重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终2305号上诉人（原审被告）：黄久平，男，1975年4月1日出生，汉族，住重庆市奉节县。上诉人（原审被告）：李晓平，女，1981年1月20日出生，汉族，住重庆市奉节县。共同委托诉讼代理人：黄大华，重庆夔府律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈金平，女，1958年12月30日出生，汉族，住重庆市奉节县。被上诉人（原审原告）：熊云波，男，1987年2月11日出生，汉族，住重庆市奉节县。上诉人黄久平、李晓平因与被上诉人陈金平、熊云波房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市奉节县人民法院（2020）渝0236民初1365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄久平、李晓平上诉请求：1.撤销（2020）渝0236民初1365号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》，机械地认为涉案房屋所在地不属于国家确定的宅基地制度改革试点地区，继而认为房屋买卖协议无效，是对该条规定的错误理解。1.上诉人已经取得建设房屋范围内的宅基地使用权，其将所建成房屋的其中一套出卖给被上诉人，而非将整栋房屋整体出售给被上诉人。另外，被上诉人仅仅取得其购买房屋的占有使用权以及相应的收益权，而非房屋的所有权。2.本案中的房屋购买协议书实际上是房屋使用权、收益权、拆迁获得补偿款等相关权利的转让。双方签订协议支付价款并交付房屋后，被上诉人实际占有并使用了该房屋，根据法律规定没有办理不动产变更登记，并不影响买卖合同的效力。3.《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》不是法的渊源，不能作为审理案件的直接裁判依据。二、对于房屋拆迁，是政府政策到导致，并非上诉人的过错；且在拆迁过程中，上诉人多次联系被上诉人办理拆迁手续，被上诉人一直未办理拆迁登记，未领取拆迁补偿款。现案涉房屋已经拆除，被上诉人无法返还。熊云波辩称，一、对上诉人说的事前知晓拆迁政策表示不理解，本人事先并不知道拆迁政策，作为村支部书记，并不是为了骗取国家赔偿才买房。二、我买房子的初衷是为了父母，我是独生子女，父母不愿意和我一起住，我想买个近点的房子。当时上诉人有房子卖，我代我母亲买了案涉房屋。因我们不是那里的集体经济组织成员，政府并不认可我们的买卖关系。陈金平、熊云波向一审法院起诉请求：1.确认二原告与二被告签订的《房屋买卖协议书》无效；2.判决二被告返还二原告购房款180000元，并赔偿损失100000元。一审法院认定事实：1997年，黄久平一户（黄久平的父亲为户主）在位于奉节县自建房屋一栋（共四层）。2017年11月6日，原告陈金平、熊云波与被告黄久平、李晓平签订《房屋买卖协议书》，约定被告将其位于奉节县的房屋出售给原告。合同签订当日，原告向被告支付房款180000元，被告向原告交付了房屋。协议签订后，因奉节县城市规划建设需要，需对被告在奉节县的自建房屋（含原告所购买的案涉房屋）进行拆迁。2018年9月21日，奉节县永乐镇人民政府与被告黄久平签订《住房安置对象房屋拆迁统建优惠购房协议》，协议载明拆迁的房屋面积为335.27平方米，补偿金额共计337863.28元；黄久平在该协议尾部单方批注“我签了壹贰肆楼，因三楼卖给陈金平的”。同时《住房安置对象房屋拆迁统建优惠购房明白卡》载明，原告所购买的第三层房屋面积为122.29平方米，补偿金额为94315.16元。现案涉房屋已被拆除。另查明，2018年3月23日，重庆市奉节县永乐镇人民政府向酒溜村村民委员会、机关各站（所）室发文《关于印发的通知》【永乐府发（2018）10号】，明确前述补偿安置方案已于2018年3月22日经奉节县人民政府第二十八次常务会议通过，要求遵照执行。在该通知附件4《集体土地上未经权属登记房屋处理方案》中，明确了分类处理原则，对于2010年10月21日前修建的房屋，未取得审批（登记）手续或房屋面积超出审批（登记）的，以该房屋总面积为基础，对人均建筑面积在60㎡以内的部分予以安置；对超出人均建筑面积60㎡的部分补缴齐30元/㎡费用后予以安置补偿。被告所修建的案涉房屋的安置补偿即遵照上述原则进行。一审法院认为，关于《房屋买卖协议书》的效力问题。根据《第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》第十九条规定，在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织成员以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效，合同无效后，买受人请求返还购房款及利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。本案中，双方不属于同一集体经济组织成员，被告将建造于农村宅基地上的自有住房出售给原告，必然导致宅基地随之流转，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，如允许非本集体经济组织成员通过购买宅基地房屋的方式取得宅基地使用权，将实质导致集体所有权的落空，从而损害农民利益和农村土地的稳定，故非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的合同，损害了法律、法规及国家政策所维护的社会公共利益，属无效合同。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告应返还购房款180000元。关于原告损失的确定及赔偿问题。首先，原告损失金额应确定为购房款的资金占用损失。原告主张应参照《房屋买卖协议书》关于违约金条款，并综合考虑因拆迁而获得利益来确定原告的损失，但《房屋买卖协议书》无效，违约条款已当然无效，不能适用；同时，原告亦无证据证明存在拆迁补偿利益的分配问题，故原告的损失应界定为资金占用损失。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，有过错的一方应当赔偿对方因合同无效造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方均应知晓案涉房屋是建设在农村宅基地上的房屋，也理应知晓法律及国家政策对农村房屋交易的限制性规定，故双方对合同无效均有过错，均应向对方承担缔约过失责任。对于被告的损失，经对原、被告释明，被告方表示其损失不要求在本案中处理，其另行诉讼主张，原告对此予以同意，故被告的损失不纳入本案处理。对于原告的损失，综合考虑原、被告的过错程度，基于公平原则，为了保障利益的不失衡，酌定原、被告各自的损失自行承担，即对原告要求被告赔偿其损失的诉讼请求不予支持。经审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、原告陈金平、熊云波与被告黄久平、李晓平于2017年11月6日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、被告黄久平、李晓平于判决生效后十五日内返还原告陈金平、熊云波房款180000元；三、驳回原告陈金平、熊云波的其他诉讼请求。案件受理费5500元，由被告黄久平、李晓平负担3900元，原告陈金平、熊云波负担1600元。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。经本院二审查明的基本事实与一审查明事实一致。本院认为，本案争议焦点有二：一是《房屋买卖协议书》的效力问题，二是《房屋买卖协议书》无效后的损失确定及赔偿问题。对此，本院分别评析如下：一、关于《房屋买卖协议书》的效力问题《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”源于房屋与其所占用的土地不可分离的自然属性，在“房地一体”原则下，在房屋转让时，房屋所有权和房屋所占用的土地使用权须一同转让。案涉《房屋买卖协议书》中指向的标的物所占用的土地性质系农村宅基地。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地…”因我国法律对于农村宅基地使用权的流转限制，农村宅基地使用权目前只可以在同一集体经济组织成员之间流转。本案中，因双方当事人并非同一集体经济组织成员，故双方之间签订的《房屋买卖协议书》存在前述法定的无效情形，应属无效。二、关于《房屋买卖协议书》无效后的损失确定及赔偿问题《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，案涉《房屋买卖协议书》无效后，上诉人应将其取得的财产18万元房款予以返还，被上诉人亦应将其取得的房屋予以返还，但因案涉房屋已被拆除，已经无法返还，应折价补偿。因案涉房屋的拆迁补偿款仅为94315.16元，低于上诉人的售房款金额，对于上诉人而言，确因合同无效而遭受损失，被上诉人对此应当予以赔偿。因双方当事人均应知晓关于农村宅基地上房屋买卖的相关法律规定，对于合同无效均存在过错，应当依法各自承担相应的责任。由于上诉人黄久平、李晓平在一审中经释明后明确表示另行诉讼主张其损失，故本案中不予处理上诉人的损失问题，并无错误。综上所述，上诉人黄久平、李晓平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽认定合同无效所援引的依据不当，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由上诉人黄久平、李晓平负担。本判决为终审判决。审判长  杜抗洪审判员  黄文革审判员  刘红霞二〇二〇年十一月十一日书记员  李 蕾