辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终12399号上诉人（原审被告）：郑楠，男，1982年10月24日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：郑善堂，男，1954年2月9日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审原告）：沈阳佰斯德物业管理有限公司，住所地新民市辽河大街**。法定代表人：万长顺，该公司总经理。上诉人郑楠因与被上诉人沈阳佰斯德物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服新民市人民法院（2020）辽0181民初493号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑楠上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：根据《沈阳市物业管理条例》第十一条规定，案涉小区建设单位沈阳蓝德温泉度假村有限公司新建物业的配套建筑及设施设备未经竣工综合验收合格，未达到交付条件，前期物业费应由建设单位承担。沈阳奥德燃气有限公司新民分公司证实，按该公司规定早已同意为美国郡小区开通煤气，只因建设单位违约而未付配套费，致使至今未供燃气能佐证。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，故物业公司与业主签订的前期物业管理服务协议没有法律根据，非法无效，尽可能的免除自己责任、加重业主责任，排除业主主要权利，不能取代依法签订的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持:(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。物业公司提供的前期物业管理服务协议上的郑楠签字并非郑楠所签，申请郑楠签名笔迹鉴定。辽宁省物业管理条例第四十一条、沈阳市物业管理条例第十条均规定：建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同期限不得超过三年，合同期满继续聘用的，应当续签物业服务合同。一审未对上诉人出具的几十份证据一一举证并当庭说明，仅接收上述证据材料，却给物业公司在法庭上举证的机会。物业公司对温泉水池从未清洗过，也就拿不出清洗证明，园区围墙多处被物业公司推倒且多年未重建，大门完全敞开外人随便进出，秩序混乱；没有安全岗亭、安全巡逻，监控设备大部分已损坏不维修，造成几十户业主被盗；小区草坪光秃、杂草丛生面积达98%以上；园区路灯大部分损坏，夜间漆黑一片；园区垃圾随处可见，只得自行清扫；小区各楼内消火栓设施个个不全、箱门损坏缺失多年不维修；单元门大多损坏、公共楼梯间扶手损坏均无人维修；园区内到处违建，物业公司不按规定处理，违规收费后放任违建；不经业主同意，擅自收取业主进小区停车押金每辆200元及外来车辆进小区停车费5元；不顾业主反对将使用电梯、办理房产证与物业费捆绑；拒绝业主监督和知情权，不顾业主强烈要求，从未执行法定公布账目规定；发文侮辱谩骂要求查看、质询电梯检测情况的业主等等。对物业公司这些违约情况，除上面提到的签字按手印、证人证言材料予以证实外，上诉人还提供了几十张照片、视频、微信及物业公司公众号截图等大量证明材料。物业公司未履行对上诉人房屋的维修义务。2016年夏，物业公司的草坪喷淋设备接连两次喷进上诉人屋内大量水，造成损失三四千元，长期不予维修、赔偿。2017年7月物业公司杜副总经理提出给减免至2017年9月1日一年物业费作为赔偿并让签了字。之后又杳无音讯。在这样情况下，上诉人就是想交物业费都不知道从哪年算起。沈阳佰斯德物业管理有限公司辩称，请求维持原判。沈阳佰斯德物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.被告给付2017年9月1日至2019年9月1日物业费2850元及滞纳金（按日0.3%计算至实际给付之日）；2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，2014年11月28日，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》一份，被告将其购买的位于美国郡小区25-2号楼3单元1楼2门房屋委托原告进行物业管理服务，双方约定住宅物业管理费为1.2元/月.㎡，商业网点物业管理费为0.6元/月.㎡。被告办理入住时预交一年的物业管理费，以后每年在费用到期前一个月向原告交纳下一年度的物业管理费。该房屋建筑面积为98.96平方米，性质为住宅。被告于2014年11月28日办理该房屋入住手续，2017年9月1日前物业管理服务费被告已交纳，经原告催收，此后物业管理费被告未按时交纳，故原告诉至法院，要求被告给付2017年9月1日至2019年9月1日共2年的物业管理费及滞纳金，由被告承担诉讼费用。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方签订的《物业管理服务合同》,系双方之间真实意思表示，且没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对原、被告双方均具有拘束力。原告为案涉的美国郡小区提供了物业服务，被告作为园区内住宅的业主应当按照双方约定的标准支付物业费。故原告要求被告给付2017年9月1日至2019年9月1日共2年的物业管理费的诉讼请求，予以支持；关于原告主张被告支付滞纳金,该滞纳金应属于逾期付款违约金性质,应以原告受到损失为前提,由于原告未提供证据证明被告违约给其造成额外重大损失,故对原告请求支付滞纳金的诉讼请求,不予支持；关于被告提出的《物业管理服务合同》中郑楠签字并非本人所签的抗辩，未提供相关证据予以证明，不予采纳；关于被告提出的沈阳蓝德温泉度假村有限公司新建物业的配套建筑及设施、设备未经竣工综合验收合格，新建物业未达交付条件，前期物业费应由沈阳蓝德温泉度假村有限公司承担的抗辩。根据《沈阳市物业管理条例》第十二条“已按照规定交付业主的物业，物业服务费由业主承担；”本案中，被告于2014年11月27日领取钥匙并入住，原、被告于2014年11月28日签订《前期物业管理服务协议》，协议签订后，原告进行物业服务，被告向原告交纳物业费至2017年9月1日前，原、被告双方均已按协议内容开始履行，物业管理服务费应当由被告承担，故被告该抗辩不予支持；关于被告提出的原告未按照前期物业合同约定提供服务，严重违反前期物业合同约定的抗辩，被告提供的证据不足以证明原告履行合同存在重大瑕疵，且被告该主张涉及园区所有业主的公共权益，不宜由业主单独判定和主张，应由业主委员会或符合法定比例的业主共同主张权利。故对于被告的抗辩不予采纳；被告提出的原告与沈阳蓝德温泉度假村有限公司签订的《前期物业服务合同》期限违反法律法规，根据《沈阳市物业管理条例》第十条，“建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，合同期限不得超过三年。”该条例中《前期物业服务合同》主体为建设单位与物业服务企业，本案中，《前期物业服务合同》合同主体为物业服务企业与业主，合同主体不同，不受该条例中三年合同期限的限制，且根据原、被告签订的《前期物业服务合同》第十六条“本合同自签字之日起生效，至业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止”，被告未提供相关证据证明该合同终止条件已成就，原、被告签订的《前期物业服务合同》仍然有效，故被告的抗辩不予支持；关于被告提出的原告未向其催缴过物业费，原告起诉已过诉讼时效，原告主张被告给付2017年9月1日至2019年9月1日共两年的物业管理费2,850元，并未超过三年诉讼时效的法律规定，被告的抗辩不予支持。一审法院判决：一、被告郑楠于判决生效后十日内给付原告沈阳佰斯德物业管理有限公司2017年9月1日至2019年9月1日物业管理费共计2850元;二、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告郑楠负担。二审中，上诉人提交：1.商品房买卖合同、沈阳奥德燃气有限公司新民分公司出具的《说明》，证明建设单位沈阳蓝德温泉度假村有限公司在商品房买卖合同第十四条承诺具体开通时间按照当地煤气公司相关规定。通过一审法院调查令调取的《说明》证明，按沈阳奥德燃气有限公司新民分公司规定早已同意为美国郡小区开通煤气，只因建设单位违约欠费而未供燃气。房屋不符合交付条件，前期物业费应由建设单位承担。2.照片3张证明2014年12月上诉人办理入住时向物业公司递交的《房屋存在的几个质量问题》请求维修，这是至今未给解决的三个问题之一：房屋院墙三处断裂未给维修。其他两个问题已提交照片。3.辽宁增值税电子普通发票2张，证明一审法院确认的物业公司提交的物业费业主信息表中联系电话不是上诉人的手机号码；物业公司以此号码向上诉人催缴物业费属错打号码，上诉人从未收到催缴通知，不存在经催缴不交物业费一事。4.美国郡业主微信群截图10张（编号：01—10）、视频6份（编号：1-6），证明截图和视频是2020年在美国郡小区一些业主微信群中获取的。01-04截图证明业主家饮用水发黄发绿、放了半天水后水还是绿的、用眼看不出水质问题却测出超过国家标准5倍及经常不通知就突然停水、连续停水、一停就好几天的可怕情景。05-07截图证明业主家温泉水经常突然停水，对物业公司管理温泉水存在问题给予严厉批评和指责。08-09截图证明物业公司补电梯卡要高价、单元门坏了不维修，引发业主强烈不满，说明物业公司各方面都存在问题。视频1-4是在微信群里业主反映家中饮用水的浑浊状况。视频1与截图10是同位业主，从截图里看到，视频1发出后，得到“风铃”业主回应说“我家也是这样的。”证明业主家中饮用水浑浊问题是普遍现象。视频5-6是在微信群里业主反映家中温泉水浑浊的黄油状况。结合向一审法院出具的饮用水、温泉水问题的截图、视频、照片、证人证言、300多户业主签名按手印的情况介绍等证据,这么多业主在不同时间反映物业公司的诸多问题却是相同的，证明上诉人列举物业公司未履行前期物业服务合同约定的情况真实可靠，证据确凿。被上诉人质证：证据1与本合同无关，证据2已经协商解决并且减免了物业费，证据3物业公司所预留的电话号码为入住手续时房主提供，我方依据这个打电话并无不妥，证据4由原审中被上诉人提供过三份水质检测报告，证明上诉人所提水质问题并不属实。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的前期物业管理服务协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。被上诉人为案涉园区提供物业服务，上诉人应按约定支付相应物业费。一审判令对被上诉人要求上诉人支付物业费的诉讼请求予以支持并无不当。关于上诉人主张案涉小区建设单位沈阳蓝德温泉度假村有限公司新建物业的配套建筑及设施设备未经竣工综合验收合格，未达到交付条件，前期物业费应由建设单位承担的问题，因上诉人已于2014年11月27日办理入住手续，案涉房屋已经交付给上诉人使用，被上诉人为案涉园区提供物业服务，上诉人应交纳物业费，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，故物业公司与业主签订的前期物业管理服务协议没有法律根据，非法无效的问题，即便建设单位未与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，也不能否定业主与物业服务企业签订物业服务合同的效力，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张物业公司提供的前期物业管理服务协议上的郑楠签字并非郑楠所签，申请郑楠签名笔迹鉴定的问题，因被上诉人已作为案涉园区的物业服务企业，为园区提供物业服务，故上诉人主张的鉴定事项缺乏必要性，对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持:(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款的问题，因上诉人并未举证证明案涉合同存在上述规定所述问题，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张一审未对上诉人出具证据一一举证并当庭说明，仅接收上述证据材料，却给物业公司在法庭上举证的机会的问题，因一审庭审笔录证明一审已组织双方举证及质证，并有双方当事人签字确认，且上诉人亦自认一审已接收其提交证据，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张被上诉人服务存在未清洗温泉水池，未维修园区设施设备，无安全岗亭及巡逻，草坪光秃，垃圾未及时清扫，园区内违建，擅自收费等违约情况，上诉人并未提交充分证据证明被上诉人的物业服务存在严重质量问题，且即便被上诉人物业服务存在瑕疵，亦不足以作为上诉人拒付物业费的合理事由，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张物业公司的草坪喷淋设备接连两次喷进上诉人屋内大量水，造成损失三四千元的问题，因上诉人自认2017年7月物业公司杜副总经理提出给减免至2017年9月1日一年物业费作为赔偿并让签了字，故双方就该纠纷的解决已达成一致意见，上诉人以此为由要求拒付减免期外的物业费不予支持。综上，上诉人郑楠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郑楠负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  姜会军审判员  谢 宏二〇二〇年十一月三日书记员  杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。