广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终2374号上诉人（一审原告、反诉被告）：广东家和园房地产开发有限公司，住所地：珠海市*******************。法定代表人：林爱忠，董事长。委托诉讼代理人：李泰生，人和启邦显辉（横琴）联营律师事务所律师。委托诉讼代理人：马荣，人和启邦显辉（横琴）联营律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：郑裕鸿，男，1991年8月24日出生，汉族，住珠海市金湾区********************，居民身份证号码：440************099。委托诉讼代理人：曲波，广东运胜律师事务所律师。上诉人广东家和园房地产开发有限公司（以下简称家和园公司）因与被上诉人郑裕鸿房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初2325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。家和园公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判解除双方于2017年7月7日签订的关于珠海市***********-8号、***号、***号、AS2-2-11号、AS2-2-12号、AS2-2-13号商铺的六份《租赁合同》；2、撤销一审判决第二、三项，改判郑裕鸿向家和园公司支付租金至判决解除租赁合同之日止（租金暂计至2019年11月12日为止）；3、撤销一审判决第四项，改判郑裕鸿向家和园公司支付水费及污水处理费3789.67元；4、撤销一审判决第五项，改判家和园公司无需向郑裕鸿支付装修损失172599.80元；5、撤销一审判决第六项，改判家和园公司无需向郑裕鸿支付评估费用15000元。事实及理由：一、一审判决第一项无法律依据及事实依据并且该项判决内容与双方诉求不相对应，造成双方均无此项诉讼请求而出现的“凭空”判决。1、家和园公司一审时的第二项诉讼请求是“判令解除原被告之间关于珠海市***********-8号、***号、***号、***号、***号、***号商铺的六份《租赁合同》”，而郑裕鸿一审时的第一项反诉请求是“判令解除原被告双方于2017年7月7日签订的六份《租赁合同》”。因此，双方均请求法院“判决解除租赁合同”，而并非“确认租赁合同已经解除”，即双方均未提出“确认”的诉求，一审法院应遵循“不告不理”原则处理，不该出现判决“确认”涉案合同已经于本案起诉之前已经解除。2、至本案起诉时，租赁合同仍在履行期限之内，租赁合同并未解除。但家和园公司与郑裕鸿就租金缴纳、房屋维修发生争议，因此诉至法院，双方均提出诉求，要求法院判决提前解除合同。3、一审法院认定因2019年6月12日家和园公司委托律师出具了《律师函》，因此，“确认”案涉《租赁合同》解除时间为2019年6月12日。然而，解除合同是双方一致的民事法律行为，家和园公司发函之后，郑裕鸿没有出具书面函件同意解除，没有就解除合同之后的结算达成一致，没有将场地腾退给出租人。相反，郑裕鸿继续在承租场所内从事商业经营活动，足以证明租赁合同没有解除。二、一审法院对责任认定错误。1、造成合同解除的原因是郑裕鸿不能按期缴纳租金，而并非出租场地有漏雨渗水污迹。本案是租赁合同纠纷，出租人的主要义务就是提供租赁场地，承租人的主要义务是按期缴纳租金，家和园公司作为出租人提供了通过建筑竣工验收合格，符合商业经营功能场所的安全场地给郑裕鸿使用，就已经履行了合同主要义务。在租赁合同履行过程中，出租人应当承担承租场所的维护保养责任，出现渗水漏雨情况，出租人没有及时维修的，承租人完全可以委托其认可的维修人员进行维修并要求出租人承担相应的维修费用。因此，出租场地有漏水污迹，或者台风“天鸽”时出租场地出现漏雨渗水，并不必然导致租赁合同必须提前解除，而一审法院作出对等责任的认定显失公平。2、双方签订的是6份租赁合同，出租6个商铺，每份合同对应一个商铺，6份合同彼此独立，应该分开审理。从现场勘查可知，涉案6个商铺中仅有***号商铺外的走廊存在漏水的情况，其他5个商铺并不存在漏水的现象。在认定过错时，如果法院认定商铺外走廊位置漏水是家和园公司有过错，那么6份合同中仅有1个商铺存在过错，其他5个商铺均没有过错；反观郑裕鸿所承租的6个铺位均未如期缴纳租金，6个合同均存在过错，才是导致6份合同解除的根本原因。3、涉案商铺均通过竣工验收合格，经过规划部门、建设部门批准具备合格使用的条件，且郑裕鸿使用了近3年的时间，说明商铺处于建筑安全和公共设施处于正常可使用和安全状态。渗水问题是因为珠海天气雨水较多，且天气潮湿，很多家庭、商铺的墙壁会有霉斑，外墙有渗水水迹等问题，一审法院因此认定商铺处于不能安全正常使用的状态，导致合同解除，没有任何证据证明，除非有质量监督管理部门出具的关于质量不合格、不能安全使用或者丧失使用功能的相关鉴定报告。4、郑裕鸿提交证明漏水的视频大部分是在装修之前的，当时没有装修而且还在免租期内。经过家和园公司的维修，漏水的图片只有一张，说明漏水地方只有***号商铺外的走廊部分，是公共区域。既然不在租赁商铺内，如果郑裕鸿按照合同约定的铺位使用根本就不会受影响。如因该部分的原因导致郑裕鸿使用时存在一定影响，也是郑裕鸿强占走廊导致的后果。至于一审时郑裕鸿说其不知道商铺面积的说法，家和园公司认为其撒谎。因为郑裕鸿自2015年开始使用AS2-2-14号商铺，该商铺位于涉案商铺的隔壁，其本人一直知道商铺的情况，哪一部分是商铺面积，哪一部分是走廊。所以家和园公司认为，漏水导致郑裕鸿经营受到影响是因为其本人强占走廊的后果，不应该归责于家和园公司。5、2018年1月10日郑裕鸿写下承诺书：“严格遵守租赁合同条款支付铺位租金，否则按照《租赁合同》中的违约责任处理，本人无任何异议”，也说明家和园公司的维修已经达到效果，其本人知晓漏水位置为走廊，而且即使存在走廊漏水的情况也不会影响其正常经营，才会作出如此承诺。在家和园公司于2019年6月发出《律师函》以后，郑裕鸿还一直使用案涉商铺至2020年3月底，郑裕鸿在此期间网上发布的招聘老师的公告，说明商铺是完全可以正常使用。综上所述，合同解除的根本原因是郑裕鸿不按照合同履行支付租金的义务造成的，一审法院认定解除合同是双方的过错，并判决双方各承担50%的责任明显错误。三、一审法院要求家和园公司返还租金没有道理。案涉6份《租赁合同》均约定了延期缴纳租金的滞纳金为日千分之五，说明双方对于违约责任已经进行了约定，郑裕鸿也书面承诺严格遵守租赁合同违约责任条款支付铺位租金及滞纳金，因此，郑裕鸿支付租金和违约金的行为于法有据且已经实际履行完成，法院应该尊重双方合同的约定，而不是将已经履行结束的部分强行调整降低。虽然双方均请求法院判决解除案涉6份租赁合同，但在“解除”判决生效之前，双方应当执行的租赁期限依然是至2025年10月20日，郑裕鸿租一天商铺就应当交一天租金，一审无凭无据“确认”合同已经解除，判令家和园公司退还租金是错误的。四、场地占用费计算结合责任比例承担没有法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持”；第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。”该两条规定说明承租人应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，不应该划分责任。一审法院按照责任划分将合同租金减半是没有法律依据的。五、一审判决家和园公司承担装修损失是错误的。合同解除的根本原因是郑裕鸿不按照合同履行支付租金的义务造成的。按照双方签订的租赁合同，家和园公司有权要求解除合同，由此造成的损失理应由郑裕鸿承担。关于残存价值的期间，一审法院问郑裕鸿申请评估期间是什么时候？郑裕鸿说申请的期间为2019年8月5日至2025年10月20日，但是郑裕鸿直至2020年3月30日才腾退场地，残存价值应该从2020年3月30日开始计算，而不是2019年8月5日就开始计算。六、一审判决第四项对水费及污水处理费金额的认定错误，应当依法改判。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销上述判项依法改判。郑裕鸿辩称，一、一审判决第一项的内容与表述，有理有据，且没有违反法律规定之处，依法应予维持。一份合同不能解除两次，而且合同的解除方式除了合同双方协商解除之外，还可以依法依约单方解除。一审法院认可了家和园公司在一审诉前行使单方解除权的效力，而在合同解除之后郑裕鸿继续使用租赁房屋的事实与租赁合同是否解除并没有直接的关系，家和园公司据此主张双方的租赁合同法律关系继续存在没有法律依据。二、一审法院关于责任认定属于法官的自由裁量权，家和园公司认为一审法院作出认定显失公平明显没有事实根据。一审法院关于违约责任作出的认定，虽有不公，但也是对郑裕鸿不公，但郑裕鸿考虑到诉讼成本、尊重法官自由裁量权等因素，并出于息讼止诉的目的，没有提起上诉。案涉租赁合同解除的根本原因正是由于家和园公司提供的租赁物严重不符合合同约定，并且怠于履行出租人的维修义务，郑裕鸿甚至怀疑案涉租赁物存在结构上的瑕疵，根本无法维修或维修成本过高，所以在租赁合同履行期间的后期，家和园公司对于郑裕鸿提出的维修请求基本是流于形式，要么维修人员来一下就走，要么就干脆置之不理。郑裕鸿拒绝支付租金完全是一种无奈之举，虽然与法不符，但确实也没有其他行之有效的办法。而且郑裕鸿在收到家和园公司2019年3月发出的第一份《律师函》后，不但补足了之前不得已延迟缴纳的租金，还把全年的租金（滞纳金未计入）一并提前交齐。反观家和园公司，不但无视其租赁物存在的巨大瑕疵，不尽其作为出租人最基本的法定维修义务，还依然按照正常租金的标准要求郑裕鸿交租，甚至还按照明显过高的标准向郑裕鸿主张滞纳金。更为过分的是，为了不让郑裕鸿享受免租期待遇，不顾郑裕鸿前后两次为租赁物付出的巨大装修投入，不顾最起码的商业准则及郑裕鸿对其的信任，单方解除了租赁合同。由此可见，家和园公司不守约、不诚信的行为才是双方租赁合同解除的根本原因，家和园公司理应承担更大的责任。此外，一审法院在计算装修残值时，有违法律规定，其结果明显有利于家和园公司，在此情况下，家和园公司还认为一审判决对其显失公平，郑裕鸿不予认可。三、根据《民法总则》第一百二十二条关于不当得利的规定，一审法院判令家和园公司返还合同解除后郑裕鸿多缴纳的部分租金，于法有据。四、一审判决场地占有使用费按违约责任比例承担，于法有据。根据《租赁合同》第十项违约责任部分第6条的约定，双方对于合同提前解除后房屋占用费的标准进行了约定。双方将占用费纳入违约责任清算条款，并不违反我国法律行政法规的强制性规定，依法有效，而且本案中，占用费也是合同提前解除产生损失的一种，因此，一审法院据此作出相应的判决，符合我国法律的规定。五、一审判决家和园公司承担装修损失合理合法。首先，双方租赁合同的解除，家和园公司的违约行为是根本原因；其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失由双方根据各自的过错承担相应的责任。家和园公司要求郑裕鸿承担全部装修损失，理据不足。综上，家和园公司全部的上诉请求均无事实根据和法律依据，恳请二审法院予以全部驳回。家和园公司向一审法院起诉请求：1、判令郑裕鸿向家和园公司支付暂计至起诉之日（2019年6月24日）拖欠的租金55462元、滞纳金7803元，以及家和园公司代交的水费1796.85元，共65061.85元；2、判令解除家和园公司、郑裕鸿之间关于珠海市***********-8号、***号、***号、***号、***号、***号共6个商铺的《租赁合同》；3、判令郑裕鸿向家和园公司支付违约金30165元；4、判令郑裕鸿赔偿家和园公司律师费损失6000元；5、由郑裕鸿承担诉讼费用。诉讼过程中，家和园公司增加第一项诉讼请求的金额为：郑裕鸿支付家和园公司截至2019年11月12日拖欠的租金207794元、滞纳金94731元、家和园公司代缴水费2287元，合计304812元；增加一项诉讼请求为：判令郑裕鸿将商铺恢复成家和园公司交付给郑裕鸿时的外墙状况，具体为将承租商铺的外墙恢复成与该商铺相邻的其他商铺相同的外墙外立面，包括形状及外墙装饰材料（5×5公分外墙砖）。郑裕鸿向一审法院提出反诉请求：1、判令解除家和园公司、郑裕鸿于2017年7月7日签订的六份《租赁合同》；2、判令家和园公司返还商铺租赁保证金60330元和水费保证金3000元；3、判令家和园公司向郑裕鸿支付违约金30165元；4、判令家和园公司赔偿郑裕鸿2019年8月2日解除6份《租赁合同》后，涉案租赁物剩余租赁期内形成附合的装饰装修残值损失和经营配套设施设备的剩余价值损失581925元；5、判令家和园公司承担评估费30000元；6、判令家和园公司退还郑裕鸿租金235287元（30165元+30165元×17个月×40%)；7、家和园公司承担所有的诉讼费用。一审法院查明：2017年7月7日，家和园公司、郑裕鸿签订了六份《租赁合同》，约定家和园公司将位于珠海市***********-8号、***号、***号、***号、***号、***号商铺出租给郑裕鸿作商业使用。租赁期限自2017年10月21日至2025年10月20日止，家和园公司同意自2017年7月7日至2017年10月20日（共计103日）为郑裕鸿筹备和装修时间，免收租金。***号商铺2017年10月21日至2019年10月20日每月租金5543元，2019年10月21日至2020年10月20日每月租金5820元；***号、***号、****号商铺2017年10月21日至2019年10月20日每月租金4868元，2019年10月21日至2020年10月20日每月租金5111元；AS2-2-13号商铺2017年10月21日至2019年10月20日每月租金5150元，2019年10月21日至2020年10月20日每月租金5408元，即6个商铺2017年10月21日至2019年10月20日的月租金共计30165元，2019年10月21日至2020年10月20日的月租金共计31672元。家和园公司承诺，在郑裕鸿无违约的前提下，前四年度每年只收取前9个月的租金，后3个月减免郑裕鸿的租金。郑裕鸿应于合同签订之日支付第一个月的租金，以后每月10日前向家和园公司支付当月度租金。家和园公司、郑裕鸿方约定，双方签订合同时郑裕鸿应向家和园公司支付商铺租赁保证金和水费保证金。租赁保证金为2个月的租金，六份租赁合同租赁保证金共60330元，水费保证金共计为3000元，家和园公司收到郑裕鸿支付的商铺租赁保证金和首月租金后，向郑裕鸿交付该商铺。租赁关系终止时，家和园公司收取的商铺租赁保证金除用以抵充合同约定由郑裕鸿承担的费用外，剩余部分无息归还郑裕鸿。租赁期间，使用该商铺所发生的水、电、煤气、物业管理费、通讯等费用以及商铺和设备日常维修由郑裕鸿承担。如由于这些费用未交清而致使家和园公司被有关部门或第三人追讨滞纳金或罚金，则家和园公司有权从郑裕鸿所交纳的保证金中抵扣，并有权要求郑裕鸿限期补足该保证金的不足部分。郑裕鸿应在装修之前向家和园公司提交设计图纸和施工方案，家和园公司应合理时间内作出回复。郑裕鸿提交的设计图纸和施工方案未经家和园公司书面同意并经有关部门审批通过的，郑裕鸿无权擅自进场装修。租赁期间，家和园公司保证该商铺建筑安全以及公共设施处于正常的可使用和安全的状态。家和园公司、郑裕鸿双方同意，有下列违约情形之一的，守约一方可书面通知另一方解除本合同：……（2）家和园公司交付的该商铺不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或家和园公司交付的商铺存在安全缺陷，危及郑裕鸿人身及财产安全的；……（5）因郑裕鸿原因造成商铺主体结构损坏的；……（7）郑裕鸿逾期不支付租金累计超过10日的；……。郑裕鸿返还该商铺应当符合正常使用后的状态。商铺返还时，应经家和园公司验收认可，郑裕鸿结清应当承担的费用后，家和园公司在15个工作日内按照本合同的约定退回郑裕鸿的租赁保证金。因本合同约定的违约事由导致合同被提前解除的，由违约方支付违约金，违约金的标准为相当于一个月的租金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。郑裕鸿未征得家和园公司书面同意或者超出家和园公司书面同意的范围和要求装修商铺或者增设附属设施的，家和园公司有权要求郑裕鸿恢复商铺原状。郑裕鸿逾期支付租金的，每逾期一日，郑裕鸿需按应交未交租金金额的千分之五向家和园公司支付滞纳金。超过10天，家和园公司有权要求郑裕鸿及时返还商铺。经家和园公司催告后，郑裕鸿逾期超过30天仍未返还该商铺，家和园公司有权收回商铺并要求郑裕鸿承担支付相应的滞纳金和违约金，家和园公司因收回商铺而产生的相关费用由郑裕鸿承担。合同期满或被提前解除时，郑裕鸿未经家和园公司同意逾期返还商铺的，每逾期一日，郑裕鸿应按合同所规定的日租金标准的1.5倍（每月按30天计算）向家和园公司支付该商铺占用使用费。合同还约定了其他条款。家和园公司提交的房屋共有建筑面积分摊计算表、分层图、分户图显示，京华假日湾花园（A区）AS2的2-8号至2-14号商铺共通一条无柱走廊。一审庭审中，家和园公司主张计算的租金并未将走廊的面积计算在内，郑裕鸿是免费使用走廊部分，家和园公司认为如果郑裕鸿依法使用承租的商铺就不会发生因漏水导致无法使用的问题。郑裕鸿则辩称，双方签订《租赁合同》时家和园公司并未出示房屋共有建筑面积分摊计算表、分层图、分户图，整个二层在客观上专属于郑裕鸿独立使用，郑裕鸿有理由相信承租的面积与家和园公司交付商铺时的现状是一致的，且家和园公司交付商铺时，该走廊已经过装修有天面，六个商铺和走廊连成一体，郑裕鸿租赁后为了装修效果必须将原走廊装修拆除并进行整体装修。郑裕鸿提交的水费发票和污水处理费电子票据显示，客户名称为家和园公司，用水地址位于珠海市**************、14商铺，2018年5月1日至2019年5月2日，水费及污水处理费共计1796.85元。一审庭审中，家和园公司主张2018年5月起至2019年11月12日郑裕鸿欠付水费2287元，郑裕鸿承认未向家和园公司缴纳2018年5月起的水费，但仅认可2018年5月1日至2019年5月2日的水费为1796.85元。2017年4月18日，郑裕鸿向家和园公司提出申请：郑裕鸿从2016年9月11日至2017年4月18日逾期交纳租金64624元，共产生违约金33846.82元，但期间未交租金的原因是自本人于2015年7月11日租赁该商铺时已经严重漏水，本人与物业公司以及贵司工程部协商未果，并前往销售中心反映情况，但至今未见解决，但租赁期间由于漏水原因影响正常经营，导致多名学生担心安全问题而退学，所以郑裕鸿才不回来交纳租金，现申请减免违约金并请求贵公司帮郑裕鸿处理漏水问题，并承诺往后按时交纳租金。同日，家和园公司方在郑裕鸿的《申请书》下方空白处批示：同意收回欠租金本金，并支付公司所付2500元律师费的前提下，考虑到漏水的具体情况，免除违约金。一审庭审中，家和园公司称该申请虽针对的是AS2-2-14号商铺，但亦可见郑裕鸿对走廊存在漏水的情况在承租本案6个商铺前就已经知悉。2018年1月10日，郑裕鸿出具《承诺书》一份，内容为：本人承诺从2018年2月起将严格履行租赁合同条款交付所租商铺租金，否则按照《租赁合同》中的第十条违约责任处理。本人无任何异议。一审庭审中，家和园公司主张该《承诺书》可以证明郑裕鸿承认屡次欠租，同时明确放弃抗辩权。郑裕鸿对《承诺书》的真实性无异议，但称《承诺书》是出租人承诺可以彻底解决漏水问题的前提下出具的，郑裕鸿拒交租金事出有因，且无法反映郑裕鸿有放弃相关抗辩权。2019年3月5日，广东中晟律师事务所受家和园公司授权向郑裕鸿发出《律师函》，要求郑裕鸿支付拖欠的珠海市***********-8号、***号、AS2-2-10号、AS2-2-11号、AS2-2-12号、AS2-2-13号、AS2-2-14号商铺2018年12月至2019年2月的租金117213元及滞纳金31648元。2019年6月11日，广东中晟律师事务所受家和园公司授权再次向郑裕鸿发出《律师函》，通知郑裕鸿，因郑裕鸿拖欠珠海市***********-8号、***号、***号、****号商铺截至2019年6月11日的租金共55462元及滞纳金4072元，决定解除家和园公司、郑裕鸿的《租赁协议》，并有权要求郑裕鸿返还商铺，支付拖欠的租金及滞纳金共59534元，支付因郑裕鸿的违约导致合同解除的违约金，并承担家和园公司因收回商铺而产生的诉讼费、律师费等相关费用。经一审法院查询，该邮件于2019年6月12日妥投。2019年9月18日，广东中晟律师事务所受家和园公司授权出具《律师函》，函告内容如下：鉴于双方就租赁合同纠纷一事已提交法院解决，且双方均提出了解除合同的要求，为避免双方的损失继续扩大，请郑裕鸿于收到本《律师函》之日起15日内向家和园公司返还***号、***号、****号商铺。返还商铺后，双方将不再产生关于租赁合同新的争议，返还商铺前的争议，按照人民法院的生效判决解决。家和园公司承诺配合郑裕鸿鉴定要求，在郑裕鸿撤离后妥善维护郑裕鸿投入的装修部分，在鉴定机构查验前不做硬件实施改变。如郑裕鸿未能在上述时间撤离，需要继续承担租金等支付责任。此外，AS2-2-14号商铺承租期限于2019年9月11日到期，请一并返还家和园公司。家和园公司于2019年9月19日向郑裕鸿邮寄该《律师函》。郑裕鸿对上述《律师函》的真实性均无异议。郑裕鸿提交一份《物业返修工程联系单》，日期为2017年7月9日，工程项目为京华假日湾花园A区商铺2楼，返修内容：1、A区2楼2-8到2-13商铺天面漏水（原新美家承租的卖家具的铺）；2、现A区大门口左边2楼（物业用房门口）走廊天面漏水。经理签名（盖章）处有京华假日湾花园物业服务中心加盖印章。家和园公司在一审庭审中对此证据无异议。郑裕鸿提交两份微信聊天记录，其中一份聊天的双方为郑裕鸿及名称备注为“京华—工程部经理”的微信用户，显示家和园公司于2017年7月至2018年6月4日期间，多次向“京华—工程部经理”微信反映商铺有漏水问题并催促尽快解决。另一份聊天的双方为郑裕鸿及名称备注为“京华—史经理”的微信用户，显示2017年8月23日，郑裕鸿上传了多张涉案商铺外墙、外墙与走廊连接处有水印的照片，“京华—史经理”称漏水问题和工程部的李经理说了，他一会过去看；2017年8月30日，郑裕鸿称还没有人去维修，“京华—史经理”称会和戴总说一下让他安排，并表示其是销售部，这不是其能自己解决的问题，郑裕鸿还上传了部分涉案商铺现场的照片，显示走廊天花已经装修完毕，商铺内垂直的墙面上方处以及靠走廊的墙身上方有多处水印；2017年8月31日，郑裕鸿告知“京华—史经理”今天有人来维修；2017年9月4日，郑裕鸿告知“京华—史经理”今天淹了，整个走廊报销；2018年10月18日，郑裕鸿上传了漏水以及因漏水未处理好致墙纸脱落的视频给“京华—史经理”，并希望对方向戴总转告，一下雨就漏水，木地板全部都泡水，老说我们不交租，这样的情况如何交租，希望将心比心。郑裕鸿还称，新铺一年，旧铺三年，一直还没解决好。郑裕鸿提交其朋友圈截图一张，发表日期为2017年11月28日，内容为涉案商铺——媛舞艺术培训中心舞蹈室装修完毕的照片。家和园公司在一审庭审中认可“京华—史经理”为家和园公司售楼部经理，对“京华—工程部经理”因其早已离职无法确认该微信用户的身份，还认为聊天记录最早的日期是2017年7月9日，可以证明郑裕鸿签订租赁合同前就知道房屋存在漏水情况。郑裕鸿提交光盘两张，显示涉案商铺正在装修，郑裕鸿称一张光盘反映的是家和园公司将涉案商铺的前一手装修全部清拆，天花吊顶装修完毕后因商铺漏水又返修，另一张光盘反映因房屋漏水而返修。家和园公司对两张光盘的真实性无异议，认为光盘有外墙砖的画面，可以证明郑裕鸿未经家和园公司同意擅自拆毁了商铺的外墙，且原装修有吊顶、地板，价值亦较高，郑裕鸿现有的装修标准并没有达到原有的装修标准。郑裕鸿提交一份《媛舞艺术培训中心项目装修结算清单》，显示玻璃展柜、前台加档板等54项装修项目，材料费及人工费总计546938.6元。郑裕鸿提交一份《媛舞艺术培训中心漏水严重影响反修工程结算清单》，材料及人工费共计33530元。两份清单均有珠海经济技术开发区捷佳装饰店加盖公章。一审庭审中，郑裕鸿称两份结算清单系其为商铺进行装修投入的资金，含拆除前一手装修及漏水二次返修的费用。家和园公司对该两份均证据不予认可。郑裕鸿提交其银行交易明细，显示郑裕鸿于2019年4月20日向黄晓菁转账8万元，2019年4月26日向黄晓菁转账5万元，2019年5月6日向黄晓菁转账7万元，2019年5月11日向黄晓菁转账44818元，共计244818元。一审庭审中，双方确认该244818元中的216541元是用于支付涉案6个商铺2018年11月21日起的费用，剩余的28277元用于支付案外培蕾街AS2-2-14号商铺的租金及滞纳金。家和园公司称上述216541元已经按照逐月先充抵租金再充抵滞纳金的方式冲抵了郑裕鸿所欠的租金和滞纳金。郑裕鸿同意缴费顺序为逐月交纳租金及滞纳金，先扣缴租金，如有余款再扣缴滞纳金。2019年6月24日，家和园公司委托广东中晟律师事务所代理其与郑裕鸿的租赁合同纠纷一案，双方签订《委托代理合同》，约定代理费为6000元。2019年6月25日，广东中晟律师事务所向家和园公司开具金额为6000元的律师代理费发票。2019年7月16日，家和园公司向广东中晟律师事务所转账支付该代理律师费6000元。一审庭审中，郑裕鸿对上述证据的真实性无异议，但认为合同对此没有明确约定，不同意向家和园公司支付律师费。家和园公司提交视频光盘一张，显示2019年10月30日、11月10日，郑裕鸿仍在涉案商铺经营其舞蹈培训中心，郑裕鸿对此予以认可，并解释因为本案尚在诉讼阶段，结果未定，且郑裕鸿已经在寻找合适的场地。一审诉讼过程中，郑裕鸿申请对位于珠海市***********-8号至****号共6个商铺剩余租期内形成附合的装饰装修残值，以及郑裕鸿对该6个商铺投入的设施设备剩余价值进行鉴定。一审法院委托广东证诚价格评估有限公司进行鉴定，一审法院组织家和园公司、郑裕鸿双方及评估公司于2019年10月17日至涉案商铺进行勘查，评估公司对郑裕鸿可以撤离的家具家电剔除后，对现有的郑裕鸿主张的装修部分及郑裕鸿主张无法搬离的家具家电进行勘查，并按照双方是否有争议进行区分统计，于2019年10月25日作出《评估报告书》，以2019年8月5日为评估基准日，认定装修残值总价值为429730元，其中无争议部分装修残值为235249元，有争议部分残值为194481元。该《评估报告书》于2019年11月1日送达至一审法院。另勘查过程中，一审法院工作人员看到商铺内部分墙纸已经脱落、多处内墙（与走廊平行且不相连的另一面墙）和外墙（与走廊相连且面向走廊的墙）上有水印，*****号商铺处的走廊天花上被开了一个口，与缺口相连的墙上有大量水印。一审庭审中，家和园公司认为玫瑰金筒灯具的安装计算有误，应为5961.60元，而非59616元，格力空调属于可拆卸设施，该部分评估金额共30876元不应计入损失；有争议部分，是原有的装修或即便不是原有装修也需要郑裕鸿恢复原状的，不应计入损失。郑裕鸿则认为，该评估结论是司法解释（法释【2009】11号）第九条第二款中的装修现值，故根据该司法解释第十一条所主张的装修残值损失应为581925元。一审庭审中，家和园公司主张郑裕鸿从2018年12月起就多次拖欠租金，抵扣郑裕鸿2019年4月20日后补交的租金及滞纳金后，截至2019年11月12日，郑裕鸿拖欠****号、*****号至****号商铺2019年4月21日至2019年11月20日的租金39078元+34319元×3+36308元共178343元，*****号2019年5月21日至2019年11月20日的租金29451元，合计拖欠租金207794元；按照日千分之五，上述商铺欠缴租金的滞纳金共计94731元。商铺交付给郑裕鸿时，外墙在走廊的内侧，原有的租户并未对此进行拆除，因为拆除需要经家和园公司的书面同意，在郑裕鸿提交的视频证据中也能看出当时有外墙的痕迹。家和园公司对郑裕鸿拆除外墙的装修方案不知情，郑裕鸿并没有按照合同约定将设计方案、施工方案报送家和园公司。郑裕鸿称，合同约定有3个月的免租期，家和园公司在计算租金时并未扣减该3个月的租金，郑裕鸿认为不存在拖欠租金、滞纳金的情形，郑裕鸿承租涉案商铺的时候，走廊外是用玻璃围闭的，走廊的天面是水泥结构，跟卡位的结构是一体的，走廊处、每卡商铺就没有砖外墙，只有龙骨和木板构成的木板墙，郑裕鸿根据己方的使用用途拆除了木板墙。涉案商铺原来是做展厅，没有走廊和正式卡位商铺之分，六卡商铺是相通的，而且商铺整体没有墙体与走廊隔断。另，家和园公司、郑裕鸿共同确认，家和园公司于2017年7月7日将商铺交付给郑裕鸿，郑裕鸿已经付清租赁保证金60330元，水费保证金3000元。至一审法庭辩论终结，涉案商铺仍由郑裕鸿在使用。一审法院认为，家和园公司、郑裕鸿签订的六份《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的主要焦点为，一是违约责任的认定及承担的问题；二是双方有关损失的计算问题。一、关于违约责任的认定及承担的问题。家和园公司主张郑裕鸿长期拖欠租金构成违约，故请求解除合同并要求郑裕鸿承担违约责任。郑裕鸿则主张其租赁商铺是用于舞蹈培训，家和园公司出租的商铺存在质量问题，漏水严重，严重影响郑裕鸿的经营，故请求解除合同并要求家和园公司承担违约责任。《租赁合同》约定，每月租金应于当月10日前支付，而郑裕鸿于2019年4月和5月才缴纳2018年11月21日后的租金，显然，郑裕鸿确有逾期缴纳租金的违约行为。家和园公司自认其出租的商铺公共走廊部分存在漏水现象，根据郑裕鸿提供的光盘以及一审法院组织到涉案商铺现场评估勘查时所见，涉案商铺内的墙体亦有多处渗漏水痕迹，结合郑裕鸿提交的证据可见，漏水问题长期存在，经多次维修仍未解决，因此，涉案商铺违反《租赁合同》约定的保证商铺建筑安全和公共设施处于正常的可使用和安全的状态。家和园公司辩称郑裕鸿在租赁前已经知道商铺走廊漏水的情况并放弃抗辩权利，但家和园公司提交的证据并未显示郑裕鸿有明确放弃基于漏水问题而向家和园公司主张违约责任的权利，故对家和园公司该辩称一审法院不予采纳。根据《租赁合同》的约定，家和园公司交付的商铺不符合本合同的约定致使不能实现租赁目的，郑裕鸿逾期不支付租金累计超过10日的，守约一方可书面通知另一方解除本合同。由于家和园公司与郑裕鸿均存在违约行为，且双方均请求解除合同，涉案六份《租赁合同》已符合解除的条件，因系家和园公司先行发《律师函》主张解除合同，一审法院确认合同解除日为家和园公司解除合同的《律师函》到达郑裕鸿之日，即2019年6月12日。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。鉴于家和园公司、郑裕鸿双方在履行合同过程中均存在违约行为，双方应各自承担相应的法律责任。综合考虑双方的履约实际情况，一审法院认定，对因涉案合同解除所致的损失，双方具有同等过错，由双方各自承担50%的违约损失。二、关于租金及滞纳金。家和园公司主张郑裕鸿从2018年12月起就多次拖欠租金，抵扣郑裕鸿2019年4月20日后补交的租金及滞纳金共216541元后，截至2019年11月12日，郑裕鸿拖欠租金共计207794元、滞纳金共计94731元。郑裕鸿主张，家和园公司交付的商铺漏水导致郑裕鸿装修二次返修了一个月，该一个月的租金30165元应当减免，家和园公司提供的商铺漏水无法正常使用，家和园公司应相应减免郑裕鸿每月应交租金，且按照合同约定一年只需交9个月的租金，故截至2019年8月共17个月的租金郑裕鸿请求按40%减免，家和园公司应返还郑裕鸿235287元的租金；合同约定的滞纳金过高，请求按照日万分之二计算滞纳金。首先，《租赁合同》约定，在郑裕鸿无违约的前提下，前四年度每年只收取前9个月的租金，后3个月减免郑裕鸿的租金。郑裕鸿有逾期支付租金的违约行为，因此，不适用《租赁合同》约定的一年只需交9个月租金的情形。故郑裕鸿主张一年只需交9个月租金，不符合合同约定，一审法院不予支持；其次，出租商铺漏水是否应当减免租金。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”《租赁合同》约定，因家和园公司交付的商铺不符合本合同的约定致使不能实现租赁目的，导致合同被提前解除的，由家和园公司支付违约金，违约金的标准相当于一个月的租金。根据上述规定，家和园公司交付的商铺漏水，合同已约定了相应的违约责任，郑裕鸿进一步请求减免租金，但没有提供约定的违约金低于造成的损失的依据，不符合合同约定和法律规定，一审法院不予支持。最后，《租赁合同》约定，逾期支付租金的滞纳金标准为日千分之五，郑裕鸿抗辩该标准过高。滞纳金是行政管理的罚金，其具体适用的规定在多个行政管理法规中，它是因逾期向国家缴纳多种费用而需额外缴纳的金钱，是一种行政责任形式，只能对逾期向国家缴纳费用的行为适用。本案家和园公司主张的滞纳金，是家和园公司、郑裕鸿双方在合同中约定，一方违约应向另一方支付金钱，实为平等主体之间一种民事违约责任形式，是违约损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。郑裕鸿欠付租金构成违约，应承担违约责任，但逾期支付租金造成的损失主要是利息损失，而租赁合同约定的滞纳金标准日千分之五显然过高，郑裕鸿辩称违约金过高有理，一审法院酌定滞纳金参照月利率2%计算。家和园公司、郑裕鸿在一审庭审中共同确认郑裕鸿自2018年11月21日起欠缴租金，郑裕鸿于2019年4月20日交纳8万元，于2019年4月26日交纳5万元，2019年5月6日交纳7万元，2019年5月11日交纳44818元，共计244818元，其中的216541元用于支付本案的商铺租金和滞纳金，则2019年4月20日交纳的8万元中仅有51723元（80000元-双方共同确认系用于支付AS2-2-14商铺的28277元）是用于支付本案的商铺租金和滞纳金。综上，按照《租赁合同》约定及一审法院认定的滞纳金标准，结合郑裕鸿上述付款情况，截至2019年5月11日，郑裕鸿已经付清2018年11月21日至2019年5月20日共6个月的租金共计180990元（30165元/月×6个月）以及因逾期支付上述6个月的租金产生的滞纳金共7737.39元，尚余27813.61元可用于抵扣此后的租金（计算方法详见一审判决书后附的计算说明）。一审法院已确认，本案《租赁合同》于2019年6月12日解除，故本案租金仅计算至2019年6月12日，家和园公司请求的2019年6月13日至2019年11月12日租金实为占用费。涉案商铺2019年5月21日至2019年6月12日的租金为30165元÷31天×23天=22380.48元，即郑裕鸿已经付清此期间的租金，当月不存在迟付租金的情形，郑裕鸿多支付的租金27813.61元-22380.48元=5433.13元，家和园公司应当返还郑裕鸿。三、关于2019年6月13日至2019年11月12日的占用费及其滞纳金。《租赁合同》约定，合同被提前解除时，郑裕鸿未经家和园公司同意逾期返还商铺的，每逾期一日，郑裕鸿应按合同所规定的日租金标准的1.5倍（每月按30天计算）向家和园公司支付该商铺占用使用费。即郑裕鸿在合理期限内未返还商铺的，对逾期占用的期间郑裕鸿应支付占用费。一审法院认定《租赁合同》于2019年6月12日解除，郑裕鸿在一审庭审中承认仍在继续使用涉案商铺，结合郑裕鸿搬迁以及培训机构的学生安置等需要的时间，一审法院酌定腾退期为30天。因家和园公司仅主张郑裕鸿支付至2019年11月12日的占用费，故，郑裕鸿应向家和园公司支付的占用费期间为2019年7月13日至2019年11月12日。则，2019年7月13日至2019年11月12日的商铺占用费为【（30165元÷30天×8天）+（30165元×3个月）+（31672元÷30天×23天）】×1.5=184231.31元。按照上述责任分担比例，家和园公司、郑裕鸿应各自承担50%的责任，即郑裕鸿应向家和园公司支付2019年7月13日至2019年11月12日期间的商铺占有使用费92115.65元。因双方对合同的解除均具有过错，且合同没有约定占用费的滞纳金，故家和园公司请求郑裕鸿支付相应的滞纳金，一审法院不予支持。四、关于水费。家和园公司主张郑裕鸿欠付2018年5月至2019年11月12日的水费共2287元，为此，家和园公司提供了2018年5月1日至2019年5月2日的水费发票和污水处理费电子票据，显示该期间水费及污水处理费共1796.85元。郑裕鸿对2018年5月1日至2019年5月2日的水费及污水处理费共1796.85元予以认可，亦承认尚未缴纳，对家和园公司主张的其余水费不予认可。一审法院认为，家和园公司主张的水费2287元，仅有1796.85元有相应票据予以佐证，另外的490.15元未提供相应证据佐证，郑裕鸿亦不予认可，家和园公司应承担举证不能的不利后果。故一审法院确认郑裕鸿应付水费及污水处理费为1796.85元。五、关于违约金。家和园公司、郑裕鸿均主张对方违约应向己方支付违约金30165元。《租赁合同》约定，因本合同约定的违约事由导致合同被提前解除的，由违约方支付违约金，违约金的标准为相当于一个月的租金。如上所述，一审法院已认定家和园公司、郑裕鸿互负违约责任且责任分担比例相当，即家和园公司、郑裕鸿互付的违约金金额一致，该款相互抵销，故双方均无需向对方支付违约金。六、关于律师费。家和园公司主张为起诉本案产生的律师费6000元应由郑裕鸿承担，该主张没有合同依据，且郑裕鸿表示不同意承担该费用，因此家和园公司起诉郑裕鸿支付律师费，一审法院不予支持。七、关于家和园公司请求郑裕鸿恢复商铺外墙原状。家和园公司主张郑裕鸿未经其同意拆除外墙，应当恢复原状，但家和园公司未举证证明商铺外墙的原状具体是如何，应承担举证不能的不利后果。另《租赁合同》约定，郑裕鸿应在装修之前向家和园公司提交设计图纸和施工方案，郑裕鸿提交的设计图纸和施工方案未经家和园公司书面同意并经有关部门审批通过的，郑裕鸿无权擅自进场装修。同时约定，郑裕鸿返还该商铺应当符合正常使用后的状态。虽然郑裕鸿未提交证据直接证明在装修前向家和园公司提交了设计图纸和施工方案并获得家和园公司同意，但自双方签订《租赁合同》到家和园公司发送解除合同的《律师函》将近2年，期间家和园公司数次到涉案商铺对漏水问题进行维修，家和园公司从未对郑裕鸿的装修提出过异议，应视为家和园公司同意郑裕鸿的装修。且郑裕鸿租赁商铺作经营之用，其根据自身经营需要对商铺进行适当装修、改造，并无不当。综上，家和园公司请求郑裕鸿恢复商铺外墙原状依据不足，一审法院不予支持。八、关于郑裕鸿的装饰装修损失及评估费。诉讼过程中，一审法院委托广东证诚价格评估有限公司对涉案六个商铺已经形成附合的装饰装修的残值以及郑裕鸿对涉案六个商铺投入的设施设备剩余价值进行鉴定，该所作出的《评估报告书》认定装修残值（含不能拆卸的设施设备）总价值为429730元。其中，家和园公司提出异议认为：1、玫瑰金筒灯具的安装计算有误，应为5961.60元，而非59616元。经核对，该灯具安装（含电线）数量为216个，评估单价为46元，成率新为60%，评估金额应为5961.60元，家和园公司该异议成立，一审法院予以采纳；2、格力空调属于可拆卸设施，该部分评估金额共30876元不应计入损失，郑裕鸿则主张新找的商铺安装的是中央空调，不需要这些旧空调，故这些格力空调亦应计入损失。一审法院认为，即使郑裕鸿新租的商铺是中央空调故而无法二次利用本案已购置的空调，但放置在涉案商铺的空调并未因漏水而损坏，且均可拆卸，郑裕鸿仍然可以另循其他途径处置或使用该批空调，故家和园公司该异议成立，一审法院予以采纳；3、《评估报告》中有争议的装修部分是原有的装修或即便不是原有装修也需要郑裕鸿恢复原状的装修,不应计入损失。如上所述，家和园公司主张《评估报告》中有部分装修是原有的装修但未举证证明，且一审法院对家和园公司请求郑裕鸿恢复原状的诉求未予支持，故家和园公司主张《评估报告》中有争议的装修部分不应计入损失，一审法院不予采纳。综上，扣除异议成立部分所涉金额，一审法院对《评估报告》中认定的装修残值总价值中的345199.60元予以确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。故按照上述责任分担比例，家和园公司应赔偿郑裕鸿装饰装修损失的50%即172599.80元。评估费是郑裕鸿因本案纠纷必须支付的费用，按照责任分担比例，家和园公司应向郑裕鸿赔偿本案评估费30000元的50%即15000元。九、关于保证金。郑裕鸿向家和园公司支付了租金保证金和水费保证金共计63330元，根据《租赁合同》的约定，保证金在抵充郑裕鸿应承担的费用后仍有剩余的无息归还郑裕鸿。如上所述，郑裕鸿应支付家和园公司占用费92115.65元，郑裕鸿支付的保证金63330元应全部用于充抵该占用费，充抵后，家和园公司无需向郑裕鸿返还保证金，郑裕鸿仍应支付占用费28785.65元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、确认家和园公司与郑裕鸿于2017年7月7日签订的关于珠海市***********-8号、******号、*****号、******号、******号、*****号商铺的6份《租赁合同》于2019年6月12日解除；二、家和园公司于判决发生法律效力之日起七日内返还郑裕鸿租金5433.13元；三、郑裕鸿于判决发生法律效力之日起七日内支付家和园公司占用费28785.65元；四、郑裕鸿于判决发生法律效力之日起七日内支付家和园公司水费及污水处理费1796.85元；五、家和园公司于判决发生法律效力之日起七日内赔偿郑裕鸿装饰装修损失172599.80元；六、家和园公司于判决发生法律效力之日起七日内赔偿郑裕鸿郑裕鸿评估费15000元；七、驳回家和园公司其他诉讼请求；八、驳回郑裕鸿其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一一审本诉案件受理费因适用简易程序减半收取为13837元，由家和园公司负担1656元，由郑裕鸿负担12181元；反诉案件受理费14310元，由家和园公司负担11186元，郑裕鸿负担3124元。本院二审期间，家和园公司向本院提交了以下证据：1、郑裕鸿与家和园公司林总的微信聊天记录；2、家和园公司代郑裕鸿缴纳水费的单据；3、案涉6个商铺的房产证；4、验收合格证明；5、电费明细表。本院组织了当事人进行证据交换和质证。本院查明，家和园公司于二审期间向本院提交了水费发票，根据发票显示，2019年5月2日至11月2日，家和园公司共代郑裕鸿交纳案涉商铺水费373.89元。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于案涉6份《租赁合同》的解除时间。《租赁合同》第八条第2点明确约定，郑裕鸿逾期支付租金累计超过10日的，家和园公司可以书面通知郑裕鸿解除合同。家和园公司于2019年6月11日向郑裕鸿发出《律师函》，以郑裕鸿逾期支付租金为由主张解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，一审法院确认案涉6份租赁合同于家和园公司发出的《律师函》到达郑裕鸿之日即2019年6月12日解除，法律依据充分。在家和园公司有单方解除权情况下，解除合同无需郑裕鸿同意，家和园公司上诉主张解除合同需要双方协商一致，是其对上述法律规定的误解。本案双方均向法院诉请解除合同，一审法院经过审理后确认双方在诉讼前已经解除了案涉《租赁合同》并未超出双方的诉讼请求范围。家和园公司上诉主张一审法院确认双方于2019年6月12日解除《租赁合同》违反了不告不理原则，不能成立，本院不予采纳。至于郑裕鸿在收到解除通知后未腾退案涉商铺，仅能说明双方对解除合同有争议，但并不影响对合同解除时间的认定。二、关于双方对解除合同的责任认定。虽然双方分别针对6个商铺签订了6份《租赁合同》，但郑裕鸿将6个商铺装修后作整体使用，郑裕鸿在交纳租金时也未分别按每个商铺交租，故双方在实际履行过程中是将6份《租赁合同》作为一个整体来履行的。家和园公司上诉主张仅有一个商铺的走廊存在漏水情况，应只认定其对该份租赁合同违约，不能成立，本院不予采纳。关于案涉商铺的渗漏水情况，郑裕鸿已经提交了相关证据予以证明，一审法院的工作人员也到现场勘查，看到商铺内部分墙纸已经脱落、多处内墙和外墙上都有水印，家和园公司上诉主张只有AS2-2-8号商铺走廊漏水与事实不符。另外，案涉商铺由郑裕鸿作为整体装修是经过家和园公司同意，现家和园公司主张走廊漏水是郑裕鸿强占走廊所致，既没有证据予以证明，也与事实不符。因此，一审法院综合郑裕鸿逾期交租的事实以及案涉商铺存在渗漏水影响郑裕鸿正常经营的情况，酌情确定双方对解除合同具有同等过错并无不当，本院予以维持。家和园公司上诉要求对双方的责任认定予以改判的理据不足，本院不予采纳。三、关于租金及滞纳金的数额。一审法院根据郑裕鸿交纳租金的数额以及对合同约定的滞纳金标准作出了调整，详细计算出郑裕鸿在租赁合同解除前应支付的租金及滞纳金，结果正确，本院予以维持。由于郑裕鸿已经支付的款项并未明确指向是哪一笔费用，不能视为郑裕鸿同意按合同约定的滞纳金标准支付滞纳金，因此，家和园公司以已经实际履行完毕为由主张不应向郑裕鸿退还多付的租金，不能成立，本院不予采纳。四、关于2019年6月13日至2019年11月12日的占用费。双方在本案中均主张解除合同，郑裕鸿作为承租人，在合同解除后负有将承租的案涉商铺腾退给家和园公司的义务，但郑裕鸿没有腾退，其应当承担占用商铺期间的占用费。家和园公司在履行了通知义务后，其对郑裕鸿在合同解除后没有腾退案涉商铺并没有过错，故一审法院按照双方对导致合同解除的过错比例判决郑裕鸿仅需要向家和园公司支付50%的占用费，于法无据，本院予以纠正。双方在《租赁合同》中明确约定了合同提前解除的情形下，郑裕鸿逾期腾退商铺的，应按合同约定的日租金标准1.5倍支付商铺占用费，该约定是针对合同解除后的处理，是双方的真实意思表示，并没有违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，但鉴于家和园公司在一、二审期间均坚持案涉租赁合同尚未解除，在本案中诉讼请求的是郑裕鸿支付截止至2019年11月12日的租金，应视为家和园公司对其权利的处分，本院认定郑裕鸿应按租金标准向家和园公司支付占用费。则，2019年7月13日至2019年11月12日的商铺占用费为122820.87元【（30165元÷30天×8天）+（30165元×3个月）+（31672元÷30天×23天）】。该占用费与郑裕鸿已向家和园公司支付的租金保证金和水费保证金63330元抵扣后，郑裕鸿应仍向家和园公司支付占用费59490.87元。五、关于装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。一审法院根据已经确定的过错责任比例以及一审期间委托评估机构作出的评估报告确定的装修残值，判决家和园公司应向郑裕鸿赔偿装修损失172599.8元并无不当。一审法院在双方诉讼期间根据郑裕鸿的申请委托评估机构作出评估报告，评估机构确定评估时点为2019年8月5日是评估作业期间，合法合理，家和园公司上诉主张案涉商铺的装修残值应从郑裕鸿腾退时（2020年3月20日）计算，由于评估时无法预见郑裕鸿实际腾退商铺的时间，故家和园公司的该项主张没有依据，本院不予采纳。装修损失的评估费属于处理合同解除产生的费用，一审法院按已确定的责任比例判决家和园公司承担50%即15000元并无不当，本院予以维持。六、关于水费及污水处理费。家和园公司一审时主张截止至2019年11月12日的水费及污水处理费为2287元，但其没有提交相应的票据予以证明，现家和园公司于二审期间补充提交了发票证明其代郑裕鸿缴了2019年5月2日至11月2日的水费373.89元，该部分费用在其一审诉讼请求的范围内，本院予以支持，加上一审判决已经认定的1796.85元，则郑裕鸿应向家和园公司支付水费及污水处理2170.74元。家和园公司上诉请求水费及污水处理费3789.67元，已经超出了其一审该项诉讼请求2287元的范围，本院对超出部分不作审处。综上所述，上诉人家和园公司的部分上诉理由成立，本院予以采纳。一审判决认定事实清楚，但处理结果部分不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初2325号民事判决第一、二、五、六、八项；二、撤销珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初2325号民事判决第七项；三、变更珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初2325号民事判决第三项为：郑裕鸿于本判决发生法律效力之日起七日内向广东家和园房地产开发有限公司支付占用费59490.87元；四、变更珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初2325号民事判决第四项为：郑裕鸿于本判决发生法律效力之日起七日内向广东家和园房地产开发有限公司支付水费及污水处理费2170.74元；五、驳回广东家和园房地产开发有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费因适用简易程序减半收取为13837元，由广东家和园房地产开发有限公司负担1600元，由郑裕鸿负担12237元；反诉案件受理费14310元，由广东家和园房地产开发有限公司负担11186元，郑裕鸿负担3124元。二审案件受理费28623元，由广东家和园房地产开发有限公司负担负担27678元，郑裕鸿负担945元。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年十一月十三日书记员  梁 暐