江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3507号上诉人（原审被告）：毕俊昌，男，1973年8月26日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：毕俊书，广东强维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王双，男，1986年2月6日出生，住宿迁市宿城区。被上诉人（原审被告）：闻玉丰，男，1976年10月25日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：徐宗华，江苏律鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小红，江苏律鼎律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：宿迁天泽信息咨询服务有限公司，住所地宿迁市宿城区义乌国际星城******。法定代表人：蔡鹏，该公司总经理。上诉人毕俊昌因与被上诉人王双、闻玉丰、宿迁天泽信息咨询服务有限公司（以下简称天泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（以下简称宿城法院）（2020）苏1302民初1111号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。毕俊昌上诉请求：请求依法撤销一审判决第一项；一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人与宿迁市洪某房地产经纪有限公司（以下简称洪某公司）签订《房屋委托销售合同》，闻玉丰作为洪某公司的经办人，《房屋委托销售合同》是一份居间合同，居间合同是居间人为委托人介绍潜在的交易对象，促成交易，同时提供相关服务。洪某公司并不当然取得代理权，闻玉丰更不可能当然取得代理权，《房屋委托销售合同》也无授权委托范围或权限。后闻玉丰自称是毕俊昌，与王双签订《房屋买卖定金合同》，代毕俊昌签名，天泽公司作为中介方在《房屋买卖定金合同》上盖章。一审判决认定闻玉丰作为洪某公司的员工，代毕俊昌在《房屋买卖定金合同》签名构成表见代理，但闻玉丰在《房屋买卖定金合同》上以天泽公司员工身份代毕俊昌签名，一审判决对此认定自相矛盾。闻玉丰在一审陈述，在与王双签订《房屋买卖定金合同》时自称是毕俊昌，王双并未核实其身份，同时闻玉丰又找天泽公司作为中介方盖章，对天泽公司也自称是毕俊昌本人，天泽公司也未核实闻玉丰的身份。在这个过程中闻玉丰连续用欺诈手段取得对方信任，显然存在过错，王双、天泽公司未核实闻玉丰的身份显然也存在过错。即使闻玉丰取得了代理权，也应向王双如实告知身份，以便王双对是否继续签订合同作出选择。且闻玉丰在定金合同中擅自同意将房屋内家具家电全部不带走，对首付款支付时间、商业贷款到账时间均未约定，并于天泽公司约定房屋买卖居间费用，严重损害毕俊昌的利益。另根据定金合同6.3条约定，闻玉丰冒用毕俊昌的名义，即便其不是真实的交易方，也应承担履行定金合同的法律义务。王双辩称，请求维持原判。闻玉丰辩称，上诉人与洪某公司签订的《房屋委托销售合同》真实有效，并收取了洪某公司4000元作为独家委托押金，该合同系委托合同。委托合同签订后，洪某公司工作人员闻玉丰在委托期限内以上诉人的名义与王双签订《房屋买卖定金合同》，不违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。洪某公司作为受托人，依据委托合同的约定有权收取定金，闻玉丰签订合同系履行职务的行为。因此，案涉《房屋买卖定金合同》的相对人为王双和毕俊昌。该房屋买卖定金合同直接约束王双和毕俊昌。依据委托合同的相关规定，闻玉丰在受托范围内履行职务行为的后果，应由委托人毕俊昌承担，上诉人主张闻玉丰承担责任，于法无据。天泽公司未发表辩称意见。王双向一审法院起诉请求：1.要求毕俊昌、闻玉丰支付违约金及损失合计110000元，返还定金40000元，赔偿律师费5000元；2.承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年9月26日，毕俊昌（甲方）与洪某公司（乙方）签订《房屋委托销售合同》，约定甲方就坐落宿迁市宿城区海天翡翠城15栋二单元404室房屋委托乙方独家代理销售，委托销售价格为1100000元。合同2.3条约定，乙方承诺在合同生效后60个工作日内促成买家以不低于上述委托价格与甲方达成交易，订立《房地产中介合同》，并支付4000元给甲方作为独家委托押金。合同第3.1.4条约定，当乙方推荐的买家同意以不低于上述委托价格购买该房屋时，乙方有权代收买家购房定金。在乙方收取定金后，由乙方按甲方预留的银行账号将定金给甲方，视为甲方收到客户定金，乙方已完成委托事项。乙方在通知甲方后15个工作日内，甲方不得以任何理由拒绝与乙方推荐的买家签署《房地产中介合同》，否则视为违约……备注：10月1号-12月1号止。乙方由洪某公司签章，闻玉丰在经办人处签字。同日，闻玉丰通过微信支付毕俊昌4000元，毕俊昌微信告知闻玉丰“现在你们不能说独家，10月1日可以说的”。2019年9月27日，毕俊昌将案涉房屋不动产权登记证书、身份证照片拍照通过微信发送给闻玉丰。2019年11月17日，闻玉丰以毕俊昌（卖方）的名义与王双（买方）、天泽公司（居间方）签订《房屋买卖定金合同》，约定将案涉房屋出售给王双，房屋总价1108000元，首付款310000元，其余房款为商业贷款。合同第2.3条约定买卖双方应于2019年11月27日到居间方所在地签署正式买卖合同，无故未到方即视为自愿放弃本次交易。合同第6.7条约定……②本协议一经签订不得违约，若违约则由违约方向对方按此房价的10%（百分之拾）进行赔偿……合同约定，合同当天交付定金20000元，其中10000元由居间方保管。同日，闻玉丰收取定金20000元，并以毕俊昌名义出具收据，载明“今收到王双购买本人违约海天翡翠城15幢404室房屋（产证号为：苏20**宿迁市不动产权第0020541号）首付款人民币大写贰万元整……”同日，天泽公司出具10000元的购房定金保管收据。2019年11月18日，闻玉丰通过微信告知毕俊昌“你好房东海天翡翠城房子买了定金合同签了，你下午三点带房产证来我这边一下谢谢你”。后毕俊昌发了一个其所在南京的位置信息给闻玉丰。2019年11月19日，闻玉丰问“你好房东海天翡翠城房子买方准备付首付款你看到消息记得抓紧回我，打你电话你没接，你说今天下午回来的！你告诉我几点到宿迁我好预约买方。”毕俊昌回复“估计六点左右”。闻玉丰回复“好的在晚我等你”并将购房定金10000元转账给毕俊昌，但毕俊昌未收。2019年11月21日，毕俊昌称“你好，我明天回去，星期日回，星期日下午给你时间”“星期日下午联系你，应该约在星期一”。闻玉丰回复“客户已经约好了明天上午”“你明天上午必须来，时间也是你定的！你现在又变”，毕俊昌回复“我有事”。2019年11月24日，闻玉丰问“你好房东星期一上午买方是部队的军人，上午出不来，所以和你商量一下下午随便你几点，看到消息记得告诉我，谢谢你！我好和买方确定。”毕俊昌回复“我近阶段忙，还要出去。那29日上午吧，28日下午确定时间”。2019年11月27日，王双、毕俊昌、闻玉丰、天泽公司工作人民在派出所协调房屋买卖事宜未果，故而成讼。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。关于合同相对人。本案中，毕俊昌与洪某公司签订《房地产委托销售合同》，系委托合同关系。委托合同签订后，洪某公司工作人员闻玉丰在委托期限内以毕俊昌的名义与王双签订《房屋买卖定金合同》，洪某公司作为受托人，依据委托合同约定有权收取定金，故该合同合法有效，依法予以确认。闻玉丰辩称其签订合同系履行职务的行为，依法予以采信。因此，案涉《房屋买卖定金合同》相对人为王双和毕俊昌。该房屋买卖合同直接约束王双和毕俊昌。王双主张闻玉丰承担责任，依法不予支持。关于违约责任。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己行为表明不履行主要债务，另一方可以解除合同。解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，王双主张双倍返还定金40000元、支付违约金及损失110000元，前提系解除合同的意思，故确认案涉《房屋买卖定金合同》解除。定金合同签订后，闻玉丰于次日告知毕俊昌，多次联系毕俊昌见面，毕俊昌告知见面时间并未拒绝。现毕俊昌以定金合同并非其本人签字，拒绝履行合同，存在违约行为。因此，王双主张毕俊昌双倍返还定金40000元，并按照合同约定支付律师费5000元，有委托代理合同及律师费发票在卷作证，依法予以支持。审理中，案涉《房屋买卖定金合同》虽约定了违约金，但王双并未提供证据证明其实际损失，故其主张支付违约金及赔偿损失110000元，不予支持。闻玉丰收取的定金20000元，其中10000元在闻玉丰处，其同意返还王双，予以支持。另10000元在天泽公司处保管，应由天泽公司返还王双。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第三百九十七条条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、毕俊昌于本判决生效之日起十日内给付王双25000元；二、闻玉丰于本判决生效之日其十日内给付王双10000元；三、天泽公司于本判决生效之日起十日内给付王双10000元；四、驳回王双其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，对于一审法院查明的事实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1.毕俊昌与洪某公司之间是否成立委托合同关系？2.毕俊昌是否应当向王双返还双倍定金并支付5000元律师费？本院认为，关于争议焦点1，根据毕俊昌与洪某公司于2019年9月26日签订的《房屋委托销售合同》，能够认定毕俊昌与洪某公司之间建立委托合同关系，毕俊昌系委托洪某公司出售案涉房屋，洪某公司的权利包括“代收买家购房定金”等，委托期间为“10月1号止-12月1号止”。关于争议焦点2，在上述委托合同签订后，闻玉丰作为洪某公司的工作人员，于2019年11月17日以毕俊昌的名义与王双、天泽公司签订《房屋买卖定金合同》并收取定金20000元，该定金合同的相对人应为王双、毕俊昌。在定金合同签订后，闻玉丰已于第二日告知毕俊昌，毕俊昌并未提出反对意见，且与闻玉丰多次协商见面签约时间，现毕俊昌拒绝履行合同，应认定系其违约。毕俊昌作为收受定金一方不履行合同约定内容，应当双倍返还定金，故对于王双主张毕俊昌双倍返还定金40000元，应予支持。因王双支付的20000元定金中，分别在闻玉丰、天泽公司处各10000元，一审法院认定由闻玉丰、天泽公司分别向王双支付10000元，毕俊昌向王双支付20000元，并无不当。对于律师费用，王双在一审中提供了委托代理合同和律师费发票，该笔费用系因毕俊昌违约而引起本案诉讼，王双为此而支出的合理费用，应当归属于王双的损失范围，结合本案具体案情，一审法院另判令毕俊昌赔偿王双律师费损失5000元，亦无不当。综上，毕俊昌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由上诉人毕俊昌负担。本判决为终审判决。审判长  徐淮成审判员  陈 鹏审判员  吴军良二〇二〇年十一月二十三日书记员  蔡雨桐附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。