北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9612号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京博盛宏贸易有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇沟自头村村委会内。法定代表人：易山，执行董事。委托诉讼代理人：张沿宁，男，北京博盛宏贸易有限公司职员。上诉人（原审被告、反诉原告）：中华慈善总会，住所地北京市西城区二龙路**新龙大厦。法定代表人：李本公，会长。委托诉讼代理人：吴明，男，中华慈善总会副秘书长、法务部副主任。委托诉讼代理人：张晓元，北京恒拓律师事务所律师。上诉人北京博盛宏贸易有限公司（以下简称博盛宏公司）因与上诉人中华慈善总会（以下简称慈善总会）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初19960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法公开进行审理，本案现已审理终结。博盛宏公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判慈善总会向我公司支付相当于120天的房屋租金违约金346428元，押金折抵87000元后，还应支付259428元。事实和理由：一审法院认定我公司主张慈善总会承担违约金合理，但又将违约金数额调整为相当于一个月的租金的87000元。我公司认为一审法院认定事实不清、适用法律错误，判决的违约金数额过低。1.自慈善总会于2019年8月28日搬离涉案房屋至我公司使用房屋，期间空置已达3个月，租金损失已达26.1万元。且双方租赁合同约定租赁时长为3年，但从慈善总会搬离到合同终止还有2年时间，我公司的可预期收益超过200万元。故我公司的损失远超违约金数额。2.慈善总会虽然认为违约金过高，但并未提供相应证据，其反诉主张中也向我公司主张了180天的违约金，可见慈善总会实际上不认为违约金过高，一审法院判决减少违约金的理由并不充足。3.一审判决没有体现违约金惩罚性的功能。故一审法院调整违约金金额依据不足，且酌定违约金数额过低。慈善总会违约拖欠租金，且在诉讼中要求履行合同，在我公司同意履行合同的情况下，又提出解除合同，慈善总会的这种行为严重扰乱社会经济秩序，应受到惩罚。慈善总会辩称，不同意博盛宏公司上诉请求。因涉案房屋存在安全隐患，博盛宏公司对房屋进行停电整改18天，我方行使解除权，后博盛宏公司回函同意合同解除，双方交接房屋。合同系双方合意解除，我方不存在违约行为。慈善总会上诉请求：撤销一审判决，将案件发回重审或依法改判，诉讼费用由博盛宏公司承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1.一审法院认定我方2019年5月8日起诉确认博盛宏公司《解除合同通知》不生效，双方继续履行合同系认定错误。博盛宏公司以我方延迟交付租金为由，于2019年3月4日发出《解除通知书》并要求我方承担违约责任。我方于2019年3月13日立案请求法院确认《解除通知书》不生效，双方应继续履行。前案中我方起诉时间为3月13日而非5月8日，我方起诉时未收到博盛宏公司于4月发出的安全隐患停电的通知。我方起诉针对的是博盛宏公司以延迟交付租金是否构成解除合同条件，抗辩是由也是博盛宏公司催缴房租，在收到全款后无权行使解除权，前案一审法院也支持了我方的理由。故本案一审故意错写前案起诉时间以及认为我方在前案中没有将停电作为违约事由提出解除合同来否定本次诉讼的做法有失公正。2.一审判决在本院认为中论述的“本案中因涉案房屋入户电源接入不明……被告两次通过律师函表示原告强行断电并要求24小时恢复供电”系描述错误。事实上博盛宏公司从未通知我方配合整改，更不存在我方不予配合的情况。在2019年4月8日下班后的18时，博盛宏公司对涉案房屋断电，后通过电子邮箱告知我方。一审法院的论述有一种我方不配合，对方才断电的假象。且一审法院忽视了我方律师函明确要求博盛宏公司应履行合同义务，依约排除隐患，于24小时内恢复供电，而不是强行要求其恢复供电。二、一审法院没有对双方证据的质证意见及对证据的真实性、合法性、关联性进行论述，而是把有异议的证据进行了认定，导致认定错误。我方发出解除通知是在2019年7月25日，一审法院应审查7月25日发出解除通知之时产生的证据，不应认定无关联性的事后证据。三、一审法院认为前案中我方没有主张解除合同而是坚持继续履行合同，且双方因改造问题产生纠纷，但并未进行任何改造，涉案房屋无隐患，因此断电与合同解除情形不符，我方不享有解除权的论述，系事实错误。1.前案焦点是博盛宏公司2019年3月4日以我方迟交房租发出的解除通知并要求我方承担180天违约责任是否成立的问题。我方于3月13日起诉时，涉案房屋没有停电也未收到涉案房屋存在安全隐患的通知。2.一审法院认为双方因电路改造产生纠纷以及断电一事与解除不相符系断章取义。本案争议焦点不是电路改造纠纷而是博盛宏公司自称涉案房屋存在安全隐患并停电的情况下，我方要求其履行合同义务即在24小时内履行维护修缮义务恢复供电，在其不履行义务的情况下，我方是否能行使解除权。存在安全隐患是博盛宏公司自认的事实，一审法院以时间在后的检测报告认定房屋无隐患，检测合同进而否定总会之前的解除通知的合法性，错误的分配举证责任以及选择性采信证据有失公正。我方2019年7月25日的解除行为是有理由解除，并无恶意。即使我方解除通知不生效，博盛宏公司可以请求法院确认解除通知不生效，继续履行合同，但其并未提出异议，而是表示同意收回房屋。故双方系合意解除合同，我方不存在违约，博盛宏公司在同意解除后又以我方违约要求我方承担违约责任没有依据。一审认定租赁合同是7月29日解除，但博盛宏公司一直坚持租赁合同是在3月4日已解除，故可以证明博盛宏公司始终坚持其3月4日行使解除权有效，造成租赁合同解除，且双方根本不存在因电路改造的纠纷，博盛宏公司曾带搬家公司要强制搬出我方办公设备，我方报警七次。博盛宏公司辩称：不同意慈善总会上诉请求。首先，涉案房屋符合安全标准，并未出现合同约定的解除情形，一审法院判决慈善总会不享有合同解除权正确。慈善总会如认为我公司违约，可在前案中提出自己的主张，但其却在前案中坚持双方继续履行合同。由此可见，慈善总会并不认为停电检修一事可以导致合同解除，一审法院判决其不享有合同解除权正确。其次，慈善总会并未提供支持其有权单方解除合同的主张的证据。其在不享有解除权的情况下解除合同，应承担违约责任。我公司同意办理房屋交接，是为了防止损失进一步扩大，绝非认可慈善总会解除合同的行为，且因慈善总会搬离，租赁合同已无履行的可能。最后，本案诉争的根本原因是慈善总会无诚信原则，不仅违反合同约定，拖欠租金，并且出尔反尔，在前诉中主张继续履行合同，却又在本诉中根据同一事实解除双方租赁合同。博盛宏公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年8月28日解除；2.判令慈善总会因擅自单方提前解除合同而承担违约责任，向我公司支付违约金519642元（相当于180天的房屋租金），慈善总会已交纳的押金87000元冲抵上述违约金后，其还应向我公司支付违约金432642元；3.判令慈善总会承担我公司因签订本《房屋租赁合同》而支付的中介费69150元；4.本案诉讼费由慈善总会承担。慈善总会向一审法院反诉请求：1.确认双方《房屋租赁合同》于2019年7月26日解除；2.判令博盛宏公司返还房屋押金87000元；3.判令博盛宏公司返还停电18天期间的房租51964.2元；4.判令博盛宏公司支付违约金519642元（180天租金）；5.判令博盛宏公司退还2019年8月29日至9月3日期间的租金；6.诉讼费均由博盛宏公司负担。一审法院认定事实：博盛宏公司系北京市东城区崇文门外大街********房屋的所有权人。2018年8月31日，双方订立《房屋租赁合同》，约定博盛宏公司将上述房屋出租给慈善总会用于办公，建筑面积约338.97平方米。租赁期限自2018年9月26日至2021年9月25日（实际交付日期提前时，以实际交付日期计算，从房屋交付之日起计算租赁期限，其他付款期限等也根据实际交付日期相应调整），共计36个月。博盛宏公司最晚应于2018年9月26日9:30前将房屋按照约定条件交付给慈善总会。房租租金每月86607元，押金87000元，第二年开始每年都在前一年的房屋租金基础上上浮3%。租金支付方式为每6个月支付一次，第一期租金519642元于2018年9月25日前支付，第二期租金（2019年3月26日至9月25日）于2019年2月25日前支付，以此类推。慈善总会应提前30天支付下一期租金，博盛宏公司应在慈善总会支付下一期租金前10天向慈善总会提供该期的租金发票。租赁期满或合同解除后五个工作日内，博盛宏公司应如数向慈善总会退还全部押金。退还前如发生慈善总会未按照合同约定支付房屋租金及合同约定的应当支付的费用，经双方确认博盛宏公司可从慈善总会押金中扣除相等的金额，冲抵未支付款项。租赁期满或合同解除后，慈善总会应返还房屋及其原有的附属设施和物品。租赁期内，双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：对于该房屋内基础设施及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，慈善总会应及时通知博盛宏公司修复。博盛宏公司应在接到通知后的10日内进行维修。遇到如漏水、断电等严重影响到慈善总会正常办公的事件，博盛宏公司应及时联系相关单位在24小时内修复。逾期不维修的，慈善总会可代为维修，费用由博盛宏公司承担。如因博盛宏公司维修、改造房屋等情形时，未尽到房屋所有权人的管理或者义务，对慈善总会造成人员安全或者财产损失的，博盛宏公司应进行相应赔偿。因维修房屋影响慈善总会使用的，应按实际影响天数计算，相应减少下一期的租金或延长租赁期限。为房屋或大厦维修、卫生、警卫、防火、救护及其他管理上的必要，博盛宏公司通知慈善总会后，可进入房屋进行检查，并采取适当的措施。紧急情况博盛宏公司可直接进入现场采取必要的措施，但事后尽快通知慈善总会并尽可能的保护其正常工作和财物。合同中违约责任部分约定，慈善总会违反合同逾期支付租金，应自付款之日起至实际支付之日止，按日向博盛宏公司支付逾期应付款千分之一的违约金。慈善总会逾期支付租金超过15日的，博盛宏公司有权解除合同，合同自博盛宏公司的解除合同通知书送达慈善总会之日解除。慈善总会拖欠租金，博盛宏公司依约解除合同的，慈善总会应向博盛宏公司支付180天租金（违约当年）的违约金。博盛宏公司如未尽到房屋维护修缮责任，严重影响慈善总会正常使用房屋，在慈善总会提出后仍没有履行维护修缮义务的情况，慈善总会有权解除合同，同时博盛宏公司应向慈善总会支付180天租金（违约当年）的违约金。违约方如果在合同其他条款中还要承担其他违约责任的，则违约方除承担违约金外，还应按合同其他条款承担违约责任。合同期满或合同解除、终止的，慈善总会迟延返还该房屋每逾期1日，每日应向博盛宏公司支付双倍日租金作为房屋使用费，超过15日，博盛宏公司有权自行将房屋房门封闭并处置该房屋物品，处置期间发生的损失由慈善总会自行承担。慈善总会提前解除合同或者因违约被博盛宏公司解除合同的，除按照约定支付违约金外，还需要承担博盛宏公司因签订本合同而向房屋中介机构支付的中介费用。因不可抗力致使房屋损毁、灭失或造成其他损失的，或者由于国家相关政策的调整，致使慈善总会不能继续使用该房屋的，任何一方有权向对方发出解除合同的书面通知，对方收到通知之日合同终止，双方互不承担违约责任。博盛宏公司了解发生违约而又接受租金时，不能视为博盛宏公司放弃追究违约的权利。如博盛宏公司放弃本合同各条款规定的任何权利，只能以书面签字为据，慈善总会缴付租金或其他款项如有不足额的情况，即使慈善总会接受不足额的款项，均不得视为博盛宏公司同意慈善总会减额缴付，亦不影响博盛宏公司追索不足部分的租金或欠款的权利，更不影响其按合同或法律规定采取其他措施的权利。慈善总会于2018年8月31日向博盛宏公司支付了押金87000元。2018年9月4日，博盛宏公司将涉案房屋交付慈善总会。双方均认可，房屋租赁期限相应调整为2018年9月4日至2021年9月3日，慈善总会已将租金交纳至2019年9月3日。2019年3月4日，博盛宏公司向慈善总会发送《解除合同通知》，表明慈善总会本应于2月4日前支付租金，但其于3月1日才实际支付，已经达到了合同解除条件，因此该通知送达之日起解除合同，并要求慈善总会自解除之日起7日内搬离涉案房屋，同时要求慈善总会支付拖欠支付租金的违约金以及解除合同违约金、中介费损失、占有使用费等。2019年3月7日，慈善总会向博盛宏公司送达《关于解除合同通知的回函》，表示不同意解除双方之间的合同。2019年3月11日，博盛宏公司向慈善总会出具《〈关于解除合同通知的回函〉的回函》，重申解除合同的意思表示。2019年4月4日慈善总会向博盛宏公司发送《关于房屋租赁合同纠纷法院受理的通知》，表明2019年3月13日慈善总会已向法院起诉，法院已正式立案（法院已向其送达立案通知书），慈善总会希望博盛宏公司保持克制，不要再干扰其正常办公，在诉讼期间维持现状。同日博盛宏公司向北京国瑞兴业商业管理有限公司发送《关于国瑞城805室电路事宜函》，表明经查涉案房屋入户电源接入方式不明，与大厦用电管理规范不符。出于用电安全管理考虑，申请彻底排查用电情况及入户电源接入方式。如有必要可在明确入户接入方式的基础上，在物业强用电管理区域内另外安置控制开关。2019年4月8日博盛宏公司向慈善总会发送《电路改造通知函》，表明涉案房屋的入户电源接入方式不明，出于用电安全管理考虑，需对接入房间的室外电路进行改造。停电时间自2019年4月8日18:00起，至改造完毕。2019年4月11日慈善总会向博盛宏公司发送《律师函》，表明针对双方房屋租赁合同纠纷已向法院提起诉讼，博盛宏公司不应在明知立案情况下，多次带领搬家公司强行要求慈善总会搬出，且于4月8日强行断电。慈善总会要求在诉讼期间，在法院未作出生效裁判前应保证中华慈善总会合法承租权利，保证正常办公必要条件，不得采取任何干扰、阻挠办公，强行搬家、堵门、断水断电等过激行为；履行合同第六条相关约定，遇到漏水断电等严重影响到乙方正常办公的事件，甲方应当及时联系相关单位在24小时内修复，马上恢复供电，并承担因博盛宏公司造成的一切损失。2019年4月17日博盛宏公司向北京国瑞兴业商业管理有限公司发送《关于强电管井内805室电路改造的函》，表明经排查，确定805室入户电源是直接在8层强电总闸下口接入，为了用电安全，消除隐患，博盛宏公司申请进行改造，针对具体改造方案申请物业进行审批并指定加装设备的具体位置。2019年4月23日慈善总会再次向博盛宏公司发送《律师函》，要求在诉讼期间，在法院未作出生效裁判前应保证中华慈善总会合法承租权利，保证正常办公必要条件，不得采取任何干扰、阻挠办公，强行搬家、堵门、断水断电等过激行为；为维护全国患者利益，确保正常办公条件及员工身心健康，再次要求24小时内恢复供电；如未能在24小时内恢复供电，致使慈善总会被迫搬离产生的新办公用房的租赁费用、搬家费用、布线施工费用、邮箱电话等迁移费用、办公桌椅采购费用等一切费用均由博盛宏公司承担。2019年4月25日博盛宏公司向慈善总会发送《通知》，表明2019年4月，北京国瑞兴业商业管理有限公司巡查中发现涉案房屋的入户电源接入方式不明，存在安全隐患，出于用电安全管理考虑，自2019年4月8日18:00起对该房屋停电改造，并已通知慈善总会。但慈善总会两次以律师函的方式要求恢复供电，博盛宏公司根据慈善总会的要求从2019年4月25日起恢复涉案房屋的供电，由此产生的责任由慈善总会承担。博盛宏公司重申，双方合同已于2019年3月4日解除，慈善总会应承担因违约产生的所有责任，并承担由此产生的搬家、施工、迁移等费用。2019年5月8日慈善总会起诉博盛宏公司要求确认博盛宏公司作出的《解除合同通知》不生效，双方继续履行《房屋租赁合同》。在该案的审理中，博盛宏公司提起反诉，要求确认合同于2019年3月4日解除，并由慈善总会承担支付逾期付款违约金、解除合同违约金、中介费损失、房屋占有使用费并腾退房屋。法院经审理后认为，根据已查明情况，博盛宏公司与慈善总会订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，房屋实际交付日期提前时，以实际交付日期计算，从房屋交付之日起计算租赁期限，其他付款期限等也根据实际交付日期相应调整。现双方均认可2018年9月4日交接涉案房屋，因此涉案合同的租赁期限应为2018年9月4日至2021年9月3日，根据合同文意解释，慈善总会应向博盛宏公司支付第二期租金的最迟时间应调整为2019年2月3日，慈善总会辩称双方未具体约定交纳时间，以及应考虑法定节假日的抗辩意见，理由不足，法院不予采信。根据慈善总会提交的证据，双方确实沟通过迟交租金一事，2019年2月11日博盛宏公司曾向慈善总会催促租金，但慈善总会仅支付应付的部分租金，并表示剩余租金会尽快支付。2019年2月25、26日，博盛宏公司分别以微信、函件形式向慈善总会催促交纳租金，在博盛宏公司已享有合同解除权的情况下，均未提出解除合同的意思表示，特别是在《催款通知》中，博盛宏公司已明确告知慈善总会拖欠租金行为已满足合同解除条件，但博盛宏公司仅要求慈善总会立即支付未付租金以及支付拖欠租金的违约金，并未提出解除合同的意思表示。2月27日，在慈善总会将付款凭证以微信的形式告知博盛宏公司后，博盛宏公司亦仅要求尽快到账。结合上述微信记录、《催款通知》以及3月1日博盛宏公司即收到未付全部租金的情况，博盛宏公司在已享有合同解除权始至慈善总会实际支付租金期间，均要求承租方继续交纳租金，即继续履行合同的意思表示。而慈善总会亦按照博盛宏公司的要求将应付第二期租金全部支付完毕，双方之间的《房屋租赁合同》应继续履行。2019年3月1日后，慈善总会未发生新的违约行为，故慈善总会提出的要求确认博盛宏公司作出的《解除合同通知》不生效，双方继续履行《房屋租赁合同》的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。博盛宏公司反诉要求确认合同解除，由慈善总会腾退房屋、支付解除合同违约金、中介费损失、支付房屋占用费的反诉请求，依据不足，法院不予支持。但慈善总会确实存在延期支付租金的情况，其应按照合同约定支付延期支付租金的违约金，因此博盛宏公司反诉要求慈善总会支付逾期付款违约金10117元，理由正当，法院予以支持。慈善总会答辩称迟延支付租金已经得到博盛宏公司同意，缺乏证据支持；且慈善总会关于因国家政策调整导致迟延支付租金属于不可抗力，根据合同约定双方互不承担违约责任的抗辩意见，依据不足，法院不予采信。北京市东城区人民法院于2019年7月9日作出（2019）京0101民初9079号民事判决书，判决：一、确认博盛宏公司于2019年3月4日作出的《解除合同通知》不生效，慈善总会博盛宏公司继续履行双方于2018年8月31日订立的《房屋租赁合同》；二、慈善总会于本判决生效后七日内向博盛宏公司支付逾期付款违约金10117元；三、驳回博盛宏公司其他反诉请求。上述判决书中记载，在诉讼中博盛宏公司在双方发生纠纷后曾采取过断电措施，断电期间为2019年4月8日下班后至4月25日，后应慈善总会要求恢复供电。在该案的庭审笔录中，慈善总会曾认可其系通过中介和博盛宏公司签订的租赁合同。一审判决后，博盛宏公司不服提起上诉，后其于2019年8月22日申请撤回上诉。2019年7月11日博盛宏公司向慈善总会发送《房租缴费通知单》，表明目前双方的诉讼还没有最终结果，在此之前慈善总会仍应按期交纳下一期房租，要求其在2019年8月4日前交纳下一期房屋租金，逾期不交，需要承担违约责任。同时表明本通知不代表博盛宏公司放弃解除合同的主张。慈善总会于2019年7月16日收到上述通知及发票6张。2019年7月25日慈善总会向博盛宏公司发送《解除合同通知》，以博盛宏公司在明知涉案房屋有安全隐患仍出租给慈善总会，且在慈善总会要求24小时内修复恢复供电的情况下，长达18天的时间博盛宏公司未采取任何维护修缮措施以排除隐患，而是直接恢复供电，放任安全隐患的存续，使慈善总会工作人员、财产处于安全隐患房屋之中的行为，违反了合同第十条违约责任第三款第三条约定，甲方未尽到房屋维护修缮责任，严重影响乙方正常使用房屋，在乙方提出后仍没有履行维护修缮义务。慈善总会有权解除合同，故其通知博盛宏公司自本《解除合同通知》送达之日起合同解除，博盛宏公司应退还押金、未到期租金、承担断电造成的直接经济损失。慈善总会还表示将博盛宏公司送达的《房租缴费通知单》及6张发票，随本通知一并退回。2019年7月29日博盛宏公司向慈善总会发送《回函》，表明于7月26日收到慈善总会的《解除合同通知》，告知慈善总会该公司已于2019年3月4日行使解除权，合同已解除，慈善总会再次通知解除合同毫无意义；因慈善总会存在违约行为导致合同解除，慈善总会应承担违约责任，没有依据要求退还押金等费用；关于停电一事，房屋交付是合格的，慈善总会亦正常使用。2019年4月物业巡查发现用电接入方式不明，需进一步检查，而慈善总会不予配合。博盛宏公司出于慎重，暂时停止供电，后经慈善总会两次发送律师函要求恢复供电，博盛宏公司不得不停止检查，恢复供电。鉴于慈善总会同意退还房屋，博盛宏公司要求尽快根据合同约定将房屋完好交付。2019年8月19日慈善总会向博盛宏公司发送《关于房屋交接的函》，告知其拟于2019年8月26日搬离，要求博盛宏公司于8月28日到场进行房屋交割，并要求于9月3日前退还押金87000元。2019年8月23日博盛宏公司向慈善总会发送《再回函》，表明慈善总会解除合同无效，如执意搬离租赁房屋系单方面提前解除合同，则要承担相应的违约责任。同时博盛宏公司要求慈善总会按照约定支付下一期租金，否则仍要承担违约责任。2019年8月28日双方进行了房屋交割手续。2019年9月9日博盛宏公司与北京中加全成科技有限公司签订《消防电气检测合同书》，约定该公司为涉案房屋进行电气安全防火检测、消防设施检测及规定要求的所有项目。2019年9月10日该公司出具《北京市电气防火检测报告》，检测结论为Ⅰ类，该建筑无电气火灾隐患，电气系统安全，本次检测合格。博盛宏公司向该公司支付检测费2000元。2020年1月10日国瑞城物业出具《关于国瑞城805房屋用电情况的说明》，表明2019年4月2日物业接到涉案房屋业主用电报修申请，在巡检过程中发现该房屋用电接入方式不明。后经机电工程人员排查，发现其入户电源直接接入8层强电总闸下口，可能存在安全隐患，并于当日通知业主派人排查。4月8日在物业工程人员配合下，业主对房间入户电源采取了断电处理。2020年1月16日国瑞城物业出具《关于国瑞城805房屋用电情况的说明》，除再次证明断电过程外，还表明断电后，物业巡查了本幢楼的其他楼层，发现上述情况在多个楼层都存在。业主期间虽提出过排查隐患及整改请求，但截止本日，该处用电设施没有做过任何改动。另2018年8月15日博盛宏公司与北京好办科技有限公司签订《写字楼居间服务协议》，约定该公司为涉案房屋寻找承租客户，委托期限为2个月，自2018年8月15日至2018年10月14日。完成委托后，并在博盛宏公司收到第一期租金后10个工作日内，博盛宏公司支付1个月净租金作为佣金。2018年10月19日，博盛宏公司向该公司支付中介费69150元。一审法院认为，慈善总会与博盛宏公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应合同约定履行各自的义务。按照慈善总会虽曾迟延交纳租金，博盛宏公司因此提出解除合同，但经法院生效判决确认解除合同通知并未生效，双方应继续履行合同。合同中约定：甲方未尽到房屋维护修缮责任，严重影响乙方正常使用该房屋，在乙方提出后仍没有履行维护修缮义务的情形，慈善总会可以解除合同，本案中因涉案房屋入户电源接入方式不明，博盛宏公司主动要求慈善总会配合停电进行电路改造，慈善总会两次通过律师函表示博盛宏公司系强行断电并要求24小时之内立即恢复供电，后博盛宏公司对涉案房屋恢复供电。慈善总会在前一案的审理中并未提及博盛宏公司停电的行为违反上述合同约定，亦未主张解除合同，而是坚持要求继续履行合同。一审判决后，慈善总会于2019年7月25日以博盛宏公司违反上述合同约定，达到合同解除条件，向博盛宏公司送达《解除合同通知》，而慈善总会曾表示在房屋使用过程中偶尔出现跳闸现象，合闸后能正常使用。同时通过查明的事实可看出，涉案房屋虽存在入户电源接入方式不明的情况，因双方改造问题产生纠纷，并未进行任何改造，且经检测涉案房屋无电气火灾隐患，电气系统安全，检测合格。因此有关博盛宏公司断电一事与合同约定的解除情形并不相符，慈善总会并不因此享有合同的解除权。因此慈善总会主张双方合同于上述解除通知送达博盛宏公司之日（即2019年7月26日）解除，缺乏依据，法院不予支持。2019年7月29日博盛宏公司回复慈善总会合同已于2019年3月4日解除，但因生效判决曾确认合同继续履行，故其该意思表示亦缺乏依据，鉴于其在回函中明确表示同意收回房屋，说明其同意慈善总会解除合同的要求，故可认定双方的合同在该日解除。鉴于慈善总会提前解除合同，按照合同约定除支付违约金外，还须负担博盛宏公司因签订合同而向房屋中介机构支付的中介费用，故法院针对博盛宏公司主张慈善总会承担违约金、中介费的诉讼请求予以支持。但因违约金的本质是为了弥补因违约造成的损失，双方虽约定180天租金的违约金，但慈善总会主张违约金标准过高，法院将根据实际情况酌情确定违约金数额。根据合同约定，慈善总会交纳的押金可用于折抵其应向博盛宏公司支付的费用，故慈善总会要求退还押金的反诉请求，法院不予支持。停电虽不构成解除合同的条件，但确实对慈善总会的正常办公造成一定影响，博盛宏公司应向慈善总会退还部分租金作为补偿，法院根据实际情况酌情确定具体数额。慈善总会要求博盛宏公司支付违约金的反诉请求，缺乏依据，法院不予支持。慈善总会要求博盛宏公司退还腾退房屋之后的租金，理由充分，法院予以支持。博盛宏公司主张将此部分租金用于折抵违约金，缺乏依据，法院不予支持。据此，一审法院于2020年5月19日判决：一、确认北京博盛宏贸易有限公司与中华慈善总会于2018年8月31日订立的《房屋租赁合同》于2019年7月29日解除；二、中华慈善总会于判决生效后七日内向北京博盛宏贸易有限公司支付违约金87000元（可用押金87000元进行折抵）；三、中华慈善总会于判决生效后七日内向北京博盛宏贸易有限公司支付中介费69150元；四、北京博盛宏贸易有限公司于判决生效后七日内向中华慈善总会退还停电期间租金36374.9元；五、北京博盛宏贸易有限公司于判决生效后七日内向中华慈善总会退还租金17042元；六、驳回北京博盛宏贸易有限公司其他诉讼请求；七、驳回中华慈善总会其他反诉请求。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方均未提及新证据。本院认为，博盛宏公司和慈善总会签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。关于合同解除问题，本案诉讼之前，慈善总会曾迟延交纳租金，博盛宏公司因此诉请解除合同。经人民法院生效判决确认解除合同通知并未生效，因此双方应继续履行合同。本次诉讼中，慈善总会以涉案房屋存在安全隐患，博盛宏公司未尽到出租人的房屋维护修缮义务为由诉请解除合同。关于慈善总会此项诉请，经查，首先，本案中因涉案房屋入户电源接入方式不明，博盛宏公司主动要求慈善总会配合停电进行电路改造，后博盛宏公司对涉案房屋恢复供电。在租赁期间涉案房屋虽存在入户电源接入方式不明，双方对于改造问题产生纠纷的情况，但是此种情况无法认定博盛宏公司未尽到房屋维护修缮责任。其次，在双方当事人就涉案房屋进行交接后，在博盛宏公司并未进行任何改造的情况下，经检测涉案房屋无电气火灾隐患，电气系统安全，检测合格。第三，在慈善总会因迟延交纳租金，博盛宏公司因此诉请解除合同的诉讼过程中，上述断电纠纷已经发生，而慈善总会在该诉讼中并未主张解除合同，反而要求继续履行合同。综上，现慈善总会主张其享有合同解除权的上诉主张本院难以支持。虽然慈善总会并不享有单方解除权，此外生效判决确认双方租赁合同继续履行，但是双方当事人已于2019年8月28日进行了房屋退房交接。因此双方已经用实际行为解除合同，故本院认定博盛宏公司与慈善总会之间签订的租赁合同于2019年8月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，慈善总会在不享有合同解除权的情况下单方解除合同构成违约，因此慈善总会应当向博盛宏公司支付违约金。对于博盛宏公司所提要求慈善总会支付相当于180天的房屋租金违约金的诉请，双方虽在合同中约定了180天租金的违约金，但博盛宏公司主张违约金标准过高，一审法院根据实际情况酌情确定违约金数额并无不当。博盛宏公司所提要求慈善总会支付相当于120天的房屋租金作为违约金的上诉主张本院不予支持。关于中介费用问题，因合同解除是因慈善总会违约所致，因此慈善总会除应当支付违约金外还须负担博盛宏公司因签订合同而向房屋中介机构支付的中介费用，因此本院对于博盛宏公司要求慈善总会支付中介费的诉讼请求予以支持。关于慈善总会所提返还押金的反诉主张，根据合同约定，慈善总会交纳的押金可用于折抵其应向博盛宏公司支付的费用，在一审法院判决该笔押金折抵违约金的情况下，慈善总会此项反诉请求本院不予支持。慈善总会要求返还停电期间租金的反诉主张，博盛宏公司停电行为虽不构成解除合同的条件，但确实对慈善总会的正常办公造成一定影响，博盛宏公司应向慈善总会退还部分租金作为补偿，一审法院根据实际情况酌情确定具体数额并无不妥。关于慈善总会要求博盛宏公司支付违约金的反诉主张，本案合同解除系慈善总会违约行为所致，因此慈善总会无权要求博盛宏公司支付违约金。慈善总会要求博盛宏公司退还腾退房屋之后的租金，理由充分，本院予以支持。综上所述，慈善总会以及博盛宏公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；但是一审法院的判决中对于解除时间认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市东城区人民法院（2019）京0101民初19960号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第七项；二、撤销北京市东城区人民法院（2019）京0101民初19960号民事判决第一项、第六项；三、北京博盛宏贸易有限公司与中华慈善总会于2018年8月31日订立的《房屋租赁合同》于2019年8月28日解除。四、驳回北京博盛宏贸易有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费20594.42元，由北京博盛宏贸易有限公司负担6496.42元（已交纳），由中华慈善总会负担14098元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刘苑薇审 判 员  何江恒二〇二〇年十一月三十日法官助理  谢 静书 记 员  刘芯怡