贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初15961号 原告：宋时杏，男，1979年8月24日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。 原告：胡平，女，1983年2月5日出生，汉族，住址：贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：宋时杏，男，1979年8月24日出生，汉族，住址：贵州省毕节市（系胡平之夫）。 被告：贵州泰然房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区文峰路，统一社会信用代码：91520500573310903W。 法定代表人：陈黎，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴燕梅（一般授权代理），女，1991年7月28日出生，汉族，住址：贵州省毕节市七星关区。 原告宋时杏、胡平与被告贵州泰然房地产开发有限公司（下称：泰然房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭速裁审理。原告胡平的委托诉讼代理人即原告宋时杏，被告泰然房开公司的委托诉讼代理人吴燕梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1．判决被告立即将办理涉案房屋商品房权属登记的有关文书交由登记机关备案；2．判决被告十日内向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，暂计至2020年9月17日为40318.96元（金额以原告已付购房款385086元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2018年12月30日计算至被告办理完涉案房屋不动产权证书并交付原告之日止），判决作出后的违约金按上述公式另行主张；3．判决被告十日内返原告三通费共计3350元；4．本案诉讼费用由被告负担。 本院查明如下案件要素：2017年1月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》。约定将被告开发的位于毕节市，建筑面积118.98平方米，房屋总价款为385086元的住宅出卖给原告，付款方式为贷款方式，原告以银行按揭付款，于合同签订之日向被告交付首期房款77086元，余款308000元以银行按揭支付。原告应在接到被告书面通知之日起7日内将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给被告。被告承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。原告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内,被告交付办理商品房转移登记有关文书的,按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后,被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列方式第1项处理：（1）原告退房的,被告应当自收到退房通知之日起90日内退还原告已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。合同还约定其他事项。合同签订后，原告于2017年1月9日向被告支付首期房款77086元，余款308000元于2017年2月20日以银行按揭支付。2018年1月31日，原告向被告交付了电入户费520元、燃气入户费2500元、有线电视入户费330元、光纤入户费280元及可视对讲入户费500元。原告还向被告交付了产权登记费、契税、维修基金等。被告就涉案商品房尚不具备转移登记的条件。 上述事实，有原告提交的经当庭举证、质证并经本院认证的《商品房买卖合同》、《个人住房（商用住房）借款合同》、收据、个人贷款借款凭证等在卷为凭。 原、被告双方争议的要素为：被告是否能将涉案商品房转移登记的有关文书及产权证交给原告？2、违约金标准如何认定？3、被告是否应该退还原告三通费3350元。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行办理涉案商品房不动产权证书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。 关于原告提出的判决被告立即为原告办理并交付涉案房屋转移登记的产权证及有关文书，因被告尚未取得涉案房屋的初始登记，转移登记及交付相关文书处于客观不能的状况，故对原告的该诉请，本院暂不予支持。 关于被告承担逾期办理不动产权证书违约金的标准应如何适用的问题，涉案《商品房买卖合同》约定被告应于2018年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，未履行，构成违约，应当承担违约责任，从合同约定的次日，即2018年12月31日起向原告计付违约金。同时，合同附件十二补充协议3.1约定：“若出卖人代办房屋所有权证，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理房屋所有权证所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”结合原告向被告交付产权登记费等及被告收取上述费用并出具收据的行为，表明原、被告双方已达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。则被告已无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关并通知原告即可，即被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告后不再承担上述违约责任。故该项违约金计算至被告向有关部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止。本案中，涉案《商品房买卖合同》对180日以后继续履行合同时的违约金没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”，结合合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，本院按照原告已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。但因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。故该项违约金以原告已付购房款385086元为基数，从2018年12月31日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 对于原告诉请退还三通费的问题。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条：“开发产品计税成本支出的内容如下：（一)土地征用费及拆迁补偿费；（二）前期工程费；（三)建筑安装工程费；（四）基础设施建设费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视、光纤宽带作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取的有线电视开户费330元、燃气开户费2500元、电开户费520元，无事实及法律依据，理应予以退还。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告宋时杏、胡平支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款385086元为基数，从2018年12月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告宋时杏、胡平返还电入户费520元、燃气入户费2500元、有线电视入户费330元，共计3350元； 三、驳回原告宋时杏、胡平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费446元（已减半收取），由原告宋时杏、胡平负担5元，被告贵州泰然房地产开发有限公司负担441元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  秦江玲 二〇二〇年十一月十九日 书记员  刘 昕