广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终2438号 上诉人(原审被告、反诉原告)：广西龙宇房地产开发有限公司，住所地广西博白县博白镇人民中路富迪嘉园对面。 法定代表人：朱泓宣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭春玉、覃永德，广西洛亚律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、反诉被告)：李静，女，1983年8月15日出生，汉族，住广西博白县。 上诉人广西龙宇房地产开发有限公司（以下简称广西龙宇公司）因与被上诉人李静商品房预售合同纠纷一案，不服博白县人民法院（2020）桂0923民初1598号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 广西龙宇公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项；2.改判驳回被上诉人李静第二、三项诉讼请求；3.被上诉人李静承担全部诉讼费。事实和理由：原审判决认定事实错误，应当予以纠正。一、上诉人没有收到被上诉人全部车位款，被上诉人未完全履行《分期付款协议书》约定的付款义务。本案中，双方签订的《分期付款协议书》明确约定，被上诉人应将车位款交付给甲方即上诉人。但是上诉人并没有收到被上诉人支付的车位款5万元，被上诉人没有依照合同约定履行付款义务。二、被上诉人向案外人黄晓萍付款的行为不构成履行《分期付款协议书》约定的付款义务。首先，上诉人从未收到过被上诉人支付的该款项，被上诉人支付的对象是黄晓萍，上诉人从未授权黄晓萍以上诉人的名义收款也从未认可购房人向黄晓萍的支付行为有效。其次，对于被上诉人支付给案外人的款项，根据博白县人民法院已经生效的（2020）桂0923刑初58号刑事判决书，被答辩人支付给广西华天房地产开发有限公司（以下简称广西华天公司）工作人员黄晓萍的款项，属于其侵占广西华天公司的财产，与广西龙宇公司无关，不应由上诉人承担退还责任或被确认为收取了该款项，被上诉人应在前述的刑事案件的退赔结束后再进行追索。 李静辩称，请求上诉人继续履行协议，交付车位，被上诉人不承担车位的逾期违约责任。 李静向一审法院起诉请求：1、判决确认原告、被告于2018年1月26日签订的关于A-115号车位《分期付款协议书》，被告继续履行该协议；2、确认原告于2019年1月至3月通过黄晓萍向被告缴交的5万元为车位分期款；3、本案诉讼费用由被告承担。 广西龙宇公司向一审法院反诉请求：1、反诉被告李静支付车位款60000元给反诉原告广西龙宇公司；2、反诉被告李静支付违约金12000元给反诉原告广西龙宇公司；3、反诉被告承担反诉受理费。 一审法院认定事实：2018年2月26日，原告李静与被告广西龙宇公司开发的美澳思国际城小区二期售楼部置业顾问黄晓萍洽谈购房事宜，签订《分期付款协议书》，约定原告购买被告位于美澳思国际城二期小区A-115号车位，车位总价款为86288元，原告于合同签订时缴纳首期款30%即26288元，余款第一期30%即26000元应于2019年1月26日前交纳，第二期40%即34000元应于2020年1月26日前缴纳。协议第五条约定，“如原告（乙方）未能在本协议约定的每期付款时间内按时付清款项给被告（甲方），则除应承担甲方实现债权的费用（包括但不限于甲方支出之律师费、诉讼费、差旅费等）外，还应按如下约定承担违约责任并赔偿甲方损失：1、如乙方未按本协议第二条任一期付款约定及时足额向甲方付清款项，逾期超出30天的，乙方除应向甲方全额付清本协议所有未付清的款项外，乙方还应按车位总款的10%向甲方支付违约金；2.1、如乙方未按本协议第二条任一期付款约定及时足额向甲方付清款项，逾期超出60天的，甲方有权单方面终止认购，并有权另行处置该车位，乙方还应按车位总款的20%向甲方支付违约金。”《分期付款协议书》签订后，原告于当天支付车位款26288元给被告，被告开具了加盖有广西龙宇公司公章及出纳林琼印章和经手人黄晓萍的收据给原告收执，被告亦将美澳思国际城二期小区A-115号车位交付给原告管理使用。2019年1月27日至3月3日，原告分5次及微信支付了车位款50000元给黄晓萍。2020年6月5日，原告向本院提起诉讼，请求被告继续履行合同。被告广西龙宇公司于2020年6月22日向本院提起反诉，反诉与本诉合并公开开庭进行了审理。另查明，广西龙宇公司于2006年10月19日注册成立，营业期限为2006年10月19日至2036年10月19日，经营范围：房地产综合开发、商品房出售、物业管理、建筑材料销售等。再查明，涉案美澳思国际城小区二期由博白县住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为：第201628号。又查明，涉案小区的房地产是由被告广西龙宇公司开发建设，并委托广西华天房地产开发有限公司进行销售，两家公司在本案小区的办公地点一起，售楼部挂被告广西龙宇公司的牌子，黄晓萍是被告广西华天公司的委托销售人员，涉案购房款由原告转账支付到黄晓萍的个人账户。2019年4月2日，广西华天房地产开发有限公司向博白县公安局报案反映黄晓萍存在职务侵占的情形，2019年4月10日博白县公安局书面告知广西华天房地产开发有限公司，黄晓萍职务侵占一案已经立案。2020年2月3日，博白县人民检察院向该院提起公诉。该院于2020年3月2日作出（2020）桂0923刑初58号刑事判决书，判决黄晓萍犯诈骗罪，判处有期徒刑五年七个月，犯职务侵占罪，判处有期徒刑五年五个月，决定对案外人黄晓萍执行有期徒刑十年六个月。 一审法院认为，一、本诉：1、关于原告请求被告继续履行《分期付款协议书》的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。”案外人黄晓萍作为被告广西龙宇公司的置业顾问，是该公司的委托销售人员。2018年2月26日，原告李静与被告广西龙宇公司开发的美澳思国际城小区二期售楼部置业顾问黄晓萍洽谈购房事宜，签订《分期付款协议书》，约定原告购买被告位于美澳思国际城二期小区A-115号车位，车位总价款为86288元，原告于合同签订时缴纳首期款30%即26288元，余款第一期30%即26000元应于2019年1月26日前交纳，第二期40%即34000元应于2020年1月26日前缴纳。《分期付款协议书》签订后，原告于当天支付车位款26288元给被告，被告开具了一张加盖有广西龙宇公司公章及出纳林琼印章和经手人黄晓萍的收据给原告收执。2019年1月27日至3月3日，原告分5次及微信支付了车位款50000元给黄晓萍，原告先后合计支付了车位款76288元给被告和黄晓萍。原告已经按照约定履行了大部分合同的义务，被告亦将美澳思国际城二期小区A-115号车位交付给原告管理使用。因此结合原告的购买意愿、协商过程、交付车位款及出具收据的行为可认定双方已经就涉案车位的买卖达成合意，买卖合同已经依法成立，原告请求被告继续履行合同符合法律的规定，该院依法予以支持。2、关于原告请求确认支付给黄晓萍的50000元属于车位款问题。《中华人民共和国民法总则》第一百七十条：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。”以及《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条规定：“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同，将取得的财物部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果，依法应当承担民事责任。”黄晓萍虽然因为职务犯罪被法院判处有期徒刑，但黄晓萍作为被告广西龙宇公司的委托销售人员，其与原告李静洽谈协商买卖车位的事宜，并促成被告与原告签订《分期付款协议书》，原告在2018年2月26日支付车位款26288元给被告后，并向原告出具了加盖被告广西龙宇公司印章及公司财务出纳林琼印章金额经手人黄晓萍的收据。2019年1月27日至3月3日，原告分别5次转账及微信支付了车位款合计50000元给黄晓萍，上述行为在黄晓萍履行其商品房销售职权范围内，被告广西龙宇公司应当对黄晓萍向原告李静收取车位款销售车位的行为依法承担民事责任。因此原告请求确认支付给黄晓萍的50000元属于车位款事实清楚，理由充分，该院依法予以支持。被告抗辩黄晓萍不是其委托销售人员，原告向黄晓萍支付50000元与被告无关和事实不符，该院依法不予采纳。二、反诉：1、关于反诉原告请求反诉被告支付全部车位款60000元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”反诉原、被告于2018年2月26日签订《分期付款协议书》时约定：由反诉被告购买反诉原告位于美澳思国际城二期小区A-115号车位，车位总价款为86288元，反诉被告于合同签订时缴纳首期款30%即26288元，余款第一期30%即26000元应于2019年1月26日前交纳，第二期40%即34000元应于2020年1月26日前缴纳。《分期付款协议书》签订后，反诉被告于当天支付车位款26288元给被告，反诉原告开具了一张加盖有广西龙宇公司公章及出纳林琼印章和经手人黄晓萍的收据给反诉被告收执。2019年1月2、7日至3月3日，反诉被告分5次转账及微信支付了车位款50000元，反诉被告合计支付了车位款76288元（26288元＋50000元）给反诉原告。至反诉被告起诉之日的2020年6月5日，反诉被告尚欠反诉原告车位款10000元未支付（86288元－76288元），因此反诉原告请求反诉被告支付全部车位款60000元与事实不符，该院依法不予照准。2、关于反诉原告请求反诉被告支付违约金12000元的问题。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”反诉原、被告在2018年2月26日签订《分期付款协议书》时约定：“美澳思国际城二期小区A-115号车位总价款为86288元，原告于合同签订时缴纳首期款30%即26288元，余款第一期30%即26000元应于2019年1月26日前交纳，第二期40%即34000元应于2020年1月26日前缴纳。”及2.1条约定“如乙方未按本协议第二条任一期付款约定及时足额向甲方付清款项，逾期超出60天的，甲方有权单方面终止认购，并有权另行处置该车位，乙方还应按车位总款的20%向甲方支付违约金。”《分期付款协议书》签订后，反诉被告于2018年2月26日及2019年1月27日至3月3日支付了车位款26288元、50000元，合计支付了车位款76288元给反诉原告。至起诉之日的2020年6月5日，反诉被告尚欠反诉原告车位款10000元未支付。反诉被告未能于2020年1月26日前付清车位款给反诉原告，逾期天数128天，超出约定的60天，反诉被告逾期支付车位款的行为违反了双方约定的合同条款，构成违约，应依法承担违约责任。根据双方的约定，逾期付款违约金按照欠车位总数的20％计算，反诉被告应依法支付逾期付款违约金2000元（10000元×20％）给反诉原告，反诉原告请求反诉被告支付违约金12000元（60000元×20％）与事实不符，本院依法不予照准。3、关于反诉原告请求反诉被告支付律师费10000元的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果”。虽然反诉原、被告在签订《分期付款协议书》时约定如反诉被告未能在本协议约定的每期付款时间内按时付清款项给反诉原告，则除应承担实现债权的费用（包括但不限于甲方支出之律师费、诉讼费、差旅费等），但反诉原告对请求反诉被告支付律师费10000元的主张未能提供律师执业收费收据及行业收费标准予以证实，该院依法不予采纳。综上所述，原告请求被告继续履行合同及确认支付车位款50000元事实清楚、理由充分、证据充足，该院依法予以支持；反诉原告请求反诉被告支付全部车位款60000元、违约金12000元具有部分事实依据，依法不予照准，应以该院依法确认的为宜，请求支付律师费10000元缺乏充分的证据予以证实，该院依法不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条以及《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条之规定，判决：一、原告李静与被告广西龙宇房地产开发有限公司于2018年2月26日签订的《分期付款协议书》继续履行；二、原告李静支付给被告广西龙宇房地产开发有限公司的50000元属于美澳思国际城二期小区A-115号车位款；三、反诉被告李静支付车位款10000元给反诉原告广西龙宇房地产开发有限公司；四、反诉被告李静支付违约金2000元给反诉原告广西龙宇房地产开发有限公司；五、驳回反诉原告广西龙宇房地产开发有限公司提出的其他反诉请求。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。李静提交其于2018年1月19日向黄晓萍转账支付15000元，转账备注为李静车位定金的账单详情。广西龙宇公司质证对该证据的真实性、合法性没有异议，但不认可该证据与本案待证事实之间的关联性。因该转账详情反映了李静转款给黄晓萍的数额及用途，与本案有关联性，本院予以采纳。广西龙宇公司向本院提交《延期审理申请书》，以案外人陈锋、黄敏起诉广西龙宇公司商品房预售合同纠纷一案已申请广西壮族自治区高级人民法院再审该案且已获受理为由请求延期审理本案。因本案的裁判不以前述案件的审理结果为依据，故本院对该申请不予准许。经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，广西龙宇公司于2017年5月29日出具《收据》确认收到李静二期车位预约金5000元，2018年1月26日出具《收据》，确认收到李静交来二期A-115号车位第一期分期款26288元，并载明预约金款5仟、刷卡6288、现金1.5万。 本院认为，被上诉人李静与上诉人广西龙宇公司签订的《分期付款协议书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。《分期付款协议书》签订后，李静依约支付了首付款26288元，广西龙宇公司出具收据交由李静收执，并将车位交于李静管理使用，故双方所签订的协议已经实际履行。李静起诉要求继续履行协议书，而广西龙宇公司亦提出反诉要求李静按照协议书内容支付车位款及承担逾期付款违约金，该反诉请求表明广西龙宇公司同意继续履行合同，故一审判决继续履行合同正确。李静与广西龙宇公司的委托销售人员黄晓萍洽谈购买案涉车位事宜，并与广西龙宇公司就车位的购买签订了《分期付款协议书》，向黄晓萍转账支付15000元车位款亦得到了广西龙宇公司出具的收据确认，故李静有理由相信黄晓萍并向其支付剩余车位款。广西龙宇公司主张未授权黄晓萍以其名义收款也未认可黄晓萍收款的行为有效与事实不符，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定，广西龙宇公司应当对黄晓萍向李静收取车位款的行为承担责任，据此，本院认定李静已支付车位款76288元。本案系上诉人与被上诉人之间因购买车位引发的合同纠纷，广西龙宇公司的代理销售广西华天公司的销售人员占有车位款未交到广西龙宇公司的行为，侵犯的是被代理人广西龙宇公司的权益，广西龙宇公司可另行主张，但并不影响对被上诉人合同权利的认定。因此，广西龙宇公司以黄晓萍并非其公司员工及应待刑事案件退赔后再进行追索的理由不成立，本院不予采纳。李静虽表示对一审判决其承担逾期违约责任持有异议，但并未上诉，视为认可一审判决结果，本院对其所提异议不做论述。 综上所述，广西龙宇公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050（上诉人已预交），由上诉人广西龙宇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕海欢 审判员  谭泉清 审判员  姚 莉 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  蒋晓音