宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2020）宁0502民初4810号原告：银川众一集团物业服务有限公司中卫分公司。统一社会信用代码：91640500694309810W。负责人：王某。委托诉讼代理人：任某,宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：郭某，宁夏中卫市人。原告银川众一集团物业服务有限公司中卫分公司(以下简称“众一物业”)诉被告郭某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告众一物业的委托诉讼代理人任某，被告郭某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付所欠物业服务费4955元，其中601室物业服务费2477.5元（2015年1月1日至2019年12月31日共计60个月，0.45元/㎡/月×91.76㎡×60个月=2477.5元）；其中602室物业服务费2477.5元（2015年1月1日至2019年12月31日共计60个月，0.45元/㎡/月×91.76㎡×60个月=2477.5元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告购买银川众一集团房地产开发有限公司开发的中卫市××区（面积91.76平方米），10号楼2单元602室（面积91.76平方米），合计183.52平方米。原告为该小区的物业服务公司，自被告使用房屋后，原告一直为被告提供物业服务。自2015年1月1日起，被告以种种理由拒付物业服务费，从2015年1月1日至2019年12月31日共拖欠物业费4955元，物业费每平方米0.45元/月。经原告多次催要，被告拖欠至今仍未付。原告认为，原告已经为被告提供相关的物业服务，被告连续拒绝支付物业费的行为已侵犯原告合法权益。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，被告的房屋是安置房屋，位置及面积属实。拖欠2015年1月1日至2019年12月31日的物业服务费不属实。被告自2013年就不交纳物业费。未交纳物业费是因为被告的房屋阴阳台、阴面小卧室均漏雨。众一开发公司的罗总和负责建筑的杨总、物业公司的张经理都亲自去楼顶看了好几次。众一开发公司的杨总给被告维修了，维修后阴台及阴面小卧室不漏雨了，但是两套房屋阳台还漏雨，房屋室内装修只是做了简单处理，阳台外钢筋裸漏。2016年、2017年文安苑小区所有漏雨的楼层防水都重新做了就被告家没有做。602室被告一直未住人，现在才住了有3年。只要原告将被告房屋问题修好，被告就交纳物业服务费。另外，被告所住单元没有门禁，人身安全和财产安全不能保障。被告与物业公司没有签过物业服务合同。针对被告答辩原告称，被告所述房屋质量问题与原告主张物业服务费无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、对原告提交的证据，本院认定如下：原告提交的房屋钥匙领取单、通知、中卫市物价局中卫市住房和城乡建设局卫价发（2014）20号文件、中卫市物价局中卫市住房和城乡建设局卫价发（2014）87号文件，被告质证后均无异议，对其证明效力予以确认，并在卷予以佐证。原告提交的沙坡头区（前期）物业服务合同，被告质证后有异议，称被告并未与原告签订物业服务合同，被告也没有见过该合同。经审查，该前期物业服务合同系建设单位与原告签订的有效合同，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，对其证明效力予以确认，并在卷予以佐证。二、对被告提交的证据，本院认定如下：照片13张，被告拟证明被告的房屋漏雨及损失的事实。原告质证后认为，照片与本案无关。经审查，照片虽证明室内墙体裂缝、起皮脱落的情况，但没有证据证明拍摄的照片与原告物业服务有关，对其证明效力不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中卫市沙坡头区文安苑小区系银川众一集团中卫房地产开发有限公司开发建设，被告系中卫市沙坡头区文安苑小区（东区）业主，在××区、602室，两套房屋面积均为91.76平方米，共计183.52平方米，系多层住宅。2009年10月12日，原告与银川众一集团中卫房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》。合同约定，该小区物业类型为三级服务住宅小区；多层住宅物业服务收费标准为0.45元/月.平方米。合同签订后，原告按合同约定为中卫市沙坡头区文安苑小区提供了物业服务。自2015年1月1日以后，被告以房屋存在漏雨等质量问题一直未解决为由拒交物业服务费，截至2019年12月31日，被告拖欠原告物业服务费4955元（0.45元/㎡.月×183.72㎡×60个月）。期间，原告向被告进行催收，被告拖延至今没有交纳。为此原告向人民法院起诉。本院认为，原告与银川众一集团中卫房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对被告具有约束力。原告依据《前期物业服务合同》为被告居住的中卫市××区提供了物业服务，被告作为该小区业主接受了原告的物业服务，且对原告按照0.45元/㎡.月收取物业服务费无异议，应当承担按照前期物业服务合同约定的收费标准向原告支付相应的物业服务费的义务。原告要求被告支付自2015年1月1日至2019年12月31日，拖欠原告二套房屋物业服务费4955元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，被告辩称未与原告签订物业服务合同及未见到过物业服务合同的抗辩理由不能成立，不予采纳。被告辩称因房屋出现漏雨，房屋存在质量问题，给被告造成了损失，但被告提交的照片，尚不足以证明房屋的质量问题及损失与原告从事的物业服务有关。被告应当查清导致房屋出现漏雨的根本原因及责任主体后寻求合法途径予以解决，被告据此作为向原告拒交物业服务费的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。被告辩称单元门没有门禁对被告人身安全和财产安全造成威胁，因未提交相应的证据，不予认定，但原告作为物业服务企业，应当对被告提到的问题予以重视并及时改善，加强安全管理，共同创建文明、和谐、安全的小区环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：被告郭某于本判决生效之日起十日内向原告银川众一集团物业服务有限公司中卫分公司支付自2015年1月1日至2019年12月31期间的物业服务费4955元。如被告郭某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告郭某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 马元华二○二○年十一月二十八日法官助理 余 艳书记员 杨智梅本案适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。