广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初2134号原告：庄美珍，女，1985年4月13日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区*********，公民身份号码445************564。委托诉讼代理人：陈一天，广东广信君达律师事务所。委托诉讼代理人：贺泽龙，广东广信君达律师事务所。被告：周永嫦，女，1992年8月17日出生，汉族，住广东省佛山市三水区**********深业花园翡翠半岛山庄10号102，公民身份号码441************124。原告庄美珍与被告周永嫦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，因被告周永嫦下落不明，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庄美珍的委托诉讼代理人陈一天到庭参加诉讼，被告周永嫦经公告送达开庭传票没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄美珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还定金及借款共720000元并支付逾期利息（从2019年6月15日起按年利率24%计算至实际履行之日止，暂计至2020年5月14日为158400元）；2.判令被告向原告支付其已付中介费20200元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月24日，原、被告及中介代理机构“雅怡地产”“鸿杰地产”签订《购房协议书》，约定被告将名下佛山市三水区**********深业花园翡翠半岛山庄10号102房出售给原告，售价268万元。被告承诺在原告银行贷款审批下来40个工作日前办理房屋产权过户，当日即将26万元作为定金转至被告账户。2018年12月18日，原告取得银行贷款审批通知书，但被告称房屋存在抵押贷款，无法办理过户登记。2018年12月27日，原告出借20万元给被告用于归还抵押贷款，涂销案涉房屋的抵押登记，却被被告挪作他用，被告一直未能涂销抵押登记，也未协助原告办理过户手续。2019年5月6日，双方签订《购房补充协议》，被告承诺将在2019年6月15日前办理涉案房屋的抵押涂销手续，并在原告银行贷款审批通知书续期之日起90日内办理过户手续，否则被告将在90日届满后10日内退还借款20万元并双倍返还定金，超过退款期限的，按日息千分之五支付逾期利息。被告不但没有按约定涂销抵押，反而将该房产再次抵押，导致银行认为风险过高，拒绝同贷书续期。后中介公司推荐了另一家借款公司，评估后认为存有一定的风险，268万元的房屋，除去银行贷款、二押50万元，已经所剩无几，要求被告先支付18万元的定金，再借款给被告办理银行涂销，结果被告开始失联，拒绝沟通协商。综上，被告违反诚实信用原则，隐瞒抵押事实，不但没有办理涂销抵押登记，反而再次进行抵押借款，未履行合同义务，构成根本性违约。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判决支持原告的诉请。庄美珍在诉讼中提供了以下证据：1.《购房协议书》一份，证明合同约定被告向原告出售涉案房屋，原告支付定金260000元，被告承诺在原告银行贷款审批下来40个工作日前办理房屋过户手续；2.中国农业银行转账回执一份、中国农业银行银行卡交易明细清单一份、收据二张，证明2018年10月24日，原告向被告支付定金260000元及原告向中介支付服务费20200元的事实；3.《购房补充协议》一份，证明2018年1月18日，原告已取得银行贷款审批通知书；被告未按此协议约定办理过户登记；原告曾出借200000元供被告涂销抵押登记，被告却挪作他用；被告承诺2019年6月15日前涂销涉案房屋的抵押登记并办理过户手续；4.《欠条》、中国农业银行银行卡交易明细清单各一份，证明2018年12月27日原告出借200000元给被告的事实，且该欠条是因双方房屋买卖而形成的；5.《不动产权证书》、阿里拍卖网络截图一组、（2019）粤0607民初4794号民事判决书，证明涉案房屋的权属、抵押情况及被执行拍卖情况。周永嫦在诉讼中没有答辩及提供证据。经审查，原告提供的证据来源、形式合法，内容与本案待证事实有关，且证据之间能够相互印证，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，没有对证据发表质证意见，视为其放弃质证的权利，故本院对原告提供的证据予以采信。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认如下事实：2018年10月24日，原告（乙方）、被告（甲方）与“雅怡地产”、“鸿杰地产”（丙方）签订《购房协议书》，约定被告向原告出售位于佛山市三水区**********深业花园翡翠半岛山庄10号102房屋，房屋建筑面积237.89平方米，交易总价2680000元。合同还约定：现乙方付260000元作为购房定金于2018年10月24日支付。如甲方不能按照合同约定将上述物业售予乙方或因违约而无法将上述物业售予乙方，甲方应如数退回定金，另再赔偿260000元给乙方。如乙方违约，则定金不退；转移不动产权证时间定于乙方银行贷款审批下来40个工作日，任何一方借故不来办理相关手续，则可作违约处理；转房产证、土地证当天，乙方付甲方920000元作为房款首期，余下房款1500000元完成按揭手续后由银行直接转入甲方账户，多除少补过户当天内现金支付，逾期每天支付余款2%的利息直到收齐所有余款当天；乙方支付40200元给丙方，甲乙双方一致认可丙方为此交易付出之劳力，如有一方违约，由违约一方支付中介服务费40200元给丙方。同日，原告向被告支付购房定金260000元，向案外人佛山市三水区****雅怡房屋中介服务部支付中介服务费20200元。2018年12月27日，原告向被告周永嫦转账200000元，同日签订《欠条》，约定周永嫦向庄美珍借款200000元，还款日为2019年1月15日。2019年5月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《购房补充协议》，双方确认：乙方已根据上述《购房协议书》约定于2018年10月24日向甲方支付26万元购房定金，于2018年12月18日取得银行贷款审批通知书，且于2018年12月27日借款20万元给甲方用于甲方归还交易房产名下的抵押贷款。后甲方因单方原因挪用该笔借款，无用于原用途，使得房产的抵押涂销手续无法顺利完成，截至2019年4月29日，双方仍无法办理不动产权转移手续。双方还约定：甲方承诺在2019年6月15日前完成上述交易房产的抵押涂销手续。在乙方的银行同意贷款通知书（下称同贷书）到期日前（2019年6月18日），共同配合办理同贷书的续期手续，由此所产生的一切的费用全部由甲方承担。甲方应于同贷书成功续期之日起90日内配合办理不动产权过户手续，否则甲方应在超过同贷书成功续期之日起90日的10日内，向乙方全额退还借款20万元及乙方此前已支付的购房定金，并按协议约定赔偿违约金，超过退款期限，则按日千分之五向乙方支付逾期利息。另查明，周永嫦为案涉房屋所有人，因周永嫦涉及其他诉讼，案涉房屋被佛山市三水区人民法院依法执行拍卖。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告签订的《购房协议书》及《购房补充协议》系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有约束力。根据原告提出的诉讼请求，本院作如下分析：首先，关于返还定金问题。本案中，依据协议及补充协议约定，被告收取原告购房定金260000元后，应当按约定办理案涉房屋产权转移登记手续，但被告逾期未办理上述手续，且从案涉房屋现被法院因另案执行拍卖的情况来看，被告已经以自己的行为表明不履行合同主要义务，原告无法取得该房屋的所有权，致使合同目的不能实现，被告的行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”案涉房屋约定交易总价为2680000元，而双方约定的定金数额为260000元，该定金数额未超出合同总价款的百分之二十，现庄美珍以周永嫦违约为由主张适用定金罚则，要求周永嫦双倍返还购房定金520000元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。其次，关于200000元款项性质及返还问题。原、被告在《欠条》中明确该款性质为借款，本院予以认定。但该笔借款用途是被告归还案涉交易房屋的抵押贷款，即因案涉房屋买卖合同而起，原告在房屋买卖合同纠纷中主张与购房定金一并处理，为了减少当事人诉累，本院予以准许。因被告的违约行为，且该笔借款符合双方约定返还的期限和条件，现原告主张被告返还借款200000元，符合合同约定，本院亦予以支持。再次，关于逾期付款利息支付的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”根据上述规定，违约金和定金条款不能同时适用，故原告主张被告支付双倍返还定金520000元部分的逾期付款利息，于法无据，本院不予支持。至于200000元部分的逾期付款利息，双方在《购房补充协议》中对该款退还时间有约定为“超过同贷书成功续期之日起90日的10日内”，即为2019年9月26日前退还该款。因该款性质为借款，该款的利息应受民间借贷相关法律调整，本院认为，该部分款项逾期付款利息应从2019年9月27日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计至实际清偿之日止，原告诉请超过的部分，本院不予支持。最后，关于中介费承担问题。案涉《购房协议书》对该笔费用作出明确约定，原告因购买案涉房屋向第三人佛山市三水区****雅怡房屋中介服务部支付了中介服务费20200元，现因被告违约，房屋买卖合同未能继续履行，原告请求被告返还该笔费用，理据充足，本院予以支持。被告周永嫦经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周永嫦于本判决生效之日起十日内向原告庄美珍返还双倍购房定金520000元；二、被告周永嫦于本判决生效之日起十日内向原告庄美珍支付借款200000元及逾期付款利息（以200000元为本金，自2019年9月27日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计至实际清偿之日止）；三、被告周永嫦于本判决生效之日起十日内向原告庄美珍支付中介服务费20200元；四、驳回原告庄美珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费全额收取即12786元（原告已预交），由原告庄美珍负担1858元，被告周永嫦负担10928元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁淑平人民陪审员  黎玉娟人民陪审员  何伟成二〇二〇年十月二十七日法官 助理  程秋燕书 记 员  李秀娟