江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终1675号上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州奕全母婴护理服务有限公司。委托诉讼代理人：袁敏，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王轶峰。委托诉讼代理人：戎兴旺，上海创昱律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：昆山隆祺建国酒店管理有限公司。委托诉讼代理人：金鑫，江苏昆亭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾昭权。委托诉讼代理人：袁敏，北京盈科（上海）律师事务所律师。原审被告：上海奕全企业管理咨询有限公司。上诉人苏州奕全母婴护理服务有限公司（以下简称奕全护理公司）、王轶峰因与被上诉人昆山隆祺建国酒店管理有限公司(以下简称隆祺公司)、曾昭权、原审被告上海奕全企业管理咨询有限公司（以下简称奕全咨询公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2018)苏0583民初18392号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奕全护理公司的上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第五项，依法改判或发回重审；2.隆祺公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1.奕全护理公司总共承租隆祺公司23间房屋，其中9间改造，其余14间原封不动保持酒店客房的样子。根据补充协议第3.7条约定，奕全护理公司仅需要对改造的房屋即9间房屋恢复原状。后双方协商一致同意于2018年7月21日解除房屋租赁合同，隆祺公司不再给奕全护理公司办理电梯卡，第八层、第九层无法通过电梯通行。奕全护理公司数次要求隆祺公司返回其扣押的物品，均被拒绝。即使一审法官组织双方进行交接依然被拒绝，2019年1月21日奕全护理公司至隆祺公司全程录像并要求入住八层客房，隆祺公司告知奕全护理公司已经于半年前搬走，客房也于半年前收回，八楼现住满客人。2010年5月7日隆祺公司在其官方公众号上发布消息，昆山爱尔贝母婴会所、优捷车行入住隆祺公司八楼。公众号上显示的图片和视频均显示现场装修仍是奕全护理公司的设备和装修。故2018年7月21日合同解除日奕全护理公司已经丧失了对房屋的占有，后续无需支付占有使用费，即使需要支付也只需支付其中的9间房屋，剩余14间房屋不存在占有的事实。隆祺公司对于扩大损失也有责任，应当自行承担。2.关于违约金截止日期应为2019年1月31日，而非实际付款之日。3.奕全护理公司的恢复原状保证金1435000元包括房屋保证金、房屋押金、能源押金、装修保证金，现在房屋已经被隆祺公司转租给第三人，恢复原状保证金1435000元隆祺公司应当返还。隆祺公司二审辩称，1.关于租金、占有使用费和违约金，一审认定事实清楚，应予以维持。奕全护理公司、曾昭权因下落不明，月子中心客人相继报警，隆祺公司起诉初期不得不公告送达，奕全护理公司一直在拖延时间，给隆祺公司造成了巨大的损失。从合同解除到2010年5月1日之前，案涉房屋一直空置，本案合同解除是因为奕全护理公司欠付租金，过错完全在奕全护理公司，一审衡量本案情况认定六个月的占有使用费合理。关于录影录音，奕全护理公司取证方式不合法，酒店前台对于实际情况并不清楚，奕全护理公司代理人当时强烈要求入住八楼某某房间，隆祺公司无奈为了服务好客户才同意其入住，当天入住的只有其一户，其他房间没有入住。一审判决前，法官也实际对隆祺公司房间进行突袭检查，拍摄了视频，固定了现状。2.关于恢复原状保证金，补充协议第3.2条约定将所谓的172万元中实际已经支付的1405000元的保证金界定为恢复原状保证金，不存在所谓押金的说法。双方租赁协议终止后，奕全护理公司将房屋恢复原状之后，隆祺公司将保证金返还，在其没有恢复原状之前，保证金无需返还。王轶峰、曾昭权二审辩称，其基本同意奕全护理公司的上诉意见。王轶峰的上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回隆祺公司的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由隆祺公司承担。事实和理由：王轶峰的担保责任是有明确界定的，仅对担保函上的明确金额承担担保责任，在2017年7月31日的补充协议明确租金的具体金额和还款方式，据此王轶峰承担了担保责任。隆祺公司二审辩称，无论是根承诺函的内容还是补充协议的约定，王轶峰应当对租赁合同项下所产生的租金、占有使用费、违约金承担连带责任，一审判决认定正确。奕全护理公司、曾昭权二审辩称，承诺函中并没有显示具体的金额，王轶峰应当对全部债务承担连带责任。隆祺公司向一审法院起诉请求：1.请求判令奕全护理公司支付租金及能源费252922元（租金和能源费计算至2018年7月21日），违约金192827.88元（以拖欠金额为基数按照日万分之七的标准计算至2019年2月25日）以及2019年2月26日至实际支付之日的违约金；2.请求判令奕全护理公司支付占用费1470619.39元（按照8楼320元/间，9楼365.5元/间再上浮3%从2018年7月22日至2019年1月31日），违约金140934.91元（以拖欠金额为基数按照日万分之七的标准计算至2019年2月25日）以及2019年2月26日至实际支付之日的违约金；3.请求判令奕全护理公司立即支付恢复原状保证金31.5万元，并在判决生效后立即将租赁物恢复原状；4.判令奕全护理公司立即支付本案律师费59291.88元；5.判令奕全护理公司承担本案诉讼费用；6.判令曾昭权、王轶峰、奕全咨询公司对上述债务承担连带责任。对于变更后诉讼请求第二项，隆祺公司选择主张占用使用费。奕全护理公司向一审法院反诉请求：1、判令隆祺公司退还奕全护理公司恢复保证金共计1405000元；2、判令隆祺公司退还奕全护理公司能源保证金共计30000元。一审法院认定事实：昆山隆祺置业有限公司建国酒店管理分公司（甲方）、上海奕全医疗投资管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，该份合同中未标明签署的具体时间，前述合同约定，甲方同意将其所有的位于昆山隆祺建国饭店的第八层共20个房间及其设施在良好及可租赁的状态下承租给乙方作为昆山月居所母婴会所项目经营使用；租期8年，从2015年12月1日至2023年12月1日；合同第三条：3.1租金计算方式：甲方将第八层整层出租给乙方，乙方按照甲方出租房间数量交付租金。本合同项下租金按照350元/间/日(无早)的标准计算。2016年1月1日-2016年1月31日，甲方就当时乙方己使用的全部房屋面积给予乙方作为装修免租期。自第二年开始，每年租金固定递增3%，至合同终止为止。若由于包括但不限于洪水、地震、战争、暴动等不可抗拒因素致使乙方经营困难的，双方应对租金价格予以共同协商以保障乙方正常运营。甲方同意乙方以同样条件承租第九层，承租第九层的起始时间不超过第八层正式运营后六个月。第九层的免租期为开始承租之日起15日。第九层租金与第八层租金同时递增。3.2租金及押金的支付：3.2.1乙方应在本合同签订之日，以转账或现金的形式向甲方支付合同定金人民币100万元整。3.2.2乙方应在入场装修之日前向甲方支付自入场装修之日起第八层整层6个月的租金和相当于3个月房租的押金(付6押3)，乙方先前支付的合同定金全部用于抵充该笔价款，不足部分由乙方以转账或现金的形式向甲方支付。甲方最迟应于2015年12月1日前将第八层整层全部交付给乙方运营使用，交付当天为租金起算日期。3.2.3自第八层全部交付后第7个月起，乙方应于每月5日之前以转账或现金形式向甲方支付下个月租金。(先付后租形式)3.2.4租赁期满后，乙方无任何违约行为的，甲方将押金无息退还乙方。四、装修：4.1乙方于正式接收第八层房屋之日前一个月对第八层、第九层的部分房间(约8间，具体间数以实际装修图纸确定为准)单独承租，并在甲方的监督指导下进行装修改造。甲方同意乙方正式进场装修时间最迟不超过2015年11月1日，即装修期间为2015年11月1日-2015年11月30日。4.2乙方应尊重甲方的物业使用规则，乙方装修改造方案须经甲方同意后方可施工。未经甲方事先书面同意，乙方不得改变房屋的居住用途，不得在承租用房内擅自装修或改建。4.3乙方于装修进场之日将确定承租装修所需占用房间应付的租金，一次性支付给甲方。装修期间占用房屋的租金为600元/间/日4.4装修完成后，第九层的已装修占用的房屋与第八层同时交付、同时起租。租金条件以本合同3.1.2条为准。4.5有关装修施工过程中的双方权利义务内容、租赁物恢复原状保证金的具体数额及租赁物修复事宜由本合同的补充协议约定。五、甲方的责任：5.1甲方于2015年12月1日前将房屋交付于乙方时，乙方根据甲方提供的房屋状况核对确认无误后，签署《房屋交接手续》完成书面交接手续。5.2租赁期内甲方不得无故收回出租房屋。六、乙方的责任。6.2乙方应按合同的规定，按时足额支付租金、押金及其它各项应付费用。七、违约处理：7.1任何一方如未按本合同的条款履行，构成违约，应承担相应的违约责任，除本合同另有约定外，双方同意违约方应赔偿另一方之全部实际损失，包括诉讼费、律师费。乙方若未按时支付合同中的租金以及各项应付费用每逾期一天，应向甲方支付应付款部分每日千分之三的违约赔偿金，逾期超过15天的，甲方有权自行采取断水断电的措施，相关责任由乙方自行承担。同时甲方也有权选择解除合同。7.3.6甲、乙双方同意，乙方逾期不支付租金累计超过七天的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。11.6鉴于乙方拟成立一家新的公司(以下简称“新公司”)，双方一致同意待乙方新公司成立之后，乙方将本合同项下的权利、义务一并转移给该新公司，届时甲方将与新公司按照本合同所约定的条款和内容重新签署一份租赁合同。乙方对该公司的义务担连带责任。2015年11月19日，昆山隆祺置业有限公司建国酒店管理分公司（甲方）、上海奕全医疗投资管理有限公司（乙方）签订备忘录，约定：1、甲方同意乙方于2015年11月22日恢复施工，自2015年11月14日至2015年11月21日甲方要求乙方停工期间，乙方不承担向甲方支付房租的义务；2、乙方同意对昆山隆祺建国酒店第八层、第九层改造房间的装修返还保证金为162万元，其中包含两层房间的房租押金126万元，差额36万元于2015年12月支付，其余部分于2016年3月完成交付；3、双方同意，房屋租赁到期后，由乙方负责对9间改造房间的装修恢复，其中恢复应符合恢复之时酒店其他房间装修状况，使用装修材料等同于其他房间同等级，相关装修标准双方可另行协议约定；4、双方约定，尽快就备忘录约定内容签订正式协议，该协议作为双方《房屋租赁合同》的补充协议，具有相同的法律效力。前述《备忘录》由甲方昆山隆祺置业有限公司建国酒店管理分公司加盖合同专用章、乙方徐赟签字确认。后甲乙双方签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定，3.1乙方对租赁房屋的装修改造期间为2015年11月7日至2016年1月20日，其中2015年11月14日至2015年11月21日及2015年12月17日至2015年12月19日期间乙方不承担向甲方支付房租的义务。装修期间，装修所占用9间改造房间的租金按每间600元/天计算，租金天数为64日，总额为345600元。甲方同意乙方将上述9间房间改造为公共接待及业务操作区，并同意将两层楼各两处墙壁改造成为两个宽约1.2米的通道。乙方对两个通道的改造工程将分别在第八层、第九层整层承租后进行。3.2双方同意，乙方对上述改造工程承担租赁物恢复原状保证金(即《备忘录》第三条所述“装修返还保证金”)1720000元，乙方己于2015年10月向甲方支付了《房屋租赁合同》3.2.2条所述第八层的押金63万元；乙方承诺于2016年3月再向甲方支付使用第九层的押金63万元。甲乙双方同意将上述126万元的定义变更为本协议3.2条所述的“租赁物恢复原状保证金”。租赁物恢复原状保证金全部剩余部分46万元乙方将于2015年12月31日前向甲方支付。甲方不再向乙方收取任何形式的房屋押金或保证金。乙方承诺在承租期间严格按照协议约定的时间支付租金，逾期超过15天未支付租金，甲方有权终止协议。3.3.1甲方同意将酒店B1层指定空间交予乙方进行厨房建造并使用。3.3.2乙方负责厨房的全部建设和改造费用，并负责增添厨房设备、厨房装饰、厨房排风系统、水电气设备、消防等。以上设备均由乙方自行保管维护，双方合作结束后设备将归甲方所有。3.3.3甲乙双方同意上述厨房使用租金按照每日0.8元/平方计算，具体使用面积双方另行书面确认，该项租金费用自厨房装修之日起算，与房屋租金一并缴付。(1)甲方逢重大活动时需要使用乙方厨房时，乙方应积极配合甲方使用，但以不影响乙方自身正常经营为限。(2)厨房水、电、汽采用独立计量，使用期自厨房起租之日起计算。(3)厨房垃圾清运及厨房卫生工作由乙方独立完成。3.4双方同意，甲方将第八层整层及第九层已装修占用房间共23间正式交付乙方的时间暂定为2016年1月20日，具体日期以实际情况为准。以上23间房间自2016年1月21日正式起算租期，至2016年6月30日(其中扣除31日免租期)计算房屋租金天数为131日，房屋租金为1054550元；乙方已于2015年10月前向甲方支付126万元预付款，剩余205450元款项用于抵充3.5条款第九层17间房间的房屋租金。第八层的房屋租金自2016年3月1日乙方正式开业之日起每满一年递增3%，直至协议终止为止。3.5甲方将第九层剩余17间房间正式交付给乙方的时间暂定为2015年6月1日，如果因特殊原因需要延期的，乙方须提前至少一个月告知甲方，并经过甲方书面同意。以上17间房间自正式交付之日起按月支付房屋租金。3.6款项的支付：3.6.1本协议3.1条款所述的租金345600元，乙方于2015年12月31日前支付。3.6.2本协议3.2条款所述的租赁物恢复原状保证金172万元中的46万元乙方于2015年12月31日前支付。3.6.3本协议3.5条款所述的租金款项，乙方于2016年6月支付；如租赁期限发生变化，租金数额以实际发生为准。该部分租金自第九层剩余17间房间正式交付日起每满一年递增3%，直至协议终止为止。3.7双方同意，房屋租赁到期后，由乙方负责对改造房间的装修恢复。其中恢复应符合恢复之时酒店其他房间装修状况，使用装修材料等于其他房间同等级。相关装修方案双方届时另行协议约定。待装修恢复工程完成后，甲方将租赁物恢复原状保证金无息全额返还乙方。3.10乙方将房屋租赁合同及补充协议的合同主体变更为奕全护理公司。2017年5月8日，王轶峰出具承诺函，载明：承诺函，兹有奕全护理公司租赁隆祺公司房屋经营有居所，因经营不善所欠房租等一切费用由担保人提供连带责任担保，担保期限至债务履行完毕之日止。2018年6月7日，曾昭权亦出具内容一致的承诺函。2017年7月31日，隆祺公司（甲方）、奕全护理公司（乙方）、王轶峰（丙方）、奕全咨询公司（丙方）签订《房屋租赁合同补充协议二》，约定，甲方同意按每月具体还款计划进行付款。乙方于2017年7月31日将514360元款项支付后，甲方即可安排乙方所租厨房恢复正常使用；乙方承诺在承租期间严格按照每月还款计划于每月5日前将当月所付各项款项（含厨房租金、各项能源费用）及时向甲方支付；双方同意自2017年7月1日其，乙方租赁现有的房间23间租金365.5元/间/日（无早）的标准，调整至320元/间/日（无早）的标准计算；待2018年6月5日付清2017年所欠款项后，恢复原协议的付款方式即：乙方应于每月5日前以转账或现金形式向甲方支付下个月租金（现付后租），双方同意，乙方在租用第九层时可按照单间房收费，标准按照每间房365.5元/间/日（无早）的价格执行，待乙方将第九层17间全部租赁时，甲方将价格调整至320元/间/日（无早）的标准计算。3.4乙方承诺在承租期间严格按照协议约定的时间支付租金、各项能源费用，逾期超过当月5日未支付租金及各项能源费用，甲方有权停止乙方厨房使用并停止水、电、门禁等一切服务，并有权单方解除合同，并要求自原协议约定的付款时点开始计算逾期付款违约金；4、丙方自愿为乙方在本协议下的全部义务承担连带责任保证担保，担保期限为两年；5、本协议生效后，即成为原协议、房屋租赁合同补充协议不可分割的组成部分，与原协议、房屋租赁合同补充协议具有同等的法律效力，因履行协议产生纠纷的，应当协商解决，协商不成的，可向昆山市人民法院诉讼解决，因此而产生的差旅费、诉讼费、律师费等直接或间接损失由违约方承担。2016年7月13日支付能源保证金30000元。截止2017年6月底，奕全护理公司尚结欠隆祺公司租金及能源费577466.8元。2017年7月至2018年6月租金总计2686400元，能源费2017年6月至2018年5月总计75221.67元（其中能源费：2017年6月3492.7元、2017年7月3527.67元、2017年8月7636.9元、2017年9月6881.3元、2017年10月6449元、2017年11月6749.5元、2017年12月7578.2元、2018年1月7150元、2018年2月6706元、2018年3月7742元、2018年4月6615元、2018年5月4693.4元），合计2761621.67元（按23间计算，320元/间/天）。2018年6月能源费7098元。根据奕全护理公司的举证，2017年7月31日签订《房屋租赁合同补充协议二》当日即按计划支付2017年7月当月房租的60%及摊还6月底所欠费用共计514360元。2017年8月当月房租的60%及摊还6月底所欠租金100000元，共计236896元，奕全护理公司于2017年8月7日支付240423.67元（含2017年7月能源费3527.67元）。2017年9月当月房租的60%及摊还6月底所欠费用共计232480元，奕全护理公司于2017年9月5日支付240116.9元（含2017年8月能源费7636.9元）；2017年10月当月房租的60%即136896元，奕全护理公司于2017年10月6日支付143777.3元（含2017年9月能源费6881.3元）。2017年11月当月房租60%即132480元，奕全护理公司于2017年11月7日支付138929元（含2017年10月能源费6449元）。2017年12月当月房租的60%即136896元，奕全护理公司于2017年12月7日支付143645.5元（含2017年11月能源费6749.5元）。2018年1月当月房租228160元及摊还2017年所欠房租的40%91364元，共计319424元，奕全护理公司于2018年1月9日支付136896元（备注房租）、2018年1月18日支付30000元（备注房租）、2018年1月19日支付20000元（备注房租）、2018年1月25日支付48842.2元（备注房租）、2018年1月26日支付30000元（备注房租）。2017年所欠房租的40%（2017年7月租金），扣除2018年1月26日支付30000元，余款61264元未支付。2018年2月当月房租206080元及摊还2017年所欠房租的40%91264元，共计297344元，奕全护理公司于2018年2月8日支付113230元、2018年2月11日支付100000元，共计支付213230元。2018年3月当月房租228160元及摊还2017年所欠房租的40%88320元，共计316480元，奕全护理公司于2018年3月7日支付50000元、2018年3月16日支付40000元、50000元，2018年3月20日支付60000元、3月26日支付10000元、3月27日支付24866元，共计234866元。2018年4月当月租金220800元及摊还2017年所欠房租的40%91264元，共计312064元，奕全护理公司于2018年4月4日支付50000元、4月10日支付100000元、4月16日支付78542元，共计228542元。2018年5月当月租金228160元及摊还2017年所欠房租的40%88320元，共计316480元，奕全护理公司于2018年5月8日支付234775元（备注2018年5月租金及水）、2018年5月14日支付100000元（备注租赁费）、2018年5月23日支付100000元（备注房租费房租）、2018年5月30日支付135604.5元（备注租赁费建国房租），合计570379.5元。2018年6月当月租金220800元、摊还2017年所欠租金的40%91264元，合计312064元，奕全护理公司于2018年6月6日支付50000元（租赁费）、6月7日支付50000元（租赁费)、6月8日支付50000元（租赁费）、6月11日支付75493.4元（备注租赁费建国6月房租尾款）、6月25日支付50000元（租赁费7月房租）、6月28日支付38320元（租赁费7月房租），合计313813.4元。另查明：奕全护理公司原法定代表人为徐赟，2018年4月3日变更登记为曾昭权；奕全咨询公司原名称为上海奕全医疗投资管理有限公司。奕全护理公司陈述2019年3月20日,隆祺公司在其公众号“昆山隆祺建国饭店”发布【月居所】招租通知，题目为“隆祺建国饭店【月居所】招租火热进行中，印证了2018年7-9月隆祺公司拒绝奕全护理公司恢复原状的事实，隆祺公司明确说要出租给其他月子中心，可就恢复原状事宜进行调解，协商退还部分保证金。后奕全护理公司撤回恢复原状鉴定申请。又查明：隆祺公司委托律师并签订《委托代理协议》，协议约定本案诉讼支付律师费59291.88元。一审法院要求双方在2019年1月31日之前进行交接完毕，但根据奕全护理公司提供的录音材料，隆祺公司并未予以配合。再查明：2018年7月21日，隆祺公司向奕全护理公司发函，告知其截止至2018年7月，仍结欠租金和能源费用326522元，通知与奕全护理公司之间的租赁合同自发函发出之日正式解除，奕全护理公司必须在函件发出之日起三日内结清全部欠付款项，并按照协议的约定腾空租赁房屋、恢复原状，如贵司在期限届满后，仍未腾空，视为放弃租赁房间内全部物品的所有权，隆祺公司有权自行处置。另隆祺公司有权就欠付租金及房屋损坏等情况另行向奕全护理公司及相关担保人主张权利。对于前述合同解除的时间，隆祺公司、奕全护理公司均认可双方之间的租赁合同于2018年7月21日解除。2018年7月28日，奕全护理公司向隆祺公司进行发函，告知其公司禁止奕全护理公司进入酒店取回所有物行为构成侵权，要求隆祺公司限期于2018年7月31日返还。上述事实由房租租赁合同、房屋租赁合同补充协议、房租租赁合同补充协议二及回复函、承诺函、缴费通知明细、委托代理协议、通知函、录像光盘、仲裁调解书、宾客账单、发票、关于解除扣押财产的函、中国民生银行单位账户对账单、2019年1月19日录音材料、再次要求解除扣押财产及沟通房屋恢复原状事宜函件、支付凭证、企业信用信息公示报告、当事人陈述等在卷予以证实。一审法院认为，关于合同主体的问题：昆山隆祺置业有限公司建国酒店管理分公司、上海奕全医疗投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》不违反法律法规相关规定，系双方当事人真实意思表示，应当予以确认，双方均应恪守，该份合同约定上海奕全医疗投资管理有限公司将成立一家新公司，并且将上海奕全医疗投资管理有限公司在该份合同项下的权利、义务一并转移给该新公司，并且对该新公司的义务承担连带责任。通过原告提供的《房屋租赁合同补充协议》，可知，奕全护理公司承继了上海奕全医疗投资管理有限公司在前述《房屋租赁合同》中权利、义务，隆祺公司承继了昆山隆祺置业有限公司建国酒店管理分公司在前述《房屋租赁合同》中的权利、义务，更能从《房屋租赁合同补充协议二》中予以明确，故隆祺公司、奕全护理公司应对《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同补充协议二》中约定的事项予以恪守。关于隆祺公司各项诉讼请求是否能够得到支持，一审法院分析如下：一、奕全护理公司应支付租金、能源费的金额及支付违约金的方式、期间等问题。隆祺公司、奕全护理公司均同意双方之间的租赁合同关系于2018年7月21日解除，故租金支付截止日期为2018年7月21日。隆祺公司主张252922元租金及能源费（包括2018年7月1日至2018年7月21日租金为154560元及2018年7月之前所欠租金91264元），由支付凭证、能源费收费通知单证实，一审法院依法予以支持。根据奕全护理公司的支付凭证，其并未按照还款计划约定进行付款，构成违约，依据《房屋租赁合同补充协议二》第3.4条约定，即“逾期超过当月5日未支付租金及各项能源费用。有权单方面解除合同，并要求自原协议约定的付款时间点开始计算逾期付款违约金”，要求奕全护理公司按原协议即《房屋租赁合同》第3.2.3条、第7.1条约定处理，“应于每月5日之前以转账或现金方式支付下个月租金”、“奕全护理公司若未按时支付合同中的租金及各项应付费用每逾期一天，应支付应付款部分的每日千分之三的违约赔偿金，逾期超过15天，隆祺公司有权自行采取断水、断电的措施，相关责任由奕全护理公司承担，同时隆祺公司有权解除合同”。违约金，隆祺公司主张日万分之七，一审法院调整为中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍。根据《房屋租赁合同》及其补充协议及补充协议二约定，结合奕全护理公司支付款项的时间节点及应付款时间节点，计算应付租金、能源费及其逾期付款违约金如下：2017年7月31日系对之前欠缴金额的确认以及后续租金支付的约定，签订《房屋租赁合同补充协议二》当日即支付2017年7月应支付的当月60%租金及摊还6月底所欠租金共计514360元，符合补充协议二中第3.1.1条的约定，未违约，一审法院对隆祺公司主张该阶段的违约金不予支持，另关于能源费支付，合同并未明确约定时间，一审法院认定奕全护理公司应按照隆祺公司举证的以往支付明细表结合《房屋租赁合同补充协议二》的约定时间支付，即当月5日支付上个月能源费。2017年8月至2018年6月30日，按照奕全护理公司支付款项的时间分段计算，其中租金应从上个月的6日开始计算，为方便统计，对于奕全护理公司已经的款项:其中2018年1月9日至2018年1月25日支付的款项认定为2017年12月能源费及2018年1月租金；2018年2月支付的款项为2018年1月能源费及2018年2月租金，依前述认定,奕全护理公司应支付摊还2017年所欠房租的40%91364元（2017年8月租金）未支付;2018年3月支付的款项为2018年2月能源费及2018年3月租金，故本院认定奕全护理公司尚欠摊还2017年所欠房租的40%88320元（2017年9月租金）未支付；2018年4月支付的款项为2018年3月能源费及2018年4月租金，故一审法院认定应支付摊还2017年所欠房租的40%91364元（2017年10月租金）未支付；根据奕全护理公司汇款备注，认定2018年5月租金及应付2018年4月能源费于2018年5月8日付清；根据奕全护理公司汇款备注，认定2018年6月租金及2018年5月能源费在2018年6月6日至6月11日付清，2018年6月5日应支付摊还的2017年40%租金（2017年12月租金）91364元未支付;2018年5月5日应支付摊还的2017年40%的租金88320元（2017年11月租金），根据奕全护理公司汇款备注，应认定分别于2018年6月25日支付50000元、2018年6月28日支付38320元，已支付完毕;2018年5月14日支付房租100000元、5月23日支付房租100000元、2018年5月30日支付房租135604.5元。共计335604.5元。以上款项合计335604.5元，抵扣分摊的尚未支付的2017年租金。因2017年6月份能源费原告隆祺公司自行统计，可抵扣3492.5元。按前述分段计算，以各月应付租金、能源费数额，结合支付时间，计算2018年7月之前逾期付款违约金为97487.3元。2018年6月5日应支付摊还的2017年40%租金91264元(2017年12月剩余40%租金)未支付,逾期付款违约金,应以91264元为基数,从2017年11月6日起,按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际付款之日。2018年7月应支付款项及违约金计算：租金154560元的逾期付款违约金从2018年6月6日起，以154560元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍计算至实际付款之日。2018年6月能源费7098元的逾期付款违约金从2018年7月6日起，以7098元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍计算至实际付款之日。二、奕全护理公司是否应当支付占有使用费问题，若需要支付，支付的期间及费用的标准问题。依据补充协议二的约定，双方自2017年7月1日起，23间房的租金标准降至320元/间/天，双方合同已于2018年7月21日解除，但并未进行交接，一审法院酌情支持6个月的空置房占用使用费，该时间也在一审法院通知双方交接时间内，经计算为1324800元。以上应付租金、占用使用费、2018年7月之前的逾期付款违约金33373.53元合计1675209.3元，扣除30000元能源保证金，奕全护理公司还应支付1645209.3元。三、奕全护理公司是否应当继续支付恢复原状费用保证金的问题。双方合同已解除，隆祺公司请求奕全护理公司继续支付恢复原状费用保证金缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。四、奕全护理公司是否应承担恢复原状的问题。按照合同约定，奕全护理公司应承担恢复原状的责任，但基于奕全护理公司在一审法院要求下亦与隆祺公司交接困难，恢复原状的费用可由隆祺公司自行承担后，向奕全护理公司进行追偿。五、奕全护理公司是否应当支付律师费的问题。奕全护理公司支付的占用使用费损失已可弥补隆祺公司的损失，且律师费支付无支付凭证，一审法院不予支持。六、曾昭权、王轶峰、奕全咨询公司是否承担保证责任的问题。奕全咨询公司并未在补充协议二中加盖公章，其在庭审中对王轶峰的签字行为未予以确认为公司的行为，故一审法院对隆祺公司请求奕全咨询公司承担保证责任的诉讼请求不予支持。曾昭权、王轶峰辩称前述的承诺书系在受胁迫的前提下签订，但未提供证据证实，一审法院对该抗辩不予采信。根据曾昭权、王轶峰的承诺，其应对奕全护理公司因经营不善所欠房租等一切费用承担连带保证责任，故一审法院对隆祺公司要求曾昭权、王轶峰对奕全护理公司应支付的租金、能源费、违约金等承担连带责任，其承担责任后可向奕全护理公司进行追偿。关于奕全护理公司请求隆祺公司返还恢复原状保证金、能源保证金反诉请求。因奕全护理公司未能履行恢复原状责任，尚不具备返还条件。能源保证金已进行相应的折抵，故一审法院对奕全护理公司该反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、苏州奕全母婴护理服务有限公司于判决生效后十日内支付原告昆山隆祺建国酒店管理有限公司租金、占用使用费、2018年7月之前的逾期付款违约金33373.53元合计1675209.3元，扣除30000元能源保证金，奕全护理公司还应支付1645209.3元。二、苏州奕全母婴护理服务有限公司于判决生效后十日内支付昆山隆祺建国酒店管理有限公司逾期付款违约金（其中以91264元为基数，从2017年11月6日起,按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际付款之日；以154560元为基数，从2018年6月6日起，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍计算至实际付款之日；以7098元为基数，从2018年7月6日起，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍计算至实际付款之日）。三、曾昭权、王轶峰对苏州奕全母婴护理服务有限公司的前述第一项、第二项款项负担承担连带偿还责任。四、驳回昆山隆祺建国酒店管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回苏州奕全母婴护理服务有限公司的反诉请求。案件受理费17751元，保全费5000元，合计22751元由苏州奕全母婴护理服务有限公司、曾昭权、王轶峰负担。反诉案件受理费8857.5元，由苏州奕全母婴护理服务有限公司负担。二审中，本院组织双方查看现场。关于房屋的改造情况，隆祺公司陈述：间房屋的装修情况同奕全护理公司租赁时的状况，在合同解除后没有发生任何变化，九楼三间房屋目前是空置状态，从合同解除至今装修一直没有发生变化，八楼801和823的房屋缩小空出走廊，八楼其余房间地毯变更为地板，洗手间的淋浴房、洗手台增加了扶手等设施，将浴缸拆除改造为婴儿浴缸，为了说明奕全护理公司八楼、九楼的改造情况，隆祺公司在现场勘查过程中提供了相应的改造平面图。关于房屋的改造情况，奕全护理公司陈述：间房屋的装修情况同奕全护理公司租赁时的状况一致，现在被爱尔贝月子中心使用，包括奕全护理公司的所有设备、如沙发、婴儿床等，九楼三间已经被改动，与租赁时不一致，奕全护理公司租赁后，房间中只有两个房屋的洗手间浴室变化过，其他房屋地毯变更为地板，洗手台和马桶、淋浴房安装了扶手。二审另查明，隆祺公司向本院提交了其与昆山市瑞加母婴护理服务有限公司（以下简称瑞加护理公司）签订的房屋租赁合同，约定隆祺公司将八层整层出租给瑞加护理公司，租期从2020年5月1日至2023年4月30日。合同落款甲方处隆祺公司没有加盖公章，乙方处瑞加护理公司加盖公章并由相关人员签字。以上事实，由二审调查笔录、房屋租赁合同予以佐证。二审对一审查明的其他事实予以确认。二审中，奕全护理公司为证明其主张向本院提交如下证据：1.隆祺公司电脑中的截图打印件，根据截图显示1435000元的组成是由保证金、押金、能源押金和装修保证金组成，其中30000元的能源保证金一审判决返还，其他的房屋押金也应一并返还。2.官方微信截图、大众点评截图、2020年5月拍摄的视频光盘，证明隆祺公司已经将案涉房屋另行出租给其他月子中心，隆祺公司应当将1405000元全部返还给奕全护理公司。隆祺公司针对奕全护理公司提交的证据质证认为：1.对于证据1电脑截图真实性不认可，不知道该证据来源哪里，证明目的不认可，对于1435000元的性质应当根据双方签订合同中对于该款项的约定，不能仅凭财务的内部描述进行定性。2.对于证据2官方微信、大众点评截图的真实性认可，但对于视频光盘的真实性、证明目的不认可。真实情况是爱尔贝月子中心开始承租于另一家酒店，后因该酒店2019年4月份断水电，爱尔贝月子中心找到隆祺公司，双方达成了临时借用的关系，由爱尔贝月子中心暂时使用八楼和九楼的部分房间作为月子中心使用，因为奕全护理公司没有对装修进行修复，故隆祺公司收取了较低的费用，隆祺公司是在及时止损，毕竟一审只支持了六个月（2018年7月至2019年1月）的占有使用费，自2019年2月至2020年5月共计15个月的租金损失对于隆祺公司是巨大的。曾昭权、王轶峰对于奕全护理公司的上述证据无异议。二审中，王轶峰向本院提交了两份微信聊天记录，第一份微信聊天记录证明王轶峰于2017年5月8日收到了隆祺公司蒋总发来的承诺书，该承诺书内容在一审查明事实部分，从微信聊天记录的时间和承诺函的时间可以相互印证。第二份微信聊天记录，证明王轶峰想要结束租赁关系，并愿意支付40万元的费用，而并非一审认定的王轶峰对之后的租赁债务都要承担连带责任。隆祺公司、奕全护理公司、曾昭权对于王轶峰提供的上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可。二审中，隆祺公司陈述，占有使用费是隆祺公司的实际损失，一审结合双方过错程度对实际损失予以酌定，隆祺公司表示认可，并明确因奕全护理公司单方违约造成合同提前解除的损失以一审认定的占有使用费为准，其承诺不再另行主张其他损失。二审中，奕全护理公司明确对于一审计算的合同解除之前的租金及违约金无异议，但认为欠付租金的违约金应计算至2019年1月3日。本院认为，隆祺公司与奕全护理公司之间的房屋租赁合同关系成立并生效，双方应按照约定履行各自义务。因奕全护理公司未能按照约定支付租金及能源费用，隆祺公司于2018年7月21日发出解除通知，要求解除其与奕全护理公司之间的租赁合同，奕全护理公司一审同意于2018年7月21日解除双方租赁关系，本院依法确认双方房屋租赁合同关系于2018年7月21日因奕全护理公司违约行为导致解除。合同解除后，奕全护理公司应支付2018年7月21日之前欠付的租金及能源费，奕全护理公司二审中对于一审计算的租金及违约金无异议，但认为违约金截至日期应计算至2019年1月3日而非实际支付日，本院认为，奕全护理公司欠付租金至今未能支付，一审将欠付租金部分的违约金计算至实际付款日合理有据，本院予以维持。关于占有使用费，本院认为，奕全护理公司单方违约造成合同解除，对于合同解除后继续占用房屋的费用应当支付。根据奕全护理公司一审中提供的证据，其多次要求隆祺公司归还物品、对房屋进行交接，隆祺公司拒绝交接，对于占有使用费扩大损失部分隆祺公司本无权要求奕全护理公司支付，但因奕全护理公司单方违约导致合同提前解除，造成了隆祺公司的房屋空置损失，隆祺公司二审明确对于奕全护理公司单方违约造成的其他损失其不再主张权利，一审参照双方约定租金标准酌定隆祺公司六个月的房屋空置损失，尚属合理范围内，本院予以维持。奕全护理公司主张其不应支付六个月的占有使用费本院不予支持。关于案涉房屋是否应当恢复原状及恢复原状保证金问题。本院认为，根据双方合同约定，奕全护理公司应对改造的房屋进行修复。待装修恢复工程完成后，隆祺公司将租赁物恢复原状保证金无息全额返还。二审中，根据本院现场勘查情况及隆祺公司自行提交的房屋租赁合同，隆祺公司已经将案涉房屋部分另行出租，应视为其对案涉房屋全部以现状交付的认可，隆祺公司以另行出租使用收益的方式表明其无需奕全护理公司再对房屋恢复原状，故奕全护理公司有权要求隆祺公司退还恢复原状保证金1405000元。二审出现新情况，一审对此认定不予返还本院予以纠正。关于王轶峰是否应承担连带责任的问题。本院认为，根据王轶峰出具的承诺函，其应对奕全护理公司因经营不善所欠房租等一切费用承担连带保证责任，故一审判决王轶峰对奕全护理公司应支付的费用承担连带责任符合王轶峰承诺的内容，其主张只对出具承诺函之前的债务承担连带责任依据不充分，本院不予支持。综上所述，因二审出现新情况，奕全护理公司的上诉请求部分成立。王轶峰的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省昆山市人民法院(2018)苏0583民初18392号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销江苏省昆山市人民法院(2018)苏0583民初18392号民事判决第四项、第五项及案件受理费负担部分；三、昆山隆祺建国酒店管理有限公司于本判决生效后十日内返还苏州奕全母婴护理服务有限公司恢复原状保证金1405000元。四、驳回昆山隆祺建国酒店管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17751元，保全费5000元，合计22751元，由苏州奕全母婴护理服务有限公司、曾昭权、王轶峰负担15836元，昆山隆祺建国酒店管理有限公司负担6915元。反诉案件受理费8857.5元，由昆山隆祺建国酒店管理有限公司负担。二审案件受理费443595元，由王轶峰负担17751元，由苏州奕全母婴护理服务有限公司负担17886.5元，由昆山隆祺建国酒店管理有限公司负担8722元。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 郑 雄审 判 员 黄学辉二〇二〇年十一月十三日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉