吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉02民终1979号 上诉人（原审被告）：蛟河市华宇建筑工程有限公司。 法定代表人：马某，经理。 委托诉讼代理人：贲某，吉林江城律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：蛟河市润辉房地产开发有限公司。 法定代表人：吴某，经理。 委托诉讼代理人：朱某，男。 被上诉人（原审原告）：徐某，男，1978年3月28日出生，住吉林省蛟河市。 上诉人蛟河市华宇建筑工程有限公司（以下简称华宇公司）、蛟河市润辉房地产开发有限公司（以下简称润辉公司）因与被上诉人徐某因房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省蛟河市人民法院（2020）吉0281民初148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华宇公司的委托诉讼代理人贲某、上诉人润辉公司的委托诉讼代理人朱某，被上诉人徐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华宇公司上诉请求：撤销（2020）吉0281民初148号民事判决，将本案发回重审或者改判驳回徐某的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实不清、证据不足。一审判决认定的装修损失未经过鉴定，装修费用票据并非正规票据。一审判决认定的退费损失和教师开支损失没有证据证明与漏水、装饰物脱落有关。徐某主张的房屋空置时间与面积亦不符合事实。2.一审判决适用法律错误。案涉房屋已过质保期，维修义务应为徐某承担，维修主体应为物业公司及业主委员会。 润辉公司辩称，同意华宇公司意见。 徐某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 润辉公司上诉请求：撤销（2020）吉0281民初148号民事判决，改判驳回徐某的诉讼请求或者润辉公司不承担赔偿责任。事实和理由：1.一审判决缺乏事实根据。华宇公司系案涉房屋的所有权人、出租人，而非润辉公司，润辉公司不应当承担维修义务。润辉公司在合同及收据上盖章系代表华宇公司。2.一审判决适用法律错误。华宇公司交付房屋时房屋是完好的，一审中未对房屋损失进行鉴定，不排除因徐某自身原因造成损失，不应当判决润辉公司承担责任。 华宇公司辩称，同意润辉公司意见。 徐某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 徐某向一审法院起诉请求：一、华宇公司、润辉公司因房屋渗水、漏雨赔偿徐某装修补偿款52,133元；二、华宇公司、润辉公司赔偿徐某未使用租赁房屋21个月租金、两个供暖期取暖费损失60,921.4元（租金损失49,875元、取暖费损失11,046.4元）；三、华宇公司、润辉公司赔偿徐某装饰物脱落至地面上造成的损失79,028元；四、华宇公司、润辉公司赔偿徐某合同履行后可以获得的利益损失30万元。以上合计392,082.4元；五、华宇公司与润辉公司承担连带责任。 一审法院认定事实：2016年3月31日，徐某委托赵春艳（徐某聘任的蛟河市育萌全脑开发咨询部店长）与华宇公司签订房屋租赁合同，约定华宇公司将首钢A座1-4门市，面积290平方米（一二层实际面积345.2平方米）房屋租赁给徐某，期限自2016年5月1日至2019年4月30日，租期3年（实际履行1年），年租金5.7万元，华宇公司与润辉公司在合同书盖章。2017年3月30日，徐某委托姜艳慧（徐某聘任的蛟河市育萌全脑开发咨询部教师）与润辉公司签订上述房屋的租赁合同，期限自2017年5月1日至2019年4月30日，期限2年，年租金5.7万元。2019年4月24日，徐某与华宇公司签订上述房屋租赁合同，期限自2019年5月1日至2021年4月30日，租期2年，年租金5.7万元。徐某租赁涉案房屋后，花费52,133元对房屋进行了装修，开办蛟河市育萌全脑开发咨询部进行经营，并聘任教师多名。徐某在使用租赁房屋时，因房屋多次漏水，造成房屋装饰物脱落、装修损坏，造成装修损失52,133万元。因房屋漏水，造成徐某开办的育萌全脑开发咨询部无法经营，造成学员退费损失27,588元，为教师开支损失39,780元。自2018年7月房屋停止使用，至2020年4月，造成徐某未使用租赁房屋21个月，造成租赁费损失49,875元（每平米租金为：5.7万元÷345.2平方米＝165.12元；二层面积为：345.2平方米÷2＝176.2平方米；月租金为：176.2平方米×165.12元÷12个月＝2,375元；21个月租金为：2,375元×21个月＝49,875元）。两个供暖期供热费损失11,046.4元（172.6平方米×32元×2年），以上合计180,422.4元。 一审法院认为：徐某与华宇公司及润辉公司签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方应共同遵守履行。按照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，华宇公司与润辉公司作为涉案房屋的出租人应保证租赁物的合理使用。因案涉房屋在使用期间，出现漏水情况，致使徐某无法使用该房屋，华宇公司与润辉公司已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，华宇公司与润辉公司应当赔偿徐某的损失。徐某主张合同履行后可获得的利益损失20万元，因该损失是其自行估算，其没有提供相关证据予以证明，故该项主张不予支持。 一审判决：一、华宇公司、润辉公司于判决生效后立即赔偿徐某损失180,422.4元；二、驳回徐某的其他诉讼请求。 二审中，华宇公司向本院提交证据光盘一份，证明：徐某在2020年8月对案涉房屋进行了装修，且视频显示拆除房屋当时并无泡水情形。润辉公司对该证据无异议。徐某认为该视频资料不完整，没有记录漏雨损毁的房间状况。徐某向本院提交证据2020年8月25日照片8张及视频一段、2019年8月视频一段。证明：房屋装修前的损毁状况。华宇公司对证据的真实性无异议，认为案涉房屋仅一间漏雨，其他房间完好。润辉公司的质证意见与华宇公司一致。本院对上述两份证据的真实性予以确认。 本院除对一审法院查明的案涉房屋漏水给徐某造成的各项损失金额不予确认外，对其他事实予以确认。 另查明，徐某在本案审理期间对案涉房屋进行了装修。 本院认为，徐某依据房屋租赁合同主张违约责任，首先应当明确本案的合同相对人。华宇公司自认是房屋所有权人，润辉公司签订租赁合同及出具收据均系代表华宇公司，润辉公司对此予以认可。同时，华宇公司向本院提交了房屋档案信息，显示案涉房屋所有权人为华宇公司。但华宇公司、润辉公司均在租赁合同上加盖了公章，且润辉公司出具了租金收据。虽然润辉公司称租金实际向华宇公司交付，但润辉公司并未提交证据证实其主张。同时，华宇公司、润辉公司均认可二者系关联公司。故徐某的合同相对人应为华宇公司、润辉公司。 关于房屋装修损失一节。徐某在一审中提交了票据证明房屋装修花销32.4万余元，52,133元对应装修款中的一部分，但以上证据中绝大部分并非正规票据，且根据票据中记载的内容，以上金额中实际包括空调、咖啡机、积木等与房屋装修无关的费用。同时，徐某在二审庭审中明确漏水造成的装修损失与其他部分无法分割。据此，徐某未能提供证据证实漏水造成的房屋装修损失。如欲确定本案中因漏水造成的房屋装修损失，应当通过鉴定程序确定。徐某在一审中未申请对装修损失进行鉴定，且在本案审理过程中对房屋进行了装修，现已不具备鉴定条件，徐某对此应当承担鉴定不能的不利后果。 关于学员退费损失、教师开支损失一节。徐某在一审中提交了收据、退款记录及工资表，但以上证据缺乏其他佐证。同时，徐某在二审中自认学校尚有不漏水的房间。据此，徐某不能证明房屋因漏水导致停课，即漏水与学员退费损失、教师开支损失之间具有因果关系，不能证明其在损失发生后尽到了防止损失扩大的义务，进而无法证明以上两项损失发生的金额。 关于停用租赁费损失、供热费损失一节。徐某在一审中主张其自2018年7月起至2020年4月30日止停止使用案涉房屋，时间长达21个月，在二审中又称其中途于2019年年前的冬季使用过房屋。同时，徐某未提供证据证明因漏水导致房屋整体不能使用、不能使用的期间以及其在损害发生后采取措施促进房屋恢复正常使用、防止租金损失扩大。据此，徐某未提供充分证据证明漏水损害对其租赁使用房屋造成的具体影响及与其受影响相符的租金及供热费金额。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据上述规定，本案中，徐某未能就房屋因漏水产生的上述各项损失完成举证证明责任，应当承担举证不能的不利后果。对其各项诉讼请求，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项、第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、撤销吉林省蛟河市人民法院（2020）吉0281民初148号民事判决； 二、驳回徐某的诉讼请求。 一审案件受理费3,979元，二审案件受理费7,816元，合计11,795元，由徐某负担。 本判决为终审判决。 审判长  张利宏 审判员  郭立坤 审判员  李 昂 二〇二〇年十一月三十日 书记员  安冬雪