四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初12793号 原告：四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司，住所地：成都市武侯区一环路南三段**。 法定代表人：姚敏，董事长。 委托诉讼代理人：丁孟强，男，1992年5月12日出生，汉族，住四川省井研县，系公司员工。 被告：李梦楠，女，1993年3月14日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：潘志强，内蒙古祥鹿律师事务所律师。 被告：成都打扰了酒店管理有限责任公司，住，住所地：成都市锦江区东大街城守东大街段******/div> 法定代表人：惠懿，总经理。 委托诉讼代理人：李玲，女，1992年5月9日出生，汉族，住四川省泸县，系公司员工。 委托诉讼代理人：何东阳，四川明炬律师事务所律师。 原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司（以下简称蓝光嘉宝公司）诉被告李梦楠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，经被告李梦楠申请，本院追加成都打扰了酒店管理有限责任公司（以下简称打扰了酒店）为本案被告。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蓝光嘉宝公司的委托诉讼代理人丁孟强，被告李梦楠及其委托诉讼代理人潘志强，被告打扰了酒店委托诉讼代理李玲到庭参加诉讼。审理过程中，双方当事人申请庭外和解，后未能达成和解协议，本案现已审理终结。 原告蓝光嘉宝公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告和被告李梦楠签订的《商品房租赁合同》及补充协议，被告李梦楠、蓝光嘉宝公司立即腾退房屋；2．判令被告李梦楠、打扰了酒店支付欠付的租金及公摊费用合计440,542.02元（计算至2020年6月22日），违约金60,000元，共计500,242.02元；3．判令被告李梦楠、打扰了酒店承担本案诉讼费用。 事实和理由：原告同被告李梦楠于2018年6月5日签订了合同编号为川嘉集司合字（2018）955号《商品房租赁合同》以及2018年6月8日原告与被告李梦楠签订了租赁合同的补充协议，约定原告将位于四川省成都市锦江区××街××街段××号××大厦××楼右侧的房屋租赁给被告使用，租赁面积为266.94㎡，租赁期限为6年，租金总额为1493529.30元，其中首年租金为175379.58元，第二年租金为233839.44元，自租赁合同签订当日支付自计租日起前三个月的租金29229.93元，此后付款方式为每三个月为一个租金支付季度，自上季度届满前15日前付清下一季度的租金。同时，租赁合同约定租赁期内物业费、水电费、能源费等费用均由乙方承担。此外，租赁合同还约定被告不按时支付租金，除补足应缴租金，每逾期一天按照每季度租金总额的千分之一支付违约金给甲方。逾期付款15日以上视为根本违约，原告有权解除合同，要求被告无条件退场，并支付违约金60000元。同时于2018年6月8日签订了补充协议，约定原合同执行期间，乙方自愿向甲方支付租金的基础上，承担三楼入口处商铺的公摊费用共162852元，支付方式为按季度支付，2018年6月8日合同签订时，应支付首笔公摊费用6150元，公摊费用以每年10%递增。租赁合同签署后，原告于2018年6月8日将租赁物交付给被告使用，但是被告未按照合同约定支付租金且已超过15日。原告就上述欠费已多次向被告催收，但被告均拒绝支付，被告行为已构成严重违约。 被告李梦楠辩称，1．李梦楠在本案诉讼地位主体不适格，原告应以打扰了酒店作为本案适格被告。2018年5月22日，李梦楠作为公司员工受打扰了酒店委托，与原告签订房屋租赁合同，李梦楠在签订合同时的身份是代表打扰了酒店，而非个人，合同签订后，房屋的实际经营、使用者也是打扰了酒店，所以李梦楠在本次诉讼中主体不适格。2．原告所主张的一切权利义务应由打扰了酒店承担。李梦楠签订合同系代理行为，根据法律规定，代理人在代理权限内实施的法律效果都是归属于被代理人，且2019年5月19日，打扰了酒店向李梦楠出具了一份情况说明，该说明中明确李梦楠系打扰了酒店员工，2018年5月22日与2018年6月5日分别签订的两份租赁合同履约主体均为打扰了酒店，合同涉及的一切权利义务也均为打扰了酒店，与李梦楠无关，所以原告主张的一切权利义务应该由打扰了酒店承担。综合以上答辩意见可知，李梦楠签订合同时系代理行为，而代理行为所产生的一切民事法律效果应由代理人承担。 被告打扰了酒店辩称，1．我方不愿意解除合同，我方希望继续合作。2．对于租金的问题，我方希望与原告进行协商，对租金具体金额我方不清楚，被告之所以违约是因为物业资质原因，其不具备办理酒店消防相关证件的资格，导致打扰了酒店消防证下发时间延迟了一年，在此期间未进行营业，该期间的租金应予以减免，且合同中对免租期进行了约定。3．这次疫情，政府也出具了相关减免政策，希望对租金及违约金予以协商，我方认为违约金不应支付，同时也是因为疫情的原因，不可抗力，我方无法营业，无力支付租金。 经审理查明，2018年6月5日，四川嘉宝资产管理集团股份有限公司（甲方）与李梦楠（乙方）签订《商品房租赁合同》，合同约定：甲方同意将位于四川省成都市锦江区××街××街段××号××大厦××楼右侧的房屋出租给乙方，建筑面积共计266.94平方米；该租赁物仅供乙方以打扰了为商号经营品牌或服务之用途，经营范围为特色酒店；乙方应自合同签订当日向甲方支付租赁保证金25000元；乙方于2018年6月8日自行前往租赁物所在项目物业中心办理交房手续；自交付日开始计算租金；租赁期限为6年，租金总额为1493529.30元，其中，第一年租金为175379.58元，第二年租金为233839.44元，第三年租金为247869.84元，自合同签订当日支付自计租日起前三个月的租金29229.93元，此后每三个月为一个租金支付季度，自上季度届满前15日前付清下一季度的租金；乙方不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按每季度租金总额的千分之一支付违约金给甲方，逾期付款15日仍未足额支付租金及违约金，则视为乙方根本违约，甲方有权解除合同，要求乙方无条件退场，同时乙方应向甲方支付60000元的违约金，且租赁保证金不予退还。2018年6月5日，四川嘉宝资产管理集团股份有限公司出具收取装修管理费、2018年6月8日至2018年9月7日租金（金额分别为29229.93元、35048.76元）的收据，载明客户名称为4楼李梦楠。 2018年6月8日，四川嘉宝资产管理集团股份有限公司（甲方）与李梦楠（乙方）签订蓝光大厦三楼右侧《房屋租赁合同》补充协议，合同约定：在合同执行期间，即2018年6月8日至2024年6月7日，乙方自愿在向甲方支付租金的基础上，承担三楼天桥入口处商铺的公摊费用共162,852元，乙方于合同签订时向甲方支付2018年6月8日至2018年9月7日的公摊费用6,150元，以后按季度分期提前15日向甲方支付，公摊费用以每两年10%的方式进行递增。 2018年6月8日，李梦楠在《蓝光大厦项目商家入场申请备案表》的商家签字确认处签名。2019年3月至2019年10月，四川嘉宝资产管理集团股份有限公司出具收取蓝光大厦402物业服务费的收据，载明客户名称为李梦楠。 2019年4月2日，蓝光嘉宝公司向蓝光大厦402商家李梦楠出具催缴函，告知其要求收到该函后三日内支付拖欠的租金321,393.47元、过道费24,600元合计345,993.47元。2019年4月12日，蓝光嘉宝公司以快递的方式发送该催缴函，快递单载明收件人为李梦楠，单位名称为打扰了酒店。 2019年5月19日，打扰了酒店出具《情况说明》，内容为：李梦楠曾为我公司员工，于2018年5月22日与四川嘉宝资产管理集团股份有限公司、2018年6月5日与四川蓝光和骏实业有限公司各签订商品房租赁合同一份，根据两份合同中第二条第一款的约定，与合同相对方沟通过程中的实际意思表示及事实上相关场地的使用情况，均足以表明两份合同的履约主体为成都打扰了酒店管理有限责任公司，李梦楠作为公司授权代表代成都打扰了酒店管理有限责任公司签署了两份合同，合同涉及的一切权利与义务均为成都打扰了酒店管理有限责任公司所承担，现该员工已离职。 2019年11月26日，蓝光嘉宝公司出具收取2018年6月8日至2018年9月7日租金29,229.93元的发票，载明买方为打扰了酒店。打扰了酒店自2018年6月8日至2018年9月7日租金后，未再支付租金。 另查明，四川嘉宝资产管理集团股份有限公司于2018年11月27日名称变更为蓝光嘉宝公司。打扰了酒店于2018年7月23日成立，住，住所地为成都市锦江区东大街城守东大街段******尚在使用涉案房屋。 上述事实，有以下证据及当事人的陈述在案为证：蓝光嘉宝公司提交的企业工商登记信息、《商品房租赁合同》及补充协议、《蓝光大厦项目商家入场申请备案表》、租金及物业费收据、催缴函及邮寄凭证、现场照片；李梦楠提交的《情况说明》、企业工商公示信息；打扰了酒店提交的发票。 本院认为，本案有以下争议问题： 一、关于确定本案租赁合同的承租人问题。 蓝光嘉宝公司与李梦楠于2018年6月5日签订《商品房租赁合同》及补充协议，虽然合同载明承租人为李梦楠，蓝光嘉宝公司在签订合同当天收取租金、管理费的收据也载明客户名称为李梦楠，但蓝光嘉宝公司在签订合同时，就知晓承租人是打扰了酒店，合同中明确约定“该租赁物仅供乙方以打扰了为商号经营品牌或服务之用途，经营范围为特色酒店”，因签订租赁合同时打扰了酒店尚未核准注册成立（成立日期是2018年7月23日），故李梦楠作为员工受打扰了酒店委托为其代签合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，故以李梦楠名义与蓝光嘉宝公司签订的该租赁合同，约束的是打扰了酒店和蓝光嘉宝公司。况且，在履行合同过程中，支付租金和实际使用涉案房屋的主体也是打扰了酒店，蓝光嘉宝公司补开收取租金发票时，载明买方为打扰了酒店，以快递的方式发送催缴函时，载明单位名称为打扰了酒店。综上所述，涉案房屋的承租人是打扰了酒店，李梦楠只是接受打扰了酒店委托办理承租涉案房屋相关事务的受托人，并非租赁合同的承租人，李梦楠在履行其与蓝光嘉宝公司签订租赁合同中实施的民事行为的民事责任由打扰了酒店承担，故对蓝光嘉宝公司诉讼请求中主张李梦楠承担责任的部分，本院不予支持。 二、关于租赁合同是否应当解除的问题。 蓝光嘉宝公司将涉案房屋出租给打扰了酒店，双方建立的租赁合同关系是当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效，对当事人具有法律约束力，双方均应按约履行各自的义务。按照合同及补充协议约定，每三个月为一个租金支付季度，自上季度届满前15日前付清下一季度的租金，于合同签订时支付2018年6月8日至2018年9月7日的公摊费用6,150元，以后按季度分期提前15日支付，而打扰了酒店在支付了2018年6月8日至2018年9月7日租金29,229.93元后未再付租金，未支付过公摊费用，经蓝光嘉宝公司催告，打扰了酒店至今未支付欠付租金和公摊费用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，租赁合同中也约定，承租人逾期付款15日仍未足额支付租金，出租人有权解除合同，故蓝光嘉宝公司要求解除《商品房租赁合同》及补充协议并要求腾退房屋的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。打扰了酒店辩称，违约是因为物业资质原因导致打扰了酒店消防证下发时间延迟，因未提交相应证据，故该辩称意见不成立。打扰了酒店辩称，违约也是因为疫情的原因，无法营业而无力支付租金，系不可抗力。本院认为，打扰了酒店自2018年9月起就未按约支付租金，而新型冠状病毒感染的肺炎疫情发生于2020年的年初，在疫情及疫情防控措施发生前打扰了酒店已经存在迟延履行支付租金义务的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，故其关于疫情系不可抗力、不构成违约的辩称意见不成立。 三、关于欠付租金的金额确定问题。 根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，蓝光嘉宝公司要求打扰了酒店支付2018年9月8日至2020年6月22日租金及2018年6月8日至2020年6月22日公摊费用的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于租金的具体金额，按照合同约定，第一年租金（2018年6月8日至2019年6月7日）为175,379.58元，第二年租金（2019年6月8日至2020年6月7日）为233,839.44元，第三年租金（2020年6月8日至2022年6月7日）为247,869.84元，打扰了酒店已支付2018年6月8日至2018年9月7日租金29,229.93元，故打扰了酒店应支付2018年9月8日至2018年6月7日租金为175,379.58元－29,229.93元=146,149.65元，2019年6月8日至2020年6月7日租金为233,839.44元，2020年6月8日至2020年6月22日租金为247,869.84元÷365×15=10,186.43元，共计390,175.52元。关于公摊费用的具体金额，按照补充协议约定，每季度支付公摊费用6,150元，以每两年10%的方式进行递增，打扰了酒店未支付过公摊费用，故打扰了酒店应支付2018年6月8日至2020年6月7日公摊费用为6,150元×8=49,200元，2020年6月8日至2020年6月22日公摊费用为（6,150元＋6,150元×10%）×4÷365×15=1,112.05元，共计50,312.05元。租金和公摊费用合计440,487.57元。打扰了酒店辩称，疫情期间酒店无法营业，相应租金应予减免。本院认为，因涉案房屋用于经营酒店，疫情及疫情防控措施会导致酒店暂时没有营业收入或营业收入明显减少，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定打扰了酒店减免支付两个月的租金和公摊费用43,073.24元，即打扰了酒店应向蓝光嘉宝公司支付租金和公摊费用共计397,414.33元，对蓝光嘉宝公司多主张部分，本院不予支持。 四、关于是否应当支付违约金的问题。 打扰了酒店未按照合同约定向蓝光嘉宝公司支付租金，已构成违约，按照合同约定，蓝光嘉宝公司有权解除合同，打扰了酒店应向蓝光嘉宝公司支付60,000元违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故蓝光嘉宝公司主张支付违约金符合合同约定和法律规定。况且，打扰了酒店因违约致使租赁合同提前解除，约定的租赁期限不能完全实现，蓝光嘉宝公司收回涉案房屋后，对房屋的使用存在空置期，该期间会给蓝光嘉宝公司造成损失，约定的60,000元违约金也并不高于违约造成的损失，故对蓝光嘉宝公司要求打扰了酒店支付违约金60,000元的诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司与被告成都打扰了酒店管理有限责任公司之间的《商品房租赁合同》及补充协议于本判决发生法律效力之日解除； 二、被告成都打扰了酒店管理有限责任公司于本判决发生效力之日起十五日内将位于成都市锦江区××街××街段××号××大厦××楼右侧的房屋（建筑面积共计266.94平方米）返还给原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司； 三、被告成都打扰了酒店管理有限责任公司于本判决发生效力之日起十五日内向原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司支付租金和公摊费用397,414.33元（计算至2020年6月22日止）； 四、被告成都打扰了酒店管理有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司支付违约金60,000元； 五、驳回原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15,786元，由被告成都打扰了酒店管理有限责任公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 徐 捷 人民陪审员 林 敏 人民陪审员 曹成东 二〇二〇年十一月十三日 书 记 员 王 珺