湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终2904号上诉人（原审被告,反诉原告）：邓璐，男，1990年1月19日出生，汉族，居民，住湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：李映雪，祁阳县群联法律服务所法律工作者（特别授权）。被上诉人（原审原告，反诉被告）：苏峰，男，1993年7月8日出生，汉族，居民，住湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：何鹏程，祁阳县大众法律服务所法律工作者（特别授权）。上诉人邓璐因与被上诉人苏峰租赁合同纠纷一案，不服湖南省祁阳县人民法院（2020）湘1129民初2288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓璐上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，改判将房屋占用费计算至一审判决之日为止，设备使用费不予返还，押金返还；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院认定事实不清，上诉人与被上诉人签订的《门面租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效。涉案门店属钢架结构，不是违章建筑，也不是临时搭建。一审判决认定“涉案房屋系铁皮棚，上诉人邓璐未向法院提供证据证实该临时建筑经过批准搭建”，缺乏事实依据，认定错误。且被上诉人苏峰一审提交的《不予行政许可决定书》系行政机关单方作出，不完全合法，不能作为本案定案的合法依据。祁阳县县城内在临时搭建的门面内经营餐饮行业并取得经营许可证的店铺举不胜数；2、原审法院适用法律错误，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有费的，人民法院应予支持。一审法院认定涉案房屋系临时搭建的违法建筑，导致适用法律错误，对房屋占用费判决、设备转款判决失当；3、原审法院审理程序违法，一审法院判决解除租赁合同后，判决被上诉人支付房屋占有费7000元，显失公平，房屋占有费的计算应从租赁之日起计算至合同约定双方交接时止。关于被上诉人转让的餐饮设备，一审法院仅判决被上诉人支付使用费5000元不当，被上诉人租赁上诉人店面将近一年，对店内的餐饮钢化设备久未使用，损害严重，大部分设备严重生锈不能继续使用。一审法院判决解除合同的同时，应约束被上诉人将店内卫生打扫干净，清理完善，清点餐饮设备是否完好无损，进行交接，而不是直接让被上诉人一走了之。被上诉人辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当确认合同无效。涉案租赁物系临时搭建的铁皮棚子，属于临时建筑，该事实有《不予行政许可决定书》明确记载，上诉人未提交证据证实该临时搭建的建筑系批准建设，故根据法律规定，涉案租赁合同无效；2、上诉人在一审中已认可其将租赁物租赁给被上诉人之前就已知晓不能办证，但未向被上诉人告知该情况，存在欺诈的事实。上诉人未提交证据证实本案一审存在程序瑕疵，其提出程序违法纯属主观臆断。事实上本案双方当事人签订的合同明确了涉案标的物是用于经营早餐店，但因该标的物是铁皮棚子，无法办理小餐饮经营许可证，被上诉人无法进行经营，合同目的无法实现。经相关单位下达的《不予行政许可决定书》后，被上诉人即告知了上诉人，也将标的物返还，并没有占有并使用该标的物；3、一审法院认定支付租金的期限远远超过被上诉人使用租赁物的期限，涉案合同属于无效合同，根据相关法律规定，合同被确认无效后，双方基于该合同所取得的财产均应返还给对方，本案的转让费及房屋租金应当全部返还给被上诉人，但被上诉人考虑到确实使用了上诉人的房屋以及设备，也应当酌情支付一定的费用。4、从上诉人提出的公平原则来说，被上诉人在对设按房屋不能办理小餐饮经营许可证不知情的情况下，共支付了几万元的租金给上诉人，但因无法经营并未获利，一审法院判决仅返回一万余元，上诉人仅提供租赁物给被上诉人使用了一个多月，对上诉人更不公平。苏峰向一审法院起诉请求：1、请求法院判决解除原、被告于2019年11月20日签订的《门面租赁协议书》；2、请求法院判决被告返还原告租金15,000元，设备转让费11,000元及押金2000元，总计28,000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。邓璐向一审法院反诉请求：1、请求法院判决解除反诉原告与反诉被告于2019年11月20日签订的《门面租赁协议书》；2、判定反诉被告承担违约金10,000元，租赁押金2000元归反诉原告所有；3、反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2019年11月，原告（反诉被告）苏峰与被告（反诉原告）邓璐就搭建在祁阳县××路××号房屋隔壁铁皮棚子中经营的早餐店转让进行协商，2019年11月18日，苏峰办理了祁阳县早相逢早餐店的营业执照。2019年11月20日，原告（反诉被告）苏峰与被告（反诉原告）邓璐签订了《门面租赁协议书》，约定邓璐将位于祁阳县××路××号门面租给苏峰使用，租赁期为三年，从2019年11月20日起至2022年11月19日止。年租金15000元，设备转让费11000元，押金2000元。租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同……如甲方违约，除退还押金外另赔偿违约金10000元，如乙方违约则不返还押金，并由乙方赔偿甲方10000元。合同签订后，苏峰支付了租金、设备转让费及押金共计28000元给邓璐，邓璐出具了收据。随后，苏峰在申请办理餐饮许可证时，因其承租的餐饮店为铁皮棚子，经营场所不符合规定，被祁阳县市场监督管理局作出不予行政许可决定。2020年3月，原告（反诉被告）苏峰向被告（反诉原告）邓璐提出因无法办证，要求退还租金及设备款，双方发生讼争。另查明，祁阳县××路××号房屋（原祁阳县浯溪镇祁羊路）所有权人为邓全忠、共有权人为邓璐，为四层砖混结构房屋。被告邓璐出租给原告苏峰的门面为搭建在陶铸路191号房屋隔壁的临时建筑，其结构为铁皮棚子。一审法院认为，被告（反诉原告）邓璐出租给原告（反诉被告）苏峰的早餐店面系搭建在祁阳县××路××号（原祁阳县浯溪镇祁羊路）房屋旁边的临时建筑。出租人邓璐未向法院提供证据证实该临时建筑经过批准搭建，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。故原告（反诉被告）苏峰与被告（反诉原告）邓璐就临时建筑签订的《门面租赁协议书》无效。对于合同约定的租金，应根据双方的过错程度，确定房屋占有使用期间的使用费。被告邓璐隐瞒出租建筑未经批准的事实，出租未经批准的临时建筑给原告苏峰从事早餐经营，被告邓璐对于合同无效应承担主要过错责任。原告苏峰在承租房屋过程中，未尽到相应的注意义务，疏于对房屋属性及相应权证进行核查，原告苏峰对于合同无效应承担一定的过错责任。参照原、被告在合同中约定的租金标准，结合双方的过错程度，及房屋的使用时间，法院酌情确定由原告（反诉被告）苏峰支付被告（反诉原告）邓璐房屋占用使用费7000元，因苏峰已交纳全年租金15000元，故被告（反诉原告）邓璐应返还原告（反诉被告）苏峰租金8000元。因租赁协议无效，原告苏峰因租赁协议取得的从事餐饮经营的设备应按使用时间支付设备的占有、使用费给被告邓璐，法院酌情确定由原告（反诉被告）苏峰支付被告（反诉原告）邓璐设备占用使用费5000元，因苏峰已交付设备转让费11000元，故被告（反诉原告）邓璐应返还原告（反诉被告）苏峰设备款6000元。原告苏峰向被告邓璐交纳了押金2000元，被告邓璐应返还给原告苏峰。因原告（反诉被告）苏峰与被告（反诉原告）邓璐签订的《门面租赁协议书》无效，故反诉原告邓璐要求反诉被告苏峰承担违约责任的诉请，于法无据，法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款之规定，判决：一、原告（反诉被告）苏峰与被告（反诉原告）邓璐签订的《门面租赁协议书》无效；二、原告（反诉被告）苏峰应支付房屋使用费7000元、设备使用费5000元给被告（反诉原告）邓璐，原告（反诉被告）苏峰已支付租金、设备转让费及押金共计28000元，相抵扣后，被告（反诉原告）邓璐应返还原告（反诉被告）苏峰16000元，限被告邓璐于本判决发生法律效力后五日内付清（款可付至祁阳县人民法院收费处标的款账户，账号8201********，开户行湖南祁阳农村商业银行股份有限公司，行号314566200015）；三、驳回反诉原告邓璐的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，减半收取250元，反诉费100元，合计350元，由原告（反诉被告）苏峰负担100元，被告（反诉原告）邓璐负担250元。二审期间，当事人未向本院提供新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案主要的争议焦点为：原审法院对房屋占有费、设备使用费的判决是否恰当？对此本院分析如下：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。上诉人在本案一、二审过程中均未提供证据证实涉案房屋系经批准建设的房屋，因此原审认定涉案租房合同无效正确，上诉人上诉提出涉案合同系有效合同的上诉理由，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。依据本案查明的事实，双方签订合同不久，即知道无法办理餐饮许可证的事实。2020年3月，被上诉人即向上诉人提出退租。因此，被上诉人实际使用涉案房屋的时间并不长，故原审判决被上诉人支付上诉人房屋占有使用费7000元、设备使用费5000元符合本案实际情况，亦符合法律规定。综上，上诉人邓璐的上诉请求不能不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人邓璐负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  万竹婷审判员  李秋云二〇二〇年十一月十八日书记员  吕 琴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。