广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初4889号原告（反诉被告）：珠海明海物业管理有限公司。住所地：珠海市******************。统一社会信用代码：914***********167G。法定代表人：苏树辉，董事长。委托诉讼代理人：严伟宏，广东瀛凯邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：成当荣，广东瀛凯邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：詹木德，男，汉族，1975年8月8日出生，住广东省珠海市香洲区************，身份证号码350************315。委托诉讼代理人：蔡迅，男，身份证号码320************919，系由珠海市拱北祥荣博士茗茶行推荐。被告：蔡丽梅，女，汉族，1979年2月24日出生，住广东省珠海市香洲区************，身份证号码445************027。原告（反诉被告，以下以本案本诉原告统称）珠海明海物业管理有限公司与被告（反诉原告，以下以本案本诉被告统称）詹木德、被告蔡丽梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，被告詹木德在案件审理过程中向本院提起反诉，本院经审查后认为反诉与本诉为同一法律关系，本院依法受理被告詹木德提起的反诉，并将本案本诉与反诉依法合并审理。本案依法由审判员林雯担任审判长、与人民陪审员李玲、舒兰凤组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人严伟宏、成当荣，被告詹木德及其委托诉讼代理人蔡迅到庭参加诉讼。被告蔡丽梅经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告詹木德向原告支付物业管理费，计至2020年4月23日，拖欠的物业管理费合计为人民币416798.28元；2.被告詹木德向原告支付电费，计至2020年4月23日，拖欠的电费合计为人民币42760.05元；3.被告詹木德向原告支付水费，计至2020年4月23日，拖欠的水费合计为人民币2465.86元；4.被告詹木德向原告支付物业管理费、水费及电费的滞纳金，直至被告詹木德清偿完毕物业管理费、水费以及电费的本金为止，按拖欠金额日千分之一的标准计算，暂计至2020年7月3日，滞纳金合计为人民币191043.08元；5.被告詹木德向原告赔偿律师费人民币47000元；6.被告蔡丽梅对被告詹木德上述一至五项诉讼请求项下的义务承担连带清偿责任；7.两被告承担本案诉讼费、保全费、保全担保费。事实和理由：珠海博健置业有限公司（下称“博健公司”）系珠海市香洲区*******都会立方（楼）（下称“商场”）的所有权人，原告系该商场的物业管理公司。被告詹木德和被告蔡丽梅系夫妻关系，在珠海专门从事茶行业为生。为扩大影响力，2013年被告詹木德向博健公司提出租赁博健公司名下商场中的商铺，拟打造珠澳茶城。经过博健公司与被告詹木德协商，就达成了一系列的商铺租赁合同：即被告詹木德向业主博健公司承租商场的10栋及11栋一层及二层（C区）商铺、9栋101-105号商铺及6栋106-110号商铺作为珠海茶城的场地。被告承租上述商铺后，鉴于原告系博健公司指定的商场物业服务公司，被告詹木德遂与原告相继签订了三份管理公约，接受了原告对租赁商铺进行物业管理，三份管理公约具体如下：2013年8月28日，原告与被告詹木德签订《都会立方（C区）管理公约》约定原告向被告詹木德经营的珠海市香洲区**********及11栋一层及二层（C区）物业提供管理服务，物业管理费为每月人民币86198.76元，水电费由原告根据实际用量代收代缴，物业管理费、水电费的滞纳金为拖欠金额的日千分之三。2013年9月13日，原告与被告詹木德签订《都会立方楼（B区）管理公约》约定原告向被告詹木德经营的珠海市香洲区************/102/103/104/105号铺及6栋106/107号铺物业提供管理服务，物业管理费为每月人民币5607.42元，水电费由原告根据实际用量代收代缴，物业管理费、水电费的滞纳金为拖欠金额的日千分之三。2016年8月1日，原告与被告詹木德签订《都会立方楼（B区-临街商铺）管理公约》，约定原告向被告詹木德经营的珠海市****************/109/110号铺物业提供管理服务，物业管理费为每月每平方米3.9元，水电费由原告根据实际用量代收代缴，物业管理费、水电费的滞纳金为拖欠金额的日千分之三。上述三份管理公约期间，原告于每月向被告詹木德发出管理费收费通知单（列明被告应支付的物业管理费、水电费），要求被告詹木德支付当月的物业管理费以及上月度的水电费，但是被告詹木德经常迟延向原告支付相关费用，因此积累了大量迟延支付物业服务费及水电费的滞纳金，但被告詹木德从未向原告支付相应的滞纳金。此外，经原告与涉案商铺的业主博健公司沟通，得知被告詹木德亦拖欠博健公司租金数月之久，因此已被博健公司于2019年12月24日解除了涉案商铺的租赁合同。但截止至2020年4月26日，被告詹木德仍未与博健公司办理完毕退场手续，仍然占有使用涉案商铺。故被告詹木德应向原告支付物业管理费、水电费以及相应的滞纳金仍在不断累积中，并应计至被告詹木德实际退场之日为止。为实现涉案债权，原告与广东瀛凯邦律师事务所签订了《委托代理合同》，委托该所律师代理追讨本案债务的案件，约定律师费为人民币47000元。根据原告与被告詹木德签订的管理公约之约定，该笔费用应由被告詹木德承担。因被告詹木德与被告蔡丽梅系夫妻关系，被告詹木德的经营涉案茶城商铺所得收益，已经转化为夫妻共同财产。据悉，近年来，两被告夫妻在珠海开设了十多家詹博士茗茶商铺，原告有理由相信被告蔡丽梅显然从被告詹木德租赁经营涉案商场商铺、接受原告物业管理服务中享受了经济利益，因此原告认为被告詹木德在夫妻关系存续期间欠下的债务理应由被告詹木德、被告蔡丽梅夫妻共同清偿。综上所述，为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法作出公正判决。根据被告詹木德于2020年4月23日实际移交珠海茶城的经营管理权的客观事实以及本案的庭审情况，现原告决定将逾期支付物业管理费、水费及电费的滞纳金标准下调至按拖欠金额的日千分之一计算。原告提交如下证据：1.《都会立方楼（C区）管理公约》；2.《都会立方楼（B区）管理公约》；3.《都会立方楼（B区-临街商铺）管理公约》；4-8.明珠山庄管理费收费通知单（2019年12月-2020年4月）以及都会立方商业管理服务中心文件发放表；9.明珠山庄管理费收费通知单（2020年5月）；10.茶城滞纳金计算明细（C区）；11.茶城滞纳金计算明细（B区101-107）；12.茶城滞纳金计算明细（B区108-110）；13.委托代理合同；14.律师费发票；15.《珠海都会立方楼商铺租赁合同》（C区一、二层）；16.《珠海都会立方楼商铺租赁合同》（B区101-107）；17.《珠海都会立方楼商铺租赁合同》（B区108-110）；18.对公结算业务申请书；19.客户收付款入账通知；20.珠海詹博士茶业有限公司企业信用信息；21.珠海市博茗科技有限公司企业信用信息；22.珠海市佰家荣餐饮管理有限公司企业信用信息；23.机动车信息查询结果；24.珠海市不动产登记情况查询结果（吉大园林路1号48栋902房）；25.珠海市不动产登记情况查询结果（香洲区粤海西路17号5栋204房）；26.珠海市不动产登记情况查询结果（斗门白藤九路36号14栋2102房）；27.“詹博士茗茶”在珠海茶城的门店照片；28.珠海一叶宝网络科技有限公司企业信用信息；29.客户收付款入账通知（三张）；30.律师函三份；31.BC茶城欠费明细；32.（B区101-107）茶城滞纳金计算明细；33.（B区108-110）茶城滞纳金计算明细。被告詹木德辩称：1.詹木德与原告签订的《都会立方楼（C区）管理公约》、《都会立方楼（B区）管理公约》、《都会立方楼（B区-临街商铺）管理公约》是原告提供的格式文本，上述三个管理公约中，原告故意不提及其应当履行对都会立方楼BC区停车场的管理义务。众所周知，茶的消费者都会品一会茶才离开，对珠海茶城停车场的有序管理是珠海茶城能正常运营的关键，原告却故意在上述三个管理公约中不提及其应当履行的停车场管理义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款的规定，被告詹木德与原告签订的《都会立方楼（C区）管理公约》、《都会立方楼（B区）管理公约》、《都会立方楼（B区-临街商铺）管理公约》无效。有关滞纳金、违约金的约定因显示公平亦无效。2.根据《物业管理条例》第四十条的规定。2019年12月1日至12月31日，2020年1月1日至23日物业管理费，被告詹木德只认可原告诉称的管理费之50%，因为2018年6月以后原告疏于对茶城停车场的管理，导致珠海茶城无法正常经营，若按原告诉称的管理费支付，不合理且显示公平。原告的服务水平也达不到其主张管理费的标准。2018年6月至2019年10月按照约定支付管理费，是因为由于明海公司陈国隽管理团队一直与被告詹木德友好协商，其一直没有提违约金及滞纳金之事，所以詹木德才交纳相应管理费。2019年10月至2019年11月因受到明海公司的停电威胁，才不得不交纳管理费。3.2020年1月23日至2020年3月25日，应市场监督管理部门等要求，珠海茶城暂停营业，场所封闭，明海公司没有提供任何服务，根据全国人大、最高法关于疫情期间属于不可抗力等相关规定，物业管理费应当予以免缴。4.詹木德所经营的珠海茶城一直处于亏损状态，金额达到数百万元，被告蔡丽梅独立经营自己的茶行，没有参与珠海茶城的经营，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关的解释》第三条的规定，要求被告蔡丽梅承担连带责任没有事实和法律依据。5.珠海茶城在原告处有水电费、管理费等押金合计492374.26元，应当在本案中多退少补。6.2020年3月26日起，原告为了配合博健公司收回场地，擅自免除珠海茶城的次承租商户之滞纳金包括租金部分免除，免除金额原告负责收场的人清楚。该笔滞纳金应该在本案中原告的诉请中予以冲减。7.本物业服务合同纠纷是因原告恶意签订无效管理公约，2018年6月以后疏于对停车场的管理，内部管理混乱等引起的，原告作为过错方，恶意提起诉讼，其聘请律师所支付的费用及诉讼等应由原告承担。8.本物业服务合同纠纷是因明海公司恶意签订无效管理公约，所以该公约中关于违约金及滞纳金的约定无效。9.客观上，2014年底至2017年底，由于前山桥道路封路改造，导致我们茶城严重损失。10.根据《珠海都会立方（楼）商铺租赁合同》第六章第一款及第二款约定可以证明，被告詹木德无选择物业管理公司的余地。11.根据工商登记资料2019年12月13日之前博健公司与明海公司的法定代表人苏树辉，以及两公司的住所地都是在“明珠山庄******”，博健公司百分之百控股原告，以上足以证明二公司是关联公司，是混同的。12.2020年3月26日博健公司通知茶城的次承租人停止向茶城支付租金等费用，因为明海公司是博健公司的关联公司，根据《珠海都会立方（楼）商铺租赁合同》第六章第一款、第二款，2020年3月26日以后，没有任何茶城的次承租人向茶城（詹木德）支付管理费及水电费等，而是直接与明海公司对接缴费。因此明海公司诉称的支付2020年3月26日之后的管理费没有事实及法律依据。被告詹木德补充答辩如下：1.原告自己抄水电表，茶城方没有参与抄表。2.对原告主张的计算至2020年3月25日的水电读数认可。3.被告认为计算至2020年3月25日水费应交1164.57元，电费应交21215.04元。鉴于原告2020年3月26日发通知，不允许茶城商户缴费给珠海茶城，因此2020年3月26日至4月25日的水电费由原告与茶城商户结算。4.2020年3月26日之后，原告的代表不停与珠海茶城沟通，承诺租金、管理费、滞纳金等的减免，茶城合计40多家商户，原告只提供了16家商户减免情况表，现提供给法院，其余商户减免情况表，法院可以向原告调取。5.2019年11月之前，被告是本着和为贵，且自2013年8月开始与原告合作以来，双方一致互相体谅，友好协商，原告也一直没有向被告主张过滞纳金，被告在原告有重大过错的情况下，基于合作的感情，暂未有追究，暂按原约定支付管理费。2019年12月以来原告擅自解除合同，恶意提起诉讼，深夜撬门等，被告决定依法进行抗辩。被告詹木德提交如下证据：1.联署签名表；2.珠海茶城停车场现场管理混乱照片；3.告知函；4.詹木德及茶城付给原告押金及欠管理费明细表；5.管理费、水电费押金情况；6.微信聊天记录。被告蔡丽梅辩称：被告蔡丽梅与被告詹木德因感情破裂，已在2020年3月27日办理了离婚手续，而非原告诉称的夫妻关系。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关的解释》的规定，被告蔡丽梅独立经营自己的茶行，没有参与珠海茶城的经营，被告蔡丽梅没有与被告詹木德共同承担债务的意思表示，因此要求被告蔡丽梅承担连带责任没有事实和法律依据。综上所述，恳请法院查明事实，正确使用法律，作出公正判决。被告蔡丽梅提交如下证据：离婚证。被告詹木德提出如下反诉诉讼请求：1.确认被告詹木德与原告签订的《都会立方楼（C区）管理公约》、《都会立方楼（B区）管理公约》、《都会立方楼（B区-临街商铺）管理公约》中有关违约金、滞纳金的条款无效；2.因原告对现场车辆出入口道闸无合法办理相关手续及不合法收停车管理费，故意欺骗隐瞒事实，应负违约责任，原告应向被告支付2018年6月珠海茶城的道闸欠缺合法手续被拆除后，原告疏于对都会立方楼B区、C区停车场管理导致茶城商户撤场损失2886478元的三分之一即962159.33元；3.退还管理费、水电费押金492374.26元；4.原告立即解除对茶城C区二楼B43号铺及一楼A12号铺的控制，以便被告取回自己经营商铺的商品等；5.原告立即解除对茶城办公室的控制（开锁）解封条，以便被告取回自己办公室内的相关物品等；6.反诉诉讼费用等全部费用由原告承担。被告詹木德在案件审理过程中以原告已同意解除对办公室、安保室内绝大多数物品的申请，故于2020年10月23日向本院提交《撤回部分反诉请求申请书》，申请撤回上述第五项诉讼请求。本院对被告詹木德撤回第五项诉讼请求的申请予以准许。事实和理由：被告詹木德与原告签订的《都会立方楼（C区）管理公约》、《都会立方楼（B区）管理公约》、《都会立方楼（B区-临街商铺）管理公约》，是原告提供的格式文本，上述三个管理公约中，原告故意不提及其应当履行对都会立方楼B区、C区（珠海茶城B区、C区）停车场的管理义务以及违反该义务所应该对珠海茶城的赔偿。众所周知，茶的消费者都会品一会茶才离开，对珠海茶城停车场的有序管理是珠海茶城能正常运营的关键，原告却故意在上述三个管理公约中不提及其应当履行的停车场管理义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款的规定，被告詹木德与原告签订的《都会立方楼（C区）管理公约》、《都会立方楼（B区）管理公约》、《都会立方楼（B区-临街商铺）管理公约》无效。有关滞纳金、违约金的约定因显示公平亦无效。2018年6月珠海茶城的B、C区的停车场道闸被拆除之前，原告一直履行对珠海茶城的B、C区的停车场的管理义务，珠海茶城B、C区的停车场道闸被拆除之后，原告疏于对珠海茶城停车场的管理，导致大量商户撤场损失达到2886478元。原告应当对损失承担责任。鉴于与原告的多年合作，被告詹木德只要求原告赔偿损失的三分之一即962159.33元。根据被告詹木德与珠海博健公司的合同约定，被告詹木德与珠海博健公司租赁合同已在2019年12月24日解除，因此原告应当退还管理费、水电费押金。2020年4月23日原告非法扣押锁住被告经营的茶城C区二楼B43号铺及一楼A12号铺，茶城办公室等物品，原告作为企业没有对被告詹木德经营店、办公室强行锁门的权利，因此恳请法院判令其开锁，以便被告詹木德取回自己经营商铺以及办公室的物品等，否则茶叶容易变质等会造成更大的损失。被告为其反诉提交如下证据：1.退场直接经济损失表；2.珠海茶城管理费、水电费押金条；3.《珠海都会立方楼商铺租赁合同》部分内容；4.《珠海茶城商铺租赁协议之三方补充协议》；5.珠海博健、明海公司法定代表人情况；6.明海公司股东情况；7.茶城C区一楼A12号铺被锁图；8.茶城C区二楼B43号铺被锁图；9.茶城办公室被非法控制图；10.2018年11月27日茶城BC区的商铺业主及小区部分业主联名签字表；11.商户减免情况表；12.离婚协议书。原告辩称：一、原告与被告詹木德签订的《都会立方楼（C区）管理公约》、《都会立方楼（B区）管理公约》、《都会立方楼（B区-临街商铺）管理公约》均为合法有效的合同，不违反我国法律、法规的强制性规定，被告詹木德请求确认该三份合同无效，无事实依据和法律依据。珠海茶城B、C区停车场道闸被拆除属于政府行为，停车场道闸被拆除后，外来车辆增多，导致停车位紧张，并非詹木德所称的原告未对珠海茶城停车场履行管理义务。被告詹木德因拖欠租金、物业管理费、水电费导致珠海茶城的租赁合同与服务合同均被解除，其应承担相应的合同义务与违约责任。原告作为物业服务企业，尽职尽责，履行公司应尽的服务义务，然而停车场问题的出现非明海公司所能左右，而且物业服务合同系双方平等协商所达成的，达成的时间在2013年和2016年，随着人民生活水平提升，汽车保有量增加，停车位紧张成为整个社会的难点问题，被告詹木德称三份合同存在原告“未卜先知”故意不提及对停车场的管理责任，系对原告的管理义务的曲解，其以此为由要求确认该三份合同无效，明显属于误导法庭、逃避责任的说法。故涉案三份合同均不存在合同无效的情形，被告詹木德应当按照合同约定履行义务，按时支付管理费以及水电费，因此原告恳请法院依法驳回被告詹木德要求确认合同无效的主张。二、被告詹木德要求原告向其支付茶城商户撤场损失的主张，无事实依据和法律依据，请法院依法驳回其反诉请求。近年来，受到国内外经济下行的影响及国内电商迅猛发展的冲击，实体商户撤场属于正常的商业现象，詹木德将其应承担的正常商业风险归责于物业公司是“欲加之罪何患无辞”的说法，其要求明海公司赔偿商户撤场的损失，简直是无稽之谈。况且，除了珠海茶城B/C区有相应的停车场，茶城A区也有设立道闸的停车场可以供茶城B/C的消费者停车。投资经营有风险，詹木德将珠海茶城经营不善的损失无端归责于明海公司对停车场的管理不善，属于恶意转嫁商业风险的行为。此外，詹木德已在另案（詹木德与业主珠海博健置业有限公司之间关于珠海茶城商铺的房屋租赁合同纠纷案）向珠海博健置业有限公司主张了商户撤场损失，其在本案又再次向明海公司主张商户撤场的损失赔偿，属于重复主张，依法不应得到支持，明海公司恳请法院依法驳回詹木德要求明海公司赔偿商户撤场损失的主张。三、关于管理费、水电费押金，不应由明海公司直接退还给詹木德，而是应按照合同约定，分别作如下处理。（一）关于珠海茶城C区一、二层商铺的管理费172397.52元、水电费押金215496.9元。《都会立方楼（C区）管理公约》第六条第3点约定：“业主或者经营者需向管理者支付相当于二个月管理费的押金，此押金会于租约完结时，而业主或经营者已缴清其他相关费用之后一个月内，无息退回给业主或经营者。”《都会立方楼（C区）管理公约》第六条第4点约定：“业主或经营者须向管理者暂时预缴二个月的电费周转金共每平方米30元。如租用范围内已安装水管的，则另须按租用范围每平方米15元向管理者预缴水费周转金，所有费用均按建筑面积计算，于退租及清缴水电费用后一个月内，无息退还……。”根据上述约定可知，管理费押金及水电费押金应在詹木德缴清相关的费用后一个月内无息退还，而詹木德至今仍未向明海公司付清珠海茶城C区一、二层商铺的管理费以及水电费，故珠海茶城C区一、二层商铺的管理费押金以及水电费押金未达成退还条件。（二）关于珠海茶城B区101-107商铺的管理费11214.84元、水电费押金64701元。《都会立方楼（B区）管理公约》第六条第3点约定：“业主或者经营者需向管理者支付相当于二个月管理费的押金，此押金会于租约完结时，而业主或经营者已缴清其他相关费用之后一个月内，无息退回给业主或经营者。”《都会立方楼（B区）管理公约》第六条第4点约定：“业主或经营者须向管理者暂时预缴二个月的电费周转金共每平方米30元。如租用范围内已安装水管的，则另须按租用范围每平方米15元向管理者预缴水费周转金，所有费用均按建筑面积计算，于退租及清缴水电费用后一个月内，无息退还……。”根据上述约定可知，管理费押金及水电费押金应在詹木德缴清相关的费用后一个月内无息退还，而詹木德至今仍未向明海公司付清珠海茶城B区101-107商铺的管理费以及水电费，故珠海茶城B区101-107商铺的管理费押金及水电费押金未达成退还条件。（三）关于珠海茶城B区108-110商铺的管理费4220元、水电费押金24344元。《都会立方楼（B区-临街商铺）管理公约》第六条第3点之约定“业主或者经营者需向管理者支付相当于二个月管理费的押金，此押金会于租约完结时，而业主或经营者已缴清其他相关费用之后一个月内，无息退回给业主或经营者。如因业主或经营者单方违约致使租赁合同提前解除的，管理者有权不退还该笔押金”《都会立方楼（B区）管理公约》第六条第4点约定：“业主或经营者须向管理者暂时预缴二个月的电费周转金共每平方米30元。如租用范围内已安装水管的，则另须按租用范围每平方米15元向管理者预缴水费周转金，所有费用均按建筑面积计算，于退租及清缴水电费用后一个月内，无息退还……。”根据上述约定可知，因詹木德拖欠租金导致租赁合同被提前解除，故明海公司有权不退还珠海茶城B区108-110商铺的管理费押金；水电费押金应在詹木德缴清相关的费用后一个月内无息退还，而詹木德至今仍未向明海公司付清珠海茶城B区108-110商铺的水电费，故珠海茶城B区108-110商铺的水电费押金未达成退还条件。四、关于珠海茶城C区二楼B43号商铺及一楼A12号商铺的问题，与本案无关，詹木德应另寻法律途径解决。本院查明：2013年8月28日博健公司与被告詹木德签订《珠海都会立方（楼）商铺租赁合同》，被告詹木德承租博健公司位于珠海市香洲区**********及11栋一层及二层（C区）的房产，建筑面积4788.82平方米，租赁期限从2013年9月1日起至2022年2月28日止。同日，原告与被告詹木德签订《都会立方楼（C区）管理公约》，约定1.原告为被告詹木德经营的珠海市香洲区**********及11栋一层及二层（C区）提供物业管理服务；2.第二章第四.12条约定，被告詹木德未按约支付管理费或其他任何应付款项，经管理者通知后10天仍未交纳，原告有权按照所欠费用收取每日千分之一的滞纳金；3.管理费为每月86198.76元，被告詹木德应于每月第5日前向原告支付当月管理费；4.被告詹木德需向原告交纳自用水电费；5.第二章第六.7条约定，被告詹木德未按期支付管理费、自用水电费或其他应付款项，原告有权按所欠费用收取每日千分之三的滞纳金；管理费及自用水电费应在每月的十日前履行交纳义务；6.合同任何一方当事人未按照公约支付款项或发生违约事项，守约方有权采取必要行动，由此产生的一切费用由违约方承担。2013年9月18日被告詹木德向原告交纳C区一、二层管理费押金172397.52元。2014年5月31日被告詹木德向原告交纳C区一、二层水电费押金215496.9元。2013年9月13日博健公司与被告詹木德签订《珠海都会立方（楼）商铺租赁合同》，被告詹木德承租博健公司位于珠海市香洲区************、102、103、104、105号铺及6栋106、107号铺的房产，建筑面积1437.8平方米，租赁期限从2013年10月1日起至2022年3月31日止。同日，被告詹木德与原告签订《都会立方楼（B区）管理公约》，约定1.原告为被告詹木德经营的珠海市香洲区************、102、103、104、105号铺及6栋106、107号铺提供物业管理服务；2.管理费为每月5607.42元，被告詹木德应于每月第5日前向原告支付当月管理费；其余有关滞纳金收取标准、缴费期限、原告物业管理义务、损害赔偿等约定与《都会立方楼（C区）管理公约》的约定一致。2013年9月30日被告詹木德向原告交纳B区管理费押金11214.84元。2014年4月24日被告詹木德向原告交纳B区9栋101-105/6栋106-107铺水电费押金64701元。2016年8月1日博健公司与被告詹木德签订《珠海都会立方（楼）商铺租赁合同》，被告詹木德承租博健公司位于珠海市香洲区************、109、110号商铺的房产，商铺建筑面积为540.97平方米，租赁期限从2016年11月1日起至2029年2月28日止。同日原告与被告詹木德签订《都会立方楼（B区-临街商铺）管理公约》，约定1.原告为被告詹木德经营的珠海市香洲区************、109、110号铺提供物业管理服务；2.第二章第四.12条约定，被告詹木德未按约支付管理费或其他任何应付款项，经管理者通知后5天仍未交纳，原告有权按照所欠费用收取每日千分之三的滞纳金；3.管理费为每月每平方米3.9元，被告詹木德应于每月第5日前向原告支付当月管理费；4.被告詹木德需向原告支付相等于二个月管理费的押金，此押金于租约完结时，被告詹木德已清缴其他相关费用之后一个月内，无息退回，如因被告詹木德单方面违约致使租赁合同提前解除的，管理者有权不予退还该笔押金；5.合同任何一方当事人未按照公约支付款项或发生违约事项，守约方有权采取必要行动，由此产生的一切费用由违约方承担。2016年9月7日被告詹木德向原告交纳B区108-110的管理费押金4220元。同日被告詹木德向原告交纳B区108-110的水电押金24344元。2020年3月31日珠海茶城茶文化发展有限公司分三次向原告转账支付50181.2元、26050.65元、58888.44元；三张收付款入账通知备注分别为“付珠海茶城C区2019年12月-2020年3月水电费”、“付茶城B区2019年12月管理费及水电费”、“付珠海茶城B区2020年1月-3月管理费及水电费”。原告认可上述费用是被告詹木德向原告交纳的C区商铺2019年12月至2020年3月的水电费、B区101-107商铺和B区108-110商铺2019年12月至2020年3月的物业管理费和水电费。原告主张被告詹木德尚拖欠费用如下：1.物业管理费：C区商铺2019年12月至2020年4月23日期间物业管理费410881.76元、B区101-107商铺2020年4月1日至2020年4月23日期间的物业管理费4299.02元、B区108-110商铺2020年4月1日至2020年4月23日期间的物业管理费1617.5元；2.电费：至2020年4月23日，C区商铺拖欠电费22286.4元、B区101-107商铺拖欠电费13098.85元、B区108-110商铺拖欠电费7374.8元；3.水费：至2020年4月23日，C区商铺拖欠水费1475.38元、B区101-107商铺拖欠水费670.05元、B区108-110商铺拖欠水费320.43元；4.滞纳金，原告主张被告詹木德在租赁商铺期间多次拖欠物业费和水电费未按时支付，故原告从2016年开始按照被告詹木德每次应缴费时间计算拖欠缴费的天数、并按照每日千分之一的标准计算拖欠费用的滞纳金至2020年7月3日为191043.08元。原告提交三份律师函，证明其曾分别于2016年8月24日、2017年5月19日、2019年5月21日致函给被告詹木德，主张其拖欠的物业管理费及相关费用。被告詹木德否认其有收到上述三份律师函，且其在涉案物业处经营多年，原告均未向被告詹木德提及有欠缴的情况，故对原告主张的从2016年起开始存在欠费情况均不予认可。被告詹木德提交一套博健公司于2020年5月13日向茶城次承租人发出的应交费用通知单，通知单显示博健公司要求茶城次承租人向博健公司交纳2020年1月之后拖欠的租金、管理费、电费和公摊水电费。被告詹木德认为业主博健公司已自行与次承租人达成减免租金、物业费的协议，并收取了次承租人的费用，原告无权再要求被告詹木德交纳物业管理费和水电费。原告认可博健公司曾向茶城次承租人发出过上述通知，但上述通知并未实际履行，次承租人并没有向博健公司或原告交纳过上述费用。被告詹木德庭审时称从2020年3月26日开始原告陆续协助博健公司接管茶城相关工作，由于账目未清，2020年3月26日开始被告詹木德在管理茶城，原告也在管理茶城，后茶城于2020年4月23日正式被业主博健公司接管。原告认可2020年4月23日业主博健公司方正式接管被告詹木德所租赁的场地。被告詹木德主张，因原告无法办理对车辆道闸办理合法手续导致停车场道闸被拆除，原告疏于对都会立方楼B区、C区停车场的管理导致茶城商户撤场，造成被告詹木德损失，被告詹木德要求原告承担商户的撤场损失962159.33元。被告詹木德提交打两张茶城C区一楼A12号铺和茶城C区二楼B43号铺大门上锁的照片，照片显示两个大门被两把门锁锁住。被告詹木德称一把锁是原告锁的，一把锁是被告詹木德的，原告担心被告詹木德将商铺内的物品搬走所以把大门锁了。原告则称大门上的两把锁一把是业主博健公司的，一把是被告詹木德的，是被告詹木德和业主博健公司经协商并对现场物品进行清点后经被告詹木德同意上锁至今的，开锁的事情与原告无关。被告詹木德还提交两张办公室内的照片，照片显示被告詹木德的办公室放文件的柜子被贴上了印有“明海物业都会立方商业管理服务中心”字样的封条。原告代理人同意庭后上报原告公司，并与被告詹木德协商后拆除封条。2020年4月29日，原告与广东瀛凯邦律师事务所签订《委托代理合同》，约定委托广东瀛凯邦律师事务所代理原告与被告詹木德、被告蔡丽梅的物业服务合同纠纷一案，律师费为47000元。2020年6月18日原告向广东瀛凯邦律师事务所转账支付律师费47000元。另查明，被告蔡丽梅与被告詹木德于2020年3月27日办理离婚手续。被告詹木德认可其与被告蔡丽梅婚姻关系存续期间登记在双方名下的房产曾抵押贷款1000余万元用于珠海茶城的经营，也有用于詹博士茗茶的经营。本院认为：原告与被告詹木德签订的《都会立方楼（C区）管理公约》、《都会立方楼（B区）管理公约》、《都会立方楼（B区-临街商铺）管理公约》为双方自愿签订的，为双方的真实意思表示，合同内容合法，并无违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定上述三份合同有效。被告詹木德以原告在合同中没有提及对停车场的管理义务，在停车场道闸被拆除时未如实告知被告詹木德为由，主张上述三份合同中有关滞纳金的约定无效。对此本院认为，我国法律、行政法规中对物业合同是否应当对停车场的管理义务进行约定并无强制性规定，对停车场的管理义务属于双方当事人签订合同时自行协商约定的内容，合同中未对停车场管理进行约定并不影响合同条款的效力。滞纳金条款作为违约条款在合同中进行约定亦符合我国合同法的规定。原告作为物业公司，在提供物业管理服务中并不仅仅具有对停车场进行管理的义务。原告和被告詹木德在签订上述三份合同时对原告的物业管理服务义务进行了相应约定，并没有免除原告的责任，故被告詹木德仅以合同中未对停车场的管理义务进行约定为由主张涉案三份合同中有关滞纳金的约定无效，理由不成立，本院不予支持。依据《都会立方楼（C区）管理公约》、《都会立方楼（B区）管理公约》、《都会立方楼（B区-临街商铺）管理公约》的约定，被告詹木德应当在每月5日前向原告交纳当月的物业管理费和水电费，被告詹木德应当按照合同约定按期履行交纳物业管理费的义务。停车场道闸并非2019年12月才被拆除，对于之前的物业管理费被告詹木德已经按约交纳，故停车场道闸被拆除并不能构成被告詹木德无需支付物业管理费的合理理由。被告詹木德在于原告发生纠纷后还于2020年3月31日向原告支付了B区101-110商铺的全部物业管理费，可见被告詹木德对于交纳涉案期间物业管理费并无异议。被告詹木德在庭审中亦认可其在2020年4月23日才正式将涉案场地交还业主博健公司，则依据合同约定的物业管理费标准，被告詹木德应当向原告支付C区、B区截至2020年4月23日的物业管理费共计416798.28元。因被告詹木德在签订涉案三份合同时曾向原告支付管理费押金共计187832.36元，双方仅在《都会立方楼（B区-临街商铺）管理公约》中约定若因被告詹木德违约致使租赁合同提前解约的，原告有权不退还管理费押金，故被告詹木德依据该份合同交纳的管理费押金4220元，原告有权不予退还。但对其他管理费押金183612.36元，因被告詹木德已经实际退出涉案场地，双方的物业管理合同已实际解除，原告应当向被告詹木德退还管理费押金183612.36元。对于水电费，依据上述分析，被告詹木德依据涉案三份物业合同还需向原告支付截至2020年4月23日的水电费，原告提交向供电公司交纳水电费的缴费票据，可证明其已代被告詹木德交纳了水电费，被告詹木德应当按约向原告支付水费2465.86元、电费42760.05元。同理，被告詹木德在签订合同时向原告交纳了水电费押金共计304541.9元，三份物业合同中均未约定原告有权没收水电费押金，则在双方物业合同已实际解除的情况下，原告应当向被告詹木德退还水电费押金304541.9元。对于原告主张的滞纳金，《都会立方楼（C区）管理公约》、《都会立方楼（B区）管理公约》、《都会立方楼（B区-临街商铺）管理公约》中均约定，被告詹木德应当于每月5日前支付当月的费用，若未及时交纳物业管理费和水电费，应当按所欠款项收取滞纳金。原告主张被告詹木德从2016年开始就存在拖欠费用的情形，但原告并没有提交被告詹木德从2016年5月开始的缴费记录，以证明被告詹木德存在延迟缴费的事实。原告提交的三份律师函并没有被告詹木德的签收记录，不足以证明该律师函是因被告詹木德拖欠款项而作出。原告提交的滞纳金计算表为原告自行制作，未经被告詹木德确认，也不足以证明被告詹木德从2016年开始就存在拖欠款项的事实。故原告主张被告詹木德从2016年5月至2019年11月开始存在拖欠或延迟支付款项的事实，证据不足，本院对原告主张2016年5月至2019年11月期间的滞纳金不予支持。对于2019年12月至2020年4月23日期间物业管理费和水电费，通过原告提交的客户收付款入账通知可知，被告詹木德在2020年3月31日才交纳了2019年12月至2020年3月C区的水电费和B区101-107、B区108-110的水电费和物业管理费，故被告詹木德应当向原告交纳截止至2020年4月23日的滞纳金共计为43350.38元。综合上述分析，因原告和被告詹木德的三份《都会立方楼（C区）管理公约》、《都会立方楼（B区）管理公约》、《都会立方楼（B区-临街商铺）管理公约》已于2020年4月23日实际解除，在合同解除时被告詹木德应当向原告交清拖欠的物业管理费和水电费，原告应当向被告詹木德退还收取的押金，则将原告应当退还的押金和被告詹木德拖欠的物业管理费和水电费予以互相抵扣后，原告还应当向被告詹木德退还剩余押金26130.07元（183612.36+304541.9-416798.28-2465.86-42760.05）。将押金和物业管理费、水电费互相抵扣后，双方在合同解除时被告詹木德已经不再拖欠原告费用，则在2020年4月23日之后原告无权继续收取滞纳金。但因被告詹木德在此之前确实存在迟延交纳物业管理费和水电费的行为，则被告詹木德还应当向原告支付截止至2020年4月23日的滞纳金43350.38元。对于律师费的问题，原告依据《都会立方楼（C区）管理公约》、《都会立方楼（B区）管理公约》、《都会立方楼（B区-临街商铺）管理公约》中“合同任何一方当事人未按照公约支付款项或发生违约事项，守约方有权采取必要行动，由此产生的一切费用由违约方承担”的约定要求被告詹木德支付律师费，原告主张律师费有合同依据。原告提交的《委托代理合同》和律师费发票，也可证明原告因本案纠纷实际支出律师费，故原告要求被告承担律师费损失有合同和事实依据，可以予以支持。但因结合上述分析，被告詹木德实际还需支付给原告的费用仅余17220.31元（43350.38-26130.07），原告却要求被告詹木德负担律师费47000元，该费用明显不合理，故本院酌定被告詹木德需要承担原告的律师费损失7000元。被告詹木德在庭审中自认其在与被告蔡丽梅的夫妻关系存续期间用其与被告蔡丽梅名下的房产抵押贷款后用于茶城的经营，可见被告詹木德和被告蔡丽梅在夫妻关系存续期间曾将夫妻共同财产用于茶城的经营，则在两被告的夫妻关系存续期间，因茶城经营过程中产生的债务应当认定为夫妻共同债务。但因被告蔡丽梅和被告詹木德已于2020年3月27日办理了离婚手续，被告詹木德在2020年3月31日拖欠原告的费用经与押金抵扣后已不存在拖欠情况，故被告蔡丽梅无需对婚姻关系存续期间被告詹木德的债务承担连带清偿责任。原告要求被告蔡丽梅承担连带清偿责任，无事实依据，本院不予支持。对于被告詹木德要求原告赔偿商户撤场损失的反诉请求，因被告詹木德并未提交任何证据证明其产生上述撤场损失，本院对该撤场损失不予支持。从被告詹木德提交的两张大门被锁的照片中无法看出是原告将大门锁住，原告对此也不予认可，原告认可是业主博健公司上锁，原告作为物业公司并无权处理业主的处置行为。故被告詹木德要求原告开锁，解除对茶城C区二楼B43号铺及一楼A12号铺的控制，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告詹木德向原告珠海明海物业管理有限公司支付截止至2020年4月23日的物业管理费和水电费共计人民币462024.19元；二、被告詹木德向原告珠海明海物业管理有限公司支付截止至2020年4月23日的滞纳金人民币43350.38元；三、原告珠海明海物业管理有限公司向被告詹木德退还押金人民币488154.26元；四、将上述第一、第二、第三项判项互相抵扣后，被告詹木德于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海明海物业管理有限公司支付人民币17220.31元；五、被告詹木德于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海明海物业管理有限公司支付律师费损失人民币7000元；六、驳回原告珠海明海物业管理有限公司的其他本诉诉讼请求；七、驳回被告詹木德的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币10801元，由原告负担人民币2896元，被告詹木德负担人民币7905元。案件反诉受理费人民币8945.4元，由原告负担人民币3002.2元，由被告负担人民币5943.2元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长 林 雯人民陪审员 李 玲人民陪审员 舒兰凤二〇二〇年十月三十日书 记 员 陈丽婷