山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终4401号上诉人（原审原告）：烟台市芝罘区东山第二幼儿园，住所地烟台市芝罘区进德街**。法定代表人：林元，园长。委托诉讼代理人：唐硕元，山东康桥（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马飞，山东康桥（烟台）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周亮亮，男，1990年2月13日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：纪红运，山东鑫同律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲学松，山东鑫同律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台房地产集团华宇置业有限公司，住所地烟台市芝罘区丹桂街17号法定代表人：郝同福，董事长。委托诉讼代理人：董锡强，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：关云刚，男，该公司工作人员。上诉人烟台市芝罘区东山第二幼儿园（以下简称东山幼儿园）、周亮亮因与被上诉人烟台房地产集团华宇置业有限公司（以下简称华宇置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初9794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东山幼儿园上诉请求：1.撤销一审判决第二项并改判支持东山幼儿园的诉讼请求；2.本案诉讼费用由华宇置业、周亮亮承担。事实和理由：一审判决虽然认定东山幼儿园对于烟台市芝罘区进德路012号房屋（以下简称涉案房屋）享有使用权，但在判决第二项驳回了东山幼儿园的“确认华宇置业与周亮亮签订的房屋买卖合同无效以及将涉案房屋重新过户到华宇置业名下”的诉讼请求。涉案房屋虽然登记在华宇置业的名下，但是基于涉案房屋是华宇置业给予东山幼儿园的拆迁安置房，东山幼儿园对于涉案房屋拥有使用权，因此关于涉案房屋的任何处置都应事先征得东山幼儿园同意，现在华宇置业在东山幼儿园毫不知情的情况下擅自将涉案房屋转让给周亮亮，是对东山幼儿园使用权的侵犯，同时周亮亮在明知东山幼儿园对涉案房屋拥有使用权且一直使用至今的情况下，私自受让涉案房屋，也是对东山幼儿园权利的侵犯。周亮亮辩称，请求驳回东山幼儿园的上诉请求。本案中，东山幼儿园与华宇置业之间为房屋租赁合同关系，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持，但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的人民法院不予支持。周亮亮与华宇置业之间的房屋买卖合同及补充协议，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不存在《合同法》第五十二条规定的无效事由，应认定为有效。华宇置业辩称，东山幼儿园认为涉案房屋系拆迁安置房是不对的，华宇置业与东山幼儿园就涉案房屋关系形成的是租赁关系，东山幼儿园十几年来对此一直认可并且履行承租人义务，在东山幼儿园既不协商续签租赁合同也不缴纳租金同时实际弃用该房屋大约两年之久，却突然提出其对该房屋拥有使用权是无理的请求。周亮亮上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回东山幼儿园的诉讼请求或发回重审；2.诉讼费用由东山幼儿园承担。事实和理由：一审判决认定事实有误。一审判决认定东山幼儿园与华宇置业并未约定涉案房屋使用权的期限，故华宇置业无权擅自终止东山幼儿园对涉案房屋的使用权是错误的。东山幼儿园与华宇置业之间是房屋租赁合同关系，根据《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。因此，涉案房屋租赁期限为2002年5月1日至2022年4月30日。东山幼儿园对涉案房屋的用途为开办幼儿园，但是东山幼儿园并无办学资质。2016年底东山幼儿园停止使用并闲置涉案房屋，2017年1月起欠付房租，在华宇置业多次催告后，东山幼儿园在合理期限内未履行，应认定东山幼儿园与华宇置业之间符合合同解除的要件，华宇置业已要求解除合同，东山幼儿园丧失对涉案房屋的使用权。东山幼儿园辩称，依据东山幼儿园与华宇置业签订的补充协议书，东山幼儿园对涉案房屋享有永久使用权，一审判决认定事实清楚，请求驳回周亮亮的上诉请求。华宇置业述称，同意周亮亮的上诉意见。东山幼儿园向一审法院起诉请求：1.确认东山幼儿园对坐落于烟台市芝罘区进德路012号房产享有使用权；2.确认华宇置业与周亮亮签订的房产买卖合同无效；3.周亮亮将芝罘区进德路012号房屋过户至华宇置业名下；4.华宇置业、周亮亮承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1992年10月17日，烟台市第四城市建设房屋拆迁办公室（以下简称第四拆迁办）作为甲方、东山幼儿园作为乙方，双方签订了《协议书》，约定：甲方开发建设进德住宅小区，需拆除乙方四马路104号公管房21间、建筑面积243.62平方米；自管房17间、建筑面积270.39平方米，合计38间、建筑面积514.01平方米，双方协议甲方初步按1518平方米回迁安置乙方，其中514.01平方米无偿安置，其余1003.99平方米按小区配套等有关投资规定办理，全部产权归国家；甲方一次性付给乙方自管房拆除补偿费55780.72元、设备搬迁费10000元、拆除附属设施费3000元、水电办公用具电话等补偿费3000元；甲方按每人每月267元标准付给乙方在册职工30人24个月停业补偿费192240元，每半年付款一次。后，双方又签订了补充协议，约定甲方增发乙方24个月职工停业补偿费，暂付租金至回迁止，乙方仍按原渠道向房管部门承担，甲方还暂付24个月电话费直至停用为止。上述协议签订后，东山幼儿园将四马路房屋交由第四拆迁办拆除。2002年1月，东山幼儿园作为乙方，华宇置业作为甲方签订了《补充协议书》，约定：一、甲方将进德路012号、四马路付96-1号，建筑面积553.93平方米房屋安置给乙方，其中原面积514.01平方米无偿安置，超面积39.92平方米考虑到乙方投资困难，予以照顾，全部房屋产权归甲方，使用权归乙方，本协议签订后，甲方委托华宇物业公司与乙方同时签订房屋租赁合同，房租按国家有关规定执行；二、甲方发放给乙方的拆迁补偿费截止到2001年12月31日；三、甲方一次性对房屋进行局部改造，改造工程要在2002年4月10日前完工并正式交付给乙方使用，如延期完工则甲方应给乙方发放拆迁补偿费从2002年1月1日至交付使用止；四、本协议签订后，甲方委托第四拆迁办与乙方1992年10月17日及以后签订的全部协议同时废止。2002年1月16日，东山幼儿园与华宇置业以《改造施工协议书》约定华宇置业按照开办幼儿园要求对房屋进行改造。2002年3月28日，烟台市华宇物业管理有限公司（以下简称华宇物业）出具了《东山第二幼儿园拆迁回迁及各项费用发放情况说明》，东山幼儿园在上予以盖章确认。该说明载明：根据1992年拆迁协议书、补充协议和2002年回迁协议书应发放的各项费用（应发放时间1992年10月17日至2001年12月31日），包括一次性自管房拆除补偿费55780.72元、一次性设备搬迁费10000元、一次性附属设施拆除补偿费3000元、使用幼儿园水电办公用具电话一次性补偿费3000元、职工停业补偿费1073408元，以上共计1145188.72元；已发各项费用为一次性补偿费71780.72元、职工停业补偿费923235.68元共计995016.40元；全部553.93平方房屋于2002年3月29日交付使用，产权归国家，东山幼儿园按4.5元/平方米向华宇物业交纳房租，月租2492.69元，从2002年5月1日起租；截至2001年12月31日尚欠东山幼儿园职工停业补偿150172.32元。庭审中，东山幼儿园及华宇置业认可一致，涉案房屋租金按照公管房屋性质按2492.69元/月标准收取，不是市场价。东山幼儿园提交其与华宇物业签订的租赁期限2004年5月1日至2006年4月30日的（直）房租赁契字××号房屋租赁契约一份，约定租赁价格为2492.69元/月。另查，涉案房屋于2002年10月17日登记在华宇置业名下，于2018年11月27日转移登记至周亮亮名下。庭审中，华宇置业辩称，1992年其建设进德小区，拆除了东山幼儿园公管房21间、自管房17间，按政策规定公管房部分由华宇置业统一偿还给烟台市房管局，自管房部分华宇置业给予东山幼儿园一次性自管房拆除补偿费55780.72元，因双方2002年1月签订补充协议书时华宇置业尚未改制，故约定涉案房屋产权归国家所有，东山幼儿园通过租赁取得了使用权；2006年华宇置业进行了二次改制，涉案房屋所有权归华宇置业所有，华宇置业遂与东山幼儿园签订了租赁合同，租赁期限至2008年4月，期满后双方虽未续签，但东山幼儿园一直实际占有涉案房屋并按2492.69元/月交纳租金。2016年年底，东山幼儿园停止经营并闲置涉案房屋，且自2017年1月起欠付租金，华宇置业于2018年4月10日在东山幼儿园大门处张贴通知，要求解除与东山幼儿园之间的租赁合同，并通知东山幼儿园十五日内到华宇置业处协商解除合同事宜，逾期视为认可解除，但东山幼儿园未予理睬，华宇置业遂将涉案房屋出售给周亮亮。为此，华宇置业提交供电公司查询涉案房屋用电情况的照片3张、涉案房屋配电箱拆除、电缆切断的照片2张、华宇置业在涉案房屋大门张贴通知照片2张及通知1张、改制合同及审计报告各1份佐证。东山幼儿园对上述证据的真实性不予认可，称对改制合同及审计报告的真实性有异议，且与本案无关联性，东山幼儿园并非改制合同的当事人，审计报告也为华宇置业单方出具，故对东山幼儿园无约束力。对于供电公司照片真实性不认可，但认可称在此期间涉案房屋断电导致东山幼儿园无法正常使用；对于张贴照片的真实性不认可，称未见过该通知。对于华宇置业主张一次性自管房拆除补偿费55780.72元，称就自管房部分华宇置业不仅应给予货币补偿，还要给其安置房屋。关于合同无效的理由。东山幼儿园主张，涉案房屋使用权人为东山幼儿园，华宇置业不得擅自处分涉案房屋，故华宇置业、周亮亮之间的房屋买卖合同无效。一审法院认为，2002年1月东山幼儿园与华宇置业签订的《补充协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。根据该协议，华宇置业拆除东山幼儿园四马路104号公管房21间、自管房17间，将涉案房屋回迁安置给东山幼儿园开办幼儿园使用，东山幼儿园对涉案房屋享有使用权，即涉案房屋的使用权因华宇置业的拆迁安置行为与所有权发生了分离。庭审中，华宇置业虽辩称2006年其二次改制之后与东山幼儿园签订了租赁合同，租期至2008年届满，但未能提供证据证实，而东山幼儿园及华宇置业双方亦认可一致东山幼儿园一直按公管房2492.69元/月标准缴纳租金且占有使用涉案房屋，华宇置业亦未提出任何异议，且双方在补充协议书中并未约定东山幼儿园涉案房屋使用权的期限，故华宇置业无权擅自终止东山幼儿园对涉案房屋的使用权。现东山幼儿园要求确认其对涉案房屋享有使用权，依法予以支持。东山幼儿园以华宇置业不能擅自处分涉案房屋为由主张华宇置业和周亮亮之间的房屋买卖合同无效，于法不合，故其要求确认买卖合同无效并要求周亮亮将涉案房屋转移登记至华宇置业名下，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，于2020年5月13日判决：一、确认东山幼儿园对烟台市芝罘区进德路012号房屋享有使用权;二、驳回东山幼儿园的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由华宇置业、周亮亮共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于东山幼儿园与华宇置业就涉案房屋形成的法律关系的性质。东山幼儿园主张，根据2002年1月东山幼儿园与华宇置业签订的《补充协议书》，华宇置业拆除东山幼儿园的公管房、自管房，华宇置业将涉案房屋的使用权回迁安置给东山幼儿园，东山幼儿园据此取得房屋使用权，至于该合同的性质其不清楚。周亮亮和华宇置业则主张，东山幼儿园与华宇置业之间为房屋租赁合同关系。华宇置业并称，其拆除的东山幼儿园房屋，公管房部分由华宇置业针对房屋所有权人进行安置，自管房部分华宇置业已按合同约定支付补偿款，华宇置业对东山幼儿园没有安置房屋的义务，涉案房屋仅是华宇置业提供给东山幼儿园承租使用。关于东山幼儿园与华宇置业之间就涉案房屋形成的法律关系是否解除。华宇置业称东山幼儿园自2017年1月至今未缴纳租金且弃用房屋，其在涉案房屋处张贴解除合同通知书，没有将解除合同通知书直接送达给东山幼儿园。东山幼儿园称其未看到该解除合同通知书。关于周亮亮与华宇置业之间就涉案房屋签订的买卖合同的效力。二审中，东山幼儿园主张该房屋买卖合同因周亮亮与华宇置业恶意串通损害其利益而无效。对该主张东山幼儿园未能提供相应证据。周亮亮和华宇置业均称双方之间的房屋买卖合同真实有效。周亮亮与华宇置业主张涉案房屋目前仍由东山幼儿园控制，在双方订立房屋买卖合同后华宇置业并未向周亮亮交付房屋。东山幼儿园则主张，涉案房屋已由周亮亮控制，但未提交证据证明。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，东山幼儿园与华宇置业于2002年1月签订的《补充协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。上述《补充协议书》约定，华宇置业委托华宇物业与东山幼儿园签订房屋租赁合同，房租按国家有关规定执行，且双方均认可东山幼儿园未按市场价向华宇置业缴纳租金而是按公管房屋性质交纳，即4.5元/平方米，月租3492.69元/月。虽然《补充协议书》涉及有关双方签订房屋租赁合同等内容,但《补充协议书》是因东山幼儿园公管房及自管房被拆迁而与华宇置业签订，东山幼儿园也因公管房及自管房被拆迁而取得涉案房屋的使用权，东山幼儿园对涉案房屋的使用权并不以双方是否续签房屋租赁合同而延续或丧失。一审法院确认东山幼儿园对涉案房屋享有使用权，理据充分，本院予以确认。另，华宇置业未能证明其向东山幼儿园有效送达解除合同通知书。华宇置业与东山幼儿园签订的每期房屋租赁合同的期限均未超过20年，且华宇置业与东山幼儿园均未就双方之间解除合同的问题提起上诉，周亮亮上诉主张华宇置业与东山幼儿园之间的租赁合同租期超过20年的部分无效并主张租赁合同解除，缺乏事实和法律。因此，周亮亮主张东山幼儿园已丧失对涉案房屋的使用权不成立，本院不予支持。东山幼儿园虽主张涉案房屋买卖合同因周亮亮与华宇置业恶意串通损害其利益而无效，但未能提供证据证明，该房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。东山幼儿园关于确认房屋买卖合同无效并请求将涉案房屋转移登记到华宇置业名下的上诉请求均不成立，本院不予支持。综上，东山幼儿园和周亮亮的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由烟台市芝罘区东山第二幼儿园负担100元，由周亮亮负担100元。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  杨 霞审判员  李 安二〇二〇年十一月二十日书记员  刘晓腾