江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0113民初1613号 原告：南京市栖霞区八卦洲街道新闸村村民委员会,统一社会信用代码54320113754111727E，住所江苏省南京市栖霞区八卦洲街道新闸村新闸**。 法定代表人：戴善聪，该村委会主任。 委托诉讼代理人：朱烨，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪晓红，北京市炜衡（南京）律师事务所实习律师。 被告：陈传方，男，1968年2月21日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。 被告：南京陈传方农业科技有限公司，统一社会信用代码91320113MA1MB3LB07,住所江苏省南京市栖霞区八卦洲街道大同生态产业园**办公楼1-210。 法定代表人：陈传方。 以上二被告共同委托诉讼代理人：戚婷婷、周志云，江苏镜见兴律师事务所律师。 原告南京市栖霞区八卦洲街道新闸村村民委员会（以下简称新闸村村委会）与被告陈传方、南京陈传方农业科技有限公司（以下简称农业公司）土地租赁合同纠纷一案,本院于2020年4月14日立案受理后,依法由审判员朱悦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新闸村村委会的委托诉讼代理人朱烨、纪晓红，被告陈传方、被告农业公司的法定代表人陈传方、二被告共同委托诉讼代理人周志云参加了第一次庭审；原告新闸村村委会的委托诉讼代理人朱烨，被告陈传方、被告农业公司的法定代表人陈传方、二被告共同委托诉讼代理人戚婷婷参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告新闸村村委会向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告陈传方于2015年9月18日签订的《八卦洲农业园区土地使用权租赁协议》；2、二被告立即清理并返还租赁的全部土地（即南京市栖霞区八卦洲街道新闸村79.84亩土地）；3、二被告按照每年每亩1000元标准向原告支付自2017年7月1日起至协议解除之日止的土地租金及违约金50000元；4、二被告按照每年每亩1000元标准支付自协议解除之日起至实际返还土地之日止的土地占有使用费；5、判令本案诉讼费、律师费1万元由二被告承担。事实与理由：2015年9月18日，原告与被告陈传方签订了《八卦洲农业园区土地使用权租赁协议》，约定由原告将位于南京市亩土地出租给被告陈传方使用，租赁期限自2015年7月1日至2028年6月30日，租金按年支付。前五年租金标准为1000元／亩／年，第六年至第十年租金标准为1100元／亩／年，第十一年至第十三年租金标准为1150元／亩／年。上述协议签订后，原告及时提供了土地供被告使用，履行了义务，但被告自2017年7月1日起开始拖欠租金。经原告多次催要，被告既不交纳租金，也不返还土地。为维护合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告陈传方辩称，双方租赁合同应当继续履行，不应当解除。原告从未就案涉土地租金向被告陈传方催要，也没有以书面形式催要或解除合同，被告陈传方认为原告无权解除合同。被告陈传方并非无正当理由不支付房租，被告陈传方同意向原告方支付租金，但应当扣除相应的补贴数额。2017年下半年因原告没有将签订的合同原件给被告陈传方，被告陈传方索要原件时被告知因原告没有处理涉案土地相关纠纷，导致原告交付给被告陈传方的土地无法正常使用，被告陈传方向农民补偿6万余元。根据双方签订的租赁合同约定，原告向被告陈传方交付的土地应当为无任何法律纠纷的土地，故上述6万余元原告应当予以支付。案涉土地涉及的政府补贴原告从未支付给被告陈传方。原告告知被告陈传方将该部分补贴支付给了农民用于折抵租金。此后两年多，被告陈传方一直认为已经以其应得的补偿及补贴折抵相应土地租金。原告从未向被告主张要求支付过租金。根据相关规定承租人无正当理由未支付或迟延支付，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，逾期不支付出租人可以解除合同。被告陈传方认为租金已被补贴等折抵，如原告认为被告陈传方未支付租金应当在2017年就要求被告陈传方支付，但实际上原告从未和被告陈传方沟通过租金缴纳事宜，也未发函或以其他形式要求支付租金。原告也存在违约行为，合同约定原告交付土地应当没有任何法律经济纠纷，但原告交付土地存在一地二租，且尚有约3亩左右的土地至今未交付给被告陈传方，该土地面积被案外人占有使用。合同约定租金以实际丈量土地面积计算，原告收取租金并未按照合同约定实际丈量，故原告主张返还的79.84亩与实际交付给被告陈传方的土地面积不符。原告至今未提供其已经取得土地流转的授权文书。被告陈传方不存在违约行为，不应当支付违约金，且违约金数额过高。被告陈传方承租土地用于农业成产，农业生产具有特殊性，被告陈传方在接收土地后支出了大量的费用用于养殖螃蟹龙虾及种植小麦黄豆，至今尚未从案涉土地中获益。被告陈传方并未改变案涉土地的用途或造成土地永久损害。被告陈传方并未违背双方签订该租赁合同的目的，如解除合同不利于保持土地使用稳定性，也对被告陈传方造成重大损失，请法院酌情考量。租赁合同并未对律师费进行约定，原告无权主张。被告陈传方愿意向原告支付租金并继续承租土地。 被告农业公司辩称，租赁合同的双方是原告和被告陈传方，被告农业公司不是适格主体。 经审理查明，被告农业公司成立于2015年11月11日。被告陈传方系被告农业公司的法定代表人、执行董事及股东（占股80%）。 2015年9月18日，原告作为甲方出租方、被告陈传方作为乙方承租方签订《八卦洲农业园区土地使用权租赁协议》一份，主要内容为“租赁的土地使用权坐落于江苏省南京市，该处土地的面积经甲乙双方确认为79.84亩；租赁前该处土地的用途为基本农田，租赁后该处土地的用途为科学高效浅水立体养殖、种植、农业生产；租赁期限13年，自2015年7月1日至2028年6月30日止；前五年租金标准为1000元／亩／年，第六年至第十年租金标准为1100元／亩／年，第十一年至第十三年租金标准为1150元／亩／年；年租金的数额以年度租金标准乘以双方实际丈量的土地面积计算，租赁期限内租赁土地面积发生变化的，以变化后的实际面积计算。年租金支付方式为每年支付一次，第一年度租金在本协议生效后15日内支付，以后每年度租金每年支付一次，于第一年度支付日的相对应日前15日内支付。本协议生效后20日内，乙方向甲方支付履约保证金人民币1万元，本协议期满或解除后7日内，甲方负责将全部保证金一次性返还给乙方（保证金不计利息）；甲方应保证租赁土地使用权的完整，确保已经办完土地流转等所有手续，确保有权能够依法出租给乙方用于本协议约定用途，不存在任何法律、经济问题，若因此发生纠纷并造成乙方损失，须承担相应赔偿和违约责任。租赁期间，乙方租赁土地在符合政策条件时，甲方应积极帮助乙方办理相关手续，申请政府相关农业扶持政策及补贴。租赁期间，甲方应帮助协调租赁土地周边可能出现矛盾，不得干涉乙方按照协议约定自主经营，若因甲方原因造成乙方损失，甲方应及时赔偿；甲方应支持乙方在符合条件时申请农业相关政府扶持政策，如获得批准，则所申请的政策补贴归乙方所有，甲方不得截留。但乙方应保证所获得的补贴专款专用，不得用于批准的农业项目以外的用途，甲方有权监督；乙方按照本协议约定，须按时足额支付土地租金、履约保证金，逾期须承担相应违约责任。协议终止时，乙方负责及时交还全部租赁土地（含租赁时在租赁土地上已存有的基础设施设备）。乙方投资于该处土地而形成的动产由乙方自行处理，不动产由甲方折价补偿给乙方；合同履行期内，当事人一方出现违约情形时，违约方应当承担违约责任，并支付另一方违约金人民币5万元，一方违约致使违约金不足以弥补另一方的损失时，另一方还应在给付违约金作进一步赔偿；租赁期间，甲方应当及时足额将流转费用支付给原土地使用权承包人，甲方未能及时足额支付的，乙方有权直接将流转费用支付给原土地使用权承包人，乙方支付后，视为乙方已支付相应数额的租金给甲方”。协议签订后，被告陈传方以上述土地进行养殖及种植农作物。原、被告双方均认可被告陈传方按照合同约定的1000元／亩／年乘以合同载明的79.84亩即每年79840元足额支付了2017年7月1日前的租金。 庭审中，原告举证了律师费发票及《委托协议》。两被告质证：真实性无异议，质证意见同答辩意见。 两被告为反驳原告，举证了：1、收据，两被告称：原告向被告陈传方交付的土地尚有农户耕种及其他承租户租赁，被告陈传方为了获得相应土地完整使用权向农户及承租方支付了补偿合计61400元。收据是被告陈传方写好后，让农户在收款人处签字，其中丁某5840元、杨某46260元、陈某3600元、黄某1000元、梅某乙2700元，收据中的王队长是生产队队长，因为黄某乙等人在承租的土地上有祖坟要迁坟，被告陈传方找王队长帮忙协调的，2000元钱给了王队长，王队长回去后把钱给黄某乙等。收据中的柯书记调解是被告陈传方自行备注的；2、《江苏省农村合作经济组织内部结算凭证》，该结算凭证载明：“交款单位：陈传方，收款日期：2016年12月26日，收款内容：2016.7-2017.6承包土地租金，收款金额：79840元”；3、照片，两被告称：原告交付被告陈传方的土地部分面积由案外人吴某占有，被告陈传方无法获得该部分使用权。原告质证：1、对收据，三性不认可，收据并非原告出具，系被告单方制作，被告庭审中陈述交费原因是案涉土地存在争议，与客观事实不符，被告可以参照合同约定请求原告进行相关协调或在当时考虑解除合同，被告已经实际经营产生收益，且庭审前从未向原告主张过任何相关款项；2、对《江苏省农村合作经济组织内部结算凭证》，真实性庭后核实，即使该证据是真实，可以看出被告按照合同载明的79.84亩就每亩1000元标准支付全部租金，不存在被告陈述原告交付的土地少于合同约定的79.84亩。按照合同约定的合同份数，双方均持有合同。原告考虑被告实际情况，被告在迟延支付租金后原告表示了接受，不代表被告有权利一直违反双方合同约定迟延或不缴纳租金；3、对照片，三性不认可，原告不存在未按合同约定没有交付全部面积的承租土地，该照片也无法证明拍摄的实际地点。 2020年8月7日，本院组织原、被告双方到案涉土地进行现场勘验，发现被告对案涉土地以栅栏进行了围挡。被告称：北侧池塘面积计算在案涉土地面积以内，但并非被告实际使用，该面积的租金应予以扣除。原告陈述：经和签订合同时负责测量的村委会工作人员柯裕梁确认，北侧池塘面积不包含在案涉土地面积范围之内，与本案无关。原告出租的土地系自农户中流转而来以地亩数相加。当时原、被告还以GPS进行了测量，测量的数据与农户流转而来的相加的地亩数基本一致，故原、被告在签订合同前确认了合同总亩数即合同载明的亩数。柯裕梁陈述：当时在GPS测量时，四至在现在被告围挡的栅栏外围，栅栏南端外的河沟不在案涉土地面积内。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《八卦洲农业园区土地使用权租赁协议》系原告与被告陈传方真实意思表示，并未违反国家强制性法律规定，被告陈传方承租后亦用于了养殖及农作物种植，故该合同依法成立且生效，原告与被告陈传方均应按约履行各自的义务。就两被告反驳称案涉土地面积原、被告双方并未进行测量致被告陈传方实际承租土地面积小于合同载明的亩数，因被告陈传方按照合同载明的亩数及租金标准也实际支付了2017年7月1日前的租金，且在本院现场勘验后两被告也未提出鉴定申请，结合现场勘验的情况，本院对两被告的此项主张不予采信。在合同履行过程中，被告陈传方确有迟延支付租金的违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因案涉土地承租用途为养殖及农作物种植，农业生产收益相对缓慢，合同约定的13年租期至今也仅到5年，被告陈传方要求继续履行并愿意支付拖欠的租金，此时原告因被告陈传方欠付租金的违约行为而执意要求解除合同、返还土地实为不妥，且原告也并未举证证明曾就解除合同通知了被告陈传方，并给予被告陈传方必要的宽展期。综合考虑合同的履行程度、被告陈传方的违约情况过错程度及原告的实际损失，被告陈传方应以继续履行的方式承担违约责任，并按照合同约定支付租金，故本院对原告主张解除合同的诉请不予支持。因被告陈传方以继续履行方式承担违约责任，故本院对原告主张支付违约金的诉请不予支持。就原告主张的被告陈传方支付租金诉请，本院予以支持，按照合同约定“租期自2015年7月1日至2028年6月30日，租金按年支付。前五年租金标准为1000元/亩/年，第六年至第十年租金标准为1100元/亩/年。第一年度租金在本协议生效后15日内支付，以后每年度租金每年支付一次，于第一年度支付日的相对应日前15日内支付”，故被告陈传方应按照上述约定的支付期间及标准支付原告2017年7月1日至2021年6月30日的租金327344元（1000元/亩/年×79.84亩×3年+1100元/亩/年×79.84亩×1年）。就被告陈传方抗辩应以其垫付农户及其他承租人的61400元冲抵拖欠租金，因案涉合同继续履行，且被告陈传方仅以自制收据也尚不足以证明此项支出实际存在，故本院不作处理。就被告陈传方抗辩原告应将被告陈传方因承租所得补贴、补偿进行发放并折抵租金，因被告陈传方并未能够举证证明其确已享有所谓补贴、补偿及原告拒绝发放，故本院对此项抗辩意见亦不予支持。至于原告主张被告农业公司承担民事责任，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告陈传方于本判决生效之日起十日内支付给原告南京市栖霞区八卦洲街道新闸村村民委员会土地租金327344元。 二、驳回原告南京市栖霞区八卦洲街道新闸村村民委员会对被告南京陈传方农业科技有限公司的诉讼请求。 三、驳回原告南京市栖霞区八卦洲街道新闸村村民委员会的其他诉讼请求。 如未按本判决规定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4593元，减半收取2296.5元，由被告陈传方负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  朱悦 二〇二〇年十一月十一日  法官助理熊江燕 书记员沈易茜