江苏省宿迁面市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）调查调苏13民终3058号上诉人（原审被告）：江苏世茂房产开发有限公司，住所地江苏省沭阳县上海南路**。法定代表人：陶国彦，该公司董事长。委托诉讼代理人：张大双，江苏吴非律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴飞，江苏吴非律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李玉金，男，1974年12月12日出生，住江苏省淮安市清河区。上诉人（原审被告）：张桂香，女，1974年4月7日出生，住江苏省淮安市清河区。李玉金、张桂香共同委托诉讼代理人：路丹，江苏瀛广达律师事务所律师。李玉金、张桂香共同委托诉讼代理人：顾丽丽，江苏瀛广达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：秦敏，男，1956年4月29日出生，住江苏省沭阳县。上诉人（原审被告）：徐曙芹，女，1955年11月17日出生，住江苏省沭阳县。秦敏、徐曙芹共同委托诉讼代理人：霍如奎，江苏恒有律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨青，女，1981年4月7日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：杨士兵。原审第三人：庄银河，男，1964年11月3日出生，住江苏省沭阳县。上诉人秦敏、徐曙芹，上诉人李玉金、张桂香，上诉人江苏世茂房产开发有限公司（以下简称世茂公司），与被上诉人杨青，原审第三人庄银河确认合同无效纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人秦敏、徐曙芹，上诉人李玉金、张桂香，上诉人世茂公司，分别向本院提出上诉，请求撤销一审判决，依法改判确认李玉金、张桂香与世茂公司之间的《商品房买卖合同》有效，秦敏、徐曙芹与李玉金、张桂香签订的《房屋买卖协议》有效，驳回杨青的一审诉讼请求。理由：1.秦敏、徐曙芹的儿媳妇周某芳是中介，周某芳的客户李明介绍买了涉案房屋，总价65万元，另支付10万元介绍费，实际是花费了75万元购买了房屋，故不存在低价购房的事实；2.秦敏、徐曙芹看房时，屋内有人居住，李玉金解释是因开发商欠别人钱，房屋被侵占了，房屋过户后侵占人会自己搬出，也可以起诉排除妨碍；3.李玉金、张桂香持有不动产证书，秦敏、徐曙芹有理由相信李玉金、张桂香合法所有房屋，不存在恶意串通。4.杨青与世贸公司之间未签订书面的房屋买卖合同，也未支付全部房款，双方的买卖合同未成立；5.没有证据证明李玉金、张桂香与世贸公司之间存在恶意串通行为，秦敏、徐曙芹与世贸公司之间也不存在恶意串通情形；6.一审未将安居客APP统计数据作为证据在开庭时出示，作为定案依据程序违法。7.《购房优惠特批单》《借款借据》《承诺书》是复印件，一审认定复印件的真实性错误；8.杨青实际占有、使用涉案房屋，不代表是合法的占有、使用；9.世贸公司未向杨青主张权利，是因为无法联系上杨青。杨青二审辩称，秦敏在二楼看房时，庄银河的哥哥庄某军告知秦敏涉案房屋属杨青所有，但秦敏没有理会。庄银河又找到秦敏告知涉案房屋情况并于2019年10月19日到沭阳县南湖派出所报案，秦敏在这种情况下还继续购买涉案房屋。而且，秦敏在诉讼中也承认购买涉案房屋是贪图便宜。秦敏、徐曙芹的儿媳妇周某芳在庭审中也陈述“看房时李玉金就说没有钥匙，房子被别人占了，说过户后，让我们报警的。”“（为何要购买）价格便宜，并且李玉金承诺房子可以过户。”故应当认定秦敏与李玉金、张桂香存在恶意串通行为。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。原审第三人庄银河二审述称，一审判决正确，应予以维持。向明公司享有工程价款优先受偿权，杨青通过以工程款抵房款的方式购房，杨青的债权相对于其他购房人具有优先性。杨青向一审法院提出诉讼请求：1.确认世茂公司与李玉金、张桂香签订的关于沭阳县浦东国际明月苑3幢2单元101室房屋买卖合同无效；2.确认李玉金、张桂香与秦敏、徐曙芹签订的关于沭阳县浦东国际明月苑3幢2单元101室房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：杨青系第三人庄银河亲戚。案外人李某系世茂公司总经理。杨青欲购买世茂公司开发的沭阳县浦东国际明月苑3幢2单元101室房屋。2009年8月27日，世茂公司出具“优惠特批单”，载明涉案房屋面积109.48平方米，原单价1916元/㎡、现单价1821.36元/㎡，原总价209764元、现总价199402元。该优惠单上注明杨青系“庄总舅老娘”，世茂公司总经理李某、营销总监张某、销售人员杨某在该优惠特批单上签字。2009年8月29日，杨青与世茂公司、第三人庄银河及案外人向明公司协商一致，以世茂公司欠付向明公司工程款抵扣涉案房屋30%首付款59407元和11号车库款18270元，共77677元，在世茂公司的借款借据中注明了“杨青购房款”，并载明“75%、95%付款中各扣1/2”。2009年8月31日，世茂公司向杨青出具收款收据两张，其中一张载明收到明月苑3幢2单元101室首付款59407元，另一张载明收到11#车库款18270元。2009年9月23日，第三人庄银河出具承诺书一份，载明“杨青购买的明月苑3号楼二单元101室、车库3-2-11现已交由业主使用，业主保证2009年10月底银行按揭手续办好，否则，所欠款项将有庄银河负责，从其工程款中扣除。（还包括代收代缴各种费用）”。世茂公司总经理李某、营销总监张某在该承诺书上签字。李玉金系世茂公司员工（副总经理），其在世茂公司与案外人向明公司建设工程施工合同纠纷一案中作为世茂公司委托诉讼代理人参加诉讼。2012年5月10日，李玉金、张桂香与世茂公司签订商品房买卖合同，约定以1821.36元/平方米价格购买涉案房屋，该合同备案时间为2015年9月11日。2016年9月7日，李玉金缴纳了涉案房屋契税，载明税款所属时期为“15-09-11至15-09-11”，随后办理了涉案房屋不动产权证，证号为：苏（2016）沭阳县不动产权第0020662号。2019年8月13日，秦敏、徐曙芹与李玉金、张桂香签订房屋买卖协议，约定将涉案房屋以65万元价格出卖给秦敏、徐曙芹。同日，秦敏、徐曙芹通过案外人周某芳向李玉金支付65万元，李玉金、张桂香向秦敏出具收条，载明收到上述购房款。一审另查明，涉案房屋目前由案外人庄某军居住，案外人正常缴纳水电费和物业费。秦敏、徐曙芹陈述其在购房前看房时，已发现涉案房屋有人居住，李玉金、张桂香未将涉案房屋钥匙交付给秦敏、徐曙芹。第三人庄银河陈述涉案“房屋当时除了首付款和工程款，涉案房屋剩余的款项与世茂公司约定在付工程款75%和95%时从我工程款中扣除，涉案房屋所有款项都已经从我的工程款中扣除了。”一审又查明，根据安居客APP统计数据显示，涉案浦东国际小区2019年8月平均房价为9548元，整个沭阳县沭城镇平均房价为7965元。一审法院为：争议焦点一，杨青与世茂公司之间是否存在合法有效的房屋买卖合同。一审法院认为，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。虽然世茂公司辩称其与杨青未签订正式商品房买卖合同，双方之间关于涉案房屋买卖合同尚未订立。但根据世茂公司出具的优惠特批单和收款收据，能够确定双方当事人名称或者姓名、标的和数量，依法认定双方之间关于涉案房屋的买卖合同成立。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。杨青与世茂公司之间的买卖合同系双方真实意思表示，不存在《合同法》规定的合同无效的情形，应当认定合法有效。争议焦点二，李玉金、张桂香与世茂公司之间的《商品房买卖合同》是否有效。一审法院认为，综合各方当事人陈述和经审查确认的证据，依法认定李玉金、张桂香与世茂公司之间存在恶意串通情形，双方签订的商品房买卖合同无效。理由如下：1.李玉金、张桂香与世茂公司在答辩中均陈述，双方之间签订商品房买卖合同系真实意思表示，因此，双方对于签订合同的相关情形和目的均不存在误解。2.杨青与世茂公司之间的商品房买卖合同已经生效，杨青已向世茂公司支付了购房首付款及车库款。世茂公司认为双方之间合同未成立，但并没有向杨青返还已支付的购房款和首付款；世茂公司认为其没有向杨青交付涉案房屋，但截至本案诉讼时止，世茂公司也未曾向杨青主张产权；世茂公司认为杨青没有支付剩余购房款，但未曾向杨青催告购房款。另外，世茂公司也未曾向杨青主张合同不成立或者解除。在上述种种不合理情形之下，世茂公司将涉案房屋出卖给本公司员工李玉金，明显存在恶意。3.李玉金系世茂公司员工，并曾作为委托诉讼代理人参加世茂公司与案外人向明公司建设工程施工合同纠纷一案的诉讼，李玉金对世茂公司与案外人向明公司之间工程款结算及以工程款抵购房款等情形应当明知。世茂公司对于杨青购买涉案房屋及车库，并交纳房屋首付款和车库款均予以认可，李玉金应当明知此情形。李玉金明知涉案房屋已出卖给杨青，仍然与世茂公司签订涉案商品房买卖合同，明显存在恶意。4.李玉金与世茂公司签订的商品房买卖合同载明涉案房屋单价为1821.36元，但从杨青提交的“优惠特批单”来看，该价格并非市场价格，而是因第三人庄银河系涉案小区部分工程的实际施工人，世茂公司“特批”的优惠价格。而李玉金以此价格购买涉案房屋，更能够证明李玉金知道杨青与世茂公司之间存在买卖合同关系。5.李玉金与世茂公司签订的商品房买卖合同记载的签订日期为2012年5月10日，但备案时间却是2015年9月11日，两者间隔三年多，明显不合常理。争议焦点三，李玉金、张桂香与秦敏、徐曙芹之间签订的房屋买卖协议是否有效。一审法院认为，综合各方当事人陈述和经审查确认的证据，依法认定李玉金、张桂香与世茂公司之间存在恶意串通情形，双方签订的商品房买卖合同无效。理由如下：1.秦敏、徐曙芹作为完全民事行为能力人，而购买房屋属于购置家庭大额资产，应当持审慎态度。秦敏、徐曙芹陈述在购房前看房时，涉案房屋中有人居住，其应当进行必要的询问和调查，以确定涉案房屋产权是否明晰，是否存在产权纠纷，否则，应当承担相应的不利后果。2.秦敏、徐曙芹以65万元的价格购买涉案房屋，涉案房屋面积为109.98平方米，折合单价为5910.17元/平方米。而此时该小区房屋均价为9548元/平方米，沭城镇房屋均价为7965元/平方米。秦敏、徐曙芹购买该房屋的价格比该小区房屋均价低38.1%，比沭城镇房屋均价低25.8%。可以看出，秦敏、徐曙芹购买该房屋价格明显不合理。3.秦敏、徐曙芹庭审陈述，李玉金、张桂香未向其交付涉案房屋钥匙，因此，秦敏、徐曙芹并未实际占有该房屋，且秦敏、徐曙芹明知该房屋已被他人占有，仍然继续支付购房款并办理不动产权证。明显不符合常理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，一审判决：一、确认江苏世茂房产开发有限公司与李玉金、张桂香签订的《商品房买卖合同》无效；二、李玉金、张桂香与秦敏、徐曙芹签订的《房屋买卖协议》无效。案件受理费4288元，由江苏世茂房产开发有限公司、李玉金、张桂香、秦敏、徐曙芹负担。二审中，杨青、庄银河提交了部分催缴水电费通知单、2019年12月至2020年8月的部分物业费收据，拟证明杨青实际占有争议房屋的事实。世贸公司、秦敏、徐曙芹、李玉金、张桂香对上述证据的真实性均不予认可。本院认证意见：催缴水电费通知单不能证明系由杨青缴纳相应费用的事实，对该证据的关联性不予认可；物业费收据系物业公司向缴费人出具，形式、内容合法，可以证明杨青缴纳了相应的物业费的事实。二审中，世贸公司对庄银河在一审中提交的《购房优惠特批单》《借款借据》《承诺书》（注：均为复印件）的真实性有异议。对一审认定的其他事实，各方当事人均未提出异议。对各方当事人均无异议的事实，二审予以确认。二审另查明，沭阳县向明建筑工程有限公司与世贸公司建设工程施工合同纠纷一案，法院组织双方当事人于2010年8月3日到庭参加庭审，庄银河、李玉金分别作为双方的委托诉讼代理人参加了诉讼。庭审中，法院归纳的案件争议焦点为“本案所涉工程总价款如何确定，已付款是多少，目前尚欠的工程款数额”，双方对世贸公司已付款总额为7229866.6元无异议，但均未出示付款清单。二审争议焦点：1.世贸公司与杨青之间是否成立商品房买卖合同，杨青是否已实际占有使用涉案房屋；2.世贸公司与李玉金、张桂香之间，李玉金、张桂香与秦敏、徐曙芹之间，两份房屋买卖合同是否存在恶意串通的事实。关于第一个争议焦点。本院认为，应当认定世贸公司与杨青之间成立了商品房买卖合同关系，且杨青已实际占有使用涉案房屋。理由：1.《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”秦敏、徐曙芹认可在购房前看房时房屋内已有人居住的事实，李玉金、张桂香未实际占有房屋也未缴纳水电费和物业费的事实，结合杨青主张其实际占有房屋且提交了物业费票据的事实，世贸公司未向杨青占有房屋的行为提出异议的事实，以及除杨青外无其他人主张实际占有使用房屋的事实，应当认定秦敏、徐曙芹陈述的“看到房屋内已有人居住”，即指杨青或杨青安排的人员在占有使用房屋，故对杨青已实际合法占有使用争议房屋的事实，予以认定。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”2009年8月31日，世茂公司向杨青出具收款收据两张，分别载明为“付款单位杨青”“车库款”“明月苑3幢2单元101室首付款”，世贸公司对收据的真实性无异议，也认可是以世贸公司欠向明公司的工程款抵扣涉案房屋30%的首付款和车库款，故世茂公司与杨青之间就商品房买卖的当事人、标的、数量、价款均达成了一致意见，结合世贸公司收取房屋首付款、杨青已实际占有房屋的事实，应当认定双方之间已成立了商品房买卖合同。世贸公司以尾欠款未支付为由主张双方之间的买卖合同未成立，没有法律依据，对该辩解意见不予采信。关于第二个争议焦点。本院认为，所谓恶意串通，是指行为人与相对人互相勾结，为谋取私利而实施的损害他人合法权益的民事法律行为。恶意串通行为具有明显的不法性，应当给予否定性评价，从而保护受到侵害的第三人的合法权益，维持正常的市场经济秩序。恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为，具有以下特点：各方当事人都出于恶意。此种恶意以损害他人利益为目的，侧重于行为人主观意志上的应受谴责性，即行为人具有加害他人的不良动机，且主观上具有损害第三人合法权益的故意；当事人之间互相串通，都希望通过实施某种民事法律行为而损害特定第三人的合法权益；损害了特定第三人的合法权益。本案系“一房数卖”纠纷，对于当事人主观上是否具有损害第三人合法权益的故意的认定，应该通过对当事人实施的行为本身来分析，其判断的标准只能是社会一般观念。通常情况下，“一房数卖”反映了市场条件下的正常的商业竞争，符合商业伦理，法律无必要禁止。但是，当事人通过不正当的竞争手段，在故意损害前一买受人利益的基础上，意图获取非法的利益，则基于行为的非道德性，为一般的社会观念所不容，且抑制了通常的商业竞争，违背了民事主体从事民事活动应当遵循的诚信原则，应当认定当事人主观上具有损害第三人合法权益的故意。1.关于世贸公司与李玉金、张桂香之间存在恶意串通的认定。⑴在2012年5月10日前，李玉金明知道涉案房屋已出售给杨青的事实。理由：李玉金是世贸公司的副经理，于2010年8月3日以世贸公司委托诉讼代理人身份参与了沭阳县向明建筑工程有限公司诉世贸公司工程款纠纷一案的庭审，庭审中双方对世贸公司已付款总额进行了确认，而世茂公司向杨青出具收款收据的时间是2009年8月31日，世贸公司也认可是以欠沭阳县向明建筑工程有限公司的工程款抵扣涉案房屋30%的首付款和车库款，故沭阳县向明建筑工程有限公司与世贸公司庭审中确认的已付工程款总额应当包含了杨青已支付的购房款。⑵李玉金是世贸公司的副经理，故李玉金与世贸公司之间存在关联关系。⑶李玉金、张桂香与世茂公司签订商品房买卖合同的时间是2012年5月10日，但该合同的备案时间是2015年9月11日，间隔时间太长，不符合一般的购房程序，不合情理。⑷李玉金、张桂香与世茂公司约定的房屋单价为1821.36元/平方米，该价格为2009年的以房折抵工程款的“优惠特价”，并非正常的市场价格。⑸李玉金、张桂香明知房屋被杨青购买后占有使用，通过再次转卖的行为转嫁风险，意图通过下一手购房人向杨青主张物权，达到迫使杨青退出房屋的目的。⑹综上，世贸公司与其副经理李玉金、张桂香存在关联关系，且双方在明知世贸公司收取了杨青购房款后，已与杨青成立房屋买卖关系的情况下，再次以低于正常市场价格的方式签订房屋买卖合同，约定由李玉金、张桂香低于市场价格购买该房屋，该买卖行为并不是通常的市场交易行为，再结合合同签订时间与备案时间相隔三年多的事实，李玉金、张桂香购买房屋后即进行转卖的事实，以及时间发生在向明公司起诉世贸公司工程款纠纷之后等事实，可以认定李玉金、张桂香与世贸公司签订商品房买卖合同的意图是损害杨青的合法权益，目的是通过不正当的竞争手段获取非法的利益，该行为具有非道德性，不能为一般的社会观念所容许，也违背了民事主体从事民事活动应当遵循的公序良俗原则，应当认定李玉金、张桂香与世贸公司主观上存在串通的事实，同时也具有损害特定第三人杨青合法权益的故意，属于恶意串通的行为。2.关于李玉金、张桂香与秦敏、徐曙芹之间存在恶意串通的认定。⑴秦敏、徐曙芹购买涉案争议房屋，房屋价格显著低于市场价格，为此，秦敏、徐曙芹还另外支付了10万元中介费；⑵秦敏、徐曙芹明知该房屋被他人占有使用的事实，并因此到二楼去看房而不是到涉案房屋内看房；⑶秦敏、徐曙芹明知出卖人李玉金、张桂香也未能取得对房屋的占有，仍然购买了该房屋。综上，秦敏、徐曙芹行为并非通常的市场竞争行为，而是意图通过不正当的竞争手段获取非法的利益，违背了民事主体从事民事活动应当遵循的公序良俗原则，一审法院据此认定李玉金、张桂香与秦敏、徐曙芹之间也存在恶意串通的事实，并无明显不当，可以予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12864元，由李玉金、张桂香负担4288元，世贸公司负担4288元，秦敏、徐曙芹负担4288元。本判决为终审判决。审判长 徐 兵审判员 孙 权审判员 朱 海二〇二〇年十一月二十日书记员 许小璇