北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10907号上诉人（原审原告）：韩桂芬，女，1973年10月12日出生。委托诉讼代理人：徐大江，北京国略律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京京大昆仑房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区西四环中路**。法定代表人：胡陆军，董事长。委托诉讼代理人：田滨，北京金诚同达律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷旭，北京金诚同达律师事务所律师。上诉人韩桂芬因与被上诉人北京京大昆仑房地产开发有限公司（以下简称京大昆仑公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初29083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。韩桂芬上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持韩桂芬一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.判令京大昆仑公司承担本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、评估鉴定费）。事实与理由：1.一审认定事实不清，没有查明涉案房屋规划用途从合同约定的“商业、配套公建”变成房产证上登记的“配套公建”变化的原因和过程，这是本案基本事实。涉案房屋具有商业规划用途是双方签订合同的交易基础，涉案房屋所在区域用途是配套公建而无商业用途。2.京大昆仑公司在涉案房屋交易过程中存在欺诈行为，京大昆仑公司明知涉案房屋用途为配套公建而伪称商业并将房屋出售给韩桂芬，表明其以欺诈的故意实施了欺诈的行为。3.京大昆仑公司构成违约，且不能用于商业注册，给韩桂芬造成严重损失。4.一审将涉案房屋未能出租造成的原因归咎于韩桂芬，系认定事实错误。法律已经规定涉案房屋用途不能用于商业经营和注册登记。5.一审程序严重违法，所收集的证据程序不合法、证据内容与客观事实不符，不能作为定案依据。京大昆仑公司辩称，1.一审法院事实认定清楚，涉案房屋不存在变更规划用途情形。根据《北京市人民政府关于印发本市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标的通知》（2002年生效，2015年失效）第（四）条明确规定，居住区配套公建分类：按使用性质分为教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理和市政公用等八类配套公建。按效益分为公益性配套公建和盈利性配套公建。公益性配套公建，即非盈利性设施，以指令性指标控制该类配套公建的建设。盈利性配套公建，即居住区日常生活必须的商业服务性设施，以指导性指标引导该类配套公建的建设。《北京市居住公共服务设施规划设计指标》（2006年生效，2015年失效）第1.6.4条明确规定，商业服务设施原则上重在总量控制，具体项目和指标不是硬性规定，只具参考作用。由于社会主义市场经济的不断完善和发展，配套商业服务设施基本上作为商品房出售，且受市场因素调节，不列入住宅成本。为节约用地，商业服务设施不单独占地。除此之外，《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》在明确该通知覆盖范围时标明，为规范商业、办公类项目（含配套公建、非配套公建、综合楼等，下同）管理…基于前述规章制度，可知北京市政府认可将配套公建作为商业用房出售及使用。涉案房具备商业使用功能。2.京大昆仑公司未有构成欺诈或违约的行为。为方便公司内部管理，京大昆仑公司与阅园一区5号楼其他一层及二层业主签订商品房预售合同均为统一制式合同，由于5号楼一层房屋规划用途为商业、二层房屋规划用途为配套公建，因此，京大昆仑公司将房屋用途统一表述为商业、配套公建，并不存在刻意隐瞒或误导的情形。除此之外，京大昆仑公司在销售涉案房屋及阅园一区5号楼其他房屋时，已根据《关于规范售楼场所信息公示和加强销售人员管理有关问题的通知》在售楼处公示了商品房预售许可证、建设工程规划许可证及其附件、商品房预售合同、共用建筑面积分摊情况等，其中，《丰台区岳各庄居住区东区1号楼5#住宅楼共用公用建筑面积分摊说明》第二条第2款显示，配套公建部分具体部位是地上二层。也即，涉案房屋为配套公建一事已经京大昆仑公司对外公示。基于上述，京大昆仑公司在涉案房屋销售过程中，已明确告知韩桂芬涉案房屋规划用途为配套公建，最终为韩桂芬办理的房产证上也显示房屋用途为配套公建，京大昆仑公司自始至终不存在任何违约或欺诈行为。3.根据阅园一区5号楼规划许可证附件及《关于岳各庄居住区东区规划方案调整复函》及其附件可知，阅园一区5号楼2层房屋，包括涉案房屋的规划用途均为配套公建中的商业服务类。因此，涉案房屋在使用上与商业用房并无区别。此外，市场监督管理部门相关人员介绍，根据《关于进一步推进市场主体登记便利化优化营商环境的实施办法》（2020年4月28日生效）第（六）条规定，除法律、法规有特别规定外，支持不属于住宅（别墅、公寓）等居住规划的建筑物按照互通适用的原则作为市场主体住所登记注册。据此，涉案房屋规划为配套公建中的商业服务类，不属于住宅，可以作为市场主体住所登记注册，用于商业经营。此外，涉案房屋同层多个房屋目前已被出租并完成工商登记，由此可见，涉案房屋用途为配套公建并不会影响房屋的出租，亦未给韩桂芬造成认可损失。京大昆仑工商无须赔偿其主张的租金损失、契税损失、物业费等损失。韩桂芬向一审法院起诉请求：1.京大昆仑公司返还韩桂芬合同价款同实际价值之间的差价4483425元；2.京大昆仑公司赔偿韩桂芬涉案房屋不能出租期间的租金损失（自2017年1月10日至2020年4月28日止，按4.4元/平米/日的房屋租金1204天乘以4.4元乘以256.06平方米等于1356503.46元）；3.京大昆仑公司因其欺诈行为赔偿韩桂芬1808596元（多支出的契税、不能使用的物业损失费、不能出租的租金损失、溢价损失）；4.本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、评估鉴定费）由京大昆仑公司承担。一审法院认定事实：2012年8月1日，韩桂芬（买受人）与京大昆仑公司（出卖人）签订《商品房预售合同》约定：房屋坐落为丰台区×××5#住宅楼2层2-2号（现行政地址为丰台区阅园一区5号楼2层2-2号，以下简称2-2号房屋），该商品房的用途为商业、配套公建；预测建筑面积248.13平方米，房屋总价款7443900元；买受人可以首期支付购房总价款的50%，3723900元于2012年8月1日前付清，其余价款3720000元可以向建设银行借款支付；出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2015年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；因出卖人的责任，买受人未能在商品房实际交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房或要求继续履行合同。此外，合同对逾期付款责任、逾期交房责任、交接手续等亦作出约定。上述合同签订后，韩桂芬支付了50%购房款3723900元，缴纳了税款。2017年1月，韩桂芬起诉京大昆仑公司房屋买卖合同纠纷一案，要求：京大昆仑公司支付逾期交房违约金（按照月租金标准计算，自2013年7月1日至2017年1月9日起诉之日止）。一审法院于2017年6月28日作出（2017）京0106民初1843号民事判决书，判决：一、京大昆仑公司于该判决生效之日起七日内向韩桂芬支付2-2号房屋逾期交房违约金七十五万元（自二〇一三年七月一日起至二〇一七年一月九日止）；二、驳回韩桂芬的其他诉讼请求。京大昆仑公司不服，提起上诉，北京市第二中级人民法院于2017年9月29日作出（2017）京02民终8564号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2018年3月8日，韩桂芬再次起诉京大昆仑公司房屋买卖合同纠纷一案，要求：京大昆仑公司协助韩桂芬办理2-2号房屋产权过户手续并交付该房屋。一审法院于2018年5月18日作出（2018）京0106民初9500号民事判决书，判决：一、韩桂芬于该判决生效之日起七日内向京大昆仑公司支付购房款三百九十二万四千六百二十五元；二、京大昆仑公司于该判决生效之日起七日内将2-2号房屋交付与韩桂芬；三、京大昆仑房地产开发有限公司于该判决生效之日起七日内将2-2号房屋过户登记至韩桂芬名下。该民事判决书亦确定房屋总价为7648525元。现该民事判决书已生效。2018年8月6日，2-2号房屋所有权登记至韩桂芬名下。房屋所有权证记载用途为配套公建，房屋建筑面积256.06㎡，编号为京（2018）丰不动产权第0041970号。2018年8月1日，韩桂芬提起本案诉讼，要求京大昆仑公司因其欺诈行为及违约而赔偿韩桂芬17897504元。2019年7月11日，韩桂芬变更诉讼请求，要求京大昆仑公司返还因其欺诈多收取韩桂芬的购房款4483425元、赔偿多缴纳的契税128323元、赔偿2017年1月9日至2019年7月19日期间已产生租金损失1036530.88元、赔偿预期可得利益10075192.80元，总计15723471.68元。2019年11月18日，韩桂芬又变更诉讼请求，要求：解除双方签订的《商品房预售合同》，将2-2号房屋过户至京大昆仑公司名下，由此产生的费用由京大昆仑公司承担；京大昆仑公司返还购房款7646525元；京大昆仑公司因其欺诈行为而赔偿7646525元。2020年7月24日，韩桂芬再次将诉讼请求变更为目前诉讼请求。在本案一审审理过程中，韩桂芬申请对2-2号房屋作出如下评估：1.以成本法方式评估房产和土地的市场价值；2.以市场法方式评估房屋所在地段的商业用房的每平方米租金水平。一审法院委托北京华信房地产评估有限公司对上述评估内容进行评估。2018年12月11日，北京华信房地产评估有限公司出具（北京）华信（2018）（估）字第00758号《房地产估价报告》，以成本法作为估价方法，估价结果：确定估价对象在价值时点2018年11月19日的估价结果为691.69万元。同日，北京华信房地产评估有限公司出具（北京）华信（2018）（估）字第00762号《房地产估价报告》，以比较法作为评估方法，估价结果：确定估价对象在价值时点2018年11月19日的估价结果为房地产租金4.4元/平方米??天。韩桂芬为此交纳评估费39500元。在本案一审审理过程中，韩桂芬又申请对2-2号房屋作出如下评估：以成本法方式评估本案房产和土地于2011年1月17日竣工验收时的市场价值。一审法院委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司对上述评估内容进行评估。2019年5月22日，北京建亚恒泰房地产评估有限公司出具建亚评字2019-182号《房地产估价报告》，以成本法作为估价方法，估价结果：确定估价对象在价值时点2011年1月17日的房地产价值为316.51万元。韩桂芬为此交纳评估费10413元。一审庭审中，韩桂芬提交北京市工商行政管理局丰台分局于2018年10月25日向北京英诺诚科技有限公司作出的京工商丰注册企不许字（2018）001号登记驳回通知书，内容为：你单位于2018年10月25日向本局提交的设立登记申请，经审查，本局决定不予登记。理由如下：你单位提交的京（2018）丰不动产权第0041970号的不动产权证书用途为配套公建，根据《北京市城乡规划条例》第47条，房屋登记用途与申请商业用途不一致，不予登记。就此，一审法院工作人员前往丰台区市场监督管理局登记科调查核实，得到答复为：配套公建有很多种类型，比如供电室、库房、医务室、物业用房、商业、办公等等，需要申请人提供建设工程规划许可证说明其房屋的具体用途；如果房屋用途符合登记条件，是可以登记的，本案不知其是否提供，就目前看申请人没有证明其符合登记条件；如果符合条件，可以随时办理登记；另外，北京市优化营商环境条例颁布后，申请人向市场主体登记机关申报住所基本信息，就产权权属、使用功能及法定用途作出符合事实和规定的承诺，登记机关依申请人承诺，对申请人提交的住所证明材料实行形式审查，目前是非住宅类，承诺就可以办理；市场主体应当使用真实、合法、安全的非住宅类规划用途的建筑物作为住所，并对住所的真实性、合法性、安全性负责。另，经一审法院向北京市规划和自然资源委员会丰台分局发函，询问2-2号房屋是否属于经营性配套公建，是否能办理工商营业执照，得到答复为：可以用于商业经营。另查，2-2号房屋同层相邻丰台区阅园一区5号楼2层2-1号及丰台区阅园一区5号楼2层2-3号房屋均已办理工商营业执照，进行商业经营。以上事实，有双方当事人陈述、商品房预售合同、不动产权证、建设工程规划许可证、北京市国有土地使用权出让合同、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、北京市工商行政管理局丰台分局登记驳回通知书、工商登记信息、关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知、关于商品房销售及商品房配套用房转移登记有关问题的通知、关于规范售楼场所信息公示和加强销售人员管理有关问题的通知、共有公用建筑面积分摊说明、北京市规划委员会关于岳各庄居住区东区规划方案调查复函、北京市房屋租赁合同、营业执照、北京市第二中级人民法院（2017）京02民终8564号民事判决书、一审法院（2018）京0106民初9500号民事判决书、房地产评估报告、一审法院调查笔录等证据在案佐证。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案核实事实与争议焦点为：韩桂芬与京大昆仑公司签订的《商品房预售合同》约定的2-2号房屋用途为“商业、配套公建”，而韩桂芬取得的不动产权证记载用途为“配套公建”，韩桂芬以此主张2-2号房屋不具备商业用途，京大昆仑公司构成欺诈和违约，并提出其诉讼请求。京大昆仑公司主张2-2号房屋属于商业服务类配套公建，具备商业用途，该公司不存在欺诈和违约行为。关于欺诈。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中，韩桂芬与京大昆仑公司签订《商品房预售合同》后，通过多次诉讼向京大昆仑公司主张了逾期交房违约金、交付房屋及办理过户手续等诉讼请求，最终取得2-2号房屋不动产权证。北京市第二中级人民法院（2017）京02民终8564号民事判决书亦认定双方签订的《商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。韩桂芬未在法定期限内主张撤销合同，亦未因合同目的不能实现主张解除合同，现其要求京大昆仑公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，不符合上述法律规定。关于违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，韩桂芬就其损失提出三项诉讼请求。第一项诉讼请求，韩桂芬要求京大昆仑公司返还合同价款同实际价值之间的差价4483425元。韩桂芬在本案中申请以成本法作为估价方法评估了2-2号房屋在竣工验收时即2011年1月17日的房地产价值为3165100元，其以房屋总价7648525元与该评估价的差价作为其损失。法院认为，韩桂芬关于该项诉讼请求的计算方式无法律依据，法院不予支持。第二项诉讼请求，韩桂芬要求京大昆仑公司赔偿自交付房屋之日起至2020年4月28日前不能出租的损失1356503.46元。首先，韩桂芬以2017年1月10日作为交付房屋之日计算损失，无事实依据。其次，2-2号房屋具备商业用途，其同层相邻房屋均已办理工商营业执照并实际使用，韩桂芬自房屋交付之日起是否实际使用房屋，后果均应自担。对于该项诉讼请求，法院不予支持。第三项诉讼请求，韩桂芬要求京大昆仑公司因其欺诈行为赔偿韩桂芬1808596元，包括多支出的契税、不能使用的物业损失费、不能出租的租金损失、溢价损失等，其要求均无事实及法律依据，法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院于2020年9月判决：驳回韩桂芬的全部诉讼请求。二审中，韩桂芬向丰台区不动产登记中心调取了丰台区阅园一区5号楼房屋所有权初始登记申请书和房屋所有权变更登记申请书，以证明涉案房屋在办理初始登记时规划用途为配套公建，涉案房屋所在楼层规划用途都是配套公建。京大昆仑公司质证称，真实性认可，证明目的与本案无关。涉案房屋规划用途为配套公建，配套公建可作为商业用房出售及使用。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点系韩桂芬以京大昆仑公司构成欺诈主张的各项损失是否应予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。经生效判决确认，韩桂芬与京大昆仑公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。后历经诉讼，韩桂芬向京大昆仑公司主张的逾期交房违约金、交付房屋及办理过户手续等诉讼请求得以支持，并于2018年8月6日取得涉案房屋所有权。韩桂芬提起本案诉讼的依据为京大昆仑公司存在欺诈行为，即涉案房屋规划用途为“配套公建”，不具备商业用途。本案中，韩桂芬以京大昆仑公司构成欺诈为由向其主张赔偿。首先，即便如韩桂芬所述京大昆仑公司存在欺诈行为，但其未在法定期限内行使撤销权主张撤销合同，亦未因合同目的不能实现主张解除合同。相反，经过韩桂芬的起诉，《商品房预售合同》约定的义务均已履行完毕，韩桂芬取得了涉案房屋所有权。韩桂芬的主张显然自相矛盾。其次，退一步讲，本院就韩桂芬的主张简要回应，其主张不符合欺诈的构成要件。欺诈系一方当事人以欺诈的故意诱使对方做出错误意思表示的行为。欺诈的故意包含使相对人陷于错误的故意，且相对人因其错误而为一定意思表示的故意。相对人因欺诈行为而陷于错误，并且因该错误作出意思表示。韩桂芬称签订合同时商品房的用途为商业、配套公建，后涉案房屋规划性质为配套公建，涉案房屋不具备商业用途，因此京大昆仑公司构成欺诈行为。京大昆仑公司对涉案房屋的规划用途提供了相应文件并做了合理解释，且涉案房屋所在楼层其他住户办理了工商营业执照。相反，韩桂芬并未提供充分证据证明涉案房屋不具备商业用途。综上，关于韩桂芬要求京大昆仑公司返还合同价款同实际价值之间的差价4483425元一节，计算依据为其在一审中申请以成本法作为估价方法评估的涉案房屋在竣工验收时的市场价值与房屋总价的差价，缺乏相应事实和法律依据，本院不予支持。关于韩桂芬向京大昆仑公司主张的租金损失一节、韩桂芬以京大昆仑公司构成欺诈行为主张的其他赔偿损失，均亦缺乏相应事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，韩桂芬上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费65340元，由韩桂芬负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 高宝钟审 判 员 蒋春燕审 判 员 陈雨菡二〇二〇年十一月三十日法官助理 宋 佳书 记 员 赵 婕