吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终2066号上诉人（原审原告）：曹某，男，1969年2月22日出生，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：张某（系曹某妻子），女，1970年12月6日出生，汉族，住吉林省吉林市。被上诉人（原审被告）：王某，女，1987年2月6日出生，住吉林省吉林市。上诉人曹某与被上诉人王某因房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2020）吉0202民初1220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曹某的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。被上诉人王某经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。曹某上诉请求：撤销（2020）吉0202民初1220号民事判决，改判王某支付2020年3月10日至2021年3月9日租金2.3万元及利息、赔偿跑水损失1万元或者恢复原状。事实和理由：首先，双方签订的房屋租赁合同是4年期的定期合同。王某要解除合同应当经过相应程序，应当提起解除合同的诉讼。其次，根据双方约定，王某有管理维护案涉房屋的义务，只要房屋发生损失就应当由王某负责。王某未向本院提交书面答辩意见。曹某向一审法院起诉请求：一、王某支付2020年3月10日至2021年3月9日房租2.3万元及利息；二、王某支付2019至2020年度补缴供热费1,961.90元及违约金465元，总计2,426.90元；三、王某支付其租期内，由于不缴纳供热费，疏于管理暖气跑水，房屋受冻而给曹某造成装修损失、设施损坏损失约1万元（以实际鉴定为准）及利息。一审法院认定事实：2019年3月5日，甲方曹某与乙方王某签订《房屋出租协议》，约定甲方将其位于××园网点租给乙方。其中第二条约定：租赁期限自2019年3月10日起至2023年3月9日止；租金：前两年每年人民币23,000元，后两年每年人民币25,000元，上打房租一年，签订协议时乙方将第一年租金交与甲方，合同期内乙方应提前两个月缴纳下一年房租，付款方式以甲方收条微信、短信收条为准。第四条：为保证合同的履行、甲方房屋及备品等完整，不能给甲方留下任何欠付费用等，乙方向甲方支付押金2,000元；若乙方无违约及损失行为，本押金由甲方在乙方不再承租并交回房屋以后3日内，不计利息全额退还乙方，如造成损失超过押金部分乙方应按价赔偿。第五条：租赁期间乙方如提前退房不租，甲方不予退还租金（水、电、有线、卫生费、供热费、物业费等）和违约押金；甲方收到通知可提前收回房屋，乙方租期未满甲方不得提前停止租用（如动迁、国家法令、政策、自然灾害等不可抗力无法继续出租，甲方有权收回房屋，乙方无条件迁出）。第六条：乙方负担水、电、天然气、卫生费、网费、有线、供热费，……第十条：承租期间，甲方有权随时查看房屋，乙方保证甲方物品完好无损，如损坏，发生火灾、水灾等损失由乙方负责赔偿及善后处理，需达到质量标准，或甲方处理，乙方按发票赔偿，甲方索赔期为发现损失，处理完毕以后国家法定索赔期内，以短信、微信为证。同时，王某向曹某交纳押金2,000元和首年度租金23,000元，并将租赁房屋用于办公。2020年3月10日第二个租赁年度到来前，王某未按上述协议约定“提前两个月缴纳下一年房租”，后曹某向王某催要下年度租金，王某仍未交纳。另查，租赁的网点为1-2层越层房屋。2019年12月30日夜间，出租房屋内供热管道曾发生两处漏水。王某使用租赁房屋后未交纳2019一2020年度供热费。但供热前期，供热单位吉林市亿斯特能源有限公司未予停供，因此发生前期热费1,961.90元，并发生违约金465元，合计2,426.90元。曹某于2020年7月21日向该供热单位补交了上述热费及违约金。一审法院认为：双方之间达成的房屋租赁协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当全面履行合同义务。庭审中，王某虽抗辩已于2020年2月初告知曹某不再续租，亦未提供相关证据证明，且曹某否认，故一审法院不予采信。鉴于王某庭审中明确表示不再续租，应当视为退租的意思表示已于当庭（2020年7月22日）通知至曹某，双方租赁协议解除。因此，自2020年3月10日至2020年7月22日期间134天的租金损失，即8,467元（23,000元÷364天×134天）应由王某承担。关于未付租金利息，未见协议中有约定，一审法院不予支持。依双方协议约定，租赁期间供热费由王某承担，曹某已代王某交纳的供热费及违约金2,426.90元，理应由王某承担并返还给曹某。王某向曹某交纳的押金2,000元，依协议约定，不予退返。关于曹某主张跑水给其造成的装修、设施损失一节，依交易习惯，如跑水原因系管道自身老化等房屋配套设施自身问题所致，责任不在于承租人，让承租人承担相应损失责任有背情理。另曹某主张因未供热冻裂管道致跑水，亦未有证据足以证明。故曹某要求对跑水造成的装修、设施损失进行鉴定一审法院不予准许。该项请求证据不足，一审法院亦不予支持。一审判决：一、王某于判决生效后三日内一次性给付曹某租金8,467元；二、王某于判决生效后三日内一次性给付曹某供热费及违约金2,426.90元；三、驳回曹某的其他诉讼请求。二审中，曹某向本院提交新证据：企业信息及照片打印件一组，证明：案涉房屋仍处于被使用的状态。本院认为曹某提交的证据不属于新证据且不影响案件事实的认定，对该组证据不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，曹某在二审庭审中明确表示不同意解除案涉房屋租赁合同。本院认为，曹某在本案中提出三项诉讼请求，即自2020年3月10日起至2021年3月9日止的租金2.3万元及利息；2019至2020年度补缴供热费1,961.90元及违约金465元，总计2,426.90元；暖气跑水造成的装修损失、设施损坏损失1万元。一审判决已经支持曹某关于供热费及违约金的全部诉讼请求，关于该项请求本院不再赘述。因曹某明确表示不同意解除案涉房屋租赁合同，而一审判决认为该合同已经解除，故本案双方争议焦点在于：第一，租金、跑水损失及利息是否应当支持以及支持的金额是多少问题；第二，案涉房屋租赁合同是否已经解除问题。一、关于租金及利息是否应当支持以及支持的金额是多少问题。按照双方合同约定，王某应当至迟于2020年1月9日向曹某交纳2020年3月10日至2021年3月9日期间的租金。王某在应当交付租金的时点未及时交付租金，在该时点案涉房屋租赁合同亦未解除，故王某负有向曹某给付2020年3月10日至2021年3月9日期间的租金的义务。王某欠付曹某租金，应当自欠付租金之日起向曹某支付占用资金期间的利息损失。曹某在一审中主张自2020年3月10日起算利息损失，属于对自身权利的处分，本院予以支持。二、关于跑水损失及利息是否应当支持以及支持的金额是多少问题。曹某在起诉状中主张王某支付由于不缴纳供热费，疏于管理暖气跑水，房屋受冻而给曹某造成装修损失、设施损坏损失约1万元（以实际鉴定为准）及利息。对曹某的该项主张，本院概括为跑水损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。房屋租赁合同约定，发生水灾应当由王某负责赔偿及善后处理，需达到质量标准。或由曹某处理，王某按发票赔偿。曹某索赔期为发现损失，处理完毕以后国家法定索赔期内，以短信、微信为证。根据法律规定及合同约定，曹某有权主张王某承担赔偿责任，一审判决不支持曹某该项诉请错误。因本案中双方均未对房屋受损进行修复处理，故曹某主张王某支付赔偿金依法应予支持。曹某在一审中提交了反映案涉房屋受损状况的视频证据，王某对视频中房屋受损情况并无异议，仅抗辩自2019年12月即不再使用房屋办公。曹某在一审中申请对跑水损失进行鉴定，一审法院未予准许。本案中，房屋受损状况能够通过视频体现，视频中显示的损害情形并未达到影响房屋整体构造及功能的程度。在此情况下，启动鉴定程序只能增加诉讼成本、增加双方当事人诉累，故一审法院对曹某的鉴定申请不予准许并无不当，但应当酌情支持曹某的该项请求。本院根据视频中体现的房屋受损具体状况，经市场询价，酌定跑水损失金额为5,000元。因对该部分损失无法确定资金占用期间利息损失的起算时点，且曹某在上诉状中放弃了对该部分资金利息损失的主张，故对该5,000元不计算利息损失。三、案涉房屋租赁合同是否已经解除问题。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，王某与曹某签订固定期限房屋租赁合同，王某作为承租人应当按照约定的期限租赁房屋。王某在合同约定的租期未届满情况下提出解除合同属于违约。违约方不享有单方解除合同的权利。王某作为违约方单方提出解除合同，而曹某作为守约方不同意解除合同，即使王某的解除合同的意思表示到达曹某，亦不能产生合同解除的法律后果。案涉房屋租赁合同继续存续。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持吉林省吉林市昌邑区人民法院（2020）吉0202民初1220号民事判决第二项；二、撤销吉林省吉林市昌邑区人民法院（2020）吉0202民初1220号民事判决第一项、第三项；三、王某于本判决发生法律效力后立即向曹某支付2020年3月10日至2021年3月9日期间的租金2.3万元及资金占用期间的利息损失（以2.3万元为基数，自2020年3月10日起至给付完毕之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；四、王某于本判决发生法律效力后立即向曹某支付跑水损失5,000元；五、驳回曹某的其他诉讼请求。如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费352元，二审案件受理费436元，合计788元，由王某负担738元，由曹某负担50元。本判决为终审判决。审判长  张利宏审判员  郭立坤审判员  李 昂二〇二〇年十一月二十四日书记员  安冬雪