广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21536号上诉人（原审被告）：范稳，男，汉族，1988年9月3日出生，身份证住址成都市锦江区。被上诉人（原审原告）：吴郁，男，汉族，1976年5月2日出生，身份证住址广东省潮州市湘桥区。委托诉讼代理人：王静，广东瑞科律师事务所律师。原审被告：罗泽里，男，汉族，1976年11月3日出生，身份证住址广州市越秀区。上诉人范稳因与被上诉人吴郁、原审被告罗泽里房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初4655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范稳上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回吴郁的全部诉讼请求；2.本案的全部诉讼费由吴郁承担。事实与理由：第一，范稳与吴郁双方之间没有签订租赁合同，双方之间不成立租赁法律关系。范稳与吴郁形成的是买卖合同关系。一审法院认为范稳与吴郁之间存在租赁法律关系，属于基本事实认定错误。首先，根据一审法院查明事实可知，涉案租赁合同及补充协议等是由罗泽里与吴郁签订，并非由范稳与吴郁签订相关租赁合同及补充协议。涉案房屋的出租方为罗泽里，承租方为吴郁，合同签订后租金亦由吴郁支付给罗泽里，故涉案房屋的租赁关系在吴郁和罗泽里之间形成。一审法院以涉案房屋属于违法建筑认定吴郁与罗泽里之间签订的租赁合同无效符合法律规定。其次，范稳与吴郁之间存在的是买卖合同法律关系。事实上是范稳向罗泽里承租涉案房屋，经装修经营茶叶销售生意。后范稳不想继续承租涉案房屋，故与罗泽里终止双方的租赁关系。因罗泽里是涉案商铺的二房东，故范稳退租后，由罗泽里与吴郁签订租赁合同关系。范稳退租后店铺一楼的7个方形实木展架、1个大圆形实木展架、1个珠宝展柜、1个主茶桌和1把主人椅、3个客人凳、1个冰柜、2个大型紫砂茶壶、2台空调、1把电风扇、2个快客桌等物资。店铺二楼的：1套精美办公桌、1个折叠床、1套宠物养具、1面落地镜、2套补光镜等物品及店铺整体装修成果（即复古地板、硅藻泥墙面、茶叶氛围的墙纸、店招、整块玻璃墙及门、吊顶装饰、灯具及射灯、厕所、钢结构楼梯、2楼地坪漆、钢结构围栏、2楼外墙玻璃等）需对外转让，吴郁也正好有相关需求，故吴郁购买范稳店铺内的上述物品及要求范稳保留该房屋的相关装修现状，最终双方协商上述物品及装修现状予以保留，转让价款为75800元。即本案中，范稳收取吴郁75800元实质上是转让店铺内货架、展柜、冰箱等物品的对价及装修折旧价，并非是租赁合同形成的租赁关系而收取的费用。再次，范稳不存在与罗泽里共同向吴郁出租涉案房屋的意思表示及客观行为，一审法院认定范稳、吴郁及罗泽里之间形成租赁法律关系是错误的。吴郁向范稳支付商铺转让费并非是基于租赁合同关系而支付的，同时范稳收取该费用亦非是基于出租的法律关系而收取。一审法院认为吴郁与罗泽里的租赁关系无效，但该租赁关系系无效的法律后果并不产生范稳退还其费用的法律后果。第二，一审法院以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定认定范稳与吴郁之间的商铺转让行为（实质是商铺内物品转让）无效，属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定吴郁与罗泽里之间签订的租赁合同及补充协议无效符合法律的规定。但一审法院根据该解释的第二条规定，认定范稳与吴郁的商铺转让行为无效明显超出了法律的规定，范稳与吴郁实质是对涉案出租屋内物品的转让形成买卖法律关系，该行为并不与《合同法》第五十二条规定无效的相关情形相抵触，不存在无效的情形。一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定认定范稳与吴郁之间的转让法律关系无效，缺乏法律依据，适用法律错误。吴郁二审答辩，同意一审判决的处理结果，不同意范稳的上诉请求。罗泽里二审述称，不同意一审判决，三个当事人之间存在不同的关系。罗泽里和吴郁是租赁关系，吴郁和罗泽里的租赁关系的效力不影响吴郁和范稳之间的权利义务关系，两种关系是不一样的。吴郁于2020年1月13日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.确认吴郁与罗泽里之间签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令范稳向吴郁返还铺位转让费75800元及利息5538元（以75800元为本金，参照人民银行同期贷款利率：年利率4.35%，自2018年1月24日起计至全部清偿之日止）。一审法院经审理查明：2018年1月23日，吴郁（乙方、承租方）与罗泽里（甲方、出租方）签订《房屋租赁协议》，约定：乙方向甲方承租广州市越秀区广州大道中XX号铺，乙方对所承租房屋及相关配套状况、性质已了解清楚，不存在疑问；租赁期限由2018年2月17日至2021年10月16日；甲方保证该房屋具备合法出租的权利等。同日，双方签订《补充协议》约定:乙方清楚租赁的物业属于临时建筑，甲方目前无法协助乙方办理该铺位的工商登记等。2018年1月24日，范稳出具收款收据，记载收到吴郁交来承租涉诉房屋铺位转让费75800元。2019年7月5日，广州麦浪文化发展公司向289园区东兴商铺租户发出《通知》称，城管部门发送通知给南方报业集团，该通知指出报业集团在东兴搭建的商铺为违法建筑；现正式通知贵方，双方关于289艺术园区东兴商铺的《房屋租赁协议》及相关协议与2019年9月30日终止，贵方应于2019年9月30日前依现状归还租赁商铺给我司，并搬离商铺内外存放的所有物品，逾期搬离的视为放弃物品所有权，我司有权按合同约定处理。一审庭审中，吴郁表示：在签订合同时不清楚房屋为违章建筑，合同约定甲方保证该房屋具备合法出租权利，罗泽里只是向吴郁说明目前无法协助办理工商登记，并没有说以后不能办理。范稳表示：店铺是通过中介机构转让，吴郁多次反复考察询问，并与罗泽里咨询店铺实际情况，中介也有告知实际情况，吴郁住在店铺对面的老小区，居住多年，对周边环境应十分了解，并且在转让店铺前我方已经口头告知店铺是违章建筑，周围的人也知道，补充协议也明确是违章建筑。罗泽里表示：其当面口头告知吴郁房屋所处街道的房屋都是违章建筑，吴郁很清楚，无人知道何时拆除，去年突然通知拆迁，吴郁不可能不知道房屋为临时建筑。此外，吴郁表示其于2019年9月30日搬离房屋，没有搬离交接。罗泽里称吴郁是在10月12日左右搬离房屋，当日与其交接，但没有签署书面交接文件。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”现涉诉房屋被城管部门认定为违法建筑，故吴郁与罗泽里签订的《房屋租赁合同》及补充协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，吴郁与范稳之间虽未就商铺转让事宜签订书面协议，但范稳已出具收据确认收到吴郁支付的商铺转让费75800元，故双方之间存在商铺转让关系。吴郁虽表示其在签订合同时不清楚房屋为违法建筑，但合同约定“乙方对所承租房屋及相关配套状况、性质已了解清楚，不存在疑问”，且补充协议约定“乙方清楚租赁的物业属于临时建筑”，故对吴郁上述意见，一审法院不予采信。吴郁清楚房屋为临时建筑情况下，仍向范稳支付商铺转让费以承租涉诉商铺，亦存在一定过错。范稳表示已告知吴郁房屋情况，现房屋因被认定为违法建筑而被拆除，故本案认定吴郁、范稳各负50%责任。鉴于吴郁已实际使用涉诉房屋至2019年9月，占合同约定租期近半，根据公平合理、等价有偿原则，一审法院确认范稳向吴郁返还商铺转让费18950元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十八条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，于2020年8月6日作出一审判决：一、确认吴郁与罗泽里就广州市越秀区广州大道中XX号铺签订的《房屋租赁合同》无效；二、本判决发生法律效力之日起五日内，范稳一次性向吴郁退还商铺转让费18950元；三、驳回吴郁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1833元，由吴郁负担1510元，范稳负担323元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，范稳2018年1月24日向吴郁出具的收款收据上载明：本人范稳，身份证号码是广州大道中XX号铺的委托代理人，现收到租户吴郁交来承租上述单位铺位转让费金额为（大写）柒万伍仟捌佰元整，（小写）75800元。款项来源：转账。范稳二审庭询后向本院提交其与罗泽里于2016年9月30日签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》。《房屋租赁协议》约定租赁期限为两年，由2016年10月1日起至2018年9月30日；《补充协议》约定主体协议租赁期为两年，经罗泽里书面同意可延长三年。二审诉讼中，范稳提交了五张图片，拟说明范稳转让给吴郁的是货架、展柜、冰箱等物资，双方之间不存在租赁关系。范稳表示图片是其在承租涉案商铺经营期间用手机拍摄的，具体时间是2018年1月4日。对此，吴郁表示：无法确认拍摄的时间、地点，无法确认是否拍摄于涉案商铺，不能证明范稳主张的待证事实，范稳与吴郁之间并未达成买卖合同的合意。关于吴郁与罗泽里、范稳三人之间的关系。吴郁认为：三人之间是租赁关系，承租人是吴郁，出租人是罗泽里，范稳是出租方罗泽里的委托代理人，因为收款收据中载明范稳是委托代理人，所收款项是铺位转让费。范稳认为：范稳与罗泽里之间是租赁关系，发生在吴郁和罗泽里的租赁关系之前；由于有其他生意的原因，范稳向罗泽里提出转让铺面的申请，征得罗泽里同意后到房屋中介处放租；范稳并非罗泽里的委托代理人，收款收据上范稳只是负责收取铺位转让费，是房屋中介在委托代理人选项处打钩的。罗泽里表示：罗泽里与范稳是先行构成的租赁关系，双方于2016年签订了租赁协议，协议上载明的租期是至2018年10月，还有一份补充协议约定经过罗泽里的同意可延长三年的租期；罗泽里和范稳之间的租赁关系在罗泽里与吴郁签订房屋租赁合同之日解除。关于75800元的性质。吴郁认为：75800元是涉案商铺租赁权转让价款的性质，范稳是上一手承租人，范稳将涉案商铺的租赁权转让给吴郁，吴郁才取得与罗泽里签订涉案房屋租赁协议的权利。对此，范稳认为：75800元是范稳将涉案商铺内的物资及装修转让给吴郁的费用；如果吴郁不支付75800元，不接受范稳的物品和装修，范稳不会将涉案商铺转让给吴郁；如果吴郁接受承租商铺时没有范稳的物品，吴郁不需要向范稳支付费用，但范稳需要征得罗泽里的同意。罗泽里认为：75800元是顶手费或转让费，吴郁取得的是商铺内的装修、货架等物品，并非取得使用权，吴郁想要获得商铺的使用权需要与罗泽里签订协议；如果吴郁不支付75800元，范稳不想继续经营了，罗泽里会终止与范稳之间的租赁关系，终止与范稳的租赁关系后，若有其他人想承租商铺，罗泽里会另行出租，但不会收取转让费。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：范稳上诉所提其收吴郁铺位转让费实质是物品转让关系的主张是否支持。案件事实表明，罗泽里与范稳于2016年9月30日签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，房屋租赁合同约定租赁期限自2016年10月1日至2018年9月30日；吴郁与罗泽里于2018年1月23日签订租赁协议及补充协议，范稳于2018年1月24日向吴郁出具收款收据，收到吴郁承租涉案商铺的铺位转让费75800元。依范稳和罗泽里的陈述，在双方所签租赁合同约定的租期尚未届满的情况下，范稳另有生意经营，需将涉案商铺转让，后通过中介由吴郁接手涉案商铺的承租，吴郁与罗泽里发生租赁关系。涉案商铺转让费，由范稳向吴郁收取，一审判决结合范稳的答辩意见，认定范稳与吴郁之间存在商铺转让关系，并无不当；吴郁为此所支付的75800元，是吴郁向范稳接手取得涉案商铺租赁而向上手承租人支付的对价，该转让费并不排除吴郁接手范稳的部分物品及装修。范稳上诉主张其所收75800元仅是吴郁为购买涉案商铺内的物资所付费用，与本案实际情况并不相符。事实上，范稳与吴郁并无签订相关买卖合同，范稳本案中并未提供充分的证据证明75800元仅是其所主张买卖合同的对价。为此，范稳于本案所提上诉主张，本院不予支持。基于涉案商铺属于临时建筑的情况，一审法院认为收取转让费的范稳与支付转让费的吴郁对此均有过错，鉴于吴郁实际在涉案商铺内进行了一年多的经营活动，判决范稳向吴郁返还18950元，所作处理并无明显不妥，本院予以维持。综上所述，范稳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费323元，由范稳负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年十一月二十六日书记员  吴敏玲李美琦