海南省高级人民法院   民事判决书   （2020）琼民终452号   上诉人(原审原告、申请执行人）：海南万长威房地产投资有限公司。   法定代表人：邢某。   委托诉讼代理人：闫某，海南盈帆律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、执行案外人）：黄某，住海南省琼海市。   被上诉人(原审被告、被执行人）：琼海玉中置业有限公司。   法定代表人：王某，   上诉人海南万长威房地产投资有限公司（以下简称万长威公司）因与被上诉人黄某、琼海玉中置业有限公司（以下简称玉中公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服海南省第一中级人民法院（以下简称一审法院）（2020）琼96民初3号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，于2020年11月24日对本案进行了公开开庭审理。上诉人万长威公司的委托诉讼代理人闫某，被上诉人黄某到庭参加了诉讼。被上诉人玉中公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   万长威公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，许可执行位于海南省琼海市嘉积镇“万泉雅苑”A号楼10-B2房（以下简称案涉房屋）；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予以纠正。2011年11月15日，一审法院作出(2011）海南一中民初字第31号民事调解书，调解书确认：一、玉中公司、王某欠万长威公司、吴凯儇借款人民币6418000元及利息(利息计算标准按双方之前约定的方法计算），由玉中公司、王某最迟于2013年12月31日前归还万长威公司、吴凯儇，玉中公司、王某就此款项的归还相互承担连带责任；二、万长威公司、吴凯儇聘请律师的律师服务费人民币150000元由双方各承担75000元，前述款项已由万长威公司、吴凯儇垫付。因玉中公司及王某未履行义务，万长威公司与吴凯儇作为申请执行人向一审法院依法申请强制执行。2019年8月30日，一审法院作出（2019）琼96执恢31号协助执行通知书，查封案涉房屋及所占用相应土地使用权[国有土地使用证号：海国用（2008）第0086号]。查封期限为三年，自2019年9月11日起至2022年9月10日止。一审法院认为，“案涉房屋虽然尚登记在玉中公司名下，但案涉房屋已由黄某合法购买，其享有足以排除万长威公司金钱之债强制执行的民事权益...”。万长威公司认为，黄某不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十九条规定的情形，其支付的购房款在查封时并没有超过合同约定总价款的百分之五十，其所提执行异议不能成立，应予以驳回。   黄某辩称，答辩人在一审法院查封案涉房屋前已支付了接近百分之五十的购房款，且按照一审法院执行法官的要求将7000元购房款支付到一审法院执行账户，至此，答辩人所支付的购房款已超过合同约定总价款的百分之五十。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求。   被上诉人玉中公司未提交书面答辩意见。   万长威公司向一审法院起诉请求：1.许可对案涉房屋的执行；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。   一审法院认定事实：2011年11月15日，一审法院作出(2011）海南一中民初字第31号民事调解书，调解书确认：一、玉中公司、王某欠万长威公司、吴凯儇借款人民币6418000元及利息（利息计算标准按双方之前约定的方法计算），由玉中公司、王某最迟于2013年12月31日前归还万长威公司、吴凯儇，玉中公司、王某就此款项的归还相互承担连带责任；二、万长威公司、吴凯儇聘请律师的律师服务费人民币150000元由双方各承担75000元，前述款项已由万长威公司、吴凯儇垫付。因玉中公司及王某未履行义务，万长威公司与吴凯儇作为申请执行人向一审法院依法申请强制执行。2019年8月30日，一审法院作出（2019）琼96执恢31号协助执行通知书，查封登记在被执行人玉中公司名下案涉房屋及所占用相应土地使用权[国有土地使用证号：海国用（2008）第0086号]。查封期限为三年，自2019年9月11日起至2022年9月10日止。执行中，黄某作为案外执行异议人以其已购买上述房屋为由提出执行异议，一审法院就黄某提出的执行异议，于2019年11月21日作出了（2019）琼96执异292号执行裁定书，裁定：中止对案涉房屋的执行。万长威公司为此提起本案的申请执行人执行异议之诉。   一审法院另查明，2018年7月3日，案外人黄某与玉中公司签订《琼海“万泉雅苑”认购书》，约定案外人黄某认购案涉房屋，建筑面积102.03平方米，房屋价款1107026元，首付款为总房款的40%，即人民币447026元，买受人承诺于3日内付清并签订正式《商品房买卖合同》，剩余总房款的60%向银行申请贷款。选择以银行按揭方式购房的客户，如未通过银行审批，须按一次性付款方式付清房款。2018年7月3日，黄某已支付案涉房屋的定金100000元，预定款100000元。2018年7月5日，黄某支付该房首付款347026元。2019年11月20日，黄某向一审法院交纳（2019）琼96执恢字第31号执行款即“万泉雅苑”A号楼10-B2房的房款7000元。黄某共计支付房款554026元。黄某名下无其他用于居住的房屋。   一审法院认为：本案系申请执行人执行异议之诉。本案争议的焦点是：是否准许执行案涉房屋。黄某与玉中公司就案涉房屋签订的《琼海“万泉雅苑”认购书》，已约定购买房屋的具体位置和房号以及价款、付款方式等，已具备了商品房买卖合同的基本条款，并且双方已实际履行，为此，就视为双方已签订了具体的商品房买卖合同，签约购买时间2018年7月3日早于法院于2019年8月30日查封该房屋的时间，案涉房屋系居住用途且案外人黄某名下无其他用于居住的房屋。同时，案外人黄某共支付案涉房屋购房款554026元，超过合同总价款1107026元的百分之五十。根据执行异议和执行复议规定第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，黄某对案涉房屋享有的物权期待权完全符合以上规定的条件，其所拥有的物权期待权能够排除万长威公司金钱之债的执行。综上所述，案涉房屋虽然尚登记在玉中公司名下，但案涉房屋已由黄某合法购买，其享有足以排除万长威公司金钱之债强制执行的民事权益，故万长威公司主张许可对案涉房屋的执行的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，其诉讼请求不能成立，应不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项、执行异议和复议规定第二十九条之规定，判决：驳回万长威公司的诉讼请求。案件受理费14763.23元，由万长威公司负担。   本院二审查明，2018年7月3日、2018年7月5日，黄某分别通过银行转账及POS机刷卡的方式向玉中公司支付了100000元、100000元、347026元，玉中公司分别于2018年7月3日、7月5日出具收据，载明收到黄某支付的案涉房屋定金100000元、预定款100000元、购房款347026元。   二审查明的事实与一审判决认定的其他事实基本一致，本院予以确认。   二审期间，经本院实地勘察，案涉房屋所在的“万泉雅苑”A号楼尚未完工。2020年11月13日，经本院依职权向琼海市不动产登记中心查询，琼海市不动产登记中心出具《（商品）住宅不动产登记信息查核情况说明》，载明黄某在琼海市没有不动产登记信息。   另，经本院向黄某释明，黄某明确表示不愿将案涉房屋的剩余价款交付至法院执行账户。   本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。根据各方的诉辩主张，本案的争议焦点为黄某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。   执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该两条即属于实质审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用执行异议和复议规定第二十八条，也可以选择适用第二十九条。就本案而言，黄某购买案涉房屋的目的是为了满足居住之目的，故本案应参照执行异议和复议规定第二十九条来判断黄某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。   根据执行异议和复议规定第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。具体到本案中，首先，根据审理查明的事实，黄某于2018年7月3日与玉中公司签订《琼海“万泉雅苑”认购书》，约定黄某购买案涉房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，黄某与玉中公司签订的《琼海“万泉雅苑”认购书》对双方当事人姓名或名称，商品房基本状况（包括房号、建筑面积）、单价及总价款、付款方式、付款时间等进行了明确的约定，已具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；且黄某与玉中公司在《琼海“万泉雅苑”认购书》中约定房屋定金为100000元及首付款40%447026元在签订认购书的3日内付清，黄某按认购书的约定在3日内付清了上述款项，玉中公司亦向黄某出具了相应的收款收据。因此黄某与玉中公司签订的《商品房认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。一审法院于2019年8月30日查封了案涉房屋，由此可知，黄某在一审法院查封案涉房屋前已签订了合法有效的商品房买卖合同。其次，黄某购买案涉房屋是用于居住，其目的属于满足家庭生活的合理消费，且根据本院向琼海市不动产登记中心查询的不动产登记信息情况可知，黄某在琼海市名下无其他房产。最后，根据审理查明的事实，黄某于2018年7月3日、5日总共向玉中公司交纳案涉房屋购房款547026元，为合同约定总价款的百分之四十九点四；2019年11月20日，黄某依一审法院的要求向一审法院的执行账户交纳了7000元购房款，至此，其所付的购房款超过合同约定总价款的百分之五十。关于黄某的上述付款行为是否符合执行异议和复议规定第二十九第二项关于“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的问题，本院认为，执行异议和复议规定第二十九条规定中的“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，虽然没有明确买受人支付百分之五十价款的时间应在法院查封商品房前，但参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》125条关于“对于其中‘已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十’如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费支付的价款接近于百分之五十，且已按合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该条规定的精神。”的规定，“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”应指以下两种情形：一、商品房消费者在一审法院查封商品房之前支付的价款已超过合同约定总价款的百分之五十；二、商品房消费者在一审法院查封商品房之前支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行。本案中，黄某在一审法院查封案涉房屋前交纳了合同约定总价款百分之四十九点四的购房款，虽然黄某向一审法院的执行账户交纳了7000元购房款后所付购房款达到了合同约定总价款的百分之五十以上，但黄某的付款行为并不符合上述分析的两种情形，一是黄某在一审法院查封案涉房屋前所交纳的购房款未超过合同约定总价款的百分之五十；二是虽然黄某在一审法院查封案涉房屋之前支付的价款接近于百分之五十，但其未将案涉房屋的剩余价款支付给万长威公司或者按照人民法院的要求交付执行，其向法院执行账户交纳了7000元，剩余553000元尚未支付。因此，黄某支付案涉房屋购房款的行为不符合执行异议和复议规定第二十九条关于“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。   综上所述，黄某虽然在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，其所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，但黄某支付案涉房屋购房款的行为不符合执行异议和复议规定第二十九条关于“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，因此，黄某所提执行异议不能同时满足合执行异议和复议规定第二十九条规定的三个条件，其对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益，万长威公司的上诉请求有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销海南省第一中级人民法院（2020）琼96民初3号民事判决；   二、准予继续执行位于海南省琼海市嘉积镇万泉雅苑”A号楼10-B2房。   一、二审案件受理费均为14763.23元，均由琼海玉中置业有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 林秋婷   审判员 赵 晖   审判员 夏伟伟     二〇二〇年十一月二十七日   法官助理 徐欣瑞   书记员 庞 馨   附相关法律条文:   《中华人民共和国物权法》   第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。   抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   《最高人民法院关于   人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；   （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。