云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初2260号原告（反诉被告）：安宁益博市场管理有限公司，住所地：昆明市安宁市。法定代表人：石艾灵，副总经理。委托诉讼代理人：施琦、张朝生，云南云滇律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：孔某某，女，汉族，1987年1月11日出生，住云南省昆明市安宁市。委托诉讼代理人：薛贵兴、蒋璐，云南冰鉴律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）安宁益博市场管理有限公司（以下简称“益博公司”）与被告（反诉原告）孔某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）益博公司的委托诉讼代理人施琦和张朝生、被告（反诉原告）孔某某及其委托诉讼代理人薛贵兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）益博公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除益博公司与孔某某签订的《安宁宁湖里租赁合同》，并由孔某某将租赁物恢复原状后返还益博公司；2、判令孔某某从2020年7月16日起按实际占用天数按每月5371元向益博公司支付房屋占用费；3、判令孔某某从2020年7月16日起至起诉之日，以实际拖欠的房屋占用费为基数，按照月息2%向益博公司支付逾期付款利息，2020年7月16日至8月16日5478.42元，8月16日至9月16日5478.42元；4、本案诉讼费、律师费等为实现权利产生的费用由孔某某承担。事实和理由：2019年7月16日，益博公司与孔某某签订《安宁宁湖里租赁合同》，约定益博公司将“安宁宁湖里”项目5幢1层正5外1、2号商铺（以下简称该商铺）出租给孔某某，租期5年（即于2019年7月16日至2024年7月15日），计租面积为29.84平方米，租金为每平方米180元，经营业态为小吃、餐饮。孔某某与益博公司建立租赁关系后，多次严重违反《安宁宁湖里租赁合同》的约定，经益博公司多次催告后，拒不改正。根据《安宁宁湖里租赁合同》的约定，孔某某的违约行为已达到合同约定的解除条件，在益博公司向孔某某发送解除通知后，孔某某仍不拒不搬离。为维护当事人的合法权益，请求法院依法支持益博公司的全部诉讼请求。被告（反诉原告）孔某某辩称：1、益博公司于2020年6月18日向孔某某发出告知函，解除了双方的租赁合同，而且还将案涉的商铺出租给了第三方，纵容第三方对商铺进行装修以及拆除，孔某某为此还报警处理。所以，孔某某已无须履行返还租赁物的义务。2、由于受疫情的影响，益博公司免除了孔某某一个月的租金，而且孔某某已交清了一年的租金，益博公司解除合同时，一年的租期尚未到期。故孔某某不应向益博公司支付房屋占用费，相反益博公司还应退还孔某某部分租金。3、益博公司与孔某某于2019年7月签订合同后，孔某某使用商铺经营到2020年的1月份，就回老家过年了。孔某某已交清了一年的租金，加上益博公司免除了孔某某一个月的租金，孔某某一年的租期应到2020年的8月15日。但孔某某从老家回来后，益博公司就不接受被告交租金。所以真正违约的是益博公司，并非孔某某。被告（反诉原告）孔某某向本院提出反诉请求：1、判决确认双方租赁合同解除的时间为2020年6月18日；2、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失120000元（其中包含投入商铺的设施设备损失63328元、因断电遭受的肉品损失11000元、应退还的房租10800元及履约保证金5400元、转让费损失26000元等）；3、本诉及反诉诉讼费及孔某某支出的律师费8000元由反诉被告承担。事实和理由：孔某某经益博公司同意，向祖润民转让取得益博公司拥有使用权的安宁宁湖里项目5幢地上1层正5外1、外2号商铺。孔某某受让上述商铺后，于2019年7月16日与益博公司换签安宁宁湖里项目《商铺租赁合同》约定，益博公司将安宁宁湖里项目5幢地上1层正5外1、外2号商铺出租给孔某某使用，经营业态为餐饮，租期5年，自2019年7月16日起至2024年7月15日。同时，违约条款约定，租赁期限内由于益博公司原因致使孔某某不能正常经营、出现不能合作情形造成孔某某损失的，益博公司应予赔偿。上述《商铺租赁合同》签订后，孔某某向益博公司支付了租金、垃圾清运费、保证金等费用并入驻该商铺从事餐饮经营。然而，益博公司却恶意违约、违背诚信，采取断电、恣意阻挠等方式阻碍孔某某经营构成根本违约，导致孔某某无法经营餐饮项目，遭受巨额损失。故请求依法支持孔某某的诉讼请求。原告（反诉被告）益博公司针对被告（反诉原告）孔某某提出的反诉辩称：孔某某在履行租赁合同中违反合同约定，擅自更改商铺结构，益博公司多次要求其整改，其都无动于衷。益博公司无奈之下只得行使合同约定的解除权，解除双方的租赁合同。益博公司不应赔偿孔某某的经济损失。孔某某主张的经济损失没有事实依据，不应得到支持。其主张的律师费，也不应由益博公司承担。本院经审理认定事实如下：2019年7月19日，益博公司与孔某某签订《安宁宁湖里项目商铺租赁合同》约定：由甲方（益博公司）将“安宁宁湖里”项目5幢地上1层正5外1、外2号商铺出租给乙方（孔某某）使用，租期5年（自2019年7月16日至2024年7月15日）；计租面积为29.84平方米，起始租金为180元/㎡/月（即每月5371元），从租赁起始日开始计算每12个月为一个租赁年度，租金按年交付；乙方擅自更改商铺结构，甲方有权要求乙方恢复原状并有权解除合同，且有权要求乙方承担违约责任并赔偿损失，乙方应在本合同约定的合同终止或解除之日起3日内交还该商铺；为保证本合同项下各款项、费用按时足额交纳，乙方在本合同签署时向甲方交纳一个月租金作为履约保证金；本合同因乙方违约而被解除的，甲方有权按照本协议的约定要求乙方承担违约责任及赔偿责任，并有权直接从履约保证金中扣除；本协议约定损失包括但不限于直接损失、间接损失、律师费、公证费、案件受理费、保全费等为实现权力产生的全部费用。合同签订后，孔某某按约定付清了一个租赁年度的租金，使用所租商铺经营餐饮生意，在经营中擅自将商铺的一扇窗户更改为门。益博公司于2019年8月15日和2019年11月12日向孔某某发出通知和警告，要求其将改门的窗户恢复原状，但孔某某一直未将窗户恢复原状。2020年6月18日，益博公司以孔某某违反租赁合同约定、擅自更改商铺结构等为由，向孔某某送达《告知函》，并在该函中通知孔某某，解除双方于2019年7月19日签订的《安宁宁湖里项目商铺租赁合同》，要求孔某某自通知送达之日起30日内交还商铺。孔某某为租赁前述商铺，支出了转让费40000元，并按《安宁宁湖里项目商铺租赁合同》的约定向益博公司交纳了履约保证金5371元。2020年1月31日，益博公司为降低新冠疫情给商户造成的经营压力，决定免除孔某某2020年1月24日至2020年2月23日期间的租金。此外，益博公司和孔某某为提起本案诉讼，各支出律师费6000元和8000元。上述事实，有当事人的陈述和当庭出示的《安宁宁湖里项目商铺租赁合同》、《店铺转让协议》、处理通知、警告、告知函、照片、微信聊天记录、发票等证据予以证实，本院予以确认并收集在卷佐证。益博公司和孔某某提供的其他证据，因不具有真实性和关联性，本院不予采信。本院认为，益博公司与孔某某签订的《安宁宁湖里项目商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属依法成立且有效的租赁合同，对双方当事人均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”益博公司与孔某某的租赁合同已经约定承租人擅自更改商铺结构，出租人有权要求承租人恢复原状并有权解除合同。孔某某擅自将商铺的窗户更改为门，益博公司按约定就有权解除合同。益博公司通过《告知函》将解除合同的通知送达了孔某某，双方的租赁合同应自通知到达对方时解除。故孔某某请求确认租赁合同于2020年6月18日解除的诉讼请求，本院予以支持。益博公司与孔某某在租赁合同中约定，承租人擅自更改商铺结构，出租人有权要求承租人恢复原状并有权解除合同，且承租人应于合同解除后3日内交还商铺。后益博公司又在《告知函》中要求孔某某自通知送达之日起30日内（即2020年7月18日前）交还商铺。据此，孔某某至迟应于2020年7月18日前将商铺恢复原状并交还益博公司。故益博公司请求判令孔某某将商铺恢复原状并予以返还的诉讼请求，本院予以支持。孔某某提出商铺已被益博公司出租给了第三方，孔某某不应再返还商铺的抗辩，因其不能提供证据予以证明，本院不予支持。孔某某在租赁合同解除后继续占有商铺，理应按照租赁合同约定的租金标准向益博公司支付房屋占用费。故益博公司请求判令孔某某支付房屋占用费的诉讼请求，本院予以支持。房屋占用费本应自合同解除之日起计算，但益博公司请求自2020年7月16日起计算，属益博公司对其权利的处分，本院予以支持。益博公司请求判令孔某某支付律师费的诉讼请求，因双方当事人在合同中已经作出约定，在孔某某擅自更改商铺结构时，益博公司有权要求孔某某承担律师费，故本院予以支持。至于益博公司请求判令孔某某支付房屋占用费逾期付款利息的诉讼请求，因房屋占用费不属于租金，益博公司主张该诉请于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”孔某某与益博公司签订租赁合同时已经支付了一年的租金，租赁合同于2020年6月18日解除时尚未届满一年，益博公司应退还孔某某一个月的租金5371元。益博公司决定免除孔某某2020年1月24日至2020年2月23日期间的租金5371元，也应由益博公司退还孔某某。故孔某某请求判令益博公司退还租金的诉讼请求，本院予以支持。孔某某与益博公司约定的租赁期限为5年，在此预期下，孔某某为租赁商铺支出了转让费40000元。租赁合同提前解除后，势必导致该转让费不能全部均摊到剩余租期中而使孔某某遭受损失，故孔某某要求益博公司赔偿转让费26000元的诉讼请求，本院予以支持。孔某某要求益博公司赔偿设施设备损失和肉品损失的诉讼请求，因无事实依据，本院不予支持。孔某某要求益博公司退还履约保证金的诉讼请求，因孔某某在履行合同中存在擅自更改商铺结构的违约行为，故本院不予支持。孔某某要求益博公司承担律师费的诉讼请求，因无事实依据，本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）安宁益博市场管理有限公司与被告（反诉原告）孔某某签订的《安宁宁湖里项目商铺租赁合同》于2020年6月18日解除。二、由被告（反诉原告）孔某某于本判决生效后立即将“安宁宁湖里”项目5幢地上1层正5外1、外2号商铺恢复原状后返还原告（反诉被告）安宁益博市场管理有限公司。三、由被告（反诉原告）孔某某于本判决生效后立即支付原告（反诉被告）安宁益博市场管理有限公司自2020年7月16日起至商铺返还之日止按每月5371元标准计算的房屋占用费。四、由被告（反诉原告）孔某某于本判决生效后立即支付原告（反诉被告）安宁益博市场管理有限公司律师费6000元。五、由原告（反诉被告）安宁益博市场管理有限公司于本判决生效后立即赔偿被告（反诉原告）孔某某转让费损失26000元。六、由原告（反诉被告）安宁益博市场管理有限公司于本判决生效后立即返还被告（反诉原告）孔某某租金10742元。七、驳回原告（反诉被告）安宁益博市场管理有限公司的其他诉讼请求。八、驳回被告（反诉原告）孔某某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉诉讼费907元，由原告（反诉被告）安宁益博市场管理有限公司承担123.35元，由被告（反诉原告）孔某某承担783.65元，并入上款执行；反诉诉讼费1350元，由被告（反诉原告）孔某某承担982.58元，由原告（反诉被告）安宁益博市场管理有限公司承担367.42元，并入上款执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 徐 耀二〇二〇年十一月二十六日书记员 奎婉媛