大连市旅顺口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0212民初2384号 原告（反诉被告）：旅顺经济技术开发区管理委员会，住所地大连市旅顺经济开发区顺达路**。 法定代表人：王兆庆，该管理委员会主任。 委托诉讼代理人：邓泽金，辽宁森杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林凤鹰，辽宁森杰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：大连世达集团有限公司，，住所地大连市旅顺口区黄河路** 法定代表人：方世纯，该公司经理。 委托诉讼代理人：王战，辽宁双护律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐英卿，辽宁双护律师事务所律师。 第三人：方世忠，男，1968年5月24日出生，汉族，住址大连市旅顺口区。 第三人：隋锡明，男，1972年11月23日出生，汉族，住址大连市沙河口区。 原告旅顺经济技术开发区管理委员会与被告大连世达集团有限公司、第三人方世忠、隋锡明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月8日作出（2019）辽0212民初963号民事判决，大连世达集团有限公司不服该判决提起上诉。辽宁省大连市中级人民法院于2019年6月24日作出（2019）辽02民终4941号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告旅顺经济技术开发区管理委员会的委托诉讼代理人邓泽金、林凤鹰、被告大连世达集团有限公司的委托诉讼代理人王战、徐英卿、第三人方世忠到庭参加了诉讼，第三人隋锡明经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告旅顺经济技术开发区管理委员会在原审中向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2002年5月28日签订的《房屋买卖合同》；2.被告向原告返还购房款2961200元，并支付自2002年5月29日至返款之日止的利息，按照银行同期贷款利率暂计至2018年5月8日利息2949061.55元；3.被告向原告支付旅顺经济技术开发区顺乐街146、148号房屋2002年5月28日至2018年5月8日增值部分的财产损失11521800元；4.鉴定费、诉讼费由被告承担。本案重审过程中，原告变更诉讼请求：1.解除原、被告于2002年5月28日签订的《房屋买卖合同》中被告将坐落旅顺开发区顺乐街XX号房屋出卖给原告的约定；2.被告向原告返还购房款1480600元，并支付自2002年5月29日至返款之日止的利息（按照银行同期贷款利率暂计至2019年8月19日，自2019年8月20日始按一年期贷款市场报价计算）；3.被告向原告支付房屋增值部分的财产损失5760900元；4.鉴定费、诉讼费由被告承担。 事实和理由：原、被告于2002年5月28日签订《房屋买卖合同》，约定被告（原名大连旅顺财达房地产开发有限公司，2002年11月8日变更为现名称）将坐落在旅顺开发区顺乐街XX、XX号的商住、二层公建网点房出卖给原告，合计面积1346平方米，总房款2961200元，合同签章日期进行交接，原告即享有所有权。被告于2002年12月25日向原告出具2961200元专用收款收据，并开具辽宁省大连市商品房销售（结算）专用发票。自签订合同之日起，被告向原告交付了房屋，原告占有使用至今。为了办理房屋过户登记手续，原告提起诉讼，立案后经查询，旅顺开发区顺乐街XX号、XX号房屋分别登记在第三人方世忠、隋锡明名下，且隋锡明名下房屋进行抵押贷款430万元。本案在审理过程中，方世忠已配合将旅顺开发区顺乐街146号房屋过户登记到原告名下，但隋锡明名下旅顺开发区顺乐街148号房屋无法办理过户登记，故提起诉讼。 被告大连世达集团有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的诉请理由不符合法律关于合同解除的规定，双方共同确认本案的买卖合同有效成立，且已经履行，现原告要求解除合同，需经过被告的认可才能具备解除的条件，被告不同意解除合同，所以原告的诉讼请求不应得到支持。案涉房屋系隋锡明代持所有权，原告依合同取得房屋管理使用后，明知该房屋的代持关系，应积极主动与隋锡明办理过户登记，原告没有行使权利责任在于自身。并且隋锡明私自将代持公司的房屋进行抵押贷款，涉嫌诈骗犯罪，公安机关已立案侦查，本案的诉讼应等待刑事案件的侦查结论，应中止诉讼。 大连世达集团有限公司向本院提出反诉请求：要求旅顺经济技术开发区管理委员会给付占有使用案涉房屋期间的使用费700万元。事实与理由：原告根据《房屋买卖合同》占有使用案涉房屋时间长达17年，在其诉讼主张解除合同并赔偿损失的情况下，原告应按照市场房屋租赁价格计算房屋使用费。 旅顺经济技术开发区管理委员会辩称，不同意被告的反诉请求。理由：1.被告隐瞒案涉房屋登记在第三人名下而出卖房屋，实际上其无权处分房屋，致买受人无法实现合同的目的；2.原告主张解除合同符合法律规定，要求被告赔偿损失合理合法，不存在向被告支付房屋租金的法律事实；3.案涉房屋登记在第三人名下，被告不是房屋所有权人，其不具备提起反诉的主体资格。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原、被告2002年5月18日签订《房屋买卖合同》，约定被告将坐落在旅顺开发区顺乐街XX、XX号商住楼一、二层公建网点房出卖给原告，建筑面积1346平方米，总金额2961200元，双方签章日期进行交接生效，原告享有所有权，负责权属管理使用，与被告无关。合同签订后原告支付了合同约定的全部价款，有辽宁省大连市商品房销售（结算）专用发票、专用收款收据、通用记账凭证为凭；2.原告购买案涉房屋后进行装修并使用，但一直未办理产权登记手续，原告称现房屋已由享有产权的第三人占有。经查，案涉房屋于2001年4月5日分别登记在第三人方世忠（旅顺开发区顺乐街XX号）和隋锡明（旅顺开发区顺乐街XX号）名下，其中顺乐街148号房屋抵押权人为中国光大银行股份有限公司大连软件园支行，债务履行期自2014年9月17日至2024年9月17日；3.被告主张案涉房屋包含在其于2000年9月20日从案外人大连市旅顺经济开发区房屋开发公司购买的顺乐街140#-148#和150#-158#楼的商业网点（公建房）中，并提交《购房协议》为凭，原告指出该《购房协议》中买方为大连市旅顺经济开发区建筑安装工程总公司，非本案被告，被告称其为该公司的全资股东，有权处分案涉房屋，并称第三人为其公司员工，当时为了解决贷款资金问题所以登记在二人名下，原告对此不予认可；4.原告主张合同目的无法实现，要求解除其与被告签订的《房屋买卖合同》，并提交建设装饰施工合同、工程（决）算书总表、大连市建筑业剪贴发票等复印件，主张其于2007年4月及2009年分别对案涉房屋进行了装修，费用773309元，并申请司法鉴定，对上述两房屋2007年4月13日及2009年9月10日进行的装修造价等投入进行司法鉴定，并请求对案涉XX、XX号房屋（结构与面积均相同）现有价值进行鉴定（2018年6月4日为基准日期）；5.本院通过大连市中级人民法院委托辽宁新泰房地产土地评估咨询有限公司对位于旅顺开发区顺乐街XX、XX号两处房屋市场价值进行评估，该公司出具意见为签订估价对象在价值时点2018年6月4日的评估价值为：总价14483000元，鉴定费82700元由原告预交；6.本院通过大连市中级人民法院委托大连光华工程造价咨询事务所有限公司对位于旅顺开发区顺乐街146、148号两处房屋装修内容工程造价进行鉴定，该公司出具意见为XX号房屋进行的装修内容工程造价为495862元，因XX号房屋无相关装修图纸无法鉴定，鉴定费10000元由原告预交；7.被告申请对2002年5月28日至2018年6月4日期间原告占有案涉房屋使用费或房屋租金进行鉴定，但未按期缴纳鉴定费用而退回鉴定；8.关于第三人隋锡明涉嫌诈骗犯罪案件，大连市公安局旅顺口分局于2018年6月1日出具大公旅（刑）立告字[2018]619号立案告知书，决定立案侦查；9.第三人方世忠认可其代持被告的XX号房屋所有权，已配合被告将该房屋产权登记过户到原告名下，故原告变更诉讼请求减去对该房屋的诉求。 本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律的规定，合同关系依法成立，双方当事人应遵循公平和诚实信用原则行使权利、履行义务。原告按照合同约定支付合同价款后，被告应当及时向原告转移标的物的所有权。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记，发生效力。本案中，被告按合同约定向原告转移了案涉房屋的占有使用权，虽然在合同约定原告享有所有权，但由于没有依法进行转让变更登记，该约定不产生房屋所有权转让变更的效力，所以本案房屋买卖合同未达到合同履行的目的。第三人隋锡明系旅顺开发区顺乐街**房屋的登记所有权人，其未有为被告代持房屋所有权的意思表示，对于被告提供《购房协议》拟证明自己系该房屋的实际所有权人，本院不予认可。案涉房屋已由隋锡明抵押贷款，虽然公安机关以隋锡明涉嫌诈骗立案侦查，但原告与隋锡明不存在房屋买卖的法律关系，而被告与隋锡明系另一法律关系，所以公安机关立案侦查不影响本案的审理。所以，被告实际未取得案涉房屋的所有权而出卖房屋，被告不能完成应承担的转移房屋所有权义务，致原告不能实现房屋买卖合同的目的，原告诉讼请求解除与被告房屋买卖合同中XX号房屋买卖约定于法有据，本院予以支持。 因被告不能履行合同而解除案涉房屋的买卖关系，被告应承担违约责任，原告诉讼请求被告返还购房款及利息，并要求赔偿房屋增值部分的财产损失。对于返还购房款1480600元的诉讼请求,由于房屋买卖合同约定的两处房屋面积与结构一致，对于其中一处房屋按总价款2961200元的一半计算，本院予以认可，原告的该项诉讼请求合理合法，本院予以支持；对于购房款利息与房屋增值部分财产损失的诉讼请求，由于房屋增值部分系在原告根据合同支付购房款的法律关系上产生的，系原告依合同的可期待利益，原告同时主张利息与房屋增值损失存在重复计算问题，考虑到房屋增值损失大于利息损失，为维护履行合同义务一方的权益，应按房屋增值损失给予赔偿。房屋增值损失的计算，按案涉两处房屋现价值经鉴定评估为14483000元，与原告购买时的差价11521800元（14483000-2961200）确定为房屋增值部分，基于上述返还购房款同样原因按一半计算为5760900元合理，本院予以认可。但该房屋增值损失是否应由被告全部承担，根据案件查明的情况，原、被告双方于2002年5月18日签订房屋买卖合同至2018年4月16日诉至法院立案，被告依合同约定向原告交付房屋，原告占用使用案涉房屋16年之久，原告履行合同约定的付款义务取得合同的权利，此期间房屋买卖合同未履行完成，原告未实现合同约定的取得房屋所有权的目的，事实是合同不具备履行完成的条件，原告应及时依法主张自己的权利，并且案涉房屋所有权于2001年4月5日登记在第三人名下，此关于房屋买卖的重大事项原告应及早予以关注，但原告16年之后才依法主张自己的权利，原告在合同履行过程中应承担损失扩大的一定责任，考虑到原告此期间占有使用案涉房屋，原告与被告应共同承担房屋增值的损失，各承担一半为宜，被告应向原告支付房屋增值损失2880450元。 关于被告向原告提出的给付占有使用案涉房屋期间使用费的反诉请求，本院认为该反诉请求应基于物权，而被告按照法律的规定不享有案涉房屋的所有权，所以被告没有主张该反诉请求的主体资格，本院不予审理。 综上所述，原告提出的诉讼请求符合法律部分，本院予以支持，被告的反诉应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、第一百三十条、《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百零八条第三款的规定，判决如下： 一、解除原告旅顺经济技术开发区管理委员会与被告大连世达集团有限公司于2002年5月28日签订的《房屋买卖合同》中旅顺开发区顺乐街XX号房屋的约定； 二、被告大连世达集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告旅顺经济技术开发区管理委员会购房款1480600元； 三、被告大连世达集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告旅顺经济技术开发区管理委员会房屋增值部分的财产损失2880450元； 四、驳回原告旅顺经济技术开发区管理委员会其他诉讼请求； 五、驳回被告大连世达集团有限公司的反诉。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费126292元、鉴定费92700元，合计218992元，由原告旅顺经济技术开发区管理委员会与被告大连世达集团有限公司各负担109496元；反诉案件受理费30400元退给被告大连世达集团有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  苏欣欣 审 判 员  韩建勋 人民陪审员  王利英 二〇二〇年十一月二十五日 书 记 员  邢立新 附：法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。 需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。 立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。