河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初7791号原告：王军伟，男，汉族，1969年6月20日出生，住南阳市卧龙区。被告：吕付幸，男，汉族，1963年6月1日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：高伟，河南梅溪律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告王军伟与被告吕付幸租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王军伟，被告吕付幸及其委托诉讼代理人高伟均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王军伟向本院提起诉讼请求：1、判令确认原被告双方签订的租赁合同无效；2、判令被告向原告退还转让费60000元，退还因房屋被拆迁已交租金39000元，退还因新冠肺炎不能经营的三个月租金15000元；3、判令被告偿还原告经营损失10000元；4、诉讼费由被告承担。事实理由：原被告与2018年6月6日签订房屋租赁合同，约定原告承租被告位于南阳市××路物价小区门口的房屋，转让费70000元，前两年租金每年60000元，第三年租金每年54000元。原告已经支付租金至2021年6月5日。但由于被告的房屋为违法建筑于2020年9月17日被拆除，导致原告无法使用租赁物。原告认为，由于被告的原因致使合同无效租赁物无法使用，被告依法应当承担退回转让费和已收未使用房屋的租金并赔偿原告损失。为维护公民的合法财产权利，特诉讼至贵院，请求依法判决。被告吕付幸辩称，一、原被告签订的房屋租赁协议是在双方自愿的前提下签订的，合同合法有效。二、原被告签订的租赁协议为2018年6月6日至2020年6月6日，合同已经履行完毕，房屋租赁协议已经终止，且协议上也未约定转让费退还的事宜，被告租房时将桌椅板凳、空调冰箱消毒柜等全部转让给了原告，故原告要求退还转让费的请求没有法律依据。三、合同双方已经履行完毕，原告要求退还租金没有依据，因新冠肺炎疫情要求退还租金并非是法定的退还事由，且在第三年的租赁过程中，租金已经减免了疫情期间的6,000元。房屋拆迁为政府行为，非因被告原因导致房屋不能继续出租，被告没有过错，且原告在租赁过程中未经被告同意转租他人收取转让费及租金，违反租房协议在先。四、原告要求赔偿经济损失没有法律依据，房屋拆迁为政府行为，非因被告原因导致，且经济损失为间接损失，并非被告造成，原告也经多次转租收取转让费及租金，其损失已经得到了弥补。综上所述，原告的诉请没有事实和法律依据。法院应依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2018年6月6日，原告王军伟与被告吕付幸签订租房协议，约定由原告承租被告所有的位于南阳市××路卧龙区物价局家属院门口北约120平米的门面房。租房协议的主要内容为：“（××）甲方：吕付幸，（××）乙方：王军伟……二、租赁期限及方式：租期为两年，从2018年6月6号至2020年6月6日，中途不退租，租金为第一年带转让费和租金一次性付给甲方壹拾叁万元整（小写：130,000元）。第二年陆万元（60,000元），租金需在头一年最后一个月前20天内结清。若有拖欠不结清甲方有权利终止合同……甲方负责人：吕付幸，2018年6月6日，乙方负责人：王军伟，2018年6月6日”。2020年6月7日至2020年6月19日原告王军伟共向被告吕付幸转款4笔，共计54,000元。原、被告均认可该转款系第三年的房租。被告称每年的租金为60,000元，第三年因新冠肺炎疫情就减少了6,000元，第三年实付租金54,000元。原告称其曾与被告商议因疫情减少租金的事，但被告不同意，最终协商成功后以大环境不好的名义减了6,000元。2020年9月5日，南阳市卧龙区车站街道办事处新西南社区居民委员会下发通知，通知内容为：根据老旧小区提升改造，该房屋老潼关肉夹馍属于违章建筑，将在2020年9月7日早8点进行拆除工作，请在2020年9月7日前清空盖屋。审理中，被告称在八九月份接到拆除房屋的通知，2020年9月17日房屋被拆除。原告称于2020年9月5日接到第一次通知，在九月十几号左右又收到一次通知，不久后房屋被拆除。以上事实，由当事人庭审陈述、租房协议、微信转账截图、营业执照及证明、微信聊天记录、照片等证据予以证实，并经庭审举证质证已记录在卷，本院予以确认。本院认为，一、关于租赁合同是否有效的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，××就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与××订立的租赁合同无效。本案已被拆除出租房屋系扩建的违章建筑，故对原告请求确认双方签订的租赁合同无效的诉讼请求，本院予以支持。二、关于是否退还转让费及租金的问题。本案原被告双方签订的租房协议对租期、租金、转让费等进行了详细的约定。两年租期届满后双方未再签订新的协议，也未就转让费等重新做出约定。根据交易习惯，在承租房屋时，出租方和承租方会对租期、租金、转让费等合同主要内容进行协商，转让费数额一般是根据租期的长短进行确定。租房协议明确写明租期为2018年6月6号至2020年6月6日，租金为第一年带转让费和租金一次性付给被告130,000元，第二年60,000元。原告王军伟也按照约定支付了上述款项，此后双方未就转让费事宜再行约定，故该70,000元的转让费应视为租期内的转让费，对原告要求被告退还60,000元转让费的诉讼请求，本院不予支持。对于双方争议的租金问题，审理中被告称租金本为一年60,000元，疫情原因减免了6,000元，原告称减免的6,000元是因市场大环境不好，而不是因为疫情。本院认为，原告意见有悖逻辑，正是因为疫情才导致市场经营大环境不比往年，故应认定原被告双方已对疫情需减免的租金数额达成了一致意见，不宜对此再进行扣减。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。本案原告已支付了第三年的全部租金，但案涉房屋于2020年9月17日拆除，2020年6月6日至拆除日原告仍占有使用，原告应支付占用期间的房屋占用费，被告亦应返还原告未占用期间的费用。故原告要求退还39,000元租金的请求于法有据，本院予以支持。三、关于经营损失是否应该赔偿的问题。本案被告出租未经批准建设的违章建筑而导致租赁合同被确认无效，作为负有审慎注意义务的原告在签订租赁协议时并未核查房屋的实际情况，对其租赁合同的无效同样存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故本院确定原被告对原告因合同无效而受到的损失各承担50%的责任，故被告应赔偿原告的经营损失5,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告王军伟与被告吕付幸于2018年6月6日签订的《租房协议》无效。二、本判决生效之日起十日内，被告吕付幸返还给原告王军伟房屋占有使用费39,000元及经营损失5,000元。三、驳回原告王军伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,390元（已减半），由原告王军伟负担940元，由被告吕付幸负担450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员 王 莉二〇二〇年十一月十一日书记员 龚梅雪