山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终11865号上诉人（原审原告）：济南宏达物业管理有限公司，住济南市。法定代表人：白霞，总经理。委托诉讼代理人：林世军，山东辰林律师事务所律师。委托诉讼代理人：于合双，山东辰林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王鲁燕，女，1979年5月5日出生，汉族，住济南市。上诉人济南宏达物业管理有限公司（以下简称宏达物业公司）因与被上诉人王鲁燕物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初3411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。宏达物业公司上诉请求：1.撤销一审民事判决书，依法改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费由王鲁燕承担。事实和理由：一、一审判决对宏达物业公司提供物业服务的时间计算错误，请求二审法院依法予以纠正。宏达物业公司与山东鲁信置地有限公司签订的《鲁信、南辛苑物业服务委托合同》约定：自2007年6月13日8时至鲁信、南辛苑小区业主委员会与物业公司签订新《物业服务合同》时止。一审法院根据此约定判决物业服务时间计算在2019年2月15日是错误的，新物业公司在进入南辛苑小区之前有前期准备工作和交接工作，在交接完毕后才可以正式进入南辛苑小区提供物业服务，在此之前，物业服务仍然由之前的物业公司提供。2019年3月2日，中特保国际安保股份有限公司受济南市南辛苑小区业主委员会委托，到南辛苑中街85号物业门岗强行进入，殴打济南宏达物业管理有限公司的工作人员，经南辛庄派出所出警后，对中特保国际安保股份有限公司的相关人员进行行政处罚，有济南市槐荫区人民政府行政复议决定书为证。由此可以认定宏达物业公司于2019年3月2日之前存在事实上的物业服务，宏达物业公司于2019年3月2日正式撤离，在撤离之前一直提供物业管理，业主的物业费应计算到2019年2月28日。王鲁燕自2013年9月至2019年2月未交物业费，物业费应为2807.79元。二、王鲁燕经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加庭审，放弃了自己的诉讼权利，也未提交证据证明宏达物业公司提供物业服务存在瑕疵或不足，其应当按照《物业服务委托合同》的约定，按照所欠物业费金额日千分之三向宏达物业公司承担违约责任。综上所述，宏达物业公司提供了约定的物业管理服务，王鲁燕应按照合同约定的物业标准交纳物业费，王鲁燕自2013年9月至2019年2月一直没有交纳物业费，严重影响了宏达物业公司的正常运营，损害了宏达物业公司的财产权益，请求二审法院依法判决。王鲁燕辩称，因当时不清楚诉讼的事情，没有收到邮件，不清楚宏达物业公司为何起诉。其2013年9月份买房，2013年11月开始在小区居住，11月开始交物业费，去了4次没有找到人。因业主也有个人的事情，因此如果业主不主动交物业费，其认为会有人来收物业费，但宏达物业公司一直没有来收。小区一直没有人来打扫卫生，也没有维护人员，只有传达有人。现在小区新换的物业公司只要你打电话，就会随时上门。宏达物业公司向一审法院起诉请求：1.判决王鲁燕向宏达物业公司支付物业费2807.79元；2.判决王鲁燕按日千分之三向宏达物业公司支付违约金；3.诉讼费及其他相关费用均由王鲁燕承担。一审法院认定事实：2006年6月13日，宏达物业公司（乙方）与山东鲁信置地有限公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将济南市槐荫区南辛庄中街85号南辛苑小区委托给乙方实施物业管理。委托管理期限为一年，自2006年6月13日起至2007年6月12日止。合同对收费标准进行了约定，即按房产证或房屋购买合同上的建筑面积按以下标准收取：多层住宅为每月每平方米0.48元，其中回迁户按每月每平方米0.30元收取；高层住宅为每月每平方米1元，包含电梯费，另加自来水供水二次加压费每立方米0.35元。该合同还对委托管理事项、双方的权利和义务、违约责任等事项进行了约定。2008年6月10日，宏达物业公司（乙方）与山东鲁信置地有限公司（甲方）签订《鲁信?南辛苑物业服务委托合同》，约定甲方将涉案小区委托给乙方实施物业管理，委托服务期限为：自2007年6月13日8时至鲁信?南辛苑小区业主委员会与物业公司签订新《物业服务合同》时止。合同约定的物业费用标准与2006年6月13日甲乙双方签订的《物业管理委托合同》一致，该合同还对委托管理事项、双方的权利和义务、违约责任等事项进行了约定。2019年2月15日，鲁信?南辛苑小区业主委员会与山东汤生项目管理有限公司签订了新的《物业服务合同》。王鲁燕系济南市槐荫区南辛庄中街85号南辛苑小区业主，住该小区**楼****，物业建筑面积88.63平方米。按照《鲁信?南辛苑物业服务委托合同》约定的物业费收费标准，王鲁燕的物业费按每月每平方米0.48元收取，其自2013年9月至2019年2月15日拖欠物业费65个月零15天，数额为2788.04元。一审法院认为，公民及法人的合法权益应受到法律保护，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。王鲁燕经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了质证的权利。具体到本案中，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，宏达物业公司与山东鲁信置地有限公司签订的物业委托合同即系前期物业服务合同，该合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。对物业服务公司和小区业主均有约束力。宏达物业公司需依前期物业服务合同为王鲁燕提供符合约定的物业服务，王鲁燕亦应依照约定支付物业费。由于2019年2月15日，鲁信?南辛苑小区业主委员会与新的物业公司签订了新的《物业服务合同》。因此依照双方之前签订的合同约定，王鲁燕的支付物业费的时间应截止2019年2月15日。综上，王鲁燕应向宏达物业公司支付2013年9月至2019年2月15日的物业费2788.04元。因宏达物业公司所提供的物业服务确有瑕疵，故一审法院对于宏达物业公司要求王鲁燕支付违约金的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、王鲁燕于判决生效之日起十日内向济南宏达物业管理有限公司支付自2013年9月至2019年2月15日的物业费2788.04元；二、驳回济南宏达物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人未提交影响本案基本事实的新证据，一审认定事实属实，本院予以确认。另，2020年8月6日本院作出（2020）鲁01民终6981号民事判决，判令宏达物业公司向涉案南辛苑小区业主委员会返还垫付的电费25527.11元；2020年8月10日本院作出（2020）鲁01民终8317号民事判决，判令宏达物业公司将涉案小区内的物品搬离。本院认为，根据本院审理的案涉小区其他物业服务合同纠纷案件查明的事实，结合宏达物业公司因业主拒交物业费停止交纳公共电费以及涉案小区成立业主委员会后另行选聘新的物业公司等相关事实，能够证实因宏达物业公司在涉案小区提供物业服务期间，服务质量存在严重瑕疵，引起涉案小区业主的普遍不满，最终成立业主委员会选聘新的物业公司。因一审法院在其他案件中已查明涉案小区物业服务存在严重瑕疵，故一审判决驳回宏达物业公司关于违约金的诉讼请求正确，应予维持。考虑到物业服务合同具有整体性的特点，一审法院应按照其查明的事实，对涉案小区的物业服务费收费标准进行统一处理，而不能仅以业主是否出庭应诉作为区分物业服务费收费标准的依据，但王鲁燕收到一审判决后，并未提起上诉，应视为其对一审判决的认可，故一审按照物业服务合同约定的收费标准判决的物业服务费，本院予以维持。根据涉案《鲁信?南辛苑物业服务委托合同》，宏达物业公司服务期限至鲁信?南辛苑小区业主委员会与物业公司签订新《物业服务合同》时止。本案中，涉案小区业主委员会于2018年10月31日成立，2019年2月15日与新的物业公司订立《物业服务合同》。宏达物业公司作为涉案小区的前期物业公司对业主委员会选聘物业公司的过程应属明知，更应按照合同约定退出涉案小区，故一审认定王鲁燕的支付物业费的时间截止至2019年2月15日正确。综上所述，宏达物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵但结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人济南宏达物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  尹伊君二〇二〇年十一月二十五日书记员  徐 睿