广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3173号上诉人（原审原告、反诉被告）：茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司，住所地：广东省清远市。法定代表人：苏x昌，该公司总经理。委托诉讼代理人：卓霞，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱煜蓓，广东正鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁海波，男，1988年6月2日出生，汉族，住广东省连州市*************。委托诉讼代理人：廖莉思，广东畅崎律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾帆帆，广东畅崎律师事务所律师。上诉人茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司（以下简称德昌公司）与被上诉人梁海波商品房预售合同纠纷一案，不服广东省连南瑶族自治县人民法院（2020）粤1826民初29号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了公开审理，本案现已审理终结。德昌公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项、第四项、第五项及第六项，依法改判支持德昌公司的诉讼请求，驳回梁海波的反诉请求；2、本案一、二审诉讼费由梁海波承担。主要事实和理由：（一）本案是因梁海波根本违约而解除合同，德昌公司无需承担违约责任。1、连南农商银行出具的《复函》证明2019年下半年才停止案涉楼盘的放贷，德昌公司在一审中提交的银行流水证实案涉楼盘在2019年12月之前都能正常获批贷款而本案商品房合同签订的时间是2018年1月7日，梁海波在长达两年多的时间里却未能获得贷款审批，且申请贷款的资料需要梁海波自行准备和提交，由其自行对资料的真实性、完整性承担责任，梁海波因银行流水不足不符合银行贷款规定，一审判决将不能办理按揭的部分责任归咎于德昌公司，明显不符合事实。2、购房人向出卖人支付购房款，是商品房买卖合同关系中购房人应当履行的主要义务，梁海波知道未能成功申请按揭贷款，但一直不向德昌公司支付购房余款，德昌公司多次电话通知、邮政快件通知，梁海波明确表示不支付购房余款，根据合同法第九十四条的规定，梁海波的行为已构成根本违约，德昌公司有权解除合同且无需承担违约责任，一审判决德昌公司支付违约金1529.30元，没有事实和法律依据。（二）梁海波逾期超过90日支付购房款，根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，德昌公司有权解除合同，并要求梁海波承担违约责任。（三）住宅专项维修资金是由房管部门收取，并不是德昌公司收取的，买卖合同解除后，应由梁海波自行向房管部门申请退回。梁海波答辩称：（一）一审法院认定事实清楚，有充分的证据作为认定依据。（二）一审判决不予支持德昌公司要求梁海波支付违约金及解除合同产生的费用理据充分，德昌公司没有履行催缴义务，视为其对自身权利的放弃，合同中中也未约定需由梁海波支付解除合同的费用。（三）一审判决德昌公司向梁海波退回专项维修资金正确。（四）双方签订的合同明确约定德昌公司交付房屋的时间是2018年3月31日前，德昌公司有交付房屋在先的义务，梁海波支付购房余款的义务在后，由于德昌公司一直未能交付房屋，依据合同法第六十七条的规定，梁海波可先不支付购房余款。德昌公司向一审法院起诉请求：1、判令解除德昌公司与梁海波双方于2018年1月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********617）；2、判令梁海波协助德昌公司办理《商品房买卖合同（预售）》的终止手续；3、判令梁海波支付德昌公司违约金人民币203000元；4、判令梁海波支付解除合同所产生的费用人民币30000元；5、本案诉讼费由梁海波承担。梁海波向一审法院提起反诉，请求：1、判令德昌公司向梁海波退还首期房款人民币152930元，并从2018年1月24日起按年利率5.6%计算利息至付清止，同时向梁海波支付违约金4429.3元；2、判令德昌公司向梁海波退还住房专项维修基金3212.5元；3、判令德昌公司赔偿梁海波的损失6327.57元；4、本案所有诉讼费用由德昌公司负担。一审法院认定事实：2018年1月27日，德昌公司与梁海波签订合同编号为：201********617的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），合同第一至第六条约定：德昌公司向梁海波出售位于连南县xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx米，计价方式为按照套内面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4282元，总价款为442930元。第七条付款方式及期限：买受人采取商业贷款方式付款。买受人应当于2018年1月31日前支付首期房价款人民币152930元，占全部房价款的35%，余款人民币290000元向连南县农信社或建设银行申请贷款支付。该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。第八条逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合的条件：1.已取得建设工程验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.出卖方在该商品房经验收合格后7日内向买受人发出收楼通知，买受人自通知之日起30日内到出卖方公司办理收楼手续。第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，详见第三章商品房价款的计价与付款方式及期限。附件十一补充协议约定：一、关于付款方式及期限（对合同第七条的补充）：买受人选择商业银行贷款的，买受人应在签署《广东省商品房买卖合同》时与按揭银行办理按揭相关手续，并按银行要求提供相关贷款资料。如因买受人的原因导致贷款申请未获出卖人指定按揭银行的批准获批准数额少于申请数额的，买受人即应在出卖人发出书面通知后7日内将未获批准的按揭款项一次性支付给出卖人，买受人未在上述期限内支付该笔款项的，视为延期付款。十一、除非合同或法律法规另有规定，买卖双方同意任何一方在合同项下所享有的解除权行使期限为三个月，自解除事由发生之日起起算。合同因法律规定或合同约定解除的，双方应相互配合办理合同备案登记的注销手续、抵押登记注销及按揭合同解除手续，卖方应在合同的备案登记手续注销、抵押登记注销及按揭合同解除手续办理完毕后的十个工作日内退还买方相应款项（该款项金额额按照本合同或法律规定确定，按照约定或法律规定买方应支付卖方违约金的，卖方有权将相应违约金自应返还给买方的款项中直接扣除）。从2018年5月10日开始，陆续有各地法院对德昌公司的相关银行账户进行冻结，广东连南农村商业银行股份有限公司为了信贷按揭资金的安全暂停了涉案合同昌盛豪庭楼盘的按揭授信业务，又因梁海波资料不齐全的原因而未能通过银行商业贷款。另查明，梁海波于2018年1月24日支付了首期房价款152930元，德昌公司已于2018年4月2日办理了涉案房屋的增值税普通发票。梁海波于2018年1月29日缴付该商品房维修基金3212.5元及契税6327.57元。再查明，截止2020年3月17日，德昌公司仍未办理昌盛豪庭项目的工程竣工验收备案手续，未办理连南县xxxxxxxxxxxxxxxxxx记手续。诉讼过程中，梁海波申请对涉案房屋进行财产保全，一审法院依法作出裁定，查封了位于连xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx屋，诉讼保全费1354.5元。一审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点是德昌公司的本诉和梁海波的反诉是否有事实和法律依据。因本案未涉及到合同第二十条第（二）项第2点认定，故本案对该条款的约定不予处理。双方签订的合同的其他条款及合同附件，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同在双方当事人签字后即具法律效力，双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。双方均同意解除合同，是对自己民事权益的处理，一审法院予以确认。根据合同附件十一第十一条的约定，合同解除后，双方应相互配合办理合同备案登记的注销等解除手续，故德昌公司请求梁海波协助办理合同注销备案手续一审法院予以支持。关于德昌公司要求梁海波支付违约金及解除合同产生的费用问题。本案中，双方约定首期款外的剩余购房款以商业贷款方式支付，但对贷款时间及支付余款的时间没有约定，在梁海波不能办理银行贷款的情况下，德昌公司可以在合理的期限向梁海波进行催缴，现无证据证明起诉前德昌公司已向梁海波送达了《购房余款催缴通知》。虽然从合同签订之日至今，根据广东连南农村商业银行股份有限公司《复函》，造成贷款未能审批通过是因为德昌公司的账户被法院冻结而暂停了放贷及梁海波资料不齐全的共同原因，未能办理贷款双方均有错。德昌公司对梁海波长期不履行交款义务不予催告是对自己权利的放弃，故在合同无约定付款时间且德昌公司没有进行催缴的情况下，德昌公司请求梁海波承担逾期交款违约金既无合同依据也无事实和法律依据。对于解除合同产生的费用，德昌公司无证据证明因解除合同产生费用，合同也未约定解除合同产生费用需对方支付，且德昌公司至今未达到合同约定的交房条件，因此，德昌公司要求梁海波支付违约金及解除合同产生的费用理据不足，一审法院不予支持。双方在合同中约定了德昌公司应在2018年3月31日前向买受人交付该商品房，但德昌公司至今未符合交楼条件而未通知梁海波收楼，逾期交楼已经超过90日，按照合同第十二条第1点第（2）项约定，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。故德昌公司应退还梁海波首期房款人民币152930元，并从梁海波付款之日即2018年1月24日起按已付购房款152930元为基数、按年利率5.6%计算利息至付清止。根据合同第十二条第1点第（2）项约定，所谓全部房价款指的是已支付的全部房价款，故德昌公司应按梁海波已付的全部房价款为基数支付违约金1529.30元（152930元×1%=1529.30元）。关于梁海波请求德昌公司退还住房专项维修基金的问题。参照清远市住房和城乡建设管理局《关于进一步加强我市住宅专项维修资金管理的通知》“除多交存部分或者房屋灭失等法律法规规定的情形外，住宅专项维修资金一律不能办理退款，购房者与房地产开发企业签订商品房买卖合同并交存住宅专项维修资金，又解除购房合同的，由房地产开发企业按已交存住宅专项维修资金的金额垫支给购房者”的规定，德昌公司应将梁海波已交存的住宅专项维修资金3212.50元退还给梁海波。关于梁海波要求德昌公司赔偿损失6327.57元的问题。该费用实际是梁海波支付的税费，税费的退缴不属法院的受案范围，一审法院不予处理，梁海波可依法向有关部门申请办理。据此，一审法院于2020年5月8日作出如下判决：（一）解除茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司与梁海波于2018年1月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********617）；（二）梁海波在判决生效之日起十五日内协助茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司办理《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********617）的终止手续；（三）茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司在判决生效之日起十五日内向梁海波退还购房款152930元，并从2018年1月24日起以152930元为基数按年利率5.6%计算利息至付清之日止；（四）茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司在判决生效之日起十五日内向梁海波支付违约金1529.30元；（五）茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司在判决生效之日起十五日内向梁海波退还住宅专项维修资金3212.50元；（六）驳回茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司和梁海波的其他诉讼请求。本诉案件受理费2397.50元，由茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司负担；反诉费1818.99元由梁海波负担100.57元，由茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司负担1718.42元；保全费1354.50元由茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案主要针对上诉人德昌公司上诉请求的范围进行审理。关于德昌公司上诉认为梁海波逾期90日支付购房款应承担逾期付款违约金的问题。经审查，本案中双方当事人订立的《商品房买卖合同（预售）》中对于买受人的付款方式作了约定，即梁海波除了交首期款外，余款是通过办理银行按揭支付，但没有对如果办理不了银行按揭贷款时应如何付款作出约定。按照常理，若出现此种情况双方应协商由购房者采用一次性付款或分期付款方式支付购房款。但依本案的证据显示，双方最终是没有达成一致意见，均同意解除合同，在双方均同意解除合同的情况下，不存在梁海波逾期付款的问题。对于解除合同的费用，双方签订的合同并对解除合同的费用负担作出约定，德昌公司对其主张的解除合同费用亦未提供充分的证据予以证实。因此，德昌公司请求的梁海波承担逾期付款违约金和解除合同的费用，没有事实和法律依据，对其该项上诉请求，本院不予支持。关于德昌公司认为其不应承担退还住房专项维修资金责任的问题。经审查，购房者交纳的住房专项维修基金是由政府相关部门收取，专款专用，但与房地产开发企业密切相关，依据相关规定如解除商品房买卖合同的，由房地产开发企业垫支给购房者，因此，一审判决对此处理并无不当，德昌公司上诉请求理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人德昌公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8432.98元，由茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司负担。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二〇年十一月十八日书记员  陈俊杰书记员  朱 健附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。