中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19692号上诉人（原审原告）：陈国敏（NORMANKUOMINCHAN），男，1959年10月16日出生，加拿大国籍。委托诉讼代理人：龙翠婵，广东品安律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄慧霞，广东品安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市骏业房地产有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区文昌南路****。破产清算管理人：致同会计师事务所（特殊普通合伙）广州分所。委托诉讼代理人：王聪聪，该会计师事务所审计员。被上诉人（原审被告）：平安银行股份有限公司广州分行，住所，住所地：广东省广州市天河区珠江新城华强路**珠控商务大厦**div>负责人：王军。委托诉讼代理人：滕英璞，该银行职员。上诉人陈国敏因与被上诉人广州市骏业房地产有限公司（以下简称骏业公司）、平安银行股份有限公司广州分行（以下简称平安银行广州分行）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初3160号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审查终结。上诉人陈国敏的上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二项；2.判令平安银行广州分行涂销对广州市荔湾区××号××房的抵押登记；3.判令骏业公司、平安银行广州分行协助陈国敏办理广州市荔湾区××号××房屋过户到其名下及办理产权证；4.一审、二审诉讼费由骏业公司、平安银行广州分行承担。事实和理由：一、陈国敏经广州市南方公证处出具（2014）粤广南方第058842号继承公证书，确认陈国敏单独一人继承涉案房屋。本案应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定执行。二、骏业公司将房屋向平安银行广州分行进行抵押时，实际上处于无权处分状态。不管平安银行广州分行是否善意接受抵押，起码不是完全支付对价。在未依抵押物价值进行足额抵押的情形下，不能认为是善意取得，所以该抵押权是建立在侵犯陈国敏所有权的基础上，应归于无效。三、陈国敏的产权置换应优先于骏业公司、平安银行广州分行的抵押。陈建候与骏业公司签订的《房屋拆迁补偿协议》本质是物权置换合同，当两个物权产生利益冲突时，依他物权的效力原则，应当以先成立的物权优于后成立的物权，因此，无论骏业公司与平安银行广州分行的抵押是善意还是恶意，涉案房屋应以陈国敏的产权置换优先于骏业公司、平安银行广州分行的抵押。四、一审中各方当事人均已达成调解意向，但由于审限原因未能在出具一审判决前达成最终调解方案。一审判决并非三方当事人的意愿，希望能在二审中达成调解。被上诉人骏业公司于二审答辩称：致同会计师事务所广州分所自接受法院指定以来，至今未能接管骏业公司的财务账册、公章、印鉴等相关资料。如果本案不存在重复安置的情况，涉案房屋应该为拆迁安置房，不属于骏业公司破产财产。被上诉人平安银行广州分行于二审答辩称：平安银行广州分行愿意接受调解，但具体调解方案需汇报审批，目前审批已经在进行。陈国敏向一审法院起诉请求：1.确认广州市文昌南路××号××房是陈国敏使用；2.骏业公司和平安银行广州分行协助陈国敏办理上述房屋过户到陈国敏名下并办理产权证；3.平安银行广州分行立即涂销对文昌南路××号××房的抵押登记；4.案件全部费用由骏业公司和平安银行广州分行承担。一审法院经审理查明：原广州市荔湾区文昌南路龙珠中约50号是陈建候所有的房屋，该屋建筑面积186.68平方米。1998年6月3日，陈建候与骏业公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定将上述房屋交由骏业公司拆除，骏业公司将座落在广州市荔湾区文昌南路原征地段新建大楼第二十一层东向的自有房屋（建筑面积73.68平方米）作为产权补偿给陈国敏，该协议书经原广州市国土资源和房屋管理局备案。2001年9月，骏业公司安排陈国敏回迁到广州市文昌南路骏业阁回迁楼第23层2303房。骏业公司实际安排陈国敏回迁后未就该回迁房屋为陈国敏向房管部门进行登记备案，也一直没有为陈国敏办理该房屋产权登记。广州市文昌南路骏业阁回迁楼23层2303房随后确定门牌地址为文昌南路××号××房。2014年7月2日，广州市南方公证处出具（2014）粤广南方第058842号公证书，查明陈建候于2004年7月5日在加拿大死亡，其死亡时遗留的夫妻共有财产为座落在广州市文昌南路龙珠中约50号房屋（上述房屋已被拆迁，回迁地址为：广州市文昌南路××号××房）。该公证书同时还认定，被继承人陈建候死亡时遗留的上述夫妻共有财产中的二分之一产权份额为陈建候的遗产，上述遗产应由其儿子陈国敏壹人继承。另查，2004年12月，骏业公司与深圳发展银行广州分行东山支行共同向原广州市国土资源和房屋管理局申请办理文昌南路骏业阁（包括文昌南路××号××房）的他项权登记，原广州市国土资源和房屋管理局于2005年4月12日核准登记并以深圳发展银行广州分行东山支行的名义核发了粤房地他证字第**房地产他项权证，权利范围包含文昌南路××号××房。据陈国敏提交的2018年7月24日的《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋仍设有抵押权登记并未涂销，抵押权人为深圳发展银行广州分行东山支行。又查，深圳发展银行广州分行东山支行更名为平安银行广州分行。2019年6月3日，平安银行广州分行向一审法院出具《关于平安银行广州分行承接平安银行股份有限公司广州东山支行债权债务的情况说明》载明：“平安银行东山支行为平安银行广州分行下设分支机构，非独立法人，因经营管理需要，平安银行东山支行已于2018年12月注销，平安银行东山支行未结清债权债务均由平安银行广州分行承接”。2018年4月24日，广州市中级人民法院根据广州市地方税务局第四稽查局的申请，裁定受理骏业公司破产清算一案，并指定致同会计师事务所（特殊普通合伙）广州分所担任骏业公司管理人。2019年3月19日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民初1063号民事裁定书，裁定本案由一审法院审理。一审庭审中，陈国敏确认涉案房屋由其使用。平安银行广州分行陈述如陈国敏可以替骏业公司代偿债务，则涉案房屋可以涂销抵押。骏业公司管理人对此不同意，认为骏业公司已经破产清算，平安银行广州分行应当向管理人申报债权，平安银行广州分行的债权是否合法有效无法确定。且陈国敏与骏业公司的合同未经备案，不得对抗善意第三人。经一审法院释明涉案房屋有抵押登记，办证存在障碍后，陈国敏仍坚持诉请。一审法院认为：关于陈国敏要求确认涉案房屋是其使用的诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项规定，原告起诉必须有具体的诉讼请求和事实、理由。其中，“诉讼请求”是原告向被告提出的实体上的权利要求，即原告要求人民法院保护的内容；“事实”是指原告向人民法院起诉时应该陈述的“案件事实”和“证据事实”。陈国敏当庭已确认涉案房屋由其在使用，故陈国敏的该项诉请，属于对事实的确认，并非是向被告提出的权利主张，故一审法院认为该请求不构成法律意义上的“诉”，一审法院不予处理。关于陈国敏要求平安银行广州分行涂销对涉案房屋的抵押登记的诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。”的规定，虽然骏业公司回迁安置陈国敏居住涉案房屋，但并未就该房屋向房屋管理部门进行合同备案登记及办理房地产权证，故涉案房屋并未发生物权转移的法律效力，陈国敏并未取得涉案房屋的物权。涉案房屋仍登记在骏业公司名下，属于骏业公司的房产，骏业公司有权进行处分。陈国敏主张已取得涉案房屋的物权，并据此要求平安银行广州分行涂销抵押，没有法律依据，与事实不符，一审法院不予支持。鉴于涉案房屋设有抵押权登记，经一审法院依法向陈国敏释明后，陈国敏仍坚持诉请，因陈国敏要求办理涉案房屋产权过户存有障碍无法履行，故一审法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项的规定，判决如下：一、驳回陈国敏要求平安银行股份有限公司广州分行涂销对广州市荔湾区××号××房的抵押登记的诉讼请求。二、驳回陈国敏要求广州市骏业房地产有限公司、平安银行股份有限公司广州分行协助办理广州市荔湾区××号××房产权过户手续及办理房地产权证的诉讼请求。一审诉讼费100元，由陈国敏负担。本院经审理查明，本院确认原审法院查明的事实。另查明，一、2001年9月14日，骏业公司与陈建候签订《房屋回迁安置入住协议书》，主要内容：陈建候原住文昌南路××楼，根据拆迁约定就地回迁、现文昌南路骏业阁回迁楼已落成并投入使用，经骏业公司、陈建候双方协商确认，陈建候回迁安置在骏业阁回迁楼第二十三层2303单元……双方同意（98）穗荔证内字第4781号房屋拆迁安置协议书已结案。2011年3月8日，广州市国土资源和房屋管理局作出穗国房信访[2011]87号《关于陈国敏信访案的复函》，主要内容：1.基本情况从信访人提供的资料显示，原文昌路龙珠中约50号房屋，以征审字6220号登记，登记权利人为陈建候。纳入拆迁范围后，于1998年6月18日与广州市骏业房地产有限公司（下称骏业公司）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，协议回迁原地段新建大楼21层东向房屋，该协议已在该局备案，后又于2001年9月14日与骏业公司签订《房屋回迁安置入住协议书》，约定回迁至骏业阁回迁楼2303房，该协议并未在该局办理备案手续。经查，骏业阁开发企业为骏业公司，预售证号：990104，该楼盘已以04登记87987号办理初始登记，地址为文昌南路**（除抵，地址为文昌南路**人的委托人刘庆刚联系，反映信访人回迁房屋地址为文昌南路××号××房（房屋属于已办理初始登记的范围）。2008年7月17日该局已对外公布骏业阁可以通过历史遗留的方式办理房地产证，同时广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室发函骏业公司要求该公司尽快协助小业主办理房地产证。2009年4月，骏业公司来函表示公司已处于半停顿状态，无力处理相关问题，已委托广东五羊律师事务所代办处理。2.存在问题双方未按照备案协议所约定的房屋进行回迁，且骏业公司已将上述用作回迁的房屋抵押给深圳发展银行广州分行东山支行，并以04登记87993号办理了他项权利登记、目前，该房屋抵押权尚未涂销，因此不能为信访人办理征用补偿登记。3.处理意见经电话联系广东五羊律师事务所，其表示已抵押的文昌南路××号××房尚不具备申请涂销抵押条件，因此该中心暂无法为信访人办理房产证。建议信访人通过司法途径向骏业公司提起诉讼，再持法院的判决书或裁定书、协助执行通知书、回迁证明、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、有效的身份证明文件（外文资料需到公证处翻译）、继承公证（房屋所在地公证部门出具）等资料申请办理房地产证。二、2012年,陈国敏为原告，以骏业公司为被告，以平安银行股份有限公司广州东山支行作为第三人，以房屋拆迁安置补偿合同纠纷为案由，向一审法院提起诉讼，案号为（2012）穗荔法民三初字第1706号。陈国敏在该案的诉讼请求为：判令骏业公司立即为陈国敏办理广州市荔湾区××号××房的房地产权证。一审法院在该案中认为，原广州市荔湾区文昌南路龙珠中约50号是陈国敏父亲陈建候的房产。1998年6月18日陈国敏父亲陈建候与骏业公司签订了广州市城市房屋拆迁补偿协议书，协议约定由骏业公司拆除陈建候原广州市荔湾区文昌南路龙珠中约50号房屋，骏业公司安置陈建候在文昌南路××征地××大楼××东向房屋回迁及补偿。后又于2001年9月14日与骏业公司签订《房屋回迁安置协议书》，约定安排陈建候回迁至骏业阁回迁楼2303房（即广州市荔湾区××号××房），陈建候已收楼。由于陈建候与骏业公司未按照协议所约定的房屋进行回迁，且骏业公司已将上述用作回迁的房屋抵押给了第三人（原深圳发展银行广州分行东山支行），并以04登记87993号办理了他项权登记。由于上述回迁房屋的抵押登记至今仍未涂销，讼争房屋仍然处于限制转移状态，办理讼争房屋产权人变更登记的障碍尚未消除，且第三人当庭表示不同意陈国敏的诉讼请求，故陈国敏要求骏业公司协助陈国敏办理广州市荔湾区××号××房的房地产权证的起诉，仍存在障碍，不能实际履行。陈建候也已于2004年7月5日死亡，陈国敏作为陈建候的继承人之一，在没有办妥陈建候遗产继承手续的情况下由其一人提起诉讼，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的起诉的条件，一审法院依法予以驳回。一审法院于2013年作出（2012）穗荔法民三初字第1706号民事裁定，裁定如下：驳回原告陈国敏的起诉。该民事裁定已发生法律效力。三、2014年12月22日，陈国敏作为原告，以广州市国土资源和房屋管理局作为被告，骏业公司、平安银行广州分行为第三人，以抵押登记为案由，向一审法院提起行政诉讼。其诉讼请求为：撤销广州市国土资源和房屋管理局核发的房地产他项权证（粤房地他证字第××号）中对广州市文昌南路××号××房房屋的抵押登记等。该案案号为（2015）穗荔法行初字第4号。一审法院在该案中认为，最高人民法院《关于执行若干问题的解释》第四十一条规定，陈国敏在2011年已经知道文昌南路××号××房被抵押的情况，因此提起本次诉讼已超过上述法定起诉期限，依法应予驳回。裁定：驳回陈国敏的起诉。陈国敏不服，向本院提起上诉。本院于2016年8月17日作出（2015）穗中法行终字第1668号行政裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。本案二审期间，经本院组织调解，陈国敏与平安银行、骏业公司未能达成一致意见。本院认为，陈国敏是加拿大居民，本案属于涉外房屋拆迁安置补偿合同纠纷，应按照涉外民商事案件处理。因涉外房屋拆迁安置补偿合同纠纷属于不动产物权纠纷，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，我国法律与涉案纠纷有最密切联系，应当以不动产所在地法律作为准据法，故本院确认中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。关于抵押登记的涂销问题。案涉房屋已由骏业公司为其借款向平安银行设立抵押权，该抵押权已由房屋管理部门进行了登记，依法有效。经本院组织调解，陈国敏与平安银行、骏业公司并未就案涉房屋的债权清偿事宜达成一致意见，陈国敏请求平安银行办理涂销抵押登记没有法律依据，本院依法不予支持。关于房屋过户及办理产权证的问题。如前所述，案涉房屋现有抵押权登记，尚未涂销，陈国敏请求办理房屋过户及办理产权证存在法律上的障碍，本院依法不予支持。综上所述，陈国敏的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人陈国敏负担。本判决为终审判决。审判长 罗 毅审判员 张明艳审判员 李志明二〇二〇年十一月三十日书记员 李蕴妍黄晓君