湖北省保康县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0626民初814号原告：安世芹，男，生于1959年9月10日，汉族，住保康县，委托诉讼代理人：李仁华，男，生于1963年3月7日，汉族，住保康县，被告：湖北谷山投资有限公司(以下简称谷山投资公司)，住所地：襄阳市樊城区长虹路**谷山大厦****，统一社会信用代码：914206007446204729。法定代表人：李长青，谷山投资公司董事长,委托诉讼代理人：邓正波，男，生于1976年10月22日，汉族，系谷山投资公司谷山广场项目负责人，住保康县，委托诉讼代理人：姚圣华，湖北思扬律师事务所律师。原告安世芹与被告谷山投资公司合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理过程中，因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行审理，于2019年12月20日作出(2019)鄂0626民初1313号民事判决书。宣判后，被告谷山投资公司不服,向襄阳市中级人民法院提起上诉。襄阳市中级人民法院于2020年6月22日作出(2020)鄂06民终732号民事裁定书，撤销了本院(2019)鄂0626民初1313号民事判决，发回本院重新审判。本院于2020年7月14日立案,适用普通程序，另行组成合议庭，于同年11月16日公开开庭对此案进行了审理。原告安世芹及其委托诉讼代理人李仁华,被告谷山投资公司的委托诉讼代理人邓正波、姚圣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安世芹向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行合同,按拆迁房屋时约定的补偿房屋面积立即为原告办理所置换的房屋所有权证书；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2015年春，被告确定在保康县城新街农业局大院内开发建设商住小区，需要对原告所有的原保康磷化矿原有住房进行拆迁，为确保工程的顺利进行，原被告双方就房屋拆迁补偿达成协议，于2015年4月24日签订了一份《房屋拆迁补偿安置协议》。该协议约定了拆迁安置房的位置；建筑面积按1：1.2的比例进行房屋安置,即拆原告多少面积补偿多少面积；同时还约定了办证费用负担；入户防盗门安装到位；上下水管道到厨房、厕所以及供电线路到房间及过渡费、搬迁补偿费等条款。被告于2017年10月竣工开始营业，于2019年4月28日履行了一小部分合同，此后被告以需要原告承担公摊面积而减少实用面积办证,并以种种理由和借口不再履行合同，为此发生纠纷，原告诉至法院。被告谷山投资公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1.原告要求办理房产过户手续，按照法律规定和事实，非被告单方可以办理，应由原被告双方共同办理；2.现因被告该处的土地容积率的问题现在还没解决，导致暂时办不了证，待该问题处理好了就可以办证了。3.协议约定由被告返还原告建筑面积为36平方米的一楼门面房，被告依据协议的约定已返还；4.返还的房屋已实际交付给原告，而且原告已经进行了部分装修。综上，原告的诉请不属实，请求法院依法不予支持。本院经审理认定事实如下：2015年4月24日，原告安世芹与被告谷山投资公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称《补偿安置协议》）一份，内容为：拆迁人谷山投资公司（以下简称甲方），被拆迁人安世芹（以下简称乙方），甲方确定在农业局大院内开发建设商住小区，需对乙方现在住房进行拆迁。双方协商就拆迁达成如下协议：一、被拆迁房屋位于保康县磷化矿，房屋产权面积36平方米，房屋所有人为安世芹；二、安置房位于保康县农业局大院内的谷山广场二号楼靠农行方向靠前，建筑面积为36平方米（以房管局核定面积为准），结构为框架。三、安置方式：1、就地还房的，甲方用在农业局院内投资新建的二号楼一套房屋调换给乙方，以乙方现在房屋的建筑面积（含公摊面积，以房管局核定面积为准），实行1：1.2的比例进行房屋产权调换。调换房屋原则上为十层（含第十层）以下，若乙方要求调整在十一层（含第十一层）以上楼层，则须补足甲方房屋市场的差价。四、房屋产权调换差价支付及期限：1、若调换的房屋面积超过乙方现有住房面积的，在20平方米以内（含20平方米）按贰仟伍佰元/平方米的价格给予15%优惠，由乙方补付差价；超过20平方米以上部分由乙方按该楼盘市场销售价购买。房屋面积差价由甲乙双方据实结算，乙方于新房交房前一次性支付给甲方。2、若调换的房屋面积小于乙方现有住房面积的，相差部分按贰仟伍佰元/平方米补差，待新房交付时甲方一次性付清。五、房屋产权证的交付、注销及新证办理：1、乙方应在签订协议当时将现住房屋产权证、土地使用证交付给甲方，由甲方向房管、土地部门办理注销手续。2、被拆迁的房屋水、电话、有线电视等迁移、转户、销户手续，乙方自行到有关部门申请办理，并结清已使用费用。新建安置房，水、电、电话、有线电视等由甲方负责入户，相关手续由乙方办理。费用由甲方承担。3、调换的房屋产权证、土地使用证由甲方负责办理，同等面积置换的费用由甲方支付，超面积置换的，超出部分办证工本费用由甲方承担。税费、维修基金等其他费用由乙方承担……。六、违约责任：甲方如不按照协议规定的期限向乙方支付各种补偿费用，逾期一日应按照所欠金额的千分之0.3向乙方支付违约金；乙方如不按协议规定的期限搬迁或拒不搬迁的，每逾期一日应向甲方偿付违约金100元，同时给甲方造成不能按期拆房等，应补偿相应经济损失。八、本协议自签订之日生效，甲方在拆迁中的公告、通知等文书为本协议的组成部分，与本协议具有同等法律效力。上述《补偿安置协议》在“三、安置方式”约定条款中的“2、以现金方式补偿、3、装修及设施补偿、4、搬迁补助费、5、其他补偿、6、过渡费”从2到6条款约定的内容上均打“×”。合同签订后，被告谷山投资公司即对谷山广场二号楼房屋进行承建。房屋竣工后，原告安世芹见他人的还建房已交付，即找被告谷山投资公司要求交房，被告谷山投资公司将其位于谷山广场二号楼南方进口处侧面一楼的117号房屋分配给原告安世芹，但因双方对置换的房屋是否应含公摊面积和建筑面积存在争议,而未能办理接收房屋手续,原告安世芹诉至本院。另查明,原告安世芹在2007年9月11日与保康县磷贸公司清算组签订《协议》,通过公开拍卖该破产企业的财产而竞得车库房屋二间,该车库是一个独立面积,不包含公摊面积,指包墙面积,即套内面积36.60㎡。被告谷山投资公司补偿给原告安世芹位于谷山广场二号楼南方进口处侧面一楼的117号房屋,经保康县房产测绘队房屋测绘报告的面积为：套内建筑面积37.36㎡+分摊面积26.78㎡=预测建筑面积64.14㎡,该套内建筑面积，指墙体中对中（含共用墙体的一半）,此是预测建筑面积,即最终应以办理产权证时房管部门确定面积为准。本案庭审中,被告谷山投资公司称其已将117号房屋隔出一部分用作他处,补偿给原告安世芹的该房屋建筑面积加公摊面积已达到36㎡,可办理该产权证,如不够可从旁边公用房屋中补偿部分,但该部分不能办理证件。本院认为，原告安世芹与被告谷山投资公司签订的《补偿安置协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均有约束力。针对本案争议的焦点问题,本院评判如下:一、关于原告安世芹请求办理不动产权证书的诉讼请求。本案中,依据合同约定，被告谷山投资公司给原告安世芹安置的位于谷山广场二号楼南方进口处侧面一楼的117号房屋，由被告谷山投资公司对其调换的房屋产权证、土地使用证负责办理，同等面积置换的费用由被告谷山投资公司支付，超面积置换的，超出部分办证工本费用由被告谷山投资公司承担。税费、维修基金等其他费用由原告安世芹承担。目前因被告谷山投资公司的原因导致暂时不能办证,不属于存在法定履行不能情形的前提下，应当依约履行自己的义务，为原告安世芹协助办理置换房屋的权属登记。本院应该在审判程序中判定被告谷山投资公司在一定期限内履行其约定的协助义务。即使其按合同约定履行了协助办证义务,如有其他原因不能办证,可在本案执行程序中另行主张。二、关于安置房屋面积的争议。其一、被告谷山投资公司与原告安世芹就拆迁房屋和补偿房屋达成的协议,是以同等面积为原则的前提下进行协商的,即拆除多少面积补偿多少面积。从事实上审查,原告安世芹被拆除的车库面积是36.60㎡,该车库面积不包含公摊面积,它是一个独立的车库面积,即包含墙体的套内建筑面积。协议中约定置换房屋面积应该理解是套内建筑面积,即双方约定的36㎡应该是套内建筑面积。其二、协议第三条中明确约定了“建筑面积（含公摊面积，以房管局核定面积为准），实行1：1.2的比例进行房屋产权调换。调换房屋原则上为十层（含第十层）以下，若乙方要求调整在十一层（含第十一层）以上楼层，则须补足甲方房屋市场的差价。”此约定对本案中原、被告均有约束力。一是从面积上审查,被告谷山投资公司补偿给原告安世芹位于谷山广场二号楼南方进口处侧面一楼的117号房屋,经保康县房产测绘队房屋测绘报告的面积为：套内建筑面积37.36㎡+分摊面积26.78㎡=预测建筑面积64.14㎡。从中看出该套内建筑面积37.36㎡与双方约定的补偿36㎡套内建筑面积相当。二是双方在书面协议第四条中明确约定了超过和相差面积的补付差价标准。但被告谷山投资公司在庭审中的辩称是该约定不是针对原告安世芹的约定,而是对住宅面积的约定。该辩称意见与书面合同约定不符,因书面协议虽是简单范本式的,但对本协议主体间双方不适用的条款均已划掉或“×”掉，此条款未划掉或“×”掉，即认定为双方约定的内容,应对双方均有约束力。三是被告谷山投资公司补偿给原告安世芹位于谷山广场二号楼南方进口处侧面一楼的117号房屋的套内建筑面积37.36㎡,目前只是保康县房产测绘队房屋测绘报告的面积,最终应该以双方约定的以办理产权证时房管局确定面积为准,是否超过和相差面积,适时双方可另行主张。综上所述,根据《商品房销售管理办法》第十八条规定“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积”。第二十一条“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式”之规定。商品房买卖合同中应对分摊的共有建筑面积明确约定,而被告谷山投资公司作为开发商，应该知道建筑面积和分摊的共有建筑面积区别，即明确被拆房屋的准确面积和明确告知补偿安置房屋面积的计算和计价方法,与原告安世芹协商妥当处理,以确保公平对等。但其将补偿给原告安世芹的位于谷山广场二号楼南方进口处侧面一楼的117号房屋“隔出一部分用作他处,如不够可从旁边公用房屋中补偿部分,但该部分不能办理证件”的做法,不符合双方合同的约定。综上,对被告谷山投资公司不符合前述评判的辩称理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《商品房销售管理办法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：限于本判决生效之日起60日内，被告湖北谷山投资有限公司协助原告安世芹办理位于保康县城关镇光千路111号谷山广场二期二号楼一层117号房屋(经保康县房产测绘队房屋测绘报告的面积为：套内建筑面积37.36㎡+分摊面积26.78㎡=预测建筑面积64.14㎡,以房产管理局办理产权证时确定面积为准)的产权登记，提供资料报产权登记机关备案。案件受理费100元，由被告湖北谷山投资有限公司负担，限于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费100元，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，账户：17×××56。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  尚万宝人民陪审员  万智一人民陪审员  赵永慧二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  魏雪珂