浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2991号 上诉人（原审原告）：王水娟，女，1966年3月31日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：黄**梅，浙江广缘律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孟德友，男，1968年11月22日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：吴刚，浙江杰扬律师事务所律师。 上诉人王水娟因与被上诉人孟德友房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初4274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭,于2020年11月19日公开开庭进行了审理。上诉人王水娟的委托诉讼代理人黄**梅、被上诉人孟德友的委托诉讼代理人吴刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人王水娟上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院关于2017年9月起至2018年8月期间是否租赁涉案房屋的事实未查清。理由如下：第一，上诉人在一审中提交的两份《情况说明》，能够说明被上诉人实际租赁房屋至2018年8月(其中一户刘培土租赁至2018年10月)。两份《情况说明》虽为证人证言，证人应当出庭作证，否则不能单独作为认定案件事实的依据；但上诉人代理人已在庭审中说明因上诉人在住院治疗，未能与证人沟通出庭作证事宜，同时表示庭后可以要求证人做笔录或者重新安排开庭由证人出庭作证，但法院未安排。此外，法院在庭审中也要求被上诉人代理人庭后向被上诉人本人核实租赁情况，包括转租对象、转租时间、租金金额等，并以书面形式在庭后提交。从判决书内容看，被上诉人确实也提交了《情况说明》，但上诉人对此并不知情，法院也未进一步与上诉人询问或核实被上诉人提交的说明中的相关情况便径直予以判决，导致2017年9月起至2018年8月期间是否租赁的事实未查清。第二，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，上诉人已提供证据证明被上诉人租赁上诉人房屋自2013年9月1日起至2018年8月止，但被上诉人反驳称2017年8月底已终止了租赁关系，2017年9月后上诉人自行将涉案房屋租赁给了其它租户，对此，被上诉人均未提供相应证据。在租赁合同到期后，被上诉人仍继续租赁房屋，上诉人未提出异议，则双方的租赁合同关系继续有效，变为不定期租赁。如要终止租赁关系，则被上诉人应当提供证据说明向上诉人提出了终止租赁合同的请求或者办理了相关交接手续，否则应当认定为租赁关系继续有效。但原审法院未根据法律规定分配举证责任，导致事实认定错误。二、本案关于诉讼时效制度适用错误，上诉人主张的租金均未超过诉讼时效。首先，本案租金支付方式虽为分期履行，但此不足以否认租金债务的整体性，若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。对此，在已有最高人民法院及上一级人民法院的判例的情况下，应当参照适用。本案租赁合同期限为2013年9月1日起至2016年8月31日，租赁期限届满，被告继续使用租赁房屋，原告也没提出异议，根据《合同法》第236条之规定，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，但对租金支付期限未作明确约定，对支付期限没有约定或者约定不明确，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。被上诉人持续使用涉案房屋直至2018年8月底，则最后一期租金应于2018年8月底租赁关系结束后支付，至起诉时三年的诉讼时效未过。其次，上诉人所欠租金的债务呈连续状态，从当事人信赖利益角度来看，当事人基于租金债权在同一合同项下产生、各分期履行的租金债务具有整体性和关联性，往往不在违反某一期债务之时主张权利而是在等到最后租赁关系结束时一并主张，以维护双方的信任关系和交易关系，因此，在2018年8月底租赁关系结束时开始计算诉讼时效较为合理，本案诉讼时效未过。最后，在欠付租金的情形下，租赁关系仍在延续，承租人继续使用租赁房屋应当认为是对租金债务的认可，应当作为诉讼时效重新起算的依据，如此累计计算，就可以将最后一期租金的履行期限届满日作为诉讼时效的起算点。综上，请求查明事实，支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人孟德友辩称，一、2013年8月28日双方签订《房屋租赁合同》时，因本案涉及的营业房全是村委边上临时搭建的，至今无产权证，而且是由孟德友帮忙采购材料和施工搭建的，根据当时双方的口头约定，房屋的租金抵冲孟德友的施工费用，也就不用缴租金了。合同到期后，其中三间营业房王水娟自行出租给王某，剩余部分营业房孟德友只使用了一年，即2017年8月底以后孟德友已经不再承租涉案的营业房。二、本案上诉人主张的租金都已超过诉讼时效，对于合同内约定的租金，一审法院已作了明确认定，即每笔租金都系独立的债务，按原先《民法通则》的规定，租金诉讼时效系一年，因此租期内的租金都已过时效。至于2016年9月1日至2017年8月底的租金，虽双方未签订续租合同，但这一年的租金应当参照原租赁合同对于租金支付的约定，即一年一次性付清，房租费每次提前一个月缴纳，也就是说2016年9月1日至2017年8月底的租金，最迟于2016年9月1日就要支付，那么根据《民法通则》一年的诉讼时效规定，该笔租金也已过诉讼时效，至于一审法院按《民法总则》的三年时效来认定该笔租金的时效，其实是错误的。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求。 王水娟向一审法院起诉请求：一、被告支付原告房屋租金305063元，并支付自起诉之日起至实际履行日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；二、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年8月28日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告为出租方，被告为承租方。出租方自愿将坐落在城南街道和平村绍坡公路营业房北侧397.49平方米房屋出租给承租方使用。租赁期为3年，出租方从2013年9月1日起将厂房出租给承租方使用到2016年8月31日止收回。第一年租金为52000元，以后每年以8%递增，缴纳方式为一年一次性付清，房租费每次提前一个月缴纳，租金支付以收条为准。合同还对其他事项作出了约定。被告在庭审中自认合同约定的租期期满后，被告又实际将房屋租至2017年8月底。 一审法院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。本案的争议焦点为原告向被告主张房屋租金是否已过诉讼时效。该院按租赁期间内和租赁期间届满后两种情形分别作如下评析：一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定，人民法院不予支持。本案系追讨租金引起的纠纷，根据《民法通则》第一百三十六条关于“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的”的规定，原告主张被告未支付租金的诉讼，应当适用一年的诉讼时效，而诉讼时效期间从当事人知道或应当知道权利被侵害时起计算。本案所涉租赁合同关于租金支付日期及支付方式约定“第一年租金为52000元，以后每年以8%递增，缴纳方式为一年一次性付清，房租费每次提前一个月缴纳”，故若确存在被告拖欠原告2013年9月1日至2014年8月31日、2014年9月1日至2015年8月31日、2015年9月1日至2016年8月31日三年共三期租金的情形，原告分别在签订合同时、2014年8月和2015年8月就应当知道其权利被侵害，在不存在诉讼时效中断或中止法定事由的情况下，原告最迟应当分别在2014年8月28日、2015年8月31日和2016年8月31日向被告主张该三期租金。现原告于2020年6月9日向该院起诉要求被告支付该三期租金，显已超过一年的诉讼时效期间，其民事权利依法不予保护；被告以此为由要求驳回原告诉讼请求的抗辩有理，该院予以采信。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予以支持。本案中，租赁期限届满后，被告自认其继续使用案涉房屋至2017年8月底，且原告未提出异议，即被告仍应按照《房屋租赁合同》的约定履行支付租金的义务，因该期间为不定期租赁，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，被告应当在租赁期间届满时支付，故若确存在被告拖欠原告2016年9月1日至2017年8月31日租金的情形，原告在2017年8月31日应当知道其权利被侵害，根据《民法通则》第一百三十六条之规定，原告最迟应当在2018年8月31日向被告主张该租金。《民法总则》于2017年10月1日施行，故应适用三年的诉讼时效规定，被告对该段租赁时间提出的诉讼时效抗辩，该院不予采信。经该院核算，2016年9月1日至2017年8月31日的租金应为65505.02元。原告称，因其丈夫与被告另有建设工程合同关系，当时双方口头约定案涉房屋租金待工程完成后一并结算，并提供了绍兴市柯桥区人民法院民事判决书一份予以佐证。原告自认该约定系口头约定，其提供的判决书中亦未提及本案所涉房屋的租金，且被告对原告主张亦予以否认，故该院不予支持。原告还主张本案所涉租金每年一付，应属分期付款，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算。该院认为，本案所涉房屋租金的支付属于定期给付债务，该债务是继续性合同在履行过程中按照约定持续定期产生的，因此在各期债务清偿期届满后，均为独立债务，故各期租金的诉讼时效应分别起算，故该院对此不予支持。原告另主张被告还应向其支付2017年9月1日至2018年8月31日的租金，因其未能提供有效证明予以证明，该院亦不予支持。被告在庭后向该院提交情况说明，辩称2016年9月1日至2017年8月31日，案涉租赁房屋中的三间由案外人租赁及原告实际收取租金，该辩称意见与其在庭审中所陈述的事实不符，且未能提供相应证据予以佐证，故该院不予采信。据此，该院对原告要求被告支付租金305063元中的65505.02元及相应的利息损失予以支持，其余部分，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决：一、被告孟德友支付原告王水娟房屋租金65505.02元，并支付该款自2020年6月9日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失；二、驳回原告王水娟的其他诉讼请求。 二审中，上诉人王水娟提交了：证据1.录音及整理资料一份，证明2017年9月1日到2018年8月31日期间涉案的房屋仍然由被上诉人孟德友使用。证据2.2020年1月15日形成的上诉人与承租人刘培土房租租费结算单和支付凭证，证明双方租赁情况的结算，其中结算单中承租人刘培土证实2017年11月到2018年11月14日期间租金25000元支付给了孟德友，补充说明一点，刘培土提出时间为2017年11月，而上诉人原先主张租期是9月，有两个月时间差，共租赁10间，其他6间都是在2018年8月31日交还给了上诉人王水娟，只有这其中4间因为承租人提出他与孟德友约定是到11月14日，所以这4间是晚归还两个月。二审庭询中上诉人王水娟还向本院申请证人王某出庭作证，证明2017年9月1日到2018年8月31日涉案房屋一直由被上诉人孟德友在使用。 被上诉人孟德友质证认为：对于证据1的证据三性都有异议，首先这份证据涉及的谈话人物被上诉人无法确认，其次这类证据应当属于证人证言，一审时法院已对上诉人进行了释明，证人证言类的证据应当由证人当庭作证，否则不予采纳，最后从录音的内容来讲，上诉人提着月饼、同意给付工资，甚至以让刘培土继续承租等各种利诱威胁方式让其出庭，明显属于《民事诉讼法》第一百十一条第一款第二项中规定的情形，因此该录音证据不具有任何法律效力。对于证据2关于结算单和微信截图，经比对刘培土的签字与一审中的情况说明，被上诉人有理由怀疑两个签名不是同一人所签，笔迹有所不一样，而且即使是同一人所签，情况说明上的内容也与事实不符，之前上诉人在一审中提交情况说明，被上诉人经核实，该情况说明所写的内容有问题，因为本案涉及的营业房没有产权证，而上诉人在一审提交的情况说明上写着是出示了产权证和房屋租赁合同给刘培土看了才知道是王水娟，故情况说明与事实不符，主要目的是上诉人为了证明自己的目的而添加的与事实不符的内容，并且是在全部打印出来后让刘培土签字的，所以对结算单真实性也有异议，微信聊天记录是他们之间的事情与本案无关，时间节点也没有，付款目的是为了让刘培土出具对孟德友不利而支付的款项，从微信记录也可以看出两者之间有利害关系，所以在这种情况下刘培土作出对孟德友不利的证人证言的可能性很大。对于证人王某的证言有异议，首先王某与孟德友之间没有任何租赁关系，王某也没有向孟德友支付过任何款项，同时像王某所陈述的场地置换也不存在，至于王某与王水娟之间的租赁关系被上诉人也是事后才了解的，在2017年8月底到期后3间营业房由王水娟处理，孟德友就不再使用了，另外王某与王水娟之间也会存在利害关系，王某后来使用了王水娟没有产权证的营业房，这种情况下房东要求房客陈述不利的证人证言的可能性也是存在的，王某的证人证言被上诉人不认可。 本院经审查认为，上诉人提供的证据1，因被上诉人对录音相对人的身份提出异议，故本院不予采纳。上诉人提供的证据2，被上诉人对真实性提出异议，且结算单的相对人亦未到庭确认，故本院不予采纳。对于证人王某的证言，其仅系单独证言，对于其所提出场地置换的事由也未能提供相应证据予以证明，且被上诉人对该证人证言亦提出异议，故本院也不予采纳。 二审中，被上诉人孟德友没有提交新的证据。 经审理，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人提出一审对租赁时间未查明，被上诉人实际租赁房屋至2018年8月，但其所提供的证据尚不足以证明该事实的存在。至于上诉人提出被上诉人在一审中提交的情况说明未经核实的问题，因该部分情况说明实际仅系当事人的陈述，是否得到上诉人的确认并不影响案件事实的认定。上诉人主张实际租赁时间至2018年8月，作为主张权利的一方应承担相应的举证责任，因其未提供充分证据予以证明，故一审对其该部分主张不予采纳，并无不当。 关于一审适用诉讼时效制度是否适当的问题。本院认为，虽然本案所涉房屋租赁合同约定“第一年租金为52000元，以后每年以8%递增，缴纳方式为一年一次性付清，房租费每次提前一个月缴纳”，各期租金的支付具有一定的独立性，但是由于该租金债权系在同一合同项下在一定期间内基于同一原因而形成的继续性债权，该分期履行的债权实际上具有整体性和关联性，分期履行的独立性不足以否定租金债权的整体性。从每一期租金债务的履行期限届满之日计算诉讼时效则无疑割裂了租赁合同的整体性。其次，从当事人信赖利益角度考虑，当事人基于租金债权在同一合同项下产生、各分期履行的租金债务具有整体性和关联性的特点，往往不在违反某一期债务之时主张权利而是在等到最后履行期限届满之后一并主张权利，以维护双方的信任关系和交易关系，若对每一期租金债务分别计算诉讼时效，则将导致债权人频繁的主张权利，不仅会浪费司法资源，也会动摇双方的信任关系，损害当事人合理的信赖利益，同时也背离了诉讼时效制度所蕴含的建设诚信社会、保护债权人合法权益的价值目标。同时在该房屋租赁合同约定的时间到期后，双方并未就租赁费用进行结算，而是由被上诉人继续租赁涉案房屋至2017年8月，即双方在此时互相之间尚具有利益信赖的基础，考量前述租金债权的整体性等情形，根据公平原则及诚实信用原则，不宜认定上诉人在此后的合理期间内行使权利超出法定诉讼时效期间。由此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，上诉人应在2017年8月后的一年内主张权利；同时结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，当事人主张适用三年诉讼时效期间规定的，应予以支持。因此，一审认定双方之间2013年9月1日至2016年8月31日期间的房屋租赁费用已经超过诉讼时效不当，本院依法予以纠正。 综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初4274号民事判决； 二、被上诉人孟德友应支付上诉人王水娟房屋租金234317.82元，并支付该款自2020年6月9日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失，于本判决送达之日起十日内付清； 三、驳回上诉人王水娟的其他诉讼请求。 如果被上诉人孟德友未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费减半收取2938元，由王水娟负担681元，由孟德友负担2257元；二审案件受理费5876元，由王水娟负担1363元，由孟德友负担4513元。 本判决为终审判决。 审判长 董 伟 审判员 傅芝兰 审判员 张百元 二〇二〇年十一月二十日 书记员 余建维