河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终5099号上诉人（原审原告）：李永和，男，1950年9月14日出生，汉族，住河南省安阳市北关区。上诉人（原审原告）：袁俊生，男，1954年5月22日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区。委托诉讼代理人：李永和，男，1950年9月14日出生，汉族，住河南省安阳市北关区。上诉人（原审原告）：宋业军，男，1972年3月31日出生，汉族，住河南省安阳市北关区。委托诉讼代理人：李永和，男，1950年9月14日出生，汉族，住河南省安阳市北关区。上诉人（原审被告）：云创置业集团有限公司（原安阳恒基房地产开发有限责任公司）。住所地安阳高新区弦歌大道西段科创大厦**。法定代表人：卢丽敏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：牛小飞，河南鼎维律师事务所律师。上诉人李永和、袁俊生、宋业军与上诉人云创置业集团有限公司（以下简称云创公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服河南省安阳市北关区人民法院（2019）豫0503民初2634号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李永和、袁俊生、宋业军上诉请求：1.依法撤销安阳市北关区人民法院（2019）豫0503民初2634号民事判决之第二项、第三项判决内容；2.依法将原审判决第二项判决内容由判决支付违约金340104.96元变更为支付违约金735804元（即判决增加未支持的违约金395699.04元）；3.由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：上诉人李永和、袁俊生、宋业军三人在安阳市××区××共同拥有房产一处，房产证载明建筑面积408.78平方米，房产性质为营业房。2010年9月，根据政府相关文件，云创公司需要对上诉人拥有的上述房产进行拆迁。经多次协商后，当事人双方就拆迁安置补偿事宜在2010年9月27日达成一致意见，并签订《拆迁安置补偿协议书》一份，约定以产权调换方式对上诉人进行拆迁补偿。对于安置房交付日期，双方约定云创公司在2013年6月30日前交付安置房屋。逾期交房6个月内的，云创公司按照每月2500元标准支付上诉人房租；逾期6个月以上的，按安置房建成后的市场价格×每日万分之五×延期天数的标准计算并支付违约金。协议履行期间，云创公司直至2015年4月底才实际交付安置房，从2014年1月1日计算迟延交房480天，应当支付违约金735804元。因云创公司拒付迟延交房违约金双方形成诉讼纠纷，原审法院根据云创公司要求调低违约金的请求，参考房屋租金标准确定上诉人的实际损失并将双方约定的违约金降低至340104.96元。上诉人认为：原审判决按照商品房买卖合同关系降低双方约定的违约金不符合本案事实和法律规定，双方约定的违约金仅仅相当于年利率18%的借款利息标准，并不过分高于迟延交房给上诉人造成的实际损失，不应予以调低。具体理由是：一、本案双方当事人之间是因房屋拆迁形成的“房屋拆迁安置补偿合同”法律关系，并非商品房买卖合同关系。本案中，双方当事人是采取“产权调换”方式对被拆迁的房屋进行安置补偿，与商品房买卖合同关系有着本质不同。在房屋拆迁安置补偿法律关系中，由于涉及行政行为的合法性、强制性等因素，且因拆迁行为会对被拆迁人的日常生活和生产经营造成巨大影响和损失，所以国家行政法规对拆迁安置的补偿方式、方法、补偿项目等均有相应规定；对被拆迁人的补偿方式无论是货币补偿还是产权调换，都还规定了安置过渡补助费、停产停业损失等多项补偿项目。在逾期交付安置房时，除了双方约定的违约金之外，还需要向被拆迁方继续发放延长期间过渡费等补偿费用。而在本案中，除了双方约定的违约金之外，双方并未约定其他补偿项目，也就是说上述违约金已经包含有其他应付的赔偿项目，故原审判决参考商品房买卖合同中逾期交房的情形参考租金标准确定违约金明显不当，混淆了不同的法律关系。二、双方约定的按照安置房屋市场价值每日万分之五标准计算违约金，并不存在过分高于实际损失的情况，理应尊重双方当事人的意思表示，不应滥用自由裁量权降低约定违约金。在拆迁法律关系中，一旦被拆迁人的房屋被实际拆除，如果被拆迁人选择货币补偿的，拆迁人就应在拆迁时及时支付相应赔偿款项。本案中，上诉人选择了产权调换，且约定的交房日期是在房屋被拆迁后44个月才交房。而到了交房日期未能交房的，则实际上相当于拆迁人无偿占用了被拆迁人与安置房同等价值的货币资产，和被拆迁人向拆迁人借款无本质不同。本案中，双方约定按照安置房价值每日万分之五计算，仅仅相当于同等金额的货币按照年18%标准计算利息，这明显不能视为违约金过高。且上诉人被拆迁的房屋属于营业房屋，上述违约金中还包含有应支付给被拆迁人逾期交房期间的过渡费、停产停业损失等其他损伤项目。所以，双方约定的违约金标准符合日常生活经验，不存在明显过高的情形，不应予以调整和降低。综上所述，上诉人认为原审判决对双方约定违约金予以调低的做法不符合案件实际情况和法律规定，请求二审法院本着公平公正的原则依法予以改判。云创公司辩称，李永和、袁俊生、宋业军上诉请求云创公司支付延期交房违约金73504元无事实及法律依据。本案虽是房屋安置补偿拆迁纠纷，但依然适用合同法关于违约责任的规定，合同法114条、合同法解释（二）第29条均规定了违约金过高可以请求法院予以减少，在一审中，云创公司提出对违约金减少的请求，法院以实际损失即房屋租金为基础，作出适当调整符合法律规定。另本案不是民间借贷纠纷，损失不应参照借贷利率。云创公司不认可延期交房的时间，涉案房屋实际在2014年6月底就具备交房条件，并在安阳日报上通报了延期交房的时间，故延期交房时间最晚应计算至2014年8月15日，按照一审法院确定的延期交房违约金计算方式，云创公司应支付上诉人141710.4元，综上，请求法院驳回李永和、袁俊生、宋业军上诉请求。云创公司上诉请求：1.请求撤销原判，发回重审，或者查清事实后维持原判决第三项，撤销原判决第一、二项，并依法改判为：上诉人支付李永和、袁俊生、宋业军迟延交房违约金141710.4元；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院判决上诉人退回李永和、袁俊生、宋业军房款969513元错误，并且违反公平原则。1.双方签订的《拆迁安置补偿协议书》第二、三条明确约定了拆迁安置补偿方式为：拆一还一，等面积产权调换安置。上诉人认为：李永和、袁俊生、宋业军营业房408.78平方米，含公摊面积在内，如果按照双方约定的补偿原则，在等面积产权调换时，也应当扣除李永和、袁俊生、宋业军原营业房面积的公摊，而不应当用上诉人净面积房产与李永和、袁俊生、宋业军含公摊面积的房产进行产权调换。2.上诉人与李永和、袁俊生、宋业军在产权调换房屋面积上的争议，主要原因是李永和、袁俊生、宋业军原营业房公摊系数较小，上诉人新建营业房公摊系数较大，所以才导致双方在面积结算问题上的巨大出入。但是上诉人认为，就该问题的处理，法院应当遵循公平原则，而不应当作出仅对李永和、袁俊生、宋业军有利的合同解释。因为上诉人补偿的营业房无论从办公环境，还是安全保障上，都比原营业房较大改善和提高，也使房产增加了更大市场价值。3.原审法院对《拆迁安置补偿协议书》第二条第二款的理解错误，该条款约定的是楼梯的处理原则，即李永和、袁俊生、宋业军原房产证面积中未包含楼梯部分，所以在上诉人安置房产时也不将步行楼梯计入公摊，而并不是指上诉人用净房产面积调换李永和、袁俊生、宋业军含公摊面积的房产。在此问题的解释上，上诉人有不同的理解，因该《拆迁安置补偿协议书》由李永和、袁俊生、宋业军拟定，故双方在解释不同时，应当作出对上诉人有利的解释。二、原审法院认定上诉人交付涉案房产的时间错误，导致判决违约金错误。1.《拆迁安置补偿协议书》第四条约定涉案房产的交付时间是2013年6月30日，虽然上诉人并没有在该日期交付房产，但也并非原审法院认定的，2015年4月底才交付。同一幢楼房的其他商铺在2014年6月底之前就已经陆续交付，并且安阳市豫建拆迁安置处在2014年8月15日也发出拆迁户回迁入住通告，李永和、袁俊生、宋业军在2015年4月底才收房，责任并非在上诉人。2.关于迟延交房违约金的计算方式，按照《拆迁安置补偿协议书》第四条约定：交房时间为2013年6月30日，若迟延一个月之后未能交房的，上诉人按照2500元/月标准按月支付房租，因双方协商6个月迟延交房（2013年7月30日—2014年1月30日）租金15000元抵顶李永和、袁俊生、宋业军的物业费，故延期交房违约金的计算时间从2014年2月1日起计算至2014年8月21日止，共计200天，李永和、袁俊生、宋业军每月的实际损失原审法院认定为16351.2元，逾期交房200天，违约金以造成实际损失即实际损失30%计算，共计141710.4元。综上所述，原审法院判决错误，请求二审法院撤销原判，发回原审法院重审，或者查清事实后依法改判，并支持上诉人上诉请求。李永和、袁俊生、宋业军辩称，云创公司的上诉请求及理由即房屋置换计算标准，云创公司以违反公平原则为由，改变双方于2000年9月27日签订的房屋拆迁补偿协议，原补偿协议第二条约定明确，我方系被拆迁人、云创公司为经营需要拆迁我方的房屋，所约定的条件是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，我方原房屋是独层，无共有人，其楼梯未计入房产证面积，因此双方约定楼梯在结算时楼梯面积及公摊面积不计入置换面积，不违反公平原则。且合同已实际履行，云创公司在五年内未提出撤销和变更请求，应以双方约定为准。原审法院对这一事实的认定无误。关于违约金计算。按照合同约定交房期限为2013年6月30日，但实际交房时间为2015年4月30日，对此，我方有和物业公司签订的协议及交物业费的凭证可以证明，而云创公司认为交房时间为2014年8月15日无证据支持也不是事实。其二，违约金计算方法双方约定明确，如云创公司违约按置换房屋的市场市价日万分之五支付违约金，并不违反法律规定，也不存在过高，云创公司的要求及表述是对法律事实的误解，合同法解释（二）29条不适合本案，且事实也不具备降低违约金标准的情形，云创公司对损失的理解是错误的，损失不单指迟延交付期间的房租，迟延交付的是房屋，未按约定交付，房屋即是延迟交付的损失，损失数额应以未交付房屋的市值作为数额，日万分之五的约定不超过损失数额的30%，云创公司以租金数额为损失数额，认识狭隘，因为置换房屋是律所的办公用房，损失不可估量，云创公司的上诉不能成立，应予驳回。李永和、袁俊生、宋业军向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告安置房面积差额应退房款969513元；2.判令被告支付原告迟延交房违约金735804元；3.由被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告李永和、袁俊生、宋业军三人原来在安阳市××区××楼共同拥有营业性房产一处，房产证号为：安阳市房权证北关区字第私1331027084。房产证登记的建筑面积为408.78㎡。2010年9月，根据规划，需要对原告拥有的上述房产进行拆迁，2010年9月27日，恒基公司作为甲方（拆迁人）与李永和、袁俊生、宋业军作为乙方（被拆迁人）签订了拆迁安置补偿协议书。协议书第二条、第三条第1项约定：对于乙方拥有的上述408.78㎡被拆迁房屋，以“拆一还一”方式，由甲方拆迁重建后用其开发新建的恒基华庭贰号楼正西侧贰层约421㎡的营业房进行等面积房权调换安置，因乙方房产证面积中未包含楼梯部分，甲方同意在进行安置面积结算时对安置房屋面积不将步行楼梯及其他的公摊面积计入其中。协议书第三条第2项约定：双方同意对新调换的安置房屋面积最终以市房产局测绘部门实际测绘面积为准，超出408.78㎡至421㎡之间的房屋面积，由乙方按照5000元/㎡标准补足房款，超出421㎡部分的面积，乙方按照建筑成本（含公共配套费及税收）补足余款。若测绘后实际面积少于408.78㎡，且绝对误差值小于3%的部分，甲方按照5000元／㎡标准退还乙方房款，误差值大于3％的部分，甲方按照10000元／㎡标准退还乙方房款。协议书第四条约定：被告提供的产权调换安置房的交付时间为2013年6月30日，或甲方延期1个月之后未能交房的，甲方按照每月2500元标准支付乙方房租；若延六个月仍未能交房的，按安置房建成后的市场价格×每日万分之五×延期天数的标准计算并支付违约金。协议书第五条约定：房屋交付18个月内，如果由于甲方原因导致不能办理房产证的，甲方应当支付违约金5万元。房屋拆迁安置房建成后，被告将房号为3-03、3-04、3-05、3-06、3-07、3-08号建筑面积共计415.77㎡的房屋交付给原告使用，其中公摊面积为110.073㎡。被告于2015年4月底将房屋交付原告，原被告均认可同意用2015年度的物业费15000元抵顶了前6个月的延迟交付违约租金。原告于2015年4月23日交纳了住房专项维修基金，至今未办理房产证，被告称房屋至今未办理房产证是因为政府在2016年进行规划核实至今未核实完毕，造成延迟办证的责任不在被告。一审法院认为，原被告签订的拆迁安置补偿协议书是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，予以确认。双方当事人均应按照该合同的约定，如实的履行自己的义务。按照协议约定被告应交付原告房屋面积为408.78㎡（不含公摊面积），实际交付面积为305.697㎡。故按照约定被告应退回房款969513元（12.2634㎡×5000元／㎡＋90.8196㎡×10000元／㎡）。协议约定房屋交付时间为2013年6月30日，实际交付时间为2015年4月底。根据协议约定，被告未按期交房，应向原告支付违约金。被告提出约定的违约金明显过高，应予以降低。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。违约金参照同地段同类房屋租金标准，每月40元／㎡，原告房屋的建筑面积为408.78㎡，即原告每月的实际损失为16351.2元，故原告要求按日万分之五计算违约金明显过高，违约金应当以造成原告的实际损失及实际损失的30%计算，过高部分不予支持。被告逾期交房480天，原告实际损失为261619.2元，违约金计340104.96元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、被告安阳恒基房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内退回原告李永和、袁俊生、宋业军房款969513元；二、被告安阳恒基房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告李永和、袁俊生、宋业军违约金计340104.96元；三、驳回原告李永和、袁俊生、宋业军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20148元，由原告李永和、袁俊生、宋业军负担4675元，被告安阳恒基房地产开发有限责任公司负担15473元。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于云创公司应否退还李永和、袁俊生、宋业军房款969513元问题。李永和、袁俊生、宋业军与云创公司签订的《拆迁安置补偿协议书》第二条约定：“因乙方房产证面积中未包含楼梯部分，甲方同意在进行安置面积结算时对安置房屋面积不将步行楼梯及其他的公摊面积计入其中。”第三条第2项约定“若测绘后实际面积少于408.78m,且绝对误差值小于3%的部分，甲方按照5000元/㎡标准退回房款；绝对误差值大于3%的部分，甲方按照10000元/㎡标准退回房款。”以上条款约定明确具体，不存在不同理解或认识偏差。云创公司应交付房屋面积408.78㎡（不含公摊面积），实际交付房屋面积305.697㎡，按照协议约定理应退回房款969513元，一审判决并无不当，云创公司该项上诉请求，本院不予支持。关于违约金数额的认定问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准。一审兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合，参照同地段同类房屋租金标准确定李永和、袁俊生、宋业军每月实际损失16351.2元并以实际损失及实际损失的30%计算违约金并无不当，李永和、袁俊生、宋业军该项上诉请求，本院不予支持。云创公司主张违约金计算期间为2014年2月1日至2014年8月21日，但未提供充分证据予以证实，本院不予支持。综上所述，李永和、袁俊生、宋业军及云创置业集团有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23822.06元，由上诉人李永和、袁俊生、宋业军负担7235.5元，云创置业集团有限公司负担16586.56元。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 赵锐平二〇二〇年十一月三十日书记员 赵 洋