黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终6576号上诉人（原审第三人）：中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区红军街**。负责人：李林，总经理。委托诉讼代理人：魏俊林，黑龙江森工律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江省日出康城房地产开发有限公司，，住所地黑龙江省宾县宾西镇经济技术开发区法定代表人：刘长旭，董事长。被上诉人（原审原告）：王金玲，女，1976年9月27日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。上诉人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司（以下简称长城资产公司）因与被上诉人黑龙江省日出康城房地产开发有限公司（以下简称日出康城公司）、王金玲房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初6749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人长城资产公司的委托诉讼代理人魏俊林、被上诉人王金玲到庭参加诉讼，被上诉人日出康城公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城资产公司上诉请求：撤销一审判决的第一、二、三项，依法改判驳回王金玲的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、原审判决认定基本事实缺乏证据证明。本案王金玲、日出康城公司及该公司举示的证据中无任何证据能够证明房产管理部门存档的《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》中包含有案涉房屋，该公司亦不持有《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》的任何相关资料，也不认可案涉房屋在上述抵押可售函的明细中，故原审判决认定案涉房屋已经被该公司许可抵押可售错误；二、原审判决适用法律错误。该公司同意房屋预售不能得出该公司已经放弃抵押权的结论，王金玲并非是善意有偿长城资产公司，其消费者地位不应被确认，其购房权并不优于该公司的抵押权，购房人的权利依法并不优于其他人的权利，经过抵押登记的抵押权优于房屋买卖合同关系中购房人的权利，已经办理抵押登记的房屋或者土地使用权的抵押权依法受到法律保护。王金玲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回长城资产公司的上诉，维持原判。日出康城公司未到庭提交答辩意见。王金玲向一审法院起诉请求：一、判令日出康城公司持办理权属登记需要的资料到产权机关备案；二、确认长城资产公司丧失抵押权；三、判令日出康城公司和长城资产公司办理解除抵押登记手续；四、判令日出康城公司支付违约金10000元；五、诉讼费由日出康城公司承担。一审法院认定事实：日出康城公司系哈尔滨市南岗区天悦国际小区的建设单位。王金玲出资购买了该小区M12号楼3单元203室房屋。日出康城公司曾将案涉项目在建工程及附属土地使用权、国有建设用地使用权分别抵押给中航信托股份有限公司和德阳银行股份有限公司成都分行，原抵押权人将相应权利转让给长城资产公司后，于2015年7月办理了抵押登记。2015年8月25日，长城资产公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》，同意承担法律、法规所规定的相应的法律责任和后果。一审法院认为，依法订立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。案涉认购书系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。现王金玲已按照合同约定履行了交付房款的合同义务，日出康城公司未为案涉房产办理权属登记备案手续，依法应承当相应的违约责任。王金玲请求日出康城公司持办理权属登记手续需要的资料到产权登记机关备案的诉讼请求，有事实依据且于法不悖，予以支持。关于违约金，双方无书面约定，不予支持。关于长城资产公司同意天悦国际项目办理销售许可手续、同意日出康城公司销售抵押房产能否认定抵押权消灭的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”。该条规定确立了“抵押财产须经抵押权人同意方可转让”的原则，在抵押权人同意转让抵押物情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。本案中，长城资产公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具了《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》，同意天悦国际项目进行销售，应视为放弃抵押权，此时长城资产公司对案涉小区的土地使用权及抵押房产不再享有抵押权，其只能对抵押物拍卖、变卖后所得价款即买受人支付的购房款行使价金代位权，不能再追及于物上抵押权。日出康城公司未将转让抵押物所得价款用于偿还长城资产公司的借款，系双方债权债务关系，当事人可另行主张权利。关于案涉房产解除抵押问题，王金玲要求日出康城公司和长城资产公司协助王金玲解除抵押登记，目的为便于王金玲依法实现对案涉房屋办理产权等物上权利予以支持。判决：一、确认长城资产公司对位于哈尔滨市××规划学府××街、××、××、××路围合区域（天悦国际小区）M12号楼3单元203室房屋的抵押权消灭；二、日出康城公司、长城资产公司于判决发生法律效力之日起十五日内协助王金玲办理位于哈尔滨市××规划学府××街、××、××、××路围合区域（天悦国际小区）M12号楼3单元203室房屋的抵押权注销登记手续；三、日出康城公司于判决发生法律效力之日起三十日内协助王金玲办理位于哈尔滨市××规划学府××街、××、××、××路围合区域（天悦国际小区）M12号楼3单元203室房屋的权属备案手续；四、驳回王金玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由日出康城公司负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，王金玲与日出康城公司签订的《商品房买卖合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，依法有效，双方当事人均应全面履行。根据长城资产公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具的《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》的内容，该公司同意日出康城公司销售案涉抵押房屋，并由日出康城公司将销售回款用于偿还贷款，本案可以确认长城资产公司同意案涉房屋在抵押的情况下由抵押人予以销售的意思表示。王金玲与日出康城公司签订《商品房买卖合同书》后，王金玲履行了合同约定的义务，现王金玲请求办理房屋权属登记符合协议约定和法律规定。长城资产公司与日出康城公司以案涉房屋销售回款偿还贷款本息的约定属双方之间的约定，王金玲对此并不知情，不能以此约束王金玲。同时，长城资产公司在同意日出康城公司出售抵押房产时，就知道或者应当知道出售案涉房屋包括为案涉房屋办理权属登记的内容。双方在约定可出售抵押房产时并未明确约定日出康城公司如不偿还贷款时，不能为购房人办理权属登记，故日出康城公司未履行与长城资产公司间约定的法律责任，不应由王金玲承担。关于长城资产公司上诉主张案涉房产并未抵押给该公司问题。本院认为，根据物权法“地随房走”、“房随地走”的规则，建筑物抵押的，建筑物所占用范围内的建设用地使用权视为一并抵押，反之亦然。本案中，天悦国际小区项目的在建工程和土地使用权一并抵押给了长城资产公司，因案涉房屋所对应的土地存在抵押权，无论是否对案涉房屋进行抵押，均会导致案涉房屋无法办理权属证书。一审法院判项并未明确系解除房屋抵押登记，也并非仅指解除房屋抵押登记，而是指案涉房屋所对应的所有抵押权均予以解除，故长城资产公司以案涉房产并未抵押给该公司为由提起的上诉理由亦不能成立。综上，长城资产公司虽未办理案涉房屋抵押权的解除，但该抵押权并不能及于房屋买受人王金玲。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定判令解除抵押权、协助王金玲办理案涉房屋权属登记正确。综上所述，中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 曲 海 涛审判员 王 伟 臣审判员 端木繁辉二〇二〇年十一月二十六日书记员 张 佳 蕊