重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终7036号上诉人（原审被告）：重庆尊胜商业管理有限公司，住所地重庆市长寿区桃花大道******1-4，统一社会信用代码915001150801898341。法定代表人：汤勇，执行董事。委托诉讼代理人：廖拥军，重庆渝都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵晓莉，女，1971年12月3日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：赖大川，重庆念南律师事务所律师。委托诉讼代理人：李红燕，重庆念南律师事务所律师。原审第三人：涪陵区仁华堂健康药房，住，住所地重庆市涪陵区望江路**望江新村**一社会信用代码92500102MA5YMD2642。经营者：夏瑜。上诉人重庆尊胜商业管理有限公司因与被上诉人赵晓莉及原审第三人涪陵区仁华堂健康药房合同纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院（2020）渝0115民初1773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人重庆尊胜商业管理有限公司的委托诉讼代理人廖拥军，被上诉人赵晓莉及其委托诉讼代理人李红燕参加了诉讼。本案现已审理终结。重庆尊胜商业管理有限公司上诉请求：1．撤销一审判决，重新审理并作出公正判决；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．双方签订选房确认书的时间应为2018年11月7日；2．案涉房屋并非赵晓莉出资购买，系通过以房抵债的方式取得，赵晓莉知道或应当知道房屋现状，案涉款项系标的物交付之前产生的孳息，应归上诉人；3．案涉合同采用先计租再免租的履行方式，在赵晓莉取得房屋所有权之前，第三人支付的租金已产生并由上诉人收取，应归上诉人享有。赵晓莉辩称，1．被上诉人通过合法方式取得房屋并办理产权登记，取得房屋的方式不影响被上诉人的权益，不能推断出被上诉人知晓房屋现状；2．《选房确认书》签订在前，承租人装修经营在后；3．租赁合同并非采用先计租再免租的履行方式。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。赵晓莉向一审法院起诉请求：判令被告支付原告已收取的定金22978.8元、租金22978元、保证金7659元，并支付逾期利息（以53615.80元为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2019年1月1日起计算2019年8月19日，从2019年8月20日起按照银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至付清时止）。一审法院认定事实：被告重庆尊胜商业管理有限公司原名称为重庆勇诚置业有限公司。2015年11月7日，重庆勇诚置业有限公司（甲方）与赵晓莉（乙方）签订《选房确认书》，双方约定由赵晓莉选购位于重庆市长寿区项目房屋一套，建筑面积126.73平方米，总价1846826元，并约定了购房优惠、《商品房买卖合同》签订等内容。2013年12月3日，重庆勇诚置业有限公司（甲方）与第三人涪陵区仁华堂健康药房（乙方）签订《南城Ｕ街商铺租赁合同》，约定第三人承租位于重庆市长寿区，合同载明：商铺建筑面积为127.66平方米，乙方承租用于药房；租赁期限为6年即2016年4月30日至2022年4月30日；租金为60元／平方米／月，第一年月租金为7569.6元，下一年度的租金按上一年度每平方米租金递增5%；乙方应在签订本合同当日一次性支付3个月租金作为定金，即可免费享受第一次物业费，交半年抵一年的优惠政策，且甲方可免费提供为期24个月的免租期；租金双方在前述本合同且乙方按约定支付3月租金作为定金后，甲方于2016年4月30日前将该商铺交付于乙方使用，待交房之日时应补齐该商铺半年租金。合同签订后，2015年3月26日，第三人向被告缴纳定金22978.8元（收款事由载明为“2018年4月30日-2018年7月30日租金”），2018年3月13日，第三人向被告缴纳租金22978元（回单摘要注明“8-10租金”）、保证金7660元。2018年10月26日，第三人向重庆名宸物业管理有限公司缴纳物管费2298元（收款事由载明为2018年7月1日-2019年6月30日物业费）。2018年12月13日，重庆勇诚置业有限公司（甲方）与赵晓莉（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买案涉房屋，总成交金额1415346元等内容。2018年12月24日，原告取得案涉房屋的不动产权登记证书。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百六十三条规定，标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。案涉房屋租赁合同签订后，房屋所有权人发生变动，应认定原告与第三人按照原租赁合同建立有效的租赁合同关系。对于原告的诉讼请求，被告同意将第三人缴纳的保证金7659元退还原告，故本案的争议焦点为：第三人缴纳的定金、租金应由谁收取，对此，应结合案涉房屋买卖合同的约定、租赁合同的签订及履行情况、所有权变动情况等情况综合评判。对于第三人缴纳的6个月的租金该由谁收取，原、被告签订买卖合同中未作出明确的约定，被告未举示证据证明将房屋出租并附有免租期的情况告知原告，故被告主张应先计收租金再免租，该6个月租金系原告取得所有权前应由其收取的租金的意见不能成立，该6个月租金的归属应结合免租期综合计算，以所有权变动的时间点分别计算原、被告应收取的租金金额。第三人缴纳的租金载明系“2018年4月30日至10月31日的租金”，计租时间为2018年4月30日，对该计租时间虽第三人不予认可但其未举示充分的证据予以否定，原告于2018年12月24日取得房屋的所有权，所以被告应向原告支付租金33701.7元=45956.8元÷30个月（24个月＋6个月）×22个月[30个月-8个月（2018年4月30日至2018年12月）]。对于原告资金占用利息的计算方式，不违反法律的规定，计算基数调整为41360.7元（33701.7元+7659元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百六十三条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、被告重庆尊胜商业管理有限公司于本判决生效后三日内向原告赵晓莉支付租金33701.7元、保证金7659元，共计41360.7元及利息（以41360.7元为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2019年1月1日起计算2019年8月19日，以41360.7元为基数从2019年8月20日起按照银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至付清时止）；二、驳回原告赵晓莉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费187元，由被告重庆尊胜商业管理有限公司负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。重庆尊胜商业管理有限公司陈述案涉房屋于2018年3月交付承租人涪陵区仁华堂健康药房。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故原重庆勇诚置业有限公司与涪陵区仁华堂健康药房签订的《南城U街商铺租赁合同》对赵晓莉具有约束力。但前述租赁合同只约定了承租人在支付定金的情况下可享有24个月的免租期，并未明确该免租期的具体时间段，案涉房屋买卖合同对此亦未作约定，重庆尊胜商业管理有限公司亦未证明其将免除租金的具体时间段告知赵晓莉。在合同约定不明的情形下，如按照重庆尊胜商业管理有限公司关于案涉合同“先计租再免租”的主张，将免租期确定为合同履行期的最后24个月，既不符合租赁市场的惯例，对买受人赵晓莉也明显不公平，故重庆尊胜商业管理有限公司关于案涉租赁合同“先计租再免租”的主张不能成立。本案应从公平原则角度考量，将免租期分摊到整个租期中，虽然重庆尊胜商业管理有限公司已收取租金45956.8元，但因本案涉及前述免租期分摊的问题，故不能以涪陵区仁华堂健康药房实际支付的租金作为重庆尊胜商业管理有限公司应得的租金，重庆尊胜商业管理有限公司关于其收取的租金归其所有的主张不能成立。本案中，结合案涉租赁合同的起租日以及案涉房屋交付买受人赵晓莉的时间，2018年4月30日至2018年12月24日期间的租金归重庆尊胜商业管理有限公司所有，其余时间段的租金应归赵晓莉所有。一审法院将免租期免除的租金和涪陵区仁华堂健康药房实际支付的租金综合计算，分别确定重庆尊胜商业管理有限公司与赵晓莉各自应收取的租金，兼顾了双方的利益，公平合理，赵晓莉应当收取的租金已由重庆尊胜商业管理有限公司收取，应由其返还给赵晓莉。另，重庆尊胜商业管理有限公司主张其与赵晓莉签订选房确认书的时间为2018年11月7日，与本院查明的事实不符，该上诉理由不能成立。重庆尊胜商业管理有限公司主张赵晓莉应当知道案涉房屋已租赁的现状、租期及价格，但其未能就此提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，该上诉理由亦不能成立。综上所述，重庆尊胜商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费902.23元，由重庆尊胜商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二〇年十一月四日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉