湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂02民终1582号上诉人（一审被告）：黄石宏嘉置业有限公司，住所地黄石市黄金山工业新区金山大道。法定代表人：孔德恒，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李爽，系该公司员工。被上诉人（一审原告）：张波，男，1988年4月23日出生，汉族，住黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：张国雄（系张波之父），1961年7月15日出生，汉族，住黄石市黄石港区。上诉人黄石宏嘉置业有限公司（以下简称宏嘉置业公司）因与被上诉人张波房屋买卖合同纠纷一案，不服铁山区人民法院（2020）鄂0205民初34号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人宏嘉置业公司上诉请求：撤销一审判决第一项，即：宏嘉置业公司于判决书生效之日起五日内退还张波预付的购房款264615元并承担其利息损失（利息损失以264615元为基数，按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利率标准，从2020年1月6日起计算至款项付清之日止）；依法改判驳回张波的全部诉讼请求。事实与理由：一审期间张波并未提出解除涉案房屋买卖合同以及装修合同的诉讼请求，而返还购房款应以解除房屋买卖合以及装修合同为前提条件，只有涉案合同符合法定和约定解除的情形，才具备返还购房款的条件，而张波仅提起返还购房款的诉讼请求无依据且不具备条件，应予以驳回。一审期间张波提交的《无理由退房协议书》、《退款承诺书》、《无理由退房承诺书》等关键证据均是复印件，且并非张波本人签署，张波也未对签字人予以授权，故上述证据不符合法律规定，不应采纳；同时涉案商品房买卖合同约定支付总房款30%以上且不存在任何违约行为时才能申请无理由退款，但张波未在2019年7月9日前履行办理银行按揭贷款手续的义务，张波未举证证明其已符合无理由退款的条件；同时张波也未提供证据证明双方约定了返还购房款的时间和利息，要求其支付利息于法无据，故一审认定事实错误，应予以改判。被上诉人张波辩称：其已按宏嘉置业公司要求办理了全部退房手续，而《无理由退房协议书》、《退款承诺书》、《无理由退房承诺书》的原件已被宏嘉置业公司收回，其已具备双方约定的退房条件，故宏嘉置业公司的上诉理由不能成立。张波向一审法院提出诉讼请求：判令宏嘉置业公司退还其首付购房款302877元及延期利息（按年利率10%的标准，自2019年8月16日起计算至还清款项之日止）；判令宏嘉置业公司支付其误工费、交通费1000元。一审判决认定：2019年6月30日，张波与宏嘉置业公司签订《黄石恒大名都商品房认购书》，约定：张波向宏嘉置业公司认购黄石恒大名都楼盘3幢2101房，张波签署认购书时支付20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）等条款。同日，张波向宏嘉置业公司支付20000元定金。2019年7月1日，张波与宏嘉置业公司签订《黄石市商品房买卖合同》约定：张波购买宏嘉置业公司位于黄石市黄金山工业新区黄石恒大名都（一期）3号楼21层2101室，套内建筑面积为99.39平方米，总金额为854615元等。同日张波向宏嘉置业公司预付房款264615元（包括20000元定金转房款）。2019年7月1日张波与宏嘉置业公司签订《无理由退房协议书》，约定如张波按认购书及商品房买卖合同约定已履行到期义务，支付总房价30%以上，则自签订《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，张波享有无理由退房的权利；张波若行使无理由退房权利，在双方办理完有关手续，宏嘉置业公司将张波所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务全部履行完毕。2019年7月1日，张波与宏嘉置业公司又签订《室内装修委托合同》约定：张波将上述购买的房屋委托宏嘉置业公司安排具有资质的装修施工单位全权负责装修，总价款为38262元。当日，张波向宏嘉置业公司一次性缴纳装修款38262元。2019年8月28日，张波向宏嘉置业公司填写退房审批表，申请退还所购房屋款项及装修款项计302877元。因宏嘉置业公司未将上述款项退还给张波，2020年1月6日，张波诉至法院。一审判决认为：张波与宏嘉置业公司签订的《黄石恒大名都商品房认购书》、《黄石市商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》、《无理由退房协议书》是双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张波要求宏嘉置业公司按双方签订的《无理由退房协议书》退房退款，符合双方合同约定，宏嘉置业公司应当退还张波所预付的购房款264615元。宏嘉置业公司未在张波申请退房款的合理期限内退还房款，其行为违约，应承担逾期退款利息损失的违约责任，利息损失以264615元为基数，按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利率标准，从2020年1月6日起计算至款项付清之日止。张波请求退还装修款的诉求，因双方签订的是张波委托宏嘉置业公司装修合同，与双方签订的《黄石市商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》不是同一法律关系，张波与宏嘉置业公司可以协商解决或另行通过法律途径解决。张波请求宏嘉置业公司支付其误工费、交通费1000元的主张，张波未举出证据予以证明，法院不予支持。依照《中华人民共和国民法合同法》第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、宏嘉置业公司于判决书生效之日起五日内退还张波预付的购房款264615元并承担其利息损失（利息损失以264615元为基数，按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利率标准，从2020年1月6日起计算至款项付清之日止）；二、驳回张波其他诉讼请求。本院二审期间，张波提交了2019年7月26日与宏嘉置业公司员工王用（手机号158××××****）微信聊天记录1份，载明：王用与张波核对填写《湖北公司黄石恒大名都项目退房申请表》情况，并确认张波已付款302877元（含定金）、退房款项包括定金，王用还向张波介绍了退款流程情况，拟证明宏嘉置业公司员工已确认可以无理由退款。对上述证据，本院组织双方当事人进行质证。针对张波提交的微信聊天记录，宏嘉置业公司不予认可，辩称员工私下聊天记录不能代表本公司观点，必须以本公司签字盖章为准。对当事人有异议的证据，本院认为：张波提交的微信聊天记录载明，2019年7月26日宏嘉置业公司员工王用向张波发送了《湖北公司黄石恒大名都项目退房申请表》图片并核对填写的内容，确认可以办理无理由退款并介绍了退款流程，该员工姓名与一审期间张波提交的《湖北公司黄石恒大名都项目退房申请表》所载明的经办人王用对应，且聊天内容与宏嘉置业公司售房业务有关，能够印证张波提出无理由退房申请、宏嘉置业公司已确认可以办理无理由退款的事实，宏嘉置业公司辩称此系私下聊天明显与事实不符，故本院对该证据予以采信。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。宏嘉置业公司对与张波签订涉案《商品房买卖合同》、收到张波预付房款264615元的事实不持异议，只是辩称一审期间张波提交的《无理由退房协议书》、《退款承诺书》、《无理由退房承诺书》等证据均为复印件，相关证据不符合法律规定而不应采纳；但一审期间张波提供了上述复印件证据的原件照片，且《无理由退房协议书》等载明的内容与《商品房买卖合同》的相关内容基本对应，张波陈述原件被宏嘉置业公司以需要审核为由全部收回，而宏嘉置业公司只是辩称上述证据并非原件，但对签署《无理由退房协议书》等文本且收回的事实，虽经一审法院释明仍既不承认也不否认，二审期间张波提交的微信聊天记录证明已与宏嘉置业公司按《无理由退房协议书》等文本开始办理无理由退房手续，宏嘉置业公司也承认上述复印件内容与该公司《无理由退房协议书》等文本内容一致，故一审判决采信上述证据于法有据；宏嘉置业公司辩称《无理由退房协议书》等文本系张国雄而非张波本人签署，张波也未对张国雄予以授权，但宏嘉置业公司并未否认对张国雄与张波系父子关系知情、以及张国雄支付购房款并参与签署涉案购房合同的事实，且张国雄陈述宏嘉置业公司销售人员同意其签字捺印并收取了上述文本，应视为宏嘉置业公司对张国雄的表见代理行为予以认可，故宏嘉置业公司关于上述证据不应采信、张国雄未经授权签字的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。宏嘉置业公司辩称张波并未提出解除房屋买卖合同，返还购房款应以解除房屋买卖合同为前提条件；但双方签订的《无理由退房协议书》约定“签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署本协议”，可见双方签署的《无理由退房协议书》已构成涉案《商品房买卖合同》的内容；《无理由退房协议书》还约定张波“按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，享有无理由退房权利，在双方办理完有关手续，宏嘉置业公司将所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务全部履行完毕”，而涉案《商品房买卖合同》确认张波已支付的预付房款264615元占全部房价款的30.97%，《无理由退房协议书》约定只要符合退房条件并办理退房手续“即视为双方权利义务全部履行完毕”，并未约定解除涉案《商品房买卖合同》系无理由退房的前提条件，而张波支付预付房款数额已符合条件并办理了退房手续；宏嘉置业公司主张张波未在2019年7月9日前履行办理银行按揭贷款手续的义务，但《无理由退房协议书》约定“乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核同意”，并未明确约定办理银行按揭贷款手续系无理由退房的必要条件，宏嘉置业公司也未举证证明张波未履行办理银行按揭贷款手续，而张波陈述7月中旬其已打电话申请无理由退款、且有其他要求退款的购房户已办理退款，故张波已履行相关合同义务并符合申请无理由退款的条件，宏嘉置业公司拒不履行退款义务构成违约，故宏嘉置业公司的该项上诉理由不能成立。宏嘉置业公司还辩称双方并未约定返还购房款的时间和利息，张波要求其支付利息没有法律依据，但张波陈述2019年8月28日已将退款审批表交给宏嘉置业公司，而宏嘉置业公司在张波申请退房款的合理期限内未退还房款，应承担赔偿逾期退款利息损失的违约责任，故一审认定按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利率标准、自2020年1月6日起支付利息于法有据，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5858元，由黄石宏嘉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 江 建审判员 汪飞林审判员 聂 潇二〇二〇年十一月十一日法官助理徐昊书记员龙雯婷