河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫10民终1915号上诉人（原审被告）：孟浩远，男，1993年6月23日出生，汉族，住河南省许昌市。委托诉讼代理人：王晓文、徐云飞（实习），河南先利律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗艳辉，男，1984年5月7日出生，汉族，住河南省许昌市建安区。原审被告：河南联纵企业营销策划有限公司，住所地：河南省许昌市市辖区半截河街道南海街瑞贝卡兴天下**楼113商铺。法定代表人：张运发。上诉人孟浩远因与被上诉人罗艳辉、原审被告河南联纵企业营销策划有限公司（以下简称联纵公司）房屋买卖合同纠纷一案，前由魏都区人民法院审理并作出（2020）豫1002民初1763号民事判决，孟浩远不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人孟浩远的委托诉讼代理人王晓文、徐云飞、被上诉人罗艳辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孟浩远上诉请求：1.依法撤销河南省许昌市魏都区人民法院(2020)豫1002民初l763号判决书;2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.原审认定原、被告三方签订的《房地产居间买卖合问》系当事人真实意思表示,且不违反法律强制性规定、合法有效,各方当事人均应依约履行，并存在合同履行过程中善意第三人的交易。2、上诉人也遵循合同依法交付了合同标的物,被上诉人明知不能如期办理房本,却擅自处置合同中的车位,致使合同标的物因配套设施的缺陷而贬值。被上诉人购房后,自己用不上车位,就将车位加价卖给他人,被上诉人也将车位款及高价卖出的利润收到。车位买卖合同也是被上诉人与他人达成的,上诉人就没有参与,也不知道情况,车位购买人将款打入上诉人账户,仅是因为车位名字是上诉人的,购买人要求必需将款打入上诉人账户而已。上诉人当时即将全部车位款打入被上诉人的账户。买卖车位与上诉人无关,上诉人纯属义务配合办理。现在一审法院判决解除合同,却将卖车位的事实排除在外,致使双方返还不完整。现在没有车位,房子不容易卖,自己用也不方便。没有了房子的配套车位,房屋价值已贬值。如果解除房屋买卖合同,双方返还,被上诉人应将车位一并返还,否则,上诉人的合法权益将无法得到保障。3、被上诉人积极处置车库的行为也明示其完全接纳不能及时办理房本的瑕疵。房地产公司没有将办房产证的手续办齐,没有通知购房人(上诉人)办理房产证。不能过户的责任不在上诉人,是否可以办房产证、什么时间可以办房产证,上诉人是无法准确确定的,对此,被上诉人也是明知的，并履行了绝大多数的义务,其真实意思绝非不履行合同,而是追求不合理的违约金,其行为存在恶意履行之嫌疑。4、一审法院认定事实有误,适用法律不当。本案涉及的情形并非法定合同撤销条件,不应当撤销合同。综上所述,依据相关法律之规定,本案不适应撤销合同。为维护当事人的合法权益,保护善意第三人交易安全。恳请法院依法撤销一审判决。罗艳辉辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。据合同约定有过户时间，上诉人在约定时间未办理过户，已违约，我有权要求解除合同并要求违约金，房子买时候是94.2万，出售车位时上诉人同意，且款项转入上诉人账户，上诉人分三次转给我，上述有合同、收据、增值税发票等证据，中介公司承认违约，已经将违约金转入我的账户。联纵公司未作答辩。罗艳辉一审提出诉讼请求：1．依法解除原、被告于2018年5月30日签订的房地产居间买卖合同；2．被告孟浩远返还原告购房款900,000元，并以房屋总价942,000元为基数按20%的标准支付向原告支付违约金188,400元；3．被告河南联纵企业营销策划有限公司返还中介服务费8,000元、并以房屋总价942,000元为基数按3‰的标准向原告支付违约金2,826元；4．本案诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：案涉房屋位于许昌市××路以南××以西××城××东××单元××西户，系孟浩远于2014年11月10日向开发商河南骏景地产有限公司购买，双方签订有《商品房买卖合同》（合同编号：201312688），并已在房地产管理部门备案。孟浩远于2017年11月20日和2018年1月23日分别就该房屋向税务机关缴纳了增值税及契税。2018年5月30日，经联纵公司居间介绍，孟浩远（卖方、甲方）、罗艳辉（买房、乙方）和联纵公司（居间方、丙方）签订《房地产居间买卖合同》一份，约定孟浩远将案涉房屋出售予罗艳辉。该居间买卖合同约定：“……1．甲方以及共有产权人自愿将位于许昌市东城区××）××路以南××以西××城××东××单元××西户的房屋壹套（住宅）及该房屋占用范围的土地使用权（以下简称该房屋）出售给乙方……是附带车位……是附带储藏室（负一层北3号储藏室18.94平方米）……建筑面积（以所有权证或商品房买卖合同面积为准）130.42平方米……甲、乙双方协商，一致同意上述房产转让总价款为人民币（大写）：玖拾肆万贰仟圆整（小写为￥942000.00）。总价款包含车位和储藏室……乙方同意于2018年5月30日交付人民民币（大写）叁拾万圆整（小写￥300000.00）作为该房屋定金给甲方……乙方付款方式为全款支付……叁方商定：……乙方向丙方支付相当于房屋总价款的2%中介服务费小写（188400.00）圆整。于签订本合同时壹次性支付……4．因甲方原因不能办理房产证过户手续的，叁方同意按下列第一、二、三款内容处理……（二）乙方有权单方解除合同，甲方应在当日向乙方返还已收房款和利息（自乙方支付房款之日止解除合同之日止）外，还应按房屋成交总价款的20%向乙方支付违约金……（三）甲方除了向丙方支付本合同第三条约定乙方所要向丙方交纳的居间服务费以外，还应支付相当于居间服务费壹倍的违约金……丙方自签订合同之日起，有义务协助甲乙双方办理相关手续，丙方无正当理由不履行合同或由其他过失影响甲乙双方交易的，且给甲乙双方造成损失的，由丙方赔偿损失。如丙方在限定期未办理完毕此套房产的相关手续，丙方将承担甲乙双方房屋总价共计3‰的违约金……7．双方约定的其他事项：经甲、乙双方一致协商下余房款陆拾万元整于2018年7月30日前付清，总房款包括天然气开口、暖气开口、维修基金、车位158号、储藏室10#负一层北3号、太阳能、建筑垃圾、装修押金、物业费、下余肆万贰仟元整于甲方证下来付清，甲方房产证交于乙方，甲乙双方于税满两年时过户中介费捌仟元整自本协议签订起无论国家政策变动所有费用与甲方无关，乙方全部承担（税收）若乙方在房产证未下来需卖房与第三方，甲方无条件配合（除抵押、贷款）……”。该协议签订当日，原告支付孟浩远房屋定金300,000元，于2018年5月31日向纵联公司支付中介费8,000元，于2018年7月30日支付孟浩远购房款600,000元。上述协议签订、履行过程中，联纵公司于2018年5月30日向原告交付了商品房买卖合同、购车位收据、储藏室收据、太阳能收据、天然气开口费收据、暖气开口费收据、维修基金收据、建筑垃圾收据、装修押金收据、物业费收据、增值税普通发票、契税发票、储藏室使用权转让协议、车位使用权转让协议；于2018年7月30日向原告交付了房屋钥匙。原告述称，其占有涉案房屋后并未装修入住；二被告对此无异议。罗艳辉与孟浩远约定的房屋过户期限届满后，孟浩远因开发商原因无法履行房屋过户义务，形成本案诉讼。另查明，根据孟浩远提供的银行流水及当事人陈述，案涉房屋附属车位经罗艳辉、孟浩远双方协商，由罗艳辉以孟浩远名义以105,000元价格出售予案外人。诉讼中，原告同意在返还购房款中予以折抵。上述事实，有房地产居间买卖合同、收据、收到条、银行柜台回执、增值税发票、契税发票及税款交款书、短信聊天记录、录音光盘及当事人陈述在卷为证。一审法院认为，当事人协商一致可以解除合同。原、被告三方签订的《房地产居间买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。该合同明确约定，因甲方（被告孟浩远）原因不能办理房产证过户手续的乙方（罗艳辉）有权单方解除合同。根据庭审中查明的事实，罗艳辉与孟浩远约定的办理房屋过户期限届满后，孟浩远未能依约办理房屋过户手续，已满足合同约定的原告单方解除合同的条件，故原告要求解除案涉《房地产居间买卖合同》的请求，符合法律规定，该院予以支持。关于关于案涉房产及已经支付的相关费用的处理问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据庭审中查明的事实，案涉房屋及储藏室已交付罗艳辉实际占有；罗艳辉支付孟浩远购房款900,000元，支付联纵公司中介费8,000元。上述房屋及购房款、中介费罗艳辉、孟浩远及联纵公司互负返还义务。其中，案涉车位已由罗艳辉出售，所得价款105,000元应从孟浩远返还购房款中予以扣除。综上，原告要求被告孟浩远返还购房款795,000元以及联纵公司返还中介费8,000元的请求，符合法律规定，该院予以支持。孟浩远辩称，《房地产居间买卖合同》第五条第7款补充约定：“甲乙双方于税满两年时付清”，并没有要求税满两年时办理过户，故其不存在违约行为。对此，该院认为，案涉《房地产居间买卖合同》一式三份，其中两份相关部分均明确记载“税满两年时办理过户”。经本院当庭询问，合同起草方联纵公司明确表示“税满两年时付清”系抄写错误。故根据有效证据及当事人陈述，原、被告真实意思应为涉案房屋交纳契税后两年时办理过户手续。孟浩远的相关辩解意见与有效证据不符，该院不予采纳。关于本案二被告的违约责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三方之间的纠纷，按照法律规定或者按照约定解决。孟浩远、联纵公司虽因开发商原因违约不能履行合同义务，但仍应向原告承担相应的违约责任。关于孟浩远的违约金数额问题。该院认为，原告与孟浩远虽约定有违约金，但违约金数额应结合孟浩远违约程度及原告实际损失确定。本案原告作为完全民事行为能力人，在签订房屋买卖合同时未尽必要的注意义务，自愿购买未办理产权证的房屋，存在一定过错。同时，原告所受违约损失实为孟浩远自违约行为形成之日起（2020年1月23日）占用原告购房款期间产生的利息损失。综上，原告要求孟浩远承担的违约金过高，应予调整。结合本案案情，该院酌定孟浩远应承担的违约金数额为22,000元。原告诉请过高部分，该院不予支持。关于联纵公司的违约金问题。该院认为，联纵公司作为从事房屋中介服务的专业机构，应对其提供的房源具备专业的审查和风险预见能力。其未尽应有的注意义务导致违约，应严格按照合同约定向原告承担违约责任。根据合同约定，联纵公司应向原告支付房屋总价款3‰的违约金即2,826元。原告的相关诉讼请求，符合法律规定及合同约定，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告罗艳辉、被告孟浩远和被告河南联纵企业营销策划有限公司于2018年5月30日签订的《房地产居间买卖合同》；二、原告罗艳辉于本判决生效之日起三十日内将位于位于许昌市××路以南××以西××城××东××单元××西户的房屋（合同编号：201312688）及附属储藏室（负一层北3号）返还被告孟浩远；三、被告孟浩远于本判决生效之日起十日内返还原告罗艳辉购房款795,000元并支付违约金22,000元；四、被告河南联纵企业营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告罗艳辉中介费8,000元并支付违约金2,826元；五、驳回原告罗艳辉的其他诉讼请求。二审期间双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明事实与一审一致。本院认为，罗艳辉、孟浩远与联纵公司签订的《房地产居间买卖合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。现罗艳辉主张解除合同，应举证证明存在双方约定的合同解除条件或其他法定解除情形。根据本案合同约定“……因甲方原因不能办理房产证过户手续的，叁方同意按下列第一、二、三款内容处理……（二）乙方有权单方解除合同……”，但根据已查明的案件事实，双方在签订合同时对房屋状况已明确了解，在对涉案房屋均无异议前提下自愿签订买卖合同，罗艳辉对房屋尚未办理房产证及不能办证的客观原因在于开发商而不在于卖方孟浩远这一事实应系明知。双方签订合同后，相互履行交付房款和房屋的合同义务，且罗艳辉在接收涉案房屋后已将房屋附属车位转卖，由此证明罗艳辉对合同效力及房屋状况均予以认可。罗艳辉主张根据上述合同约定条款解除合同，但本案房屋不能办理房产证过户手续并非甲方即孟浩远的原因，不符合约定解除条件，罗艳辉也并未举证证明本案居间买卖合同存在其他法定解除事由，故其主张缺乏事实和法律依据，不应支持。原审判决解除合同不当，本院予以纠正。综上，孟浩远上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省许昌市魏都区人民法院（2020）豫1002民初1763号民事判决；二、驳回罗艳辉诉讼请求。一审案件受理费14694元，减半收取7347元，由罗艳辉负担；二审案件受理费14694元，由罗艳辉负担。本判决为终审判决。审判长  王秋霞审判员  蒋家康审判员  谢新旗二〇二〇年十一月十日书记员  娄潇爽