北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10648号上诉人（原审原告）：水利部发展研究中心，住所地北京市海淀区玉渊潭南路**。法定代表人：陈茂山，主任。委托诉讼代理人：陈旻，北京德恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京百特基业房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区菜户营**财富西环大厦**。法定代表人：佟甫玉，经理。委托诉讼代理人：孙浩亮，北京市方舟律师事务所律师。上诉人水利部发展研究中心因与被上诉人北京百特基业房地产经纪有限公司（以下简称百特基业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。水利部发展研究中心上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判百特基业公司向水利部发展研究中心支付坐落于北京市丰台区菜户营58号19层1904-1915房屋欠付的房屋占有使用费421678.88元，金额按评估报告主张，占有使用费计算至2020年9月24日，此后至1905房屋实际腾退之日止，百特基业公司应按3.72元每平方米每日标准，支付1905房屋占有使用费；2.百特基业公司承担本案一审、二审全部诉讼费用及评估费54294元。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决未查清租赁期满后我中心明确要求百特基业公司腾退房屋的主张，未查明百特基业公司的恶意违约行为。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决没有在法律上认定百特基业公司的行为是违约行为，是无权占有行为；2.百特基业公司强占涉案房屋并再转租牟利，给我中心造成巨大的经济损失，违反公平原则；3.我中心已通过法院委托的评估机构，证明了涉案房屋市场租赁价格确实远高于原合同约定价格，但一审判决仍错误以原合同的租金标准计算合同到期后的房屋占有使用费；4.一审判决偷换概念，错误将2018年2月的租金标准，确认为租赁合同到期时即2019年2月的市场租赁价格，并以此推定百特基业公司强行占有涉案房屋期间“市场营商环境变化不大”；5.一审判决在客观上造成了国有资产流失。百特基业公司辩称，同意原审判决，不同意水利部发展研究中心的上诉请求。我公司没有收到水利部发展研究中心要求我公司腾退房屋的书面邮件。虽然双方签订的合同没有规定可以转租，但我公司作为房地产经纪公司，就是承租后再分户转租，转租行为是经过对方同意的。双方签订合同时间较长，到2019年3月底合同到期后，我方继续按照原租金标准缴纳租金，双方形成不定期租赁关系，因此一审认定的租金标准没有问题。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。水利部发展研究中心向一审法院起诉：1.判令百特基业公司立即腾退并向我中心返还北京市丰台区菜户营58号财富西环名苑1905房屋；2.判令百特基业公司向我中心支付房屋占有使用费421678.88元（已扣除百特基业公司交纳的数额）；3.判令百特基业公司返还我中心家具；4.百特基业公司承担本案诉讼费和鉴定费。诉讼过程中，水利部发展研究中心放弃第三项诉讼请求。一审法院认定事实：水利部发展研究中心系北京市丰台区菜户营****1904至1915的房屋所有权人。2013年12月20日，水利部发展研究中心（出租方）与百特基业公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定水利部发展研究中心将坐落于北京市丰台区菜户营58号财富西环名苑1904-1915室（以下简称1904-1915号房屋，建筑面积951.05平方米）出租给百特基业公司。租赁期限自2014年3月1日至2019年3月1日。月租金为66534元（即每日每平方米2.332元）。租赁期满，水利部发展研究中心有权收回该房屋，百特基业公司如需继续承租该房屋，则应于租赁期满前30天向水利部发展研究中心提出续租的书面要求，经水利部发展研究中心同意后重新签定租赁合同。在租赁期间，水利部发展研究中心、百特基业公司任何一方不得擅自调整租金，否则按违约承担责任。水利部发展研究中心交付房屋前，除租金外，百特基业公司向水利部发展研究中心一次性支付房屋租赁保证金66534元。租赁关系终止后，水利部发展研究中心收取的房屋保证金除用于充抵合同约定由百特基业公司承担的费用外，剩余部分无息归还。2013年12月24日，百特基业公司向水利部发展研究中心交纳66534元押金。合同到期后，百特基业公司继续使用上述房屋，并按原合同标准即每月66534元分别于2019年4月12日、2019年6月3日、2019年6月17日、2019年8月22日交纳房屋使用费至2019年11月30日，共计598806元。2019年3月14日、3月29日，水利部发展研究中心分别向百特基业公司出具《关于立即腾退房屋的通知》，要求百特基业公司将1904-1915号房屋腾退，并按每日每平方米4元的标准支付自2019年3月2日至房屋腾空之日的房屋占用费。上述邮件均被百特基业公司拒收。百特基业公司表示当时法定代表人不在，故未收到上述通知。案件审理过程中，经水利部发展研究中心申请，北京市高级人民法院指定，法院委托北京世诚嘉业房地产土地评估有限责任公司对1904-1915号房屋自2019年3月1日至2019年12月31日的租金价值进行评估，结论为共计1061810元（即每月106181元）。水利部发展研究中心支付评估费54294元。庭审中，水利部发展研究中心表示除1905号房屋外，其余房屋均已腾退。按双方签字确认的《财富西环房屋交接清单》、《说明》及《情况说明》等，水利部发展研究中心表示1904号房屋从2019年9月15日起不再收取百特基业公司占有使用费，1910号房屋百特基业公司从2019年12月12日起停止交纳占有使用费，1911号房屋百特基业公司从2020年1月1日起停止交纳占有使用费，1913号房屋百特基业公司从2020年1月16日起停止交纳占有使用费。庭审中，水利部发展研究中心、百特基业公司均认可1906至1909号房屋百特基业公司应支付占有使用费至2019年6月30日，1912号房屋百特基业公司应支付占有使用费至2020年3月23日，1914号房屋百特基业公司应支付占有使用费至2019年12月31日，1915号房屋百特基业公司应支付占有使用费至2020年3月10日。现水利部发展研究中心要求百特基业公司按评估价格支付自2019年3月2日起的房屋占有使用费共计421678.88元。百特基业公司对此不予同意。百特基业公司表示腾退房屋时，1910号房屋、1911号房屋、1912号房屋、1913号房屋分别剩余电费905元、63.2元、618.91元、2231元，要求将上述款项予以扣除。水利部发展研究中心对此表示同意。庭审中，水利部发展研究中心与百特基业公司均表示保证金不在本案中一并处理，双方协商解决。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，水利部发展研究中心与百特基业公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。该合同约定的租赁期限为2014年3月1日至2019年3月1日，合同到期后，百特基业公司仍继续占有、使用承租房屋，其应及时将未腾退的1905号房屋腾退交还给水利部发展研究中心，并应向水利部发展研究中心支付占用期间的房屋占有使用费。关于百特基业公司应支付房屋占有使用费的期间，法院根据双方签订的《财富西环房屋交接清单》、《说明》、《情况说明》及庭审陈述，确定百特基业公司应支付1904号房屋占有使用费至2019年9月14日、1906-1909号房屋占有使用费至2019年6月30日、1910号房屋占有使用费至2019年12月11日、1911号房屋占有使用费至2019年12月31日、1912号房屋占有使用费至2020年3月23日、1913号房屋占有使用费至2020年1月15日、1914号房屋占有使用费至2019年12月31日、1915号房屋占有使用费至2020年3月10日。本案争议焦点为合同到期后房屋占有使用费标准的确定。首先，水利部发展研究中心与百特基业公司于2013年12月20日签订《房屋租赁合同》时明确约定五年的房屋租金标准均为月租金66534元，即每日每平方米2.332元，水利部发展研究中心认可该租金标准，且未举证证明该租金标准在合同签订时存在重大误解或显失公平；其次，月租金66534元标准的适用期限截止时间为2019年3月1日，2019年3月1日至诉争房屋最早腾退时间2019年6月30日，此时间段是在原租赁合同约定期限基础上的延续，且时间较短，即使是其他未腾退的诉争房屋，水利部发展研究中心也于2019年10月起诉要求百特基业公司腾退，后案件处于审理过程中，此阶段市场营商环境变化不大。综上，水利部发展研究中心要求百特基业公司按评估价格支付房屋占有使用费，法律依据不充分，法院不予支持。法院参照原租赁合同中约定的租金计算方式即每日每平方米2.332元予以确定。水利部发展研究中心同意将百特基业公司已交纳的房屋使用费、剩余电费予以扣除，对此法院不持异议。水利部发展研究中心与百特基业公司均同意保证金不在本案中处理，法院对此亦不持异议。因百特基业公司已按原租赁合同约定的租金标准向水利部发展研究中心交纳诉争全部房屋的占有使用费至2019年11月30日，经计算，除未腾退的1905号房屋占有使用费外，水利部发展研究中心应退还百特基业公司房屋使用费65737.71元（包含应退还的电费），故法院在百特基业公司应向水利部发展研究中心支付的1905号房屋占有使用费中予以扣除。百特基业公司要求减免疫情期间房屋占有使用费一事，因水利部发展研究中心与百特基业公司签订的《房屋租赁合同》在疫情前已届满，系百特基业公司持续占有诉争房屋，未及时将房屋腾退，现百特基业公司要求水利部发展研究中心减免占有使用费，没有法律依据，故对其此项辩称，法院不予支持。综上，对水利部发展研究中心要求百特基业公司立即腾退1905号房屋的诉讼请求，法院予以支持；对水利部发展研究中心要求百特基业公司支付房屋占有使用费421678.88元的诉讼请求，法院予以部分支持。据此，一审法院于2020年9月28日判决如下：一、北京百特基业房地产经纪有限公司于判决生效之日起十五日内将坐落于北京市丰台区菜户营58号19层1905（建筑面积144.35平方米）房屋腾退，并交付给水利部发展研究中心；二、北京百特基业房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内按每日每平方米2.332元标准向水利部发展研究中心支付北京市丰台区菜户营58号19层1905房屋自二〇一九年十二月一日至实际腾退之日止的房屋占有使用费（需扣除65737.71元）；三、驳回水利部发展研究中心其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院二审审理期间，双方未提交新证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，水利部发展研究中心与百特基业公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。合同约定的租赁期限为2014年3月1日至2019年3月1日，合同到期后，百特基业公司仍继续占有、使用承租房屋，其应及时将未腾退的1905号房屋腾退交还给水利部发展研究中心，并应向水利部发展研究中心支付占用期间的房屋占有使用费。关于百特基业公司应支付其房屋占有使用费的期间，一审法院根据双方签订的《财富西环房屋交接清单》、《说明》、《情况说明》及庭审陈述，确定百特基业公司应支付1904号房屋占有使用费至2019年9月14日、1906-1909号房屋占有使用费至2019年6月30日、1910号房屋占有使用费至2019年12月11日、1911号房屋占有使用费至2019年12月31日、1912号房屋占有使用费至2020年3月23日、1913号房屋占有使用费至2020年1月15日、1914号房屋占有使用费至2019年12月31日、1915号房屋占有使用费至2020年3月10日并无不当。关于水利部发展研究中心所提合同到期后房屋占有使用费标准应当按照租金价值评估结论确定的上诉主张，首先,双方当事人于签订《房屋租赁合同》时约定了房租标准，水利部发展研究中心对该租金标准是认可的，且未举证证明该租金标准在合同签订时存在重大误解或显失公平；其次,百特基业公司尚未支付的房屋占有使用费是在原租赁合同约定期限基础上的延续，且时间较短，即使是其他未腾退的诉争房屋，水利部发展研究中心也于2019年10月起诉要求百特基业公司腾退，后案件处于审理过程中，此阶段市场营商环境变化不大。综上，原审法院参照原租赁合同中约定的租金计算方式确定占有使用费标准，并无不妥。水利部发展研究中心要求按评估报告确定租金标准计算房屋占有使用费的上诉主张，没有法律依据，本院不予支持。关于评估费用问题，鉴于一审法院并未支持水利部发展研究中心要求按评估报告确定的租金标准计算房屋占有使用费的诉讼主张，因此评估费应当由水利部发展研究中心自担。综上，水利部发展研究中心的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7625元，由水利部发展研究中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刘苑薇审 判 员  何江恒二〇二〇年十一月三十日法官助理  谢 静书 记 员  刘芯怡