四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初4333号 原告：陈海琴，女，1975年8月15日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：姚永妥，四川德卓律师事务所律师。 被告：胡碟，女，1987年6月14日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：曾吉光，四川明之鉴律师事务所律师。 原告陈海琴与被告胡碟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2020年7月20日、2020年8月13日公开开庭进行了审理。2020年7月20日庭审中，原告陈海琴的委托诉讼代理人姚永妥，被告胡碟到庭参加诉讼。2020年8月13日庭审中，原告陈海琴的委托诉讼代理人姚永妥，被告胡碟及其委托诉讼代理人曾吉光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈海琴向本院提出诉讼请求：1．确认陈海琴与胡碟签订的《房屋租赁合同》于2020年4月17日解除；2．判令胡碟立即向陈海琴支付2020年1月25日至2020年4月17日房屋租金44814元；3．判令胡碟立即向陈海琴支付物业服务费16913.16元、电力服务费502.16元、电费2890.23元，合计20305.55元；4．判令胡碟向陈海琴支付违约金22198元；5．判令胡碟承担本案诉讼费用。事实及理由：陈海琴与胡碟于2019年6月签订《房屋租赁合同》，合同约定胡碟承租陈海琴所有的成都市锦江区××街××号××广场××座××号房屋，租赁期限为2019年6月24日至2021年7月24日，其中2019年6月24日至2019年7月24日为免租期；陈海琴为出租该房屋曾向租赁中介支付了佣金6000元。根据《房屋租赁合同》的约定，每月租金为16198元，按季度结算，胡碟应于每3个月到期前15日内将租金转账至陈海琴指定账户。同时合同第八条约定，若胡碟未按本合同规定的时间支付租金，则视为违约，除应支付逾期应付款之外，每逾期一日，胡碟还需向陈海琴支付逾期应付款0.5%的违约金。现胡碟仅支付了2020年1月25日之前的租金、2019年11月1日之前的物业服务费、2019年8月15日之前的电力服务费以及2019年8月15日之前的电费；对其之后的租金、物业服务费、电力服务费、电费均未支付。2020年4月19日，经陈海琴授权，案涉物业物业管理单位工作人员于对案涉物业进行腾空清理。综上，陈海琴认为胡碟的行为违反了《房屋租赁合同》约定，特提起诉讼。 被告胡碟辩称，1.胡碟实际上和陈海琴经协商，双方同意于2019年12月19日解除租赁合同；2.陈海琴与胡碟之间的租赁合同已提前解除，陈海琴再要求胡碟支付2020年1月25日至2020年4月17日的租金没有事实依据和法律依据；3.对于物业、水电费用的承担，胡碟愿意承担到2020年1月9日，这也是胡碟与陈海琴、物业公司与陈海琴经多次协商，沟通达成的一致意见，这从物业公司的《情况说明》得以证明；4.胡碟的房屋租金是交到2020年1月25日，因双方提前解除合同，胡碟不存在拖欠租金问题，仅仅是还有部分物业、水电未结清，胡碟愿意就此部分承担违约责任；但合同约定的每天按0.5％计算明显过高，此约定按年计算已达到180％，请求法庭进行调整，此部分物业、水电费用可以在胡碟交的保证金中扣除，如不足胡碟可以补，如有余款，陈海琴应退还给胡碟；5.诉讼费用请求法庭按胡碟应承担的责任合理分配；6.去年市场经济本来就不景气，今年的疫情更是雪上加霜，公司经营无法持续，只有关闭减少损失。国家也鼓励各行业减租减息，也请法庭和陈海琴理解胡碟所处的困境。 本院经审理认定事实如下：2019年6月,陈海琴（甲方、出租方）与胡碟（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将坐落于成都市锦江区××街××号××广场××座××号房屋出租给乙方用于公司办公，房租建筑面积231.4平方米，租赁期限共24个月，自2019年7月25日至2021年7月24日，其中2019年6月24日至2019年7月24日为免租期，免租期间由乙方承担物业费、水、电等相关费用。租金按70元每平方米，每月租金16198元，按季度结算，乙方应在本合同签署完毕当日向甲方支付首期租金48594元，以后乙方应于每三个月到期前15日将租金转账至甲方指定账户。甲方应在2019年6月24日前，在乙方按照约定支付相应租金后，将该物业移交给乙方使用。本合同的押金为16198元，乙方所缴房屋押金在本合同履行完毕时，若乙方全部履行其义务，则由甲方在合同到期后3日内无息全额退还，若乙方未履行其全部债务或违约，则甲方可从乙方所缴押金扣除其未履行部分债务相对应的金额及乙方应向甲方支付的违约金。乙方在租赁期限内提前退租，需经甲方同意，不影响甲方收益的情况下乙方可以进行转租，转租后甲方退还乙方房屋押金；若乙方未经甲方同意，提前解除合同（或甲方因乙方违约而依据约定解除本合同时），所付保证金不退（不可抗力除外）；甲方不得无故提前解除合同，否则甲方应赔偿乙方双倍押金。租赁期间，与该物业有关各项费用的承担方式为：乙方承担水费、电费、电话费、物业管理费、房屋租赁税、宽带费等由乙方经营使用所产生的费用。乙方有下列情形之一的，视为违约：（1）乙方未按本合同规定的时间支付租金，（2）乙方未按本合同规定的时间支付水、电、气、物业管理费的，物业管理费需提前10天预交，（3）乙方在合同期内提前解除合同的。由以上三种违约行为之一的，逾期在7天以内的，乙方除应支付逾期应付款项之外，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期应付款0.5%违约金；逾期超过7天的，甲方有权单方面终止合同并收回该物业，乙方的装修损失自行承担。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，并没收履约保证金，收回该房屋：不按照合同约定支付租金逾期超过7日的…。 合同签订后，陈海琴将房屋交付给胡碟。胡碟向陈海琴支付了房屋租金及押金16198元。 2019年12月4日，陈海琴与胡碟的代表“小江”进行微信聊天，就案涉房屋转租等事宜进行协商。 2020年4月17日，案涉物业物业管理单位出具《付款通知单》，载明案涉房屋欠付2019年11月1日至2020年4月17日物业服务费16913.16元、2019年8月15日至2020年4月17日电力服务费502.16元、2019年8月15日至2020年4月17日电费2890.23元。 2020年4月17日，陈海琴通过EMS向胡碟邮寄了《解除合同及限期搬离通知书》，同时在案涉房屋门口张贴了该通知书，通知书主要内容为：根据《房屋租赁合同》约定，胡碟应于2020年1月10日支付2020年1月25日至2020年4月24日租金48594元，上述租金至今未付，还拖欠物业费及水电费，已构成违约，现根据《房屋租赁合同》的约定及相关法律规定，正式通知陈海琴与胡碟签订的《房屋租赁合同》自2020年4月17日解除，胡碟应立即向陈海琴支付2020年1月25日至2020年4月17日租金44814元和截止2020年4月17日的物业管理费、水电费等，同时限胡碟在2020年4月20日前，将遗留在租赁房屋内的全部物品搬离，否则视为遗弃物品。该邮件已妥投。 2020年4月19日，陈海琴授权案涉房屋的物业工作人员，对案涉物业进行腾空清理，并对腾空清理过程进行拍摄。 2020年7月15日，案涉房屋的物业管理单位出具《情况说明》载明，胡碟承租案涉物业办公于2019年6月25日正式入驻。租户（胡碟）于2019年12月中旬与业主方达成一致进行转租，物管方接到房东通知同意挂出租赁信息并委托物管方和外面中介公司带客户看房，物管公司收到租户于2019年12月19日交来的钥匙经业主确认后陆续带客户看房，在此期间，租户办公用品一直放置在案涉房屋内。后物业公司向租户催收物业费、水电欠费，租户表示只愿意缴纳至2019年12月31日并搬出户内物品，业主要求租户必须将费用缴纳至2020年1月24日后再同意其租户将户内物品搬离。后物管公司多次与业主、租户沟通，业主也同意租户将物业费及电费欠费缴纳至2020年1月9日，但租户仍坚持只结清截止2019年12月底前的所有欠费，后双方协商无果，租户的办公物品一直放在案涉房屋内，且该房屋从2019年8月15日起一直处于欠费状态。 庭审中，陈海琴称，其为出租该房屋曾向租赁中介支付了佣金6000元，并称其中通过微信转账5000元，现金支付1000元。同时，其提交了中介费发票显示金额为5150元。 上述事实，有以下证据及当事人的陈述在案为证：陈海琴提交的胡碟与陈海琴的身份证复印件、产权证、《房屋租赁合同》《付款通知单》《解除合同及限期搬离通知书》《解除合同及限期搬离通知书》EMS快递信息、《解除合同及限期搬离通知书》贴在案涉物业门口照片、案涉物业的物业工作人员清理案涉物业视频（光盘）、佣金确认书、中介服务费发票（2张）、部分中介费的转账凭证、陈海琴与胡碟代表“小江”的聊天记录，胡碟提交的《情况说明》、陈海琴与物业公司楼栋管家微信聊天记录截图。关于胡碟提交的企业信用信息公示报告因与本案不具关联性，本院不予采信。 本院认为，原告陈海琴与被告胡碟签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 关于合同解除。根据双方陈述、陈海琴与“小江”的微信聊天记录、陈海琴与物业楼栋管家的微信聊天记录以及案涉房屋物业管理单位出具的《情况说明》查明，在合同履行过程中，胡碟于2019年12月提出转租并提前解除租赁合同，其委托代表“小江”与陈海琴通过微信等进行协商，陈海琴提出在不影响其收益的情况下可以进行转租，但其后双方因为物业费用等的承担问题未能达成一致意见，转租亦未成功，胡碟亦未能将其物品搬离案涉房屋，故本院不能据此确认双方已就解除合同达成合意，不能认定双方之间的租赁合同关系自胡碟所称的2019年12月即告解除。胡碟从2020年1月25日起未向陈海琴履行给付租金和相关费用的义务，胡碟的行为属违约行为。陈海琴在胡碟违约且经催收无果的情况下，通过在案涉房屋门口张贴和邮政EMS特快专递向胡碟送达了《解除合同及限期搬离通知书》，告知双方租赁合同于2020年4月17日解除，该特快专递已妥投签收，且其后胡碟未依法提出异议。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本院确认陈海琴与胡碟就案涉房屋的租赁合同关系已于2020年4月17日解除。 关于租金、物业服务费、电力服务费和电费。胡碟承租陈海琴租赁场地后，应当按约定支付租金等相应费用。根据查明的事实，陈海琴于2020年4月19日授权案涉房屋物业管理单位腾空清理了案涉房屋内的物品，正式收回案涉房屋，在此之前产生的费用理应由胡碟承担。陈海琴在本案中主张2019年11月1日至2020年4月17日物业服务费16913.16元、2019年8月15日至2020年4月17日电力服务费502.16元、2019年8月15日至2020年4月17日电费2890.23元，符合事实与法律，本院予以支持。至于陈海琴主张的2020年1月25日至2020年4月17日租金44814元，因2020年1月底我国新冠肺炎疫情爆发，政府防控文件明文要求大型商务楼宇、商场、综合性市场不能开业经营，胡碟承租案涉房屋用于写字楼办公，属于不能开业经营的范围，综合考虑疫情及防控措施对胡碟的不利影响，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定由胡碟免于支付2020年2月1日至2020年3月31日2个月的房屋租金32396元（16198元/月×2个月），故胡碟应向陈海琴支付房屋租金12418元。 关于违约金。庭审中，陈海琴称其主张的违约金包括逾期支付租金违约金以及因胡碟违约导致合同提前解除的违约金，因合同约定的违约金标准过高，结合陈海琴的免租期租金损失16198元和中介费损失6000元的实际情况，在没收保证金的基础上，要求胡碟支付违约金22198元。根据双方签订的《房屋租赁合同》“逾期在7天以内的，乙方除应支付逾期应付款项之外，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期应付款0.5%违约金的约定，逾期超过7天的，甲方有权单方面终止合同并收回该物业，乙方的装修损失自行承担。…乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，并没收履约保证金，收回该房屋：不按照合同约定支付租金逾期超过7日的…”的约定，本院认为，本案因胡碟违约导致合同解除，胡碟应承担相应违约责任，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅，综合考虑本案合同履行的实际情况、胡碟的违约情况、胡碟已实际享受1个月免租期以及陈海琴收回租赁物需要重新出租可能的空置期损失等，本院确认在陈海琴没收胡碟已支付保证金16198元的基础上，由胡碟另行支付相当于一个月租金金额即16198元的违约金以赔偿因胡碟的违约给陈海琴造成的损失，陈海琴多主张的违约金部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告陈海琴与被告胡碟签订的《房屋租赁合同》于2020年4月17日已解除； 二、被告胡碟于本判决发生法律效力之日起十日内向陈海琴支付房屋租金12418元； 三、被告胡碟于本判决发生法律效力之日起十日内向陈海琴支付物业服务费16913.16元、电力服务费502.16元、电费2890.23元，合计20305.55元； 四、被告胡碟于本判决发生法律效力之日起十日内向陈海琴支付违约金16198元； 五、驳回原告陈海琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5009元，由被告胡碟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  王 艳 人民陪审员  肖国群 人民陪审员  龙晓莉 二〇二〇年十一月十日 书 记 员  贺盼慧