北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终10145号上诉人（原审原告、反诉被告）：李丽，女，1986年4月3日出生，满族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：江绍华（李丽之姨），住北京市海淀区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市蓟城物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区南运巷**。法定代表人：梁波，总经理。委托诉讼代理人：李延龙，男，北京市蓟城物业管理有限责任公司主管。委托诉讼代理人：梁丽卿，女，北京市蓟城物业管理有限责任公司职工。上诉人李丽因与被上诉人北京市蓟城物业管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2020)京0102民初10072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月12日公开开庭审理了本案。上诉人李丽之委托诉讼代理人江绍华，被上诉人北京市蓟城物业管理有限责任公司之委托诉讼代理人李延龙、梁丽卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李丽上诉请求：1.撤销一审判决，如二审法院判决继续履行合同则同意支付房租且不主张装修损失，但不同意支付违约金；如二审法院判决腾房，则要求依法改判支持我的一审诉讼请求，也不同意支付违约金；2.本案一、二审案件受理费由北京市蓟城物业管理有限责任公司（下称蓟城物业公司）承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，案涉房屋是退伍军属的安置房，原来一直由江绍华及其女儿承租并居住，后来江绍华用我名义签订租赁合同。案涉房屋系蓟城物业公司用来出租而非自用，合同到期应可以续租。如果只有一年租期，我方不可能花费10多万元进行装修。现在的情况是租赁合同到期，我依法享有优先续租权，因蓟城物业公司与江绍华的单位不睦，违法拒绝续租，理应赔偿我方的装修损失。综上，请求二审法院查清事实，撤销一审判决并依法改判。蓟城物业公司辩称，同意一审判决，不同意李丽的上诉请求。首先，案涉房屋系产权单位委托我公司进行管理，对外出租补偿物业费收费不足。案涉房屋性质是写字楼，出租是商业市场行为，并非安置复原军人的福利房。其次，案涉房屋2018年之前的租赁合同是同江绍华签的。2018年江绍华的合同到期，我公司在对李丽和江绍华的亲属关系不知情的情况下同李丽签订了租赁合同，也是一年一签。李丽向一审法院起诉请求：1.判令蓟城物业公司赔偿李丽装修损失费12万元；2.诉讼费由蓟城物业公司承担。蓟城物业公司向一审法院反诉请求：1.判令李丽立即腾退位于北京市西城区×××1001号房屋；2.判令李丽向蓟城物业公司支付房租13200元，违约金288元，水费1336.15元，燃气费228元，共计15052.15元；3.反诉费由李丽承担。一审法院认定事实如下：李丽提供的房屋租赁合同显示，蓟城物业公司（甲方）与李丽（乙方）约定，甲方将位于北京市西城区×××1001的房屋出租给乙方使用，承租期为一年。本案案涉的房屋租赁合同承租期自2019年1月1日至2019年12月31日。房屋租赁合同还约定，房屋年租金为人民币28800元，该租金不含水、电、气、电话费、物业费和暖气费等费用，以上费用由乙方承担，乙方应保存并向甲方出示有关缴费凭据；租金交纳方式：采用年交方式缴纳，即每年缴纳28800元；乙方应提前一个月向甲方缴纳租金，正常、合理的使用房屋及其设施设备，未经甲方同意，乙方不得擅自改变承租房屋的结构和用途；乙方不得将该承租房屋转租、转借给第三人使用；租赁期满，乙方仍需继续承租的，应提前一个月通知甲方向甲提出续租要求，征得同意后，甲乙双方重新签订租赁合同。在同等条件下，乙方享有优先租赁权；由于甲方原因致使本合同无法全部或部分履行，甲方应于60日内返还乙方已交而未到期的租金，并按照年租金的1%向乙方支付违约金。房屋租赁合同到期后，蓟城物业公司未同意与李丽续租，双方亦未重新签订租赁合同。关于李丽主张的装修损失12万元，其提供了房屋装修现状照片、装修合同及收据予以佐证。李丽另提供收据证明其房租已交至2019年12月31日。关于蓟城物业公司主张的水费1336.15元，燃气费228元，其仅提供2020年1月4日的自来水缴费通知单、2019年9月16日的水费缴费查询单，2019年9月8日的燃气费缴费查询单。未提供其他证据证明水费、燃气费结算金额。蓟城物业公司曾多次张贴告知书，要求李丽搬离、腾出案涉房屋。截至目前，李丽尚未腾退案涉房屋。另查明，根据蓟城物业公司提供的京房权证宣国字第XX**房屋所有权证显示，坐落于北京市西城区广外南街8、10、12、14、16、18号楼的房屋，所有权人为北京市宣武区城市建设综合开发总公司（后更名为北京广安置业投资公司，下称广安置业公司）。案涉房屋属于上述房屋的范围。2001年1月8日，广安置业公司与蓟城物业公司签订《关于委托房屋代管协议》，约定将地处嘉园小区、白菜湾小区、西便门小区、南运巷、南线里、陶然亭、骡马市、大井、海户屯等处近66万平方米房屋，全权委托给蓟城物业公司管理，所有房屋收取的民房租金，蓟城物业将作为“代收费用”入账，年底具实收数额全部上缴广安置业公司。一审法院认为，蓟城物业公司与李丽签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。双方合同期届满，蓟城物业公司不同意与李丽续租，李丽应腾退案涉房屋，否则需支付逾期腾房的占有使用费。故对于蓟城物业公司要求李丽立即腾退案涉房屋的诉讼请求，法院予以支持。蓟城物业公司主张的房租13200元，实际系2020年1月1日至6月15日期间李丽逾期腾房的占有使用费，法院亦予以支持。关于李丽主张的装修损失，因租赁期间届满，此时要求出租人赔偿装饰装修损失，既无法律根据，亦无合同约定，故法院不予支持。关于蓟城物业公司主张的水费、燃气费，因其提供的现有证据不足以证明李丽使用房屋期间实际拖欠金额，故法院不予支持。蓟城物业公司可与李丽自行结算，或待相关金额确定后另行提起诉讼。李丽未及时腾退案涉房屋，依法应承担相应的违约责任，故对于蓟城物业公司主张的违约金288元，参考合同中约定的年租金1%的违约金标准，法院予以支持。综上所述，一审法院于2020年8月判决：一、判决生效之日起十五日内，李丽将位于北京市西城区×××1001号的房屋腾退交还北京市蓟城物业管理有限责任公司；二、判决生效之日起十五日内，李丽向北京市蓟城物业管理有限责任公司支付房屋占有使用费13200元、违约金288元；三、驳回李丽的全部诉讼请求；四、驳回北京市蓟城物业管理有限责任公司的其他反诉请求。二审期间，李丽的委托诉讼代理人江绍华称案涉租赁合同系李丽代其同蓟城物业公司签订的，合同签订后案涉房屋一直系江绍华实际居住。江绍华另称其于2011年、2018年对案涉房屋进行过装修，并提交房屋装修现状照片、装修合同及收据予以佐证。蓟城物业公司不认可江绍华、李丽对案涉房屋进行过装修，认为根据合同约定，承租人对案涉房屋进行装修需经过其同意，且装修材料进出小区时需经过保安同意，蓟城物业公司在日常管理工作中未发现江绍华、李丽对案涉房屋进行过装修。另，李丽主张一审法院判决的违约金缺乏合同依据，不同意支付违约金，蓟城物业公司表示不再主张违约金。二审庭审中，蓟城物业公司表示其主张的13200元房租（房屋占有使用费）期间为2020年1月1日至6月15日。本院查明的其他事实与一审基本一致。本院认为，蓟城物业公司与李丽签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属于合法有效，双方均应依约履行。李丽上诉称案涉房屋是退伍军属的安置房，与前述合同约定的性质、用途明显不相符，李丽亦未能举证案涉房屋系福利性质的用房，故本院对其该项上诉意见不予采纳。《房屋租赁合同》履行期满，双方未续签租赁合同，李丽继续占用案涉房屋明显缺乏合同及法律依据，应予腾退房屋，原审法院对此处理并无不当，本院予以维持。合同期满，李丽仍占有使用房屋，应该比照原租赁合同的租金标准支付占有使用费，原审法院对此处理正确，本院予以确认。关于蓟城物业公司主张的水费、燃气费，因相关金额尚未确定，原审法院要求其协商解决或另行提起诉讼，本院对此不持异议。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十三条规定承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。李丽虽称其在租赁合同期内进行了装修，但租赁期满应视为其装修价值已经在租期内摊销完毕，故对于李丽上诉要求蓟城物业公司赔偿其装修损失的意见，本院不予支持。本院审理过程中，蓟城物业公司明确放弃其追究李丽承担未及时腾退的房屋违约金反诉请求，不违反法律规定，本院予以准许，并对于违约金的判项予以撤销。综上所述，李丽上诉请求的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，本院判决如下：一、维持北京市西城区人民法院(2020)京0102民初10072号民事判决第一项、第三项；二、撤销北京市西城区人民法院(2020)京0102民初10072号民事判决第四项；三、变更北京市西城区人民法院(2020)京0102民初10072号民事判决第二项为：李丽于本判决生效之日起15日内向北京市蓟城物业管理有限责任公司支付2020年1月1日至2020年6月15日期间的房屋占有使用费13200元；四、驳回北京市蓟城物业管理有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1350元，由李丽负担（已交纳）；反诉费88元，由李丽负担75元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院），由北京市蓟城物业管理有限责任公司负担13元（已交纳）；二审案件受理费2700元，由李丽负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 王军华二〇二〇年十一月二十日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥