广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂12民终1681号 上诉人（原审被告）：河池市富锦源酒店管理咨询服务有限公司。住所地：广西壮族自治区河池市金城东路（金城江区财政局内）。统一社会信用代码：91451200756546898F。 法定代表人：黄青，执行董事兼总经理。 被上诉人（原审原告）：武鸣绿盈农业有限公司。住所地：广西壮族自治区武鸣县城香山大道**聚宝成小区**楼。统一社会信用代码：91450122MA5KBPGH38。 法定代表人：邓梅萍，董事长。 委托诉讼代理人：杨炳忠，广西金益律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西冠峰房地产开发有限责任公司。。住所地：广西壮族自治区河池市宜州区刘三姐大道**冠峰大厦统一社会信用代码：91451281745108999F。 法定代表人：韦素丽，董事长。 委托诉讼代理人：卢传红，广西锦康律师事务所律师。 上诉人河池市富锦源酒店管理咨询服务有限公司（以下简称富锦源公司）因与被上诉人武鸣绿盈农业有限公司（以下简称绿盈公司）、被上诉人广西冠峰房地产开发有限责任公司（以下简称冠峰公司）租赁合同纠纷一案，不服河池市宜州区人民法院（2019）桂1281民初2693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人富锦源公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回绿盈公司的全部诉讼请求，或将本案发回重审；2、案件全部诉讼费由被上诉人绿盈公司承担。事实和理由如下：1、原审法院认定绿盈公司催告后，富锦源公司仍未交付租金，该认定没有有效证据予以证明。绿盈公司为证明其经过催告，提交了两份证据，一份是律师函，一份是张贴催告函的照片，这两份证据都不具有证明力。首先，对于律师函，没有证据证明富锦源公司收到该函，并且签署律师函的是卢斌，并非绿盈公司，即使富锦源公司收到该函，也不知道卢斌就是代表绿盈公司，绿盈公司的法人代表是邓梅萍，而不是卢斌。其次，对于照片，并不能证明是粘贴在租赁物门口。综合这两份证据，不能认定绿盈公司已经履行了催告租金的义务。2、原审法院认定富锦源公司不交付租金是违约，理由不成立。绿盈公司要求富锦源公司支付的租金，远远超过了合同约定的数额，富锦源公司有权予以拒绝。3、富锦源公司和冠峰公司之间的租赁纠纷，已经生效判决认定，支付时间和数额等已经明确，对于同一份租金，富锦源公司不可能同时向两个公司交付。4、原审法院认定富锦源公司的转租行为违约，于法无据。富锦源公司的转租，经过了出租人冠峰公司的同意，转租范围也在原合同范围内，转租合同内容也不违反法律法规强制性规定，原审认定转租违法没有事实和法律依据。5、原审遗漏当事人。讼争房屋已经转租给了案外人，一审法院在没有追加该案外人参与诉讼的情况下，就直接判决解除合同并退还租赁物，损害到案外人的合法权益。 被上诉人绿盈公司答辩称，1、原审程序正确。在案件审理过程中，一审已经处理过转租给案外人的问题，基于合同相对性原则额，也没有必要追加转租案外人参与诉讼。2、原审认定事实清楚，正确充分。富锦源公司在2016年8月通过法院拍卖，取得讼争房屋产权，2016年8月法院作出裁定书予以确认，2018年11月依法取得不动产权证书。冠峰公司对讼争房屋享有的出租、收益等权益，依法全部转移给绿盈公司。经绿盈公司措辞催告，富锦源公司仍未缴纳租金，构成根本性违约。 被上诉人冠峰公司答辩称，认同富锦源公司的上诉意见和理由，并且冠峰公司不应是被告，而是第三人。 绿盈公司向一审法院起诉请求：一、解除绿盈公司与富锦源公司关于宜州市庆远镇刘三姐大道192号金桥商贸城冠峰大厦A幢第1层-主-1号房约300平方米宾馆大厅、冠峰大厦A幢第1层-主-负1号房的房屋租赁合同关系；二、富锦源公司于解除租赁合同之日将上述房屋腾空并退还给绿盈公司；三、本案诉讼费由富锦源公司负担。 一审法院认定事实：2009年10月15日，被告富锦源公司与被告冠峰公司签订《宜州市冠峰大厦宾馆租赁合同书》，双方约定冠峰公司将宜州市庆远镇沙岭村豆腐桥冠峰大厦综合楼主楼租赁给富锦源公司用于宾馆经营使用，租期自2009年10月16日止2021年12月31日；承租范围包括大楼第一层宾馆大厅约300平方米、第四层至第十一层约4800平方米、第十二层顶层面积约600平方米、负一楼地下停车场；租金支付为从2009年10月16日至2012年10月16日内每月租金为58300元，从2012年10月17日至2021年12月31日，每年租金在原租金基础上递增3%，租金按季度结算。2011年9月12日，双方签订《宜州市冠峰大厦宾馆租赁补充合同书》，约定将租赁合同期限延至2024年12月31日止。冠峰公司因与他人借款合同纠纷案，被南宁市武鸣人民法院对冠峰公司所有的位于广西宜州市金桥商贸城（冠峰大厦A幢第1层A-主-附1号房，建筑面积1867.10㎡）、金桥省贸城（冠峰大厦A幢第-1层A-主-负1号房，建筑面积1159.08㎡）的部分房产进行拍卖。2016年8月5日，原告绿盈公司以22506112元的价格竞卖取得该部分房屋，2016年8月24日，南宁市武鸣人民法院作出[2015]武执字第254-2号执行裁定书，确认绿盈公司取得上述房屋的物权。之后，绿盈公司要求富锦源公司支付租金，富锦源公司均拒绝支付租金，为此，绿盈公司诉至法院，请求如诉所称。在诉讼过程中，绿盈公司放弃部分诉讼请求，增加部分诉讼请求为：判令解除绿盈公司与富锦源公司关于宜州市庆远镇刘三姐大道192号金桥商贸城冠峰大厦A幢第1层-主-1号房约300平方米宾馆大厅、冠峰大厦A幢第1层-主-负1号房的房屋租赁合同关系；并要求富锦源公司于解除租赁合同之日将上述房屋腾空并退还给绿盈公司。另查明，2019年7月23日，富锦源公司与曾桂松签订《宜州市冠峰大厦宾馆转租赁合同书》，将包含本案房屋在内的宾馆转租给曾桂松；之后，因双方就该租赁合同发生纠纷，2019年12月14日，富锦源公司又与莫红卫签订《亿东海派宾馆场地转租赁合同》，将包含本案房屋在内的宾馆转租给莫红卫。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，当事人单方解除合同必须符合法定的条件，现就绿盈公司单方请求解除合同作如下评价：按相关的法律及司法解释规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，以及租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予以支持，据此，房屋受让人依法受租赁合同的约束，具有出租人的法律地位即享有出租人的权利义务，如承租人不依约支付租金，构成根本违约，出租人可以单方解除租赁合同，本案绿盈公司受让了冠峰公司的冠峰大厦A幢第1层-主-1号房约300平方米宾馆大厅、冠峰大厦A幢第1层-主-负1号房的房屋，绿盈公司享有该部分房屋的租赁合同权利义务，经绿盈公司催告，富锦源公司没有将该部分房屋的租金支付给绿盈公司或者与绿盈公司协商租金支付问题，而是将该部分房屋转租给他人，富锦源公司的行为表明其不履行租赁合同的主要义务，已经构成根本违约，绿盈公司请求解除该部分房屋的租赁合同，符全法律规定，应予以支持。富锦源公司和冠峰公司辩解绿盈公司不是租赁合同的当事人，不具有解除租赁合同的资格，按法律规定，绿盈公司已经享有租赁合同的出租人权利义务，具有租赁合同当事人的法律地位，承租人构成根本违约，绿盈公司享有单方解除权，故富锦源公司和冠峰公司的辩解理由不能成立，不予支持。关于绿盈公司请求富锦源公司腾空该部分房屋并退还的问题，一审法院认为，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，按买卖不破租赁的法律规定，富锦源公司仍然享有租赁权，现富锦源公司因违约行为，被房屋受让人即绿盈公司解除租赁合同，富锦源公司基于租赁合同享有的租赁权消灭，富锦源公司继续占有租赁房屋属于无权占有，本权人有权请求无权占有人返还占有物，故绿盈公司请求富锦源公司腾空该房屋并退还，符合法律规定，应予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告武鸣绿盈农业有限公司与被告河池市富锦源酒店管理咨询服务有限公司之间关于河池市宜州区庆远镇刘三姐大道192号金桥商贸城冠峰大厦A幢第1层-主-1号房约300平方米宾馆大厅、冠峰大厦A幢第1层-主-负1号房等该部分房屋的租赁合同关系。二、被告河池市富锦源酒店管理咨询服务有限公司于判决生效后将上述该部分房屋腾空并退还给原告原告武鸣绿盈农业有限公司。三、驳回原告武鸣绿盈农业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费18241元，由被告河池市富锦源酒店管理咨询服务有限公司负担1241元，原告武鸣绿盈农业有限公司负担17000元。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。 一审认定的事实，除“绿盈公司要求富锦源公司支付租金，富锦源公司均拒绝支付租金，”证据不足，不能认定外，对于其他事实，本院予以确认。 另查明，绿盈公司主张在诉讼前，已通过《律师函》和张贴公告形式，向富锦源公司主张权利和催告租金，经查，该《律师函》的落款时间为2018年12月26日，主要内容为：经受刘海生、卢斌的委托，根据委托人提交的材料，冠峰公司再013年6月1日已将冠峰大厦一楼抵押给委托人，富锦源公司从2013年以来一致未支付租金给冠峰公司或委托人，富锦源公司应在收到函件之日起一个月内，联系委托人协商租金事宜，委托人也将采取法律措施，追加相关责任。绿盈公司二审时称，卢斌和刘海生对讼争房屋也享有份额，绿盈公司认可二人发出的律师函。对于张贴的收房公告，绿盈公司提交了照片，根据照片显示，《收房公告》中称“该房屋于2016年8月5日进行拍卖，由武鸣绿盈农业有限公司依法拍得……”，公告落款时间是2019年2月20日，但二审询问时，绿盈公司又主张是在2016年左右张贴该公告。 根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：讼争房屋部分的租赁合同是否符合解除条件？ 本院认为：1、经查，冠峰公司与富锦源公司签订租赁合同后，绿盈公司通过法院拍卖，受让了其中部分租赁物，即本案讼争房屋。根据现行法律、司法解释规定，针对讼争房屋部分的租赁合同，出租方变更为绿盈公司，承租方仍为上诉人富锦源公司。 2、出租方变更后，虽然富锦源公司未向绿盈公司支付讼争房屋租金是事实，但如前所述，因绿盈公司是在租赁合同履行过程中，通过拍卖方式取得出租方法律地位，因此本案在认定合同是否解除这一问题时，还应考量绿盈公司是否依法向富锦源公司告知其已取得讼争房屋产权这一事实。针对该问题，绿盈公司主张在一审诉讼前已经明确告知过，并提交了2018年12月26日的《律师函》，以及张贴“催要租金公告”的照片。针对这些证据，本院认为，首先，从《律师函》的内容看，委托人是刘海生、卢斌，并称讼争房屋是抵押给了刘海生、卢斌，从这些陈述看，函件的内容与绿盈公司，以及绿盈公司已取得讼争房屋产权这些事实，没有任何关联，并且，绿盈公司也没有证据证明通过何种形式，将该《律师函》送达给了富锦源公司；其次，对于照片，没有证据证明张贴的具体时间，且公告的内容，也没有写明绿盈公司通过拍卖取得的，是哪一层房屋的产权，并且经二审询问，绿盈公司主张是在2016年左右张贴照片，但公告的落款时间又是2019年，明显互相矛盾。综上，对于绿盈公司提交的证据，不能证明在一审诉讼前，已经将讼争房屋拍卖一事明确告知富锦源公司，对富锦源公司主张的催告事实，本院不予认定。 综上，本院认为，根据现有证据，本案绿盈公司在取得讼争房屋产权后，未依法告知富锦源公司和依法催告租金，故本案针对讼争房屋部分的租赁合同，不符合解除条件，一审判决予以解除，并由富锦源公司腾空讼争房屋，该认定有误，本院予以纠正。绿盈公司的起诉请求依法无据，本院不予支持。富锦源公司的上诉理由成立，本院予以支持。 综上所述，上诉人富锦源公司的上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。一审法院认定事实部分不清，且实体处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河池市宜州区人民法院（2019）桂1281民初2693号民事判决； 二、驳回被上诉人武鸣绿盈农业有限公司的一审起诉请求。 一审案件受理费18241元，二审案件受理费18241元。合计36482元，由被上诉人武鸣绿盈农业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  祝 贺 审 判 员  韦 媛 审 判 员  张桂生 二〇二〇年十一月十二日 法官助理  韦 浪 书 记 员  梁 捷