江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0113民初5440号原告：王书辉，男，1986年5月15日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：鲍金茹，江苏圣典律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐云鹏，江苏圣典律师事务所实习律师。被告：江苏通嘉商业管理有限公司，统一社会信用代码91320113MA200G362G,住所地江苏省南京市栖霞区燕子矶街道新城春树街****。法定代表人：朱彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴远慧，江苏法德东恒律师事务所律师。被告：黄宜明，男，1975年12月2日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。原告王书辉与被告江苏通嘉商业管理有限公司（以下简称通嘉公司）、黄宜明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王书辉及其委托诉讼代理人徐云鹏、鲍金茹，被告通嘉公司的委托诉讼代理人吴远慧到庭参加诉讼，被告黄宜明经本院送达出庭传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王书辉向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告双方的《商业用房租赁合同》，被告退还房屋；2、被告支付2020年2月1日起至2020年10月31日止租金487500元；3、被告支付违约金195000元；4、押金不予退还；5、被告支付原告因此产生的律师费5000元；6、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年12月18日原告与被告江苏通嘉商业管理有限公司签订《商业用房租赁合同》，约定原告将位于南京市栖霞区南面局部出租给通嘉公司使用，通嘉公司需支付相应租赁费用。商业用房租赁合同签订并生效后，原告按照约定将房屋交付，并全面履行合同约定的义务。根据合同第三条、第四条约定，房屋租赁期自2020年2月1日至2023年10月31日共计45个月，通嘉公司应于2020年1月15日支付2020年2月1日至2020年7月31日第一期租金325000元，经原告多次催收，通嘉公司至今未按照合同约定支付相应租金，已构成严重违约。因通嘉公司违反约定拒不支付租金，原告于2020年7月13日委托江苏圣典律师事务所发送律师函，通知通嘉公司于7日内支付欠付第一期租金共计325000元整，同时原告保留终止合同以及追究其违约责任的权利，但通嘉公司不予理会。现原告依据合同第三条、第四条约定，要求被告支付租金，因被告拖欠租金逾期超过15天，已构成严重违约，原告依据合同第十条约定，请求解除合同，对收取押金不予退还，并要求被告支付违约金，承担诉讼费用及律师费。请求法院维护原告的合法权益，支付原告诉请。被告通嘉公司辩称，被告同意解除合同，但解除原因是原告无法提供符合消防验收标准的标的物，导致合同无法履行，解除合同的责任在于原告，对于原告提起的其他诉讼请求，被告不同意，请求予以驳回。被告黄宜明未作出答辩，亦未参加本院庭审。本院经审理认定事实如下：位于南京市栖霞区房屋的不动产权人为雷某。2019年11月3日雷某将上述房屋租赁给王书辉使用至2023年11月4日。2019年12月14日雷某向王书辉出具委托书。2019年12月18日王书辉（出租方、甲方）与被告通嘉公司（承租人、乙方）签订《商业用房租赁合同》，通嘉公司委托黄宜明代为办理房屋租赁事宜，该合同约定：甲方将坐落于南京市栖霞区南面局部租赁给乙方使用，实际面积以附属图标注的为准；第三条第1款租赁用途一栏未填写，第2款约定租赁期为45个月，自2020年2月1日起至2023年10月31日止；第四条约定租金：2019年12月18日至2020年1月31日为乙方免租金装修期，2020年2月1日起至2020年7月31日为325000元，2020年8月1日起至2021年1月31日止为325000元……；每年的1月15日与7月15日缴纳下期租金；押金为50000元，如乙方无违约情形且交清所有费用后，甲方应将押金无息退还乙方；第十条第2款约定乙方如拖欠租金逾期15天，视为严重违约，甲方有权终止合同，不退还所收取押金8万元，乙方另应按照解除本协议当年的一年租金的标准作为违约金支付给甲方以及补交尚欠租金。通嘉公司支付了押金50000元，未支付租金。审理中，原告提交2008年7月24日南京市栖霞区公安消防大队出具的关于守杰游戏室内部装修工程消防验收合格的意见书，工程地址系栖霞区迈皋桥街道高家村42号3幢地上二层至三层。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在本案中，王书辉与通嘉公司签署的租赁协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应按约履行各自的义务。根据租赁协议约定，通嘉公司应于2020年1月15日、7月17日分别缴纳半年租金325000元，但通嘉公司至今未缴纳，构成违约，故原告按照租赁协议第十条第2款的约定，要求解除租赁协议、通嘉公司返还案涉房屋及通嘉公司支付租金487500元（2020年2月1日至2020年10月31日）的主张，合法有据，本院予以支持。关于原告主张通嘉公司支付违约金195000元及押金不予退还的请求。因通嘉公司未按租赁协议约定按期支付租金，构成违约，导致租赁协议解除，故通嘉公司应承担相应的违约责任。关于通嘉公司辩称系因原告无法提供符合消防验收标准的标的物，导致合同无法履行，解除合同的责任在于原告的意见，对此通嘉公司未提供任何证据予以证明系原告提供的房屋存在问题导致无法通过消防验收，故通嘉公司的这一辩称意见，缺乏依据，本院不予采纳。根据租赁协议第十条第2款的约定，通嘉公司应支付违约金650000元且押金不退还，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据法律规定，违约责任应以补偿性为主,兼具惩罚性。综合考虑租赁协议解除的原因、剩余租期、案涉房屋另行出租的难易程度、本院已支持租金等因素，本院酌定由通嘉公司向原告支付违约金95000元。原告已支付的押金50000元在上述租金中予以扣除，即被告还应支付原告租金437500元。关于律师费。因双方在租赁协议中并无律师费的有关约定，故对于原告主张通嘉公司支付律师费5000元的诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告主张被告黄宜明支付租金、违约金的诉讼请求，因黄宜明并非合同签订主体，仅系通嘉公司的委托代理人，故根据合同相对性，原告的这一主张，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王书辉与被告江苏通嘉商业管理有限公司于2019年12月18日签署的《商业用房租赁合同》；二、被告江苏通嘉商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于南京市栖霞区南面局部房屋腾空返还给原告王书辉。三、被告江苏通嘉商业管理有限公司于本判决生效之日起十日向王书辉支付租金437500元；四、被告江苏通嘉商业管理有限公司于本判决生效之日起十日向王书辉支付违约金95000元；五、驳回原告王书辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10675元，减半收取5338元，保全费5000元，合计10338元，由被告江苏通嘉商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  张璐二○二○年十一月十四日法官助理邓广灿书记员杜娟