辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6776号上诉人（原审被告）：丛容，女，1974年1月30日生，汉族，住大连市沙河口区。被上诉人（原审原告）：大连龙湖物业服务有限公司，住所地：辽宁省大连市中山区港浦路**楼**，统一社会信用代码：91210200064402869W。法定代表人：王小丹，总经理。委托诉讼代理人：杨静丽，辽宁顾阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝珈玮，辽宁顾阳律师事务所律师。上诉人丛容因与被上诉人大连龙湖物业服务有限公司物业服务合同（以下简称龙湖物业）纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丛容上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回龙湖物业的全部诉讼请求。事实和理由：《龙湖·滟澜山前期物业合同》具有欺诈性，既非双方真实意思的表达，不符合平等自愿和诚实信用原则，也违反了行政法规的强制性规定，应为无效。《龙湖?滟澜山前期物业合同》所约定的收费标准，既违反当时的法律法规，也未按现行法规进行调整，属于价格欺诈。龙湖物业违约在先，丛容有权拒绝其相应的合同履行要求。龙湖物业对公用部位、共用设施设备维护管理不善；对物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等未尽管理职责，造成物业环境恶化；未经业主同意，自己或许可他人利用物业设置广告等经营性设施等等。龙湖物业未按合同要求提供服务或其提供的服务质量与合同约定不符，属于违约行为，应判令其承担相应的违约责任。龙湖物业服务质量差，管理存在重大疏漏，其所提供的的物业服务完全达不到合同中所约定的标准，质价严重不符。面对小区内的严重违建现象，龙湖物业从未进行过管理和纠正。小区门前的广告牌，龙湖物业没有按规定将收入进行公示和使用。丛容在一审庭审中提起过反诉，但被以未提前告知为由当场驳回。龙湖物业没有提供证据证明其有合法的资质。龙湖物业辩称，不同意丛容的上诉请求。案涉前期物业合同合法有效，丛容主张合同具有欺诈性，没有事实和法律依据。丛容为完全民事行为能力人，签字行为即意味着承担相应的权利义务。丛容在购买案涉房屋和车库时，《商品房买卖合同》附件中已明确约定并告知物业费、车库管理费标准，且丛容在交房时已经按照此标准交纳过物业费和车库管理费。《大连市住宅物业服务标准》颁布实施于2018年，晚于案涉小区建设交付时间，不存在《大连市住宅物业服务标准》一施行，物业费价格自动调整的情况。物业费是提供物业服务的物质基础，个别业主不按时交纳物业费的行为是对诚实守信遵守合同约定、按时交纳物业费的业主权利的伤害。案涉房屋面积是145.57平方米，而非145.11平方米。龙湖物业向一审法院起诉请求：1、丛容支付欠缴的物业费33,865.84元（2017年3月1日至2019年12月31日，车位费是2017年7月1日至2019年12月31日）；2、丛容支付逾期缴纳物业费滞纳金58,349.22元（计算标准为以欠缴的物业费的日千分之三为标准，自应交之日起计算至实际给付之日止，计算至2020年1月7日为58,349.22元）；3、由丛容承担诉讼费用。一审判决认定事实：2013年9月14日，丛容从大连龙湖西城置业有限公司处购买了龙湖?滟澜山项目的房屋，即甘井子区滟澜园141号楼3单元1跃3层1号（建筑面积145.11平方米）住宅。商品房买卖合同附件中记载由龙湖物业为丛容提供物业管理与服务，丛容认可物业服务费6.6元/月/平方米（建筑面积），物业服务费中不含地上停车费、地下停、地下停车费及车位管理服务费龙湖物业、丛容签订了《龙湖?滟澜山前期物业服务合同》，记载：龙湖?滟澜山项目开发建设单位代表全体业户依法选聘龙湖物业为该项目提供前期物业服务，丛容在签订《商品房买卖合同》时已知晓并同意该合同内容。物业服务费标准住宅为6.6元/月/平方米，业主购买停车位或车库的，按40元/个/月向龙湖物业交纳物业服务费。丛容在办理入伙手续时首次交纳一年的物业费，以后应在每季度末月25日之前将下期物业费交清，逾期将按日向丛容收取应交费用3‰的违约金。本合同自双方签字盖章之日起生效，有效期至2018年12月31日止；本合同期满，业主大会尚未成立的，则本协议继续有效（除非建设单位与龙湖物业解除了前期物业服务合同），直至业主大会选聘新的物业服务企业，并签订物业服务合同生效时为止。2014年1月27日，丛容从大连龙湖西城置业有限公司处购买了甘井子区滟澜园141-库4号车库，建筑面积40.04平方米。商品房买卖合同附件中记载由龙湖物业为丛容提供物业管理与服务，丛容认可该房屋（车库）物业服务费标准为40元/月/个。2015年5月10日，案涉房屋、车库交付给丛容。2017年3月1日至2019年12月31日期间，由龙湖物业为案涉小区提供物业服务，丛容拖欠该期间物业费及2017年7月1日至2019年12月31日期间的车位费未予交纳。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，龙湖物业、丛容签订的《龙湖?滟澜山前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，符合平等自愿和诚实信用原则，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，龙湖物业、丛容都应当按照上述合同全面、完整地履行各自的法律义务。龙湖物业作为物业服务企业已经按照上述协议的相关约定履行了为小区全体业主提供物业管理与服务的义务，丛容理应按照合同约定的交费标准足额交纳物业费用。现龙湖物业请求丛容给付2017年3月1日至2019年12月31日共计34个月的住宅物业服务费及2017年7月1日至2019年12月31日共计30个月的车库物业服务费33,762.68元（145.11平×6.6元×34个月+40元×30个月），对龙湖物业请求合理部分予以支持。关于丛容提出的龙湖物业存在服务不到位的抗辩意见，因物业服务是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。龙湖物业的物业服务中存在的问题，应当通过及时整改予以纠正，丛容以此拒缴物业费无法律依据。关于丛容提出的开发商承诺承诺减免物业费的抗辩意见，依据证据规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求的事实有责任提供证据证明，没有证据或者证据不足，由负有举证责任的当事人承担不利后果。丛容未提供相应证据，应承担举证不能的后果。故丛容以此拒缴物业费，不予支持。关于丛容提出的龙湖物业阻挠业主委员会成立的抗辩意见，因缺少相关证据证明且亦不构成丛容拒缴物业费的理由，故不予采纳。关于丛容提出的收费标准不明确、物业费标准过高的抗辩意见，一审法院认为，丛容在签订《商品房买卖合同》时已知晓并同意该合同内容，该合同约定物业服务费标准住宅为6.6元/月/平方米，业主购买停车位或车库的，按40元/个/月向龙湖物业交纳物业服务费。确认合同无效或合同条款无效，应当具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，但案涉《商品房买卖合同》及《前期物业服务协议》并不存在违法法律、行政法规强制性规定之情形，故对于丛容抗辩意见，不予支持。关于龙湖物业要求丛容支付滞纳金的诉讼请求，一审法院认为，丛容存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，龙湖物业的主张理应得到支持。但龙湖物业现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现龙湖物业、丛容之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和丛容每天的生活均与龙湖物业相关，双方矛盾须及时化解切不宜进一步深化，故本案不予支持龙湖物业的滞纳金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。判决：一、丛容于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连龙湖物业服务有限公司2017年3月1日至2019年12月31日的住宅物业服务费及2017年7月1日至2019年12月31日的车库物业服务费共计33,762.68元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回大连龙湖物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1,053元（大连龙湖物业服务有限公司已预付，已减半收取），由大连龙湖物业服务有限公司负担731元，由丛容负担322元。二审中，双方当事人均提交了新证据。丛容提交了七组证据：1.照片，拟证明业主目前有正在施工的违建，龙湖物业并没有现场监督；2.业主微信聊天记录截屏，拟证明小区业主对龙湖物业服务不满意；3.龙湖物业公示版照片，拟证明没有对价格进行公示；4.和红旗执法队（城建）询问小区违建的情况的通话录音，拟证明这种情况与龙湖物业服务的疏忽分不开，影响了大部分业主的生活；5.和甘井子区住建局相关工作人员关于龙湖物业入驻时的招投标情况的录音，拟证明龙湖物业入驻并没有依法履行招投标手续；6.案涉房屋的房产证复印件，拟证明小区规划用途为住宅，并不是别墅，应按照当时的法律执行政府指导价，现在采取的是市场调节价；7.两张龙湖物业门前的广告照片，拟证明没有经过业主同意设立了广告牌。龙湖物业提交了两组照片，拟证明龙湖物业对于园区进行的物业服务的质量。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。龙湖物业对丛容提交的前述证据1的真实性客观性均不认可；对前述证据2的真实性不认可；对前述证据3的关联性不予认可，是否对价格公示不是拒缴物业费的合法理由；对前述证据4的真实性不认可；对前述证据5的真实性不认可；对前述证据6的真实性没有异议；对前述证据7的真实性没有异议，但都不属于公共区域，属于商业街，不存在需要业主同意的情况。丛容对龙湖物业提交的前述证据的关联性不予认可，主张仅证明龙湖物业在某一段时间对小区作出了服务，且龙湖物业履行义务不完整。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人缴纳物业费。上诉人与被上诉人签订了案涉《龙湖?滟澜山前期物业服务合同》，经本院审查，该合同内容不违反法律法规的强制性、效力性规定。上诉人作为完全民事行为能力人，既已在前述前期物业服务合同上签字，也未提供证据证明被上诉人签订合同时存在欺诈或乘人之危的行为，故该合同应视为双方当事人真实意思表示，应为有效。案涉前期物业服务合同对于物业服务费、车库服务费标准进行了明确的约定，上诉人对于一审判决认定的案涉房屋面积及欠费期间亦未提出异议，被上诉人虽对一审判决认定的房屋面积提出异议，但未就此提出上诉，故本院对一审判决认定上诉人应向被上诉人缴纳的2017年3月1日至2019年12月31日的物业服务费及2017年7月1日至2019年12月31日的车库服务费数额33,762.68元予以确认。关于上诉人在一、二审中主张的龙湖物业提供的服务存在瑕疵一节，上诉人可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，向被上诉人另行主张权利，而不宜以拒缴物业费的方式表达不满情绪。综上所述，丛容上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费643元，由上诉人丛容负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王 迪审判员 王慧莹二〇二〇年十一月一日书记员 郑 爽