浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初4786号原告：胡秀芳，女，1980年11月25日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：马晓彬，浙江近远律师事务所律师。被告：绍兴品兆房地产投资有限公司，住所地绍兴市阳明北路******B1-2。法定代表人：胡国方，执行董事。委托诉讼代理人：宋华峰，男，1972年10月6日出生，汉族，住绍兴市越城区。第三人：中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行，，住所地绍兴市越城区解放北路**负责人：赵伟新。委托诉讼代理人：华利兴，男，1973年1月18日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：袁吉祥，男，1981年12月26日出生，汉族，住绍兴市越城区。原告胡秀芳与被告绍兴品兆房地产投资有限公司（以下至判决主文前简称“品兆房产公司”）、第三人中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行（以下至判决主文前简称“农行越中支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月28日受理后，依法适用普通程序于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马晓彬，被告委托诉讼代理人宋华峰，第三人委托诉讼代理人华利兴、袁吉祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡秀芳向本院提出以下诉讼请求：一、确认原、被告于2018年2月2日签订的编号为×××30、×××34的《浙江省商品房买卖合同》解除；二、解除原告、被告与第三人于2018年10月22日签订的编号为33020120180217363的《个人购房担保借款合同》；三、被告返还原告购房款合计3034107元，并返还原告已付本息731429.31元（暂计算至2020年6月20日，之后的本息以实际发生的为准）；四、被告支付原告按年利率5.39%标准计算的资金占用利息，暂算至2020年6月20日为392731.64元，之后的利息计算至实际付清之日止（计算基数为3034107元，其中20万元自2018年1月30日起算，2834107元自2018年2月7日起算）；五、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第三项诉讼请求中的本息为768328.26元（暂计算至2020年7月20日，之后的本息以实际发生的为准）。事实与理由：2018年2月2日，原告胡秀芳与被告品兆房产公司签订两份《浙江省商品房买卖合同》，编号分别为：×××30、×××34，约定原告向被告购买位于龙湖大厦商务楼Ｓ00107、龙湖大厦商务楼Ｓ00113的商品房。合同第九条约定：“出卖人应当在2019年2月2日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明……”。合同第十条约定:“……逾期超过360日后，买受人有权解除合同……”。合同明确了双方的权利义务。2018年10月22日，原告、被告与第三人农行越中支行签订编号为33020120180217363的《个人购房担保借款合同》，约定原告向被告借款303万元用于购买上述商品房。合同明确了各方的权利义务。合同签订后，原告按约支付购房款并办理了贷款，但被告未按照合同约定向原告交付经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明的商品房。故原告于2020年4月17日向被告发函通知解除原、被告之间的两份《浙江省商品房买卖合同》，要求被告退还购房款并承担责任。但截止起诉之日，被告仍未退还，故导致纠纷发生。综上所述，原、被告之间买卖关系合法有效，应受法律保护。被告未按约交付房屋，显属违约，并给原告造成了较大的经济损失。现原告为维护合法权益，遂诉至法院。被告品兆房产公司辩称：一、签订房屋买卖合同、支付买卖款等相关的情况基本属实。对原告要求解除合同有异议，根据双方约定，不具备解除合同的条件。原告引用了合同第10条的约定，根据该约定的360日，本案案涉商品房确实超过了交房时间。但案涉商品房在2019年12月30日已经竣工验收，被告于12月25日书面通知原告办理交接手续，被告已在360天内通知交房，符合合同约定，被告愿意承担继续履行合同后的相关的违约金。二、合同第九条虽约定竣工验收备案证明，但竣工验收备案证明是由被告向相关部门进行备案，审查备案的过程不是被告所能控制的。被告在12月底竣工验收，在12月份向相关部门递送资料，但因为年底相关部门较忙就一直没有办下来，在1月底疫情开始了，实际竣工验收的备案是在4月完成。在竣工验收备案中有不可抗力因素，被告作为出卖方履行了主要的合同义务。三、退一步讲，若法院判令解除合同，原告要求赔偿利息损失不符合合同约定，双方在合同中约定超过360天买受人解除合同，出卖方在90天内退还全部已付购房款，未约定利息。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人农行越中支行述称：一、第三人和原告、被告所签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，农行越中支行的合法权益应当得到维护。三方所签订编号为33020120180217363的《个人购房担保借款合同》（借款金额303万元）系各方真实意思表示，原告作为借款人应当履行还款义务、被告作为担保方提供过渡性担保还款义务。第三人的合法权益应当得到维护。二、本案若《购房合同》及《借款合同》被解除，被告应当将对越中支行提供给原告的剩余按揭贷款本息等归还越中农行，同时，原告仍应承担连带还款义务。根据商品房买卖合同司法解释第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，被告应当将剩余的按揭贷款本息等归还第三人，但是这一条从其本义来说，并没有免除购房者（同时也是借款人）的还款义务。这是因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人。综上，第三人认为，第三人作为贷款人的合法权益应当予以维护，若《购房合同》及《借款合同》被解除，被告应当对第三人提供给原告的剩余按揭贷款本息等归还越中农行，同时，原告仍应承担连带还款义务。本院经审理认定事实如下：2018年2月2日，原告胡秀芳（买受人）与被告品兆房产公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号为×××30）一份，该合同约定买受人购买坐落于绍兴市越城区××大厦××楼××房屋，建筑面积131.22平方米；购房款为4142349元，买受人应合同签订之日支付首付款2072349元整，余款2070000元在商品房买卖合同签订之日起七个工作日内办理按揭贷款手续（签订按揭贷款合同），并同时提供完备的贷款手续资料办好按揭贷款手续等内容。同日，原告胡秀芳（买受人）与被告品兆房产公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号为×××34）一份，该合同约定买受人购买坐落于绍兴市越城区××大厦××楼××房屋，建筑面积67.88平方米；购房款为1921758元，买受人应合同签订之日支付首付款961758元整，余款960000元在商品房买卖合同签订之日起七个工作日内办理按揭贷款手续（签订按揭贷款合同），并同时提供完备的贷款手续资料办好按揭贷款手续等内容。上述两份合同第九条均约定：出卖人应当在2019年2月2日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；4、前述2、3两项条件符合以商品房竣工取得建设行政主管部门的备案表为准。用气，按绍兴市燃气有限公司规定为准。第十条均约定：除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过360日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付购房款，买受人要求继续履行合同的，自本合同第九条规定的最后交付期限的第181天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。合同签订后，原告向被告支付了上述两份合同约定的首付款共计3034107元，其中2018年1月30日支付200000元，2018年2月7日支付2834107元。2018年10月22日，原告胡秀芳（借款人、抵押人）与第三人农行越中支行（贷款人）、被告品兆房产公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号为33020120180217363）一份，约定原告借款3030000元用于购买绍兴市越城区龙湖大厦商务楼S00113室和S00107室房屋；借款期限120个月，自2018年10月22日起至2028年10月21日止；还款方式为等额本金递减还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，第三人发放了上述款项。被告于2018年11月3日分别开具了案涉两套房屋贷款部分的购房款发票，共计3030000元（960000元和2070000元）。原告于2018年12月20日开始偿还第一期本息。2020年4月17日，原告胡秀芳向被告品兆房产公司寄送《函》一份，载明“截至发函之日，你公司仍未能向我交付经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明的商品房，已逾期交房达440天，严重违反了合同约定。我方特向你公司发函通知：解除我与你方于2018年2月2日签订的编号分别为：×××30、×××34的《浙江省商品房买卖合同》。你公司应当在本通知到达之日起90天内退还我全部已付购房款并承担相应违约责任。请你公司按约履行”。被告品兆房产公司于2020年4月24日收到该函。另查明，被告品兆房产公司曾于2019年12月20日向原告寄送《告知书》一份，载明龙湖大厦现已全部竣工验收完毕，并具备了交钥匙条件，定于2019年12月25日办理相关交接手续等内容。后原告收到该《告知书》。案涉迪荡新城G13-1地块龙湖大厦工程于2019年12月11日竣工验收合格，于2020年4月22日取得竣工验收备案表。以上事实由原告提交的《浙江省商品房买卖合同》2份、《个人购房担保借款合同》1份、发票6张、银行流水4张、函1份、EMS面单复印件及查询单打印件各1份，被告提交的竣工验收资料1组、2020年4月22日竣工验收备案表1份、交房告知书打印件1份、EMS查询单1份及当事人的庭审陈述所证实。第三人未向本院提交证据。本院认为，本案被告于2020年4月22日取得竣工验收备案表，超过合同约定的交房期限（2019年2月2日）达360日以上的事实清楚。被告逾期360日以上未能向原告交付符合合同约定条件的商品房，原告要求解除双方之间合同编号为×××30、×××34《浙江省商品房买卖合同》的诉请，符合合同约定的解除条件，本院予以支持；解除的时间为解除的意思表示送达被告之日即2020年4月24日（被告收到解除函之日）。被告认为其办理竣工验收备案表过程中存在行政机关因素和不可抗力因素的意见，本院认为截至2020年1月28日逾期已达360日，而绍兴市受新冠肺炎疫情影响从2020年1月下旬开始，即便扣除1至2月受疫情影响期间，被告仍逾期超360日，被告亦未举证证明系行政机关原因未能及时办理竣工验收备案表，故本院对被告的该辩称意见不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，案涉两份商品房买卖合同被解除，原告要求解除与被告、第三人于2018年10月22日签订的《个人购房担保借款合同》的诉请，符合法律规定，本院予以支持；解除的时间为解除的意思表示即诉状副本送达被告和第三人之日（2020年7月11日）。合同解除后，原告要求被告返还已付的购房首付款3034107元的诉请，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告返还其已向第三人实际支付的贷款本金和利息的诉请，符合法律规定，本院予以支持。原告主张的首付款资金占用利息损失，本院调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算至实际付清之日止（其中200000元自2018年1月30日起算，2834107元自2018年2月7日起算；2019年8月19日之前按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，不超过年利率5.39%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、原告胡秀芳与被告绍兴品兆房地产投资有限公司于2018年2月2日签订的合同编号分别为×××30、×××34的《浙江省商品房买卖合同》均于2020年4月24日解除；二、原告胡秀芳、被告绍兴品兆房地产投资有限公司与第三人中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行于2018年10月22日签订的合同编号为33020120180217363的《个人购房担保借款合同》于2020年7月11日解除；三、被告绍兴品兆房地产投资有限公司应于本判决生效之日起三十日内返还给原告胡秀芳购房首付款人民币3034107元，并支付该款计算至实际付清之日止的利息（其中200000元自2018年1月30日起算，2834107元自2018年2月7日起算；2019年8月19日止的利息按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算，不超过年利率5.39%）；四、被告绍兴品兆房地产投资有限公司应于本判决生效之日起三十日内返还给原告胡秀芳自2018年12月20日起至本判决生效之日止原告胡秀芳已向第三人中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行归还的贷款本金和利息（暂计算至2020年7月20日本息为人民币768328.26元）；五、驳回原告胡秀芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费40361元、财产保全费5000元，由被告绍兴品兆房地产投资有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  俞颖尔人民陪审员  孟文喆人民陪审员  朱民华二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  张 萍本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。