四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初2111号 原告（反诉被告）：四川省桦宇贸易有限公司。住所地：四川省成都市武侯区一环路南1段**C3-805。 法定代表人：王宇，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：宋佰洋，四川德能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王正，四川德能律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李慧，女，1971年2月28日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：廖全，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石元杰，四川泰仁律师事务所律师。 原告（反诉被告）四川省桦宇贸易有限公司（以下简称桦宇公司）与被告（反诉原告）李慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理，李慧在法定期间提起反诉，本院经审查后依法受理，并决定与本诉合并进行审理。后李慧自愿撤回要求桦宇公司承担房屋损失的主张，该请求符合法律规定，本院予以准许。李慧于2020年5月15日提起鉴定申请，本院依法委托鉴定机构进行鉴定。李慧又于2020年9月7日自愿撤回鉴定申请。鉴定程序终结后，本案依法适用简易程序于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）桦宇公司的委托诉讼代理人宋佰洋、王正，被告（反诉原告）李慧及其委托诉讼代理人廖全、石元杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）桦宇公司向本院提出诉讼请求：1．确认双方于2019年5月25日签订的关于租赁锦江区三圣乡驸马村联合五组73号房屋的《房屋租赁合同》于2019年6月5日解除；2．判令李慧返还桦宇公司租金120,000元及租赁保证金20,000元，总计140,000元；3．判令李慧向桦宇公司支付违约金，计算方式：按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至全部款项清偿之日止；4．判令李慧承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，桦宇公司增加诉讼请求：判令李慧支付桦宇公司鉴定费6,000元。庭审中，桦宇公司阐明违约金自2019年5月30日起算。 事实和理由：2019年5月25日，桦宇公司与李慧签订了《房屋租赁合同》，约定由桦宇公司承租李慧所有的位于锦江区平方米的房屋（以下简称案涉房屋），租赁期限为2019年8月1日至2024年7月31日，第一年租金为120000元，租赁保证金为20000元，李慧同意桦宇公司对案涉房屋进行改造和装修。桦宇公司于2019年5月30日向李慧支付了第一年的租金及保证金。合同签订后，桦宇公司欲对案涉房屋进行装修，却被锦江区人民政府三圣街道办事处告知因统一规划的原因，不能对案涉房屋进行装修。同时根据四川省华荐建设工程质量检测鉴定有限公司作出的《安全性鉴定报告》显示，案涉房屋系危房，根本无法继续使用。但李慧却隐瞒了该事实，其已构成根本违约。现《房屋租赁合同》的目的根本无法实现，合同亦无继续履行的可能，故诉至法院，请求依法判决。 李慧本诉辩称、反诉诉称，双方签订的《房屋租赁合同》租期为5年，现仍在履行期内，桦宇公司违反合同约定和法律规定单方面于2019年12月向李慧提出解除合同，李慧并未签收解除合同通知书，也对合同解除不予认可。此前，李慧已按约向桦宇公司交付案涉房屋并积极配合桦宇公司对案涉房屋进行装饰装修，桦宇公司自2019年5月入场房屋后均未对房屋的使用状况和质量提出异议，由此可见，李慧并不存在违约行为。相反，桦宇公司在改造房屋过程中，因暴力拆除和装修，导致相关行政部门出具限定整改通知书，给案涉房屋造成了损害。现桦宇公司起诉要求解除案涉租赁合同，根据相关法律规定，解除合同的通知自到达时即李慧收到诉状副本时间，发生解除的效果。桦宇公司的单方解除合同行为属违约。故提出反诉请求：1．判令桦宇公司恢复案涉房屋原状；2．判令桦宇公司腾退案涉房屋并交付李慧；3．判令桦宇公司承担李慧为本案本诉及反诉所支出的律师费15,000元；4．本案本诉、反诉诉讼费，本诉鉴定费由桦宇公司承担。庭审中，李慧阐明实际支付律师费为5,000元。 桦宇公司反诉辩称，桦宇公司入场房屋后确进行了装修。但造成现状系因李慧交付的案涉房屋存在质量问题，不具备安全使用的条件，相关部门出具的整改通知也载明案涉房屋无法进行装修、改造。且《房屋租赁合同》也明确约定桦宇公司交还房屋时，无需对房屋恢复原状。由此可见，桦宇公司未对房屋实际占有使用，也不存在任何违约行为，李慧提出的主张，于法无据，请求予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2019年5月25日，李慧作为甲方（出租方）与桦宇公司作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：1．李慧将其所有的案涉房屋出租给桦宇公司，租赁期限为2019年8月1日至2024年7月31日，租金每年120,000元，每三年上涨5%，每年7月31日为租金支付日。房屋装修期为2019年6月1日至2019年7月31日，该期间桦宇公司不承担租金。2．李慧必须保证案涉房屋的建设符合国家和当地政府的相关要求。3．李慧同意桦宇公司对房屋进行改造和装修，对租赁土地进行整理和使用，租赁期满后桦宇公司无需对案涉房屋恢复原状，若因李慧的原因造成租赁终止或解除，李慧应承担桦宇公司由此造成的损失。4．桦宇公司应向李慧支付租赁保证金20,000元，若因桦宇公司原因造成租赁终止，李慧不退还租赁保证金，桦宇公司不得破坏房屋的主体结构并保证房屋的正常使用功能。5．因合同履行发生争议，败诉方承担全部费用（含律师费等）。合同签订后，李慧交付了案涉房屋，桦宇公司支付了租金120,000元、租赁保证金20,000元。 桦宇公司入场房屋后即进行装修。2019年6月5日，锦江区人民政府三圣街道办事处发出《责令停止违规/违法行为通知书》，载明：经查案涉房屋未经提档升级备案，擅自进行室内装饰，责令立即停工。2019年12月17日，桦宇公司向李慧发出《终止履行合同通知书》，主要内容为李慧承诺桦宇公司可对案涉房屋进行改造和装修，现该承诺无法兑现，桦宇公司要求终止《房屋租赁合同》。该通知书未见李慧签字。 2020年1月，四川省华荐建设工程质量检测鉴定有限公司接受桦宇公司的委托对案涉房屋进行安全性鉴定，并于同年1月13日出具《鉴定报告》，载明：平房房屋地基基础稳定，无明显静载缺陷；承重墙目前无法正常工作；屋面已无法正常使用；维护系统目前工作异常。桦宇公司为此支付鉴定费6,000元。 桦宇公司于2020年3月9日以案涉房屋存在安全性问题为由提起本案诉讼。李慧于2020年3月22日领取起诉状副本，并委托律师处理诉讼事宜，支付律师代理费5,000元。 另查明，李慧与微信名备注“租客陈总”从2019年5月至2020年7月有微信沟通，主要内容为“租客陈总”与李慧沟通房屋装修问题，及协商装修受阻处理办法。期间，李慧曾发送信息称“况且签合同之前也提醒过拆建的事情，你说不怕你那边有关系”。 审理中，李慧申请对案涉房屋现状的可靠性及造成房屋现状的原因及原因力大小进行鉴定，后李慧自愿撤回鉴定申请。本院于2020年11月14日组织双方对案涉房屋现场进行了查看，发现案涉房屋门窗、屋内装饰已拆除，一楼、二楼墙体有装修痕迹。同日，桦宇公司将案涉房屋钥匙交还李慧。 庭审后，桦宇公司向本院出具《情况说明》称，自2019年6月5日收到《责令停止违规/违法行为通知书》后即停止装修，并保持现状至今；签订合同时，因房屋存在原装饰装修，无法了解房屋真实情况，在拆除过程中才发现质量问题。李慧出具《情况说明》称，签订租赁合同时李慧有出示房屋权属证书，以表明案涉房屋不是违建房屋，且该房屋之前一直用于出租，未见安全质量问题。2019年12月17日，桦宇公司邮寄《终止履行合同通知书》时，李慧才知晓《责令停止违规/违法行为通知书》。此后，李慧与桦宇公司代表陈宗明进行协商，但未达成一致。 以上事实的认定有桦宇公司与李慧的当庭陈述，及以下证据在案为证：房屋租赁合同、农村房屋宅基地使用证、微信聊天截图、责令停止违规/违法行为通知书、终止履行合同通知书、邮寄单、鉴定报告、鉴定费发票、委托代理合同、律师费发票。 本院认为，桦宇公司与李慧签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应全面履行自己的义务。综合双方诉辩情况，本案的争议焦点为双方在合同履行过程中是否有违约行为。本院认为，首先，桦宇公司因自用承租案涉房屋，并需对房屋进行改造、装修，双方对此认可，也在《房屋租赁合同》中载明，即桦宇公司要实现合同目的需对房屋进行改造装修；其次，根据查明的事实，案涉房屋装修因未经提档升级备案停工，《房屋租赁合同》中未对此约定双方的权利义务承担，本案也无充分证据证明李慧在签订合同时有告知或协商提档升级备案事宜。在此情况下，双方应遵循公平原则，合理确定各方权利和义务，共同努力实现合同目的。但在实际履行过程中双方未充分沟通、协商，导致诉讼纠纷；最后，桦宇公司提出案涉房屋存在安全性问题，并提交《鉴定报告》，但该鉴定系在装修停工后进行，而经本院现场查看，桦宇公司的装修涉及屋面、墙体等多个部位，《鉴定报告》无法准确反映案涉房屋装修前的安全性问题，本院也难以作出装修前案涉房屋存在安全问题的必然认定。故本院确认双方在履行合同的过程中均不存在违约行为。 关于双方的本反诉请求，本院分述如下：1．合同解除请求。因双方不存在违约，故桦宇公司单方提出的解除请求，需取得李慧的同意。本案现有证据无法证明双方对解除合同达成一致意见，桦宇公司提起本案诉讼再次要求解除合同，李慧提起的反诉也表达了解除合同的意愿，故本院确认李慧领取起诉状副本之日，即2020年3月22日《房屋租赁合同》解除。2．恢复房屋原状及腾退交付请求。合同解除后，桦宇公司应向李慧交还房屋。截至庭审终结时，桦宇公司已向李慧交还了案涉房屋，李慧再行要求桦宇公司腾退交付房屋，本院不予支持；双方对于装修约定桦宇公司无需恢复原状，本院尊重当事人的意思自治，故对李慧要求桦宇公司恢复房屋原状的反诉请求，本院不予支持。3．退还租金、保证金请求。桦宇公司在装修停工后，实际占用案涉房屋，且迟至2019年12月才向李慧发出解除通知，此前未见桦宇公司明确表达解除合同的意思，而双方约定的装修免租期截至2019年7月31日，结合合同实际履行情况，本院酌情确定李慧应向桦宇公司退还租金、保证金共计100,000元，对桦宇公司多主张的部分，本院不予支持。4．违约金、鉴定费、律师代理费请求。前述请求实质为要求违约方赔偿违约损失，如前所述，双方均不存在违约行为，故桦宇公司要求李慧承担违约金、鉴定费，李慧要求桦宇公司承担律师代理费，本院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）四川省桦宇贸易有限公司与被告（反诉原告）李慧于2019年5月25日签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月22日解除； 二、被告（反诉原告）李慧应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）四川省桦宇贸易有限公司退还租金、保证金共计100,000元； 三、驳回原告（反诉被告）四川省桦宇贸易有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）李慧的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取1,575元、反诉案件受理费减半收取87.5元，两项合计1,662.5元，由原告（反诉被告）四川省桦宇贸易有限公司负担523.5元，被告（反诉原告）李慧负担1,139元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李 军 二〇二〇年十一月十六日 书记员 刘素莲