天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初5151号原告：岳巍伟，女，1981年12月19日出生，汉族，居民，住河北省张家口市张北县。委托诉讼代理人：金雅东，天津聪辩律师事务所律师。被告：周伟梁，男，1993年7月20日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：刘振利。原告岳巍伟与被告周伟梁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岳巍伟及其委托诉讼代理人金雅东、被告周伟梁及其委托诉讼代理人刘振利均到庭参加诉讼。诉讼过程中，因需调取新的证据等法定事由，而扣除相应审理期限。本案现已审理终结。岳巍伟向本院提出诉讼请求：⒈确认岳巍伟与周伟梁之间签订的《房屋租赁合同》于2020年7月19日解除；⒉周伟梁从宝坻区裕园小区15-1-2103房屋中搬出并将房屋交还岳巍伟；⒊周伟梁向岳巍伟支付2020年1月1日至2020年7月19日期间的租赁费13400元（2000元/30天×201天）；⒋周伟梁向岳巍伟支付自2020年7月20日至实际腾房之日的房屋占用费；⒌周伟梁每天按照月租金2000元的10%向岳巍伟支付2020年1月1日至2020年7月19日期间逾期支付房租的违约金40200元（2000元/天×201天×10%）；⒍周伟梁向岳巍伟支付2019年1月1日至实际腾房之日的物业费，暂计算至2020年7月31日物业费为2240元（140元/月×16个月）。事实和理由：2016年3月16日，岳巍伟通过中介公司准备在宝坻区购买商品房并交给中介公司1100000元。2018年6月22日通过中介公司与裕园小区开发商签订购买裕园15-1-2103房屋的天津市商品房买卖合同。2018年11月5日，岳巍伟取得该房屋产权证。因从2016年3月份通过中介公司购买房屋到2018年6月才与开发商签订商品房买卖合同拖延的时间太长，中介公司答应作为补偿由中介公司投资，负责将房屋装修并购买烟机灶具、床铺以便修好后由中介公司代为出租。2018年11月5日取得房产证时，岳巍伟及其丈夫与中介公司一起到装修好的房屋验收并拍照，同意中介公司代为以房屋现状出租，出租之后将房屋转交岳巍伟。2019年4月，岳巍伟无法联系上中介公司，于2019年5月21日到裕园15-1-2103房屋查看，结果发现房屋内有人居住，岳巍伟拨打电话报警，住在房屋内的人即本案被告周伟梁。据周伟梁称其也跟中介公司购买了该房屋，但岳巍伟无法认同，岳巍伟已经取得房产证书，属于该房屋所有权人。周伟梁与中介公司有纠纷应另案解决。经协商，周伟梁与岳巍伟补签了房屋租赁合同，约定租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日，租金每月2000元，总租金24000元，租金按年结算，首次租金2019年5月21日前交付。若逾期支付租金，每逾期一日按月房租的10%向岳巍伟支付违约金。租赁期间，周伟梁应支付物业管理费、水电费、煤气费、宽带网络费等，租赁期满双方未续订承租协议或已解除协议以后，周伟梁逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，每逾期一日按月房租的10%向岳巍伟支付违约金。合同签订后，周伟梁支付了租金24000元后继续居住在该房屋中。2019年12月份合同即将到期前，岳巍伟即通知周伟梁，如果继续租住该房屋，需提前交纳一年的房租。周伟梁继续居住在房屋内，但一直没有交纳房租。虽经多次催促，但周伟梁一直没有交纳房租，也拒绝搬出该房屋。2020年7月19日，岳巍伟通过微信通知周伟梁限期三日内结清房租，并搬出房屋，周伟梁予以拒绝。岳巍伟认为，双方原租赁合同到期后，虽未再签订书面合同，但周伟梁表示继续租赁，岳巍伟表示同意，双方原房屋租赁合同继续有效，转为不定期租赁。因周伟梁一直拒绝交纳房租并继续占有房屋，且欠付2019年1月1日至今的物业费没有交纳。周伟梁的行为构成根本违约，应向岳巍伟支付欠付的房租，从该房屋搬出并支付违约金。现岳巍伟为维护合法权益，提起诉讼。周伟梁辩称，双方之间并不存在事实上的房屋租赁合同关系，不同意岳巍伟全部诉讼请求。涉案房屋系周伟梁父亲周廷国于2016年7月份购买，当时由天津市宝坻区裕恒置业发展有限公司(以下简称裕恒置业公司)对外出售，并且与裕恒置业公司签订了房屋买卖认购协议，缴纳了房款450000元。房屋所有权人是周伟梁父亲周廷国，实际居住为周伟梁，因此其与岳巍伟并不存在房屋租赁合同关系。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。案外人刘凯经营津屋置家房地产经纪（天津）有限公司。刘凯经手将裕园15-2-1402房屋出售给周伟梁父亲周廷国。2016年7月2日，在刘凯带领下，周廷国与裕恒置业公司签订《繁华里·认购协议》，约定所购房屋为裕园15-2-1402，建筑面积99.63㎡，单价7528元/㎡，总房款750014元；契税11250元，维修基金7500元，预告登记费80元。买方应于2016年7月3日前交清上述房屋首付450000元(包含定金),剩余房款300000元由买方向银行申请贷款。买卖双方经友好协商,在平等互利的基础上达成如下约定:签署此《认购协议》时,买方应一次性缴纳定金人民币450000元。买方交齐首付款后60日内办理购房手续。当日，周廷国向刘凯指定账户刘福闯转账440000元，交纳现金10000元。周廷国交付上述款项后，因涉及到房屋抵押问题，刘凯经办并经裕恒置业公司同意，将认购房屋由15-2-1402调至面积、价款相同的15-1-2103，并向周廷国交付了房屋。周廷国收房后，于2017年10月1日与天津宝跃建筑装饰工程有限公司签订装修协议，开始对该房屋装修，并于2017年10月17日向该小区物业公司天津鑫成物业服务有限公司交纳垃圾清运费400元，交纳物业费2000元。同时，周廷国经手与国网天津市电力公司办理了用电手续，购电证（卡）载明户名周廷国；又与天津市泉州水务有限公司签订《供用水协议》，购水卡用户名周廷国，分别为该房屋供电、供水。2018年1月30日，周伟梁经手与天津泰达滨海清洁能源集团有限公司签订《居民管道燃气供需协议》，开始为该房屋供燃气。装修完成并办理上述水、电、燃气后，周伟梁开始入住，并一直交纳相关费用。2018年5月7日，岳巍伟与刘凯办理结婚登记手续。2018年6月22日，岳巍伟与裕恒置业公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定岳巍伟购买宝坻区××路××路××房屋（即涉诉房屋）。该合同购房人家庭情况申报表载明家庭成员岳巍伟、刘凯（配偶）、高博（子女）。2018年11月5日，岳巍伟取得天津市国土资源和房屋管理局核发的不动产权证书［证号:津（2018）宝坻区不动产权第1020214号］。2018年12月5日，岳巍伟与刘凯办理离婚登记手续。岳巍伟对此解释称，与刘凯办理结婚登记目的是为了办理产权和孩子户口落户，有婚姻关系比较容易办理。岳巍伟同时称，涉诉房屋已经装修，不是其本人装修，因为购房拖了很长时间，刘凯答应把房屋简单装修并答应对外出租，所以应该是中介公司的刘凯给装修的。房屋的水、电、气户卡不是其本人的名字，不清楚是谁的名字，是刘凯办理，其本人没有交纳过相关费用。2019年5月13日，刘凯因涉嫌犯诈骗罪，被天津市公安局宝坻分局刑事拘留。2019年5月21日，岳巍伟去涉诉房屋处发现周伟梁在房屋内居住，遂报警。公安宝坻分局钰华派出所出警，冯彬到场后随同周伟梁去派出所解决此事。在派出所门口，冯彬给双方协调，最后达成由冯彬支付租金24000元把房屋租给周伟梁，等待刘凯解除拘留后解决此事。双方同意并于当日签订《房屋租赁合同》，岳巍伟为甲方（出租方），周伟梁为乙方（承租方），津屋置家房地产经纪（天津）有限公司为丙方（居间方），主要条款：租赁房屋坐落于宝坻区××小区××室；所有权人岳巍伟；租赁用途:该房屋仅作居住使用,不得擅自挪作它用；租赁期限:自2019年1月1日起至2019年12月31日止,共12个月,合同期租金总额24000元，该房屋月租金为2000元，租金按年结算，首次租金于2019年5月21日前交付给甲方,以后各期租金交付时间为（空格），乙方若逾期交付,每逾期一日按月房租的10%向甲方交付违约金。2019年6月5日，刘凯被执行逮捕。2020年7月10日，刘凯犯诈骗罪，判处有期徒刑11年。因目前不能实现向刘凯调查事情始末，冯彬在接受本院调查时称，2019年5月21日，周伟梁和刘凯的姐姐都给其打电话，均说房屋属于己方，周伟梁实际入住，岳巍伟持有房证。当时刘凯正在拘留期间，以为过些时日就会出来，所以给双方进行协调，由其出租金等于岳巍伟把房屋租出去了等着刘凯，双方同意并签了个房屋租赁合同。并称其去的目的是安抚双方，出资24000元不是替周伟梁付租金，是以刘凯朋友的身份平息纠纷，当时刘凯还在拘留期间，没想到刘凯会被判刑。岳巍伟对冯彬所述不是替周伟梁支付租金不认可，认为冯彬协调双方达成协议，就是替周伟梁支付租金。本院认为，岳巍伟以房屋租赁合同纠纷提起诉讼，要求确认涉诉合同的解除及周伟梁支付欠付租赁费、腾房并给付其他费用。经审查，涉诉裕园小区15-1-2103房屋目前除存在双方之间签订的《房屋租赁合同》外，还存在周廷国与裕恒置业公司签订的《认购协议》，岳巍伟与裕恒置业公司签订的《天津市商品房买卖合同》及房产管理部门核发的《不动产权证书》，而且该房屋的实际居住、使用人是周伟梁，其对该房屋的居住、使用早于上述《天津市商品房买卖合同》的签订时间。在涉诉房屋存在多份不同性质合同且对房屋所有权出现争议情况下，能否搁置所有权争议对《房屋租赁合同》予以裁判是本案主要争议焦点。对此，裁判理由如下：周伟梁父亲周廷国与裕恒置业公司签署认购协议后收房，于2017年10月开始对涉诉房屋进行装修，于2018年初入住涉诉房屋，并相继签署办理了水、电、燃气的供用协议，交纳物业费及装修垃圾清运费。上述相关手续的办理仅凭周伟梁与周廷国不可能完成，均需要裕恒置业公司或者授权的中介公司出具相关手续，仅是由于刘凯的原因未能完成周廷国与裕恒置业公司之间的购买手续。岳巍伟持有不动产权证书，是根据与裕恒置业公司签订的商品房买卖合同。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。岳巍伟虽持有不动产权证书，但目前不能实现占有、使用的权利。值得注意的是，岳巍伟为了购买房屋为子女办理户口而与刘凯登记结婚，周廷国与岳巍伟都是通过刘凯购买同一房屋，虽然暂时无法询问刘凯而确定周廷国交付购房款的去向，但已向周廷国交付房屋及周廷国装修入住是客观事实，而且刘凯明知该房屋已经过其手卖给周廷国，又以与岳巍伟办理结婚登记方式协助岳巍伟与裕恒置业公司签订商品房买卖合同，将该房屋再次卖给岳巍伟，基于婚姻关系的存在也等于将卖给了刘凯自己，不能确认岳巍伟对此不知情。双方之间的房屋租赁合同是在案外人冯彬协调、且需等待刘凯解除拘留予以解决情况下签订，而且冯彬明确表示不是替周伟梁支付租金，是以刘凯朋友身份平息纠纷而为之。综上，岳巍伟虽持有该房屋不动产权证书，但该房屋所有权确实存在争议，本案是房屋租赁合同纠纷，而且周伟梁持有该房屋合法有效的购水卡、购电卡、供用燃气协议及交纳物业费，岳巍伟明确表示其未办理过上述水、电、气手续，也没有交纳过费用和进行房屋装修。因在本案中不能对该房屋的所有权归属进行裁判，而且房屋租赁合同是否成立的前提条件也源于房屋所有权的归属，仅凭岳巍伟现有证据确认双方之间存在《房屋租赁合同》，或者确认已经解除或经判决解除均不能成立，故对岳巍伟要求确认双方之间签订的《房屋租赁合同》于2020年7月19日解除仍证据不足，对其该项请求不予支持。通过上述论述，在不能完全确认岳巍伟享有涉诉房屋所有权情况下，对其请求第一项诉讼请求不予支持。因涉诉房屋租赁合同是否解除是裁判其他诉讼请求的前提和基础，故在本案中对岳巍伟其他诉讼请求也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回岳巍伟全部诉讼请求。案件受理费1196元，减半收取计598元，由岳巍伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  杨旭东二〇二〇年十一月三十日书记员  杜建玥附：本裁判文书所依据的相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。