上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8731号上诉人（原审原告）：戴春妹，女，1954年1月13日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：刘苗芬，上海统瀚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄少年，男，1985年11月10日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：吴华，上海金沁律师事务律师。上诉人戴春妹与上诉人黄少年因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初24335号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戴春妹上诉请求：撤销一审判决，支持戴春妹一审全部诉讼请求。事实和理由：原判遗漏查明重要事实致认定事实错误：即戴春妹女儿吴某与标的房屋交易业务员何某、后者与黄少年的微信聊天记录可证明黄少年办理征询单延误的事实及其表示按约交房，逾期交房系其违约造成；原判遗漏补充协议签约背景、目的，致所谓戴春妹对交房时间变更充分知情、同意等认定错误。原判所谓补充协议未约定具体交房时间等认定与双方约定及事实不符。原判不支持戴春妹主张之逾期交房违约责任缺乏依据。原判认定戴春妹“尚未满足获取租金的条件”有误，严重侵害其利益。黄少年上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回戴春妹全部诉讼请求。事实和理由：按双方约定，戴春妹付全款后黄少年交房，戴春妹未付讫全款，黄少年不应履行交房义务；黄少年已提起尾款给付之另案诉讼，本案应发回重审合并审理有利于案件查清事实，彻底解决纠纷。戴春妹、黄少年互不认可对方上诉请求，并坚持己方上诉主张。戴春妹向一审法院起诉请求：1、判令黄少年向戴春妹交付上海市徐汇区XX路XX弄XX号二层西北间、三层东南间、三层挑阳台房屋；2、判令黄少年支付逾期交房违约金，以人民币50万元为基数，自2019年5月11日起计算至实际交房之日，以4,713,500元为基数，自2019年6月8日起计算至实际交房之日，均按日万分之五计算；3、判令黄少年支付自2019年5月10日起计算至实际交付之日的租金损失，按每月14,600元计算。一审法院认定事实：黄少年原系上海市XX路****承租人，承租部位为三层东南间（27.40平方米）、三层挑阳台、二层西北间（12.70平方米）。2019年1月4日，黄少年（卖售人，甲方）与戴春妹（买受人，乙方）在上海A有限公司的居间下签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定甲方将系争房屋公有住房承租权转让给乙方，独用面积40.10平方米，转让价格5,413,500元；第四条，甲、乙双方经协商同意,自本合同签定之日起的日内,持本合同及规定的材料到该公有住房所在地徐汇区/县房地产交易中心办理该公有住房承租权的转让手续。第五条，甲、乙双方商定自房地产交易中心审核同意出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起10日内,持有关材料向该公有住房的出租人或出租人委托的物业公司办理公有住房租赁关系的变更手续。甲方同意,自该公有住房租赁关系变更手续办妥后的3日内,腾出该公有住房并交乙方进行验收交割。第十条，除不可抗力因素外,甲方未按本合同约定的期限将该住房交乙方进行验收交割的,应按已收款向乙方支付逾期利息,逾期利息自约定验收交割之日起第二天至实际验收交割之日止,利息按甲方已收款的0.05%计算。逾期15天以后,甲、乙双方同意按下列第[二]款内容处理:乙方有权书面通知甲方终止合同,甲方除应在接到书面通知之日起3日内向乙方返还已支付的价款和逾期利息（自乙方支付价款之日起至解除合同之日止）外,还应按已支付价款的20%向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的,乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时,实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。附件二，付款时间及金额：1、乙方于签订合同当日支付给甲方房款50万元整（含先期支付的定金人民币5万元整）。2、乙方于2019年4月30日前即交易中心办理过户后当日支付给甲方房款4,863,500元整。3、甲乙双方于交易中心过户办理完毕后10日内,去物业办理进出户手续。甲方于办理完进出户手续后当日将房屋交付于乙方,乙方收到房屋后将尾款5万元整支付给甲方。当日，双方还签订《补充协议》，主要内容为：1、该房屋征询单由甲方负责办理,在办理征询单时若有费用产生,则该费用全部由甲方承担。2、该房屋目前带有租约,三楼租金目前为每月9,000元,租期到2019年9月1日,二楼租金为每月5,600元,租期到2019年12月1日。乙方将全部房款支付给甲方后当日,该房租约由甲方直接转让给乙方。3、该房出售价格包含该房屋内所有家具家电（具体家具家电详见合同内家具清单）。4、若甲方在办理该房屋征询单时需要变更该房屋内结构和现有装修的,则在办理完毕该房屋征询单后必须将该房屋恢复原样（即乙方首次看到的房屋内原始状态）。所有费用由甲方承担。5、若甲方在办理该房屋征询单时,导致该房屋内租约中止,原租约相关违约由甲方承担,甲方必须在办理该房屋征询单完毕后,由甲方负责将该房屋出租并保证交房时是正常带租约状态,租金标准不得低于原租约,再次出租的中介费用由甲方承担。6、甲方必须确保该房屋的下水道畅通和房屋内没有漏水情况,确保现有设施完好并能正常使用,否则将承担相关责任。7、甲方承诺,北面原二层卫生间（现改装成厨房和餐厅，8平方）与邻居协商无异议,可以长期独立使用。8、本协议是双方签订的买卖合同中不可分割的组成部分,本协议与双方签订的正式买卖合同同具法律效力。2019年1月，戴春妹向黄少年支付定金5万元。1月5日，戴春妹支付房款45万元。2019年5月20日，上海B有限公司就系争房屋出具《上海市公有住房差价换房征询表》。当日，双方再次签订《补充协议》一份，主要内容为：该协议与原有协议（2019年1月4日签署）不冲突,针对房屋尾款约定做以下更改:由于甲方变更了该房屋内结构和现有装修,需要一定的时间施工将房屋恢复原有状态,且预计会延误合同约定的交房时间,甲方同意于房地产交易中心办理该房屋承租权转让手续后当日乙方比合同原约定须支付房款金额少支付15万元作为尾款的补充（即交易中心办理过户后当日支付4,713,500元）,待甲方负责施工恢复房屋原有结构和装修标准该房屋可以交付之时,经乙方验收房屋后乙方再将20万元尾款支付给甲方。后双方至不动产交易中心办理相关过户手续。2019年5月27日，徐汇区不动产登记事务中心出具《准予差价换房通知书》。5月28日，黄少年出具收据载明收到戴春妹房款4,713,500元。2019年6月6日，上海XX（集团）有限公司向戴春妹核发系争房屋公房租赁凭证。一审庭审中，戴春妹申请证人何某出庭作证，证人系上海A有限公司员工。证人作证表示系双方买卖交易业务员，当时黄少年称4月17日可以拿到物业征询单，就告知戴春妹回国办手续，结果当日没有出来，物业说少签一个名字，之后黄少年屡次承诺出征询单的时间，最后等了将近20天才拿到征询单，因违章搭建拆除较多，戴春妹担心不能恢复原状双方又签订了补充协议，因为不知要修复多久，就没有约定具体交房时间；大概6月底7月初证人发视频给戴春妹看房屋状况,有部分没有恢复好，戴春妹对恢复情况表示“还可以”；7月6日，黄少年短信告知明天可以交房，但要求先付尾款，且不支付违约金；7月7日，戴春妹至中介公司谈交接，但是黄少年称租客不在家，戴春妹就没有至房屋查看；之后双方一直沟通逾期违约金的事情，黄少年表示可以适当补偿一些，戴春妹也提出违约金数额，但是黄少年不同意；7月18日，双方至中介公司见面协商违约金，未协商成功；8月17日，双方再次见面协商违约金未果。戴春妹发表质证意见表示证人证言可以证明系黄少年违约，黄少年向戴春妹承诺会支付逾期交房的滞纳金及相关违约责任，不存在戴春妹不同意履行合同或拒绝收房的情况。黄少年发表质证意见认为房屋恢复原状需要时间故双方未约定交房时间，对此戴春妹是明知的，黄少年积极配合交房没有违约。一审法院认为，本案双方签订的承租权转让合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。戴春妹主张双方于2019年5月20日签订补充协议只是变更尾款金额，应按照转让合同约定时间5月10日之前交房。根据审理查明的事实，因征询单办理延期导致双方办理过户手续延期，5月20日补充协议明确表明“预计会延误合同约定的交房时间”，双方协议变更了房屋交付条件和尾款金额，因此戴春妹对于交房时间变更是充分知情且同意的，根据中介公司的说法因不能确定房屋修复时间故未约定具体交房时间。故戴春妹的主张显然不符合双方约定，不予采信。无论是1月4日的转让合同附件二还是5月20日的补充协议，虽然未约定具体交房日期，但均约定先收房再支付尾款，故黄少年抗辩称先付尾款再交房，与合同约定相悖，亦不予采信。戴春妹现已成为系争房屋承租人，双方应继续履行合同，戴春妹要求黄少年交付房屋的诉请，于法有据，应予支持。房屋交接后，若黄少年交付的房屋状况不符合合同约定，双方可再行协商，协商不成，可另行诉讼解决。纵观本案双方前后签署的承租权转让合同及两份补充协议，及实际履行情况来看，双方最后约定的交房及支付尾款的顺序应当是：黄少年修复房屋、戴春妹验收房屋、戴春妹支付尾款、黄少年将租约转给戴春妹、交易完成,黄少年的交房实际分为实物交付和租约交付两部分，故虽然黄少年逾期过户违约在先，但之后双方未约定具体交房时间，并就黄少年延期办理过户手续的违约金数额不能协商一致，导致无法就交房时间达成一致意见，戴春妹亦未验收房屋，故戴春妹主张黄少年逾期交房的违约责任，无事实与合同依据，不予支持。关于戴春妹主张的租金损失，同样是以黄少年逾期交房违约为由，如上述理由，未交房责任不可归咎黄少年一方；另一方面，因双方系带租约的房屋承租权转让，双方在2019年1月4日补充协议中约定戴春妹支付全部房款后当天黄少年将租约直接转给戴春妹，现戴春妹未支付剩余尾款，故尚未满足获取租金的条件，故戴春妹该诉请缺乏依据，不予支持。至于戴春妹尚未支付的尾款，因黄少年已经另案诉讼，故本案不予一并处理。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，于二〇二〇年五月二十八日作出判决：一、黄少年于判决生效之日起十日内向戴春妹交付上海市徐汇区XX路XX弄XX号二层西北间、三层东南间、三层挑阳台房屋；二、驳回戴春妹的其余诉讼请求。案件受理费减半收取计2,769元，由戴春妹负担2,729元，黄少年负担40元。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，双方合同履行期间，2019年4月11日、13日，戴春妹女儿与标的房屋中介单位工作人员（上海A有限公司何某）微信聊天中提及按合同约定应2019年5月10日交房等，黄少年在2019年4月13日与上述中介工作人员微信聊天中谈及“......她说下个月十日就交房了，怎么来得及恢复”等。本院认为，戴春妹与黄少年于2019年1月4日、5月20日分别签订的《上海市公有住房承租权转让合同》及补充协议、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，约定内容不违反强制性法律规定，双方由之形成的权利、义务关系应属合法、有效。有效合同依法约束当事人按约履行。查上述5月20日《补充协议》明确约定，“由于甲方变更了该房屋内结构和现有装修,需要一定的时间施工将房屋恢复原有状态”,“预计会延误合同约定的交房时间”，双方据此变更了尾款金额。应该认为，在无相反证据条件下，双方在该补充协议中约定变更了原标的房屋交付时间，戴春妹二审主张的微信聊天记录等显然不能证明此后双方存在相反约定。应该认为，双方“预计会延误合同约定的交房时间”并据此变更了与之相关的履行条款，应属双方意思表示合致之合同变更，原判于此判断准确。需要注意的是，根据查明事实，本案合同履行中，黄少年2019年7月6日曾以短信方式告知明天可以交房，但要求先付尾款且不支付违约金（后双方就违约金事宜磋商未成致讼）。应该认为,至2019年7月7日，本案标的房屋即使就出让人黄少年判断亦具合约交付标准，但因为黄少年斯时主张的“先付尾款，且不支付违约金”交付前置条件显然不符合双方上述合同约定，双方磋商不成未交房，显属黄少年主动、刻意为之。即黄少年因己方原因本已延迟交付，双方磋商延期后，其仍在具备交房条件后拒绝履约，应承担延迟履行责任。依照双方转让合同约定,该等逾期利息按出让方已收款的0.05%/日计算,黄少年一审答辩中请求予之驳回,二审期间,经本院释明,以利率过高请求予以调低,本院经综合考察,确定在无相反证据条件下,本案逾期交房违约标准以受让人已付款之0.03%/日计算为准。关于戴春妹上诉主张租金损失，查双方2019年1月4日补充协议明确约定戴春妹支付全部房款当天黄少年将租约直接转给戴春妹，应该认为，戴春妹未支付全部房款，租约受让不成立，所谓租金损失缺乏事实依据，此为其一；其次，上述违约金确认金额经查已经超逾标的房屋已有租约租金，戴春妹并无有效证据证明其他损失金额之存续，应该认为，本案违约金基础上再行主张所谓租金损失，实际金额已超逾填补损失范围，本院不能采纳。关于交房义务，双方转让合同附件二约款及2019年5月20日补充协议，均约定先收房再支付尾款，上诉人黄少年主张在对方未付讫余款不能交房显然悖离双方约定，本院不能支持，原判此部分应予维持。其余理由原判已阐述详尽、有据，本院不再赘述。综上，上诉人黄少年上诉请求缺乏依据，应予驳回；上诉人戴春妹的上诉请求部分有据，本院予以支持，一审判决差误部分本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初24335号民事判决第一项；二、撤销上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初24335号民事判决第二项；三、黄少年应于本判决生效之日起十日内向戴春妹支付逾期交房违约金（以5,213,500元为基数，按日万分之三标准，自2019年7月8日起计算至实际交房之日止）；四、驳回戴春妹一审其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,769元，由戴春妹负担769元、黄少年负担2,000元;二审案件受理费5,538元，由戴春妹负担1,538元、黄少年负担4,000元。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年十一月五日书记员  朱晨阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……