福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1671号 上诉人（原审原告）：宁化万星房地产开发有限公司，住所地福建省宁化县翠江镇中环南路**中环花园**楼07－09铺。统一社会信用代码：913504240603873743。 法定代表人：张宁香，该公司经理、执行董事。 委托诉讼代理人:伍小宁，福建翰宁律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：张鹏，男，1985年6月9日出生，汉族，住福建省宁化县。 委托诉讼代理人:伍小宁，福建翰宁律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：巫立涛，男，1997年7月9日出生，汉族，住福建省宁化县。 委托诉讼代理人:倪友贤，福建万天律师事务所律师。 委托诉讼代理人:曾敏杰，福建万天律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：罗强，男，1989年11月15日出生，汉族，现住福建省宁化县。 委托诉讼代理人:倪友贤，福建万天律师事务所律师。 委托诉讼代理人:曾敏杰，福建万天律师事务所实习律师。 上诉人宁化万星房地产开发有限公司（以下简称万星房地产公司）、张鹏因与上诉人巫立涛、罗强房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省宁化县人民法院（2020）闽0424民初405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人万星房地产公司、张鹏的共同委托诉讼代理人伍小宁，上诉人巫立涛、罗强及其委托诉讼代理人倪友贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万星房地产公司、张鹏上诉请求：1.撤销原审判决第三项，改判罗强、巫立涛立即支付万星房地产公司、张鹏2019年1-3月租金36222元，2019年7-9月租金36222元，2020年1-3月租金36222元，合计108666元，此后租金按合同约定的每月12074元计算，支付至将商铺返还万星房地产公司、张鹏之日止。2.撤销原审判决第四项，改判罗强、巫立涛立即支付万星房地产公司、张鹏从2019年1月1日起以实际欠付租金为基数按每月2%计算的违约金。3.撤销原审判决第六项，改判罗强、巫立涛立即支付万星房地产公司、张鹏电费10517.11元、水费1783.1元。4.撤销原审判决第八项，改判万星房地产公司、张鹏有权没收罗强、巫立涛交付的履约保证金24148元。5.巫立涛、罗强承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：原审判决认定的部分事实和适用法律错误。一、原审判决认定《万星广场商铺租赁合同》没有约定公摊电费，不予支持，属认定事实和适用法律错误。《万星广场商铺租赁合同》第三部分第7条第（1）约定：“租赁期间产生的电费由乙方（巫立涛、罗强）承担，乙方按照乙方独立电表显示的实际发生额缴纳电费，电价以供电部门价格为1元/度，如供电部门价格调整，甲方（张鹏）书面形式提前通知乙方。上述合同条款清楚的约定了乙方按照独立电表显示的实际发生额缴纳电费，电价以供电部门价格为1元/度。该电价为1元/度是合同双方确定的，实际缴费时，巫立涛、罗强按照自己独立电表显示的实际发生额向电力公司缴纳0.68元/度，向万星房地产公司、张鹏缴纳0.32元/度公用区域公摊电费，合计1元/度。合同履行过程中，巫立涛、罗强从来没有提出过异议。巫立涛、罗强2018年4月至2019年2月的独立电表的总用电量为28302度，拖欠的公用区域公摊电费9058.56元，该电费并没有超过《万星广场商铺租赁合同》电价为1元/度的约定。 二、原审判决认定“《万星广场商铺租赁合同》对合同履约保证金的约定有两种以上解释，……故涉案合同履约保证金应作抵交二个月租金……没收履约保证金请求没有事实和法律依据”，属认定事实和适用法律错误。《万星广场商铺租赁合同》第三部分第5条第（1）项约定：“合同履约保证：为保证本合同的全面履行，……租赁期间乙方（巫立涛、罗强）不得要求将合同履约保证金用于抵偿租金等应付款项”《万星广场商铺租赁合同》第六部分第3条约定：“……巫立涛、罗强逾期支付租金超过30日的，万星房地产公司、张鹏有权单方面解除本合同，没收合同履约保证金。”因此，《万星广场商铺租赁合同》明确约定巫立涛、罗强不得要求将合同履约保证金用于抵偿租金等应付款项，不存在两种以上解释。同时，《万星广场商铺租赁合同》约定，巫立涛、罗强逾期支付租金超过30日的，万星房地产公司、张鹏有权没收合同履约保证金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，万星房地产公司、张鹏请求没收履约保证金有事实依据且符合法律规定。 三、原审判决将万星房地产公司、张鹏主张的每月2%违约金认定为按同期人民币贷款基准利率计算，属适用法律错误。《万星广场商铺租赁合同》第六部分第3条约定：“若巫立涛、罗强逾期交付租金，每逾期一日，应按欠交租金额的0.3%向万星房地产公司、张鹏支付违约金。”每日0.3%折算为每月就是9%，起诉时万星房地产公司、张鹏只按2%计算。逾期交付租金的损失实际体现的应是资金被占用或者利息损失，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》对于年利率24%都予以支付，因此，万星房地产公司、张鹏主张的2%违约损失应予以支持。原审判决认为要万星房地产公司、张鹏举证证明因对方违约所造成的具体损失，没有法律依据。 巫立涛、罗强辩称，1.公摊电费在合同中没有约定，双方合同第三部分第七条第一项约定的电价，双方收取的电费应当以供电部门的收取的为准。2.合同第三部分第十条约定，期满解除后甲方从履约保证金水电押金中扣除，乙方应承担的费用包含的欠缴的租金，在本案中合同的条款有两种以上的解释，该合同是万星房地产公司提交的格式合同，应当做出不利于提供合同一方的解释。3.违约金的计算标准，万星房地产公司、张鹏没有提供具体损失的证据，一审判决对此认定的标准是正确的。 巫立涛、罗强上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回万星房地产公司、张鹏对巫立涛、罗强的所有诉讼请求；2.万星房地产公司、张鹏承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、本案的主体问题。一审判决认定事实不清，张鹏不是本案的适格主体。从万星房地产公司、张鹏提交的《出租授权委托书》来看，万星房地产公司委托张鹏签订租赁合同、享有出租人的权利、收取租金。张鹏仅为万星房地产公司的受托人，签订租赁合同、收取租金是受托事项；但是，张鹏不能成为本案的适格主体，委托事项的权利、义务的享有、承担均应是委托人万星房地产公司。二、万星房地产公司、张鹏于2019年1月26日对巫立涛、罗强承租的房屋停电、停水事实清楚，证据确实充分，一审判决不予以认定是错误的。1.巫立涛、罗强一审提供的宁化万星广场《关于违约欠缴租金及物业费的停电通知函》载明“现本人（张鹏）根据双方签定的《物业管理协议书》第13条第3点于2019年1月26日22:00时采取停电、停水措施”。2.巫立涛、罗强一审提交的电费发票、电费交纳记录，可以证明巫立涛、罗强承租的房屋从2019年2月起没有产生任何电费。3.巫立涛、罗强承租房屋供电、供水的开关均在万星房地产公司、张鹏掌控中，只有万星房地产公司、张鹏具备停电、停水的能力。4.证人罗某证明其于2019年9月到巫立涛、罗强店铺修空调时，该店铺的总开关没有电。以上证据能相互印证，形成完整的证据链，证明万星房地产公司、张鹏于2019年1月26日起对巫立涛、罗强承租房屋停电、停水。三、万星房地产公司、张鹏于2019年1月26日对巫立涛、罗强承租的房屋停电、停水，不仅属于违约行为，还是严重的侵权行为，一审判决巫立涛、罗强支付2019年1月起至2020年3月的租金没有事实及法律依据。1.根据双方签订《租赁合同》的约定，租金每季度支付一次，在下个季度开始的前一个月25日前支付下个季度的租金。对于该约定的理解应为每季度开始的第一个月25日前支付季度租金，即2019的1月至3月的租金应于2019年1月25日前支付，但万星房地产公司、张鹏在应付租金的第二天就停电、停水，于情于理均说不过去。2.双方签订的《物业管理协议书》不能成为万星房地产公司、张鹏停电、停水的依据。首先，《物业管理协议书》与《租赁合同》系两个完全不同的合同关系，《租赁合同》没有约定未支付租金可以停电、停水；其次，是否及时支付租金，与停电、停水没有必然的联系。3.从本案的证据来看，应当认定巫立涛、罗强与万星房地产公司、张鹏于2019年1月26日解除租赁合同关系，一审判决巫立涛、罗强支付2019年2月起的租金是错误的。万星房地产公司、张鹏在《关于违约欠缴租金及物业费的停电通知函》中载明“同时将有权根据合同第六条第一点约定解除合同收回商铺”，万星房地产公司、张鹏在发出该函的次日就以停电、停水的形式解除合同，巫立涛、罗强承租房屋的用途是餐饮，故事实上巫立涛、罗强在停电、停水的当日即已无法实际使用承租房屋。万星房地产公司、张鹏于2019年6月将装修垃圾堆放于巫立涛、罗强承租房屋，于2019年9月将巫立涛、罗强承租的商铺单方加锁，这些行为可以认定双方均认可2019年1月26日解除租赁合同关系。4.退一步来说，就算双方在2019年1月26日没有解除租赁合同关系，一审判决巫立涛、罗强全额支付租金也没有法律依据。万星房地产公司、张鹏擅自对巫立涛、罗强采取停电、停水的措施，供电、供水是使用租赁房屋最基本的要件，从2019年1月26日起，巫立涛、罗强均无法使用租赁房屋，万星房地产公司、张鹏至少应当减收租金。四、一审判决巫立涛、罗强支付给万星房地产公司、张鹏赔偿金36222元没有事实及法律依据。1.万星房地产公司、张鹏在应支付租金的第二天就将巫立涛、罗强的承租房屋停水停电，致使巫立涛、罗强无法使用承租房屋，违约的是万星房地产公司、张鹏。2.一审判决的36222元实质上是违约金。退一步来说，就算巫立涛、罗强存在违约行为，一审判决已对逾期支付租金判处违约金，万星房地产公司、张鹏的损失已得到弥补，一审再判决违约金显然是重复的。3.一审判决支付赔偿金36222元，万星房地产公司、张鹏的损失在哪？万星房地产公司、张鹏无法证明其已损失36222元。五、一审判决巫立涛、罗强支付给万星房地产公司、张鹏物业管理费是错误的。1.物业管理费来源于巫立涛、罗强与万星房地产公司、张鹏签订的《物业管理协议书》。《物业管理协议书》与《租赁合同》系两个完全不同的合同关系，一审判决在一个案件中一并处理是错误的。2.从2019年1月26日起，巫立涛、罗强未实际使用租赁房屋，无须支付相应的物业管理费。 万星房地产公司、张鹏辩称，一、张鹏与万星房地产公司是本案共同原告，是本案适格的主体。《民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项规定：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。根据万星房地产公司的委托，张鹏作为受托人有权以自己的名义与承租人签订租赁合同，有权直接向承租人收取租金、物业管理费等，而本案诉讼请求为解除张鹏与巫立涛、罗强订立的租赁合同及请求租金和物业管理费等，因此，张鹏与本案有直接的利害关系，依法有权作为本案共同原告参加本案诉讼。二、2019年1月26日，万星房地产公司、张鹏并没有对巫立涛、罗强承租的房屋停电停水。《关于违约欠缴租金及物业费的停电通知函》所体现的内容是通知性质，是否停电停水应以实际实施了行为为准，该通知函并不能证实万星房地产公司、张鹏实施了停电停水行为。即使巫立涛、罗强在原审庭审时的陈述也只是说2019年2月起停电，和该通告的时间也不相符。巫立涛、罗强店铺在2019年2月以后没有电费是其自己锁店没经营，并不是停电的原因。至于证人罗某认为2019年9月在修空调时发现总开关没电，这并不能证实是什么原因没电，更不能证实万星房地产公司停电，何况证人只是凭嘴巴讲，是否属实没有其他人在场证实。三、巫立涛、罗强应当支付万星房地产公司、张鹏从2019年1月起至合同解除租赁房屋归还止的租金。《万星广场商铺租赁合同》约定：租金每季度支付一次，应在下个季度开始的前一个月25日前支付下个季度的租金。这句话表达的意思非常清楚，是指“下个季度开始的前一个月”，不是指下个季度开始时的第一个月”，2019年1月-3月的租金则应在2018年12月25日前支付，万星房地产公司、张鹏向巫立涛、罗强发出催收通知符合合同规定。万星房地产公司、张鹏没有对巫立涛、罗强停电停水，也不存在解除租赁合同关系。证人罗某证实其在2019年9月从巫立涛、罗强处拿了钥匙进入巫立涛、罗强承租的店铺，万星房地产公司、张鹏提供的朱丹与罗强的微信聊天记录证实2019年12月4日店铺巫立涛、罗强锁住，钥匙在罗强处保管。巫立涛、罗强陈述其在2020年4月还搬运了店铺的东西。这些事实都可证实，店铺并没归还万星房地产公司、张鹏，租赁合同并未解除。租赁合同没有解除，巫立涛、罗强就应当按合同约定支付万星房地产公司、张鹏的租金等费用。另外，万星房地产公司、张鹏与罗强签订的《万星广场物业管理协议书》第九条第四点明确约定了对于巫立涛、罗强不按时缴纳各项费用万星房地产公司、张鹏有权停水停电处理，因此，假设万星房地产公司、张鹏对巫立涛、罗强的拖欠租金、物业费行为进行停水、停电也是符合同约定的。四、巫立涛、罗强应当支付万星房地产公司、张鹏赔偿金36222元。赔偿金36222元不是违约金，万星房地产公司、张鹏的损失远不止36222元。《万星广场商铺租赁合同》约定了免租期，前三年每年有半年的免租期，免除的租金72444元。为什么要免租？商铺所在的万星广场是新楼盘，万星房地产公司、张鹏为了营造商业氛围、吸引人气，也为了长远考虑，以免除部分租金的方式吸纳商户开店经营。对于像巫立涛、罗强一样的关店不经营，万星房地产公司、张鹏为其免除的租金起不到任何作用，这些免除的租金就是万星房地产公司、张鹏的损失。因此，万星房地产公司、张鹏才会在合同中约定赔偿金的内容。五、巫立涛、罗强应当支付万星房地产公司、张鹏物业管理费《万星广场商铺租赁合同》对物业管理费进行了约定，不是另外的法律关系，《万星广场商铺租赁合同》至今没有解除，巫立涛、罗强应当支付万星房地产公司、张鹏物业管理费。 万星房地产公司、张鹏向一审法院起诉请求：1.解除张鹏与罗强、巫立涛就宁化县翠江镇中环中路156号万星广场3栋3层301、302、303、304、305号商铺签署的《万星广场商铺租赁合同》（以下简称：《租赁合同》）；2.判令罗强、巫立涛立即将宁化县翠江镇中环中路156号万星广场3栋3层301、302、303、304、305号商铺腾空返还给万星房地产公司、张鹏；3.判令罗强、巫立涛向万星房地产公司、张鹏支付拖欠的租金及相应的违约金，租金为2019年1月1日至2019年9月30日72444元，违约金计至2019年11月30日为11591.04元；4.判令罗强、巫立涛向万星房地产公司、张鹏支付上述房产的占有使用费，从2019年12月1日起按每月12074元计至罗强、巫立涛将上述房产腾空返还万星房地产公司、张鹏之日止；5.判令罗强、巫立涛向万星房地产公司、张鹏支付拖欠的从2018年4月1日至2019年11月30日止的物业管理费8046.96元及此后至房屋实际返还之日止按每月1207元计算的物业管理费，支付拖欠的水费1783.1元、电费10517.11元；6.判令万星房地产公司、张鹏有权没收罗强、巫立涛合同履约保证金24148元，罗强、巫立涛还应赔偿万星房地产公司、张鹏36222元。 一审法院认定事实：1.2017年9月25日，万星房地产公司向张鹏出具《宁化万星广场商铺出租授权委托书》，内容为：万星房地产公司（委托人）现委托张鹏（受托人）全权负责宁化万星广场商铺出租事宜。1.委托出租的商铺:万星广场地面一层(1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#)、二层（3#、4#、5#、6#、7#）及三层（3#、4#、5#、6#、7#）商铺，总面积14，160平方米；2.委托期限自2017年10月1日至2023年12月31日；3.委托权限，委托人有权选择上述商铺的承租人，并以自己个人名义与承租人签订上述商铺租赁合同/协议，上述商铺租赁合同/协议约定的出租人权利由委托人享有，上述商铺租赁合同/协议约定的出租人义务由委托人承担；委托人有权直接向承租人收取上述物业的租赁押金、租金及物业管理费。 2.2017年10月17日，张鹏（甲方）与巫立涛、罗强（乙方）签订《租赁合同》，约定：第一部分1.甲方将位于万星广场3栋3层301、302、303、304、305号商铺，建筑面积402.48平方米（含公摊面积）的房产（以下简称房产），按现有条件出租给乙方，2.乙方交纳租金、物业管理费、公摊费等费用均以该房产面积作为计算依据；第三部分1.租赁期限自2018年1月1日起自2022年12月31日止，2.乙方免租期为24个月,免租期内乙方无需交纳租金,但应缴纳本合同约定的其他费用，3.每月租金为12074元，4.租金每季度支付一次，乙方应在下个季度开始的前一个月25日前向甲方支付下个季度的租金，5.乙方同意于本合同签订三日内向甲方支付合同履约保证金（两个月租金标准）24148元，6.物业管理费按每平米3元计收，7.租赁期间产生的电费由乙方承担，按乙方独立电表显示的实际发生额缴纳电费，电价以供电部门价格为1元/度计算，如供电价格调整，按调整后价格计收，水费按乙方独立水表显示的实际发生额缴纳水费，水价以供水部门价格为3元/吨计算，如价格调整，按调整后价格计收，水、电费由甲方代收代缴，8.租赁期满或本合同被解除后，乙方若无违约行为情形，甲方无息退还乙方合同履约保证金，10.租赁期满或本合同被解除后，若乙方有违约情形，甲方有权从合同履约保证金和水电押金中扣除乙方应承担的费用，包括但不限于违约金、赔偿金、相关费用及欠缴的租金，11.因乙方违反本合同约定而导致甲方解除本合同时，甲方有权没收合同履约保证金；第六部分1.有下列情形之一，甲方有权解除本合同，没收合同履约保证金，并且乙方还应赔偿甲方三个月租金作为违约金，（1）乙方逾期支付租金超过30日的，（2）乙方逾期支付物业管理费超过30日的，（3）乙方逾期支付水、电费超过30日的，2.甲方违反合同约定，致使乙方无法继续经营，经乙方三次书面通知而甲方不理的，乙方有权单方解除本合同，并要求甲方赔偿其遭受的直接经济损失；乙方亦可选择不解除合同，但有权要求甲方赔偿其因此遭受的直接经济损失3.若乙方逾期交付租金，每逾期一日，应按欠交租金额的0.3%向甲方支付违约金，乙方逾期支付租金超过30日的，甲方有权单方解除本合同，没收合同履约保证金，并且还应赔偿甲方三个月租金。合同附件约定，租金缴纳方式：第一年至第三年各缴交6个月，第四年至第五年各缴交9个月，具体如下：第一年至第三年（2018年至2020年）为一季度缴交三个月，租金为36222元，第四年至第五年（2021年至2022年）为1-9月份每季度缴交三个月，租金为36222元；合同签订后，张鹏依约向罗强、巫立涛交付了合同约定的商铺，罗强、巫立涛依约向张鹏支付履约保证金24148元。 3.张鹏于2019年3月19日、2019年6月22日、2019年9月23日，按照罗强、巫立涛合同约定的送达地址，通过邮政快递三次向罗强、巫立涛送达《商铺租金、物业费等费用催款通知函》；要求罗强、巫立涛在确定的时间支付拖欠的款项。 4.2019年1月25日，张鹏向罗强宁化万星广场《关于违约欠缴租金及物业费的停电通知函》函（201901）,主要内容：罗强承租的商铺租金、物业费均已到期，应支付张鹏2019年1月1日至2019年3月31日租金36222元，应支付2018年4月1日至2019年3月31日物业费4824元，应支付2018年1月1日至2018年12月31日公摊电费5845.23元。张鹏于2019年1月5日发函通知罗强缴纳，但至本函件递交之日仍未缴纳，现根据双方签订的《物业管理协议书》第13条第3点于2019年1月26日22：00时采取停电、停水措施。 5.罗强、巫立涛截至2020年3月尚欠万星房地产公司、张鹏2019年1-3月、7-9月、2020年1-3月商铺租金108666元，2018年4月至2019年11月30日止的物业管理费8046.96元，电费1458.55元、水费1783.1元。 一审法院认为，张鹏与罗强、巫立涛于2017年10月17日签订的《租赁合同》，系双方真实、自愿的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的权利义务。实际履行过程中，张鹏已按约交付了涉案房屋，罗强、巫立涛按约支付了履约保证金，但罗强、巫立涛未按约支付全部租金，2019年已拖欠租金6个月，从2018年4月起拖欠物业管理费至今，经张鹏催告后仍未支付，根据涉案合同的约定，罗强、巫立涛未按约支付租金及其他应付费用的，张鹏有权提前解除本合同，故张鹏要求解除与罗强、巫立涛之间签订的《租赁合同》并要求罗强、巫立涛腾空返还商铺的诉讼请求，理由正当，予以支持，《租赁合同》从判决生效之日起解除。2019年，罗强、巫立涛拖欠张鹏租金共计72444元，至2019年11月30日拖欠物业管理费8046.96元，拖欠水费1783.1元，拖欠电费1458.55元，故对于张鹏要求罗强、巫立涛支付拖欠的房屋租金72444元，拖欠物业管理费8046.96元，拖欠水费1783.1元，拖欠电费1458.55元的诉讼请求，理由正当，予以支持。张鹏要求罗强、巫立涛支付公摊电费的诉讼请求，因没有合同依据，不予支持。张鹏要求罗强、巫立涛从2019年12月1日起按每月12074元支付商铺占有使用费的诉讼请求，因没有合同依据，不予支持。合同解除后至罗强、巫立涛实际腾退涉案商铺之日止的商铺占有使用费参照涉案合同约定的租金（租金缴交时间2019年-2020年为1-3月和7-9月，每年计缴交6个月）收取标准计算。张鹏要求罗强、巫立涛按合同支付涉案商铺至实际返还之日止的物业管理费的诉讼请求，理由正当，予以支持。根据涉案合同的约定，因罗强、巫立涛违约而提前解除合同的，张鹏有权要求罗强、巫立涛赔偿三个月的租金计36222元的诉讼请求，符合涉案合同的约定，予以支持。对于张鹏要求没收罗强、巫立涛合同履约保证金24148元的诉讼请求，因《租赁合同》对合同履约保证金的约定有两种以上解释，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”故涉案合同履约保证金应作抵交二个月的租金，即抵交2019年1-2月的租金，张鹏要求没收罗强、巫立涛合同履约保证金24148元的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持；罗强、巫立涛提出受疫情影响要求部分或者全部免除责任的主张，因其承租的商铺在疫情前就已停业，其主张，不予采纳，但万星房地产公司及张鹏在庭后（2020年4月27日），向一审法院提交《关于减免疫情期间部分租金的意见》，同意减免罗强、巫立涛涉案商铺2020年1-3月份期间的租金半个月，该意见属万星房地产公司及张鹏处分自己民事权利的行为，符合法律规定，予以准许，故确定减免罗强、巫立涛涉案商铺2020年1月的租金半个月。关于案涉违约金应如何确定的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第二款又规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。根据上法的规定，当事人因违约应承担的损害赔偿的范围，应“相当于因违约所造成的损失”，当事人主张约定的违约金过高或者过低于因违约所造成的损失的，可以请求人民法院予以适当调整。根据涉案《租赁合同》中的约定，逾期给付租金的，每逾期一日，应按欠交租金的0.3%计收违约金，该约定的违约金计算标准远远高于中国人民银行规定的同期人民币贷款基准利率。万星房地产公司、张鹏在起诉时将违约金调整为按月利率2%计算，但未举证证明其因对方违约所造成的具体损失，罗强、巫立涛在庭审中就违约金计算标准过高提出调整请求，但未提供相应的证据证明。基于公平原则，一审法院对本案欠付租金的违约金计算标准酌定为按照中国人民银行规定的同期人民币贷款基准利率计算，以实际欠付租金时间和金额计算至付清租金止。罗强、巫立涛提出涉案商铺2019年2月被万星房地产公司、张鹏停电、在商铺门上加锁，《租赁合同》已被万星房地产公司、张鹏单方解除，从2019年3月开始便无须缴纳租金及其他费用的质证意见，因罗强、巫立涛提供的现有证据无法证实，且根据《租赁合同》第六部分2约定：“甲方违反合同约定，致使乙方无法继续经营，经乙方三次书面通知而甲方不理的，乙方有权单方解除本合同，并要求甲方赔偿其遭受的直接经济损失；乙方亦可选择不解除合同，但有权要求甲方赔偿其因此遭受的直接经济损失；”若万星房地产公司、张鹏有违反合同约定致使罗强、巫立涛无法继续经营时，其有权主张权利，故其主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、张鹏与罗强、巫立涛于2017年10月17日签订的《万星广场商铺租赁合同》，于判决生效之日起解除；二、罗强、巫立涛应于判决生效之日起十五日内将涉案商铺返还给张鹏；三、罗强、巫立涛应于判决生效之日起十五日内向张鹏支付2019年3月的租金12074元，同年7-9月的租金36222元，2020年1-3月（二个半月）的租金30185元，计78481元，此后租金按合同约定支付，支付至将商铺返还给张鹏之日止；四、罗强、巫立涛应于判决生效之日起十五日内向张鹏支付从2019年3月起以实际欠付租金为基数计算的违约金，违约金按照中国人民银行规定的同期人民币贷款基准利率计算，支付至付清租金之日止；五、罗强、巫立涛应于判决生效之日起十五日内向张鹏支付从2018年4月起至2019年11月30日止的物业管理费8046.96元，从2019年12月1日起至罗强、巫立涛将商铺返还给张鹏之日止的物业管理费按合同约定支付；六、罗强、巫立涛应于判决生效之日起十五日内向张鹏支付代垫电费1458.55元、代垫水费1783.1元；七、罗强、巫立涛应于判决生效之日起十五日内向张鹏支付赔偿金36222元；八、驳回万星房地产公司、张鹏的其他诉讼请求。一审案件受理费9070元，减半收取4535元，由罗强、巫立涛负担3620元，由万星房地产公司、张鹏负担915元。 对一审查明的事实，巫立涛、罗强对第三点事实中：“通过邮政快递三次向罗强、巫立涛送达《商铺租金、物业费等费用催款通知函》”提出异议，认为其三次通知函都未收到；对第5点事实有异议，认为表述为尚欠不妥。罗强、巫立涛对一审查明认定的其他事实无异议。万星房地产公司、张鹏对一审查明事实没有异议。对双方当事人没有异议的事实，本院予以确认。 二审中，罗强、巫立涛向法庭提交一份来源于罗强手机拍摄的视频，拟证明其于2020年4月16日已将租赁房屋腾空返还给万星房地产公司。万星房地产公司、张鹏经质证认为，视频无法体现具体时间，所在场所不明，且并不认识该视频中的女员工。在本案诉讼期间，巫立涛、罗强有到店铺搬东西，但是双方没有解除合同和店铺交接。本院认证认为，该视频无法体现拍摄具体时间，亦无法体现与万星房地产公司办理商铺返还交接手续，故对该证据不予采信。 二审中，双方当事人争议的焦点问题为：1.张鹏是否系本案适格主体？2.2019年1月26日案涉店铺经营是否停水、停电，是否应当支付租金、水电费、物业费以及水电费支付标准如何确定。3.万星房地产公司主张按月利率2%计算逾期支付租金的违约金能否支持；巫立涛、罗强是否应当支付赔偿金36222元及履约保证金是否应当没收的问题。 本院认为，万星房地产公司作为案涉商铺所有权人，向张鹏出具《宁化万星广场商铺出租授权委托书》，委托张鹏全权负责宁化万星广场商铺出租事宜，并以张鹏个人名义与承租人签订上述商铺租赁协议。该授权委托书系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合同有效。张鹏作为受托人与巫立涛、罗强签订案涉《租赁合同》，根据合同相对性原则，其作为一审原告起诉向巫立涛、罗强主张相关权利，为本案适格主体。故罗强、巫立涛关于张鹏不是本案适格主体的上诉理由不能成立，不予采纳。 张鹏虽然于2019年1月25日向罗强、巫立涛发出《关于违约欠缴租金及物业费的停电通知函》，告知其因欠缴租金等费用，根据双方签订的《物业管理协议书》约定，将于2019年1月26日22：00时采取停电、停水措施。但从万星房地产公司提供的2019年1月、2月的电、水费明细显示，案涉商铺用电量2019年1月为2277度、2月份为1820度，用水电量2019年1月为26吨、2月份为24吨。从在案现有证据分析，虽然从2019年3月份起案涉商铺未产生电费，但未产生电费的原因无法直接认定为系万星房地产公司采取停电措施所致，也可能存在罗强、巫立涛停止经营后未产生电费等因素，且罗强、巫立涛亦未举证在2019年1月26日之后未实际用电的证据，故仅凭《关于违约欠缴租金及物业费的停电通知函》等证据不足以证明万星房地产公司在2019年1月26日22：00后对案涉商铺停止供水供电。巫立涛、罗强关于水电被停，从2019年1月26日起无法使用租赁房屋，应当减收租金的上诉理由不能成立。案涉《万星广场商铺租赁合同》第7条约定：“租赁期间产生的电费由乙方承担，按乙方独立电表显示的实际发生额缴纳电费，电价以供电部门价格为1元/度计算，如供电部门价格调整，甲方书面形式提前通知乙方。”该约定中明确以供电部门价格，按实际发生额缴纳电费。二审庭审中双方均认可供电部门按0.68元/度计收电费，另0.32元/度系万星房地产公司要求罗强、巫立涛缴纳的公共区域公摊电费。因双方对缴纳公共区域公摊电费未作明确约定，万星房地产公司要求罗强、巫立涛以实际用电量按0.32元/度另行缴纳公摊电费缺乏依据，不予支持。万星房地产公司关于要求罗强、巫立涛缴纳9058.56元公摊电费的上诉理由不能成立。案涉《万星广场物业管理协议书》系张鹏与罗强之间签订，该协议系双方在签订《万星广场商铺租赁合同》基础上，对案涉商铺物业管理服务达成的一致意见，内容未违反法律禁止性规定，合同有效，对罗强、巫立涛具有约束力。故一审法院据此判决罗强、巫立涛承担商铺租赁期间的物业管理费并无不当。 案涉《万星广场商铺租赁合同》第六部分违约责任第3条：“若乙方逾期交付租金，每逾期一日，应按欠交租金额的0.3%向甲方支付违约金，乙方逾期支付租金超过30日的，甲方有权单方解除本合同，没收合同履约保证金，并且还应赔偿甲方三个月租金”，该条款同时约定了逾期支付租金违约金、没收履约保证金、赔偿三个月租金损失等三重违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案罗强、巫立涛未按期缴纳租金，对万星房地产公司造成的损失实为资金被占用期间的利息损失。双方系房屋租赁关系，不同于民间借贷关系，万星房地产公司主张按月利率2%标准计算逾期交付租金的损失依据不足。一审法院根据公平原则，酌定按照中国人民银行规定的同期人民币贷款基准利率计算逾期租金的损失并无明显不当。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。因案涉合同同时约定三种违约责任，该约定明显超过了万星房地产公司的实际损失。罗强、巫立涛在一审中就违约金标准过高提出调整请求，本院综合考量合同的履行情况、预期利益等综合因素，对违约金酌情予以调整。即：罗强、巫立涛应支付万星房地产公司履约保证金12704元(一个月租金)及赔偿金12704元(一个月租金)。本院对一审法院判决罗强、巫立涛应向万星房地产公司支付赔偿金36222元及未支持履约保证金部分予以调整。因利率市场化改革，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起于每月20日公布贷款市场报价利率(LPR)，故2019年8月19日前罗强、巫立涛欠付的租金的违约金可按中国人民银行规定的同期贷款基准利率予以计算，2019年8月20日起应按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算违约金，一审法院对利率的表述不当，予以纠正。 综上所述，万星房地产公司、张鹏、罗强、巫立涛的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定本案基础事实清楚，但对违约责任的处理有所不当，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下： 一、维持福建省宁化县人民法院（2020）闽0424民初405号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项； 二、撤销福建省宁化县人民法院（2020）闽0424民初405号民事判决第七项、第八项； 三、变更福建省宁化县人民法院（2020）闽0424民初405号民事判决第四项为罗强、巫立涛应于本判决发生法律效力之日起十五日内向张鹏支付以实际欠付租金为基数，从2019年3月起至2019年8月19日止按照中国人民银行规定的同期人民币贷款基准利率计算，从2019年8月20日起支付至实际付清租金之日止按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算的违约金； 四、罗强、巫立涛应于本判决发生法律效力之日起十五日内向张鹏支付赔偿金及履约保证金各12704元，合计24148元； 五、驳回宁化万星房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费9070元，由宁化万星房地产开发有限公司、张鹏负担2267元，由罗强、巫立涛负担6803元。一审案件受理费9070元，减半收取4535元，由宁化万星房地产开发有限公司、张鹏负担1134元，由罗强、巫立涛负担3401元。 本判决为终审判决。 审判长  吴振泉 审判员  修晓贞 审判员  吴朝生 二〇二〇年十一月十日 书记员  吴珺伊 附：主要法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。