广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初12861号原告：李科军，男，汉族，1985年12月6日出生，住贵州省大方县*********，公民身份号码：522***************。委托诉讼代理人：李学兵，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。被告：东莞市嘉德实业有限公司，住所地：广东省东莞市*****************。法定代表人：蔡振锋，该公司经理。委托诉讼代理人：邝华轩，广东方中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘智辉，广东方中天律师事务所实习律师。被告：蔡世添，男，汉族，***出生，住广东省东莞市***，公民身份号码：440***************。委托诉讼代理人：邝华轩，广东方中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎淑芬，广东方中天律师事务所实习律师。原告李科军与被告东莞市嘉德实业有限公司（以下简称嘉德公司）、蔡世添租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年9月27日公开开庭进行了审理，原告李科军及其委托诉讼代理人李学兵、被告嘉德公司的委托诉讼代理人邝华轩、刘智辉、被告蔡世添的委托诉讼代理人邝华轩、黎淑芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李科军向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告嘉德公司签订的《厂房租赁合同书》于2019年11月25日解除（2019年4月20日至11月20日租金245000元）；2.被告嘉德公司返还原告房屋租赁保证金、入场费120000元以及该款自解除合同之日起至实际返还之日止的银行利息（利息暂计至起诉日2609元）；3.被告嘉德公司向原告支付违约金105000元（3个月的租金）；4.被告嘉德公司赔偿原告各项经济损失342334.8元（其中：电线、水管等装修费用73078元、因工厂查封时断电导致的产品损坏金额173756.8元、员工工资95500元）；5.被告蔡世添对上述金额的履行承担连带责任；6.本案诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：2019年3月20日，原告与被告嘉德公司签订了《招租协议表》、《厂房租赁合同书》，约定原告承租被告嘉德公司位于东莞市塘厦镇高裕北路268号H栋B区/G栋A区的工业厂房，用于给原告生产加工及仓库用房，见被告嘉德公司的环评经营范围，即被告嘉德公司出租的厂房具备阳极氧化铝制品加工、装配的资质。租赁期三年，2019年4月20日至2021年4月19日每月租金35000元，其他费用约定包括水电费、废气费、垃圾清理费、物业管理费等。合同签订后，原告预交了三个月的房屋租赁保证金105000元、入场费15000元，合计120000元。原告在装修免租期内对该厂房进行必要的装修，包括电线、水管、电箱等必备而固定的设施，装修成可正常使用的厂房花费了73078元。2019年11月1日，东莞市塘厦镇组建百日攻坚联合执法行动小组的突击排查整治行动，被告嘉德公司由于从事高污染涉水工艺作业，没有环保资质，被执法人员处以行政处罚并对整个工业园停水停电，2019年11月13日整个工业园被查封，贴上封条，因此牵涉到原告租赁的厂房，原告无法进行生产，合同也无法正常履行。原告正在生产的大批产品也因在电镀时断电，镀层表面迅速氧化，产品报废或成为为次品，直接经济损失173756.8元。原告一直与被告交涉要求赔偿损失，被告至今未赔付一分钱给原告，因此导致本案诉讼。根据合同约定因甲方原因导致提前终止合同，甲方应退还押金，并提前三个月通知乙方，否则需另外赔偿三个月的租金作为违约金，即105000元。原告前期雇了10名员工，在查封当月无法继续营业，遣散员工一个月工资损失费用95500元。原、被告签订合同后，原告积极依约履行合同，无奈因被告一的违法行为遭受重大经济损失，合同也无法继续履行。被告蔡世添与原告缔约谈判，在合同履行中作为收款方，事发后与原告交涉答应赔偿部分损失，应与被告嘉德公司承担连带责任。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请法院支持其诉讼请求。后原告当庭变更以下诉讼请求：由于案涉物业没有取得不动产权证以及建设规划许可证，将第一项诉讼请求变更为确认《厂房租赁合同书》无效，并放弃第三项诉请违约金的请求。被告嘉德公司辩称，1.原告没有依照租赁合同履行义务，被告与原告于2019年3月20日签订招租协议表和厂房租赁合同书，在商讨租赁厂房的各项费用中，被告告知原告需要支付入场费，如果租赁经营时间达到半年以上入场费将不予退还，原告接受该条件，双方才签订招租协议表，依照合同法第58条规定，如果合同被认定无效的情况下，双方才相互返还财产，退一步说，即使合同被认定为无效，原告应向我方支付自2019年3月20日开始承租厂房至今的厂房占用费；2.2019年11月1日，被告配合环保部门的检查行动，通知包括原告在内的各租户停工整改，同时被告与其他相关单位积极沟通，望尽快恢复生产秩序，原告依照合同书第9条约定要求被告支付违约金不符合事实，因为事发突然，我方不可能提前3个月通知原告解除合同，并且从原告提交的聊天记录截图可以得知，被告与原告正在就赔偿、退回保证金等事宜处于协商阶段；据被告的工作人员反映，原告于2020年2月份组织相关人员搬离其承租厂房内的设备，直至今日，原告仍未与被告办理厂房交接手续，根据租赁厂房书的约定，原告搬离厂房需要与被告进行验收和移交工作，但是原告并无依照合同办理手续，被告也无法按照合同将押金退还给原告；3.原告诉请的各项损失没有事实和法律依据，其主张的厂房装修费用和产品损失等各项费用没事实依据，不予确认；4.被告蔡世添是被告嘉德公司的股东，其行为是根据被告与原告所签署的租赁合同代理被告代收款项，原告要求承担连带赔偿无事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。被告蔡世添辩称，1.被告嘉德公司是独立的民事主体，其依法独立享有民事权利和承担民事义务，厂房租赁合同书系原告与被告嘉德公司自愿协商签订的，根据民法总则第57条和公司法第3条，公司的当事人应为原告与被告嘉德公司依据合同相对性原理，原告不能突破合同相对性向被告蔡世添主张权利；2.被告蔡世添是被告嘉德公司的股东，且在被高嘉德公司担任职务，有权代表公司从事经营活动，被告蔡世添履行职务代为收取厂房租金与原告缔约谈判等行为是对外代表公司从事相关民事行为，系履行职务行为，应当视为被告嘉德公司的行为；3.综上，被告蔡世添与原告的损失并无任何关系，原告并不能以被告蔡世添与原告交涉收取租金等履行职务行为要求被告蔡世添承担连带责任。经审理查明，2019年3月20日，原告李科军作为乙方，被告嘉德公司作为甲方，双方共同签订了《招租协议表》和《厂房租赁合同书》，主要约定如下：被告嘉德公司将其位于东莞市塘厦镇高裕北路268号H栋B区/G栋A区的工业厂房出租给原告李科军用于生产加工及仓库用房，租赁期限为2019年3月18日至2022年3月17日、月租金35000元，原告李科军签订合同时交付三个月房屋租赁保证金105000元、入场费15000元，合计120000元。被告蔡世添亦有在上述《招租协议表》、《厂房租赁合同书》签名捺印。被告嘉德公司确认已收取原告李科军上述房屋租赁保证金105000元、入场费15000元，合计120000元。案涉厂房承租期间，原告李科军提出由于被告嘉德公司缺乏环保资质，被相关部门处以行政处罚并将整个工业园停水停电，导致原告李科军承租的厂房无法进行生产，原告据此要求被告嘉德公司支付其案涉厂房的装修改造费用、工厂被查封断电导致的产品损坏费用、员工遣散费等费用，共计342334.8元，并提交了厂房查封证据、微信聊天记录、《电镀车间改造合同》及《送货单》、《供应商来料不良反馈》、《员工工资表》及《劳动合同》、员工身份证复印件予以佐证；被告嘉德公司对此不予确认，认为原告李科军提交的证据无法证明其主张，提出案涉厂房出租时已经达到可以正常使用的状态，不需要进行额外的装修，且原告李科军进行的装修未经过被告嘉德公司确认，至于断电行为是政府管理部门作出的，认为与其没有关系，同时亦不确认上述工人遣散费与其存在关系。另外，原告李科军主张其已于2020年2月搬离案涉厂房，被告嘉德公司则认为原告李科军至今仍占用案涉厂房，提出相关占用使用费已在保证金中予以抵扣。被告蔡世添系被告嘉德公司的股东，原告李科军认为上述《招租协议表》、《厂房租赁合同书》落款处有被告蔡世添的签名，故提出上述合同是与被告嘉德公司、蔡世添共同签订的；被告嘉德公司对此不予确认，认为被告蔡世添只是代收租金，代收后被告嘉德公司已向原告李科军出具相应的收款收据；被告蔡世添认为其代为收取厂房租金以及与原告李科军缔约谈判等行为是代表被告嘉德公司从事相关民事行为，属于履行职务行为，其与原告李科军主张的损失并无任何关系。另查明，经本院发函调查得知，案涉厂房并未取得不动产权证，也未取得建设工程规划许可证。以上事实，有《招租协议表》、《厂房租赁合同书》、《收款收据》、厂房查封证据、微信聊天记录、《电镀车间改造合同》、《送货单》、《供应商来料不良反馈》、《员工工资表》、《劳动合同》、员工身份证复印件、复函及本案庭审笔录等附卷为据。本院认为，本案系租赁合同纠纷。案涉厂房未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告李科军与被告嘉德公司于2019年3月20日签订的《厂房租赁合同书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同取得的财产应相互返还。故被告嘉德公司应将收取原告李科军的房屋租赁保证金105000元、入场费15000元，合计120000元退还给原告李科军，原告李科军亦应将案涉厂房返还给被告嘉德公司，关于被告嘉德公司提出的占有使用费，应另案起诉，不在本案中予以扣减。关于原告李科军提出的案涉厂房装修改造费用、工厂被查封断电导致的产品损坏费用、员工遣散费等经济损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十三条的规定，原告李科军未能举证证明对案涉厂房进行装饰装修已经过被告嘉德公司的同意，亦未举证证明装饰装修物是否属于已形成附合无法拆分，原告李科军仅提供了其与第三方签订的《电镀车间改造合同》，无法充分证明案涉厂房的实际装修费用；至于产品损坏费用、员工遣散费，原告李科军提出由于案涉厂房所在的工业园被查封断电，从而导致案涉厂房无法正常经营，造成上述损失，对此被告嘉德公司否认查封与上述损失的关联性，但确认其的确存在违规经营的情况，并被相关的部门予以查封、要求停电整顿的事实，故本院认为导致原告李科军无法正常经营，被告嘉德公司应承担相应的过错责任。原告李科军提交的《供应商来料不良反馈》、《员工工资表》等证据无法充分证明系由于查封断电导致的直接损失，本院结合微信聊天记录，以及被告嘉德公司的过错程度，酌情认定被告嘉德公司向原告李科军赔偿105000元作为上述经济损失。需要指出的是，被告蔡世添是被告嘉德公司的股东之一，其在上述《招租协议表》、《厂房租赁合同书》签名只是代表被告嘉德公司商榷合同事宜的职务行为，原告李科军提出的上述合同系其与被告嘉德公司、蔡世添共同签订，要求被告蔡世添承担连带责任的主张，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告李科军与被告东莞市嘉德实业有限公司于2019年3月20日签订的《厂房租赁合同书》依法无效；二、限被告东莞市嘉德实业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李科军返还房屋租赁保证金105000元、入场费15000元，合计120000元；三、限被告东莞市嘉德实业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告李科军经济损失105000元；四、驳回原告李科军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4118元，由原告李科军负担1975元，被告东莞市嘉德实业有限公司负担2143元。原告李科军起诉时多预交的631.72元，本院依法予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  谭雅婷二〇二〇年十月二十七日书记员  赵亮明附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。