江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终2220号上诉人（原审原告）:赵华俊，男，1968年7月29日出生，汉族，住辽宁省普兰店市。被上诉人（原审被告）：李敏，女，1959年10月18日出生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：肖龙，江苏卓为律师事务所律师。上诉人赵华俊因与被上诉人李敏排除妨碍纠纷一案，不服泰兴市人民法院（2020）苏1283民初2384号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年9月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵华俊向本院提出上诉请求：1.撤销原审判决，判令李敏立即迁出泰兴市济川街道鼓楼西路30-1一楼东门面；2.诉讼费由被上诉人负担；3.申请对李敏与肖某签订合同时间进行鉴定，确定合同是否为肖某所签，是否合法有效。事实与理由：1.如被上诉人对上诉人与成爱国所签合同有异议，可申请司法鉴定。2.上诉人在2014年8月14日、8月30日借款时考虑到借款风险，会长期往返泰兴追款，且上诉人离婚后在泰兴居无定所，对父母有赡养义务需要固定住所，出借资金和租房款给成爱国无房屋抵押风险大，案涉房屋租赁可弥补上诉人的损失。出借款项时已经调查成爱国无太多债务。被上诉人李敏答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。赵华俊向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令李敏立即迁出泰兴市济川街道鼓楼西路30-1号一楼东面门面（原泰兴市济川街道延令村印庄118号）；2、诉讼费由李敏承担。一审认定事实如下：赵华俊持有一份其与成爱国签订的租房协议，其内容为“现成爱国将延令路小产权房（集体土地自建房三间三层出租给赵华俊（表哥）使用租赁期限为2014年8月30日至2034年8月29日租金一次给付20万元整，租赁期间成爱国如违约则按20万元年息24%计算4万8千元整20年则总息为96万元整。此合同壹式两份签字生效，此房可转租。/租房人：赵华俊/出租人：成爱国/2014.8.30”。成爱国向赵华俊出具收条一份，其内容为“2014.8.30收到赵华俊房屋租金贰拾万元（租金）/成爱国”。2018年之后，赵华俊陆续将案涉房屋出租给他人使用并收取相应租金。2020年2月4日，李敏以成爱国欠其款项为由提出案涉房屋中一楼东面的门面房由其对外出租，其余房租由相关债权人共同分配，双方发生纠纷，赵华俊遂报警。当地公安机关出警后建议双方通过合法途径解决，赵华俊遂持前述诉求诉至一审法院。李敏持有一份其与成爱国之妻肖某签订的房屋租赁合同，其主要内容为：甲方（即肖某）将坐落于泰兴市泰兴镇延令村印庄组30-1号的房屋三间三层，面积为394.91平方米出租给乙方（即李敏）作经营使用；租赁期10年，甲方从2015年12月30日起将出租房屋将（交）付给乙方使用；租赁金额为8万元/年，其租金用于偿还2012年3月11日借140万，2015年1月25日借80万，共计220万借据上所示，向乙方所借之款；订立本合同后，甲方有义务及时提供租赁合同及房屋所有人的不动产权证（房屋所有权证）或其他必要材料供乙方办理证照使用，否则视为违约，并按年租金的1%按天计算向乙方支付违约金；甲方未按约定向乙方交付符合要求的房屋，应承担逾期交房的违约责任；乙方必须于每年春节前于（与）甲方对账，双方确认租债抵充借款具体数额及沟通相关事项。合同还就其他相关事项进行了约定。该合同的落款时间为2015年10月30日。另查明，赵华俊于2017年8月1日以成爱国为被告向一审法院提起民间借贷纠纷之诉，经审理，一审法院认定事实如下：成爱国因泰兴市康成医用制品有限公司及本人银行借款到期，需借新还旧，陆续向赵华俊借款80余万元。成爱国分别于2014年8月14日、2014年8月30日、2014年11月12日、2014年11月14日向赵华俊出具借条。后成爱国只偿还赵华俊借款30余万元，2015年7月9日，双方进行对账，成爱国向赵华俊出具一份50万元的欠条并约期偿还，后成爱国未还款。一审法院于2018年2月11日作出(2017)苏1283民初6926号民事判决：成爱国于判决发生法律效力之日起十日内偿还赵华俊借款本金50万元及利息（以50万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的24%计算，自2015年7月10日起计算至2017年7月8日止）。该判决已生效。又查明，李敏于2016年1月26日以成爱国、凌新国、肖某为被告向一审法院提起民间借贷纠纷之诉，经审理，一审法院认定事实如下：成爱国、肖某系夫妻关系。2012年3月11日，成爱国向李敏出具一份140万元的借条，凌新国在该份借条上成爱国签名的左边空白处签名。2015年7月10日，成爱国、肖某共同向李敏出具承诺一份，其内容为本人所向李敏借款，均以延陵路30号房产作借款担保。一审法院于2016年12月29日作出(2016)苏1283民初937号民事判决：一、成爱国、肖某于判决生效后十日内共同偿还李敏借款140万元；二、驳回李敏的其他诉讼请求。该判决已生效。还查明，2010年至2017年一审法院审理的以成爱国为被告的诉讼案件达12件，泰兴市不动产登记信息查询结果显示案涉房产房屋建筑面积为394.91平方米，自2010年6月起至2018年12月止被人民法院查封达10次，2016年7月以后成爱国下落不明。庭审中，一审法院根据案件审理，要求本案双方当事人就各自租赁合同签订及实际履行的情况进行解释和说明。赵华俊陈述：成爱国是其前妻的表兄。2014年8月1号成爱国打电话给赵华俊聊家常，当时赵华俊离婚后没有房子住提出要租房，成爱国说他有房子可以出租给赵华俊20年，租金20万，需要一次付清。因为此前成爱国已向赵华俊借钱，赵华俊考虑到风险，让他提出确保还款的方式，赵华俊就提出以房屋租赁的方式确保后期借款的偿还，并与他签订租房协议。协议签订当天赵华俊一次性以现金方式支付给成爱国租金20万元，之后就回大连了。成爱国及其家人在房屋内居住到2016年7月份，此后成爱国外出躲债了。当时赵华俊在大连开了三家公司，此后每年年底回泰兴承租房屋的四楼居住大约两三天，2017年年底赵华俊父亲有时也到承租房屋居住。2018年以后因为赵华俊开办的公司效益不好，就将房屋重新装修后对外出租。2018年5月李敏曾找到赵华俊，提出成爱国也欠她的钱，她要摆一张床放在大厅，当时赵华俊没有理睬她。李敏陈述：成爱国曾向李敏借了大额资金，成爱国夫妇将案涉房屋的房产证交给李敏作为抵押。2015年10月份李敏发现成爱国已经外出躲债，就与成爱国的妻子肖某交涉，肖某提出将家中的房子交给李敏处理，双方签订了租赁合同，肖某将房屋钥匙交给李敏。肖某及其儿子仍然居住在房屋内至2015年12月，肖某提出如果李敏能将房屋对外出租，他们就搬出另外租房居住。李敏居住在客厅中二十多天，后来因为要外出照顾家人就离开了。2018年年底李敏回来过年时发现房屋门锁已经更换了，经了解是派出所民警在场找换锁的人更换的，换锁的人反映是赵华俊要求换锁的。李敏曾和其他债权人多次到法院执行局交涉，法院工作人员答复房屋是由法院执行查封的，任何人不得使用，如果对外出租，租金要交法院统一安排。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害。房屋租赁合同在当事人之间产生的是债权法律关系，又具有物权法律关系的性质，承租人依租赁合同对租赁物享有占有、使用、收益的任何第三人都负有不侵害的义务，当第三人的行为妨碍承租人行使租赁权时，承租人可以直接要求侵害人排除妨碍、停止侵权并赔偿承租人因侵害行为所遭受的损失。本案中，赵华俊认为其对案涉房产享有合法的承租权，要求排除李敏的妨碍行为，一审法院根据庭审中当事人的陈述及举证情况分析后认为，赵华俊的主张缺乏事实和法律依据，依法不予支持，理由如下：1、赵华俊虽然持有2014年8月30日其与成爱国签订的租房协议，但该协议的具体内容明显不符常情常理，表现在协议约定的租赁期限长、租金标准低以及对于违约责任的约定缺乏合理的解释等方面；2、赵华俊与成爱国之间的关系特殊，成爱国既是赵华俊前妻的表兄，也是赵华俊的债务人，而且债务的金额大、利率高，在赵华俊与其前妻离婚后且长期居住在外地并且成爱国尚未清偿债务的情况下，赵华俊向成爱国长期承租房屋缺乏合理性和必要性，不排除双方以签订租赁协议的形式达到为债务清偿提供担保的可能性，事实上赵华俊在庭审中也作出了相关的表述；3、经审理查明，2014年8月30日租房协议签订前成爱国即对外负有巨额债务，在此前后形成多起以成爱国为被告的诉讼案件，案涉房产也多次被法院查封，成爱国将其主要财产的房屋“出租”给赵华俊一个人，属于个别清偿，明显损害其他债权人的合法权益；4、在成爱国尚未清偿债务的情况下，赵华俊主张其一次性以现金方式支付成爱国租金20万元，对此未能举证证实，而赵华俊于2014年8月30日当天又借款给成爱国，赵华俊的该主张令人难以采信；5、在赵华俊与成爱国签订租房协议后，成爱国的家人仍长期居住在案涉房屋内，按赵华俊的陈述其仅仅每年过年时才居住两三天且居住在房屋三楼上面的小披屋内，后来又与李敏及其他债权人发生纠纷，赵华俊也未能给予合理解释。基于以上分析，足以对赵华俊对案涉房屋享有合法的承租权产生合理怀疑，在此情况下，一审法院对赵华俊的诉求依法不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十四条第一款第（二）项,《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决：驳回赵华俊的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由赵华俊负担（已缴纳）。二审中，上诉人赵华俊提供：1.赵华俊与案外人朱卫红、唐标签订的两份租赁合同，证明房屋是由其出租给其他人，因唐标在疫情期间要求解除合同，唐标经营的房屋现由被上诉人占有。2.泰兴市添福来餐饮管理有限公司的营业执照一份，证明其在涉案房屋内经营。3.杨亚海与成爱国、肖某签订的房产抵押借款合同，该抵押借款合同上有肖某签字，证明被上诉人的租房合同上肖某的签字是虚假的。被上诉人李敏对营业执照副本的真实性无异议，但该营业执照与本案不具有关联性。该营业执照的登记起止时间与上诉人在一审中提出的租赁房屋的合同时间有较大的出入，对该营业执照的证明力不予认可。抵押借款合同真实性无法确认，且与案涉争议无任何关联。两份房屋租赁合同，只能证明上诉人与案外人之间的合同关系，真实性等三性无法确认。被上诉人李敏申请证人肖某到庭作证，肖某陈述，我不知道成爱国与赵华俊签订房屋租赁合同，也不知道租金的情况。成爱国在2015年10月因欠外债跑了，李敏在家中住了二十几天不肯走，我没有办法和李敏签的租房协议，并给了一套钥匙李敏。我实际居住到2016年搬出涉案房屋，在搬出房屋前，赵华俊没有来要求履行租房合同。被上诉人李敏认为根据证人证言可以认定肖某对赵华俊与成爱国之间的房屋租赁合同完全不知情，且未收到房屋租赁款项，该处分行为涉及到肖某作为财产共有人的合法权益，且无法核实成爱国在该合同签字的真实性，该租赁协议的法律效力应予排除。上诉人赵华俊认为2015年12月肖某和成爱国离婚其不知情，房屋所有权人是成爱国，其认成爱国说话。李敏和赵华俊多次发生纠纷，但李敏从来没有提过她和肖某有租赁合同，且租房合同应该由房主成爱国签字。二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，房屋租赁合同中承租人基于合法有效的房屋租赁关系对租赁物享有占有、使用权，上诉人赵华俊主张排除妨碍，首先需要举证证明其对案涉房屋享有合法有效的租赁权。本案中，从上诉人赵华俊所举证据及陈述看，其虽持有一份与成爱国签订的租房协议，但从合同签订、合同内容及合同履行过程看，均有别于通常情况下的房屋租赁合同。首先，上诉人赵华俊与成爱国之间存在大额民间借贷往来，根据赵华俊在庭审中的陈述，其签订房屋租赁合同的目的是为了给其出借款项提供担保，故其与成爱国之间虽然名义上签订了租房协议，但并无形成租赁合同关系的目的。其次，从租赁合同的内容看，该租房协议约定租赁期限为20年，租金20万元一次性付清，违约按年息24%计算20年总息为96万，该约定明显有违常理，赵华俊对于租赁期限长、租金标准低以及对于违约责任上的不合理性未能作出合理的解释；最后，通过上诉人赵华俊的陈述及原审查明的事实，上诉人赵华俊自2017年起通过开锁方式使用案涉房屋，换言之，在签订租房协议时，成爱国方未向其交付案涉房屋，而上诉人赵华俊却向成爱国一次性支付20万元房屋租金，亦与正常租赁合同的履行方式不符。原审综合以上因素考虑，认定上诉人赵华俊对案涉房屋不享有合法有效的承租权，并无不当。在赵华俊无合法承租权的情况下，其主张排除妨碍，依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人赵华俊负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 缪翠玲审判员 顾春旺二〇二〇年十一月二十七日书记员 刘 非