昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初9400号原告：昆明爱琴海购物中心有限公司,住所地：昆明市西山区广福路与陆广路交汇处红星移居广场****。法定代表人：杨学清，经理。委托诉讼代理人:曹云春、曹勇，云南同润律师事务所律师,特别授权代理。被告：昆明小苹果餐饮管理有限公司,住,住所地：云南省昆明市五华区南通街**东方柏丰首座商务中心******/div>法定代表人：胡娟，总经理。委托诉讼代理人:李雁函、邓有功（实习），云南八谦律师事务所律师,特别授权代理。被告：胡娟，女，1978年3月13日生，汉族，身份证住址：昆明市五华区。原告昆明爱琴海购物中心有限公司诉被告昆明小苹果餐饮管理有限公司、被告胡娟房屋租赁合同一案，本院2020年7月29日立案。依法适用简易程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹云春，被告昆明小苹果餐饮管理有限公司（以下简称：小苹果公司）的委托诉讼代理人李雁函、邓有功到庭参加了诉讼。被告胡娟经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明爱琴海购物中心有限公司向本院提出下列诉讼请求：1、由两被告向原告连带支付自2019年11月15日起按月租金46150元计算至2020年2月29日止的租金163063.33元，补交装修期及减免租期的租金人民177500元；2、由两被告向原告连带支付自2020年3月1日起按月租金46150元计算至被告依约交还案涉商铺之日止的占用费；3、由两被告向原告连带支付违约金人民币48919元；4、由两被告向原告连带支付自2019年11月15日起按每月300元计算至被告实际返还之日止的ＰＯＳ机服务费（暂计至2020年2月29日为1200元）；5、由两被告立即将案涉商铺恢复为进场前状态即毛坯房屋交还予原告。6、诉讼费、保全费等实支费用由两被告承担。事实与理由：2014年8月26日，两被告与昆明红星美凯龙置业有限公司签订《昆明红星爱琴海购物公园租赁合同》。约定被告承租昆明红星美凯龙置业有限公司位于昆明市西山区，用于经营餐饮炉鱼品牌。面积355平方米；租赁期限为五年，自2014年11月15日起至2019年11月14日止。如被告按约履行合同，则免收装修期间的租金及第一个租赁年度三个月的租金；如因被告原因导致合同提前终止（包括被告违约导致原告解除合同的情形），则被告需补交装修期及免租期的全部租金。双方还签订了《ＰＯＳ专用收银系统租用协议书》。被告胡娟对被告小苹果公司履行合同义务承担连带保证责任。上述租赁期限届满前，经昆明红星美凯龙置业有限公司与原、被告各方协商，一致同意由原告承继昆明红星美凯龙置业有限公司的相关权利义务与被告续签商铺租赁合同。2019年11月11日，原、被告签订《昆明爱琴海购物公园租赁合同》，约定被告继续承租案涉商铺，用于经营餐饮炉鱼品牌。租赁期限为3个月零16天，自2019年11月15日起至2020年2月29日止。租金单价为每月每平方米130元，即每月固定租金46150元。被告统一使用原告提供的专用收银系统ＰＯＳ机，并按每月300元支付ＰＯＳ机管理服务费用。被告胡娟对被告小苹果公司承担连带保证责任。原告依约交付商铺，被告一直拖延支付租金和ＰＯＳ机服务费。原告多次催要未果，于2020年2月26日发函通知被告解除上述租赁合同。被告违约损害原告合法利益，故提起诉讼。被告小苹果公司辩称，被告欠付2019年11月15日至2020年2月29日，每月46150元的租金，但不应计算到原告主张的截止日。第一份租赁合同约定装修期内免租，原告要求补交没有依据。因为疫情影响，爱琴海集团对外公告减免一个月租金，减免的租金不应当再支付。被告胡娟代表被告小苹果公司签字，不是租赁合同当事人，不承担连带责任。原告还扣留被告的保证金和其他一些费用，双方一直在协商，原告主张的违约金没有事实依据。对原告主张的POS机服务费没有异议。被告胡娟没有提出答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告胡娟经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；视为放弃了举证、质证的权利。原告提交的《昆明红星爱琴海购物公园租赁合同》《昆明爱琴海购物公园租赁合同》《POS机专用收银系统管理服务协议》、2017年3月23日、2020年7月17日的两份《商函》、2019年12月15日的《延期缴费承诺》；被告小苹果公司提交的合作意向保证金收据、POS押金收据、质量保证金收据、上海爱琴海商业集团股份有限公司《关于免除商户一个月租金的函》、《关于恢复昆明市餐饮单位厅面服务的通告》；原、被告对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于原、被告有争议的证据和事实主张，本院认定如下：原告提交的《租赁合同变更协议书》复印件，与《昆明红星爱琴海购物公园租赁合同》《昆明爱琴海购物公园租赁合同》印证，真实性予以确认。原告提交2018年2月22日至2019年5月20日的5份《催款函》复印件没有原件核对，本院不予确认。2019年8月20日的《催款函》，2019年12月30日的《律师催款函》没有邮寄送达被告胡娟的证据，不予确认。2019年12月5日的《商函》有原件核对无异，真实性予以确认。被告小苹果公司提交的物业费保证金收据、电卡、水卡押金收据、《商函》和结算单打印件、两份新闻报道、（2019）云0112民初4894号民事判决和本案缺乏关联性，不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月26日，昆明红星美凯龙置业有限公司（甲方）、被告小苹果公司（乙方）订立《昆明红星爱琴海购物公园租赁合同》。约定甲方将位于昆明市西山区方，用于“炉鱼”品牌餐饮经营。租赁期5年，自2014年11月15日至2019年11月14日。进场日期至开业日前1日为装修期，装修期内乙方无需承担租金，但应承担装修管理费以及商铺的水电、燃气、热力能源费等费用。合同项下进场日为2014年9月10日，届时该商铺应达到的交付条件为现状交付。商铺套内建筑面积为355平方米，2014年11月15日至2016年11月14日，每月固定租金为35500元；2016年11月15日至2017年11月14日，月固定租金为37630元；2017年11月15日至2018年11月14日，月固定租金为39887.8元；2018年11月15日至2019年11月，月固定租金为42281.1元。营业额提成租金比例为8%。为扶持乙方经营，甲方同意给予三个月的租金优惠，2014年12月、2015年3月和6月无需支付租金。本合同项下首期租金于合同签订后五个工作日内支付，收费期间为2014年11月15日至2015年2月28日，应交租金为89933.3元。若收银方式为租用甲方ＰＯＳ机的，乙方应统一使用甲方提供的专用收银系统ＰＯＳ机，向顾客收取营业款，同时按照约定向甲方支付ＰＯＳ机租用费。乙方应当是商铺所在地设立的具备法人资格的经营主体。否则乙方应于本合同签署后30日内在该商铺所在地设立具备法人资格的经营主体，该主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人。乙方对该主体履行本合同承任连带保证责任。合同签署当日，乙方应向甲方支付106500元（相当于第一个租赁年度三个月租金）作为履约保证金。合同终止后30日内，如不存在本合同第22.3条规定情形的，且乙方已完成注销注册地或经营地为甲方商铺的各项证照许可，则保证金余额无息退还。乙方应在开业日到来前向商业管理公司支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。合同终止超过90日且乙方己成功注销注册地或经营地为甲方商铺的各项证照、许可后，乙方可凭质量保证金收据原件提出申请，商业管理公司应将剩余的质量保证金无息退还给乙方。本合同项下开业日暂定为2014年11月15日，乙方未在该日开业的不影响计租日的起算。乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和减免租金政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租赁年度的租金标准补交装修前和减免的租金。甲方可将本合同中的部分和全部权利义务委托给商业管理公司（本合同指昆明红星商业管理有限公司）代为行使和履行。当天，昆明红星美凯龙置业有限公司（甲方）、被告小苹果公司（乙方）订立《ＰＯＳ专用收银系统租用协议》。约定乙方应在商铺起算租金之日（下称计费日），向甲方支付一次性收银系统押金3000元。乙方自计费日起向甲方支付收银系统使用费，每台每月300元。租赁期间届满，乙方应向甲方交还收银系统，并保证系统处于完好和可使用状态，如有损坏，乙方应承担赔偿责任。甲方收回并对收银系统验收合格之日起30个工作日内，将押金不计息退还给乙方。2014年11月16日，被告小苹果公司将履约保证金106500元、ＰＯＳ机押金3000元交纳给昆明红星商业管理有限公司。2015年7月31日，被告小苹果公司向昆明红星商业管理有限公司支付10000元质量保证金。2017年11月1日，昆明红星美凯龙置业有限公司（甲方）、原告（丙方）、被告小苹果公司（乙方）订立《租赁合同主体变更协议书》。约定乙方同意甲方将其在租赁合同中的全部权利义务转让给丙方，自转让之日起丙方作为租赁合同的出租人。乙方同意前期已缴至甲方的租赁保证金自动转为丙方名下。被告小苹果公司付清了《昆明红星爱琴海购物公园租赁合同》约定的租金但存在逾期支付租金的行为。2019年11月11日，原告（甲方）、被告胡娟（乙方）签订《昆明爱琴海购物公园租赁合同》。约定甲方将位于昆明市西山区方，用于“炉鱼”品牌餐饮经营。租赁期3个月零16天，自2019年11月15日至2020年2月29日。每月每平方米租金130元，每月固定租金46150元，应交租金为163063.3元于合同签订后五个工作日内支付。若乙方与商业管理公司（本合同指昆明红星商业管理有限公司）签订《ＰＯＳ专用收银系统管理服务协议》的，乙方应统一使用商业管理公司提供的专用收银系统ＰＯＳ机向顾客收取营业款，同时按照约定向甲方支付ＰＯＳ机租用费。乙方应当是在该商铺所在地设立的具备法人资格的经营主体，否则乙方应于本合同签署后60日内在该商铺所在地设立具备法人资格的经营主体或分支机构。如乙方设立独立的经营主体，则该主体应由乙方全额出资设立，乙方应在该主体设立之日起3个工作日内向甲方提供该主体的营业执照复印件及股东（投资人）身份证明。该经营主体设立完成后，乙方、该经营主体应共同与甲方签署主体变更的三方协议，且乙方履行本合同承担连带保证责任。合同签署当日，乙方应当向甲方或商业管理公司支付138450元（相当于三个月首年月租金）作为履约保证金。合同终止后（包括乙方将工商注册登记地址从该商铺迁出）30个工作日内，如乙方无违约行为且全部履行了本合同项下的给付义务的，履约保证金和物业服务费保证金余额无息退还。乙方在租赁期内出现欠费、毁损租赁物以及其他损害甲方利益的情形时，甲方有权从履约保证金中扣除相应费用。乙方应在开业日到来前向商业管理公司支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。合同终止超过90日且乙方己成功注销注册地或经营地为甲方商铺的各项证照、许可后，乙方可凭质量保证金收据原件提出申请，商业管理公司应将剩余的质量保证金无息退还给乙方。乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。本合同项下租赁期限届满之日后7日内，乙方应将商铺交还甲方。交还期内，乙方仍应当按届时月租金标准向甲方支付占用费。乙方归还甲方租赁房屋时，需将房屋恢复其进场前状态，否则甲方有权自行处理，由此产生的相应租赁物恢复原状费用由乙方承担。两被告至今没有向原告支付租金，被告小苹果公司2019年12月5日、15日两次向昆明红星商业管理有限公司发函。其在2019年12月5日的《商函》中表示因资金困难难以一次性交清费用，承诺至2020年2月29日分批付清充抵完保证金外的所有费用。在12月15日的《延期缴费承诺》中表示还欠2019年11月15日至2020年2月29日的租金163063.3元以及物管费、水电费等。2020年4月3日，被告小苹果公司停业撤出租赁商铺。原告表示商铺装修拆除完毕，交还原告的时间是2020年7月16日。2020年7月17日，被告小苹果公司向原告发出《商函》。主张原告应当退还的营销费、保证金等以及应当支付的租金、物管费、水电费、POS机使用费等。另，上海爱琴海商业集团股份有限公司于2020年1月30日宣布免除旗下全部爱琴海购物公园商户2020年1月24日至2020年2月29日的租金及物业费。2020年3月13日，昆明市的各餐饮单位可以恢复厅面服务。本院认为：2019年11月11日，原告、被告胡娟（乙方）签订《昆明爱琴海购物公园租赁合同》。被告小苹果公司主张被告胡娟订立合同是代表被告小苹果公司的职务行为，原告也认可被告小苹果公司是承租人。上述租赁合同建立在原告和被告小苹果公司之间。该合同是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告是出租人，被告小苹果公司是承租人。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。2019年11月15日至2020年2月29日租期内遭遇新冠疫情，被告小苹果公司请求免除2020年1月24日至2月29日期间的租金本院予以支持。扣除该部分租金54845.67元后，被告小苹果公司应支付2019年11月15日至2020年2月29日的租金108217.63元。原告主张被告补交2014年8月26日租赁合同装修期、免租期的5个月租金177500元。该租赁合同的租期于2019年11月14日届满，被告小苹果公司付清全部租金。租赁期内，被告小苹果公司虽有延迟支付租金的行为，但并未导致合同提前解除或终止。原告要求被告补交177500元租金没有事实依据，不能成立。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。原告是商场经营者，商铺的承租人和用途均不特定。原告作为出租人没有使用承租人装修的法定义务。租赁合同中“乙方归还甲方租赁房屋时，需将房屋恢复其进场前状态”的约定并未免除原告义务，加重被告小苹果公司义务。被告小苹果公司认为该条款无效的主张缺乏法律依据，不能成立。本案租赁合同2020年3月1日届满，被告小苹果公司虽然停止营业撤离商铺，但没有及时履行拆除室内装修，返还原物的合同义务。直至2020年7月16日，原告才收回商铺。被告小苹果公司应当赔偿原告2020年3月1日至7月16日期间的商铺占用费损失。按合同约定的租金标准，2020年3月1日至7月16日期间的商铺占用费为209213.33元。这一期间，昆明市直到2020年3月13日才可以恢复餐厅厅面服务，餐饮行业整个二季度也受到后续的不利影响。原告按照完全租金标准主张占用费损失显失公平，本院酌情予以调整，确定由被告小苹果公司支付原告占用费138080元。原告主张截至2020年2月29日的1200元POS机使用费，被告小苹果公司没有异议，本院予以支持。原告和被告小苹果公司之间的租赁合同于2020年2月29日终止，双方的POS机使用协议同样终止。原告主张POS机使用费计算至被告小苹果公司返还POS机之日止没有事实和法律依据，本院不予支持。如果被告小苹果公司不能返还POS机，原告可以另行主张赔偿。租赁合同约定，承租人应当在合同订立后5个工作日内支付租金，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金。原告主张按照租赁总额163063.3元的30%计算违约金没有合同依据，本院不予支持。原告2020年7月16日收回商铺，原告要求被告小苹果公司返还商铺没有事实依据，本院不予支持。被告小苹果公司主张用其交纳的履约保证金106500元、POS机押金3000元、10000元质量保证金充抵本案租金。原告认为被告违约，保证金应当没收，不能抵扣。被告小苹果公司在2014年订立租赁合同时交纳了履约保证金106500元。双方2019年11月11日续约时没有对上述保证金性质另行约定，应当将该款视为本案租赁合同的履约保证金。租赁合同约定，本合同因乙方违约而提前解除或终止的，甲方有权不退还保证金。本案租赁合同没有提前解除或终止的情形，原告拒绝退还保证金没有事实依据，不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。租赁合同履行期届满，原告按约应退还被告小苹果公司106500元保证金，被告小苹果公司主张履约保证金和租金抵销符合法律规定。2019年11月15日至2020年2月29日期间租金108217.63元和106500元保证金抵销后，被告小苹果公司还应支付原告租金1717.63元。被告小苹果公司支付的3000元POS机押金和1200元POS机使用费同样应当抵销，剩余1800元POS机押金和1717.63元租金、138080元商铺占用费抵销后，被告小苹果公司还应支付原告占用费137997.63元。10000元质量保证金约定的退款义务人是昆明红星商业管理有限公司，原告没有退款义务。被告小苹果公司向原告主张抵销不能成立。被告小苹果公司可以另行向昆明红星商业管理有限公司主张返还10000元质量保证金。《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款规定，连带责任，由法律规定或者当事人约定。租赁合同约定乙方履行本合同承担连带保证证责任。连带责任和连带保证是不同的民事责任，原告按照上述约定主张被告胡娟对被告小苹果公司的债务承担连带责任没有事实依据，本院不予支持。综上，鉴于本案事实清楚，证据充分，可以依法缺席判决。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告昆明小苹果餐饮管理有限公司交纳的106500元履约保证金、3000元POS机押金和原告昆明爱琴海购物中心有限公司2019年11月15日至2020年2月29日期间租金108217.63元、1200元POS机使用费、138080元商铺占用费抵销后，由被告昆明小苹果餐饮管理有限公司于判决生效后十日内支付原告昆明爱琴海购物中心有限公司商铺占用费137997.63元。二、驳回原告昆明爱琴海购物中心有限公司其他诉讼请求。案件受理费3580元（原告预交），已减半收取，由原告承担2500元，被告小苹果公司承担1080元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员 武 云二〇二〇年十一月十六日书记员 李佐健