河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初15832号原告：桂林，男，1974年10月15日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。被告：张新骞，男，1998年3月8日出生，汉族，住河南省滑县。第三人：河南佰晟房地产营销策划有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路****楼******。法定代表人：王亚飞。原告桂林与被告张新骞、第三人河南佰晟房地产营销策划有限公司（以下简称“佰晟地产”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桂林、被告张新骞到庭参加诉讼，第三人佰晟地产经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告张新骞支付原告房屋租金23250元（2020.1.16-2020.3.30）、物业费4116元（2020.1.1-2020.3.30）；2、判令被告张新骞赔偿原告违约金25110元（应算至被告付清所欠房屋租金之时）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年10月21日，原告（甲方）与被告张新骞（乙方）在第三人（丙方）见证下签订《郑州市写字楼租赁合同》，该合同明确：被告租赁原告位于郑州市郑东新区湖心××、××路东××号（正商学府广场）B2-706房屋作被告办公使用；租赁期限共2年，自2019年10月16日起至2021年10月15日止；该房屋月租金为人民币9300元，租金支付方式：2019年10月16日-2020年1月15日期间三个月支付一次，2020年1月16日-2021年10月15日期间半年（六个月）支付一次，先付后用，押金人民币9300元，以后每期租金应提前15个工作日支付。2020年1月1日起，原告及其经办人多次催促被告张新骞缴纳该房屋租金，被告均以各种理由进行推诿、搪塞，至今不履行支付义务且态度蛮横。根据双方签订的《郑州市写字楼租赁合同》第十条第10-2款的约定，被告逾期支付租金，中途擅自退租构成违约。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告张新骞辩称，租赁合同上的字不是其签的，手印也不是其按的，故其不应履行合同义务。第三人佰晟地产未答辩。经审理查明：2019年10月21日，原告作为出租方（甲方），被告张新骞作为承租方（乙方）与第三人佰晟地产（居间方、丙方）签订《郑州市写字楼租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的坐落在郑州市郑东新区湖心××、××路东××号B2-706，面积为140平方米的房屋出租给乙方办公使用。该房屋租赁期共2年，自2019年10月16日起至2021年10月15日止。该房屋月租金为9300元，租金支付方式：2019年10月16日-2020年1月15日期间三个月支付一次；2020年1月16日-2021年10月15日期间半年支付一次；先付后用；签订合同当日乙方向甲方支付租房定金6000元（该定金自动转为应付租金的一部分），首次房屋租金共计27900元（含定金）和房屋押金9300元，乙方应在2019年10月21日之前支付给甲方。以后每期租金应提前15个工作日支付。甲方指定之租金收取账号为：中国工商银行；孙凌帆；账号62×××19。在租赁期内，乙方拖欠租金累计半个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。在租赁期限内，乙方未按合同约定时间交付房屋租金的，每逾期一天，乙方应按月租金的3%向甲方支付违约金。乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方应按月租金的2倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同尾部出租方经办人处孙凌帆签字摁指印，承租方经办人处董嘉新签字摁指印，并载明电话152××******。2020年3月5日，原告妻子孙凌帆通过微信与被告张新骞联系称“学府广场706房屋，你如果继续租，这两天把租金打过来。如果不租，请抓紧把钥匙门禁交接一下。现在有人想租需要看房，租与不租请尽快回复”，被告张新骞回复“我10号回去，然后给你打钱”。2020年3月21日，孙凌帆发送“你不要忘记咱们有合同，你没有办理结清手续前，房租、物业费你需要承担”，被告张新骞回复“没事，起诉吧，没办法，这没钱了你说怎么办……”。2020年3月26日，孙凌帆发送“请你这两天过来一趟，把所欠的物业费及房租补交一下，办理房屋交接”，被告张新骞回复“我说了，不可能再补了”。庭审中，原告称2019年10月，第三人佰晟地产联系其称有人想租房，原告委托其妻子孙凌帆在涉案房屋内签订了租赁合同。当时第三人佰晟地产的两个工作人员在场，被告张新骞称其来不了就让其公司员工即合同的经办人代他签名，经办人查验房屋后，原告就当即将房屋交给合同经办人及其公司人员。涉案房屋已于2020年4月初另行出租。被告张新骞认可合同上所载电话是其本人电话，且系其实际使用涉案房屋，但称是房产中介向其交付的房屋，并向其提供一个卡号，被告张新骞将3个月房租、1个月押金支付至该卡号后就开始使用房屋。并称其于2019年12月底回家过年，有部分物品留在房屋内，2020年2月份，其回去查看时房屋已经锁门。庭审中，原、被告共同确认，被告已支付三个月租金及一个月押金。以上事实由原告提交的郑州市写字楼租赁合同、微信聊天记录及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，租赁合同中明确载明承租人为被告张新骞，被告张新骞虽辩称合同非其本人签字，但庭审中其已认可合同上所载电话是其本人电话，且已实际使用房屋，并向原告支付了租金及押金。故原、被告之间形成事实上的租赁合同法律关系。被告应按照合同约定全面、适当的履行合同义务。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，依照合同约定，租赁期限应至2021年10月15日，但被告在约定租赁期限未届至时自行搬离房屋，其以实际行动表明不再继续履行合同，且原告现已另行出租涉案房屋，故双方的房屋租赁合同已实际解除。根据《中华人民共和国》第一百一十九条之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。关于原告主张的租金，被告虽主张2019年12月底房屋到期，但其并未提交相应证据予以证明，而根据原告妻子与被告的聊天记录显示，2020年3月5日，原告询问是否继续承租时，被告并未明确告知不再承租。2020年3月26日时，双方尚未办理房屋交接手续。原告于2020年4月初将房屋另行出租，故其主张租金至2020年3月30日较为合理，被告已支付租金至2020年1月15日，故后续租金应自2020年1月16日起计算至2020年3月30日。因2020年1月底出现新冠肺炎疫情，属不可抗力，由此采取的相应疫情防控措施，对房屋的实际使用、交接返还产生影响，故对此期间的房屋租金按照60天的标准予以酌减，据此计算，被告还应向原告支付租金4586元［9300×12÷365×（75-60）］，对原告诉请过高部分，本院不予支持。关于原告主张的物业费，原告并未提交相应的证据予以证明，本院不予支持。关于原告主张的违约金，结合本案的违约情形，本月酌定为一个月租金9300元，因被告向原告支付1个月的押金9300元原告在诉请中并未扣除，故相互抵充，被告不应再向原告支付。第三人佰晟地产经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告张新骞于本判决生效后十日内向原告桂林支付房屋租金4586元；驳回原告桂林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1112元，减半收取556元，由原告桂林负担507元，由被告张新骞负担49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二〇年十一月二十四日书记员  杜 辉