贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6209号上诉人（原审被告）：杨迤，男，1984年2月5日出生，汉族，户籍所在地为：天津市河**，现住美国。委托诉讼代理人：陈秋薇，贵州黔坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾新然，贵州黔坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘韵，女，1974年8月23日出生，苗族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：刘永志，贵州大谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒲如华，贵州大谋律师事务所律师。原审第三人：贵州山亿间房地产经纪有限公司，住所地：贵州省贵阳市经济技术开发区淮河路**门面。法定代表人：汪勇山，男，1980年4月7日出生，苗族，住贵州思南县，该公司总经理。上诉人杨迤因与被上诉人潘韵及原审第三人贵州山亿间房地产经纪有限公司（以下简称：山亿间经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初2711号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨迤上诉请求：一、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由是，上诉人在美国居住时，出具空白委托书给母亲杨萍到相关部门办理事宜，委托书最后一页表述：“前往贵处办理，望贵处（司）给予接洽受理为盼”，根据文意理解和日常经验法则，该委托书应当用于相关政府机关、公司办理事宜，不包含出卖房屋的意思表示。上诉人办理解除涉案房屋抵押手续时，被上诉人与第三人要求上诉人在房屋买卖合同及相关材料上签字，上诉人方知房屋被出售，便明确表示不同意出卖房屋，上诉人之母杨萍的行为系无权代理，上诉人也并未对其母杨萍无权处分的行为进行追认，故《房地产买卖合同》应当认定为无效合同。其次，被上诉人提交的委托书系复印件，委托书中的“本件与原本无异”是被上诉人与中介公司所加盖，不能证明该复印件与原本无异。且委托书的落款时间是2017年3月9日，与《房地产买卖合同》签订时间一致，而此时，上诉人未在国内，不可能出具该委托书。根据《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范》的规定，代理买卖房屋的授权委托书需要经过公证。本案中，上诉人之母杨萍未提供经公证的授权委托书，被上诉人也明知委托书未经公证，故其不是善意相对人，上诉人之母杨萍的行为不构成表见代理。被上诉人用上诉人身份证复印件到物业处取得房屋钥匙及供水缴费服务卡等，上诉人之母杨萍从未将钥匙等交予被上诉人。原审未追加上诉人之母杨萍作为本案第三人，未同意上诉人申请追加其作为证人出庭作证，导致案件事实未查清。被上诉人潘韵答辩称：双方签订了《房地产买卖合同》，系真实的买卖合同关系，其合同内容不违反法律规定，应当履行合同规定。上诉人委托其母杨萍与被上诉人签订合同时，出示了空白的委托书、身份证复印件等材料，且委托书也是上诉人亲笔签字，基于上诉人与杨萍系母子关系，其委托行为应为无限授权。即使否定委托书的效力，也应认定杨萍的行为构成表见代理。合同签订后，被上诉人支付了合同约定的定金及相应的款项，同时被上诉人也对房屋进行了装修。第三人山亿间经纪公司答辩称：上诉人因房价上涨，未按合同履行，其应当按照合同继续履行。原审原告潘韵的诉讼请求为：1．确认原、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》有效；2．被告杨迤配合原告潘韵办理位于贵阳市南明区房屋（以下简称涉案房屋）过户手续；3．被告支付原告保函费2880元、诉前保全费5000元；4．诉讼费、公告费被告负担。原审查明，原告潘韵（买方）与被告杨迤（卖方）、第三人山亿间经纪公司（经纪方）于2017年3月2日签订《诚意协议书》，约定：买方拟购买卖方位于贵阳市南明区，购房价95万元，面积165平方米，过户当日买方支付25%首付款，余款75%由买方向银行申请按揭贷款；买方向卖方支付诚意金后，该房钥匙暂由经纪方保管或更换锁心，卖方不得再对外出售该房；签订正式买卖合同的时间为2017年3月13日17时前，签订后买方须再支付2万元的定金和佣金；买方同意向卖方支付1万元诚意金，并还须支付经纪方房价3%的佣金。卖方杨迤（张承新代为签写杨迤的名字），买方潘韵签字、捺印，经纪方山亿间经纪公司盖章。同年3月9日原告潘韵（买方）与被告杨迤（卖方）、第三人山亿间经纪公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定：一、买卖方通过经纪方出售或购入贵阳市南明区山水黔城五组团2栋3单元12层3号房产，建筑面积169平米房屋壹套，出售成交价96万元；二、该房产的房屋所有权证尚在办理过程中，处于抵押状态，此次转让须待卖方的房屋所有权证办理完毕和解除银行抵押手续后再办理过户手续，卖方承诺于2018年2月28日前办结；三、买方须于签署本合同时向卖方一次性交纳定金3万元，首付款24万元为第二部分楼款，该款在房产产权过户当天由买方一次性付给卖方或资金监管中心。楼款72万元由买方向申请银行按揭贷款。尾款1万元作为交房保证金由经纪方托管，此款从卖方收到的定金中扣出；四、买卖双方约定于2018年2月28日前办理该房产的过户手续，逾期不办理的视为违约（除甲、乙及经纪方原因以外的其他原因而导致办理过户时间延长，不视违约，合同继续有效）。补充条款：该房产所有权人为杨迤，因杨迤现身处国外，特委托母亲杨萍签订本合同，并附委托书1份交于杨萍。杨萍承诺本委托和本次交易真实，系所有权人真实意见，如有不实或受托人有所隐瞒由杨萍承担一切责任和损失。卖方杨迤（杨萍代为签写杨迤的名字）。买方潘韵签字、捺印，经纪方山亿间经纪公司盖章。同日，合同签订后，原告潘韵已向杨萍支付定金及首付款，杨萍将涉案房屋的供水缴费服务卡原件、煤气使用证原件等交予原告潘韵，涉案房屋至今由原告潘韵占有，并进行了装修和交付物业管理费。当日杨萍向潘韵出具《收条》，“今收到潘韵522723197408230044交来购买我位于贵阳市南明区山水黔城5组团2栋3单元12层3号房定金人民币叁万元正（￥30000元）。”杨萍在收款人处签字、捺印。第三人山亿间经纪公司出具《收据》，“收到潘韵购房中介费1万元”汪勇山在经办人处签字及在收款单位加盖公司盖章。2017年5月6日被告在贵州省贵阳市元盛公证处办理委托公证，将名下位于贵阳市南明区房【不动产权证书号：黔（2017）南明区不动产权第0019016号，房屋建筑面积169平方米】委托张承新（身份证号：5201111966********）代为办理如下事项：一、在上述房屋达到出售条件时，代为议定上述房屋的售房价格、代为签订上述房屋的买卖合同、代为办理房屋产权转让后的过户手续，收取房款等相关手续；二、代为缴纳上述房屋出售的有关税费，领取证书等；三、凡涉及上述房屋出售相关的其他未尽事宜均委托张承新代为办理。受托人在其授权范围内所签署的一切文件及提供的相关材料我们均予以认可。委托期限自本委托书签署之日起至上述委托事项全部办结为止，受托人有转委托权。被告辩称《诚意协议书》及《房屋买卖合同》中均无被告杨迤本人签字，对两份文件有异议，且诚意协议书及公证委托书中受托人均系张承新，而非杨萍，证明被告并未有委托杨萍卖房的意思表示。庭审中，原告提交《委托书》，“兹我本人需办理四方河1号山水黔城五组团2栋3单元12层3号房签订房地产买卖合同等事务，现授权委托我母亲：杨萍，性别女，身份证号码：5103041952********，前往贵处办理，望贵处（司）给予接洽受理为盼”委托人：杨迤，受托人：杨萍，受托人联系电话：158××******，日期2017年3月9日，本件与原件核对无异，杨萍。被告对该委托书有异议，辩称该委托书系空白委托书，其仅在委托书中“委托人”处签字，且委托书并不是用于买卖房屋，系其母杨萍擅自使用，本人不予认可。原告提交维修基金收据、三通费收据、装修押金收据复印件、供水缴费服务卡、煤气使用证、物管费收据，证明合同签订后，杨萍已将该房屋相关单据交给原告，原告已实际占有使用该房产至今。另查，被告、杨萍及第三人分别提出对被告身份证复印件上“用于五组团，2栋3单元12楼”字样、委托书中签字形成时间及委托书最下方杨萍的签字有异议，并对上述三项申请司法鉴定，但经询问，被告、杨萍及第三人均不能提交鉴定所需的鉴定检材及样本。2018年12月11日本院又电话致电杨萍，询问能否提交2016年至2018年7期间任何时间段的签名作为检材样本，杨萍回答均不能提交。另查明，涉案房屋于2017年5月31日解除抵押。庭审中同时查明，被告杨迤之母杨萍使用的手机号码为：158××××****。杨萍用该手机号于2017年4月27日向原告潘韵发送短信:“小潘你好，我的儿子专为解决售房一事请假几天回国，请你准备好首付资金。5月5日去办理过户手续。”；5月5日短信“小潘你好，昨天忙了一天，基本办好了。今天你能来六中附近吗？工行卡我自己办一张行吗？你要带过户的证件。……”；“小潘你好请安排上午，下午我们要去不动产交易中心。明天我就要回自贡。我儿子只请假几天。谢谢你的理解！”；5月24日短信“小潘你好，你是一个好人，但是一味听别人的话，而失信。我儿子回来一次很不容易，讲好了只要办了公证你就先付我拾万元。第二天你不同意，公证处休息日，为了我儿子带一点走，作为一个母亲很难过！对于预付的维修，你也不愿付。因此我暂时不考虑付物管费。请理解！”7月3日、4日、5日短信：“”小潘你好我想付你违约金。可以吗？”、“小潘你好我不想买房。请理解”、“小潘你好对中介一系的事情，我有一些看法。你也应该很清楚。现在有俩客户出价108万元且一次付清。你说我如何处理？”；“小潘你好我们放弃高价你增加几万元，首付款尽力多付。你看行吗？我们在你交首付款时办理过户。谢谢你的理解。”、“小潘你好儿子不卖房于你，我无权处理”。2017年9月23日、10月7日、11月5日等时间杨萍在58同城网上销售涉案房屋。原审认为，被告杨迤与原告潘韵签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，系有效合同，受法律保护。被告杨迤虽辩称其未授权其母杨萍处分涉案房屋，该买卖合同无法律效力，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款：“恶意串通，损害国家、集体或第三人利益，合同无效”之规定，被告杨迤与杨萍系母子关系，被告杨迤向杨萍出具委托书，书面授权杨萍与原告签订买卖合同，该行为并无与他人恶意串通损害被告利益的故意，本案不符合法定无效之情形，庭审中，被告对《委托书》中委托人的签字无异议，仅表示该委托书中的办理事项系事后添加，但被告将留有空白内容的委托书交予其母杨萍，应视为对委托书内容包括《委托书》中办理事项的无限授权，相对人在空白部分可以填写相应内容。被告委托专业的中介机构为其购房提供居间服务，在杨萍能够提供委托书，身份证及中介机构对被告杨迤、杨萍身份予以核实的前提下，原告基于被告与杨萍的母子关系，信任杨萍有其代理权，与杨萍签订了涉案房屋的买卖合同，系善意无过失。其次，被告杨迤作为涉案房屋的产权人，委托张承新及杨萍在中介机构对同一套房屋，以同一个价格先后与原告协商房屋事宜，且签订合同当日原告已按合同约定向杨萍支付了定金，向第三人支付了中介费，杨萍亦将钥匙及供水缴费服务卡原件、煤气使用证原件等交予原告，原告取得涉案房屋后对该房屋进行装修并占有至今，同时，第三人亦述称被告回国在得知杨萍买卖涉案房屋后并未向原告或第三人提出异议，现原、被告双方所交易的涉案房屋已具备办理产权过户登记的条件，根据《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”，《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，原告诉请被告杨迤协助原告办理房屋过户登记，于法有据，予以支持。原告另诉请被告支付保函费2880元，该诉请无法律依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、原告潘韵与被告杨迤于2017年3月9日签订的《房地产买卖合同》有效；二、被告杨迤于本判决生效后十日内协助办理贵阳市南明区山水黔城五组团2栋3单元12层3号房屋的所有权过户登记至原告潘韵名下。三、驳回原告潘韵的其余诉讼请求。案件受理费1322元，保全费5000元，由被告杨迤负担（此款原告潘韵已预交，被告在履行上述义务时一并支付给原告）。本院二审期间，上诉人申请杨萍作为证人出庭作证，拟证明杨萍持《委托书》代上诉人出卖房屋的行为系无权代理，上诉人回国后明确表示不卖房。2017年5月6日委托张承新代售房屋，该委托在2017年5月6日之后才生效。上诉人出国之后，被上诉人只与杨萍联系，其短信内容是杨萍个人行为，与上诉人无关。本院为了查明案件事实，虽同意杨萍到庭陈述，但明确其不具有证人身份。其他事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。本案事实，有双方陈述、身份证复印件、委托书、定金收条、中介收条、房屋买卖合同、物管收据、装修协议等证据在卷佐证。本院认为，本案的焦点在于上诉人杨迤向其母亲杨萍出具的空白委托书的效力问题。杨萍提交给第三方山亿间经纪公司的《委托书》有杨迤的亲笔签名，而且委托对象明确，即与杨迤存在特定关系的母亲杨萍，虽然委托事项处为空白，但杨迤将留有空白内容的《委托书》交由其母亲杨萍，则为其对委托事项的无限授权，杨萍作为受托人，在空白处填写的内容，对委托方杨迤具有约束力。杨萍向中介机构山亿间经纪公司提供了《委托书》、产权人杨迤的身份证复印件、杨萍的身份证的情况下，与潘韵签订《房地产买卖合同》的行为系有权代理，不需要经过杨迤的追认，同时也不适用表见代理的法律规定。而潘韵作为合同相对方，在审查以上材料的情况下，已经尽到善意注意义务，不存在过错，故杨萍代理杨迤与潘韵签订的《房地产买卖合同》合法有效，对杨迤和潘韵均具有法律约束力，双方应当秉持诚实信用的原则，按照合同约定履行各自义务。针对上诉人提出原审认定上诉人是对杨萍办理事项的无限授权系原审扩大了上诉人对其母亲杨萍的授权范围的问题，本院认为，杨迤对其母亲的授权范围是由其自己确定，而非由人民法院确定。如果杨迤委托杨萍办理的是具体事项，就应当在《委托书》中予以载明，否则，受托人在空白《委托书》上填写的内容即为委托人的委托事项。且除了办理案涉房屋的出售事宜，杨迤也没有证明其出具的《委托书》是委托其母亲办理其他事务，故原审认定杨迤出具空白《委托书》是其对杨萍的无限授权正确。本案《房地产买卖合同》签订后，杨萍已经将房屋钥匙通过山亿间经纪公司交予潘韵，并向潘韵提交了案涉房屋的供水缴费服务卡、煤气使用证等，潘韵已经实际占用并对房屋进行了装修，而且现在房屋抵押权已经涤除，不存在办理过户手续任何障碍，故杨迤负有协助潘韵办理房屋过户手续的义务。对于杨萍应否参加诉讼的问题，因杨萍系受杨迤的委托出售案涉房屋，其身份为杨迤的受托人，根据法律规定，受托人依据委托事项进行的民事法律行为所产生的法律后果，应当由委托人承担，故杨萍非本案权利义务主体，原审未追加杨萍参加诉讼正确。对于杨萍要求以证人身份出庭作证的问题，如前所述，杨萍系杨迤委托的人，办理的是杨迤授权的事项，且与杨迤存在重大利害关系，本院虽允许其到庭陈述，但目的仅是为了了解案件事实，杨萍也不具备证人的身份。通过杨萍与潘韵的微信聊天记录可以看出，由于市场因素导致的房屋价格上涨，出卖人要求涨价，同时要求变更款项的支付方式，因未得到潘韵的同意，故不愿意继续履行合同，该行为有违诚实信用原则，故应当继续履行合同。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人杨迤的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1322元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年十一月十九日书记员 张 鑫