文书内容江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0804民初2247号原告：张丽，女，1970年3月3日出生，汉族，住江苏省灌南县。委托诉讼代理人：朱祥才，系原告张丽丈夫。委托诉讼代理人：杨威，江苏港通陆桥律师事务所律师。被告：淮安大宁百货有限公司,住所地淮安市淮阴区珠江路167号。法定代表人：赵云，该公司经理。委托诉讼代理人：隽俊伟，江苏泰耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：左捷，江苏泰耀律师事务所实习律师。委托诉讼代理人：李冬，江苏尚淮律师事务所律师。被告：江苏禧润奥丽特置业有限公司，住所地淮安市淮阴区珠江路北侧、新长铁路南侧（珠江路167号）。法定代表人：芮声福，该公司总经理。委托诉讼代理人：张健，该公司员工。原告张丽与被告淮安大宁百货有限公司（以下至判决主文前简称大宁公司）、江苏禧润奥丽特置业有限公司（以下至判决主文前简称禧润公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理，依法适用简易程序于2020年7月29日公开开庭进行了审理，原告张丽委托诉讼代理人朱祥才、杨威，被告大宁公司委托诉讼代理人隽俊伟、左捷，被告禧润公司委托诉讼代理人张健到庭参加诉讼。后因案情需要，依法转为普通程序于2020年10月14日公开开庭进行了审理，原告张丽委托诉讼代理人杨威，被告大宁公司委托诉讼代理人李冬，被告禧润公司委托诉讼代理人张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丽本院提出诉讼请求：1、判令被告大宁公司给付第五年保底租金41051元，第六年至回购商铺之日的实际租金均按20000元/年标准计算，并支付逾期付款违约金（其中41051元自2018年7月16日起至实际给付之日止，20000元自2019年7月16日起至实际支付之日止，按照中国人民银行一年期定期存款利率计算）；2、要求被告大宁公司以300157元（230890×130%）收购本物业，被告禧润公司协助办理回购事宜；3、诉讼费由被告大宁公司负担。事实与理由：被告大宁公司与禧润公司系关联企业，原告与被告禧润公司于2014年2月23日签订商品房买卖合同，原告购买其开发的淮阴区轻纺博览城商业一期B1区11182号商铺，建筑面积21.08平方米，总价款230890元，被告禧润公司分三次共收取原告355894元，经原告多次催要直到2014年7月26日才将多收的125004元退还。2014年2月23日，原告与被告大宁公司签订物业委托经营管理合同，约定原告将上述商铺委托被告大宁公司经营，经营期限为签订合同之日的次月起共计10年，租金从2014年3月1日计算，前三年的租金以物业初始公示价410512元的8%×3=98522.88元计算，第四年保底租金为36946元，第五年保底租金为41051元，第六年至第十年按实际租金结算，49261元以内归原告所有，支付时间为委托经营收益当年的7月1日至15日。同时约定该物业升值幅度不高于30%，原告可要求被告大宁公司以130%回购该物业。合同履行中，被告禧润公司全额收取了原告的购房款，第一年至第三年的租金未能折抵购房款，也未给付原告，经多次催要，被告大宁公司迟延给付了第四年的保底租金，其他租金至今未付。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告大宁公司辩称：1、对于第六年至第十年的租金，合同中明确约定，按现场收取的实际租金结算，因疫情影响，进口商品限制出入境，商场处于停业状态，经计算，实际租金应为5177.248元（15.35元/平方米/月，有判例为证），且被告大宁公司与承租方的租赁合同于2020年8月30日到期，短时间内不会有人进场，被告大宁公司自2020年8月30日后不应再向原告支付租金；2、根据合同第三条约定，原告可以要求被告大宁公司收购物业，但应满足交付满五年且升值幅度不高于30%，上述两条件均未满足，且合同明确说明为原告可以申请被告大宁公司购买，并未说明大宁公司一定购买；3、合同约定租期为十年，原告第四年、第五年租金达8万元，购买商品系投资行为，投资有风险，合同却约定有保底租金，显然不符合真实的市场情况，每年回报率高达25%，大宁公司停止了租金发放，需待业主重新商议实际租金后才能履行。被告禧润公司辩称：1、原告要求被告大宁公司收购商铺，系原告与大宁公司约定，与禧润公司无关，禧润公司无义务协助办理购买事宜；2、对于原告诉称两被告系关联企业不是事实，两家公司不存在关联性，系两家独立的法人公司；3、原告在禧润公司购买案涉商铺的成交价为230890元，禧润公司也实际收取230890元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月26日，原告张丽与被告禧润公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告禧润公司开发的位于淮安市淮阴区东侧环球轻纺博览城商业一期B1区11182号商铺，房屋建筑面积为21.08平方米，房屋总价款为230890元，于2014年7月26日一次性付清。上述买卖合同第八条约定被告禧润公司应当在2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告。《商品房买卖合同》签订后，原告张丽向被告禧润公司缴纳了全部购房款230890元。2014年2月23日，原告张丽与被告大宁公司签订《物业委托经营管理合同》一份，其中甲方（委托方）为原告张丽，乙方（受托方）为被告大宁公司，合同的主要内容如下所述。第一条约定委托经营标的：甲方将位于淮安市淮阴区环球轻纺博览城项目B1-11182，总面积21.08平方米的商铺委托乙方经营；为使该物业规范运作，该物业采用统一经营管理模式，甲方委托乙方统一招租招商、统一经营管理。第二条的主要内容为：委托经营的期限为签订本合同之日的次月起共计10年，委托经营期满后，乙方享有优先续约权，租金价格另议；委托经营期内，该物业的实际经营及收益情况甲乙双方按合同第三条执行，甲乙双方均不得以任何理由另行讨还租金。第三条规定甲乙双方共同约定租金2014年3月1日起算，第四年保底租金为36946元，第五年保底租金为41051元，第六年至第十年按实际租金结算，49261元以内全归业主，超出部分5/5分成（乙方提留50%用于市场管理、市场推广费用以及后期维护费用等）；物业正式交付五年，该物业升值幅度不超过30%，甲方可要求乙方以130%购买该商铺，甲方购买该商铺时的金额为230890元。第四条约定租金支付时间为根据甲方签订本合同的时间，在委托经营收益当年的7月1日至15日，由乙方一次性支付给甲方。第六条约定违约责任：在委托经营期限内，若乙方拖欠租金，则视为乙方违约，乙方除补足拖欠租金外，另赔偿拖欠当年租金部分按中国人民银行一年期定期存款利息向甲方支付逾期违约金。第七条约定为了保障全体业主的共同利益，甲乙双方同意该物业的交付按如下方式进行：甲方委托乙方办理该物业的交付手续，包括房屋的交接、验收等，同时甲方委托乙方直接与前期物业管理服务企业以甲方的名义签订《前期物业管理服务协议》，并按协议约定行使相关权利和义务，物业费由实际使用方承担。2015年12月20日，被告大宁公司向被告禧润公司发出工作联系函，主要内容为：根据我公司与贵公司各位业主签订的商铺托管协议，合同第七条约定业主委托我公司办理房屋交付手续，即各业主已全权委托我公司与贵公司进行交付对接，望贵公司将附件中各位业主的商铺交付我公司进行管理；附件中包含了原告购买的B1-11182号商铺。2015年12月23日，被告禧润公司向被告大宁公司送达工作联系函，主要内容为：我公司已收到贵公司联系函，我公司开发的环球轻纺博览城一期B1区商业项目，目前项目已全面竣工，房屋达到交付标准，具备商家进场装修条件，现通知贵公司于2015年12月31日前，安排工作人员到我公司办理商铺相关交接手续。庭审中，两被告一致陈述案涉商铺在2015年12月31日办理了交接手续，由被告禧润公司交付给被告大宁公司。对于租期第四年即2017年3月1日至2018年2月28日的租金，被告大宁公司已经支付给原告张丽，之后的租金至今未付。另查明，被告大宁公司将淮安市淮阴区环球轻纺博览城一层、二层整体出租给淮安恒兴综合大市场开发有限公司（以下简称恒兴公司），年租金350万元，总面积为1.9万平方米，租期三年，自2017年9月1日至2020年8月31日，租期届满后，双方可协商续租。恒兴公司两年无偿将房屋提供给德欧中心使用，以此引进外资，培育市场。以上事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、物业委托经营管理合同、工作联系函、本院（2019）苏0804民初808号民事判决书等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告张丽与被告大宁公司签订的物业委托经营管理合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或第三人的合法权益，应属合法、有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告张丽已将案涉商铺交由被告大宁公司经营，被告大宁工作应按照合同约定向原告支付租金。对于原告主张的第五年租金41051元，符合合同约定，依法应予支持。对于原告主张第六年的租金按20000元的标准计算，原告称合同中约定第六年至第十年的租金按实际租金计算，49261元以内全归原告所有，根据第四年、第五年的年租金均在40000元以上，第六年的租金也应不低于40000元，原告只主张20000元符合合同约定和常理，被告大宁公司辩称49261元系租金的分成界限，而非每年租金的标准，本院认为，根据委托经营管理合同约定，第六年至第十年的租金，49261元以内归原告所有，超出49261元的部分，原告与被告大宁公司五五分成，据此可以认定49261元并非每年的租金标准，而是租金分成的界限，原告主张按每年20000元计算第六年的租金无事实和法律依据，本院不予支持。原告商铺租期第六年起算时间为2019年3月1日，截止日为2020年2月29日，被告大宁公司一层、二层实际对外出租每年租金为350万元，总面积为1.9万平方米，每月每平方米的租金为350万元/1.9万平方米/12个月=15.35元，该事实有被告大宁公司与恒兴公司签订的租赁合同佐证，且经过本院多份生效判决的确认。被告大宁公司提供的一份商铺租金标准，基数为15.35元/平方米/月，原告商铺处于一楼靠近中厅位置，被告大宁同意按照18.42元/平方米/月（基数15.35×1.2倍）支付租金，原告对此标准不予认可，但根据本院调查，案涉大宁百货周边市场并未形成，实际对外稳定出租情况较少，且根据原告与被告大宁公司签订的委托经营管理合同约定，第六年至第十年的租金以实际租金为准，被告大宁公司提供的出租给恒兴公司的合同能够证明平均租金标准为15.35元/平方米/月，而原告并未提供任何证据证明实际租金收入达到其主张的20000元/年，故，对于被告大宁公司认可的案涉商铺按18.42元/平方米/月的标准予以认可。被告大宁公司应支付给原告第六年租金21.08×18.42×12=4659.52元。对于原告主张被告大宁公司按照中国人民银行一年期定期存款利率支付逾期付款违约金的诉讼请求，符合双方合同约定，也未违反法律规定，依法应予支持。对于原告主张由被告大宁公司收购案涉商铺的诉讼请求，根据双方签订的委托经营管理合同第三条约定，物业交付五年，物业升值幅度不高于30%，原告可以要求被告大宁公司按照原告购买商铺价格的130%收购该商铺，但原告对其主张应承担举证责任，否则将承担举证不能的不利后果，原告并未提供证据证明案涉商铺现有价值与购买时价值的升值幅度，且案涉商铺在2015年12月31日交付给被告大宁公司统一经营管理，截止目前并未满五年。故，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张租期第七年起始日即2020年3月1日至被告大宁公司回购案涉商铺之日的租金，仍按20000元/年标准支付，本院认为回购条件并未成就，回购条件何时能够成就属不确定因素，原告的该项诉讼请求不明确，故，对原告主张的该部分租金本案不予理涉，原告可以另案进行主张。综上，被告大宁公司应支付原告租金45710.52元。本案调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告淮安大宁百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告张丽支付租金45710.52元及违约金（以41051元为基数，自2018年7月16日起算；以4659.52元为基数，自2019年7月16日起算；以上均按中国人民银行一年期定期存款利率计算至实际付款之日止）。二、驳回原告张丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1326元，由原告张丽负担383元，由被告淮安大宁百货有限公司负担943元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（缴纳上诉费收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行清江浦支行，账号分别为：张丽6232636100133893282，淮安大宁百货有限公司6232636100133893274，江苏禧润奥丽特置业有限公司6232636100133859226）。审 判 长  张庆华人民陪审员  马春泉人民陪审员  裘 敏二〇二〇年十一月二十日书记员孙亚伟