天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0101民初4094号原告（反诉被告）：博智创想（天津）培训中心有限公司，住所地天津市和平区新兴街岳阳道83，85，**，西康路**-307。法定代表人:陈刚，经理。被告（反诉原告）：天津市万顺置业有限公司，住，住所地天津市北辰区外环线宜兴埠立交桥南经营地址天津市和平区新兴街岳阳道83，85，**，西康路****。法定代表人:白少良，董事长。委托诉讼代理人：陈旭，天津长实律师事务所律师。委托诉讼代理人：李彦，该公司员工。原告博智创想（天津）培训中心有限公司与被告天津市万顺置业有限公司房屋租赁一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易，公开开庭进行了审理。原告博智创想（天津）培训中心有限公司法定代表人陈刚、被告天津市万顺置业有限公司的委托诉讼代理人陈旭、李彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博智创想（天津）培训中心有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原被告签订的房屋租赁合同；2.请求法院判令被告赔偿原告损失，自2020年7月14日至7月16日人工损失费6000元，利润损失30716元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年08月06日,原告博智创想（天津）培训中心有限公司与被告天津市万顺置业有限公司签订了《房屋租赁合同》,被告将坐落于天津市和平区××道××,85,87号,西康路37号-307室的房屋出租给原告使用,用途为办公、培训机构教学。租期共计62个月,以2018年08月06日为起租日至2023年10月05日止。2020年7月2日当天,被告采取锁门措施,禁止原告使用租赁房屋,导致原告无法开展教学培训活动。经原告多次沟通,被告于2020年7月3日消除锁门措施,原告得以继续营业。2020年7月10日原告补缴了6月的租金10000万元。2020年7月14日,被告又采取锁门措施,禁止原告使用租赁房屋,导致原告无法开展教学培训活动。原告经过多次沟通,被告未予答复。另外,由于被告无故锁门,导致原告的学员无法正常进行培训学习,引发原告的学员和家长纷纷投诉甚至退费、索赔;严重影响了原告市场口碑,新签的学员以及潜在的学员已考虑不再和原告合作,原告的预期市场利润遭受巨大损失;同时也导致原告额外支付员工待岗工资待遇以及引发原告内部员工离职,需要重新聘用人选,额外增加了用工经营成本等等。后续造成我方无法经营的损失，员工离职、学员退费，7月22日我方再次提出协商，被告仍不同意开门，我方损失继续扩大，8月3日我方向被告提出退租。综上,被告的违约行为已经严重侵害了原告的合法权益,经多次协商未果,为维护原告合法权益,根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定,特提起诉讼,望法院支持诉请。天津市万顺置业有限公司辩称，同意原告第一项诉讼请求，第二项第三项请求驳回。根据第二项诉讼请求，双方签订的租赁合同第九条第六款规定，其损失由原告自行承担，其次根据被告了解，原告的损失也是由其自身造成的，因为其欠缴员工工资、拒退学生学费，在租赁地点发生过纠纷，当时报警处理的，所以原告第二项诉讼请求中人员工资损失和利润损失是由其自身拖欠员工工资导致，请求驳回原告的第二项第三项诉讼请求。天津市万顺置业有限公司反诉诉称，1.依法判令解除反诉原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令反诉被告立即腾退位于天津市和平区××道××，85，87号，西康路37号-307室的租赁房屋，并恢复原状；3.依法判令反诉被告向反诉原告支付房屋租金335151.6元（自2020年1月6日至2020年8月5日止），及按照合同标准向反诉原告支付实际腾退房屋之日止的房屋占用费；4.依法判令反诉被告向反诉原告支付因逾期缴纳租金所产生的违约金28901.4元；5.反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由，2018年8月,反诉原告与被告签订《房屋租赁合同》,双方约定:反诉被告租赁原告位于和平区××道××,85,87号,西康路37号-307室的房屋,租赁期限自2018年8月6日为至2023年10月5日止,面积为629.64平方米,租金标准为该房屋日租金第一、二、三年（2018年10月06日至2021年10月05日）单价为人民币2.50元／平方米／天,支付方式为被告于每月末前10天向原告预缴下月租金。合同还约定,被告逾期支付租金超过30天的,原告有权解除合同并收回房屋,被告还应向原告缴纳违约金。上述合同签订后,反诉原告依约向被告移交了租赁房屋,但是自2020年1月开始,被告拒绝缴纳房屋租金,截至反诉之日,已欠缴8个月的租金共计335151.6元。后经反诉原告多次协商,但被告仍拒绝支付所欠租金。虽然原告在2020年7月10日缴纳的10000元，但不应是房屋租金，应属于违约金。故此,反诉原告特依据我国相关法律法规之规定,向贵院提起反诉,并敬请贵院依法支持原告的反诉请求,以维护原告的合法权益。博智创想（天津）培训中心有限公司辩称，被告只是依据房屋租赁合同条款考虑的，但是没有考虑疫情影响，自2020年1月25日开始，天津市教委发文要求所有民办培训机构一律停止线下服务，原告的学校从1月至6月一直停业，没有办法经营和收入，造成房租无法缴纳，经过6月复课准备，在教育部门通知下，学校6月6日可以复课，原告主动与被告沟通，希望通过继续经营获得收入补缴房租，提出的方案如提交的证据，7月补缴6月租金、8月补缴7月租金、9月补缴8月租金，以此类推，这是原告能想到的办法与被告沟通，沟通过程中被告也表示理解，但是实际情况是一边原告在进行沟通，被告另一边给原告发律师函，在7月2日被告没有告知原告的情况下对原告第一次锁门，造成数十名学生和家长滞留校区门外无法上课，对原告声誉和经营造成非常大的影响，7月3日原告与被告沟通，具体方案尚未达成，7月4日原告再次向被告表达了如果再发生锁门校区将无法继续经营，希望被告尽快明确方案，7月10日原告通过法人个人借款，补缴了6月1万元的租金，尽全力做到疫情期间押月付房租，表达了极大地诚意共度难关，在原告想尽办法补缴房租的过程中，被告在7月14日再次进行了锁门，造成了原告损失，至今仍未开锁，造成了原告无法挽回的损失，7月22日原告再次提出协商，被告仍不同意开门，原告损失进一步扩大，8月3日原告无奈提出退租说明给被告，原因是7月2日与7月14日至今的锁门造成原告员工离职、学员退费，公司无法继续经营，被告仍不同意退租，被告刚刚所提出的损失是由于原告经营造成，完全是不正确的，对原告造成的损失的计算方式如提交的证据，包括人工成本的损失，包括已报课学员由于锁门而找学校要求退费，包括在谈学员由于看到校区不能开门经营，而不再进行续费，包括已报课学员正常销课所产生的利润，7月16日原告在被锁门第三天提起民事诉讼，对三天的损失提出赔偿，但自7月14日至8月3日期间，由于锁门造成的损失导致原告无法继续经营，故原告于8月3日提出退租，在8月14日开庭时变更诉讼请求，从努力寻找支付房屋房租方案到被迫退租并不是原告本意，完全是由于被告只按照租赁合同条款执行并未考虑疫情对我校的实际影响，这违背了近期颁布的相关法律法规的初衷，请法院帮助原告，被锁门原告无法生存。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对事实认定如下：2018年8月6日原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告将其所有的坐落于天津市和平区新兴街岳阳道83，85，87号，西康路37号-307房屋（建筑面积629.64平方米）租赁给原告使用。该《房屋租赁合同》约定，租赁期限自2018年8月6日至2023年10月5日，用途为办公、培训机构教学，租金标准为前三年2.5元/平米/天，后两年为2.7元/平米/天，租金按月支付，现目前的租金是47878.8元/月，除首期租金外，其余租金按月支付，原告于每月末前10日向原告预缴下个月租金。原告向被告缴纳了押金143636.40元。该合同第九条第二款约定，原告若不按约定的数额、期限交付租金的，逾期未超过三十天（不包含三十天）除应补交相应的租金外，原告还应向被告支付相当于3个月租金的违约金；逾期超过三十天（含三十天），原告除应补交相应的租金外，原告还应向被告支付相当于9个月租金的违约金，同时被告有权解除合同并收回租赁房屋。第十条约定，本协议有效期内，该房屋或房屋的任何一部分如因不可抗力的因素（如火灾、台风、地、地震争）或其他非出租人或承租人的责任倒置损毁和造成承租人损失的，双方互不承担责任和义务，在此情况下，本租赁协议即自动解除。原告2020年7月10日原告向被告缴纳了2020年6月租金10000元，未缴纳自2020年1月之后的其他租金。2020年1月26日原告向被告通过EMS邮寄协商函，提出解除合同退还押金，被告收到该协商函。被告于2020年7月14日将涉案房屋门上锁。2020年8月3日原告又向被告提出解除合同，被告收到该通知。本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第八条第一条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，应确认合法有效，均应按合同约定严格履行。原告未向被告交纳2020年1月份租金，属于违约行为，原告应依照双方约定向被告交纳2020年1月6日至合同解除前的租金及相应违约金。原告因新冠疫情，于2020年1月26日向被告提出解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定有关不可抗力的规定，故双方合同于2020年1月26日解除，原告应给付被告合同解除前（2020年1月6日至2020年1月25日）的租金30889.55元（47878.80元÷31日×20日）。双方在解除合同后，至2020年7月14日被告将涉案房屋上锁，原告并未搬离涉案房屋，故原告应给付被告2020年1月26日至2020年7月13日以原租金标准房屋的占用使用费，但考虑疫情因素，原告腾房亦存在困难，本院酌情确定原告免除一个月的房屋占用使用费，扣除原告已经向被告支付的2020年6月租金10000元，原告应向被告支付房屋占用使用费210860.27元（47878.80元÷31日×6日+47878.80元×4月+47878.80元÷31日×13日-10000元）。关于被告主张原告缴纳的10000元应属于违约金的主张，因并无证据显示原告缴纳该笔款项的意思表示是缴纳违约金，故被告的该项主张本院不予支持。关于原告主张被告支付自2020年7月14日至7月16日人工损失费6000元，利润损失30716元的诉讼请求，因原告未按照合同约定给付原告租金，原告属于违约一方，同时在被告2020年7月14日锁门发生在双方合同解除之后，不属于合同履行期间的范围，故原告的诉讼请求本院不予支持。关于被告反诉要求原告腾退涉案房屋并恢复原状的反诉请求，因双方合同已经解除，原告应将涉案房屋恢复原状返还被告，故被告该项反诉请求本院予以支持。关于被告反诉要求原告支付房屋租金及按照合同标准支付实际腾退房屋之日止的房屋占用费的诉讼请求。2020年1月6日至2020年1月25日的租金，原告应予以支付。因双方合同已经于2020年1月26日解除，本院已支持2020年1月26日至2020年7月13日的房屋占用使用费，2020年1月26日至2020年7月13日期间的租金本院不再予以支持。至于2020年7月14日至2020年8月5日的租金及至实际腾房之日的房屋占用使用费，因双方已经解除合同，同时因被告擅自锁门，致使原告亦无自行腾退房屋的可能，故被告相关反诉请求本院不予支持。关于被告反诉原告要求支付因逾期缴纳租金所产生的违约金的诉讼请求。因原告未依照合同约定于2019年12月21日前支付被告2020年1月份租金，故原告应支付被告以2020年1月6日至2020年1月25日租金30889.55元为基准，自2019年12月22日起至实际给付之日止的违约金。关于双方合同约定的违约金标准，被告自述过高，自行予以调整，但调整后的标准仍然过高，应调整为按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计算。关于被告主张其他租金的逾期缴纳违约金，因双方合同已经解除，不属于原告应支付租金的范围，故被告该项诉讼请求中其他租金的逾期缴纳违约金本院不予支持。关于原告缴纳涉案房屋的押金，原、被告均未在本案中主张，本院不在本案中予以处理，双方可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条判决如下：一、确认原告博智创想（天津）培训中心有限公司与被告天津市万顺置业有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年1月26日解除；二、原告博智创想（天津）培训中心有限公司于本判决生效之日起十日内给付被告天津市万顺置业有限公司2020年1月6日至2020年1月25日租金30889.55元及违约金（以30889.55元为基数，自2019年12月22日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计算）；三、原告博智创想（天津）培训中心有限公司于本判决生效之日起十日内给付被告天津市万顺置业有限公司2020年1月26日至2020年7月13日房屋占用使用费210860.27元；四、原告博智创想（天津）培训中心有限公司于本判决生效之日起三十日内将被告所有的坐落于天津市和平区新兴街岳阳道83，85，87号，西康路37号-307房屋（建筑面积629.64平方米）交还被告天津市万顺置业有限公司并恢复原状；五、驳回原告博智创想（天津）培训中心有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告天津市万顺置业有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取418.50元，由原告博智创想（天津）培训中心有限公司负担，反诉费减半收取3380元，由原告博智创想（天津）培训中心有限公司负担2244.50元（于本判决生效之日起十日内直接给付被告天津市万顺置业有限公司），被告天津市万顺置业有限公司负担1135.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 刘 堃二〇二〇年十一月十三日书记员 刘丹旎附：本裁判文书所依据的具体法律条文规定《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。