四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川07民终1764号 上诉人（原审被告）：鲜泓羽，女，汉族,1976年11月2日出生，住绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：官明江，四川众城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丽莎，四川众城律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：赖克非，男，汉族，1956年3月8日出生，住绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：温启明，四川弘风律师事务所律师。 上诉人鲜泓羽因与被上诉人赖克非房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院(2020)川0703民初613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人鲜泓羽及其委托诉讼代理人官明江、张丽莎，被上诉人赖克非的委托诉讼代理人温启明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鲜泓羽上诉请求：1.撤销（2020）川0703民初613号民事判决书；2.改判驳回被上诉人的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人提交的证据足以推翻被上诉人与雷作勋之间的房屋买卖关系，案涉房屋真正产权人仍是雷作勋，上诉人和被上诉人并未建立房屋租赁合同关系。1.一审中上诉人提交发的证据能证明雷作勋与被上诉人是民间借贷关系，签订买卖合同是为了给借款担保，签订的租赁合同也非真实，被上诉人除与上诉人签订租赁合同，也与白刚签订过租赁合同，而租赁合同期限只有2个月，上诉人实际已经居住五年且被上诉人在起诉前一直未向上诉人收取过房租；2.在被上诉人与雷作勋的房屋买卖合同纠纷的诉讼中，雷作勋实际上默认将房屋过户给被上诉人,上诉人与任小均签订了委托合同，确认了上诉人以60万元购买该房屋，虽然被上诉人没有签字，但任小均与被上诉人是利益共同体，任小均的意思完全能代表被上诉人；3.案涉房屋面积180平方米，市场价值160万元左右，怎么可能以60万元的价格卖了，且雷作勋还为该60万元支付了大笔利息。二、被上诉人等人的行为已涉嫌刑事犯罪，上诉人已向公安机关报案并已受理，法院应当将案件移交公安机关立案侦查。 赖克非辩称，本案是房屋租赁合同纠纷，不是民间借贷或产权纠纷。1.上诉人称房屋实际产权人为雷作勋，与其和被上诉人签订租赁合同并支付租金的行为相矛盾，上诉人一直未支付租金，期间由雷作勋支付了一部分，被上诉人在一审审理中也做了抵扣，一审判决也认可；2.被上诉人依据（2017）川0703民初4948号法律文书于2019年取得编号为川（2019）绵阳市不动产权第××号不动产登记证书，是该房屋的合法产权人；3.上诉人委托任小均从被上诉人处购买该房屋，被上诉人没有同意，一审判决已经阐明上诉人通任小均签订的委托购房合同与本案不是同一法律关系，与本案无关；4.上诉人不是该房屋权利人，房屋价值与上诉人无关。 赖克非向一审法院起诉请求：1.请求鲜泓羽搬出租赁房，将房屋退还给赖克非。2.请求鲜泓羽支付从2015年12月4日起拖欠的租金。（截至2020年1月共计150000元）3.由鲜泓羽承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2015年11月30日，赖克非作为买方（甲方），与雷作勋（卖方，乙方）签订《二手房买卖经纪合同》，购买宏杰花园二期1栋7单元6楼2号房屋和车位106号，房屋总价60万元，其中52408元按揭款由甲方直接归还银行，实付547592元整。赖克非依约为雷作勋归还房屋按揭款52408.30元。同日，赖克非以现金方式向雷作勋支付3万元，通过银行转账方式向雷作勋支付517592元，雷作勋出具收条载明“今收到赖克非购买位于涪城区×街×号×单元×楼×号房屋款547592元，其中转账517592元，收现金30000元，全款已付清，房屋已移交”。2015年12月4日，鲜泓羽作为承租方（乙方）签署《房屋租赁合同》，合同载明出租房屋位于绵阳市涪城区×街×号×单元×楼×号，租赁期限为2个月，从2015年12月4日至2016年2月3日，押金3000元，每月租金3000元，在签订合同当日交履约保证金3000元，入住后缴纳当月房租，拖欠房租累计15天以上（包含15天），甲方有权解除合同，收回出租房屋，同时没收乙方缴纳的押金，已交付的租金甲方不予退还，赖克非、鲜泓羽签名。当日，鲜泓羽签署《出租房家具家电等设施移交单》。 另查明，鲜泓羽与雷作勋原系夫妻，2008年9月24日在绵阳市涪城区民政局协议离婚，离婚协议书载明“在男方未付清女方贰拾万元前，男方所购宏杰花园Ｂ区7单元6楼2号由女方独自居住，自到男方付清款项为止。”。2017年8月26日，鲜泓羽作为委托人（甲方）与任小均（代理人，乙方）签订委托购房合同，委托任小均与赖克非协商购买位于绵阳市涪城区×街×号×单元×楼×号，购买价格为赖克非净收60万元，不含由甲方代雷作勋归还的拖欠宏杰房地产开发公司的购房款2万元，签约时甲方向乙方支付购房预付款20万元和代雷作勋归还的拖欠宏杰房地产开发公司的购房款2万元，合计22万元；乙方收到22万元后，应尽快办理归还雷作勋拖欠宏杰房地产开发公司的购房款2万元，督促雷作勋的代理人办出雷作勋的产权证交给赖克非，并草拟购房三方协议事宜。甲方保证在2017年9月10日前，备齐购房款余款40万元，乙方负责协调赖克非、雷作勋等人与甲方达成三方的退房和购房协议；如甲方未在2017年9月10日前，备齐购房款余款40万元，或赖克非、雷作勋等人与鲜泓羽未能达成三方的退房和购房协议，本协议终止，乙方退回购房款。鲜泓羽于当日向任小均账户转款10万元，次日转款12万元，余款未再支付，因赖克非拒绝亦未能达成三方协议，鲜泓羽转账支付任小均的22万元至今仍在任小均处。 再查明，赖克非诉雷作勋、绵阳市宏杰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院案号（2017）川0703民初4948号，雷作勋以与赖克非系民间借贷关系抗辩，本院未予采信，支持了赖克非的房屋过户请求。2019年，赖克非依据司法文书取得编号为川（2019）绵阳市不动产权第××号不动产登记证书。 一审法院认为，鲜泓羽以赖克非与雷作勋之间并非真实房屋买卖而是民间借贷关系抗辩，但该争议已经生效法律文书裁决，一审法院不予采信。鲜泓羽与雷作勋离婚协议对案涉房屋居住权的约定，仅约束鲜泓羽与雷作勋，对第三人不产生法律效力，鲜泓羽不能因此取得案涉房屋的居住权，其与任小均因签订委托购房合同所产生的争议与本案不是同一法律关系，应另行解决。在现有证据不能证实赖克非与鲜泓羽所签订的《房屋租赁合同》并非双方真实意思表示，亦没有证据反映被告鲜泓羽对案涉房屋享有合法居住权的情况下，一审法院对鲜泓羽的抗辩不予采信，确认《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，双方均应按照合同约定履行义务，鲜泓羽在约定的租赁期限届满后继续占有案涉房屋且未缴纳租金，赖克非请求鲜泓羽腾退案涉房屋，并支付2015年12月4日起至房屋实际腾退之日止按照每月3000元标准计算的租金，一审法院予以支持，赖克非自认鲜泓羽已支付租金36000元，则鲜泓羽自2015年12月4日至2020年1月应支付租金为114000元（3000元/月×50-36000元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院遂作出如下判决：一、鲜泓羽自本判决生效之日起30日内自案涉房屋绵阳市涪城区×街×号×单元×楼×号迁出，将案涉房屋绵阳市涪城区×街×号×单元×楼×号返还赖克非；二、鲜泓羽自本判决生效之日起10日内支付赖克非2015年12月4日至2020年1月房屋租金114000元，并继续承担自2020年2月至房屋实际搬迁之日止的房屋占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650.00元，由鲜泓羽负担。 本院二审期间，上诉人鲜泓羽向本院提交了下列证据：1.雷作勋借记卡账户历史明细清单1份和雷作勋中国农业银行银行卡交易明细清单5份，用以证明雷作勋签订房屋买卖合同后一直在偿还借款，赖克非隐瞒了还款事实；2.上诉人与李瑛和王雄的通话录音，李瑛、王雄是介绍赖克非和雷作勋相识的借款介绍人，录音内容为雷作勋向赖克非借款，已还款30万元，用以证明赖克非隐藏了借款相关的证据；3.（2017）川0703民初4948号民事判决书，用以证明法院未采信雷作勋与赖克非民间借贷关系的原因是雷作勋怠于举证；4.售房网站统计2015年11月宏杰花园房价截图1张，用以证明2015年11月宏杰花园的房价大概6000元/平米；5.雷作勋2020年5月向公安机关提交的举报信，用以证明公安机关正在侦查雷作勋和赖克非的事实。以上证据共同证明雷作勋和赖克非是借贷关系，鲜泓羽占有房屋是基于离婚协议。上列证据经被上诉人赖克非质证认为：1.依据《物权法》和生效判决，被上诉人是案涉房屋合法所有人；2.雷作勋和被上诉人的关系和上诉人没有关系，其不是诉讼主体，与本案无关；3.上诉人不是产权人，买卖房屋价格高低与上诉人无关；4.雷作勋与赖克非的关系有异议应由雷作勋提出；5.举报信能否成立应由司法机关认定。对于上诉人鲜泓羽所提交的证据，因其在一审举证期限届满前没有举证，其不属于二审程序中新证据的范围，且与本案所需要审查的基础民事法律关系没有关联性，本院依法不予采信。一审判决查明的事实清楚，本院二审予以确认。 本院认为，依据双方当事人的诉辨主张及理由，本案的争议焦点为：上诉人鲜泓羽是否应当返还案涉房屋并承担租赁使用该房屋期间所产生的租金的给付义务。 首先，依据物权法定原则，被上诉人赖克非系基于买卖关系取得了案涉房屋的所有权，其取得该房屋所有权的合法性，已被生效的民事裁判文书和不动产登记机构的权属变更登记行为所确认，非经法定程序，不能否定赖克非对案涉房屋所享有的所有权。诉讼中，上诉人鲜泓羽认为其基于与雷作勋的离婚协议享有案涉房屋的居住权，但赖克非不是该离婚协议的相对人，该离婚协议对赖克非没有约束力。赖克非作为案涉房屋的所有权人，有权处分案涉房屋，其与鲜泓羽签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的合同义务。 其次，在赖克非按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定履行了房屋出租义务后，鲜泓羽作为承租人依法应当按照合同的约定履行给付房屋租金的义务。在鲜泓羽未按照合同的约定履行合同义务，构成违约的前提下，赖克非有权要求承租人鲜泓羽返还案涉的租赁房屋。上诉人鲜泓羽的上诉主张及请求，没有事实和法律依据，本院不予采信。 综上所述，鲜泓羽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由鲜泓羽负担。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  廖小军 审判员  陈兴旺 审判员  兰大波 二〇二〇年十一月十日 书记员  毛玉红