湖北省随县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1321民初2239号原告：葛付超，男，1984年11月26日出生，汉族，住随县。委托诉讼代理人：李运保，随县洪山法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：葛安明，男，1953年11月17日出生，汉族，住随县。系葛付超之父。被告：雷刚，男，1979年10月7日出生，汉族，住随州市曾都区。被告：中房集团随州房地产开发公司，住所地：随州市曾都区沿河大道**。法定代表人：张群，总经理。委托诉讼代理人：彭海兵，湖北神农律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈祥，湖北神农律师事务所律师。第三人：湖北随州农村商业银行股份有限公司洪山支行，，住所地：随县洪山镇怀河路**法定代表人：严勋，行长。委托诉讼代理人：叶鹏，男，1988年2月7日出生，汉族，住随州市。系该行副行长。原告葛付超与被告雷刚、中房集团随州房地产开发公司（以下简称“中房公司”）、第三人湖北随州农村商业银行股份有限公司洪山支行（以下简称“随州农商行洪山支行”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法组成合议庭，于2018年11月21日公开开庭进行了审理。原告葛付超及其委托诉讼代理人李运保、葛安明，被告中房公司的委托诉讼代理人沈祥，第三人随州农商行洪山支行的委托诉讼代理人叶鹏到庭参加诉讼。被告雷刚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛付超向本院提出诉讼请求：1、判令被告及时为原告办理位于洪山镇山城××小区从北××、第八间两间门面的权属证书并承担办证费用；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2007年2月7日，原告出资7.6万元由苏璋武与原随州市曾都区洪山镇村镇建设服务中心（以下简称“服务中心”）签订了《售房协议》，购买了服务中心两间门面房，后来原告又出资3.3万元购买服务中心一间平房及院子。2011年被告雷刚作为被告中房公司开发建设随县洪山镇山城明珠一期工程项目经理时，因开发需要，占用原告房屋及院子总面积125.7平方米。经雷刚与原告协商一致，于2011年10月24日在服务中心的见证下，签订了《房屋拆迁还建协议书》。协议约定原告将其所有的两证齐全的房屋及院子交给被告雷刚拆除开发，被告雷刚还建原告位于6幢7、8号面积为120平方米的两间门面房。协议还约定了还建房屋的标准及办证事宜。原告依约履行了自己的义务，被告交付了房屋，但未依约办理证书，且在第三人处办理了抵押贷款。被告的行为侵害了原告的权益，特诉请法院支持原告诉讼请求。被告雷刚未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状、证据。被告中房公司辩称，其与原告不存在合同关系，原告起诉被告中房公司主体不适格。被告雷刚与原告签订的协议是以个人名义签订的，既未告知被告，也未取得被告的授权，被告事后也未追认。其次，原告的诉讼请求不明确，且不具备现实可能性。不动产权属证书办理主体系不动产登记机构，而非交易双方，请求被告办理不现实。最后，原告诉争的房屋已由被告中房公司与雷刚签订购房合同，并办理不动产权登记，该交易合法有效，诉争房屋所有权归雷刚，中房公司对诉争房屋不拥有任何权利，也无义务协助被告办理过户。综上，原告的诉求应当找被告雷刚解决，而不是中房公司。第三人随州农商行洪山支行陈述，2013年2月1日雷刚以其所有的位于随县洪山镇山城明珠裙楼10-15号1-2层面积为834.16平方米房屋作为贷款抵押担保，申请300万元贷款。随州农商行洪山支行对其进行了贷前调查，雷刚申请的抵押物产权明晰，抵押物不存在其他债务纠纷，随后随州农商行洪山支行办理了抵押登记。该笔贷款已逾期，随州农商行洪山支行诉至随县人民法院，2016年10月27日（2016）鄂1321民初1220号民事判决书已依法判决，随州农商行洪山支行申请执行，执行案件为(2017)鄂1321执472号。诉争的房屋随州农商行洪山支行享有优先受偿权，原告的诉讼请求依法不应当支持。经本院审理查明，2007年2月7日，原告葛付超以苏璋武的名义购买了位于洪山××××路原洪山镇城镇建设服务中心一楼北面门面房两间，面积约为50平方米。2010年，原告又购买了原洪山镇城镇建设服务中心后院及平房一间，房屋面积为13.3平方米，院子面积36.4平方米。2011年10月24日，在随县洪山镇村镇建设服务中心的监证下，原告与被告雷刚签订了《房屋拆迁还建协议书》，内容为：1、葛付超同意按规划建设并提供自己的旧住房及合法土地供雷刚开发，配合雷刚做好周边协调工作，协助提供原有的土地证及房产证。2、雷刚按照葛付超实际建筑面积和土地面积125.7平方米还建门面房，实际还建面积为120平方米，还建门面房为6幢7-8号，面积为120平方米。同时对雷刚交付房屋的标准等事项进行了约定。葛付超如果两证齐全，门面两证由雷刚办理，费用由雷刚支付，若葛付超只有一证，则费用由葛付超承担。协议签订后，原告葛付超腾空了房屋并将房屋交付给被告雷刚。2012年8月24日，随县土地收购储备供应中心与洪山镇村镇建设服务中心签订了《国有土地使用权收购合同》，合同约定随县土地收购储备供应中心收购洪山镇村镇建设服务中心土地562.95平方米，收购价为88600元，洪山镇村镇建设服务中心负责搬迁安置工作，赔偿纠纷等由其负责。2018年10月15日，随县洪山镇村镇规划建设管理局，即原洪山镇村镇建设服务中心，证明原告购买的房屋两证齐全。又查明，山城明珠小区项目由被告中房公司负责开发，被告雷刚系被告中房公司随县洪山镇山城明珠的项目经理。房屋竣工后，被告雷刚按照协议的约定向原告交付了从北向南第七间、第八间两间门面房。现原告已将上述门面房出租给他人使用。被告雷刚在将门面房按协议交付原告使用后，又到随县房产管理局和随县国土资源局将连同已交付给原告的拆迁还建门面房以自己的名义办理了随县洪山××××路山城明珠裙楼幢1-2层10-15号房产权属证（随县房权证洪山字第**）和土地使用权证（随县国用（2013B）第0252号）。该房屋所有权证所附房地产平面图显示：门面房共计二层15间，平面图从南往北标注了10-15编号，门面房宽有6米和3.75米的。雷刚与原告协议交房时，将6米宽的门面房编为2个房号，将3.75米宽的门面房编为1个房号。按照雷刚与原告签订的拆迁还建协议，还建给葛付超的一楼门面房为从北往南第七间、第八间，对应房产权属证平面图的编号为10号、11号。2013年2月11日，被告雷刚及其妻周璇与随州农商行洪山支行签订《最高额抵押合同》一份，以其所有的位于随县洪山镇街道山城明珠裙楼1-2层10-15号的房产及土地提供抵押担保，担保额度为300万元，并办理了抵押登记，他项权证号为随县房他证洪山字第××号，随县他项（2014）第000021号。2016年10月27日，随县人民法院（2016）鄂1321民初1220号民事判决书判决湖北随州农村商业银行股份有限公司在300万元内对被告雷刚已登记抵押的房产（他项权证号：随县房他证洪山字第××号）与土地[他项权证号：随县他项（2014）第000021号]在依法处分时享有优先受偿权。2020年6月18日随县人民法院已生效的（2019）鄂1321民再6号民事判决书判决撤销本院（2016）鄂1321民初1220号民事判决书，判决湖北随州农村商业银行股份有限公司对随县洪山镇街道山城明珠裙楼1-2层10-15号中房产平面图编号为10号、11号，也即从北往南第七间、第八间一楼门面房的房产和土地在依法处分时不享有优先受偿权。本院认为，原告与被告雷刚签订的协议的内容真实，是双方当事人真实的意思表示。雷刚作为被告中房公司随县洪山镇山城明珠的项目经理，与原告葛付超签订协议后，原告葛付超交付了房屋，被告中房公司将原属葛付超的房屋拆除并开发兴建随县洪山镇山城明珠项目。被告雷刚与原告签订的协议合法有效并已实际履行，仅被告雷刚协助办理两证部分未履行。被告雷刚在原告履行协议后将涉案房屋不动产权证办理在自己名下，违反了协议约定。被告雷刚应按照协议的约定办理涉案房屋的过户手续，并承担办证费用，故对原告请求办理已交付的位于洪山镇山城明珠裙楼幢1层10号、11号铺面产权手续的诉讼请求，本院予以支持。对于第三人随州农商行洪山支行提出诉争的两间门面房已设置抵押，已生效判决确认其享有优先受偿权，本院认为该生效判决已被撤销，第三人对涉案房屋不享有优先受偿权，不影响原告葛付超享有所有权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告雷刚于本判决生效之日起三十日内协助原告葛付超办理位于随县洪山镇洪山路山城明珠裙楼幢1层10号、11号商铺（即从北往南第七间、第八间一楼门面房）房产权属证和土地使用权证过户手续，并承担办证费用；二、驳回原告葛付超的其他诉讼请求。案件受理费2900元（由原告葛付超实际交纳2900元），由被告雷刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  黄效阳审 判 员  何萌萌人民陪审员  王金翠二〇二〇年十一月四日法官助理黄芬书记员马静