贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1376号上诉人（原审被告）：安顺市安泰商业管理服务有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区中华东路安泰科贸大楼**。法定代表人：王家其，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄平，男，该公司员工。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告）：贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省安顺市西秀区塔山西路**。法定代表人：李欣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张其龙，男，该公司员工。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：张君，女，1976年2月27日出生，汉族，个体户，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：付文凯，贵州环大律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：罗琪，贵州环大律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。上诉人安顺市安泰商业管理服务有限公司（以下简称“安泰商业公司”）、贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司（以下简称“安泰房开公司”）因与被上诉人张君委托租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初248号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安泰商业公司、安泰房开公司上诉请求：撤销原判，依法改判，一审错误判决诉讼费及上诉费由被上诉人负担。事实和理由：案涉合同第二条房屋委托租赁期限：甲方房屋委托乙方租赁期限为10年，从2009年3月15日至2020年3月15日止。此处为甲方笔误，实际期限应为2009年3月15日至2019年3月15日，但一审法院判决支付张君十一年的房租与事实不符。《房屋委托租赁合同》是安泰商业公司、安泰房开公司与业主所签订的格式合同，所有“安泰电脑城”二层业主与上诉人签订的《房屋租赁合同》中第二条房屋委托租赁期限都为十年，且合同第三条第二项乙方支付甲方租金商铺各年租金表也证实了双方的租赁期限为10年，一审判决因此多支持租金44411元，应予以纠正。张君二审未答辩。张君向一审法院提出诉讼请求：1.判决安泰商业公司支付其租金人民币192076元及违约金(按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至租金支付完毕之日止)。；2.判决安泰房开公司对前述费用承担连带偿还责任；3.本案诉讼费由安泰商业公司、安泰房开公司承担。一审判决认定的事实：张君作为委托方甲方，安泰商业公司作为租赁方乙方，安泰房开公司作为担保方丙方，在2009年3月15日签订了《房屋委托租赁合同》，约定：（一）张君将位于安顺市西秀区商业用房（117.49平方米）委托安泰商业公司（前名称为安顺市安泰物业管理有限责任公司）代为租赁，租期十年，从2009年3月15日至2020年3月15日止，前三年的租金每年以甲方在丙方购该两个商铺的购房总金额的8%计算；从第四年起，以后各年均以甲方前三年租金为基础逐年上调5%计算，具体年租金：Ａ5前三年各年为23374元／年、第四年为24543元／年、第五年为25711元／年、第六年为26880元／年、第七年为28049元／年、第八年为29218元／年、第九年为30386元／年、第十年为31555元／年。Ａ6前三年各年为9523元／年、第四年为9999元／年、第五年为10475元／年、第六年为10951元／年、第七年为11428元／年、第八年为11904元／年、第九年为12380元／年、第十年为12856元／年。（二）租金的支付方式1、本房屋为甲方向丙方购买的商业用房，乙方支付甲方租金时间从2009年12月15日起计算。每季度支付一次租金。2、本房屋实行先租金后使用的原则。3、本合同签订之日，由乙方根据本合同规定的租金支付时间（如遇国家法定节假日，乙方按季支付甲方租金的时间，可顺延至法定假日结束的次日支付）存入甲方指定的账户。届时，甲方凭存折自行到上述银行领取租金。（三）由乙方全权代理甲方房屋委托租赁事宜，若乙方代理出租受益低于双方约定的租金时，其低于的部分由乙方自行补足支付甲方，若乙方代理出租受益高于双方约定的租金时，其高于的部份为乙方收取的物业管理费。在房屋租赁期内，所发生的房屋租赁税由甲方承担10%，乙方承担10%。第七条违约责任：1、在房屋委托租赁期内，甲、乙双方若擅自终止合同，应支付对方本合同总额30%的违约金，并负责赔偿由此引起的一切经济损失。2、乙方逾期三个月未支付甲方租金时，由丙方负责支付甲方租金。3、若乙方逾期支付租金，由乙方按应付甲方当季租金每日3‰支付违约金。三方还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告将房屋交安顺市安泰物业管理有限责任公司委托租赁，合同签订后，安泰商业公司陆续支付张君租金。2011年5月10日，张君委托其父亲张世明作为委托方（甲方）与安泰商管公司（乙方）、安泰房开公司（担保方、丙方）签订了重新签订了《房屋委托租赁合同》，租赁期限不变，租金不变，租金的支付方式为从2011年6月起计算，每季度支付一次租金，同时约定房屋租赁期内，所发生的房屋租赁税费由甲乙双方各自承担50%；在房屋委托租赁期内若乙方不能支付租金时，甲方有权追究丙方支付租金的担保连带责任；本合同签订之日起生效，原甲丙双方于2009年3月15日签订的“房屋租赁委托合同”终止执行，其余合同内容不变。后安泰商业公司陆续向张君支付租金，但2016年12月3日起只向张君支付过租金16466元，后因为安泰商业公司、安泰房开公司未支付张君租金，张君遂诉至一审法院，提出上述请求。庭审中，双方自认租赁期间产生的租赁税双方各承担一半。安泰商业公司、安泰房开公司主张支付给张君的租金是税后租金，但是没有提交其支付租赁税的证据。同时查明：安顺市安泰物业管理有限责任公司后更名为安顺市安泰商业管理服务有限公司。一审法院认为：张君与安泰商业公司、安泰房开公司签订的《商铺委托租赁合同》系三方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人应按合同约定行使权利和全面履行义务。安泰商业公司未按约定支付租金，已构成违约。张君自认A5、A6商铺2015年3月15日后的租金只收到13531元，与查明的事实不符，应为16466元，而张君与安泰商业公司、安泰房开公司签订的合同虽约定为10年，但是从2009年3月15日至2020年3月15日实际为11年，2019年3月15日至2020年3月15日实际应为第十一年，双方对该年度的租金没有约定，一审分别按照两个商铺第十年的租金计算。安泰商业公司、安泰房开公司应支付张君从2015年3月15日至2020年3月15日A5、A6租金共计为：28049元+29218元+30386元+31555元×2+11428元+11904元+12380元+12856元×2=212187元，扣除安泰商业公司已付租金16466元，安泰商业公司尚欠租金为212187-16466=195742元，现在张君主张租金为192076元，未超过上述金额，一审法院予以支持。安泰商业公司、安泰房开公司主张支付的租金是税后租金，但是没有证据证实其已经支付了租赁税，故安泰商业公司、安泰房开公司的该辩称不予采信。安泰商业公司逾期付款按约定应当承担逾期支付租金的违约责任，对张君的诉请是否过诉讼时效、安泰商业公司、安泰房开公司是否应当支付租金、张君违约金的诉请是否支持。本案合同约定的租金是分段按季度支付，安泰商业公司、安泰房开公司自2017年3月31日开始未履行支付义务，安泰商业公司、安泰房开公司辩称张君的诉请已过一年的诉讼时效。《民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为1年：……(3)延付或拒付租金的；”、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，但《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定所指的“同一债务”不包括租金、水电费等持续发生的定期债务，即不适用于分期支付租金的情形，本案最后一期的租金支付时间是2019年3月15日，且《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”故对安泰商业公司、安泰房开公司辩称张君诉请已过诉讼时效的主张，一审法院不予支持。《房屋委托租赁合同》是双方签订，商铺是否使用、如何依法使用是安泰商业公司、安泰房开公司的权利，在《房屋委托租赁合同》未依法解除之前，租金不因安泰商业公司、安泰房开公司未实际使用就单方认为不支付，故对安泰商业公司、安泰房开公司辩称2016年7月起未再使用商铺而不应支付租金的辩称，一审法院依法不予支持。张君现在主张违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至租金支付完毕之日止，该违约金主张低于合同约定，较为合理，一审法院酌情从安泰商业公司最后一次付款时即2017年4月1日起以尚欠的租金192076元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至2019年8月19日，2019年8月20日起的违约金以尚欠的租金192076元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至上述租金付清之日止。因为合同约定安泰商业公司不能支付租金时，张君有权追究安泰房开公司支付租金的连带保证责任。双方未约定保证期间，故安泰房开公司保证期间为主债务履行期限届满之日起6个月内。本案双方约定的租金履行期限实际为11年，为同一债务分期履行，最后一年的租金到至2020年3月15日，租金为按季度支付，先付后用，安泰房地产开发公司的保证期未过，故张君主张安泰房开公司应对安泰商业公司的上述欠付租金及违约金承担连带偿还责任，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，判决：1.由安顺市安泰商业管理服务有限公司在本判决生效后五日支付张君截止至2020年3月15日尚欠的租金人民币192076元。2.由安顺市安泰商业管理服务有限公司在本判决生效后五日支付张君违约金（以尚欠的租金人民币192076元为基数从2017年4月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至2019年8月19日，2019年8月20日起的违约金以尚欠的租金人民币192076元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至上述租金付清之日止）。3.由贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带支付责任。二审中安泰房开公司、安泰商业公司向本院提交了二上诉人与案外人冯群华、何祥建，龙娟、刘洋，黄佳、肖玮签订的三份《房屋委托租赁合同》，拟证明二上诉人与其他业主之间签订的《房屋委托租赁合同》均为格式合同，期限均为10年，即2009年至2019年，案涉合同中“2009年3月15日至2020年3月15日”明显属于笔误。张君认为，二上诉人与其他业主签订的十年《房屋委托租赁合同》不能证明其与张君签订的《房屋委托租赁合同》期限就应当是十年，且一审中张君已举证证明二上诉人与其他业主签订的十一年的《房屋委托租赁合同》。本院认为，案涉《房屋委托租赁合同》载明的期限为十年，但起止时间却是2009年3月15日至2020年3月15日，前后矛盾，结合合同中对第十一年的租金没有约定，故可以认定截止时间2020年3月15日为误写，实际的截止时间应为2019年3月15日。二审查明：安泰房开公司、安泰商业公司、张君2009年3月15日签订的《房屋委托租赁合同》中，安泰房开公司、安泰商业公司将合同截止时间“2019年3月15日”误写成“2020年3月15日”。其他事实与一审认定的事实一致。本案的争议焦点归纳为：安泰房开公司、安泰商业公司是否应当向张君支付第十一年的租金44411元。本院认为，安泰房开公司、安泰商业公司、张君2009年3月15日签订的《房屋委托租赁合同》中载明的合同截止时间2020年3月15日虽是误写，不是安泰房开公司、安泰商业公司的真实意思表示，但该合同是安泰房开公司、安泰商业公司提供的格式合同，误写的责任应当由安泰房开公司、安泰商业公司承担。《房屋委托租赁合同》签订至今，安泰房开公司、安泰商业公司既没有与张君协商补正合同中的误写，也没有通过诉讼或仲裁程序，纠正该误写，更没有在合同履行期十年满后主动将案涉商铺归还张君，而是时隔十一年后才提出合同截止时间误写的问题，导致张君丧失了十年合同期满后另租他人的可能性，故对于案涉商铺第十一年的租金损失安泰房开公司、安泰商业公司应当赔偿。一审判决参照第十年的租金标准酌判安泰商业公司向张君支付第十一年的租金44411元并无不当，本院予以维持。综上所述，安泰房开公司、安泰商业公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费910元，由安顺市安泰商业管理服务有限公司、贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 宋 颂审判员 黄光美审判员 朱俊蓉二〇二〇年十一月十九日法官助理赵强强书记员杨艳（代）