辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初16896号原告（执行案外人）：刘国宾，男，1970年3月13日出生，汉族，住辽中县。被告（申请执行人）：郭瑛，女，1957年10月25日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张俊杰，辽宁东拓律师事务所律师。被告（被执行人）：沈阳宗达置业有限公司，住所地沈阳市大**合作街**。法定代表人:杨为，该公司总经理。委托诉讼代理人：王国日，男，1952年10月1日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市沈河区。被告（被执行人）：刘海波，男，1966年3月16日出生，汉族，住辽宁省辽中县。原告刘国宾与被告郭瑛、被告沈阳宗达置业有限公司（以下简称宗达置业）、被告刘海波案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘国宾与被告宗达置业的委托诉讼代理人王国日到庭参加诉讼。被告郭瑛、被告刘海波经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘国宾向本院提出诉讼请求：1.判决不得对原告购买的位于辽中县强制执行，解除对上述房屋、土地的查封；2.判决确认原告与被告宗达置业于2013年2月26日签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认位于辽中县房屋归原告所有，该房屋所占的土地由原告使用；3.判决刘国宾于2019年11月21日进行的房产备案合同生效；4.本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告宗达置业于2013年2月26日签订《商品房买卖合同》，被告宗达置业将其开发的位于辽宁省辽中县的住宅房屋（建筑面积：81.69平方米）以183802.50元的价格出售给原告，原告于当日按照被告宗达置业的指示以现金方式支付全部购房款183802.50元，被告宗达置业向原告出具印有公司财务专用章的收款收据。原告于2013年2月26日办理了前述房屋接收入住手续，占有居住至今。由于被告宗达置业未缴纳相关税费，未向原告开具发票并办理合同备案，且未向国土局等部门提供办理不动产登记的任何手续，导致原告一直未能办理不动产权属证书。2020年8月4日，原告向贵院提交了异议书，并于2020年9月22日收到和平区人民法院（2020）辽0102执异1010号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，原告与被告宗达置业签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反国家有关法律法规的相关规定，且已经实际履行，故且该合同合法有效，被告宗达置业应当协助原告办理不动产登记。本案事实情况符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定，即在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款；非因买受人自身原因未办理房产登记；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。综上所述，原告享有足以排除土地查封的民事权益，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告宗达置业辩称，原告所述属实。原告从答辩人处购房属实，交购房款也属实，该房屋现已备案，契税已交，只等办理房证。原告申请解除查封，也是为了办理房证。被告郭瑛未到庭，未答辩。被告刘海波未到庭，未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。鉴于被告宗达置业对原告刘国宾提交的《商品房买卖合同》《备案合同》、收款收据、契税、维修基金及缴费凭证（包括水费、电费、物业费、采暖费等）均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据原告刘国宾与被告宗达置业的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月26日，原告刘国宾（买受人）与被告宗达置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》，载明原告刘国宾购买被告宗达置业建设并出售的位于辽中县（建筑面积81.69平方米），每平方米2250元，房价总金额183802.50元，2013年8月30日前一次性付款。……合同签订当日，原告刘国宾支付被告宗达置业购房款183802.50元，被告宗达置业向原告刘国宾出具收款收据。因被告宗达置业销售的前述房屋为现房，原告刘国宾购买后装修入住至今，期间交纳了该房屋的物业费、电费、水费、采暖费。又因被告宗达置业的原因，涉案《商品房买卖合同》于2019年11月21日在房产部门备案。2019年12月24日，原告刘国宾向国家税务总局沈阳市辽中区税务局缴纳契税。郭瑛因其与宗达置业、刘海波借合同纠纷一案，于2015年9月1日向本院起诉，本院于2015年9月23日作出（2015）沈和民一初字第02863号民事判决，判决主文如下：“一、被告沈阳宗达置业有限公司于本判决生效之日起十五日内偿还原告郭瑛借款本金3670000元；二、被告沈阳宗达置业有限公司于本判决生效之日起十五日内偿还原告郭瑛借款本金3670000元的利息（以3670000元为本金，按月利率2％，自2014年4月20日计算至实际给付之日止）；三、被告刘海波对被告沈阳宗达置业有限公司的上述债务（包括本金和利息）承担连带保证责任；被告刘海波承担连带保证责任后，享有对被告沈阳宗达置业有限公司追偿权;……”该判决生效后，因宗达置业、刘海波未履行生效判决确认的义务，郭瑛于2016年1月5日向本院申请强制执行，执行案号分别（2016）辽0102执350号、（2016）辽0102执恢124号。执行过程中，本院于2019年5月9日作出（2018）辽0102执恢124号执行裁定，查封位于辽宁省辽中县.45平方米土地一宗。刘国宾所购房屋建在被查封土地上，作为案外人对查封涉案土地提出执行异议，本院作出（2020）辽0102执异1010号执行裁定，驳回了案外人刘国宾的异议请求。刘国宾对该裁定不服，遂向本院提起案外人执行异议之诉。另，根据沈阳市辽中区解决历史遗留项目办证问题领导小组办公室文件（沈辽解遗办发［2019］2号），都市蓝湾项目位于辽中县，由宗达置业在2009年4月开始施工建设。该项目分三期建设，共19栋，其中多层15栋，高层带多层4栋，总建筑面积103105.85平方米。住宅**，网点61套，车库加库房275套，地，地下仓房**于开发企业资金短缺，该项目没有综合验收，导致业主无法办理《不动产权证书》，其中包括茨榆坨镇66-7号楼115套住宅，即涉案房屋所在楼宇。该文件载明办理不动产登记所需村料，并要求由购房人和开发企业共同申请办理不动产登记，涉及司法查封或相关限制的房屋，需解除后再予以办理。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告郭瑛、被告刘海波经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告刘国宾与被告宗达置业提供的证据及其当庭陈述，对本案事实予以认定。本案系案外人执行异议之诉，本案的争议焦点为执行案外人刘国宾对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，原告刘国宾与被告宗达置业就涉案房屋签有书面买卖合同，并将购房款183802.50元全部支付给被告宗达置业，且被告宗达置业已向原告刘国宾交付涉案房屋，原告刘国宾亦实际使用至今，故原告刘国宾与被告宗达置业之间存在真实、合法、有效的房屋买卖关系。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告刘国宾在涉案房屋被查封之前已与被告宗达置业签订合法有效的书面买卖合同，并支付全部价款，已实际占有该房屋，虽未办理产权登记，但非原告刘国宾的原因所致。据此，原告刘国宾对位于辽中县房屋提出不予执行，符合上述法律规定的情形，其享有的权利能够排除执行。原告刘国宾的该项诉讼请求理由成立，本院予以支持。最后，原告刘国宾已就涉案缴纳契税，故对其主张涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院亦予以支持。另，原告刘国宾主张的其他事项不属本案审理范围，在此不赘述。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、不得执行辽中县房屋；二、原告刘国宾与被告沈阳宗达置业有限公司于2013年2月26日签订的《商品房买卖合同》合法有效；三、位于辽中县房屋归原告刘国宾所有；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4315元，由被告郭瑛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。本院（2020）辽0102执异1010号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  严冬云人民陪审员  王淑娟人民陪审员  吴冬柳二〇二〇年十一月九日法官助理齐曼彤书记员张锐妍本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。