贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8371号上诉人（原审被告）：赵学英，女，1967年8月2日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：余双玲，贵州衡从律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵晓红，女，1973年9月16日出生，白族，住贵州省黔西县。委托诉讼代理人：蔡治军，贵州穹达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张天成，男，1974年7月29日出生，住贵州省黔西县，系赵晓红配偶。原审第三人：贵州佰易嘉居房地产营销策划有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园路花果园项目**第**（1）******房[花果园社区]。法定代表人：邱舰，系该公司执行董事兼总经理。上诉人赵学英因与被上诉人赵晓红及原审第三人贵州佰易嘉居房地产营销策划有限公司（以下简称佰易嘉居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初1057号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵学英上诉请求：1.请求撤销一审判决，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、根据《房屋买卖三方合同》约定，被上诉人应当于2019年1月21日按照合同约定将首付款支付给上诉人，但被上诉人直至2019年4月12-15日才陆续将首付款支付给上诉人，已构成严重违约，应当支付逾期付款违约金，一审法院认定2019年4月接受付款视为双方对付款期限的变更，被上诉人不构成违约系认定错误。二、本案系被上诉人违约在先，上诉人违约在后，涉案合同解除是双方过错所致，根据《合同法》之规定合同解除后最终返还被上诉人的款项应该仅为购房款230000元，一审法院判决返还双倍定金100000元系适用法律错误。被上诉人赵晓红答辩称，一、上诉人与被上诉人签订《房屋买卖三方合同》后，被上诉人依约支付了购房定金5万元，因查询房屋抵押信息（及产权调查）和联系国家资金监管中心需要办理《房屋买卖三方合同》公证委托书，但第三人佰易嘉居公司工作人员一直未能办理该公证委托书，导致被上诉人不能按期交付房屋首付款，之后为了将《房屋买卖三方合同》顺利履行，于2019年4月10日，上诉人赵学英在房管局查询了该涉案房屋抵押信息（即产权调查）后，被上诉人将23万元的首期房款交付至上诉人赵学英的银行账户，且上诉人赵学英接受被上诉人支付的购房款。故，被上诉人在2019年4月将首期房款支付给上诉人赵学英的行为并不构成违约。涉案《房屋买卖合同》现在不能继续履行，系上诉人将被上诉人支付的购房定金及首期购房款挪作他用，致使涉案房屋的抵押登记不能解除，进而导致涉案房屋不能变更登记在被上诉人名下，双方签订的《房屋买卖合同》的目的不能实现，一审判决解除该《房屋买卖合同》并无不当。二、涉案《房屋买卖合同》系上诉人赵学英的原因导致不能继续履行，根据《合同法》之规定，一审判决上诉人双倍返还被上诉人定金并无不当。赵晓红向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告签订的《房屋买卖合同》。2.判令被告返还原告赵晓红已支付的购房款230000元。3.判令被告双倍返还购房定金100000元。4.判令被告赔偿支付的居间服务费20000元。5.诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实，2019年1月21日，原告赵晓红（乙方）与被告赵学英（甲方）以及第三人佰易嘉居公司（丙方）签订《买卖合同》一份，约定被告将贵阳市南明区花果园J14-2-4503号房屋出售给原告，成交价764400元，该房屋设定抵押，尚欠银行贷款242679.83元，乙方签约当日向甲方支付定金50000元，办理完毕转移登记后转为购房款，若甲方不按本合同约定出售房屋，将双倍返还定金。于2019年1月21日将购房首付款280000元（包含前期支付的定金）资金监管划转给甲方，余款484400元通过银行贷款或公积金贷款支付给甲方；乙方向丙方支付居间服务费20000元；甲方在产权过户三日内将房屋交付给乙方；乙方未按照本合同约定时间付款的，逾期超过60日，甲方有权解除合同，解除合同的，乙方应当按照总房款的20%向甲方支付违约金；甲乙双方任何一方违反本合同约定导致本合同无法履行的，丙方所收取的居间服务费不予退还，违约方应当向守约方承担违约责任且产生的一切费用由违约方承担，并赔偿守约方已经支付的费用（包含居间服务费）。证明被告将其房屋出售给原告，合同对违约责任、居间服务费等内容进行明确约定。被告及第三人对该证据的三性无异议。合同签订后，2019年1月19日，原告将7万元转入第三人的业务员杨再奎账户，其中5万元为定金转交给被告，另外2万元为居间服务费，该7万元第三人均向原告出具了收据；2019年4月10日，原告通过丈夫张天成的账户向被告转账80000元，2019年4月13日、14日、15日分三次向被告账户转款共计15万元，后被告向原告出具定金收据，载明收到购花果园房屋首付定金280000元，收款人赵学英，被告对自己的签字无异议，见证方佰易嘉居公司加盖公章，“杨再奎”签字，定金收据的落款时间为2019年1月21日。被告对定金收据上自己的签字无异议，但是主张并未得到280000元，而是23万元，在签字时是杨再奎说办好以后再给算账，第三人对收取7万元的事实不予认可，主张该款是转给杨再奎的，收据和定金收据上的公章均是杨再奎私自加盖的。另外，被告曾在2019年1月21日通过贵阳市衡律公证处办理公证书，委托杨再奎办理相关事务，内容包括1、代为向房开提取办理产权所需的相关资料、更换并领取购房发票收据等事宜；2、代为换取维修基金正式发票；3、代为办理并领取上述商品房的不动产权证书；4、代为交纳相关税费及费用。5、代为到有关部门查询上述商品房的有关档案；6、代为办理上述商品房办理权属凭证相关的其他事务。原被告双方在办理过程中，曾经约定到银行办理资金监管事宜，但是后来未果，所以到2019年4月原告才打款给被告。审理中，被告主张，根据合同约定原告应当在2019年1月21日将28万元支付给被告，但是被告在4月才将23万元支付给被告，系原告违约在先，被告不构成违约。原告认为在办理的过程中被告迟迟不提供关于房屋是否存在其他抵押的查询信息，且双方一直在找银行办理资金监管事宜，但是之前找的招商银行不办理资金监管，所以到4月才将首期款支付给被告，原告并未违约，已经补充了之前的瑕疵行为。关于资金监管问题，原被告双方找过招商银行和工商银行等，招商银行只办理联名账户，工商银行可办理资金监管但是被告不同意在工商银行办理。被告主张自己在收到原告的23万元房款后，将其中的14万元转账支付给杨再奎，另外9万元自己用作其他用途了，现在原告如果继续履行合同购买房屋，面临需要提前归还银行贷款20万元左右，自己是由于经济困难才出售房屋的，所以无力归还银行贷款，要求原告出资先归还，从剩余房款中扣除，原告表示自己最多愿意再出15万元涤除银行抵押，其余款项无力支付。针对被告转款14万元给杨再奎的行为原告和佰易嘉居公司认为系被告的个人行为，公司未授权杨再奎进行所谓的资金监管。原告表示在本案中只要求被告承担责任。审理中针对原告的诉请中定金和居间服务费属于定金和违约责任的约定，根据法律规定，原告只能选择适用其一，原告表示合同中约定的居间服务费的赔偿与违约金的性质不一样，属于原告造成的损失，如果法院坚持让原告选择，原告选择适用定金。以上事实，有原被告双方陈述及有关证据材料在卷佐证，并经质证核实。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原被告和第三人签订买卖合同，约定被告通过第三人的居间服务将房屋出售给原告，该合同是双方当事人真实意思表示内容合法，属有效合同，受法律保护。合同对双方的权利义务等均进行了约定，原告根据合同向被告支付了定金5万元，剩余首期款23万元合同约定原告应当在2019年1月21日前支付，但是双方由于提前归还银行贷款和办理资金监管等问题在进行协商，原告未在该时间支付，后来在2019年4月才支付，被告接受后并未提出异议，视为双方对付款期限的变更，原告不构成违约。现原告要求解除合同，被告虽然不同意，但是被告已经将原告先期支付用于归还银行贷款的的28万元挪作他用，双方继续交易需要以提前归还银行贷款涤除银行抵押为前提，但被告明确表示自己因经济困难才出售房屋，即使原告愿意再出资15万元，自己也没有能力归还剩余的银行贷款，被告的行为导致双方签订的合同事实上完全无法继续履行，违反了双方约定，一审法院对原告要求解除合同的诉请依法予以支持。被告违约应当承担违约责任，双倍返还原告定金，收取的购房款也应当退还给原告，居间服务费作为违约方对守约方的赔偿，也是违约责任的一种约定，与定金只能任选其一，原告表示选择适用定金，一审法院予以认定。被告辩称自己只收到原告的23万元购房款，其余定金并未收到，但是根据被告自己出具的首付定金收据，载明收到原告的款项为28万元，被告对自己签字的真实性予以认可，故被告的该辩解意见不能成立，被告在收款后将14万元支付给杨再奎的行为与原告无关，不在本案的审理范围内。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条之规定，判决：解除原告赵晓红与被告赵学英以及第三人贵州佰易嘉居房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》。被告赵学英在本判决书生效后三日内双倍赔偿定金共计100000元给原告赵晓红。被告赵学英在本判决书生效后三日内退还购房款230000元给原告赵晓红。驳回原告赵晓红的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3275元，由被告赵学英负担。本院二审期间，被上诉人提交证据：中介公司员工杨再奎与被上诉人赵晓红微信聊天记录截图，拟证明赵晓红延迟支付首期购房款的原因系合同约定的委托监管未得到处理，另证明赵晓红于2019年4月将首期购房款支付完毕后上诉人并未表示异议，并表示合同可继续履行。上诉人对该证据质证称：对三性均有异议，该微信聊天截图不能证实当事人的身份，且达不到证明目的。案涉事实系合同签订当日三方就以被上诉人的名义在银行开户，将首付款23万元以三方的名义存进该账户，合同签订次日被上诉人反悔要求上诉人及杨再奎将存于资金监管账户的资金取回。二审经审理查明的事实与一审查明的其余事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人赵学英与被上诉人赵晓红及佰易嘉居公司签订的《房屋买卖三方合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同，各方均应按合同内容全面履行义务。二审中，上诉人主张被上诉人逾期支付首付款构成违约，其不应承担双倍返还定金的责任。合同约定被上诉人赵晓红须于“2019.1.21委托书后将首付款280000元以资金监管划转给甲方（赵学英）”。根据庭审中当事人的陈述，“委托书”是指上诉人赵学英与佰易嘉居公司之间须办理委托公证，经查，合同签订后，上诉人赵学英与佰易嘉居公司并未办理委托公证，且双方就如何确定资金监管账户亦未能达成一致意见，事实上合同约定的首付款期限并未到期。被上诉人赵晓红于2019年4月将首付款直接支付到上诉人赵学英银行账户后，赵学英未提出异议，双方系以实际履行变更了合同约定的首付款时间及方式，赵晓红并非逾期付款。但赵学英收取首付款后，未按合同约定用于偿还房屋银行贷款涤除抵押权，而将该款挪作他用，导致案涉房屋现有贷款无法偿还，贷款银行抵押权无法涤除。赵学英的违约行为致使房屋买卖合同无法继续履行，合同目的不能实现，其理应按照定金罚则承担违约责任，故一审法院判决赵学英双倍返还定金10000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人赵学英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由上诉人赵学英负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 邹爱玲审判员 陈跃霄二〇二〇年十一月四日书记员 彭永耀