江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终9085号上诉人（原审原告）：周锋。委托诉讼代理人：王跃青，上海邦跃律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈伟旭。上诉人周锋因与被上诉人陈伟旭房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初7735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。周锋上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持周锋的一审诉请；2.一、二审案件受理费由陈伟旭负担。事实和理由：1.合同约定的年租金为66000元，根据周边市场行情，涉案房屋年租金早已超过10万元，继续履行涉案合同对周锋显失公平。且双方签订合同时已约定周锋享有合同解除权，解除合同需向陈伟旭支付5万元违约金，故周锋可以承担违约责任为代价单方解除合同。2.一审庭审中陈伟旭提出要求周锋按《租赁合同》第九条第一款约定向其支付违约金，可见陈伟旭也同意解除合同，只是双方就违约金未达成一致，故解除双方签订的《租赁合同》不违反当事人的真实意思表示。陈伟旭辩称，认可一审判决。涉案合同真实有效，周锋2018年就起诉过解除合同，但未得到支持。陈伟旭一直要向周锋支付房租，是周锋拒绝接收。周锋陈述的理由也不是合同约定解除合同的条件，陈伟旭不同意解除合同。周锋向一审法院起诉请求：1.解除周锋、陈伟旭2014年3月6日签订的租赁合同，陈伟旭搬离涉案房屋；2.陈伟旭支付2019年5月1日起至归还房屋日止的租金，以年租金66000元为标准计算；3.由陈伟旭承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年3月6日周锋（甲方）与陈伟旭（乙方）签订了一份租赁合同，周锋将其位于昆山市其附属设施出租给陈伟旭使用。合同约定出租的房屋面积398平方米，租赁期限自2014年5月1日起至2030年5月1日，共15年，周锋应于2014年3月10日将房屋交付陈伟旭使用。双方约定月租金为5000元，年租金60000元，陈伟旭以现金方式交付给周锋。租金按六个月为一期支付，第一期租金于2014年3月6日以前付清，以后每期租金于每月的1号以前交纳，先付后住。租金每三年递增一次，根据周边市场行情，最高递增比例为10%。如陈伟旭逾期支付任何一期租金超过十天，则每逾期一天以月租金的0.5%支付滞纳金；如陈伟旭逾期支付任何一期租金超过十五天，则视为陈伟旭自动退租，构成根本性违约，周锋有权收回房屋，追究陈伟旭违约责任。违约条款中约定，甲乙双方任何一方在未征得对方谅解的情况下，不履行本合同规定条款，导致本合同中途中止，或另转租他人租用则视为该方违约，双方同意违约金为5万元，若违约金不足以弥补无过错方损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。合同最后的补充事宜中，双方手写约定：租金从第二年开始，一年一付，提前一月支付；本房总面积398平方米，出租358平方米，自用40平方米。一审中双方确认该房屋中一楼由周锋自用作汽车维修，二楼、三楼由陈伟旭承租经营书法美术培训。一审另查明，2018年5月9日，周锋将一份手写通知贴在陈伟旭承租店铺处，通知内容为：陈伟旭你好，很抱歉因业务范围要扩大需要增加经营面积，故决定从2019年4月30日也就是2018年租期结束收回房屋。为了不增加你额外的麻烦和经济上的损失，所以提前一年也就是两个学期，可以让你有充足的时间在外面重新租房，请你谅解，后续事宜可以根据合同第九条协商解决。2018年10月25日周锋委托律师向陈伟旭发送了律师函，提出从2019年4月30日起不再继续出租房屋给陈伟旭。2019年2月18日，周锋再次向陈伟旭发出一份律师函，通知陈伟旭从2019年4月30日起，不再继续出租房屋，为了防止双方损失扩大，要求陈伟旭于此日期前腾空并退还房屋，周锋将依照合同第九条第1款约定，支付违约金5万元。2018年11月8日陈伟旭亦委托律师向周锋发出律师函，表示双方租赁合同合法有效，应按照诚实信用的原则履行，该租赁合同约定的租赁期限至2030年5月1日止，租赁期限尚未到期，陈伟旭不同意周锋来函单方面终止租赁合同，特复函告知要求继续履行租赁合同。为了解决纠纷，陈伟旭也同意协商解决，要求周锋收到本函后与陈伟旭协商，或许能够达成协议解除方案，但在未达成协议之前，陈伟旭坚决要求继续履行合同。否则将追究周锋的违约责任。2020年3月26日、4月29日，陈伟旭再次发出律师函，表示不同意解除合同要求继续履行，陈伟旭多次支付租金但均被退回。一审再查明，陈伟旭承租后已将2019年4月30日之前的租金付清。2019年3月18日、2019年4月1日、2019年6月3日、2019年9月5日陈伟旭多次向周锋转账支付下一年度租金66000元，但每次均被周锋退回，周锋退回租金的附言中有留言“第二次退房租款”、“不要枉费心思了，退你钱”。一审中陈伟旭为继续履行合同，已将2019年5月1日至2021年4月30日期间的租金138600元提存至一审法院。上述事实，有租赁合同、通知、律师函、转账记录等，以及当事人陈述予以证实。一审法院认为，周锋、陈伟旭之间的租赁合同依法成立有效，双方均应恪守履行。合同成立后除经双方协商一致或出现法定解除事由，否则不得解除。周锋虽向陈伟旭提前发出通知要求解除合同，但周锋提出的解除理由“需要增加经营面积”并不属于法定解除事由，陈伟旭也已经以律师函的方式明确不同意解除要求继续履行合同。虽然陈伟旭在律师函中提出过愿意协商，但在双方协商未达成一致的情形下合同应继续履行。陈伟旭已付租金至2019年4月30日，自2019年3月18日起陈伟旭已多次向周锋转账支付下一年度租金66000元，由于周锋拒收导致租金至今尚未支付完毕。一审法院认定陈伟旭并无违约行为，周锋强行提出解除属于违约方，违约方并不享有单方解除合同的权利。且本案中陈伟旭目前正常承租使用涉案房屋，其也已将2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金进行提存，故合同具备继续履行的条件，双方并未形成合同僵局。一审中周锋亦未举证证明合同继续履行对其显失公平。据此，一审法院认定双方租赁合同应继续履行，周锋本案诉讼请求应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：驳回周锋全部诉讼请求。一审案件受理费1518元，减半收取759元，由周锋承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审另查明，陈伟旭一审陈述“我坚持继续履行合同，但是如果法院判决解除，我要求原告按合同第9.1条约定，赔偿违约金之外还要赔偿我搬迁费用、重新租房子的差价、装修费、搬迁造成的其他费用”。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，周锋与陈伟旭签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。关于周锋能否解除涉案《租赁合同》。本院认为，周锋虽向陈伟旭提前发出通知要求解除合同，但周锋提出的解除理由不属于法定解除事由，双方也未就解除合同协商一致。陈伟旭已付租金至2019年4月30日，自2019年3月18日起陈伟旭多次向周锋转账支付下一年度租金，由于周锋拒收导致租金至今尚未支付完毕，故陈伟旭不存在违约行为，周锋强行提出解除属于违约方，不享有单方解除合同的权利。《租赁合同》虽约定违约金为5万元，但不意味着周锋支付该违约金就享有合同解除权，故本院对周锋要求以承担违约责任的形式解除合同不予支持。陈伟旭目前正常使用涉案房屋，在本案审理中也明确表示要求继续履行合同并将2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金提存至一审法院，故涉案合同具备继续履行的条件。在周锋未举证证明合同继续履行对其显失公平的情况下，一审法院认定双方租赁合同应继续履行，并无不当。周锋主张双方签订合同时陈伟旭承诺可随时解除合同、印制名片帮周锋宣传，周锋才降低租金签订长期租赁合同，但未提交证据证实，本院不予采信。周锋还主张陈伟旭一审要求周锋按合同约定支付违约金，但陈伟旭仅表示在一审法院认定合同解除的情况下，其要求周锋承担违约责任，故对该主张，本院亦不予采信。综上所述，周锋的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1518元，由上诉人周锋负担。本判决为终审判决。审 判 员 沈维佳二〇二〇年十一月三十日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。