广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终3496号 上诉人（原审原告）：余剑波，男，1965年8月6日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 委托诉讼代理人：李劲松，广西齐兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：詹黎波，广西齐兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:桂林融创城投资有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区五里店路**广西师范大学出版社集团总部商务大楼**。统一社会信用代码：9145030032263492XP。 法定代表人：邹少军，该公司总经理、执行董事。 委托诉讼代理人：潘迪娜，女，该公司职员。 上诉人余剑波因与被上诉人桂林融创城投资有限公司（以下简称融创城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初1706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 余剑波上诉请求：1.撤销（2020）桂0305民初1706号民事判决，依法 -2- 改判支持上诉人一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定“被告已将认购协议发送给了原告，原告也从未就认购协议内容提出过异议……因此，原告对于协议内容完全知悉”完全是主观臆断，属于认定事实错误。一审时被上诉人未提供任何证据证明其在双方发生争议之前曾明确告知过《商品房认购协议》的内容。上诉人是在贷款银行以上诉人银行流水数额达不到银行要求，无法办理贷款后要求被上诉人退还2万元定金时，被上诉人才告知《商品房认购协议》内容，并以此为由拒绝退还定金的。一审法院查明，被上诉人一审提交的《商品房认购协议》与双方发生争议后发给上诉人的《商品房认购协议》有不同之处。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，双方未能订立商品房买卖合同的原因系不可归责于当事人双方的事由，被上诉人应将定金返还上诉人。银行以购房者的银行流水过少为由拒绝贷款，该事由不能归责于购房者或开发商一方，双方对未能订立担保贷款合同导致双方签订的商品房买卖合同不能继续履行均不存在过错，都不应对此承担违约责任。3.《商品房认购协议》系被上诉人提供的格式合同，内容对上诉人极不公平，被上诉人公司人员在代签协议时也未及时告知认购协议内容，上诉人根本不了解协议的内容条款，该协议属于显失公平的协议，上诉人有权申请人民法院依法撤销。4.被上诉人工作人员并没有取得上诉人的明确授权，其代签的《商品房认购协议》实际上并未生效，被上诉人也无权依据《商品房认购协议》中的无效格式条款没收上诉人所交的定金。5.《商品房认购协议》本质上属于预约合同，对商品房买卖合同的正式条款双方应本着公平和诚信的原则进行协商，但被上诉人在预约合同中规定一系列对上诉人不公平的条款，完全剥夺了上诉人与被上诉人平等协商的权利。综上，请求 -3- 二审法院依法改判。 融创城公司辩称，被上诉人已明确授权被告员工霍雨嘉代办认购手续，认购协议并非格式合同，双方就协议中的定金、房屋信息、价款等条款进行了协商，上诉人同意后才支付了2万元定金。认购协议不存在重大误解、显失公平的情形，亦不存在欺诈、胁迫或乘人之危签订的情形，不符合法定可撤销的情形。上诉人未按照协议约定继续履行签约及支付房款的义务，其行为构成违约，被上诉人依约享有解除认购协议及没收定金的权利。上诉人已知晓认购协议内容，如果不知晓，上诉人如何得知定金为2万元，如何得知需办理贷款手续。上诉人提交的认购协议有部分内容空白，是因为该协议是在向上诉人确认后才填写的，恰恰证明了双方磋商的过程。上诉人认为被上诉人工作人员超越代理权限，但其缴纳及办理贷款的行为已经对代理行为进行了追认。 余剑波向一审法院起诉请求：1.撤销原被告签订的《商品房认购协议》；2.判决被告返还原告定金2万元；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2020年1月，原告欲购买被告开发的桂林融创文旅城九期20栋1-8-01号房。1月14日，因原告无法到场，委托被告职员霍雨嘉代办认购手续。当日，霍雨嘉与原告进行微信视频通话，霍雨嘉告诉原告其为原告代办涉案房屋相关认购手续，包括代为签署协议和交纳认购款项，如原告不按协议履行义务，公司将不退还2万元定金。随后，原告通过短信向被告确认委托霍雨嘉代办相关认购事项，并于当日向被告交纳了2万元定金。被告通过手机将《商品房认购协议》发送给了原告。协议约定：原告预定被告开发的桂林融创文旅城九期20栋1-8- -4- 01号房，该房建筑面积142.76平方米，销售单价为8468.73元/平方米，总房款1208996元；认购协议签订同时原告向被告支付定金2万元；协议签订后原告须持相关材料到被告处交纳全部房款或首付款，与被告签订商品房买卖合同及相关文件；除被告原因所致，若原告未按协议约定与被告签订《商品房买卖合同》的，视为原告自愿放弃预定，被告有权解除本协议，定金不予返还；原告在签订本协议后要求退房或解除本协议并经被告同意的，被告不再返还原告定金；本协议签订后，如因国家、省、市出台新规定或政策导致原告购房成本增加或同类房屋市场价格下降及按揭贷款无法办理的，风险由原告自行承担，原告不得以此为由向被告提出变更房款、解除本协议、退还定金或赔偿损失等要求；如原告未交纳全部房款或首付款，或因原告原因导致双方不能在本协议约定期限内签订《商品房买卖合同》，原告构成违约，被告有权没收定金。此后，原告因无法办理银行贷款，未再与被告签订《商品房买卖合同》。2020年3月5日，被告通过邮寄方式向原告发出《催告函》，要求原告于3月11日前到被告处履行签约交款义务，否则，定金不予退还。因原告未继续签约，被告又于3月19日通过邮寄方式向原告发出《解除认购协议通知书》，通知原告解除认购协议，定金不予退还。 一审法院认为，首先，原告因自身原因无法到场签订认购协议，但其通过短信向被告确定委托霍雨嘉办理相关房屋认购手续，霍雨嘉又通过微信视频明确告知原告认购手续包括代为签署协议和交纳认购款项，且原告主动交纳了定金，故原告对于霍雨嘉代其签定认购协议是知悉并认可的。其次，被告已将认购协议发送给了原告，原告也从未就认购协议内容提出过异议，霍雨嘉已向原告说明如不按协议履行 -5- 义务，公司将不退还2万元定金，且原告未能与被告进一步签订《商品房买卖合同》的原因是其无法办理银行贷款，因此，原告对于协议内容完全知悉。最后，原、被告双方提供的《商品房认购协议》虽然在项目名称、签订商品房买卖合同的时间、霍雨嘉代原告签名的位置存在不同，但并不影响协议的履行，协议对定金、房屋信息、价款、违约责任等进行了约定，在原告未能与被告进一步签订《商品房买卖合同》后，被告也及时发函催告，给了原告合理的时间，因此，从协议内容看，并非显失公平。 综上所述，霍雨嘉代原告与被告签订的《商品房认购协议》，均系双方当事人真实意思表示，且未违反我国法律、行政法规强制性规定，属合法有效。认购协议不存在原告因重大误解而签订、亦不存在被告以欺诈、胁迫手段或乘人之危使原告在违背真实意思的情况下签订的情形，合同内容亦未显失公平，故而原告要求撤销认购协议，该院认为不符合法定可撤销的情形，原告的诉请理由不成立。原告未按照协议约定与被告进一步签订《商品房买卖合同》，构成违约，被告没收定金，合理合法。故对原告的诉讼请求，该院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决：驳回原告余剑波的诉讼请求。本案应收取案件受理费300元，因适用简易程序减半收取150元（原告已预付该院），由原告负担。 本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人通过短信授权被上诉人工作人员代为签订《商品房认购协议》，之后的微信聊天记录显示双方就购房信息再次进行了确认，应当认为涉案《商 -6- 品房认购协议》为双方真实意思表示。尽管上诉人与被上诉人提交的《商品房认购协议》存在不一致的地方，但两份协议对于定金、房屋信息、价款、违约责任等条款约定一致，应当认为双方已经就商品房买卖的主要条款协商一致，协议内容合法有效，双方均应按照协议全面履行义务。协议签订后，上诉人交纳了2万元定金，但此后，上诉人因银行流水不足无法办理贷款。银行对贷款流水数额的要求属于银行内部政策规定，被上诉人作为售房者在签订《商品房认购协议》时也未能充分告知购房者办理银行按揭贷款所需的条件。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律规定关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，双方对此均无过错，最终商品房买卖合同未能订立，被上诉人应当将定金返还上诉人。一审对双方未订立商品房买卖合同的事由认定不当，本院予以纠正。 关于上诉人请求撤销涉案《商品房认购协议》的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”因涉案《商品房认购协议》并不存在上述情形，故本院对其主张不予支持。一审法院据此驳回上诉人的请求并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人余剑波的上诉请求部分成立。本院依照最高人民法院《关于 -7- 审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初1706号民事判决； 二、被上诉人桂林融创城投资有限公司返还上诉人余剑波定金2万元； 三、驳回上诉人余剑波一审的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本案一审案件受理费300元，减半收取150元（上诉人余剑波已预付），由被上诉人桂林融创城投资有限公司负担；二审案件受理费300元，由被上诉人桂林融创城投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 审 判 员 张 芳 -8- 二〇二〇年十一月十一日 法官助理 李立婕 书 记 员 盘林云