广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21304号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州万力集团物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区金沙路**大院自编****。法定代表人：尹里，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵崇鹤，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：关嘉文，广东环球经纬律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市安久物业管理有限责任公司，住所地广东，住所地广东省广州市海珠区石榴岗路七星岗**之六（**401）>法定代表人：丁卫华。委托诉讼代理人：冯翔，广东红棉律师事务所律师。上诉人广州万力集团物业管理有限公司（以下简称万力公司）因与被上诉人广州市安久物业管理有限责任公司（以下简称安久公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初6960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人万力公司的委托诉讼代理人赵崇鹤，被上诉人安久公司的委托诉讼代理人冯翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万力公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持万力公司全部诉讼请求；3.安久公司承担本案一、二审全部诉讼费。事实和理由：一、一审法院仅以居民投诉为由认为安久公司恢复装修的条件客观上不存在，经营外卖城的合同目的不能实现，属于严重的事实认定错误。本案中居民投诉本身不构成承租人使用租赁物业的法律障碍和事实障碍，安久公司完全可以依照合法、合规的方式完成装修并经营餐饮业务。二、涉案物业的《租赁合同》第五条第（一）项明确约定了2018年12月1日至2019年1月15日为免租期，故安久公司反诉要求万力公司返还第一个月租金20706元缺乏事实依据。一审法院在未核实首月租金的收取情况下，即要求出租人“凭空返还”20706元的租金，显属不当且严重违背了《合同法》第六十条的诚信公平原则。三、涉案租赁合同并非因不可归责于双方当事人的原因解除，而是由于安久公司长期拒付租金构成根本违约，万力公司才依据《租赁合同》第十条第（二）项合法解除了租赁关系，收回物业，合同解除完全可归责于安久公司。因此，万力公司要求安久公司支付租金、违约金，没收保证金具有合同和事实依据。一审法院依据公平原则排除万力公司根据租赁合同享有的各项合法权利，于法无据，属于法律适用错误。四、一审法院认定万力公司在本案不存在任何过错和责任，却最终判定由万力公司承担本案全部损失，明显是对公平原则的错误适用，已经实际损害了万力公司的合法权益。五、根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》的规定和精神，广州中院在2020年4月26日作出的（2020）粤01民终3651号民事判决在基本事实、争议焦点、法律适用等方面具有相似性，故本案应与该案作出一致处理，以维护法律适用的统一性。六、本案租赁合同目的从来不是经营外卖城，无论是招标公告还是双方签订的租赁合同，均明确涉案物业是用于商业用途，并非仅是餐饮或外卖城。一审直接认定合同目的是经营外卖城，属于认定事实错误。七、根据万力公司二审提交的证据足以证明与涉案物业同一房产证下的物业一直存在经营餐饮的情况，只要装修做好消防、环保、不存在居民的投诉，即可经营餐饮。安久公司一直没有采取行动解决消防、环保问题，相关材料也没有提交给相关部门审批，也没有征询环保工商部门的意见，其就直接认为涉案物业不能用于餐饮。同一物业下其他人可经营餐饮，安久公司却认为不行，这只是属于安久公司的单方责任。在本案中，万力公司是明确存在实际的租金损失，万力公司在本案中没有任何过错，却需要承担本案的全部租金损失高达20万元，而安久公司却可以全身而退。一审判决运用公平原则，这明显对万力公司来说是不公平的，综上，请求二审法院依法改判。安久公司答辩称：万力公司的上诉理由及观点与一审的陈述基本雷同。2018年12月30日，安久公司入场进行装修前平整拆除施工。第二天万力公司就通过电话及书面方式告知安久公司称，涉案物业居民到其公司投诉安久公司经营餐饮业，要求立即停止施工，待有关问题妥善处理后方可继续施工。安久公司按照对方的要求立即停止施工，并复函给对方要求对方在停工期间给予租金减免。2019年2月21日，万力公司通知安久公司参与四方协调会议，协调解决居民投诉问题，居民代表在会议上明确表示若安久公司继续施工经营餐饮业，他们会进一步向相关政府部门反映，最终协商未果，对方要求安久公司停止施工的问题未得到解决，不具备复工条件，此后该问题也未得到解决。由于长达几个月不能使用涉案店铺，为避免损失扩大，2019年3月13日，安久公司致函给万力公司，要求解除双方签订的合同，并要求万力公司退回已交租金及保证金。2019年4月19日，万力公司同意解除合同并收回店铺，但租金及保证金未退还。一审法院判决万力公司退还租金及保证金并无不当。万力公司称店铺存在场地空置损失。首先，法律上并没有场地空置损失的规定；其次，安久公司进场第二天，万力公司就通知安久公司立即停工，导致一直无法使用店铺，直至2019年4月19日收回店铺。故安久公司无需承担2019年4月19日前的租金。即使存在场地空置损失也是因万力公司要求安久公司停止施工导致，该笔费用应由万力公司承担。2020年2月24日，万力公司向一审法院起诉请求判令：1、安久公司向万力公司支付2019年2月1日至2019年4月18日的租金53835.6元；2、安久公司向万力公司支付违约金（违约金每月分期计算，均自当月11日起计算，每逾期一日应按当月欠付租金总额1%的标准计算至付清全部租金、违约金之日止）；3、万力公司没收安久公司支付的租赁保证金44824元；4、安久公司承担本案诉讼费、财产保全费、评估费。安久公司向一审法院反诉请求：1、万力公司向安久公司返还第一个月租金20706元；2、万力公司向安久公司返还保证金44824元；3、万力公司向安久公司返还交易服务费1242元；4、万力公司向安久公司支付违约金至实际还清款项之日止（违约金按66772元为本金，按银行贷款利率，自2019年4月20日起计算至实际还款款项之日止）；5、万力公司退还消防保证金11206元；6、万力公司承担全部诉讼费。一审法院经审理查明：位于广州市海珠区昌岗中路××号首层**登记在广州市橡胶集体联社名下，规划用途商业，建筑面积1024.3平方米；位；位于广州市海珠区昌岗中路××号首层**登记在广州万力集团有限公司名下划用途商业，建筑面积1031.83平方米。2018年11月20日，万力公司（甲方、出租人）、安久公司（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定万力公司将涉案物业按现状出租给乙方作商业用途，建筑面积295.8平方米。租赁合同期限自2018年12月1日起至2023年11月30日止，其中2018年12月1日至2019年1月15日为免租装修期，2019年1月16日至2019年11月30日每月租金为20706元，乙方在每月10号前缴纳当月租金。安久公司在合同签订之日起三个工作日内一次性向甲方交纳44824元作为租赁保证金。租赁期满或解除合同时，甲方确认乙方无违约责任或已抵扣相应违约金、赔偿金后，如有剩余时则在收回物业且乙方结清相关费用之日起的30个工作日内将余额无息退回乙方。甲方在乙方支付第一个月租金及租赁保证金后将物业及设备以现状交付乙方使用。乙方逾期未支付租金及相应费用的，每逾期一日，按应缴相应费用的总金额的1%向甲方支付违约金。等。同日，双方签订《出租物业治安、防火、安全协议书》，约定乙方向甲方支付消防安全保证金11206元，在租赁合同期内，若乙方无发生消防安全事故，甲方在收回房屋之日起的30个工作日内将保证金全额无息退回给乙方。等。双方于2018年12月6日办理了物业交接手续，安久公司向万力公司支付了2019年1月16日至2019年2月15日的租金20706元、保证金44824元、消防保证金11206元。安久公司称其于2018年12月31日进场装修，于2019年1月2日收到万力公司发出的《关于立即停止施工的函》，该函载明“……现因物业大楼业委会和业主代表等10人前来我市反映，贵司在该物业拟经营的业态（餐饮）将会对该住宅大楼居住的群众带来消防安全、环保等隐患和危害，强烈反对经营餐饮业，并要求现场马上停止施工，改变经营业态，否则会采取下一步行动。为防止矛盾升级，敬请贵司即日起对该物业停止施工，待有关问题妥善处理后方可继续施工……”。万力公司、安久公司均确认安久公司于2019年1月2日起因居民投诉停工。安久公司于2019年1月9日向万力公司发出《关于回复的函》，载明“贵司2019年1月2日发给我司的《关于立即停止施工的函》已收悉。在此之前，在我司施工过程中，于2019年1月2日接贵司关于停工的电话通知后，已于当日停止施工，目前未复工。……需请贵司协调做好该物业大楼业委会和业主代表的工作，保障装修工程顺利进行。停工期间的租金减免和免租期顺延问题，还需请贵司给予我方签复方案……”。万力公司于2019年1月17日发出《关于依约履行合同的函》，载明“广州市安久物业管理有限责任公司：……我司于2019年1月2日通知贵司临时停止施工，现取消临时停工。但贵司需按《租赁合同》约定向我方提交书面装修方案，如需报经政府主管部门审批的，须先取得政府相关部门合法审批手续。敬请贵司严格依约履行合同合法经营”，万力公司提交EMS邮单及送达记录，显示该函件于2019年1月21日签收。安久公司对此不予确认，称从未收到该函件，且居民投诉问题并未解决，不敢复工。安久公司提交《海珠区昌岗中路××号首层物业经营沟通协调会议纪要》及微信聊天记录，拟证明截止至2019年2月21日，涉案物业附近居民投诉问题仍未解决，无法复工。该会议纪要载明“2019年2月21日下午，在海珠区橡胶新村社区居民委员会办公室召开了关于海珠区昌岗中路××号首层物业经营沟通协调会议。参会人员有广州市安久物业管理有限责任公司代表丁卫华总经理、廖经理、郑律师；昌岗中路××号大楼业委会代表张成等四人；沙园街城管和橡胶新村社区居民委员会莫主任、梁副主任、张小姐；广州万力集团物业管理有限公司租赁部卢峰经理、物业租赁主管黄敏艺。一、会议协商事项主要情况。位于昌。位于昌岗中路××号首层物业广州万力集团有限公司和广州市橡胶集体联社，委托物业公司经营管理。该物业一共约1800㎡。此前出租给广州南润物业租赁有限公司，主要经营网吧、士多及小餐饮（奶茶店和粉面店）。2017年起由于南润公司经营不善长期拖欠租金，物业公司单方面终止合同后重新委托产交所进行公开招租。由安久公司通过公开竞投，获得租赁经营权，合同期5年。今年1月开始装修拟经营外卖城，由于楼上居民强烈反对经营餐饮业态而要求安久公司先行停工。此次会议主要就安久公司对该物业经营外卖城业态进行友好协商和沟通。二、各方意见及主张。……3、居民代表。安久公司在该物业拟经营的业态（餐饮）将会对该住宅大楼居住的群众带来消防安全、环保等隐患和危害。居民都强烈反对经营餐饮业。提出若安久公司继续施工经营餐饮业态，他们会进一步向相关政府部门反映。……4、居委会代表。……正常办理证照程序前须现场公示，只要收到居民反对意见居委和街道环保相关部门将不会审批同意，则该物业经营餐饮业态很难办理相关证照。建议安久公司转变经营业态。会议最后，安久公司表示由于居民代表明确表示反对经营外卖城、政府相关部门也表示居民反对将不支持经营餐饮行业。安久公司也很难转变经营业态，将向物业方提出终止合同，退回物业。要求退还租赁保证金、消防安全保证金、已缴租金以及产交所投标手续费等费用，其他装修及经营管理费用则安久公司承担”。万力公司确认参加了四方协调会，居民意见与会议纪要记录基本一致。2019年3月13日，安久公司向万力公司发送《关于协商解除合同的商务沟通函》，要求与万力公司协商解除租赁合同，并要求万力公司退还已交的租金、租赁保证金、消防安全保证金等费用。万力公司于2019年4月19日收回涉案商铺。安久公司提交交易明细，拟证明向广州产权交易所交纳了交易费用，要求万力公司退回。万力公司对此不予确认。一审法院认为，万力公司、安久公司签订的《广州市房屋租赁合同》未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。关于合同履行问题。万力公司、安久公司均确认安久公司因涉案物业附近居民投诉问题导致无法施工，于2019年1月2日停工。万力公司虽于2019年1月17日发出复工通知，但根据2019年2月21日的会议纪要来看，导致安久公司无法施工的原因即附近居民的投诉依然存在，安久公司客观上不具备复工条件，此后该问题也未得到解决。综合万力公司、安久公司的证据及庭审陈述来看，鉴于安久公司自入场后客观上未能使用涉案物业，安久公司承租涉案物业用于经营外卖城的合同目的客观上无法实现，且安久公司无法使用涉案物业的原因并非万力公司、安久公司造成，无法归责于任意一方；考虑到双方均确认租赁合同关系已经解除，从公平合理角度出发，一审法院认为双方应互不向对方承担违约责任为宜，租赁合同解除时间应以万力公司收回涉案物业之日即2019年4月19日为准。因安久公司承租涉案物业的合同目的无法实现，故万力公司要求安久公司支付2019年2月1日至2019年4月18日的租金、违约金、万力公司没收保证金等诉请均缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。同理，安久公司反诉要求万力公司承担违约金亦不能得到支持。安久公司反诉要求万力公司退还第一个月租金20706元、返还保证金44824元、消防安全保证金11206元，合法有理，一审法院予以支持。至于安久公司反诉的交易服务费，该费用并非支付给万力公司，且属于安久公司承租涉案物业的必需费用，应由安久公司自行承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条的规定，判决如下：一、万力公司在本判决生效之日起10日内向安久公司退还租金20706元、租赁保证金44824元、消防保证金11206元。二、驳回万力公司的其他诉讼请求。三、驳回安久公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费2381元、反诉受理费910元，由万力公司负担本诉受理费2381元、反诉受理费864元，由安久公司负担反诉受理费46元。上述反诉受理费由安久公司垫付，万力公司在履行本判决时将应负担的反诉受理费直接支付给安久公司。本院二审期间，万力公司向本院提交以下证据：1.广州市海珠区黄掌柜食品商行营业执照及经营餐饮的照片，拟证明：部分案涉物业（广州市海珠区昌岗中路××号114铺）一直用于餐饮经营。2.广州市海珠区四季阳光茶坊企业查询信息，拟证明：部分案涉物业（广州市海珠区昌岗中路××号首层102房自编A19）一直用于餐饮经营。3.广州市海珠区西关名点早餐店企业查询信息，拟证明：部分案涉物业（广州市海珠区昌岗中路××号首层110铺）一直用于餐饮经营。4.广州市海珠区昌岗味滋美小吃店企业查询信息，拟证明：部分案涉物业（广州市海珠区昌岗中路××号首层101房自编A28）一直用于餐饮经营。5.广州市海珠区坊间美食店企业查询信息，拟证明：部分案涉物业（广州市海珠区昌岗中路××号首层102房自编A08）一直用于餐饮经营。6.案涉物业经营餐饮的照片，拟证明：安久公司接收案涉物业之前，案涉物业也是用于经营餐饮，根本不存在安久公司不能继续使用案涉物业的情况。安久公司质证称：对于万力公司提交的六份证据，因无原件，对其真实性均不予认可。该六份证据万力公司的目的是要证明涉案物业是可以进行餐饮业的，这也符合安久公司的合同目的，因此安久公司承租涉案物业经营餐饮业不违反法律以及合同约定。万力公司称不清楚安久公司是经营餐饮业的，安久公司对此不予认可，安久公司在投标前就已经告知过万力公司承租涉案物业是经营餐饮业的，因此安久公司签订租赁合同承租涉案物业经营餐饮业是不违反法律规定以及合同约定的。涉案物业至今还是空置的，万力公司尚未将涉案物业出租出去，如果万力公司认为店铺空置产生了损失，作为国有企业，却无端空置物业导致国有资产损失，应承担损失国有资产的法律责任。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：一审中，安久公司提交的《海珠区昌岗中路××号首层物业经营沟通协调会议纪要》显示，“二、各方意见及主张。3.居民代表。…另外提出大楼目前存在两大问题。一是下水道堵塞问题一直未解决，希望物业公司配合修缮并分担费用；二是化化粪池清疏问题，首二层物业都使用大楼化粪池，但一直未分摊费用，希望物业公司能承担相应费用。”本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：涉案租赁合同解除的责任应否归责于安久公司，以及万力公司应否返还租赁保证金及已收取的一个月租金、安久公司应否支付涉案物业截至2019年4月18日期间的租金等问题。涉案物业已由万力公司于2019年4月19日收回，双方租赁合同已实际解除。关于合同解除的责任归责问题。根据本案查明的事实，首先，涉案租赁合同签订后，安久公司接收场地进场装修，2019年1月2日即收到万力公司发出的《关于立即停止施工的函》，称因大楼业委会和业主代表等10人反映并强烈反对涉案物业经营餐饮业，要求安久公司马上停止施工，改变经营业态，待有关问题妥善处理后方可继续施工。之后，虽万力公司于2019年1月17日向安久公司发出函件表示取消临时停工，但从此后2019年2月21日涉案物业所在地居民委员会召集的四方协调会看，万力公司发出取消停工函件时各方并未就居民投诉问题进行协商，即使2019年2月21日当天的协调会也未能形成一致的解决意见。因此，一审法院认为万力公司虽发出复工通知，但导致安久公司无法施工的原因即附近居民投诉依然存在，安久公司客观上不具备复工条件，此后该问题也未得到解决，并无不当。其次，从上述协调会议纪要的内容看，居民代表除了反对涉案物业经营餐饮业外，还提出了涉案大楼存在的下水道堵塞、化粪池清疏及费用分摊问题，该问题实为涉案物业业主与楼上业主之前存在的争议，与安久公司无关。但作为涉案物业的业主，万力公司在协调会上并无对该问题作出回应，更无与楼上业主进行协商解决。再次，协调会后，本案亦无证据显示居民投诉问题已得到妥善处理。安久公司于2019年3月13日向万力公司发出协商解除合同的沟通函，之后，双方于2019年4月19日办理了移交涉案物业的手续。在此期间，万力公司并未明确提出要求安久公司承担合同解除的违约责任。综合以上事实分析，一审认定安久公司承租涉案物业经营外卖城的合同目的客观上无法实现，并非双方造成的，无法归责于任意一方，双方互不向对方承担违约责任，并无不当。关于租赁保证金应否返还的问题。鉴于双方合同已经解除且不能归责于任意一方，故万力公司应将收取的租赁保证金予以返还。关于万力公司应否返还已收取的一个月租金及安久公司应否支付截至2019年4月18日期间租金的问题。结合本案的事实，安久公司入场后即按照出租人的书面要求停止装修施工，之后，虽经过四方协商，但该导致停工的障碍依然没有排除，安久公司客观上并未使用涉案物业。故一审法院根据公平原则，支持安久公司要求返还已付一个月租金的请求，以及不予支持万力公司要求安久公司支付截至2019年4月18日期间租金的主张，并无不妥。关于万力公司提出本案应与本院（2020）粤01民终3651号生效判决作出一致处理的问题。经查，本案与该案在基本事实、争议焦点、法律适用等方面不具有相似性，不属于类案，故对万力公司该主张本院不予支持。至于万力公司二审提交的证据，不能证明其主张，本院均不予采纳。综上所述，万力公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2381元，由广州万力集团物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年十一月二十五日书记员  张 旭彭诗敏