重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝04民终1126号上诉人(原审被告）：重庆市黔江区住房和城乡建设委员会，住所地重庆市黔江区城西八路**，统一社会信用代码11500114MB1574620B。法定代表人：毛立新，该委员会主任。委托诉讼代理人：李炳森，重庆森平律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨珊瑛，重庆森平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李坤锐，男，土家族，1963年10月16日出生，住重庆市黔江区。被上诉人（原审原告）：陈瑞平，女，汉族，1964年4月7日出生，住重庆市黔江区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李德平，重庆光界律师事务所律师。上诉人重庆市黔江区住房和城乡建设委员会（以下简称黔江区住建委）因与被上诉人李坤锐、陈瑞平合同纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院(2019)渝0114民初5305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日受理后，依法组成合议庭对上诉人黔江区住建委的委托诉讼代理人杨珊瑛，被上诉人李坤锐，被上诉人李坤锐、陈瑞平的共同委托诉讼代理人李德平进行了调查询问。本案现已审理终结。黔江区住建委上诉请求：1.撤销重庆市黔江区人民法院（2019）渝0114民初5305号民事判决，驳回李坤锐、陈瑞平的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由李坤锐、陈瑞平承担。事实和理由：1.一审关于案涉门面价格认定错误。首先，对于《杨柳街回迁房补充协议》（以下简称《补充协议》）中约定的价格6000元/㎡的问题，双方约定的一部分由拆迁户自己出资5000元/㎡，另外差额部分1000元/㎡由政府补贴李坤锐，一审直接判定6000元/㎡由黔江区住建委承担缺乏事实依据。其次，另案生效判决已认定案涉门面价格是1200元/㎡，一审法院未考虑该生效判决已认定事实。在本案一审中黔江区住建委未提供其他诉讼中案外人的购房合同作为证据，双方对此也未进行质证，因此一审程序违法。一审认定的价格与终审生效判决认定的事实以及客观事实不符。2.一审认定的违约金及利息的起算时间与客观事实不符。首先，李坤锐、陈瑞平自2006年12月13日起已经取得案涉房屋产权并使用产权办理抵押登记。2016年2月16日经房管局撤销登记，使用期间不应计算利息。其次案涉门面产权争议案件自2006年起至2019年一直在法院审理中，在此期间黔江区住建委一直未取得案涉房屋产权，不应存在违约。李坤锐、陈瑞平辩称，《补充协议》约定门面价格是双方协商一致的结果，另案认定的出售价格与本案无关。案涉门面已经由李坤锐于2000年7月29日交付给黔江区住建委，而其未支付购房款即存在违约，应按约定支付违约金及利息。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回黔江区住建委的上诉请求，维持原判。李坤锐、陈瑞平向一审法院起诉请求:1.判令黔江区住建委支付回购门面价款1048440元；2.判令黔江区住建委支付违约金，从2000年8月31日起至2019年6月3日止按每天500元计算共3425000元，从2019年6月4日起至实际支付全部回购款之日止每天按500元计算；3.由黔江区住建委承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1998年11月22日，原黔江县建设委员会（以下简称甲方）作为招商方与黔江地区华兴建筑公司（李坤锐队）（以下简称乙方）签订了《杨柳街拆迁安置房建设招商协议》，合同约定甲方负责该地块的拆迁工作、提供建设场地供乙方进场建设，甲方提供的建设场地必须满足乙方接水、搭电、通路；乙方在该地段上施工建设，，地块的土地使用权属甲方房屋建设由乙方全额投资，所建房屋底层商场所有权属于乙方，三层两套住宅靠民主街这边单元由乙方自行使用，其余34套住宅建筑面积3456.5㎡由甲方购回，回购价格为410元/㎡，总回购资金约129.4万元；违约责任为任何乙方违约，需一次性向对方支付违约金。为满足杨柳街拟签合同给搬迁户购买门面的要求，2000年7月19日，原黔江县建设委员会（甲方）与李坤锐（开发商）（乙方）签订了《补充协议》，协议约定，门面六间，价格按6000元／㎡进行计算，其中拆迁户自己出资5000元/㎡，差额部分由政府对开发商李坤锐补贴1000元/㎡，附表面积为169.2㎡，按实际出售面积计算。出售期限约定为从本协议签订之日起至2000年8月30日止，超出期限后，由甲方将未出售的门面交还乙方，自行处理。结算办法约定门面分两部分付款，第一部分是搬迁户应付部分，以现金付给甲方转交给乙方，乙方出具收据手续，时间不超过8月30日，交款交钥匙；第二部分政府补贴部分仍以现金付给乙方，乙方出具发票，时间不超出2000年10月30日。付款方法约定为门面到期后，甲方将已出售的门面销售款一次性付清给乙方，若有少部分资金（建委补贴部分）欠付，按银行同期利率计息。双方责任约定为甲方交钥匙给搬迁户时，必须做到搬迁户应交部分的款到乙方账后才能交钥匙，否则违约；乙方有义务向购买门面的回迁户对门面情况作介绍，并提供相关图纸资料及购房使用须知；若其中任意一方违约，协议中止，门面乙方收回，违约方付对方违约金按每天伍佰元计。另约定已售门面的房产手续，过户相关手续由旧城改造指挥部负责；宿舍与门面尾款的利息从交钥匙时间算起，若银行加利息及罚款，此部分的资金由甲方承担等。2000年7月19日，原黔江县建设委员会给李坤锐出具收条一张，载明：“今收到杨柳街回迁房开发商李坤锐交来的门面钥匙6套（共18把）”。2001年6月18日，重庆市黔江区华兴建筑安装公司出具证明载明:“我司原黔江地区华兴建筑安装公司（李坤锐队）与你委（黔江县建设委员会）于1998年11月22日签订的《杨柳街拆迁安置房招商协议》项目由李坤锐私人全额投资开发建设，所有债权债务由他私人全部清偿到位，协议中约定的全部事项均由他私人承担和享有。因此，协议中第二条第三款中关于‘房屋建设由乙方全额投资，所建房屋底层商场所有权属于乙方，三层两套住宅靠民主街这边单元由乙方自行使用，其余34套住宅建筑面积3456.5平方米由甲方购回，回购价格为410元/平方米，总回购资金约129.4万元’全部由李坤锐享有，并按国家的法律规定承担民事全部责任，公司概不负责”。2006年11月30日，重庆市黔江区国有土地资源和房屋管理局（出让方）与李坤锐（受让方）签订《重庆市国有土地使用权出让合同》，该合同约定出让方同意将位于重庆市黔江区城东街道办事处杨柳街面积54.58㎡的国有土地出让给受让方作为商业、住宅用地，建筑规模496.85㎡，其中，商业计价建筑面积302.08㎡，住宅计价建筑面积194.77㎡。2006年12月13日，李坤锐、陈瑞平取得案涉六间门面房地产权证，证号分别为302房地证2006字第03554号、03557号、03559号、03558号、03563号、03564号，各证载明的房屋建筑面积分别为16.86㎡、16.86㎡、53.3㎡、38.97㎡、31.88㎡、16.87㎡，面积共计174.74㎡。2016年2月16日，原重庆市黔江区国土资源和房屋管理局作出黔江国土房管[2016]3号，该文件载明“经查，李坤锐、陈瑞平申请办理六宗土地房屋产权登记资料不齐全，撤销302房地证2006字第03563号、03564号、3554号、03559号、03557号、03558号《重庆市房地产权证》的登记行为”。另查明，案外人胡远碧、徐桂兰、任清华、朱万华就案涉门面于2006年以房屋拆迁合同纠纷案由起诉原重庆市黔江区建设委员会，要求履行合同以1200元/㎡出售门面并完善相应手续，双方关于门面回购的争议已由生效的重庆市第四中级人民法院（2007）渝04民再3、5、6、7号民事判决处理，该生效判决确定承继原黔江土家族苗族自治县新华东路联网工作指挥部的原重庆市黔江区建设委员会应以价格1200元/㎡履行与胡远碧等人签订的拆迁安置补偿协议中关于回购门面的约定。（2017）渝民再3、5、6、7号生效判决查明：1998年6月26日，原黔江县新华东路联网工作指挥部分别与案外人吴守顺（任清华之夫）、朱绍尧（朱万华之父）、王顺清（胡远碧之夫）、徐桂兰签订《新华东路联网工程房屋拆迁安置补偿协议》，协议对拆迁、安置及补偿均作了明确约定，同时明确四人有优先购回门面的权利。还建房屋的竣工验收时间为2000年1月30日。2000年7月19日，原黔江县建设委员会与李坤锐签订《补充协议》，约定六间门面回购价格为每平米6000元，并于当日交付了门面钥匙。2000年7-8月，黔江地区华兴建筑公司对建好回迁房底楼门面进行隔间对外出租，案外人朱绍尧、任清华、徐桂兰、胡远碧书面通知新华东路联网指挥部履行门面回购约定，新华东路联网指挥部未能履行。2000年8月30日，朱绍尧直接占用回迁房底楼门面中的一间面积16.87㎡，任清华占用门面两间面积共计33.72㎡，徐桂兰占用门面两间共计92.27㎡，胡远碧占用门面一间面积31.88㎡，四人占用门面至今。四人占用的门面即为本案涉案六间门面。对于争议门面的同期市场价格，黔江区住建委在本案中认为与李坤锐、陈瑞平签订《补充协议》时，门面的市场价格为2000元左右，但在（2017）渝民再3、5、6、7号判决书中，载明黔江区住建委认为胡远碧等人享有优先购买权应在同等条件下的市场价格6000元/平方米回购，不应按2200元回购门面价格，因2000年7月19日，原黔江县建设委员会与李坤锐签订的《补充协议》是以每平米6000元购回的，所以政府补偿1000元，胡远碧等人承担5000元。同时，在该案庭审中，黔江区住建委也举示了两份房地产买卖合同，证明同期门面的成交价格为7400元/平方米，胡远碧等人回购门面价格应参照此价格进行。另，原重庆市黔江区建设委员会曾于2006年3月20日将案外人朱绍尧、任清华、徐桂兰、胡远碧以财产损坏赔偿纠纷为由诉至该院，其诉状载明：“为解决拆迁户优先购回门面的问题，黔江区住建委与李坤锐签订了《补充协议》，双方根据当时门面房屋位置及整个黔江城市房屋门面的市场价格等综合因素确定门面价格按6000元每平方米由黔江区向李坤锐购回，但考虑到被拆迁户的购买能力和对拆迁工作的积极支持，黔江区住建委征得政府同意由黔江区住建委每平米补贴1000元，即由被告按每平米5000元的价格优先购买。就在与李坤锐签订补充协议当天，李坤锐将六间门面房屋钥匙交至黔江区住建委，视为李坤锐交付房屋。黔江区住建委接房后，考虑到底楼门面房屋没有间隔，便安排施工队进场砌干墙。但就在施工队砌干墙的2000年8月期间，四被告强行侵占了该六间门面并将锁换掉，之后便开始占房经营至今”。还查明，李坤锐、陈瑞平就案涉门面于2017年以物权确认纠纷案由起诉黔江区住建委及案外人胡远碧、徐桂兰、任清华、朱万华，要求确认案涉门面的房地所有权为李坤锐、陈瑞平，该院作出（2017）黔法民初字第02295号判决驳回李坤锐、陈瑞平的诉讼请求。李坤锐、陈瑞平不服一审判决上诉至本院，后又撤回上诉。一审法院认为，民事主体应当依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。原黔江地区华兴建筑安装公司与原黔江县建设委员会所签《杨柳街拆迁安置房建设招商协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方应当依约全面及时履行合同义务。后，黔江地区华兴建筑安装公司出具说明，上述协议的全部合同权利义务由李坤锐享有和承担，原黔江县建设委员会也与李坤锐签订《补充协议》，认可李坤锐承接前述合同的权利义务，故李坤锐有权主张前述协议的合同权利。原黔江县建设委员会及黔江区建设委员会经职能调整，其权利义务已由黔江区住建委承接，上述两份合同的权利义务应由黔江区住建委继续承继。本案中，依据重庆市黔江区华兴建筑安装公司出具的证明及《杨柳街拆迁安置房建设招商协议》可知，杨柳街机关幼儿园西侧的新华东路联网工程拆迁安置房屋建设系李坤锐全额投资，所建房屋底层商场根据合同约定所有权归李坤锐，三层两套住宅靠民主街这边单元由李坤锐自行使用，其余34套住宅由黔江区住建委购回。后2000年7月19日，李坤锐与黔江区住建委签订的《补充协议》目的，是为满足杨柳街拟签合同给搬迁户购买门面的要求，由黔江区住建委将争议门面出售给被拆迁户，双方约定了门面数量及价格，并将门面钥匙交与了黔江区住建委。因黔江区住建委与被拆迁户之间的拆迁安置补偿协议纠纷，门面从2000年8月30日起被拆迁户占有至今，后经人民法院裁决将争议门面由被拆迁户胡远碧、徐桂兰、任清华、朱万华向黔江区住建委进行回购并由其协助办理房屋产权登记。在李坤锐争议门面由被拆迁户向黔江区住建委回购后，黔江区住建委应当按照《补充协议》约定向李坤锐支付约定的门面回购款并承担相应的违约责任。黔江区住建委认为双方签订的《补充协议》没有实际履行，约定的价款及违约责任未生效该院不予认可。关于争议门面的面积及价格。在胡远碧、徐桂兰、任清华、朱万华诉黔江区住建委拆迁安置补偿协议纠纷四案中，经重庆市第四中级人民法院生效判决认定，争议六间门面面积分别确定为31.88㎡、38.97㎡、53.3㎡、16.86㎡、16.86㎡、16.87㎡，共计174.74㎡。2006年，虽经李坤锐、陈瑞平申请，重庆市黔江区国土资源和房屋管理局为案涉的六间门面办理了产权登记，但是2016年2月16日，该行政部门作出决定，办理在李坤锐、陈瑞平名下的六间门面登记被撤销，故关于案涉门面的面积应以重庆市第四中级人民法院生效判决书认定为准。李坤锐与黔江区住建委签订《补充协议》中明确约定门面价格按6000元/㎡进行计算，表明双方对门面价格达成了一致，且门面的价款，由拆迁户出资及政府补贴组成，说明双方对争议门面的价格是经过认真调查、核实后得出的价格，结合黔江区住建委在与拆迁户之间案件中对于门面市场价格的陈述，补充协议约定价格6000元/㎡进行计算具有一定的合理性。故该院认定门面款为1048440元（6000元/㎡×174.74㎡）。因黔江区住建委自身原因，致使争议六间门面被重庆市第四中级人民法院判决由被拆迁户以1200元/㎡进行回购，补充协议的价格与被拆迁户回购价格之间的差价，应由黔江区住建委补齐后向李坤锐进行支付。黔江区住建委辩称应按当时黔江区政府确定的2200元/㎡进行确认，因该价格系黔江区政府对被拆迁户回购门面的指导价，该价格只适用黔江区住建委与被拆迁户之间签订的拆迁合同，而不适用于双方签订的补充协议，故该院对黔江区住建委的辩称不予认可。关于李坤锐主张损失自2000年8月31日起至实际支付全部回购款之日止，每天按500元计算。李坤锐该项主张的依据为《补充协议》第五条第（三）项的约定即“若其中任意一方违约，协议中止，门面乙方收回，违约方付对方违约金按每天伍佰计”。争议的门面自修建完成被被拆迁户占据直至法院判决回购，李坤锐未能按期收到门面出售款，也未能收回争议的六间门面，李坤锐的确受到经济损失。综合本案案情及合同履行情况、当事人过错等因素，黔江区住建委亦提出要求对违约金标准进行调整，该院支持自2000年8月31日起，违约金按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至付清之日止，李坤锐主张的超出部分，不予支持。本案为合同纠纷，合同权利享受及义务承担应是合同签订的双方当事人，陈瑞平非本案合同的签订者，不享有合同利益，故陈瑞平依据合同约定请求黔江区住建委承担责任无法律依据，该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十八条、一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、黔江区住建委于判决生效后三十日内向李坤锐支付门面款1048440元；二、黔江区住建委于判决生效后三十日内向李坤锐支付违约金（从2000年8月31日起以1048440元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起以1048440元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至付清之日止）；三、驳回李坤锐、陈瑞平的其他诉讼请求。案件受理费21333元，由李坤锐、陈瑞平负担333元，黔江区住建委负担21000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明：李坤锐在二审中提交了“关于利息起算时间情况说明”，在该情况说明中李坤锐表示“所欠购房款利息起算时间从2000年10月31日起，之前利息损失放弃主张”。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、案涉门面的回购单价是否应按6000元/㎡计算；二、黔江区住建委是否存在违约行为，如构成违约由此造成的利息损失应从何时起算。对前述争议焦点评述如下：关于焦点一。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《补充协议》第一条对案涉六间门面的价格约定为“价格按6000元/㎡进行计算，其中搬迁户自己出资5000元/㎡，差额部分由政府对开发商李坤锐补贴1000元/㎡，按实际出售面积计算。出售面积见附表”。该条明确约定案涉门面回购单价为6000元/㎡，由搬迁户出资及政府补贴组成，该约定表明双方对门面销售价格达成了一致，黔江区住建委作为合同当事人有义务按照约定履行。黔江区住建委虽诉称该条约定门面单价6000元/㎡，其中5000元是双方约定由搬迁户自行承担，自己仅是负责转交，而非由黔江区住建委全部承担。但李坤锐对此予以否认，且该约定涉及第三人搬迁户的利益，而合同具有相对性，仅对缔约当事人具有法律约束力，搬迁户并非合同当事人，黔江区住建委亦未提供证据证明搬迁户愿意接受《补充协议》约束并同意照此协议约定的价格向李坤锐支付购房款，因此搬迁户不受该协议的拘束。另，根据黔江区住建委在其与案外人任清华、朱绍尧、徐桂兰、胡远碧拆迁安置补偿合同纠纷案件中陈述“黔江县建委与李坤锐签订的《补充协议》是以每平方米6000元购回的”，亦能够佐证按6000元/㎡的价格回购是原黔江县建设委员会的真实意思表示，即案涉门面价格应按6000元/㎡计算。因此，对黔江区住建委该项上诉请求本院不予支持。一审判决认定以另案生效判决确定的面积为准进行计算，二审中双方对此并未提出异议，一审计算并无不当，本院对一审判决认定门面总价为1048440元予以确认。关于焦点二。原黔江县建设委员会与李坤瑞签订的《杨柳街回迁房补充协议》中约定“交款交钥匙”。黔江区建委认可在2000年7月19日收到了李坤瑞交来的门面钥匙6套。在李坤瑞交付门面钥匙给黔江区建委后，案涉门面已被与黔江区建委签订有房屋拆迁安置补偿协议的朱绍尧、任清华、徐桂兰、胡远腾等所占用，黔江区建委应当按照约定在李坤瑞交付钥匙的同时将5/6的房款在2000年8月30日以前先行交付给李坤瑞，再将剩余1/6的房款在2000年10月30日以前交付。黔江区建委未能按时支付房款，应当承担违约责任。双方约定“违约方付对方违约金按每天伍佰元计”，一审判决的违约金并未超过双方约定的违约金计算标准。李坤瑞在本案二审期间，向本院作出表示，同意从2000年10月31日起计算欠付房款的利息，之前利息损失自愿放弃。此是当事人对自己权利的自由处分，本院予以准许。另，一审法院审理本案未见有严重违反法定程序之处，没有需发回重审之情形。综上所述，因有新的事实发生，致使一审判决应予部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市黔江区人民法院（2019）渝0114民初5305号民事判决第一项；二、撤销重庆市黔江区人民法院（2019）渝0114民初5305号民事判决第二项、第三项；三、上诉人重庆市黔江区住房和城乡建设委员会于本判决生效后十五日内向被上诉人李坤锐支付违约金（从2000年10月31日起以1048440元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起以1048440元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至付清之日止）；四、驳回被上诉人李坤瑞、陈瑞平的本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费减半收取为21333元，由被上诉人李坤锐、陈瑞平负担333元，由上诉人重庆市黔江区住房和城乡建设委员会负担21000元；二审案件受理费30035元，由上诉人重庆市黔江区住房和城乡建设委员会负担。本判决为终审判决。审判长  徐婷婷审判员  陈明生审判员  王军峰二〇二〇年十一月四日书记员  秦清华