新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新22民终772号 上诉人（原审被告）：马翔，男，1972年8月15日出生，回族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。委托诉讼代理人：马慧，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国邮政集团公司哈密分公司，住所地新疆维吾尔自治区哈密市伊州区天山北路。法定代表人：郭云坤，总经理。委托诉讼代理人：任耘，新疆君始律师事务所律师。委托诉讼代理人：萨拉丁·义民，新疆君始律师事务所律师。上诉人马翔因与被上诉人中国邮政集团公司哈密市分公司（以下简称邮政公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2019）新2201民初5352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马翔的委托诉讼代理人马慧，被上诉人邮政公司的委托诉讼代理人任耘、萨拉丁·义民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马翔上诉请求：1．撤销原审判决，驳回要求马翔支付1269592.37元租金及利息的判项；2．一、二审诉讼费用由邮政公司承担。事实和理由：一、双方解除租赁合同的时间为2017年7月19日，马翔不应承担期满后的租金。1．合同期满后马翔继续管理房产和运营锅炉房构成无因管理，合同期满前马翔明确表示不再承租，多次通知邮政公司办理交接手续，但因邮政公司不愿意承担马翔的固定资产投入，表示暂不交接，直到找到第三方续租。马翔考虑到如果房产长期没有第三方承租，其水电线路等无人管理维护，会造成损失。锅炉房如果停烧，会造成严重后果，只得继续管理房产和运营锅炉房。合同解除后，马翔对房产的管理维护构成无因管理。马翔不应当向邮政公司支付租金，反之还有权主张必要费用。2．邮政公司发布招租广告及招标的行为构成新的“要约邀请”，合同期满后双方没有任何关于续租的书面或口头约定。邮政公司自合同到期前至今长期发布招租广告并进行招标。《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”邮政公司持续对外发布招租广告并进行招标，不符合“出租人没有提出异议”，“招租”行为是对续租的明确“异议”。邮政公司发出新的要约邀请，随时可能与第三人签订新合同，双方并没有“默认”原合同继续履行，而是都“明确”表明原合同终止。3．房屋租赁合同明确续租需书面申请并签订书面合同。《房屋租赁合同》第十三条第1款约定：合同期满，乙方（马翔）若需要续租，须在合同期满前三个月书面向甲方提出申请。而马翔并未提出过续租的申请。《补充合同》也明确续租需双方签订书面合同。因双方间合同明确续租的条件，本案不适用《合同法》第二百三十六条规定。二、即使假设在2017年后“默认续租”，房租计算方式显失公平且错误。1．本案房产长期招租无人承租，无法确认房租价值，本案房产招标时30万元标底价无人应标，可见房租市场价格低于30万元，从长期招租无人承租的角度可以说房租价值为零。市场行情发生变化，在双方无明确约定的情况下按照原合同63万计算房租显失公平。2．马翔的固定投入支出应当扣减，双方房屋租赁合同中第六条第1款约定，房屋的修缮由甲方（邮政公司）出资。双方在《补充合同》第二条确认马翔承担费用包括每个供暖期6万元、转让费10万元、楼外灯饰改造15.85万；第三条确认设施、设备、线路投入186.6万元，按照6年分摊，每年折抵31.1万元，上述费用应当由邮政公司承担折抵房租。三、马翔租赁期间内租金已经结清。庭审中邮政公司认可经过对账，租赁期内房租已经结清，一审判决马翔支付租期内租金89667.36元错误。综上，请求二审法院依法撤销原判，驳回邮政公司诉讼请求。邮政公司辩称，一、双方在2014年5月5日签订房屋租赁合同。约定到2017年7月19日合同到期，合同到期后双方并没有办理合同解除的任何手续。作为承租方的马翔继续使用该房屋进行相关的经营，双方的这种租赁关系已经变为不定期的租赁合同关系，马翔认为双方的这种关系构成无因管理，无因管理是没有法定的或者约定的义务，为避免它的利益受损失进行管理或者服务的。首先它是没有法定或约定的义务，但是本案双方是存在租赁关系，这是一种约定的义务，双方对租赁合同进行了相关的约定，而且也继续来进行履行的。二、无因管理的管理人从事管理他人事务的事实行为，包括对他人的财产或事务的合理保护，利用改良和处分，帮助或服务等。本案案件之中，马翔在合同期后一直在经营着宾馆，其行为是一种经营盈利行为，是为利己的行为而不是为他人管理事务的行为。三、无因管理的管理人具有为他人管理的意思，其目的在于为他人谋利益，避免他人利益受损，不具备这一要件的，就不属于无因管理。在本案案件之中，马翔并没有为他人谋利益，或者免使他人利益受损的目的，在合同到期后，马翔一直在占有使用宾馆的目的是为了自己盈利，所以双方的租赁合同到期之后没有继续签订合同，但是在合同没有进行法定的解除之前，双方的这种租赁行为已经变成了不定期的租赁行为，从来没有一个法律概念之中说这种行为变成了无因管理。邮政公司是一个完全民事行为能力的国有的企业单位，不可能置国有资产而不顾的行为要一个外人去帮助进行管理的，这显然不符合客观的规定。四、马翔所称邮政公司的招租广告及招标的行为，构成了新的要约行为。邮政公司向社会还是向其他方打了一个相关的招标的广告不能把与马翔之间的合同进行解除，虽然有广告行为，但是马翔一直在使用、收益、占有宾馆及其附属的设置。解除合同只有两种情况，一种是法定解除，一种是约定解除。在本案之中，在邮政公司2019年7月31日起诉之前，双方没有任何一方双方达成一个是通过法定解除或者约定解除的行为。这种情况下，作为邮政公司对外进行招进行一个合同意向性的一个招租，不影响本案案件合同的履行。五、马翔称房屋租赁合同明确续租需书面申请并签合同。房屋租赁合同的第十三条第一款写得很清楚，续租是需要写书面申请的，但是现在实际情况我们双方没有写书面申请，但这种法律事实存在，所以没有写书面申请，不等同于这种法律关系的不存在。马翔提到即使假定2017年以后是默认续租，马翔认为长期招租而无人承租，所以无法确定房租的价值，我们双方合同约定了一个房租，是最后一年的房租，这是双方达成一致意见，在这种情况下，马翔继续进行承租，在双方对租赁合同的价格没有其他约定的情况下，就视为对之前的这份房租合同的认可，邮政公司一直在跟马翔说请交房租，马翔接到了包括作为法律顾问发的律师函之后，都不正面回应，到了今天到法庭上说这个价格太高了，没有办法接受。还有马翔提到固定投入应当扣减问题。首先，补充合同的效力邮政公司是不予认可的，因为补充合同涉及到上百万的资产的处置问题，这份补充合同邮政公司从来没有见过，也是马翔打官司以后才向法庭提供了这么一个补充合同，而且这份补充合同找不到盖公章的登记，按照单位的流程来说，也从来没有上过单位的党委会议，单位的其他领导都不知道这份补充合同的存在。关于上诉期的租金问题，邮政公司已经向法庭提供了房屋计算的明细以及所有的相关的交费收费凭证，现在所涉及的就是合同期到之后到邮政公司起诉之前是2019年7月30日、31号之前的房租收入，其实房屋租赁合同的最后到期时间是2020年7月29日，涉案的房屋及设施移交给邮政公司，邮政公司也向法庭提供了相关证据，对2019年7月31日到2020年7月29日这段时间产生的租赁费邮政公司还保留诉讼权利。邮政公司向一审法院起诉请求：1．判令解除双方房屋租赁合同关系并要求马翔限期搬离所租房屋。2．判令马翔支付邮政公司房屋租金（截止2019年7月31日）共1299923.01元、合同期间租赁费89667.36元、电费47721.53元、水费17145元、暖气费35668.8元，合计1490125.7元及逾期利息（利息自起诉之日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。3．由马翔承担本案的诉讼费用及邮寄送达费用。一审法院认定事实：2014年5月5日，邮政公司（甲方）与马翔（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：“一、甲方将邮政公司所有的位于哈密市伊州区天山北路的面积为1990.28平方米的房屋出租给乙方使用，使用用途为宾馆，租期三年，租赁期限自2014年7月20日起至2017年7月19日止。二、房屋全年费用为第一年580000元、第二年609000元、第三年639450元。合同签订之日起10日内预交第一个月的房屋租金，即48333.4元、50750元、53287.5元。三、乙方在签订合同至日内须向甲方缴纳60000元的履约保证金。四、甲方在收到乙方预缴履约保证金10日内，将房屋交付给乙方。甲方负责承担交房合同签订之前出租房屋的所有有关费用，包括但不仅限于（物业费、水电费、暖气费、电话费、煤气费、闭路电视费、宽带网等），合同签订之后由乙方承担。”合同第九条约定，甲方未按时向乙方交付租赁房屋的，甲方免收乙方延期交房期间的租赁费，并按延期交房期间租赁费的10％向乙方支付违约金。乙方违约不履行合同的，履约保证金不予以退还，甲方对乙方装修投入不作补偿，乙方已预缴未履行期间的租金无权要求退还，由此造成甲方损失的，由乙方承担全部赔偿责任。合同第十条约定，一方需提前解除合同，应提前三个月书面通知对方。发生以下违约事由之一的，甲方有权提前解除本合同，收回房屋，因此造成的损失由乙方负责赔偿：（3）未经甲方同意乙方拖欠租金连续20天或累计20天以上的。甲方根据本条款行使单方面解除合同权的，解除合同的通知一经送达，即产生法律效力，本合同随即解除，乙方应在收到通知后十日内无条件退还房屋。乙方若未在上述期限内退还房屋，应按逾期期间双倍租金计算向甲方支付租金，乙方支付逾期期间租金后甲方仍有权解除合同。合同第十三条约定，合同期满，乙方若需续租，应本合同期满前三个月书面向甲方申请，在同等条件下乙方具有优先承租权。合同期满，乙方无条件退还房屋，将房屋及附属设施完好无损地交回甲方，逾期交回的，按照本合同第以下九条规定执行。第十条规定，承租期或合同解除后七天内，甲乙双方按以下约定条款交接。（1）装修清偿约定：乙方应负责将房屋恢复原装修状况，保留租期届满时的装修状况，乙方装修的设施除可搬离外，其余设施所有权属甲方，并承担与此相关费用。（2）履约保证金约定：乙方向甲方交房时，甲方应将保证金无息退还乙方。如乙方有欠缴的租金及其他未结算的费用，则甲方将保证金折抵剩余部分退还乙方。（3）遗留物约定：甲方向乙方交房10天后，或乙方向甲方交房后，一方有权任意处置另一方的遗留物。2014年12月8日，双方签订《补充合同》一份，合同约定：一、原哈密地区邮政局与马翔所签房屋租赁合同不因哈密地区邮政局更名而发生变更，原合同继续有效。二、经甲、乙双方协商，乙方在主合同以外承担了以下工作，并承担了相关费用：1．宾馆所在供暖区（供暖面积115000平方米）的供暖及运营工作。（注：该供暖设施属小锅炉，且因设备及管道严重老化，维修，人工等运营成本不断增大，目前负债经营，每个供暖期负债达6万余元）。2．负重妥善解决了与上一承包人的转接工作（支付转让费10万元）。3．因哈密市政等部门的政策性规定更换了车站邮政局主体楼外的灯饰改造等费用（约15.85万元）。三、鉴于乙方合同履约情况好，并较好的承担了主合同以外的其他工作和费用。本着平等协商，互利共赢的发展原则，该宾馆可在本轮承包期结束后继续续租，承包费用按本轮承包费用终止年度费用执行。具体细则可在下一轮承包合同中经双方协商载明。四、原合同中未对条款第十四条（即承租期满或合同解除后交接约定）进行确认，现予以确认：为确保承租双方利益，承租期满或合同解除后，甲方须履行发包人职责，妥善协调和处理乙方与下一承包方进行乙方固定资产投入（含所有设备、设施、线路）折价后的交接（原工程造价186.6万元，按6年分摊期平均折价，即31.1万元／年）。如乙方继续承包，则忽略本条款不计。双方签订租赁合同后，邮政公司向马翔交付了案涉房屋。马翔向邮政公司支付了2014年7月20日至2017年7月19日的租金1738782.64元，该租赁期内尚欠租金89667.36元。2017年11月27日，马翔出具承诺书，载明：“因银行卡长期未使用锁死，未刷成功，今日共缴房租陆万肆仟元整，余款（截止7月20前房租）将于本周五之前（12月1日）全部缴清”。2017年7月20日，合同到期后双方未续签租赁合同，邮政公司分别于2017年底、2018年8月、9月、11月多次召开招标会议进行宾馆承包招标，但未实现以招标方式将房屋出租给第三方。合同到期后马翔未返还案涉房屋，截止到2019年7月30日实际占用该房屋，并管理运营锅炉房。2018年10月16日，邮政公司通过律师函要求马翔支付实际占用期间的租金及违约金。另查，本案审理中，邮政公司表示2017年至2019年期间所发生的电费、水费及暖气费双方私下协商或另案主张。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物性质使用后的状态”。本案中双方签订的租赁合同于2017年7月30日到期，合同到期后，邮政公司多次召开招标会议进行宾馆承包招标，但未通过招标方式向第三人租出房屋，马翔未返还案涉房屋，实际占用到2019年7月30日为止，并管理营运锅炉房。根据房屋租赁合同约定的内容可以看出，合同期满或解除合同后马翔必须在30日内退还房屋。合同到期后双方没有续签合同，但马翔一直占有和使用该房屋，应当视为合同的续延，实际履行到2019年7月31日。双方没有新的关于房租的约定，应当按照双方最后一年约定租赁费实际履行。马翔抗辩其没有与邮政公司签订书面租赁合同，不承担租赁费的理由无事实和法律依据，对此不予以支持。马翔应当支付邮政公司自2017年7月20日至2019年7月31日的房屋租赁费。邮政公司主张自2017年7月20日至2019年7月31日租金为1299923.01元（639450元×2＋（639450元÷365天×12天）=1299923.01元）及租赁合同期内欠费租金89667.36元，合计1389592.37元的诉讼请求计算合理，原审法院予以确认。马翔应当承担支付租赁费1389592.37元民事责任。马翔未及时支付租赁费构成违约，邮政公司要求解除双方之间的租赁合同关系，要求马翔腾出房屋的诉讼请求，理由正当，符合法律规定，亦予以支持。本案中，双方签订《补充合同》约定马翔承包宾馆所在供暖区（供暖面积115000平方米）的供暖及运营工作，每个供暖期负债达6万余元。马翔按照合同约定于2016年至2018年两个供暖期对锅炉房进行运营管理，已履行合同义务，邮政公司应当承担两个采暖期的亏损补贴120000元。此费用与租赁费折抵后，马翔应当承担1269592.37元。本案审理中邮政公司表示2017年至2019年期间所发生的电费、水费及暖气费双方私下协商或另案主张，故以上费用本案不作处理。关于利息损失双方没有明确约定，马翔应当以法院确认金额1269592.37元为基数向邮政公司支付利息损失，利息自起诉之日，即2019年10月28日起至实际付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、依法解除中国邮政集团公司哈密分公司与马翔之间的租赁合同关系。二、马翔于判决生效之日起十五日内将位于哈密市伊州区天山北路1号的面积为1990.28平方米的房屋腾出，保证房屋完好交于中国邮政集团公司哈密分公司。三、马翔于判决生效之日起十五日内向中国邮政集团公司哈密分公司支付租赁费1269592.37元；四、马翔于判决生效之日起十五日内向中国邮政集团公司哈密分公司支付租赁费1269592.37元的利息损失（自2019年10月28日起至判决确定给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18211元，减半收取9105.5元，由中国邮政集团公司哈密分公司负担1365.5元，由马翔负担7740元。本院二审期间，马翔人围绕上诉请求依法提交了四组证据。证据一、《哈密日报》83份，拟证明邮政公司一直对外发布招租广告；证据二、马翔与邮政公司胡梅电话录音、邮政公司文件、李蓉与邢婷婷通话录音，拟证明合同到期后，马翔明确向邮政公司表示原合同租金过高，要求尽快解决，双方无续租合意，邮政公司至少收到了马翔两次停业告知书；证据三、马翔与邮政公司孙**、刘慧的通话录音，《房屋所有权证》，拟证明案涉房屋老旧，邮政公司曾经市场调研经举行过招标以及30万元流标的事实，认为60万元的租金标准对马翔不公；证据四、邮政公司2019年12月6日出具的《说明》复印件，拟证明邮政公司自认马翔已付清2014年7月20日-2017年7月19日租赁期内的所有租赁费，马翔没有欠付租金89667.36元。邮政公司对上述证据的质证意见为，对于证据一，真实性无异议，但认为与本案无关。对于证据二，真实性有待核实，但录音内容不能证明马翔的证明目的；对于证据三，录音证据的真实性无法确认，但对其证明目的有异议，双方存在租赁关系，是否停业是承租人自行决定的，不影响双方租赁关系。也不能证明房屋老旧的问题。对于证据四，无异议。邮政公司提供视频证据，证明案涉租赁场地及设施在2020年7月进行了交接，马翔对此予以认可。经庭后核实，对录音证据的真实性，邮政公司不持异议，对证明的目的有异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1．邮政公司在一审中向一审法院出具说明，认可马翔已经缴纳了2014年7月20日-2017年7月19日租赁期内的所有租赁费。2．马翔在二审中认可在2017年租赁合同到期后仍然存在接待客人等经营行为。3．双方认可案涉房屋和设施在2020年7月29日进行了交接。本院二审中，马翔对其上诉要求按照补充协议中分摊费用抵扣租金的请求予以放弃，另行主张。本院二审查明事实的其他事实与一审认定事实相一致。本院认为，本案争议焦点问题是：一、在2017年7月19日租赁合同届满后，双方形成无因管理合同关系还是不定期租赁合同关系。二、2017年7月20日之后的房屋租金应当如何确定。一、关于在2017年7月19日租赁合同届满后，形成无因管理合同关系还是不定期租赁合同关系问题。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，无因管理是指“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。”而本案中，马翔对邮政公司房产的占有并非没有法定或者约定的义务，也并非为避免他人的利益受到损失。首先，在马翔与邮政公司签订的租赁合同约定租赁期到2017年7月19日届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”届满后马翔并没有返还租赁房屋而是继续经营，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。邮政公司自租赁期满后并未向马翔发出腾房通知，因此，邮政公司与马翔之间形成不定期租赁关系，马翔对案涉房屋的占有使用并非没有法定或约定的义务的无因管理关系。其次，邮政公司在此期间向社会发出的招租公告，面向不特定人群，属于要约邀请，即使马翔参加了投标，也不能视为向马翔发出终止合同的通知。双方仍处于不定期租赁合同关系。因此，马翔称双方租赁合同终止，形成无因管理的理由不能成立。再次，马翔所称租赁合同中约定合同期满，若需要续租，需签订书面合同，因双方没有续签书面合同，故不适用《中华人民共和国合同法》第二百三十六条相关规定，本院认为，双方在合同中并未约定续租不采用书面合同就终止合同，并未排除对租赁合同期满后仍然实际履行合同的法定后果的适用，且根据查明事实，马翔在合同约定的租赁期届满后仍然从事经营活动，其事实上仍然占有使用着租赁房屋，因此，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定的情形。综上，马翔的该项上诉理由不能成立，双方之间形成不定期租赁合同关系。二、关于2017年7月20日之后的房屋的租金应当如何确定问题。根据前款论述，双方租赁合同约定的租赁期在2017年7月19日届满，随后马翔与邮政公司形成不定期租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租金仍应当按原租赁合同约定的租金标准计算。马翔认为案涉房租的租赁费过高，但马翔提供的证据不足以证明案涉房屋租金明显过高。邮政公司在《哈密日报》上的招租广告均无每年30万元租金的表述，不能证明邮政公司按照每年30万元对外招租，且2017年7月19日租赁合同到期后，马翔与邮政公司形成的是不定期租赁合同关系，如果租金过高，马翔可以与邮政公司协商降低租金，或解除租赁关系，但马翔既未就租金与邮政公司达成一致，也没有搬离租赁房屋，而是继续进行经营，其行为视为对适用原合同租金标准的认可，故马翔主张降低租金标准的理由不能成立。至于马翔提供的《关于车站宾馆停业的告知书》，即使该告知书向邮政公司送达，但其内容并无表明其决定解除租赁关系，且结合其仍然进行经营的事实，应认定双方租赁关系仍然实际履行，马翔应当支付租金。原审判决自2017年7月20日至2019年7月31日的租金1299923.01元应予支持。因邮政公司在一审中认可马翔已经付清2017年7月19日前的租金，对涉及的89667.36元不再支持。因二审中双方均认可于2020年7月对租赁房屋及设施进行了交接，因此原审判决第二项已经履行完毕，可不再作出判决。综上所述，马翔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2019）新2201民初5352号民事判决第一项，即“一、依法解除中国邮政集团公司哈密分公司与马翔之间的租赁合同关系”；二、撤销新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2019）新2201民初5352号民事判决第二项，即“二、马翔于判决生效之日起十五日内将位于哈密市伊州区天山北路1号的面积为1990.28平方米的房屋腾出，保证房屋完好交于中国邮政集团公司哈密分公司”；三、变更新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2019）新2201民初5352号民事判决第三项为“三、马翔于判决生效之日起十五日内向中国邮政集团公司哈密分公司支付租赁费1179925.01元”；四、变更新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2019）新2201民初5352号民事判决第四项为“四、马翔于判决生效之日起十五日内向中国邮政集团公司哈密分公司支付租赁费1179925.01元的利息损失（自2019年10月28日起至判决确定给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）”；五、驳回中国邮政集团公司哈密分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18211元，减半收取9105.5元，由中国邮政集团公司哈密分公司负担2361.5元，由马翔负担6744元；二审案件受理费16226元，中国邮政集团公司哈密分公司负担1992元，马翔负担14234元。本判决为终审判决。审  判  长   朱       滢审  判  员   王   晓   东审  判  员   古丽合尼木尼牙孜二 〇 二 〇 年 十 一 月 二 十 日书  记  员   程   媛   媛