江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1183民初3301号原告：罗义斌，男，1969年10月6日出生，汉族，住句容市开发区。原告：朱忠霞，女，1974年12月30日出生，汉族，住句容市开发区。委托诉讼代理人：樊巧云，江苏东方之光律师事务所律师。被告：江苏镇江国美电器有限公司，住所地镇江市润州区东岳巷**天空网吧**。法定代表人：董晓红，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王瑞，系该公司员工。委托诉讼代理人：王莉莉，系该公司员工。第三人：朱其波，男，1976年7月2日出生，汉族，住句容市开发区。委托诉讼代理人：王沛荣，北京市京师（南京）律师事务所律师。原告罗义斌、朱忠霞诉被告江苏镇江国美电器有限公司（以下简称国美公司）、第三人朱其波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，依法由审判员房婷适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情疑难复杂，本院于2020年8月27日转为普通程序进行审理。原告罗义斌及两原告共同委托诉讼代理人樊巧云、被告国美公司委托诉讼代理人王瑞及王莉莉、第三人朱其波两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告国美公司立即支付拖欠的租金73495.17元，并承担延期支付租金违约金8909.1元（详见计算清单）。2.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：两原告系夫妻关系，于2009年共同购买位于句容市商铺（建筑面积分别为：64.47平方米、42.89平方米），其中230号商铺登记于原告罗义斌名下，243号商铺登记为罗义斌和朱忠霞共有。2018年原告罗义斌及其他同区域商铺业主共同与被告签订《房屋租赁合同》一份，由被告租赁位于句容市华阳名街C区二楼，租赁期限自2018年1月31日起至2030年4月30日止,总租赁面积为：2404.9平方米，租金计算标准补充修改为2.4494元/天/平米（为税后租金），采用先付后用形式按季支付，每年支付租赁费日期为11月1日、2月1日、5月1日、7月1日。被告将2019年11月起至2020年4月租金支付第三人朱其波，朱其波将租金扣留未支付原告。2020年5月至7月的租金应于2020年5月1日前支付，但至今未付，被告拖延支付租金的行为已构成违约。被告国美公司辩称：1.国美公司承租坐落于句容市华阳名街C区二楼开设门店，门店所用房产由40个独立房产组成，每个独立房产均为二人共同共有，因此所涉产权人为80人。在国美公司与产权方订立合同的磋商阶段即明确表示，因产权人众多，国美公司无法与每位产权人对接，要求产权方委托业主代表与国美公司对接合同、代收租金。2.合作初期，由罗义斌作为业主代表与国美公司对接并代收租金。2019年9月起，国美公司多次与罗义斌协商房产电梯更换及租金开票事宜，后收到罗义斌通知，其明确表示不再作为业主代表与国美公司对接，要求国美公司自行与所有业主对接。2019年11月，国美公司收到业主代表的告知函，告知国美公司由新的被授权人朱其波作为业主代表与国美公司洽谈合同并代收租金。3.关于原告主张的租金，国美公司已支付至业主代表朱其波的银行账户，因涉及疫情出租方为国美公司提供了一个月的免租，2020年5月为免租期，故国美公司已将上述期间内的租金支付完毕，因此原告关于租金的主张，不应得到支持。4.关于原告主张违约金的诉请，因国美公司没有义务直接向每个房产所对应的产权人支付租金，其主张违约金的请求没有事实和法律依据。第三人朱其波述称：1.第三人朱其波是案涉商铺经过民主程序产生的业主代表，得到全体40名业主中35名业主的书面授权，是按照35名业主签字确认通过的业主章程及公约产生的与被告国美公司对接的代表人，国美公司将租金支付至朱其波个人账户，朱其波与业主代表孙庆霞共同掌管该账户的使用，对该账户资金的使用由7名业主代表按照业主章程与公约规定的方式决议后方能动用，因此，原告所主张的租金应当与第三人朱其波对接，同时原告也要接受业主章程和公约的制约，与其他业主一样分担更换电梯、管理费等支出。2.第三人在业主代表产生后，经业主代表推荐为租金对接人，其对接租金的行为非个人行为而是代表全体业主，第三人收到租金后与原告联系，但原告拒绝对接租金，责任在原告，原告应当承担本案诉讼费用。3.原告作为原租金对接人，在毫无依据的情况下与另案当事人张立全，私自截留全体业主的租金，已经明确的有37500元。此外，张立全还用自己的账户，对接过小租户的租金，原告应按其承诺书内容向全体业主公布账目。4.关于第三人朱其波有无权利代表包括原告在内的全体业主对接租金，首先案涉商铺由众多无物理隔离的小间商铺组成，涉及整个C区二楼，只有统一规划、布局、经营、管理，全体业主才能更好获取收益，原告的产权不是绝对权力，应受到相邻权和其他业主整体意志的限制，单个商铺的利益应当服从整体利益；其次，根据《江苏省物业管理条例》第十一条、十二条的规定，案涉物业人数未能达到300人，但不影响全体业主履行职责，第三人朱其波有权作为租金对接人严格按照业主章程和公约规定的方式发放租金。本院经审理认定事实如下：两原告于1993年10月14日登记结婚，于婚后购买位于句容市产（建筑面积分别为：64.47平方米、42.89平方米），其中230号房产于2005年12月20日登记为原告罗义斌所有，243号房产于2009年11月13日登记为罗义斌和朱忠霞共同共有。2018年1月，原告罗义斌及上述C幢二楼其他房屋所有权人（甲方）共同与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，由被告租赁位于上述C幢二楼面积为2404.9平方米的区域，租赁期限为自2018年1月31日起至2030年4月30日止,租金计算标准在另行约定中修改为2.4494元/天/平米，总计为179166.7元/月，2150000元/年，并约定上述租金为税后租金，甲方不提供发票，不包括物业费及乙方使用该房屋而发生的使用费用及附属设施、设备使用、维护、维修、年检等费用。同时对不同时间段的租赁单价进行了约定，其中2019年5月1日至2020年4月30日期间的租赁单价约定为按2.486元/平方/天计算，季度租赁费用为545563元；采用先付后用形式按季支付，每年支付租赁费日期为11月1日、2月1日、5月1日、7月1日。合同中对违约责任及其他事项也进行了约定。合同签订后，由罗义斌作为业主代表代收租金。2019年10月，罗义斌明确表示不再作为业主代表与被告国美公司进行沟通对接。2019年11月9日，华阳名街C幢2楼召开业主大会，实际到会29名，其中有效票28张，按得票数产生业主代表七人：王沛龙、王昌庚、冯庆林、孙庆霞、朱其波、张康、范迎春。递补代表三名：雷圣荣、王红亮、张柯伟。确定王沛龙为首席代表，朱其波为签字代表，朱其波与孙庆霞为财务管理代表，并由朱其波的个人账户对接国美公司的租金。同日，华阳名街C幢2楼其中35名业主（不含本案原告）均出具授权委托书，委托上述业主代表代理对外招租、谈判、缔约、租金对接等与租赁权及管理权相关的事宜。同日，上述王沛龙等七名业主代表出具告知函将上述事项告知被告国美公司。2019年12月16日，朱其波作为C幢二楼业主签字代表（甲方）与被告国美公司（乙方）签订《补充协议》一份，约定甲方确认甲方授权代表由罗义斌变更为朱其波，朱其波有权代表甲方与乙方签订合同及协议，关于开具发票事宜变更为由甲方开具增值税专用发票，税率5%，税费由乙方承担。租赁费用计算标准变更为2.677元/天/平米，总计为195833元/月，2350000元/年，上述租赁费含税费（现行税率为8.5%），不包括物业费及乙方使用该房屋而发生的使用费用及附属设施、设备使用、维护、维修、年检等费用。本合同项下租赁费用存在递增，其中2020年2月1日至2020年4月30日期间租赁费用标准为2.717元/天/平米，季度支付金额为596312.5元；2020年5月1日至2021年4月30日期间租赁费用标准为2.758元/天/平米，季度支付金额为605257.25元。甲方交房时交付乙方的两部电梯目前已无法使用，由甲方负责在2019年12月31日前更换完毕，乙方负责更换后电梯的维修保养工作。2019年11月9日，新业主代表召开第一次会议，进行代表分工及研究国美公司提出的急需解决的几个问题，决定因电梯停摆、房租对接人未明确等原因，自2019年11月至2020年1月期间的房租国美公司可予缓付。2020年3月20日，落款为句容市华阳名街C幢二楼业主代表委员会出具降租函给被告国美公司，载明因全国新冠疫情国美公司已于2020年2月1日起闭店，为协助渡过困难时期，同意免除2020年2月1日至2020年3月31日的房租，国美公司可在2020年5月1日至2020年7月31日、2020年8月1日至2021年10月31日的房租中分别扣减一个月房租，该降租函由朱其波签字确认。审理中，国美公司确认本案所涉2020年5月1日至2020年7月31日期间房租，选择扣减2020年5月的房租。2020年4月18日，落款为句容市华阳名街C幢二楼业主代表委员会出具函告一份给被告国美公司，载明考虑到国美公司资金支付周转压力较大，同意将付租日期适当延缓，由朱其波签字确认。2020年6月10日，业主代表召开会议，一致通过以下决议：一、针对国美在要求业主方更换电梯期间以及2020年2-4月份新冠疫情期间迟延履行给付义务，经全体业主代表讨论一致同意免除其上述两个期间迟延履行的违约责任；二、同意免除承租方国美公司两个月的租金，其中一个月为2020年5月份，还有一个月的免租在2020年8月1日至10月31日期间。对其6、7月份的租金同意予以缓付五个月。七名代表均签字确认。被告国美公司于2019年11月28日支付2019年11月至2020年1月的租金545563元（已按合同约定全额支付），于2020年1月17日支付2020年2月至4月租金596312.5元（已按合同约定全额支付），于2020年7月1日支付2020年6月租金198770.85元（2020年5月已免租金，2020年6、7月租金已同意缓付5个月），于2020年8月26日支付2020年7月租金204733.98元，上述租金均支付至第三人朱其波银行账户，朱其波至今未将租金支付两原告。另查明，被告国美公司租赁的句容市华阳名街C幢二楼商铺由C201至C244共计44间房产组成，房产之间互相贯通形成较大商铺现由国美公司经营门店。其中C201、C202房产登记为岳剑所有，C207、C208房产登记为葛一诚所有，C232、C233房产登记为郭正清所有，C230房产登记为罗义斌所有，C243房产登记为罗义斌与朱忠霞共同共有，除以上岳剑、葛一诚、郭正清、罗义斌四人购买两间房产外，其余均系购买一间房产，C205号房产登记为刘佰珍与邹菲共同共有、C220号房产登记为周爱敏与郭云翔共同共有、C221号房产登记为王峰与徐其荣共同共有、C237号房产登记为王沛荣与王锡霞共同共有、C239号房产登记为蔡华与蔡兵共同共有，故本案所涉华阳名街C幢二楼登记的房屋所有权人共计46名。2019年11月9日，召开业主大会，到会业主共计29名，产生有效票28张。C201至C212号房产面积均系67.7平方米，C213至C224号房产面积均系45.04平方米，C225至C234号房产面积均系64.47平方米，C235至C243号房产面积均系42.89平方米，C244号房产面积系21.31平方米，总面积为2404.9平方米。2019年11月9日的业主大会未到场的业主为岳剑（C201、C202房产共计135.4平方米）、张立全（C210计67.7平方米）、史冬华（C212计67.7平方米）、夏瑜（C215计45.04平方米）、章永柏（C216计45.04平方米）、周荣（C226计64.47平方米）、罗义斌（C230、C243计107.36平方米）、车恒林（C241计42.89平方米）、丁洪芬（C224计45.04平方米）、孙星妍（C228计64.47平方米）、汪澜（C235计42.89平方米），未到场业主所占面积共计728平方米，予以扣除后到场业主所占面积共计1676.9平方米。本院认为，原告及本案所涉华阳名街C幢二楼其他房产所有权人于2018年1月共同与被告国美公司签订《房屋租赁合同》，系双方其实意思表示，且不违反法律规定，该房屋租赁合同合法有效。2019年11月9日，华阳名街C幢2楼区域召开业主大会，房屋所有权人共计46名,到会业主共计29人（同时也为29户），有效票28张；到会业主所占建筑物总面积为1676.9平方米，国美公司租赁的C幢二楼房产总面积为2404.9平方米，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，业主决定建筑区划内重大事项及表决权下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则……（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项；除第（五）、（六）项事项外，其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，本案所涉产生新的业主代表及由朱其波担任签字代表、由朱其波的个人账户对接国美公司的租金的重大事项明显不属于第（五）、（六）项规定，均应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，根据到会实际情况，上述事项已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故国美公司按告知函内容将租金支付至朱其波账户，已履行其支付租金的义务，原告罗义斌、朱忠霞虽未出具授权委托书，但其作为业主对租金享有收益权，朱其波应当将国美公司支付至其账户的租金给付原告罗义斌，原告朱忠霞系罗义斌配偶且其亦是其中一间房产共有人，对于婚后购买的房屋产生的租金亦享有权利，且罗义斌自愿将朱忠霞作为共同原告参加诉讼，故朱其波应将占有的国美公司已支付的租金支付两原告。关于租金具体金额，根据2018年1月27日的房屋租赁合同约定，2019年11月至2020年1月的租金标准为2.486元/平方/天计算，计算为24554.5元（2.486元/平方/天×107.36平方米×92天）；根据作为签字代表的朱其波与国美公司签订的补充协议的约定，2020年2月至2020年4月租金计算标准为按2.717元/天/平米计算，原告主张按2.486元/天/平方米计算，本院予以支持，计算为24020.7元（2.486元/平方/天×107.36平方米×90天）；根据作为签字代表的朱其波与国美公司签订的补充协议的约定，2020年5月至2020年7月租金计算标准为按2.758元/天/平米计算，原告主张按2.523元/天/平方米计算，本院予以支持，根据业主代表会议纪要、降租函约定和国美公司确认的事实，2020年5月的租金已予扣减，2020年6月租金计算为8126.08元（2.523元/平方/天×107.36平方米×30天），2020年7月的租金计算为8396.95元（2.523元/平方/天×107.36平方米×31天）。以上共计65098.23元。关于被告国美公司是否应当支付违约金的问题，业主代表已决议因更换电梯导致国美公司2019年11月迟延支付该季度租金、因疫情影响导致国美公司迟延支付2020年6月、7月的租金，并免除2020年5月的租金，业主代表已决议不向国美公司主张违约金，故对原告主张国美公司支付违约金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、第三人朱其波返还原告罗义斌、朱忠霞房屋租金65098.23元，此款于本判决生效之日起十日内给付；二、驳回两原告的其他诉讼请求。如果第三人朱其波未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1860元，由原告负担390元，第三人负担1470元。上述款项可汇至句容市人民法院（开户行：中国建设银行股份有限公司句容市支行。账号：32×××95-021501。汇款时注明本案案号）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  房婷人民陪审员  陈进人民陪审员  邱洋二〇二〇年十一月五日法官 助理  高阳书 记 员  张鑫