江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0505民初4225号原告：刘素珍，女，1963年8月23日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：沈洁，江苏虎丘律师事务所律师。被告：高爱芹，女，1973年8月23日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。被告：马文杰，男，汉族，1994年9月4日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。被告：李法海，男，1978年7月5日生，汉族，户籍地山东省苍山县，暂住地江苏省苏州市。原告刘素珍与被告高爱芹、被告马文杰、被告李法海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘素珍的委托诉讼代理人沈洁、被告高爱芹、被告马文杰、被告李法海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘素珍向本院提出诉讼请求：1、判令三被告办理苏州市虎丘区房屋的不动产登记手续；2、判令原、被告签订的房屋买卖（居间）合同合法有效，被告继续履行合同将位于苏州市虎丘区不动产过户登记至原告名下。原告刘素珍为支持其诉讼请求提供了以下证据：1、房屋买卖居间合同一份，证明原、被告双方就本案所涉房屋签订了买卖合同，被告方将房屋以450,000元的价格出售给原告，并且合同上注明的是该套房屋，而不涉及面积差问题。2、收条一份、收据一份、银行凭证两份，证明原告已经按照合同约定足额支付了购房款450,000元。另，2016年12月25日的收据上面除被告高爱芹的签名之外，其余文字均由被告马文杰的妻子书写。当时，被告高爱芹称被告马文杰需要买车，故要求原告提前支付款项。而原告所购房屋与被告实际居住房屋系同一幢楼同一层的隔壁，原告自银行领取款项后即直接将款项送至被告家中。当时，被告高爱芹、被告马文杰均在家，并且是由被告马文杰的妻子直接书写了上面的文字，进而证明对于该套房屋的出售，被告马文杰是明知且同意的。而且，在签订房屋出售合同时，被告高爱芹系被告马文杰母亲，行使了家事代理权，同时是被告马文杰的长辈，由被告高爱芹来主导房屋买卖事宜也是完全合情合理合法的，并且在出售房屋至今长达四年之久，被告马文杰亦从未向原告提出过异议。3、浒墅关镇房屋补偿安置办公室出具的情况说明一份、被告房屋拆迁的安置资料一份（包括动迁安置住户登记表、拆迁房屋安置协议书、结算单购房合同以及发票），证明本案所涉房屋已经符合办证条件。4、被告高爱芹和被告李法海的离婚登记审查处理表一份、自愿离婚协议书一份，证明案涉房屋拆迁安置人员中虽然有被告李法海的名字，但是根据离婚协议，被告李法海对于该房屋中的份额已经放弃，归被告高爱芹所有，因此被告李法海对于该房屋没有实际的所有权。被告高爱芹对原告提交之上述证据进行质证后提出以下意见：对居间合同的真实性无异议，我那天酒醉签的合同，我跟原告是亲戚关系，我答应原告拿到房产证就给原告过户，但是我一直联系不上被告李法海。签合同时我儿子不在场。其余证据均无异议。被告马文杰对原告提交之上述证据进行质证后提出以下意见：房屋买卖居间合同上没有我的签字，合同是无效的。被告李法海对原告提交之上述证据进行质证后提出以下意见：不发表质证意见。被告高爱芹辩称，我同意过户，但是现在进法院了，我要求被告补差价（67.3平米-60平米）。我要求原告总共补偿我60,000元（已含面积差价）。被告马文杰辩称，房产合同应该要有我的签字，没有我的签字就属于合同无效。被告李法海辩称，本案跟我不存在法律上的利害关系，不管是原告诉称还是被告辩称，我反正尊重他们的意见。被告高爱芹、被告马文杰、被告李法海均未就其辩称意见提供相应的证据。本院经审理认定事实如下：坐落于苏州市虎丘区的房屋系被告高爱芹于2012年因某镇某村(3)某号高爱芹户（户主：高爱芹；儿子：马文杰；丈夫：李法海）房屋动迁安置所得。2016年2月18日，原告刘素珍（购房人、乙方）与被告高爱芹（售房人、甲方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：被告高爱芹将其拆迁安置所得的上述苏州市虎丘区的房屋以450,000元（该房屋产权或租赁权过户时产生的个税由购房人承担，合同定金200,000元）的价格出售给原告。合同第六条之违约责任约定，“1、甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。该房屋若为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签定本协议。甲方保证该房屋符合国家及地方房屋上市的有关规定及政策法规，且甲方有权将该房屋上市交易，否则引起的法律和经济责任由甲方承担。2、甲、乙双方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意并持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方承担。3、甲方在本合同签定后，应保证该房屋的装修及配套设施与签定本合同前相符，否则按甲方违约处理。4、甲方认可乙方贷款方式付款时：（1）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的服务费不予退还。（2）乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠。如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失。（3）乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。5、甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。丙方所收取的本合同中约定的中介信息服务费一律不予退还。”合同第八条还就付款细节进行约定，“乙方于2016年03月底交付人民币壹拾万元整，乙方于2016年12月底交付人民币伍万元整，乙方于2017年12月底交付人民币伍万元整，乙方于过户产权时交付人民币伍万元整。”上述合同签订后，原告于2016年03月25日前向被告高爱芹交付了买房款300,000元，双方就案涉房屋及相关的动迁安置材料进行了交接，现案涉房屋在原告刘素珍占有使用控制中，同时，被告高爱芹及案外人马某某共同向原告出具了收条一张，确认收到买房款300,000元。此后，原告又于2016年12月25日、2017年2月27日、2018年1月22日分别以现金交付或汇款汇付方式给付被告50,000元、50,000元、50,000元。庭审中，三被告对原告上述付款事实未提出异议。因案涉房屋已符合办理不动产登记条件，原告多次催促被告尽快领取不动产证后以履行合同约定之过户义务，但被告一直未办理领证手续，遂致诉讼。2020年9月21日，苏州某区某镇房屋补偿安置办公室出具情况说明一份，其内容为：“兹有某村（3）某号高爱芹户，动迁安置时户表内人员：高爱芹、马文杰、李法海3人，安置房屋为某花园某幢某室和某花园某幢某室，最终结余11441.2元，目前两套房屋已签合同已开票，尚未登记。（已符合办证条件）”。另查明，被告马文杰系被告高爱芹与前夫马某某所生之子。被告高爱芹与被告李法海于2012年5月9日在苏州市虎丘区民政局办理登记结婚手续，于2013年1月17日在苏州市虎丘区民政局办理协议离婚手续。双方之自愿离婚协议书就房屋的居住及房产分割达成协议：“原住房某镇某村（3）某家村某号已拆迁可分得安置房一套120平方（未拿）房产权归女方所有，其中男方30平方米安置房份额男方自愿放弃，女方愿意一次性补偿男方价值28000元手表一只。”本院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护。民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。本案原告刘素珍与被告高爱芹、被告马文杰、被告李法海之间的房屋买卖合同依法成立，受法律保护，合同各方当事人应当按照合同约定履行各自的合同义务。上述《房屋买卖（居间）合同》签订时，案涉之苏州某区某镇某花园某幢某室的房屋未具备办理房产证、土地证的条件，现案涉房屋已具备办理房产证、土地证条件而三被告未能及时办理相关的房产证、土地证以配合原告完成该房屋过户相关手续，三被告之未及时办理产证的消极行为已构成违约，三被告应承担由此产生的民事责任。现原告已按照合同约定向被告支付了购房全款450,000元、且涉案房屋一直由原告占有控制，故原告要求三被告办理苏州市虎丘区房屋的不动产登记手续、确认原、被告之间签订的房屋买卖合同合法有效并由三被告继续履行合同将位于苏州市虎丘区的不动产过户登记至原告名下之诉讼请求，符合有关法律规定，本院应予支持。合同第六条之违约责任约定，“甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。该房屋若为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签定本协议。甲方保证该房屋符合国家及地方房屋上市的有关规定及政策法规，且甲方有权将该房屋上市交易，否则引起的法律和经济责任由甲方承担”，原告刘素珍与被告高爱芹签订案涉房屋之买卖合同时，被告李法海已与被告高爱芹协议离婚而对案涉房屋不享有权利，被告马文杰则未满十八周岁，而交易价格亦属公允，三被告无证据表明合同交易时存在显失公平之情形，加之原告向被告高爱芹支付300,000元房款时，案外人马某某、被告高爱芹作为被告马文杰之父母向原告出具了收据，且合同签订后多年，被告马文杰亦从未就案涉房屋买卖合同提出过任何异议，而且，在其后由被告高爱芹向原告出具的收条之主文亦由被告马文杰之妻子所书写，故综合上述事实可以认定，被告马文杰所辩称之其未在合同上签字、故合同无效的辩称意见不能成立。被告高爱芹辩称认为房屋存在面积差异，故要求原告作相应补偿，但案涉合同签订时，合同并未注明案涉房屋之面积，而相关的动迁安置材料对房屋面积已有所标明，现被告高爱芹并无证据表明其出售与原告的案涉房屋之实际面积与动迁安置材料标明之房屋面积存在较大出入，故被告高爱芹要求原告作相应补偿的辩称意见不能成立，本院对此不予采信。综上所述，原告刘素珍要求被告高爱芹、被告马文杰、被告李法海办理涉案房屋的不动产登记手续、确认房屋买卖合同合法有效、并由三被告继续履行合同将涉案房屋过户登记至原告名下之诉讼请求，符合有关法律规定，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告高爱芹、被告马文杰、被告李法海于本判决生效之日起一个月内办理完毕苏州市虎丘区的房屋不动产登记手续，将产权办理至被告高爱芹、被告马文杰、被告李法海名下。二、被告高爱芹、被告马文杰、被告李法海应在上述房屋不动产登记手续办理完毕之日起十日内配合原告刘素珍将坐落于苏州市虎丘区的房屋产权过户至原告刘素珍名下，产权过户过程中所需税、费等费用由原告刘素珍负担。案件受理费8,050元，减半收取4,025元，由被告高爱芹、被告马文杰、被告李法海负担。被告高爱芹、被告马文杰、被告李法海应负担的4,025元直接支付给原告刘素珍。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员 陆 平二〇二〇年十一月十一日法官助手赵庆书记员 叶圣娅