四川省德昌县人民法院 民 事 判 决 书 (2020）川3424民初1294号 原告:蒋亮，男，1983年9月21日出生，彝族，四川省越西县人，公务员，住四川省德昌县。现住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：蒋英，女，1981年3月15日出生，彝族，四川省越西县人，企业职工，住四川省越西县。现住四川省西昌市。代理权限为特别授权。 被告:李映宏，男，1976年12月23日出生，汉族，四川省德昌县人，村民，住四川省德昌县。 原告蒋亮与被告李映宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋亮的委托诉讼代理人蒋英到庭参加了诉讼，被告李映宏经本院开庭传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告蒋亮向本院提出诉讼请求：1.确认被告李映宏与原告签订的《订房合同》《原订房合同的补充协议》无效；2.判令被告李映宏归还原告蒋亮已支付的购房款本金80000元；3.判令被告李映宏向原告支付违约金，违约金从2019年7月21日起，截止被告全部还清之日止，依据被告未归还的购房款部分，以24%的年利率计算；4.本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更其诉讼请求为：1.按照原、被告双方于2019年5月22日签订《房屋解除合同协议书》的约定，退还原告剩余的购房款80000元；2.按照《房屋解除合同协议书》的约定支付原告的违约金，违约金以80000元购房款为基数，按年利率24%，自2019年7月21日起计算至被告李映宏还清购房款80000元之日止。事实和理由：被告于2011年3月9日与原告签订《订房合同》。约定被告将位于德昌县为2010-15，周荣华自建住宿楼与李映宏的合资建房，结构为全框架，第四层职中方清水房一套卖给原告。合同约定：1.该房屋面积75平方米（包括公摊面积、具体房屋面积以实际收方面积为准）；2.购房单价2717元／每平方米，自订购之日起七日内首付10万，在该栋楼完成第三楼主体时支付8万，其余款项在交房产证和土地使用证时一次性付清；3.涉及办理过户及产权证的所有费用由被告承担；4.被告负责提供原告办理该套住房的住房公积金贷款的相关合法手续。5.被告于2011年12月31日以前向原告交房。在双方签订《订房合同》后，原告按照合同约定于2011年8月2日向被告支付了17万，2011年8月6日向被告支付了1万。此后，由于被告无法按《订房合同》约定如期履行交房义务，原告全权委托其父亲蒋木甲与被告于2013年8月22日再次签订了《原订房合同的补充协议》，该《补充协议》约定：1.将该交房期限延期到2015年12月31日；2.对违约金进行了新的约定；3.确定若被告在《补充协议》约定的时间内仍然不能按期交房的，将向原告承担退还购房款责任，并支付购房款与当时市场价之间差额的赔偿。从2011年3月9日起，截止2019年5月22日，被告始终没有按照双方签订的《订房合同》《补充协议》的相关约定履行交房义务，并且也没有体现出可以履行交房义务的能力，其行为已经根本违约。被告2019年5月23日退还了原告购房款10万元，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。 被告李映宏经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状和证据。 原告蒋亮提交：1.《订房合同》一份、《原订房合同的补充协议》一份，证明原告向被告买房并向被告缴纳了房款18万元的事实；2.《房屋解除合同协议书》一份，证明被告不能按照订房合同履行后，双方协商于2019年5月22日签订了《房屋解除合同协议书》，解除房屋合同并退款给原告；3.收条三张（原件），证明原告分别于2011年3月9日、2011年8月2日、2011年8月6日向被告共交付房款18万元；4.银行流水凭证一份（打印件），证明原、被告于2019年5月22日签订了《房屋解除合同协议书》后，被告转了10万元到蒋英的账户。被告李映宏经传票传唤未到庭应诉，未能对该证据予以质证。但因该证据能与原告的陈述及案件事实相互印证，符合证据的真实性、合法性和关联性，故本院对该证据予以采信。综合原告的陈述及提交的证据，本院认定事实如下：2011年3月9日，原告与被告签订《订房合同》。约定被告将位于德昌县为2010-15的清水房一套卖给原告，并约定了房屋单价及付款方式。同日，原告向被告支付购房款50000元，被告向原告出具《收条》一张，载明：“今收到蒋亮订房款首次付款50000.00元（大写伍万元正）剩余伍万元在合同签订之日起七日内付清。收款人：李映宏签名、捺印”。2011年8月2日，原告向被告支付了7万，被告向原告出具《收条》一张，载明：“今收到蒋亮购房的第二次付款70000.00元（大写柒万元正）到今日止蒋亮合计付给我购房款170000.00元（大写拾柒万元）。收款人：李映宏签名、捺印”。2011年8月6日向被告支付了1万，被告向原告出具《收条》一份，载明：“今收到蒋亮购房款10000.00元（大写壹万元正）收款人：李映宏签名”。后由于被告无法按《订房合同》约定如期履行交房义务，原告委托其父亲蒋木甲与被告于2013年8月22日签订了《原订房合同的补充协议》，对交房期限、违约金及违约赔偿方式进行了约定。但被告一直未按照双方签订的《订房合同》及《原订房合同的补充协议》的相关约定履行交房义务。原告委托其姐蒋英与被告签订《房屋解除合同协议书》，该协议书载明：“甲方：李映宏乙方：蒋亮乙方委托代理人：蒋英甲方与乙方于2011年3月9日签订的关于乙方购买甲方位于德昌县的《订房合同》，乙方于2011年8月2日支付甲方170000元（大写：拾柒万元），又于2011年8月6日支付乙方10000元（大写：壹万元），共计180000元（大写：拾捌万元）。并于2013年8月22日与甲方签订了《原订房合同补充协议》一份。截至目前因该房产未办理过户手续，该《订房合同》及《原订房合同补充协议》无法继续履行，经甲方与乙方及乙方代理人友好协商，决定解除该《订房合同》及《原订房合同补充协议》，并达成以下一致意见：一、甲方、乙方及乙方代理人一致同意，解除《订房合同》及《原订房合同补充协议》，甲乙双方均不再履行；二、本协议签署当日，甲方应退还乙方已支付购房款人民币100000元（大写：拾万元）；三、本协议签署之日起两月内（即2019年7月20日之前），甲方应退还乙方已支付购房款的剩余人民币80000元（大写：捌万元），如甲方未按期支付乙方该笔款项，按照未支付部分年利率24%计算违约金；四、甲方应将上述二、三条款项，共计180000元（大写：拾捌万元）通过银行转账汇入乙方指定账户。……甲方签字：李映宏签名、捺印乙方代理人签字：蒋英签名、捺印”。协议签订后，被告于2019年5月23日，以转账方式退还了原告购房款10万元。之后，被告未再返还原告购房款。为维护自身合法权益，原告起诉来院，请求：1.确认被告李映宏与原告签订的《订房合同》《原订房合同的补充协议》无效；2.判令被告李映宏归还原告蒋亮已支付的购房款本金80000元；3.判令被告李映宏向原告支付违约金，违约金从2019年7月21日起，截止被告全部还清之日止，依据被告未归还的购房款部分，以24%的年利率计算；4.本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更其诉讼请求为：1.按照原、被告双方于2019年5月22日签订《房屋解除合同协议书》的约定，退还原告剩余的购房款80000元；2.按照《房屋解除合同协议书》的约定支付原告的违约金，违约金以80000元购房款为基数，按年利率24%，自2019年7月21日起计算至被告李映宏还清购房款80000元之日止。 本院认为，依据原告的陈述及提交的证据，本院确认以下案件事实：2011年3月9日，原告与被告签订《订房合同》，购买被告与他人的合资建房，原告分数次共支付被告购房款180000元。因被告无力履行交房义务，2013年8月22日，原告委托其父蒋木甲与被告签订《原订房合同的补充协议》，被告仍未履行。2019年5月22日，原告委托其姐蒋英与被告签订《房屋解除合同协议书》，被告次日通过银行转账返还原告购房款100000元。原、被告双方签订《房屋解除合同协议书》后，被告本应按照约定按期足额返还购房款，未按期返还的，还应支付违约金。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，因被告未按时足额返还原告购房款引起纠纷，被告理应承担返还购房款并支付违约金的民事责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”本案被告李映宏经本院送达开庭传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为主动放弃抗辩，故本院依法对原告提出的诉讼请求缺席进行判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 由被告李映宏于本判决生效之日起十日内返还原告蒋亮购房款80000元并支付违约金（违约金计算方式：以80000元购房款为基数，按年利率24%，自2019年7月21日起计算至被告李映宏还清购房款80000元之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1800元，减半收取计人民币900元，由被告李映宏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  何建中 二〇二〇年十一月二十八日 书记员  罗佳竺