广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21308号上诉人（原审被告）：邝伟民，男，1959年7月23日出生，汉族，身份证住址:广州市越秀区。委托诉讼代理人：查琴芳，广东伯方律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗志威，广东伯方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘杰炜，男，1997年4月29日出生，汉族，身份证住址:广州市天河区。委托诉讼代理人：高慧义，广东金羊律师事务所律师。原审第三人：广州市众安物业管理有限公司，住所地：广州市白云区人和镇西成村达贤街**。法定代表人：刘镇圩,职务：董事长。委托诉讼代理人：杨华平，男，该公司职员。委托诉讼代理人：朱佐豪，男，该公司职员。上诉人邝伟民因与被上诉人刘杰炜、原审第三人广州市众安物业管理有限公司物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初6907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邝伟民上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘杰炜的所有诉讼请求。2.刘杰炜承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决关于“拆迁单位未与上诉人签订书面的租赁合同，双方之间成立不定期租赁关系，新产权人承接该不定期租赁关系”的内容属于认定事实错误。1、案涉房屋是拆迁安置房，是1993年广州市政府拆除上诉人原居住房屋时安置给上诉人居住的，案涉房屋是专属用于安置给上诉人居住的，无论上诉人是否与拆迁单位另外签署租赁合同，上诉人均有权继续租用，因此拆迁单位与上诉人已经形成长期的租赁关系。一审法院认定拆迁单位与上诉人间成立不定期的租赁关系显属认定事实错误。2、根据《房屋拆迁安置协议》的约定，拆迁单位应在上诉人迁入案涉房屋时就与上诉人签署租赁合约。自上诉人迁入案涉房屋后，曾多次要求拆迁单位与上诉人签署租赁合同，但拆迁单位拒绝签署租赁合同。因此未签署书面合同的过错责任在于拆迁单位。3、上诉人作为回迁户，对案涉房屋享有居住权，开发商无权对外转让。因此，不论被上诉人是如何取得产权的，也不论被上诉人取得产权是否合法，被上诉人均应受到该房屋是安置房，是用于安置上诉人居住的条件约束，被上诉人应继续履行原拆迁单位的出租义务，即按照公租房的租金标准，将案涉房屋交付给上诉人居住，以保障上诉人的居住权。二、一审判决部分遗漏以下重要事实，导致认定事实错误。1、《房屋拆迁安置协议》足以证明，案涉房屋是用于安置给上诉人一家居住使用，不允许转让的，拆迁单位在上诉人不知情的情况下将案涉房屋转让出去，该买卖行为明显不合法，买卖合同无效，被上诉人对案涉房屋不享有合法的产权。另不论上诉人和拆迁单位的租赁是否属于不定期租赁合同，上诉人作为承租方，对案涉房屋也享有优先购买权。在转让方未告知上诉人优先受让权及上诉人未放弃优先购买权的情形下，买卖合同也是无效的。因此，即使被上诉人持有案涉房屋的产权证，也不能证明其取得产权证合法，更不能对抗上诉人对案涉房屋享有的安置居住权。2、被上诉人并非善意的买受方。被上诉人购买案涉房屋的过程中，并没有前往案涉房屋现场查看，直接就与上一手产权人购买，并且过户后直至一审起诉前，均未前往案涉房屋，该行为明显不符合常理，足以证明被上诉人并非善意的购买方。被上诉人购房前未充分了解房屋的居住情况，应承担相应的法律后果，即继续履行拆迁单位与上诉人的租赁关系。三、一审判决因认定事实错误，遗漏重要事实，导致适用法律错误。1、一审判决适用《合同法》第二百一十五条规定，认定双方成立不定期租赁关系明显错误。前已详细阐述，因为案涉房屋是安置给上诉人居住的，与普通的租赁关系完全不同。《合同法》第二百一十五条规定的情形只适用于普通的租赁关系，基于案涉房屋是安置房的特殊性质，《合同法》第二百一十五条不适用于本案。2、一审判决适用《合同法》第二百二十九条的规定，认为被上诉人承接了拆迁单位与上诉人的不定期租赁关系，也属于适用法律错误。上诉人对于回迁房一直享有承租权，拆迁单位与上诉人之间是长期的租赁关系，拆迁单位无权解除租赁关系。同理，被上诉人不论取得产权证是否合法，应当受到上诉人和拆迁单位租赁关系的约束，继续承担拆迁单位的长期出租义务，而不是承接不定期租赁关系。3、一审判决适用《合同法》第二百三十二条的规定，认为上诉人与被上诉人不定期租赁随时可以解除，存在错误。前已阐述，上诉人与被上诉人之间是长期的租赁关系，而不是不定期租赁关系，因此一审法院依据《合同法》第二百三十二条认为双方之间的不定期租赁关系经被上诉人提起本案诉讼就解除明显是在认定事实不清的情况下，导致适用法律错误。四、一审的错误判决将导致上诉人等众多回迁户居无定所，影响社会的和谐稳定。包括案涉房屋在内的物业涉及上诉人等众多回迁户，上诉人等回迁户属于低收入人群，一审判决可能导致上诉人被强制搬迁、众多回迁户无处安身，居无定所的严重后果，也很可能会产生诸多社会问题，严重影响社会的和谐稳定。综上，请求二审法院查清事实，依法改判。刘杰炜二审答辩称：我方是向涉案房屋原所有权人吴玉爱购买的，我方依法拥有案涉房屋的所有权，如果拆迁单位出售房屋给吴玉爱的行为侵害了上诉人的优先购买权的话，上诉人可以另寻法律途径主张权利，要求拆迁单位承担赔偿责任，而不应该在本案中主张我方购买房屋的行为无效。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。众安公司二审述称：对于本案没有意见。刘杰炜向一审法院起诉请求：1、邝伟民及同住人员迁出广州市越秀区惠福西路照临巷6号8xx房，将房屋腾空交还刘杰炜；2、邝伟民向刘杰炜支付房屋使用费（从2018年7月3日起计至邝伟民腾空交还房屋之日止，参照房管部门公布的同期同地段同类住宅房屋租金参考价的标准计算）。一审法院经审理查明：2018年6月22日，案外人吴玉爱与刘杰炜签订《存量房买卖合同》，将广州市越秀区惠福西路照临巷6号8xx房出卖给刘杰炜。据广州市房地产档案馆出具的《广州市不动产登记查册表》载明，广州市越秀区惠福西路照临巷6号8xx房，建筑面积53.6945平方米，规划用途为住宅，产权人为刘杰炜，登记时间为2018年7月3日。另查明，1994年7月9日，广东省南方工业发展公司房地产开发公司与惠福西路白薇街50号廖甜（邝伟民之母）签订《房屋拆迁安置协议》，拆除惠福西路白薇街50号房屋，安置回迁惠福西路照临巷第八层产权属于（公/自）的二房一厅套间，使用面积43.1平方米。后邝伟民户回迁至广州市越秀区惠福西路照临巷6号802房居住，户主为邝伟民。回迁后，邝伟民先后向广州市惠强房地产开发有限公司、广州市建都物业管理有限公司交纳上述房屋租金，后向本案原审第三人广州市众安物业管理有限公司交纳上述房屋租金，租金交至2019年12月31日，其中2019年1月至12月租金为1804元。因本案纠纷，刘杰炜于2020年1月22日向一审法院提起诉讼。一审诉讼中，刘杰炜称：我方不是代表开发商。我方是向吴玉爱购买房屋的。吴玉爱据我方所知，是向开发商购买的，但是开发商已经于2006年被吊销了营业执照。购买时我方不知道有拆迁安置户住在房屋，因为是朋友介绍购买的，购买时没有去看过房屋，过户后朋友才告知房屋有人在居住，并在房屋门口贴了通知要求住户与刘杰炜联系，建立租赁关系。之后刘杰炜多次上门，但是邝伟民都没有开门。刘杰炜将房屋的水费、电费等的用户名改为刘杰炜，想逼迫邝伟民与刘杰炜协商，但是邝伟民一直都用其他方式进行缴费。邝伟民称：刘杰炜所述不实，我方一直没有见过刘杰炜，我们一直在家，都没有看到刘杰炜上门及张贴的通知。除了之前另案相邻关系纠纷才知道有刘杰炜的存在，当时还一直以为他是开发商的代表。邝伟民及妻子都是无房户，因为一直居住在该安置房，所以并没有向政府申请享受住房福利政策等，该房屋主要是邝伟民及妻子在居住，邝伟民儿子已经结婚并另行购买房屋，偶尔过来居住。因为儿子工作繁忙，所以将孙子交由我们来带，所以孙子也是住在该房屋的。一审经查，涉讼房屋所在地段2018年广州市房屋租金参考价为35元/平方米/月，2019年为34元/平方米/月。2020年广州市房屋租金参考价，房管部门尚未公布。一审法院认为：拆迁单位安置邝伟民户回迁到涉讼房屋居住后，未与邝伟民签订书面的租赁合同，邝伟民作为承租人支付了相应的租金。根据合同法第二百一十五条的规定，双方之间成立不定期租赁关系。在涉讼房屋所有权发生变动后，根据合同法第二百二十九条的规定，该不定期租赁关系由涉讼房屋的新产权人承接。故刘杰炜购得涉讼房屋后，应承接上述不定期租赁关系。鉴于上述房屋一直由其他单位来处理租赁事宜，邝伟民之前一直向原审第三人广州市众安物业管理有限公司交纳租金至2019年12月，无证据证实在本案诉讼之前刘杰炜向邝伟民主张过权利或者对邝伟民将租金支付给原审第三人广州市众安物业管理有限公司提出过异议，故邝伟民对涉讼房屋2020年1月1日之前的租金被原审第三人广州市众安物业管理有限公司收取，并无过错。邝伟民已适当履行了其支付相关时段租金的义务。刘杰炜要求邝伟民再向其支付2020年1月1日之前的租金或者所谓的使用费，不予支持。刘杰炜可另循合法途径向原审第三人广州市众安物业管理有限公司主张该部分租金。根据合同法第二百三十二条的规定，对于不定期租赁，双方当事人均可以随时解除合同。现刘杰炜要求收回房屋，即含有解除双方之间不定期租赁关系之意思，该请求符合上述法律的规定，予以支持。在租赁关系解除之前，双方仍应按原租金标准计付租金，即按2019年的租金标准1804元/年（即150.33元/月）计。租赁关系解除后至交还房屋前，邝伟民仍占用了涉讼房屋，则依公平合理原则，应参照房管部门公布的同期同地段同类住宅租金参考价标准计付房屋使用费给刘杰炜。鉴于房管部门尚未公布2020年及之后的租金参考价，本案以2019年的租金参考价为准来处理涉讼房屋使用费。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百一十五条、第二百二十九条、第二百三十二条之规定，于2020年7月14日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起九十日内，邝伟民及同住人员将广州市越秀区惠福西路照临巷6号802房腾空交还刘杰炜。二、自本判决发生法律效力之日起七日内，邝伟民向刘杰炜支付2020年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的上述房屋租金（按150.33元/月计）；自本判决发生法律效力之次日起，邝伟民逐月向刘杰炜支付上述房屋使用费（按53.6945平方米×34元/平方米/月计）至交还上述房屋之日止。三、驳回刘杰炜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1130元，由刘杰炜负担980元，邝伟民负担150元。二审中，双方当事人无新证据提交。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案对于双方当事人均未提出上诉的一审相关判项均不予审查。拆迁单位安置邝伟民户回迁到涉讼房屋居住后，虽未与邝伟民签订书面的租赁合同，但邝伟民作为承租人支付了相应的租金。邝伟民户是以涉案房屋的使用人而非被拆迁房屋的产权人回迁的，其使用涉案房屋的形式是租赁方式，未提供证据证明原产权人同意其及其家属永久使用原址房屋或回迁房屋，故邝伟民及同住人员对涉案房屋享有永久使用权的主张缺乏依据，本院不予采纳。邝伟民回迁入驻涉案房屋，至今已逾二十年，刘杰炜取得涉案房屋的产权，其要求邝伟民搬迁的诉求合理合法。一审判决邝伟民及同住人员腾空涉案房屋交还刘杰炜并无不当，应予维持。关于邝伟民腾退后的住房问题，近年来政府已经制定了相关的公共租赁住房保障政策，其如果符合条件，可通过向政府申请社会保障用房解决。关于房屋租金和使用费的问题，一审判决邝伟民自2020年1月1日以后至判决发生法律效力之日止，按原标准支付租金（150.33元/月计），判决生效之次日，至交还上述房屋之日止，则按广州市房屋租金参考价（34元/平方米/月）计算，亦无不当，本院予以维持。综上所述，邝伟民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由邝伟民负担。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年十一月十九日书记员  张家齐黄咏欣