广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1268号 上诉人(一审被告)：北海市和佳房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区北海市银海区四川路**，统一社会信用代码：9145050067249690X4。 法定代表人：张承花，该公司经理。 委托诉讼代理人：笪祖煌，男，1949年12月28日出生，汉族，住江苏省东台市，系该公司法务部负责人。 委托诉讼代理人：谢霞，广西冠鸿律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：李国栋，男，1983年9月1日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 上诉人北海市和佳房地产开发有限公司（以下简称和佳公司）因与被上诉人李国栋商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初1848号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭 -2- 进行了审理。本案现已审理终结。 和佳公司上诉请求：撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初1848号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、一审判决认定被上诉人的合同目的无法实现与事实不符，涉案买卖合同不应当解除。1、被上诉人购买涉案商铺的首要目的是取得租金收益权，合同目的已经实现，双方在签订《商铺买卖合同》时，一并签订了《曼哈顿商业广场商铺委托经营管理合同》（以下简称委托经营管理合同）和《授权委托书》，被上诉人将涉案商铺委托上诉人经营、管理，委托期间被上诉人依约收取租金，上诉人已将涉案商铺两年的租金支付给被上诉人。2、涉案商铺已按双方约定完成了交付。上诉人已于2019年5月8日登报公告，符合双方的合同约定，一审判决认定上诉人至今未按照合同约定交付房屋、导致被上诉人合同目的无法实现，属于认定事实错误。3、涉案商铺的现状不影响被上诉人合同目的的实现。被上诉人已实际取得了涉案商铺的实际处置和支配权，取得涉案商铺租金收益权的目的已经实现。4、上诉人的项目原来是在建工程抵押，在项目取得预售登记许可后，抵押权人同意上诉人销售，并在付完房款的前提下，配合上诉人解押，上诉人不存在隐瞒和欺诈，且从2016年至2019年期间，抵押权人陆续配合上诉人办理抵押房产的解押、解封手续。5、涉案商铺的买卖合同不应当解除。涉案商铺的销售和《委托经营管理合同》的签订互为条件、密不可分，一审判决合同解除，会造成连锁反应，破坏上诉人的经营业态。二、一审判决上诉人返还被上诉人装修设计施工费36144元，没有事实和法律依据。根据被上诉人提供的《和佳广场商铺装修委托书》及收据显示，该合同签订的主体和收款单位均不是上诉人，应当向案外人主张装修费。三、一审判决上诉人向被上诉人支付利息损失及按照已付房款的20%承担赔 -3- 偿责任属于适用法律不当。1、被上诉人已收取涉案商铺两年的租金，且无证据证明其实际损失。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用的是导致买受人无法取得房屋的情形，而本案买受人已实际享有了收益和商铺的支配权，产权的过户登记并非不能实现，因此一审判决上诉人向被上诉人赔偿不利于促进房地产市场的发展，属于适用法律不当。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，特提起上诉。 被上诉人李国栋辩称：一、上诉人在签订合同时存在故意隐瞒案涉商铺存在抵押的事实，致使合同无法履行，应承担违约责任。上诉人在签订合同及被上诉人交齐首付款等费用后，未告知涉案商铺的实际情况，另根据合同约定，涉案商铺应于2017年5月30日前交付使用，而上诉人至今未交付给被上诉人，存在严重违约行为,损害了被上诉人的合法权益，涉案商铺于2018年11月7日被法院查封，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，被上诉人的请求有事实和法律依据。二、根据法院的生效法律文书，认定上诉人存在故意隐瞒所售房屋存在抵押的事实。三、被上诉人履行合同义务后，并未获得关于涉案商铺的任何权利，没有收取过租金。上诉人在签订合同时存在欺诈行为，合同签订后不能按照合同履行义务，构成根本违约，违反了诚实信用原则。四、涉案商铺的装修设计施工费实为被上诉人的损失，上诉人应赔偿该费用。双方签订《委托经营管理合同》和《授权委托书》，由被上诉人将涉案商铺委托上诉人经营管理，以被上诉人的名义出租给第三方，涉案商铺装修后是为了交付给上诉人经营管理，上诉人应赔偿被上诉人装修设计施工费用。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 -4- 李国栋向一审法院起诉请求：一、解除李国栋与和佳公司于2017年5月19日签订的《商铺买卖合同》（合同编号：03114)；二、和佳公司返还李国栋购房款203369元、返还物业维修基金1898元、赔偿李国栋商铺装修设计施工费用36144元，以上本金共计241411元，利息损失为11467元（以241411元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2017年5月19日起计至2019年5月18日，以后另计至实际履行之日止）；三、和佳公司赔偿李国栋203369元（已付房款的一倍）；四、和佳公司承担本案全部诉讼费。 一审法院查明的事实：2017年5月19日，李国栋与和佳公司签订一份《商铺买卖合同》（合同编号：03114），约定：李国栋购买和佳公司开发的位于北海市四川路318号和佳广场03114号房，总金额338369元，付款方式为按揭贷款支付，签署合同时缴纳房屋首付款203369元，剩下房款135000元由李国栋向银行贷款，和佳公司应于2017年5月30日前将符合国家和地方人民政府有关规定的，且具备经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同验收合格的商铺交付给李国栋使用，如和佳公司逾期交房超过60日的，李国栋可以解除合同。同时，双方还签订《委托经营管理合同》，李国栋向和佳公司出具《授权委托书》将上述商铺委托给和佳公司进行统一经营管理。同日，李国栋与南宁市凯义富装饰设计有限公司（以下简称凯义富公司）签订《和佳商业广场商铺装修委托书》一份，委托凯义富公司对案涉商铺进行装修，商铺装修总价为36144元。李国栋于2017年3月2日向和佳公司交付房款50000元，于5月18日向和佳公司交付房款68021元、物业维修基金1898元，于8月7日向和佳公司交付房款85348元以及向凯义富公司交纳商铺装修设计施工费用36144元。至此，李国栋履行了相应的合同义务，交 -5- 付房屋首付款203369元、物业维修基金1898元、商铺装修设计施工费用36144元，但和佳公司一直未按照合同约定向李国栋交付涉安商铺及办理相关登记手续。 另查明，涉案的北海市四川路318号和佳广场1幢03114号商铺于2015年6月2日办理土地及在建工程抵押权变更登记，抵押权人：中国长城资产管理公司南宁办事处，查封记录如下：1.2018年11月7日广西南宁市青秀区人民法院预查封，文号：（2017）桂0103执996-1009号；2.2019年9月12日北海市住房和城乡建设局下文行政冻结，暂停办理网上签约手续，文号：北建房[2019]281号。 一审法院认为，双方签订的《商铺买卖合同》（合同编号:03114)是双方当事人真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合同合法有效。李国栋已支付了首付购房款，但和佳公司至今未能将涉案商铺向李国栋交付，且涉案的商铺已抵押、查封及行政冻结，李国栋的合同目的已无法实现。和佳公司在签订《商铺买卖合同》时没有将涉案商铺已抵押的事实告知李国栋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；”，李国栋请求解除双方签订的《商铺买卖合同》、和佳公司返还购房款、物业维修基金、赔偿李国栋商铺装修设计施工费用及支付利息符合法律规定，应予支持。李国栋请求以241411元为基数从2017年5月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息没有依据，一审法院调整为以119919元为基数。 -6- 自2017年5月19日起计至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以121492元为基数，自2017年8月8日起计至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以241411元为基数，自2019年8月20日起至还清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。李国栋请求和佳公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，因李国栋未能提交其损失的具体金额，请求一倍赔偿责任过高，不予支持，一审法院依法调整为20%，即203369元×20%=40673.8元。 一审法院判决：一、解除李国栋与和佳公司于2017年5月19日签订的《商铺买卖合同》（合同编号03114）；二、和佳公司返还李国栋购房款203369元、物业维修基金1898元、赔偿李国栋商铺装修设计施工费用36144元及支付上述款项利息（利息计算：以119919元为基数，自2017年5月19日起计至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以121492元为基数，自2017年8月8日起计至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以241411元为基数，自2019年8月20日起至还清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、和佳公司支付李国栋赔偿款40673.8元；四、驳回李国栋其他诉讼请求。 本院二审期间，和佳公司提交如下证据：1.《北海市商品房预售许可证》；2.《建设工程质量竣工验收意见书》，证据1-2欲证明和佳公司销售涉案项目房产已经具有合法的销售手续，以及涉案楼盘于2018年1月16竣工验收合格，具备交付的条件；3.《北海日报》，欲证明和佳公司充分履行了交房的告知义务，系被上诉人自身原因延期收房；4.《抵押借款合同变更协议》，欲证明和佳公司已与涉案楼盘的抵押 -7- 权人达成了通过销售抵押房产还款，抵押权人配合解押、解封的协议，以及和佳公司的销售人员不存在隐瞒和欺诈；5、《解封申请书》及（2017）桂0103执996号之三《执行裁定书》，欲证明直到2019年抵押权人都有陆续配合解押解封手续，购房人的购房目的并非不可实现；6.《告知函》，欲证明抵押权人会继续配合和佳公司办理相应抵押房产的解押、解封手续，涉案房产的配套合同均存在继续履行的可能性；7、北海市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》，欲证明涉案楼盘工程消防验收合格。 李国栋二审期间，没有向本院提交新证据。 本院对证据认证如下：和佳公司提交的证据1-7的真实性、合法性、关联性将结合案件事实予以综合认定。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院另查明，和佳公司于2019年5月8日、6月12日在《北海日报》上刊登《“佳和广场”项目交房公告》，均载明：……经政府相关部门，建设单位验收检查合格，符合交房条件的业主，现定于2019年5月10日正式交房，交房周期为30个工作日，……具体交房事宜请致电0779-3221066咨询。 本院二审经审理认为，关于涉案《商铺买卖合同》应否解除的问题,被上诉人主张，上诉人故意隐瞒案涉商铺存在抵押的事实，又被法院查封，致使合同无法履行，应解除双方签订的《商铺买卖合同》。本院认为，本案中，李国栋与和佳公司签订《商铺买卖合同》后,又同时签订了《委托经营管理合同》及《授权委托书》,对其所购买的商铺委托和佳公司统一经营管理并出租。涉案商铺于2014年12月18日办理在建工程抵押登记，抵押登记即产生公示效力，购房者可通过不动产交易中心查询房屋的抵押情况。 -8- 李国栋购房前未履行审慎注意义务进行相关查询即认为和佳公司故意隐瞒涉案商铺抵押的理由不成立，且和佳公司在出售涉案商铺前已取得抵押权人同意并办理了预售许可证，其出售涉案商铺未违反法律法规的规定，该情形不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条关于故意隐瞒所售房屋已经抵押事实的规定范畴，故李国栋据此请求解除合同及承担赔偿责任的主张，本院亦不予支持。涉案商铺已具备交付条件，虽然现无证据显示具体的交付时间,但是和佳公司已于2019年5月8日、6月12日在《北海日报》上刊登《“佳和广场”项目交房公告》，通知购房者2019年5月10日起可办理交房手续,交房周期为30个工作日，故涉案商铺的交付日期至迟应视为和佳公司通知交房的截止日期即2019年6月10日,且李国栋与和佳公司对涉案商铺的《委托经营管理合同》并未解除还在继续履行中,基于该合同,李国栋可以取得涉案商铺的租金,因此现有证据尚不能证明和佳公司存在不能履行、拒绝履行的违约状态,且抵押权人已陆续配合办理抵押房产的解封、解押手续，并未达到使合同目的不能实现的程度,根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，李国栋主张解除《商铺买卖合同》的请求不能成立,基于此，李国栋的其他赔偿请求亦不能成立,不予支持。故一审判决适用法律错误，本院予以纠正。 综上，上诉人和佳公司的上诉主张有事实和法律依据，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： -9- 一、撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初1848号民事判决； 二、驳回李国栋的全部诉讼请求。 一审案件受理费4072元，二审案件受理费8144元，合计12216元，由被上诉人李国栋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 叶长程 审 判 员 王雅新 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 张 玲 书 记 员 甘家栋