北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9918号上诉人（原审被告）：温淑菓，女，1955年7月30日出生，汉族，农民，住北京市房山区。委托诉讼代理人：李艳，北京博维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：段洪水，男，1960年10月9日出生，汉族，农民，住北京市房山区。委托诉讼代理人：卫东，北京市房山区良乡镇第三法律服务所法律工作者。原审第三人：温仕宝，男，1958年8月19日出生，汉族，农民，住北京市房山区。原审第三人：温仕和，男，1964年1月7日出生，汉族，农民，住北京市房山区。上诉人温淑菓因与被上诉人段洪水，原审第三人温仕宝、温仕和租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初1145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。温淑菓上诉请求：撤销原判，依法改判驳回段洪水的诉讼请求，一、二审诉讼费由段洪水承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.一审法院遗漏温仕宝、温仕和、温仕海为租赁合同的共同承租人，合同签订时被上诉人知晓上诉人与温仕宝、温仕和、温仕海一同在租赁地点进行养殖，上诉人与温仕宝、温仕和、温仕海一同向被上诉人交付的租金。租赁合同第六条第三款第三项也明确约定，上诉人有权与第三人联合经营。2.双方合同约定用途为个人承租经营，并未约定只能养猪，上诉人并没有改变租赁物用途。3.上诉人及第三人将部分屋舍进行装修只是为了方便管理，没有改变租赁房屋的用途。二、一审适用法律错误。1.上诉人与被上诉人于1998年10月签订财产租赁合同，该合同成立于合同法实施以前，根据合同法司法解释（一）的规定，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。根据上述司法解释及经济合同法的规定，本案中上诉人与被上诉人签订的财产租赁合同期限为30年，应为合法有效。2.上诉人与其他承租人一直在从事猪的养殖，因政策原因自2018年12月后未能在租赁地点进行猪的养殖，但是上诉人也未将承租房屋用于其他经营，故不应该适用合同法第216条约定解除合同。段洪水辩称，同意一审判决，不同意温淑菓的上诉意见。根据法律规定20年后合同属于不定期合同，出租方可以随时解除合同，上诉人将租赁物用于居住是错误的。温仕宝、温仕和述称，同意温淑菓的上诉意见。段洪水向一审法院起诉请求：1.判令解除段洪水与温淑菓之间的《财产租赁合同》；2.温淑菓及第三人将租赁的房屋恢复原状并返还房屋及场地；3.诉讼费由温淑菓承担。一审法院认定事实：1998年9月18日，出卖方北京市房山区河北镇东庄子村经济联合社（甲方）和购买方段洪水（乙方）签订《财产买卖合同》，约定将甲方坐落在本村牛瓮十八的猪场、猪舍、房屋出卖给乙方。其中房屋6间；猪舍、猪圈60间，其中位于北侧猪圈20间，面积270.9平方米，猪舍40间，位于南侧面积1017.705平方米，随卖房屋、猪舍附着物，柿子树3棵、花椒树4棵。随房屋猪舍所占地属集体所有归乙方使用，租赁期限30年。出卖房间、猪舍和猪圈，包括土地租赁费，价款共计80000元。乙方购房后如需翻修或新建房屋，及改变房屋、猪舍使用用途，要经过经联社、村委会同意，并报人民政府批准后方能施工。签订合同后，乙方向甲方支付价款80000元，甲方将涉案场地及地上物交付乙方。1998年10月1日，出租方段洪水（甲方）和承租方温淑菓（乙方）签订《财产租赁合同》，约定甲方将东庄子村牛瓮十八猪场全部财产、场房、猪舍等出租给乙方使用、管理和经营用于养殖业，总价值80000元。砖木板房6间，面积105.04平方米，砖房猪舍40间，面积1017.705平方米，简易猪舍20间，面积270.9平方米，水池一座，柿子树3棵，花椒树4棵。租赁期限30年，自1998年10月1日起至2028年9月30日止。租金每年2000元，30年租金共计60000元，合同签字之日，乙方一次向甲方交清全部租金。乙方如需在所租赁场地使用范围内建筑临时设施，经甲方同意，报有关部门批准后方可施工，否则所产生的一切后果由乙方自负。1999年9月22日，出租方段洪水（甲方）和承租方温淑菓（乙方）签订《补充协议》，约定本合同履行期间，如任何一方根本违约，擅自解除本合同，除承担违约责任外，还应当赔偿对方可预见的可得利益损失。本协议与双方于1998年10月1日签订的《财产租赁合同》具有同等的法律效力。双方于1998年10月1日签订的猪场承租合同书于签字之日起废止。1999年9月29日，北京市房山区第一公证处出具《公证书》，载明：出租方段洪水和承租方温淑菓签订《财产租赁合同》和《补充协议》的行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同及补充协议上双方当事人的签字属实。签订合同后，温淑菓给付段洪水租金60000元，段洪水将租赁场地及地上物交付温淑菓。经现场勘验，现涉案场地上有房屋6间，猪圈20间（现已顶棚坍塌8个），猪舍40间（北侧猪舍20间，其中6间以及1个过道被改建为住房，并搭建有临时出入棚2个；南侧猪舍20间，其中5间被改建为住房）。现温仕宝、温仕和在上述被改造后的猪舍内居住。一审法院认为，段洪水与温淑菓签订的《财产租赁合同》，该合同约定租期为30年，而自1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”本案中的《财产租赁合同》跨越《中华人民共和国合同法》施行之日，在施行之日前，基于法不溯及既往的原则，此一阶段的租赁期限不应受第二百一十四条第一款的约束；而自施行之日起，超过20年的租赁期限应认定为无效。故该《财产租赁合同》的有效期间为1998年10月1日至2019年9月30日，在有效期内该合同属签订双方真实的意思表示，并未违反法律及行政法规的相关规定，除超过20年的租赁期限无效外，其余部分应属有效。该合同满20年后，双方并未重新签订合同，且温淑菓改造猪舍的行为未按双方的合同约定，现段洪水主张解除与温淑菓签订的《财产租赁合同》实际上系解除双方之间的租赁关系，于法有据，对此法院予以支持。故段洪水主张温淑菓返还租赁场地及地上物，有事实和法律依据，法院予以支持。温仕宝和温仕和现在此居住，故温仕宝和温仕和亦附有协助腾退义务。因温淑菓租赁场地后，未经段洪水同意，对猪舍进行了改造，现段洪水主张其恢复原状，于法有据，对此法院予以支持，恢复原状的标准以其他猪舍的结构为准。段洪水主张温淑菓、温仕宝、温仕和将涉案场地的地沟亦应恢复原状，但经现场勘验无法确定地沟原状，且段洪水未提交充分、有效的证据予以证明原状，故对此法院难以支持。对于涉案场地内的猪圈，经现场勘验，顶棚坍塌的猪圈有8个，温淑菓、温仕宝和温仕和辩称租赁后坍塌的猪圈仅为3个（自东向西数第3至5个），现段洪水主张恢复猪圈原状，其未提交充分、有效的证据予以证明当时租赁时猪圈的坍塌个数，故结合本案具体情况，对于自东向西数第3至5个猪圈，温淑菓理应以恢复原状。另，对于本案，温淑菓、温仕宝、温仕和辩称其亲属“温仕海”亦居住在北侧猪舍被改建住房的东3间内，段洪水称“温仕海”并未在其居住，并坚持不申请追加其为本案的第三人，因本案的承租人为温淑菓，且温淑菓承租涉案场地后未进行转租，《财产租赁合同》所约定的权利义务理应由温淑菓承担，故本案暂不追加“温仕海”作为本案第三人。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除段洪水与温淑菓之间对于北京市房山区河北镇东庄子村牛瓮十八猪场的租赁关系；二、温淑菓于判决生效之日起三十日内将位于北京市房山区河北镇东庄子村牛瓮十八的租赁场地及场地上的6间房屋、40间猪舍、20间猪圈腾退交付给段洪水，第三人温仕宝和温仕和予以协助；三、温淑菓于判决生效之日起三十日内将位于北京市房山区河北镇东庄子村牛瓮十八的租赁场地北侧猪舍中被改建成住房的6间带1个过道按照北侧猪舍其他未改建部分予以恢复原状，南侧猪舍中被改建成住房的5间按照南侧猪舍其他未改建部分予以恢复原状，第三人温仕宝和温仕和予以协助；四、温淑菓于判决生效之日起三十日内将位于北京市房山区河北镇东庄子村牛瓮十八的租赁场地内猪圈自东向西数第3至5个按照其他顶棚未坍塌的猪圈予以恢复原状并拆除搭建在北侧猪舍的2个临时出入棚；五、驳回段洪水的其他诉讼请求。二审中，温淑菓为证明其上诉主张提交房山区河北镇东庄子村村民委员会证明、房动植办字【2019】14号文件、房山区河北镇磁家村村民委员会证明、房山区河北镇辛庄村村民委员会证明、常住人口登记卡、照片打印件4张。段洪水不认可上述证据证明目的。本院查明的事实与一审无异。本院认为：关于合同期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国ERLINK"http://129.0.1.101/law?fn=chl106s086.txt&dbt=chl"t"_blank"合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用HYPERLINK"http://129.0.1.101/law?fn=chl106s086.txt&dbt=chl"t"_blank"合同法的规定；//129.0.1.101/law?fn=chl106s086.txt&dbt=chl"t"_blank"合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用同订立时法律没有相关规定，故可以适用际情况确定涉案租赁合同期限为1998年10月1日至2019年9月30日，该认定并无不当。对于超过上述期限的部分，属于未约定合同期限，视为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故出租人段洪水可以随时解除合同。段洪水在本案中请求解除合同，一审法院予以支持，并无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，涉案租赁合同解除后，温淑菓应返还租赁场地及地上物。涉案租赁合同中约定的租赁用途为养殖，根据一审法院现场勘验的情况，承租人温淑菓将部分租赁物改建为住房用于居住，段洪水请求温淑菓对涉案租赁物恢复原状，具有事实及法律依据，一审法院根据合同约定及现场勘验结果判令温淑菓对被改建部分、顶棚坍塌的猪圈恢复原状，并拆除搭建的临时设施，并无不当。温仕宝和温仕和现在涉案租赁场地居住，故温仕宝和温仕和亦附有协助腾退义务。温淑菓上诉主张温仕宝、温仕和、温仕海为租赁合同的共同承租人，该主张与涉案租赁合同中约定的事实不符，温淑菓亦未提供其他证据证明各方就承租主体的变更达成了一致意见，故本院对该上诉主张，不予采纳。综上所述，温淑菓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由温淑菓负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  许 英审 判 员  朱 印审 判 员  施 忆二〇二〇年十一月三十日法官助理  周 珍书 记 员  吕可心