江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0891民初4496号原告：汤海瑞，女，1987年12月17日出生，汉族，住淮安市。委托诉讼代理人：高晓芹，江苏淮宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈加楼，江苏淮宁律师事务所律师。被告：上海绿地集团淮安置业有限公司，住所地：淮安经济技术开发区海口路**。法定代表人：高亚社，该公司总经理。委托诉讼代理人：王**，江苏苏旭律师事务所律师。原告汤海瑞与被告上海绿地集团淮安置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告汤海瑞的委托诉讼代理人高晓芹、被告绿地公司的委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤海瑞向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2017年1月12日订立的《购房协议》；2、被告返还购房款130万元，并按人民银行同期贷款利率给付利息至实际支付之日止（其中22万元自2016年12月27日、58万元自2017年1月13日、30万元自2017年6月1日、20万元自2017年12月27日开始分别计算）；2、被告承担诉讼费用。诉讼过程中，原告增加两项诉讼请求：1、判令被告按已付房款130万元的2%支付违约金，即26000元；2、判令被告向原告赔偿损失130万元（根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项规定）。事实与理由：2017年1月12日，原被告商定，被告将开发的位于淮安绿地五期的商业S31-03号房出售给原告，经约定，房价为260万元，先期支付130万元，剩余130万元合同订立后，通过贷款方式支付，后原告按照要求现行支付了130万元。现被告因房产被其他法院查封等原因，在收款后一直未能交房，也未能订立书面《商品房买卖合同》，原告认为被告违约。被告绿地公司辩称，原告诉请无事实和法律依据，我方同意解除购房协议。双方于2017年1月12日签订购房协议，原告于当日支付58万元，原告签订协议是其真实意思表示，愿意受协议中特别提示部分的约束，该部分约定原告同意于付清首付款3日内签订正式买卖合同，逾期我方有权另行销售房屋，2017年1月12日原告已经交足协议约定的30%的首付款78万元，于2017年1月15日原告应当与我方签署买卖合同，经被告多次催告，原告一直未至我处签署合同，未签署合同的责任在原告，并非我方；原告诉请中所述的被告收款后一直未能实际交房的情况与事实不符，原告在2019年12月就以个人名义对外进行招租，说明原告认可收房；原告增加诉请，双方未约定违约数额，法律也未规定2%违约额度，原告提出的违约金无事实和法律依据；原告拖延签约时间，给我方造成资金沉淀，形成财务费用，原告的利息诉请不应支持；原告提出的130万损失赔偿法律适用不当，我方不存在故意隐瞒的事实。经审理查明：2017年1月12日，原告与被告业务员签订《购房协议》，协议载明：所购房号商业S31-03，建筑面积217.65平方米，优惠后总价2600000元，于2017年1月12日前支付78万元，3月12日支付520000元，特别提示第2条约定，买受人签署本协议时，已审核《商品房买卖合同》中的各项条款且无异议，同意于付清首付款3日内签署《商品房买卖合同》，逾期出卖人有权另行销售房屋，并要求买受人按定金罚则承担违约责任。另查明，原告于2016年12月26日付款20万元购房预付款，2017年1月12日付款58万元购房首付款，2017年5月31日付款30万元，2017年12月26日付款22万元，以上合计130万元。2019年10月22日，被告向原告发出告知函，要求原告于2019年10月31日前办理签订《商品房买卖合同》手续。2019年10月29日，被告向原告发出告知函，要求原告于2019年11月10日前办理签订《商品房买卖合同》手续。再查明，2016年11月10日，原告向淮安市生态新城住建局提交《关于置换三期165#-172#及地下室工程质量保证金担保房源的申请》，内容为：因绿地世纪城五期181-183、185-188、商业26-28、入口大堂2#以及地下车库将于2016年12月份整体交付，目前已用现金缴纳质量保证金（原来以C区商业31#-03进行房屋抵押）。为保证五期A区项目交付手续的顺利办理，原用于担保绿地世纪城三期165#-172#及地下室的工程质量保证金的188#楼商业11，现申请用2017年年底交付的绿地世纪城五期C区商业31#-03进行置换担保。2016年12月15日，淮安生态新城住建局向淮安市住建局开发处提交《关于同意对绿地世纪城五期A区188#楼商业11限制销售予以解禁的函》，内容为：因办理工程质量保证金，将绿地世纪城五期A区188#楼商业11予以了限制销售，现我局同意该部位的限制销售予以解禁，特请贵处支持。2019年9月6日，淮安生态新城住建局向淮安市住建局开发处提交《关于同意对绿地世纪城五期C区商业31#-03限制销售予以解禁的函》，内容为：因办理工程质量保证金，将绿地世纪城五期C区商业31#-03予以了限制销售，现我局同意对该部位的限制销售予以了解禁，特请贵处支持。本院认为，原、被告于2017年1月12日签订《购房协议》，系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，系有效合同。现原告主张解除该合同，被告亦表示同意，本院依法支持。关于原告主张返还已付购房款并要求被告承担相应利息，符合法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。根据上述规定，案涉《购房协议》不能认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。鉴于原、被告尚未签订商品房买卖合同，现原告根据该条规定主张赔偿，本院依法不予支持。关于原告主张被告承担已付房款130万元的2%违约金即26000元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条第二项之规定，判决如下：一、被告上海绿地集团淮安置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告汤海瑞130万元及利息（按人民银行同期贷款利率，其中22万元自2016年12月27日、58万元自2017年1月13日、30万元自2017年6月1日、20万元自2017年12月27日开始，分别计算至款项清偿之日）；二、驳回原告汤海瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27808元，被告负担13766元，由原告负担14042元，保全费5000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××28）。审 判 长  刘海波人民陪审员  祁 蔚人民陪审员  崔 东二〇二〇年十一月六日法官 助理  杨淑瑶书 记 员  李禹萱