陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终10199号上诉人（原审原告）：陕西丰华好又多商贸有限公司，住所地：西安曲江新区长安南路**。法定代表人：李世林，该公司总经理。委托诉讼代理人：金杨，陕西连邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵静，陕西连邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：西安富润物业管理有限责任公司，，住所地：西安经济技术开发区文景路**三合国际创业城**楼**法定代表人：张炜，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁建平，男，1976年1月1日出生，汉族，西安富润物业管理有限责任公司员工，住西安市未央区。被上诉人（原审被告）：西安三合置业有限责任公司，住所，住所地：西安经济技术开发区文景路**三合国际城裙楼商业Fed中心****div>法定代表人：丁芬娃，该公司总经理。委托诉讼代理人：张文辉，男，1988年1月2日出生，西安三合置业有限责任公司，住西安市未央区。上诉人陕西丰华好又多商贸有限公司（以下简称丰华好又多公司）因与被上诉人西安富润物业管理有限责任公司（以下简称富润物业公司）、西安三合置业有限责任公司（以下简称三合公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初12591号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰华好又多公司上诉请求：1.撤销一审判决第三条，改判为富润物业公司承担60%的违约责任，向丰华好又多公司赔偿损失78.66万元。2.一、二审诉讼费用及鉴定费，由富润物业公司承担60%。事实与理由：一、本案的起因是富润物业公司对租赁场地的真实情况存在欺诈和隐瞒才导致丰华好又多公司作出错误判断，致使租赁合同无法继续履行的主要过错在富润物业公司，一审判决丰华好又多公司承担主要责任与事实不符，应改判由富润物业公司承担主要责任。二、一审判决第三条由富润物业公司向丰华好又多公司支付物品变卖款8万元，程序有误。丰华好又多公司一审的诉讼请求没有请求变卖物品的损失，对变卖物品损失保留了另诉的权利，但一审法院仅凭富润物业公司自认就直接作出判决，程序错误，严重侵害了丰华好又多公司的合法权益。三、本案全部诉讼费及鉴定费均应按照过错责任进行分担，由富润物业公司承担主要责任部分的费用。富润物业公司、三合公司辩称，一、丰华好又多公司对纠纷中的租赁场地真实情况完全清楚。在2016年3月25日签订合同前，丰华好又多公司用平面图对租赁物进行多次现场勘查，经确认无误才签订的租赁合同。丰华好又多公司声称租赁地未经过消防备案其不知情，属于捏造事实。二、丰华好又多公司称因超市内砌筑防火墙导致货车不能进入、顾客入口堵塞等原因导致其无法经营与事实不符。三、一审判决富润物业公司向丰华好又多公司支付物品变卖8万元，程序无错误。在一审庭审中丰华好又多公司反复强调、论证富润物业公司变卖其设备，导致其经济损失，表明丰华好又多公司有此诉求。四、因丰华好又多公司违约，给富润物业公司造成巨大经济损失，因此富润物业公司不应承担任何诉讼费、鉴定费。丰华好又多公司向一审法院起诉请求：1、判令解除丰华好又多公司与富润物业公司、三合公司签署的《三合国际城房屋租赁合同》；2、判令富润物业公司、三合公司退回丰华好又多公司缴纳的合同履约保证金15万元；3、判令富润物业公司、三合公司赔偿丰华好又多公司的损失150万元；4、判令富润物业公司、三合公司退还丰华好又多公司预交的剩余水电费约2万元；5、案件受理费由富润物业公司、三合公司承担。审理中，丰华好又多公司变更第四项诉讼请求为：判令富润物业公司、三合公司退还丰华好又多公司预交的剩余水电费5600元。一审法院认定事实：2016年3月25日，丰华好又多公司（承租方、乙方）与富润物业公司（出租方、甲方）签订《三合国际城房屋租赁合同》一份，约定由甲方将位于西安市经济技术开发区，建筑面积约为5000平方米，库房、办公及配套区域建筑面积440平方米左右的三合国际城负1层出租给乙方，用于经营丰华好又多生活超市；签订本合同前，甲方已告知乙方房屋产权情况；标的物的要求：必须符合设计规范和建筑物施工要求；须符合消防规范、达到消防验收要求（甲方负责建筑物消防验收及二次消防验收）；空调供应时间：夏季5月15日-9月15日，每日供应时间为12小时；冬季11月15日-次年3月15日，每日供应时间为12小时；租赁期限（含装修免租期）15年，2016年7月1日起，至2031年6月30日止，其中交付之日起3个月为装修期，即2016年7月1日起至2016年9月30日止；本合同开业日期暂定为2016年10月1日；租金（含大物业费用）每月每平方米30元，乙方自起租日开始承担该房屋的租金，大物业费包含：外保洁、垃圾费；租金每3年增幅5%：第1个至第2个租约年每月每平方米0元，即每月租金为0元；第3年租约年每月每平方米30元，即每月租金为15万元，每年租金180万元；第4个至第6个租约年每月每平方米31.5元，即每月租金为15.75万元，每年租金189万元；水费暂定为每吨6.5元，电费暂定为每度1.3元（以政府相关部门实际收费为准），缴费期按物业公司管理规定执行；月缴纳空调费8元/平方米，按该房屋经营建筑面积（5000平方米）计算（最终以物业公司报备价格为准）；缴费时间以每年5月前缴纳夏季费用；每年11月前缴纳冬季费用；为保证乙方在合同期内正常履约，在本合同签署当日内乙方应向甲方一次性缴纳人民币15万元的合同履约保证金；甲方有权在项目范围内根据需要进行维修、改建、修葺、装修工程或封闭或更改公共通道及公用设施或其他部分包括但不限于走道、门户、窗户、电动装配、电缆电线、水管通道、燃气管道、电梯、电动扶梯、防火、保安设施、空调设施等；乙方不得以此类工程及其后果对乙方产生干扰或不便为由要求甲方予以赔偿；但甲方进行上述工程前，应提前合理时间通知乙方并尽量减少该等工程对乙方可能产生之干扰及不便。合同签订当日，丰华好又多公司向富润物业公司支付履约保证金15万元。此后，丰华好又多公司对涉案场地进行装修并经营。2016年11月21日，西安市公安消防支队经济技术开发区大队向丰华好又多公司发出经公消封字[2016]第0184号临时查封决定书一份，载明：涉案场地未依法进行消防设计备案，存在火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全，并决定对配电箱予以临时查封，查封期限自2016年11月17日11时至2016年11月28日11时。2017年4月13日，富润物业公司向丰华好又多公司发出《整改通知单》一份，要求丰华好又多公司对消防系统测试中发现的问题进行整改。同年4月17日，丰华好又多公司向富润物业公司发出《关于消防整改通知的复函》一份，载明：“收到贵司在消防系统测试中发现的问题整改通知函，我公司积极配合及时的进行了规范的整改，现各问题都已一一解决。望贵公司可以现场验收！消防验收是头等大事，我司一定积极配合！”2017年7月7日，富润物业公司向丰华好又多公司发出《通知》一份，载明：富尔顿国际财富中心项目的消防验收工作已经进入关键阶段，经开消防大队在复验中对大厦提出了多项整改意见，并具体指出对超市防烟前室进行隔离的整改措施。为了确保大厦整体消防验收顺利通过，请务必于本周予以回复，如不配合后果自负！同年7月19日，丰华好又多公司向富润物业公司发出《关于因你公司违约不开空调，致我超市无法经营停业的告知函》一份，认为富润物业公司一直未开放空调，导致超市销售未达到预期且遭受顾客指责，超市工作人员无法正常工作，决定自2017年7月19日起停止营业，待空调开放且条件具备超市经营条件时再行开业；同时我超市亦重新评估该场地是否适合继续经营。此后，丰华好又多公司离场。次日，富润物业公司将丰华好又多公司遗留的货架、办公桌、冰柜变卖，并更换了超市门锁，另有监控摄像头数个、存储柜一个未处理。同年11月8日，西安市公安消防支队经济技术开发区大队向三合公司出具经公消验字（2017）第0028号《建设工程消防验收意见书》一份，对三合国际城1号办公楼、2号办公楼、3号办公楼新建工程进行了消防验收。11月9日，富润物业公司向丰华好又多公司发出《关于富尔顿国际财务中心负一层超市清理物品的函》一份，要求丰华好又多公司在2017年11月13日前撤场，清理现场遗留物品，如未能按期撤离现场，其将不再提供保管义务，现场所有遗留物品将自行处理。审理中，丰华好又多公司向一审法院提出申请，要求对其承租的位于西安市经济技术开发区三合国际城B1F层，建筑面积约为5440平方米房屋的装修损失进行司法鉴定。一审法院委托西安市中级人民法院对涉案房屋装修进行评估。2020年4月7日，陕西新兰特资产评估有限责任公司对涉案房屋装饰装修进行评估，评估结果为人民币131.1万元。庭审中，丰华好又多公司、富润物业公司对解除合同、返还丰华好又多公司预交的水电费5600元均无异议。富润物业公司自认其将丰华好又多公司遗留的货架、办公桌、冰柜变卖得款7、8万元。现双方就丰华好又多公司离场原因各持己见。丰华好又多公司认为，其离开原因是因超市消防验收未通过，富润物业公司在超市垒墙，加之空调未开放影响经营。而富润物业公司则认为，消防验收未通过丰华好又多公司在承租前是知情的，在超市局部垒的消防墙也是因消防要求所垒，并未影响丰华好又多公司经营；丰华好又多公司所述的空调未开放不是事实，按照合同约定空调开放应由丰华好又多公司先行交费，而其在丰华好又多公司未交费的情况下先给丰华好又多公司开放了20多天空调，之后因丰华好又多公司仍不交费，故其暂停了空调。另查，经未央区法院勘察现场，涉案现场有丰华好又多公司遗留的监控摄像头数个、存储柜一个，富润物业公司表示愿意让丰华好又多公司自行拆卸拉走。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案丰华好又多公司与富润物业公司于2016年3月25日签订的《三合国际城房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应自觉履行。丰华好又多公司向富润物业公司交纳合同履约保证金15万元，依约将房屋交付丰华好又多公司使用。现丰华好又多公司请求解除《三合国际城房屋租赁合同》，并要求富润物业公司富润物业公司退还水电费5600元，因丰华好又多公司已经离场，并坚持不再承租涉案房屋，富润物业公司同意解除，应予准许。富润物业公司对电费金额5600元不持异议，应予退还。丰华好又多公司要求富润物业公司退还合同履约保证金15万元之请求，因丰华好又多公司明确表示不再承租富润物业公司房屋，富润物业公司亦同意解除，故保证金应当返还。丰华好又多公司要求富润物业公司赔偿装修损失及物品损失两项共计150万元之请求，因丰华好又多公司系经营超市的专业机构，承租房屋前理应对经营风险进行评估。丰华好又多公司认为造成经营不善是因富润物业公司未开空调、垒消防墙所致，因合同约定，富润物业公司向丰华好又多公司交付的租赁物须符合消防规范，达到消防验收合格标准（甲方负责建筑物消防验收及二次消防验收），说明丰华好又多公司签订合同时对涉案场所未进行消防验收是明知的，富润物业公司在超市局部垒消防墙是消防验收的需要，丰华好又多公司应当积极配合。同时合同约定，丰华好又多公司向富润物业公司交纳空调费的时间是每年5月前交纳夏季费用，每年11月前交纳冬季费用。丰华好又多公司称其曾交纳空调费，富润物业公司不收，但富润物业公司矢口否认，丰华好又多公司未提供曾交纳过空调费的相关证据，故丰华好又多公司该说辞不予采信。富润物业公司自认对丰华好又多公司遗留在超市内的货架、办公桌、冰柜进行变卖，所得款8万元应当退还丰华好又多公司。关于丰华好又多公司装饰装修部分损失，鉴于丰华好又多公司离场后遗留的装修富润物业公司实际受益，且富润物业公司未在征得丰华好又多公司同意的情况下私自处理丰华好又多公司部分物品，存在一定过错，故可参照装修评估报告评估费用131.1万元，按照丰华好又多公司、富润物业公司双方过错比例六、四由双方分担，即丰华好又多公司分担78.66万元，富润物业公司分担52.44万元为宜。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十一条第（二）项、第一百二十二条之规定，判决：一、原告陕西丰华好又多商贸有限公司与被告西安富润物业管理有限责任公司于2016年3月28日签订的《三合国际城房屋租赁合同》（合同编号：SHC-B1001）予以解除、终止履行。二、被告西安富润物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内退还原告陕西丰华好又多商贸有限公司合同履约保证金15万元、水费5600元。三、被告西安富润物业管理有限责任公司于上述时间向原告陕西丰华好又多商贸有限公司支付物品变卖款8万元，装修损失52.44万元。四、驳回原告陕西丰华好又多商贸有限公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19830元、鉴定费5.5万元（丰华好又多公司已预交），由丰华好又多公司负担56898元，富润物业公司负担7932元；富润物业公司负担部分，于上述付款时间一并向丰华好又多公司支付。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确认。另查明，2020年5月14日一审庭审中，丰华好又多公司明确其诉讼请求中要求赔偿损失150万元的依据为装修费用。本院认为，丰华好又多公司与富润物业公司自愿签订《三合国际城房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。合同履行期间，丰华好又多公司已经离场并主张解除合同，富润物业公司表示同意，故双方合同应予解除。合同解除后，丰华好又多公司已经支付的合同履约保证金15万元、剩余水电费5600元，富润物业公司应当向丰华好又多公司予以返还。对于丰华好又多公司主张富润物业公司向其赔偿的装修损失，经评估确认为1311000元，丰华好又多公司上诉主张应由富润物业公司承担其中的60%即78.66万元，但根据双方合同之约定可以说明丰华好又多公司对涉案场地未进行消防验收是明知的，且富润物业公司在超市局部垒消防墙是消防验收的需要，同时丰华好又多公司未能提供证据证明其已依约交纳空调费仍不能正常使用空调，故一审法院在考虑丰华好又多公司离场后遗留的装修由富润物业公司实际受益的情况下，判决对于丰华好又多公司的装修损失由富润物业公司负担40%即52.44万元，符合本案实际情况，并无不当。对于物品变卖款项，丰华好又多公司并未主张，不属于本案审理范围，故应不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初12591号民事判决第一、二、四项；二、变更西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初12591号民事判决第三项为：西安富润物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内向陕西丰华好又多商贸有限公司支付装修损失52.44万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19830元、鉴定费55000元，丰华好又多公司已预交，由丰华好又多公司负担案件受理费9230元、鉴定费33000元，富润物业公司负担案件受理费10600元、鉴定费22000元（富润物业公司应负担的上述费用于支付案件执行款时一并向丰华好又多公司支付）；二审案件受理费11666元，由丰华好又多公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 平审判员 李 刚审判员 陈 帅二〇二〇年十一月二十三日书记员 刘书方