湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂1102民初708号原告：李刚，男，汉族，1982年9月5日出生，团风县人，住湖北省团风县。委托诉讼代理人：孔忠良，湖北文赤壁律师事务所律师。被告：黄冈市万鑫置业有限公司，统一社会信用代码91421100MA487BT47U，住所地为黄冈市黄州区西湖二路**。法定代表人：吴迪，总经理。委托诉讼代理人：钟慧峰，湖北秋筠律师事务所律师。委托诉讼代理人：董钰，湖北秋筠律师事务所律师。原告李刚与被告黄冈市万鑫置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李刚及其委托诉讼代理人孔忠良到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人钟慧峰、董钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告返还原告支付的购房款1202710元，自2018年6月29日起按年利率5.39%赔偿给原告造成的利息损失至被告返还全额购房款之日止;2、依法判令被告从2019年7月20日起至合同解除之日止以1202710元为本金，按中国人民银行同期银行贷款利率及LPR利率承担逾期交房违约金。（2019年10月8日之前按银行同期贷款利率，之后按LPR利率计算）;3、依法判令被告从2018年6月29日起以1202710元为本金，按中国人民银行同期银行基准利率及LPR利率承担因房屋面积违约合同约定的损失（2019年10月8日之前按银行同期贷款利率，之后按LPR利率计算），计算至被告返还全额购房款之日止;4、依法判令被告从2018年6月29日起以1202710元为本金，按中国人民银行同期银行基准利率及LPR利率承担因规划设计变更未通知，应承担的违约金（2019年10月8日之前按银行同期贷款利率，之后按LPR利率计算），计算至被告返还全额购房款之日止；5、依法判令被告赔偿原告的维修基金损失15642元，赔偿测绘费1200元；6、依法判令被告承担律师代理费36000元；7、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年7月16日原告与被告签订了一份《商品房的买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于黄州区××以东，赤壁大道以北，碧桂园中央公馆9号楼O单元2层204号商铺。合同对商品房基本状况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、合同备案与房屋登记等进行了约定。合同订立后，原告按合约定的时间及方式支付了购房款1202710元。但是到约定交房时间，被告开发建成的房屋，改变了宣传图中的设计，房屋面积与合同约定的差异巨大，被告在计算面积时，将一层、二层楼梯占用的面积54平方米计算成原告房屋面积，被告难以自圆其说，与宣传图表达的意思差距巨大。经原告与被告沟通，被告同意退房并承担相应的损失，2020年1月6日原告按照被告的要求提供了相关退房材料，由于春节放假及疫情原因，销售人员调整工作岗位，被告没有按原承诺进行退房、退款。被告的行为严重违约，给原告造成巨大财产损失及精神痛苦。被告辩称：1.原、被告签订的《商品房买卖合同》合法、有效，被告依合同约定交付房屋，交付的房屋与原告签订房屋买卖合同上房屋结构一致，基本无面积差异问题，原告诉请无事实依据，应当驳回原告要求解除《商品房买卖合同》以及面积差异违约金的请求。2.被告依约定将收楼通知书通过邮寄方式寄到《商品房买卖合同》上原告预留的送达地址。被告无逾期交付的事实，不存在违约，应当依法驳回原告关于逾期交付违约金的诉讼请求。3.案涉房屋没有进行规划设计变更，原告主张的要求被告承担因规划设计变更未通知违约金，无事实依据，应当依法驳回此项诉请。4.专项维修基金并非由被告实际收取，也不由被告使用和支配，被告只是代收代缴，且已经缴纳到相关单位，即使合同被解除，被告也无返还义务，应当依法驳回此项诉请。5.测绘费、律师代理费系原告自行产生费用，与被告无关，无法律依据和合同约定，应当驳回原告关于测绘费和律师代理费的诉请。综上所述，应当依法驳回原告的全部诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，庭审时向法庭提交如下证据：证据一、原告的居民身份证复印件，被告的工商信息。拟证明原、被告的主体身份。证据二、被告宣传图册。拟证明原告拟购买的房屋平面图，不包含楼梯面积为240.65平方米。证据三、2018年7月16日签订的《商品房买卖合同》（预售）、《收据》6份、银行贷款单。拟证明2018年7月16日原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于黄州区××以东，赤壁大道以北，碧桂园中央公馆9号楼O单元2层204号商铺。房屋总价款1202710元，合同对商品房基本状况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、合同备案与房屋登记等进行了约定。原告按合同约定支付了全部购房款。证据四、公司实测面积平面图、发票（测绘费）、房屋现场照片、住建委电子档案建筑图。拟证明被告建成房屋实际套内面积为160.22平方米，远低于合同240.65平方米的约定，被告构成违约。被告将一楼进入地下车库的楼梯面积计算原告房屋面积。证据五、房屋维修基金发票、《委托代理合同》、代理费发票。拟证明原告已缴纳房屋维修基金15642元，律师费36000元，被告应予赔偿。证据六、录音资料、内部进度流程单。拟证明原告提出房屋面积问题后，被告同意退房，原告按被告的要求提供了退房资料。被告对原告提供的上述证据进行了质证：对证据一的真实性无异议。对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为宣传图册上并没有标注楼梯的位置属于公有位置，在宣传册上明确被告提示本广告不作为合同邀约，最终以政府批文和《商品房买卖合同》为准。对证据三的真实性、证明目的无异议。对证据四平面图的真实性、合法性、关联性均有异议，还应提供委托合同、交费发票原件及支付凭证，测绘系原告单方委托，此室内面积图与房管局指定的测绘公司作出的房屋平面图不一致，对照片、住建委电子档案建筑图的真实性、合法性、关联性均有异议，认为原告房屋楼梯并没有包含地下室的楼梯，该楼梯只有原告可以使用。对证据五房屋维修基金发票的真实性有异议，无原件，商户名称是黄冈市房地产中心，不存在被告向原告退还维修基金；对委托代理合同、代理费发票的真实性、合法性、关联性均有异议，合同没有约定律师费承担的情形，律师代理费没有相应的转账凭证。对证据六的真实性、合法性、关联性均有异议，李月旺的身份无法证明，无法证明李月旺答应退房；许泉的身份无法证明，此段录音中并没有提到关于设计变更的情况，达不到原告的证明目的；对内部进度流程单的真实性、合法性、关联性均有异议，认为只是一个截屏，无法反映缴费进度的真实页面情况，无法证明被告同意退款、退房的事实。经审查，被告对原告提交证据一、二、三的真实性不持异议，本院对证据的真实性予以采信。证据四中黄冈天宇测绘有限公司对原告李刚购买的碧桂园.中央公馆9号楼2层204商铺面积进行测量，蓝线内面积为160.22平方米，红线内面积为169.84平方米，反映了该房屋实测面积与合同约定面积差异较大；证据四中房屋现场照片、住建委电子档案建筑图与证据六应综合认定。证据五房屋维修基金发票系复印件，但《商品房买卖合同（预售）》在备案时注明房屋维修资金已缴，发票与商品房买卖合同能相互印证，本院予以采信；对委托代理合同、代理费发票的真实性予以采信。被告为反驳原告的诉讼请求，庭审时向法庭提交了如下证据：证据一、《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：HGS2018-006144）。拟证明原告与被告于2018年6月29日签订的商品房买卖合同合法、有效；合同中房屋预测建筑面积为240.65平方米，套内面积为216.8平方米；房屋买卖合同中碧桂园中央公馆9号楼2层204商铺的房屋图示情况，原告在房屋平面图页（第26页）处签名确认；合同约定房屋测绘机构为黄冈市海星房地产测绘队；合同约定交付房屋交付期限为2019年7月20日之前；合同约定原告的送达地址为：湖北省黄冈市团风县方高坪镇汤铺岭村8组，收件人：李刚。证据二、《黄冈市房屋面积测绘报告》（黄房测字［2019］3283）。拟证明房屋建成后，黄冈市海星房地产测绘队对位于黄州区赤壁二路21号碧桂园.中央公馆9号楼进行面积测绘，2层204商铺实测建筑面积为241.05平方米，套内面积为216.8平方米。证据三、房产分户图。拟证明实际交付房屋结构与商品房买卖合同中的房屋平面图完全一致。对于碧桂园.中央公馆9号楼2层204商铺的面积，建筑面积合同约定比实际交付仅多0.4平方米，面积差异比为0.4/240.65=0.166%，合同约定，面积差异比为0.6%以内的，买卖双方不作任何补偿。证据四、顺丰速运寄件单、期楼收楼通知书。拟证明被告于2019年7月13日通过顺丰速运的方式向原告发出碧桂园.中央公馆9号楼2层204商铺的收楼通知，被告就房屋交付事宜通知了原告。证据五、碧桂园.中央公馆商业街商铺示意图。拟证明该示意图显示了9号楼2层204商铺的房屋结构及其内部楼梯的方位关系；在该示意图中，明示了本广告所涉图文仅为参考，不为合同邀约，最终以政府批文以及商品房买卖合同为准。原告对被告提供的上述证据进行了质证：对证据一的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该证据没有客观反映房屋的真实情况，这个图看不出一楼的楼梯间和二楼的楼梯间都是计算在原告购买房屋的面积里。对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为测绘就是将一楼的楼梯和二楼的楼梯都计算在原告购买房屋的面积内，与现场的情况不相符。对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，认为从图上看不出来原告购买面积包括了一楼和二楼的楼梯面积。对证据四的真实性无异议，原告收到之后发现实际房屋面积与合同上的面积差距巨大，向被告反映，被告同意退房。对证据五的真实性无异议，对证明目的有异议，认为有重大影响的都视为邀约，被告辩解理由不成立。经审查，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院在论理部分予以分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月29日原告李刚与被告黄冈市万鑫置业有限公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号HGS2018-006144），约定原告购买被告开发的位于黄州区××以东，赤壁大道以北，碧桂园.中央公馆9号楼O单元2层204号商铺，该商品房的规划用途为商业；预测建筑面积240.65平方米，套内建筑面积216.8平方米，分摊共有建筑面积23.85平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4997.76元，总价为人民币1202710元；对面积差异处理，双方约定面积差异百分比为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；面积差异百分比为±0.6%以上至±3%以内的，买卖双方按合同第六条约定的退补单价进行多退少补；面积差异百分比超过±3%以上的，买受人可选择多退少补或解除合同…合同还对付款方式及期限、逾期付款责任、交付条件等其他事项进行了约定。合同订立后，原告按合同约定的时间及方式支付了全部购房款1202710元，其中按揭贷款本金59万元，年利率5.39%。2018年7月9日，原告李刚缴纳住宅专项维修资金15642元。2019年11月11日，原告李刚委托黄冈天宇测绘有限公司对碧桂园.中央公馆9号楼O单元2层204号商铺室内面积进行了测量，该商铺的蓝线内面积为160.22平方米，红线内面积为169.84平方米。原告发现房屋面积与合同约定面积差距巨大，多次与被告工作人员沟通未果，遂诉至本院。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原告李刚与被告黄冈市万鑫置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》具备商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受了原告全部购房款，《商品房买卖合同（预售）》应当认定为商品房买卖合同。该合同系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持…”。经黄冈天宇测绘有限公司对碧桂园.中央公馆9号楼O单元2层204号商铺室内面积进行测量，该商铺的蓝线内面积为160.22平方米，红线内面积为169.84平方米，与合同约定建筑面积240.65平方米，面积差距较大，面积误差比绝对值大大超出3%，买受人李刚请求解除合同、返还已付购房款及利息，于法有据，本院予以支持。原告李刚与被告黄冈市万鑫置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》后，原告李刚缴纳了住宅专项维修资金15642元，现因被告黄冈市万鑫置业有限公司没有按照合同约定交付房屋，原告请求解除合同，由被告赔偿住宅专项维修资金损失15642元的诉讼请求，本院予以支持。原告李刚要求被告承担逾期交房违约金、承担房屋面积违约造成的损失、承担律师代理费及测绘费，因没有合同依据及法律依据，本院不予支持。原告李刚要求被告承担因规划设计变更的违约金，因合同没有约定支付违约金，故此项请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条规定，判决如下：一、解除原告李刚与被告黄冈市万鑫置业有限公司于2018年6月29日签订的《商品房买卖合同(预售)》；二、被告黄冈市万鑫置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李刚返还购房款1202710元及支付利息损失（以1202710元为基数，自2018年6月29日起按年利率5.39%计算至清偿之日止）；三、被告黄冈市万鑫置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告李刚住宅专项维修资金损失15642元；四、驳回原告李刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16089元，由被告黄冈市万鑫置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  余晓利人民陪审员  林友明人民陪审员  李 利二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  汪贝妮