甘肃省泾川县人民法院   民事判决书   （2020）甘0821民初1584号   原告：泾川县自来水公司，统一社会信用代码9162082122592006XB。   法定代表人：黄某。   委托诉讼代理人：李某。代理权限为特别代理。   委托诉讼代理人：刘某，甘肃博渊律师事务所律师。代理权限为一般代理。   被告：赵某，住甘肃省泾川县。   被告：石某，住甘肃省平凉市。   委托诉讼代理人：程某，代理权限为一般代理。   被告：程某，住甘肃省泾川县。   原告泾川县自来水公司与被告赵某、石某、程某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，2020年10月15日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泾川县自来水公司的委托代理人李某和刘某、被告赵某、被告程某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1.要求依法解除原、被告之间的租赁合同，责令三被告立即交回占有的27间房屋；2.要求依法判令三被告支付原告房屋占用费3000元，下剩房屋占用费至被告交付房屋之日止；3.要求三被告给付拖欠水费及污水处理费477.40元，电费2254.40元；4.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2012年9月1日原告与被告赵某签订租赁合同，约定原告将公司北面综合楼2-4层共计27间房屋租赁给赵某，租期为5年，自2012年9月1日至2017年8月31日止，每年租金为5万元。2013年6月15日、2014年12月27日两次签订补充协议，约定房屋续签三年，自2017年9月1日至2020年8月31日止。租赁期满，原告通知被告赵某交回租赁房屋，被告赵某向原告提交委托书一份，载明由被告石某办理移交手续。后被告石某未前来原告处办理。原告收房时才知现房屋承租人为被告程某。后原告向三被告发通知要求其限期搬离，并缴纳所欠水、电费和房屋占用费。至今被告拒不交回房屋，故原告提起诉讼，望准许为盼。庭审中，原告变更第二项诉求为要求依法判令三被告支付原告截止2020年10月15日的费用11400元。   被告赵某辩称，对原告诉状中的事实理由认可。对于原告的诉讼请求，应该谁经营谁负责。涉案房屋我转包给石某了，我也给石某写了委托书，愿意配合原告，让石某给原告腾房。   被告程某辩称，我要求依法驳回原告的诉讼请求。要求原告和被告赵某、石某对被告经营期间的不动产投资100万元予以折价赔偿。要求原告和被告赵某、石某对被告经营期间遭遇疫情未能正常营业造成的损失14万元予以补偿。被告不是合同相对方，不是本案的适格被告。被告是通过原告及被告赵某、石某的转租后的实际经营者，在原告和被告赵某、石某向被告做出无期限租赁的保证下，被告于2017年9月二次投资50余万元对经营的宾馆进行精装修，而其中绝大部分投资是不动产，无法二次使用，所以上述各方应承担相应赔偿责任。按照合同法规定，承租人有优先承租权。被告作为实际经营者，应该享有优先权。原告无视法律规定，采取停水、停电等极端措施，强行关停营业，给被告造成损失，应该赔偿。今年受疫情影响，被告经营的宾馆造成严重损失，中央有明确表示，要求出租方在经营方式、经营时限、出租价格等方面向承租方倾斜让步，可原告作为国营企业，对国家政策置若罔闻，一味地催收租赁物，对此，请法院查明事实，公平处理。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。原告提交的证据有：证据1营业执照、法定代表人、李某身份复印件各1份，证据2租赁合同复印件3页、补充合同复印件1页、补充协议复印件2页、委托书复印件1页，证据3通知复印件2页、证据4水费发票复印件2张、电费收据原件1张、手写的同福宾馆电表底度原件1份。经质证，被告赵某对以上证据均认可。被告程某对证据1、2、4无异议，对证据3不认可，赵某没有和程某联系。被告赵某提交的证据有：证据1续租合同复印件1页，证据2委托书原件1页。经质证，原告认为证据1与本案无关，事前没有通知原告转租的事；证据2认可。被告程某认为对证据1、2均不认可，上面没有程某的签字，现在的事和石某无关，听石某说当时在原告处走不了才签的字。被告程某提交的证据有：证据1转租合同复印件2页，证据2个人转让合同复印件2页，证据3宾馆股份制合作协议复印件1页，证据4房屋装修合同复印件4页，证据5装修工程量表复印件1页，证据6续租合同复印件1页，证据7宾馆合作协议复印件2页。经质证，原告认为证据1、2、3、4与本案无关；证据6、7和被告程某质证意见矛盾。被告赵某认为对证据1认可，其他证据和其无关。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。现对案件事实认定如下：   2012年9月1日，原告泾川县自来水公司（以下简称甲方）与被告赵某（以下简称乙方）签订《租赁合同》，约定泾川县自来水公司北面四层综合楼2-4层共27间房租赁给乙方使用，具体约定如下：一、租赁期限五年，即从2012年9月1日至2017年8月31日止。二、租赁费每年伍万元整，此价不包含水、电、暖等费用……十、若遇到政府行为要求动迁、征用应自行解除，不受约定限制，租赁费按实际租赁时间结算，乙方应积极配合。2014年12月27日，原告泾川县自来水公司与被告赵某签订《补充协议》，约定甲方租赁给乙方经营的“同福宾馆”因受此楼客观条件限制，入住率低下，应乙方要求，经双方协商达成如下协议：1.甲方同意乙方在交清前期承包费原租赁合同到期的基础上，给乙方续签三年经营期，即从2017年9月1日至2020年8月31日止。2.租赁价格每年陆万元，共计壹拾捌万元整，交款时间为2017年8月30日之前一次性交清，若在之前转租他人应提前一次性交清……。2015年5月20日，被告赵某与被告石某签订《续租合同》，约定将被告赵某租赁的“同福宾馆”续租给被告石某，租赁期限为三年，即从2017年9月1日起至2020年8月31日止。”被告石某系与他人合伙经营“同福宾馆”。2018年5月15日，被告石某将自己股份转让给合伙人被告程某，现在该涉案房屋由被告程某使用。租赁期满，原告通知被告赵某交回租赁房屋，被告赵某向原告提交委托书一份，载明由被告石某办理移交手续。后被告石某未前来原告处办理。2020年9月8日，原告泾川县自来水公司向赵某、石某发布通知，要求于2020年9月7日前搬离，并支付逾期搬离的房屋占用费。至今，以上被告仍未搬离，原告已于2020年9月1日停止供电。   以上事实有《租赁合同》复印件1份、《补充合同》复印件2份、水费发票复印件2张、电费收据原件1张、手写的同福宾馆电表底度原件1份、续租合同复印件1页、个人转让合同复印件2页、庭审笔录、质证笔录在卷佐证。   本院认为，依法成立的合同依法受法律保护。本案原告与被告赵某签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效。合同签订后，原、被告双方已按约履行了各自的权利义务，合同得以全面履行。合同履行期限届满后，双方未继续签订租赁合同，且原告已明确告知被告不再对外租赁，双方合同已解除，租赁关系终止。被告赵某作为涉案房屋的承租人，负有腾房、返还租赁房屋的义务，在未经出租人同意的情况下将租赁房屋转租的，还应当负有清退次承租人的义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，被告程某即次承租人的租赁权不能对抗原告泾川县自来水公司即出租人的所有权。出租人终止租赁关系时，出租人可以直接向次承租人请求返还租赁物并要求支付逾期腾房占用使用费。但出租人应给予承租人适当的腾房宽限时间，故对原告要求被告程某返还租赁物的请求，予以支持，对支付腾房占用使用费的诉求不予支持。原告提交的证据可以证明原告在收回房屋前被告程某尚欠水、电费，故原告要求被告支付该费用，理由成立，本院予以支持。被告赵某将房屋转租给被告程某，并已于2017年8月30日前收取了租赁期间的租金，根据2020年国家发布了疫情租金减免通知，本院综合考虑案情后认为被告赵某应参照国家政策，免收被告程某3个月的租金为宜，故被告赵某应退还被告程某租金55000元。   又据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条的规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，被告赵某将涉案房屋转租时未经过出租人同意，被告赵某与原告签订的租赁合同对装修装饰没有约定，故对被告程某对涉案房屋装修装饰未形成附合的装饰装修物，可由其拆除。因拆除造成房屋毁损的，被告程某应当恢复原状。但对要求原告补偿附和装饰装修费用，本院不予支持。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条、第二百二十三条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、第十八条之规定，判决如下：   一、原告泾川县自来水公司与被告赵某签订的房屋租赁合同已于2020年8月31日自动解除（因期限届满不再续租）；   二、被告赵某协助被告程某应在本判决生效之日起15日内将坐落在××县共27间房屋腾空并交付给原告泾川县自来水公司；   三、被告程某应在本判决生效后10日内支付尚欠原告泾川县自来水公司的水费、污水处理费、电费共计2731.80元（其中水费385元、污水处理费92.40元、电费2254.40元）；   四、被告赵某在本判决生效后10日内退还被告程某租金55000元；   五、驳回原告泾川县自来水公司的其他诉讼请求。   以上款项限本判决生效后十日内汇入泾川县人民法院账户：×××，账户名：泾川县人民法院，开户行：中国农业银行泾川县支行营业部。   如果未按照判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费100元，减半收取50元，由被告程某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。   审判员 蒋军义   二〇二〇年十一月十日   （法官助理 王莹莹   书记员 杜金桥