呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终3141号上诉人(原审被告)：内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司，所在地：呼和浩特市回民区工农兵路西侧昌盛小区**办公楼**。法定代表人：薛荣跃，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘雨琪，女，1991年8月7日出生，汉族，该公司法务，住呼和浩特市.被上诉人（原审原告）：史志谦，男，该公司经理，住内蒙古呼和浩特市。委托诉讼代理人：秦艳欣，女，无固定职业，住内蒙古呼和浩特市，系史志谦妻子。被上诉人（原审原告）：秦艳欣，女，无固定职业，住内蒙古呼和浩特市。上诉人内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司（以下简称昌盛泰公司）因与被上诉人秦艳欣、史志谦房屋买卖合同纠纷不服呼和浩特市回民区人民法院（2020）内0103民初730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向当事人予以释明。本案现已审理终结。昌盛泰公司上诉请求：1.依法撤销原审判决第一项内容,改判昌盛泰公司支付秦艳欣、史志谦逾期办证违约金1620.60元;2、本案诉讼费用由秦艳欣、史志谦承担。事实和理由:2013年10月12日,昌盛泰公司与秦艳欣、史志谦签订《商品房买卖合同》约定秦艳欣、史志谦购买呼和浩特恒大雅苑项目6号楼2单元603号房屋,昌盛泰公司于2019年11月3日取得标的房屋大产权证,2019年11月6日昌盛泰公司通知秦艳欣、史志谦提交资料办理分户产权证。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第3项明确约定:在买受人履行义务的前提下,出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。附件四第十二条第1项约定:双方同意以2016年10月31日至次日为办理产权登记期限的起算日,出卖人应当在商品房交付使用后540日内,向登记机关办妥房地产权证书。故从2018年4月25日计算至2019年11月6日每年按秦艳欣、史志谦已付房款1056316元0.1%计算为1620.60元。故按照合同约定昌盛泰公司应支付秦艳欣、史志谦1620.60元违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定,约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以增加。但庭审中秦艳欣、史志谦并无证据证明其遭受的实际损失。房屋的实际作用是居住而非交易,昌盛泰公司逾期办理房屋产权证并不影响秦艳欣、史志谦实际居住,且在房价上涨的市场中,秦艳欣、史志谦以现行价格出卖反而更加获利,故一审判决认为秦艳欣、史志谦未能取得房产证存在潜在可得利益的损失,按年利率4.9%计算违约金明显过高,较合同约定的违约金多出69倍,严重违反了公平原则。秦艳欣、史志谦辩称，在买卖合同中秦艳欣、史志谦处于弱势地位，昌盛泰公司约定的违约责任极低，对秦艳欣、史志谦造成了较大的经济损失，房屋包含占用、使用和收益的权利，由于昌盛泰公司未办理房产证的行为，导致秦艳欣、史志谦房屋无法交易，秦艳欣、史志谦由此向银行借贷大量的资金。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回昌盛泰公司的上诉请求。史志谦、秦艳欣向一审法院起诉请求：1.判令昌盛泰公司协助秦艳欣、史志谦办理位于案涉房屋的权属证书；2.判令昌盛泰公司自2018年4月25日起以总房款为基数以中国人民银行同期贷款利率为标准赔偿史志谦、秦艳欣延期办理房本违约金直至办理完房屋权属证书止；截至起诉之共计701天，共计100787元，（1056316＊4．9％＊701／360=100787元）；3.判令昌盛泰公司返回收取的房屋产权费21216．32元，以上合计：122003元；4．判令昌盛泰公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月12日，史志谦、秦艳欣与昌盛泰公司签订商品房买卖合同，该合同约定购买位于呼和浩特市××区房屋一套，房款总价为1056316元；因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，在买受人履行义务的前提下，出卖人每年按已付房款的0．1％向买受人支付违约金；合同附件约定双方同意以2016年10月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为买受人办妥房地产权证书。合同签订后，史志谦、秦艳欣按照合同约定履行了支付购房款的义务，昌盛泰公司于2016年10月31日向史志谦、秦艳欣交付涉案房屋。2019年11月3日昌盛泰公司取得涉案房屋所属项目的大房本，2019年11月29日，昌盛泰公司向史志谦、秦艳欣收取办理房产证所需契税及工本费21216．32元。截至目前，昌盛泰公司仍未为史志谦、秦艳欣办理涉案房产的房屋所有权证书。一审法院再查明，本案昌盛泰公司、史志谦、秦艳欣均当庭表示可以由史志谦、秦艳欣自行前往房地产主管部门自行办理涉案房屋的所有权证书申领手续，昌盛泰公司同意退还史志谦、秦艳欣已经缴纳的契税及工本费21216．32元及并在史志谦、秦艳办理所有权证书申领手续时提供协助。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点为：昌盛泰公司是否应当自2018年4月25日起以总房款为基数以中国人民银行同期贷款利率为标准赔偿史志谦、秦艳欣延期办理房本违约金直至办理完房屋权属证书止。针对本案争议焦点，经查明，昌盛泰公司与史志谦、秦艳欣之间商品房买卖合同合法有效，双方均应恪守合同约定，《中华人民共合同合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案昌盛泰公司与史志谦、秦艳欣之间签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应当在商品房交付540日内，向产权登记机关为买受人办妥房地产权证书。昌盛泰公司逾期未能办理权属登记，史志谦、秦艳欣不能在规定期限内取得房屋产权证，昌盛泰公司构成违约，使史志谦、秦艳欣房屋所有权中的处分权能持续处于悬空状态，遭受了潜在的转让不能的损失，按照合同约定计算本案的逾期办证违约金仅为1620．60元，在过去几年房地产几个上行的社会背景下，显著低于五年未取得房产证的潜在可得利益的损失，故一审法院认为双方约定逾期办证违约金过低，综合考虑昌盛泰公司逾期办证的情节，过错程度及史志谦、秦艳欣的损失程度，根据公平原则，将昌盛泰公司承担违约金的数额调整为以史志谦、秦艳欣已付购房款1056316元为基数，以年利率4．9％计算（史志谦、秦艳欣主张违约金计算利率未超出同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，法院予以支持），自2018年4月25日（2016年11月1日起计满540日之日）起至2020年6月23日（昌盛泰公司与史志谦、秦艳欣双方均同意由史志谦、秦艳欣自行办理产权登记，取得房产证书，自本案判决之日，昌盛泰公司即不在负有为史志谦、秦艳欣办理房产证书的义务，仅需提供必要协助即可，故不再计算违约责任），即112027．38元。故史志谦、秦艳欣相关诉讼请求法院予以部分支持。关于史志谦、秦艳欣提出昌盛泰公司协助史志谦、秦艳欣办理位于呼和浩特市××区房屋权属证书及请求判决昌盛泰公司返回收取的房屋产权费21216．32元的诉讼请求，因昌盛泰公司与史志谦、秦艳欣双方当庭均表示史志谦、秦艳欣欲自行前往不动产行政主管部门办理产权登记及房产证申领手续，另昌盛泰公司同意退还史志谦、秦艳欣契税及办证费21216．32元，并为史志谦、秦艳欣办理房产证提供必要协助，故史志谦、秦艳欣上述诉讼请求法院予以部分支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决：一、内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司于判决生效后十五日内一次性支付史志谦、秦艳欣违约金112027．38元；二、内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司于判决生效后十五日内返还史志谦、秦艳欣契税及办证费21216．32元；三、内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司需在史志谦、秦艳欣办理呼和浩特市回民区成吉思汗大街恒大雅苑6号楼2单元603房屋的房屋产权证书时，予以协助；四、驳回史志谦、秦艳欣其他诉讼请求。案件受理费1370元，法院已减半收取，由内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，史志谦、秦艳欣向本院提交了两组证据：第一组为最高人民法院2015年12月4日发布的第16个买卖合同纠纷典型案例即：“王磊诉抚顺乐活房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案”复印件一份，拟证明，在最高法院发布的典型案例中，法院按照银行同期利率标准执行违约金；第二组证据为呼和浩特市中级人民法院（2016）内01民终字第2177号民事判决书复印件一份，拟证明，基本事实与本案相同，违约金计算标准为中国人民银行逾期贷款利息；呼和浩特市中级人民法院（2016）内01民终2497号民事判决书复印件一份，拟证明，违约金计算标准是已付购房款的15%。综上，以上判决对本案具有指导意义，一审法院的判决均没有超过以上生效判决的标准。昌盛泰公司的质证意见为：中国并非案例法国家，在史志谦、秦艳欣提交的证据均为2015或2016年的案例，对本案并不具备指导意义。除以上证据外，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点为：原审判决认定的逾期办证违约金是否正确。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条即：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，史志谦、秦艳欣与昌盛泰公司签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为买受人办妥房地产权证书。昌盛泰公司逾期未能办理权属登记，史志谦、秦艳欣不能在规定期限内取得房屋产权证，昌盛泰公司构成违约，应承担逾期办证的违约责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”故违约金的调整应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况。本案中，案涉房屋已于2016年10月31日交付使用，史志谦、秦艳欣对房屋行使占有、使用和收益的权利，并没有证据证明因逾期办证给其造成具体损失及损失的金额。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条即：“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。”综合全案的实际情况，本院认为一审法院认定的违约金数额过高，依法将违约金调整为昌盛泰公司向史志谦、秦艳欣支付违约金14809.55元（以1056316元为基数，以701天为期限，按每日0.2计算）。故原审判决对该项的认定有误，本院应予纠正。综上所述，内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用违约金过高，本院予以调整。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市回民区人民法院（2020）内0103民初730号民事判决第二项即：“内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司于判决生效后十五日内返还史志谦、秦艳欣契税及办证费21216．32元”；第三项即：“内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司需在史志谦、秦艳欣办理呼和浩特市回民区成吉思汗大街恒大雅苑6号楼2单元603房屋的房屋产权证书时，予以协助”；二、变更呼和浩特市回民区人民法院（2020）内0103民初730号民事判决第一项即：“内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司于判决生效后十五日内一次性支付史志谦、秦艳欣违约金112027．38元”为：“内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司于判决生效后十五日内一次性支付史志谦、秦艳欣违约金14809.55元”。三、驳回史志谦、秦艳欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1370元，由内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司负担405元，由史志谦、秦艳欣负担965元。二审案件受理费2510.00元，由内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司负担741元，由史志谦、秦艳欣负担1769元。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 戴玉英审判员 鄂晓红二〇二〇年十一月二十四日法官助理 于文硕书记员 郝辰炜