湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终3660号上诉人（一审原告）:彭玲，女，1982年8月23日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：钟龙，湖南了得律师事务所律师。被上诉人（一审被告）:岳阳市城市旧改投资有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区吕仙亭街道洞庭南路**。法定代表人：田共兵，公司董事长。委托诉讼代理人：彭彦林，湖南岳州律师事务所律师。一审第三人：岳阳洞庭名城文化产业发展有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区云梦路南津港**。法定代表人：甘支香，执行董事。委托诉讼代理人：李华，岳阳楼区洞庭法律服务所法律工作者。上诉人彭玲因与被上诉人岳阳市城市旧改投资有限公司（以下简称“城市旧改公司”）、一审第三人岳阳洞庭名城文化产业发展有限公司（以下简称“洞庭名城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初1958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人彭玲及其委托诉讼代理人钟龙，被上诉人城市旧改公司的委托诉讼代理人彭彦林，一审第三人洞庭名城公司的委托诉讼代理人李华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭玲上诉请求：在一审判令城市旧改公司返还履约保证金的基础上，改判城市旧改公司向彭玲赔偿损失1089996元，并由城市旧改公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定双方合同到期后终止，不存在再予解除，明显与客观事实和法律不符。1、洞庭名城公司提供的租赁物在交付时没有竣工验收备案，至2019年4月15日才通过竣工验收备案；依照建筑法第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、合同法第二百七十九条“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、城市房地产管理法第二十七条、城市房地产开发经营管理条例第十七条及消防法第十三条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”的规定，租赁物在交付时不符合使用条件，本案的租赁期限依法应当予以顺延。2、租赁物交付后，彭玲在洞庭名城公司的强烈要求下进场装修，因租赁物未通过竣工验收，多次被消防等部门下令整改，勉强装修完后进入试营业阶段，洞庭名城公司又对鱼巷子文化街一期进行改造，至2019年12月仍未改造完毕，造成彭玲无法正常营业。3、洞庭名城公司一直催促要求彭玲尽快装修并试营业，同时口头承诺2015年春节鱼巷子文化街一期整体开街，但未开街；后又出具书面回复函，承诺在2016年4月28日或5月1日一期开街，又未开街；2017年4月12日又出具书面回复函，承诺开街时间为2018年及进行大力宣传活动，在正式开街前两个月内，以原租赁合同为基础，重新签订新的租赁合同，并给予合同期内前三年免租，后两年租金减半收取，同时确定计收租金的时间为正式开街三年后，该回复函实际上是同意顺延合同期限，待正式开街后计算租赁期限。4、彭玲未非法占用租赁物，按照回复函的承诺，双方的租赁合同应当在正式开街后计算，租金也应当在正式开街三年后计付，现未达到收取租金的条件。二、一审法院对于合同解除后彭玲的装修等损失不予赔偿，缺乏法律依据，城市旧改公司违法解除双方的《租赁合同》，且洞庭名城公司提供的租赁物无法正常使用，依照法律规定应当对上诉人的损失进行赔偿。1、合同法第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，本案中交付给彭玲的租赁物未经过竣工验收，依法不应交付使用，城市旧改公司与洞庭名城公司违反法律规定出租，存在严重违约。2、合同法规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同”，本案中租赁物未竣工验收不能交付使用，直到2019年4月15日才竣工验收合格符合交付使用条件，在违法交付后，洞庭名城公司一直在对鱼巷子文化街进行改造，直到2019年12月仍未改造完成，同时被停电、停水，商铺未竣工验收被相关部门下令停工、无法正常办理营业执照等原因，造成彭玲无法正常营业，同时洞庭名城公司承诺的开街也未开街，彭玲的租赁合同目的无法实现，依照法律规定，因当事人一方的违约行为致使合同目的无法实现的，违约一方应当赔偿另一方的损失，故应对彭玲的投入的装修损失承担赔偿责任。3、彭玲对租赁物进行了装修，但因洞庭名城公司和城市旧改公司的原因造成无法正常经营，依法应当对彭玲的装修损失按原值投入进行赔偿。4、本案租赁合同签订后，洞庭名城公司回复函承诺的正式开街后三年内免租，实际上是对租赁期限的延续，一审法院认定仅仅是给予减免租金的优惠，则会造成彭玲的租赁合同到期后在租赁门面未使用的情况下即终止，回复函将没有任何实际意义，彭玲投入大量资金后未经营的情况下即被收回租赁物，对彭玲明显不公平，也违反诚实信用原则。三、本案一审适用简易程序审理不当，依法应当适用普通程序审理。民事诉讼法第一百四十二条规定“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用简易程序”。一般认为简单民事案件的标准应该是:1、当事人双方对争议的事实陈述基本一致，并能提供可靠的证据，无须人民法院调查收集证据即可判明事实，分清是非;2、权利义务关系明确，是指谁是责任的承担者，谁是权利的享有者，关系明确;3、争议不大，是指当事人对案件的是非、责任以及诉讼标的的争执无原则分歧。而本案中双方的权利义务关系并不明确，且对合同是否到期、是否按约定全面履行各自的义务存在争议，且彭玲在投入大量资金后并没有合法使用门面，损失巨大，争议明显，一审在审理过程中发现使用简易程序不当，应当转为普通程序审理。城市旧改公司辩称：租赁合同关于租赁期限的约定明确、清晰，租赁期限已届满。彭玲长期不营业，没有支付过租金、物业管理费，没有履行租赁合约的意思。一审判决认定事实清楚、处理恰当，应予维持。洞庭名城公司称：同意城市旧改公司的意见。彭玲向一审法院起诉请求：判令城市旧改公司返还履约保证金31200元，赔偿损失共计1100000元；并由城市旧改公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：岳阳市洞庭路鱼巷子文化街项目为岳阳市洞庭新城投资建设开发有限公司（以下简称“洞庭新城公司”）投资建设，洞庭名城公司为洞庭新城公司全额出资成立的子公司。2014年10月8日，洞庭名城公司（甲方）与彭玲（乙方）签订《鱼巷子历史文化街商铺租赁合同》，约定：甲方将洞庭路鱼巷子文化街项目1号楼1层7号商铺出租给乙方，商铺面积为240平方米，房屋用途为餐饮；租赁期自该房屋交付之日起五年，免租装修期自该房屋交付（或视为交付）之日起算180天，该房屋自甲方向乙方发出收楼通知后第15天视为已交付给乙方，租赁期限、免租装修期、开业日不变；月租金60元/平方米（按每年6%递增），物业管理费每月5元/平方米，支付方式为该房屋租金及物业管理费每二个月预付一次，先付后用，乙方应于二个月中的第一个月的5日前向甲方预付该二个月的基本租金及物业管理费；履约保证金，承租人应于合同签订时向出租人一次性交纳相当于二个月的租金和物业管理费作为履约保证金，共计31200元；在租赁期间，甲方有权从履约保证金中扣除因乙方不恰当使用房屋或其他设施损坏之赔偿金，因乙方违约应向甲方支付的违约金或其他赔偿金，履约保证金被扣除后，承租人应补足差额，如履约保证金不足抵付的，出租人有权另行追偿不足部分，承租人应在出租人通知补付保证金之日起三日内补足，逾期不补的，出租人有权解除合同；乙方必须遵循“装修指南”安排设计装修事宜，在对房屋进行装修或安装消防、机电、空调（甲方提供空调外机指定的位置）、网络等设备时必须事先向甲方或物业公司递交设计图纸，在获得甲方或者物业公司及有关政府部门的书面同意后方可施工，甲方或物业公司不得无理拒绝或拖延同意；乙方应不迟于免租装修期届满后次日在该房屋内按约定用途开业，每逾期一天须向甲方支付相当于日租金两倍金额的违约金；在租赁期内，未经甲方事先书面同意，乙方不得将该房屋以任何形式向任何第三方转租或者转让、交换承租权或部分承租权，亦不得将乙方的经营权转让给任何第三方或委托第三方进行经营管理或转让其公司股权或在租赁期内转让合伙份额；本合同约定租期届满但未续约或者提前解除终止合同后的7日内，乙方应将房屋恢复原状或甲方同意接受的状态（甲方无需为保留的装修向乙方支付任何费用）返还给甲方，因将该房屋恢复原状而造成的乙方之装修设施或设备等价值的折损，甲方无需给予补偿；本合同项下租期届满，本合同自动终止，乙方在同等条件下享有优先续租权，届时乙方应在租期届满前提前六个月向甲方发出书面不可撤销的续租通知，若乙方未在上述期限内提出申请或未在上述期限内协商确定租金并签妥续租协议的，则本合同到期终止，乙方同时放弃其对该房屋的优先承租权。合同还对其他事项进行了约定。根据合同约定，彭玲租赁的房屋每月的租金为14400元/月（240平方米*60元）。租赁合同签订后，洞庭名城公司将租赁商铺交付给彭玲。彭玲于2015年4月7日向洞庭名城公司交付了履约保证金31200元。彭玲租赁门面后，进行了装修，并以“项域清吧”进行了经营。期间，彭玲未支付过租金和物业管理费。2015年12月31日，洞庭名城公司就湖湘小镇音乐餐厅、潇湘明珠宾馆、菲尔酒吧、彩虹堂儿童娱乐城、巴陵美食广场、醉洞庭餐馆等鱼巷子一期试营业商户诉求申请报告出具了回复函，主要内容如下：1、同意给予一期于2015年6月前试营业商户2年的免租期，免租期为正式开街之日起；2、一期开街时间预定为2016年4月28日或5月1日，已试营业商户在正式开街前仍然享受试营业期政策......；3、对于未参加试营业，未装修以及歇业的一期商户公司将于1月份发出正式通知要求其在正式开街前10天内完成装修或业态调整，按正式开街时间统一开业，如至规定时间内不能正式开业的商户，公司将视同该经营商户单方违约，公司将无条件收回其经营商铺……；5、同意给予一期商户以下市场培育期扶持政策：1）给予2年租金减半的政策，2）要求取消原合同递增办法，前五年不递增；以上条款将在2016年3月以补充协议形式与各商户签署确定。但双方之后未再签订任何补充协议。城市旧改公司未举证证明向彭玲作出了正式开街的通知。另查明，2019年4月30日，岳阳市旅游发展有限公司（以下简称“旅游发展公司”）与洞庭新城公司签订《鱼巷子改扩建项目整体移交框架协议》（以下简称《框架协议》），约定：洞庭新城公司将鱼巷子改扩建项目资产整体移交至旅游发展公司名下，移交范围包括鱼巷子改扩建项目一、二期、三期一阶段、慈氏塔修缮项目及历史文化街区项目，移交资产帐面价值约6亿元（以最终审计评估结论为准）。2019年12月17日，岳阳市城投集团注册成立城市旧改公司，并由城市旧改公司负责洞庭南路历史文化街区项目（含鱼巷子）建设、投资、运营。洞庭新城公司、旅游发展公司与城市旧改公司三方经协商于2020年1月10日签订《鱼巷子改扩建项目整体移交补充协议》，约定：鱼巷子改扩建项目由洞庭新城公司整体移交至城市旧改公司名下，《框架协议》中约定的事项不变，原由洞庭新城公司履行的权利义务继续由洞庭新城公司履行，原由旅游发展公司履行的权利义务转接至由城市旧改公司履行，旅游发展公司不再承担《框架协议》中约定事项的任何法律、经济等责任。彭玲承租的商铺在上述资产整体移交范围内。2020年1月13日，城市旧改公司向彭玲送达书面告知文件，称彭玲承租的商铺已正式移交给城市旧改公司，彭玲与洞庭名城公司签订的《鱼巷子历史文化街商铺租赁合同》中有关洞庭名城公司的权利义务由城市旧改公司继受和承担。案涉租赁门面2018年12月25日经岳阳市公安消防支队验收合格，2019年1月28日整体竣工验收，2019年4月15日完成工程竣工验收备案登记。诉讼过程中，经双方申请，一审法院委托湖南天翔工程项目管理有限公司对案涉租赁物的装修、安装工程造价进行了鉴定，委托湖南三权价格评价咨询有限公司对案涉房屋的现值（包含物品设备原值和现值）进行了评估。湖南三权价格评价咨询有限公司结合工程造价的鉴定结果，出具湘三权评字[2020]085号价格评估结论书，结果为：案涉商铺装修的原值为937686元、现值为889068元；设备物品的原值为152310元、现值为135162元。彭玲向评估机构支付了鉴定费用12000元。又查明，一审法院（2020）湘0602民初1227号一案，城市旧改公司诉彭玲房屋租赁合同纠纷一案中，驳回了城市旧改公司要求彭玲支付本案租赁合同期限内租金的诉讼请求。一审法院认为：洞庭名城公司与彭玲之间签订的《鱼巷子历史文化街商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定。案涉租赁商铺虽然在租赁合同签订时未通过竣工验收以及消防验收，但在合同履行过程中已经通过竣工验收及消防验收，应依法认定租赁合同合法有效。因租赁商铺的产权现已移交城市旧改公司所有，该合同中洞庭名城公司的权利及义务由城市旧改公司承继。租赁到期后，彭玲未按照合同约定向城市旧改公司提出续租申请，双方未签订新的租赁合同，洞庭名城公司2015年12月31日回函承诺了相关优惠，但该回函仅承诺了给予减免租金的优惠，并未承诺延长或顺延租赁期限，故双方租赁关系自双方合同到期日（2019年10月7日）终止。根据法律规定，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。本案中，租赁合同期限已经届满，彭玲要求补偿装修费用，与法律规定相悖。租赁合同是双务合同，对于正式开街，出租方与承租方双方都有相应的义务。出租方除有向承租人交付租赁物的义务，其作为街区的规划者、管理者还负有为整个街区提供良好管理服务、营造良好经营环境的附属义务，承租方有诚实经营、按时缴纳租金的义务。本案中，出租方未通知正式开街，对承租人的经营造成了一定的影响，但出租方通过回函的方式对承租人减免了租金，在另案中对城市旧改公司主张的租期内的租金亦未予支持，已经对彭玲的损失进行了考虑。故对彭玲请求城市旧改公司承担装修等损失1100000元的诉讼请求，不予支持。洞庭名城公司收取了彭玲的履约保证金，应予以退还，现城市旧改公司承继了相关的权利义务，故对彭玲要求退还履约保证金31200元的诉讼请求，予以支持。关于鉴定费用，双方均同意进行鉴定，故应当共同承担，由诉争双方各承担鉴定费用的一半。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项、第一百零七条、第二百二十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于》第五条、第十二条之规定，判决：一、城市旧改公司于判决生效后十日内向彭玲返还履约保证金31200元；二、驳回彭玲的其他的诉讼请求。一审案件受理费减半收取7490元，鉴定费用12000元，共计19490元，由彭玲负担13200元，由城市旧改公司负担6290元。本院二审期间，诉争双方未提交新的证据。二审查明的事实与一审一致。另补充查明：1、经本院询问确认，彭玲起诉和上诉主张的损失，实际就是其对案涉租赁物进行装修和添置设备的投入。2、本院发生效力的（2020）湘06民终3658号民事判决认定，案涉租赁合同已于2019年10月7日届满并终止，彭玲无需支付租赁合同存续期间的租金。3、根据彭玲一审提交且经举证、质证的证据，可证明在案涉租赁合同存续期间，出租方曾对鱼巷子文化街的电力线路、道路、地下车库通道等进行改造。另经二审询问确认，鱼巷子文化街一期共有六位租赁户，其中三户装修后一直在经营。本院认为，一审开庭时，曾明确告知本案将适用简易程序审理，并就此征询了各方当事人的意见，诉讼各方均无异议；本案也不存在最高人民法院《关于适用的解释》第二百五十七条规定的，不能适用简易程序的情形。据此，彭玲关于一审适用简易程序不当的上诉主张，本院不予采纳，对此先予明确。彭玲上诉就其装修和添置设备的投入请求赔偿，理由归纳起来有三个，一是租赁期间尚未届满；二是租赁物交付时尚未竣工验收，不符合法定的交付和使用条件；三是租赁关系存续期间，因出租方的原因导致彭玲无法正常经营。上述理由是否成立，便是二审争议的焦点：关于理由一，发生法律效力的（2020）湘06民终3658号民事判决认定，案涉租赁合同于2019年10月7日届满，双方租赁关系在租赁期间届满后终止。彭玲关于租赁期限尚未届满的陈述，与发生法律效力的民事判决所认定的事实不符，本院不予采信。根据最高人民法院《关于审理关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，在诉争双方对装饰装修费用没有约定且租赁期间届满的情况下，彭玲主张装饰装修的赔偿，本院不予支持。至于租赁期间添置的设备，未与租赁物形成附合，彭玲可自行处理，其主张出租方赔偿，于法无据。关于理由二，租赁物交付彭玲时未通过竣工验收，但未通过竣工验收并不必然导致租赁合同无效，也不必然表明租赁物不具备使用条件。首先，我国建筑法第六十一条、合同法第二百七十九条、城市房地产管理法第二十七条等法律规定，禁止未经验收或者验收不合格的建筑工程交付使用，但上述规定属于管理性强制规定，目的是规范建设工程的管理，而不是否定民事行为的效力；最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定的租赁合同无效的情形，也是指未取得规划许可证或者未按规划许可证规定建设的房屋，和未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑出租的情况，并非是指未通过竣工验收的房屋出租；现无证据表明案涉租赁合同存在法定无效的情形。其次，租赁物交付后彭玲便进行了装修，装修完毕后还进行了试营业，这充分说明租赁物在交付时便具备实际使用条件，且租赁物最终也通过了竣工验收。据此，彭玲以租赁物交付时未通过竣工验收而主张赔偿的理由，不能成立，本院不予采纳。关于理由三，前已述，除另有约定外，在租赁期间届满后，出租人对承租人进行的装修装饰无需补偿。既然如此，在租赁期间若因出租人的原因，使得承租人无法正常使用租赁物，将导致承租人无法对租赁物的装修装饰进行利用，承租人就此主张赔偿的，可予支持。本案中，出租方曾对鱼巷子文化街的电力线路、道路、地下车库通道等进行过改造，但从鱼巷子文化街一期六位租户，其中三户在装修后一直在经营的事实来看，出租方的上述行为虽对彭玲的经营造成影响，但并未导致其长期、完全不能经营。事实上，就上述情况，彭玲等鱼巷子文化街一期租户曾联名向出租方提出了《鱼巷子一期试营业商户诉求申请报告》，出租方也通过书面的复函作出了回复，就租金的减免等进行了承诺；在城市旧改公司诉彭玲返还租赁物并支付租金和占用费的（2020）湘06民终3658号案件中，彭玲也据此提出了不缴纳租金的抗辩，本院也已确认，彭玲无需支付租赁期内的租金。在此情况下，彭玲在本案中又以此主张出租方赔偿其装饰装修的投入，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律准确、处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14610元，由上诉人彭玲负担。本判决为终审判决。审判长  刘景镔审判员  许震鹏审判员  王延红二〇二〇年十一月二十六日书记员  夏语涵