湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0114民初958号原告：武汉市齐联房地产开发有限公司，住所地武汉市蔡甸区蔡甸街秦府路**。法定代表人：王红星，该公司经理。委托诉讼代理人：杨云鹏，湖北人言律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴明红，男，武汉市蔡甸区齐联村村民委员会主任。被告：武汉万马房地产开发有限公司，，住所地武汉市蔡甸区蔡甸街树藩大街**诉讼代表人：湖北华隽律师事务所，系被告武汉万马房地产开发有限公司破产管理人。管理人负责人：顾俊，湖北华隽律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏程，湖北华隽律师事务所律师。委托诉讼代理人：康炜宸，湖北华隽律师事务所律师。第三人：吴**银，男，1968年10月3日出生，汉族，住武汉市蔡甸区，第三人：肖青山，男，1954年2月25日出生，汉族，住武汉市蔡甸区，第三人：钟道作，男，1941年10月15日出生，汉族，住武汉市蔡甸区，第三人：童昌斌，男，1963年2月10日出生，汉族，住武汉市蔡甸区，第三人：童昌杰，男，1956年10月29日出生，汉族，住武汉市蔡甸区，第三人：肖建桥，男，1958年2月7日出生，汉族，住武汉市蔡甸区，第三人：肖建华，女，1955年2月15日出生，汉族，住武汉市蔡甸区，第三人：肖荣华，女，1964年12月7日出生，汉族，住武汉市蔡甸区，第三人：肖庆华，女，1962年10月10日出生，汉族，住武汉市蔡甸区，第三人：肖永建，男，1953年11月10日出生，住武汉市武昌区，第三人：吴正裕，男，1937年1月30日出生，汉族，住武汉市蔡甸区，第三人：李素珍，女，1964年8月19日出生，汉族，住武汉市蔡甸区，上述第三人共同的委托诉讼代理人：吴明红，男，蔡甸区齐联村村民委员会主任。原告武汉市齐联房地产开发有限公司（以下简称齐联公司）与被告武汉万马房地产开发有限公司（以下简称万马公司）、第三人吴**银、肖青山、钟道作、童昌斌、童昌杰、肖建桥、肖建华、肖荣华、肖庆华、肖永建、吴正裕、李素珍破产债权确认纠纷一案，本院于2019年3月19日立案受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。2019年4月1日，本案须以另案审理结果为依据而依法裁定中止诉讼，2019年9月14日恢复诉讼。原告齐联公司的委托诉讼代理人杨云鹏以及齐联公司与吴**银等十二名第三人共同的委托诉讼代理人吴明红，被告万马公司的委托诉讼代理人张鹏程、康炜宸到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告齐联公司向本院提出诉讼请求：1、确认被告应向原告及第三人还建房屋1,800平方米，上述债权按房屋市场价计算的价格为1,980万元（11,000元/平方米*1,800平方米），该债权就被告名下的位于武汉市蔡甸区蔡甸街春桃市场地块（地块（地块编号**土地使用权证为蔡国用（2015）第1597号）享有优先权，上述优先权优先于有财产担保的债权；2、确认原告向第三人垫付的过渡费159,840元的债权，该债权就被告名下的位于武汉市蔡甸区蔡甸街春桃市场地块享有优先权，上述优先权优先于有财产担保的债权；3、本案诉讼费用由被告承担。原告变更第1项诉讼请求中的拆迁补偿款计算单价为10,201.86元/平方米（计算依据为《老一中片区旧城改建项目房屋征收工作居民宣传手册》，定向安置价6,200元/平方米，货币补助6,200元/平方米*20%=1,240元/平方米，面积补助12%，临时安置补偿15元/月/平方米*72个月=1,080元/平方米，装修补偿300元/平方米，签约搬迁奖励6,200元/平方米*10%=620元/平方米，附属补偿：（水表240元+电表500元+有线电视100元+空调300元/台*3台+宽带380元+太阳能500元）*八户/1,800平方米=8.98元/平方米，上述之和为10,201.86元/平方米）。事实及理由：2014年6月5日，原告齐联公司与被告万马公司签订《土地使用权转让合同书》，约定齐联公司将其名下面积为9,383平方米土地及该地块上已拆除的非住宅房屋面积8,626.62平方米按货币补偿方式两项合计总价3,085万元整体转让给万马公司；万马公司就地还建已拆迁户的住宅面积为1,800平方米，合同签订之日起万马公司按齐联公司原拆迁标准支付拆迁过渡费至还建安置之日止；万马公司另向齐联公司支付该土地项目前期费用300万元。合同签订后齐联公司履行了合同义务，但万马公司尚欠齐联公司土地转让金1,085万元未支付，未向八户农户履行还建义务，原告垫付的过渡费159,840元未返还。2018年1月，法院受理了万马公司破产清算案件，齐联公司于2018年3月7日向万马公司破产管理人申报债权。管理人于2019年1月5日作出回复，认为齐联公司不享有优先债权；1,085万元的债权未达到支付条件；拆迁安置1,980万元的债权不予确认；垫付的159,840元过渡费不予确认。齐联公司认为涉案土地一直由原告齐联公司占有，占有具有物权性、公示性，齐联公司应享有优先权；未到期的债权在破产受理时视为到期；1,800平方米的还建义务以及垫付过渡费返还义务属物权性质，应当优先受偿，故破产管理人的该回复不能成立。2020年6月4日，原告明确表示过渡费根据与第三人签订的《房屋拆迁补偿安置协议》的约定从签订《土地使用权转让合同书》之日计算至2017年8月。被告万马公司辩称，依据原、被告签订的《土地转让合同书》，万马公司承担义务的对象是齐联公司而不是本案第三人。原告主张债权的具体金额没有充分的证据证实且该债权属于普通债权；原告在债权申报时，将拆迁还建利益按照货币债权进行申报，涉案土地使用权是万马公司的核心资产，若在处置中附还建条件，将严重减损其价值，致使全体债权人的利益受损。管理人仅同意按评估价格8,000元/平方米进行补偿。第三人吴**银、肖青山、钟道作、童昌斌、童昌杰、肖建桥、肖建华、肖荣华、肖庆华、肖永建、吴正裕、李素珍的述称意见与原告齐联公司意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：原告齐联公司提交了吴**银等八户农户的《房屋拆迁补偿安置协议》以及《城市房屋拆迁完毕确认书》，被告万马公司质证后认为上述证据系复印件、无法核实真实性，本院认为《土地转让合同书》约定了对八户农户的拆迁还建义务，万马公司亦未对已拆迁的事实提出异议，故对上述证据的真实性予以采信。原告提交了垫付过渡费明细及部分转账凭证、借条、银行交易明细、明细分类账，证明齐联公司向八户农户支付过渡费159,840元，但其无法通过上述证据计算过渡费的金额；被告质证后认为明细中部分款项不是从原告账户支出、不予认可，第三人领取的过渡费凭证系内部凭证、仅有部分银行交易明细、仅认可该部分支付事实，且《土地使用权转让合同书》约定按照《房屋拆迁补偿安置协议》标准支付过渡费，故应依据合同约定履行，原告提交的借条显示万金武向齐联村借款23,760元用于支付过渡费，故应从主张金额中扣除；本院认为过渡费的支付标准应以《土地使用权转让合同书》、《房屋拆迁补偿安置协议》为依据，齐联公司亦予以认可，齐联公司主张从签订《土地使用权转让合同书》签订之日计算至2017年8月，本院对上述事实予以认定，没有证据证明万马公司已支付了过渡费，对被告主张的事实不予认定。原告提交了《老一中片区旧城改建项目房屋征收工作居民宣传手册》作为本案八户村民拆迁补偿依据；被告质证后认为与本案无关，《土地使用权转让合同书》的一方当事人齐联公司不是拆迁安置对象，不应适用该方案，万马公司应承担的是还建义务。即使不能还建应进行补偿，应参照房屋市场价格而不是拆迁补偿方案。即使适用拆迁补偿方案，每户应据实计算而不能混合计算，该证据依据时间为2018年9月而不是涉案房屋拆迁时间。万马公司申请对武汉市蔡甸区马号街18号附近商品房（毛坯）市场价值进行评估，本院依法予以准许，并委托湖北嘉信房地产评估有限公司进行评估，该评估公司作出价值8,000元/平方米的评估结论；当事人对评估报告均未提出异议。本院认为《老一中片区旧城改建项目房屋征收工作居民宣传手册》所载明的拆迁安置补偿项目与本案无关，不能作为本案拆迁安置补偿的依据，当事人均对还建义务以货币形式补偿不持异议，对评估报告不持异议，故应以评估价值为依据进行补偿。本院认定事实如下：2008年1月15日，原告齐联公司与武汉市蔡甸区国土资源管理局签订《旧城改造项目拆迁权成交确认书》（2007-56号），确认齐联公司以挂牌方式取得武汉市蔡甸区蔡甸街齐联村（地块编号为200（地块编号为**地面积为9,383平方米，成交价格为3,085万元。同年2月25日，武汉市蔡甸区发展和改革委员会印发《区发改委关于春桃农贸市场旧城改造项目核准的通知》（蔡发改投资[2008]4号），对齐联公司申请的在涉案土地上建设春桃农贸市场旧城改造项目予以核准。2010年11月20日，涉案地块拆迁完毕，武汉市蔡甸区拆迁管理办公室出具城市房屋拆迁完毕确认书（蔡拆办（2010-01）号）。2014年6月8日，原告齐联公司（甲方）与被告万马公司（乙方）签订《土地使用权转让合同书》，约定甲方将其取得位于武汉市蔡甸区蔡甸街汉马路（地块编号为2007-56号）（地块编号为**地使用权整体转让给乙方，土地用途为商住。该地块土地使用权及地块上已拆除的非住宅房屋面积8,626.62平方米按货币补偿方式两项合计3,085万元由乙方支付。乙方另外就地还建已拆迁户的住宅总面积为1,800平方米（还建房屋的楼栋、单元、楼层甲、乙双方另签协议），由甲方负责履行与拆迁户的还建事宜，合同签订之日起，乙方按甲方原拆迁标准支付拆迁过渡费至还建安置之日止；所有还建房与商住房一样均为初装修（毛坯）交付，室内及公共部位装修标准及配套设施按齐联公司“致蔡甸区春桃巷居民书”中执行；政府认可的拆迁面积1,153平方米办理还建房屋“两证”时的费用按国家相关规定执行，政府不认可的补偿面积647平方米办理“两证”时的费用（如：个人契税、开发企业综合税费、土地分割费、房产交易费、公共维修基金等）由被拆迁人承担。乙方另向甲方支付土地项目前期费用300万元，该费用中所涉及的相关业务资源和资料同时转移给乙方沿用；乙方已于2014年3月25日支付土地项目前期费用300万元，意向合同签订之日乙方支付甲方2,000万元，完成本项目前期各项手续，取得施工许可证且具备施工条件时乙方向甲方支付1,085万元，自本项目所涉土地过户之日起至各项手续办理齐全、领取施工许可证、具备施工条件时乙方按月息1％向甲方支付利息。甲方负责将土地使用权办理至乙方名下并完善土地项目开发建设等一切前期手续，乙方负责投资建设以及楼盘招商、销售；甲方收到乙方所交费用后若违约应退还乙方所有费用并另按每月3％支付财务费用给乙方；甲方履行了责任和义务，如乙方违反合同的约定，乙方按已付金额3%/月支付财务费用给甲方。合同签订后，万马公司支付了部分土地使用权转让费，至今仍下欠1,085万元未支付。齐联公司已将涉案土地使用权过户登记至万马公司名下，万马公司于2015年3月27日取得蔡国用（2015）第1579号土地使用权证。涉案地块未取得规划许可及施工许可，春桃农贸市场旧城改造项目至今未启动，万马公司亦未履行1,800平方米的还建义务以及向八户村民支付过渡费的义务。原告齐联公司向涉案八户被拆迁户垫付了部分过渡费，并明确表示同意按照与第三人签订的拆迁安置补偿协议标准从2014年6月8日计算过渡费至2017年8月。本案诉讼中，万马公司申请对被拆迁房屋周围，即武汉市蔡甸区马号街18号附近商品房（毛坯）当前市场单价进行评估。本院依法予以准许，委托湖北嘉信房地产评估有限公司进行评估。2020年9月22日，该评估公司作出（鄂）嘉信[2020］房（估）字第××号《房地产司法鉴定估价报告》，估价结果为2020年9月17日（估价人员实地查勘之日）武汉市蔡甸区马号街18号附近商品房（毛坯）平均单价为8,000元/平方米。万马公司当庭表示同意按照8,000元/平方米的标准履行1,800平方米拆迁还建义务。另查明，原告齐联公司分别与《土地使用权转让合同书》所述八户村民签订《房屋拆迁补偿安置协议》。2009年4月7日，齐联公司（甲方）与吴**银（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定拆除乙方位于武汉市蔡甸区春桃巷33号的房屋（面积126.13平方米）、房屋产权证号为20××58，还建面积163.97平方米（1:1.3）；过渡费按每月120元/人标准从房屋拆除时起开始按季度支付，乙方家庭常住人口三人；还建期限两年，如遇特殊情况不能按期还建，过渡费自动顺延且原定金额不变；原有土地使用面积及原有房屋所有权面积办理新证，办证费用由甲方承担，超出面积部分办证费用由乙方承担；若乙方没有土地使用权证和房屋所有权证的，要求甲方办证的，办证费用由乙方承担。上述协议经湖北省武汉市蔡甸公证处出具公证书（（2009）鄂蔡甸证字第153号）确认其真实性。2009年4月7日，齐联公司与吴**银签订补充协议，约定增加还建比例0.1（即1：1.4）。2009年8月5日，齐联公司（甲方）与肖青山（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定拆除乙方位于武汉市蔡甸区春桃巷31号的房屋，乙方房屋建筑面积139.64平方米、个人土地使用面积134平方米、房产证号**××09、个人土地临时用地许可证1682号，乙方一层砖混结构平房按产权证建筑面积139.64平方米、按1:1.3还建、即181.53平方米，砌屋面积24.51平方米按1:1还建，还建面积共计206.04平方米；乙方家庭常住人口4人。过渡费支付标准以及办证费用分担等约定与齐联公司和吴**银签订《房屋拆迁补偿安置协议》约定一致。2009年8月5日，齐联公司与肖青山签订补充协议，约定按肖青山房产证面积139.64平方米增加还建比例0.1（即1：1.4），增加面积13.96平方米。2010年6月26日，齐联公司与肖青山再次签订补充协议，约定两年若未还建，则按原合同异地还建。2009年6月5日，原告齐联公司（甲方）与第三人钟道作（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定拆除乙方位于武汉市蔡甸区春桃巷29号的房屋，房屋建筑面积120.60平方米、土地使用面积130平方米、房屋产权证号**××89、土地使用权证号1679，房屋按房屋产权证建筑面积120.60平方米、按1:1.3还建，空地9平方米按1:1还建，还建建筑面积计169平方米；乙方家庭常住人口五人；过渡费支付标准以及办证费用分担等约定与齐联公司和吴**银签订《房屋拆迁补偿安置协议》约定一致。同日，齐联公司与钟道作签订补充协议，约定增加还建面积5平方米。2009年9月29日，齐联公司（甲方）与童昌斌（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定拆除乙方位于武汉市蔡甸区春桃巷27号的房屋，乙方房屋建筑面积358.40平方米、土地使用面积107.60平方米、房屋产权证号蔡字第**、土地使用权证号蔡国用2007第1297号，乙方一楼按1:1.2还建、二楼和三楼按1:1还建，还建总面积为379.81平方米；乙方家庭常住人口6人。过渡费支付标准以及办证费用分担等约定与齐联公司和吴**银签订《房屋拆迁补偿安置协议》约定一致。同日，齐联公司与童昌斌签订补充协议，约定增加还建建筑面积33平方米，还建房屋超过约定的两年的，过渡补偿费另外协商，补充协议与主合同产生矛盾的以补充协议为主。2009年12月29日，齐联公司（甲方）与童昌杰（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定拆除乙方位于武汉市蔡甸区春桃巷27号的房屋，乙方房屋建筑面积40平方米、土地使用面积47.71平方米、房屋产权证号20××35、土地使用权证号蔡国用2007第1298号，乙方平瓦房按房屋产权证建筑面积40平方米、按1:3还建，还建面积共计52平方米；乙方家庭常住人口3人。过渡费支付标准以及办证费用分担等约定与齐联公司和吴**银签订《房屋拆迁补偿安置协议》约定一致。同日，齐联公司与童昌杰签订补充协议，约定增加还建21平方米。肖秀铎与丁桃芝系夫妻关系，育有五名子女：肖永建、肖建华、肖建桥、肖庆华、肖荣华。2009年7月17日，齐联公司（甲方）与肖秀铎、丁桃芝（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定拆除乙方位于武汉市蔡甸区春桃巷39号的房屋，乙方房屋建筑面积112.80平方米、土地使用面积157平方米、房屋产权证号**××91、个人临时用地许可证2号，乙方平瓦房按房屋产权证建筑面积112.80平方米和个人临时用地许可证157平方米综合计算的面积按1:3还建，还建面积共计200平方米；乙方家庭常住人口4人。过渡费支付标准以及办证费用分担等约定与齐联公司和吴**银签订《房屋拆迁补偿安置协议》约定一致。同日，齐联公司与肖秀铎、丁桃芝签订补充协议，约定还建房屋两套、共计200平方米，超出面积部分由齐联公司承担，土地使用权及房屋所有权过户费用由齐联公司承担。肖秀铎于2010年10月15日死亡，丁桃芝于2012年10月8日死亡。吴正裕与梁家喜系夫妻关系。2009年12月29日，齐联公司（甲方）与吴正裕、梁家喜（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定拆除乙方位于武汉市蔡甸区蔡甸街汉马路40号，乙方房屋建筑面积224.94平方米、土地使用面积176.91平方米、土地使用权证号0130088，乙方一楼121.62平方米、按1:3还建、面积为158.11平方米，二楼103.32平方米、按1:1还建、面积103.32平方米，阳台厨房及后院123.33平方米、按1:1还建、面积123.33平方米，另外调整2.42平方米，三楼无楼板瓦屋面99.63平方米按1:0.5还建、面积49.81平方米，还建总面积为437平方米；乙方非农业人口3人、家庭常住人口4人。过渡费支付标准以及办证费用分担等约定与齐联公司和吴**银签订《房屋拆迁补偿安置协议》约定一致。梁家喜于2014年1月22日死亡，梁家喜的法定继承人吴忠、吴玲、吴亨均同意本案中的权利由吴正裕享有、义务亦由其负担，不参加诉讼。2009年12月2日，齐联公司（甲方）与李素珍（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定拆除乙方位于武汉市蔡甸区蔡甸街汉马路28-1号的房屋，乙方房屋建筑面积86.49平方米、土地使用面积86.49平方米、房屋产权证号**50-××5，乙方房屋按房屋产权证建筑面积86.49平方米、按1:3还建，还建面积共计112.43平方米；乙方家庭常住人口4人。过渡费支付标准以及办证费用分担等约定与齐联公司和吴**银签订《房屋拆迁补偿安置协议》约定一致。同日，齐联公司与李素珍签订补充协议，约定增加还建比例0.1、即1:1.4，齐联公司协助李素珍办理86.49平方米以外的土地使用权证手续，办理费用由李素珍承担。还查明，2018年1月8日，本院作出（2017）鄂0114破申2号之一民事裁定书，裁定受理万马公司破产清算一案。在破产清算程序中，齐联公司于2018年3月16日向万马公司破产管理人申报债权，包括涉案土地使用权转让余款1,085万元及利息3,580,500元、还建被拆迁户房屋费用1,980万元以及垫付过渡费159,840元。万马公司破产管理人制作《债权表》提交第一次债权人会议，对土地使用权转让余款1,085万元及利息3,580,500元金额确定，但认为上述债权系附生效条件的债权，应预留相应的债权份额；对其他申报债权予以待定。2018年5月15日，齐联公司向万马公司破产管理人提交了《债权异议书》，对《债权表》提出异议，认为其申报债权真实合法，上述债权对涉案土地具有优先受偿权。2018年11月5日，本院受理齐联公司起诉万马公司破产债权确认纠纷一案，2018年11月22日齐联公司申请撤诉，本院依法裁定予以准许。2018年11月27日，齐联公司向万马公司破产管理人提交了《武汉市齐联房地产开发有限公司向武汉万马房地产开发有限公司补充申报债权在破产财产分配中享有优先受偿权申请书》，要求确认其申报债权为优先债权。2019年1月3日，万马公司管理人向齐联公司作出回复，以齐联公司申报债权为普通债权为由认为不应在破产财产分配中享有优先权；并认为《土地使用权转让合同书》约定的是还建义务，齐联公司按货币形式申报但未提交定价依据，不予确认；认为垫付过渡费159,840元缺乏依据，不予确认。还查明，齐联公司以涉案项目因政府公路建设需要不能开展，属不可抗力致使合同目的不能实现为由，向武汉市中级人民法院起诉请求解除《土地使用权转让合同书》并要求万马公司返还涉案土地使用权。2018年3月14日，武汉市中级人民法院作出（2017）鄂01民初3936号民事判决书，认为《土地使用权转让合同书》为有效合同，齐联公司所诉不属于不可抗力情形，双方主要的权利义务已基本履行完毕，规划调整并未导致合同基础丧失及合同目的落空，对合同造价支付未造成障碍，判决驳回齐联公司的诉讼请求。齐联公司在法定期限内未上诉。上诉期满后，齐联公司向武汉市人民检察院申请监督。2019年6月28日，该院作出武检民（行）监[2019]42010000166号《不支持监督申请决定书》，认为不符合监督条件，决定不支持齐联公司的监督申请。本院认为，武汉市中级人民法院（2017）鄂01民初3936号民事判决书已发生法律效力，生效判决已确认《土地使用权转让合同书》合法有效。根据该合同的约定，被告万马公司应履行还建1,800平方米房屋并支付过渡费的义务。但由于本院已受理万马公司破产清算一案，履行还建义务已无现实可能，原告请求按还建面积折算货币形式补偿，被告亦未提出异议，视为双方当事人对《土地使用权转让合同书》约定还建1,800平方米房屋义务的履行方式作出了变更，达成了新的合意。本院认为履行方式的变更未违反法律、行政法规的强制性规定，应遵从当事人的意思自治，予以支持。根据（鄂）嘉信[2020］房（估）字第××号《房地产司法鉴定估价报告》对被拆迁房屋周边房屋价值作出的8,000元/平方米的评估结论，被告应向原告支付房屋拆迁补偿款1,440万元（8,000元/平方米*1,800平方米）。原告主张按每平方米单价10,201.86元/平方米计算房屋拆迁补偿款，缺乏充分的事实依据，本院不予支持。原告未提交充分证据证明向涉案八户被拆迁户支付过渡费的金额，但根据《土地使用权转让合同书》的约定，万马公司负有从上述合同签订之日起按拆迁安置补偿合同标准支付拆迁过渡费至还建安置之日，原告主张从2014年6月8日计算过渡费至2017年8月，未超出《土地使用权转让合同书》约定的期限，本院予以支持。故被告应向原告支付过渡费154,440元（120元/人/月*33人*39个月），对原告超出部分的诉讼请求不予支持。第三人并非《土地使用权转让合同书》的当事人，且根据该合同的约定，万马公司仅负有还建房屋1,800平方米的义务，拆迁户的还建事宜仍由齐联公司负责履行，由此该合同的约定并未突破齐联公司与第三人签订的《房屋拆迁补偿安置协议》的相对性，万马公司并非《房屋拆迁补偿安置协议》的义务方，其仅就《土地使用权转让合同书》需对齐联公司履行支付房屋拆迁补偿款1,440万元、支付齐联公司过渡费154,440元的义务。故本院对齐联公司以及第三人要求万马公司对第三人履行拆迁补偿及支付过渡费的请求不予支持，但对齐联公司享有的上述债权予以确认。住房是人生存和生活的基本条件，而人的生存权利优先于包括债权在内的财产权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定亦明确了上述价值取向。拆迁安置补偿权是建立在原住宅丧失的基础上，《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”，上述规定是基于对原住宅所有权的一种保护，因而拆迁安置补偿权事实上是这种所有权保护的一种延伸，故应优先于债权、包括有财产担保的债权。被告虽然不是《房屋拆迁补偿安置协议》的一方当事人，但是根据原、被告签订的《土地使用权转让合同书》，被告对原告负有还建房屋以及支付过渡费的义务，上述合同义务的履行直接关系到被拆迁人的民事权利的实现。故原告对被告享有基于拆迁安置补偿产生的权利优先于有财产担保的债权，对被告关于其不是《土地使用权转让合同书》义务方、上述债权系普通债权的抗辩理由不予采纳。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认被告武汉万马房地产开发有限公司下欠原告武汉市齐联房地产开发有限公司拆迁安置补偿费1,440万元及过渡费154,440元；二、确认原告武汉市齐联房地产开发有限公司对被告武汉万马房地产开发有限公司享有的本判决第一项确认的权利优先于有财产担保的债权；三、驳回原告武汉市齐联房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费141,559元，减交收取42,467.70元，由原告武汉市齐联房地产开发有限公司负担11,500.70元，被告武汉万马房地产开发有限公司负担30,967元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  余 靖人民陪审员  宋红红人民陪审员  张亚娟二〇二〇年十一月二十五日法官助理王力书记员李梦霓