广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23466号上诉人（原审被告）：广州超华商务管理有限公司，住所地广东省广州市白云区永平街解放庄路**楼****。法定代表人：刘恒卫，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕府通，广东盛博信成律师事务所律师。被上诉人（原告原告）：陈李霞，女，1962年3月7日出生，汉族，身份证住址广东省湛江市霞山区。委托诉讼代理人：李滢怡，与陈李霞为母女关系。上诉人广州超华商务管理有限公司（以下简称超华公司）因与被上诉人陈李霞物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初19058号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李娜独任审理，现已审理终结。上诉人超华公司上诉请求：1.撤销一审法院判决；2.驳回陈李霞的诉讼请求；3.本案诉讼费由陈李霞承担。事实和理由如下：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审判决认定，“被告将涉案物业上锁”，却回避了上锁原因。在一审过程中，超华公司提供了陈李霞要求与超华公司解除合同的要求，未经超华公司同意的情况下破坏现场的视频和照片等证据，足以证实，是因为陈李霞强行单方面撤场（解除合同）。超华公司是为了维护正常的经营秩序，防止财物被盗才实施了上锁这样的保护措施。也就是说，涉案物业至今无法有效使用的原因是陈李霞造成的，陈李霞应该继续缴交管理费。二、关联案件。本案争议额仅有1400元，而与本案并案审理的（2020）粤0111民初18727号案，为租赁合同纠纷案，争议额超过10000元，大大超过本案，未赋予当事人上诉权。综上所述，请二审依法裁决，撤销一审判决，驳回陈李霞的诉讼请求。被上诉人陈李霞二审辩称，超华公司上锁是自己主动终止了物业服务，涉案商铺被上锁后，我方也报警了，出警人员到场后称我方破坏该门锁是没有问题的，且出警人员也对此全程记录下来了，因此，超华公司所述的我方对涉案现场进行破坏是不能成立的。陈李霞于2020年7月21日向一审法院起诉，请求：1.超华公司返还剩余的管理费押金1400元；2.本案诉讼费由超华公司承担。一审法院经审理查明：，2017年7月15日，陈李霞与案外人咨博公司签订《物业租赁合同》，约定咨博公司将位于广州市白云区xx号三楼xx单元出租给陈李霞。同日，双方就陈李霞承租的上述物业的使用和管理签订《物业管理合同》，约定管理期限为2017年8月1日起至2020年7月31日止；《物业租赁合同》期限届满或提前解除，则本管理合同同时终止；管理费每月700元，陈李霞须向咨博公司支付履约保证金1400元。合同期满或双方一致同意提前解除本合同后，咨博公司将履约保证金在陈李霞缴清一切租金和费用后30天内无息全额退还给陈李霞。上述合同签订后，陈李霞向咨博公司交纳了履约保证金1400元。2018年6月6日，咨博公司与超华公司签订《合同权益转让协议书》，将其就包括涉案物业在内的位于广州市白云区xx号（自编）的七层半物业与案外人温志文签订的《租赁合同》项下的全部权利义务转让给超华公司。依据该合同，咨博公司与陈李霞签订的上述《物业租赁合同》及《物业管理合同》项下的权利义务亦由超华公司概括受让。后涉案物业的管理费等费用由超华公司实际收取。2019年6月27日，咨博公司经核准注销登记。2020年1月23日，因新型冠状病毒感染的××疫情防控需要，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月18日，陈李霞以受疫情影响，属于不可抗力为由，申请终止与超华公司之间的租赁合同，并要求退还租赁保证金、管理费保证金。后超华公司将涉案物业大门上锁。对于上锁的时间，超华公司表示不记得，陈李霞则主张为2020年2月18日晚上，并提供了案外人于2020年2月21日向其发送的微信聊天记录及照片用以证实，超华公司对该证据无异议，一审法院对该证据予以采信，并据此认定超华公司对涉案物业上锁的时间为2020年2月18日。陈李霞已就其与超华公司之间的租赁合同纠纷另案提起诉讼，案号（2020）粤0111民初18727号。该案诉讼中，一审法院依法向广州市规划和自然资源局发函查询涉案物业的产权登记及报建情况。该局复函称涉案地块未查到相关《建设工程规划许可证》信息，无宅基地使用证档案资料和相关产权记录。陈李霞、超华公司均未提供证据证实涉案物业有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。一审庭审中，陈李霞确认未向超华公司支付2020年2月1日至2020年2月18日期间的物业管理费，并同意该部分费用在其主张返还的涉案保证金中予以扣减。一审法院认为：陈李霞、超华公司均未提供证据证实涉案物业有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方之间的租赁合同应属无效。超华公司在2020年2月18日对涉案物业大门上锁，陈李霞已无法实际使用涉案物业，双方之间的物业管理合同已于该日事实上终止，则超华公司依法应向陈李霞返还管理费保证金1400元。陈李霞同意在应返还的涉案保证金1400元中扣减2020年2月1日至2020年2月18日期间的管理费，一审法院对此予以认可。经核算，该期间的管理费应为434元（700元×18天÷29天），扣减后超华公司还应向陈李霞返还保证金966元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年9月15日作出如下判决：一、自本判决生效之日起三日内，超华公司向陈李霞返还管理费保证金966元；二、驳回陈李霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由陈李霞负担8元，超华公司负担17元。超华公司负担的上述受理费应在本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为超华公司应否向陈李霞返还管理费保证金966元。针对前述争议焦点，本院认定如下：根据一审查明的事实，双方之间就涉案物业的租赁合同无效，超华公司在2020年2月18日对涉案物业大门上锁，陈李霞实际已无法使用涉案物业，双方之间的物业管理合同已于该日事实上终止，一审据此认定超华公司应向陈李霞返还管理费保证金1400元有理据，本院予以维持。一审审理过程中，陈李霞同意在应返还的1400元管理费保证金中扣减2020年1月1日至2020年2月18日之间的管理费，一审法院经核算扣减后判令超华公司向陈李霞返还管理费保证金966元并无不当，本院予以维持。超华公司上诉主张陈李霞应该继续缴交管理费，其无需向陈李霞返还管理费保证金无依据，本院不予支持。超华公司上诉还主张另案（2020）粤0111民初18727号租赁合同纠纷案未赋予当事人上诉权，此系另案已处理过的问题，不属于本案的审查范围，本案不予调处。综上所述，超华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由广州超华商务管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李娜二〇二〇年十一月二十七日书记员  冯韵彭诗敏