浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初1585号 原告：娄润宇，男，1989年4月12日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：陈洋丽，浙江瀛高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任凯，浙江法豆律师事务所律师。 被告：杭州科迅电信服务有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区长河街道春江郦城商铺**，统一社会信用代码913301027410443693。 法定代表人：罗庆生，总经理。 委托诉讼代理人：来益芳、孙嘉伟，浙江峰翔律师事务所律师。 原告娄润宇诉被告杭州科迅电信服务有限公司（以下简称科迅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理，根据原告娄润宇申请，本院于2020年5月26日作出（2020）浙0108民初1585号财产保全民事裁定书并已执行。本院依法适用简易程序，于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人任凯、被告原法定代表人凌涛及被告委托诉讼代理人来益芳、孙嘉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告娄润宇向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金40万元；2.被告向原告支付滞纳金（按照本金40万元，自2020年2月29日，按日息千分之三计算至2020年4月15日为56400元，计算至实际付款之日止）；3.被告支付本案诉讼费、保全费、担保费。诉讼过程中，原告变更诉请诉讼为：1.被告向原告支付租金12万元（2020年2月28日至8月28日租金，已付28万元）；2.被告向原告支付滞纳金119520元（详见计算清单，计算至实际支付之日）；3.被告向原告支付免租期租金288889元（2017年4月23日至2017年8月31日为免租期）；4.被告向原告支付违约金300万元；5.被告支付本案诉讼费、保全费、担保费。事实和理由：2017年4月23日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定将滨江区春江郦城商铺109、110、111号出租给被告用于商业经营。被告委托凌涛（系被告控股股东、法定代表人）代为支付租金。2019年8月31日，凌涛代为向原告支付2019年9月1日至2020年2月29日的租金，合计40万元。此后，被告不再按照合同约定向原告支付租金，至今未向原告支付2020年3月1日至2020年8月31日的租金40万元。《房屋租赁合同》第4.2条约定了“支付方式”，载明：“每期租金按半年为一期支付，每期租金支付时间为下期租金到期前，如第二期于2018年8月31日前支付……以此类推，先付后用。”故被告逾期未付租金的行为违反了合同约定。《房屋租赁合同》第8条约定了“乙方的义务”，载明：“乙方应按合同的规定，按时支付租金、保证金及其他各项应付费用……否则逾期按每日千分之三收取滞纳金。”故，被告应该按照约定向原告支付逾期付款的滞纳金。因为被告已经在2020年的5月24日向原告发出通知函，要求单方面行使合同解除权，故被告行为已构成根本违约。遂原告提出如上诉请。 被告科迅公司在庭审中口头辩称，一、就原告第1项诉请要求支付租金12万元：自2020年1月起，被告经营受到疫情的重大影响导致两个月无法正常经营，故而未及时支付租金。请求法院依据公平、公正、合法的原则，将受疫情影响的两个月的租金由双方共同承担，即要求原告减免一个月的租金。同时，在被告经营期间，因为案涉租赁房屋的下水道挖掘，导致了被告无法正常经营半个月，被告经原告同意免除当时半个月租金，故被告在2020年5月25日向原告支付了28万元租金，已实际履行了2020年3月至8月的全部租金。故针对原告要求支付剩余期间租金12万元的诉请，应当予以驳回。二、就原告第2项诉请要求支付滞纳金：被告因为疫情无法正常开展经营，在被告能够正常合法开展经营后，也立即向原告支付了足额租金，所以不应计算滞纳金。三、就原告第3项诉请要求支付免租期租金：被告在合同中并未约定，合同解除后被告应当向原告支付免租期的租金，该项诉请缺少合同依据以及法律依据，应当予以驳回。四、就原告第4项诉请要求支付违约金300万元：原、被告双方已就案涉租赁合同解除事宜达成一致意思表示，所以双方系协商解除，并不存在被告违约解除，故被告无需支付违约金300万元。退一步讲，即使被告存在违约行为导致了案涉租赁合同予以解除，该违约金300万元显然过高，违约金应以实际损失来认定。综上所述，被告认为原告诉请缺少事实和法律依据，应当予以驳回。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据1房屋租赁合同、证据2房产证、证据3付款证明、证据4通知函，被告提交的证据1帐户交易明细回单、证据2照片以及视频、证据3聊天记录、证据4录音光盘，双方对对方当事人提交的证据的真实性均无异议，本院对该些证据亦予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年4月23日，原告娄润宇作为出租方（甲方）、被告科迅公司作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》约定：一、甲方将其所有的位于杭州市滨江区××商铺××号的商业用房出租给乙方作商业经营使用。二、房屋的面积分别为124.27、122.29、153.06平方米。三、租赁期自2017年4月23日起至2029年8月31日止。四、租金：4.1双方议定2017年4月23日至2017年8月31日为免租期，第一年至第三年即2017年9月1日至2020年8月31日为每年80万元，第四年至第六年即2020年9月1日至2023年8月31日为每年100万元，第七年至第九年即2023年9月1日至2026年8月31日为每年120万元，第十年至第十二年即2026年9月1日至2029年8月31日为每年135万元，乙方以汇款方式支付给甲方指定银行账号；4.2支付方式：第一期租金：从2017年4月23日起至2018年8月31日止，为80万元于合同签定后且甲方须在2017年5月15日前办理好房产证及平面图等资料给乙方后支付。以后每期租金按半年为一期支付，每期租金支付时间为下期租金到期前，如第二期于2018年8月31日前支付第三期于2019年2月28日前支付，以此类推，先付后用。甲方收到租金后应予以书面签收。五、保证金：5.1乙方同意支付给甲方保证金共计2万元，甲方在收到保证金后应予以书面签收。5.2除合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将房屋完好地向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用后二天之内将保证金全额无息退还乙方。5.3未经甲方同意，乙方不得以保证金抵付租金等任何费用。六、其他费用：6.1租赁期内的水、电、使用过程中所产生的相关费用由乙方承担，并按单如期缴纳。在甲乙双方租赁关系开始之前所发生的相关费用由甲方承担。6.2物业管理费、水电费、门前三包等费用自双方交接该商业用房之日算起，并按帐单如期按比例缴纳。七、甲方的义务：……7.5甲方如在乙方租赁期满后收回该房屋，则应在合同约定的租赁期结束前60天通知乙方。八、乙方的义务：8.1本商业用房为毛坯房，乙方入租时应检查相关设施是否完好，如发现问题应及时向甲方提出，由甲方负责修复和配置……8.3乙方应按合同的规定，按时支付租金、保证金及其他各项应付费用，甲方应提前三天通知乙方，否则逾期按每日千分之三收取滞纳金。房租金逾期三个月未支付的，视为违约，按本合同10.1款追究其违约责任。8.4在承租期内，乙方若经营不善可以将承租的房屋转租或分租给第三方，须经甲方同意；若转租不出去，需要退租时，需赔偿300万元给甲方，装修设施中可移动设备由乙方自行处理。乙方对承租的房屋及设施有爱护、保管的责任。如因乙方的过失或过错致使房屋及设施受到损坏，乙方应负赔偿责任……九、合同终止及解除的规定：9.1乙方在租赁期满后，如需续租，应提前60天通知对方，由双方另行协商续租事宜。9.2租赁期满后，乙方应在2029年8月31日将承租的房屋及设施在正常状态下交还甲方，如有留置的任何物品，均视放弃，由甲方处置。9.3本合同一经双方签章后立即生效，未经双方同意，不得任意中止，如一方擅自终止合同则视其为违约、按本合同10.1款追究其违约责任。9.4双方约定其他事项：本合同期满后，乙方拥有优先承租权，租金为该地段当时的市场价的九五折。十、违约处理：10.1甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，则视违约，甲方违约的甲方负责赔偿乙方300万元；乙方违约的乙方负责赔偿甲方300万元，装修设施中可移动设备由乙方自行处理等内容。 签订协议后，双方随即开始履行上述租赁合同。被告支付了保证金2万元。2019年12月中旬，因下水管道维修，被告时任法定代表人凌涛通过微信与原告交流，要求减免半个月租金，双方未能达成一致意见。 后被告支付租金至2020年2月。根据合同约定，被告应在2020年2月底前支付2020年3月至8月租金，被告未能按约支付。自2020年3月开始，原告与被告数次沟通租金支付及退租事宜，双方协商未果。 2020年5月24日，被告发函给原告称“2017年开业以后，我司已经连续亏损三年。2019年下半年度，因物业整修导致无法正常经营，你方同意减免我司半个月租金。同时今年年初又遇到新冠疫情影响，损失进一步扩大，也导致我司无法正常支付租金。我司就此多次与你方沟通，在多次沟通过程中，你方同意我方提前解除合同，提前搬离，但要求付清实际使用租金。鉴于上述情况，我司现正式通知你方：一、我司与你方于2017年4月23日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月31日解除。二、因疫情影响，造成我司2个月时间无法正常经营，望你方本着共度难关的宗旨，免除我司一个月房屋租金。同时，基于物业整修减免半个月的租金及我司曾交纳保证金2万元，待扣除上述费用后，我司仍应向你方支付本期租金为28万元，我司将在本函发出后立即向你方予以支付。现我司为了减少贵、我双方的进一步损失，特此就上述事宜向你方发函，你方可继续发布招租广告，洽谈承租客户，尽早将房屋予以出租，避免双方损失的继续扩大。”2020年5月25日，被告向原告支付租金28万元。 另查明，原告交付的房屋为毛坯房，经被告装修后用于经营电信服务及手机销售业务。庭审中，原告及被告同意案涉合同于2020年8月31日解除。被告科讯公司原法定代表人凌涛，于2020年11月11日变更为罗庆生。 本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，内容不违反相关法律的规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。结合本案，双方同意解除案涉合同，现双方争议的焦点有二：一被告是否存在违约行为；二原告主张的各项损失是否合理。 一、关于被告是否存在违约行为。根据合同约定“每期租金按半年为一期支付，每期租金支付时间为下期租金到期前（指下期租期开始前）”，就2020年3月至8月的租金40万元，被告应在2020年2月底前支付完毕。被告辩称因受新冠肺炎疫情影响导致经营困难，无力支付，确有一定合理性。被告在庭审中自述因疫情停业时间为2020年1月底至3月中旬，在恢复经营之后，直至2020年5月底，在双方未达成租金减免一致意见的情况下，被告将自认为应当减免的部分金额扣减后支付28万元，可见被告并未按约完全履行支付租金的全部义务。同时，被告于2020年的5月24日发函给原告的函件中称“2017年开业以后，我司已经连续亏损三年”，可见在疫情之前其自身已存在经营不善的实际情况。随着国内疫情形势好转，杭州地区在2020年4月份已基本恢复社会经济生活并全面向好，被告本应已恢复正常经营并继续承租。双方在合同中约定了12年租期，被告在承租3年后无法继续履行合同，应认定被告具有主要过错，故被告存在违约行为。 二、就原告主张的各项诉请金额是否合理。1.就原告主张的剩余当期租金12万元。双方在沟通过程中确有协商减免租金事宜，但未能达成一致意见。考虑到被告的经营业态、经营规模并结合疫情实际，本院酌情确定因疫情影响减免一个月租金6.7万元，故被告仍需支付原告当期租金5.3万元。2.就原告主张的迟延支付租金的滞纳金。被告虽有迟延支付，考虑到疫情影响，在双方同意解除案涉合同、原告已经主张违约金的情况下，就该项费用，本院不予支持。3.就原告主张的免租期租金288889元。双方在租赁合同中约定免租期，一般结合房屋交付状态、被告经营业态、实际装修需要、租赁期限等因素综合考虑，包含了双方尤其是出租人对合同按期履行的可期待利益的考量。双方在合同中约定了“2017年4月23日至2017年8月31日为免租期”并同时约定了租期为12年，现合同不能继续履行的主要过错在被告，本院结合合同过错、实际履行情况及租金标准，酌定被告向原告支付免租期租金为10万元。4.就原告主张的违约金300万元。根据《合同法》第一百零七条及第一百一十四条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时，当事人可以约定一方违约向对方支付一定的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。双方在合同中约定“8.3乙方应按合同的规定，按时支付租金、保证金及其他各项应付费用，甲方应提前三天通知乙方，否则逾期按每日千分之三收取滞纳金。房租金逾期三个月未支付的，视为违约，按本合同10.1款追究其违约责任。8.4在承租期内，乙方若经营不善可以将承租的房屋转租或分租给第三方，须经甲方同意；若转租不出去，需要退租时，需赔偿300万元给甲方”、“10.1甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，则视为违约，甲方违约的甲方负责赔偿乙方300万元；乙方违约的乙方负责赔偿甲方300万元”，系双方就违约金的明确约定内容。双方约定合同扣除免租期后的租期为12年，被告实际使用房屋3年，因被告未按期支付租金并不能继续履行合同的违约行为导致双方解除合同，原告在合同履行过程中不存在过错，故被告应当向原告承担相应的违约损失。现原告未提交证据证实被告违约行为对其造成的实际损失已达合同约定的标准，该300万元违约金计算标准明显过高。本院综合合同约定租期、被告实际使用房屋期限、违约过错归属、房屋现状、转租便利程度以及疫情影响等因素，在扣除被告已经交付的保证金2万元之外，酌定被告还需支付原告违约金50万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杭州科迅电信服务有限公司自本判决生效之日起十日内向原告娄润宇支付房屋租金5.3万元； 二、被告杭州科迅电信服务有限公司自本判决生效之日起十日内向原告娄润宇支付免租期租金10万元； 三、被告杭州科迅电信服务有限公司自本判决生效之日起十日内向原告娄润宇支付违约金50万元； 四、驳回原告娄润宇的其他诉讼请求。 案件受理费35028元减半收取计17514元、诉讼保全申请费2198元，合计19712元，由原告娄润宇负担15402元，被告杭州科迅电信服务有限公司负担4310元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员  周 静 二〇二〇年十一月二十日 代书记员  王幼奇