重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初16560号原告：重庆金苹果物业管理有限公司，住所地重庆市江**建新东路**附**，统一社会信用代码91500105MA5U4N7026。法定代表人：陈世明，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄庆丰，重庆昆德律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋大森，重庆金仓律师事务所律师。被告：石林，女，1983年4月20日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：石启才，男，1953年3月15日出生，汉族，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：石林（系被告石启才女儿），住重庆市渝中区。原告重庆金苹果物业管理有限公司（以下简称金苹果物业公司）与被告石林、石启才物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告金苹果物业公司的委托诉讼代理人黄庆丰，被告石林、被告石启才的委托诉讼代理人石林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金苹果物业公司向本院提出诉讼请求：判令二被告支付原告2017年5月1日至2019年10月31日期间的物业服务费2522.40元（10.51平方米×8元/月/平方米×30个月）。事实和理由：2016年4月21日，原告与重庆市江北区五里店街道工校社区居民委员会签订了5年期的《物业服务合同》，按照合同约定，原告接受委托，对重庆市江北区建新东路292号世纪阳光小区进行物业服务管理，约定商业部分按照政府核定的，以建筑面积计算8元/平方米的标准收取物业管理服务费，代收公摊水电费，每月20日前缴纳，逾期滞纳金为每日2‰。二被告系该小区**商铺的产权人及使用人，从2017年5月1日起至2019年10月31日止，累计欠付原告物业服务费2522.40元。原告曾多次催收，但二被告一直未缴纳，现诉至法院，请求判如所请。被告石林、石启才辩称，原告与工校社区居委会签订的这份《物业服务合同》无效，签订前未足额征求小区业主意见，征求意见的过程也未公开，合同上加盖的公章不清晰，该合同未到重庆市江北区房屋管理局进行备案审查，每平方米8元的收费标准也未经过物价行政管理部门的备案审查，且合同内容有加重业主义务，排除业主权利的条款，故该《物业服务合同》应属无效合同；原告管理不善，导致涉案商铺因楼上漏水泡坏了天花板，造成电路损坏，最终耗时几个月才得以解决，二被告商铺因此长时间空置，还被其他商铺人员占用，商场日常维护差，又破又旧，业主出租困难；二被告未收到过原告发送的短信以及律师函，电话号码13308******X非被告石林在使用，且被告石林的性别为女性而非男性；原告在未先与二被告沟通的情况下，直接向法院起诉要求交纳物业管理费的行为有浪费司法资源的嫌疑。本院经审理认定事实如下：原告系重庆市江北区建新东路X号世纪阳光小区的物业服务企业，二被告系重庆市江北区建新东路X号附X-X号商铺业主，该商铺建筑面积10.51平方米。2016年4月21日，工校社区居委会（甲方、受委托社区）与金苹果物业公司（乙方、物业服务公司）签订《物业服务合同》，主要约定由金苹果物业公司为重庆市江北区建新东路X号世纪阳光小区提供物业服务，商业部分按照政府核定的8元/㎡收取；委托管理期限为5年，自2016年4月20日起到2021年4月19日止；委托小区无业委会，按国家相关法律法规规定及业主委托，所属社区居委会代为履行业委会职责；业主和非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，乙方可以采取适当措施催缴；物业管理有关收费，按规定需报价格主管部门核准的，由乙方负责；业主每次缴纳物业服务费的时间为每月20号之前；合同规定的管理期满，如双方无异议，管理期自动延期3年，原合同继续有效等内容。该合同于2016年5月10日在重庆市江北区房屋管理局办理了备案证明。2019年10月18日，重庆市江北区世纪阳光业主委员会（甲方）与金苹果物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，主要约定由金苹果物业公司为重庆市江北区建新东路292号世纪阳光小区提供物业服务；委托管理期限为3年，自2019年10月18日起到2022年10月17日止；商业服务费按建筑面积8元/㎡收取；业主缴纳当月物业服务费的时间为当月20号之前；业主和非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，乙方可以采取适当措施催缴等内容。该合同于2019年12月19日在重庆市江北区住房和城乡建设委员会办理了备案证明。庭审中，金苹果物业公司举示了《重庆市江北区物业服务收费价目表》（江北[2016]13602），主要载明：物业名称为世纪阳光商业广场，物业地址为重庆市建新东路292号，物业管理企业名称为金苹果物业公司，收费依据为《物业服务合同》，有效日期为《物业服务合同》有效期内，商业收费标准为按建筑面积8元/㎡收取；备注载明了以上标准根据五里店街道工校社区居委会（代行业主委员会职责）与物业服务企业签订的《物业服务合同》中约定的物业服务收费标准监制；本收费价目表请张贴在收费地点接受业主的监督等内容，落款处为重庆市江北区物价检查所并加盖了该所印章。原告拟证明原告的收费标准已经过物价部门的备案审查，故对二被告所有的商铺按建筑面积8元/㎡收取物业服务费是合理合法的。二被告对上述证据的真实性不予认可，认为该价目表仅系原告自行制作的一个公示牌，原告应出具物价部门的备案证明或正式公文，且物业服务费不是强制性标准，而是一个协商的标准，对于8元/㎡的收费标准，原告还应向二被告提供具体服务明细。因该收费价目表系由重庆市江北区物价检查所监制，二被告虽对该证据不予认可，但未举示相反证据予以反驳，故本院对该证据予以采纳，二被告所持有的商铺应按建筑面积8元/㎡收取物业服务费。庭审中，金苹果物业公司还举示了重庆市江北区世纪阳光业主委员会出具的《证明》，载明：重庆市江北区建新东路292号世纪阳光小区，因前期未成立业主委员会，2016年4月21日由小区所在的社区居委会依法与金苹果物业公司签订的《物业服务合同》，后来该小区依法成立了业主委员会，2019年10月18日业主委员会与该物业公司签订了《物业服务合同》，金苹果物业公司自接受委托以来至今，一直兢兢业业为小区为业主持续提供优质服务，该物业公司服务水平及效果好，管理服务期间日常清洁优良，按物业标准收费，无投诉，无重大安全事故，一直按《物业服务合同》履行合同义务，特此证明。原告拟证明自2016年4月21日由涉案小区所在社区居委会与金苹果物业公司签订《物业服务合同》以来，金苹果物业公司一直向二被告提供了物业服务且服务质量优良，二被告理应支付物业服务费。二被告对该证据的真实性予以认可，但认为涉案小区业委会成立于2019年底，其无法证明在其成立之前原告对小区的物业服务情况。因该证据系涉案小区业主委员会出具的证明原件，小区业委会加盖了公章且有经办人签名，二被告虽对证明目的有异议，但其未举示相反证据证明，亦未举示证据证明原告未向涉案小区提供物业服务，故本院对该证据予以采纳。庭审中，针对二被告主张2016年4月21日工校社区居委会与金苹果物业公司签订的《物业服务合同》系无效合同的主张，本院向二被告释明其是否另案起诉确认该合同效力，并限期其提交相应的起诉材料，但二被告未在本院指定期间内提交另案起诉确认合同效力的证据材料。上述事实，有《重庆市江北区物业服务收费价目表》（江北[2016]13602）、《物业服务合同》两份、《物业服务合同备案证明》（江房[2016]第16号）、《物业服务合同备案证明》（江北住建委[2019]第22号）、《证明》、房产证及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。庭审中，金苹果物业公司还举示了其委托重庆金仓律师事务所向被告石林出具的《律师函》及彩信发送截图，函告被告石林在收到《律师函》7日内将所欠2019年11月1日前的费用3662.40元（含2017年5月1日至2019年10月31日的物业服务费2552.40元及水电公摊费1140元）支付给金苹果物业公司，并保留追究相关违约责任的权利等，并向电话号码13308******发送文字内容“石林：受金苹果物业公司委托向您催收尚欠的物管费计3662.40元，请7日内支付”并附上有《律师函》的彩信照片。二被告对上述证据的真实性均不予认可，因1330825****非二被告的手机号码，其并没有收到短信和《律师函》照片，认为原告的催收送达无效。因原告仅以向1330825****的手机号码发送了催收短信和《律师函》彩信，以此证明向二被告催收过物业服务费，但1330825****的手机号码并非被告石启才或石林的本人手机号码，故原告的催收物业服务费的意思表示未到达二被告，视为未催收，本院对上述证据不予采纳。庭审中，二被告举示了光盘一张，照片五张，证明原告侵犯了二被告的物权，且原告在日常管理过程中存在重大过错。原告对上述证据的真实性无异议，但认为原告的物业管理服务虽有瑕疵，但二被告的商铺被其他商铺人员非法占用不是不交物业服务费的理由，与本案原被告之间因物业服务合同产生的纠纷无关，达不到二被告的证明目的，二被告也知道系由原告在为其提供物业服务。因上述证据与本案因《物业服务合同》产生的物业服务费纠纷不具有直接关联性，故本院对上述证据不予采纳。本院认为，二被告主张2016年4月21日工校社区居委会与金苹果物业公司签订的《物业服务合同》系无效合同，但现无证据证明二被告的主张成立，二被告也未在本院指定期限内提交其起诉确认合同效力的材料，在该合同未被确认无效或撤销的情况下，本院对二被告关于该合同的效力的主张不予采纳。故，本院确认原告与工校社区居委会以及与涉诉小区业主委员会签订的两份《物业服务合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对全体业主均具有约束力，原被告均应依约各自履行合同义务。涉案小区业主委员会证明了自2016年4月21日工校社区居委会与原告签订的《物业服务合同》以来，原告按照合同约定为涉案小区提供了优质的物业服务，且服务水平及效果好，故二被告理应依约支付原告物业服务费。原告向二被告催收物业服务费的意思表示虽因电话号码错误未到达二被告，但不影响原告要求二被告支付物业服务费的权利。因二被告未举证证明其在原告主张的物业服务期间的交费情况，应承担不利的法律后果，故二被告应支付原告2017年5月1日至2019年10月31日期间的物业服务费2522.40元（10.51平方米×8元/月/平方米×30个月），本院对金苹果物业公司的该项诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告石启才、石林于本判决生效之日起十日内向原告重庆金苹果物业管理有限公司支付2017年5月1日至2019年10月31日期间的物业服务费2522.40元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告石启才、石林负担。本判决为终审判决。审 判 员 施荣鑫二〇二〇年十一月十日法官助理 李文韵书 记 员 肖 杰