广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0781民初2733号原告：李艳媚，女，1995年7月10日出生，汉族，住台山市**********。公民身份号码：440************826。被告：梁祯华，女，1983年5月16日出生，汉族，住台山市***********。公民身份号码：440************121。委托诉讼代理人：李婕，系广东雄军律师事务所律师。委托诉讼代理人：官子谦，系广东雄军律师事务所律师。被告：袁绮霞，女，1980年12月7日出生，现住香港*******。香港永久性居民身份证号码：*******)。被告：梁祯裕，男，1981年7月14日出生，现住香港*******。香港永久性居民身份证号码：R********(6)。被告：台山市正邦房地产中介有限公司城西分公司。住所：台山市***************之二。负责人：蔡海航，该公司经理。委托诉讼代理人：曾银辉，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。原告李艳媚与被告梁祯华、袁绮霞、梁祯裕、台山市正邦房地产中介有限公司城西分公司（以下简称“正邦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，后因审理需要转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告李艳媚，被告梁祯华的委托诉讼代理人李婕，被告正邦公司的委托诉讼代理人曾银辉到庭参加诉讼，被告袁绮霞、梁祯裕经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李艳媚向本院提出诉讼请求：1．判令李艳媚自2020年5月30日起解除与袁绮霞、梁祯裕的房屋买卖合同关系；2.袁绮霞、梁祯裕即时一次性支付双倍定金4万元给李艳媚；3.梁祯华对袁绮霞、梁祯裕的前述债务向李艳媚承担连带责任；4.正邦公司对袁绮霞、梁祯裕的前述债务在2万元的限额内向李艳媚承担连带责任；5.梁祯华、袁绮霞、梁祯裕、正邦公司依法承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2020年3月10日，经正邦公司居间撮合，梁祯华代理袁绮霞、梁祯裕两人作为卖方，李艳媚作为买方，三方签订《房屋买卖合同》。合同约定：1.李艳媚支付购房款41万元购买袁绮霞、梁祯裕所有的位于台山市*************的房屋；2.李艳媚于2020年3月15日前支付定金1万元给袁绮霞、梁祯裕，并自动转为部分购房款；3.袁绮霞、梁祯裕收取李艳媚的另一笔定金1万元转交给正邦公司托管；4.对购房余款39万元，李艳媚应当在递件成功前付清首期款10万元，剩余款项由李艳媚向银行贷款付清；5.房屋交易手续在2020年5月30日前办理完毕；6.合同签订后，袁绮霞、梁祯裕与李艳媚必须相互配合履行各项条款，否则当违约处理。如袁绮霞、梁祯裕违约，双倍赔偿定金金额给李艳媚；李艳媚违约，袁绮霞、梁祯裕没收李艳媚支付的定金，并有权将房屋转卖他人。合同签订后，李艳媚分别于2020年3月10日、17日向袁绮霞、梁祯裕支付定金1万元、1万元，定金合计2万元。但梁祯华、正邦公司至今没有提供以下资料给李艳媚：1.涉案交易房屋的产权登记资料；2.袁绮霞、梁祯裕的完整个人信息；3.袁绮霞、梁祯裕合法授权给梁祯华代理出售涉案房屋的委托文书。与此同时，对李艳媚关于尽快办妥涉案房屋交易手续的合理要求，梁祯华、正邦公司不断以各种理由搪塞、推诿，一直拖延配合办理涉案房屋交易的有关手续。现今，涉案房屋交易的最后期限已过，李艳媚屡次催促未果，遂诉至法院。梁祯华辩称，梁祯华作为代理人在代理过程中不存在过错，涉案合同相应的法律后果应该由梁祯裕、袁绮霞承担，梁祯华不需要对此事负民事责任。其他答辩意见与梁祯裕、袁绮霞提供的答辩意见一致。梁祯裕、袁绮霞提交答辩状称，1.梁祯裕、袁绮霞在2020年3月10日签订合同当日已有言在先，一再强调新冠肺炎疫情严重，香港尚未通关，必须等香港通关后才能回来完成交易手续。梁祯裕、袁绮霞委托梁祯华（梁祯裕之妹）代为签订涉案房屋买卖合同，双方在合同中将办理交易手续时间定为“2020年5月30日前”，基于存在疫情这个前提，合同约定的这个交易时间只是双方签约时大致预估的时间，具体时间还是要看疫情发展情况确定。签订合同后，梁祯裕、袁绮霞与梁祯华一直不间断地通过正邦公司员工与李艳媚进行联络沟通，将香港疫情发展最新状况和动向以及通关情况及时告知李艳媚，证实香港关口在3月10日至8月中旬，梁祯裕、袁绮霞在收到李艳媚起诉状之前受疫情影响一直未能通关，导致梁祯裕、袁绮霞无法回到台山完成交易手续。疫情属于不可抗力因素，梁祯裕、袁绮霞受疫情影响不能履行合同，并不属违约，不应当承担违约责任。2.根据双方及正邦公司的微信聊天记录，李艳媚在合同约定的履行期限（5月30日）到期后并未催促梁祯裕、袁绮霞履行合同也没有提出要求终止合同，甚至在已向法院提起诉讼的情况下，还一再要求梁祯裕、袁绮霞提供各种用于办证交易的证件资料，正邦公司也一直尽力为李艳媚提供按揭贷款的相关信息。为尽快履行合同，梁祯裕、袁绮霞于2020年7月13日在香港办理了公证委托手续，委托梁祯华代为办理涉案房屋买卖一切相关事宜。梁祯裕、袁绮霞此时履行合同的障碍已排除，继续履行涉案合同并不影响李艳媚的合同目的的实现，涉案合同应当继续履行。因此梁祯裕、袁绮霞于2020年8月7日向李艳媚发送《催促履行通知函》，要求李艳媚履行合同。综上，李艳媚起诉无理，应当予以驳回其全部诉讼请求。正邦公司辩称，李艳媚针对正邦公司所主张的诉讼请求没有事实与法律依据。理由如下：1.正邦公司作为居间方，与李艳媚之间成立的是居间合同关系，正邦公司已经促成李艳媚和业主之间成立《房屋买卖合同》，已经完成了居间义务，且正邦公司提供居间服务过程中也不存在任何过错行为，不需要对李艳媚承担任何责任。2.连带责任的承担，需要有法律明文规定或者当事人之间明确约定。本案中，李艳媚要求正邦公司承担连带责任没有任何法律依据，也没有任何合同依据，法院应依法予以驳回。3.本案是因为疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，不应认定业主违约。本案的案由是房屋买卖合同纠纷，正邦公司作为中介方，根本不是涉案房屋买卖合同法律关系中的一方当事人，更不存在正邦公司违约的情形。4.正邦公司提供居间服务工作中不存在任何过错行为，不需要对李艳媚承担任何责任。李艳媚在签订涉案房屋买卖合同之前就已经知道涉案房屋的产权人是袁绮霞、梁祯裕两人，梁祯华只是作为代理人签订合同，在《房屋买卖合同》第七条第七款载明此情况。签订合同时，因为袁绮霞、梁祯裕还未回大陆，所以尚未出具授权书，李艳媚是知情且同意的。正邦公司在三方签订合同时，也已经核实确定了梁祯华有权代签合同，袁绮霞、梁祯裕对梁祯华签订的合同予以认可并对出售房屋从未提出异议，且法律并没有强制规定委托他人签订房屋买卖合同需要出具书面的委托书。正邦公司已经将袁绮霞持有的房产证微信发给了李艳媚，该房产证上“房地产共有（用）情况”处明确写明房屋的共有人是梁祯裕。5.李艳媚称正邦公司搪塞、推诿，一直拖延配合办理涉案房屋交易手续，与事实严重不符。首先，办理房屋交易手续是买卖双方的事情，与居间方无关。其次，虽然合同由约定买卖双方需要在2020年5月30日之前办理交易手续，但是李艳媚在合同签订后，曾多次表示同意业主在香港通关后（即6月7日之后甚至更迟的时间）再回来，可以视为双方对房屋买卖合同约定的办理交易手续的时间已经通过协商一致的方式作出了变更，即李艳媚与业主已经将办理交易手续的时间变更为香港通关以后。如果之后李艳媚要求一定要在合同约定的期限前办理交易手续，则应当明确告知业主而不是在多次表示其愿意等香港通关、业主回来大陆再办手续后，在没有任何通知、催促的情况下直接起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方当事人无异议的证据，经查证属实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月10日，经正邦公司居间撮合，梁祯华代理袁绮霞、梁祯裕两人作为卖方，李艳媚作为买方，三方签订《房屋买卖合同》。合同约定：1.李艳媚支付购房款41万元购买袁绮霞、梁祯裕位于台山市*************的房屋；2.李艳媚于2020年3月15日前支付定金1万元给袁绮霞、梁祯裕，并自动转为部分购房款；3.袁绮霞、梁祯裕收取的李艳媚的另一笔定金1万元转交给正邦公司托管；4.对购房余款39万元，李艳媚应当在递件成功前付清首期款10万元，剩余款项由李艳媚向银行贷款付清；5.房屋交易手续在2020年5月30日前办理完毕；6.合同签订后，袁绮霞、梁祯裕与李艳媚必须相互配合履行各项条款，否则当违约处理。如袁绮霞、梁祯裕违约，双倍赔偿定金金额给李艳媚；李艳媚违约，袁绮霞、梁祯裕没收李艳媚支付的定金，并有权将房屋转卖他人。合同签订后，李艳媚分别于2020年3月10日、17日向袁绮霞、梁祯裕支付定金1万元、1万元，定金合计2万元。另查明，受新冠疫情影响，2020年4月28日，香港政府宣布内地及海外入境人士强制检疫措施延长一个月至6月7日，同年6月2日，该措施又延长至7月7日，至7月22日，香港政府再次宣布到港人士强制检疫措施延长至9月7日。梁祯裕、袁绮霞在此期间一直通过正邦公司与李艳媚联系沟通，告知李艳媚因疫情原因无法回台山办理房屋过户手续，李艳媚亦表示理解。2020年6月9日李艳媚向本院起诉要求解除合同。2020年7月13日，梁祯裕、袁绮霞在香港办理委托公证，委托梁祯华处理涉案合同一切相关事宜。2020年8月7日，正邦公司向李艳媚发出《催促履行通知函》，催促李艳媚积极配合办理按揭相关手续。同月11日李艳媚收到该通知函。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的主要争议焦点为李艳媚请求自2020年5月30日起解除涉案房屋买卖关系是否应予支持。李艳媚主张解除涉案房屋买卖合同，理由是梁祯裕、袁绮霞未在约定的时间内办理房屋交易手续，构成违约。梁祯裕、袁绮霞主张受疫情影响不能履行合同，并不属违约，不应当承担违约责任。本院认为梁祯裕、袁绮霞居住香港，新冠疫情的发生，通关限制导致了梁祯裕、袁绮霞不能从香港回来台山按约定的时间履行合同，属于不可抗力因素，是无法预见、无法避免且无法克服的客观情况。虽然梁祯裕、袁绮霞未能按照合同约定的2020年5月30日前办理房屋交易手续确实对李艳媚签订合同目的实现产生一定影响，但随着疫情防控以及应急处置措施积极效果的显现，新冠肺炎疫情正处于有效控制的局面，在合同约定的办理交易手续时间到期后，正邦公司一直积极配合联系双方当事人并转达双方意见。2020年7月13日梁裕祯、袁绮霞也积极办理了公证委托书，梁祯华可以代为处理涉案买卖合同相关手续，且也发通知给李艳媚已具备履行合同的条件和表达继续履行合同的意愿，双方不能履行合同的障碍已经消除，涉案合同可以继续履行，李艳媚买卖合同的目的仍然可以实现，且续继续履行并未对李艳媚造成明显的损失以及不公平。因此，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第1条“疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持”规定，本院从新冠疫情影响的因素综合考虑认为本案合同不宜解除，故李艳媚主张梁祯裕、袁绮霞违约确认解除合同的请求，本院不予支持。同时对其因确认解除合同而产生其他诉讼请求，亦不予支持。梁祯裕、袁绮霞经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款、第一百零七条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下：驳回原告李艳媚的全部诉讼请求。案件受理费800元（已由原告预交），由原告李艳媚负担。如不服本判决，原告李艳媚、被告梁祯华、被告台山市正邦房地产中介有限公司城西分公司可在判决书送达之日起十五日内，被告梁祯裕、袁绮霞可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  童学刚人民陪审员  余伟源人民陪审员  龚艳媚二〇二〇年十一月十三日法官 助理  邱小青书 记 员  陈 杰