河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0725民初3599号原告：李闯，男，汉族1990年6月12日生，住河南省邓州市。委托诉讼代理人：陈金玲，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳广辉，河南天基律师事务所律师。原告：张书珍，女，汉族，1990年6月12日生，住河南省安阳县。委托诉讼代理人：陈金玲，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳广辉，河南天基律师事务所律师。被告：新乡市碧海置业有新公司，住新乡市平原示范区滨湖大道碧桂园凤凰湾**楼。法定代表人：杨海波，任董事长。委托诉讼代理人：李向阳，该公司职工。委托诉讼代理人：袁亚琼，该公司职工。原告李闯、张书珍与被告新乡市碧海置业有新公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李闯、张书珍委托诉讼代理人靳广辉，被告新乡市碧海置业有新公司委托诉讼代理人李向阳到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告李闯、张书珍向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告履行商品房买卖合同约定为原告办理商品房的房屋所有权转移登记的义务并承担违约金暂计为8560元(自2019.7.l4-2020.9.14),以后违约金另计,直至实际办理商品房的房屋所有权转移登记之日止；2、本案诉讼费由被告承担。法庭审理中原告明确诉请为：鉴于被告已于2020年9月23日会同原告完成了商品房产权登记，因此撤销要求被告为原告办理房屋所有权转移登记的诉讼请求，请求被告支付逾期办证违约金8740元，从2019年7月14日至2020年9月23日。事实和理由：原告以总价款586842元购买了被告开发的碧柱园凤凰湾二期剑桥郡16号楼1单元17层11702号商品房，并与被告签订了合同编号为2016-0628228号商品房买卖合同。原告现已全部履行了该商品房买卖合同的所有义务，但被告未履行该商品房买卖合同第八章第20条于商品房交付之日起210日内交付商品房房屋所有权证书。原告多次向被告询问交付商品房房层所有权证书事宜，被告以各种理由多次推诿。被告新乡市碧海置业有新公司辩称，一、答辩人已按照《商品房买卖合同》的约定向房管局递交相关资料，已履行完毕所有义务，且被答辩人房屋所有权证已出具，不存在被答辩人诉状中所称的逾期办证事宜，其诉求没有事实和合同依据。首先，依据答辩人与被答辩人双方签订的编号为2016-0628228号《商品房买卖合同》（下称“买卖合同”）附件十一附录三第二款之约定“买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起210天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交产权部门……1、买受人已向出卖人／有关部门付清合同及附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其它应付款等一切款项……”，由该款约定可知，出卖人递交办理权属登记材料的210天起算期，应该是在同时满足合同约定多项条件时才开始计算，但依据被答辩人事实与理由部分，其起算时间是从房屋交付之日起计算，这明显与双方签订的买卖合同约定不符。其次，《物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”可知不动产物权以登记为要件，而产权登记过程需以买受人为主，涉及到房管部门、税务部门、贷款银行以及开发商等多个主体共同配合，才能最终获得不动产登记证书。本案中被答辩人于2020年7月20日才向答辩人递交相关办证资料，而相关办证流程只有在被答辩人递交相关资料后才能开始，且被答辩人房屋所有权证已于2020年9月22日出具，故答辩人并未逾期办证，其诉求缺少事实依据。最后，依据答辩人与被答辩人双方签订的买卖合同附件十一附录三第三款之约定“出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任”。房屋权属证书的办理大致可以简化为权属登记资料提交、房屋权属登记部门审核、产权证书办理三个阶段。开发商的办证义务主要是向房屋权属登记部门递交权属登记所需资料，故答辩人在办证过程中属于协助义务，具体出证时间答辩人无法把控，属被答辩人和行政部门主控事宜，现答辩人相关办证费用已缴纳，初始登记已办理完毕，且已将办理权属登记资料递交至房管局，也一直在积极沟通房管局审核出证事宜，相关义务确已履行，故其诉求答辩人逾期办证没有事实和合同依据。二、即使答辩人需承担逾期办理不动产权证的违约责任，被答辩人主张的逾期办证天数也应将新冠疫情不可抗力期间予以相应扣减。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。新冠疫情目前仍未有确切有效的治疗方法，因此新冠疫情具备“不能预见、不能避免和不能克服”的构成要件，应属不可抗力。2020年1月25日，河南省启动I级应急响应；2020年3月18日，河南省人民政府发布《关于调整新冠肺炎疫情防控应急响应级别的通告》，自3月19日零时起，河南省重大突发公共卫生事件应急响应级别由I级调整为Ⅱ级；2020年5月5日，河南省人民政府发布《关于调整新冠肺炎疫情防控应急响应级别的通告》，自5月6日零时起，河南省重大突发公共卫生事件应急响应级别由Ⅱ级调整为Ⅲ级，故被答辩人主张的逾期办证天数应将新冠疫情不可抗力期间予以相应扣减。综上，被答辩人诉求答辩人承担逾期办证责任与事实和合同约定不符，恳请贵院查明案情，依法判决驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年间，原、被告签订了合同编号为2016-0628228号《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的碧桂园凤凰湾二期剑桥郡16号楼1单元17层11702号商品房，建筑面积105.35平方米，套内面积80.61平方米，房屋单价每平方米5570.40元，共计价款586842元。合同规定“出卖人应当自2018年12月15日前向买受人交付该商品房”。附录三《委托办理权属登记协议书》规定一、买受人自愿委托出卖人办理《房屋所有权证》，买受人同意出卖人代为签署办理上述约定事项的任何法律文件，并于签订本协议的同时签署委托出卖人办理上述约定代办事宜的授权委托书，如办理上述部分或全部事宜需买受人(及配偶)前往相关权属登记部门面签的，买受人(及配偶)同意在出卖人通知的时间内前往相关权属登记部门办理面签事宜，否则由此造成的权属登记逾期办理或无法办理、按揭款项延迟发放等一切不利后果均由买受人自行承担；二、买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的210天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交产权登记部门，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门:1、买受人已向出卖人/有关部门付清合同及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费(如选择按揭付款方式)及其它应付款等一切款项;2、按国土、房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》所必须一切文件(如身份证、户口簿、计生证明、登记申请书等);3、买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；4、已完成本协议第一条第2款约定事项；三、（略）；四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第二条、第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币贰拾元违约金。《商品房买卖合同》及附件还约定了其他内容。合同签订后，原告履行了付款义务。另查明，被告于2020年7月14日在业主微信群里通知业主提交办理房权证的有关资料。原告于2020年7月20日向被告递交办理房权证资料。2020年9月23日，被告会同原告完成了商品房产权登记。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任。本案原告按合同约定履行了付款义务，被告亦按约定日期向原告交付了房屋。因办理《房屋所有权证》产生纠纷，按照双方在附录三《委托办理权属登记协议书》的约定：买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的210天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交产权登记部门。但原告陈述被告没有通知原告提交所需的权属登记资料，被告也无证据证明在交房210天内通知原告提交所需的权属登记资料，造成至今未能办理《房屋所有权证》，被告构成违约，应承担违约责任，并按照每天20元向原告支付违约金，自2019年7月15日起计算至被告向原告实际交付《房屋所有权证》之日止。故被告此项实际违约天数为426天。但应扣除2020年1月25日河南省启动I级应急响应至5月6日零时起应急响应级别由Ⅱ级调整为Ⅲ级期间102天。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告新乡市碧海置业有限公司于本判决生效后十日内为原告李闯、张书珍支付逾期办理商品房产权证书的违约金6480元；二、驳回原告李闯、张书珍原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告新乡市碧海置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  徐献国二〇二〇年十一月十九日书记员  王**英