四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川07民终2866号 上诉人（原审原告）：杨洋，男，1976年11月17日出生，汉族，住四川省绵阳市高新技术开发区。 上诉人（原审原告）：何丽，女，1980年11月14日出生，汉族，住四川省绵阳市高新技术开发区，系上诉人杨洋之妻。 委托诉讼代理人：杜荣峰，四川宁隆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王莉娟，女，1979年12月10日出生，汉族，住四川省绵阳市安州区，现居住于四川省绵阳市安州区花荄镇金石路北段普罗旺斯2-1。 委托诉讼代理人：侯新山，四川升博律师事务所律师。 上诉人杨洋、何丽因与被上诉人王莉娟房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳市安州区人民法院(2020)川0724民初840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月5日开庭进行了审理。上诉人杨洋及上诉人杨洋、何丽的委托诉讼代理人杜荣峰，被上诉人王莉娟及其委托诉讼代理人侯新山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人杨洋的上诉请求：1.依法对四川省绵阳市安州区人民法院(2020)川0724民初840号民事判决进行改判，支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案诉讼费全部由被上诉人王莉娟承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误，案涉房屋在交付被上诉人王莉娟时系清水房，出现漏水情况并非上诉人造成，且房屋租赁合同中未对漏水维修义务进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，被上诉人王莉娟在上诉人没有维修的情况下可以自行维修，并在租赁费用中扣除，而不应当以延期缴纳租赁费的违约方式进行处理，一审法院认定被上诉人王莉娟因漏水问题延迟缴纳房租系行使同时履行抗辩权的认定是错误的；2.被上诉人王莉娟延迟缴纳房房租属于重大违约，属于可解除合同的法定条件，且经上诉人三次催告后仍然没有履行，上诉人有权要求解除双方签订的《商铺租赁合同》。 被上诉人王莉娟辩称：1.上诉人杨洋、何丽错误理解和适用法律，其上诉请求和理由不成立，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，租赁物的维修义务属于出租人而并非承租人，法律并未规定出租人不履行维修义务就将该义务转移给承租人；且本案发生漏水情况在前，合同约定的支付租金时间在后，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，在出租人未履行维修义务的情况下，被上诉人有权拒绝支付租金，后被上诉人在一审期间支付租金，但是上诉人杨洋、何丽将该租金退还；2.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，且《商铺租赁合同》第九条明确约定上诉人杨洋、何丽不得在合同期内以任何理由终止合同，否则赔偿对方300万。遂请求本院驳回上诉、维持原判。 杨洋、何丽向一审法院起诉请求:1.判令解除原、被告于2017年9月21日签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告向原告支付从2020年2月1日起至解除《商铺租赁合同》期间的房屋租金（计算至2020年3月31日租金为：15000元）及违约金5000元整；3.判令被告支付逾期缴纳的物业费18473.80元（2、3项合计金额为：38473.80元）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月21日，原、被告签订《商铺租赁合同》，原告将自有地位于绵阳市安州区平方米）租赁给被告使用。合同约定被告承租原告上诉商铺的房屋租金头三年（2018年-2020年）为九万元／年，之后租金按年递增；房屋付款方式为：年交，应予每年的1月1日交下年房租。该合同对物业费、水电等费用的缴纳；违约责任及合同解除等均做出了明确约定。合同签订后原告按约向被告交付了商铺，被告入场进行经营。按约被告应予2020年1月1日向原告缴纳2020年度的房屋租金。但，虽经原告多次催交被告至今仍未缴纳。且被告至今下欠物业费18473.80元导致原告被绵阳忠宇物业服务有限公司催交。被告逾期未交纳租金、物业费的行为已构成严重违约。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请支持原告的诉请。 王莉娟辩称：1.答辩人未按约缴纳房租费、物业费情有可原。因房屋漏水造成损失，答辩人找原告要求其修缮，但原告让答辩人自行处理，答辩人找物业公司请求协助找楼上住户也迟迟无结果，无奈答辩人要求原告及物业公司处理好屋顶漏雨后再支付相关费用，因此答辩人未按约缴纳房租、物业费情有可原。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租房屋出租人应当履行维修义务，第二百二十一条规定承租人在租赁维修时可以要求出租人在合理期限维修，出租人未履行维修义务的承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁影响承租人使用的应当相应减少租金或延长租期，合同约定答辩人对房屋的附属设施门窗、电表、水表有修缮义务，但屋顶属于房屋主体结构不属于附属设施，应当由原告承担、处理和修缮义务；另《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务有先后履行顺序，先履行一方未履行的后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，原告应当先履行其提供合格房屋的义务、物业公司有义务履行其管理义务，完成后答辩人才有义务将相关费用予以支付，据此，答辩人未按约缴纳房租及物业费有法可依；2.原告要求解除合同与合约不符，于法无据，基于前述事实和理由答辩人未按约缴纳房租及物业费有法可依，且双方商铺租赁合同第九条明确规定在合同期内甲方及原告不得以任何理由和借口终止合同，否则赔偿乙方即答辩人300万元，按照该约定在合同期内原告是不能解除合同的，即便答辩人未按期交租金属于违约，但也未达到完全毁约的程度，原告也只能依法主张租金及违约金而不能提出解除合同，而且答辩人承租该商铺后属于清水房，被告方投入了上百万的巨资，其中部分资金为借款进行装修，至今才两年多学校刚起步尚未收回成本（合同期限为12年），原告在合同未到期就解除合同将会给答辩人及借款人造成巨额经济损失，严重影响社会稳定；3.根据国家关于疫情出台相关法律法规制度，在疫情后我方可以分期支付租金、物业费可以马上支付，因此恳请法庭本着公正裁判、和谐执法的原则审理本案以达到各方权益都得到有效的保护。 一审法院审理查明：2017年9月21日，原告杨洋与被告王莉娟签订《商铺租赁合同》，原告杨洋将其与原告何丽共有的位于绵阳市安州区平方米）租赁给被告王莉娟使用。合同约定租期为12年，被告王莉娟承租原告杨洋、何丽上述商铺的房屋租金头三年（2018年-2020年）为九万元／年，之后租金按年递增；房屋付款方式为：年交，且应予每年的1月1日交下年房租。《商铺租赁合同》第八条约定：“有下列情形之一的乙方应承担违约责任，甲方有权终止租赁合同收回房屋，造成损失由乙方负责全部承担1.擅自拆改承租房屋结构或改变房屋用途的。2.利用承租房屋进行违法活动的。3.故意损坏房屋。4.不得违法改装水、电、气表及管线等等。5.未交已产生的水、电、气无关等费用经催收仍未交清。”。合同签订后，因所租用商铺属清水房，原告杨洋、何丽于当日将房屋交由被告使用，被告王莉娟亦于当天缴纳当年房租并入场进行装修。承租期间，被告王莉娟因租赁房屋存在漏雨问题，要求原告杨洋协助处理，并以此为由迟延支付物管费及房屋租赁费，经原告杨洋催收无果后，原告杨洋、何丽以被告逾期未交纳租金、物业费的行为已构成严重违约为由，诉至法院。由此产生诉讼。 另查明，被告王莉娟于2020年5月26日，以转款的方式向原告杨洋支付房屋租赁费90000.00元，向物管公司缴纳物管费18533.80元。原告杨洋则以需解除合同为由，于当天向被告王莉娟账户退还了房屋租赁费90000.00元。 再查明，被告王莉娟所租赁原告杨洋、何丽所有的商铺房屋存在屋顶漏水的情况。 以上事实有原、被告身份证复印件、商铺租赁合同、微信、短信截图、催缴房租及物业费的函及邮递回执、物业公司证明、及庭审笔录等证据在卷予以佐证，符合证据三性，本院予以采信。 一审法院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，应受法律保护。《商铺租赁合同》系双务合同，支付租金和修缮房屋为合同的主要条款，作为合同相对方，原、被告双方互负义务，原告杨洋、何丽应向被告王莉娟交付符合使用条件的房屋，被告王莉娟应依约支付相应租金。原告杨洋、何丽在不能举证其出租的商铺屋顶漏雨系被告王莉娟造成的情况下，应履行相应房屋修缮义务。对原告杨洋、何丽主张解除合同的诉请，其解除条件不符合合同第八条约定的解除事由，亦不符合法定解除合同条件，且被告王莉娟于2020年5月26日向原告杨洋支付房屋租赁费虽系迟延履行，但系行使同时履行抗辩权的行为，故本院对原告杨洋、何丽的诉请不予支持。对被告王莉娟认为应减少房租的辩称，因疫情期间相关政策并非减少房租的法定理由，原告杨洋、何丽亦不必然应该减少房租，故对该辩称本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第二条、第三条、第四条、第五条、第六条、第七条、第八条、第十条、第六十六条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告杨洋、何丽的诉讼请求。案件受理费381.00元，由原告杨洋、何丽负担。 本院二审期间，上诉人杨洋、何丽未提交新证据，被上诉人王莉娟围绕上诉请求依法提交了证据。本院依法组织双方当事人进行证据交换和举证、质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人王莉娟提交了照片和视频光碟，拟证明屋顶漏水情况至今存在，且漏水情况更加严重。上诉人杨洋、何丽质证称屋顶漏水情况自进场装修的时候就一直存在，且被上诉人王莉娟也一直使用该房屋。上述证据能印证被上诉人王莉娟主张的屋顶漏水的事实一直存在并至今未得到解决的事实，具有一定真实性，本院予以采信。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点在于被上诉人王莉娟以屋顶漏水为由延期支付房屋租金，是否构成解除合同的事由。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物维修义务，但当事人另有约定的除外。”的规定和《商铺租赁合同》第七条“租赁期间，乙方自行向相关部门及物业缴纳物业费、水、电、气、清洁等费用，甲方不承担任何费用。甲方租赁给乙方房屋内的设施（门、窗、电表、水表等附属设施）在租赁期间内乙方承担一切使用维护、修缮、安全等等责任及费用，甲方不承担任何责任及费用。”的约定，房屋屋顶漏水并非《商铺租赁合同》中约定的由被上诉人王莉娟承担的屋内附属设施维修义务，应当由作为出租人的上诉人杨洋、何丽承担。被上诉人王莉娟虽然迟延支付租金和物业管理费，系因房屋漏水问题至今未得到解决，一审判决认定上诉人杨洋、何丽的解除合同的诉讼请求，不符合《商铺租赁合同》第八条约定的合同解除事由和《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件，并无不当，本院依法予以维持。 综上，上诉人杨洋、何丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一条第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费762元，由上诉人杨洋、何丽负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  向 茜 审 判 员  夏春梅 审 判 员  严皓月 二〇二〇年十一月十九日 法官助理  魏继军 书 记 员  冯 靖