河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终15688号上诉人（原审原告）：长城物业集团股份有限公司郑州分公司，住所地郑州市中原区棉纺西路新楼****，统一社会信用代码：91410102395236914G。法定代表人：董庆强，该公司首席运营官。委托诉讼代理人：刘园，河南豫龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州吉宝商贸有限公司，，住所地郑州市中**郑密路东、政通路北兴达花园北苑住宅小区**楼群房统一社会信用代码：91410103558300600H。法定代表人：赵暄，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：郑州市二七区淮河路街道办事处齐礼阎社区居民管理委员会，住所地，住所地郑州市**兴华南街**金汇小区会信用代码：54410103ME2055946A。法定代表人：吉永军，该社区居民管理委员会主任。委托诉讼代理人：范思雯，河南成务律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘苏爽，河南成务律师事务所实习律师。原审第三人：河南省兴达置业有限公司，住所地郑州市，住所地郑州市金水区政七街**********代码：914101007241014722。法定代表人：刘东霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱荣彬，男，该公司员工。委托诉讼代理人：段颖杰，河南得益律师事务所律师。上诉人长城物业集团股份有限公司郑州分公司（以下简称“长城物业郑州分公司”）因与被上诉人郑州吉宝商贸有限公司（以下简称“吉宝公司”）、郑州市二七区淮河路街道办事处齐礼阎社区居民管理委员会（以下简称“齐礼阎居委会”），以及原审第三人河南省兴达置业有限公司（以下简称“兴达公司”）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初1593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长城物业郑州分公司上诉请求：1、撤销（2020）豫0103民初1593号民事判决书，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求或者将该案发回重审；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉物业与上诉人提供服务的案涉小区属于同一物业管理区域。案涉物业与上诉人提供服务的案涉小区在同一红线范围之内，与案涉小区共用同一套设施设备，且案涉物业面积也包含在上诉人与业主委员会依法签订的物业服务合同约定的服务范围之内。对此，上诉人提交的《兴达锦绣园》项目物业服务合同，案涉小区图纸、依法调取的《郑州市物业管理区域划分申请表》、《郑州市物业管理区域划分意见书》，以及二被上诉人、第三人的答辩意见可以予以证明。至于兴达花园也与案涉小区共用同一套设施设备，但被划分为单独区域的问题，与本案具有实质上的不同。因为，兴达花园小区与案涉小区并不在同一红线范围之内，其本应该使用不同的设施设备。两个小区之所以使用同一套设施设备应当属于建设单位前期遗留问题，不应成为本案裁判的依据。二、上诉人与被上诉人齐礼阎居委会存在物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。案涉物业系由兴达公司建造，被上诉人齐礼阎居委会通过协议成为案涉物业所有权人，吉宝公司通过协议成为物业使用人，齐礼阎居委会及吉宝公司人作为所有权人和使用人应当就缴纳物业服务费承担连带责任。故，上诉人与业主委员会依法签订的物业服务合同对被上诉人齐礼阎居委会具有约束力。齐礼阎居委会以其并非合同当事人为由拒缴物业服务费，人民法院应当不予支持。三、上诉人为被上诉人齐礼阎居委会及吉宝公司提供了物业服务。上诉人对案涉小区提供了公共部位、共用设施设备的维护、公共区域的秩序维护、公共区域的绿化养护、公共区域的清洁卫生等服务，以及代收代缴工作，案涉物业能够正常使用均离不开上诉人的各项物业服务。至于被上诉人所称的齐礼阎居委会房产的卫生、保洁、秩序维护、安防、消防等工作实际是其对自身专有部分的维护，并不能以此否认上诉人的公共服务。原审法院认定事实错误，适用法律错误，导致判决错误。吉宝公司未到庭，未答辩。齐礼阎居委会辩称：一、案涉物业区域为独立的物业区域，兴达锦绣园物业服务合同效力不能及于齐礼阎居委会，一审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持一审法院认定。齐礼阎居委会依据和原审第三人兴达公司所签订的协议分得的1号楼、及3号楼一层、二层、三层属于独立的区域，长城物业郑州分公司与政通路锦绣园业主委员会签订的《兴达锦绣园物业服务合同》的相对方为政通路锦绣园业主委员会，业主委员会不能代表齐礼阎居委会，其签订的物业服务合同效力也不能及于齐礼阎居委会。齐礼阎居委会与第三人兴达公司签订的《协议书》第一条明确约定：建成后的1号楼、3号楼一层、二层、三层和4号楼一层、二层商业用房归齐礼阎居委会所有。案涉物业区域为商业区域，与住宅的入口不一致，且未在业主委员会管理的物业范围内。案涉物业区域为独立的物业区域，齐礼阎居委会并非锦绣园小区业主所成立的业主委员会所包含的业主。上诉人长城物业郑州分公司与齐礼阎居委会之间不存在物业服务合同关系。二、除上诉人受业主委员会委托代为管理属于齐礼阎居委会的地下车位外，上诉人未向齐礼阎居委会提供过其他物业服务，双方不存在事实上的物业服务合同关系。齐礼阎居委会的物业除包括地上商业面积外，还包括地下130多个车位。齐礼阎居委会将车位委托给业主委员会管理并出租，业委会每月将车位出租费（每个车位300元）支付给齐礼阎居委会，而车位的管理费用则由业委会另行收取。齐礼阎居委会自2011年9月16日起将涉案物业出租给吉宝公司，《租赁合同》明确规定，涉案物业均由吉宝公司自行管理，长城物业郑州分公司并未向齐礼阎居委会及吉宝公司提供过物业服务。上诉人在一审中自认，从未接到吉宝公司及齐礼阎居委会报修记录，也就是说上诉人从未向齐礼阎居委会及吉宝公司提供过物业服务，双方不存在事实上的物业服务合同关系。综上，请求驳回长城物业郑州分公司的上诉请求。兴达公司述称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。针对上诉人的上诉请求，我方的意见同齐礼阎居委会的答辩意见。长城物业郑州分公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令被告立即支付原告物业服务费1325275.57元及违约金（从逾期之日起按应交费用的万分之五加收违约金，直至实际履行完毕为止）；2.请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2018年1月26日，长城物业郑州分公司（乙方）与政通路锦绣园业主委员会（甲方）签订《兴达锦绣园项目物业服务合同》，就甲方委托乙方对“兴达锦绣园”实行物业服务事宜达成协议：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅2元∕月·平方米，商业物业3.05元∕月·平方米。合同还约定了其他事项。长城物业郑州分公司于2018年4月进驻兴达锦绣园。2009年7月20日，郑州市二七区齐礼阎居委会管委会二组（甲方）与兴达公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲方提供土地，乙方负责投资建设。甲方分得建成后1号楼、3号楼一层、二层、三层和4号楼一层、二层商业用房建筑面积共26100平方米。2011年9月16日，郑州市二七区齐礼阎居委会管委会第二村民组（出租方、甲方）与被告吉宝公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将与兴达公司联合开发的兴达花园北苑住宅小区（现名锦绣园）1#-3#楼裙房商业约24174㎡（不包括地下停车场）租赁给乙方，租赁物业由乙方自行管理，甲方保证租赁物业具备独立管理的条件且不得向乙方收取任何形式的物业管理费用。2014年6月20日，甲方与乙方经协商达成《补充协议》，确认：除去6个月的装修期后，租赁期限为2014年8月1日至2034年7月31日，乙方从2014年8月1日起正式向甲方交纳租金。一审法院另查明，吉宝公司承租锦绣园1#-3#楼裙房商铺后，自行聘请保安、保洁人员对上述商铺进行保洁、维护和安全管理，并支付相应费用。2020年5月9日，原告曾向被告齐礼阎居委会邮寄《律师函》一份，主要内容：据长城物业称，2018年4月1日至2019年9月30日期间，贵单位已经拖欠物业费1356194.7元，违约金依照合同约定持续计算等。一审法院认为，本案的争议焦点在于原告长城物业郑州分公司与被告吉宝公司、齐礼阎居委会之间是否存在物业服务合同关系及原告是否为被告提供了物业服务。根据本案查明的事实，齐礼阎居委会依据其与第三人兴达公司所签协议分得的1号楼及3号楼一层、二层、三层属独立的区域，吉宝公司与郑州市二七区齐礼阎居委会管委会第二村民组签订的租赁合同明确约定，案涉物业由吉宝公司自行管理。长城物业郑州分公司与政通路锦绣园业主委员会签订的《兴达锦绣园项目物业服务合同》,物业服务合同的相对方为政通路锦绣园业主委员会，现有证据不能证明该业主委员会能够代表被告吉宝公司和齐礼阎居委会，该物业服务合同的效力并不及于被告吉宝公司和齐礼阎居委会。且原告也不能证明其对涉案区域提供了物业服务。郑州市物业管理区域申请表及意见书不当然证明与被告存在事实上的物业服务合同关系。原告要求被告支付物业服务费1325275.57元及违约金的诉讼请求，缺乏事实法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告长城物业集团股份有限公司郑州分公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16725元，减半收取8362.5元，由原告负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实外，另确认：本案二审中，兴达公司述称：兴达锦绣园项目前期物业服务单位为郑州温馨物业管理有限公司，政通路锦绣园业主委员会于2018年4月1日成立业主委员会后郑州温馨物业管理有限公司退出。案涉区域属于临街门面，有单独的出入口，形成封闭式管理。前期物业公司也没有对案涉房屋进行前期物业管理过，也没有收取过案涉房屋的物业服务费，相关的管理是齐礼阎居委会自己管理的。本院认为，根据本案查明的事实，齐礼阎居委会根据与兴达公司之间所签订合作开发协议书所分得的1#楼及3号楼一层、二层、三层，为独立的物业区域；该区域在前期物业管理中，并没有纳入前期物业管理服务的范围；吉宝公司承租1#-3#楼裙房商铺后，系其自行聘请保安、保洁人员对上述商铺进行保洁、维护和安全管理，并支付相应费用。本案中，长城物业郑州分公司与政通路锦绣园业主委员会签订的《兴达锦绣园项目物业服务合同》,物业服务合同的相对方为政通路锦绣园业主委员会；根据长城物业郑州分公司提交的相应证明，不足以认定吉宝公司或齐礼阎居委会属于政通路锦绣园业主大会的业主；一审法院认定现有证据不能证明该业主委员会能够代表吉宝公司和齐礼阎社区，该物业服务合同的效力并不及于吉宝公司和齐礼阎社区，并无不当。本案中，根据长城物业郑州分公司提交的证据，也不能证明其对涉案区域提供了物业服务；一审法院认定郑州市物业管理区域申请表及意见书不当然证明长城物业郑州分公司与吉宝公司和齐礼阎居委会就案涉物业区域存在事实上的物业服务合同关系，并无不当。综上所述，上诉人长城物业郑州分公司的上诉理由依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16725元，由上诉人长城物业集团股份有限公司郑州分公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇二〇年十一月二十六日书记员  白雪岩