湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终2279号上诉人(原审被告)：江敏，男，1983年5月4日出生，汉族，住湖北省团风县，被上诉人(原审原告)：湖北旺居物业服务有限公司，住所地：团风县团风镇上寨街，统一社会信用代码：91421121585459297A。法定代表人：徐治水，总经理。委托诉讼代理人：何江雁，湖北楚道律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人江敏因与被上诉人湖北旺居物业服务有限公司（以下简称旺居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省团风县人民法院（2020）鄂1121民初127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江敏上诉请求：撤销一审判决，改判旺居物业公司承担本案一、二审全部诉讼费。事实和理由：一、本人与湖北旺居物业服务有限公司之间没有物业管理委托关系。上诉人在2009年年底购买位于湖北团风鑫茂房地产开发有限公司开发的第一期期房4-2-404（位于湖北省团风县××路西侧），按合约于2010年12月31日收房；同时与团风县御园物业服务有限公司（以下简称御园物业公司）签订了《物业管理委托服务协议书》，并缴纳装修保证金和预交第一年（2011年4月1日至2012年4月1日）物业管理费等费用。从2012年4月1日开始至今，御园物业公司既没有与上诉人清算相关费用，又没有催收相关费用。上诉人并非个案，本小区第一期、第二期、第三期几乎所有业主都是与御园物业公司签订《物业管理委托服务协议书》，并缴纳装修保证金和预交第一年物业管理费等费用。二、被上诉人所述事实自相矛盾。湖北旺居物业服务有限公司成立于2011年11月11日，在2011年4月1日该公司与湖北团风鑫茂房地产开发有限公司签订《御景园小区前期物业服务委托合同》；《御景园小区前期物业服务委托合同》签订的时间又与其提供的该合同的时间不一致。被上诉人陈述湖北团风鑫茂房地产开发有限责任公司委托该公司管理小区；又提供证据证明御园物业公司将物业管理权转让该公司。并且，物业管理权不能转让。更不谈该证据没有御园物业公司和湖北旺居物业服务管理公司的公章及是否公开公证备案。三、同案不同判。上诉人与小区11-2-502业主因同样的原因同时收到团风县人民法院的传票，分别于4月21日和5月19日由同一法官开庭审理，两案的辩护完全一样，但是裁定结果却完全不同。旺居物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。旺居物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令江敏立即支付拖欠物业费共计人民币3567．24元，违约金3905．87元（从2013年4月1日起按日万分之五计算至2019年12月31日）。2、依法判令由江敏承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：团风县御景园小区系湖北团风鑫茂房地产开发有限公司开发建设的住宅小区，江敏系团风县御景园4-2-404室房屋的业主，其住房建筑面积为88.08平方米。2010年12月31日，御园物业公司作为甲方与江敏作为乙方签订了一份《物业管理委托服务协议书》，协议中规定了双方的权利义务；物业管理服务内容；物业管理综合服务费；违约责任等内容。江敏向御园物业公司交纳了2013年4月1日前的物业管理费。2014年3月11日，御园物业公司与旺居物业公司签订《物业权转让协议》，协议约定，御园物业公司转让御景园小区物业权给旺居物业公司，协议签订之日起，由旺居物业公司负责御景园小区物业。同日，旺居物业公司作为乙方与甲方鑫茂房地产公司签订了《御景园小区前期物业服务委托合同》，合同约定了物业管理区域，前期物业管理内容等，并约定：“乙方负责向御景园业主或物业使用人收取以下费用：1、物业管理综合服务费，自2011年4月1日开始计收，具体标准为多层住宅0．5元／月／平方米，商业用房1元／月／平方米……，2、公共使用水电费（按实分摊）；3、垃圾收集费（二次装修垃圾清运费）；4、其他代收、代缴项目费用（如水电费、燃气、闭路初装费用等其他行政管理部门强制收取的费用）。……本合同期限自业主委员会代表全体业主与其选定的物业管理企业签订服务合同生效时，本合同自动终止与业主委员会签订的物业合同中对等条款，其余条款乙方须继续履行。”合同签订后，旺居物业公司为御景园小区提供物业服务，并向业主收取物业管理费，部分业主未交纳物业管理费，旺居物业公司遂通过公开张贴交费通知等书面方式催交物业费。江敏下欠2013年4月1日至2019年12月31日物业管理费3567．24元，旺居物业公司遂诉至法院要求支付下欠物业管理费并按日万分之五计收违约金3905.87元。一审法院认为，本案争议焦点有：1、关于江敏是否应向旺居物业公司交纳物业费问题。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，江敏虽与御园物业公司签订合同，未与旺居物业公司签订物业服务合同，但旺居物业公司与御园物业公司签订转让协议，且其系御景园小区建设方选聘的物业服务企业，双方签订了书面的前期物业服务合同，该合同依法对全体业主具有约束力。故江敏抗辩双方间未签订合同、双方间无合同关系的主张不能成立。旺居物业公司签订合同后依约提供了相关物业服务，江敏依法应根据“前期物业服务合同”约定交纳物业费。因旺居物业公司系2014年3月11日被选聘为物业服务企业，故其主张的物业费应从2014年3月11日起按约定的0．5元／月／平方米计算至2019年12月31日，其主张2014年3月11日前的物业费，不予支持。关于江敏辩称旺居物业公司提供的物业服务不到位，管理无规章无计划；财务不公开；破坏公共绿化；环境卫生状况较差，没有达到物业服务标准，小区存在安全隐患、不配合成立业主委员会等问题。因物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数已交费业主的权益和小区整体利益，且物业管理服务瑕疵不能否认旺居物业公司提供的其他全部服务，服务质量次也不是拒交物业费的理由。同时旺居物业公司表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量，在此前提下，江敏以此为由拒交物业费没有法律依据。关于江敏辩称的飘窗渗水问题，如在保修期内，应由开发商负责维修，如保修期满，应启动专项维修基金进行维修。在此前提下，江敏拒交物业费，因理由不充分，不应支持。2、关于旺居物业公司主张支付违约金问题。江敏存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，旺居物业公司的主张理应得到支持。但考虑到旺居物业公司现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现旺居物业公司与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到旺居物业公司在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面，存在一定的违约行为，应承担相应的违约责任。综合考虑整个小区和谐发展和江敏每天的生活均与旺居物业公司相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持旺居物业公司的违约金主张。最后，本案另需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系，物业公司在服务过程中应对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复、协调、沟通，并采取措施切实解决，不断提升物业服务水平和管理质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应充分认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现问题时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化整改方案及建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业费。否则，将造成拒绝交纳物业费和降低物业服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。遂判决：一、江敏于本判决生效之日起十五日内向旺居物业公司支付物业费3082．8元（2014年3月11日——2019年12月31日，88.08㎡×0．5元／㎡×70个月）。二、驳回旺居物业公司其他诉讼请求。二审中，上诉人江敏为证明其上诉请求提供了一组证据：证据一，收楼确认书一份，拟证明：上诉人与御园物业公司签订合同，与旺居物业公司没有签订合同，御园物业没有权利转让物业管理权。证据二：装修基金和物业费收据各一份，拟证明：上诉人与御园物业公司有合同关系，上诉人欠御园物业公司的物业费对方也没有清算催收。上诉人与旺居物业公司没有合同关系，不存在欠旺居物业公司物业费的问题。证据三，御景园业主委员会通告一份，拟证明：小区业主都是与御园物业公司签订合同。证据四：团风县人民法院2020鄂11**民初136号民事裁定书一份，拟证明：同案不同判。被上诉人旺居物业公司质证认为，证据一在一审期间已经质证，不再重复质证。对证据二，装修基金与物业费收据的时间段与本案诉讼争议的时间段不重叠，与本案无关。对证据三，业委会并非执法主体，无权干涉业主缴纳物业费事宜，对该证据不予认可。对证据四，该证据为旺居物业公司撤诉后，一审法院出具的裁定书，不能达到拟证明目的。被上诉人旺居物业公司提交了团风县房地产管理局出具的证明一份、旺居物业公司在疫情期间的公共维修领款单和该公司为业主提供服务的照片，拟证明：旺居物业公司为小区业主提供物业管理服务的事实。上诉人江敏对团风县房地产管理局出具证明的真实性、关联性均有异议，认为该证据达不到拟证明目的。对旺居物业公司在疫情期间的公共维修基金领款单和为业主提供服务的照片的的真实性、合法性、关联性均不认可。本案的争议事实发生在2019年，该证据发生在2020年，而且疫情期间是特殊期间，领取公共维修基金不一定得到业委会同意。经双方质证，本院认为，针对江敏所提供的证据，收楼确认书仅可以证明其与御园物业公司曾经存在物业服务合同关系，但不能否认其之后接受旺居物业公司所提供的物业服务的事实，该证据不能达到其拟证明目的，故对其不予采信。装修基金和物业费收据的出具时间并非本案争议发生的时间，与本案争议事实无关，对其不予采信。御景园业主委员会作出的通告只能证明小区业主是与御园物业公司签订的物业服务合同，但不能否认御园物业公司将合同的权利义务转让给旺居物业公司且该小区的物业服务实际由旺居物业公司提供的事实。（2020）鄂1121民初136号民事裁定书系该公司对自己权利的处分并经人民法院准许作出的民事裁定书，不是人民法院对相关实体权利进行处分而作出的判决书，不存在同案不同判的事实。针对旺居物业公司提供的证据，团风县房地产管理局出具的证明和该公司在疫情期间的公共维修领款单和该公司为业主提供服务的照片，综合其他业主向该公司缴纳物业费的事实可以证明该公司为业主提供物业服务的事实，故对上述证据予以采信。本院经审理查明，一审查明的事实属实。本院认为，本案的争议焦点即江敏与旺居物业公司是否存在物业服务合同关系。本案中，御园物业公司系御景园小区建设方选聘的前期物业服务企业，后御园物业公司将小区物业管理的权利义务转让给旺居物业公司，且御景园小区建设方对此予以认可。故旺居物业公司也是开发商所选定的前期物业服务企业。虽然御园物业公司与御景园全体业主签订的物业服务合同更换了合同主体，但是旺居物业公司作为新的合同主体，该合同内容仍然对全体业主具有约束力。并且，旺居物业公司自接手小区物业管理后一直为御景园小区业主提供物业服务,江敏作为小区业主亦实际享受了上述服务,故江敏与旺居物业公司之间已构成事实上的物业服务合同关系。故江敏以其与旺居物业公司没有合同关系为由拒绝向该公司支付物业费的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，江敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由江敏负担。本判决为终审判决。审判长  詹德先审判员  林 俊审判员  涂建锋二〇二〇年十一月二十二日法官助理闫思书记员朱思源