重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0117民初7170号原告：重庆市诚顺物业管理有限公司，住所地重庆市合川区合阳城街道办事处红岗山路红岗源小区****，统一社会信用代码91500117771798399T。法定代表人：王红梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙茜，女，1997年2月12日出生，汉族，该公司员工，住重庆市合川区。被告：黄廷友，男，1987年8月6日出生，汉族，户籍所在地重庆市合川区。委托诉讼代理人：黄朝洪（被告黄廷友父亲），1966年10月21日出生，汉族，住重庆市合川区。原告重庆市诚顺物业管理有限公司（以下简称“诚顺物业公司”）与被告黄廷友物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告诚顺物业公司委托诉讼代理人孙茜、被告黄廷友委托诉讼代理人黄朝洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诚顺物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即给付原告物业服务费3082元、违约金888元，合计3960元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年12月31日与重庆市合川区南津街街道办事处望江楼社区签订有南城水岸×号楼物业服务合同，合同约定高层住宅1.10元/月·平方米（含电梯运行费、公摊能耗费），其中第一、二层住宅按0.8元/月·平方米，二次供水1.00元/吨（从8楼开始，按每户业主生活用水实际使用方量计算，如果业主全面一次性完善物业服务费，免收当年该户业主二次供水费），违约金按每日万分之三的标准收取。1-×-2是电梯房高层住宅，且原告一直在该小区进行物业服务。被告自2017年11月至2020年6月，共欠物业费87.55（房屋面积）×1.1元（物业单价）×32（欠费总月份）=3082元，违约金888元。综上，被告所欠费用合计3960元。根据物业服务合同约定，被告居住的房屋应当向原告缴纳物业服务费，但被告一直未予缴纳，原告多次催收未果。原告特起诉，请求依法判决。被告黄廷友辩称，要求原告的二次供水运用2台，我是30楼，长期水压不足；晚上我回家晚，保安长期打瞌睡或玩手机；东西拿进拿出，都没人管理，小区入口经常被摩托车堵住，无法进出；楼层中无消防水，有严重隐患；我同意缴纳，但要将我提出的问题解决。本院经审理认定事实如下：2017年12月31日，原告诚顺物业公司（乙方）与合川区南津街街道办事处望江楼社区居民委员会签订《重庆市物业服务合同》，该合同第一条约定“一、物业名称：望江楼社区南城水岸×号楼；物业类型：高层住宅。座落位置：合川区南办处金鹿街233号”。第六条约定“本物业管理区域的物业服务收费采用以下方式：1、包干制：（1）髙层住宅：1.10元/月•平方米（含电梯费、公共能耗费），第一、二层住宅按0.80元/月•平方米；（2）商业用房（住改商）：2.00元/月•平方米；（3）二次供水能耗费：1.00元/吨（从8楼开始，按每户业主生活用水实际使用方量计算。……”。第八条约定“物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每一季度结束前10日内履行交纳义务”。第十八条约定“本合同期限为叁年，自2017年11月1日起至2020年10月31日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。（2017年11月1日-2017年12月31日为试运行期两个月，试运行期间按照二级标准提供服务，收费标准按照本合同第四章第六条、第十条执行。试期满签订合同”。第二十五条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按期全额交纳物业服务费的，当事人应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告为该小区提供了物业服务。另查明，被告黄廷友购买了位于重庆市合川区南津街街道办事处金鹿街233号1单元×-2号房屋，其建筑面积为87.17㎡，该房屋属于望江楼社区南城水岸×号楼小区，接受了原告的物业服务。被告自2017年11月起未向原告缴纳物业服务费。原告经过多次催收，被告仍未缴纳相关费用。本院认为，原告与重庆市合川区南津街街道办事处望江楼社区签订的《重庆市物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。合同约定了物业管理服务收费标准等，被告系该小区业主，该合同对被告具有约束力，应当遵守和执行。原告对该小区提供了物业服务，履行了合同的义务，被告也接受了物业服务，故被告应当向原告支付物业服务费用。现被告欠缴2017年11月至2020年6月期间的物业服务费3068.38元【87.17㎡×1.1元/月/㎡×32个月】。原告诉请超出的部分，本院不予支持。关于违约金的认定。原告与合川区南津街街道办事处望江楼社区居民委员会签订的《重庆市物业服务合同》中对违约金进行了约定。因被告未按合同约定履行交纳物业费等义务，应当承担支付违约金的责任。合同约定“物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每一季度结束前10日内履行交纳义务”、“应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金”，被告所欠的2017年11月至12月的物业服务费（191.77元）应于2017年12月21日前缴纳、2018年1月至3月的物业服务费（287.66元）应于2018年3月21日前缴纳、2018年4月至6月的物业服务费（287.66元）应于2018年6月20日前缴纳、2018年7月至9月的物业服务费（287.66元）应于2018年9月20日前缴纳、2018年10月至12月的物业服务费（287.66元）应于2018年12月21日前缴纳、2019年1月至3月的物业服务费（287.66元）应于2019年3月21日前缴纳、2019年4月至6月的物业服务费（287.66元）应于2019年6月21日前缴纳、2019年7月至9月的物业服务费（287.66元）应于2019年9月21日前缴纳、2019年10月至12月的物业服务费（287.66元）应于2019年12月21日前缴纳、2020年1月至3月的物业服务费（287.66元）应于2020年6月21日前缴纳、2020年4月至6月的物业服务费（287.66元）应于2020年9月21日前缴纳，逾期则开始计算违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《物业管理条例》第七条、第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定判决如下：一、由被告黄廷友于本判决发生法律效力后十日内向原告重庆市诚顺物业管理有限公司支付从2017年11月至2020年6月期间的物业服务费3068.38元；二、由被告黄廷友于本判决发生法律效力后十日内向原告重庆市诚顺物业管理有限公司支付违约金（以3068.38元为基数，其中191.77元从2017年12月22日起、287.66元从2018年3月22日起、287.66元从2018年6月22日起、287.66元从2018年9月22日起、287.66元从2018年12月22日起、287.66元从2019年3月22日起、287.66元从2019年6月22日、287.66元从2019年9月22日起，287.66元从2019年12月22日起、287.66元从2020年6月22日起、287.66元从2020年9月22日起按每日万分之三计算违约金至3068.38元付清时止）；三、驳回原告重庆市诚顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄廷友负担，款限被告黄廷友于本判决发生法律效力后十日内向本院缴纳。本判决为终审判决。审 判 员 张兴军二〇二〇年十一月九日法官助理 杨 航书 记 员 彭奕婷