濮阳市华龙区人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫0902民初9736号原告：郝玲，女，汉族，1964年8月6日出生，住濮阳市。委托诉讼代理人：郭宗林，濮阳市华龙区龙城法律服务所法律工作者。被告：濮阳市华龙区金鑫商场，住所地濮阳市黄河路东段路南（职工医院南门斜对面）统一社会信用代码9141090278508767F（1-1）负责人：杜海金，商场经理委托诉讼代理人：刘长发，河南飞鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴方勇，河南飞鸿律师事务所律师。第三人：濮阳市金建置业有限公司，住所地濮阳市黄河路东段路南（职工医院南门斜对面）法定代表人：刘学安。第三人：李春梅，女，汉族，1968年4月9日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：张艳萍，河南金谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：于振军，河南金谋律师事务所律师。原告郝玲与被告濮阳市华龙区金鑫商场（以下简称金鑫商场）、第三人濮阳市金建置业有限公司（以下简称金建置业）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。李春梅向本院申请以有独立请求权第三人参加本案诉讼，本院审查后，予以准许。原告郝玲的委托诉讼代理人郭宗林，被告金鑫商场的委托诉讼代理人吴方勇，第三人李春梅的委托诉讼代理人张艳萍、于振军，第三人金建置业的法定代表人刘学安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝玲向本院提出诉讼请求：1、确认原告与第三人的合同有效，且效力及于被告，并由被告协助原告办理房屋登记手续；2、诉讼费用由华龙区金鑫商场承担。事实和理由：2010年10月10日，原告与第三人金建置业签订购房认购书，认购由被告及第三人金建置业共同开发的金鑫花园7号楼东单元4层B户商品房一套，并于当日转付现金27.7676万元整。因被告及第三人金建置业的原因，未能按照合同约定的时间（2012年5月底）交付房屋。然而2013年5月30日之后，因金鑫商场的股份全部转让给他人，造成转让后的金鑫商场不承认原告购房的事实，断然否定金鑫商场股份转让前后承继的权利义务关系。鉴于此，根据我国《民诉法》之规定，原告具状诉讼，请求人民法院确认原告的购房事实，判准请求。被告金鑫商场辩称：被告认为，第一、原告郝玲与被告金鑫商场之间不存在商品房买卖合同关系，被告并非合同相对方，不负有任何合同义务。第二、原告的涉案的房屋买卖合同应属无效合同，且应当提供其他证据来证明合同实际履行。第三、原告主张权利的合同真实性、实际履行需要提供证据予以证明：1、原告提供的认购合同书，其真实性、合法性、关联性都有异议。被告对合同的真实性是否是2010年10月10日签的，被告将申请进行司法鉴定；2、金建公司的记账流水并不是金鑫公司的记账，需要原告向金建公司转账的证据或取款凭证。金建公司缺乏手续和资质，也没有金鑫公司的授权，记账流水只是金建单方的记载，应附有银行转账流水等原始证据来证明记账流水的真实性。而原告并不能提供支付房款的银行流水。该内容不显示原告支付房款的内容，和本案不具有关联性；3、房款的收据应当提供支付房款的转账流水予以证明，否则不能证明收据的真实性，不能证明房款的实际支付。因此，原告的上述证据特别是房款支付，如果仅仅提供金建的收据和记账流水，在没有银行转账流水的情形下，被告认为不能排除原告与金建、刘学安串通虚构合同和交易的情况，损害金鑫的权益。请求法庭要求原告提供房款支付的方式及途径，以证实交易的真实性。第四、原告的诉称和事实不符。不存在其完善后续工程的情况，涉案房屋系金鑫出资建设，产权归金鑫所有，与原告无任何利害关系，请求驳回起诉请。综上，本案中，原告与金鑫商场之间不具有合同关系，其诉讼主体资格不适格，无法证明郝玲履行了房款支付义务，其主张金鑫商场协助办理过户手续缺乏事实根据，请求法庭查明事实，依法驳回其起诉或诉讼请求。以上代理意见，请合议庭合议时予以考虑。第三人李春梅陈述，李春梅系案涉房产的合法所有权人，原告诉请缺乏事实根据和法律依据，请求法院驳回原告诉请。第一、李春梅与金鑫商场签有房产转让协议，并已支付购房款。李春梅与被告金鑫商场签订《濮阳市房产转让协议》一份，约定被告金鑫商场将案涉房屋转让给李春梅。李春梅于协议签订后依约向金鑫商场支付了购房款。第二、李春梅已合法占有案涉房产。2018年12月23日，金鑫商场将案涉房屋交付给李春梅，并由李春梅占有使用至今。参考《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条的规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，案涉房产仍登记在出售人金鑫商场名下，原告与李春梅均未办理所有权变更登记，但李春梅较原告已先合法占有并支配使用案涉房产至今，其合法权益应予优先保护。况且所谓合法占有，只有所有权人金鑫商场才有权交付，其他任何主体所谓的交付行为均具有违法性与主观恶意，不应予以支持。第三、执行异议裁判文书与本案不具有关联性。原告与金建公司签订的协议不得任意突破合同相对性，且另案裁判文书中也不涉及本案原告。原告购买房屋时应尽审慎注意义务，明确出卖人身份信息后作出交易，其签订合同时存在重大过失，该行为与李春梅无关，也无权利对案涉房屋主张权利。综上，李春梅购买案涉房屋并合法占有至今，原告无权提起诉讼对该房屋主张权利，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人金建置业陈述，同意原告的诉请。原告为支持自己的主张向本院提交下列证据：一、2010年10月10日，金建置业（甲方）与郝玲（乙方）签订《濮阳市金鑫花园购房认购书》一份，主要约定：乙方愿意购买房屋，交纳2万元定金后签订本认购书；房屋位于玉门路东、黄河路××处东××楼东单元××楼Ｂ户，建筑面积99.17平方米；根据甲方投资预算，该套房屋售价2800/平方米，总房款277676元；乙方在签定本认购书5日交纳总房款的100%，剩余房款在交接住房钥匙时一次付清，（指地下室款），定金在最后一次交房款时充抵房款；签定本认购书后，乙方如果要求退房款，应提前向甲方写出书面申请，经甲方同意后，给予办理退房手续，扣除30％定金，其余已交定金与房款20日内退回乙方，乙方不能在本认购书规定时间内交款，所定房屋甲方有权另行出售，视为退房；该房屋所有权证，待房屋竣工交付使用后由甲方统一办理，费用按濮阳市有关规定执行；甲方须于2012年5月底前将该套住房交付给乙方，如遇到人力不可抗拒的因素(如火灾，水灾，长时间停电等因素)甲方可予以延期，除上述情况外，甲方未能按期将该套住房交付给乙方，甲方须从约定交付之日起，到实际交付之日止，对乙方已交付的房款按月息1％进行计息，作为对乙方的补偿；如因该套住房存在质量问题，经市建筑质量监督站检验不能交付使用，乙方可无条件退房，甲方双倍返还定金，已交房款在十目内退回给乙方；乙方付清房款后，应按照有关规定提供办理产权证所需资料，由甲方统一办理，乙方如有要求，也可由乙方自行办理；该套住房交给乙方后，乙方必须遵守甲方物业部门的物业管理规定；十:本认购书在例行中若发生争议，双方可采取协商的办法解决，协商不成，任何一方均可向房地产仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向人民法院起诉。二、2010年10月10日，金建置业给郝玲出具收房款277676元收据一份，注明交款人郝玲，收款方式现金，收款事由7号楼东单元4层楼B户（陈）。三、金建置业的财务账簿上记载“2010年10月10日收郝玲房款，东4.B.99.17㎡.277676”。本院查明，涉案房产所占用的土地于2018年被濮阳市中级人民法院（2018）豫09执20号执行裁定查封，期限为2018年4月9日至2021年4月9日。2018年涉案房屋占用土地进行了抵押权补录。本院认为：基于涉案房屋占用土地设有抵押及司法查封，不动产登记部门表示不具备办理不动产产权转移登记的条件，属于法律上不能履行的情形，目前办理转移登记的条件尚不成熟，待条件具备后，原告可另行提起诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告郝玲的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长  程文军审 判 员  李 慧人民陪审员  张聚珂二〇二〇年十一月五日书 记 员  李 扬