北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11360号上诉人（原审被告）：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街北京安定京安园林绿化有限公司内****。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：杜艳晶，女，该公司法务。被上诉人（原审原告）：李勇，男，1965年9月17日出生，汉族，湖南云箭集团公司退休职工，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：赵宾，北京京师律师事务所律师。上诉人北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）因与被上诉人李勇房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初22991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。爱家营公司上诉请求：同意一审判决第一项，撤销一审判决第二项，改判驳回李勇提出的除解除合同以外的其他全部诉讼请求；一、二审诉讼费由李勇承担。事实和理由：1.涉案房屋的上一租户李玲于2019年9月对涉案房屋进行了空气质量检测，当时涉案房屋内空气质量符合标准，后涉案房屋出租给李勇，故我公司将涉案房屋交付给李勇时符合居住条件。一审判决认定涉案房屋自李勇居住之始就不符合正常居住使用要求，并要求我公司退还李勇2019年10月27日至2020年5月5日期间的全部租金属认定事实错误。李勇于2020年5月7日委托检测机构对涉案房屋进行空气质量检测系其自行单方委托，并非双方共同指定，且报告中密闭时间为李勇自述，检测点取样是否符合标准等在报告中亦未体现，检测时我公司人员并未在场，故无法确定检测时的房屋状态确为我公司交付时的房屋状态，亦无法确定检测时涉案房屋内是否存在其他影响检测结果的李勇自行配置的物品，该检测报告客观上存在诸多疑点，不应予以认可。即便涉案房屋空气质量不合格，但不合格程度较低，且李勇并未产生实际损害后果，李勇已实际占有使用涉案房屋，居住使用期间仍获得部分居住使用利益，一审判决认定李勇未获得居住利益属认定事实错误。2.《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版）第六条明确约定李勇向北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）支付5200元作为佣金，故我公司并非佣金5200元的收款主体，一审判决由我公司退还李勇佣金属认定事实错误。李勇辩称，同意一审判决，不同意爱家营公司的上诉请求和理由。爱家营公司作为案涉房屋的出租方对房屋甲醛超标的事实知情并认可，在本次纠纷中共发生过四次甲醛检测。我与家人入住涉案房屋后，老人身体出现不适且无故晕倒，经与邻居聊天得知，涉案房屋的租户曾经因为甲醛超标而与中介产生过纠纷，故我自行购买了检测盒，测试发现甲醛超标，经与中介沟通后，2020年5月2日我搬出案涉房屋。由于爱家营公司对检测盒的检测结果有异议，2020年5月7日我委托北京中环质评环境监测有限公司进行检测，于2020年5月11日出具了《检测报告》，检测结果显示甲醛超标。中介我爱我家公司北京北礼士路店再次委托其他检测公司对案涉房屋进行甲醛检测，2020年5月25日出具了检测报告，检测结果依然显示甲醛超标。在我与中介沟通此问题时，中介也认可涉案房屋甲醛超标的事实。爱家营公司在一审开庭时提交了一份最新的《检测报告》，其采样时间为2020年6月1日，但是爱家营公司与我的租赁合同已于2020年5月6日解除，该检测报告与本案并无关联。爱家营公司明知涉案房屋甲醛超标仍然对外出租，主观过错明显，另外我的妻子患有白血病，对甲醛极为敏感，加之租房期间为秋冬季节，门窗紧闭空气流通差，势必造成甲醛浓度更高，甲醛超标给我和家人造成很大的精神压力。我向我爱我家公司支付的中介费是为租赁而支出的款项，是由于爱家营公司违约而造成的损失，作为违约方，爱家营公司理应赔偿。一审法院在认可检测事实存在的情况下，对检测费、医院检查费未予支持也属不公。李勇向一审法院起诉请求：1.判令解除我与爱家营公司于2020年5月6日签订的《房屋租赁合同》；2.判令爱家营公司退还中介费7300元；3.判令爱家营公司退还2019年10月28日至2020年5月6日的房屋租金46720元；4.判令爱家营公司支付检测费440元；5.判令爱家营公司赔偿检查费7047.10元；6.判令爱家营公司赔偿精神抚慰金10000元；7.案件受理费由爱家营公司承担。一审法院认定事实：2019年10月27日，爱家营公司作为出租方即甲方，李勇作为承租方即乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方管理的房屋资产所有人位于北京市西城区北礼士路乙56号院3层3门037号房屋用于居住；租赁期限自2019年10月28日至2020年6月26日，甲方应将房屋交付给乙方并签署《房屋交割清单》；租金7300元/月，总计租金58400元，季付；押金7300元。同日，高巍作为出租人即甲方，爱家营公司作为租赁代理机构，李勇作为承租人即乙方，北京我爱我家房地产经纪有限公司作为居间方即丙方，三方签订《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版），约定：合同签订后，乙方应向丙方支付5200元作为佣金。上述合同签订后，爱家营公司向李勇交付租赁房屋，李勇向爱家营公司支付房屋租金58400元。2020年5月27日，李勇、爱家营公司双方签订《北京市房屋租赁合同终止协议》及《房屋管家客户退租明细表》，退租日期为2020年5月6日，房租已交至2020年6月26日，合同结束日2020年5月6日。李勇提出其5月2日搬离出租房屋，爱家营公司称李勇5月27日解约时搬离出租房屋。审理中，李勇提供检测报告，2020年5月7日，李勇委托北京中环质评环境监测有限公司对租赁房屋卧室及客厅的甲醛、苯、甲苯、总挥发性有机化合物（TVOC）进行检测，密闭时间12小时（客户自述），检测结果为卧室甲醛检测结果为0.14毫克每立方米，客厅甲醛检测结果为0.12毫克每立方米，均超过0.10毫克每立方米的国家标准，检测结论为不符合标准。爱家营公司对该检测报告不予认可，认为李勇检测没有经过爱家营公司同意，检测过程中也没有爱家营公司人员在场。李勇提供其与爱家营公司工作人员刘店长、管家小赵的电话录音光盘及文字整理材料，与声明相互印证。爱家营公司对电话录音光盘的真实性认可，不认可证明目的及关联性，称甲醛易受湿度及温度等因素影响，不能证明李勇在居住期间或入住时空气质量一直不合格。李勇提供爱家营公司为其出具的声明，内容为：因解决承租合同甲醛检测超标问题，给于客户临时安置房屋，西城区北礼士路56号楼6层2门1号的房屋临时居住，经双方确认超标后我司在2020年5月25日晚间19点左右沟通租户给于免责退租更换房屋事宜，双方未达成一致，但李勇先生认可实际临时安置房屋的房租可以从2020年5月26日起开始计算，现协商一致我司让出6天房租：1500元，帮助客户解决居住，租房问题。新承租合同租赁周期为60天，租户认可1500元作为之前租赁合同解约赔偿的部分金额。爱家营公司对该证明不予认可，认为没有公司盖章，公司从未做出过该声明。李勇称该声明是其电话录音后，爱家营公司当场出具的，未加盖公章。李勇要求爱家营公司支付中介费（佣金）7300元。爱家营公司称佣金并非其收取，且合同约定的佣金为5200元。爱家营公司提供检测报告，2020年6月1日，委托单位为北京胜洁环保科技有限公司委托北京中环政盛环境监测（北京）有限公司对租赁房屋主卧的甲醛、苯、甲苯、总挥发性有机化合物（TVOC）进行检测，6月3日，该公司出具的检测结果均为合格。李勇对该检测报告不予认可，认为爱家营公司在检测过程中没有李勇在场。爱家营公司提供的检测报告是在李勇租赁期届满后进行的，无论结果如何，都不能影响李勇在租赁期内甲醛超标的事实。一审法院认为，李勇、爱家营公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违背法律强制性规定，具有法律约束力，双方均应依约履行。现李勇、爱家营公司均同意房屋租赁合同已经于2020年5月6日解除，法院不持异议并予以确认。根据法律规定及合同约定，爱家营公司作为出租方应确保涉诉房屋符合正常居住使用要求，不得影响承租人即李勇的安全、健康，现李勇提交的北京中环质评环境监测有限公司出具的《检测报告》显示涉诉房屋在合同履行期间内存在甲醛含量超标，不符合房屋的正常使用及安全、健康要求。该检测报告虽然系李勇单方委托，但是爱家营公司举证不足以证明李勇自行委托的检测存在不当之处，爱家营公司所提供的检测报告的采样时间为2020年6月1日，此时房屋租赁合同已解除，李勇亦已搬离诉争房屋，爱家营公司提供的检测报告不足以证明涉诉房屋的甲醛含量在李勇居住期间并未超标。综上，李勇提交的检测报告的客观证明力法院予以确认，涉诉房屋甲醛含量在李勇居住期间存在超标，爱家营公司构成违约。关于租金，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，鉴于爱家营公司所提供的涉案房屋甲醛超标，李勇在甲醛超标的房屋内居住，未获取居住利益反而可能受到潜在伤害，故爱家营公司应当向李勇返还2019年10月28日至2020年5月5日期间的已付租金。李勇要求爱家营公司退还租金的主张，法院予以支持。应当指出，李勇要求爱家营公司退还租金的数额有误，法院予以更正。李勇要求爱家营公司退还佣金的主张，该费用系李勇为租赁房屋支付的款项，爱家营公司应以返还。应当指出，合同约定的佣金为5200元，李勇主张的7300元没有合同依据，超出部分，法院不予支持。关于检测费，李勇未提供证据，法院不予支持。关于检查费，李勇提供的医疗费单据不足以证明其主张，法院难以支持。关于精神损害抚慰金，本案系合同案件，该主张并非本案审理范畴，本案不做处理。综上，一审法院判决：一、确认李勇与北京爱家营企业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年5月6日解除；二、北京爱家营企业管理有限公司于判决生效之日起七日内退还李勇租金45146元、佣金费5200元；三、驳回李勇的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。另，二审庭审中，爱家营公司提供案外人李玲的身份证复印件、房屋租赁合同和通话录音，欲证明涉案房屋在李玲承租期间进行过检测，不存在空气质量问题，李勇主张涉案房屋在其居住使用期间始终存在甲醛超标的主张不能成立。李勇对该证据的真实性、证明目的均不予认可。本院对上述证据认定如下：爱家营公司未能提供其所主张的该次检测报告，而该检测报告系其事实主张的核心证据；爱家营公司所提供的现有证据因涉及案外人，但李玲并未出庭，真实性无法核实；本院对爱家营公司提供的前述证据的证明效力不予确认。另查，李勇主张其委托北京中环质评检测有限公司对涉案房屋进行空气质量检测系经爱家营公司允许，经询，爱家营公司表示李勇确实告知了其公司质量检测一事，但其公司并未到场，其公司要求李勇将物品清空后再行检测，但至于李勇是否实际清空其公司并不清楚。爱家营公司另表示其公司于2020年5月20日再次对涉案房屋进行质量检测，检测单位于2020年5月25日出具检测报告，检测报告仍然显示甲醛超标，但未向法庭提供该检测报告，并主张报告只能说明当时存在甲醛超标的问题，并不能证明涉案房屋此前就存在甲醛超标情况。此外，李勇于二审庭审中主张，其于一审中已将要求退还中介费之主张变更为赔偿中介费损失，但经查一审庭审笔录，未见变更记载，爱家营公司亦不认可，并表示不同意将该笔费用作为损失予以处理。关于中介费的支付情况，李勇称并无收据，系“刷卡支付我爱我家中介费7300元”，“被告公司收取5200元，剩余的我爱我家的员工拿走了”。本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，李勇与爱家营公司之间的房屋租赁合同关系合法有效，双方均应依约履行。李勇承租涉案房屋用于居住，爱家营公司应当向李勇提供符合居住使用条件的房屋，不得影响承租人的安全、健康。现李勇承租期间发现涉案房屋存在甲醛超标问题，并提供了检测报告，一审法院确认了该检测报告的证明效力，认定涉案房屋在李勇居住期间存在甲醛超标问题；爱家营公司上诉提出其将涉案房屋承租给李勇当时并不存在甲醛超标情况，但爱家营公司二审提供的证据并不能证明其事实主张，本院在事实查明部分已经对证据的证明效力问题予以阐述；且爱家营公司在李勇已向其提出甲醛问题并明知李勇欲行检测的情况下，爱家营公司在告知李勇需清理物品之后再行检测的情况下，仍然未共赴现场参与检测，应自行承担相应的法律责任，本院对其不认可该检测报告的上诉意见不予采信。但应当指出的是，虽甲醛检测结果不符合标准，但涉案房屋仍有一定的使用价值，李勇在合同存续期间仍获得部分居住使用利益；且截至李勇委托检测之时，涉案租赁合同已履行大半，李勇提供的现有证据无法表明其曾就涉案房屋空气质量问题积极向爱家营公司主张权利，现有证据亦无法直接表明其所主张的损害情况，结合李勇所持检测报告的检测结论，本院对爱家营公司应当返还的租金予以酌定，将数额调整为3万元。关于李勇要求爱家营公司退还中介费一节，《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版）中约定李勇应向我爱我家公司支付佣金5200元，李勇亦自陈刷卡支付给了我爱我家公司，其未能提供证据证明该笔费用由爱家营公司收取，故其要求爱家营公司退还，一审法院予以支持，处理欠妥，本院予以纠正。另二审审理中，李勇主张该笔中介费为其损失，要求爱家营公司赔偿，但经查一审卷宗，未见李勇变更诉讼请求之记载，爱家营公司亦不同意将该笔费用作为损失，在二审中一并予以处理。且即便作为损失主张，该笔费用是否构成李勇的实际损失，在李勇向实际收取人主张权利之前亦未可知，本院无法在本案二审期间直接认定。综上所述，爱家营公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市西城区人民法院（2020）京0102民初22991号民事判决第一项；二、撤销北京市西城区人民法院（2020）京0102民初22991号民事判决第三项；三、变更北京市西城区人民法院（2020）京0102民初22991号民事判决第二项为北京爱家营企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还李勇租金30000元；四、驳回李勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费793元，由李勇负担460元（已交纳），由北京爱家营企业管理有限公司负担333元（于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院）。二审案件受理费1059元，由李勇负担428元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京爱家营企业管理有限公司负担631元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 邹 治审判员 白 松审判员 刘慧慧二〇二〇年十一月三十日书记员 孙春玮