成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初7830号 原告：九龙仓（中国）物业管理有限公司，住所地四川省成都市锦江区东大街芷泉段********。 法定代表人：徐耀祥，董事长。 委托诉讼代理人：吴忧，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙叶涛，北京大成（成都）律师事务所律师。 被告：彭刚，男，1970年8月31日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：张华琼，女，1977年11月21日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：彭刚，男，1970年8月31日出生，汉族，住成都市高新区，系张华琼之夫。 原告九龙仓（中国）物业管理有限公司（以下简称“九龙仓物业公司”）与被告彭刚、张华琼物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告九龙仓物业公司的委托诉讼代理人吴忧、孙叶涛，被告彭刚，被告张华琼的委托诉讼代理人彭刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 九龙仓物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令彭刚、张华琼支付欠付的物业公共服务费6571.44元（2018年7月1日至2020年6月30日）；2.判令彭刚、张华琼支付逾期违约金（以每季度应交数额为基数，自拖欠之日起至实际支付之日止，按每日万分之五的标准计算，暂计至2020年6月30日为1330.31元）；3.判令彭刚、张华琼支付九龙仓物业公司律师费1000元；4.判令彭刚、张华琼承担本案全部诉讼费用。事实和理由：九龙仓物业公司（原为成都天府时代广场物业管理有限公司）是九龙仓时代小镇项目建设单位依法选聘的物业服务企业，彭刚、张华琼购买时代小镇项目物业，并依据《商品房买卖合同》等的约定，与九龙仓物业公司签订了《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》，约定业主应按照所购房屋的建筑面积（房屋建筑面积105.31平方米）以2.6元/月/平方米交纳物业公共服务费，并约定，缴费时间为每个季度第一个月的5日前，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，九龙仓物业公司有权要求业主方补交并从逾期之日起按每日万分之五的标准收取违约金，一个月内未补交的，九龙仓物业公司有权采取相应法律行动，与此有关的法律费用由业主方承担。彭刚、张华琼从2018年7月起开始欠缴物业费，期间经九龙仓物业公司多次催告，彭刚、张华琼至今未支付欠付的物业费，九龙仓物业公司为维护自身合法权益，故诉至法院。 彭刚、张华琼辩称：我们没有缴纳物业服务费事出有因。由于我们收房后一直未入住，2018年6月我们接到九龙仓物业公司通知说我的房子被污水淹了，我过去看才发现由于下水主管道堵住了，污水倒灌到我的房子里，我们与物业公司一起清点了损失，大约损失二万余元，我们把财物损失及维修清单提交给了物业公司，希望物业公司给予解决，物业公司一直没有解决，由于物业公司未尽到管理职责，我们才拒交物业费。此外，我方未收到物业公司的《律师函》，因此，在物业公司未解决污水倒灌给我造成的损失前，我方拒绝缴纳物业公共服务费，也不认同违约金和律师费。 本院经审理认定事实如下：2014年8月24日，成都天府时代广场物业管理有限公司（2016年9月18日企业名称变更为九龙仓物业公司）与彭刚、张华琼签订《前期物业管理服务协议》，约定：九龙仓物业公司为位于成都市双流县东升街道贸园街800号时代小镇二期（2A、2B区）”小区提供前期物业服务；彭刚、张华琼的房屋建筑面积：105.31平方米；九龙仓物业公司为房屋共用部位、共用设施及绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；彭刚、张华琼所购住宅物业应按照所购房屋的建筑面积以2.6元/月·平方米交纳物业公共服务费，并约定，从2014年12月31日前，实际收费标准为2.00元/平方米·月；从2015年1月1日起至2015年12月31日止，实际收费标准为2.20元/平方米·月；从2016年1月1日起至2016年12月31日止，实际收费标准为2.40元/平方米·月；2017年1月1日以后，实际收费标准为2.60元/平方米·月。彭刚、张华琼应在房屋办理交接手续时向九龙仓物业公司提前一次性付清3个月的物业公共服务费，3个月之后的物业公共服务费按季缴纳，每次缴纳费用时间为每季第一月的5日前，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日；九龙仓物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，彭刚、张华琼有权要求九龙仓物业公司限期改正，逾期未改正给彭刚、张华琼造成损失的，九龙仓物业公司承担相应的法律责任；彭刚、张华琼违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，九龙仓物业公司有权在本物业公布彭刚、张华琼的姓名及有关情况，且九龙仓物业公司还有权要求彭刚、张华琼补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准收取彭刚、张华琼违约金，如果彭刚、张华琼在一个月内仍未补交的，九龙仓物业公司有权采取相应的法律行动，与此有关的法律费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、聘请律师的费用）由彭刚、张华琼承担。同日，彭刚、张华琼签署《临时物管公约》，约定业主应当向物业服务企业提供联系地址、通讯方式。已办理房屋交付手续的业主，联络方式以业主在办理房屋交付手续时提供的电话、传真、通信地址为准，如未办理房屋交房手续的业主，则以买卖合同上载明的通信地址为收件地址。业主保证对所提供资料的真实性负责。联络方式如果有变更，业主应当在变更五日内以书面形式通知物业服务企业。如果业主与物业服务企业另有约定通信地址的，则以业主发出的最后一份书面通知约定为准。 2016年5月8日，彭刚、张华琼在时代小镇小区30栋3单元2层202号《业主单元内物品交接单》上签字完成收房。自2018年7月1日起，彭刚、张华琼开始欠付物业公共服务费。2018年12月18日及2019年3月26日，九龙仓物业公司向彭刚、张华琼邮寄《催收物业服务费公函》《律师函》，催收物业公共服务费。 2019年11月，九龙仓物业公司与北京大成（成都）律师事务所签订《委托代理合同》，载明：时代小镇项目，九龙仓物业公司拟起诉业主为64户，一审阶段每一案件九龙仓物业公司向律师事务所支付代理费用1000元。一审阶段九龙仓物业公司应支付的代理费，按起诉的业主户数据实结算，以九龙仓物业公司通知为准。2020年10月14日，北京大成（成都）律师事务所开具增值税专用发票，载明收到代理费23000元。 另查明，成都天府时代广场物业管理有限公司于2016年9月18日经工商行政机关核准，更名为九龙仓（中国）物业管理有限公司。 上述事实，有九龙仓物业公司工商信息、企业名称变更核准通知书、彭刚、张华琼身份信息、《商品房买卖合同》及《前期物业管理服务协议》、《业主临时物管公约》、业主单元内物品交接单、《催收物业服务费公函》、《律师函》、邮寄快递单及签收跟踪记录、《委托代理合同》、律师费增值税发票及双方当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，九龙仓物业公司与彭刚、张华琼签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方应当按照协议约定全面履行各自的义务。彭刚、张华琼作为案涉小区的业主，九龙仓物业公司作为小区的物业管理公司，向包括彭刚、张华琼在内的小区业主提供物业管理服务，双方形成物业管理服务合同的法律关系，彭刚、张华琼作为物业服务管理对象，负有按时交纳物业管理服务费的义务。根据《前期物业管理服务协议》约定，彭刚、张华琼应于每季第一月的5日前按季交纳物业管理服务费，未按约交纳的从逾期之日起按每天万分之五的标准交纳违约金。根据查明的事实，彭刚、张华琼自2018年7月6日起未按照约定按期足额交纳2018年7月1日至2020年6月30日期间的物业管理服务费用，其逾期交纳物业管理服务费的行为，构成违约，九龙仓物业公司主张其支付欠付的物业服务费及以每季度欠付的物业管理服务费为基数，按每日万分之五的标准支付自逾期之日起至实际支付之日止的违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。彭刚、张华琼以其房屋被下水管道堵塞污水倒灌给其房屋造成二万余元财物损失之事，至今未得到物业公司解决为由拒绝支付物业公共服务费、违约金。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，在物业服务过程中，如果彭刚、张华琼发现物业公司存在提供的服务质量标准不达标、服务不到位等情形，可通过及时告知、督促改正甚至提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映积极改正，优化物业服务内容，但彭刚、张华琼不得以此为由拒绝缴纳物业管理服务费。案件中九龙仓物业公司按照彭刚、张华琼向物业服务企业提供的联系地址向其邮寄《律师函》，不论彭刚、张华琼是否实际收到该邮件，九龙仓物业公司已尽到了合理的物业费催收义务，故彭刚、张华琼的辩称理由不能成立，本院不予支持。 关于九龙仓物业公司主张的律师费，本院认为，因彭刚、张华琼逾期交纳物业管理服务费，九龙仓物业公司提起本案诉讼并支付律师费1000元，根据《前期物业管理服务协议》《业主临时物管公约》约定，九龙仓物业公司聘请律师的费用应由彭刚、张华琼承担，但因九龙仓物业公司聘请律师处理的物业纠纷不仅此一件案件，再结合九龙仓物业公司与彭刚、张华琼双方的责任大小，本院酌情判令彭刚、张华琼承担500元的律师费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告彭刚、张华琼于本判决生效之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付自2018年7月1日起至2020年6月30日期间物业公共服务费6571.44元及违约金（违约金应从2018年7月6日起，以每季度欠付的物业公共服务费821.43元为基数，按每日万分之五的标准，分别自逾期之日起计算至实际付清之日止）； 二、被告彭刚、张华琼于本判决生效之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付律师费500元； 三、驳回原告九龙仓（中国）物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告彭刚、张华琼负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  余 蓉 二〇二〇年十一月四日 法官助理  林越霄 书 记 员  唐莉萍