浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初10564号 原告（申请执行人）潘亦建，男，1955年11月18日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托代理人李兴锋，浙江瀛高律师事务所律师。 委托代理人刘畅，甘肃瀛强律师事务所律师。 被告（案外人）甘肃省残疾人房屋开发公司，住所地兰州市城关区闵家桥**。 法定代表人田家鸣，该公司董事长兼总经理。 委托代理人杨军、焦建明，甘肃正天合律师事务所律师。 被告（被执行人）兰州和泰房地产开发有限公司，，住所地甘肃省兰州市城关区天水南路** 法定代表人刘盛波，该公司董事长。 委托代理人王俊清、熊艳枫，该公司员工。 被告（被执行人）刘敏波，男，1963年4月11日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 被告（被执行人）刘伊莎，女，1990年6月30日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 原告潘亦建与被告甘肃省残疾人房屋开发公司（以下简称甘肃残疾人公司）、兰州和泰房地产开发有限公司（以下简称兰州和泰公司）、刘敏波、刘伊莎申请人执行异议之诉一案，本院于2019年11月11日作出（2019）浙0104执异54号执行裁定书，裁定甘肃残疾人公司异议成立，中止对坐落于甘肃省兰州市××小区××幢××单元××室共计14套房屋的执行。原告潘亦建对此不服，于2019年11月20日提起申请人执行异议之诉，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告潘亦建及其委托代理人李兴锋，被告甘肃残疾人公司的委托代理人焦建明，被告兰州和泰公司的委托代理人熊艳枫到庭参加诉讼，被告刘敏波、刘伊莎经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告潘亦建起诉称，2019年11月11日，浙江省杭州市江干区人民法院作出（2019）浙0104执异54号《执行裁定书》，现原告对上述裁定书不服，特提起申请执行人执行异议之诉。原告认为：裁定书认定事实与适用法律错误，裁定中止执行14套房产错误。具体事实与理由如下： 一、裁定书认定事实错误。 （一）裁定书认定《还建设计协议》“约定真实、合法、有效”错误，甘肃残疾人公司对涉案14套房产没有物权期待权或请求权。1.《还建设计协议》是兰州和泰公司与甘肃残疾人公司恶意串通的结果，损害了国家和第三人的利益，应属无效。《还建设计协议》违反《国有土地使用权收购合同》、《国有土地使用权出让合同》有关履行的约定，损害了国家利益。根据《合同法》第六十四条、六十五条规定，第三人履行、向第三人履行应该有合同相对方的约定。而本案中，《国有土地使用权收购合同》、《国有土地使用权出让合同》并未约定第三人履行、向第三人履行事宜。相反，根据《国有土地使用权收购合同》、《国有土地使用权出让合同》约定,残疾人用房应该由兰州和泰公司交付给兰州高新技术产业开发区国土规划局，再由兰州高新技术产业开发区土地储备登记交易中心交付给甘肃残疾人公司,而不是由兰州和泰公司直接交付给甘肃残疾人公司，这样损害了国家利益。通过甘肃残疾人公司的《民事起诉状》证据可见，甘肃残疾人公司仍向兰州高新技术产业开发区土地储备登记交易中心索要4600平方米的还建房屋。显然甘肃残疾人公司一面与兰州和泰公司私自签订《还建协议》要求还建房屋，另一面再起诉兰州高新技术产业开发区土地储备登记交易中心索要同等还建房屋。这显然损害了国家利益，而法庭罔顾这一事实，认定《还建协议》约定真实合法有效，此系认定事实严重错误。 《还建设计协议》改变了还建房屋用途，损害了第三人利益。根据《还建设计协议》第三条约定，“……乙方不再要求以上还建商铺及住宅设置无障碍设计设施。”根据《国有土地使用权收购合同》、《国有土地使用权出让合同》约定，还建房屋属于残疾人用房，残疾人所用的无障碍设施是残疾人必备，而《还建设计协议》改变了还建房屋的残疾人用途，损害了第三人的利益。 2.《还建设计协议》对兰州高新技术产业开发区土地储备登记交易中心、国土规划局无效，不能改变兰州和泰公司向兰州高新技术产业开发区国土规划局交付还建残疾人用房的义务。《还建设计协议》第六条明确约定“本合同的约定内容只依法约束本合同签署主体”。该协议擅自处分兰州高新技术产业开发区土地储备登记交易中心、国土规划局的权利，未经兰州高新技术产业开发区土地储备登记交易中心、国土规划局同意，亦未通知上述两者，对其无约束力。因而，甘肃残疾人公司与兰州和泰公司在合同第1条和附表一关于具体房屋的约定，无对外拘束力。甘肃残疾人公司提交的《民事起诉状》要求兰州市高新技术产业开发区土地储备登记交易中心交付还建房屋，印证了还建残疾人用房的义务主体是兰州市高新技术产业开发区土地储备登记交易中心。 3.附表一未生效。兰州和泰公司仍然可以自由处分附表一中的房产。《还建设计协议》第1条仅约定还建房屋4600平方米，其中住宅建筑面积3300平方米；还建房屋共计31套住宅，其中坐落于6号楼2单元26套，并未约定具体房屋。而从甘肃残疾人公司在异议程序中提交的附表一可知，附表一与《还建设计协议》之间无骑缝章，无证据证明现有附表一与《还建设计协议》系一个整体，依据附表一的约定“产权人姓名由乙方法人提供并加盖公章方可生效”。而甘肃残疾人公司并未提供加盖公章的产权人姓名，该附表一并未生效，且附表一所列房屋在签署时并不存在。甘肃残疾人公司所述自相矛盾，兰州和泰公司仍然可以自由处分附表一中的房产。根据《残联房屋基本情况统计表》，甘肃残疾人公司所提供的所有权人备案信息，不能证明是还建行为，也不能证明这些房屋是残疾人用房。而且14套房产的所有权人是兰州和泰公司，兰州和泰公司仍然可以处分附表一中的房产。除被潘亦建申请查封的14套房外，其他15套房均是由兰州和泰公司对外销售的。且根据甘肃残疾人公司《民事起诉状》，兰州和泰公司将其中四套办理了在建工程抵押手续，以6号楼一楼做银行贷款担保，将102号商铺销售给王慧召，将101室销售给薛博仁，这些事实都证明兰州和泰公司仍然可以自由处分附表一中的房产。 4．《国有土地使用权出让合同》不能证明甘肃房开公司对14套房产有物权期待权或请求权。2008年8月27日，兰州高新技术产业开发区国土规划局与兰州和泰公司签署的兰高土储让（2008）01号《国有土地使用权出让合同》第十二条约定，“受让人同意在该出让宗地范围内一并修建下列工程，并在建成后无偿移交给出让人：4600平方米的残疾人用房……。具体功能、套型、设计方案等事宜在初步设计方案前报出让人审定。”该合同第十三条还约定，“受让人……在2014年6月1日前完成该宗土地上全部项目施工建设及竣工验收。”可见，兰州和泰公司建成残疾人用房后,应该向兰州高新技术产业开发区国土规划局交付，而不能向第三方交付。而且，合同也是仅约定了还建面积，并未约定具体房屋，且房屋的设计方案需报兰州高新技术产业开发区国土规划局审定，而不是与第三人商定。 （二）裁定书认定“涉案房屋在查封前已由案外人占有”错误。1.根据《残联房屋基本情况统计表》，已办理网签房屋的所有权人都不是甘肃残疾人公司，是兰州和泰公司销售给第三人而办理的网签，与《交房证明》无关。 2.《交房证明》违反了《还建设计协议》约定。《还建设计协议》第4条对交付做了明确约定，即在2014年12月31日前完成还建房屋竣工，“在竣工验收后交付乙方，并办理产权等相关手续”。可见,即使是兰州和泰公司交付还建房屋，也需在竣工验收后方可进行。目前，兰州和泰公司并未依约完成竣工，也未办理竣工验收，更谈不上交付甘肃残疾人公司，更未办理任何产权手续。甘肃残疾人公司在上一次执行异议之诉中提交了《还建房交房协议》证据，该证据竟赫然写着“已竣工，达到入住交付条件”，显然与未竣工、未达到入住条件的事实不符。 3.《交房证明》违反了法律的禁止性规定。根据《城市房地产管理法》第27条第2款规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后,方可交付使用”。《交房证明》本身也表明了“将还建房屋依法向乙方实际交付使用”。本案中，兰州和泰公司开发的“和泰·馨和园”在2015年9月10日前且至今并未进行竣工验收，不能交付使用。甘肃残疾人公司与兰州和泰公司都是房地产开发公司，明知有此禁止性规定，仍然恶意进行交付的约定。该行为同时也违反了《合同法》、《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》、《标准化法》的强制性规定，该交付约定无效。 4.《交房证明》不能证明房开公司是14套房产的合法权利人。《交房证明》约定“交付的房屋房号见附件”。本案中，无法证明14套房产属于《交房证明》所辖范围。且甘肃残疾人公司是企业法人，《交房证明》无法证明甘肃残疾人公司实际占有和使用14套房产，也不能证明14套房产系残疾人用房。《交房证明》与《残联房屋基本情况统计表》自相矛盾。根据《交房证明》还建的房屋已实际交付，但根据《残联房屋基本情况统计表》，兰州和泰公司并未向甘肃残疾人公司进行过任何实际还建交付。和泰·馨和园6幢2单元2601、2603、2604、2904、3001、3101、3102、3103、3104，4幢2单元2104、2204、2304，3-1501、3-1602、3-3302室房产都是兰州和泰公司对外销售的，与还建无关。且根据甘肃残疾人公司《民事起诉状》，兰州和泰公司将其中四套办理了在建工程抵押手续、以6号楼一楼做银行贷款担保、将102号商铺销售给王慧召、将101室销售给薛博仁，这些事实都证明兰州和泰公司仍然可以自由处分附表一中的房产。 5.本案并未有证据证明甘肃残疾人公司实际占有了《残联房屋基本情况统计表》中的房屋，仅有田家鸣、李磊、张天健、李小军、田鑫、王晓明、张晓棠、田莉娜、王慧召、田家梅、范家华等人因购买而占有。已预售的房屋系兰州和泰公司向个人进行了交付，而非向甘肃残疾人公司进行了交付。 （三）裁定书认定“案外人对未办理过户登记无过错”错误。涉案14套房屋在查封时可以办理预售。既然田家鸣、李磊、张天健、李小军、田鑫、王晓明、张晓棠、田莉娜、王慧召、田家梅、范家华等人已办理了预售登记，甘肃残疾人公司应该知道可以办理预售，但甘肃残疾人公司并未办理涉案14套房屋的预售登记，显然甘肃残疾人公司有过错。 （四）（2019）年浙01**执异54号执行裁定书认定“2015年9月10日，兰州和泰向房开公司交付了上述14套房屋”认定错误，兰州和泰公司并未实际向甘肃残疾人公司交付案涉14套房屋。甘肃残疾人公司并非表中房屋的权利人，除原告申请查封拍卖的案涉14套房屋外，其他16套房屋均由兰州和泰公司出售给他人，并已办理网签备案。试想，既然兰州和泰公司已经交付给甘肃残疾人公司，那兰州和泰公司岂能擅自处分。现兰州和泰公司将房产卖给第三人，显然证明兰州和泰公司并未实际向甘肃残疾人公司交付。兰州和泰公司对表中的房产仍是所有人，仍有处分权，甘肃残疾人公司并非权利人，还建房交房协议、交房证明、售楼部入驻费用明细、物业入驻费用明细、水电卡领取登记表、收款收据、门禁卡领取本、可视对讲表等都无法证明甘肃残疾人公司实际占有查封房产，相反，查封房产的被交付人非甘肃残疾人公司，同时也不能证明已查封房产系残疾人用房。 二、裁定书适用法律错误。 裁定书适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定裁定本案，系适用法律错误。本案不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的情形。 （一）甘肃残疾人公司不是14套房屋的权利人。根据甘肃残疾人公司提供的《情况说明》，兰州和泰公司并未办理和泰·馨和园小区的房屋所有权初始登记。本案14套房产属于未登记的建筑物，根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条规定，可依照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，结合土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据可知，本案14套房产的权利人是兰州和泰公司，并非甘肃残疾人公司。 （二）甘肃残疾人公司不是买受人，且无法定排除执行情形。按照甘肃残疾人公司的观点，14套房产涉及还建残疾人用房，而非买卖。故不存在签订合法有效的书面买卖合同情形和支付价款的情形。甘肃残疾人公司并未实际占有涉案14套房产。且涉案14套房产因未办理竣工验收，不能交付使用。即使如甘肃残疾人公司所述，其占有也不合法。本案14套房产可以办理预售登记。尽管兰州和泰公司未办理竣工验收手续，但不能因此认为甘肃残疾人公司无过错，未及时办理预售手续是甘肃残疾人公司自身原因导致的。 （三）（2019）浙0104执异54号执行裁定书忽略已有生效裁定，对同一事实的认定适用法律错误，做出了截然相反的裁定。原告申请江干区人民法院依法保全了案涉14套房屋后，甘肃残疾人公司就该保全行为已申请过执行异议，江干区人民法院于2017年9月23日作出（2017）浙0104执异21号执行裁定书，裁定驳回甘肃残疾人公司的执行异议，该裁定作出后，甘肃残疾人向江干区人民法院提起了案外人执行异议之诉，并于2017年10月27日立案。但因未依法缴纳诉讼费用，江干区人民法院于2018年8月23日以（2017）浙0104民初8164号民事裁定书，裁定本案按撤回起诉处理。本案与之前的案外人执行异议之诉的事实相同，指向同一案涉14套房屋，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条规定，当事人、利害关系人对同一执行行为有多个异议事由，但未在异议审查过程中一并提出撤回异议或被裁定驳回异议后，再次就该执行行为提出异议的，人民法院不予受理。案外人撤回异议或者被裁定驳回异议的，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理，本案应依法再次裁定驳回甘肃残疾人公司执行异议请求。 综上所述，本案甘肃残疾人公司事实与理由不成立，裁定书认定事实与适用法律错误，请法庭判如所请。 诉讼请求：一、判决驳回被告甘肃残疾人公司执行异议请求，判决继续执行兰州市高新开发区和泰·馨和园小区6幢2单元3002、3003、3004、2701、2702、2703、2704、2801、2802、2803、2804、2901、2902、2903室房产；二、本案诉讼费用由被告承担。 被告甘肃残疾人公司答辩称，一、甘肃残疾人公司与兰州和泰公司就案涉兰州市城关区高新北面滩和泰·馨和园商住小区6幢2单元14套房产形成的是拆迁还建关系，执行裁定对案件基本事实认定正确。 2008年7月4日，甘肃残疾人公司与兰州高新技术产业开发区土地储备登记交易中心签订《国有土地使用权收购合同》经过依法公证，约定兰州高新技术产业开发区土地储备登记交易中心有偿收购原划拨给甘肃残疾人公司所有的土地证号为兰国用（2008）字第G00**的国有土地使用权。2008年7月9日，甘肃残疾人公司向兰州高新技术产业开发区土地储备登记交易中心上交了《国有土地使用权证》和兰高新管发[2007]78号拨地通知及附图原件。2008年7月10日，兰州高新技术产业开发区管理委员会向甘肃残疾人房屋公司下发兰高新管发[2008]84号《收地通知》，收回土土地证号为兰国用（2008）字第G00**国有土地使用权。 2008年8月27日，甘肃省兰州高新技术产业开发区国土规划局与兰州和泰公司签订兰高土储让（2008）01号《兰州高新技术产业开发区国有土地使用权出让合同》，出让上述土地使用权。 2013年6月8日，甘肃残疾人公司与兰州和泰公司签订《还建设计协议》约定：兰州和泰公司无偿还建给甘肃残疾人房屋公司建筑面积4600平方米，其中包括坐落于兰州市城关区高新北××小区××号楼××商铺，一、二层均为650平方米，住宅面积3300平方米，共31套住宅，6号楼二单元26套（其中包括6幢2单元3002、3003、3004、2901、2902、2903、2801、2802、2803、2804、2701、2702、2703、2704室共计14套房产），4号楼二单元3套，3号楼一单元2套。2015年9月10日，兰州和泰公司向甘肃残疾人公司出具《交房证明》，兰州和泰公司作为代兰州高新技术产业开发区土地储备登记交易中心将还建房屋依法向乙方甘肃残疾人公司实际交付使用。因兰州和泰公司改变小区外墙颜色，2016年未能顺利通过规划验收，又因和施工总包单位工程款支付有争议，工程资料未备案完毕，故整个小区都不能办理不动产权证，导致政府还建给甘肃残疾人公司的住宅和铺面也不能办理过户手续。 早在2017年6月27日，兰州高新区建设和房地产管理局就向浙江省杭州市江干区人民法院发出兰高新建函字[2017]5号《关于和泰·馨和园小区残联房屋情况说明的函》，告知“因我辖区内和泰·馨和园小区部分房屋属于兰州和泰公司对甘肃残疾人公司的还建房屋，所有权应归属于甘肃残疾人公司。故请贵院在对兰州和泰公司履行司法职能时，酌情处理。”即房屋行政登记主管部门也认可甘肃残疾人公司与兰州和泰公司就案涉兰州市城关区高新北面滩和泰·馨和园商住小区6幢2单元14套房产形成的是拆迁还建关系，并要求法院执法时充分予以考虑。 潘亦建起诉状所谓《还建设计协议》无效、附表一未生效、不能证明物上请求权、认定涉案房屋在查封前己由案外人占有错误、认定案外人对办理过户登记无过错系认定错误等起诉意见，均无事实和法律依据，不能成立。 二、兰州和泰公司拆迁还建给甘肃残疾人公司和泰·馨和园商住小区6幢2单元14套房产与潘亦建查封要求执行的房产是相同的房产。 （2019）浙0104执616号拍卖预告载明，浙江省杭州市江干区人民法院根据潘亦建申请，要求兰州市城关区高新北面滩和泰·馨和园商住小区6幢2单元3002、3003、3004、2901、2902、2903、2801、2802、2803、2804、2701、2702、2703、2704室共计14套房产腾空并准备进行评估拍卖，该14套房屋正是由兰州和泰公司还建给甘肃残疾人房屋公司。如果涉案房屋被司法拍卖，甘肃残疾人房屋公司作为涉案房屋所有权人的合法权益将遭到严重损害。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”杭州市江干区人民法院据此作出审查，完全符合法律规定。 三、根据相关法律规定，甘肃残疾人公司对本案诉争14套房产享有排除潘亦建强制执行的权益，法院适用法律正确。 在城市拆迁改造过程中，拆迁补偿始终是一个难题，采取灵活的补偿办法明显可以减轻这方面的压力，而回迁无疑是最好的办法，对开发商对拆迁户都有利。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿房屋的，应予支持”。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提出的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情况分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，判决不得执行该标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”法[2019]254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127载明，案外人系商品房消费者之外的一般买受人，金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前己合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出来办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。2015年9月10日，兰州和泰公司向甘肃残疾人公司出具《交房证明》说明未办理产权登记理由，恰恰说明未办理过户登记有合理的客观理由，法律及司法解释是保护被拆迁人的安置优先权的，潘亦建主张用甘肃残疾人公司拆迁安置的房产，评估拍卖抵偿开发商兰州和泰公司的民间借贷普通债务，不仅损害被安置人的合法权益，而且违背基本的公平正义和相关法律、司法解释的明确规定。 综上所述，执行裁定认定甘肃残疾人公司与兰州和泰公司形成的是拆迁还建关系基本事实认定正确，兰州和泰公司拆迁还建给甘肃残疾人公司和泰·馨和园商住小区6幢2单元14套房产与潘亦建查封要求执行的房产是相同的房产，甘肃残疾人公司对和泰·馨和园商住小区6幢2单元14套房产享有排除潘亦建强制执行的权益。请人民法院依法驳回潘亦建的诉讼请求。 被告兰州和泰公司辩称，认同甘肃残疾人公司的意见。兰州和泰公司认为这14套房屋确实是还建给甘肃残疾人公司的。 被告刘敏波、刘伊莎未到庭陈述，也未提交书面答辩意见。 原告潘亦建为证明自己的主张向本院提交了下列证据： 1.杭州市中级人民法院（2018）浙01民终7464号民事判决书、江干区人民法院（2016）浙0104民初9153号之一民事裁定书、兰州高新技术产业开发区建设和房产管理局《协助执行(回执)》，拟证明原告申请执行的债权依据，案涉14套房产的保全执行手续合法。 2.兰州市建设工程安全质量监督站、兰州市建设工程安全质量监督站、审验科证明，拟证明涉案14套房产未竣工验收备案，兰州和泰公司向残联的交付无效，兰州和泰公司不能向甘肃残疾人公司交付，交付无效。 3.兰州房地产交易中心证明，拟证明和泰·馨和园6幢2单元3101、3102、3103、3104、3001、2904、2601、2602、2603、2604室房产并未交付给甘肃残疾人公司，上述房产已由兰州和泰公司销售给个人并办理网签，兰州和泰公司对上述房产仍有处分权，甘肃残疾人公司无处分权。 4.兰州房地产交易中心和泰·馨和园网签信息查询结果；5.兰州市不动产登记管理局高新技术产业技术开发区分局情况说明；6.兰州房地产交易中心《商品房买卖合同》12份，拟共同证明兰州和泰公司是还建设计协议附表一、还建房交房协议还建住宅实际套型及面积明细表、交房证明、物业入住费用明细中房产所有权人，对上述表中的房产仍有处分权，兰州和泰公司并未实际向甘肃残疾人公司交付任何房屋，兰州和泰公司已将案涉房屋通过有偿买卖方式预售给其他人，江干法院的查封依法有据，执行程序合法。 7.（2017）浙0104执异21号执行裁定书；8.（2017）浙0104民初8164号民事裁定书，拟证明已有生效裁定驳回甘肃残疾人公司执行异议请求，本案事实与生效裁定依据的事实相同，本案符合案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的。 9.甘肃和泰物业管理有限公司的基本信息，拟证明刘伊莎是本案的被告，也是甘肃和泰物业管理有限公司股东和实际控制人，刘伊莎与本案有利害关系，其实际控制的甘肃和泰物业管理有限公司出具证据的证明力小。 被告甘肃残疾人公司为证明自己的主张向本院提交了下列证据： 1.《国有土地使用权收购合同》及对该合同进行公证的《公证书》；2.《收条》及交付文件复印件；3.《收据》编号×××35；4.《收据》编号×××36；5.《收据》编号×××37；6.《收据》编号×××40；7.银行进账单；8.《收地通知》兰高新管发（2008）84号，拟共同证明甘肃残疾人公司与高新区土地储备中心2008年7月4日签订《国有土地使用权收购合同》是合法有效合同，甘肃残疾人公司己将兰国用（2008）字第Ｇ0076号《国有土地使用证》、1：500用地范围图、兰高新管发（2007）78号《关于同意给甘肃省残疾人房屋开发公司划拨国有土地使用权的通知》、《国有土地使用权划拨合同书》、《补充协议》原件交付给高新区土地储备中心。 9.《兰州高新技术产业开发区国有土地使用权出让合同》，拟证明兰州和泰公司应按合同约定交付残疾人用房。 10.《还建设计协议》及备注，拟证明（2019）浙0104执616号拍卖预告要求腾空的和泰·馨和园商住小区6幢2单元3002、3003、3004、2901、2902、2903、2801、2802、2803、2804、2701、2702、2703、2704室，属于兰州和泰公司还建甘肃残疾人公司房产范围。 11.2015年9月2日《还建交房协议》及2015年9月10日《交房证明》；12.门禁卡、可视对讲机、水电卡领取记录；13.案涉14套房产智能燃气IC卡、燃气发票、门禁卡、天然气使用证；14.关于向甘肃残疾人公司交付房屋的证明，拟共同证明2015年9月10日，兰州和泰公司作为代兰州高新技术产业开发区土地储备登记交易中心将还建房屋依法向甘肃残疾人公司交付使用。 15.2016年10月18日《关于产权延迟办理情况说明》，拟证明兰州和泰公司改变小区外墙颜色，2016年未能顺利通过规划验收，与施工总包单位工程款支付有争议导致工程资料未备案完毕,导致未能办理过户手续。 16.关于解除保全房屋的《公司函件》；17.2017年6月27日《关于和泰·馨和苑小区残联房屋情况的说明函》；18.2017年7月20日《情况说明》，拟共同证明兰州市房管局产权交易中心曾致函说明和泰·馨和园商住小区6幢2单元3002、3003、3004、2901、2902、2903、2801、2802、2803、2804、2701、2702、2703、2704室属于兰州和泰公司还建甘肃残疾人公司房产范围，请求法院履行司法职能时酌情处理。 19.（2018）甘01民初1115号裁定书、（2020）甘民终128号裁定书、民事起诉状、（2020）甘01民初554号受理案件通知书，拟证明包括案涉14套被查封的房产办理房产证和拆迁权利一直在通过诉讼主张。 被告兰州和泰公司为证明自己的主张向本院提交了下列证据： 1.建设工程施工质量竣工报告一组；2.甘肃省建设工程质量监督申请表，拟共同证明案涉房屋符合交付条件。 被告刘敏波、刘伊莎均未向本院提供证据。 经庭审质证，原告潘亦建对被告甘肃残疾人公司提供的证据1-7三性无异议，证据8形式有异议，缺少经办人员签名，可以证明甘肃残疾人公司已失去被征土地使用权，证据9有异议，系复印件，无法核实真实性，证据10-18三性均有异议，无法达到证明目的，证据19中的（2018）甘01民初1115号裁定书、（2020）甘民终128号裁定书予以认可，可以证明被告已就还建房屋问题向储备中心主张权利，但被告不能因为一个拆迁行为向两个主体主张权利，对其中的民事起诉状三性有异议，无法达到证明目的，（2020）甘01民初554号受理案件通知书三性均无异议；原告潘亦建对兰州和泰公司提供的证据1、2合法性无异议，真实性、关联性有异议，报告盖章不清晰，识别不了，质监站只是收到了提交的材料，并没有相关证据可以证明通过了竣工验收，房屋的竣工验收应当以质监站的证明为准，案涉房屋至今未办理竣工验收。 被告甘肃残疾人公司对原告潘亦建提供的证据1真实性无异议，盖章部分由法院核实，证明目的不予认可，不能证明原告权利可以排除被告的优先权利，证据2形式不符合法律要求，单位出具的证明要有负责人和经办人签字，仅有单位盖章是不够的，证明目的不予认可，证据3形式上不合适，缺少负责人和经办人签字，内容上与本案没有关联性，证明目的不认可，证据4真实性无异议，证明目的有异议，证据5仅有盖章，没有签字，形式有漏洞，相关内容无法核实，证明目的有异议，证据6证明目的不认可，可以证明相关房产就是拆迁还建房屋，证据7真实性无异议，证明目的有异议，保全阶段的异议并不是最终执行阶段的异议，证据8按撤诉处理并不代表主观上有撤诉的意愿，证明目的不能成立，证据9真实性无异议，关联性和证明目的有异议，刘伊莎只是一个小股东，不能证明她是实际控制人；被告甘肃残疾人公司对被告兰州和泰公司提供的证据三性均无异议。 被告兰州和泰公司对原告潘亦建提供的证据1真实性无异议，盖章部分由法院核实，证明目的不予认可，不能证明原告权利可以排除被告的优先权利，证据2形式不符合法律要求，单位出具的证明要有负责人和经办人签字，仅有单位盖章是不够的，证明目的不予认可，证据3形式上不合适，缺少负责人和经办人签字，内容上与本案没有关联性，证明目的不认可，证据4真实性无异议，证明目的有异议，证据5仅有盖章，没有签字，形式有漏洞，相关内容无法核实，证明目的有异议，证据6证明目的不认可，可以证明相关房产就是拆迁还建房屋，证据7真实性无异议，证明目的有异议，保全阶段的异议并不是最终执行阶段的异议，证据8按撤诉处理并不代表主观上有撤诉的意愿，证明目的不能成立，证据9真实性无异议，关联性和证明目的有异议，刘伊莎只是一个小股东，不能证明她是实际控制人；被告兰州和泰公司对被告甘肃残疾人公司提供的证据三性均无异议。 以上证据经当庭举证、质证，本院认证如下：原告潘亦建提供的证据1-3三性均予以确认，证据4-6真实性予以认可，证据7、8三性均予以确认，证据9真实性予以认可。被告甘肃残疾人公司提供的证据1-9三性均予以确认，证据10-18真实性予以确认，证据19三性均予以确认。被告兰州和泰公司提供的证据1、2真实性予以认可。 本案经审理查明事实如下： （一）关于本案关联案件和执行情况 本院审理的潘亦建与兰州和泰公司、刘敏波、刘伊莎民间借贷纠纷一案，于2018年5月8日作出（2016）浙0104民初9153号民事判决书，判决：兰州和泰公司支付给潘亦建借款本金人民币5530000元、利息6799916.24元（暂计至2016年1月16日，此后按年息24%另计），于本判决生效后十日内付清；刘敏波、刘伊莎对兰州和泰公司上述付款义务承担连带清偿责任，刘敏波、刘伊莎在承担连带责任后，有权向债务人兰州和泰公司追偿。兰州和泰公司、刘敏波、刘伊莎对此不服，上诉至浙江省杭州市中级人民法院。浙江省杭州市中级人民法院于2018年12月21日作出（2018）浙01民终7464号民事判决书，判决：撤销杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初9153号民事判决；兰州和泰公司支付给潘亦建借款本金人民币5456800元、利息5958500元（暂计至2016年11月16日，此后按年息24%另计），于本判决生效后十日内付清；刘敏波、刘伊莎对兰州和泰公司上述付款义务承担连带清偿责任，刘敏波、刘伊莎在承担连带责任后，有权向债务人兰州和泰公司追偿；驳回潘亦建的其他诉讼请求。因兰州和泰公司、刘敏波、刘伊莎未履行生效判决确定的义务，潘亦建于2019年1月28日向本院申请强制执行，本院以（2019）浙0104执616号予以立案执行。 2017年2月22日，根据原告潘亦建的财产保全申请，本院以（2016）浙0104民初9153号之一民事裁定对坐落于甘肃省兰州市××小区××幢××单元××室共计14套房屋予以查封保全。被告甘肃残疾人公司对此提出异议，本院于2017年9月23日作出（2017）浙0104执异21号执行裁定书，驳回甘肃残疾人公司的执行异议。甘肃残疾人公司对此不服，向本院提起案外人执行异议之诉，后因未在规定期限内缴纳诉讼费用，本院于2018年8月23日作出（2017）浙0104民初8164号民事裁定书，裁定按甘肃残疾人公司撤回起诉处理。后本院作出（2019）浙0104执616号拍卖预公告，甘肃残疾人公司向本院提起执行异议，本院于2019年10月11日予以受理，后于2019年11月11日作出（2019）浙0104执异54号执行裁定书，裁定甘肃残疾人公司的异议成立；中止对坐落于甘肃省兰州市××小区××幢××单元××室共计14套房屋的执行。原告潘亦建对此不服，提起本案诉讼。 （二）关于案涉土地征收补偿及还建房屋的情况 2008年7月4日，兰州高新技术产业开发区土地储备登记交易中心（甲方）与甘肃残疾人公司（乙方）签订兰高土储购（2008）001号《国有土地使用权收购合同》，约定：甲方收购乙方所有的兰国用（2008）字第Ｇ0076号《国有土地使用证》项下原划拨土地，土地位于甘肃省××大学××号规划路以南、Ｔ608号规划路以西、Ｂ637号规划路以北；收购补偿为2931.692万元及无偿还建4600平方米的残疾人用房，其中一、二层商铺建筑面积分别为650平方米，三层以上住宅建筑面积为3300平方米；合同生效后甲方立即支付乙方土地补偿费用2531.692万元，甲方协助乙方解决乙方与刘家滩等村的遗留问题后，乙方在保证竞得人顺利进场砌筑围墙后，甲方必须于2008年8月31日前付清乙方剩余补偿款400万元；甲方必须在2010年12月30日之前完成4600平方米还建残疾人用房项目竣工，交乙方验收并办理产权等相关手续，由乙方法人提供产权人姓名；乙方收到2531.692万元的同时，即向兰州高新区国土规划局交回兰国用（2008）第Ｇ0076号《国有土地使用证》、兰高新管发［2007］78号拨地通知及附图的原件；乙方在收到剩余400万元补偿款后，即向兰州高新区国土规划局交回原征地协议原件、付款凭证等资料；等等。同日，甘肃省兰州市国信公证处就此事项出具（2008）兰国信公内字第2194号《公证书》。 2008年7月9日，甘肃残疾人公司收到兰州高新技术产业开发区土地储备登记交易中心支付的补偿款人民币25316920元。同日，兰州高新技术产业开发区土地储备登记交易中心出具收条，收到兰国用（2008）第G0076号《国有土地使用证》、1：500用地范围图、兰高新管发[2007]78号《关于同意给甘肃省残疾人房屋开发公司划拨国有土地使用权的通知》、《国有土地使用权划拨合同书》及《补充协议》原件。 2008年7月10日，兰州高新技术产业开发区管理委员会作出兰高新管发[2008]84号《收地通知》，告知甘肃残疾人公司收回土地土地证号为兰国用（2008）第G00**有土地使用权。 2008年8月27日，甘肃省兰州高新技术产业开发区国土规划局（出让人）与兰州和泰公司（受让人）签订兰高土储让（2008）01号《国有土地使用权出让合同》，约定：出让宗地位于兰州高新技术产业开发区××号××路××南，Ｔ608号规划路以西，Ｂ637号规划路以北，甘肃联合大学用地以东，宗地编号为Ｇ××1号；受让人同意在该出让宗地范围内一并修建下列工程，并在建成后无偿移交出让人：受让人于2010年9月20日前无偿交付建筑面积为4600平方米的残疾人用房，其中一、二层商铺各650平方米，三层以上住宅3300平方米，还建的建筑物应在该宗地西北角，具体位置为临Ｔ605号路南，甘联大用地以东位置，该建筑在设计开发时应充分考虑残疾人群使用；等等。 2013年6月8日，兰州和泰公司（甲方）与甘肃残疾人公司（乙方）签订还建设计协议及附表，约定：根据兰州高新技术产业开发区土地储备登记交易中心与甘肃残疾人公司签署的兰高土储购（2008）001号《国有土地使用权收购合同》的约定，兰州和泰公司作为代兰州高新技术产业开发区土地储备登记交易中心对上述合同的实际履行人，经与甘肃残疾人公司协商后，就无偿还建商铺和住宅及房屋的设计要求达成一致协议；甲方根据约定还建乙方建筑面积4600平方米残疾人用房，包括商铺面积1300平方米，坐落为馨和园小区6号楼西侧，一层650平方米，二层650平方米，住宅建筑面积3300平方米，坐落为6号楼二单元26套，4号楼二单元3套，3号楼一单元2套（具体见附表）；对于给乙方还建商铺的分割甲方必须按乙方的要求，依据国家规范、商铺结构的功能进行设计和建设；甲方必须在2014年12月31日之前完成4600平方米还建残疾人用房项目竣工，在竣工验收后交付乙方，并办理产权等相关手续；本合同的签署生效不取代兰州高新技术产业开发区土地储备登记交易中心与甘肃残疾人公司签署的兰高土储购（2008）001号《国有土地使用权收购合同》，本合同的约定内容只依法约束本合同签署主体，本合同未约定部分仍依据兰高土储购（2008）001号《国有土地使用权收购合同》执行；还建面积结算以国家产权部门发放的产权证面积为准；等等。附表约定具体房号为6号楼2单元2301、2504、2601、2602、2603、2604、2701、2702、2703、2704、2801、2802、2803、2804、2901、2902、2903、2904、3001、3002、3003、3004、3101、3102、3103、3104、4号楼2单元2104、2204、2304、3号楼1单元1501、1601共计31套。 2015年9月2日，兰州和泰公司与甘肃残疾人公司签订还建房交房协议及明细表，根据双方签订的《还建设计协议》中按兰高土储购（2008）001号《国有土地使用权收购合同》无偿还建部分商铺和住宅的约定，兰州和泰公司开发的和泰·馨和园项目已竣工，达到入住交房条件，甲方于2015年9月10日和乙方配合办理房屋入住交接手续。还建住宅实际套型及面积明细表约定具体房号为6号楼2单元2601、2603、2604、2701、2702、2703、2704、2801、2802、2803、2804、2901、2902、2903、2904、3001、3002、3003、3004、3101、3102、3103、3104、4号楼2单元2104、2204、2304、3号楼1501、1601、3302、6号楼一层办公室共计30套。 2015年9月10日，兰州和泰公司与甘肃残疾人公司签署交房证明，兰州和泰公司作为代兰州高新技术产业开发区土地储备登记交易中心将还建房屋依法向甘肃残疾人公司实际交付使用。 （三）还建房屋实际使用情况 包括被查封的和泰·馨和园6号楼2单元2701、2702、2703、2704、2801、2802、2803、2804、2901、2902、2903、3002、3003、3004室在内的还建房屋，已由甘肃残疾人公司实际领取门禁卡、可视对讲机、水电卡等；案涉查封的上述14套房产亦实际领取智能燃气表IC卡，并统一缴纳首次燃气费。根据兰州房地产交易中心出具的和泰·馨和园网签信息查询结果，和泰·馨和园6号楼2单元3101室于2017年5月23日签订商品房买卖合同，购房人姓名为潘永玉，和泰·馨和园6号楼2单元2904室于2016年7月26日签订商品房买卖合同，购房人姓名为李小军，和泰·馨和园6号楼2单元2603室于2017年5月26日签订商品房买卖合同，购房人姓名为李磊，和泰?馨和园6号楼2单元2601室于2017年5月26日签订商品房买卖合同，购房人姓名为田家鸣，和泰·馨和园6号楼2单元2604室于2017年5月25日签订商品房买卖合同，购房人姓名为张天健，和泰?馨和园6号楼2单元3104室于2017年5月19日签订商品房买卖合同，购房人姓名为田莉娜，和泰·馨和园6号楼2单元3102室于2017年6月5日签订商品房买卖合同，购房人姓名为王晓明，和泰·馨和园6号楼2单元3103室于2015年1月20日签订商品房买卖合同，购房人姓名为张晓棠，和泰·馨和园6号楼2单元3001室于2017年5月24日签订商品房买卖合同，购房人姓名为田鑫，和泰·馨和园4号楼2单元2204室于2014年4月15日签订商品房买卖合同，购房人姓名为田家梅，和泰·馨和园4号楼2单元2104室于2014年4月15日签订商品房买卖合同，购房人姓名为王惠召，和泰·馨和园4号楼2单元2304室于2014年4月15日签订商品房买卖合同，购房人姓名为田鑫。 （四）案涉和泰·馨和园小区产权证办理情况 2015年8月-10月期间，兰州和泰公司向兰州市工程质量监督站提交关于馨和园住宅小区3号楼、4号楼、6号楼的建设工程竣工验收通知书，同时提交了建设工程监理质量评估报告、建设工程施工质量竣工（结构）报告、建设工程勘察质量检查报告、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、单位（子单位）工程质量控制资料核查记录、单位（子单位）工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录及单位（子单位）工程观感质量检查记录等材料。 2018年10月8日，甘肃残疾人公司起诉兰州高新技术产业开发区土地储备登记交易中心、兰州和泰公司，要求办理还建4600平方米残疾人用房的产权证，甘肃省兰州市中级人民法院于2019年12月26日作出（2018）甘01民初1115号民事裁定，驳回甘肃残疾人公司的起诉。甘肃残疾人公司不服，上诉至甘肃省高级人民法院，甘肃省高级人民法院于2020年5月18日作出（2020）甘民终128号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。2020年7月21日，甘肃残疾人公司起诉兰州高新技术产业开发区管理委员会、兰州市国土资源局高新技术产业开发区分局、兰州和泰公司，要求办理还建4600平方米残疾人用房的产权证，甘肃省兰州市中级人民法院以案号（2020）甘01民初554号予以立案受理。 根据庭审查明及当事人陈述，案涉和泰·馨和园小区项目未办理建设工程竣工验收备案，未办理不动产首次登记。 本院认为，本案系原告潘亦建对本院作出的（2019）浙0104执异54号执行裁定不服提起的申请执行人执行异议之诉，争议焦点应当为被告甘肃残疾人公司对案涉不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 （一）被告甘肃残疾人公司对案涉14套查封房产享有何种民事权益 根据《中华人民共和国物权法》第四十二条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地、地上附着物和青苗的补偿费等费用排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。该法第一百四十八条规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。 本案中，兰州高新技术产业开发区土地储备登记交易中心与甘肃残疾人公司签订兰高土储购（2008）001号《国有土地使用权收购合同》，收购甘肃残疾人公司所有的兰国用（2008）字第G0076号《国有土地使用证》项下划拨土地，依法应当予以补偿，根据双方协议约定，补偿方式为兰州高新技术产业开发区土地储备登记交易中心支付2931.692万元补偿款，及无偿还建4600平方米的残疾人用房。兰州高新技术产业开发区土地储备登记交易中心收回土地证土地证号为兰国用（2008）第G00**国有土地使用权后，由甘肃省兰州高新技术产业开发区国土规划局与兰州和泰公司签订兰高土储让（2008）01号《国有土地使用权出让合同》，出让案涉宗地并要求兰州和泰公司无偿交付建筑面积为4600平方米的残疾人用房。嗣后，兰州和泰公司与甘肃残疾人公司签订还建设计协议，约定由兰州和泰公司代兰州高新技术产业开发区土地储备登记交易中心履行向甘肃残疾人公司无偿还建建筑面积4600平方米的残疾人用房。上述国有土地使用权出让合同及还建设计协议系各方当事人真实意思表示，且不违法法律行政法规强制性规定，应属合法有效。据此，根据上述约定，甘肃残疾人公司对包括案涉查封14套房产在内的还建房屋，享有作为被征收人依法享有的被补偿权益，兰州和泰公司向甘肃残疾人公司交付的无偿还建建筑面积为4600平方米的残疾人用房，即为甘肃残疾人公司因其名下划拨土地被收购而依法获得的征收补偿。 （二）被告甘肃残疾人公司所享有的民事权益是否足以排除本案强制执行 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，甘肃残疾人公司是否足以排除本案执行应当符合上述条件。 首先，甘肃残疾人公司系基于国有土地使用权收购合同、国有土地使用权出让合同、还建设计协议、还建房交房协议及附表等依法享有建筑面积4600平方米还建房屋的所有权，同时，基于还建房交房协议、明细表及交房证明，甘肃残疾人公司实际占有并使用包括案涉查封14套房产在内的全部还建房屋。对于原告主张兰州和泰公司向甘肃残疾人公司交付房屋不合法的问题，本院认为，根据我国合同法及相关法律、行政法规规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用，故竣工验收合格是房屋交付使用的前提条件，兰州和泰公司在未办理建设工程竣工验收合格的情形下，向甘肃残疾人公司交付门禁卡、水电卡等，不符合法律规定，但不能据此否定兰州和泰公司向甘肃残疾人公司交付门禁卡、水电卡等的事实，不能否定甘肃残疾人公司已实际占有案涉14套房屋的事实。关于未办理过户登记原因的问题，由于案涉房屋所在和泰·馨和园小区项目整体尚未办理建设工程竣工验收手续,客观上未办理不动产首次登记，亦不具备办理产权过户登记的条件，故甘肃残疾人公司未取得案涉查封14套房产的所有权登记,并非其自身原因导致,其对未办理过户登记手续并无过错。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（二）项规定，判决如下： 驳回原告潘亦建的诉讼请求。 案件受理费人民币87800元，由原告潘亦建负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  易 欣 人民陪审员  吴芳芳 人民陪审员  徐忠德 二〇二〇年十一月二十七日 书 记 员  郑 潇