广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12037号上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二房屋管理所，住所地：广州市越秀区光塔路******。法定代表人：曾健庆，职务所长。委托诉讼代理人：劳坚强，该所职员。委托诉讼代理人：麦皓伦，该所职员。上诉人（原审被告）：广州市百货批发公司（前身广州市小商店批发公司），住所地：，住所地：广州市越秀区海珠南路**濠畔街****v>法定代表人：魏泽强，职务经理。委托诉讼代理人：李绮华，广东五羊律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：广州市越秀区汇昌贸易有限公司，住所地：广州市越秀区x、5，住所地：广州市越秀区**yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：罗颖超，职务执行董事。委托诉讼代理人：尹秋华，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦雪梅，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：罗婉雯，女，1975年1月31日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审第三人）：岑秀廉，男，1963年2月25日出生，汉族，身份证住址广东省恩平市。被上诉人（原审第三人）：陈汉英，男，1965年1月27日出生，汉族，身份证住址广东省英德市。被上诉人（原审第三人）：彭坤贤，男，1988年10月5日出生，汉族，身份证住址广东省罗定市。被上诉人（原审第三人）：叶荣佩，男，1977年11月11日出生，汉族，身份证住址广东省江门市蓬江区。被上诉人（原审第三人）：叶燕霞，女，1964年2月24日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。被上诉人（原审第三人）：区淑卿，女，1960年1月30日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。被上诉人（原审第三人）：余生贵，男，1975年3月26日出生，回族，身份证住址宁夏同心县。被上诉人（原审第三人）：陈金泉，男，1965年10月13日出生，汉族，身份证住址广东省英德市。被上诉人（原审第三人）：徐杰明，男，1968年9月28日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审第三人）：陈秋英，女，1973年10月21日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审第三人）：余小朋，男，1988年3月6日出生，回族，身份证住址宁夏同心县。被上诉人（原审第三人）：丘木杨，男，1980年5月2日出生，汉族，身份证住址广东省英德市。被上诉人（原审第三人）：庞润馀，女，1952年9月21日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审第三人）：马力明，男，1979年4月29日出生，回族，身份证住址宁夏同心县。被上诉人（原审第三人）：彭少贞，女，1976年5月27日出生，汉族，身份证住址广东省罗定市。被上诉人（原审第三人）：陈建平，男，1968年5月14日出生，汉族，身份证住址广东省英德市。被上诉人（原审第三人）：张恩强，男，1980年12月11日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审第三人）：吴炎超，男，1976年7月29日出生，汉族，身份证住址广东省恩平市。被上诉人（原审第三人）：张成球，男，1963年3月26日出生，汉族，身份证住址广东省罗定市。被上诉人（原审第三人）：朱荣忠，男，1973年4月13日出生，汉族，身份证住址广西贵港市覃塘区。被上诉人（原审第三人）：覃元明，女，1968年12月23日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市南海区。被上诉人（原审第三人）：黄裕实，男，1972年4月10日出生，汉族，身份证住址广东省汕尾市城区。被上诉人（原审第三人）：陆志兴，女，1996年9月6日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市鼎湖区。被上诉人（原审第三人）：黎家国，男，1975年1月27日出生，汉族，身份证住址广东省广宁县。被上诉人（原审第三人）：陈彩连，女，1958年10月6日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。被上诉人（原审第三人）：吴海榕，男，1969年8月19日出生，汉族，身份证住址广东省恩平市。被上诉人（原审第三人）：郑雁少，女，1950年8月22日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。被上诉人（原审第三人）：谢小园，女，1973年4月8日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市南海区。被上诉人（原审第三人）：马龙，男，1983年7月6日出生，回族，身份证住址宁夏同心县。被上诉人（原审第三人）：林小玲，女，1983年3月8日出生，汉族，身份证住址广东省遂溪县。被上诉人（原审第三人）：何志光，男，1955年11月22日出生，汉族，身份证住址广州市东山区。被上诉人（原审第三人）：彭良超，男，1967年6月16日出生，汉族，身份证住址广东省罗定市。被上诉人（原审第三人）：张兰花，女，1982年9月23日出生，回族，身份证住址宁夏同心县。被上诉人（原审第三人）：林崇，男，1973年3月21日出生，汉族，身份证住址广西桂平市。被上诉人（原审第三人）：李梅英，女，1968年5月26日出生，汉族，身份证住址广东省广宁县。被上诉人（原审第三人）：蔡英民，男，1960年8月8日出生，汉族，身份证住址广东省罗定市。被上诉人（原审第三人）：陈淑华，女，1987年11月25日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。被上诉人（原审第三人）：郑国全，男，1967年6月20日出生，汉族，身份证住址广东省清远市清新区。被上诉人（原审第三人）：高俊枝，女，1979年1月25日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市南海区。被上诉人（原审第三人）：翁玉玲，女，1968年2月17日出生，汉族，身份证住址广东省罗定市。被上诉人（原审第三人）：陈光华，男，1955年12月29日出生，汉族，身份证住址广东省罗定市。被上诉人（原审第三人）：罗华海，男，1970年3月15日出生，汉族，身份证住址广东省罗定市。被上诉人（原审第三人）：郑群英，女，1975年4月10日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。被上诉人（原审第三人）：梁贵泉，男，1962年4月20日出生，汉族，身份证住址广东省罗定市。被上诉人（原审第三人）：陈业发，男，1982年10月5日出生，汉族，身份证住址广东省罗定市。被上诉人（原审第三人）：马如学，男，1974年12月31日出生，回族，身份证住址宁夏同心县。被上诉人（原审第三人）：潘玉凤，女，1965年1月18日出生，汉族，身份证住址广东省罗定市。被上诉人（原审第三人）：林洁萍，女，1981年1月13日出生，汉族，身份证住址广东省罗定市。被上诉人（原审第三人）：周卫中，女，1971年11月12日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。被上诉人（原审第三人）：林兆明，男，1974年12月3日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市南海区。被上诉人（原审第三人）：梁炎彬，男，1993年1月23日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市南海区。被上诉人（原审第三人）：蔡军兴，男，1972年9月26日出生，汉族，身份证住址广东省罗定市。被上诉人（原审第三人）：刘燕凤，女，1978年9月12日出生，壮族，身份证住址广东省佛山市南海区。被上诉人（原审第三人）：郑创辉，男，1971年3月3日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。被上诉人（原审第三人）：陈西周，男，1964年10月30日出生，汉族，身份证住址广西桂平市。被上诉人（原审第三人）：冯劲锋，男，1981年1月24日出生，汉族，身份证住址广东省恩平市。被上诉人（原审第三人）：陈**凤，男，1964年8月16日出生，汉族，身份证住址广东省罗定市。被上诉人（原审第三人）：区辉南，男，1972年9月11日出生，汉族，身份证住址广东省罗定市。被上诉人（原审第三人）：李国峰，男，1986年6月15日出生，汉族，身份证住址广西鹿寨县。被上诉人（原审第三人）：吴景理，男，1962年8月10日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审第三人）：徐杰鸿，男，1965年2月20日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审第三人）：林才雄，男，1980年4月24日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市澄海区。被上诉人（原审第三人）：马军，男，1986年11月28日出生，回族，身份证住址宁夏同心县。被上诉人（原审第三人）：马俊，男，1986年4月9日出生，回族，身份证住址宁夏同心县。被上诉人（原审第三人）：曾国源，男，1972年10月17日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市南海区。被上诉人（原审第三人）：周欣然，女，1995年5月3日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。被上诉人（原审第三人）：吴宇霞，女，1987年11月25日出生，汉族，身份证住址广东省罗定市。被上诉人（原审第三人）：张成超，男，1978年11月2日出生，汉族，身份证住址广东省罗定市。被上诉人（原审第三人）：覃金火，男，1983年1月29日出生，汉族，身份证住址广西梧州市龙圩区。被上诉人（原审第三人）：余小琴，女，1986年2月5日出生，回族，身份证住址宁夏海原县。被上诉人（原审第三人）：岑小明，男，1975年6月3日出生，汉族，身份证住址广东省恩平市。被上诉人（原审第三人）：梁艺东，男，1976年7月17日出生，汉族，身份证住址广东省开平市。上列被上诉人罗婉雯等73人的共同委托诉讼代理人：黄嫱翾，广东红棉律师事务所律师。上列被上诉人罗婉雯等73人的共同委托诉讼代理人：刘丹红，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：林辉秀，女，1976年2月18日出生，汉族，身份证住址广东省电白县。被上诉人（原审第三人）：孔伟强，男，1970年10月12日，身份证住址广州市荔湾区。上诉人广州市越秀区第二房屋管理所（以下简称房管所）、广州市百货批发公司(以下简称百货公司)因与被上诉人广州市越秀区汇昌贸易有限公司（以下简称汇昌公司）等76人房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初35353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。房管所上诉请求：1.依法判令解除房管所与百货公司的租赁关系，判令百货公司及一审第三人迁出涉案房屋，并把涉案房屋腾空交还房管所；2.改判百货公司支付由2018年7月起至实际将涉案房屋腾空交还给房管所之日止的房屋使用费差额（每月按公开招租的中标价450000元-原月租金额140391元=309609元计）；3.汇昌公司、罗婉雯等76人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实错误。房管所于一审提交的证据《直管房承租审批表》中，在租赁限期一栏清楚表明，租赁期限截止至2017年12月31日，故房管所与百货公司之间属不定期租赁关系，房管所有权解除该不定期租赁关系并收回涉案房屋，且于2018年3月，房管所向百货公司发出《关于非住宅直管房公开招租的通知》，明确告知百货公司参与涉案房屋的公开招租，并明确如百货公司未能竞得或没有参与投标竞价的，将解除双方的不定期租赁关系，并自2018年7月1日起按公开招租中标价收取逾期占用费。其次，在该通知的回函中，百货公司也有对回函盖章和签字，此举明确表示百货公司对于该通知中的相关事宜予以确认，同时也认可并承诺按照该通知的内容办理有关事项，否则，百货公司承担由此而产生的全部责任。因此房管所请求解除与百货公司之间的租赁关系并收回涉案房屋有理有据，一审法院对此认定不当，应予以纠正。另外，汇昌公司在一审中提交的证据4“1996年8月6日合作合同”第二条显示，大新房管站（房管所前身）之所以同意百货公司及汇昌公司使用涉案房屋，是因为政府部门考虑到当时的经济环境，为盘活经济，于1996年与百货公司签订该合作合同，同意百货公司与汇昌公司合作经营。但该合同第十条亦明确有效期从1996年9月至2005年2月底止，其后再无续签该合同。换言之，房管所自2005年3月起，不再同意百货公司与汇昌公司于涉案房屋合作经营。二、一审认定事实欠缺周全考虑，不但对公房管理造成极坏影响，也让法律失去威严。一审认为汇昌公司按百货公司的租赁合同约定继续履行租赁物和相关义务，并维持转租合同的效力于法于理不合。首先，汇昌公司并不是《直管房承租审批表》的相对方，房管所亦不认可汇昌公司代替百货公司作为该审批表的相对方。其次，即使汇昌公司自2005年3月起一直使用涉案房屋至今，房管所亦从未同意汇昌公司继续使用涉案房屋，房管所只与百货公司存在不定期租赁关系，且由于百货公司未能竞得涉案房屋，现涉案房屋通过公开招租交易编号：x出租给中标人广州市建一垦物业管理有限公司，房管所作为涉案房屋的产权人及管理者，有义务协助交易机构解除与百货公司之间的不定期租赁关系并腾空涉案房屋给中标人使用，同时百货公司需支付因未能竞得涉案房屋且未能按照约定日期将涉案房屋腾空退回给房管所产生的房屋使用费差额（由2018年7月起至实际将涉案房屋腾空交还给房管所之日止）。房管所与百货公司之间为主合同关系，现房管所要求解除该关系并收回房屋，不应受百货公司与汇昌公司之间的次转租合同关系所影响。因此房管所请求判令解除房管所与百货公司的租赁关系，判令百货公司及原审第三人迁出涉案房屋，并把涉案房屋腾空交还房管所合情合理合法。百货公司上诉请求：1.请求判令撤销（2018）粤0104民初35353号第一项判决；2.请求判令汇昌公司向房管所支付由2018年7月起至判决发生法律效力之日止的房屋使用费差额；3.本案诉讼费由房管所承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律不当，应发回重审。（一）一审法院认定百货公司按中标价格向房管所缴纳租金是事实认定错误。百货公司与房管所的租赁合同期限在2017年12月31日到期后，双方没有签订书面合同。2018年4月，百货公司被告知涉案房屋要通过公开投标进行招租。百货公司对涉案房屋公开招租提出意见，认为涉案房屋是与盐亭东街3号连为一体的，不适宜单独公开招租。2018年5月16日，百货公司与第三人汇昌公司对45万元的投标金额没有行使优先承租权。2018年6月，百货公司依照招租规则向公开招租平台提出异议。2018年6月27日，房管所向百货公司发出《关于终止房屋租赁关系并收回房屋的通知》，自通知送达之日双方租赁关系终止，要求在2018年6月30日交回房屋。《通知》要求在2018年6月30日期间交回房屋的，按《广州市房屋租金参考价》即140391元/月缴纳房屋使用费，如未能在上述规定的时间内将上述房屋腾空交回的，自2018年7月1日起，因逾期占用上述房屋给房管所造成的损失，房管所应按涉案房屋公开招租的中标价格，按月向百货公司收取逾期占用费。按照上述通知所列，房管所是在2018年6月27日通知与百货公司终止租赁合同，并要求三天内腾空涉案房屋，这不是百货公司一方所能履行的。涉案房屋与盐亭东街3号是属于大新房管站的经租房，百货公司的前身是广州市小商品批发公司，从50年代开始向大新房管站承租。在1996年9月，涉案房屋与盐亭东街3号被测定为危房，经大新房管所同意，由第三人汇昌公司出资重建，作为海味批发市场将占道经营的个体户引入室内经营。上述房屋重建后，由广州市小商品批发公司承租，经大新房管站同意，转租给第三人汇昌公司。在2001年7月10日，国家落实政策，将盐亭东街3号发还业主，第三人汇昌公司向盐亭东街3号的业主承租。百货公司、房管所、第三人汇昌公司对于涉案房屋与盐亭东3号房屋的共同使用公用设施和消防通道不可分离的事实，是众所周知的。在房管所将涉案房屋的承租权提出公开竞价时，百货公司发函告知涉案房屋因重建后四至界址不清，应与盐亭东街3号业主、第三人汇昌公司协商重新通过有关机构对该物业的实际位置、范围、面积等进行界定，重建间隔明晰产权。房管所应尊重客观存在的事实，与相邻方一起界定涉案房屋的四至界址。首先，百货公司作为承租方，在1996年重建涉案房屋时，已向房管所披露了次承租人第三人汇昌公司。从稳定市场经济秩序，保障交易安全及本着尊重历史和诚信原则，一审法院认可了第三人汇昌公司不腾空房屋，是有利于社会稳定，符合民法的公平原则。在百货公司与房管所的租赁合同履行过程中，涉案房屋与盐亭东3号分离为两个出租人，但为了不打破建筑的完整性，仍将其统一出租给第三人汇昌公司。在三方没有对场地重建间隔明晰产权的情况下，房管所单方提出终止租赁合同，是违反了当初订立租赁合同的约定。百货公司认为，租赁合同的权利义务没有协商一致的情况下，只凭房管所的通知，是不能终止双方的租赁合同关系的。其次，一审法院在认定的事实上，也确认百货公司与房管所的租赁合同在2018年6月30日没有终止。因此，在租赁合同继续有效的情况下，第三人汇昌公司向房管所缴纳租金应按140391元/月，是符合合同约定。即使一审法院支持房管所与百货公司终止租赁合同，立即解除。百货公司既然不用腾空涉案房屋，就更没有缴纳房屋使用费的义务。再次，百货公司与房管所的早期合同中，也确认第三人汇昌公司在合同的权利和义务，实质上是三方的租赁合同。第三人汇昌公司承认其实际占有涉案房屋，从2018年7月起，按140391元/月向房管所缴纳租金。百货公司与房管所的租赁合同有效的情况下，无需按中标价格缴纳差额的房屋使用费。房管所向百货公司单方发出按中标价格缴纳房屋使用费的要约，百货公司是没有承诺的。百货公司与房管所对租赁合同的权利义务没有协商一致的情形下，租赁合同没有终止。因此，房管所不能按中标价格收取涉案房屋的房屋使用费。（二）一审法院对租赁合同权利义务履行过程的事实认定错误，加重了百货公司的法律责任，违反民法的公平原则。涉案房屋与盐亭东街3号是不能分割的整体建筑，不符合单独出租的功能条件，这属于“类公有”的商用物业，物业的性质决定了统一出租才能最大程度地维护各方权利人的利益。在租赁合同的履行中，应当保护当事人信赖利益，维护交易秩序的可预见性和稳定性。首先，房管所作为涉案房屋的管理者，对于涉案房屋是否能腾空单独使用是具有可预测性的。房管所在公开招租的公告中物业披露事项的第二点说明，“现状已于私房打通使用，消防系统位于私房，中标人自行协商设备和通道使用问题。”可见，涉案房屋是必须与盐亭东街3号协商使用才达到其应有的商业价值。其次，百货公司在租赁合同履行期间，多次发函要求房管所与第三人汇昌公司一同协商涉案房屋的公共部分的使用问题。为了能顺利、稳定地履行合同的义务，百货公司与多方进行协调，但房管所一直回避，坚持己见并机械地要求腾空涉案房屋。一审法院既然认为涉案房屋没有腾空的必要，百货公司认为，在双方对中标价格没有达成合意下，要百货公司承担偏离市场价近3倍租金的中标价格的租金，显失公平。租赁合同履行中，若房管所要求腾空涉案房屋会损害多方的权利。因此，百货公司要求第三人汇昌公司与房管所协商交接，是为了保障三方的合法权益。再次，第三人汇昌公司从2018年7月起向房管所缴纳租金，百货公司对此是不知情的。房管所开具给第三人汇昌公司的发票，抬头是为百货公司，并在备注为部分租金。房管所开具与事实不符的发票，有违诚实信用原则。即使第三人汇昌公司代替百货公司去缴纳租金，房管所应开具与事实相符的发票。百货公司对于发票所记载的事项一无所知，其所备注的部分租金，不能认定百货公司对中标价格租金的认可。双方在履行合同的过程中，应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助和保密的义务。百货公司认为，一审法院在事实没查清、适用法律不当的情形下，应发回重审。二、盐亭东路3号与涉案房屋形成一个整体，作为其整体承租人的第三人汇昌公司，若其继续占用涉案房屋，应由其承担涉案房屋的房屋使用费。百货公司从2018年7月起，没有收取第三人汇昌公司的承包费及租金。第三人汇昌公司是涉案房屋的实际使用人，其作为海味批发市场的经营者，收取了小租户的租金进行营利活动。在《合作合同》记载罗伟全是第三人汇昌公司的实际经营者，第三人汇昌公司是涉案房屋的投资者。在《合作合同》的第六条约定：“未经甲方（越秀区房地产公司大新房管站）同意有关部门批准，对使用的场地不得擅自拆除，扩建和移动房屋的原有设施。”当初签订《合作合同》的时候，已经确认盐亭东街3、5号要改动，必须经大新房管站的同意和有关部门的批准，才能移动涉案房屋与盐亭东街3号的原有设施。因此，在房管所没有明确移动涉案房屋与盐亭东路3号房屋原有设施的方案前，第三人汇昌公司承担房屋使用费是合法合理的。第三人汇昌公司在本案中是具有独立请求权的第三人，一审法院支持其不予腾空涉案房屋，却没判决其应承担占用涉案房屋的法律责任，是错误的。三、涉案房屋与盐亭东街3号的四至界址不清晰，涉案房屋的承租权不具备公开竞价的条件。房管所要将涉案房屋的承租权公开竞价，应与盐亭东街3号的业主何家锠、第三人汇昌公司、百货公司协商确定。盐亭东街3号与涉案房屋是形成一个整体建筑，若要界定四至界址，必须要权属人确认。百货公司与第三人汇昌公司是承租人，虽然无权就涉案房屋与盐亭东街3号的公用设施部分及消防通道的划分进行确认，但在租赁合同没有协商一致终止时，四至界址的确定也影响承租人、次承租人的权利。一审中，第三人汇昌公司申请对盐亭东街3号与涉案房屋进行测绘，《房屋面积报告书》记载的是一个两个地址房屋的总建筑面积，对于涉案房屋与盐亭东街3号的两个地址四至范围无法确定，公共部分权属不清。在重建时，上述房屋就是作为一个整体进行建设。盐亭东街3号与涉案房屋之间没有分隔，每一层都是连在一起的，消防、水电、空调、排风、通道、货梯、人行楼梯等全部统一使用。房管所将涉案房屋没有确认四至界址的情况下，单独将其公开招租，侵害多方的合法权益。在第三人汇昌公司与盐亭东街3号业主何家锠的租赁合同没有终止、百货公司与房管所的租赁合同没有终止的情况下，将涉案房屋的承租权公开竞价，侵害了百货公司、第三人汇昌公司和盐亭东街3号业主何家锠的权利。因此，百货公司认为，房管所与百货公司没有协商一致终止租赁合同前，不能将涉案房屋承租权公开竞价。四、房管所将涉案房屋承租权公开竞价导致涉案房屋与盐亭东街3号不能整体出租，侵害盐亭东街3号业主何家锠的权利，本案应发回重审，追加盐亭东街3号业主。涉案房屋单独出租，是房管所没有充分考虑到公共设备及通道的问题。在2001年发回给盐亭东街3号业主何家锠时，因为盐亭东街3号与涉案房屋是一个整体的建筑，无法划分，为了保护双方的权利，业主何家锠同意将盐亭东路3号出租给第三人汇昌公司统一管理。在1996年重建盐亭东街3号和涉案房屋的时候，因为当时的历史环境的需要，已经成为了一个历史产物。要重新划分涉案房屋与盐亭东街3号的公共设备及通道问题，势必影响双方的合法权益。因此，百货公司认为，应将本案发回重审，将一审没有查清的事实查清，再根据各方的权利义务确定各自的法律责任。综上所述，百货公司认为，一审法院在事实不清，适用法律不当的情况下，应发回重审，查明事实。汇昌公司辩称：请求二审法院依法驳回上诉人广州市越秀区第二房屋管理所全部上诉请求，驳回广州市百货批发公司上诉请求第二项，并撤销原审判决第一项，改判驳回广州市越秀区第二房屋管理所的全部诉讼请求。广州市越秀区第二房屋管理所不顾广州市越秀区一德路盐亭东街5号房屋的客观历史和现状，实施公开招租行为并终止与广州市百货批发公司的租赁合同关系既违反法律规定，也有违诚实信用和公平原则，故房管所的诉讼请求没有事实和法律依据，应当全部予以驳回。盐亭东街3号房屋与5号房屋原均作为广州市越秀区房屋管理局的直管房屋，一直由房管所统一管理，并于1996年由房管所作为出建单位、百货公司作为承建单位、答辩人作为实际出资和实际建设方，对3号、5号房屋进行危房拆建，经过该拆建工程施工，3号、5号房屋由原来的两幢独立房屋合建成一幢四层楼房。拆建工程竣工后，3号、5号房屋作为一个整体仍由百货公司承租，并由答辩人承包用作海味批发市场经营使用。2001年7月，3号房屋由广州市房屋管理部门按照国家政策发还给个人业主，个人业主接收后仍继续出租将该房产出租给答辩人使用，故3号、5号房屋一直由答辩人共同用作海味批发市场经营使用至今。由于历史遗留原因，3号、5号房屋之间的四至界址位置至今无法确定，而且整幢楼的消防、水电设施的控制设备和电梯均位于3号房屋内，通道也是互相交杂，需要互相通过对方房屋才能正常通行。鉴于此种客观实际状况，在双方产权之间以及个人产权与公共产权之间的四至界址位置未能明确前，房管所作为5号房屋的管理人，在对5号房屋进行管理时，理应与个人业主及其实际使用人即答辩人保持充分沟通以保障各方的合法权利和利益。但房管所却在既未告知3号业主更未与其协商一致的情况下，于2018年5月将5号房屋单独公开竞价招租，并最终以偏离市场正常租金标准的价格确定为中标价格。我方认为：3号和5号房屋在拆建后产权的四至界址位置至今未确定，3号与5号房屋作为实际上尚未完全分割的产权和建筑整体，其法律关系理应按照共有物权处理。同时，3号、5号房屋一直作为一个整体被共同用作海味批发市场经营使用，市场内经营的商户近百家，因此维护该经营场所的稳定和繁荣既是个人业主与房管所共同的权利和义务，也符合双方的共同利益。但房管所未经与个人业主和实际使用人协商一致，就将实际上无法完全独立的5号房屋单独公开竞价招租，并要求将5号房屋腾空交还，其行为导致众商户的反对和对抗，并必然严重扰乱一直使用3号、5号房屋作为经营场所的海味批发市场的正常经营，最终3号和5号房屋的正常经营使用都将受到影响。因此，房管所的招租行为和结果是无效的，房管所根据该招标结果起诉要求百货公司腾空房屋并支付房屋使用费是没有事实和法律依据的，应当依法予以驳回。罗婉雯等73人答辩称：一、对于房管二所的上诉，答辩意见与汇昌公司一致，强调不同意腾空，也不同意按照中标价支付租金，因为我方是最终的承租者，最终损害的是我方小经营者的利益。在目前疫情的情况下，为稳定经济秩序和市场秩序我方希望能够继续经营。二、对于百货公司的上诉，答辩意见与汇昌公司一致。同时我方认为以45万元中标价收取租金，不符合市场规律，而且对于我方作为实际承租方来讲是显失公平的。该45万元已经远远超出了该地段的租金参考价。最终这些租金的承担肯定会分摊到我们每一个小租户的身上。这严重损害了我方的合法权益，请求法依法驳回百货公司的上诉请求。孔伟强答辩称：与罗婉雯等73人的答辩意见一致。林辉秀经本院合法传唤未到庭陈述意见。房管所向一审法院提起诉讼，请求：1.解除房管所与百货公司就广州市越秀区xx号房屋的租赁关系。2.百货公司迁出广州市越秀区x号全幢房屋，并将房屋腾空交还给房管所。3.百货公司向房管所支付2018年7月起至交还房屋之日止的房屋使用费差额（每月按公开招租的中标价格450000元/月减原月租金额140391元/月，差额为309609元），并清缴交回房屋之日前所产生的相关费用（包含但不仅限于物业管理费、电梯费、水电费、排污费、卫生垃圾费、联防费、有线电话费、网线费）。4.百货公司向房管所支付从2018年8月起至实际腾空交还房屋给房管所之日止的房屋使用费450000元/月（按公开招租的中标价格计收）。一审法院经审理查明：广州市越秀区x号房产是广州市越秀区房屋管理局的直管房屋。上述房屋由房管所出租给百货公司（原广州市小商品批发公司）作经营使用。1996年8月6日，百货公司（甲方）与第三人汇昌公司（乙方）签订《承包合同》，约定甲方将x号提供给乙方作营业使用；承包期间，乙方每月要支付如下各项费用给甲方，每月承包费87500元（包括付月租金、付小百35000元和付大新站40000元），每月承包费和水电费用必须当月缴交；乙方因扩业需要改建，改建的一切费用由乙方支付。乙方改建后，如增加面积，其租金和一切的费用由乙方负责支付；本合同有效期从1996年9月1日至2005年2月底止。从第六年开始，乙方每月支付给小商品批发公司35000元的承包费增加为40000元，第七年为45000元，第八年为50000元。合作期满后，乙方有优先续约权，重新商定新协议等。1996年8月，广州市越秀区房地产管理局出具《企业住所，经营场所使用证明》，记载同意第三人汇昌公司在广州市x号房屋作营业场地和分场租赁。据1996年9月28日的《危破房修缮申请表》记载，出建单位大新房管站，承建单位市小商品批发公司，工程地点x号，建筑面积2121.03平方米，审核意见为拟同意危房拆建。同年10月7日，上述房屋以《越秀区房地产管理局危破房屋维修工程许可证》通过修建。涉案房屋修建竣工后，第三人汇昌公司用作海味批发市场经营使用。并将商铺出租给第三人罗婉雯等75人经营至今。2001年7月，x号房屋由房管部门发还给业主管业。后由第三人汇昌公司与该3号房屋的业主何家锠签订《广州市房屋租赁合同》，记载承租建筑面积474.13平方米，租期至2024年12月31日。另据《直管房承租审批表》记载，涉案房屋承租面积1897.17平方米，租期至2017年12月31日，每月租金为140391元。2018年6月27日，房管所向百货公司发出《关于终止房屋租赁关系并收回房屋的通知》，记载其所与百货公司就盐亭东街5号房屋的租赁合同于2017年12月31日到期，上址房屋已于2018年5月16日进行了公开招租，百货公司没有中标，现房管所与百货公司终止租赁关系，双方的租赁关系自本通知送达之日终止。请百货公司于2018年6月30日前，将上址房屋腾空交回房管所，并清缴使用房屋期间产生的相关费用。另自本通知送达之日起至2018年6月30日交回房屋期间，百货公司还应按《广州市房屋租金参考价》，即140391元/月，向房管所缴交上址房屋的使用费。如未能在上述规定的时间内将上述房屋腾空交回的，自2018年7月1日起，对于百货公司因逾期占用上述房屋给房管所造成的损失，房管所将按上址房屋公开招租的中标价格，按月向百货公司收取逾期占用费。同年5月16日，广州市建一垦物业管理有限公司竞得涉案房屋以首年每月租金450000元承租涉案房屋。本案在审理期间，第三人汇昌公司向本院提出对盐亭东街3号、5号房屋建筑面积测绘的申请，本院依法委托广州市房地产测绘院对该3号和5号房屋进行测绘。广州市房地产测绘院于2019年8月22日出具《房屋面积报告书》，记载上述3号和5号房屋总建筑面积2597.1476平方米。庭审中，百货公司和第三人汇昌公司确认，百货公司按140391元/月的标准向房管所支付涉案房屋租金至2018年6月，自2018年7月至今，由第三人汇昌公司按140391元/月的标准向房管所支付租金，房管所陈述涉案房屋的租金至今有收取，租金发票（其中记载该房屋部分使用费）是向百货公司开具的。第三人罗婉雯等75人是涉案房屋的实际使用人。第三人汇昌公司陈述由于3号和5号房屋为整体改建后整体使用，无法区分3号和5号房屋的界址。一审法院认为：房管所、百货公司就涉案房屋租赁期限至2017年12月31日届满后，双方没有续签合同，但百货公司仍使用涉案房屋，房管所亦继续收取百货公司租金，虽然百货公司陈述其支付租金至2018年6月，由于房管所已于公开招租后的2018年6月27日上门张贴了《关于终止房屋租赁关系并收回房屋的通知》，且房管所在其开具的2018年7月后的发票中，对于其每月收取的140391元亦明确备注了“该费用为房屋部分使用费”，百货公司作为合同的相对方及涉案场地的承租人，支付租金是其合同义务，在房管所发出解除合同的通知后其与房管所就租赁合同关系权利义务的终止事宜并未达成一致的情况下，百货公司仍应按涉案房屋中标的租金标准向房管所支付租金差额。故对百货公司关于涉案房屋的租赁合同关系于2018年6月解除的抗辩缺乏理据，一审法院不予接纳。现百货公司同意解除租赁合同，一审法院予以照准。就涉案场地是否交回房管所的问题，经审查认定涉讼房屋是百货公司向房管部门承租使用，后因危房在1996年经房管部门审批同意且在当时政策的允许下，与第三人汇昌公司合作，由第三人汇昌公司出资修建，与涉案房屋相邻3号私房合并改建为海味批发市场，并由第三人汇昌公司作经营场所使用。由百货公司将涉案房屋以承包的形式给第三人汇昌公司，再由第三人汇昌公司将批发市场内的商铺出租给各小租户经营至今二十多年，因此，涉案房屋成为海味批发市场是众所周知的事实。据本案证据显示，海味批发市场的场地面积不仅包括涉案房屋的面积，还包括相邻的盐亭东街3房屋的面积，且涉案房屋经修建竣工与上述房屋整体成为海味批发市场后至今并未有证据证明涉案房屋与3号房屋的四至界址位置，也就是说实际使用人即第三人罗婉雯等75人使用的商铺位于涉案房屋或3号房屋的具体位置难以确认。同时，房管所亦知悉百货公司与第三人汇昌公司在涉案房屋的使用情况，即涉案房屋从百货公司承租使用至成为海味批发市场之演变，房管所是清楚并同意的，由第三人汇昌公司按百货公司的租赁合同约定继续履行租赁物和履行相关义务，并不会造成对房管所权益的侵犯。从稳定市场经济秩序，保障交易安全，及本着尊重历史和诚信原则，维持转租合同对次承租人的效力，符合民法的公平原则，故房管所要求收回房屋的请求缺乏理据，一审法院不予支持，房管所应与第三人汇昌公司就涉案场地的租赁事宜进行协商，完善双方的租赁关系，以维护第三人的合法权益。同理，房管所诉请要求百货公司支付并清缴交回房屋之日前所产生的物业管理费、电梯费相关费用缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条及《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条之规定，于2019年12月31日作出一审判决：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，百货公司向房管所支付2018年7月起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费差额（每月按公开招租的中标价格450000元－月租金额140391元=309609元）；二、驳回房管所的其他诉讼请求。案件受理费5944.1元，由房管所负担2972.1元。百货公司负担2972元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明：部分第三人所租商铺（如陈业发116档号）所占区域横跨盐亭东街5号和3号房屋。房管所确认自2018年7月起至今，收到汇昌公司每月按140391元支付的费用。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对房管所和百货公司的上诉，本院评判如下：其一，关于租赁关系解除的问题。房管所与百货公司就涉案房屋租赁期限于2017年12月31日届满后，双方继续履行合同，形成不定期租赁关系，当事人有权随时要求解除合同。2018年4月10日，房管所向百货公司发出《关于非住宅直管房公开招租的通知》，其内容包含“如你方未能竞得或没有参与投标竞价的，你我双方的不定期租赁关系自我所书面通知解除不定期租赁关系之日起正式解除”的意思表示。2018年6月27日，房管所上门张贴《关于终止房屋租赁关系并收回房屋的通知》，要求在2018年6月30日前将涉案房屋腾空交回。因此，该《通知》送达后所确定的6月30日应视为不定期租赁合同关系解除时间。一审认为，房管所发出解除合同的通知后其与百货公司就租赁合同关系权利义务的终止事宜并未达成一致，故对百货公司关于涉案房屋的租赁合同关系于2018年6月解除的抗辩不予接纳。但又认为百货公司同意解除租赁合同，予以照准，逻辑上存在矛盾，本院予以纠正。其二，关于补缴房屋占有使用费差额的问题。房管所与百货公司不定期租赁合同关系解除后，百货公司应当腾退交还房屋，但其没有履行合同义务，应当承担相应责任，且百货公司在《关于非住宅直管房公开招租的通知》的《回函》中明确“你所就一德路盐亭东街5号全幢房屋将进行公开招租等相关事宜的《关于非住宅直管房公开招租的通知》已收悉。我方认可并承诺按照上述通知的内容办理有关事项，否则，我方承担由此而产生的全部责任。我方决定参与投标。如我未能竞得或没有参与投标竞价的，承诺于2018年6月30日前将上址房屋腾空退回你所。”百货公司盖章，同时写明“我方决定参与投标。”因此，一审判令百货公司向房管所支付2018年7月起至判决发生法律效力之日止的房屋使用费差额（每月按公开招租的中标价格450000元－月租金额140391元=309609元），并无不当，本院予以维持。又因涉案房屋产权四至不明导致实际腾退困难，不可完全归责于百货公司，与房管所自身原因也有很大的关系，且判决生效后至实际腾退之日的使用费差额问题尚未发生，因此，本院对此不予处理。该使用费的标准问题，应由房管所与实际使用人汇昌公司协商解决。其三，关于腾退交还涉案房屋的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。房管所未能提供充分证据证明涉案越秀区x号房屋与盐亭东街3号房屋的四至界限划分。因历史原因，涉案5号房屋与案外人何家锠拥有产权的3号房屋已经形成统一海味批发市场，楼梯、电梯、消防设施共用，四至界限不清晰明确，在使用和经营上又具有整体性和不可分性，因此，房管所的权利行使必须合理、适当，不能给其他权利人造成损害。基于涉案场地的特点，在未完成产权清晰划分的情况下，目前涉案场地分割经营既不具备条件，也会影响市场整体功能的发挥，一审从稳定市场经济秩序，保障交易安全及尊重历史和诚信原则出发，驳回房管所要求百货公司腾空房屋并返还涉案房屋的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。涉案房屋从百货公司承租并转租给汇昌公司使用至成为海味批发市场之演变，房管所是清楚并同意的，房管所应当与第三人汇昌公司就涉案场地的租赁事宜进行协商处理。综上所述，房管所的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；百货公司的上诉请求不成立，本院不予支持，原审判决部分有误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初35353民事判决第一项及受理费负担部分；二、撤销广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初35353民事判决第二项；三、确认广州市越秀区第二房屋管理所与广州市百货批发公司之间的不定期租赁关系于2018年6月30日解除；四、驳回广州市越秀区第二房屋管理所的其他诉讼请求。二审案件受理费5899.10元，由广州市越秀区第二房屋管理所负担2972.10元；由广州市百货批发公司负担2927元。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年十一月三十日书记员  张家齐黄咏欣