广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3826号上诉人（原审被告）：中山市朗晴房地产置业有限公司，住所地广东省中山市***************卡二楼，统一社会信用代码914***********931C。法定代表人：孔繁权，董事长。委托诉讼代理人：谢志强，男，该单位工作人员。被上诉人（原审原告）：周会花（CHAU,WUIFA），女，1969年5月20日出生，香港特别行政区永久性居民，内地住址广东省珠海市。委托诉讼代理人：潘雪，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚文琦，广东德赛律师事务所律师。上诉人中山市朗晴房地产置业有限公司（以下简称朗晴公司）因与被上诉人周会花（CHAU,WUIFA）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初13244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朗晴公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周会花的全部诉讼请求。事实和理由：一、涉案商品房所在楼栋已在2018年8月27日完工，且朗晴公司在2018年12月30日前已完成了该商品房所在楼栋的各个专项验收备案登记，根据《建设工程质量管理条例》第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”的规定，涉案商品房所在楼栋在2018年12月30日前已符合交付使用条件，且周会花也确认收到交楼通知书，可见，朗晴公司已完成合同交付义务，周会花无理拒绝收楼，一审法院认定过错在于朗晴公司属于认定事实错误；二、取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》是朗晴公司向政府部门履行的行政备案登记义务，并非是向周会花履行的合同义务。1.涉案商品房所在楼栋的消防验收已于2018年12月23日通过，中山市公安消防支队东升大队的复函明显与该事实不符，因此，一审判决根据该复函认定朗晴公司延迟取得竣工验收登记证是草率的；2.政府部门对竣工验收及各个专项验收有出具证明文件，证明政府部门确认涉案商品房符合交付使用条件，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》是朗晴公司向政府部门履行的行政备案登记义务，不能笼统以备案登记证取得时间作为确认涉案房屋符合交付使用条件的时间，且涉案商品房在2018年12月30日前已符合交付使用条件并可随时交付使用，竣工验收备案登记证取得时间顺延至2019年5月14日，并不妨碍周会花对涉案商品房的接收、使用；三、朗晴公司非物业服务合同的主体，无权就物业费的清偿作出决定，朗晴公司已于2018年12月30日通知周会花收楼，周会花有义务按照约定交付期限办理收楼手续，其逾期收楼，应从2018年12月31日计收其物业费，故周会花无权主张物业管理费损失；四、根据住建部建筑企业资质标准的有关规定，建设5万平方米以上的商品房要求一级消防资质的要求，而涉案建筑商品房的规模超过5万平方米，建设该工程要求一级消防资质施工单位验收，而一审法院所调取的消防部门复函，并未要求需要一级消防单位施工，不能以此作为本案定案依据；五、即使认定朗晴公司存在违约行为，违约期也应计算至2019年5月14日。周会花辩称，一、根据消防局回函可知，朗晴公司是因其自身原因未能及时通过消防验收，导致其于2019年5月14日才取得竣工验收登记证、于2019年8月8日才将涉案房产交付周会花，一审判决认定事实清楚；二、朗晴公司取得竣工验收备案登记证是合同约定的必要交付条件，现其未在合同约定时间内取得该登记证，构成违约，其应支付违约金；三、合同约定房屋自交付之日起计算物业管理费，一审判决判令朗晴公司向周会花赔偿未收楼之前的物业管理费符合法律和事实规定。周会花向一审法院起诉请求：一、判令朗晴公司向周会花支付逾期交楼违约金33820元（违约金以1544310元为基数，按日万分之一的标准自2019年1月1日计算至2019年8月7日）；二、判令朗晴公司向周会花支付2019年1月至2019年8月期间的物业管理费损失2683.2元。一审法院认定事实：2017年3月7日，周会花与朗晴公司签订了一份合同条码为1701013810的《中山市商品房买卖合同》，约定周会花向朗晴公司购买位于中山市********君汇尚品花园2期182卡的预售商品房。合同的主要内容：1.价款：总价款为1544310元。2.交付期限：朗晴公司应当在2018年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得竣工验收登记证，并将符合本合同约定的商品房交付周会花使用。3.逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，朗晴公司按日向周会花支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，周会花有权解除合同，周会花要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，朗晴公司按日向周会花支付已交付房价款万分之一的违约金。4.交接：商品房达到交付使用条件后，朗晴公司应当书面通知周会花办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示竣工验收登记证，并签署房屋交接单。若因周会花逾期未收楼，在朗晴公司指定交楼期限届满当天，视为已实际交付周会花使用，该房屋由交付日（含实际交付日）起算物业管理费。签订上述合同后，周会花向朗晴公司支付了购房款1544310元。2018年12月10日，朗晴公司向周会花发出收楼通知书，周会花确认其收到该通知书，并述称办理收楼手续时发现涉案房屋并未取得竣工验收登记证而拒绝收楼。2019年5月14日，中山市********君汇尚品花园二期1、2、10、11、13幢取得竣工验收登记证。周会花于2019年8月8日收楼，同日周会花向中山市龙基物业服务有限公司支付了2019年1月至同年10月的物业管理费3354.1元[335.41元/月*10个月=3354.1元]。周会花主张违约金计算期间为2019年1月1日至2019年8月7日共219天，朗晴公司应向其赔偿2019年1月至同年8月的物业管理费2683.4元[335.41元/月*8个月=2683.2元]。对于朗晴公司迟延取得竣工验收登记证的原因，一审法院依法向中山市消防支队东升大队调查取证，该大队函复，主要内容为：“消防部门办理消防设计审核（含建设工程消防设计备案）所引用的国家技术标准以建设单位到消防业务窗口申报日所执行的国家技术标准为准；办理消防验收所引用的国家技术标准以该宗工程设计审核时所引用的技术标准为准。《建设工程消防验收意见书》（山应急L消验字〔2019〕第0012号）所对应的工程是君汇尚品二期13幢，建设工程消防审核受理时间为2017年6月16日，主要引用的技术规范为2014版，朗晴公司于2019年4月30日向我大队业务窗口进行消防验收申报，我大队当天受理，该幢消防验收时引用的技术规范仍为2014版。我大队并未提出第13幢需要一级资质消防施工单位施工方能通过验收的要求，2005版及2014版的技术标准均无对消防施工单位资质的要求。”一审法院认为，本案系涉港商品房预售合同纠纷，应比照涉外案件进行处理。因本案合同履行地及被告住所地均在内地，内地法律与本案具有最密切联系，故根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，应适用内地法作为解决本案争议所适用的准据法。周会花与朗晴公司签订的《中山市商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应予恪守。中山市消防支队东升大队的回函可以证实迟延取得竣工验收登记证的原因并非是政策变更所致，朗晴公司相应的抗辩，不予采纳，应认定迟延取得竣工验收登记证是基于朗晴公司自身原因，非基于政策变更原因。朗晴公司因自身原因，致使涉案房屋未能在约定的期限内交付，构成违约，应承担相应违约责任，按合同约定的标准向周会花支付逾期交房的违约金。周会花要求朗晴公司支付迟延交付之日起至实际交付之日止的违约金，理据充分，予以支持。经核算，上述期间产生的违约金为33820元[1544310元×0.01％×219天=33820元]。关于物业管理费。合同约定房屋自交付日起计算物业管理费，周会花于2019年8月收楼，其已交纳的2019年1月至同年7月物业管理费2347.87元[335.41元/月*7个月=2347.87元]应由朗晴公司赔偿。对周会花超出前述认定范围的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、中山市朗晴房地产置业有限公司于一审判决发生法律效力之日向周会花（CHAU,WUIFA）支付逾期交房违约金33820元；二、中山市朗晴房地产置业有限公司于一审判决发生法律效力之日向周会花（CHAU,WUIFA）支付款项2347.87元；三、驳回周会花（CHAU,WUIFA）超出前述判项的诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计356元，由中山市朗晴房地产置业有限公司负担[该款已由周会花（CHAU,WUIFA）预交，中山市朗晴房地产置业有限公司于上述付款期限内一并迳付周会花（CHAU,WUIFA），一审法院不另行收退]。本院二审期间，当事人均未提交新证据。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是涉港商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案中，涉案合同签订地及履行地均在内地，内地法律与涉案合同具有最密切联系，故一审法院适用内地法律作为解决本案纠纷的准据法正确，本院予以维持。本案争议焦点是：朗晴公司是否应向周会花支付违约金及物业管理费损失。根据朗晴公司与周会花签订的《中山市商品房买卖合同》，朗晴公司应于2018年12月30日前取得竣工验收登记证，并将涉案商品房交付周会花，现朗晴公司明确于2019年5月14日才取得竣工验收登记证，晚于合同约定时间，其行为构成违约，其应向周会花支付违约金。朗晴公司于2019年8月8日才实际交付涉案房屋给周会花，故朗晴公司的违约行为从2019年1月1日持续至2019年8月7日，一审判决据此认定朗晴公司应向周会花支付违约金33820元（1544310元×0.01％×219天=33820元）正确，本院予以维持。朗晴公司抗辩其已于2018年12月30日前将办理竣工验收备案登记证的资料提交相关部门及涉案商品房的消防验收已于2018年12月23日通过，但这并不影响其晚于合同约定时间取得竣工验收备案登记证的事实认定，故朗晴公司前述抗辩意见缺乏理据，本院不予支持。至于朗晴公司抗辩取得竣工验收登记证非合同义务的上诉理由明显与双方签订的《中山市商品房买卖合同》内容不符，本院不予支持。关于物业管理费损失问题。虽然朗晴公司曾于2018年12月10日知会周会花收楼，但朗晴公司未取得竣工验收登记证，故周会花有权拒绝收楼，直至朗晴公司取得竣工验收登记证。周会花于2019年8月收楼，其于此之前缴纳的2019年1月至同年7月的物业管理费2347.87元（335.41元/月*7个月=2347.87元）系代朗晴公司缴纳，故一审判决判令朗晴公司向周会花赔偿物业管理费损失2347.87元正确，本院予以维持。朗晴公司抗辩周会花已于2018年12月收楼故应从2019年1月开始缴纳物业管理费的意见与上述认定事实不符，本院不予支持。至于朗晴公司辩称其不是物业服务合同主体故不应清偿物业费的问题，因一审判决并非是根据物业合同关系判令朗晴公司清偿物业费，故朗晴公司的该抗辩意见不成立，本院不予支持。综上所述，朗晴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费704元（上诉人中山市朗晴房地产置业有限公司已预交），由上诉人中山市朗晴房地产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马 军审判员 胡怡静审判员 卢俊廷二〇二〇年十一月九日书记员 林烨颖