广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终1303号上诉人（原审被告）：连州市华诚房地产开发有限公司，住所地：广东省连州市。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：何奕龙，广东易之堃律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：兰润来，男，住广东省连州市。上诉人连州市华诚房地产开发有限公司（以下简称华诚公司）因与被上诉人兰润来房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初1810号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。华诚公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：（一）一审判决认定《房屋补偿安置协议书》及《补充协议》合法有效，属认定事实不清，适用法律错误。被上诉人的母亲王诗永于2016年5月30日去世，即被上诉人在签订案涉《房屋补偿安置协议书》及《补充协议》时，王诗永尚未去世。案涉被征收的房屋是被上诉人父亲兰成的财产，很有可能是夫妻共同财产，但《房屋补偿安置协议书》及《补充协议》仅约定由兰成的五个子女共同继承，损害了王诗永的合法权益，应属无效合同。（二）被上诉人违约在先，上诉人无义务为其办理房屋产权证。《房屋补偿安置协议书》第十条第一点明确约定被上诉人应在收楼后90天内提供办理房地产权证的各项资料，由上诉人到相关部门办理，如有逾期，则由被上诉人自行办理且费用自负。被上诉人在2016年5月份接收了房屋，并没有按照约定在90天内提供相关资料给上诉人，房屋产权证的办理事项应由其自行处理。（三）上诉人无需支付商铺租金。根据《补充协议》第四条的约定，上诉人向被上诉人交付商铺的前提条件是上诉人取得土地使用权证，但由于被上诉人没有按约定将被征收房屋的所有权证、国有土地使用权证交由上诉人办理注销、变更手续，导致上诉人至今未取得土地使用权证，上诉人不存在逾期交付商铺的情形。综上，请二审法院查明事实，判决驳回被上诉人的全部诉讼请求。兰润来答辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。（一）双方在签订《房屋补偿安置协议书》时，被上诉人已将《家庭协议》提交给上诉人备案并作为双方签订协议书的依据，《房屋补偿安置协议书》及《补充协议》合法有效。（二）被上诉人已在收楼后90天内向上诉人提交办理房地产权证的各项资料，上诉人以兰福来未签订《房屋补偿安置协议书》为由拒绝接收，导致被上诉人未能正常办理不动产权证书，应由上诉人承担责任，一审判决上诉人为被上诉人办证并承担办理产权证书的有关费用正确。（三）根据《房屋补偿安置协议书》第四条和《补充协议》第四条的约定，上诉人应向被上诉人支付商铺资金。兰润来向一审法院起诉请求：1、请求法院依法确认兰润来与华诚公司于2015年10月20日签订的《房屋补偿安置协议书》和《补充协议》合法有效；2、请求法院依法判令华诚公司立即为兰润来办理位于连州市***************广场一期商住小区电梯楼*幢****室房屋的《中华人民共和国不动产权证书》，并承担全部的办证费；3、请求法院依法判令华诚公司立即向兰润来支付商铺租金7843元（按每月713元从2018年11月1日起计至2019年10月1日止的商铺租金），2019年10月2日起的房屋租金按每月713元计至华诚公司交楼之日止；4、本案诉讼费用全部由华诚公司承担。一审法院认定事实：2015年10月20日，兰润来（乙方）与华诚公司（甲方）签订《房屋补偿安置协议书》、《补充协议》。《房屋补偿安置协议书》约定：“第一条、原产权房屋现状（1）乙方在本期改建范围内有住宅房屋2座，属混合结构，位于连州镇**巷****。国有土地使用证面积357.86㎡，房屋所有权证登记建筑面积841.81㎡。（2）实际丈量房屋建筑面积946.55㎡。（3）因产权人兰成已故，由其儿女五人即兰润来、兰福来、兰新来、兰润凤、兰碧群共同继承上述位于连州镇北楼巷2号、4号的房产。其中继承人之一：兰润来分得份额房产296㎡（其中首层建筑面积89.08㎡、二层以上建筑面积206.92㎡）。第三条、房屋的补偿（1）产权调换。原房屋产权人已领有房屋和土地使用权证且混合以上等级结构按1:1的比例调换产权面积，不计差价。产权调换的房屋位于连州市********连州****广场（一期）商住小区电梯楼*幢****室，建筑面积147.53㎡，****广场（二期）商住小区电梯楼*幢***4室，建筑面积87.33㎡，2套合计建筑面积234.86㎡。产权调换的房屋建筑面积以房管发证部门最终核定的面积为准，且因二期方案未经规划审批，最终以规划委员会通过批准的为准，如方案有变动就原定位置就近另行安置。（3）兰润来分得首层份额房产89.08㎡，此部分的补偿款用于购买连州****广场（二期）商铺，具体商铺位置、面积、价格等另行签订补充协议。第十条、产权证的办理和费用分摊（1）乙方产权证由甲方统一到有关部门办理，乙方在甲方发出安置房收楼通知之日起90天内提供办理房地产权证所需的各项资料，逾期由乙方自行办理，费用自负。第十三条签订本协议之日起，乙方须将房屋所有权证（证号：粤房字第**、粤房字第15789**）、国用土地使用证（证号：连府国用（1998）字第182*****006号、连府国用（2003）第182*****006号、连府国用（2003）第182*****007号交由甲方办理注销变更手续”。《补充协议》约定：“第二条、兰润来分得首层份额房产89.08㎡，货币补偿金额为338504元，此补偿款用于购买连州****广场（二期））位于*#*#楼首层内街铺44.54㎡。第四条、甲方应在取得土地使用权证之日起满三年，交付商铺给乙方。如到期没能交付商铺给乙方的，甲方将适当每月支付713元商铺租金给乙方”。双方签订上述协议后，兰润来搬出连州市***********、4号房屋，并将该房屋交付华诚公司。华诚公司已按约定将连州市********连州****广场（一期）商住小区电梯楼*幢****室交付兰润来，但未按约定为兰润来办理此房屋的不动产权证。华诚公司也未按约定交付连州****广场（二期））位于*#*#楼首层内街铺给兰润来，同时二期商住小区电梯楼*幢***4房亦未交付兰润来。另查明，2015年8月19日，兰润来、兰福来、兰新来、兰润凤、兰碧群签订《家庭协议》，该协议约定：“经兰润来、兰福来、兰新来、兰润凤、兰碧群五人协商。同意将北楼巷4号前幢楼房建筑面积110平方划给兰润凤、兰碧群各55平方。2人不再参予其它分配，后楼及前幢剩余楼房由兰润来、兰福来、兰新来共同分配，母亲王诗永由五人共同抚养”。上述《家庭协议》在兰润来与华诚公司签订《房屋补偿安置协议书》时，已提交华诚公司备案并作双方签订协议书依据。王诗永于2016年5月30日去世。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，兰润来与华诚公司双方自愿签订《房屋补偿安置协议书》、《补充协议》，该二份协议书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不具备合同无效的情形，合同依法有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照协议全面履行自己的义务。兰润来请求判令确认其与华诚公司于2015年10月20日签订的《房屋补偿安置协议书》和《补充协议》合法有效、判令华诚公司为兰润来办理位于连州市********连州****广场（一期）商住小区电梯楼*幢****室的《中华人民共和国不动产权证书》并承担全部的办证费、判令华诚公司向兰润来支付商铺租金的诉讼请求，理由充分，于法有据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院于2019年12月16日作出如下判决：（一）兰润来与连州市华诚房地产开发有限公司于2015年10月20日签订的《房屋补偿安置协议书》、《补充协议》合法有效。（二）连州市华诚房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起三十日内，为兰润来办理位于连州市********连州****广场（一期）商住小区电梯楼*幢****室的《中华人民共和国不动产权证书》，并承担办理上述产权证书的有关费用。（三）连州市华诚房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向兰润来支付商铺租金7843元（租金计算：按每月713元，从2018年11月1日起计至2019年10月1日止为7843元）。从2019年10月2日起按每月713元计至连州市华诚房地产开发有限公司交付商铺之日止。案件受理费25元，由连州市华诚房地产开发有限公司负担。二审中，华诚公司向本院提交了《连州市华诚房地产开发有限公司名下三宗国有建设用地使用权、地上建筑物及其负责拆迁**巷土地房屋置换调整协议》的证据，拟证明因连州市政府城市规划调整需要，华诚公司需将现代城2期地块移交回连州市政府，根据协议的约定，未拆迁补偿的部分，将由连州市政府予以负责解决。因出现新的事实及政策需要，导致案涉合同完全不能履行，合同目的无法实现，应当解除合同，返还财产、恢复原状。经质证，兰润来认为华诚公司所述内容不符合事实。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，连州市政府因城市规划调整需要将“4北楼巷拆迁部分用地”收回。再查明：案涉被拆迁房屋的另一当事人兰新来也就其与华诚公司之间签订的《房屋补偿安置协议书》、《补充协议》向一审法院提起了诉讼，一审法院作出（2019）粤1882民初1808号民事判决：（一）兰新来与连州市华诚房地产开发有限公司于2015年10月20日签订的《房屋补偿安置协议书》、《补充协议》合法有效；（二）连州市华诚房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起三十日内，为兰新来办理位于连州市********连州****广场（一期）商住小区电梯楼7幢2901室的《中华人民共和国不动产权证书》，并承担办理上述产权证书的有关费用；（三）连州市华诚房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向兰新来支付商铺租金7843元（租金计算：按每月713元，从2018年11月1日起计至2019年10月1日止为7843元）。从2019年10月2日起按每月713元计至连州市华诚房地产开发有限公司交付商铺之日止；（四）驳回兰新来的其他诉讼请求。华诚公司不服上述判决，向本院提起上诉，本院已于2020年6月30日作出（2020）粤18民终1461号民事判决，维持了（2019）粤1882民初1808号民事判决。本院认为，本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案主要针对上诉人华诚公司上诉请求的范围进行审理。综合本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：案涉《房屋补偿安置协议书》及《补充协议》是否有效，上诉人是否应当履行办证和支付租金的合同义务。根据本案查明的事实，被上诉人于2015年8月19日就被征收的案涉房屋与兰福来、兰新来、兰润凤、兰碧群达成《家庭协议》，对房屋的具体分配方案作出约定，后被上诉人在与上诉人签订案涉《房屋补偿安置协议书》时，已将该《家庭协议》提交上诉人备案并作为签订协议书的依据。双方在此基础上自愿签订案涉《房屋补偿安置协议书》及《补充协议》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。上诉人以被上诉人可能存在继承纠纷为由主张合同无效，依据不足，本院不予支持。关于上诉人是否应当履行办证义务的问题。根据《房屋补偿安置协议书》第十条的约定，上诉人负有办理安置房屋产权证的义务。诉讼中，上诉人主张未能办证的责任在于被上诉人没有按时提交办证的资料，但其对此仅有单方陈述，而协议书并无明确被上诉人需提交办证的具体资料，上诉人也无提供证据证实其已通知被上诉人提交办证资料而被上诉人拒不提交的事实，故对其该项主张，本院不予采信。关于上诉人是否应当向被上诉人支付商铺租金的问题。上诉人上诉认为本案未达到合同约定的交付商铺的条件，其不存在逾期交付商铺的情形。经审查，上诉人在签订案涉《房屋补偿安置协议书》及《补充协议》时，清楚连州****广场（二期）方案未经规划审批，其在二审提交的《连州市华诚房地产开发有限公司名下三宗国有建设用地使用权、地上建筑物及其负责拆迁**巷土地房屋置换调整协议》显示，连州市政府因城市规划调整需要将“4北楼巷拆迁部分用地”收回。因此，即便上诉人与被上诉人在《补充协议》第四条约定上诉人在取得土地使用权证之日起满三年将商铺交付给被上诉人的条件，但上诉人未能取得土地使用权证的过错不在于被上诉人，且上诉人已与连州市政府签订了协议，其有义务亦有责任协商处理好被上诉人的补偿安置后续事宜。从公平角度出发，一审判令上诉人自2018年11月起按每月713元标准向兰润来支付商铺租金并无明显不当，且在与本案类似情形的兰新来与华诚公司纠纷案件中，本院已作出了生效判决予以认定，故一审判决上诉人按合同约定的标准向被上诉人支付逾期交付商铺的租金，并无明显不当，本院予以维持。综上所述，上诉人华诚公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人连州市华诚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄春明审 判 员 房 晔审 判 员 王 凯二〇二〇年十一月十日法官助理 刘艳兰书 记 员 李慧玲