广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初14395号原告：东莞市华瑞科技有限公司，住所地为广东省东莞市******************。法定代表人：彭洁伟，总经理。委托诉讼代理人：梅石军，广东大洲律师事务所律师。被告：东莞成和精密五金有限公司，住所地为广东省东莞市************、31A号。法定代表人：李政珉，总经理。委托诉讼代理人：汪云利，女，1978年11月17日出生，汉族，住广东省东莞市*****************住宅楼2201号，公民身份号码为610************129，该公司员工。原告东莞市华瑞科技有限公司诉被告东莞成和精密五金有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梅石军，被告的委托诉讼代理人汪云利到庭参加了诉讼。庭审中，双方申请本院给予和解期限一个月，后和解不成。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉请：1.被告向原告退还履约保证金144000元；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：被告于2019年6月1日将位于东莞市***********4*的物业（包括一楼厂房面积350平方米、二楼厂房面积999平方米、宿舍三楼面积286平方米，以及办公室二楼201房）出租给乙方使用，租赁期从2019年6月1日至2024年5月31日，租金每月共计48000元。原告于2019年7月25日向被告交纳了履约保证金共计144000元。由于经营不善公司倒闭，双方协商一致于2019年9月解除了租赁合同，并于当月将租赁物交给了被告，同时向被告交清了所欠的租金和水电费。由于被告出租给原告的房屋没有取得建设工程规划许可证和不动产权证，属于违法建筑，故双方签订的租赁合同无效。原告已将租赁物交还给被告，被告应将履约保证金退还给原告，但被告拒绝退还，故原告诉至法院。被告辩称，确认原告曾向其交纳了保证金144000元，但被告无需退还保证金，且原告还应向被告支付场地占用使用费和其他应交费用，具体为：1.双方约定了2019年6月1日至30日为免租期，因案涉合同无效，免租期不存在，原告应向被告支付该月份的占用使用费48000元；2.原告的机器设备是2019年9月底才搬离厂区的，截至现在仍有大量物品及垃圾没有清理，原告应支付厂区的场地占用费22098元；3.原告一直占用被告二楼办公室201室注册公司使用，双方租赁合同约定该办公室月租金为5000元，故原告还应向被告支付2019年10月1日至2020年9月27日期间的场地占用费60000元；4.双方约定交付定金的时间为2019年5月31日，交付履约保证金的时间为2019年7月25日，原告未按时交付履约保证金，应当按照合同约定支付违约金69680元；5.原告还应向被告支付延迟缴交6月份水电费的滞纳金2000元、迟延交纳8月份房租的滞纳金10080元、延迟缴交8月份水电费的滞纳金3216.51元、冲压边角料占用被告场地15天的费用531元。另外，案涉证明是原告以注销公司为由骗被告开具的，应属无效文件。原告来租被告的案涉厂房时是自己找的中介，导致被告向中介支付了35000元的费用。原告装修时私自将车间二楼的女厕所打掉做塑胶粉碎料房，原告表示搬走时会复原，但至今未修复，修复的费用经询问需要25000元。以上原告应当支付给被告的费用共275605.51元，故被告无需向原告归还押金。本院经审理查明事实如下：被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）于2019年5月31日签订了两份《厂房租赁合同书》。（一）其中一份合同书载明：甲方将位于东莞塘厦蛟乙塘宝石路四巷4号办公室二楼201号的租赁物出租给乙方使用，房租为5000元，租赁期从2019年6月1日起至2024年5月31日止，免租期为2019年6月1日起至2019年6月30日止，甲方于2019年7月1日前将租赁物交付给乙方使用，交付时甲方修缮给乙方可以正常使用，合同到期乙方则完好交付给甲方。乙方于本合同签订之日，需一次性向甲方缴交相当于租金的3个月的履约保证金共15000元和缴交计租期第一个月租金5000元，乙方须于签订合同3日内将款项转入甲方指定银行账户，租赁期满后，甲方对厂房及公用配套设施检查无损并在乙方未拖欠租金且结清所有费用后，且无其他违约情形的，甲方将无息退还履约保证金给乙方。租金和水电费以及公摊费于每月10日前交付给甲方，每逾期一日应向甲方支付月租金1%的违约金。（二）另一份合同书载明：甲方将位于东莞塘厦蛟乙塘宝石路四巷4号的部分租赁物（一楼厂房部分、二楼厂房整层、三层整层宿舍、其他公摊面积60平方米）出租给乙方使用，房租为43000元，租赁期从2019年6月1日起至2024年5月31日止，免租期为2019年6月1日起至2019年6月30日止，甲方于2019年7月1日前将租赁物交付给乙方使用，交付时甲方修缮给乙方可以正常使用，合同到期乙方则完好交付给甲方。乙方于本合同签订之日，需一次性向甲方缴交相当于租金的3个月的履约保证金共129000元和缴交计租期第一个月租金43000元，乙方须于签订合同3日内将款项转入甲方指定银行账户，租赁期满后，甲方对厂房及公用配套设施检查无损并在乙方未拖欠租金且结清所有费用后，且无其他违约情形的，甲方将无息退还履约保证金给乙方。租金和水电费以及公摊费于每月10日前交付给甲方，每逾期一日应向甲方支付月租金1%的违约金。2019年5月31日，原告向被告支付了定金10000元，2019年7月25日，原告向被告支付了履约保证金共142000元，2019年7月26日，被告向原告出具收款收据确认收到保证金共144000元。被告表示原告因资金周转困难要求延迟交付履约保证金和房租水电费，被告同意了。原、被告确认原告已付清2019年8、9月份的房租和水电费，原告同意被告以变卖租赁物内留存的五金冲压边角料后的价款折抵了剩余房租和水电费，被告表示折抵后的余款已退还原告。被告主张原告因此迟延支付了部分水电费和房租，致使被告垫付了水电费，原告应当支付滞纳金。2020年1月15日，被告出具一张证明，载明：“兹有东莞市华瑞科技有限公司于2019年4月承租我司厂房用于生产经营，由于东莞市华瑞科技有限公司于2019年9月份申请了破产并已经停业。该公司已向我司交清了2019年8-9月份的房租和水电费，并与我司解除了租赁合同。”被告表示该份证明是原告以注销公司为由要求其帮忙出具的，并对此提交微信聊天记录证实。微信聊天记录载有：“去年的证明还要重新帮忙写以下，按我这个写一下，应该很快就可以了，我是注销。”关于现场遗留物品。（一）厂房，被告表示原告遗留了小的机器、架子及废料，散放在厂房的各个角落，目前已有租客在使用案涉厂房。原告表示其搬离前明确告知被告可以自行处理遗留所有物品，被告不能以此收取占有使用费，堆放在角落也没有影响租赁物的收益。（二）201号办公室，被告表示原告的公司仍使用该地址进行工商登记，且遗留了物品堆放在角落，该办公室已于2020年5月另行出租。原告表示其搬离后并未实际使用201号办公室。关于厕所改造的问题。被告表示其出租时按照原告的要求修复闲置的厕所，期间原告提出要自行改造女厕所为配料房，被告同意但告知返还时女厕所需恢复原状。原告表示双方并未约定女厕所要恢复原状，且女厕所在承租时已经被水泥封住无法正常使用，就改成了配料房，除砌墙的费用，其他费用都是被告自行负担的。关于中介费，被告提交收据证实其于2020年7月26日支付成和中介费35000元，被告表示应由原告负担。至庭审辩论终结前，被告未能取得案涉租赁物的建设工程规划许可证。以上事实有原告提交的《厂房租赁合同书》、收款收据、招商银行账户历史交易明细表、证明、银行电子回单、微信聊天记录，被告提交的东莞市建设监理合同备案证、《厂房租赁合同书》、照片、微信聊天记录、交易明细、证明、收据，及庭审笔录等附卷证实。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，至庭审辩论终结前，案涉租赁物并未取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的两份《厂房租赁合同书》应属无效合同。本案争议焦点问题为被告是否应向原告退还履约保证金。被告主张其不予退还履约保证金的原因为：原告未清理遗留物品；原告迟延支付水电费、租金；应扣减免租期租金；原告未对改造的女厕所恢复原状。本院对此分析如下：（一）关于未清理遗留物品的问题。原告于2019年9月底将机器设备搬离案涉租赁物，该月的占有使用费也已付清，被告亦出具证明载明双方于2019年9月份解除了租赁关系，由此可见，原告于2019年10月开始已没有实际占用案涉租赁物。被告主张案涉厂房、201号办公室的角落仍堆放有原告的遗留物品，本院认为，从被告的陈述可知，原告遗留物品的堆放范围不大，并未实际影响案涉租赁物的再次出租和收益，且案涉租赁物也已实际另行出租，双方对于履约保证金可扣除的范围并未包含清理废弃物品，且双方对于清理废弃物品的责任及费用负担并无明确约定，故被告以此为由要求抵扣履约保证金，本院不予采纳。被告以原告仍使用201号办公室用于工商登记登记为由要求原告支付占有使用费，于法无据，本院不予支持。（二）关于水电费、租金、履约保证金迟延支付的问题。原告已向被告足额交付了上述费用，被告表示原告以资金周转困难为由要求迟延交付以及用变卖留存的边角料款项折抵费用，被告同意并实际进行了折抵，故被告在本案中以原告逾期为由要求计算滞纳金并抵扣履约保证金于法无据，本院不予支持。（三）关于免租期租金是否应当抵扣的问题。双方约定的租赁期限为五年，免租期为一个月，原告实际使用案涉租赁物的时间为四个月（包含免租期），故根据原告实际租赁时间和约定租期的比例计算出原告实际应享受的免租期，剩余比例期限的免租期则应按照租金的标准支付占用使用费，即（60个月-4个月）÷60个月×48000元/月=44800元。（四）关于未对改造的女厕所恢复原状的问题。虽双方对于厕所改建费用是谁负担的各执一词，但被告确认其同意了对案涉厕所进行改造，无证据显示双方曾约定原告在返还案涉租赁物时应当对改造部分进行复原，故对被告要求原告恢复原状并在履约保证金中抵扣修复费用的主张，本院不予采纳。（五）关于中介费问题。关于中介费，无证据显示该笔费用应当由原告负担，故对被告要求在履约保证金中抵扣中介费的主张，本院不予采纳。综上，被告应向原告返还的履约保证金为144000元-44800元=99200元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞成和精密五金有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市华瑞科技有限公司退还履约保证金99200元；二、驳回原告东莞市华瑞科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1590元（原告已预交），由原告东莞市华瑞科技有限公司负担509元，被告东莞成和精密五金有限公司负担1081元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  吉海燕二〇二〇年十一月二十日书记员  邬东琴邓敏珠附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。