广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初4203号原告：博罗县******林屋股份经济合作社，住所地：广东省惠州市博罗县********民小组，统一社会信用代码：N144**********287C。负责人：林银扬。委托诉讼代理人：刘照煌，广东伟伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李顺，广东伟伦律师事务所律师。被告：朱成发，男，汉族，1979年12月15日出生，身份证住址：广东省博罗县******，公民身份号码：441************558。被告：林耀堂，男，汉族，1975年2月4日出生，身份证住址：广东省博罗县******，公民身份号码：441************516。上列两被告的共同委托诉讼代理人：黄达权，广东金卓越律师事务所律师。原告博罗县******林屋股份经济合作社（下称“林屋经济合作社”）诉被告朱成发、林耀堂租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告林屋经济合作社的委托诉讼代理人李顺，被告朱成发、林耀堂的共同委托诉讼代理人黄达权均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林屋经济合作社向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告于2015年11月25日签订的《土地租赁合同书》于2020年7月2日解除；2.两被告在判决生效之日7日内将租赁土地腾退给原告；3.两被告共同向原告支付其所欠付的租金266466.7元,并支付逾期利息（2019年8月20日前，以每期欠付租金为本金，按银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至付清之日，以每期欠付租金为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；暂计至2020年7月15日逾期利息为20733.89元）；4.被告向原告支付其所欠付的管理费3744.4元，并支付相应逾期利息（2019年8月20日前，以每期欠付的管理费为本金，按银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至付清之日，以每期欠付的管理费为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；暂计至2020年7月15日逾期利息为474.37元）；5.被告向原告支付房屋占有使用费（从2020年7月3日起至被告实际腾退之日止,按租金计算）；6.被告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：2015年11月25日，原告与两被告签订《土地租赁合同书》及《协议书》，约定原告将土名为“南边岭”、面积7000平方米的土地出租给被告使用，租期自2017年5月1日至2047年4月30日共计30年；其中2016年1月1日至2016年12月30日期间为“土地调规期”，租金共5000元；2017年1月1日至2017年4月30日期间为“免租建筑期”；第一个五年即2017年5月1日至2022年4月30日期间，每月租金为7000元;每年应分四个季度付款，在每个季度第一个月10号前上交租金,并每年向村小组支付管理费800元。合同签订后，被告仅于2015年12月9日向原告支付押金14000元，以及支付2016年1月1日至2016年12月30日期间的租金5000元，此后被告未再向原告支付过租金。原告多次催促被告支付租金未果,被告的行为已构成根本违约。原告于2020年6月30日向被告朱成发寄送《解除通知书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原、被告之间的《土地租赁合同书》于被告签收之日即2020年7月2日解除。原告林屋经济合作社为其主张向本院提供如下证据：1.农村集体经济组织登记证。证明原告具备诉讼主体资格2.两被告身份信息。证明被告具备诉讼主体资格。3.《土地租赁合同书》、《协议书》及丈量记录。证明2015年11月25日，原告与两被告签订《土地租赁合同书》、《协议书》，约定由原告将土名为“南边岭”、面积7000平方米的土地出租给被告使用，双方对租赁事项进行具体约定。4.收款收据两张。证明2015年12月9日被告向原告支付押金14000元，以及支付2016年1月1日至2016年12月30日期间的租金5000元。5.《催款通知》。证明2019年12月8日原告向被告朱成发邮寄催款通知，敦促被告支付拖欠的租金及管理费，但被告拒不支付。6.《解除通知书》、邮寄单、邮寄详情。证明2020年6月30日原告向被告朱成发寄送《解除通知书》，其于2020年7月2日签收，因此《土地租赁合同书》于2020年7月2日解除。7.现场相片8张。证明租赁土地的现状，被告用于居住、停放大型车辆、堆放货柜等。8.2020年7月8日丈量记录及现场照片。证明原告于2020年7月8日组织本村村民到案涉租赁土地进行测量，交付给被告的7000平方米租赁土地中有1075平方米未平整，剩余5925平方米已平整。被告朱成发、林耀堂共同辩称，原告诉请与两被告签订的《土地租赁合同书》于2020年7月2日解除，没有事实与法律依据。2014年12月，原告拟将丢荒多年土名为“南边岭”的土地出租，由于该地块是红石底，不是种植土壤，无法种植作物，故一直无人承租。2015年11月，原告称该地块可在政府调规为工业用途，并可协助承租人办理调规手续，两被告遂有意承租，并于2015年11月25日与原告签订了由原告拟定的《土地租赁合同书》。合同签订后，两被告发现合同中没有关于土地调规的约定，故向原告提出异议。2015年11月25日晚上，原告召开由党员代表、干部及60岁以上老人参加的会议，会议同意给予两被告土地调规期和免租期，其中调规期为2016年1月1日至2016年12月30日，免租期为2017年1月1日至2017年4月30日。后双方签订了《协议书》（实为《土地租赁合同书》的补充协议），约定调规期内的租金为每年每亩500元，10亩地年租金为5000元；如土地不能调规，两被告有权解除合同，如两被告选择继续履行合同的，则需按《协议书》约定的租金标准支付租金。调规期满后，土地调整规划未获批准，两被告选择继续履行合同，并同意按《协议书》约定的租金标准向原告支付租金，但原告拒绝接收。为免原告故意制造事端，两被告于2020年7月、9月分两笔将2017年5月至2020年12月31日期间的租金直接支付至原告账户。本案事实上是原告违约在先，两被告承租土地之目的是利用土地，由于土地属于岭地不能用于种植作物，仅可用于养殖家禽，原告未按照《土地租赁合同书》第四条的约定对土地进行“三通一平”，导致两被告无法使用土地，当然可以行使“先履行抗辩权”，在原告未完全履行其合同义务前，两被告有权拒付土地租金。退一步说，假设两被告存在迟延支付租金的情形，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”合同签订后，原告一直未向两被告追讨租金，原告直接主张解除合同不符合上述法律规定。在原告违约在先的情况下，两被告一直要求原告收取租金，但原告无理拒收，歪曲事实，故意曲解合同原意，制造事由起诉两被告，意欲损害两被告的合法权益。被告朱成发、林耀堂为其辩称共同向本院提供如下证据：1.联络函。证明原告未按合同约定对土地进行“三通一平”，导致被告无法使用；被告已按合同约定付清全部租金，但原告拒绝收取，原告主张被告违约并诉请解除合同没有事实和法律依据。2.邮寄单和邮寄详情单。证明被告通过邮政快递方式向原告送达联络函的事实。3.进账单2张。证明被告已按合同约定支付截至2020年12月31日的租金。4.案涉土地现场照片2张。证明原告存在违约行为，未按合同约定对案涉土地进行“三通一平”。5.案涉土地现场照片7张。证明由于原告没有将全部土地进行平整，被告仅利用部分土地用于养殖家禽。本院经审理查明，2015年11月25日，原告林屋经济合作社作为甲方、被告朱成发作为乙方，双方签订《土地租赁合同》，主要约定：经甲方村民小组干部、党员代表、户代表会议研究决定，甲方将其所属南边岭（土名）面积约7000平方米的土地出租给乙方使用，具体面积以双方丈量为准；租赁期限自2017年5月1日至2047年4月30日共计30年。租金为每月每平方米1元，每5年递增20%，第一个五年即2017年5月1日至2022年4月30日每月租金为7000元……每年租金分四个季度支付，乙方于每季度第一个月10号前支付。甲方负责案涉土地“三通一平”即通水、通电、通路、平整土地，案涉土地以外的排水渠由甲方负责，以内的由乙方负责，提供60千瓦的电源到地边，不提供变压器。乙方每年向村小组支付800元管理费。合同签订之日起一周内乙方要预支付押金14000元，在25年后一年扣除。合同还约定其他事项。落款甲方处盖有原告公章以及三名代表的手写体签名，乙方处有“朱成发”“林耀堂”的手写体签名，下方有手写体字样“补充：乙方合股上交甲方费用，地租金各占50%”。同日，原、被告签订一份《协议书》，主要约定：通过召开党员代表、干部及60岁老人会议讨论，关于两被告承租“南边岭”土地事项，同意给予其土地调规期一年即2016年1月1日至12月30日，租金共计5000元，以及免租建筑期四个月即2017年1月1日至4月30日；此段时间为原告协助两被告办理土地调规及建筑工程手续，若不能办理可解除合同及押金，期限届满后如两被告不解除合同的需按《协议书》支付租金等。落款甲方处盖有原告公章以及三名代表的手写体签名，乙方处有两被告的手写体签名及捺印。上述合同签订后，两被告于2015年12月9日向原告支付案涉土地的押金14000元，并支付2016年1月1日至12月30日一年的租金5000元。原告主张被告此后未再支付租金，并提供一份落款日期为2019年12月8日的《催款通知》佐证，内容大意：朱成发自2015年11月25日起拖欠管理费4000元，自2017年5月1日起拖欠租金224000元，合计228000元，要求朱成发于2019年12月31日前补交完毕。两被告称并未收到该通知。2020年6月30日，原告向被告发出一份《解除通知书》，大意为被告自2017年5月1日起未向原告支付租金，经核算，截至2020年6月30日，被告共拖欠原告38个月的租金合计266000元，其行为已构成根本违约，故告知被告自收到该通知书时双方于2015年11月25日签订的《土地租赁合同书》立即解除，并要求被告在收到通知书之日起7日内付清拖欠的租金、逾期利息及管理费，并腾退归还土地。原告于2020年6月30日以EMS方式向被告朱成发邮寄该通知书，朱成发于2020年7月2日签收。两被告认为原告主张解除案涉合同并无依据。被告朱成发于2020年7月7日向原告发出一份《联络函》，内容大意：自签订合同至今原告未对案涉土地进行“三通一平”，致使被告未能完全利用土地，为减少损失，被告在面积约5亩的原已平整土地上放置物品，并同意以实际使用面积按合同约定支付租金，但原告拒绝接收，并要求以全部土地面积按工业用地的标准计算租金，不符合事实及约定；被告已按合同约定于2020年7月5日支付全部应付租金。该《联络函》于2020年7月7日通过EMS寄出，由原告负责人林银扬于2020年7月8日签收。原告认为该《联络函》所述均不是事实。被告朱成发于2020年7月5日向原告账户汇款7916.7元，并备注用途为“朱成发交地租由2017年5月1日至2020年6月30日止”。朱成发于2020年9月1日向原告账户汇款10417元，并备注用途为“朱成发交地租由2017年5月1日至2020年12月30日止”。原告认可有收到该两笔款项共计18333.7元，但认为仅系被告欠付租金中的小部分，事实上被告仍欠租金20余万元；被告可向原告账户存入款项，可反证其称原告拒绝接收租金并不属实。原告主张于2020年7月8日组织本村村民到案涉土地实地丈量，原告交付的7000平方米土地有1075平方米未平整，其余5925平方米土地已平整，并提交丈量记录及丈量图片佐证。综合原、被告提供的案涉土地现状照片可看到,案涉土地上放置有货柜、大货车、挖掘机等物品，并放养有少量家禽，有多处小山坡未平整，已有大部分平整土地，但未能看出大概所占比例。两被告认为测量面积有误，称案涉土地实际未平整面积达50%以上，被告为减少损失仅利用部分土地用于养殖家禽、堆放物资。庭审中，原告陈述案涉土地非工业用地，应该是荒地。案涉土地未约定使用用途，被告将部分土地用于养殖家禽是其自身的选择，如被告需要申请调整为工业用地，原告可以协助办理。案涉合同约定租期为30年，违反相关法律规定，超出部分租期应无效，但不影响本案。两被告未按合同约定按时支付租金已构成根本违约，且其至今坚持按照土地调规期的租金标准计算，该行为表明案涉合同无法继续履行，《协议书》是《土地租赁合同书》的附件，因此请求一并解除。原告明确第三、第四项诉讼请求中主张的是2017年5月1日至2020年7月2日期间的欠付租金，以每月7000元的标准计算；2016年1月1日至2020年7月2日的管理费以每年800元的标准计算；第五项诉讼请求中主张的土地占有使用费，参照《土地租赁合同书》的约定以每月租金7000元计算。两被告陈述案涉土地按照土地原性质在使用，承租后基本无改变原貌，并要求继续履行案涉合同。两被告认为案涉土地是经过民主表决，有按照土地性质进行租赁，租期30年也符合土地承包法的相关规定，《土地租赁合同书》应为有效合同。因合同已约定支付租金以取得原告的统一票据为准，故两被告无法自主向原告支付租金，对于两被告已支付租金的账号亦是从他人处得知，原告至今拒绝出具票据。本院认为，一、关于案涉合同效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地……。”第三十七条规定：“非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。”根据本院查明事实可知，原、被告未约定案涉土地用途，原告自认系荒地，而两被告现仅在部分土地上放置物品及养殖家禽，亦无其他证据证明该土地为建设用地。故本院认定本案中所涉土地为未利用地。另外，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”因此，原、被告签订的《土地租赁合同书》、《协议书》系双方当事人真实意思表示，合同中租赁期间应以20年为限，超出部分无效，其余内容不违反相关法律规定，依法成立有效，双方应恪守履行。二、关于合同是否解除问题。原告主张两被告自2017年5月1日起欠付租金，已构成根本违约，被告朱成发于2020年7月2日签收原告发出的解约通知书，双方签订的《土地租赁合同书》、《协议书》于当日解除。对此本院认为，首先，双方签订的合同未明确约定被告逾期支付租金，原告可据此解除合同。原告提交的落款日期为2019年12月8日的《催款通知》也无证据证明有向被告送达，即原告未向被告催告。其次，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从该规定可知，合同一方未按约定履行义务，相对方在没有法定解除事由或约定解除事由的情况下，首选项应是要求违约方承担继续履行合同的违约责任，这也是为了维护合同稳定性的考量。第三，原告交付的土地并未完全按合同约定进行“三通一平”，该事实原告亦已认可，这样也直接影响被告对土地的整体利用，原告存在瑕疵交付。最后，被告在签收原告发出的《解除通知书》后，也以书面形式回复《联络函》阐明己方观点，并支付了部分租金，以此要求继续履行合同。虽然被告确实存在迟延交付租金的违约行为，但综合双方当事人的过错程度，被告尚未构成根本违约。根据案涉土地性质及属性，继续履行合同有利于增加土地利用性、为原告提供收益同时也符合两被告利益取向，达到维护双方利益稳定的效果。另外，《土地租赁合同书》简单约定了土地调规费、建设报建费的支付方式，《协议书》则进一步具体约定土地调规期与免租建设期，结合案情、《协议书》签订时间的紧密性以及内容的衔接性可知，《协议书》是对《土地租赁合同书》未约定事项的补充而非覆盖。虽两被告抗辩称如按照原告所主张的方式计付租金显失公平，但其完全可以显失公平为由要求解除合同，而其坚决要求原告继续履行合同；原告也认为如未办理土地调规以及建筑工程手续继续按照年租金5000元标准支付，则完全没必要约定一年土地调规期以及每个五年期的租金，完全可以一直以土地调规期间的标准计算租金，其解释符合常理，且《协议书》也载明不解除案涉合同的按照“合同方案”执行，而非按“协议书方案”执行。故对于原告关于解除《土地租赁合同书》、《协议书》的主张，本院不予准许，原、被告双方应按照《土地租赁合同书》的约定继续履行。因此，合同继续履行，原告请求被告将案涉土地腾空并交还，本院不予支持。三、关于欠付租金、管理费及逾期利息问题。原告主张两被告自2017年5月1日起拖欠租金至今，自2016年1月1日拖欠管理费至今。《土地租赁合同书》约定每年租金分四个季度支付，于每季度首月10日前支付当期租金，其中2017年5月1日至2022年4月30日期间租金为每月7000元；两被告应每年向原告支付800元作为村小组管理费，但未明确约定管理费的支付时间。依此计算，截至庭审日两被告共应支付2017年5月1日至2020年12月31日期间租金为308000元（44个月×7000元/月）。期间两被告已向原告支付租金18333.70元，即两被告仍需向原告支付租金差额289666.3元。关于管理费，结合该款项的性质以及合同本意，本院酌定两被告应向原告支付2016年至2020年度的管理费合计为4000元（800元/年×5年）。租赁双方未约定逾期付款需支付利息，原告于2020年8月18日向本院起诉，视为其主张权利，故本院酌定两被告分别以289666.3元、4000元为基数，从2020年8月18日起至付清日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告计付利息。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第三十七条,《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、被告朱成发、林耀堂于本判决生效之日起十日内共同向原告博罗县******林屋股份经济合作社一次性支付租金289666.3元，并支付利息（以289666.3元为基数，从2020年8月18日起至付清日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。二、被告朱成发、林耀堂于本判决生效之日起十日内共同向原告博罗县******林屋股份经济合作社一次性支付管理费4000元，并支付利息（以4000元为基数，从2020年8月18日起至付清日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。三、驳回原告博罗县******林屋股份经济合作社的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2836元（适用简易程序，已减半收取），由原告博罗县******林屋股份经济合作社负担50元，被告朱成发、林耀堂共同负担2786元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 黄利仁二〇二〇年十一月十一日法官助理 朱倩华书 记 员 陈琼好