河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终3353号上诉人（原审被告、案外人）：孙益好，男，汉族，1966年3月10日出生，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：房青，河南向东律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：司东祥，男，汉族，1969年10月17日出生，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：卜庆华，河南宇言律师事务所律师。原审被告（被执行人）：商丘市盛汇房地产开发有限公司，住所地河南省商丘市民主西路**，统一社会信用代码914114006780523819。法定代表人：魏永杰，该公司经理。上诉人孙益好因与被上诉人司东祥，原审被告商丘市盛汇房地产开发有限公司（以下简称商丘盛汇公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省夏邑县人民法院（2019）豫1426民初6083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人孙益好及其委托诉讼代理人房青、被上诉人司东祥及其委托诉讼代理人卜庆华到庭参加了诉讼；原审被告商丘盛汇公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。孙益好上诉请求：一、撤销一审判决，改判不得执行商丘盛汇公司交付给其的位于夏邑县××中段南侧东××小区××楼××单元××（××）××房产；二、本案一二审诉讼费由司东祥负担。事实和理由：一、2019年8月30日之后签订的《广电局旧址拆迁户栗园小区房屋安置改签协议》所称的安置面积仅是针对《旧房改建置换合同》中约定的450.56㎡的房产置换进行的约定，并不包含2012年8月18日《协议书》中约定的增补面积149.4㎡的安置房。具体理由如下:1.河南省祥森置业有限公司（以下简称河南祥森公司）、孙益好、商丘盛汇公司签订的《广电局旧址拆迁户栗园小区房屋安置改签协议》安置面积450.56㎡，河南祥森公司安置补偿给孙益好栗园小区房产四套，面积共计447.37㎡(差额部分3.19㎡从物业费中已经减免),该安置补偿仅是针对《旧房改建置换合同》中约定的450.56㎡的房产进行的置换，并不包含2012年8月18日签订的《协议书》中增补安置补偿面积149.4㎡。2.2012年8月18日，商丘盛汇公司与孙益好签订有两份协议:一份是《旧房改建置换合同》，置换合同补偿的安置房面积共计450.56㎡；一份是《协议书》,约定在原协议置换面积(450.56㎡)的基础上增补149.4㎡。实际约定的置换面积和补偿面积共计599.96㎡。上述两份协议系孙益好与商丘盛汇公司的真实意思表示且不违反法律规定，自合同成立时即发生法律效力。3.商丘盛汇公司与孙益好在2012年8月18日签订的《协议书》已经在2019年4月22日实际履行。《协议书》约定在原协议置换面积(450.56㎡)的基础上增补149.4㎡，且2012年11月15日商丘盛汇公司的时任法定代表人杨建还为孙益好出具保证书。在2015年7月5日孙益好还曾因孩子结婚需要用房向商丘盛汇公司提出申请，且申请内容也写在了2012年8月18日签订的《旧房改建置换合同》中。2019年4月22日，商丘盛汇公司交付孙益好“东盛丽都”小区2号楼一单元14层1404(1405)号房，孙益好于当日向该小区物业公司交纳自来水初装费1300元、物业费1246元、装修保证金1000元、电户初装费300元、公用电费200元。4.2019年8月30日之后《广电局旧址拆迁户栗园小区房屋安置改签协议》交付栗园小区的四套房产时，前面的房屋已经实际履行完毕，根本不可能在该协议中作废2012年8月18日签订的《协议书》，更不可能作废已在2019年4月22日商丘盛汇公司交给孙益好“东盛丽都”小区2号楼一单元14层1404(1405)号房产的事实。二、司东祥申请查封是在商丘盛汇公司已向孙益好实际交付房屋、履行完毕协议书约定内容之后，司东祥无权执行涉案房产。商丘盛汇公司与孙益好在2012年8月18日签订的《协议书》已在2019年4月22日实际履行,商丘盛汇公司交给孙益好“东盛丽都”小区2号楼一单元14层1404(1405)号房屋,而司东祥与商丘盛汇公司是在2019年8月13日达成的《调解书》、2019年8月16日签订《商品房买卖合同》。司东祥辩称：1.孙益好被拆迁房屋位于原夏邑县广电局旧址，起初是商丘盛汇公司开发，后交给河南祥森公司开发，因开发公司的变更，商丘盛汇公司与孙益好之间的权利义务应由河南祥森公司享有。对于2012年8月18日签订的旧房改建置换合同、增补149.4㎡房屋的协议书、2012年11月15日的保证书涉及的权利义务，自开发公司变更时即对孙益好于商丘盛汇公司不再具有约束力。2.2019年4月22日，物业公司收取孙益好各项费用不能视为商丘盛汇公司的行为，因为商丘盛汇公司不知情，后物业公司要求退还孙益好各项费用时，其未按通知收回各项费用并交还房屋钥匙。3.对于增补的149.4㎡房屋，即便应由商丘盛汇公司安置，在司东祥7000000元债权未获清偿的情况下，也属于孙益好与商丘盛汇公司恶意串通，应视为无效协议。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。商丘盛汇公司未到庭应诉亦未提交书面意见。司东祥向一审法院提出诉讼请求：1.撤销夏邑县人民法院（2019）豫1426执异86号执行裁定，继续对商丘盛汇公司位于夏邑县××中段南侧东××小区××楼××单元××（××）号商品房的执行；2.本案诉讼费用由孙益好负担。一审法院认定事实：孙益好系夏邑县广电局拆迁安置户。2012年8月18日，孙益好与商丘盛汇公司签订《旧房改建置换合同》，合同约定：乙方孙益好提供地皮一处交由甲方商丘盛汇公司开发住宅楼，甲方投资负责规划、设计、施工、置换、售楼等全部工程，置换标准，甲方按实际丈量住宅面积1:1.2置换，二层以上按建筑面积的1:1置换，高度不足1.2米的不予置换，1.2米以上-2.5米之间的按楼层面积的40%置换，办公楼上的住户按建筑面积1:1置换，交付给乙方的置换房高层楼房，毛地、毛墙、接通水电、安装窗户和防盗门等等。后商丘盛汇公司交由河南祥森公司开发，河南祥森公司开发作为甲方（安置方）、孙益好作为乙方（拆迁安置户）、商丘盛汇公司作为丙方（移交方），三方签订了《广电局旧址拆迁户栗园小区房屋安置改签协议》，合同约定：一、乙方孙益好原协议《拆迁安置补偿协议书》，协议安置面积450.56㎡；二、孙益好自愿选择栗园小区安置，安置房屋分别为十六号楼1单元4层东户（面积116.29㎡）、十六号楼1单元9层中户（面积87.18㎡）、十六号楼1单元4层西户（面积111.16㎡）、一号楼1单元8层东户（面积132.74㎡），共四套，面积447.37㎡；三、乙方孙益好原协议安置面积450.56㎡，本次实际安置面积447.37㎡，差额面积3.19㎡，按3000元/㎡计价互补或由甲方在原址按1：1平方米安置；三方签字后生效，原拆迁安置协议收回并作废。该安置协议已实际履行。河南省鼎基建筑安装工程有限公司（以下简称河南鼎基公司）诉商丘盛汇公司建设工程施工合同纠纷一案，经该院审理并于2018年1月23日作出（2017）豫1426民初5818号民事判决：1.商丘盛汇公司给付河南鼎基公司工程款7000000元于判决生效后三十日内付清；2.河南鼎基公司承建的商丘盛汇公司坐落在夏邑县栗园路与步行街交叉口西南角夏邑县东盛丽都2#楼就其施工完成的工程折价或者拍卖的价款在7000000元范围内有优先受偿权。该判决生效后，商丘盛汇公司逾期未给付，河南鼎基公司向该院申请执行，执行案号为：（2018）豫1426执500号。该院在执行中，司东祥于2018年4月25日向该院申请变更为该执行案件的申请执行人，并提供了债权转让协议书及河南鼎基公司的书面同意意见。该院经查明，作出（2018）豫1426执异25号执行裁书，裁定变更司东祥为（2018）豫1426执500号执行案件的申请执行人。该院依据（2018）豫1426执500号执行裁定书，于2019年6月12日查封了商丘盛汇公司开发的位于夏邑县××中段南侧东××小区××楼的房产，其中包含涉案房屋2号楼一单元15层1405（1404）号房屋。2019年8月13日，司东祥与商丘盛汇公司达成调解协议，商丘盛汇公司将涉案房屋抵偿给司东祥并签订了商品房买卖合同，司东祥交纳了相应的款项。2019年8月22日，孙益好作为案外人提出执行异议，请求撤销该院（2018）豫1426执500号执行裁定，解除对涉案房屋的查封并中止对上述房屋查封程序的执行。2019年10月11日，该院作出（2019）豫1426执异86号执行裁定书，裁定中止对商丘盛汇公司开发的位于夏邑县××中段南侧东××小区××楼一单元15层1405（1404）号商品房的执行。孙益好不服该裁定，依法提起诉讼。一审法院认为，依据查明的事实，孙益好旧房改建安置房屋已经开发单位河南祥森公司进行了补偿，其与商丘盛汇公司签订的旧房安置协议已作废，不再具有法律效力。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明”。依据上述规定，孙益好提交的证据不足以证实其对查封本案争议的房屋享有排除强制执行的民事权益。司东祥依据债权转让获得了合法债权，商丘盛汇公司未履行法院确认的债务，该院依法查封其财产，符合法律规定，司东祥的请求具有事实和法律依据，依法予以支持。（2018）豫1426执500号执行裁定，裁定查封商丘盛汇公司的财产，系依据生效的法律文书作出的，程序合法，应准许继续执行。一审判决：准许执行（2018）豫1426执500号执行裁定书，继续执行该裁定查封的商丘市盛汇房地产开发有限公司位于夏邑县××中段南侧东××小区××楼××单元××（××）号商品房的执行。案件受理费50元，由孙益好负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.孙益好举证的广电局栗园小区安置房一览表，其他当事人对真实性无异议，本院予以采信；2.孙益好举证的电梯费、垃圾清运费、装修保证金收据、电费缴费单能够证明孙益好已交纳上述费用，司东祥虽称上述费用是在商丘盛汇公司不知情情况下交纳的，但从2019年4月22日商丘盛汇公司交付给孙益好“东盛丽都”小区2号楼一单元14层1404(1405)号房产的事实看，与上述交纳费用情况能够印证，本院对该证据予以采信。本院经审理查明的事实除与一审认定的事实相同外，另查明，2012年8月18日，商丘盛汇公司与孙益好签订了两份协议即《旧房改建置换合同》、《协议书》。其中，《协议书》中约定在原协议置换面积(450.56㎡)的基础上增补149.4㎡。2015年7月5日，孙益好因孩子结婚需要用房向商丘盛汇公司申请在“东盛丽都”小区分一套129.8㎡的住房，该申请内容在《旧房改建置换合同》予以备注。2019年4月22日，商丘盛汇公司交付孙益好“东盛丽都”小区2号楼一单元14层1404(1405)号房，面积为129.8㎡。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。该规定是对拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护的规定。在拆迁补偿安置中，以房换房的房屋产权调换是以被拆迁人牺牲原房屋的居住或使用权利为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，因此对其基于拆迁补偿协议享有的安置房请求权，应给予适当的优先保护，即对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力。具体到本案中，孙益好对案涉房屋应是基于旧房改建安置、补偿享有的拆迁补偿请求权，其享有对抗司东祥强制执行的民事权益。理由如下：第一，2012年8月18日，商丘盛汇公司与孙益好签订了两份协议即《旧房改建置换合同》、《协议书》。其中，《协议书》中约定在原协议置换面积(450.56㎡)的基础上增补149.4㎡。2015年7月5日，孙益好因孩子结婚需要用房向商丘盛汇公司申请在“东盛丽都”小区分一套129.8㎡的住房，该申请内容在《旧房改建置换合同》予以备注并加盖有商丘盛汇公司合同专用章。2019年4月22日，商丘盛汇公司亦向孙益好交付了“东盛丽都”小区2号楼一单元14层1404(1405)号房，面积为129.8㎡。虽然2019年8月份河南祥森公司、孙益好、杨建签订的《广电局旧址拆迁户栗园小区房屋安置改签协议》中约定安置的四套房屋亦实际安置到位，而该协议中约定的原拆迁安置协议收回并作废，但目前商丘盛汇公司与孙益好2012年8月18日签订的增补149.4㎡的协议书并未被收回，仍由孙益好持有原件。第二，2015年7月5日，《旧房改建置换合同》中备注的关于用原广电局拆迁补偿面积安排新房减去129.8㎡是从《旧房改建置换合同》补偿面积减去还是从《旧房改建置换合同》和增补协议书总补偿面积减去的问题。对此双方各执一词，但从该备注以及实际的安置交房情况分析，增补协议书中约定的增补面积虽为149.4㎡，但2015年7月5日孙益好申请“东盛丽都”小区一套129.8㎡住房获得了商丘盛汇公司的同意且已实际交付，如果按照备注的在原广电局拆迁补偿面积安排新房时减去129.8㎡，则双方不应按照2019年8月份签订的《广电局旧址拆迁户栗园小区房屋安置改签协议》再安置四套房屋并实际交付，据此，可以说明孙益好所称《旧房改建置换合同》中备注的关于用原广电局拆迁补偿面积安排新房减去129.8㎡是从《旧房改建置换合同》和增补协议书总补偿面积减去的观点可信度更高，司东祥与商丘盛汇公司辩称增补协议和《旧房改建置换合同》约定的安置房屋面积已在签订《广电局旧址拆迁户栗园小区房屋安置改签协议》后全部安置完毕，以前的所有协议已经作废的理由不能成立。第三，案涉房屋已于2019年4月22日交付孙益好，而案涉房屋的查封时间为2019年6月12日，该时间显然晚于商丘盛汇公司将案涉房屋交付于孙益好的时间。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，判决如下：一、撤销河南省夏邑县人民法院（2019）豫1426民初6083号民事判决；二、驳回被上诉人司东祥的诉讼请求。一审案件受理费8115元、二审案件受理费8115元，均由被上诉人司东祥负担。本判决为终审判决。审判长  许玉霞审判员  文志林审判员  曹燚森二〇二〇年十一月五日书记员  李登攀