重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终7441号上诉人（原审原告）：重庆市公共住房开发建设投资有限公司，住所地重庆市渝中区长江一路****，统一社会信用代码91500000552008043U。法定代表人：吴自力，公司董事长。委托诉讼代理人：陈思强，重庆万友律师事务所律师。委托诉讼代理人：任新民，重庆万友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨均，男，汉族，1983年7月29日出生，住重庆市大足区。上诉人重庆市公共住房开发建设投资有限公司（以下简称“公共住房开发公司”）因与被上诉人杨均房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院(2020)渝0109民初5958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，对此案进行了审理。上诉人公共住房开发公司的委托诉讼代理人陈思强、任新民，被上诉人杨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。公共住房开发公司上诉请求：1、请求二审维持北碚区人民法院(2020)渝0109民初5958号《民事判决书》第一项、第二项和第五项判决，对该《民事判决书》第三项、第四项、第六项判决依法改判；2、支持上诉人对被上诉人在一审提出的其他诉讼请求事项；3、本案一审和二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。首先，查明事实部分遗漏了用被上诉人保证金部分已抵扣违约金事实。上诉人于2019年9月27日发函告知被上诉人用保证金抵扣了被告2019年7月9日起至2019年9月9日违约金4004元，而在一审法院审理查明的事实中只提到与该笔违约金一并抵扣的租金，遗漏了还抵扣了该笔违约金。其次，对被上诉人租金欠款金额及违约金计算有误，二、上诉人要求被上诉人承担合同解除后所产生的租赁商铺空置费。杨均辩称，并非故意拒绝缴纳房租，原因均在于上诉人。公共住房开发公司向一审法院起诉请求：1、判决确认公共住房开发公司、杨均于2018年12月19日签订的《商铺租赁合同》于2020年5月13日解除；2、判令杨均立即腾空搬离合同租赁房屋，并将该房屋退还给公共住房开发公司；3、判令杨均向公共住房开发公司支付租金欠款39468元；4、判令杨均向公共住房开发公司支付自2019年12月10日起至拖欠租金款项付清之日止的违约金，违约金以每日57.32元计算；5、判令杨均向公共住房开发公司支付自2020年5月14日起至腾空交还案涉房屋之日的房屋占用使用费，每月按9553元计算；6、判令杨均支付公共住房开发公司商铺空置期间损失29202元；7、案件诉讼费由杨均负担。一审法院认定事实：公共住房开发公司系重庆市北碚区蔡家南（碚都佳园）公共租赁住房项目的建设方。公共住房开发公司委托北碚区房屋测绘管理所对碚都佳园A1号楼进行面积测绘，2018年11月8日北碚区房屋测绘管理所作出《重庆市房产面积竣工测算报告书》，报告书载明同康一路7号（跃1）建筑面积146.1平方米，同康一路7号（跃2）建筑面积147.4平方米。2018年11月20日，公共住房开发公司在报告书“委托测量单位验收意见”中签署验收意见为“对共有共用部位的认定，对各部分面积无异议”。另查明，2018年11月28日，重庆市公共租赁房屋信息网发布《重庆市北碚区蔡家（碚都佳园Ａ区）同康一路1号等28处房产招租》公告，公告对房产坐落、面积等情况进行了公示，其中同康一路7号建筑面积为288.1平方米。2018年12月19日，公共住房开发公司（甲方、出租方）与杨均（乙方、承租方）通过招投标方式签订《碚都佳园项目商铺租赁合同》，合同约定由公共住房开发公司将位于重庆市北碚区出租给杨均经营使用，合同第1.1条载明商铺建筑面积为288,1平方米，同时第1.3条约定“计租面积为建筑面积，建筑面积以甲方取得的实测报告载明的建筑面积为准”。合同5.1条约定该商铺租金单价为每月31元／平方米，月租金为8931元。合同第5.2条约定商铺租金自租期第二年开始（含第二年）每年递增，递增率为上年租金单价的5%。合同第5.3条约定乙方于合同签订之日向甲方支付首期6个月租金，租金按每半年计付，乙方应于当期届满前至少30日向甲方交付下一次租金。合同第6.1条约定商铺保证金为6个月的租金额共计53587元。合同第6.2条约定若乙方在合同期间拖欠租金，甲方有权优先从租赁保证金中扣除乙方拖欠的租金及相应违约金。合同第8.1条约定装修免租期为3个月，免租期按照实际履行期1年享受1个月的原则执行，即每交满11个月租金后享有1个月免租期，每个计租年度的最后一个月为免租期。合同第16.2条第（1）项约定乙方违反合同约定，未在约定的期限内向甲方支付租金，每逾期一天，每日向甲方支付年租金额的万分之五作为违约金。第（2）项约定若乙方累计欠交租金达90日，甲方有权单方解除合同，商铺租赁期限到期或合同依法解除后超过5个工作日，乙方未到甲方办理退租手续的，视为乙方自动退铺，甲方有权没收乙方租赁保证金并收回该商铺，且乙方在商铺内的自有设施设备及堆放物视为乙方放弃所有权，交由甲方处置，所得收益归甲方所有。合同第16.3条约定乙方在约定的租赁期限未满时违反合同约定提前解除租赁合同，除需向甲方缴足全部应缴租金外，所缴纳的保证金不予退还。合同签订后，杨均向公共住房开发公司缴纳保证金53587元及半年租金53586元，2018年12月21日双方办理了商铺及设施设备物品移交手续。另查明，公共住房开发公司分别于2019年6月18日、2019年7月18日向杨均邮寄送达《催款通知书》，要求杨均补足商铺2019年1月10日至2019年7月9日面积差额租金1008元及2019年7月10日至2020年1月9日租金45495元。杨均分别于2019年6月20日、2019年7月20日签收相关邮件。此后公共住房开发公司又先后向杨均邮寄了《律师函》、《催款通知书》等，杨均签收。2020年5月9日，公共住房开发公司作出《关于解除杨均的告知函》，函件载明：“1、至2020年5月9日止，你方欠租逾期共计121天，租金暂计57318元，应补缴合同保证金51514元；2、依据合同法及商铺租赁合同约定，从函件签发之日起我司正式解除与你于2018年12月19日签订的《商铺租赁合同》；3、请你在收到告知函5个工作日内搬离腾空商铺，与我司算清合同款项，并将商铺交还我司。……”2020年5月11日，杨均在该函件上签名署期。还查明，庭审中，双方均确认涉案商铺现仍由杨均占用，且公共住房开发公司同意考虑2020年初的疫情因素对杨均免除三个月的租金。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。承租人应当按照合同约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人的合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，公共住房开发公司、杨均就涉案商铺签订的商铺租赁合同，系通过合法招投标程序达成的协议，该合同合法有效，杨均辩称该合同存在欺诈、显失公平等情形，但均未提交充足证据予以证实，对此事实，不予认定。公共住房开发公司、杨均应受该合同的约束，杨均无正当理由长期欠付租金，公共住房开发公司依照合同约定于2020年5月11日向被告送达了解除合同告知函，故公共住房开发公司要求确认双方于2020年5月13日解除合同的请求于法有据，予以支持。因租赁关系已解除，公共住房开发公司要求杨均腾空搬离涉案商铺，并将商铺返还公共住房开发公司的请求，亦予以支持。关于杨均欠付租金及房屋占用费的计算，一审法院认定如下：1.计费单价，根据签订的合同，一审法院确定为每月31元/平方米，并自租期第二年开始每年按单价的5%予以递增；2.计费面积，涉案商铺于2018年11月8日经有资质的第三方测量，建筑面积为293.5平方米（146.1平方米+147.4平方米），根据签订的合同，计费面积以实测为准，故本院确认计费面积为293.5平方米；3、计费时限，庭审中，双方均确认合同签订后杨均缴纳租金至2019年7月9日，故欠租起始日期一审法院确认为2019年7月10日，根据双方约定的每满1年免租1个月的约定，以及公共住房开发公司同意扣除2020年初疫情期间3个月的租金的意见，截止合同解除之日（2020年5月13日），欠付租金的时限为6月零4日（10月零4日扣减1个月再扣减3个月）。房屋占用使用费的计算期限为自2020年5月14日至杨均向公共住房开发公司返还涉案商铺之日。综上，杨均在合同签订时缴纳了保证金及半年预交租金共计107173元，杨均于2019年度应支付的月租金为9098.5元，2019年度杨均应负担的租金为100083.5元（按11个月计算），根据双方保证金可抵扣租金的约定，保证金抵扣2019年度租金后仍有7089.5元余款，故2019年度租金已结清；杨均在2020年度应缴纳的月租金为9553.43元（293.5平方米×31元/平方米×105%），2020年度欠租金时限为1个月零4天，故欠费金额为10827.22元，扣减保证金余额7089.5元后，杨均欠付的租金为3737.72元。在2020年5月14日后房屋的占用使用费，参照合同约定，以每月9553.43元为标准计算至杨均实际腾空搬离并向公共住房开发公司归还涉案商铺之日止。关于公共住房开发公司要求杨均承担违约金的诉讼请求，合同签订时对违约责任进行了约定，对双方均有约束力，但约定中的以年租金的万分之五进行计算每日违约金缺乏合理性，一审法院酌定以应付租金的万分之五计算每日违约金。关于违约金金额，一审法院做如下认定：1.根据上述对欠付租金情况的阐述，在保证金抵扣租金后，杨均在2019年度无拖欠租金情况，故2019年度可不计算违约金；2.根据上述对欠付租金情况的阐述，在保证金抵扣租金后，杨均在2020年度至合同解除之日的欠付租金为3737.72元，即杨均应付的违约金以3737.72元为本金，以每日万分之五为标准计算至利随本清；3.2020年5月14日后双方合同解除，违约金不再计算。关于公共住房开发公司要求杨均承担涉案商铺重新招租期间的空置损失费的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司与被告杨均于2018年12月19日签订的《商铺租赁合同》于2020年5月13日解除；二、被告杨均应自本判决生效之日起十五日内腾空并搬离重庆市北碚区碚都佳园A区同康一路7号商铺，并将该商铺返还给原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司；三、被告杨均应于本判决生效之日起五日内向原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司支付欠付的2020年5月13日前的商铺租金共计3737.72元；四、被告杨均应于本判决生效之日起五日内以3737.72元为基数，以每日万分之五为标准向原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司支付自2019年12月10日起的违约金，直至利随本清；五、被告杨均应于本判决生效之日起五日内以每月9553.43元为标准向原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司支付涉案商铺自2020年5月14日至被告杨均返还涉案商铺之日止的房屋占用使用费；六、驳回原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1516.76元，减半收取758.38元，由原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司负担58.38元，由被告杨均负担700元。本院二审期间，当事人未提交新证据。二审中，双方当事人均认可杨均已于2020年8月24日将案涉商铺返还给重庆市公共住房开发建设投资有限公司。原审法院对其他事实和证据的认定正确，本院予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点问题是：欠付租金、违约金的认定问题以及房屋返还后的空置损失费是否主张。本院评判如下：首先，关于欠付租金的认定问题。上诉人主张其已用保证金抵扣了部分违约金，租金欠款金额计算有误。本院认为，保证金是对合同履行的一种保证，具有担保性质，当约定事项未履行或未适当履行时，保证金将用来弥补对方的损失。本案中，被上诉人欠付租金是客观事实，而欠付的租金应为上诉人的实际损失，根据保证金的功能应先用于弥补该部分租金损失，一审法院根据双方合同实际履行期间计算应付的租金总额，扣除已缴纳的保证金，从而认定欠付租金金额并无不当，本院予以确认。其次，关于违约金的认定问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”由此可知，违约金本质上是为补偿守约方因为对方违约而产生的损失，其具有补偿性和惩罚性，但以补偿性为主。当违约金过高或过低时，人民法院可以进行适当调整。本案中，欠付租金为上诉人的实际损失，根据违约金的性质和功能，违约金应系对上诉人该部分实际损失进行补偿，而欠付租金远低于年租金，故一审法院审查认定合同约定以年租金为基数计算违约金不具有合理性，并按照实际欠付租金为基数对违约金酌情予以调整符合法律规定，并无不当。再次，关于上诉人认为房屋返还后应主张93天的空置损失费问题。本院认为，二审中，双方当事人均认可被上诉人杨均已于2020年8月24日将案涉商铺返还给上诉人公共住房开发公司，对于被上诉人杨均占有案涉房屋期间给上诉人造成的经济损失，一审判决已明确由被上诉人按月租金标准向上诉人支付占有期间的房屋使用费。而上诉人公共住房开发公司主张房屋返还后的93天空置费损失并未提供证据证明已实际发生，且该费用亦非必然产生的损失，故该主张无事实和法律依据，一审法院对该请求未予支持并无不当。综上所述，公共住房开发公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费729.11元，由上诉人重庆市公共住房开发建设投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 松审 判 员  张欲晓审 判 员  李盛刚二〇二〇年十一月四日法官助理  郝晶晶书 记 员  韩 微