广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初3640号原告：吴海燕，女，汉族，1971年6月16日出生，委托诉讼代理人：吴劲松，广东智理律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱桂平，广东智理律师事务所实习律师。被告：惠州市中惠源实业投资有限公司，法定代表人：李君。委托诉讼代理人：王栋梁，该公司员工。委托诉讼代理人：张晓婷，该公司员工。原告吴海燕诉被告惠州市中惠源实业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告吴海燕的委托诉讼代理人吴劲松，被告惠州市中惠源实业投资有限公司的委托诉讼代理人王栋梁、张晓婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴海燕向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款总计人民币151000元及赔偿租金损失（按商铺总价的7%计，自2020年1月至12月底暂计10570元）及利息损失（利息按月利率2%计算，自起诉之日计算至还清之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月8日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。原告向被告购买坐落于###号房产，总价款为人民币151000元（其中实际支付现金123820元，房租折抵购房款27180元），合同约定了双方应于该商品房交付之日起360日内完成房屋所有权转移登记手续。同日，原、被告双方就该《商品房买卖合同》签订了一份补充协议，补充协议第三条约定：“关于《商品房买卖合同》房屋权利状况承诺，出卖人原因致使不能完成房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。”合同签订后，原告按照合同的约定，向被告支付购房款，现已全部付清。但被告迟迟未配合原告进行房屋所有权转移登记手续，原告至今仍未取得该商品房的房屋所有权证书。现被告的行为已构成了严重违约，严重侵害了原告的合法权益。为此，原告特提起此次诉讼，请求依法解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，请求被告返还原告已支付的购房款，以维护原告的合法权益。被告惠州市中惠源实业投资有限公司答辩意见：请求判令驳回原告的所有诉讼请求。1、根据双方于2016年4月8日签订的商品房买卖合同附件三补充协议第十条约定，如出卖人原因即我方原因，由我方承担违约责任，按已付款百分之一向原告一次性支付违约金，但原告即买受人选择不退房。根据该条约定，我方在本案中确实存在逾期办证的情形，但也应依据本条规定，双方签订的商品房买卖合同等相关协议应继续履行，不应解除。2、原告主张的租金损失并不存在，应依据委托经营协议来执行。经审理查明：2016年4月8日，原被告签订涉案《商品房买卖合同》及补充协议，其中约定：原告购买被告位于***号商品房，总价款为人民币123820元，原告应于2016年4月8日前一次性支付全部房款。合同第六条关于房屋权利状况承诺的约定：1、被告对该商品房享有合法权利；2、该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；3、该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成房屋所有权转移登记的，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照0.1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给原告造成损失的，由被告支付原告全部损失的赔偿金。合同第十二条约定，被告应于2016年12月31日前向原告交付该商品房。合同第十三条关于逾期交付责任约定：除不可抗力外，被告未按照合同约定的时间将该商品房交付原告的，双方同意按照下列第2种方式处理：…2、原告不退房，被告按已付房款的1%向原告支付违约金。合同第十七条约定，如因被告原因，原告未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。补充协议第一条约定：商品房总价款为人民币151000元，原告实际支付现金人民币123820元，其中人民币27180元由被告依据《***委托经营协议》向被告支付，视为被告已经向原告支付房屋租金，并在购房款中抵扣。补充协议第三条约定：关于《商品房买卖合同》房屋权利状况承诺，被告原因致使不能完成房屋所有权转移登记的，原告有权解除合同，被告按原告已付房款的1%支付违约金，不另行赔偿损失。第十条约定：原合同第十七条第（二）款约定的商品房交付之日起360日内原告取得该商品房的房屋所有权证书，是指原告付清全部购房款的情况下；如原告未付清购房款，则商品房交付之日顺延，直至原告付清全部购房款之日起360日内，被告将房屋产权办至原告名下。如被告原因造成逾期办证的，由被告承担违约责任，按已付房价款的1%向原告一次性支付违约金，原告不退房。第十八条约定：原告确认对原合同及本补充协议均已仔细阅读并清楚各条款的真实意思，并承担由此产生的法律责任，如本补充协议条款与原合同条款不一致，以本补充协议条款为准。2016年4月8日，原被告签订一份《***委托经营协议》，其中约定：原告将其购买的上述***号商铺委托给被告经营管理，委托经营期限为9年，自2017年1月1日起至2025年12月31日止。该协议第二条关于租金计算方式约定：1、第一至三年，每年租金为商铺成交价的6%；2、第四至六年，每年租金为商铺成交价的7%；3、第七至九年，每年租金为商铺成交价的8%；4、被告每月20日向原告支付上一个自然月的租金（为被告代缴代扣税费的金额）。协议第三条租金抵付约定：被告将该物业前3年租金共计27180元一次性向原告支付，并在原告总房款冲抵。2016年4月7日，原告向被告支付房款80000元；2016年4月8日，原告向被告支付涉案商铺购铺款13820元、定金30000元、维修基金454元、办证费1000元。因被告未能按约办理房屋所有权转移登记手续，遂成讼。本案庭审时，原告明确其第二项诉求“租金损失”为“赔偿损失”，并不是租金损失，参照委托经营协议第二条第二款。被告陈述：1、涉案商铺正在办理分割手续，待分割手续办理完成后，即可给原告办理商铺产权登记；2、原告实际付款仅有123820元，原告主张的租金收益不应支持；3、涉案商铺现状是作为酒店中餐厅使用，依据委托经营协议所享有的使用权在使用。2020年10月22日，本院以《协助调查函》的方式向惠州市*******调查涉案商品房的产权登记信息。2020年10月23日，惠州市*******出具的《不动产登记结果》显示，***号房产的权利人为王**。该*层尚未分割办证，原告购买的涉案房产尚无产权登记信息。本院认为，原告与被告签订的涉案《商品房买卖合同》及补充协议、《***委托经营协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。原告已按约付清购房款，被告应按约履行交房、办证等义务。原告于2016年4月8日付清购房款，涉案商铺自2017年1月1日计算租金，根据上述合同约定，被告应在2017年12月28日前将房屋产权办至原告名下，但截至2020年10月23日，涉案商铺仍未完成分割手续，被告至今未能将涉案商铺产权办证至原告名下，致使原告合同目的无法实现，故原告诉求解除合同、要求被告返还已付购房款151000元及利息，有事实和法律依据，本院予以支持。但利息应自起诉之日即2020年7月21日起计算至还清款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告要求被告参照《***委托经营协议》第二条租金计算方式第二款约定的商铺成交价的7%赔偿损失，无合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告吴海燕与被告惠州市中惠源实业投资有限公司于2016年4月8日签订的《商品房买卖合同》。二、被告惠州市中惠源实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内返还购房款151000元及利息（以151000元为基数，自2020年7月21日起计算至还清款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告吴海燕。三、驳回原告吴海燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1766元（已减半收取），由被告惠州市中惠源实业投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  李小芬二〇二〇年十月二十三日书记员  臧新悦柯晓鹏