天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终4620号上诉人（一审被告）：天津卓越天下投资有限公司，住所地天津市武清区高村乡乡府大街**。法定代表人：韩志鹏，经理。委托诉讼代理人：刘玉新，天津岳河律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙彧，天津岳河律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：周英梅，女，1981年11月25日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张勇，北京宣言律师事务所律师。一审被告：天津泉丰房地产经纪有限公司，住，住所地天津市武清区河西务镇商业区****-11（集中办公区）/div>法定代表人：庞秀会，经理。委托诉讼代理人：李宝云，天津津孚律师事务所律师。一审被告：天津市武清区周建南家具经营部，住所地天，住所地天津市武清区河西务镇孝力村v>经营者：周建南，男，1987年10月2日生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：李宝云，天津津孚律师事务所律师。上诉人天津卓越天下投资有限公司（以下简称卓越公司）因与被上诉人周英梅以及一审被告天津泉丰房地产经纪有限公司（以下简称泉丰公司）、天津市武清区周建南家具经营部（以下简称周建南经营部）商品房预约合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2019）津0114民初11608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人卓越公司的委托诉讼代理人刘玉新，被上诉人周英梅及其委托诉讼代理人张勇，一审被告泉丰公司和周建南经营部的共同委托诉讼代理人李宝云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卓越公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或者将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1．一审法院认定上诉人与被上诉人解除《委托承建意向书》的依据存在错误，上诉人房屋有序建设中，完全有能力履行义务；2．涉案团购服务费是被上诉人与一审被告泉丰公司达成的协议，上诉人并不是协议的相对方。不应由上诉人返还该笔费用；3．上诉人与泉丰公司不是代理关系，而属于包销关系。周英梅辩称，由于在2017年3月31日，天津市出台了房屋限购政策，根据该政策周英梅不具备购房资格。同时被上诉人至今没有取得涉案房屋的预售许可证，长期处于停工状态。因此委托意向书应予解除。卓越公司和泉丰公司之间应为代理关系，因此一审法院判决卓越公司和泉丰公司连带返还周英梅100000元并无不当。请求驳回上诉，维持原判。泉丰公司述称，同意一审法院判决。周建南经营部述称，同意一审法院判决。周英梅向一审法院起诉请求：1．解除周英梅与卓越公司签订的《委托承建意向书》；2．卓越公司向周英梅返还委托承建款535,427元，并以535,427元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率为标准向周英梅支付自2017年3月5日至2019年8月19日止的利息、按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准向周英梅支付自2019年8月20日至实际给付之日止的利息；3．卓越公司与泉丰公司共同向周英梅返还团购服务费100,000元；4．周建南经营部对上述债务承担连带清偿责任；5．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：周英梅作为甲方与作为乙方的卓越公司于2017年3月4日签订《委托承建意向书》，约定周英梅委托卓越公司承建天津市武清区高村镇泊岸馨苑一期小二期3号楼903室中户东户，建筑面积86.92平方米，委托承建款共计1,448,087元，甲方已缴纳委托承建款535,427元；委托承建意向书第三条第1款约定，待本项目具备《商品房买卖合同》签约条件之日起7日内，甲方向乙方交纳全部委托承建款或交纳所委托承建房屋办理贷款所需的首付款；第三条第4款约定，甲方签订本意向书时，对项目不具备商品房销（预）售许可条件的事实已明知，不追究乙方包括延期办理房产证、延期交房等在内的任何责任；第四条约定，本意向书自双方签订正式商品房买卖合同之日起自动失效。周英梅于委托承建意向书签订当日，通过银联刷POS机转账的方式，向卓越公司指定的周建南家具经营部转款共计1,236,508元，其中包含903室购房款535,427元，团购服务费100,000元。周英梅转账后，卓越公司向周英梅出具盖有其公司财务专用章，金额为535,427元的收款专用收据一张，泉丰公司向周英梅出具盖有该公司公章，金额为100,000元的收款收据一张。周建南经营部称收款后，将本案所涉共计635,427元交给了泉丰公司，泉丰公司表示收到了上述款项。根据2016年10月8日卓越公司与泉丰公司签订的高村“镜湖”3号楼房源代销协议书的约定，泉丰公司为卓越公司“镜湖”项目的销售总代理。截至本案一审法庭辩论终结前，卓越公司尚未取得该商品房销售许可证。泉丰公司提交的《高村“镜湖”3号楼房源代销协议书》中明确载明泉丰公司为镜湖项目总代理等相关代理内容，卓越公司也确认与泉丰公司是代理关系。另查明，2017年3月31日，天津市政府发布关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见的限购政策。该意见载明非本市户籍居民家庭，在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明，补缴的社会保险或个人所得税证明，不得作为购房有效凭证。据周英梅提交的户口本和北京市社会保险个人权益记录（参保人员缴费信息）显示，周英梅户籍地为内蒙古锡林浩特市，其自2012年7月至2019年6月一直在北京市缴纳社会保险，单位是北京海格瑞净化设备有限公司。一审法院认为，本案争议焦点为：1．周英梅可否因2017年天津市出台的限购政策而解除与卓越公司签订的委托承建意向书？如合同解除，卓越公司是否应向周英梅支付已付款利息？2．周英梅与三被告分别是形成何种法律关系，泉丰公司所收取100,000元钱款性质是什么？如周英梅与卓越公司合同解除，应否由卓越公司与泉丰公司对此100,000元向周英梅承担共同返还责任？3．出借账户人应否与债务人向债权人承担连带责任？第一，2017年3月31日，天津市政府发布关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见的限购政策，该意见载明非本市户籍居民家庭，在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明，补缴的社会保险或个人所得税证明，不得作为购房有效凭证。据周英梅提交的户口本及社会保险缴费证明，能够确定周英梅非本市户籍居民，且未在本市3年内连续2年以上缴纳社会保险，根据该限购政策，周英梅在本市无购房资格。周英梅与卓越公司签订的《委托承建意向书》有约定将来满足签订商品房买卖合同条件之后，双方权利义务如何履行的相关约定，应认定为预约合同，现因限购政策周英梅已失去在本市购房的资格，故无法再与卓越公司签订正式的商品房买卖合同，故双方签订本约的合同目的无法实现，应予解除。造成合同解除的原因系政府限购政策原因，不可归责于当事人，但周英梅已经向卓越公司支付了相应价款535,427元，故卓越公司应返还周英梅该款535,427元；周英梅交款后一直在卓越公司处占有使用，卓越公司对此有使用周英梅资金的获益行为，同时周英梅有资金被占用的损失，根据公平原则，应由卓越公司向周英梅支付相应的资金占用利息。周英梅交款为2017年3月4日，其主张自2017年3月5日起计息，时间上晚于交款日期，主张的利率标准也符合资金占用损失，予以支持。第二，泉丰公司提交的《高村“镜湖”3号楼房源代销协议书》中明确载明泉丰公司为镜湖项目总代理等相关代理内容，卓越公司也确认与泉丰公司是代理关系，卓越公司是被代理人，泉丰公司是代理人，泉丰公司与卓越公司系委托代理销售的关系。泉丰公司虽然主张收取周英梅的100,000元属于居间服务费，但无证据证实，故不予采信。泉丰公司收取的100,000元团购服务费，具有购房款性质，《委托承建意向书》解除后，卓越公司作为泉丰公司的被代理人对该款100,000元应予返还周英梅。《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定，代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。泉丰公司在销售过程中向周英梅收取额外费用没有法律依据，违反了行业规定，故泉丰公司应对卓越公司返还100,000元债务承担连带责任。第三，泉丰公司在代理卓越公司售房并收取相关款项的过程中，借用了周建南经营部名下的POS机，但其收款后将款项如数交给了泉丰公司，泉丰公司也认可收款，卓越公司也认可收款，周英梅并未因向周建南经营部名下POS机刷卡付款而遭受任何额外损失，周英梅与周建南经营部也没有形成任何其他权利义务关系，故其主张周建南经营部承担连带还款责任没有法律依据，不予支持。一审法院判决：一、解除周英梅与天津卓越天下投资有限公司签订的《委托承建意向书》；二、天津卓越天下投资有限公司于本判决生效后十日内返还周英梅委托承建款535,427元，并以此款为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率向周英梅支付自2017年3月5日起至2019年8月19日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率向周英梅支付自2019年8月20日起至实际给付之日止的利息；三、天津卓越天下投资有限公司于本判决生效后十日内返还周英梅100,000元，天津泉丰房地产经纪有限公司对此债务向周英梅承担连带责任；四、驳回周英梅其他的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,154元，由天津卓越天下投资有限公司负担8,556元，天津卓越天下投资有限公司与天津泉丰房地产经纪有限公司共同负担1,598元。二审中，上诉人向本院提供承诺书一份作为新的证据，用于证明涉案合同可以继续履行，不应予以解除。经本院组织质证，被上诉人认为该证据不属于新证据，且达不到上诉人的证明目的。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点有二：一、涉案委托承建意向书是否应予解除；二、涉案10万元的返还主体如何确定。关于争议焦点一，卓越公司与周英梅签订《委托承建意向书》后，天津市出台了房地产市场调控工作的限购政策，因此周英梅失去购房资格。双方签订的《委托承建意向书》客观上无法继续履行。同时由于上诉人至今未取得涉案房屋的商品房销售许可证，涉案房屋所属土地亦被河北省石家庄市公安局裕华分局所查封。被上诉人购房的预期目的因上诉人的拖延而难以实现，因此一审法院判决解除协议并无不当。关于争议焦点二，泉丰公司在售房并收取房款过程中借用了周建南经营部名下的POS机，周英梅的购房款被泉丰公司实际收取，根据本案的实际情况，确定泉丰公司返还周英梅的涉案100000元，由卓越公司承担连带责任。综上所述，上诉人卓越公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持天津市武清区人民法院（2019）津0114民初11608号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更天津市武清区人民法院（2019）津0114民初11608号民事判决第三项为天津泉丰房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还周英梅100000元，天津卓越天下投资有限公司对此债务向周英梅承担连带责任；三、驳回天津卓越天下投资有限公司的其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10154元，由天津卓越天下投资有限公司负担8000元，由天津泉丰房地产经纪有限公司负担2154元。二审案件受理费10154元，由天津卓越天下投资有限公司负担8000元，由天津泉丰房地产经纪有限公司负担2154元。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 张玉明审判员 王 路二〇二〇年十一月二十五日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……