江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0723民初4944号原告：灌云县侍庄街道办事处孙荡村民委员会，统一社会信用代码54320723ME2376408R，住所地灌云县侍庄街道孙荡村。法定代表人：孙步刚，该村委会主任。委托诉讼代理人：付长洋、林映彤，江苏苍佑律师事务所律师。被告：温祥，男，汉族，1971年9月10日出生，住灌云县。委托诉讼代理人：葛雄英，女，1974年2月8日出生，住灌南县。委托诉讼代理人：马一鸣，江苏道忠律师事务所律师。原告灌云县侍庄街道办事处孙荡村民委员会与被告温祥农村土地承包合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告灌云县侍庄街道办事处孙荡村民委员会法定代表人孙步刚及委托诉讼代理人付长洋，被告温祥及委托诉讼代理人葛雄英、马一鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告灌云县侍庄街道办事处孙荡村民委员会向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告之间的《土地租赁合同》；2.判令被告将承包土地恢复原状（庭审中明确为：恢复到一般农地耕种状态，把第一宗土地上的三层住宅、两间边屋、三排猪圈、两个堆粪大棚拆除），并向原告腾退交还；3.判令被告按6890元/年向原告给付自2018年12月1日至实际腾退交还土地之日的承包金及使用费；4.判令被告向原告给付违约金5000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年12月1日，原、被告签订《土地租赁合同》，约定：原告将位于宗土地交由被告承包用于农业生产。四宗土地位置分别为村部东边、吴某军地毯厂东边、坟地西、原村坟场；承包期限为20年，从2013年12月1日至2033年12月1日；交款方式为每五年交一次，每次从首年交清，五年承包金为34450元；合同签订后，如一方产生违约情形，应当向对方支付违约金5000元。《土地租赁合同》签订后，原告按约定向被告交付涉案承包土地，但被告在涉案承包土地上违法建设三层住宅楼，属于将承包的农用地非法用于非农建设，构成根本违约，严重违法。此外，被告在承包经营过程中，无正当事由逾期支付2018年12月1日至2023年12月1日期间的承包金，拒绝履行合同主要义务，也构成根本违约。同时，被告将涉案土地用于养殖生猪，因无有效防污设施而污染环境，严重影响周边村民的居住环境和正常生活。被告的上述行为均已构成对《土地租赁合同》的根本违约，违反了土地管理法等相关法律禁止性规定。经孙荡村村民代表申请，由孙荡村民委员会集体研究，决定解除与被告的《土地租赁合同》。为此，原告特诉至法院，请求维护原告合法权益。被告温祥辩称，一、合同约定的第二笔承包金交纳时间为2018年12月1日至2023年12月1日，约定交纳时间尚未届满。原、被告之间的合同并未约定解除条件，故本案合同解除应适用法定解除的条件。二、退一步讲，即使被告迟延交款，但经被告违法催收后立即前往原告处交款，但被告拒收。因此，被告不存在违约，涉案合同应继续履行，更不存在支付违约金之说。三、原被告之间的合同系先前承包合同的续签，被告养猪取得了合法的经营许可，在建筑猪舍时财政局也开具了正式的建筑发票。四、即使存在违法建筑，也应是城管部门依法拆除，而不是原告擅自拆除。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2013年12月1日，原告灌云县侍庄街道办事处孙荡村民委员会（甲方）与被告温祥（乙方）签订土地租赁合同，内容如下：甲方经集体研究，将甲方所属土地续租给乙方发展农业使用，经甲乙双方协商达成如下协议：一、甲方保证现有道路畅通无阻。二、甲方提供第一宗土地村部东边。四址为：西口为现村部屋后边四米处为西界址点，西口长度为37.40米，东口以左礼生宅基地与温祥原承包地交界点为界址点，东口长度为40.30米，东头两米为排水沟，南口以现水泥路为界址点向北，南口长度为60.80米，北口以村中心大沟南坡上口线为界址，北口长度为60.80米，折合面积为3.50亩，每亩700元，合人民币12250元。第二宗地，吴某军地毯厂东边，乡敬老院西边。四址为：西口以吴某军地毯厂东沟坡上口线为界址点，西口长度为3l米，东口以乡敬老院西沟坡上口线为界址点，东口长度为35米，南口以5组和11组东西生产路路北沟坡上口线为界址点，南口长度为64米，北口以现水泥路路南口向南北口长度为68米，南北口留4米为生产路，合地亩为3.30亩，每年每亩600元，合人民币9900元。第三宗地：坟地西。东口以坟地西口为界址点，长度为138米，西口以5组11组东沟东坡上口线为界址点，长度为138米，北口以坟地北大沟南坡上口线为界址点，长度为32米，南口以坟地南大沟北坡上口线为界址点，长度为32米，折合面积为6亩，每亩每年260元，合人民币7800元。第四宗地：原村坟场。每年900元，承包年为20年，（5年）合人民币4500元。三、承包金额：第一宗地合计12250元，第二宗地合计9900元，第三宗地合计7800元，第四宗地合计4500元，总合计34450元。四、交款方式：每五年交一次，分四次交清。第一次交款2013年12月1日至2018年12月1日，第二次交2018年12月1日至2023年12月1日，第三次交2023年12月1日至2028年12月1日，第四次交2028年12月1日至2033年12月1日。五、乙方必须按国家政策合法生产与销售。六、乙方在承包期间，如遇国家征用土地，乙方必须无条件服从，其土地上的建筑物、构筑物归乙方所有。谁征用土地谁负责赔偿损失，土地归村集体所有，原合同终止。七、合同期限为20年，从2013年12月1日至2033年12月1日。八、合同到期土地上的建筑物构筑物归乙方所有，如村需要用地，土地上的建筑物购筑物乙方自行处理,与村无关系。九、合同到期，乙方如需继续承包，可享有优先承包权。十、违约责任，合同一经签订，谁违约付对方违约金5000元。另查明，上述四宗土地，各自独立。2013年5月8日，原告出具内部结算凭证，确认收到被告土地租赁款34450元。二、2016年，被告在涉案第一宗土地上建造三间三层楼房，该房屋建设未取得规划许可手续。另查明，在原、被告签订本案合同之前，即已存在边房（饲料加工厂）两间、猪圈两排。本院认为，本案争议的主要问题如下：一、原告是否享有法定解除权？解除权的适用范围多大？我国严格实行耕地和基本农田保护制度。土地承包经营权流转，应当遵循不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途、不得对土地造成永久性损害的原则。被告在涉案第一宗土地上未取得规划许可手续即实施建设房屋等行为，违反了法律规定和合同约定，因此，对原告要求与被告解除第一宗土地的租赁合同的诉讼请求，本院依法予以支持。由于原、被告签订的土地租赁合同对支付租金的约定并不明确，需根据双方实际履行情况并结合相关法律规定方能明确为先付后用，因此，在原告无证据证明已经催要的情况下，不能以被告未交纳租金构成根本违约为由直接主张解除合同；同时，由于涉案四宗土地各自独立；因此，本院对原告要求与被告解除其他三宗土地的租赁合同的诉讼请求，本院依法不予支持。二、原告主张的恢复原状——拆除是否属于人民法院民事诉讼审理范围？对原告要求恢复原状的诉讼请求，其中边房（饲料加工厂）两间、猪圈两排在签订本案合同前即已存在，本院依法不予支持；其余的三层房屋等的拆除，涉及违法建筑的认定和处理，依照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家行政机关的职权范围，本院依法不予处理。三、租金及使用费问题。对原告要求被告支付承包金及使用费的诉讼请求，本院对第一宗土地的依法予以支持（按2450元/年，自2018年12月1日起计算至实际腾退返还之日止），对其余三宗土地的，因原告庭后放弃在本案中主张，本院依法予以照准。四、违约金问题。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因被告擅自改变土地农业用途的违约情形，本院依法予以支持。另外，特别提示被告，涉案土地租金已明确为先付后用，虽然原告在本案中放弃主张第二、三、四宗土地的租金，但是被告应当及时交纳，必要时可以提存，否则也有可能因此构成根本违约，而致合同解除。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告灌云县侍庄街道办事处孙荡村民委员会与被告温祥于2013年12月1日签订的土地租赁合同中第一宗土地的租赁合同；二、被告温祥于本判决发生法律效力之日起三十日内将土地租赁合同中第一宗土地（违法建筑坐落范围的土地除外）腾退返还原告灌云县侍庄街道办事处孙荡村民委员会；三、被告温祥于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告灌云县侍庄街道办事处孙荡村民委员会土地租金及使用费（按2450元/年，自2018年12月1日起计算至实际腾退返还之日止）；四、被告温祥于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告灌云县侍庄街道办事处孙荡村民委员会违约金5000元；五、驳回原告灌云县侍庄街道办事处孙荡村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取150元，由被告温祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户银行：农业银行苍梧支行，账号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  战传福二〇二〇年十一月十七日书记员  杨善丽法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。