青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青民再114号 再审申请人(一审原告、反诉被告，二审上诉人)：何亚林，住青海省西宁市。 被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司，住所：青海省西宁市城**西川南路****楼**。 负责人：南积勋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：甘发财，该公司法务。 委托诉讼代理人：韩峰章，该公司法务主管。 被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：青海省庄和房地产开发有限公司，住所：青，住所：青海省西宁市城中区城南新城大道**v> 法定代表人：龚煜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：甘发财，该公司法务。 委托诉讼代理人：韩峰章，该公司法务主管。 再审申请人何亚林因与被申请人青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司（以下简称庄和分公司）、青海省庄和房地产开发有限公司（以下简称庄和公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2020）青01民终1008号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年9月15日作出（2020）青民申361号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人何亚林，被申请人庄和分公司、庄和公司的委托诉讼代理人甘发财、韩峰章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何亚林申请再审称，1.原判决适用法律确有问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定,双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示,合法有效,对双方当事人具有法律约束力,被申请人应当按照合同约定的每日万分之四标准向申请人支付违约金。一审酌定调整违约金标准为年利率6%,违反合同法当事人意思自治原则的行为,无任何法律依据，违反《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定,核减违约金标准需满足两个条件:过分高于损失,适当减少。案涉合同约定的违约金按每日万分之四计算，折算利率为14%，是市场上商品房买卖合同一般标准,不存在过分高于损失,这与被申请人返租时认可的10%相差无几。一审调整为6%,是偏向于被申请人而损害消费者权益,不属于法律规定的适当减少的比例；2.本案同类型案件已有生效判决，为维护司法权威及生效判决的稳定性,应当统一标准、统一尺度予以裁判。 庄和分公司、庄和公司辩称，对合同约定的违约金事实无异议，但基于企业受市场、资金及疫情因素的影响，未能按时交付房屋，原一、二审法院综合考虑，酌定调整违约金标准事实清楚，判决结果准确，请求驳回何亚林的再审请求。 何亚林向一审法院起诉请求：请求依法判令庄和分公司、庄和公司向何亚林支付逾期交房的违约金282602.11元(暂自2015年12月31日计算至2019年12月15日,共计1445天，最终计算至实际交房之日止)。庄和分公司、庄和公司向一审法院提起反诉请求：依法解除双方签订的《商品房预售合同》及附件。 一审法院认定事实：2015年3月18日，何亚林与庄和分公司订立了《商品房预售合同》，约定：何亚林购买庄和分公司、庄和公司开发的位于西宁市城西区文苑路7号第1号楼7-041号房商品房，预测建筑面积共40.67平方米，其中，套内建筑面积21.32平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.35平方米；单价为每平方米12021.91元，总金额488931元。庄和分公司、庄和公司应在2015年12月30日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付何亚林使用。逾期超过30日后，何亚林要求继续履行合同的，合同继续履行，庄和分公司、庄和公司应自2015年12月31日起按日向何亚林支付已交房款万分之四的违约金。合同订立后，何亚林依约支付了全部购房款，并支付了办理产权手续所需要的测绘费、维修基金、契税等费用。 一审法院认为，何亚林与庄和分公司订立《商品房预售合同》后，何亚林已履行了合同义务，庄和分公司、庄和公司不能按期交房，应当承担违约责任。何亚林提出的违约金请求，鉴于庄和分公司、庄和公司提出合同约定违约金过高，请求降低违约金数额按实际损失计算的意见，因何亚林未提供实际损失的证据，一审法院则采纳庄和分公司、庄和公司请求降低违约金数额的意见，可按已交房款的年利率6%计算违约金，计算至判决确定之日。庄和分公司是庄和公司的分支机构，不具有法人资格，其责任应当由庄和公司承担。庄和分公司、庄和公司提出的解除合同的反诉请求，由于何亚林在合同履行过程中并不存在违反合同约定，致使合同履行受到损害的情形，何亚林作为守约方不同意解除合同的前提下，庄和分公司、庄和公司作为违约方以其无法履行交房义务为由解除合同不符合法律规定，故此请求不予支持。 综上所述，何亚林与庄和分公司、庄和公司订立《商品房预售合同》后，庄和分公司、庄和公司不能依约按期交房，构成了违约，应当承担违约责任。庄和分公司、庄和公司提出解除合同的请求无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第四百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决：1.庄和公司支付何亚林违约金117183元，于判决生效后十五日内履行；2.驳回何亚林的其他诉讼请求；3.驳回庄和分公司、庄和公司的反诉请求。本诉诉讼费已减半收取2770元，由何亚林负担1570元，庄和分公司、庄和公司负担1200元。反诉诉讼费25元由庄和分公司、庄和公司负担。 何亚林不服一审判决，上诉请求：改判支持何亚林一审诉讼请求。 二审法院查明的事实与一审法院一致。 二审法院认为，何亚林与庄和分公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。根据审理的涉及到庄和分公司系列案件，已经查明庄和分公司就其开发建设的财富广场项目整体经营秩序一直未能建立,致使庄和分公司无法按照《商品房预售合同》的约定完成商业用房的交付，庄和分公司违约已属不争的事实。双方当事人通过签订和履行合同想达到的营利目的无法实现,这是在签订合同时双方当事人没有预料也不希望出现的结局，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定以及《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，庄和分公司在履行本案《商品房预售合同》过程中由于市场、资金等因素，无法在合同约定的期限内履行交付商业用房的义务，固然要承担全部违约责任，但这一客观情况是庄和分公司、何亚林在签订合同时不可能预见到的,在此情况下,仍旧依照合同的约定履行,庄和分公司则要承担违约金达282602.11元之多，与何亚林已支付房款488931元相比，对庄和分公司而言承担的违约责任明显过重，继续按照合同约定标准履行，有悖于合同法的基本原则，且在庄和分公司后续仍承担预期交房违约责任的情形下，应对庄和分公司提出的降低违约金标准的请求结合案件事实予以考虑，庄和分公司的请求符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定。虽然涉及庄和分公司的系列案件已有生效民事判决书，但从诉讼的社会效果和法律效果考虑，促使民事主体以善意方式履行其民事义务,维护交易的安全和秩序,既对违约方的违约行为予以惩罚也保护守约方的合法民事权益,两者之间应有一定的平衡。在事实认定、责任承担未改变的情况下，仅对承担违约责任的标准予以调整。另结合《商品房预售合同》中商业用房属产权式商铺的性质，对双方权利和义务的行使均有一定的限制和约束，从衡平双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发,应依照公平原则、诚实信用原则。同时考虑此次疫情的影响及国家针对受疫情影响企业的相关扶植政策等因素，应对双方在《商品房预售合同》约定的违约金标准予以适当调整，与生效判决并未发生矛盾和冲突。何亚林的直接损失实际为已交纳房款的利息损失，根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十二条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，何亚林未能提交证明因庄和西宁分公司未按约定交付商业用房导致其存在其他损失的证据，应承担因一审法院正当行使自由裁量权而带来的诉讼风险，即使何亚林认为一审法院酌定违约金标准有所偏差，但该不利后果之风险也应由未尽到举证证明责任的一方承受，在裁量结果没有明显失当的情形下，二审法院不应再次行使自由裁量权以推翻一审法院自由裁量权行使的判决结果，故一审按年利率6%予以酌定，并无不当，予以支持。综上，一审查明基本事实清楚，判决结果可行，应予维持。因庄和分公司的违约行为导致当事人通过诉讼主张权利，故庄和分公司应承担因调整违约金标准发生的二审诉讼费用。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款第一项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5540元，由庄和分公司、庄和公司负担。 再审查明的事实与一、二审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院围绕双方当事人的诉辩理由，本案的争议焦点为：何亚林主张庄和公司、庄和分公司支付逾期交房的违约金282602.11元的诉求是否成立的问题。 本院再审认为，何亚林与庄和分公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应按约定履行各自的义务。合同履行中，何亚林依约支付了全部购房款，同时支付了办理产权手续所需要的测绘费、维修基金、契税等费用，履行了支付全部购房款的合同义务；庄和分公司、庄和公司亦应按约定的期限将验收合格的房屋交付给何亚林，但截止目前仍未交付，其应承担违约责任，故何亚林诉求违约金主张应予支持。根据《商品房买卖合同》第八条交付期限“出卖人应当在2015年12月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格”、第九条第1款第（2）项“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之四的违约金”的约定，至2015年12月30日，庄和分公司、庄和公司未将验收合格的商品房交付何亚林使用，逾期超过30日后，何亚林要求继续履行合同的，合同继续履行，庄和分公司、庄和公司应自2015年12月31日起按日向何亚林支付已交房款万分之四的违约金。本案审理中，一审法院采信庄和公司适当调整违约金标准的请求，酌定调整违约金标准按年利率6%计算，明显违反了当事人意思自治原则；二审法院从庄和公司因受市场、资金、疫情等影响的相关扶植政策的社会效果综合考虑，确认了对违约金标准的适当调整，但未考虑涉及庄和公司与其他商户之间已生效的裁判尺度统一的法律效果，势必会涉及到其他商户的民事权益。故一、二审法院对案涉违约金标准酌定调整不当，本院予以纠正。案涉违约金计算应自2015年12月31日至2019年12月15日，共1445天，即：1445天×0.0004×488931﹦282602.11元。 综上所述，何亚林的再审申请成立，本院予以支持。一、二审判决适用法律不当，再审予以纠正。本院对一审法院认定的庄和分公司是庄和公司的分支机构，不具有法人资格，其责任应当由庄和公司承担的事实予以确定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2020）青01民终1008号民事判决及青海省西宁市城西区人民法院（2019）青0104民初5010号民事判决； 二、青海庄和房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向何亚林支付违约金282602.11元； 三、驳回何亚林的其他诉讼请求； 四、驳回青海庄和房地产开发有限公司西宁分公司、青海庄和房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2770元，由何亚林负担770元，青海庄和房地产开发有限公司西宁分公司、青海庄和房地产开发有限公司负担2000元。反诉诉讼费25元由青海庄和房地产开发有限公司西宁分公司、青海庄和房地产开发有限公司负担。二审案件受理费5540元，由青海庄和房地产开发有限公司西宁分公司、青海庄和房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 索晓春 审 判 员 刘尚英 审 判 员 商海英 二〇二〇年十一月十二日 法官助理 汪富生 书 记 员 冶 明