天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终4242号上诉人（原审被告）：吕秀珍，女，1937年7月9日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：刘静，天津明孚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭耀宗，男，1954年12月28日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：韩委志，天津枫畔律师事务所律师。原审被告：于秀英，女，1960年7月11日出生，汉族，住天津市北辰区。原审被告：于春清，男，1964年5月22日出生，汉族，住天津市北辰区。原审第三人：郭跃丽，女，1957年9月24日出生，汉族，住天津市北辰区。上诉人吕秀珍因与被上诉人郭耀宗，原审被告于秀英、于春清，原审第三人郭跃丽房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2020）津0113民初1792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。吕秀珍上诉请求：1、请求依法撤销（2020）津0113民初1792号民事判决书，依法改判驳回被上诉人在原审中的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定事实不清,适用法律错误。于春清签订的房屋买卖合同未发生法律效力。一审适用的《中华人民共和国合同法》第四十九条是关于“表见代理”制度的规定,根据法律规定,代理应以被代理人出具授权委托为原则,在没有授权委托的情况下,除非“相对人有理由相信行为人有代理权”,否则该代理行为对被代理人不发生法律效力。而本案被上诉人没有任何理由相信于春清有代理权,甚至没有理由相信于春清与诉争房屋产权人于立庆是父子关系,因为双方此前并不相识,被上诉人仅凭于春清提供的证件及合同就认为其有代理权的主张不能成立。于春清的无权代理行为不发生法律效力。一审引用的最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定,与本案无关联性。房屋产权人于立庆并未出售房屋,被上诉人也不是善意相对人。被上诉人也未向诉争房屋产权人于立庆支付房款,其诉称向于立庆付款99000元与事实不符,其提供的证据显示的是于春清收款而不是于立庆收款。二、被上诉人起诉时已超过诉讼时效,应依法驳回其全部诉讼请求。被上诉人自称在2003年9月6日领取了于立庆的产权证,要求于立庆办理过户手续被拒。而事实是,被上诉人并未见过于立庆,未向于立庆确认过卖房的事情。即使如被上诉人所讲,其要求办理过户手续被拒,距今已有17年的时间,早已超过诉讼时效。郭耀宗辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。本案房屋买卖合同签署之后，双方并未明确约定具体的过户时间，该合同一直处在履行期间内，不存在时效问题。本案基础法律关系是涉案房屋的过户行为，而时效制度适用于债权，不能适用于物权，上诉人在一审中也未以时效问题进行相关抗辩，因此上诉人的该项理由于法无据，予以驳回。双方签署合同的过程当中，上诉人与于春清已经向被上诉人提供了诉争房屋契税票据等材料，其行为表现符合日常生活中经常出现的近亲属代理行为，被上诉人有理由相信于春清有代理其父于立庆签署诉争房屋买卖协议的权利，于春清代理其父于立庆签署诉争房屋买卖协议的行为合法有效。被上诉人在双方签署房屋买卖协议之后，已按照当时房屋价值支付了对价，而且上诉人作为于立庆的配偶在房屋出售之后长达十几年的时间其自称一直不知情，不符合常理。因此，被上诉人取得该房屋也应适用善意取得制度。于秀英述称，同意上诉人意见并坚持一审意见。于春清述称，坚持一审意见。郭跃丽述称，同意被上诉人意见并坚持一审意见。郭耀宗向一审法院起诉请求：1．请求依法确认2003年7月19日，原告与案外人于立庆签署的《协议书》有效；2．依法判令三被告继续履行《协议书》，协助将诉争房屋天津市北辰区的不动产权属登记变更至原告名下；3．本案诉讼费用由三被告承担。一审法院认定事实：2001年9月22日，案外人天津xx大厦有限公司作为甲方（出卖人），案外人于xx作为乙方（买受人），签订了《天津市商品房买卖合同》，约定甲方将坐落北辰区xx公路xxx号xxxxx小区8-1-1-603出卖与乙方，设计用途居住，建筑面积104.09平方米，价款为84000元等事项。合同签订后双方即互相履行了付款、交房义务。该房屋于2003年8月7日办理了不动产登记，登记权利人于立庆，共有情况单独所有，坐落北辰区××，建筑面积106.59平方米。2003年7月19日，于春清与郭耀宗委托的郭跃丽签写了《协议书》，约定“今有xxxx小区8区1#-1-603跃层房壹套104.09平方米卖给郭耀宗。买主郭耀宗一次性交齐房款9万9仟元，卖主收到9万9仟元。其他费用一切都由买主支付。现押卖主身份证（于立庆）1个。等办完过户后身份还与本人。卖主拿到产权证后协助办理过户。卖房人：于春清。买房人：郭跃丽。”同日，郭耀宗交付于春清购房款99,000元，于春清将诉争房屋的钥匙、契税票据、于立庆身份证等材料交与郭耀宗。此后郭耀宗一直居住诉争房屋至今。另查，根据本案当事人陈述，案外人于xx与吕秀珍系夫妻关系，二人育有子女三人，即长女于秀英，长子于春清，次子于xx。案外人于xx于2012年5月12日去世，其次子于xx于2018年11月8日去世。于xx生前未婚，无子女。一审法院认为，本案争议焦点为：一、涉案协议是否合法有效；二、三被告是否应向原告履行产权转移登记义务。关于争议焦点一，首先，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，于春清与郭耀宗委托的郭跃丽于2003年7月19日签写了《协议书》，当时于春清提供了案外人于立庆身份证、诉争房屋钥匙、诉争房屋契税票据等材料。于xx、于春清系父子关系，符合日常生活中经常出现的近亲属代理行为。同时，签订诉争房屋买卖协议时，诉争房屋还未办理不动产权证书，诉争房屋的房屋钥匙、房屋买受人身份证等系诉争房屋的核心资料，涉及了房屋的交付及房屋权利的证明。郭耀宗作为普通百姓按通常判断，有理由相信于春清有权代理其父亲于xx签署诉争房屋买卖协议。故于春清代理其父于立庆签订诉争房屋买卖协议的行为有效。其次，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案三被告认为被告于春清代理其父于立庆出卖诉争房屋未征得房屋共有人吕秀珍同意，对此一审法院认为，诉争房屋买卖协议签订时，诉争房屋的商品房买卖合同中记载的买受人仅为于立庆一人，之后办理的不动产权证书亦记载权利人为于xx单独所有，郭耀宗作为诉争房屋买卖协议的善意相对人有理由相信于立庆对房屋有完全处分的权利。且出卖房屋应属于家庭生活中的重大事项，被告称吕秀珍在房屋出卖时及出卖后长达十几年的时间一直不知情，不符合常理。故被告的该抗辩意见，一审法院不予支持。第三，2003年7月19日诉争房屋买卖协议签订后，郭耀宗已支付了合理的价格，于春清代理其父于xx亦将诉争房屋交付给郭耀宗，后郭耀宗居住诉争房屋至今，合同双方已经实际履行了合同的大部分义务。且三被告在之后长达十几年的时间内亦未提出异议。综上，本案中原告郭耀宗与于立庆于2003年7月19日签订的《协议书》系合同双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规等国家强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。关于争议焦点二，于春清代理于xx与郭耀宗签订诉争房屋买卖协议，于立xx于合同签订后去世，三被告作为于xx的法定继承人，应当继续履行被继承人生前签订的合同义务。故原告郭耀宗主张三被告协助将诉争房屋天津市北辰区的不动产权属登记变更至郭耀宗名下的诉讼请求，合法有据，应予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，判决：“一、确认原告郭耀宗与于立庆于2003年7月19日签订的《协议书》有效；二、被告吕秀珍、于秀英、于春清于本判决生效后十五日内协助原告郭耀宗办理坐落于北辰区××房屋（不动产权证号××）的权属转移登记手续，将该房屋所有权变更登记至原告郭耀宗名下，相关手续费用由原告郭耀宗负担。案件受理费减半收取40元，由被告吕秀珍、于秀英、于春清负担。”本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、本案是否已超过诉讼时效；2、一审认定涉案房屋买卖合同有效是否正确。关于诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十三条规定：“人民法院不得主动适用诉讼时效的规定。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，……”本案一审中，上诉人应诉且并未提出诉讼时效抗辩，其在一审已放弃诉讼时效的抗辩权，二审不再对诉讼时效进行审查。上诉人在二审有关本案已超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。关于本案涉案房屋买卖合同的效力。本案双方均认可涉案《协议书》系被上诉人郭耀宗委托原审第三人郭跃丽与原审被告于春清签订。根据所查明的事实，房屋所有权人于立庆与于春清系父子关系，于春清在订立合同时持有其父的身份证及手章等重要证明，表现出其享有代理权的外观和行为，郭耀宗作为相对人以其普通人的通常判断有理由相信于春清有代理权，该种相信在主观上属于善意，故该代理行为有效。结合上述协议在2003年7月签订后郭耀宗一直居住在涉案房屋至今，至于立庆在2012年5月去世前，于立庆对该房屋没有任何使用和收益的行为，亦未对于春清的代理行为提出异议，于春清订立合同的行为及后果应当归于于xx本人。涉案协议书订立之时，根据于立庆作为房屋权利人在前手房屋买卖协议、契税票据上载明的情况，郭耀宗有理由相信于立庆有完全处分的权利，上诉人吕秀珍作为于立庆的配偶不能以无权处分其份额对抗合同相对人郭耀宗。故一审认定合同有效并据此判令上诉人负有配合办理权属转移登记手续并无不当，应予维持。上诉人吕秀珍有关于春清为无权代理属于效力待定的合同因未获得于立庆追认而合同不发生法律效力的上诉意见，本院不予以采纳。综上所述，吕秀珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人吕秀珍负担。本判决为终审判决。审判长  吴文琦审判员  李 静审判员  李 亚二〇二〇年十一月二十日法官助理王玉晓书记员郭光光