山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终11970号上诉人（原审被告）：济南物华天宝农业科技有限公司，住所地济南市。法定代表人：朱孝诚，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄健，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海宁，山东国曜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尹吉，女，1984年3月5日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：禹惠，女，1984年7月3日出生，汉族，山东轩华教育咨询有限公司员工，住济南市。上诉人济南物华天宝农业科技有限公司（以下简称物华天宝公司）因与被上诉人尹吉房屋租赁合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初2615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。物华天宝公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，发回重审或依法改判驳回尹吉的全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费、保全费等费用由尹吉承担。事实和理由：一、一审法院认定物华天宝公司与案外人邱某解除合同影响尹吉继续经营构成违约，属于事实认定错误。物华天宝公司2019年与案外人邱某签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，约定物华天宝公司承租邱某位于济南市高新区舜旺路239号明湖白鹭郡二区x号楼x-xxx商铺，租期自2019年3月16日起至2024年3月15日止。租赁期内，经邱某同意，物华天宝公司将案涉商铺转租给尹吉，租期自2019年5月18日起止2024年3月15日止。合同具有相对性，物华天宝公司与尹吉之间的合同关系，不因物华天宝公司与案外人邱某之间的合同解除而解除。因此，即便物华天宝公司与邱某之间解除租赁合同关系，并不影响尹吉基于物华天宝公司的合同关系继续承租使用案涉房产。根据物华天宝公司与尹吉签订的《房屋租赁合同》，尹吉应于2019年11月2日前向物华天宝公司缴纳下半年房租42000元，而尹吉仅于2020年1月8日交纳14000元房租，存在逾期交纳且未足额交纳的违约行为，基于此，物华天宝公司2020年4月4日向尹吉邮寄送达《解除合同通知书》，物华天宝公司与尹吉之间的房屋租赁合同关系因尹吉未按照合同约定及时足额交纳房租而解除。因2020年1月3日，案外人邱某锁门致使物华天宝公司与尹吉无法正常经营属于一审法院认定事实错误，首先：物华天宝公司2020年1月8日足额支付邱某房租，且邱某锁门后，将钥匙给到尹吉，尹吉经营并未收到损害；其次：尹吉最晚应于2019年11月2日向物华天宝公司交纳下半年房租42000元，尹吉逾期未交纳，截止现在尹吉仍欠付物华天宝公司房租，按照合同约定，物华天宝公司有权于2019年11月18日后随时解除合同。另，一审法院认定尹吉20**年5月6日、2019年5月20日，分两次向物华天宝公司交纳房租共计49000元属认定事实错误，该49000元中，7000元系物业费，并非房租。因此，尹吉20**年11月2日前未及时足额交纳下半年房租，违约在先，且物华天宝公司与案外人邱某的合同关系并不影响到物华天宝公司与尹吉之间的合同履行。因此，对于物华天宝公司来说，尹吉存在严重的违约行为，物华天宝公司有权解除合同，一审法院认定事实错误。二、本案物华天宝公司并未对尹吉造成任何损失，一审法院未经评估机构评估自行认定尹吉的装饰装修残值损失数额为135776.8元，属于事实认定错误。（一）物华天宝公司未给尹吉造成任何损失，没有义务对尹吉进行赔偿。本案中，虽然案外人邱某自2020年1月3日起对涉案房屋上锁，但是案外人邱某已经将钥匙交给尹吉，尹吉在涉案租赁房屋内一直经营使用至今。因此，尹吉主张物华天宝公司对其造成了装饰装修损失，没有事实和法律依据。实际上，物华天宝公司并未给尹吉造成任何损失，没有义务对尹吉进行赔偿。且物华天宝公司在履行与尹吉之间的租赁合同不存在任何违约行为，不应承担尹吉诉求的损失。（二）一审法院认定尹吉装修损失支出169721元属于认定事实错误；未经评估机构评估自行认定尹吉的装饰装修残值损失数额为135776.8元，属于事实认定错误。一审庭审中，尹吉并未提交装修费用支出的相关转账凭证，仅凭所谓的装修合同及收据认定尹吉装修花费169721元，明显属于认定事实错误。一审法院依据涉案房屋的租赁期限为4年零10个月，实际租赁使用时间为一年，尹吉装饰装修支出169721元等三个条件，简单计算尹吉装饰装修残值损失数额为135776.8元，计算方式为169721元÷5年×4年=135776.8元。一审法院未经评估机构评估，简单计算的方式认定涉案房屋的装饰装修残值损失数额，方法明显不合理。据此认定涉案房屋的装饰装修残值损失数额为135776.8元，属于事实认定错误。三、本案一审法院适用《合同法》第九十四条、第九十七条及《最高人民法院》第十一条规定，依职权解除物华天宝公司与尹吉签订的《房屋租赁合同》，属于适用法律错误。（一）合同解除权属于形成权，法院无权依职权解除合同，本案中尹吉明确表示不解除合同，但一审法院却依职权解除《房屋租赁合同》，明显属于适用法律错误。合同解除权属于形成权，形成权的行使必须基于权利人的意思表示，并且于该意思表示到达相对人时发生效力。当事人在诉讼中欲实现解除合同的目的，必须提出相应的诉讼请求，人民法院也必须基于原告的诉讼请求做出相应裁判；如当事人未提出解除合同的诉讼请求的，人民法院则不能依职权径行裁判解除合同。本案中，尹吉并未向一审法院提出解除合同的诉讼请求，并且在本案庭审中经法庭再三释明，尹吉明确表示不解除合同，仅主张赔偿损失。但是一审法院以物华天宝公司与尹吉之间的《房屋租赁合同》和补充协议实际已经不能履行为由，依据《合同法》第九十四条之规定，依职权解除双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议，明显属于适用法律错误。（二）因一审法院无权依职权解除本案《房屋租赁合同》，所以一审法院以《房屋租赁合同》解除为前提，适用《最高人民法院》第十一条之规定判决物华天宝公司赔偿损失，属于适用法律错误。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院》第十一条第一项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，因一审法院错误适用法律，依职权解除双方签订的《房屋租赁合同》，又以涉案《房屋租赁合同》已经解除为前提，适用《合同法》第九十七条及《最高人民法院》第十一条之规定，判决物华天宝公司赔偿尹吉剩余租赁期内的装饰装修残值损失，也属于适用法律错误。尹吉一直在涉案租赁房屋内进行经营，并未造成一审法院判决的装饰装修残值损失。综上所述，一审法院存在事实认定错误及适用法律错误的情形，请求法院撤销一审判决，发回重审或者依法驳回尹吉的全部诉讼请求。尹吉辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉，维持原判。一、物华天宝公司分别向房东邱某与尹吉送达了解除租赁房屋合同通知书，是物华天宝公司主动违约解除在先，因此合同违约解除应当给予赔偿。二、由于物华天宝公司与房东邱某的解约行为，已导致房东邱某随时要求尹吉搬离，因此尹吉的损失已经产生。三、一审法院判决已经扣除了很多损失项，已经照顾了物华天宝公司的利益，物华天宝公司的上诉不成立。四、尹吉在高新区有4家分校可以分流学生，不可能因此不再招生，尹吉要对在校的学生负责，一直在积极就近找租赁场所。尹吉向一审法院起诉请求：1.请求法院判令物华天宝公司支付尹吉违约金及其他经济损失共计489137.04元；2.判令物华天宝公司承担本案全部诉讼费用，代理费用由物华天宝公司承担。一审法院认定事实：2019年5月18日，物华天宝公司（甲方）与尹吉（乙方）签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定物华天宝公司将位于济南市高新区舜旺路239号明湖白鹭郡二区x号楼x-xxx商铺2楼159.3平方米的房屋转租给尹吉做教育培训使用.租赁期限自2019年5月18日起至2024年3月15日止。物华天宝公司给予尹吉15天免租期，自2019年6月2日开始正式计租。合同第四条租金及其他费用缴纳方式约定，第一年租金84,000元。租金每半年为一个缴纳周期，第一次租金缴纳时间为2019年5月20日前，之后应不晚于每个半年开始前的30日缴纳下一个半年的租金。第六条第3条约定，甲方保证本合同签订时，对出租给乙方的房屋、附属设施、设备具有合法的使用权并有权出租。租赁物没有影响乙方正常使用的权属纠纷和债权、债务纠纷，无设定地役权、抵押权，无司法机关和行政机关依法裁定、决定查封等情形。2019年5月6日、5月20日，尹吉向物华天宝公司分两次支付共49000元，于2020年1月8日通过山东轩华教育咨询有限公司的账户向物华天宝公司支付14000元。2020年3月25日、4月4日，物华天宝公司分别向尹吉发出《解除合同通知书》，称“合同约定2019年11月2日之前支付下半年房租42000元，截止1.8日只收到14000元，特依法通知解除租赁合同。”另查明，在合同履行过程中，物华天宝公司与原房东邱某就本案涉案房屋发生纠纷，邱某已诉至一审法院。在邱某与物华天宝公司、山东物华天宝农业科技股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，物华天宝公司答辩称就本案涉案房屋邱某于2020年1月3日擅自将租赁房屋换锁，导致物华天宝公司无法实际使用租赁房屋，给其造成极大的损失。邱某认可从2020年1月3日开始给涉案房屋上锁。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。物华天宝公司与尹吉签订《房屋租赁合同》及补充协议系双方的真实意思表示，当事人双方亦予以认可，一审法院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因此，物华天宝公司负有保障尹吉在租赁期间正常使用涉案房屋的义务。根据双方签订的合同第六条第3条的约定，物华天宝公司亦应保障涉案房屋没有影响尹吉使用的债权、债务纠纷。在合同履行过程中，由于物华天宝公司与原房东邱某就房屋租金发生纠纷，邱某将涉案房屋上锁，并向一审法院起诉要求解除合同。锁门的行为虽非物华天宝公司实施，但这在客观上导致了尹吉无法继续使用租赁房屋。物华天宝公司未能处理好其与原房东之间的债权、债务纠纷，未能保障尹吉对涉案房屋的正常使用.此外，物华天宝公司与原房东邱某就涉案房屋解除合同后，也影响到其与尹吉的合同的继续履行，构成违约。对于是否要求解除合同，经法庭再三释明，尹吉均未做明确表示，只是主张赔偿损失。因原房东邱某将涉案房屋上锁，尹吉无法继续使用涉案房屋，且物华天宝公司与房东邱某均主张解除他们之间的房屋租赁合同，故物华天宝公司与尹吉之间的《房屋租赁合同》和补充协议实际上已不能履行，一审法院予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于违约金，虽然尹吉在诉讼请求有包括，但其没有说明具体的理由、依据、数额和计算方式，在法庭询问489137.04元的具体组成时，其也未将违约金包括在内，故对违约金一审法院不予处理，尹吉可另行主张。对于损失，尹吉提交的《新苗艺术团白鹭郡校区设计施工协议》，三份收据可以证明尹吉为装修涉案房屋支出169721元，一审法院予以确认。《最高人民法院》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；涉案房屋的租赁期限自2019年5月18日起至2024年3月15日止。至本案起诉时，尹吉已使用涉案房屋一年。因双方就房屋的装饰装修的处理未做约定，故对于剩余租赁期内的装饰装修残值损失135776.8元（169721元*5×4），物华天宝公司应当赔偿。对于尹吉主张的教育系统软件、加盟费用、广告牌、专线宽带、路由器、监控头、录像机等，都是用于尹吉的培训机构的培训教学或者租赁期满后可以拆卸带走的物品，合同解除后，尹吉可以拆除带走，继续使用，并不产生损失，故对于尹吉主张的5976元的购买教育系统软件费用、26103.5元的加盟费用、24000元广告牌制作费用、7000元安装专线宽带、路由器、监控头、录像机费用，一审法院不予支持。15000元的律师费用因双方在合同中没有约定，依据不足，一审法院亦不予支持。16408.54元的另行租赁房费四年增加房租额，由于尹吉现未另行租房，该笔费用未实际产生，故本案中不予处理。尹吉可在实际发生该笔费用后再行主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条，《最高人民法院》第十一条第（一）项之规定，判决：一、济南物华天宝农业科技有限公司于判决生效之日起十日内向尹吉赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失135776.8元；二、驳回尹吉的其他诉讼请求。案件受理费8638元，已减半收取4319元，保全申请费2970元，由尹吉负担3644.5元。由济南物华天宝农业科技有限公司负担3644.5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。物华天宝公司提交其公司会计邵某与山东轩华教育咨询有限公司股东禹惠的谈话录音以及尹吉涉案经营场所的照片三张，证明截至现在尹吉一直在涉案租赁房屋内进行经营，而且尹吉明确说明会长期经营。尹吉在一审过程中主张的损失实际上并未发生，不应得到支持。在谈话录音中，尹吉也提及现涉案房屋正在进行重新装修，该装修花费的费用、已经重新装修的原因均不是因物华天宝公司原因所造成。尹吉质证称，装修的是一楼，尹吉经营的场所是二楼，上二楼需要经过一楼，学生无法进行上课，所以给家长说是一楼在装修。由于物华天宝公司早已与房东邱某解除房屋租赁合同，因此尹吉随时可能会被房东邱某要求搬离此处，尹吉一直在就近积极寻找适合的经营场所。经审查，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另，一审法院于2020年8月18日作出的已生效（2020）鲁0191民初2614号民事判决，该判决认定：“尹吉未按照合同约定支付第一年下半年房租的责任不在尹吉一方，其行为不构成违约。物华天宝公司已与原房东邱某就涉案房屋发生纠纷，双方均要求解除合同，且邱某一方已将涉案房屋上锁，尹吉与物华天宝公司之间的《房屋租赁合同》事实上已无法继续履行，故该合同予以解除。”本院认为，尹吉与物华天宝公司签订《房屋租赁合同》约定，“租赁物没有影响乙方（尹吉）正常使用的权属纠纷和债权、债务纠纷。”根据一审法院生效的（2020）鲁0191民初2614号民事判决认定的事实，物华天宝公司作为转租方，并未保证次承租人涉案房屋适租，故尹吉与物华天宝公司之间的《房屋租赁合同》及补充协议因实际履行不能而解除。物华天宝公司主张涉案合同解除系尹吉迟延支付租金，邱某锁门后将钥匙交付尹吉，并未影响尹吉正常经营，但未提供有效证据予以证实，且尹吉对此不予认可，故本院对物华天宝公司的该项主张不予采信。一审法院因（2020）鲁0191民初2614号、2615号案件，案件当事人相同、事实相同，将两案合并审理。物华天宝公司在2614号案件中主张解除涉案合同，故一审法院根据案情在本案中判令尹吉与物华天宝公司之间的房屋租赁合同及补充协议解除并无不当。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任……。本案尹吉一审时提交《新苗艺术团白鹭郡校区设计施工协议》及收据，可以证实其为装修涉案房屋支出169721元，一审法院予以采信并无不当。尹吉自2019年5月18日承租涉案房屋至一审法院立案之日，已使用涉案房屋一年。因双方就房屋的装饰装修的处理未做约定，故一审法院判令物华天宝公司赔偿涉案房屋剩余租赁期内的装饰装修残值损失135776.8元并无不当。综上所述，物华天宝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3016元，由上诉人济南物华天宝农业科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  吴松成二〇二〇年十一月二十四日书记员  侯新新