北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终10033号上诉人（原审被告）：北京兴业利春金属制品有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇清澄名苑****楼**2-2010。法定代表人：么桂香，总经理。委托诉讼代理人：张昌胜，北京金盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：张博洋，北京金盈律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：朱加胜，男，1963年4月7日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：聂广杰，北京市信凯律师事务所律师。上诉人北京兴业利春金属制品有限公司因与被上诉人朱加胜房屋租赁合同纠纷（原审误为租赁合同纠纷）一案，不服北京市大兴区人民法院(2019)京0115民初11506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。北京兴业利春金属制品有限公司（下称兴业利春公司）上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回朱加胜全部诉讼请求，或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由朱加胜承担。事实和理由：一审判决认定事实错误及程序违法。本案焦点问题有二：1.朱加胜是否经我公司同意在案涉土地上进行过加建改造；2.加建改造的具体成本费用，具体论述如下：一、根据《民事诉讼法》第六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条的规定，一审法官在鲜代平未出庭作证且我公司不知情的情况下，庭下向鲜代平核实即直接认定朱加胜在案涉租赁土地上建造了房屋，属认定事实错误、程序违法。二、一审判决没有根据日常生活经验法则推定朱加胜提交的《后辛庄王利民东院整修总况》《后辛庄整修仓库原材料记录》中“王利国”的签字是虚假的，也没有向我公司释明申请司法鉴定或依职权进行司法鉴定，直接认定朱加胜加建改造费用378265元，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第四项、第三十条的规定，属于认定事实错误、程序违法。《后辛庄王利民东院整修总况》“王利国”字样、《后辛庄整修仓库原材料记录》备注栏底部“王利国”字样及经手人栏“王利国”字样，根据日常生活经验法则即可推定不系同一人书写形成，该两份证据应该认定为虚假证据、不具有真实性，不能证明朱加胜有关加建改造费用的主张。三、朱加胜提交的证据及当庭陈述多处存在前后矛盾，不能证明其在案涉土地上进行了加建改造行为，其请求我公司支付加建改造费用，无事实和法律依据，应予驳回。2016年期间包括案涉土地的村民集体土地及地上房屋就有将被政府腾退拆迁的传闻，当地政府及村委会禁止任何人在包括案涉的土地的集体土地上进行任何建设行为，所以朱加胜不可能在案涉地块上有加建改造的行为。我公司也从来没有给朱加胜出具过《委托书》，且《委托书》上没有我公司法定代表人的签字。王利国并非我公司的员工，我公司不可能委托王利国进行任何职务行为，故《委托书》内容不真实、来源不合法，其上加盖的我公司公章即便是真实的，也是盗盖形成的；从打印的内容来看与本案也没有关联性。另，朱加胜提交的有关人员出勤表、工资统计表，系人为单方书写形成，在时间和笔墨上均有篡改痕迹，人员工资金额与整修总况记录的人工工资不一致，不具有证据的真实性、合法性和关联性。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持我公司的上诉请求。朱加胜辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，请求驳回兴业利春公司的上诉请求。一、兴业利春公司的上诉状中多处自相矛盾：1.上诉状一方面称本案争议焦点之一系我是否经兴业利春公司同意在案涉租赁土地上进行加建改造，这句话暗含的前提是我加建改造系客观事实，一方面又称我不可能在案涉地块上有加建改造行为；2.上诉状一方面称当地政府及村委会禁止任何人在包括案涉土地在内的集体土地上进行任何建设，这里边的两个任何包含了兴业利春公司和我，但是兴业利春公司自己进行了大量的抢建作假。二、我租赁案涉土地用于经营，需进行改造，故双方签订了补充协议，且注明了改建细节，为区分双方的房屋，还特意注明老房北房10间，东房13间。2016年11月8日王利民还委托其兄王利国对我的加建改造进行监管。故兴业利春公司主张我没有加建明显是不符合事实的。三、关于证人问题，鲜代平家在四川，年龄偏高，受客观条件限制线上线下都没能出庭作证。四、关于王利国签名的鉴定问题，兴业利春公司，经历了两年未能提供样本，等到二审才提出样本，浪费司法资源。五、兴业利春公司一直主张我没有加建，但诉前双方谈过赔偿的问题，只是金额没有达成一致。朱加胜向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2016年9月8日签订的《土地租赁合同》及相应的补充协议；2.判令兴业利春公司支付朱加胜加建改造的费用378265元；3.判令兴业利春公司向朱加胜返还2017年8月1日至2017年12月31日五个月的租金共计104166.7元；4.本案的诉讼费用由兴业利春公司承担。一审法院认定事实如下：2016年9月9日，兴业利春公司作为甲方（出租方）与朱加胜作为乙方（承租方）签订了《土地租赁合同》，其中，合同第一条约定了租赁期限及金额：甲方向乙方提供（后辛庄村东北徐记坟地）土地大约5亩，供乙方从事经营活动；租赁期限自2016年11月1日至2031年3月1日止，每年上交租金二十五万元，每三年递增10%；乙方在每年11月前一次性缴纳租金给甲方，甲方给乙方出具有效的收费凭证。合同第二条约定了双方的权利和责任。合同第三条约定因不可抗力或国家征地等非甲方单方意志因素致合同不能履行的，合同自行解除，甲方按日计算，退还给乙方多收的租金。此外，该合同第四条其他约定中第7点载明：不可预见的事件或本合同没有特别约定的事件发生时，双方应协商解决，并及时签订补充协议，补充协议签订后与本合同同样具有法律效力。2016年9月9日，兴业利春公司的法定代表人么桂香出具收条一张，载明：今收朱加胜租赁兴业利春房费贰拾伍万元承兑汇票。庭审中，双方当事人均认可双方之间还签订过一份《补充协议》，该协议载明：“乙方在租赁期间经甲方同意，可以进行建筑改造，如遇拆迁，乙方所建房屋按原价补偿乙方。甲方院内彩钢房，乙方改造柱头不超6米，其他空地可以盖彩钢房。甲方保证乙方大门外大货车道路畅通。北房10间、东房13间含办公室。违约责任：1.合同期间，甲乙双方不得单方终止合同，如任何一方无故终止合同，终止方应赔偿对方因此造成的损失。2.乙方如不按期缴纳租金，甲方有权终止合同，并向甲方返缴所欠的租金，因此造成的一切损失由乙方承担。3.如遇特殊情况，甲乙双方解除合同，提前一月通知对方。”朱加胜、兴业利春公司分别在该补充协议的下方签名、盖章。除上述《土地租赁合同》《补充协议》及么桂香出具的收条外，朱加胜还向法庭提交了以下三组证据：1.委托书2份及后辛庄王利民东院整修总况、后辛庄整修仓库原材料记录、后辛庄整理仓库民工工资统计表、2016年11月考勤表、2016年12月考勤表、后院东房、主房改建西间、生活区、阳台、用材说明，以证明朱加胜建造房屋得到了兴业利春公司的授权许可以及监管，并且对加建改造的花费数额378265元予以认可。其中，两份《委托书》的内容记载一致，均载明：“兹：委托王利国（系王利民的大哥）监管东院改造、整修施工。负责监管材料购进质量标准资金的使用情况。此东院系王利民只租给朱加胜使用，因原厂房已破烂，需要整修改造，将委托王利国监管、改造。王利民2016年11月8日。”兴业利春公司在两份《委托书》的尾部加盖公章。《后辛庄王利民东院整修总况》载明：“后：东住房，生活区走道55651元西房内二层47184元外二层161430元南房二层共计114400元总工程花费378265.00元材料费用243265元工人工资135000.00元承建人：鲜代平监管：王利国2017.1”。2.拆除腾退公告复印件，证明租赁院落已经被拆除腾退，从2017年7月20日朱加胜就不能正常使用，兴业利春公司需要退还剩余租期的租金以及赔偿房屋扩建、加建的费用。3.公证书，证明朱加胜扩建房屋的事实。因为公证时间是2017年7月29日和房屋建造时间也就相距半年，所以公证书上可以看出房屋的新旧。兴业利春公司向法庭提交了《土地租赁合同》，以证明因案涉土地上的房屋没有建设规划审批手续，故双方签订的《土地租赁合同》应属无效。且根据合同第1条约定，租赁期限自2016年11月1日至2031年10月31日止，也可以证明朱加胜所交租金的起算点应自2016年11月1日起算。本案审理过程中，兴业利春公司向法庭申请对朱加胜提交的两份《委托书》上的公章真实性及公章与两份《委托书》中电脑打印文字形成的朱墨时序进行鉴定。后经高院摇号，确定北京华夏物证鉴定中心为本次鉴定的鉴定机构，该鉴定机构于2020年7月6日作出编号为华夏物鉴中心[2020]文检字第4号《司法鉴定意见书》，认为：1.检材一、检材二上“北京兴业利春金属制品有限公司”印章印文与样本上“北京兴业利春金属制品有限公司”印章印文是同一枚印章盖印形成；2.对检材一、检材二上“北京兴业利春金属制品有限公司”印章印文与机制文字形成先后顺序鉴定予以终止。针对上述司法鉴定意见书，朱加胜、兴业利春公司双方在法院指定的异议期内均未对该鉴定报告提出书面异议。此外，经法庭与案外人鲜代平核实，其向法庭陈述当时朱加胜有个后辛庄村的工程确实包给鲜代平了，鲜代平是负责找工人干活，工期大概五十天，将原先的烂房子拆掉后加盖了二层。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，朱加胜与兴业利春公司虽签订了《土地租赁合同》及《补充协议》，但双方均未向法庭提交租赁土地的使用证，且双方均认可在租赁土地上建造房屋未经过相关行政管理部门的批准，未取得相应的建造房屋的规划许可证，违反了法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的《土地租赁合同》及《补充协议》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案双方签订的《补充协议》、朱加胜向法庭提交的加盖兴业利春公司公章的《委托书》以及王利国、鲜代平签字的整修总况、原材料记录等证据，对于朱加胜主张的经兴业利春公司同意在租赁土地上建造房屋的事实，法院予以认定。因双方对于扩建费用的处理进行了约定，故对于朱加胜主张的兴业利春公司支付加建改造的费用378265元的诉讼请求，法院予以支持。此外，合同无效不影响当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案双方当事人均认可兴业利春公司收到朱加胜给付的一年占有使用费25万元。但对于该笔占有使用费的租赁期限双方存在争议，朱加胜主张租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日，兴业利春公司则主张租赁期限自2016年11月1日至2017年10月31日。因双方在《土地租赁合同》中约定的租赁期限起始时间为2016年11月1日，且朱加胜未能就其主张的兴业利春公司给予两个月的免租期提交证据佐证，故该笔25万元占有使用费的计算时间应自2016年11月1日至2017年10月31日。因庭审中朱加胜陈述2017年8月将大部分东西已搬离，剩的残余的东西到2017年11月下旬或者12月就被政府给拆了，未与兴业利春公司做过交接，故对朱加胜要求兴业利春公司返还2017年8月1日至2017年12月31日五个月占有使用费的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，一审法院于2020年9月判决：一、确认朱加胜与北京兴业利春金属制品有限公司于2016年9月9日签订的《土地租赁合同》及相关的《补充协议》无效；二、北京兴业利春金属制品有限公司于判决生效之日起十日内支付朱加胜加建改造房屋的费用378265元；三、驳回朱加胜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明的事实与一审基本一致。二审中，经兴业利春公司申请，王利民出庭作证称：我不是兴业利春公司的股东，和么桂香是合作伙伴；我从未见过朱加胜提交的两份《委托书》，出具委托书必须有我的签字，该两份《委托书》都没有我的签字；王利国是我哥哥，在我玉泉营的工地负责整理材料，但未在案涉场地做监管的事情，已于2018年9月去世；《后辛庄整修仓库原材料记录》单上经手人及备注栏“王利国”的签字都不是本人签署的，王利国没上过学，不会写出这种字；大队和城管此前已经下发文件不让改扩建，朱加胜2016年年底在案涉院落没有加建改造行为。兴业利春公司认可王利民证言的真实性；朱加胜认为王利民是兴业利春公司的股东，朱加胜租赁案涉房屋就是与王利民谈的，王利民现作证不承认，不认可王利民的证言。兴业利春公司另主张朱加胜分别于2019年10月12日和2020年8月10日作出的关于《委托书》形成的时间、地、地点程的陈述前后矛盾，朱加胜称第一次陈述是记忆错误，以2020年8月10日的陈述为准。本院审理过程中，兴业利春公司申请对朱加胜提交的《后辛庄王利民东院整修总况》“王利国”签名、《后辛庄整修仓库原材料记录》经手人栏、备注栏下方“王利国”签名是否由王利国本人书写以及上述三处签名是否由同一人书写进行司法鉴定。本院认为，朱加胜与兴业利春公司针对案涉土地及房屋签订了《土地租赁合同》及《补充协议》，合同名义上为土地租赁，但案涉土地并非空地，而是建设有北房10间、东房13间及部分彩钢房，因此合同的性质实际为房屋租赁合同关系，租赁土地上建造的上述房屋未经过相关行政管理部门的批准，未取得相应的建造房屋的规划许可证，违反了法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的《土地租赁合同》及《补充协议》属于无效合同，原审法院对此认定准确，本院予以确认。双方争议的焦点为朱加胜在案涉院落是否进行了加建。首先，《补充协议》载明“经兴业利春公司同意，朱加胜可以进行建筑改造，如遇拆迁，朱加胜所建房屋按原价补偿，兴业利春公司院内彩钢房，朱加胜改造柱头不超过6米，其他空地可以盖彩钢房”。由此可见，租赁双方对加建已经达成了明确的方案，兴业利春公司上诉不承认朱加胜在院落内进行了建设明显依据不足。其次，按委托书所载“此东院系王利民租给朱加胜使用，因原厂房已破烂，需要整修改造，将委托王利国监管、改造”；上述委托书中的公章经一审鉴定系真实的，本院依法采纳该委托书的证明效力，委托书的内容亦证明了朱加胜进行建设的必要性和合理性。兴业利春公司虽对整修总况及材料记录中王利国的签字的真实性有异议，但考虑到被鉴定人王利国已经去世，兴业利春公司亦未能提供与整修总况及材料记录同时期形成的、双方认可的检材，本案尚不具备鉴定的基础条件，本院对兴业利春公司的鉴定申请不予准予。兴业利春公司虽不认可朱加胜建设的投入，但朱加胜提供的《补充协议》、委托书及整修总况及材料记录形成了完整的证据链，兴业利春公司应承担举证不利的法律后果，本院对其该项上诉意见不予采纳。租赁合同虽然因出租标的物未取得建设工程规划手续而归于无效，但双方对于扩建改造的利益分配仍可以比照适用，原审法院对此处理并无不妥，本院予以维持。综上所述，兴业利春公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6974元，由北京兴业利春金属制品有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 白 松审 判 员 刘慧慧二〇二〇年十一月二十五日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥