江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1183民初2105号原告（反诉被告）：南京帝鹏物流有限公司，住所地南京市栖霞区仙林街道齐民路********。法定代表人：陈春林，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘来英，系该公司员工。委托诉讼代理人：丁邦华，句容市下蜀法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：南京康尼机电股份有限公司，住所地南，住所地南京经济技术开发区恒达路**v>法定代表人：陈颖奇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：庄生贵，江苏苏源律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞洋，江苏苏源律师事务所实习律师。原告（反诉被告）南京帝鹏物流有限公司（以下简称帝鹏公司）与被告（反诉原告）南京康尼机电股份有限公司（以下简称康尼公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）帝鹏公司的委托诉讼代理人刘来英两次开庭均到庭参加诉讼，原委托诉讼代理人刘其站、委托诉讼代理人丁邦华分别参加第一、二次开庭，被告（反诉原告）康尼公司的委托诉讼代理人庄生贵、俞洋两次开庭均到庭参加。本案现已审理终结。原告帝鹏公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告补足租金差价1076400元及利息3901.95元（利息支付从2021年4月1日至履行完毕，按照中国人民银行同期贷款利率计算，暂算至起诉之日）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年1月10日，原告与出租方江苏仙林云商物流有限公司（以下简称云商公司）签订了《租赁合同书》（以下简称‘原租赁合同’），租得其物流园的3号和4号仓库，总面积为19762平方米，租期为三年。后经出租方的书面同意，原告于2018年2月10日又将3号、4号仓库中的15000平方米转租给了被告使用，租期为二年，并签订《仓库租赁合同》。为了稳定预期收入，以期被告在合同期满后拓展租期，2019年4月15日，原、被告双方签订了《〈仓库租赁合同〉补充协议》。原告降低了租金标准，与《原租赁合同》的租金标准完全-致，没有多增加一分钱，并以多种方式退还了被告已交纳的部分租金141.24万元。但是，该降租退租是附条件的，即若被告在约定租赁期满后不再续租，则需补足租金差价，共计1076400元。根据原、被告于2018年2月10日签订的《仓库租赁合同》约定，被告若要续租，需在本租期结束前3个月内通知原告。现租期己届满，被告并未通知续租，且原告和仓库所有人也未能将场所出租给其他人，被告理应按照约定补足租金差价。经多次协商未果，迫于无奈，现诉至法院，望判如所请。被告康尼公司辩称，1、本案租赁合同是无效合同，仓库出租方不能提供不动产使用权证、规范许可证、房屋竣工验收证明，案涉仓库是违章建筑，不能用于出租。原告应该对合同的无效承担全部过错责任，法院应该驳回其诉讼请求。2、案涉仓库存在严重消防隐患，按照合同法第二百三十三条的规定，承租人有权随时解除租赁合同，更有权利在合同到期后不续签合同。原告的诉讼请求没有法律依据。3、根据双方补充协议第6条第2项约定，被告退租后，原告具有另行寻找承租人的义务。现在原告和仓库出租人（云商公司）的租赁合同还没到期，原告仍然具有将仓库出租给第三方的可能，因此原告就本案诉讼请求还不具备起诉的条件，法院应该驳回其诉讼请求。反诉原告康尼公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告仓库搬家损失434202元；2、判令反诉被告承担本诉、反诉案件受理费。事实和理由：帝鹏公司是康尼公司物流业务合作单位。2017年底，帝鹏公司通过非常规渠道了解到康尼公司有租赁仓库的需求及预算等商业秘密，于是抢先到云商公司承租相应面积的仓库，于2018年1月10日签订租赁合同，承租价145000元/月/平方米，租期3年。2018年1月20日，帝鹏公司以212000元/月/平方米的价格，将不具备合法建设手续、未经消防验收的仓库转租给康尼公司，租期只有2年。2019年2月，帝鹏公司侵犯康尼公司商业秘密、大幅加价转租不符合法律和安全要求的仓库问题被发现。2019年4月15日，帝鹏公司和康尼公司签订补充协议，约定把仓库转租价格降为和云商公司租赁合同相一致的价格，同时康尼公司补偿帝鹏公司部分损失，补充协议第6条还约定，如果转租合同到期退租后，帝鹏公司和云商公司首先具有自行寻租义务，在帝鹏公司或云商公司把仓库出租给第三人的情况下，康尼公司无需作出补偿。康尼公司在转租合同签订时，要求查验承租仓库的土地使用权证、规划许可证、消防验收合同证明等文件，帝鹏公司和云商公司都不能提供。2019年期间，承租仓库因消防隐患被消防部门勒令整改，但是至今没有取得消防验收合格手续。康尼公司认为，合同无法续签是因为案涉仓库没有合法建设手续、消防存在隐患造成的，康尼公司和帝鹏公司的转租合同属于无效且已经正常到期终止，康尼公司对不能签订续租合同没有过错，且帝鹏公司和云商公司均具有自行寻找其他承租方的义务。因此康尼公司不仅没有补偿差价的法律义务，还有权要求帝鹏公司承担康尼公司因仓库不符合条件、无法续租、不得不搬家而造成的损失。反诉被告帝鹏公司辩称，1、《仓库租赁合同》依法成立、合法有效，且已履行完毕；2、康尼公司在反诉状中称帝鹏公司侵犯其商业秘密、转租不符合法律和安全要求的仓库，但康尼公司不仅没有追究帝鹏公司侵犯商业秘密的侵权责任，也没有提出解除租赁合同，而双方后续还签订了补充协议，因此补充协议是对合同合法有效性的进一步确认；3、补充协议是附条件的合同，帝鹏公司降低租金标准，与帝鹏公司和云商公司的租赁合同的租金标准完全一致，但条件是康尼公司续租，如不续租，则康尼公司不能享受降租退租，应补齐租金差价，至于是否再次出租给第三人，是民事法律行为或合同生效条件，而不是必须履行的合同义务，补付租金差价的本质，并非帝鹏公司获利，而是对潜在亏损的补偿；4、并非所有违反法律、行政法规的强制性规定就必然导致合同无效，如果缺乏相关手续，康尼公司是认可的，消防责任也是康尼公司的责任；5、康尼公司主张搬家损失赔偿，既无事实依据，也无法律依据。综上，请求法院驳回康尼公司的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人所举证据，本院认定如下：1、帝鹏公司提交的租赁合同两份、说明、租赁转租合同一份、补充协议一份、康尼公司提交的新华日报网上打印版、通知拍摄打印件一份、消防问题照片打印件，上述证据均具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认；2、康尼公司提交的微信聊天记录打印件两份，与本案不具有关联性，本院对其证明目的不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月10日，云商公司（甲方、出租方）与帝鹏公司（乙方、承租方）签订《租赁合同书》，约定：甲方将物流园4号库租赁给乙方使用，建筑面积9881平方米，租赁期限自2018年4月1日至2021年6月30日，租赁期间，服务费用一年一缴，乙方需在每年的约定时间之前交纳下一年度房租，乙方次年租金涨幅为上一年的7%，在租赁期内，本合同有效期内物业服务费0.5元/平方米/月，若乙方违约不续租，乙方需按照市场价18元/平方米/月将租赁期内已享受的优惠房租差价补齐；服务费及各项费用：1、2018年4月1日至2019年3月30日租金及物业管理费，仓库服务费14.5元/月/平方米，物业服务费0.5元/平方米/月，服务费及物管费总额为1778580元，上述费用分三次缴清，乙方应于2018年1月25日前向甲方支付定金500000元，乙方应于2018年2月10日前向甲方支付定金500000元，2018年4月1日前缴清剩余款项778580元，否则本合同无效；2、2019年4月1日前交纳自2019年4月1日至2020年3月30日租金及物业管理费，仓库服务费15.52元/月/平方米，物业服务为0.5元/平方米/月，服务费及物管费总额为1899523元；3、2020年4月1日前交纳自2020年4月1日至2021年6月30日租金及物业管理费，仓库服务费16.6元/月/平方米，物业服务费0.5元/平方米/月，服务费及物管费总额2027581元。合同还对其他事项进行了约定。同日，双方又签订《租赁合同书》，约定甲方将物流园3号库租赁给乙方使用，建筑面积、费用数额等均与前述合同一致。2018年1月20日，帝鹏公司（甲方、出租方）与康尼公司（乙方、承租方）签订《仓库租赁合同》，约定：出租仓库位于句容市，仓库所有权人是云商公司，甲方非该仓库所有权人的，甲方承诺本仓库出租时已经获得仓库所有权人的书面许可，且本仓库向乙方出租的时间期限不超过所有权人同意转租的时间期限，经乙方要求，甲方应当向乙方提供所有权人的书面许可以兹证明；仓库出租面积为15000平方米；租赁期限自2018年4月1日至2020年3月31日止，如乙方在租期届满后有意续租，需在本租期结束前3个月内通知甲方；租金标准为每月21.2元/平方米（含税价），租金每年递增7%，第二年为22.68元/平方米（含税价）。根据帝鹏公司提交的《关于下蜀仓库租赁事宜说明》：“帝鹏公司于2018年1月10日和云商公司签订了下蜀镇人民西路109号3号4号两栋仓库租赁合同，用于康尼公司存储物料，租赁期为3年3个月，费用为按年支付，先付费后使用，且每年按照上一年度单价递增7%，物业费不在递增范围内，承租面积19762平方，乙方合同有效期内违约不续租，需要按18元的市场价格进行补齐差价。”云商公司、帝鹏公司均盖章确认。2018年5月8日、9月12日，云商公司向帝鹏公司出具企业承诺函：“3号库、4号库已完成消防设施安装工作，因整个园区建设时分步开发，整体消防验收的安排，故3号库、4号库无法单独申请验收，如消防未验收期间，租赁房使用过程中出现的任何消防手续问题，是我方责任的，由我司全权负责协调处理，并依据双方签订的租赁合同相关条款承担相应的责任。”2019年4月15日，帝鹏公司（甲方、出租方）与康尼公司（乙方、承租方）签订《仓库租赁合同》补充协议，约定：现双方协商一致对原协议执行作如下变更及补充约定：1、原合同约定第一年租金标准为每月21.2元/平方米，第二年租金标准为每月22.68元/平方米，租赁期内物业服务费为每月0.5元/平方米。截至2019年3月30日，乙方已按照原合同约定的租金标准向甲方支付了第一年度12个月（2018年4月1日起至2019年3月31日止）租金共计381.6万元和第二年度部分租金共计300万元，以及第一年度6个月（2018年4月1日至2018年9月30日止）的物业费共计4.5万元。综上，乙方已就原合同向甲方支付了总计681.6万元的租金以及总计4.5万元的物业费；2、现甲乙双方同意将原合同第一年租金标准变更为每月14.5元/平方米；第二年租金标准变更为每月15.52元/平方米，租赁期内物业服务费为0.5元/平方米不变。租金标准变更后，原合同该租赁期间（2018年4月1日起至2020年3月31日止），乙方总计应当向甲方支付540.36万元租金。有鉴于此，甲方应向乙方退还原合同租赁期间（2018年4月1日至2020年3月31日）的租金共计141.24万元（即681.6万元-540.35万元=141.24万元）；3、乙方同意在甲方应退还的141.24万元租金中扣除以下项目金额：（1）甲方为使租赁仓库达到乙方要求所产生的设立分割墙的施工费用共计7.2万；（2）因乙方提前解除与甲方签订的另一份《仓库租赁合同》（合同编号：201705001，以下简称“兴和路21号租赁合同”）导致甲方产生的损失共计10.7万元；（3）乙方应当支付给甲方的自2018年10月1日至2020年3月31日的物业费共计13.5万元。综上，甲方实际应向乙方退还租金共计109.84万元；4、对于甲方应向乙方退还的109.84万元租金，甲乙双方同意自本协议签订之日由乙方从对甲方的其他业务应付款中直接扣除，扣除后，乙方就原合同租赁期间（2018年4月1日至2020年3月31日止）所应支付给甲方的所有租金及物业费视为已全部支付完毕；5、因退还上述109.84万元的租金及甲方超额开具发票导致的退税问题，由甲方向税务局申请异常结算，办理退税红票进行退税，乙方予以配合；6、（1）若乙方在约定租赁期届满后不再全部或部分续租的，则原合同租赁期间（2018年4月1日至2020年3月31日止）月度租赁单价需要按照18元/平方米计算，由乙方向甲方补足租金差价，即租金差价=第一年租金差价+第二年租金差价=（18元-14.5元）*15000平方米*12个月+（18元-15.52元）*15000平方米*12个月=10764000元，乙方应在甲方书面通知后将租金补足；（2）但若乙方退租后，甲方或仓库所有权人将仓库出租给其他第三人，则乙方无需按照欠款约定补付租金差价。2020年3月29日，帝鹏公司向康尼公司发函：现贵司与我司签订的原合同期限届满，贵司未续租，且仓库未出租给其他第三人，则贵司应按照补充协议第六条约定将1076400元租金补足给我司。2019年7月新华日报江苏消防版重大火灾隐患曝光台显示：“云商公司位于镇江句容市，法定代表人为金陵，该单位共4栋，均为一层，高8米，总建筑面积30000平方米，使用性质为丙类厂房，该单位于2018年9月7日被列为重点隐患，整改期限为2019年2月1日，至今未制定整改方案，也未采取有效的整改、防范措施。存在的主要火灾隐患有：厂房内未设置室内消火栓系统，未设置自动喷水灭火系统，未设置自动报警系统，未设置应急照明。”另查明，2020年4月16日，云商公司向帝鹏公司发函：“我司已收到贵司提前解除合同的函，根据双方2018年1月10日签订的合同，贵司提前解除合同属于违约行为，依照合同第七条约定，贵司应付违约金合计1418121.12元。”还查明，2020年6月8日、6月10日、南京优瑞斯仓储设备有限公司、南京联畅物流股份有限公司出具证明，因库房搬迁运输，产生货架拆除和安装费用341802元、专项物流运输费用合计92400元。本案争议焦点为：1、案涉合同是否有效；2、降租的原因如何确定，原告要求被告补齐租金差价应否支持。关于第一个争议焦点。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。帝鹏公司承租了云商公司的3号库、4号库，又将上述房屋转租给康尼公司，帝鹏公司未举证证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证，因此双方的租赁合同无效。关于第二个争议焦点。本院认为，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。帝鹏公司与康尼公司之间的租赁合同无效，但合同约定了租金标准，帝鹏公司要求康尼公司参照约定的租金标准支付房屋占有使用费，符合法律规定。双方在2019年4月15日签订了补充协议，协商一致对合同约定的租金标准予以降低，并附补足租金差价的条件，即康尼公司在约定租赁期届满后不再全部或部分续租且康尼公司退租后涉案仓库未出租给其他第三人，但补充协议未明确约定退租后另行出租给其他第三人的期限，视为约定不明，自康尼公司租期结束后出租给第三人的期限应为合理期限，而至本案第二次开庭审理时已近半年，涉案房屋尚未出租给第三人，现康尼公司既未续租，涉案房屋亦未出租给第三人，符合补充协议补足租金差价的条件，因此帝鹏公司要求康尼公司补足1076400元租金，符合补充协议的约定，审理中康尼公司对上述数额亦无异议，对帝鹏公司的诉讼请求，本院予以支持。补充协议并未约定利息也未约定支付时间，帝鹏公司主张利息，本院不予支持。关于康尼公司的反诉请求。当事人从民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，自觉维护市场公平秩序。帝鹏公司与康尼公司签订的租赁合同租期自2018年4月1日至2020年3月31日，康尼公司在合同签订时未审慎审查涉案房屋的状况，对合同无效存在过错，虽租赁合同因涉案房屋尚未取得建设工程规划许可证无效，但并不影响康尼公司占有、使用涉案房屋，康尼公司也在租期届满后搬离，现康尼公司要求帝鹏公司承担仓库搬迁费用，既无事实依据，亦无法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告南京康尼机电股份有限公司于本判决生效后十日内支付原告南京帝鹏物流有限公司租金1076400元；二、驳回原告南京帝鹏物流有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告南京康尼机电股份有限公司的全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14522元，由被告南京康尼机电股份有限公司负担；反诉费3907元，由反诉原告南京康尼机电股份有限公司负担。上述款项可汇至句容市人民法院（户名：句容市人民法院；开户行：中国建设银行股份有限公司句容市支行；账号：32×××95。汇款时注明本案案号）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  吴 静人民陪审员  吴治月人民陪审员  陈玉娟二〇二〇年十一月六日书 记 员  朱文秀