广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22414号上诉人（原审原告）：冯娇，女，1942年10月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上诉人（原审原告）：甄妙英，女，1964年2月4日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审原告）：甄健民，男，1962年3月18日出生，汉族，住广东省广州市天河区。三上诉人的共同委托诉讼代理人：陈路遥，广东环球经纬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冯秀英，女，1978年4月9日出生，汉族，住广东省。委托诉讼代理人：杨志伟，广东德荣律师事务所律师。上诉人冯娇、甄妙英、甄健民因与被上诉人冯秀英房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初1331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人冯娇、甄妙英、甄健民上诉请求：1.撤销一审判决；2.冯秀英向冯娇、甄妙英、甄健民交还广州市白云区麦地东街二巷3号603房；3.冯秀英就涉案房屋向冯娇、甄妙英、甄健民支付欠付的租金，欠付的租金按800元/月计算，自2017年1月9日，暂计至2019年8月31日，实际计至冯秀英交还涉案房屋之日止。事实和理由：一、冯娇、甄妙英、甄健民强烈要求收回自己的物业。涉案房屋产权人一直都是冯娇，从未变更过，冯秀英先是以租赁方式入住涉案房屋，并签订一式两份的租赁合同，冯秀英凭此合同向街道申请办理暂住证。后来由于冯娇丈夫去世，且身体长期患病，在双重打击下精神出现问题并中风瘫痪，生活不能自理，无力再管理涉案房屋，甄妙英、甄健民也过于轻信冯秀英不会欺骗自己的姑妈冯娇，所以一直没有过问此事。直到2019年年初，冯娇、甄妙英、甄健民向冯秀英提出迁移祖先牌位时，冯秀英才告知涉案房屋是她的。冯秀英在本案中仅凭一份没有法律效力和来源不清的《见证书》进行抵赖式的抗辩，既没有提供冯娇、甄妙英、甄健民收受出售房款的凭证，也未提交有力的依据证明产权所属。二、一审判决否定了租赁关系，但是没有对冯秀英使用涉案房屋合理与否作出法律性质的定性。广州市白云区京溪街来穗人员和出租屋服务管理中心出具的《证明》显示，冯秀英就涉案房屋是以出租屋的名义办理居住证的，足以证明双方存在房屋租赁合同关系。虽然冯娇、甄妙英、甄健民遗失了与冯秀英签订的房屋租赁合同，冯秀英也拒绝提供，但这不能成为冯娇、甄妙英、甄健民收回房屋使用权的诉求不受法律保护理由。冯娇、甄妙英、甄健民前往广州市白云区京溪街来穗人员和出租屋服务管理中心调查取证时，工作人员言之凿凿地说，在该中心以出租屋办理居住证，就必须要提供房屋租赁合同，当初办理肯定有租赁合同的，但因时间太长房屋租赁合同难以查找，才无法提供的。一审法院不认定双方之间是租赁关系，没有理据支持，而且也没有查实冯秀英入住涉案房屋的情况及原因。三、不论一审法院对冯秀英使用涉案房屋如何定性，均应支持冯娇、甄妙英、甄健民收回房屋使用权的诉请。冯秀英抗辩双方是买卖关系，应属于反诉范围，与本案并非同一法律关系，冯秀英未提出反诉而一审法院对此进行审查，违反了法律程序。冯娇是涉案房屋的产权人，有权对冯秀英行使物权保护的权利，要求收回房屋使用权，是受法律保护的。不论双方就涉案房屋的法律关系属无效的房屋买卖关系还是房屋租赁关系，都不影响冯娇、甄妙英、甄健民该物权保护权利的行使。四、一审判决没有援引具体的实体法法律条文，相关认定仅仅是一审法官的主观臆断，没有法律依据。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人冯秀英未到庭，但提交书面答辩状称：冯秀英认可一审判决。冯娇、甄妙英、甄健民主张与冯秀英之间存在租赁关系，但未提供任何与租赁相关的证据予以证实，应承担举证不能的后果，反而是冯秀英提供的《房屋买卖协议》《见证书》《声明》足以证明双方之间不存在租赁关系，因此，冯娇、甄妙英、甄健民的该主张无任何事实和法律依据，双方之间不存在租赁关系。综上，冯娇、甄妙英、甄健民的上诉理由不成立，请求二审法院驳回其上诉请求。因本案纠纷，冯娇、甄妙英、甄健民于2020年1月8日诉至一审法院，请求判令：1.冯秀英向冯娇、甄妙英、甄健民腾退广州市白云区麦地东街二巷3号603房，并搬离涉案房屋内属于冯秀英的一切私人物品；2.冯秀英就涉案房屋向冯娇、甄妙英、甄健民支付欠付的租金，欠付的租金按850元/月计算，自2017年1月9日计算至冯秀英向冯娇、甄妙英、甄健民腾退涉案房屋并搬离涉案房屋内属于冯秀英的一切私人物品之日止。一审法院经审理查明：冯娇为冯秀英的姑妈，冯娇与甄荣康为夫妻关系，生育儿子甄健民、女儿甄妙英，甄荣康于2003年3月21日去世。冯娇为京溪村麦地15号之二街603房（现地址为广州市白云区京溪街麦地东街二巷3号603房）的宅基地房屋使用人（宅基地使用证号为穗同字第××，面积44.27平方米，发证日期为1996年6月11日）。2003年9月22日，冯娇（甲方、卖方）与冯秀英（乙方、买方）签订《房屋买卖协议》，买卖的房屋座落在广州市白云区京溪街麦地东街二巷3号603房，建筑面积44.27平方米（宅基地使用证号0005905）；买卖的房屋总价为壹万元整，在办好见证后当天一次性付清全部房款；甲方保证在2001年8月1日前将房屋交付乙方使用，乙方付清房款后产权归乙方所有，甲方必须保证协助乙方办理房屋产权变更登记手续，所需费用由乙方支付。广州市白云区同和街法律服务所于2003年9月22日出具见字（2003）第681号见证书。冯娇作为出卖人出具声明（无注明时间）：本人冯娇经商量过将京溪村麦地十五号之二六0三房（两房一厅）卖给我姨女冯秀英，屋面积44.27平方，共贰万元正，双方立据为凭，今后此房产权应属本人我姨女冯秀英所有。冯娇表示声明和协议书是同一天书写，该买卖协议没有实际履行，冯娇主张与冯秀英是租赁关系（起诉时表述口头约定，庭审中称签订租赁协议，但丢失）2001年8月1日至2003年8月冯秀英按800元/月（起诉时表述每月850元）支付租金，除上述款项外，在签署买卖协议前向冯秀英借款5000元，合计24200元。冯秀英则主张声明是2001年签订协议前出具，2001年前冯娇向其借款20000元，后商量涉案房屋出售给冯秀英，双方约定价格5万元，以2万元抵偿房款，剩余3万元，交易时另外支付1万元，后商量每个月支付850元，24个月支付完2万元，拿宅基地证时多支付50**元，合计55000元。冯娇出示1998年、1999年甄荣康购买房改房单据，拟证实不需要向冯秀英借款。冯娇、甄妙英、甄健民为证实双方存在租赁关系，出具广州市白云区京溪街来穗人员和出租屋服务管理中心2020年2月19日出具的证明，证实冯秀英于2011年8月22日至2014年8月22日以涉案房屋以出租屋名义办理居住证，根据打印的冯秀英的人员基本情况表，受理日期为2011年8月22日的基本情况表中居住处所类型为出租屋，此后受理日期为2014年、2018年、2019年、2020年的基本情况表中居住处所类型均为自购房屋，经向广州市白云区京溪街来穗人员和出租屋服务管理中心查询，办理时无租赁协议备案。冯秀英主张双方实际发生买卖关系，经向冯娇、甄妙英、甄健民释明，冯娇、甄妙英、甄健民对买卖关系不予确认，坚持本案为租赁关系。冯娇曾于2019年3月4日以物权保护纠纷起诉冯秀英，要求腾退涉案房屋并支付使用费，后撤回起诉。冯秀英于2001年8月1日使用涉案房屋至今。冯秀英出具穗国房字（2001）174号文件及穗房地租（2008）70号文件，拟证实2001年私房租金7.30元/平方米，2008年京溪地段租金12元/平方米，租金不可能850元每月。一审法院认为，冯娇、甄妙英、甄健民主张冯娇将涉案房屋出租给冯秀英居住使用，现起诉要求冯秀英腾退涉案房屋，并支付欠付的租金至搬离之日止，冯秀英否认与冯娇存在租赁关系，出具房屋买卖协议及声明证实冯娇与冯秀英之间为房屋买卖合同关系，冯娇不予确认，经一审法院释明，仍坚持双方为租赁关系，冯娇、甄妙英、甄健民对其主张应承担举证责任。冯娇称双方曾签订租赁协议，但未能提供证据证实，冯秀英确认2001年8月1日至2003年8月，每月向冯娇支付850元，冯娇主张上述款项为租金，冯秀英不予确认，冯娇未能提供证据证实，冯秀英曾在广州市白云区京溪街来穗人员和出租屋服务管理中心以出租屋名义办理居住证，其后以自购房屋名义办理，并无出具租赁协议办理备案，不足以证明双方存在租赁合同关系，综上，冯娇、甄妙英、甄健民主张与冯秀英发生租赁关系，缺乏事实依据，一审法院不予确认，冯娇、甄妙英、甄健民要求终止与冯秀英的租赁关系，并要求冯秀英搬离涉案房屋及支付租金的请求，一审法院均不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年8月4日作出如下判决：驳回冯娇、甄妙英、甄健民的全部诉讼请求。一审案件受理费566元，由冯娇、甄妙英、甄健民负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，冯娇、甄妙英、甄健民仍然坚持以租赁关系来主张本案的诉请，并称当时冯秀英以要签订租赁合同办理暂住证为由骗取冯娇签订《房屋买卖协议》，故该协议就是双方的租赁合同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：冯娇、甄妙英、甄健民坚持以租赁关系来提起本案诉讼，并据此要求冯秀英腾退涉案房屋和支付租金，但其未就双方存在租赁关系提供有效的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。反观冯秀英，其主张与冯娇之间存在房屋买卖关系，为此提供了《房屋买卖协议》《见证书》《声明》，拟证明其占有使用涉案房屋具有合法的依据。鉴于双方当事人就涉案房屋主张两种性质不同的法律关系，本案仅围绕冯娇、甄妙英、甄健民主张的租赁关系进行审查并对相应的诉请进行判断，至于冯秀英主张的买卖关系，双方可以另案进行解决。如前所述，现有证据不足以证明冯娇、甄妙英、甄健民与冯秀英就涉案房屋存在租赁关系，一审法院对冯娇、甄妙英、甄健民的诉请不予支持，理据充分，本院予以维持。综上所述，上诉人冯娇、甄妙英、甄健民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费566元，由上诉人冯娇、甄妙英、甄健民负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年十一月三十日书记员 莫善友区敏儿