河北省张北县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0722民初1625号 原告：武学军，男，1961年12月5日出生，汉族，住张北县。 委托诉讼代理人：武志平，男，1982年5月19日出生，汉族，住张北县，系武学军儿子。 被告：刘瑞婷，女，1976年10月5日出生，汉族，住张北县。 被告：康素峰，女，1966年3月8日出生，汉族，住唐山市路**。 委托诉讼代理人：郭文，1967年10月2日出生，汉族，住河北省张家口市宣化区，系康素峰姨弟。 被告：张英，男，1961年10月12日出生，汉族，住张北县。 委托诉讼代理人：李金龙，男，1962年7月23日出生，汉族，住河北省张北县，系张英员工。 原告武学军与被告刘瑞婷、康素峰、张英案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告武学军委托诉讼代理人、被告刘瑞婷、被告康素峰委托诉讼代理人、被告张英委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 武学军向本院提出诉讼请求：1、撤销张北县人民法院2019年8月14日作出的（2019）冀0722财保153号民事裁定书，判令立即停止对原告所有的坐落于张家口市张北县的执行措施，并解除对该房屋的保全；2、由被告承担本案诉讼费用及其他费用。事实和理由：2018年4月15日，我与张北县万正房地产开发有限公司签订协议（售楼合同书），我全款购买了由张北县万正房地产开发有限公司开发的坐落于张北县张北镇燕赐福地小区二期2号楼3单元202室房屋，办理了入住手续，进行装修，并实际入住，有售楼合同书、购房交款收据、张北县尚居物业有限公司入住证明、张北县华盈热力有限公司供热缴款收据、张北县供水公司充值缴费凭证、供电公司缴费票据及物业费缴费收据等证据证明。张北法院认为，不动产以不动产登记簿确认产权所有人，我未提交诉争房屋买卖过程中的正式房屋买卖合同、网签等其他有效证明也未办理产权登记，驳回了我的异议请求。我认为，张北法院选用法律错误，依法应当判如所请。具体理由是：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理财产过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，诉争房屋之所以未办理过户登记（确权）手续，是因为张英与张向红、李志启等人的纠纷致燕赐福地二期土地使用权和商品房预售资金账户先后多次被张北法院、沽源法院查封冻结，无法办理产权登记手续，我毫无过错，所以，诉争房屋应当解除保全、停止执行。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办理》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。我与张北县万正房地产开发有限公司签订了售楼合同书，售楼合同书具备《商品房销售管理办理》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且双方履行收、付款义务，说明我与张北县万正房地产开发有限公司签订的售楼合同书与正式的商品房买卖合同具有同等法律效力。另，张北县张北镇燕赐福地二期是张英和王建国二人挂靠张北县万正房地产开发有限公司开发的商品房。该小区未出售房屋应当属于张北县万正房地产开发有限公司所有或张英与王建国共有（在未结算前）。张北县万正房地产开发有限公司非被执行人，王建国也非被执行人，张英只是一名股东，刘瑞婷、康素峰与张英的纠纷是民间借贷，系张英个人所负债务，非公司债务，同时张北县万正房地产开发有限公司是独立法人，资产、财务独立，不存在人格混同的问题，公司财产不能对股东个人债务承担偿还责任，张北法院的保全措施尚值得商榷，何况诉争房屋已全款出售于我，法院怎能将我的财产执行给与我无任何关系的他人。综上，张北法院依法应当判决撤销（2019）冀0722财保153号民事裁定书，判令立即停止对我所有的坐落于张家口市张北县房屋的执行，并解除对该房屋的保全，同时判决被告承担本案诉讼费及其他解除保全的费用。 被告刘瑞婷辩称，我想知道武学军是什么时候签订的购房协议，是草书协议，还是合法有效的书面买卖合同，是否有房屋确权证明及网签，草书协议不具有法律效力，不受法律保护，所以我不认可草书协议，涉案房屋不能归原告所有，原告具体的入住时间，诉状中原告所述全款购买房屋，那么是以什么方式交付的，原告需提供证据，如果购房交款只是收据，我不认可该收据，其没有法律效力，原告居住的房屋是由谁装修，及装修费用，需要原告举证，我不认可物业证明，其不能证明涉案房屋是原告购买并使用，沽源县人民法院作出的（2019）冀0724民初148号判决书中认定的事实是2016年5月24日万正公司才取得土地使用证，2017年1月20日才取得规划三年许可证，2017年4月27日才取得施工许可证，万正公司初始开发建设就五证不全，后于2018年9月30日取得预售证，所以原告于2018年6月25日与万正房地产公司签订的购房协议不具有法律效力，我不认可。 康素峰辩称，同刘瑞婷的答辩意见。 张英辩称，对武学军所述及刘瑞婷答辩均无异议，当时确实五证不全，工商部门进行了罚款，罚款后允许先建后批。 武学军为证明其主张，向本院提交如下证据：售楼合同书（草书）一份、张北县万正房地产开发有限公司与张北县尚居物业有限公司出具的证明一份、供水本1张（余艳萍），燕赐福地（三期工程）住宅楼结算表1张，物业费收据3张（余艳萍），购房款收据1张（武学军），购水凭证收据1张（余艳萍）。购水本及票上的名字是余艳萍，是因为我买上该房屋后住了一段时间打算出售，就直接写的买房人的姓名，但后来因为房屋被查封，没有卖。 刘瑞婷的质证意见为：购水本及物业费、取暖费的姓名是余艳萍与原告武学军不符，不认可。售楼合同书是草本协议，不是合法有效的书面买卖合同，他们私自签订的书面草本协议不具有法律效力，不认可，该草本协议是在张北县证的情况下签订的协议，更不具有法律效力。契税应当交给相关部门，不应该交给张英，且无相关证据加以证明，不认可。原告2018年4月15日购房不足一个月就装修完毕，不认可。 康素峰的质证意见为：“同刘瑞婷的质证意见。” 张英的质证意见为：“对2020年5月6日张北县万正房地产开发有限公司及张北县尚居物业有限公司出具的证明，我解释一下，该时间是出具证明的时间，并不是原告入住的时间，对武学军提供的其他证据无异议。” 刘瑞婷向本院提交如下证据：（2019）冀0722民初2231号民事调解书一份，证明张英欠其借款，（2019）冀0722财保153号民事裁定书复印件一份，证明法院查封了涉案房屋，（2020）冀0722执异18号执行裁定书一份，证明驳回了武学军的执行异议申请、商品房预售许可证复印件一份。 武学军对刘瑞婷提供的证据的真实性无异议。 康素峰、张英对刘瑞婷提供的证据无异议。 康素峰、张英未提供证据。 根据双方当事人陈述及审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：坐落于张北县张北镇燕赐福地****楼****楼房系张英挂靠张北县万正房地产开发有限公司开发，2018年4月15日，甲方（张北县万正房地产开发有限公司、张英）与乙方（武学军）签订售楼合同书（草本），约定：“甲方自愿将自己开发的住宅楼（燕赐福地新建小区）2号楼3单元202室，经双方认可，确认按照市场行情公平交易原则，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规等，双方达成如下条款，并予以执行。一、房屋购买价650000元双方认可，面积以房管局确权面积为准，多退少补。97.81㎡×6645元=650000元。二、甲方将房屋交与乙方时，甲方做到三通：通电、通水、通暖，符合有关国家规定。如有不完善之处，由甲方负责维护、更换、维修（人为损坏不含其中）。三、房屋正式签订合同后，甲方负责给乙方办理确权手续，乙方配合，所需费用（不动产税由甲方负担，契税、维修基金由乙方自行承担）。四、……。”甲方签字处未加盖张北县万正房地产开发有限公司公章，有张英签字，乙方签字处有武学军签字。武学军将购房款全部付清后，被告张英为其出具收据。武学军以余艳萍的名字与张北县供水公司办理了用水协议书并交纳了水费，办理了购电卡，2019年5月22日交纳了物业费、取暖费。被告刘瑞婷、康素峰于2019年8月14日向本院申请诉前财产保全，请求查封被申请人张英开发的燕赐福地1号楼和2号楼共8套，本院于2019年8月14日作出（2019）冀0722财保153号民事裁定书，查封了包括涉案房屋在内的共8套房屋。本院于2019年8月16日受理的刘瑞婷、康素峰诉张英民间借贷纠纷一案，于2019年10月16日作出（2019）冀0722民初2231号民事调解书，双方达成的调解协议为：“一、张英于2019年12月30日归还刘瑞婷借款本息共计1400000元，若张英未能按时给付则利息以1029200元为本金，按月利率2%从2014年4月4日起计算至实际给付之日扣除376000元。二、张英于2019年12月30日归还康素峰借款本息共计800000元，若张英未能按时给付则利息以620000元为本金，按月利率2%从2013年3月10日起计算至实际给付之日扣除300000元。”张英未按上述期限履行给付义务，刘瑞婷、康素峰向本院申请强制执行。2020年5月12日，武学军向本院提出执行异议，本院于2020年6月18日作出（2020）冀0722执异18号执行裁定书，裁定驳回武学军的异议请求，武学军于2020年8月7日向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，武学军提供的证据能达到民事诉讼“高度盖然性”标准，足以证明其在本院查封前已购买了涉案房屋，并已支付全部购房款，且已合法占有该房屋，现有证据不能证明未办理过户登记系武学军自身原因所致，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，武学军的权利能够排除执行，武学军请求停止对涉案房屋执行的主张，本院予以支持。刘瑞婷、康素峰提供的证据不足以证明其抗辩理由，亦不能推翻武学军提供的证据，故本院不予采信。武学军要求撤销本院（2019）冀0722财保153号民事裁定书、解除对涉案房屋的保全及要求被告承担解除保全费用的主张，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下： 不得执行武学军购买的位于张北县房屋。 案件受理费80元，由刘瑞婷、康素峰、张英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河北省张家口市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李建勋 审 判 员  董定强 人民陪审员  周茂金 二〇二〇年十一月二十六日 书 记 员  孟繁荣 ——