山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终5045号上诉人（原审原告）：周玉兰，女，1974年11月22日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：隋雨佳，山东鲁石律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王成利，男，1954年11月29日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：孔祥红，北京市信凯律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王迎春，女，1957年11月28日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：孔祥红，北京市信凯律师事务所律师。周玉兰因与王成利、王迎春农村房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2019）鲁0691民初3045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。周玉兰上诉请求：1、改判周玉兰与王成利、王迎春签订的房屋买卖合同合法有效；2、改判周玉兰承受王成利、王迎春签订的涉案房屋《搬迁安置补偿协议》全部权利义务，包括拆迁安置房屋金凤小区28号楼2701号归周玉兰所有，王成利、王迎春返还补偿款136045.40元，房屋奖励费20000元归周玉兰所有；3、判令王成利、王迎春承担一审、二审诉讼费用；4、如果房屋买卖合同无效，周玉兰认可返还购房款12800元，改判王成利、王迎春赔偿周玉兰损失647441.76元。事实和理由：一、关于王成利、王迎春未将涉案产权房屋变更登记至其名下，即又转卖给周玉兰的合同效力的认定。1、一审法院根据《中华人民共和国物权法》认定王成利、王迎春系无权处分。周玉兰对此有异议，认为一审法院片面、机械适用《中华人民共和国物权法》，没有适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、第二条、第二十二条的规定，不符合事实，与现有法律规定相悖。王成利、王迎春与案外人李吉娥签订的房屋买卖合同合法有效，虽未办理房屋登记过户手续，但王成利、王迎春对涉案房屋享有物权。2、一审判决认为周玉兰与王成利、王迎春签订的房屋买卖合同合法有效取得的是债权请求权，而非物权请求权,周玉兰无权以此理由请求涉案房屋的拆迁利益归其所有。周玉兰认为，在王成利、王迎春已经取得或者视同取得涉案房屋所有权,双方签订的房屋买卖合同合法有效，周玉兰已经接收、实际控制房屋的情况下,周玉兰有权请求王成利、王迎春全面履行房屋买卖合同，有权请求涉案房屋的拆迁利益归其所有。二、周玉兰与王成利、王迎春签订的合同是否违背了法律的强制性规定而导致合同无效。一审判决援引《中华人民共和国土地管理法》（1998年修订、2004年修正）第八条、第六十二条及2019年修正第九条规定，判定周玉兰作为城镇居民依法不能取得涉案房屋的宅基地使用权，因此周玉兰与王成利、王迎春之间签订的房屋买卖契约因违背法律的强制性规定而无效。周玉兰对此有异议，认为双方买卖契约的交易客体是房屋，而非宅基地使用权，且涉案房屋已经拆迁，所涉及的宅基地已征收转为国有土地，不存在侵犯农村集体土地使用权的问题，只是涉及拆迁补偿的归属问题。双方签订合同时间为2004年3月11日，而2002年9月17日涉案房屋所在的山王家村已经划入烟台经济技术开发区行政区划之内，属于城市规划区。根据2016年11月21日第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要（法[2016]399号）第20条及2019年9月11日最高人民法院会议纪要，均应判决周玉兰与王成利、王迎春双方契约有效。此外，周玉兰代理人提交相关案例的判决结果，法院应同案同判。三、关于房屋买卖合同确定无效后赔偿责任的承担及损失数额的确定。一审判决认定周玉兰从未真正对房屋占有使用与事实不符，周玉兰与王成利、王迎春当庭确认房屋已经交付给周玉兰，之后王成利、王迎春对房屋的占有是经周玉兰许可的借用，王成利、王迎春违背诚实信用原则，隐瞒房屋已经出售的事实，私自与拆迁办签订房屋拆迁补偿协议，应承担较大的过错责任，以80%为宜。一审法院未将补偿款157326.80元认定为房屋增值部分，全部判归王成利、王迎春所有，明显违背法律规定和法律逻辑。综上，请求二审法院依法予以改判。王成利、王迎春辩称，第一，关于本案合同效力的问题，根据本院（2019）鲁06民终1672号民事裁定，双方签订房屋买卖合同的时间是2004年，因违反法律的强制性规定应认定为无效合同，因此合同效力问题已经明确，不应当作为争议的焦点。即便周玉兰在上诉状中辩称购买的是房屋，不是宅基地，但是依据我国房地一体的原则，农村房屋和宅基地不能分开买卖，房随地走，买卖房屋的同时也就转让宅基地，因此周玉兰此理由没有任何依据。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，无效的合同自始无效，2004年签订合同时，此合同因违法而无效，不可能后来变为有效。另外，周玉兰辩称2002年9月11日山王家村划入烟台经济技术开发区行政区划与事实不符，首先对于此主张其没有任何证据证明，而庭审中，王成利曾提交证明山王家村是在2016年8月31日办理农转非，2018年3月31日山东省政府批准了山王家村征收土地，因此周玉兰所说2002年土地性质发生改变不属实，也没有任何证据支持。第二，依据国有土地房屋征收与补偿条例第二条的规定，房屋征收的补偿对象应该是房屋的所有权人或者使用权人，本案中，涉案房屋所有权和使用权人都是王成利、王迎春，周玉兰从来没有占有使用过此房屋，更不是所有权人，依据法律规定，其无权享受拆迁利益。综上所述，拆迁利益是对于物权的补偿，应该归属于房屋所有权人，周玉兰无权获取补偿。王成利、王迎春共同上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回周玉兰的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用全部由周玉兰承担。事实和理由：一、一审判决部分事实认定不清，存在错误。2004年3月11日王成利、王迎春与周玉兰签订了房屋买卖合同，但是后来周玉兰反悔，起诉至法院要求王成利、王迎春返还购房款，后周玉兰撤诉，后来周玉兰又起诉，要去确认王成利、王迎春与周玉兰签订的房屋买卖合同无效，后再次撤诉。王成利、王迎春与周玉兰只签订了一份卖房契约，农村的交易习惯也是签订一份协议，买房后协议在买房人手里，退房后协议就退回。王成利、王迎春购买房屋时与王道禧签订的也是一份合同，王成利、王迎春将房屋卖给周玉兰时将这份合同交给了周玉兰，后周玉兰退房就把该份合同退还给王成利、王迎春，王成利、王迎春也将购房款退给了周玉兰。周玉兰后来起诉用的合同是周玉兰伪造的假合同，不是当初双方签订的那份合同。真实的合同一直在王成利、王迎春手中。涉案房屋一直由王成利、王迎春管理、居住使用，从未交付给周玉兰。如果像被周玉兰所说没有退还购房款的话,那么周玉兰应该居住使用该房屋，但是周玉兰从未主张居住使用该房屋，反而是多次起诉至法院要求确认合同无效，也足以说明周玉兰并不认可合同。如果王成利、王迎春没有退款的话，周玉兰也早已去办理拆迁手续，但是周玉兰从未去办理拆迁补偿的事情，说明周玉兰心里也认可此房与其无关。只是后来受到拆迁利益驱使，背信弃义，又回来与王成利、王迎春争夺拆迁利益。二、一审判决适用法律错误。依据拆迁条例及相关法律规定，拆迁补偿对象是房屋的所有权人和使用权人。本案中，王成利、王迎春是房屋的实际所有权人和使用权人，拆迁利益应该归属于王成利、王迎春。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条之规定，标的物所有权自标的物交付时转移。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，“对房屋的占有使用，视为房屋的交付使用”。依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。本案中王成利、王迎春与周玉兰只是签订了房屋买卖协议，并未办理转移登记，不产生物权转移效力，周玉兰并未取得房屋的所有权，更没有居住使用该房屋，也不是使用权人，因此其请求拆迁利益归其所有，没有事实依据和法律依据。本案中，涉案房屋一直由王成利、王迎春占有使用，从未交付，所有权并未转移，因此，拆迁利益应该归王成利、王迎春所有。而且2006年王成利、王迎春对涉案房屋进行了修缮，拆迁补偿也是对修缮后的房屋进行补偿，这些补偿利益理应归王成利、王迎春所有。而周玉兰2003年3月11日签订购房协议，2003年9月就要求王成利、王迎春退回房款，周玉兰一直没有居住在涉案房屋内，更没有实际占有和使用，对涉案房屋也没有管理和修缮，相反都是由王成利、王迎春使用管理修缮的。周玉兰对涉案房屋没有任何投资付出，也没有给其造成任何损失，因此无权要求赔偿。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，“合同无效后，因该合同取得的财产，应予以返还。有过错的，赔偿对方受到的损失，双方都有过错的各自承担相应的责任”。此法律规定是对于有经济损失的才会产生赔偿的问题，然而本案中，即便王成利、王迎春没有证据证明购房款已经退还，那么依据法律规定，也应该只是返还12800元购房款即可，而周玉兰没有任何经济损失，不应该得到任何赔偿，即便是有损失，也应该是12800元购房款的利息损失，而与拆迁利益无关。三、王成利、王迎春一直占有使用管理修缮房屋,对涉案房屋进行了投资，而周玉兰对该房屋没有任何投资和管理，即使合同无效，认定双方都有过错的话，周玉兰也不应该获取如此多的拆迁利益，希望法院综合考虑涉案房屋的所有权及实际占有使用管理和修缮情况以及王成利、王迎春对涉案房屋的投资付出，作出公正的判决。综上所述,一审判决部分认定事实不清，适用法律错误，请求依法秉公裁决。周玉兰辩称，一、山王家村2002年划入烟台经济技术开发区行政区划这一事实非常清楚，是众所周知的事实，周玉兰无需承担举证责任。2002年烟台经济技术开发区扩区包括了山王家村古现镇、八角镇及大季家镇三个乡镇，2004年3月11日，双方签订买卖合同之时，山王家村在行政区划上已经归属于城镇土地，2016年8月31日农转非，2018年3月31日土地征用只是后来土地征用手续的办理，但是不应当影响山王家村在2002年划归为城镇土地的这一事实。二、根据2016年11月21日第八次全国法院民商事审判纪要第二十条，在一审辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉的相关合同应按无效处理，反推该规定，在一审辩论终结前，土地性质已经转为国有的，可以认定为合同有效。三、周玉兰购买该房屋后，即已接收房屋，该房屋始终处于周玉兰控制之下，即使后来借给王成利、王迎春使用，也不应当视为周玉兰丧失控制权。周玉兰向一审法院起诉请求：1、判令周玉兰与王成利、王迎春之间签订的房产证号为10××97号房屋买卖合同合法有效；2、判令由周玉兰承受由王成利、王迎春签订的诉争房屋搬迁安置补偿协议全部权利义务；3、判令王成利、王迎春返还补偿款136045.60元；4、判令房屋奖励费20000元归周玉兰所有；5、判令王成利、王迎春承担诉讼费用。本案审理过程中，周玉兰明确，如房屋买卖合同无效，请求返还购房款12800元；判令王成利、王迎春赔偿周玉兰损失748005.52元（安置房屋金凤小区28号楼2701房屋118.35平方米，单价参考58同城单价每平方米6690元，房屋价值总计791761.50元；王成利、王迎春领取的拆迁补偿款136045.60元、拆迁奖励费20000元，上述拆迁总价值合计947806.9元，扣除购房款12800元，增值部分935006.90元，周玉兰主张80%的赔偿数额，赔偿数额为748005.52元）。一审法院认定事实：王成利与王迎春系夫妻关系。涉案被拆迁房屋位于烟台经济技术开发区古现街道办事处山王家居委会，房产所有证编号1050097，房屋建筑面积80.87平方米，宅基地面积196.24平方米，产权人登记为王道禧。王成利购得上述房屋后，通过案外人王某1于2004年3月11日将该房屋卖于周玉兰。该日，周玉兰与王成利、王迎春签订契约，载明“立契人王成利自愿将座落在烟台市开发区，自有房产北屋瓦房肆间，东厢瓦房叁间，西厢瓦房两间，东至本房墙基，南至本户墙基，西至本户房基，北至本户房基，门窗户壁俱全，言明价款人民币壹万两仟捌佰元正，卖与福山区永福园居委居民周玉兰名下，永远为业，房款当交不欠，恐后无凭，立此契为证，此契一式两份，立契日生效”。该契约由执笔人王新生书写，立契人王迎春、王成利捺印、盖章，买房人周玉兰盖章，见证人刘某、王某2、王某3、王某1及申说人刘某加盖印章，见证人杨某、由玉发和执笔人王新生捺印，并经烟台经济技术开发区古现街道山王家居民委员会盖章确认。合同签订当日，周玉兰向王成利、王迎春付清购房款12800元，王成利、王迎春将房屋钥匙交与周玉兰。同年，周玉兰又将房屋交与王成利、王迎春，由王成利、王迎春占有使用。期间，王成利、王迎春对该房屋进行了修缮。周玉兰未在该房屋居住或对房屋进行使用。2011年周玉兰因该房屋的买卖与王成利、王迎春产生争议，诉至一审法院要求王成利、王迎春返还购房款12800元、赔偿因房价上涨造成的经济损失100000元（具体数额以评估报告为准），一审法院立为（2011）开民三初字第136号案，后周玉兰于2011年5月12日撤回起诉。2013年又以同一案由诉至一审法院，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，王成利、王迎春返还购房款12800元，房屋增值部分归周玉兰所有（具体数额以鉴定为准），一审法院立为（2013）开民三初字第70号案，后周玉兰于2013年4月8日撤回起诉。王成利、王迎春在原审庭审和本次庭审中均主张，涉案被拆迁房屋被周玉兰购买后，于2004年9月又退给了王成利、王迎春，王成利、王迎春已将购房款15000元通过王某1返还周玉兰。周玉兰对此有异议，称将涉案房屋借给王成利、王迎春使用，没有退房一事，周玉兰丈夫叫王佃玉，王某1是见证人，无权代表周玉兰退房，周玉兰对此事也不知情。王成利、王迎春对其上述主张未提交证据予以证明。原审庭审中，王成利、王迎春申请证人王某4、王某5、王某6、王某7出庭作证，证明房屋被周玉兰退给了王成利、王迎春，王成利、王迎春对房屋进行了重大维修，并长期管理使用，周玉兰没有对房屋管理使用。一、证人王某4出庭作证称“我与王成利、王迎春系同村居民，大约是2005、2006年秋后，我给王成利房屋焊梁，房屋位置在村中间靠近西南，王成利告诉我房子快塌了，要换换瓦，我说房子不是卖了吗，他说别人不要了，让我给他翻新翻新，怕漏了。原来的梁是什么样的我不清楚，王成利给了我梁的标准，我给他换成了铁的，两个8个的钢筋并在一起，换了一个梁。当时因为和王成利是一个村的，具体多少钱记不清了，一个梁外村买的话就百八十元，一个村的能便宜十块八块的”。二、证人王某5出庭作证称“我与王成利是一个村的，不认识周玉兰。王成利的房卖了，后期找我帮忙，我说你不是卖了吗，他说又买回来了，让我帮他修房，换了换梁。修房时间具体记不清了，光记得是秋后，我干瓦工，给他安装了房屋的房顶，当时我就是给他帮忙，他负责管两顿饭，我没要他工钱。当时参加修房的有六、七个人，修完房屋后房屋由王成利管理”。三、证人王某6出庭作证称“我与王成利是一个村的，不认识周玉兰。2006年帮王成利砍过房架，我以前是木匠，我给他干过几天活记不清了，当时我已经不干木匠了，我在家养鸡，人合适就没要他工钱，就是帮忙。王成利修理房屋是准备用这个房子养鸡养猪”。四、证人王某7出庭作证称“我和王成利是邻居，我知道王成利的房子卖过，后来由王成利一直使用，为什么他卖了之后一直使用的我不清楚。房屋一直由王成利管理使用，在里面养过猪。不清楚王成利是否又将房屋买回来了”。周玉兰对四位证人证言发表质证意见称，证人的陈述与本案焦点问题无关，本案焦点问题在于买卖合同是否有效，周玉兰方应否取得拆迁补偿利益。本次庭审中，周玉兰申请证人王某1出庭作证。证人王某1出庭作证称他没有收到王成利、王迎春给的退房款15000元。2012年12月9日，烟台经济技术开发区古现办事处山王家村居委会（甲方）与王成利（王道禧）（乙方）签订了《搬迁安置补偿协议》，房屋所有权证号1050097，房产被拆迁置换面积“1、正房建筑面积55.20平方米；2、有证附属房建筑面积41.06平方米；3、补足优惠安置30平方米部分面积/平方米；4、成本价优惠购买楼房面积15平方米；5、市场价购买楼房面积7.09平方米；合计安置楼房面积118.35平方米，安置地点A-23小区，乙方选择户型为118.35平方米楼房一套”，约定“三、甲方支付乙方158122.80元。包括：1、附属物补偿款17850元。2、院内无证附属房补偿款2946元：……③规划控制基准面积以内扣除30平方米后的空地29.46平方米，按100元/平方米标准补偿，计2946元。3、临时安置费17326.80元：周转过渡期限自2012年12月9日起，至2014年6月8日止，为期18个月。甲方按乙方房屋有证面积以每平方米每月10元标准计发，逾期双倍计发。4、搬迁补助费2000元；5、搬迁奖励费118000元：①乙方在规定的搬迁期限内签订搬迁补偿安置协议，奖励10000元；②乙方自发组织十户（含）以上村民一起签订协议，奖励10000元；③乙方在规定的搬迁期限内签订搬迁补偿安置协议并拆除房屋，奖励98000元；④在规定期限内全村村民全部签订协议并拆除房屋的，再按照2万元/户的标准给村集体以奖励，由村民代表会议研究具体分配方案。在规定期限内全村未能全部签订协议并拆除房屋的，按照以下标准奖励：每户奖励额＝2万元－剩余户数x每户100元（扣完为止，搬迁期限届满后双方结算）。……四、乙方支付甲方64442元。包括：……2、成本价优惠购买楼房面积15平方米，优惠成本价为2500元/平方米，应交37500元。3、市场价购买楼房面积7.09平方米，优惠市场价为3800元/平方米，应交26942元。……六、资金结算：1、乙方将房屋拆除后十五日内，甲方将本合同第三条所列款项（除第2款、第5款3、4项所列款项外）合计57176.80元支付给乙方；2、乙方的安置楼房全部到位时，甲乙双方结算本合同第三条第2款、第5款3、4项和本合同第四条所列款项。”2016年11月21日，王迎春领取了拆迁安置房屋烟台经济技术开发区金凤二期28号楼2701号房屋钥匙。王成利、王迎春已按协议约定领取了补偿款，包含上述第三条第5款第④项的奖励费20000元。另查，对于涉案房屋拆迁后取得的房产，涉案的拆迁安置补偿协议第四条载明：王成利、王迎春以成本价优惠购买楼房面积15平方米，优惠成本价为2500元/平方米，价款37500元；以市场价购买楼房面积7.09平方米，优惠市场价为3800元/平方米，价款为26942元，上述款项共计64442元，王成利、王迎春按拆迁补偿协议从拆迁补偿款中支付。王成利、王迎春主张拆迁补偿款中含其外院20000余元补偿款，但未提供证据予以佐证，对该主张不予认定。双方均认可涉案房屋拆迁后取得的烟台经济技术开发区金凤二期28号楼2701号房产一套目前价值为每平方米6690元。2017年11月26日，原审时王成利、王迎春向一审法院提交鉴定申请，请求：一、鉴定周玉兰提交的房屋买卖契约上第一行王成利名字上和落款栏立契人王迎春、王成利名字上所捺手印指纹是否是王成利所捺。二、鉴定周玉兰提供的契约上执笔人王新生书写的契约内容字迹形成的时间是否与王成利提供的契约书写时间一致。根据王成利、王迎春的申请，一审法院依法定程序委托司法鉴定科学研究院于2018年6月5日出具司鉴院[2018]技鉴字第607号司法鉴定意见书，鉴定意见明确说明：（一）无法判断检材1《契约》（周玉兰提供）正文第一行“王成利”字迹处指印是否王成利手指所留；检材1《契约》落款立契人“王迎春王成利”字迹处指印是王成利右手食指所留。（二）检材1《契约》上的内容字迹与检材2《契约》（王成利、王迎春提供）上的内容字迹为相近时间书写形成。王成利、王迎春为此花费鉴定费7200元。一审法院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利、义务的协议。双方签订房屋买卖契约，具备了合同成立的形式要件，但其是否成立有效，除应符合合同的形式要件外，应当是双方当事人的真实意思表示且合同内容不得违背法律法规强制性规定。一、关于王成利、王迎春在尚未将涉案房屋产权变更登记至自己名下，即又转卖给周玉兰的合同效力的认定。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定“出卖的标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，王成利、王迎自购得房屋至拆迁之日未办理房屋登记变更过户手续，王成利、王迎春虽然已实际控制了涉案房屋，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，其并未取得涉案房屋的所有权。王成利、王迎春在未取得所有权的情况下与周玉兰签订买卖合同契约，违反了上述法律的规定，属于无权处分。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：…。（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条将该“强制性规定”明确限定于“效力性强制性规定”，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款又进一步对此作出了规定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据以上法律规定，《中华人民共和国物权法》第九条的规定应当属于“管理性强制性规定”而非“效力性强制性规定”，因此双方之间的房屋买卖契约并不因契约签订时王成利、王迎春没有取得房屋登记导致合同不成立，但周玉兰基于合同成立有效取得的只是债权请求权，而非物权请求权，其无权就此理由请求涉案房屋的拆迁利益归其所有。二、关于周玉兰与王成利、王迎春之间签订的房屋买卖合同是否因违背了法律的强制性规定而导致合同无效。《中华人民共和国土地管理法》（1998年修订、2004年修正）第八条及《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）第九条均规定农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，因此村民只是对宅基地具有使用权，而没有所有权。该法第六十二条规定：农村村民住宅用地，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准……,因此农村宅基地的取得、行使和转让，应当适用土地管理法等法律法规的规定。农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的身份具有特定关系，非农村集体组织成员无权取得。因此应当根据《中华人民共和国土地管理法》（1998年修订）第六十二条第三款的规定确定涉案房屋买卖契约的效力，本案中房屋的转让必然导致农村宅基地的转移，周玉兰作为城镇居民依法不能取得涉案房屋的宅基地使用权，因此周玉兰与王成利、王迎春之间的房屋买卖契约因违背法律的强制性规定而无效。三、关于房屋买卖合同确定无效后赔偿责任的承担及损失数额的确定。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述规定，合同无效后，应返还财产并根据合同签订双方的过错情况，承担相应的赔偿责任。1、关于财产的返还：双方对王成利、王迎春于2004年3月11日以12800元的价格出售涉案房屋给周玉兰这一事实均无异议，对此一审法院予以确认。王成利、王迎春主张2004年9月双方解除房屋买卖合同，周玉兰将涉案房屋退还给王成利、王迎春，王成利、王迎春将购房款15000元通过案外人王某1返还给周玉兰，周玉兰对此有异议，且王成利、王迎春提供的证据不足以证明其上述主张，故对于王成利、王迎春主张房屋为其重新买回而非借用及购房款已返还的主张不予支持，王成利、王迎春应当返还周玉兰房款12800元。而涉案房屋已拆除且相应安置房屋在王成利、王迎春控制之下，周玉兰不存在返还义务。2、关于赔偿责任的承担：根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案双方对涉案房屋的性质应当是明知的，且上述买卖契约也未向政府主管申报审批，也未办理过户登记手续，双方对合同无效均有过错。而王成利、王迎春对于其已经出售的房屋在无证据证明房屋已重新购回或双方已解除买卖契约的情况下，主张拆迁利益全部归其个人所有，违背了诚实信用原则，应当承担相应的过错责任。双方自2004年签订房屋买卖契约，王成利、王迎春将涉案房屋钥匙交付周玉兰后，同年周玉兰又将房屋交还王成利、王迎春，而周玉兰从未真正对房屋占有使用，且两次向一审法院提起诉讼要求确认合同无效。期间,因房屋破旧，王成利、王迎春对房屋进行了修缮。综合考虑以上因素，双方过错相当，对于房屋增值部分，双方应各享50%权益为宜。3、关于赔偿损失数额的确定：本案中涉案房屋被拆迁后，王成利、王迎春依搬迁安置补偿协议领取的附属物补偿款17850元、院内无证附属房补偿款2946元，共计20796元应属房屋增值部分。其他拆迁补偿款，包含临时安置费、搬迁补助费、搬迁奖励费及奖励费20000元，其产生是与房屋使用人的使用行为密切相关的，是对拆迁前房屋实际使用人的补偿，与房屋及宅基地的权属关系不大，故应当归拆迁前房屋的实际使用人即王成利、王迎春所有。置换房屋烟台经济技术开发区金凤二期28号楼2701号（建筑面积118.35平方米）一套，王成利、王迎春在签订拆迁补偿协议时以成本价优惠购买楼房面积15平方米、市场价购买楼房面积7.09平方米，共计22.09平方米，系其个人选择购买，该部分不宜计入双方诉争房产面积。据此，房产面积扣除王成利、王迎春所购外为96.26平方米按双方确定的6690元/平方米，折现价为643979.40元，减掉周玉兰原支付给王成利、王迎春的购房款12800元，合计631179.40元亦为房屋增值部分。以上房屋增值部分合计为651975.40元，即为周玉兰的损失。因双方过错相当，王成利、王迎春应赔偿周玉兰上述损失的50%，即325987.70元。周玉兰的其他诉讼请求应予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十二条，《中华人民共和国土地管理法》（1998年修订）第九条、第六十二条第三款之规定判决：一、确认周玉兰与王成利、被王迎春于2004年3月11日签订的房屋（位于烟台经济技术开发区古现街道办事处山王家居委会，房产所有证编号1050097）买卖合同无效；二、王成利、王迎春于判决生效之日起十日内返还周玉兰购房款人民币12800元，赔偿周玉兰损失人民币325987.7元；三、驳回周玉兰其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费11408.06元、保全费4120元，合计15528.06元，由周玉兰负担8613.36元，由王成利、王迎春负担6914.7元；鉴定费7200元，由王成利、王迎春负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点问题是：一、涉案房屋买卖合同的效力问题；二、涉案房屋及购房款是否退还；三、拆迁利益应归谁所有，其数额如何认定。一、关于涉案房屋买卖合同的效力问题。涉案房屋系建立在农村集体土地之上，周玉兰作为城镇居民，并非涉案房屋所在的经济组织成员，其买受了涉案房屋必然导致土地使用权流转到该经济组织以外，违反了《中华人民共和国土地管理法》（1998年修订）第八条、第九条、第六十二条第三款规定，损害了社会公共利益。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，涉案房屋买卖合同因违反法律的强制性规定，应为无效合同。二、关于涉案房屋及购房款是否退还的问题。涉案房屋虽由王成利、王迎春占有使用直至拆迁，但王成利、王迎春既不能举证证明双方已终止交易退还房屋，也不能举证证明其已将购房款通过案外人王某1退还给了周玉兰，故王成利、王迎春主张涉案房屋及购房款已经退还证据不足，本院不予采信。三、关于拆迁利益应归谁所有，其数额如何认定的问题。本案中，周玉兰与王成利、王迎春签订涉案房屋买卖合同时，双方对涉案房屋的性质、周玉兰并非本集体经济组织成员的事实均应当是明知的，双方对合同无效均有过错。一审法院综合考虑双方当事人的过错程度、财产增值利益、对涉案房屋的占有使用修缮事实等因素确定的房屋增值数额，并认定双方的过错责任各占50%，双方对于房屋增值部分，各享50%权益，理由充分，并无不当，本院予以确认。综上所述，周玉兰、王成利、王迎春的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11408元，由周玉兰负担5704元，由王成利、王迎春负担5704元。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年十一月十八日书记员  孙嘉慧