江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初2291号原告：南京好邻居房地产代理销售有限公司，统一社会信用代码91320106663769566M，住所地南京市鼓楼区东门街****。法定代表人：徐健，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王齐飞，江苏宁创律师事务所律师。被告：侯龙祥，男，1968年9月11日出生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：张永芳，女，1968年10月15日出生，汉族，住南京市栖霞区，系被告侯龙祥之妻。原告南京好邻居房地产代理销售有限公司（以下简称好邻居公司）与被告侯龙祥居间合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告好邻居公司委托诉讼代理人王齐飞，被告侯龙祥及其委托诉讼代理人张永芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好邻居公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付原告居间代理费56000元，并支付逾期付款违约金（以56000元为基数，自2020年1月8日起按年利率6%的标准计算至实际支付之日止）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年1月7日，在原告居间服务下，被告与案外人陈某签订《南京市存量房买卖合同》（以下简称买卖合同），约定被告从陈某处购买坐落于南京市栖霞区房屋，买卖合同签订后，被告即向陈某支付20000元定金，鉴于被告与陈某在原告的居间服务下签订买卖合同，原、被告及陈某签订《居间服务合同》（以下简称居间合同），居间合同约定原告为被告及陈某提供房屋买卖居间服务，被告应在居间合同签订当日向原告支付居间代理费56000元。原告提供居间服务，促成被告与陈某签订买卖合同，该合同依法成立并生效，按照法律规定及合同约定，被告应支付原告居间代理费，现被告没有按照居间合同的约定及时足额向原告支付居间代理费，已构成违约，原告要求被告支付居间代理费及逾期付款违约金，于法于理有据。原告多次要求被告支付居间代理费，被告总以各种理由推脱，拒绝向原告履行付款义务，不得已为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告侯龙祥辩称：1、2020年1月7日，原告向被告推荐栖霞区的独家代理房屋，被告向原告业务员表明已于2019年12月27日在南京中环地产中介公司定购了一套法院司法查封的房屋，且支付定金90000元，并已签订协议，被告表示不能购买原告推荐的房源，但原告销售总监李某表示被告继续购买司法查封的房屋风险很大，如继续交款，所交房款会被法院冻结，被告听后很害怕，当场表示如能解除在中环公司签订的协议，退回购房定金90000元，即决定购买原告推荐的房源。李某继续表示以其专业经验判断，被告肯定能要回购房定金，后在现场5名原告业务员的轮番推销下，加之被告刚刚做完脑部手术不久，尚处于术后恢复休养期，被告头痛欲裂、身心疲惫，恍惚中与原告及卖方签订购房合同，并预交定金20000元。2、合同签订次日，被告即找中环公司，要求退还定金90000元，但未能成功。被告立即告知原告签订的购房合同不能履行，为防止给卖方造成不必要的损失，要求原告组织三方协商解除合同，但原告却推诿、搪塞，拖延应付被告，被告为此心急如焚，无奈拨打12345投诉，在华侨路房产局中介科勒令下，原告才通知被告与卖方到其门店进行协商，协商结果为：三方一致同意，卖方退还被告定金10000元，当日此房由原告重新挂牌出售，后卖方通过原告业务员宋某退还被告定金。3、关于本案的中介费，原告仅向被告提过2次，第1次是签订合同时，原告门店经理徐某说等房款支付大半，确定被告取得房屋后再支付；第2次是被告要求解除合同时，原告门店经理徐某说尽量帮助被告向房主要回定金，中介费不再收取了。原告诉称多次要求被告支付中介费不属实，原告应就此提交证据加以证明。综上，被告认为，原告在签订买卖合同过程中，存在误导、欺骗和恐吓被告的行为，在协商解除合同时，故意挖坑、设套，未尽到其应尽职责，其主张被告支付高额中介费，属于套路消费者，获取不法利益，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告侯龙祥曾在原告好邻居公司居间下租赁房屋，因被告曾表达过购房意愿，故原告业务员赵某向被告推荐房源信息。2020年1月7日下午，赵某陪同被告前往栖霞区房屋看房，当晚，赵某驾车到被告住处载被告前往原告公司总部与卖房人陈某见面商谈。在与卖房人陈某协商房屋价款期间，被告向赵某及原告门店经理徐某表示，其曾于十几天前在南京中环地产顾问有限公司（以下简称中环公司）订购一套房屋，且已支付购房定金90000元，如能够解除在中环公司签订的购房协议，退回购房定金，即决定签约购房，并详细告知了已购房屋的相关信息，原告区域经理李某听后表示被告购买的是法院查封的房屋，交易风险较大，建议被告与中环公司协商解除购房协议并办理退款。后，被告自行联系并询问中环公司内部人员，答复称需到公司办理相关事宜。当晚，在原告居间下，被告与卖房人陈某签订《南京市存量房屋买卖合同》（以下简称“房屋买卖合同”）1份，约定：被告购买陈某所售的位于南京市栖霞区房屋，房屋转让价款为3370000元，被告于2020年1月7日签订合同当日支付定金20000元，于2020年1月10日支付剩余定金80000元……。同时，被告侯龙祥（乙方）、卖房人陈某（甲方）与原告好邻居公司（丙方）三方签订《居间服务合同》（以下简称“居间合同”）1份，约定：第一条居间服务及标准，1、甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）协助查看买受人身份情况，引领买受人看房；（4）协助查看出售人身份情况和房屋权属证书，实地查看房屋；（5）协助房屋出售人、买受人协商、洽谈，确定成交意向；（6）协助房屋出售人、买受人协商房屋买卖合同的相关条款内容。2、甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。第二条代办服务及标准，1、甲乙双方同意，委托丙方代为办理交易房屋的权属变更登记手续（过户手续）及相关事宜，具体委托事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的材料、向房屋登记管理机关申请办理过户及协助办理与过户手续有关的全部事项。第三条居间代理费及支付，各方同意，应向丙方支付的居间代理费为人民币伍万陆仟元整，由乙方承担，并于本合同签订当日向丙方支付。第四条各方的权利和义务，1、甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费用；甲乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。2、丙方应遵守相关法律规定，合法提供居间服务；在甲方或乙方的要求下，丙方可以就房屋的交易政策和流程提供咨询服务。第五条违约责任，2、甲乙双方或一方延迟向丙方支付居间代理费，该延迟方除应向丙方支付居间代理费外，还应就其未支付的部分，按照每日1%的标准支付违约金。3、丙方违反本合同第四条约定的，丙方应承担相应的违约责任；甲方或乙方违反本合同第四条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。上述合同签订后，被告侯龙祥向卖房人陈某支付购房定金20000元。次日，被告即前往中环公司沟通协商解约事宜，在中环公司明确告知无法解约后，被告与配偶张永芳前往原告好邻居公司门店要求解除合同，因原告未同意，被告即拨打12345投诉举报，后原告于2020年1月11日通知被告与购房人前往原告门店见面协商解约事宜，并于当日制作声明1份，载明：“本人侯龙祥购买栖霞区房屋，现双方达成一致，本人侯龙祥不再购买此房屋，所付贰万元定金，业主陈某退回壹万元整。”被告及陈某分别在声明人及卖方处签字。陈某通过原告业务员宋某向被告退还定金。后，原告门店经理徐某于当日在微信朋友圈发布了该房屋的出售信息。审理中，被告侯龙祥提交南京鼓楼医院疾病诊断书及影像检查诊断报告，载明：被告因脑垂体腺瘤于2019年7月10日入院、于2019年7月15日手术、于2019年7月25日出院，医嘱建议出院后休息一个月。被告认为该证据能够证实其患有脑部疾病，且在前期与原告业务员赵某沟通租房事宜过程中，赵某对此情况已知悉，但在2020年1月7日看房当晚仍开车单独带被告去原告公司总部协商签约，签约时，被告明确表示已在中环公司购房的情况下，原告以被告购买法院查封房屋存在重大风险，告知被告可以解除在中环公司签订的购房协议，退回定金，被告基于此情况才签订本案房屋买卖合同和居间合同，故被告基于重大误解签订的合同应当撤销。经质证，原告认为上述证据不能证明被告系限制民事行为能力或无民事行为能力人，其所签订的房屋买卖合同及居间合同均应认定合法有效，原告已履行了居间合同约定的义务，被告应支付居间费。原告好邻居公司申请区域经理李某、门店经理徐某、业务员赵某、宋某出庭作证，证实房屋买卖合同及居间合同的签订过程，证人证言如下：1、证人赵某到庭陈述：其在网站预留了租赁房产经纪人的信息，被告即主动联系其，双方添加微信后，被告向其表示因拆迁，需要租房，后其向被告推荐了房源，被告在其居间下签订了租房协议。同时，其也获知被告有购房意愿，因其主要业务范围系租房居间服务，故其将该信息告知店长徐某，徐某即将案涉房源信息推送给其，其又向被告推荐，被告表示愿意看房，其即于2020年1月7日陪同被告实地查看房屋，被告在房屋内仔细查看了近两个小时，因案涉房屋系全新装修未入住的新房，被告表示非常满意，并在现场拨打其配偶电话，极力推荐该房屋，看房结束后，因房主当晚有时间，其便告知被告可当晚到公司总部与房主见面磋商订约。当晚其驾车到被告租住地载被告，与店长徐某一同到公司总部，等待过程中，被告表示如果房主能够同意案涉房屋价款为337万元，即可以订约，在经过反复磋商后，房主同意了被告的要求，但被告在协商过程中又向其提出曾在中环公司订购一套房屋，且已支付购房意向金，其获知该信息后，心凉了半截，因为如被告早告知其已签约购房，其不可能带被告看房磋商，后其提醒被告询问中环公司能否退房，如能够退房则可以继续购买案涉房屋，被告电话询问后表示可以退，且被告现场又电话联系了家人表示同意购房后，被告才与房主、原告签订了房屋买卖合同和居间合同，现场原告业务员也与被告确认了合同内容，被告并未提出异议。被告在签约后次日即电话联系其，询问能否降低中介费，其表示合同已经签订了，其没有权限降低，后被告及其配偶即以中环公司不同意解约为由，到公司门店要求解除合同，退还定金，此事后由店长负责，其未再参与。2、证人徐某到庭陈述：其系原告门店经理，2020年1月7日被告与房主约在公司总部谈判签约，其在现场，当时买卖双方价格有差距，后经原告业务人员居间磋商，最终房主同意房价款降至337万元，在双方磋商过程中，被告提出已在中环公司交纳意向金，订购保利国际的一套房屋，并告知购买的是法院查封的房屋，其就告知被告法院查封房屋有一定的风险，让被告与中环公司沟通能否退房，如可以退房就能继续购买案涉房屋，被告出去拨打电话，回来称中环公司同意退房，且被告也现场电话联系其配偶征得同意后，签订了房屋买卖合同和居间合同，被告当场支付了房主定金20000元，因资金不足，被告并未依约当场支付中介费，双方口头约定在预批贷款时支付中介费。次日，被告即电话联系其，称中介费贵了，但居间合同已经签订，其无权降低中介费标准，后被告即提出要求退房，并拨打12345举报投诉电话，其即通知房主和被告一起到店协商，在此之前其已告知被告不能保证房主是否追究违约责任，但公司肯定会向被告主张中介费。3、证人李某到庭陈述：原告业务员陪同被告现场查看案涉房屋后，被告与房主共同到公司总部协商签约，最终确定成交价格，双方签订房屋买卖合同和居间合同。签合同前，被告提出曾在中环公司支付定金，购买了一套房屋，因所购房屋有司法查封，购房风险较大，且被告明确表示想购买案涉房屋，其告知被告可以与中环公司沟通，协商解约退款事宜，如沟通无果，可以向房产局中介管理科投诉，被告表示如果能够解约退款，愿意购买案涉房屋，后被告电话联系中环公司核实可以退定金，买卖双方及中介方三方继续签订了合同。几天后，被告到店表示不履行合同，其表示要支付中介费，才可以解除合同，被告情绪激动，坚持要求解除合同，并未提及中介费，但因时间太长，原告并未保存当天的监控视频资料。4、证人宋某到庭陈述：其系房主陈某的经纪人，签订合同后不久，2020年1月10日晚其接到通知称被告要解约，其即通知房主到门店与被告协商解约事宜，考虑到尽快解约不影响房主继续售房，经协调，双方达成一致意见解除合同，房主退被告10000元定金，并通过其代为向被告完成退款，其对居间合同解除及付款事宜并不清楚。经质证，被告侯龙祥认为除证人宋某的证言基本属实外，其他证人证言均不属实。证人赵某曾居间被告租房，在两次看房过程中，双方闲聊时，被告即将自己曾做过脑部手术，家庭重大事项均由配偶决定等情况告知赵某，在此情况下，赵某仍在介绍看房当天晚上单独带被告前往原告公司总部谈判签约，系为了促成签约收取高额中介费而故意为之。在谈判前被告即提出曾在中环公司订购房屋，且已支付定金90000元，但证人赵某、徐某均称是谈判过程中提出，且故意将定金说成意向金，不仅歪曲事实，而且避重就轻，目的是减轻原告责任。证人李某陈述被告曾提出已在中环公司购买司法查封房屋，并支付定金事宜，也认可其告知被告购买法院查封房屋风险较大，可以协商解约退款，不行可以拨打房产局中介科投诉，但其又称被告在电话确认可以解约的情况下，三方签订合同，并未逼迫被告签订合同，对此被告认为原告作为专业的房产中介机构，对于解约退款事宜，相较于被告而言，应具有更加专业客观的判断，其明知存在不确定性和较大风险的情况下，仍然误导被告，使被告基于错误判断和认识，签订居间合同，合同应当撤销。对于李某和徐某作证称曾告知被告如不支付中介费，居间合同无法解除，或多次向被告主张中介费，均不属实，事实上，在2020年1月11日被告与房主解约当日，证人不仅没有主张过支付中介费，徐某还说过发生这样的事情，原、被告都有过错，中介费也收不到了。因此，被告强烈要求原告提交签约及解约当天的监控视频还原事实真相，原告以时间久未保存为由拒不提交，应作出对其不利的事实认定。被告侯龙祥为证实2020年1月11日解约当日，原告好邻居公司并未提出中介费的主张，提交其与卖方陈某配偶石云的通话录音作为证据，录音中，侯龙祥询问解约当天有没有提中介费的事，石云答没有，后侯龙祥表示希望石云能够到庭作证或提供书面证言证实好邻居公司未主张过中介费，石云在电话中未予否认。经质证，原告认为在房主到中介协商解约前，原告门店经理徐某已向被告告知解约的责任风险，包括中介费的主张，当时房主并未到场，故该录音证据不能证明原告没有向被告主张过中介费。本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原告为被告提供房屋买卖的居间服务，并已促成了被告与案外人签订了房屋买卖合同但合同已协商一致解除，原告虽已经基本完成居间合同义务，促成了合同成立，但原告作为专业的房产中介服务机构，明知被告仅需购买一套房屋，且已在中环公司签约购房的情况下，未能如实客观地告知被告解约退房可能面临的风险，而是出于自身利益考虑，以被告所购房屋存在较大风险为由，积极建议被告解约退房，甚至告知被告可以通过向中介主管部门举报投诉的方式达到解约目的，正是基于原告的引导，被告相信能够顺利解约退款，从而冲动签订合同，后因未能解约退款，致使合同履行不能，原告提供的居间服务明显存在重大瑕疵。虽居间合同中约定乙方应向丙方支付居间代理费56000元，但依照合同诚信原则，原告只能基于其瑕疵履行的内容酌情收取一定的费用，本院综合考量整个合同签订过程中原告提供居间服务的内容、合同无法继续履行的原因，现酌情支持原告收取居间服务费5600元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：被告侯龙祥应于本判决生效之日起十日内支付原告南京好邻居房地产代理销售有限公司居间代理费5600元。案件受理费1200元，减半收取600元，由原告南京好邻居房地产代理销售有限公司负担575元，被告侯龙祥负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱 睿二〇二〇年十一月十七日法官助理  王国庆书 记 员  卜 艳