湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终1849号上诉人（原审被告）:宜昌市西陵区深蓝印像摄影会馆，经营场所宜昌市西陵区云集路**。注册号420502700451717（1-1）经营者：覃丽芳，女，土家族，1976年10月12日出生，住宜昌市西陵区。被上诉人（原审原告）：张健，男，汉族，1976年9月1日出生，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：张力明，湖北三峡律师事务所律师。特别授权代理。上诉人宜昌市西陵区深蓝印像摄影会馆因与被上诉人张健房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市西陵区人民法院（2020）鄂0502民初1219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宜昌市西陵区深蓝印像摄影会馆的经营者覃丽芳，被上诉人张健的委托诉讼代理人张力明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宜昌市西陵区深蓝印像摄影会馆上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判宜昌市西陵区深蓝印像摄影会馆向张健支付租金22.18万元；2、本案上诉费由张健承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。今年全国受疫情影响，各行各业从1月23日被迫停业，上诉人雇请的员工因此全部回家待业，被上诉人也不能将房屋交付给上诉人使用。如今，随着疫情逐渐转轻，己能正常复工。第一季度营业收入惨淡，现己无法正常支出人员工资和其它成本开销。面对前所未有的行业困局，上诉人当时衷恳地希望被上诉人能与自己同舟共济、共渡难关。但是事与愿违，上诉人失望至极。1、根据《最高院涉疫情民事案件指导意见（二）》第5条明确规定承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。根据该条规定，一审不应判决上诉人承担1万元违约金。2、根据《最髙院涉疫情民事案件指导意见（二)》第6条第二款规定承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。根据该条款规定，上诉人请求酌情减免两个月房租合理合法。张健辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。案涉房屋系被上诉人私人财产，本身在银行有大额贷款和还款压力，上诉人应当依约按期足额支付房屋租金。上诉人在疫情前已多次违约，从未按照房屋租赁合同约定按时缴纳租金，也从未按照房屋租赁合同约定的数额缴纳租金，故被上诉人认可一审判令的违约金。张健向一审法院诉讼请求：1、宜昌市西陵区深蓝印像摄影会馆支付拖欠的租金323000元，违约金20000元，共计343000元；2、由宜昌市西陵区深蓝印像摄影会馆承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：宜昌市西陵区深蓝印像摄影会馆自2015年11月30日起承租张健所有的位于宜昌市西陵区云集路37号房屋（建筑面积352.33平方米）用于经营。2016年8月1日，双方签订《房屋租赁合同》，约定张健（甲方）将该房屋出租给宜昌市西陵区深蓝印像摄影会馆（乙方）用于婚纱摄影服务，租赁期限自2016年8月1日至2018年7月31日，总租金64万元，分八次交纳（分别于2016年8月1日、2016年11月1日、2017年2月1日、2017年5月1日、2017年8月1日、2017年11月1日、2018年2月1日、2018年5月1日各交纳8万元），遵守先交费后使用的原则。合同约定违约金标准2万元。同时约定，乙方不支付或者不安好约定支付租金达30日的，或者欠缴各项费用达1万元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋并要求乙方支付1倍违约金。2018年8月1日，双方续签，租赁期限为2018年8月1日至2020年7月31日，租金及交款时间、方式、违约责任等均与前合同相同。一审中，双方确认宜昌市西陵区深蓝印像摄影会馆于2018年8月1日至2020年7月31日期间欠付部分租金27.5万元。对于张健主张的2016年6月1日至2016年7月31日期间的租金5.32万元，宜昌市西陵区深蓝印像摄影会馆不予认可，且张健亦未提交证据证明。一审法院认为，《房屋租赁合同变更说明》、《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，依法予以确认。张健依约将房屋出租给宜昌市西陵区深蓝印像摄影会馆经营，宜昌市西陵区深蓝印像摄影会馆应按合同约定按期、足额支付租金。双方均认可宜昌市西陵区深蓝印像摄影会馆欠付2018年8月1日至2020年7月31日期间部分租金27.5万元，但对张健主张的2016年6月1日至2016年7月31日期间的租金5.32万元有争议。因张健无法提供证据证明宜昌市西陵区深蓝印像摄影会馆欠付该部分租金，故其应依法承担举证不能的不利法律后果，对该项诉讼请求依法不予支持。一审法院依法确认宜昌市西陵区深蓝印像摄影会馆欠付租金的金额为27.5万元。虽然合同约定违约金2万元，但考虑部分逾期交纳租金发生于疫情期间，综合往期合同履行情况、宜昌市西陵区深蓝印像摄影会馆违约程度及疫情影响等因素，酌定宜昌市西陵区深蓝印像摄影会馆向张健支付违约金1万元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、宜昌市西陵区深蓝印像摄影会馆（经营者：覃丽芳）应于本判决生效后十日内，向张健支付租金27.5万元及违约金1万元，合计28.5万元；二、驳回张健的其他诉讼请求。如果宜昌市西陵区深蓝印像摄影会馆未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3223元（适用简易程序减半收取）、保全费2270元，合计5493元，由宜昌市西陵区深蓝印像摄影会馆负担，宜昌市西陵区深蓝印像摄影会馆应在支付上述判决款项时一并支付给张健。二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，宜昌市西陵区深蓝印像摄影会馆与张健于2018年8月1日续签的《房屋租赁合同》第六条第二项已明确载明了宜昌市西陵区深蓝印像摄影会馆支付租金的时间，而宜昌市西陵区深蓝印像摄影会馆并未按照该条款约定如期支付相应租金，其行为已构成违约，且该违约行为发生的时间早于新冠××疫情发生之前，故宜昌市西陵区深蓝印像摄影会馆应当因该违约行为承担相应的违约责任，一审结合宜昌市西陵区深蓝印像摄影会馆往期合同履行情况、违约程度及疫情影响等因素，酌定宜昌市西陵区深蓝印像摄影会馆承担违约金1万元并无不当。宜昌市西陵区深蓝印像摄影会馆以其受疫情影响导致其经营不景气主张减免疫情期间的租金，张健抗辩称其在银行有大额贷款和还款压力，需宜昌市西陵区深蓝印像摄影会馆依约按期支付租金。本院认为，宜昌市西陵区深蓝印像摄影会馆客观上确实存在逾期支付租金的违约行为，一审亦已结合实际情况减轻了宜昌市西陵区深蓝印像摄影会馆的违约责任，因双方未就减免疫情期间的租金事宜达成一致意见，结合本案查明的事实及双方的主张和抗辩情况，本院认为宜昌市西陵区深蓝印像摄影会馆应按照《房屋租赁合同》约定支付疫情期间的租金并不违反公平原则，故对宜昌市西陵区深蓝印像摄影会馆减免疫情期间租金的主张，本院不予支持。综上所述，宜昌市西陵区深蓝印像摄影会馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1380元，由宜昌市西陵区深蓝印像摄影会馆负担。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  关俊峰二〇二〇年十一月十九日法官助理郭政书记员张萍