吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终1476号上诉人（原审被告）：高某，男，1983年1月28日出生，住吉林省珲春市。被上诉人（原审原告）：珲春誉鹏物业管理有限公司。法定代表人：齐某。委托诉讼代理人：姜某，住吉林省珲春市。上诉人高某因与被上诉人珲春誉鹏物业管理有限公司（以下简称“誉鹏物业公司”）合同纠纷一案，不服珲春市人民法院（2020）吉2404民初1302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。高某上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判；二、请求依法判令誉鹏物业公司承担一审、二审诉讼费用及误工费、车费、取证资料费。三、一审判决认定事实不清，庭审笔录中没有完全录入高某陈述的内容，判决书中也没有全部体现。事实与理由：业主按照物业合同缴纳物业费，但物业不履行物业合同各项服务义务，业主有权拒绝缴纳物业费，即同时履行抗辩权。物业从未履行物业服务合同如下：1.物业小区共用部位没有维修、养护和管理；2、共用设施老化掉漆、设备损坏未维修、养护、运行管理；3、市政公用设施和附属建筑物，处于危险状态，没有养护和管理一直置之不理；4、公共绿地、杂草从生,建筑垃圾,生活垃圾,死老鼠尸体，无人制止无牵引大型犬只,动物粪便,随处可见；5、公共环境、脏乱差,场地不打扫、垃圾越积愈多,冬季清雪不及时越积越厚路面结冰严重,生活垃圾袋路边成堆；6、珲春誉鹏物业,无白(夜)班保安,无人维护小区公共秩序小区内买卖、推销、小赈等闲杂人员随便进入小区内,做生意。禁止2.5吨以上货车进入小区，及险品进入小区通道；7、无物业人员管理停车场地,乱停车,绿化地上停车,消防通道停车,物业人员没有负责管理好进入责任区的车辆；8、负责责任区内的保洁人员，没有定期打扫消毒,楼道卫生环境极差；9、从未收到物业向业主公布一次的物业管理服务费用的收支情况；10、监控设备形同虚设,多次查询无果,都以设备维修中、死角、模糊看不清回答,五环多家业主可以作证；11、车辆道路违规停车、公共绿地垃圾袋成堆、公用场地垃圾遍地;12、公共场所乱堆、乱放、乱贴、乱画现象没有及时制止处理;13、无设立12小时报修值班电话,急修1小时内到达现场；14、危及人身安全隐患处无明显标志和防范措施；15、物业公司没有经过业主同意擅自动用维修基金；16、物业在疫请严重期间,未进行防控,消毒,外来人员随意出入。一、高某于2012年搬进河南街五环豪庭18-4-208楼，高某按照物业规定全部缴纳物业规定的一切物业费用后，才领取新房钥匙，领钥匙时物业没有陪同验房。二、高某在领取房屋钥匙后，发现房屋的种种质量问题，如：房门质量不过关、关不严、凹凸不平、漏风。窗户漏雨严重，外面下雨屋里也下雨，多次找物业解决，物业一直推脱和开发商联系（开发商与物业公司为同一公司），后期玻璃更换了两块后以其与玻璃暂时没有为由一直拖着，最后以门窗过保质期为由拒绝实施服务责任。防盗门是高某自行更换的，窗户的密封条到现在为止越来越严重，物业不负责，造成很大损失。三、小区内无保安巡逻、执勤，摊贩叫卖随意进入，外来车辆占用业主车位，占用消防通道。誉鹏物业公司对此负有不可推卸的管理职责，导致消防通道阻塞，严重威胁小区业主的人身与财产安全。多次与誉鹏物业公司沟通，誉鹏物业公司均以业主素质差拒绝整改。四、自行车放在单元门口，手机放在车筐里丢失，联系物业调取监控，誉鹏物业公司告知维修中或监控死角地带。物业人员不做记录也不调取监控录像，态度傲慢无礼，告知业主物业管不了，让报警处理。2012年至今，多家业主因丢车、扎轮胎、划车、摩托车丢油等理由查询监控录像，誉鹏物业公司均以监控维修为由搪塞。根据法律规定，如物业公司没有尽到安全保障责任，需要承担一定赔偿责任，誉鹏物业公司无保安、无监控，导致业主损失，是无法推卸的责任。五、小区内环境卫生极差，废品、狗屎、花坛垃圾袋成堆。绿化垃圾满地，公共设施不养护、不维护、破烂不堪，存在极大安全隐患。六、冬天扫雪处理极差，不尽早清雪，雪越级越厚，天冷冻冰，天暖化成泥汤。七、誉鹏物业公司私自微信传播一审判决书，将一审判决书公开贴于物业办公楼内示威，侵害我个人隐私。誉鹏物业公司行为违反法律规定的物业公司不得将物业费业主败诉的判决书在小区内乱张贴之规定。八、我国目前物业收取标准：一级收费标准：1元/平方米/月：小区封闭，有不少于小区住宅总建筑面积3%的物业管理服务用房，干净整洁，24小时执勤。二级收费标准：0.75元/月/平方米：小区封闭，有不少于小区住宅总建筑面积3%的物业管理服务用房。三级收费标准：0.5元/平方米/月：小区封闭，有固定管理服务用房。四级收费标准：0.35元/平方米/月：小区基本封闭，有固定管理服务用房，有简单的绿地、树木、植物。五环豪庭小区立连基本的封闭管理没有做到，无理由收取0.6元/月/平方米物业费。九、誉鹏物业公司提供的《物业服务合同》真实性无法确认，业主委员会成员一人在国外无法联系，一人已经搬出五环小区，剩余成员也承认未召开业主大会。因业主委员会的成立不符合法定程序，因此导致其代表全体业主与誉鹏物业公司签订的物业服务合同无效。十、高某在一审庭审中提出小区内公共设施未进行修缮，环境卫生差，被审判长当庭驳回，告知只让说自己家里情况，一审法院认为高某所主张的权利为全体业主共有权利系认定事实不清，要求高某与其他全体业主共同商议主张权利的方式后再主张权利或另行起诉于法无据。一审认定事实不清，适用法律错误。誉鹏物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。双方签订的物业服务合同经过五环豪庭业主委员会认可，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。誉鹏物业公司已经按照合同约定提供了物业服务，高某亦应按照合同约定支付物业费，其拒绝缴纳物业费没有事实和法律依据。1、高某提出搜集新证据不符合程序规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”高某认为业委会的成立不符合规定，应在一审案件判决前提供充分的证据予以证明，同时业委会的设立系全体业主共同设立，业主委员会成立的相关程序由负责该小区的社区负责监督、主持，故高某应到相关社区了解情况，其后果不应是誉鹏物业公司承担。2、高某以没有见过物业合同，也不知道业委会成员，没有任何人告知上述情况为由，提出誉鹏物业公司主体不适格的主张没有事实及法律依据。业主委员会的成立及委员会代表的选择、物业服务合同的签订均符合法定程序。根据《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条规定，高某的该项主张没有依据。3、关于高某提出的关于誉鹏物业公司未履行义务情况。五环豪庭小区系老小区，必然存在公共设备老化等问题，该问题系自然规律，誉鹏物业公司已经努力对公共设备进行保养，修复。环境卫生及公共秩序问题，誉鹏物业公司已经积极按照合同约定履行物业服务义务。关于高某提出的誉鹏物业公司在公司管理时存在未经同意擅自动用维修资金、未对物业费收支进行公示等情形，誉鹏物业公司在提供物业服务及公司管理方面均符合物业合同约定及相关法律规定，不存在上述情形，高某应提供证据予以证明。同时，高某提供的照片仅能证明在拍摄时间点显示的状态，不能证明在长期一个时间段内均是这个状态，誉鹏物业公司积极按照合同约定履行义务，发现小区内存在问题也积极进行处理，但并不能保证在短时间内将所有问题全部处理完毕，如高某长时间紧盯小区内存在的问题，发现问题后马上拍摄照片以此拒绝缴纳物业费对誉鹏物业公司极不公平。综上，高某以其提出的上述情形拒绝缴纳物业费没有依据。请求法院驳回其上诉请求。誉鹏物业公司向一审法院提出诉讼请求：要求高某立即给付拖欠的2016年1月1日至2019年12月31日止的物业费，合计2146元。一审法院认定事实：高某所有五环豪庭房屋，房屋建筑面积:74.52平方米。2019年1月16日，誉鹏物业公司与五环豪庭业主委员会签订《物业服务合同》，约定由誉鹏物业公司为该小区提供物业服务，物业服务费用多层住宅按建筑面积以每月每平方米0.6元标准按年收取。高某自2016年1月1日起一直未支付物业费用。根据双方当事人在庭审中的陈述和提供的证据，誉鹏物业公司的物业服务存在一定的服务瑕疵，但该公司在平时工作中，按照物业合同内容，清理垃圾，修复道路等处理小区业主反映的问题。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述规定，虽然高某未与誉鹏物业公司签订物业合同，但仍应按照业主委员会与誉鹏物业公司《物业服务合同》约定履行支付物业费用的义务。高某以物业管理不到位不同意支付物业费的抗辩主张，因高某已经接受物业服务，虽然誉鹏物业公司物业服务存在一定瑕疵，誉鹏物业公司也在积极处理小区业主反映的相关问题，该抗辩主张，不构成拒交物业费的理由，故该主张，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：高某于本判发生效力之日支付给珲春誉鹏物业管理有限公司物业费2146元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由高某负担。二审过程中，高某为证明自己的主张向法庭提交如下证据：证据一：标题为“此表证明五环物业在疫情严重期间从未设卡从未登记测体温任何车辆人员随意进出”的业主签字材料照片一页。证明：誉鹏物业公司在疫情最严重的期间不作为。誉鹏物业公司质证称，对证据的真实性存有异议，因为我不确定是所有业主每人亲笔签字。即使有业主签字，但是疫情因为是特殊情况，在物业服务合同中并没有明确的要求我们必须去做这个,必须去做外来人员的登记跟测体温。本院认为，该份证据无法核实签字人员是否为五环豪庭小区业主，该证据本院不予采信。证据二：标题为“五环豪庭业主罢免誉鹏物业业主签字”的材料（复印件）一套，共三组。证明：对于誉鹏物业的种种不作为不负责任、疫情期间放任自流，激起民愤，有二百多人参与罢免物业，为我家作证誉鹏物业的种种恶劣行为。誉鹏物业公司质证称，对此证据存有异议，不确认业主在什么情况下、是不是本人签字，并且我不认为这份证据能代表什么，在本案中此证据没有实际意义。本院认为，该份证据无法核实签字人员是否为五环豪庭小区业主，该证据本院不予采信。证据三：手机视频一段。证明：业主委员会是应该由全体业主或者是部分（具体数据我不知道）业主选举出来的，不应该是街道或者物业选出来的。所以现在的业主委员会代表不了我们，去跟物业签这份物业合同，所以这份物业合同就是违规的。誉鹏物业公司质证称，这个视频当中你们被采访的人是业主委员会的成员，但是她已经说了业主委员会的成立与物业无关，是由街道组织成立的，所以这个责任跟物业没有关系。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，该份证据与本案无关联性，本院不予采信。证人郭某出庭证明：业主委员会没有通过我们业主签字就私自成立，代表我们与誉鹏物业公司签合同。从未开过会议选举业主委员会成员。誉鹏物业公司从未对小区公共设施进行维修，小区内交通不便，物业合同范围内所有的条款都没做到。本院认为，证人证言无其他证据予以佐证，本院不予采信。誉鹏物业公司未向法庭提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，誉鹏物业公司在2016年1月1日至2019年12月31日为五环豪庭小区提供物业服务期间存在道路损坏、在小区内出现死老鼠尸体、垃圾堆放在草丛等情况。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”高某如认为业主委员会的成立及作出的决定侵害合法权益，可在一年内通过撤销之诉行使撤销权。据高某陈述，其于2016年前就曾找过珲春誉鹏物业公司要求解决玻璃透气问题，高某此时就已经知道是珲春誉鹏物业公司为其提供物业服务，但其并未在法律规定期限内行使撤销权。业主委员会与珲春誉鹏物业公司签订的物业服务合同为有效合同，对高某具有约束力。高某主张业主委员会无权代表其与物业公司签订合同及物业服务合同无效的上诉主张于法无据，本院不予支持，高某应履行交费义务。高某所提出的拒绝缴纳物业费的理由中，部分事项如自家房门及窗户存在问题未予维修，并不属于物业服务合同约定范围。但根据高某提供的照片，对于个别业主占用消防通道停放车辆，珲春誉鹏物业公司未能及时进行管理，对公共场所的环境卫生、破损的公共设施等也未进行必要的管理和维护，而物业服务企业应当承担的义务主要就是对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护环境卫生和秩序，珲春誉鹏物业公司并未全面、及时履行合同义务，应适用减少物业费。本院酌定减少10%为宜。高某应缴纳2016年1月1日至2019年12月31日止的物业服务费，合计为1932元【74.52㎡×0.6元/月/㎡×48个月×（1-10%）】。建设美好小区，不仅需要物业公司的真诚服务，也需要业主的全力配合与支持。珲春誉鹏物业公司应积极转变工作态度和服务理念，忠实履行合同义务，落实完善物业管理制度，不断提高物业管理服务水平，赢得广大业主信任。业主也要摒弃乱扔垃圾、不规范停车等陋习，从我做起、积极作为，共同为打造美好的生活环境努力。综上所述，高某的部分上诉请求成立；一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销珲春市人民法院（2020）吉2404民初1302号民事判决；二、高某于本判决生效之日立即向誉鹏物业公司支付自2016年1月1日起至2019年12月31日为止的物业服务费1932元；三、驳回高某的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算延迟履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由高某负担12.5元，由珲春誉鹏物业管理有限公司负担12.5元；二审案件受理费50元，由高某负担25元，由珲春誉鹏物业管理有限公司负担25元。本判决为终审判决。审 判 长 全贞姬审 判 员 葛福祥审 判 员 赵 颖二〇二〇年十一月二十三日法官助理 （孟佳书 记 员 池宥贞