湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1302民初4591号原告：中国农业银行股份有限公司娄底娄星支行，住所湖南省娄底市乐坪西街**。法定代表人：谭志坚，系该支行行长。委托诉讼代理人：罗辽池。被告：周碧军，男，汉族，1977年8月17日出生，户籍所在地湖南省涟源市。被告：娄底市鸿星房地产开发有限公司，，住所湖南省娄底市娄星区氐星路（SOHO尚都大厦**）法定代表人：付鸿飞。委托诉讼代理人：张菊华，湖南晨晖律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司娄底娄星支行（以下简称农行娄星支行）诉被告周碧军、娄底市鸿星房地产开发有限公司（以下简称鸿星房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告农行娄星支行之委托诉讼代理人罗辽池、被告鸿星房地产公司之委托诉讼代理人张菊华到庭参加了诉讼，被告周碧军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农行娄星支行请求法院依法判令：1、解除合同编号为43XXXX74的《个人购房担保借款合同》；2、被告周碧军立即偿还原告借款本息90489.74元（截止2020年8月8日止）及至清偿之日止的全部利息（含罚息、复利等）；3、被告鸿星房地产公司对被告周碧军的债务承担连带保证担保责任；4、原告对被告提供的抵押物享有优先受偿权；5、被告周碧军、鸿星房地产公司承担本案的全部诉讼等费用及其他相关费用。被告鸿星房地产公司的答辩意见：实际上被告鸿星房地产公司2020年3月还垫付了2笔款项1万余元，该笔款项是否从本金中予以扣除，不清楚；2、被告周碧军已将房屋预抵押给原告，原告应当先行处置抵押物，抵押物不足以承担所有欠款时，在办理房屋的权属证之前，被告鸿星房地产公司才需要承担相应的连带责任；3、该公司为被告周碧军垫付了11万余元，被告鸿星房地产公司享有追偿权，判决时应当将追偿权予以确定。被告周碧军未应诉、未答辩。查明的事实根据原、被告双方的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2014年9月12日，中国农业银行股份有限公司娄底涟钢支行（以下简称农行涟钢支行）与作为借款人与抵押人的被告周碧军，作为保证人的被告鸿星房地产公司共同签订了《个人购房担保借款合同》，双方约定：借款用于购买房产，借款人购买的房产位于娄底市娄星区××街××路××栋××号，购房合同编号为2014XXXX3；借款金额为人民币壹拾柒万元整；借款期限为120个月，实际借款期限和具体起至日期以借据凭证记载为准；约定借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之壹拾伍后确定，借款期间如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入户名为娄底市鸿星房地产开发有限公司的账户。本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押的担保方式,由被告鸿星房地产公司提供连带责任保证，保证范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。抵押物为位于娄底市娄星区××街××路××栋××号房。抵押人因协助配合贷款人自本合同签订之日起7日内办妥抵押预告登记，自本合同第二十四条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起120日内办妥房地产权属证书。保证人以账户为1859********，户名为娄底市鸿星房地产开发有限公司专户内的保证金为所担保的债务设立质押。借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为，停止发放贷款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他合同项下借款立即到期。双方还对其他事项进行了约定。2014年9月16日，预告登记权利人农行涟钢支行与作为预告登记义务人的被告周碧军就娄底市娄星区××街××路××栋××号房办理了预购商品房预抵登记。2014年9月25日，被告周碧军向农行涟钢支行出具借款凭证，约定：还款周期为每月20日，还款方式为等额本息还款，执行利率为7.53250%，逾期利率为11.29875%。同日，农行涟钢支行将借款17万元划入借款人周碧军指定的收款人账户。另查明，2017年4月中国农业银行娄底分行对娄底分行城区机构进行了调整，将原属于农行涟钢支行的个贷业务划转至原告农行娄星支行。借款后，被告周碧军按期履行了偿还贷款本息之义务，但自2020年2月27日起开始出现逾期还本息现象。截止到2020年8月28日止，被告周碧军尚欠贷款本息合计93012.42元（其中本金90489.74元、利息2522.68元）。被告周碧军未按合同约定履行与原告签订的《个人购房担保借款合同》的还款义务后，原告从被告鸿星房地产公司在原告处开设的保证金账户中累计扣收了117569.55元。原告催讨无果，于2020年10月22日诉至本院，请求判如所述。判决的事实和理由本院认为，农行涟钢支行与被告周碧军、鸿星房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》系三方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。农行涟钢支行已按约支付贷款17万元给被告周碧军，被告周碧军未按合同约定还本付息，已构成违约，且农行涟钢支行的权利归原告农行娄星支行承继，故原告要求被告周碧军偿还借款本金及其利息的诉讼请求成立，本院予以支持。被告周碧军作为借款人，应当按照约定向原告偿还借款本金并支付利息，但被告周碧军未按合同约定按期偿还贷款，已构成违约，属于“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的情形以及符合双方签订合同中的符合解除合同的条件，故原告主张解除本案合同的诉讼请求成立，本院予以支持。原告农行娄星支行主张对被告周碧军提供的抵押物享有优先受偿权，经审查，被告周碧军就该笔借款以其所购房屋作抵押，因办理的是预告登记，未办理正式的抵押登记手续，抵押物优先受偿权条件不成就，因此原告农行娄星支行主张对被告周碧军提供的抵押物享有优先受偿权的诉求，本院不予支持。被告鸿星房地产公司作为承担连带保证责任的保证人，应当按照合同约定对全部债务承担连带清偿责任，并有权在其承担连带清偿责任后就其偿还的债务向被告周碧军追偿，故原告要求被告鸿星房地产公司对借款本息承担连带清偿责任的诉讼请求予以支持。被告周碧军经本院合法传唤，未到庭参加本案的诉讼，系对自身诉讼权利的放弃，不影响本院根据查明的案件事实，依法作出裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除中国农业银行股份有限公司娄底涟钢支行与被告周碧军、娄底市鸿星房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告周碧军于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司娄底娄星支行借款本金90489.74元，利息2522.68元（利息已计算至2020年8月28日止），此后利息从2020年8月29日起按照合同约定的利率计算利息至本金清偿之日止；三、被告娄底市鸿星房地产开发有限公司对上述借款承担连带清偿责任，在承担连带清偿责任后可以向被告周碧军追偿（自本院判决之日止被告娄底市鸿星房地产开发有限公司为被告周碧军已垫付117569.55元）；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司娄底娄星支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1031元（已减半收取，原告已缴纳），由被告周碧军、娄底市鸿星房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  王庆二〇二〇年十一月三十日书记员  颜媚附本判决书引用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。