洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0302民初1640号原告：李作乐，男，1984年2月23日出生，汉族，住河南省宜阳县，现住洛阳市瀍河区。被告：洛阳市美安物业管理有限公司。住所地：洛阳市老城区春都路**门面房家电办公楼****。法定代表人：姚宾，该公司总经理。委托诉讼代理人：焦江波，河南尊泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：张一景，河南尊泽律师事务所律师。原告李作乐与被告洛阳市美安物业管理有限公司（以下简称美安物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告李作乐、被告美安物业公司的委托诉讼代理人焦江波、张一景均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李作乐向本院提出诉讼请求为：1.请求判令被告美安物业公司退还原告李作乐商铺租赁剩余租金4777元（按三个月租金15924元÷90天×27天计算），履约金押金7962元，合计12739元；2.本案诉讼费用由被告美安物业公司承担。事实和理由：李作乐承租的欧亚达建材家居聚客隆店，系由美安物业公司负责运营，由庆峰出任该商场总经理。2019年10月份，商场经理庆峰代表美安物业公司通过优惠的招商政策，使李作乐投资入驻欧亚达建材家居聚客隆店，于二楼A2-04位置装修经营爱欣佳儿童家居品牌，由于欧亚达建材家居聚客隆店与商户每年签订合同的日期统一为3月份，庆峰与李作乐达成口头协议，来年3月再签订正式合同，进驻之日起至签订正式合同期间，签署协议，政策按协议执行。协议约定，2019年10月10日李作乐进场装修，时间40天，装修期免租，从2019年11月20日起试营业，租金政策为一次性交纳2个月租金，实际使用3个月来计算；租金为7962元/月，李作乐于2019年10月10日将一个季度的租金15924元以及履约保证金7962元，合计23886元，由庆峰陪同转入美安物业公司账户，并由会计高思远开具收据。后李作乐于2019年10月11日进场装修，如约于2019年11月20日装修完毕进入试营业，之后于2020年1月23日春节闭店，李作乐距离所交租金用完的时间还剩27天，实际经营63天。2020年3月22日，李作乐收到美安物业公司单方面解除合同的通知，不再继续经营欧亚达建材家居聚客隆店，并贴出了结算费用的通知，但美安物业公司以各种理由推拖，且后来找不到办公人员和场所，使李作乐找不到能直接结算费用的相关人员，给李作乐造成了巨大的损失。为此，李作乐诉至法院。被告美安物业公司辩称，李作乐于2019年10月10日承租欧亚达建材家居聚客隆店，直至2020年3月31日双方的租赁关系解除。李作乐实际承租的时间为5个多月，但李作乐仅支付了2019年10月10日至12月10日的租金，以及7962元的履约保证金。美安物业公司不仅不应退还李作乐的履约保证金，甚至李作乐还欠美安物业公司的租金，美安物业公司对此保留诉讼权利。因原、被告双方未签订书面的租赁合同，故本案的租赁关系应当属于不定期租赁，美安物业公司于2020年3月22日向商场租户发出告知函，解除租赁合同，并确定于2020年3月31日合同终止，在此之前李作乐从未要求解除本案的租赁合同。2020年1月23日起，商场闭店是因为春节假期，后续一直未再开业是因为疫情管控。原、被告双方的租赁关系自2020年1月23日至2020年3月31日期间仍然合法有效，故李作乐依法应当向美安物业公司支付租金。李作乐所称商场经理庆峰向其承诺免租期40天与事实不符，庆峰仅仅是商场的工作人员，不是法定代表人，也不是店长，庆峰无权代表商场承诺优惠政策。综上，李作乐的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2019年10月10日，李作乐为经营“爱欣佳”儿童家居品牌承租美安物业公司运营的欧亚达建材家居聚客隆店二楼A2-04号商铺。双方虽未签订书面房屋租赁合同，但口头约定租金为7962元/月，履约保证金7962元。同日，李作乐向美安物业公司交纳了铺位管理费共计15924元及履约保证金7962元。美安物业公司于2019年10月10日向李作乐出具的编号为3139103的收据背面显示：11.20-2.20。之后，李作乐进场装修，并于2019年11月20日装修完毕进入试营业，直至2020年1月23日商场春节闭店。此后，因为疫情影响，美安物业公司经营下的欧亚达建材家居聚客隆店一直处于闭店状态。2020年3月22日，美安物业公司张贴《告知函》，向欧亚达聚客隆店所有商户告知：商户与美安物业公司签订的《卖场租赁合同》将于2020年3月31日期满终止，因受疫情及市场经济环境影响，合同到期后将不再续约，双方的权利义务期满即终止，请商户于2020年3月31日前到美安物业公司协商办理合同终止事宜等内容。2020年4月25日，美安物业公司向欧亚达聚客隆店所有商户发出通知：由于商场要移交给洛阳聚客隆实业有限公司，截止2020年3月31日，《卖场租赁合同》已经期满终止，公司于2020年3月22日已向各位商户发出合同终止手续办理的相关事宜；现再次通知，请于以下时间到欧亚达三楼办公室办理保证金、租金、管理费及相关费用退、补手续，具体时间安排如下：2020年4月28日上午办理二楼所有商户……能正常办理的商户，公司给予减免疫情期间的2月和3月份租金等内容。现李作乐以美安物业公司应退还剩余房租4777元及履约保证金7962元，诉至本院。本院认为：2019年10月10日，李作乐承租美安物业公司运营的欧亚达建材家居聚客隆店商铺，双方未签订书面房屋租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁合同。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原、被告双方形成不定期租赁合同关系。原告李作乐称其系经与庆峰代表的被告美安物业公司进行磋商进驻的欧亚达建材家居聚客隆店，被告美安物业公司亦认可庆峰前期确系该公司负责招商的工作人员，原告李作乐有理由相信庆峰有权代表被告美安物业公司协商房屋租赁事宜，庆峰代表被告美安物业公司向原告李作乐招商并洽谈房屋租赁事宜构成表见代理，故被告美安物业公司提出庆峰无权代表其公司与原告李作乐协商租赁优惠事宜的抗辩理由，本院不予采信。后原告李作乐于2019年10月10日向被告美安物业公司交纳了15924元的铺位管理费，结合原告李作乐提供的被告美安物业公司向其出具的收据背面的“11.20-2.20”的注明，可认定原、被告双方曾有40天装修免租期的约定，双方之间于2019年10月10日-2020年2月20日（2019年10月10日-2019年11月19日期间为装修免租期）期间存在租赁合同关系。而后因疫情影响，欧亚达建材家居聚客隆店一直处于闭店状态，原告李作乐未再向被告美安物业公司交纳租金，亦未与被告美安物业公司签订正式的房屋租赁合同，本案中，原、被告双方的租赁合同关系可视为已自2020年2月21日始终止，故被告美安物业公司提出其与原告李作乐的房屋租赁合同关系于2020年3月31日终止的抗辩理由，本院不予采信。关于原告李作乐要求被告美安物业公司退还剩余租金4777元的诉讼请求，根据交易习惯，2020年1月23日春节闭店系原、被告双方均明知的无法正常营业期间，原告李作乐主张在此期间的免租请求不能成立；关于原告李作乐提出2020年2月1日-2月20日期间的免租问题，因被告美安物业公司在2020年4月25日的通知中明确说明“对能按时正常办理的商户，给予减免疫情期间的2月和3月份的租金”，原告李作乐未在规定时间内办理相关手续，其提出未在规定时间内办理相关手续系被告美安物业公司的原因，被告美安物业公司对此不予认可，原告李作乐亦未提供证据证明该主张，故本院对该主张不予采信，则原告李作乐要求给予2020年2月1日-2月20日期间免租的诉讼请求，不符合双方约定，亦不能成立，综上，原告李作乐要求退还剩余租金4777元的诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告李作乐要求被告美安物业公司退还履约保证金7962元的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，亦不存在不予退还的情形，故本院对该诉讼请求予以支持。关于被告美安物业公司称因原告李作乐存在欠租的违约行为，履约保证金不应退还的抗辩理由，与事实不符，本院对该抗辩理由不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第二百三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告洛阳市美安物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李作乐房屋履约保证金7962元；二、驳回原告李作乐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计60元，由原告李作乐负担22元，被告洛阳市美安物业管理有限公司负担38元。本判决为终审判决。审判员  余薇二〇二〇年十一月十四日书记员  王鹤