重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终2206号上诉人（原审原告）：向均伦，男，1994年11月3日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：陈先聪，重庆岱林律师事务所律师。上诉人（原审被告）：巫山县金马印务有限责任公司，住所地重庆市巫山县高唐街道望霞路。统一社会信用代码9150023778488238U。法定代表人：王新，执行董事。委托诉讼代理人：任连辉，重庆昊源律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：王邦福，男，1955年5月26日出生，汉族，住重庆市巫山县。上诉人向均伦、巫山县金马印务有限责任公司因与被上诉人王邦福确认合同有效纠纷一案，不服重庆市巫山县人民法院（2020）渝0237民初23号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。向均伦上诉请求：1.撤销原判第四项，改判由被上诉人履行《房屋买卖合同书》约定的交付房屋义务。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.原判认定事实不清，认定第三人向被上诉人交付购房款22万元、涉案房屋在签订合同之前已交付第三人等缺乏证据佐证，应不予采信；2.原判适用《合同法》第一百四十条属于适用法律错误。巫山县金马印务有限责任公司上诉请求：撤销原判第三项，驳回向均伦要求支付违约金的诉讼请求。事实和理由：1.上诉人未收到王邦福交纳的22万元购房款，也没有将房屋交付给王邦福；2.由于王邦福未按期交纳购房款，上诉人有权另行处理，不存在一房多卖产，亦不构成违约。王邦福答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。向均伦向一审法院提起诉讼请求：1.请求确认原、被告于2019年12月5日签订的《房屋买卖合同书》合法有效；2.判令被告无瑕疵的履行《房屋买卖合同书》约定的交付义务；3.判令被告支付原告房屋找补差价款23400元；4.判令被告支付违约金47060元；5.承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年2月14日，原告向均伦经重庆市鸿筑建筑工程有限公司与被告巫山县金马印务有限责任公司签订《房屋买卖合同书》约定：原告购买被告在“巫山县金马印务有限责任公司职工住宅、技改综合楼工程”电梯房X单元X－X，面积99.5平方米的房屋一套，单价为2600元/平方米，总价款258700元，并约定交房日为签订合同次日起15日内。原告付清购房款后，被告将房屋交付给原告，原告在装修工程中，被案外人以房屋系自己所有为由阻止，原、被告和重庆市鸿筑建筑工程有限公司协商解决，三方于2019年2月15日签订了《变更协议》，约定：被告在巫山县金马印务职工宿舍楼、技改厂房综合楼提供房源供原告选择更换房屋，原签订的X单元X－X室的（99.5平方米）《房屋买卖合同书》作废；原、被告一致同意，更换房屋为X单元X－X室，面积90.5平方米，房屋单价为2600元/平米不变，房屋总价款235300元；购房款为原已将交付的购房款，由被告支付原房屋与更换房屋的差价23400元；违约责任，甲乙双方应诚信履行本协议约定条款，如有违约，则由违约方向守约方支付所购集资房款总价款的20%违约金。同日，原、被告签订《房屋买卖合同书》，约定原告购买被告巫山县金马印务职工宿舍楼、技改厂房综合楼X单元X层X－X室房屋一套，原告在对该房屋进行装修，被第三人强行阻止，称该房由巫山县金马印务有限责任公司已卖给了第三人，原告没有继续装修。第三人王邦福系巫山县金马印务有限责任公司职工，2017年7月7日，王邦福（乙方）与巫山县金马印务有限责任公司（甲方）签订《房屋买卖合同书》，约定乙方购买甲方“巫山县金马印务职工宿舍楼、技改厂房综合楼”二层X单元DX，房屋单价3280元，价款295364元，约定交房时间为2018年6月30日，2013年5月、2017年5月4日、7月7日，被告分别收到王邦福购房款5万元、10万元、12万元，被告将房屋交付给王邦福。本案审理过程中，原、被告认可被告卖给王邦福的房屋与被告卖给向均伦的房屋是同一房屋。涉案房屋没有办理产权登记。经该院给原告释明，原、被告签订的《房屋买卖合同书》所载明的购房目的可能不能实现，是否变更诉讼请求，原告称不变更诉讼请求。一审法院认为，本案系一房多卖。参照商品房买卖，出卖人将房屋数次出卖所签订的合同，只要不违反法律的禁止性规定，均是有效合同。不能履行的，依法承担违约责任。未进行房屋产权登记但开发商已交付的，已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有权，但出卖人和买受人之间恶意串通的除外；既未登记，又未合法占有商品房的，先行支付购房款的买受人取得商品房的所有权。王邦福系被告单位职工，签订《房屋买卖合同书》的时间、交付价款、被告交付房屋均在向均伦与被告签订《房屋买卖合同书》之前，故向均伦与巫山县金马印务有限责任公司签订的《房屋买卖合同书》有效，但合同目的不能实现，原告请求确认2019年2月14日与被告巫山县金马印务有限责任公司签订的《房屋买卖合同书》有效，符合法律规定，该院予以支持。原告请求判令被告无瑕疵的履行《房屋买卖合同书》约定的交付房屋的义务，因涉案房屋在原、被告签订《房屋买卖合同书》之前，已由被告交付给第三人，故该项请求的物权无法实现，原、被告之间形成债权债务关系，原告坚持不变更诉讼请求，故原告的该项请求，该院不予支持。原告请求判令被告支付房屋找被差价23400元，属于原、被告换房时按房屋面积进行据实计算的差价，双方在第二次《房屋买卖合同书》中有明确约定，原告的该项主张，有事实依据，符合法律规定，该院予以支持。原告请求判令被告支付原告违约金47060元，本案被告第一次卖给原告的房屋属于已卖给案外人的房屋，双方协商后换房，所换的房屋又属于已卖给第三人的房屋，因被告的过错，导致合同目的不能实现，原、被告之间关于如有违约，则由违约方向守约方支付所购集资房款总价款20%违约金的约定，不违反法律法规强制性规定，故原告要求被告支付47060元违约金，符合法律规定，该院予以支持。被告称原告主张按20%主张违约金，标准过高，请求依法予以调整至5000元以下，因被告与原告两次签订《房屋买卖合同书》，且两次都是已卖给他人的房屋卖给原告，故构成根本违约，对被告要求调低违约金的主张，该院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、原告向均伦与被告巫山县金马印务有限责任公司2019年12月5日签订的《房屋买卖合同书》有效；二、由被告巫山县金马印务有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告向均伦换房差价款23400元；三、由被告巫山县金马印务有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告向均伦违约金47060元；四、驳回原告向均伦的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5886元，减半收取2943元，由被告巫山县金马印务有限责任公司负担。二审审理中，双方当事人对原判认定的基本事实无异议，本院予以确认。本院认为，被上诉人王邦福系上诉人巫山县金马印务有限责任公司之职工，双方于2017年7月7日签订案涉房屋之《集资建房协议书》，并分别于2013年5月（5万元）、2017年5月4日（10万元）、7月7日（12万元）交纳购房款27万元，巫山县金马印务有限责任公司出据了加盖其财务专用章及“曹”“曹成全”之收据，巫山县金马印务有限责任公司称未收取其后的22万元，对应的收据仅称声明遗失，但认可曹成全系当时销售负责人；上诉人向均伦与巫山县金马印务有限责任公司于2019年2月15日因故签订案涉房屋之《变更协议》，在装修之时被王邦富阻止而停止。故本案系一房多卖，参照商品房买卖处理原则，既未登记，又未合法占有商品房的，先行支付购房款的买受人取得商品房的所有权，结合本案实际情况，可以认定王邦富签订合同及交付购房款时间均在向均伦之前，向均伦要求判令巫山县金马印务有限责任公司无瑕疵履行交付房屋义务已不能实现，一审法院释明后仍不变更诉请，故向均伦的该项上诉请求本院不予支持；因巫山县金马印务有限责任公司的过错，导致向均伦无法实现合同目的，应当承担违约责任，原判依照双方合同约定，判令其承担47060元违约金并无不当。综上，上诉人之上诉请求和理由均不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5806元，由向均伦负担4830元，巫山县金马印务有限责任公司负担976元。本判决为终审判决。审判长 黄   文   革审判员 刘红霞审判员杜抗洪二〇二〇年十一月十一日书记员 魏   椿   林