安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初5140号 原告：淮北市意顺物业服务有限公司，住所地安徽省淮北市相山人民路**巴黎印象小区。 法定代表人：姚宝玲，该公司经理。 被告：马新华，男，1969年12月10日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：马晶晶（系马新华之女），女，1996年3月23日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：陆永兰（系马新华之妻），女，1970年10月4日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告淮北市意顺物业服务有限公司（以下简称意顺物业公司）与被告马新华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告意顺物业公司的法定代表人姚宝玲，被告马新华的委托诉讼代理人马晶晶、陆永兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 意顺物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令马新华支付意顺物业公司物业服务费2056.74元，滞纳金2961.7056元，合计5018.4456元；2.本案诉讼费由马新华承担。事实和理由：马新华为巴黎印象小区XXX号业主，房屋面积为97.94平方米，按照《物业管理条例》及物业服务合同约定的收费，每平方米物业费为0.35元/月，即马新华每月应缴纳物业费34.279元，每年计物业费为411.348元。意顺物业公司上门收费、贴告知、通知、显示屏告知、律师函，以多种形式向马新华催收物业费，但马新华拒绝履行付款义务，已拖欠意顺物业公司2015年11月10日至2019年11月10日的物业费2056.74元及滞纳金2961.7056元，其行为已经违反了我国法律的相关规定，严重侵害了意顺物业公司的合法权益。因此，特向法院提起诉讼，请求依法维护意顺物业公司的合法权益。经法院诉讼的物业费计算至开庭日和预交费，为了小区和谐和法律尊严，违约金按照合同约定计算。 马新华辩称，应依法驳回意顺物业公司的全部诉讼请求。一、意顺物业公司收取物业费基于的物业服务合同无效，马新华与意顺物业公司不存在物业服务合同关系。1.合同签字方并非业委会成员；2.该份物业管理合同并非业主真实意思表示，不能对全体业主产生效力。二、意顺物业公司并未提供合理的物业服务。1.共有设施设备损害，小区内主干道坑坑洼洼，路灯损坏，夜晚基本照明保障不了；2.维护公共秩序方面，仅有两位年纪很大的保安看管北门，东门和南门可随意进出，小区内安全秩序没有保障，马新华家中财物被盗，意顺物业公司表示与他们无关；3.卫生保洁方面，主干道垃圾堆积，落叶成堆，卫生环境极差；4.绿化养护方面，绿化带内杂草丛生，树木枯死，绿化环境锐减。三、意顺物业公司请求的滞纳金并无任何法律依据。意顺物业公司出具的物业服务合同对于滞纳金并无相关约定。意顺公司主张的滞纳金年化利率达到365%，无任何法律依据，也不符合任何法理和情理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。意顺物业公司提交的物业服务合同、物业服务资质证书、物业费欠缴通知单、公告，马新华提交的相山区业主委员会备案表、照片、公告、巴黎印象小区物业服务合同等证据，具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月11日，淮北市巴黎印象小区业主委员会作为甲方与乙方意顺物业公司对巴黎印象小区物业提供物业管理服务，并签订了《物业服务合同》。物业服务合同约定：物业服务位置坐落于人民路121号，占地11万平方米；委托管理事项：1.房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；2.房屋建筑本体共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理；4.本物业规划红线内的配套服务设施和公共环境的维修、养护和管理及清洁卫生；5.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）；6.物业及物业管理档案、资料；7.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项；本合同期限为3年，自2015年11月11日至2018年11月11日止；物业管理费按业主要求0.35元/平方米/月，最终收费按物价部门核发收费标准执行；如因甲方原因，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿等内容。意顺物业公司进驻巴黎印象小区后开展了基本物业服务。该合同到期后，双方于2018年11月11日续签了《物业服务合同》至2021年11月10日，合同约定：意顺物业公司提供的物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为每月每平方米0.35元；业主应于每季度初交纳物业服务费用，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，应按日1‰标准向乙方支付违约金等内容。 马新华为淮北市巴黎印象小区XXX号业主，房屋面积为97.94平方米，马新华每月应缴纳物业费34.279元，每年计物业费为411.348元，马新华在意顺物业公司接收该小区物业服务前已经入住该小区。意顺物业公司接收该小区进行物业服务后至今，马新华没有缴纳相应的物业费，其拖欠自2015年11月11日起至2020年11月10日期间共计60个月的物业费2056.74元（0.35元／平方米×86.84平方米×60个月），经意顺物业公司催收一直未交纳。因马新华不按期交纳物业费，意顺物业公司于2020年4月23日诉至本院先行调解，调解未果，至本案纠纷发生。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 业主委员会是由物业管理区域内的业主根据业主大会议事规则选举产生，代表业主利益的组织机构。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定,业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，淮北市巴黎印象小区业主委员会与意顺物业公司签订物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。该合同对合同双方及包括马新华在内的全体业主及物业使用人均有法律约束力，均应依合同约定履行义务。业主及物业使用人均应按该合同的约定履行交纳物业服务费的义务。 意顺物业公司依约为淮北市巴黎印象小区提供了物业管理服务，马新华作为业主理应及时交纳物业服务费，马新华长期未履行交纳物业服务费的义务，应承担相应的民事责任。马新华拖欠自2015年11月11日起至2020年11月10日期间共计60个月的物业费为2056.74元。据此意顺物业公司要求马新华交纳拖欠的自2015年11月11日起至2020年11月10日期间共计60个月的物业费2056.74元，理由充分，本院予以支持；意顺物业公司要求马新华支付滞纳金2961.7056元，该滞纳金属违约金，马新华未及时支付物业服务费已构成违约，应承担相应的违约责任，物业服务合同约定了滞纳金按每日1‰标准的收取方法，该约定的违约金过高，本院予以调整，考虑到物业服务的特殊性，本院酌定违约金自意顺物业公司向本院主张权利之日即2020年4月23日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至物业费偿清之日止。 马新华辩称其意顺物业公司服务不到位。因物业服务合同属于重复性、长期性合同，物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，交纳物业费是业主基本的义务，物业公司在履行了相关的物业服务后，业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务。物业公司在持续为整个小区提供物业服务时，即使存在没有完全按照物业服务合同履行的行为（即瑕疵履行行为），也属一般违约行为，而业主拒绝支付物业服务费属根本违约行为，业主不能以自己的根本违约行为对抗物业公司的瑕疵履行行为。如马新华认为意顺物业公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务情形的，可以另行请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能据此拒绝支付物业服务费。故对马新华的辩称，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、马新华于本判决生效后十五日内向淮北市意顺物业服务有限公司支付欠付物业费2056.74元及其违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年4月23日起计算至欠付物业费偿清之日止）； 二、驳回淮北市意顺物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由马新华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  潘红梅 二〇二〇年十一月十日 法官助理周圆圆 书记员杨慧翠 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。