辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终11832号上诉人（原审原告）：刘凤兰，女，1943年11月19日生，汉族，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：阎超美，系辽宁天衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙浩，男，1989年4月30日生，汉族，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：周文龙，系辽宁泓汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳市中联房管家房产代理有限公司，住所地：沈阳市铁**兴工北街**（1-27-6）。法定代表人：朱淑华，系该公司经理。委托诉讼代理人：翟明珠，系辽宁严维律师事务所律师。上诉人刘凤兰因与被上诉人孙浩、沈阳市中联房管家房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院(2020)辽0106民初字第383号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘凤兰上诉请求：1、请求二审法院判令被上诉人违约。2、请求二审法院判令被上诉人返还上诉人部分购房款20万元并赔偿上诉人的损失1万元。3、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原审判决有三处认定事实错误：1、上诉人诉状中所称的瑕疵不是房屋本身质量的瑕疵，而是买卖的房屋处于抵押状态，不能正常交易，被上诉人是采取合同欺诈的方式与上诉人签订合同（上诉人年岁已高78岁）。2、上诉人依据合同第三条第二项的规定向被上诉人交纳20万元是部分购房款，不是定金，原审将20万元部分购房款认定为定金没有事实依据，不符合常理，显示公平；3、原审判决认定上诉人违约没有任何事实和法律依据，违约的是被上诉人，上诉人按照合同约定的履行程序，先交付被上诉人部分购房款20万元，履行了自己的义务，被上诉人依据合同约定应该给上诉人办理更名过户，但被上诉人没有按照合同约定履行自己的义务，至合同无法履行，责任完全在被上诉人一方，上诉人没有违约。上诉人交纳20万是部分购房房款，不是定金，合同第三条第二项购房支付方式有明确规定，第三条第二款我们交完给我们更名过户。由于对方房屋存在抵押，无法更名过户，我们义务已经履行完毕，是对方违约，不是我方违约。格式条款加重了我们的负担，法院应当依法调整，合同法第四十条有规定。孙浩辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。案涉房屋并不像上诉人说的不能交易，而是在上诉人支付房屋价款后解除房屋抵押就完全可以完成过户交易，市场上存在着商业贷款的房屋，只要解除贷款抵押就可以过户。双方签订的合同第三条第一项明确写明20万作为购买定金，第九条其他约定事项手写部分，乙方给甲方定金20万、解贷款35万，所以是合同当中明确写明的合同定金20万。并且说明了上诉人是完全知道该房屋存在抵押贷款，也至少需向被上诉人支付35万解贷款后，解押后可以立即办理过户。上诉人在签订合同支付定金后就反悔不想买了，中介公司也多次通知上诉人缴纳后续房款用于办理解抵押办理过户，上诉人反悔后，要求返还定金20万，也不在支付后续房款，产生的责任应该由上诉人自行承担。沈阳市中联房管家房产代理有限公司辩称：一、房管家公司居间义务已经履行完毕。上诉人与被上诉人孙浩之间的纠纷与房管家公司无关，根据合同法第424条规定以及案涉《不动产买卖合同》第4条12款约定，房管家已经履行完作为居间中介的义务，对上诉人和被上诉人之间的纠纷不承担任何责任，故上诉人无权要求房管家在返还和赔偿范围内承担连带责任。二、房管家公司不存在任何违约行为，房管家公司已经履行了为上诉人提供居间服务的义务，并且房管家公司在履行居间义务过程中，向双方如实披露了订立合同的有关事项，不存在任何违约行为。综上所述，本案一审事实清楚，适用法律正确，请求法院维持原判。刘凤兰向一审法院起诉请求：1、请求判决解除涉案不动产买卖合同，2、请求判决第一被告返还原告部分房款20万元，3、赔偿因合同欺诈赔偿原告损失1万元，4、判决第二被告在返还和赔偿范围内承担连带责任，5、二被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定的事实：2019年9月2日，原告作为乙方与甲方被告孙浩以及丙方被告中联公司签订《不动产买卖合同》，约定原告购买被告孙浩所有的沈阳市铁西区建筑面积98.4平方米的房屋，成交价86.5万元，付款方式为：合同签订之日原告支付20万元作为定金，购房款分三次给付，已支付的定金作为首期购房款的一部分冲抵，具体付款日期为：1、合同签订当日支付20万元，2、更名过户当日支付66万元，3、交房当日支付5000元。双方于2019年10月30日前完成过户登记，被告孙浩应于收到全款3日前将不动产交付原告。原告不按合同约定时间支付购房款或因原告原因无法购买时，逾期支付购房款之日起7日后被告孙浩有权追究原告的违约责任，并有权解除合同，定金不予退还，原告应按不动产成交价格的3%支付违约金。合同第四条第12项约定：鉴于本合同的签订，丙方义务已完成，乙方应于本合同签订当日向丙方支付中介服务费8650元；第四条第14项约定：甲乙双方签订合同后，如甲方违约，应双倍赔偿乙方定金，乙方违约，定金不予退还，任何一方违约中介服务费不予退还，由违约方向守约方承担相应损失。合同第九条还约定了“其他约定事项”，即：乙方给甲方定金20万元，解贷款35万元，乙方给甲方解贷款，室内物品全部留下。合同签订当日原告给被告孙浩汇款20万元，被告孙浩给原告出具收到定金20万元的收条，同日原告付被告中联公司中介服务费8650元。四五日后原告孙女李怀颖向被告中联公司提出索回该20万元定金。之后原告与被告孙浩数次协商解除合同未有结果，原告遂来本院提起民事诉讼。一审法院认为，原告与被告孙浩签订的《不动产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按照约定履行各自的义务。现原告要求解除合同,被告孙浩亦予同意,对原告的该项诉求予以支持。双方在合同中约定了定金和一方违约时适用定金罚则，原告主张被告孙浩的房屋存在瑕疵致使买卖合同目的无法实现未提供相应证据，故原告未按约履行更名过户并且支付购房款的行为违约，依双方约定原告所交的定金不应予以返还，其要求返还的诉讼请求本院不予支持。但根据我国《担保法》“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%”的规定，原被告约定的定金数额20万元超过了合同中约定的房屋成交价86.5万元的20%，故超过部分的2.7万元应为预付房款，被告孙浩在本合同解除时应返还原告。关于原告要求被告孙浩因合同欺诈赔偿其损失1万元一节，原告未提供证据证明孙浩存在合同欺诈的事实，故该诉求不予支持。关于原告要求被告中联公司在返还和赔偿范围内承担连带责任一节，返还和赔偿诉求均因无事实和法律依据未得到支持，另外，被告中联公司已完成居间服务义务，不存在违约，故原告该项诉求无合法根据，不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定,判决如下:一、解除原告刘凤兰与被告孙浩签订的《不动产买卖合同》;二、被告孙浩于本判决生效后三日内返还原告刘凤兰购房款2.7万元；如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告刘凤兰其它诉讼请求。案件受理费4450元,由原告负担3975元,由被告孙浩负担475元（此款直接给付原告）。二审期间各方当事人未提供新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人提出买卖的房屋处于抵押状态，不能正常交易，被上诉人构成违约一节，因合同手写部分已经写明房屋抵押状态，且房屋可以在解押后进行买卖过户登记，故被上诉人不构成违约；关于上诉人缴纳20万元的性质问题，合同写明为定金，但鉴于合同对解押事项的履行约定不明，上诉人在交付20万元四天后即提出解除合同，且涉案买受人系78岁的老人，涉案房屋现已出售他人，合同约定房款为86.5万元，定金就为20万元，不符合民间买卖房屋的交易习惯，综合考量以上因素，本院酌情将定金调整为总房款的10%，即8.65万元，上诉人所交纳的20万元，应在扣除定金后予以返还。上诉人的其它请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持沈阳市铁西区人民法院(2020)辽0106民初字第383号民事判决的第一项；二、撤销沈阳市铁西区人民法院(2020)辽0106民初字第383号民事判决的第三项；二、变更沈阳市铁西区人民法院(2020)辽0106民初字第383号民事判决的第二项为孙浩于本判决生效后10日内返还刘凤兰购房款11.35万元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回当事人的其它诉讼请求。一、二审案件受理费各4450元，共计8900元由刘凤兰负担3827元，孙浩负担5073元（此款直接给付刘凤兰）。本判决为终审判决。审判长  赵钺审判员  金鑫审判员  单立二〇二〇年十一月二十六日法官助理勾雪峰书记员张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。