成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初1032号 原告：李华金，男，1954年4月14日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：郑如鑫，四川英鼎律师事务所律师。 被告：万明，男，1962年6月13日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：杨玉坤，男，1985年4月9日出生，汉族，住四川省彭州市。系万明女婿。 被告：杨玉坤，男，1985年4月9日出生，汉族，住四川省彭州市。 二被告共同委托诉讼代理人：麻少辉，广东伟然律师事务所律师。特别授权代理。 原告李华金与被告万明、杨玉坤房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李华金及其委托诉讼代理人郑如鑫，被告万明的委托诉讼代理人即被告杨玉坤，以及万明、杨玉坤的共同委托诉讼代理人麻少辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李华金向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告李华金与被告万明于2018年10月13日签订的《购房合同书》；2．判令被告万明向原告李华金返还购房定金23万元，并以23万元为基数计算自2018年10月14日起按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日的利息，和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）自2019年8月20日起计算至23万元全部付清之日止的利息；3．判令被告杨玉坤对被告万明应返还给原告的购房定金23万元及其利息承担连带支付责任；4．本案案件受理费等全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告万明系原告李华金的妹夫，两家系亲戚关系，被告杨玉坤系被告万明的女婿。2018年10月13日，被告万明与原告李华金签订《购房合同书》，合同约定被告万明将位于成都市温江区的房屋（建筑面积92.37平方米）以总价人民币50万元的价格出售给原告，合同签订之日，原告支付23万元做为购房定金，余款27万元约定于产权交割完毕当日支付，合同第四条第3款约定“甲方逾期未交房的违约责任：甲方须协助乙方办理相关手续并在交房期限内交房给乙方，逾期未交房或乙方发现建筑不合格，甲方须在3日内退还乙方所付定金”。合同签订当日，原告李华金按照二被告的要求将23万元的购房定金转账至被告杨玉坤的账户。合同签订后，因该房屋系安置房，不能按照合同约定合法、正常办理产权过户，拖延至今仍未合法办理“产权交割”，致使合同履约受阻，原告购买该房屋并取得合法产权的合同目的无法实现。经原告及亲属与二被告多次协商未能达成一致意见。综上，原告认为因被告原因导致案涉房屋无法办理合法产权交割过户，原告购买房屋并取得合法产权的根本目的无法实现，被告已构成违约，故请求判决解除该购房合同，并判令被告万明退还原告已支付的购房定金23万元及相应利息损失。同时，因被告杨玉坤参与案涉房屋买卖的整个过程，且实际收取原告支付的23万元定金，被告杨玉坤系该合同的权利主体（实际收取定金），故应当与被告万明连带退还给原告的购房定金及其利息损失承担还款责任。 被告万明、杨玉坤共同辩称，一、原告李华金主张被告杨玉坤对定金返还承担连带责任缺乏法律依据；二、原告李华金的利息主张缺乏事实和法律依据；三、本案违约方为李华金，依据定金规则，其无权要求返还所交付的定金；四、同意解除合同。 经审理查明，2018年8月7日，万明作为房主（乙方）与成都市温江区和盛镇人民政府（甲方）签订《和美盛景二期小区住房安置协议》，协议载明“柳岸村社区六组，公共服务中心拆迁项目，户主：万明，总人口肆人，正住人口叁人：万明（户主）、李华秀（万明之妻）、万丹（万明之女）；常住人口壹人：杨玉坤（万明之女婿）。按照《和盛镇关于未全面安置人员的安置方案》的相关规定，对乙方住房安置事宜达成如下协议：一、住房安置点：和美盛景二期小区；二、住房安置标准：1、正住户口：人均35㎡的安置面积；25㎡配套用房面积。2、常住户口：人均35㎡的安置面积。协议第四条“住房房号、面积和应缴房款：1．房号及面积：7幢1单元902号；总面积：92.37㎡；2．缴款金额：（1）正住人口：置换安置面积14.62㎡；配套用房面积75㎡，缴款标准700元/㎡，应缴款52,500元；超出部分在人均5㎡以内的面积2.75㎡，缴款标准840元/㎡，应缴款2,310元；正住人口应缴款合计54,810元；（2）……；（3）总房款54,810元”。后万明向成都市温江区和盛镇人民政府交纳上述房屋的安置房款54,810元。 2018年10月13日，李华金（乙方）与万明（甲方）签订《购房合同》，约定乙方以500000元价格购买甲方位于成都市温江区（建筑面积为92.37㎡）的房屋。双方并约定合同签订之日乙方向甲方支付230000元作为购房定金，剩余房款270000元于产权交割完毕当日一次性支付完毕。当日李华金向杨玉坤转款230000元，万明确认该款为李华金支付的购房款。 2019年9月21日万明（甲方）与李华金（乙方）就上述购房事宜再次签订《房屋转让合同》。《房屋转让合同》载明的房屋位置、面积、购房款均2018年10月13日的《购房合同》一致。《房屋转让合同》第三条约定付款方式为甲方向乙方交付房屋全部钥匙同时，乙方应总共支付购房款500,000元；第四条“房屋交付：甲方应于本合同生效之日起15日内，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使”；第六条“违约责任：甲方违反本合同约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日，甲方应按乙方已付购房款的万分之二承担违约责任；逾期超过三个月时，乙方有权单方解除本合同，甲方应承担全部购房款20%的违约金。乙方违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日，甲方按应付购房款的万分之二计”。 2019年9月21日李华金女儿李容提出对合同进行修改即增加“如果三年内无法办理过户手续，合同终止，甲方退还房款？”，杨玉坤表示“我们再商量吧！”，9月23日，杨玉坤“姐，我们又跑了一些关系，那个人说10月15日去试试，但不敢保证能办到。…，你说的限时三年办理，我还真没底，如果这个把月办不好，你又不放心，要不我马上退你钱，这个你们也可以再看看其他的房子，我也可以再卖，你看可以不？”，李容“你们再试试吧，我就是担心那个人回不来”；10月21日，李容“亲爱的妹妹、妹夫，你们在吗？”“刚才获知你们要拿我爸的身份证去网上改名字，我和我老公在家反反复复思考了很久，最后还是决定先暂缓一下吧，你看怎么样？”，杨玉坤“好不容易争取的机会，为什么不呢？”“错过了就不好弄了哦”，李容“非常非常不好意思，我们刚才查了一下这个房子，属于保障性住房，住户好像没有产权，政府也是不允许随意买卖的。我们平时回家的次数也比较少，本来是想买一套有产权的小房子住两年，过两年再换一个。如果买了你们的房子，以后想要换房就不容易了。”，杨玉坤“几年前我们第一套房子126平还不是卖出去了啊？那你们之前不考虑好呢？如果去年就给你们改了名字，不是也没有办法了吗？我同意退款给你，但是房价在变，如果今年的房价不比去年，我们的损失怎么办呢？”，李容“因为最开始告诉我们是有产权的房子，因为咱们是亲戚，所以我们就相信了，也没有去核查，确实是我们疏忽了”，杨玉坤“一开始你们就知道是安置房啊，而且去年都准备拿身份证去改名字了，你也是清楚的，只是我想等拿到这套房子后再改名字，你们也是同意了的。你和姐夫都是见过世面的人了，不可能不清楚吧！”；10月23日，杨玉坤“如果你坚持没有产权就不买，我也不是说逼着你买。我只能说，责任在于你们当初没有考虑清楚。毕竟我们是亲戚，不然我不会退钱，但是，由于房价波动给我们造成的损失，你们应该承担吧！”，李容“可能是我爸妈他们对产权这个概念不太清楚，告诉我的是有产权，所以我才同意他们买的，当初房款是按有产权房子的房款给付的，如果没有产权，当地的价格应该是三千多一平米才对”，杨玉坤“房价你们是打听得到的，去年是房价高峰期，有产权的是7千多一平”“况且你们当时同意了房价，现在说贵了有什么意义呢？”“你们知道是安置房，有无产权，姐夫都是搞这一行的啊”，李容“如果你们坚持，我们可以继续履行合同，但就是坚持当初我们说过的加一条款：三年内办不完手续合同终止，退还全部房款，不要求利息。”“我们没有回过家，确实不清楚，前几天你姐夫才在网上查看到的，也问了他在成都的同学了解情况”，杨玉坤“改了名字就算办完手续了，这点马上就能办到。你说的办产权证是不可能的，因为本身就没有小产权”，李容“同时房款应该从新议价”，杨玉坤“房价当初就确定了，现在还要改？那就相当于买了衣服穿又退给老板说衣服买贵了，有这个道理吗？那要是现在房价大涨，我是不是该向姐说我卖便宜了，把差价补给我呢？”，李容“你们的房子，我妈就去见过一次，我们都没摸过一粒沙粒，怎么就说成旧衣服了？”，杨玉坤“如果当初卖给其他人，也不至于还留在那里，赶不上房价高峰期，已经成旧货了，姐说是不是呢？”，李容“我前面之所以说这么多，是想说我们双方对这次房屋交易不成功都是负有责任的。我们知道你们为这套房子付出了很多心血，所以和平解除合同，平均分担损失，这是最好的解决办法。”，杨玉坤“我想我已经说得很清楚了，责任在于你们自己考虑不周到，我并没有一开始就追着让你们买。哪有想买就买，不买就退的道理嘛！作为亲戚我才答应退钱，其他人想都别想！但是我们的损失应该由你们补偿，而不是我们一起分担。这次你们考虑清楚了再回复我！”。之后双方亦多次磋商，未达成一致意见。2019年11月13日万明向李华金发出《律师函》，律师函告知李华金于收到函件后15日内继续履行合同，配合接收房产，并付清房款，否则房屋转让合同关系于期限届满次日正式解除。2019年11月17日李华金签收律师函。 2020年9月本院就相关案涉房屋的土地用途等情况致函成都市温江区规划和自然资源局，同年9月15日成都市温江区规划和自然资源局回函：和盛镇和美盛景二期7栋1单元902号房屋所在土地的用途为住宅，已征收为国有土地，批复文号为成府土【2014】562号及成府土【2015】425号，目前该房屋未办理不动产登记证。 上述事实，有当事人身份信息、《住房安置协议》、《购房合同书》、《房屋转让合同》、《确认书》、微信聊天记录、《律师函》、《成都市温江区规划和自然资源局咨询回函》及当事人的当庭陈述等证据审核在卷，经庭审调查核实，本院予以采信。 本院认为，案涉房屋所在土地为国有土地，李华金与万明所签订的《购房合同书》、《房屋转让合同》不违反法律、行政法规的规定。李华金认为《房屋转让合同》非其真实意思表示，对此李华金未提供证据证明《房屋转让合同》已被撤销，故对李华金的该主张本院不予采纳。《购房合同书》、《房屋转让合同》合法有效。《购房合同书》签订后，双方又签订《房屋转让合同》对购房产生的权利义务关系重新进行了约定，《购房合同》已被之后的《房屋转让合同》取代，《购房合同》的效力已终止，当事人应按《房屋转让合同》履行义务。根据当事人双方提供的微信聊天记录，李华金在合同履行中要求变更合同内容，对此双方协商无果，后李华金未按合同约定接收房屋，构成违约。李华金收到《律师函》后亦未按该函件要求在收件后15日履行收房等义务，根据《律师函》告知内容“双方的房屋转让合同关系于期限届满次日正式解除”，即2019年12月4日万明与李华金签订的《房屋转让合同》解除。因李华金未按约定接收房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百十一五条关于“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；……”的规定，李华金无权要求返还定金，但《房屋转让合同》约定的定金数额超过了《中华人民共和国担保法》第九十一条关于“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，超过部分万明应予以返还即应返还130,000元（230,000元-500,000元×20%）。2019年12月4日《房屋转让合同》解除时，万明即应将超过的130,000元退还李华金，万明至今未退还应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算占用资金损失。 李华金以购房款转至杨玉坤账户以及购房事宜由杨玉坤与其沟通为由要求杨玉坤承担连带责任的主张没有法律依据，对此本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、万明于本判决生效后十日内返还李华金购房款130,000元并支付占用资金损失（损失计算方式：以130,000元为本金基数，从2019年12月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定的本金给付之日止。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）； 二、驳回李华金的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取计2,465元，由李华金负担1,015元，万明负担1,450元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  周毅 二〇二〇年十一月十五日 书记员  肖琴