山东省聊城市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)鲁15执异97号 案外人：张学敬，男，1963年12月10日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。 申请执行人：中铁建设集团有限公司，住所地：北京市石景山区石景山路**。统一社会信用代码：9111000010228709XY。 法定代表人：赵伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卢兴诺，男，该公司法务专员。 被执行人：聊城市水城房地产开发有限公司，，住所地：聊城市聊堂路**统一社会信用代码：91371500749886982R。 法定代表人：李贵杰，该公司执行董事。 在本院执行申请执行人中铁建设集团有限公司（以下简称中铁公司）与被执行人聊城市水城房地产开发有限公司（以下简称水城公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人张学敬对本院查封被执行人水城公司名下的聊房权证古字第××号新东方·龙湾37号楼S03号商铺（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张学敬称，2019年3月11日，其与水城公司达成合意，以1938650元的价款购买该公司开发的聊城市新东方·龙湾37号楼SO3号商铺，当天缴纳10万元购房款，2019年3月20日缴纳剩余房款1838650元及维修基金费、暖气开口费等18895元后，水城公司向其交付案涉房屋，其进行装修入住。双方在2019年4月2日签订书面《商品房【一次性】付款订购合同》，该合同内容具备商品房买卖合同的主要条款，且水城公司已经收取了全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定该订购合同的性质为商品房买卖合同。《商品房【一次性】付款订购合同》系在法院查封案涉房屋之前订立，其已按照约定向水城公司支付了全部购房款，且在案涉房屋查封前实际占有，因为水城公司的原因未办理过户登记，非申请人自身原因所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应认定异议人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，请求对案涉房屋解除查封。 异议人张学敬提交了以下证据：1.《商品房【一次性】付款订购合同》一份；2.水城公司出具的张学敬交纳1938650元案涉房屋购房款、8880元维修基金、3877元暖气开口费收据三张；3.2019年3月11日、3月20日向水城公司账户支付100000元、868650元、500000元、470000元的银联商务刷卡消费小票四张。 申请执行人中铁公司称，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，1.案外人购买的是商铺且用来出租，并非用于居住，也不能证明其名下无其他用于居住的房屋，其申请不符合上述法律规定第二十九条第（二）项的规定。法律规定之所以明确为“用于居住”且是“唯一住房”，目的是保护异议人的基本生存居住权利，而案涉房屋并非住宅，属于投资性商铺。2.异议人与开发商签订的是《商品房【分期】付款订购合同》，订购合同与买卖合同有本质的区别。在司法实践中，执行异议涉及的《房屋买卖合同》有严格的形式标准。3.该订购合同第一条明确约定“乙方完全了解并知晓该商品房处于抵押(2017.11.24-2020.11.23)状态，无任何异议，且自愿承担由此产生或可能产生的法律风险”，目前该商铺还处于抵押状态。由此可见，异议人在签订订购协议时明知该房屋处于抵押状态，仍然以低于市场单价与开发商签订订购协议，并自愿承担可能产生的法律风险，其异议主张既违反了合同约定和诚实信用基本原则，更不符合执行异议程序设立的本意。综上，案外人应按照合同约定向开发商主张权益，请求依法驳回执行异议申请。 本院查明，原告中铁公司与被告水城公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年10月8日作出（2019）鲁15民初171号民事判决，判令水城房产公司于判决生效之日起十日内向中铁公司清偿工程款37614936.6元。山东省高级人民法院（2020）鲁民终963号民事判决维持一审判决。上述判决生效后，水城公司未履行判决确定的法律义务，中铁公司向本院申请执行，本院于2020年7月6日立案执行，执行案号为（2020）鲁15执304号。在诉讼中，本院于2019年4月22日作出（2019）鲁15执保22号执行裁定，保全查封了水城房产公司名下的房产一宗，其中包括案涉房屋即聊房权证古字第××号新东方·龙湾37号楼S03号商铺，查封期限至2022年4月22日。 2019年4月2日，案外人张学敬（乙方）与水城公司（甲方）签订《商品房【一次性】付款订购合同》，载明：乙方自愿定购甲方开发建设的案涉商铺，产权建筑面积110.78㎡，成交单价17500元/㎡，总价款1938650元；该房屋处于抵押（抵押期限：2017年11月24日起至2020年11月23日）状态；签订本合同时，乙方交纳总价款的100％即1938650元，经甲方通知乙方后，双方办理该商品房交付手续，乙方按照甲方通知交付相应费用；待该商品房抵押解除后，经甲方通知乙方后，双方签署正式的《商品房买卖合同（含补充协议）》，等等。张学敬于2019年3月11日向水城公司支付购房款100000元，于2019年3月20日向水城公司分别支付购房款868650元、500000元、470000元，以上共计支付购房款1938650元，并交纳了8880元维修基金、3877元暖气开口费。 本院认为，本案争议焦点为：案外人张学敬对案涉房屋是否享有排除强制执行的权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋虽然登记在被执行人水城公司名下，案外人张学敬未办理过户登记手续，但在本院查封之前，张学敬已与被执行人水城公司签订书面订购合同，对案涉房屋的位置、面积、单价、总价款、购房款的支付、房产的交付以及双方的其他权利义务均进行了明确约定，符合房屋买卖合同的要件和特征，水城公司已将案涉房屋交付给案外人张学敬，张学敬已合法占有案涉房屋，并按照合同约定向水城公司支付了全部购房款，案涉房屋未办理过户登记的原因是抵押期限未届满，非因买受人张学敬自身原因。综上，案外人张学敬对案涉房屋享有排除强制执行的权益，其请求本院对案涉房屋解除查封，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对被执行人聊城市水城房地产开发有限公司名下的聊房权证古字第××号新东方·龙湾37号楼S03号商铺的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  张广军 审判员  张绍方 审判员  牛祺忠 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理汪桂荣 书记员徐如意