四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1502民初5028号 原告（反诉被告）：邓叶，女，汉族，1962年10月23日生，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：陈明，邓叶之夫。 委托诉讼代理人：周婧，四川舟渡律师事务所律师，执业证号：××。 被告（反诉原告）：徐仕林，男，汉族，1962年5月5日生，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：周玉平，四川华晨（宜宾）律师事务所律师，执业证号：××。 委托诉讼代理人：周旭，四川华晨（宜宾）律师事务所实习律师，执业证号：××。 原告邓叶（反诉被告）与被告徐仕林（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人陈明、周婧，被告（反诉原告）徐仕林及其委托诉讼代理人周玉平、周旭到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告邓叶向本院提出诉讼请求（变更后）：1、请求依法判决被告支付原告欠缴租金70万元（从2020年6月4日至2020年12月3日）,直至计算到被告腾退房屋为止；2、请求依法判决解除原被告签订的租房协议；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年11月14日，原告与被告就宜宾市翠屏区西街27-41号B幢一层31号B幢一层31号附1-3号商铺租赁一事，达成协议并签订《租房协议》。协议约定：“一、原告将位于宜宾市中山商城的临街门面一间面积约150平米租给乙方用经营服装，期限为四年，自2019年12月4日至2023年12月3日止；二、租房期间，乙方每月付甲方租金壹拾壹万陆仟陆佰陆拾陆元整，租金每半年交一次，缴款时间为使用前15天，租房期间所产生的装修费、物管费、水电费、门前卫生费等由乙方承担。三、签约之日……”。合同签订并履行半年后，被告按约应于2020年5月19日前向原告支付2020年6月4日至2020年12月3日的房租共计70万元，但经原告多次催告和协商，被告均以出租商铺实际面积不足150平方米为由拒不支付，给原告造成重大经济损失，且《租房协议》签订的目的已无法实现，现为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告（反诉原告）徐仕林辩称：1、被答辩人要求答辩人支付租金70万元并解除双方签订的租房协议，于法无据，应当予以驳回，理由如下：2019年11月14日答辩人与被答辩人签订租房协议，约定被答辩人将位于宜宾市中山商城临街门面一间，面积约150平米租给答辩人用于经营服装，期限为4年，自2019年12月4日至2023年12月3日止，每月租金为116666元，每半年交付一次租金，2019年11月19日，答辩人向被答辩人支付了自2019年12月4日起至2020年6月3日止的房屋租金，共计70万元，被答辩人向答辩人出具了收条，后被答辩人将房屋交付给答辩人，答辩人在经营过程中发现案涉房屋实际面积只有123平米左右，与合同约定的150平方米相差巨大，故答辩人告知被答辩人要求按实际面积计算并收取租金，并退还多缴纳的租金，被答辩人并未对此进行回应，根据合同法第66条之规定，由于被答辩人未按租房协议约定的房屋面积大小向答辩人交付了明显不足房屋的行为，已然构成了履行债务不符合约定，故答辩人享有对被答辩人的同时履行抗辩权，故答辩人未支付2020年6月4日起至2020年12月3日房屋租金的行为，并不构成对合同债务的迟延履行，被答辩人不能以答辩人违约为由解除租房协议；其次，被答辩人未按租房协议约定的房屋面积大小向答辩人交付房屋的行为已然构成了对双方签订合同的瑕疵履行，答辩人有权根据合同法第111条之规定，要求被答辩人减少房屋租金并退还多缴纳的房屋租金，另外，由于疫情影响，答辩人经营的服装店在2020年2月至3月期间几乎没有营收，答辩人经营困难，根据国家相关政策及《最高人民法院印发关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）的通知》，被答辩人非但不能以答辩人没有按约定期限支付租金为由要求解除合同，还应减免答辩人的租金，综上，请求人民法院驳回被答辩人的诉讼请求，由被答辩人承担案件受理费。本案案涉的租赁物不是按房号而是以面积计算的，根据宜宾中院2020川15民终1325号民事判决书认定的事实，被答辩人出租给答辩人的门面原有三个房屋产权证号和土地使用证号，并且三间门面后面的库房被宜宾中山房地产综合开发有限公司拆除，拆除部分就是本案案涉租赁合同150平方米之内的部分，该判决书认定本案原告对库房部分不享有所有权和使用权，因此，本案的房租应当按实际使用面积计算，并且继续按实有面积履行合同至约定期限届满。 被告（反诉原告）徐仕林向本院提出反诉请求：一、请求人民法院判决双方签订的《租房协议》其他条款继续履行；二、判决双方签订的《租房协议》第二条约定的月租金按实际面积计算并考虑新冠疫情影响，将月租金变更为85000元／月（案涉房屋实际面积为123平方米，计算公式116666／150＊123＝95666.12元）；三、判决被反诉人退还反诉人按实际面积计算多缴纳的租金退还；四、判决反诉人不承担2020年2月至2020年3月的租金并将该时间段已缴纳的233332元租金退还反诉人或将该部分多缴纳租金转结至下一时间段（2020年6月4日至2020年12月3日）租金进行抵扣；五、由被反诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年11月14日，反诉人与被反诉人签订《租房协议》约定：被反诉人将位于宜宾市中山商城的临街门面一间面积约150平米租给乙方用于经营服装，期限为四年，自2019年12月4日至2023年12月3日止，租金为116666元／月，每半年交纳一次租金。协议签订后，反诉人于2019年11月19日向被反诉人缴纳了2019年12月4日起至2020年6月30日的租金70万元。后被反诉人将房屋交付反诉人，反诉人在经营过程中发现案涉房屋实际面积只有123平米左右，与合同约定的150平方米相差巨大，故反诉人要求被反诉人按照实际面积计算收取租金并退还多缴纳的租金，被反诉人并未对此进行回应。2020春节，反诉人接手案涉房屋装修完成，开业经营不到一个月，××来袭，为响应抗疫防控，反诉人对门店进行了关闭，同时由于疫情影响，反诉人在2020年2月至2020年3月期间几乎没有营收，故反诉人根据国家政策向被反诉人提出减免租金的申请，被反诉人亦未对此进行回应。反诉人认为，根据《合同法》第六十六条之规定，由于被答辩人未按《租房协议》约定的房屋面积大小，向反诉人交付面积明显不足房屋的行为已然构成了履行债务不符合约定，故答辩人享有对被答辩人的同时履行抗辩权。故答辩人未支付2020年6月4日至2020年12月3日的行为并不构成对合同债务的迟延履行，被答辩人不能以答辩人违约为由要求解除《租房协议》。同时，被反诉人未按《租房协议》约定的房屋面积大小，向反诉人交付面积明显不足房屋的行为已然构成了对双方签订合同的瑕疵履行，反诉人有权根据《合同法》第一百一十一条之规定要求被反诉人减少房屋租金并退还相应的已缴纳租金；另外，由于新冠疫情影响，反诉人经营的服装店在2020年2月至2020年3月几乎没有营收，现反诉人经营困难，根据国家相关政策及《最高人民法院印发＜关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）＞的通知》，反诉人特向人民法院申请减免2020年2月至2020年3月的租金并退还反诉人以解燃眉之急。反诉人为维护自身合法权益，依法提起反诉，望判如所请。 原告（反诉被告）邓叶辩称：请求人民法院依法驳回反诉人的各项诉讼请求，事实与理由：根据案涉房屋前承租人黄云忠的情况介绍，前期与原告的母亲签订了租房协议，协议的内容同样是约定了将位于宜宾市中山商城临街门面面积为150平米一间，期限为三年，自2017年12月4日至2020年12月3日止，在此期间，黄云忠与被告徐世林合作经营海伦公主服装品牌，2019年5月黄云忠应忙于其他业务，无力经营服装，便向原告邓叶提出解约，2019年11月19日，黄云忠与邓叶、徐仕林三方谈好后，由邓叶与徐仕林依照原租房协议的格式和内容，重新签订了租房协议，且反诉人提出的原库房属于公共过道，在2019年5月已被中山公司拆除，在黄云忠经营期间也未得到使用，这些情况，被告徐仕林是知晓的，故原告与被告签订的租房协议是按之前与黄云忠签订的租房协议一致的，也是按现状交付的房屋，并且原告房屋产权面积为173.51平方米（三套），而原告为了对黄云忠及被告徐仕林作出适当的优惠和让步，所以，只计算150平方米，比产权面积还少了23.51平方米，且根据租房协议约定，租金是每月按116666元计算，并非按实际面积计算，故本案不存在，租房面积多计算一说；二、××影响的是餐饮、娱乐、酒店、旅游等行业，而被告服装经营行业并未受××疫情影响也不属于政府强制责令停业的行业，而原告在××疫情期间也多次到被告门面查看，被告并未停业，仍然继续经营，而根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知的第五条之规定，在本案中不属于该条规定的情形，被告经营的服装店没有受疫情的影响，且被告应缴纳租金的时间为2020年5月19日，所有的行业都已复工复产，被告无理由拖欠租金。根据该通知第六条之规定，案涉房屋属于私人房屋，不属于国有企业及行政事业单位，不予给予租金减免，不属于强制性规定；三、在被告拖欠房屋租金后，原告的丈夫陈明多次与被告协商要求支付房租，而被告以各种无理要求予以拒绝，故原告的丈夫向被告发出解除合同的通知表明解除房屋租赁协议符合法律规定；四、反诉人适用法律错误，根据合同法第111条规定，瑕疵履行属于质量有问题，本案是属于房屋租赁，而原告交付的房屋并无质量问题，故不应适用该条款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 原告（反诉被告）邓叶与陈明系夫妻关系，邓叶系宜宾市翠屏区西街27-41号Ｂ幢一层31号附1号、附2号、附3号房屋产权人，产权证号分别为宜宾市房权证翠屏区字第0××3号、宜宾市房权证翠屏区字第0××1号、宜宾市房权证翠屏区字第0××2号，产权面积分别为58.56Ｍ2、56.39Ｍ2、58.56Ｍ2，合计173.51Ｍ2，该三套房屋经黄云中拆除隔墙变成一间，即案涉房屋。2019年11月14日，徐仕林（乙方）为经营服装需要与邓叶（甲方）签订《租房协议》，协议主要约定：“一、甲方将位于宜宾市中山商城的临街门面一间面积约150平米租给乙方用于经营服装，期限为四年，自2019年12月4日至2023年12月3日止；二、月租金116666元，租金每半年交一次，缴款时间为使用前15天；三、签约之日，乙方即付甲方保证金35万元整。”2019年11月19日，徐仕林通过张小慧银行账户向陈明转账105万元支付了保证金35万元、2019年12月4日至2020年6月3日的租金70万元。2020年5月20日，徐仕林应当缴纳2020年6月4日至2020年12月3日租金35万元，因其未缴纳.产生纠纷诉至本院。庭审中，被告（反诉原告）出具成都宜加依实业有限公司绘制的ＣＡＤ图纸一张，载明实际面积123Ｍ2。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在本案中，原被告双方达成《租房协议》，邓叶按约将租赁物交付徐仕林使用，徐仕林应当按协议约定支付租金。本案争议的焦点在于，本案案涉房屋计租方式是按套计租还是按面积计租？协议第一条载明“甲方将位于宜宾市中山商城的临街门面一间面积约150平方米租给乙方用于经营服装”，第二条载明“租房期间，乙方每月付甲方租金壹拾壹万陆仟陆佰陆拾陆元整”，根据上述内容，其对面积的记载为“约150平方米”并非是一个确切的数值，协议对租金的约定并非按每平方米单价计算，而是按套计算。虽然徐仕林在庭审中提供了成都宜加依实业有限公司绘制的ＣＡＤ图纸一张，但该图纸系其单方面制作，真实性存疑，且案涉房屋的产权记载面积为173.51Ｍ2。据此，本院对其按实际面积计租并将多缴纳租金退还的诉请本院不予认可。因被告徐仕林未按约支付房租，原告邓叶诉请解除双方签订的《租赁协议》，并要求其支付欠付的租金本院予以支持。徐仕林提出的2020年2月至3月期间因受××疫情影响，几乎没有营收，并以此为由要求不承担2020年2月至3月的房租并将房租返还且将后续租金降至85000元／月，因2020年2月至3月的房租，徐仕林依约已于2019年11月19日缴纳，疫情的产生不可预见，其不能因疫情主张调整已经缴纳的租金，故对反诉原告调整租金并将多缴纳的租金退还的主张，本院不予支持。其提出的请求继续履行《租房协议》，因其违约，邓叶已诉请解除协议，该项诉请本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）邓叶与被告（反诉原告）徐仕林于2019年11月14日签订的《租房协议》。 二、被告（反诉原告）徐仕林于本判决生效之日起三十日内将宜宾市翠屏区西街27-41号B幢一层31号附1号、附2号、附3号房屋腾空返还原告（反诉被告）邓叶。 三、被告（反诉原告）徐仕林于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）邓叶欠缴的租金（按合同约定的116666元/月自2020年6月4日计算至案涉房屋腾退之日止）。 四、驳回原告（反诉被告）邓叶的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）徐仕林的诉讼请求。 如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费10800元，反诉案件费4800元，保全费2270元,由被告（反诉原告）徐仕林承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况。并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  陈 伟 人民陪审员  侯应亮 人民陪审员  张正平 二〇二〇年十一月十三日 法官 助理  周 敏 书 记 员  曾 政