河北省高碑店市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0684民初2800号 原告倪杰，男，1995年3月8日出生，汉族，现住北京市通州区。 委托代理人张青，河北方圆律师事务所律师。 委托代理人刘金铎，河北方圆律师事务所实习律师。 被告：北京畅韬房地产开发有限公司 负责人：李想职务：总经理 地址：北京市朝阳区。 被告：北京畅韬房地产开发有限公司白沟新城分公司 负责人：李想职务：总经理 地址：河北省保定市高碑店市。 委托代理人李江**，公司员工。 被告上海禄吉置业顾问有限公司 负责人：付佳玉职务：执行董事 地址：上海市崇明县崇明区。 被告：廊坊友联房产经纪有限公司 法定代表人：李京进职务：执行董事 地址：河北省廊坊市三河市三河市燕郊开发区。 委托代理人杨赢，北京东燕律师事务所律师。 原告倪杰与被告北京畅韬房地产开发有限公司、北京畅韬房地产开发有限公司白沟新城分公司、上海禄吉置业顾问有限公司、廊坊友联房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员张秋丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告倪杰的委托代理人张青、刘金铎、被告北京畅韬房地产开发有限公司、被告北京畅韬房地产开发有限公司白沟新城分公司的委托代理人李江**、被告廊坊友联房产经纪有限公司 —1— 的委托代理人杨赢到庭参加诉讼，被告上海禄吉置业顾问有限公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告倪杰向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原告与第一被告北京畅韬房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同《预售）》（合同编号为ＪＸ20180903021）；2、请求法院依法判令第一被告北京畅韬房地产开发有限公司、第二被告北京畅韬房地产开发有限公司白沟新城分公司连带返还原告倪杰购房首付款170091元及利息（利息计算方式：2018年9月3日一2019年8月19日的利息按照中国人民银行同期贷款年利率计算，2019年8月20日一实际付清之日的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率ＬＰＲ计算）；3、请求法院依法判令第三人上海禄吉置业顾问有限公司返还原告服务费10000元及利息（利息计算方式：2018年9月3日一2019年8月19日的利息按照中国人民银行同期银行贷款年利率计算，2019年8月20日一实际付清之日的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率ＬＰＲ计算）；4、请求法院依法判令第三人廊坊友联房产经纪有限公司返还原告服务费40000元及利息，（利息计算方式：2018年9月3日一2019年8月19日的利息按照中国人民银行同期银行贷款年利率计算，2019年8月20日一实际付清之日的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率ＬＰＲ计算）5、请求依法判令第一被告北京畅韬房地产开发有限公司、第二被告北京畅韬房地产开发有限公司白沟新城分公司对原告的诉讼请求3-4项承担连带返还责任；6、本案所产生的诉讼费、律师费由被告负担。事实与理由：2018年9月3日，原告倪杰（乙方）与第一被告北京畅韬房地产开发有限公司（甲方）在京南天地售楼处签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为20180903021），约定原告倪杰购买第一被告开发的位于高碑店市房屋，房屋预计建筑面积为48.47平方米。合同中（附件四）约定的付款方式为：“（1）按揭付款，约定原告倪杰（乙方）于2018年9月3日前向出卖人即第一被告北京畅韬房地产开发有限公司（甲方）支付商品房首付款170091元，剩余购房款170000元选择银行按揭付款。（其中原告另行交纳的“服务费”50000元并未写入合同中）2018年8月28日，原告倪杰（乙方）支付白沟京南天地1-1221室定金20000元，打入第一被告北京畅韬房地产开发有限公司（甲方）所指定的账户即第二被告北京畅韬房地产开发有限公司白沟新城分公司账户内，第二被告财务人员董钰为原告出具了加盖第二被告公司 —2— 公章的《专用收据》一张《编号为0413991）。2018年9月3日，即原告倪杰（乙方）于签订《商品房买卖合同（预售）》的当日，原告交纳了白沟京南天地1-1221室房屋房款150091元，打入第一被告北京畅超房地产开发有限公司（甲方）所指定的账户即第二被告北京畅韬房地产开发有限公司白沟新城分公司账户内，第二被告财务人员董钰为原告开具了加盖第二被告公司公章的《专用收据》一张（编号为0412966）。同日，原告向第三人上海禄吉置业顾问有限公司交纳服务费10000元，第二被告财务人员董钰为原告开具了加盖第三人上海禄吉置业顾问有限公司公章的《收据》一张《编号为0089257）。另，原告于2018年9月3日向第三人廊坊友联房产经纪有限公司交纳了服务费40000元，第二被告财务人员董钰为原告开具了加盖第三人廊坊友联房产经纪有限公司公章的《收据》一张（编号为0843367）。综上，以上四笔交款原告均在白沟京南天地售楼处打入第一被告北京畅韬房地产开发有限公司所指定的账户内，且均由财务人员董钰为原告开具了相应的付款收据。原告共计交纳购房首付款220091元。时至今日，原告与第一被告北京畅韬房地产开发有限公司并未办理白沟京南天地1-1221室的网签备案手续。合同后签订，原告才得知高碑店市人民政府早已于2017年4月5日发布了《高碑店市人民政府关于进一步规范房地产市场秩序的通告》并于2017年5月27日发布了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，规定了相应的限购政策。2017年6月15日保定白沟新城管委会发布了《保定白沟新城管委会关于稳控房地产市场实施意见》亦规定了相应的限购政策。原告看到高碑店市政府以及白沟新城管委会发布的相关限购政策后发现外地户籍人士根本不具备购房资格，无法开具准购证明，无法办理网签备案手续以及进行产权登记。购房资格是顺利履行商品房买卖合同所必须具备的前提性条件，一且丧失购房资格将导致整个合同无法继续履行，本案所涉的《商品房买卖合同》（预售）与限购政策相悖，第一被告在明知原告并不具备购房资格的情况下与原告签订《商品房买卖合同（预售）》已经构成欺诈，因第一被告存在根本违约，致使商品房买卖合同客观履行不能，原告商品房买卖的合同目的不能实现。此外，原告对签订《商品房买卖合同《预售）》存在重大误解。因原告缺乏必要的知识、信息以及交易经验，且开发商第一被告的售房人员亦未对该商品房的属性加以告知与说明，使得原告在未对购买的商品房所占土地用途和土地剩余使用年限以及规划用途加以了解的情况下，就草率的与第一被告签订了商品房买卖合同（预售）。事后 —3— 才得知该商品房所占用的土地用途以及规划用途均为商业，且该商品房所占土地剩余使用年限仅余三十四年。原告对商品房买卖合同的主要内容以及商品房的属性产生了重大误解，作出了与自己真实意思相悖的行为。因原告个人工作原因，现已工作、居住在北京，不会来白沟生活、工作，且可以预见的是因高碑店市人民政府以及白沟新城管委会发布的稳控房地产市场政策以及限购政策，原告出租或者另售该商品房更无可能性，若继续履行该商品房买卖合同《预售），将会给原告带来巨大的损失。原告多次到第二被告售楼部与其协商解除合同事宜，售楼部工作人员均以无理要求百般阻碍原告退房。综上，第一被告在与原告签订《商品房买卖合同》（预售）时存在欺诈行为，在明知原告并不具备购房资格的情况下骗取原告缴纳商品房首付款170091元及“服务费”50000元（第三人上海禄吉置业顾问有限公司、廊坊友联房产经纪有限公司未向原告提供任何中介服务），无理占用原告资金近两年的时间。且原告对合同的订立存有重大误解，继续履行合同将会使原告产生巨大损失。为维护原告的合法权益，特诉至贵院。请求法院依法判令解除《商品房买卖合同》（预售），并判令被告返还原告已付商品房首付款、服务费及利息，并赔偿原告损失。 被告北京畅韬房地产开发有限公司辩称，一、被告出售的商品房是五证齐全的，双方签订合同时被告已经获得预售证，具有销售该房屋的资格，原告陈述的限购政策是针对住宅商品房，而不是原告购买的房屋；二、被告多次给原告发函要求办理相应的按揭手续，其一直推脱，后表明不想要该房屋，该情形已经属于原告严重违约，对于原告主张的存在重大误解并不存在，原告作为购房人有义务详细了解房屋的具体情况；三、被告在五证俱全的情形下签订合同进行售房不能存在任何欺诈行为，不存在骗取原告缴纳房款及服务费的行为。双方签订的合同合法有效，应当继续履行。综上，原告的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。 被告北京畅韬房地产开发有限公司白沟新城分公司辩称，被告北京畅韬房地产开发有限公司白沟新城分公司并不是商品房买卖合同的签订主体方，原告的请求没有事实和法律上的依据。根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议的签订主体约定：签订合同的主体为北京畅韬房地产开发有限公司，而被告二具有独立的签订合同及履约的主体能力，并不是与原告签订合同的主体，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告上海禄吉置业顾问有限公司未提交书面答辩 被告廊坊友联房产经纪有限公司辩称，原告诉请解除涉案 —4— 合同的请求没有事实和法律依据，同时与我方之间属于服务合同关系，我方不是本案共同的被告，也不是第三人，依法应驳回原告诉请。 经审理查明，2018年8月28日原告倪杰欲购买白沟京南天地1号楼1221室房屋向被告北京畅韬房地产开发有限公司白沟新城分公司支付房屋定金20000元，被告北京畅韬房地产开发有限公司白沟新城分公司为原告出具20000元的专用收据一张。 2018年9月3日原告倪杰与被告北京畅韬房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（预售）及附件四、附件十二补充协议，约定原告倪杰购买被告一开发的位于高碑店市房屋，房屋建筑面积为48.47平方米，房屋单价为每平方米7016.53元，总房款340091元；采取按揭付款方式，约定原告倪杰（乙方）于2018年9月3日前向出卖人即被告一北京畅韬房地产开发有限公司（甲方）支付商品房总价款的50%（170091元）作为首付款，剩余购房款170000元以银行按揭贷款的方式付清。补充协议第一条第8款明确写明：买受人知悉国家及商品房所在地的房地产限购及贷款等政策……。 2018年9月3日，原告向被告北京畅韬房地产开发有限公司白沟新城分公司支付房款150091元，被告二为原告出具150091元的专用收据一张；同日，原告向被告廊坊友联房产经纪有限公司支付服务费40000元，并由被告四为原告出具服务费收据一张；向被告上海禄吉置业顾问有限公司支付服务费10000元，并由被告三为原告出具服务费收据一张。现原告以其自身不符合当地的限购政策，无法购房及对商品房买卖合同存在重大误解等为由要求解除合同、退还房款、服务费及利息，与被告无法达成一致意见，故成诉。 上述事实有商品房买卖合同（预售）及附件、房款票据两张、付款凭证两张，服务费票据两张、付款凭证两张、高碑店市人民政府及白沟新城管委会相关限购政策、涉案商品房预售许可证复印件及庭审笔录在卷证实。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告倪杰与被告北京畅韬房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同及附件系双方真实意思表示，未违反法律法规和国家强制性规定，合法有效，故双方均应予以遵守。 原告主张其在合同签订后才得知白沟的限购政策，被告在明知原告不具备购房资格的情况下与原告签订商品房买卖合同，构成欺诈，被告存在根本违约，致使合同不能履行，应予 —5— 以解除。 关于原告主张其在签订合同时对当地限购政策不知情，因双方签订的商品房买卖合同补充协议第一条第8款已明确写明“买受人知悉国家及商品房所在地的房地产限购及贷款等政策”，且原被告签订的商品房买卖合同项下的房屋所占土地用途为商业，非住宅性质，原告所购房屋不在限购政策范围内，故对原告的该项主张，本院不予支持。 另原告主张对签订的《商品房买卖合同（预售）》存在重大误解，且开发商对所售房屋的属性未进行告知和说明，致使原告作出了与自己真实意思相悖的行为，继续履行将给原告带来巨大的损失。原告作为完全民事行为能力人，理应对合同中所购房屋的属性、所占土地用途等重大事项尽到合理谨慎注意义务，其在合同上签字应视为对合同各项约定的同意。故对原告的该项主张，本院不予采信。原告主张被告骗取原告交纳服务费等情况，因未向法庭提交有效证据予以证实，故对原告的主张，本院不予采信。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，缺席判决如下： 驳回原告倪杰的诉讼请求。 案件受理费2301元，由原告倪杰承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  张秋丽 二〇二〇年十一月十二日 书记员  王 铁