江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终8767号上诉人（原审被告）：陈燕青。委托诉讼代理人：方磊，江苏名仁（太仓）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈钰麟。原审被告：陈文斌。上诉人陈燕青因与被上诉人陈钰麟、原审被告陈文斌房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初17420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈燕青的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；上诉费用由陈钰麟承担。事实和理由：一、根据合同法、城市房地产管理法的规定，房地产转让应当签订书面转让合同，本案中陈钰麟与陈文斌没有书面的转让合同，陈钰麟与陈文斌之间的房屋买卖合同不成立，陈钰麟无权要求陈文斌过户。二、收款收据欠缺合同记载的必要事项，无法证明陈钰麟购买了案涉房屋。三、案涉房产在2013年才允许上市出售，陈燕青、陈文斌共同出资购买，两人属于共同共有。四、陈钰麟、陈燕青之间无合同关系，陈钰麟无权要求陈燕青协助办理过户义务。五、陈燕青、陈钰麟共同共有案涉房屋，陈燕青不同意协助过户，陈钰麟的诉讼请求属于履行不能，若陈钰麟认为陈文斌有欺诈行为，损失其合法利益，可以通过损害赔偿的方式维护自身权益。陈钰麟在2013年办证的时候就知晓案涉房屋由陈文斌、陈燕青办证的事实，但是陈钰麟从未提出过陈钰麟购买了案涉房屋。六、陈钰麟与陈文斌之间的口头买卖合同成立，陈钰麟对于陈文斌只是要求协助过户的债权请求权，陈燕青已经取得了案涉房屋的所有权，有权对抗陈钰麟的债权请求权。陈文斌二审辩称，陈文斌有两段婚姻，第一段婚姻是1995年至2012年，第二段婚姻是2013年3月至今，案涉房屋是陈文斌在第一段婚姻存续期间即1998年从闻秀华处购买，因该房屋是太仓服装厂的职工代建方，无法办理产证，2003年该房屋又被陈文斌以18万元的价格出售给陈钰麟，后因房屋的装修又加上了2万元。2003年6月16日陈文斌收到购房款后，在6月18日存入太仓市农村信用社，后用该笔购房款购买了另外的房屋，因为陈钰麟与陈文斌是养父子关系，案涉房屋买卖的时候达成的是口头协议，陈文斌只出具了一张收据给陈钰麟，陈钰麟自2004年搬入该房屋居住至今，户口也办理在该房屋。后陈文斌与第一任妻子离婚时，因该房屋已经出售所以离婚协议中对于该房屋并未涉及。2013年3月15日与陈燕青结婚，婚后不久，太仓市工业投资发展有限公司通知陈文斌可以办理房产证，但要补交费用，因陈钰麟岁数已大，陈文斌在与陈钰麟没有商量的情况下直接补交了费用，到房产中心办理时，工作人员要求我提交单身证明或结婚证，陈文斌向工作人员提交了结婚证，故产权证上写上了陈燕青的名字。直到2019年初陈文斌将要与陈燕青离婚的事情告知陈钰麟，其才清楚房屋的产证办理情况。陈钰麟二审未作答辩。陈钰麟向一审法院起诉请求：一、判令陈文斌、陈燕青协助陈钰麟办理江苏省太仓市城厢镇桃园二村29幢303室房屋不动产产权过户手续；二、本案的诉讼费由陈文斌、陈燕青承担。一审法院认定事实：1997年11月24日，太仓市服装厂（甲方）与闻秀华（乙方）签订《太仓市服装厂出售代建房协议书》，该协议书载明：甲方将太仓市服装厂北郊新村住宅303室出售给乙方。乙方购买的房屋拥有永久居住权，不能进入房地产交易市场，也不能私下买卖。甲方不得无故收回，产权证由厂方统一保管。太仓市城厢镇北郊新村18幢303室（建筑面积91.18平方米）的所有权人为太仓服装厂，登记日期为1998年2月23日。1998年5月1日，闻秀华（甲方）与陈文斌（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将坐落在城厢桃园二村29幢303室（建筑面积91.18平方米、车棚5平方米，房产证号太城房98字第2-××号）房屋转让给乙方，成交总价66670.6元。2003年，陈文斌将涉案房屋以20万元的价格出售给其养父即本案陈钰麟。2003年6月16日，陈文斌书写收据一份，该收据载明：今收到陈钰麟同志购房款壹拾捌万元正。2003年6月17日，陈钰麟通过将一张存入日为2003年6月17日、金额为18万元、存期为1年的太仓市农村信用合作社联合社储蓄存单交给陈文斌的方式支付购房款18万元，陈文斌于次日即2003年6月18日将该笔款项取出。2003年8月12日，陈钰麟支付陈文斌购房款2万元。上述购房款共计20万元。2013年8月13日,陈文斌向太仓市工业投资发展有限公司（太仓市服装厂关闭后，相关事宜由太仓市工业投资发展有限公司负责）支付83779.29元。同一天，太仓市工业投资发展有限公司向陈文斌开具收款收据一份，该收据载明：收到陈文斌购房款83779.21元。2013年8月27日,太仓市工业投资发展有限公司(甲方、卖方)与陈文斌（乙方）签订《房地产买卖契约》，该契约载明：甲方自愿将坐落在城厢镇桃园二村29幢303室（房屋产权证号**××80、建筑面积91.18平方米），双方议定上述房地产成交金额为150449.89元。双方同意于2013年8月由甲方将上述房地产正式交付乙方。2013年8月27日，陈文斌支付上述房屋契税4513.5元另查明：2013年8月29日，太仓市城厢镇桃园二村29幢303室作为太仓市存量公有住房被核准可上市出售。太仓市城厢镇桃园二村29幢303室的房屋所有权人为陈文斌，共同共有人为其配偶陈燕青，建筑面积91.18平方米，登记时间2013年8月30日。2012年9月3日，陈文斌与胡雅芬登记离婚。2013年3月15日，陈文斌与陈燕青登记结婚。上述事实由收据、银行回单、户口本、存取款回单、房屋权属登记信息查询结果证明、房屋买卖合同、完税证明、销售不动产统一发票、太仓市存量公有住房上市出售核准表、结婚证、离婚证、出售代建房屋协议书、产权证、自愿离婚协议书及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为：本案争议焦点为陈钰麟与陈文斌之间是否存在真实的房屋买卖关系。陈钰麟与陈文斌虽未签订房屋买卖合同，但考虑到双方系养父与养子关系，且陈钰麟支付了购房款、实际入住并将户口迁入涉案房屋的事实，本院认为陈钰麟与陈文斌之间存在房屋买卖关系。陈钰麟作为购房者在支付购房款后要求将涉案房屋过户至其名下并无不当，现在过户的障碍在于涉案房屋现登记于陈文斌与陈燕青名下，陈燕青认为涉案房屋系涉案房屋系陈文斌、陈燕青在2013年8月27日与太仓市工业投资发展有限公司签订房地产买卖契约后缴纳了购房款150449.89元及契税4513.5元之后才取得房屋所有权，涉案房屋系双方的夫妻共同财产且其不同意出售。根据审理查明可知，2013年8月27日陈文斌与太仓市工业投资发展有限公司签订的房屋买卖合同是在1998年5月1日闻秀华与陈文斌签订《房屋买卖合同》的基础上签订的即陈文斌购买涉案房屋、支付购房款在与陈燕青结婚之前，并且，陈文斌早在2003年就将涉案房屋出售给了陈钰麟且双方之间的合同已基本履行完毕，仅仅剩下由于历史原因导致的房屋产权无法过户。2013年8月29日涉案房屋符合过户条件，陈文斌补交房款及税费后将涉案房屋过户至其与配偶陈燕青名下，虽然付款交费行为发生在其与陈燕青结婚之后，但是上述付款行为不能对抗已经基本履行完毕的房屋买卖合同，故一审法院对于陈钰麟要求陈文斌、陈燕青协助办理不动产产权过户手续的诉讼请求予以支持。至于陈文斌补交的房款及税费是否是夫妻共同财产，陈文斌与陈燕青可另案处理，本案中不予理涉。综上，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：陈文斌、陈燕青于判决生效之日起十日内协助陈钰麟办理太仓市城厢镇桃园二村29幢303室房屋的不动产产权过户手续。案件受理费80元，由陈文斌、陈燕青负担。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，当事人均未提交新的证据。本院认为，陈钰麟与陈文斌之间虽未签订书面的房屋买卖合同，但考虑到双方之间系养父子关系，根据陈钰麟向陈文斌支付了购房款、陈钰麟出具了收款收据、陈钰麟实际入住并将户口迁入案涉房屋多年的事实，本院认定陈钰麟与陈文斌之间构成房屋买卖合同关系。陈燕青上诉主张因双方未签订书面房屋买卖合同，双方之间的房屋买卖合同不成立于法无据，本院不予支持。本案中，陈文斌于2003年将案涉房屋出售给陈钰麟，当时其与陈燕青之间尚不是夫妻关系，更谈不上当时案涉房屋是夫妻共同财产，故陈燕青以房屋是共同财产、其不同意出售为由抗辩，理由不成立，本院不予支持。至于陈文斌补交的房款83779.29元及契税4513.5元是否是夫妻共同财产，与本案并非同一法律关系，陈文斌、陈燕青可另案处理。案涉房屋出售时因历史原因无法办理产权过户手续，现案涉房屋已被核准上市出售，陈钰麟有权要求过户。因房屋产权已登记在陈文斌、陈燕青名下，陈文斌、陈燕青有义务协助陈钰麟办理案涉房屋过户手续。陈燕青以其不是合同签订主体为由主张其无义务协助过户理由不成立，本院不予支持。综上所述，陈燕青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由陈燕青负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 郑 雄审 判 员 黄学辉二〇二〇年十一月二十日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉