湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11754号上诉人（原审被告）：陈焱明，女，1953年10月17日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：杨铁，湖南琼武律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马建军，男，1977年8月2日出生，汉族，住长沙市岳麓区。上诉人陈焱明因与被上诉人马建军房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初6712号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人陈焱明的上诉请求：一、撤销一审判决；二、请求二审法院判决驳回被上诉人马建军的诉讼请求。事实与理由：一、本案诉争的《购房协议书》违反了行政法规的强制性规定，应当认定为无效合同。二、上诉人陈焱明在未取得完全所有权的情况下与马建军签订《购房协议书》系无权处分，所有权人湖南师范大学事先没有同意，事后没有追认，应当认定为无效合同。请二审法院支持上诉人陈焱明的上诉请求。被上诉人马建军答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，双方签署的《购房协议书》合法有效，湖南师范大学房管处也知情，还出具了住房分配单。被上诉人马建军向一审法院起诉请求：1.请求法院判决确认马建军、陈焱明于2011年3月11日签署的《购房协议书》真实、合法、有效；2.本案诉讼费由陈焱明承担。一审法院认定事实：2011年3月11日，马建军（乙方、买受人）与陈焱明（甲方、出卖人）签订了《购房协议书》一份，该合同约定：一、甲方将其拥有的位于湖南省长沙市岳麓区××大学××小区的房屋（房屋具体位置：学堂坡15栋606室。房屋暂无产权证，购公有住房款发票编号为：0091766，房屋建筑面积75平方米，另带附一楼8平方米的杂物间一间）以人民币325000元出售给乙方。乙方愿意以上述价格向甲方认购该房，在师大房产处办理房屋转让手续后，当日一次性付清所有购房款。二、甲方承诺：1.向乙方提供湖南师范大学购公有住房款发票壹张及住房分配通知单壹份。1994年教职工集资建房协议书壹份。2.保证对出售的房屋拥有所有权，并与家人取得一致卖房意见。3.将来师大可以办理房屋产权证时，协助乙方办理师大房屋过户手续，双方不牵涉有关房产证过户任何手续费用。4.自签订本协议起，保证将该房屋按约定价格售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人。5.会同乙方一起到学校房产处办理房屋转让手续。在收到乙方的购房款后，向乙方开具收款收据。三、乙方承诺：1.到学校房产处办理房屋转让手续后，当日一次性付清上述购房款项。2.及时签订各项协议，并会同甲方—起到学校房管处办理房屋交接手续。……六、本协议自双方签字或盖章之日起生效。七、本协议一式二份，双方各执一份。八、特别约定：1.房屋由甲方负责于2011年4月1日之前清理好交付乙方。2.本协议签订之前的有关该房屋的所有经济纠纷均由甲方负责处理，与乙方无关。甲方处陈焱明及刘建德签字；乙方处马建军签字。合同签订当日，马建军支付了购房款325000元，陈焱明向马建军出具收条一张：今收到湖南师范大学马建军老师购房款人民币叁拾贰万元整。陈擎宇出具收条一张：今收到湖南师范大学马建军老师购房款人民币伍仟元整。同日，陈焱明配合马建军在湖南师范大学房地产管理处办理了更名手续，湖南师范大学房地产管理处向马建军出具《住房分配通知单》，确认将学堂坡15栋606号住宅及杂屋分配给马建军居住；分房理由为已购商品房。因涉案房屋出售时已出租，陈焱明于2011年4月在承租户处收房，此后，马建军对涉案房屋装修后与家人在该房屋内居住至今。2019年8月23日，涉案房屋的产权登记至湖南师范大学名下。同年10月10日，湖南师范大学房地产管理处向全校教职工发出《关于办理产权过户手续的通知》，2020年5月11日，该处又发布了《关于办理第二批产权过户手续的通知》，因陈焱明拒绝配合马建军办理产权登记手续，经协商未果，故马建军诉至一审法院。另查明：1.马建军、陈焱明均系湖南师范大学教职工；2.1994年4月12日，陈焱明与湖南师范大学基建处房地产管理科签订《教职工集资建房协议书》，由湖南师范大学统一建造了包含涉案房屋在内的房屋，陈焱明交纳了集资款42000元。2000年12月30日，湖南省直单位住房制度改革办公室向湖南师范大学下发《关于同意湖南师范大学97房改年度向职工出售公有住房的批复》，允许湖南师范大学对学校教职工出售公有住房。2001年9月13日，陈焱明向湖南师范大学支付了21826.77元购房款，购买了本案涉案房屋，2001年5月3日，湖南师范大学房管科向陈焱明出具《住房分配通知单》，确定将学堂坡村15栋606号房屋分配给陈焱明居住。合同签订后，陈焱明已将《教职工集资建房协议书》、收据、住房分配通知单、购房款发票的原件交付给马建军；3.2011年12月9日，湖南师范大学房地产管理处出具证明一份，载明：马建军同志，已购我校学堂坡15栋606号住宅，建筑面积为75平方米，购房款已交清，产权证正在办理之中，并注明原住户系陈焱明。2014年3月12日，马建军的户口迁入该房屋。4.2020年7月20日，湖南师范大学房地产管理处向一审法院出具证明一份，证明陈焱明及其配偶刘建德所交纳的购房款21826.77元为成本价，已经交清；陈焱明及刘建德在2011年3月将此房出售给马建军，交易材料已备案；涉案房屋坐落于湖南××大学二里××小区范围内。一审法院认为，马建军与陈焱明于2011年3月11日签订的《购房协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效。对马建军要求确认该《购房协议书》真实、合法、有效的诉请，一审法院予以支持。对陈焱明主张该《购房协议书》违反了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》等强制性规定的抗辩意见，一审法院认为，首先，根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条规定：职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所得。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可进入市场……。第二十二条：职工购买住房，都要由房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书，产权证书应注明产权属性，按标准价购买的住房应注明产权比例……。上述规定仅规定了房改房“住用5年后可以依法进入市场”，而未规定产权登记后5年才允许上市交易，陈焱明在2001年即购买了涉案房屋，在2011年出售并不违反上述规定。其次，陈焱明主张双方合同因违反了《湖南省房改房上市交易管理暂行办法》的相关规定，应属无效，对此，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。另根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因现有证据并不足以证明双方合同违反了《湖南省房改房上市交易管理暂行办法》的相关规定，且陈焱明主张合同无效的理由缺乏相应的法律依据，故对陈焱明的该抗辩一审法院不予采纳。陈焱明提出案涉房屋既没有房产权证，也没有国土使用证，而且该房屋是以成本价购得，没有补足房屋价款，陈焱明没有取得全部产权，马建军、陈焱明双方的房屋交易系无权处分行为的抗辩意见，一审法院认为，房改房交易有其特有的历史和政策因素存在，不能完全按照现行商品房交易模式进行评判。本案中，案涉购房协议签订后，马建军、陈焱明双方在共同的工作单位湖南师范大学房地产管理处进行了备案，该处亦为马建军重新签发了住房分配通知单，后又就房屋归属出具了证明，双方的工作单位湖南师范大学即现涉案房屋所登记的产权人对马建军、陈焱明双方及类似该情况的房屋交易行为一直予以认可，在办证遗留问题解决后，连续两次就教职工房改房办证发布了通知。因此，陈焱明上述抗辩意见没有法律依据和事实依据，一审法院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决:确认马建军与陈焱明于2011年3月11日签订的《购房协议书》真实、合法、有效。本案案件受理费减半收取40元，由陈焱明予以承担。本院二审中，上诉人陈焱明对一审查明的事实提出4点异议：1、2011年3月11日马建军与陈焱明签订的《购房协议书》的第1页是假的，第1页中应当有其先生刘建德的身份证号码，且第1页上的购公有住房款发票编号应该是手写上去的，不是打印的。2、湖南师范大学房地产管理处出具的证明上的“原住户：陈焱明”不是我本人写的，对住房分配通知单有异议。3、对一审查明的“被告配合原告在湖南师范大学房地产管理处办理了更名手续”有异议，坚持认为没有去办理过更名手续。4、对湖南师范大学房地产管理处出具的证明中的“陈焱明及刘建德在2011年3月将此房出售给我校教职工马建军，交易材料在我处已备案”有异议，认为学校事先并未同意，事后也并没有追认该项交易，学校并没有存根备案。但陈焱明对其有异议的以上事实不能提供证据予以证明。本查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，陈焱明与马建军于2011年3月11日签订的《购房协议书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。协议书签订后，马建军向陈焱明支付了购房款并到湖南师范大学房地产管理处进行了备案，湖南师范大学向马建军下发了《住房分配通知单》，马建军收房后一直居住使用至今。一审期间，湖南师范大学房地产管理处向一审法院出具证明，内容有：“根据历史档案，陈焱明及刘建德在2011年3月将此房出售给我校教职工马建军，交易材料在我处已备案。”故上诉人陈焱明的上诉理由没有事实与法律依据，本院不予支持。本案一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人陈焱明负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二〇年十一月十八日书记员 刘峙宏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。