重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终6437号上诉人（原审被告）:舒召容，女，1974年4月23出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：赖凡，重庆钜沃律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵川，男，1978年12月8日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：陈渝佳，重庆合煌律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴俊逸，重庆合煌律师事务所律师。上诉人舒召容因与被上诉人赵川房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2020）渝0105民初6769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月24日进行了询问。上诉人舒召容及其委托诉讼代理人赖凡，被上诉人赵川的委托诉讼代理人陈渝佳、吴俊逸到庭参与诉讼。本案现已审理终结。舒召容上诉请求：1.查清事实后依法撤销原判，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.自案涉房屋被依法征收时，被上诉人便不再享有该房屋的所有权，亦无权对案涉房屋收取租金和房屋占有使用费。2.双方之间签订了两份租赁合同，合同期限不同，一审法院并未明确解除的是双方哪一份合同。3.被上诉人不享有单方解除权，不能通过以通知方式解除合同。4.受疫情影响，上诉人2、3月份未开门营业，该期间的占有使用费不应得到支持。赵川辩称，合同解除是2020年1月17日，在解除之前，被上诉人有权主张支付租金，合同解除后，上诉人违法占用房屋，被上诉人有权要求支付房屋占有使用费。赵川向一审法院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告签订的《门面租赁合同》已于2020年1月2日解除并终止履行；2.判决被告立即搬离位于重庆市江北区的房屋，并将该房屋返还原告；3.判决被告向原告支付房屋占用使用费（从2020年1月11日起，参照租金2530元／月计算至被告搬离之日止）；4.判决被告赔偿原告因被告逾期交房而给原告造成的损失（即逾期交房违约金，从2020年2月25日起，按照征收补偿总金额2223955.97元×50%×每日万分之三计算至被告搬离之日止）。一审法院认定事实：原告是坐落于重庆市江**房屋的所有权人。2016年6月1日，原告与被告签订《门面租赁合同》，约定原告将建新西路150号房屋的一部分（房屋中间隔断，背对房门右手边部分）出租给被告使用；租金为每月2530元。2019年12月20日，原告（乙方，被征收人）与江北区住房和城乡建设委员会（甲方、征收实施单位）签订《江北区花园村片区一期旧城改造项目房屋征收货币补偿协议书》，约定：甲方因江北区花园村片区一期旧城改造项目需要，根据江北区人民政府于2019年12月5日发布的江北府国征〔2019〕159号房屋征收决定，征收乙方位于该次征收红线范围内，坐落于重庆市江**房屋及附属物；甲乙双方同意以货币的方式进行征收补偿；乙方须于2020年2月24日前腾空并向甲方交付前述被征收标的物；如乙方没有按协议约定的时间腾空交房，乙方构成违约，应每日按甲方已付款的万分之三向甲方支付违约金，甲方可以直接扣除乙方的所剩尾款，作为违约金的一部分，且甲方有权申请人民法院强制执行，涉及相关费用由乙方承担。2020年1月17日，原告向被告邮寄送达了《律师函》。该《律师函》载明，重庆合煌律师事务所律师接受原告的委托，就被告违法占用使用原告房屋的相关事实和法律问题函告如下：……。2019年12月5日，重庆市江北区人民政府发出房屋征收的公告，将被告承租的建新西路150号房屋纳入了征收范围，导致《租赁合同》无法继续履行。2020年1月2日，原告向被告送达了《通知书》，要求终止履行与被告签订的《租赁合同》，并要求被告自收到该通知后十日内自行搬离，但被告仍未搬离。据此，向被告提出如下法律意见：……。截至上述《律师函》送达被告时，双方签订的《门面租赁合同》约定的租赁期限未到期。被告在庭审中陈述，截至庭审时，被告仍在使用涉案房屋。原告在庭审中陈述，截至庭审时，原告未支付《江北区花园村片区一期旧城改造项目房屋征收货币补偿协议书》中约定的违约金。双方在庭审中均陈述，重庆市江北区房屋从中间隔断，被告承租的是背对房门右手边部分。一审法院认为，涉案房屋被政府征收，致使原告与被告之间的租赁关系在客观上无法继续履行。为此，原告向被告提出了解除双方签订的租赁合同。据现有证据，原告的该意思表示于2020年1月17日到达被告，双方的租赁合同至此解除。故一审法院确认双方就涉案房屋形成的房屋租赁合同于2020年1月17日解除。对于原告要求判决被告返还房屋的请求，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院认为，双方合同已解除，被告应当将房屋返还给原告。因此，一审法院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于原告主张的房屋占用使用费。原告系案涉房屋产权人。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。即使案涉房屋已经纳入政府征收范围，但在原告未向政府征收部门交房之前，原告仍有权占有使用案涉房屋，也可以出租房屋并收取相应的租金。故，原告主张判决被告参照案涉租赁合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费，一审法院予以支持。关于原告主张的因被告逾期交房而给原告造成的损失（即逾期交房违约金）。因该项费用尚未实际产生，故在本案中，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：“一、确认原告赵川与被告舒召容之间就位于重庆市江北区形成的房屋租赁合同于2020年1月17日解除；二、被告舒召容于本判决生效之日起十日内将位于重庆市江北区的房屋（背对房门右手边部分）返还给原告赵川；三、被告舒召容于本判决生效之日起十日内支付原告赵川房屋占用使用费（从2020年1月18日起，以2530元／月为标准，计算至被告舒召容搬离涉案房屋之日止）；四、驳回原告赵川的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取81.43元，由原告赵川承担31.43元；由被告舒召容负担50元。”二审期间，双方均未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽然上诉人舒召容称双方各自持有的合同的期限不一致，但两份合同至国家依法征收时，均未期限届满，因此并不影响因国家依法征收所导致合同不能继续履行的后果。本案出租人赵川于2020年1月17日向舒召容送达了解除合同通知书，该解除合同通知书符合法定解除的情形，所以一审法院认定双方于2016年6月１日签订的合同自2020年1月１7日解除，并无不当。舒召容应当向赵川返还案涉房屋。关于赵川是否有权主张案涉房屋的占有使用费的问题。案涉租赁合同解除后，舒召容应当及时返还房屋，其逾期返还房屋，应当承担相应的占有使用费。根据赵川与国家征收部门签订的协议，赵川应当按照约定的期限向国家征收部门交付被征收的房屋。否则，赵川应承担相应的违约责任。现赵川因舒召容不及时返还房屋而致案涉房屋不能按照约定交付国家征收部门，国家征收部门也因此未能从赵川处取得被征收的房屋，赵川主张相应损失，合情合理合法。根据合同的相对性原则，赵川请求舒召容承担占有使用费，理应得到支持。关于疫情期间舒召容请求减少占有使用费问题，因案涉房屋将被征收的公告早已公示，赵川与国家征收部门签订的协议，约定了及时交付房屋可享有相应的权利，且赵川将解除合同的通知书及时送达了舒召容，而舒召容在合理的期限内未能返还房屋，由此导致因疫情而不能正常使用案涉房屋，该期限的占有使用费系舒召容自身原因所致。故一审法院不扣减疫情期间，也无不当。综上所述，舒召容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费162.85元，由舒召容负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二〇年十一月十一日法官助理 彭松涛书 记 员 李 莉