成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初1050号 原告：李培蓉，女，1938年8月8日出生，汉族，住成都市温江区。 原告：任树明，男，1937年9月27日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：李阗，四川素文律师事务所律师。 被告：成都东创商务服务有限公司，住所地：成都市温江区成都海峡两岸科技产业开发园锦绣大道南段**。 法定代表人：刘爱堂。 第三人：成都东创科技园投资有限公司，，住所地：成都市温江区成都海峡两岸科技产业开发园锦绣大道南段** 诉讼代表人：曾传辉，成都东创科技园投资有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：向俊佳，四川盛豪律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：张婷婷，四川盛豪律师事务所律师。 第三人：四川省斯贝富来机械制造有限公司，住，住所地：成都市温江区成都海峡两岸科技产业开发园科林西路**/div> 法定代表人：穆晓兵，总经理。 原告李培蓉、任树明与被告成都东创商务服务有限公司（以下简称东创商务公司）及第三人成都东创科技园投资有限公司（以下简称东创科技公司）、四川省斯贝富来机械制造有限公司（以下简称斯贝富来公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李培蓉及其委托诉讼代理人李阗，第三人东创科技公司的委托诉讼代理人向俊佳、斯贝富来公司的法定代表人穆晓兵到庭参加诉讼，被告东创商务公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李培蓉、任树明向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告东创商务公司于2012年12月20日签订的《【成都ＳＢＩ创业街】委托经营管理合同》；2．判令被告东创商务公司将位于成都市温江区的房屋按现有状态腾退给原告，并结清水、电、气、物业管理费等全部费用；3．判令被告东创商务公司及第三人斯贝富来公司连带向原告支付以30000元／年为标准计算的从2016年7月1日起完全腾退之日止的房屋占有使用费；4．判令第三人斯贝富来公司立即迁出位于成都市温江区的房屋；5．本案诉讼费由被告承担。庭审中原告提出变更诉讼请求：第一项诉请变更为确认原告与被告东创商务公司于2012年12月20日签订的《【成都ＳＢＩ创业街】委托经营管理合同》已于2016年6月30日解除；诉请第三项东创商务公司与斯贝富来公司连带责任变更为东创商务公司与斯贝富来公司共同承担。事实和理由：原告与第三人东创科技公司于2012年12月20日签订了《商品房买卖合同》，约定第三人东创科技公司将位于成都市温江区的房屋（该房屋后因规划原因，地址变，地址变更为成都市温江区原告，原告支付相应的房款。在签订《商品房买卖合同》的当日，原告应第三人东创科技公司的统一要求，与被告东创商务公司签订了《【成都ＳＢＩ创业街】委托经营管理合同》将案涉房屋交由被告东创商务公司出租管理，期限为十年，合同约定由被告东创商务公司向原告直接支付租金。原告取得案涉房屋后，依约将房屋交由被告东创商务公司。被告东创商务公司与第三人东创科技公司系关联公司，此后东创商务公司将案涉房屋交由第三人东创科技公司出租给第三人斯贝富来公司。2016年6月22日，被告东创商务公司单方面向原告发出《关于办理房屋交接通知》，其认为双方签订的《【成都ＳＢＩ创业街】委托经营管理合同》系无效合同，并欲将案涉房屋退还给原告，但实际上其并未就此将房屋退还原告，且一直占用至今，也并未按照原来的约定向原告支付租金，原告根本无法合理、合法的占有、使用自己具有完全所有权的房屋，也未能享有案涉房屋的收益，为维护原告的合法权益，诉至人民法院，望判如所请。 被告东创商务公司未到庭，也未提交书面答辩意见。 第三人东创科技公司述称，本案与东创科技公司无实际权利义务关系，东创科技公司不承担任何义务。第一，原告诉讼请求并未涉及到东创科技公司需承担的实际法律责任。第二，原告系与被告东创商务公司签订的《【成都SBI创业街】委托经营管理合同》，与东创科技公司无权利义务关系。第三，原告于2019年10月才取得案涉房屋不动产权证书，在此之前原告方不享有该房屋的出租权。原告与第三人东创科技公司于2012年12月20日签订《商品房买卖合同》，后进行了房屋预告登记，但一直未办理房屋过户，未取得房屋所有权，在办理房屋过户登记前，该房屋所有权人是东创科技公司。因此原告在其取得房屋所有权之前，对该房屋并不享有所有权，并且无权享有房屋租金及房屋占用使用费。第四，东创商务公司于2016年6月向原告发出《关于办理房屋交接的通知》表明东创商务公司不再继续履行《委托经营管理合同》，要求原告接收案涉房屋，系原告自身原因未主张权利。第五，原告方主张的房屋占用使用费3万元并无依据，其依据是委托经营管理合同第六条约定，但实际上案涉房屋租金每个月并不能达到2，500元，只可以参照成都东创与斯贝富来签订的合同即每月仅1,224元。 第三人斯贝富来公司述称，2014年11月19日，斯贝富来公司与东创科技园公司签订孵化服务合同，斯贝富来公司与原告没有任何法律关系，不承担原告主张的如下义务：第一，按照斯贝富来公司与东创科技园公司签订的合同租金为每月2,161.4元；第二，东创商务公司于2015年7月将斯贝富来公司承租的317办公室中的所有办公设备全部迁出，至今下落不明，造成损失2万元。同时306/317更换钥匙，此时双方的租赁关系结束，斯贝富来公司多次与东创科技公司协调，要求打开306室查询斯贝富来公司价值100万元的设备，由于多种原因至今没能进入，因此斯贝富来公司不承担原告第三项诉请所述的所有费用，同时希望法庭查明事实，协助斯贝富来公司进入306室查询设备。 经审理查明，2012年12月20日，东创科技公司（出卖人）与任树明、李培蓉（买受人）签订《商品房买卖合同》。合同第一条约定，出卖人以出让方式取得位于成都市温江区地块的国有土地使用权。第三条约定，买受人购买的商品为本合同第一条规定的项目中的11幢2单元3层6房号，用途为办公，测绘建筑面积共81.97平方米。所购商品房总价款合计356570元。第十条约定，出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房。同日，东创科技公司与任树明、李培蓉签订《商品房买卖合同附件及补充协议》。 2012年12月20日，任树明、李培蓉（甲方）与东创商务公司（乙方）签订《【成都ＳＢＩ创业街】委托经营管理合同》。第二条约定，甲方委托乙方经营管理的物业是【成都ＳＢＩ创业街】11栋2单元3层6号，该物业合同总价款为356570元。第三条约定，甲方物业必须全权交由乙方经营管理的期限为十年，暂从2013年7月1日起至2023年6月30日止。第六条约定，1．双方一致同意：委托期内，甲方承诺并自愿将所购物业：（1）2013年7月1日至2016年6月30日的使用权、收益权等无偿交给乙方进行招租、经营、管理。（2）2016年7月1日至2017年6月30日的使用权交给乙方进行招租、经营、管理，物业的收益权由乙方按下列第二条支付给甲方，即前三年租金共计79200元，乙方从甲方所购物业总房款中一次性扣除；第四年租金收益共计30000元，分别于2016年6月30日和2016年12月31日由乙方向甲方指定账户支付。（3）在2017年7月1日至2023年6月30日期间物业可继续由乙方进行招租、经营、管理，甲方按实际收取租金的10%支付给乙方，作为乙方的委托经营管理费用。第八条约定，1．顾及物业经营的连续性，任何一方均不得擅自变更、解除、提前单方终止本合同；任何一方违反本条约定的，须按本协议第二条约定的房屋总价款20%赔偿对方损失，本合同继续履行……3．本合同因任何原因无效时，本条关于赔偿的各项约定均是独立的和继续有效的。第九条约定，本合同双方当事人中的一方向对方提出的各种书面通知，均用挂号信的方式向合同载明的地址发出……。同日，任树明、李培蓉向东创商务公司出具《授权委托书》，将位于成都市温江区“成都ＳＢＩ创业街”一期11栋2单元306号单位委托给东创商务公司经营管理，全权委托代理时间为2013年7月1日至2023年6月30日止。 2013年10月9日，东创科技公司（甲方）与任树明、李培蓉（乙方）签订《房屋交接书》。东创科技公司将案涉房屋交付给任树明、李培蓉。 2014年11月18日，东创科技公司（甲方）与斯贝富来公司（乙方）签订《孵化服务合同》。第一条约定，（一）甲方将位于温江区，面积为144.09平方米的孵化场地（房屋）出租给乙方使用。（二）甲乙双方议定上述房屋租赁期限为壹年，即2014年11月19日至2015年11月18日。房租及配套服务费单价为人民币15元／平方米／月（租金单价随行就市），合计面积为144.09平方米，月房租及配套服务费为人民币2161.4元。 2016年6月22日，东创商务公司向任树明、李培蓉发出《关于办理房屋交接的通知》。载明“由于我公司没有取得房屋中介、经纪资质，我公司原与贵方签订的《【成都SBI创业街】委托经营管理合同》属于无效合同。现将贵方委托经营管理的房屋退还贵方，请贵方于2016年6月30日前到我公司办理房屋交接手续。贵方原已获取的租金收益，贵方无需返还。2016年6月30日后，我公司不承担该房屋及附属设备设施毁损及丢失责任，也不承担任何租金及物业管理费用”。 2016年7月21日，东创科技公司在《成都晚报》刊登公告，要求斯贝富来公司在7日内结清费用、清退案涉房屋。 2019年案涉房屋办理不动产登记，登记所有权人为任树明、李培蓉，房屋面积为81.6㎡。 庭审中，李培蓉陈述：2017年4月东创商务公司的杨主任告知其斯贝富来公司要续租，让李培蓉与斯贝富来公司直接签合同，后李培蓉与斯贝富来公司法定代表人见面协商续租事宜，双方到场后案涉房屋的房门不知谁打开了，李培蓉也不敢进去，站在门外往里望了下，看见里面有很多东西，随后李培蓉离开；当时斯贝富来公司答应会将2017年前的租金补足，但未履行，双方未就续租达成协议。东创科技公司确认在东创科技公司破产前其与东创商务公司系关联公司，租赁合同以东创商务公司的名义签订，租金由东创科技公司收取。 另查明，成都市温江区成都海峡两岸科技产业开发园锦绣大道南段99号11栋x单元x楼xxx号即为成都市温江区成都海峡两岸科技产业开发园海科路东段777号1栋x单元x楼xxx号房。斯贝富来公司支付租金至2015年5月7日，物业服务费支付至2016年3月31日。2020年5月25日斯贝富来公司签收本案民事起诉状副及其它法律文书。 以上事实，有当事人身份信息、工商信息、当事人的当庭陈述，原告提供的《商品房买卖合同》及补充协议、《【成都SBI创业街】委托经营管理合同》、《孵化服务合同》、《关于办理房屋交接的通知》、不动产权证，斯贝富来公司提供的发票、收据等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以认定。 本院认为，原告与东创商务公司签订的《【成都SBI创业街】委托经营管理合同》虽名为委托经营管理合同，但根据合同第五条、第六条内容以及庭审查明情况，该合同实为租赁合同。上述合同是双方真实意思表示，合法有效。2016年6月22日东创商务公司向原告发出《关于办理房屋交接的通知》，明确表明不再履行《【成都SBI创业街】委托经营管理合同》，并让原告于2016年6月30日前办理房屋交接手续，庭审中原告对此予以确认，故本院对原告主张《【成都SBI创业街】委托经营管理合同》已于2016年6月30日解除，予以支持。原告无证据证明合同解除后案涉房屋仍由东创商务公司占有使用，故本院对任树明、李培蓉要求东创商务公司腾退房屋，并结清水、电、气、物业管理费的诉讼请求不予支持。 东创商务公司在发出《关于办理房屋交接的通知》后，明确表明自2016年6月30日起不再占有使用案涉房屋，原告即应当及时行使其权利，收回房屋。斯贝富来公司在《孵化服务合同》约定的租期届满并经东创科技公司通知搬离后，未将自己的物品搬离案涉房屋，其称系因案涉房屋更换钥匙致无法进入而致，根据庭审查明，斯贝富来公司陈述案涉房屋于2015年7月更换门锁无法进入，房屋中有其价值100万元的物品，但在长达5年时间里斯贝富来公司并未因物品无法取回采取相应的如寻求公安机关帮助或采取其他司法救济措施，而是放任占有行为持续存在，斯贝富来公司应对其无正当理由占有使用案涉房屋的行为承担占有使用费，并将自己的物品搬离案涉房屋。而原告在收到接房通知后也未采取相关措施，积极主张权利，无法打开案涉房屋的门并非原告无法行使权利的充分原因，原告也存在一定的过错。在斯贝富来公司签收本案起诉状副本（2020年5月25日）前，本院酌情确定案涉房屋的占有使用费参照斯贝富来公司向东创科技公司支付的租金标准的60%计算即34,859.52元（15元/㎡/月×81.6㎡÷30天×60%×1424天），斯贝富来公司在原告主张权利提起诉讼后按40.8元/日［（15元/㎡/月×81.6㎡÷30天）计算占有使用费至实际腾退之日］。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、李培蓉、任树明与被告成都东创商务服务有限公司2012年12月20日签订的《【成都SBI创业街】委托经营管理合同》于2016年6月30日解除； 二、四川省斯贝富来机械制造有限公司于本判决生效之日起十日内向任树明、李培蓉腾退位于成都市温江区成都海峡两岸科技产业开发园海科路东段777号1栋x单元x楼xxx号房屋，并向任树明、李培蓉支付至2020年5月25日的占有使用费34,859.52元及后续占有使用费（后续占有使用费计算方式为从2020年5月26日起依据40.8元/日标准计算至实际腾退之日）； 三、驳回原告任树明、李培蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计50元，由四川省斯贝富来机械制造有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 周 毅 二〇二〇年十一月十一日 书记员 罗艺苏