浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初4520号 原告：姚志平，男，1960年4月28日出生，住嘉兴市秀洲区。 委托诉讼代理人：吴卫国，浙江卓特律师事务所律师。 被告：嵊州碧恒置业有限公司，住所地嵊州市三江街道兴旺街**嵊州茶叶城****。 法定代表人：欧阳宝坤，董事长。 委托诉讼代理人：刘盎，男。 原告姚志平与被告嵊州碧恒置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚志平及其委托诉讼代理人吴卫国，被告嵊州碧恒置业有限公司的委托诉讼代理人刘盎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告姚志平向本院提出诉讼请求:1、判令被告将原告购买的位于嵊州市××路××号××号××幢××单元××号××室或赔偿修复费用21863元；2、赔偿原告涉案房屋合格交付之前的物业服务费用等损失2838.60元；3、赔偿原告逾期交房的违约金（按涉案房屋价款每日2／万标准计算，自2019年4月1日始至判决生效日止），现暂计为71291.80元。在审理中原告将第一项诉讼请求明确为要求判令被告将原告购买的位于嵊州市××路××号××号××幢××单元××号××室。事实与理由：2017年10月10日，原、被告双方订立商品房买卖合同及有关补充协议，约定原告向被告购买涉案房屋一套，建筑面积为94.62平方米，三室结构，房屋价款为976555元；被告交付房屋存在主体结构质量问题的，应当负责修复，承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任；被告逾期交房，原告选择继续履行合同的，合同继续履行，至合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款2／万的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的10%等内容。合同签订后，原告按照合同约定和被告的要求，全面履行合同义务，而被告未按合同约定（主要是主体结构）交付涉案房屋，致原告迟迟无法正常使用，几经交涉未果后，原告于2020年1月向被告发出了《关于尽快完成合格交房的通知》，限其三个月内完成修复，然被告置若罔闻，以致原告至今无法正常使用。原告认为，被告未按合同约定履行合格交房义务，导致原告迟迟无法实现合同目的，至今无法正常使用涉案住宅，其行为违反了我国《合同法》有关规定，应当承担合同约定的违约责任，故向法院提起诉讼。 被告嵊州碧恒置业有限公司答辩称，1、原告与被告签订的商品房买卖合同约定的交付条件是具备竣工验收，完成竣工验收备案手续，约定的交付日期是2019年3月30日以前。被告已在2019年3月21日根据商品房买卖合同约定的通讯地址向原告寄发了收楼通知书，告知了原告其购买的房屋已经具备了交付条件。根据原告自行提供的证据显示原告在2019年10月份才前往现场接收房屋，在10月初原告已经办理了相应的入住手续，实际接收了房屋，因此被告并不存在逾期交付的情形。2、原告认为实际交付的房屋与合同约定的房屋结构不一致，被告认为实际交付的房屋情况是符合双方约定的，并不存在交付不一致的情形。即使存在不一致的情形其影响程度也不是那么大，从原告提交的改造证据来看，所涉及的工程量是比较简单的，原告完全可以在获取房屋的时候进行相应的改造，而不是一直等待被告去完成相应的整改，因此产生的额外损失，应当由原告自己承担。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据质证，其中原告为证明其诉讼请求提交的证据有: 证据1、2017年10月10日原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议，证明双方对合同权利义务、交付标准、违约金计算标准等作了约定。 证据2、2019年6月6日被告出具的增值税普通发票和同年10月4日碧桂园物业公司出具的收据，证明原告已经按合同履行了义务。 被告对上述证据经质证没有异议。 证据3、微信注册信息和聊天记录，证明被告未按约定户型结构交付房屋，原告验收时主张了权利。被告质证认为可以说明原告在2019年10月5日已经入住了，在入住后发现了问题，对房子的具体户型并不是被告恶意违约，而是工作疏忽的原因，双方对三房变二房已达成了意思一致的意向。 证据4、2020年1月20日原告向被告寄发的关于尽快完成合格交房的通知1份，证明原告书面通知被告要求修复并告知其不修复的法律后果。被告经质证对真实性没有异议，从通知中的内容可以推知被告在2018年3月份左右的时候已经通知原告收房了。 证据5、原告委托他人制作的装饰工程预算书，证明房屋修复成3室需要的费用。被告质证认为对证据的三性均有异议，它只是一个表格加盖了公章，价格比较高。 证据6、录像视频，证明涉案房屋的现状。被告无异议。 被告为证明其答辩理由当庭提供的证据有： 证据7、竣工验收备案表1份，证明房屋已经在交付日期前通过了竣工验收备案。 证据8、快递投递记录，证明被告已经在合同约定的期限内通知原告收房。 证据9、入住登记表和房屋交接确认表，证明原告已于2019年10月4日实际接收了房屋。 原告认为上述证据当庭提供属于恶意举证，不发表质证意见。 对上述证据本院认证如下：因被告对证据1-4、证据6的真实性均无异议，其载明内容与本案事实存在关联性，故对本案事实具有证明效力。被告对证据5存有异议，故仅凭该证据不能证明原告的证明目的。原告对证据7-9虽未质证，但其载明内容可以证明相应的事实。 本院经审理认定的事实如下：2017年10月10日原告与被告签订商品房买卖合同1份及附件，约定原告为买受人，被告为出卖人，由买受人购买的商品房坐落在嵊州市桥南路666号澜泊湾A2幢1单元2602室，钢筋混凝土结构，建筑面积94.62平方米，单价为每平方米10320.81元，总价款976555元，房屋平面图见合同附件一。买受人必须在签订商品房买卖合同时付该商品房总房价款的30%给出卖人，即292966元，买受人必须在2017年11月10日前付该商品房总房价款的70%给出卖人，即683589元。出卖人应在2019年3月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按附件八相应条款约定执行。经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更，其中第（一）项情形为该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化。双方在附件八补充协议第四条中约定，出卖人逾期交付房屋的，逾期在120日之内，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的10%。同时双方又签订补充协议书1份，约定该商品房存在地基基础和主体结构质量问题但买受人不解除合同的，或该商品房存在导致无法正常使用的质量问题的，出卖人负责修复，修复后方可交付该商品房给买受人的，出卖人应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任等内容。在商品房买卖合同附录房屋平面图中载明的房屋结构除客厅、餐厅外，南面为二间房间，北面为一间房屋。合同签订后，原告向被告支付了购房款976555元。2018年11月2日被告开发建设的嵊州碧桂园项目一期二标段房屋进行了竣工验收，并于同年11月29日办理了竣工验收备案手续。2019年3月21日被告通过邮政快递方式向原告寄送交房通知书，同年10月4日原告到被告委托的物业公司办理了房屋交接确认手续。原告收房后发现被告交付的澜泊湾A2幢1单元2602室房屋只有2间房间，即原房屋平面图中南、北相对的两个房间变成了南北相互贯通的一个房间。次日原告即告知被告工作人员，被告工作人员认为该房屋曾存在升级改造的施工图纸，但原告并不知悉要求被告恢复为三房结构，但被告未履行。2020年1月20日原告向被告寄送“关于尽快完成合格交房的通知”，要求被告在接到该通知三个月内修复完成三房结构，并要求被告按照合同约定支付违约金和承担修复期间的一切房屋使用费。但被告仍未履行，为此原告向本院提起诉讼。 本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同合法有效，对签约当事人具有法律约束力。在买卖合同中所附的房屋平面图属于合同组成部分，其所载明的房屋结构应是当事人履行合同的组成部分。现由于被告交付的房屋不符合房屋平面图载明的三房结构，属于瑕疵履行，被告应当承担违约责任。在审理中原告明确要求被告修复三房结构，被告也同意履行修复义务，故被告应当积极采取补救措施，把已交付的房屋结构修建至双方约定的条件，所以对原告的第一项诉讼请求，依法应予支持。其次，原告要求被告赔偿房屋物业服务费损失的请求，虽然被告的瑕疵履约行为已构成违约，但该违约行为与原告已支付的物业服务费用之间不存在直接的因果关系，所以原告要求被告赔偿物业服务费的请求，缺乏事实和法律依据，无法予以支持。第三，关于原告要求被告赔偿逾期交房违约金的请求。由于被告开发建设的房屋已在2018年11月29日办理了竣工备案登记，即已在商品房买卖合同约定的交付期限前达到合同约定的交房条件，被告又在2019年3月21日向原告寄送了交房通知书，可见被告履行交付房屋的时间没有超出合同约定的日期。至于原告在2019年10月4日到被告处办理房屋交接手续是买受人自己逾期交接了房屋，并不构成被告逾期交房的事实。现被告交付的房屋在建筑面积未减少的情形下，只有两个房间是由于朝北面的房间未建分割墙而造成的。房屋建筑的主体结构一般是指在建筑物中由若干构件连接而成的能够承受作用的平面或空间体系，具备足够的强度、刚度、稳定性，能承重建筑物上的各种荷载。对钢筋混凝土框架结构的房屋而言分隔墙并不属于原告认为的房屋主体结构范畴，所以原告主张房屋主体结构存在质量问题，被告应承担修复期间逾期交房责任的理由不能成立，由此原告要求被告承担逾期交房违约金的请求，亦不予支持。当然，在原告通知被告要求修复房屋结构后，被告怠于履行的一段时间以及被告在对房屋结构进行施工修建期间，一定会对原告方的正常居住使用造成影响，在这些期间给原告造成的合理损失可以由被告进行赔偿，但由于原告对这些损失在本案中未作主张，故由原告另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下： 一、嵊州碧恒置业有限公司应在本判决生效后三十日内对坐落在嵊州市桥南路666号澜泊湾A2幢1单元2602室房屋，按照2017年10月10日姚志平与嵊州碧恒置业有限公司签订的商品房买卖合同所附房屋平面图的要求修建成三间房间。 二、驳回姚志平的其余诉讼请求。 案件受理费2200元，依法减半收取，计1100元，财产保全申请费1020元，合计2120元，由姚志平负担1520元，嵊州碧恒置业有限公司负担600元，限嵊州碧恒置业有限公司在本判决生效后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内应预缴上诉案件受理费2200元，如逾期按自动撤回上诉处理]。 审判员  吴展宁 二〇二〇年十一月四日 书记员  裘 柯 附页： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。