烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0612民初2111号原告：张秀敏，男，1947年2月14日出生，汉族，住烟台市牟平区。原告：史国涛，男1948年12月20日出生，汉族，住烟台市牟平区。原告：张邦学，男1954年8月11日出生，汉族，住烟台市牟平区。原告：史国学，男，1962年11月15日出生，汉族，住烟台市牟平区。原告：张明，男，1960年6月27日出生，汉族，住烟台市牟平区。原告：王永旭，男，1963年11月8日出生，汉族，住烟台市牟平区。原告：张华崇，男，1957年11月7日出生，汉族，住烟台市牟平区。原告：王永法，男，1958年11月1日出生，汉族，住烟台市牟平区。原告：王永涛，男，1944年3月18日出生，汉族，住烟台市牟平区。原告：乔成波，男，1963年5月1日出生，汉族，住烟台市牟平区。原告：王永亭，男，1957年2月8日出生，汉族，住烟台市牟平区。原告：张邦牟，男，1958年11月18日出生，汉族，住烟台市牟平区。原告：唐瑞丽，女，1961年4月4日出生，汉族，住烟台市牟平区。原告：姜洪叶，女，1950年3月6日出生，汉族，住烟台市牟平区。原告：赵春花，女，1968年4月1日出生，汉族住烟台市牟平区。原告：王敬香，女，1973年1月20日出生，汉族，住烟台市牟平区。原告：曲恒珍，女，1962年2月20日出生，汉族，住烟台市牟平区。原告：曲恒兰，女，1965年4月12日出生，汉族，住烟台市牟平区。原告：曲志平，女，1964年9月5日出生，汉族，住烟台市牟平区。原告：魏国连，女，1981年9月12日出生，汉族，住烟台市牟平区。原告：史富杰，男，1954年4月13日出生，汉族，住烟台市牟平区。原告：唐英波，男，1955年9月24日出生，汉族，住烟台市牟平区。原告：李丕波，女，1968年10月4日出生，汉族，住烟台市牟平区。原告：关明玉，女，1967年7月8日出生，汉族，住烟台市牟平区。原告：唐英虎，男，1969年3月25日出生，汉族，住烟台市牟平区。二十五位原告委托诉讼代理人：任雁飞，山东绍元律师事务所律师。被告：烟台市牟平区莒格庄镇东仙姑村村民委员会。住所地烟台市牟平区莒格庄镇东仙姑村。统一社会信用代码：54370612ME0377781R。法定代表人：王永春，村委会主任。委托诉讼代理人：于巧云，烟台大窑法律服务所法律工作者。被告：张福庆，男，1964年4月13日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：刘宝利，山东宁海律师事务所律师。原告张秀敏、史国涛等25人与被告烟台市牟平区莒格庄镇东仙姑村村民委员会、张福庆确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人任雁飞、被告烟台市牟平区莒格庄镇东仙姑村村民委员会委托诉讼代理人于巧云、被告张福庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张秀敏、史国涛等25人向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告烟台市牟平区莒格庄镇东仙姑村村民委员会与被告张福庆于2007年8月28日签订的房屋买卖合同无效，并解除该房屋买卖合同。2、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告均系烟台市牟平区莒格庄镇东仙姑村村民(村民代表)，系烟台市牟平区莒格庄镇东仙姑村诉讼代表人进行诉讼。2007年8月28日被告烟台市牟平区莒格庄镇东仙姑村村民委员会在既没有召开村民大会，也没有召开村民代表大会，更没有召开村民委员会会议的情况下，擅自将本村所有的15间房。屋转让给被告张福庆，且被告张福庆非本村集体经济组织成员，被告烟台市牟平区莒格庄镇东仙姑村村民委员与被告张福庆签订的房屋买卖合同，违反了法律和行政法规的强制性规定，依法应被认定为合同无效。两被告的行为侵害了本村集体经济组织合法权益，原告为维护本村集体经济组织的合法权益，特具状人民法院，请求人民法院确认被告烟台市牟平区莒格庄镇东仙姑村村民委员会与被告张福庆于2007年8月28日签订的房屋买卖合同无效，并解除该房屋买卖合同。望贵院支持原告诉讼请求。烟台市牟平区莒格庄镇东仙姑村村民委员会辩称，同意解除合同。张福庆辩称，一、本案原告的诉讼主体不适格。根据合同相对性原则，针对合同效力的诉讼一般应当在合同双方的当事人之间发生。本案中，原告并非2007年8月28日买卖合同的当事人，也非该合同的直接利害关系人，所以，根据合同相对性原则，原告并非本案的适格原告，其起诉无法律依据，依法应驳回起诉。被告张福庆了解到，部分的村民代表并不知道起诉的事情，请求法庭核实本案所有原告身份情况，查明本案中起诉二被告是否系所有原告的真实意思。二、从保护交易安全性看，正常的合同交易及履行不应受合同外的其他因素干扰。被告烟台市牟平区莒格庄镇东仙姑村村民委员会作为独立的民事主体对外签订合同是否经过村民代表大会表决通过，系属于村民自治组织的内部事务，并不能约束合同的相对方。原告以村委会对外签订合同时未召开村民代表会议为由要求确认合同无效，没有法律依据。三、二被告之间的买卖合同系双方真实意思表示，且双方已经实际履行完毕有十多年了，不存在损害国家或集体利益的情形，也不违反法律强制性规定。涉案土地的性质系批准拨用仓储用地，不属于宅基地或农业用地，该土地使用权及地上建筑物可以自由转让，2006年10月13日，被告烟台市牟平区莒格庄镇东仙姑村村民委员会从被告张福庆处借款30000元，村委会收款后给第二被告出具了收款收据。后因村委会无力还债，2007年8月25日，被告张福庆与张才军协商共同购买涉案的房屋，将来房屋的权属变更登记到张才军名下。2007年8月28日,烟台市牟平区莒格庄镇东仙姑村村民委员与被告张福庆签订买卖合同,被告张福庆以该债权抵顶了应付的购房款。双方的合同已实际履行完毕有十多年了,且合同价格符合当时的市场价格,不存在欺作、胁迫或者趁人之危的情形,因此,合同是合法有效的。应依法判决驳回原告的起诉。本院经审理认定事实如下：被告张福庆系烟台市牟平区莒格庄镇金家埠村村民。2005年1月25日，烟台市牟平区人民政府向被告烟台市牟平区莒格庄镇东仙姑村村民委员会颁发牟集用（2005）第015号土地使用权证，即本案涉案房屋土地使用权证，该土地使用权证载明：土地使用权人为莒格庄镇东仙姑村村民委员会，座落位于莒格庄镇东仙姑村，地号为12-15-418，地类（用途）为批准拨用仓储用地，使用权面积为3748.5平方米。2006年10月13日，被告烟台市牟平区莒格庄镇东仙姑村村民委员会向被告张福庆借款30000元用于偿还2005年村里因修道所欠的水泥款，并向被告张福庆出具收款收据一张，载明：“2006年10月13日，收缴单位张福庆，收款单位东仙姑村委（印章），借张福庆三万元，还2005年村修路买水泥款，金额30000元，合计人民币（大写）叁万元，张强。”同日又向被告张福庆出具了字据一份，内容为：“因村借张福庆叁万元，还2005年村修水泥路水泥款，对方不放心，怕村无钱偿还，村特将村委大院房屋及大房房产证、土地证交给张福庆作为抵押，如不还钱大房顶帐给张福庆。东仙姑村村民委员会（印章），2006年10月13日。”2007年8月28日，被告烟台市牟平区莒格庄镇东仙姑村村民委员会与被告张福庆签订买卖房屋契约，内容为：“立卖契人东仙姑村村民委员会，将位于村办公室门前大房（原村大礼堂）十三间，因村借金家埠村张福庆三万元还2005年村修路买水泥款。现因村无能力偿还借款，经村委会研究决定，将大房顶于张福庆名下为业。四至计开：东有山墙、西有山墙，后至房基外上沿，前至房基外上沿，东至偏房外上墙，西至房基外上沿，前大街后大街恐后无凭，特立此契为证。卖方：东仙姑村村民委员会（印章），经手人签字：张强，买方签字张福庆。二〇〇七年八月二十八日。”买卖房屋契约签订后，被告张福庆占用、使用涉案房屋及土地至今。2020年6月30日，被告烟台市牟平区莒格庄镇东仙姑村召开村民代表会议，其中一项议题是村委与张福庆大房合同起诉问题的表决，该村村民代表有33人，实到27人，同意通过诉讼解决房屋买卖纠纷的村民代表为25人，2人弃权。上述事实，有原告提供的村民代表会议记录、被告张福庆提供的收款、收据买卖房屋契约、被告烟台市牟平区莒格庄镇东仙姑村村民委员会向被告张福庆出具的字据及原被告庭审笔录在卷佐证，并经庭审质证。本院认为，2005年1月25日，烟台市牟平区人民政府向被告烟台市牟平区莒格庄镇东仙姑村村民委员会颁发涉案土地使用权证，该土地使用权人为莒格庄镇东仙姑村村民委员会，应当由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。被告张福庆并非烟台市牟平区莒格庄镇东仙姑村集体经济组织成员，作为被告烟台市牟平区莒格庄镇东仙姑村村民委员会，在没有召开村民大会，也没有召开村民代表大会，更没有经过烟台市牟平区人民政府批准，将用途为拨用仓储用地的涉案土地及房屋卖与被告张福庆，违反了法律和行政法规的强制性规定，应依法认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：被告烟台市牟平区莒格庄镇东仙姑村村民委员与被告张福庆于2007年8月28日签订的房屋买卖合同无效。案件受理费100元，二被告各自承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  于祥波二〇二〇年十一月二十日书记员  徐贵英