湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初16309号原告:周中阳，男，1989年11月30日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：周树青，系周中阳的父亲），住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：杨铁，湖南琼武律师事务所律师。被告：刘代兴，男，1947年1月28日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。被告：曾如华，女，1949年8月28日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。上述被告共同委托诉讼代理人：刘晟，系刘代兴、曾如华之子），住湖南省长沙市岳麓区。被告：刘晟，男，1975年2月25日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。被告：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路**现代华都家园综合楼**。法定代表人：袁李，董事长。委托诉讼代理人：彭景，女，住湖南省长沙市雨花区。原告周中阳与被告刘代兴、被告曾如华、被告刘晟、被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告周中阳的委托诉讼代理人周树青和杨铁、被告新环境公司的委托诉讼代理人彭景、被告刘晟作为本案被告及被告刘代兴和被告曾如华的共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周中阳向本院提出诉讼请求：1.判令解除周中阳与刘代兴、曾如华、新环境公司于2017年3月19日签订的《房屋买卖合同》；2.判令刘代兴、曾如华、刘晟向周中阳双倍返还购房定金共计240000元；3.判令刘代兴、曾如华、刘晟、新环境公司返还居间服务费15000元并支付违约金15000元，共计30000元；4.判令刘代兴、曾如华、刘晟、新环境公司共同承担周中阳的误工费、交通费、打印费等各项开支27000元及实现债权的律师代理费23000元，共计50000元；5.判令由刘代兴、曾如华、刘晟、新环境公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年3月19日，周树青代理周中阳、刘晟代理刘代兴和曾如华、新环境公司三方签订《房屋买卖合同》，约定周中阳购买刘代兴、曾如华所有的位于长沙市芙蓉区××路××号××大厦××栋××号房屋（以下简称案涉房屋），面积104.73平方米，购房款800000元，周树青和刘晟作为代理人分别签字，新环境公司加盖公章。当日，周中阳的代理人周树青向新环境公司支付了居间服务费10000元，同时向刘晟支付了购房定金20000元。2017年3月22日，周树青通过银行转账方式向刘晟再次支付购房定金80000元。2017年5月26日，周树青应刘晟要求再付购房定金20000元。但此后刘晟并未依约交付案涉房屋，也未为周树青办理案涉房屋的权属过户登记。《房屋买卖合同》第七条第二款约定在签订合同后180天内完成所有手续，周中阳多次找新环境公司门店负责人尹帮友寻求帮忙协助，但未能取得联系，经催告刘代兴、曾如华、刘晟，也未获解决。2018年2月8日，新环境公司门店负责人尹帮友联系周树青，周树青按其要求支付了居间服务费5000元。经周树青多次联系新环境公司，新环境公司表示愿退还居间服务费10000元，但房屋买卖合同要终止作废，合同三方对终止合同未能达成一致。刘代兴、曾如华、刘晟故意拖延不予办理案涉房屋产权过户登记，并一房二卖，将案涉房屋以1000000元卖给案外人李威，构成违约，应当承担违约责任。原告周中阳向本院提交的证据有：1.《房屋买卖合同》;2.居间服务费收款收据和收据；3.定金收条；4.建设银行转账凭证；5.房屋租赁协议书、关于铁银大厦西栋706转让补充协议、706装修详单、706添置物品单；6.周树青和新环境公司工作人员的微信聊天记录截屏；7.刘代兴、曾如华与李威签订的《长沙市不动产(二手房)买卖合同》；8.打印费收据、律师代理费收据、《民事委托代理协议》。被告刘代兴、被告曾如华、被告刘晟共同辩称，2017年3月19日，刘晟受案涉房屋所有权人刘代兴、曾如华的委托，由新环境公司居间，与周中阳的代理人周树青签订房屋买卖合同，约定刘代兴、曾如华向周中阳出售案涉房屋，房屋总售价为800000元。当日，刘晟按照新环境公司的要求，将案涉房屋产权证和土地证的原件交给新环境公司保管。房屋买卖合同签订前，刘晟已告知周树青，刘晟为刘代兴、曾如华的儿子，当时刘代兴、曾如华在国外旅游，因此授权委托刘晟代理签订房屋买卖合同，刘晟还告知周树青，案涉房屋当时的状态为已出租，刘晟已与房屋承租人王路达成协议，王路已放弃优先购买权。2017年3月19日，周树青向刘晟支付了第一笔购房定金20000元，2017年3月22日，周树青向刘晟支付了第二笔购房定金80000元，两笔购房定金合计100000元。2017年5月26日，周树青向刘晟支付了一笔金额为20000元的购房款。房屋买卖合同第七条第2项约定，必须在签订合同后180天内完成房屋交易的所有手续，不配合方视为违约方。周中阳在支付购房定金100000元和购房款20000元后，一直以没有钱为由拒绝支付剩余的购房款680000元，刘晟在多次要求周中阳依约支付剩余购房款无果的情况下，联系新环境公司请求协调督促周中阳履行合同义务，按期支付购房款。2018年4月，新环境公司法务部主管宁靖组织刘晟和周树青协商房屋买卖合同履行事宜，刘晟表示虽然周中阳逾期未支付剩余的购房款已构成违约，但是如果周中阳能立即支付剩余购房款，刘晟仍然愿意继续履行合同，完成房屋交易的所有手续。然而周中阳仍以没有钱为由拒绝支付剩余的购房款，而且无法承诺何时才能支付剩余的购房款。鉴于以上情况，周中阳己经严重违约且无法继续履行合同义务，导致合同无法继续履行应承担违约责任，刘代兴、曾如华、刘晟有权依法终止合同。因此，刘晟于2018年4月18日通过手机微信的形式向周树青发送了关于解除房屋买卖合同的通知。被告刘代兴、被告曾如华、被告刘晟共同向本院提交的证据有：1.《房屋买卖合同》；2.刘晟向周树青发送的关于解除房屋买卖合同的微信通知截图（未提供微信记录的原始载体和存储介质）。被告新环境公司辩称，周中阳与刘代兴、曾如华、新环境公司于2017年3月19日签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效。《房屋买卖合同》约定，签订本合同后，买卖双方即认可共同委托新环境公司为其已提供完居间服务，买卖双方负有向新环境公司支付居间服务费的义务。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。《房屋买卖合同》自新环境公司与周树青、刘晟签字盖章后，已经成立生效，新环境公司已经履行完毕居间义务，有权收取居间服务费。周中阳负有按期付款、办理交接手续以及提交相关资料的合同义务，刘代兴、曾如华负有配合周中阳办理房屋权属过户登记和交付的义务。根据《房屋买卖合同》第七条第3项的约定，买卖双方的交房时间由买卖双方自行协商。据此，新环境公司作为居间方，在签订合同完毕后，居间义务已经履行完毕，由于刘代兴、曾如华迟延履行房屋权属过户登记手续，导致房屋买卖合同不能继续履行，此系周中阳与刘代兴、曾如华双方之间的事情，与新环境公司无关，新环境公司没有相应的履行义务。从周中阳提供的证据来看，居间服务费收据的经手人为尹帮友，出具时间为2018年2月8日，但尹帮友于2017年8月已经办理完新环境公司的退伙手续，且收据载明的居间服务费5000元并未转入新环境公司账户，新环境公司对此并不知情，与新环境公司没有任何关系，新环境公司不负有退还的义务。被告新环境公司未向本院提交证据。对原告周中阳、被告刘代兴、被告曾如华、被告刘晟围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据民事诉讼证据规定，并结合庭审质证情况及当事人的陈述，本院查明事实如下：2017年3月19日，周树青作为周中阳的代理人与刘晟作为刘代兴和曾如华的代理人、新环境公司三方签订《房屋买卖合同》，约定周中阳购买刘代兴、曾如华所有的长沙市芙蓉区××路××号××号××铁银大厦西栋0706号房屋（权证号码：7×**），建筑面积约为104.73平方米，房屋总售价800000元，由周中阳全额支付给刘代兴、曾如华；周中阳于2017年3月19日向刘代兴、曾如华支付购房定金100000元，于产权过户手续办理之时支付购房首付款490000元为房款，于货币补贴手续办理之时（货币补贴的实际到账日期以现有国家政策为准）支付购房款200000元，于交房时支付购房尾款10000元；合同签订后，周中阳与刘代兴、曾如华双方即认可共同委托新环境公司为其已提供完居间服务，周中阳与刘代兴、曾如华双方应向新环境公司支付服务费用，在合同签订当日周中阳应支付居间服务费8000元，刘代兴、曾如华应支付居间服务费16000元，为保障新环境公司合法权益，三方约定的居间服务费于签订房屋买卖合同之日，周中阳与刘代兴、曾如华双方一次性支付给新环境公司；周中阳与刘代兴、曾如华双方合同签订后，任何一方违约，违约方向守约方赔偿违约金外，同时违约方还需支付周中阳与刘代兴、曾如华双方向居间方支付的服务费用；产权过户及其他手续办理由周中阳与刘代兴、曾如华双方委托代办机构办理，双方均须按照代办机构的要求在签订后180天内完成所有手续，不配合方视为违约方；双方交房时间自行协商；合同一方未按本合同约定条款履行义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元／天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除合同，并要求违约方向守约方支付与合同定金数目相同的违约金。合同签订后当日，周树青向刘晟支付了购房定金20000元。2017年3月22日，周树青再次通过银行转账方式向刘晟支付购房定金80000元。2017年3月31日，周树青向新环境公司支付居间服务费10000元，新环境公司向周中阳出具了收款收据。2017年5月26日，周树青通过银行转账方式向刘晟支付购房款20000元。2018年2月8日，周树青按新环境公司工作人员尹帮友的要求再次支付居间服务费5000元。《房屋买卖合同》签订后,刘晟并未依约交付案涉房屋，也未为周中阳办理案涉房屋的权属过户登记。2018年7月5日，刘代兴、曾如华与李威签订《长沙市不动产（二手房）买卖合同》，约定李威以1000000元购买刘代兴、曾如华所有的案涉房屋。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九条规定，当事人依法可以委托代理人订立合同。本案中，刘晟代理刘代兴、曾如华与周树青代理周中阳及新环境公司三方签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，依法成立有效，各方均应依约履行。周中阳多次要求刘代兴、曾如华配合办理房屋产权过户登记，但刘代兴、曾如华怠于履行合同义务，导致周中阳不能实现合同目的，已构成根本违约，应当承担违约责任，且案涉房屋买卖合同客观上已无法履行，周中阳诉请解除其与刘代兴、曾如华、新环境公司于2017年3月19日签订的《房屋买卖合同》，本院予以支持。关于定金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。案涉房屋买卖合同第八条约定，合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。本案中周中阳已向刘代兴、曾如华支付定金100000元，刘代兴、曾如华怠于履行合同义务构成根本违约，周中阳在本案诉请中自愿选择定金条款，由于合同约定的定金数额为100000元，周中阳已付超过约定定金数额部分20000元，应认定为购房款，故刘代兴、曾如华应向周中阳双倍返还定金200000元，并在合同解除后向周中阳返还购房款20000元。关于刘晟是否为合同当事人的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，刘晟代理刘代兴、曾如华与周中阳、新环境公司签订《房屋买卖合同》，该合同的权利义务应当归属于刘代兴、曾如华，刘晟并非合同当事人，故周中阳诉请刘晟支付违约金并赔偿误工费、交通费、诉讼材料打印复印费和实现债权发生的律师费等费用，本院不予支持。关于居间服务费的问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。案涉房屋买卖合同约定，签订本合同后，周中阳与刘代兴、曾如华双方即认可共同委托新环境公司为其已提供完毕居间服务，双方均应向新环境公司支付服务费用，周中阳应向新环境公司支付居间服务费8000元；合同签订后，任何一方违约，违约方向守约方赔偿违约金外，同时违约方还需支付周中阳和刘代兴、曾如华双方向新环境公司支付的服务费用，刘代兴、曾如华与周中阳双方均无异议。案外人尹帮友作为新环境公司经办工作人员要求周中阳再支付居间服务费5000元，周中阳有理由相信此为新环境公司的意思表示，尹帮友的行为构成表见代理，应认定周中阳向新环境公司已支付居间服务费15000元。依据合同约定，周中阳应向新环境公司支付居间服务费8000元，新环境公司已经促成案涉房屋买卖合同签订成立，新环境公司与周中阳之间已形成居间合同法律关系，新环境公司的居间服务义务已经履行完毕，有权依合同约定向周中阳收取居间服务费8000元，周中阳仅得依合同约定向违约方刘代兴、曾如华主张违约责任，要求其支付居间服务费8000元。新环境公司在合同约定的居间服务费数额外多收取周中阳的居间服务费7000元，没有合同和法律依据，应予返还。故周中阳诉请新环境公司退还中介费15000元，本院予以部分支持，诉请新环境公司支付违约金15000元，没有合同和法律依据，本院不予支持，诉请刘代兴、曾如华赔付居间服务费损失8000元，本院予以支持。关于误工费、交通费、诉讼材料打印复印费和律师费的问题。本案中，周中阳已举证证明诉讼材料打印复印费500元和实现债权的律师代理费23000元，故周中阳诉请刘代兴、曾如华承担诉讼材料打印复印费500元和实现债权的律师代理费23000元共计23500元的赔偿责任，具有法律依据，本院予以支持。对周中阳主张刘代兴、曾如华赔偿误工费、交通费的诉请，因其未提供证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条第二款、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、周中阳、刘代兴、曾如华、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于2017年3月19日签订的《房屋买卖合同》自本判决生效之日起解除；二、在本判决生效后三日内，湖南新环境房地产经纪连锁有限公司向周中阳返还居间服务费7000元；三、在本判决生效后三日内，刘代兴、曾如华向周中阳支付居间服务费8000元；四、在本判决生效后三日内，刘代兴、曾如华向周中阳返还购房款20000元；五、在本判决生效后三日内，刘代兴、曾如华向周中阳双倍返还定金200000元；六、在本判决生效后三日内，刘代兴、曾如华向周中阳赔偿律师代理费、材料打印复印费损失共计23500元；七、驳回周中阳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6182元，因适用简易程序减半收取3091元，由刘代兴、曾如华共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  江涛二〇二〇年十一月二十三日法官助理李家成书记员尹嫱附本判决引用法律条文原文《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。