北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10599号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘顺安，男，1963年1月30日出生。委托诉讼代理人：安桂霞（刘顺安之妻）。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈莹，女，1952年6月17日出生。二上诉人之委托诉讼代理人：刘至政，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张国兴，男，1967年9月17日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周玉君，女，1968年1月20日出生。二被上诉人之委托诉讼代理人：孙振，山东智祥（北京）律师事务所律师。上诉人刘顺安、上诉人陈莹因与被上诉人张国兴、被上诉人周玉君房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初4091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人刘顺安之委托诉讼代理人安桂霞，上诉人刘顺安、陈莹之共同委托诉讼代理人刘至政，被上诉人张国兴、周玉君之共同委托诉讼代理人孙振到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘顺安、陈莹上诉请求：1.撤销一审判决，驳回张国兴、周玉君起诉的诉讼请求，支持刘顺安、陈莹的反诉诉讼请求；2.一二审案件受理费由张国兴和周玉君负担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，其未审查案外人中国石化集团北京燕山石油化工有限公司（以下简称燕山石化公司）是否仍不同意将坐落于北京市房山区×街道×六里×区×号楼101号房屋（以下简称案涉房屋）上市销售及不同意放弃优先购买权的事实是否存在。2.一审判决举证责任分配错误，导致认定事实错误。一审中，张国兴、周玉君既未提供证据证明法院应支持其解除合同的诉求，也未申请法院调查取证。因此，张国兴、周玉君应当承担举证不能的不利后果。一审法院不应主动代替张国兴、周玉君调查收集证据后又要求张国兴、周玉君承担“提供房屋可以上市交易的证据”的举证责任。张国兴、周玉君辩称，同意一审判决。案涉房屋是燕山石化公司的，燕山石化公司不同意案涉房屋上市销售，也不放弃优先购买权，这些在以前的诉讼案件中，双方均已知晓。且房屋未能及时办理过户手续是因刘顺安无购房资格。综上，不同意刘顺安、陈莹的上诉请求。张国兴、周玉君向一审法院起诉请求：1.判令解除张国兴于2006年4月15日与陈莹签订的《房屋买卖协议》。2.判令解除张国兴于2017年3月23日与刘顺安签订的《补充协议》。3.判令刘顺安、陈莹将案涉房屋腾退给周玉君。4.案件受理费由刘顺安、陈莹负担。刘顺安向一审法院反诉请求：判令张国兴、周玉君继续履行《房屋买卖协议》，将案涉房屋在判决生效后三日内过户至刘顺安名下。一审法院认定事实：2006年4月15日，张国兴（甲方，卖方）与陈莹（乙方，买方）签订《房屋买卖协议》，约定，乙方购买甲方拥有的案涉房屋一套，交易总价为25万元。协议第五条约定：因分房单位的原因，此房屋暂不能办理产权过户手续，到能办理产权过户手续时，甲方无条件协助办理。该协议还对违约责任等作了约定。协议签订当日，刘顺安支付了全部房款25万元（其中支付现金1万元，另由他人向周玉君转账24万元）。案涉房屋也于当日交付给刘顺安。2017年3月23日，张国兴（甲方，卖方）与陈莹（乙方，名义买方）、刘顺安（丙方，实际买方）签订《补充协议》，约定，鉴于2006年4月15日丙方借用乙方名义与甲方就案涉房屋签订了《房屋买卖协议》，由于丙方购房资质及政策原因，截至本协议签订之日，甲、乙、丙三方未办理房屋过户手续，现案涉房屋价格激增，甲、乙、丙三方经协商一致，对原《房屋买卖协议》作如下约定，1.丙方作为实际购房人除已支付给甲方的购房款25万元以外，自愿再补偿给甲方33.8万元，并约定：本协议签订之日，丙方向甲方指定的第三方周文君（应为周玉君）账户支付13.8万元；甲、乙、丙三方约定房屋过户之日，丙方先行向甲方指定的第三方账户支付20万元，甲方及指定第三方在确定收到该款项后，于当天协助丙方或乙方办理房屋过户手续。2.丙方及乙方应当保证丙方及乙方具备办理案涉房屋过户的资格。如甲、乙、丙三方约定办理过户手续之日，丙方仍不具备购房资格，甲、乙、丙三方同意先将房屋过户至乙方名下，至房屋过户给乙方之日即视为甲方履行完毕房屋买卖协议及本协议约定的所有义务。3.如因丙方或乙方的原因导致房屋无法办理过户手续，甲方有权解除房屋买卖协议及本协议。该《补充协议》还对违约责任等作了约定。该《补充协议》落款处有张国兴和刘顺安签名，无陈莹的签名。另查，张国兴与周玉君原系夫妻。案涉房屋系双方从燕山石化公司购买的福利房（按经济适用住房管理）。2006年11月29日，该房屋取得经济适用住房产权证书（京房权证房私字第XXXX号），登记的所有权人系张国兴。2013年11月27日，张国兴与周玉君协议离婚，后双方又复婚。2018年6月12日，案涉房屋登记到周玉君名下［京(2018)房不动产权第0025652号］。2018年6月19日，张国兴与周玉君协议离婚。2018年3月，刘顺安、安桂霞（刘顺安之妻、案外人）曾诉至法院，要求张国兴、周玉君协助办理案涉房屋的过户手续。该案审理中，法院追加燕山石化公司作为第三人参加诉讼，该公司表示案涉房屋是划拨土地，土地属于该公司。不同意该房屋上市销售，亦不放弃优先购买权。诉讼中，刘顺安、安桂霞变更诉讼请求为要求解除《房屋买卖协议》。2019年7月17日，刘顺安、安桂霞撤回起诉。一审法院认为，张国兴与陈莹签订的《房屋买卖协议》，陈莹、刘顺安均认可实际购房人系刘顺安，张国兴对此未提出异议，并在此后与刘顺安签订《补充协议》，上述协议系各方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效。案涉房屋系从燕山石化公司购买的福利房（按经济适用住房管理），按照相关政策，燕山石化公司对该房屋享有相关权益。此前，燕山石化公司曾明确表示案涉房屋是划拨土地，土地属于该公司，不同意该房屋上市销售，亦不放弃优先购买权。本案审理中，刘顺安没有提供案涉房屋可以上市交易的证据，现张国兴要求解除协议，法院应予支持。刘顺安反诉请求履行房屋买卖协议将案涉房屋过户至刘顺安名下，法院难以支持。鉴于案涉房屋已经交付多年，房屋腾退应与返还房款等一并解决为宜，双方可另行解决。《房屋买卖合同》的出卖人系张国兴，买受人系刘顺安，周玉君系出卖房屋的共有权人，并非买卖合同相对人，周玉君提出诉讼请求，刘顺安向周玉君提出反诉请求，均没有依据。根据查明的事实，陈莹并非实际买房人，其无权提出反诉。对以上本诉、反诉法院均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百一十条规定，一审法院于2020年9月判决：一、解除张国兴与陈莹于2006年4月15日签订的房屋买卖协议；二、解除张国兴与刘顺安于2017年3月23日签订的补充协议；三、驳回张国兴、周玉君的其他诉讼请求；四、驳回刘顺安和陈莹的反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。另，燕山石化公司行政事务中心向本院出具一份“关于×五里房屋有关情况的说明”，载明：×五里×号楼×单元202号房屋为我单位福利住房，周玉君于2009年8月25日申请购买，已办理房屋产权。近期经查实，周玉君曾与前夫共同分配过一套大兴县黄村镇滨河西里福利住房。此外，周玉君提供的人事证明为虚假证明，周玉君并非我单位“协解人员”，不具备购房资格，应将房屋退回。综上，×五里×号楼×单元202号房屋须先退回我单位，在房屋退回后，迎风六里×区×号楼×单元101号房屋可以上市出售。对于该份说明，张国兴、周玉君表示出具该份证明的人员对于周玉君的购房情况并不知晓，且×五里×号楼×单元202号房屋与本案无关，该份说明也不能证明燕山石化公司同意将案涉房屋上市出售。二审诉讼中，双方均认可案涉房屋上市出售必须经燕山石化公司审批。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，结合二审庭审情况及刘顺安、陈莹上诉请求，本案的争议焦点为：张国兴与陈莹签订的《房屋买卖协议》及张国兴与陈莹、刘顺安签订的《补充协议》应当解除还是继续履行。根据已查明的事实，案涉房屋系张国兴与周玉君婚姻存续期间从燕山石化公司购买的福利房（按经济适用住房管理），依据相关政策，燕山石化公司对该房屋享有相关权益。刘顺安作为实际购房人，在购买案涉房屋时，对于案涉房屋上市出售必须经燕山石化公司审批的事实是明知的。现有证据表明，燕山石化公司曾在刘顺安、安桂霞诉张国兴、周玉君协助办理案涉房屋过户手续的案件中明确表示，不同意案涉房屋上市销售，亦不放弃优先购买权。本次诉讼中，燕山石化公司表示对于案涉房屋上市出售需具备相关条件，即周玉君需将×五里×号楼×单元202号房屋先退回燕山石化公司。因张国兴、陈莹、刘顺安签订的协议中并未涉及上述事宜，且该事宜的解决涉及燕山石化公司的相关权益，亦不属于本案审理范围。故案涉房屋现尚未具备上市交易条件。一审法院根据现有事实及证据，判决支持张国兴要求解除协议的诉讼请求，驳回刘顺安要求履行协议的反诉请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，刘顺安、陈莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9680元，由刘顺安、陈莹负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  陈妍二〇二〇年十一月三十日书记员  李丽