江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0803民初1522号 原告：淮安市淮安区教师发展中心，住所地淮安市淮安区城东乡南窑村。 法定代表人：高云海，该中心主任。 委托诉讼代理人:邵军,江苏曙东律师事务所律师。 被告：乔素梅，女，1964年8月25日出生，汉族，住淮安区。 委托诉讼代理人：陈学文、李传辉（实习），江苏大业天平律师事务所律师。 原告淮安市淮安区教师发展中心（以下简称教师发展中心）诉被告乔素梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告教师发展中心的委托诉讼代理人邵军、被告乔素梅及其委托诉讼代理人陈学文、李传辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告教师发展中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告交还承租原告的位于淮安区翡翠城小高层南、中心大门东侧楼及后院筒易房；2、被告承担租金18750元（按年租金75000元标准，暂计算至2020年4月30日，以后按上述标准顺延计算至被告实际交还房屋时止）；3、被告承担违约金37500元（合同约定两倍租金标准计算至2020年4月30日，以后按上述标准顺延计算至被告实际交还房屋时止）；4、被告给付原告水电费60572.58元（暂计算至2020年4月，顺延计算至被告实际归还房屋时）；5、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、2019年1月17日，原、被告双方签订了《教干培训楼房屋租赁合同》，约定原告将淮安区翡翠城小高层南、中心大门东侧楼及后院简易房出租给被告。合同约定租赁期限自2018年12月31日至2019年12月30日，年租金为75000元。租赁合同同时约定被告应于租赁到期后2019年12月31日交还房屋。约定若被告不按规定时间向甲方移交所租房屋的，按日平均租金的双倍交纳违约金。租赁期满后，双方未续签该房屋的租赁合同，原被告双方之间的租赁合同已终止。但被告拒不交回涉案房屋，且被告使用房屋期间欠水电费60572.58元。2、2019年12月25日、2020年1月8日，原告向被告发出《告知函》，告知其将房屋收回，不再续租，要求被告将房屋交还原告。3、2017年11月12日协议已实际履行完毕，水电费计算期限为2018年12月15日至2020年5月1日，其中水费2327.55元、电费58409.65元，经双方去现场核实，该金额无异议。 被告乔素梅辩称，1、被告承租房屋经营浴室，疫情期间浴室关门至今，依据国家相关政策，且原告作为国有单位，应对中小微企业进行扶持。原告所诉的租金应减免。2、由于疫情影响，浴室从2020年1月停业到现在，不知道什么时候允许开业，根据现实情况被告同意解除也无法经营下去。3、解除合同后应依据双方所签合同第五条第四项规定即被告对浴室所有投入在拆迁时应由拆迁部门对被告予以补偿。从2009年被告承租涉案房屋，8年期满后已经连续签订了2个一年的租赁合同，一年一签的原因是该地段早已纳入征收范围，所以原被告采用一年一签的方式，延续租赁关系。现原告提出解除，被告也无法继续经营。4、原告主张的违约是不存在的，疫情属于突发性重大不可抗力，不存在被告违约，也不存在违约金。多年的租赁关系中，被告都积极履行租赁义务，从未出现过争议，现因疫情加上被告丈夫重病几个月后病故，花费大量钱财，浴室未开业的情况下欠了部分水电费，金额认可原告诉称的数额。2019年原告从被告处领了浴票，未冲抵，所欠水电费应支付，但被告需要一定时间。5、被告投入了200多万元，从原来经营浴室的人手中购买了105平米的三楼大厅和28平米的工作间，2009年至今被告又投资了200多平米的必需房屋作为经营所需，这些无论是否解除合同，在拆迁时都应按协议给予补偿。6、审理中，被告称愿意承担水电费，又要求继续履行合同，继续承租该房屋经营浴室，至该地段拆迁之日止。 本院经审理认定事实如下： 1．2017年3月14日，淮安市淮安区教师进修学校和淮安区教研室合并成为淮安市淮安区教师发展中心。 坐落在淮安市淮安区建筑面积2256.80平方米）、2号楼（总层数4层、建筑面积1548.12平方米）、3号楼（总层数2层、建筑面积926.01平方米）、4号楼（总层数3层、建筑面积1276.49平方米）房屋的所有权人是原告教师发展中心。 坐落在淮安市淮安区翡翠城小高层南、中心大门东侧楼房屋和坐落在淮安市淮安区房屋、南侧二楼房屋是同一房屋。 2.2009年10月21日，淮安市楚州区教师进修学校（甲方）、陈学智（乙方）、乔素梅（丙方）签订《教干培训楼房屋转租协议书》，约定：二、现据乙方要求，甲方同意将教干培训楼房屋转租于丙方经营，且甲、乙双方互不追究违约责任。三、（三）乙方与丙方自行交割，与甲方无关。甲方除房屋以外的设备、设施（含乙方自行搭建的部分）给丙方无偿使用（甲方不负责维修）。（四）丙方租赁期限为捌年，自2009年12月31日起到2017年12月30日止。（六）、甲方向丙方提供：1、教干培训楼房屋一、二、三层（796㎡），教工餐厅二楼四间及后院简易平房二间。（九）、…，乙方自行搭建的部分，在丙方租赁终止时完好交给甲方（甲方不付给丙方任何费用）。（十）丙方如需进行房屋内部装修或改造，房屋装修或改造费用由丙方全额承担，租赁期满，可移动部分由丙方自行处理，不可动部分归甲方所有（甲方不付给丙方任何费用），不得擅自拆除或人为损坏内部设施，丙方不得自行搭建其它建筑等内容。协议签订后，三方按约履行协议。 3.2017年11月12日，原告教师发展中心（甲方）与被告乔素梅（乙方）签订《教干培训楼房屋（续）租赁协议书》，约定甲方的教干培训楼房屋设备于2017年12月31日起继续由乙方租赁经营，租期暂定一年，即到2018年12月30日止。租赁费为人民币柒万伍仟元等内容。 4.2019年1月17日，原告教师发展中心（甲方）与被告乔素梅（乙方）签订《教干培训楼房屋租赁合同》，约定，一、甲方将位于淮安区翡翠城小高层南、中心大门东侧楼及后院简易房房屋租赁给乙方作为经营使用。二、租赁期限从2018年12月31日至2019年12月30日止。2018年12月31日甲方向乙方交付房屋，租赁期满结束，双方未续签合同，乙方应于2019年12月31日向甲方交回房屋。三、租金标准及交付方式，年租金标准为柒万伍仟元整。五.4、承租期内如遇市容改造、政府拆迁行为需提前终止合同收回房屋的，乙方无条件服从，甲方不承担任何经济责任及乙方任何损失的经济补偿，租金按实际使用天数计收。如若拆迁补偿中有对乙方装潢及添置设备、搬迁等补偿内容的，则此补偿内容的补偿价值归乙方所有。5、租赁期满，乙方装潢及增添的设备等可移动的部分自行拆除，其权属归乙方所有，不可拆除部分的归甲方所有（甲方不付给乙方任何费用）。甲方不承担乙方因装潢和添置设备等所造成的一切损失等内容。 租赁期限届满后，原、被告就涉案房屋未续签房屋租赁合同，被告也未搬离涉案租赁房屋，也未向原告支付房屋租金，经原、被告对账确认，被告尚欠原告2018年12月15日至2020年5月1日期间的水费2327.55元、电费58409.65元。 以上事实，有原、被告的陈述，原告提供的房产证、《教干培训楼房屋转租协议书》、《教干培训楼房屋租赁合同》复印件等证据，被告乔素梅提供的《教干培训楼房屋（续）租赁协议书》复印件等证据，经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。原、被告双方签订的《教干培训楼房屋（续）租赁协议书》、《教干培训楼房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。 原告要求被告交还承租的位于淮安区翡翠城小高层南、中心大门东侧楼及后院筒易房。本院认为，原、被告双方在租赁期限届满后，未签订新的房屋租赁合同，被告乔素梅也未支付租赁期满后的房屋租金，继续占有案涉房屋，原告提出异议，并于2020年5月26日向本院提起本案的诉讼，结合原、被告双方在2019年1月17日签订《教干培训楼房屋租赁合同》中关于租赁期满结束，双方未续签合同，乙方应于2019年12月31日向甲方交回房屋的约定。本院认定原、被告之间的租赁关系自合同期限届满时即2019年12月30日终止，被告应当按约返还涉案租赁房屋。后院筒易房是原告出租给被告的。原告要求被告交还承租原告的位于淮安区翡翠城小高层南、中心大门东侧楼及后院筒易房，符合法律规定，予以支持。 原告主张被告承担租金18750元（按年租金75000元标准，暂计算至2020年4月30日，以后按上述标准顺延计算至被告实际交还房屋时止），被告辩称不认可，因疫情被告至今没有经营，国家有免租规定。本院认为，被告在租赁期届满后仍然使用租赁物，被告理应按合同约定支付租金，考虑被告经营浴室受新冠疫情影响及结合案件事实，本院酌情减免被告三个月租金，被告应向原告支付租金43750元，租金计算方法为，按年租金75000元标准从2020年4月1日起暂计算至2020年10月31日，2020年11月1日以后的房屋占用费待实际发生后原告可另行主张。 原告主张被告承担违约金37500元（合同约定两倍租金标准计算至2020年4月30日，以后按上述标准顺延计算至被告实际交还房屋时止），被告有异议，本院认为，被告在租赁期限届满后未按合同约定及时返还原告房屋，应承担违约责任，被告应向原告支付违约金，原告主张的违约金标准过高，本院酌情调整为违约金以43750元为基数，从2020年4月1日起至2020年10月31日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。2020年11月1日之后发生的占用费所产生的违约金原告可待实际发生后另行主张。 原告主张被告给付水电费60572.58元(暂计算至2020年4月，顺延计算至被告实际归还房屋时)，被告无异议，符合法律规定，被告应给付原告水电费60572.58元，本院予以支持。2020年5月之后的水电费以实际支出为准，待实际发生后原告可另行主张。 被告辩称原告领取4000元浴票，被告未能提供证据，原告陈述确实从被告处购买过浴票，但账已结清，不欠被告4000元，被告辩称理由不成立，本院不予采信。 被告先辩称同意解除双方之间的合同并返还属于原告的房屋，后又要求继续履行合同，继续承租该房屋经营浴室，被告违法禁止反言原则，对被告要求继续履行合同的辩称本院不予采信。 被告辩称被告从原来经营浴室的人手中购买了三楼大厅和工作间，又投资了必需房屋作为经营所需，在拆迁时都应按协议给予补偿，原告有异议。本院认为，涉案房屋尚未拆迁，且原告（甲方）、被告（乙方）约定租赁期满，乙方装潢及增添的设备等可移动的部分自行拆除其权属归乙方所有，不可拆除部分的归甲方所有（甲方不给付乙方任何费用），被告的辩称无事实依据，不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条规定，判决如下： 一、被告乔素梅在本判决生效后三十日内将位于淮安市淮安区房屋、南侧二楼房屋及后院简易房返还给原告淮安市淮安区教师发展中心； 二、被告乔素梅在本判决生效后十日内给付原告淮安市淮安区教师发展中心房屋占用费43750元； 三、被告乔素梅在本判决生效后十日内给付原告淮安市淮安区教师发展中心违约金（违约金计算方法为，以43750元为基数，从2020年4月1日起至2020年10月31日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、被告乔素梅在本判决生效后十日内给付原告淮安市淮安区教师发展中心水电费60572.58元； 五、驳回原告淮安市淮安区教师发展中心的其他诉讼请求。 案件受理费19351.4元（原告淮安市淮安区教师发展中心已预交19351.4元），由原告淮安市淮安区教师发展中心负担137.24元，由被告乔素梅负担19214.16元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  唐铭淮 人民陪审员  王 绚 人民陪审员  金国春 二〇二〇年十一月十二日 法官 助理  宋建道 书 记 员  常 经 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。