河南省武陟县人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0823执异73号案外人：杨丽，女，1983年3月27日出生，汉族，住河南省武陟县。申请执行人：武陟射阳村镇银行股份有限公司小董支行，住所地：武陟县小董乡小董村。主要负责人：陈奎，支行行长。被执行人：杨华，男，1989年4月12日出生，回族，住河南省武陟县。被执行人：范艺伟，女，1989年10月26日出生，汉族，住河南省武陟县。被执行人：范乃斌，男，1991年10月16日出生，汉族，住河南省武陟县。被执行人：成晶晶，女，1993年8月9日出生，汉族，住河南省武陟县。被执行人：赵杰，男，1985年8月16日出生，汉族，住河南省武陟县。在本院执行武陟射阳村镇银行股份有限公司小董支行与杨华、范艺伟、范乃斌、成晶晶、赵杰金融借款合同纠纷一案中，案外人杨丽于2020年11月2日对执行范乃斌名下位于武陟县龙源镇黄河大道南段东侧龙泉湖1号31号楼1单元18层1804号的房产（证号：武房预交字第××号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人杨丽称，武陟射阳村镇银行股份有限公司小董支行与杨华夫妇、范乃斌夫妇等因执行(2019)豫0823民初4526号民事判决书期间，异议人于2020年9月24日得知，武陟县人民法院执行部门将异议人所有的龙泉湖1号31号楼1单元18层1804号商品房查封，侵害了异议人的合法权利。因被查封的商品房，虽是异议人以范乃斌、成晶晶夫妇的名义购买，但在购买该商品房时，预先经龙泉湖1号售楼部业务主办王某见证，异议人因不便以自己的姓名购买，是王某给异议人出主意，让异议人先以他人名义购买，待条件成就时，再办理产权过户。为防止借用他人名义购买商品房的意外事情发生，经王某现场见证，异议人为甲方，范乃斌、成晶晶夫妇为乙方签订协议书：协议书第一条约定，“本协议所涉商品房，是甲方自己出资购买，商品房所有权永远归甲方所有”；协议书第二条约定“由于甲方不便以其姓名购买，乙方同意甲方以其夫妇名义购买，乙方不享有该商品房所有权”；协议书第三条约定，“甲方应支付该商品房使用期间的物业费、水、电费等相关费用”；协议书第四条约定，“待条件成就时，乙方应无偿将该商品房过户甲方名下，相关过户费用由甲方支付”；协议书笫五条约定“本协议双方签字捺印生效”。见证人王某签名捺印，2016年9月22日。正因为有王某现场见证的协议书定心丸，异议人才放心出资以范乃斌、成晶晶夫妇的名义购买该商品房。购买该商品房的首付款6万元，是异议人按照协议书约定，同售楼部业务主办王某交给亿森公司。办理房贷按揭，虽是以范乃斌、成晶晶夫妇的名义办理，是异议人按照协议约定，按月偿还房贷。缴纳购买该商品房的契税，是王某领异议人到行政服务大厅，由异议人亲自缴纳。并同异议人一起到公司财务，由异议人亲自交款办理天然气初装费。龙泉湖1号物业公司业务主管证明，异议人自2016年购买龙泉湖1号31号楼1单元18层1804号商品房后，与物业办建立交费、走访微信群，由异议人亲自交物业费、水、电费、装修保证金。公司在走访业主期间，亲眼看到异议人自2016年购买该商品房装修后，同其孩子居住至今。至今就没见过、也不认识范乃斌夫妇。异议人以范乃斌夫妇的名义购买的商品房，未办理过户，是由于出卖人亿森公司违约，未在承诺的二年期限内，给全体业主办理产权证，导致异议人以范乃夫妇名义购买的商品房，至今无法办理产权过户。综上，异议人提供的上述证据，形成完整的证据链，足以证明被查封的商品房是异议人出资，仅以虚设的范乃斌夫妇的名义购买，该商品房实际所有权是异议人。异议人作为案外人的异议理由，符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前，以签订合法有效的买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者按照合同约定支付部分价款（四）非因买受人原因未办理过户登记”规定的精神，足以排除对异议人所有的商品房查封执行行为。请求：中止武陟县人民法院(2020)豫0823执1490号执行裁定书、协助执行通知书对异议人所有的龙泉湖1号31号楼1单元18层1804号房产的查封执行（证号：武房预交字第××号）。案外人杨丽向本院提交了以下证据：第一组证据杨丽身份证复印件一份，证明申请人杨丽的异议主体资格。第二组证据：(2019)豫0823民初4526号民事判决书，证明杨丽不是涉案被执行人。第三组证据：(2020)豫0823执1490号执行裁定书、协助执行通知书三份，证明案外人杨丽所有的商品房被查封，查封行为侵害了案外人杨丽的合法权益。第四组证据经售楼部业务主办王某在场见证，杨丽与范乃斌、成晶晶夫妇签订的协议书、售楼部业务主办王某证言、杨丽与王某的通话录音光盘一个，证明2016年9月22日，案外人杨丽不便以其姓名购买龙泉湖1号31号楼1单元18层1804号的商品房，由售楼部业务主办王某作为见证人，杨丽为甲方，范乃斌、成晶晶夫妇为乙方签订协议书后，案外人杨丽才以范乃斌、成晶晶夫妇的名义购买龙泉湖1号31号楼1单元18层1804号的商品房。案外人杨丽按照协议书约定，亲自交首付款、物业费、水、电费、装修保证金等相关费用。售楼部业务主办王某证明，是其在场见证下，杨丽与范乃斌、成晶晶夫妇先签订协议书，协议书内容真实有效。协议签订后，是杨丽按照协议约定，以现金方式支付购买该商品房首付款6万元（武房预交款第016363号）。办理按揭贷款，是王某让杨丽开车带范乃斌夫妇到焦作建设银行办理，为方便杨丽按月还贷，范乃斌用其身份证给杨丽办了个银行卡，由杨丽直接按月还贷。缴纳购买商品房的契税，是王某同杨丽一起去行政服务大厅，由杨丽个人缴纳契税。办理天然气交费，仍是王某同杨丽到公司财务，由杨丽办理天然气费用。相关交款事宜，均未涉及范乃斌夫妇。第五组证据杨丽与龙泉湖1号物业办经办人的通话录音光盘一个，证明杨丽自2016年购买龙泉湖1号31号楼1单元18层1804号商品房后，与物业公司建立微信交费、走访互助群，是杨丽通过微信方式交物业管理费、装修押金、水、电费等相关费用。物业公司到走访各户业主时，亲眼看到是杨丽和其孩子实际居住生活在购买的商品房内，物业公司至今不认识、也没见过范乃斌夫妇。第六组证据杨丽与装修承揽人的通话录音光盘一个，证明该商品房所有人杨丽与装修人形成装饰装修承揽关系，是杨丽向承揽装修人支付商品房装饰装修款。第七组证据：执行局郭凯与范乃斌的通话录音光盘一个，证明被查封的龙泉湖1号31号楼1单元18层1804号商品房是杨丽出资购买，杨丽是该商品房的所有人。第八组证据购买该商品房交款票据、各种交费条据，证明杨丽以范乃斌夫妇的名义购买的商品房，是杨丽亲自交首付款、契税、物业费、水电费等相关费用。本院查明，武陟射阳村镇银行股份有限公司小董支行与杨华、范艺伟、范乃斌、成晶晶、赵杰金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月16日做出（（2019）豫0823民初4526号民事判决书，一、杨华、范艺伟于判决生效后十日内，偿还武陟射阳村镇银行股份有限公司小董支行借款250000元，并按照双方签订的《个人担保借款合同》的约定支付自2019年1月21日至实际清偿完毕之日止的利息、复利、罚息。二、范乃斌、成晶晶、赵杰就判决第一项承担连带清偿责任。本案在执行过程中，本院于2020年9月1日做出（2020）豫0823执1490号执行裁定书，裁定：查封范乃斌名下位于武陟县××××大道南段东侧龙泉湖1号31号楼1单元18层1804号的房产（证号：武房预交字第××号）。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建筑工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，案涉被查封的房产至今仍登记在范乃斌名下，可以确认范乃斌系权利人。案外人杨丽与范乃斌双方协议约定案涉被查封的房屋产权归杨丽所有，该约定未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果，也不具有对抗第三人的法律效力。武陟射阳村镇银行股份有限公司小董支行作为范乃斌的债权人要求对范乃斌名下的财产予以司法查封并申请强制执行符合法律规定；杨丽依据其与范乃斌的协议对案涉房屋产权的约定要求中止对该房产的查封执行，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回案外人杨丽的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  孙保忠审判员  王有安审判员  雒彩虹二〇二〇年十一月三日书记员  柴 玮