北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10919号上诉人（原审被告）：北京众诚万家物业管理有限公司，住所地北京市丰台区马家堡东路****楼**629。法定代表人：王龙，总经理。被上诉人（原审原告）：黄慧慧，女，1978年1月11日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：郦勇强（黄慧慧之夫）。原审被告：赵树东，1987年5月22日出生，汉族，北京众诚万家物业管理有限公司职员，住北京市丰台区。原审被告：王龙，1988年9月15日出生，汉族，北京众诚万家物业管理有限公司法定代表人，住北京市丰台区。上诉人北京众诚万家物业管理有限公司（以下简称众诚万家公司）因与被上诉人黄慧慧、原审被告赵树东、原审被告王龙房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初15146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。众诚万家公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄慧慧的一审全部诉讼请求。事实和理由：我公司与黄慧慧于2019年11月30日签订了《房屋出租委托代理合同》，之后又签署了《关于房屋出租委托代理合同的补充协议》（以下简称《补充协议》），对《房屋出租委托代理合同》的部分内容进行了变更。双方约定将黄慧慧所有的位于北京市丰台区万芳园二区2栋1单元604号房屋（以下简称涉案房屋）交由我公司委托出租，我公司按月租金7500元/月的标准先行给付黄慧慧的房屋收益。合同签订后，我公司按月先行支付了租金，但由于新冠疫情原因，小区进行封闭式管理及人员撤离等原因，涉案房屋未能出租。我公司与黄慧慧签订的是委托代理合同，故我公司只有在将该房屋租赁之后才应支付黄慧慧租金，我公司先行支付了黄慧慧的房屋租赁收益并不代表我公司与黄慧慧就是租赁关系，在涉案房屋没有实现租赁的情况下，判决我公司承担房屋租金及占有使用费是错误的。黄慧慧辩称，众诚万家公司未按照合同约定支付租金，构成违约，我有权解除合同。双方之间系租赁合同关系，我将涉案房屋出租给众诚万家公司，由其再对外出租，但其对外收取多少租金与我无关，我们之间并非代理关系。一审期间我已经提供了包括水电气票据在内的多份证据，可以证明涉案房屋始终对外出租，众诚万家公司应当向我支付租金。一审法院对滞纳金予以酌减，也没有支持我关于违约金的诉讼请求，并不合理。一审法院对拆除隔断的费用予以支持是理所应当的。赵树东述称，同众诚万家公司的诉讼意见。王龙述称，同众诚万家公司的诉讼意见。黄慧慧向一审法院起诉请求：1.解除黄慧慧与众诚万家公司的租赁合同；2.众诚万家公司、赵树东、王龙给付2020年3月3日至7月31日租金37500元；3.众诚万家公司、赵树东、王龙给付2020年3月1日至7月30日的滞纳金30000元，按每日200元计算；4.众诚万家公司、赵树东、王龙给付违约金15000元；5.众诚万家公司、赵树东、王龙给付我拆除隔断费用2000元。一审法院认定事实：2019年11月30日，黄慧慧（委托人，甲方）与众诚万家公司（租赁代理机构，乙方）就604号房屋出租委托代理有关事宜签订《房屋出租委托代理合同》。合同第三条约定“（二）出租代理期自2019年12月3日至2022年12月3日，共计3年……（三）甲方应于2019年11月30日前将房屋交付给乙方”；合同第四条约定“（一）月租金标准：7500元/月，租金总计：82500元，第二年8100/一个月免租，第三年8700/无免租……（三）乙方将各期租金划入甲方账户的日期及金额：第1次2019年11月30日（￥15000）；第2次2020年2月30日（￥22500）；第3次2020年5月30日（￥22500）……”；合同第七条约定“2.乙方提供装修、家居配置服务时，可以根据需要对房屋进行装修改造（包含：将原有客厅改造为卧室，优化水、电、暖、燃气、下水等线路管道设施），但不得破坏房屋建筑主体承重结构”；合同第九条约定“（二）出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.未经甲方许可擅自改变房屋用途的；2.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；3.放任承租方的上述行为的。（七）合同签订之日起30日内违约的赔对方月租金200%的违约金，甲方违约另加装修款及配货款”；合同第十条约定“3.因所在物业管理机构阻碍导致乙方选择解约的情形，甲乙双方互不承担违约责任。但甲方应在收到乙方解约通知后十日内向乙方支付已实际发生的用于房屋的装修费用”；合同第十二条约定“……甲方同意乙方客厅打隔断分合租”。同日，黄慧慧与众诚万家公司签订《补充协议》，约定“4.第七条乙方的权利与义务，第3款，删除，乙方须承担租赁期间除暖气费和物业管理费之外的全部其他费用。另外，增加一款：乙方须按照合同约定的日期及时支付租金。6.……第（七）款修改为：合同签订之日起30日内违约的，赔守约方两个月租金……7.第十条违约责任第3款，修改为：若因物业管理机构阻碍导致乙方选择解约，甲方支付乙方实际发生的房屋装修费，金额以3000元为限；若因乙方及其租户原因，导致物业管理机构不允许乙方继续租赁甲方房屋，乙方须正常支付租金，且甲方无需赔偿房屋装修费，乙方还需按甲方的要求将房屋恢复至原状，甲方不承担任何费用。增加一款：若乙方提前退租，应提前60天通知甲方，并支付2个月违约金；若乙方未按期支付租金，甲方有权收回出租的房屋，乙方除应支付约定租金外，按每日200元向甲方支付滞纳金，直至租金支付完毕为止。8.甲方同意乙方将客厅变为一个卧室，隔断客厅不能破坏承重墙，不能对房屋主体结构等造成破坏。9.租赁期届满，若甲方收回代理租赁的房屋，乙方有义务将房屋恢复至正规两室一厅格局……13.鉴于北京众诚万家房地产经纪有限公司为新设公司且未取得房地产经纪业务备案许可，众诚万家股东王龙和赵树东承诺对房屋出租委托代理合同及补充协议中的相关义务、违约责任承担连带责任保证。14.双方必须遵守《房屋出租委托代理合同》及《补充协议》约定的内容，如不遵守则视为违约，由违约方赔偿对方损失，且守约方可随时要求解除合同。本协议若与代理合同签订的其它条款冲突，以本协议约定为准。”《补充协议》落款处黄慧慧在甲方处签字，众诚万家公司在乙方处签字、盖章，王龙与赵树东分别在保证人处签字。2019年12月1日，黄慧慧收到第一笔租金15000元，双方均认可租金付到了2020年3月2日。黄慧慧要求解除合同，众诚万家公司表示同意。但黄慧慧主张系众诚万家公司拖欠租金违约导致合同解除，众诚万家公司不予认可，主张系因新冠肺炎疫情的不可抗力因素导致合同自行解除，具体指2020年1月30日至7月15日，诉争小区的物业和居委会不让其进入小区，导致其所签租赁合同到期后无法继续出租，根据《房屋出租委托代理合同》第九条第（二）款和第十条第（三）款，合同自行解除。黄慧慧辩称诉争小区只要量体温、登记就可以进入，不需要出入证。审理过程中，法院与诉争小区物业公司取得联系，其答复称疫情爆发后至2020年4月15日期间外来人员一律不让进入小区，4月15日至6月10日期间，居委会要求带客看房中介应在居委会签承诺书报备并指定专人带客户，每次带的客户应出示健康宝并做登记，符合条件的可以进小区看房，6月10日至7月上旬，二次疫情爆发，外来人员不能进入小区。双方均认可涉案房屋交接时间为2020年7月31日。黄慧慧称房屋交接之前众诚万家公司一直将604号房屋出租，众诚万家公司不予认可，称2020年3月29日之前分别将房屋出租给了辛芹、刘畅、刘倩倩、王森，但辛芹、刘畅、刘倩倩在3月底前都搬走了，只有王森又多住了两个月，2020年5月份之后没有人住。众诚万家公司对上述主张向法院提交与刘倩倩、辛芹、刘畅分别签订的《房屋租赁合同》，三份合同租赁期届满之日均在2020年3月。黄慧慧对上述合同予以认可，但对众诚万家公司上述主张不予认可、黄慧慧称众诚万家公司始终将房屋出租给案外人，并提交604号房屋水费、电费、燃气费充值记录予以佐证，证明交接之前水、电、燃气费持续发生，说明一直有人使用房屋。众诚万家公司认可水电气实际发生情况，但称涉案房屋5月份之后没有人住，房东有钥匙，可以随时进去使用房屋。庭审中，众诚万家公司同意给付2020年3月3日至4月2日期间的租金7500元。黄慧慧主张依照《补充协议》第七条第四款要求众诚万家公司给付其滞纳金30000元、违约金15000元，众诚万家公司不同意该项请求，经法院释明，其表示滞纳金、违约金标准过高，请求法院予以调整。黄慧慧要求众诚万家公司给付其拆除隔断费用2000元，并据此向法院提交发票一张，众诚万家公司不予认可，不同意赔偿拆除隔断费用。另，法院于2020年7月11日向众诚万家公司送达起诉状。一审法院认为，黄慧慧与众诚万家公司签订的《房屋出租委托代理合同》《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。关于合同解除。本案中，《补充协议》约定众诚万家公司须按照合同约定的日期及时支付租金，若众诚万家公司未按期支付租金，黄慧慧有权收回出租的房屋。根据合同，众诚万家公司应于2020年2月30日支付黄慧慧第二笔租金22500元，然众诚万家公司直至交接之日未再支付租金。众诚万家公司以疫情为由抗辩，并称曾经提出解除合同，但依据水、电、燃气等持续使用的情节，法院认定众诚万家公司在疫情期间仍然将房屋持续出租给案外人。众诚万家公司称系黄慧慧使用，未提交证据予以证明，法院不予采信。因此，法院认定众诚万家公司未按期支付租金的行为仍然构成违约，黄慧慧有权解除合同，故法院对黄慧慧要求解除合同的诉讼请求予以支持。因法院于2020年7月11日向众诚万家公司送达起诉状，故合同于该日解除。关于租金。黄慧慧要求众诚万家公司给付2020年3月3日至2020年7月31日租金37500元，众诚万家公司同意给付3月3日至4月2日期间租金7500元，法院不持异议。众诚万家公司不同意给付之后的租金，理由为2020年5月之后涉案房屋不再有人居住。如前，依据黄慧慧提交水、电、燃气缴费凭证可以认定众诚万家公司在疫情期间仍然使用房屋，仅凭现有证据不足以认定疫情对众诚万家公司使用涉案房屋造成影响，故众诚万家公司应当继续给付租金。双方对黄慧慧于2020年7月31日收回房屋不持异议，法院予以认定。因此，法院认定众诚万家公司应当给付2020年3月3日至2020年7月10日租金，并参照合同标准给付2020年7月11日至2020年7月31日的占有使用费。关于滞纳金，黄慧慧要求众诚万家公司给付滞纳金30000元。根据《补充协议》的约定，若众诚万家公司未按期支付租金，黄慧慧有权收回出租的房屋，众诚万家公司除应支付约定租金外，按每日200元向黄慧慧支付滞纳金，直至租金支付完毕为止。《补充协议》关于滞纳金的约定，本质上应是迟延给付租金的违约金。合同约定每日200元的标准明显畸高，故法院酌情确定众诚万家公司应给付黄慧慧截止至2020年7月30日的滞纳金500元。关于违约金。《补充协议》第七条第四款约定“若乙方提前退租，应提前60天通知甲方，并支付2个月违约金”，黄慧慧所主张的违约金请求不符合合同约定的情况，故关于该项诉讼主张，缺乏依据，法院不予支持。关于拆除隔断费用。合同中对于因众诚万家公司导致合同解除的情况下，装饰装修如何处理未进行约定。但法院注意到。《补充协议》第9条，租赁期满返还房屋时众诚万家公司有义务拆除隔断，根据“举轻以明重”的解释规则，合同履行完毕时众诚万家公司尚且应当负责恢复原状，那么在因众诚万家公司违约导致合同解除时更应当有义务恢复原状。现众诚万家公司未履行上述义务，由黄慧慧自行拆除隔断，众诚万家公司应当负担该费用。黄慧慧主张的费用有票据在案佐证，且数额亦属合理，法院予以支持。基于《补充协议》约定，王龙、赵树东作为众诚万家公司的股东承诺对房屋出租委托代理合同及补充协议中的相关义务、违约责任承担连带责任保证，故法院对黄慧慧要求王龙、赵树东对众诚万家公司应承担的合同义务承担连带保证责任，予以支持。王龙、赵树东承担保证责任后，有权向众诚万家公司追偿，综上，一审法院判决：一、解除黄慧慧与北京众诚万家物业管理有限公司签订的《房屋出租委托代理合同》；二、北京众诚万家物业管理有限公司于判决书生效之日起十日内给付黄慧慧二〇二〇年三月三日至二〇二〇年七月三十一日的房屋租金及占有使用费共计37016.13元；三、北京众诚万家物业管理有限公司于判决书生效之日起十日内给付黄慧慧逾期给付租金的滞纳金500元；四、北京众诚万家物业管理有限公司于判决书生效之日起十日内给付黄慧慧隔断拆除费用2000元；五、王龙、赵树东对判决书第一、二、三项确认的债务承担连带保证责任；六、王龙、赵树东承担保证责任后，有权向北京众诚万家物业管理有限公司追偿；七、驳回黄慧慧的其他诉讼请求。本院与一审查明的事实无异。本院认为，本案中，黄慧慧与众诚万家公司签订的《房屋出租委托代理合同》及《补充协议》合法有效，双方均应依约履行。关于前述合同的性质，从合同约定的主要权利义务可见，黄慧慧将涉案房屋交予众诚万家公司后，由众诚万家公司直接向黄慧慧按期支付租金，双方已经形成房屋租赁合同关系。众诚万家公司上诉称只有在涉案房屋实际租赁于他人后，其公司才应向黄慧慧支付租金，显与前述合同约定不符，前述合同并未将涉案房屋再行出租给他人作为众诚万家公司向黄慧慧履行租金支付义务的前提条件，众诚万家公司以此作为拒绝履行租金（使用费）支付义务的抗辩理由，难以成立。一审法院结合在案证据情况，认定众诚万家公司在疫情期间仍然持续将涉案房屋出租给案外人，本院不持异议；众诚万家公司主张2020年5月后黄慧慧实际使用涉案房屋，缺乏必要的证据支持，本院对该主张实难采信。在众诚万家提供的现有证据不足以证明疫情对其使用涉案房屋造成实质性影响的情况下，其未能按照合同约定履行租金给付义务，已经构成违约，一审法院据此确定黄慧慧有权解除合同并据此对合同解除后果作出处理，具体理由一审法院已经进行了详细阐述，众诚万家公司虽不服一审认定，但并未提出其他具体理由，本院不再赘述。但须指出的是，黄慧慧与众诚万家公司之间的租赁关系由《房屋出租委托代理合同》与《补充协议》共同确定，双方对此并无异议；黄慧慧于本案诉请为解除其与众诚万家公司的租赁合同，众诚万家公司、赵树东、王龙亦表示同意解除合同，《补充协议》系《房屋出租委托代理合同》的有机组成部分系各方当事人的共识，一审法院在本院认为部分亦系基于对两合同的整体论述认定合同于2020年7月11日解除，但一审法院在解除合同的判项未将《补充协议》和解除时间列明，本院予以调整。综上所述，众诚万家公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律亦无不当，但判项在记述上存在遗漏，本院予以纠正，判决如下：一、黄慧慧与北京众诚万家物业管理有限公司于二〇一九年十一月三十日签订的《房屋出租委托代理合同》《关于房屋出租委托代理合同的补充协议》于二〇二〇年七月十一日解除；二、北京众诚万家物业管理有限公司于本判决书生效之日起十日内给付黄慧慧二〇二〇年三月三日至二〇二〇年七月三十一日的房屋租金及占有使用费共计37016.13元；三、北京众诚万家物业管理有限公司于本判决书生效之日起十日内给付黄慧慧逾期给付租金的滞纳金500元；四、北京众诚万家物业管理有限公司于本判决书生效之日起十日内给付黄慧慧隔断拆除费用2000元；五、王龙、赵树东对本判决书第一、二、三项确认的债务承担连带保证责任；六、王龙、赵树东承担保证责任后，有权向北京众诚万家物业管理有限公司追偿；七、驳回黄慧慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2607元，由北京众诚万家物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邹 治审 判 员  王军华审 判 员  刘慧慧二〇二〇年十一月二十五日法官助理  孙春玮书 记 员  张晓鸥