成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初4403号 原告：成都海科投资有限责任公司，住所地：成都市温江区。 法定代表人：张大林，总经理。 委托诉讼代理人：姚祖刚，泰和泰律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：张秋星，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理。 被告：成都政建置业有限公司，住所地：成都市温江区。 法定代表人：袁康，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：朱嘉，男，1979年12月25日出生，汉族，住成都市武侯区，系公司总经理，特别授权代理。 委托诉讼代理人：段晨曦，四川岷山律师事务所律师，特别授权代理。 原告成都海科投资有限责任公司（以下简称“海科公司”）与被告成都政建置业有限公司（以下简称“政建公司”）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2020年5月26日作出（2019）川0115民初521号民事判决书，海科公司不服，提起上诉，四川省成都市中级人民法院于2020年9月14日作出（2020）川01民终10798号民事裁定书，裁定将本案发回成都市温江区人民法院重审。本院于2020年9月25日重新立案，另行组成合议庭，依法适用普通程序，因本案与（2020）川0115民初1885号原告成都政建置业有限公司诉被告成都海科投资有限责任公司房地产开发经营合同纠纷系基于同一事实发生的纠纷，本院依法将该两案合并审理，并分别于2020年10月30日、2020年11月4日再次公开开庭，原告海科公司的委托诉讼代理人姚祖刚，被告政建公司的委托诉讼代理人朱嘉、段晨曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海科公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告返还原告“海科名城”款项1，733.93万元；2．判令被告返还原告未指定销售部分物业的销售权益41，637，541.2元；2．被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2007年1月20日，原、被告就“海科名城”项目开发建设签订《成都海峡两岸科技园企业服务中心项目合作开发协议》（下称“《合作开发协议》”），《合作开发协议》约定原、被告双方共同进行开发建设，原告以94.6亩项目土地出资，被告对应投入建设启动资金9，460万元。由被告负责项目建设，承担整个项目建设资金投入。双方同时约定，具体分配房屋（包括住房、商业用房）时，按双方各50%比例每栋竖向分配，双方在分配的房屋中自行对外销售，对外销售的权益各自享有。科技园企业高管住宅在原告分配的住宅范围内销售，剩余住宅原告面向市场销售，其售价不得低于被告销售均价。2007年5月11日，双方签订《“海科名城”项目分割协议》（以下简称《分割协议》），约定原告拥有2000平方米商业用房的所有权，承担该部分的成本费用，被告拥有其余部分房屋的所有权，承担该部分的成本费用。其中项目的住宅与车库部分的50%被告应按原告指定销售对象与指定的销售价格进行销售，其余部分被告自行销售。随后，双方又于2008年6月20日联合向温江区国有资产管理局发出《“海科名城”项目分割协议补充说明》（以下简称《补充说明》），载明原告分得2，019.9㎡商业用房，享有该部分物业的所有权，并承担相应的开发成本与税金费用。在扣除以上商业面积后，剩余部分24，305.19平方米面积归被告所有，但其中剩余面积的50%部分被告应按原告所指定价格与销售对象进行销售，另外50%面积由被告自行销售，双方待项目结束后进行结算。现“海科名城”项目已完成建设，通过竣工验收且已实际交付使用。双方对结算存在争议，尚在进一步交流中，但合作过程中，原告支付的款项1，733.93万元应无争议，被告应及时向原告返还；此外，《“海科名城”项目分割协议》第2条赋予海科公司的房屋销售指定权因政建公司擅自对外销售而落空，故海科公司将政建公司因侵害海科公司指定权对外销售房屋取得的利润作为海科公司的损失，请求判令被告返还原告未指定销售部分物业的销售收益41，637，541.2元。 政建公司辩称，政建公司对海科公司主张的1，733.93万元的往来款予以认可，但该款项仅是“海科名城”项目总清算的一部分，双方还有巨量金额款项应予品迭计算，为一次性解决历史遗留问题减少讼累，政建公司已经提起诉讼对项目进行整体清算，清算方案中已经将该款项涵盖，且政建公司在（2020）川0115民初1885号一案中变更了诉讼请求，对部分债权进行了让渡；关于海科公司主张的房屋销售指定权应属于形成权，受除斥期间的限制，本工程于2012年完工，一直到诉讼之日，海科公司未发函要求行使过指定权，没有对政建公司的销售提出过异议，且海科公司据以主张的指定权依据的是2007年5月签订的《分割协议》，该协议为复印件，且协议中没有对该权利的行使违约情况约定处理办法，应当驳回该项诉讼请求。 经审理查明，2007年1月20日海科公司作为甲方与政建公司作为乙方签订《成都海峡两岸科技园企业服务中心项目合作开发协议》（以下简称《合作开发协议》），约定双方合作开发位于温江区侧，西南财经大学教学区与住宿区中间，占地94.6亩土地（最终以国土部门确定为准），进行科技园企业高管人员住宅、服务及活动场所、商业用房及配套设施等开发；房屋建设成本控制在2200元／㎡以内，超过2200元／㎡的建设成本由乙方承担。合同第三条约定：甲方以项目土地作为出资，乙方投入项目建设启动资金9460万元，双方确定房屋分配比例为各50%。第四条约定，双方分配的房屋自行销售，销售的权益各自享有。企业高管住宅在甲方分配的住宅范围内销售，甲方分得住宅面向市场销售，其售价不得低于乙方的销售均价。第四条第3款载明“甲方销售房屋的收入先支付土地款及相关税费，在以上费用缴完后，余下的收入按约定成本支付乙方，由乙方用于结付施工方的建设资金。乙方销售房屋的收入先用于项目建设。待项目完工后，甲、乙双方再按审计后的成本进行结算”。合同并约定项目竣工验收后，甲方在6个月内结清所分得房屋的全部成本款。 2007年5月11日双方签订《“海科名城”项目分割协议》，就“海科名城”商住小区项目分割达成协议，即拥有2000㎡商业用房的所有权，承担该部分的成本费用，政建公司拥有其余部分房屋的所有权，承担该部分的成本费用。其中项目的住宅与车库部分的50%乙方应按海科公司指定销售对象与指定的销售价格进行销售。 2008年6月20日海科公司与政建公司双方向温江区国有资产管理局提交《“海科名城”项目分割协议补充说明》，双方对分割部分具体划分作出说明，即项目规划建筑总面积为245071.8㎡，其中住宅面积192710.2㎡，商业面积12659.8㎡，办公面积1745㎡，车库面积35383.8㎡，分得2019.9㎡商业用房，享有该部分物业所有权，并承担相应的开发成本与税金费用，扣除以上商业面积后，剩余部分24305.19㎡面积归政建公司所有，但其中剩余面积的50%部分政建公司应按所指定价格与销售对象进行销售，另外50%面积由政建公司自行销售，双方待项目结束后进行结算。 以上《分割协议》及《补充说明》海科公司均不能提供原件，对其申请在温江区管局提取的该两份证据系复印件，政建公司均以证据来源不明不是原件为由不予质证。 2008年12月5日双方签订《“海科名城”分房备忘录（一）》，该备忘录载明“海科公司与政建公司于2007年1月20日签订的项目合作开发协议第三条2中确定房屋分配比例为各50%（包括住房、商业、车库）按比例每幢房屋竖向分配，具体分配方案指标为一期总户数1185，海科公司分得户数591；一期总住房面积96461.59㎡，海科公司分得住房面积48008.21㎡；一期总商业面积9694.47㎡，海科公司分得商业面积4987.33㎡；一期总办公面积997.96㎡，海科公司分得办公面积498.98㎡；一期海科公司应承担物业面积为427.91㎡；一期建筑总面积与预售面积的差额为212.01㎡；一期地下室总面积17202㎡，海科公司分得地下室面积8601㎡。海科公司在将房屋分配给企业（攀枝花卫生局）时提出对原分配方案进行调整，将二期9#楼一单元与一期10#楼二单元进行对换，原来政建公司公司11#楼的奇数层调整给园区企业，海科公司调整方案后从一期中多分配到的面积于二期分配的面积中进行扣减，政建公司同意该调整方案。其调整后一期房源的分配情况调整后指标如下：一期总户数为1185，海科公司分得户数716；一期总住房面积96461.59㎡，海科公司分得住房面积60274.18㎡；一期总商业面积9694.47㎡，海科公司分得商业面积4987.33㎡；一期总办公面积997.96㎡，海科公司分得办公面积498.98㎡；一期海科公司应承担物业面积为427.91㎡；一期建筑总面积与预售面积的差额为212.01㎡；一期地下室总面积17202㎡，海科公司分得地下室面积8601㎡。以上为“海科名城”项目一期分配情况，“海科名城”项目的分配总原则以项目合作开发协议为依据”。 2008年12月15日海科公司与政建公司再次签订备忘录即《“海科名城”分房备忘录（二）》，载明“海科名城项目一期由海科公司分配给海峡科技园区的企业优惠房中，由于园区部分企业的不按规定前来签订购房合同，海科公司与政建公司于2008年10月21日向企业发出催签通知，规定一期一批次房源（1#、3#、14#）于2008年10月31日前和二批次房源（10#、11#、12#）于2008年12月15日前签订购房合同，逾期视同放弃。企业放弃部分的房源，由海科公司委托政建公司对该部分房源对市场进行销售，销售价格不得低于海科公司分配给企业的优惠价格，园区企业选房超面积按市场价格购买的那部分金额政建公司不与承担”。 2014年6月6日四川普林税务师事务所有限公司出具《土地增值税汇算清缴纳税申报鉴证报告》载明：“1．营业税清算情况：应缴营业税37,555,719.55元，已缴营业税37,554,471.53元，应补交营业税1,248.02元。2．城市维护建设税清算情况：应缴城市维护建设税2,628,900.37元，已缴城市维护建设税2,628,813.05元，应补交城市维护建设税87.32元。3．教育费附加清算情况：应缴教育费附加1,126,671.59元，已缴教育费附加1,12663,413元，应补交教育费附加37.46元……” 2019年12月12日四川德文会计师事务所有限公司出具《成都政建置业有限公司“海科名城”房地产项目往来款项、成本费用专项审计报告》，载明：本次“海科名城”房地产项目成本费用审计范围为建筑安装工程成本、待摊投资、营业费用、管理费用、财务费用、营业外支出，该项目成本费用账面金额651,603,774.78元，审定金额621,244,587.88元，审减金额30,359,186.90元，其中待摊投资账面金额147,277,926.38元，审定金额146,896,289.68元，审减金额381,636.70元；往来款项审计情况针对海科公司与政建公司开发的“海科名城”房地产项目之间产生的应收、应付款往来款项专项审计，截止2019年9月，该项目产生的应收、应付款往来款为：“其他应付款土地款”会计科目贷方余额为17,339,259.96元，“应付账款代土地款”会计科目贷方余额54,119,917.04元，“应收账款待收房款”会计科目借方余额59,710,954.82元，应付账款代土地款54,119,917.04元与应收账款待收房款59,710,954.82元相抵后政建公司应收海科公司房款5,591,037.78元。 在庭审中，政建公司认可海科公司主张的1，733.93万元的往来款应当支付。 上述事实，有当事人的当庭陈述，《成都海峡两岸科技园企业服务中心项目合作开发协议》、《“海科名城”分房备忘录（一）》、《“海科名城”分房备忘录（二）》、《四川德文会计师事务所有限公司“海科名城”房地产项目往来款项、成本费用专项审计报告》（川德文会专审（2019）第12-04号）、《四川普林税务师事务所有限公司鉴证报告》（川普税审字［2014］第355号）等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以采信。 本院认为，关于海科公司主张的的1，733.93万元的往来款，政建公司当庭予以认可，视为自认，本院予以确认，该笔款项是原被告双方在“海科名城”项目结算中的部分款项，“海科名城”项目总结算已在（2020）川0115民初1885号一案中予以处理；关于海科公司主张的房屋销售指定权的问题，所依据的是《分割协议》、《补充说明》的约定，原被告于2007年1月20日签订的《合作开发协议》中约定双方确定房屋分配比例为各50%，同时被告海科公司提交的据以主张的依据《分割协议》、《补充说明》均无原件，原告政建公司不予质证，根据谁主张、谁举证的原则，本院对海科公司提交的《分割协议》及《补充说明》不予采信；同时，房屋销售指定权实质上是一种行为权利，在性质上属于形成权，应受除斥期间的规制，海科公司应当在法定的或必要的时限内行使，而海科公司在之后的长达十余年的时间均没有行使，亦没有对政建公司的销售行为提出异议，且原被告签订的协议中双方并未对如果发生“指定权”受损的情形时如何承担责任的问题进行约定，现原告主张该部分住房的销售利润应由被告向其全部返还，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都政建置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付成都海科投资有限责任公司1，733.93万元。（该笔款项已在（2020）川0115民初1885号案件中作为部分款项予以品迭计算及履行）； 二、驳回成都海科投资有限责任公司的其他全部诉讼请求。 本案案件受理费336，684元，由原告成都海科投资有限责任公司负担210，848元，由被告成都政建置业有限公司负担125，836元（该笔诉讼费已由成都海科投资有限责任公司垫付，成都政建置业有限公司在履行该判决时一并支付给成都海科投资有限责任公司）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  杨晓梅 审 判 员  李** 人民陪审员  王 琼 二〇二〇年十一月十日 书 记 员  彭成丽