杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初4622号 原告：杭州雨龙实业投资有限公司，住所地：杭州经济技术开发区**大街**。 法定代表人：王平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：叶笑茜，浙江杭天信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘敏，浙江杭天信律师事务所实习律师。 被告：浙江美君科技有限公司，住所地：，住所地：杭州市上城区高官弄**v> 法定代表人：李晓云，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙立佐，该公司股东。 原告杭州雨龙实业投资有限公司（以下简称雨龙公司）与被告浙江美君科技有限公司（以下简称美君公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年8月4日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法适用简易程序审理，于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告雨龙公司的委托诉讼代理人叶笑茜、潘敏及被告美君公司的委托诉讼代理人孙立佐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告雨龙公司提出诉讼请求：1.解除原被告签订的租赁合同；2.被告即刻腾退并向原告返还租赁房屋；3.被告向原告支付拖欠的房屋租金65000元（租期为2019年12月23日至2020年6月22日，后续房屋占有使用费参照双方的租赁合同租金标准算至被告实际向原告交还房屋之日）；4.被告支付逾期付款违约金12350元（以未付租金65000元为基数，日利率千分之一自2019年11月24日暂计算至2020年5月31日，后续违约金按应付款项为基数，日利率千分之一标准计算支付）；5.被告另行向原告支付违约金125000元；6.原告已收取的保证金60000元不予退还；7.被告补交2019年5月23日至2019年6月22日免租期租金20833元；8.被告支付原告律师费支出10000元；9.本案诉讼费由被告承担。 案件审理过程中，原告雨龙公司向本院申请撤回其第2项诉讼请求，并变更第3项诉讼请求为：被告向原告支付拖欠的房屋租金65000元（暂计算至2020年6月22日，后续房屋租金按双方约定的250000元每年的标准实际计算至2020年9月21日止，此后不再产生）；并明确其第4项诉讼请求为：被告支付逾期付款违约金12350元（以未付租金65000元为基数按日利率千分之一自2019年11月24日暂计算至2020年5月31日，后续违约金以65000元为基数按日利率千分之一的标准继续算到实际付清为止）。 事实与理由：原告于2017年6月15日从房屋权利人杭州万家星城房地产开发有限公司处承租位于杭州市下城区××期××商铺，租期至2022年10月31日止。经房屋权利人杭州万家星城房地产开发有限公司同意，原被告于2019年6月签订租赁合同，约定由被告承租坐落于杭州市下城区万家星城3幢（商）7号房屋，建筑面积约为224.17平方米，租期自2019年5月23日至2022年10月30日止。租赁合同签订后，原告按照合同约定提供了相关房屋产权证明及办证手续，被告使用承租房屋并占用至今。合同签订后被告仅支付首期租金125000元。被告直至2019年10月10日才付清房屋保证金，已构成违约。第二期2019年12月23日至2020年6月22日租金125000元应当于2019年11月23日前支付，原告多次催缴但被告都借故拖延，原告无奈于2019年12月2日向被告发送租金催缴通知并于2019年12月9日委托律师向被告寄送律师函。截止起诉之日，被告仍拖欠第二期租金65000元未支付。被告拒不支付租金，也拒绝返还租赁房屋的行为导致合同目的无法实现，已构成根本违约，原告依法享有解除合同权利。依据双方签订的租赁合同，被告应承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，特提起诉讼，请依法判处。 被告美君公司答辩称：1、被告违约是有原因的，入住之后发现房屋有严重的漏水，跟原告的经办人员交接3、4次也没有解决。2、今年因为疫情停业了4个月，跟原告方协商要求减免房租1到2个月的，原告没有同意。3、被告已于2020年5月31日搬离了租赁的场地，跟原告姓曹的经办人员有告知的。原告也在租赁的场地外面贴了招租的信息，应视为房屋交接完毕。被告认为原告的诉讼请求是不合理的。 原告雨龙公司为证明其事实主张，向本院提供租赁合同、房屋租赁合同、房屋产权证、房屋转租申请函、关于变更万家星城商铺租赁主体以及租金付款账户的补充协议、银行交易明细、租金催缴通知、律师函、EMS快递回单、EMS签收记录、委托代理合同、律师费发票等作为证据。被告美君公司提交照片一组作为证据。上述证据均经庭审出示、质证。经审核，本院认为对原告提交的租金催缴通知，因原告未能举证其向被告送达，故本院不予认证。对被告提交的照片，因缺乏与本案的关联，难以达到被告证明目的，本院不予认证。对原告提交的其他证据，均具备真实性，本院对其真实性均予以确认并在卷佐证。 综上有效证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下： 2017年6月15日，雨龙公司从杭州万家星城房地产开发有限公司处承租含案涉商铺在内的共40间商铺，租赁期限至2022年10月31日止。 2019年5月24日，雨龙公司（甲方、出租方）与美君公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方同意将坐落于杭州市下城区万家星城3幢（商）7号房屋出租给乙方使用，建筑面积224.17平米，租赁期限自2019年5月23日起至2022年10月30日止，甲方在2019年5月23日前向乙方交付房屋，乙方领取钥匙后，视为甲方合格交付；2019年5月23日至2019年6月22日期间租金为0元，2019年6月23日至2019年12月22日期间租金为125000元，应于2019年5月23日交付；2019年12月23日至2020年6月22日期间租金为125000元，应于2019年11月23日交付；2020年6月23日至2021年6月22日期间租金为250000元，应于2020年5月23日交付；2021年6月23日至2022年6月22日期间租金为262500元，应于2020年5月23日交付；2022年6月23日至2022年10月30日期间租金为97422元，应于2022年5月23日交付；乙方逾期支付上述租赁费用的，应当就应付款向甲方每日支付千分之一的违约金，逾期支付超过15天的，甲方有权解除合同，不退还保证金；乙方须在本合同签订后当日内向甲方交纳保证金陆万元整；租赁期限内，如乙方拖欠相关费用的，甲方无需征得乙方同意，可以将保证金按照任意顺序冲抵水、电、通讯、电视、物业管理、设备设施损害赔偿、违约金、滞纳金等费用；合同履行完毕后，乙方将完好的房屋、设备设施交还给甲方，且乙方已结清租金、物业管理费等所有费用，完成所有合同义务的，甲方将保证金返还给乙方（不计利息）；在租赁期内，乙方出现其他违反本合同的行为，经甲方书面催告后，在15日内仍未纠正的，甲方有权解除合同，收回房屋，不退还保证金，并要求乙方支付违约金壹拾贰万伍仟元；租赁期限内，乙方无故单方提前终止本合同的，甲方有权不退还乙方支付的房屋租金、保证金，并要求乙方支付违约金壹拾贰万伍仟元；甲乙双方特别明确，乙方妥善履行本合同时甲方给予乙方免租期的前提，如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致解除合同的情形），则乙方应本合同终止当日按第一个租约年的租金补交2019年5月23日至2019年6月22日免租期的全部租金即20833元；违约方除应按本合同约定承担违约责任外，还应当承担守约方为此支出的合理费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、差旅费等）；等等。 美君公司向雨龙公司支付保证金60000元，并支付租金至2019年12月22日。2019年12月9日，雨龙公司委托律师向美君公司发送《律师函》，催讨租金。后雨龙公司于2020年1月7日支付50000元，备注房租；于2020年1月9日支付10000元，备注房租。此后再无付款，雨龙公司遂提起本案诉讼。 庭审过程中，雨龙公司确认案涉房屋所有权方因疫情因素减免其一个月租金，其当庭同意相应减免美君公司一个月租金。 另查明，雨龙公司为本案诉讼与浙江杭天信律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师费10000元。 本院认为，原告雨龙公司与被告美君公司之间的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应恪守合约，诚实履行。美君公司未按约支付租金并提前搬离，构成违约，应承担违约责任。美君公司辩称因房屋漏水导致其提前解约，但未能提交相应证据予以证明，故本院对其辩称不予采信。庭审中，双方当事人均同意解除案涉《租赁合同》，故本院已无判决解除合同之必要。关于租金，美君公司辩称其已于2020年5月31日搬离并与雨龙公司曹姓员工办理交接，但缺乏相应证据予以证明，故本院不予采信。雨龙公司主张按250000元每年的标准计算租金至2020年9月21日，于法有据。经核算，计至2020年9月21日尚欠租金为126827元。雨龙公司因疫情原因自愿减免美君公司一个月租金，系其处分自身权利，并无不当，故本院对剩余租金105994元予以支持。 关于逾期付款违约金，因上述租金中65000元应于2019年11月23日支付，剩余部分应于2020年5月23日支付。现雨龙公司仅就其中65000元主张自2019年11月24日起计算逾期付款违约金，并无不当。但双方约定的计算标准过高，本院酌情调整为按每日万分之三计算，经核算为3685.5元（暂计至2020年5月31日，此后以65000元为基数，按每日万分之三的标准另计至实际偿清之日止），对原告主张的超出部分不予支持。 关于违约金，合同约定为125000元。综合考虑本案实际情况，本院酌情对违约金62500元予以支持，对原告主张的超出部分不予支持。关于保证金，在双方合同解除的情况下，美君公司交纳的保证金60000元可用于抵扣违约金等，抵扣后，美君公司还应支付违约金2500元。 关于免租期租金，鉴于免租期系出租人以长期租赁为基础给予的优惠，结合美君公司实际履行合同期限，本院对雨龙公司主张的免租期租金的合理部分予以支持，经折算酌情支持免租期租金13021元。 关于律师费10000元，符合双方约定及相关收费标准，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告浙江美君科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州雨龙实业投资有限公司租金105994元； 二、被告浙江美君科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告逾期付款违约金3685.5元（暂计至2020年5月31日，此后以拖欠的租金65000元为基数按照每日万分之三的标准另计至实际清偿之日止）； 三、被告浙江美君科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州雨龙实业投资有限公司违约金2500元； 四、被告浙江美君科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州雨龙实业投资有限公司免租期租金13021元； 五、被告浙江美君科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州雨龙实业投资有限公司律师费10000元； 六、驳回原告杭州雨龙实业投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5698元，减半收取2849元，由原告杭州雨龙实业投资有限公司负担952元，由被告浙江美君科技有限公司负担1897元。 原告杭州雨龙实业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告浙江美君科技有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。 审 判 员 吴雪飞 二〇二〇年十一月二日 代书记员 傅 程