河南省焦作市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫08民终2790号上诉人（原审原告）：姬广瑞，男，1977年3月25日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：王翰毅，河南苍穹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：焦作市全鑫房地产开发有限公司。住所地：河南省焦作市山阳区新安路怀庆药都。法定代表人：于广东，公司总经理。委托诉讼代理人：牛建明，河南达成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王**，河南达成律师事务所实习律师。上诉人姬广瑞因与被上诉人焦作市全鑫房地产开发有限公司（以下简称：全鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院于2020年8月12日作出的（2020）豫0811民初2193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。姬广瑞上诉请求：撤销（2020）豫0811民初2193号民事判决书，并依法改判支持上诉人一审诉讼请求或者发回重审；一审、二审所有诉讼费用由被上诉承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人签订房屋买卖合同的主体并非被上诉人全鑫公司，系公司前法定代表人邓方以被上诉人名义与上诉人签订的认定是错误的。上诉人与被上诉人全鑫公司签订房屋买卖合同真实有效。2012年8月28日上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同，约定上诉人购买被上诉人开发的通园小区（现为观澜国际）第高5#栋5层D西户号房屋，面积89.56平方米，房屋总金额205988元，合同签订后，上诉人一次性支付房款至被上诉人财务处，被上诉人出具了收款收据一份。在签订房屋买卖合同及收据上都加盖被上诉人单位公章。被上诉人全鑫公司是该合同履行主体是没有任何争议的，但是一审法院却以被上诉人法定代表人及担保公司涉嫌非法吸收公众存款、集资诈骗罪否认被上诉人主体资格，没有任何事实与法律依据。前法定代表人邓方因为利用元丰公司进行非法吸收公众存款，集资诈骗，让客户打钱给元丰公司，然后签订房屋买卖合同，形成涉案房屋被列为被查封财产和被执行财产，但是上诉人没有与元丰公司签订借款合同及相关合同。上诉人交付房款直接交付被上诉人公司财务，财务出具公司收款收据，并没有将资金交给担保公司元丰公司，一审法院依据二份刑事判决书涉案是邓方及元丰公司，刑事案件卷宗中焦作德广会计律师事务所提交元丰公司财务账簿审计报告中没有上诉人资金转账往来，上述证据证明上诉人与邓方及元丰公司非法吸收公众存款、集资诈骗案没有关联性。被上诉人是真正的房屋买卖合同主体，理由是邓方是公司法定代表人，根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。”的规定，邓方有权代表全鑫公司对外签订本案的房屋买卖合同。上诉人作为善意的合同相对人，有理由相信邓方签订本案的房屋买卖合同是职务行为，并且上诉人与被上诉人签订合同同时将购房款交付该被上诉人财务处，被上诉人是真正合同履行主体资格。二、一审法院判决案涉房屋处于查封状态，驳回上诉人诉讼请求，理由不足，应该撤销该判决。上诉人认为应该判决双方继续履行房屋买卖合同，待房屋查封解除后办理房屋过户手续。一审法院没有查明涉案房屋情况，没有区分购房款来源即购房人直接支付给被上诉人，还是将购房款打入元丰公司财务两种情况，前者属于正常买卖合同民事行为，后者属于刑事责任。另外上诉人并不是刑事判决认定的非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪57名受害人之一，其损失可以通过法院拍卖房屋实现，但是原来办案机关没有把上诉人列为刑事案件受害人，其损失只有通过民事诉讼解决。上诉人与被上诉人签订的买卖合同以及交付的购房款也并没有被认定为是非法吸收公众存款或集资诈骗的行为，因此，对涉案房屋采取查封措施是错误的。本案买卖合同标的物能够履行的。中级法院查封上诉人房屋属于超范围查封，应该给予解除查封。三、一审法院认定事实已经有该类似案件判决，但是有二者判决结果却不同，显示区别对待，不能显示公平正义。本案案情与（2014）山民二初字第00393判决书出现事实相同，并且是相同法官主审，但是二者却出现不同判决结果。（2014）山民二初字第00393判决书判决双方继续履行房屋买卖合同，待房屋查封解除后办理房屋过户手续，但是本案却驳回上诉人诉讼请求。四、一审法院适用法律依据错误。本案是正常房屋买卖合同纠纷，事实清楚，证据确切充分，应该支持履行合同，房屋查封解除后办理房屋过户手续，不应该驳回上诉人诉讼请求，故一审法院判决适用法律错误。全鑫公司辩称，原审民事判决书认定事实清楚，适用法律准确，上诉人认为一审法院认定事实错误，判决错误，没有事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、案涉房屋买卖合同以合法形式掩盖非法目的，且至今仍未取得《商品房预售许可证》，故应当认定为无效合同。2012年，元丰公司资金紧张，无法按时偿还投资户的本息。为了稳定集资户，姬双明让被上诉人的前法定代表人邓方以被上诉人公司名义与57名集资群众签订了110份房屋买卖合同，本案中涉案房屋的商品房买卖合同属于110份房屋买卖合同中的一份。以上所述事实由全鑫公司申请一审法院在焦作中院调取的证据予以佐证。故案涉房屋买卖合同的签订并非双方的真实意思表示，姬广瑞不是要购买涉案房屋，也未向全鑫公司支付过相关房款，而是将资金投入到了元丰公司获取高额利息，其签订的合同是以合法形式掩盖非法目的，因此该合同违反《合同法》第五十二条，不具备法律效力，应当认定为无效合同。并且，该涉案房产至今仍未取得商品房预售许可证，违反法律强制性规定，综上，该案涉合同应当认定为无效合同。二、案涉房屋目前尚处于被焦作中院查封状态。在（2016）豫08执23号之五执行裁定书中，案涉房屋（观澜国际5号楼D西5层）仍处于查封状态，且涉案房产已经刑事判决处理，目前仍在查封状态的观澜国际5号楼房产在焦作中院执行局统一处理。三、针对上诉状中所提及的判例。本案案件事实与上诉人上诉状中提出的判例存在明显差别，在（2014）山民二初字第00393号民事判决中，法院未认定涉及非法吸收公众存款案件，但在本案中有充分证据证明姬广瑞系焦作市元丰投资担保有限公司投资户，投资金额为100万元。综上所述，案涉房屋买卖合同无效，且案涉房屋经刑事判决目前仍处于查封状态，上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据，不应予以支持，请求二审法院驳回上诉，维持原判。姬广瑞向一审法院起诉请求：1、被告全鑫公司立即交付第高5#幢5层D西户号房屋，并向不动产管理部门提交办理该房屋产权证需要的相关资料和文件，协助原告办理该房屋的产权证；2、被告承担诉讼费。一审法院认定，2012年8月28日，被告全鑫公司的前法定代表人邓方，以全鑫公司为名义出卖人，与原告姬广瑞签订房屋买卖合同，约定原告购买暂命名通园小区的第高5幢5层D西户号房，建筑面积89.56平方米，总金额205988元。邓方并以全鑫公司名义向原告出具200000元收款收据。后通园小区更名观澜国际。焦作中院于2015年10月27日作出的（2015）焦刑二终字第00052号刑事判决书，系关于邓方等非法吸收公众存款案的终审判决，该判决书认定了如下案件事实：姬双明让邓方以全鑫公司的名义与57名投资群众签订了110份房屋买卖合同，…案发后公安机关查封全鑫公司开发的观澜小区5号楼住宅92套房产…。河南省高院于2015年11月27日作出的（2015）豫法刑三终字第00118号刑事判决书，系关于姬双明虚报注册资本、非法吸收公众存款、集资诈骗案的终审判决，该判决书认定了如下案件事实：姬双明让全鑫公司董事长邓方以全鑫公司的名义与57名投资群众签订了110份房屋买卖合同，…案发后公安机关查封全鑫公司开发的观澜小区5号楼住宅92套房产…。焦作中院（2015）焦刑二终字第00052号刑事卷宗所存“焦南公安局扣押物品、文件清单”载明，焦南公安局于2013年3月16日扣押了100份房屋买卖合同，其中包括2012年8月28日与姬广瑞签订的金额20万元的高5号楼5层D西户房屋买卖合同。焦作中院（2016）豫08执23号之五执行裁定书载明，因被执行人姬双明未履行判决书确定的义务，故裁定续查封全鑫公司开发的包括观澜国际5号楼D西5层房屋在内的该小区多套房屋及商铺，查封期限三年。一审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。原告姬广瑞以其与被告全鑫公司签订房屋买卖合同，购买通园小区第高5#幢5层D西户号房屋并支付了购房款，但被告不交付房屋为由，提起本案诉讼，要求被告交付上述房屋，并向不动产管理部门提交办理该房屋产权证需要的相关资料和文件，协助原告办理该房屋的产权证。根据诉讼中查明的事实，与原告签订房屋买卖合同的主体并非被告全鑫公司，该合同系被告的前法定代表人邓方以被告名义与原告签订，且案涉房屋目前尚处于被焦作中院查封状态，原告的诉讼请求依法不能支持。一审法院判决：驳回原告姬广瑞的诉讼请求。本案诉讼费50元，由原告姬广瑞负担。二审中，除原审证据外双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方当事人可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。由于涉案商品房买卖合同被焦南公安局扣押，涉案房屋被本院查封，其最终权利归属具有不确定性，全鑫公司事实上也无法履行房屋权利转移的义务，姬广瑞起诉请求全鑫公司立即交付涉案房屋，并协助办理涉案房屋产权书，不具备起诉条件，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，裁定如下：一、撤销河南省焦作市山阳区人民法院（2020）豫0811民初2193号民事判决；二、驳回姬广瑞的起诉。本裁定为终审裁定。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年十一月十八日书记员 刘 颖