广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终6517号上诉人（原审被告）：陈俊锋，男，1982年6月4日出生，汉族，住广东省翁源县*************。委托诉讼代理人：黄俊栋，广东上方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邱伟杰，男，1967年9月18日出生，汉族，住广东省中山市石岐区******之六701房。被上诉人（原审原告）：黄彩英，女，1967年12月31日出生，汉族，住广东省中山市石岐区******之六701房。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：钟雄军，广东道慧律师事务所律师。上诉人陈俊锋因与被上诉人邱伟杰、黄彩英建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初13361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。陈俊锋上诉请求：1.撤销一审判决的全部判项；2.驳回邱伟杰、黄彩英的全部一审诉讼请求。事实和理由：一、涉案土地报建主体应为邱伟杰、黄彩英。（一）涉案合同第二条第3款及第七条第2款明确约定了邱伟杰、黄彩英有报建、协助陈俊锋报建的义务。根据陈俊锋一审提交的《建设用地规划条件申请（办理须知）》及物权法等规定可知，报建的申请主体应为土地权利人。更何况，在本案一审庭审前，邱伟杰、黄彩英从未向自然资源局了解报建所需手续等情况，也不知道报建可以授权陈俊锋办理，也未有向陈俊锋表示要向其出具授权书从而要求陈俊锋办理。（二）根据涉案合同第七条第2款约定，邱伟杰、黄彩英收取定金后两个月内不办理报建手续，构成违约，应承担违约责任。另合同约定双方互负债务有先后之分，陈俊锋享有先履行抗辩权。二、涉案合同不应解除。（一）邱伟杰、黄彩英于2020年发函及登报的内容，仅为支付款项、解除合同，并无要求陈俊锋配合、陪同报建的内容，可见其只想解除合同，没有履行其合同义务的意图。（二）陈俊锋在2020年2月17日疫情期间通过中介向邱伟杰、黄彩英明确要求其在政府正常上班后去办报建手续。（三）一审判决对合同付款期限条款括号外与括号内为充分不必要条件的认定错误。两者不是充分不必要关系。而该合同条款所设定的条件达成，必须依赖邱伟杰、黄彩英及时报建，陈俊锋在合理时间内建设房屋，及时办理竣工验收手续。三、陈俊锋依法行使先履行抗辩权，不属于违约行为，邱伟杰、黄彩英无权没收陈俊锋的定金。四、邱伟杰、黄彩英严重违约的行为不应得到支持和鼓励。邱伟杰、黄彩英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1.陈俊锋上诉状的内容，一审中均已解释清楚。2.自始至终，一审中，陈俊锋均无证据证明其要求邱伟杰、黄彩英办理报建手续。邱伟杰、黄彩英向一审法院起诉请求：1.判令确认邱伟杰、黄彩英与陈俊锋签订的《房地产买卖合同》《补充协议》及《不动产借款抵押合同》均在2020年4月9日解除；2.判令陈俊锋立即到中山市自然资源局解除邱伟杰、黄彩英土地使用证号为中府国用（2004）第易210503号土地的抵押登记；3.判令陈俊锋立即归还邱伟杰、黄彩英土地使用证号为中府国用（2004）第易210503号的土地使用证原本；4.判令邱伟杰、黄彩英没收陈俊锋定金390000元。一审法院认定事实：2018年12月2日，邱伟杰、黄彩英（卖方）与陈俊锋（买方）在中山市石岐区中山市石岐区富家房地产中介信息服务部（以下简称富家地产服务部）的居间下签订了《房地产买卖合同》，约定：卖方转让位于中山市东区齐东的土地所有权，土地面积166.7平方米，土地证号为中府国用（2004）第易2105**；该地产处于抵押状态，卖方应于签署合同之日起45天内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，注销完土地证5天内卖方将土地证重新抵押给买方，抵押金额以买方实际支付给卖方的地价款为准；买卖双方均清楚该房地产上述产权情况，且确认该土地是以空地现状定价出售；卖方承诺该地块可以报建并且负责协助买方办理该地块的报建手续，买方负责房屋的建筑，卖方确保房屋建筑完成后可顺利过户与买方；该土地转让成交价为195万元（此价不因测绘面积变化而变化，且包括卖方为报建而支付的相关费用），采用三期付款方式：第一期：定金为土地总价的三成60万元，于签订本合同之日起5个工作日内支付土地总价的一成，2018年12月28日前支付土地总价二成；第二期：土地总价的六成120万元，于房地产建筑完成并达到过户条件之日起5个工作日内支付（最后的付款期限为2019年10月前）；第三期：土地总价的一成15万元，于完成过户之日起5个工作日内支付；税费承担：查册费、调档费、契税、交易印花税……该土地的建筑费用，由买方支付上述款项；违约责任：如买方未能履行本合同之条款致本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收；如卖方在收取定金后2个月内不办理报建手续，导致买方无法进行房屋建筑施工，则卖方需返还买方3倍定金以弥补买方损失；特注：如果卖方在第二期付款期间急需卖地款救急时，可与买方协商支助。合同还约定了其他内容。2019年1月25日，邱伟杰、黄彩英与陈俊锋签订《补充协议》，约定：签订合同时买卖双方均清楚该土地抵押给了农商银行，且已被广发银行查封，经友好协商，在买方向卖方支付完购买该土地定金45日内，卖方须办理好该土地的解封手续及注销抵押手续，由于卖方原因导致违约，合同无法继续履行，经双方再次协商，达成如下共识：1.卖方承诺于2019年2月28日前办理好该土地的解封手续并重新抵押给买方，同时将卖方名下其他物业一起抵押给买方，否则视为卖方再次违约，须承担由此引起的连带违约责任，需赔偿买方三倍购地总款作为违约金；2.在合同履行期间如有以下情形：卖方不配合办理报建手续、卖方不配合办理过户手续，这块土地及该土地上的建筑物遭遇第三方查封、冻结等，卖方需赔偿买方三倍购地总款作为违约金并退回已付购地款。补充协议与原合同不一致的，以补充协议为准。2019年2月19日，邱伟杰将广发银行贷款本金及利息结清，广发银行股份有限公司珠海分行为此出具了《广发银行个人贷款结清证明》，并依法向广东省珠海市香洲区人民法院申请解除对涉案土地的查封。珠海市香洲区人民法院作出（2018）粤0402民初6084号之一民事裁定，解除对涉案土地的查封。2019年3月26日，邱伟杰、黄彩英与陈俊锋签订一份《不动产借款抵押合同》，就涉案土地以借款方式约定了60万元的抵押担保，并约定了双方的通信送达地址。双方为此办理了涉案土地的不动产抵押登记手续。2020年3月12日，邱伟杰向陈俊锋发送《催告书》，要求陈俊锋于2020年3月31日前支付剩余土地款135万元，并按照合同约定前往相关政府部门办理房屋规划、设计、报建和施工等手续，否则将解除合同并要求其承担违约责任。同时，邱伟杰将上述催告内容在2020年3月19日的《中山日报》8版上刊登。2020年4月6日，邱伟杰、黄彩英按照合同约定的送达地址向陈俊锋发送《解除合同通知书》，要求解除双方签订的《房地产买卖合同》《补充协议》和《不动产借款抵押合同》，并要求陈俊锋于2020年4月20日下午两点三十分到中山市自然资源局协助办理解除涉案土地抵押登记及归还土地使用证原件。该通知书的邮件显示陈俊锋本人于2020年4月8日签收，同时，邱伟杰、黄彩英在2020年4月9日的《南方日报》上刊登上述通知。一审庭审中，双方均称未对涉案土地的报建手续做前期准备工作。邱伟杰、黄彩英认为应由陈俊锋办理报建手续，因土地使用权证原件由陈俊锋持有。陈俊锋则称，土地报建分两部分，首先是规划报建，取得规划许可证后才能办理建设工程报建，规划报建只需要提供测量土地的图纸，不需要提供设计图，故报建需要邱伟杰、黄彩英去申请。据此，陈俊锋向一审法院提交了《建设用地规划条件申请》（办理须知），该须知列明了所需材料，包含授权委托书（委托代理人办理业务时需提供）。一审法院认为,土地使用权转让合同是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。本案中，邱伟杰、黄彩英与陈俊锋签订的《房地产买卖合同》转让的实质是涉案土地使用权，故本案案由应为建设用地使用权转让合同纠纷。该《房地产买卖合同》关于定金的约定违反了《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，故对于定金为60万元的约定无效，但其他条款均是双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，为有效的合同，当事人应按合同的约定履行自己的义务，享有相应的权利。本案的争议焦点在于：邱伟杰、黄彩英诉请确认《房地产买卖合同》及《补充协议》《不动产借款抵押合同》已经解除是否符合法律规定或双方约定。邱伟杰、黄彩英认为，陈俊锋未按照合同约定支付第二期款项，且未办理房屋规划、报建等手续，已严重违约，故上述三份合同自其公告送达《解除合同通知书》之日即已解除。陈俊锋认为，邱伟杰、黄彩英未履行报建义务，其不应支付剩余款项，合同应继续履行。对此，一审法院分析如下：一、关于涉案土地应由谁负责报建的问题。首先，《合同法》第一百二十五条第一款规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，《房地产买卖合同》约定“卖方承诺该地块可以报建并且负责协助买方办理该地块的报建手续”；另，《补充协议》约定“卖方不配合办理报建手续、不配合办理过户手续……”，故根据上述约定可知，邱伟杰、黄彩英在报建手续中履行的应是“协助义务”。其次，从陈俊锋向一审法院提交的《建设用地规划条件申请》办理须知可知，该申请可以经授权委托由代理人办理，即报建手续并非必须由邱伟杰、黄彩英本人进行，陈俊锋并非履行不能。最后，若报建义务的主体是邱伟杰、黄彩英，按照常理该土地使用权证原件应为其本人持有，而现却由陈俊锋保管持有，与常理不符。综上，一审法院认定陈俊锋乃涉案土地履行报建义务的主体。二、关于涉案合同是否应予解除的问题。首先，陈俊锋作为涉案土地履行报建义务的主体，其不积极履行报建义务，导致合同未能继续履行，存在违约。其次，合同对于支付第二期转让款120万元设立了两个条件：一是房地产建筑完成并达到过户的条件之日起5个工作日内支付；二是最后付款期限为2019年10月前。按照合同条款理解，条件一是条件二的充分不必要条件，即如房地产建筑未能完成并达到过户条件时，陈俊锋亦要在2019年10月前支付该笔款项。而陈俊锋至今未履行该义务，且经邱伟杰、黄彩英催告后仍未履行，符合《合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，当事人可以解除合同。合同自通知到达对方解除，邱伟杰、黄彩英按照合同约定地址将上述通知送达陈俊锋，亦于2020年4月9日在《南方日报》刊登了上述通知内容，故其请求确认《房地产买卖合同》《补充协议》已于2020年4月9日解除，一审法院予以支持。而《不动产借款抵押合同》实质为对《房地产买卖合同》约定的债权所设置的担保。在上述合同解除后，《不动产借款抵押合同》亦丧失了履行基础，亦应解除。因此，陈俊锋应返还涉案土地使用权证原件，并协助邱伟杰、黄彩英办理注销涉案土地抵押登记手续。三、关于没收定金的问题。双方约定定金为60万元，对于超过法定范围内定金的上限39万元（195万元×20%）的部分，应属无效。《合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。现邱伟杰、黄彩英主张没收陈俊锋支付的39万元定金，符合上述规定，一审法院予以支持。至于剩余的土地转让款21万元（60万元-39万元），为避免当事人诉累，邱伟杰、黄彩英应在陈俊锋协助办理注销涉案土地抵押登记的当日返还给陈俊锋。综上所述，邱伟杰、黄彩英诉求合法有据，一审法院予以支持；陈俊锋抗辩理据不足，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十五条，第一百二十五条第一款，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认邱伟杰、黄彩英与陈俊锋于2018年12月2日签订的《房地产买卖合同》、2019年1月25日签订的《补充协议》、2019年3月26日签订的《不动产借款抵押合同》均于2020年4月9日解除；二、邱伟杰、黄彩英没收陈俊锋支付的定金390000元；三、陈俊锋于一审判决生效之日起七日内向邱伟杰、黄彩英返还中府国用（2004）第易210503号土地使用权证，并协助邱伟杰、黄彩英办理上述土地使用权证的注销抵押登记手续。一审案件受理费12760元（邱伟杰、黄彩英已预交），由陈俊锋负担（陈俊锋于一审判决生效之日起七日内径付邱伟杰、黄彩英）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：陈俊锋向一审法院提交的短信记录记载，中介人员告知陈俊锋：“陈先生新年好！刚刚杰哥给我打个电话过来。他让我问一下您这边现在什么情况？我现在人还在湖北老家，暂时还是封不封桥的，出不了村。估计月底或者三月初才能下来。”陈俊锋回复，“政府正常上班了就去办报建手续。”本院认为，邱伟杰、黄彩英与陈俊锋签订的房地产买卖合同的交易标的系建设用地使用权，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。对陈俊锋上诉请求，本院作如下分析：邱伟杰、黄彩英与陈俊锋签订的房地产买卖合同除定金超过39万元部分的条款因违反《中华人民共和国担保法》第九十一条无效外，其余条款系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按合同约定全面履行合同义务。根据合同约定，陈俊锋最迟应于2019年10月前支付第二期转让款120万元，陈俊锋至今未履行该义务。陈俊锋上诉认为邱伟杰、黄彩英未按合同约定履行涉案土地报建义务，其基于先履行抗辩有权拒绝支付第二期转让款；邱伟杰、黄彩英认为根据合同约定，应当由陈俊锋负责涉案土地的报建，其仅负担配合报建的义务。对此，本院认为，合同条款解释，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则。本案中，首先，根据合同条款“卖方承诺该地块可以报建并且负责协助买方办理该地块的报建手续。”“卖方不配合办理报建手续、不配合办理过户手续……”之约定，邱伟杰、黄彩英在报建手续中履行的应是“协助义务”。其次，双方签订合同后，陈俊锋并未举证证明其曾要求邱伟杰、黄彩英报建或协助办理报建手续。从其提交的其与中介的短信对话分析，其在中介询问合同履行情况时称“政府正常上班了就去办报建手续”，应当是承诺在政府正常上班后由其履行报建义务，而非催告邱伟杰、黄彩英履行报建义务。从陈俊锋持有涉案土地使用权证原件的情形分析，由陈俊锋负责涉案土地的报建，邱伟杰、黄彩英通过授权及签名等履行相应的配合义务，更符合建设用地使用权转让的交易习惯。再次，陈俊锋向一审法院提交的《建设用地规划条件申请》办理须知可知，该申请可以经授权委托由代理人办理，即报建手续并非必须由邱伟杰、黄彩英本人进行，陈俊锋并非履行不能。综上，一审判决认定陈俊锋是涉案土地履行报建义务的主体，并无不当，本院予以确认。故其以邱伟杰、黄彩英未履行涉案土地报建义务为由，主张先履行抗辩，显然不能成立，本院不予支持。陈俊锋逾期付款，且经邱伟杰、黄彩英催告后仍未履行，邱伟杰、黄彩英有权解除合同。邱伟杰、黄彩英按照合同约定地址将解除通知送达陈俊锋，亦于2020年4月9日在《南方日报》刊登了上述通知内容。一审判决确认双方签订的涉案房地产买卖合同、不动产抵押合同因此解除，邱伟杰、黄彩英有权没收陈俊锋支付的定金390000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，陈俊锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25520元，由陈俊锋负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  刘 通审 判 员  赖晓筠二〇二〇年十一月二十四日法官助理  孙翠红书 记 员  刘粤湘