河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1103民初3806号原告：李帮民，男，汉族，1955年11月18日出生，住漯河市召陵区。委托诉讼代理人：黄亚明，漯河市召陵区诚信法律服务所法律工作者。被告：漯河市源汇区仨老兵香锅里辣柳江路店，住所地漯河市源汇区嵩山路与柳江路交叉口路东门面房，注册号：411102614110084。经营者：马朝军。被告：马朝军，男，回，1975年10月15日，住河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人：张国甫，河南强人律师事务所律师。第三人：丁李芳，女，回，1977年11月12日，住河南省临颍县。原告李帮民诉被告漯河市源汇区仨老兵香锅里辣柳江路店、马朝军及第三人丁李芳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李帮民及委托诉讼代理人黄亚明、被告漯河市源汇区仨老兵香锅里辣柳江路店的经营者马朝军及马朝军的委托诉讼代理人张国甫、第三人丁李芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李帮民向本院提出诉讼请求：1、请求判令将原告的房屋恢复原状、修理门窗、拆除排烟设施、冷库及应该拆除的东西，另外地板铺好，墙壁粉刷好，室内清理干净或者赔偿损失15000元；2、请求判令被告支付原告违约金20000元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月15日原告与刘晓光签订房屋租赁合同，原告将其所有的舟山路房屋一套租赁给刘晓光，租赁期限为2016年8月15日至2019年8月15日，租金每年15000元。后刘晓光将该房屋转租给被告马朝军使用，到期后原被告又于2020年6月8日签订了租房协议，约定：“甲方同意乙方继续使用舟山路房屋一个月从2020年5月15日起到2020年6月15日止可延长五日，乙方向甲方交纳30天租金2000元，乙方应当在到期后恢复房屋原状、门窗修理拆除排烟设备、冷库及应拆除东西，地板铺好（地沟），室内外打扫干净，清理垃圾墙壁洁白。另约定，如有违背协议赔偿1.5至2万元违约金，如发生争议可到召陵区或郾城区法院起诉。”合同到期后，原告多次找被告要求将房屋恢复原状，拆除相关设施，被告至今未履行协议约定，也未支付原告违约金。现为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，特提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告漯河市源汇区仨老兵香锅里辣柳江路店、马朝军辩称：一、原告起诉状陈述不真实，不客观，1、被告已于2020年6月16日将打扫清理完毕后的房屋交付于原告，原告接收房屋；2、诉状中原告也自认被告不欠其房屋租金；3、被告以2000元作为打扫清理恢复不能部分予以补偿，原告接受并同意，双方权利义务结束，被告不存在违约情形。二、原告认为被告违约应提供证据证明满足违约责任构成的四个要件；三、原告要求补偿的数额应提供依据并于违约行为存在因果关系；四、原告要求违约金过高，违反法律规定，依据合同法及相关规定违约金与损害赔偿不能并用，违约金不能超过实际损失的总额，因此原告发起本诉无事实和法律依据，应驳回其诉请。马朝军追加丁李芳为第三人是因为如有责任，要求丁李芳承担，因为马朝军实际为丁李芳的代理人。另，原告如果对2000元的补偿费有异议，应在6月16号-9月份之间提出异议或直接跟我沟通，但原告未有任何沟通行为，却选择了直接起诉，未在合理期限内要求我继续履行。第三人丁李芳辩称：同被告及被告代理人答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李帮民与案外人刘晓光签订房屋租赁协议将其本人位于舟山路的一套房子租赁给刘晓光使用，2019年该房屋转给被告马朝军使用。被告马朝军花了20000元的转让费从案外人刘晓光处转让来的。后马朝军继续使用该房屋并向原告李帮民按时交纳房租。原告李帮民与被告马朝军于2020年6月8日，重新签订《租房协议》一份，《协议》的主要内容为：“甲方：李帮民乙方：马朝军1、甲方同意乙方继续使用舟山路甲方的房屋一个月，自2020年5月15日起至2020年6月15日止，可延长五日；2、30天的租金为2000元；3、乙方应在到期之日恢复房屋原状，门窗修理，拆除排烟设施、冷库及应拆除东西、地板铺好（地沟）、室内外打扫干净、清理垃圾、墙壁洁白；4、甲方不能无理要求为难乙方；5、以上条约双方共同遵守如有违背协议赔偿双方1.5万至2万元的违约金……”《协议》的尾部有李帮民和马朝军的签名，马朝军的签名下方有“漯河市仨老兵餐饮（香锅里辣）公司”的签字，但没有该公司的印章。2020年6月16日，被告马朝军组织工人将房屋打扫后，退还给原告李帮民。同日马朝军通过微信向原告李帮民的儿子转款2000元。本院认为：租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告李帮民将房屋出租给案外人刘晓光，被告马朝军以20000元从刘晓光处受让该房屋的承租权，并继续向原告李帮民缴纳房租，原告李帮民没有提出异议，可以认定原告李帮民与被告马朝军之间的房屋租赁合同成立。原告李帮民与被告马朝军于2020年6月8日重新签订《租房协议》，在该协议中，双方约定“在房屋到期之后恢复房屋原状、门窗修理、拆除排烟设施、冷库及应拆除东西，地板铺好（地沟）室内外打扫干净，清理垃圾，墙壁洁白”，并约定“如有违背协议赔偿双方1.5万至2万元的违约金。”双方均在该协议上签字，应视为对该协议的认可。在庭审中，原告李帮民出示的房屋照片显示，该房屋的墙壁、门窗、换气扇等确有霉变痕迹未处理，换气扇墙壁中有油印侵入、室内部分吊顶未修复等，被告出示的证据中显示被告确实对房屋进行了打扫，但未能举证证明对房屋霉变、损坏、油侵等进行修复。原告要求被告赔偿损失15000元，未提供准确的损失金额计算方式，庭审中原告提供的装修费用清单来源不明，本院不予支持。但被告马朝军未能对使用损坏的部分恢复原状的事实，已构成违约，原告李帮民主张被告支付违约金的诉请，本院予以支持。关于违约金的数额，原告在诉讼请求中要求被告支付20000元，因未能提供损失的准确数额，且庭审中被告对此不予认可，认为违约金明显过高，本院酌定被告支付原告违约金5000元。被告马朝军在庭审中主张已支付原告李帮民2000元，原告李帮民对此表示认可，该2000元在违约金5000元范围内予以扣除。被告马朝军称其已支付的2000元，应视为双方对此违约行为终结的主张，与事实不符且原告李帮民不予认可，本院不予采信。被告马朝军关于其从刘晓光处承接的房屋原状就是这样的辩称，原告李帮民不予认可，且与一般的房屋租赁习惯不符，本院不予采信。关于该违约金应由谁支付，原告李帮民与被告马朝军于2020年6月8日签订的《租房协议》中，有原告李帮民和被告马朝军的签字，被告马朝军应承担该违约金。被告漯河市源汇区仨老兵香锅里辣柳江路店未在协议上盖章，且庭审中对该协议不予认可，被告漯河市源汇区仨老兵香锅里辣柳江路店不承担该违约金。第三人丁李芳在庭审中自认是其委托马朝军签订的《租房协议》，应就该违约金承担共同赔偿责任，且被告马朝军可就该违约金支付后，向第三人丁李芳追偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用法律若干问题的司法解释》（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告马朝军、第三人丁李芳于本判决生效后10日内共同支付原告李帮民违约金5000元（被告马朝军已支付的2000元予以扣除）。二、驳回原告李帮民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取340元，由被告马朝军、第三人丁李芳负担50元，原告李帮民负担290元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  李炎钊二〇二〇年十一月十七日法官助理于沛东书记员程倩雯