四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初1918号 原告：肖凡，男，1985年7月5日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告：练思维，女，1985年12月23日出生，汉族，住成都市锦江区。 二原告共同委托诉讼代理人：龚俊，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告：成都伟杰远航房地产营销策划有限公司。住所地：成都市金牛区西华大道**附**。 法定代表人：朱国友，成都伟杰远航房地产营销策划有限公司执行董事。 委托诉讼代理人：钟丹霞，四川君合律师事务所律师。 被告：四川同策房地产顾问有限公司。住所。住所地：成都市锦江区总府路********div> 法定代表人：杨俊彦，职务不详。 委托诉讼代理人：李成蹊，四川蜀坤律师事务所律师。 第三人：伊泰置业（成都）有限公司。住所地。住所地：成都市青羊区文家街道光耀三路**绿岭****楼iv> 法定代表人：姜军，伊泰置业（成都）有限公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄**，四川法创律师事务所律师。 原告肖凡、练思维与被告成都伟杰远航房地产营销策划有限公司（以下简称“伟杰远航公司”）、四川同策房地产顾问有限公司（以下简称“同策公司”）、第三人伊泰置业（成都）有限公司（以下简称“伊泰公司”）返还原物纠纷一案，本院于2020年3月4日立案受理，依法适用简易程序于2020年8月12日公开开庭进行了审理，肖凡及练思维的委托诉讼代理人龚俊、伟杰远航公司的委托诉讼代理人钟丹霞、同策公司的委托诉讼代理人李成蹊、伊泰公司的委托诉讼代理人黄**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖凡、练思维向本院提出诉讼请求：1．判令伟杰远航公司、同策公司返还肖凡、练思维不当得利60,000元，并依照中国人民银行同期贷款利率赔偿资金占用的利息损失，自2016年12月3日起至付清之日止，暂计算至2019年9月16日，共68,475元；2．本案诉讼费用由伟杰远航公司、同策公司承担。庭审中肖凡、练思维变更起诉案由为不当得利纠纷。 事实和理由：2016年11月26日，肖凡、练思维夫妻二人前往伊泰天骄小区售楼部看房，约定以4,631,936元的价格购买伊泰公司开发的伊泰天骄小区9栋1501号房，并交了100,000元定金。同年12月3日，肖凡、练思维依约前往伊泰天骄售楼部签订正式合同，并按开发商委托的经销机构同策公司售楼人员王粲霖的要求通过POS机转款，其中两笔转入伊泰公司，另一笔60,000元转账后才发现POS单显示的收款单位是伟杰远航公司，这60,000元是当时同策公司置业顾问要求肖凡、练思维转的保证顺利办理按揭的保证金，作为实际收款人的伟杰远航公司和作为引导肖凡、练思维的同策公司依法应当向肖凡、练思维返还60,000元及利息。实际上，肖凡、练思维在购房过程中未与伟杰远航公司有过任何联系，伟杰远航公司没有任何理由收取肖凡、练思维钱款，故诉至法院。 伟杰远航公司答辩如下：1．伟杰远航公司主体不适格，伟杰远航公司系受同策公司委托代收款项，所收款项在扣除2%的刷卡手续费和税费后已经全部转给同策公司。肖凡、练思维在起诉状中自认是受置业顾问要求刷卡付款，与伟杰远航公司并没有任何联系，说明肖凡、练思维在付款时就已经清楚知道同策公司委托伟杰远航公司收款，虽然收据以伟杰远航公司的名义开具，但根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，伟杰远航公司代为收款的法律后果应当由同策公司来承担。本案中，伟杰远航公司与同策公司有长达一年半的大量微信沟通记录、银行转账记录，证明同策公司该项目的销售负责人周洪鑫代表同策公司与伟杰远航公司沟通收款、转账、退款事宜，鉴于周洪鑫是该项目同策公司的负责人身份，收款发生在售楼部现场，所有置业顾问均带领客户来交款，收款时间持续一年多等等因素来看，虽然同策公司并未将双方签订的委托合同返还伟杰远航公司，但也充分证明周洪鑫构成表见代理，其行为法律后果由同策公司承担。2．肖凡、练思维陈述所缴纳款项系办理按揭贷款的保证金，但未提交任何证据证明款项性质属于保证金。保证金只能由与肖凡、练思维直接发生合同关系的相对方收取，保证金的性质是担保合同一方履行合同义务，是依据合同法及担保法而产生的。如按照肖凡、练思维陈述该款项是保证金，那肖凡、练思维支付该款项就具有法律上的原因，则该款项不属于不当得利，肖凡、练思维的陈述与其诉讼主张产生矛盾。3．不当得利有四个构成要件：一方获得利益、另一方遭受损失、获得利益与遭受损失具有法律上的因果关系、所获利益在法律上没有合法原因，本案中四个要件均不成立。首先，伟杰远航公司代收的款项已转给同策公司，伟杰远航公司并未获益。其次，肖凡、练思维之所以按同策公司要求支付案涉款项完全是因为与同策公司达成了某种口头交易，即肖凡、练思维为获得购房名额并享受所购房屋价格的优惠，需额外支付给同策公司介绍费或酬劳，该款并不计入总房款中；最后，肖凡、练思维支付案涉款项并没有遭受损失，反而获得了巨大经济利益，既然肖凡、练思维并无损失，因此因果关系无从谈起。3．2019年部分业主起诉后，伟杰远航公司多方打听才得知肖凡、练思维支付的诚意金并未抵扣房款，而事实是2017年初全国楼市火热，一房难求，四处疯狂抢购，在此购房环境下，肖凡、练思维与同策公司口头协商达成合意，肖凡、练思维按同策公司置业顾问的要求支付同策公司一笔款，是肖凡、练思维获得购房名额并享受所购房屋价格优惠上百万而额外支付给同策公司的报酬，并不计入总房款。同策公司作为销售代理公司，为规避风险，遂委托伟杰远航公司代收款，同时为使伟杰远航公司相信收款的合法性，告知伟杰远航公司该款是诚意金。4．如果按照肖凡、练思维陈述，该笔款项是办理按揭贷款的保证金，那么贷款手续办完后，肖凡、练思维应当向收款方提出退还，但肖凡、练思维却在贷款办理后收房、入住至今三年有余才起诉，不符合普通人的生活经验与常理，更不符合交易习惯。按照当时的交易环境及交易背景，该款项应为肖凡、练思维支付给同策公司的佣金和介绍费，是为了获得购房名额及房价优惠。 同策公司答辩如下：1．肖凡、练思维是否向伟杰远航公司交付保证金，与同策公司及所代理的伊泰公司无关，同策公司与伟杰远航公司无委托收款关系。肖凡、练思维在《商品房买卖合同》中确认未向同策公司及伊泰公司交付保证金。《商品房买卖合同》中第9条对签订合同前的付款支付进行了结算，肖凡、练思维确认在签订合同前的已付款中并不包括所谓的诚意金的金额。肖凡、练思维交款是在伊泰公司的售楼部向伟杰远航公司交的款，与同策公司无关。2．同策公司与伟杰远航公司无委托关系，从未委托伟杰远航公司收款，伟杰远航公司与同策公司之间不可能构成所谓的表见代理。《商品房销售管理办法》第二十五条第二款规定“房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限及被委托人的权利义务”，第二十八条规定“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”，《商品房经纪管理办法》第十六条规定“房地产经纪机构接受委托……应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同”，伟杰远航公司是专业房产经纪机构，应当知晓以上规定。本案中也不存在表见代理的形式要件，伟杰远航公司相信周洪鑫有代理权的依据不成立。其一，同策公司对带客确认表三性是不认可的，假设是真实的，伟杰远航公司也不可能据此相信周洪鑫能够代表同策公司委托伟杰远航公司收款，在表中载明周洪鑫是销售经理，无权代表同策公司委托伟杰远航公司收款；其二，同策公司对优惠审批单的三性不认可，假设它是真实的，也达不到伟杰远航公司的证明目的，因为伟杰远航公司是在肖凡、练思维起诉之后才取得优惠审批单的，但伟杰远航公司居然可以在2016年就依据两三年后才能看到的优惠审批单相信周洪鑫是负责人，有悖常理。退一步讲，即使依据优惠审批单，伟杰远航公司也不可能相信周洪鑫是销售负责人。首先，审批单上有七个人（层次）的签字，周洪鑫排第二，之后还要经过五个人（层次）的审批。即使在周洪鑫签名的同一栏，也是周洪鑫签字在前，林峰加签在后，周洪鑫连独立的优惠建议权都没有。3．本案不存在表见代理的实质要件，伟杰远航公司不是善意相对人。其一，伟杰远航公司是专业房地产中介机构，应当知道房地产经纪委托应当签订书面合同，也应当知道商品房销售不能收取佣金以外的费用；其二，从伟杰远航公司的收款行为来看，其法定代表人朱世楠的收款行为是打游击式的隐蔽式收款，一会儿在会议室（会议室是一楼公共会议室，不是售楼部单独使用），若会议室有人，则在卡座（公共区域，不是售楼部单独使用）或偏厅（已出租给泰一生活馆），收款时也刻意避开销售现场的领导和其他人；其三，款项从未交付给同策公司，伟杰远航公司将收到的款项转入了个人账户并自行处分，未产生代理的后果。4．伟杰远航公司以自己的名义收取所谓保证金，并未向肖凡、练思维说明是代同策公司或伊泰公司收取。肖凡、练思维在2016年11月26日签订了一份伊泰天骄认购协议，该协议对款项构成有明确约定，没有保证金。同时，认购协议也载明肖凡、练思维已经知道现场的销售人员的口头承诺都是无效的，在伊泰天骄签约须知以及合同补充协议中，同策公司和伊泰公司反复向肖凡、练思维强调现场的任何人员、包括销售人员作的任何口头和书面承诺未加盖公章对双方均不产生任何约束力。2016年12月3日，肖凡、练思维签订了商品房买卖合同，但是交款地点与伟杰远航公司交款地点明显不一致，肖凡、练思维从未向同策公司和伊泰公司提出任何异议。因此肖凡、练思维在交款时应当知道交款的对象不是伊泰公司或同策公司的工作人员，同策公司不应作为被告。 第三人伊泰公司答辩称：1．对肖凡、练思维的诉讼请求及事实与理由不予认可，伊泰公司从未向肖凡、练思维收取过保证金；2．第三人与伟杰远航公司没有任何委托代理关系，第三人未委托伟杰远航公司代理任何房地产销售行为；3．肖凡、练思维与现场销售人员的口头承诺未经第三人加盖公章是无效的。 本院经审理认定事实如下： 肖凡与练思维系夫妻关系。 2016年5月1日，伊泰公司（甲方）与同策公司（乙方）签订《伊泰·天骄项目风险销售代理合同》，约定甲方委托乙方风险销售代理由甲方开发的成都伊泰·天骄项目，委托代理的范围为伊泰·天骄项目尚未销售的所有住宅房源（含退房房源）。乙方在合同签订后，指定林峰为项目风险代理工作的专职负责人，驻销售现场办公主持整体风险代理工作。 2016年11月26日，肖凡、练思维（乙方）与第三人伊泰公司（甲方）签订《伊泰·天骄认购协议》，约定乙方应在签订本认购协议的同时向甲方支付定金100,000元。同日，肖凡在伊泰公司财务室通过POS机向伊泰公司转账支付100,000元，伊泰公司出具《销售专用收据》，载明该款为“定金转楼款”。 2016年12月3日，肖凡、练思维与伊泰公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定肖凡、练思维以4631936元的价格购买成都市锦江区××街××号××幢××号的房屋，首期房款2331936元，余款2300000元向中国工商银行成都春熙支行申请贷款支付，期限30年。签订本合同前，肖凡、练思维已向伊泰公司支付100000元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款。同日，肖凡在同策公司售楼人员的带领下在售楼现场通过ＰＯＳ机向伟杰远航公司转账60000元。当日，肖凡、练思维在伊泰公司财务室通过ＰＯＳ机向伊泰公司转账两笔共计2231936元，伊泰公司出具《销售专用收据》，载明该款为“首期”。 2017年5月2日，中国工商银行成都春熙支行向肖凡、练思维发放贷款2,300,000元，贷款期限360个月。 伟杰远航公司总经理朱世楠、朱世楠配偶李承蔚、朱世楠朋友夏顶伟三人于2020年3月17日出具三份《付款说明》，说明三人银行卡中的一些取现、转账系朱世楠按照同策公司周洪鑫的指示，通过伟杰远航公司账户收取购房客户的诚意金，然后伟杰远航公司将诚意金转至三人名下的8张银行卡内，然后由朱世楠取现交予同策公司周洪鑫，或转账至同策公司周洪鑫、胡小兰、申群明、关兆伟几位负责人账户内。同时，按照周洪鑫提供的客户信息退还客户诚意金。 根据伟杰远航公司提供的朱世楠与周洪鑫微信聊天记录，2017年2月至2018年2月期间，周洪鑫数十次通过微信发送客户照片、诚意金数额，指示朱世楠在售楼现场收取不同客户的诚意金，以及发送客户身份证和银行卡照片，指示朱世楠退客户诚意金。 朱世楠、李承蔚银行卡流水显示，2016年12月至2017年12月14日期间，因客户未购买房屋，通过朱世楠及李承蔚银行账户，共退还33位客户诚意金，每笔退还100,000元至60,000元不等。朱世楠、李承蔚、夏顶伟三人的银行流水显示，2016年8月至2017年11月期间，通过三人银行卡向同策公司胡小兰转账25笔共计2,910,600元，向同策公司申群明转账3笔共计171,600元，向同策公司周洪鑫转账3笔共计286,350元，向同策公司关兆伟转账1笔50,000元。 朱世楠与周洪鑫于2019年9月26日、2019年10月14日两次通话，周洪鑫通话中称，现在同策公司的高管林峰、徐岁寒等人打电话不接，发信息不回，不愿出面处理此事，一些销售也已经离职。希望朱世楠在诉讼中不要只针对一个人，可以对所有人。 庭审中，伟杰远航公司陈述，伟杰远航公司系受同策公司委托代收款项。伟杰远航公司人员收取款项后，款项流向分两类：第一，对未购房成功的，“诚意金”根据同策公司工作人员的要求退还购房者；第二，购房成功的，伟杰远航公司扣除部分费用后，将剩余案涉款项通过现金或者转账转入同策公司工作人员周洪鑫等人的个人账户中。该楼盘收取“诚意金”的上述操作方式涉及同策公司多名销售人员、时间持续整个楼盘销售期间，肖凡、练思维之所以愿意支付“诚意金”，是因为2016-2017年楼市异常火热，各个新楼盘都出现疯狂抢购的状态，肖凡、练思维支付了案涉款项后即可获得购房名额并享受购房价格优惠，肖凡、练思维及同策公司、伊泰公司对此均是知情的。肖凡、练思维对伟杰远航公司的部分陈述不予认可，之所以支付房款以外额外的钱，是因为售楼员口头说贷款不一定能办下来，需要交60,000元保证金，如果贷款下来了就会退还，事后看了POS单才知道收款账户是伟杰远航公司。同策公司及伊泰公司对伟杰远航公司的陈述不予认可，表示对伟杰远航公司收取客户钱款一事不知情。 另查明，周洪鑫是同策公司派到伊泰公司售楼现场的销售人员。 上述事实，有肖凡、练思维提交的肖凡和练思维身份证复印件、伟杰远航公司企业信息查询、同策公司企业信息查询、伊泰公司企业查询、POS单、中国银行交易流水明细清单、伊泰公司销售专用收据、中国工商银行借款凭证、四川省商品房买卖合同（预售）、商品房买卖合同摘要，伟杰远航公司提交的周洪鑫身份信息、带客确认表、朱世楠、李承蔚、夏顶伟三人银行流水、优惠审批单、朱世楠与周洪鑫微信聊天记录、3份说明及身份证复印、《按同策要求退客户诚意金清单》、《按周洪鑫要求将诚意金转账给指定账户清单》、周洪鑫与朱世楠通话录音，同策公司提交的《伊泰天骄认购协议》、四川省商品房买卖合同（预售）、商品房买卖合同补充协议，本院依法调取的（2020）川0104民初1560号民事判决书等证据以及各方当事人在庭审中的陈述在案为证。 关于伟杰远航公司提交的《按同策要求将诚意金取现付给周洪鑫清单》，拟证明朱世楠从李承蔚、朱世楠的账户中取现7,363,057.99元并交给周洪鑫现金，该表系伟杰远航公司单方制作，且朱世楠交付周洪鑫现金的行为无足够证据佐证，无法核实其真实性，本院不予采纳。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条的规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。不当得利是指没有合法原因取得利益致对方受损的法律事实，系基于当事人之间的利益发生不当变动的法律事实而发生。不当得利有四个构成要件，一方获得利益，一方遭受损失，获得利益与遭受损失之间具有法律上的因果关系，所获利益在法律上没有合法的原因。 从本案查明的事实来看，首先，本案中肖凡、练思维与伊泰公司签订的《商品房买卖合同》约定的购房款为4,631,936元，肖凡、练思维在与伊泰公司签订购房合同后，在伊泰公司的售楼部，在同策公司售楼人员的陪同下向伟杰远航公司支付了60,000元。随后，肖凡、练思维又按照《商品房买卖合同》约定向伊泰公司支付了合同约定的首付款和按揭款。肖凡、练思维系具有完全民事能力的自然人，购买房屋系重大民事活动，其对此应当高度审慎。肖凡、练思维在已经支付了60,000元的情况下，仍按照《商品房买卖合同》的约定支付了首付款和按揭款，支付的首付款与按揭款总和与《商品房买卖合同》约定的房款吻合，且并未向伟杰远航公司、同策公司或者伊泰公司提出异议，要求返还或在总房款中抵扣已支付的60,000元。肖凡、练思维的上述付款行为不符合商品房买卖交易中普通买受人购房行为的常理。肖凡、练思维自述售楼员告知其支付的60,000元为办理按揭贷款保证金，但未提交证据证明，本院不予认可。综合全案证据，本院认为肖凡、练思维支付60,000元的目的为锁定其看中的房源并享受房价优惠而支付的“诚意金”，其给付目的并非办理按揭贷款的保证金。且在后来房屋交付时也未向伟杰远航公司、同策公司及伊泰公司就该笔款项提出任何异议，而是收房入住。无论该款项性质属于办理按揭贷款的保证金还是为买到房屋支付的“诚意金”，肖凡、练思维对该款项的给付目的都是明确的，不属于无法律根据的给付行为，故不构成不当得利。其次，肖凡、练思维在支付该笔60,000元时，POS单显示的收款方是伟杰远航公司，而在支付房款时POS单和收据上显示的收款方是伊泰公司，且二公司的POS单样式不同，故肖凡、练思维在付款时就应当知道“诚意金”的收款方是伟杰远航公司而非同策公司或者伊泰公司，但肖凡、练思维在整个购房和后来的收房过程中均没有提出异议。由此可见，肖凡、练思维对向伟杰远航公司支付60,000元“诚意金”后可购买到自己看中的房屋是知晓的，肖凡、练思维实际上也支付了“诚意金”并成功购买了房屋，获得了利益，故不构成不当得利。 综上所述，肖凡、练思维在支付案涉款项时对款项的给付对象和给付目的并没有发生错误认识，肖凡、练思维明确知晓该笔款项的性质，并以其整个购房、收房行为认可了同策公司售楼人员的相关销售行为和伟杰远航公司收取款项的行为，肖凡、练思维支付购房“诚意金”后买到了房屋，其利益并未受损，故肖凡、练思维的主张不符合不当得利的构成要件。肖凡、练思维主张要求伟杰远航公司及同策公司返还不当得利款60,000元并支付资金占用利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告肖凡、练思维的诉讼请求。 本案案件受理费959元，由原告肖凡、练思维负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 唐 璇 二〇二〇年十一月十九日 书记员 李冬梅 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国民法总则》 第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。