广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初7656号原告：陈艳娇，女，汉族，1975年11月26日出生，住广东省江门市江海区****办事处南卡3巷266号，公民身份号码440************322。委托诉讼代理人：黄健嫦，广东国晖（江门）律师事务所律师。被告：梁震宇，男，汉族，1973年6月6日出生，住广东省江门市蓬江区******，公民身份号码440************01X。委托诉讼代理人：刘惠宏，广东永泽律师事务所律师。被告：梁健华，男，汉族，1974年7月26日出生，住广东省江门市蓬江区×之二704，公民身份号码440************216。第三人：陈国护，男，汉族，1971年4月27日出生，住广东省江门市蓬江区******之一601，公民身份号码420************055。第三人：钟顺明，男，汉族，1979年1月7日出生，住广东省江门市蓬江区×，公民身份号码440************21X。委托诉讼代理人：刘惠宏，广东永泽律师事务所律师。原告陈艳娇与被告梁震宇、梁健华、第三人陈国护、钟顺明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告陈艳娇及其委托诉讼代理人黄健嫦，被告梁震宇及第三人钟顺明的共同委托诉讼代理人刘惠宏，被告梁健华，第三人陈国护到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈艳娇向本院提出诉讼请求：1.确认被告梁健华代表原告陈艳娇与第三人钟顺明代表被告梁震宇签订的《广东省房地产买卖合同》无效；2.判令被告梁震宇返还江门市蓬江区*************屋给原告并恢复登记在原告名下;3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2016年4月22日，原告向第三人陈国护借款人民币12万元，并签订《借款协议》，协议约定:乙方（原告）向第三人陈国护（甲方）借款人民币12万元，每月利息按银行同期同类贷款利率四倍给付，每月支付一次。借款期限从2016年4月22日起至2016年5月22日止。借款到期乙方一次性还清借款本金给甲方。乙方为保证如期偿还借款自愿将其名下的碧桂园漫绿十街401室物业作为上述借款抵押物抵押给甲方，并在签订本协议当日与甲方到相关部门办理抵押登记手续，抵押期限2016年4月22日起至2016年5月22日止。双方签订协议后，2016年4月22日，第三人陈国护实际转账出借105600元给原告。2016年6月27日，原告转账给陈国护偿还7200元，2016年7月22日转账偿还7200元，2016年8月15日转账偿还7200元，2016年9月27日转账偿还7200元，转账偿还共计28800元。2016年12月6日，第三人陈国护胁迫原告出具关于全权办理江门市蓬江区*************屋手续事宜的委托公证给原告素不认识的被告梁健华，称以此用于办理涉案房屋抵押登记作为担保原告能还清借款。原告在第三人陈国护欺诈和胁迫手段下到江门市江海公证处办理(2016)粤江江海第10108号《公证书》，原告委托给第三人陈国护指定的被告梁健华办理涉案房屋的相关事宜，其中包括签订房产买卖协议（合同）。2017年9月4日，在原告毫不知情的情况下，第三人陈国护指使被告梁健华使用(2016)粤江江海第10108号《公证书》与被告梁震宇的代理人第三人钟顺明签订《广东省房地产买卖合同》，将原告所有的江门市蓬江区*************屋以严重低于市场价格的585000元转让给被告梁震宇,并于2017年9月11日办理房屋过户手续登记至被告梁震宇名下。对于转让的房价款585000元，原告及被告梁健华并没有收取。被告梁震宇在与涉案房屋关联的(2018)粤07民终2912号案的庭审中确认被告梁震宇直接把购房款支付给与房屋买卖毫不相关的第三人陈国护。其后，被告梁震宇多次上门要求原告搬离房屋，原告才发现房屋被转让登记至被告梁震宇名下。原告多次与被告梁健华通过微信进行沟通，被告梁健华对此明确表明此前并不认识原告，涉案房屋的委托公证及买卖均由第三人陈国护实际操作，其是按照第三人陈国护的指示接受原告的委托，按照第三人陈国护的指示与被告梁震宇的代理人第三人钟顺明签订《广东省房地产买卖合同》进行房屋交易。在涉案的房屋出售前，原告以及其前夫一直居住在房屋内，被告梁震宇并没有到场看房，与一般的正常购房并不符合常理，房款是直接支付到陈国护的账户，陈国护收取房款时也未经授权，可以看出梁震宇对于此次的交易是存在恶性，而该份委托公证，实质上也是属于物权法与担保法禁止的流押条款，是以合法的形式掩盖了非法的目的，并且违反了法律的强制性规定，而且被告与第三人是损害了原告的利益。因为损害利益，不仅是在价格上，还有原告选择买方洽谈价格，决定对房子是否出售，也是损害到了原告的利益。综上事实，《广东省房地产买卖合同》应属于无效合同，理由如下：一、原告是在第三人陈国护欺诈、胁迫的情况下向被告梁健华出具委托公证，以合法形式掩盖非法目的，该委托公证及被告梁健华代表原告签订的《广东省房地产买卖合同》均非原告的真实意思表示。原告根本不认识被告梁健华，原告办理委托公证给被告梁健华是受到第三人陈国护胁迫，原告的真实目的是为了向第三人陈国护保证能还清借款，并没有委托被告梁健华进行房屋买卖的真实意思表示。如不是受到第三人陈国护胁迫，原告是不可能办理没有明确售房款的、委托素不相识的被告梁健华出售房屋的且由被告梁健华代收房价款的委托书。被告梁健华实际上是代表第三人陈国护的，其行为已严重损害原告的利益，而不是维护作为委托人原告的合法利益。二、被告梁震宇与被告梁健华属于恶意串通损害原告的利益。被告梁震宇的代理人第三人钟顺明与被告梁健华签订的《广东省房地产买卖合同》约定涉案房屋的售价为585000元，该价格的确定并没有经过原告的同意，售价达不到异地指导价或者市场交易价的70%，属于明显低于市场价交易。三、被告梁震宇将交易房款私自转给与房屋买卖无关的第三人陈国护，而不是向原告或被告梁健华付款，反映出被告梁震宇不属于善意取得的第三人。四、被告梁震宇的代理人第三人钟顺明与被告梁健华签订的《广东省房地产买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定。第三人陈国护收取月利率6%的高利息，合同约定借款12万元，实际仅交付105600元，先行扣除两个月利息。控制相关人员诸如被告梁健华、被告梁震宇和第三人钟顺明对原告的房屋私下进行强买强卖，贱价出售了涉案房屋，涉案房屋款项未有支付原告，该行为涉嫌敲诈勒索，违反了法律、行政法规的强制性规定。根据原告了解，被告梁震宇、被告梁健华与第三人陈国护、钟顺明实际上是互相认识的，两被告与两第三人共同恶意串通，以原告向第三人陈国护借款的事实为要挟，威迫原告办理全权委托公证作担保，私下以严重低于市场的价格把原告的房屋非法转让，达到非法占有原告房屋的目的。因此，原告的代理人被告梁健华与被告梁震宇的代理人第三人钟顺明签订的《广东省房地产买卖合同》是无效的，被告梁震宇应依法返还江门市蓬江区*************屋给原告并恢复登记在原告名下。为维护自身合法权益，原告向法院提起诉讼。陈艳娇向本院提交的证据有：1.原告身份证；2.中国农业银行交易明细清单、借记卡账户历史明细；3.江国用(2014)第106095号国土证、粤房地权证江门字第**14098454；4.公证书、委托书；5.广东省房地产买卖合同；6.原告与梁健华的微信聊天记录；7.(2018)粤0703民初2484号《民事判决书》、(2018)粤07民终2912号《民事判决书》；8.原告与陈国护的微信记录；9.梁震宇在（2019）粤0703民初3236号案中提供的证据（一、确认函、身份证、转账交易明细；二、发票、税收完税证明）。被告梁震宇辩称，我方认为涉案的房地产买卖合同合法有效，理由如下：第一，原告出具江海区公证处公证的委托书，授权被告梁健华代为办理涉案房产的一系列出售适宜。被告梁健华代原告在合同上签字，并办理了过户手续。该过程并没有超过代理权的范围，被告梁健华的代理行为对原告发生法律效力。第二，被告梁健华持有的委托书是原告通过公证出具的，原告主张是受到了欺诈胁迫的情形下办理的，但原告并没有提供相应的证据予以证实，而且法院审理的（2018）粤0703民初2484号案件庭审中所调取的原告办理公证的卷宗资料，显示并不存在胁迫的情形。而且合同法第五十二条的规定以欺诈胁迫的手段订立损害国家利益的合同才能认定无效。第三，原告在（2018）粤0703民初2484号案中，申请对涉案房产价值进行评估，经法院摇珠选定，并委托鉴定机构得出涉案房产在交易的当时的市场，价值为566118元，而被告梁震宇购买该房产的价格是585000元，交易的价格高于当时的市场价格，不存在恶意串通损害原告利益的行为的事实。综上，原告要求确认房屋买卖合同无效的主张没有事实依据，不符合法律规定，请法院依法驳回原告的诉讼请求。梁震宇向本院提交的证据有：1.房地产估价报告；2.公证书两份。被告梁健华辩称，在公证处公证形成的是一个有效的合同，而且在公证时也没有采取胁迫等手段，是原告在自愿情况下签订的合同，是有效的。梁健华向本院提交的证据有：中国建设银行个人账户交易明细。第三人陈国护述称，涉案合同是有效。陈国护没有向本院提交证据。第三人钟顺明述称，我是受梁震宇的委托代为签订该房屋买卖合同，程序合法，该合同是合法有效的。钟顺明没有向本院提交证据。本院依职权于（2019）粤0703民初3236号案中调取庭审笔录、询问笔录、质证笔录及江门市江海公证处关于（2016）粤江江海第10107、10108号卷宗材料、光盘。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月6日，陈艳娇与案外人陈木永在江门市江海公证处申请办理《夫妻财产约定协议》，对蓬江区五邑碧桂园漫绿十街401房屋的产权归属协议如下：涉案房屋不属于陈艳娇与陈木永的夫妻共有财产，该房屋全部产权属陈艳娇一人所有，与陈木永无关；协议签订后，涉案房屋所产生的债权债务由陈艳娇享有和承担，与陈木永无关；协议自签订之日成立，任何一方必须履行，不得反悔。协议签订后，陈艳娇为处理涉案房屋事宜，同时办理了房屋委托公证。陈艳娇作为委托人出具了《委托书》，并签署了《房屋委托公证告知书》。《委托书》载明：委托人：陈艳娇，受托人：梁健华。陈艳娇因没有时间亲自办理涉案房屋的相关事宜，现委托梁健华为代理人，以陈艳娇的名义办理相关事务。《委托书》载明如下委托事项：七、洽谈买卖上述房产的价款及相关事宜；八、签订上述房产买卖协议（合同），收取售房款；九、到有关部门办理涉案房屋网签的有关手续、签领有关文件，并到有关部门查询涉案房屋的档案资料、复印房改证明、复查及查册涉案房屋的相关资料并签订相关文件及领取相关文件；十、到有关部门办理上述房产的房地产权、国有土地使用权过户登记及免税、完税、退税、开具购房发票、缴交租赁税及有关税票等相关手续；十一、与买方到银行办理涉案房屋的按揭、住房公积金贷款及公积金提取手续，开设银行账户及领取该划出款项等等。委托人在授权范围内所签署的有关文件陈艳娇均予以承认。受托人无转委托权，委托事项完成后本委托自然终止。2016年12月13日，江海公证处对上述陈艳娇与陈木永的夫妻财产约定出具了（2016）粤江江海第10107号公证书，证明陈艳娇与陈木永于2016年12月6日在公证员面前在上述的《夫妻财产约定协议》上签名、捺指印，双方当事人签订该协议意思表示真实；对陈艳娇的房屋委托出具了（2016）粤江江海第10107号公证书，证明陈艳娇于2016年12月6日在公证员面前在上述《委托书》上签名、捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。2017年9月4日，梁健华代理陈艳娇与钟顺明（梁震宇的委托代理人）签订《广东省房地产买卖合同》一份，约定：陈艳娇将涉案房屋转让给梁震宇，交易总金额为585000元，房屋价款双方约定自行交割。同月11日，涉案房屋办理不动产权证书，登记的权利人为梁震宇。根据案外人林皓强出具的《确认函》及银行交易明细显示，其代梁震宇分别于2017年8月23日、8月27日、9月16日、12月5日转账40000元、305000元、67500元、72500元，合计485000元购房款给陈国护。庭审时梁震宇确认余下100000元至今尚未支付。根据梁健华的建设银行个人账户交易明细显示，陈国护于2017年8月23日转入40000元，8月24日梁健华支出30572元，附言显示“梁健华代陈艳娇交诉讼费”。8月27日陈国护转入305000元,8月28日梁健华支出305931.49元，附言显示“收回贷款本息”，庭审时梁健华解释该笔款项用于偿还涉案房屋拖欠建设银行的贷款。2020年1月20日，梁震宇以EMS方式向陈艳娇寄送《收款通知书》，要求陈艳娇在收到通知后10日内提供银行账户用于收取梁震宇支付的购房尾款100000元。梁震宇对其邮寄过程申请江门市五邑公证处进行证据保全公证，五邑公证处出具了（2020）粤江五邑第1150号、1151号公证书。陈艳娇拒收该邮件。另查，陈艳娇曾于2019年4月以梁震宇、梁健华为被告向本院提起诉讼，案号为（2019）粤0703民初3236号，请求确认梁健华与梁震宇就涉案房屋签订的《广东省房屋买卖合同》无效；梁震宇将前述房屋过户至陈艳娇名下,由梁健华向梁震宇返还购房款；梁健华、梁震宇就恶意串通低价出售涉案房屋所造成陈艳娇的损失，共同承担连带赔偿责任。在该案审理过程中，依据陈艳娇申请，本院委托广东腾业资产评估及土地房产估价有限公司对涉案房屋的价格进行评估，估价结果为涉案房屋于价值时点2017年9月4日的市场价格是566118元。后陈艳娇申请撤诉。本院认为：本案中，陈艳娇并非单就合同效力提出确认请求，而是同时提出与合同相关的其他诉讼请求，应根据合同类型确定案由，故本案是房屋买卖合同纠纷，立案案由定为确认合同无效纠纷不当，应予纠正。关于涉案《广东省房地产买卖合同》的效力问题。第一，即使涉案纠纷确因陈艳娇拖欠陈国护借款而起，但无证据显示陈国护欺诈或胁迫陈艳娇出售涉案房屋以偿还债务。在借款期限届满后，且陈艳娇明显缺乏清偿能力的情况下，陈国护为最大限度实现其债权而为陈艳娇的房屋寻找买家，该行为并不为法律法规所禁止。陈艳娇主张属于流质契约，以合法形式掩盖非法目的，理据不足，本院不予采纳。第二，陈艳娇作为完全民事行为能力人，在进行相应民事行为时，对法律后果应有清醒认识。陈艳娇提交的证据不足证明其在出具《委托书》时系受胁迫的事实，据此，陈艳娇向梁健华出具的《委托书》系其真实意思表示，合法有效。第三，《委托书》上载明梁健华作为受托人有权洽谈买卖涉案房屋的价款及相关事宜、签订涉案房产买卖协议（合同），收取售房款，陈艳娇承担由此产生的一切法律后果。梁健华与梁震宇就陈艳娇委托出卖的房产签订《广东省房地产买卖合同》、收取房款并将房产过户至梁震宇名下等，均未超越委托权限，属有权代理，其代理行为产生的权利义务应由陈艳娇承担。第四，梁震宇基于对陈艳娇所签署的公证《委托书》的信赖，与梁健华签订了房屋买卖合同。涉案房屋的成交价没有低于评估的市场价值，不存在低价转让的事实。梁震宇支付了大部分购房款，完成了过户手续，其已尽到作为善意购买人的合理注意义务。第五，虽然梁震宇将涉案购房款支付至陈国护的账户，但陈国护亦将其中345000元转账给梁健华，梁健华将上述款项用于代陈艳娇缴纳诉讼费及偿还房屋贷款，陈艳娇提交的证据不足证明已支付的购房款485000元被用于其他非法用途或该用途损害了陈艳娇的合法权益。至于陈国护实际收取的款项是否超过陈艳娇应偿还的债务，是另一法律关系，不属本案审查范围。综上，涉案《广东省房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，且该合同已履行完毕。陈艳娇在梁震宇多次要求支付余款100000元的情况下仍拒绝接收，有违诚实信用原则，亦不利于维护交易安全与稳定。陈艳娇以受陈国护胁迫、梁健华与梁震宇之间存在恶意串通行为为由，要求确认涉案合同无效、返还涉案房产并过户登记至其名下，缺乏事实与法律依据，本院不予支持，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：驳回原告陈艳娇的全部诉讼请求。本案受理费11800元，由原告陈艳娇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。审判长    梁珊人民陪审员邹翠仙人民陪审员李辉亮二Ο二Ο年十一月四日法官助理陈怡杏书记员王敏仪