江苏省宿迁市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏13执复114号复议申请人（案外人）:谢晓明，男，1980年1月23日出生，住泗阳县。委托诉讼代理人：陈军，泗阳县众兴法律服务所法律工作者。被执行人:泗阳县金马房地产开发有限公司，住所地泗阳县。法定代表人：崔永南，公司董事长。委托诉讼代理人：郁恒侠，女，1966年1月26日出生，住泗洪县。委托诉讼代理人：俞宝航，男，1964年2月21日出生，住泗洪县。被执行人:崔永南，男，1963年6月24日出生，住泗洪县，现在连云港监狱服刑。复议申请人谢晓明不服江苏省泗洪县人民法院（以下简称泗洪法院）（2020）苏1324执异109号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，泗阳县金马房地产开发有限公司（以下简称金马公司）、崔永南犯非法吸收公众存款罪一案，泗洪法院于2019年6月28日作出（2016）苏1324刑初255号刑事判决，判决：一、金马公司犯非法吸收公众存款罪，判处罚金一千万元。（限判决生效后十日内缴纳完毕）。崔永南犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑四年，并处罚金五十万元，犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑四年九个月，并处罚金五十万元，决定执行有期徒刑五年六个月，并处罚金一百万元。（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日。罚金限判决生效后十日内缴纳完毕）。二、金马公司、崔永南非法吸收存款未退还的部分，责令退还非法集资参与人。2019年8月5日，泗洪法院对该案立案执行，案号为（2019）苏1324执3559号。在执行过程中，泗洪法院于2019年12月24日作出（2019）苏1324执3559号执行裁定书，裁定：续查封金马公司所有已网签的位于阳光名邸小区194套不动产，查封期限为三年。谢晓明不服上述执行行为，向泗洪法院提出异议，主张泗阳县众兴镇阳光名邸小区第35幢合154423、154424号两处商铺系其所有，应解除查封。该院另查明，1.江苏省泗阳县人民法院（以下简称泗阳法院）已生效的（2017）苏1323民初7941号案件查明：谢晓明于2017年10月24日向泗阳法院起诉，该院经审理于2018年1月17日作出判决，判决：金马公司于本判决生效后十日内协助谢晓明办理位于泗阳县众兴镇阳光名邸小区合154423号、154424号房屋的不动产产权登记手续。金马公司不服该判决提起上诉，江苏省宿迁市中级人民法院（以下简称宿迁中院）于2018年4月24日作出（2018）苏13终733号民事判决书，驳回上诉、维持原判。2.位于泗阳县众兴镇阳光名邸小区合154423号、154424号、154425号、154426号、154427号房屋等，于2017年1月12日被泗洪县公安局以洪公经封通字（2017）013号查封决定书查封，至今一直处于连续查封状态。3.谢晓明与金马公司于2013年6月18日签订案涉房屋买卖合同，于2013年6月20日进行了备案，备案号分别为：124F0659D0A6、124F0659DD48，金马公司认为属于当地工作组逼迫所为，并非公司所为。泗洪法院认为，异议人、利害关系人、当事人向执行法院提出执行异议，对所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其事实主张的，由其承担不利的法律后果。不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。本案查封的房屋属于金马公司开发建设，并进行了初始登记，登记所有人为金马公司；虽然谢晓明与金马公司签订买卖合同，并已进行了备案，但是只是对案涉房屋享有物权的期待权，而且金马公司并不认可此合同的真实意思；谢晓明亦未提供其依照买卖合同约定交付房款的证据，虽然称为“抵账”所得，但是，并没有提供抵的是什么账、如何结算等有效证据。谢晓明提供的泗阳法院、宿迁中院的生效判决，因为该判决均系在案涉房屋被依法查封后作出，依据相关法律规定“在金钱债权执行中，异议人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部份执行的若干规定》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理异议复议案件若干问题规定》第二十六条第二款之规定，裁定：驳回谢晓明的异议请求。谢晓明不服上述裁定，向本院申请复议称，一、谢晓明与金马公司于2013年6月18日签订了案涉两套商铺的商品房买卖合同，且办理了备案登记手续。因金马公司不能及时办理案涉两套商铺的产权登记手续，谢晓明起诉至泗阳法院，经泗阳法院一审、宿迁中院二审，判决金马公司协助办理产权登记手续。后谢晓明申请泗阳法院强制执行，因金马公司法定代表人崔永南涉嫌刑事犯罪，案涉房屋被泗洪县公安局查封无法办理产权证。泗洪县公安局的查封于2020年7月10日到期，而泗洪法院又于2020年7月11日续查封案涉两套商铺。因谢晓明与金马公司之间达成了合法买卖关系，且经泗阳法院、宿迁中院判决认定，谢晓明已经通过工程款冲抵付清了全部购房款，并占有、使用、租赁案涉两套商铺多年，案涉两套商铺应归谢晓明所有。二、泗洪法院于2020年7月11日进行续封，但没有向谢晓明送达任何法律文书，也没有告知保全、查封事宜以及提出异议期限，程序违法。三、关于房款冲抵问题在原泗阳法院（2017）苏1323民初7941号案件、宿迁中院（2018）苏13民终733号案件中均已查明相关事实，至于不能办理产权证书系因泗洪法院对案涉两套商铺续封所致，并非谢晓明自身原因。四、执行异议案件只能进行程序性审查，但泗洪法院错误对是否付款以及如何冲抵等实体部分作出认定。金马公司称受工作组逼迫，没有事实依据，且在合同签订后一年内没有行使撤销权，在法定期限内也没有确认合同无效。宿迁中院在审理（2018）苏13民终733号案件时，金马公司也称系被胁迫所为，但宿迁中院没有予以认定和支持，泗洪法院在明知泗阳法院（2017）苏1323民初7941号民事判决、宿迁中院（2018）苏13民终733号民事判决已经生效的情况下，却在异议案件中否定了上述判决是错误的。请求：撤销泗洪法院对（2020）苏1324执异109号执行裁定，停止对泗阳县众兴镇阳光名邸小区第35幢合154423、154424号两套商铺的执行。金马公司称，案涉两套商铺属于金马公司所有，泗洪县公安局、泗洪法院已经对案涉商铺进行查封。金马公司出具的案涉两套商铺的相关手续，均是被当地政府工作组胁迫出具。根据《最高人民法院、最高人民检察院、公安部关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》第五条、《最高人民检察院、公安部关于公安机关办理经济犯罪案件的若干规定》第五十四条、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十一条、《最高人民法院、最高人民检察院、公安部关于办理非法集资刑事案件若干问题的意见》第九条的规定，被执行人将非法吸收的资金及其转换财物用于清偿债务、转让或者设置其他权利负担的，他人无偿或者以明显低于市场的价格取得涉案财物的，人民法院应予追缴或退赔。本案中，谢晓明未支付案涉两套商铺购房款，且合同价格明显低于当时市场价，应当予以追缴或退赔。复议期间，谢晓明围绕其复议请求，向本院提交以下证据：1.谢晓明与江苏悦华建设有限公司阳光名邸项目部（以下简称悦华公司阳光名邸项目部）于2010年12月6日签订的内部承包合同，拟证明谢晓明承包阳光名邸小区35#楼土建、水电安装工程；2.金马公司、悦华公司阳光名邸项目部于2015年2月13日出具的工程结算表，拟证明35#楼工程总价款是4227093.766元；3.金马公司与悦华公司阳光名邸项目部于2012年8月23日出具给谢晓明的工程款结算确认书，拟证明已付谢晓明工程款2149000元；4.谢晓明与金马公司签订的协议，拟证明谢晓明与金马公司直接结算工程款，金马公司欠谢晓明工程款1500000元，月利息为3%，抵押期限三个月，如金马公司不能按时付款，就用房产冲抵工程款，该协议在2013年6月15日签订，且在泗阳法院（2017）苏1323民初7941号案件中已被采信；5.金马公司于2015年2月17日出具的收据，拟证明金马公司当时没有钱交两套商铺的税费，从谢晓明处借款150000元为谢晓明支付上述两套门面房税费，在2015年2月17日金马公司说要还钱，让谢晓明先出具收据，但是公司账户资金不足，仅还款100000元；6.金马公司于2015年2月18日出具的付款委托书，拟证明金马公司向谢晓明还款100000元；7.金马公司于2012年12月23日召开的股东会决议，拟证明当时跟案涉两套商铺冲抵工程款给谢晓明是经过金马公司股东会同意的；8.泗阳县房屋租赁管理办公室于2014年6月26日出具的房屋租赁许可证，拟证明谢晓明在2014年6月25日已将案涉两套商铺出租给方利军使用。金马公司对上述证据的质证意见为：证据1，关联性不予认可；证据2，真实性不予认可，该证据是被当地工作组胁迫出具的；证据3，金马公司没有人员签字，真实性不予认可；证据4，郁恒卫不能代表公司，真实性不予认可；证据5，不清楚案涉两套商铺税款是否由金马公司向谢晓明借款，但能证明谢晓明急于拿到商铺，宁愿自己拿钱交税；证据6，金马公司是同意谢晓明从工作组拿钱；证据7，决议上所有人的签名都是崔永南一人签字，当时崔永南被当地工作组胁迫签字；证据8，不清楚谢晓明是如何办理下来该证。金马公司围绕其辩称意见，向本院提交以下证据：9.阳光名邸小区11、12、19、61、62号楼商铺在泗阳县发展和改革局的备案价格、许静、胡芹销售发票以及江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司于2015年1月16日出具的函（均为复印件），拟证明案涉两套商铺的网签合同价格明显低于市场价；10.泗阳县住建局2012年10月30日的会议纪要、成立工作领导小组的通知以及崔永南于2012年12月27日出具的情况说明、金马公司于2012年12月22日出具的承诺书、三张欠条（均为复印件），拟证明当时泗阳成立工作组后，所有的房产都无法销售，工作组胁迫金马公司将案涉商铺网签给谢晓明。谢晓明对上述证据的质证意见为：证据9，金马公司未提供阳光名邸小区35号楼的备案价格，且案涉商铺不是在主干道上，当时双方冲抵工程款是自愿的，冲抵的价格符合当时的市场价；证据10，会议纪要以及成立工作组通知的真实性不予认可，至于金马公司在2013年将案涉两套商铺冲抵工程款时是否涉嫌非法吸收公众存款，谢晓明并不清楚，泗阳法院（2017）苏1323民初7941号民事判决和宿迁中院（2018）苏13民终733号民事判决已经认定抵偿行为是合法有效的，泗洪法院不应查封案涉两套商铺。复议期间，本院经现场勘验，阳光名邸小区北门东边是19、20号楼，西边是61、62号楼；南门西边是35、36号楼，东边是22号楼；11、12号楼位于小区东北角内部道路，目前作为存放回收的纸箱、废品使用。后本院到泗阳县房地产业发展中心调取以下证据：11.阳光名邸小区19、20、22、35、36、61、62号楼所有网签备案商铺的备案价格、备案时间等明细表，载明：19号楼商铺备案2套，备案单价为6627.74元/㎡、10021.2元/平方米，备案时间为2014年1月14日、2012年9月29日；20号楼商铺备案12套，备案单价为6000元/㎡的商铺共有10套，备案时间为2013年8月28日，备案单价为10021.2元/㎡的商铺共有2套，备案时间为2012年9月29日；22号楼商铺备案17套，备案单价从4701.5元/㎡至11369.92元/㎡，备案时间从2010年3月18日至2014年10月23日；35号楼商铺备案13套（包含案涉2套商铺），备案单价从4625.35元/㎡至9435.01元/㎡，备案时间均为2013年6月2日；36号楼商铺备案16套，备案单价从4000元/㎡至11000元/㎡，备案时间从2014年10月10日至2015年1月28日；61号楼商铺备案9套，备案单价从6725.66元/㎡至11319.54元/㎡，备案时间从2013年1月2日至2014年3月27日；62号楼商铺备案10套，备案单价为6800元/㎡的商铺共有4套，备案时间均为2014年1月18日，备案单价为7500元/㎡的商铺共有6套，备案时间均为2013年7月5日。谢晓明对上述证据11的质证意见为：认可该组证据，当时金马公司这些商铺销售不出去，基本和案涉两套商铺的冲抵价格差不多。金马公司对证据11的质证意见为：这些楼栋商铺均不是金马公司对外进行销售，2012年当地政府工作组介入后，由工作组统一对外处理，所有价格都是工作组决定，即使是用商铺冲抵工程款，也应是冲抵给悦华公司，然后悦华公司再和谢晓明协商，谢晓明与金马公司之间没有任何关系。本院对上述证据的认证意见为：证据1-8的真实性、关联性、合法性予以认定，能够认定谢晓明与金马公司签订案涉两套商铺系双方对于以房抵工程款协商一致的结果，谢晓明在案涉商铺被查封前已经占有使用；证据10，关联性不予认定，该组证据不能认定案涉商铺买卖合同系金马公司被胁迫签订；证据9、11，将在下文说理部分阐述。本院认为，《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十六条规定：人民法院办理刑事裁判涉财产部分执行案件，刑法、刑事诉讼法及有关司法解释没有相应规定的，参照适用民事执行的有关规定。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人在符合下列情形且其权利能够排除执行的，对于案外人提出排除执行的异议主张应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，从现有证据分析，能够认定谢晓明对案涉两套商铺享有排除法院执行的权利，理由如下：首先，案涉两套商铺在2017年1月12日被泗洪县公安局查封，而谢晓明与金马公司在2013年6月18日已签订案涉商铺房屋买卖合同，并在2013年6月20日进行备案，能够认定谢晓明在案涉商铺被查封前已经签订合法有效的买卖合同。金马公司主张其被胁迫签订案涉房屋买卖合同，未能提供证据予以证明，也未在法律规定时间内积极行使撤销权，故对其该主张，本院不予采信。其次，从谢晓明在复议阶段提供的证据1-7，能够认定金马公司用案涉房屋冲抵谢晓明工程款的事实，该事实在泗阳法院（2017）苏1323民初7941号民事判决和本院（2018）苏13民终733号民事判决中已经予以认定。虽然上述两份民事判决在案涉两套商铺查封之后作出，但该两份判决的当事人也为金马公司、谢晓明，金马公司在本次复议中的辩称意见以及提供的证据已经在之前的民事案件中提供，在上述两份生效判决中已经对以房抵工程款事实进行认定，在没有新的证据能够否定上述事实的情况下，应当认定金马公司以房冲抵谢晓明工程款的事实。再次，从谢晓明在复议阶段提供的房屋租赁许可证，结合在异议阶段提交的租房协议，能够证明案涉房屋在被查封之前已经由谢晓明占有使用。而谢晓明在对案涉商铺使用后，已经在2017年提起诉讼要求金马公司过户，但此时案涉商铺已经被查封，故不能认定是谢晓明的原因未办理房产证。最后，金马公司在复议阶段提供了阳光名邸小区相关商铺在发改部门的备案价格表以及评估机构的评估意见，但结合本院现场勘验情况以及调取的相关商铺网签备案价格明细表分析，案涉阳光名邸小区商铺因位置、面积、朝向、销售时间、周围商业环境不同，销售成交价格相差较大，在发改部门的备案价格并不等同于市场价格，金马公司提供的证据不能证明案涉两套商铺网签备案的价格明显低于当时的市场价，故对于金马公司主张案涉商铺销售价格明显低于当时市场价，应予以追缴或退赔的主张，本院不予采信。综上，因复议阶段出现新证据，泗洪法院异议裁定认定事实有误，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条、第十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项之规定，裁定如下：一、撤销江苏省泗洪县人民法院（2020）苏1324执异109号执行裁定；二、中止对泗阳县众兴镇阳光名邸小区第35幢合154423号、合154424号两套商铺的执行。本裁定为终审裁定。审判长  徐淮成审判员  陈 鹏审判员  吴军良二〇二〇年十一月十二日书记员  蔡雨桐附录法律条文《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条执行过程中，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定，或者案外人对执行标的主张足以阻止执行的实体权利，向执行法院提出书面异议的，执行法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。人民法院审查案外人异议、复议，应当公开听证。第十六条人民法院办理刑事裁判涉财产部分执行案件，刑法、刑事诉讼法及有关司法解释没有相应规定的，参照适用民事执行的有关规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。