湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9657号上诉人（原审被告）：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地长沙市天心区暮云街道北塘路**。法定代表人：张波，董事长。委托诉讼代理人：陈龙，1988年9月30日出生，汉族，住长沙市天心区，系该公司法务。被上诉人（原审原告）：焦美蓉，女，1970年12月5日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：刘小平，湖南俊彦律师事务所律师。上诉人湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）与被上诉人焦美蓉因商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初10302号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人橘郡公司的上诉请求：1、撤销长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初10302号民事判决书，依法发回重审或改判撤销逾期交房违约金或按万分之零点五计算违约金；2、判决一审、二审诉讼费用由焦美蓉承担。事实和理由：一、一审法院审理程序违法，剥夺了橘郡公司的相关诉讼权利，焦美蓉在一审法庭辩论终结之后随意变更诉讼请求且未予告知对方当事人，一审法院明显在此问题上处理不当；二、一审法院以双方于2018年4月25日签订的《和解协议》至今未实际履行为由，判决从2018年4月26日起的逾期交房违约金以已付房款为基数、按日万分之一的标准计算实际交房之日错误；三、即使一审法院认为《和解协议》未实际履行，但判决橘郡公司向焦美蓉支付逾期交房违约金的截止时间错误。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，程序违法，依法应予纠正。被上诉人焦美蓉答辩称：一、撤回部分诉讼请求是焦美蓉根据民事诉讼法第一百四十五条申请的，所以橘郡公司第一条上诉理由不能成立；二、关于违约金的计算已经说得很清楚，和解协议只是对2018年4月25日之前的违约金约定，但2018年4月26日以后的没有约定，和解协议没有实际履行，逾期交房违约金不足以完全填补当事人的实际损失，违约金应计算至实际交付为止。补充协议里关于违约金上限为百分之二的约定是霸王条款，是缺乏诚信的行为，购房合同和补充协议是同一天签订的，正常情况是日万分之四，而此补充协议只有万分之一，因此橘郡公司的该点上诉理由不能成立。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。焦美蓉的一审诉讼请求：1.橘郡公司向焦美蓉交付合同约定的商品房（橘郡礼顿山，C12-604）；2.橘郡公司向焦美蓉支付逾期交房违约金308771.75元（按已交房价款日万分之一的标准支付，暂计算至2019年11月29日,后续违约金计算至实际交房之日止）；3.本案诉讼费由橘郡公司承担。一审法院认定事实如下：2013年6月23日，橘郡公司（出卖人）与焦美蓉（买受人）签订《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：20130045604）、《补充协议》及《橘郡商品房买卖合同补充合同书》。合同约定：买受人购买位于长沙县暮云镇（现为天心区暮云街道）西湖村8号橘郡礼顿小区第C12幢6层604号房，该房为预售商品房。建筑面积共197.23平方米，套内建筑面积168.14平方米。该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平米8578.25元，总金额1691888元。买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人支付首期房款1021888元，剩余房款670000元向银行申请贷款。出卖人应当在2014年11月30日前，将竣工验收合格的商品房交付使用（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收）。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日前7日内，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足约定的证明文件。买受人收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续。买受人逾期未来办理交接手续，视为该商品房已经交付。出卖人未依约交房，逾期超过360日，买受人不选择退房的，可与出卖人继续协商继续履行本合同，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。附件三《补充协议》约定：竣工验收合格是指该商品房按国务院《建筑工程质量管理条例》相关规定通过商品房工程竣工验收，验收合格时间以勘察、设计、监理、施工和建设单位签字或盖章确认的该商品房工程竣工验收合格时间为准。买受人在约定的交房之日，既不提出书面整改要求又不接受房屋的，视为出卖人已经依约按期移交符合约定标准的房屋给买受人。出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的2%。《橘郡商品房买卖合同补充合同书》约定：买受人在出卖人开发的“橘郡礼顿山”住宅，购买了C12幢6层604号房，总金额1691888元，首付款1021888元，买受人在签订本协议之日向出卖人支付首付款511888元，剩余首付款尾款510000元出卖人同意借支给买受人，该借款买受人在10个月内分10期归还给出卖人（2013年7月30日至2014年4月30日止，共10期，每期51000元）。上述合同签订后，焦美蓉分批支付了首付款1021888元（2013年7月11日开具发票）及剩余房款670000元（2014年5月22日开具发票），并支付了物业维修基金21695元（2013年8月7日橘郡公司出具收据）及办理房屋权属证书等所需的费用。涉案房屋至今尚不具备合同约定的交房条件，亦未办理房屋产权证。橘郡公司的委托代理人在庭审陈述：涉案房屋已经达到了交房条件，因绿心的问题尚不能办理验收备案。暂时不能办证，待绿心规划调整后才能办理权属证书。焦美蓉曾于2015年1月25日验房后认为涉案房屋存在一些问题需要整改，故未收取涉案房屋。涉案房屋所在楼栋及其他部分业主向橘郡公司反应了橘郡礼顿山小区房屋存在的一些问题，橘郡公司于2015年1月9日向涉案房屋所在小区的相关楼栋业主发出《复业主函》，于2015年11月11日发出《关于C2区的交房问题的解答函》。2018年4月25日，焦美蓉作为甲方、橘郡公司作为乙方，双方签订《和解协议》，内容约定：1.双方确认，按照双方业已签订的商品房买卖合同（合同编号：20130045604），乙方应向甲方支付33837.76元逾期交房违约金，该款项用作抵扣车位款，双方就所属房屋延迟交付事宜再无任何经济法律纠纷；2.甲乙双方同意，上述房屋所属不动产证交付时间为2019年12月31日，如超过该时间乙方仍未向甲方交付合格不动产证，违约责任及其标准则从2020年1月1日起，按照甲方购房总款的万分之一每天计算，若逾期超过180天，甲方有权单方面解除购房合同。3.双方同意，甲方购买乙方拟出售车位，乙方给予的优惠价格为7.5万元/个车位。本协议第1条乙方应付款项可折抵部分车位款即甲方应付金额=车位价格（7.5万元）-乙方本协议第1条应付款项。在乙方正式售卖车位时，由甲方另行支付。乙方提供加盖公章的车位劵给甲方。在乙方对外销售车位时，甲方凭该车位卷签订车位权购买（使用）协议。4.甲方购房时若已将契税交纳至乙方，乙方承诺在2018年12月31日前为缴纳契税，如在该期限乙方未能为甲方缴纳，乙方承担相应违约责任，标准为契税数额1%元/天。5.甲方的车位位置为甲方房屋所属C12栋下方，乙方保证车位位置不超出该楼栋的车位范围，即甲方车位实现不跨栋。双方对本合同条款及价格均附有保密义务。上述协议至今尚未履行。一审法院认为：涉案商品房买卖合同及其相关补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。焦美蓉依约支付购房款、税费等相应款项后，橘郡公司应依约履行交付房屋的义务，否则应承担违约责任。橘郡公司未依约在2014年11月30日前交付房屋，已构成违约，应继续履行交付符合约定房屋的义务，并承担相应违约责任。现焦美蓉诉求橘郡公司交付涉案房屋并无不当，橘郡公司的委托代理人在庭审陈述：涉案房屋已经达到了交房条件，因绿心的问题尚不能办理验收备案。故该院对该诉讼请求予以支持；关于焦美蓉对逾期交房违约金的诉讼请求，违约损失应以填补损失为原则。因橘郡公司逾期交房的违约行为一直处于持续过程中,且《和解协议》的签订亦表明焦美蓉一直在主张权利，故焦美蓉对违约金的请求权并未超出诉讼时效。绿心问题亦不能导致违约金计算的停止。故对橘郡公司关于时效、绿心问题的辩称，该院不予支持。2018年4月25日焦美蓉与橘郡公司签订的《和解协议》确认逾期交房违约金为33837.76元，该款可抵扣焦美蓉购买橘郡公司拟出售的部分车位款。但涉案房屋至今未交付，上述《和解协议》至今未实际履行。如上述协议签订后橘郡公司无论多长时间不交付房屋而逾期交房违约金仍固定为33837.76元，显然不足以完全填补当事人的实际损失,也显失公平。综合上述《和解协议》约定，并结合本案商品房买卖合同约定履行情况、违约情况、过错程度及当事人的实际损失，该院酌情认定截止2018年4月25日为止的逾期交房违约金为33837.76元，从2018年4月26日起的逾期交房违约金以已付房款1691888元为基数、按每日万分之一标准计算至实际交房之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，遂判决如下：一、限湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十日内向焦美蓉交付位于长沙市天心区暮云街道（原长沙县暮云镇）西湖村8号橘郡第C12幢6层604号房屋；二、限湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十日内向焦美蓉支付逾期交房违约金（截止2018年4月25日为止的逾期交房违约金为33837.76元，从2018年4月26日起的逾期交房违约金以已付房款1691888元为基数、按每日万分之一标准计算至实际交房之日止）；三、驳回焦美蓉其他诉讼请求。本案受理费5800元，减半收取2900元，由湖南橘郡城镇置业有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为：一、关于程序问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第一款规定：“宣判前，原告申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定。”本案一审过程中，焦美蓉作为原告撤回其部分诉讼请求，并未加重橘郡公司需承担的责任，故无须征得橘郡公司的同意，原一审法院予以准许并未违反法定程序。二、关于事实问题。1.焦美蓉与橘郡公司于2018年4月25日签订的《和解协议》虽系当时双方真实意思的表示，合法有效，双方均应予以遵守。该和解协议虽未明确约定履行期限，但协议的履行应有合理的时间，至本案二审时，橘郡公司仍无法确定交房时间和车位售卖及交付使用时间，故原一审判决认定为《和解协议》约定的违约金33837.76元不足以填补当事人的实际损失，也显失公平并无不当。2、关于违约金的标准问题。为保持判决的一致性，原一审判决认定后段逾期交房的违约金按日万分之一的标准计算与已生效判决不一致，本院纠正为2018年4月26日起的逾期交房违约金以已付房款1691888元为基数、按每日万分之零点五标准计算至实际交房之日止。综上，上诉人橘郡公司的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初10302号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初10302号民事判决第三项；三、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初10302号民事判决第二项为：“限湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十日内向焦美蓉支付逾期交房违约金（截止2018年4月25日为止的逾期交房违约金为33837.76元，从2018年4月26日起的逾期交房违约金以已付房款1691888元为基数、按每日万分之零点五标准计算至实际交房之日止）”；四、驳回焦美蓉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费5800元，减半收取2900元，由湖南橘郡城镇置业有限公司负担2000元，焦美蓉负担900元；二审受理费5800元，由湖南橘郡城镇置业有限公司负担4000元，由焦美蓉负担1800元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  金新贵二〇二〇年十一月十日法官助理冷子剑书记员胡雨欣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。