河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫10民终2294号上诉人（原审原告、反诉被告）:吕金星，男，生于1985年11月26日，汉族，住河南省禹州市。上诉人（原审原告、反诉被告）:海少华，男，生于1986年6月24日，回族，住河南省禹州市。共同委托诉讼代理人：丁兰业，男，生于1977年11月2日，住河南省滑县。上诉人（原审被告、反诉原告）:崔宏灿，男，生于1958年2月13日，汉族，住河南省禹州市。上诉人（原审被告、反诉原告）:崔笑语，男，生于1990年10月25日，汉族，住河南省禹州市。共同委托诉讼代理人：侯方，邢永浩，河南卓通律师事务所律师。上诉人吕金星、海少华因与上诉人崔宏灿、崔笑语房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省禹州市人民法院（2020）豫1081民初640号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人吕金星、海少华上诉请求：1、请求依法改判上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议书》全部无效。2、请求依法撤销一审判决第三项。事实与理由：根据最高法院关于审理城镇房屋租赁合同若干问题的解释的规定,被上诉人的房屋未按照规划许可证的规定建设应当属于无效合同,因为被上诉人出租的房屋是不可分割的,上诉人也是基于其整体租赁,不能因为其部分有许可证就认定为部分有效。最高院的规定也是把房屋分为两部分,一是未取得规划许可证,二是未按照规划许可证施工,这说明无论被上诉人违反了那一条,该该合同都应为无效合同。而本案中双方所签订的房屋租赁合同,被上诉人就是未按照规划许可证进行施工，根据最高院的规定应当属于无效合同。由于被上诉人隐瞒事实真相,骗取上诉人与其签订租赁合同,被上诉人存在着严重的过错,而上诉人却因此遭受了巨大的损失。而且由于被上诉人提供的房屋有瑕疵,其使用价值有所降低,因此应当降低其租金或占有使用费。综上，请求二审法院依法查明事实,依法改判。崔宏灿、崔笑语答辩称，上诉人主张其与被上诉人签订的《房屋租赁协议书》全部无效无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。理由如下：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中被上诉人出租的房屋第1-4层已经办理了房屋所有权证，故关于该部分房屋的租赁协议应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”可知，即使涉案房屋第5-7层及地下1层部分的租赁协议被认定为无效，也不影响第1-4层部分协议的效力，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议书》不应为全部无效。上诉人崔宏灿、崔笑语上诉请求:1、撤销一审判决书第一项、第二项、第三项、第五项；2、改判吕金星、海少华支付崔宏灿、崔笑语租金223万元（对一审少判的217.5万元租金部分不服）；3、一审反诉费、二审诉讼费由吕金星、海少华承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误及适用法律错误，调减案涉房屋租金没有法律依据。一审判决认为：“涉案房产系整体出租，《房屋租赁协议书》中部分条款无效，导致有效部分的实际履行效果相比发生减损，会降低合同预期履行目标，故除对案涉无效房产租赁的占有使用费酌情作出适当调整外，对有效房产租赁的租金亦应当作出相应调整”。一审判决此认为是错误的。1.一审判决解除《房屋租赁协议》错误。被上诉人单方面要求解除所有楼层的租赁合同的诉讼请求不能得到支持。上诉人与被上诉人双方于2015年4月4日签订的《房屋租赁协议》是双方协商一致自愿签订的，为有效合同，不能认定为无效合同。根据九民会纪要的规定精神，没有规划许可证而导致5-7楼层没有办理房产证，不影响租赁合同的效力，案涉租赁合同合法有效。被上诉人租赁前多次查看房屋现场和周边环境，明知所租房屋部分无房产证，还与上诉人签订《附加合同》增加房屋租金。《房屋租赁协议书》合法有效，不能解除。2、一审法院将案涉房屋1-4层租金作出扣减没有事实和法律依据。一审判决将1-4层的每年租金调整减少为50万元违反《房屋租赁协议》约定，没有事实及法律依据，显失公平。一审判决对2015年10月1日至2018年9月30日期间被上诉人已按《房屋租赁协议》支付完毕的租金，作出扣减违反《房屋租赁协议》约定，没有法律依据。房屋租金标准是租赁当事人双方协商一致确定的是当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定。只要承租方占有、使用租赁房屋，就应当依据该租赁合同约定支付房屋租金或房屋占有使用费。尤其是自2015年10月至今，被上诉人将一层部分房产对外转租，每年收取租金就有30万元。案涉房屋1-4层有房产证，且被上诉人商业经营良好，一审判决扣减房屋租金错误，没有任何依据。3、案涉房产5-7层无房产证，并不影响合同约定的被上诉人从事的经营活动，故不能扣减前期已经支付的房屋租金，也不能扣减后期的房屋租金。根据九民会纪要的规定，没有规划许可证而导致5-7楼层没有办理房产证，不影响租赁合同的效力，案涉租赁合同合法有效。被上诉人自2015年4月4日租赁开始至今一直都占有使用该租赁房屋，其经济效益良好，2018年10月1日前三年的房屋租金每年都已如约交纳。涉案房屋所在整条街道数十家商户都是统一建设规划的七层，都在正常运营。被上诉人顺利开展了多年商业活动，被上诉人无证据证明因5-7层无房产证而影响其经营，故其要求调整租金的诉求没有依据，不能得到支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，被上诉人也应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。二、一审判决程序违法，判决结果错误。1.一审法院超诉讼请求判决，程序违法，且实体处理错误。吕金星、海少华向一审法院提出的诉讼请求是：请求依法判令解除吕金星、海少华与崔宏灿、崔笑语签订的《房屋租赁协议书》和《附加合同》。吕金星、海少华并没有要求法院调整房产租金，一审法院对涉案房产的调整，违法作出判决超出了原告的诉讼请求。2、一审法院对2019年10月1日以后反诉人请求的租金未审理判决是漏判。被上诉人至今还在占有使用案涉租赁房屋，并且对外转租收取租金。依据《房屋租赁协议书》约定：在2019年7月1日就应当交纳2019年10月1日至2020年9月30日的房屋租金。反诉人反诉要求被反诉人支付2018年10月1日至2020年9月30日拖欠的租金223万元。一审法院2020年8月14日判决只计算房屋租金到2019年10月1日错误，遗漏上诉人的一审诉讼请求。3、上诉人要求被上诉人支付拖欠的房屋租金223万元理由成立，依法应予支持。根据九民会纪要的规定精神，案涉租赁合同合法有效。一审法院即使错误认定《房屋租赁协议书》部分无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，也应判决被上诉人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。一审判决认定租赁合同无效错误，据此判决调减租金错误，未支持上诉人要求被上诉人支付拖欠的房屋租金223万元错误，且超出被上诉人的一审诉讼请求错误判决。综上，一审判决程序违法，适用法律及判决结果错误。请求贵院依法改判，支持上诉人的全部上诉请求。吕金星、海少华答辩称，1、由于被上诉人所提供的房屋部分没有房产证，导致上诉人部分房屋无法办理营业执照，无法进行经营，同时面积的减少降低了一到四层的使用，因此一审判决调整租金合法有据，而且我方认为调整的幅度小于实际减少的价值；2、一审判决程序合法，虽然上诉人在本诉中没有提到减少租金，但是被上诉人在反诉中诉讼请求就是要求支付租金，那么一审法院对于支付租金的合法性合理性审查，完全符合请求，综上，应驳回其上诉请求。吕金星、海少华向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除吕金星、海少华与崔宏灿、崔笑语签订的《房屋租赁协议书》、《附加合同》或依法确认该《房屋租赁协议书》、《附加合同》无效。2、本案及反诉案件受理费，均由崔宏灿、崔笑语负担。崔宏灿、崔笑语向一审法院提出反诉请求：请求依法判令吕金星、海少华支付租金223万元及违约金（违约金自逾期之日起至租金付清之日止按同期银行贷款利率计算）至反诉日暂为13万元，合计236万元；反诉案件受理费，由吕金星、海少华负担。一审法院认定事实：2015年4月4日，崔宏灿、崔笑语（甲方、出租方）与吕金星、海少华（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议书》，约定以下内容：“一、甲方将位于禹州市府东路南段路东（新体育馆东门对面）商住房一栋九间，包括地下一层、地上**含平台，按现状（无门窗毛坯房，约建筑面积5000平方米，在第七层留100平方给甲方自用）租赁给乙方使用。乙方保证租赁该房屋后，合法在此开展各类经营活动（餐饮业除外）。二、租赁期为九年，自2015年5月1日起至2024年9月30日止。本协议签订之日起到合同执行前五月内装修期，期间不计入房租不加收租金，但已作为乙方各项投资装修以及安装门、窗、水电设施和两部电梯的经济补偿，窗户玻璃需安装双层真空玻璃。三、年租金缴纳数额和缴纳方式：1、2015年4月4日乙方给甲方缴纳拾万元租赁定金。2、第一至第三年为每年壹佰零伍万元整（小写：￥l05万元）；3、第四年至第五年为每年壹佰贰拾万元整（小写：￥120万元）；第六年至第七年为每年壹佰叁拾万元整（小写￥l30万元）；第八年至第九年为每壹佰肆拾万元整（小写￥140万元）。4、特别说明：该年租金为甲方税后净得租金，由于该房屋租赁协议的生效所产生的各项税、费（房屋税等一切税费），均由己方负责缴纳。5、租金缴纳实行一年一付，乙方应在每年租赁年度提前三个月内缴纳下一年租金。四、甲方保证乙方按现状接管房屋，提供水源、电源，并保证所出租房屋产权属其自有，与他人无任何纠纷，如因房屋产权与他人有纠纷而导致的乙方不能正常经营，由甲方赔偿乙方经济损失，损失数额由甲乙双方进行协商，如协商不能达成一致，损失数额以司法部门鉴定为准。租赁期间的水电费、卫生费、绿化及公益性费用等费用也有乙方承担。五、乙方应当合理利用并爱护租赁房产及其房屋配套设施（详见附表）。为保证房屋结构不受损害，己方的每次装修改造都应经甲方同意，并应提前议定计划处置方案后方可动工。因乙方对租赁房屋使用不当所造成的一切安全事故及经济损失均由乙方自行承担。六、在租赁期内，乙方有权将租赁房产转租或分租给他人进行合法经营和合理使用（不得经营餐饮业）乙方不得做有损害甲方利益的行为。七、本协议到期后，乙方应无条件将房屋交还甲方（并保证水、电、消防、门窗、通信、电梯等设备维持原状、能正常使用情况下交给甲方），甲方不用承担任何补偿金。其它可移动的物品（包含空调、小型电气设备等）可以带走。甲方如继续对外租赁，在同等条件下，乙方有优先承租权。如甲方不再对外租赁，应在到期前三个月通知乙方。乙方如需提前终止该协议应提前六个月通知甲方，并按剩余租金总额的10%支付违约金。八、甲乙双方应相互支持、相互配合，认真履行协议规定。乙方如有拖交房租和特别违法、违约事件发生时，甲方有权提前终止协议执行，并可采用前置直接接管的方式处理和终止乙方的经营活动，而且不承担任何经济补偿和民事责任。人力不可抗拒的因素（自然灾害和政府部门行为）除外。九、协议未尽事宜，另行协商解决。十、本协议一式四份，由甲乙双方各持两份，自双方签字盖章后生效。甲方：崔宏灿、崔笑语（签名）乙方：海少华、吕金星（签名）附：1、乙双方及甲方授权人身份证复印件。2、甲方授权委托书。签订日期：2015年4月4日。”签订协议当日，崔宏灿、崔笑语将毛坯房交付吕金星、海少华，并占有使用。第1层门面房，已对外出租，第2-4层用于经营，第5层与1-4层建筑面积相同，为办公室和职工宿舍，第6层建筑面积为整层建筑面积的一半（9间），为厨房。第7层建房7间。2015年9月9日，案涉房屋办理房屋所有权登记，证号为禹房权证禹州字第**，房屋所有权人崔宏灿，共有人刘月霞，规划用途商业，建筑面积2618.55㎡（1-4层）。2015年9月25日，崔宏灿（甲方）与吕金星（乙方）签订《附加合同》，约定以下内容：“对原合同做如下调整，没涉及项目仍按原合同执行一、一层门面北头四间可以进行餐饮业经营六年，但需领交押金两万元整，待不经营时恢复房屋原貌，卫生间打扫干净后退回；二、租金第一至三年不变，从第四年开始每年增加两万元整；三、乙方自行解决污水排放问题，并保证在合同期内及合同期满时排水畅通；四、根据目前现状，乙方负责解决以后各项事宜。甲方：崔宏灿（签名）乙方：吕金星（签名）2015年9月25日”。海少华、吕金星已支付崔宏灿、崔笑语租金336万元。一审法院认为，本案的争议焦点有两个：一、关于涉案《房屋租赁协议书》、《附加合同》的效力确认问题；二、关于租金数额的认定及违约金的支付问题。围绕上述争议焦点,本院评述如下:一、关于涉案《房屋租赁协议书》、《附加合同》的效力确认问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”的规定，本案中，崔宏灿、崔笑语向吕金星、海少华出租的第1-4层已经办理了房屋所有权证，因此，双方就《房屋租赁协议书》中约定涉及第1-4层部分的合同条款有效；崔宏灿、崔笑语向吕金星、海少华出租的第5-7层及地下1层没有办理房屋所有权证，未得到相关行政机关的物权确认，且崔宏灿、崔笑语未提供建筑工程规划许可证,因此双方就《房屋租赁协议书》中约定涉及第5-7层及地下1层部分的合同条款无效。另吕金星、海少华因本案租赁合同部分条款无效导致履行合同有效部分内容效益降低，致使不能全部实现合同目的，吕金星、海少华以此为由要求解除《房屋租赁协议书》、《附加合同》，本院认为，对《房屋租赁协议书》中涉及第1-4层有效条款部分和《附加合同》予以解除，而对《房屋租赁协议书》中涉及第5-7层及地下1层条款部分因自始无效，故无须再解除。二、关于租金数额的认定及违约金支付问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持”的规定，吕金星、海少华对承租第5-7层及地下1层房产应向崔宏灿、崔笑语支付房屋占有使用费，关于房屋占有使用费数额确定，本院认为，涉案房产系整体出租，《房屋租赁协议书》中部分条款无效，导致有效部分的实际履行效果相比发生减损，会降低合同预期履行目标，故除对案涉无效房产租赁的占有使用费酌情作出适当调整外，对有效房产租赁的租金亦应当作出相应调整，据此，本院结合案情及合同约定对租金、占有使用费的具体数额作如下调整：对2015年10月1日至2018年10月1日，第1-4层房产的租金按每年500000元计算，合计1500000元，第5-7层及地下1层房产的占有使用费按每年350000元计算，合计1050000元；2018年10月1日至2019年10月1日，第1-4层房产的租金按全年510000元计算，第5-7层及地下1层房产的占有使用费按全年355000元计算，以上共计3415000元。吕金星、海少华已付3360000元，扣除后尚欠55000元，对崔宏灿、崔笑语诉请超出55000元部分和违约金诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除吕金星、海少华与崔宏灿、崔笑语于2015年4月4日签订的《房屋租赁协议书》中涉及第1-4层的条款内容及崔宏灿与吕金星于2015年9月25日签订的《附加合同》。二、确认吕金星、海少华与崔宏灿、崔笑语于2015年4月4日签订的《房屋租赁协议书》中涉及第5-7层及地下1层的条款内容无效。三、吕金星、海少华于判决生效之日起十日内支付崔宏灿、崔笑语款55000元。四、驳回吕金星、海少华的其他诉讼请求。五、驳回崔宏灿、崔笑语的其他反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审提交的证据所主张的证明目的及真实性本院结合全案事实及证据综合认定。本院二审审理查明事实与一审认定事实一致。本院认为，关于涉案合同的效力问题，因涉案《房屋租赁协议书》中涉及房产第1-4层已经办理了房屋所有权证，双方约定系真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，故合同中涉及第1-4层部分的合同条款合法有效。对于涉案《房屋租赁协议书》中涉及房产第5-7层及地下1层房产部分因没有办理房屋产权证书，出租方未能提供建筑工程规划许可证，故该部分条款因违背法律法规的强制性规定，应属无效。综上，原审对涉案合同的效力认定符合法律规定，并无不当。关于房屋租金及占有使用费的标准问题，因涉案租赁协议部分无效，导致房屋租赁的整体履行效益发生减损，原审根据无效部分及合同履行情况依法酌情下调的合同有效部分房屋租金及无效部分房屋占有使用费合情合理。关于上诉人崔宏灿、崔笑语上诉提出涉案房屋一直由吕金星、海少华占有使用，一审仅判决租金支付至2019年10月1日，出现漏判的意见，经查，涉案房屋现仍由吕金星、海少华控制使用，故其对2019年10月1日至房屋向崔宏灿、崔笑语交割完毕前的租金及房屋占有使用费应承担支付责任，原审对此处理不当，应予纠正。关于上诉人崔宏灿、崔笑语提出的一审存在其他程序违法的意见无事实及法律依据，不予支持。综上所述，上诉人崔宏灿、崔笑语的部分上诉理由成立，予以采纳。吕金星、海少华的上诉理由不能成立，不予采纳。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省禹州市人民法院（2020）豫1081民初640号民事判决第一、二、四、五项；二、变更河南省禹州市人民法院（2020）豫1081民初640号民事判决第三项为“吕金星、海少华于判决生效之日起十日内支付崔宏灿、崔笑语租金（房屋占有使用费）55000元。2019年10月1日以后的租金（房屋占有使用费）按照第1-4层每年510000元计算，第5-7层及地下1层每年355000元的标准支付至房屋交割完毕之日”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由崔宏灿、崔笑语负担。一审反诉案件受理费12840元，由吕金星、海少华负担299元，由崔宏灿、崔笑语负担12541元；二审案件受理费1175元由海少华、吕金星负担，二审案件受理费24200元由崔宏灿、崔笑语负担。本判决为终审判决。审判长  王秋霞审判员  蒋家康审判员  谢新旗二〇二〇年十一月三日书记员  李一静