山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终12183号 上诉人（原审原告）：管xx，女。 委托诉讼代理人：刘慧，山东劳谦律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：青岛华新园置业有限公司，住所地青岛市市**镇江路。 法定代表人：李阳，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：朱红娟，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘雅洁，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛嘉合置业有限公司，住所地青岛市市**东海西路。 法定代表人：于文，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：戚永鑫，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 原审被告：南通启益建设集团有限公司，住所地启东市汇龙镇人民中路。 法定代表人：顾耀兰，董事长。 委托诉讼代理人：王永进，山东中诚信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋雪，山东中诚信律师事务所实习律师。 上诉人管xx、上诉人青岛华新园置业有限公司（以下简称华新园公司）与被上诉人青岛嘉合置业有限公司（以下简称嘉合公司）、原审被告南通启益建设集团有限公司（以下简称南通启益公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初10822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人管xx的委托诉讼代理人刘慧，上诉人华新园公司的委托诉讼代理人朱红娟、刘雅洁，被上诉人嘉合公司的委托诉讼代理人戚永鑫，原审被告南通启益公司的委托诉讼代理人王永进、宋雪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 管xx上诉请求：1、请求依法将青岛市黄岛区人民法院(2019)鲁0211民初10822号民事判决书的第四项变更为由华新园公司、嘉合公司连带赔偿管xx房款200万元及差价损失4628988元。(合计金额6628988元)；2、本案一、二审诉讼费用由华新园公司、嘉合公司承担。其上诉的主要理由是：一、华新园公司系涉案房屋“出售方”，华新园公司违约事实清楚，应当依法向管xx承担违约赔偿责任，赔偿管xx的全部损失。《购房协议书》系管xx与华新园公司、南通启益公司签署的三方协议，根据该协议的约定，华新园公司系涉案房屋“出售方”，一审判决认定为南通启益公司是实际“出售方”与事实不符，系认定事实错误。《购房协议书》明确载明“甲乙丙三方就购买华新园置业有限公司开发的海棠墅房屋达成如下协议”。因此房屋出售方系华新园公司的事实清楚。一审法院认定涉案房屋实际“出售方”为南通启益公司与事实不符。理由如下：一是《购房协议书》约定管xx是按照一手房购买的涉案房屋，该协议明确约定管xx购买的房屋系华新园公司开发，华新园公司应按照该协议约定履行义务，包括履行与管xx签署《商品房预(出)售合同》、为管xx办理更名/网签等手续的合同义务，华新园公司不履行上述义务即为违约，而南通启益公司只是接收房款单位，该协议未为其约定实质性合同义务；二是涉案房屋事实上已被华新园公司以自己的名义出售并获得巨大违约利益，因此，涉案房屋的实际出售方为华新园公司而非南通启益公司；三是顶账给南通启益公司的13套房屋中10套房屋已经被华新园公司与嘉合公司另行出售给了第三人。上述事实证明，实际控制并销售涉案房屋的是华新园公司、嘉合公司。南通启益公司不具有与管xx签署《商品房预(出)售合同》及交付房屋的能力。华新园公司违约事实清楚，因其违约行为导致《购房协议书》无法履行，其应对管xx承担全部损失的赔偿责任。根据《购房协议书》的约定及涉案房屋被华新园公司实际控制的事实，只有作为案涉房屋开发商的华新园公司才能与管xx签署《商品房预(出)售合同》、向管xx交付房屋。华新园公司拒绝继续履行，一审查明事实也已认定系华新园公司将涉案房屋另行出售给了李化俊，才导致协议书目的无法实现，因此，华新园公司违约事实清楚，其依法应当承担违约赔偿责任。华新园公司已将案涉房屋出售给第三人，其因违约而获得巨大利益(房屋现价值680余万元)，一审法院判决其只承担涉案房屋购房款10%的赔偿责任，显然违背了任何人无权因违约而获益的民法诚信和公平原则。华新园公司拒不履行《购房协议书》导致本案纠纷的发生，其不履行协议的原因是涉案房屋价格大幅上涨，华新园公司的违约行为就是典型的在巨大的房屋上涨利益面前违背诚信的行为；二、华新园公司、嘉合公司间系关联关系，涉案房产实际开发商为嘉合置业公司，华新园公司、嘉合公司恶意串通拒绝履行协议，应对管xx承担连带赔偿责任。一审期间，管xx向法庭提交华新园公司、嘉合公司间存在关联关系的相关证据，结合南通启益公司与嘉合置业公司间签署的以房抵款协议书及管xx与南通启益公司、华新园公司三方签署的《购房协议书》的内容分析，虽然以华新园公司名义签署《购房协议书》，但上述两份协议中涉及到的以房抵款的房屋是同一宗房屋，华新园公司在《购房协议书》中也确认了以房抵款的事实，这足以证实华新园公司、嘉合公司间系关联关系，嘉合置业公司将2500万元债务转让给南通启益公司后应当视为华新园公司、嘉合公司收到了顶账房房款，嘉合置业公司实际同样为协议履行主体。在房价上涨背景下，华新园公司拒绝履行《购房协议书》并将顶账房包括本案涉案房屋出售(8套房屋出售给了嘉合置业公司员工)，系华新园公司、嘉合公司恶意串通行为。因此华新园公司、嘉合公司应承担对管xx的连带赔偿贵任；三、华新园公司、嘉合公司应向管xx赔偿涉案房屋全部价值损失。华新园公司应当承担按照《购房协议书》约定与管xx签署《商品房预(出)售合同》的义务，在管xx提出要求其履行该义务的情况下，华新园公司对是否履行该约定义务会产生的后果是明知的，即如其不同意履行该义务，将使得管xx丧失取得涉案房屋的后果，并进而造成管xx涉案房屋全部价值损失。因此，不存在华新园公司无法预见房屋差价损失的情形，华新园公司、嘉合公司依法应当承担整个房产价值的损失赔偿责任。根据本案一审已查清的事实，南通启益公司自始至终配合履行《购房协议书》不存在违约行为，《购房协议书》被解除完全是因华新园公司的违约行为导致管xx的合同目的无法实现，华新园公司应当为其违约行为承担全部法律后果。据了解，南通启益公司早已经营状况恶化，欠付巨额债务无力偿还，管xx的权益难以得到实际保障；四、管xx缴纳的诉讼费用是按照鉴定后的房屋价值计算的，一审判决全部支持了管xx鉴定房屋价值的损失，管xx依法不应承担诉讼费用，而一审法院却判决管xx承担部分诉讼费用于法无据。综上，华新园公司违约事实清楚，一审判决其只承担购房款10%的赔偿责任没有事实与法律依据，也违背公平正义，望二审法院依法改判，支持管xx的全部诉讼请求。 华新园公司辩称：一、本案所涉及的《购房协议书》不具有真实交易内容，华新园公司对《购房协议书》的签署毫不知情，无论其中加盖的华新园公司合同专用章是否真实，管xx均无权因此要求华新园公司就该协议承担任何责任；二、即使《购房协议书》系华新园公司签署，但《购房协议书》明确约定了签约三方之间的法律关系，即华新园公司仅负有配合办理手续的义务，而房屋销售收益均归属于南通启益公司并直接由南通启益公司收取，因此，南通启益公司享有了《购房协议书》约定的出售方的全部收益，也应就其因与嘉合公司存在纠纷导致《购房协议书》无法履行承担全部责任；三、涉案房屋由华新园公司开发，华新园公司进行占有、处置并无不当。《购房协议书》项下款项由南通启益公司收取，华新园公司并不因该协议而获得任何收益，因此也并不存在管xx所称华新园公司因违约而获得巨大利益的情形。《购房协议书》法律性质属于预约合同；即使华新园公司构成对《购房协议书》约定义务的违反，也仅应按照约定承担合同价款10%的违约金，管xx主张的房屋差价损失属于本约合同的可得利益损失，超出了华新园公司的责任范围；四、连带责任的承担，需以法律有明确规定或合同有明确约定为前提，即使法院认定《购房协议书》系由华新园公司签署，但《购房协议书》中华新园公司与南通启益公司的权利义务独立，互不承担连带责任，管xx要求华新园公司对南通启益公司的款项返还及损失赔偿承担连带责任，缺乏依据；同时，嘉合公司并非《购房协议书》的签署主体，也并无证据证明华新园公司与嘉合公司存在人格混同的情形，管xx要求华新园公司与嘉合公司承担连带责任也无任何依据。五、华新园公司对本案发生不存在过错，不应承担一审、二审诉讼费用。 嘉合公司辩称：嘉合公司并未参与涉案《购房协议书》的签署，且根据管xx的陈述，《购房协议书》系在华新园公司售楼处签署，均作为正常商品房交易。根据合同相对性，嘉合公司不应就涉案合同承担任何责任。一审判决对嘉合公司的责任认定准确，请求予以维持。对于嘉合公司与南通启益公司在业务合作方面的纠纷和矛盾，嘉合公司将通过其他途径向南通启益公司主张权利。 南通启益公司陈述称：对管xx的上诉无异议。 新华园公司上诉请求：一、依法撤销青岛市黄岛区人民法院(2019)鲁0211民初10822号民事判决书第一、四项判决，并依法改判驳回管xx全部诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审案件受理费、保全费等诉讼过程中发生的费用由管xx承担。其上诉的主要理由是：一、华新园公司与管xx之间并无真实合同关系，一审民事判决书第一项中判决解除该协议及第四项判决华新园公司承担赔偿责任，均缺乏事实依据。管xx及南通启益公司在本案中均主张于2014年9月10日与华新园公司签署了涉案《购房协议书》。但根据南通启益公司于2015年12月16日向嘉合公司发送的《办理网签明细》可知，截至2015年12月16日，管xx及南通启益公司并未签署该《购房协议书》，其中显示对应房屋的购买人为“孙建华”。因此可以认定，在本案中，管xx及南通启益公司对《购房协议书》的签署问题进行了虚假陈述，应承担不利后果。华新园公司一直主张对《购房协议书》的签署毫不知情，其中加盖的华新园公司“合同专用章”系伪造；而即使该印章真实，也应系在华新园公司不知情的情况下先被擅自加盖在空白合同上，后由管xx为获取非法利益而在提起诉讼以前临时补签，即各方从未达成过合意，也并无真实交易内容。《购房协议书》解除的前提是该协议的有效性；而无论华新园公司“合同专用章”真伪，因该《购房协议书》并无真实交易内容，也就不存在华新园公司需要与管xx及南通启益公司解除该《购房协议书》或需要华新园公司承担赔偿责任的问题；因此一审民事判决书第一、四项的判决内容缺乏事实依据。二、即使《购房协议书》对华新园公司具有法律约束力，管xx所支付款项也并非涉案房屋购房款，一审判决要求华新园公司承担赔偿责任也于法无据。本案中，管xx所提交的《购房协议书》中明确约定了管xx应于2014年9月30日前向南通启益公司青岛分公司在中国银行青岛市山东路曼哈顿广场支行开立的账号为“23×××78”的账户支付200万元。而根据管xx在本案中提交的证据显示，该200万元实际系由任洪云于2014年9月17日向该账户支付；根据前述《办理网签明细》可知，在2014年9月17日付款时，管xx尚未与华新园公司及南通启益公司签署《购房协议书》，并无支付购房款的可能性。这进一步证明了，从签约时间、付款时间及付款主体来看，管xx主张的购房款200元与涉案房屋无关，并非涉案房屋购房款。此外，该《办理网签明细》中还显示该房屋原购买人孙建华共购买了三套房屋；事实上，孙建华曾就其中的一套向华新园公司提起过仲裁，仲裁过程中孙建华主张其所购房屋的购房款系任洪云支付。而任洪云系嘉合公司原总经理管清智的配偶，管xx为管清智的侄女，本次诉讼七案中的另一原告杨新建主张的购房款也系任洪云支付。进一步证明了，本次关联的七个案件中，管xx所主张的款项即使支付，也均非针对特定房屋的购房款，所谓签约及付款的事实，均系管清智与南通启益公司串通提起本案诉讼而拼凑出来的说辞。鉴于管xx支付的并非涉案房屋购房款；因此，华新园公司也不应因《购房协议书》未履行而向管xx承担任何赔偿责任。三、本案中华新园公司提出的对印鉴真实性及协议签订时间等事项的鉴定申请，应被予以许可。因《购房协议书》中华新园公司“合同专用章”的真实性系该协议是否有效的基础问题；因此，本案一审过程中，主审法官释明华新园公司对《购房协议书》中华新园公司“合同专用章”的真实性有鉴定的权利后，华新园公司已经在合议庭要求的时间内提交了鉴定申请，该申请应该被受理并许可进行鉴定。此外，华新园公司认为，因《办理网签明细》已经证明管xx未在《购房协议书》约定的时间与华新园公司签约，且管xx在本案中进行了虚假陈述；因此，即使该印鉴为真实，该《购房协议书》应系在未征得华新园公司同意的情况下由管xx为提起本案诉讼之目的而在空白合同上擅自加盖或补签，并不具有真实交易内容；从而会对各方责任承担的认定产生重要影响。因此，华新园公司在对印鉴真实性提起鉴定申请的同时，也一并对签订时间的相关事宜提出了鉴定申请。一审法院在未查明华新园公司“合同专用章”真实性及合同签署时间的情况下，仅基于管xx、南通启益公司的虚假陈述，径行认定《购房协议书》有效及管xx支付了涉案房屋购房款的事实，导致认定事实错误，应予以纠正。 管xx辩称：一、《购房协议书》真实有效，且管xx已履行付款义务。（一）《购房协议书》经三方盖章、签字真实有效，已生效的青岛仲裁委裁决也确认了三方《购房协议书》具有法律效力，且购房人已履行了各自购买房屋的付款义务，南通启益公司已确认收款事实并出具收据。（二）华新园作为本案涉案13套房屋的开发建设方，主动拿出房屋同意抵顶嘉合公司的对外欠款，而且购房协议就是在华新园售楼处签订的，后来又实际向购房人交付了房屋钥匙，华新园公司上诉称对购房协议书签订不知情与事实不符。（三）网签明细是南通启益公司单方缮制发给嘉合公司，管xx不清楚，但管xx已经签订合同并已经实际付款，南通启益公司单方制作的网签明细并不能改变和否认管xx签订购房协议的法律效力，华新园公司应按照与管xx签订的购房合同约定向管xx办理网签并交房。网签明细不能否认已签订购房协议的真实性；二、华新园公司、嘉合公司对管xx的购房款返还、违约金及损失赔偿应承担责任。（一）《购房协议书》第一条（三）载明“甲方（指华新园公司）受丙方（南通启益公司）委托针对该房屋办理更名、网签、代开房屋收据发票等相关手续。”因此，华新园公司的义务是与管xx签订《商品房预售合同》、办理网签、将房屋办理至管xx名下。（二）管xx与华新园公司、南通启益公司三方签订的《购房协议书》系三方协议，协议中不仅约定了管xx与南通启益公司之间的权利义务关系，还约定了管xx与华新园公司之间的相互权利义务关系。管xx只所以要求华新园公司参与签订《购房协议书》，就是为了能够得到房屋开发者华新园公司的承诺和保证，否则，管xx不会也不敢购买该房屋。（三）《购房协议书》签订后，华新园公司无权再处置本案房屋。华新园公司自愿将涉案房屋抵顶给南通启益公司，华新园公司在《购房协议书》中也明确承诺将房屋办理到管xx名下，所以华新园公司无权再次处分房屋，其在《购房协议书》未解除之前，将房屋网签给案外人，构成一房两卖，构成根本违约。（四）华新园公司是造成《购房协议书》不能实际履行并导致《购房协议书》解除的根本、直接、唯一原因。华新园公司在《购房协议书》中所负有的义务是本案房屋买卖关系中最重要、最核心的义务，并不是简单的协助义务，是影响本案房屋交易完成的决定性行为。本案房屋已经取得《预售许可》并已竣工验收，华新园公司作为房屋的直接开发者和实际控制者，在房屋已具备网签和过户条件并已实际交付钥匙的情况下，可以轻而易举地履行《购房协议书》中的义务，这是很简单的守约行为，本案房屋交易的顺利完成完全依赖于新华园的是否愿意履约，因此，华新园公司在整个合同履行中处于绝对的决定性的主导者地位。华新园公司的恶意违约行为是造成《购房协议书》解除的直接的、唯一的、最终责任者。（五）华新园公司因违约行为获得双重利益，与法理不符，违反公平原则。根据天津市第一中级法院（2016）津01民初276号民事判决，南通公司已经替嘉合公司向江苏南通二建集团天津公司承担了2500万元的付款责任，江苏南通二建集团天津公司不会也无权再向嘉合公司主张其应付的2500万元工程款。因此，华新园公司因违约行为获得的第一重利益是该房屋已经抵顶的南通启益公司的工程款，抵顶价款为（7500元/平方米*房屋面积）；第二重利益是转卖给案外人又获得600万元左右的房款利益。一审法院在已经认定华新园公司构成违约的情况下，却让实施违约行为的直接责任人华新园公司仅承担违约金责任，严重背离了“任何人不应从违法行为获利”的法理，违背了公平原则，与鼓励诚信、严惩失信的民法精神背道而驰。（六）违约责任的赔偿范围包括直接损失和可得利益损失，房屋差价损失属于可得利益损失范围，但管xx支付的购房款更是直接损失范围，一审法院已认定华新园公司构成违约，就应当判决华新园公司承担赔偿上述直接损失和可得利益损失。（七）案涉购房合同是因偿还嘉合公司债务而发生，管xx支付的购房款中包含了通过抵顶房屋清偿嘉合公司债务款项，嘉合公司在管xx支付的购房款中有受益，嘉合公司应对购房款承担返还责任，至少应在债务清偿范围内对购房款承担返还责任。管xx签订购房合同也因嘉合公司清偿债务抵顶房屋而来，嘉合公司作为受益人对管xx的损失应承担赔偿责任。（八）一审法院判决对合同解除没有任何责任并且已经债务缠身、没有实际履行能力的南通公司承担退还房款和赔偿房屋差价损失的责任，明显属于违约责任分担错误，严重损害了管xx的利益。综上所述，华新园公司、嘉合公司上诉理由没有事实及法律依据，两公司应对管xx返还购房款、支付违约金及赔偿损失应承担责任。 南通启益公司辩称：一、华新园公司关于本案购房人与其无真实合同关系的主张，没有事实和法律依据。双方是否存在合同关系应当以签订的合同为准，而不是《办理网签明细》通知单，华新园公司与购房人签订了真实的购房协议书，并且经过生效的青岛仲裁委裁决书的确认，是有效合同，华新园公司一味地主张系伪造以及为仲裁而补签等，但是其既放弃鉴定的权利又不提供证据证明，是虚假陈述、隐瞒事实、滥用诉权的不诚信诉讼行为。二、购房人与华新园公司及南通启益公司签订了购房协议书，并且向南通启益公司交付了相应的购房款，该事实有购房协议书以及南通启益公司的收款收据等证据予以证实，且被生效的青岛仲裁委的裁决书予以认定，而且在购房合同中明确约定，收取购房款的权利在于南通启益公司，华新园公司及嘉合公司没有权利对收款问题提出异议，南通启益公司是否收到购房款的陈述是对其自身权利的确认，与其他人无关，华新园公司仅凭猜测，无法否认收取购房款这一事实。三、南通启益公司与嘉合公司以房抵债的合同关系合法真实有效，华新园公司作为嘉合公司的关联企业加入债务履行，符合法律规定。由于南通启益公司意图接替南通二建公司参与嘉合及华新园公司的项目建设，所以同意代替嘉合公司偿还南通二建公司2500万元，由嘉合公司抵顶13套房屋给南通启益公司，该协议真实存在，且合法有效，协议签订后，南通启益公司依约履行该协议，而嘉合公司抵给南通启益公司的十三套房屋系以华新园公司名义开发，所以在对外销售时由华新园公司对外签订购房协议书，而不是嘉合公司，由此可以认定华新园公司自愿加入了对南通启益公司公司的债的履行，试想，如果没有华新园公司加入债的履行，嘉合公司以其没有处置权的房产抵顶给南通启益公司价值2500万元，这岂非重大诈骗犯罪，而正是因为嘉合与华新园的关联企业关系，以及南通启益公司对两公司的了解，才会签订以房抵债协议书并为嘉合公司偿还债务。四、在以房抵债协议书中，南通启益公司取得的是债权，仅是请求权，并未取得该十三套房产的物权。虽然是以房抵债，将该十三套房产顶给南通启益公司，但是除非该房产变更登记到南通启益公司名下，否则，将该十三套房产对外出售，其出售人只能是华新园公司。同时以房抵债协议书明确约定由嘉合公司给南通启益公司的售房客户办理售房和产权手续，售房款由南通启益公司收取，嘉合公司同意对抵款房屋办理售房和产权手续时，按照一手房销售规定办理。再有，购房人与华新园公司、南通启益公司签订的购房协议书第4.2条也约定，购房人与华新园公司重新签订商品房买卖合同，该明确说明出售方是华新园公司，而青岛仲裁委也是据此认定为预约合同，签订本约合同的主体应该是购房人与华新园公司。五、购房人买卖房产的合同相对方是华新园公司，而非南通启益公司。对于购房人来说，具有房产销售资格的是华新园公司，手续是按照一手房销售手续办理，由华新园公司作为开发商办理网签登记手续，在具备条件后由华新园公司与购房人签订正式的商品房销售合同，因此，对于购房人来讲，出售方自然是华新园公司，不可能是南通启益公司，华新园、嘉合与南通启益公司之间以房抵债的债权债务合同关系对购房人没有约束力，也无证明力，不能证明出售方为南通启益公司。而华新园公司将涉案房产再行出售也说明出售方为华新园公司而非南通启益公司。六、由华新园及嘉合公司承担返还购房款及赔偿损失的责任，是民事权益公平、平衡的体现，而由南通启益公司承担责任导致民事权益明显失衡。南通启益公司为嘉合公司承担了2500万元的债务，嘉合公司及华新园公司将十三套房屋顶给南通启益公司，这种方式就是说明嘉合及华新园公司已经获得了该十三套房产的购房款，应当由其返还购房款，而在履行购房协议书过程中，又是华新园公司违约，南通启益公司在该购房协议中不享有没有实质性义务，也不具有履行实质性义务的能力，不可能违约，所以承担违约责任，赔偿损失的主体应该是违约方华新园及嘉合公司，一审法院判令南通启益公司在已经向华新园及嘉合公司足额支付购房款的情况下，再行返还购房人的购房款并赔偿损失，是对相应民事权益的严重失衡的调整，使违约方因为违约获得重大收益，使守约方因为守约遭受重大损失。因此，一审法院判决错误，本案应当由华新园公司和嘉合公司承担对购房人相应的民事责任，南通启益公司不承担责任。 嘉合公司陈述称：对华新园公司的上诉没有异议。 管xx向一审法院起诉请求：1、解除管xx与华新园公司、南通启益公司于2014年9月10日签订的《购房协议书》；2、判令华新园公司、南通启益公司、嘉合公司连带返还管xx已支付房款200万元并赔偿管xx房屋差价损失8435110元；3、本案诉讼费、保全费由华新园公司、南通启益公司、嘉合公司承担。 一审法院认定事实：1、2014年9月10日，管xx（乙方）与华新园公司（甲方）、南通启益公司（丙方）签订购房协议书一份，约定：甲乙丙三方就购买华新园置业有限公司开发的海棠墅房屋达成如下协议：青岛市黄岛区漳江支路123号4#楼1单元105户房屋，系甲方开发，并以工程款形式将该房屋一次性转让至丙方，甲方受丙方委托仅针对该房屋办理更名、网签、代开房屋收据（发票）等相关手续，乙方在签署本购房协议时，已对该项目作了充分的了解；乙方本次购房全款为人民币200万元/幢（该款项不含房屋精装修费用）。该购房全款仅指向丙方转让乙方该项目的4#楼1单元105幢房屋，上述购房款乙方选择向丙方分期付款方式支付：第一次付款时间2014年9月30日前支付200万元；丙方账号信息（中国银行青岛市山东路曼哈顿广场支行南通启益建设集团有限公司青岛分公司23×××78账号）；甲方协助丙方收取房款并向乙方代开该房屋的收据（发票）；乙方必须在甲方依法取得商品房预售许可证并在甲方以函文告知约定的时间内与甲方签订《商品房预（出）售合同》，乙方对本购房协议中的条款及相关购房活动已充分了解；违约方向守约方赔偿购房款协议全款的10%作为违约金，同时守约方可以单方面解除本协议；本协议记载的地址为双方互递有关文书的有效地址，按此邮寄，即视为送达，送达日期以邮戳为准，不受是否签收和签收人的影响。本协议一式三份，甲乙丙各执一份，自三方签字、盖章之日起生效。三方在协议上签字或盖章。管xx通过任洪云于2014年9月17日向约定账号汇款200万元，2014年9月19日，南通启益公司青岛分公司为管xx出具200万元的收据一份。 2、2014年8月，嘉合公司（甲方）与南通启益公司（乙方）签订以房抵款协议书一份，约定：甲乙双方依据甲乙和江苏南通二建集团天津有限公司三方2014年8月26日签订撤诉息诉《协议书》（以下简称三方协议）的相关规定，经友好协商，达成如下以房抵款协议，以资共同遵守：一、三方协议规定，甲方给乙方2500万元的房屋，甲方应付给江苏南通二建集团天津有限公司的2500万元款项转由乙方给付；二、甲方给乙方的2500万元房屋，是甲方在青岛市黄岛区开发的房屋；三、经双方商定，甲方给乙方的房屋平均单价为每平方米7500元，根据该单位，甲方应给乙方2500万元的房屋面积为3327.92平方米，房屋的具体位置、楼号详见附件一《以房抵款房屋明细表》。考虑房屋的不可分割性，乙方应得房屋与实际房屋面积有差异时，双方用资金相互找补。上述工作完成后，甲乙双方的以房抵款手续完成，乙方即对所得的2500万元房屋具有完全处分权。四、《以房抵款房屋明细表》中的房屋，但乙方要求暂不网签，给乙方一年的售房期，由乙方对外房屋销售，甲方同意。乙方对外销售的房屋，由甲方给乙方的售房客户办理售房和产权手续，销房款由乙方收取。一年售房期满，乙方所得房屋如果未完全销售，对未销售的房屋，甲方给乙方或乙方指定的人办理房屋买卖网签手续和产权手续及交房手续，办理产权发生的税费各自承担。五、《以房抵款房屋明细表》中的房屋，对乙方的购房客户办理售房手续和产权手续时，乙方要求均以甲方的名义进行，按一手房的销售规定办理，甲方同意。六、甲方保证对《以房抵款房屋明细表》中的房屋在网签手续未办妥之前，不因甲方的债务累及乙方的房屋，否则，应当按照双方确定的抵账房价赔偿乙方的损失。乙方保证在一年销房期满时，对《以房抵款房屋明细表》中未销售的房屋与甲方办理网销手续，接收房屋，否则产生的后果由乙方负责，乙方保证所得房屋服从甲方的物业管理及相关规定；七、本协议签订后，甲乙双方应当认真履行，任一方不得违约，否则，违约方应当赔偿守约方的损失。《以房抵款房屋明细表》中包含涉案房屋在内的共计13套房屋。此外，嘉合公司与南通启益公司及案外人还签订协议书及备忘录等就其间的款项抵顶进行了约定。2015年12月16日，南通启益公司，曾就已经售出的10套房屋向嘉合公司发送办理网签明细，该明细中包含涉案房屋，但购买人标注的为“孙建华”。庭审中，嘉合公司称，其实际控制人与华新园公司实际控制人系朋友关系，华新园公司实际控制人借给嘉合公司部分房产解决债务问题。 3、本案审理过程中，华新园公司申请对《购房协议书》中手写部分填写时间及印章加盖时间进行鉴定。华新园公司、嘉合公司申请对《购房协议书》中“青岛华新园置业有限公司合同专用章”的真实性进行鉴定。管xx申请对涉案房屋现行市场价值进行评估，青岛衡元德房地产评估有限公司于2020年3月2日出具的鉴定意见为：涉案房产于2020年1月20日的市场价值为6828988元。华新园公司、嘉合公司对鉴定报告鉴定过程及鉴定结论均不予认可。南通启益公司对该鉴定结论无异议。 4、另查明，嘉合公司和华新园公司曾互为股东，2004年3月18日，华新园公司不再是嘉合公司股东之一。涉案房屋所在的石雀滩住宅二期工程1-6#楼于2015年4月20日竣工验收并于2015年4月29日进行竣工验收消费备案。涉案房屋于2017年5月16日通过买卖转让至闫峰名下。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同受法律保护。管xx、华新园公司、南通启益公司签订的购房协议书系三方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后双方均应依约履行各自义务。庭审中南通启益公司认可管xx已经缴纳购房款200万元，一审法院予以确认。本案争议的焦点问题为：一、涉案协议是否应予以解除；二、管xx诉求的购房款及损失应由谁承担。综合本案案情及相关法律规定，一审法院分析认定如下： 关于焦点问题一。涉案房屋已于2017年5月16日过户至案外人闫峰名下，管xx签订购房协议书的目的已经无法实现，现管xx诉求解除三方于2014年9月10日签订的购房协议书，于法有据，一审法院予以支持。 关于的焦点问题二。根据合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括履行后可以获得的利益。具体到本案，根据购房协议书的约定，华新园公司受南通启益公司委托仅针对该房屋办理更名、网签、代开房屋收据等相关手续，且协议也明确载明“以工程抵款形式将该房屋一次性转让至丙方、购房全款仅指向丙方转让乙方该项目的房屋”且购房款也均由南通启益公司收取，故一审法院认定，涉案房屋实际“出售方”为南通启益公司，但华新园公司负有协助相关义务，现因涉案房屋已由华新园公司出售给闫峰，故华新园公司、南通启益公司已构成违约，管xx已经交纳的购房款200万元应由南通启益公司返还管xx。经鉴定涉案房屋价值为6828988元，故管xx可预期利益损失为4828988元（6828988元-2000000元）。南通启益公司对鉴定结论无异议，一审法院予以确认。根据协议约定，违约方赔偿购房款10%的违约金，综合本案案情、华新园公司及南通启益公司在协议中应承担的义务及参考协议关于违约的规定，一审法院认定华新园公司承担其中200000元损失（200万元×10%），其余损失4628988元由南通启益公司负担为宜。华新园公司虽对鉴定过程及结论存有异议，但未提交充分有效证据，且该鉴定并不影响其责任的负担，对华新园公司的相关抗辩，一审法院不予采纳。 合同具有相对性，涉案购房协议书并无嘉合公司的签字或盖章，管xx诉求嘉合公司承担相应责任，于法无据，一审法院不予支持。至于南通启益公司与嘉合公司的纠纷系另一法律关系，一审法院不予处理。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除管xx与青岛华新园置业有限公司、南通启益建设集团有限公司于2014年9月10日签订的购房协议书；二、南通启益建设集团有限公司于判决生效后十日内返还管xx购房款2000000元；三、南通启益建设集团有限公司于判决生效后十日内赔偿管xx损失4628988元；四、青岛华新园置业有限公司于判决生效后十日内支付管xx损失200000元；五、驳回管xx的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84411元（管xx在2018鲁02**民初3816号案件中已预交），由管xx负担12992元，由南通启益公司负担69264元，青岛华新园置业有限公司负担2155元，于判决生效后十日内支付管xx。 经审理查明，本案一审审理过程中，一审法院曾于2018年7月26日作出（2018）鲁0211民初3816号民事裁定书，以涉案《购房协议书》约定有仲裁条款为由裁定驳回管xx的起诉。管xx对该裁定不服上诉至本院，本院于2019年5月7日作出（2019）鲁02民终3461号民事裁定书，以涉案《购房协议书》以仲裁方式解决争议的条款对嘉合公司、闫峰并无约束为由裁定撤销一审裁定，指令一审法院审理。在（2019）鲁02民终3461号案件中，华新园公司的答辩意见为：“一、本案属于预约合同纠纷，原告提起诉讼的基础是《购房协议书》，原告已通过仲裁主张过权利，证明其认可该协议中有关“仲裁条款”的效力，在此情况下，原告就本案争议提起诉讼，缺乏相应的法律依据和合同依据。二、嘉合公司并非《购房协议书》签约主体，对于上诉人所称涉案房屋实际权利人和开发建设主体问题，在仲裁案件中并未认定，所谓“关联关系”仅为上诉人的主观臆断。原告通过对嘉合公司提起诉讼的方式，逃避“仲裁条款”的适用，缺乏相应的事实依据。三、对于南通启益公司所主张的其与嘉合公司以房抵款关系，无论是否实际存在，均与本案房屋预约合同属于不同法律关系，不应在同一案件中审理，更不应作为规避《购房协议书》中“仲裁条款”适用的依据。四、关于管xx主张的所谓恶意串通行为的认定，需以《购房协议书》的效力认定及责任判定为前提，既然该协议约定仲裁方式解决争议，在经仲裁程序认定以前，上诉人通过诉讼方式规避了仲裁条款的适用，缺乏法律依据”。 本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。 本院认为，本案各方争议的焦点为：1、涉案《购房协议书》的真实性；2、管xx已支付的购房款及因合同解除而造成的损失应由谁承担。 关于第一个诉争焦点，本院认为，管xx、南通启益公司均主张涉案《购房协议书》系各方真实意思表示，由各方共同签署。华新园公司对此不予认可，其否认签订了涉案《购房协议书》，并表示对协议书的签订不知情。但从与本案关联的另六起案件来看，该六起案件中有五起案件曾在起诉前提起过仲裁，仲裁裁决均认定各案所涉的《购房协议书》合法有效，对上述仲裁裁决华新园公司均未提出异议。且在本案一审及二审的管辖异议诉讼中，华新园公司均是以本案《购房协议书》约定有仲裁条款为由主张本案不应由法院管辖，由此可以看出华新园公司对本案《购房协议书》的真实性应无异议。而华新园公司在本案一审中又否认涉案《购房协议书》的真实性，显然系自相矛盾。一审法院对于华新园公司的公章鉴定申请不予准许，并无不当。华新园公司又主张涉案《购房协议书》可能是由于公章保管不当被当时的嘉合公司总经理用于加盖空白合同而成，对此华新园公司未提供有效证据予以证明，本院对此不予采信。一审法院认定管xx与华新园公司、南通启益公司签订的《购房协议书》系三方真实意思表示，合法有效，并无不当。 关于第二个诉争焦点，本院认为，上述《购房协议书》合法有效，各方应按协议约定履行各自义务。管xx已按协议约定向南通启益公司支付了200万元的购房款，华新园公司亦应当按照协议约定配合管xx办理涉案房屋的网签及开具房屋收据（发票）等相关手续。但华新园公司此后将涉案房屋另行出售并过户至案外人名下，导致管xx签订《购房协议书》的目的无法实现。一审法院据此判令解除涉案《购房协议书》符合法律规定。而涉案《购房协议书》解除的直接原因应系华新园公司将涉案房屋另行出售所致，华新园公司的行为已构成根本违约。从涉案《购房协议书》整体来看，管xx的地位应系买受人，而南通启益公司与华新园公司之间无论房屋抵顶是否成立，二者地位相对于管xx而言应均属于出卖人。因此，在合同解除的情况下，南通启益公司与华新园公司作为出卖人应对购房款的返还及管xx损失的赔偿承担共同责任。一审法院判令南通启益公司返还购房款及赔偿大部分损失，华新园公司仅承担小部分赔偿责任，显然不当。嘉合公司并非涉案《购房协议书》的一方当事人，管xx主张嘉合公司就其损失与华新园公司承担连带责任，于法无据，本院不予支持。 综上，上诉人管xx的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。上诉人华新园公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初10822号民事判决第一项； 二、撤销青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初10822号民事判决第四、五项； 三、变更青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初10822号民事判决第二项为：上诉人青岛华新园置业有限公司、原审被告南通启益建设集团有限公司于本判决生效后十日内返还管xx购房款2000000元； 四、变更青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初10822号民事判决第三项为：上诉人青岛华新园置业有限公司、原审被告南通启益建设集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿管xx损失4628988元； 五、驳回上诉人管xx其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一、二审案件受理费共计146946元，由上诉人管xx负担12992元，由上诉人青岛华新园置业有限公司、原审被告南通启益建设集团有限公司负担133954元。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  马 喆 审判员  孙向东 二〇二〇年十一月十八日 书记员  于国英 书记员  王冉冉