新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终2594号 上诉人（原审原告）：叶伟，女，1989年3月7日出生，汉族，新疆维吾尔自治区额敏县第一小学教师，住新疆维吾尔自治区裕民县。 委托诉讼代理人：叶帅（叶伟之弟），住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 被上诉人（原审被告）：乌鲁木齐正天金帮房地产经纪有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区四平路1789号万泰·星辰小区2号楼7号商铺。 法定代表人：朱金霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕伟，男，该公司工作人员。 被上诉人（原审被告）：芦如杏，女，1931年5月18日出生，汉族，武警医院退休干部，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：张雯斐（芦如杏之女），住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 上诉人叶伟因与被上诉人乌鲁木齐正天金帮房地产经纪有限公司（以下简称正天房产经纪公司）、芦如杏房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初10144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。上诉人叶伟的委托诉讼代理人叶帅，被上诉人正天房产经纪公司的委托诉讼代理人吕伟，被上诉人芦如杏的委托诉讼代理人张雯斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶伟上诉请求：撤销一审判决，依法将本案发回重审，或改判支持我一审全部诉讼请求，即：1．撤销我与正天房产经纪公司、芦如杏签订的《买卖居间协议书》；2．判令正天房产经纪公司向我退还诚意金10,000元，向我赔偿经济损失及精神损失10,000元；3．判令芦如杏向我退还定金10,000元。事实和理由：我看到正天房产经纪公司员工发布的首付10万元可购买涉案房屋的广告后，与正天房产经纪公司进行了联系，并反复询问是否支付10万元首付款就可以通过按揭贷款的方式购买涉案房屋，得到的答复均是肯定的，我才向正天房产经纪公司交纳了10,000元诚意金，后去芦如杏家中签订《买卖居间协议书》并交付10,000元定金，正天房产经纪公司向我承诺支付10万元首付款可以购买涉案房屋，并表示会全权帮助我办理按揭贷款手续，一审判决完全忽略了我签订房屋买卖合同的前提是正天房产经纪公司承诺可以办理贷款。但在办理按揭贷款手续期间，我发现正天房产经纪公司故意隐瞒其无证经营的违法事实，也就是说正天房产经纪公司使用欺诈手段诱骗我签订了《买卖居间协议书》，违反《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，故涉案合同属于无效合同。并且涉案合同中只约定了买卖双方的违约责任，并未约定中介公司在交易中如未尽到如实报告义务、违反诚实信用原则且损害买卖双方利益时应承担的违约责任，明显显失公平，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，涉案合同属于可撤销合同。一审判决未能保障我在交易中的合法权益，我在办理按揭贷款期间，发现正天房产经纪公司未在房产管理局备案，而没有备案的中介公司违反《房地产经纪管理办法》，不能获得网上签约资格，将有一房二卖的风险，在得知中介公司无证经营和没有备案的情况下，在买房安全交易不能保障的前提下，我提出撤销涉案合同，以维护自己的合法权益。一审法院未判决正天房产经纪公司承担任何责任完全错误。综上，请求二审法院依法查明事实，维护我的合法权益。 正天房产经纪公司辩称，我公司与叶伟、芦如杏签订的《买卖居间协议书》是合法有效的，涉案《买卖居间协议书》约定很明确，我公司收取的10,000元诚意金已经转化为定金，并由芦如杏向叶伟出具了20,000元的定金收据，我公司实际上没有收取叶伟的任何款项，叶伟要求我公司退还诚意金没有依据。综上，叶伟的上诉请求不能成立，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 芦如杏辩称，我与叶伟、正天房产经纪公司签订了《买卖居间协议书》，应当按照合同履行，尊重合同的约定。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 叶伟向一审法院起诉请求：1．判令撤销我与正天房产经纪公司、芦如杏签订的《买卖居间协议书》；2．判令正天房产经纪公司退还我诚意金10,000元，并赔偿我经济损失及精神损失10,000元；3．判令芦如杏退还我定金10,000元。 一审法院认定事实：2019年4月30日，叶伟向正天房产经纪公司交付诚意金10,000元，正天房产经纪公司向叶伟出具《收条》，载明：收到叶伟诚意金10,000元，委托正天房产经纪公司代为洽谈乌市新市区天津路津城茗苑小区5栋2单元704室房屋购买事宜及价格，委托购买价格为630,000元，付款方式为按揭贷款，洽谈成功，同意诚意金转为定金，由正天房产经纪公司转付给房东。2019年5月2日，叶伟与芦如杏、正天房产经纪公司签订《买卖居间协议书》，约定由叶伟购买芦如杏位于乌鲁木齐市××区房屋，总房价630,000元，室内现有固定装修、家具家电全部赠送，并对付款方式进行了约定，定金20,000元（其中10,000元由正天房产经纪公司暂为保管，作为交房尾款，正天房产经纪公司出具定金保管书给叶伟），合同签订后7日内叶伟向芦如杏支付首期房款50,000元，剩余房款叶伟采用办理银行按揭方式支付。合同签订当日，叶伟向芦如杏交付定金10,000元，芦如杏向叶伟出具金额为20,000元的定金收条（含有正天房产经纪公司收取由意向金转为定金的10,000元）。合同签订后，因贷款审批情况，要求叶伟支付的首付款超出100,000元，叶伟对此存有异议未支付定金外的其他房款。一审法院认为，本案争议焦点为叶伟主张撤销其与正天房产经纪公司、芦如杏签订的《买卖居间协议书》及其他各项诉求的理由是否成立。一、关于合同撤销问题。本案涉及合同中叶伟与芦如杏就房屋买卖的内容约定明确，又包含买卖双方与房屋中介公司即正天房产经纪公司居间服务的内容，据此，叶伟与芦如杏形成房屋买卖合同关系，叶伟、芦如杏分别与正天房产经纪公司之间形成居间合同关系。庭审中，叶伟明确其主张撤销案涉合同的理由为：正天房产经纪公司无证经营且承诺给其办理贷款未办理，正天房产经纪公司未按居间合同约定履行如实报告和诚实守信义务，并主张撤销本案房屋买卖合同关系和居间关系。上述陈述显示，叶伟撤销合同的主要理由是正天房产经纪公司以可以办理贷款欺诈导致叶伟无法履行与芦如杏签订的房屋买卖协议的付款义务。对此，一审法院认为：1．从叶伟与芦如杏的房屋买卖合同关系而言，叶伟庭审中明确芦如杏不存在欺诈行为，故对叶伟主张解除房屋买卖关系的主张，一审法院不予支持。2．从叶伟与正天房产经纪公司居间合同关系而言。首先，叶伟认为正天房产经纪公司无证经营，从正天房产经纪公司提供的《企业信用信息公示报告》看，并未显示其存在无证经营的情形且无证经营的行政管理行为与本案不属同一法律关系；其次，叶伟提供其与正天房产经纪公司业务员关于贷款首付金额协商的微信记录，但叶伟与正天房产经纪公司、芦如杏签订的书面合同内容中则明确载明：“最终乙方银行按揭支付金额以银行批准为准，乙方应根据批准按揭金额在总支付定金和首期款数字相应的调整”；微信记录时间在签订合同之前，反映双方协商过程，之后签订的明确双方权利义务的书面合同支付条款，明确最终的首付款金额要根据银行批准为准进行调整，叶伟作为完全民事行为能力人，签订合同时对于上述约定内容的意义理应清楚，从合同关于首付款的约定内容看尚难确定被告正天房产经纪公司欺诈行为成立。综上，对叶伟主张撤销案涉合同的诉讼请求，一审法院不予支持。二、关于退还诚意金、定金及赔偿经济及精神损失费的问题。1．叶伟在案涉合同签订之前向正天房产经纪公司交付的10,000元意向金，从正天房产经纪公司向叶伟出具的收条内容看，该10,000元在合同签订后应转为定金，由正天房产经纪公司转付芦如杏，芦如杏亦向叶伟出具了包含该10,000元转付定金的定金收条，故正天房产经纪公司收取的10,000元意向金已转为芦如杏收取的定金，叶伟向正天房产经纪公司主张退还意向金缺乏事实依据，应不予支持。2．《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。本案中，合同约定签订后5日内叶伟应补足定金至50,000元，签约后7日内再支付首付款50,000元（最终金额按银行批准情况调整首付款金额），从合同实际履行情况看，叶伟除支付20,000元外，再未支付任何房款，已属上述法律规定的不履行约定债务的情形，故对叶伟主张被告芦如杏退还收取的定金10,000元，一审法院不予支持。叶伟主张由正天房产经纪公司赔偿其经济损失及精神损失费的10,000元诉讼请求，尚缺乏有效证据证明且无法律依据，一审法院不予以支持。判决：驳回叶伟的诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，叶伟、正天房产经纪公司、芦如杏于2019年5月2日签订的《买卖居间协议书》中载明：甲方同意剩余的房款乙方采用银行按揭或公积金贷款方式支付（最终乙方银行按揭支付金额以银行批准为准，乙方应根据批准按揭金额在总支付定金和首期款数字相应的调整）；甲、乙双方承诺，若乙方出现违约情况，则已经支付甲方的定金或已经支付甲方的全部款项的20%（两者取数额高者适用）不予返还。 本院认为，本案争议焦点为：叶伟主张撤销涉案《买卖居间协议书》、主张正天房产经纪公司向其返还诚意金10,000元、赔偿经济损失及精神损失10,000元，主张芦如杏向其返还定金10,000元的诉讼请求能否成立。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提出证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，叶伟上诉称正天房产经纪公司故意隐瞒其无证经营的违法事实，使用欺诈手段诱骗我签订了《买卖居间协议书》，涉案合同属于无效合同。并且涉案合同中只约定了买卖双方的违约责任，并未约定中介公司在交易中如未尽到如实报告义务、违反诚实信用原则且损害买卖双方利益时应承担的违约责任，明显显失公平，涉案合同属于可撤销合同，对此本院认为，涉案《买卖居间协议书》中既就叶伟与芦如杏之间房屋买卖合同关系的相关权利义务进行了约定，也就叶伟与正天房产经纪公司之间的居间合同关系的相关权利义务进行了约定，合同中的权利义务系签订合同的各方当事人在协商一致的情形下确定的，叶伟作为签订合同的一方当事人，可以对合同约定的权利义务提出意见，可以要求在合同中对中介公司应承担的违约责任进行约定，但叶伟在签订合同时并未提出该要求，且根据涉案《买卖居间协议书》的内容，也不能反映出涉案协议存在显失公平的情形。叶伟称正天房产经纪公司向其承诺仅支付100,000元首付款，即可办理按揭贷款购买涉案房屋，且正天房产经纪公司隐瞒其无证经营的事实，存在欺诈行为，对此本院认为，涉案《买卖居间协议书》中明确载明叶伟最终应当支付的银行按揭贷款金额以银行批准为准，叶伟应根据批准的金额对首付款数额作相应的调整，表明正天房产经纪公司在签订合同时向叶伟告知了银行按揭贷款及首付款的数额可能会发生变化的相关事宜，叶伟对此也已知晓，而正天房产经纪公司是否存在无证经营的行为，系行政管理的范畴，叶伟也未能提交充分有效的证据证实正天房产经纪公司存在欺诈行为。叶伟还称其发现正天房产经纪公司未在房产管理局备案，而没有备案的中介公司违反《房地产经纪管理办法》，不能获得网上签约资格，将有一房二卖的风险，故其要求撤销涉案《买卖居间协议书》，对此本院认为，正天房产经纪公司是否在房产管理局备案仍然是行政管理的范畴，而叶伟也未能证实涉案房屋交易存在一房二卖的情形，且叶伟在签订合同时对中介公司的相关营业执照、许可证等手续也具有谨慎审查的义务。综上所述，叶伟认为涉案合同属于无效合同及可撤销合同，并要求撤销涉案《买卖居间协议书》的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采信。叶伟、正天房产经纪公司、芦如杏于2019年5月2日签订的《买卖居间协议书》符合当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，当事人均应全面履行合同义务。根据涉案《买卖居间协议书》的约定，叶伟应当在合同签订后7日内向芦如杏支付首期房款50,000元，但叶伟并未履行该义务，故涉案《买卖居间协议书》无法继续履行系叶伟的违约行为所致，根据涉案《买卖居间协议书》的约定，叶伟出现违约情况，则其向芦如杏支付的定金不予返还，叶伟主张芦如杏向其返还定金10,000元的上诉理由不能成立，本院不予采信。根据本案查明的事实，叶伟向正天房产经纪公司交纳的10,000元诚意金已经转为定金，芦如杏也向叶伟出具了收到定金20,000元的收条，并载明包含由意向金转为定金的10,000元，故叶伟要求正天房产经纪公司向其返还诚意金10,000元的上诉理由不能成立，本院不予采信。叶伟未能提交充分有效的证据证实正天房产经纪公司给其带来了经济损失，故其要求正天房产经纪公司向其赔偿经济损失及精神损失10,000元的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采信。 综上所述，叶伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由叶伟负担。 本判决为终审判决。 审判长 卫 杨 审判员 陈映红 审判员 庞 艳 二〇二〇年十一月三十日 书记员 余 霞