辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初16425号原告：张梦霓，女，汉族，1983年4月28日出生，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：冯松，辽宁申扬律师事务所律师。原告：刘思林，男，汉族，1984年1月11日出生，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：冯松，辽宁申扬律师事务所律师。被告：新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司，住所地：沈阳市和平区澳门路**，统一社会信用代码：912101000016141272。法定代表人：陈耀豪，该公司董事长。委托诉讼代理人：闫卓林，辽宁恒敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：关越男，辽宁恒敬律师事务所律师。被告：新世界（沈阳）房地产开发有限公司，，住所地：沈阳市和平区澳门路**统一社会信用代码：91210100702089898L。法定代表人：陈耀豪，该公司地区总监。委托诉讼代理人：耿秀坤，辽宁同文律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙艺丹，辽宁同文律师事务所律师。原告张梦霓、刘思林诉被告新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司（以下简称“新世界物业公司”）、被告新世界（沈阳）房地产开发有限公司（以下简称“新世界房产公司”）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李东皞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张梦霓、刘思林及其共同委托诉讼代理人冯松、被告新世界物业公司的委托诉讼代理人闫卓林、被告新世界房产公司的委托诉讼代理人耿秀坤、孙艺丹均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张梦霓、刘思林诉称，二原告系夫妻关系，2017年2月14日，原告与被告新世界（沈阳）房地产开发有限公司（以下简称“新世界房产公司”）签订了《商品房买卖合同》，购买了新世界房产公司开发的位于沈阳市和平区南三好街9-3号，房间号为1-1-3号、面积为166.75平方米的房屋（以下简称“案涉房屋”）。同日，原告又签订了《前期物业服务合同》，原告按时向被告新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司（以下简称“新世界物业公司”）缴纳物业费。2019年3月29日，原告与王丹签订了《房屋租赁合同》将案涉房屋出租给了王丹，约定房屋租赁期间自2019年4月10日至2020年8月9日，租金每月10,000元，该租赁合同签订后，原告将案涉房屋交付给王丹，王丹依约向原告支付租金。2019年12月，王丹告诉原告称案涉房屋无故返臭水，且发生此情况后，王丹与新世界物业公司联系反映情况，新世界物业公司却没有及时处理，导致其无法继续居住使用案涉房屋，提前与原告解除了租赁合同，原告遂返还了王丹租金。原告认为，原告购买了案涉房屋并按时缴纳物业费，双方存在商品房买卖合同关系及物业服务关系，被告新世界房产公司理应对案涉房屋外管道质量问题负责，被告新世界物业公司理应对案涉房屋污水管道及时进行疏通。现由于被告对涉案房屋所反映问题未能及时解决，导致涉案房屋租户与原告解约并退还了租金，其行为已构成违约，且已给原告造成了损失，依法应承担相应的违约责任。故，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望贵院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判令二被告赔偿原告租金损失60,667元；2、判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为：判令二被告对原告的60,667元租金损失承担连带赔偿责任。被告新世界房产公司辩称，一、新世界房产公司不是本案适格被告。原告起诉的案由系物业服务合同纠纷，新世界房产公司不应承担物业纠纷引起的责任；二、本案房屋无质量问题且已过质保期，新世界房产公司无需承担赔偿责任。根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；《商品房买卖合同》第二十三条第一款约定：自该商品房交付或视为交付之日起，出卖人按照《住宅质量保证书》中约定的保修期限和保修范围对商品房承担保修责任；《住宅质量保证书》中明确约定电气管线、给排水管道、设备安装等保修期为2年。新世界房产公司与原告于2017年2月14日签订了《商品房买卖合同》，且已按照合同约定向原告交付了房屋，原告于2017年3月24日办理入住至今，原告从未向新世界房产公司主张过房屋存在任何质量问题，且原告主张的管道质量问题已过2年的质量保修期。因此本案新世界房产公司无需承担赔偿责任。综上，原告起诉没有事实及法律依据，恳请贵院依法驳回原告的诉求请求。被告新世界物业公司辩称，一、被告新世界物业公司与第三方沈阳市沈河区沈洲给排水出签订《园区排水清掏工作承揽合同》，由第三方定期负责园区的排水井、雨水井、化粪池的清掏工作。并且在返水事件发生，物业公司接到业主反映情况后，第一时间安排工作人员到现场处置，并组织保洁人员对原告家中因返水造成的污染进行保洁服务，所以物业公司对本次返水事件已经尽到了物业管理服务义务，物业公司不应该承担赔偿责任；二、原告主张因返水事件造成其与租户租赁合同解除租金损失，新世界物业公司认为物业服务合同与房屋租赁合同是两个不同的法律关系，并且在返水事件发生后，物业公司第一时间对涉案物业进行保洁，经过保洁后是已经具备入住使用条件的，并不能直接认为承租人与原告解除租赁合同与物业服务有直接关系。至于租户与原告解除房屋租赁合同，原告有权根据租赁合同去向承租人主张提前解除合同的违约赔偿，而原告以退还租金，或者解除租赁合同后房屋未租出的时间段的租金损失向物业公司主张赔偿明显有失公允。综上，对本案物业公司已经到物业管理服务义务，不应由物业公司承担赔偿责任。经审理查明，原告张梦霓、刘思林系位于沈阳市和平区南三好街9-3号1-1-3，建筑面166.75平方米房产的所有权人；被告新世界房产公司系该房产的建设（开发）单位；被告新世界物业公司系该房产所在园区的物业服务单位。2013年2月8日，被告新世界房产公司（甲方）与被告新世界物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》。合同约定，甲方新世界房产公司选聘乙方新世界物业公司为涉案房产所在小区即“御景新世界”物业提供物业服务，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护合管理；3.物业共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；……，乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件一），单个业主委托乙方对其专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定，本合同期限自2013年2月8日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的新物业服务合同生效时止，本合同附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。该合同附件一《前期物业管理服务质量标准》约定，窖井、化粪池每月检查一次，根据需要每年疏通两次，保持通畅，无堵塞外溢。2017年2月14日，原告张梦霓、刘思林与被告新世界房产公司签订《商品房买卖合同》，同日，二原告签订《业主临时管理规约》，规约约定，该规约对新世界物业公司、御景新世界业主和物业使用人均有约束力，该规约中物业管理公司，即新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司是该物业管理区域的物业管理服务机构，依照物业服务合同约定，对共用部位、共用设施设备进行维修、养护、管理及维护物业管理区域内的环境卫生及秩序，各业主应自行负责其专有部分（包括各种入墙以内管线）的维修，但法律有特别规定或合同有特别约定的除外，委托物业管理公司对物业的专有部分和毗连部位的有关设施、进行维修养护及其他特约服务时，应支付相应的维修养护及服务费（费用由双方协商）。2017年3月24日，原告刘思林办理了涉案房产的交付手续。被告新世界物业公司（甲方、委托方）与沈阳市沈河区沈洲给排水处签订《沈阳新世界花园二期御景新世界园区排水清掏工作承揽合同》。合同约定，乙方负责御景新世界园区建筑主体出户至市政排水管以内的排水井、雨水井、化粪池等清掏工作，乙方在2019年4月1日至2019年6月1日进行第一次清掏，在2019年10月1日至2019年12月1日进行第二次清掏。2019年3月29日，原告张梦霓、刘思林（房屋出租房方、甲方）与案外人王丹（房屋承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定，甲方将位于沈阳市和平区南三好街9-3号1-1-3，建筑面166.75平方米的房产租赁给乙方，房屋租赁期自2019年4月10日至2020年8月9日，共计16个月，甲方应于2019年4月9日前将房屋按约定条件交付给乙方；租金为每月10,000元，共计160,000元，付款方式为季付，截至2019年12月11日，承租人王丹共计向原告张梦霓支付履约保证金10,000元和租金120,000元。2019年12月24日，涉案房产的厨房水槽下方软连接部分与排污管线结合位置向外渗水，经查看，系排污管线向上返水所致，涉案房产承租人向被告新世界物业公司报修后，新世界物业公司派值班人员到现场查看后，要求等待至8时30分相关工作人员上班后进行处理。2020年1月8日，原告张梦霓因承租人退租，退还承租人王丹房屋租金30,000元。上述事实，有《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《业主临时管理规约》、《房屋租赁合同》、《沈阳新世界花园二期御景新世界园区排水清掏工作承揽合同》、楼宇接收记录、照片、视频等证据及原、被告的当庭陈述笔录等在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为,当事人对其提出的主张负有举证责任。首先，原告庭审中提供的证据不足以证明涉案房产存在质量问题；其次，原告庭审中提供的照片、视频等证据不足以证明被告新世界物业公司是否怠于履行责任以及与损害后果的关系，且被告新世界物业公司提供的证据可证明其本身定期对园区的排水井、雨水井、化粪池进行了清掏维护，结合原告张梦霓、刘思林和被告新世界物业公司双方提供的证据，不足以促使本院认为被告新世界物业公司构成违约。值得一提的是：下水管道使用过程中出现问题，并不必然等同于被告新世界物业公司未履行维修管护义务；最后，关于原告主张的租金问题，虽然承租人主张因返水事实而解除房屋租赁合同，但合同既已解除，则房屋不存在无法出租获利的情况，且承租人已向原告支付履约保证金10,000元——即，本案中原告并未产生直接损失。综上，对于原告要求二被告赔偿其租金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张梦霓、刘思林的诉讼请求。案件受理费658元（已减半收取），由被告张梦霓。刘思林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  李东皞二〇二〇年十一月十七日法官助理吴贺旭书记员黄妍本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。