河南省高级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫民再403号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王保平，男，1972年12月13日出生，汉族，住河南省修武县。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：焦作万合置业有限公司。住所地：河南省修武县幸福路**。法定代表人：陈岩，该公司总经理。委托诉讼代理人：张小兵，该公司员工。委托诉讼代理人：马益民，河南苍穹律师事务所律师。再审申请人王保平因与被申请人焦作万合置业有限公司（以下简称万合公司）房地产开发经营合同纠纷一案，不服河南省焦作市中级人民法院（2018）豫08民终1150号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年9月21日作出（2020）豫民申4024号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人王保平、被申请人万合公司的委托诉讼代理人张小兵、马益民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王保平申请再审称，1.根据2011年5月双方签订的《代建代销协议》，万合公司所属项目东方花园小区1、2号楼由王保平出资建设，建成后1号楼三层（含三层）以上住宅、2号楼住宅由王保平销售，销售所得作为王保平的建设投资回报。合同签订后，王保平独立完成了1、2号楼的建设工程。2014年7月，万合公司私自将王保平独立出资建成的1、2号楼中的48套住宅抵押给中旅银行进行贷款，现该抵押的房屋已被法院拍卖完毕。万合公司的行为已严重违约，给王保平造成巨大损失，应当按涉案房产在价值时点的房地产抵押总价值17618500元及相应利息对王保平进行赔偿。2.2011年5月双方签订的《代建代销协议》约定，王保平应向万合公司支付相应费用8177000元及每平方米100元利润，总计931700元，该费用数额是暂定价，最终以双方具体发生的决算数额为准，现双方一直未决算，故该费用数额不明确。另外，万合公司一直拖欠王保平工程款。在万合公司拖欠王保平工程款，双方互负债务、应支付价款不明的情况下，王保平不存在逾期付款，原审以王保平逾期付款、万合公司有权依据双方《代建代销协议》约定直接处理涉案房产，对涉案房产进行抵押为由，驳回王保平要求赔偿的诉讼请求错误。请求：撤销一、二审判决，支持王保平一审诉讼请求。万合公司辩称，王保平未在约定时间内支付费用，万合公司有权处置涉案房产。王保平的再审申请没有事实及法律依据，应驳回王保平再审请求，维持原判。王保平向焦作市山阳区人民法院(以下简称一审法院)提起诉讼，请求：1.解除王保平、万合公司于2011年5月3日签订的《代建代销协议》；2.万合公司赔偿王保平损失17618500元及利息1083415元（暂从2014年7月10日开始按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率计算至起诉之日，以后仍按同期银行贷款计算至全部履行完毕）。诉讼中，王保平撤回了第一项诉讼请求。一审法院认定，2011年5月3日，王保平（乙方）与万合公司（甲方）签订一份《代建代销协议》，约定：一、代建条款1.甲方将位于修武县幸福路东方花园小区1号楼、2号楼委托乙方代建。2.工程开工日期：2010年12月1日，竣工日期：2011年12月31日。3.甲方负责向乙方提供东方花园小区1、2号楼规划、建筑施工图纸。4.乙方在建工程时向甲方缴纳工程质保金（质保金数额按土建工程预算总造价的5%缴纳），具体数额待定，由双方协商确认。5.整个小区的配套工程（包括水电、天然气、有线电视）及绿化、景观工程由甲方统一规划、统一施工，其中1、2号楼的相关配套设施费用及绿化、景观费用由乙方承担（详见附表）。6.乙方全权负责东方花园小区1、2号楼的建设、验收等，所有与项目开发相关的手续由乙方办理，所有与项目开发相关的费用由乙方承担（1号楼一、二层建筑成本由甲方承担，给付乙方时间、具体数额由双方协商确认。1号楼地下室建筑成本由乙方承担，乙方可免租使用地下室有限年限，乙方具体使用年限由甲、乙双方根据地下室建筑成本造价协商确定）；乙方与施工单位所签施工合同中的工程造价必须经甲方认可。……10.协议附表中的各项费用如果因政府指导价发生变更需要调整，甲方通知乙方后，乙方应承担调整后的费用。二、代销条款1.甲方将位于修武县幸福路东方花园小区1号楼、2号楼委托乙方代销（代销不含1号楼地下室、一、二层商业门面房；1号楼地下室和1号楼一、二层商业门面房产权归甲方所有），代销面积合计约11404.48平方米，最终面积以房管局实测面积为准，该面积不含1号楼地下室及一、二层商业门面房及住宅面积。2.东方花园小区1号楼一、二层商铺门面房所有权和销售所得归甲方所有。1号楼地下室所有权和使用权归甲方所有。3.东方花园小区1号楼三层以上（含三层）住宅、2号楼住宅由乙方代销，代销所得归乙方所有。乙方所代销房屋价格必须经甲方认可。水、电、天然气、有线电视等部门向1、2号楼住户收取的开口费、入网费等相关费用由乙方向甲方支付，然后由乙方向各业主收取，由甲方向相关单位统一代办手续（详见附表2）。4.乙方应在办理完1、2号楼商品房预售证后进行销售，否则，造成的行政罚款由乙方承担。三、合同价款及支付方式1.由于甲方前期对项目的投入，甲、乙双方协商一致，乙方需向甲方支付相应费用8177000元，大写：捌佰壹拾柒万柒仟元整（详见附表1）（此费用暂定，最终甲、乙双方以具体发生的数额决算为准），乙方并应当向甲方支付每平方米100元利润回报（按乙方代销的1、2号楼面积暂定11404.48平方米计算，最终面积以房管局实测面积为准）。支付方式：乙方共应向甲方支付人民币9317000元，大写：玖佰叁拾壹万柒仟元整（此费用暂定，最终甲、乙双方以具体发生的数额决算为准）。协议签订后七日内支付1500000元，余款在合同签订后一个月内付清。乙方逾期付款的，甲方可以采取如下措施：（1）直接从应支付给乙方的工程款（乙方施工的其他工程工程款）中扣除；（2）从乙方的代销房款中直接扣除；（3）直接处理乙方代销房产。乙方逾期付款的还应向甲方支付同期银行贷款利息（参考修武县信用联社同期贷款利率）。……六、本协议自双方签字或盖章并乙方向甲方交付前期投入相关费用后生效。王保平在2010年3月15日，向万合公司支付了相关前期费用1500000元。《代建代销协议》合同签订后，王保平实际承担了幸福路东方花园小区1、2号楼的建设。东方花园小区1、2号楼分别于2012年4月13日、2011年9月30日取得商品房预售许可证。因王保平未按约定支付给万合公司配套设施及绿化景观等费用，万合公司于2016年8月2日向沁阳市人民法院起诉，沁阳市人民法院于2017年2月20日判决“王保平应当于本判决生效后十日内向万合公司支付配套设施及绿化景观等费用共计6640119.34元及利息（利息从2016年8月2日起至付清之日止，按修武县信用联社同期贷款利率计算）；王保平应当于本判决生效后十日内向万合公司支付利润共计1140448元及利息（利息从2016年8月2日起至付清之日止，按修武县信用联社同期贷款利率计算）。宣判后，王保平不服提起上诉，焦作市中级人民法院于2017年5月27日作出（2017）豫08民终1310号民事判决，驳回上诉，维持原判。2014年7月22日，万合公司为进行债务重组，向焦作中旅银行股份有限公司（以下简称“中旅银行”）贷款14500000元，将1号楼尚未销售完毕的48套房屋抵押给中旅银行。此前即2014年7月14日，万合公司为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，委托了焦作市政源房地产评估有限责任公司对抵押的48套房产进行抵押价值评估，该公司于2014年7月14日出具焦政房价201407029X报告，结论为：确定估价对象在价值时点的房地产抵押总价值为17618500元。因万合公司未偿还中旅银行贷款，2015年4月7日，中旅银行将万合公司起诉至焦作市中级人民法院，焦作市中级人民法院于2015年12月21日作出（2015）焦民二初字第00034号民事判决，判决万合公司支付银行借款本金14500000元及利息、复利、罚息，中旅银行对与万合公司2014年7月22日签订的抵押合同中提供的抵押物折价或者可以拍卖、变卖对该财产的价款享有优先受偿权。河南鑫睿房地产评估有限公司于2016年7月28日出具的房地产估价报告对该48套房产估价为1098.74万元。焦作市中级人民法院（2016）豫08执125号之四执行裁定书裁定，48套房产以第三次拍卖保留价707万元，交付中旅银行抵偿所欠部分债务。一审法院认为，王保平、万合公司双方签订的《代建代销协议》合法有效，对双方当事人具有约束力。根据协议，王保平未在协议约定的一个月期限内付清协议约定的余款，万合公司可选择直接处理王保平代销的房产。因此，王保平基于违约要求赔偿损失的诉讼请求理由不成立，应予驳回。一审法院据此作出（2017）豫0811民初3516号民事判决：驳回王保平的诉讼请求。案件受理费134012元，诉讼保全费5000元，共计139012元，由王保平负担。王保平不服，向焦作市中级人民法院(以下简称二审法院)提起上诉，请求：撤销一审判决，依法支持王保平的一审诉讼请求。二审法院认定的事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为，根据王保平与万合公司签订的《代建代销协议》，如王保平逾期付款，万合公司可以采取三项措施维护自身权利，其中包括“直接处理代销房产”。因此，万合公司抵押涉案房产的行为，并未违反协议约定，王保平请求赔偿损失没有依据。王保平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院据此作出（2018）豫08民终1150号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费134012.0元，由王保平负担。本院再审认定的事实与原审认定的事实一致。再审另查明，再审庭审中，万合公司明确表示，若王保平能够履行焦作市中级人民法院(2017)豫08民终1310号民事判决，即王保平向其公司支付配套设施费、绿化景观费及利润总计7780567.34元及利息，其公司可以将抵偿给中旅银行的涉案48套房产赎回并退还给王保平；王保平则称，万合公司已经将涉案48套房产从银行赎回，对(2017)豫08民终1310号民事判决结果不服，不同意万合公司的上述意见。该事实有当事人陈述在卷为证。本院再审认为，万合公司开发的项目东方花园小区1、2号楼由王保平建设。根据万合公司、王保平2011年5月3日签订的《代建代销协议》约定，建成后的1号楼三层（含三层）以上住宅、2号楼住宅由王保平销售，销售所得作为王保平的建设投资回报；王保平应于合同签订后一个月内向万合公司支付配套设施费、绿化景观费以及利润等共计9317000元(此费用暂定，最终以双方具体发生的数额决算为准)；若王保平逾期付款，万合公司有权采取直接处理王保平代销的房产等措施。合同签订前，王保平已向万合公司支付相关前期费用1500000万元。因王保平未按上述约定支付配套设施及绿化景观等费用，万合公司于2014年7月将王保平未销售完毕的1号楼48套房屋(评估价17618500元)收回并抵押，向中旅银行贷款14500000元。因万合公司未偿还贷款，中旅银行2015年4月起诉，法院判决：万合公司还款，中旅银行对上述48套房产享有优先受偿权。2016年7月，评估机构评估48套房产价值1098.74万元。之后，法院裁定48套房产以拍卖保留价707万元，交付中旅银行抵偿所欠部分债务。2016年8月2日，万合公司又以王保平未按《代建代销协议》的约定支付费用为由，提起诉讼。最终，焦作市中级人民法院(2017)豫08民终1310号生效民事判决，判令王保平向万合公司支付配套设施、绿化景观费及利润总计7780567.34元及利息。焦作市中级人民法院(2017)豫08民终1310号生效民事判决判令王保平向万合公司支付配套设施费、绿化景观费及利润总计7780567.34元及利息后，万合公司依据其与王保平签订的《代建代销协议》享有的债权已经得到救济。虽然万合公司通过抵押方式处分涉案48套房屋时是有合同依据的，即依据其与王保平签订的《代建代销协议》约定，但本案目前的情况是万合公司一份债权已救济两次，构成重复救济。考虑到涉案48套房屋万合公司有可能从银行赎回等实际情况，万合公司可以将48套房屋赎回后返还给王保平，返还后王保平若仍有损失，可以另行主张权利；若不能返还房屋，万合公司应按2014年7月22日收回房屋时的市场价对王保平进行金钱补偿，并支付补偿款利息，利息起算日可与焦作市中级人民法院(2017)豫08民终1310号民事判决保持一致即从2016年8月2日起，至付清之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算。利息起算日不应从万合公司2014年7月22日收回房屋时计算，否则对万合公司不公，因本案纠纷起因是王保平未按双方《代建代销协议》约定向万合公司支付配套设施及绿化景观等费用的违约行为而引起。综上，王保平的再审请求部分成立，本院予以支持。原审判决驳回王保平的全部诉讼请求不妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省焦作市中级人民法院(2018)豫08民终1150号民事判决和河南省焦作市山阳区人民法院(2017)豫0811民初3516号民事判决；二、焦作万合置业有限公司于判决生效后三个月内将位于河南省修武县幸福路东方花园小区1号楼中曾于2014年7月22日抵押给焦作中旅银行股份有限公司的48套房屋返还给王保平，若不能返还房屋，应按2014年7月22日的房屋市场价向王保平进行金钱补偿，并支付利息(利息从2016年8月2日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)。三、驳回王保平的其他诉讼请求。一审案件受理费134012元，诉讼保全费5000元，共计139012元，由焦作万合置业有限公司承担；二审案件受理费134012元，由焦作万合置业有限公司、王保平各承担67006元。本判决为终审判决。审判长  杜燕萍审判员  韦贵云审判员  肖贺伟二〇二〇年十一月二十三日书记员  孙俊凯