`天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终3809号上诉人（一审原告）：周辉，男，1986年12月11日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王茜，天津击水律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦静旸，天津击水律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：郭宏，女，1972年8月30日出生，汉族，无业，住天津市和平区。委托诉讼代理人：张倩，天津益清律师事务所律师。委托诉讼代理人：于锦，天津益清律师事务所实习律师。一审第三人：天津市我爱我家房地产经纪有限公司，住所地天津市河**新开路巨福新园1-3-102，现办公地址天津市河西区乐园道2号乐园大厦4层。法定代表人：李绪宏，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：付媛颖，女，该公司职员。委托诉讼代理人：赵莹，女，该公司职员。上诉人周辉与被上诉人郭宏、一审第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2019）津0101民初8278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。周辉上诉请求：一、依法撤销一审判决第三项，改判郭宏返还周辉购房定金500000元或者发回重审；二、两审诉讼费用由郭宏承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.郭宏未告知周辉涉诉房屋有漏水的情形。周辉在初次看房时发现涉诉房屋次卧窗户一侧有墙皮泛起，郭宏说是返潮所致，直至周辉的父亲带装修人员进入房屋，才得知系墙体外檐漏水导致，而不是返潮，无法进行装修，其看房时大部分墙体有物品遮挡，无法发现整面墙起皮情况，无法判断是否漏水，郭宏与我爱我家公司未告知周辉房屋漏水情况。此外，一审法院现场勘验时正值寒冬腊月，并非雨季，此时提及无渗漏现象无意义。2.郭宏迟延交付房屋。2018年7月14日郭宏以没有时间收拾房屋为由不能在2018年7月15日交房，而周辉的父亲当天即发现了房屋存在漏水现象，一审法院仅凭郭宏与我爱我家公司的口述认定周辉拒绝收房而忽略墙面严重漏水情况存在错误。3.郭宏未履行房屋修缮义务。郭宏称2018年10月11日将漏水部位维修完毕，但周辉提交的房屋墙面的照片能够清楚地看到在2019年7月30日时，该房屋仍存在严重漏水现象，可见郭宏并未将房屋修缮好，一审法院不应认定房屋漏水部位维修完毕，存在错误。二、周辉未违约。周辉已按《房产交易合同》向郭宏支付了定金500000元，而郭宏在逾期交房后亦未将漏水部位修缮好，周辉无法收房，另，周辉与郭宏在签订《补充协议》后向郭宏支付了补偿款30000元，证明周辉对于购房充满诚意，郭宏称周辉系因房屋降价不欲再购买的说法明显不能成立。三、一审判决有失公允。合同履行过程中，郭宏未尽到披露、修缮义务，并且不能交付符合条件的房屋，最终导致合同解除，郭宏应当返还周辉购房定金500000元。郭宏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回周辉的全部上诉请求。我爱我家公司辩称，认可一审法院判决，同意一审法院的判决内容。周辉向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间签订的《房产交易合同》及两份《补充协议》；2.判令被告向原告双倍返还定金1000000元；3.判令被告赔偿原告经纪服务费损失87000元；4.判令被告返还原告向其支付的补偿款30000元；5.判令被告以500000元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算，从2018年7月16日至实际返还上述款项之日止的占有资金利息损失；6.依法判令被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：原告自第三人处获得房源信息，于2018年5月31日与被告签订《房产交易合同》。被告将其所有的天津市和平区荣业大街与多伦道交口西侧新文化花园新景居1608号房屋（建筑面积95.97平方米）出售给原告，约定房屋成交价格为4350000元。原告应于合同签订之日，向被告交付定金500000元；定金不超过总房款的20%，在买卖双方签订《天津市存量房屋买卖协议》后，原告所支付的定金抵作相应的等额房款。剩余房款3850000元原告于2018年7月10日前筹齐，否则视为原告违约。双方须在2018年7月11日签署《天津市存量房屋买卖协议》。被告应于签署《天津市存量房屋买卖协议》之日起三日内腾空房屋交付原告使用。如原告未能履行本合同之条款导致该房产买卖不能顺利完成，本合同终止或解除的，则已付之定金被告不予退还，被告有权将该物业卖予任何人，若支付的定金不足弥补被告损失的，原告还应负责赔偿；如被告未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，本合同终止或解除的，则被告须返还双倍定金予原告，若支付的定金不足弥补原告损失的，被告应该负责赔偿。4.1双方任何一方未按本合同约定履行义务的，应当向守约方承担违约责任，给付守约方违约金的标准为该房屋成交价格的10%。若违约金不足以弥补守约方实际损失的，守约方可向违约方请求赔偿实际损失。双方均未按本合同约定履行义务的，应各自承担相应的违约责任。4.2如因原告或被告一方或双方违约导致合同不能履行的，双方已支付的经济服务费均不予退还，守约方支付的经济服务费作为其损失，由违约方予以赔偿。签约当日，被告收取原告交付的定金500000元。同日，原告与第三人签订《经纪服务费确认书》，约定原告须向第三人支付经纪服务费87000元，并约定：在《房产交易合同》履行过程中如因买卖双方任何一方违约，经纪服务费不退，守约方应向违约方予以追讨。第三人收取原告交付的中介费87000元、收取被告交付的中介费21750元。2018年5月31日，原、被告签订《补充协议》，就涉诉房屋未占用学籍等内容予以约定。2018年6月27日，原、被告再签《补充协议》，主要内容为：因原告需要卖房才能筹齐房款，原定于2018年7月11日进行房产过户手续变更为2018年11月10日之前进行打协议、过户手续。时间延误给被告带来的损失，原告补偿给被告50000元，于2018年6月27日给付30000元，2018年8月27日给付另外20000元。双方达成共识于2018年7月15日被告将房产使用权交付原告，允许原告入住装修，进而出租，出租收益归原告所有。双方于2018年7月15日进行物业交接等内容。原告于2018年6年27日支付被告30000元。关于涉诉合同未能继续履行的原因，各方当事人陈述不一致：1.被告是否告知原告涉诉房屋有漏水事实。原告陈述初次看房时曾发现涉诉房屋次卧窗户一侧的外墙有漏水痕迹、内墙面起皮，有物品遮挡部分墙体，被告说是返潮。2018年7月15日，原告之父带领装修人员进入房屋后，装修人员说是墙体外延漏水严重，无法装修。被告陈述初次看房时墙面漏水的事实已存在并告知了原告。第三人陈述首次带双方看房时，原告陈述的漏水位置是可以明显看到漏水现象，整面墙都能看到漏水。第三人提交房屋挂牌时的实勘照片，证明涉诉房屋在挂牌时，小居室漏水事实已经存在。签署交易合同之前，原告已经知晓房屋状况。2019年12月17日，一审法院对涉诉房屋现场勘验，该房屋次卧窗户所在墙面有修复的痕迹，现场查看无渗漏现象。2.是被告迟延交付房屋还是原告拒收房屋。第三人陈述和原告提交的微信聊天记录，应能证实2018年7月15日，三方至涉诉房屋应为交付房屋。原告以房屋有漏水无法装修为由拒收房屋。7月18日上午，原、被告、第三人在一起协商交房事宜，原告仍然拒绝收房，被告无奈将房屋钥匙交付给中介，故应认定被告按约履行了交付房屋的义务。3.发现漏水后被告是否履行了修缮义务。2018年7月30日原告向被告邮寄《房屋严重漏水无法装修告知书》，被告否认收到。被告于2018年10月11日将漏水部位维修完毕，并将维修情况通过第三人告知原告，要求继续履行合同，但原告拒绝。4.原告主张被告另行出售涉诉房屋，系根本违约。原告提交的照片和录音证据材料不能证明被告已将涉诉房屋与案外人另行签订房屋买卖协议。一审法院认为，本案争议焦点为原告主张被告的违约事实是否存在，被告应否承担相应的违约责任。原、被告签订《房产交易合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。针对原告各项主张：1.通过原、被告陈述和第三人提交的挂牌实勘照片，应能认定在看房、交易时涉诉房屋次卧窗户所在的墙面大面积漏水痕迹已经存在。原告签约时对漏水事实进行了询问，并进而认可继续进行交易；被告已对漏水事实尽到披露义务，不存在违约事实和行为。合同履行过程中，被告对房屋进行了修缮，但双方对是否继续履行合同不能达成一致意见。原告提出解除合同，被告认可，一审法院予以准许。被告已按约交付了房屋，不承担迟延交房的违约责任。原告提交证据不能证明被告已将房屋售予案外人，不能证明被告根本违约。综上，被告无违约事实，不承担违约责任。原告主张被告双倍返还定金的请求，不予支持。2.原告主张被告赔偿经纪服务费损失，因一审法院未认定原告主张被告的违约事实，故原告主张被告赔偿经纪服务费的请求，一审法院不予支持。3.依据双方签订的《补充协议》，原告交付被告补偿款30000元，是双方为继续履行合同签订的补充协议，且原告在2018年6月27日交付30000元之后，2018年7月15日看房时双方就是否继续履行合同已出现不一致意见，现双方均同意解除合同，故被告应返还已收取的30000元。一审法院判决：一、原告周辉与被告郭宏签订的《房产交易合同》、两份《补充协议》于判决生效之日予以解除；二、判决生效之日起十日内，被告郭宏返还原告周辉30000元；三、驳回原告周辉其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7426.50元，由原告周辉负担7151.50元，被告郭宏负担275元（判决生效之日起十日内被告直接给付原告）。二审中，周辉、我爱我家公司没有提交新证据，郭宏提交一组新证据即光盘一张和书面整理资料一份，内容为周辉和郭宏的通话录音，以证明郭宏催促周辉履行合同，但周辉提出要扣一部分房款，郭宏不同意，因为郭宏已经向周辉介绍了房屋的情况，其扣房款不合理，第一次录音时，周辉说要考虑考虑，第二次录音时，周辉还是没有考虑好。周辉的质证意见为：真实性认可，证明目的不认可。双方当初对于漏水的问题已经协商好，要找鉴定机构来做鉴定，确认房屋没有问题的情况下才继续履行，郭宏并没有对漏水的严重程度如实告知周辉。我爱我家公司的质证意见为：真实性认可，证明目的也认可，其能够证实在郭宏明确说明房屋漏水之后，周辉仍然愿意购买房屋，且经过郭宏修缮，周辉仍然愿意履行该合同。周辉、我爱我家公司对上述证据的真实性均无异议，经本院审查，该证据能够客观反映案件事实，本院予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，本院审理过程中，我爱我家公司陈述，其作为中介方，尽到了如实告知各方当事人房屋现状及合同签订后果的义务。周辉陈述，其向一审法院提交的房屋漏水照片是我爱我家公司在卖房之前照的，不是周辉照的。周辉上诉只请求返还500000元定金，各方当事人对于一审判决中关于涉案合同予以解除的判项，均无异议。双方约定最终的交房时间为2018年7月15日，周辉称郭宏是在7月18日通知交接的，郭宏称是7月15日通知交接的。现涉案房屋已出售，无法继续履行合同。本院认为，本案的争议焦点为：周辉是否在履行合同过程中存在违约行为及郭宏是否应当向周辉返还购房定金500000元。本案中，各方当事人对《房产交易合同》及两份《补充协议》的效力均无异议，且合同的签订符合法律规定，本院予以确认。现涉案房屋已出售，客观上已无法继续履行合同，各方当事人对于一审判决中关于涉案合同予以解除的判项亦均无异议，本院予以尊重。本院庭审中，周辉自认，其向一审法院提交的房屋漏水照片是我爱我家公司在卖房之前照的，不是周辉照的。据此，结合我爱我家公司关于其作为中介方尽到了如实告知当事人房屋现状义务的陈述，另综合考量一、二审中当事人提交的证据及陈述等因素，能够认定涉案合同的违约方为周辉，郭宏因已对漏水事实尽到披露、告知义务，不存在违约事实和行为，故无需向周辉返还购房定金500000元。综上所述，周辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14853元，由周辉负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  张 莹审判员  姚 琦二〇二〇年十一月五日书记员  王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……