四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0781民初5608号 原告：江油市润航物业服务有限公司，住所地江油市中坝街道大河坝街红鹰小区******，统一社会信用代码91510781080725334E。 法定代表人：陈贞鹏，董事长。 委托诉讼代理人：喻向东，四川独树律师事务所律师。 被告：邓斌，男，1985年8月12日出生，汉族，住四川省江油市，系江油市人。 被告:颜红梅，女，1990年6月28日出生，汉族，住四川省江油市，系江油市人。 原告江油市润航物业服务有限公司（以下简称润航物业）与被告邓斌、颜红梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润航物业委托诉讼代理人喻向东到庭参加诉讼。被告邓斌、颜红梅经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告润航物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费2,208.53元、垃圾清运费126元、违约金66.26元(自2019年1月1日起至2020年9月30日止)，合计金额：2,400.78元；2、判令被告向原告支付因原告实现债权而支付的律师代理费480.16元。以上1、2项合计总金额：2,880.94元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实理由：原告润航物业与被告邓斌于2018年1月9日签订了《前期物业服务协议》，由原告向被告所购买、居住的江油市公园一号小区16幢2单元14楼2号房屋（建筑面积87.64㎡）提供物业服务，双方对物业服务费用及收费标准进行了约定，协议同时约定了因拖欠物业服务费按每天1‰支付违约金。根据双方签订的《前期物业服务协议》，双方约定了前期物业服务标准，收费依据，计算方式和违约责任等，原告按照协议的约定履行了包括日常性维修、维护，秩序维护，小区专有部分设备设施维护管理，清洁卫生服务，绿化养护等方面义务。被告享受了物业服务，但未依协议约定向原告支付物业服务费，被告自2019年1月1日至今未缴纳物业服务费，其中包括物业服务费2,208.53元、垃圾清运费126元、违约金66.26元(自2019年1月1日起至2020年9月30日止，共欠21个月，按1.2元／㎡计算)，合计金额2,400.78元。根据《前期物业服务协议》第7.5条的约定：“因被告逾期不缴纳物业服务费及相关费用的，每拖欠一天，原告有权按照拖欠费用1‰的标准向被告收取违约金，如发生诉讼，由被告承担原告为实现债权而支付的律师费、交通费等其他费用”。据此，期间经原告多次催收，被告均不予理睬，根据协议约定，为实现债权，原告只能向法院起诉，并因此支付律师服务费480.16元(根据与律师商谈的代理合同约定：按主张金额的20％收取律师代理费)，此费用应由被告承担。为依法维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法判准原告的诉讼请求。 被告邓斌、颜红梅未作答辩，也未到庭参加诉讼。 在举证期限内，原告提交了下列证据：原告营业执照及法定代表人陈贞鹏身份证复印件、原告法定代表人身份证明书、二被告身份证复印件、前期物业服务协议、商品房现售合同信息摘要、二被告于2018年1月9日交纳物业费收据（金额1,262元，起始时间为2018年1月1日至2018年12月31日），消防监控安防系统维护合同、电梯维修保养服务合同、电梯红外线光幕损坏更换报价单，小区设施设备更换图片、小区物业组织业主开展联谊活动图片、消防设施巡查记录、消防设施巡查保养记录、小区保安解救被困儿童图片、小区发电机组运行记录、保安巡逻签到表，张贴于电梯及公告栏处的加强犬只管理、文明养犬的通知和提示，防火常识及禁止玩耍、损坏消防器材的提示及通知，安全用电告知书，张贴于小区内的催收物业费提示、通知、律师函，委托代理合同，四川省律师协会川律协（2016）39号文件。 在举证期限内，二被告未提交证据。 对原告提交的证据，本院审核认为：二被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。经审查，原告提供的证据形式、来源合法，能客观反映案件事实，与待证事实之间具有关联性，符合证据的构成要件，具有证明力，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：邓斌、颜红梅系江油市公园**小区********房屋共有人，该房屋建筑面积87.64㎡。2018年1月9日，被告邓斌与润航物业签订《前期物业服务协议》，约定物业费收费标准为1.2元/㎡/月，生活垃圾外运及处理费6元/月。协议第7.5条约定：乙方（邓斌，下同）或物业使用人逾期不交纳物业服务费及相关费用的，每拖欠一天，甲方（润航物业，下同）有权按照拖欠费用1‰的标准向乙方收取违约金，如发生诉讼，乙方应承担甲方为实现债权而支付的律师费、交通费等其他费用”。协议第9.2条约定“本协议…自甲乙双方签字、盖章之日起生效，至业主委员会与甲方或其他物业管理公司签订正式物业管理服务合同之日起失效”。协议签订后，邓斌向润航物业交纳了2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费1,262元。润航物业依约履行了维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，维修、管理小区消防、电力等设施设备的服务义务。自2019年1月1日起，邓斌未再续交物业费。润航物业通过在小区内张贴催收物业费提示、通知、律师函等形式，向包括邓斌、颜红梅在内的欠费业主催收物业费，但邓斌、颜红梅至今未续交物业费。润航物业催索物业费无果，遂起诉来院，请求判如所请。为此，润航物业与四川独树律师事务所签订《委托代理合同》，约定的律师代理费收费标准为标的款金额的20%。 另查明：江油市城区纪念碑路西段公园一号小区业主或业主委员会至今未与润航物业重新签订《物业服务合同》。 本院认为：被告邓斌作为江油市城区纪念碑路西段公园一号小区16幢2单元14楼2号房屋的共有人之一，代表该户业主与原告润航物业签订《前期物业服务协议》，并按照《前期物业服务协议》约定向润航物业交纳了一年的物业费，润航物业有理由相信邓斌能够代表该房屋的其他共有人即被告颜红梅，邓斌的行为构成表现代理，《前期物业服务协议》对被告颜红梅具有约束力。原、被告双方就物业服务合同的主要条款达成一致，且合同内容不违反法律禁止性规定，原、被告双方签订的《前期物业服务协议》成立，自合同签订之日起生效。合同双方应当按照约定全面、正确地履行合同义务。润航物业依照合同约定，向包括邓斌、颜红梅在内的业主提供了维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，维修、管理小区消防、电力等设施设备的物业服务，邓斌、颜红梅实际享受了润航物业提供的服务成果，应当按照约定交费标准交纳物业费。经书面催交，邓斌、颜红梅无正当理由在催告的合理期限内未交纳物业费、垃圾清运费，润航物业请求邓斌、颜红梅支付物业费、垃圾清运费，理由正当、合法，本院予以支持。邓斌、颜红梅无正当理由在催告的合理期限内未交纳物业费，构成违约。原、被告双方在合同中约定的逾期付款违约金为欠付金额每日1‰，起诉时原告将违约金比例调减至每年1%，不属于“过分高于造成的损失”的情形，原告关于支付违约金的主张于法有据，本院予以支持。原、被告双方在《前期物业服务协议》中明确约定如业主违约，则由业主承担物业服务企业支出的律师费，虽然润航物业尚未向代理律师支付律师费，但该费用属必然产生的费用，且律师费金额符合四川省律师法律服务收费行业指导标准（试行），故原告请求由被告承担律师费480.16元的诉讼请求符合合同约定，于法有据，本院予以支持。 综上，被告邓斌、颜红梅履行合同义务不符合约定，构成违约，应当承担违约责任。原告润航物业的诉讼请求具有充分的事实和法律依据，理由正当、合法，应予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十一条之规定，判决如下： 一、限被邓斌、颜红梅于本判决生效之日起七日内，向原告江油市润航物业服务有限公司支付自2019年1月1日起至2020年9月30日止的物业服务费2,208.53元（87.64㎡×1.2元/㎡×21月）、垃圾清运费126元（6元/月×21月），合计2,334.53元。 二、限被告邓斌、颜红梅于本判决生效之日起七日内，向原告江油市润航物业服务有限公司支付违约金66.26元、赔偿律师代理费480.16元[(2,334.53元＋66.26元)×20%]，合计546.42元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告邓斌、颜红梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  敬显军 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  罗 静 附：本案适用的法律、法规和司法解释条文 一、《中华人民共和国合同法 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 五、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》 第二百四十一条：被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。