平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终2979号上诉人(原审原告)：李巧芝，女，1972年3月11日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：王新豪，河南盐都律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：河南昆基置业有限公司，住所地：叶县昆阳镇九龙路西段。统一社会信用代码：91410422061394891R。法定代表人：李金山，经理。委托诉讼代理人：王长木，平顶山市叶县昆阳法律服务所法律工作者。上诉人李巧芝因与被上诉人河南昆基置业有限公司（以下简称昆基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省叶县人民法院（2019）豫0422民初4106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人李巧芝及其委托诉讼代理人王新豪，被上诉人昆基公司的委托诉讼代理人王长木到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李巧芝上诉请求：撤销一审判决，改判为全部支持李巧芝的一审诉讼请求。事实和理由：1.李巧芝对一审判决认为“李巧芝和昆基公司签订的《商品房买卖合同》及《协议书》是双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对合同当事人均具有约束力。”的认定没有异议。但在具体判决中,一审法院并未尊重当事人的合同约定和当事人的真实意思表示依照协议进行判决,而是擅自干预意思自治,随意破坏诚实信用原则,肆意行使自由裁量权，在没有法律规定和事实依据的情况下判决仅由昆基公司支付李巧芝100000元。2.一审审理期间，昆基公司并未提交该房屋已经被查封的证据材料和查封时间，一审判决却对李巧芝的要求办理过户的诉讼请求不予支持。李巧芝认为:如果该商品房被抵押的事实存在于双方购房协议签订前，则昆基公司在售房过程中存在未将该商品房真实情况告知消费者,属于欺诈消费者的行为;如果该抵押是在双方签订购房协议后,则昆基公司擅自做抵押的行为则是一种无权处分的行为,不管哪一种行为导致的被查封,昆基公司都有义务将存在于该商品房之上的查封予以解除并为李巧芝办理过户手续，故一审法院对李巧芝要求昆基公司协助办理过户手续的请求不予支持，没有事实依据和法律依据。综上，请上级法院予以改判。昆基公司辩称，一、一审法院并未对双方所签订的返本销售《协议书》确认为有效的协议。根据最高法院关于适用合同法若干问题的解释(一)第四条规定，确认合同的效力不适用地方性法规,行政规章为依据。也就是说双方所签订的返本销售协议虽然不违法,但也不是完全合法。根据《商品房销售管理办法》第45条规定,是变相返本销售，也是国家所禁止的，在这种情况下一审法依据民法通则第四条和民法总则第六条的规定，用公平的原则是有依据的。民法通则第四条规定民事活动应当遵循公平的原则，公平原则也是指民事活动中以利益均衡作为价值判断标准，公平原则是法律适用的原则。根据民法总则第六条，公平原则不仅仅是民事主体从事民事活动应当遵循的基本行为准则,也是法院审理民事纠纷应当遵守的基本裁判准则。民事活动需秉持公平理念，公正、公允、合理的确定各方的权利和义务，依据上述的法律规定,一审法依据公平原则审理并裁判此案,并不是没有依据的判决，并不是像李巧芝所说,肆意行使自由裁量权。另外,李巧芝是2016年购买昆基公司的商品房,当时购买单价为每平方3050.71元,而到2019年12月昆基公司商品房同样一个小区销售价每平方为:4442.86元,每平方上涨1400元。李巧芝这套房上涨到现今增值12万元。从以上房价的上涨可以看出李巧芝当时的购买价和2019年每平方就差1400元之多。从利益上,李巧芝所购买的昆基公司公司的商品房是一直升值。如果全额返还明显失公平，况且全额返款又是国家法规明令禁止的。综以上所述,昆基公司认为一审法院审理本案，认定事实清楚，适用法律正确,判决相应公正，请求二审法院驳回李巧芝的上诉，维持原审判决。二、关于李巧芝上诉的房屋办证问题,因昆基公司的所售房屋没有验收，至今又被平顶山市中院查封之中，不但李巧芝的房产无法办证，而且整个楼盘所售房屋均无法办证，有(2018)豫04民初417号平顶山市中级法院的民事裁定书为证据。李巧芝向一审法院起诉请求：1．判令昆基公司支付李巧芝2017、2018年度补贴款共计130798元（65399元／年）；2．判令昆基公司承担本案诉讼费。一审审理中，李巧芝增加诉讼请求为：1．判令昆基公司协助李巧芝办理龙城首府1号楼2单元24层西南户商品房的房产过户手续；2．判令昆基公司支付李巧芝2019年度补贴款65399元。一审法院认定事实：2016年9月27日，李巧芝与昆基公司签订《商品房买卖合同》一份，载明：“李巧芝购买昆基公司位于龙城首府1号楼2单元24层西南户商品房一套，房款总金额为261599元。”同日，李巧芝与昆基公司签订《协议书》一份，载明：“李巧芝购买昆基公司商品房，一次性全额付款。昆基公司给李巧芝补贴装修款、家具家电折合现金261599元。以现金补贴分四年，每年每次补贴总额的25％。自签订购房合同及交完购房款后一年内补贴一次，以后每年补贴时间以此类推。”同日，李巧芝向昆基公司缴纳了购房款261599元。昆基公司向李巧芝交付了位于龙城首府1号楼2单元24层西南户房屋。一审法院认为，李巧芝与昆基公司签订的《商品房买卖合同》及《协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人均具有约束力。上述合同签订后，李巧芝向昆基公司支付了购房款261599元，昆基公司向李巧芝交付了房屋，但昆基公司未按《协议书》约定向李巧芝支付补贴装修款、家具家电款。昆基公司辩称，昆基公司与李巧芝签订的《协议书》系变相返本销售，违背了《商品房销售管理办法》第十一条的规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”，属无效合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《商品房销售管理办法》系建设部门颁布的部门规章，不能作为认定该《协议书》无效的依据。该《协议书》约定通过补贴装修款、家具家电款的方式分四次共返还261599元，该补贴款数额与购房款数额相同，符合《商品房销售管理办法》第四十五条：“本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。”规定的返本销售。虽然该《协议书》没有违反法律、行政法规的强制性规定，但变相返本销售是国家所明令禁止的，为了优化营商环境，促进经济的稳定发展，倡导房住而不炒，购房者亦应理性购买房屋，不要被高回报蒙蔽双眼，轻信开发商的宣传，本着补偿为主、惩罚为辅的原则，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原审法院酌定昆基公司一次性向李巧芝支付补贴款100000元。关于过户问题，目前案涉房屋因其他案件处于查封期间，无法过户，故李巧芝请求昆基公司协助办理房产过户手续，原审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、河南昆基置业有限公司于判决发生法律效力之日起七日内支付李巧芝款项100000元；二、驳回李巧芝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费4224元，由河南昆基置业有限公司负担3000元，由李巧芝负担1224元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院于2018年9月20日作出（2018）豫04民初417号民事裁定书，将案涉房屋依法予以查封。除此外，二审查明的其他事实与一审查明的事实相一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、原审判决昆基公司一次性支付李巧芝10万元是否适当；二、案涉房屋是否具备过户条件。对此，本院评析如下：一、关于原审判决昆基公司一次性支付李巧芝10万元是否适当的问题。李巧芝上诉认为，一审法院未尊重当事人的合同约定和当事人的真实意思表示，擅自干预意思自治,随意破坏诚实信用原则,肆意行使自由裁量权，判决昆基公司一次性支付李巧芝10万元，而未判决昆基公司按合同约定支付2017年度和2018年度的补贴款共计130798元，没有法律规定和事实依据。对此，本院认为，首先，从查明事实可以看出，昆基公司与李巧芝签订《协议书》实际上是昆基公司在销售房屋时采取的促销措施，系该公司为与其他房地产公司进行不正当竞争而采取的一种不正当手段，属于《商品房销售管理办法》明令禁止的行为。而人民法院在审理民事纠纷时，既要考虑当事人意思自治的因素，又要考虑当事人根据该优惠可获得的合理利益。对于严重违背市场价值规律，明显高于合理水平的利益，应根据公平原则和诚实信用原则予以调整。其次，《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”。而根据《商品房销售管理办法》第十一条关于“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”之规定，应予认定昆基公司的促销行为属于违法行为，扰乱了社会经济秩序。对违法行为人进行处罚的同时，当事人也不应基于违法行为获得过高的利益，以维护正常的社会经济秩序。综上，原审酌定昆基公司一次性向李巧芝支付补贴款100000元并无不当。李巧芝的此项上诉理由不能成立。二、关于案涉房屋是否具备过户条件的问题。李巧芝上诉认为，一审法院对李巧芝要求昆基公司协助办理过户手续的请求不予支持,没有事实依据和法律依据。对此，本院认为，人民法院依据王惠林的申请对案涉房屋做出查封裁定是在2018年9月20日，当时案涉房屋仍在昆基公司名下。现在王惠林与昆基公司的诉讼仍在进行中，案涉房屋解封的条件还不具备，无法过户。若李巧芝有证据证明因房屋被查封给自己造成了损失，可以向昆基公司另行主张。故，李巧芝的此项上诉理由不能成立。综上所述，李巧芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4224元，由李巧芝负担。本判决为终审判决。审判长 郭国会审判员李双双审判员李泉钦二〇二〇年十一月二十九日法官助理张立永书记员吕翼鹏