江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣02民终727号上诉人（原审被告）：洪天生，男，1951年9月10日出生，汉族，住江西省乐平市。被上诉人（原审原告）：俞霖，女，1939年11月11日出生，汉族，住江西省乐平市。委托诉讼代理人：王伟，江西护三农律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程莲风（曾用名程连风），女，1929年8月22日出生，汉族，住江西省乐平市。委托诉讼代理人：王伟，江西护三农律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林金萍（曾用名熊锦萍），女，1957年7月1日出生，汉族，住江西省浮梁县。委托诉讼代理人：王伟，江西护三农律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾小平，男，1953年8月30日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：王伟，江西护三农律师事务所律师。原审第三人：朱小刚，男，1978年3月9日出生，汉族，住江西省乐平市。委托诉讼代理人：潘杰楠，江西护三农律师事务所律师。上诉人洪天生因与被上诉人俞霖、程莲风、林金萍、贾小平、原审第三人朱小刚不当得利纠纷一案，不服江西省乐平市人民法院（2019）赣0281民初4045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人洪天生，被上诉人俞霖、程莲风、林金萍、贾小平委托诉讼代理人王伟，原审第三人朱小刚委托诉讼代理人潘杰楠参加了诉讼。本案现已审理终结。洪天生上诉请求：1、依法撤销江西省乐平市人民法院（2019）赣0281民初4045号民事判决第一项，驳回被上诉人全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、景德镇市中院（2012）景民一终字第6号民事判决书只判决熊锦萍、狄万连出卖乐景路147号、149号房屋给洪天生、张根英的行为无效，但没有根据合同法第58条，合同无效后如何返还财产及认定过错责任、赔偿损失作出认定，现双方就此争议正在乐平法院诉讼之中，在乐平法院作出生效判决前，双方均没有返还财产，更没有赔偿损失（主要是被上诉人赔偿上诉人因合同无效而受到的巨额损失）的情况下，原审单方面判决上诉人支付租金显然没有依据。2、原审对上诉人的主张及事实故意回避。上诉人主张合法享有本案1/4的房屋，林金萍依法不具备原告的主体资格，但原审对此予以回避。上诉人主张行使撤销权，既有事实依据，又有法律依据，但原审对此予以回避。被上诉人部分诉讼请求超过了诉讼时效，但原审对此予以回避。上诉人主张本案应以正在乐平法院审理的房屋买卖合同纠纷的判决作为审理的依据，但原审也予以回避。3、被上诉人没有提供基本的证据支持其诉讼请求。被上诉人没有提供租赁合同及支付租金的凭证，且被上诉人、上诉人与第三人对租赁关系及租金数额的意见明显不一致，原审在没有证据证实、没有查清基本事实的情况下，主观作出认定。俞霖、程莲风、林金萍、贾小平辩称，1、我们认为一审判决事实清楚，证据确实充分，应予维持。上诉人在上诉状中诉称一审法院没有按照合同法第58条的规定，我们认为与事实不符，因为上诉人与狄万连购买房屋的行为被法院撤销，认定为无效，根据法律规定上诉人就应该将房屋返还给被上诉人，但上诉人拒不返还，且收取的租金也拒不交付，因而被上诉人提出诉讼，完全符合法律规定。2、上诉人认为其合法拥有1/4的房屋产权没有法律依据，根据法律规定，共有房屋出售一定要经过其他共有人的同意，否则该行为无效，所以虽然林金萍将自己1/4的产权出售给上诉人，因没有征得其他共有人同意，该行为已经被法院认定无效，所以其主张取得林金萍1/4房屋产权没有法律依据。3、被上诉人诉讼没有超过诉讼时效，经过原一、二审判决认定买卖关系无效后，被上诉人就一直在主张权利，且在该案庭审过程中，一审法院在查明事实时，上诉人与第三人也已经进行了认可。所以不存在超过诉讼时效的问题。4、上诉人与狄万连房屋买卖过错返还财产行为，一审法院已经立案，该案仍在审理过程中，所以不存在程序违法或有其他不能判决的法律事实。5、一审法院认定的证据合法有效，在一审法院开庭审理时上诉人及第三人对租房的时间、租金的收取、金额都已经认可，该租金标准与乐平当地房屋出租的价格相比偏低，所以在一审时我们也申请对房屋租金进行认定，但一审法院由于各种原因没有认定，只以当事人的陈述作为认定，这一点对被上诉人来说是不公平的，据我们了解涉案房屋年租金8万到10万元，但上诉人与第三人串通说房屋年租金2万元。朱小刚述称，与一审代理词意见基本一致。1、四被上诉人在本案中无权直接向第三人主张支付租金，第三人与本案上诉人存在租赁合同法律关系，上诉人与被上诉人之间房屋买卖行为是否有效与租赁合同无关。本案租赁合同没有被撤销或确认无效，因此，第三人没有向四被上诉人支付租金的义务。2、通过原审查明的事实，涉案房屋租金是按年支付，属于分期履行合同，分期履行的债务诉讼时效应当自每期债务履行期届满次日起计算，本案上诉人与被上诉人之间权属纠纷诉讼发生在第三人租赁之后的数年，被上诉人没有向第三人主张过权利，因此，本案2016年7月之前的租金已过诉讼时效。3、四被上诉人所称租金数额与事实不符，也未提供任何证据予以证明，且第三人签订的租赁合同是双方当事人意思自治，不违反法律规定。四被上诉人无权以其他价格来评判本案租赁租金。俞霖、程莲风、林金萍、贾小平向一审法院起诉请求：1、请求判决被告赔偿原告房屋租金35万元（自2012年至2019年共计7年，按5万元/年计算）；2、第三人承担连带责任；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，1991年7月，霍媛、俞霖、程连风与熊锦萍合伙购买了乐平市房屋一栋，建筑面积为1049.4平方米，使用土地面积为246.4平方米。四人购房后该房屋由熊锦萍经营餐饮、旅店生意。1997年5月3日狄万连、熊锦萍与洪天生、张根英签订《房屋转让协议书》约定将诉争房屋全部产权转让给洪天生、张根英。乐平市人民法院（2011）乐民一初字第385号民事判决书判决“熊锦萍、狄万连出卖原告霍媛、俞霖、程连风共有的坐落在乐平市房屋给被告洪天生、张根英的行为无效”，后洪天生对该判决不服上诉至景德镇市中级人民法院，2012年6月8日景德镇市中级人民法院做出（2012）景民一终字第6号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。该判决生效后被告洪天生并未向原告归还房屋，也未将该诉争房屋的租金支付给原告，故原告诉至法院，要求被告向原告支付2012年6月至2019年6月期间的租金，引发本案纠纷。另查明，霍媛已死亡，由其子贾小平继承其财产并参与本案的诉讼。原告程莲风的身份证号码与景德镇市中级人民法院做出的（2012）景民一终字第6号民事判决书中“程连风”的身份证号码一致，原告林金萍的身份证号码与景德镇市中级人民法院做出的（2012）景民一终字第6号民事判决书中“熊锦萍”的身份证号码一致。第三人朱小刚当庭陈述其租金已按2万元／年付至2014年年底，其中2014年度的租金是一个叫刘细强的人来收的，原告俞霖的侄子曾到过我的店里告诉我原、被告之间存在纠纷，不管谁来要房租都不要给。被告洪天生当庭陈述其自2012年后就未收到过第三人的租金，被告也未和第三人签订租赁合同，刘细强是被告的朋友，他收取的2014年度的租金未转交给被告，因当时被告尚欠刘细强的钱。原告向该院提交书面申请，申请对本案诉争房屋2012年6月至2019年6月期间的租金进行评估，被告洪天生、第三人朱小刚对此均表示不同意，2020年1月22日，该院释明原告并作谈话笔录，原告表示同意不启动评估程序，并认可第三人朱小刚陈述的2万元／年的租金。上述事实，有原、被告及第三人的举证材料、庭审笔录等予以证实，足以认定。一审法院认为，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。2012年6月8日景德镇市中级人民法院做出（2012）景民一终字第6号民事判决书已认定“熊锦萍、狄万连出卖原告霍媛、俞霖、程连风共有的坐落于乐平市房屋给被告洪天生、张根英的行为无效”，基于该生效判决书，被告洪天生应当将该房屋返还给原告，但至今被告洪天生仍实际占有该房屋，被告洪天生的行为侵犯了原告对房屋的所有权。本案的争议焦点为：一、原告程莲风、林金萍是否本案适格的原告？二、原告要求被告赔偿原告房租租金35万元的诉讼请求是否应予支持？三、原告要求第三人承担连带责任的诉讼请求是否应予支持？针对第一个争议焦点，该院认为，原告程莲风、林金萍系本案适格的原告。理由为：1、根据被告洪天生提供的洪天生、张根英起诉熊锦萍、狄万连、俞霖、程莲风、霍媛返还购房款一案的民事起诉状中载明“被告程莲风，身份证号码3602811929××××××××”，该姓名与身份证号码与本案中原告程莲风的姓名与身份证号码一致，且本案中原告程莲风的身份证号码与（2012）景民一终字第6号民事判决书中“被上诉人（一审原告）程连风”的身份证号码一致，该院认为被告洪天生在其作为原告的民事起诉状中已经认可了程莲风的身份，且原告程莲风的身份证号码与生效裁判文书中载明的身份证号码一致，故该院对原告程莲风的主体身份予以认定；2、原告林金萍身份证号码与被告洪天生提供的洪天生、张根英起诉熊锦萍、狄万连、俞霖、程莲风、霍媛返还购房款一案的民事起诉状中载明“被告熊锦萍”的身份证号码一致，也与（2012）景民一终字第6号民事判决书中“被上诉人（一审原告）熊锦萍”的身份证号码一致，被告洪天生当庭对身份证号码的唯一性不持异议，故该院认为原告林金萍就是熊锦萍，故对原告林金萍的主体身份予以认定。针对第二个争议焦点，如前所述，被告洪天生在买卖行为被确认无效后未向原告返还诉争房屋的行为已构成侵权，被告洪天生占有、使用房屋期间应当支付使用费。原告诉请要求被告返还原告2012年6月至2019年6月共计35万元的租金（5万元/年），对此该院认为：1、原告并未提供证据证明被告洪天生将房屋出租给第三人朱小刚的租金为5万元/年，故该院对原告要求被告按5万元/年返还租金的诉讼请求不予支持；2、对被告洪天生主张的其一直未收取过租金的主张不予支持。第三人朱小刚当庭陈述其自2009年左右开始承租本案诉争房屋的店面，至2019年7月搬离，第三人朱小刚共计承租店面长达10年之久，第三人陈述其2009年至2013年的租金均付给被告洪天生，2014年度的租金付给了一个叫刘细强的人，被告洪天生主张从2012年起未收到过第三人的租金不符合常理，被告洪天生也无法提供证据证实其该主张，故该院对被告洪天生未收取租金的主张不予支持。第三人朱小刚支付给刘细强的2014年度租金是用于偿还被告洪天生欠刘细强的欠款，该年度租金应当认定为被告洪天生已收取。故该院认为被告洪天生应当返还2012年6月至2014年12月31日的租金共计人民币51667元（租金按照2万元/年计算，2012年租金自6月1日起计算至12月31日）。针对第三个争议焦点，第三人朱小刚自认其租用本案诉争房屋店面至2019年7月搬离，其占有、使用本案所涉店面的行为侵犯了原告的占有、使用权，故其应当支付占有、使用该房屋期间的使用费，原告要求第三人支付租金的行为应当认定为原告要求第三人支付其占有、使用房屋期间的使用费。如前所述，第三人朱小刚已经支付给被告洪天生的租金已由被告洪天生负责返还，故第三人朱小刚应当自2015年1月1日开始向原告支付使用费，即第三人朱小刚应当将2015年1月1日至2019年7月1日期间的租金共计人民币9万元（租金按照2万元/年计算）付给本案四原告。由于第三人朱小刚实际搬离房屋店面的时间为2019年7月，且第三人朱小刚当庭也承认原告俞霖的侄子曾告知其因房屋存在争议不要向任何人支付租金，这也是第三人朱小刚自2015年开始拒绝支付租金的原因，故该院认为原告已经向第三人主张了权利，只是因为原、被告双方一直存在诉争才导致原告一直未要求第三人向其支付租金，故第三人朱小刚主张租金部分超过诉讼时效的主张该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告洪天生在本判决生效之日起七日内一次性返还原告俞霖、程莲风、林金萍、贾小平房屋租金共计人民币51667元；二、第三人朱小刚在本判决生效之日起七日内一次性支付原告俞霖、程莲风、林金萍、贾小平房屋租金共计人民币90000元；三、驳回原告俞霖、程莲风、林金萍、贾小平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上列款项到期后，如被告不自动履行，原告可在本判决履行期届满第二日起二年内，向该院申请强制执行。案件受理费6550元，由原告俞霖、程莲风、林金萍、贾小平承担3275元，由被告洪天生承担3275元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于洪天生有无出租涉案房屋并收取案涉租金的问题。根据第三人朱小刚的陈述，其自2009年左右开始承租案涉房屋的店面，洪天生也认可其将案涉房屋的店面租给了朱小刚，但一直未收取租金，洪天生否认其收取过朱小刚租金的主张应与常理不符，本院不予采信。关于洪天生收取的租金数额。洪天生与朱小刚均未提供书面房屋租赁合同，根据朱小刚的陈述，案涉租金为2万/年，其2009年至2013年的租金均付给洪天生，2014年度的租金付给了刘细强，因洪天生欠刘细强的钱款，且一审中洪天生也认可曾委托刘细强收取过租金。本院对朱小刚陈述刘细强代收2014年租金的说法予以采信。现有证据不足以充分证实朱小刚向洪天生支付的租金标准，但依据朱小刚的陈述，能够认定朱小刚实际支付的租金标准不低于每年2万元，一审法院认定洪天生应当返还2012年6月至2014年12月31日的租金共计人民币51667元并无不当，应予支持。关于洪天生是否应向俞霖、程莲风、林金萍、贾小平返还案涉房屋租金的问题。洪天生在买卖行为被确认无效的情况下，其对案涉房屋构成无权占有，不享有对案涉房屋合法出租的权利，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，俞霖、程莲风、林金萍、贾小平有权要求洪天生返还因占有、使用案涉房屋所取得的不当得利。原审判决据此规定并参照合同约定的租金标准判令洪天生返还案涉房屋租金并无不当。综上所述，洪天生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1091.68元，由上诉人洪天生负担。本判决为终审判决。审判长  胡纯华审判员  舒振亚审判员  徐文生二〇二〇年十一月十八日法官助理王玲娟书记员徐彩霞