广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0781民初4496号原告：台山市顺安物业管理有限公司。住所地:台山市**************。法定代表人：陈振国，该公司副总经理。委托诉讼代理人：李婕，广东雄军律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈金辉，广东雄军律师事务所实习律师。被告：黄锦豪，男，1962年3月16日出生，汉族，住广东省台山市************，公民身份号码440***************。被告：梁基女，女，1969年5月20日出生，汉族，住广东省台山市************，公民身份号码440***************。委托诉讼代理人：黄锦豪（梁基女的丈夫），住广东省台山市************。原告台山市顺安物业管理有限公司（以下简称“顺安物业公司”）与被告黄锦豪、梁基女物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。黄锦豪以及顺安物业公司的委托诉讼代理人李婕、陈金辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺安物业公司向本院提出诉讼请求：请求黄锦豪、梁基女向顺安物业公司支付2014年1月至2017年12月的物业服务费19614.96元和违约金4369.52元（2014年2月至2019年8月每月分别以物业服务费408.645元为基数，均按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%的利率标准，从次月1日起暂计至2019年8月19日止；2019年8月20日起至所欠款项全部清偿之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）。诉讼过程中，顺安物业公司放弃部分诉讼请求，仅要求黄锦豪、梁基女向顺安物业公司支付2015年7月1日起至2017年12月31日止的物业服务费12259.35元和违约金（2015年7月至2019年8月每月分别以物业服务费408.645元为基数，均按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%的利率标准，从次月1日起暂计至2019年8月19日止；2019年8月20日起至所欠款项全部清偿之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）。事实和理由：台山市****有限公司是台山市****小区的建设单位，台山市****有限公司与顺安物业公司于2014年3月10日签订《前期物业委托服务合同》，约定台山市****有限公司选聘顺安物业公司为台山市****小区的物业服务企业，合同第四条第2点约定别墅区二、三期的物业服务费按建筑面积每平方米每月1.5元的标准计算，合同第七条约定未能按时足额交纳物业服务费用的，应按逾期每日按1‰的标准支付违约金。黄锦豪、梁基女向台山市****有限公司购买了台山市************的房屋，并于2015年6月10日取得房屋所有权，为台山市**********房屋的所有权人（房屋建筑面积为272.43平方米），每月应交物业服务费为408.645元。顺安物业公司依约提供物业管理服务至2017年12月31日止。黄锦豪、梁基女自2015年6月10日起拒交物业服务费，顺安物业公司多次催收无果，遂起诉。黄锦豪、梁基女辩称，台山市************的房屋没有达到验收合格标准，黄锦豪、梁基女没有办理收楼手续，也没有与顺安物业公司存在合同关系，不同意向顺安物业公司交纳物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证：黄锦豪提交的《第三期16号业主存在的质量问题、安全隐患投诉》《致华侨花园有限公司、物业管理处公开信》、黄锦豪和梁基女的身份证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.顺安物业公司提交的《关于“华侨花园”物业管理变更的三方协议》《华侨花园前期物业管理服务变更协议》《前期物业委托服务合同》《“华侨花园”物业管理变更三方协议》《前期物业服务协议》《临时管理规约》《收楼满意表》《第三期16号业主存在的质量问题、安全隐患投诉》和EMS邮件快递单，黄锦豪、梁基女未提交证据足以推翻，予以采纳；2.黄锦豪提交的《致台山市****有限公司信函》、照片打印件、《台山市****有限公司致第三期业主承诺书》《信访申诉书》《关于处理华侨花园三期电房问题的回复》《关于华侨花园三期业主承诺书的回复》，反映其就涉案房屋的质量问题与建设单位台山市****有限公司交涉的情况，与本案的物业服务合同纠纷没有必然关联，不予采纳；3.本院依职权向台山市*******调取的粤房地权证台山字第**15007623号、粤房地权证台山字第**15007624号房产证，载明涉案房产所有权的登记时间为2015年6月10日，经查证属实，予以采纳。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院对顺安物业公司主张全部事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。顺安物业公司与台山市****有限公司依照《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘的物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的规定，签订《前期物业委托服务合同》，约定选聘顺安物业公司为台山华侨花园小区的物业服务企业。黄锦豪、梁基女自2015年6月10日起为华侨花园沁翠苑16号的房屋所有权人，为业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，《前期物业委托服务合同》对黄锦豪、梁基女有约束力。根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”的规定，按照《前期物业委托服务合同》约定的标准，黄锦豪、梁基女每月应交纳物业服务费为408.645元。黄锦豪、梁基女拒不交纳物业服务费，属违约，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。顺安物业公司请求黄锦豪、梁基女支付自2015年7月1日起至2017年12月31日止的物业服务费12259.35元，有事实根据和法律依据，予以支持。顺安物业公司请求黄锦豪、梁基女按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%或者按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%的标准支付2015年7月1日至2017年12月31日所欠物业服务费相对应的逾期付款违约金，没有超出《前期物业委托服务合同》约定的范围，予以支持。黄锦豪、梁基女2015年7月至2017年12月每月所欠物业服务费相对应的违约金应当分别以408.645元为基数，从次月1日起计至2019年8月19日止按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，从2019年8月20日起至所欠款项清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%的标准计算。顺安物业公司请求黄锦豪、梁基女支付2018年1月至2019年8月所欠物业服务费相对应的逾期付款违约金，没有事实根据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告黄锦豪、梁基女应于本判决生效之日起十日内向原告台山市顺安物业管理有限公司支付2015年7月1日至2017年12月31日的物业服务费12259.35元及违约金（2015年7月至2017年12月每月所欠物业服务费相对应的违约金应当分别以408.645元为基数，从次月1日起计至2019年8月19日止按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，从2019年8月20日起至所欠款项清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%的标准计算）；二、驳回原告台山市顺安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费399.62元，减半收取计199.81元，由被告黄锦豪、梁基女负担。原告台山市顺安物业管理有限公司预交了案件受理费199.81元，予以退还。被告黄锦豪、梁基女应向本院补交案件受理费199.81元。本判决为终审判决。审判员  黄炯璋二〇二〇年十一月二十六日书记员  马晓敏