江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初6413号原告：李进，男，1956年10月22日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。被告：张超，男，1979年9月21日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。原告李进与被告张超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用小额程序，公开开庭进行了审理。原告李进，被告张超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李进向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告租房内丢失物品4350元；2、判令被告赔偿租房内损坏物品维修费1220元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月份，原、被告通过南京链家房地产中介公司签订租房合同，被告承租原告位于栖霞区房屋，租赁期限三年，2019年合同到期后双方续约再租一年，于2020年5月31日到期。到期后，被告未搬离租赁房屋，亦未要求续租。2020年6月6日，原告找被告协商房屋续租问题，经口头约定，如情况允许，被告可继续承租，如情况不允许，原告则收回房屋，双方不再签订书面合同。2020年7月31日，被告搬离租赁房屋。2020年8月1日，原告到租赁房屋查看时发现，防盗门钢管被锯断、钢纱窗被捅破；室内垃圾成堆；大衣橱倒地、橱门被折断；卧室内地板被蚊香烤出坑印；卧室、客厅墙壁油迹斑斑。原告当即电话报警，被告声称不在南京，原告要求被告员工代表到现场，并将丢失物品清单交给被告员工转交被告。2020年8月2日，被告派员工马某清理垃圾。2020年8月3日，被告找原告弟弟李某甲结算租金，硬将原合同中备注的物品损坏赔偿押金冲抵6、7月的房租，关于租房期间损坏物品并未赔偿。2020年8月4日，原告报警，民警处理无果后建议原告诉至法院。原告认为，被告承租房屋后，违反合同“最多不超过10人居住”的约定，实际居住人员多达15人；被告将原屋内的长木椅、单人床及床架、方木桌、靠背椅、石英挂钟物件遗失，上述物品市场价值约4350元；又损坏屋内的防盗门窗框架、大衣橱门、洗脸池下木柜、卫生间百叶窗、空调及地板，上述物品维修费用约为1220元，被告应就其违约而导致的上述损失向原告进行赔偿，恳请法院查明案件事实，判如所请。被告张超辩称，原告诉状所述部分不属实。房屋租赁合同系由李某甲与被告签订，租赁期间的所有事项均由李某甲与被告对接沟通。房屋交付时，被告即向李某甲表示，承租房屋做员工宿舍使用，且被告已有员工宿舍的高低床等整套家具，不需要使用屋内家具，经李某甲确认后，被告将原屋内木椅、方桌等家具搬至地下室存放，期间李某甲也曾到租赁房屋查看，并未就此提出任何异议。2020年5月31日续租期满前，李某甲及原告等人曾找被告，被告表示因为疫情原因，被告的饭店无法经营，请求减免部分租金，后经协商，双方口头约定不减免租金的情况下，被告续租一年至2021年5月31日，但2020年6月，李某甲即向被告表示需要收回房屋，被告另租房后，于2020年7月31日腾空租赁房屋。后李某甲与被告于2020年8月3日交接完毕后，在书面材料中签字确认房租及所有物品均已结清，水电费未清，放地下室物品全部烧完，解除租赁合同。对房屋内防盗门窗、大衣橱、空调、地板的部分损坏，被告予以认可，但双方已口头约定以被告新购置的一台热水器冲抵上述损坏物品的维修费用。对房屋内遗失物品，被告不认可，认为遗失物品系经出租人同意摆放在地下室，故被告不再负有保管义务，物品在地下室遗失的赔偿责任，不应由被告承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年5月15日，李某甲代表李某甲作为出租人（甲方）、张超作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”）1份，约定，第一条房屋基本情况（一）房屋坐落于南京市，建筑面积72.49平方米；房屋所有权人为李某甲。第二条房屋租赁情况及登记备案（一）租赁用途：住宅；如租赁用途为居住，居住人数为8人，最多不超过10人。第三条租赁期限（一）房屋租赁期自2016年6月1日至2019年5月31日，共计3年，甲方应于2016年5月15日前将房屋按约定条件交付给乙方。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前30日向甲方书面提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。第四条租金及押金（一）租金标准及支付方式：月租金2800元，租金共计100800元，支付方式：银行汇款，押1付6。（二）押金2800元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第七条房屋维护及维修（二）2、因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第十二条其他约定事项2、李某甲和产权人李某甲属于父子关系，签合同时候乙方已知晓；5、在承租期内，屋内设施由乙方负责维护和修缮。附件二房屋交割清单载明，电器家具包括洗衣机、床、衣柜、餐桌和沙发。租赁合同期满后，被告张超继续使用租赁房屋，双方在租赁合同附件一尾部空白处，手书注明：“按以上合同续约一年，从2019年6月1日至2020年5月31日止。租金每月3800元，乙方注意房屋使用安全。”甲方处由李某甲和原告李进签字，乙方处由张超签字。续租期满后，被告张超仍继续使用租赁房屋，双方未再签订书面租赁合同。因原告需要收回房屋，被告张超于2020年7月31日通知原告租赁房屋已腾空可交付。2020年8月1日，原告前往租赁房屋现场查看，发现屋内垃圾成堆、原移交部分物品丢失、屋内部分附属设施损坏，为此与被告产生纠纷。2020年8月3日，被告与李某甲结算租金后，手书材料载明：“所有房租已清，所有东西已清，差水电费未清，放地下室全部烧完，解除租赁合同。”张超与李某甲在落款处签字。2020年8月4日，因原告李进对上述手书材料有异议，并为此与被告张超发生纠纷，李进电话报警，南京市公安局栖霞分局巡特警大队仙林警务工作服务站接警，并作出接处警工作记录载明：“经了解，报警人称自己与租客张超签订合同，现合同到期，报警人称少了一些家具，也有些家具坏了，需要对方赔偿。民警查看租赁合同，李进、李某甲（李进称自己与李某甲是兄弟）、租客张超三个人在合同上均有签字，租客张超称当时家具是李某甲同意放在地下室的，后来发生火灾被烧掉了。李进、李某甲、租客张超三个人在警务站调解未果，民警告知报警人可以通过诉讼途径解决。”庭审中，原告主张地下室发生火灾属实，但经向管理地下室人员了解，仅烧毁部分废品纸盒，并无家具烧毁，被告所言不实。另查明，租赁房屋系原告李进与案外人李某丙、李某丁、李某戊、李某甲共有，权利来源系继承取得。以上事实，有原告提交的不动产权证复印件、租赁合同、现场视频照片及结算书面材料，被告张超提交接处警工作记录，及本院庭审笔录在卷佐证，本院对此予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告李进主张在被告张超承租期间，丢失租赁房屋内部分家具物品，致使其产生相关损失合计4350元，经查，租赁合同系由案外人李某甲与张超签订，合同履行期间，双方从未就屋内部分家具丢失问题进行沟通、协商，合同终止履行时，双方签订书面材料，确认除水电费未结清外，其余均已结清，现原告以屋内家具丢失主张被告承担赔偿责任，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。关于原告主张被告赔偿屋内物品损坏的维修费用合计1220元的诉讼请求，被告当庭认可承租使用过程中致防盗门、衣柜、空调及地板部分损坏，并认为已与李某甲口头约定以新购的热水器抵销维修费用，但并未就此提交证据加以证明，对此本院认为承租人应当合理使用租赁房屋及屋内家具家电，对使用不当所造成的损坏，应承担维修或赔偿责任，故对原告主张的该项损失，本院酌定为1000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张超于本判决生效之日起五日内赔偿原告李进租赁房屋内家具家电及附属设施维修费1000元；二、驳回原告李进对被告张超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告李进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱 睿二〇二〇年十一月十三日法官助理  王国庆书 记 员  卜 艳