四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川18民终797号 上诉人（原审原告）：代立勇，男，1957年8月17日出生，藏族，住四川省石棉县。 上诉人（原审原告）：代翔，男，1986年7月27日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 二上诉人委托诉讼代理人：胡元辉，四川佳帅律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：代力娟，女，1972年1月11日出生，汉族，住四川省石棉县。 被上诉人（原审被告）：代立孟，男，1963年11月2日出生，汉族，住四川省石棉县。 被上诉人（原审被告）：代元敏，男，1966年1月20日出生，汉族，住四川省石棉县。 被上诉人（原审被告）：杨伟，男，1982年12月28日出生，汉族，住四川省石棉县。 委托诉讼代理人：徐跃，雅安市金剑法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审第三人）：李月芳，女，1937年5月7日出生，汉族，住四川省石棉县。 原审原告：代立惠，女，1969年6月15日出生，汉族，住四川省石棉县。 原审第三人：代廷良，男，1944年11月25日出生，汉族，住四川省石棉县。 上诉人代立勇、代翔因与被上诉人代力娟、代立孟、代元敏、杨伟、李月芳，原审原告代立惠，原审第三人代廷良确认合同无效纠纷一案，不服四川省石棉县人民法院（2020）川1824民初296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 代立勇、代翔上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认代立孟、代元敏、代力娟与杨伟于2016年4月签订的《购房协议》无效。2.本案一、二审诉讼费由五被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决已经查明代力娟、代立孟、代元敏构成无权处分，那么《购房协议》有效的前提条件是“经权利人追认”和“无处分权的人订立合同后取得处分权”，但是，在本案中，代立勇、代翔及代立惠始终没有追认过，代力娟、代立孟、代元敏至今没有取得属于代立勇、代翔及代立惠在该房屋中的继承份额，案涉《购房协议》应当依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，在不能满足合同有效的条件时，认定合同无效。二、案涉房屋是共有房产而不是份额房产，这是衡量《购房协议》是否有效的标准，一审判决中认定代力娟、代立孟、代元敏处分房屋的行为系无权处分，但又认定《购买协议》合法有效，前后自相矛盾。因此，请求二审法院依法改判确认代力娟、代立孟、代元敏与杨伟于2016年4月3日签订的《购房协议》无效。 代力娟、代立孟、代元敏、李月芳答辩称：代力娟、代立孟、代元敏与杨伟签订的《购房协议》有效，案涉房屋系李月芳的，并不是代力娟、代立孟、代元敏的，代元敏是受李月芳的委托卖房养老。 杨伟答辩称：杨伟与代力娟、代立孟、代元敏签订的关于向阳开发区拆迁安置房1栋14楼1号房屋的《购房协议》真实合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条及物权与债权的区分原则之规定，当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有规定外，至合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。本案中，代立勇、代翔上诉认为杨伟与代力娟、代立孟、代元敏、李月芳签订的《购房协议》未征得其同意，代力娟、代立孟、代元敏、李月芳处分房屋的行为系无权处分行为，从而导致《购房协议》无效，代立勇、代翔的该诉讼主张没有法律依据，根据物权与债权的区分原则，该案涉不动产的物权情况与该《购房协议》的效力之间没有必然联系。合同是当事人之间的一种合意，合同一经成立，满足合同的生效要件，不违反合同的强制性规定和公共利益，就是合法有效的。本案案涉《购房协议》是双方当事人真实意思表示之下形成的购房合意，依法受到法律保护，因此，该《购房协议》应当依法确定为有效。故，一审法院适用法律正确，请求人民法院驳回上诉，维持原判。 代立惠、代廷良未作陈述。 代立勇、代立惠、代翔一审诉讼请求：1、确认被告代立孟、代元敏、代力娟与被告杨伟于2016年4月3日签订的《购房协议》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实，李月芳与代廷贵育有六子女，即代立勇、代力智、代立孟、代元敏、代立惠、代力娟。2012年1月26日，代廷贵因病逝世。2017年2月15日，代力智逝世，代翔系代力智之子。代廷良系代廷贵弟弟。2011年10月30日，石棉县新棉镇人民政府与代廷贵签订了《石棉县城市规划区房屋补偿安置协议（优惠价购房）》约定：代廷贵作为户主，搬迁人口3人，安置人口3人（代廷贵、代廷良、李月芳），原合法住房面积133.7m2,可选择安置房两套，其中一套房面积为105m2，另一套面积为120m2。代廷贵的拆迁补偿款、搬迁奖励共计195684元，抵扣建房款后代廷贵应补房款115716元。2015年3月24日，房款补交完毕。2016年4月3日，甲方代力娟（卖方）与乙方杨伟（买方）签订《购房协议》，该协议约定：甲方将石棉县向阳开发区1幢14楼1号，建筑面积105m2的住房卖给乙方。第一条房屋实卖金额为人民币270000元（大写：贰拾柒万圆整），过户后，无论市价涨跌不再变更。乙方在协议签署生效之日起一次性付清260000元（大写：贰拾陆万圆整）与甲方，剩余10000元（大写：壹万元整），待甲方协助乙方办理完房产证和土地使用证后，乙方一次性付清余款10000元（大写：壹万元整）。第二条房屋正式交付乙方前，甲方必须完成房屋所需所有费用。交付之日起所生产（产生）之费用与甲方无关。第三条甲乙双方达成一致意见，甲方过户到乙方名下房屋产权所有证，所产生的税费由乙方承担，甲方负责配合乙方办理过户手续。第四条违约责任：乙方中途毁约，乙方不得向甲方索还购房金，甲方中途毁约需退还乙方购房款全款金额两倍（52万元，大写：五十二万元整）。第五条本合同自甲乙双方签字之日起生效，一式四份，甲乙双方各执一份，见证人各执一份，签字后生效。代立孟、代元敏、代力娟在甲方处签名及捺印，杨伟在乙方处签名及捺印。同日，代立孟、代元敏、代力娟向杨伟出具《收条》一张，载明：今收到杨伟购房款260000元（贰拾陆万元整），办证后再付10000元（壹万元整）。2020年5月11日，代立勇、代立惠、代翔在代廷贵逝世后，以代立孟、代元敏、代力娟无权处分属于自己继承范围内的房屋为由，请求确认代立孟、代元敏、代力娟与杨伟签订的《购房协议》无效。在庭审中，李月芳认可案涉房屋由其本人授权代立孟、代元敏、代力娟进行出售，卖房款260000元由其享有并进行了处理。一审法院另查明，代廷良系聋哑人，长期与代廷贵、李月芳居住，其名下无子女。 一审法院认为，李月芳与代廷贵婚姻关系存续期间取得原拆迁安置房屋的所有权，该房屋系李月芳与代廷贵的夫妻共同财产，房屋财产权益并未因拆迁而消灭，其安置利益仍归李月芳与代廷贵享有。代廷贵去世后，在遗产分割前，代廷贵的遗产份额由李月芳、代立勇、代力智、代立孟、代元敏、代立惠、代力娟共同所有。因代力智已去世，其份额应由代力智之子代翔继承。本案中，代立孟、代元敏、代力娟与杨伟于2016年4月3日签订的《购房协议》处分涉诉房屋并未征得共有人代立勇、代立惠、代翔同意，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”代立孟、代元敏、代力娟处分房屋的行为系无权处分。现代立勇、代翔、代立惠以出卖人代立孟、代元敏、代力娟无权处分为由主张涉案《购房协议》无效。而出卖人对标的物是否有处分权，系买卖合同能否履行，物权能否发生合法转移的判断标准，而并不必然导致合同无效。处分权完备与否系针对物权范畴而言，与债权范畴内的负担行为即买卖合同本身效力问题并无必然的因果关系，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，出卖人存在无权处分情节并非买卖合同无效的法定理由，故案涉《购房协议》合法有效。现代立勇、代翔、代立惠主张代立孟、代元敏、代力娟在出卖房屋时属无权处分，并以此为由要求确认代立孟、代元敏、代力娟与杨伟签订的《购房协议》无效的诉讼请求无法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决驳回代立勇、代翔、代立惠的诉讼请求。 二审中，代力娟、代立孟、代元敏、李月芳向本院提交一份《关于代廷贵房产分配的情况说明》（以下简称：《说明》），拟证明代廷贵在生前已对案涉房屋如何分配表达了意见。 经代立勇、代翔质证认为，该证据不属于二审新证据，且该《说明》系代力娟自行书写，他人虽签名按手印，但没有形成时间，与本案无关联性。 杨伟经质证对该证据的三性无异议。 本院认为：代力娟、代立孟、代元敏、李月芳提交的该份《说明》系自行制作的书面材料，虽经案外人签名确认书写内容，但对案件情况知晓的他人拟证明相关内容，应作为证人出庭接受当事人和法庭的询问后，才能对其陈述内容的真实性、关联性进行评价，故对代力娟自行书写的该《说明》本院不予采信。 被上诉人杨伟在二审中提交一张录音光盘。拟证明买房时，代力娟陈述只有三各姊妹加老人。 该证据经代立勇、代翔质证认为，对通话录音的形成时间无法确认，且与代立勇、代翔无关。 代力娟、代立孟、代元敏、李月芳对该证据质证，对该证据的三性均无异议。 本院认为：该份录音光盘因无法确认真实性、合法性，本院不予采信。 二审经审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，本案中代立勇、代翔并未提交证据证明代力娟、代立孟、代元敏与杨伟在2016年4月3日订立的《购房协议》存在合同无效的情形。又根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，该《购房协议》所涉物权能否变更，并不影响该《购房协议》的效力。代力娟等人与杨伟订立的《购房协议》，形成债权关系，该《购房协议》只要没有违反法律、法规的强制性规定，一经成立即生效。故代立勇、代翔请求确认代力娟、代立孟、代元敏与杨伟在2016年4月3日订立的《购房协议》无效的理由不能成立，一审法院未予支持并无不当。 综上所述，代立勇、代翔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由代立勇、代翔负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋卫春 审判员  文 茜 审判员  郑菲菲 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  杨 锦