陕西省西安市新城区人民法院   民 事 判 决 书  (2020)陕0102民初5767号 原告（反诉被告）：陕西新广仁母婴服务有限公司，住所地西安市新城区长乐西路8号金花大酒店北楼8层807室。法定代表人：赵占山，执行董事。委托诉讼代理人：赵明，陕西再创律师事务所律师。被告（反诉原告）：西安西旅金花大酒店有限公司，住所地西安市新城区长乐西路8号。法定代表人：陈宝民，董事长。委托诉讼代理人：陈鑫涛，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑顾群，陕西丰瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）陕西新广仁母婴服务有限公司（以下简称新广仁公司）与被告（反诉原告）西安西旅金花大酒店有限公司（以下简称金花酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员巨艳独任审理，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新广仁公司的法定代表人赵占山、委托诉讼代理人赵明，被告（反诉原告）金花酒店的委托诉讼代理人陈鑫涛、郑顾群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）新广仁公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告2019年7月30日签订的《长包房合同》；2、判令被告赔偿多付租金损失、装修损失、经营利润损失等共计2870269元；3、判令被告承担原告因维权产生的公证费19000元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月27日在前期磋商的基础上，原告以经营6年的标准对被告酒店北楼8层整层房屋进行室内装修，购置产妇婴儿专用设备与用具。同年6月15日双方签订《长包房合同》、《长住客合同》，11月装修完成开始营业。2019年7月30日，两年期长包房合同到期后，原被告二次续签了一年的《长包房合同》。2018年7月以来因屋顶雨水渗漏，原告多次要求被告维修，被告违约不予维修。加之断电、被告进行室内装修等原因，造成原告客户解约退单，无法实现开设月子会所并长期经营的初衷。为维护合法权益，诉至法院。被告（反诉原告）金花酒店辩称并提出反诉请求，双方于2017年6月15日签订的《长包房合同》、《长住客合同》履行完毕，无争议。2019年7月30日双方续签的《长包房合同》已于2020年7月25日到期并解除，要求驳回原告其他诉讼请求。反诉请求：1、确认原被告双方签订的《长包房合同》、《长住房合同》已经解除；2、判令原告支付拖欠租金2381187元；3、判令原告支付自2019年7月26日起至实际支付之日逾期支付租金的违约金（暂计至2020年7月25日的违约金共计410，131元）；4、判令原告立即返还租赁房屋；5、本诉及反诉的诉讼费由原告承担。事实及理由：2017年6月15日，原被告签订《长包房合同》、《长住客合同》。2年租赁期满后，原被告于2019年7月30日续签《长包房合同》，租期至2020年7月25日止。合同签订后，新广仁公司仅支付部分租金且以各种理由长期占有使用房屋，构成违约，侵害金花酒店公司的权益。诉至法院，请求判如所请。原告（反诉被告）新广仁公司针对反诉辩称，原告仅拖欠2019年12月1日至2020年7月25日之前的租金。因疫情影响应当减免2020年上半年三个月租金。被告怠于履行维修义务违约在先，房屋存在诸多问题，要求驳回反诉请求。原告（反诉被告）新广仁公司为证明其诉讼主张及反诉答辩意见，向本院提交如下证据：第一组证据：原被告双方签订的《长包房合同》2份、《长住客合同》1份。证明被告应负责长包房区域的屋顶防水等。第二组证据：原告2018年11月26日制作的《关于酒店北8楼存在的问题》。第三组证据：原告2019年8月6日制作的《北8楼月子中心问题反馈》。第四组证据：原告2019年12月3日、2020年4月20日制作的《关于长包西安金花大酒店北8楼的情况说明》2份。第五组证据：邮寄送达单。第二至五组证据证明金花大酒店北8楼存在楼顶屋面漏水等问题，被告未履行维修义务。第六组证据：（2020）陕证民字第004138号公证书。证明原告为保存证据向陕西省西安市汉唐公证处申请证据保全。第七组证据：（2020）陕证民字第004691号公证书。证明2020年3-4月份，被告在7楼以下实施粉刷油漆等装修工作，导致客户投诉、退单。第八组证据：2018年六位客户因房屋漏水退单。证明因房屋漏水，导致客户退单给原告造成经济损失102132元。第九组证据：2019年十六位客户因房屋漏水退单。证明2019年2-11月，因房屋、窗户漏雨漏风，导致客户退单给原告造成直接经济损失309751元。第十组证据：2020年十三位客户因酒店装修退单。证明2020年2-4月酒店装修，油漆味大导致客户退单，给原告造成直接经济损失202772元。第十一组证据：保全费发票两张。证明保全费用合计11000元。第十二组证据：装修费用明细。证明原告为长期经营投入资金4729012元进行装修。第十三组证据：原告法定代表人和被告三名管理人员聊天记录。证明房屋漏水漏风无法正常使用，向被告提出退还部分不能正常使用的房屋，被告领导同意了，但是并未实际履行。第十四组证据：《以付金花大酒店长包房房租表》、发票2张，说明缴纳房租情况及已付押金20万元。第十五组证据：中国工商银行付款凭证、中国民生银行个人账户对账单；证明2017年10月27日支付房租及其他费用609975元，2017年3月22日支付押金（保证金）200000元。第十六组证据：原告向被告提出移交涉案房屋的《函》、被告向原告发出的《关于北楼8层房屋移交的告知函》、原告向被告发出的《回复函》及邮寄快递单2张；证明原告积极要求移交涉案房屋，被告设置障碍不予接收。经质证，金花酒店对新广仁公司提交的证据意见如下：对第一组证据真实性无异议，证明目的不认可。认为原告未按期支付房租，已造成违约，连续签订两次合同，说明被告提供了相应的服务。对第二、三、四组证据真实性和证明目的均不认可，认为系原告单方制作，不符合证据形式要件且被告送达时间晚于证据落款时间，不能证明其主张的问题存在，证据中列出的大量问题不属于被告的维修范围。对第五组证据即快递单的真实性认可，对证明目的、对象不认可。认为2020年6月前，原告未向被告送达《关于酒店北8楼存在的问题》等4份文件，三份快递单系原告为恶意起诉被告，通过伪造文件并送达的方式形成的虚假证据。对第六、七组证据即《公证书》的真实性认可，对证明目的不认可。对第八、九、十组证据的真实性和证明目均不认可。认为系原告单方自行制作，且未提供实际交易记录，故不能证明原告与其提供的客户形成真实的交易关系和客户退单事实。亦不能证明客户退房系被告所致。对第十一组证据的真实性认可，但保全费不应由被告承担。对第十二、十三、十四组证据真实性和证明目的不认可。对第十五证据表示认可，承认原告支付了该两笔款项。对第十六组证据的真实性表示认可，但主张原告应当依据合同约定先将房屋恢复原状。被告（反诉原告）金花酒店为证明其答辩主张及反诉请求，向本院提交了如下证据：本诉部分第一组：《长包房合同》、《长住客合同》。证明2017年6月15日签订的《长包房合同》及《长住客合同》在2019年7月25日已经履行完毕，双方之间并无任何纠纷。2019年7月30日续签了《长包房合同》，说明原告陈述与事实不符，且无故占用2间长住客房。第二组：维修照片。证明被告作为房屋的出租人已经尽到维修义务，原告的主张缺乏事实依据，被告不存在违约行为。第三组：现场状况照片。证明原告在合同解除后，仍然占用和使用被告房屋，至今未向被告移交案涉房屋及相关设施。第四组：维修施工合同。证明被告定期对酒店进行维修，不存在原告所述的怠于履行维修义务等情形。第五组：关于终止长包房合同的申请书。证明原告在2020年6月12日向被告发出了终止合同的申请，原告长期拖欠租金，已经构成违约。反诉部分第一组：《长包房合同》、《长住房合同》。证明《长包房合同》和《长住房合同》分别于2020年7月25日、2019年7月25日期限届满，租赁期限届满且双方未再建立任何租赁关系，金花酒店与新广仁公司租赁关系终止，原告应返还房屋并支付占用费。第二组：《催款通知单》、《的回函》、涉案房屋被占用的图片。证明新广仁公司欠付租金，截至2020年8月26日仍占用涉案房屋未返还。第三组：《陕西新广仁母婴服务有限公司支付租金情况说明》、《违约金计算情况说明》。证明截至2020年7月25日，租赁期限届满之日，新广仁公司应向金花酒店支付租金、房屋占用费共计7559850元，实际支付5178662.5元，欠付租金和占用费共计2381187.50元。截至2020年7月25日，新广仁公司应向金花酒店支付违约金暂计410131元。经质证，新广仁公司对金花酒店提交的证据意见如下：对本诉部分：第一、三、四、五组证据的真实性认可，对证明目的不予认可。认为第三组照片拍摄于2020年8月，系被告2020年6月维修后拍摄的，非原告承租期间修缮且避开了漏水问题地点；被告多次不顾行业特点，装修影响原告经营。认为第二组证据系被告自行拍摄且无拍摄时间、不能证明地点，不予认可。对反诉部分：第一组证据真实性认可，证明目的不认可，认为原告撤离酒店系无奈之举，曾提出退还漏雨房屋，被告未许可。对第二组证据不认可，认为未收到过《催款通知单》、《的回函》，虽未办理交接手续，但钥匙在被告手中。认为第三组证据中《陕西新广仁母婴服务有限公司支付租金情况说明》系被告自行制作，漏列了2017年10月27日原告在酒店财务室刷卡支付房租607450元及押金20万元，其他都对。第三组证据中《违约金计算情况说明》不予认可，认为被告违约在先导致合同不能履行。经审查，本院认为，原被告均提交的2份《长包房合同》、《长住客合同》具有客观真实性、合法性，与本案存在关联性，故作为有效证据予以采信。原告提交的第五、六、七、十一、十五、十六组证据及第十四组证据中的押金发票与本案具有关联性，且被告对真实性予以认可，作为有效证据予以采信。原告提交的二、三、四、八、九、十、十二、十三组证据及第十四组证据中的《已付金花大酒店长包房房租表》系自行制作，需结合全案证据综合认定。对被告本诉部分提交的二、四、五组证据，原告认可其真实性，本院予以采信；被告本诉部分提交的第三组证据系自行制作，不予采信。被告就反诉部分提交的第二组证据及第三组证据中的《违约金计算情况说明》系自行制作，需结合全案证据综合认定。被告提交的《陕西新广仁母婴服务有限公司支付租金情况说明》，原告认可其内容，本院予以认可。根据庭审和证据认证，依法确认如下案件事实：原被告于2017年6月15日签订了《长包房合同》、《长住客合同》，约定新广仁公司承租金花酒店公司北楼8层（顶层）39间房和2间办公房，用于开设月子中心，租期自2017年7月26日起至2019年7月25日止，每年的租金分别为2419950元和100000元。2019年7月30日双方续签了《长包房合同》，约定新广仁公司继续承租金花酒店公司北楼8层39间房，租期自2019年7月26日起至2020年7月25日止，每年长包房费用为2419950元（包括物业管理费、空调费、水电费、垃圾清运费），每4个月支付，如欠缴房费或其他费用，可从履约保证金中抵扣。合同第十一条第二款约定拖欠房租按每日0.3%标准收取滞纳金。合同第十三条约定被告负责长包区域的结构、中央空调、水系统的维修，屋顶防水等，以原告履行合同条款并依时支付合同房费及其他一切有关费用为前提。合同第十五条约定双方均不得提前终止合同，若提前终止合同应提前3个月通知对方，并征得同意。合同第二十七条约定，根据本合同需要发出的全部通知，均需采用书面形式，如送达或寄发至对方法定地址，即视为已经送达。本案在审理中查明，原被告虽未续签《长住客合同》，但涉案2间房屋一直存放原告的物品。原告于2020年6月12日向被告发出终止合同的申请并停止经营。原告于2020年9月24日向被告发函，要求移交涉案房屋。被告2020年9月28日发函告知原告依据合同约定将房屋恢复原状、自行搬离、办理移交手续。2020年10月30日，法庭进行实地勘察，原告再次表达了急于交接房屋的意愿，被告表示需要向主管上级汇报再行定夺。另查，原告于2020年6月18日通过邮政快递向被告发出2018年11月26日制作的《关于酒店北8楼存在的问题》一份、2019年8月6日制作的《北8楼月子中心问题反馈》一份、2019年12月3日、2020年4月20日制作的《关于长包西安金花大酒店北8楼的情况说明》二份。原告为保存证据向陕西省西安市汉唐公证处申请证据保全花费11000元，形成（2020）陕证民字第004138号、（2020）陕证民字第004691号二份公证书。2020年6月23日被告与西安奇新装饰防水有限公司签订《防水工程承包合同》，自2020年6月25日至7月23日对北楼及宴会厅屋面进行了防水修缮。再查：合同履行期间原告共向被告支付房租及其他费用5788637.5元及保证金200000元。足额支付了2017年6月15日签订的《长包房合同》、《长住客合同》履行期间房租及其他费用合计5039900元。剩余748737.5元及保证金200000元计入2019年7月续签的《长包房合同》应付租金内，即原告支付了2019年7月26日起至2019年12月10日止的《长包房合同》租金及其他费用，未支付自2019年12月11日起至2020年7月25日《长包房合同》履行期间的租金及其他费用。归纳当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、2017年6月15日双方签订的《长包房合同》、《长住客合同》履行期间，金花酒店是否构成违约；二、2019年7月30日签订的《长包房合同》的解除时间、合同履行期间新广仁公司、金花酒店是否构成违约；三、合同解除后新广仁公司主张的损失如何认定，金花酒店的反诉请求应否得到支持。关于第一个争议焦点：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。本案中，原告主张因漏雨致房屋受损，被告不承担修缮义务构成违约。结合全案证据，不能依据原告2020年6月18日发出的邮政快件认定2017年7月26日至2019年7月25日期间，原告就房屋漏雨需要维修一节告知被告；亦不能证明原告曾因房屋漏雨采取补救措施。原告足额缴纳了该时段的房租及相关费用且2019年7月30日双方续签了《长包房合同》，故认定2017年6月15日签订的《长包房合同》、《长住客合同》履行完毕，自动解除，原告主张被告怠于履行维修义务构成违约之主张，不予支持。关于第二个争议焦点：2019年7月30日双方续签了《长包房合同》，租期自2019年7月26日起至2020年7月25日止。原告于2020年6月12日向被告发出终止合同申请，该申请实质为通知被告解除合同。依据双方约定，终止合同需提前三个月通知对方，现原告仅提前一个多月发出通知，违反合同约定。故认定双方续签的《长包房合同》于2020年7月25日届满时解除。合同履行期间，原告未向被告足额支付房屋租金及相关费用，构成违约。结合（2020）陕证民字第004691号公证书、《防水工程承包合同》，综合认定金花大酒店北楼屋顶防水出现质量问题，导致原告租住北8楼部分房屋墙面及设施受损。（2020）陕证民字第004138号公证书反映出2019年11月及2020年3、4月间被告方装修施工油漆味严重、屋内空调温度过低等问题。综合有效证据及庭审查明的事实，认定被告未尽到出租人的修缮义务、在合同履行期间施工且未能充分履行合同中约定的供暖义务。原告租住房屋开办月子中心，对室内环境、空气质量、室内温度较其他行业有更高的要求，被告的上述行为对实现合同目的均产生不利影响，故认定被告亦构成违约。被告辩称合同约定其进行屋顶防水修缮的前提是原告依时支付全部房费及其他费用一节，与出租人应履行对租赁物进行维修的法定义务相悖，该辩称理由不予支持。关于第三个争议焦点：合同因履行期限届满解除，原告要求装修损失一节不予支持。原告主张根据双方约定，其按照6年租赁期限投资装修房屋，举证不力，不予采信。原告要求被告赔偿多付租金损失一节，与事实不符，不予支持。关于原告主张经营利润损失一节，举证不力，加之原告应承担相应违约责任，故不予支持。关于原告要求被告赔偿公证费一节，无合同约定，不予支持。关于被告要求原告支付下欠租金一节，因被告应承担违约责任，故酌情免收4个月房租；根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》及本地区相关规定，综合考量疫情对酒店业、月子会所产生的影响，免除3个月租金；双方虽未就2间长住客房续约，但原告一直使用该房屋，故应按照原合同标准支付费用；综上，本院认定截止合同解除之日原告尚欠被告租金103560元。关于合同解除后，房屋占用费问题，本院认为合同履行期限届满，双方均应就房屋交接或续租积极协商处理，消极对待致使损失扩大的，应承担不利后果。本案中原告已于2020年6月停止经营，于9月24日发函给被告要求交接涉案房屋。故本院酌定原告承担自合同届满至2020年9月24日期间房屋占用费的一半，即207120元。自2020年9月24日之后的房屋占用费，因被告未采取积极措施致使损失扩大应自行承担责任。关于被告要求原告支付违约金一节，因被告应承担违约责任，故不予支持。至于被告要求原告返还租赁房屋一节，双方应积极配合，共同完成涉案房屋交接手续。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认陕西新广仁母婴服务有限公司与西安西旅金花大酒店有限公司2019年7月30日签订的《长包房合同》于2020年7月25日解除。二、陕西新广仁母婴服务有限公司在本判决生效之日起十日内向西安西旅金花大酒店有限公司支付房屋租金及其他费用310680元。三、陕西新广仁母婴服务有限公司在本判决生效之日起十日内向西安西旅金花大酒店有限公司返还租赁房屋。四、驳回陕西新广仁母婴服务有限公司要求西安西旅金花大酒店有限公司赔偿多付租金损失、装修损失、经营利润损失的诉讼请求。五、驳回陕西新广仁母婴服务有限公司要求西安西旅金花大酒店有限公司赔偿公证费的诉讼请求。六、驳回西安西旅金花大酒店有限公司要求陕西新广仁母婴服务有限公司支付违约金的诉讼请求。七、驳回陕西新广仁母婴服务有限公司其余诉讼请求。八、驳回西安西旅金花大酒店有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44479（本诉29914元、反诉14565元）由原告陕西新广仁母婴服务有限公司负担22240元，由被告西安西旅金花大酒店有限公司负担22239元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                           审  判  员   巨  艳                          二〇二〇年十一月五日  法官助理     王振国书 记 员   张  欣  1