福建省建瓯市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0783民初2363号 原告：余东升，男，1975年10月17日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：余建兴，北京大成（福州）律师事务所律师。 被告:建瓯市群升置业有限公司，住所地:福建省建瓯市中山东路中环广场，统一社会信用代码：9135078359787325X9。 法定代表人:游恩和，职务：执行董事。 诉讼代表人：建瓯市群升置业有限公司管理人。 委托诉讼代理人：柯一红，福建知信衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘敏敏，福建知信衡律师事务所律师。 原告余东升（以下简称原告）与被告建瓯市群升置业有限公司（以下简称被告）与破产有关的纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余东升的委托诉讼代理人余建兴，群升公司管理人的委托诉讼代理人柯一红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：确认被告于2020年7月6日作出的《通知书》不发生解除建瓯市建州商贸城A1地块8＃603单元房屋商品房买卖合同的效力。事实与理由：2014年5月21日，原告向被告购买位于建瓯市建州商贸城A1地块8＃603单元房屋，面积45.07平方米，单价每平方米3000元，合计房价135，210元。2015年11月11日，原告与被告补签了编号为1305850的《商品房买卖合同》，2015年11月13日办理了房预建瓯第201501539号房屋预告登记证。2020年7月25日，原告收到被告的《通知书》:被告于2020年4月29日由贵院裁定重整，被告管理人根据《破产法》第18条的规定，解除了与原告签订的上述关于建瓯市建州商贸城A1地块＃603单元房屋的《商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国企业破产法》第18条规定:“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”原告认为，被告管理人只有在“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”，才有权决定解除。本案中，原告已经全部履行了购房款支付义务，全面履行了建瓯市建州商贸城A1地块8＃603单元房屋《商品房买卖合同》，被告管理人作出解除《商品房买卖合同》依据不足。综上，请求判如所请。 被告辩称，一，原告与被告之间不存在真实购房意思表示，双方签订《商品房买卖合同》，是为了担保债权实现而签订的，原被告之间实际为借贷关系，管理人有权解除合同《商品房买卖合同》。原告于2019年5月14日向管理人申报债权借款本金2469.537万元，并提供证据材料，其中一份《借据》记载，借款人建瓯市群升置业有限公司、游恩和向原告借款本金2469.537万元，月利率3%。其中一份《购房补充协议》记载，案涉房产购房款82864630元，原告要求以被告所欠原告的借款本金3520.463万元，利息4766万元，合计8286.463万元来支付上述购房款。后，原告又向管理人提交了一组转账凭证，总计5990万元，该5990万元的转账均在2014年5月至2015年7月之间，但原被告之间签订的《商品房买卖合同》大部分签订于2015年11月、12月，因此，结合上述《借据》、《购房补充协议》，可以认定原被告之间仅存在借贷关系。针对案涉纠纷，管理人经向公司游恩和询问，游恩和回答，其与原告之间仅仅存在借款关系，签订《房屋买卖合同》仅仅是为了担保借款的实现，双方之间不存在真实的购房目的。同时，被告提醒法院注意，原被告签订的《房屋买卖合同》售房单价为每平方米3000元，大大低于同期售房价格，不可能是真实的购房合同。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条关于以签订买卖合同作为民间借贷担保的具体性规定，当房屋未完成物权公示，仅签订了商品房买卖合同，债权人不能主张继续履行商品房买卖合同，并且，当事人未完成物权公示，当然不发生物权效力，债权人对该房屋不享有物权层面的优先权，因此，管理人有权解除合同。且根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知“第七十一条【让与担保】债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。”综上，当债权人要求将已经完成所有权变更登记的财产归债权人所有，都不能得到支持，结合到本案，被告仅仅是办理了预告登记，因被告处于破产状态，事实上房屋也还没建成，所有权尚未形成，案涉担保形式上也未完成变更登记，因此，管理人解除《房屋买卖合同》有事实上和法律上的充分依据。 二、即使以借款抵购房款的情形存在，原告签订的《商品房买卖合同》涉及166套房产，原告并非真正的购房人，也不符合以居住为目的的消费者买房特征，继续履行《商品房买卖合同》，属于对个别债权人的个别清偿，违反了《破产法》公平受偿的原则，管理人有权解除合同。涉案房产至今尚未竣工验收不具备交付条件，故涉案房产仍属于《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定的债务人财产。原告认为其已全部履行了购房款支付义务，管理人无权解除《商品房买卖合同》，但原告本次起诉仅仅提供了一张被告单方面出具的收款收据（23814210元）以及金额为50万元的银行流水，管理人解除的全部《商品房买卖合同》购房款总价为82864630元，原告现有证据无法证明其已支付全部购房款，管理人有权根据《破产法》第18条的规定，依法解除全部《商品房买卖合同》。其次，就算按《购房补充协议》记载，将借款转化为购房款，对于以房抵债的所涉履行行为，即以房屋登记过户转换所有权的形式清偿债务的行为，由于原告并未完成受领房屋，故其受领必然要至被告破产之后，若管理人不解除全部《商品房买卖合同》，仍履行了抵债行为，实质构成对该以房抵债债权人的个别清偿，而破产后的个别清偿行为显然是无效的。且原告签订的《商品房买卖合同》涉及166套房产，不符合以居住为目的的消费者买房特征，不属于《优先受偿权批复》规定的消费者购房人，被告进入破产重整程序后，在涉案房产需要一定续建费用的情况下，继续履行《商品房买卖合同》，构成对个别债权人的个别清偿，损害其他债权人合法权益，违反破产法第十六条“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”的规定，且根据《最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知》第44条的规定，如若认定《商品房买卖合同》有效，也因则损害第三人合法权益，不应得到支持。 综上，原被告之间不存在真实的购房意思表示，且原告所谓的购房款已支付并不存在，原被告之间仅仅为借贷关系，因此，管理人有权解除全部《商品房买卖合同》，请求贵院驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年5月至2015年7间，原告多次向被告转账共计5990万元。转账备注：购房款。2015年11月，原、被告签订编号1305850的《商品房买卖合同》，约定被告将位于建瓯市出售给原告，用途为商业。2016年3月28日，原、被告签订一份编号ＹＤＳ-ＱＳ20160322-3借据和一份编号ＹＤＳ-ＱＳ20160322-2《购房补充协议》。其中借据载明借款本金2469.537万元，按月利率3%计算。《购房补充协议》约定：被告同意出让，原告愿意购买包括上述编号1305850合同房产在内的共计8份合同载明的房产。交易总价格为82864630元。以被告所欠本金3520.463万元及利息4766万元（详见编号ＹＤＳ-ＱＳ20160322-1协议）支付购房款。2017年9月12日，福州市中级人民法院受理了原告诉被告等人房屋买卖合同纠纷，诉争包括本案编号1305850合同房屋。诉状中原告称“尽管购房款的支付源于双方之间曾经存在的借款合同关系，但尊重双方嗣后变更的法律关系性质的一致意思表示，是合同自由原则的应有之意......”。2018年10月16日，该院作出（2017）闽01民初981号裁定，以涉诉房产处于行政冻结状态为由，驳回原告的起诉。2020年4月26日，本院立案受理案外人对被告提出的破产重整申请。同年4月29日，指定了破产管理人。2020年7月6日，破产管理人向原告发出通知书，解除包括本案编号1305850在内的共8份《商品房买卖合同》。 本院认为，原告从诉讼成本角度考虑提出本案诉讼请求，被告无异议，原告的起诉尚不违反民事诉讼法律规定，本院查明全案事实后在其选择的诉请范围内依法裁判。对于案由的确定，立案案由为商品房预售合同纠纷，被告辩称本案系确认合同无效纠纷。对此，从原告诉请事实与理由上看，本案实际上应为确认解除合同无效纠纷，但因《民事案件案由规定》只规定了确认合同无效纠纷，而未将确认解除合同无效纠纷列为案由，两案由的法律关系、法律特征有不同之处不宜共用，在没有具体规定的情况下本案案由宜根据案件性质定为二级案由：与破产有关的纠纷。本案的主要争议焦点为，被告管理人是否有权解除案涉《商品房买卖合同》。虽然2014年至2015年7月间，原告向被告转账备注为购房款，原告主张双方已达成商品房买卖协议。对此，双方并未签订商品房买卖合同，涉讼房产此时尚未办理预售许可证登记，且双方之后对借款事实达成了协议，故对原告认为是购房款的主张本院不予采纳。之后双方在2015年11月签订编号1305850的商品房买卖合同与2016年3月的《购房补充协议》，从其内容上看，有受领他种（房产）给付后消灭原到期债务（借款）的意思表示，本质系以房抵债协议，本院予以认定。原告提出根据最高人民法院第72号指导案例，支持债权转购房款，对此，本院对以房抵债协议性质的认定并未禁止债权转化为购房款，亦未认定双方签订的上述购房合同不发生法律效力，原告仍可主张相应权利。被告提出本案有让与担保或“后让与担保”的性质，对此，从被告提交的证据上看，仅有游恩和的询问笔录体现担保性质，无其他证据佐证，证明力不足，本院不予采纳。本案合同性质为以房抵债，房屋未交付未作产权变更登记，且合同约定为商业用途，非消费性购房，解除合同不存在影响消费者生存权的情况。相反，如果不解除以房抵债性质购房协议，因本院已受理被告破产重整案件，继续履行的后果就是使作为一般债权人的原告事实上取得所有权，违反了《中华人民共和国破产法》第一条规定的公平清偿原则和第十六条：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”的个别清偿无效规定，形成对其他债权人的不公。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形”及第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行”，管理人向原告发出解除涉案房产合同的通知，合法有效。原告提出被告管理人引用《中华人民共和国破产法》第十八条的规定解除通知法律依据不足。本院认为，购房协议载明的转化为房款的借款利息可能过高，抵扣违法部分利息后购房款确实可能存在未足额支付情形。但因原告有权就原债权债务关系另行申报或主张，本案对此暂不作认定。管理人引用《中华人民共和国破产法》第十八条虽有争议，但其向原告发出了目的明确的解除合同通知，至今未有撤回表示，援引法律法规妥当与否尚不妨碍解除通知发生效力。上述购房合同解除后，如原告对被告确实享有合法债权的，可根据原来的债权债务关系向被告破产管理人申报债权。综上，对原告诉请确认管理人于2020年7月6日发出的通知书不发生解除建瓯市建州商贸城A1地块8＃603单元房屋合同效力的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国破产法》第一条、第十六条的规定，判决如下： 驳回余东升的全部诉讼请求。 案件受理费用3004元，减半收取1502元，由余东升负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审判员  陈瑞完 二〇二〇年十一月二日 书记员  赵沁文