广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1482号上诉人（一审原告）:张水镇，男，1986年9月16日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县*****************，居民身份证号码：445************75X。上诉人（一审原告）：陈冬韵，女，1989年12月31日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区***********1******，居民身份证号码：440************00X。两上诉人共同委托诉讼代理人：王小午，广东正拓律师事务所律师。上诉人（一审被告）：珠海市恒大海泉湾置业有限公司，住所地：广东省珠海市平沙镇。法定代表人：李泽雄，总经理。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉茂良，北京大成（珠海）律师事务所律师。上诉人张水镇、陈冬韵与上诉人珠海市恒大海泉湾置业有限公司（以下简称恒大公司）因商品房买卖合同纠纷一案，均不服珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初3230号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月12日立案后，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张水镇、陈冬韵上诉请求：1、判令恒大公司向张水镇、陈冬韵支付逾期交房违约金暂计27996元（以752571元为基数自2018年8月30日起暂计至2018年12月31日，每日万分之三；并自2019年1月1日起以752571元为基数按日万分之三支付至实际合法合约交房之日止）；2、判决确认涉案房屋的渗漏水质保期为：渗漏水质保期自恒大公司提供检测鉴定合格报告/证书后实际合法合约交房之日起算首保5年，首保期内出现渗漏水问题，由恒大公司负责整改，自整改好之日起再续保5年，在房屋有效期内依此类推，渗漏水整改费用由恒大公司负责。若五年首保期外产生渗漏水问题，经鉴定是房屋质量问题引起的，应由恒大公司免费整改一次，自整改好之后再续保5年；3、判令恒大公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、恒大公司应向张水镇、陈冬韵提供由第三方专业验房机构验房后出具的涉案房屋检测鉴定合格报告/证书，具体依据有：1、《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》。第1条“恒大方9月4号完成每栋每套房的合格验收证明”、“所有费用由恒大方承担”。一审法院认定该文件有效，却认为“合格验收证明”的约定不明、对检测机构、检测项目均无具体约定，未达成一致意见是错误的。2、2018年9月8日，按2018年9月1日达成的一致意见，双方又开了协调会。9月8日会议及会议达成的一致意见内容的真实性，有张水镇、陈冬韵提供的2018年9月8日《珠海市恒大海泉湾置业有限公司法人代表与相关业主代表协商会议纪要》及视频、杨某的法定代表人证明、证人证言、参加会议的当事人在起诉状中的陈述可以证明。从会议的协商过程明显看出，双方对“合格验收证明”检测的内容是确认涉案房屋该做防水的地方都做了，渗漏水问题都彻底修好了。关于检测机构也达成了一致，即由恒大公司找权威的第三方机构检测，只要将该机构的资质出示给业主们看就行；检测项目只需试水测试，即检测涉案房屋是否渗漏水。因此，9月8日协调会达成了一致、明确、可操作的意见。3、2018年9月19日，恒大公司向所有业主发出的《珠海恒大海泉湾业主告知书》中称“出现此类工程质量问题……我司……尽快完成渗漏问题整改，……直至完成并通过试水测试后，交付业主一个完好的家”。一审法院已经认定“该内容与9月1日若干意见中被告完成房屋合格验收证明的承诺相一致”，实际上与恒大公司的谈判代表杨某在9月8日协调会的承诺相一致，且更加明确完成渗漏问题整改并通过试水测试再交付业主。4、2018年9月26日《业主协调会会议纪要》，一审法院认定业主未能出示该证据原件是错误的，业主一审期间已出示了原件。2018年9月26日会议纪要序号第15业主代表诉求“房屋合格证明问题”，恒大公司答复：“按9月8日业主协调会会议精神”，该证据可以佐证2018年9月8日协调会的真实性，就“房屋合格证明问题”对9月8日杨某的承诺再一次进行了确认。5、2018年10月10日协调会会议纪要，有（2019）粤0403民初3181—3271号案证据28盖章的扫描件、会议照片、证据57业主代表黎某团的证言以及一审法院从建设局调取的PPT予以证明。业主方对维修后经过专业检测达到不渗不漏这个谈判结果表示满意，也极大地信任恒大公司会按约定彻底维修后请专业公司检测，拿到不渗不漏合格证后重新交楼，因此2018年10月10日协调会没有谈合格证问题，主要是恒大公司介绍了他们对渗漏水等质量问题的处理方案。至于一审法院从建设局调取的PPT，是2018年10月10日开会前恒大公司针对业主诉求作的单方回复，不是会后的一致意见，只有业主认可才是一致意见。但该PPT确能证明恒大公司上述“完工后对每个窗户做淋水试验，确保不渗不漏”等承诺是事实。6、2018年11月1日协调会，有（2019）粤0403民初3181—3271号案的证据57业主代表黎某团、徐建毛、林祥龙的证言为证。会上关于检测问题除之前的每栋每套房渗漏水检测外，恒大公司再一次承诺“15个工作日内由业主方共同授权委托的5位业主代表与开发商人员在质监部门人员见证下，到现场对结构混凝土进行抽芯取样，并由质监部门协商联系省检测部门进行氯离子检测。”但恒大公司在15个工作日内并未做到。7、珠海经济技术开发区（高栏港经济区）管理委员会规划建设环保局2019年5月15日的《情况说明》，该回复最多只能说明2018年11月1日未达成一致意见，但不能否认在其他协调会中双方已经达成的协议和恒大公司已作出的承诺。二、恒大公司在合同约定的时间内未能交房构成逾期交房，应承担违约责任。（一）按法定或合同的约定，涉案房屋在2018年8月30日不符合交楼条件。1、涉案小区房屋在约定交房时整体存在严重影响正常居住使用的质量问题，依法不能交房。证据和理由见张水镇、陈冬韵一审提交的证据及代理词。2、涉案房屋约定交房时存在“屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；管道堵塞；门窗翘裂、五金件损坏；灯具、电器等电气设备不能正常使用;……”，按照合同第十一条第（三）项第2点的约定，也应该修复后再交付。3、合同约定交房时恒大公司未取得法定和合同第九条约定的文件。（1）《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”另从恒大公司提交的《单位（子单位）工程竣工验收备案表》第6页“工程竣工验收备案文件目录”列表中第6个文件也可看出，涉案工程送建设规划环保局备案前必须取得公安消防部门出具的认可文件或者准许使用文件。而本案中2018年9月3日涉案项目因消防不合格被温泉派出所开出《责令限期改正通知书》，而珠海市公安消防局在未抽查未责令恒大公司整改的情况下于2019年9月25日出具了消防验收合格的《消防验收意见书》，因此在2018年8月30日约定交房时涉案项目是没有通过消防验收的。（2）《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”而恒大公司在2018年8月30日约定交房时并没有取得涉案房屋的测绘报告。（3）《补充协议》第四条约定“该商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》”应为无效。《补充协议》属于格式合同，第四条约定的内容降低、免除、限制了恒大公司的责任，而恒大公司未采取合理的方式提请张水镇、陈冬韵注意，也未对该条款予以说明。另外，《补充协议》第四条违反《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条、《商品房销售管理办法》第三十四条、《建设工程质量管理条例》第四十九条等强制性规定，也应认定无效。《补充协议》第四条无效，故本案房屋符合交付条件的文件应按合同第九条的约定履行。4、恒大公司未在2018年8月30日提供合同第九条约定的文件和法定文件，包括《建设工程消防验收意见书》《住宅工程质量分户验收表》《房屋测绘报告》。恒大公司取得的《单位（子单位）工程竣工验收备案表》只是分期验收，不是综合验收备案。5、2018年8月30日涉案小区燃气不通，未达到合同第十条第（一）项约定的条件。6、2018年8月30日时水电未通，未达到合同第十条第（一）项约定的条件。7、2018年8月30日涉案小区容积率、绿地率等公共服务及其他配套设施未达到合同第十条第（二）项约定的条件。恒大海泉湾花园《建设工程规划许可证》附件《建设工程报建指标汇总表》载明涉案小区容积率：1.00，绿地率：35%。恒大公司应提交证据证明其容积率、绿化率符合合同的约定。8、珠海恒大海泉湾物业服务中心2018年8月29日、30日所发的《收楼通知书》应为无效，该通知不是出卖人所发，且未提前10天，违反《合同法》第六十条的规定以及合同第十一条的约定。9、恒大公司2018年8月30日的交楼程序违法违约。按照恒大公司的交楼流程，业主必须先办理其他手续，交完物业费，物业公司才给业主房屋钥匙，业主才可以去验房。该程序违反《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条、第十条的规定以及合同第十一条第（三）项的约定。综上，即便不按协调会，只依法律和合同，恒大公司也多处违法违约，涉案房屋在2018年8月30日不符合交楼条件，未完成交付。恒大公司应当在对涉案小区和涉案房屋进行彻底维修，并满足法定和合同第九条、第十条约定的条件后，按合同第十一条、第二十五条的约定提前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知采用书面形式以邮政快递的方式送达买受人。（二）依据协调会达成的“重新收楼”的约定，恒大公司未在2018年8月30日完成交付，应承担违约责任。1、因涉案小区存在严重渗漏水、基础设施设备、公共服务及其他配套设施不完善、未提供相关文件、收楼程序不合法等问题，双方于2018年9月1日达成《2018年9月1日恒大公司与业主沟通达成若干意见》。2、2018年9月8日协调会中恒大公司从集团总部派来协商的代表杨某（恒大公司原法定代表人，谈判时为恒大公司母公司恒大地产集团粤东有限公司法定代表人）承诺：“没有收楼的，不收楼，我们把你的房子整改好，没有问题的时候，你们再来收楼”、“收过楼的，……我们认为他们不收楼，……我们也是同样整改好了，然后并且再给你们收楼”。3、2018年9月19日恒大公司在其发出的《珠海恒大海泉湾业主告知书》中承认“在交楼过程中，发现房屋存在飘窗、大阳台推拉门两侧以及顶楼天面出现渗水问题，出现此类工程质量问题，……9月16日，房屋渗漏水问题再次出现……”，并承诺“我司……尽快完成渗漏问题整改，……直至完成并通过试水测试后，交付业主一个完好的家。”4、无论哪个协调会，恒大公司通知收楼，张水镇、陈冬韵重新收楼的前提都是确认涉案房屋已经维修好。业主从来都没有放弃依据合同第九条、第十条、第十一条、第二十五条享有的权利。综上，按多次协调会的约定，恒大公司应当在对涉案小区和涉案房屋进行彻底维修后，找权威的第三方机构检测，直至每套房屋拿到房屋检测鉴定合格报告/证书之后，同时满足了法定和合同第九条、第十条约定的条件后，按合同第十一条、第二十五条的约定，提前10日以邮政快递方式将书面通知送达买受人。三、关于违约天数。（一）依法律和合同，恒大公司多处违法违约，2018年8月30日不符合交楼条件，未完成交付，违约天数自2018年8月30日计算至张水镇、陈冬韵再一次收到收楼通知，确认涉案房屋符合法定条件和合同第九条、第十条约定的条件正式收楼时。（二）依协调会约定，违约天数自2018年8月30日计算至张水镇、陈冬韵再一次收到收楼通知，确认涉案房屋已彻底维修好不渗不漏，且符合法定条件和合同第九条、第十条约定的条件正式收楼时。（三）一审法院认定的交房时间和违约天数错误。1、张水镇、陈冬韵不认可一审认定交楼时间2019年2月16日，不认可交楼依据为“原告已于2019年2月5日签收关于涉案房屋整改完毕的维修单，且满意度评价为‘满意’，故本院认定交房时间为2019年2月16日”。2、一审法院按签物业维修单时间+10天作为交房时间错误。一审法院没有综合双方的证据进行认定。张水镇、陈冬韵要求整改不仅仅通过填写维修单的方式，还可以通过微信、电话的方式或直接到物业报修的方式。2019年5月27日主卧窗框四周渗水是直接去物业报修的，物业没给维修单。维修单跟整改内容不是一一对应的，一张维修单上的问题维修完成也并不意味着全部维修完成。签维修单时并没有试水，并不能证明渗漏水问题真正修好。张水镇、陈冬韵2019年2月5日签维修单时特别注明“**栋****如果发现墙面、窗边再有漏水、渗水问题，可多次报修（整改好为止）”。签维修单只是证明“有问题”“维修过”，并不证明已维修好。多次协调会都强调要检测后不渗不漏才能交楼。3、事实上，2019年2月5日涉案房屋根本没有维修完成。2019年5月27日，维修后主卧窗框四周还是渗水，到物业去登记；2019年6月20日恒大公司公告称外修整改维修时间预计2019年7月1日至2019年10月31日，证明此时整个小区维修都还未完成。4、恒大公司提供《维修完成通知书》，称“我司已于2019年6月30日圆满完成相应的维修整改工作，……请阁下务必于2019年7月15日前来项目物业管理中心办理房屋钥匙交接手续。”该通知2019年7月17日才发出，张水镇、陈冬韵于次日收到。张水镇、陈冬韵虽不认可《维修完成通知书》中关于2018年8月30已交楼、钥匙在物业中心代管等陈述，但该证据却能证明恒大公司自己也不认为2019年2月5日已完成维修，而且房屋一直在恒大公司掌握控制之下，因此一审法院判定2019年2月5日维修完毕显然错误。5、物业服务中心没权利和义务通知交楼。维修好涉案房屋是重新交楼的必要条件，并不是全部条件，即便维修好了，还要依法依约通知、提供文件、查验等。维修单不能替代收楼通知，物业与开发商也不能混同。6、张水镇、陈冬韵一直要求恒大公司提交法定和约定的文件，但恒大公司都提供不了，即便案件起诉到法院后都仍未能提供所需文件。7、几次协调会最焦点最核心的内容就是要维修、要检测、要确保渗漏水修好了再交付，要提供完备的法定和约定文件，要规范交楼程序才能交楼，但恒大公司一直拒不检测。8、张水镇、陈冬韵要求恒大公司好好重新发一个收楼通知书，备好所有需要的书面文件，通过渗漏水检测，最起码按2018年9月1日若干意见业主确认质量通过验收后收楼。四、关于违约金的计算标准。（一）合同约定的违约金不对等，因此逾期交房违约金应调高。1、合同约定的违约金不对等。合同第十二条约定，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的逾期交房违约金。而在2017年6月15日后恒大公司与很多业主所签的《补充协议》第二条约定的业主逾期付款违约金明显高于逾期交房违约金。2、根据权利义务对等原则应调高违约金。在本案中，买方所享受的权利与其承担的义务明显不对等，买方所承担的义务也远高于卖方可能承担的义务，这是权利义务不一致的表现。因此张水镇、陈冬韵请求按照权利义务对等原则将卖方违约的违约金调整到跟买方违约同等的水平。一审法院对逾期交房违约金的计算标准不予调高是错误的。（二）合同约定的违约金低于违约所造成的损失，因此逾期交房违约金应调高。1、未交房造成的房屋使用费损失。在2017年6月15日后恒大公司与很多业主所签的《补充协议》第五条第（六）项约定，买受人已办理收楼手续后本合同解除的，自买受人收楼至房屋移交给出卖人之日止，买受人应按购房款总额的日万分之五向出卖人支付房屋使用费。恒大公司在自己设计的格式合同条款中自认涉案小区房屋的使用价值为购房款总额的日万分之五，且恒大公司在销售宣传时亦声称“居住等于度假”，因此涉案房屋的使用价值较一般的房屋要高，张水镇、陈冬韵在恒大公司逾期交房期间无法使用涉案房屋造成的房屋使用费损失，应按购房款总额的日万分之五计算，按日万分之一计算的逾期交房违约金远低于该房屋使用费。2、张水镇、陈冬韵已支付全部房款，在恒大公司逾期交房期间，张水镇、陈冬韵支付的资金未获得本应获得的任何利益，而恒大公司占用了张水镇、陈冬韵的全部已付房款，造成了张水镇、陈冬韵的利息损失，张水镇、陈冬韵的利息损失应按《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定的年利率6%计算，按日万分之一计算的逾期交房违约金逾期一年才是总房款的3.65%，远远低于恒大公司占用张水镇、陈冬韵已付房款导致的利息损失。（三）张水镇、陈冬韵认为，合同约定的逾期交房违约金过低，对违约方的不诚信行为约束力度不够，且根据对等原则，结合恒大公司违约对张水镇、陈冬韵造成的损失、涉案项目总体质量问题的严重程度、恒大公司的过错程度、房屋整体质量问题对楼盘价值预期的影响以及珠海同行业普遍对逾期交房违约金的约定情况，依据《合同法》第五条、第一百一十四条的规定，张水镇、陈冬韵请求法院酌情将违约金调至按已付房款的日万分之三计。五、关于涉案房屋渗漏水质保期延长的问题。一审法院仅依据《商品房买卖合同（预售）》第十七条和《广东省商品住宅质量保证书》确认涉案房屋渗漏水问题的保修期为5年，保修期自一审法院判定的交房时间起算不完全准确，应按协调会恒大公司承诺的如果在5年质保期内出现渗漏水问题，质保期重新计算5年，以此类推。这是历次协调会就渗漏水问题恒大公司的承诺及与业主达成的协议。2018年9月8日的协调会中，杨某明确承诺“修完以后，这个质保期清零，我再开始按照五年再给你来保”。恒大公司在2018年9月26日、2018年10月10日、2018年11月1日的协调会中都有同样的承诺。如前所述，涉案房屋要经过检测拿到合格证才能发书面通知重新收房以及前述房屋检测和交房的理据，得出关于渗漏水质保期的结论：渗漏水质保期自恒大公司提供检测合格报告/证书后实际合法合约交房之日起算首保五年，首保期内出现渗漏水问题，由恒大公司负责整改，自整改好之日起再续保五年，依此类推。若五年首保期外产生渗漏水问题，经鉴定是房屋质量引起的，应由开发商免费整改一次，自整改好之后再续保5年。恒大公司答辩称，一、合同约定交付日前涉案房屋已经满足交付条件，且不存在任何严重影响居住使用的质量问题，恒大公司不存在逾期交付行为。涉案预售商品房取得竣工验收登记备案表和《补充协议》第四条约定的文件，主体验收合格，符合法律规定和合同约定的交付条件，在交付期限届满前恒大公司已提前通知张水镇、陈冬韵办理收楼手续，张水镇、陈冬韵除非是以“涉案房屋存在房屋地基基础和主体结构质量问题严重影响正常使用”为理由，否则无论是因张水镇、陈冬韵自身原因逾期办理收楼还是所谓的渗漏等质量问题为由，张水镇、陈冬韵均无权拒绝接收房屋，恒大公司通知张水镇、陈冬韵办理交接手续之日视为已经交付房屋，恒大公司无需对张水镇、陈冬韵拒绝接收房屋的行为承担逾期交付的违约责任。如果房屋存在瑕疵，恒大公司履行保修义务即可，事实上只要张水镇、陈冬韵及时报修，恒大公司均已及时履行了相关的保修义务，张水镇、陈冬韵其他主张均无事实和法律依据。二、恒大公司自始至终并未与张水镇、陈冬韵达成任何书面补充协议或作出任何书面承诺，张水镇、陈冬韵提出合同以外的要求无事实和法律依据。张水镇、陈冬韵依据的2018年9月8日会议纪要，首先，并非以恒大公司的身份作出，相关内容并没有恒大公司的确认和签章，不能视为恒大公司的承诺；其次，相关意见发生在诉讼之前，双方仍处于协商过程之中，并未达成一致意见，并非有效的承诺或合同；再次，相关意见仅仅是基于人道主义的协商方案，具有概括性和模糊性并不针对涉案房屋，也仅与意见所涉的业主相关，与张水镇、陈冬韵并无直接关联，更不能证明涉案房屋事实上存在影响正常居住使用的质量问题；最后，该会议上并非由恒大公司的法定代表人主持，从2017年6月开始，恒大公司的法定代表人一直以来就是李泽雄，而非其他任何人。三、对于张水镇、陈冬韵上诉请求，恒大公司坚持一审的答辩意见。一审法院所依据的2018年9月1日若干意见认定房屋应重新交付并要求恒大公司支付逾期交房违约金，对恒大公司明显不公。《商品房买卖合同（预售）》第十一条第三款第（5）项有明确约定，法院应以合同约定的标准认定恒大公司不存在逾期交付违约行为，同时驳回张水镇、陈冬韵的全部诉讼请求。恒大公司上诉请求：依法撤销一审判决关于逾期交房违约金的判项，改判驳回张水镇、陈冬韵一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、涉案房屋在合同约定的交付日前符合法定和约定的交付条件，且不存在任何影响正常居住使用的质量问题，一审法院仅依据并非以恒大公司为主体作出的有关意见，认定恒大公司应重新交付房屋，属于事实认定有误。首先，一审法院所依据的有关意见并非以恒大公司的身份作出，不能视为恒大公司的承诺；其次，上述若干意见发生在诉讼之前，双方仍处于协商过程之中，并未达成一致意见，并非有效的承诺或合同；再次，相关意见仅仅是基于人道主义的协商方案，具有概括性和模糊性并不针对涉案房屋，也仅与意见所涉的四个业主相关，其他业主根本没有权利追认，更不能证明涉案房屋事实上存在影响正常居住使用的质量问题；最后，在涉案房屋满足法定和约定交付条件的基础上，如认定恒大公司存在逾期交付行为并承担违约责任，前提条件应该是本着具体问题具体分析的原则，客观分析单一案件下涉案房屋是否存在严重影响居住使用的问题，不应当一概而论、以偏概全的认定恒大公司逾期交付。而涉案房屋并没有任何影响正常居住使用的情形，张水镇、陈冬韵对此也没有提供充分的证据予以证明。因此，恒大公司不存在逾期交付房屋的行为，不应当承担逾期交付的违约责任。一审法院概括性的决断将使恒大公司面临巨大经济损失，损害恒大公司的合法权益。二、双方之间的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，恒大公司在签订前已经从各个方面进行了特别提示，双方是在真实、自愿并充分了解的基础上签订的，不存在任何违反法律和行政法规强制性规定的情形，是合法、有效的协议。双方之间的权利义务均应以《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》为准，而与口头承诺、宣传资料或广告内容无关。其中，《补充协议》第六条约定的“逾期180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%”效力问题，首先，《补充协议》经过了首尾特别注明和特别标注，充分实现了特别提示和说明；其次，出卖人逾期180日后，根据合同约定买受人可以行使合同约定的解除权，取回房屋价款的同时还能获得相应的利息赔偿，逾期交付180日以上的情况下，作为买受人根据约定有自由选择是否解除合同以及选择赔偿方式的权利。事实上，张水镇、陈冬韵之所以选择继续履行合同无非也是权衡利弊以后的结果，是对自身购买商品房实现效益的最大化。因此，该约定是公平合理的，理应认定有效。三、涉案小区中除涉案房屋以外的部分房屋可能存在的所谓渗漏水问题，实质上是由于不可抗力的台风所导致，对恒大公司不具有可追责性。恒大公司交付房屋期间恰逢台风“山竹”登陆珠海，由于台风“山竹”破坏力惊人，属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，部分存在的渗漏水情形也可能是涉案房屋窗户无法承受导致雨水从窗户进入，浇湿窗台及周边墙壁，这并非属于房屋本身的质量问题，而是属于不可抗力导致的合理情形。若后续出现所谓渗漏，一方面情况非常轻微，仅为小面积的、程度轻的水印，并不构成严重影响正常居住使用的情形；另一方面也是不可抗力所导致的潜在影响，恒大公司对此不应当承担任何责任，但即便如此恒大公司也及时履行了保修义务，无任何违约行为。四、恒大公司的上诉主要针对一审法院错误认定逾期交付，一审法院驳回张水镇、陈冬韵的其他诉讼请求认定事实清楚、适用法律正确。《商品房买卖合同（预售）》第十一条第三款第（5）项约定：“买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外,不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从书面通知买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除,出卖人应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。”因此，法院应以合同约定为标准认定恒大公司不存在逾期交付违约行为，同时驳回张水镇、陈冬韵的全部诉讼请求。综上所述，一审法院认定事实部分不清、法律适用部分错误，请二审法院依法查明事实，支持恒大公司的上诉请求。张水镇、陈冬韵辩称，涉案房屋在一审判决认定的交房日期并没有维修完成，2019年6月20日恒大海泉湾花园的物业公司贴出公告说外墙维修估计要到2019年10月31日，实际上据恒大公司反馈给建设局的信息，外墙渗漏直到2019年年底才基本修好（见市建设局复函），但未经过专业机构或者政府质监部门检测，至2020年1月20日涉案小区厨房、阳台、洗手间的渗漏还没有修好，整个楼盘的厨房都没有做防水，业主代表又就厨房、阳台、洗水间渗漏问题在建设局的主持下与恒大公司开了协调会，协调会上确定了恒大公司的整改期限，但直到2020年5月15日也还没有维修好（见2020年1月20日协调会会议纪要及2020年5月15日市建设局复函）。业主不排除就后续维修和赔偿问题再次起诉。张水镇、陈冬韵向一审法院提出诉讼请求：1、判令恒大公司向张水镇、陈冬韵提供由第三方专业验房机构验房后出具的涉案房屋检测鉴定合格报告/证书；2、判令恒大公司向张水镇、陈冬韵支付逾期交房违约金（以购房款752571元为基数，自2018年8月30日起，按照每日万分之三计算至恒大公司合法合约交付房屋之日止，暂计算至2018年12月31日止为27996元）；3、判令恒大公司向张水镇、陈冬韵支付房屋使用费损失（以购房款752571元为基数，自2018年8月30日起，按照每日万分之五计算至恒大公司合法合约交付房屋之日止，暂计算至2018年12月31日止为46659元）；4、确认涉案房屋渗漏水质保期自恒大公司提供检测鉴定合格报告/证书后交房之日起算首保5年，首保期内出现渗漏水问题的由恒大公司整改，自整改好之日起再续保5年，在房屋有效期内以此类推，整改费用由恒大公司负担，如首保期届满后才产生渗漏水问题，经鉴定是由房屋质量问题引起的，可由恒大公司免费整改一次，自整改好后再续保5年；5、判令恒大公司承担涉案房屋检测的鉴定费；6、恒大公司承担本案诉讼费。一审法院查明：张水镇、陈冬韵与恒大公司于2017年3月4日签订《商品房买卖合同（预售）》及其附件，约定：张水镇、陈冬韵购买由恒大公司开发的位于平沙镇**巷***号**栋****房,建筑面积89.86平方米，房屋总价752517元。合同第九条约定：商品房交付条件为商品房取得房屋测绘报告和建设工程竣工验收备案证明文件。第十一条约定：（一）恒大公司应当在2018年8月30日前向张水镇、陈冬韵交付该商品房；（二）商品房达到交付条件后，恒大公司应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达张水镇、陈冬韵。张水镇、陈冬韵未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。……（三）1.办理交付手续前，张水镇、陈冬韵有权对该商品房进行查验，恒大公司不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为张水镇、陈冬韵查验和办理交付手续的前提条件；2.张水镇、陈冬韵查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由恒大公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；（5）张水镇、陈冬韵在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从恒大公司书面通知的张水镇、陈冬韵办理房屋交接手续之日起，视为恒大公司已经交付房屋。但张水镇、陈冬韵接收房屋的，不视为恒大公司所应当承担的保修义务予以免除，恒大公司应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。……（6）张水镇、陈冬韵因自身原因在合同约定交房时间之后逾期查验房屋的，则视为房屋在合同约定交房日无质量问题，并视为恒大公司已经按期交付房屋。第十二条约定：除不可抗力外，恒大公司未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：按逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，恒大公司按日向张水镇、陈冬韵支付全部购房款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，张水镇、陈冬韵有权解除合同。……张水镇、陈冬韵要求继续履行合同的，合同继续履行，恒大公司按日计算向张水镇、陈冬韵支付全部购房款万分之一的违约金。第十七条约定：保修责任。（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，实行自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。（二）下列情形，恒大公司不承担保修责任：1.因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害；2.因张水镇、陈冬韵不当使用造成的房屋及其附属设施的损害。（三）在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由恒大公司承担的责任，或不合理的加重张水镇、陈冬韵责任、排除张水镇、陈冬韵主要权利内容的，仍以本合同为准。合同还约定了其他条款，其中张水镇、陈冬韵在合同中留了通讯地址和联系电话。合同具体条款前的郑重提示写明，请购房者在购房和签署商品房买卖合同时先阅知如下事项：……2.逐条认真阅读、审慎签订商品房买卖合同，开发企业在售楼书或广告中的承诺，购房者可以要求写进书面补充协议，口头承诺和广告宣传只做买卖双方交易时参考。……5.开发企业设置的商品房样板房，其布置格局、装修材料、装修档次、装修质量和设备配置，只做促销时的样板，不作为交楼标准，当事人另有约定，可从其约定。……《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第四条约定：双方同意本合同第九条变更如下：（一）恒大公司应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付张水镇、陈冬韵使用；（二）该商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。第六条约定：双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，张水镇、陈冬韵要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。第十二条其他约定的第11款：买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充条款为其真实意思的反映。第十四条约定：本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。补充协议还约定了其他内容。合同签订后，张水镇、陈冬韵向恒大公司支付购房款共计752517元。2018年7月12日，珠海市质量技术监督局作出《特种设备使用登记证》，予以珠海市高栏港经济区平沙镇海泉湾二期项目工地12栋的两个曳引式客梯使用登记。恒大公司提交涉案房屋的《广东省商品住宅质量保证书》，内附商品住宅概况、工程竣工验收情况、保修范围与保修期限等，屋面防水，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏的保修期均为5年，保修期自房地产开发企业将竣工验收合格的住宅交付商品房买受人之日起计算，公用部分保修期自项目竣工验收合格之日起计算，保修委托单位为金碧物业有限公司珠海分公司。恒大公司提交的《单位（子单位）工程竣工验收备案表》及珠海市不动产测量报告（首页）显示，涉案住宅楼栋（规划许可：68#住宅）于2018年8月28日取得竣工验收备案表。2018年9月3日，珠海市公安局温泉派出所对金碧物业有限公司（珠海）分公司出具《责令期限改正通知书》，内容为：我温泉派出所于2018年9月3日对你单位（场所）进行消防监督检查，发现存在第2、3项消防安全违法行为：2、消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效；3、挪用消防设施、器材；另，经抽查，发现恒大海泉湾花园A4-1，A4-2的消火栓内未设置水带、水枪，消防安全标志及应急照明灯不通电。对上述第2、3项，责令你单位（场所）于2018年9月5日前改正。2018年8月29日，珠海市公安消防局作出《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，显示恒大公司于2018年8月29日经网上备案受理系统进行了珠海恒大海泉湾花园（152-157、113-118、67-69、垃圾房公厕、变配电房）工程竣工验收消防备案，备案号：440000WYS180023643。根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。2018年8月29日，珠海恒大海泉湾物业服务中心作出《珠海恒大海泉湾花园收（验）楼通知书》，请业主于2018年8月30日至珠海市金湾区**********会所一层办理现场验、收楼。同日，恒大海泉湾销售中心按照合同中约定的张水镇、陈冬韵通讯地址并附上张水镇、陈冬韵的联系电话，向张水镇、陈冬韵邮寄上述收楼通知书，张水镇、陈冬韵于2018年8月31日签收收楼通知书。恒大公司对物业及销售中心代为通知的行为予以认可。张水镇、陈冬韵提交《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》，内容为：1.恒大方9月4日完成每栋每套房的合格验收证明，若无法提供业主自请验收单位验收，所有费用由恒大公司承担。2.恒大方9月8日确定对整个园区物业防水做出保证及后期的维保有效期问题，做到房屋有效期内承担所有业主房屋防水维修及整改；承诺每次维修节点时间及方案公示给广大业主。3.收楼流程：（1）恒大方通知业主，业主确保质量通过验收后收楼；（2）业主验房收房后对房屋满意后再移交物业。4.相关工作时间节点：（1）9月8日答复以上最终问题；（2）公区公共设施完善时间为20天；（3）物业管理费收费标准及收费起始时间于9月8日由恒大方给出具体答复。下方空白处，恒大海泉湾工程部加盖了珠海市恒大海泉湾置业有限公司工程部业务专用章，有业主代表四人签名，落款日期为2018年9月1日。一审庭审中，张水镇、陈冬韵出示该证据原件，恒大公司对该证据真实性无异议，对合法性、关联性不予认可，认为该份证据并非恒大公司以法人主体身份作出，不构成恒大公司对外有效的民事法律行为，且业主方只有四人签名，不能代表全体业主意志。另，张水镇、陈冬韵、恒大公司对上述意见中的“合格验收证明”指向的具体检测内容、检测机构等未能达成一致意见。2018年9月19日，恒大公司及珠海恒大海泉湾物业服务中心共同作出《珠海恒大海泉湾业主告知书》，内容为：珠海恒大海泉湾高层住宅首批1792户合同交楼日期为2018年8月30日。在交楼过程中，发现房屋存在飘窗、大阳台推拉门两侧以及顶楼天面出现渗水问题。出现此类工程质量问题，我司随即组织维修队伍开展维修工作。2018年22号超强台风“山竹”于9月16日登陆我市，导致小区树木、公共基础设施等被吹倒、吹坏，房屋渗漏水问题再次出现，给小区带来巨大的损失。对于房屋再次出现渗漏水问题，向全体业主报以诚恳的歉意。我司秉承确实保障全体业主利益，不回避房屋出现的渗水问题，坚定做好防水维修工作。加大维修资源投入，尽快完成渗漏问题整改，严格把关维修工艺，直至完成并通过试水测试后，交付业主一个完好的家。整改过程中保持与业主沟通，并向业主代表汇报整改情况。为搭建一个良好沟通桥梁，广大业主可联系区域维修监理、区域管家了解自家的维修进度。庭审中，张水镇、陈冬韵出示该证据原件，恒大公司对该证据真实性无异议，对合法性、关联性有异议。张水镇、陈冬韵提交《关于恒大海泉湾相关问题沟通协调会会议纪要》，显示会议时间为2018年10月10日，内容为开发商作出项目的处理方案及回复意见，包括房屋飘窗渗水隐患问题的整改加固方案、客厅渗水处理方案等。就延期交付赔偿问题，记录的开发商回复意见为：由业主及物业公司共同验收，验收通过则正式办理收房手续，若业主对房屋质量存在疑意，由双方共同邀请第三方验房师进行验房，对验房师提出的合理问题开发商进行整改，开发商承诺对业主合情合理合法的损失都将遵照《商品房买卖合同》相关约定履行应尽义务。该纪要落款处有珠海恒大海泉湾物业服务中心加盖非经营用章，和恒大公司加盖工程部业务专用章。一审庭审中，张水镇、陈冬韵未能出示证据原件，恒大公司对该证据不予认可。张水镇、陈冬韵提交一审法院在此前业主起诉恒大公司的系列案[案号：（2019）粤0404民初1393至1427、1663号]中向珠海经济技术开发区（高栏港经济区）管理委员会规划建设环保局调取的两份恒大公司提交该部门的PPT打印文件，其中于2018年10月10日提交的标题为“关于恒大海泉湾花园业主诉求的处理方案及回复”的PPT，内容与张水镇、陈冬韵提交的《关于恒大海泉湾相关问题沟通协调会会议纪要》内容大部分一致。就外墙渗水问题，PPT上的整改方案为：清理干净洞口，进行密室封堵，完成防水层，经试水达到不渗不漏后，恢复外墙面；就延期交付赔偿问题，PPT上的回复意见为：1、房屋问题整改及加固施工完成后，由物业公司发出书面验房通知，先由业主及物业公司共同验收，验收通过则正式办理收房手续，若业主对房屋质量存在疑意，由业主方邀请第三方验房师进行验房，对验房师提出的合理问题开发商进行整改，验房师的费用由业主及开发商共同承担。2、开发商承诺对业主合情合理合法的损失都将遵照《商品房买卖合同》相关约定履行应尽义务。另一份标题为“关于恒大海泉湾花园业主诉求的开发商回复”的PPT，内容与上一份PPT内容基本一致。张水镇、陈冬韵提交的涉案房屋的视频、微信聊天记录及照片显示，涉案房屋存在墙体有水印及部分脱落，上述视频及照片并款显示拍摄的具体时间。2019年8月20日，珠海恒大海泉湾物业服务中心作出一份《重要通知》，内容为：……部分房屋渗漏水问题也给业主带来了困扰，开发商本着负责任的态度，积极响应业主诉求，在政府各部门的指导下多次与业主进行沟通，虚心听取业主意见，积极整改到位。为表歉意，开发商对2018年830交付批次每户补偿三年物业费，补偿起算时间以合同约定交付日期为准，请您于2019年10月31日前到物业服务中心办理收楼手续并签署补偿协议，过期无效。……双方均提交涉案房屋的《珠海-恒大海泉湾物业服务中心维修单》一份，显示接单日期为2018年9月2日，维修项目为客厅墙面渗水等11项内容，满意度评价一栏中“以上报修已完成维修，请您对我们的服务进行评价”，勾选的是“满意”，张水镇、陈冬韵在业主处签字，日期为2019年2月5日；上述维修单空白处还书写有“2019年2月5日确认已完成；漏水问题：**栋****如果发现墙面、窗边再有漏水、渗水问题，可多次报修，整改好为止”。2019年5月25日，恒大公司作出《维修完成通知书》，内容为：涉案房屋符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件后，恒大公司已于2018年8月30日发出《收楼通知书》，恒大公司已经完成相应的交付义务。针对张水镇、陈冬韵所提出的质量瑕疵问题，恒大公司已于2019年6月30日完成相应维修整改工作，之前为了便于维修，张水镇、陈冬韵的钥匙在项目物业管理中心代管，请张水镇、陈冬韵于2019年7月15日到项目物业管理中心办理房屋钥匙交接手续。恒大公司于2019年7月17日向张水镇、陈冬韵邮寄上述《维修完成通知书》，投递结果显示该通知书于2019年7月18日被签收。一审法院认为，张水镇、陈冬韵与恒大公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件《补充协议》，是双方的真实意思表示，没有违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认，双方当事人均应依合同约定行使权利、履行义务。合同约定涉案房屋于2018年8月30日前交付。涉案楼栋于2018年7月12日取得电梯的《特种设备使用登记证》，于2018年8月28日取得竣工验收备案表，于2018年8月29日取得消防备案登记，此时，涉案房屋达到《补充协议》第四条约定的房屋交付条件——由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。恒大公司于2018年8月30日邮寄收楼通知书通知张水镇、陈冬韵于2018年8月30日收楼，张水镇、陈冬韵因认为小区房屋飘窗、窗户、墙体等出现不同程度的渗漏水未收楼。包括张水镇、陈冬韵在内的业主们因房屋质量问题多次与恒大公司沟通，双方最终未能达成一致，张水镇、陈冬韵遂起诉至一审法院。对张水镇、陈冬韵的诉求，一审法院分析如下：一、关于《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》的效力问题。《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》显示，业主与恒大公司约定，恒大公司于9月4日完成每栋每套房的合格验收证明，若无法提供，业主可自请验收单位验收，所有费用由恒大公司承担，另收楼流程为恒大公司通知业主，业主确保质量通过验收后收楼。一审庭审中，恒大公司对该证据真实性无异议，但认为该份证据加盖的是恒大公司工程部业务专用章，并非恒大公司以法人主体身份作出，不构成恒大公司对外有效的民事法律行为，且业主方只有四人签名，不能代表全体业主意志。首先，2018年9月19日，恒大公司及珠海恒大海泉湾物业服务中心共同作出的《珠海恒大海泉湾业主告知书》中，提到在交楼过程中，发现房屋存在飘窗、大阳台推拉门两侧以及顶楼天面出现渗水问题，恒大公司做好防水维修工作，尽快完成渗漏问题整改，直至完成并通过试水测试后交付业主一个完好的家。该内容与上述9月1日若干意见中恒大公司完成房屋合格验收证明的承诺相一致。其次，一审法院调取的PPT文件显示，恒大公司对外墙渗水的整改方案包括经试水达到不渗不漏，就延期交付赔偿问题的回复意见为：物业公司发出验房通知，业主及物业公司共同验收，验收通过则正式办理收房手续，同时若业主对房屋质量存在疑意可自行邀请验房师。该内容，亦与上述9月1日若干意见中的内容相一致。最后，虽然该若干意见只有业主代表方四人签名，但张水镇、陈冬韵认可该若干意见中业主代表的意见为其真实意思。因此，张水镇、陈冬韵主张《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》系原、恒大公司双方达成的一致意见，具有高度盖然性，一审法院予以采纳，双方均应受该意见约束。二、关于张水镇、陈冬韵请求恒大公司提供由第三方专业验房机构验房后出具的合格证明文件，并承担检测费用的问题。《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》约定，恒大公司于9月4日完成每栋每套房的合格验收证明，若无法提供，业主可自请验收单位验收，所有费用由恒大公司承担。因若干意见中关于“合格验收证明”的约定不明，对检测机构、检测项目均无具体约定，且诉讼过程中原、恒大公司对此意见不一，未达成一致意见，故对张水镇、陈冬韵请求恒大公司提供由第三方专业验房机构验房后出具的合格证明文件，并承担检测费用，一审法院不予采纳。若张水镇、陈冬韵认为涉案房屋存在质量问题并造成损失，可另循法律途径解决。三、关于张水镇、陈冬韵请求恒大公司支付逾期交房违约金的问题。涉案房屋因台风、暴雨等原因出现渗漏水，原、恒大公司在《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》中约定重新收楼流程为：（1）恒大方通知业主，业主确保质量通过验收后收楼；（2）业主验房收房后对房屋满意后再移交物业。可见，双方就涉案房屋“重新收楼”达成了合意，恒大公司违反该约定应当承担违约责任。1、关于违约金计算标准。张水镇、陈冬韵主张以购房款为基数，因《商品房买卖合同（预售）》对原、恒大公司之间违约责任的约定不对等、不公平且该标准低于损失，故请求调整违约金按日万分之三计算。恒大公司辩称即使计算违约金，也应按合同约定的房款日万分之一计算，且逾期超过180日后违约金最高不得超过房屋总价的2%。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期交房的，恒大公司按日向张水镇、陈冬韵支付全部购房款万分之一的违约金。首先，张水镇、陈冬韵主张《商品房买卖合同（预售）》对恒大公司逾期交房违约金的约定不对等、不公平，但并未在法定期限内请求人民法院或者仲裁机构对该约定条款变更或者撤销；其次，张水镇、陈冬韵主张约定的违约金低于造成的损失，但未举证证明违约金过分低于损失；最后，恒大公司主张逾期超过180日后违约金最高不得超过房屋总价的2%。附件十一《补充协议》第六条约定，逾期超过180日后，张水镇、陈冬韵要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。一审法院认为，附件十一《补充协议》属于格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，上述条款是恒大公司为了销售商品房所拟定并反复使用的格式条款，条款的内容存在减轻恒大公司自身责任、限制购房者权利的情况，依法应认定为无效条款。故张水镇、陈冬韵在本案中主张的逾期交房违约金的数额不受该条款的限制。因此，一审法院认定，恒大公司逾期交房违约金以全部购房款为基数，按照日万分之一计算。2、关于逾期交房天数。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定了恒大公司应在2018年8月30日前交付房屋，双方于2018年9月1日达成《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》，故逾期交房违约金从2018年9月1日起计算。《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》约定，收楼流程为恒大方通知业主，业主确保质量通过验收、对房屋满意后再收楼。合同第十一条第（二）项约定恒大公司应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达张水镇、陈冬韵，因此，逾期交房时间应以恒大公司通知张水镇、陈冬韵涉案房屋整改完毕为节点并给予张水镇、陈冬韵10天时间收楼。张水镇、陈冬韵已于2019年2月5日签收关于涉案房屋整改完毕的维修单，且张水镇、陈冬韵对维修的满意度评价为“满意”，故一审法院认定交房时间为2019年2月16日。则恒大公司逾期交房期间为2018年9月1日至2019年2月16日，逾期交房天数计为169天。综上，违约金以总房款752517元为基数，按日万分之一计逾期交房天数169天，违约金计为12717.54元。四、关于张水镇、陈冬韵请求恒大公司支付房屋使用费损失的问题。张水镇、陈冬韵基于恒大公司逾期交房主张房屋使用费损失，如上所述，《商品房买卖合同（预售）》已经约定逾期交房的违约金，张水镇、陈冬韵未举证证明违约金过分低于损失，亦未举证证明恒大公司逾期交房造成张水镇、陈冬韵有其他损失。故对张水镇、陈冬韵请求恒大公司支付房屋使用费损失，一审法院不予支持。五、关于张水镇、陈冬韵请求确认涉案房屋渗漏水质保期的问题。《商品房买卖合同（预售）》第十七条约定，商品房实行保修制度，自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《广东省商品住宅质量保证书》列明屋面防水，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏的保修期均为5年，保修期自房地产开发企业将竣工验收合格的住宅交付商品房买受人之日起计算，公用部分保修期自项目竣工验收合格之日起计算。因此，一审法院确认涉案房屋渗漏水问题的保修期为5年。如前所述，一审法院认定交房时间为2019年2月16日，故保修期自2019年2月16日起计算。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、恒大公司于判决发生法律效力之日起十日内向张水镇、陈冬韵支付逾期交房违约金12717.54元；二、确认位于珠海市****************渗漏水问题的保修期为5年，保修期自2019年2月16日起计算；三、驳回张水镇、陈冬韵其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延如果未按判决指定的期间履行期间的债务利息。一审案件受理费因适用简易程序减半收取为933元，由张水镇、陈冬韵负担741元，恒大公司负担192元。本院二审期间，恒大公司提交了一份《工商变更公示信息》。张水镇、陈冬韵提交了以下证据：1、恒大公司股东会决议、董事会决议、核准变更登记通知书、杨某身份证；2、2020年1月20日恒大海泉湾花园房屋漏水相关问题协调会会议纪要及会议签到表；3、涉案小区维修监理与业主黎某团微信截图；4、珠海市住房和城乡建设局关于恒大海泉湾相关投诉的复函；5、2018年9月8日《恒大公司法人代表与相关业主代表协商会议纪要》的视频及文字内容、杨某的法定代表人证明;6、照片、视频（光盘）。本院组织了当事人对上述证据进行证据交换和质证。本院查明，张水镇、陈冬韵在二审期间提交的2018年9月8日恒大公司代表与相关业主代表协商会的视频显示，由杨某与众多恒大海泉湾花园的业主对房屋渗漏水的相关事宜进行协商。二审调查中，恒大公司认可杨某曾经是恒大公司的法定代表人，但2018年9月8日协调会时恒大公司的法定代表人是李泽雄而非杨某，因杨某原在珠海项目工作过，恒大公司让其过来支援。根据张水镇、陈冬韵提交的视频反映，杨某在协调会中表示，对房屋存在问题的，没有收楼的不收楼，房屋整改后没有问题再通知收楼；收过楼把钥匙拿过来，也认为他们没收楼，整改好了再收楼，在场业主表示同意。另查明，根据恒大公司一审期间提交的珠海市不动产测量报告首页显示，恒大海泉湾花园1、2、3、4、9、10、11、34、35栋的测绘报告出具时间为2018年10月24日；恒大海泉湾花园36、37、43、44栋的测绘报告出具时间为2018年10月25日；恒大海泉湾花园5、6、7、8、12、13栋的测绘报告出具时间为2018年11月12日；恒大海泉湾花园40、41、42栋的测绘报告出具时间为2018年11月21日；恒大海泉湾花园66、67栋的测绘报告出具时间为2019年1月24日。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案双方均提起了上诉，对双方争议的焦点问题，作如下分析认定：一、关于《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》的效力。本案中，张水镇、陈冬韵举证《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》，主张双方已变更了收楼条件的约定，恒大公司应当在房屋整改好后由业主验收再通知收楼，恒大公司对此不予认可。针对双方该项争议，本院认为关键是要判断《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》对双方是否有约束力，对此具体分析如下：第一，根据《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》的内容来看，双方当事人表述为“恒大方”和“业主”，并非针对特定的房屋或业主，其中第1点有表述为“每栋每套房”的内容。因此，恒大公司主张该意见仅对签名的四名业主有效、张水镇、陈冬韵无权追认的理由不能成立；第二，张水镇、陈冬韵提交的2018年9月8日恒大公司代表杨某与相关业主代表协商的视频显示，杨某当场明确表示对房屋的渗漏问题进行整改后再由业主收楼，当时已经收楼的业主也可以视为没有收楼，将钥匙拿过来，整改好再收楼，参会业主表示同意。该内容反映了双方就恒大公司将渗漏水问题整改后再收楼达成了一致。恒大公司主张出席该会议的杨某并非恒大公司的法定代表人，不能代表恒大公司作出意思表示，但恒大公司在二审中认可杨某当天是来支援处理涉案小区的事宜，故可以认定杨某所述是代表恒大公司的意见；第三，2018年9月19日恒大公司与珠海恒大海泉湾物业服务中心共同作出的《珠海恒大海泉湾业主告知书》中明确表示恒大公司要做好防水维修工作。综合上述事实可以看出，恒大公司作为涉案小区开发商，其在交房过程中因涉案小区的房屋存在渗漏问题与业主进行协商，并多次作出将房屋维修整改好后再交付的意思表示，因此，《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》上虽然加盖的是恒大公司工程部业务专用章，但本案有其他证据可以佐证恒大公司的意思表示与该若干意见的内容基本一致，一审法院采纳《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》认定双方对交楼条件进行了变更并无不当。二、关于恒大公司应否委托第三方检测机构对涉案房屋进行检测并出具检测鉴定报告的问题。张水镇、陈冬韵虽然在上诉状提出了该项理由，但其在一审判决驳回其关于要求恒大公司“委托第三方检测机构对涉案房屋进行检测并出具检测鉴定报告”的诉讼请求后，其在上诉请求中并未提出该项请求，故应视为张水镇、陈冬韵服从一审判决对此项诉讼请求的处理，本院对张水镇、陈冬韵针对该项请求的理由不予评判。三、关于逾期交房违约金的认定。1、恒大公司是否构成逾期交房。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：商品房交付条件为商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。《补充协议》第四条约定：双方同意本合同第九条变更如下：（一）恒大公司应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付张水镇、陈冬韵使用；（二）该商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第十一条规定：“交付使用商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。”对比前述交房条件，《补充协议》第四条约定的交付条件明显低于前述的法定交付条件，更低于《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交付条件，本院认为，因《补充协议》第四条是恒大公司为了销售涉案小区的房屋所拟定的反复使用的格式条款，存在降低、免除格式合同提供方恒大公司部分责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，张水镇、陈冬韵上诉主张该格式条款无效的理由成立，本院予以采纳。故在《补充协议》第四条被认定无效后，则应认定双方对《商品房买卖合同（预售）》第九条的约定未作变更，双方仍应按该约定履行，即恒大公司应具备的交房条件是取得涉案房屋的竣工验收备案和房屋测绘报告。根据一、二审查明的事实，涉案楼栋于2018年7月12日取得电梯的《特种设备使用登记证》，于2018年8月29日取得竣工验收备案表，于2018年8月29日取得消防备案登记，2018年11月12日取得了12栋的测绘报告，至此，涉案房屋方才达到《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的房屋交付条件。故恒大公司在2018年8月29日向张水镇、陈冬韵发出收楼通知时尚未符合交房条件，恒大公司据此主张涉案房屋在2018年8月30日前已具备交房条件且履行了通知义务，不存在逾期交房的事实，不能成立，本院不予采纳。2、关于逾期交房的期间。如前所述，涉案房屋在2018年8月30日前不具备交付条件，逾期交房违约金自2018年9月1日起算。而《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》中双方约定恒大公司应在涉案房屋维修整改完毕后再行通知张水镇、陈冬韵收楼，故逾期交房违约金应计算至恒大公司再行通知收楼时止。根据一审法院查明的事实，张水镇、陈冬韵已于2019年2月5日签收关于涉案房屋整改完毕的维修单，但恒大公司于2019年5月25日向张水镇、陈冬韵发出了《维修完成通知书》，称针对张水镇、陈冬韵所提出的质量瑕疵问题，恒大公司已于2019年6月30日完成相应维修整改工作，请张水镇、陈冬韵于2019年7月15日到项目物业管理中心办理房屋钥匙交接手续。恒大公司于2019年7月17日向张水镇、陈冬韵邮寄送达了上述《维修完成通知书》，投递结果显示2019年7月18日被签收。如恒大公司认为其于2019年2月5日对涉案房屋已整改完毕，则与其此后发出的《维修完成通知书》的内容相矛盾，故一审法院以2019年2月5日维修单认定恒大公司已经履行通知交房的义务不当，本院认为恒大公司向张水镇、陈冬韵发出《维修完成通知书》才应视为通知收楼的时间。综上，本院认定恒大公司于2019年7月18日通知了张水镇、陈冬韵涉案房屋已经整改完毕并予张水镇、陈冬韵10天的收楼时间，即本案逾期交房的期间为2018年9月1至2019年7月28日。张水镇、陈冬韵上诉主张逾期交房违约金应计算至合法合约交房之日，对此，本院认为，如前所述，《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》中双方并未就委托第三方检测的机构和具体内容达成一致，张水镇、陈冬韵主张涉案房屋应在检测合格后才符合交付条件的理由不能成立。至于张水镇、陈冬韵主张恒大公司未取得合同约定及法定的文件，根据一审法院查明的事实，恒大公司在2018年11月12日取得涉案房屋测绘报告后，已经具备了法定和约定的全部交房条件，早于一审法院认定的交房时间，张水镇、陈冬韵的该项上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。张水镇、陈冬韵主张涉案房屋2019年7月18日以后仍然存在渗漏问题，至今没有整改完毕，并于二审期间提交照片和视频予以证明。对此，本院认为，张水镇、陈冬韵提交的照片和视频为其单方拍摄，仅凭这些证据无法确定涉案房屋仍然存在渗漏水的问题，故其主张涉案房屋至今仍不符合若干意见约定的交付条件，依据不足，本院不予采纳。3、逾期交房违约金的计算标准。张水镇、陈冬韵主张合同约定的日万分之一逾期交房违约金的计算标准低于逾期付款违约金的标准，根据权利义务对等原则，以及合同约定的违约金低于逾期交房所造成张水镇、陈冬韵的损失，要求调整为按日万分之三的标准计算逾期交房违约金。对此，本院认为，《商品房买卖合同（预售）》中关于逾期交房违约金和逾期付款违约金为相互独立的条款，双方对此可以约定不同标准，不存在违反权利义务对等原则的情形。至于张水镇、陈冬韵主张合同约定的违约金低于其实际损失，但其并未提供证据证明其实际损失的大小。另外，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的是“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，张水镇、陈冬韵援引《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条关于“双方对逾期交房违约金没有约定情况下按年利率6%计算标准”的规定，主张合同约定的逾期交房违约金计算标准过低，明显与前述合同法第一百一十四条第二款的规定不符。综上，张水镇、陈冬韵请求调高逾期交房违约金的计算标准理据不足，本院不予支持。关于恒大公司上诉主张《补充协议》第六条的效力问题。《补充协议》第六条约定了恒大公司承担的逾期交房违约金上限不超过房屋总价2%，该条款是恒大公司为了销售涉案小区商品房重复使用而预先拟定并打印好的，在订立合同时亦未与买受人协商，属于格式条款。如果适用该条款的约定，恒大公司应支付的逾期交房违约金不会随着其逾期天数的增加而相应加重责任，在一定程度上免除了恒大公司逾期交房应承担的违约责任，这显然不利于敦促出卖人尽快履行交房义务，明显违反公平原则。同时，虽然《补充协议》开头部分中记载了“出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人的合理解释”以及第十二条其他约定第11款中约定了“双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明”，但上述内容与《补充协议》其他条款的字体相同，恒大公司并未使用特别字体等方式对上述内容进行标注，以提醒买受人注意该条款，亦未有证据证明恒大公司已对张水镇、陈冬韵就该条款进行过特别说明。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，一审法院认定《补充协议》第六条“出卖人向买受人支付逾期交房违约金总额最高不超过房屋总价的2%”的约定为无效条款，依据充分，本院予以维持，本案张水镇、陈冬韵主张的违约金不受该条款的限制。恒大公司上诉主张该条款有效的理由不能成立。综上认定，涉案房屋逾期交房的期间应为2018年9月1至2019年7月28日共331天，按已付购房款日万分之一计算，恒大公司应向张水镇、陈冬韵支付逾期交房违约金为24908.31元(752517元×0.0001×331天)。四、关于涉案房屋渗漏水质保期的问题。双方在《商品房买卖合同（预售）》第十七条约定了商品房实行保修制度，一审法院根据该条约定以及《广东省商品住宅质量保证书》的规定已确定涉案房屋渗漏水的保修期为5年，张水镇、陈冬韵在本案中要求判决确认延长房屋渗漏水的质保期，如果房屋在质保期内出现渗漏水问题，维修完后质保期应重新计算，以此类推。对此，本院认为，张水镇、陈冬韵的房屋将来会否出现渗漏水的情形以及是否属于房屋质量问题引起的均具有不确定性，张水镇、陈冬韵主张质保期在每次维修好后均再重新计算，故实际的质保期期限是无法确定的，而法院无法对不确定的事项进行裁判，故本院对张水镇、陈冬韵的该项请求不予支持。如张水镇、陈冬韵的房屋因质量问题发生渗漏水的情况，可另循途径解决。综上所述，上诉人恒大公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。张水镇、陈冬韵的上诉理由部分成立，本院予以部分采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初3230号民事判决第三项；二、变更珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初3230号民事判决第一项为：珠海市恒大海泉湾置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张水镇、陈冬韵支付逾期交房违约金24908.31元；三、变更珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初3230号民事判决第二项为：确认位于珠海市******************房渗漏水问题的保修期为5年，保修期自2019年7月28日起计算；四、驳回张水镇、陈冬韵的其他诉讼请求;五、驳回珠海市恒大海泉湾置业有限公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费933元，由张水镇、陈冬韵负担466元，珠海市恒大海泉湾置业有限公司负担467元。张水镇、陈冬韵上诉部分的二审案件受理费282元由其自行负担50元，珠海市恒大海泉湾置业有限公司负担232元；珠海市恒大海泉湾置业有限公司上诉部分的二审案件受理费218元由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年十月二十六日书记员  梁 暐陈瑞祥