湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂民终530号上诉人（原审原告）：长青建设集团有限公司。住所地：湖北省武汉市东西湖区金山大道**。法定代表人：齐耀宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄欢，湖北佳和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周启英，女，1952年3月19日出生，汉族，住湖北省宜城市。委托诉讼代理人：张邦国，宜城市楚都法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：耿士明，男，1949年10月20日出生，汉族，住湖北省宜城市，系周启英之夫。委托诉讼代理人：张邦国，宜城市楚都法律服务所法律工作者。原审第三人：宜城市银汇置业有限公司。住所。住所地：湖北省宜城市中华大道**div>法定代表人：刘万波，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓存明，该公司副经理。委托诉讼代理人：张金林，湖北崇法律师事务所律师。上诉人长青建设集团有限公司（以下简称长青公司）因与被上诉人周启英、耿士明，原审第三人宜城市银汇置业有限公司（以下简称银汇公司）执行异议之诉一案，不服湖北省襄阳市中级人民法院（2019）鄂06民初1583号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。长青公司上诉请求：撤销一审判决，改判继续执行查封银汇公司所有的宜城市丰业大厦第A幢商业单元201号、202号房屋；本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：（一）一审法院的判决超出了被上诉人提出异议的范围，且判决不明确，不具有可执行性。周启英、耿士明于2018年11月12日对执行标的提出书面异议，是对查封的丰业大厦A幢商品房202号房屋提出异议。而一审法院作出的（2018）鄂06执异398号执行裁定“中止对银汇公司所有的丰业大厦房产二楼商业用房中200平方米的执行”，超出了周启英、耿士明的异议申请范围。（二）一审法院认定周启英、耿士明对丰业大厦第A幢二楼201号、202号共计1150.26平方米的房屋享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律错误。被上诉人提供的房屋置换协议并未明确约定置换的房屋为丰业大厦A幢201号或202号商铺，拆迁安置房屋具体位置不明，置换房屋面积也与丰业大厦A幢201号、202号房屋面积不一致。《房屋置换协议》中约定的房屋不存在，该协议为无效合同。被上诉人不是本案的利害关系人，无权对该房屋查封行为提出异议。（三）本案诉争房屋性质为商业用房，周启英、耿士明的异议不足以排除对丰业大厦A幢201号、202号房屋的执行。湖北省襄阳市中级人民法院（2016）鄂民初217号民事判决确认长青公司对丰业大厦项目享有建设工程优先受偿权。周启英、耿士明不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的消费者购买商品房的情形，不得对抗承包人的工程价款优先受偿权。周启英、耿士明辩称，一审判决适用法律正确、程序合法、实体处理正确，请求驳回上诉，维持原判。银汇公司述称，同意长青公司的意见。长青公司向一审法院起诉请求：1、请求继续执行查封银汇公司所有的“丰业大厦”第A栋商业单元201号、202号房屋。2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一审法院在审理长青公司与银汇公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2017年1月3日作出（2016）鄂06民初217号之一民事裁定，查封了银汇公司所有的丰业大厦房产：房号为：二楼201、202等。其中201号、202号房屋面积各为575.13平方米。2010年12月13日，周启英、耿士明与银汇公司签订房屋置换协议：银汇公司按照宜城市政府的规划要求，在龙门路社区鑫源小组建设开发农贸超市，本组居民耿士明家单元楼需拆迁，双方达成以下协议：一、银汇公司在新开发的楼层中免费置换给耿士明四套单元房，共计建筑面积不低于460平方米；房屋证件由银汇公司负责办理，办证费用由银汇公司负担。二、银汇公司在二楼商业房中补偿给耿士明商业面积200平方米，位置南北朝向，200平方米要在同一位置，其两证由银汇公司负责办理，费用由银汇公司负担。三、……。2010年12月13日，该协议在宜城市公证处办理了公证。2018年8月10日，周启英、耿士明因该拆迁安置补偿合同一案，向宜城市人民法院提起诉讼，宜城市人民法院于2018年10月15日作出（2018）鄂0684民初2381号民事裁定，该案中止诉讼。另查明，2012年10月31日，银汇公司办理了丰业大厦A、B栋、地下停车、地下停车场项目的建设工程规划许可证栋建设规模14856.1平方米（22层）；B栋776.65平方米（1层）。2014年12月11日，银汇公司办理了丰业大厦B栋776.65平方米的工程竣工验收备案证明。2017年1月10日，银汇公司将丰业大厦二楼商业用房201号、202号出售给襄阳嘉合兴酒店管理有限公司，并于2017年1月17日在宜城市房管局办理了备案手续。一审法院认为，本案是保全裁定实施过程中，案外人周启英、耿士明提出的执行异议，一审法院（2018）鄂06执异398号执行裁定送达后，申请保全人长青公司对该裁定不服，向人民法院提起的执行异议之诉。经审查，周启英、耿士明在一审法院查封之前已与银汇公司签订了房屋置换协议，虽然该协议约定的二楼商业用房200平方米与实际建成的丰业大厦二楼，面积各为575.13平方米的201号、202号房屋的具体位置有差异，但该责任应由建设方银汇公司全部承担。周启英、耿士明要求在丰业大厦二楼201号、202号共计1150.26平方米的房屋面积内确定自己的房屋，属于其于银汇公司签订的房屋置换协议约定的合同权利。第三人银汇公司称：其与被告周启英、耿士明签订的房屋置换协议约定的二楼200平方米房屋指的是B栋，不是诉争的丰业大厦A栋。经审查，2012年10月31日，银汇公司办理了丰业大厦A、B栋、地下停车、地下停车场项目的建设工程规划许可证栋建设规模14856.1平方米（22层）；B栋776.65平方米（1层）。2014年12月11日，银汇公司办理了丰业大厦B栋776.65平方米的工程竣工验收备案证明。即丰业大厦B栋中并无二楼，因此，被告周启英、耿士明与银汇公司签订的房屋置换协议约定的二楼200平方米房屋指向的只能是丰业大厦A栋二楼，即丰业大厦A栋二楼201号、202号共计1150.26平方米的房屋面积内。因此，在没有对被告周启英、耿士明200平方米房屋确权前，被告周启英、耿士明对丰业大厦A栋二楼201号、202号共计1150.26平方米的房屋享有足以排除强制执行的民事权益。长青公司请求继续执行查封银汇公司所有的“丰业大厦”第A栋商业单元201号、202号房屋的诉讼请求，有可能损害被告周启英、耿士明的合法权益，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条第一款第二项规定，应驳回长青公司的诉讼请求。但周启英、耿士明与银汇公司签订的房屋置换协议中，约定的二楼商业用房200平方米与实际建成的丰业大厦二楼201号、202号房屋面积存在差异已属客观事实，且银汇公司又将丰业大厦二楼201号、202号房屋出卖给襄阳嘉合兴酒店管理有限公司，宜城市人民法院应继续审理周启英、耿士明与银汇公司之间的拆迁安置补偿合同纠纷一案，并追加襄阳嘉合兴酒店管理有限公司为第三人参加诉讼。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第五项的规定，判决如下：驳回原告长青建设集团有限公司的诉讼请求。案件受理费13800元，由长青公司负担。二审中，银汇公司为了支持其上诉请求，向本院提交了一份证据材料，即宜城市人民政府请示报告处理笺复印件，拟证明银汇公司二期工程已经宜城市人民政府批准，准备实施二期工程。经质证，周启英、耿士明对该证据材料的真实性提出异议，并且认为该证据材料显示批复是2014年作出的，现在已是失效文件。长青公司对该证据材料没有意见。本院认为，周启英、耿士明否认该证据材料的真实性，而银汇公司未能提交证据原件予以核对，本院对该证据的真实性不予认可。二审查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为,依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定,本案的争议焦点是：周启英、耿世明对银汇公司所有的丰业大厦房产二楼商业用房中200平方米是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得安置房屋的,应予支持”。该司法解释明确拆迁补偿协议中被拆迁人的利益保护优先于房屋买卖合同中的买受人,以产权置换形式签订的拆迁补偿安置协议效力优于商品房买卖合同,对被拆迁人的权利给予特别保护。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”据此，符合上述条件的商品房消费者基于合同对房产享有的物权登记请求权符合物权期待权的保护条件,可以排除工程价款优先受偿权的执行。故，权利序位优先于商品房消费者的被拆迁人基于拆迁补偿安置协议主张的物权期待权，相较于承包人建设工程价款优先受偿权，更应得到法律的保护。本案中，在人民法院依据长青公司的申请实施诉讼保全对银汇公司的案涉房产进行查封前，银汇公司已与周启英、耿士明签订《房屋置换协议》，该协议第二条约定“银汇公司在二楼商业房中补偿给周启英、耿士明商业面积200平方米，位置南北朝向，200平方米要在同一位置”。该协议虽然未对补偿置换的商业房的具体位置予以明确，但从银汇公司开发项目的实际情况来看，只有丰业大厦A幢二楼，即丰业大厦A幢201号、202号符合《房屋置换协议》约定的拆迁置换条件。因此，在未对周启英、耿世明置换的200平方米房屋确权前，周启英、耿世明对银汇公司所有的丰业大厦房产二楼商业用房中200平方米享有足以排除强制执行的民事权益。综上，长青公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，本院依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由长青建设集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  余惠明审判员  高 倩审判员  张 浩二〇二〇年十一月二日书记员  严兆隆