浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终4247号 上诉人（原审原告、反诉被告）：宋海军，男，1980年3月3日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：金华良,浙江中圣律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈阿焕，男，1962年2月5日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：倪素娟，女，1964年11月6日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 两被上诉人之共同委托诉讼代理人：李**根，绍兴市柯桥区平水法律服务所法律工作者。 两被上诉人之共同委托诉讼代理人：曹健雄，绍兴市柯桥区平水法律服务所法律工作者。 上诉人宋海军因与被上诉人陈阿焕、倪素娟房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初5964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋海军上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人于2020年5月30日解除合同；判令二被上诉人双倍返还定金14万元；判令二被上诉人赔偿损失18.054万元；二被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由:一、一审法院认定事实错误，且关键的合同履行与履行抗辩事实没有查清。1.本案的租赁双方是上诉人与南池家具商行，南池家具商行主体已不复存在，上诉人请求解除合同与双倍退还定金、赔偿损失正当合法。2.一审法院对被上诉人有无出租或转租权的事实没有查清。被上诉人不能出具证明其拥有相应权属的证据材料，应认定其不具有出租房屋的权利。3.一审法院对双方是否达成合同变更的事实没有查清。因被上诉人无法提供权属证明致上诉人无法申请相关证照，后被上诉人希望通过变更合同来解决纠纷，但未达成一致，一审法院却作出了错误的评判。4.一审法院将被上诉人申领相关证照的事实认定为是上诉人申领证照错误。事实上，被上诉人变更自己的经营模式与上诉人需要的经营模式是二种完全不同的经营行为和经营模式，在未征得上诉人同意的情况下，强行要求上诉人认可或接受是一种严重违法行为。5.一审法院对合同的履行和履行抗辩事实没有查清。出租人为承租人提供办理相关证照所需的房屋产权证明是被上诉人的基本义务，且在合同中约定“出租方保证租赁房屋权属清楚”、“用于承租人经营网吧”。在长达半年的时间里，被上诉人都无法向上诉人提供房屋产权证明，导致了上诉人无法实现经营网吧的事实，一审却以合同中载明上诉人对承租房屋有充分了解为由免除房屋出租人提供产权证明的义务，是一种严重的错误认定。二、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条及九十四条第四款的规定，上诉人有权解除合同。 陈阿焕、倪素娟辩称，对于上诉人所说的一审法院认定事实错误及适用法律错误并不存在，上诉人既无证据证明，也不符合本案事实，一审判决已对此问题进行了详尽的阐述。上诉人提起本案诉讼主要的观点是上诉人去办理网吧执照，被上诉人未向其提供合法的资料，导致其无法办理。被上诉人认为：1.从行政审批角度，如果真如上诉人所述缺乏相关房产资料导致执照不能办理，行政审批单位会进行告知，并有相关手续，但上诉人并未出示相关证据。2.从事实角度，被上诉人以同样的场所、同样的房产资料就把营业执照办了下来，证明上诉人所言不实。3.上诉人编造事由，提起诉讼，违反了民事诉讼的诚实信用原则，应当受到处罚。 宋海军向一审法院起诉请求：1、判令二被告双倍返还定金14万元人民币；2、判令二被告赔偿损失18.054万元人民币；3、由二被告承担本案的诉讼费。诉讼中，原告宋海军明确要求解除合同。 陈阿焕、倪素娟向一审法院反诉请求：1、判令反诉原、被告继续履行合同；2、判令反诉被告立即支付尚欠的房租费电费（履约保证金和定金相抵以外）41682.8元；2、诉讼费由反诉被告人承担。诉讼中，反诉原告明确继续履行合同内容即支付尚欠房租费及电费。 一审法院查明，陈阿焕、倪素娟系夫妻关系，陈阿焕作为经营者于2019年6月17日设立了绍兴市越城区南池家具商行，经营场所为绍兴市越城区鉴湖街道南池村南闲物业大楼****，该个体工商户于2020年4月9日注销。2019年11月27日，陈阿焕（甲方）与宋海军（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于××街道××村××大楼××楼××号的房屋（场地）出租给乙方，乙方对承租的房屋（场地）作了充分了解，愿意租赁该房屋（场地），建筑面积约180㎡；乙方承诺该租赁房屋仅用于网吧经营用途；租赁期为4年，自2019年12月10日至2023年12月10日止。自租赁之日开始起，经过12个月为一个租赁年度，第一个租赁年租金为105000元，乙方必须于2019年12月10日前向甲方支付第一个租赁年度租金；乙方需向甲方缴纳履约保证金计5000元整；乙方应于2019年11月27日前一次性向甲方缴纳定金7万元，合同生效后自动转为履约保证金；合同还约定，甲方保证租赁房屋产权清楚，并按约定向乙方提供租赁房屋等等。2019年11月27日，陈阿焕收到了租房定金7万元，宋海军开始使用案涉房屋，对房屋进行了装修，并购买了电脑、电脑桌椅、沙发等设备，后宋海军又对案涉房屋内设备进行了处置。 另查明，陈阿焕与宋海军于2020年5月至6月期间就网吧营业执照问题进行了多次沟通，双方还曾共同前往行政服务中心办理相关事宜；后陈阿焕作为投资人拟筹建设立绍兴市越城区南池网吧，经营地点为绍兴市越城区鉴湖街道南池村南闲物业大楼****，约180平方米，绍兴市越城区文化广电旅游局于2020年6月15日向绍兴市越城区南池网吧出具了准予行政许可决定书、互联网上网服务营业场所同意筹建通知书；宋海军庭审中陈述案涉房屋实际使用到了2020年5月底，陈阿焕提供了绍兴市千客隆超市有限公司水电费用清单表，显示商户名网吧2020年1月1日至3月31日电费为1260.6元、2020年4月1日至4月30日电费为167.2元、2020年5月1日至5月31日电费为208元。 再查明，案涉房屋产权属于绍兴市南闲物业经营有限公司所有，该房屋出租给绍兴市千客隆超市有限公司，绍兴市千客隆超市有限公司又转租给了陈阿焕；陈阿焕在庭审中提供了两份陈阿焕与宋海军之间签订房屋租赁合同，绍兴市南闲物业经营有限公司、绍兴市千客隆超市有限公司分别在其中一份合同中盖章。 一审法院认为，该院认为，宋海军与陈阿焕在自愿合法的基础上签订的《房屋租房合同》系双方真实意思表示，为有效合同，受法律保护。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。 现宋海军要求解除合同、双倍返还定金及赔偿损失，依据为陈阿焕未保证租赁房屋产权清楚。该院认为，宋海军的依据尚不充分，理由如下：1、房屋租赁合同中明确载明，乙方（宋海军）已对承租的房屋（场地）作了充分了解，宋海军作为成年人且具有网吧运营经验的人员，理应在合同签订前对租赁房屋产权问题有清楚了解；2、从陈阿焕提供的两份租赁合同中显示，案涉房屋的产权方及原承租人对陈阿焕转租给宋海军行为均知晓并未提出异议，即可认定案涉房屋的转租行为属于合理合法；3、从宋海军实际使用案涉房屋情况看，签订租赁合同及交付定金后，宋海军即占有使用了案涉房屋长达半年之久，并对房屋进行了装修、设备布置，其合理使用房屋自始至终未受到妨碍；4、关于庭审中双方争议的网吧执照办理问题，首先可以明确在房屋租赁合同中并未将网吧执照办理义务作为合同条款，宋海军无权以网吧营业执照无法办理为由要求解除合同；相反，从宋海军与陈阿焕的沟通情况来看，租赁房屋后陈阿焕是在配合宋海军办理相关手续，履行了出租方的义务，陈阿焕陈述系应宋海军要求办理网吧执照，从双方微信聊天记录、通话记录、共同前往行政服务中心等行为均有所反映，而宋海军认为系陈阿焕自己开办网吧所需，与查明的事实不符，该院不予采信。综上，现案涉房屋的情形不符合《合同法》第九十四条中当事人可以解除合同的规定，宋海军要求解除合同、双倍返还定金的诉讼请求，该院不予支持；宋海军还要求赔偿损失，该损失金额无法确定且并非由陈阿焕、倪素娟的原因造成，该院亦不予支持。因案涉房屋租赁合同未解除，宋海军应按合同约定支付租金，对陈阿焕要求支付欠付租金的请求，该院予以支持，根据查明的事实，宋海军仅支付了定金70000元，而房屋租赁合同明确载明，承租方应缴纳履行保证金5000元及于2019年12月10日前支付第一年的租金105000元，故宋海军应支付尚欠房租40000元；陈阿焕、倪素娟还要求宋海军支付电费1682.8元，因宋海军庭审陈述使用案涉房屋至2020年5月底，故对2020年1月至5月的电费，该院予以支持，即宋海军应支付给陈阿焕电费1635.8元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、反诉被告宋海军应于判决生效之日起三十日内支付给反诉原告陈阿焕房屋租金、电费合计41635.8元；二、驳回原告宋海军的诉讼请求；三、驳回反诉原告陈阿焕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3054元，由原告宋海军负担。反诉案件受理费减半收取421元，由反诉原告陈阿焕负担21元，由反诉被告宋海军负担400元，其中由反诉被告负担部分，应本判决生效之日起七日内向该院交纳。 二审中，上诉人提交营业执照申报材料网上打印件一份、《互联网上网服务营业场所设立申请材料清单／收件凭证》网上打印件二份、《众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查》公网上打印件一份、照片打印件一份、录音资料一份，并申请证人张某出庭作证，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，本院认证认为，营业执照申报材料、《互联网上网服务营业场所设立申请材料清单／收件凭证》、《众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查》、照片打印件等证据均涉及上诉人营业执照的办理，但被上诉人是否应提供房屋权属证明，上诉人能否办理营业执照等并非双方之间房屋租赁合同涉及内容，故上述证据均不能达到上诉人的证明目的，本院不予认定；录音资料系上诉人与原街道办事处人员的录音，在街道办事处未出具相关书面材料且上诉人亦未提供证据证明案涉房屋产权属于街道管理的情况下，对该街道办事处个人的意见本院不予采信；证人张某当庭陈述系上诉人的合伙人，与本案存在利害关系，其在庭审中明确办理营业执照并非案涉房屋租赁合同的内容，但其证言亦是涉及上诉人办理营业执照的事宜，故不能达到上诉人的证明目的，本院对该证人证言不予采信。被上诉人未提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，合同的解除分为法定解除和约定解除，本案中上诉人要求解除案涉租赁合同的理由系被上诉人未向其提供房屋权属证明致其无法办理营业执照，其主张被上诉人作为出租人为承租人提供办理相关证照所需的房屋产权证明系其基本义务，被上诉人未履行该义务即构成违约，上诉人可解除合同，但双方之间签订的房屋租赁合同对此并无约定，合同中亦未约定被上诉人不履行上述义务上诉人可解除合同。上诉人主张合同中“出租方保证租赁房屋产权清楚”、“用于承租人经营网吧”的描述即表明被上诉人有向上诉人提供办理相关证照所需的房屋产权证明的义务，但此主张无相应依据，且根据被上诉人提供的两份租赁合同显示，案涉房屋的产权方绍兴市南闲物业经营有限公司及原承租人绍兴市千客隆超市有限公司分别在其中一份合同中盖章，可认定案涉房屋的产权方及原承租人对被上诉人转租给上诉人的行为均知晓且认可；而从上诉人实际使用案涉房屋的情况看，上诉人在占有使用案涉房屋长达半年之久的时间里，亦未有相关权利人对案涉房屋主张权利，上诉人合理使用房屋自始至终未受到妨碍，故被上诉人作为出租方已保证了合同中约定的“租赁房屋产权清楚”，上诉人以此主张被上诉人违反合同约定本院不予采信。此外上诉人亦无解除合同的法定事由，故上诉人要求解除案涉租赁合同并要求被上诉人双倍返还定金及赔偿损失无相应依据，本院不予支持。上诉人主张一审法院认定事实及适用法律错误亦无相应依据，本院不予采信。 综上所述，宋海军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6109元，由宋海军负担。 本判决为终审判决。 审判长 姚 瑶 审判员 梅 云 审判员 茹赵鑫 二〇二〇年十一月三十日 书记员 孙心怡