安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖15民终2754号 上诉人（原审被告）：胡维正，男，1990年12月8日生，汉族，户籍地安徽省六安市裕安区，现住安徽省六安市。 委托诉讼代理人：陈方坤，安徽楚淮律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：段昌军，男，1968年12月15日生，汉族，住安徽省六安市。 委托诉讼代理人：张华，安徽良第律师事务所律师。 上诉人胡维正因与被上诉人段昌军商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省六安市裕安区人民法院(2020)皖1503民初3233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡维正上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人并非本案的适格主体，上诉人与被上诉人并未就案涉房屋签订过任何房屋买卖合同，基于合同的相对性原则，被上诉人依据上诉人与案外人段婷婷签订的房屋买卖合同主张权利的诉请不应得到支持。一审法院判决上诉人应向被上诉人支付剩余房屋价款明显事实认定、适用法律均错误。在签订房屋买卖合同以及收取房屋首付款的全部过程中，被上诉人均未参与，也未提交任何证据证明其实为案涉房屋的实际所有人，且事后也从未联系上诉人追认合同效力，或与上诉人订立相关补充协议。一审法院在上诉人明确提出被上诉人的诉讼主体不适格的抗辩后，在没有变更或追加案外人段婷婷作为原告或者第三人参加诉讼的前提下，直接判决上诉人向被上诉人支付剩余房屋价款明显错误。被上诉人在庭前联系上诉人时，明确提出上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同对其无任何法律约束力，其也不认可该合同的相关法律效力，上诉人在一审庭审中当庭播放了相关录音资料并作为相关证据提交一审法院，该证据也进一步证明了被上诉人不具有本案适格的诉讼主体地位。二、案外人段婷婷在签订案涉房屋买卖合同时存在一定的欺诈行为，且直至今日，案涉房屋是否能够办理房屋产权证书或何时能够办理产权证书依旧无法确定，致使上诉人签订案涉房屋买卖合同的合同目的无法实现。一审法院判决上诉人支付被上诉人剩余房屋价款直接造成合同当事人的权利义务极不对等，违背了公平公正原则。案外人段婷婷在房屋买卖合同及补充协议中明确承诺了案涉房屋是其名下合法完整产权，已经办理了相关产权证书，并承诺房屋过户条件成就后会立即完成过户。但事实却是上诉人即使支付了全部房屋价款，也不能够按照合同约定完成房屋过户手续，取得房屋的实际所有权，致使上诉人的合同目的无法实现，这对于上诉人而言极不公平。 段昌军答辩称，一、一审判决认定事实和适用法律准确，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，应予驳回。二、上诉人主张被上诉人并非本案适格主体以及合同相对性问题没有事实与法律依据。首先，被上诉人委托其女儿出售房屋，上诉人也支付了首付款，房屋也早已交付给上诉人，上诉人装修并居住至今。上诉人在一审时对尚欠房款金额也表示认可,该房屋买卖合同合法有效并且也已经实际履行。再者，被上诉人通过回迁方式获得该套房屋，是房屋的合法所有者。上诉人在购买房屋时不可能不知道真正房主是谁，在不知道房主是谁的情况下就敢签订合同并支付首付款显然是违背交易习惯和常理的。加之被上诉人的女儿在《买卖合同补充协议》的甲方承诺中说明：该房屋共有权人或隐性产权人及其亲属均同意将上述房产出售乙方。显然上诉人的上诉是为了拖延付款时间，增加被上诉人的诉讼负担。从法律上讲，被上诉人委托其女儿买卖房屋的行为符合《中华人民共和国合同法》的相关规定。被上诉人作为房屋的实际所有人有权向上诉人行使权利。退一步来讲，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条和第四百零三条的规定，不管上诉人知不知道被上诉人的存在，被上诉人都可以从突破合同相对性的角度或者行使介入权的角度，以原告身份维护自身的合法权利。三、关于该份买卖合同是否属于欺诈行为。被上诉人认为上诉人是无中生有。上诉人装潢了涉案房屋并居住至今，现在上诉人只知道享受权利不履行付款义务的行为实属可笑。并且被上诉人保留向上诉人索取占用所欠资金至今所产生的利息。 段昌军向一审法院起诉请求：1.判决胡维正立即支付购房款30万元及利息5万元；2.本案诉讼费用等由胡维正承担。 一审法院认定事实：段昌军原住宅被拆迁后回迁于六安市华邦新华城24幢1单元3303室。2017年10月29日，段昌军委托女儿段婷婷通过房产中介六安义信不动产经纪有限公司与胡维正签订了存量房买卖合同，合同约定段昌军以60万元的价格将回迁房出售给胡维正。合同补充条款第一条约定：甲方（段昌军）负责办理第一本证件费用，其他的一切费用有乙方（胡维正）承担；第二条约定：乙方购此房时，在交房时首付人民币30万元，剩房款二年内即从2017年10月29日至2019年10月28日止付清，另付利息人民币5万元，利息从拿钥匙为准。合同签订后，胡维正将30万元购房首付款（含前期支付定金2万元）支付段昌军，段昌军将房屋交付胡维正，胡维正装潢后入住。2018年2月4日，段婷婷向胡维正出具的收据中载明：今收到购买华邦新华城24栋一单元3303室首付30万元（前期已付定金25万元），现余款5万元，合计共收到30万元已完成首付，后期余款30万元两年内可付完（后期余款30万元利息从华邦新华城24栋一单元3303室合同公证后下月计算），后期余款提前付不计算利息。此后，案涉房屋一直未办理房屋产权公证，胡维正也未支付剩余的30万元购房款及5万元利息，段昌军遂提起诉讼。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中胡维正与段昌军签订的购房合同合法有效，且胡维正当庭对欠款金额表示认可，本案事实清楚，证据确凿，故胡维正依法应当向段昌军支付剩余购房款30万元。段昌军要求胡维正按照购房合同中的约定支付逾期付款利息5万元，因胡维正与段昌军的代理人段婷婷在2018年2月4日段婷婷向胡维正出具的收据中明确约定“后期余款30万元利息从华邦新华城24栋一单元3303室合同公证后下月计算”，且案涉房屋一直未办理房屋公证，双方约定支付利息5万元的条件未成就，故不予支持。胡维正辩解段昌军并非适格的诉讼主体一节，由于段昌军系案涉房屋的产权人，而段昌军对其女儿段婷婷的代理行为予以认可，因此，该院不予采信。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告胡维正于本判决生效之日起十日内支付原告段昌军购房款30万元；二、驳回原告段昌军其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元，减半收取3275元，由胡维正负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、段昌军是否为本案适格的主体；二、胡维正应否向段昌军支付剩余购房款30万元。具体分析认定如下： 关于焦点一。段昌军作为案涉房屋的产权人，委托其女儿段婷婷出售房屋，段婷婷以自己的名义，在段昌军的授权范围内与胡维正签订存量房买卖合同。胡维正虽辩称其购房时不知道段昌军系房屋产权人，也不知道段婷婷与段昌军之间的代理关系，但胡维正与段婷婷系通过专业的房产中介机构签订存量房买卖合同，二审中，胡维正称在购房前中介人员带其实际查看了房屋，且房屋的水、电、燃气户名均为段昌军，胡维正从装潢到入住房屋，在缴纳水、电、燃气费用时应当知道案涉房屋的实际产权人为段昌军。因此，案涉存量房买卖合同可以直接约束段昌军与胡维正，且段昌军依据存量房买卖合同的约定向胡维正主张权利，未加重胡维正的负担，故胡维正上诉所持段昌军非本案适格主体的理由不能成立，本院不予支持。 关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，案涉存量房买卖合同约定胡维正应于2019年10月28日前支付剩余购房款30万元，胡维正逾期未付，一审判决胡维正向段昌军支付购房款30万元并无不当。至于胡维正上诉所持案涉房屋的产权证书是否能够办理或何时能够办理无法确定，致使其合同目的无法实现的问题。因存量房买卖合同约定“二年过户办理一切手续时，甲方无条件协助乙方（胡维正）办理一切手续”，胡维正未提供证据证明段昌军拒绝履行协助办理过户手续的义务，且胡维正在本案中亦未就办理过户手续提起反诉，故胡维正以此为由主张合同目的不能实现，无事实及法律依据。 综上，胡维正的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由胡维正负担。 本判决为终审判决。 审判长  王世如 审判员  高 华 审判员  马 龙 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理耿广玉 书记员荣元亮 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。