广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初3273号 原告：广西华林物业服务有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市鱼峰区东环路，统一社会信用代码：91450200765809338T 法定代表人：梁云波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张晓迪，该公司职员。 被告：朱列帮（曾用名：朱列邦），男，1972年2月21日出生，汉族，户籍地址：广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 原告广西华林物业服务有限公司与被告朱列帮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广西华林物业服务有限公司的委托诉讼代理人张晓迪到庭参加诉讼。被告朱列帮经本院依法公告传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告广西华林物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费13500元及滞纳金5385元；2.判令被告承担本案全部的诉讼费用。诉讼中，原告明确诉请第1项的物业服务费13500元是从2018年1月1日起至2020年3月31日止的物业服务费。 事实与理由：被告自2018年1月以来无理由拒绝向原告支付物业服务费13500元，其行为严重损害了原告的合法权益，故原告诉至本院，请求判如所请。 被告朱列帮未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据。 -2- 原告广西华林物业服务有限公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据： 1、《商品房买卖合同》；2、《住宅小区业户登记表》；3、《柳州市不动产档案查询结果证明书》，拟证明：被告是柳州市鱼峰区7栋1单元602室房屋的业主。 4、《华林君邸物业服务委托合同》；5、《华林君邸物业服务委托合同补充协议》，拟证明：原告从2004年8月份至今为涉案小区服务，物业服务费的收取标准以及收取的单价，被告支付的物业费的标准是1.8元/平方米/月。 6、《公告函》，拟证明：华林君邸业主委员会到期后，原告有主张业主竞选业委会，因没有业主竞选，故业主委员会的公章最终移交到社区居委会主任代为管理，说明上述物业服务合同继续生效。 7、《催费通知单》及张贴照片，拟证明：因为被告移民，其电话是空号，所以原告多次用上门张贴催费通知单的方式向被告催收物业费。 针对原告提交的以上证据，因证据1、2、4、5、有原件予以核对；证据3加盖了查询单位的公章，证据6、7有原始载体予以核对，本院对其真实性均予以认定。至于以上证据能否证明原告的主张，本院将综合全案证据综合予以认定。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告朱列帮经本院公告传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于柳州市鱼峰区华林君邸小区是柳州市新景地产置业有限公司开发建设。原告广西华林物业服务有限公司系依法成立、经营范围包含物业服务的企业法人。被告朱列帮系柳州市鱼峰区华林君邸小区7栋1单元602室房屋的业主，该房屋为多层住宅，建筑面积为277.8平方米。2014年6月30日，原告广西华林物业服务有限公司与华林君邸业主委员会签订一份《华林君邸物业服务委托合同》，约定由原告为华林君邸小区提供物业管理服务，综合物业服务费（包括每月公共水电能耗分摊）：多层1-7、9号楼为1.4元／㎡／月，15-16号为1.45元／㎡／月；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前交纳当月物业 -3- 管理服务费；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应从逾期之日起每天按欠缴物业服务费1‰的标准向乙方支付违约金；合同有效期自2014年7月1日至2017年6月30日；等等。2014年12月25日，原告广西华林物业服务有限公司与华林君邸业主委员会签订一份《华林君邸物业服务委托合同补充协议》，约定自2015年1月1日起多层住宅1、2、3、4、5、6、7、9、15、16号楼的综合物业服务费调整为1.8元/㎡/月（此服务费包括每月公共水电能耗分摊）；等等。后因被告从2018年1月起未向原告交纳物业服务费，原告分别于2018年4月2日、7月5日、10月2日，2019年1月7日、2月20日、6月8日、9月16日、12月9日、2020年3月23日通过在被告涉案房屋大门张贴《缴费通知单》的方式向被告催收所欠物业服务费（最后一次催收的系2018年1月至2020年3月期间所欠缴的物业服务费），因被告仍不交纳，故酿成本案纠纷。因未能向被告直接送达法律文书，本院于2020年8月9日依法向被告发出公告，限其自公告之日起六十日内到本院应诉，公告期届满，被告仍未到庭应诉，本院依法缺席审判。原告因本案支出公告费600元。 本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告广西华林物业服务有限公司与华林君邸业主委员会签订的《华林君邸物业服务委托合同》及《华林君邸物业服务委托合同补充协议》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均应认定有效。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告广西华林物业服务有限公司依约为被告朱列帮所在小区提供了物业服务，被告朱列帮作为该小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。关于物业服务费，因被告朱列帮从2018年1月起未向原告交纳物业服务费，原告已向被告朱列帮书面催收2018年1月至2020年3月期间的物业服务费，故被告朱列帮应向原告支付从2018年1月1日起至2020年3月31日止的物业服务费13501元（277.8平方米×1.8元／平方米/月×27个月），现原告仅主张13500元系其对自己权利的处分，与法不悖，本院予以支持。关于滞纳金，实为违约金，被告朱列帮逾期未交纳物业服务费，根据《华林君邸物业服务委托合同》的约定，被告朱列帮已构成违约，依法应支付违约金。该合同约定，被告朱列帮逾期交纳物业服务费，应从逾期之日起每天按欠交物业服务费1‰的标准向原告支付违约金。考虑本案的实际情况，原告因被告朱列帮迟延支付物业服务费造成的实际 -4- 损失主要为利息损失，现原告主张的违约金计算标准过高，根据公平原则，以及参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项的规定，本院依法酌情予以调整，确定被告朱列帮应承担的违约金为810元（13500元×6%）。原告主张超出的部分，本院不予支持。此外，被告朱列帮经本院依法公告传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院可缺席判决。原告因本案支出公告费600元，应由被告朱列帮承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告朱列帮应于本判决生效之日起十日内向原告广西华林物业服务有限公司支付从2018年1月1日起至2020年3月31日止的物业服务费13500元及违约金810元，合计14310元； 二、驳回原告广西华林物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费272元，公告费600元，合计872元（原告广西华林物业服务有限公司已预交），由原告广西华林物业服务有限公司负担66元，被告朱列帮负担806元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  伍艳丽 人民陪审员  莫琼华 人民陪审员  赵凤明 -5- 二〇二〇年十一月九日 书 记 员  杨 柳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 -6- 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。