北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9852号上诉人（原审原告）：张伯雍，男，1986年10月16日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：郭庆，上海市汇业（北京）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京昊坤嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇清源路**黄村镇政府东配楼**。法定代表人：邵家富，执行董事。委托诉讼代理人：刘倩倩，女，北京昊坤嘉业房地产开发有限公司员工。上诉人张伯雍、上诉人北京昊坤嘉业房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初8306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张伯雍上诉请求：撤销一审判决，改判北京昊坤嘉业房地产开发有限公司（下称昊坤公司）向我支付逾期办理房屋不动产权证书违约金1152310.28元（暂计算至2020年8月28日），并由昊坤公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：我并未与昊坤公司签订《补充条款》，一审法院对该项事实认定错误。一审法院据此酌定逾期办证违约金标准，没有事实和法律依据。且案涉商品房预售合同约定的违约金标准明显过低，不宜调降。昊坤公司辩称，我公司与张伯雍签订了《补充条款》，只因人员流动导致遗失；一审法院酌定违约金计算标准系因考虑案涉房屋升值，张伯雍并无实际损失。昊坤公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回张伯雍的全部诉讼请求，并由张伯雍承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1.案涉房屋未能取得房屋不动产权证书系由于张伯雍等业主的过错造成的，故我公司不应承担违约责任。我公司应张伯雍等业主要求将地上车位变更为绿化景观，导致未能取得规划验收，由此产生的不能办理房屋不动产权证书的责任，应由张伯雍承担。2.案涉房屋未取得规划验收批准文件应认定为不可抗力事件，我公司应免除责任。3.我公司已经向张伯雍承担了逾期交房违约金，已充分弥补了其所谓损失，不应再重复向张伯雍承担违约责任。且案涉房屋已升值，张伯雍并无实际损失。4.一审法院认定的违约金数额过高，有失公平。如果按一审判决的标准计算违约金，日后将可能超过购房款，将给我公司造成不可估量的损失。5.张伯雍的起诉请求部分超过诉讼时效。张伯雍辩称，双方并未签订《补充条款》，昊坤公司未经规划批准私自变更规划设计，其应承担全部责任。张伯雍向一审法院起诉请求判令：1.昊坤公司支付逾期办理房屋不动产权证书违约金1109393.7元（以购房款7152764元为基数，自2016年4月1日至实际办理房屋产权证书之日止，按照日万分之一标准计算）；2.本案诉讼费由昊坤公司承担。一审法院认定事实：2012年6月27日，昊坤公司（出卖人）与张伯雍（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定张伯雍购买坐落于大兴区新城北区22号地-1、2地块13#住宅楼1层3单元-101号房屋，预测建筑面积225.92平方米、套内建筑面积208.85平方米，单价每平方米34026.76元，总价款7106488元；出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房；其中关于初始登记部分，出卖人应当在2015年5月30日之前，取得11、12（本案案涉楼栋）、13、14、15、16、17、18、19、21、22号楼栋权属证明；关于产权登记的转移登记部分，1、商品房交付使用后，双方同意按照（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人或出卖人委托的单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用为伍佰人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋不动产权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当在退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。2014年3月30日，昊坤公司（甲方）与张伯雍（乙方）签订《北京市商品房预售合同＜补充协议＞》，约定案涉房屋实测建筑面积228.11平方米、套内建筑面积210.21平方米，双方确认该商品房价款调整为7152764元，乙方已向甲方补缴房价款46276元；经公安行政管理部门核准，该商品房屋坐落变更为：北京市大兴区兴泰街5号及5号院15号楼3单元101号。2014年4月1日，昊坤公司向张伯雍一次性支付延期交房赔偿金127916.78元。张伯雍已足额支付总购房款7152764元、产权代办费500元以及契税、产权登记费及印花税、公共维修基金。2014年4月1日，昊坤公司将案涉房屋交付给张伯雍。一审中，昊坤公司称原地上规划的车位用途改为绿化与景观用地致使其未通过规划局的规划验收，故案涉房屋所在楼栋至今尚未取得产权初始登记。为证明曾为通过规划验收，试图将绿化与景观用地改回地上停车位但遭到业主的暴力阻挠，昊坤公司提交照片，张伯雍对照片的真实性无法核实，证明目的不予认可，称因没有按照规划方案施工建设车位，系昊坤公司单方造成的，部分业主不同意将绿化与景观用地变更为车位，不能免除昊坤公司协助张伯雍代办房屋不动产权证书的责任及相应的违约责任。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张伯雍与昊坤公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应当按照此合同履行各自义务。关于逾期办理房屋不动产权证书违约金的问题。经查，案涉房屋至今未办理初始登记，系因昊坤公司基于双方约定的《补充条款》，将原地上规划的停车位用途改为绿化与景观用地，导致案涉房屋未通过相关主管部门规划验收。擅自变更规划用途，并不属于“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的“不可抗力”情形，昊坤公司应支付张伯雍逾期办证违约金。结合商品房预售合同关于逾期办理房屋不动产权证书违约金日万分之一标准的约定，法院酌定以日万分之零点八的标准计算逾期办证违约金。张伯雍主张的违约金起算时间为2016年4月1日于法有据，故昊坤公司需支付张伯雍自2016年4月1日起至本案宣判之日止的违约金；此期间之后的违约金，张伯雍可另行主张。据此，一审法院于2020年8月判决：一、北京昊坤嘉业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付张伯雍位于北京市大兴区兴泰街5号及5号院15号楼3单元101号房屋自2016年4月1日起至2020年8月28日期间的逾期办理房屋不动产权证书违约金921848.22元；二、驳回张伯雍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，张伯雍否认其与昊坤公司签订了《补充条款》，而昊坤公司表示其公司与张伯雍签订了《补充条款》但不慎遗失。经询，昊坤公司变更规划设计并未事先经过相关部门审批。另查，一审双方当事人提交的证据中并无《补充条款》。二审查明的其他事实与一审无异，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，据已查明的事实，张伯雍与昊坤公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。据已查明的事实，昊坤公司将原地上规划的停车位用途改为绿化与景观用地，擅自变更规划用途，导致无法办理初始登记，亦无法为业主办理房屋不动产权证书，昊坤公司理应为此承担相应的责任。现昊坤公司上诉所持无法办理房屋不动产权证书系由张伯雍的过错造成且未通过规划验收系不可抗力，故而其公司不应承担违约责任之意见，显然缺乏事实及法律依据，本院不予支持。双方签订的《北京市商品房预售合同》分别明确约定了逾期交房违约金和逾期办理房屋不动产权证书违约金的计算标准。张伯雍据此主张逾期办证违约金并无不妥，昊坤公司以其公司已承担了逾期交房违约金为由上诉主张不予承担逾期办理房屋不动产权证书违约金，依据不足，本院不予支持。昊坤公司在一审中并未提出时效抗辩，其于二审中提出的张伯雍的诉讼请求部分超过诉讼时效的上诉主张，本院不予采纳。鉴于张伯雍否认其与昊坤公司签订了《补充条款》，昊坤公司亦未能提供相应的证据证明双方之间就车位规划变更为景观绿地达成了一致意见，故不能认定张伯雍与昊坤公司签订了《补充条款》，本院对一审法院查明的该项事实予以更正。因案涉《北京市商品房预售合同》中明确约定了逾期办理房屋不动产权证书违约金的计算标准，该约定并未超过合理范围，故对于张伯雍要求昊坤公司按照合同约定的万分之一的标准支付自2016年4月1日起至2020年8月28日期间的逾期办理房屋不动产权证书违约金的上诉主张，本院予以支持。综上所述，张伯雍的上诉请求成立，应予支持；昊坤公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实存在瑕疵，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初8306号民事判决第二项；二、变更北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初8306号民事判决第一项为：北京昊坤嘉业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付张伯雍位于北京市大兴区兴泰街5号及5号院15号楼3单元101号房屋自2016年4月1日起至2020年8月28日期间的逾期办理房屋不动产权证书违约金1152310.28元；三、驳回张伯雍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7398元，由北京昊坤嘉业房地产开发有限公司负担（自本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费17070元，由北京昊坤嘉业房地产开发有限公司负担（已交纳14796元，剩余2274元于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 胡珊珊审 判 员 时 霈审 判 员 王 磊二〇二〇年十一月二十日法官助理 余 未书 记 员 唐 琪