福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6990号 上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司福州仓山支行，住所地福州市仓山区南江滨西大道江城锦绣商务住宅**楼裙楼部分**03复式商场店面，统一社会信用代码：91350100854392220Q。 主要负责人：林坚英，行长。 委托诉讼代理人：许昇，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘春龙，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：施红海，男，1969年2月22日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被上诉人（原审被告）：吴爱生，女，1973年12月9日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被上诉人（原审被告）：融信（福州）投资发展有限公司，住所，住所地福建省福州市鼓楼区乌山西路**洪山科技园创业中心大厦第****社会信用代码：91350100577020807N。 法定代表人：郎辉，总经理。 委托诉讼代理人：黄江**，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：江琴，女，该公司员工。 上诉人中国工商银行股份有限公司福州仓山支行（以下简称“工行仓山支行”）因与被上诉人施红海、吴爱生、融信（福州）投资发展有限公司（以下简称“融信公司”）金融借款合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初3541号民事判决，向本院提起上诉。上诉人工行仓山支行的委托诉讼代理人刘春龙、被上诉人融信公司的委托诉讼代理人黄江**、江琴到庭参加诉讼，被上诉人施红海、吴爱生经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 工行仓山支行上诉请求：1、维持一审判决第一、二、三项；2、撤销一审法院判决第四项；3、改判支持融信公司对一审判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：因工行仓山支行与融信公司约定保证责任在“正式抵押登记手续已办理完毕，且工行仓山支行收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”后免除。故在抵押权未能依登记而设立情况下，融信公司的保证期间延续，依法应当承担保证责任。 首先，根据《个人购房借款/担保合同》第十条约定，被上诉人融信公司对案涉借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权的费用等承担连带保证责任，保证期间直至正式抵押登记手续已办理完毕，且工行仓山支行收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书止，目前涉案房屋仅办理了抵押权预告登记，未办理正式抵押登记手续，约定的免除保证责任条件未满足。依据合同自治原则，在合同条款未违反法律强制性规定的情况下，应充分尊重合同当事人的意思自治，故工行仓山支行诉请融信公司对施红海的债务承担连带清偿责任，应当予以支持。 其次，从合同目的来看，《个人购房借款/担保合同》关于阶段性担保条款的设立目的不仅仅在于“降低上诉人因抵押权无法实现而导致的债权清偿风险"，还在于加快工行仓山支行处置逾期贷款的效率。《个人购房借款/担保合同》第三十条第三款约定：“主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权"。在抵押权未能依登记而设立情况下，融信公司的保证责任并未免除，工行仓山支行当然可以直接要求融信公司承担保证责任，一审法院剥夺了工行仓山支行的选择权，于理不合。 融信公司答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，工行仓山支行的上诉请求不能成立。工行仓山支行主张融信公司仍应承担保证责任与事实不符。首先，案涉房产已经具备办理产权证及抵押权证的条件，融信公司对未能办理抵押权登记不存在过错，根据《个人购房借款/担保合同》第10.2条的约定，融信公司对施红海、吴爱生的债务仅提供阶段性连带保证责任，因产权证及抵押权证需要产权人办理，而产权人拒不办理产权登记，将使得阶段性担保变成了全程担保，违反了融信公司签订《个人购房借款/担保合同》时明确的仅承担阶段性担保的本意，对融信公司而言显失公平，若此种情况下仍应承担保证责任，无疑加重了融信公司的责任。其次，一审法院已判决明确工行仓山支行对讼争房产处置价款具有优先受偿权，至此工行仓山支行虽未获得案涉房产的抵押登记，但事实上已经获得等同于抵押登记的效力，享有可就案涉房产拍卖的价款具有优先权，故合同目的已经实现，而《个人购房借款/担保合同》确定的融信公司承担阶段性的担保责任亦明确为工行仓山支行获得抵押权之日止，两者一致，若此种情况下再要求融信公司承担保证责任，显然对融信公司不公平。 被上诉人施红海、吴爱生未提交答辩。 工行仓山支行向一审法院起诉请求：1.判令施红海、吴爱生立即向工行仓山支行偿还借款本金1403588.79元及利息（包括罚息、复利,暂计至2020年4月21日为15955.23元，后续利息按双方合同约定计算至全部债务清偿之日止）；2.判令对施红海提供的位于鼓楼区复式单元（预告登记证号：榕房预ＱＲ字第××号），进行折价、拍卖、变卖，所得的价款由工行仓山支行在本诉讼请求项下第一项确定的债权范围内优先受偿；3.判令融信公司对上述债务承担连带清偿责任；4.本案全部诉讼费、公告费、财产保全费等费用由施红海、吴爱生、融信公司共同承担。 一审法院认定事实：2013年12月6日，工行仓山支行（贷款人）与施红海（借款人、抵押人）、吴爱生（抵押人）、融信公司（保证人）签署《个人购房借款／担保合同》，约定工行仓山支行向施红海提供贷款1750000元用于购买坐落于福州市鼓楼区复式单元，贷款期限为20年，还款方式为按月等额本息还款，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息,贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；本合同履行过程中发生纠纷，由贷款人所在地人民法院管辖；贷款人为实现债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。为担保上述《个人购房借款／担保合同》的履行，融信公司在《个人购房借款／担保合同》上盖章，确认其对施红海、吴爱生的上述债务承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。第20.2条约定，抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。2013年10月25日，吴爱生签署《共同还款确认书》，确认案涉债务为其与施红海的共同债务，与施红海承担共同还款责任。2013年12月20日，施红海以位于福州市鼓楼区复式单元为《个人购房借款／担保合同》项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、上诉人实现债权的费用和被上诉人所有其他应付费用提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。2013年12月30日，工行仓山支行向施红海发放贷款1750000元，贷款到期日为2033年12月30日。采取按月等额本息还款方式，执行利率（年）6.550000%，逾期利率（年）9.825%。2015年11月10日，融信公司取得福州市鼓楼区洪山镇福二路XX号（原祥屿路西侧）澜郡花园Ｂ1-Ｂ3＃、Ｂ5-Ｂ7＃楼及Ｂ地块地下室房屋产权初始登记（总登记），产权登记总建筑面积131398.76平方米的榕房初ＦＺ字第《初始登记通知书》。经工行仓山支行核算，截至2020年7月31日，施红海尚欠借款本金1362271.69元，无积欠至2020年7月21日止的利息。 一审法院认为，工行仓山支行与施红海、吴爱生、融信公司签订的《个人购房借款／担保合同》，系各方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。工行仓山支行按约向施红海履行发放贷款的义务，然施红海在工行仓山支行提供借款后累计六次以上未按时足额偿还贷款本息，其行为已违反合同约定，构成违约，故工行仓山支行诉求施红海偿还尚欠借款本金1362271.69元及相应利息，有事实和法律依据，予以支持。工行仓山支行诉请吴爱生对本案债务承担共同还款责任，有《共同还款确认书》为凭，应当予以支持。工行仓山支行主张其对施红海提供的抵押物享有优先受偿权，根据本案现有证据，该房产所有权未转移至施红海名下，工行仓山支行办理的系预购商品房抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续。由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分，故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，坐落于福州市鼓楼区复式单元已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人施红海怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人施红海负有协助办理抵押登记的义务，融信公司应督促其办理。一审法院确定施红海应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记，若其逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故无法径行判决由债权人工行仓山支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，施红海虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于施红海财产，客观上应作为施红海的财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人工行仓山支行有权处分购房人施红海于商品房买卖合同项下的合同权利，而施红海取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故工行仓山支行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，一审法院依法确认债权人工行仓山支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。因工行仓山支行与融信公司约定的阶段性连带责任保证期间为“贷款人在此声明，抵押人办妥现房抵押手续，取得房屋所有权证和他项权证之日起放弃对保证人担保义务的追索权”，在抵押权未能依登记而设立情况下，融信公司的保证期间延续。但条款中约定的“办妥现房抵押手续，取得房屋所有权证和他项权证”的目的是为了保障工行仓山支行对抵押物切实享有优先受偿权，抑制开发商的保证期间被不当延长。既然本案中已确认了工行仓山支行对涉案不动产拍卖、变卖所得款享有优先受偿权，也就是工行仓山支行已实际享有抵押权，则融信公司的保证责任应予终止。工行仓山支行在享有抵押物优先受偿权的同时，要求融信公司承担保证责任，没有事实及法律依据，不予支持。据此，一审法院判决：一、施红海、吴爱生应于本判决生效之日起十日内向工行仓山支行偿还贷款本金1362271.69元并支付利息（含罚息、复利，自2020年7月21日起的利息按《个人购房借款／担保合同》约定计付至款项还清之日止）；二、施红海应于本判决生效之日起三十日内协助工行仓山支行办理不动产（坐落于福州市鼓楼区复式单元）抵押登记手续，融信公司应督促施红海并配合其办理抵押登记；三、坐落于福州市鼓楼区复式单元抵押登记办妥后，或施红海逾期仍未办理抵押登记的，工行仓山支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿；四、驳回工行仓山支行的其他诉讼请求。 二审中，当事人未提交新证据。 根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明双方签订的《个人购房借款/担保合同》第十条“保证担保”中约定“保证人承担保证责任的范围按下列第10.2种方式确定：……10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第A项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。B、……”。 本院认为，虽然一审判决第二项、第三项判决施红海应于判决生效之日起三十日内办理讼争房产的抵押登记手续，如其逾期未能办理，亦视为抵押权已依法设立，但根据《个人购房借款/担保合同》第十条“保证担保”的约定内容，抵押登记手续办理完毕，保证人免除保证责任的范围也仅为抵押登记手续办理完毕之日后到期的借款人债务，免责范围并未延伸至抵押登记手续办理完毕日之前产生的逾期债务。故而，根据合同约定，融信公司作为保证人仍应对抵押登记手续办理完毕日之前产生的逾期贷款本息承担连带清偿责任。如施红海未在判决生效之日起三十日内办理抵押登记手续的，则判决生效之日起第三十日视为抵押权已依法设立，融信公司应对判决生效之日起第三十日之前产生的逾期贷款本息承担连带清偿责任。融信公司承担连带清偿责任后，有权向施红海追偿。 综上，工行仓山支行的上诉请求部分成立；一审判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初3541号民事判决第一项、第二项、第三项； 二、撤销福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初3541号民事判决第四项； 三、融信（福州）投资发展有限公司应为抵押登记手续办理完毕日或判决生效之日起第三十日（以较早者为准）之前产生的逾期贷款本息承担连带清偿责任，融信（福州）投资发展有限公司承担连带清偿责任后，有权向施红海追偿； 四、驳回中国工商银行股份有限公司福州仓山支行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决负担，二审案件受理费17576元，由被上诉人施红海、吴爱生、融信（福州）投资发展有限公司共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  汪 霞 审 判 员  唐宇恒 审 判 员  杨 以 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理  赖秋霞 书 记 员  杨晓婷