广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终21607号上诉人（原审被告）：恒大置业（深圳）有限公司，住所地：深圳市罗湖区。法定代表人：柯鹏，董事长。委托诉讼代理人：张彤，北京大成（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方东全，男，汉族，1975年11月28日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。被上诉人（原审原告）：花锦，女，汉族，1981年5月21日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘建祥，广东威豪律师事务所律师。原审被告：恒大地产集团有限公司，住所地：深圳市南山区。法定代表人：甄立涛，总经理。委托诉讼代理人：张彤，北京大成（深圳）律师事务所律师。上诉人恒大置业（深圳）有限公司（以下简称恒大置业公司）因与被上诉人方东全、花锦、原审被告恒大地产集团有限公司（以下简称恒大地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初35025号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。恒大置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回方东全、花锦的全部诉讼请求，由方东全、花锦负担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定建设集团大院Ｈ202-XXXX宗地（以下简称“高层地块”）城市更新进程中止不属于政策调整导致无法推进项目的情形，是因果关系判断错误，属于认定事实不清。为了鼓励产业发展，完善城市基础设施、公共服务设施，深圳自2014年开始试行小地块城市更新政策，即用地面积在3000-10000平方米之间的地块也可以申请开展城市更新工作。恒大置业公司与方东全、花锦于2015年10月7日签订了《深圳市罗湖区建设集团大院城市更新项目拆迁安置补偿协议》（以下简称拆补协议），约定由恒大置业公司对方东全、花锦拥有所有权证书的涉案房屋进行城市更新拆迁安置补偿，涉案房屋位于罗湖区，属于建设集团大院高层地块范围内，高层地块的用地面积为3821.4平方米。经过一段时间的城市更新实践后，深圳市相关政府部门发现部分小地块城市更新项目偏离了政策制定的初衷，使城市更新出现“碎片化”的倾向，是否继续实践小地块城市更新政策成为讨论的焦点。恰在此时，罗湖区桂园街道办事处于2018年4月2日发布《关于开展建设集团大院改造前期工作的公告》，内容为“桂园街道办事处将于2018年4月3日至2018年5月3日期间征集住宅业主对建设集团大院改造和搬迁补偿安置指导方案的意愿，若住宅业主改造意愿未达100%，统一和搬迁补偿安置指导方案未达占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上业主的同意，视为本项目不具备实施基本条件，本次前期工作终止。”2018年5月3日，罗湖政务短信平台公布建设集团大院改造意愿征集结果。根据该结果，涉案房产所在的高层地块范围因改造意愿未达90%，暂未被纳入开展规划研究和可行性分析阶段。随后不久，经深圳市政府同意，原深圳市规划和国土资源委员会于2018年8月28日印发《关于拆除重建类城市更新单元拆除范围用地面积事宜的通知》（深规土［2018］629号），自通知发布之日起暂停收文受理拆除范围用地面积小于10000平方米的拆除重建类城市更新单元计划。根据该通知内容，即使建设集团大院高层地块改造意愿达100%，因用地面积3821.4平方米明显小于10000平方米，不符合城市更新单元计划的收文标准，高层地块面临无限期无法申报城市更新单元计划的困境，本项目被迫中止。综上，建设集团大院高层地块城市更新进程中止主要是政府政策调整导致，该政策调整属于恒大置业公司不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。二、一审法院认定恒大置业公司以相关政策调整为由主张无需继续支付方东全、花锦过渡期安置费的抗辩理由无合同依据以及认定恒大置业公司主张无需支付过渡期安置费的违约金缺乏事实依据，属于认定事实不清、适用法律错误。建设集团大院高层地块城市更新进程因政府政策调整的客观原因而中止，恒大置业公司面临无限期向高层地块业主支付巨额过渡期安置费的可能。根据恒大置业公司与方东全、花锦签订的拆补协议第30条及第31条约定，拆补协议履行中遇不可抗力（指协议各方不能预见、不能避免并不能克服的客观情况）的，遭受不可抗力一方有权延期履行或终止协议；因政府原因或法律法规、政策调整导致无法推进本项目的，双方互不追究违约责任。为及时止损，经平衡业主与各方的利益，恒大置业公司依据拆补协议第30条及第31条约定，有权暂停支付方东全、花锦过渡期安置费且无需承担任何违约责任。本案中，恒大置业公司曾多次与方东全、花锦协商沟通，希望与方东全、花锦变更合同履约形式并签订搬回协议，协议中明确暂停支付过渡期安置费，待高层地块按照城市更新政策规定确保完全可以推进更新流程后再继续向方东全、花锦支付过渡期安置费。但方东全、花锦一再提高谈判筹码，导致双方未能达成一致意见。鉴于上述情况，恒大置业公司自2018年10月开始暂停向方东全、花锦支付过渡期安置费。因此，2018年8月政府城市更新政策的调整导致建设集团大院高层地块城市更新进程被迫中止，恒大置业公司于2018年10月开始暂停向方东全、花锦支付过渡期安置费符合拆补协议的相关约定，并且依据拆补协议第31条约定，恒大置业公司无需支付过渡期安置费的违约金。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，请求驳回方东全、花锦的全部诉讼请求。方东全、花锦辩称，一、项目中止的原因不属于不可抗力。二、涉案项目未出现因政府原因或政策调整导致项目不能推进的情形。三、恒大置业公司单方面违约，应按协议承担违约责任。四、恒大置业公司拖延发放方东全、花锦过渡期租金，属于拖延履行义务，应支持方东全、花锦要求恒大置业公司支付律师费的主张。五、恒大地产公司对整个项目的开发负有担保责任。六、罗湖区桂园街道办事处发布的《关于开展建设集团大院改造前期工作的公告》关于改造意愿征集达不到90%而停止改造的决定显然不属于政策调整。一审认定事实准确，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。恒大地产公司未发表答辩意见。方东全、花锦向一审法院起诉请求：1.判令恒大置业公司向方东全、花锦支付2018年10月至2019年9月的过渡期租金XX0183.18元（2018年10月至XX月租金为29102.44元，2019年1月至3月租金29104.44元，2019年4月至6月租金29965.62元，2019年7月至9月租金320XX.68元）。2.判令恒大置业公司向方东全、花锦支付违约金6260.07元；3.判令恒大置业公司向方东全、花锦支付律师费10000元；4.由恒大置业公司承担全部诉讼费用；5.恒大地产公司对恒大置业公司应支付的拖欠方东全、花锦的过渡期租金、违约金、律师费及诉讼费、承担连带给付责任。以上1、2、3三项总计136443.25元。方东全、花锦变更诉讼请求如下：1.原诉讼请求第一项变更为：恒大置业公司向方东全、花锦支付2018年10月至2020年3月的过渡期租金184208.54元（2018年10月至XX月租金为29102.44元，2019年1月至3月租金29102.44元，2019年4月至6月租金29965.62元，2019年7月至9月租金320XX.68元，2019年10月至XX月租金320XX.68元，2020年1月至3月租金320XX.68元）。2.原诉讼请求第二项变更为：恒大置业公司向方东全、花锦支付违约金XX299.47元。诉讼请求金额总计变更为206508.01元。方东全、花锦增加诉讼请求如下：恒大置业公司向方东全、花锦支付2020年1月11日后的违约金，以欠付的总过渡期租金184208.54元为基数，按每日0.03%计算违约金，从2020年1月11日起计至实际偿付之日止。一审法院经审理查明：方东全、花锦为建设集团大厦Ｂ座XXＤ的业主，各占50%的所有权，使用权来源为安居房换证，房产证号为深房地字第**，购房日期为2007年4月29日，登记日期为20XX年9月6日。2015年10月7日，方东全、花锦与恒大置业公司签订《深圳市罗湖区建设集团大院城市更新项目拆迁安置补偿协议》，主要内容为，被拆迁房屋位于罗湖区，房房产证号为深房地字第**建筑总层数30层，用途住宅，房屋建筑面积为89.08㎡。过渡期安置补偿期限为协议生效后方东全、花锦搬出被拆迁房屋且将被拆迁房屋交付甲方并经甲方验收合格之日起至产权置换房屋通知入伙之日止，补偿标准为60元／㎡／月。过渡期安置补偿费支付方式为每季度发放一次，发放日为每季度第一个月10号，如遇节假日顺延。关于违约责任，恒大置业公司未按本协议支付任何款项的，每逾期一日按实际欠付金额的万分之三向方东全、花锦支付违约金，由于方东全、花锦或者不可抗力导致逾期的除外。方东全、花锦对被拆迁房屋所有权存在权属争议的，甲方未向乙方支付的拆迁安置补偿可不予支付；甲方已向乙方支付的，乙方应退还并对因此给甲方造成的损失予以赔偿。乙方未按约定期限办理完结被拆迁房屋移交手续的，每逾期一日按当期过渡期补偿款金额的万分之三向甲方支付违约金，并且乙方同意甲方在各类补偿款中直接扣除前述违约金，本协议第三十一条约定的情形除外。本协议履行中，如遇不可抗力及下列原因造成本协议不能实际履行的，遭受不可抗力方有权延期履行或终止本协议，“不可抗力”是指本协议各方不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如发生不可抗力事件，遭受事件一方应立即用可能的最快捷的方式通知协议对方，并在造成不可抗力事件原因消除之日起十五日内提供有关政府部门证明文件，说明有关事件的细节和不能履行或部分不能履行或需迟延履行本协议，或终止本协议的原因，然后各方协商延期履行及终止本协议履行的善后事宜。本协议履行中，如因政府原因或者法律法规、政策调整导致无法推进本项目的，乙方获得的签约奖励金不予退还，双方互不追究违约责任。本协议未尽事宜，由本协议甲乙双方按有关规定协商解决并签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。同日，恒大置业公司与方东全、花锦签订《补充协议》，主要约定，乙方于2015年12月31日前签订主协议，甲方给予乙方额外的特殊奖励，乙方产权置换房屋建筑面积增加17.82㎡，乙方被拆迁的房屋建筑面积为89.08㎡，产权置换房屋建筑面积为133.62㎡。主协议第七条第二款变更为：“补偿标准：以本协议第四条所确认的房屋建筑面积为准，按60元/㎡/月的标准补偿。如甲方通知乙方移交房屋时，项目所在区域住宅物业市场平均过渡期安置标准高于上述补偿标准，甲方承诺按项目所在区域市场平均过渡期安置补偿标准对乙方进行补偿。”。2016年1月4日，恒大地产公司出具《声明书》，主要内容为恒大置业公司是恒大地产公司的全资控股项目公司，现恒大地产公司指定恒大置业公司作为建设集团大院城市更新项目的开发主体，负责城市更新的所有工作，恒大地产公司对整个项目的开发负有担保责任。2016年3月1日，恒大置业公司作出《收房通知》，主要通知内容，恒大置业公司将于2016年3月5日正式启动收房工作，过渡期租金的补偿标准由60元/㎡/月调整为90元/㎡/月，并按移交房屋第二年起按每年10%的增长率增长，业主移交房屋后恒大置业公司将支付业主搬迁奖励金三万元。2016年6月3日，方东全、花锦向恒大置业公司出具《房地产证注销委托书》，授权恒大置业公司办理案涉房产的房地产证注销登记手续。恒大置业公司与方东全、花锦签订《交房验收单》，确认前述拆迁安置补偿协议的相关内容及恒大置业公司应从2016年6月4日开始向方东全、花锦支付过渡期租金。方东全、花锦及恒大置业公司、恒大地产公司均确认2016年6月至2018年9月的过渡期安置补偿费已经支付，2018年第三季度的过渡期安置补偿费为29102.44元，2018年10月之后的过渡期安置补偿费未再支付。2018年4月2日，罗湖区桂园街道办事处作出《关于开展建设集团大院改造前期工作的公告》，主要内容为，桂园街道办事处将于2018年4月3日至2018年5月3日期间征集住宅业主对建设集团大院改造和搬迁补偿安置指导方案的意愿，若住宅业主改造意愿未达100%，统一和搬迁补偿安置指导方案未达占建设物总面积90%以上且占总数量90%以上业主的同意，视为本项目不具备实施基本条件，本次前期工作终止。2018年8月28日，深圳市规划和国土资源委员会作出《市规划国土委关于拆除重建类城市更新单元拆除范围用地面积事宜的通知》，主要内容为，自本通知发布之日起，暂停收文受理拆除范围用地面积小于10000平方米的拆除重建类城市更新单元计划。恒大置业公司称，涉案房屋所在宗地H202-XXXX面积为3821.4㎡，属于前述通知中暂停收文之范畴。一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，争议焦点为：一、恒大置业公司应否向方东全、花锦支付2018年10月至2020年3月的过渡期租金；二、恒大置业公司应否向方东全、花锦支付逾期支付过渡期租金的违约金；三、恒大置业公司应否向方东全、花锦支付律师费；四、恒大地产公司应否对恒大置业公司应支付的款项承担担保责任。关于争议焦点一，一审法院认为，方东全、花锦与恒大置业公司签订的《深圳市罗湖区建设集团大院城市更新项目拆迁安置补偿协议》《补充协议》，内容均未违反法律行政法规的强制性规定，系当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应依约履行。签订协议之后，方东全、花锦依约履行交付房屋、房屋产权证书并配合恒大置业公司办理房产产权注销手续等合同义务，恒大置业公司在未与方东全、花锦达成解除协议或者延期履行协议之合意的情况下，应当依约支付方东全、花锦过渡期安置补偿费。恒大置业公司以涉案房屋所在宗地H202-XXXX因改造意愿未达90%及相关的政策原因导致协议无法继续履行为由主张无需继续支付方东全、花锦过渡期安置补偿费的抗辩理由无合同依据，一审法院不予支持。根据《深圳市罗湖区建设集团大院城市更新项目拆迁安置补偿协议》《补充协议》《收房通知》中关于过渡期安置补偿费的计算标准，2018年10月至2019年5月的补偿标准为108.9元/㎡/月，2019年6月至2020年3月的补偿标准为119.79元/㎡/月，恒大置业公司向方东全、花锦支付2018年10月至2020年3月的过渡期安置补偿费184315.4（77606.5+106708.9）元【2018年10月至2019年5月租金为77606.5（89.08×108.9×8）元，2019年6月至2020年3月106708.9（89.08×119.79×10）元】，方东全、花锦仅主张前述期间的过渡期租金（过渡期安置补偿费）184208.54元视为对自身权利的处分，一审法院予以确认。关于争议焦点二，一审法院认为，方东全、花锦与恒大置业公司《深圳市罗湖区建设集团大院城市更新项目拆迁安置补偿协议》中约定，如因政府原因或者法律法规、政策调整导致无法推进本项目的，乙方获得的签约奖励金不予退还，双方互不追究违约责任。根据罗湖区桂园街道办事处作出的《关于开展建设集团大院改造前期工作的公告》及恒大置业公司提交的罗湖区政务短信平台向建设集团大院业主发送的短信可共同确认拆迁工作无法推进的原因系涉案房屋所在宗地H202-XXXX搬迁补偿安置指导方案未达占建设物总面积90%以上且占总数量90%以上业主的同意导致，与深圳市规划和国土资源委员会作出的《市规划国土委关于拆除重建类城市更新单元拆除范围用地面积事宜的通知》中关于暂停收文的规定并无直接的因果关系，并不属政策调整导致无法推进本项目的情形，恒大置业公司、恒大地产公司主张无需支付方东全、花锦逾期支付过渡期安置补偿费的违约金的抗辩理由缺乏事实依据，一审法院不予支持。恒大置业公司应依约支付方东全、花锦违约金【2020年1月11日之前的违约金合计XX299.47元（29102.44×457×0.03%）+（29102.44×365×0.03%）+（29965.62×275×0.03%）+（320XX.68×184×0.03%）+（320XX.68×92×0.03%），2020年1月11日后的违约金，以欠付的总过渡期安置补偿费184208.54元为基数，按日利率0.03%，从2020年1月11日起计至实际偿付之日止】。关于争议焦点三，一审法院认为，《深圳市罗湖区建设集团大院城市更新项目拆迁安置补偿协议》中并未对律师费的承担作出约定，且律师费并非维权的必然费用，方东全、花锦关于律师费的主张无合同及法律依据，一审法院不予支持。关于争议焦点四，一审法院认为，恒大地产公司出具的《声明书》对保证期间没有明确约定，而只约定“恒大地产公司对整个项目的开发负有担保责任”，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款之规定，上述约定属于约定不明的情形，保证期间应为主债务履行期届满之日起两年。《中华人民共和国担保法》第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。方东全、花锦要求恒大地产公司承担保证责任的时间为其向一审法院起诉时即2019年7月19日，其主张恒大地产公司对于恒大置业公司应支付2018年10月至2020年3月的过渡期安置补偿费及相应的违约金承担担保责任并未超出两年的保证期间。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第三十四条第二款之规定，方东全、花锦于2019年7月19日要求恒大地产公司承担保证责任后，保证合同的诉讼时效开始计算。恒大地产公司、恒大置业公司关于2019年4月23日之前的债务因超过保证期间恒大地产公司不应承担连带保证责任的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。方东全、花锦该项主张有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款、第三十四条第二款判决：一、恒大置业公司应于判决生效之日起十日内向花锦、方东全支付2018年10月至2020年3月的过渡期安置补偿费184208.54元；二、恒大置业公司应于判决生效之日起十日内向花锦、方东全支付违约金（2020年1月11日之前的违约金合计XX299.47元，2020年1月11日后的违约金，以欠付的总过渡期安置补偿费184208.54元为基数，按日利率0.03%，从2020年1月11日起计至实际偿付之日止）；三、恒大地产公司对恒大置业公司的前述付款义务承担连带保证责任；四、驳回花锦、方东全的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2199元，由花锦、方东全负担106元，恒大置业公司、恒大地产公司负担2093元。上述费用花锦、方东全已预付，恒大置业公司、恒大地产公司应在判决生效之日起十日内迳付花锦、方东全案件受理费2093元。二审另查明：涉案房屋所在宗地H202-XXXX面积为3821.4㎡。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件。根据各方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为涉案合同是否应继续履行，恒大置业公司是否应支付方东全、花锦有关费用。本院认为，2018年8月28日，深圳市规划和国土资源委员会作出《市规划国土委关于拆除重建类城市更新单元拆除范围用地面积事宜的通知》，该通知称，自通知发布之日起，暂停收文受理拆除范围用地面积小于10000平方米的拆除重建类城市更新单元计划。涉案房屋所在宗地H202-XXXX面积为3821.4㎡，属于通知暂停收文受理的范围。由于国土部门暂停收文受理拆除范围用地面积小于10000平方米的拆除重建类城市更新单元计划，涉案小区的城市更新不能继续进行，符合《拆迁安置补偿协议》第三十一条约定的“本协议履行中，如因政府原因或者法律法规、政策调整导致无法推进本项目的，乙方获得的签约奖励金不予退还，双方互不追究违约责任”情况。根据该约定，双方应互不追究违约责任。因此，恒大置业公司在国土部门发出上述通知后停止支付后续有关费用，有合同依据。方东全、花锦要求恒大置业公司支付后续有关费用没有事实依据，不应支持。一审认定涉案项目无法推进的原因系涉案房屋所在宗地H202-XXXX搬迁补偿安置指导方案未达占建设物总面积90%以上且占总数量90%以上业主的同意，不属政策调整导致无法推进本项目的情形，认定错误，本院予以纠正。综上，恒大置业公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初35025号民事判决；二、驳回方东全、花锦的全部诉讼请求。一审案件受理费2199元，由方东全、花锦负担。二审案件受理费3984元，由方东全、花锦负担。二审案件受理费，恒大置业（深圳）有限公司已预交，方东全、花锦应于本判决生效之日起七日内迳付恒大置业（深圳）有限公司。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 许  莹  姣二〇二〇年十一月二十日书记员 崔艳慧（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。