湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初9212号原告：九龙仓（长沙）置业有限公司，住所到湖南省长沙市芙蓉区解放西路**（国金中心）。法定代表人：陈国邦，董事长。委托诉讼代理人：唐霞，国浩律师（长沙）事务所律师。委托诉讼代理人：郑花，国浩律师（长沙）事务所律师。被告：鼎晟创新（长沙）商业运营管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区定王台街道解放西路**国金中心T1大楼****。法定代表人：邓梦，总经理。委托诉讼代理人：彭佳敏，女，住，住湖南省长沙市芙蓉区/div>被告：鼎晟创新发展（深圳）有限公司，住，住所地广东所地广东省深圳市南山区粤海街道蔚蓝海岸社区中心路**深圳湾**广场**>法定代表人：朱元坤，董事长兼总经理。上述被告共同委托诉讼代理人：喻峰，男，住，住湖北省武汉市黄陂区/div>原告九龙仓（长沙）置业有限公司（以下简称九龙仓长沙公司）与被告鼎晟创新（长沙）商业运营管理有限公司（以下简称鼎晟创新长沙公司）、被告鼎晟创新发展（深圳）有限公司（以下简称鼎晟创新深圳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用普通程序于2020年11月5日、11月24日公开开庭进行了审理。原告九龙仓长沙公司的委托诉讼代理人唐霞和郑花、被告鼎晟创新长沙公司的法定代表人邓梦、被告鼎晟创新长沙公司和被告鼎晟创新深圳公司的共同委托诉讼代理人喻峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九龙仓长沙公司向本院提出诉讼请求：1.判令鼎晟创新长沙公司向九龙仓长沙公司支付租金2163154.66元；2.判令鼎晟创新长沙公司向九龙仓长沙公司支付逾期付款违约金68982.91元（违约金以分段所欠各项费用为基数，按照每日0.03%的标准暂计算至2020年6月17日，之后的违约金按照上述标准计算至鼎晟创新长沙公司付清所欠费用之日止）；3.判令鼎晟创新长沙公司向九龙仓长沙公司支付律师代理费116742元；4.判令鼎晟创新深圳公司对鼎晟创新长沙公司的上述债务承担连带清偿责任；5.判令由鼎晟创新长沙公司、鼎晟创新深圳公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年3月1日，九龙仓长沙公司与鼎晟创新深圳公司签订《租赁合同》，约定鼎晟创新深圳公司承租九龙仓长沙公司位于长沙市××路××号××大楼××楼××层房屋（以下简称案涉租赁场地）；在租赁期内，鼎晟创新深圳公司须于每月的首个工作日或之前，向九龙仓长沙公司及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其它杂费。到期后七天内仍未支付，鼎晟创新深圳公司须从当月首个工作日起按欠款数额的0.03%日息计算违约金付给九龙仓长沙公司及管理单位，直至付清所有欠付款项日为止。2019年3月1日，九龙仓长沙公司与鼎晟创新深圳公司签订《使用许可协议书》，协议对案涉租赁场地的交付时间及许可费的支付等事宜进行了约定。2019年4月17日，九龙仓长沙公司、鼎晟创新长沙公司、鼎晟创新深圳公司对案涉租赁场地的转让签订《租赁合同转让协议》，约定鼎晟创新深圳公司在原租赁合同项下所有的权利与义务于2019年4月18日起全部概况转让给鼎晟创新长沙公司，即鼎晟创新长沙公司根据原租赁合同对案涉租赁场地享有相关权利并履行相关义务，而鼎晟创新深圳公司不再享有案涉租赁场地的承租权利，但需对鼎晟创新长沙公司履行义务承担连带责任；转让后鼎晟创新长沙公司对于案涉租赁场地的租赁期自2019年4月18日起至2028年5月31日止；自转让起始日起，鼎晟创新长沙公司应当按照原租赁合同关于租金支付的相应约定向九龙仓长沙公司支付案涉租赁场地的租金，并按照原租赁合同有关条款承担及支付案涉租赁场地的物业管理费及杂费等费用：自转让起始日起，鼎晟创新长沙公司享有或承担原租赁合同中承租方的权利和义务，鼎晟创新深圳公司对鼎晟创新长沙公司履行义务承担连带责任；如果鼎晟创新深圳公司或鼎晟创新长沙公司的任何一方违反本协议及原租赁合同的约定，鼎晟创新深圳公司和鼎晟创新长沙公司应相互承担连带责任。协议签订后，九龙仓长沙公司按照约定分别于2019年5月6日向鼎晟创新长沙公司交付Ｌ34整层的案涉租赁场地，于2019年6月1日向鼎晟创新长沙公司交付Ｌ33整层的案涉租赁场地，于2019年8月15日向鼎晟创新长沙公司交付Ｌ35整层的案涉租赁场地；于2019年11月5日向鼎晟创新长沙公司交付Ｌ36整层的案涉租赁场地。且双方根据交付情况陆续签订了《使用许可协议书》补充协议、补充协议（二）及租赁合同补充协议、补充协议（二）、补充协议（三）。根据《使用许可协议书》补充协议（二）的约定，第一部分即33至34楼，其中33楼的许可使用期为2019年6月1日至2019年11月30日,34楼的许可使用期为自2019年5月6日至2019年11月30日；第二部分即35至36楼，其中35楼的许可使用期为自2019年8月15日至2020年2月14日,36楼的许可使用期为自2019年11月5日至2020年5月4日；37至38楼的许可使用期为自2020年6月1日至2020年11月30日。根据《补充协议（三）》的约定，第一部分案涉租赁场地（即33-34楼）自2019年12月1日至2022年11月30日的每月每平方米建筑面积租金为80元，月租金为572628.80元；第二部分案涉租赁场地（即35-36楼）中的35楼自2020年2月15日至2022年11月30日的每月每平方米建筑面积租金为82元，月租金为293472.26元。但鼎晟创新长沙公司未依约向九龙仓长沙公司支付Ｌ33、Ｌ34整层自2020年2月1日起至2020年4月30日止、Ｌ35整层自2020年2月15日起至2020年2月29日止及2020年4月1日起至2020年4月30日止的租金，且经九龙仓长沙公司多次催告仍未支付。原告九龙仓长沙公司向本院提交的证据有：1.长国用（2011）第0××8号《国有土地使用证》、建规［建］字第建2［2014］0163号《建设工程规划许可证》、编号430000201507270101《建筑工程施工许可证》、地字第出［201、地字第出［2011］**《建设用地规划许可证》;3.《使用许可协议书》；4.《租赁合同转让协议》；5.交付通知书、租赁场地交接表、办公楼交接清单；6.《使用许可协议书》补充协议、《租赁合同》补充协议、《租赁合同》补充协议（二）；7.《使用许可协议书》补充协议（二）；8.《租赁合同》补充协议（三）；9.律师函（2份）、邮政物流快递单、邮政物流查询记录；10.《民事委托代理合同》、中国农业银行网上银行电子回单、湖南省增值税专用发票（2张）。被告鼎晟创新长沙公司、被告鼎晟创新深圳公司共同辩称，根据《湖南省高级人民法院关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》问题六的解答，由于新冠肺炎疫情不可抗力情形的存在，使得鼎晟创新长沙公司的营业活动受到重大影响，政府的一级响应措施、交通管制措施，给鼎晟创新长沙公司造成客流量减少、租金收入锐减，故鼎晟创新长沙公司主张减免租金应当得到支持，请求法院依据公平原则酌情调整租金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案应当参照有关租金减免政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。九龙仓长沙公司与鼎晟创新长沙公司均积极调解，且在庭审前鼎晟创新长沙公司多次向九龙仓长沙公司申请减免疫情期间的房屋租金，并非恶意违约,而是由于新冠肺炎疫情导致的合同履行不能，因此九龙仓长沙公司所主张的逾期违约金不应得到支持。鼎晟创新长沙公司已经交纳9736121.17元保证金，九龙仓长沙公司主张的欠付租金为2163154.66元完全可以从保证金中扣除，九龙仓长沙公司主张的逾期付款违约金并未实际发生，其主张不应得到支持。九龙仓长沙公司主张根据合同约定租金等款项不能从保证金抵扣，该约定违反法律强制性规定，合同文本是九龙仓长沙公司单方制作的格式合同，该条款明显属于霸王条款，严重限制了鼎晟创新长沙公司的合法权利，保证金设立的初衷就是为了保证合同正常履行，由于新冠肺炎疫情这一不可抗力因素导致鼎晟创新长沙公司无法正常支付租金，在鼎晟创新长沙公司已经交纳近10000000元保证金的情况下，应当予以抵扣，减少双方的损失，同时九龙仓长沙公司也有防止损失扩大的义务。九龙仓长沙公司对案涉租赁场地在疫情期间关闭空调长达三个多月，不符合物业管理手册的约定，空调长期未供应，导致鼎晟创新长沙公司的承租方起诉鼎晟创新长沙公司要求承担未提供空调的违约责任，该违约行为是九龙仓长沙公司行为所致，鼎晟创新长沙公司有权行使先履行抗辩权，且九龙仓长沙公司出租的案涉租赁场地并没有合法齐全的产权证明，案涉租赁场地可能是违法建筑，不应获得相应的经济收益，其诉请不应得到支持。被告鼎晟创新长沙公司、被告鼎晟创新深圳公司共同向本院提交的证据有：1.中国工商银行深圳市分行电子回单（7张）、中国建设银行单位客户专用回单（3张）；2.保证金明细表；3.《关于新型冠状病毒疫情防控期间租金减免申请函》、《关于新型冠状病毒疫情防控期间租金减免申请函（二）》及被告鼎晟创新长沙公司、被告鼎晟创新深圳公司与九龙仓长沙公司对申请疫情期间租金减免事宜的沟通邮件；4.国金中心租户手册办公楼；5.长沙仲裁委员会[2020]长仲字第1116号《仲裁通知书》、《选定仲裁员通知书》、《仲裁申请书》；6.长沙市芙蓉区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部芙疫防令[2020]22号《关于进一步加强疫情防控工作的调度令》；7.鼎晟创新长沙公司因疫情无法复工、迟延复工的相关文件材料。对原告九龙仓长沙公司、被告鼎晟创新长沙公司、被告鼎晟创新深圳公司围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据民事诉讼证据规定，并结合庭审质证情况及当事人的陈述，本院查明事实如下：2019年3月1日，九龙仓长沙公司与鼎晟创新深圳公司签订《租赁合同》，约定鼎晟创新深圳公司向九龙仓长沙公司承租案涉租赁场地（共6整层建筑面积合计21473.58平方米）；在租赁期内，鼎晟创新深圳公司须于每月的首个工作日或之前，向九龙仓长沙公司及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其它杂费（水、电、通讯等因使用租赁场地所产生的费用）；到期后七天内仍未支付，鼎晟创新深圳公司须从当月首个工作日起按欠款数额的0.03%日息计算向九龙仓长沙公司或管理单位支付违约金，直至付清所有欠付款项日为止；九龙仓长沙公司因向鼎晟创新深圳公司催付租金、管理费或鼎晟创新深圳公司须支付的其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费、公证费），或九龙仓长沙公司因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由鼎晟创新深圳公司承担；保证金须由九龙仓长沙公司在租赁期内持有而无须向鼎晟创新深圳公司支付任何利息，租赁期内，鼎晟创新深圳公司不得以保证金抵充任何租金、管理费及根据租赁合同应付的其他费用；九龙仓长沙公司同鼎晟创新深圳公司将部分或整个案涉租赁场地转租予其商务中心的客户，转租户须严格按本合同约定的租赁用途使用案涉租赁场地。2019年3月1日，九龙仓长沙公司、鼎晟创新深圳公司签订《使用许可协议书》，协议对租赁场地的交付时间及许可费的支付等事宜进行了约定。2019年4月17日，九龙仓长沙公司、鼎晟创新长沙公司、鼎晟创新深圳公司就租赁场地的转让签订《租赁合同转让协议》，约定鼎晟创新深圳公司在原租赁合同项下所有的权利与义务于2019年4月18日起全部概况转让给鼎晟创新长沙公司，即鼎晟创新长沙公司根据原租赁合同对案涉租赁场地享有相关权利并履行相关义务，而鼎晟创新深圳公司不再享有案涉租赁场地的承租权利，但须对鼎晟创新长沙公司履行义务承担连带责任；转让后鼎晟创新长沙公司对案涉租赁场地的租赁期自2019年4月18日起至2028年5月31日止；自转让起始日起，鼎晟创新长沙公司应当按照原租赁合同关于租金支付的相应约定向九龙仓长沙公司支付案涉租赁场地的租金，并按照原租赁合同有关条款承担及支付案涉租赁场地的物业管理费及杂费等费用；自转让起始日起，鼎晟创新长沙公司享有和承担原租赁合同中承租方的权利和义务，鼎晟创新深圳公司对鼎晟创新长沙公司履行义务承担连带责任；如果鼎晟创新深圳公司或鼎晟创新长沙公司的任意一方违反本协议及原租赁合同的约定，鼎晟创新深圳公司和鼎晟创新长沙公司应相互承担连带责任。协议签订后，九龙仓长沙公司按照约定分别于2019年5月6日向鼎晟创新长沙公司交付L34整层房屋，于2019年6月1日向鼎晟创新长沙公司交付L33整层房屋，于2019年8月15日向鼎晟创新长沙公司交付L35整层房屋，于2019年11月5日向鼎晟创新长沙公司交付L36整层房屋。且双方根据交付情况陆续签订了《使用许可协议书》补充协议、补充协议(二)及租赁合同补充协议、补充协议(二)、补充协议(三)。根据《使用许可协议书》补充协议(二)的约定，第一部分即33至34楼，其中33楼的许可使用期为2019年6月1日至2019年11月30日,34楼的许可使用期为自2019年5月6日至2019年11月30日；第二部分即35至36楼，其中35楼的许可使用期为自2019年8月15日至2020年2月14日,36楼的许可使用期为自2019年11月5日至2020年5月4日；37至38楼的许可使用期为自2020年6月1日至2020年11月30日。根据《补充协议(三)》的约定，第一部分租赁场地(即33-34楼，建筑面积共计7157.86平方米)自2019年12月1日至2022年11月30日的每月每平方米建筑面积租金为80元，月租金为572628.80元；第二部分租赁场地(即35-36楼)中的35楼（建筑面积共计3578.93平方米）自2020年2月15日至2022年11月30日的每月每平方米建筑面积租金为82元，月租金为293472.26元。2020年1月29日，长沙市芙蓉区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布芙疫防令[2020]22号《关于进一步加强疫情防控工作的调度令》，通知即日起，除疫情防控保障、市民生活保障、城市运行保障场所以外，其他场所一律于2月8日以后生产经营。2020年2月11日至2020年3月18日期间，鼎晟创新长沙公司、鼎晟创新深圳公司多次通过邮件方式与九龙仓长沙公司对租金减免事宜进行沟通、协商，但未能协商达成一致意见。2020年2月15日后，案涉租赁场地逐渐恢复正常经营办公。2020年4月22日，九龙仓长沙公司委托国浩律师（长沙）事务所向鼎晟创新长沙公司发出《律师函》，通知鼎晟创新长沙公司支付欠付的租金2163154.66元。2020年5月6日，九龙仓长沙公司再次委托国浩律师（长沙）事务所向鼎晟创新长沙公司发出《律师函》，通知鼎晟创新长沙公司支付欠付的租金2179307.17元。截止至2020年4月30日，鼎晟创新长沙公司未依约向九龙仓长沙公司支付L33、L34整层自2020年2月1日起至2020年4月30日止，L35整层自2020年2月15日起至2020年2月29日止及2020年4月1日起至2020年4月30日止的租金共计2163154.66元。另查明，九龙仓长沙公司与国浩律师（长沙）事务所签订《民事委托代理合同》，约定九龙仓长沙公司委托国浩律师（长沙）事务所代理其与鼎晟创新深圳公司、鼎晟创新长沙公司房屋租赁合同纠纷一案的诉讼程序，国浩律师（长沙）事务所收取律师代理费116742元。合同签订后，九龙仓长沙公司于2020年7月27日向国浩律师（长沙）事务所支付律师代理费116742元。本院认为，九龙仓长沙公司与鼎晟创新深圳公司、鼎晟创新长沙公司分别或共同签订的《租赁合同》、《租赁合同转让协议》、《补充协议》、《补充协议（二）》、《使用许可协议书》、《补充协议》、《补充协议（二）》等系列合同协议均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，各方均应依约履行合同义务。合同签订后，九龙仓长沙公司已依约向鼎晟创新长沙公司交付了合同约定的案涉租赁场地，符合合同约定。鼎晟创新长沙公司未按合同约定支付租金，构成违约行为，依法应当向九龙仓长沙公司承担支付租金和逾期滞纳金的违约责任，鼎晟创新深圳公司也应当依约对鼎晟创新长沙公司的违约责任承担连带责任。关于租金减免的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案中，2020年初新型冠状病毒肺炎疫情导致交通管制、返工推迟、物流受限、顾客减少等情况直接影响了租赁合同的履行，根据公平原则，结合不可抗力因素影响程度及合同实际履行情况，本院酌情按合同约定的租金标准对案涉租赁场地33层、34层调整减免2020年2月1日至2月29日的租金，对案涉租赁场地35层调整减免2020年2月15日至3月15日的租金，认定鼎晟创新长沙公司应向九龙仓长沙公司支付租金1297053.6元。故九龙仓长沙公司诉请鼎晟创新长沙公司支付欠付租金2163154.66元，本院予以部分支持。关于逾期违约金的问题。合同约定鼎晟创新长沙公司须于每月的首个工作日或之前向九龙仓长沙公司支付租金、管理费及其他杂费（水、电、通讯等因使用租赁场地所产生的费用），到期后7天内仍未支付，鼎晟创新长沙公司须从当月首个工作日起按欠款数额的0.03%日息计算向九龙仓长沙公司或管理单位支付违约金，直至鼎晟创新长沙公司付清所有欠付款项日为止。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条规定，一方不履行合同义务或者履行合同义务不合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方约定的违约金标准并未明显过高，但因本院酌情减免案涉租赁场地33层、34层、35层一个月租金，同样应当相应地核减与减免租金相同时间段的逾期违约金，故九龙仓长沙公司诉请鼎晟创新长沙公司支付逾期违约金68982.91元（自分段租金应付之日起，以分段所欠租金为基数，每日按0.03%的标准暂计算至2020年6月17日，之后计算至实际清偿之日止），本院予以部分支持。关于支付律师代理费的问题。合同约定九龙仓长沙公司因向鼎晟创新长沙公司催付租金、管理费或须支付的其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费、公证费），或九龙仓长沙公司因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由鼎晟创新长沙公司承担。因鼎晟创新长沙公司欠付租金而酿成纠纷，九龙仓长沙公司与国浩律师（长沙）事务所签订民事委托代理合同，委托国浩律师（长沙）事务所代理本案诉讼程序，国浩律师（长沙）事务所收取律师代理费116742元，符合《湖南律师服务收费行业指导标准》的相关规定，九龙仓长沙公司依约已向国浩律师（长沙）事务所支付律师代理费116742元，九龙仓长沙公司诉请鼎晟创新长沙公司承担其支付的律师代理费116742元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、在本判决生效后十日内，鼎晟创新（长沙）商业运营管理有限公司向九龙仓（长沙）置业有限公司支付拖欠的租金1297053.6元；二、在本判决生效后十日内，鼎晟创新（长沙）商业运营管理有限公司向九龙仓（长沙）置业有限公司支付逾期违约金35558.1元（自分段租金应付之日起，以分段所欠租金为基数，每日按0.03%的标准暂计算至2020年6月17日，之后计算至实际清偿完毕之日止）；三、在本判决生效后十日内，鼎晟创新（长沙）商业运营管理有限公司向九龙仓（长沙）置业有限公司赔付律师代理费116742元；四、鼎晟创新发展（深圳）有限公司对鼎晟创新（长沙）商业运营管理有限公司的上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任；五、驳回九龙仓（长沙）置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费51182元，财产保全申请费5000元，合计56182元，由鼎晟创新（长沙）商业运营管理有限公司、鼎晟创新发展（深圳）有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  江 涛人民陪审员  刘精科人民陪审员  魏建莲二〇二〇年十一月二十四日法官助理李家成书记员尹嫱附本判决引用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。