云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初1754号原告：云南吉泰投资有限责任公司，住所地为云南省昆明市盘龙区穿金路金尚俊园****17A01。委托诉讼代理人：袁南，系云南金东方律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南泽珲房地产有限公司，，住所地为云南省昆明市盘龙区龙泉镇云波社区第二股份合作社穿金路**法定代表人：朱文东，系该公司董事长。委托诉讼代理人：曾庆玲（系，女，1976年6月2日出生，汉族，云南省昆明人，现住昆明市盘龙区，特别授权代理。被告：姚勇，男，1976年2月9日出生，汉族，云南省昆明市人，现住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：陈如伟、陈林娜，系云南西翥律师事务所律师，特别授权代理。被告：陈希，男，1987年6月15日出生，汉族，重庆市渝**人，户籍地为重庆市渝**。委托诉讼代理人：程鹏，男，1989年5月7日出生，汉族，重庆市长寿区人，现住昆明市，特别授权代理。被告：云南路瀚汽车销售有限公司，住所，住所地为云南省昆明市盘龙区春城商务中心****商铺div>法定代表人：刘念，系该公司总经理。委托诉讼代理人：程鹏（，男，汉族，1989年5月7日出生，重庆市长寿区人，现住昆明市，特别授权代理。被告：付文成，男，1993年11月6日出生，汉族，云南省昆明市人，户籍地为云南省昆明市宜良县。被告：叶剑梅，女，1995年4月26日出生，汉族，云南省人，户籍地为云南省楚雄彝族自治州双柏县。原告云南吉泰投资有限责任公司与被告云南泽珲房地产有限公司（以下简称泽珲公司）、姚勇、陈希、云南路瀚汽车销售有限公司（以下简称路瀚公司）、付文成、叶剑梅返还原物纠纷一案，本院于2020年3月2日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭于2020年6月2日第一次公开开庭进行了审理，原告吉泰公司的委托诉讼代理人袁南，被告泽珲公司的委托诉讼代理人曾庆玲，被告姚勇及其委托诉讼代理人陈如伟、陈林娜，被告陈希及路瀚公司的委托诉讼代理人程鹏到庭参加了诉讼。庭审后，本院追加付文成、叶剑梅为被告参加诉讼。2020年10月13日，本院依法适用普通程序，组成合议庭第二次公开开庭进行了审理，原告吉泰公司的委托诉讼代理人袁南，被告泽珲公司的委托诉讼代理人曾庆玲，被告姚勇及其委托诉讼代理人陈如伟、陈林娜到庭参加了诉讼。被告陈希、路瀚公司、付文成、叶剑梅经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告云南吉泰投资有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告姚勇、陈希、路瀚公司、付文成、叶剑梅返还所占用的位于昆明市盘龙区房屋；2.判令被告泽珲公司、姚勇、路瀚公司、陈希、付文成、叶剑梅共同向原告支付自2019年5月1日起至2020年2月2日起至实际腾还房屋之日止按照20000元／月计算的损失；3.诉讼费由被告泽珲公司、姚勇、路瀚公司、陈希、付文成、叶剑梅承担。事实与理由：原告于2016年1月26日经昆明市中级人民法院裁定取得昆明市盘龙区房屋的所有权，并于2016年3月4日完成房屋产权登记。之后，原告催促被告泽珲公司将占有的房屋交还原告，但其不予理睬。2019年5月，原告发现该房屋被被告路瀚公司、付文成、叶剑梅进行使用，其依据为其与被告姚勇之间签订的《写字楼租用合同》。经了解，被告姚勇的出租依据为其与泽珲公司签订《房屋租赁合同》。从双方签订的《房屋租赁合同》中可见双方的合同目的不是租赁房屋，而是为借款提供担保。被告泽珲公司与被告姚勇恶意串通损害第三人利息，应当属于无效合同，被告姚勇与被告陈希以及被告付文成、叶剑梅之间的合同应当亦属于无效合同。综上，诉至法院维护原告的合法权益。被告泽珲公司辩称：泽珲公司在2013年10月31日向交通银行云南省分行贷款，涉案房屋于2013年11月25日抵押给银行。在设定抵押之前，泽珲公司已经与各租户签订房屋租赁合同。昆明市中级人民法院对涉案房屋的整体评估为7029万元，全部以物抵债给了交通银行。之后吉泰公司变更为涉案房屋的所有权人。综上，泽珲公司租赁合同签订在前，抵押和变更所有权人在后，请求驳回原告的诉讼请求。被告姚勇辩称：1.被告姚勇对诉争房屋享有合法的占有、使用权利。本案诉争房屋系云南泽珲房地产有限公司享有产权。云南泽珲房地产有限公司将房屋租赁给了姚勇，姚勇按照合同约定支付了租金，目前仍在租赁期内。姚勇现将房屋转租系经过泽珲公司同意，合法有效，因此第三人依法享有对诉争商铺的用益物权，可以排除产权人，故请求驳回原告的诉请。2.本案诉争房屋的租赁关系发生在2011年12月19日，而原告取得产权的日期是2016年3月4日，取得方式是以物抵债。在取得产权以前建立的合法租赁关系，是能够对抗和排斥所有权行使的，姚勇系诉争房屋的合法使用权人，一切法律后果与被告无关，故请求驳回原告的全部诉讼请求。被告路瀚公司、陈希辩称：陈希系路瀚公司的股东，该涉案房屋系路瀚公司以陈希的名义承租。路瀚公司租赁时间不长，且目前已经搬走，没有在实际使用涉案房屋。被告付文成、叶剑梅未答辩，亦未提交书面答辩意见。当事人对于自己所主张的事实都有义务提交证据加以证实。任何一项证据要成为定案依据，必须具备真实性、合法性、关联性三个特征。针对原告提交的证据，本院认证如下：昆明市中级人民法院（2014）昆民执字第xx号执行裁定、（昆明市）字第xx号房产证、企业信用信息公示报告、昆明市中级人民法院（2014）昆民四初字第xx号民事调解书、昆明市房他证昆字第××号房屋他项权证，形式合法，与本案具有关联性，本院予以采信；照片，路瀚公司对该证据无异议，本院确认其真实性；《房屋租赁合同》中涉及的房屋为泽珲公司与案外人云南兴星机电贸易有限公司签订涉及春城商务中心一层1413.53平方米面积，但与本案并非同一块场地，该证据与本案没有关联性，本院不予采信；昆明市盘龙区人民法院（2017）云0103民初xx号民事判决书，与本案没有关联性，本院不予采信；房地产估价报告，本院予以采信；公证书、云南路瀚汽车使用场地的照片，本院确认其真实性，但是否能够证明原告的待证目的，本院待后综合评述。针对被告姚勇提交的证据，本院认证如下：被告姚勇、案外人姚髯身份证复印件、户口册、姚髯《招商银行户口历史交易明细表》的真实性，本院予以确认；《房屋租赁合同》，泽珲公司对该房屋租赁合同无异议，本院确认该证据的真实性与关联性，对其合法性本院将结合其他案件事实予以综合评判；（2014）云昆中衡证字第xx号《公证书》，公证内容为证明泽珲公司法定代表人朱文东与姚勇于2012年8月31日签订了《房屋租赁合同》，公证书出具时间为2014年6月7日，根据常理公证机关不应当在时隔两年后见证合同当时的实际签订情况，故对该证据本院不予采信；云南耀乾经贸有限公司登记设立材料、《物业服务协议》及物管费《收据》《写字楼租赁合同》、房屋租赁移交清单、收据的真实性本院予以确认；昆明市中级人民法院（2014）昆民四初字第xx号《民事调解书》、昆明市房他证昆字第××房屋他项权证；昆明市中级人民法院（2014）昆民执字第xx号《民事裁定书》与原告提交的证据一致，本院不再重复认证；《房屋租赁合同》（姚勇与付文成签订）、《房屋租赁合同》（姚勇与叶剑梅签订）本院确认上述证据的真实性和关联性，对其合法性本院将结合其他案件事实予以综合评判。收据与房屋租赁合同具有关联性，本院予以采信。本院于2020年7月28日对春城商务中心一层101室内307.97平方米场地进行现场勘查确认房屋位置并制作现场勘查笔录，本院对本院制作的现场勘查笔录予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月31日，被告泽珲公司与被告姚勇签订《房屋租赁合同》，约定泽珲公司将坐落于昆明市盘龙区春城商务中心第一层1号商铺，建筑面积307.97平方米的商铺出租给被告姚勇使用，租期为20年，自2012年8月31日起至2032年9月1日止，每年租金473042元，二十年租期须交付租金9460839元。上述二十年租期的全部已经姚勇应当在本合同签订之日起三日内一次性交付给甲方。租赁期限内，姚勇有权根据使用情况将所从承租的房屋全部或者部分转租给第三方进行使用，转租的期限不得超过本合同确定的租赁期限。2012年9月11日，姚勇作为法定代表人的公司的登记住所为春城商务中心****。2019年4月20日，被告姚勇与被告路瀚公司的代表被告陈希签订《写字楼租赁合同》，约定由路瀚公司租赁春城商务中心一层1号商铺，建筑面积为307.97平方米，租赁期为2年，自2019年5月1日至2021年4月30日，租赁用途为汽车销售，全年租金为240000元。2019年5月1日起，该场地由路瀚公司作为经营场所使用。2020年7月28日，经本院现场查勘及被告姚勇、路瀚公司、陈希现场确认路瀚公司于2020年5月31日退出上述场地，租金向被告姚勇实际支付至5月。2020年7月26日，被告姚勇与被告付文成、叶剑梅分别签订《房屋租赁合同》合同内容一致，并记载如下：姚勇将春城商务中心第一层1号商铺（建筑面积307.97平方米）出租给付文成、叶剑梅，租赁期限为2020年8年8日至2021年8月7日，年租金为192000元。同日，被告姚勇向被告付文成出具收据载明收到付文成支付的春城商务中心一层1号商铺2020年8月8日至2021年2月8日期间的租金96000元以及押金10000元。被告姚勇陈述上述商铺现由被告付文成作为经营场所使用。被告姚勇与泽珲公司陈述针对双方签订的《房屋租赁合同》中记载的租金9460839元的支付情况为被告的哥哥姚髯于2011年12月19日向泽珲公司的法定代表人朱文东转款150万元系出借的借款，泽珲公司与朱文东无法偿还后以该商铺的20年租金抵偿上述借款150万元。经本院向姚髯核实，其陈述上述情况属实，其同意该款项作为被告姚勇租赁涉案房屋的租金。另查明，2013年11月25日案外人云南泽珲房地产有限公司将位于穿金路与园博路交叉口东北侧春城商务中心1层xx号房产抵押给交通银行股份有限公司云南省分行，办理了抵押登记，债权数额56000000元。2014年8月19日交通银行股份有限公司云南省分行与云南泽珲房地产有限公司就金融借款合同纠纷一案在昆明市中级人民法院达成调解协议，由云南泽珲房地产有限公司归还交通银行股份有限公司云南省分行借款本金及利息并对上述抵押房产享有优先受偿权。2016年1月24日昆明市中级人民法院裁定，将云南泽珲房地产有限公司抵押财产位于穿金路与园博路交叉口东北侧春城商务中心1层101号房产作价59460000元抵偿给本案原告云南吉泰投资有限责任公司。上述房产的所有权于2016年3月4日登记至原告云南吉泰投资有限责任公司名下。本案争议焦点：被告姚勇是否有合法理由抗辩原告行使其对诉争房产的所有权。本院认为：原告提交的证据能够证明其拥有诉争房产的所有权。但被告姚勇认为其享有排除原告行使所有权的租赁权。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。”本案中，被告泽珲公司与被告姚勇签订的房屋租赁合同可见，第一，该租赁合同的租赁期限为二十年，租金在长达二十年的时间不进行调整，且高于被告姚勇自行出租给被告路瀚公司、付文成、叶剑梅的租金金额，明显有违商业习惯；第二，对于租金的支付方式为一次性交纳9460839元，但被告姚勇提交的证据不足以证明其已经实际支付上述全部租金。被告泽珲公司与被告姚勇陈述该租金由案外人姚髯向被告泽珲公司的法定代表人朱文东的150万借款进行抵扣，但其提交的转款记录时间为2011年12月19日，双方的房屋租赁合同填写的时间为2012年8月31日，时隔八个月后的抵款金额差距较大，不符合交易习惯；第三，被告姚勇提交的公证书出具时间为2014年6月17日出具，但公证事项为证明被告姚勇与被告泽珲公司于2012年8月31日签订了《房屋租赁合同》，亦不符合常理。综上，被告泽珲公司与被告姚勇签订的《房屋租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，被告姚勇与被告路瀚公司、被告付文成、叶剑梅签订房屋租赁合同时，涉案房屋的所有权已变更登记至原告名下，被告姚勇无处分权，之后也未取得原告的追认，故被告姚勇与被告路瀚公司、被告付文成、叶剑梅分别签订的合同无效。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条：无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。原告作为所有权人有权要求返还。基于房屋由被告姚勇对外出租，对房屋进行了占有使用，被告姚勇应当承担腾还义务。同时，现房屋由被告姚勇被告付文成、叶剑梅占有使用，但无事实和法律依据，应当向原告返还。经查明，被告路瀚公司已经搬离上述房屋，故原告无权向其主张返还。被告陈希、泽珲公司未占有使用房屋，故原告对陈希、泽珲公司的诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告姚勇、泽珲公司自2019年5月1日起至房屋实际腾还之日止按照20000元/月计算的损失的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”。本案中，原告自2016年3月4日起取得房屋的所有权，被告姚勇与被告泽珲公司导致原告无法收回房屋，应当承担赔偿损失的责任。原告主张损失计算标准按照20000元/月的标准计算并无不当，本院予以支持。故对于2019年5月1日起至腾还房屋之日止期间的损失应由被告泽珲公司、姚勇负担。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告姚勇、付文成、叶剑梅于本判决生效之日起十日内将位于昆明市房屋返还给原告云南吉泰投资有限责任公司；二、被告云南泽珲房地产有限公司、姚勇于本判决生效之日起十日内向原告云南吉泰投资有限责任公司支付自2019年5月1日起至腾还房屋之日止按照20000元/月计算的损失三、驳回原告云南吉泰投资有限责任公司对被告云南路瀚汽车销售有限公司的诉讼请求；四、驳回原告云南吉泰投资有限责任公司对被告陈希的诉讼请求；五、驳回原告云南吉泰投资有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32240元由被告云南泽珲房地产有限公司、姚勇负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请执行。申请执行的期间为两年。审 判 长  祁艺丹人民陪审员  张春凤人民陪审员  李雪莲二〇二〇年十一月十二日书 记 员  黄沈丹