江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2923号上诉人（原审被告）：李欢庆，男，1980年8月24日生，住江苏省宿迁市洋河新区。委托诉讼代理人：周丹妮，上海申浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘玉兵，男，1970年3月20日生，住江苏省宿迁市宿城区。被上诉人（原审原告）：黄亚辉，男，1953年10月5日生，住江苏省宿迁室宿城区。委托诉讼代理人：姜淼，北京市中银（南京）律师事务所律师。上诉人李欢庆因与被上诉人刘玉兵、黄亚辉租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初9673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李欢庆上诉请求：撤销一审判决，中止本案诉讼或改判驳回刘玉兵、黄亚辉的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。一审判决认定刘玉兵、黄亚辉合法占用厂房有误，涉案厂房是由宿迁市宿城区陈集镇人民政府（以下简称镇政府）建造，产权归属于镇政府，镇政府和刘玉兵签署的协议中，也是明确厂房的产权是政府的。2.由于刘玉兵没有履行与镇政府之间的协议，镇政府明确要求收回厂房，于2019年9月29日向李欢庆发送通知函，并另案起诉刘玉兵、黄亚辉解除合同、收回厂房。刘玉兵已经丧失或可能丧失对于厂房的合法占有权，刘玉兵、黄亚辉不是适格主体。由于镇政府诉刘玉兵合同纠纷一案正在审理中，该案的审理结果对本案产生影响，李欢庆申请本案中止审理。3.一审判决适用合同法94条，系适用法律错误。李欢庆没有表示过不履行合同义务，只是不确定租金应当支付给谁，由于刘玉兵有可能丧失对厂房的占有权，待镇政府诉刘玉兵合同纠纷一案处理完毕，明确租金到底支付给谁，李欢庆会继续履行合同。李欢庆对于厂房投入300万元，没有理由不支付10万元的租金，所以一审法院认定李欢庆不履行合同义务而解除，是适用法律错误。综上所述，请求中止本案诉讼或改判驳回刘玉兵、黄亚辉的诉讼请求。刘玉兵、黄亚辉二审辩称，1.刘玉兵、黄亚辉主体适格。涉案厂房权属未经登记，并不能否认刘玉兵、黄亚辉对涉案房屋的合法占有权。案发至今涉案房屋仍由刘玉兵、黄亚辉租赁给李欢庆使用，租赁行为受法律保护。镇政府的单方发函，要求解除刘玉兵与镇政府之间的房屋购买合同，在没有法定解除权及双方一致解除涉案购房合同的情况下，不应为镇政府单方行为达到解除房屋购买合同的效力。刘玉兵与镇政府之间的诉讼虽在进行中，但李欢庆在一审期间并未提出中止本案诉讼的申请，而是在二审中提出该申请，本案应该继续审理。2.因李欢庆拖欠租金，刘玉兵、黄亚辉曾于2019年7月8日诉至法院，法院于2019年10月9日判决双方之间租赁合同继续履行，但在此之后李欢庆仍然拒付租金，并于2019年11月8日向刘玉兵邮寄解除函，其行为是拒不履行合同，并非行使不安抗辩权。如果是行使不安抗辩权，只是表示不继续支付之后的租金，但在李欢庆给刘玉兵的解除函中，李欢庆明确表明追诉已经给付我方租金的权利。3.一审判决适用法律正确。李欢庆于2019年11月8日发函的行为，表明其不再支付租金且保留要求返还租金的权利，李欢庆已经明确违反合同法94条规定，故刘玉兵、黄亚辉于2019年11月7日向李欢庆邮寄通知函，要求李欢庆支付租金、返还涉案房屋。刘玉兵、黄亚辉发送的通知函已经于2019年11月21日送达到位，故一审认定涉案合同于2019年11月21日解除符合法律规定。综上，在没有生效判决否定刘玉兵、黄亚辉对涉案房屋合法占有使用的情况下，根据合同相对性原则，李欢庆应当向刘玉兵、黄亚辉支付租金。李欢庆在占有涉案房屋继续使用的情况下，拒付租金，不履行合同主要义务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘玉兵、黄亚辉向一审法院起诉请求：1.判决李欢庆立即搬离租赁房屋；2.李欢庆支付租金5万元（以10万元/年标准，从2019年8月1日计算至实际搬离之日）；3.诉讼费用由李欢庆负担。一审法院认定事实：1.一审法院于2019年10月9日作出（2019）苏1302民初5757号民事判决书，判决李欢庆给付刘玉兵滞纳金17500元，并确认李欢庆与刘玉兵之间存在厂房租赁合同关系，期限自2018年2月1日起至2027年1月31日止，租金前五年为10万元/年，后五年租金为12万元/年。依约定，第一期租金5万元应于2017年12月10日支付，实际于2018年3月19日支付；第二期租金10万元应在2019年2月1日支付，实际于2019年4月28日支付；第三期租金10万元应于2020年2月1日交纳，尚未至约定的交纳时间。2.2019年11月8日，李欢庆向刘玉兵、黄亚辉邮寄《通知函》两份。其中李欢庆向刘玉兵发出的《通知函》载明：“我方（宿迁金登服饰有限公司）于2019年9月29日收到陈集镇政府通知函，鉴于你方对我方租赁的房屋不再享有相应权利，故此我方在2019年10月1号后不再向你方支付租金。对之前向你支付的租金我方保留向你方要求返还的权利。”另一份系宿迁市宿城区陈集镇人民政府向宿迁金登服饰有限公司发出的《通知函》，时间为2019年9月29日，该函载明的主要内容为：“你方租赁的厂房为刘玉兵与我方于2015年2月订立买合同的工业厂房……目前因刘玉兵只支付37万元的首付款，余款我方多次催要未果……请你方接到通知之日起，尽快与我方重新签订厂房租赁合同。”3.2019年11月17日，刘玉兵、黄亚辉向李欢庆邮寄《通知函》，李欢庆于2019年11月21日签收。《通知函》载明的主要内容为：“（1）李欢庆立即搬离租赁房屋。（2）支付租金暂计5万元（以年租金10万元为标准，自2019年8月1日计算值实际搬离完毕之日止）。”一审法院认为，刘玉兵、黄亚辉从镇政府购买涉案厂房，不论是否办理产权登记，都不影响刘玉兵、黄亚辉合法占有使用。刘玉兵、黄亚辉将该厂房出租给李欢庆使用，在平等自愿、协商一致的基础上签订的《厂房租赁合同书》系其双方的真实意见表示，对双方均具有法律约束力。现李欢庆明确表示不履行合同的主要义务，故刘玉兵、黄亚辉有权依据《合同法》第九十四条解除合同。一审法院根据李欢庆收到刘玉兵、黄亚辉作出的《通知函》时间，认为合同的解除时间为2019年11月21日。一审法院根据《合同法》第九十七条的规定，认为合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人的租赁合同解除后，李欢庆应及时将案涉厂房清空后返还刘玉兵、黄亚辉，并支付租金及合同解除后占用期间的租金损失。刘玉兵、黄亚辉主张按双方当事人之间的租金标准100000元每年计算，较为合理，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、李欢庆于判决生效之日起十日内将位于宿迁市宿城区陈集工业园区中心路东侧从南数第二栋厂房清空后交付刘玉兵、黄亚辉；二、李欢庆于判决生效之日起十日内支付刘玉兵、黄亚辉5万元【自2019年8月1日起至厂房实际返还之日止，按10万元/年计算，（暂计50000元）】。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取525元，由李欢庆负担。二审期间，李欢庆围绕其上诉请求，向本院提交以下证据：1.镇政府诉刘玉兵合同纠纷一案民事诉状复印件一份，镇政府与刘玉兵之间签订的协议书复印件一份。证明目的：本案的审理需要以镇政府诉刘玉兵合同纠纷一案的审理结果为依据，申请本案诉讼中止。2.镇政府与宿迁金登服饰有限公司签订的《项目进园合同书》一份。证明目的：李欢庆是宿迁金登服饰有限公司法定代表人，李欢庆并未拒绝履行合同义务，而是根据镇政府要求，与镇政府重新签订了租赁合同，李欢庆不可能同时向镇政府与刘玉兵、黄亚辉履行租金支付义务。3.税收完税证明。证明目的：李欢庆诚信经营，每年为当地贡献大量税收。同时，李欢庆每年缴纳税款高达两百万元，并无理由拒绝支付10万元每年的租金，本案争议完全是由于镇政府与刘玉兵之间的纠纷导致，无故牵连李欢庆。刘玉兵、黄亚辉质证认为：对于证据一的真实性予以认可，但是达不到中止诉讼的证明目的，中止诉讼的申请应当在一审期间提出，二审提出诉讼中止的申请不符合法律规定。对于证据二的三性均不予认可，该合同签订行为本身是违法的，在刘玉兵与镇政府之间房屋买卖合同纠纷未作出判决的情况下，镇政府单方决定与李欢庆签订《项目进园合同书》，明显具备恶意串通的故意，该签订行为损害李欢庆收取租金的权利。对于证据三的三性均不予认可，该证据与本案无关联性。本院对上述证据认证如下：关于证据一，本院对其真实性予以确认。关于本案是否中止诉讼，本院将在裁判说理部分予以论证。关于证据二，本案处理的是李欢庆与刘玉兵、黄亚辉之间租赁合同事宜，而《项目进园合同书》的签订主体系李欢庆与镇政府，该证据无法达到李欢庆的证明目的，本院不予采信。关于证据三，该组证据与本案无关联性，本院不予采信。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本案二审争议焦点：1.本案是否应当中止诉讼。2.涉案租赁合同是否解除。关于争议焦点一。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第五项规定，本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的，中止诉讼。李欢庆上诉认为，本案必须以尚未审结的镇政府诉刘玉兵合同纠纷一案审理结果为依据，故本案应中止诉讼。本院认为，本案系租赁合同纠纷，本案的审理应依据合同相对性，围绕涉案租赁合同解除的条件是否成就、合同解除的法律后果等问题进行审理。而镇政府并非涉案租赁合同当事人，其与刘玉兵之间就涉案厂房的合同纠纷对本案的审理并无影响，对于李欢庆中止诉讼的申请，本院不予准许。关于争议焦点二。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。在涉案租赁合同履行期间，李欢庆向刘玉兵、黄亚辉邮寄《通知函》，明确表示不履行合同的主要义务，刘玉兵、黄亚辉要求解除涉案合同的主张成立，涉案租赁合同解除。综上所述，李欢庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费525元，由上诉人李欢庆负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐兵审 判 员 孙权审 判 员 朱海二〇二〇年十一月五日法官助理 沈阳书 记 员 陆源