湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初188号原告：胡子清，男，1970年3月2日出生，汉族，自述无职业，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：李新力（特别授权代理），湖北联正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌（特别授权代理），湖北联正律师事务所律师。被告：叶丽霞，女，1981年1月9日出生，汉族，职业不详，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：林军（特别授权代理），湖北民本律师事务所律师。被告：张鹏，男，1970年8月27日出生，汉族，职业不详，住武汉市青山区。被告：武汉新网众成科技有限公司，住所地：武汉市青山区和平大道建设三路江南春城********商网。法定代表人：王丽萍，该公司总经理。被告：王海燕，女，1971年12月10日出生，汉族，职业不详，住武汉市青山区。被告：容小芳，女，1973年10月14日出生，汉族，职业不详，住武汉市青山区。原告胡子清诉被告叶丽霞、张鹏、武汉新网众成科技有限公司（以下简称新网公司）、王海燕、容小芳案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。因被告新网公司、容小芳下落不明，本院依法向其公告送达了民事起诉状副本及开庭传票等相关法律文书。原告胡子清的的委托诉讼代理人李新力、张斌，被告叶丽霞的委托诉讼代理人林军到庭参加诉讼。被告张鹏、新网公司、王海燕、容小芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告胡子清向本院提出诉讼请求：一、请求法院立即停止对武汉市青山区40/41街江南春城18栋1单元2902号房屋的强制执行，并解除查封扣押；二、请求法院确认《房屋租赁合同》有效，并判令被告四继续履行《房屋租赁合同》；三、请求判令五名被告共同承担本案诉讼费。事实和理由：2015年3月15日，我与王海燕签订《房屋租赁合同》，合同约定王海燕将其名下位于武汉市青山区40/41街江南春城18栋1单元2902号的房屋（以下简称案涉房屋）出租给我使用，租期20年，月租金5,000元。期间我对案涉房屋进行了改建及装修，并且缴纳了房租。2017年，叶丽霞将王海燕起诉至湖北省武汉市江岸区人民法院。同年12月11日湖北省武汉市江岸区人民法院作出（2017）鄂0102民初6789号民事判决书，判令王海燕对叶丽霞的债权承担连带责任保证。后经叶丽霞申请强制执行，湖北省武汉市江岸区人民法院于2018年8月21日立（2018）鄂0102执2389号案件强制执行，并于2019年8月29日作出（2018）鄂0102执2389号执行裁定，裁定拍卖案涉房屋。我认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的财产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”执行法院应当依法停止对案涉房屋的查封及拍卖等强制执行措施。现诉至法院，请求判如所请。被告叶丽霞辩称，1、原告所诉事实不实，我方与张鹏、新网公司、王海燕民间借贷纠纷案，湖北省武汉市江岸区人民法院已经于2017年12月11日作出（2017）鄂0102民初6789号民事判决书，判令本案其他四被告向我方承担本金及相应利息。我方在申请强制执行期间，对本案案涉房屋进行过查看，该房屋空置且系毛坯房，执行法官去物业了解，该房屋没有交纳过水电费、物业费，无人居住，因此进入了评估拍卖程序，所以原告诉称对案涉房屋进行了改建和装修不是事实；2、原告在明知案涉房屋被法院司法查封的情况下，仍然租赁且租赁期长达20年，与常情不符，同时以现金支付租金，也与常理不符。请求驳回原告诉讼请求。被告张鹏、新网公司、王海燕、容小芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：叶丽霞与张鹏、新网公司、王海燕、容小芳民间借贷纠纷一案，叶丽霞向本院申请诉讼财产保全，本院依法作出（2017）鄂0102民初6789号民事裁定书，查封了案涉房屋，查封期限三年，自2017年8月25日起至2020年8月24日止。2017年12月11日本院作出（2017）鄂0102民初6789号民事判决书，判令：“一、被告张鹏于本判决生效之日起十日内向原告叶丽霞偿还借款本金1,000,000元；二、被告张鹏于本判决生效之日起十日内向原告叶丽霞偿还借款利息（以1,000,000元为基数，按月息2%，从2014年3月29日起计算至实际清偿之日止）；三、被告武汉新网众成科技有限公司、被告王海燕、被告容小芳对被告张鹏的前述债务承担连带责任保证。”判决生效后，因张鹏、新网公司、王海燕、容小芳未履行生效法律文书确定的义务，叶丽霞向本院申请强制执行，本院于2018年8月21日立案，并于2019年8月29日作出（2018）鄂0102执2389号执行裁定，裁定拍卖案涉房屋，并决定将案涉房屋以无租赁的方式通过本院淘宝网网络司法拍卖平台予以公开拍卖。胡子清对此提出执行异议申请，本院经审查后依法作出（2019）鄂0102执异460号执行裁定书，裁定驳回胡子清的异议。另查明，执行中本院对案涉房屋进行评估、勘验时，房屋空置且为毛坯房。再查明，胡子清向本院提交了签订时间为2015年3月15日的《房屋租赁合同》一份，约定王海燕将案涉房屋出租给胡子清，租期为20年，租金每月5,000元；租金支付方式为现金支付，因王海燕账户被法院冻结，故须以现金方式支付；如胡子清以其他方式支付租金被法院查封，视为未支付租金和违约；租金每三年结清一次，每次租金18万元，在交付房屋前支付，到期需提前一个月交纳；租赁期内，王海燕不得将房屋卖给第三方，或者加价。双方还约定了其他事项。胡子清还向本院提交了落款时间为2015年3月15日、2018年3月20日的《收条》各一份，《收条》载明“今收到胡子清青山区江南春城18栋2902号房租叁年共计壹拾捌万元整（￥180000）”、“今收到胡子清青山区江南春城18栋2902号叁年房租共计壹拾捌万元整”。本院认为：案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼实现阻却案件的强制执行。案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”之规定，本案中，胡子清的诉讼请求没有事实和法律依据，理由如下：一、胡子清自述的租赁与事实不符。评估勘验时，案涉房屋空置且为毛坯房，这与胡子清所述的2015年就已签订租赁合同、交纳租金、占有使用案涉房屋相悖。退一步讲，即使胡子清所述案涉房屋做了现浇，其亦未向本院提交证据证明现浇由其做。二、胡子清自述的租赁与交易习惯和常理不符。租赁合同的租期为二十年，却约定租金在租期内不发生变化，并且以现金方式一次性支付较大金额的租金，与交易习惯不符。此外，从租赁合同看，胡子清明知王海燕涉诉被法院冻结账户，还与王海燕签订租期为二十年的租赁合同，不符合常理。根据胡子清自述，其在未实际使用案涉房屋的情形下，还于2018年3月继续向出租人交纳租金，亦不符合常理。三、胡子清未提交证据证明其在本院查封之前占有使用案涉房屋。胡子清提交的其向武汉齐家物业管理有限公司交纳案涉房屋2017年8月1日至7月31日的物业费和装修保证金证明的申请，该申请上无武汉齐家物业管理有限公司的公章，亦无法证明其占有使用了案涉房屋。综上所述，胡子清对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益，其要求王海燕继续履行《房屋租赁合同》的诉讼请求亦不具备事实基础，故对其诉讼请求，本院不予支持。关于胡子清要求确认《房屋租赁合同》有效的诉讼请求，与本案本非同一法律关系，不宜在本案中一并处理，故不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告胡子清的全部诉讼请求。案件受理费29,680元，由原告胡子清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  张 愿人民陪审员  陈文萍人民陪审员  王玉波二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  周 瑾