北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终7794号上诉人（原审被告、反诉原告）：李孝森，男，1988年4月27日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李合景（李孝森之父），住北京市海淀区。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘喜莲，女，1961年12月26日出生，汉族，住北京市海淀区。二上诉人共同委托诉讼代理人：孙建璞，北京善领律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘荣荣，女，1987年5月8日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：马天夫，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：张也弛，北京市京师律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街**联合大厦**。法定代表人：赖国强，执行董事。委托诉讼代理人：邢宇飞，女，北京中原房地产经纪有限公司员工。上诉人李孝森、刘喜莲因与被上诉人刘荣荣、北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初1091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李孝森、刘喜莲上诉请求：撤销一审判决第二项中我方应退还刘荣荣房屋租金、押金的内容及第三项，依法改判三个月空置期损失由刘荣荣承担，并支持我方关于违约金的请求或将本案发回重审。事实和理由：1.我方主张三个月租金及五万元违约金具有事实依据，一审法院未予支持错误；2.一审法院现仅支持四万元违约金缺乏事实依据，请求二审法院对此予以纠正；3.刘荣荣就北京市海淀区1B号房屋（以下简称涉案房屋）签订的《北京市房屋租赁合同》不享有任意解除权，故其诉讼请求缺乏事实依据，我方不应退还房屋租金及押金。刘荣荣辩称，我同意一审判决，请求驳回李孝森、刘喜莲的上诉。中原公司辩称，房屋租赁合同纠纷与我公司没有关系。刘荣荣向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年10月14日解除；2.判令李孝森、刘喜莲返还我租金158333.33元；3.判令李孝森、刘喜莲返还我押金5万元；4.判令李孝森、刘喜莲支付我违约金5万元；5.判令李孝森、刘喜莲赔偿我装修损失537元；6.判令李孝森、刘喜莲返还我垫付的采暖费6413.9元；7.案件受理费由李孝森、刘喜莲承担。李孝森、刘喜莲向一审法院提出反诉请求：1.判令刘荣荣支付三个月租金15万元，支付违约金5万元；2.判令刘荣荣支付水费1355元、电费486.7元、电视费216元、电话费109元；3.判令刘荣荣赔偿律师费3万元。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。2019年1月6日，刘喜莲、李孝森（甲方、出租人）与刘荣荣（乙方、承租人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定有如下内容：租赁期限自2019年1月20日至2021年1月19日，甲方应于2019年1月20日前将房屋按约定条件交付给乙方；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金5万元/月，每年支付一次，合同期内租金为120万元，支付方式为押一付十二，各期租金支付日期为2019年1月20日、2020年1月20日；押金5万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内的下列费用中，物业服务费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、上网费由乙方承担；对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后7日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达7日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3.不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用房屋的。违约责任：甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋回复原状或赔偿相应损失；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。同日，刘荣荣与刘喜莲、李孝森签订《钱款交付书》，刘荣荣向刘喜莲、李孝森支付定金2万元，此后刘荣荣分别向刘喜莲转账支付30万元、33万元，共计支付了一年的租金60万元以及押金5万元。刘喜莲、李孝森认可收到上述全部款项。刘荣荣主张其于2019年10月14日通过微信向刘喜莲提出解除合同，并于2019年11月2日搬出涉案房屋，11月3日双方在中介陪同下做了房屋交割。刘喜莲、李孝森表示2019年10月26日刘荣荣向其提出不想租了，其二人表示不同意，刘荣荣于2019年11月2日搬离涉案房屋，其二人于2019年11月3日收回房屋。审理中，双方均认为对方违反合同约定，应由对方承担违约责任。刘荣荣主张刘喜莲、李孝森应承担违约责任，理由为刘喜莲、李孝森提供的房屋严重不符合合同约定，影响了其及家人的安全和健康，刘喜莲、李孝森不按合同约定承担维修义务，致使其无法正常使用房屋。刘荣荣列举房屋存在的问题如下：1.其于2019年7月9日生育，其及新生儿对室温要求很高，涉案房屋供暖严重不能满足基本生活需要；2.地下室没有能用的电路，其从地上引了一条线下去，厨房电路也不好用，在油烟明火的环境下电线有腐蚀的危险；3.地下室的设备房总是漏水。刘荣荣对其上述主张向法院提交其与刘喜莲的微信聊天记录、拍摄的房屋照片及视频为证。刘荣荣与刘喜莲的微信聊天记录显示：2019年10月14日，刘荣荣：和你沟通一件事情，房子住了快一年了，老是这有问题那有问题的，我爸爸说上次当着叔叔的面修了水阀换了零件，1000块钱是我爸爸交的，叔叔说给我们到现在也没给。其次，厨房的电，到现在也没修好，还是扯的电线，非常不方便，我们煲汤的电锅和电饭煲要轮流使用，不能同时用。地。地下室没有电找了阿姨看孩子在地下室住，但是地下室没信号没电，玩具车、手机都不能充电。更关键的是热水，每天洗澡洗脸刷牙想放热水要等20多分钟，一直是冷水，好久才能出来温水，还有就是暖气，去年我们搬进来后房子很冷，根本不像你们说的，能达到20多度，要穿厚外套或者羽绒马甲。洗澡只能在2楼洗，三楼特别冷，根本没法洗澡。以上问题今年马上天冷了，要解决！如果不解决，我们就要搬走，请把剩余房租和押金退还给我。根据合同我提前搬走属于违约，但是根据合同你房子有问题我有权要求你们修好，达到住户满意。我交了房租，每个月也不便宜，希望你们理解，达到我们要求，否则我们没法住。大哥来了，争执了半天，我们不住了，退房租吧！……但是以上问题，确实让我们住着很不方便，交了房租，再不方便，我为什么还要将就。我在国外期间，我爸爸住着，一堆这事那事的毛病，大哥都知道。一会停电，一会地下室漏水，停电停了一个多星期。刘喜莲：那个电的事儿，那是这不是这两年，他一直说给你挖后面，这个物业，他们就说一直拖，今年夏天也一直没挖成，好像说是今天明天要挖，挖了就是说要把漏水的情况给修了，电的事可能也就解决了，那暖气的事儿没你说的那么低吧，我们住这几年没有，每年都是通暖以后能达到20度以上，二十二三度的样子，这个住别墅肯定是跟那个住那种楼房不一样，它的空间大，没有你说的那个住平房的温度肯定。刘喜莲、李孝森对刘荣荣的上述主张不予认可，抗辩称交房时房屋经刘荣荣验收合格并且签订了物业交割单，说明刘荣荣对房屋现状满意，且刘荣荣提出需要维修的问题并不影响房屋使用。李孝森、刘喜莲认为刘荣荣应承担违约责任，理由为刘荣荣未按合同约定提前90天通知其即于2019年11月2日自行搬离涉案房屋。刘荣荣要求刘喜莲、李孝森支付其垫付的取暖费6413.9元，就此向法院提交显示日期为2019年1月23日、事由为2018年-2019年度供暖费的收据一张为证。刘喜莲、李孝森表示双方协商一致供暖费由刘荣荣负担。刘荣荣主张刘喜莲、李孝森支付装修损失537元，表示为其购买灯具和水龙头的费用，就此向法院提交购买灯具、水龙头的订单截图以及物品照片为证。刘喜莲、李孝森反诉主张刘荣荣支付水费、电费、电视费、电话费并赔偿律师费，就此向法院提交水费交易的交通银行交易凭证、水费账单详情、支付电费400元的账单截图、金额为432元、期间为2018年1月至2019年12月的收视费收据、金额为109.04元、计费周期为2019年2月至2019年6月的联通通信业务收据、律师费发票三张为证。刘荣荣认可电费为486.7元、收视费为180元，水费、电话费仅认可2019年1月20日至2019年11月2日期间发生的，不同意支付律师费。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，刘荣荣与李孝森、刘喜莲签订的《北京市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同履行各自义务。双方因维修问题产生矛盾，刘荣荣于2019年11月2日搬离涉案房屋，双方均认可于2019年11月3日就涉案房屋进行了交接，应认定双方于该日期就不再继续履行合同达成一致意见，双方之间的房屋租赁合同应于2019年11月3日解除。刘荣荣主张的合同于2019年10月14日解除，缺乏事实和法律依据，法院对此不予采信。合同解除后，李孝森、刘喜莲应退还刘荣荣交纳的押金以及2019年11月4日至2020年1月19日期间的租金。关于谁应承担违约责任问题。首先，根据合同第七条、第九条约定，李孝森、刘喜莲负有对房屋及其附属物品、设备设施自然损耗的维修义务，若李孝森、刘喜莲“不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的”，刘荣荣有权单方解除合同。根据已查明的事实、刘荣荣提交的证据，李孝森、刘喜莲对刘荣荣反映的问题进行了积极回应，并且对地下室漏水问题进行了维修。同时考虑到房屋租赁合同的主要目的是承租人取得房屋居住使用权，而且合同第七条约定如出租人逾期不维修的，承租人可代为维修，费用由出租人承担，根据该条约定，即便李孝森、刘喜莲存在怠于履行维修义务的情况，刘荣荣亦可自行联系维修人员进行维修，而不是直接解除合同。其次，庭审中双方确认在签订合同前刘荣荣实地看过涉案房屋，因此刘荣荣应对涉案房屋基本的情况予以知晓，但其并未对地下室未接电线、厨房暴露电线一事提出异议而是与李孝森、刘喜莲签订了合同，应视为刘荣荣对房屋现状予以认可。综上，法院认为，李孝森、刘喜莲未及时履行维修义务的情形并未达到“致使乙方无法正常使用房屋”的严重程度，在此情况下，刘荣荣却在未与李孝森、刘喜莲协商一致的情况下自行搬离房屋，系其违约，刘荣荣应承担违约责任。但李孝森、刘喜莲反诉主张刘荣荣应支付三个月的租金以及五万元作为违约金，缺乏事实依据，法院对此不予支持。对于刘荣荣应支付的违约金的具体数额，法院将结合已查明的事实、李孝森、刘喜莲的实际损失情况、双方过错情况等因素依法予以判定。关于刘荣荣主张的取暖费，根据合同约定取暖费应由承租人即刘荣荣负担，但由于李孝森、刘喜莲认可在刘荣荣2019年1月20日入住房屋前由其一家居住使用房屋，故2018-2019年度的取暖费应根据双方实际居住使用房屋的时间在双方之间进行分担，由于上述期间的取暖费为刘荣荣支付，故李孝森、刘喜莲应将其居住使用房屋期间的取暖费支付予刘荣荣，具体数额法院依法予以核算。关于刘荣荣主张的装修损失，举证不足，法院对此不予支持。对于李孝森、刘喜莲反诉主张的水费、电费、电视费、电话费、律师费，依据其举证情况，对于其二人主张的电话费金额法院予以确认；对于收视费，法院依据其缴纳收视费的总金额与对应期间以及刘荣荣实际居住房屋的期间依法予以核算；对于水费，法院将依据水费缴纳情况、刘荣荣的居住情况依法予以判定；对于电费，刘荣荣认可李孝森、刘喜莲反诉主张的电费，法院对此不持异议；对于律师费，缺乏事实和法律依据，法院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认刘荣荣与李孝森、刘喜莲于2019年1月6日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年11月3日解除；二、李孝森、刘喜莲于本判决生效后七日内向刘荣荣退还房屋租金128339元、押金5万元并支付刘荣荣垫付的2018-2019年度供暖费3207元；三、刘荣荣于本判决生效后七日内向李孝森、刘喜莲支付违约金4万元；四、刘荣荣于本判决生效后七日内向李孝森、刘喜莲支付水费1341元、收视费200元、电话费109.04元、电费486.7元；五、驳回刘荣荣的其他诉讼请求；六、驳回李孝森、刘喜莲的其他反诉请求。二审中，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。李孝森、刘喜莲未针对一审法院确认刘荣荣与李孝森、刘喜莲于2019年1月6日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年11月3日解除，刘荣荣向李孝森、刘喜莲支付水费1341元、收视费200元、电话费109.04元、电费486.7元，李孝森、刘喜莲支付刘荣荣垫付的2018-2019年度供暖费3207元的内容提起上诉，本院予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。承租人在租赁合同履行期限内单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。同时，刘荣荣亦未按照合同约定提前90日告知李孝森、刘喜莲退租，亦不符合合同约定的解除权行使条件，故其单方搬离房屋的行为构成违约，应当承担违约责任，同时出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务。本案中，李孝森、刘喜莲主张因刘荣荣单方退房导致房屋的空置损失具有法律依据，具体损失数额由本院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、承租人的过错程度等因素酌情确定。因违约金与损失赔偿均系填补违约所致损失的方法，当违约金不足以弥补当事人所遭受的实际损失时，法律并不禁止二者的同时适用，但当违约金责任与损失赔偿责任均指向同一违约行为且同时适用时，二者之和不应超过违约所导致的损失总额。经本院释明，李孝森、刘喜莲坚持同时主张房屋空置损失和违约金，故本院在依法酌情认定李孝森、刘喜莲的损失总额后，根据其诉讼请求进行分别处理，但刘荣荣最终承担的责任不超过因其违约给李孝森、刘喜莲造成的实际损失总额。一审法院在认定刘荣荣单方搬离构成违约的情况下，对李孝森、刘喜莲的损失未全面审查，甚至还将违约金进行调减是错误的，本院予以纠正。在本院已经判令刘荣荣承担赔偿责任的情况下，李孝森、刘喜莲应当返还刘荣荣支付的剩余房屋租金及押金。综上所述，李孝森、刘喜莲的部分上诉请求成立，应予支持，其余部分均应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初1091号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初1091号民事判决第六项；三、变更北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初1091号民事判决第三项为：刘荣荣于本判决生效后七日内向李孝森、刘喜莲支付违约金50000元；四、刘荣荣于本判决生效后七日内向李孝森、刘喜莲支付租金损失100000元；五、驳回李孝森、刘喜莲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2431元，由刘荣荣负担768元（已交纳）；由李孝森、刘喜莲负担1663元（本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费2391元，由李孝森、刘喜莲负担831元（已交纳）；由刘荣荣负担1560元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费4300元，由李孝森、刘喜莲负担1075元（已交纳）；由刘荣荣负担3225元（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 朱文君审 判 员 刘秋燕审 判 员 刘 磊二〇二〇年十一月二十五日法官助理 田 心书 记 员 杜 莹