宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终3009号 上诉人(原审原告）：高某，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：贾某，宁夏塞北律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：叶某1，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审被告）：叶某2，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人高某因与被上诉人叶某2、叶某1房屋租赁合同纠纷一案，宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院于2018年9月17日作出（2018）宁0105民初368号民事判决。叶某1、叶某2不服该判决，向本院提起上诉。2018年11月29日本院作出（2018）宁01民终3879号裁定，撤销原判，发回重审。2020年6月29日宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院作出（2018）宁0105民初5756号民事判决，上诉人高某不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人高某的上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。事实及理由：一、一审判决认定事实错误，上诉人和被上诉人签订《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》实际开始履行于2015年4月20日，但是上诉人于2014年9月21日即一次性将租金960000元支付给被上诉人。合同仅仅履行了不到二年，2017年1月26日，银川市西夏区人民政府就下发了（2017）银西政房征决字第一号《关于艺校及周边区域旧城改造项目一期国有土地上房屋征收决定书》，从此之后，上诉人即通过电话，短信和给其发送书面要求解除合同的通知等形式，向被上诉人提出解除双方所签房屋租赁合同的要求。但是被上诉人根本不予理睬。多年来上诉人又多次向被上诉人催促，被上诉人始终置之不理。这一事实，上诉人一审时提交了相应的证据予以支持，但是，一审判决没有采信，却认定：虽然高某称其在2018年1月11日起诉时已搬离涉案房屋，但未提交证据予以证明......故本院确认租金自2015年4月20日计算至叶某1、叶某2认可的交还房屋日起即2019年5月19日。一审法院的这一认定就是被上诉人的陈述，不能令人信服。二、一审判决显失公平。双方签订的房屋租赁合同生效于2015年4月20日。合同签订后，上诉人即将6年的租金（一审认定的）960000元于2014年9月21日交付给被上诉人。即便按一审认定的租金数额和解除合同或者上诉人交还租赁房屋的时间算，被上诉人占有使用上诉人30多万元的资金达5年多时间，也不能白占有吧，更重要的是，自银川市西夏区人民政府作出涉案房屋被征收的决定后，该地段周边马路已经被封堵，即便涉案房屋没有拆迁，在这种情况下，经营性的涉案房屋，尽管有一段时间还在维持经营活动，但经营效益明显下降是众所周知的事实。加之一份6年期限的合同，在履行期内解除，给承租人造成了经济损失，但一审法院对上诉人要求赔偿损失的诉请未予支持不公平。故请求判如所请。 被上诉人叶某1辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确，应驳回上诉，维持原判。 被上诉人叶某2经本院依法传唤未到庭接受询问，亦未提交书面的答辩意见。 高某向一审法院提出的诉讼请求：1.判令解除高某与叶某2于2013年1月1日签订的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》；2.判令叶某1、叶某2立即返还高某已付租赁费760000元、押金48000元，赔偿高某损失230000元、暖气修理费9000元，以上合计1047000元，并继续追加损失至租金实际全部退还日止；3.本案诉讼费用由叶某1、叶某2承担。 一审法院认定的事实：叶某1系叶某2儿子。2012年12月30日，叶某2（出租方）与高某（承租方）签订《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》1份，约定：高某承租叶某1所有的位于宁夏银川市××区、二楼、四楼房屋，租期为8年，自2015年4月20日至2023年4月20日。每年租金为：一楼200000元、二楼150000元、四楼10000元，合计360000元。2014年9月21日，叶某2向高某出具收条一张，载明：“今收到高某房租银川市××区#楼房租共计玖拾陆万元整，承租期限为：陆年（2015年4月20日至2021年4月20日）。注：有租金壹拾万元整冲抵房租延续半年。注：若在租期遇到政府拆迁或社会企业征地，房主按实际租期计算房租，把多余部分房租退还承租方。叶某2（押金38000元正）”。2016年9月20日，高某将叶某1、叶某2起诉至一审法院，要求确认其与叶某1、叶某2签订的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》已于2016年4月解除并要求叶某1、叶某2返还高某预付租金800000元、赔偿利息损失24240元（继续追加损失至租金实际全部退还之日止）、返还押金48000元。一审法院于2016年11月22日作出（2016）宁0105民初2691号民事判决，驳回了高某的诉讼请求。另，该判决认为高某要求叶某1、叶某2返回涉案房屋一楼某某烧烤店的10000元押金，因该诉请系另一法律关系，应另案处理。上述判决已生效。2017年1月26日，银川市西夏区人民政府发布《宁夏艺术学校及周边区域旧城改造项目一期国有土地上房屋征收公告》，公告一期房屋征收范围为：东至艺术巷、南至东塔巷、北至西夏公园南围墙、西至原宁夏图书馆旧址南门。2017年5月2日，银川市西夏区人民政府发出（2017）银西政房征决字第1号《银川市西夏区人民政府关于艺校及周边区域旧城改造项目一期国有土地上房屋征收决定书》，征收范围与上述公告中征收范围一致。该决定书中房屋征收期限自2017年1月26日起实施至2017年7月26日，房屋征收签约期限自决定公告之日起到2017年6月2日止。涉案租赁房屋位于该征收范围之内。 另查明，2017年1月6日，高某与案外人方某签订《房屋转租合同》1份，约定高某将涉案房屋转租给案外人方某，租赁期限自2017年2月1日起至2018年2月1日止，年租金为150000元，押金10000元，合同到期后全额退还押金。并且约定转租期满高某有权收回该房屋。房屋租赁期限届满后，案外人方某于2018年4月16日搬离涉案房屋，高某收取了方某支付的租金。（2018）宁0105民初368号案件二审时，高某陈述涉案房屋还在其手中，但其没有用。 又查明，涉案房屋二楼营业房于2009年3月24日办理房屋产权证书，房产证号为房权证西夏区字第XXXX号，房屋所有权人为叶某1，房屋坐落登记为西夏区某某处，建筑面积为575.2㎡。涉案房屋四楼没有房产证。2019年5月20日，高某、叶某2签订《交房协议书》1份，载明：因叶某1诉高某、宁某某房屋买卖合同纠纷一案，银川市中级人民法院于2019年4月2日作出（2018）宁01民终3750号民事判决书。现高某、宁某某为履行该判决书中确定的义务，于2019年5月19日向叶某1交付位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区两套营业房。该两套营业房为涉案楼的一楼，叶某1、叶某2认可同一天高某将涉案房屋退还。现涉案楼房屋未拆迁，一楼、二楼叶某1、叶某2已让其他人占有、使用，四楼空置。 一审法院认为，涉案房屋的所有权人为叶某1，其认可叶某2的出租行为，故高某与叶某2签订的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。2014年9月21日，叶某2向高某出具的收条中，将涉案房屋承租期限变更为2015年4月20日至2021年4月20日，并约定若在租期遇到政府拆迁或社会企业征地，房主按实际租期计算房租，把多余部分房租退还承租方。关于高某要求解除其与叶某2于2013年1月1日签订的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》的诉讼请求，叶某1、叶某2不同意解除合同并称涉案房屋一直未拆迁，不影响使用。但因涉案房屋处于拆迁范围内，高某因合同履行的不确定性搬离涉案房屋，叶某1、叶某2现已将涉案房屋交由他人占有使用，故涉案租赁合同的合同目的已无法实现，故对高某要求解除其与叶某2于2013年1月1日签订的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。按照高某与叶某2在收条中的约定，叶某2应向高某返还多收取的租金，虽然高某称其在2018年1月11日起诉时已搬离涉案房屋，但未提交证据予以证明，且2018年4月16日前涉案房屋由高某转租的案外人方某使用，2018年11月21日在（2018）宁0105民初368号案件二审时高某称涉案房屋还在其手中，故一审法院确认租金自2015年4月20日计算至叶某1、叶某2认可的交还房屋日期即2019年5月19日，期间高某应支付二楼、四楼的房租为653589.04元（160000元/年÷365天×1491天＝653589.04元），高某已支付叶某2房屋租金960000元，叶某2应退还金额为306410.96元（960000元－653589.04元＝306410.96元）。同时，叶某2收取高某押金38000元，应在返还房租时一并退还给高某。叶某1系涉案房屋的所有权人，与叶某2系父子关系，上述款项应由叶某1、叶某2共同偿还。关于高某要求叶某2向其赔偿损失230000元，暖气修理费9000元及继续追加损失至租金实际全部退还日止的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于高某主张叶某2返还志俊烧烤店押金10000元的诉讼请求，因（2016）宁0105民初2691号生效民事判决已确认该诉请系另一法律关系，故本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除高某、叶某2于2013年1月1日签订的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》；二、叶某1、叶某2于判决生效之日起十日内退还高某房租306410.96元、押金38000元，共计344410.96元；三、驳回高某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14223元，由高某负担7757元，叶某1、叶某2负担6466元。 二审审理期间，双方当事人均未向本院出示新证据。 二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点：一是一审法院将上诉人向被上诉人支付房屋租金的时间从2015年4月20日计算至2019年5月19日是否适当。经审查，虽上诉人称其在2018年1月11日起诉时已搬离涉案房屋，但未提交证据予以证明，且2018年4月16日前涉案房屋由高某转租给案外人方某使用，2018年11月21日在（2018）宁0105民初368号案件二审时高某称涉案房屋还在其手中，一审法院依据上诉人与被上诉人叶某2签订的《交房协议书》中约定的高挺远、宁某某于2019年5月19日向叶某1交付位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××营业房、**号营业房的协议内容及叶某1、叶某2认可同一天高某将涉案房屋退还给被上诉人的陈述，确认案涉房屋的租金自2015年4月20日计算至2019年5月19日并无不当，上诉人的上诉理由本院不予采纳。 二是上诉人主张应由被上诉人向上诉人支付损失230000元的上诉理由能否成立。经审查，一、二审审理期间，上诉人均未出具相关证据证实其主张的损失金额，故本院对上诉人的该上诉理由不予采纳。 综上所述，上诉人高某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14223元，由上诉人高某负担。 本判决为终审判决。 审判长  李山山 审判员  李根贤 审判员  杨巧玲 二〇二〇年十一月五日 书记员  包 丹 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼活动实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查明事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。