山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁01民终12599号 上诉人（原审原告、案外人）：韩玉逍，女，1985年4月16日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：赵亚旋，山东瀛岱（临沂）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：山东赫咖信息科技有限公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：李刚，经理。 委托诉讼代理人：白云翔，山东恒信达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾兰凤，山东恒信达律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：李倩，女，1990年10月21日出生，汉族，住山东省嘉祥县。 委托诉讼代理人：周春艳，山东兴震律师事务所律师。 上诉人韩玉逍因与被上诉人山东赫咖信息科技有限公司（以下简称赫咖公司）及原审第三人李倩案外人执行异议之诉一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院(2020)鲁0191民初2259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 韩玉逍上诉请求：1.撤销（2020）鲁0191民初2259号民事判决书，改判支持韩玉逍诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由赫咖公司承担。事实和理由：一、原审法院认定韩玉逍未实际占有涉案房屋系认定事实错误。1.韩玉逍已提交涉案房屋的产权证书、房屋交付协议、房屋钥匙，其已达到对涉案房屋的实际占有和控制。李倩及其丈夫已在2018年9月23日将涉案房屋卖与韩玉逍，并已经将涉案房屋进行了实际交付。韩玉逍系浙江义乌人因李倩欠韩玉逍220万元到期不能偿还，韩玉逍才因此购买涉案房屋来折抵李倩的借款。如果不是因为李倩不能偿还借款，韩玉逍亦不可能去济宁购买涉案房屋。（2016）最高法民申2736号民事裁定书认定：房屋的实际占有，应以实际控制为标准，至于购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。在本案中，韩玉逍持有房屋交付协议、房屋钥匙、房屋产权证书等已经达到了对涉案房屋的实际控制。在原审的庭审中，韩玉逍陈述其丈夫在涉案房屋被查封之前即委托朋友对涉案房屋进行变卖已达到了对涉案房屋的占有和控制，而原审法院仅对房屋的占有即是实际入住进行片面理解，认定韩玉逍没有实际在此居住便没有达到对房屋的占有状态，这和最高院对于实际占有应以实际控制为标准不符，系认定事实错误。2.交纳物业、水电费亦不是实际占有的必要条件。韩玉逍和李倩之间的房屋买卖不同于常规房产买卖。韩玉逍购买涉案房屋是因为李倩不能偿还所欠借款。在涉案房屋买卖中，韩玉逍和李倩是2018年9月23日签署书面《二手房买卖合同》随后进行房屋交付，2018年9月24日韩玉逍另行交付240万元房款。但在2018年11月12日原审法院就对涉案房屋进行了查封，在被查封之后韩玉逍就提起了执行异议，原审法院对于韩玉逍的异议并未处理；在涉案房屋被转入强制执行程序中，韩玉逍也作为权利人提起执行异议以及提起案外人执行异议之诉，如果韩玉逍非涉案房屋实际权利人案外人根本没必要花费时间和金钱来法院主张相应权利。在正常的房屋居住过程中，房主都可能因各种原因不予支付物业费水电费等，在韩玉逍购买之后涉案房屋随即被法院查封，且涉案房屋的物业及电力等登记均是第一任房主的名字（李倩及丈夫通过购买二手房方式取得房屋产权），涉案房屋并未登记在韩玉逍名下亦不显示韩玉逍的相关信息，原审法院仅机械理解认定韩玉逍并未提交韩玉逍交纳费用的证据据而认定没有实际占有系对法条的片面理解，占有和控制体现在实际权利人对重要材料进行了实际控制即可，是否交纳物业、水电费亦不是实际占有的必要条件。二、韩玉逍已提交证据非因本人原因未办理过户。原审法院未予以认定系认定事实错误。根据法（2019）254号最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知第127条规定，金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。对于其中的第4个条件，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。在原审中，韩玉逍已提交李倩在房屋买卖合同签署后奔波于全国各地不能协助配合韩玉逍进行过户的证据。且李倩本人自认是其一方原因导致对于涉案房屋未办理过户。双方《二手房买卖合同》签署的时间是2018年9月23日，但是在2018年11月12日原审法院即对涉案房屋进行了查封，在被查封之后涉案房屋实际已经不可能进行过户，为主张自己的权利韩玉逍在被保全以及执行阶段均提起异议，已经做到了对涉案房屋进行主张权利。原审法院认定韩玉逍可以起诉要求办理房屋过户手续，而去法院起诉只是解决问题的唯一路径而非是最终路径，在当事人有其他办法可以解决问题的情况下无需到法院起诉，原审法院不能苛求韩玉逍必须到法院起诉才是主张权利，有任何问题并非都必须到法院才可以解决，这也并非司法本意。综上，法院不能仅仅根据韩玉逍没起诉过户就不能证实是非本人原因未过户而应当结合房屋购买时间、查封时间、司法实践等综合认定涉案房屋的未过户原因因素。三、韩玉逍和李倩非亲属关系，没有任何可能帮助李倩虚假诉讼，韩玉逍和李倩关于购买涉案房屋交易真实且有效。综上，韩玉逍已全款购买涉案房屋，李倩也在涉案房屋被查封前进行交付，双方交易真实有效，涉案房屋符合被排除强制执行条件，法院应当予以认定。原审法院认定事实不清、证据不足、适用法律错误，请求法院在查清事实基础上予以改判。 赫咖公司辩称，一、一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求法院驳回韩玉逍的上诉请求。二、韩玉逍与李倩之间房屋买卖关系不真实，韩玉逍也从未实际控制和占有过案涉房屋。一审庭审中，韩玉逍与李倩提交的证据、陈述皆存在大量的矛盾及违反情理之处，部分如：1、房屋买卖合同中，李倩自案外人处购买案涉房屋时的合同不但约定了价款等权利义务，尚具体指出了地上前后院、地下**、两个车位赠与李倩，随后还又签订了两份补充协议，显见李倩对购买案涉房屋的重视程度。反观韩玉逍与李倩签订的《二手房买卖合同》只有房屋成交价格，对房屋地下一层、车位、院落等没有任何约定，对如此重大事项竟然遗漏，明显不符合一般购买房屋的常识。2、房屋的价款上，韩玉逍与李倩“约定”445万元，税费承担明确由“买卖双方按照政策法规交纳”，但韩玉逍支付的房款总额为460万元，韩玉逍对该15万元差额先后陈述为“是对过户所产生的所有费用的综合计算”、“过户费用由李倩承担”以及“当时没有约定过户费用的问题”，李倩则陈述为“按照契税3%左右……要求韩玉逍支付15万元过户费”等，该两人陈述之间不但相互矛盾且与其房屋买卖合同约定相互矛盾。3、就房屋交付上：韩玉逍与李倩先是在本案基础案件劳动争议案一审时，向法院提交了《案外人异议书》及《查封异议书》，双方共同称：韩玉逍“已实际入住”房屋，但在赫咖公司向法庭提交了案涉房屋所在地政府为防疫要求，入户制作的《南池社区网格化管理入户调查表》等证据，证明了李倩与其丈夫任某某家人一直在案涉房屋居住及进出小区的车辆，也是李倩名下车辆的事实。其后庭审中，韩玉逍又改口称没有实际入住房屋。另外，本案一审过程中，赫咖公司多次到案涉房屋及物业、社区居委会了解房屋现状，李倩及其丈夫一家人一直在案涉房屋居住，相应水、电、车位等费用也一直都由李倩或其家人办理交纳。双方根本不存在房屋交付。结合以上一审情况，韩玉逍声称其实际控制和占有房屋明显虚假。现韩玉逍上诉书中又称：“在正常的房屋居住过程中，房主都可能因各种原因不予支付物业费水电费等……是否交纳物业、水电费亦不是实际占有的必要条件。”该分析完全脱离了本案事实基础，即从未交付，何谈“占有”。三、韩玉逍没有任何证据证明非因其自身原因未办理过户登记，一审法院对此认定正确。韩玉逍自始至终没有要求过李倩及其丈夫办理过过户业务，韩玉逍提交的李倩出差的朋友圈截图根本没有关联性，无法证明非因韩玉逍的原因未办理过户，一审法院对该事实认定清楚。四、韩玉逍与李倩系虚构案件事实以达到对抗人民法院对李倩强制执行的目的，请求法院查明该事实。韩玉逍与李倩间多年前就具有款项往来的业务关系和朋友，本案一审诉讼前至今，李倩更是在韩玉逍公司工作，两人关系非常密切。在本案基础案件中，因李倩在该劳动争议案件中提起管辖异议，到最终判决李倩应退还赫咖公司160万余元款项，诉讼过程历经一年之久。现该生效至今又已一年之久，李倩在韩玉逍处的月收入为2万余元，自身拥有保时捷越野车一辆，生活富足，但李倩从未向赫咖公司退还过任何款项，其早已毫无诚信可言，对李倩的证据、陈述本应严格审查，韩玉逍与李倩间对案件基本事实陈述反复、矛盾及不合情理，双方恶意串通明显。综上，韩玉逍与李倩之间不存在购房“事实”，韩玉逍也从未实际控制和占有过案涉房屋，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。请求法院驳回其上诉请求。 李倩述称，认可韩玉逍上诉状中所述事实。 韩玉逍向一审法院起诉请求：1.排除对山东省济宁市鲁商南池公馆xx号楼某单元某层西户(不动产权证号：济字第**)房屋的强制执行，解除对该房屋的查封。2.判决该房屋归韩玉逍所有。3.诉讼费用由赫咖公司、李倩承担。 一审法院认定事实：鲁商南池公馆xx号楼某单元某层西户于2016年1月29日办理产权登记，所有权人为任某某、李倩，共同共有。2018年9月23日，任某某、李倩（出卖人）与韩玉逍（买受人）签订《二手房买卖合同》，约定房屋坐落位置，价款445万元人民币，买受人于2018年9月30日前，一次性付清全部购房款；出卖人应于收到买受人全额房款之日起30天内将交易的房屋全部交付给买受人。 韩玉逍提供银行转账凭证、收到条、房产交付协议、微信聊天记录等材料，主张李倩曾向其借款220万元，李倩未偿还借款将其与任某某名下的涉案房屋卖于韩玉逍，总房款445万元，上述220万元借款折抵房款，后韩玉逍通过银行转账向李倩支付240万元，任某某出具收到条，载明收到韩玉逍购房全款及过户费共计460万元整。双方签订《房产交付协议》，协议载明出卖人于2018年9月23日将涉案房屋房产证、土地使用证等交付韩玉逍。赫咖公司不认可房屋买卖的真实性。 赫咖公司与李倩劳动争议一案，一审法院于2019年9月3日作出（2018）鲁0191民初2912号民事判决书，判决：一、李倩于本判决生效之日起十日内返还赫咖公司年薪1582375.48元；二、驳回赫咖公司的其他诉讼请求。赫咖公司不服，向济南中院提起上诉，该院于2019年11月13日作出（2019）鲁01民终9579号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审法院于2018年11月12日作出（2018）鲁0191民初2912民事裁定书，裁定冻结李倩名下的银行存款200万元或查封李倩同等价值的其他财产。2018年11月22日，一审法院查封了李倩名下的涉案房产。2020年1月3日，赫咖公司依据上述判决书申请执行。 韩玉逍对上述查封提出书面异议，认为在赫咖公司申请对涉案房屋查封之前，韩玉逍已购买该房屋并实际交付购房款，取得房屋的使用权，韩玉逍系该房屋的实际权利人，请求法院解除对涉案房屋的查封，排除对涉案房屋的强制执行。一审法院于2020年3月17日作出（2020）鲁0191执异7号执行裁定书，认为韩玉逍的异议理由不能排除执行，裁定驳回韩玉逍的异议请求。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。涉案房屋因未依法变更登记不发生物权变动的效力，韩玉逍不享有涉案房屋的所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽韩玉逍提交的《二手房买卖合同》的落款时间早于一审法院查封涉案房屋的时间，并提供银行明细等证据主张已支付房屋价款，完成了物权变更登记的前期工作，但韩玉逍并未提交充分有效证据证实其实际居住及交纳房屋物业费、水电费或有其他合法占有的情形，不符合合法占有应当具备连续性的特征，其对涉案房屋未达到合法占有、实际控制的条件，且其未提交有效证据证实非韩玉逍自身原因未办理过户登记。另，韩玉逍在有条件起诉要求办理房屋过户登记手续的情况下，始终未主张办理，怠于行使因《二手房买卖合同》取得的请求权，致使涉案房屋因不符合登记要件不能认定为韩玉逍个人财产或韩玉逍取得处分权利。因此，在韩玉逍并未取得对抗执行的权利基础情况下，其要求停止对涉案房屋的强制执行，于法无据，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回韩玉逍的诉讼请求。本案案件受理费42400元，由韩玉逍负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。韩玉逍提交如下证据：第一组证据：证据一、证人金某某出庭作证，证据二、结婚证，证据三、两个孩子出生证明，证据四、金某某和吕某某微信聊天记录录屏文件一个。证明：金某某和韩玉逍系夫妻关系，金某某于2018年11月8日通过微信（微信号：Jin-xxxx)指派朋友吕某某（微信号：llh1xxxx)去韩玉逍购买的李倩的房屋鲁商南池公馆xx某号楼某单元某层西户房屋查看，并带中介看房，询问该房屋对外出卖的价格。第二组证据：证人吕某某出庭作证，证据五、吕某某和金某某微信聊天记录录屏文件一个，证据六、照片10张，证据七、视频2个。证明：2018年11月8日，金某某通过微信指派吕某某去鲁商南池公馆xx号楼某单元某层某户房屋查看，并带中介看房，吕某某看了这套房屋，拍摄房屋10张照片发送给金某某，查看了周围配套幼儿园及小学，打听了房屋价格，将相应情况告诉金某某。第一组证据、第二组证据结合证明，金某某的微信录屏和吕某某的微信聊天录屏内容一致，为真实有效，2018年11月8日，吕某某按照金某某的指派为对外出卖涉案房屋带中介前往涉案房屋实地查看，韩玉逍一方就已经对涉案房屋在被查封之前进行实际控制的客观情况。证据八、携程商旅企业差旅平台发送的澜庭集（浙江）贸易有限公司关于2018年订飞机、火车、酒店等系统整理文件一份。证明1、金某某订立的于2018年11月19日G60从杭州东-曲阜东的车票以及2018年11月20日G43曲阜东-杭州东的车票进行了退票，这次从杭州到曲阜的出行，就是韩玉逍在多次要求李倩进行过户后，李倩答应回去办理，但是最后因李倩一方的原因行程取消，进行了退票处理。证明2、李倩的行程信息。证据九、根据证据八的内容，为了查看方便，代理人整理的李倩在2018年8月-2018年12月的差旅登记信息一页。证明：在2018年8月25日-2018年11月28日，李倩频繁到全国各地，乘坐飞机10次，火车14次。其中黑色选中的内容是李倩退票的情况，2018年11月19日G60从杭州东-曲阜东的车票以及2018年11月20日G43曲阜东-杭州东的车票进行了退票，这一次就是李倩回去办理房产过户，因李倩一方的原因行程取消。证据八、九结合证明，韩玉逍、李倩在房产被查封前约好前往济宁办理房产过户，但是因为李倩个人原因，行程取消。证据十、证人任某某出庭作证，证明涉案房屋已经由李倩、任某某出卖给韩玉逍了。赫咖公司质证称，对证人金某某，该证人证言不能证明韩玉逍的证明目的，金某某系韩玉逍的丈夫，两人具有利害关系，金某某自述亲历本案房屋买卖合同，其述双方合同是在杭州签订，但韩玉逍在一审时向法庭陈述合同的签订地为公司的办公室，韩玉逍与一审时提交的公司地址为义乌市，两人陈述严重矛盾，况且证人根本无法描述出房屋的具体坐落，该证人的陈述反能证明房屋买卖合同的虚假。对证人吕某某同样不能证明韩玉逍的证明目的，证人自述金某某是于2018年11月8日发信息要求卖房，即便该信息是真实的，依据该案房屋买卖的合同，李倩过户的义务是在收到全款后三十日内，韩玉逍自述付清全款的日期为2018年9月25日，证人所称的卖房信息早已超过该三十日，韩玉逍对此显有过错。对证人任某某，同样也不能证明韩玉逍的证明目的。证据二、证据三是涉及身份关系与本案也无关联性，赫咖公司不予质证。对证据四、五、六、七、八、九，韩玉逍没有出示原件，故对真实性和关联性有异议，也不能证明韩玉逍的证明目的，综上证据非但不能证明本案双方买卖合同的真实，也不能证明韩玉逍实际控制和交付了房屋，以及未能过户不存在过错。李倩质证称，对证据真实性均没有异议。 李倩提交其与微信号whh66xxxx的张某某2018年9月22日聊天记录截图三张，证明李倩一直有卖房的想法也确实在进行卖房。韩玉逍明确向李倩提出购买李倩房屋，进一步证明双方于2018年9月23日签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示。韩玉逍质证称，对该证据没有异议，可以说明李倩确实想卖房子，而且韩玉逍也打算买这套房子。赫咖公司质证称，对该证据的真实性、关联性均不予认可，不能证明李倩的证明目的。 经审查，一审法院认定事实属实，本院予以确认。 另，二审中韩玉逍称其让李倩、任某某在涉案房屋内居住，因为韩玉逍是浙江人，买这套房屋是为了抵销韩玉逍对李倩的借款。李倩称涉案房屋买卖合同签订后，其公公婆婆、孩子在里边，是经韩玉逍同意后才住在里边的。证人任某某出庭作证称，其居住在山东省济宁市南池公馆xx号楼x单元xxx室（某单元某层西户），即涉案房屋内，且涉案房屋卖给韩玉逍之后，韩玉逍让任某某父母居住，便于孩子上学和中介看房。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案二审期间，韩玉逍自认签订协议后其让李倩、任某某居住在涉案房屋内，结合任某某的证人证言及韩玉逍提交的其他证据，可以确定韩玉逍在法院查封前并未合法占有涉案房屋。韩玉逍亦未提交有效的证据证明非因其自身原因办理过户登记。故韩玉逍对于涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院判决驳回韩玉逍的诉讼请求并无不当。 综上所述，韩玉逍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费42400元，由上诉人韩玉逍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴松成 审 判 员 陈 勇 审 判 员 赵玉兰 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理 王峥荣 书 记 员 韩 璐