河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终14229号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄某1，女，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：和瑞娟，河南博颂律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张某1，女，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：李华康，河南智举律师事务所律师。上诉人黄某1因与被上诉人张某1房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初7536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法采取独任审理的方式，公开开庭进行了审理。上诉人黄某1及其委托诉讼代理人和瑞娟，被上诉人张某1及其委托诉讼代理人李华康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄某1上诉请求：1、依法撤销一审判决第三项，改判上诉人不承担2020年2月、3月租金81000元及自2020年4月17日起的租金;2、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：1、因疫情原因导致涉案房屋自2020年2月起一直处于闭店状态。依据相关规定，上诉人无法经营的风险是因为不可抗力因素造成的，上诉人并无过错且房屋所有权人已经对所有租赁户减免两个月（2020年2月、3月）的房屋租金；2、上诉人在2020年4月17日将涉案房屋钥匙交给被上诉人后，该房屋即由张某1实际控制、管理。自4月17日起，上诉人已经丧失对涉案房屋的使用权和管理权且一审严重超出了被上诉人的诉讼请求范围。张某1辩称：1、上诉人应当依法交付2020年2、3月的房屋租金；2、上诉人应当依法支付2020年4月17日起的租金。请求驳回上诉，维持原判。张某1向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2．判令被告支付2020年2月1日至2020年6月17日期间的房租244800元；3．判令被告支付拖欠的水电费、物业费12783元；4．本案诉讼费用由被告承担。审理中，张某1增加诉讼请求：要求被告支付房屋占用期间的损失133200元。黄某1向一审法院提出反诉请求：1．请求依法判令反诉人向被反诉人退回保证金50000元；2．请求依法判令被反诉人将涉案房屋内的所有设备、物品返还给反诉人，并向反诉人赔偿食材损失38450.4元；3．本案本诉、反诉案件受理费由被反诉人承担。一审法院认定的事实：原告张某1的丈夫党春亮于2009年11月11日取得位于长江路××楼××、××层商铺的承租权，并授权张某1对外出租获取收益。2019年10月31日，原告张某1（甲方）与被告黄某1（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述商铺一层出租给乙方使用，租赁期限五年，自2017年4月16日至2022年5月31日止，2017年4月16日至2017年5月31日为装修期，若合同未履行期满，甲方承担一个月房租，乙方承担半个月房租；租金2017年6月1日至2019年5月31日期间，每月50000元，2019年6月1日至2022年5月31日期间，每月54000元；每六个月交一次，每次300000元，提前5天交纳；签订合同时乙方现给甲方交纳合同保证金50000元，待合同到期后，结清水、电和物业费后，乙方凭收据和合同退还保证金。最下面备注：由于前期石某经营不善，现由黄某1接手管理经营，合同于2019年．10.31续签。被告按照每月54000元租金标准，将房租交至2020年1月31日，2020年2月之后的房租一直未交。被告由于新冠肺炎疫情原因，一直未营业，原、被告通过微信协商房租减免及解决方案，未果。2020年4月1日，原告在店铺门口张贴缴费通知，显示：2019年12月28日至2020年3月28日电费10260元、水费623元、物业费1140元；5月13日、22日，原告张贴催收房租的通知。2020年4月17日，被告将房屋钥匙通过UU跑腿送还原告，房屋一直处于原告管理之中。另查明，证人石某提交证人证言、《房屋租赁合同》、转账记录显示，本案涉案房屋原系党春亮和李明明于2017年4月16日签订租赁合同，2018年12月1日由石某从李明明处转租，由石某和张某1在党春亮和李明明的《房屋租赁合同》上备注形成新的合同关系，合同内容同前述合同一致。手写备注：“第一次交付（2018.12.1-2019.2.28）150000元，第二次交付（2019.3.1-2019.12.1）450000元，押金50000元整，以后每半年交付一次，合同结束后免半个月房租。”2018年12月1日，石某向原告转账20万元，系付2018年12月1日至2019年2月28日的房租15万元及保证金5万元；2019年3月至2019年5月，石某每月支付5万元租金，2019年6月至10月，每月支付5.4万元租金。尚欠3030元水电费。2019年10月31日，石某退出，将房屋转租给本案被告黄某1，黄某1与原告张某1按照原合同内容订立租赁合同关系。以上事实，有《房屋租赁合同》、银行转账明细、微信聊天记录、证人证言等在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与被告签订合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告黄某1从前一租户石某处接手涉案商铺后，与原告续签新的《房屋租赁合同》，但合同内容与原承租人石某的租赁合同内容一致，且租金也按照5.4万元/月履行，该合同明确载明收取合同保证金5万元，且通过石某的转款明细，可以认定原告已收取保证金5万元，在黄某1的合同中未再收取，应视为保证金条款的概括继承，原告抗辩没有收取保证金5万元的辩解，缺乏事实依据，该院不予认可。根据已查明事实，原告于2020年4月17日收回钥匙，于5月22日发出通知，并以上锁的形式阻止被告继续使用房屋，致使合同目的已经无法实现，故对原告请求解除双方租赁合同的诉讼请求，该院予以支持。合同解除后，被告及第三人应将房屋交付原告，故判令被告应于本判决生效之日起五日内腾空个人物品，逾期未腾空，视为对私人物品的放弃。原告要求被告支付自2020年2月1日起至6月17日的房租244800元的请求，由于受新冠肺炎疫情的影响，对于2020年2月3日起至政府允许的复工复产之日止期间的租金，结合双方履行情况、过错程度及双方协商记录，兼顾公平原则，该院认为风险平摊为宜，原告减免一半租金，故该院酌定2020年2月1日至3月1日应付租金27000元。复工复产后的损失应按照实际履行情况判定，又因4月17日原告收回钥匙，之后被告未将房屋腾空，实际占用原告房屋，双方对扩大的损失均有责任，故自3月1日至4月17日期间应付租金84600元，4月17日起至判决生效之日止，按照每月27000元的标准计算租金。综上，被告2月1日至4月17日期间应付租金111600元，4月18日起至判决作出之日止的租金按照每月27000元标准计算。原告主张的水电费、物业费12783元，于法有据，该院予以支持。被告反诉主张的返还保证金50000元，于法有据，但因被告未清偿租金、水电费等，故应扣除12783元后予以返还。被告反诉的赔偿食材损失，缺乏事实依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告张某1与被告黄某1的《房屋租赁合同》依法解除；二、被告黄某1于本判决作出之日起五日内腾空案涉房屋，将房屋内的设备、物品搬离，逾期未处理，视为对所有物品的放弃；三、被告黄某1于本判决生效之日起十日内向原告张某1支付租金111600元，自2020年4月17日起至判决生效之日止的租金按照每月27000元标准计算；四、被告黄某1于本判决生效之日起十日内向原告张某1支付水电费、物业费12783元，张某1应返还黄某1保证金50000元，两项折抵后，原告张某1向被告返还37217元；五、驳回原告张某1的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告黄某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7162元，减半收取3581元，由原告张某1负担1790.5元，被告黄某1负担1790.5元，剩余1583元退回原告张某1；反诉案件受理费1006元，由原告张某1负担572元，被告黄某1负担434元。本院二审期间，上诉人黄某1提交了如下证据：1、黄某1与张某1之间微信聊天记录，证明黄某1要求腾房而张某1未予以配合；2、郑商联（2020）6号文件，证明截止2020年3月19日涉案房屋所在地的郑州市二七区餐饮业仍未开放；3、律师调查令及依据调查令调取的亚星商业公司涉案房屋商管负责人张建旭出具的情况说明。证明涉案房屋所有人对涉案房屋给予减免2020年2月租金的事实；被上诉人张某1提交了如下证据：1、黄某1的委托书、石某证明、黄某1与田梓霖物品买卖合同各一份，证明2020年9月27日上诉人与案外人田梓霖陆续将房屋腾空；2、限期搬离通知函、微信记录各一份，证明2020年8月、9月被上诉人多次催促上诉人腾房。本院组织双方当事人对以上证据进行了交换和质证。上诉人依法向本院申请了律师调查令，涉案房屋负责人张建旭出具的情况说明，证明涉案房屋所有人给予张某1减免2020年2月租金的事实，本院对该事实此予以认可，除此之外，本院经审理查明的事实同一审一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，因新冠肺炎疫情系不可抗力，应当减少承租人的租金。上诉人提交有效的证据证明涉案的房屋所有人减免了张某1一个月的房租计54000元，而原审判决只减免了上诉人黄某1半个月的房租计27000元，有失公平，本院酌定被上诉人张某1应减免黄某1的一个月的房租计54000元，综上，上诉人黄某1于2020年2月1日至4月17日期间应向张书房支付租金84600元（111600元-27000元）。上诉人黄某1主张被上诉人张某1应当免除其2个月房租的上诉理由，显失公平，本院不予支持。从2020年4月17日起被上诉人张某1收回了钥匙，之后上诉人黄某1未将房屋腾空且实际占用涉案房屋，双方对扩大的损失均有责任。因此，一审法院认定自2020年4月17日起按照每月27000元的标准计算费用，并无不当。上诉人主张不支付自2020年4月17日起费用的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。但是，一审判决第三项中的“自2020年4月17日起至判决生效之日止的租金按照每月27000元标准计算”表述显然不当。本院二审期间，上诉人认可于2020年9月21日清空涉案房屋，被上诉人认可2020年9月27日清空涉案房屋，因此，可以认定涉案房屋系在2020年9月下旬清空的。被上诉人张某1在一审中的诉讼请求“判令被告向原告支付房屋占用期间（2020年6月17日-2020年8月31日）的损失133200元”，而一审判决第三项显然超出了被上诉人一审中的诉讼请求，本院予以纠正。自2020年4月17日至2020年8月31日共计4个月零13天，按照每月27000元的标准计算房屋占用费，共计119700元。因此，自2020年4月17日至2020年8月31日止，上诉人黄某1应向被上诉人张某1支付房屋占用费119700元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初7536号民事判决；二、上诉人黄某1与被上诉人张某1签订的《房屋租赁合同》于2020年4月17日解除；三、本判决生效之日起十日内，上诉人黄某1向被上诉人张某1支付租金84600元、房屋占用费119700元、水电费及物业费12783元，以上共计210783元；四、本判决生效之日起十日内，被上诉人张某1退还上诉人黄某1保证金50000元；五、驳回被上诉人张某1的诉讼请求；六、驳回上诉人的黄某1的反诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费1825元，由上诉人黄某1负担。本判决为终审判决。审判员  耿胜利二〇二〇年十一月三十日书记员  徐成龙