四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0121民初2400号 原告：闵燕华，男，汉族，1962年5月13日出生，住四川省成都市青白江区。 原告：何飞，女，汉族，1962年9月4日出生，住四川省成都市青白江区。 以上二原告的委托诉讼代理人：杨小雨，四川鑫天律师事务所律师。 以上二原告的委托诉讼理人：陈雄，四川鑫天律师事务所律师。 被告：成都金堂蓝光和骏置业有限公司，住所地四川省金堂县三中园区先峰村。 法定代表人：刘家骥，总经理。 委托诉讼代理人：魏源，四川商信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王朕重，四川商信律师事务所律师。 原告闵燕华、何飞与被告成都金堂蓝光和骏置业有限公司（以下简称：蓝光公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何飞及原告闵燕华、何飞的委托诉讼代理人杨小雨，被告蓝光公司的委托诉讼代理人魏源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 闵燕华、何飞向本院提出诉讼请求：1.判令蓝光公司赔偿因其违约行为造成的物业损失155738.8元；2.判令蓝光公司赔偿因其违约行为造成的入住损失484800元（损失参照2020年1季度金堂县住房年平均租金水平每月每平方米为13.8元计算，房屋套内面积为350.88平方米，自2011年12月10日起计算至实际修复并经验收合格之日为止，暂时计算至于2020年5月10日）；3.判令蓝光公司将位于金堂县的房屋总价款由4435497元减降至400万元，同时赔偿原告房屋贬值损失435497元人民币（具体以第三方评估结果为准）；4.诉讼费用、评估费用由蓝光公司承担。事实和理由：2010年4月13日，双方当事人签订商品房买卖合同，约定原告以4435497元购买位于金堂县，交房时间为2011年12月10日。原告依约按时足额支付了购房款，但验收房屋时，房屋大范围存在开裂、渗水、墙面不垂直等质量问题，原告根本无法正常使用居住，房屋多次修复未果，至今仍明显存在相同质量问题。鉴于被告所交房屋价值明显低于合同约定及正常交付标准，且房屋质量问题至今未能解决，原告依法行使拒绝接收房屋之正当权利，以至产生物业、入住等损失。原告为房屋质量问题维权之路已达八余年之久，然被告一直拒绝解决房屋问题以至房屋交付时的原始质量问题存在至今，客观上亦造成原告不能入住、不能正常享受物业服务等损失，其行为有违市场交易诚实信用原则、有违商业道德信誉，于法不公、于理不合，为维护合法权益，特诉至法院。 蓝光公司辩称：1.双方当事人签署了真实有效的商品房买卖合同，合同中对交付条件保修等进行了明确约定，案涉房屋完全符合交付条件，至于原告提起的案涉房屋存在瑕疵问题，被告已经进行了整改，且就瑕疵问题原告已经另案起诉，并申请强制执行，被告不存在违约情形。即使被告存在违约，原告应当采取合理措施避免损失扩大。根据相关法律规定，原告所主张的物业损失、入住损失没有事实及法律依据；2.根据合同法相关规定依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人不得擅自变更或解除，原告所主张的第三项诉请事实上是对双方成立的房屋买卖合同擅自变更，不符合法律规定。综上，请求驳回原告的全部诉请。 本院经审理认定事实如下：2010年4月13日，闵燕华、何飞与蓝光公司签订《商品房买卖合同》，约定：闵燕华、何飞购买位于金堂县，房屋性质为住宅用房，总价款4435497元，交房时间为2011年12月10日。该合同第十六条第二款第三项约定：“交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按第（3）种方式处理......（3）买受人应当办理接房手续，对于检查当中经双方确认整改的问题，出卖人按照本合同的约定进行整改并在30日内整改完毕，买受人不以此为由拒绝接收该房屋。整改完毕的界定以出卖人通知当日为整改完毕日，买受人应当在通知当日起七日内进行确认，若未按此时间确认，视为买受人已同意出卖人已在通知当日整改完毕。” 2011年11月29日，蓝光公司在报刊发布通知，通知案涉房屋在内的多套房屋于2011年12月9日正式办理交付手续。2011年12月6日，案涉房屋经住宅工程质量分户验收合格。2011年12月8日，案涉房屋进行了竣工验收备案。2011年12月10日，闵燕华、何飞按期到案涉房屋所在地进行验收，发现房屋存在地面开裂下沉、大面积空鼓、墙面严重不平整等多处质量问题，故要求蓝光公司进行整改修复，并拒绝收房。后蓝光公司经过了多次整改，并向闵燕华、何飞邮寄了《接房通知书》，但闵燕华、何飞仍认为房屋存在质量问题而未接收房屋。 2017年6月8日，双方当事人就案涉房屋问题进行了沟通，并形成了《会议纪要》，蓝光公司在此次协商过程中，同意用房屋因质量问题的整改期间的物业费用进行补偿，但双方最终未达成一致意见。 2017年7月20日，闵燕华、何飞以房屋存在质量问题为由向本院起诉，要求蓝光公司：1.在合理期限内修复案涉房屋；2.按照已付房款万分之五支付违约金；3.案涉房屋保修期从修复之日起顺延5年；4.承担案件诉讼费用。在此案中，闵燕华、何飞申请对案涉房屋质量是否合格进行司法鉴定。2019年1月29日，西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心出具鉴定报告，结论为：根据现场检查检测结果并综合分析，观岭国际社区二期Ａ区11幢1号房屋鉴定结论如下：1、除负一层1～6×Ｈ轴剪力墙、负一层1／4×Ｅ～1／Ｆ轴剪力墙、负一层7～9×Ｆ轴填充墙外，其余墙体的垂直度均不满足规范要求；造成墙体垂直度不满足规范要求的主要原因是施工过程中的施工误差所致。2、负一层1～9×Ｈ～Ｌ轴范围内地下室底板的做法与设计不符。3、二层3～6×Ｈ轴墙处的渗水痕迹主要是由于雨水从外墙空鼓、开裂处进入砂浆层内，由于填充墙与框架柱间存在缝隙，砌筑砂浆不饱满，导致雨水渗入室内。2019年7月19日，本院作出（2017）川0121民初2878号民事判决书，判决：一、被告成都金堂蓝光和骏置业有限公司于本判决生效之日起六十日内对位于金堂县的房屋鉴定范围内的质量问题进行整改修复；二、驳回原告闵燕华、何飞的其他诉讼请求。后闵燕华、何飞不服该判决，上诉至成都中院，成都中院于2019年12月17日作出（2019）川01民终18820号民事判决书，维持了一审判决。该案生效后，闵燕华、何飞申请强制执行，本院于2020年9月22日执行完毕。 2019年9月10日，四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司（以下简称：蓝光嘉宝公司）向本院起诉，要求闵燕华、何飞支付案涉房屋自2011年12月10日到2019年9月30日欠付的物业费及违约金。此案经本院及成都中院两级法院审理，成都中院于2020年3月24日作出（2020）川01民终480号民事判决书，判决闵燕华、何飞向蓝光嘉宝公司支付因案涉房屋产生的物业费155738.80元。现该判决书已经生效并履行完毕。 审理中，闵燕华、何飞申请参照2011年市场标准对案涉房屋实际价值、贬损价值进行评估。本院依法委托相关鉴定机构进行评估。2020年8月3日，江苏天元房地产评估造价集团有限公司四川公司以“评估依据缺失、难以找到与涉案房地产相类似的存在质量问题的房地产进行比较”为由，退回评估鉴定委托。 上述事实，有商品房买卖合同、邮寄单、会议纪要、退回评估委托函、当事人的一致陈述等证据，以及（2017）川0121民初2878号民事判决书、（2019）川01民终18820号民事判决书、（2020）川01民终480号民事判决书、（2020）川0121执1504号执行完毕通知书等在卷证实。 本院认为，闵燕华、何飞与蓝光公司签订商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法、有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，当事人双方对房屋存在质量瑕疵的约定限期整改。蓝光公司虽经整改，但在2019年1月29日经鉴定机构鉴定仍存在质量问题，相关案件经本院及上级人民法院审理，判决其在鉴定结论所确定的质量问题范围内进行整改修复。可见，蓝光公司并未严格履行整改义务，闵燕华、何飞可以据此提出损失赔偿。对于闵燕华、何飞所主张的各项损失，本院评析如下： 一、关于物业费损失问题。生效判决认定案涉房屋已于2011年12月9日完成交付，但因该房屋存在严重影响正常居住和使用的质量问题，闵燕华、何飞未能入住，从而也未实际享受物业公司提供的物业服务，其依据物业服务协议向物业公司交纳的物业费应当构成其合理范围内的损失，故对闵燕华、何飞主张蓝光公司赔偿物业费损失155738.80元，本院予以支持。 二、关于入住损失问题。闵燕华、何飞主张按本地出租房租金标准计算入住损失，但其并未举证证明案涉房屋用于出租。对于住宅性用房，买受人购买此类房屋通常系自身刚性需求或者改善居住条件之用，纯粹用于出租则非常态。闵燕华、何飞若确实基于刚性需求，因质量问题而未及时入住并实际产生了计划外的承租他人房屋的租金，其可以根据实际产生的租金数额主张损失，该损失尚在可以预见的合理范围之内。但仅仅按出租房标准计算并非实际发生的租金，其范围则已超过《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的“违反合同一方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，缺乏合理性，本院不予支持。 三、关于案涉房屋的减价及贬值损失问题。闵燕华、何飞认为案涉房屋的因质量问题造成现有价值低于其购买时的价格，并造成房屋的贬值损失，从而提出相关诉请。从其权利主张看，其诉请可分为两部分，一是房屋的实际价值低于购买价格的“减价”差额损失，二是房屋在质量瑕疵条件下比对正常条件下的市场交易价格的贬损程度。本院按其申请委托相应鉴定机构进行评估，但因缺乏类似情形予以比对，鉴定机构无法进行评估。在审理中，本院也了解到闵燕华、何飞的委托诉讼代理人也曾询问过多家鉴定机构，均未明确表示能够评估，仅表示针对房屋有质量瑕疵条件下在理论上存在作出评估的可能性。同时，根据一般建筑物的特性，既然能够在普通技术条件下修建而成，通常来说也就不缺乏技术能力予以完整地修复。此外，闵燕华、何飞申请修复房屋的有关执行案件也已经执结。因此就目前状况而言，并不能查证案涉房屋是否存在减价以及贬值损失。故闵燕华、何飞主张的该项诉请，缺乏法律及事实依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、成都金堂蓝光和骏置业有限公司于本判决生效之日起7日内向闵燕华、何飞支付物业费损失155738.80元； 二、驳回闵燕华、何飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7242元，由闵燕华、何飞负担6217元，成都金堂蓝光和骏置业有限公司负担1025元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 王泽波 二〇二〇年十一月九日 法官助理 何昕奕 书 记 员 杨夏莹