广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19015号上诉人（原审被告）：广州市永斌物业管理有限公司，住所地广东省广州市白云区广园中路**金泊大厦******。法定代表人：吴永斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：李梅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张留红，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中共广东省委办公厅工程队，住所地广东，住所地广东省广州市中山一路梅花村**>法定代表人：郭凯风，该队队长。委托诉讼代理人：吴晓棣，广东恒益律师事务所律师。原审第三人：周国良，男，1966年5月20日出生，汉族，身份证住址浙江省平湖市。原审第三人：陈晨，男，1981年12月25日出生，汉族，身份证住址上海市崇明县。原审第三人：陈春峰，男，1982年4月8日出生，汉族，身份证住址上海市崇明县。原审第三人：国药控股广州有限公司，住所地广东省，住所地广东省广州市荔湾区站前路**法定代表人：林兆雄，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭华敏，该公司职员。上诉人广州市永斌物业管理有限公司（以下简称永斌公司）因与被上诉人中共广东省委办公厅工程队（以下简称办公厅工程队）、原审第三人周国良、陈晨、陈春峰、国药控股广州有限公司（以下简称国药公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初41360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。永斌公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项、第三项、第四项，发回重审或者依法改判；2.依法改判第一项为确认办公厅工程队与永斌公司签订的《租赁合同》无效；3.依法改判第三项为永斌公司应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向中共广东省委办公厅支付自2019年3月1日起至2019年8月12日的租金及管理费以及自2019年8月13日起至2019年8月20日止的占用费（其中2019年3月1日至2019年6月30日的租金按102000元/月计、管理费按18000元/月计；2019年7月1日至2019年8月20日的租金按105060元/月计，管理费按18540元/月计）；自2019年8月21日起至永斌公司实际腾空并交还前址房屋之日止的占用费由永斌公司逐月支付予办公厅工程队，其中2020年2月、3月份不予支付占用费（占用费的标准按前述《租赁合同》约定的同期租金及管理费标准计付）；4.依法改判第四项为永斌公司无须向中共广东省委办公厅支付违约金或依法改判第四项为永斌公司应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向中共广东省委办公厅支付自2019年3月6日起、4月6日起、5月6日起、6月6日起、7月6日起、8月6日起至实际清付租金及管理费之日止的逾期付款违约金（以每月应付租金和管理费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计付），其中违约金总额不超过每个月应付租金总额；5.判令办公厅工程队承担本案二审全部诉讼费用。事实及理由如下：一、一审法院认定事实不清，一审原告主体错误，永斌公司与办公厅工程队签订的《租赁合同》应为无效合同。办公厅工程队并非案涉房屋的权属人，双方签订《租赁合同》时也未经过案涉房屋权属人的同意就擅自转租，故双方签订的《租赁合同》应为无效合同，且案涉房屋未取得建设工程规划许可证。一审判决书的判项中既有办公厅工程队也有中共广东省委办公厅，故永斌公司认为，一审法院认定原告主体存在错误。二、一审法院程序违法。本案在一审法院两次庭审时审判人员不一致，未收到变更审判人员的书面通知书和回避申请书，在第二次庭审中，一审法院未告知审判人员变更事宜以及询问永斌公司是否需要申请回避等事项。三、永斌公司无须向办公厅工程队支付2020年2月、3月份的占用费。由于新冠××疫情影响，永斌公司承租案涉房屋后，一直未能正常经营，根据广东省政府印发《关于应对新型冠状病毒感染的××疫情支持企业复工复产促进经济稳定运行的若干政策措施》和《广州市财政局关于新冠××疫情防控期间市属行政事业单位物业减免租金的通知》第一条“减免政策：对承租市属行政事业单位物业用于线下实体经营的中小微企业和个体工商户，免收2、3月份的物业租金”，永斌公司认为，2020年2月、3月份的租金应依法减免，故永斌公司无须向办公厅工程队支付这两个月的占用费。四、永斌公司无须向办公厅工程队支付违约金。1.双方签订的《租赁合同》应为无效合同，故双方约定违约条款无效。2.即使《租赁合同》有效，因该合同系由办公厅工程队提供的格式文本，约定的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，永斌公司在一审中已经提出违约金过高，请求予以减少，且办公厅工程队未就违约金是否过分高于损失提供证据予以证实，故办公厅工程队的损失应为永斌公司应付的租金，占用费的标准应按《租赁合同》约定的同期租金及管理费标准计付，而非双倍计付。同理，也应对永斌公司逾期付款的违约金进行调整，应按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率为标准计算损失。办公厅工程队二审辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审原告主体认定正确。1.位于广州市越秀区xx路20号和xx路20号101、102房的权属人是中共广东省委，经中共广东省委机关事务管理局的授权委托，办公厅工程队代为管理案涉房屋，包括签订租赁合同和租赁登记备案等相关事宜。办公厅工程队作为被授权人，有权以自己的名义与承租人永斌公司签订租赁合同，双方签订的租赁合同合法有效。2.一审判决第三项、第四项判决所述“原告中共广东省委办公厅”，办公厅工程队认为，一审存在笔误，一审已以裁定补正笔误。一审认定事实清楚，不存在认定原告主体存在错误的问题。二、一审程序合法。办公厅工程队认为，一审关于审判人员的变更符合法定程序。三、永斌公司从2019年3月1日起至今，违反租赁合同约定，未按期支付租金、管理费。2019年8月12日，双方租赁合同已解除。自2019年8月21日至今，永斌公司未支付占用费。依据广东省及广州市的相关政策，永斌公司严重违约在先，不符合享有“减免2020年2月份和3月份物业租金”优惠政策的条件；政策明确的是减免2020年2月份和3月份物业租金，并非减免2020年2、3月份占用费。永斌公司应向办公厅工程队支付2020年2、3月份占用费。四、永斌公司作为违约方，需按照《租赁合同》的约定，向守约方办公厅工程队支付违约金。1.办公厅工程队与永斌公司签订的《租赁合同》经过公开招投标程序，案涉合同合法有效，不存在法定无效的情形。案涉合同条款依法对办公厅工程队和永斌公司产生法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则及依合同履行义务原则履行合同条款。2.《租赁合同》是双方作为平等民事主体订立的合同，违约金条款亦经双方合意订立。而且永斌公司一审中并未提出“违约金过高”的抗辩，亦未举证证明违约金过高。根据《最高人民法院关于印发的通知》（法〔2019〕254号）的规定，认定约定违约金是否过高，一般应当以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益，主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任，永斌公司严重违约在先，违约金条款依法有效，应当按照《租赁合同》约定承担违约之后的相应后果。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，永斌公司的上诉缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回，维持原判。原审第三人周国良二审述称，没有意见发表。原审第三人国药公司二审述称，希望可在案涉场地继续经营，也可按时交租，至于租金缴纳给哪方可由法院认定，希望二审法院可维持其合法承租经营权。原审第三人陈春峰二审述称，与国药公司的意见一致。原审第三人陈晨经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。办公厅工程队于2019年10月8日向一审法院起诉，请求：1.确认办公厅工程队、永斌公司之间的《租赁合同》于2019年8月12日解除；2.永斌公司立即将广州市越秀区xx路20号和xx路20号101、102房腾空并恢复原状交还给办公厅工程队；3.永斌公司向办公厅工程队支付2019年3月1日起至8月20日期间的租金及管理费，共计683341.94元（每月5日前支付当月租金。2019年3月至6月期间的月租金为102000元、月管理费为18000元，2019年7月、8月的月租金为105060元、月管理费为18540元；8月的日租金为3389.0323元，20天的租金为67780.65元；8月的日管理费为598.065元，20天管理费为11961.29元）；4.永斌公司向办公厅工程队支付迟延缴费租金及管理费的违约金，违约金的计算标准为每逾期一日按应付而未付款项的3%，计算至实际清偿之日止（暂计至2019年9月16日，违约金为2516758.84元）；5.永斌公司自2019年8月21日起支付双倍占用费，以当年度租金和当年度管理费为标准，计算至实际腾退房屋之日止（暂计至2019年9月16日；2019年度每天租金标准为3454.03元，26天双倍租金为179609.43元；2019年度每天管理费标准为609.54元，26天双倍管理费为31695.78元，两项共计211305.21元）。一审法院经审理查明：座落在本市××区××房屋××广东省委所有。2018年4月20日，中共广东省委机关事务管理局出具《授权书》，授权原告管理xx路20号和xx路20号101-102房商铺，包括签订租赁合同和租赁登记备案等相关事宜。2018年4月20日，办公厅工程队（出租人、甲方）与永斌公司（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定：物业地点位于广州市越秀区xx路20号和xx路20号101、102房的经营场地，建筑面积约118平方米，实用面积约236平方米，用于经营药品销售和百货零售用途。2.1.租赁期限为五年，时间从2018年7月1日开始计算，至2023年6月30日止。3.1.乙方应于每月5日前（遇法定节假日则顺延）以转账形式向甲方支付当月出租房屋租金，甲方在收到租金后向乙方提供发票。3.2.租金从2018年7月1日开始计收。3.3.租金标准为从2018年7月1日起12个月内，236平方米每月租金每平方米432.20元，共计102000元/月。从2019年7月1日起，每年租金递增3%，直到本合同期满。3.4.管理费标准为从2018年7月1日起12个月内，236平方米每月管理费每平方米76.27元，共计18000元/月。从2019年7月1日起，每年管理费递增3%，直到本合同期满。4.1.本合同保证金24万元，首月租金和管理费为120000元，乙方应在本合同签订后3日内，将本合同所称保证金和首月租金和管理费支付给甲方，如逾期仍未支付，甲方有权解除本合同。8.3.如有下列情形之一，甲方有权选择单方面解除合同：8.3.1.乙方拖欠租金超过20天的；8.3.6.乙方未征得甲方书面同意，分租或转租租赁房屋。9.1.本合同提前终止或有效期限届满而甲、乙双方没有达成续约协议，乙方须于终止日或有效期届满之日将出租房屋完好无损交还给甲方……如乙方拖欠租金或维修费用，甲方可用合同保证金冲抵租金或维修费，冲抵后的费用多退少补。若乙方在规定时间内不腾退出租房屋，乙方应按当年度租金标准的双倍支付占用费。10.1.乙方应按时交付租金及水电费，如逾期付款的，每逾期一日的，乙方须按应付而未付款项的3%向甲方支付违约金。10.2.除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同的行为均视为违约，违约方应向守约方支付24万元的违约金。等等。前述合同签订后，因永斌公司未及时支付保证金，办公厅工程队曾于2018年7月13日向永斌公司发出《通知》，限期永斌公司三天内支付保证金24万元。此后，8月24日、10月12日、12月10日、2019年3月5日以及5月23日，因永斌公司未能依约按时支付租金，办公厅工程队曾五次向其发出《催缴通知》。2019年6月28日，永斌公司向办公厅工程队作出《承诺书》，称因资金周转短暂困难，以致拖欠租金，故承诺由2019年7月3日开始每周转租金12万元至办公厅工程队账户直至结清所欠租金为止等。2019年8月9日，广东华科律师事务所受办公厅工程队委托向永斌公司发出《关于解除收回场地的告知函》，称因永斌公司未履行其书面承诺，累计拖欠达72万元租金管理费等，经办公厅工程队多次催告后永斌公司仍未履行主要义务已构成根本违约，故特此函告该解除《租赁合同》收回场地的告知函在发出之日生效，并要求永斌公司在不迟于2019年8月20日前联同实际使用人完成场地交付手续等。该函件由办公厅工程队以特快专递的方式向永斌公司送达，并由永斌公司于同月12日签收。一审另查明：2017年12月29日，永斌公司与国药公司签订《租赁合同》，约定由永斌公司将案涉xx路20号自编01号商铺出租给国药公司从事商业（药店、药房）使用，建筑面积180平方米、实际使用面积230平方米，租赁期限自2018年4月1日至2022年3月31日，其中2018年4月1日至2019年3月31日月租金、管理费合计76000元，2019年4月1日至2020年3月31日月租金、管理费合计79800元等。2018年1月1日，永斌公司与陈晨签订《租赁合同》，约定由永斌公司将案涉xx路20号自编之2号商铺出租给陈晨从事商业使用，建筑面积33平方米，租赁期限自2018年1月1日至2020年12月30日，其中2018年1月1日至2018年12月30日月租金为28000元，2019年1月1日至2019年12月30日的月租金为29680元，2020年1月1日至2020年12月30日的月租金为31461元等。陈春峰称该商铺虽由陈晨签订前述合同，但该商铺由其实际使用，永斌公司对此予以确认。2018年1月4日，永斌公司与周国良签订《租赁合同》，约定由永斌公司将案涉xx路20号自编03号商铺出租给周国良从事商业使用，建筑面积165平方米，租赁期限自2018年3月13日至2021年3月30日，其中2018年3月13日至2018年3月30日为免租期，2018年4月1日至2019年3月30日月租金为36000元，2019年4月1日至2020年3月30日的月租金为37800元等。此外，永斌公司为证明其系从案外人广州市越秀区东山xx婚纱影楼（以下简称xx婚纱）处继续承租案涉房屋并自2017年8月起向办公厅工程队支付租金，此后因办公厅工程队的工作需要重新招投标，双方重新订立合同，向一审法院提交了证据：1.账户明细，其中显示永斌公司自2017年8月向办公厅工程队支付租金。2.《转让协议书》《广州市房屋租赁合同》《租赁合同》，其中显示xx婚纱于2013年4月16日、25日向办公厅工程队承租案涉场地中的20号和自编101、102号经营场地，租赁期限分别至2017年12月31日、2018年4月30日止等；2017年6月27日，永斌公司与xx婚纱签订《转让协议书》，约定由永斌公司承接xx婚纱与业主签订的原租赁合同等。3.办公厅工程队于2017年9月18日发出的《xx路20号物业和xx路20号101、102房出租方案》，其中显示案涉房屋与xx婚纱的合同期限至2018年4月30日，故办公厅工程队拟对案涉物业公开招租，租期五年。永斌公司为证明其对案涉场地实施了装修改造并支付了相应的费用，向一审法院提交了证据：4.《房屋安全鉴定报告》，其中显示案涉房屋为基本完好房，可按现状安全使用。5.照片，内容显示为装修施工现场。6.客户收（付）款入账通知，其中显示永斌公司向名为叶少能的自然人转账支付装修工程款，合计23万元。对此，办公厅工程队质证认为：证据1-3的真实性、合法性均无异议，但永斌公司提供的前述证据仅能证明xx婚纱曾与办公厅工程队签订租赁合同，永斌公司与xx婚纱之间的转让协议并未取得办公厅工程队同意，办公厅工程队、永斌公司之间在2018年4月20日前并不存在租赁合同关系。证据4的真实性、合法性无异议，该证据显示案涉房屋为基本完好房，永斌公司是否进行装修根据合同约定由其自行进行。证据5、6的真实性、合法性、关联性均不予确认，办公厅工程队对于永斌公司实施装修的情况并不清楚。一审庭审中，周国良称其虽仍在案涉场地经营，但与永斌公司正在办理仲裁过程中，办公厅工程队对此则要求永斌公司自合同结束之日起腾退该房屋。至于陈春峰与国药公司的经营场地，办公厅工程队称坚持要求与永斌公司解除租赁合同，但是合同解除后可以与陈春峰、国药公司另行签订租赁合同，允许其继续租赁使用。一审法院认为，办公厅工程队经公开招、投标程序就案涉房地产与永斌公司签订的《租赁合同》为合法有效合同，对双方均具有法律约束力。根据该合同的约定，永斌公司逾期支付租金超过20天或未征得办公厅工程队书面同意将案涉房屋分租、转租的，办公厅工程队有权单方面解除合同。永斌公司承租案涉场地后，既未按约定时间支付租赁保证金以及租金，又未征得办公厅工程队书面同意将案涉场地对外转租，已构成违约。经办公厅工程队数次书面催讨欠付租金后，永斌公司也未能依其在2019年6月28日作出的《承诺书》中承诺时间补缴欠付租金。因此，办公厅工程队于2019年8月9日向永斌公司发出《关于解除收回场地的告知函》符合合同约定的解除条件，足以发生解除合同的法律效力。该函件已于同月12日送达永斌公司，因此办公厅工程队诉请确认前述合同于该日解除，理据得当，一审法院予以支持。至于永斌公司辩称其延期支付租金系因办公厅工程队曾同意给予两个月的免租期以弥补其损失，但永斌公司未提供相应的证据证明双方曾就免租期达成过一致意见，且从永斌公司作出的《承诺书》中亦可见，其并未提出免租期问题，且其自认的逾付租金系因资金周转问题。因此，永斌公司的该项辩解意见，缺乏事实依据，一审法院不予采信。合同解除后，永斌公司除应清付欠付租金外，还应依约将案涉场地交还办公厅工程队，因永斌公司将案涉场地分租给第三人使用，故第三人对交还应付协助义务。至于合同解除之次日至永斌公司交还案涉场地之日止的场地占用费问题，根据前述合同约定“若乙方在规定时间内不腾退出租房屋，乙方应按当年度租金标准的双倍支付占用费”，办公厅工程队于前述告知函中要求永斌公司在8月20日前将案涉场地腾空并交还办公厅工程队。因此，办公厅工程队主张自8月21日起至实际腾退房屋之日止按双倍费用标准支付占用费，并无不当，一审法院予以支持。至于合同解除之次日至8月20日的占用费宜参照原合同约定的租金和管理费标准计付。至于办公厅工程队诉请要求永斌公司支付的逾期付款违约金的问题，根据前述合同约定，永斌公司逾期付款的，每逾期一日按应付未付款项的3%向办公厅工程队支付违约金，因此办公厅工程队该项诉请符合双方合同的约定，一审法院予以支持。考虑到前述合同约定的占用费标准为租金及管理费的双倍，故该违约金的总额不宜超过本金总额。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第二款的规定，于2020年5月8日作出如下判决：一、确认办公厅工程队与永斌公司签订的《租赁合同》于2019年8月12日解除；二、永斌公司应自本判决发生法律效力之日起十日内将广州市越秀区xx路20号和xx路20号101、102房腾空并交还给办公厅工程队，周国良、陈晨、陈春峰、国药公司负有协助办理腾空交还的义务；三、永斌公司应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向中共广东省委办公厅支付自2019年3月1日起至2019年8月12日的租金及管理费以及自2019年8月13日起至2019年8月20日止的占用费（其中2019年3月1日至2019年6月30日的租金按102000元/月计、管理费按18000元/月计；2019年7月1日至2019年8月20日的租金按105060元/月计，管理费按18540元/月计）；自2019年8月21日起至永斌公司实际腾空并交还前址房屋之日止的占用费由永斌公司逐月支付予办公厅工程队（占用费标准按前述《租赁合同》约定的同期租金及管理费标准的双倍计付）；四、永斌公司应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向中共广东省委办公厅支付自2019年3月6日起至实际清付租金及管理费之日止的逾期付款违约金（以每月应付租金及管理费为基数，按每日3%的标准计付），其中违约金总额不超过应付租金总额；五、驳回办公厅工程队的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费34091元，由永斌公司负担。一审法院于2020年6月17日作出（2019）粤0104民初41360号民事裁定书，载明，一审法院于2020年5月8日作出的（2019）粤0104民初41360号民事判决书文字上有笔误，应予补正，裁定如下：（2019）粤0104民初41360号民事判决书中的判决第三项、第四项中的原告名称表述有误，应补正为原告“中共广东省委办公厅工程队”。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审庭询时，一、永斌公司向法院提交：广州市规划局越秀分局穗规越秀[2013]459号《关于临时商业用房使用问题的复函》，拟证明案涉房屋为临时建筑。办公厅工程队对此质证称：对于复函的真实性、合法性及关联性予以确认，该份证据证明了临街商铺118平方米经过广州市规划局越秀分局批准作为临时商业用房继续延期作临时使用，且并无临时使用期限的限制，该部分的临时商业用房，相关商户亦办理取得了相应的营业执照；双方《租赁合同》第一条约定，经营场地建筑面积约118平方米，实用面积约236平方米，用于经营药品销售和百货零售用途，所约定的建筑面积约118平方米实际是指《广州市房地产权属证明书》证载面积117.13平方米，该证载房屋并不存在其他限制处分的记录，若该证载房屋未取得建设工程规划许可证，则在查册记录上会有违法建设的记录；且该证载房屋已依法取得不动产权属证明，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条的规定，可证明案涉房屋已依法向不动产登记中心提供包括建设工程规划许可证、竣工验收材料等方可核发不动产证；所约定的实用面积约236平方米，实际是指《广州市房地产权属证明书》证载面积117.13平方米和复函经批准作为临时商业用房的临街商铺118平方米。临街商业用房实际上是在《广州市房地产权属证明书》的土地使用面积红线外加建的临街商铺，至今，复函已批准继续使用，且并无临时使用期限的限制。综上，实用面积约236平方米，其中117.13平方米是合法建筑，已办理房产证，另有118平方米是经规划行政主管部门同意继续使用的临时商业用房，不存在任何违反法律法规导致合同无效的情形。周国良、陈春峰、国药公司均表示对复函没有意见，陈晨庭询时未到庭未发表意见。二、办公厅工程队向法院提交：案涉房屋的广州市不动产登记查册表，拟证明根据该查册表第十项显示案涉房屋是不存在查封、抵押等状况的，亦可证明案涉房屋的产权人是中共广东省委，根据该查册表第四项显示案涉房屋没有其他限制处分的记录，若是案涉房屋未取得建设工程规划许可证，查册表上会显示有违法建设记录。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条的规定，案涉房屋已经依法向不动产登记中心提供建设工程规划许可证等材料才可领取不动产权属证，根据谁主张谁举证原则，若永斌公司认为案涉房屋未取得建设工程规划许可证、竣工验收合格证的，应当由其举证证明；案涉房屋已经交付给永斌公司实际使用，且在实际使用过程中并未出现因办公厅工程队的原因及责任导致无法正常使用的问题。永斌公司对此质证称：对于查册表的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，该证据并不能证明办公厅工程队已经取得了建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，不能证明双方签订的租赁合同是合法有效的；办公厅工程队作为租赁合同的出租方，每月收取租金所对应的义务是确保其所出租的房屋合法有效，然而根据相关司法解释的规定，如出租人未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定而建设的房屋，与承租人订立的合同无效。因此，提供有效的建设工程规划许可证是办公厅工程队的法定义务，并不适用所谓的举证责任的规定，故要求办公厅工程队出示建设工程规划许可证供法院予以核实，并且，合同的有效性是案件审理的前提。周国良、陈春峰、国药公司均表示对该证据没有意见，陈晨庭询时未到庭未发表意见。二审中，永斌公司向本院提交《调查取证申请书》，申请调取案涉房屋的建设工程规划许可证、产权权属证、消防工程竣工验收资料，庭询中其明确需要向广州市规划和自然资源局越秀区分局调取上述材料。本院告知其上述材料应属于当事人可自行调取的材料，先由其自行调取，如确实无法自行调取再向本院反映，由本院依法处理。二审庭询后，永斌公司自行调取并向法院提交：1.《政府信息公开申请答复书》及附件（86）建字870号报建单审批表、穗规函[2011]5667号，拟证明永斌公司承租的位于xx路××层系临建商业用房，虽有报建手续，但并无竣工验收资料，未取得合法权属登记，且临时使用期限至2013年8月31日，根据《广州市城乡规划程序规定》第四十八条的规定，办公厅工程队在期满后，并未根据前述规定办理延长使用期限手续，故双方签订的《租赁合同》约定的租赁期限已超过案涉物业的使用期限，双方之间的合同关系依法应为无效；2.《广州市房地产权属证明书》《广州市不动产登记查册表》，拟证明办公厅工程队提供的该两份证据所载明的楼层和面积，并非永斌公司实际承租的物业，永斌公司实际承租的物业为xx路20号地段建设1层的临街商铺（面积为118平方米），属于临时商业用房，办公厅工程队没有合法的权属登记，而xx路20号是一座六层高的居民楼（建筑面积为679.8平方米），虽有合法的权属登记，但并不能作商业使用，故两份证据与本案无关；3.现场照片，拟证明永斌公司实际承租的物业为xx路20号地段建设1层的临街商铺（面积为118平方米），属于临时商业用房，是本案的案涉物业，但办公厅工程队没有合法的权属；4.现场照片、视频，拟证明xx路20号是一座六层高的居民楼（建筑面积为679.8平方米），不能作商业使用，虽有合法权属登记，但并非案涉物业，办公厅工程队并未出租给永斌公司。办公厅工程队对此质证称：对证据1的真实性、合法性及关联性予以确认，但对证明内容不予确认，该份证据反而再次印证了办公厅工程队的主张，根据该答复书，广州市规划局曾于2011年8月4日作出穗规函[2011]5667号，同意马路临街商铺118平方米使用至2013年8月31日止，该证据中的复函，则证明了经广州市规划局越秀分局再次批准同意马路临街商铺118平方米作为临时商业用房继续延期作临时使用，且并无临时使用期限的限制。根据该答复书，再次印证了马路临街商铺118平方米至今无违建受到行政处罚的资料，根据信访公开条例，广州市规划局自然不能公开广州规划局越秀分局作出的复函；对证据2的真实性、合法性及关联性予以确认，但对证明内容不予确认，该份证据实际上是办公厅工程队提供的证据，该证据再次印证了办公厅工程队的主张，办公厅工程队已依据《租赁合同》提供租赁物业，物业地点位于广州市越秀区xx路20号和xx路20号101、102房的经营场地，建筑面积约118平方米，实用面积约236平方米，用于经营药品销售和百货零售用途，且案涉房屋已经依法取得《不动产权属证明》，且根据案涉房屋的不动产登记查册表显示，案涉房屋并不存在其他限制处分的记录；对证据3、4的真实性、合法性及关联性不予确认，更无法证明其证明内容，从该图片可以看出，案涉房屋坐落于广州市越秀区xx路20号和xx路20号的首层，该首层约236平方米，由证载面积117.13平方米和经批准的临时商业用房面积118平方米构成。国药公司对此质证称：根据永斌公司与国药公司签订租赁合同时，向国药公司提供的由广州市规划局越秀分局2013年9月2日出具的《关于临时商业用房使用问题的复函》（穗规越秀[2013]459号）中表示广州市规划局越秀分局同意xx路20号首层（含夹层）在2013年8月31日临时使用期限届满后继续延期作临时使用。陈春峰对此质证称：其意见与国药公司的意见一致。周国良通过电话向本院表示不发表质证意见，陈晨未发表质证意见。对于双方二审中提供的上述证据，与本案的事实查明和处理有直接的关联性，可作为二审新证据。上述证据中的《广州市房地产权属证明书》和《广州市不动产登记查册表》显示xx路20号为混合六层，土地使用面积/用地面积为117.13平方米，总建筑面积679.8平方米；（86）建字870号报建单审批表及穗规函〔2011〕5667号显示xx路××层（含夹层）临建商业用房有进行报建，该临时商业用房面积118平方米延期使用至2013年8月31日止；穗规越秀〔2013〕459号《关于临时商业用房使用问题的复函》显示，该临时商业用房使用至2013年8月31日止，现临时使用期限即将届满，鉴于该临时商业用房符合xx路商业网点规划要求，同意该临时商业用房面积118平方米继续延期作临时使用。二审庭询时，本院向永斌公司当庭出示了一审的两份庭审笔录，对于一审审理过程中变更合议庭成员的问题，一审已经向各方释明是否需要申请回避，而永斌公司回复不需要申请合议庭成员及书记员回避。永斌公司查看一审庭审笔录后，确认一审在程序问题上符合规定，同时陈述因为合议庭成员有变更，有必要在当事人无专业代理人员出席的情况下对当事人进行庭前通知。二审庭询中，办公厅工程队和永斌公司均陈述，一审判决“本院认为”部分的相关论述与一审判决第四项不一致，一审判决第四项存在笔误，应当为“其中违约金总额不超过应付租金和管理费总额”。二审审理中，永斌公司陈述，其对于其已依据双方签订的《租赁合同》实际使用了房屋的实用面积约236平方米没有异议，但其认为双方签订的《租赁合同》约定案涉房屋的实用面积约236平方米是包含了临街商铺01、02、03号铺以及上面的夹层上下各118平方米，总共236平方米，其对此未提交书面证据证实；办公厅工程队对永斌公司该陈述不予确认。永斌公司还陈述《租赁合同》中约定的广州市越秀区xx路20号尽管合同中有约定，但其并未实际承租，由于其已实际占有使用约236平方米的租赁面积，所以其并未对实际使用的租赁物与合同约定的租赁物不完全一致向办公厅工程队提出异议。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、一审中原告主体的认定问题和一审的程序问题；二、案涉《租赁合同》的效力问题；三、永斌公司是否需要支付2020年2月、3月的占用费；四、永斌公司是否需要支付违约金。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、一审中原告主体的认定问题和一审的程序问题。根据一审查明的事实，案涉房屋的产权人中共广东省委机关事务管理局于2018年4月20日出具《授权书》，授权办公厅工程队对案涉房屋进行管理，办理签订租赁合同等事宜。同日，办公厅工程队作为出租人与永斌公司签订《租赁合同》。办公厅工程队有权就案涉房屋与永斌公司签订《租赁合同》，作为合同相对方，办公厅工程队亦有权作为原告依据《租赁合同》主张权利，一审判决书第三项、第四项判决中载明原告为中共广东省委办公厅系笔误，一审对此已作出裁定书予以补正，因此，永斌公司上诉称一审原告主体认定错误无事实依据，本院不予采信。关于一审的程序问题，经二审向永斌公司出示一审庭审笔录，永斌公司确认一审在程序问题上符合规定，永斌公司上诉称一审未告知审判人员变更事宜以及未询问永斌公司是否需要申请回避等事项与永斌公司签名确认的一审庭审笔录记载不符，本院对此不予采信。二、案涉《租赁合同》的效力问题。如前所述，办公厅工程队已得到产权人授权管理案涉房屋，其亦有权签订《租赁合同》，永斌公司主张办公厅工程队未经过权属人同意转租，双方签订的案涉租赁合同无效与本案查明的事实不符，对其该上诉主张本院不予支持。双方签订的《租赁合同》约定案涉房屋的建筑面积约118平方米，实用面积约236平方米，办公厅工程队主张上述约定的实用面积约236平方米实际是指《广州市房地产权属证明书》证载面积117.13平方米和穗规越秀〔2013〕459号《关于临时商业用房使用问题的复函》经批准作为临时商业用房的马路临街商铺118平方米，该主张与《广州市房地产权属证明书》、广州市不动产登记查册表和《关于临时商业用房使用问题的复函》载明的事实一致，本院对办公厅工程队的该陈述予以采信。尽管永斌公司对此不予确认，其认为双方签订的《租赁合同》约定案涉房屋的实用面积约236平方米是包含了临街商铺01、02、03号铺以及上面的夹层上下各118平方米，总共236平方米，办公厅工程队对此不予确认，永斌公司对此亦未提交书面证据证实，永斌公司还陈述《租赁合同》中约定的广州市越秀区xx路20号尽管合同中有约定，但其并未实际承租，在合同已有约定的情况下其未对此陈述提交相反的书面证据证实，也未提交其曾提出异议或双方进行协商或变更等相关证据，因此对永斌公司的上述主张，本院不予采信。上述117.13平方米有《广州市房地产权属证明书》，临时商业用房的马路临街商铺118平方米有报建手续，亦经规划行政主管部门同意继续使用，即使如永斌公司所言，其承租的系临时商业用房的马路临街商铺，如前所述，该商铺亦有规划报建手续，因此，永斌公司主张案涉房屋未取得建设工程规划许可证，案涉租赁合同无效，无事实依据和法律依据，本院不予支持。办公厅工程队经公开招、投标程序就案涉房屋与永斌公司签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。因此一审认定案涉《租赁合同》为合法有效合同，对双方均有法律约束力于法有据，本院予以维持。三、永斌公司是否需要支付2020年2月、3月的占用费。一审已查明永斌公司自2019年3月1日起即开始拖欠租金及管理费，已属违约，永斌公司本应在双方之间的《租赁合同》解除后及时将案涉房屋交还给办公厅工程处，但因其拒不交还继续占有案涉房屋期间遇到疫情，因其在疫情和疫情防控措施发生前已经存在违约行为，其应依照合同约定和法律规定承担违约责任，其主张应减免疫情期间2020年2月、3月的占用费无依据，本院不予支持。因此，永斌公司仍应支付2020年2月、3月的占用费。四、永斌公司是否需要支付违约金。如前所述，双方之间的《租赁合同》合法有效，对双方均有法律约束力。首先，《租赁合同》签订后，永斌公司即未按照约定支付保证金，在办公厅工程队催收后才支付保证金；其次，未征得办公厅工程队书面同意将案涉房屋分租、转租；再次，在将案涉房屋分租、转租给第三人实际使用收取租金的情况下未按约定向办公厅工程队支付租金，经办公厅工程队数次书面催收欠付租金后，永斌公司作出《承诺书》，承诺限期补缴欠付租金，但其仍未能依其作出的《承诺书》中的承诺时间补缴欠付租金；最后，在办公厅工程队依照合同约定行使合同解除权要求其腾空交还案涉房屋的情况下，既不腾退交还房屋，亦不支付相关费用，违约行为显属恶意。基于上述几点考虑和诚信原则，永斌公司应依照《租赁合同》的明确约定承担相应的违约责任，其主张无须支付违约金与合同约定不符，永斌公司在二审中提出合同约定的违约金过高，应予调低，但永斌公司在一审中并未提出调低的抗辩，在二审中，作为主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任，永斌公司在二审中也未举证证明合同约定的违约金过分高于其所造成的损失，因此，其主张调低违约金依据不足，对其该上诉主张，本院不予采信，一审对其违约责任的认定有合同和法律依据，本院予以维持。另外，二审庭询中，办公厅工程队和永斌公司均陈述，一审判决“本院认为”部分的相关论述与一审判决第四项不一致，一审判决第四项部分有误，应当为“其中违约金总额不超过应付租金和管理费总额”，经本院核查，一审判决第四项确实部分表述有误，本院对此予以纠正，应为“其中违约金总额不超过应付租金和管理费总额”。综上所述，永斌公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本应予以维持，但一审判决第四项部分表述有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初41360号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初41360号民事判决第五项；三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初41360号民事判决第四项为：广州市永斌物业管理有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向中共广东省委办公厅工程队支付自2019年3月6日起至实际清付租金及管理费之日止的逾期付款违约金（以每月应付租金及管理费为基数，按每日3%的标准计付），其中违约金总额不超过应付租金和管理费总额；四、驳回中共广东省委办公厅工程队的其他诉讼请求。二审案件受理费21163.09元，由广州市永斌物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年十一月二十七日书记员 冯 韵彭诗敏