山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0105民初2874号原告：王恒欣，男，住济南市。委托诉讼代理人：段波，山东平正大律师事务所律师。被告：济南市纺织科学研究院，住所地济南市。法定代表人：李勤锋，该院院长。委托诉讼代理人：李祥，该院职工。委托诉讼代理人：翟剑波，泰和泰（济南）律师事务所律师。原告王恒欣诉被告济南市纺织科学研究院（以下简称纺科院）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王恒欣及其委托诉讼代理人段波，被告纺织科学院的委托诉讼代理人李祥、翟剑波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王恒欣向本院提出以下诉讼请求：1.被告返还原告已付购房款203310元及利息（自2006年4月20日起至该款项支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算），并赔偿原告实际损失（包括房屋增值损失以及装修损失。具体以司法鉴定评估价格为准，该金额待鉴定后再行明确）并判令被告赔偿原告诉讼财产保全责任保险费3000元；2、被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告王恒欣增加、明确诉讼请求为：1.判令解除原被告房屋买卖关系；2.被告返还原告已付购房款203310元；3.被告赔偿原告房屋增值损失798933元，房屋评估司法鉴定费10000元；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2006年4月20日，被告将坐落于济南市天桥区某路4号2号院3单元601室房屋以203310元价款出卖给原告，原告于当日支付了全部购房款，被告于当日向原告交付上述房产，原告使用至今，并办理了天然气开户、有线电视，开通了集中供暖。2017年9月26日，案外人江真拨打110报警，称该房屋系其所有。原告到被告处询问，才知道早在2005年5月10日涉案房屋就已登记在江真名下。2017年11月16日被告出具证明，证明该房产江真并没有所有权，原告才是该房屋实际所有人。2017年10月25日，江真将原告诉至法院，要求原告腾出济南市天桥区田某路2号院3单元601室房屋，该案经一审、二审，2018年6月7日济南市中级人民法院作出（2018）鲁01民终3305号民事判决书，判决原告自涉案房屋中腾出。被告作为房屋出卖人，恶意隐瞒该房屋已经出售、并登记在江真名下的事实，依法应当双倍返还原告购房款及利息，并赔偿原告损失。现原告诉至法院，望判如所请。被告纺织科学院辩称，一、本案的涉案房屋为现状受让，其已经履行了房屋交付义务，王恒欣无权要求被告承担任何损失。首先，王恒欣在买受涉案房屋前，涉案房屋就登记在案外人江真名下，不动产登记具有公示效力，被告无法隐瞒。其次，被告举证证明，被告在涉案房屋买卖时已经通过会议、公示等方式将涉案房屋的权属状况如实告知了王恒欣，买卖行为完成后，王恒欣实际占有涉案房屋后，其长期不办理涉案房屋的过户手续，诉起后王恒欣又始终拒绝办理涉案房屋的过户，由此产生的一切损失应当由王恒欣来承担。再次，与本案涉案房屋相同状况的九套房屋已经按照约定完成了过户，该事实进一步证实涉案房屋不能过户并非系被告的原因。第四，房屋的产权登记状况，应当是房屋买卖过程中重点关注的内容，在涉案房屋居住了长达十三年之久却不知房屋的产权登记状况，明显与事实不符。二、王恒欣被判腾房，均系王恒欣不办理过户，损害案外人江真权益所致，由此产生的后果应当由王恒欣自行承担。王恒欣在受让涉案房屋之后，一直居住于此，但一直不办理房屋的过户登记，王恒欣不办理房屋过户的行为损害了案外人江真的合法权益，案外人江真只能通过腾房之诉来维护其权益，王恒欣的腾房与被告无任何关系，因此，王恒欣所主张的损失应当由其自行承担。三、在整个过程中，被告并不存在任何过错，不应当承担任何责任。在此次房屋买卖过程中，王恒欣在此居住十三年之久，说明被告已完整的履行了房屋买卖义务。期间，多次为王恒欣等人办理房屋的产权过户提供方便，至今未产生任何纠纷。作为房屋的买受人王恒欣，一直不办理过户，被告也无能为力，因此，被告不应当承担任何责任。四、因王恒欣长期不办理房屋过户，侵害了案外人江真的权益，案外人江真在提起了腾房之诉并获得了法院的支持后，才产生了王恒欣的腾房，与被告无关。因王恒欣不办理过户所产生的一切后果，应当由其自行承担，被告系按照被告的上级主管部门以及国有资产管理部门批准后处置的涉案房屋，期间并无任何过错，完全系合法合理的处理国有资产。王恒欣以其因侵害案外人江真的权益而产生的损失转嫁给被告，没有任何依据，其主张不应得到支持。五、王恒欣与案外人江真的腾房之诉进入执行程序且王恒欣腾房之后，其曾到多个部门上访，声称被告存在隐瞒行为，被告领导不作为，后经过调查，认定王恒欣反映的问题与事实不符，被告在处置房屋时已经履行了告知义务和尽到了协助过户的义务，并不存在任何过错。六、王恒欣在涉案房屋居住长达十三年之久，其已经享受了相应的收益，不但无任何损失，还享受了免费居住的非正当权益。综上，原告的诉讼请求无任何事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：济南市天桥区某路4号2号楼原系纺科院名下财产。2004年11月2日，济南市财政局出具济财统[2005]2号《关于同意济南市纺织科学研究院处置住房的批复》，同意纺科院处置位于本市天桥区田庄东路4号院内的十八套住房。2005年4月1日，纺织科学院（作为甲方）与江真（作为乙方）签订《房屋买卖协议》（加盖了纺科院的公章）一份，双方约定：“一、甲方自愿将其所有的坐落在天桥区某路4号院内2#住宅楼三单元601室的房产，建筑面积75.30平方米（含共用分摊面积）卖于乙方。乙方对上述房产作了充分了解，自愿购买。二、双方协商议定上述房产价格为人民币小写：134050元，大写：壹拾叁万肆仟零伍拾元整。自本合同签订之日，乙方向甲方支付购房现金人民币：壹拾叁万肆仟零伍拾元整。三、付款方式：现金。甲方在收到全部房款之日起三日内，将房屋钥匙交于乙方，并记录水电表的基数。四、甲方保证上述房产权属清楚、合法，若房产发生产权纠纷，由甲方负责解决，造成经济损失的由甲方赔偿。同时协助乙方办理房产手续。五、办理房产手续所需要交纳的有关税、费，由乙方（买方）承担。六、违约责任：甲乙双方自合同签订后，中途若乙方违约，应书面通知甲方，甲方在三日内将乙方已支付的购房款（不计利息）返还给乙方；若甲方违约，应自违约之日起三日内将乙方所支付的购房款（计利息）返还给乙方。七、双方约定的其他事项：1.此房产若买卖，只可按当年房产评估价卖给甲方。2.此房只准购房当事人居住，不得出租或借给他人居住。”纺科院与江真签订《房屋买卖协议》后，纺科院按照协议约定将坐落在本市天桥区某路4号院内2#住宅楼三单元601室的房产（涉案房产）过户至江真名下。2006年4月20日，纺科院以总价款203310元的价格将涉案房屋出卖给王恒欣。王恒欣支付了价款203310元，纺科院向其出具收据。纺科院将房产交付于王恒欣，由王恒欣占有使用。2017年10月25日，江真作为原告，以王恒欣为被告，向本院提起诉讼，请求：判决王恒欣腾出江真所有的济南市天桥区某路4号2号楼3-601房屋。2017年12月14日，本院作出（2017）鲁0105民初4804号民事判决书，驳回了江真的诉讼请求。江真不服该判决，向济南市中级人民法院提起上诉。2018年6月12日，济南市中级人民法院作出（2018）鲁01民终3305号民事判决书，判决：一、撤销济南市天桥区人民法院（2017）鲁0105民初4804号民事判决书；二、王恒欣于本判决生效之日起六十日内将济南市天桥区某路4号2号楼3-601房屋的房屋腾出。王恒欣不服该判决，申请再审，2018年9月17日，济南市中级人民法院作出（2018）鲁01民申296号民事裁定书，裁定驳回王恒欣的再审申请。2018年11月8日，纺科院为原告，以江真为被告向济南市历城区人民法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，请求：1.判决确认纺科院与江真于2005年4月1日签订的关于济南市天桥区某路4号院内2号楼3单元501室和601室的《房屋买卖协议》已于2018年11月4日解除；2.判决江真于2018年12月31日之前协助纺科院将位于济南市天桥区某路4号院内2号楼3单元501和601室的房屋过户至纺科院名下；3.本案的案件受理费、保全费由江真承担。在诉讼过程中，纺科院将第一项诉讼请求变更为：判决确认纺科院与江真于2005年4月1日签订的关于济南市天桥区某路4号院内2号楼3单元501和601室的《房屋买卖协议》不成立。2018年12月28日，该院作出（2018）鲁0112民初10265号民事判决书，判决：“驳回原告济南市纺织科学研究院的诉讼请求”。纺科院对判决不服，于法定期限内向济南市中级人民法院提起上诉。济南市中级人民法院经过审理后于2019年10月15日作出（2019）鲁01民终3792号民事判决书，判决：“判决驳回上诉，维持原判。”2019年10月21日，纺科院作为原告，以江真作为被告，向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，请求：1.解除纺科院与江真于2005年4月1日签订的关于济南市天桥区某路4号院内2号楼3单元601室的《房屋买卖协议》；2.江真将位于济南市天桥区某路4号院内2号楼3单元601室的房屋过户至纺科院名下；3.本案起诉费、保全费等诉讼费用全部由江真负担。诉讼中，纺科院变更第一项诉讼请求为：确认纺科院与江真于2005年4月1日签订的关于济南市天桥区某路4号院内2号楼3单元601室的《房屋买卖协议》已于2018年11月4日解除。2020年4月7日，本院作出（2019）鲁0105民初5541民事判决书，判决：“驳回原告济南市纺织科学研究院的诉讼请求。”该判决已生效。另查明，本案在审理过程中，根据王恒欣申请，本院委托山东新永基土地房地产评估咨询有限公司对涉案房屋在2018年6月12日的房地产市场价值进行评估，该机构于2020年8月18日出具房地产估价报告，确定评估对象在2018年6月12日的房地产评估总值为￥1002243元。原告王恒欣支付鉴定费10000元。本院认为,原、被告就涉案房屋形成的买卖关系，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。因涉案房屋登记的所有权人为江真，案外人江真并非涉案房屋买卖的当事人，且江真亦未对被告纺科院向原告王恒欣出售涉案房屋的行为事后进行追认，故从而使得原告王恒欣取得涉案房屋的目的无法实现，故原告王恒欣有权解除与被告纺科院房屋买卖关系的请求，本院予以支持。因原告王恒欣向被告纺科院支付了购房款203310元，故被告纺科院应当将该203310元的购房款返还给原告王恒欣，对原告王恒欣要求返还购房款203310元的请求予以支持。对于原告王恒欣主张的房屋增值部分的损失，鉴于原告王恒欣明知涉案房屋登记的所有权人为江真，且在占有使用涉案房屋十余年之久不办理过户登记手续；被告纺科院将涉案房屋已经出售给案外人江真，涉案房屋已经登记于江真名下的情况下，仍将涉案房屋出售给原告王恒欣的情形，本院认定原告王恒欣、被告纺科院在涉案房屋买卖过程中均存在过错，酌定对于就涉案房屋买卖关系解除后造成的损失各承担50%的责任。根据山东新永基土地房地产评估咨询有限公司确定评估的涉案房屋在2018年6月12日的房地产评估总值为￥1002243元，故被告纺科院应当向原告王恒欣支付涉案房屋增值部分的损失399466.5元【（1002243元-203310元）】×50%，对原告王恒欣主张的过高部分不予支持。关于原告王恒欣主张的购房款利息，因原告王恒欣的损失即涉案房屋增值部分的损失，原告王恒欣在主张涉案房屋增值部分损失的情况下又主张购房款利息，没有事实和法律依据，故对原告王恒欣的该主张不予支持。关于原告王恒欣主张的鉴定费，因该费用系原告王恒欣对涉案房屋价值进行鉴定而支付的费用，故对原告王恒欣的该请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告王恒欣与被告济南市纺织科学研究院的房屋买卖合同于本判决生效之日解除；二、被告济南市纺织科学研究院于本判决生效之日起10日内偿还原告王恒欣购房款203310元；三、被告济南市纺织科学研究院于本判决生效之日起10日内支付原告王恒欣涉案房屋增值部分损失399466.5元；四、被告济南市纺织科学研究院于本判决生效之日起10日内支付原告王恒欣支付的鉴定费10000元；五、驳回原告王恒欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13730元，由原告王恒欣承担5492元，由被告济南市纺织科学研究院承担8238元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  刘彩凤二〇二〇年十一月十日书记员  史家慧