湖北省武穴市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1182民初2651号原告：朱丽珍，女，1981年8月13日出生，汉族，住湖北省武穴市。原告：周洋，男，1978年2月16日出生，汉族，住湖北省武穴市。被告：武穴升华房地产开发有限公司，住所地：武穴市民主路**（刘国龙私宅），统一社会信用代码91421182MA492LNA97。法定代表人：姚建祥，男，系该公司董事长。委托诉讼代理人：喻海峰，男，湖北靖柏律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：李佳兵，男，1993年5月31日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区，系该公司员工。特别授权。原告朱丽珍、周洋与被告武穴升华房地产开发有限公司（以下简称“升华房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱丽珍、周洋及被告升华房地产公司的委托诉讼代理人喻海峰、李佳兵到庭参加诉讼。被告升华房地产公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，后于2020年11月16日申请撤回该异议。本案现已审理终结。原告朱丽珍、周洋向本院提出诉讼请求：1.解除商品房定购协议；2.升华房地产公司退还朱丽珍、周洋购房定金10000元；3.升华房地产公司支付违约金10000元；4.升华房地产公司支付朱丽珍、周洋准备购房提前支取银行利息息差及处理本纠纷交通务工损失合计5000元；5.升华房地产公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：朱丽珍、周洋于2019年10月3日签订商品房订购协议，并约定延期10月30日前办理购房手续。协议书约定双方至翡翠一品售楼中心签订商品房买卖合同并支付首付款。朱丽珍、周洋于10月27日和10月31日两次至翡翠一品售楼中心办理购房手续。升华房地产公司以合同在房管中心，不交首付款不能出合同为由拒绝按定购协议约定履行合同。升华房地产公司10月30日给朱丽珍、周洋发律师函再次明确要求其至翡翠一品售楼中心签订购房合同并支付合同规定房价款。实际操作时，升华房地产公司依然不按约定履行，一口咬定先交首付款，3至5天后再签合同。为保障自身合法权益，朱丽珍、周洋拒绝在没有签订商品房买卖合同情况下缴纳首付款。11月2日，升华房地产公司单方面以朱丽珍、周洋未交首付款为由非法侵吞购房定金。事后朱丽珍、周洋多次要求升华房地产公司代理人朱平提供合同变更法律依据并报警，翡翠一品开发商始终未作答复。升华房地产公司故意隐瞒真相，骗取信任，不按约定履行合同，达到侵吞朱丽珍、周洋购房定金目的。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，朱丽珍、周洋要求升华房地产公司退还已付的合同定金1万元、并支付违约金1万元及其他损失5000元，共计25000元。被告升华房地产公司辩称，升华房地产公司同意解除商品房定购协议；朱丽珍、周洋未按照协议内容在规定的时间内履行其义务，按照协议约定，其定金升华房地产公司可以不予退还；朱丽珍、周洋主张的支取银行利息、交通务工与本案的定购协议内容没有关联性，朱丽珍、周洋的主张没有事实依据也没有法律依据。升华房地产公司撤回于2020年11月9日提出的管辖权异议，申请书已提前交给法庭。本院经审理认定事实如下：2019年10月3日，朱丽珍、周洋有意向购买升华房地产公司开发建设的升华·翡翠一品项目中的8-701房，升华房地产公司作为甲方，与作为乙方的朱丽珍、周洋签订一份《升华·翡翠一品商品房定购协议书》，载明房屋建筑面积141.88㎡，总价为894999元，并约定在签订本订购协议时朱丽珍、周洋自愿缴纳定金10000元，在签署正式该商品房《商品房买卖合同》时，定金自动转为部分购房首付款。协议第三条约定“甲乙双方约定乙方须在本协议后三日内至甲方营销中心签订该商品房《商品房买卖合同》，定金自动转为购房款；如甲乙双方在约定签订《商品房买卖合同》的时间内，甲方已将该商品房另售他人，则甲方应向乙方双倍返还已付定金（不计利息）；如乙方在三日内未签订该商品房《商品房买卖合同》，则乙方同意甲方没收其已付定金，且甲方有权将商品房另售他人，本订购协议书无需甲方通知即行自动生效，乙方不得以任何理由提出异议”。朱丽珍、周洋向升华房地产公司支付了定金10000元，升华房地产公司向二人出具了收据一份。后双方将签订合同的时间延期至2019年10月30日前，朱丽珍、周洋向升华房地产公司签署承诺书一份，承诺于2019年10月30日前办理按揭手续，逾期未办理则定购协议中所交定金不退，该商品房可另售他人。2019年10月30日，双方就先交首付款还是先签署涉案房屋的正式房屋买卖合同发生争议，当日未能签订商品房买卖合同。升华房地产公司于当日向朱丽珍、周洋发出《催告办理购房手续律师函》。本院认为，一、原告朱丽珍、周洋与被告升华房地产公司签订的《升华·翡翠一品商品房定购协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当依照合同约定履行各自的义务。但双方在先签商品房买卖合同还是先交首付款的问题上存在争议，并最终导致商品房买卖合同未能签署。原告朱丽珍、周洋未向被告升华房地产公司发送解除通知，但以诉讼的方式表明其解除该定房协议书的意思表示，故该定房协议书自本院副本送达被告升华房地产公司之日起解除。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”之规定，由于双方在《升华·翡翠一品商品房定购协议书》中未明确房款的支付方式和首付款支付时间，在协商订立商品房买卖合同时，双方对首付款支付时间产生分歧，最终导致未能签订商品房买卖合同。房款的支付属于商品房买卖合同的实际履约内容，原告朱丽珍、周洋在双方约定的预定期内提出先签订商品房买卖合同再支付首付款，合理正当，并非恶意磋商。被告升华房地产公司提出先支付首付款再签订商品房买卖合同属于行业惯例和公司流程，本院认为首付款的支付时间属于双方拟定的合同条款，应由当事人协商一致，被告升华房地产公司要求先支付首付款缺乏依据。因此，本案商品房买卖合同未能签订的原由属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于双方当事人的事由”，被告升华房地产公司应当将收取的定金10000元返还给原告朱丽珍、周洋。原告朱丽珍、周洋要求被告升华房地产公司支付违约金10000元，于法无据，不予支持。三、原告朱丽珍、周洋要求被告升华房地产公司支付其准备购房提前支取银行利息息差及处理本纠纷交通务工损失共5000元，对于该利息损失和交通务工损失，原告朱丽珍、周洋未提供证据予以证实，不予支持。但《升华·翡翠一品商品房定购协议书》解除后，被告升华房地产公司继续占用原告朱丽珍、周洋支付的定金10000元无正当理由，应自解除之日起按全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率支付原告朱丽珍、周洋利息损失至实际清偿之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十六条第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十七条的规定，判决如下：一、原告朱丽珍、周洋与被告武穴升华房地产开发有限公司于2019年10月3日签订的《升华·翡翠一品商品房定购协议书》于2020年10月30日解除；二、被告武穴升华房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告朱丽珍、周洋定金10000元并支付利息损失（自2020年10月30日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清之日止）；三、驳回原告朱丽珍、周洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，减半收取计212.5元，由原告朱丽珍、周洋负担187.5元，由被告武穴升华房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审判员  宋文涛二〇二〇年十一月二十七日书记员  桂 舟