山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0983民初3548号原告：肥城市新城办事处东付村村民委员会，住所地肥城市新城街道办事处东付村。法定代表人：张良泽，村主任。委托诉讼代理人：尹伟，山东名硕律师事务所律师。被告：肥城市宏翔印刷有限公司，住所地肥城市工业三路东付村项目园区。法定代表人：郝霞，经理。委托诉讼代理人：步兆忠，山东桃都律师事务所律师。原告肥城市新城办事处东付村村民委员会（以下简称东付村民委员会）与被告肥城市宏翔印刷有限公司（以下简称宏翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东付村民委员会的委托诉讼代理人尹伟、被告宏翔公司的委托诉讼代理人步兆忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东付村民委员会向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判令被告支付原告租金26万元，及截止到2020年7月17日的违约金15600元，2020年7月17日之后的违约金按日违约金65元计算至实际支付之日止；2.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年3月16日原告与被告签订《租赁协议》，约定原告将东付村项目园区的车间、房屋等租赁给被告使用，租期20年，前五年每年租金26万元，逾期交付租赁费，每逾期一日按月租金额的3‰支付违约金。2015年8月16日原被告签订《补充协议》，约定租赁期间为2015年11月26日至2035年11月25日，每年度11月20日前一次性向原告交足下年度租金。原告按约定将房屋交付被告使用，被告未缴纳租金，原告向被告催要租金，被告拒不支付。为维护原告权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告宏翔公司辩称，原告所诉与事实不符，原被告签订租赁合同后，被告一直履行合同约定的付款义务，自2015年至今，已经连续缴纳了5年租金共计130万元，期间因租赁厂房以及房屋漏雨，被告年年找原告进行维修，原告也多次履行维修义务，但是厂房房顶一直漏雨，2020年8月1日因下雨造成被告车间内的64个卷筒纸淋湿，无法使用，造成被告损失巨大，且因原告建造的车间采用泡沫夹芯板搭建，肥城市公安消防大队、肥城市消防救援大队因此多次给原告下达责令限期改正通知书，严重影响了被告的正常生产经营，被告多次告知原告要求其改正，原告至今未改正。根据上述事实及法律，被告提出如下答辩意见：1.原告消防设施不合格，构成严重违约。被告不是不支付租金，因原告消防设施不合格，严重影响了被告的正常生产经营，被告根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，行使先履行等抗辩权不构成违约。2.原告未履行维修义务，给被告造成的损失应当依法支付给被告。原告的厂房漏雨造成答辩人64个卷筒纸损坏，31.23吨，每吨5500元，共计171765元损失。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因此，对于涉案厂房的维修义务以及给被告造成的损失应当由原告负担。3.假设被告应当如约履行支付租赁费的付款义务。被告自2015年合同签订后也一直履行支付租赁费的义务，至今已支付130万元，现因疫情原因影响了被告的“复工复产”，经营收益降低，造成租赁费迟延缴纳，也希望原告给予谅解。综上，被告迟延支付租赁费具有法理和情理的正当理由，请求贵院依法查明事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的原告统一社会信用代码、被告工商登记、租赁协议、补充协议，被告提交的被告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证等证据，双方对证据的真实性均无异议。本院经审查后认为，以上证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，对上述证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告提交的肥城市公安消防大队和肥城市救援大队出具的两份责令限期改正通知书复印件，欲证实原告出租给被告的厂房采用的是泡沫夹芯板搭建，消防设施不合格，两部门多次要求被告限期改正，甚至还存在责令被告停产的可能，严重影响了被告的正常生产经营，原告该行为属于违法行为，未完全履行合同约定的交付适格出租义务，因此，被告有权拒付租赁费。原告质证称，该证据系复印件，无法证实其真实性，就其通知书记载的内容看，是由于被告消防器材、消防安全标志配备设施不符合标准，虽然车间使用泡沫夹芯板搭建，配备要求的消防器材之后即可生产经营，其通知当中还有安全出口、室内消火栓配备不符合规范要求，该义务应当是承租人根据不同的行业性质进行不同程度的配备，属于承租方的义务，而且也未影响到被告的生产经营，没要求其停产，被告成立于2012年，多年从事印刷品业务，对于该行业当中消防管理是很清楚的，2015年租赁原告厂房时，如果原告提供的厂房不能满足其合同目的，被告方是不可能与原告签订租赁协议的，签订合同之初，原告方已经根据被告的要求对场地进行了整改，整改之后将场地交付给被告使用，被告同意接收且无异议，合同履行五年之后，被告方以公司消防一事未达到其合同目的，与事实不符，被告证据不足以证实原告交付的房屋导致其合同目的不能实现。本院认为，该证据系复印件，且租赁场地被告已使用多年，也无其他证据印证被告因此停产，故对该证据的证明目的本院不予采信。2.被告提交的照片四张，欲证实因原告出租的厂房屋顶漏雨，造成被告64个卷筒纸损坏，对于该损失应当由原告承担。原告质证称，对该照片的真实性、关联性，原告无法确认，2020年肥城雨水较多，特别是8月1日，降水量达到全国之首，是肥城有史以来最大的一次降水，全市很多地方出现不同程度的内涝，与被告纸张的损失属于不可抗力，完全不归责于原告，其协议中第十条关于不可抗力的问题也作出了约定。本院认为，对该照片的真实性本院予以采信，但仅凭照片无法证实该损失系原告原因造成的，故对被告的证明目的本院不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月16日，东付村民委员会（甲方）与宏翔公司（乙方）签订《租赁协议》，协议约定：一、甲方将坐落在东付村项目园内的部分空闲地及57m×57m车间一处，平房七间、办公楼一层（第三层）租赁给乙方使用。……三、甲、乙双方协定上述房地产租期为20年，租金按年度预交，前5年每年租金26万元整，后五年每年租金28万元整，10年后甲乙双方另行协商，增浮幅度不超28万的10%，协议签订后乙方付定金10万元整，甲方开始施工改造，租赁期生效时间根据乙方设备安装调试情况待定。九、……乙方逾期交付租赁费，每逾期一日，按月租金额的3‰向甲方加附违约金。双方在协议上签字盖章予以确认。2015年8月16日，东付村民委员会（甲方）与宏翔公司（乙方）签订《补充协议》，约定：一、《租赁协议》第三条规定：“甲、乙双方协定上述房地产租期为20年，租金按年度预交，前5年每年租金26万元整，后五年每年租金28万元整，10年后甲乙双方另行协商，增浮幅度不超28万元的10%”。现乙方要求甲方改造的项目已改造完成，经双方协商合同租赁期生效时间为2015年11月26日起至2035年11月25日止。二、协议签订后，乙方每年度11月20日前一次性向甲方交足下年度租金。双方在补充协议上盖章予以确认。上述协议签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告支付租金至2019年，之后2020年租金一直未支付，经原告催要未果，遂诉至本院。本院认为，原、被告签订的《租赁协议》及《补充协议》，均系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照协议约定各自履行自己的义务。现被告继续占有使用涉案房产，原告要求被告支付2020年度租金26万元的主张，符合法律及协议约定，本院予以支持。关于被告辩称的因下雨给其造成的损失应由原告承担，以及原告提供房屋消防设施不合格，其提交的证据均不足以证实其主张，故对被告的辩称本院不予采纳。关于原告要求的违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。东付村民委员会作为出租人出租房屋获取租金收益，承租人未按约支付租金，出租人的直接损失主要是逾期付款的利息损失，出租人东付村民委员会未能提供证据证明其损失数额的构成，故双方在协议中约定每逾期一天，按月租金额的3‰加附违约金，显属违约金约定过高，本院按照法律规定予以调整，故原告所主张的违约金应以年租金260000元为基数，自2019年11月21日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告肥城市宏翔印刷有限公司自本判决生效之日起十日内，支付原告肥城市新城办事处东付村村民委员会租金260000元及违约金（以260000元为基数，自2019年11月21日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算）；二、驳回原告肥城市新城办事处东付村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2717元，由被告肥城市宏翔印刷有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为，本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  翟春峰二〇二〇年十一月十六日法官助理侯秀红书记员朱圣红