文书内容重庆市南川区人民法院执 行 裁 定 书(2020)渝0119执异132号案外人重庆卉宝房地产经纪有限公司，住所地重庆市巴**渝南大道****7-6，统一社会信用代码91500113MA5XE35Y0F。法定代表人朱青，职务执行董事兼总经理。委托代理人霍克洪，重庆众申律师事务所律师。申请执行人重庆市南川区宏耀融资担保有限责任公司，住，住所地重庆市南川区南园路******一社会信用代码91500119077259248T。法定代表人罗强，职务总经理。被执行人唐鹏，男，1986年6月27日出生，汉族，住重庆市南川区。被执行人赵玲，女，1988年1月4日出生，汉族，住址同上。被执行人重庆捷友赤道汽车维修服务有限公司，住所地重，住所地重庆市南岸区香溪路**附****信用代码91500108759286569C。法定代表人赵玲，职务总经理。本院在办理申请执行人重庆市南川区宏耀融资担保有限责任公司与被执行人唐鹏、赵玲、重庆捷友赤道汽车维修服务有限公司追偿权纠纷一案[(2019)渝0119执2868号]中，将被执行人唐鹏、赵玲名下位于重庆市巴南区XX大道XX号X幢X楼X1号、X2号、X3号、X4号、X5号、X6号、X7号、X8号、X9号、X10号、X12号房屋交付申请人执行人抵偿案款本金12244000元（流拍价），前述房屋所有权自裁定送达申请执行人之时起转移。之后，本院以公告和书面通知方式告知了案外人（房屋占有人）限期迁出案涉房屋。案外人重庆卉宝房地产经纪有限公司向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭，对该异议进行审查，现已审查终结。案外人重庆卉宝房地产经纪有限公司称，2019年1月24日，被执行人唐鹏、赵玲与重庆卉宝房地产经纪有限公司签订《房屋委托租赁合同》，约定将位于重庆市巴南区XX大道XX号X幢X楼X1号、X2号、X3号、X4号、X5号、X6号、X7号、X8号、X9号、X10号、X12号委托给案外人租赁，委托租赁期限5年，自2019年1月24日起至2024年1月23日止。案外人将案涉房屋分别出租给四位租客，租赁期限于2024年1月23日终止。前述合同均合法有效，根据《合同法》第229条之规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《城市房屋租赁管理办法》第11条规定，租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行租赁合同。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖、财产的规定》第31条第2款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。综上，案外人对案涉房屋承租后已转租第三人，法院在执行中要求案外人迁出该房屋明显错误。现请求终止要求案外人迁出案涉房屋的执行措施，并由案外人继续向申请执行人继续履行原租赁合同。为证明其主张，案外人提交了如下依据：1、（2019）渝0119执2868号一案通知案外人限期迁出案涉房屋的《通知书》复印件，拟证明其收到本院的限期迁出案涉房屋的通知；2、被执行人唐鹏、赵玲与案外人于2019年1月24日签订的《房屋委托租赁合同》复印件，拟证明双方之间存在委托租赁关系，租赁标的为重庆市巴南XX大道XX号X幢X楼整层，建筑面积1881平方米，委托租赁期限为5年，自2019年1月24日起至2024年1月23日止；3、案外人与陈东梅于2019年8月21日签订的出租案涉房屋其中的“X10-X10A号”房屋的《房屋租赁合同》复印件，拟证明案外人以其名义将该房屋出租给陈东梅办公使用，租期24个月，从2019年8月15日起至2021年8月14日止；4、案外人与陈华森于2019年3月8日签订的出租案涉房屋其中的“X楼X1号、X2号、X3号、X4号、X5号、X6号及X12号”房屋的《房屋租赁合同》复印件，拟证明案外人以其名义将前述房屋出租给陈华森办公使用，租期60个月，自2019年3月8日起至2024年3月7日止；5、案外人与中璟誉信息技术有限公司于2019年3月8日签订的出租案涉房屋其中的“X楼X1号、X2号、X3号、X4号、X5号、X6号及X12号”房屋的《房屋租赁合同》复印件，拟证明案外人以其名义将该房屋出租给中璟誉信息技术有限公司作办公用房，租期60个月，自2019年3月8日起至2024年3月7日止；6、案外人与重庆市通律法律咨询院于2019年3月1日签订的出租案涉房屋其中的“X楼X8号”房屋的《房屋租赁合同》复印件，拟证明案外人以其名义将该房屋出租给重庆市通律法律咨询院作办公用房，租期55个月，自2019年3月1日起至2023年9月30日止。在本案审查期间，申请执行人向本院递交了案涉房屋的《抵押担保合同》文本复印件两份，签订时间均为2018年1月4日，由申请执行人分别与被执行人赵玲、唐鹏签订，赵玲涉设定抵押的房产为重庆市巴南区XX大道XX号X幢X楼X7、X8、X9、X10、X12号（登记在赵玲名下房产），唐鹏设定抵押的房产为重庆市巴南区XX大道XX号X幢X楼X1、X2、X3、X4、X5、X6号（登记在唐鹏名下的房产）；申请执行人还提交了相应的《不动产登记证明》复印件两份，编号分别是渝（2018）巴南区不动产证明第XXX号和XXX号，两份不动产登记证明制发时间均为2018年1月10日，抵押权证所附抵押财产清单与抵押合同所附财产清单一致。同时，申请执行人明确表示不同意将案涉房屋案原委托租赁协议交由案外人对外租赁。本案审查期间，调取了（2019）渝0119执2868号之六执行裁定书及送达回证，该裁定书载明前述案涉房屋所有权“自本裁定送达申请执行人之日时起转移”，送达回证载明该裁定书于2020年7月3日向申请执行人送达。本院查明，案涉房屋于2018年1月10日在重庆市国土资源和房屋管理局办理了抵押登记，被执行人赵玲名下案涉房产设定担保债务15000000元；被执行人唐鹏名下案涉房产设定担保债务15000000元。2019年1月24日，被执行人唐鹏与赵玲就前述已办理有抵押的房产与案外人签订了《房屋委托租赁合同》；之后，案外人分别于2019年3月1日、8日、8月21日与他人签订了租期不等的案涉房屋（分零）租赁合同，所签订租赁合同现均在履行期间内。本院在执行过程中，于2020年9月2日制作了（2019）渝0119执2868号之六以物抵债的执行裁定书，裁定将案涉房产交付申请执行人以抵偿被执行人赵玲、唐鹏的案款本金12244000元（按流拍价计算），案涉房屋的所有权自该裁定送达申请执行人之日转移。经查，该裁定书于2020年9月3日送达给申请执行人。本院于2020年10月29日作出通知，告知案外人：案涉房产所有权已以以物抵债方式抵偿给了申请执行人，限案外人在2020年11月12日前迁出该房屋，逾期，本院将依法强制执行等内容，案外人收到通知后向本书面提出执行异议。本院认为，从时间上看，案涉房产设定抵押担保在先，房屋租赁合同签订在后。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“……抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租损失，由承租人自己承担”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定除外：（一）房屋在租赁前已设定抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的……”等规定，对案外人请求继续向申请执行人履行原房屋租赁合同并阻却案涉房屋交付之请求，因不符合法律及司法解释的规定，本院不宜支持。综上，案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回案外人重庆卉宝房地产经纪有限公司所提执行异议请求。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  张信川审判员  周 峰审判员  李晓勇二〇二〇年十一月十八日书记员  杨景杰