四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终3010号 上诉人（原审原告）：李葆虹，女，1967年9月10日出生，汉族，住青海省班玛县。 委托诉讼代理人（特别授权）：吴庆阳，四川蜀仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般代理）：景圆欢，四川蜀仁律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：安杨波，男，1972年5月29日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人（一般代理）：罗微，绵阳市涪城区龙门法律服务所法律工作者。 上诉人李葆虹因与上诉人安杨波房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2020）川0703民初3172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，依法组成合议庭于2020年11月11日进行审理。上诉人李葆虹之委托诉讼代理人吴庆阳、上诉人安杨波及其委托诉讼代理人罗微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李葆虹上诉请求：撤销绵阳市涪城区人民法院（2020）川0703民初3172号民事判决并改判安杨波支付违约所造成损失20万元。事实和理由：安杨波再次出卖房屋售价53万元，案涉房屋增值23万元应属可期待利益损失，并且房屋办理权属登记仅系附有一定条件而非无权故并不存在过错。 安杨波辩称，李葆虹并未按照约定支付购房首付款项，导致无法履行生效裁判文书，《承诺书》并非变更定金协议、李葆虹行为造成合同无法履行存在过错。 安杨波上诉请求：撤销绵阳市涪城区人民法院（2020）川0703民初3172号民事判决并改判支付李葆虹购房款项2万元。事实和理由：生效判决认定《定金协议》有效，李葆虹并未严格履行付款义务，同时明知房屋权属登记情况亦未采取有效措施预防损失发生、自身存在过错。李葆虹行为导致生效裁判文书无法履行，业已造成重大损失。 李葆虹辩称，安杨波有权处理案涉房屋，如果合同正常履行无需采取任何措施，按照承诺最迟履行时间安杨波应属违约一方。 李葆虹向一审法院起诉请求：1.判令安杨波返还购房款项4万元及其利息（以4万元为基数自2017年3月22日至付清之日止按照6%计算）；2.判令安杨波赔偿房屋增值价值损失20万元。 一审法院认定事实：李葆虹（买方、乙方）、安杨波（卖方、甲方）于2017年2月18日签订《定金协议》约定“甲乙双方于2017年2月18日就坐落于游仙区××村××号××花园××期××栋的房产达成以下协议，并订立此协议，共同遵守。一、甲方自愿将上述房产出售给乙方，甲乙双方议定上述房产的成交价格为叁拾万元人民币（¥300000.00）。二、建筑面积63.75平方米。三、乙方购房款的具体支付方式为：1.2017年2月18日支付定金贰万元整。2.2017年5月31日前支付首付款壹拾叁万元整，双方办理产权过户手续。3.2017年7月30日支付所有尾款壹拾伍万元整，双方交割房屋。八、本协议未尽事宜双方可另行议定，补充协议经双方签字与本协议有同等法律效力。九、双方约定的其他事项：因为此房的相关特殊性，甲方不能按时交房，乙方可以顺延时间，最迟2017年8月31日之前办妥（或者甲乙双方一起去法院办理）”，李葆虹、安杨波分别签字捺印。 2017年2月18日，李葆虹支付安杨波购房定金2万元。 2017年3月21日，安杨波出具《承诺书》载明“兹有本人与李葆虹签定购买小岛三期房屋事宜（2幢1单元701室）再经商议李葆虹于今日再支付贰万圆整为条件，我本人承诺2017年5月31日前务必办妥完所有交房过户程序，否则退还此贰万圆整，并支付叁佰圆利息，并继续履行合同，按原合同执行”。2017年3月22日，李葆虹支付安杨波购房款项2万元。之后，安杨波并未按照约定办理案涉房屋过户手续。 2019年7月15日，李葆虹向绵阳市游仙区人民法院提起诉讼请求确认双方所签《定金协议》有效、判令安杨波继续履行《定金协议》内容配合办理房屋过户手续，案件审理过程中安杨波明确表示不愿继续履行定金协议，基于案涉房屋登记所有人系鄢彪且设有抵押权导致诉讼请求存在法律障碍、经释明李葆虹表示不予变更诉讼请求。2019年9月2日绵阳市游仙区人民法院作出（2019）川0704民初1934号民事判决“一、原告李葆虹与被告安杨波于2017年2月18日签订《定金协议》有效；二、驳回原告李葆虹其他的诉讼请求”。 2020年2月26日，李葆虹以安杨波为被告、鄢彪及中国工商银行股份有限公司绵阳涪城支行为第三人向绵阳市游仙区人民法院提起诉讼请求判令办理案涉房屋过户，后因李葆虹查询房屋业已售与案外人代美并且办理权属登记遂未按照规定期限交纳案件受理费，2020年3月9日绵阳市游仙区人民法院作出（2020）川0704民初443号民事裁定按照李葆虹自动撤诉处理。 另查明：2016年5月31日安杨波向绵阳市游仙区人民法院提起诉讼请求判令鄢彪继续履行买卖合同同时办理银行提前还款以及过户手续，2016年8月26日该院作出（2016）川0704民初1330号民事调解书“一、被告鄢彪协助原告安杨波于2016年9月2日之前办理完结被告鄢彪因购买位于绵阳市游仙区××村××号××花园××期××栋××单元××层××号（房产证号：绵房权证监证字第0××2号）的银行按揭贷款提前还款事宜，由原告安杨波承担未结清贷款全部本息。二、本协议达成之前被告鄢彪已付的前述房屋按揭贷款本息及物业管理费中的22400元，由原告安杨波于结清本协议第一项房屋按揭贷款本息的当日一并支付给被告鄢彪。三、被告鄢彪协助原告安杨波于2016年9月6日之前办理完结位于绵阳市游仙区××村××号××花园××期××栋××单元××层××号（房产证号：绵房权证监证字第0××2号）的房屋所有权及国有土地使用权过户登记手续，由原告安杨波承担全部过户税费”。民事调解书生效之后，安杨波未予按约履行义务导致2019年11月前讼争房屋仍登记于鄢彪名下、抵押权人系中国工商银行股份有限公司绵阳涪城支行。2019年11月,经强制执行案涉房屋登记于安杨波名下，之后安杨波以50余万元价格售与案外人代美并且办理权属登记。 案件庭审过程中，李葆虹陈述签订《定金协议》之时知晓案涉房屋并未登记于安杨波名下之事实。 一审法院认为，案涉合同名为“定金协议”，从协议内容看，双方约定了房屋的位置、价款、给付时间等内容，其性质应为房屋买卖合同。协议签订时，讼争房屋登记在案外人鄢彪名下且设有抵押权，被告对登记在案外人鄢彪的房屋进行出售，构成无权处分。但依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，原、被告间签订的《定金协议》并不因被告没有处分权而无效，原、被告作为完全民事行为能力的人，该定金协议系双方真实意思表示，该协议不违反法律法规效力性禁止规定也无《合同法》中法定无效情形，故原、被告签订的该份《定金协议》有效，双方应按约履行义务。案件争议焦点如下：一、2017年3月21日被告向原告出具承诺书是否对《定金协议》进行了变更。从承诺书的内容看，被告只是承诺在2017年5月31日前办妥所有的过户程序，并未承诺原告可改变付款期限。按原《定金协议》的约定，原告有付款的义务，原告支付2万元房款只是履行定金协议约定的义务，并不能说明对双方约定的付款时间的变更。故承诺书并未对定金协议作出实质性的变更，原告主张承诺书对定金协议约定的付款时间进行了变更，证据不足，不予采信。二、（2019）川0704民初1934号民事判决书是否确认对原、被告双方签定的《定金协议》解除。绵阳市游仙区人民法院在审理该案的过程中，向原告释明后，原告未选择解除合同、要求被告承担违约责任。该院作出（2019）川0704民初1934号判决书驳回原告继续履行合同的请求只是基于履行合同的障碍未解除、不宜判决继续履行合同，该判决书并未确认原、被告签订的《定金协议》已解除。在履行合同的障碍解除后，原告可继续要求履行合同。故被告安杨波主张（2019）川0704民初1934号判决书已确定了其没有义务将房屋继续卖给李葆虹的理由不成立，不予采信。三、被告是否存在违约行为、是否应向原告承担违约责任以及违约责任的大小。根据原、被告所签《定金协议》的约定，原告支付房款的时间可以顺延至2017年8月31日，因此，原告在2017年5月31日前只按承诺书的约定支付房款2万元，不构成违约。据定金协议的约定及被告自己出具的承诺，被告应在2017年5月31日前完成过户手续，被告未按约完成过户手续，因此，被告违约在先。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，先履行义务一方未履行的、后履行一方有权拒绝履行要求。在被告未完成过户的情况下，原告未按约在2017年8月31日前付清房款，不构成违约。后被告将该房又出售给案外人代美，并过户给代美，致使原告不能实现合同的目的，原告可要求解除合同。合同解除后，原告可要求被告返还已支付的定金2万元、房款2万元及利息。同时，原告可要求被告承担违约责任，赔偿其损失。至于原告主张的重新购房的房价增加损失，考虑原告在与被告签订合同时，明知案涉房屋登记在案外人名下、被告无处分权、该房可能出现履行障碍。同时，在被告未按约办理该房的过户手续、明确表示不履行合同的情况下，原告未采取积极措施按约付款、积极配合原告完成过户和寻求有效的救济途径，防止损失扩大，其对自身损失扩大有一定的过错。因此，原告主张的该部分损失过高，对其过高部分，不予支持。综合被告的违约情况、原告的付款情况及对损失扩大的过错以及被告将案涉房屋卖给案外人代美的价款等实际情况，酬定由被告赔偿原告重新购买房屋的房价增加损失4万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决：一、被告安杨波在判决生效之日起三日内返还原告李葆虹定金2万元及购房款2万元，共计4万元，并从2017年3月22日起至付清之日止按年利率6%支付前述4万元的资金利息；二、被告安杨波在判决生效之日起三日内支付原告李葆虹重新购房的价格增加损失4万元；三、驳回原告李葆虹的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人未予提交新证据。对当事人二审争议事实，本院认定如下：本案二审庭审过程中，安杨波陈述案涉房屋售与案外人价格53万元。（2019）川0704民初1934号民事判决认定《定金协议》实系房屋买卖合同。本院查明其他事实与一审法院认定一致。 本院认为，根据当事人诉辩理由，本案争议焦点为一审法院认定安杨波所应支付款项金额是否适当。首先，2017年2月18日、2017年3月22日李葆虹分别按照《定金协议》、《承诺书》约定支付安杨波购房定金2万元、购房款项2万元，（2019）川0704民初1934号民事判决认定《定金协议》实系房屋买卖合同，目前案涉房屋安杨波业已售与他人并且办理权属登记、《定金协议》确已无法继续履行，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”、第九十四条第五项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：法律规定的其他情形”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，一审法院判令安杨波返还定金2万元、购房款项2万元并承担按照年利率6%计算之资金利息并无不当。其次，2017年2月18日《定金协议》约定“2017年5月31日前支付首付款壹拾叁万元整，双方办理产权过户手续”同时特别明确鉴于案涉房屋特殊性如若安杨波不能按时交房李葆虹可以顺延时间最迟截至2017年8月31日，2017年3月21日安杨波出具《承诺书》载明“我本人承诺2017年5月31日前务必办妥完所有交房过户程序”，2019年7月15日、2020年2月26日李葆虹先后两次提起诉讼主张办理房屋过户手续，（2019）川0704民初1934号案审理过程中安杨波明确表示不愿继续履行定金协议、经释明李葆虹不予变更诉讼请求，上述事实表明无论李葆虹未能按照约定支付购房款项还是安杨波主动提出不再履行协议并且案涉房屋售与他人，双方当事人均存在一定违约行为，加之案涉争议本就可于（2019）川0704民初1934号案审理之时予以解决，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十六条“因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任”、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”之规定，一审法院结合案件审理查明事实认定安杨波赔偿损失4万元亦无不当。故上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，李葆虹、安杨波上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5830元（3500元+2330元），由上诉人李葆虹负担3500元，由上诉人安杨波负担2330元。 本判决为终审判决。 本案判决发生法律效力之后，负有履行义务之当事人应当依法按期履行。逾期未予履行，权利人申请执行之后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪依法追究刑事责任。 审判长 张 兵 审判员 于红霞 审判员 肖玉生 二〇二〇年十一月十三日 书记员 黄 娟