河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终4521号上诉人（原审原告）：北京帝豪物业管理有限公司信阳分公司，统一社会信用代码91411500063800136P。住所地：河南省信阳市平桥区滨湖路世界城**楼。法定代表人：邱昕，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢福存，河南涵信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南鑫丰房地产有限公司，统一社会信用代码914115005624573605。住所地：河南省信阳市浉河区金牛山管理区十里河村**。法定代表人：柴佳林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：徐顺生，河南信申律师事务所律师。第三人：信阳市恒成物业服务有限公司，统一社会信用代码91411500MA3XACCM6R。住所地：河南省信阳市浉河区金牛山物流产业集聚区十八里庙社区居委会院内。法定代表人：李培成，系该公司总经理。上诉人北京帝豪物业管理有限公司信阳分公司（以下简称帝豪公司）因与被上诉人河南鑫丰房地产有限公司（以下简称鑫丰公司）、第三人信阳市恒成物业服务有限公司（以下简称恒成公司）物业服务合同纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初6353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人帝豪公司的委托诉讼代理人谢福存、被上诉人鑫丰公司的委托诉讼代理人徐顺生、第三人恒成公司的法定代表人李培成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。帝豪公司上诉请求：1、撤销信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初6353号民事判决，发回重审或依法予以改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审法院事实认定错误，适用法律不当。上诉人与被上诉人于2015年12月31日签订了《前期物业服务管理合同》，合同约定被上诉人将其开发建设的“苹果小区”承包给上诉人管理，合同期限为十年，即2015年12月31日至2025年12月30日。合同签订后，上诉人随即进入“苹果公馆”小区为小区业主及被上诉人进行物业管理服务。上诉人在履行《前期物业服务管理合同》一周之后，被上诉人主动找到上诉人协商，要求上诉人把其所承包被上诉人十年物业服务管理的前两年，进行合作物业管理，后八年由上诉人单独进行物业服务管理。双方口头协商之后，并于2016年1月7日签订了《前期物业合作协议》。《前期物业合作协议》是以《前期物业服务管理合同》为基础，上诉人在承包了被上诉人十年的物业服务管理之后，又进而把自己所承包的物业管理与被上诉人签订了两年的合同管理协议。因此，《前期物业服务管理合同》与《前期物业合作协议》并不是非此即彼的关系，而是同时存在、同时履行，是一种主合同与从合同的关系。《前期物业合作协议》约定的有效期是两年，即2016年1月7日至2018年1月6日，合同有效期满后，尽管上诉人与被上诉人双方再未签订新的合作协议，但《前期物业服务管理合同》却在合同期内，此后，应由上诉人单独对“苹果公馆”小区进行物业管理。但一审法院却错误的认定“《前期物业合作协议》应视为《前期物业服务管理合同》补充和修改，应当以《前期物业合作协议》作为双方履行权利义务的依据”。鑫丰公司辩称：一审法院认定事实正确且判决正确，应驳回上诉人的上诉请求。上诉人与被上诉人《前期物业服务管理合同》不成立。双方履行的是《前期物业合作协议》，合同期届满，且因为上诉人在物业合同期内乱收费导致与业主发生纠纷，才退出物业管理恒成公司述称：此案与我公司无关，请求依法判决。帝豪向一审法院起诉请求：1、依法判令被告继续履行与原告签订的《前期物业服务管理合同》；2、判令被告向原告支付违约金5万元；3、判令信阳恒成物业服务有限公司立即退出“苹果公馆”小区；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告北京帝豪物业管理有限公司信阳分公司（乙方）与被告河南鑫丰房地产有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，合同主要内容为：“双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对“苹果公馆”提供物业管理服务事宜。本合同期限为十年，自2015年12月31日至2025年12月30日，有效期与该项目所履行的《前期物业服务管理合同》的有效期一致，起始日期以实际接管之日起进行计算；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”，该合同首页有甲乙双方公司签章，但合同尾页并无双方公司人员签字亦无合同签订日期。2016年1月7日，原告北京帝豪物业管理有限公司信阳分公司（乙方）与被告河南鑫丰房地产有限公司（甲方）签订《前期物业合作协议》，协议大致约定：“经双方友好协商，本着互惠互利及双方共赢的原则，就信阳市苹果公馆（住宅部分）物业项目服务经验管理经营及相关事宜达成协议，本协议经双方签署后立即生效，合同有效期为2年，合同期满后，乙方享有优先签约权。北京帝豪物业管理有限公司信阳分公司在对“苹果公馆”进行物业管理期间与小区业主及被告河南鑫丰房地产有限公司就协议履行及物业管理发生纠纷，第三人信阳市恒成物业服务有限公司遂于2019年5月份开始接管“苹果公馆”小区并对该小区进行物业管理和服务。另查明，2019年6月18日下午，在信阳市××牛产业集聚区××楼会议室，“苹果公馆”项目问题楼盘突出信访问题化解领导小组成员黄鸿甲、河南鑫丰房地产有限公司代表、信阳市恒成物业服务有限公司代表、“苹果公馆”业主代表等人召开“苹果公馆”项目物业管理协调会议，就“苹果公馆”物业费收费标准及物业服务范围等问题达成相应协议。2019年12月24日，河南鑫丰房地产有限公司与信阳市恒成物业服务有限公司签订的金牛物流信息港项目物业服务合同在信阳市浉河区住房和城乡建设局备案，合同期限为2019年12月9日至2039年12月9日。一审法院认为：关于原告北京帝豪物业管理有限公司信阳分公司的主体资格问题,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第五十二条第一款第五项的规定,北京帝豪物业管理有限公司信阳分公司属于依法设立并领取营业执照的法人的分支机构,其合法经营权得到法律的认可,虽其不具备独立法人资格,但属于合法成立、有一定的组织机构和财产的组织,依法具有民事诉讼主体资格,并有权对外从事经营活动。关于原告北京帝豪物业管理有限公司信阳分公司的诉请，其与被告河南鑫丰房地产有限公司先后签订了《前期物业管理服务合同》及《前期物业合作协议》，从两份合同的形式上看，先签订的《前期物业管理服务合同》仅有公司签章，合同落款处并无公司双方人员签字亦无签订日期，而后签订的《前期物业合作协议》合同落款处均有公司签章及双方法定代表人签字，亦有合同签订日期；从时间及内容上看，《前期物业合作协议》签订在后，且对双方合作的内容等权利义务均进行了明确约定，故结合以上事实，《前期物业合作协议》应视为《前期物业服务管理合同》的补充和修改，应当以《前期物业合作协议》作为双方履行权利义务的依据，原、被告双方均应按《前期物业合作协议》约定履行各自的义务，故原告请求被告河南鑫丰房地产有限公司继续履行《前期物业服务合同》的诉讼请求，该院不予支持。《前期物业合作协议》约定有效期为2年，即2016年1月7日至2018年1月6日止，合同有效期满后，原、被告双方未签订新的合作协议，且第三人信阳恒成物业服务有限公司于2019年在多方协调下进入“苹果公馆”进行物业管理服务，并已经在实际管理和服务小区居民，故原告要求被告河南鑫丰房地产有限公司支付违约金及要求信阳恒成物业服务有限公司退出小区的诉讼请求，均无事实和法律依据，该院均不予支持。一审法院判决：驳回原告北京帝豪物业管理有限公司信阳分公司的诉讼请求。本案受理费1050元，由原告北京帝豪物业管理有限公司信阳分公司承担。本院二审期间，帝豪公司、鑫丰公司、恒成公司均未提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明事实一致。本院认为，当事人可以采取书面形式订立合同。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采取合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。《前期物业服务管理合同》系帝豪公司提供的合同书，鑫丰公司未在合同落款盖章处签字或盖章，且该合同没有注明签订日期，形式上不完整。鑫丰公司称因帝豪公司提供的《前期物业服务管理合同》在文本上存在前后不一致的问题，该公司拒绝在合同落款盖章处盖章确认。帝豪公司称上述问题系电脑排版所致，合同形式不完备是因为没有聘请法律顾问，不清楚签订合同的程序。本院认为，帝豪公司未提交合同原件供法庭核实，其辩解也不符合常理，故不能推定《前期物业服务管理合同》成立并生效。原审认定鑫丰公司、帝豪公司实际履行的是合同形式完备的《前期物业合作协议》，事实清楚，证据确凿、充分，本院予以认可。综上所述，上诉人帝豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人北京帝豪物业管理有限公司信阳分公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 时华军审判员 韩 洋二〇二〇年十一月二十五日法官助理熊涛书记员袁梦