湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终2678号 上诉人（原审原告）：雷小刚，男，1971年9月9日出生。 上诉人（原审原告）：曾慧玲（上诉人雷小刚配偶），女，1973年11月4日出生。 以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：刘秦佑，嘉禾县东塔法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：郴州广厦房地产开发有限公司。 法定代表人：胡将林，该公司执行董事。 上诉人雷小刚、曾慧玲因与被上诉人郴州广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省嘉禾县人民法院（2020）湘1024民初887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人雷小刚及雷小刚、曾慧玲的共同委托诉讼代理人刘秦佑，被上诉人广厦公司的法定代理人胡将林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雷小刚、曾慧玲上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判广厦公司立即为雷小刚、曾慧玲办理案涉房屋不动产权证书的相关手续；二、判令广厦公司支付雷小刚、曾慧玲逾期办理产权证违约金91250元，之后违约金从2020年5月1日起按房屋总价款的0.1%的标准计算至实际完成房屋所有权登记之日止；三、本案一、二审诉讼费用由广厦公司承担。事实和理由：一、一审判决不支持雷小刚、曾慧玲要求广厦公司立即办证的请求是对开发商负有房屋交付义务狭义的理解。根据双方签订的商品房买卖合同的约定，广厦公司应在商品房交付之日起365天为雷小刚、曾慧玲办理房屋所有权证书。办理商品房所有权证书是广厦公司的合同义务；二、一审法院判决广厦公司赔偿雷小刚、曾慧玲违约金5000元违反法律规定。广厦公司未按照双方合同约定为雷小刚、曾慧玲办理房屋产权登记证书，构成违约，应当按照合同约定支付违约金。双方约定的违约金并不违反法律规定，一审法院以雷小刚、曾慧玲未举证取得房屋产权证造成损失数额为由将违约金调整为5000元属适用法律错误。 广厦公司辩称：一、办理房产证是依申请的行政行为，广厦公司不是法定的行政机关，且尽到了合同义务协助办证；二、双方合同约定如果因出卖人的原因造成买受人无法办理房屋所有权证，则由广厦公司承担责任，但是本案是由政府原因造成无法办证，责任不在广厦公司，故请求维持原判。 雷小刚、曾慧玲向一审法院提出诉讼请求：1.判令广厦公司立即为雷小刚、曾慧玲办理涉诉房屋不动产权证书；2.判令广厦公司支付雷小刚、曾慧玲逾期办理产权证违约金91250元，之后的违约金从2020年5月1日起，按每日50元的标准计算至实际完成房屋所有权登记之日止；3.本案的诉讼费用由广厦公司承担。 一审法院认定事实，2013年11月6日，雷小刚、曾慧玲作为买受人与广厦公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：买受人以338912元（单价每平方米2140元，建筑面积共158.37平方米）的价格向出卖人购买坐落于嘉禾县珠泉镇嘉禾大道的金桂园小区第3幢第3层A6号房，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，买受人应于交房前支付该商品房全部价款；出卖人在实际交付商品房后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，取得栋产权证后120日内申请办理买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后120日内申请办理买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述登记手续的，双方同意按照下列方式第1或2项处理：1.买受人解除合同，出卖人在买受人提出解除合同要求之日起30日内将买受人已付房价款（含同期银行存款利息）退还给买受人，并按照已付房价款的1%向买受人支付违约金。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二条起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付人民币50元的违约金。双方在合同相应处签字盖章。合同签订当日，雷小刚、曾慧玲依约支付房款，广厦公司依约交付该商品房，但广厦公司未按约使买受人取得房屋所有权证书。雷小刚、曾慧玲多次催告后无果，遂酿成纠纷。 另查明，案涉房屋系嘉禾县建设局干部职工集资建房项目“建设局住宅小区”之一，因该项目在建设过程中实际容积率增加，2014年9月18日，嘉禾县时任县长组织召开城乡规划委员会明确“建设局住宅小区”需按照实际建成容积率履行补缴土地出让金手续，广厦公司与嘉禾县建设局职工合作建房委员会共同委托湖南志成土地评估有限公司对位于嘉禾县新城区景观大道东侧国有出让住宅用地土地使用权进行市场价值咨询，湖南志成土地评估有限公司于2015年10月30日出具《评估报告书》，评估结果为：该单位面积地价566元/平方米（合37.73万元/亩），土地使用权面积为11666平方米，总地价660.30万元。建设局住宅小区土地使用权人已交土地出让款5646344元，未办理国有土地使用权证。广厦公司与嘉禾县建设局职工合作建房委员会向嘉禾县国土局递交《评估报告书》后，双方对是否采纳该评估结果产生分歧，该项目至今仍未履行补缴土地出让金手续。 一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案中，双方签订了《商品房买卖合同》，后雷小刚、曾慧玲依约向广厦公司支付了全部房款，广厦公司向雷小刚、曾慧玲实际交付了商品房，广厦公司应当按照合同的约定协助雷小刚、曾慧玲办理不动产登记手续。本案的争议焦点是：一、案涉合同是否有效；二、广厦公司是否违约及违约金的计算；三、雷小刚、曾慧玲第一项诉请能否得到支持。 一、关于案涉合同是否有效。广厦公司认为，没有经过招拍程序签订的土地使用权出让合同无效，因此之后的商品房买卖合同也无效。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，案涉合同自成立时生效，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，案涉合同依法有效。广厦公司提出案涉建房项目中的土地权出让合同无效，导致案涉合同也归于无效的辩解意见，证据不足，无事实和法律依据，不予采纳。 二、关于广厦公司是否违约及违约金的计算。双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定，如因出卖人原因使得买受人无法办理房屋所有权证书，则出卖人承担违约责任，但因政府及政府部门原因未能办理的除外。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，本案中，广厦公司未能依约使雷小刚、曾慧玲取得房屋所有权证书，且并非因政府及政府部门原因未能办理，广厦公司构成违约，但其客观上为达成合同目的在积极履行义务，多次向县政府及相关部门请示办理建设局住宅小区房屋产权登记，但双方因补缴土地出让金的数额不一致而无法进行不动产登记。雷小刚、曾慧玲未提供证据证明其因未取得房屋所有权证书造成的损失数额，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”之规定，酌定以广厦公司支付雷小刚、曾慧玲5000元违约金为宜。 三、关于雷小刚、曾慧玲第一项诉请能否得到支持。雷小刚、曾慧玲诉请第一项为“判令广厦公司立即为雷小刚、曾慧玲办理涉诉房屋不动产权证书”，但广厦公司并非办理不动产权证书的法定机关，客观上无法达成该项诉请，且依据双方约定，广厦公司仅有协助雷小刚、曾慧玲办理房屋不动产权证书的义务。对雷小刚、曾慧玲要求判令广厦公司立即为雷小刚、曾慧玲办理涉诉房屋不动产权证书的诉请，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“一、限被告郴州广厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告雷小刚、曾慧玲逾期办理产权证违约金5000元。二、驳回原告雷小刚、曾慧玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1041元，由被告郴州广厦房地产开发有限公司负担。” 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案二审的争议焦点是：一、雷小刚、曾慧玲要求广厦公司立即办理案涉房屋不动产权属证书的诉请应否得到支持；二、一审法院对逾期办理产权登记违约金的调整幅度是否适当。 关于焦点一。双方合同第二十条第一项，关于房屋登记明确约定：“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房所有权转移登记。”现行产权登记制度改革后的不动产登记所要求房产产权登记所有人与房地产开发企业必须相互配合、协助，履行各自义务方可办证，因此，广厦公司仅有协助雷小刚、曾慧玲办理不动产产权证书的义务，而以本案已查明的事实看，案涉项目房产迟迟不能办证的主要原因是项目土地出让金补缴不到位，导致办证工作人员无法启动，而补缴案涉房产项目土地出让金，需要政府相关部门、房地产开发企业与购房业主密切配合协同，进行评估，补缴等相关手续方能完成，特别是，本案中案涉项目是嘉禾县建设局职工合作建房形成的房产开发项目，牵涉的利益关系更为复杂，有证据显示，该项目于2014年9月18日被县相关部门确定为需按实际容积率补缴土地出让金后，广厦公司即与合作建房单位嘉禾建设局合作建房委员会共同委托土地评估，2015年10月30日评估报告出来后，随即向县相关部门提交了评估报告，但由于多方原因，至今仍未完成涉案房产项目土地出让金补缴手续，在此情形下，如判决广厦公司立即为雷小刚、曾慧玲办理涉案房产登记手续，客观上无法实行，相反，亦会引发新的矛盾。一审法院据此判决驳回雷小刚、曾慧玲要求立即办证的诉请，并未剥夺雷小刚、曾慧玲要求广厦公司以后协助办理产权登记的权利。故一审法院对该项诉请予以驳回并无不当，本院予以支持，雷小刚、曾慧玲要求广厦公司立即办证的理由不能成立，本院不予采信。 关于焦点二。一审法院对逾期办理产权初始登记违约金的调整幅度是否恰当、双方合同约定的违约金是否过高，能否进行调整的问题。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，违约金的本质属于以补偿性为主、以惩罚性为辅的双重性质，该违约金系以在补偿守约方损失为主要功能的基础上，对违约方加之以惩罚，因此，双方约定的违约金在适用意思自治原则的前提下，应当由契约正义的原则予以规制，人民法院可以根据当事人的请求，对违约金予以调整，尽管广厦公司没有提出明确请求减少违约金的诉请，但其辩论意见中提出了不应承担违约金的抗辩意见，可以视为对过高的违约金提出了减少的请求，一审法院在此情形下，对当事人约定的违约金进行调整，并无不当。而对于本案中的违约金是否过高，以及过高后应降至何种程度的问题，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，人民法院调整违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，一审法院对本案违约金统一酌情调整为5000元，符合合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，并无不当，本院予以确认。雷小刚、曾慧玲的该项上诉理由不能成立，本院不予采信。 综上所述，雷小刚、曾慧玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2081元，由上诉人雷小刚、曾慧玲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗仲贵 审 判 员 廖志刚 审 判 员 李惠铭 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理 郝 敏 书 记 员 刘 思 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。