广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终2395号 上诉人（原审被告，反诉原告）：王卉，女，1987年4月25日出生，汉族，户籍所在地江西省抚州市乐安县，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：梁旌，男，1976年8月13日出生，汉族，住广西玉林市玉州区，系王卉的丈夫。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：陈超燕，女，1991年10月5日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 上诉人王卉因与被上诉人陈超燕房屋租赁合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2020）桂0902民初3099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王卉上诉请求：撤销玉林市玉州区人民法院作出的（2020）桂0902民初3099号判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，并支持上诉人的反诉请求。事实和理由：一、一审对“没证据证明被上诉人造成了房屋损坏”的事实认定不清楚。根据《最高人民法院关于适用〈民诉法〉的解释》第九十二条规定；结合上诉人一审提交的证据，以及一审庭审笔录被上诉人明确承认“门口灯箱动过和地板的泥印我承认”的事实；证明房屋确实存在损坏，且得到被上诉人自认是其造成的，依法上诉人已无需再举证证实，所以一审对该事实的认定是不清楚的。二、一审对“上诉人（反诉原告）承担反诉举证不能的责任，并驳回所有反诉请求”的事实认定不清楚，责任判定也是适用法律严重错误的。三、一审对“被上诉人存在逾期不交租、中途解约”的违约事实认定不清楚。首先，根据《合同法》第七十七条和第二百二十六条之规定；结合本案一审判决书事实认定。上诉人根本未同意被上诉人单方提出的变更合同中关于房租支付方式的约定，所以其仍需依法、依约缴纳房租，但在多次催告后仍未支付，存在“逾期不交租”的违约事实。其次，根据《合同法》第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条规定；以及本案《房屋租赁合同》第三条、第四条约定；被上诉人不仅没有依约在1号前交清当月房租，并且在租赁合同期限届满前的2019.10.8日和13日被多次催告时，又要求中途退租，且在未经上诉人同意的情况下，就不再缴纳欠付的房租和物业费；一审在被上诉人存在如此明显“交租逾期”、“中途解约”，以及在多次催告后仍“不交租”的事实下，竟然没有判定被上诉人承担违约责任，显然是认定事实不清楚的。四、一审对“被上诉人存在私自变更房屋用途”的违约事实认定不清楚。上诉人问租房时是否约定仅用于办公使用，被上诉人回答在租的时候说过是做美容美甲用途，但直至判决前并未能举证反驳“双方曾协商同意做美容美甲用途”的事实；证明依法、依约被上诉人都存在私自变更租赁房屋用途的违约事实；一审判决书却对此违约事实和责任只字未提，明显存在遗漏案件事实情形下的认定事实不清楚。五、一审对“被上诉人存在私自转租房屋”的违约事实认定不清楚。被上诉人在未经上诉人允许更没有书面同意下，存在私自转租房屋的违约事实，否则不会连“帮忙看店的人什么时候走了也不清楚”明显不合常理；一审判决书却对此违约事实和责任只字未提，明显存在遗漏案件事实情形下的认定事实不清楚。六、一审对“被上诉人存在私自改装房屋又不恢复或赔偿”的违约事实认定不清楚。被上诉人在未经上诉人同意的情况下，被上诉人就私自改动装修了房屋，并且在退房后又不履行恢复原状或赔偿的责任，一审在明知庭审中被上诉人已承认存在上述违约事实下，不仅未判定被上诉人承担任何违约责任，甚至连该违约事实也只字不提，明显存在遗漏案件事实情形下的认定事实不清楚。七、一审对“上诉人需退还房屋押金”的事实认定不清楚，责任认定也是适用法律严重错误的。在被上诉人存在前述多种单方违约事实情形下，理应承担合同违约责任；而且“乙方违约后自愿放弃追讨已交付的押金”也是被上诉人对自己财产权利的处分，是其真实意思表示，不违反任何法律、法规的强制性规定，合法有效；所以上诉人依法、依约均有权不退还作为违约金性质的押金，一审判决明显是事实认定不清楚和适用法律严重错误的。八、一审“未判定被上诉人承担不交房租违约后，为防止损失扩大而换锁费用的责任”是认定事实不清楚，及适用法律错误的。在2019.10.8日被反诉人明确表示不再交房租违约后，上诉人为防止损失的扩大而请人更换了门锁，该合理费用依法理应由被上诉人承担。一审判决却对该事实和责任只字未提，判决也明显是在遗漏事实下的认定事实不清楚，责任判定也是适用法律错误的。 陈超燕辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求，由上诉人返还5000元给被上诉人。一、一审法院认定没有证据证明被上诉人造成房屋损坏的事实清楚，二、被上诉人不存在逾期交租中途解约的情况。三、被上诉人不存在私自变更房屋用途和私自转租的情况。四、被上诉人不存在私自改装房屋的情形。五、被上诉人按照约定履行合同，而上诉人存在违约行为。六、上诉人要求被上诉人恢复房屋原状无事实依据。七、上诉人应当返还被上诉人5000元押金。 陈超燕向一审法院起诉请求：判决被告返还租房合同押金5000元。王卉反诉请求：1．赔偿修缮并恢复房屋原样费用共3000元（拆除旧墙纸及清理残留胶水人工费500元、修缮被腐蚀的墙面、地面并恢复房屋初始腻子白墙或贴墙纸的材料及人工费2000元、更换墙体表面被损坏的配套电线、管槽、开关、插座等材料及人工费500元）；2．赔偿更换缺失损坏的排气扇材料及人工费200元；3．赔偿更换门锁及人工费用150元。 一审法院认定事实：2018年10月13日，王卉（出租方、甲方）与陈超燕（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定如下：甲方将其位于玉林市人民中路六路口东门商业广场B栋1817号房屋出租给乙方使用，租用面积70.24平方米，用途为办公；租赁期限为1年，自2018年10月20日起至2019年10月20日止；押金为5000元，乙方在签约时交付给甲方，租赁期满，如无违约及扣减事项，甲方退还给乙方；如租期未满，乙方逾期不交租金或者中途退租，按乙方违约处理，乙方自愿放弃追讨已交付的押金并补偿甲方因此产生的损失；第一年月租金为1500元，每月一日前支付当月租金，逾期不交，视为乙方违约，乙方应于五天内退房并恢复房屋原样；租期内该房产所需要缴纳的水费、电费、卫生费、物业管理费、电梯费及公共设施维护使用费等费用均由乙方负责缴纳；租期内，乙方不得改变指定用途，不得转租给第三方使用，违者视为乙方违约，甲方有权终止合同；乙方应注意对租赁房屋及物品的保护，租赁期满后应完好恢复房屋初始墙体、卫生间、门窗、水、电、照明、空调等房屋结构、设施、设备交回甲方。若因乙方使用或装修损坏，乙方应负责维修恢复原状。乙方因装修需拆改房屋主体结构，应先征得甲方同意后方可进行。《合同》尾部有王卉、陈超燕签字。2018年10月12日，合同签订前，陈超燕预交房租押金500元给王卉；2018年10月15日，合同签订后，陈超燕交纳房租押金4000元给王卉。2019年10月8日，房屋租赁期限届满前。王卉通过微信催促陈超燕交纳当月房租。陈超燕表示其不再续租，当月产生的房租可从租房押金中予以扣减。10月18日，陈超燕结清物业管理费后发现王卉更换了门锁；10月22日，房屋租赁期限届满后，陈超燕经王卉同意从物业处拿到房屋钥匙后搬离该出租房。之后，陈超燕一直在微信上向王卉追讨租房押金，王卉都不予理会，并拉黑了陈超燕。 一审法院认为，陈超燕与王卉签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应严格履行各自的义务。关于租房押金的问题。陈超燕主张王卉尚欠其租房押金5000元未退还，并向法院提交了租赁合同、微信转账予以佐证。王卉辩称只收到陈超燕4500元的租房押金，故陈超燕应承担举证不利的法律后果。依据上述证据、庭审中当事人的陈述确认租赁期限届满后王卉未退还租房押金4500元给陈超燕。关于陈超燕是否应赔偿王卉修缮房屋费用3000元、排气扇人工费200元及修缮门锁人工费用150元的问题。王卉主张陈超燕擅自改变房屋用途、装修造成房屋及相关物品损坏，要求陈超燕将房屋恢复原状赔偿修缮房屋费用3000元、排气扇人工费200元及修缮门锁人工费用150元，还向法院提交了视频光盘、截图、照片予以佐证。陈超燕对该证据的关联性不予认可。一审法认为，该证据中并未显示上述房屋、物品存在明显损坏或能够证明上述房屋、物品损失与租赁房屋交付于陈超燕时不一致，应承担举证不利的法律后果，相关请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、本诉被告王卉退还租房押金4500元给本诉原告陈超燕；二、驳回反诉原告王卉的诉讼请求。本案本诉受理费50元，减半收取25元，由被告王卉负担；反诉受理费25元，由反诉原告王卉负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，涉案房屋是王卉于2016年向他人购买取得的，房屋交付时正由他人承租作为装修公司办公使用，原租赁合同期满后，王卉将房屋出租给陈超燕使用，陈超燕取得房屋后更换了房屋的墙纸。2019年10月9日王卉单方更换了房屋的门锁，2019年10月17日陈超燕通过微信向王卉转账支付1500元租金，王卉领取了陈超燕的款项。 本院认为，陈超燕虽未在合同约定期限支付2019年10月租金，但王卉并未提出解除合同的主张，只是要求陈超燕付款，相关款项陈超燕亦于2019年10月17日付清给王卉，此系双方对履行期限协商的变更，现租赁合同已经届满，陈超燕不存在拖欠王卉租金的情形，故王卉以陈超燕在合同履行中部分租金逾期支付为由主张不再退回房屋押金给陈超燕，与当事人的约定不符，本院不予支持。涉案房屋是使用多年的房屋，陈超燕承租后张贴墙纸，属于对房屋合理的装修使用，不属于损害房屋的行为，王卉主张陈超燕在使用房屋过程中损坏房屋，并无切实证据证实，本院不予支持。王卉主张陈超燕存在私自变更房屋用途，私自转租的情况，构成违约，与事实不符，本院不予支持。 综上所述，王卉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费75元，由王卉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 甘伟强 审 判 员 谭 政 审 判 员 李 伟 二〇二〇年十一月十一日 法官助理 唐基锌 书 记 员 苏 宇