北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终10478号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京樊家村鼎业房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区新村三里**203。法定代表人：安振辉，经理。委托诉讼代理人：于瀚然，北京市嘉安律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京青瓦片文化发展有限公司，住所地北京市丰台区丰台东路******。法定代表人：李雪，执行董事。原审被告：北京樊家村物业管理服务中心，住所，住所地北京市丰台区丰台东路******div>法定代表人：刘利杰，总经理。委托诉讼代理人：于瀚然，北京市嘉安律师事务所律师。原审被告：到位乐科技服务（北京）有限公司，住所地北京市丰，住所地北京市丰台区div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：赵明春，总经理。委托诉讼代理人：王成兰，女，到位乐科技服务（北京）有限公司职员。上诉人北京樊家村鼎业房地产开发有限公司因与被上诉人北京青瓦片文化发展有限公司及原审被告北京樊家村物业管理服务中心、原审被告到位乐科技服务（北京）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2020)京0106民初15588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。北京樊家村鼎业房地产开发有限公司（下称鼎业公司）上诉请求：1.撤销一审判决第三、五、七项并依法改判；2.本案诉讼费用由北京青瓦片文化发展有限公司（下称青瓦片公司）承担。事实和理由：一、一审法院将案涉房屋2020年2月、3月的租金标准下调50%无任何依据。疫情期间，我公司并未阻碍青瓦片公司正常使用案涉房屋，且每日督促北京樊家村物业管理服务中心（下称物业中心）与到位乐科技服务（北京）有限公司（下称到位乐公司）保证楼宇的安全、正常使用以及网络通顺。校外培训机构可通过各种方式进行远程培训，案涉房屋所在的人才大厦内多数租户也均保持日常的正常运营。另，无论是法律规定还是租赁协议均未提供调整房屋租金的依据。二、一审法院驳回两类违约金及房屋占用费的诉讼请求无任何依据。1.关于迟延付款违约金。青瓦片公司可以正常使用房屋，但恶意拖欠房屋租金，应按照协议的约定承担全部迟延付款违约金。2.关于解除合同违约金。一审法院也认定青瓦片公司不享有合同解除权，其违背合同目的、单方解除合同应当承担违约责任。3.关于房屋占用费。一审法院认定我公司应当协助青瓦片公司办理腾退但未履行协助义务，错误判决不支持我公司主张的房屋占用费。2020年4月13日，我公司向青瓦片公司送达关于费用结算及腾退房屋的通知，该通知没有附加任何其他义务，即青瓦片公司可随时腾退房屋。但2020年4月14日青瓦片公司向我公司送达关于退房和物品处理的通知，告知我公司不得擅自挪动，屋内物品价值不可估量。故未能腾退房屋非因我公司不配合，而是青瓦片公司不配合，青瓦片公司应自2020年4月1日起至实际腾退之日止，按照949.96元/日的标准向我公司支付房屋占用费。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决中的第三、五、七项并依法改判。青瓦片公司辩称，不同意鼎业公司的上诉请求。首先，鼎业公司称我公司疫情期间的收入超过之前是没有任何依据的。其次，关于占用房屋的问题，并非我公司不搬，而是鼎业公司不让搬，不让我公司员工进入大厦，且给案涉房屋上锁。我公司提交的证据可以证明双方4月23日协商时鼎业公司不允许我公司搬离案涉房屋，除非我公司支付17万元的违约金。再次，关于解除合同的违约问题，鼎业公司通知我公司如果3月20日不交房租，将单方面解除，鼎业公司3月15日就对外发布招租广告，系鼎业公司违约在先。为了避免损失扩大，我公司才提出解约，且4月1日我公司已收到鼎业公司的确认函，故并非我公司违约。最后，一审法院判决我公司补交一个月免租期的租金，我公司认为可以接受，故未上诉。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。物业中心、到位乐公司均述称同意鼎业公司的上诉意见。青瓦片公司向一审法院起诉请求：1.确认租赁合同于2020年3月31日解除；2.鼎业公司返还押金98581.94元；3.返还2020年2月2日至3月1日的租金28894.73元；4.诉讼费用由鼎业公司、物业中心、到位乐公司承担。鼎业公司向一审法院反诉请求：1.青瓦片公司给付2020年3月2日至3月31日的租金22894.72元；2.青瓦片公司按照949.96元/日的标准，给付2020年4月1日至实际腾退之日的占有使用费；3.青瓦片公司给付迟延给付租金的违约金，以86684.18元为基数，每日千分之五为标准，自2020年3月2日至实际付清之日；4.青瓦片公司给付违约金86684.18元；5.青瓦片公司给付附条件装修期的租金32410.5元；6.青瓦片公司负担反诉费用。一审法院认定事实如下：2017年4月26日，鼎业公司（甲方、出租人）、李雪（乙方、承租人）、到位乐公司（丙方、出租人代理人）签订《租赁合同书》，李雪承租案涉房屋用于培训，租期自2017年6月2日至2022年6月1日，装修期自2017年5月3日至2017年6月1日。合同第四条约定“4.2甲乙双方一致同意，在下述两个条件全部满足的情况下，附条件装修期的租金（32410.5元），甲方予以免除。否则，乙方应在甲方发出通知后的三日内，将附条件装修期期间的全部租金一次性交付给甲方。本合同所约定的租赁期限内，乙方持续承租租赁物。未发生乙方无合法理由迟付租金的情况”；合同第九条约定“9.6如乙方未按约支付本合同项下的租金或其他费用，应以所迟付费用数额为基数，按每日千分之五的标准向甲方支付违约金。如迟付费用情况累计达五日，甲方有权解除本合同。如本合同因此解除，乙方除应承担前述责任外，还应按本合同项下当月租金的3倍向甲方支付违约金”。2018年4月13日，鼎业公司、李雪、到位乐公司、青瓦片公司签订《合同主体变更协议书》，约定《租赁合同书》中的承租人由李雪变更为青瓦片公司。合同签订后，青瓦片公司依约给付押金98581.94元以及截止2020年3月1日的租金。2020年1月26日，北京市教育委员会发出通知，暂停全市校外培训活动。2020年3月31日，青瓦片公司向鼎业公司、到位乐公司送达《解除租赁合同通知书》，提出因疫情原因无法进行线下培训，致使合同目的无法实现，要求解除合同，并同意腾退案涉房屋。当日，鼎业公司、到位乐公司收到上述通知。2020年4月1日，鼎业公司、到位乐公司向青瓦片公司发送《解除合同函》，大意为：1.同意解除合同；2.要求青瓦片公司按照合同标准给付2020年3月2日至腾退之日的租金及占有使用费；3.青瓦片公司按照每日千分之五的标准给付逾期给付租金的违约金；4.青瓦片公司给付解除合同违约金；5.青瓦片公司给付附条件装修期租金。2020年4月13日，鼎业公司、到位乐公司向青瓦片公司送达《关于费用结算及腾退房屋的通知》，大意为要求青瓦片公司按照《解除合同函》的内容支付给项费用176333.66元，并腾退房屋。青瓦片公司主张因疫情原因导致无法进行线下培训，属于因不可抗力导致合同目的无法实现，要求确认《租赁合同书》于2020年3月31日解除。同时，青瓦片公司要求鼎业公司返还押金。鼎业公司对上述两项诉讼请求不持异议。青瓦片公司称因疫情原因无法正常经营，且鼎业公司阻止青瓦片公司人员进入大厦，无法使用案涉房屋，故要求鼎业公司返还2020年2月2日至3月1日的租金。鼎业公司认可青瓦片公司承租房屋用于美术培训，但不同意青瓦片公司的该项请求。鼎业公司要求青瓦片公司给付2020年3月2日至3月31日的租金以及4月1日至腾退之日止的占有使用费，并依照《租赁合同书》第9.6条给付逾期给付租金违约金、解除合同违约金。青瓦片公司称因疫情原因无法使用案涉房屋，且由于鼎业公司要求给付《关于费用结算及腾退房屋的通知》中提到的各项费用才允许腾退，故不同意鼎业公司上述诉讼请求。鼎业公司认可确实不按照上述通知的内容签订协议不能办理腾退手续。鼎业公司认为青瓦片公司在没有单方解除权的情况下擅自解除合同，依照《租赁合同书》第4.2条，应当给付附条件装修期租金。一审法院认为，《租赁合同书》《合同主体变更协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。《租赁合同书》的出租人为鼎业公司，承租人变更为青瓦片公司。双方对于青瓦片公司承租案涉房屋用于美术培训不持异议，法院予以认定。依北京市教育委员会发出的通知可以证明疫情对于青瓦片公司正常使用案涉房屋有严重影响，但法院结合《租赁合同书》中约定租期至2022年6月的情形后认为，《租赁合同书》作为一个长期、持续性合同，并不能仅因为两个月无法正常使用案涉房屋即视为合同目的无法实现。另，即使青瓦片公司与鼎业公司就租金减免无法达成一致，青瓦片公司也不能据此享有合同解除权。因此，法院认定青瓦片公司在2020年3月31日时尚无权以合同目的无法实现为由解除合同。但因青瓦片公司要求鼎业公司确认《租赁合同书》于2020年3月31日解除并返还押金，鼎业公司、物业中心、到位乐公司对上述意见并不持异议，故法院予以认定。如前所述，疫情对于青瓦片公司使用案涉房屋造成严重影响，故法院结合青瓦片公司的经营业态等因素，酌情确定案涉房屋2020年2月、3月的租金标准下调50%。因此，鼎业公司应当返还青瓦片公司2月租金14447.37元。同时，青瓦片公司应当给付2020年3月2日至3月31日的租金13981.32元。同时，法院结合疫情原因，对鼎业公司主张的逾期给付租金的违约金不予支持。鼎业公司要求适用的违约金条款，应以青瓦片公司逾期给付租金并导致合同解除为前提。虽然青瓦片公司未能依约给付2020年3月2日至6月1日的租金，但考虑受疫情影响，鼎业公司无权以此为由解除合同，故法院对鼎业公司主张解除合同违约金，不予支持。如前所述，青瓦片公司在无解除权的情况下提出解除合同，虽然鼎业公司同意解除合同，但不能视为免除青瓦片公司违约解除合同的责任。依照《租赁合同书》4.2条，因青瓦片公司无正当理由提前解除合同，故青瓦片公司应当给付附条件免租期的租金32410.5元。依据当事人陈述以及现有证据，法院有理由相信青瓦片公司在提出解除合同后欲及时腾退案涉房屋，但鼎业公司、物业中心以青瓦片公司未能按照《解除合同函》《关于费用结算及腾退房屋的通知》的内容给付费用为由，拒绝青瓦片公司办理腾退手续。在双方均同意解除合同的情况下，鼎业公司应当协助青瓦片公司办理腾退手续。现鼎业公司以青瓦片公司不按照《解除合同函》《关于费用结算及腾退房屋的通知》给付费用为由，拒绝协助青瓦片公司办理腾退手续，于法无据。法院再结合因疫情影响，青瓦片公司亦无法正常使用案涉房屋的情形，对鼎业公司要求给付占有使用费，不予支持。综上所述，一审法院于2020年8月判决：一、确认《租赁合同书》于二〇二〇年三月三十一日解除；二、北京樊家村鼎业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还北京青瓦片文化发展有限公司押金98581.94元；三、北京樊家村鼎业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还北京青瓦片文化发展有限公司二〇二〇年二月二日至二〇二〇年三月一日的租金14447.37元；四、驳回北京青瓦片文化发展有限公司其他诉讼请求；五、北京青瓦片文化发展有限公司于判决生效之日起十日内给付北京樊家村鼎业房地产开发有限公司二〇二〇年三月二日至二〇二〇年三月三十一日的租金13981.32元；六、北京青瓦片文化发展有限公司于判决生效之日起十日内给付北京樊家村鼎业房地产开发有限公司附条件装修期租金32410.5元；七、驳回北京樊家村鼎业房地产开发有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审庭审中，鼎业公司称其要求青瓦片公司于4月3日办理案涉房屋交接手续并非同意解除合同的意思表示，而是附条件解除通知，青瓦片公司已回复不同意鼎业公司的解除条件。本院查明，2020年4月4日青瓦片公司的员工向物业中心提出要求取走案涉房屋内部分贵重物品，物业中心予以拒绝。二审期间各方一致确认青瓦片公司于2020年9月2日搬离了案涉房屋。本院查明的其他事实与一审基本一致。本院认为，青瓦片公司与鼎业公司签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。合同履行中因疫情原因，北京市教育委员会2020年1月26日通知暂停全市校外培训活动，青瓦片公司的线下培训受到影响，租赁场地处于停业状态，青瓦片公司于2020年3月31日向鼎业公司提出解除合同，本院认定双方签订的《租赁合同书》因不可归责任于双方的原因发生解除，青瓦片公司与鼎业公司均享有解除权，青瓦片公司单方提出解除合同于法有据，原审法院认定的合同解除时间并无不妥，本院予以维持。合同因不可归责于双方的原因发生解除，双方均不应承担违约责任，应按公平原则分摊损失。新冠疫情对于青瓦片公司使用案涉房屋造成严重影响，原审法院酌情减少其2020年2月及3月的房屋租金并无不妥，本院予以维持。鼎业公司上诉要求青瓦片公司承担解约违约金及迟延支付租金违约金，均缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，租赁双方均有责任避免损失的进一步扩大、及时交接房屋。青瓦片公司于2020年4月4日向物业中心提出搬离部分贵重物品遭到物业中心的阻止，物业中心虽辩解因当日系节假日故未准许，但与其录音材料所载明显不符，本院对物业中心的该项辩解意见不予采纳；物业中心阻止青瓦片公司搬离房屋存在明显过错，应自行承担造成损失进一步扩大的法律责任。因物业中心与鼎业公司系关联公司，其应共同承担损失扩大的责任，即青瓦片公司无需支付2020年4月4日之后的房屋占用费。对于2020年4月1日至4月4日的房屋占用费。考虑到本案系不可归责于双方的原因解除合同，免租期内的租金亦应按公平原则双方进行合理分摊，一审法院判令青瓦片公司全额补交免租期内的租金，青瓦片公司对此并未提出上诉，本院认为青瓦片公司补交的租金数额足以弥补其应承担的2020年4月1日至4月4日期间的房屋占用费，故对于鼎业公司上诉主张该期间的房屋占用费，本院不予支持。综上所述，鼎业公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6350元，由北京樊家村鼎业房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 白 松审 判 员 刘慧慧二〇二〇年十一月二十五日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥