广东省佛山市南海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0605民初18502号 原告：广东道和车博园地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区****座。 法定代表人：李某1。 委托诉讼代理人：李纲，广州金鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李**，广东熊何律师事务所律师。 被告：广东道道通投资发展有限公司，住所地：广东省佛山市南海区***********，统一社会信用代码914***********644W。 法定代表人：潘润，总经理。 委托诉讼代理人：周东赤，广东群豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁舒妍，广东群豪律师事务所实习律师。 原告广东道和车博园地产开发有限公司诉被告广东道道通投资发展有限公司租赁合同纠纷一案,本院于2020年7月29日受理后，依法适用简易程序于同年10月16日公开开庭进行了审理。原告法定代表人李某1及其委托诉讼代理人李纲、李**，被告的法定代表人潘润及其委托诉讼代理人周东赤、梁舒妍，均到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认被告单方通知解除本案《土地使用权转租协议》、《土地使用权转租协议之补充协议书》、《补充协议》的行为无效；2.被告双倍返还违约保证金10000000元；3.原告继续享有本案《土地使用权转租协议》、《土地使用权转租协议之补充协议书》、《补充协议》约定的乙方权利及投资收益（目前已开发部分暂计金额为500000元）；4.诉讼费由被告负担。 事实与理由：原告股东李成思与被告于2019年5月16日签订了《士地使用权转租协议》、《之补充协议书》，于2019年6月13日签订了《补充协议》。根据以上协议的约定，被告将其向白岗村棠溪社承租的坐落在南海区里水镇棠溪村“蚌口”约220亩土地使用权转租给原告用于项目开发，项目计划投资建设21000平方米物业，预测销售价格不低于7000元/平方米，李成思与被告按7：3比例分配投资收益。协议签订后，被告收取了5000000元的履约保证金。2019年6月6日，包括李成思在内的原告股东签订了股东《股东合作协议书》，约定：根据股东李成思与被告于2019年5月16日签订的《土地使用权转租协议》和《土地使用权转租协议之补充协议》，各股东共同出资设立项目公司(原告)进行佛山市南海区******及不动产建设、销售事宜。之后，李成思根据原告股东的意见，与被告于2019年6月13日签订了《补充协议》约定由原告作为项目公司，承受李成思在本案《土地使用权转租协议》、《土地使用权转租协议之补充协议书》的所有权利义务。随后，被告向原告移交了涉讼土地，原告进场办公，并进行了大量开发、建设及销售的前期工作，已经实际承受了上述协议中的乙方李成思权利义务，开始履行本案协议约定的开发、建设等合同义务。原告得知被告拟单方解除合同后，一直不同意其单方解约，要求按约履行。被告明知本案协议相对方权利义务主体已变更为原告，依然仅与李成思私下处理解约问题，且未达成一致，其恶意避开原告的单方解约行为无效。基于以上事实，为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，敬请贵院依法判如所请。 被告辩称，本案事实经过为:2019年5月14日，被告有偿委托原法定代表人代继强就本案协议项下项目对外开展招商工作，促成被告与投资人达成及签署有关项目合作合同。2019年5月16日，在代继强的介绍下，被告与原告董事长李成思签订《土地使用权转租协议》及《土地使用权转租协议》之补充协议书。2019年5月23日，李成思依约向被告支付500万元履约保证金。2019年6月2日，广东道和车博园实业有限公司股东合作协议书签订。2019年6月6日，原告股东合作协议书签订。2019年6月10日，原告成立。2019年6月13日，被告和李成思签订《补充协议》，并书面确认可移交的案涉土地。2019年6月19日，被告通知李成思解除与其签订的案涉三份协议。2019年6月27日，李成思同意退回500万履约保证金，被告当天将500万履约保证金予以退还。2019年7月1日，代继强致信被告法定代表人潘润，陈述其与原告、原告股东之间的商业贿赂行为。2019年7月19日，经双方协商，代继强同意将被告委托其开展招商工作的授权委托书予以作废，代继强放弃授权委托书约定的相关权利。 被告认为：第一、代继强、原告及其股东存在违反《反不正当竞争法》的商业贿赂行为。代继强和代旭是父子关系，代旭是道和车博持股20%的股东。在2017年3月14日被告的法定代表人变更为潘润前，代继强曾是被告的法定代表人。至今代继强仍持有被告14.8%的股权。代继强与原告股东代旭是父子关系，且代旭曾在被告处任职，熟悉被告的运作及内部商业信息。2019年6月13日，原告刚设立3天，国家企业信用信息网等平台未公布其工商登记信息。但是基于代继强的介绍、对李成思的信任、原告法定代表人李某1关于原告不存在问题的承诺，被告与李成思签订了《补充协议》。《补充协议》签订后，被告通过相关平台查询，发现代继强的儿子代旭是原告股东，占20%股份，任董事职务。代继强、原告及其股东各方均未向被告告知该事实。2019年5月14日被告有偿委托代继强就案涉项目合作事宜对外寻找、洽商第三方投资人。2019年6月2日，原告的全体股东与代继强签订的《广东道和车博园实业有限公司股东合作协议书》，在该协议第二页13行至第24行约定：其一，代旭按占股比例约定期限完成出资资金，以挂账形式列入项目公司应收账目，该出资款在该项目首批7万平方米物业建设工程多层主体正负零完成后1个月，股东代旭应将全部出资款600万元转账支付至项目公司账户内。即在项目公司完成7万平方米前，代旭无需出资。其二、鉴于项目公司（原告）与被告签订《土地使用权转租协议》和《土地使用权转租协议之补充协议》是由股东代旭促成，全体股东一致同意：在该项目首批7万㎡物业建成验收合格后7天内，将其中的3000㎡物业（具体楼层座向根据公平原则抽签确定）34年的物业权益权，无偿分配（即无需承担建筑成本）给股东代旭作为补偿。股东代旭有权对分配取得的3000㎡物业进行处分，并获得处分收益。项目公司及公司其他股东不得对此提出异议或设立障碍。即在原告建设完成7万平方米后，对代旭兑现给付3000㎡物业34年的物业权益权商业贿赂。2019年6月6日，原告的全体股东与代旭签订《广东道和车博园地产开发有限公司股东会合作协议书》，在该协议第三页第11行至第22行中再次重审了上述约定。在李成思起诉被告一案[（2019）粤0605民初22238号]中，李成思提供的作为证据的多张费用报销单中，多次提及并确认代继强为原告股东。原告股东于2019年6月2日签订的《广东道和车博园实业有限公司股东合作协议书》由代继强落款签名。可见，代旭持有的股权实际由代继强享有，代继强是实际权利义务承受者。由此可见，原告及其股东承诺无偿给予被告委托代理人代继强的儿子代旭3000㎡物业34年的物业权益权（实际由代继强享有），以此种方式争取了与被告合作的机会，其行为属于不正当竞争行为，构成商业贿赂。 第二、李成思作为代继强招商引资的对象，存在多处不诚信行为，隐瞒对订立合同有关的重要事实。李成思隐瞒其在多个案件中重大负债，且被多单案件列为被执行人，甚至存在被法院列入失信人员名单、发出限制消费令的情况。2006年1月19日，李成思与他人在广元市*******成立四川广汇建设有限公司，经营范围为房地产开发经营。公司注册资本16077万元，实缴资本1648.1万元，欠缴14428.9元。李成思占股94.2583%，个人欠缴注册资本13600.4元。经查，李成思在多单案件中被列为被执行人、被法院列入失信人员名单及限制消费令的情况下，并在短短七个月的时间内，分别在不同省份投资成立了三个类似的公司，具体情况如下：2018年11月5日，在四川省广元市利州区*****************，与他人投资成立四川**房地产开发有限公司，经营范围为房地产开发经营。该公司注册资本6000万元人民币，实缴资本为零元；李成思占股40%，应缴出资为2400万元；2018年12月4日，在河北省石家庄市桥西区*********交口冶金厅宿舍9-1-103，与他人投资成立河北广汇园房地产开发有限公司，经营范围为房地产开发经营。该公司注册资本20000万元人民币，实缴资本为零元。李成思占股20%，应缴出资为4000万元，公司另一股东为四川广汇建设有限公司，占股为70%，应缴出资14000万元；2019年6月10日，在佛山市南海区里水镇佛山一环里水立交南侧和顺路段9-28号自编A1栋A座，与他人投资成立广东道和车博园地产开发有限公司，经营范围为房地产开发经营。该公司注册资本3000万元人民币，实缴资本为零元。李成思占股35%，应缴出资为1050万元；这三家公司均是在李成思被列为被执行人的情况下陆续成立的，成立时间不仅间隔不足一年，且注册资本高，均未实缴注册资本，经营范围相同。综上，不计算四川广汇建设有限公司在河北广汇园房地产开发有限公司占股为70%，应缴出资14000万元；李成思在上述多家公司个人累积应缴出资为21050.4万元。在李成思被列为失信被执行人并处于限制消费令中，其勾结被告的招商代理人，隐瞒真相，采取商业贿赂手段与被告签订了本案协议，严重损害被告的合法权益。原告及其股东的资本显著不足，利用较少资本从事力所不及的经营，表明其没有从事公司经营的诚意，实质是恶意利用公司独立人格和股东有限责任把投资风险转嫁给被告。 第三、经双方协商一致，被告与原告的案涉三份协议已经解除。2019年6月27日之前，在被告通过书面、微信、短信、面谈等多种方式，多次通过李成思向原告明确“撤销”案涉三份协议的意思表示后，原告的董事长李成思同意由被告向其退还500万元履约保证金。2019年6月27日，被告通过银行转账的方式向李成思退还500万元的履约保证金，李成思已经代为收取。在案涉合同签订、履行、终止的整个过程中，原告一直由李成思作为代表与被告沟通，500万元的履约保证金亦由李成思个人向被告支付。基于上述行为，被告有足够的信赖基础认定双方已经达成一致，同意解除本案全部协议。 原告及股东与代继强恶意串通，在故意隐瞒重要事实的情况下与被告签订协议，该行为已经违反法律的强制性规定。双方协商一致解除合同后，原告和李成思为谋取私利，陆续将被告诉至法院，已经严重损害被告的利益。综上所述，原告诉请没有事实及法律依据， 诉讼中，原、被告为主张自己的诉讼请求及主张的事实提供他证据材料，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，经审查，除原告提供的前期投入支出凭证部分不符合有效证据形式外，本院对其他证据的真实性均予以确认并附卷佐证。代继强为被告股东之一，双方有利害关系，本院对其证人证言效力不予确认。 综合以上采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实： 2011年12月28日，棠溪经济社（甲方）、广州市鸿信汽车修配护理服务有限公司（乙方）在佛山市南海区里水镇白岗经济联合社的见证下签订了《土地使用权租赁合同》，约定：甲方将座落在南海区里水镇棠溪村“蚌口”的土地188600.52平方米（折合282.9亩）出租给乙方使用；该土地东至佛山一环立交桥，南至棠溪村抽水涌，西至东减水涌边、北至佛山一环东线道路规划拟征线；租赁期限自2012年1月1日至2053年12月31日止；2012年1月1日至2012年12月31日为乙方办理土地使用证期，考虑到甲方集体及村民利益，在双方签订合同及甲方向乙方移交土地时，乙方按1100元/亩/年一次性向甲方支付当年度鱼塘租金，乙方将鱼塘租金在2012年3月15日前缴交给甲方；2013年1月1日至2013年12月31日为乙方建设期，甲方同意建设期间免收土地租金，在当年基建期4月15日前乙方提前缴交100万元租金给甲方，甲方在承租期第一次收取乙方租金时退回给乙方；计租日期自2014年1月1日起，租金为2元/m2/月，每3年递增10%（自计租之日起计）；每年租金分二次给付，乙方在每年4月15日前和10月15日前各给付当年租金的50%；甲方所收的租金不含税，所有税金由乙方缴纳。 2012年5月10日，棠溪经济社（甲方）、广州市鸿信汽车修配护理服务有限公司（乙方）、道道通公司（丙方）签订《补充协议书》，约定甲乙双方同意由乙方新设立的丙方取代乙方作为《土地使用权租赁合同》的承租人，自协议签订之日起，由甲方作为出租方、丙方作为承租方履行《土地使用权租赁合同》的所有条款和合同的权利义务。 2019年5月16日，被告道道通公司（甲方）与李成思（乙方）签订一份《土地使用权转租协议》，约定：甲方同意将其向白岗村棠溪社承租的坐落在南海区里水镇棠溪村“蚌口”的约220亩的土地使用权转租给乙方；在乙方缴纳第一笔保证金后7日内甲方向乙方移交转租土地及其他地上配套设施，转租期限自实际移交之日起至2053年12月31日止共34年有余；该土地使用权租金按甲方与棠溪经济社签订的《土地使用权租赁合同》及《补充协议书》约定的价格支付；租金由乙方以银行转账形式向甲方支付；每年的租金分两次给付，乙方应当在每年4月15日前和10月15日前分别向甲方支付当年度租金的50%，甲方收到乙方支付的租金后应足额支付至棠溪经济社，保证乙方能正常使用该转租土地；协议生效后到2021年6月31日为乙方项目建设期及市场培育期，甲方同意免收乙方的土地租金，该期间产生的应向棠溪经济社缴交的租金由甲方向棠溪经济社缴纳；在合同履行期间，因甲方原因解除或终止甲方与棠溪经济社签订的《土地使用权租赁合同》及《补充协议书》，导致本协议无法履行的，甲方按乙方的实际投入双倍赔偿乙方的投资损失；因甲方提供的转租土地不能进行建设，以及不能实现建设后对外租赁等情形，甲方应双倍赔偿乙方的全部投资损失；乙方逾期给付租金超过15日的，每逾期一日，甲方有权按未足额缴纳部分租金的千分之三向乙方收取违约金；合同一方违反合同约定，违约方须赔偿守约方因违约造成的一切经济损失，守约方主张权利所支出的一切费用，包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、鉴定费、拍卖费、律师代理费等均由违约方承担；乙方可以成立公司用于承租及经营土地，甲方同意将本协议的次承租人变更为乙方成立的公司，协议中乙方的权利义务由变更后乙方新成立的公司作为承租人承受，乙方变更合同主体的，甲方不得另行向乙方收取费用。 同日，被告道道通公司（甲方）与李成思（乙方）签订《之补充协议书》，约定：该转租土地自乙方支付第一笔履约保证金后7日内由甲方按双方实测的宗地图范围移交给乙方开发建设；鉴于双方签订的《土地使用权转租协议》未对转租履约保证金作出约定，且乙方承租该转租地块系用于开发建设，考虑上述情况，甲乙双方同意在签订本补充协议后160天内，由乙方向甲方支付2000万元作为履约保证金，若因甲方及政策性原因履约保证金支付时间顺延；在签订《土地使用权转租协议》后7天内，乙方应向甲方支付履约保证金500万元，乙方须在150天内办妥建设规划调整手续或《施工许可证》，后7天内，乙方向甲方支付履约保证金1500万元；在乙方完成首批建筑面积7万平方米主体验收合格（包括消防验收）后7天内，甲方将履约保证金2000万元退还给乙方；补充协议签订后30日内，乙方注册成立新的公司用于项目实际开发，并由新成立的项目公司负责项目的经营，自主经营、自负盈亏，在乙方新注册公司成立后，甲方同意将本协议乙方变更为乙方新成立的公司，同时将本协议约定应提供给乙方的相关资料移交给乙方新成立的公司备案使用。 2019年5月23日，李成思向被告转账500万元。同日，被告出具《收据》，确认收到李成思支付的履约保证金500万元。 2019年6月6日，李成思、代旭、潘美平、卢锡永、田园园签订《股东合作协议书》，约定：各方合作设立原告；公司注册资本暂定3000万元，其中李成思出资1050万元，占注册资本的35%，代旭出资600万元，占注册资本的20%，潘美平出资525万元，占注册资本的17.5%，卢锡永出资525万元，占注册资本的17.5%，田园园出资300万元，占注册资本的10%。该协议书还确认，李成思、田园园已分别于2019年5月23日出资350万元、150万元。 2019年6月10日，原告登记成立，注册资本3000万元，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发经营、房地产租赁经营、房地产中介服务、物业管理等。李成思担任该公司的董事长一职。 2019年6月13日，被告与李成思签订《补充协议》，明确转让协议的承租方为新成立的项目公司即原告，双方同时签订移交地宗图。 2019年6月19日，被告向李成思出具《撤销合同通知函》，认为双方在《土地使用权转租协议》、《之补充协议书》、《补充协议》的协商谈判及协议达成的过程中，被告股东代继强曾作为李成思的介绍人及被告的委托人参与其中，而原告股东之一代旭持股20%，代旭与代继强是父子关系，故认为李成思未履行告知义务，且故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，未将代旭将是原告股东这一事实告知被告，故主张因订立合同时存在重大误解，被告决定行使撤销权，撤销以上三份协议，并要求即日起终止履行上述三份协议，并协商处理三份协议的后续事宜。 同日，被告的法定代表人潘润通过微信联系李成思，称股东会一致决议撤销合同，李成思回复表示收到通知，但解除协议没那么简单，且被告的理由不成立，明确不同意中止合同，且被告的理由与合作条款没关联性。 2019年6月25日，原告作出《股东第一期1500万元入资登记表》，载明：李成思实际入资350万元（付道道通公司与道和公司的合作定金），欠入资175万元；代旭实际入资0元，欠入资300万元；卢锡永实际入资265万元（转入道和公司公账），超额入资2.5万元；潘美平实际入资262.5万元（转入道和公司公账），欠入资0元；田园园实际入资150万元（150万元转到李成思账，付道道通公司与道和公司的合作定金），欠入资0元。该登记表落款处有五个股东的签名确认。 2019年6月27日，潘润联系李成思要求提供账户，请求将履约保证金原路返还。李成思于同日回复：“潘总，你先退回500万元给我，今晚再谈其他事情吧。” 同日，被告向李成思转账500万元，登记转账用途为“退还履约保证金”。 2019年8月18日，原告的全部股东及法定代表人签署《工商及税务注销代理授权书》，授权佛山市南海誉诚会计服务咨询有限公司代理原告办理营业执照及税务注销手续。 另查明，李成思在2019年曾因多宗案件被人民法院采取限制消费措施。另外，李成思还在四川**房地产开发有限公司（2018年11月5日成立）担任总经理、在河北广汇园房地产开发有限公司（2018年12月4日成立）担任经理，并且是以上两家公司的股东。 2019年9月6日，李成思起诉被告，本院立案案号为（2019）粤0605民初22238号，李成思请求被告双倍赔偿前期投入损失5628305.34元、支付实现债权费用177566元、担保费用14800元。本院经审理后认为李成思的合同权利义务已转移至原告，故驳回李成思诉讼请求。李成思不服提起上诉，佛山市中级人民法院经审理后作出（2020）粤06民终6447号民事裁定，认为李成思与案件无直接利害关系，其诉讼主体不适格，裁定驳回李成思起诉。 2020年7月29日，原告提起本案诉讼。 本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。生效文书已认定涉讼《土地使用权转租协议》、《之补充协议书》、《补充协议》的相对方为原、被告，即本案原、被告之间的权利义务按上述协议约定确定。上述三份协议为当事人真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，有合法有效合同，对双方当事人具有法律约束力。李成思作为原告股东，涉讼合同签订及处理一直是以李成思名义进行，本院认为李成思与被告对涉讼合同处理事宜对原告具有法律约束力。2019年6月27日，李成思同意被告退还履约保证金500万元，表明其同意终止上述协议继续履行，本院据此认定上述三份协议已于当日协商解除，并对原告关于确认上述合同解除行为无效的诉讼请求不予支持。《之补充协议书》明确约定双方将根据实测宗地图另行签订移交确认书以实际交接土地，现原告并未举证证明双方有签订移交确认书，故本院对被告主张租赁标的物并未实际交接的意见予以采纳。在租赁土地并未实际交接的情况下，考虑到被告现已另行在涉讼土地进行了建设开发，而该转租协议为不适宜强制履行的合同，本院认为原、被告之间上述协议已实际协商解除，对原告主张继续享有上述协议权利及投资收益的诉讼请求也不予支持。 被告为有限责任公司，上述协议的签订并非其股东的个人行为，其股东如何促成上述协议的签订并不影响上述协议的效力及履行。原告为有限责任公司，李成思及代旭仅是其中股东，李成思的个人情况并不能直接推定原告的履约能力存在瑕疵，被告也未举证证明代旭的身份及出资情况会影响上述合同的履行。被告在没有法定理由的情况下，于2019年6月19日向原告发出撤销合同通知，已构成违约，被告应承担违约责任。合同解除后因该合同取得的财产应予返还。被告已将履约保证金500万元退还给李成思，李成思也根据原告出资情况将上述款项退还给出资人，该款项应视为已退还给原告，本院对原告主张被告须另行退还保证金500万元的诉讼请求不予支持。上述协议并未约定履约保证金具有定金性质，原告主张被告双倍返还保证金理据不足，考虑到租赁物并未实际交接，原告的损失仅为前期投入损失，且原告承接合同权利后仅6天被告即提出撤销合同，该期限较短，本院综合本案实际情况，酌情确定被告支付违约金100万元予原告，以填补原告前期投入损失，原告主张超出部分本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告广东道道通投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金1000000元予原告广东道和车博园地产开发有限公司； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计40900元（原告已预交），由原告负担34000元，被告负担6900元。被告负担部分应于上述付款同期迳付还予原告，本院不另收退。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审判员  朱道春 二〇二〇年十一月十三日 书记员  黄晓璇