浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初12069号 原告(反诉被告):蒋林校，男，1971年12月31日出生， 汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：阙正伟,上海市 师。 委托诉讼代理人：孙璇,上海市师。 被告(反诉原告)：麻兴生，男，1962年7月3日出生，汉 族，住浙江省义乌市。 被告(反诉原告):金兰珍，女，1965年7月10日出生，汉 族，住浙江省义乌市。 被告(反诉原告):麻苏云，男，1990年6月28日出生，汉 族，住浙江省义乌市。 被告(反诉原告):麻政阳，男，1999年7月10日出生，汉 族，住浙江省义乌市。 四被告共同委托诉讼代理人：陈剑，浙江英普（义乌）律 师事务所律师。 四被告共同委托诉讼代理人：童杨阳，浙江英普（义乌） 律师事务所律师。 原告（反诉被告）蒋林校为与被告（反诉原告）麻兴生、 金兰珍、麻苏云、麻政阳权益指标转让合同纠纷一案，于2020 年8月14日向本院提起诉讼，2020年8月31日，被告麻兴生、 金兰珍、麻苏云、麻政阳提起反诉，本院受理后，依法适用简 易程序，由审判员王慧独任审判，于2020年9月10日合并公 开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蒋林校及其委托诉讼代 理人阙正伟、四被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人陈剑 到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋林校向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017 年8月16日签订的《购房权益指标转让协议》合法有效；2.被 告将××镇××幢××单元××室房屋及车位207的 交房手续（包括房屋交付合同、物业管理合同、房屋全套钥匙、 水电气账户等）移交给原告。事实与理由：2017年8月16日， 原告就大陈镇政府异地奔小康安置房权益转让事宜与被告签订 了一份《购房权益指标转让协议》，约定：被告将其享有的高 层住宅中一套（150平）购房权益指标转让给原告，转让款127500 元，被告必须无条件配合原告对房屋的抽签工作、办理交房手 续、办理权证及过户手续。被告未积极配合的，需支付违约金 20万元。协议签订当天，原告将转让款127500元支付给被告， 被告写下收条一张。2017年9月5日，原告向义乌市大陈镇异 地奔小康工程建设办公室汇款建房款23.5万元。至2017年9 月30日，原告向被告转让购房建房进度款共计30万元。2019 年6月13日，被告委托原告配偶傅爱英抽签安置定位，经公证 抽签，原告购买的这套房屋定在××镇××幢××单元 2-1302室，车位号码207。2019年7月23日，原告向义乌市大 陈镇异地奔小康工程建设办公室汇款支付了建房造价尾款、维 修基金等共计164106元。之后，原告要求被告将该房的交房手 续（包括房屋交付合同、物业管理合同、房屋全套钥匙、水电 气账户等）移交给原告，但是被告拒绝配合。 四被告共同辩称：一、该合同违反了义乌市农村宅基地使 用细则（义委办发2016103号）第七条。原告并非义乌市行 政区内的村集体组织成员，受让易地奔小康工程的不动产的合 同是无效的。二、合同约定，被告只收取转让费，以后所产生 的费用由原告承担，由于原告未及时交纳房款，是违约行为， 被告有权行使先履行抗辩权，拒绝交付过户房产。三、由于涉 案不动产的过户手续需镇政府政策安排，并非被告配合就可以 过户登记，因此，被告方不存在违约。交房问题：由于原告未 交清房款，镇政府也未肯向被告方交付钥匙等相关手续。因此， 后果应由原告承担。 反诉原告麻兴生、金兰珍、麻苏云、麻政阳向本院提出反 诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付由其垫付的房屋造价款 58346.16元，并从2019年7月23日起按年利率6%赔偿利息损 失至实际履行之日止；2.反诉被告向反诉原告支付房屋转让款 （不含造价）20315元（5.9㎡*850元/㎡+18㎡*850元/㎡）； 3.反诉被告向反诉原告支付违约金2万元。事实与理由：2017 年8月16日，反诉原告与反诉被告签订《购房权益指标转让协 议》，约定反诉原告将位于义乌市大陈镇楂林片异地奔小康四 期“八都苑”高层住宅中的一套购房权益指标转让给反诉被告， 反诉被告承担因该住房权益指标需向相关部门、单位缴纳的所 有费用（包含建筑成本、物业费等），另需向反诉原告支付转 让款127500元。2019年7月，义乌市大陈镇人民政府送达交房 通知，确定案涉房屋的造价为522452.16元，但反诉被告仅缴 纳了造房款464106元，剩余58346.16元由反诉原告垫付。嗣 后，反诉原告多次要求反诉被告支付其垫付的造房款，均未果。 另，反诉原告与反诉被告在签订《购房权益指标转让协议》时 仅按150㎡计算转让款，现案涉房屋的实际面积为155.9㎡， 多出的5.9㎡应当另算转让款，此外，义乌市大陈镇人民政府 以房屋面积的12%为标准额外分配了18㎡权益面积，该18㎡也 应当另算转让款。综上，反诉被告未按约支付造房款的行为已 属严重违约。 反诉被告蒋林校答辩称：被告提起的诉请，都是基于裙楼 的尾款，请求驳回反诉原告的诉请：一、产生裙楼建造费用的 根本原因在于反诉原告私自变更协议约定，超越反诉被告的代 理权限，应由反诉原告承担不利后果。反诉被告不存在任何违 约，包括逾期付款的责任。根据证据及协议的约定，反诉被告 已按约支付了全部款项，包括建房款、尾款、指标费，且及时 催告反诉原告交付房屋及车位钥匙。反诉原告在反诉状中提到 垫付的裙楼价款，裙楼并没有在购房转让协议中约定，协议只 约定套房及车位（车库）且因裙楼的面积及位置等产权均不明 确，无法进行交易，其次，产生裙楼款的原因是被告私自变更 协议内容所致，反诉被告提的补充证据均显示该征求意见书是 可选择的，且98%的农户选择成本分摊到高层套房，裙楼产权及 收益权归业主享有，即套房按3190元每平方价格交纳，而反诉 原告在政府处作出的选择，明显是反诉原告希望有裙楼（反诉 原告的第二项诉请也能表明其真实的目的）。在协议生效后， 私自变更约定，强加一方的义务，且嗣后也未向反诉被告如实 陈述，违背诚实信用原则，该约定如能生效，不利于市场环境， 与法相背。综上，双方因反诉原告私自变更协议约定，而对3190 元还是2830元的单价存疑，并不能证明反诉被告未全部交款而 违约。反诉被告认为裙楼部分360元每平方的款项应由反诉原 告承担，且争议的源头也是反诉原告，对过错应承担不利的一 果。另，双方在协议生效后，即成立代理关系，反诉原告为反 诉被告的代理人，其所为应在被代理人的权限范围内（如选房 付款）并处份，但本次选择并没有经反诉被告的授权或追认， 系越权代理行为，应由反诉原告支付剩余房款。最后，协议也 没有将此缴纳360元的款项作为逾期付款的违约责任（第一、 三项反诉请求），且反诉原告也未向法庭提供证据证明已向政 府支付了该笔款项，该笔款项与逾期付款责任均无从谈起。年 利率6%为民间借贷的司法解释规定，且现已失效，反诉原告的 主张，无任何协议及法律的依据。二、反诉被告无需支付第二 项诉请。首先，根据申购确认书显示，反诉原告申购并享有的 二套大户型（建筑面积约150平方），而协议第一条约定反诉 原告将上述一套购房指标转让给反诉被告，转让的只是该房屋 的转让指标，未涉及面积的增加或减少，建筑面积是政府在建 设和甚验时地有的变化，这是二个概念。购房指标款在协议中 已约定具体金额，且反诉被告已全部支付。其次，反诉被告就 多出来的房屋面积，支付了建筑成本，反诉原告以增加的面积 要求支付转让款没有任何法律依据。裙楼部分没有任何的依据， 且12%不知道如何计算得出的。此外，如果反诉原告仍坚持二部 分是指标转让，则裙楼部分的建筑费用及增加套房的费用应由 反诉原告承担，更不存在逾期付款的利息，这是可作交易转让 的。反诉原告存在相矛盾的主张。 蒋林校就其本诉和反诉，向本院提交了如下证据： 1、购房权益指标转让协议、申购确认书各一份，证明双方 关于争议房屋及车位的约定，房屋价款的约定，交房及过户的 约定。 2、收条一份，证明原告于协议签订当日向被告支付转让款 127500元。 3、通知、收款收据、收条、银行业务凭条各一份，证明经 通知，原告代缴建房进度款30万元。 4、公证书、入场通知书、授权委托书各一份，证明2019.6.13 被告委托原告参与分房抽签安置定位活动，经公证，确定涉案 房屋的定位及车位。 5、农村信用社现金缴款单一份，证明2019.7.23原告向被 告缴纳了购房尾款。 6、政府信息公开答复书复印件一份，证明2019.12.5大陈 镇政府回复原告律师申请的政府公开信息内容，证明被告私自 签订了四期裙楼处置意见征求书、导致增加裙楼成本分摊到高 楼套间。（原件在12066号） 7、大陈镇异地奔小康四期处置征求意见书复印件一份，证 明裙楼分摊到高楼的费用约360元每平方。 麻兴生、金兰珍、麻苏云、麻政阳对上述证据质证认为： 证据1：转让协议的真实性没有异议，合同的有效性有异议，合 7- 同违反了义乌市农村宅基地使用权转让细则（义委办发2016 103号）第七条。原告主张该协议有效，需提供村民同意及农林 备案材料，才可以认定合同有效。申请认购书系复印件，真实 性无法确认。证据2：真实性没有异议。证明目的有异议，只能 证明部分支付了转让款。证据3：通知系复印件，真实性无法确 认。收款收据：这是原告向镇政府交纳房款的，具体被告方不 清楚。证据4：公证书的真实性没有异议，入场通知及授权委托 书系复印件，无法核实。证据5：被告方不清楚。证明目的有异 议，该缴款单及收据，如交纳了，也证明只是交纳了部分，未 足额交纳，存在违约。证据6：真实性有异议。证据7：与本案 无关。这是大陈镇政府对孙璇作出的答复。且这份答复与事实 不相符合，裙楼至今没有与住房进行任何的磋商。建造费的收 取也没有经过住房的同意。这是政策性的行为，并非是被告选 择的结果。证据8：实施细则与本案无关。 麻兴生、金兰珍、麻苏云、麻政阳就其本诉和反诉，向本 院提交了义乌市大陈镇异地奔小康四期交款通知书一份，证明 涉案房屋造价为522452.16元。根据原告自认的交款数额为 464106元，因此，原告尚有房款未及时交纳。从而证明原告存 在严重违约行为。 蒋林校对该证据的真实性没有异议，原告方认可交款金额。 被告认为违约的时间起算点，没有依据。 本院认证：对双方提交的证据的真实性均予以确认，对其 证明力将结合本案查明的事实予以综合认定。 经审理查明，为改善山区群众的居住条件，义乌市大陈镇 8- 人民政府下发《大陈镇“宅基地换住房、异地奔小康”工程实 施细则》，适用大陈镇大岭下村和湖山千亩山自然村。根据该 实施细则，麻兴生、金兰珍、麻苏云、麻政阳一户可安置150 户型高层两套。2017年8月16日，蒋林校（乙方，受让人）与 麻兴生、金兰珍、麻苏云、麻政阳（甲方，转让人）、案外人 义乌金瑞房地产经纪有限公司（丙方，作为中介机构）签订《购 房权益指标转让协议》一份，约定：甲方享有位于义乌市大陈 镇楂林片异地奔小康四期“八都苑”高层住宅共2套、建筑面 积共300平方米的权益指标，甲方将上述住宅中的1套建筑面 积150平方米的权益指标转让给乙方，转让款按每平方米850 元计算，共计127500元；甲方应及时将享有上述套房权益指标 的相关材料交付给乙方，本协议签订后，因该住房权益指标需 向相关部门、单位缴纳的所有一切费用（包含建筑成本、物业 费等），均由乙方承担；甲方必须无条件配合乙方对上述住房 抽签工作及办理交房手续；上述房屋可办理不动产权证及过户 手续时，甲方应无条件积极配合，过户的一切费用由乙方承担 （包含土地出让金、相关税费等）。政府异地脱贫补助款归甲 方享受，出让金优惠退费由乙方享受，物业费政府补助由乙方 享受，具体政策以政府文件为准；该住房权益指标转让后，实 际取得的套房的房屋所有权及该房所属土地使用权以及附属配 套设施依法随之转让给乙方所有。协议签订当日，蒋林校即向 麻兴生支付了127500元权益指标转让款。 2017年9月5日，蒋林校向义乌市大陈镇异地奔小康工程 建设办公室支付了建房款235000元。2017年9月30日，麻兴 9- 生、金兰珍向原告出具收条一份，载明收到蒋林校建房进度款 65000元。2019年6月10日，金兰珍向蒋林校配偶傅爱英出具 一份授权委托书，委托傅爱英参与该高层住宅的抽签、交房手 续。2019年6月13日，义乌市大陈镇人民政府举行案涉房屋的 分房抽签定位活动，傅爱英参与案涉房屋的抽签，经抽签公证， 案涉房屋定位安置于××镇××幢××单元××室， 车位号码为207。2019年7月23日，蒋林校向义乌市大陈镇异 地奔小康工程建设办公室支付了建房款164106元。同月，义乌 市大陈镇人民政府向麻兴生户发送《大陈镇异地奔小康四期交 款通知》，载明案涉房屋测绘面积为155.9㎡，房款为522452.16 元，按政策安置高层公寓的审批面积，每平方米补助300元， 用于安置小区公共基础设施建设，并令麻兴生户于收到通知后 15个工作日内缴清余款。麻兴生即将该通知内容告知原告。2019 年7月23日，义乌市大陈镇人民政府直接从支付给麻兴生户的 补助款中扣划了案涉房屋余款58346.16元。 另，2020年4月29日，金华市中级人民法院曾向义乌市大 陈镇人民政府发函核实涉案楼盘的相关情况，2020年5月6日， 义乌市大陈镇人民政府复函称：涉案“八都苑”小区（义乌市 大陈镇异地奔小康工程四期工程）安置农户套间共345套，其 中279套业主已经收房，还有66套因农户原因仍未完成交房手 续，小区房屋系政策性保障住房，到目前为止还未能办理初始 登记。附属配套设施的裙房产权归义乌市大陈镇人民政府，但 收益权属于全体业主。经本院咨询国土部门及义乌市大陈镇人 民政府，案涉房屋所在土地性质为国有划拨土地。 10- 本院认为：本案为权益指标转让引起的纠纷，并非房屋所 有权的转让纠纷，故本案案由应为权益指标转让合同纠纷。本 案主要的争议焦点为： 一、案涉《购房权益指标转让协议》的效力。被告抗辩对 合同效力有异议，但其反诉请求均是基于案涉转让协议有效而 提起，案涉权益指标转让协议系双方真实意思表示，且并不违 反法律和行政法规的强制性规定，故本院认定案涉协议合法有 效。被告辩称缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。 二、本案双方转让的标的是权益指标还是房屋，是否对应 包含裙楼等配套附属设施。双方签订协议时，并未有具体明确 指向的房屋。被告方将其享有可安置高层住宅150户型一套对 应权益指标作价127500元转让给原告，虽则转让协议约定转让 款按建筑面积每平方米850元计算，但依据协议的名称、上下 文及权益指标的交易习惯，原告支付的系指标转让款，对价取 得了被告方名下的一套高层住宅的资格，该转让标的和交易价 格在签约时均已确定。后续测绘面积的出入，并不影响交易标 的的转让款。同时，依据协议第八条约定，裙楼系房屋的配套 附属设施，与房屋系统一整体，应一并包含在内，义乌市大陈 镇人民政府作出交款通知书上所载明的案涉房屋暂计房款 522452.16元，包含了案涉房屋及配套附属设施。因此，双方转 让的系资格和指标的转让，且其对应的房屋包含了裙楼。原告 认为指标转让不包含配套附属设施，被告要求原告超出的5.9 ㎡转让款和支付裙楼的价款，均于法无据，本院不予支持。 综上，案涉协议合法有效，双方均应按约履行。依据义乌 11- 市大陈镇人民政府的通知，房屋的建造款为522452.16元，而 原告实际缴纳464106元，尚欠58346.16元已由被告方垫付， 依法应由原告支付给被告，并承担相应利息损失。同时，案涉 房屋已具备交付条件，被告应在原告支付垫付款及利息损失的 同时向原告交付房屋。另外，根据义乌市大陈镇人民政府的回 复，在原告起诉时，被告因客观原因未能交房，故本院认定双 方在履行本案讼争合同过程中均不存在违约行为，故反诉原告 的第三项诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国 合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、 第一百三十五条、第一百三十八条的规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）蒋林校与被告（反诉原告）麻 兴生、金兰珍、麻苏云、麻政阳于2017年8月16日签订的《购 房权益指标转让协议》有效； 二、原告（反诉被告）蒋林校于本判决生效之日起十日内 支付被告（反诉原告）麻兴生、金兰珍、麻苏云、麻政阳房屋 造价垫付款人民币58346.16元，并赔偿利息损失（利息自2019 年7月23日至2019年8月19日按照年利率6%计付，自2019 年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市 场报价利率计付至实际履行之日止）； 三、被告（反诉原告）麻兴生、金兰珍、麻苏云、麻政阳 于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）蒋林校移交位 于义乌市××镇××幢××单元××室房屋及207号 车位的交房手续； 四、驳回被告（反诉原告）麻兴生、金兰珍、麻苏云、麻 12- 政阳的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍 支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4512元，反诉案件受理费1134元，由原、 被告双方各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院 递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省 金华市中级人民法院。 审判员 王 慧 二〇二〇年十一月六日 书记员 朱爱华