浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初10392号 原告：郑红军，女，1968年2月29日出生，汉族，住杭州市西湖区。 原告：张雨奇，女，1998年1月11日出生，汉族，住杭州市西湖区,公民身份号码： 330102199801110644。 委托诉讼代理人：邱华,浙江金道律师事务所执业律师。 被告：杭州上尚新商业经营管理集团有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区仓前街道海智中心**楼**，统一社会信用代码91330110352453652M。 法定代表人：鞠智昂。 委托诉讼代理人：李伟，系公司员工。 原告郑红军、张雨奇与被告杭州上尚新商业经营管理集团有限公司（以下简称上尚新公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2020年7月15日立案受理后，依法由审判员卢燕适用简易程序审理。本院于2020年8月25日公开开庭审理了本案，原告郑红军及其委托诉讼代理人邱华、被告上尚新公司的委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑红军、张雨奇起诉称，2018年6月27日，原告郑红军、张雨奇与被告上尚新公司签订《申鼎大厦房屋预约转让合同书》，原告受让案涉申鼎大厦2号楼908室，建筑面积49.19平方米，单价23694.94元/平方米，总价1165554元。付款方式为：原告在签订本合同之日，向上尚新公司支付首付款585554元，已付定金转为首付款的一部分。剩余转让款58万元，原告通过银行贷款方式支付。上尚新公司应当在2018年12月31日前将验收合格并符合合同第三条约定的房屋交付原告。逾期交付的违约责任：除本合同约定的特殊情况外，上尚新公司如未能按约将房屋交付给原告，按以下方式处理：逾期60日之内，自本合同规定的第七条规定的最后期限的第二条起至实际交付之日止，上尚新公司向原告支付已付转让款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同，上尚新公司约定自原告解除合同通知到达之日起60天内，退还全部已付转让款，并按原告累计已付转让款的10%支付违约金。 2018年6月15日，原告支付定金10万元，上尚新公司出具收据。2018年6月28日，原告支付首付款485554元，上尚新公司出具收据。同日，原告根据上尚新公司的要求，向杭州鑫略数据科技有限公司转账支付服务费12万元，州鑫略数据科技有限公司出具收据。后被告未能在约定时间交房，被告的行为已严重违反双方签订的合同约定，原告有权解除合同，并要求上尚新公司退还全部已付转让款705554元，并支付违约金70555.4元。故诉至法院。诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《申鼎大厦单位预约转让合同书》；2、判令被告返还原告购房款及相关费用705554元；3、判令被告赔偿原告逾期交房违约金70555.4元；3、本案的诉讼费由被告承担。 被告上尚新公司答辩称，房屋已经交付，并非没有交付。逾期办证是因为原告方导致的，并非被告原因，我方不同意解除合同给原告方退款。涉案房屋有办证条件，原告可以来办理，但是原告没有来办理。 本院经审理查明的事实如下：2018年6月27日，上尚新公司（出让方、甲方）与郑红军、张雨奇（受让方、乙方）签订一份《房屋预约转让合同书》，约定：一、案涉房屋所涉土地规划用途为商务金融。二、乙方预约受让的房屋为本项目中的2号楼，房号为908，建筑面积共49.19平方米。三、房屋单价为每平方米23694.94元，总金额1165554元。…五、付款方式为签订本合同之日向甲方支付首付款585554元，定金转为首付款的一部分。剩余转让款580000元乙方选择银行贷款的方式支付。…七、交付期限：甲方应当在2018年12月31日前将经验收合格的房屋交付给乙方使用。八、甲方逾期交房的违约责任：1.逾期在60日之内，自本合同规定的第七条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付转让款万分之一的违约金，合同继续履行。2.逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起60天内，退还全部已付转让款，并按乙方累计已付转让款的10%向乙方支付违约金。…十三、关于房屋转让和产权登记的约定：1、甲方承诺：甲方将根据杭州市人民政府关于商务金融用地相关政策规定在该房屋交付之日（以实际交房日期为准）起一年内通过经由受托第三方过户的模式为乙方办理房屋权属证书。…4.因甲方原因，在本合同约定期限内不能办理该房屋权属转移手续的，甲乙双方同意按照下列约定处理：①逾期不超过90日的，甲方自约定日期至通知乙方可以办理该房屋权属转移登记之日止，按日向乙方支付已付转让款万分之一的违约金。②逾期超过90日，甲方仍不能将该房屋权属转移登记的，乙方有权选择下列其中一种处理方式：（1）乙方退房，甲方自乙方退房之日起60日内退还全部已付转让款，并按乙方累计已付转让款的10%向乙方支付违约金。（2）乙方不退房，甲方自约定日期至通知乙方可以办理该房屋权属转移登记之日止，按日向乙方支付已付转让款万分之二的违约金。双方就其他权利义务一并作出约定。 另查明，2018年6月27日，原告（出租方、甲方）与案外人杭州尚泽房产营销策划有限公司（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：一、甲方承租给乙方的房屋为杭州市余杭区申鼎大厦2幢908室。二、租赁期间为2019年1月1日至2026年11月30日。第一、二年租金已抵扣购房款，乙方无需支付租金。双方还约定了其他权利义务。 原告郑红军、张雨奇于2018年6月15日支付被告购房定金100000元，于2018年6月28日支付被告首付款485554元，于2018年6月28日支付杭州鑫略数据科技有限公司120000元。庭审中被告确认原告支付房款总金额为705554元，剩余房款应以租金抵扣方式支付。 2018年6月27日，原告（委托方、甲方）与案外人杭州尚泽房产营销策划有限公司（受托方、乙方）签订一份《申鼎大厦房屋装修改造事宜委托协议》，约定：一、关于该房屋装修之委托：1.甲方不可撤销的委托乙方自行选聘装修公司按照附件一对该房屋进行装修改造。2.乙方有权选聘合适的装修公司且无需经甲方同意或认可，对该房屋进行装修改造。二、装修工期及装修后移交。1.该房屋达到《房屋预约转让合同书》第七条约定的交付条件时，甲方委托乙方接收该房屋并办理该房屋交接手续。2.双方同意乙方将在2018年12月31日前完成对该房屋的装修改造，并将装修后的房屋移交给甲方。双方还约定了其他权利义务。 2018年6月27日，原告向杭州尚泽房产营销策划有限公司出具一份《委托书》，载明：本人已预约受让申鼎大厦2号楼908室房屋，现授权杭州尚泽房产营销策划有限公司代表我方在该房屋达到《房屋预约转让合同书》中第七条的交付条件时办理该房屋的交接手续。本人授权的代理权限为特别授权，由此产生的一切法律责任均由本人承担。 庭审中，被告确认杭州尚泽房产营销策划有限公司系被告的关联公司。 再查明，浙江省杭州市中级人民法院于2019年4月16日作出（2019）浙01民终913号民事判决书，查明事实有：2016年5月，案外人杭州卓彩酒店管理有限公司（以下简称卓彩酒店）与杭州申鼎汽车有限公司（以下简称申鼎公司）签订一份《房屋租赁合同》，约定卓彩酒店承租申鼎公司所有的位于杭州市余杭区××楼自用部分的房屋，租期为2016年5月18日至2026年11月30日止。2017年8月10日，申鼎公司向卓彩酒店发函，告知其该租赁房屋已转让给上尚新公司，产权过户手续正在办理中。法院认定：卓彩酒店与申鼎公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，因卓彩酒店构成违约，判决该合同自判决书生效之日起解除；卓彩酒店于判决生效后60日内向申鼎公司、上尚新公司腾退其租赁的位于杭州市余杭区房屋。上述判决书已生效。2019年7月4日，申鼎公司、上尚新公司向本院申请强制执行，本院于2020年6月29日作出（2019）浙0110执5570号之二民事裁定书，内容有：本案执行标的为卓彩酒店向申鼎公司、上尚新公司腾退其租赁的杭州市余杭区余杭街道文一西路1812号房屋、支付租金、或占有使用费等。执行中，上述房屋于2020年1月21日腾退并交还给申请执行人。庭审中，被告确认案涉房屋系卓彩酒店承租范围内。 本院认为：原告郑红军、张雨奇与被告上尚新公司签订的《申鼎大厦房屋预约转让合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。关于原告郑红军、张雨奇是否享有合同解除权，首先，根据双方合同约定，被告上尚新公司应在2018年12月31日前将验收合格的房屋交付原告，逾期交付超过60日，原告郑红军、张雨奇有权解除合同。本案中，对被告提交的交房通知书和收楼确认书，交付方均为被告公司变更前名称及印章，有违常理，且收楼方杭州尚泽房产营销策划有限公司系被告关联公司，根据法院生效裁判文书确认：案涉房屋于双方签订预约转让合同前即2016年5月18日已出租给案外人使用，至2020年1月21日经由法院强制执行中被告才收回房屋。故本院认为，被告的交付行为不成立，对被告抗辩其已向原告按约交付房屋的意见不予采信。对原告主张解除合同、退还转让款705554元的请求，本院予以支持。对原告主张的违约金70555.4元，符合约定，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告郑红军、张雨奇与被告杭州上尚新商业经营管理集团有限公司签订的《申鼎大厦房屋预约转让合同书》于本判决生效之日起解除； 二、被告杭州上尚新商业经营管理集团有限公司于本判决生效后十日内退还原告郑红军、张雨奇转让款705554元； 三、被告杭州上尚新商业经营管理集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告郑红军、张雨奇违约金70555.4元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5781元，由被告杭州上尚新商业经营管理集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员  卢燕 二〇二〇年十一月二日 书记员  柴慧