宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民再28号 再审申请人(一审原告、二审上诉人)：朱占江，男，1954年12月16日出生，汉族，住宁夏银川市。 委托诉讼代理人：朱涛，男，1984年2月10日出生，汉族，住宁夏银川市，系朱占江之子。 委托诉讼代理人：张雯，宁夏天器律师事务所律师。 被申请人(一审被告、二审被上诉人)：毛炯，男，1982年2月15日出生，汉族，住宁夏银川市。 委托诉讼代理人：王涂林，广东格林（银川）律师事务所律师。 原审第三人：刘蓬，男，1975年4月13日出生，汉族，住宁夏银川市。 委托诉讼代理人：李跃进，宁夏德声律师事务所律师。 再审申请人朱占江因与被申请人毛炯、原审第三人刘蓬案外人执行异议之诉一案，不服本院（2019）宁01民终1333号民事判决，向宁夏回族自治区高级人民法院申请再审。宁夏回族自治区高级人民法院于2019年12月9日作出（2019）宁民申1126号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人朱占江的委托诉讼代理人朱涛、张雯，被申请人毛炯及其委托诉讼代理人王涂林，原审第三人刘蓬的委托诉讼代理人李跃进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱占江申请再审称，请求：1、依法撤销一、二审民事判决书，改判支持朱占江一审诉讼请求即确认银川市西夏区贺兰山农牧场（军马场）场部自建小二层楼房（某某某）属朱占江所有；2、本案一、二审诉讼费用由毛炯承担。事实和理由：朱占江购买涉案房屋，并向刘蓬支付全部转让款，并自2011年装修后入住至今，涉案房屋的所有权归属于朱占江。朱占江与刘蓬签订购房协议在前，毛炯与刘蓬借款关系在后，涉案房屋无产权证，贺兰山农牧场场部不是法定的不动产登记机关，无法证实涉案房屋真实的所有权情况。原审判决缺乏法律依据，具体理由如下：一、原审法院认定朱占江未办理变更登记不足以排除执行，适用法律错误。朱占江为证明与刘蓬存在真实的房屋买卖法律行为，提供了售房协议书、房款收条、收据存根等证据均足以证明朱占江支付房款与刘蓬收到房款的事实，并占有、使用、受益至今，一审法院对该证据也予以确认。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时时效;未办理物权登记的，不影响合同效力”，因此朱占江与刘蓬之间的房屋买卖合同真实、合法、有效，虽然没有办理产权过户手续，但朱占江已实际占有并使用，不影响合同效力，朱占江应为本案诉争房屋实际所有权人。二、原审法院认为朱占江未办理最低限度的变更登记于法无据。本案涉案房屋未办理过户登记并非朱占江自身原因造成，是客观上根本没有产权登记机关，无法办理过户手续。三、涉案房屋被执行后朱占江再无任何房产，一、二审法院判决有违公平原则。 毛炯辩称，一、朱占江提出的执行异议，不符合排除执行的条件。1、朱占江提供的房屋买卖合同，无法证明是在人民法院查封前签订的。2、朱占江未提供任何银行转款凭证，不能证明其真实支付涉案房屋全部价款。3、朱占江不能证明对涉案房屋进行实际占有使用，也不能证明其在法院查封前对涉案房屋进行了占有。根据以上三点，朱占江的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能排除涉案房屋的强制执行。二、本案中朱占江是承担举证责任一方，但是其提供的证据存在问题，应当承担举证不能的不利后果。朱占江仅提供收据等证据，完全不能证明其与刘蓬之间的房屋买卖关系发生在涉案房屋被查封前，不能证明法院的查封行为错误。三、贺兰山农牧场对于涉案房屋及土地有合法的登记权利。虽然贺兰山农牧场设置的专门土地和房屋管理机构，不是普遍情况下的土地和房屋管理登记机关，但是基于涉案土地的特殊性，是划拨给贺兰山农牧场的国有农用土地，贺兰山农牧场对于涉案房屋下的土地有权进行管理，并设置了专门的土地管理机构。且涉案房屋是经过贺兰山农牧场批准，才进行的建设，贺兰山农牧场设有专门的科室对于涉案房屋进行监管和登记。法院于2015年向贺兰山农牧场依法查封涉案房屋时，即是向贺兰山农牧场的土地和房屋管理部门，发送的法律文书保全了涉案房屋，该部门在收到法院的法律文书后，行使了职权冻结了房屋的过户手续。四、法院依法查封刘蓬名下的财产，并拍卖完毕。依法查封后，法院拍卖程序亦是依法实施完毕，经过拍卖，案外人已经支付了房款合法获得涉案房屋的所有权，涉案房屋均已经依法拍卖完毕，房屋所有权通过合法程序已经转移给第三方。 刘蓬述称，（2018）宁0106执异47号执行裁定是错误的，涉案房屋是不合法的，不应被拍卖。（2018）宁0106执异47号执行裁定载明“本院对刘蓬所有的位于贺兰山农牧场（军马场）场部西二层住宅（某某某）房屋产权产籍的查封及启动评估拍卖程序并无不当”，但在（2018）宁0106民初7511号民事判决中对此未于说明。这说明银川市金凤区人民法院已经认识到，涉案房屋没有也不可能取得产权产籍登记，及对涉案房屋启动评估拍卖程序，是完全错误的。一审判决对这样一个事关根本的问题不予明示，应该属于认定事实不清。刘蓬建造涉案房屋，是不合法的，因而，朱占江与刘蓬就涉案房屋的买卖也是不合法的。本案应当终止对涉案房屋的执行。 朱占江向一审法院起诉请求：1、请求确认银川市西夏区贺兰山农牧场（军马场）场部自建小二层楼房（某某某）属朱占江所有，并立即停止对该房屋的执行；2、本案诉讼费用由毛炯承担。一审法院认定事实：2011年6月12日，朱占江与刘蓬签订售房协议书，协议约定刘蓬将自建的位于军马场场部小二层楼房一套出售给朱占江，双方约定：1、房价为50万元，外墙保温费用1万元，地热采暖费1万元，共计52万元；2、涉案房屋建筑面积240平方米，带小院、车库、围墙等；3、涉案房屋属于自建房屋，小产权房，没有房产证；4、签订协议后，朱占江分别在2011年5月至2013年12月分多次将房款及外墙保温、地热采暖费全部支付给了刘蓬，刘蓬于2013年12月30日给朱占江出具总收条一张，朱占江依照协议约定付清了全部转让款52万元。其后朱占江正常缴纳供热费。位于西夏区军马场部自建小**楼房(某某某)房屋在贺兰山农牧场场部登记在刘蓬名下,朱占江在购买涉案房屋时也自知该房屋在贺兰山农牧场场部登记在刘蓬名下,其因为办理变更登记会产生管理费等问题而未办理变更登记。2017年11月3日,法院依法向贺兰山农牧场送达(2016)宁0106执1720号执行裁定书,裁定查封、冻结被执行人刘蓬名下所有的位于贺兰山农牧场(军马场)场部西二层住宅（某某某）房屋的产权产籍,并依法启动评估拍卖程序。后案外人朱占江提出执行异议,请求法院解除对西夏区军马场部自建小二层楼房(某某某)的执行。2018年7月30日，法院作出（2018）宁0106执异47号执行裁定书，驳回了朱占江的异议请求。现朱占江诉至法院，请求判如所请。一审法院判决：驳回原告朱占江的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告朱占江负担。 朱占江不服一审判决，上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，依法改判支持朱占江的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由毛炯承担。二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审法院认为，本案争议的焦点系朱占江对于执行标的物是否享有足以排除执行的民事权益。经查，朱占江在执行异议听证会笔录中，明确表示其因贺兰山农牧场因登记需要收取管理费，其未办理房屋登记，故一审法院驳回朱占江的诉讼请求并无不当。综上所述，朱占江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人朱占江负担。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：朱占江提交的《房屋备案信息查询单》二份、《无房证明》一份、《房屋登记信息查询单》一份、《居民户口簿》二张与本案待证事实无关，本院不予采信。毛炯提交的银川市西夏区人民政府网站截图打印件二张不能达到其证明目的，本院不予采信。 再审查明的事实与原一二审查明的一致，本院予以确认。 本院再审认为，本案系朱占江在毛炯与刘蓬借款合同纠纷一案生效判决的执行中，对执行标的位于银川市西夏区贺兰山农牧场（军马场）场部西二层住宅（某某某）房屋提起的执行异议之诉，请求排除执行的理由为朱占江已通过买卖方式取得诉争房产的所有权。因此，本案争议的焦点系朱占江对于执行标的物是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，刘蓬将诉争房屋出售给朱占江，朱占江受让诉争房屋后亦按约付清房款。在银川市金凤区人民法院于2017年11月3日作出（2016）宁0106执1720号执行裁定查封、冻结诉争房屋时，朱占江已对诉争房屋投入资金进行装修并实际占有、入住多年。诉争房屋占用的土地属贺兰山农牧场占有管理使用的国有农用地，该土地位于银川市城市建设规划区范围之外，类似诉争房屋性质的不动产物权的设立、变更、转让和消灭尚未纳入法定登记范围，朱占江未能办理过户登记非因其自身原因造成，其具有阻止执行的实体权利。原审以朱占江在受让诉争房屋后未在贺兰山农牧场办理“最低限度的变更”作出不足以排除执行的判断缺乏法律依据，本院予以纠正。 综上，原审认定事实清楚，但适用法律错误，处理结果不当，应予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条，第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下： 一、撤销本院（2019）宁01民终1333号民事判决及宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2018）宁0106民初7511号民事判决； 二、不得执行坐落于宁夏回族自治区银川市西夏区贺兰山农牧场（军马场）场部西二层住宅13排11栋房屋。 宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2018）宁0106执异47号执行裁定于本判决生效时自动失效。 一审案件受理费100元，由毛炯负担；二审案件受理费100元，由毛炯负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 关俊杰 审 判 员 刘泽民 审 判 员 乔 强 二〇二〇年十一月十一日 法官助理 （金玲 书 记 员 李裕慧 附:本案适用的相关法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。