北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9485号上诉人（原审被告）：卫毓敏，女，1999年9月21日出生。委托诉讼代理人：陈霞，北京实景律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈燕华，女，1982年9月15日出生。委托诉讼代理人；杨成，北京力同律师事务所律师。上诉人卫毓敏因与被上诉人陈燕华房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初20279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卫毓敏上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回陈燕华的诉讼请求。事实和理由：卫毓敏起诉过陈燕华解除房屋买卖合同，已有生效判决解除合同，因此，本案属于一事不再理，法院不应再受理此案；其次，解除合同返还购房款的判决尚在执行程序中，并进入拍卖程序，故涉案房屋不具备返还条件，即使法院判决返还房屋，也应在陈燕华返还购房款后才能返还房屋；原审判决的房屋使用费高于实际水平，应当予以降低调整。陈燕华辩称，同意原审判决结果，不同意卫毓敏的上诉请求、事实及理由。陈燕华向一审法院起诉请求：判令卫毓敏将北京市大兴区8号办公楼14层1403号房屋返还陈燕华；判令卫毓敏向陈燕华支付房屋占用费266000元（从2016年4月20日房屋交付卫毓敏始，按每月7000元计算，直至卫毓敏将房屋返还陈燕华时止）；本案诉讼费由卫毓敏承担。一审法院认定事实：2016年4月13日，陈燕华（出卖人）与卫毓敏（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定陈燕华将坐落于北京市大兴区8#办公楼14层1403楼房出售给卫毓敏，建筑面积共141.36平方米，该房屋规划设计用途为办公。该房屋所有权证证号为京房售证字（2012）XXXX号，该房屋已经设定抵押，抵押权人为交通银行，出卖人应于2016年12月1日前办理抵押注销手续。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为1800000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1380000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。买受人向出卖人支付定金500000元（不高于成交总价格的20%），支付方式为直接支付给出卖人；剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。……第五条房屋产权及具体状况的承诺：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。第六条房屋的交付：甲方收到乙方第一笔首付款当日将该房屋交付给买受人。……第九条权属转移登记：当事人双方同意，自本合同签订之日起360日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在办理房屋转移登记手续后10个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率给付利息。同日，陈燕华（出卖方，甲方）与卫毓敏（买受方，乙方）、北京链家房地产经纪有限公司（居间方，丙方）签订《补充协议》，内容为，第一条房屋状况及成交价格：就甲方暂时尚未取得的房屋所有权证书的事实情况，丙方已据实告知乙方，且乙方已知晓该事实，甲乙双方已明确知晓交易风险，且自愿达成本交易。若房屋登记机构颁发的房屋所有权证书所记载的房屋地址、面积（无论增加或减少）等信息与甲乙丙三方已签署的合同中记载不一致的，甲乙丙三方一致同意放弃异议的权利，并按照三方权利分别或共同签署的合同继续履行，不因此追究他方的任何责任。第二条关于房屋交易具体事宜的约定：1、乙方于2016年4月13日向甲方支付定金500000元整，乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分。2、甲方承诺在开发商通知领取房产证十个工作日内取得房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。3、甲方应在房本下发后20个工作日内向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续；甲方用乙方第2笔首付款用于甲方还款解押。4、如在甲方取得交易房屋所有权证书前，乙方即需支付首付款的，甲方应当在乙方支付首付款前1个工作日内将交易房屋交付乙方；乙方于2016年4月20日将第一笔首付款1200000元整以自行支付的方式支付甲方；乙方于甲方还款解押当天将第二笔首付款840000元整以自行支付的方式支付甲方；乙方于过户前一个工作日内将第三笔首付款640000元整以理房通托管方式支付甲方。5、甲乙双方同意，在甲方取得该房屋产权证且解抵押后五个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。……第四条违约责任：……2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。第五条其他：如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。2016年4月13日，卫毓敏向陈燕华支付购房定金500000元。2016年4月20日，卫毓敏向陈燕华支付购房款1200000元，卫毓敏向链家公司支付中介费69960元，卫毓敏向北京中融信担保有限公司支付保障服务费15900元。卫毓敏自认2016年4月20日双方完成涉案房屋的交付和物业交割手续，现在房屋由卫毓敏居住使用。另查，2013年7月8日，陈燕华（买受人）由北京邦达房地产开发有限公司（出卖人）处购得涉案房屋，双方约定出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付涉案房屋；出卖人应当在2015年10月31日前取得涉案房屋所在楼栋的权属证明。买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，按照附件八的约定执行。2017年1月13日，北京市顺义区人民法院（以下简称：顺义区法院）在审理北京顺义银座村镇银行股份有限公司（以下简称：顺义公司）诉柳志强、陈燕华、李泉辉借款合同纠纷一案中，因顺义公司的申请对涉案房屋采取诉讼保全措施。案件审理过程中，卫毓敏表示陈燕华应于2016年12月1日前办理涉案房屋注销抵押手续，合同签订之日起360日内办理过户，但陈燕华均未按期办理。曾联系过陈燕华，但陈燕华称在外地不方便办手续，未告知具体情况。2017年5月24日，卫毓敏向陈燕华邮寄律师函，因陈燕华的多次违约行为导致自己无法取得涉案房屋的不动产权证，函告陈燕华于2017年6月9日前提供书面解决方案，但陈燕华并未签收。卫毓敏表示2017年7月8日才从陈燕华和链家公司处得知涉案房屋已被顺义区法院查封的情况。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等五部门下发了京建发〔2017〕112号《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（以下简称：3·26公告）。该公告第五条规定，本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。上述公告自发布之日起执行。根据上述公告要求，卫毓敏不具备购买涉案房屋的购房资格。卫毓敏曾在（2017）京0115民初22178号案件中起诉陈燕华，要求解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》，判决陈燕华返还购房款1700000元，并赔偿违约金721860元。该案审理认为，根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第九条约定，自合同签订之日起360日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，当日双方签订的《补充协议》第二条约定，陈燕华承诺在开发商通知领取房产证十个工作日取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知卫毓敏和链家公司并积极配合办理房屋产权转移登记手续。但陈燕华作为解除涉案房屋抵押手续的义务主体未按期办理涉案房屋解除抵押登记手续，涉案房屋于2017年1月13日亦被查封，导致双方无法在合同约定的时间内完成权属转移登记手续，陈燕华的行为构成根本违约，现卫毓敏亦不具备相关购房资格，双方合同已经无法继续履行，卫毓敏要求解除合同，有法律及合同依据，本院予以支持，合同解除后，陈燕华对已收取的购房款1700000元负有返还义务。关于违约金额，违约金应以损失为基础，卫毓敏未能充分举证证明陈燕华的违约行为导致了与其主张的违约金相当的实际损失，大兴法院根据双方履约的情况及过错程度，酌定为550000元。关于卫毓敏要求陈燕华承担中介费的诉讼请求，因该部分费用已经在违约金中予以考虑，大兴法院不予支持。故判决：一、解除卫毓敏与陈燕华签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及卫毓敏、陈燕华及北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；二、于判决生效后十日内，陈燕华返还卫毓敏购房款1700000元；三、于判决生效后十日内，陈燕华赔偿卫毓敏违约金550000元；四、驳回卫毓敏的其他诉讼请求。该判决于2019年1月21日生效。后陈燕华对该判决不服申请再审，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民申1124号民事裁定书，裁定驳回陈燕华的再审申请。陈燕华提交北京邦达房地产开发有限公司于2017年12月11日出具的催办产权通知书，主张之前一直不符合产权办理条件，提交北京顺义银座村镇银行股份有限公司后沙峪支行于2019年1月28日出具的借款结清证明，主张借款本息于2018年12月31日结清。卫毓敏对催办产权通知书的真实性、关联性、证明目的不认可，认为涉案房屋于2017年1月13日被顺义区人民法院查封，对结清证明的真实性不认可、关联性不认可，证明目的不认可。卫毓敏提交其交纳物业费、供暖费票据以及结清证明，证明其为本案所买卖的房屋交纳物业费至2018年度，交纳供暖费至2019年3月15日。本案审理过程中，陈燕华认可在合同解除后未按生效判决履行返还购房款和给付违约金的责任，卫毓敏认可其母亲占有本案房屋，因为其找不到陈燕华，判决的违约金、房款也没有执行回来。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，陈燕华对房屋买卖合同解除无法履行的责任归属有异议，卫毓敏不认可，陈燕华提交的证据不足以推翻已生效裁判文书，故法院对陈燕华关于按照约定履约的抗辩意见不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。陈燕华与卫毓敏签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》已被判决解除，房屋买卖合同无法继续履行，双方应互负返还义务，陈燕华应将收取的购房款予以退还，卫毓敏应将交付的房屋予以返还，故法院对陈燕华关于1403号房屋返还的请求予以支持，卫毓敏在房屋买卖合同解除后的合理时间内未及时返还房屋，其给陈燕华造成一定经济损失。陈燕华主张从2016年4月20日起计算占有使用费，卫毓敏此时系基于买卖合同有权占有房屋，陈燕华主张的起算时间缺乏法律依据，法院不予采纳。法院综合考虑合同解除中过错、陈燕华未履行返还购房款、卫毓敏已交纳物业费、采暖费等因素，并参考同类房屋租赁价格，酌情确定卫毓敏自本案立案之日即2019年9月5日起，每月给付陈燕华房屋占用费5500元，直至卫毓敏将房屋返还陈燕华之日止。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、判决书生效后十日内，卫毓敏将位于北京市大兴区8号办公楼14层1403号房屋返还给陈燕华；二、判决书生效后十日内，卫毓敏给付陈燕华房屋占用费（自2019年9月5日起至卫毓敏返还上述房屋之日止，每月按5500元计算）；三、驳回陈燕华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院确认的事实无异，本院依法予以确认。本院认为，陈燕华与卫毓敏之间的房屋买卖合同经生效判决解除后，并未对房屋返还一节予以处理，故陈燕华就此提出诉讼并未违反“一事不再理”的原则，原审法院对此予以处理并无不当。在合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故陈燕华与卫毓敏之间的房屋买卖合同、补充协议被判决解除后，房屋买卖合同无法继续履行，双方应互负返还义务，在生效判决认定陈燕华返还购房款并承担违约责任的情形下，卫毓敏应将陈燕华交付的房屋予以返还。卫毓敏上诉称涉案房屋在执行阶段，不具备返还房屋的条件故无法返还的上诉理由并无法律依据，故本院对其该项上诉理由不予支持。卫毓敏在房屋买卖合同解除后的合理时间内未及时返还房屋，其给陈燕华造成一定经济损失，原审法院综合考虑各种因素，并参考同类房屋租赁价格，酌情确定卫毓敏自2019年9月5日起，每月给付陈燕华房屋占用费5500元，直至卫毓敏将房屋返还陈燕华之日止并无不妥，故本院对卫毓敏要求降低房屋使用费的上诉请求因无事实依据，本院不予支持。综上所述，卫毓敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2394元，由卫毓敏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨志东审 判 员 周梦峰审 判 员 李 淼二〇二〇年十一月二十四日法官助理 王德林书 记 员 周 洁