广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1423号 上诉人(一审被告)：北海市和佳房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区北海市银海区四川路**，统一社会信用代码：9145050067249690X4。 法定代表人：张承花，该公司经理。 委托诉讼代理人：笪祖煌，男，1949年12月28日出生，汉族，住江苏省东台市，系该公司法务部负责人。 委托诉讼代理人：谢霞，广西冠鸿律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：王晓峰，男，1980年5月6日，汉族，住广西壮族自治区北海市银海区。 委托诉讼代理人：吴鸿远，广西天惠律师事务所律师。 上诉人北海市和佳房地产开发有限公司（以下简称和佳公司）因与被上诉人王晓峰商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2020）桂0503民初87号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进 -2- 行了审理。本案现已审理终结。 和佳公司上诉请求：撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2020）桂0503民初87号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、一审判决认定被上诉人的合同目的无法实现与事实不符，涉案买卖合同不应当解除。1、被上诉人购买涉案商铺的首要目的是取得租金收益权，合同目的已经实现，双方在签订《商铺买卖合同》时，一并签订了《曼哈顿商业广场商铺委托经营管理合同》（以下简称委托经营管理合同）和《授权委托书》，被上诉人将涉案商铺委托上诉人经营、管理，委托期间被上诉人依约收取租金，上诉人已将涉案商铺两年的租金支付给被上诉人。2、涉案商铺的现状不影响被上诉人合同目的的实现，被上诉人已实际取得了涉案商铺的实际处置和支配权，取得涉案商铺租金收益权的目的已经实现。3、上诉人的项目原来是在建工程抵押，在项目取得预售登记许可后，抵押权人同意上诉人销售，并在付完房款的前提下，配合上诉人解押，上诉人不存在隐瞒和欺诈，且从2016年至2019年期间，抵押权人陆续配合上诉人办理抵押房产的解押、解封手续。4、涉案商铺的买卖合同不应当解除。涉案商铺的销售和《委托经营管理合同》的签订互为条件、密不可分，一审判决合同解除，会造成连锁反应，破坏上诉人的经营业态。二、一审判决上诉人返还被上诉人装修设计施工费33888元，没有事实和法律依据。根据被上诉人提供的《和佳广场商铺装修委托书》及收据显示，该合同签订的主体和收款单位均不是上诉人，应当向案外人主张装修费，一审判决认定是捆绑销售属于事实错误。三、一审判决上诉人向被上诉人支付利息损失及按照已付房款的20%承担赔偿责任属于适用法律不当。1、被上诉人已收取涉案商铺两年的租金，且无证据证明其实际损失。2、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用的是导致买受人无法取得房屋的情形，而本案买受人已实际享有了收益和商铺的支配权，产权 -3- 的过户登记并非不能实现，因此一审判决上诉人向被上诉人赔偿不利于促进房地产市场的发展，属于适用法律不当。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，特提起上诉。 被上诉人王晓峰辩称：一、本案中上诉人已经无法将商铺过户给被上诉人，上诉人已构成根本违约，合同根本目的无法实现。二、双方于2018年1月18日签订合同，因上诉人故意隐瞒商铺被抵押的事实，且没有将商铺办理备案登记，导致被上诉人无法取得商铺的所有权，导致被上诉人的权益受损。三、上诉人应赔偿被上诉人商铺装修损失，装修公司是上诉人所指定，被上诉人已经支付商铺装修费，合同解除后，装修费用是被上诉人无法取回的损失，上诉人从中获益。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 王晓峰向一审法院起诉请求：一、解除王晓峰与和佳公司就购买位于北海市四川路318号和佳广场贰层02355号商铺物业所签订的《商铺买卖合同》（合同编号：02355）及《补充协议》、《商铺首期分期协议书》；二、和佳公司返还已付购房款260000元以及利息31200元（利息计算以260000元为本金，按年利率6%，自2017年12月20日起暂计至2019年12月20日，以后另计）；三、和佳公司向王晓峰支付已付购房款一倍的赔偿款260000元；四、和佳公司向王晓峰赔偿房屋装修费33888元、物业维修基金1779元，并支付王晓峰利息损失4280.04元（利息计算以35667元为本金，按年利率6%，自2017年12月20日起暂计至2019年12月20日，以后另计）。上述款项合计586867元。 一审法院查明的事实：2014年12月25日，和佳公司取得《北海市商品房预售许可证》（编号：北建房预字第2014088号）；2017年12月20日，双方 -4- 签订《商铺首付分期协议书》，约定：双方在签订本首付分期协议时，王晓峰支付153000元给和佳公司作为首期购铺款项；王晓峰应在2018年1月20日前到和佳公司售楼部支付剩余首付款107000元并签订《商品房买卖合同》。同日，王晓峰与南宁市凯义富装饰设计有限公司（以下简称凯义富公司）签订《和佳广场商铺装修委托书》，约定由王晓峰委托凯义富公司对王晓峰所购买的和佳广场第贰层02355号商铺进行装修，由王晓峰于签订合同之日一次性支付装修费33888元，由凯义富公司按照商场楼层统一规划进行装修施工，如不符合开业要求的，由凯义富公司整改并承担其费用，如凯义富公司未在约定期限完成装修并交付给王晓峰，耽误王晓峰与项目同步开业的，由凯义富公司承担由此造成的全部损失。王晓峰与凯义富公司签订装修委托合同之日，王晓峰还与和佳公司签订了《委托经营管理合同》，约定：王晓峰将其所有的位于北海市四川南路与新世纪大道东南角和佳广场贰层02355号商铺，委托给和佳公司进行统一经营管理，和佳公司按照《商品房买卖合同》将物业交付给王晓峰的同时，王晓峰将物业直接委托和佳公司经营管理，双方办理相关的移交书面手续；委托托管期限从铺面交付给王晓峰起，共十年，和佳公司前五年分别按购铺款总投资5%、6%、7%、8%、9%回报率支付租金给王晓峰，前两年六个月（其中六个月为免租期，实际是两年）的租金直接折入王晓峰的购铺款，后两年六个月的租金和佳公司在两年半之后按季度支付租金给王晓峰；第六年起，和佳公司每年按市场和本项目商铺所在楼层的实际平均租金收益基准支付租金给王晓峰；王晓峰不按购铺合同约定支付购铺款的，和佳公司有权不向王晓峰支付租金等。同时，王晓峰向和佳公司出具了行使涉案商铺经营权的授权委托书。2018年1月18日，和佳公司签订《商铺买卖合同》（合同编号：02355），约定：该商铺用途为商业，建筑面积共28.24平方米，其中套内建筑面积12平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.24平方米；商铺单价为 -5- 18059.49元/平方米，总金额为51万元，付款方式为按揭付款。出卖人应当在2018年5月30日之前将符合约定的商铺交付买受人使用，逾期交房超过180天，出卖人一次性向买受人支付房款的千分之一作为补偿。同日，双方签订《补充协议》，约定：买受人签署合同时缴纳房屋首付款计人民币260000元整，剩下的房款作为银行贷款，计250000元整。一系列合同签订后，王晓峰分别于2017年12月20日向和佳公司支付了153000元购铺款、向东吴物业公司支付了1779元物业维修基金，于2017年12月24日和2018年1月18日分别向凯义富公司支付装修设计施工费用33888元和向和佳公司支付107000元购房款。因涉案商铺属于在建工程抵押，导致按揭贷款未能办理，和佳公司至今也未与王晓峰办理交付房屋的手续，亦未将租金交付王晓峰或抵冲购买商铺的款项。 2019年10月30日，北海市自然资源局出具《不动产登记信息查询证明》，载明：截止至2019年10月30日11时13分，涉案不动产于2014年12月18日办理抵押登记；广西壮族自治区高级人民法院于2017年7月21日来文预查封，于2018年12月27日来文解封；南宁市青秀区人民法院于2018年11月7日来文轮候预查封；北海市住房和城乡建设局于2019年9月12日来文暂停办理网上签约手续。 一审法院认为：双方签订《商铺首付分期协议书》、《商铺买卖合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，合同双方应按照合同约定履行相应的义务。本案中，王晓峰已依约履行支付首付款相应的合同义务，但由于和佳公司未能按时按约履行合同义务，也未将商铺买卖进行备案登记，王晓峰所购买的商铺已被其他法院预查封，且相关部门暂停办理网上签约手续，涉案商铺 -6- 无法正常过户，导致王晓峰购买商铺的目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同”的规定，王晓峰请求解除王晓峰与和佳公司就购买位于北海市四川路318号和佳广场贰层02355号商铺物业所签订的《商铺买卖合同》（合同编号：02355）及《补充协议》、《商铺首期分期协议书》，理由正当，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。王晓峰请求和佳公司返还购房款及利息，符合法律规定，予以支持，利息计算，以王晓峰实际交付的购房款260000元为基数，自2017年12月20日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。由于和佳公司将商铺装修费用和物业费用捆绑销售，王晓峰请求和佳公司赔偿物业维修基金1779元、装修费33888元及相应利息，符合法律规定，予以支持，利息计算，以王晓峰实际交付的款项为基数，自2017年12月20日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。王晓峰以和佳公司在签订合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，请求和佳公司支付已付购房款一倍的赔偿责任，从本案查明的事实表明，和佳公司是在办理《北海市商品房预售许可证》前就已经将在建工程进行抵押，预售许可证是允许涉案商铺进行销售的，涉案商铺并非禁止或限制销售的范围；综合衡量双方当事人对合同履行程度、和佳公司将涉案房屋对外抵押的原因、当事人的过错、预期利益等因素，一审法院酌情确定和佳公司应向王晓峰支付因解除合同导致的赔偿金额为已付购房款的20%，即 -7- 260000元×20％=52000元，王晓峰请求超出部分，不予支持。 一审法院判决：一、解除王晓峰与和佳公司于2017年12月20日签订的《商铺首付分期协议书》和2018年1月18日签订的《商铺买卖合同》（合同编号：02355）及《补充协议》；二、和佳公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还王晓峰购房款260000元及支付利息（利息计算：以260000元为基数，自2017年12月20日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、和佳公司在本判决发生法律效力之日起十日内向王晓峰支付赔偿款52000元；四、和佳公司在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿王晓峰商铺装修费33888元及利息（利息计算：以260000元为基数，自2017年12月20日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；五、和佳公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还王晓峰物业维修基金1779元及利息（利息计算：以260000元为基数，自2017年12月20日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；六、驳回王晓峰的其他诉讼请求。 本院二审期间，和佳公司提交如下证据：1.《北海市商品房预售许可证》；2.《建设工程质量竣工验收意见书》，证据1-2欲证明和佳公司销售涉案项目房产已经具有合法的销售手续，以及涉案楼盘于2018年1月16竣工验收合格，具备交付的条件；3.《北海日报》，欲证明和佳公司充分履行了交房的告知义务，系被上诉人自 -8- 身原因延期收房；4.《抵押借款合同变更协议》，欲证明和佳公司已与涉案楼盘的抵押权人达成了通过销售抵押房产还款，抵押权人配合解押、解封的协议，以及和佳公司的销售人员不存在隐瞒和欺诈；5、《解封申请书》及（2017）桂0103执996号之三《执行裁定书》，欲证明直到2019年抵押权人都有陆续配合解押解封手续，购房人的购房目的并非不可实现；6.《告知函》，欲证明抵押权人会继续配合和佳公司办理相应抵押房产的解押、解封手续，涉案房产的配套合同均存在继续履行的可能性；7、北海市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》，欲证明涉案楼盘工程消防验收合格。 王晓峰二审期间，没有向本院提交新证据。对和佳公司提交的证据质证如下：1.对证据1真实性、合法性、关联性无异议，但该证据只能够对外销售，不一定能够办理预登记，与备案是两回事；2.证据2的竣工验收是主体结构的验收不包含消防验收；3.对于证据3，该份证据具有不确定性，对不符合法律规定、不符合相关部门规定的房屋通过公告来通知交房是不符合法律规定的，按照登报时间，和佳公司已构成违约；4.证据4真实性、合法性由法院审查，该证据与本案不具备关联性，反而证明了和佳公司是明知道案涉商铺被抵押，但在业主购买后没有积极进行预售备案、登记、履行过户的手续；5.证据5与本案无关；6.证据6只是抵押权人与上诉人的一个告知，与购房业主无关，具有不确定性；7.对于证据7没有异议，但和佳公司是否就涉案的装修后的商铺申报消防验收或备案，没有证据证实，该证据不是对装修公司的要求。 本院对证据认证如下：和佳公司提交的证据1-7的真实性、合法性、关联性将结合案件事实予以综合认定。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院另查明，和佳公司于2019年5月8日、6月12日在《北海日报》上 -9- 刊登《“佳和广场”项目交房公告》，均载明：……经政府相关部门，建设单位验收检查合格，符合交房条件的业主，现定于2019年5月10日正式交房，交房周期为30个工作日，……具体交房事宜请致电0779-3221066咨询。 本院二审经审理认为，关于涉案《商铺首付分期协议书》《商铺买卖合同》和《补充协议》应否解除的问题,被上诉人主张，上诉人故意隐瞒案涉商铺存在抵押的事实，又被法院查封，致使合同无法履行，应予以解除。本院认为，本案中，王晓峰与和佳公司除了签订《商铺买卖合同》,同时又签订了《委托经营管理合同》及《授权委托书》,对其所购买的商铺委托和佳公司统一经营管理并出租。涉案商铺于2014年12月18日办理在建工程抵押登记，抵押登记即产生公示效力，购房者可通过不动产交易中心查询房屋的抵押情况，王晓峰购房前未履行审慎注意义务进行相关查询即认为和佳公司故意隐瞒涉案商铺抵押的理由不成立，且和佳公司在出售涉案商铺前已取得抵押权人同意并办理了预售许可证，其出售涉案商铺未违反法律法规的规定，该情形不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条关于故意隐瞒所售房屋已经抵押事实的规定范畴，故王晓峰据此请求解除合同及承担赔偿责任的主张，本院亦不予支持。涉案商铺已具备交付条件，虽然现无证据显示具体的交付时间,但是和佳公司已于2019年5月8日、6月12日在《北海日报》上刊登《“佳和广场”项目交房公告》,通知购房者2019年5月10日起可办理交房手续,交房周期为30个工作日，故涉案商铺的交付日期至迟应视为和佳公司通知交房的截止日期即2019年6月10日,且王晓峰与和佳公司对涉案商铺的《委托经营管理合同》并未解除还在继续履行中,基于该合同,王晓峰可以取得涉案商铺的租金,因此现有证据尚不能证明和佳公司存在不能履行、拒绝履行的违约状态,且抵押权人已陆续配合办理抵押房产的解封、解押手续，并未达到使合同目的不能实现的程度,根据《中华人民共 -10- 和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，王晓峰主张解除《商铺首付分期协议书》《商铺买卖合同》和《补充协议》的请求不能成立,基于此，王晓峰的其他赔偿请求亦不能成立,不予支持。故一审判决适用法律错误，本院予以纠正。 综上，上诉人和佳公司的上诉主张有事实和法律依据，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2020）桂0503民初87号民事判决； 二、驳回王晓峰的全部诉讼请求。 一审案件受理费4856元，二审案件受理费9712元，合计14568元，由被上诉人王晓峰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 叶长程 审 判 员 王雅新 -11- 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 张 玲 书 记 员 甘家栋