湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终2254号上诉人（原审原告）：华耀城(衡阳)有限公司，住所地湖南省衡阳市石鼓区蔡伦大道华耀城招商中心。法定代表人:杨贤辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：申龙龙，男，该公司法务。委托诉讼代理人：王豪，男，该公司副经理。被上诉人（原审被告）：汤勇，男委托诉讼代理人：刘胜男，湖南弘一（衡阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏伟，男上诉人华耀城(衡阳)有限公司（以下简称华耀城公司）因与被上诉人汤勇、苏伟房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华耀城公司上诉请求：撤销原判决第三、四、五项，改判支持华耀城公司全部诉讼请求，二审诉讼费用由汤勇、苏伟承担。事实和理由：一审以华耀城公司未对商铺正常经营用电、配套公厕堵塞、地下室漏水等提供充分保障为由驳回华耀城公司的违约金诉讼请求没有事实和法律依据。一审以华耀城公司在合同解除之前采取停电措施，在合同履行期未届满前张贴封条导致汤勇、苏伟无法正常经营为由，驳回华耀城公司关于房屋占用费的诉讼请求，对华耀城公司不公平，属于明显错误。涉案合同于2019年12月6日解除，华耀城公司于2019年12月25日才张贴封条。根据合同约定，汤勇、苏伟应当按约定租金的双倍支付房屋占用费。一审对汤勇、苏伟应支付租金的数额认定错误，计算期间应为2019年12月1日至2019年12月6日，共计6天，应付租金数额为7073.58元。汤勇、苏伟辩称，一审以华耀城公司未对商铺正常经营用电、配套公厕堵塞、地下室漏水等提供充分保障为由驳回华耀城公司的违约金诉讼请求并无不当，应予维持。一审以华耀城公司在合同解除之前采取停电措施，在合同履行期未届满前张贴封条导致汤勇、苏伟无法正常经营为由，驳回华耀城公司关于房屋占用费的诉讼请求并无不当，应予维持。涉案合同约定的违约金和房屋占用费过高，应当进行调整。综上，请求依法驳回华耀城公司的全部上诉请求。华耀城公司向一审法院起诉请求：华耀城公司向一审法院起诉请求：1.判令华耀城公司与汤勇、苏伟签订的《华耀城五金建材市场租赁协议书》及其补充协议于2019年12月6日解除;2.判令汤勇、苏伟立即向华耀城公司交还涉案商铺;3.判令汤勇、苏伟向华耀城公司支付拖欠的房屋租金7073.58元(2019年12月1日至2019年12月6日)，并支付逾期违约金28860.29元(自2019年11月1日至2019年12月6日，每逾期一日，按拖欠费用总额的千分之一计算;自2019年12月7日起，每逾期一日按实际拖欠总额的千分之一计算，暂计算至2020年1月8日，直至结清时止)，同时向华耀城公司支付20000元违约金；4.判令汤勇、苏伟向华耀城公司支付房屋占用费67199元(2019年12月7日至2019年12月12日，按租金标准计算占用费;2019年12月13日起，按约定租金标准的双倍暂计算至2020年1月8日，实际计算至交还涉案商铺之日);5.判令汤勇、苏伟向华耀城公司支付拖欠的电费36869.5元;6.本案全部诉讼费用由汤勇、苏伟承担。一审法院认定事实：2016年9月20日，华耀城公司作为甲方与作为乙方的汤勇、苏伟签订《华耀城五金建材市场租赁协议书》及《华耀城五金建材市场33栋租赁合同补充协议》，合同约定要点如下：1.乙方自愿租赁甲方的五金建材市场内33栋101、102、103、201、301号商铺，面积1660.17平方米，租期5年，自2016年12月1日至2021年12月1日止；2.租金缴纳：租金按年度缴纳，自合同签订之日起5日内预收前三年租金共计412460元，后续每年预交租金日期以首次交租日为最后期限，同时约定第四年租金为424416元，付款时间为2019年11月1日前;3.乙方在合同签订之日起，向甲方交纳履约保证金20000元；4.乙方向物业管理公司缴纳物业管理费、水电费，甲方在获得物业公司授权后，有权对乙方应缴纳的物业管理费等费用代收代缴；5.甲方应当为乙方的经营活动提供便利条件，做好相关协助工作，并承担商铺主体结构、地面、屋顶、外墙的相关修缮工作，保证五金建材市场总体配套设施顺利运行；6.乙方拖欠租赁保证金、租金、物业管理费、水电费三十日以上的，甲方有权单方面解除协议，收回商铺，并不退还乙方已付租金及租赁保证金，乙方还应支付相当于租赁保证金总额的违约金，并赔偿甲方的全部损失;7.合同终止或解除之日，乙方应将涉案商铺按现状交还甲方，若逾期交还该商铺的，还应按租金标准的双倍支付房屋占用费直至乙方将该商铺交还甲方之日止。8.双方的租赁合同补充协议：汤勇、苏伟对承租商铺在五年的承租期内在不同时间段购买，可以不同的价格条件及享有优先购买权；该补充协议第8条，汤勇、苏伟对该楼栋的地下室可用部分享有一半的免费使用权。合同签订后，华耀城公司将2016年7月4日办理了竣工验收的涉案商铺以毛坯房形式交与汤勇、苏伟，汤勇承租1-2层、苏伟承租第三层。汤勇、苏伟对涉案商铺进行了装修，用于经营各类装饰材料。其中汤勇并对从一楼上至二楼的楼梯进行了改造，将原有楼梯拆除，重新安装了楼梯。汤勇、苏伟于2016年6月20日按期缴纳了租期前三年的租金即从2016年12月1日至2019年12月1日的租金412460元及履约保证金20000元。2019年8月15日，华耀城公司向汤勇、苏伟发出租金缴费通知，要求汤勇、苏伟按约缴纳第四年租金424416元，同年11月13日华耀城公司再次向汤勇、苏伟发出通知函，要求汤勇、苏伟缴纳租金及物业管理费，12月4日华耀城公司通知汤勇、苏伟解除租赁合同及补充协议，要求汤勇、苏伟在合同解除后七日内搬离并返还商铺，并要求缴纳拖欠的租金、物业管理费、电费及承担违约责任，汤勇、苏伟于2019年12月6日签收。后汤勇、苏伟拒绝搬离。2019年12月25日，华耀城公司对汤勇、苏伟承租的门面加贴封条将大门封住。2020年6月3日，衡阳市石鼓区华耀城商会向该院出具证明：兹有华耀城M6区33栋商铺于2019年11月16日下午8:40分停电后至今一直处于停电状态。经该院现场查看汤勇、苏伟使用的门面内确处于停电状况，并且在地下室堆放了因漏水而浸泡损坏的部分货物、共用公厕存在堵塞尚未疏通等情况。汤勇、苏伟以华耀城公司未履行出租人义务，导致汤勇、苏伟方投资金额损失巨大，承诺的赔偿款项不履行、擅自断水停电、封门等原因而拒绝向华耀城公司交付租金等各项费用。因双方无法达成一致意见，故华耀城公司诉来该院，请求判如所请。另查明：衡阳恒耀物业有限公司系华耀城公司下属物业服务公司，其于2018年7月20日向汤勇、苏伟发出缴费通知，要求汤勇、苏伟缴纳所欠电费42941.6元（诉状中自认为36869.50）并附有送达照片及更换水电表申请表，以证明汤勇、苏伟欠付2017年7月至2018年7月期间的电费42941.6元。2020年1月15日该院作出（2019）湘0407民初1447号民事调解书，确认衡阳恒耀物业有限公司与汤勇物业服务合同纠纷一案，经双方调解汤勇欠付衡阳恒耀物业有限公司2019年5月1日至2020年4月30日期间的物业管理费用55791.79元。2020年3月1日，华耀城公司和汤勇、苏伟协商同意将汤勇、苏伟缴纳的履约保证金20000元冲抵汤勇、苏伟所欠的物业管理费。一审法院认为，依法成立的合同,对双方当事人具有法律约束力,当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中,华耀城公司与汤勇、苏伟签署的《华耀城五金建材市场租赁协议书》及补充协议系双方真实意思表示,未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方皆应按约履行。关于双方争议的租金缴纳最后期限及合同是否解除的问题：双方签订的合同中明确载明第四年租金支付日期为2019年11月1日，且华耀城公司在2019年8月15日、11月13日数次向汤勇、苏伟发出缴纳租金、物业费通知，汤勇、苏伟都未对第四年租金缴纳时间提出异议；汤勇、苏伟主张的按合同第三条第1项约定，“第四年续交租金日应为2019年12月1日”，但从该合同的第三条第1项“后续每年预交租金日期以首次交租日为最后截止日期”来看，该条规定是指双方约定的“预交租金”的日期，而并非实际缴纳租金的最后截止日期。如按该条的理解，则汤勇、苏伟应在2019年6月20日前预交第四年房屋租金。因此汤勇、苏伟的抗辩理由不能成立。汤勇、苏伟作为承租人,欠付合同约定租金、物业管理费、电费的事实存在,汤勇、苏伟构成违约。2019年12月6日,华耀城公司发出解除合同通知书时,汤勇、苏伟已实际欠交租金、电费，且欠交物业管理费六个多月,符合双方约定的合同解除条件,华耀城公司有权解除合同。合同自通知到达对方时解除,因此双方的租赁合同已于2019年12月6日解除。在合同解除的情况下，汤勇、苏伟继续占用商铺已无合同及法律依据，汤勇、苏伟应返还涉案商铺,并应向华耀城公司支付欠付租金5894.70元（424416÷360×5=5894.70元）（按租金标准从2019年12月2日计算至2019年12月6日）。关于汤勇、苏伟是否应当向华耀城公司缴纳欠缴电费的问题。首先，双方签订的租赁合同中约定：汤勇、苏伟向物业管理公司缴纳物业管理费、水电费，华耀城公司在获得物业公司授权后，有权对汤勇、苏伟应缴纳的物业管理费等费用代收代缴。华耀城公司未向该院提交证据证明物业公司对华耀城公司收缴水电费进行了授权。其次，从华耀城公司向汤勇、苏伟发出的催缴通知单下的催收主体也非本案华耀城公司，而系衡阳恒耀物业有限公司。因此不能证明该笔电费系华耀城公司垫付，所以华耀城公司并非该项诉请的适格主体，故对该项诉讼请求该院依法予以驳回。关于汤勇、苏伟是否应当向华耀城公司支付违约金及房屋占用费的问题。1.关于违约金双方约定：“在租赁期内，乙方逾期交纳本协议约定的由乙方承担的费用的，每逾期一日，则应按拖欠费用总额的千分之一向甲方支付违约金……”。双方签订的租赁合同中第七条第2、4项及补充协议第8条约定：“华耀城公司应当为汤勇、苏伟的经营活动提供便利条件，做好相关协助工作，并承担商铺主体结构、地面、屋顶、外墙的相关修缮工作，保证五金建材市场总体配套设施顺利运行；汤勇、苏伟对涉案楼梯的地下室可用部分享有一半的使用权”。合同履行过程中，华耀城公司未对商铺正常经营的用电、配套公厕堵塞、地下室漏水等提供充分保障，出现问题后一直未予以解决，给汤勇、苏伟造成了损失，华耀城公司在履约过程中亦存在违约；2.关于房屋占用费双方约定：“合同终止或解除之日，乙方应将涉案商铺按现状交还甲方，若逾期交还该商铺的，还应按租金标准的双倍支付房屋占用费直至乙方将该商铺交还甲方之日止”，在华耀城公司向汤勇、苏伟发出解除合同通知书之前，就采取停电措施，之后在2019年12月25日，又以张贴封条的形式，将汤勇、苏伟的营业大门予以封闭。在合同履行期未届满之前，造成汤勇、苏伟无法营业，也存在一定的停业损失，华耀城公司对汤勇、苏伟的损失应承担相应的责任。汤勇、苏伟虽未提供其营业损失的相关证据，但考虑如汤勇、苏伟正常营业，可以交付租金的情况，该院酌情认定为华耀城公司加贴封条后的房屋占用费为其损失，即从2019年12月26日起，华耀城公司主张的房屋占用费该院不予支持；3.从双方签订的租赁合同及补充协议来看，该租赁合同的履行期限尚未到期，汤勇、苏伟本存在或租或买的可能性。在履行过程中，华耀城公司、汤勇、苏伟双方对履行过程中出现的问题，本应友好协商积极应对解决。汤勇、苏伟作为行业标杆企业入驻华耀城公司，扩大了华耀城公司影响力，且汤勇、苏伟对涉案门面进行了改造、装修，投资较大的情形下，华耀城公司采取封门、停电等手段要求汤勇、苏伟腾空门面且未给予合理的腾房时间，对本案纠纷的产生具有一定的责任，致使合同的继续履行已不可能；4.本案中，出租人的损失主要是未按时收取租金的损失及合同解除后汤勇、苏伟继续占用涉案房产的租金损失，且未能举证证明其在未收取租金的损失之外,还存在其他损失。因合同约定的“每逾期一日，则应按拖欠费用总额的千分之一向甲方支付违约金、房屋占用费按租金标准的双倍支付”，两者兼具损失的填补及违约惩罚性质。庭审中，汤勇、苏伟请求对合同约定的上述费用进行调整，本案中的合同约定违约金、房屋占用费明显畸高，故该院应予调整。综合考虑上述因素，因华耀城公司在本案中也存在违约，该违约虽不能构成汤勇、苏伟不缴纳租金等费用的抗辩理由，但应承担相应的违约责任。鉴于涉案合同中没有对华耀城公司方违约责任承担方式作出约定，故该院对华耀城公司主张的支付违约金请求不予支持，作为双方违约应承担的相应后果。对华耀城公司主张的房屋占用费调整为按房屋租金标准计算，从2019年12月7日（合同解除后第二日起）计算至2019年12月25日（华耀城公司加贴封条之日），计21220.80元（424416÷360×18=21220.80），理由在上述第2条已阐述。对于汤勇、苏伟主张的楼梯改建损失、地下室漏水造成的货物损失、华耀城公司承诺赔偿等因汤勇、苏伟提供的证据不足以证实其具体数额，且经该院释明后，汤勇、苏伟未提起反诉，保留诉讼的权利，因此该院不在本案中评判，汤勇、苏伟可另行通过其他合法途径解决。综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二项、第一百一十九条、第一百二十条、第二百四十七条、第二百四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、确认华耀城公司与汤勇、苏伟签订的《华耀城五金建材市场租赁协议书》及其补充协议于2019年12月6日解除；二、汤勇、苏伟于本判决生效之日起三十日内将华耀城五金建材市场内33栋101、102、103、201、301号商铺返还给华耀城公司；三、汤勇、苏伟应于本判决生效后十日内支付华耀城公司租金5894.70元；四、汤勇、苏伟应于本判决生效后十日内支付华耀城公司房屋占用费21220.80元（按租金标准暂从2019年12月7日计算至2019年12月25日，后续占用费从本判决生效责令返还涉案商铺之日起按租赁协议书约定的第四年日租金标准即1178.90元/天，计算至汤勇、苏伟搬离涉案商铺时止）；五、驳回华耀城公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1830元（已减半收取），由汤勇、苏伟负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、租金数额认定；二、汤勇、苏伟是否应向华耀城公司支付房屋占用费及违约金；三、汤勇、苏伟是否应向华耀城公司支付电费。关于焦点一，汤勇、苏伟于2016年6月20日按期缴纳了租期前三年的租金412460元，因合同约定的履行期为2016年12月1日至2021年12月1日，每年租期的截止时间未予具体约定，根据交易习惯，将12月1日这一天纳入前一年度的情况较为普遍。所以，汤勇、苏伟已交纳租金的截止日应为2019年12月1日，汤勇、苏伟的欠付租金期间为2019年12月2日至2019年12月6日，共计应向华耀城公司支付欠付租金5894.70元（424416÷360×5=5894.70元）。关于焦点二中汤勇、苏伟是否应向华耀城公司支付违约金的问题，汤勇、苏伟于2016年6月20日一次性交纳了前三年的租金，根据汤勇、苏伟租金的支付情况，双方实际交纳租金是按租赁协议的第三条第一项履行，即后续每年预交租金日期以首次交租日为最后截止日期，即每年的6月20日前，而非每年的11月1日前。所以，汤勇、苏伟应在2019年6月20日前交纳2020年度的租金，汤勇、苏伟未按期支付租金构成违约。涉案租赁合同及其补充协议对逾期支付租金的违约金标准进行了约定。但是，双方签订的租赁合同中亦约定了华耀城公司应当为汤勇、苏伟的经营活动提供便利条件并做好相关协助工作，另华耀城公司应承担商铺主体结构、地面、屋顶、外墙的相关修缮工作，保证五金建材市场总体配套设施顺利运行。在租赁合同的履行过程中，华耀城公司未对汤勇、苏伟正常经营的用电、公厕、地下室提供充分便利，影响了汤勇、苏伟对租赁物的使用，华耀城公司构成违约。庭审中，汤勇、苏伟抗辩认为违约金过高，而且双方均违约，因双方合同未约定华耀城公司违约的责任承担方式，为公平起见，一审对华耀城公司主张的违约金不予支持并无不当。关于焦点二中的房屋占用费问题。汤勇、苏伟在合同解除通知到达后未及时搬出涉案商铺，故华耀城公司在租赁商铺未到期之前就采取停电措施要求汤勇、苏伟腾退商铺，后又于2019年12月25日以张贴封条的形式将涉案商铺予以封闭，造成汤勇、苏伟不能正常营业，造成了一定的营业损失，又无法腾退商铺，一审法院酌情认定汤勇、苏伟的停业损失相当于涉案店铺加贴封条后的房屋占用费符合实际情况，将双方的损失相抵后，对从2019年12月26日起至该院责令商铺腾退之日止的房屋占用费不予支持并无不当。本案中，华耀城公司既主张了逾期违约金，又主张了20000元的违约金，还主张了双倍支付房屋占用费，华耀城公司未提供证据证明汤勇、苏伟的违约行为所造成的损失数额，涉案商铺的实际损失即为房屋租金，鉴于违约金主要为填补损失的性质，汤勇、苏伟又抗辩主张违约金过高，综合考虑双方在履行合同中均存在违约行为，本院对涉案房屋占用费调整为按租金标准计算2019年12月7日起至2019年12月25日止的房屋占用费，即从2019年12月7日（合同解除后第二日起）计算至2019年12月25日（华耀城公司加贴封条之日），计21220.80元（424416÷360×18=21220.80），汤勇、苏伟在责令腾退商铺后的房屋占用费仍应按照约定的租金标准即1178.90元/天计算（424416÷360≈1178.90）。关于焦点三，根据涉案合同约定商铺物业费收取方为衡阳恒耀物业有限公司，华耀城公司未提供证据证明其有收取物业费的权利，亦未提供已经替汤勇、苏伟交纳物业费的证据，所以华耀城公司要求汤勇、苏伟交纳物业费的诉请于法无据，本院不予支持。综上，华耀城公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3660元，由上诉人华耀城（衡阳）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇二〇年十一月二十六日法官助理  彭 斌书 记 员  匡光美