江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终9293号上诉人（原审被告）：许桂英，女，1954年8月15日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：吴景贵，上海正源（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王加军，上海正源（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：计霞芳，女，1978年3月13日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：平彩堂，江苏益友天元（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雅茹，江苏益友天元（昆山）律师事务所实习律师。上诉人许桂英因与被上诉人计霞芳房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初15207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许桂英的上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审，或者改判驳回被上诉人计霞芳的诉讼请求。事实和理由：1、我方愿意继续履行合同，导致合同无法履行的根本原因是涉案房屋系动迁安置房，且存在多个继承人。动迁房买卖合同的内容是被上诉人计霞芳和中介共同填写的，我方并不识字，也不清楚房屋存在无法过户的障碍。我方自始至终都愿意配合过户，因此合同解除的责任不应当完全由我方承担。2、动迁房买卖合同第10.3条约定合同解除时违约方应当向守约方支付总价款的20%作为违约金，故即使认定我方构成违约，我方也仅需要向被上诉人计霞芳支付违约金112400元。原审法院判决我方向被上诉人计霞芳支付房屋差价损失和装修损失，并无事实和法律依据。3、动迁房买卖合同中虽然有关于律师费的约定，但是本案中计霞芳并未实际支付律师费，其提供的委托代理合同和律师费发票均是2018年的，是双方前一次诉讼中发生的，而前一次诉讼被上诉人计霞芳的诉讼请求被全部驳回，因此其主张的律师代理费不应当得到支持。计霞芳辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。计霞芳向一审法院起诉请求：一、判令解除双方于2016年7月4日签订的《昆山市动迁房买卖合同》；二、判令原审被告返还已支付房款共计人民币300000元并支付相应利息暂计40000元(以20000元为基数，自2016年7月4日起；以200000元为基数，自2016年7月29日起；以80000元为基数，自2017年1月18日，均按照中国人民银行同期同档贷款利率计算至实际给付之日)；三、判令原审被告赔偿其房屋差价损失为556577元及相应利息（自起诉之日起按照中国人民银行同期同档贷款利率计算至实际支付之日止）；四、判令原审被告赔偿其房屋装修损失89288元及相应利息（自起诉之日起按照中国人民银行同期同档贷款利率计算至实际支付之日止）；五、判令原审被告支付违约金112400元；六、判令原审被告支付律师费、案件受理费、保全费、评估费共计52560元。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：许桂英于2010年11月13日与昆山市浦新房屋拆迁有限公司签订拆迁安置协议，约定其与陆金男共有的，坐落于花园**，原陆金男名下农村自建房拆迁安置到包括心泊家园******（包括65号车位），现更名为昆山市张浦镇心泊荷花苑8号楼505室。2016年7月4日许桂英与计霞芳签订动迁房买卖合同，约定将上述心泊家园D区3号505室包括自行车位一个的安置房产出售给计霞芳，约定总价562000元，后计霞芳共计付款30万元给许桂英，余款按照约定在办理好许桂英房产证、土地证7日内通过银行贷款支付212000元房款。合同第十条约定了违约金如下：1.本合同生效后，各方应诚实履行，如有争议协商解决，如协商不成……如因合同纠纷诉至人民法院，违约方应承担守约方其他合理支出费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、误工费、申请财产保全费、执行费等。）……3.甲乙双方违约金约定如下：若有任何一方未按照本合同的约定按时履行自己的义务，则每逾期一日向守约方付总价款的万分之三作为违约金。逾期超过二十日，守约方有权单方面解除合同，违约方另向守约方支付总价款20%作为违约金。违约金的条款独立发生法律效力。2017年3月起讼争房屋心泊荷花苑8号楼505室及车库由相关动迁办交付许桂英，许桂英已经将该房及车位移交计霞芳占有使用。讼争房屋昆山市张浦镇心泊荷花苑8号楼505室现登记在第三人瑞成房地产公司名下。陆勤芬系许桂英与陆金男之女，陆金男于2003年12月20日死亡；陆金男的母亲陆阿彩于2006年11月21日死亡，其生子女陆阿金、陆妹珍、陆秀珍、陆金珍、陆金男、陆静珍，其中陆妹珍于2008年3月5日死亡，其夫徐雪泉，两人所生子女徐俊乙、徐进华，长子徐进华于2002年4月16日死亡，其妻子陈琴芬与其所生子女徐苏忖。2018年6月22日，计霞芳起诉许桂英、陆勤芬、陆纪良、陆阿金、陆秀珍、陆金珍、陆静珍、徐雪泉、徐苏忖、徐俊乙、昆山瑞成房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案诉讼请求为：1.许桂英、陆勤芬、陆纪良、陆阿金、陆秀珍、陆金珍、陆静珍、徐雪泉、徐苏忖、徐俊乙协助将位于昆山市（施工编号）505室房屋的产权过户至计霞芳名下；2.许桂英、陆勤芬、陆纪良、陆阿金、陆秀珍、陆金珍、陆静珍、徐雪泉、徐苏忖、徐俊乙向计霞芳支付违约金（自起诉之日起，按照总房价的每日万分之三即168.6元/日的标准支付违约金直至房屋过户办理完成之日）；3.许桂英、陆勤芬、陆纪良、陆阿金、陆秀珍、陆金珍、陆静珍、徐雪泉、徐苏忖、徐俊乙支付计霞芳为本案支出的律师费20000元；4.本案诉讼费由许桂英、陆勤芬、陆纪良、陆阿金、陆秀珍、陆金珍、陆静珍、徐雪泉、徐苏忖、徐俊乙负担。后增加诉请确认位于昆山市的车位为计霞芳所有。原审法院作出（2018）苏0583民初12507号民事判决书，判决：一、许桂英于判决生效之日起十日内支付计霞芳违约金（按每日168.6元标准计算，从2018年6月7日起至判决确定的支付之日）；二、驳回计霞芳的其他诉讼请求。计霞芳不服提出上诉，苏州市中级人民法院于2019年7月15日作出（2019）苏05民终3877号民事判决书，认定：许桂英、陆金男共同共有的农村自建房自陆金男2003年死亡之后产生继承的法定事实，诉争房屋系上述农村自建房于2010年经拆迁安置而来，应属许桂英、法定继承人共有。诉争房屋继承目前尚未完成，计霞芳未能提供证据证明许桂英与其签订动迁房买卖合同时经过其他法定继承人同意，一审法院认定许桂英构成无权处分并无不当，计霞芳要求许桂英等人配合其过户的请求不能成立。许桂英虽无权处分，但不影响动迁房买卖合同效力，计霞芳如因合同不能继续履行导致损失，可另案主张。故判决：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初12507号民事判决。二、驳回计霞芳的全部诉讼请求。本案审理过程中，计霞芳申请对讼争房屋的市场价值进行评估，昆山恒正土地房地产评估造价咨询有限公司认定上述房屋2019年07月15日的市场价值为1118577元，室内耐用装修价值为89288元。评估费8320元。本案中计霞芳支付律师费20000元。原审法院认为：计霞芳与许桂英签订的动迁房买卖合同合法有效，双方当事人应当按约履行，现生效判决认定合同无法继续履行，计霞芳有权解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，许桂英应当返还已付房款30万元，计霞芳主张已付房款的利息没有依据，原审法院不予支持。计霞芳主张的损失包含房屋差价损失及装修损失，该两项损失均有评估结论佐证，原审法院予以支持，相应的利息请求没有依据，原审法院不予支持。计霞芳主张的违约金与损失赔偿相竞合，原审法院不予重复支持。律师费有合同约定，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、计霞芳与许桂英于2016年7月4日签订的动迁房买卖合同解除。二、许桂英于本判决生效后十日内返还计霞芳房款300000元。三、许桂英于本判决生效后十日内赔偿计霞芳房屋差价损失556577元及房屋装修损失89288元。四、许桂英于本判决生效后十日内支付计霞芳律师费20000元。五、驳回计霞芳的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入计霞芳指定账号或汇入昆山市人民法院，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，户名：昆山市人民法院财务结算中心，账号：3220198643605151526047073）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17190元，保全费5000元，评估费8320元，由许桂英负担。其中，计霞芳预交的案件受理费17190元和保全费5000元，原审法院予以退还，许桂英应当负担的22190元缴纳至原审法院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户帐号：32250198643600000811151686开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。计霞芳直接交付第三方的鉴定费8320元，许桂英应负担的8320元直接支付给计霞芳。拒不交纳诉讼费的，将依法强制执行。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的动迁房买卖合同是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉的房屋因陆金男死亡而发生继承事项,除上诉人许桂英之外还存在其他的共有权人,因上诉人许桂英出售涉案房屋未征得其他共有权人同意,属于无权处分行为,导致动迁房买卖合同无法继续履行,被上诉人计霞芳请求解除合同,并要求上诉人许桂英返还已经支付的购房款合法有据,其诉请应当得到支持。涉案的动迁房买卖合同无法继续履行，是由于上诉人许桂英无法完成配合办理过户手续的义务，被上诉人计霞芳对此不存在过错，故导致合同解除的责任完全在于上诉人许桂英。上诉人许桂英二审中主张其不应当承担全部责任，因缺乏法律依据，本院依法不予支持。被上诉人计霞芳在接收房屋后进行了装饰装修，现因涉案房屋需要返还给上诉人许桂英，相应的装修损失依法应当由上诉人许桂英赔偿。动迁房买卖合同解除之后，被上诉人计霞芳需要另行购买房屋，案涉房屋的市场价值与合同约定价款之间存在的差价损失客观存在，被上诉人计霞芳同样有权主张违约方赔偿。当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。动迁房买卖合同约定的违约金为房屋总价款的20%，低于被上诉人计霞芳因此遭受的实际损失，其在本案中主张上诉人许桂英赔偿实际损失合法有据，依法应当得到支持。动迁房买卖合同解除之后,被上诉人计霞芳在本案判决生效之后亦应当及时返还房屋,若怠于履行义务则应当承担占有使用费损失,当事人可以另行主张权利。动迁房买卖合同中约定一方违约的，应当承担守约方律师费等合理支出，被上诉人计霞芳主张的律师代理费已经实际发生，且具有合同依据，原审判决予以认定并无不当。许桂英的各项上诉请求依据不足，二审依法予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17190元，由上诉人许桂英负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇二〇年十一月十三日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。