山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初6318号 原告：齐晓太，男，1956年9月18日出生，汉族，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：董济霞（特别授权代理，系原告妻子），女，1959年4月30日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：苑蕾（特别授权代理），北京市安衡律师事务所律师。 被告：韩立强，男，1978年9月19日出生，汉族，现住山东省济南市二环东路。 原告齐晓太与被告韩立强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告齐晓太及其委托诉讼代理董济霞、苑蕾，被告韩立强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 齐晓太向本院提出诉讼请求：1.判决被告一次性支付原告房屋租金143200元，以及逾期支付利息15591.94元，共计158791.94元；2.判决被告违约，终止原告与被告的房屋租赁合同并按照合同约定对房屋进行交接，清除垃圾，恢复原样，办理交接手续；3.判决被告承担本案诉讼费。 事实与理由：原告与被告于2018年9月签订房屋租赁合同一份，房屋位于济南市历城区华能路138号新天地小区1号5单元102室。租赁时间为2018年10月1日到2023年9月30日止，期限五年。租金支付方式为每年一付，即每年9月15日前足额交付甲方。第二年租金为343200元。2019年9月15日前，被告没有交纳，在原告多次向被告催要的情况下，被告于9月22日，9月26日及10月10日分三次共付租金20万元，后以各种理由拒绝支付所欠租金143200元。截至起诉之日，被告仍未支付。这种毫无诚信的违约行为，已经严重侵害了原告利益。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》和相关法律规定，特向贵院提起诉讼，主张被告一次性支付房屋租金及逾期支付利息，并判决被告违约，解除原告与被告的房屋租赁合同。 韩立强辩称，双方于2018年9月21日签订房屋租赁合同，面积约180平方米。原告同意被告将西侧部分房屋对外分租，面积约150平方米，被告占用30平方米，被告在租赁期间承担全部租金长达六个多月，再加上前期房屋分租改造大约损失20万元。因经济特别困难，被告与原告协商，将2019年10月1日至2020年9月30日的全年房租能否先交半年，几次协商下，原告同意先交付20万元，剩余的租金于2020年3月份交付。雪上加霜，春节前后的严重疫情影响了各行各业。2020年2月份，被告分租给西侧部分的雅琳美容美妆找到被告，称因房租太贵，且疫情严重，生意干不下去了。被告用微信、电话的方式通知了原告。被告租赁房屋用于经营衣店，也受疫情影响，无法继续经营。从2020年2月11日开始，被告同原告以电话和微信的方式进行沟通，希望对方同意解除合同，但原告不同意。直到把被告交纳的房租消耗完，并且还不退押金，还要求交纳剩余全年租金。请求贵院主持公道，并解除双方合同。 本院经审理认定事实如下：2018年9月21日，齐晓太将其自有的位于济南市历城区华能路138号新天地小区1号5单元102室房屋出租给韩立强，双方签订房屋租赁合同。合同约定，租赁期限为五年，自2018年10月1日至2023年9月30日，第一年租金33万元。从第二年起，租金在第一年的基础上每年递增4%，租金交付方式为每年一付。租金缴纳按合同期限需提前15日，逾期则视为违约；押金作为韩立强违约的保证金，在签订合同时一次性付清，租赁期满时如韩立强无违约责任发生，由甲方在十个工作日内一次性无息退还，押金为5万元。在合同中，对于各自的权利、义务，免责条件等予以约定。合同签订后，双方履行合同义务，韩立强向齐晓太交纳5万元押金及第一年租金，齐晓太将房屋交付给韩立强使用。韩立强承租房屋后，将房屋分成三部分使用，两间门面房，另一间从小区内开门。其中东侧门面房由韩立强自用，用于经营洗衣店；西侧部分经齐晓太许可转租他人，用于经营化妆品店；开门朝向小区的房间约21平方米，转租给快递使用。 根据合同约定，2019年9月15日，韩立强应交纳第二年租金342000元。韩立强分别于2019年9月22日、9月26日及10月10日分三次共支付租金20万元。自2019年12月底开始，齐晓太不断通过微信等方式向韩立强催要剩余的租金，开始韩立强表示生意难做，3月份给。出现新冠疫情后，韩立强向齐晓太表示疫情原因，店面无法经营。2020年3月2日，韩立强再次表示，这次疫情太严重，洗衣店无法经营，要求齐晓太与家人商议一下，看何时交房，以便往外租。齐晓太表示，到交房租余款的时间了，根据合同约定应在疫情发生之前的2019年9月份交齐，疫情不影响执行合同。2020年3月28日、5月29日、6月11日，齐晓太与妻子三次到韩立强经营的洗衣店催要房租。双方在交涉过程中，韩立强表示，只要退还5万元押金就搬走。齐晓太表示，因韩立强违约，不应退还押金。韩立强认为其转租的化妆品店退租，其已将2万元押金退还，齐晓太也应将押金退还。在5月29日催款过程中，齐晓太将一份告知书放到韩立强洗衣店的柜台上。告知书的内容为：“承租方韩立强，你应于2019年9月履行合同，全额交纳年度房租。我们多次要求你履行合同，但你拒绝交纳至今，已经违约。据此，限你五月底前结清房水电等费用并撤离。出租方董济霞2020年5月22日”。2020年6月16日，韩立强通过微信告知齐晓太其租赁使用的房屋已收拾好，让齐晓太来拿钥匙。7月1日，韩立强通过微信告知齐晓太，化妆品店已搬走。齐晓太未到涉案房屋处领取钥匙。7月16日，韩立强将两个门面房的钥匙扔在地上，房门敞开，自行离开。韩立强将房屋钥匙扔在地上离开后，涉案房屋一直敞开。7月19日，齐晓太报警，110出警后，因双方存在经济纠纷，出警人员未做处理。齐晓太自行购买两把钥匙，将两处门面房上锁。根据上述事实，本院认定齐晓太于2020年7月19日收回两个门面房。 韩立强于2020年3月将自小区开门的房屋（约21平方米）转租给案外人用于快递收发，年租金为18000元，双方约定合同于2021年3月19日到期。庭审中，齐晓太明确表示，要求将该房屋一并收回，不同意快递继续租赁。2020年10月28日，韩立强将快递承租的房屋钥匙及整体房屋的电卡交到法院，由齐晓太取回。 上述事实，由齐晓太提交的房屋租赁合同、房产证、与韩立强之间的微信聊天记录及韩立强提交的视频、双方之间的微信聊天记录及双方在庭审中的陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为，双方之间签订的租赁合同是双方的真实意思表示，内容不违背法律的强制性规定，为有效合同。合同约定租赁期限为五年，双方对于第一年的履行无争议。双方产生争议，系因韩立强未按约定支付第二年租金。合同履行期间，全国爆发新冠肺炎疫情后，韩立强几次向齐晓太表示经营困难解除合同，双方因押金问题，合同未予解除。同年5月29日，齐晓太以书面通知的形式，要求韩立强撤离租赁房屋。双方对于解除租赁合同已形成合意，但对于押金是否退还及租金问题未达成一致意见，最终韩立强采取将钥匙扔在地上的方式撤离。双方解除合同应友好协商，韩立强采取这种方式撤离违反合同的约定，亦是不负责任的行为。对于纠纷的产生，韩立强应负全部责任。2020年7月19日，齐晓太收回两处门面房，双方之间关于两处门面房的租赁合同关系已实际解除。合同约定，韩立强不按时缴纳租金，押金不予退还。但2020年年初，因新冠肺炎的爆发，出现疫情是客观事实，使各项生产经营均受到不同程度的影响。双方在合同免责条款中亦约定“因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的或造成的损失，甲乙方双方互不承担责任”，“因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算”，疫情的出现属于不可抗力。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，结合本案实际，本院认为，韩立强交纳租金的时间节点应截至齐晓太收回房屋的时间，对于其交纳的押金应自所交纳的租金中扣减为宜。合同约定第二年租金为343200元，月租金为28600元，两处门面房的交付时间为2020年7月19日，整体房屋的租金按月租金28600元的标准自2019年10月1日计算至2020年7月19日，租金数额为274929元（28600元/月×9个月+28600元/月÷31天×19天）；转租给快递的房屋交付时间为2020年10月28日，韩立强与案外人约定的租金为1500元/月，自2020年7月20日至2020年10月28日的租金为4887元（1500元/月×3个月+1500元/月÷31天×8天），两项合计279816元，扣除韩立强已交纳的20万元租金及5万元押金，还应支付29816元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认齐晓太与韩立强之间签订的房屋租赁合同于2020年7月19日解除； 二、限韩立强于本判决生效之日起十日内支付齐晓太房屋租赁费29816元； 三、驳回齐晓太其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3476元，减半收取计1738元，由被告韩立强负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  李    晓    丽 二〇二〇年十一月四日 法官助理  于彩霞书记员韩欢欢