重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初24159号 原告（反诉被告）：杨小娟，女，1994年9月24日出生，汉族，住重庆市丰都县。 被告（反诉原告）：彭秋霞，女，1993年8月23日出生，汉族，住重庆市武隆县。 原告（反诉被告）杨小娟与被告（反诉原告）彭秋霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法由审判员黄明真独任审判，于2020年11月9日适用简易程序中的小额程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨小娟、被告（反诉原告）彭秋霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）杨小娟向本院提出诉讼请求：1.彭秋霞向杨小娟支付违约金1600元；2.彭秋霞退还租房押金1000元；3.彭秋霞退还本月剩余租金180元；诉讼费由彭秋霞承担。事实和理由：杨小娟与彭秋霞于2020年7月5日签订《房屋租赁合同》，彭秋霞将重庆市渝北区XX园X-X-X的次卧出租给杨小娟。合同约定了租期、租金标准等内容。2020年8月18日，彭秋霞临时通知杨小娟租金上涨100元，如不接受就搬走。双方协商无果，杨小娟遂起诉来院。 被告（反诉原告）彭秋霞辩称，杨小娟租赁期间多次破坏房屋物品，乱用彭秋霞个人物品，不爱公共卫生；彭秋霞未违约，请求驳回杨小娟的诉讼请求。 被告（反诉原告）彭秋霞向本院提出反诉请求：杨小娟支付违约金1600元；2.杨小娟支付网络维修费150元；3.杨小娟支付清洁费300元；4.杨小娟支付水电煤气费118.44元；5.杨小娟承担律师费、反诉受理费、快递费、交通费、误工费、精神损失费等相关费用。事实和理由：双方于2020年7月5日签订了《房屋租赁合同》。杨小娟租赁期间存在以下违约行为，第一，多次破坏彭秋霞的网络设备，多次盗窃网络密码影响彭秋霞网络安全，彭秋霞为此报警两次。第二，杨小娟未经同意使用彭秋霞的洗衣液、米、油、锅碗瓢盆等个人物品，且在其屋内用电器设备做饭，存在重大安全隐患。第三，杨小娟拒不打扫公共区域清洁，不爱卫生，影响彭秋霞的正常生活。第四，彭秋霞与杨小娟协商无果，杨小娟偷偷搬走，属于违约，且其私自带走了彭秋霞的碗、米、洗衣液、胶带、打包袋等个人物品。第五，杨小娟擅自搬走后，因其屋内脏乱，彭秋霞自行找了清洁人员打扫，给彭秋霞造成了经济损失。第六，杨小娟拖欠其租赁期间的水电气费、物管费，至今未支付。彭秋霞为了维护自己合法权益，遂提出反诉。 原告（反诉被告）杨小娟辩称，彭秋霞陈述杨小娟违约的情况不属实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据《房屋租赁合同》、支付宝转账电子回单打印件、微信支付转账电子凭证打印件、微信聊天记录、视频、照片、重庆市公安局案（事）接报回执等本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2020年7月5日，彭秋霞（甲方、出租方）与杨小娟（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：该房屋坐落于重庆市渝北区XX路X幢X-X，面积约55平方米；房屋用途居住，居住人数2人；房屋租赁期限自2020年7月5日至2021年7月5日，共计1年；租金标准800元/月，乙方按月支付租金给甲方，乙方应在月底前一个星期预支付下一个月的租金；甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金1000元，租赁期满或合同解除后，甲方将房屋租赁保证金返还乙方；第六条其他费用，（二）乙方承担租赁期内的使用费，包括水费、煤气费、电费、物业费等费用；第七条房屋的交付及返还，（二）租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋，乙方须将房屋设施恢复原状，并搞好卫生；第八条房屋及附属设施的维护，（二）因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失；第十一条合同的解除，（一）甲乙双方应积极履行合同，未到租赁期限任何一方不得无故终止合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳两个月租金作为违约金，（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋且保证金不退，1、不支付或者不按照约定支付租金达15日的，2、利用该房屋从事违法活动的，存放大量危险品，3、故意损坏承租房屋的，4、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的，5、擅自将承租房屋转租、转让、转借他人使用的。 合同签订后，杨小娟向彭秋霞支付了押金1000元、2020年7月5日至2020年9月4日共计两个月的租金1600元。 2020年7月5日至2020年8月20日，杨小娟和彭秋霞通过微信沟通。2020年7月5日，杨小娟：上次押金500，这次再转1300；对了，家里wifi密码是好多。彭秋霞：你试哈1398361××××。2020年8月18日，彭秋霞：我不是什么二房东，我的初心是找个朋友……我租成1800，你要是继续想租就aa平摊，不想就算了，我每个月1000，多两百我觉得也不划算……如果你还要租就是九百，两个房间差不多你也可以换回来，我看不惯卫生差，要住也要安排好打扫时间。杨小娟：租房房间一大一小，本来就不是平分；这么长时间你做过几次饭，我也是交朋友不是你请的保姆……你带的东西说分享，我拿来的用的吃的不是也是分享；你是说房租不改成900，就不租了吗？彭秋霞：要租就是900和分配好打扫房间，不租就算了。杨小娟：涨房租是不可能的，我不能接受也是违法的行为，如果你不出租了，那是要赔偿的。彭秋霞：我现在不给你涨房租，我现在是直接不想租了，你给我再多的钱我都不会再租给你。杨小娟：那就走赔偿；确定不租了哈。彭秋霞：对。杨小娟：那我明天走流程。彭秋霞：我妈过几天也要来，你忍受的了就忍受。杨小娟：我不忍受。彭秋霞：你想怎样就怎样，要我钱不可能；下个月9.5之前你不搬走，我朋友就直接住进来了。杨小娟：那你叫他住。彭秋霞：这是你说的，那麻烦把东西拿走。杨小娟：还有，wifi密码你换了，密码多少，你知不知道这些是可以当做证据的。彭秋霞：没付钱的东西以后你都麻烦禁止使用。 杨小娟称彭秋霞在2020年8月20日至2020年8月25日期间的凌晨在客厅大声播音乐、影响其休息，举示了视频6段予以证明。彭秋霞称2020年8月23日是其生日，那几天每天都有人来我家玩，我们就放了音乐听，也提前告知了杨小娟，但杨小娟不仅不体谅，还在我的追求者面前诋毁我，说我滥交，最后黄了。 杨小娟称2020年8月24日彭秋霞擅自进入其房间，举示了摄像视频截图2张予以证明。彭秋霞称确实进入了，但却是找杨小娟有事，进去随便看了一下。 杨小娟称彭秋霞在厨房、客厅堆放了腐烂的食物，散发恶臭，影响杨小娟生活，举示了照片4张予以证明。彭秋霞称桌上的外卖是自己的，其他的不是，其从来不做饭。 彭秋霞称因杨小娟弄坏了屋内网络故报警，举示了重庆市公安局案（事）接报回执予以证明。回执中简要报警信息载明：杨小娟住进来后一直使用房东之前安装的无线宽带。后来因为生活琐事发生纠纷，彭秋霞不让杨小娟使用该宽带，并告知杨小娟，这个宽带的使用权是房东给她的，她有权不让杨小娟使用。但是杨小娟认为该宽带是房东安装的，有权使用该宽带，但是彭秋霞不同意让杨小娟使用，于是杨小娟使用手段让彭秋霞无法使用该宽带。彭秋霞为此要求杨小娟重新找房子住，杨小娟不愿意搬出去，彭秋霞就要求杨小娟平摊房租，但是杨小娟也不同意。民警到现场后对双方进行了劝解，双方表示自行解决。杨小娟称其没有破坏网络，只是重置了路由器。 彭秋霞为证明杨小娟应支付案涉房屋水电气费的金额，举示了其支付宝缴费记录，显示：彭秋霞于2020年8月7日支付了电费78.53元，于2020年8月16日支付了燃气费23.68元，于2020年8月31日支付了水费79.69元，彭秋霞称前述费用为2020年7月产生的水电气费；彭秋霞于2020年9月10日支付了水费21.5元和燃气费33.48元，彭秋霞主张前述费用为2020年8月产生的水费和气费。以上费用合计236.88元。彭秋霞主张一人承担一半，故杨小娟应向其支付118.44元。 杨小娟主张其已经向彭秋霞支付了2020年7月的水电气费，举示了2020年8月16日其与彭秋霞的微信聊天记录，显示：彭秋霞通过微信向杨小娟发送了其支付宝转账记录截图，其于2020年8月7日支付了电费78.53元，于2020年8月16日支付了燃气费23.68元；杨小娟向彭秋霞微信转账125.5元，备注为“8月87水电菜＋物管38.5”。 庭审中，双方一致确认，2020年8月29日杨小娟从案涉房屋搬离；双方的房屋租赁合同关系已于2020年8月29日解除。 杨小娟称，其搬走前一天告知过彭秋霞；网络是免费使用的，没有向彭秋霞支付过使用费；杨小娟主张退还的费用可以抵扣欠付彭秋霞的费用；违约金约定1600元合适。 彭秋霞称，是其让杨小娟搬走的，但是杨小娟没有提前说就搬走了，杨小娟应当承担空置费用；其已将杨小娟租赁的房间转租，由房东直接签订的合同；网络是房东安装的，彭秋霞支付的租金中包含了网络使用费，网络不是免费使用的，杨小娟无权使用；押金不予退还，因杨小娟影响了其正常生活；违约金约定1600元过高，应当调整。 本院认为，杨小娟与彭秋霞签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自义务。 本案的争议焦点是谁是合同解除的责任方。合同第十一条第（一）款约定，任何一方不得无故终止合同，任何一方违反合同的规定，须向对方交纳两个月租金即1600元作为违约金。杨小娟主张彭秋霞擅自涨租金、否则要求杨小娟搬走属于违约，彭秋霞应当承担违约责任。彭秋霞称杨小娟在租赁期间，存在破坏网络设备、未经同意使用其个人物品、不打扫清洁、偷偷搬走并带走其个人物品、欠付水电气费和物管费等违约行为，故杨小娟应当承担违约责任。第一，2020年8月18日杨小娟与彭秋霞的微信聊天中，彭秋霞向杨小娟表示，“如果你还要租就是九百”、“要租就是900和分配好打扫房间，不租就算了”，杨小娟回复“涨房租是不可能的”，彭秋霞表示“我现在不给你涨房租，我现在是直接不想租了，你给我再多的钱我都不会再租给你”、“下个月9.5之前你不搬走，我朋友就直接住进来了”，可以看出彭秋霞向杨小娟表达了解除合同、要求杨小娟搬离的意思表示。第二，合同第十一条第（三）款约定，杨小娟存在逾期支付租金超过15天、利用房屋从事违法活动、故意损坏房屋等行为时，彭秋霞有权解除合同。彭秋霞未举示证据证明杨小娟存在约定的违约行为。第三，彭秋霞主张杨小娟存在破坏网络设备、未经同意使用其个人物品、不打扫清洁等行为均无证据佐证，其即使属实，也不足以导致合同无法继续履行，彭秋霞据此解除合同没有依据。综上，彭秋霞于2020年8月18日向杨小娟表示解除合同没有合同和法律依据，不发生解除合同的法律效力。彭秋霞擅自涨租、无故提前终止合同属于根本违约，杨小娟有权据此解除合同，故对彭秋霞要求杨小娟支付违约金1600元的诉讼请求本院不予支持，对杨小娟要求彭秋霞支付违约金1600元的诉讼请求本院予以支持。 关于退还押金和租金。因彭秋霞根本违约导致合同解除，故对杨小娟要求彭秋霞退还押金1000元的诉讼请求，本院予以支持。杨小娟于2020年8月29日搬离案涉房屋，故彭秋霞应退还杨小娟2020年8月30日至2020年9月4日的租金800元/月×0.2个月＝160元。 关于网络维修费、清洁费、律师费、快递费、交通费、误工费、精神损失费等相关费用。彭秋霞无证据证明杨小娟破坏了案涉房屋的网络，也无证据证明其为维修网络支付了费用150元，故对其该主张不予支持。彭秋霞无证据证明其支付了清洁费300元。其作为违约方主张杨小娟支付律师费、快递费、交通费、误工费、精神损失费等相关费用没有事实依据，也无合同和法律依据，本院均不予支持。 关于水电气费。彭秋霞称案涉房屋2020年7月产生电费78.53元、燃气费23.68元、水费79.69元，2020年8月产生水费21.5元、燃气费33.48元。2020年8月16日杨小娟向彭秋霞转账支付了125.5元，备注为“8月87水电菜＋物管38.5”；彭秋霞在杨小娟转账前向杨小娟发送的缴费截图显示彭秋霞支付了电费78.53元、燃气费23.68元。故可以认定杨小娟已向彭秋霞支付了2020年7月的电费和气费。2020年7月的水费79.69元、2020年8月的水费21.5元、燃气费33.48元，合计134.67元，应由杨小娟和彭秋霞共同承担。故杨小娟应向彭秋霞支付租赁期间的水费和燃气费67.34元。杨小娟称可以从彭秋霞应退还款项中抵扣其欠付费用，故从彭秋霞应退还杨小娟的租金160元抵扣后，杨小娟无须再向彭秋霞支付欠付的水费和燃气费67.34元，彭秋霞还需向杨小娟退还租金92.66元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）彭秋霞于本判决生效后立即向原告（反诉被告）杨小娟退还租赁保证金1000元； 二、被告（反诉原告）彭秋霞于本判决生效后立即向原告（反诉被告）杨小娟退还租金92.66元； 三、被告（反诉原告）彭秋霞于本判决生效后立即向原告（反诉被告）杨小娟支付违约金1600元； 四、驳回原告（反诉被告）杨小娟的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）彭秋霞的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉受理费50元减半收取25元，由被告（反诉原告）彭秋霞负担。反诉受理费25元，由原告（反诉被告）杨小娟负担0.78元，被告（反诉原告）彭秋霞负担24.22元。 本判决为终审判决。 审判员  黄明真 二〇二〇年十一月十六日 书记员  李 洁