湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1836号上诉人（原审被告）：长沙市亚泰图书有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区岳麓街道靳江小区****。法定代表人：庄伟，总经理。委托诉讼代理人：庄习文，男，1969年3月23日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区，系该公司股东。被上诉人（原审原告）：长沙民政职业技术学院，，住所地湖南省长沙市香樟路**法定代表人：李斌，校长。委托诉讼代理人：曾嵘，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：解孜晟，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。原审被告：湖南圣智图书有限公司，住，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉中路二段**摩天大厦**/div>法定代表人：庄习文。上诉人长沙市亚泰图书有限公司（以下简称亚泰公司）因与被上诉人长沙民政职业技术学院（以下简称民政学院）以及原审被告湖南圣智图书有限公司（以下简称圣智公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初4080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人亚泰公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、亚泰公司与圣智公司为独立法人，无人员、财产混同的事实，圣智公司不应承担连带清偿责任。涉案门面租赁是由亚泰公司单独完成的，与圣智公司无关。圣智公司在售书合作期间出具的《声明书》只是为了便于合同权利义务的承继、便于学校备案管理，并非公司合并。二、民政学院于2016年7月1日发出《亚泰书店暂停营业通知》，亚泰公司收到通知后即停止了书店经营，此后多次要求恢复经营，但民政学院置之不理。民政学院要求关停的理由仅为“经营合同内容出现歧义”，明显妨碍了亚泰公司正常使用租赁物，构成根本违约。2018年11月，民政学院才发函要求解约并返还房屋。亚泰公司作为守约方，因民政学院自身问题导致租赁物长期停用，基于公平原则，亚泰公司无需支付租金。三、民政学院并非物业管理费的收缴主体，其代扣代缴的费用在无正式收费发票和其他凭证证明的情况下，无权找亚泰公司追偿。而且民政学院的违约行为导致亚泰公司未能正常使用租赁物，故物业管理费也应由民政学院自行承担。被上诉人民政学院辩称，一审认定事实清楚，上诉人的上诉理由不能成立。一、亚泰公司和圣智公司是两个牌子一个经营主体，属于人格混同。二、上诉人占用被上诉人的场地进行了经营，且双方约定的租金符合法律规定，故上诉人理应缴纳租赁费用。三、物业管理费在合同中也有约定，被上诉人在诉讼中主动进行了调减。物业管理费也交给了物业公司，符合相关法律规定。原审被告圣智公司称同意上诉人亚泰公司的上诉意见。民政学院向一审法院起诉请求：1、判令亚泰公司、圣智公司连带支付2016年7月至实际清场、搬离之日止的场地租金、占用费合计800000元（暂计至2019年2月，参照市场价格计算）；2、判令亚泰公司、圣智公司连带支付物业管理费100000元（自2016年7月起算至实际清场搬离之日止，暂计至2019年2月，参照市场价格计算）；3、判令亚泰公司支付场地清理费及为亚泰公司搬运物品的费用2000元以及公证费用4500元；4、本案的诉讼费用由亚泰公司、圣智公司承担。一审法院认定的事实：2011年5月30日，民政学院与亚泰公司签订《长沙市亚泰图书有限公司民政店经营合同》一份，约定：民政学院通过组织竞争性谈判确认亚泰公司取得民政学院图书信息中心开设书店的经营权；经营时间为2011年5月至2014年7月；亚泰公司需支付的租金、水电费、宽带使用费等相关费用按年度结算；水电、网络、通讯费用均采用每年预付的方式支付，其中电费每度1.2元、水费每吨3.4元；以上费用由亚泰公司拟在每学年开学时（每年9月），按学生实际人数预缴纳教材款的3%作为预付款缴纳给民政学院，并在学生学年结束时（每年6月），与教材款一起结算；并就双方其他权利、义务进行了约定。随后，双方还签订有《教材采购合同》一份，就教材款“折扣”进行了约定。2014年，民政学院与亚泰公司续签《长沙亚泰图书有限公司民政店经营合同》一份，约定：经营时间为2014年8月至2015年7月；物业管理费预计每年641566元，场地租赁费为每年50000元；以上费用在每学期开学前预交给民政学院，在每学期结束时结算清；并就双方其他权利、义务进行了约定。上述合同签订后，民政学院将其图书信息中心一楼西北角、面积为937平方米的经营场所交由亚泰公司使用。2015年6月，亚泰公司、圣智公司出具《声明书》一份，声明：亚泰公司更名为圣智公司，亚泰公司原有债权、债务由圣智公司承担，亚泰公司未履行或未完成的合同由圣智公司继续履行。随后，圣智公司就书店经营与供书向民政学院投标。同年6月20日，民政学院与圣智公司签订《教材采购合同》一份，约定：圣智公司自2015年至2016年学年为民政学院教材供应商。之后，圣智公司实际售书、收取书款。在民政学院、亚泰公司、圣智公司发生法律关系前后，亚泰公司、圣智公司构成人员、财产混同。2016年7月1日，民政学院向亚泰公司发出《亚泰书店暂停营业通知》，载明：因与亚泰公司签订的经营合同内容出现歧义，经校领导指示亚泰书店立即关停，暂停营业。2018年11月起，民政学院通过向亚泰公司发送《律师函》、《通知函》等方式，要求亚泰公司返还租赁物，并支付拖欠租金。2019年1月25日，民政学院将出租房屋内的物品进行了搬迁、另行保管，并收回了房屋，且进行了公证。另查明，就《长沙市亚泰图书有限公司民政店经营合同》、《教材采购合同》、《长沙亚泰图书有限公司民政店经营合同》等中约定的“折扣款”、电费、水费、超额物业管理费、经济损失等费用，民政学院与亚泰公司分别诉至长沙市岳麓区人民法院与一审法院，请求裁决。一审法院认为，本案中，民政学院与亚泰公司、圣智公司签订的《长沙市亚泰图书有限公司民政店经营合同》、《教材采购合同》、《长沙亚泰图书有限公司民政店经营合同》中约定了两个法律关系，即图书经营合同关系和房屋租赁法律关系。就图书经营合同关系，民政学院与亚泰公司已分别另行提起诉讼，故本案中，一审法院仅处理房屋租赁法律关系。2016年7月1日起，亚泰公司未支付房屋租金，虽然有与民政学院就合作经营关系发生纠纷的原因，但其并未将房屋返还给民政学院，不构成不支付租金的理由。故民政学院要求亚泰公司支付2016年7月1日起至民政学院收回房屋之日即2019年1月25日止的租金、占用费、物业管理费，符合法律规定。民政学院与亚泰公司签订的《长沙亚泰图书有限公司民政店经营合同》中就物业管理费、场地租赁费进行了约定，可以作为认定租金、占用费、物业管理费的依据。故亚泰公司应支付租金、占用费128333元（50000元÷12个月×30.8个月）。民政学院主张的超出部分，一审法院不予支持。民政学院还主张物业管理费100000元，未超过合同约定的范围，一审法院亦予以支持。民政学院还主张场地清理费、物品搬运费，未提供证据予以佐证，一审法院在本案中不予支持。民政学院还主张圣智公司承担连带责任，因在民政学院、亚泰公司、圣智公司发生法律关系前后，亚泰公司、圣智公司构成人员、财产混同，一审法院予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、长沙市亚泰图书有限公司、湖南圣智图书有限公司于本判决生效之日起10日内连带支付长沙民政职业技术学院2016年7月1日起至2019年1月25日止的租金、占用费128333元；二、长沙市亚泰图书有限公司、湖南圣智图书有限公司于本判决生效之日起10日内连带支付长沙民政职业技术学院2016年7月1日起至2019年1月25日止的物业管理费100000元；三、驳回长沙民政职业技术学院的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12865元，由长沙市亚泰图书有限公司、湖南圣智图书有限公司共同负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，民政学院与亚泰公司签订的《长沙亚泰图书有限公司民政店经营合同》中关于房屋租赁的法律关系是双方当事人的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。合同约定的租赁期限于2015年7月届满后，亚泰公司继续使用，民政学院未提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。关于亚泰公司应承担的租金、占用费、物业管理费等费用。首先，2018年11月30日，民政学院向亚泰公司发出律师函，明确要求解除租赁合同并腾退涉案租赁房屋，但亚泰公司一直未腾退房屋，直到民政学院于2019年1月25日自行将涉案房屋内的物品进行搬离、另行保管并收回了房屋，故亚泰公司应向民政学院支付2018年12月1日至2019年1月25日的占用费7534元。其次，关于2016年7月1日至2018年11月30日期间的租金、物业管理费承担。虽然，亚泰公司在该期间一直控制了涉案房屋，但亚泰公司也未实际经营，而导致该期间房屋租金、物业管理费损失的主要原因是民政学院向亚泰公司发送了《亚泰书店暂停营业通知》，载明“因与亚泰公司签订的经营合同内容出现歧义，经校领导指示亚泰书店立即关停，暂停营业。”由于民政学院发送的上述通知并未主张解除租赁关系并要求亚泰公司腾退涉案房屋，而仅要求其暂停营业，而且从通知内容来看，应理解为在双方重新对经营合同的内容进行协商后，民政学院仍存在允许亚泰公司继续使用涉案房屋的可能，故民政学院对该期间产生的损失负有主要责任。同时，亚泰公司在民政学院以合同内容存在歧义为由要求其暂停营业后，未积极与民政学院就合同内容进行协商，而是在长达两年多的期间放任损失的扩大，也存在一定过错。本院综合双方的过错程度、涉案房屋的实际使用情况，酌情判令亚泰公司向民政学院支付该段期间30%的租金37500元；此外，考虑到民政学院已放弃了绝大部分物业管理费请求，故本院对其在本案中的物业管理费主张，不再予以调减，均应由亚泰公司负担。另，一审法院认定圣智公司应在本案中承担连带责任，而圣智公司未提出上诉，故本院予以维持。综上所述，上诉人亚泰公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初4080号民事判决第二项；二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初4080号民事判决第三项；二、变更湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初4080号民事判决第一项为“长沙市亚泰图书有限公司、湖南圣智图书有限公司于本判决生效之日起10日内连带支付长沙民政职业技术学院2016年7月1日起至2019年1月25日止的租金、占用费共计45034元”；三、驳回长沙民政职业技术学院的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12865元，二审案件受理费12865元，共计25730元，由长沙民政职业技术学院负担22000元，长沙市亚泰图书有限公司、湖南圣智图书有限公司共同负担3730元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇二〇年十一月二日书记员 林 巧