山东省广饶县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁0523执异63号 案外人:钟波,男,1978年4月22日出生,汉族,现住广饶县。 案外人：钟行真,女,1975年11月8日出生,汉族,现住广饶县。 申请执行人：陈旭东,男,1963年10月15日出生,汉族，现住广饶县。 被执行人：崔新宝，男，1968年09月28日出生，汉族，现住广饶县。 被执行人：崔桂凤，女，1969年01月29日出生，汉族，现住广饶县。 在本院执行申请执行人陈旭东与被执行人崔新宝、崔桂凤民间借贷纠纷一案中，裁定查封崔新宝名下所有的位于房管局综合楼2号楼2单元701室房产。案外人钟波、钟行真对此向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人钟波、钟行真称，申请事项：申请解除(2019)鲁0523民初138号民事裁定书中对崔新宝位于广饶县房管局综合楼2号楼2单元701号房产的司法查封。事实与理由：本案查封的位于广饶县房管局综合楼2号楼2单元701号房产,崔新宝已于2018年3月17日出售给我们夫妇,同时将崔新宝原房屋购买合同、发票等资料全部移交给我们,并且我们有购房合同、转账记录、物业证明等证明资料。我们已经将房屋重新装修并已入住,并在小区物业办理了相关登记手续。上述司法查封属于查封错误,损害了我们夫妻的切身利益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符下列情形且其权利能够排出执行的,人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同(二)在人民法院查封之前已合法占用该不动产(三)已支付全部价款,或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行(四)非因买受人自身原因未办理过户登记，现申请广饶县人民法院解除(2019)鲁0523民初138号民事裁定书中对上述房产的司法查封。案外人钟波、钟行真为证明其异议主张，提交了房屋买卖协议书、收到条、商品房买卖合同、以及购买案涉房屋的发票，双源装饰报价清单及收款收据、东营市华峰物业服务有限公司证明及其开具的收据、中国农业银行银行卡交易明细清单、中国农业银行个人转账业务申请书复印件予以佐证。 申请执行人陈旭东称，其认为应驳回钟波、钟行真的异议申请,继续履行广饶县人民法院(2019)鲁0523民初138号民事裁定书中对崔新宝位于广饶县房管局综合楼2号楼2单元701室房产的司法查封,对该房产进行执行。理由如下：钟波、钟行真与崔新宝、崔桂凤签订《房屋买卖协议》、收到条是事后伪造的,其并非是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。1、根据广饶县房产管理服务中心出具的广饶县居民家庭住房合同备案情况查询结果、民事裁定书、协助执行通知书,可以明确证实涉案房产系归崔新宝所有,并于2019年1月8日被广饶县人民法院查封,没有记载钟波、钟行真去广饶县房产管理服务中心办理住房合同备案登记。2、广饶县人民法院在2019年1月8日对涉案房产进行了查封,并向崔新宝、崔桂凤送达了查封裁定书,崔新宝、崔桂凤没有向法院提出任何异议。3、根据钟波、钟行真所称,其于2018年3月17日与崔新宝、崔桂凤签订《房屋买卖协议》,协议约定应在2018年3月17日前一次性付清100万元房款,但根据钟行真的银行流水,并没有在2018年3月17日前一次性付清100万元。据陈旭东了解,2018年3月17日前后,崔新宝、崔桂凤经常向钟波、钟行真借款,钟行真提交的银行流水显示的资金往来实则是向崔新宝、崔桂凤出借的借款,并非支付的房款,钟行真还应当向法院提交2018年2月以前、2018年7月之后的银行流水。二、该房屋在人民法院查封之前并没有合法占有该不动产。1、申请人钟波、钟行真提交物业证明是虚假的。该证据无出具人签名,不符合证据规则的形式要件,并且与陈旭东提交的东营市华峰物业服务有限公司出具的水费、电梯费、物业费的收款收据,相矛盾,从交费收据可以证实直至2020年10月30日该房屋所属物业公司登记的业主仍为崔新宝。所以申请人提交物业证明是虚假的。2、申请人钟波、钟行真并没有对涉案楼房装修,也没有实际居住使用,该房产现在一直处于无人居住状态,钟波钟行真应向法院提交其装修、用水、用电、缴纳物业等证据予以证实其实际占用该房产。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(-)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”即钟波、钟行真应同时满足以上全部条件其提出的执行异议才能够成立。该房屋为崔新宝、崔桂凤的财产,且该《房屋买卖合同》、收到条的真实性也存在明显疑点,且法院对涉案房产采取保全措施后,崔新宝、崔桂凤未提出任何异议,能够说明该房屋并未在人民法院查封之前出售给钟波、钟行真。综上,钟波、钟行真提出执行异议不成立,不能排除陈旭东申请法院对该房屋的执行,请求贵院依法查明事实,驳回钟波、钟行真的异议申请。 被执行人崔新宝称，认可这个情况，是他们买了。 经查，申请执行人陈旭东与被执行人崔新宝、崔桂凤民间借贷纠纷一案，申请执行人陈旭东依据本院作出的（2019）鲁0523民初138号民事判决书向本院申请对被执行人崔新宝、崔桂凤进行强制执行，执行案号为（2020）鲁0523执1529号。案件审理过程中，本院于2019年1月8日作出（2019）鲁0523民初138号民事裁定书，裁定查封被告崔新宝名下所有的位于房管局综合楼2号楼2单元701室房产。案外人钟波、钟行真对此向本院提出执行异议。 本院认为，钟波、钟行真主张其对案涉房管局综合楼2号楼2单元701室房产享有所有权而提出执行异议应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定审查。案涉房产备案登记在被执行人崔新宝名下，申请执行人陈旭东对其名下的财产申请保全并无不当，案件进入执行程序后，上述诉讼保全措施自动转为执行程序中的查封措施。案外人钟波、钟行真主张其购买了被执行人崔新宝名下的案涉房产，应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定的构成要件，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人钟波、钟行真主张其与崔新宝、崔桂凤于2018年3月17日签订房屋买卖协议，但是该房屋买卖协议并未到相关部门备案，其真实性无法查证，且双方在2018年3月17日签订房屋买卖协议却在该协议中约定“该房屋款应在2018年3月17日前一次性付清100万元”不符合常理；钟行真提交的银行流水中虽然有向被执行人崔新宝转账的记录，但是未注明转账用途；其主张在本院查封前就已经装修案涉房屋，但仅提交装修报价单及收据，无其他证据予以佐证；其提交的物业费等收据、物业公司证明的出具日期均在本院查封之后。综上，对案外人钟波、钟行真要求对案涉房产解除保全的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人钟波、钟行真的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  刘广明 人民陪审员  韩子鸿 人民陪审员  钱兰英 二〇二〇年十一月三十日 法官助理程淑蓉 书记员张巧