广东省佛山市南海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0605执异502号 异议人（案外人）：柯金秋，女，1966年4月9日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 申请保全人：佛山市合富辉煌房地产顾问有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区祖庙路**百花广场********，统一社会信用代码:91440604753680362Y。 法定代表人：李慰。 委托代理人：林洁莲，广东大润律师事务所律师。 委托代理人：叶晓雯，广东大润律师事务所实习律师。 被保全人：禾乐合众置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇和，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇和众路**禾粤尚德居****商铺0767499157。 法定代表人：张开宇。 本院在审理（2018）粤0605民初25736号案，即原告佛山市合富辉煌房地产顾问有限公司（以下简称“合富公司”）与被告禾乐合众置业有限公司（以下简称“禾乐合众公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案中，案外人柯金秋提出查封异议,本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人柯金秋称，请求：依法解除对异议人已购买的被告禾乐合众公司名下的位于广东省佛山市南海区2XX1房（以下简称“2XX1房”）的查封。事实与理由：目前，禾乐合众公司有民事诉讼案件作为被告在法院审理，因案件原告申请财产保全，法院查封了登记在禾乐合众公司名下的大量房产、商铺等。对于2XX1房，异议人已于查封前购买，可提供购房资料证明，未来得及办理过户手续即被查封，产权实属于异议人。现2XX1房被法院查封，影响办理过户，更影响异议人对房产的正常交易行为。异议人购买的房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，满足解除查封的条件。请求法院依法支持异议人的申请事项，尽快解除对2XX1房的查封措施。 申请保全人合富公司答辩称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一)在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前己合法占有不动产；（三)己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四)非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一)在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买卖人名下无其他用于居住的房屋；(三)己支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，即满足前述司法解释第二十八条规定的上述四个条件或第二十九条规定的上述三个条件的情况下，买受人的权利能够排除执行。1、前述两条规定均要求在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同，虽然异议人提供了《认购书》，但是该认购书仅是定金条款，并非是合法有效的书面合同【认购书明确约定：相关的约定以签署的《商品房买卖合同》为准】。2、异议人未提供银行明细，无法证明异议人己支付完毕合同价款【异议人仅提供了禾乐合众置业有限公司单方出具的两张收据，其中一张并未提供相应的银行流水，无法证明异议人已经支付全部价款】。3、另，如果异议人确实己经在2016年支付完毕合同价款，涉案房屋查封时间为2019年，在长达3年的时间内，异议人均未要求禾乐合众置业有限公司办理网签、过户手续，即异议人因自身原因未履行办理过户登记。即本案中，异议人并未举证证明在本院查封涉案房屋之前，其与禾乐合众公司己签订合法有效的书面买卖合同，己支付全部合同价款，且在其名下无其他用于居住的房屋，因自己原因未及时办理过户登记，故不能排除强制执行的权益。综上，异议人针对涉案房屋所提出异议，不符合能够排除执行的法定情形，异议人可要求禾乐合众置业有限公司承担违约责任，请求法院依法驳回异议人的申请。 被保全人禾乐合众公司答辩称，因合富公司起诉商品房委托代理销售合同纠纷案件，合富公司申请财产保全，法院因此查封了大量登记在禾乐合众公司名下的商品房（系大量业主购买但尚未过户）。因异议人柯金秋提出解除案涉商品房查封申请，答辩意见如下：异议人对案涉房产要求解封的申请，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，应依法支持其解除案涉房产解封申请，具体理由：1、认可异议人递交的证据材料，其已于案涉房产被法院查封前购买，在办理房产过户前被查封，查封措施严重影响了企业与异议人正常的商品房交易行为。2、异议人已支付的购房款已超过合同约定总价款的50%。因此，请求依法同意异议申请人的请求，解除对案涉房产的查封措施。 本院查明，本院在审理上列原、被告委托代理销售合同纠纷一案过程中，原告合富公司向本院提出财产保全申请，本院经审查于2018年12月25日作出（2018）粤0605民初25736号民事裁定书，裁定冻结禾乐合众公司的银行存款人民币18195890元或查封、扣押其相应价值的财产。据此，本院于2018年12月27日轮候查封禾乐合众公司名下2XX1房的不动产权，该轮候查封自2019年7月25日转为正式查封。 另查明1，2XX1房登记权利人为广东禾粤合众房地产开发有限公司，权利类型为商品房首次登记确权清单，权利证号为粤（2018）佛南不动产权第0XXX7号，房屋建筑面积为76.49平方米。广东禾粤合众房地产开发有限公司于2018年3月20日核准变更公司名称为“禾乐合众置业有限公司”,即本案被保全人。 另查明2，2016年11月22日，异议人柯金秋与广东禾粤合众房地产开发有限公司签订了一份《禾粤·尚德居认购协议书》（编号：№0XX2），约定柯金秋认购2XX1房，总房款为384531元；柯金秋采用贷款付款的，须于2016年11月22日前缴纳首付款30%即124531元；交房日期为2017年1月31日，约定了购房人信息、商品房位置、销售方式、房屋价款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等。 另查明3，禾乐合众公司出具的《证明》称，其于2016年12月1日收齐2XX1房的全部房款384531元。 另查明4，2017年12月26日，柯金秋与禾粤·尚德居物业服务中心签订《业主收楼确认书》。 另查明5，禾乐合众公司出具的《情况说明》称，从2018年5月1日起，柯金秋通过该公司办理网签，因办理网签人较多需要轮候办理，在轮候办理过程中2XX1房被法院查封，故本案属于非买受人自身原因未办理过户登记。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，2016年11月22日，异议人柯金秋与广东禾粤合众房地产开发有限公司签订了一份《禾粤·尚德居认购协议书》，约定了购房人信息、商品房位置、销售方式、房屋价款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等合同因素，具备了商品房买卖合同的基本条款，双方签订认购协议书具有商品房买卖合同的性质，且合法有效，应视为双方签订了商品房买卖合同。本院于2018年12月27日轮候查封禾乐合众公司名下2XX1房的不动产权，该轮候查封自2019年7月25日转为正式查封。异议人与被告禾乐合众公司签订《禾粤·尚德居认购协议书》的时间早于本院查封2XX1房。异议人在2017年12月26日签署《业主收楼确认书》、接受所购房屋，应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权。即在本院查封之前，异议人已合法占有该房屋。《购房（认购）协议书》约定的总房款为384531元，而禾乐合众公司出具的《证明》称于2016年12月1日收齐2XX1房的全部房款384531元，即异议人已履行购房的全部付款义务。禾乐合众公司出具的《情况说明》称，异议人在轮候办理办理网签时案涉房产被法院查封，即并非买受人自身原因导致2XX1房未办理过户登记。案外人柯金秋提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的无过错不动产买卖人物权期待权的保护条件，符合能够排除执行的情形，本院对其请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对位于广东省佛山市南海区2XX1房[权利证号：粤（2018）佛南不动产权第0XXX7号]的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为本裁定所涉及的原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与本裁定所涉及的原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  张尚谦 审判员  伍凤颜 审判员  何 键 二〇二〇年十一月四日 书记员  刘玎琰