贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔06民终1914号 上诉人（原审原告、反诉被告）：费春影，女，汉族，1979年2月10日出生，户籍所在地贵州省贵阳市乌当区。 委托诉讼代理人：刘波，贵州巨合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张艳仪，贵州巨合律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：喻恒杰，男，汉族，1981年9月17日出生，户籍所在地湖南省宁乡县，现住贵州省铜仁市碧江区。 委托诉讼代理人：秦伟，贵州丹城律师事务所律师。 上诉人费春影因与上诉人喻恒杰房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初2220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭于2020年11月3日公开开庭审理了本案，上诉人费春影的委托诉讼代理人刘波、张艳仪，上诉人喻恒杰及其委托诉讼代理人秦伟到庭参加了诉讼。对本案进行了审理。本案现已审理终结。 费春影上诉请求：1.撤销原判主文第五项，改判由喻恒杰从2020年4月2日起按108万元/年的标准向费春影支付房屋占用费，直至店面交付费春影之日止；2.本案一、二审诉讼费、保全费和担保费由喻恒杰负担。事实和理由：一、喻恒杰应自2020年4月2日起按108万元/年向费春影支付房屋占用费，直至将房屋交付费春影之日止。费春影与李小平之间的租赁合同口头延期两年，即租期至2020年12月30日届满。尽管李小平称租期于2019年12月30日届满，但迄今为止，费春影未将案涉门面交付给房屋所有权人，故费春影仍然负有向房屋所有权人支付租金或者房屋占用费的义务。同样的，费春影也负有向房屋所有权人尹凤初支付租金或者房屋占用费的义务。因此，一审法院对费春影主张房屋占用费的主张不予支持，其实质上是对喻恒杰自2020年4月1日至今拒绝交还房屋，恶意侵占他人财产的肯定，侵害了费春影的权利。二、根据《店面租赁合同》的约定，喻恒杰最迟于2020年1月19日支付2020年度租金，但喻恒杰在2020年4月已经欠付租金的情况下仍然拒绝支付租金，费春影解除合同并没收押金符合《店面租赁合同》的约定，故一审判决第五项存在瑕疵，请求二审予以纠正。三、费春影诉前保全金额为50万元，喻恒杰欠付的房屋占用费已经超过该金额，故费春影不存在保全不当。 喻恒杰上诉请求：1.撤销原判主文第六项；2.改判费春影赔偿喻恒杰17.5万元的装修损失费用；3.本案一、二审诉讼费由费春影负担。事实和理由：一、一审法院已经认定费春影从2019年12月30日起就不再享有案涉门面的转租权，那么从2019年12月30日起至2021年3月19日期间，费春影对喻恒杰的门面租赁就是持恶意、欺诈态度，从上述时间起，该门面就多次被人以各种方式骚扰、破坏，费春影应对该期间对喻恒杰所产生的损失都应承担责任。喻恒杰诉请主张的赔偿的损失具有确定性，就是从2020年1月1日起至2021年3月19日期间的装修损失，按照一年360天计算，四年合计1440天，喻恒杰正常使用1001天，后续439天使用存在不确定因素，按照喻恒杰装修费用700000元计算，费春影应赔偿其损失213402.78元。二、喻恒杰从2019年12月30日后经营一直被人骚扰和破坏，为了避免矛盾加剧，才同意按照费春影主张的2020年4月1日起解除转租合同，对于合同的提前解除，喻恒杰没有任何责任，应由费春影承担全部责任。 费春影向一审法院提出诉讼请求：1.确认费春影和喻恒杰于2017年3月20日签订的《店面租赁合同》已于2020年4月1日解除；2.判决喻恒杰立即将店面恢复原状，交付费春影；3.判决喻恒杰支付费春影租金128082元，并从2020年4月2日起按135万元/年的标准支付房屋占有使用费，直至将店面交付费春影之日止；4.判决喻恒杰承担本案诉讼费、保全费、保险费等费用。 喻恒杰向一审法院提出反诉请求：1.确认喻恒杰与费春影签订的《店面租赁合同》无效；2.判令费春影赔偿喻恒杰的装修损失费用17.5万元（具体根据喻恒杰的使用情况予以确定）；3.判令费春影退还喻恒杰房屋押金20万元；4.判令费春影赔偿喻恒杰另行装修所耽搁的装修期间的租赁费用9万元；5.本案反诉费用由费春影承担。 一审法院认定事实：2012年至2016年期间，费春影分别于柏国刚、尹凤初、李小平、周英签署了租赁合同，租赁了四人位于碧江区原服装厂相邻的四个门面（现碧江区步行街门面）、合同期限截止日期分别为2022年7月31日、2020年5月16日、2018年12月30日、2022年2月14日，其中，费春影与李小平签订了书面租赁合同后，李小平同意将租赁期限延长至2019年12月30日。2018年，李小平将其上述门面出卖给许嘉仁。2017年3月20日，费春影与喻恒杰签署《店面租赁合同》，约定：费春影（甲方）将上述四个门面租赁给喻恒杰（乙方），租赁期为四年，自2017年3月20日至2021年3月19日止。租赁期前两年租金为108万元／年，后两年租金为135万元／年。并约定2019年3月20日至2021年3月19日，边摊归乙方使用，若乙方不使用，由甲方出面对外出租，租金归乙方所有。押金20万元在合同到期撤离当日将押金退还乙方。乙方需将房屋恢复到原状。双方还约定了租金支付方式、权利义务等。其中对于甲方的义务，约定甲方应保证出租前房屋完好并能够正常使用。对于乙方的义务约定，双方必须以联合经营合作的方式对外告知。如果甲方正常交租金，乙方未透露出租事宜，房东闹事，归甲方负责处理。若乙方对外称该门面从甲方处租赁使用，导致房东收回门面，甲方概不负责，没收剩余租金及押金，乙方须赔偿甲方所有经济损失等内容。2019年11月、2020年1月、3月，费春影均通过微信联系喻恒杰要求支付租金，2020年4月1日，费春影再次微信通知喻恒杰，称其截至2020年3月19日，未如约缴纳租金，已构成根本违约，通知喻恒杰于2020年4月1日正式行使合同解除权，解除双方签订的《店面租赁合同》，且不予退还租金。 一审法院另查明，自2019年12月开始，李小平便协助许嘉仁向喻恒杰要求收回门面使用权，尹凤初、柏国刚、周英均表示不知晓费春影转租事宜，不同意费春影转租，尹凤初表示现与费春影的合同已到期，与费春影不存在合同关系。2020年4月7日，费春影向一审法院申请诉前财产保全，缴纳保全保险费1000元、保全申请费3020元。 一审法院认为，一、关于案涉租赁合同的效力问题：根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，费春影承租尹凤初、柏国刚、周英、李小平的门面后，转租给喻恒杰，其中费春影与李小平的租赁合同已于2019年12月30日到期，虽然费春影主张与李小平的合同为2020年12月30日到期，但因其未能提供其与李小平签署的租赁合同原件，而经一审法院向李小平本人核实，其仅同意延租一年，合同于2019年12月30日到期，结合李小平在2019年12月便开始协助许嘉仁收房来看，双方口头约定的延租期限应为一年，且根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，费春影主张其与李小平口头约定的期限至2020年12月30日，其应当提供证据证明，其未提供证据证明，应承担不利后果。又因费春影与尹凤初的合同于2020年5月16日到期，与柏国刚、周英的合同虽未到期，但在2020年3月左右，柏国刚、周英知晓转租事宜后，明确表态不同意转租，即自2019年12月30日起，费春影便不再具有案涉部分门面的处分权。结合费春影与喻恒杰签署的租赁合同来看，因喻恒杰自费春影处转租的四个门面，系用于打通后整体经营，其中一部分若不能继续行使处分权后，将影响整个合同的履行，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”之规定，结合本案，自2019年12月30日起，喻恒杰因李小平上门收房，致使喻恒杰所经营的门店无法正常使用，即费春影与喻恒杰之签署的案涉合同的目的无法实现，合同不能正常履行，喻恒杰可以解除合同，而费春影也于2020年4月1日通过微信通知喻恒杰解除合同，喻恒杰在一审法院受理本案后，也答辩要求解除合同，故一审法院认为双方已合意解除合同，而合同解除时间应以费春影一方向喻恒杰明确表达要求解除合同之日即2020年4月1日为准。 二、关于费春影要求喻恒杰立即将店面恢复原状，交付给费春影，以及要求支付租金128082元（庭审中费春影方表示欠付的租金为8万元），并从2020年4月2日起按135万元/年的标准支付房屋占有使用费，直至将店面交付费春影之日止的诉讼请求是否应当支持的问题：如上所述，费春影与喻恒杰的租赁合同已于2020年4月1日解除，解除前的租赁合同，双方均应按照合同的约定履行自己的义务，喻恒杰辩称其缴纳的租金已缴纳至2020年3月19日，而费春影诉称双方约定的后两年即2019年3月20日至2021年3月19日，租金为135万元/年，根据费春影提供的微信聊天记录来看，双方对边摊是否交付喻恒杰存在争议，且从喻恒杰提供的银行汇款回执来看，喻恒杰于2019年1月10日向费春影提供的账户汇入108万元的租金来看，此时喻恒杰并未认可其可以使用边摊，而双方的合同约定2019年3月20日至2021年3月19日，边摊归乙方（喻恒杰）使用，若乙方不使用，由甲方（费春影）出面对外出租，租金归乙方所有。现费春影并未提供证据证明喻恒杰没有使用边摊，费春影是否将其向外出租所获得的租金交付喻恒杰，故应当由费春影承担举证不能的不利后果，租金按照108万元/年计算，即2020年3月19日前喻恒杰并未欠付费春影租金，2020年3月20日至2020年4月1日期间的房租，喻恒杰应当按照108万元/年的标准向费春影缴纳，即喻恒杰欠付费春影12天的租金35506.8元（1080000元÷365天=2958.9元）。2020年4月1日后，因双方合同已解除，但喻恒杰现仍实际占用案涉门面，而费春影是否在2020年4月1日后仍向出租人即李小平、尹凤初、柏国刚、周英缴纳房租，因其未能提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。因双方约定租赁期满后喻恒杰需将房屋恢复到原状，虽然双方的合同尚未期满，但现双方已合意解除合同，故应由喻恒杰将门面恢复原状后交付费春影。关于费春影要求喻恒杰承担的保全费、保险费，如上所述，费春影对于喻恒杰的债权仅为35506.8元，而费春影向一审法院申请保全500000元，该保全费用及保险费用应由费春影自行承担。 三、关于喻恒杰诉求确认其与费春影签署的租赁合同无效，判令费春影赔偿喻恒杰装修损失17.5万元（具体根据喻恒杰的使用情况予以确定）以及判令费春影退还喻恒杰押金20万元、赔偿喻恒杰另行装修所耽搁的装修期间的租赁费用9万元的诉讼请求，因喻恒杰现正因是否搬离案涉门面中的原李小平所有的门面，被许嘉仁起诉排除妨害，要求其搬离该门面，是否搬离，搬离的时间尚不确定，故其诉求具有不确定性，不予支持。喻恒杰可在确定搬离期限后，就实际损失另行起诉。押金20万元应当按照合同约定，由于双方已经解除了合同，故费春影应在喻恒杰撤离当日将押金退还乙方。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百三十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、费春影与喻恒杰于2017年3月20日签订的《店面租赁合同》于2020年4月1日解除；二、喻恒杰在判决生效之日起十日内向费春影支付租金35506.8元；三、喻恒杰应自判决生效之日起三十日内将案涉门面恢复原状交付费春影；四、驳回费春影的其余诉讼请求；五、费春影在喻恒杰搬离案涉门面之日退还喻恒杰押金200000元；六、驳回喻恒杰的其余反诉请求。一审本诉案件受理费人民币1431元、保全保险费1000元、保全申请费3020元由费春影负担，反诉案件受理费人民币4138元，由喻恒杰负担。 二审中，上诉人费春影向本院提交了下列证据： 支付租金凭证（13页）。证明目的：1.费春影一直按约向出租人支付租金；2.费春影系有偿获得案涉房屋的收益、管理、转租等权利；3.喻恒杰恶意占有案涉房屋期间，侵害的是费春影有偿获取的收益、管理、使用、处分等权利，故应向费春影支付房屋占有使用费。 喻恒杰的委托诉讼代理人认为该证据不属于新证据，一审中未提交。 本院对证据的分析与认定：该组证据证明了费春影向出租人周英、周孟月等人支付2020年度租金的事实，虽喻恒杰一方未发表具体的质证意见，但支付事实存在，予以采信。 上诉人喻恒杰向本院提交了下列证据： 三份《门面租赁合同》（9页）。证明目的：喻恒杰与房主另行签订了《门面租赁合同》，结合一审判决喻恒杰与费春影解除合同的时间，解除合同之后喻恒杰不应向费春影支付任何房屋租赁费用。 费春影的委托诉讼代理人对三份合同的真实性均不认可，其未提供相应的支付凭证，证明三份租赁合同载明的租期支付合同对价。上述合同的合同主体，在订立合同时均知晓合同租赁门面处理费春影承租状态，且在有效租赁期内。该合同的签订明显侵害了费春影的租赁权，根据《合同法》第五十二条规定属于无效合同。费春影行使合同解除权后，喻恒杰尚未向费春影交还房屋，即喻恒杰占有房屋的权利仍来自于费春影，而非其提交的三份租赁合同。上述三份合同与周孟月、周英、尹凤初签订的合同的时间为2020年3月27日、2020年1月21日、2020年1月1日。上述时间喻恒杰与费春影的租赁合同尚处于履行期内。从而证明了喻恒杰拒不支付租金的原因是其欲剥夺费春影在涉案门面享有的权利，而非其他原因。 本院对证据的分析与认定：该组证据证明了周孟月、周英、尹凤初与喻恒杰另行签订租赁合同的事实，虽然费春影对证据的真实性有异议，但结合询问笔录，签订上述三份合同真实，应予采信。 本院依照职权对出租人周英、柏国刚之妻周孟月、李小平、尹凤初所作的询问笔录，周英、周孟月、李小平均称费春影转租案涉门面未通知出租人，周英系2020年1月16日向费春影发出解除租赁合同通知，周孟月系2020年1月14日向费春影发出解除租赁合同通知，周英、周孟月均称2020年3月份将案涉门面租给了喻恒杰。李小平与费春影的租赁合同于2019年12月到期，其于2020年1月向费春影发出腾房通知，该门面一直被喻恒杰实际占用。 费春影的委托诉讼代理人对四份笔录的真实性、合法性、关联性均有异议，其陈述不客观不真实。周英、周孟月的陈述中，其在2019年年初已经知道费春影将门面转租的事实；喻恒杰的委托诉讼代理人对四份笔录的真实性、合法性、关联性均无异议，费春影无权向喻恒杰主张2020年4月1日后的租金。 本院对证据的分析与认定：询问笔录中周英、周孟月称向费春影发出过解除合同通知，但没有其他证据印证，费春影也予以否认，不予采信，其他陈述内容与本案其他证据能够印章，予以采信。 二审另查明：出租人柏国刚之妻周孟月、周英、尹凤初分别于喻恒杰签订了《房屋租赁合同》，时间分别为2020年3月27日、2020年1月21日、2020年1月1日。费春影向周英和周孟月支付了2020年度的部分房屋租金。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、喻恒杰是否应向费春影支付自2020年4月2日起的房屋占用费；二、一审判决由费春影退还喻恒杰押金200000元是否正确；三、费春影是否应当赔偿喻恒杰主张的商铺装修费。 费春影与喻恒杰于2017年3月20日签订的《店面租赁合同》（转租合同）系双方的真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，虽然费春影系案涉商铺的承租人，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”，经核实，虽然有部分出租人称其后解除了其与费春影之间的租赁合同，但没有证据证明确已解除，应视为出租人在六个月内未提出异议，因此费春影与喻恒杰之间订立的《店面租赁合同》属有效协议。 关于焦点一，一审法院认定双方签订的《店面租赁合同》已于2020年4月1日解除符合法律规定，本院予以确认。关于费春影主张喻恒杰支付2020年4月2日后的房屋占用费问题，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，费春影不是出租人，作为承租人要求次承租人支付房屋占用使用费缺乏事实和法律依据，应不予支持。 关于焦点二，《店面租赁合同》第三条第一款约定“押金20万元，甲方（费春影）在乙方（喻恒杰）合同到期搬离当日将押金退还给甲方，乙方需将房屋恢复原状”，故在《店面租赁合同》已经解除的情况下，费春影应按约定将押金退还给喻恒杰，一审判决处理并无不当。 关于焦点三，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”，本案系次承租人喻恒杰违约导致合同解除，且费春影请求将房屋恢复原状，故喻恒杰主张费春影赔偿剩余租赁期内装修残值损失不符合上述司法解释的规定，应不予支持。 另，因费春影不是案涉商铺的所有人，原判决由喻恒杰向费春影返还案涉商铺不当，应予以纠正。 综上所述，费春影和喻恒杰双方的上诉请求均不能成立，不予支持；原判由喻恒杰向费春影返还案涉商铺处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初2220号民事判决主文第一项即“费春影与喻恒杰于2017年3月20日签订的《店面租赁合同》于2020年4月1日解除；”、第二项“喻恒杰在判决生效之日起十日内向费春影支付租金35506.8元；”、第五项即“费春影在喻恒杰搬离案涉门面之日退还喻恒杰押金200000元；”、第六项即“驳回喻恒杰的其余反诉请求。”； 二、撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初2220号民事判决主文第三项、第四项及一审案件受理费负担决定； 三、驳回费春影的其余诉讼请求。 一审本诉案件受理费人民币1431元、保全保险费1000元、保全费3020元由费春影负担，反诉案件受理费人民币4138元，由喻恒杰负担；二审案件受理费14100元，由喻恒杰负担3800元，由费春影负担10300元。 本判决为终审判决。 审判长  倪庆飚 审判员  柳文辉 审判员  熊 健 二〇二〇年十一月十三日 法官助理陈历琼 书记员覃光林