浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终3231号 上诉人（原审被告）：嵊州碧恒置业有限公司，住所地嵊州市三江街道兴旺街**嵊州茶叶城****。统一社会信用代码91330683MA288ETX4F。 法定代表人：欧阳宝坤，总经理。 委托诉讼代理人：刘盎，男。 委托诉讼代理人：杨聪颖，女。 被上诉人（原审原告）：沈洁，女，1997年2月10日出生，汉族，住嵊州市。 被上诉人（原审原告）：夏天怡，女，1997年9月22日出生，汉族，住嵊州市。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：蔡柏顺，浙江世纪方正律师事务所律师。 上诉人嵊州碧恒置业有限公司因与被上诉人沈洁、夏天怡房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2020）浙0683民初2734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 嵊州碧恒置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求。2.本案一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人具有合同约定的解除权属事实认定错误。首先，案涉房屋不存在导致无法正常居住使用的质量问题。1.渗漏水属于普遍且常见的商品房质量问题，并非只要存在渗漏水就能认定房屋无法正常居住使用；2.案涉房屋系商铺而非住宅，从使用功能上，其对渗漏水的包容程度应远大于一般的住宅；3.维修方案导致房屋面积减少，并不代表房屋渗漏水情况严重。案涉房屋采取砌墙这一减少房屋面积的维修方案本身并不合理，系因施工单位工作失误所致，根据房屋的实际情况，完全可以采取其他损失更小、更易操作的其他方案。实践中其他楼盘也出现因施工单位疏忽，导致轻微的渗漏水采取了砌墙这一维修方案的情形。因此，不能简单地因维修方案导致的损失较大从而认定渗漏水情况严重。其次，因维修造成房屋面积减少并不是构成被上诉人具有合同解除权的情形。因维修导致的房屋面积减少不适用《商品房买卖合同》第六条约定，而应适用侵权责任法的相关规定。《商品房买卖合同》第六条约定的适用情形为“合同约定面积与产权登记面积有差异”，所解决的是实践过程中，房屋建造之前的预测面积与竣工验收合格后的实测面积存在偏差的问题。而根据被告提交的房屋不动产权初始登记证显示，房屋的产权初始登记面积与合同约定面积一致，这表明案涉房屋的实测面积与预测面积一致，并不存在差异。此外，虽然案涉房屋目前没有办理产权转移登记，但根据现行有效的产权登记规则，案涉房屋产权转移登记至被上诉人名下后，其产权面积也不会发生更改。因此，因维修导致的房屋面积减少并不适用《商品房买卖合同》第六条约定。又次，一审法院忽略了案涉合同具有继续履行的现实基础。即使认定案涉房屋存在严重影响居住使用的质量问题，但截至一审起诉时，相应的质量问题已经得到消除，案涉合同具有继续履行的现实基础。再次，被上诉人未提交相应证据证明上诉人已经收到其提交的解除通知。最后，一审法院忽略了双方已经就继续履行合同达成一致意思的事实。二、一审法院支持被上诉人要求返还已付房款利息的主张属法律适用错误。1.上诉人返还被上诉人已付房款的条件尚未成就，被上诉人不存在利息损失。首先，即使被上诉人有权解除案涉合同，案涉合同也是于判决生效时解除，目前判决尚未生效，被上诉人无权要求上诉人返还已付房款，故不存在已付房款利息损失。被上诉人的一审诉讼请求为解除案涉合同，但一审第一项判决却为“确认案涉合同已于2019年8月8日解除”，明显超出了被上诉人的诉讼请求，无论被上诉人是否有权解除合同，该判决均应调整。其次，合同约定的上诉人返还被上诉人已付房款的条件亦尚未成就，被上诉人不存在利息损失。案涉合同补充协议第六条“关于合同解除”第（三）款明确约定“《商品房买卖合同》因法定或约定解除的，买受人需在合同解除且办理完成退房手续（包括但不限于撤销合同备案登记手续、预告登记手续、解除银行贷款合同及归还已开具增值税发票、配合开具红字发票等）后，才能按照《商品房买卖合同》约定的时间进行已付款的结算及办理剩余款项的退款。”目前，被上诉人尚未完成案涉合同约定的配合义务，故上诉人返还被上诉人已付房款的条件尚未成就，被上诉人不存在所谓利息损失。2.购房款利息损失与合同解除违约金不可并存。根据《人民司法·案例》2014年第24期公布的中山市中级人民法院作出的（2014）中中法民一终字第90号判决，被上诉人主张购房款利息属于利息损失，应适用债权法上的损害赔偿规则，它与双方约定的违约金，均是基于上诉人交付的商品房存在影响居住使用的质量问题这一违约行为，两者在性质、功能上相当，根据合同法上约定优先原则，二者不能并存，应优先适用违约金条款。 沈洁、夏天怡辩称，1.案涉房屋严重漏水，达到了无法正常使用的程度，故未能成功交房，并非被上诉人拒绝收房；2.因上诉人逾期交房超过120天，故被上诉人要求解除符合合同约定；3.关于解除合同通知是否收到的问题，一审中上诉人承认已收到，系售楼部签收；4.关于利息损失和违约金，合同明确约定可以并用；5.根据合同约定，案涉房屋严重影响正常居住使用，被上诉人可以拒收房屋；6.庭审中被上诉人已提出要求确认从2019年8月8日起解除双方合同，且符合商品房买卖合同约定，被上诉人已发函通知上诉人。综上，一审判决正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回。 沈洁、夏天怡向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的商品房买卖合同；2.判令被告立即返还原告的购房款1840749元，并承担利息损失（从原告实际支付房款之日起至付清日止按中国人民银行同期贷款利率0.5%计算）；3.判令被告立即支付给原告违约金18.4万元；4.本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告变更第1项诉讼请求为确认原、被告之间签订的商品房买卖合同于2019年8月6日起解除。 一审法院认定事实：2017年10月28日，原告沈洁、夏天怡与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份。合同约定：买受人购买出卖人开发建设的嵊州市××路××号××号××期××幢××号商品房（商铺），建筑面积为91.28平方米，单价为20165.97元，总价为1840749元；当事人选择建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息。出卖人应当在2019年3月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、无等，具备商品房正常使用的基本条件，但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2、3、4三项详见附件八补充协议。除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过120日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。《浙江省商品房买卖合同》对双方的其他权利义务也作了约定。附件八补充协议内容第三条“关于商品房的交付条件与交接中”约定：买受人在该商品房验收中及其后发现除主体结构质量问题和严重影响正常居住外的质量瑕疵，出卖人将根据法律规定和本合同约定在保修范围及保修期限内承担保修责任，买受人不得拒绝接受房屋交付。买受人以此为由拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交付的责任。第四条“逾期交付违约责任”中约定：逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还已付购房款，并按买受人已付购房款的10%向买受人支付违约金。另被告与原告又签订了一份补充协议书。补充协议书第三条第（五）款中约定：该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住使用的质量问题、与《商品房买卖合同》约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题之外的其他问题，且属于工程质量保修范围内的质量问题的，买受人有权要求保修，保修期内出卖人应负责保修，并承担保修费用，除此之外，出卖人无须承担其他任何责任和支付其他任何费用，买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。合同签订后，原告按约支付了案涉商品房的全部购房款。案涉商品房所在的嵊州碧桂园二期工程项目于2018年12月21日整体竣工验收。2019年3月18日，被告寄送原告期楼收楼通知书一份，通知原告案涉商品房将于2019年3月22日至3月24日进行集中交付，告知原告于2019年3月24日带齐有关资料和款项前去嵊州碧桂园江湾1号销售中心办理相关手续。原告依照通知的时间前去交接案涉商品房时，发现案涉商品房里面北墙存在渗漏水的现象，其认为不适于居住使用，于是没有接收房屋。后被告在案涉商品房里采取与前建北墙平行新砌一堵墙等方式对渗漏水问题进行了修复。2019年8月5日，原告寄送被告关于要求解除商品房买卖合同的函一份。函载明：原告于2017年10月28日向被告购买嵊州市桥南路666号江湾1号翡翠湾48号商品房。按合同第九条约定，被告公司应在2019年3月30日前交付房屋，被告公司于2019年3月18日通知原告于2019年3月24日办理交付手续。原告已于2019年3月24日上午到被告公司处办理，但原告在验房时发现房屋严重漏水和面积大幅减少，被告公司也没有按合同第九条规定出具有关证明，不具备房屋交付条件，所以至今没有实际交付，现已逾期交付超过120日。根据合同第十条规定，原告正式通知被告公司解除合同，并按合同约定要求被告公司及时退还原告已付的购房款1840749元，并支付违约金（按已付购房款10%计算）。该函于2019年8月8日由被告收件人员签收。2019年8月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签署《情况说明》一份，载明：“乙方购买甲方开发的嵊州碧桂园·江湾一号翡翠湾33＃楼48号商铺。因该前期商铺存在渗漏问题，故在按照甲乙双方协商确认的维修方案落实后导致该商铺使用面积有所减少，现经双方对上述商铺进行现场面积实测实量后，确认上述商铺使用面积减少为48号商铺：0.83＊8＝6.64（㎡）即合计面积减少6.64㎡，现双方对减少面积均无异议。”另，被告在庭审中提供《嵊州碧桂园项目Ｃ地块（二期）南面商铺伸缩缝渗水处理方案》一份，载明“嵊州碧桂园项目Ｃ地块（二期）南面商铺伸缩缝处存在多处渗水情况，造成墙面发霉。经建设单位现场排查后作以下处理方案：1.首先清理伸缩缝边楼板底面，于伸缩缝下方加装用2ｍｍ厚不锈钢板制件的200ｍｍ宽托盘，两向放坡引流，……3.对发霉潮湿墙体外侧加砌100ｍｍ厚墙体，新砌筑墙体离原墙面200ｍｍ”等内容。另经现场勘查，新砌墙体离原墙面约730ｍｍ，墙厚约100ｍｍ，屋宽8ｍ。 本案的争议焦点为：原告主张的被告逾期交房超过120日是否成立。依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应当在2019年3月30日前将符合合同约定条件的案涉商品房交付给原告。2019年3月18日，被告寄送原告期楼收楼通知书一份，通知原告案涉商品房将于2019年3月22日至3月24日进行集中交付，告知原告于2019年3月24日带齐有关资料和款项前去嵊州碧桂园江湾1号销售中心办理相关手续。从该时间上看，被告通知交房的时间并未超过合同约定的时间。后原告依照通知的时间前去交接案涉商品房时，发现案涉商品房里面北墙存在严重渗漏水的现象，其认为不适于居住使用，于是没有接收房屋。故原告的主张是否成立在于判断案涉商品房的渗漏水问题是否达到合同约定的原告可以拒收房屋的条件。根据双方签订的补充协议的约定，除了地基基础和主体结构、导致无法正常居住使用等质量问题外的其他问题，被告仅按约定承担保修责任，原告不得拒绝接受房屋交付。也就是说原告能否拒绝收房，在于判断案涉商品房的渗漏水问题是否属于地基基础和主体结构质量问题或者导致无法正常居住使用的质量问题。对此，该院认为，从修复的方案看，案涉的渗漏水问题需要另行砌一堵墙的方式进行修复，在砌墙修复前，必定影响正常使用。即在修复前，原告都可以拒绝收房。从现有证据看，无确切修复的时间。但根据情况说明来看，至砌墙后原、被告现场确认减少面积的时间，已超过120天。可能被告会辩称，现场确认面积减少日不能为修复日，修复日在这之前。那么我们来看下至该日是否已经修复，被告辩称修复方案是双方确认的，并提供了具体的修复方案，就算被告所述都是属实的，那么按照修复方案，新砌墙体应是离原墙面200mm，墙厚100mm（按该方案实际减少的面积为2.4㎡，未超过建筑面积的3%），但从实际勘查的情况来看，新砌墙体离原墙面730mm，远远超过200mm，实际减少的面积达6.64㎡（已远超过建筑面积的3%），这岂是按双方协商的方案进行修复？故该院采纳原告对签署情况说明只是对减少面积的确认，而非对案涉房屋修复的认可的意见。也就是说到情况说明签署日，被告尚未按照如其自述的双方协商一致的方案修复房屋，此时已逾期超过120日，故该院认定原告主张的被告逾期交房超过120日成立。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议书》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应遵照《商品房买卖合同》以及《补充协议书》的约定行使权利、履行义务。根据合同约定，逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还已付购房款，并按买受人已付购房款的10%向买受人支付违约金。现被告逾期交房超过120日，原告已在规定期限内书面通知被告解除合同，故按照约定被告应当自解除合同书面通知达到之日起30日内退还已付购房款，并按原告已付购房款的10%向原告支付违约金。根据法律规定，合同自通知到达对方时解除，故该院确认双方签订的案涉《浙江省商品房买卖合同》已于2019年8月8日解除。据此，被告应当在2019年9月8日前返还原告全部购房款1840749元，并支付违约金184074.90元。对于违约金，原告只主张184000元，系其对自己权利的处分，该院予以准许。因被告方至今仍占用原告交付的全部购房款，故应自其逾期返还之日起支付相应的资金占用期间的利息，原告主张自实际支付房款之日起计付利息，没有合同依据。对于利息损失的计付标准，原告的主张合理，但鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故该院按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算原告的利息损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认嵊州碧恒置业有限公司与沈洁、夏天怡于2017年10月28日就嵊州市环堤北路388号江湾1号翡翠湾二期B33幢商业48号商品房签订的《浙江省商品房买卖合同》已于2019年8月8日解除。二、嵊州碧恒置业有限公司返还沈洁、夏天怡购房款1840749元并支付该款自2019年9月8日起至付清日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。三、嵊州碧恒置业有限公司支付沈洁、夏天怡违约金184000元。上述二、三两项确定的款项限于本判决发生法律效力之日起十日内付清。四、驳回沈洁、夏天怡的其余诉讼请求。案件受理费24260元，由原告沈洁、夏天怡负担260元，由被告嵊州碧恒置业有限公司负担24000元，款限本判决发生法律效力后十日内向该院缴纳。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于被上诉人以上诉人逾期交房超过120日为由诉请解除合同是否应予支持的问题。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人应当在2019年3月30日前将符合合同约定条件的商品房交付被上诉人使用，逾期超过120日后，买受人有权解除合同。但被上诉人按上诉人通知时间前去交接案涉商品房时发现北墙存在严重渗漏水现象，故没有接收房屋。对此，上诉人采取了与北墙平行新砌一堵墙的修复方案，但在修复前案涉商品房必然无法正常使用，而修复后案涉商品房实际减少面积已超过建筑面积的3%，与上诉人所述双方协商确认的修复方案并不一致（按照上诉人提供的修复方案，预计减少面积并未超过建筑面积的3%）。至2019年8月9日双方签署情况说明确认实际减少面积当日，在上诉人未按其提供的方案修复的情况下，已逾期交房超过120日，故被上诉人以上诉人逾期交房超过120日为由诉请解除合同具有相应依据，一审法院予以支持并无不当。此外，双方虽签署有情况说明一份，但该情况说明仅系对修复后实际减少面积的确认，并非如上诉人所称被上诉人认可了实际修复、放弃行使解除合同的权利，上诉人的该项上诉意见缺乏依据，本院难以采信。关于利息损失与违约金的问题。根据《商品房买卖合同》约定，因逾期交房超过120日买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的10%向买受人支付违约金。据此，一审认定上诉人应支付被上诉人已付购房款自解除合同通知到达后第31日起的利息损失及已付购房款10%的违约金具有相应依据，并无不当。 综上所述，上诉人嵊州碧恒置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22998元，由上诉人嵊州碧恒置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  姚 瑶 审 判 员  梅 云 审 判 员  茹赵鑫 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理  王宇宁 书 记 员  孙心怡