贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8396号上诉人（原审被告）：贵州豫盛房地产开发有限责任公司，住所地贵州省清镇市青龙街道办事处红枫路农行宿舍**。法定代表人：田国胜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：安静、霍蕾蕾，贵州泽丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李树科，男，穿青人，1985年4月20日生，住贵州省。上诉人贵州豫盛房地产开发有限责任公司（以下简称豫盛公司）因与被上诉人李树科商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初1512号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。豫盛公司上诉请求：一、撤销原判第二项，依法改判；二、本案一、二审诉讼费及财产保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案被上诉人李树科就其违约金诉讼请求，并没有主张诉讼时效已经中断的抗辩，也没有提出诉讼时效中断的证据材料，但是一审在判决书中主动替被上诉人李树科确认了诉讼时效中断，不仅事实没有查明，而且证据不足，应当依法予以改判；二、和谐水乡小区业主与豫盛房开巳经就办理商品房转移登记的时间作出变更约定，但是一审法院在没有查明案件事实、罔视上诉人提交的新证据的情况下，做出了与之前系列案一模一样的判决，1、(一）和谐水乡小区1-4号楼业主与上诉人就逾期办证的时间作出变更约定，并形成统一的意见。2、豫盛房开出具的《承诺书》虽然为承诺书形式，但其实质是对协调会形成一致意见的公示，如果仍然不能认定该《承诺书》的性质，应当探寻业主与房开商的真实意思表示。3、邓朝志作为业主代表，其与上诉人房开公司在协调会上达成的一致意见，对其代表的各位业主同样发生法律效力。即便被上诉人不承认邓朝志的代理行为，被上诉人以及1-4号楼业主，通过不再缴纳2017年年度物业费和停车费的民事法律行为，承认了《承诺书》中的内容，追认了《承诺书》的法律效力。4、本案承办法官，因承办过该小区类似系列诉讼案，本案上诉人的主张巳经不同于之前系列案的主张，并提交了新的证据材料，但是法官并没有予以审查，而是照搬了之前的诉讼判决；三、一审将违约金认定为年利率6%，相对于巳经替业主负担了物业费和停车费的上诉人，违约责任过高，恳请人民法院予以降低。李树科答辩称：诉讼时效的问题，这几年我们的维权从未中断，故诉讼时效应当中断；违约金的利率计算标准正确，违约金并未过高。请求维持原判。李树科向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告立即交付办理清镇市沿河路中段和谐水乡项目（2）1单元8层4号商品房转移登记的有关文书(包括不动产权属证书、完税凭证、房屋平面图、宗地图、购房发票、不动产登记证明或预告登记证明，有关文书如因政策变动而产生变化，应以主管部门的要求为准)；二、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金直至被告将办理商品房转移登记有关文书交付给原告之日止；（违约金从2015年5月29日至2015年6月28日按已付房款的万分之三计算为每天92.77元，30天为2783元；从2015年6月29日起以总房价309222元为基数，按同期中国人民银行《金融机构人民币贷款基准利率调整表》（2015年6月28日、2015年8月26日、2015年10月24日）中5年以上贷款利率分别为5.40%、5.15%、4.90%，以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（2003年12月10日)……“三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，在同期5年以上贷款利率基础上加收50%的罚息计算，暂计至2020年1月14日为103640.26元，共计违约金为106423.26元；三、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年9月15日，原告李树科（买受人）与被告豫盛公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于清镇市沿河路中段“和谐水乡”项目（2）1单元8层4号商品住房一套。该套商品房面积92.93平方米，套内建筑面积79.95平方米，按照套内建筑面积每平方米3868元计算房屋总价款为309222元，该商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。付款方式为买受人于合同签订之日交付首期房款99222元，余款210000元以银行按揭贷款支付。其中合同第十一条约定“出卖人应当在2013年5月28日前向买受人交付该商品房”。合同第十二条对相关设施交付时间与条件约定为“（一）城市基础设施。1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：2013年5月27日达到敷设到户；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第4、5、6项需要买受人自行办理开通使用手续”。合同第二十二条对房屋登记约定为“二、出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记（一）出卖人承诺于2015年5月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付房屋办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按以下第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款/的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”。同日，被告豫盛公司收取原告李树科交纳的首付款99222元。原告李树科通过银行按揭贷款方式按约向被告豫盛公司支付购房款210000元。2016年12月2日，因房屋产权证办理事宜，清镇市住房和城乡规划建设局召集被告及部分业主召开协商座谈会。2016年12月3日，被告豫盛公司向和谐水乡1-6号业主作出书面《承诺书》，主要内容为“由于我公司未按照合同规定办理1-4号楼房产证，5、6号楼入户大门被堵，消防未能使用，2016年12月2日通过职能部门协调，特作以下几项承诺：1、1-6号楼消防至2017年2月28日前完善、交付业主；2、房产证在2017年12月31日前办理完成，交付业主；3、5、6号楼堵门在2017年2月28日前吊开；4、1-6号楼内外墙开裂问题和女儿墙、地下室问题，在2016年12月8日前放（房，笔误）开公司公布修复方案，如修复方案不能满足业主住宅标准要求和足额赔偿业主装修修复部分费用（修复部分赔偿按市场价或双方自行协商，如双方达不成相同意见）房开公司必须无条件退房，改动墙体的不在此修复范围；5、以上承诺未完善前，房开公司和物管公司不能收取物管费和停车费。在此期间物业公司必须正常开展工作，保障所有业主正常生活；6、以上承诺到期未完成，房开公司必须无条件退房”。被告豫盛公司至今未将原告购买的房屋申请所有权初始登记，主要原因系其规划在第8栋地下层的消防设施未建设完成，故未经过消防验收，不具备办理初始登记的条件。经向清镇市不动产登记中心查询，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，应提交下列材料：不动产登记申请书、申请人的身份证明、不动产权属证书、商品房买卖合同、完税凭证、房屋平面图、宗地图、购房发票、已办理过预告登记的，还需提供不动产登记证明或预告登记证明。诉讼中，原告申请保全，一审法院已裁定采取保全措施。庭审中，原告李树科提交的《贵州豫盛房地产开发有限责任公司“和谐水乡”业主代收项目》中载明“电表报装费520元、煤气报装费3600元、电视入网费265元”，被告豫盛公司提交的《贵州豫盛房地产开发有限责任公司“和谐水乡”业主代收项目》中载明“电表报装费520元、煤气报装费2400元、电视入网费265元”。原告时常向行政管理部门反映问题，希望相关部门解决问题，维护业主权益。一审判决认为：本案案涉小区已经产生多份同类纠纷的生效判决，判决标准应予参照和统一。本案的争议焦点为：1、商品房转移登记客观上能否办理的问题；2、逾期办证违约金计算标准及被告是否已经通过免收物业费、停车费的方式承担了逾期办证的违约责任；3、原告诉请是否已经超过诉讼时效。关于焦点1，商品房转移登记客观上能否办理的问题。为各户业主办理商品房转移登记，首先需要被告办理初始登记，而办理初始登记，必须通过消防验收。现小区消防设施未建设完成的状况，系豫盛公司怠于积极建设造成违约的后果，并非客观上不能建设，豫盛公司应积极建设完成各项设施，完善办理转移登记条件，履行合同义务，协助原告办理商品房转移登记。经向清镇市不动产登记中心查询，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，应提交下列材料：不动产登记申请书、申请人的身份证明、不动产权属证书、商品房买卖合同、完税凭证、房屋平面图、宗地图、购房发票、已办理过预告登记的，还需提供不动产登记证明或预告登记证明。上述材料部分原告持有，部分需被告提供。关于焦点2，逾期办证违约金计算标准及被告是否已经通过免收物业费、停车费的方式承担了逾期办证的违约责任。关于逾期办证的违约责任，合同约定自约定日期即2015年5月28日起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任。因此，根据该约定从2015年5月29日起至2015年6月28日期间的违约金122.62元（309222元×0.0003=122.62元），予以支持。对30日后，买受人不退房的，双方未在合同中约定违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，鉴于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款罚息标准现在并非固定利率，而是以同类贷款基准利率的一定范围内由当事人自行约定，为统一裁判标准，违约金计算标准参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款年利率6%计算。因此，被告应承担以购房款309222元为基数，自原告诉请的2015年6月29日起，按年利率6%计算违约金至被告将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告时止。关于被告辩称已与包括原告在内的小区业主达成合意让被告用免收物业物、停车费的方式来承担逾期办证违约责任的意见，被告只是在其作出的书面承诺书中自行决定不收取物管费和停车费，被告并未举证证明原告对此表示同意，故对该辩解意见不予采纳。物业费、停车费的问题，各方可另行结算，协商处理或另行诉讼。关于焦点3，关于诉讼时效的问题，原告时常向行政管理部门反映问题，希望相关部门解决问题，维护业主权益，故被告主张原告诉请已经超过诉讼时效的辩称意见，不予支持。另外，关于三通费的问题，原告称被告收取该费用系欺诈，但三通费不在原告诉请的范围之内，故不作评价。如原告认为自己权益遭受损害，可依法依规主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”、第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决：一、被告贵州豫盛房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起30日内向原告李树科交付办理清镇市沿河路中段和谐水乡项目（2）1单元8层4号商品房转移登记的有关文书（包括不动产权属证书、完税凭证、房屋平面图、宗地图、购房发票、不动产登记证明或预告登记证明，有关文书如因政策变动而产生变化，应以主管部门的要求为准）；二、被告贵州豫盛房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起10日内向原告李树科支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（2015年5月29日至2015年6月28日期间的违约金为122.62元；从2015年6月29日起，违约金以309222元为基数按年利率6%计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；三、驳回原告李树科的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1214元，由被告贵州豫盛房地产开发有限责任公司负担。二审审理中，双方当事人均未提交新的证据，本案查明的事实与一审判决认定一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”本案二审争议焦点为:逾期办证违约金如何认定。关于逾期办证违约金的标准问题，双方签订的合同将逾期办证违约金标准区分为两种情形：1、约定日期起30日内，出卖人交付房屋办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按以下第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款/的违约金。本案系逾期超过30日且不退房的情形，合同对于逾期30日后不退房情况下的违约金计算标准未进行约定，一审依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，酌情参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定的年利率6%作为按日计算本案逾期办证违约金的标准并无不当。关于逾期办证违约金计算的起始时间问题，依据合同约定，上诉人承诺在相应期限内取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，上诉人未在该期限内完成前述义务已构成违约，故上诉人应在该期限之次日起向被上诉人承担支付逾期办证违约金的违约责任。上诉人主张被上诉人于2020年4月15日向法院提起诉讼，故已经丧失了2015年5月29日至2017年4月15日胜诉权，上诉人可以拒绝支付该时间段的违约金。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”之规定，豫盛公司在一审期间未提出诉讼时效抗辩，二审期间亦无提交新的证据证明李树科的请求权已过诉讼时效期间，故上诉人对于被上诉人在2015年5月29日至2017年4月15日超过诉讼时效的主张不予支持。关于物业费、停车费抵扣违约金的问题。被上诉人提交的《承诺书》等相关证据均不能证实上诉人与被上诉人达成一致意见，被上诉人同意以停车费、物管费的方式免除上诉人承担逾期办证违约金的责任。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2428元，由贵州豫盛房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  邹爱玲二〇二〇年十一月十八日法官助理覃桢榕书记员陈晓琦