西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书                           (2020)陕0103民初770号 原告：西安凯博尔置业投资有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：陈华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：韩小刚，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：豆琴琴，陕西博硕律师事务所（实习）律师。被告：西安美莎酒店管理有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：李雪芳，总经理。委托诉讼代理人：牛彬，陕西存实律师事务所律师。原告西安凯博尔置业投资有限公司与被告西安美莎酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西安凯博尔置业投资有限公司委托诉讼代理人韩小刚和豆琴琴，被告西安美莎酒店管理有限公司委托诉讼代理人牛彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西安凯博尔置业投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告10801、10802、10805、10818、10819、10839、11103、11104、11105、11106、11107、11111、11112、11113、10902、10904、10905、10912、10913、10914、10915、10918、10919、11001、11002、11008、11011、11012、11013、11014、11019号房自2016年9月1日起至实际腾房之日的租金2632909元(租金计算方式详见计算清单); 2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2016年3月10日，原、被告签订《协议书》一份，约定：被告于《协议书》签订后3个工作日内向原告支付租金510591元，被告使用的房屋房号明细作为本协议的附件，双方依本房号明细另签新的房屋租赁协议。《协议书》附件《8-11层酒店应交房租汇总表》确认被告使用原告的房屋包括：8层的10801、10802、10805、10818、10819、10839号房屋，半年租金为118287元；9层的10902、10903、10904、10905、10912、10913、10914、10915、10918、10919号房，半年租金为161235元；10层的11001、11002、11008、11011、11012、11013、11014、11019、11020号房，半年租金142410元；11层的11103、11104、11105、11106、11107、11111、11112、11113号房，半年租金为88659元；其中8层和11层的租赁起止日期为2016年5月1日至2016年10月31日；9层和10层的租赁起止日期为2016年3月1日至2016年8月31日。合同期满后双方未再续约，但被告仍持续使用房屋，且未向原告支付2016年9月1日以后的租金。原告多次与被告沟通租金支付问题，被告仅于2017年5月1日将11层的11103、11104、11105号房屋退还原告，租金继续拖欠，且未交还其他房屋。经核算，被告至今仍拖欠原告租金2632909元。为了维护自身合法权益，原告现诉至法院。被告西安美莎酒店管理有限公司辩称，本案第一次诉讼过程中被告就明确表示没有使用过涉案房屋。被告的实际控制人于2016年6月发生了变化，本案纠纷刚好发生在这个阶段。本案第一次诉讼过程中，法庭于2018年3月28日组织双方当事人现场勘查，除了11层三套员工宿舍在使用，所有涉案房屋全部空置，这次现场勘查确认了被告并未使用涉案房屋的事实。因此，原、被告之间是否存在租赁关系，被告现在还不能确定，被告需要原告提交证据证明双方是否存在租赁关系，根据原告的证据被告再确定最终答辩意见。本院经审理认定事实如下：原告曾于2018年1月30日将被告诉至本院，诉讼请求为：1、请求判令解除原、被告之间位于西安市碑林区XX城XX路XX号XX公馆XX层XX套（10801、10802、10805、10818、10819、10839）、9层10套（10902、10903、10904、10905、10912、10913、10914、10915、10918、10919）、10层9套（11001、11002、11008、11011、11012、11013、11014、11019、11020）、11层5套（11106、11107、11111、11112、11113）房屋的租赁关系；2、请求判令被告将位于西安市碑林区XX城XX路XX号XX公馆XX层XX套（10801、10802、10805、10818、10819、10839）、9层10套（10902、10903、10904、10905、10912、10913、10914、10915、10918、10919）、10层9套（11001、11002、11008、11011、11012、11013、11014、11019、11020）、11层5套（11106、11107、11111、11112、11113）房屋交还给原告；3、请求判令被告向原告支付自2016年9月1日起至实际腾房之日的房屋租金/房屋占有费（暂计算至2017年12月15日为1204714.75元）；4、请求判令被告承担本案诉讼费用。审理后，本院于2018年12月24日作出（2018）陕0103民初1298号民事判决书，判决如下：一、解除西安凯博尔置业投资有限公司与被告西安美莎酒店管理有限公司之间位于西安市碑林区XX城XX路XX号XX公馆XX层XX套（10801、10802、10818、10819、10839）、9层9套（10902、10904、10905、10912、10913、10914、10915、10918、10919）、10层8套（11001、11002、11008、11011、11012、11013、11014、11019）、11层3套（11107、11111、11112）房屋的租赁关系。二、本判决生效之日起三十日内，被告西安美莎酒店管理有限公司将位于西安市碑林区XX城XX路XX号XX公馆XX层XX套（10801、10802、10818、10819、10839）、9层9套（10902、10904、10905、10912、10913、10914、10915、10918、10919）、10层8套（11001、11002、11008、11011、11012、11013、11014、11019）、11层3套（11107、11111、11112）房屋腾交给原告西安凯博尔置业投资有限公司。三、本判决生效之日起三十日内，被告西安美莎酒店管理有限公司支付原告西安凯博尔置业投资有限公司位于西安市碑林区XX城XX路XX号XX公馆XX层XX套房屋（11103、11104、11105）自2016年11月1日至2017年5月1日的租金36264元；8层5套、11层3套的房屋租金（以半年租金为标准：10801为20352元、10802为20874元、10818为20286元、10819为21279元、10839为21492元、11107为9189元、11111为10938元、11112为10881元）自2016年11月1日计算至实际腾房之日； 9层9套、10层8套的房屋租金（以半年租金为标准：10902为20352元、10904为11130元、10905为14004元、10912为10881元、10913为10947元、10914为20874元、10915为20352元、10918为20286元、10919为21279元、11001为20874元、11002为20352元、11008为9780元、11011为10938元、11012为10881元、11013为10947元、11014为20874元、11019为21279元）自2016年9月1日计算至实际腾房之日。四、驳回原告西安凯博尔置业投资有限公司其余之诉讼请求。被告不服该判决，上诉至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院以上述判决认定基本事实不清为由于2019年10月18日作出（2019）陕01民终6495号民事裁定书，裁定撤销上述判决，将案件发回本院重审。案件重审过程中，原告调整了其诉讼请求。原告作为甲方，被告作为乙方，双方于2016年3月10日签订了《协议书》一份，约定:一、截止2015年12月31日，乙方替甲方垫付及花费的有关费用，抵扣乙方向甲方的应付款项后，甲方再另外认可乙方之花费240000元整。二、2016年3月20日，乙方应向甲方支付2016年度物业公司承包费400000元整，上述甲方认可的240000元从物业公司承包费中扣除。三、2016年3月1日，乙方应向甲方支付“长安公馆”代持房上半年度（2016年3月1日-2016年8月31日）租金计510591元，在本协议签订后3个工作日内，由乙方向甲方支付。具体代持房屋房号明细作为本协议附件，双方依本房号明细另签新的租赁协议。四、“长安公馆”负二层车库及地面停车位2016年度的经营权双方另行协商。本协议签订后，双方对截止2015年12月31日的账务不得再另起任何异议和争端。五、本协议一式两份，双方各执一份，签字盖章后生效。该《协议书》落款处分别加盖了原、被告的印章。该《协议书》的附件包括：1、已付凯博尔款项明细，该明细加盖了被告印章。2、8-11层酒店应交房租汇总表，总计金额为510591元。3、8-11层应收房租明细，该明细载明了房屋面积、户型、单价、租赁起止日期、33套房屋中每套房屋半年房租金额等，所载明33套房屋半年房租金额总计为510591元。被告于2019年2月给原告邮寄了《致函》一份，内容为：1、“我公司并未与贵公司签订房屋租赁合同，即与贵公司之间不存在房屋租赁关系，因此我公司无支付租金及返还房屋的义务。现因该案目前尚处于诉讼阶段，故具体事实情况由人民法院依法查明；2、对此，现特函告贵公司，自贵司收到本函后，请贵司即刻收回所有涉案房屋，如不收回，后续所有损失与我公司再无任何关系，另有关待收函之前的纠纷，由人民法院依法作出裁判。”针对这份《致函》，原告于2019年2月给被告回函，回函名称为《工作联系函》，主要内容为:“一、《致函》所述内容前后矛盾，与事实严重不符。二、如贵公司有意返还房屋，我公司愿意配合办理相关交接手续。”上述《协议书》签订后，被告支付了300000元的房租，剩余210591元房租用被告办理相关消防设施的款项折抵。原告制作的租金计算清单载明：8层6套房，具体包括10801、10802、10805、10818、10819、10839号房，租金共计654351.75元【10801、10802、10818、10819、10839号房租金自2016年11月1日计算至2019年10月15日；10805号房的业主为朱光军，该套房屋的租金自2016年11月1日计算至2018年2月28日】。9层9套房，具体包括10902、10904、10905、10912、10913、10914、10915、10918、10919号房，租金共计938156.25元【租金均自2016年9月1日计算至2019年10月15日】。10层8套房，具体包括11001、11002、11008、11011、11012、11013、11014、11019号房，租金共计740939.75元【11001、11002、11014、11019号房租金自2016年9月1日计算至2019年10月15日；11008、11011、11012、11013号房租金自2016年9月1日计算至2019年3月28日，这四套房屋由西安市中级人民法院于2019年3月28日主持收回】。11层共计8套房，具体包括11103、11104、11105、11106、11107、11111、11112、11113号房，租金共计299461.25元【11103、11104、11105号房由被告于2017年5月1日退还原告，其租金自2016年11月1日计算至2017年4月30日；11107号房租金自2016年11月1日计算至2019年10月15日；11106、11111、11112、11113号房租金自2016年11月1日计算至2019年3月28日，这四套房屋由西安市中级人民法院于2019年3月28日主持收回】。以上8-11层房屋共计31套房，租金共计2632909元。本案诉讼过程中，由于上述10805号房牵涉到案外人朱光军，法庭建议原告另案起诉，原告表示同意。上述10805号房的租金为37344元，扣除该37344元，余额为2595565元。被告称其按照原告上述租金计算方法核过账后，上述11008、11011、11012、11013、11106、11111、11112、11113号房的房租共计多算了1406.32元，原告同意进行相应扣减。被告称原告法定代表人陈华曾收取过其支付的200000元款项，要求进行相应扣减，被告表示同意。从2595565元中扣除上述1406.32元、200000元，余额为2394158.68元。另查，本案诉讼过程中，被告对上述《协议书》的真实性有异议，申请对落款处加盖的其公司印章的真伪进行司法鉴定。陕西正义司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书的结论为：检材中的“西安美莎酒店管理有限公司”印文与样本中的同名印文是用同一枚印章盖印形成。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。原、被告于2016年3月10日签订的《协议书》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，故合法有效。上述《协议书》约定包括涉案房屋在内的33套房屋半年的房租为510591元。上述《协议书》签订后，被告支付了300000元的房租，剩余210591元房租用被告办理相关消防设施的款项折抵。因此，原、被告双方虽未签订新的租赁协议，但被告未举证证明其在上述《协议书》附件载明的租赁期限届满后腾交了涉案房屋给原告，故双方形成不定期租赁关系。现原告已经收回所有涉案房屋，双方之间的不定期租赁关系自房屋收回之日已经解除，故原告要求被告支付涉案房屋自上述《协议书》附件载明的租赁期限届满次日至房屋被收回之日的欠付租金，于法有据。至于租金计算方式，原告参照双方2016年3月10日签订的上述《协议书》中租金的标准计算并无不妥。原告诉讼请求中主张的租金数额为2632909元，庭审过程中调整为2394158.68元，对原告诉讼请求中的超出部分，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：被告西安美莎酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告西安凯博尔置业投资有限公司10801、10802、10818、10819、10839、10902、10904、10905、10912、10913、10914、10915、10918、10919、11001、11002、11008、11011、11012、11013、11014、11019、11103、11104、11105、11106、11107、11111、11112、11113号房屋的租金2394158.68元（10801、10802、10818、10819、10839、11107号房屋的租金自2016年11月1日计算至2019年10月15日；10902、10904、10905、10912、10913、10914、10915、10918、10919、11001、11002、11014、11019号房屋的租金自2016年9月1日计算至2019年10月15日；11008、11011、11012、11013号房屋的租金自2016年9月1日计算至2019年3月28日；11103、11104、11105号房屋的租金自2016年11月1日计算至2017年4月30日；11106、11111、11112、11113号房屋的租金自2016年11月1日计算至2019年3月28日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费36063元（案件受理费27863元、鉴定费8200元），由原告西安凯博尔置业投资有限公司负担2500元，由被告西安美莎酒店管理有限公司负担33563元（此款原告已预付，被告于付上款时一并支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  员       马 巧 会人民陪审员       王    琦人民陪审员       赵 西 安    二О二О年十一月二日  书  记  员       姚 心 怡 1