北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11140号上诉人（原审原告、反诉被告）：孟令振，男，1992年2月10日出生，汉族，北京市朝阳区大洋路市场职工，住北京市通州区。委托诉讼代理人：麻佳丽，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京隆客多科贸有限责任公司，住所地北京市丰台区丰台北路****。法定代表人：雷福香，董事。委托诉讼代理人：何平，男，该公司员工。上诉人孟令振因与被上诉人北京隆客多科贸有限责任公司（以下简称隆客多公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初17407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孟令振之委托诉讼代理人麻佳丽、被上诉人隆客多公司之法定代表人雷福香及委托诉讼代理人何平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟令振上诉请求：同意一审判决第一项，撤销一审判决第二、三、四项，改判支持我的一审全部诉讼请求并驳回隆客多公司的一审全部反诉请求，或将本案发回重审。事实和理由：一审法院未对我一审审理中提供的视频证据（光盘）、证人证言进行质证，未审查我提交的证人出庭作证申请书，严重违反法定程序。涉案《商铺租赁合作协议》签订前后，隆客多公司均向我承诺商户入驻率达到80%，虽未进行书面约定，但基于常理，如果无此承诺，我不可能支付押金、租金并入驻。2020年4月12日，我决定租用隆客多公司的涉案租赁标的进行经营，向隆客多公司交纳了2000元押金，后因入驻率未达到约定要求，我只交纳了18000元租金，双方约定其他款项在2020年5月6日支付，对此隆客多公司表示认可。因隆客多公司对入驻率的承诺已经构成欺诈，致使我的合同目的无法实现，为避免损失进一步扩大，我于2020年5月4日行使法定解除权，告知隆客多公司不再承租。2020年5月5日，我因隆客多公司催要房屋租金和押金，双方在冠京大厦入口发生争执，隆客多公司称“我有一个人就可以了，关你什么事”，可以说明隆客多公司曾向我承诺过商场入驻率在开业时达到80%。隆客多公司辩称，同意一审判决，不同意孟令振的上诉请求及理由。孟令振向一审法院起诉请求：1.判令隆客多公司支付我押金20000元；2.判令隆客多公司支付我商品损失费、误工费共计20000元；3.本案诉讼费由隆客多公司承担。隆客多公司向一审法院反诉请求：1.判令孟令振补交所欠租金26000元、违约金26000元、电费140元、卫生费200元、货架款9900元，共计62240元；2.判令孟令振赔偿营业损失费20000元；3.孟令振承担反诉案件受理费。一审法院认定事实：2020年4月18日，隆客多公司（甲方）与孟令振（乙方）签订《商铺租赁合作协议》，约定：乙方租赁甲方坐落于北京市丰台区丰台北路81号B1内商铺，用于经营新鲜蔬菜使用，租期3个月，自2020年5月6日至2020年8月5日止。月租金13000元，付款方式上交款，甲乙双方自签订本协议之日，乙方一次性向甲方支付1个月房租即13000元。商铺押金26000元，乙方于本协议签订之日支付，甲方开具押金收据。乙方必须按照约定向甲方交纳租金，到期不交视同违约，违约即扣除全部押金，合同终止。承租区域内设施的使用所产生费用（包括但不限于水费、电费、电话费、宽带费、卫生费、停车费等），均由乙方自行承担。甲方不承担乙方的经营风险及责任。乙方须遵守甲方规定的营业时间，不得在营业时间内停止营业。协议签订当日，孟令振向隆客多公司支付18000元。2020年4月19日，隆客多公司通知孟令振4月23日上午9时9分商场开业，孟令振于4月23日开始营业，因经营状况不佳，于5月4日撤出，后双方未达成其他书面协议，孟令振未再支付其他款项。庭审中，孟令振向法院提交其与隆客多公司员工何平的微信聊天记录截屏，显示2020年5月4日晚上18:02，孟令振微信告知隆客多公司因该处没有形成商业，无法经营，5月4日起不再承租该商城内的蔬菜经营区域。隆客多公司认可孟令振于5月4日撤场搬离，表示此系孟令振单方违约。关于商场入驻率80%，孟令振表示为隆客多公司口头承诺，双方未有书面约定。孟令振向法院提交其微信账单详情截屏2张，显示2020年4月12日扫二维码付款给胡海桂20**元（付款方留言“租房押金可退”）、4月18日转账给雷福香18000元（转账说明“隆科多超市房租”），表示4月12日双方商议时，其向隆客多公司说明26000元押金太高交不了，该公司同意孟令振只交2000元押金并出示了收款码，4月18日签合同时支付的18000元系租金，因租金共39000元，经协商隆客多公司同意其于5月6日补交剩余租金21000元。隆客多公司认可孟令振支付的上述两笔款项共计20000元，表示该公司作为微信收款方是看不到账单详情中付款方留言的，不认可孟令振表述的钱款性质，并提交收据2张及微信聊天记录截屏，表示2000元是孟令振交纳的定金，故有该公司于2020年4月12日开具的金额2000元的定金收据，因该公司要求孟令振交纳的定金总数为20000元，故4月18日孟令振又补交18000元，该公司于当日开具金额为20000元定金收据，同时将4月12日2000元收据收回。孟令振表示从未见过上述2张收据，且合同中未约定过定金。隆客多公司表示曾向孟令振口头说明，若合同正常履行，2020年4月19日至5月5日为赠送的免租期，合同履行后20000元定金即转为租金或押金，不足部分再行补交，现因孟令振于2020年6月23日起诉，合同无法履行，且其一直未支付租金和押金，构成违约，故要求孟令振支付自其入驻即2020年4月23日至起诉之日（2个月）的租金26000元及违约金（扣除全部押金）26000元。孟令振认可4月23日开业至5月5日为双方约定的免租期，但表示其已于5月4日撤场搬离并告知隆客多公司不再承租，故协议并未实际履行，不同意支付租金。孟令振向法院提交其手写的铺货单2张，用以证明其主张的商品损失及误工费20000元；隆客多公司对此不予认可。隆客多公司提交2020年4月20日、4月21日购买蔬菜货架的收据2张，金额共计9900元，表示货架系应孟令振要求购买，提供给其经营使用，现要求孟令振支付该款项；隆客多公司提交照片若干，证明2020年5月5日孟令振在商场门口堵门、拦截客户入场，影响正常经营，故要求赔偿营业损失20000元。孟令振对隆客多公司上述主张均不予同意。庭审中，隆客多公司表示电费140元、卫生费200元系根据孟令振入驻经营的期间，该公司自行核算的金额，没有相关证据提交。案件审理过程中，法院前往北京市公安局丰台分局岳各庄派出所调取2020年5月3日、5月5日的110接处警记录，显示现场无打架行为。出警警官表示到达现场时，隆客多商场门口几人未有过激行为，未致影响隆客多商场正常营业。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，孟令振与隆客多公司于2020年4月18日签订的《商铺租赁合作协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应秉持诚实信用原则依约履行。协议约定租期为2020年5月6日至8月5日，孟令振于4月23日商场开业入驻经营，因经营效果不佳，于5月4日撤出并微信通知隆客多公司不再承租，且孟令振未按协议约定于4月18日支付全部押金及租金，故孟令振在合同生效后、履行期届满前，明确表示并以实际行为表明不履行主要债务，致双方合同目的不能实现，构成违约，双方协议约定的权利义务系于2020年5月4日终止。根据庭审陈述，若协议正常履行，4月23日至5月5日期间为隆客多公司给予孟令振的商铺免租期，现孟令振在未与隆客多公司协商一致的情形下于起租日（5月6日）之前自行撤出，系单方违约，应向隆客多公司支付实际占用经营期间即2020年4月23日至5月4日的商铺租金，具体数额法院参照协议约定的月租金标准计算，共计5196元。隆客多公司主张的2020年5月5日至6月23日租金部分，无事实及法律依据，法院不予支持。孟令振主张隆客多公司曾承诺商场商户入驻率80%一事，因双方未有与此相关的书面协议，隆客多公司亦不予认可，故法院对孟令振以此为由认为隆客多公司违约在先应承担违约责任的主张不予支持。关于孟令振已支付隆客多公司的20000元，双方争议焦点在于该钱款的性质认定。因双方协议中未有关于定金的约定，孟令振亦不认可隆客多公司提交的收据内容，现隆客多公司主张20000元系孟令振所交定金，事实依据不足，法院不予采信。因协议写明孟令振应于协议签订之日支付押金26000元、1个月房租13000元，而协议签订日至今，孟令振仅于4月12日支付2000元、4月18日支付18000元，未再交纳其他款项，故法院认定20000元系协议约定的孟令振应支付的押金；又因协议写明孟令振到期不交租金视同违约，违约即扣除全部押金，现孟令振未按约交纳租金、提前撤出，已构成违约，隆客多公司以扣除全部押金形式要求孟令振承担违约责任，不违反法律规定，但金额有误，综合考虑，法院确认现孟令振应支付隆客多公司违约金6000元，同时对孟令振要求隆客多公司支付其押金20000元的诉讼请求不予支持。关于孟令振主张的商品损失费、误工费，因未向法院提供充足、有效证据予以证明，隆客多公司亦不同意支付，故法院对孟令振此项诉讼请求不予支持。关于隆客多公司主张的货架款9900元，因双方就此未有约定，现无证据显示此货架系为孟令振所购，孟令振撤出时亦未搬走，故法院对该项主张不予支持。关于隆客多公司主张的营业损失费、电费、卫生费，因其未能提供充足、有效证据予以证明，结合本案调查情况及双方庭审陈述，法院对隆客多公司该三项费用的反诉请求均不予支持。值得指出的是，现代社会是一个契约社会，社会成员之间瞬时、互益的权利义务关系都是由具有完全民事行为能力的个人与他人之间形成的契约决定的。应运于社会发展和时代进步要求的“契约精神”所蕴含的“平等、自由、诚信”等观念，与社会主义核心价值观的思想内涵相契合。契约精神要求参加缔约的当事人处于平等地位，均有选择缔约方、决定缔约与否及缔约内容的自由。契约履行中出现可能导致缔约目的不能实现的情形时，面临违约风险的一方更应尽到诚实信用的高度审慎义务，以契约的方式表达自己的意志和要求，以共担风险、共渡难关的积极心态，主动沟通协商，理性处理问题，尽可能减轻不可控因素给自身及对方造成的损失。综上，一审法院判决：一、孟令振于判决生效之日起七日内给付北京隆客多科贸有限责任公司二〇二〇年四月二十三日至二〇二〇年五月四日的租金5196元；二、孟令振于判决生效之日起七日内给付北京隆客多科贸有限责任公司违约金6000元；三、驳回孟令振全部诉讼请求；四、驳回北京隆客多科贸有限责任公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。另，孟令振提供视频一段，内容为孟令振与隆客多公司人员发生争执的过程，欲证明其所主张的入驻率承诺问题；隆客多公司对该视频证据的真实性认可，但不认可证明目的，称系孟令振赴商场闹事，警察要求其按照正规途径解决。经查一审庭审笔录可见，一审法院已经组织双方对证据进行了质证，对于孟令振提供的视频证据（光盘），隆客多公司当庭表示提供书面质证意见，一审卷宗中亦可见隆客多公司针对前述证据出具的书面质证意见；对于孟令振提供的书面证人证言，隆客多公司当庭质证不予认可。本院认为，本案中，孟令振与隆客多公司签订的《商铺租赁合作协议》合法有效，双方均应依约履行。现合同履行过程中，孟令振于2020年5月4日告知隆客多公司不再承租涉案租赁标的，主张因隆客多公司未能实现商场商户的入驻率达到80%的承诺，存在欺诈，致使其合同目的不能实现，其享有法定解除权。孟令振应当就其关于隆客多公司曾作出商户入驻率达到80%的承诺的事实主张提供充分的证据，但其提供的现有证据无法证明隆客多公司曾明确作出关于入驻率达到80%的承诺，对此孟令振应当承担举证不能的不利后果。另，因欺诈而致对方在违背真实意思的情况下订立的合同属合同可撤销事由，而一方违约致使守约方合同目的无法实现，系合同解除的法定事由。在孟令振未能就入驻率承诺完成举证责任的情况下，其关于欺诈和其享有合同解除权的诉讼主张，均难成立。孟令振另上诉主张一审程序违法一节，经查，一审法院已经就其提供的视频证据（光盘）和证人证言组织质证，不存在违反法定程序之情况，孟令振的该上诉主张不成立。一审法院根据本案事实查明情况，认定孟令振提前解除合同构成违约，并对合同提前解除的相应后果予以处理，符合涉案合同之约定，并无不妥。综上所述，孟令振的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由孟令振负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邹 治审 判 员  刘慧慧审 判 员  王军华二〇二〇年十一月二十六日法官助理  孙春玮书 记 员  张晓鸥