浙江省玉环市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1021民初2556号 原告：乔恩俊，男，1988年7月20日出生，汉族，住安徽省阜南县。 原告：刘勤，女，1988年2月20日出生，汉族，住安徽省阜南县。 两原告共同委托诉讼代理人：黄中魁，浙江法校（玉环）律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：黄蕾，浙江法校（玉环）律师事务所律师。 被告：玉环县中泷置业有限公司，住所地玉环市龙溪镇花岩浦村（树人小区中部）。 法定代表人：张细钗，执行董事。 委托诉讼代理人：陈伟，浙江海贸律师事务所律师。 原告乔恩俊、刘勤与被告玉环县中泷置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月09日公开开庭进行了审理。原告乔恩俊及两原告共同委托诉讼代理人黄中魁、被告玉环县中泷置业有限公司的委托诉讼代理人陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乔恩俊、刘勤向本院提出诉讼请求（经当庭变更）：一、判令解除原、被告于2018年4月9日签订的合同编号为：×××82的《浙江省商品房买卖合同》；二、判令被告返还原告购房款人民币1020000元；三、依法判令被告赔偿原告向华夏银行股份有限公司台州玉环支行支付贷款利息导致的损失83551.68元；四、判令被告向原告支付逾期交房违约金30600元。事实和理由：2018年4月9日，两原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：×××82），由原告乔恩俊代表在合同上签字。合同约定：原告购买位于玉环市××镇××小区商品房，房屋总价为950000元，地下室价款为70000元，合计1020000元。合同签订后，原告于2018年4月9日支付首付款310000元，余款710000元通过银行按揭支付。2018年9月21日，原告与华夏银行股份有限公司台州玉环支行签订《个人房屋抵押借款合同》（合同编号：ＴＺ12910120180061），贷款710000元，该款项于2018年9月29日划入被告指定的账户。原告于2018年10月20日起开始还贷，截至2020年10月20日共计还贷25期，合计还贷124897.05元（3993.93＋5037.63＊24），还款明细单显示贷款本金尚余668654.63元未还，已还本金为41345.37元（710000-668654.63），已付利息为83551.68元（124897.05-41345.37）。两原告与被告办理了不动产预告登记。根据原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》约定，被告应于2019年9月30日前向原告交付房屋，逾期超过90日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当自买受人解除合同通知到达之日30天内退还全部已付购房款，并按原告累计已付购房款的3%向原告支付违约金。至今，被告尚未向原告交付房屋，已构成违约，原告依约行使合同解除权，并提起诉讼。 被告玉环县中泷置业有限公司辩称：第一，合同不应解除，原告已支付购房款，目前房屋也已经办理预告登记，如果解除合同，影响房地产市场的稳定。其次，如需解除购房合同，因抵押贷款合同的担保人为被告，为保障被告权益，贷款部分的款项应向华夏银行支付或冻结在法院。第三，原告主张赔偿贷款利息损失无合同依据，原告既已主张违约金，不应再主张利息损失。第四，按照合同约定，原告解除合同需履行通知义务，原告未按合同约定提前30天通知被告解除合同，解除条件未成就。 经审理，本院认定的事实如下：2018年4月9日，原告乔恩俊、刘勤与被告玉环县中泷置业有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：×××82），由原告乔恩俊代表在合同上签字。合同约定：原告购买位于玉环市××镇××小区××幢××单元××号商品房××室，房屋价款为950000元，地下室价款为70000元，合计1020000元。合同第九条：出卖人应当于2019年9月30日前将符合建设工程竣工验收合格并取得备案证明等条件的商品房交付买受人；第十条：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3％向买受人支付违约金；……。 合同签订后，原告于2018年4月9日支付首付款310000元，余款710000元通过银行按揭支付。2018年9月21日，原告与华夏银行股份有限公司台州玉环支行签订《个人房屋抵押借款合同》（合同编号：TZ12910120180061），就预售商品房设定抵押，借款710000元，该款项于2018年9月29日划入被告指定的账户。原告于2018年10月20日起开始还贷，截至2020年10月20日共计还贷25期，合计还贷124897.05元（3993.93+5037.63*24），其中已还本金为41345.37元（710000-668654.63），已付利息为83551.68元（124897.05-41345.37）。截至起诉时，被告尚未向原告交付房屋，故引起诉讼。 以上事实双方均无异议且有原告向法庭提交的商品房买卖合同、个人房屋抵押借款合同、收款收据、刷卡小票、放款通知书、个人账户明细单、还款明细等证据证实，本院依法予以确认。 本院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，据此，双方当事人依合同的约定享有权利并负担义务。本案争议焦点有三：一、原告主张的解除权是否成立。本院认为，当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以行使解除权。本案商品房买卖合同约定被告应于2019年9月30日前将商品房交付给买受人使用，而截至目前被告仍未交房，已构成根本违约，符合合同约定的买受人行使合同解除权条件。被告辩称原告未履行通知义务，而原告现通过提起诉讼的方式通知被告解除合同，并无不妥。故原告要求解除合同条件成就，本院予以支持。二、原告能否要求向其返还全部购房款。案件审理过程中，被告申请追加涉案商品房的按揭银行华夏银行股份有限公司台州玉环支行为第三人，并主张以贷款方式支付的购房款应向按揭银行支付。但按揭银行对于本案而言系具有独立请求权的第三人，其参加诉讼的方式为主动要求参加本诉。华夏银行股份有限公司台州玉环支行经本院通知未提出诉讼请求，法庭辩论终结后本院再次组织三方进行协调亦未达成一致意见，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款之规定，本院仅处理商品房买卖合同纠纷。合同第十条约定“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款”，原告要求被告返还全部购房款具有事实和法律依据，本院予以支持。三、原告主张的违约金及贷款利息损失是否合理。原告要求被告按照合同约定按已付购房款的3%支付违约金，同时要求被告赔偿其向华夏银行股份有限公司台州玉环支行支付的贷款利息损失83551.68元。被告辩称合同仅约定了违约金，原告主张的贷款利息损失无合同依据，且原告同时主张违约金和损害赔偿不符合法律规定。本院认为，根据《合同法》第一百一十四条的规定，其对违约金的描述以及对违约金的调整是以“造成的损失”为参照系数，故其性质可界定为预定的损害赔偿金，本案合同约定的违约金亦未明确约定为惩罚性，故以补偿性为主。原告主张的违约金及损害赔偿指向的是同一违约行为，即被告逾期交房导致合同解除产生的损失，在性质和功能上相当，应合并处理，视为原告要求对约定的违约金进行调整。约定的违约金不足以弥补损失的，当事人可请求法院予以增加，但以实际损失为限。原告的损失除因贷款向按揭银行实际支付的利息83551.68外，尚有已支付贷款本金的利息损失，贷款本金的利息损失按原告起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率测算也已超过原告主张的违约金30600元。故对原告主张的违约损失114151.68元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告乔恩俊、刘勤与被告玉环县中泷置业有限公司于2018年4月9日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：×××82）； 二、限被告玉环县中泷置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告乔恩俊、刘勤购房款1020000元； 三、限被告玉环县中泷置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告乔恩俊、刘勤违约损失114151.68元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费15007元，减半收取7503.5元，由被告玉环县中泷置业有限公司负担（此款于本判决生效后七日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  蔡亚妮 二〇二〇年十一月十二日 代理书记员  王经展