湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初2668号 原告：谢桂芬，女，1985年4月4日出生，汉族，住湖南省桂阳县。 委托诉讼代理人：黄亚梅，湖南问由律师事务所律师。 被告：郴州市德创商业管理有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区国庆北路与健康路交汇处城市广场******。 法定代表人：宋正光。 委托诉讼代理人：欧阳志华，女，1986年11月21日出生，汉族，系公司法务。 原告谢桂芬与被告郴州市德创商业管理有限公司物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢桂芬委托诉讼代理人黄亚梅、被告郴州市德创商业管理有限公司委托诉讼代理人欧阳志华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告谢桂芬向本院提出诉讼请求： 1、判令被告郴州市德创商业管理有限公司支付侵占原告商铺使用费用11653元（按照市场租赁价格130元每平米每月计算，从2019年5月1日计算至2019年11月1日，以后按此费用支付直至返还门面之日止）； 2、本案诉讼费用由被告承担。 [原告起诉时诉讼请求为：“1、判令被告立即停止侵权，并按产权证图纸恢复原样，返还原告城市广场商铺1C34号商铺14.94平米；2、判令被告郴州市德创商业管理有限公司支付侵占原告商铺使用费用11653元（按照市场租赁价格130元每平米每月计算，从2019年5月1日计算至2019年11月1日，以后按此费用支付直至返还门面之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。”本案诉讼过程中，原告变更为上述诉讼请求]。 被告郴州市德创商业管理有限公司答辩要点：1、对2019年5月1日至2019年11月1日期间使用原告商铺无异议；2、原告计算的价格没有依据，商铺是虚拟式的产权式商铺，原告没有使用权，商铺只能统一经营管理。3、根据物权法的规定，业主共同共有的权利，是需全体业主过半的授权。被告公司经营的市场，除了小部分的业主（包括原告）未授权，大部分业主（涉案业主一共503户，总面积11666.785㎡，已授权的业主429户，授权业主的面积达10079.94㎡）已经授权我公司统一经营管理，根据大部分业主与我公司签订的合同，要到2021年8月1日才按照购买商铺总价的年6.5%向业主支付租赁费用，合同对小业主也有效，根据该合同的约定，我公司还未达到向原告支付租金的期限。 查明的事实 经审理查明，本院确认如下法律事实： 一、原告谢桂芬购买郴州创世经纬房地产开发有限公司始于2002年开发建设的位于郴州市××路××路交汇处的“城市广场”项目1Ｃ34号商铺，并于2019年7月18日在房产管理部门办理了产权登记，房权证号为：湘（2019）北湖不动产权第00502**，建筑面积14.94㎡。 二、原告称，2004年底，原告从开发商郴州创世经纬房地产开发有限公司处购买的商铺，和包括案外人张立为（已另案起诉）在内的业主一起与开发商签订了相同内容的《郴州城市广场东方商城商铺返祖协议书》，将商铺返租给了开发商，租金的计算方式也一致，但因距今10余年，原告与开发商的原始返租合同已无法提交法庭。 根据被告提交的证据，2004年12月28日，案外人张立为（甲方）与郴州创世经纬房地产开发有限公司（乙方）签订《郴州城市广场东方商城商铺返祖协议书》，主要约定甲方同意将其郴州城市广场东方商城建筑面积为12.45㎡的1层B5号商铺返祖给乙方，由乙方租赁给第三方统一规划、装修、经营；租赁期限自2006年12月1日至2014年12月11日止；约定的月租金为947.75元（商铺房款133800元×8.5%÷12个月）。 庭审中，被告认可本案原告与其他业主一样，同开发商签订了相同内容的《郴州城市广场东方商城商铺返祖协议书》。 三、被告称：“2006年12月21日，郴州创世经纬房地产开发有限公司（甲方）与郴州皇朝家俱有限公司（乙方）签订《郴州城市广场东方商城租赁合同书》，约定甲方将城市广场东方商城一至三楼内堂商铺代业主租赁给乙方经营，乙方按期向甲方支付租金，租赁期限自2004年12月15日至2014年12月14日止。”庭审查明，郴州皇朝家俱有限公司现已注销，原、被告双方对郴州皇朝家俱有限公司租赁到期后，原告商铺从2019年5月1日至2019年11月1日期间由被告使用均无异议。 四、原、被告双方未就案涉商铺签订租赁或使用协议。 争议的认定 原告认为，2019年5月1日之后，被告占据了原告所有的“城市广场”项目1C34号商铺经营使用，未按市场价支付租赁费用。被告认为，原告商铺是虚拟式的产权式商铺，没有使用权，商铺只能统一经营管理，业主购买后将商铺返租给了开发商，现大部分业主已签订合同授权被告公司管理，按合同要到2021年8月1日才能开始以商铺总价的年6.5%的数额向业主支付租赁费用。本院认为，《中华人民共和国物权法》规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”不动产的设立以登记为准，原告购买并依法领取案涉商铺的权属证明，应当享有法律规定的相应权利。被告称原告对自己的商铺“没有使用权，商铺只能统一经营管理”、占用商铺而无需支付使用费的抗辩，于法无据，且显然将损害原告的合法权益，本院不予采信。根据庭审查明的情况，业主购买商铺后返租给开发商，而该商铺从2019年5月1日至2019年11月1日期间由被告实际使用双方均无异议，对原告要求被告支付使用案涉商铺使用费的主张，本院予以认定。 判决的理由和结果 本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”现原告要求支付案涉商铺的使用费，根据法律规定，被告占据原告商铺使用，应当向案涉商铺的所有人支付相应费用，支付的数额应与被告使用原告商铺营收所得相适当。因被告不向法庭提交案涉商铺营收所得的相关证据，原告亦未提交其请求商铺租金为130元/平方米的收益依据，根据本案查明的事实，原告对案涉商铺租金的诉请可视为要求支付与开发商返租合同相应租赁租金的延续，本院酌定，按照前期商铺业主与郴州创世经纬房地产开发有限公司的月租金标准计算租赁收益，即每月使用费为1137.3元（商铺房款133800元÷12.45㎡×14.94㎡×8.5%÷12个月），则被告应向原告支付的2019年5月1日至2019年11月1日的租赁使用费为6823.8元（1137.3元×6个月），原告诉请中超过的部分，本院不予支持。2019年11月1日之后的争议，原告可以实际发生情况依法另行主张。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十八条、第一百二十九条、第一百三十一条、第一百三十二条、第一百七十九条第一款第八项，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、被告郴州市德创商业管理有限公司支付2019年5月1日至2019年11月1日的商铺使用费6823.8元给原告谢桂芬，限被告郴州市德创商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付完毕； 二、驳回原告谢桂芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费86元，由原告谢桂芬承担36元，被告郴州市德创商业管理有限公司承担50元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  张东明 二〇二〇年十一月四日 法官助理李亚奇 书记员罗百玉 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 第一百二十九条民事权利可以依据民事法律行为、事实行为、法律规定的事件或者法律规定的其他方式取得。 第一百三十一条民事主体行使权利时，应当履行法律规定的和当事人约定的义务。 第一百三十二条民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 《中华人民共和国物权法》 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。