广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初5141号 原告：宁美薇，女，1992年5月9日出生，汉族，住广西南宁市江**。 委托代理人：苏莉莉，广西纳百川律师事务所律师。 委托代理人：李佳欣，广西纳百川律师事务所实习律师。 被告：赖同国，男，1982年9月30日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 被告：广西江山房地产代理有限公司，住所地：广西南宁市良庆区凯旋路9号海尔·青啤（东盟）联合广场3号楼十七层1706号办公室，统一社会信用代码：914501005718481524。 法定代表人：卢中良，执行董事。 委托代理人：黎阳光，男，1994年4月2日出生，壮族，广西江山房地产代理有限公司的员工，住广西天等县。 委托代理人：司尚祎，男，1994年4月22日出生，汉族，广西江山房地产代理有限公司的员工，住广西南宁市。 原告宁美薇与被告赖同国、广西江山房地产代理有限公司（以下简称江山房地产代理公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告宁美薇及其委托代理人苏莉莉、李佳欣，被告江山房地产代理公司的委托代理人黎阳光到庭参加诉讼。被告赖同国经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告之间于2020年1月15日签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》；2、判令两被告共同支付违约金119000元给原告；3、判令两被告共同支付本案律师代理费6000元给原告；4、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2020年1月15日，原告（乙方）与被告赖同国（甲方）、被告江山房地产代理公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定被告赖同国以600000元价格出售其坐落于玉林的房屋（房屋所有权证号：第**、第**，土地产权证号：020101073,房屋建筑面积71.32㎡)。因该房屋已被法院查封，原告担心房屋无法过户，房屋中介梁茵提出增加补充协议，原告遂与被告赖同国追加签订了《房屋买卖合同补充协议》。同日，原告通过银行转账、微信、支付宝转账等的方式向两被告支付60000元定金以及9000元中介费。两被告均出具了《收款收据》给原告收执。2020年3月份，房屋解封后，被告赖同国拒绝办理继承手续和房屋过户手续，且明确表示其想卖给第三人，不再出售涉案房屋给原告，并向原告返还70000元（含房屋中介费用）。原告多次与两被告沟通协商仍无法解决。根据三方签订的《房屋买卖合同》第八条：“……任何一方逾期履行合同的，逾期超过20天的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同……如守约方选择解除合同的，则有权要求违约方支付该物业成交价款20%的违约金。”以及第十条：“因本合同发生争议……最终由违约方承担对方为处理纠纷所支付的全部费用（包括律师代理费等）”。被告赖同国拒绝履行合同义务，被告江山房地产代理公司作为居间方，在收取原告9000元的中介费后，未协助双方办理过户手续，两被告的行为构成根本违约，导致合同目的无法实现。因此，原告有权解除合同，并要求两被告共同承担违约责任，支付违约金119000元（物业成交价款600000*20%-已支付1000元）以及原告为本案诉讼支付的律师代理费6000元。被告赖同国于2020年7月6日已将涉案房屋卖给第三人，其后仍虚假交易，告知原告准备装修的事宜，明知原告系用作婚房，仍虚假承诺交房时间，导致原告婚期一再推延，其行为具有严重过错，属于根本违约。为维护原告的合法权益，请求法院依法判决，判如原告所主张。 原告对其诉称的事实在起诉时（即2020年9月11日）向本院提交的证据有：1、《居民身份证》复印件一份，欲证明原告的诉讼主体资格；2、《居民身份证》、《企业信用信息公示报告》复印件各一份，欲证明被告的诉讼主体资格；3、《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》复印件各一份，欲证明原告与被告签订了房屋买卖合同及补充协议的事实；4、《房屋所有权证》复印件一份，欲证明房屋所有权证持证人系被告赖同国，房屋共有权人系赖同国与赖俊卿；5、《收款收据》复印件三份、《支付宝转账账单详情》复印件二份、《微信转账账单详情》、《借记卡账户历史明细清单》复印件各一份，欲证明原告已按合同约定向两被告支付了定金60000元及中介费9000元的事实；6、《房屋登记信息查档证明》复印件二份，欲证明2020年3月16日，原告经查档发现涉案房屋已解封，被告赖同国逾期办理继承手续和过户手续已超过20天；7、《银行收款凭证》复印件二份，欲证明被告赖同国拒绝履行合同义务并明确表示不再出售房屋给原告，并向原告返还70000元的事实；8、《委托合同书》、《广西增值税普通发票》复印件各一份，欲证明原告为本案诉讼支付了律师服务费6000元的事实。 原告于2020年10月13日向本院提交的证据有：《不动产登记信息查询结果》、《房地产买卖合同》复印件各一份，欲证明被告已经将涉案房屋出卖给第三人，构成根本违约。 原告庭前向本院提交的证据有：《微信聊天记录》复印件一份，欲证明被告赖同国将房屋卖给第三人后，仍假装继续交易，告知原告可以做装修准备；明知原告系用作婚房，仍虚假承诺交房时间，导致原告婚期拖延，给原告造成极大损失，被告赖同国属于恶意违约。 被告赖同国无答辩。 被告赖同国在法院指定的举证期限内没有向本院提交任何证据。被告赖同国经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、质证和辩论的民事诉讼权利。 被告江山房地产代理公司辩称：对于诉讼请求一，江山公司方同意解除合同及补充协议，但公司方保留合同关于第六条居间服务费的相关权利。对于诉讼请求二，该诉讼请求没有任何事实和法律依据，公司方不应共同承担违约金，理由：公司方认为合同的补充协议第三条的约定已经变更了合同第八条关于违约责任的相关约定，而原告在起诉状的事实与理由部分以及其提供的证据7中也认可了被告赖同国返还70000元的事实，其中70000元包含了补充协议约定的60000元定金以及原告已向公司方支付的9000元中介费，因此被告赖同国已经实际履行第三条所约定的内容，公司方认为诉讼请求第二项属于重复主张违约金，不应得到支持。退一步来说，原告有权按照合同第八条主张相应违约金的赔偿，公司方认为根据合同第八条违约责任的约定，该条款所指向的主体也仅为甲乙双方，即指向原告与被告赖同国之间，并未指向公司方，因此原告要求公司方与被告赖同国共同向其支付违约金119000元，没有事实和法律依据，应当予以驳回。对于诉讼请求三、四，公司方认为公司并不是过错方，也不是违约方，公司方作为居间方促成买卖方自愿签订涉案房屋的买卖合同，是三方真实意思表示，且合同的三方当事人均为具有完全民事行为的适格主体，合同的内容真实、有效，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，同时在履行合同的过程中，公司方也积极并敦促双方履行合同的义务，不存在合同的违约行为，不应承担律师代理费及诉讼费用。另一方面被告赖同国已经按照补充协议的相关约定承担了违约责任，但原告仍然提起本次诉讼，要求公司方共同承担相关的责任，是属于重复主张权利的行为，因此，公司方认为由此产生的相关费用因由原告自行承担。 被告江山房地产代理公司对其辩称的事实在庭前向本院提交的证据有：《微信聊天记录》复印件一份，欲证明江山公司敦促被告赖同国履行合同义务的事实。 被告江山房地产代理公司当庭向本院提交的证据有：1、《证明》复印件一份，欲证明被告赖同国于2020年4月14日向江山公司发送玉林市公安局的证明，证明赖俊卿于2016年3月29日已经注销了户口；2、《独家代理委托协议》复印件一份，欲证明卖方赖同国在委托江山公司卖房时，要求涉案房屋的售价需要达到600000元才愿意出售，因此江山公司按照该价格寻找买方，原告也愿意以该价格成交，因此签订了涉案房屋的买卖合同。 综合原、被告的诉辩意见，以及全案证据进行分析，本院确认以下法律事实：2020年1月15日，原告通过被告江山房地产代理公司的分公司（广西江山房地产代理有限公司玉林分公司，以下简称为江山房地产代理玉林分公司）推荐一处房屋，该房屋位于玉林（《房屋所有权证》证号：00024777号、《房屋：**、《房屋共有权证》证号：**）（系赖同国的亲属，因死亡于2016年3月29日被注销户口）共同共有，涉案房屋位于玉林楼房的第四层，建筑面积为71.32平方米。经被告赖同国出示该房屋的证件，及被告江山房地产代理公司的分公司查阅出示的《房屋登记信息查档证明》[涉案房屋于2015年5月21日被法院依法查封：（2015）玉区法民初字第1064-1号]，原告与被告赖同国、江山房地产代理玉林分公司的工作人员三方现场查看房屋后，原告作为乙方（买方）与被告赖同国作为甲方（卖方）、被告江山房地产代理公司作为丙方（居间方）三方签订《房屋买卖合同》（合同编号：NO.JSYL000495）和《房屋买卖合同补充协议》各一份，被告江山房地产代理公司的分公司在合同的落款处加盖了公章，合同约定物业权属情况（建筑面积：71.32平方米，实际面积以《房地产权证》为准）、成交价款（人民币600000元）、付款条件及产权转移、物业交接、税费缴交、居间服务费（甲乙双方同意于合同签订之日起连带向丙方支付该物业成交总价3%的居间服务费）、丙方义务、违约责任（甲乙双方之间）等内容。其中合同首款约定：“甲方保证该物业未被依法查封或以其他形式限制房产权利……否则导致无法继续交易或限制交易的，应承担违约责任”；第三条付款条件及产权转移约定：“签订本合同时，乙方向甲方支付人民币50000元（大写伍万元整）作为购房定金（乙方首次支付房款时作为房款的一部分），并按照下列第2种方式付款及办理产权转移手续……2、按揭付款及产权转移⑴乙方应于甲方办理好继承手续和人民法院解封及乙方银行贷款审批通过后向甲方支付首期房款（含定金）人民币300000元……⑶甲乙双方应于本合同签订后待甲方办理好继承手续5天内及时提供完整材料配合丙方按相关规定流程共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记”；第七条丙方义务约定：“1、丙方应根据诚实守信原则，依法依规为甲乙双方提供中介服务。2、丙方应对甲乙双方的信息资料严格保密”；第十条争议解决约定：“因本合同发生争议，应协商解决，协商不成的，均同意提交丙方所在地的人民法院解决，由此产生的费用先由各自承担，并最终由违约方（败诉方）承担对方为处理纠纷所支付的全部费用（包括但不限于通讯费、律师代理费、诉讼费、过户税费及交通费等）”；第十三条甲乙双方其他补充约定：“……③签订本合同当天双方约定追加定金人民币壹万元整（￥10000），合计定金为人民币陆万元整（￥60000）”。《房屋买卖合同补充协议》第1条约定：“本人赖同国承诺在签订本房屋买卖合同之日起10个工作日向玉林市公证处及房管局提交完整材料配合丙方按相关流程办理继承手续并承诺该房屋产权办理继承到本人赖同国单独名下产权”；第3条约定：“如上述两条约定因卖方原因不能成功办理相关手续，导致买卖双方不能正常办理产权过户手续的，视为卖方违约，则卖方承诺两个自然日内退还买方所交付的定金人民币大写：陆万元整（￥60000）并承担向丙方支付中介服务费人民币大写：壹万捌仟元整（￥18000）”。 合同签订后当天，江山房地产代理玉林分公司收取原告咨询及代理费（即居间服务费）9000元，被告赖同国收取原告宁美薇定金60000元。 2020年3月16日，原告到玉林市不动产登记中心查询后获悉涉案房屋已解除查封，便催促被告赖同国尽快办理继承手续及房屋过户手续。但被告赖同国却明确告知原告不愿继续履行合同，隐瞒原告与案外人另行签订涉案房屋的买卖协议，并且于2020年8月份主动通过银行转账方式退返70000元给原告。原告认为被告存在欺骗违约的行为，要求被告赖同国按照合同第八条违约责任的约定处理，多次与被告赖同国、江山房地产代理玉林分公司协商，三方最终无法达成一致协议，原告遂向本院提起诉讼。 另查明，2011年4月26日，被告江山房地产代理公司经南宁市行政审批局核准登记成立，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围：房地产销售代理，房地产信息咨询，商品信息咨询，企业管理信息咨询，企业营销策划。江山房地产代理玉林分公司系被告江山房地产代理公司的分公司。 2020年8月26日，原告与广西纳百川律师事务所签订《委托合同书》一份，合同其中约定律所指派苏莉莉担任原告案件（至一审判决时止）的代理人。向原告收取律师代理费合计6000元。 本院认为，原、被告于2020年1月15日签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》，虽然是双方的真实意思表示，但同时涉及到两个问题的处理，直接影响合同的效力： 一、本案涉案房屋已被法院查封，对合同效力的影响问题。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”；据上述法律规定，法院查封的房屋是不可以买卖的，出卖人擅自将已被有关国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，是违反了法律的强制性规定，买卖合同一般认定为无效。但经采取了查封等强制措施的相应国家机关同意，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。本案涉案房屋在原、被告签订房屋买卖合同前虽然已被法院依法查封，但在本案立案之前，法院对涉案房屋权利的限制措施已解除，那么，影响买卖合同效力的因素之一已不存在。 二、本案涉案房屋买卖涉及房屋其他共有人的权利问题。 《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”；法律上，在房屋买卖合同中，作为出卖人未经不动产的其他共有人的同意擅自签订合同，构成无权处分，但属于效力待定，需要其他权利人的追认。而本案中，原、被告在签订房屋买卖合同的时候均知道涉案房屋尚包含有其他共有人的利益，所以双方在《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》里同时约定被告赖同国需要办理继承手续后才能办理房屋产权转移登记手续的条款；现被告赖同国在本案立案之前以自已的实际行动明确表示拒绝继续履行与原告签订的合同，隐瞒原告与他人签订合同转卖涉案房屋，并且主动按照《房屋买卖合同补充协议》的违约约定（第3条）向原告返还定金60000元及原告向被告江山房地产代理公司的分公司支付的中介服务费；而且原告确认本案合同有效成立的前提下主张解除合同，没有损害他人的合法权益，该主张，合情合理，并无不妥，本院予以支持。 被告江山房地产代理公司的分公司即广西江山房地产代理有限公司玉林分公司没有在《房屋买卖合同补充协议》上加盖公章，但得到总公司即被告江山房地产代理公司的事后追认，符合《公司法》第十四条和《民法总则》第七十四条的规定，因此，《房屋买卖合同补充协议》与《房屋买卖合同》同等发生法律效力，对原告与被告赖同国产生约束力。《房屋买卖合同补充协议》是对原告与被告签订的《房屋买卖合同》不足之处进行补充，即是原、被告之间的最后约定；那么，《房屋买卖合同补充协议》与《房屋买卖合同》同时并存有违约条款约定，出现了重复约定违约金的情况下，依法应该以《房屋买卖合同补充协议》的最后约定为准，综上，被告江山房地产代理公司辩称被告赖同国已按照《房屋买卖合同补充协议》的约定承担了违约责任并履行义务完毕，证据充分，于法有据，本院予以采纳；原告要求被告赖同国按照《房屋买卖合同》的约定承担违约责任支付违约金119000元，理由不足，证据不充分，本院不予支持。 2020年8月26日，原告与广西纳百川律师事务所签订《委托合同书》一份，该所向原告收取律师代理费6000元是事实；原告要求被告赖同国承担原告为实现债权而支付的律师代理费的主张，符合双方签订的《房屋买卖合同》第十条的约定，没有违反法律的规定，亦没有违反2013年4月8日广西壮族自治区物价局、司法厅关于印发《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》的通知，本院予以支持。 被告江山房地产代理公司做为专业的房地产代理公司，做为居间人，已按照《房屋买卖合同》第七条的约定履行了义务；其工作人员也主动通过微信多次敦促被告赖同国履行义务，因此，被告江山房地产代理公司不存在违约的行为。原告要求被告江山房地产代理公司对上述被告赖同国所负的债务承担连带的责任，不符合《房屋买卖合同》与《房屋买卖合同补充协议》的约定，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告宁美薇与被告赖同国、广西江山房地产代理有限公司于2020年1月15日签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》； 二、被告赖同国支付律师服务费6000元给原告宁美薇； 三、驳回原告宁美薇的其他诉讼请求。 本案受理费2800元，减半收取为1400元，由原告宁美薇负担1333元，被告赖同国负担67元（原告已预交费用1400元，被告在支付上述款项时，一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  包智慧 二〇二〇年十一月十二日 书记员  吕玉凤