湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9431号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉市江岸区成长文化教育培训学校，住所地湖北省武汉市江岸区光华路**。法定代表人：郭华冈，校长。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈以球，男，1939年11月1日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，委托诉讼代理人：王兆本，湖南孟凯律师事务所律师。上诉人武汉市江岸区成长文化教育培训学校（以下简称成长学校）因与被上诉人陈以球房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初11433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。成长学校上诉请求：一、撤销原判第二项，对第二项判决中面积进行重新认定，改判为224平方米。并以此为依据核算占用费；二、判令陈以球赔偿外墙楼道等改造费用50628.76元；三、本案一、二审诉讼费由陈以球承担。事实与理由：第一、一审对陈以球提供的房屋租赁面积认定为249.37平方米，是根据陈以球计算方式总面积723.18平方米减去一楼面积221.3平方米然后除以2得出二楼面积为249.37平方米。事实上从证据上可以清楚的看出：此楼共计10档，其中一档为楼道，一楼为公用停车间，二楼还设有强电间。因此，我们认为面积应该扣除本档面积，249.37平方米乘以9再除以10，即224平方米。第二、依据协议在租赁期间房屋若是自然破损（内部装修除外）甲方应及时维修。而事实上外墙因年久失修破损不堪，不但外雨内漏，更有窗户随风飘下，险象环生。屋后楼梯为钢制结构，年久锈蚀，非常危险。历经多年，消防都要求整改，不予过关。陈以球不闻不问，我们为了正常经营，不得不进行改造。改造后，2018年消防获得通过。卫生间作为出租物的必须配套，因渗漏造成损失理应由陈以球赔偿。陈以球辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。成长学校在上诉状中引用的一层建筑面积的数据错误，一审法院采取保护弱者的方法，我方不持异议。该建筑不存在自然损坏以及安全、使用等问题，成长学校对该建筑物的装修不符合合同约定。陈以球向一审法院提出诉讼请求：1、判令成长学校立即腾退所租赁的位于武汉市江岸区澳门路194号二楼的房屋并交还给陈以球。2、判令成长学校按当地出租房市场行情，向陈以球赔偿因成长学校延期退还所租房屋而给陈以球造成的经济损失。3、判令成长学校支付违约金3,000元，并从成长学校支付的保证金中予以扣除。4、本案诉讼费及其他诉讼费用由成长学校承担。成长学校向一审法院提出反诉请求：1、判令陈以球按双方约定续签合同，合同期3年。2、判令陈以球支付外墙改造装修费用77,000元。3、判令陈以球支付线路改造费用660元，并赔偿损失3,000元。4、判令陈以球支付卫生间改造费用及赔偿金11,000元。5、判令陈以球支付大楼楼梯改造费用8,000元。6、判令陈以球支付违约金5,000元；7、判令陈以球开具我单位历年租金发票。8、判令陈以球承担律师费、反诉受理费。一审法院经审理查明，沃福胜公司系位于湖北省武汉市江岸区光华路5号（现湖北省武汉市江岸区澳门路194号）房屋的所有权人。该房屋总楼层3层，建筑面积合计723.18平方米。其中一楼建筑面积224.43平方米，二、三楼建筑面积共498.75平方米。2003年1月1日,沃福胜公司出具授权委托书，内容载：“委托人：沃福胜公司受托人：陈以球委托人对已购买的坐落于湖北省武汉市江岸区光华路五号的门面房壹座，兹委托陈以球先生为我司的全权代为管理人，管理如下事项：1.对该房屋的看管、维修。2.代为办理该房屋租赁等有关事项。3.代为办理该房屋产权转让、出卖过户等相关手续。受托人在上述权限范围内进行的代理活动、办理的有关手续、签署的所有文件我司均予以认可。受托人不可以转委托。委托期限自委托之日起至房屋出卖办理完过户手续时止。”2014年8月30日，陈以球（甲方）与成长学校（乙方）签订《房屋租赁合同》。双方约定，租赁房屋场所为武汉市江岸区澳门路194号二楼。租赁期限2014年9月1日至2019年8月30日止。乙方每月向甲方缴纳房屋租金6,300元，不含任何税费，以现金支付。2018年9月1日起增5%。乙方交纳10,000元给甲方，作为租赁期间的信誉保证，信誉保证金在双方签订合同时缴纳。本协议终止后，双方按照本协议规定完成结算后，由甲方退还给乙方。在租赁期间，房屋若是自然破损（内部装修除外），甲方应及时维修，乙方应配合支持甲方的维修工作。乙方在使用期间，必须确保用水、用电的安全。乙方若发现安全隐患，应及时通知甲方，以便甲方及时处理。租赁期满，乙方若有进行租用，必须提前一个月向甲方提出申请，经甲方同意后重新签订新的协议。由于市场价格变化需重新调整房屋租金的，则在租赁期满后开始调整。本协议终止后，双方应及时办理交房结算交接手续，程序如下：（1）乙方必须在协议终止日前完成自身搬迁工作，并于协议终止当天归还所承租房屋钥匙给甲方。甲方收到钥匙后，双方在两日内完成房租和水、电等费用的结算。经结算完毕后当天由乙方带着信誉保证金收条和房屋租赁协议原件给甲方，甲方同时将经结算后乙方余下的保证金退还给乙方，乙方不得要求甲方支付任何保证金利息。（2）协议终止日当天，乙方若以任何理由拒绝归还钥匙给甲方，甲方有权自行开门，乙方及其所属人员不得以任何方式进入或使用该房屋。乙方若违反以上规定，由此产生的任何法律责任和损失，将由乙方承担。本协议终止后，乙方装修的固定设施（包括墙面）不得拆除与破坏，但属于乙方所添置的设备，如空调等可由乙方拆除，若乙方拆除或破坏，导致需要修复，其费用乙方必须承担，甲方可从乙方信誉保证金中扣除。本协议签订后，若有一方违约，另一方可向违约方要求赔偿金3,000元。租赁合同签订后，成长学校支付信誉保证金10,000元并在租赁房屋内开设教育培训机构。履行期内，成长学校对大楼外墙面、电线线路、卫生间、大楼楼梯进行了改造和修缮。租赁合同履行期届满前，成长学校与陈以球协商续租事宜，因对租金标准意见不一，双方未能签订续租合同。2019年7月1日，沃福胜公司的代表陈以球向成长学校发出《通知》，内容载“你租用本公司澳门路194号门面房二楼，租用合同将于2019年8月30日到期，我司现通知你：合同期到8月30日终止，门面房二楼收回另用，请你做好搬迁准备。到时将由罗冬梅女士、万时春先生等俩位到店进行收回的交接事务，请予接洽。”2019年8月22日，沃福胜公司的代表陈以球再次向成长学校发出《停止使用银行账户的通知》，内容载“我司已提前两个多月多次通知你校……现通知你：我司原来给的我司的代表陈以球先生在工商银行的账号，请你校停止使用，不必主动打款。依合同规定，你校必须在8月30日前完成自身搬迁工作，并在当天归还所承租房屋钥匙给我司，依合同规定，若你校以任何理由拒绝归还，我司有权自行开门，并由此产生的任何法律责任和损失，由你校全部承担。”因成长学校未按期搬离，交还房屋，陈以球诉至一审法院。陈以球陈述“涉案楼房层高3层，建筑面积合计723.18平方米。其中一楼建筑面积224.43平方米，二、三楼建筑面积共498.75平方米，二楼面积为249.37平方米（498.75平方米÷2）。”一审审理中，陈以球申请对涉案房屋的租金单价进行评估。一审法院依法委托武汉正信房地产评估咨询有限公司予以评估。该公司于2020年1月7日作出《评估报告书》，估价结果为确定估价对象于价值时点二○一九年十二月四日的租金单价为34元/平方米/月。一审审理中，成长学校申请对涉案房屋的外墙、电线线路、卫生间、大楼楼梯的改造费用进行评估。一审法院依法委托中国建设银行股份有限公司湖北省分行予以评估。该公司于2020年6月8日作出《建设工程造价咨询报告书》，分析说明载“由于电线线路改造内容、范围无法确定，本次鉴定结果未包含电线线路改造的工程造价”。鉴定意见为成长学校改造工程的工程造价为50,628.76元。一审另查明，为做好疫情防控工作，2020年1月23日，武汉市疫情防控指挥部发出第1号通告，自1月23日10时起，武汉全市城市公交、地铁、轮渡、长途客运暂停运营；无特殊原因，市民不要离开武汉；机场、火车站离汉通道暂时关闭。2020年2月10日，武汉市新冠××疫情防控指挥部发出第12号通告，自即日起在全市范围内所有住宅小区实行封闭管理。2020年3月24日，湖北省疫情防控指挥部发出通告，从3月25日零时起，武汉市以外地区解除离鄂通道管控；从4月8日零时起，武汉市解除离汉离鄂通道管控措施，有序恢复对外交通；外省来鄂来汉人员凭外省健康码或湖北健康码“绿码”，在全省范围内安全有序流动；武汉市根据疫情风险等级评估情况，在做好疫情防控的前提下，推动企业分区分级、分类分时，有条件复工复产。一审法院认为：沃福胜公司授权陈以球对涉案房屋看管、维修、租赁等，陈以球有权以自己的名义对外出租涉案房屋。陈以球与成长学校签订的《房屋租赁合同》，合法有效，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。合同约定“租赁期限至2019年8月30日止”，因双方在履行期届满前后未能续签租赁合同，且《房屋租赁合同》已履行完毕，成长学校继续占用涉案房屋缺乏合同根据和法律依据，应立即腾退所租赁房屋交还给陈以球并支付房屋占用费。陈以球申请对涉案房屋的租金单价进行评估。一审法院依法委托武汉正信房地产评估咨询有限公司进行鉴定,该公司确定涉案房屋于价值时点2019年12月4日的租金单价为34元/平方米/月。此鉴定结论无明显瑕疵，予以确认。房屋占用费统一按该标准确定。陈以球陈述“涉案楼房层高3层，建筑面积合计723.18平方米。其中一楼建筑面积224.43平方米，二、三楼建筑面积共498.75平方米，二楼面积为249.37平方米（498.75平方米÷2）。”该陈述具有客观性、合理性，予以采信。2020年1月23日至同年4月7日期间，武汉市因疫情防控需要，离汉、离鄂通道关闭，全市小区封闭管理，此期间的房屋占用费不予计算。2020年4月8日至同月18日，作为腾退的合理期限，此期间的房屋占用费按50%的标准计算。据此，房屋占用费的计算方式为2019年9月1日至2020年1月22日，249.37平方米×34元/平方米/月；2020年4月8日至2020年4月18日，249.37平方米×34元/平方米/月×50%；2020年4月19日至租赁房屋交还之日，249.37平方米×34元/平方米/月。合同的缔结应遵守平等、自愿原则，任何单位和个人不得强制一方当事人订立合同并将自己的意志强加给另一方。成长学校要求续签合同的主张，缺乏事实根据且与法相悖。成长学校抗辩“陈以球承诺合同到期后至少续租三年”，未提交证据证明，不予采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”案涉合同约定“协议终止后，成长学校装修的固定设施（包括墙面）不得拆除与破坏，但属于成长学校所添置的设备（如空调等）可拆除。”根据上述规定以及双方约定，成长学校要求陈以球支付外墙、电线线路、卫生间、大楼楼梯改造费用的反诉请求，不予支持。案涉合同并未约定陈以球需出具发票，且合同已履行五年，在此期间，成长学校并未因发票是否开具的问题影响教学。成长学校要求陈以球开具发票的反诉请求，缺乏事实根据，不予支持。综上，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。案涉合同已履行完毕，在未能续租的情况下，成长学校应在合理期限内腾退租赁房屋并交还给陈以球。成长学校以要求陈以球补偿为由拒绝腾退、交还房屋，属违约行为，应承担相应民事责任。成长学校对租赁房屋外墙、电线线路、卫生间、大楼楼梯等投入资金装饰装修，且双方在合同期内关系良好，成长学校无拖欠租金等行为，经综合考虑，对陈以球主张违约金的诉讼请求，不予支持。另外，为避免双方诉累，成长学校支付的保证金10,000元，一审法院一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、武汉市江岸区成长文化教育培训学校于判决生效之日起十日内腾退位于湖北省武汉市江岸区澳门路194号（湖北省武汉市江岸区光华路5号）二楼房屋并交还给陈以球；二、武汉市江岸区成长文化教育培训学校于判决生效之日起十日内向陈以球支付房屋占用费（2019年9月1日至2020年1月22日，249.37平方米×34元/平方米/月；2020年4月8日至2020年4月18日，249.37平方米×34元/平方米/月×50%；2020年4月19日至租赁房屋交还之日，249.37平方米×34元/平方米/月）；三、武汉市江岸区成长文化教育培训学校支付的保证金10,000元充抵上述第二项判项确定的给付义务；四、驳回陈以球的其他诉讼请求；五、驳回武汉市江岸区成长文化教育培训学校的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费1,066元，由陈以球负担125元，武汉市江岸区成长文化教育培训学校负担941元。案件反诉受理费1,196.50元（已减半），由武汉市江岸区成长文化教育培训学校负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、一审法院对成长学校所承租涉案二楼面积的计算是否正确；二、成长学校要求陈以球赔偿外墙楼道等改造费用50628.76元应否支持。关于焦点一，涉案房屋建筑面积合计723.18平方米,其中一楼建筑面积224.43平方米，二、三楼建筑面积共498.75平方米，一审法院认定二楼建筑面积为249.37平方米（498.75平方米÷2）并无不当，成长学校认为应扣除二楼强电间的面积，但涉案《房屋租赁合同》中并没有约定租赁面积以实际使用面积计算，故成长学校要求重新计算租赁面积的请求，本院不予支持。关于焦点二，涉案《房屋租赁合同》约定“协议终止后，成长学校装修的固定设施（包括墙面）不得拆除与破坏，但属于成长学校所添置的设备（如空调等）可拆除”。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，成长学校要求陈以球赔偿外墙楼道等改造费用50628.76元没有法律依据，不应支持。综上所述，成长学校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,065元，由武汉市江岸区成长文化教育培训学校负担。本判决为终审判决。审判长  李宏斌审判员  张海鹏审判员  张 红二〇二〇年十一月二十日书记员  余文婷