河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初15546号原告：河南东龙控股集团有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区熊儿河路与才高街交叉口河南卫群大厦**楼**。法定代表人：郭枋，董事长。委托诉讼代理人：高华，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：王科科，河南仟问律师事务所律师。被告：郑州市和美妇儿医院有限公司，住，住所地河南自贸试验区郑州片区东）东风南路东、金水东路北、绿地新都会二期7号楼。法定代表人：李旭东，行政办公室副主任。委托诉讼代理人：高原，系该公司员工。原告河南东龙控股集团有限公司（以下简称“东龙集团”）与被告郑州市和美妇儿医院有限公司（以下简称“和美医院”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东龙集团委托诉讼代理人高华、王科科，被告和美医院委托诉讼代理人高原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2020年8月7日解除；2、判令被告从位于郑州市郑东新区××、××北绿地新都会二期第7号楼的租赁房屋及150个地下车位（其中普通车位120个，机械车位30个）搬离，即要求被告把占有使用的原告房屋、车位交还给原告；3、判令被告向原告支付自2020年4月1日至2020年8月7日的房屋租金共计3,974,207.77元；4、判令被告向原告支付自2020年8月8日暂计至2020年8月27日的房屋占有使用费1,179,842.93元（面积13985.81平方米，自2020年8月8日暂计至2020年8月27日，按照合同约定最近一期日租金标准的两倍即4.44元/平方米计算）及按照合同约定最近一期日租金标准的两倍即4.44元/平方米继续计算自2020年8月28日至实际从租赁房屋搬离之日止的房屋占有使用费。5、判令被告向原告支付自2020年3月20日至2020年8月7日的车位租金共计345,000元。6、判令被告向原告支付自2020年8月8日暂计至2020年8月27日的车位占有使用费47,500元（共150个，自2020年8月8日暂计至2020年8月27日，按照合同约定车位租金标准500元/个/月计算）及按照合同约定车位租金标准500元/个/月继续计算自2020年8月28日至实际从车位搬离之日止的车位占有使用费。7、判令被告向原告支付违约金3,024,319.17元（最近一季度房屋租金与车位租金）。8、判令被告向原告支付自2020年1月1日至2020年6月30日的物业管理费300,790.80元，以上合计8,871,660.67元。9、判令被告承担本案的案件受理费等全部诉讼费用。事实与理由：2017年3月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将其自有的位于郑州市郑东新区××、××北绿地新都会二期第7号楼（以下简称租赁房屋）出租给被告，包括租赁房屋面积13985.81平方米，租赁房屋地下一层和地下二层的车位150个。根据《房屋租赁合同》第三条约定，房屋起始租金为1.95元/平方米/日（不含税），2018年1月1日至2019年12月31日期间日租金为2.06元/平方米，每季度租金为2,591,962.20元（含税）。租赁期共18年，共计216个月，自2017年3月20日起至2035年3月19日止。根据《房屋租赁合同》第四条约定，地，地下车位前三年整体出租给被告金为500元/个/月，车位租金每年支付一次，被告应提前15日向原告支付下年度车位租金。房屋租金支付原则及方式：本着先付租金后使用的原则，被告的租金为每季度（即三个月）支付一次，被告应提前15日向原告缴纳下季度房租。《房屋租赁合同》第十二条第3款约定：“乙方应于本合同终止之日起10日内，依照合同约定将承租房屋及附属设施、设备返还甲方。每逾期一日返还的，乙方应按照本合同约定最近一期日租金标准的两倍向甲方支付房屋占有使用费，乙方向甲方返还租赁房屋后，租赁房屋内所有乙方物品均视为乙方遗弃物甲方有权自行处理，收回房屋、处理乙方物品所发生的费用及造成的损失均由乙方承担。”此外，《房屋租赁合同》第十九条约定：“与本合同有关的通知双方可以选择面交或电子邮件任一方式送达。用面交方式送达的，送达时间为收到时间；用电子邮件送达的，发出时间即为送达时间；按照本合同以下约定的地址邮寄送达的，对手签收的，以签收之日为送达之日，对方未签收或无法送达的，自邮件寄出之日起满7日即视为送达。甲乙双方的送达地址或收件人若有变更应及时书面通知对方。如未通知，视为原收件信息未变更。”《房屋租赁合同》签订后，原告依据合同约定将租赁房屋及地下车位交付给被告，被告本应按照《房屋租赁合同》的约定履行租金支付义务。但被告自2019年3月开始拖欠房屋租金、保证金、车位租金、物业管理费、水费、电费、车位管理费等。原告分别于2019年5月8日、2019年9月11日、2020年7月23日向被告发出催缴函，要求被告支付所欠费用，被告均未履行。原告已于2019年12月27日向郑州高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，请求法院判令被告支付欠付的租金、违约金、保证金及物业管理费。郑州高新技术产业开发区人民法院于2020年4月7日作出（2020）豫0191民初617号民事判决书，该判决生效后，被告仍拒不履行生效法律文书确定的义务。原告申请法院强制执行，被告拒绝提供可供执行的财产线索，导致该判决至今未能执行，给原告造成巨额财产损失。截至原告起诉日，被告又拖欠2020年第二季度、第三季度的房屋租金、2020-2021年度的车位租金、物业管理费、水费、电费、车位管理费、违约金等其他费用。自2019年3月至今，被告已逾期支付房租超过15日且未补足保证金。《房屋租赁合同》第十一条第3款约定：“乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除本合同，收回出租房屋：……（6）未按期足额支付房租，单次逾期超过15日或累计逾期次数超过8次的；（7）逾期超过15日未补足保证金的……”《房屋租赁合同》第十四条第1款约定：“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋，保证金不予退还，乙方还应按照本合同约定向甲方支付一季度租金作为违约金：……（6）未按期足额支付房租，单次逾期超过15日或累计逾期次数超过8次的；（7）逾期超过15日未补足保证金的……”根据上述合同约定，原告有权行使合同解除权。原告于2020年7月31日分别按照合同约定的送达地址以及被告在（2020）豫0191民初617号案件中确认的送达地址向被告发出《解除合同通知函》，函告被告解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求从租赁房屋及地下车位搬离以及按照合同约定支付欠付的租金、违约金及其他费用。合同约定地址拒收邮件，诉讼中送达地址于2020年8月3日签收。根据《房屋租赁合同》第十九条的约定，邮寄送达对方未签收或无法送达的，自邮件寄出之日起满7日即视为送达，因此《房屋租赁合同》已于2020年8月7日解除。被告的上述行为已构成根本违约，致使原告无法实现合同的，造成巨额损失，原告为维护其合法权益，避免产生更大的经济损失，特依法诉至贵院，望依法裁判，判如所请。被告和美医院辩称，原告诉请第四项的两倍租金有异议，应按照合同原本约定的2.22元/平方米计算。截至目前，被告方仍准备继续经营医院，不愿意解除合同。被告曾于2020年8月13日与原告达成一份付款计划书，因为集团忙于香港股市复盘，故付款计划滞后。经审理查明：2017年3月20日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋（以下简称“标的房屋”），位于郑州市郑东新区××、××北绿地新都会**第**楼。标的房屋租赁面积为13985.81平方米（其中商业用途房屋的面积为3280.76平方米，写字楼的面积为10705.05平方米）。地。地下车位位于甲方所出租房屋的地下**和地下**数为150个，其中普通车位120个，机械车位30个，甲乙双方约定车位整体出租给乙方。该房屋租赁期共18年，共计216个月，自2017年3月20日起至2035年3月19日止。甲乙双方约定，房屋起始租金为1.95元/平方米/日（不含税），地，地铁**线于2020年1月1日前开通且在标的房屋【500】米范围内设立站点2020年1月1日至2022年12月31日期间租金在上期租金标准基础上上涨8%，2023年1月1日至租期结束期间每三年租金涨幅为前期租金基础上上涨5%。其中2020年1月1日至2022年12月31日日租金为2.22元/平方米，季度租金（含税）为2799319.17元。房屋租金支付原则及方式：乙方租金为每季度（即三个月）支付一次，乙方应提前15日向甲方交纳下季度房租。首笔租金在合同签订之日起10个工作日内支付。乙方收到甲方开具的正式房屋租赁增值税专用发票10日内向甲方支付租金，如甲方延迟或不开票，乙方有权延期支付下一次房租，造成的违约责任由甲方承担。甲乙双方约定，地，地下车位前三年整体出租给乙方金为500元/个/月。车位租金一次性支付10个月可以免付2个月租金；后期车位租金根据市场情况另行约定，同等条件下乙方有优先承租权。车位租金每年支付一次，乙方应提前15日向甲方缴纳下年度车位租金，首笔车位租金（第一租赁年度）在合同签订之日起10个工作日内支付。乙方在本合同签订之日起10个工作日内向甲方支付保证金818,170元。若乙方逾期支付租金，或逾期缴纳水、电、物业管理费及其他费用，甲方有权直接从乙方保证金中扣除。甲方应当将扣除金额通知乙方，乙方应于收到该通知之日起5日内补足约定保证金。乙方交纳并承担租赁期间所产生的水、电（包括公摊费用）等费用；乙方已被明确告知本房屋的物业管理方为上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司（以下简称“科瑞物业”），并同意按照与物业管理公司的约定交纳租赁期间的物业管理费用、车位管理费用及其他费用。甲方应于足额收到乙方支付的保证金及首期租金后15日内向乙方交付本合同约定的租赁房屋。租赁期间乙方如逾期支付租金，每逾期一日，应按照应付未付租金的百分之一向甲方支付违约金。乙方未按期、足额支付房租，单次逾期超过15日的或累计逾期次数超过8次的或者逾期超过15日未补足保证金的，甲方有权解除合同，收回该房屋，保证金不予退还，乙方还应按照本合同约定向甲方支付最近一季度租金作为违约金。乙方应于本合同终止之日起10日内，依照合同约定将承租房屋及附属设施、设备返还甲方，每逾期一日返还的，乙方应按照本合同约定最近一期日租金标准的两倍向甲方支付房屋占有费，乙方向甲方返还租赁房屋后，租赁房屋内所有乙方物品均视为乙方遗弃物甲方有权自行处理，收回房屋、处理乙方物品所发生的费用及造成的损失均由乙方承担。合同第十九条约定，与本合同有关的通知双方可以选择用面交、邮寄或电子邮件任一方式送达，用面交方式送达的，送达时间为收到的时间；用电子邮件送达的，发出时间即为送达时间，按照本合同以下约定的地址邮寄送达的，对方签收的，以签收之日为送达之日，对方未签收或无法送达的，自邮件寄出之日起满7日即视为送达，其中乙方的送达地址为郑州市郑东新区××、××北、绿地新都会二期7号楼，收件人为杨冬。合同签订后，因被告未按约定支付租金等费用，原告于2019年5月8日向被告出具《河南东龙控股集团有限公司关于催缴绿地新都会7#楼房租、车位租赁费用及违约金的函》，要求被告5月15日前支付二季度房租及车位租赁费用，后于2019年9月11日再次出具《河南东龙控股集团有限公司关于催缴绿地新都会7#楼房租、车位租赁费用及违约金的函》，要求被告支付2019年二季度、三季度的房租、2019年3月20日至2020年3月19日的车位租金及相应违约金并补足保证金。被告均签收了上述函件，但并未按照函件内容支付租金等费用，亦未支付后续到期的租金。原告遂诉至本院，本院于2020年4月7日作出（2020）豫0191民初617号民事判决书，判决被告向原告支付案涉房产2019年二季度至2020年一季度房屋租金的9,757,035.77元；支付有关案涉车位2019年3月20日至2020年3月19日的车位费750,000元及相应的违约金、物业管理费、水电费、车位管理费、保证金等。对于疫情期间的租金处理，该判决以在新冠肺炎疫情爆发前，被告的付款义务履行期限已经届满为由，未予处理，但告知双方可在此后租金的支付问题上予以协商处理。2020年7月22日，原告向被告出具《河南东龙控股集团有限公司关于催缴绿地新都会7#楼租金及其他费用的通知函》，一、要求被告履行（2020）豫0191民初617号民事判决书确定的付款义务，并支付诉讼费及加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、于收到本通知函之日起三日内向原告支付2020年二季度租金2,799,319.17元、三季度租金2,799,319.17元、2020年3月20日至2021年的车位费900,000元以及根据《房屋租赁合同》第十四条第4款约定标准计算的违约金。三、于收到本通知函之日起三日内向物业公司科瑞物业支付2020年度物业管理费601,581.6元、2019年9月27日至2020年6月28日的水费113.4元、2019年9月27日至2020年6月28日的电费28,100.3元等及滞纳金，向车场管理中心支付自2020年1月1日起的车位管理费及滞纳金。四、告知被告如逾期履行上述义务，原告将根据《房屋租赁合同》第十一条与第十四条的约定解除《房屋租赁合同》，收回出租房屋，并采取包括但不限于诉讼等法律途径追究违约责任。2020年7月31日，原告向被告出具《河南东龙控股集团有限公司关于解除与郑州市和美妇儿医院有限公司签订的的通知函》，告知被告因其自2019年3月至今已逾期支付房租超过15日且逾期超过15日未补足保证金，故决定依据《房屋租赁合同》的相关约定以及《中华人民共和国合同法》的相关规定，正式函告被告：一、解除双方于2017年3月20日签订的《房屋租赁合同》。二、收到本通知函之日起10日内将租赁房屋及附属设施、设备、地、地下车位返还原告、收到本通知函之日按照合同约定向原告支付欠付的房屋租金、车位费、物业管理费、水费、电费、车位管理费、违约金等全部费用。同日，原告向《房屋租赁合同》约定的被告地址处邮寄两份解除合同通知函，向（2020）豫0191民初617号民事案件中被告签署的送达诉讼文书确认书的地址邮寄一份解除合同通知函。该三份邮件分别由被告于2020年8月1日签收、2020年8月4日拒收退回、2020年8月3日签收。庭审中，原、被告双方共同确认，案涉房屋、车位现仍在被告控制下；（2020）豫0191民初617号民事判决书已发生法律效力，并经原告申请进入强制执行程序，目前尚未执行到任何款项。另查明：1、2018年5月29日，原告名称由“河南东龙控股有限公司”变更为“河南东龙控股集团有限公司”。2、2020年6月28日，上海市科瑞物业管理发展有限公司河南分公司出具费用缴付通知书一份，载明，绿地新都会7号楼欠缴办公物业管理费、商业物业管理费合计300,790.80元，要求于该月20日前缴至该公司财务部。2020年8月19日，原告向上海市科瑞物业管理发展有限公司河南分公司转款300,790.80元，上海市科瑞物业管理发展有限公司河南分公司向原告开具物业费发票予以确认。以上事实由原告提交的《房屋租赁合同》、催缴函、民事判决书、解除合同通知函、邮寄单、缴付通知书、银行转账回执、发票及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，原、被告均应按照合同约定全面、适当的履行各自的义务。合同签订后，原告已依约向被告交付房屋，被告未按合同约定支付租金，在原告就被告欠付租金等费用向本院提起诉讼并经本院判决后，被告仍未履行生效判决确定的义务，且对后续已到期的租金及其他费用亦未支付，被告的行为已构成根本违约。租赁合同明确约定，被告未按期足额支付房租，且单次逾期超过15日或累计逾期次数超过8日时，原告有权单方解除本合同并收回房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条及第九十六条的相关规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。现原告已依照合同约定向被告邮寄了解除合同的通知函，被告已签收邮件，庭审中亦确认收到该通知函。故对原告要求确认上述合同于2020年8月7日解除的诉讼请求，本院予以支持。因房屋租赁合同已合法解除，根据合同约定，被告应于合同终止之日起10日内，依照合同约定将承租房屋及附属设施、设备返还原告，现合同项下的房产及车位均在被告控制之下，故原告请求被告从位于郑州市郑东新区××、××北绿地新都会二期第7号楼的租赁房屋内搬离，并将房屋及150个地下车位（其中普通车位120个，机械车位30个）交还给原告的诉讼请求，本院予以支持。对于具体车位信息应当以合同附件列明内容为准。关于原告主张的截至2020年8月7日的房屋租金及车位租金，因在2020年1月即出现新冠肺炎疫情，属不可抗力，由此采取的相应疫情管控措施，对房屋的实际使用造成影响，而在（2020）豫0191民初617号民事判决书对疫情期间的租金问题未作处理，但告知原、被告双方可在此后租金的支付问题上予以协商处理。根据上述因素考虑，对原告现主张的房屋及车位租金，均按照60日的标准予以扣减。按照合同约定，2020年1月1日至2022年12月31日房屋日租金为2.22元/平方米，车位租金为500元/个/月，故扣减60日后，自4月1日至8月7日的房屋租金应为2,142,346.38元（2.22×13985.81×69），自2020年3月20日至2020年8月7日的车位租金199,726.03元（500×12÷365×150×81），对原告主张过高部分，本院不予支持。对于后续房屋及车位的占有使用费，合同虽约定被告在合同终止后逾期返还房屋的，每逾期一日返还的，按照合同约定最近一期日租金标准的两倍支付房屋占有使用费，该约定实质属于违约责任的承担，因原告在本案中主张违约金，再按双倍标准计算房屋的占有使用费，明显过高。故对原告该主张本院不予采纳。对于2020年8月8日起的后续房屋及车位的占有使用费仍按合同约定的租金标准计算至被告实际交还房屋之日止。其中，暂计算至2020年8月27日，房屋占有使用费为620,969.96元（2.22×13985.81×20），车位占有使用费为49,315.07元（500×12÷365×150×20），原告诉请的车位占有使用费47,500元，在其应受偿范围内，本院予以支持。关于物业管理费，因原告代被告向上海市科瑞物业管理发展有限公司河南分公司垫付办公物业管理费、商业物业管理费合计300,790.80元，有转账记录及发票予以印证，本院予以支持。关于原告主张的违约金，被告的行为构成违约，合同约定的违约金标准过高，综合考虑被告欠付的上述各项费用的情况，本院酌定被告支付违约金600,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告河南东龙控股集团有限公司、被告郑州市和美妇儿医院有限公司于2017年3月28日签订的《房屋租赁合同》自2020年8月7日解除；二、被告郑州市和美妇儿医院有限公司于本判决生效后十日内从郑州市郑东新区东风南路东、金水东路北绿地新都会二期第7号楼的租赁房屋内搬离并将租赁房屋及150个地下车位（其中普通车位120个，机械车位30个，具体车位信息以合同附件列明内容为准）返还给原告河南东龙控股集团有限公司；三、被告郑州市和美妇儿医院有限公司于本判决生效后十日内向原告河南东龙控股集团有限公司支付房屋租金2,142,346.38元、房屋占有使用费620,969.96元及2020年8月28日起至实际搬离房屋之日止的后续占有使用费（房屋面积13985.81平方米，按照每日每平方米2.22元的标准计算）；四、被告郑州市和美妇儿医院有限公司于本判决生效后十日内向原告河南东龙控股集团有限公司支付车位租金199,726.03元、车位占有使用费47,500元及2020年8月28日起至车位实际交还之日止的后续车位占有使用费（按照每车位每月500元的标准计算）；五、被告郑州市和美妇儿医院有限公司于本判决生效后十日内向原告河南东龙控股集团有限公司支付物业管理费300,790.80元；六、被告郑州市和美妇儿医院有限公司于本判决生效后十日内向原告河南东龙控股集团有限公司支付违约金600,000元；七、驳回原告河南东龙控股集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73,902元，减半收取36,951元，由原告河南东龙控股集团有限公司负担16,291元，由被告郑州市和美妇儿医院有限公司负担20,660元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二〇年十一月二十七日书记员  杜 辉