贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0403民初2493号原告：贵州安顺福万家物业服务有限公司，住所：贵州省安顺市平坝区安平街道办事处昌兴花园**1-17-1。统一社会信用代码：91520421308841420N。法定代表人：蒋孝碧，职务：总经理。委托诉讼代理人：郭琴，女，1984年11月6日生，布依族，户籍地址贵州省平坝区，代理权限：特别授权代理。被告：张焱，女，1979年12月28日生，汉族，云南省大理州祥云县人，住贵州省平坝区。委托诉讼代理人：李建英，女，1956年12月20日生，汉族，山东省莱西市人，退休干部，住贵州省平坝区。系被告的母亲。代理权限：特别授权代理。原告贵州安顺福万家物业服务有限公司与被告张焱物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法由审判员刘炳文适用简易程序独任审理，公开开庭进行了审理，原告被告双方委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告贵州安顺福万家物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告支付原告2017年1月1日至2020年12月31日物业管理服务费，2017年：79.7×1×12-956元；2018年/2019年/2020年：79.7×1.1×36=3,156元；2．请求法院判令被告支付原告违约资金占用费：2017年1月1日至2020年12月31日共计421元，（计算方式按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.15%）；另违约金按未缴纳费用每天的1%计算，为3,696元，两项共计：4,117元。3．请求法院判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年，原告与平坝区城市绿洲小区业主委员会签订《物业服务合同》，并对城市绿洲小区进行物业服务。被告系贵州省安顺市平坝区城市绿洲小区2栋2单20楼1号住户。根据《物业服务合同》相关约定，原告对城市绿洲小区提供了物业服务，被告应尽物业费等相关费用的缴纳义务。但经原告通知要求被告支付物业服务费用等相关费用后，被告一直以其他理由推诿不予支付，一直不配合物业管理工作，不履行物业管理费用等相关费用的缴纳义务。综上，原告认为，自己已尽《物业服务合同》的约定，向被告提供了物业管理服务，被告有义务按照＜物业服务合同＞的约定支付物业服务费用等相关费用，被告的行为严重损害原告的利益，为了维护原告自身的利益，根据〈贵州省物业管理条例〉等相关规定（第18条、67条）特提起诉讼。请求人民法院查清事实，依法判决支持原告诉求。原告为支持其主张举证如下：证据1，物业服务合同，证明原告是城市绿洲单位，对服务标准、服务时间、服务项目、收费标准。证据2，反映问题函回复，证明遗留问题等与物业没有关系。证据3，服务质量证明，证明原告入住绿洲小区后设施得到很大的改善。证据4，（2020）黔0403民初1218号民事判决书，证明诉讼请求的违约金得到支持。证据5，房开单位开具的证明，证明两案的房产业主属于张焱。证据6，催费证明（照片），证明被告欠费期间，我公司对被告进行过催告。被告质证认为，对原告举证的真实性无异议，物业服务合同我没有签过，也没有看到过，原告没有出示过合同的依据。原告催过交纳物业费。对房开单位出具的证明无异议。被告张焱辩称，1、被告没有和原告签订过《物业服务合同》；2、原告没有提供过物业服务。被告所在楼层与其他楼层相比，存在管理混乱，没有安保设施、没有应急照明设施、通道照明不良、通道地面有钢筋头裸露、通道地面电线裸露、通道空中电线不规范、还存在卫生不到位门铃坏等等情形。被告只同意支付20%的物业费。被告为支持其主张提交了其所在20楼现场照片6张、1张5楼和1张17楼的对比照片，证明原告的服务不到位，楼层之间的服务有差距。本院经审理认定事实如下：被告张焱为平坝区城市绿洲小区2栋2单元20楼1号业主，房屋面积为79.7平方米。原告福万家公司分别于2017年1月17日、2017年12月25日与平坝区城市绿洲小区业主委员会签订《城市绿洲物业服务合同》、《城市绿洲小区物业服务合同补充协议》各一份，合同约定平坝区城市绿洲小区业主委员会将该小区委托原告实行物业管理，电梯住房以1.00元/月/平方米的标准对房屋业主按年收取物业服务费，合同期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止；补充协议约定自2018年1月1日起至2019年12月31日，电梯住宅物业费变更为1.10元/月/平方米。同时约定物业费按年缴纳，原则上先交费后使用，当年物业费缴纳期限为“当年6月31日止”（应为6月30日止）。逾期将按照应缴总金额1‰/天计算收取违约金。合同签订后，原告按约定向该小区提供物业服务，其服务质量取得了小区业主委员会及大多数业主的认可。被告自2017年1月1日起至今未向原告交纳物业服务费，致成诉讼。同时查明，被告所在楼层存在应急照明设施失效、通道照明不良、通道地面（被告门前）有钢筋头裸露、通道地面（被告门前）电线裸露、通道空中电线架设不规范、还存在卫生不到位等管理不到位情形，被告门铃坏损投诉未果等情况。上述事实有原告被告法庭陈述及举证，已经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与平坝区城市绿洲小区业主委员会签订的《城市绿洲物业服务合同》、《城市绿洲物业服务合同补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，该合同的效力同样及于作为小区成员的被告，本院对上述合同予以确认。合同签订后，原告在公共区域依约提供了相应的物业管理服务，但原告在被告所在楼层所提供的物业服务存在一定瑕疵，有服务不到位情形，被告应当认真全面履行其合同义务，对服务不到位的地方（方面）进行相关整改，消除被告所在楼层通道中相关危险隐患、确保设施安全。被告应当按照合同约定履行交纳相应物业服务费用的义务。故原告根据合同约定向被告主张物业服务费理据充足，鉴于原告提供的服务存在一定瑕疵，本院予以部分支持，酌定减少15%收费比例，按标准物业收费的85%计算被告应当支付的物业费。关于原告诉请逾期缴纳物业费违约金的问题。本院认为，合同是在平等自愿的基础上订立的，原告作为物业服务公司，其与所服务的小区业委会签订格式合同不得免除其责任、加重业主或业主委员会的责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”本案中，原告与业主委员会签订的《城市绿洲小区物业服务合同补充协议》约定每日1‰的违约金明显加重了业主的责任，其次，原告也未提供证据证实对业主委员会或业主就违约金的约定进行了提示，故对于其违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张焱于本判决生效之日起十日内，向原告贵州安顺福万家物业服务有限公司支付自2017年1月1日起至2020年12月31日止的物业服务费为3,495.2元。二、原告贵州安顺福万家物业服务有限公司在本判决生效后十日内，将被告张焱所在楼层的地面裸露钢筋、存在隐患的电线进行安全整改、排除危险。三、驳回原告贵州安顺福万家物业服务有限公司的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张焱负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费50元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员  刘炳文二〇二〇年十一月三日法官助理孙婷婷书记员张丁勇