新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终2524号   上诉人（原审被告）：新疆踏吉美蓝餐饮管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区新华南路**华侨小区******。   法定代表人：斯拉吉丁托乎提，该公司总经理。   委托诉讼代理人：热西旦阿皮孜，新疆达纳律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：乌鲁木齐美佳康同物业服务有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区水磨沟区华光街200号公元南湖·天境B2号楼2单元1801室。   法定代表人：常增志，该公司经理。   委托诉讼代理人：李锐，男，该公司员工。   委托诉讼代理人：康伟，新疆法爱律师事务所律师。   上诉人新疆踏吉美蓝餐饮管理有限公司（以下简称踏吉美蓝餐饮公司）因与被上诉人乌鲁木齐美佳康同物业服务有限责任公司（以下简称美佳康同物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初3597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月22日开庭进行了审理。上诉人踏吉美蓝餐饮公司的法定代表人斯拉吉丁托乎提及其委托诉讼代理人热西旦阿皮孜，被上诉人美佳康同物业公司的委托诉讼代理人李锐、康伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   踏吉美蓝餐饮公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回美佳康同物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：1．一审判决不应认定我方拖欠租金。我方有证据证明我公司曾交过5万元租金，但美佳康同物业公司并没有将这部分计算在内，一审判决也未予扣减，导致多计算了5万元租金。我方与美佳康同物业公司签订涉案租赁合同时明确约定租赁涉案房屋的用途为餐饮，我方对涉案房屋进行装修后却被告知，根据相关文件的规定，居民楼下不允许经营餐饮店面，加之涉案房屋楼上的居民投诉等原因导致我方只营业一个多月后就无法再经营，美佳康同物业公司告知我方其会协调处理，让我方等待，后我方却收到美佳康同物业公司单方面解除合同的通知书，我方与美佳康同物业公司再次沟通解除合同事宜时，才知道美佳康同物业公司与涉案房屋的所有权人已经将涉案房屋连同我方进行的装修一并出售了，我方对此毫不知情。一审时，我方申请将涉案房屋涉及的两个案件合并审理，一审承办法官没有同意，因我方代理律师要出差，我方向一审法院提交了延期开庭的申请，一审承办法官也没有同意；2.一审判决认定事实有误。一审判决认定我方违反涉案租赁合同第七条的约定，但涉案租赁合同的免责条款明确约定因政府原因停业不视为违约，涉案房屋也确实因政府原因无法经营，并非我方故意违约，我方对餐厅投资超过六百万元不可能故意违约，请求二审法院查明餐厅不能营业的真正原因，作出公正判决。   美佳康同物业公司辩称，踏吉美蓝餐饮公司认为其不应被认定存在拖欠租金的行为与事实不符。2016年4月3日，双方签订《商铺租赁合同》后，我方按照约定向踏吉美蓝餐饮公司交付了房屋，直至一审开庭时，踏吉美蓝餐饮公司尚欠我公司房屋租金266,311.3元、物业服务费26,992.98元。涉案租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应该严格履行合同义务，我方依约履行了交付义务，踏吉美蓝餐饮公司拖欠租金的行为已经构成违约，我方多次催要租金无果，为及时止损，我方依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定及涉案租赁合同第七条的约定，于2018年7月4日向踏吉美蓝餐饮公司以公证方式发送了《解除合同通知函》，解除了涉案租赁合同，一审中踏吉美蓝餐饮公司也认可确实收到了该函件，该函件清楚载明解除合同的原因系踏吉美蓝餐饮公司拖延支付房屋租金。一审法院判令踏吉美蓝餐饮公司向我方支付房屋租金有法律和合同依据。踏吉美蓝餐饮公司认为其无法经营的原因系政府行为所致，但其未提供证据予以证明，即便因政府原因无法经营，其也应积极与我方沟通退房事宜，但实际情况是，经我方多次催告，其仍拒绝交付租金、腾退房屋，我方不得不通过诉讼途径解决问题。双方在涉案租赁合同中约定了违约金的计算标准，一审判令踏吉美蓝餐饮公司支付租金总额20%的违约金，并支付物业费有事实和法律依据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。   美佳康同物业公司向一审法院起诉请求：1．判令踏吉美蓝餐饮公司支付2017年8月1日至2018年7月4日租金266,311.3元（一年租金287,584.7元÷365天×338天）；2．判令踏吉美蓝餐饮公司支付违约金53,262.26元（266,311.3元×20%）；3．判令踏吉美蓝餐饮公司支付2017年8月1日至2018年7月4日物业服务费26,992.98元。   一审法院认定事实：案外人新疆兆龙迪尚房地产开发有限公司委托美佳康同物业公司将该公司位于乌鲁木齐市××街商铺租赁对外进行出租并收取租金。2016年4月22日，美佳康同物业公司与踏吉美蓝餐饮公司签订《商铺租赁合同》，租赁面积607.95平方米，租赁期限为3年2016年8月1日至2019年7月31日，约定租金缴纳方式是合同签订后三日一次性向美佳康同物业公司支付第一年租金266,282.1元、第二年租金为287,584.7元、第三年租金为310,591.5元，之后每年提前一个月支付，合同第七条第一项约定如逾期30日美佳康同物业公司有权解除合同，踏吉美蓝餐饮公司按照租金总额的20％向美佳康同物业公司支付违约金。涉案租赁合同第三条第二项第四款约定物业费按4月／平方米收取。合同签订后，美佳康同物业公司按照约定将涉案房屋交付踏吉美蓝餐饮公司使用。踏吉美蓝餐饮公司至今欠付美佳康同物业公司房屋租金266,311.3元（一年租金287,584.7元÷365天×338天）。踏吉美蓝餐饮公司欠付美佳康同物业公司物业服务费26,992.98元［2017年8月1日至2018年7月4日（4元／月／平方米×607.95平方米×11个月零3天）］。至今踏吉美蓝餐饮公司欠付美佳康同物业公司房屋租金266,311.3元及物业服务费26,992.98元未付。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。美佳康同物业公司按照约定将租赁物交付踏吉美蓝餐饮公司使用，踏吉美蓝餐公司饮未全面履行合同义务。涉案租赁合同第七条第一项约定如逾期30日美佳康同物业公司有权解除合同，踏吉美蓝餐饮公司按照租金总额的20％向美佳康同物业公司支付违约金。涉案租赁合同第三条第二项第四款约定物业费按4月／平方米收取。美佳康同物业公司于2018年7月4日向踏吉美蓝餐饮公司发出《解除合同通知函》，踏吉美蓝餐饮公司认可已收到该通知函，故双方合同实际解除，但踏吉美蓝餐饮公司至今未向美佳康同物业公司交付涉案房屋。据此，美佳康同物业公司要求踏吉美蓝餐饮公司支付房屋租金266,311.3元的诉讼请求［一年租金287,584.7元÷365天×338天（2017年8月1日至2018年7月4日）有事实和法律依据，予以支持。美佳康同物业公司要求踏吉美蓝餐饮公司支付物业服务费26,992.98元的诉讼请求［4元／月／平方米×607.95平方米×11个月零3天（2017年8月1日至2018年7月4日）］有事实和法律依据，予以支持。美佳康同物业公司要求踏吉美蓝餐饮公司支付违约金53,262.26元的诉讼请求（未付租金266,311.3元×20％），予以支持。判决：一、踏吉美蓝餐饮公司于判决生效之日起十日内支付美佳康同物业公司房屋租金266,311.3元。二、踏吉美蓝餐饮公司于判决生效之日起十日内支付美佳康同物业公司违约金53,262.26元。三、踏吉美蓝餐饮公司于判决生效之日起十日内支付美佳康同物业公司物业费26,992.98元。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。踏吉美蓝餐饮公司提交：1．踏吉美蓝餐饮公司与美佳康同物业公司于2016年4月22日签订的《商铺租赁合同》一份，用以证明涉案合同约定租赁房屋的使用用途是经营餐饮、咖啡、茶点等，承租方应严格按照合同约定使用涉案房屋，现因为政府行为导致涉案房屋无法用于餐饮经营，故不应认定踏吉美蓝餐饮公司违约，踏吉美蓝餐饮公司不承担违约责任；2．封条照片一张，用以证明因2017年3月的政府查封行为导致涉案合同目的无法实现，不是踏吉美蓝餐饮公司故意违约；3．照片一张，用以证明涉案房屋被美佳康同物业公司上锁，导致踏吉美蓝餐饮公司无法使用涉案房屋；4．《乌鲁木齐市大气污染防治条例》，用以证明因政府行为导致涉案租赁合同目的无法实现，不是踏吉美蓝餐饮公司违约。美佳康同物业公司质证认为，对证据1的真实性、合法性认可，关联性不认可，涉案租赁合同约定了租赁期限、免租期、租金数额及交付租金的时间，同时约定拖欠租金累计30日以上，美佳康同物业公司可以要求踏吉美蓝餐饮公司支付违约金，现踏吉美蓝餐饮公司未及时交纳租金，属于违约；对证据2的真实性、合法性、关联性均不认可；对证据3的真实性、合法性、关联性均不认可，实际上美佳康同物业公司于2020年1月才收回涉案房屋，之后涉案房屋的所有权人才发生变化；对证据4的真实性、合法性认可，关联性不认可，餐饮行业只要达到规定标准是可以经营的，不存在踏吉美蓝餐饮公司所述的情形。本院对证据1的真实性、合法性予以确认，因涉案租赁合同无法直接反映是否系政府行为导致踏吉美蓝餐饮公司违约，故对证据1的关联性，本院不予确认；因证据2、证据3的照片未显示拍摄时间、拍摄地点，故本院对证据2、证据3的真实性、合法性、关联性均不予确认；本院对证据4的真实性、合法性予以确认，因踏吉美蓝餐饮公司未提供其他能够证实行政主管部门因环保问题责令其停业的证据，故本院对证据4的关联性不予确认。   本院对一审查明的事实予以确认。二审庭审中，踏吉美蓝餐饮公司提供的《商铺租赁合同》显示，涉案房屋面积为606.91平方米，美佳康同物业公司认可按照该面积计算物业服务费。美佳康同物业公司与踏吉美蓝餐饮公司均认可，踏吉美蓝餐饮公司已支付了第一年租金266,282.1元、保证金3万元，踏吉美蓝餐饮公司认为第一年物业服务费应为29,131.68元（按606.91平方米计算）。   本院认为，踏吉美蓝餐饮公司与美佳康同物业公司于2016年4月22日就位于乌鲁木齐市××街××号楼××号位于乌鲁木齐市××街、××号、××号、××号、××号、××号商铺签订的《商铺租赁合同》，系当事人真实性意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点为美佳康同物业公司要求踏吉美蓝餐饮公司支付租金、物业费、违约金的诉讼请求有无事实及法律依据。对此本院分析如下：踏吉美蓝餐饮公司主张因政府政策原因，即居民楼下不得经营餐厅的规定，导致其无法利用涉案房屋经营餐厅，涉案租赁合同的目的无法实现，并非其自身原因导致违约，故其不应向美佳康同物业公司支付租金、物业费及违约金。对此本院认为，美佳康同物业公司按照合同约定向踏吉美蓝餐饮公司交付了涉案房屋，踏吉美蓝餐饮公司提交的封条照片、商铺照片不能反映出所拍摄的系涉案房屋，即便上述照片反映的确系涉案房屋，但封条照片也仅能证明涉案房屋被查封过，不能证实涉案房屋被查封的原因及查封行为持续的时间，商铺照片也不能证实涉案房屋系被美佳康同物业公司上锁，故踏吉美蓝餐饮公司在本案中提供的证据不足以证实涉案房屋系因美佳康同物业公司的行为或政府行为导致其无法经营使用，一审判决按照合同约定判令踏吉美蓝餐饮公司向美佳康同物业公司支付租金、物业费、违约金并无不当，本院予以维持，对踏吉美蓝餐饮公司的上诉意见，本院不予采纳。踏吉美蓝餐饮公司上诉称其曾向美佳康同物业公司支付了5万元租金，但踏吉美蓝餐饮公司并未提供相应的证据予以证实，故踏吉美蓝餐饮公司上诉称一审判决认定欠付租金数额有误的上诉意见没有事实及法律依据，本院不予采纳。   关于踏吉美蓝餐饮公司欠付物业服务费的数额，本院认为，由于双方提供的《商铺租赁合同》面积不一致，美佳康同物业公司在二审庭审中认可按照606.91平方米的面积计算物业服务费，涉案租赁合同约定的物业服务费的标准为4元／月／平方米，故踏吉美蓝餐饮公司每年应支付物业服务费数额为29,131.68元［4元／月／平方米×606.91平方米×12个月］。本案中，踏吉美蓝餐饮公司欠付美佳康同物业公司11个月零3天的物业费，涉案租赁合同约定按月支付物业服务费，故踏吉美蓝餐饮公司应支付12个月的物业服务费29,131.68元。美佳康同物业公司主张踏吉美蓝餐饮公司支付的保证金3万元已用于抵销物业服务费29,131.68元，踏吉美蓝餐饮公司在庭审中同意抵销，但认为只能抵销至2017年3月，对此本院认为，踏吉美蓝餐饮公司提供的证据不足以证实涉案房屋系因美佳康同物业公司的行为或政府行为导致无法经营使用，故踏吉美蓝餐饮公司应向美佳康同物业公司支付2016年至2018年期间的物业服务费，踏吉美蓝餐饮公司称保证金只能抵销至2017年3月的上诉意见于法无据，本院不予采纳。保证金3万元可抵销2016年至2017年的物业服务费29,131.68元，还可抵销2017年至2018年的物业服务费868.32元，据此，踏吉美蓝餐饮公司欠付美佳康同物业公司的物业服务费数额应为28,263.36元（29,131.68元-868.32元），美佳康同物业公司主张踏吉美蓝餐饮公司欠付物业费数额为26,992.98元，低于前述数额，一审判决踏吉美蓝餐饮公司向美佳康同物业公司支付物业费26,992.98元并无不当，本院予以维持。   综上所述，踏吉美蓝餐饮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费6,498.50元（踏吉美蓝餐饮公司已预交），由踏吉美蓝餐饮公司负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   卫杨   审  判  员   高茜   审  判  员   焦玉   二 〇 二 〇 年 十 一 月 三 十 日   书  记  员   杨晗