湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9417号上诉人（原审被告）：湖南天心实业发展有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区湘府中路**星城荣域园。法定代表人：周中林，董事长。委托诉讼代理人：陈继海，男，1984年11月19日出生，汉族，住湖南省新化县。被上诉人（原审原告）：易勋林，男，1969年7月28日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：张晓兰，湖南湘达律师事务所律师。委托诉讼代理人：易勋奇，男，1967年12月31日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，系易勋林之兄。上诉人湖南天心实业发展有限责任公司（以下简称天心公司）因与被上诉人易勋林房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2020）湘0103民初5341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人天心公司上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判驳回易勋林全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由易勋林承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当依法予以改判。一、天心公司按照《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201194121802）的约定期限将房屋交付给了易勋林，易勋林对房屋进行了验收并占有使用该房屋，天心公司无履约过错，按合同约定履行了交房义务。天心公司按照合同约定履行了交房义务，易勋林于2013年9月15日对涉案房屋进行了验收并收房。若易勋林认为没有达到交付标准，可以根据合同约定提出异议，并拒绝收房，但易勋林收房并未提出异议；二、即使房屋存在渗水等瑕疵，并没有构成合同根本违约，一审判决要求承担支付违约金不符合合同约定。根据合同性质，合同根本违约仅是所交付的房屋未经相关行政主管部门竣工验收通过、房屋主体结构质量不合格、存在重大安全隐患的情形。天心公司交付的房屋经相关行政主管部门进行了建设工程竣工验收，并取得了竣工验收备案登记，房屋地基基础工程和主体结构工程不存在任何质量问题，没有构成根本违约，双方签订的《长沙市商品房买卖合同》中没有关于存在渗水瑕疵要求支付违约金的约定，一审判决要求支付违约金缺乏事实依据；三、天心公司交付的房屋已经达到了交付的质量标准，房屋具备居住、使用功能，支付违约金适用法律错误。涉案房屋达到了《长沙市商品房买卖合同》附件3中约定的装饰、设备标准，易勋林已装修入住，即使存在渗水瑕疵但也不影响整个房屋的居住使用功能，存在渗水瑕疵时，建设单位委托了长沙友仁建筑工程有限公司进行了维修整改，经整改已经不再渗水，承担了积极维修的维修责任，一审判决支付违约金违反法律的规定。违约金具有补偿性为主，惩罚性为辅的性质，补偿是违反合同约定造成损失的补偿，惩罚是对违反合同约定的惩罚，没有造成易勋林的实际损失，天心公司并未违反合同约定构成根本违约，一审判决按日万分之一支付违约金计算至整改不渗水之日止违反法律规定及违约金认定规则；四、一审判决支付违约金与赔偿金双重计算责任。支付违约金和赔偿金不能同时主张且没有事实和法律依据；五、该合同纠纷已经过了诉讼时效，一审法院并未采纳天心公司的诉讼时效抗辩。易勋林自2013年9月15日收房占有使用该房屋之日起应当知道，诉讼时效起算点为2013年9月16日，2016年9月15日满三年。针对天心公司的上诉，易勋林辩称：一、现有证据充分证明了天心公司的严重违约行为，影响房屋的居住使用功能；二、天心公司作为合同的提供者，合同中对易勋林约定了更为严苛的违约责任，现天心公司违约应当按照合同约定承担违约责任，一审判决认定天心公司承担违约责任正确，且认定的违约金及修缮费用远低于易勋林遭受的损失；三、本案未超过诉讼时效。易勋林自2013年1月至今对涉案房屋的严重渗漏问题主张权利，天心公司一直维修至2018年仍未整改好，诉讼时效中断，本案并未超过诉讼时效。易勋林向一审法院起诉请求：一、天心公司赔偿易勋林因房屋裂缝、漏水等质量问题造成的装修、家具、家电毁损损失暂计40000元（暂计40000元，具体损失以鉴定为准）；二、天心公司向易勋林支付违约金，违约金计算至房屋全部整改不再渗漏、装修、家具、家电实际修缮之日止（以总房款1039631元为基数，按日万分之二标准计算，自2013年1月1日计算至2013年9月14日为53229元，以总房款1039631元为基数，按日万分之一标准计算，计算至房屋全部整改不再渗漏、装修、家具、家电实际修缮之日止，暂自2013年11月15日计算至2020年5月25日为247744元）；三、天心公司支付易勋林因星城荣域园2栋1802房屋渗漏花费的修缮费用20755元；四、天心公司将房屋修缮整改至不漏水、更换南面主卧玻璃、北面次卧东西窗户污损、破裂玻璃；五、天心公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年5月19日，易勋林（买受人）与天心公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（编号201194121802），合同约定买受人购买出卖人开发建设的位于长沙市天心区××路××段××号××栋××房，建筑面积134.16平方米，总房款为1038161元；合同第十条约定出卖人应当在2012年12月31日前将经验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人；第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续；由于出卖人的原因，未按约定期限将该商品房交付买受人使用，逾期未超过30日，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在60日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担每日总房款的万分之一计算的延期交房责任；第十四条约定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到标准的，买受人有权拒绝出卖人的交付行为，且出卖人应按前述规定承担逾期交房的责任，并按约定标准在90日内完成整改；合同附件三约定了装饰、设备标准，其中屋顶为保温隔热防水屋面，外墙为瓷砖、高级外墙砖、石材及防水涂料。合同还就双方其他权利义务作出约定。合同签订后，涉案房屋实测面积为134.35平方米，易勋林交纳购房款，天心公司开具了发票。此后，天心公司发出收房通知，易勋林于2013年9月15日在《业主入伙文件资料签收表》上签字收房。易勋林对涉案房屋进行验收并填写《房屋验收交接表》要求天心公司整改，验收意见为：厨房、客厅墙体渗漏、客厅顶部渗漏；此后，易勋林在天心公司整改后，多次验收，均在验收意见表中写明：墙面渗水、屋顶漏水，窗户开裂。2013年，易勋林委托长沙友仁建筑工程有限公司对小区维修整改。但易勋林验收后，意见为：外墙渗水，顶漏，窗玻璃开裂。后来，天心公司与长沙市星迈房屋维修有限公司（以下简称星迈公司）签订《屋顶防水整改维修工程合同》，约定由星迈公司就涉案小区1、2、7、8、9栋屋顶进行维修。2018年10月8日，易勋林再次验收，意见为：客厅、餐厅、厨房、卧室顶部漏水，飘窗玻璃开裂，夹层有水，未整改好。2019年7月28日，易勋林又自行委托了星迈公司对涉案房屋进行了维修，花去维修费15355元，但涉案房屋在维修后仍然存在下列问题：餐厅、卧室、厨房屋顶漏水，房屋南面主卧玻璃、北面次卧东西窗户玻璃污损、破裂。易勋林诉至一审法院，酿成纠纷。一审法院另查明，2018年1月25日，湖南省建设工程质量安全监督管理总站向天心公司送达《关于尽快彻底消除质量隐患的函》，要求天心公司对屋面渗漏等问题进行全面排查。经一审法院庭审释明，易勋林追究天心公司的违约责任。一审法院认为：易勋林与天心公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效。易勋林支付购房款后，天心公司应当按照约定向易勋林交付质量合格的毛坯房屋。鉴于易勋林收房后，天心公司向易勋林交付的是毛坯房，易勋林对房屋装修后，因房屋裂缝、渗水等质量问题而造成的装修、家电、家具等损失应属于天心公司提供的不合格房屋所造成的侵权损失，不是违约损失，而易勋林选择违约之诉，故一审法院对易勋林要求天心公司赔偿因房屋裂缝、漏水等质量问题造成的装修、家具、家电毁损损失等暂计40000元的诉讼请求不予审理。易勋林在房屋保修期限内对房屋质量提出异议，天心公司此后虽进行维修但仍未修复好,已构成违约，应承担修复房屋质量问题、支付违约金的民事责任，天心公司认为涉案房屋已过保修年限，诉讼请求也已过了诉讼时效的抗辩意见不成立，一审法院不予采纳。由于易勋林于2013年9月15日即提出房屋存在厨房、客厅墙体渗漏、客厅顶部渗漏问题，未超过保修期限，此后天心公司一直未修复好，故天心公司应对涉案房屋进行修缮整改，并更换污损、破裂的玻璃。易勋林在天心公司没有修缮好房屋的情况下，委托相关公司进行维修，也是行使自力救济，防止损失扩大的措施，相关费用也应由天心公司承担。根据易勋林的证据，天心公司应支付易勋林修缮房屋花费的15355元。关于违约金，易勋林要求天心公司整改后，天心公司仍然未能整改完毕，应依约向易勋林支付违约金，依约按房款的日万分之一的标准自2013年11月15日起至天心公司将涉案房屋进行修缮整改到不漏水之日止。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，遂判决：一、由天心公司于本判决生效后三个月内将易勋林所有的位于长沙市天心区××路××段××号××栋××房修缮整改到不漏水，并更换房屋南面主卧玻璃、北面次卧东西窗户玻璃；二、由天心公司于本判决生效之日起十日内支付易勋林截至2020年5月25日的违约金247394元，以及此后的违约金（此后的违约金依1038161元房款为基数，按每日万分之一为标准，计算至天心公司将位于长沙市天心区××路××段××号××栋××房修缮整改到不漏水之日止）；三、由天心公司于本判决生效之日起十日内支付易勋林房屋修缮费用15355元；四、驳回易勋林的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取计2763元，易勋林承担763元，天心公司承担2000元。本案二审过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明：易勋林实付购房款为1039631元，一审判决认定为1038161元错误，本院二审予以纠正。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：易勋林与天心公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。易勋林按约支付购房款后，天心公司应向易勋林交付质量合格的房屋。易勋林收房后，发现房屋存在裂缝、渗水，及时并多次要求天心公司予以维修，故并未超过保修期和诉讼时效，天心公司的诉讼时效抗辩不能成立，天心公司应当履行维修义务。截至目前，易勋林通过自行维修以及要求天心公司进行维修，均未修缮妥当，一审判决认定天心公司向易勋林交付的房屋存在质量问题以及判令天心公司对涉案房屋进行修缮整改、更换玻璃以及赔偿易勋林自行修缮房屋的费用并无不当，应予维持。关于违约金的问题。虽然双方合同第十一条约定了违约金的计算标准，且天心公司的违约行为对易勋林的生活造成了影响，加重了易勋林的维权负担，但根据公平原则和诚实信用原则以及违约金与损失相符的原则，在天心公司主张违约金过高的情况下，本院酌情调整为以购房款1038161元为基数，按每日万分之零点五的标准，从2013年11月15日计算至2014年8月15日；以购房款1039631元为基数，按每日万分之零点五的标准，从2014年8月16日计算至天心公司将位于长沙市天心区××路××段××号××栋××房修缮整改到不漏水之日止。关于违约金起算时间的问题，因易勋林并未就此提起上诉，本院对一审判决确认的违约金起算时间予以确认。综上所述，上诉人湖南天心实业发展有限责任公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初5341号民事判决第一项、第三项；二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初5341号民事判决第二项、第四项；三、限湖南天心实业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付易勋林违约金（以购房款1038161元为基数，按每日万分之零点五的标准，从2013年11月15日计算至2014年8月15日；以购房款1039631元为基数，按每日万分之零点五的标准，从2014年8月16日计算至天心公司将位于长沙市天心区××路××段××号××栋××房修缮整改到不漏水之日止）；四、驳回易勋林的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取计3063元，由易勋林承担1838元，由湖南天心实业发展有限责任公司承担1225元；本案二审案件受理费6126元，由易勋林承担2758元，由湖南天心实业发展有限责任公司承担3368元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  刘 刚二〇二〇年十一月三日法官助理冷子剑书记员孙娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。