湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11523号上诉人（原审原告）：谢晓锋，男，1988年11月25日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审被告）：王诚香，女，1964年6月18日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区。上诉人谢晓锋因与被上诉人王诚香房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初6436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。谢晓锋上诉请求：1.撤销长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初6436号民事判决，判令被上诉人向上诉人支付违约金14万元、交易税费2.1万元，合计16.1万元；2.判令被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院认定事实不清，判决不当，应当依法予以改判。1.关于被上诉人违约故意隐瞒房屋抵押状态、不办理过户登记等手续，致使过户时间严重超出合同约定，应当按合同承担违约责任。被上诉人以各种无端理由故意拖延时间不配合上诉人办理房贷和过户登记等手续，直至2019年5月7日才同意前往不动产权登记中心办理过户登记，过户时间56天。一审法院认为被上诉人故意拖延时间不配合上诉人办理房贷和过户登记手续，是银行房贷问题导致时间延误，不算双方违约，不支持过户时间违约责任，认定事实不清。被上诉人隐瞒房屋处于抵押状态，银行赎楼后又立即于2019年3月12日将房屋抵押给了案外人，并再次抵押登记，直至2019年4月30日才申请抵押权注销登记。因被上诉人银行征信记录严重不良，按揭贷款银行要求被上诉人先行解除房屋抵押登记，配合上诉人办理房屋按揭贷款。被上诉人拒绝配合上诉人解除抵押登记办理按揭贷款，以银行未给上诉人出具银行按揭贷款审批通过证明为由，拒不同意前往不动产登记中心办理产权转移登记。事实上，银行没有出具银行按揭贷款审批通过证明的做法，合同约定双方同意银行按揭贷款付款，被上诉人配合上诉人办理贷款手续，卖家应该按照合同约定和交易规则前往不动产交易中心办理转移登记，买家在转移登记之时支付尾款，支付方式可为银行按揭贷款支付或买家现金支付，卖家不得强行要求买家提供银行按揭贷款审批通过证明无端认为买家无支付能力而不予办理了房屋产权转移登记。根据合同约定，即算银行给上诉人按揭贷款审批额度为0元，上诉人也只需在房屋转移登记并缴纳税费之日将此差额部分98万元一并支付给被上诉人，被上诉人应当无条件办理房屋产权转移登记，因被上诉人不先行解除房屋抵押登记，双方无法进行产权转移登记。合同约定“银行问题造成的时间延误，不属于双方违约责任”是指银行审批放款流程所需的正常时间，而不是指被上诉人恶意不配合上诉人办理贷款的拖延时间。同时微信聊天记录足以证明被上诉人恶意不办理相关手续。2.关于被上诉人违约故意拖延时间向上诉人交付房屋，并出手打人，致使交房时间严重超出合同约定，应当按合同承担违约责任。直至2019年5月31日被上诉人仍然拒不交房，并动手打上诉人，经过黎托派出所出警处理，被上诉人才同意于2019年6月1日交房，违约61天，一审法院认为双方对交付房屋的具体时间未进行明确约定，很明显合同对交房时间有明显规定。3.关于被上诉人违约故意拖延时间拒不迁移户口，并反向迁入户口，致使迁户时间严重超出合同约定，应当按合同承担违约责任。合同约定过户后一个星期内迁出户籍关系以及在2019年4月1日完成相关手续，被上诉人拒不办理相关手续，反而于2019年4月某日将儿媳户口新迁入，完成过户交房后仍不迁走户口，在派出所多次协调以及受到一审诉状后才于2020年7月申请户籍迁移，违约超过450天，一审法院以上诉人未能提供因迁户违约造成实际损失的证据为由，违反契约精神，不按合同违约条款判定被上诉人违约责任。4.关于上诉人的实际损失与被上诉人应承担的违约责任。被上诉人故意拖延时间、不办理相关手续，在过户时间、交房时间、迁户时间上分别逾期56天、61天、450天，按合同约定应向上诉人支付违约金14万元、交易税费2.1万元，合计16.1万元。合同对是否造成上诉人实际损失并无规定，上诉人的诉请合情合理、合法合规，应当支持。因被上诉人严重违约，导致上诉人多次往返不动产中心、银行和派出所，还需多支付数月房租，家人无法迁入户口等，造成大量时间、精力损失、租金损失、资金利息损失、交通费损失等，实际损失显而易见。王诚香未向本院提交答辩意见。谢晓锋向一审法院起诉请求：1、王诚香户口从涉案房屋中迁出；2、王诚香向谢晓锋支付违约金14万元、交易税费21000元，合计161000元；3、王诚香承担诉讼费。一审法院认定事实：2018年12月11日，谢晓锋与王诚香签订《购房协议》，约定：1、王诚香将坐落于新华都万家城16栋301号房（包括家具家电）作价140万元出售给谢晓锋；2、谢晓锋于合同签订之日向王诚香支付定金5万元；3、银行贷款手续审批完成，将贷款金额转入王诚香账户之日将该房屋交付给谢晓锋。同日，谢晓锋向王诚香支付购房定金5万元。2019年2月25日，谢晓锋（乙方、买方）与王诚香（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同》，约定：1、甲方将位于长沙市长沙××道××号新华都万家城16栋301房出售给乙方，建筑面积为130.87平方米，房屋权证号为：7××7；2、房屋总价为140万元（包括室内所有家电家具）。乙方在2018年12月11日向甲方支付定金5万元，甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴税费当日支付，首期款（含定金）42万元给甲方，剩余房款98万元申请银行按揭，并于银行放款当日付给甲方；3、甲乙双方定于过户后正式交付该房屋，于房屋交付后一个星期内前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续，甲方应在房屋交付后一个星期内将其落户于该房屋的户籍关系迁出，甲方未按规定履行以上义务的，则按约定承担违约责任；4、办理房产手续应缴税费，由甲乙双方按国家规定各自承担，契税、营业税、登记费均由乙方缴纳；甲方向乙方承诺此房为满五唯一，如此房不是满五唯一，个税由甲方承担；5、双方应于本合同生效之日起15日内到房地产主管部门办理过户手续，即2019年4月1日之前完成所有程序（备注：特殊情况特殊处理，如银行问题造成时间延误，不属于双方违约责任）；6、除不可抗力的自然灾害等特殊情况外，甲方如在规定时间内未按本合同，故意拖延时间，不配合走程序，或办理完程序，甲方未在规定时间内将房屋交付给乙方，乙方有权向甲方追究违约责任。每逾期一天，甲方按累计已付款2‰向乙方支付违约金。逾期超过30日，则视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，届时将由甲方承担全部交易中双方的交易税费，并向乙方支付总房款10%违约金。之后，谢晓锋向王诚香支付购房款37万元。2019年5月31日，谢晓锋通过银行贷款方式向王诚香支付购房款98万元。2019年6月1日，王诚香将诉争房屋交付给谢晓锋。谢晓锋诉称双方于2019年5月7日办理了房屋产权过户手续。之后，王诚香一直未将户口迁出房屋所在地，谢晓锋诉至法院，请求依法裁决。本案在审理过程中，谢晓锋陈述王诚香收到本案起诉状及证据副本后办理了户口迁出手续，目前快办理完毕，故不再请求法院对其第一项诉讼请求做出判决。另查明，谢晓锋于2019年5月8日为诉争房屋缴纳契税21000元。一审法院认为，谢晓锋与王诚香签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。1、关于违约金和交易税费。根据合同的约定，诉争房屋总价140万元；谢晓锋在2018年12月11日向王诚香支付定金5万元，在房地产交易中心缴税费当日支付首期款（含定金）42万元给王诚香，剩余房款98万元申请银行按揭，并于银行放款当日付给王诚香。双方应于合同生效之日起15日内到房地产主管部门办理过户手续，即2019年4月1日之前完成所有程序（备注：特殊情况特殊处理，如银行问题造成时间延误，不属于双方违约责任）。根据审理查明的事实，谢晓锋于2019年5月31日通过银行贷款方式支付王诚香剩余购房款98万元，谢晓锋诉称双方于2019年5月7日办理了产权过户手续，故根据上述双方的约定，尽管过户手续晚于2019年4月1日，但因银行放贷问题导致时间延误，故不算双方违约，尽管谢晓锋主张因王诚香将诉争房屋出售给谢晓锋后又另行抵押给案外人，抵押登记直至2019年4月30日才注销，从而导致其银行按揭贷款延误，王诚香对其另行将诉争房屋办理了抵押的事实予以认可，但认为未影响谢晓锋办理银行按揭贷款事宜，谢晓锋为此提供了微信聊天记录予以反驳，但该聊天记录不足以证明系因王诚香的上述行为导致其银行按揭贷款延误，故一审法院对其主张不予支持。根据合同的约定，双方定于过户后正式交付该房屋，王诚香应在房屋交付后一个星期内将其落户于该房屋的户籍关系迁出，王诚香未按规定履行以上义务的则按约定承担违约责任。除不可抗力的自然灾害等特殊情况外，王诚香如在规定时间内未按本合同，故意拖延时间，不配合走程序，或办理完程序，未在规定时间内将房屋交付给谢晓锋，谢晓锋有权向王诚香追究违约责任。每逾期一天，王诚香按累计已付款2‰向谢晓锋支付违约金。逾期超过30日，则视为王诚香不履行本合同，谢晓锋有权解除合同，届时将由王诚香承担全部交易中双方的交易税费，并向谢晓锋支付总房款10%违约金。谢晓锋主张王诚香应于办理产权过户手续当日即2019年5月7日交付诉争房屋，因双方对交付房屋的具体时间未进行明确约定，王诚香于2019年5月31日收到剩余房款98万元后于第二日将诉争房屋交付给谢晓锋不违反交易习惯和合理的交付期限，故谢晓锋据此主张王诚香承担违约责任缺乏合同依据，一审法院不予支持。因王诚香未依约将其户口迁出，谢晓锋据此主张王诚香应按照总房款10%向其支付违约金14万元和交易税费21000元，不符合上述合同的约定，且谢晓锋亦未提供证据证明因王诚香逾期迁出户口的行为致使其遭受上述损失，故一审法院对谢晓锋该项诉讼请求不予支持；2、关于诉讼费的承担。因王诚香未按照合同约定将其户口从诉争房屋处迁出从而导致本次诉讼，尽管王诚香在诉讼过程中办理了户口迁出手续，但王诚香应对谢晓锋因本次诉讼支付的诉讼费承担责任，故谢晓锋主张本案诉讼费由王诚香承担，一审法院予以支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十一条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回谢晓锋的诉讼请求。一审案件受理费因适用简易程序减半收取1760元，由王诚香负担。二审中，谢晓锋围绕上诉请求提交证据如下：微信聊天记录，拟证明对方违约。王诚香无正当理由拒不到庭参与质证，亦未发表质证意见。本院经审查认为谢晓锋提供的微信聊天记录不能达到其证明目的，本院不予采信。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：王诚香是否存在违约行为，如存在，是否承担违约责任的问题。上诉人认为，王诚香未按照合同约定配合办理按揭贷款、未按时交房、未按时迁出户口等，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。本院经审理认为，首先，根据案涉《房屋买卖合同》条款约定以及案涉证据，双方之间并未明确具体约定卖方王诚香如何配合买方谢晓锋办理银行按揭贷款的义务，且谢晓锋提供的证据不能证实王诚香负有相应义务且未积极履行相关义务，因此，谢晓锋主张王诚香未按合同约定配合办理按揭贷款构成违约的主张，不能成立。其次，综合案涉《房屋买卖合同》第四条、第五条条款约定，王诚香应当在房屋过户后交付房屋，的确没有明确具体交房日期，一审法院认定“双方对交付房屋的具体时间未进行明确约定，王诚香于2019年5月31日收到剩余房款98万元后于第二日将诉争房屋交付给谢晓锋不违反交易习惯和合理的交付期限”并无不当。再次，案涉《房屋买卖合同》第五条约定了户籍关系迁出事项，即使根据本案房屋实际交付情况，王诚香也应当在2019年6月1日交付房屋后一个星期内将落户于该房屋的户籍关系迁出，但王诚香未按合同约定履行该项义务，构成违约，应当承担相应违约责任。最后，如前所述，王诚香确存在延迟户籍迁移的违约行为，应当承担违约责任，根据案涉《房屋买买合同》第十一条的约定，王诚香每逾期一天，按谢晓锋累计已付款千分之二支付违约金，逾期超过30日，谢晓锋有权解除合同并由王诚香承担交易中的税费以及支付总房款10%的违约金，现谢晓锋并未主张解除合同，因此谢晓锋主张王诚香承担14万元违约金以及交易税费21,000元与合同约定不符，但王诚香确有违约行为，应当支付违约金，综合合同约定及王诚香的违约情形，本院酌定王诚香向谢晓锋支付违约金10,000元。综上所述，谢晓锋的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初6436号民事判决；二、王诚香于本判决生效之日起十日内向谢晓锋支付违约金10,000元；三、驳回谢晓锋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1,760元，由王诚香负担109元，由谢晓锋1,651元；本案二审案件受理费1,760元，由王诚香负担109元，由谢晓锋1,651元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  刘 刚审判员  易伟玲二〇二〇年十一月三十日法官助理李佳洪书记员彭玉婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……