河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终14799号上诉人（原审原告）：李秀玲，女，1975年1月5日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：田梦舒，张晓静，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵静巍，男，1968年6月26日出生，汉族，住郑州市中原区。被上诉人（原审被告）：郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司，住所地荥阳市豫龙镇翟砦村**。法定代表人：王滨，总经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘高阳，宋新宇，河南颂邦律师事务所律师。上诉人李秀玲因与被上诉人赵静巍、郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司（以下简称“新大陆公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初13737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法采取独任审理方式进行了审理。本案现已审理终结。李秀玲上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人在履行合同过程中存在违约行为从而不支持上诉人主张的违约金诉求系认定事实错误。二、一审法院适用法律错误，被上诉人应赔偿上诉人装修残值损失。三、一审法院未启动鉴定程序属程序违法。赵静巍、新大陆公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李秀玲向一审法院起诉请求：1、请求法院确认原、被告签订的《商埠租赁合同书》己于2020年3月11日解除；2、请求判令被告向原告退还保证金10万元；3、判令被告向原告支付违约金121万元；4、判令被告赔偿装饰装修残值损失暂计150万元；（以评估鉴定结果为准）；5、判令被告赔偿原告经营损失300万元；6、本案诉讼费、保全费及保全担保费、鉴定费等均由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月3日，原告作为乙方（承租方）、被告新大陆公司作为甲方（出租方），双方签订《商埠租赁合同书》一份，主要载明，商埠位置：北环路现力帆汽车展厅北环路62号57号楼6单元1-2层101号、102号，5单元1-2层101号、102号1-2层一半，建筑面积：约1000平方米，商埠使用性质：教育，租期：自2015年6月10日起到2025年9月9日止，商埠的租金为年租金为110万元，每三年递增一次，每次递增10%，商埠租期自：2015年6月10日起开始计算，租期为十年零三个月（2025年9月10日止）。商埠租金支付方式：首次，原告应于2015年6月2日前交付保证金10万元，2015年6月2日前交付一季度租金27.5万元，2015年8月20日前交付租金27.5万元，2015年11月20日前交付租金55万元，以后原告应于每年5月20日和11月20日前支付每半年的租金55万元。收款单位：收款人：赵静巍，银行账号尾号为3505。第五条违约责任，1、凡违背本合同和书面补充协议各项条款的即为违约行为，原告不按时交纳租金的，应向被告支付赔偿金5000元/日，逾期超过10天，被告有权单方面解除合同。第七条免责条件，4、由于手续问题引起的后果，由新大陆公司承担等内容。2016年5月20日，原告作为乙方、被告新大陆公司作为甲方，双方签订《补充合同》一份，主要载明，基于甲方对教育事业的支持和乙方的实际经营困难，甲乙双方就2015年6月签订的《商铺租赁合同》，在自愿平等的基础上就租金及租金支付事宜达成如下补充协议：1、乙方在6月30日前再支付给甲方7.5万元，加上之前已支付的20万元，共计27.5万元，即2016年6月10日至2016年9月9日的租金支付完毕。2、2016年9月10日至2017年3月9日的租金，乙方分两次交纳，在2016年8月30日前支付27.5万元；2016年9月30日前支付27.5万元。3、2017年3月10日至2017年9月9日的租金55万元，乙方应当在2017年2月26日前支付，以后每6个月支付一次，即每年的2月底前，8月底前预先支付6个月的租金等内容。原告提交2020年《郑州市金水区申办民办幼儿园一次性告知书（非营利）》一份，主要载明：11.符合办园规定的房屋产权及使用证明（自有房产的，提供房产证；租赁办园的，提供有效期不少于3年的房屋租赁合同及房产证；以上材料均需提供原件及复印件）等内容。另查明，被告提交的郑房权证字第**房产证，载明，房屋所有权人为李莹，房屋坐落：金水区北环路62号57号楼5单元1-2层101号，登记时间：2010年12月13日；被告提交的郑房房权证字第**产证，载明，房屋所有权人为李莹，房屋坐落：金水区北环路62号57号楼5单元1-2层102号，登记时间：2010年12月13日。被告提交《租赁合同书》一份，主要载明，案外人李莹作为出租方（甲方）、被告新大陆公司作为承租方（乙方），位置：郑州市北环路中方园东区商业用房，租赁商埠建筑面积：1175.26平方米，商埠租期自2015年4月1日起到2030年3月31日止等内容。另案郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司与李秀玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日作出（2020）豫0105民初13459号民事判决书，载明“……原告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司（新大陆公司）诉被告李秀玲房屋租赁合同纠纷一案……经审理查明：2015年6月3日，原、被告签订《商埠租赁合同书》，合同约定：原告将其位于北环路现力帆汽车展厅北环路62号57号楼6单元1-2层101号、102号，5单元1-2层101号、102号1-2层半的房屋出租给被告。年租金为110万元，每三年递增一次，每次递增10%，租期自2015年6月10日开始计算，租期为十年零三个月（2025年9月10日止）。租金支付方式：乙方（被告）应于2015年6月2日前交付保证金10万元，2015年6月2日前交付一季度租金27.5万元，2015年8月20日前交付租金27.5万元，2015年11月20日前交付租金55万元，以后乙方应于每年5月20日和11月20日前支付每半年的租金55万元。双方约定，乙方（被告）不按时交纳租金的，应向甲方支付赔偿金5,000元/日，逾期超过10日的，甲方（原告）有权解除合同。如乙方（被告）单方面终止合同，需额外支付甲方（原告）一年租金。此外，被告在租赁期间使用该房屋所产生的水电费和物业管理费由被告承担。2016年5月29日，双方签订《补充合同》，重新约定租金支付时间，2017年3月10日至2017年9月9日租金550,000元，应当在2017年2月26日前支付；以后每6个月支付一次，即每年的2月底前、8月底前预先支付6个月的租金。2019年8月31日，被告支付租金199,000元，9月7日支付租金251,000元，9月8日支付租金128,000元，9月11日交付租金27,000元，共计605,000元。2020年3月6日，被告与原告公司翟姓男子电话沟通疫情期间减免房租一事进行沟通，未就减免房租达成一致，被告要求原告提供所租房屋房产证。之后，被告也未支付租金。原告于3月10日在幼儿园门口悬挂对外招租横幅，并注明联系电话。经原告多次催要，被告仍拒不支付租金，也未搬离腾空返还房屋。本院认为，原、被告双方签订的《商埠租赁合同书》、《补充合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方应全面履行各自义务。《补充合同》已约定变更房租交付时间为每年的2月底及8月底支付后半年的房租，房租期间为3月10日至9月9日，被告最后一次支付原告房租605,000元为2019年9月份，故租赁期间应当计算至2020年3月9日。依照双方补充合同约定，被告应当于2020年2月底前向原告支付后半年的房租，虽然被告辩称其未缴纳房租，系因为疫情影响，双方正就房租减免事宜进行沟通，原告对此不予认可，且被告提供通话录音证明其与原告员工沟通减免房租的时间也在3月份，即使是原告单方于3月10日之后在幼儿园大门上悬挂招租横幅，影响被告营业，也是被告先逾期未交付房租十日之后，被告在未征得原告同意减免情况下，应当先行按照合同约定时间支付房租，故被告逾期未支付房租的行为构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，被告不按时交纳租金的，应向甲方支付赔偿金5,000元/日，逾期超过10日的，原告有权解除合同。故原告请求判令解除原、被告签订的《商埠租赁合同书》，符合法律规定，本院予以支持。原告在被告所租房屋处悬挂招租横幅，以其实际行为方式解除与被告之间租赁合同，被告未提异议，且辩称双方租赁合同应当自原告悬挂招租横幅时解除，故原被告双方租赁合同的解除时间应为2020年3月10日，被告房租已支付至3月9日，合同解除后，被告应当腾空所租房屋，返还原告。在被告未腾空房屋返还之前，被告仍应当按照合同约定向原告支付实际占用期间的房租，故原告请求被告自2020年3月10日起，按110万元/年的标准计算至起诉之日的房租，本院予以支持。被告未按合同约定期限及时支付租金，依照双方合同约定每日5,000元应当支付原告违约金，计算至3月10日，为50,000元。原告请求被告单方终止合同，应额外支付一年110万元租金，与本案查明的事实不符，其请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2015年6月3日签订的《商埠租赁合同书》；二、被告李秀玲于本判决书生效之日起三十日内腾空所租房屋，返还原告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司；三、被告李秀玲于本判决书生效之日起十日内支付原告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司违约金50,000元；四、被告李秀玲于本判决书生效之日起十日内支付原告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司自2020年3月10日起至2020年7月9日止，按110万元/年的标准计算的房租363,333.67元；五、驳回原告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司的其他诉讼请求……”。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告诉称因被告新大陆公司未向其提供涉案房屋的房产证致使其无法办理民办学校经营许可证，严重影响其经营，但根据原告的实际经营情况，其自接受涉案房屋开始就一直在经营幼儿园至疫情爆发之前且原告亦未提交证据证明在此期间因房产证问题致使其停止经营，故原告的该项诉称，本院不予采信。介于被告新大陆公司的工作人员在2020年3月10日在原告所租的房屋处悬挂招租横幅，以其实际行为方式解除与原告之间租赁合同，故原审法院认定原告与被告新大陆公司签订的《商埠租赁合同书》于2020年3月10日解除。关于保证金，介于双方签订的《商埠租赁合同书》及《补充合同》未对保证金的退还进行约定，且原告未按时足额支付租金，被告新大陆公司在双方协商租金时在涉案房屋处悬挂招租横幅同时其作为出租方在明知原告租赁房屋的用途为教育的情况下，亦未向原告提供房产证未履行附随义务，故双方对于合同无法继续履行均存在过错，本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，被告新大陆公司应退还原告保证金10万元为宜，被告新大陆公司的辩称，证据不足，原审法院不予采信。关于第三项诉请，原告诉称该违约金系惩罚性违约金，但原告在履行涉案租赁合同的过程中亦存在违约行为，故原告的该项诉请，证据不足，原审法院不予支持。关于第四项诉请，介于原告并未实际搬离涉案房屋，双方未对涉案房屋进行交接，且原告提交的证据亦无法证明涉案房屋搬离后的装饰装修情况，故原告的该项诉请，证据不足，原审法院不予支持。关于第五项诉请，原告自认其租赁涉案房屋用于经营幼儿园，但其在租赁涉案房屋时并未进行尽到审查注意义务，致使其一直无法办理民办办学手续，同时原告提交的证据亦无法证明其经营收入情况，故原告诉请被告新大陆公司赔偿其经营损失300万元，原审法院不予支持。鉴于被告赵静巍并非《商埠租赁合同书》的出租方亦非租赁合同法律关系的相对方，故原告诉请被告赵静巍承担赔偿责任，证据不足，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、依法确认原告李秀玲与被告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司签订的《商埠租赁合同书》及《补充合同》已于2020年3月10日解除；二、被告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司于本判决生效后十日内退还原告李秀玲保证金100000元；三、驳回原告李秀玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务违约金。案件受理费减半收取为26235元，由原告李秀玲负担24735元，被告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司负担1500元。保全费5000元，由被告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《商埠租赁合同书》、《补充合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行义务。在另案新大陆公司诉李秀玲房屋租赁合同纠纷一案中，本院已生效的（2020）豫01民终14035号民事判决已认定李秀玲在履行双方合同中存在未按合同约定支付租金的违约行为并判决李秀玲承担相应的违约责任，且李秀玲并未搬离涉案房屋，故其要求新大陆公司支付违约金及赔偿装修残值损失及经营损失的诉求没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，李秀玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52470元，由李秀玲负担。本判决为终审判决。审判员  蒋德军二〇二〇年十一月二十七日书记员  李苗苗