北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8184号上诉人（原审原告）：田明，男，1985年12月27日出生，住北京市延庆区。上诉人（原审原告）：张倩，女，1985年8月13日出生，住北京市延庆区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：贺海东，河北振功律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京天润诚泽房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区延庆经济开发区百泉街**楼****。法定代表人：魏宁，执行董事。委托诉讼代理人：冉德志，北京市惠诚律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京市延庆区住房和城乡建设委员会（北京市延庆区人民政府住房保障和改革办公室、北京市延庆区人民政府房屋征收办公室），住所，住所地北京市延庆区东外大街**div>负责人：胡玉民，主任。委托诉讼代理人：王姿瑾，女，该单位员工。委托诉讼代理人：李树静，北京静言律师事务所律师。上诉人田明、张倩、上诉人北京天润诚泽房地产开发有限公司（以下简称天润公司）因与被上诉人北京市延庆区住房和城乡建设委员会（以下简称住建委）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2020）京0119民初758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人田明、张倩之委托诉讼代理人贺海东，上诉人天润公司之委托诉讼代理人冉德志，被上诉人住建委之委托诉讼代理人王姿瑾、李树静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。田明、张倩上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判天润公司以房屋总价款为基数，按照日万分之三的标准，自2019年6月1日起至实际符合合同约定的交房条件之日，支付逾期交房违约金；以每月2700元为基数，自2019年6月1日开始计算至实际符合合同约定的交付条件之日止，支付租房损失；2.撤销一审判决第二项，改判确认田明、张倩对涉案小区的共有车位享有使用权，天润公司不得阻止田明、张倩车辆进入小区。事实和理由：1.天润公司交付的房屋不符合预售合同约定的交付条件，没有取得预售合同中约定的规划核验验收合格文件，以及房屋所在楼栋的不动产权证书。因天润公司至今未满足交房条件，故逾期交房违约金应当计算至实际符合预售合同约定的交付条件之日止；2.天润公司在交付房屋前未出示符合预售合同约定交房条件的各项证明文件，故田明、张倩不知晓涉案房屋不符合交房条件。且田明、张倩收房是为了避免损失扩大，接收房屋不能免除天润公司逾期交房的违约责任。一审法院认定逾期交房违约金计算至田明、张倩实际收房之日是错误的。3.逾期交房违约金具有惩罚性质，因天润公司逾期交房导致继续租房产生的房租及水电费等具体损失，天润公司应予赔偿，并不能将违约金替代。4.田明、张倩要求确认对小区车位享有使用权，是为了进一步请求法院判令天润公司不得阻止田明、张倩的车辆进入小区，该诉请为给付之诉，故田明、张倩对于使用权归属享有诉的利益。前期物业公司是天润公司的关联公司，且受天润公司委托代为行使管理权，其行为代表天润公司，后果应由天润公司承担，一审法院不予支持错误。针对天润公司上诉请求和理由，田明、张倩辩称，不同意天润公司意见，应予驳回。理由以上诉意见为准，本案不存在发回重审情形。天润公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回田明、张倩一审全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：1.因天气及政府要求停工等原因导致工期延误，属于不可抗力，天润公司不应当承担逾期交房的违约责任。2.因北京市政府政策调整，导致该项目工期延误，天润公司也遭受了巨额经济损失，天润公司不应当承担逾期交房责任。3.天润公司按照合同约定履行了延期交房通知义务，通知田明、张倩于2019年7月10日至2019年7月31日办理入住手续，故违约金的计算时间应当计算至2019年7月31日，不应计算至实际交房之日。针对田明、张倩的上诉请求和理由，天润公司辩称，不同意田明、张倩的上诉请求，没有事实和法律依据。住建委辩称，同意一审判决，田明、张倩及天润公司的诉讼请求、上诉意见均与我单位无关。田明、张倩向一审法院起诉请求：一、判令天润公司向田明、张倩支付逾期交房违约金，违约金标准为：以1065638元为基数，以每日万分之三为标准，自2019年6月1日开始计算至实际符合合同约定的交付条件之日止；租房房租损失为：以每月2700元为基数，自2019年6月1日开始计算至实际符合合同约定的交付条件之日止（截至2019年7月31日违约金金额及租房损失为24581元）；二、确认田明、张倩对购买房屋所在小区的共有车位享有使用权，天润公司不得阻止田明、张倩车辆进入小区；三、本案诉讼费用全部由天润公司、住建委承担。一审法院认定的事实：2018年4月23日，田明与张倩（买受人）、天润公司（出卖人）、北京市延庆区住房保障事务中心签订了《北京市共有产权住房预售合同》（合同编号为GY2082125，以下简称合同），合同说明第一条载明合同文本为示范文本，由北京市住房和城乡建设委员会、北京市工商行政管理局共同制定，适用于共有产权住房预售。合同包括附件十一前期物业管理《北京市前期物业服务合同》（下文简称物业合同）及附件十三《北京市商品房预售合同之补充协议》（下文简称补充协议），购买坐落于北京市延庆区X街区X地块X#（自住型商品房X层X单元X），总价款为1065638元，田明、张倩按照合同约定的方式付款。关于房屋交付条件，合同第九条约定了该共有产权住房交付时应当符合的条件：1.该共有产权住房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2.该共有产权住房已取得有资质的房产测绘机构出具《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件；4.已取得消防、人民防空、环境卫生设施、防雷装置等验收合格证明文件；5.出卖人已取得该共有产权住房所在楼栋的不动产权证书。关于交付时间，合同第十一条约定出卖方应当于2019年5月31日前交付该共有产权住房。关于逾期交房的责任，合同第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照合同第十一条约定的时间将该共有产权住房交付买受人的，双方同意按照下列第1及第2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日内的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照退款时中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时，出卖人按照买受人支付的房价款的3%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖方按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2.如遭遇不可抗力而引起延误的，出卖方可以据实予以延期，并无须承担上述违约责任，但因出卖方原因造成政府部门有关机构作出导致延误行为的除外。补充协议第八条房屋的交付、交接约定中第8款约定：如因以下原因造成房屋的延期交付，出卖人不承担延期交房的违约责任，但出卖方必须在约定的交房日期前向买受人发出书面通知：（1）因政府主管部门有关审批工作的延误。（2）出卖人因遵守政府规定或响应政府号召而影响到建设工期。（3）因不可抗力造成的延误。该共有产权住房延期后的交付日以出卖方书面通知的房屋交接期限届满之日为准。补充协议第十四条不可抗力的约定：对《共有产权住房预售合同》及本补充协议条款中提及的“不可抗力”一词，三方同意解释为下列任何一种或几种情况：1.人力不可抗拒的自然灾害。2.人力不可抗拒的其他事故或事件，包括但不限于战乱、罢工、暴动等。3.其他非买受人或出卖人所能预见和抗拒、避免的事件。合同第二十一条前期物业管理约定了，占用该共有产权住房所在建筑区划内的道路、绿地、业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位由北京天润至诚物业管理有限公司负责管理，停车费用为150元/每月，停车收益归全体业主共有；停车管理单位及停车费用调整的，应当经建筑区划内专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意。合同附件十一的物业合同约定了物业服务企业为北京天润至诚物业管理有限公司。本案在审理过程中，天润公司为证明诉争房屋符合交付条件，提交了工程竣工验收备案表、房屋面积测算技术报告书、建设工程竣工验收消防备案凭证、竣工环境保护验收意见书、人防工程竣工验收备案通知单、防雷装置检测报告书、北京市住宅质量保证书、北京市房屋建筑使用说明书、住宅工程质量分户验收表、物业公司出具的情况说明。田明、张倩不认可房屋交付时符合合同约定的交付条件，2019年8月初之所以接收所购房屋，是为了避免扩大损失，领取钥匙的同时也可以继续追究天润公司逾期交房的违约责任，直至符合合同约定的交付条件日止。天润公司为证明交房事实和交房时间，提交了交房验房汇总表、共有产权房明细、共有产权住房交房流转单、房屋验收表。田明、张倩认可上述证据的业主签字栏部分均由其本人签署，其余部分为天润公司填写，并认为交房验房汇总表中手写的“交房”和“验房日期”为后期填写，属于篡改、伪造证据，该表应为共有产权房明细表。天润公司称通过快递邮寄方式向业主送达了延期通知、交付通知书，交付通知书中载明办理验房入住手续的时间为2019年7月10日至2019年7月31日，因此交房日期为2019年7月10日，即使天润公司逾期交房，逾期时间也应截止到2019年7月10日，田明、张倩未在交付通知书载明日期内收房，天润公司不应承担此部分责任。田明、张倩称未收到延期通知、交付通知书，天润公司未提供充分有效的证据证明业主已签收延期通知、交付通知书。关于逾期交房的原因，天润公司称系因天气等原因政府要求停工，导致工期延误；此外，共有产权房改革，致使项目性质有变化，工程也受到影响，上述因素属于因遵守、配合政府的法规政策引起的工期延误，天润公司无须承担违约责任。为此，天润公司提交了北京市自住型商品房住房告知书、企业承诺书、居住用地项目批复，以及2017年至2018年秋冬季建设系统施工现场扬尘治理攻坚行动方案和空气污染、暴雪、大风的预警通知。田明、张倩认为即使2017年政策变化使房屋审批程序不同，天润公司应重新制定合理的工期，能够克服其已预见的困难。田明、张倩认可北京市曾在2017年11月15日至2018年3月15日期间停工4个月，但停工发生在签订预售合同之前，因此合同载明的交房时间是天润公司认为能够交房的时间，不属于不可抗力，不能作为天润公司逾期交房的正当理由。大风预警只是注意防范，不是全面停工，空气污染、天气等原因造成的停工即使发生在签订合同后，每年也都会发生，是可以预见到的。关于违约金的支付标准，天润公司认为应该按照合同第十二条约定的标准计算具体数额；田明、张倩认可合同关于逾期60日内的标准，不认可合同关于逾期超过60日后的标准，逾期超过60日后的标准也应按照日万分之三的比率计算，因为合同是制式合同，签订合同时空白部分已由开发商填写完毕，没有公平协商，当合同条款出现两种以上解释时，应当作出对提供文本方不利的解释。关于车辆被阻止进入和确认共有车位的使用权的问题，田明、张倩出示视频显示其车辆在小区入口处被阻止进入，对此，天润公司称车辆管理已移交专门的物业公司，并非天润公司的工作人员阻止田明、张倩的车辆进入，业主有共有车位使用权，但共有车位的使用应该由全体业主或者成立业主委员会代表业主决定。田明、张倩认可涉案小区现由物业公司进行管理服务，但小区门口的工作人员是哪个公司的不清楚。另查，住保中心为住建委下属单位，无独立法人资格。上述事实，有合同、补充协议、视频资料、交房验房汇总表、共有产权房明细、共有产权住房交房流转单、房屋验收表、北京市自住型商品房住房告知书、企业承诺书、居住用地项目批复，以及2017年至2018年秋冬季建设系统施工现场扬尘治理攻坚行动方案和空气污染、暴雪、大风的预警通知、工程竣工验收备案表、房屋面积测算技术报告书、建设工程竣工验收消防备案凭证、竣工环境保护验收意见书、人防工程竣工验收备案通知单、防雷装置检测报告书、北京市住宅质量保证书、北京市房屋建筑使用说明书、住宅工程质量分户验收表、物业公司出具的情况说明等证据及当事人的陈述在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。田明、张倩与天润公司、北京市延庆区住房保障事务中心签订的合同系真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同应属合法有效。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。田明、张倩主张逾期交房的违约金，认为天润公司未按照合同约定的日期交付房屋，构成违约。天润公司认可交房的时间为2019年8月3日，但认为其逾期交房是因为关于自住房与共有产权房审批政策变更、政策性停工和天气原因等不可抗力因素导致的，不应该承担违约责任。田明、张倩对此不予认可。该院认为，房屋开发建设是一个相对长期的过程，受天气及政府禁令等的影响和制约较大，不确定因素大，双方通过合同及补充协议的方式，对影响商品房开发建设进度和延期交付房屋的事由以及相应的法律后果作出约定，系双方充分协商后真实意思表示，双方在履行合同过程中均应考虑上述各种因素对合同履行的影响。天润公司作为专业的房地产开发企业，理应对影响工期的各种因素（包括天气、常年存在的重大活动或确定的停工事由）有充分的预知或预判，即使因为天气、政策等引起停工，也并不必然导致迟延交付，在签订合同时应当对相关因素有充分的预判。因此，天润公司所主张的逾期交房的理由不符合合同约定及法律规定，该院不予采信，天润公司未按约定如期交付房屋，应承担相应的违约责任。关于违约金的计算期限截止时间，天润公司主张应当按照其所邮寄发放的交付通知书上载明的时间，而田明、张倩对此不予认可，称其未曾收到交付通知书，收房是由于天润公司逾期交房，经多次询问后得知的验房时间。该院认为，天润公司未提供充分有效证据证明交付通知书已签收，且工程竣工验收备案表的备案日期为2019年7月31日，物业公司出具的情况说明载明业主于2019年7月31日开始办理交房入住手续，因此，该院对天润公司关于截止日期的意见不予采信。田明、张倩认为违约金的计算期限应截止到房屋符合合同约定的交付条件之日，房屋交付时未提供符合合同约定交付条件的证明文件，天润公司交房是因为在业主拨打市长热线和主管部门的压力下，为了稳定业主才交房，田明、张倩接收房屋是为了避免扩大损失，领取钥匙的同时也可以继续追究天润公司逾期交房的违约责任，直至符合合同约定的交付条件日止。该院认为违约金的计算期限截止时间应为实际交房日，理由如下：首先，买受人明知房屋不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持，但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。根据已查明的事实、双方当事人的陈述及在案证据，田明、张倩于2019年8月3日接收涉案房屋，田明、张倩明知房屋不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋；其次，合同第十二条约定逾期交付责任为出卖方未按照合同约定的时间将住房交付买受人而产生的逾期交付违约金，而非合同约定的交付条件；合同第十一条约定交付住房时，出卖方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，不能满足约定条件的，在买受人拒收后产生的逾期交付责任由出卖方承担，田明、张倩明知房屋不符合合同约定的交付条件，但未拒收房屋，不符合合同约定的拒收产生的逾期交付责任。天润公司现已提交竣工验收备案表、面积实测技术报告书，以及合同约定的其他证据证明房屋符合交付条件，田明、张倩亦收房，合同不存在不能履行的情形。综上，田明、张倩要求天润公司支付迟延满足合同约定的房屋交付条件这一部分违约金的诉讼请求，理由不当，证据不足，该院不予支持。对于约定交付条件存在的瑕疵问题，田明、张倩有权要求天润公司依据法律规定或合同约定继续完善房屋的交付条件，如造成客观上的实际损失，则田明、张倩有权予以另案主张。关于逾期交房违约金的支付标准，天润公司认为应按照合同约定的具体比率计算，比率后括号内的内容为合同模板，没有强制性。田明、张倩认为逾期交房超过60日后的也应按照逾期交房60日内的比率计算，即比率均按照日万分之三的标准计算。该院认为，根据合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照通常理解，确定该条款的真实意思。按照常理，逾期交房超过60日后的违约程度要更加严重，且本案合同为北京市住房和城乡建设委员会与北京市工商行政管理局共同制定的合同，其括号内的内容应是上述单位对比率约定标准的要求，因此，逾期超过60日后的违约金比率不应小于逾期60日内的比率。关于车辆被阻止进入小区的问题，田明、张倩称小区门口的工作人员以其未购买、租赁车位为由阻止其车辆进入小区，虽然小区现已由物业公司管理，但不清楚门口工作人员是否为物业公司工作人员，天润公司称小区已由物业公司接收管理。该院认为，现涉案小区已由物业公司服务管理，小区门口安保人员理应为物业公司工作人员，田明、张倩未提供有效证据证明阻止其车辆进入小区的工作人员为天润公司工作人员，故该院对田明、张倩要求天润公司不得阻止其车辆进入小区的诉讼请求不予支持。关于确认共有车位的使用权，田明、张倩要求确认其购买房屋所在小区的共有车位享有使用权。该院认为，确认之诉，系指原告请求法院确认当事人之间有争议的权利或者法律关系存在与否的诉讼，提起确认之诉必须具有需要诉讼救济或保护的法律利益，亦即确认之诉的利益。具言之，只有当原告的权利或法律地位现实处于不安之状态，且在原被告之间，通过对该诉讼标的权利或法律关系之存在与否作出判决，是消除这种不安有效且适当的方法时，原告才具有确认之诉的利益，法院应当作出实体判决。反之，如原告对于请求权可以提起给付之诉或被告并不否定原告的法的地位时，原告提起确认之诉因缺乏诉的利益而不适法，应予驳回。此系民事诉讼法之基本法理。具体到本案，天润公司与田明、张倩对小区业主享有共有车位使用权均无异议，且现共有车位已由物业公司管理，而非天润公司管理，田明、张倩提起共有车位使用权的确认之诉并不具有诉的利益，应予驳回。关于租房损失，天润公司认为合同已约定违约金，不能同时主张租房损失，不同意支付房租损失。该院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案违约金数额已足以填补田明、张倩额外支出租房成本，因此，对原告再行单独主张租金损失的请求不再予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条之规定，判决如下：一、北京天润诚泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付田明、张倩逾期交房违约金20141元；二、驳回田明、张倩的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，田明、张倩与天润公司、北京市延庆区住房保障事务中心签订的合同系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。各方当事人均应依约履行，否则即应承担相应的违约责任。依据合同第九、第十、第十一条之约定，天润公司应当在2019年5月31日前，向田明、张倩交付符合约定条件的房屋。但根据本案证据可知，天润公司未能在约定时间向田明、张倩交付符合约定条件的房屋。天润公司就此构成违约，应当承担相应的违约责任。天润公司上诉主张其未能按照约定时间交付房屋系不可抗力所致，阻却其违约责任的产生。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力事件需具备不能预见、不能避免且不能克服的特征。天润公司所称共有产权房改革、政策性停工事件发生于合同签订之前，政策因素对于合同签订后的履行而言，不构成不可预见的客观事件。天润公司主张的天气异常、空气污染对于房屋建设所产生的影响，均未超出天润公司作为房地产开发企业在签订合同时的预见能力，亦未对于房屋建设产生超出合理范围的影响。故对于天润公司所持延期交房系不可抗力所致的抗辩主张，本院不予采纳。关于逾期交房违约金的计算期间问题。尽管天润公司称其发出的收房通知中载明办理验房入住手续的时间为2019年7月31日前，但截至该时间点天润公司并未取得房屋所在楼栋的不动产权证书，尚未完全满足合同约定的交房条件，双方亦未实际交接房屋。故天润公司在2019年7月31日并未履行完毕交房义务，天润公司所持逾期交房违约金应当计算至2019年7月31日的上诉主张不能成立，本院不予采纳。田明、张倩上诉要求逾期交房违约金计算至天润公司完全满足房屋交付条件之日，但田明、张倩已于2019年8月3日实际接收房屋，房屋交付已经完成。虽田明、张倩接收房屋的行为并不消灭天润公司负有继续完善房屋交付条件的义务，但田明、张倩无权在房屋已交付后，继续主张逾期交房违约金。一审法院认定逾期交房违约金计算至2019年8月3日正确，本院予以确认。田明、张倩虽上诉称其不知晓涉案房屋不符合交付条件、天润公司未主动出示证明文件，但交付条件系合同文本内容，田明、张倩理应知晓。且交接房屋系需要买卖双方共同履行的合同义务，田明、张倩能够且应当对于房屋是否具备交付条件进行核验。天润公司未主动出示交付条件证明文件，不妨碍田明、张倩知晓涉案房屋不满足约定交付条件。因此，田明、张倩要求计算逾期交房违约金至天润公司完全满足房屋交付条件之日的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于田明、张倩对于涉案小区共有车位的使用权问题。田明、张倩上诉称其要求法院确认其享有使用权的目的在于排除天润公司对其车辆进入小区的妨碍，但现有证据不足以证明天润公司存在妨碍田明、张倩车辆进入小区的行为，一审法院对于田明、张倩要求判令天润公司不得阻止其车辆进入小区的诉讼请求不予支持正确。田明、张倩通过要求法院确认使用权而排除天润公司对其权利妨碍的目的不能实现。现天润公司与田明、张倩就田明、张倩对小区共有车位有使用权不存在争议，本案不具有通过确认权利消除争议的需要。此外，依据合同第二十一条约定，共有车位由物业公司负责管理。车位的具体使用方案可能涉及物业公司、其他业主等案外人权利，无法在本案当事人之间进行确认。因此，对于田明、张倩上诉要求法院确认其对涉案小区的共有车位享有使用权的上诉请求，本院不予支持。关于田明、张倩主张的租房损失问题。因本案合同中有关于违约金的约定，违约金具有补偿损失之功能，且一审法院判决的数额足以弥补田明、张倩额外支出的租房成本，故对于田明、张倩上诉主张的租房损失，本院不予支持。一审法院处理并无不当，本院予以维持。综上，田明、张倩、天润公司的上诉请求及理由因无事实及法律依据，本院均不予支持。一审法院判决认定事实清楚、适用法律及处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费828元，由田明、张倩负担414元（已交纳），由北京天润诚泽房地产开发有限公司负担414元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  金 莙审 判 员  刘 婷审 判 员  徐 冰二〇二〇年十一月二十七日法官助理  任可娜书 记 员  范慧娟书 记 员  侯顺淼