广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20612号上诉人（原审原告）：李灼光，男，1982年9月23日出生，汉族，身份证住址：广州市番禺区。委托诉讼代理人：赵向红，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵子炎，广东诺臣律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州市富洲物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区南村镇兴南大道官堂村镇东路**。法定代表人：罗计洪。委托诉讼代理人：王历，北京斐石(广州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：马曦荞，北京斐石(广州)律师事务所律师。上诉人李灼光因与被上诉人广州市富洲物业管理有限公司（以下简称：富洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初8501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李灼光上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认解除合同有效；3.富洲公司向李灼光返还租金697996元，支付违约金139599.2元。事实和理由：一、一审判决主文没有对确认之诉作出判决。裁判文书的判决主文是对当事人具体诉讼请求的回应，法官不能在当事人诉讼请求之外作出判决，也不能对当事人的诉讼请求置之不理。李灼光的第一项诉讼请求是：确认双方已于2019年5月22日解除租赁合同关系。李灼光请求确认解除合同效力之诉，属确认之诉。确认解除合同效力之诉的诉讼结果不外乎以下两种：要么确认合同解除有效，要么确认解除合同无效。但是，一审判决主文没有对确认之诉作出判决。二、双方的房屋租赁合同关系已经依法解除。富洲公司提供的《租赁合同》是格式合同，格式合同的最大特点在于它的不可协商性。约定最迟交付房屋的时间是2018年12月31日，对于富洲公司迟延交付房屋，有三种约定，延迟30日内的每日按己收租金的万分之三承担违约责任，延迟90日内的每日按己收租金的万分之五承担违约责任，延迟超过90日天的应无息返还租金并按已付租金的20％承担违约责任。富洲公司延迟132天通知交付房屋，依约只能解除合同，返还租金，支付租金20％的违约金。富洲公司于2019年5月22日收到李灼光邮寄的《解除合同通知书》，对解除并无异议，只是对赔偿金额有意见，富洲公司至今也没有向法院提起过解除合同的异议之诉，庭上多次表示的只是嫌违约金过高。合同法第九十六条之规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。所以，本案双方房屋租赁合同关系已经于2019年5月22日依法解除。三、一审判决认定事实错误。一审判决在双方的合同已经依法解除的情况下，仍然错误地将案件争议的焦点认定为：第一，涉案物业是否符合交楼质量标准；第二，富洲公司是否存在逾期交房的违约行为及该行为是否构成根本违约。己然没有意义，属于认定事实错误。四、一审判决适用法律错误。合同法第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”可见，约定解除是尊重当事人的契约，只要是约定的解除条件成就，解除权人就可以解除。但是，一审判决没有正确适用合同法第九十三条第二款的法律规定，而是错误适用了合同法第九十四条法定解除的规定，以违约行为不影响合同目的的实现为由，强行要求李灼光继续履行已经依法解除了的租赁合同。富洲公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、李灼光在一审中表示，如认定不构成根本违约，其以继续履行为方向相应变更诉讼请求。二、富洲公司从未认可李灼光解除合同，案涉合同未达到约定的解除条件；三、案涉房屋符合交付条件，虽然富洲公司没能在合同约定期限内交付房屋，但一直与李灼光协商交付事宜，李灼光也表示愿意等待。李灼光向一审法院起诉请求：1、确认双方已于2019年5月22日解除租赁合同关系，富洲公司需向李灼光返还租金697996元；2、富洲公司按已付物业租金的20%向李灼光支付违约金139599.2元；3、富洲公司向李灼光赔偿房贷利息，自2018年3月计至实际返还全部租金之日止，暂计18个月为14238元（18×791=14238）；4、富洲公司支付自2019年5月23日至履行完毕期间，以837595.20元为本金，按照人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的债务利息，暂计两个月为6072.57元（837595.20×4.35%×2/12=6072.57）；5、由富洲公司承担本案诉讼费、保全费。一审法院经审理查明：涉案物业位于广州市番禺区南村镇兴南大道官堂村富洲中心商业城（以下简称富洲商业城）A1栋1020房，合同约定建筑面积50.7265平方米，套内面积35.4462平方米。截至一审庭审辩论结束，双方未能提供涉案建筑物的不动产权属证明。2017年12月13日，李灼光（乙方、承租方）与富洲公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》（编号：FJ2017A10010xx），约定李灼光向富洲公司承租涉案物业，总租金697996元，租期从2018年12月31日至2038年12月30日，到期后自动续期至2047年5月26日止，合同条款不变；双方约定富洲公司于2018年12月31日前交付涉案物业，延迟交付30日内，每日按已收租金的万分之三承担违约责任，延迟交付90日内，每日按已收租金的万分之五承担违约责任;延迟交付超过90天且未书面通报原因及双方同意重新确定合理交付时间的的构成根本违约，富洲公司应无息返还租金并按已付租金的20%承担违约责任。合同附件二约定了《富洲中心交楼标准》，涉案物业为带装修交付。合同签订后，李灼光向富洲公司支付租金合计698000元，具体如下：2017年12月9日支付68000元，2017年12月13日支付290000元，2018年2月27日支付340000元。富洲公司确认收到上述款项。2019年3月28日，富洲公司通过顺丰快递(快递编号为369140358097)向李灼光寄送《交付通知书》，通知书称“阁下所租用的广州市南村镇兴业大道官堂村富洲中心商业城A1栋10xx号物业按合同约定已符合交付予阁下使用，与此同时，为避免因业户同一时间办理收楼手续而造成您的等候，为此我司将分批邀请阁下携带相关资料前往富洲中心物业服务中心办理收楼手续，届时我司将提前壹天电话及短信通知阁下…”快递详情单显示该邮件于2019年3月29日签收。李灼光确认收到该邮件。2019年4月1日、4月10日，富洲公司向李灼光致电。富洲公司称李灼光直至2019年4月1日仍未前来办理收楼手续，其于上述两日分别电话催促李灼光前来办理收楼手续。李灼光确认接到电话，但对富洲公司所述的电话内容予以否认，称富洲公司致电内容为询问李灼光有没有收到快递《交付通知书》，李灼光表示确认收到了；以及告知李灼光后续要整改，让李灼光耐心等待，会再次打电话告知其收楼时间，李灼光表示可以等待。2019年5月5日，富洲公司向李灼光发送短信，内容为“…这里是富洲中心、享朵物业。约您5月12日上午10:30-11:30过来收楼…”2019年5月12日，李灼光依照富洲公司通知前往涉案物业办理收楼手续。李灼光以涉案物业电梯不完好，楼下为工地状态，未达合同约定交楼标准为由拒绝收楼。李灼光称富洲公司工作人员告知其涉案物业要整改，不能交楼，并让其填写整改意见和签署《房屋钥匙托管协议》，该协议的内容为“因房屋要整改托管钥匙给物业公司…”。李灼光仅填写整改意见，并未签署《房屋钥匙托管协议》，并称由于富洲公司无法满足李灼光的逾期交房的补偿要求，所以双方协商未果。富洲公司称因李灼光未出具《房屋钥匙托管协议》的原件，因此不确认该协议的真实性、合法性、关联性。2019年5月22日，李灼光向富洲公司发出《解除合同通知书》，内容为“…约定的交房时间为2018年12月31日前。合同签订后，本人如约分两笔全额支付了合同款项697996元，你方单方面于2019年5月5日发短信给本人，5月12日可收楼。本人不同意5月12日收楼，你方延迟交付远超90天系根本违约，本人现依约通知你方解除双方的租赁合同。”等等。李灼光为证明因购房进行贷款并每月还款，提供了银行借款短信及贷记卡还款记录，短信显示李灼光每月需还款6457元。一审另查明，2018年10月9日，富洲公司与佛山市红美嘉装饰设计工程有限公司（案外人，以下简称红美嘉公司）签订《装饰工程合同》，约定对涉案物业所在物业进行装修。2018年12月23日，富洲公司与案外人红美嘉公司、案外人广东粤能工程管理有限公司（监理单位，以下简称粤能公司）共同盖章就涉案物业出具《建筑装饰装修分部工程质量验收记录》，确认涉案物业所在物业装饰装修部分质量验收合格。2019年1月12日，涉案物业取得案外人粤能公司出具的《单位工程质量评估报告》。2019年1月25日，涉案物业取得《单位（子单位）竣工验收报审表》，其中明确涉案物业主体结构、建筑装饰装修等各分部及工程整体验收结论均为同意竣工验收，验收意见均为合格。2019年1月30日，涉案物业取得《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，复查意见为合格。富洲公司为证明涉案物业开通电、水、电梯，提供了如下证据：2018年5月28日签订的《中国南方电网供电方案（高压）》拟证明广州供电局有限公司已于该日同意向涉案物业供电；2018年12月3日取得《市政基础设施工程工程竣工验收报告》（市政备-1），拟证明第三方对涉案物业水管道安装工程验收合格，已具备通水条件；完成日期分别为2018年11月8日、2018年12月19日的七份《电梯监督检验报告》，拟证明涉案物业7部电梯已经检验合同。富洲公司还提交了与涉案物业处同一建筑物但不同房间的由其他业主签订的76份《物业移交确认书》，拟证明2019年3月29日涉案物业已有76处物业交付收楼。一审庭审过程中，李灼光申请证人林某出庭作证。证人称：“房子没有达到收楼条件，电梯也没有修好，所以富洲公司就要求我签订房屋钥匙托管协议，但我至今仍没有收楼。”关于在接到电话通知收楼之前，有否书面通知收楼，证人称“2019年3月底，富洲公司第一次寄到旧的身份证的地址，所以我没有收到，第二次2019年4月左右，富洲公司寄到我新的身份证地址”关于证人是否认为富洲公司根本违约，证人称“是的。”另李灼光在一审庭审过程中表示：如果法庭认定不构成根本违约，李灼光变更以下诉讼请求：1、继续履行合同；2、按已付租金697996元，每天万分之五计算违约金（自2019年1月1日起计算至双方实际签订物业移交确认书之日止）；3、贷款利息791元/月，自2018年3月起计算至双方实际签订物业移交确认书之日止；4、自2019年1月1日至双方签订物业移交确认书之日止，以837595.20元为本金，按照人民银行公布的同期同类贷款基准利率4.35%计算利息；5、由富洲公司承担本案诉讼费、保全费。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年；超过二十年的，超过部分无效；租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。本案中，李灼光与富洲公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，但其中超过租赁期限二十年的约定违反了法律的强制性规定，该部分约定应属无效。合同其他约定不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对李灼光与富洲公司双方均有法律约束力。本案争议的焦点在于：第一，涉案物业是否符合交楼质量标准；第二，富洲公司是否存在逾期交房的违约行为及该行为是否构成根本违约。关于涉案物业是否符合交楼质量标准。本案系房屋租赁合同纠纷，是以承租人获得涉案物业使用权为目的。因此出租人在交付涉案物业时，除了符合《租赁合同》约定的交付条件外，还必须符合法定的交付条件以及具备正常水、电、电梯设施。《租赁合同》约定了涉案物业带装修交付，其中附件二约定了装修标准。富洲公司提交的2018年12月23日的《建筑装饰装修分部工程质量验收记录》中所载明的装饰装修内容与涉案《租赁合同》附件二所列明的交楼装修标准基本对应，可以证明涉案物业已符合合同约定的交付标准。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”富洲公司提交的2019年1月25日的《单位（子单位）建设工程竣工验收报审表》、2019年1月30日的《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，证明了涉案物业主体结构合格、装饰装修质量合格、消防复查为合格。关于涉案物业是否具备正常水、电、电梯设施。富洲公司提交的2018年5月28日的《中国南方电网供电方案（高压）》、2018年12月3日《市政基础设施工程工程竣工验收报告》、2018年11月8日和2018年12月19日的《电梯监督检验报告》可以证明涉案物业已符合供电、供水、电梯的法定要求；上述验收文件中获取时间最晚为2019年1月30日的《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》；综上，涉案物业已于2019年1月30日达到法定和合同约定的交付标准。李灼光主张涉案物业于2019年5月12日时仍不符合交付标准，未提交相应证据证明，不予采纳。关于逾期交房是否构成违约的问题。涉案合同约定交房时间是2018年12月31日，李灼光自认于2019年5月12日因接到富洲公司短信前往涉案物业，拟交接房屋，如前所述，一审法院不采纳李灼光关于涉案物业不符合交付条件的主张，故2019年5月12日可视为涉案物业交付时间。现富洲公司延迟132天交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。关于富洲公司的违约行为是否构成根本违约，结合本案查明的事实，一审法院分析如下：首先，《租赁合同》约定延迟交付超过90天且未书面通报原因及双方同意重新确定合理交付时间的构成根本违约。虽然富洲公司延迟132天交付房屋，但是富洲公司在2019年3月28日即迟延交付87日时已向李灼光寄送《交付通知书》。富洲公司在上述《交付通知书》中已书面告知李灼光涉案物业符合交付条件以及为避免同一时间收楼造成等候，将另行通知具体收楼时间。并于2019年4月1日、4月10日、5月5日多次电话、短信与李灼光沟通确定具体的交付时间。李灼光确认于2019年3月29日由收到该通知书，并在双方沟通中表示同意等待，并最终于2019年5月12日赴涉案物业准备收楼。由此可见，富洲公司虽延期交楼构成违约，但其违约行为并不符合《租赁合同》中关于“未书面通报原因及双方同意重新确定合理交付时间的构成根本违约”的约定；其次，涉案物业已于2019年1月30日达到合同约定的交付标准，富洲公司于2019年3月28日向李灼光寄送《交付通知书》通知李灼光可以交付涉案物业，并多次与李灼光沟通确定交付时间。富洲公司还提供了多份与涉案物业处同一建筑物由其他业主于2019年3月29日签订的《物业移交确认书》，证明涉案物业在迟延交付88日时是可以交付的。由此可见,客观上涉案物业已于2019年5月22日李灼光向富洲公司发出《解除合同通知书》主张解除合同前已经具备交付使用的条件；再次，富洲公司的迟延履行并未使双方签订《租赁合同》的合同目的不能实现。合同目的是李灼光通过租赁涉案物业获得涉案物业20年的使用权，涉案物业现已可以交付给李灼光使用，虽然富洲公司迟延交付了132天，但对合同目的的实现影响不大。综上，富洲公司虽存在瑕疵违约行为，但尚不构成根本违约，不具备解除条件。因涉案物业于2019年5月12日即迟延132天交付，因此富洲公司应向李灼光支付的违约金为：697996元×0.0005×132天=46067.74元，对李灼光要求按照已付租金697996元，每天万分之五计算违约金的诉请一审法院予以支持。李灼光要求富洲公司承担贷款利息及利息的诉请，没有法律依据，不予支持。本案纠纷因富洲公司在履行合同过程中存在延迟交付行为所致，故本案诉讼费及财产保全费应由富洲公司承担。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年7月6日作出判决：一、李灼光与广州市富洲物业管理有限公司于2017年12月13日签订的《租赁合同》继续履行；二、广州市富洲物业管理有限公司应自本判决发生法律效力之日起七日内向李灼光支付逾期交房违约金46067.74元；三、驳回李灼光的其余诉讼请求。案件受理费12380元、保全费4810元，由广州市富洲物业管理有限公司负担。二审期间，当事人均未提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，凌余安娜诉富洲公司房屋租赁纠纷一案，请求解除与富洲公司于2018年4月5日签订的《租赁合同》（编号FJ2017A100815），退还所付全部租金70万元、支付违约金14万元，广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初2603号民事判决支持了凌余安娜的上述请求，富洲公司不服，上诉至本院，本院于2020年9月8日，作出（2020）粤01民终16090号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对李灼光的上诉，本院认定如下：一、关于合同解除的问题。李灼光与富洲公司于2017年12月13日签订的《租赁合同》（编号：FJ2017A1001020）系当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。《租赁合同》约定，租赁物业应于2018年12月31日前交付。但涉案工程于2019年1月25日才竣工验收，富洲公司已构成违约。合同约定，若富洲公司迟延交付该物业超90日且未书面通报原因及双方同意重新确定合理交付时间的，构成根本违约。富洲公司虽于2019年3月28日邮寄了《交付通知书》，通知办理收楼手续，但上述通知没有具体的收楼时间。此后富洲公司的致电也未对此予以明确。由于富洲公司存在先行违约行为，其在迟延交付后的继续合同履行过程中应承担更多的注意义务，其通知收楼不应当只是简单的电话通知。若如富洲公司所述，其已经于2019年1月具备交付条件，更不应该是在2019年3月底才发出《交付通知书》，且依旧不通知具体收楼时间。富洲公司的合同义务应在于通知承租人何时可前往收楼，而其未能举证证明已通知承租人在2019年3月31日前收楼，超过90天的责任在于富洲公司。因此，富洲公司的履行行为不符合合同约定，其他承租人的收楼行为不能当然等同于富洲公司在2019年3月31日前已按照《租赁合同》的约定完成物业交付或是承租人原因导致在2019年3月31日未能完成物业交付。现有证据也不足以证实富洲公司、承租人已就重新确定交付房屋的时间达成一致意见。因此，李灼光有权依据约定要求解除合同，其关于确认2019年5月22日发出《解除合同通知书》效力的请求，本院予以支持。关于违约责任问题。李灼光请求退还租金697996元，理据充分，本院予以支持。李灼光要求按已付物业租金697996元的20%计算违约金139599.2元，符合合同约定，并无不当，本院予以支持。综上所述，李灼光的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初8501号民事判决；二、确认李灼光与广州市富洲物业管理有限公司于2017年12月13日签订的《租赁合同》（编号：FJ2017A10010xx）已于2019年5月22日解除；三、广州市富洲物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李灼光返还租金697996元，并支付违约金139599.2元。四、驳回李灼光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12380元，保全费4810元，共计17190元，由广州市富洲物业管理有限公司负担16897元，李灼光负担293元；二审案件受理费11715元，由广州市富洲物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年十一月三十日书记员  张家齐