山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁民再401号抗诉机关：山东省人民检察院。申诉人（一审原告、被申请人，二审上诉人）：汪德泉，男，1974年7月11日出生，汉族，住江西省上饶市婺源县。委托诉讼代理人：王永朝，山东正之源律师事务所律师。被申诉人（再审申请人，二审被上诉人）：山东铭远投资有限公司，住所地山东省临沭县苍山北路****楼**。法定代表人：孙彬，总经理。委托诉讼代理人：张重，山东康桥（临沂）律师事务所律师。二审被上诉人（一审被告、被申请人）：临沭县瓯龙置业有限公司，住所地山东省临沭，住所地山东省临沭县沭新东街**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：汪国良，董事长。申诉人汪德泉因与被申诉人山东铭远投资有限公司（以下简称“铭远公司”)、一审被告临沭县瓯龙置业有限公司(以下简称“瓯龙公司”)商品房销售合同纠纷一案，不服山东省临沂市中级人民法院（2018）鲁13民再41号民事判决，向山东省人民检察院申诉。山东省人民检察院作出鲁检民（行）监[2019]37000000542号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2020）鲁民抗4号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。山东省人民检察院指派检察员齐吉敏、董永涛出庭。申诉人汪德泉及其委托诉讼代理人王永朝、被申诉人铭远公司的委托诉讼代理人张重到庭参加诉讼，一审被告瓯龙公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东省人民检察院抗诉认为，临沂市中级人民法院（2018）鲁13民再41号民事判决超出当事人诉讼请求，理由如下：本案争议的焦点为本案纠纷是否属于人民法院民事案件受案范围。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十六条规定:“人民法院受理申请再审案件后，应当依照民事诉讼法第二百条、第二百零一条、第二百零四条等规定，对当事人主张的再审事由进行审查。”在汪德泉诉瓯龙公司案中，临沭县人民法院作出（2015）沭商初字第1153号民事判决，要求瓯龙公司于本判决生效后十日内协助汪德泉办理1-104、1-105、1-106、1-107、2-101、2-102、2-105、2-106商铺的房产登记手续。2017年5月，铭远公司以上述判决中所载明的1-104、1-105、1-106、1-107为其所有为由申请再审。临沭县人民法院作出（2017）鲁1329民再10号民事判决：撤销该院（2015）沭商字第1153号民事判决第一项，即，瓯龙公司于本判决生效后十日内协助汪德泉办理涉案商铺（序号为：1-104、1-105、1-106、1-107、2-101、2-102、2-105、2-106）的房产登记手续。汪德泉上诉后，临沂市中级人民法院维持了临沭县人民法院（2017）鲁1329民再10号民事判决。原审法院在铭远公司未对涉案的2-101、2-102、2-105、2-106商铺提出异议的情况下，撤销了生效判决已经确认的汪德泉对2-101、2-102、2-105、2-106商铺的相关权利，侵害了汪德泉的合法权益，属于超出诉讼请求判决。原审法院认定汪德泉、铭远公司分别与瓯龙公司签订的房屋买卖合同均为有效合同，因铭远公司签订的房屋买卖合同在先，并且进行了备案登记，故其合同效力高于汪德泉所签房屋买卖合同效力。汪德泉的房屋买卖合同中涉及商铺1-104、1-105、1-106、1-107、2-101、2-102、2-105、2-106，铭远公司房屋买卖合同中仅涉及上述商铺中的1-104、1-105、1-106、1-107。原审法院认定铭远公司房屋买卖合同效力高于汪德泉房屋买卖合同，仅是对于1-104、1-105、1-106、1-107四套商铺的权利进行确认，对于汪德泉的2-101、2-102、2-105、2-106商铺，在原审法院确认汪德泉房屋买卖合同有效，又无其他当事人提出异议并查明事实的情况下，判决撤销汪德泉对于上述四套商铺的相关权利确有不当。汪德泉称，同意抗诉意见。另补充意见：铭远公司主张的四套商铺买卖合同效力与汪德泉签订的四套商铺买卖合同效力上没有高低之分。瓯龙公司交付汪德泉占有在先，两方购买人均未办理不动产登记及不动产预告登记，房屋所有权归属合法的先占有人。铭远公司提交的商铺租赁物业费收据是伪造的，且铭远公司侵权占有涉案房屋在后。铭远公司辩称，本案是基于抗诉引起的再审案件，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释第三十三条规定：“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外。”对于以2开头的四间商铺，铭远公司不发表意见。以1开头的四套商铺应属于铭远公司所有。铭远公司购买在先，并已经全额支付房款，在不动产登记部门办理了登记，且实际使用至今。瓯龙公司未到庭，也未提交书面答辩材料。汪德泉向一审法院起诉请求：判令瓯龙公司履行汪德泉、瓯龙公司之间的房屋买卖合同，为汪德泉办理房屋产权登记备案手续，并赔偿汪德泉经济损失1982202元。山东省临沭县人民法院原审认定事实：2014年4月26日，汪德泉向瓯龙公司申请购买位于沭××大街××现代城××房××为××、××、××、××、××、××、××、××沿街商铺××套，面积分别101.41、100.60、77.62、75.97、90.61、93.70、99.45、100.24平方米，均价为8350元/平方米，共计款6175660元，瓯龙公司向汪德泉出具经瓯龙公司盖章的《认购申请单》二份。同日，瓯龙公司向汪德泉出具收据一份，内容为：“交款单位：汪德泉（商铺）人民币（大写）陆佰壹拾柒万伍仟陆佰陆拾元，￥6175660。收款事由：商铺1-104、1-105、1-106、1-107、2-101、2-102、2-105、2-106”；由瓯龙公司加盖财务专用章。之后，瓯龙公司向汪德泉交付了以上房产的钥匙，由汪德泉实际占有和控制以上房产。2015年4月16日，汪德泉与临沭县鲁房置换中介服务部签订《鲁房置换房产租赁委托合同》，委托临沭县鲁房置换中介服务部对上述房产进行租赁。2013年5月，瓯龙公司将上述房产中1-104、1-105、1-106、1-107与案外人铭远公司办理了商品房期房网上签约预售登记备案；2014年8月、10月，对房产2-101、2-102、2-105、2-106与案外人王统言进行了网上商品房期房签约。另查明，2011年9月，瓯龙公司拟吸收案外人王根明投资入股，经双方协商一致，王根明以1600万元投资入股，但瓯龙公司一直未能为王根明办理股东登记。之后，经双方协商一致，王根明退出投资，将其入股的1600万元作价3200万元进行回购，扣除个人所得税50万元后，瓯龙公司法定代表人汪国良于2013年5月21日与王根明签订借款协议，并向王根明出具了3150万元的欠条。2014年4月，汪国良、王根明、汪德泉等人三方达成以房抵债的口头协议，瓯龙公司以价值15140388元的沿街商铺抵顶王根明的债务，王根明为汪国良出具15140388元的收条。该沿街商铺又抵给汪德泉、俞滨、俞栋三人，用于偿还王根明所欠汪德泉等三人的债务；瓯龙公司分别为汪德泉、俞滨、俞栋出具了购房款收据，并分别为汪德泉、俞滨、俞栋签发了《房屋认购申请单》。山东省临沭县人民法院原审认为，经汪德泉、瓯龙公司以及案外人王根明协商，王根明将其对瓯龙公司的债权转移给汪德泉，瓯龙公司以其商铺抵顶所欠汪德泉的债务，并出具《房屋认购申请单》和购房款收据，汪德泉、瓯龙公司之间已形成房屋买卖合同关系，汪德泉主张双方之间房屋买卖合同关系成立，事实清楚，证据充分，应予支持。汪德泉已拥有涉案商铺的钥匙且委托中介单位对商铺进行租赁，应视为房屋买卖合同已经履行，汪德泉已对商铺实际占有并收益。汪德泉要求瓯龙公司继续履行合同，办理房屋产权登记手续，理由正当，应予支持；要求瓯龙公司赔偿损失1982202元，缺乏证据，不予支持。瓯龙公司对涉案商铺的另行网上签约预售登记备案行为，案外人未能取得涉案房产的物权，不能导致汪德泉、瓯龙公司双方的房屋买卖合同无效，瓯龙公司主张双方不存在房屋买卖合同关系，不同意继续履行合同，并协助汪德泉产权登记手续，因证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条、第十八条规定，原审法院判决：一、瓯龙公司于本判决生效后十日内协助汪德泉办理涉案商铺（房号为：1-104、1-105、1-106、1-107、2-101、2-102、2-105、2-106）的房产登记手续。二、驳回汪德泉要求瓯龙公司赔偿损失1982202元的诉讼请求。案件受理费36020元，减半收取18010元，财产保全费5000元，合计23010元，由汪德泉负担6010元，瓯龙公司负担17000元。案外人铭远公司再审请求：撤销山东省临沭县人民法院（2015）沭商初字第1153号民事判决书第一项；依法判令瓯龙公司继续履行《商品房预售合同》（合同编号为YS0000023466），为铭远公司办理沭河东大街瓯龙现代城·尚座北区1号楼1-104、1-105、1-106、1-107号商铺的房产登记手续；瓯龙公司承担再审审理费用。山东省临沭县人民法院围绕当事人的再审请求，对有争议的证据和事实认定如下：（一）铭远公司提供下列证据。1.《商品房预售合同》，证明铭远公司与瓯龙公司于2013年5月6日签订《商品房预售合同》，铭远公司购买瓯龙公司瓯龙现代城·尚座北区1号楼101、102、103、104、105、106、107共七套商铺，总价款300万元。同日，该《商品房预售合同》在临沭县房产和住房保障局进行了房产备案登记。2.中国工商银行电子回单，铭远公司于2013年5月6日通过工商银行向瓯龙公司汇款246万元。3.瓯龙公司2013年5月6日开出的收据一张，证明瓯龙公司收取铭远公司房款300万元。4.临沭县房产和住房保障局于2017年3月16日出具的证明，证明：铭远公司购买瓯龙公司瓯龙现代城·尚座北区1号楼101、102、103、104、105、106、107室，已于2013年5月6日在我局房屋登记系统期房签约，并于2013年5月6日在我局房屋登记系统备案登记。5.物业服务合同一份、物业费收据一宗，证明铭远公司自2015年、2016年、2017年交纳的物业费。（二）汪德泉提供下列证据。1.临沂市中级人民法院（2016）鲁13民终6263号民事裁定书及该裁定书的生效证明各一份，其主张（2015）沭商初字第1153号民事判决书是经过中院裁定后生效，原审法院无再审管辖权。2.俞滨代表汪德泉等三人与崔永签订的《鲁房置换房产租赁委托合同》及《店面出售单价及总价》；俞栋、汪德泉三人向崔永托管涉案商铺的钥匙的录像；原审法院调查笔录一份，证明汪德泉已入住涉案商铺。3.原审开庭笔录，证明瓯龙公司曾主张铭远公司与瓯龙公司不存在买卖关系。4.再审审查期间，法院调取的《房地产权属登记受理通知书》，其中的受理时间和铭远公司的工商银行“采购款”流水清单时间，证明铭远公司是先备案后交款。5.汪德泉于2016年9月21日张贴的《告知书》及现场照片；2016年10月8日汪德泉向公安机关的举报材料及受案回执和不予调查处理决定书，证明铭远公司抢占汪德泉商铺。原审过程中，汪德泉提供的证据如下：1.《房屋认购申请单》，证明汪德泉于2014年4月26日向瓯龙公司申请购买瓯龙公司瓯龙现代城·尚座北区1号楼1-104、1-105、1-106、1-107室、2号楼2-101、2-102、2-105、2-106室共八套商铺，单价为8350元/平米，总价为6175660元。2.瓯龙公司2014年4月26日开出的收据一张，证明瓯龙公司收取汪德泉（商铺）人民币6175660元。3.临沭县房产和住房保障局于2015年10月20日出具的证明，涉案商铺已办理期房签约备案，在铭远公司、王统言名下，汪德泉未在该局办理购房登记。汪德泉据此主张瓯龙公司在其不知情的情况下，将涉案商铺卖给第三人。4.汪德泉与崔永签订的《鲁房置换房产租赁委托合同》，汪德泉委托崔永出租该商铺，汪德泉据此主张涉案商铺已实际交付给汪德泉。5.录像光盘，证明汪德泉持有该商铺钥匙，崔永用钥匙将商铺门打开。6.案外人王根明的情况说明、王根明与汪国良签订的借款协议、汪国良为王根明出据的借条一张。证明王根明与瓯龙公司、汪德泉的债权债务关系，三方债权债务冲抵过程。瓯龙公司据此为汪德泉开出数额为6175660元的商铺款收据。山东省临沭县人民法院原审过程中，瓯龙公司对汪德泉主张以转让的债权抵顶购房款的事实不予认可，并提供下列证据，证明王根明与瓯龙公司的债权转让不成立。王根明的起诉状副本、身份证复印件、借款协议、江西省婺源县法院开庭传票、应诉通知书、举证通知书。证明王根明的债权与瓯龙公司、汪国良、婺源县同创实业有限公司发生纠纷，王根明已提起诉讼，诉讼中的相关材料与汪德泉提供的王根明的情况说明、借款协议、借条内容一致，证明该转让的基础债权存在纠纷。上述证据经庭审举证、质证，结合当事人陈述，山东省临沭县人民法院再审评析认定如下：（一）本案再审程序合法。临沭县人民法院作出（2015）沭商初字第1153号民事判决书后，汪德泉在法定期限内提出上诉，临沂市中级人民法院在审理期间，汪德泉自愿申请撤诉，临沂市中级人民法院裁定准许撤诉，临沭县人民法院（2015）沭商初字第1153号民事判决书生效。该案在执行过程中，铭远公司作为案外人提出异议被驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼诉法》第二百二十七条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼诉法》第四百二十三条规定，铭远公司申请再审本案，符合法律规定。汪德泉主张原审法院无再审管辖权不能成立。（二）瓯龙公司于2014年4月26日为汪德泉出具《房屋认购申请单》，汪德泉申请购买瓯龙公司瓯龙现代城·尚座北区1号楼1-104、1-105、1-106、1-107室，2号楼2-101、2-102、2-105、2-106室共八套商铺，单价为8350元/平米，总价为6175660元。该《房屋认购申请单》附带约定，买方应于2014年5月20日持相关证件及签约应付款项到现场售楼处签订预售合同，逾期视为违约，本单自然作废。同日，瓯龙公司为汪德泉出具数额为6175660元的商铺款收据一张。该收据是瓯龙公司基于案外人王根明与瓯龙公司的法定代表人汪国良及汪德泉等人三方协商开出收据，并非是汪德泉直接实际交付购房款。王根明与汪国良、瓯龙公司之间的债权存在纠纷，瓯龙公司对王根明与汪国良及汪德泉等人之间的债权转让不予认可。因汪德泉未实际交纳购房款，未能与瓯龙公司签订购房合同，双方之间不存在房屋买卖合同关系。（三）铭远公司与瓯龙公司于2013年5月6日签订《商品房预售合同》，铭远公司购买瓯龙公司瓯龙现代城·尚座北区1号楼101、102、103、104、105、106、107共七套商铺，约定购房款300万元。同日，铭远公司交纳购房款300万元，瓯龙公司于2013年5月6日为铭远公司开具300万元收据一张，并于同日在临沭县房产和住房保障局进行了房产备案登记。铭远公司依法取得了瓯龙现代城·尚座北区1号楼101、102、103、104、105、106、107室商铺的物权。铭远公司在占有使用上述四套商铺过程中，按照物业公司规定向瓯龙现代城物业管理办公室、临沭县御园物业管理有限公司交纳了物业费。山东省临沭县人民法院再审认为，瓯龙公司于2014年4月26日为汪德泉出具《房屋认购申请单》后，汪德泉未在约定期限内与瓯龙公司签订房屋预售合同，《房屋认购申请单》依约自然作废，汪德泉与瓯龙公司之间不存在房屋买卖合同关系。原审认定汪德泉与瓯龙公司形成房屋买卖合同关系属于认定事实错误，原审判决第一项损害了铭远公司的合法权益，应予撤销。原审判决第二项正确，应予维持。经山东省临沭县人民法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百二十三条、第四百二十四条第二款及《中华人民共和国合同法》第四十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条规定，一审法院再审判决：一、撤销本院（2015）沭商初字第1153号民事判决书的第一项，即：瓯龙公司于本判决生效后十日内协助汪德泉办理涉案商铺（房号为：1-104、1-105、1-106、1-107、2-101、2-102、2-105、2-106）的房产登记手续；二、维持本院（2015）沭商初字第1153号民事判决书的第二项，即：驳回汪德泉要求瓯龙公司赔偿损失1982202元的诉讼请求；三、驳回汪德泉的其他诉讼请求。诉讼费92809元（其中案件受理费87809元，财产保全费5000元），由瓯龙公司负担18804元，汪德泉负担69005元。汪德泉上诉称，山东省临沭县人民法院对此案没有再审管辖权；山东省临沭县人民法院撤销（2015）沭商初字第1153号判决第一项中2-101、2-102、2-105、2-106四套商铺的有关判决明显不当；山东省临沭县人民法院认定“汪德泉未实际交付购房款，未能与开发商瓯龙公司签订商品房买卖合同，双方之间不存在房屋买卖关系”完全不能成立；铭远公司与瓯龙公司之间不是房屋买卖关系，而是“民间高利借贷关系+附属的流质抵押关系”。二审查明的事实与山东省临沭县人民法院再审查明的事实一致。另查明，铭远公司对涉案商铺装修、占有使用至今。二审法院认为，山东省临沭县人民法院再审认定汪德泉与瓯龙公司不存在房屋买卖合同关系不当，房屋认购申请单及瓯龙公司出具的收款单据，能够证实双方有房屋买卖关系。本案是有两个房屋买卖合同关系，因铭远公司签订房屋买卖合同在先，交付涉案房款在汪德泉之前，并在临沭县房产和住房保障局进行了房产备案登记且占有使用至今，故铭远公司与瓯龙公司所签订的房屋买卖合同效力高于汪德泉与瓯龙公司房屋买卖合同关系，该涉案商铺应为铭远公司所有。汪德泉认为山东省临沭县人民法院对此案再审无管辖权，不属于二审审查范围。汪德泉针对自己提出的上诉请求未能够提供有效证据予以证明，汪德泉的上诉理由不成立，二审法院不予支持。山东省临沭县人民法院再审认定事实基本清楚，适用法律正确，二审法院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，二审法院判决：驳回上诉，维持山东省临沭县人民法院（2017）鲁1329民再10号民事判决。二审案件受理费69005元，由汪德泉全部负担。本院再审认定的事实与一、二审法院认定的事实一致。本院再审认为，首先，铭远公司签订房屋买卖合同在先，交付涉案房款在汪德泉之前，并在临沭县房产和住房保障局进行了房产备案登记且占有使用至今，铭远公司与瓯龙公司所签订的房屋买卖合同效力高于汪德泉与瓯龙公司的房屋买卖合同关系，涉案商铺为铭远公司所有。其次，案外人铭远公司申请再审请求：判令瓯龙公司继续履行《商品房预售合同》（合同编号为YS0000023466），为铭远公司办理沭河东大街瓯龙现代城·尚座北区1号楼104、105、106、107号商铺的房产登记手续。汪德泉的房屋买卖合同中涉及1-104、1-105、1-106、1-107、2-101、2-102、2-105、2-106八套商铺，铭远公司房屋买卖合同中仅涉及1-104、1-105、1-106、1-107四套商铺。原审法院认定铭远公司房屋买卖合同效力高于汪德泉的房屋买卖合同，仅是对于1-104、1-105、1-106、1-107四套商铺的权利进行确认；对于汪德泉的2-101、2-102、2-105、2-106四套商铺，铭远公司未提出异议。（2017）鲁1329民再10号民事判决撤销汪德泉对2-101、2-102、2-105、2-106四套商铺的相关权利，侵害了汪德泉的合法民事权益，超出铭远公司的再审请求范围。综上所述，汪德泉申诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第四百二十四条第二款规定，判决如下：一、撤销山东省临沂市中级人民法院（2018）鲁13民再41号民事判决；二、维持山东省临沭县人民法院（2017）鲁1329民再10号民事判决第二项、第三项及诉讼费负担项；三、变更山东省临沭县人民法院（2017）鲁1329民再10号民事判决第一项“撤销本院（2015）沭商初字第1153号民事判决书的第一项，即，瓯龙公司于本判决生效后十日内协助汪德泉办理涉案商铺（房号为：1-104、1-105、1-106、1-107、2-101、2-102、2-105、2-106）的房产登记手续”为“撤销本院（2015）沭商初字第1153号民事判决书的第一项，即：瓯龙公司于本判决生效后十日内协助汪德泉办理涉案商铺（房号为：2-101、2-102、2-105、2-106）的房产登记手续”。二审案件受理费69005元，由汪德泉负担。本判决为终审判决。审判长  李加付审判员  刘成良审判员  司晓伟二〇二〇年十一月六日书记员  陈东娇