浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）0683民初1586号 原告：浙江**太物业服务有限公司，住所地：杭州市江干区景芳**景苑公寓内。 法定代表人：闫凯，董事长。 委托诉讼代理人：申铁旗，浙江乾盛律师事务所律师。 被告：嵊州市正大国际新城开发有限公司，住所地：嵊州市三江街道迪贝路**。 法定代表人：袁远，董事长。 委托诉讼代理人：朱勇，浙江三惟律师事务所律师。 被告：嵊州市城市建设投资发展集团有限公司，住，住所地：嵊州市三江街道官河南路******/div> 法定代表人：马晓洲，董事长。 委托诉讼代理人：钱阳杨，浙江齐蓝诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：相垚，浙江齐蓝诚律师事务所律师。 原告浙江**太物业服务有限公司（以下简称“华太公司”）与被告嵊州市正大国际新城开发有限公司（以下简称“正大公司”）、嵊州市城市建设投资发展集团有限公司（以下简称“城投公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告华太公司的委托诉讼代理人申铁旗，被告正大公司的委托诉讼代理人朱勇及城投公司的委托诉讼代理人钱阳杨、相垚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华太公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告正大公司支付原告未售空置房自2016年5月1日起至2019年11月30日止的物业管理服务费211990元及利息（自起诉之日起至判决确定履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失）；2.判令被告城投公司对上述物业管理服务费承担连带还款责任；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第一项诉讼请求中的未售空置房为嵊州市正大国际新城小区15幢3楼至12楼保障性住房共计40套。事实与理由：原告与被告正大公司签订嵊州正大新城国际前期物业服务合同，就正大新城国际物业有关委托管理事项、物业管理服务费用、服务期限等进行了约定。其中合同第二十三条第10款约定：甲方（即被告正大公司）及时按照规定标准100%向乙方（即原告华太公司）缴纳未售空置房的物业管理服务费，同时积极配合乙方在第二十四条第7款所述的工作。现经原告统计，被告正大公司共有40户空置房合计211990元物业管理费用未缴（正大新城国际小区15幢3楼至12楼的房屋）。经原告了解，上述空置房系被告城投公司委托正大公司建造，被告城投公司因房屋可能存在质量等问题拒收房屋。原告认为，两被告的行为系内部问题，不应该侵犯原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请依法裁判。 被告正大公司辩称，1.案涉房屋性质为保障性住房，自竣工验收合格后即属政府所有，政府将该批房屋划归被告城投公司进行管理，故城投公司为该批房屋的业主；2.案涉房屋不属于前期物业服务合同服务范围，该批房屋也不在正大国际新城小区范围内，而是单独楼幢，自有出入口；3.根据权利义务相一致的原则，该批房屋目前尚处于封闭状态而未实际安置使用，原告也未提供其已对该物业提供物业服务的证据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告城投公司辩称，城投公司非本案适格当事人，应当驳回原告对其的起诉，理由：1.原告与被告正大公司签订了前期物业服务合同，根据合同相对性原则，原告只能向正大公司追讨物业费；2.被告城投公司并未与正大公司就所诉的40套房屋存在任何法律关系，非该批房屋的业主，也非实际使用人。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据： 证据1、前期物业服务合同一份，用以证明物业基本情况（物业面积、范围等）、案涉房屋属于原告物业服务范围等事实； 证据2、清单一份，用以证明案涉房屋的坐落地址、物业管理费的欠缴时间及金额等事实； 证据3、嵊州市人民政府办公室关于同意将相关资产注入嵊州市城市建设投资发展有限公司的批复（嵊政办批[2018]21号）复印件、嵊州市人民政府办公室关于印发《嵊州市保障性住房运行管理暂行办法》的通知（嵊政办[2014]78号）复印件各一份，用以证明保障性住房在筹集、规划开始就属于城投公司所有等事实； 证据4、电费发票三份； 证据5、电梯定期检验报告、日立电梯日常维护保养报告书一组； 证据4、5用以证明原告为案涉房屋提供物业服务，支出电费等事实； 证据6、空置房物业费发票复印件两份，用以证明空置房物业费收费情况等事实； 证据7、物业移交验收接管协议书照片一份，用以证明2016年6月24日被告正大公司与原告进行了物业管理的移交，其中包括案涉40套房屋等事实。 被告正大国际经质证认为，对证据1，真实性无异议，对证明目的有异议，案涉房屋属于保障性住房，不属于未售空置房，其业主是政府；对证据2，对清单上载明的房屋属于保障性住房无异议，但对物业管理费的欠缴时间及金额有异议，案涉房屋不属于正大国际新城小区，不在原告物业服务范围内，原告应提供其他证据佐证其实际已提供了相应的物业服务；对证据3无异议，可以证明被告城投公司为涉案房屋的业主；对证据4，其中两张2020年的发票与本案无关，另一张发票，无法确认是否属于案涉房屋所产生的电费；对证据5，其中电梯定期检验报告无异议，但对维保单有异议，电梯维保单上一般应盖有公章；对证据6，该组证据与本案无关；对证据7，真实性无异议，根据该证据，原告应在交接以后即自2016年6月24日起收取物业费，原告陈述该证据来源于嵊州市住房和城乡建设局，说明嵊州市住房和城乡建设局存有该资料，以此可推出政府应该接收了案涉房屋，不存在交付问题。 被告城投公司经质证认为，对证据1，由法院核实证据的真实性、合法性、关联性；对证据2，不清楚；对证据3的真实性无异议，但房屋所有权应以移交登记为准，而非政府文件为准，文件注明的所有权人不能对抗法律登记的所有权人，故不能达到原告的证明目的，且根据嵊政办批[2018]21号文件，至少在2018年前，案涉房屋尚未登记在被告城投公司名下；对证据4、5、6的质证意见与被告正大公司的质证意见一致；对证据7，可以证明被告正大公司将案涉房屋的物业管理委托给原告的事实。 本院经审核认为，对证据1，被告正大公司作为签约当事人对其真实性无异议，故本院确认其真实性并收集在卷；对证据2，综合原、被告双方的证据和陈述，本院对案涉房屋共计40套及坐落地址予以确认，对物业管理费的欠缴时间及金额在说理部分一并阐述；证据3为政府文件，且原、被告对真实性均无异议，故本院对其真实性予以确认；对证据4，从发票内容来看，仅能证明原告有电费支出但无法确认该电费用于何处，且无其他证据佐证，故对证据4不予采信；对证据5，从内容看为案涉房屋电梯定期检验和维保的部分记录单据，上面有服务单位盖章及相关人员签字，本院予以采信；对证据6，与本案无关，故不予采信；对证据7，两被告均无异议，本院予以采信。 被告正大公司围绕其辩称依法向本院提交了如下证据： 证据8、现场照片两张，用以证明案涉房屋目前的状态，有单独出入口，不属于正大国际新城小区等事实； 证据9、国有土地使用权挂牌出让须知及土地使用规划设计条件复印件、嵊州市兴盛街689号正大新城国际汇总表各一份，用以证明案涉房屋面积、性质为保障性住房等事实； 证据10、浙江省建设工程规划核实确认书、建设工程竣工规划核实征求意见表、房屋建筑面积测绘成果书复印件各一份，用以证明整个正大国际新城二期工程已经竣工验收合格，案涉房屋经嵊州市住房和城乡建设局、嵊州市房地产管理委员会等部门验收合格等事实； 证据11、竣工验收备案表一份，用以证明整个正大新城国际项目已于2016年4月验收合格，且相关资料已归档等事实。 原告经质证对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告城投公司经质证认为，对证据8，与本案无关；对证据9，其中国有土地使用权挂牌出让须知及土地使用规划设计条件的真实性无异议，嵊州市兴盛街689号正大新城国际汇总表与本案无关；对证据10，浙江省建设工程规划核实确认书、建设工程竣工规划核实征求意见表与本案无关，房屋建筑面积测绘成果书请法院核实；对证据11，不能达到原告的证明目的，该证据是针对整个建设工程项目的验收，而保障性住房交付前需要进行房屋内部装修的验收。 本院经审核认为，对证据8，该组照片仅能证明案涉房屋的现状，无法证明案涉房屋不属于正大新城国际小区，根据物业管理条例的规定，物业管理区域的划分应当充分考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，而不仅仅是单独的出入口，故该证据无法达到被告正大公司的证明目的，本院不予采信；对证据9，与被告城投公司提供的证据12国有建设用地使用权出让合同、土地使用规划设计条件、本院调取的多层房屋所有权面积汇总表等在房屋性质、面积等方面相互印证，故本院予以采信；对证据10，其中浙江省建设工程规划核实确认书复印件上盖有嵊州市城市建设档案馆档案证明专用章，房屋建筑面积测绘成果书仅涉及房屋面积、用途、户号、性质等内容，未涉及房屋验收等事宜，建设工程竣工规划核实征求意见表为复印件，但该表与浙江省建设工程规划核实确认书均为房屋建设工程完工后办理竣工手续的流程之一，无法证明案涉房屋已经验收合格的事实，故本院不予采信；对证据11，原告无异议，上面盖有嵊州市城市建设档案馆档案证明专用章，可以确认其真实性，故本院予以采信。 被告城投公司围绕其辩称依法向本院提交了如下证据： 证据12、国有建设用地使用权出让合同、土地使用规划设计条件复印件各一份，用以证明案涉房屋移交的对象是嵊州市房地产管理委员会，保障性住房不是一开始就为政府所有，而是验收合格后无偿提供，无需购买，如果是一开始就为政府所有，就无需注明为无偿，且政府亦无其他手续表明是委托建设；另土地使用规划设计条件说明第8点证明保障性住房的验收标准为嵊州市廉租住房建设（配建）装修标准，案涉房屋需要进行装修验收。 证据13、验房报告，用以证明涉案房屋于2019年11月验收合格等事实。 原告经质证认为，对证据12的真实性无异议，但该合同约定与嵊州市人民政府办公室关于印发《嵊州市保障性住房运行管理暂行办法》的通知（嵊政办[2014]78号）不符，该办法第三条约定，城投公司为保障性住房的所有权人，保障性住房在规划开始就属于城投公司责任范围；对证据13，恰恰证明城投公司在履行政府的相关职能。被告正大公司经质证认为，对证据12，真实性无异议，保障性住房所有权的意见与原告意见一致；对证据13，内容无异议，但对证据形式、证明目的有异议，该证据写明为再次复检，说明已经有过一次验收，本案房屋原来已验收合格。从工程质量验收看，物业公司无验收资质，该证据显示的验收非法律意义上的验收。原告方建设工程中有保障性住房，故验收手续中有嵊州市住房和城乡建设局、嵊州市房地产管理委员会参与验收。 本院经审核认为，对证据12，因原告与被告正大公司对其真实性无异议，故本院对其真实性予以确认；对证据13，原告无异议，被告正大公司对内容亦无异议，故本院对其真实性亦予以确认。 本院经调查，向当事人出示如下证据： 证据14、谈话笔录一份； 证据15、多层房屋所有权面积汇总表一份。 原告及被告城投公司经质证认为，对证据14、15无异议。被告正大公司经质证认为，对证据14，该证据在性质上属于当事人陈述，不能作为证人证言或政府说明，对被谈话人的身份有异议，就被告了解，被谈话人所属部门——住房保障科只管理已接收的公房，而公房的接收由其他部门负责，且该份证据与被告城投公司提供的证据有矛盾，笔录中陈述的2019年完成验收、交接手续尚未办理等与事实不符；对证据15无异议。 本院经审核认为，对证据14，系本院依职权调取，原告及被告城投公司无异议，被告正大公司虽有异议但未提供充足的证据予以反驳，故本院予以确认并在卷佐证；对证据15，原、被告均无异议，故本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2010年9月1日，被告正大公司与嵊州市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同一份，约定被告正大公司以2.49亿元取得嵊州市城南R/C2010-07号出让地块的国有建设用地使用权，出让年期为商业40年、住宅70年，并约定被告正大公司须按不低于住宅建设面积2%的标准配建套型在65-70平方米的保障性住房，经验收合格后无偿提供给嵊州市房地产管理委员会。土地使用规划设计条件的说明第8条规定：中标单位须在本地块内按不低于住宅建设面积2%的标准配建套型在65-70平方米的保障性住房，建设要求参照《嵊州市廉租住房建设（配建）装修标准》，经验收合格后无偿提供给嵊州市房地产管理委员会。2012年12月12日，原告与被告正大公司签订嵊州正大新城国际前期物业服务合同一份，约定由原告为嵊州正大新城国际小区提供物业服务，委托管理期限为自本合同签订之日起至首届业主委员会成立且与原物业管理公司终止合同或新物业管理公司签订的物业服务合同生效时止；合同第十九条约定，本物业管理服务费：住宅由业主按其拥有的产权登记建筑面积每月每平方米2.00元（含电梯、水泵、庭院景观等公共设施设备的能耗费）向乙方（即原告华太公司）交纳；空置房的物业管理服务费，建设单位按合同第十九条第二款约定标准的100%向乙方交纳（交纳时间自房屋交付使用开始）；业主按合同第十九条第二款约定标准的100%向乙方交纳【交纳时间自甲方（即被告正大公司）《入伙通知书》规定的入伙之次月起开始计收，甲方《入伙通知书》规定的入伙之日起至业主开始计缴物业管理费期间的物业管理费由建设单位按合同第十九条第二款规定标准交纳】。2016年4月7日，正大新城国际二期工程完成竣工验收备案手续。2016年6月24日，被告正大公司与原告签订物业移交验收接管协议书，约定正大新城国际小区物业交接验收的内容，包括了案涉房屋。2019年11月26日，浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司向嵊州市住房和城乡建设局出具验房报告一份，载明“我公司受贵局委托对正大新城国际小区40套保障房于2019年11月12日进行了再次复检，经全面检查的结果是以前存在的问题已全部整改完成，已符合收房条件”。正大新城国际小区二期工程中15号楼3楼至12楼的40套房屋全部系保障性住房，房屋建筑面积共计2465平方米，该批房屋至原告起诉前仍处于空置状态，亦未交纳物业管理服务费。 本院认为，本案的焦点之一是原告是否有权就案涉房屋收取物业费。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同合法有效，本案中被告正大公司作为建设单位，其与原告签订的前期物业服务合同，对原、被告及全体业主均具有约束力。从前期物业服务合同约定看，该合同并未约定将案涉房屋在前期物业服务范围内予以剔除，根据其第二条约定的物业座落位置、占地面积、建筑面积，案涉房屋亦涵盖在前期物业服务合同中；从物业实际交接手续来看，被告正大公司亦已将案涉房屋的物业管理移交给原告；从合同履行来看，综合原告提供的电梯定期检验报告、维保单、物业移交验收接管协议书等证据，足以证明原告实际为案涉房屋提供了物业服务，故原告有权就案涉房屋收取物业费，对被告正大公司提出案涉房屋属于保障性住房，自有出入口，不属于正大国际新城小区，不属于前期物业服务合同的约束范围的抗辩主张，本院不予采信。本案的焦点之二是欠缴的物业费应由谁承担。根据物业管理条例第四十一条规定，已竣工但尚未出售或尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，所以物业费支付的分割点通常是物业交付时间，交付前由建设单位交纳，交付后由物业买受人交纳。被告正大公司抗辩项目竣工验收合格即为交付，本院认为，案涉房屋性质虽为保障性住房，但根据原、被告提供的证据资料，未明确约定该房屋无需交付，亦未约定房屋自项目竣工验收合格之日起即视为交付，且房屋不同于一般商品，房屋验收、交付是业主的重要权利，在无书面约定的情况下，排除业主的该项权力显失公平，故案涉房屋与普通商品房一样，在工程整体竣工验收后，应有房屋验收、交付环节。被告正大公司辩称案涉房屋实际已交付，但其未提供充足证据予以佐证，故对该抗辩意见，本院不予采纳。退一步讲，即使是验收合格即视为交付，按照案涉房屋的土地使用规划设计条件规定，案涉房屋验收标准参照《嵊州市廉租住房建设（配建）装修标准》，故案涉房屋的验收亦非整体项目的竣工验收，其验收包含了装修验收，经审理查明，案涉房屋于2019年11月验收合格，故案涉房屋在2019年11月前的物业费应由被告正大公司承担。对物业费的起算日期，被告正大公司与原告办理正大国际新城小区包含案涉房屋物业的移交接管手续的时间为2016年6月24日，故原告诉请的物业费的起算日期应为2016年6月24日，原告诉请自2016年5月1日起算无事实依据，本院依法予以调整。经审核，被告正大公司拖欠物业费为203263.9元（2465平方米×2元/月/平方米×41.23月）。对物业费的收费标准，前期物业合同仅约定了正常已售房屋和未售空置房的收费标准，未约定保障性住房的收费标准，考虑到案涉房屋为15号楼3楼至12楼的全部房屋，15号楼除了一、二楼外全部为案涉保障性住房，位置较为集中，且直至起诉前一直为空置状态，故较之正常交付、使用的房屋，所需的物业服务主要为电梯等公共设施的维护、保养，相对物业管理成本较低，为平衡各方权益，本院酌定按照标准收费的70%对案涉房屋收取物业费，故被告正大公司应支付物业费为142284.73元。对原告要求被告城投公司对本案物业费承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。对被告正大公司抗辩原告部分诉讼请求已超过诉讼时效，本院认为，原、被告未约定物业费的缴费时间，根据法律规定，原告可随时要求支付，但需要给予对方合理的准备期间，本案中，原告以起诉的方式催讨物业费，未超过诉讼时效，故本院对该抗辩不予采信。因被告正大公司逾期支付案涉房屋物业费，应承担相应的违约责任，故对原告诉请自起诉日起至判决确定履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失，未超过合理范畴，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、嵊州市正大国际新城开发有限公司支付浙江**太物业服务有限公司自2016年6月24日起至2019年11月30日止的物业服务费142284.73元，并支付该款自2020年4月9日起至本判决确定履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，款限本判决发生法律效力后二十日内付清。 二、驳回浙江**太物业服务有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4480元，由原告浙江**太物业服务有限公司负担1480元，由被告嵊州市正大国际新城开发有限公司负担3000元，款限于本判决发生法律效力后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  马红红 人民陪审员  张爱花 人民陪审员  尉木根 二〇二〇年十一月十九日 书 记 员  黄秋燕