广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初5942号原告：向杰晓，男，1980年12月2日出生，土家族，住广东省广州市花都区**************，公民身份号码430************911。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市******************，统一社会信用代码914************393。法定代表人：黄某1。被告：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区****************。法定代表人：黄某1。两被告共同的委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。两被告共同的委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告向杰晓诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告智城公司在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定予以驳回，被告智城公司不服提出上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。管辖权异议处理期间依法不计入审理期限。后本院于2020年9月22日公开开庭审理了本案，原告与两被告共同的委托诉讼代理人徐飞、吴诗炜均到庭参加庭审。原告本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告智城公司签订的《物业使用权转让合同》；2.解除原告与两被告间签订的《租赁合同》；3.被告智城公司返还转让金271778元并支付其中130000元贷款所产生的利息16495.32元（2017-5-18至2019-4-25）、141778元按中国人民银行三年存款利率2.75%从2017年3月27日至实际支付日止的利息；4.被告智城公司支付违约金49599.5元（暂计271778×0.0005×365）；5.被告智城公司支付同等房屋市场差价损失50000元；6.被告梦乐城公司支付未付二个月租金违约金14.4元（暂计至2019年12月31日）；7.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告和被告智城公司于2017年3月27日签订《物业使用权转让合同》，双方约定被告智城公司将合法拥有的佛山市南海区*********商业用房的使用权转让给原告，该物业建筑面积28.17平方米，其中套内建筑面积19.72平方米。该物业使用权转让期限从该合同签订之日起算，截止日期为2037年3月26日（即20年）。同时约定在转让期限届满之日赠送该物业使用权给原告至2048年12月31日。该物业使用权转让金总额为271778元，原告按合同约定支付首期款141778元，其余款项130000元已向被告智城公司指定的金融机构成功贷款。合同还约定，被告智城公司在2018年12月31日将该物业交付给原告，但被告智城公司一直没有向原告交付该物业，直到起诉日，经原告多次现场询问和查看，该物业根本就没有峻工。同时合同上原告与被告智城公司也约定了违约责任，原告选择贷款付款的，应按合同约定支付首期款，如逾期支付的，应按照逾期应付款每日万分之五的标准向被告1支付违约金，逾期超过30天的，被告智城公司有权解除合同。原告选择贷款付款的，应按合同期限交清贷款资料，逾期超过30天的，被告智城公司有权解除合同。被告智城公司选择解除合同的，原告应按合同约定的物业使用权转让金的30%向被告1支付违约金。同时双方也约定，如被告智城公司未按合同约定期限向原告交付该物业的，按照已收转让金每日万分之五的标准向原告支付违约金。就在同一天，原告和两被告签订了一份租期三年的《租赁合同》。三方约定，原告把该物业出租给被告梦乐城公司，租赁期3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日。被告智城公司负责于2018年12月31日将该物业交付原告，原告2018年12月31日将该物业交付被告梦乐城公司，第一年每月租金1600元，第二年每月租金1680元，第三年每月租金1764元。被告梦乐城公司支付给物业首月租金及相当于2个月租金的履约保证金，被告智城公司应于原告交清该物业全部使用权受让款、取得物业使用权后，十五个工作日内全额转付给原告。上述租金中首月租金及相当于2个月租金的履约保证金已准时支付给原告，但被告梦乐城公司后续租金仅支付8个月，最后一次支付是2019年10月30日。到起诉日止，被告2已逾期租金2个多月，且多次电话联系均不接听。《租赁合同》约定被告梦乐城公司逾期支付租金，应按付而未付租金的日万分之一向原告支付违约金直至付清时止。原告认为，被告智城公司未按时交付物业给原告，被告智城公司已违约，虽《物业使用权转让合同》中未约定该合同的具体解除条件，但被告智城公司作为出租人，其提供的格式合同，未对原、被告的权利义务作出对等约定，有违公平原则。故被告智城公司违约应按原告违约对等处理。被告智城公司作为格式合同提供者，明知超出20年租期部分不受法律保护，却为了私利，加上赠送10年使用权的无效条款。众所周知赠送的后10年的使用权才能在整个使用期内产生经济效益。被告智城公司利用原告对相关法律的不了解，诱导原告签订合同，故被告智城公司有欺骗原告行为。至起诉之日止，被告智城公司的物业无法在短时间内交付原告，且多次电话联系均不接听，被告智城公司已无法保证继续履行合同。被告梦乐城公司租金逾期2个多月，被告梦乐城公司已违约，虽《租赁合同》中未约定具体解除条件，但被告梦乐城公司作为格式合同提供者，其提供的格式合同对原告做出多项不利约定，明显有违公平原则。原告多次电话联系被告梦乐城公司均不接听，被告梦乐城公司已无法保证继续履行合同。基于原告要求同被告智城公司解除合同，则原告同被告梦乐城公司也没有继续履行合同的可能。故向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告智城公司辩称，原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告智城公司不同意解除。被告与原告在涉案《物业使用权转让合同》中并无约定原告就被告迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告智城公司延迟交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除涉案物业合同没有合同依据。即使存在延迟交付的情形，该延迟交付物业的行为并未导致《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。被告智城公司与原告签订《物业使用权转让合同》后，原告分别与被告梦乐城公司就涉案物业签订《租赁合同》，约定原告将物业向被告梦乐城公司出租，租赁期限为3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止，合同签订后，被告梦乐城公司分别向原告支付履约保证金及租金。由此可见，原告受让涉案物业使用权的目的就是出租给梦乐城公司来获取租金收益，并非取得涉案物业本身来实现合同目的。虽然被告智城公司尚未实际交付物业，但梦乐城公司已经分别向原告支付租金，涉案物业使用权转让合同的合同目的并未因被告智城公司延迟交付物业的行为而无法实现。而且，原告在受让涉案物业使用权和签订《租赁合同》时即清楚知道涉案物业本身就属于梦乐城公司向被告智城公司的租赁定制房，物业是要出租给梦乐城公司的，且原告分别出具《授权委托书》、《物业管理授权委托书》给梦乐城公司接收物业，被告智城公司无须直接向原告交付物业。因此，原告要求解除涉案《物业使用权转让合同》没有法定事由。再退一步讲，合同解除权是形成权，应在法定或合同约定的期限内行使。物业使用权转让合同未就逾期交付物业可以解除合同进行约定，故原告即使认为其享有合同解除权，亦应在合理期限行使。物业使用权转让合同约定的交付时间为2018年12月31日，如原告认为被告有逾期交付物业的情形且该逾期交付物业的行为足以导致合同解除，应在一年期限内提出。现原告以已实际收取被告梦乐城支付的租金，又提出解除合同，即使其享有解除权，该解除权亦因原告未在合理期限内行使而消灭。由于原告解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告返还物业使用权转让款，原告以涉案物业已实际收取梦乐城支付的租金，并未因涉案物业逾期交付而遭受损失。因此，现原告要求被告智城公司支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其已收取租金自相矛盾。原告要求赔偿贷款利息没有事实和法律依据。原告受让涉案物业使用权时自愿选择贷款方式向被告智城公司支付物业使用权转让金，其当然须自行承担还款和支付利息的义务。原告所谓的贷款利息损失，实际是其自身借款行为的后果，是基于原告与出借人之间的借款合同关系而产生的合同义务，并非因涉案《物业使用权转让合同》解除而产生的损失，与被告智城公司没有任何关系，与涉案《物业使用权转让合同》是否解除亦无关系。原告要求赔偿物业市场差价损失50000元没有依据。原告受让的是涉案物业使用权，并非涉案物业所有权，原告对涉案物业仅享有使用和收益的权利，并不因此取得涉案物业所有权以及享有物业自身升值的权益。因此，原告要求赔偿物业市场差价损失没有依据。综上，原告提出解除《物业使用权转让合同》并要求退款和支付违约金没有依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。被告梦乐城公司辩称，梦乐城公司与原告就涉案物业签订《租赁合同》，约定原告将涉案物业使用权出租给梦乐城公司，租赁期限3年。梦乐城公司于《租赁合同》签订后，在涉案物业尚未实际交付的情况下已向原告支付履约保证金及租金合计19200元。虽涉案物业尚未实际交付，但梦乐城公司已按《租赁合同》的约定向原告支付租金，梦乐城公司就涉案《租赁合同》的履行没有违约行为。鉴于原告要求解除《物业使用权转让合同》，上述《租赁合同》将无法继续履行，故梦乐城公司同意解除《租赁合同》，但要求原告将已收取的履约保证金和租金返还给梦乐城公司，并以已收取的履约保证金和租金为本金按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予梦乐城公司。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议或有异议但未提供反驳证据，本院均予以确认并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年3月27日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区*********商业用房的使用权转让给乙方；租赁物使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2037年3月26日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼租赁物按建筑面积计算使用权转让金，转让金271778元，乙方通过金融机构贷款方式付款：受让人可以首期支付转让款141778元，其余款项130000元可以向符合条件的银行等金融机构借款支付；甲方在2018年12月31日前将涉讼租赁物交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼租赁物交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底。甲方未按照合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。2017年3月27日，原告（甲方，新出租方）、被告（丙方，原出租方）、第三人（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将佛山市南海区********************************商业用房物业使用权转让给甲方，涉讼物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止；丙方负责于2017年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2017年12月31日将物业交付给乙方；若甲方未能在交付日前付清该物业全部使用权受让款、取得该物业的全部使用权，则租赁期起算日期延至甲方付清该物业全部使用权受让款、取得物业使用权之日的次月起计算，整体租赁期不变；第一年月租金1600元每间（不含物业管理费），每年租金19200元；第二年月租金1680元每间（不含物业管理费，月租金比上一年递增5%），每年租金20160元；第三年月租金1764元每间（不含物业管理费，月租金比上一年递增5%），每年租金21168元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金，丙方应在甲方付清该物业全部使用权受让款、取得物业使用权后十五个工作日内全额转付给甲方；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。2017年8月29日，被告出具发票，载明收到原告缴纳物业使用权转让租金271778元。原告累计已收取被告梦乐城公司支付的返租租金19200元。2020年3月11日，原告提起本案诉讼。庭审中，被告确认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续，被告梦乐城公司同意其支付给原告的押金及租金由被告智城公司承接该债权并在本案中一并处理。2020年3月11日，原告提起本案诉讼。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告智城公司签订的《物业使用权转让合同》约定原告一次性支付一定对价、被告智城公司交付合同项下物业予原告使用一定期限，该合同权利义务符合租赁合同特征，本案为租赁合同纠纷。合同项下物业属在建工程，至法庭辩论终结时，该物业仍为在建状态，尚未办理竣工备案验收手续，并不具备进入市场交易的条件，《物业使用权转让合同》、《租赁合同》应属无效合同，本案按无效合同清理结算处理。无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除《物业使用权转让合同》和《租赁合同》没有法律依据，本院依法不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还，故被告智城公司应返还已收取的物业使用权转让费271778元予原告，同时原告收取被告梦乐城公司支付的返租押金及租金19200元，原告也应退还予被告梦乐城公司,现被告梦乐城公司同意将该到期债权与被告智城公司债务予以抵扣,故本案中被告智城公司实际应退还给原告转让费金额为252578元。无效合同约定的违约责任无效，且原告未谨慎审查租赁物状态即签订租赁合同，对合同无效也具有一定过错，原告请求被告智城公司支付违约金没有法律依据，本院依法不予支持。原告以贷款方式支付部分转让款，是其自身选择付款方式并承担相应责任，原告请求被告支付贷款产生的利息依据不足，考虑原告对合同无效也具有一定过错，本院酌定确定被告支付从起诉之日起利息予原告，原告请求利息超出部分本院不予支持。原告主张差价损失没有依据，且合同无效，本院对原告主张被告赔偿差价50000元诉讼请求不予支持。原告主张被告智城公司尚未交付物业，故其也确认尚未向被告梦乐城公司交付物业，原告向被告梦乐城公司主张未付租金违约金没有事实与法律依据，本院也依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让费252578元并支付以此为本金从2020年3月11日起计算至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告向杰晓；二、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计3639.57元（原告向杰晓已预交），由原告负担1819.57元，被告广东广佛智城集团有限公司负担1820元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告向杰晓，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇二〇年十月三十日书记员  黄晓璇