江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0891民初3816号 原告：皮洪义，男，汉族，1990年7月15日生，住淮安经济技术开发区。 委托诉讼代理人：张洪霞，江苏拓力律师事务所律师。 被告：李某（王洪军之妻），女，汉族，1981年11月23日出生，住淮安市生态文化旅游区。 被告：王风华（王洪军之父），男，汉族1955年9月16日出生，住淮安市生态文化旅游区。 委托诉讼代理人：王红莉，女，汉族，1988年1月16日出生，住淮安市生态文化旅游区。 被告：高秀明（王洪军之母），女，汉族1955年10月26日出生，住淮安市生态文化旅游区。 被告：王敏乐（王洪军、李某之女），女，汉族2003年4月9日出生，住淮安市生态文化旅游区。 被告：王俊雄（王洪军、李某之子），男，汉族2013年8月27日出生，住淮安市生态文化旅游区。 法定监护人：李某，女，汉族，1981年11月23日出生，住淮安市生态文化旅游区。 以上被告共同委托诉讼代理人：张光辉，江苏山阳律师事务所律师。 原告皮洪义与被告李某、王风华、高秀明、王敏乐、王俊雄房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭审理，后因案情需要转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告皮洪义及委托诉讼代理人张洪霞、被告及委托代理人张光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告皮洪义向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告皮洪义与王洪军签订的《房屋买卖合同》有效；2、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：原告皮洪义与王洪军于2018年3月13日签订了《房屋买卖合同》，王洪军将其位于淮安市新城区房屋出卖给原告，总价43万元。合同签订后，原告支付了约定的房款，王洪军将房屋交付给原告一直使用至今。原告己支付房款39.1万元。2019年8月30日，王洪军发生交通事故，数日后死亡。其家人在原告购买的房屋外贴了纸条，原告打电话过去才知道王洪军己经死亡的消息。其后王洪军的家人多次骚扰原告让原告搬家，说家人不知道房子己经卖给原告。当初是王洪军得了尿毒症无钱看病，执意要将房子卖给原告，王洪军还在合同中特别列明权利担保责任。王洪军一死，其家人想反悔。 被告李某、王风华、高秀明、王敏乐、王俊雄辩称：一、原告诉称是被告亲属王洪军将其位于生态新城区悠园新村25号楼2单元×××室的拆迁安置房出售给原告，这与事实严重不符。案涉悠园新村拆迁安置房屋是被告王风华、高秀明夫妇所有的，是被告王风华夫妇位于淮城镇夹河村双河原有房屋的政府拆迁产权调换安置房，此案涉房屋的拆迁安置补偿协议也是被告王风华与政府部门淮安新城投资发展有限公司签订的，此案涉房屋的所有权属于被告王风华、高秀明夫妇，被告亲属王洪军并没有案涉房屋的所有权，被告亲属王洪军无权处分此案涉房屋。二、对于原告是否与被告亲属王洪军签订过案涉房屋买卖合间，被告都是不知情的。被告王风华、高秀明夫妇从没有授权过王洪军出售案涉拆迁安置房，原告诉讼后被告才知道只是原告所称的情况。现作为享有案涉房屋所有权的被告王风华、高秀明夫妇不会认可原告所称有这份房屋买卖合同，也就是被告王风华、高秀明夫妇不会以书面或口头等任何形式追认原告所称的合同。三、被告方认为即使有原告所称的与王洪军所签的买卖合同存在，此份合同也是无效的。因为从本案事实情况来看，原告诉状也称王洪军得了尿毒症需要钱看病，王洪军也是知道自已没有案涉房屋所有权，是没有权利处分案涉房屋的。当然，原告如果要购买案涉必然要审查此案涉房屋所有权是谁的，拆迁安置协议是谁签的字，可能要求王洪军交付拆迁房安置协议原件，据此认为原告当然也是知道王洪军没有案涉房屋所有权的。对于原告所称已经给付了王洪军多少房款，被告都是不认可的。被告方认为即使有原告所称的与王洪军所签的买卖合同存在，原告与王洪军在签订合同时主观上都是恶意的，原告与王洪军双方存在恶意串通损害第三人被告王风华、高秀明夫妇的利益，依据《合同法》第52条的规定应属无效合同。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2018年3月13日，原告（乙方，购买方）与王洪军（甲方，出售方，2019年9月4日去世）签订房屋买卖合同，约定甲方自愿将其坐落于淮安市新城区悠园新村小区25号楼2单元×××室房屋及其附属设施、设备出售给乙方，建筑面积75平方米，双方商定房屋成交价为43万元。合同另约定，甲方不能如期签订《房地产买卖契约》，或者甲方在办理过户过程中违约，并导致最终不能办理过户手续的，在得到确认后，甲方需要立即退还乙方所交购房定金和所有购房款，对已办理完的过户手续乙方所产生的费用以及花费，由甲方应全部承担。并向乙方支付房屋总需购房款的40%作为违约金以及向乙方支付10万元经济损失赔偿。2018年3月13日王洪军向原告出具5.5万元收条；2016年6月28日王洪军向原告出具8万元收条；2019年1月3日王洪军向原告出具10万元收条；2019年6年29日王洪军向原告出具15万元条，合计38.5万元。以上收条中均注明款项用途为购买案涉房屋。 另查明：2012年12月15日，淮安市淮安区淮城镇人民政府、淮安生态新城中片区二期拆迁第二分指挥部及所在地村委会出具拆迁分户证明，载明依据王风华户家庭实际情况，将其分为3户，具体为：王风华、王洪军、王红莉。2012年12月20日，王风华、王洪军、王红莉签订析产协议，载明王风华现有房屋138.25平方米。现将房屋分给：王风华13.29平方米；王洪军67.18平方米；王红莉57.88平方米。家庭其他成员高秀明、李某在协议中签名，当地村委会予以盖章见证。2012年12月20日，王洪军作为被拆迁人与拆迁人淮安新城投资开发有限公司签订淮安市淮安区房屋拆迁协议书，载明王洪军房屋建筑面积67.18平方米，拆迁人将板闸小区4号楼×××室房屋与王洪军应拆房屋进行产权调换。当日，王风华作为被拆迁人与拆迁人淮安新城投资开发有限公司签订淮安市淮安区房屋拆迁协议书，载明王风华房屋建筑面积13.29平方米，拆迁人将悠园新村小区25号楼×××室房屋与王洪军应拆房屋进行产权调换。 庭审中，原告及被告王风华就相关问题申请接受测谎。2020年6月12日，王风华至华东政法大学刑事司法学院心理测试室接受心理测试，该单位于2020年6月15日作出心理测试分析意见书[2020]华政心测50-2号，测试分析载明，本次测试的主要问题是：皮洪义跟王洪军签订本案的房屋买卖合同你当时是不是知道？受测试人对以上问题的回答为否定回答。受测试人在回答上述问题时未出现说谎生理反应。分析意见载明：根据本次测试结果，王风华对其与皮洪义房屋买卖合同中关于皮洪义跟王洪军签订本案的房屋买卖合同其当时不知情的陈述可信度较高。2020年6月12日，皮洪义至华东政法大学刑事司法学院心理测试室接受心理测试，该单位于2020年6月15日作出心理测试分析意见书[2020]华政心测50-1号，测试分析载明，本次测试的主要问题是：你有向王洪军支付391000元房款吗？受测试人对以上问题的回答为肯定回答。受测试人在回答上述问题时未出现说谎生理反应。分析意见载明：根据本次测试结果，皮洪义对其与李某、王风华等房屋买卖合同纠纷中关于其有向王洪军支付391000元房款的陈述可信度较高。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。经审查，案涉《房屋买卖合同》未违反上述法律规定，故本院依法确认该合同有效。庭审中，被告主张案涉合同系原告与王洪军恶意串通损害第三人被告王风华、高秀明夫妇的利益，未就此充分举证，本院不予采信。关于案涉买卖合同所涉悠园新村小区25号楼2单元×××室房屋，经审查，该房屋系被告王风华拆迁取得，目前无证据证明王风华对于案涉房屋买卖知情、同意，故该买卖合同只能约束原告与王洪军，并不能约束王风华，也不能就此产生要求王风华配合过户的请求权，原告如坚持主张王风华对于案涉房屋买卖系知情、且同意，其可依法另行维权，此外，原告亦可另行提起合同违约之诉。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下： 确认原告皮洪义与王洪军签订的《房屋买卖合同》有效。 案件受理费7750元，保全费2670元，合计10420元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××82）。 审 判 长  高晓文 人民陪审员  万振洲 人民陪审员  于新春 二〇二〇年十一月十八日 法官 助理  杨淑瑶 书 记 员  李禹萱 附：相关法律条款 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。