—— 山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0112民初7870号 原告：上海中建东孚物业管理有限公司济南分公司，住所地山东省济南市历下区，统一社会信用代码913701023069974481。 代表人：王军，总经理。 委托诉讼代理人：曲函颖、左俊霞，山东乐和律师事务所律师。 被告：李某某，男，1989年8月26日出生，汉族，工人，住济南市历城区。 被告：张某某，女，1987年3月14日出生，汉族，巴特侬体育用品有限公司员工，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：李某某（系张某某之夫），住济南市历城区。 原告上海中建东孚物业管理有限公司济南分公司（以下简称中建东孚济南分公司）与被告李某某、张某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中建东孚济南分公司的委托诉讼代理人曲函颖、左俊霞，被告张某某的委托诉讼代理人既被告李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中建东孚济南分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告李某某、被告张某某向原告中建东孚济南分公司支付物业费4569.60元；2.请求判令被告李某某、被告张某某向原告中建东孚济南分公司支付自2019年1月1日至2020年7月30日的违约金790.85元，后续违约金以每期应交物业服务费为基数，按日万分之三计算至实际支付之日止；3.请求本案诉讼费由被告李某某、被告张某某承担。事实和理由：李某某、张某某系济南市历城区飞跃大道666号中建新悦城二期某室的业主，房屋建筑面积为102.86平方米。中建东孚济南分公司（乙方）与李某某、张某某（甲方）签订《中建新悦城前期物业服务协议》，协议中约定：乙方为中建新悦城二期提供前期物业服务，物业服务费由甲方按其拥有物业的法定房屋产权面积缴纳，具体标准为（小）高层住宅1.85元/月/平方米，物业服务费按半年交纳，甲方或物业使用人应在每半年首月15日前履行交纳义务；若甲方未按时交纳物业服务费，每逾期一日，应按每日应交额的万分之三向乙方支付违约金。合同签订后，李某某、张某某一直享受中建东孚济南分公司提供的各项物业管理服务，但李某某、张某某尚欠中建东孚济南分公司自2019年1月1日至2020年12月31日的物业服务费4569.60元。虽经中建东孚济南分公司多次催缴，李某某、张某某却拒不交纳，为此诉至法院。 李某某、张某某共同辩称，原告一直没有按照合同约定提供服务，其服务达不到四星级的标准，其应降低物业费收费标准并予以整改。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据及陈述，本院认定事实如下： 李某某、张某某为济南市历城区中建新悦城二期某室的业主，房屋建筑面积为102.86平方米。张某某、李某某（甲方）与中建东孚济南分公司（乙方）签订《中建新悦城二期前期物业服务合同》，约定乙方对甲方在中建新悦城二期的物业提供前期物业管理服务，公共性物业服务标准达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》规定的四星级标准；电梯、自动消防设施维护运行服务达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》规定的特种设施设备维护运行服务标准。物业服务费由甲方按其拥有物业的法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）交纳，具体标准如下：（小）高层住宅：1.85元/月.平方米（其中公共性物业服务费：1.30元/月.平方米，电梯维护运行费：0.35元/月.平方米，自动消防设施维护运行费0.20元/月.平方米）。物业服务费（物业服务资金）按半年交纳，甲方或物业使用人应在每年1月1日至15日，7月1日至15日履行交纳义务。乙方的管理服务未达到合同约定的服务内容和质量标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，给甲方或物业使用人造成损失的，乙方承担相应的赔偿责任。甲方、物业使用人未能按时足额交纳物业服务费（物业服务资金）的，应按（每日应交额的日万分之三）向乙方支付违约金。乙方擅自提高物业服务费收费标准的，甲方、物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，甲方、物业使用人有权要求乙方双倍返还。协议签订后，双方按照合同约定履行了各自的权利义务，李某某、张某某向中建东孚济南分公司交纳物业费至2018年12月31日；李某某、张某某未向中建东孚济南分公司交纳2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费。 本案中双方争议焦点为：中建东孚济南分公司在提供物业服务中是否存在违约。李某某、张某某提交照片一宗，主张中建东孚济南分公司存在以下问题：物业存在园区绿化问题，未达到四星级标准；门禁安全管理存在问题，未缴纳车位管理费的车辆依然可以自由进入；地下车库管理及卫生环境存在问题，未达到四星级标准；门口安保人员工作懒散，保安在上班期间择韭菜、吃雪糕，物业没有对岗前人员进行培训；物业管家服务态度存在问题，不接业主电话，不及时回复业主消息，物业与其家庭零沟通，从未对其家庭进行过物业服务，2018年6月11日发生物业人员殴打小区业主的情况；物业人员协调问题的能力差；公共收益不公开、不透明，物业只提供了电梯的收益证明，其他未提供，物业购买物品不公示，业主不知情；物业对公共停车位管理不到位，导致由个别人员享有该公共利益，而不是全体业主享有，且出租小区内的公共资源，费用也未公示；小区安全存在隐患，地下车库漏水、电线裸露、大门盈门墙瓷砖及小区花坛瓷砖掉落；入住指南中合同与备案合同不一致；物业在1号楼、9号楼建员工餐厅，擅自改变服务用房的用途，违反了相关的法律法规；物业下发的通知主要以催费为主，无视业主的合法权益；消防设施检查存在严重造假；业主给物业提过的一系列整改意见，物业也认可其存在问题，并制定整改计划，但实际并未整改；疫情期间物业称不缴纳物业费不给业主开健康证明，导致业主无法正常上班，没有尽到应尽的义务，造成人员聚集，且威胁被隔离人员的家属，要求退出微信群，且送外卖人员不戴口罩随意进出小区，物业管家也不戴口罩，不符合防疫规则；物业工作态度不负责任，通知发错时间；保洁不到位，电梯出风口布满灰尘；22层-33层消防设施不到位，且消防设施检查流于形式；物业没有做到及时更换设施，门禁系统维修不到位；消防通道随意停车；绿化宣传不到位，绿化带种蔬菜；交房一年后才通知业主领门禁卡；业主房屋质量问题也没有解决；物业收取额外的费用，服务定价远高于市场价；物业在配电设施施工时没有遮挡且未按规范进行安全操作，危害小区人员的人身安全；小区在10月26日西门通行关闭后，至今没有替代的通行方案；物业在服务场所内打广告；进入小区不用登记；小区商铺前面只有一个车道，物业不管车辆的乱停乱放，电动车乱摆乱放；车库没有装防火卷帘门，连廊门坏了一直没有修，烟感报警器是摆设，威胁到了业主的人身安全；车库卫生脏乱差，电梯及地下车库均有乱贴的小广告，且封闭了地下车库的厕所；小区垃圾摆满了也不收拾，商铺门口卫生脏乱差；防空设施不够完善，楼梯间存在障碍物，且没有防烟楼梯，不符合国家要求；避难通道漏雨严重，可能会引发触电；单元楼梯间用遮挡板遮挡，随时可能掉落；物业管家拒绝回答业主提出的出行难问题；且物业管家的朋友圈一直是卖车位，没有服务业主；其车位后方有呕吐物，至少一个月未清理；物业偷税漏税，拒绝为业主开具发票；物业从交房至今三年才建成车棚且公共厕所不开放，每天工作日志未及时公开。物业2020年7月15日，其制作了民意调查表，小区居民2961户，大约有600户没有交物业费。综上，中建东孚济南分公司在提供物业服务中违约在先，其停交物业费并无不当，并有权要求按照物业公司服务的标准按比例交纳物业费。经质证，中建东孚济南分公司对李某某、张某某提交证据的真实性不予认可，称拍摄地点不一定是本小区，且拍摄角度刁钻，未显示拍摄日期，地点也不明确，不排除摆拍可能；其公司对小区的草坪、绿树定期进行修剪，定期清除绿地的杂草杂物，定期喷洒药物预防病虫害；其按照合同标准提供保洁服务，针对楼层通道和电梯前厅，做到每日清洁，针对道路、绿化带等做到按照合同标准清洁，对垃圾桶、果皮箱按照合同标准进行消杀；如遇积水等情况保洁人员会及时清理方便业主出行，雨雪天气时，原告各部门员工及时清理园区、主干道、单元门口、活动广场的积雪，及时撒融雪剂；其定期对房屋及公共设备维修、养护，电梯的维护每天都有维护师傅值班，并定期对每台电梯进行维护与保养，甚至需要动用公共资金较慢的情况下，为了不耽误业主的使用，原告先行垫付维修；针对李某某、张某某所称物业下发的通知以缴费为主，李某某、张某某提交相似照片近60张，正说明物业公司对小区的服务及时与业主沟通，其还有大量提醒业主合理使用下水管道等的温馨提示。综上，物业公司已按照合同完全履行合同义务。为证实其主张，中建东孚济南分公司提交情况说明及照片各一宗。经质证，李某某、张某某对照片真实性有异议，认为锦旗说明不了问题，且获得锦旗与其无关，其对物业服务不予认可，物业的照片存在摆拍，与其提供的照片不一致，应以其提交的照片为准；原告从未对其家庭予以慰问，也未公开过工作日志，服务极度不到位。 本院认为，中建东孚济南分公司与李某某、张某某签订的《中建新悦城二期前期物业服务合同》是当事人的真实意思表示，合法有效。李某某、张某某作为中建新悦城二期的业主，接受了中建东孚济南分公司的物业服务，应当按照约定交纳物业服务费。李某某、张某某称因中建东孚济南分公司的服务达不到合同约定标准，存在违约行为，所以停交物业费。因小区内的物业管理服务是一个动态过程，李某某、张某某提供的证据无法反映其欠缴费用期间中建东孚济南分公司整体的、一贯的物业服务水平；其主张的中建东孚济南分公司存在的问题，存在房屋质量、管理维护、业主不文明行为等多种可能产生原因；物业费的交纳以业主接受物业服务为条件，是业主约定及法定的义务。综上所述，李某某、张某某提供的证据可以证实中建东孚济南分公司在提供物业服务方面确实存在瑕疵，但不足以证实该瑕疵已经造成2020年12月31日前整个管理区域的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化并影响业主的正常生活，致使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现。故李某某、张某某应按照《中建新悦城二期前期物业服务合同》约定交纳2019年1月1日至2020年12月31日的物业服务费。根据前述认定，中建东孚济南分公司在提供物业服务中存在一定瑕疵，本院对中建东孚济南分公司要求李某某、张某某支付违约金的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、李某某、张某某于本判决生效之日起十日内支付上海中建东孚物业管理有限公司济南分公司2019年1月1日至2020年12月31日的物业服务费4566.98元（1.85元×102.86㎡×24个月）。 二、驳回上海中建东孚物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由李某某、张某某负担。 本判决为终审判决。 审判员 王 聪 二〇二〇年十一月十六日 书记员 邱琦琦