湖南省宁远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1126民初1142号 原告：杨六成，男，汉族，农民。 被告：宁远县雄宇房地产开发有限责任公司，住所地湖南省宁远县舜陵街道莲花新村**。 法定代表人：欧得元，执行董事。 委托诉讼代理人：唐积树，公司监事。 被告：欧会忠，男，汉族，居民。 委托诉讼代理人：欧阳凌，湖南宁远舜峰法律服务所法律工作者。 被告：肖爱志，女，汉族，居民。 被告：宁远县旭晖房地产开发有限责任公司，住所地湖南省宁远县冷水镇梅翠村**。 法定代表人：胡槐斌，执行董事。 原告杨六成诉被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司（以下简称雄宇公司）、欧会忠商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，根据被告雄宇公司的申请追加肖爱志、宁远县旭晖房地产开发有限责任公司（以下简称旭晖公司）为共同被告，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告杨六成、被告雄宇公司的委托诉讼代理人唐积树、被告欧会忠的委托诉讼代理人欧阳凌、被告旭晖公司的法定代表人胡槐斌到庭参加诉讼，被告肖爱志经公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨六成向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《商品房买卖合同》无效；2、判令四被告连带返还原告的购房款273870元；3、判令四被告连带向原告支付273870元资金占用利息,暂计至2020年5月14日(60个月),共计164322元;后期利息至本息清偿完毕时止(本金273870元,计息标准为每月每元0.01元)；4、被告承担本案的诉讼费。事实及理由:2015年5月，原告与被告雄宇公司签订《商品房买卖合同》,原告购买被告雄宇公司出售的宁远县汇金国际广场4栋19层D19号房,建筑面积116平方米，房屋总价为34万余元，原告依照约定支付了前期购房款273870元。《商品房买卖合同》约定被告在2016年12月31日前交付商品房给原告使用，但至原告起诉止,虽经原告多次与被告交涉,被告既不能交付商品房也不肯退还原告已经支付的购房款。据原告所知,宁远县汇金国际广场项目存在超容积率等违法行为,该项目准建高度不允许超过19层高,所以被告所要交付的房屋并不存在。由此可以肯定,被告雄宇公司向原告出售的宁远县汇金国际广场4栋19层D19号房不可能取得商品房预售许可证。据原告所知“汇金国际项目”是被告欧会忠等人（甲方）与雄宇公司（乙方）签订《合作协议》合伙兴建的，所以被告欧会忠也应承担相应责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。综上所述,由于被告的行为导致合同无效,并因此给原告造成了一定的损失,为维护原告的合法权益,特具状起诉，请依法判处。 被告雄宇公司辩称，1、2012年9月10日，被告欧会忠等与雄宇公司签订了合作协议，后欧会忠不按协议履行义务，私自雕刻雄宇公司的公章，双方于2015年3月12日签订“解除《合作协议》协议书”，解除了合作协议；2、《商品房买卖合同》是被告肖爱志签字，没有雄宇公司的签字，也没有获得雄宇公司的授权委托书，原告与被告肖爱志所签订的《商品房买卖合同》并非雄宇公司的行为，属被告欧会忠、肖爱志个人行为，合同的签订与雄宇公司无关；3、购房款收据上雄宇公司的公章是欧会忠伪造的，不是雄宇公司所为，雄宇公司并不知情，原告所交的购房款也没有汇入雄宇公司的账户，购房款与雄宇公司无关；4、被告欧会忠已将汇金国际4#楼项目转让给了被告旭晖公司，实际购房人的债权债务应由被告欧会忠、旭晖公司所承担，雄宇公司并不是本案的债务及连带人，故不负有给付义务和责任。恳请法院依法驳回原告对雄宇公司的诉讼请求。 被告欧会忠辩称，1、本案《商品房买卖合同》无效，被告欧会忠同意退还购房款，但购房款的金额应当以银行转账凭证为依据；2、被告肖爱志是欧会忠雇请的员工，不应当在本案中承担责任；3、双方签订《商品房买卖合同》时，已告知原告没有取得预售许可证，双方均有过错，应各自按过错承担相应的责任。 被告肖爱志未作答辩。 被告旭晖公司辩称，汇金国际4#楼的土地使用权人是胡槐斌，被欧会忠占用开发汇金国际4#楼，后来欧会忠缺乏资金建不起，经双方协议把汇金国际4#楼项目转让给旭晖公司。本案《商品房买卖合同》签订时，旭晖公司尚未成立，旭晖公司并不知情，欧会忠也没有把购房款交给旭晖公司，且汇金国际4#楼的预售许可证只审批了15层，而原告购买的房屋是19层，原告购买的房屋楼层并不存在。综上所述，旭晖公司与本案无关，不应当在本案中承担责任，请求依法驳回原告对旭晖公司的诉请。 原告杨六成围绕其诉讼请求提交如下证据：1、《商品房买卖合同》，拟证明原告与被告欧会忠、雄宇公司签订商品房买卖合同的事实；2、银行转账流水及收款收据，拟证明原告缴纳购房款273870元的事实。被告雄宇公司质证：1、2号证据，雄宇公司不知情，与雄宇公司无关。被告欧会忠质证：1号证据，真实性无异议，但合同是无效合同，没有约束力；2号证据，应以具体的银行转账金额为准。被告旭晖公司质证：不清楚。本院审查认为，1、2号证据，具备真实性、合法性和关联性，并能相互佐证，本院予以采信。 被告雄宇公司为支持其主张提交如下证据：1、合作协议，拟证明欧会忠挂靠雄宇公司从事房地产开发的事实；2、解除《合作协议》的协议书，拟证明雄宇公司与欧会忠解除《合作协议》的事实；3、汇金国际项目4＃楼转让合同，拟证明欧会忠将汇金国际4#楼项目转让给旭晖公司的事实；4、欧会忠书写的证明，拟证明欧会忠自2012年以来私自雕刻雄宇公司的公章签订房屋买卖合同的事实。上述证据，原告质证：不清楚。被告欧会忠质证：1、2、3号证据，无异议；4号证据，是欧会忠因其他案子书写的证明。被告旭晖公司质证：1、2、4号证据，不清楚；3号证据，无异议。本院审查认为，1、2号证据，被告欧会忠作为该协议的当事人无异议，本院予以采信；3号证据，被告旭晖公司作为该合同的当事人无异议，本院予以采信；4号证据，不能证明与本案有关联性，不能达到证明目的。 被告欧会忠未向本院提交证据。 被告肖爱志未向本院提交证据。 被告旭晖公司未向本院提交证据。 为查明事实，本院依职权调取证据：本院（2019）湘1126民初2960号民事判决书，拟证明被告欧会忠将汇金国际4#楼项目转让给旭晖公司的经过。经原告杨六成及被告欧会忠、雄宇公司、旭晖公司质证均无异议，本院予以采信。 根据以上采信的证据并结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实： 1、2012年9月10日，被告欧会忠等人（甲方）与雄宇公司（乙方）签订《合作协议》，约定甲方以乙方的名义合伙兴建“汇金国际项目”，项目开发的所有投资、债权、债务及税费由甲方负责，乙方概不承担；乙方提供雄宇公司的各种证件配合甲方办理立项、报建、售房、银行按揭等各种手续；合伙期限自2012年9月10日至项目建筑物竣工、验收合格、售房手续完毕为止。协议签订后，被告欧会忠陆续投资建造了“汇金国际”1、2、3号栋房屋，并以被告雄宇公司名义对外公开出售。2015年3月12日，欧会忠与雄宇公司签订《解除〈合作协议〉协议书》，约定双方自愿解除2012年9月10日签订的《合作协议》，合作期间，欧会忠以雄宇公司名义从事房地产开发过程中产生的一切债权、债务及税费概由欧会忠承担。 2、被告肖爱志系被告欧会忠的前妻，受欧会忠雇请从事涉案商品房销售工作。2015年5月14日，被告肖爱志代理被告雄宇公司与原告杨六成签订《商品房买卖合同》，合同约定被告雄宇公司将宁远县汇金国际项目第4栋第19层D19号房屋预售给原告杨六成，建筑面积116平方米，购房总价款为342338元，在签订合同时支付80%的购房款即273870元，房屋封顶付15%的购房款即51351元，交房时付清剩余5%的购房款17117元，被告肖爱志作为被告雄宇公司的委托代理人在《商品房买卖合同》上签字并加盖被告雄宇公司公章。《商品房买卖合同》签订后，杨六成按约支付购房款273870元，被告肖爱志向原告出具273870元购房款收据，并加盖被告雄宇公司的公章。后双方因《商品房买卖合同》的履行产生纠纷，原告遂诉至本院。 3、2016年6月9日，欧会忠（甲方）与胡槐斌等人（乙方）签订《汇金国际“四号楼”工程项目出资拯救转建合同》约定：欧会忠将汇金国际四号楼盘剥离，由债权人胡槐斌等人出资完成该楼盘设计要求和十五层以下主体开发建设；“四号楼盘”以前的一切欠债，与出资拯救的乙方无关，概由甲方负责；对原已预售出去的门面、房产统一由乙方召回管理，更改购房合同。2016年9月1日，欧会忠（甲方）与胡槐斌等人（乙方）签订《汇金国际项目4＃楼转让合同》，约定由乙方重新注册公司继续投资兴建，乙方同意汇金国际项目4＃楼竣工后优先按原合同条款及价格交付原购房业主的房屋；原甲方所售房屋（以2016年6月1日欧会忠提供给胡利辉销售名册中的真实购房为准）由乙方负责与业主变更好购房合同，未收回款项全部由乙方收回处理。2018年5月25日，雄宇公司与旭晖公司（成立于2016年12月23日，法定代表人为胡槐斌）签订《汇金国际项目4＃楼开发权转让协议》，约定雄宇公司、旭晖公司完全认可欧会忠与胡槐斌于2016年9月1日签订的《汇金国际项目4＃楼转让合同》。2018年7月12日，欧会忠与胡槐斌签订《汇金国际4＃楼项目开发协议书》，约定欧会忠将汇金国际项目4＃楼的开发及受益权归还胡槐斌，胡槐斌补偿欧会忠1400万元，欧会忠原出售和抵债的房屋由其自行处理和解决。 4、汇金国际4＃楼项目的土地使用权已登记至旭晖公司名下，并于2019年1月25日取得商品房预售许可证明，预售许可证明记载：商品房共15层，总建筑面积13915.7平方米，批准预售建筑面积13915.7平方米。目前，该楼盘主体已竣工，正在装修中。 5、本案起诉时一年期贷款市场报价利率为年利率3.85%。 本院认为，本案出售的商品房是汇金国际项目第4栋第19层D19号房屋，但相应商品房预售许可证明批准预售的商品房只有15层，据此可知，本案出售的商品房未取得预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，涉案《商品房买卖合同》应属无效，故对原告诉请确认涉案《商品房买卖合同》无效，本院予以支持。本案争执的焦点是：一、《商品房买卖合同》无效后的责任承担主体如何确定？根据欧会忠与雄宇公司签订的《合作协议》约定，欧会忠挂靠雄宇公司从事“汇金国际项目”房地产开发，虽然双方于2015年3月12日解除了《合作协议》，但未采取公开方式让社会公众所知悉，雄宇公司亦未提交证据证明原告对此知情，且在签订涉案《商品房买卖合同》前，欧会忠已经以雄宇公司名义陆续开发了“汇金国际项目”1、2、3号栋房屋，并对外公开出售，《商品房买卖合同》上亦盖有雄宇公司的公章，且被告肖爱志系欧会忠雇请从事涉案商品房销售工作的员工，其在合同上签字是履行职务行为，以上事实足以使原告相信被告肖爱志有权代表欧会忠、雄宇公司签订《商品房买卖合同》，故肖爱志的行为构成表见代理，肖爱志与原告签订《商品房买卖合同》的法律后果应当由雄宇公司承担。雄宇公司提出签订《商品房买卖合同》系欧会忠、肖爱志的个人行为，雄宇公司在本案中不承担责任的抗辩理由与法律规定不符，本院不予支持。欧会忠挂靠雄宇公司开发“汇金国际项目”，是该房地产项目的实际投资经营者和受益人，应当与雄宇公司承担连带责任。被告肖爱志应当知道“汇金国际项目4＃楼”未取得商品房预售许可证明而不准对外出售，却仍然代理签订《商品房买卖合同》违法出售涉案房屋，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人承担连带责任。”规定，被告肖爱志应当与雄宇公司、欧会忠共同承担连带责任。虽然欧会忠、雄宇公司将“汇金国际项目4＃楼”工程转让给了旭晖公司，但从双方2018年7月12日最后签订的《汇金国际4＃楼项目开发协议书》中约定“胡槐斌补偿欧会忠1400万元，欧会忠原出售和抵债的房屋由其自行处理和解决。”的内容来看，欧会忠原出售和抵债的房屋与旭晖公司无关，故旭晖公司在本案中不应承担民事责任。二、关于原告诉请返还购房款的数额及利息计付标准。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，原告交纳购房款273870元的事实，有银行流水及收款收据相佐证，足以认定，故对原告诉请返还273870元购房款，本院予以支持。从涉案《商品房买卖合同》无效的原因分析，主要过错在出售方，原告诉请其承担购房款利息，属于主张缔约过失责任的范畴，符合法律规定，但在原告未举证证明因合同无效造成具体损失的情形下，按月利率1%计付利息显然过高，结合双方的过错，本院酌定按逾期付款违约责任标准即起诉时一年期贷款市场报价利率的1.5倍（年利率3.85%×1.5倍＝5.77%）支付购房款占用期间的利息，自交付购房款之日起计算至债务履行完毕之日止。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告杨六成与被告肖爱志、宁远县雄宇房地产开发有限责任公司于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》无效； 二、被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司、欧会忠、肖爱志于本判决生效后十日内返还原告杨六成购房款273870元，并支付利息（利息以273870元为基数，自2015年5月14日起按年利率5.77%计算至债务履行完毕之日止）；被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司、欧会忠、肖爱志相互承担连带责任； 三、驳回原告杨六成对被告宁远县旭晖房地产开发有限责任公司的诉讼请求； 四、驳回原告杨六成的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7873元，由原告杨六成负担1673元，被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司、欧会忠、肖爱志共同负担6200元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应当书面向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限自法律文书指定的履行期间届满的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。 审 判 长  谭国勇 人民陪审员  李素平 人民陪审员  奉满平 二〇二〇年十一月二日 法官 助理  李 环 书 记 员  郑毓慧 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民法总则》 第一百六十七条代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人承担连带责任。 第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。 2.《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。