00元，第二年不递增，以后每年按头一年的租金增长10000.00元；押金20000.00元；合同期限五年，从2018年8月28日至2023年8月28日；在经得被告同意的情况下可以将铺面转让给其他人，如果未经被告同意，原告私自转让铺面，被告有权利收回铺面，单方终止合同，并不退回租金和押金。双方还约定了其他权利义务。合同签订后，原告委托第三人刘少青管理，第三人刘少青以其为经营者，于2019年9月12日成立了七星关区汉禧足道养生会所。2019年6月15日，第三人刘少青将涉案商铺转租给案外人胡卫红。2019年6月27日，刘少青将涉案商铺内的物质清点移交给胡卫红。同日，胡卫红以自己为经营者，成立了七星关区千层足道养身会所，经营场所为涉案商铺。2019年8月22日，被告发现涉案商铺已转租给案外人胡卫红后，与原告进行交涉，在交涉过程中，双方发生争议。2019年8月25日，被告通过微信向原告发送《解除合同通知书》，同时要求原告在三日内将涉案商铺腾空后将商铺交还被告。2019年8月28日，因原告未腾空商铺，被告再次通过微信，通知原告在两日内清理商铺内物品，同时告知原告，逾期商铺内物品视为废弃物。被告发出上述通知后，原告未按时清理物品。2020年1月19日，原告以被告解除合同的行为不具法律效力为由，向本院提起诉讼，请求判如所诉。 在审理过程中，原告要求对其损失进行评估。本院审查后认为本案是因原告违约而导致，为减少当事人的损失，不同意评估。 本院认为，原被告2018年8月28日签订的《商铺租赁合同》是双方真实意见表示，其内容未违反法律法规的强制性效力性规定，系有效合同，双方当事人应根据合同约定履行各自义务。在租赁合同履行期内，原告违反合同约定，将承租的商铺转租给案外人，被告因此获得约定的合同解除权，自被告通知原告时起，双方的租赁合同关系解除。根据双方合同约定，原告未经被告同意将涉案商铺转租给他人，被告有权不退回押金和剩余租金。因此，对原告要求被告退还押金和剩余租金的诉请，本院不予支持。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,房屋租赁合同解除,除合同双方有特别约定之外,承租人为租赁房屋添附的装修装饰物依以下两种方式处理:(1)承租人为租赁房屋添附的未形成附合的装修装饰物,由于其与租赁房屋独立存在,承租人仍享有所有权,可以拆除。(2)承租人为租赁房屋添附的形成附合的装修装饰物,由于其与租赁房屋不宜分离,故所有权应归出租人。但由于合同提前解除,导致承租人支付的装饰装修费用尚未在租赁期限内摊销完毕,即装修装饰物仍有剩余价值,故该价值作为合同解除的损失,依双方对导致合同解除的过错程度依下列四种方式分别承担:(1)出租人存在过错的。承租人对租赁房屋进行装修是为了满足自身的居住或经营要求,合同被解除,致使承租人不能利用剩余租赁期内的装饰装修价值。因而,因出租人的过错导致合同解除的,出租人应当向承租人补偿剩余租赁期内的装修装饰物的残值。(2)承租人存在过错的。因承租人违约导致合同被解除,承租人应自行承担在剩余租赁期间无法享受装修利益的后果,出租人无须向其补偿剩余租赁期内的装修、装饰物的残值。当然,若出租人认为承租人为租赁房屋添附的装修、装饰物仍有利用价值,且同意利用的,应当在利用范围内给予承租人适当的补偿。(3)双方均有过错的。合同的解除因双方的违约行为造成的,剩余租赁期内装修装饰物的残值应由双方按各自的过错程度分别承担。(4)双方均无过错的。合同因不可归责于双方的原因而解除,剩余租赁期内装修装饰物的残值由双方按照公平原则,根据剩余租赁期间的长短或出租人是否可以利用等因素进行分担。本案中,经被告同意，原告对租赁房产进行装修，装修物与租赁房产形成附合。但在合同履行期内，原告未经被告同意，将涉案商铺转租给他人,导致租赁合同被解除。租赁合同中，双方并未对形成附合的装修物的处理作出约定，且原告又未提交其他证据证明被告同意利用，故因原告违约导致合同解除，原告无权要求被告赔偿剩余租赁期内装修残值损失。对原告的该项诉请，本院不予支持。 原告起诉要求被告赔偿其处置涉案商铺内属于自己的设施设备造成的损失，因该设施设备属于原告添置未形成附合的物品，其所有权仍属于原告，且原被告在庭审中也认可该部分物品仍在涉案商铺内，故原告有权搬走。但原告在被告两次通知后，未按期搬走，起诉时并未诉请返还该类物品，庭审中也未变更诉讼请求，故原告可自行将物品搬走或循求其他途径解决。原告要求被告赔偿该部分损失，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告卢作滚的诉讼请求。 案件受理费4,509.00元(已减半)，由原告卢作滚承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  罗桂华 二〇二〇年十一月六日 书记员  蔡 薇