广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初2756号原告：珠海农村商业银行股份有限公司白蕉支行，住所：广东省珠海市斗门区****************、7号商铺及二楼1-9轴，统一社会信用代码：914************695。负责人：陈启华，行长。委托诉讼代理人：任伟雄，男，员工。委托诉讼代理人：刘颖盈，女，员工。被告：梁庆才，男，1987年5月8日出生，汉族，公民身份号码：440************13X，住所：广东省珠海市斗门区***************。被告：卢秋宜，女，1988年11月24日出生，汉族，公民身份号码：440************168，住所：广东省珠海市斗门区**********。委托诉讼代理人：梁庆才，男，系被告卢秋宜的丈夫。被告：珠海市恒威投资有限公司，住所：广东省珠海市斗门区******************，统一社会信用代码：914***********818R。法定代表人：李**进，总经理。委托诉讼代理人：欧阳清英，女，员工。原告珠海农村商业银行股份有限公司白蕉支行（以下简称原告）与被告梁庆才、卢秋宜、珠海市恒威投资有限公司（以下简称恒威公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序。2020年8月27日，原告申请财产保全。经审查，本院于2020年8月31日作出（2020）粤0403民初2756号民事裁定，裁定查封被告梁庆才、卢秋宜名下位于珠海市斗门区***********************（权证号码：粤房地预登珠字第0300042440号）。本院于2020年10月16日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人任伟雄、刘颖盈，被告梁庆才及作为被告卢秋宜的委托诉讼代理人，被告恒威公司的委托诉讼代理人欧阳清英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告梁庆才、卢秋宜、恒威公司签订的《房产按揭担保贷款合同（一手楼）》（编号：100***********286）；2.判令被告梁庆才、卢秋宜向原告偿还所欠借款本金221250元，截止2020年8月8日的利息3618.11元，本息合计224868.11元，以及自2020年8月9日起至借款本息清偿之日止的全部利息[含正常利息、逾期利息、复利，正常利息按贷款合同约定的年利率5.39%计收；逾期利息以拖欠的贷款本金221250元为基数，按合同约定的年利率5.39%的1.5倍计收，即年利率为8.085%；复利以按月结息、结息日固定为每月的第9日的结息周期产生的逾期贷款利息（含正常利息、逾期贷款本金罚息及未支付的复利）为基数，按逾期利率8.085%计收]；3.判令被告梁庆才、被告卢秋宜以其名下的位于珠海市斗门区***********************（权证号码：粤房地预登珠字第0300042440号）的房产对被告梁庆才、被告卢秋宜所欠原告的上述借款本息及实现债权的全部费用承担抵押担保责任，原告对处置该抵押物的价款享有优先受偿权；4.判令被告恒威公司对被告梁庆才、卢秋宜所欠原告的上述借款本息及实现债权的全部费用承担连带保证担保责任；5.判令被告梁庆才、卢秋宜、恒威公司承担本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、公告费等）。事实与理由：2014年11月7日，被告梁庆才、卢秋宜、恒威公司与原告签订《房产按揭担保贷款合同（一手楼）》（编号：100***********286，以下简称《贷款合同》），合同约定：被告梁庆才、卢秋宜向原告借款300000元，用于购买位于珠海市斗门区***********************（权证号码：粤房地预登珠字第0300042440号）的房产，并以购买的房产作抵押担保，且由被告恒威公司提供连带责任保证担保。借款利率为年利率6.765%，借款期限20年，即从2014的11月7日起至2034年11月7日止，还款方式为递减还款法，即按月平均归还借款本金，利息逐月计付。合同中还约定：被告梁庆才、卢秋宜未按期足额偿还贷款本息的，原告有权根据国家相关规定及合同的约定对被告梁庆才、卢秋宜的该笔借款计收罚息和复利，有权采取立即解除合同，要求被告梁庆才、卢秋宜立即清还全部欠款、提前收回尚未到期的贷款、依法处置抵押物、或采取其他相应方式实现全部债权，并有权要求被告恒威公司承担连带保证担保责任【《贷款合同》第九条、第十二条第五款第（四）项】。上述合同签订后，2015年2月9日原告向被告梁庆才、卢秋宜发放了300000元的贷款。借款借据上注明：兹根据100************286合同办理此笔贷款，到期请凭此据收回贷款；借款期限为2015年2月9日至2035年2月9日；借款利率为年利率6.765%，还款方式为递减还款法。被告梁庆才、卢秋宜在上述借款借据上签名确认。2015年2月12日，原告与被告梁庆才、卢秋宜在珠海市*******办理了上述房产抵押权预告登记（权证号码：粤房地预登珠字第0300043685号）。贷款发放后，被告梁庆才、卢秋宜未能按照合同约定按时偿还借款本息，截止2020年2月8日拖欠原告贷款本金230000元、利息4016.21元，本息合计234016.21元，原告多次要求三被告偿还借款本息，但三被告均拒不履行还本付息的义务，导致原告合法权益受损。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》及原告与被告梁庆才、卢秋宜、恒威公司签订的《借款合同》之约定，三被告的行为已构成违约，原告有权要求被告梁庆才、卢秋宜提前偿还全部借款本金及相关利息，有权要求被告梁庆才、卢秋宜以其名下的抵押房产承担抵押担保责任，有权要求被告恒威公司承担连带保证担保责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告梁庆才、卢秋宜共同答辩称，对原告起诉的借款事实无异议，不同意解除合同，希望通过协商的方式解决欠款事宜，先将拖欠的借款本息偿还给原告，继续履行借款合同。被告恒威公司答辩称，同意原告的第1-3项诉讼请求。被告梁庆才、卢秋宜至今未支付契税及办证费用，仍未办理涉案房屋的产权证。原告主张的第4项诉讼请求，原告应先行使抵押权，在拍卖被告梁庆才、卢秋宜的房屋进行清偿后，再由被告恒威公司承担保证责任。原告主张的第5项诉讼请求，应由被告梁庆才、卢秋宜承担。原告围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：1.《房产按揭担保贷款合同（一手楼）》（编号：100***********286）；2.历年贷款利率调整表；3.《借款借据》（编号：200***********501）；4.房地产预告登记证明（权证号码：粤房地预登珠字第0300042440号）；5.房地产预告登记证明（权证号码：粤房地预登珠字第0300043685号）；6.银行流水；7.贷款（按揭）利息计算明细表；8.《逾期贷款催收通知书》；9.被告梁庆才、卢秋宜的结婚证复印件。被告梁庆才、卢秋宜、恒威公司没有提交书面证据。本院组织原被告对证据进行质证。被告梁庆才、卢秋宜、恒威公司对原告提交的证据均无异议。经本院审查认为，原告提供的证据来源合法，内容客观真实，证据间能相互印证，与本案有关联并能起到证明案件事实的作用，本院予以认定，可作为本案的定案依据。本院根据确认的证据及庭审笔录，对原告所起诉主张的事实予以确认。另查明：涉案《房产按揭担保贷款合同（一手楼）》第7条约定，丙方（被告恒威公司）同意无条件及不可撤销地对本合同项下甲方（被告梁庆才、卢秋宜）向乙方（原告）的贷款承担连带保证责任。保证范围为本合同项下甲方对乙方的全部欠款（包括但不限于贷款本息及相关费用）。第9条约定，甲方违反本合同约定或法律、法规规定的，乙方有权采取立即解除本合同、停止发放本合同尚未发放的贷款，要求甲方立即清还全部欠款，提前收回尚未到期的贷款、依法处置抵押物，或采取其他相应方式实现全部债权，并有权要求甲方承担违约责任。第10.11条约定，乙方为实现本合同项下债权和担保权而发生的包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、差旅费、案件调查费、执行费、评估费、拍卖费等一切费用均由甲方和丙方承担。第12.5.3条约定，正常贷款利率的计算方式：贷款利率=基准利率×（1+上浮比例）、贷款利率=基准利率×（1-上浮比例）。本合同签订后至贷款划付至甲方账户前，如遇中国人民银行调整同档次贷款利率，则本合同项下的贷款利率随之作相应的调整，即以中国人民银行公布调整施行的同档次贷款利率为基准利率，按此基准利率上浮10%执行。在贷款发放后本合同有效期内，如遇中国人民银行调整贷款基准利率，本合同项下的贷款利率按以下方式办理，贷款利率“一年一定”，即：本合同项下的贷款利率随之作相应的调整，即自次年的一月一日起，以中国人民银行上年最后一次公布调整施行的同档次贷款利率为基准利率，按此基准利率上浮10%执行并相应地调整计息。第12.5.4条约定，甲方未按时足额偿还贷款本金，乙方有权从逾期之日起在本合同约定的当期贷款利率基础上加收50%作为逾期贷款利率计收逾期贷款利息，直至本息清偿完毕为止。甲方未按时偿付贷款利息，乙方有权对甲方未支付的利息从逾期之日起在本合同约定的当期贷款利率基础上加收50%作为复息利率计收复利，或按照国家有关规定计收复利。根据原告提交的贷款（按揭）利息计算明细表，截至2020年8月8日，被告已偿还借款本金78750元、利息77148.14元，尚欠借款本金221250元、利息3618.11元。2019年12月9日，原告向被告梁庆才、卢秋宜送达《逾期贷款催收通知书》，催促被告梁庆才、卢秋宜偿还欠款，被告卢秋宜在该通知书上签名捺印。本院认为：原告与被告梁庆才、卢秋宜、恒威公司签订的涉案《房产按揭担保贷款合同（一手楼）》为各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方应自觉履行。原告已按约向被告梁庆才、卢秋宜发放借款300000元，被告梁庆才、卢秋宜未按期足额偿还借款本息，其行为已构成违约。截至2020年8月8日，被告梁庆才、卢秋宜拖欠原告借款本金221250元。依据涉案《房产按揭担保贷款合同（一手楼）》第9条的约定，借款人违反本合同约定的，原告有权采取立即解除本合同、停止发放本合同尚未发放的贷款，要求被告梁庆才、卢秋宜立即清还全部欠款，提前收回尚未到期的贷款……。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，本案中，双方约定的解除合同的条件已成就，原告要求解除涉案《房产按揭担保贷款合同（一手楼）》，被告梁庆才、卢秋宜偿还涉案合同项下尚欠贷款本金221250元，理法有据，本院予以支持。关于涉案《房产按揭担保贷款合同（一手楼）》解除的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，由于被告梁庆才、卢秋宜在诉讼过程中对解除合同提出异议，故解除合同的效力应当自本判决生效之日计算。关于利息、罚息和复利的计收问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”，同时依据《房产按揭担保贷款合同（一手楼）》第12.5.3条约定、第12.5.4条约定，原告主张截至2020年8月8日，被告梁庆才、卢秋宜尚欠原告利息3618.11元，本院对此予以确认，被告应当支付。从2020年8月9日起至本判决生效之日止的利息、罚息、复利,利息按合同约定的贷款利率计算,罚息按合同约定的贷款利率基础上加收50%计算,复利按合同约定的贷款利率基础上加收50%计算。本判决生效之次日起至债务实际清偿之日止,罚息以实欠本金为基数按前述罚息利率计算,复利以应付未付的利息为基数按罚息利率计算。关于原告对涉案房产是否享有优先受偿权的问题。被告梁庆才、卢秋宜尚未办理位于珠海市斗门区***********************的不动产权证，其虽为涉案借款提供抵押并办理了抵押预告登记，但该预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，抵押权预告登记所登记的非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但非对涉案房产享有现实的抵押权，故本院就原告对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求不予支持。关于被告恒威公司是否承担担保责任的问题。按照《房产按揭担保贷款合同（一手楼）》第7条的约定，被告恒威公司同意无条件及不可撤销地对本合同项下被告梁庆才、卢秋宜的贷款承担连带保证责任，保证范围为本合同项下被告梁庆才、卢秋宜对原告的全部欠款（包括但不限于贷款本息及相关费用）。原告要求被告恒威公司承担对被告梁庆才、卢秋宜的债务承担连带保证责任，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，被告恒威公司在承担保证责任后，有权向被告告梁庆才、卢秋宜行使追偿权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十三条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条第二款、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：一、解除原告珠海农村商业银行股份有限公司白蕉支行与被告梁庆才、卢秋宜、被告珠海市恒威投资有限公司于2014年11月7日签订的《房产按揭担保贷款合同（一手楼）》；二、被告梁庆才、卢秋宜于本判决生效之日起七日内偿还原告珠海农村商业银行股份有限公司白蕉支行借款本金221250元元及利息、罚息、复利(截至2020年8月8日利息为3618.11元，从2020年8月9日起至本判决生效之日止的利息、罚息、复利,利息按合同约定的贷款利率计算,罚息按合同约定的贷款利率基础上加收50%计算,复利按合同约定的贷款利率基础上加收50%计算。本判决生效之次日起至债务实际清偿之日止,罚息以实欠本金为基数按前述罚息利率计算,复利以应付未付的利息为基数按罚息利率计算）；三、被告珠海市恒威投资有限公司对上述第二项中被告梁庆才、卢秋宜的债务承担连带保证责任，被告珠海市恒威投资有限公司履行连带保证责任后，有权向被告梁庆才、卢秋宜追偿；四、驳回原告珠海农村商业银行股份有限公司白蕉支行的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2337元、保全费1690元，合计4027元（原告珠海农村商业银行股份有限公司白蕉支行已预付），由被告梁庆才、卢秋宜、珠海市恒威投资有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 杨 瑛二〇二〇年十一月九日书记员 赵雅平附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。……第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。……第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物。……第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条……连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。