北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11161号上诉人（原审被告）：北京通宇顺诚装卸服务队，经营场所北京市房山区河北镇东庄子村新街**。经营者：李树祥，经理。委托诉讼代理人：陈庆枫，北京中恪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市发达货物运输服务中心，住所地北京市房山区房山火车站院内。法定代表人：邸文浩，经理。委托诉讼代理人：于浩，男，北京市发达货物运输服务中心员工。上诉人北京通宇顺诚装卸服务队因与被上诉人北京市发达货物运输服务中心租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初7610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。北京通宇顺诚装卸服务队（下称通宇服务队）上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回北京市发达货物运输服务中心（下称发达货运中心）的诉讼请求；2.由发达货运中心承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、双方签订案涉《租赁合同》之时，发达货运中心曾允诺案涉房屋用于长期出租，合同到期后续签，可以放心使用房屋，增加房屋附属设施等，基于上述承诺的信赖，通宇服务队为了合理有效使用已由房屋进行了增建、修整用于自己居住及出租经营，现发达货运中心违反合同约定，故通宇服务队要求发达货运中心继续履行合同。二、发达货运中心要求通宇服务队自行拆除自建房屋缺乏合同依据及法律依据。通宇服务队在案涉租赁场地上建设房屋，是合同目的所决定的，是经过发达货运中心允许的，是双方共同意思表示的结果，不是通宇服务队私自建设，发达货运中心无权要求通宇服务队自行拆除。发达货运中心辩称，同意一审判决，不同意通宇服务队的上诉请求和理由。通宇服务队在承租案涉场地期间未按照约定，在未取得我方书面同意并办理许可批准手续的情况下，私自搭建临时房屋对外出租牟利。2017年我方针对其私自搭建的房屋专门签订补充合同，约定“在房屋租赁合同终止时，承租人需无条件拆除在承租院落内自行搭建的房屋，同时负责将院落清理干净，并恢复原貌后交予甲方”。2017年9月30日，双方签订的场地租赁协议到期后，双方并未签订新的场地租赁协议，我方多次告知通宇服务队不再续签，要求其在拆除原承租的场地上擅自建设的房屋，将场地完整交还，但至今为止通宇服务队一直占用案涉场地并经营牟利。双方签订的房屋场地租赁协议及其补充协议一直合法有效并正常履行，故我方按照协议约定提出的交还案涉场地、拆除违建并支付实际占用费的请求应当得到支持。发达货运中心向一审法院起诉请求：1.判决通宇服务队从大兴区狼垡村原黄土坡火车站房屋和院落内搬离；2.判决通宇服务队拆除在大兴区狼垡村原黄土坡火车站原承租院落的土地上私自搭建的建筑；3.判决通宇服务队比照原租赁合同约定租金，支付自2017年10月1日起至实际搬离之日期间院落占用费；4.判决通宇服务队承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1990年12月20日，大兴县房地产管理局出具兴全字第0690号房屋所有权证，该证写明：所有权人北京铁路局北京铁路分局，所有权性质全民，房屋座落大兴县芦城乡黄土坡火车站，房屋状况：1号房3间，砖木，平房60.6平方米，2号房8间，砖木，平房191.5平方米，3号房1间，砖木，平房9.5平方米，4号房2间，砖木，平房20.1平方米，合计14间，281.7平方米。1990年12月30日，大兴县房地产管理局出具兴全字第0692号房屋所有权证，该证写明：所有权人北京铁路局北京铁路分局，所有权性质全民，房屋座落大兴县芦城乡黄土坡火车站，房屋状况：1号房9间，混合，平房217.5平方米，2号房2间，混合，平房10.9平方米，合计11间，228.4平方米。1990年12月20日，大兴县房地产管理局出具兴全字第0702号房屋所有权证，该证写明：所有权人北京铁路局北京铁路分局，所有权性质全民，房屋座落大兴县芦城乡黄土坡火车站，房屋状况：1号房5间，砖木，平房102.3平方米，2号房2间，砖木，平房32.3平方米，合计7间，134.6平方米。2007年12月1日，发达货运中心（甲方）与李树祥（乙方）就乙方承租原黄土坡站站舍、宿舍、院落场地一事签订房屋（场地）租赁协议，约定：一、甲方将大兴区狼垡村原黄土坡站站舍7间，面积210平方米。宿舍9间，面积140平方米。院落场地，面积约1000平方米，租给乙方使用。二、租赁期限：2007年6月1日至2010年5月31日，租期三年。三、租金、交纳期限、租赁抵押金：第一年租金2万元，第二年至第三年租金每年2.5万元。乙方于每年5月31日前一次性向甲方支付当年租金。乙方在第一次交纳租金的同时，交纳五千元的押金。四、乙方适用范围：货物仓储、办公、住宿。五、双方责任义务……乙方在租期内，不得擅自改变“标的物”的主体结构，如需改造装修应提前书面征得甲方后方可施工。乙方不得在“标的物”内搭建永久性建筑物。协议期满后，乙方应在规定的期限内将租用“标的物”完整归还甲方，否则，甲方有权向人民法院起诉和申请执行，甲方因此所受损失由乙方承担。本协议未尽事宜，双方协商解决。经协商一致，可签订补充协议，补充协议与本协议有同等法律效力。2010年5月31日，发达货运中心（甲方）与李树祥（乙方）签订房屋（场地）租赁协议，约定内容与2007年12月1日签订的租赁协议内容基本一致，租赁期限自2010年6月1日至2011年5月31日。2013年5月21日，发达货运中心（甲方）与李树祥（乙方）签订租赁协议，约定内容与2007年12月1日签订的租赁协议内容基本一致，另增加如下约定：如因乙方自身经营需要对租赁的房屋部分进行装修、修缮改造或搭建临时性建筑物时，须事先以书面形式征得甲方同意，并报请铁路公安处消防科备案同意且按照当地政府规定取得相应的书面审核、许可批件后方可施工，施工完毕后通过甲方和上述有关部门验收合格后方能使用，所有费用由乙方自理。且装修、修缮改造后的不动产部分在租赁期满后不得拆除，无偿交予甲方。本协议期满后，乙方应在十日内将租用场地完整归还甲方，如因乙方原因致使场地毁损、灭失的，乙方应于修复或按价以现金方式予以赔偿，否则，甲方有权向由管辖权人民法院起诉和申请执行，甲方因此所受损失由乙方承担。本协议期满后即行终止，如乙方愿继续承租，需提前30日以书面形式向甲方提出申请，同等条件，乙方有优先权，否则，甲方有权另行处理。由于不可抗力，国家和各级地方政府拆迁、甲方上级部门征用等原因，本协议的某些条款不能完全履行时，本协议自行解除或变更，双方互不负赔偿责任。但甲方应退还乙方已交纳的剩余租金。符合甲方单独解除协议的条件，而乙方拒不搬出，甲方有权在公证部门的现场监督下，在将乙方的物品提存公证机关后收回场地，甲方因此所支付的费用和所受损失及提存费用由乙方承担。租赁期限自2013年6月1日至2014年5月31日。2010年7月15日，李树祥注册成立通宇服务队，并一直在其租赁的北京市大兴区狼垡村（原黄土坡站）房屋和院落内从事个体经营。2016年，发达货运中心（甲方）与通宇服务队（乙方）继续签订房屋租赁合同，约定：一、甲方将坐落于北京市大兴区狼垡村（原黄土坡站）房屋和院落，其中房屋26间，建筑面积475平方米，院落约560平方米，租给乙方使用。二、房屋用途为办公、住宿。三、租赁期限：2016年10月1日至2016年12月31日，租期三个月。租赁期满，甲方收回该房屋，如乙方愿继续承租，需提前30-60日以书面形式向甲方提出申请，同等条件下乙方有优先权，征得甲方同意后，双方重新签订房屋租赁合同。四、房屋租金为5000元……十、房屋装修及扩改建：乙方不得随意拆改和破坏房屋建筑结构及设备设施，如需改造应提出书面申请征得甲方同意由甲方以书面形式通知乙方改造所需费用由乙方自理。退租时，除另行约定外，甲方有权要求乙方恢复原状或向甲方交纳恢复工程所需费用。严禁乙方在房屋周围及院落，擅自搭建任何形式的房屋或建筑物。十一、合同解除：甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.未按照约定交付房屋达10日的。2.交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。3.不承担约定的维修义务，致乙方无法正常使用该房屋的。4.交付的房屋严重危及乙方使用安全或人身健康的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。1.承租人未提供真实信息，采取欺骗手段获得房屋承租权的。2.不支付或者不按约定支付租金、维修费、管理费达30日以上。3.擅自将承租的房屋转租的。4.擅自改变房屋租赁约定用途的。5.擅自拆改或损毁房屋主体结构、搭建违章建筑的。6.利用承租房屋存放易燃易爆等危险物品或进行其他违法活动的。十二、违约责任：乙方擅自对该房屋进行装修装饰或添置新物。甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失。出租方加盖了发达货运中心的合同专用章，承租方加盖了通宇服务队的公章，并由李树祥在法定代表人或代理人处签字。2016年，发达货运中心（出租方，甲方）与李树祥（承租方，乙方）签订了补充合同，就乙方在承租甲方场地内搭建房（临时性房屋）的使用、维护、拆除等有关事项，经协商达成一致，约定：乙方在租赁期间内，须严格履行租赁协议中的相关的约定，严禁在承租甲方场地内新建任何形式的房屋，否则，甲方有权解除租赁协议。对于已建的房屋乙方须全权承担其在日常管理、使用、维修、拆迁等全过程的安全责任和支出费用，乙方自建房屋在租赁期内发生的任何问题或安全事故责任、后果及经济损失均由乙方承担。甲乙双方签订的租赁协议终止时，乙方须无条件拆除在承租场地内自行搭建的房屋，同时负责将场地清理干净并恢复原貌后交予甲方。甲方加盖了发达货运中心的合同专用章，乙方由李树祥签字。2017年，发达货运中心与又通宇服务队签订房屋租赁合同，基本内容与2016年的房屋租赁合同基本一致，租赁期限为自2017年1月1日至2017年9月30日，共计九个月，租金为206252018年6月，发达货运中心以告知书的形式张贴于案涉房屋，告知书写明：“通宇服务队（李树祥）：你方与我公司签订的2016年10月1日至2017年9月30日房屋租赁合同，已于2017年9月30日到期。且发达货运中心于2018年2月6日将书面通知送达你方，告知2018年不再续签出租合同，并要求你方腾空现租赁地点恢复原状，将承租发达货运中心的场地完整交还给发达公司。鉴于你公司仍在该大兴区狼垡村原黄土坡站房屋、院落居住、经营，发达公司现告知你方在10日内将该大兴区狼垡村原黄土坡站房屋、院落交还发达公司，同时将2017年10月1日至2018年5月31日的房屋、院落占用费18333.33元，交到北京车务段财务科，否则，我方将按法律程序解决，所产生的一切法律后果及经济损失由你方全部承担。”本案在审理过程中，双方均认可案涉租赁合同涉及的院落有发达货运中心房屋26间（有房屋产权证），其余房屋是李树祥建设的，但是并未办理审批手续。双方的租赁合同虽有间断，但李树祥一直在租赁的地点经营通宇服务队并自2007年开始支付租金至2017年9月30日。2017年9月30日后，双方未再续签租赁合同。通宇服务队已收到发达货运中2018年6月6日的告知书，至今仍占用案涉房屋及院落。2020年8月17日，双方就案涉院落及房屋进行了测量并绘制了平面示意图，图中对双方各自的房屋进行了确认。发达货运中心提交中国铁路北京局集团有限公司北京车务段出具的说明，证明案涉房屋及场地所有权人为中国铁路北京局集团有限公司（原北京铁路局），北京车务段为其分支机构，对案涉房屋及场地进行管理运营，发达货运中心为北京车务段全资设立的多种经营企业，负责案涉房屋及场地的对外出租经营事务。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。发达货运中心与通宇服务队签订房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效；双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。该合同于2017年9月30日已经期满，在租赁期间届满后通宇服务队继续使用租赁物，发达货运中心没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。发达货运中心已于2018年6月6日向通宇服务队发送了解除合同告知书，通宇服务队亦认可收到该告知书，故本院确认双方的不定期租赁关系于2018年6月6日解除；合同解除后，通宇服务队理应返还因上述合同占有使用的房屋及院落，对发达货运中心要求通宇服务队从大兴区狼垡村（原黄土坡站）房屋和院落搬离的诉讼请求，本院予以支持；对发达货运中心要求通宇服务队拆除在大兴区狼垡村（原黄土坡站）承租院落的土地上私自搭建的建筑，因该房屋没有办理任何审批手续，本院予以支持；对发达货运中心要求通宇服务队比照原租赁协议约定租金标准，支付2017年10月1日起至实际搬离之日止的房屋占用费的诉讼请求，通宇服务队应按照原来合同约定租金标准支付发达货运中心自2017年10月1日起至2018年6月6日的房屋租金并参考原来合同约定租金标准支付自2018年6月7日至实际搬离之日止的房屋及院落的占用费。虽然通宇服务队提出要求进行补偿的答辩意见，但是其并未提出反诉，且未提供相应的证据予以证明，对其此项答辩意见，本院不予采纳。据此，依照根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年9月判决：一、北京通宇顺诚装卸服务队于判决生效后三十日内从（双方签订的租赁合同项下）位于北京市大兴区狼垡村原黄土坡火车站房屋和院落搬离；二、北京通宇顺诚装卸服务队于判决生效后三十日内拆除（双方签订的租赁合同项下）在北京市大兴区狼垡村原黄土坡火车站承租院落的土地上私自搭建的建筑；三、北京通宇顺诚装卸服务队于判决生效后十日内给付北京市发达货物运输服务中心自2017年10月1日至2018年6月6日的租金及自2018年6月7日至实际搬离之日的占用费（按照双方签订的租赁合同约定的9个月租金合计20625元的标准计算）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审补充查明，案涉《房屋租赁合同》到期后，发达货运中心未与通宇服务队续签合同，并拒收通宇服务队继续支付的房屋租金。本院认为，发达货运中心和通宇服务队签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。案涉《房屋租赁合同》于2017年9月30日到期后，发达货运中心未表示同意与通宇服务队续签合同且拒收通宇服务队的房屋租金，并于2018年6月6日向通宇服务队进行告知，故应当认定双方之间的《房屋租赁合同》于2017年9月30日到期终止，通宇服务队应当向发达货运中心返还案涉房屋及院落。一审判决认定《房屋租赁协议》到期后，双方之间形成不定期租赁关系认定有误，本院予以更正。根据《补充合同》的约定，甲乙双方签订的《房屋租赁协议》终止时，乙方需无条件拆除在承租场地内自行搭建的房屋，同时负责将场地清理干净恢复原貌后交与甲方。通宇服务队在承租院落上私自搭建的房屋未经发达货运中心同意，也未办理任何审批手续，发达货运中心要求其自行拆除在案涉场地上私自搭建的建筑符合协议约定，本院予以支持。因通宇服务队在案涉《房屋租赁合同》解除后一直占有使用案涉房屋及院落，故发达货运中心要求通宇服务队比照原租赁协议约定的租金标准，支付2017年10月1日起至实际搬离之日止的房屋及院落占用使用费的请求，本院予以支持。综上所述，通宇服务队的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决对租赁合同状态的认定不当，本院据此对合同终止时间予以确认，对一审判决认定的租金及房屋、院落占用时间、费用予以纠正，对一审判决的其他判项予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初7610号民事判决第一、二项；二、变更北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初7610号民事判决第三项为：北京通宇顺诚装卸服务队于判决生效之日起10日内给付北京市发达货物运输服务中心自2017年10月1日至实际搬离之日的场地占用费（按照双方签订的租赁合同约定的9个月租金合计20625元的标准计算）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1765元，由北京通宇顺诚装卸服务队负担（已由北京市发达货物运输服务中心预交，北京通宇顺诚装卸服务队于本判决生效之日起10日内给付北京市发达货物运输服务中心）。二审案件受理费1765元，由北京通宇顺诚装卸服务队负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 王艳芳审 判 员 王 元二〇二〇年十一月三十日法官助理 朱鑫壤书 记 员 弓梓瑄