安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1103民初3887号原告：滁州市东方华业汽车贸易有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区丰乐大道与东坡路交叉口东南侧，统一社会信用代码9134110375095265XC。法定代表人：朱其东，公司总经理。委托诉讼代理人：陶善军，安徽苏滁律师事务所律师。被告：滁州同美汽车销售有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊区经济开发区社区创业园综合楼****，统一社会信用代码91341102MA2TFY4H61。法定代表人：张敏敏，公司总经理。委托诉讼代理人：汪雪强，安徽凤明律师事务所律师。原告滁州市东方华业汽车贸易有限公司（以下简称东方华业公司）与被告滁州同美汽车销售有限公司（以下简称同美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东方华业公司的委托诉讼代理人陶善军、被告同美公司的委托诉讼代理人汪雪强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东方华业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方2019年2月23日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付原告2020年6月、7月、8月房租合计10万元并承担违约金26万元（已扣除履约保证金2万元）；3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年2月23日，原被告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：乙方（被告）承租甲方（原告）位于丰乐大道与东坡路交叉口东南侧**部分房屋，用于销售乘用车，租赁期限5年，自2019年4月1日至2024年3月31日，第一年租金40万元，以后每年递增8%，按照先付租金后使用原则，每半年支付一次，第一年度上半年租金于2019年1月31日前支付，以后每年的10月1日和4月1日前支付下期租金，履约保证金2万元。无理由拖欠租金1个月以上，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方按照合同5年租期未履行完期间租金总额的30%承担违约金。如果乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方按照合同5年租期未履行完期间租金总额的30%承担违约金。合同签订后，双方前期履行尚属愉快，后期履行乙方开始违约。首先没有在2020年4月1日前支付半年租金，只是在2020年5月14日支付了2020年4月和5月两个月租金；其次，在2020年7月份将店面搬迁至滁州市南谯区丰乐大道2779号，擅自退租。随后原告通过律师发函要求支付拖欠的房租并要求商谈违约解决事宜，被告拒绝商谈。鉴于被告已经将店面整体搬迁他处并拒绝交纳房租，其行为表明已经擅自退租，合同继续履行已经没有可能和必要，为了减少双方损失，便于原告对外招租，要求向起诉之日解除房屋租赁合同，并判令被告支付解除前拖欠的三个月房租10万元并承担未履行部分租金30%违约金（原告主动降低违约金至20%，主张28万元）。被告同美公司辩称，1、被告因长期经营亏损经营不善，于2020年9月8日向相关市场监督管理局申请注销登记，现处于注销公告期。2、原、被告之前的法定代表人就涉案合同，在6月份的时候已经达成了口头解除协议，被告也把房租付到了6月30日；之后搬迁离开了涉案房屋。当时搬迁的时候，有很多的运输车辆，动静也很大，原告也是知情并默许。3、原被告租赁合同约定的违约金条款，远高于原告实际的损失，请求法庭予以降低。经审理查明：2019年2月23日，原告东方华业公司（出租方、甲方）与被告同美公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》1份，合同主要约定：一、1、甲方出租给乙方的位于滁州市丰乐大道与东坡路交叉口东南侧2585号、汽车4S店一楼大厅中部2.5跨及南面二间夹层部分，出租房屋建筑面积约560平方米；乙方租房用途为销售乘用车；租赁期限共5年，自2019年4月1日起至2024年3月31日止；第一年租金40万元，第二年及以后租金均以前一年租金为基数上浮递增8%；按照先付租金后使用原则，每半年支付一次，每次支付金额为当年度租金费用的一半，第一年度上半年租金20万元于2019年1月31日前支付，以后每年的10月1日和4月1日前支付下期租金，履约保证金2万元，租赁期满乙方应承担的租金及其他费用交清，甲方房屋验收合格后无息退回；乙方如无理由拖欠房租1个月以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋，且乙方应按照合同5年期未履行完期间租金总额的30%，向甲方支付违约金并承担甲方实现债权的费用。被告同美公司支付租金至2020年5月，2020年6月后的房屋租金至今未能支付。2020年7月初，被告搬离涉案房屋。原告东方华业公司因被告已自行搬离涉案房屋并欠付租金，故其分别于2020年7月4日向被告发出《房租催收函》、于2020年7月14日委托安徽苏滁律师事务所向被告发出律师函。后被告仍未支付欠付房租，故原告诉至本院请求判如所请。上述事实由当事人陈述以及《房租租赁合同》、涉案房屋照片、《房租催收函》、《律师函》、中国建设银行网上电子回执等证据在卷佐证，并经当庭质证，予以认定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告达成的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，应为有效，各方应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，全面履行协议。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，加之双方签订的《房租租赁合同》约定乙方如无理由拖欠房租1个月以上，甲方有权解除合同。被告拖欠房屋租赁费已达1个月以上，故原告要求解除案涉《房租租赁合同》的诉请，符合法律规定和合同约定，本院依法予以支持。因被告于2020年7月初已搬离涉案房屋后未再租用，被告交纳房租费至2020年5月，故被告仍应支付原告2020年6月的房租费33333元。本案中，被告在租赁期内经原告发函催告后仍未支付欠付房租已超过1个月以上，根据双方合同约定，被告应按照合同5年期未履行完期间租金总额的30%向原告支付违约金。双方约定的违约金标准过高，被告请求酌情减少，符合法律规定，本院予以支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，结合本案实际情况，原告的实际损失为被告单方退租造成原告房租收益的减损，故本院酌情确定违约金标准为自2020年7月至11月（本判决之时）合同约定的房租166667元，扣除2万元保证金，违约金应为146666元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告滁州市东方华业汽车贸易有限公司与被告滁州同美汽车销售有限公司于2019年2月23日签订的《房租租赁合同》；二、被告滁州同美汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内向原告滁州市东方华业汽车贸易有限公司支付房屋租赁费33333元及违约金146667元，合计180000元；三、驳回原告滁州市东方华业汽车贸易有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6780元，减半收取3390元，由被告滁州同美汽车销售有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员 盛 军二〇二〇年十一月九日书记员 姜丽国附本案适用的法律、司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。