山东省金乡县人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0828执异36号案外人:杨继峰,男,1990年7月8日出生，住山东省金乡县。委托代理人：李方元（特别授权），金乡春秋法律服务所法律工作者。被申请人（申请执行人）:李新华，女，1968年1月29日出生，汉族，城镇居民住金乡县。委托代理人：李辉（被申请人李新华之夫），男，1970年8月4日出生，汉族，住金乡县。委托代理人：李蕊，山东九一律师事务所律师。被申请人（被执行人）：济宁百世房地产开发有限公司，住所地金乡县城文化路中段路东百世帝景办公楼。统一社会信用代码91370828310438251K。法定代表人：李延涛，总经理。委托代理人：李雨，1980年7月8日出生，汉族，济宁百世房地产开发有限公司职工，住金乡县。本院在执行申请执行人李新华与被执行人济宁百世房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案中，案外人杨继峰向本院提出执行异议申请，请求中止对位于金乡县百世帝景小区7号楼1单元2601室房产的拍卖，并解除对上述房产的查封。本院受理后，依法组成合议庭于2020年11月18日进行了公开听证审查。案外人杨继峰的委托代理人李方元、被申请人（申请执行人）李新华的委托代理人李辉、李蕊、被申请人（被执行人）济宁百世房地产开发有限公司的委托代理人李雨到庭参加了听证。本案现已审查终结。案外人杨继峰述称，金乡县人民法院于2020年5月6日作出的（2020）鲁0828执501号执行裁定书，裁定拍卖被执行人济宁百世房地产开发有限公司位于金乡县××小区××楼××单元××室的房产。该房产的所有权人并非被执行人济宁百世房地产开发有限公司，而属于案外人杨继峰。金乡县人民法院查封拍卖的被执行人济宁百世房地产开发有限公司名下的位于金乡县××小区××楼××单元××室的房产的行为是错误的。法院的查封拍卖行为严重侵犯了案外人杨继峰的合法权益。因此，请求法院依法中止拍卖并解除对金乡县××小区××楼××单元××室的房产的查封，维护案外人杨继峰的合法权益。被申请人（申请执行人）李新华辩称：1.案涉房屋（抵顶非法集资债务的房屋）不具备交房的相关条件。在2019年4月17日法院查封时及后续的拍卖过程中房屋均正在施工阶段。2.《百世帝景商品房认购书》中案外人的交款标注为：百世帝景房源定金。3案涉房屋早已具备备案条件，如果案外人确实存在购房并已全部交纳房款，为何被执行人济宁百世房地产开发有限公司不给其办理房产备案手续。4.案外人与被执行人济宁百世房地产开发有限公司之间仅存在债权，案涉房屋物权并未转移，案涉房产仍为被执行人济宁百世房地产开发有限公司所有。5.案外人并未向被执行人济宁百世房地产开发有限公司交纳任何购房款，没有商品房销售正式发票或正式收据，并且涉嫌偷漏税款。6.案外人提供材料严重虚假，与事实严重不符。7.2018年6月19日，济宁百世房地产开发有限公司取得了6、7、8号楼的预售许可，案外人提交的合同书记载的系2018年1月22日认购，其认购时被执行人济宁百世房地产开发有限公司根本不具备出售的资格，其签订的协议应为无效协议。综上述案外人的异议不具备阻却执行的法定条件，其异议理由不能成立，应依法驳回。被申请人（被执行人）济宁百世房地产开发有限公司答辩称：关于杨继峰所购房产百世帝景小区7号楼1单元2601室，是投资人褚玲玲（600000元）、褚玲玲（300000元）、共计90万元的投资款转抵杨继峰的购房款购买的。并于2018年1月22日双方签订了《百世帝景商品房认购书》，并开具了收据。如果法院承认李新华商品房预售合同有效，那么李成彬、杨继峰的商品房预售合同亦有效。本院查明，原告李新华诉被告济宁百世房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年4月17日作出（2019）鲁0828民初1749号民事裁定书保全查封了被告济宁百世房地产开发有限公司位于金乡县××小区××楼××单元××室、××楼××单元××室的房产两处，2020年1月13日作出了（2019）鲁0828民初1749号民事判决书，2020年4月1日立案执行（执行案号2020鲁08**执501号）。在执行过程中，本院于2020年5月6日作出（2020）鲁0828执501号执行裁定书，拍卖被执行人济宁百世房地产开发有限公司名下的位于金乡县××小区××楼××单元××室的房产。2020年6月19日案外人杨继峰提出执行异议，并提供了：证据一、《百世帝景商品房认购书》一份，出卖人为济宁百世房地产开发有限公司，乙方为杨继峰，身份证号码，日期为2018年1月22日。证明案外人杨继峰于2018年1月22日自愿认购了被执行人济宁百世房地产开发有限公司百世帝景小区7号楼1单元2601室的房产；证据二、收款收据：交款单位杨继峰，收款方式投资转入，人民币捌拾玖万玖仟贰佰肆拾捌元整（899248元），收款事由购房款（7-1-2601），日期2018年1月22日，后附有6张投资款转入（玖拾万元）的证明、承诺书、收据、担保合同。证明案外人杨继峰于2018年1月22日向被执行人济宁百世房地产开发有限公司交纳了全部购房款899248元。证据三、说明：2014年1月9日、2014年3月4日褚玲玲与山东百世投资担保有限公司签订担保合同，向山东百世投资担保有限公司金乡县分公司存款30万元、60万元共计90万元，后因山东百世投资担保有限公司金乡县分公司无力归还借款，济宁百世房地产开发有限公司作为山东百世投资担保有限公司金乡县分公司的关联公司，同意投资人以投资款转化为购房款在济宁百世房地产开发有限公司开发的金乡县百世帝景小区购买商品房。褚玲玲与杨继峰系亲戚关系，杨继峰急需在金乡县城区购买一套商品房，经协商，褚玲玲同意以自己的投资款90万元自愿转为杨继峰购房款，由杨继峰购买济宁百世房地产开发有限公司开发的金乡县××小区××楼××单元××室，褚玲玲、杨继峰、山东百世投资担保有限公司金乡县分公司、济宁百世房地产开发有限公司对此均无异议。上述当事人在说明上签了字，略款2018年1月22日，证明案外人杨继峰的购房款是由褚玲玲的投资款转入的。证据四、通知书：杨继峰业主，你购买我公司开发的百世帝景小区7号楼1单元2601室已经符合装修条件，我公司物业已经于2018年10月11日将房屋钥匙交付，请你按照规定对房屋进行装修，不得破坏主体结构，特此通知。落款为济宁百世房地产开发有限公司，2018年10月11日。并附装修前后照片2张，证明案外人杨继峰已于2018年10月11日接收房屋并开始装修。另查明，截止到2020年11月18日，被执行人济宁百世房地产开发有限公司开发的位于金乡县××小区××楼××单元××室的房产仍备案在被执行人名下。案外人杨继峰亦未在此房屋实际入住。本院认为，案外人杨继峰对登记在被执行的济宁百世房地产开发有限公司名下的商品房提出异议，其所购买的商品房应该用于居住且案外人名下没有其他用于居住的房屋。本案中案外人杨继峰虽然与被执行人济宁百世房地产开发有限公司签订了《百世帝景商品房认购书》，购买了被执行人济宁百世房地产开发有限公司位于金乡县××小区××楼××单元××室的房产，但确实未办理房产备案登记手续，并亦未在此房屋实际入住，其另有居住房屋。故金乡县××小区××楼××单元××室房产的实际所用权人仍是被执行人济宁百世房地产开发有限公司。案外人杨继峰要求中止拍卖并解除对金乡县××小区××楼××单元××室房产的查封，其异议理由不足，对其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十九条之规定裁定如下：驳回案外人杨继峰的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十五日内，向金乡县人民法院提起诉讼。审判长  杨继英审判员  杨明进审判员  王明伟二〇二〇年十一月十九日书记员  李翠翠