杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0105民初5098号 原告（反诉被告）：宓沛荣，男，1941年9月13日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：宓蔚嫣、宓蔚琪，系原告的女儿。 被告（反诉原告）：杭州爱家物业服务有限公司，住所地杭州市西湖区莫干山路**。 法定代表人：岳波，经理。 委托诉讼代理人：雷道伟，系公司员工。 原告宓沛荣与被告杭州爱家物业服务有限公司（以下简称爱家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理。审理过程中，爱家公司向本院提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年9月29日公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宓沛荣向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告租金52368元（暂计算至2020年8月30日）；2.被告支付原告自2019年3月30日起至实际计付日的滞纳金，暂计算至2020年8月30日为70337元，之后按照原合同约定执行；3.被告支付财产保全担保费350元；4.本案诉讼费、财产保全费由被告承担。庭审过程中，原告变更第一项诉讼请求为被告支付原告租金55641元（暂计算至2020年9月30日），之后按照原合同约定执行,变更第二项诉讼请求为被告支付原告自2019年3月30日起至实际给付日的滞纳金，暂计算至2020年9月30日为78454元，之后按照原合同约定执行。事实与理由：2018年7月18日，原告与被告签订编号为×××43的《房屋出租托管合同》，约定原告将坐落于杭州市拱墅区的房屋交予被告出租托管，出租托管期限为2018年8月10日至2021年8月9日止，租金为每月3273元，按照月度支付租金，出租托管期间原告给予被告免租期90天，首期付款日为2018年9月30日，并约定如被告逾期支付房租，每逾期一天，须向原告支付月租金的0.5%作为滞纳金。2019年4月18日，被告发函给原告，以委托价格过高等理由要求单方解除合同，遭原告拒绝，但此后原告催款多次，被告一直不予支付租金，单方认为合同已经解除，故原告无奈之下，于同年7月18日提起诉讼，要求判决被告向原告发出的解除双方签订的《房屋出租托管合同》的通知无效，经本院及杭州中院审判，判决支持了原告的诉讼请求。现判决已发生效力，原告要求被告履行合同，支付拖欠款项共计134445元。 被告爱家公司辩称，双方签订的《房屋出租托管合同》已于2019年7月24日终止。退一万步讲，如法院认定合同并未终止，被告认为合同已履行不能，判决解除更符合公平、自愿原则及利益平衡与促进社会资源有效利用原则。理由如下：首先，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定中的“当事人”是仅指守约方还是包括双方当事人并不明确。《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第二十四条明确了法院可以直接判决解除合同的权利，实质上是赋予了承租人通过诉讼途径单方解除租赁合同的权利。同时，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条规定，在违约方不存在主观恶意的前提下，若继续履行合同显失公平，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民法典》第五百八十条之规定，债务的标的不适用强制履行或履行费用过高，致使不能实现合同目的的，人民法院可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。本案中，被告已于2019年3月31日腾空房屋，并多次向原告表达了提前解除合同的意思表示，亦于2019年7月24日将房屋钥匙邮寄给原告，虽然该行为系单方违约行为，但继续履行合同已丧失客观基础和必要性，且被告在合同中的义务不宜强制履行，故从公平原则和减少双方损失的角度考虑，应当依法判决解除合同。其次，受新冠疫情影响，被告遭受重大的空置损失，很多租客还要求被告减免租金并组团拒绝支付应付租金，在双重夹击下，被告只能与各出租人协商、沟通，支付违约金，陆续解除了数百套房屋的租赁。本案中，被告的行为已明确表示不再履行合同，若此时还任由原告拒绝解除合同，不仅违背了被告的意思自由，还将导致房屋长期闲置，对今后房屋的管理、维护以及租金的收取带来不利，也达不到物尽其用的目的。此外，被告对原告主张的租金及滞纳金均有异议。根据双方约定，原告应对2019年3月31日至2019年4月7日维修期间的租金872.8元予以免除。双方约定的滞纳金实质为迟延履行违约金。因违约金具有惩罚性质，被告并非恶意不支付租金，不应承担滞纳金。如要承担，被告也无需承担2019年7月17日原告向法院提起诉讼至2020年7月30日收到杭州中院终审判决期间的滞纳金，且原告主张的标准过高，应酌情下调。 反诉原告爱家公司向本院提出反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋出租托管合同》（合同编号为：×××43）于2019年7月24日终止；2.反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2019年3月27日，反诉原告向反诉被告发出《告知函》，要求其在2019年3月30日前解决房屋顶部维修，但反诉被告未能如期解决。2019年3月31日，反诉原告的租客以房屋漏水为由提前终止租赁合同并于交接完成后搬离。为了避免损失，反诉原告立即安排人员对屋内漏水处进行维修，同时通知并协调房管站对屋顶漏水进行维修，维修完毕时间为2019年4月7日。期间，反诉原告多次通过电话方式向反诉被告表示解除合同，并于2019年4月16日书面函告以承担违约金的方式解除合同，要求反诉被告于2019年4月19日前办理物业交割等相关解约手续。因反诉被告一直不予办理，反诉原告于2019年7月24日将房屋钥匙邮寄给反诉被告，并自此丧失对房屋的占有、处置权。据此，双方签订的《房屋出租托管合同》在事实上已于2019年7月24日终止。 反诉被告宓沛荣辩称，反诉原告在（2019）浙0105民初8882号及（2020）浙01民终3925号案件中均以相同理由提出抗辩，法院均未采信，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明： 2018年7月18日，宓沛荣（甲方）与爱家公司（乙方）签订《房屋出租托管合同》，编号为×××43，约定甲方将坐落于杭州市拱墅区房屋出租托管给乙方；托管期自2018年8月10日起至2021年8月9日止；托管期租金为3273元／月，甲方同意给予乙方免租期90天；租金支付方式为月付，乙方于每月的30日向甲方支付托管租金，首次付款日期为2018年9月30日；在托管期内产生应由甲方承担的维修责任，甲方应在接到乙方维修通知后三日内完成维修，或提供相应替代品，否则视为甲方授权乙方采取维修措施，费用由甲方承担，乙方有权从房租中扣除；如乙方逾期支付房租（非乙方因素除外），每逾期一天，须向甲方支付月租金的0.5%作为滞纳金。合同签订后，爱家公司按约支付租金至2019年3月29日。 2019年4月18日，爱家公司向宓沛荣发出《告知函》一份，告知解除双方签订的《房屋出租托管合同》。宓沛荣回函表示不同意，且于2019年7月18日向本院提起诉讼，要求确认爱家公司向其发出的解除双方签订的《房屋出租托管合同》的通知无效。本院于2020年2月19日作出（2019）浙0105民初8882号民事判决，支持了宓沛荣的诉讼请求。因爱家公司提出上诉，杭州市中级人民法院于2020年7月24日作出（2020）浙01民终3925号民事判决，维持原判。 另查明，宓沛荣因本次诉讼支付保全保险费350元。 本院认为，宓沛荣与爱家公司签订的《房屋出租托管合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应遵照履行。因生效判决已经确认爱家公司向宓沛荣发出的解除双方签订的《房屋出租托管合同》的通知无效，现爱家公司又以相同理由主张该合同已经终止，本院不予支持，爱家公司应当继续履行合同义务。宓沛荣诉请要求爱家公司支付欠付租金，本院予以支持。经核算，自2019年3月30日起至2020年9月30日止的租金为55641元，此后租金宓沛荣可以另行主张。爱家公司辩称房屋维修期间的房租应予免除，但未举证证明双方约定的免除情形已经成就，故本院对此不予采信。对于宓沛荣主张的滞纳金，双方虽约定为滞纳金，其实质系逾期付款的违约金，且约定的标准过高，本院酌情调整为年利率12%，自爱家公司逾期支付租金之日起分别计算。经核算，暂计算至2020年9月30日的违约金为5325元，宓沛荣诉请超出部分，本院不予支持。爱家公司辩称其无需承担前一次诉讼期间的违约金，因前一次诉讼系爱家公司通知解除合同而引起，且未得到法院支持，故其抗辩理由不成立，本院不予采信。宓沛荣主张的保全保险费350元，因双方未约定该笔费用应由爱家公司承担，故本院对该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告杭州爱家物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宓沛荣租金55641元及违约金（暂计算至2020年9月30日为5325元，此后以55641元为基数按年利率12%计算至款清之日止）； 二、驳回原告宓沛荣的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告杭州爱家物业服务有限公司的反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取1494元，财产保全费1136元，合计2630元，由原告宓沛荣负担1437元，被告杭州爱家物业服务有限公司负担1193元；反诉案件受理费减半收取822元，由反诉原告杭州爱家物业服务有限公司负担。以上合计由宓沛荣负担1437元，杭州爱家物业服务有限公司负担2015元。 原告宓沛荣于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州爱家物业服务有限公司才于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 包静怡 二〇二〇年十一月四日 法官助理 袁荣华 代书记员 王奕清