广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初2561号原告：王朝湘，男，19**年**月**日出生，汉族，英德市人，住英德市*********，现住英德市******。公民身份号码：441************。委托诉讼代理人：曾佑强，英德市英州法律服务所基层法律服务工作者。被告：英德市铂瀚园艺有限公司，住所地：英德市********。法定代表人：李理孔，总经理。委托诉讼代理人：曾德建，广东邦顿律师事务所律师。原告王朝湘诉被告英德市铂瀚园艺有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王朝湘的委托诉讼代理人、被告英德市铂瀚园艺有限公司的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王朝湘提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付***公馆***房；2.判令被告向原告支付违约金292000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年4月12日签订了《商品房买卖合同》，原告按约全额付款2000000元购买被告在英*镇开发的楼盘***公馆***房。合同约定，被告必须在2016年12月31日前交付房屋给原告。但是，被告一直未履行交付义务，即使原告多次催促，也无果。第一次庭审后原告变更第1项诉讼请求为：要求确认合同有效并请求被告履行交付义务。原告王朝湘为证实其主张提供的证据有：一、身份证，证明原告主体适格；二、商品房买卖合同，证明原、被告权利义务；三、收据、进账单、发票，证明原告付款事实；以上证据均为复印件，证据原件经核对后当庭退回。被告英德市铂瀚园艺有限公司辩称，原、被告签订涉案合同时，合同第六条约定的涉案房产交易金额与合同签订时市场正常价格相比偏低。双方签订合同时，显失公平，房屋交易价格偏低，连一般开发商建筑成本都达不到，要求对交易价格进行调整，若原告不同意调整价格，被告要求撤销合同。根据被告去不动产登记中心查询得知，涉案合同有备案，但房产没有办理预告登记，根据相关法律规定，涉案房屋没有办理预告登记，原告要求被告交付房屋不具有现实条件，请法院依法驳回原告的第一项诉求。本案应当定性为民间借贷纠纷，原被告双方所签署的涉案合同，仅是双方民间借贷合同的担保，并非实际商品房买卖，被告为证实其抗辩提交证据有：一、复函；二、英德农信社业务凭证；三、住宅专项维修资金缴存通知书、英德农信社业务凭证；四、英德市农信社业务凭证、税收完税证明，以上证据均为复印件，证据原件经核对后当庭退回。经审理查明，原告英德市铂瀚园艺有限公司是依法成立的有限责任公司，经营范围为园林绿化服务，农产品销售，房地产开发、销售。2016年4月12日，原告向被告购买被告开发的英德市********公馆***号，双方签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201**********178）及附件一至附件十一，其中合同约定：“原告购买被告开发的英德市********公馆***号房屋，该房屋建筑面积2115.54平方米，套内建筑面积为1886.39平方米，共有建筑面积229.15平方米，房屋总价为2000000元，单价为每平方米945.39元。付款方式：原告应当在2016年4月18日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款150000元于2016/4/13日前支付。被告应当在2016/12/31日前原告交付该商品房。第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人（被告）未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人（原告）的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。……（2）预期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.36%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。2016年4月18日，英德市住房和城乡建设局对涉案《商品房买卖合同（预售）》进行了备案登记。2016年4月14日，原告向被告支付房款60万元，同年4月20日，原告支付房款140万元，被告出具对应二份收据交原告收执，庭审中被告确认已收到购房款200万元。被告提交证据证实涉案房屋的维修资金及相应的印花税、契税已由其缴纳，原告对此未予否认。涉案房屋至今未交付给被告。庭审中，被告称因资金链断裂，工程已烂尾，涉案房屋未竣工验收，不具备交付的条件，原告认为即使现在不具备交付条件，亦可以等到具备交付条件时再交付，故请求被告继续履行交付义务。被告抗辩称涉案合同实质系原、被告间民间借贷的担保，应为无效合同，且合同约定的价格偏低，连建筑成本都达不到，系显失公平的合同。以上事实有原、被告提供的证据以及本院庭审笔录予以佐证，本院依法予以确认。本院认为：被告抗辩涉案合同实质系原、被告间民间借贷的担保，提交了两份英德农信社业务凭证佐证双方之间存在民间借贷纠纷，但被告未能提供其他证据充分证明双方之间关于民间借贷合同的具体约定，该二份业务凭证仅能证实原告于2016年6月14日、6月16日分别向被告出借50万元，并不能证明涉案房屋买卖合同与原、被告间民间借贷合同的关系，应由被告承担举证不能的不利后果。被告认为合同显失公平，但订立合同后并未积极行使撤销权，又未能举证证明其有不能行使撤销权的正当事由，故对其该项抗辩意见，本院不予采纳。原、被告双方自愿签订涉案《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，不存在法律法规规定的合同无效情形，现原告诉请确认合同有效，理据充分，本院予以支持。原告请求被告履行交付义务，本院认为，合同合法有效，则原、被告应当忠实履行合同约定，被告应按合同约定履行交付义务系应有之义，庭审中被告陈述涉案房屋未竣工验收，不具备交付的条件，原告对此未予否认，故原告可待房屋具备交付条件后再行请求交付。原告向被告购买房屋，已付清全部房款，被告原应按合同约定于2016年12月31日前交付房屋但未交付，且逾期原因为资金链断裂，故应承担逾期交付的违约责任，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金，庭审中原告确认逾期日从2017年6月起算，从2017年6月1日至法庭辩论终结日2020年9月1日共计1189天，涉案房屋全部房价款为200万元，据此计算逾期交付违约金为237800元（2000000×1189×0.01%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第五十五条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告王朝湘与被告英德市铂瀚园艺有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201**********178）有效；二、被告英德市***艺有限公司因逾期向原告王朝湘交付英德市********公馆***号房屋产生的逾期交付违约金237800元，限被告于本判决发生法律效力之日起5日内支付给原告王朝湘；三、驳回原告王朝湘的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5680.00元，由原告王朝湘负担813.00元，被告英德市铂瀚园艺有限公司负担4867.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  胡燕凤人民陪审员  陈文超人民陪审员  刘纯良二〇二〇年十一月十一日书 记 员  朱伊旻附：本案适用的法律法规《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德光明路支行，账号：7133********。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。