湖南省株洲市渌口区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0221民初1376号原告：株洲鼎渌房地产开发有限公司。住所地：湖南省株洲市渌口区渌口镇向阳北路**办公楼**。法定代表人：谭辉，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李燕，女，1991年1月14日生，汉族，湖南省湘乡市人，系该公司法务，住湖南省湘乡市。代理权限为特别授权代理。被告：易琼花，女，1976年8月24日生，汉族，湖南省株洲市渌口区人，住湖南省株洲市渌口区。原告株洲鼎渌房地产开发有限公司（以下简称鼎渌房地产公司）与被告易琼花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理，原告鼎渌房地产公司的委托诉讼代理人李燕到庭参加了诉讼，被告易琼花经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告鼎渌房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同号：9000027429）；2、判决被告立即配合原告办理该房屋《商品房买卖合同（预售）》的撤销网签及解除备案登记手续；3、判决被告立即配合原告办理撤销该房屋的预售商品房预告登记以及预售商品房抵押权预告登记手续；4、判决被告按房屋总价款20%的标准向原告支付违约金共计169593元（房屋总价款847965.42×20%＝169593元）；5、判决被告承担本案的全部诉讼费用（含案件受理费、保全费、担保费、公告费等）。事实和理由如下：被告易琼花于2019年1月16日向原告鼎渌房地产公司购买位于株洲市渌口区渌口镇漉浦广场的株洲××庄××栋××号房，并签订《商品房买卖合同（预售）》（合同号：9000027429，以下称“买卖合同”）。买卖合同约定购房总房款为847965.42元，首付款177965元，余款670000元通过向商业银行申请贷款的方式支付。2019年2月14日，被告与长沙银行股份有限公司株洲芦淞支行（以下简称长沙银行）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，原告作为连带责任保证人在该贷款合同上加盖了公章，之后银行向被告易琼花发放了贷款。被告易琼花于2019年9月开始逾期归还银行贷款月供，至2020年3月，被告连续4期累计6期逾期归还银行贷款，因长沙银行要求原告代偿，原告邮寄催款函给被告，要求被告及时归还银行贷款，但因被告电话一直关机EMS邮件被退回。至2020年5月止，被告已经连续拖欠贷款月供8个月，长沙银行经多次催款无果，于2020年5月25日向原告送达《贷款清偿通知书》，长沙银行要求原告于2020年5月29日将被告拖欠的贷款本息等合计685000元汇划至长沙银行指定账户，最终多退少补。2020年5月29日，原告代被告偿还贷款本息合计681359.22元，被告的贷款全部结清。根据买卖合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总房款、付款方式及期限的具体约定》第11条约定：“买受人连续3个月或累计5个月未能向按揭贷款银行偿还本息，或银行要求出卖人回购的，出卖人有权解除合同，买受人须向出卖人支付该房屋总价款20%的违约金。出卖人因签订、履行和解除合同而发生的费用或损失，均由买受人负责赔偿”。附件十一《补充协议》第五条第一款第6项约定：“买受人未按期向贷款机构偿还到期本息或未履行借款合同其他义务，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任并代买受人向贷款机构偿还贷款本息及罚息的，则买受人须在出卖人发出缴款通知5日内赔偿出卖人因承担担保责任而产生的全部费用（包括但不限于出卖人代买受人支付的全部费用、出卖人履行担保责任发生的费用及出卖人为实现债权而发生的律师费等费用和因此产生的损失等）；并自出卖人代其还款之日起，每日按出卖人代其支付的费用金额1%的比例向出卖人支付违约金；同时，出卖人有权解除合同并要求买受人支付房屋总价款20%的违约金”及第五条第一款第7项约定“买受人连续3个月或累计5个月未能向按揭贷款银行偿还本息，或银行要求出卖人回购的，出卖人有权解除合同，买受人须向出卖人支付该房屋总价款20%的违约金，并赔偿出卖人因签订、履行和解除合同而产生的全部费用（包括但不限于出卖人为实现债权而发生的律师费等费用及因此产生的损失等）”。原告于2020年6月4日向被告发送《解除商品房买卖合同通知书》，正式行使合同解除权，要求被告在收到函件后配合原告办理网签注销等手续，但函件因无法联系到收件人而退回。综上，在买卖合同履行过程中，原告不断督促被告履行贷款合同还款义务，但未取得任何效果，长沙银行也多次催促被告偿还贷款，但被告也置之不理，目前无法取得任何联系。原告全额偿付全部款项导致原告销售商品房并获得对价的合同目的无法实现。根据买卖合同的约定，原告有权解除该合同，并要求被告支付该房屋总价款20%的违约金。恳请贵院判如所请，依法保护原告的合法权益。原告鼎渌房地产公司围绕诉讼请求向本院举出了如下证据材料加以证明：1、原告鼎渌房地产公司的营业执照，拟证明原告鼎渌房地产公司的诉讼主体资格适格；2、被告易琼花的身份证复印件，拟证明被告易琼花的诉讼主体资格适格；3、《商品房买卖合同（预售）》，拟证明原、被告之间商品房买卖合同关系及双方的权利、义务；4、原告、被告、长沙银行股份有限公司株洲芦淞支行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，拟证明原告作为保证人就未还贷款与被告之间承担连带责任关系，且被告拖欠银行月供银行有权解除贷款合同，提前收回全部贷款本息；5、长沙银行股份有限公司株洲芦淞支行的《贷款清偿通知书》、《贷款代偿证明》、《还款专用凭证》及明细表，拟证明因被告未还贷款导致银行要求原告承担了保证责任，原告代被告偿还贷款本息合计681359.22元，被告的贷款全部结清；6、预告登记证明，拟证明原告为被告办理了预告登记；7、预抵押登记证明，拟证明银行为被告办理了预抵押登记；8、贷款催收函，EMS退回快递回单，拟证明原告已催促被告还款；9、解除商品房买卖合同通知书、EMS退回快递回单，拟证明原告已依合同约定行使解约权。被告易琼花未提交答辩意见且未举证。原告鼎渌房地产公司举出的证据材料，因被告易琼花未到庭参加诉讼，视为对原告鼎渌房地产公司所举证据材料质证权利的放弃。经本院查证，原告鼎渌房地产公司举出的上述证据材料，均具备证据属性，具有证明效力，本院予以采信。本院经开庭审理，查明案件事实如下：2019年1月16日，原告鼎渌房地产公司与被告易琼花签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同号：9000027429），合同约定：被告易琼花购买原告鼎渌房地产公司开发建设的位于株洲市渌口区渌口镇漉浦广场的株洲××庄××栋××号房，购房总价款为847965.42元，首付款为177965元，余款670000元由被告易琼花通过向银行申请贷款的方式支付。《商品房买卖合同（预售）》附件四“关于该商品房价款的计价方式、总房款、付款方式及期限的具体约定”第11条约定：“买受人连续3个月或累计5个月未能向按揭贷款银行偿还本息，或银行要求出卖人回购的，出卖人有权解除合同，买受人须向出卖人支付该房屋总价款20%的违约金。出卖人因签订、履行和解除合同而发生的费用或损失，均由买受人负责赔偿”，合同附件十一《补充协议》第五条第一款第6项约定：“买受人未按期向贷款机构偿还到期本息或未履行借款合同其他义务，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任并代买受人向贷款机构偿还贷款本息及罚息的，则买受人须在出卖人发出缴款通知5日内赔偿出卖人因承担担保责任而产生的全部费用（包括但不限于出卖人代买受人支付的全部费用、出卖人履行担保责任发生的费用及出卖人为实现债权而发生的律师费等费用和因此产生的损失等）；并自出卖人代其还款之日起，每日按出卖人代其支付的费用金额1%的比例向出卖人支付违约金；同时，出卖人有权解除合同并要求买受人支付房屋总价款20%的违约金”及第五条第一款第7项约定“买受人连续3个月或累计5个月未能向按揭贷款银行偿还本息，或银行要求出卖人回购的，出卖人有权解除合同，买受人须向出卖人支付该房屋总价款20%的违约金，并赔偿出卖人因签订、履行和解除合同而产生的全部费用（包括但不限于出卖人为实现债权而发生的律师费等费用及因此产生的损失等）”。2019年2月14日，被告易琼花与原告鼎渌房地产公司及长沙银行股份有限公司株洲芦淞支行（以下简称芦淞长沙银行）签订了一份《个人购房抵押（保证）借款合同》，原告鼎渌房地产公司作为连带责任保证人在该贷款合同上加盖了公章，之后芦淞长沙银行向被告易琼花发放了贷款。被告易琼花于2019年9月开始逾期归还芦淞长沙银行贷款月供，至2020年3月，被告易琼花连续4期累计6期逾期归还芦淞长沙银行贷款，芦淞长沙银行要求原告鼎渌房地产公司代为清偿，原告鼎渌房地产公司即向被告易琼花邮寄了催款函，要求被告易琼花及时归还芦淞长沙银行贷款，因被告易琼花的电话一直关机，原告鼎渌房地产公司向被告易琼花发出的EMS邮件被退回,原告鼎渌房地产公司无法联系到被告易琼花。至2020年5月止，被告易琼花已经连续拖欠贷款月供8个月，芦淞长沙银行经多次催款无果，于2020年5月25日向原告鼎渌房地产公司送达了《贷款清偿通知书》，芦淞长沙银行要求原告鼎渌房地产公司于2020年5月29日将被告易琼花拖欠的贷款本息等汇划至芦淞长沙银行指定账户。2020年5月29日，原告鼎渌房地产公司代被告易琼花偿还了贷款本息合计681359.22元，被告易琼花的贷款全部结清。原告鼎渌房地产公司于2020年6月4日向被告易琼花发送了一份《解除商品房买卖合同通知书》，正式行使合同解除权，要求被告易琼花在收到函件后配合原告鼎渌房地产公司办理网签注销等手续，但函件仍因无法联系到收件人即被告易琼花而退回。原告鼎渌房地产公司向本院提起诉讼，请求判如所请。本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。本案的审查重点是：原告鼎渌房地产公司的诉请是否有事实和法律依据？针对这一审查重点，本院评述如下：原告鼎渌房地产公司与被告易琼花于2019年1月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反国家法律、法规规定，双方商品房买卖合同关系依法成立有效，受法律保护。在履约过程中，被告易琼花未能按合同约定向芦淞长沙银行履行按揭贷款的还款义务，构成违约，且在此过程中，原告鼎渌房地产公司作为按揭贷款的保证人承担了相应的保证责任，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》附件四“买受人连续3个月或累计5个月未能向按揭贷款银行偿还本息，或银行要求出卖人回购的，出卖人有权解除合同，买受人须向出卖人支付该房屋总价款20%的违约金。出卖人因签订、履行和解除合同而发生的费用或损失，均由出卖人负责赔偿”及《补充协议》“买受人未能履行其向银行应尽还款的义务而导致出卖人作为担保人承担担保责任的，出卖人有权解除原合同”等之约定，原告鼎渌房地产公司要求解除其与被告易琼花签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院予以支持。案涉《商品房买卖合同（预售）》解除后，原告鼎渌房地产公司有权要求被告易琼花配合其办理撤销《商品房买卖合同（预售）》项下房屋的网签、备案登记、预售商品房预告登记及预售商品房抵押权预告登记手续。故本院对原告鼎渌房地产公司要求被告易琼花配合其办理撤销《商品房买卖合同（预售）》项下房屋的网签、备案登记、预售商品房预告登记及预售商品房抵押权预告登记手续的诉讼请求亦予以支持。关于原告鼎渌房地产公司主张被告易琼花按购房款20%支付违约金169593元（房屋总价款847965.42×20%=169593元）的问题。经本院审查认为原、被告双方约定的违约金标准过高，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以适当调整，酌情确定违约金按购房款10%的标准计算为宜即为84796.54元（847965.42×10%=84796.54元）。本院对原告鼎渌房地产公司要求被告易琼花支付违约金169593元的诉讼请求予以部分支持，原告诉请超过上述部分的不予支持。《商品房买卖合同（预售）》解除后，原告鼎渌房地产公司应向被告易琼花退还已支付的购房款。经核算，被告易琼花已支付购房首付款177965元，加上被告易琼花向芦淞长沙银行贷款，被告共向原告鼎渌房地产公司支付购房款847965.42元，扣除原告鼎渌房地产公司为被告易琼花代偿的贷款本息681359.22元，原告鼎渌房地产公司还应向被告易琼花退还购房款166606.20元（847965.42元－681359.22元=166606.20元）。被告易琼花经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院无法组织调解。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告株洲鼎渌房地产开发有限公司与被告易琼花于2019年1月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同号：9000027429），双方的商品房买卖合同关系终止；二、限被告易琼花于本判决生效之日起十日内配合原告株洲鼎渌房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》（合同号：9000027429）的撤销网签及解除备案登记手续；三、限被告易琼花于本判决生效之日起十日内配合原告株洲鼎渌房地产开发有限公司办理撤销该房屋的预售商品房预告登记以及预售商品房抵押权预告登记手续；四、限被告易琼花于本判决生效之日起十日内向原告株洲鼎渌房地产开发有限公司支付违约金84796.54元；五、驳回原告株洲鼎渌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如被告易琼花未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3691.86元，减半收取1845.93元，财产保全费4759.83元，合计6605.76元。由原告株洲鼎渌房地产开发有限公司承担922.96元；由被告易琼花承担5682.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向华融湘江银行长沙分行营业部驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101********。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  宋雪峰二〇二〇年十一月十日书记员  文 琴附本案适用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。