山西省晋中市榆次区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0702民初1876号 原告（反诉被告）：刘某1，女，2015年9月9日生，汉族，太原市居民，现住山西省太原市小店区。 法定代理人：刘某2，男，1988年3月27日生，汉族，太原市居民，住址，系刘雅晟熙之父。 委托诉讼代理人：李霞霞，山西良秩律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郝志勇，男，1971年5月31日生，汉族，榆次区村民，现住该村。 委托诉讼代理人：杨丽娟，山西正名律师事务所。 原告刘某1与被告郝志勇租赁合同纠纷一案，及原告刘雅晟熙与被告郝志勇租赁合同纠纷一案、原告刘某2与被告郝志勇租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告刘雅晟熙、刘某1的法定代理人刘某2（二原告之父），原告刘某2及其三原告的共同委托诉讼代理人李霞霞、被告郝志勇及委托诉讼代理人杨丽娟均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1.判令被告立即腾出原告位于晋中市经济技术开发区房屋，返还原告并恢复原状；2.判令被告向原告给付因逾期腾房的占用使用费30000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年间，刘某2之父刘宝昌将位于晋中市经济技术开发区的房屋委托由案外人耿冠军管理出租。2016年8月15日刘宝昌、耿冠军与本案被告郝志勇签署了商铺租赁协议书，协议约定被告租赁其中的1单元3号、5号、18号、19号房屋，租赁期限为三年，即从2016年8月15日至2019年8月14日。房屋租赁期满后，被告仍拒不腾出房屋，因其拒不腾出房屋导致原告家庭对整栋房屋的出租，给原告造成了巨大的经济损失，严重侵犯了原告的合法权益。本案原告对1单元5号房屋享有所有权，为此，提起诉讼。 原告围绕其诉讼请求，提供如下证据：1.户口本；2.商品房买卖合同4份、增值税发票4份；3.商铺租赁协议书；4.刘宝昌和耿冠军之间签订的代为出租房屋的解除委托协议书；5.2020年4月8日刘某2与郝志勇短信记录截屏。 被告辩称：1.涉诉房屋（房屋现状：毛墙毛地）租赁的期限是长期（最少五年），原告要求答辩人腾房的请求不能成立。被告承租房屋的用途是开设澡堂，在租赁房屋之前，答辩人了解到，租赁房屋的实际产权人为刘宝昌，耿冠军是受刘宝昌委托管理出租房屋，耿冠军的转租期限为三年。答辩人特地与房东刘宝昌见面，刘宝昌明确表示同意长期租赁给答辩人使用，并承诺五年内不涨房租，也同意答辩人对租赁房屋进行装修改造，并且答应在与转租人耿冠军签署三年合同到期后直接与其签署租赁合同。因此，双方没有签订书面的租赁合同，即便是答辩人与转租人耿冠军签署三年租赁合同到期，但答辩人对租赁房屋的租赁期限不受该三年期限的限制。租赁该房屋后，答辩人共投资70万元进行了装修改造。2019年8月与耿冠军租赁合同到期后，原告违反约定，要求涨房租，答辩人不同意，在沟通期间刘宝昌不幸去世，而原签订的租赁协议因耿冠军原因与刘宝昌解除委托后已被刘宝昌收回。2.原告要求支付占用使用费过高。首先，答辩人基于租赁关系合法占有租赁房屋，刘宝昌同意按五年不涨价的约定承担租赁费，原告主张的占用使用费过高，没有事实和法律依据；其次，因今年新冠肺炎疫情影响，答辩人经营的澡堂被迫停业至今，且新冠肺炎疫情属于不可抗力，原告本应适当减免租金，却不降反涨，严重违背了诚信原则，在未能达成一致意见的情况下，突然告知答辩人要收回房屋，并强行撬开澡堂门意图单方终止合同的履行，从2020年4月后，将涉案房屋强行上锁，在此之后答辩人也没有实际控制该房屋。3.对证据“商铺租赁协议书”的真实性不认可，并申请对答辩人的签名进行笔迹鉴定。4.答辩人认为，在租赁合同签订时，刘宝昌允许其对出租屋进行改造和装修，该装修和改造构成了对不动产的添附。现由于该添附无法拆除重复使用，且现在提前解除租赁合同的情况下，装修改造投资损失尚未收回，被答辩人依法应当对该损失进行赔偿。为此，提起反诉，要求由被答辩人对答辩人装修的残值进行赔偿，并申请鉴定。具体到本案，反诉请求如下：1.依法判令反诉被告支付反诉原告租赁房屋（位于晋中市经济开发区房屋）装饰装修残值损失10万元；2.本诉与反诉的诉讼费用由反诉被告承担。并提交如下证据：1.短信记录截屏共13页；2.装修票据共108页；3.照片5张，拟证明澡堂内部装修情况。 原告对被告的反诉辩称及质证意见：在刘宝昌与郝志勇签订的租赁合同中第五条明确约定了“装修部分在任何情况下都不予赔偿或者补偿”。被告提出5年租期，原告未进行答复，明确合同截止日期为2019年12月31日，到期后被告未缴纳任何房租，所以要求其搬离，原告以在门面房门上张贴通知、发送手机短信及邮寄方式向被告发出过通知函，要求被告限期7天之内搬离。被告提供的短信记录只是部分。对票据不予认可，有的是白条，有的没有写明收货方，有的时间对不上。对照片的真实性没有异议。被告主张的残值损失没有提供任何证据。 本院经审理，对双方当事人无争议的事实，本院予以确认：刘宝昌系刘某2的父亲，刘某2是原告的父亲、法定代理人。2016年刘宝昌通过委托案外人耿冠军将位于晋中市开发区房屋出租给被告郝志勇，转租期限从2016年8月15日至2019年8月14日，共3年，房租每间年租金5000元，四间共2万元。被告租赁后对房屋进行装修，对外以澡堂营业。原告对案涉房屋已于2020年4月上锁并实际控制。对双方当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：原告提交的证据《商铺租赁协议书》中“郝志勇”的签名经山西洪宇正业司法鉴定中心进行笔迹鉴定，鉴定意见为该签名不是申请人郝志勇所写。该司法鉴定程序合法、分析有理有据，结论公允，应予采信；由此认定原告提供的证据《商铺租赁协议书》并未成立，对被告不具有约束力。 本院认为，当事人对自己提出的主张有义务提供证据予以证明，不能证明将承担不利的法律后果；对于自己不利的事实明确表示承认的，对方当事人无需举证证明。原告对司法鉴定意见持有异议，申请重新鉴定，但无正当理由，本院不予准许。 原告主张合同到期，与被告认可的于2019年8月15日同耿冠军签订的3年期合同到期、但与刘宝昌未续签合同的事实一致，本院予以采信。被告逾期腾房，原告主张的占用费实际上是造成其租金收益不能实现的损失，而主张3万元的占用费明显超出了之前关于租金的约定，但并未提交相关该房屋3万元租金利益不能实现的证据，故其主张无事实依据和法律依据，本院不予采纳。本院参照之前每间房屋年租金5000元，确定2019年8月15日至2020年4月期间的租金共3300元为被告逾期占用期间的费用。 被告反诉主张因合同未到期，请求由原告对其添附财产进行赔偿。因被告郝志勇确无证据证明刘宝昌承诺在2019年8月15日与耿冠军之间三年期转租合同到期后继续与其续签合同，租金至少在五年内不涨，即不能证明反诉被告违约的基础事实，也无对添附的财产在合同到期后如何处理的约定。由此，本院认为被告郝志勇申请对其装修残值的鉴定结果将不会对其反诉请求的最终处理结果产生影响，无鉴定的必要，故该的鉴定申请不被准许。被告反诉提出的装饰装修残值损失10万元的主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告郝志勇立即腾出原告位于晋中市经济技术开发区房屋； 二、被告郝志勇支付原告占用房屋期间的费用3300元； 三、驳回原告其他诉讼请求； 四、驳回被告反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费550元、减半收取275元，反诉案件受理费1150元，共计1425元，由原告刘某1承担250元，被告郝志勇承担1175元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于晋中市中级人民法院。 审 判 员 成银富 二〇二〇年十一月四日 法官助理 李晓雪 书 记 员 赵益花