文书内容湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民终1417号上诉人（原审被告）：冷水江市东尚房地产开发有限公司，住所地：冷水江市布溪街道办事处布溪西路3号。法定代表人：刘玉元，该公司经理。上诉人（原审被告）：刘玉元，男，1962年8月7日出生，汉族，住冷水江市。两上诉人共同委托诉讼代理人：喻光设，湖南联合天成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汪小平，女，1955年2月20日出生，汉族，住冷水江市。特别授权委托诉讼代理人：郭赋华，男，1953年6月24日出生，汉族，住冷水江市，系汪小平丈夫。上诉人冷水江市东尚房地产开发有限公司（以下简称东尚公司）、刘玉元与被上诉人汪小平房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省冷水江市人民法院（2019）湘1381民初2015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人东尚公司、刘玉元上诉请求：1、撤销冷水江市人民法院（2019）湘1381民初2015号民事判决。2、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审未针对被上诉人的诉讼请求作出判决，属于判非所请。被上诉人在一审诉请解除《商铺买卖合同》，并由上诉人刘玉元偿还借款1336800元及利息。但一审却判决由上诉人向被上诉人支付违约金，并承担在判决生效后10日内将房屋“两证”办理至被上诉人名下的义务。这是枉法裁判。2、上诉人在本案中没有任何违约行为，一审判令上诉人承担违约责任无事实依据。相反，根据证人刘某的证言，已证明被上诉人在接到通知后未在3日内交清办证费用，才导致房屋“两证”未办好，被上诉人是本案唯一违约方。3、东尚公司不是房屋出卖人，也不是借款人，与本案无任何利害关系；且上诉人刘玉元在买卖合同上加盖东尚公司公章的行为未得到合法授权。一审判决由上诉人东尚公司与刘玉元在本案中共同承担责任是错误的。被上诉人汪小平辩称，上诉人未按照《商铺买卖合同》约定在2016年12月31日前将涉案房屋“两证”交付给被上诉人，已构成严重违约，根据《商铺买卖合同》第十条之规定，应该按购房款总额年利率12%支付违约金。一审判决由上诉人按照年利率6%的标准支付违约金已明显袒护了上诉人。上诉人将涉案房屋的“两证”已于2012年就抵押在涟源市信用联社贷款，且至今未还清贷款，导致涉案房屋被法院查封，这才是上诉人不能办理房屋“两证”的根本原因。证人刘某证明上诉人刘玉元在2016年曾到被上诉人的住处通知交办证费用的证言纯属信口开河，不应采信；且被上诉人在上诉人处有合法债权35万多元，也无需再向上诉人交办证费用，直接抵扣即可，被上诉人在本案中无任何违约行为。东尚公司是涉案房屋的出卖方，且东尚公司和刘玉元均在合同上盖章、签名，东尚公司的财产与刘玉元的个人财产、家庭财产已高度混同，一审判决由东尚公司与刘玉元共同承担责任是正确。综上，上诉理由均不能成立，纯属于推卸责任，其上诉请求应予驳回。汪小平向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告东尚公司签订的四份《商铺买卖合同》，并由被告承担违约责任；2、被告刘玉元偿还原告借款1336800元并按月利率2%自借款日起支付利息至借款还清之日止；3、诉讼费由两被告承担。一审认定事实：被告东尚公司系经冷水江市工商行政管理与质量技术监督局依法核准登记的从事房地产开发的有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人系被告刘玉元，公司其他三位股东系被告刘玉元的妻儿（女）。2014年8月5日，被告东尚公司（甲方）与原告汪小平（乙方）签订四份《商铺买卖合同》，主要条款为：1、甲方将位于冷水江市××小区××栋××号房屋（商铺）（104.2平方米）、203号房屋（商铺）（41.63平方米）、107号商铺（93.6平方米）、108号商铺（39.16平方米）转让给乙方；2、四个房屋（商铺）总价款1336800元，以甲方出具给乙方的借款凭据一次性抵偿商铺价款，甲方将土地、房屋两证交付给乙方时乙方同时将借据原件交付甲方；3、乙方接到甲方通知之日起三日内交清所购商铺总价款7%的办证费用给甲方，甲方保证在2016年12月31日之前将土地、房屋两证交付给乙方；4、特别约定，合同生效后乙方不得以任何理由将商铺退还给甲方，甲方不再向乙方支付借款利息，本合同买卖标的如有瑕疵乙方不予追究；5、违约责任，甲方违约，自本合同签订之日起每天按购房款的万分之三赔偿乙方的损失至本合同义务履行完毕之日止，甲方逾期将两证交付给乙方甲方自2017年1月起每月按所收商铺总价款的1%向乙方支付利息至两证交付给乙方之日止。合同签订后，被告刘玉元即以其于2014年8月5日向原告出具的借据金额1336800元抵偿了该四个商铺价款，该借据记载“今借到汪小平壹佰叁拾叁万陆仟捌佰元整借款用途说明本借条上的借款金额已转为乙方向甲方购买商铺的购房款”。2014年8月6日，被告刘玉元将上述合同约定的房屋（商铺）交付给原告汪小平，原告汪小平向被告刘玉元出具了“收房收据”，该“收房收据”记载“兹收到刘玉元交付位于冷水江市××栋××号房屋”。原告收取房屋后，将该房屋（商铺）出租并收取租金。被告东尚公司与原告汪小平签订《商铺买卖合同》卖给原告的四个房屋（商铺）的产权系被告刘玉元所有。冷水江市××小区××栋××号房屋（商铺）和203号房屋（商铺）对应的房产证号为0××0号，房屋建筑面积为合同上约定的202号和203号面积之和145.83平方米；107号商铺对应的房产证号为7××5号，房屋建筑面积93.60平方米与合同上约定的面积相符；108号商铺对应的房产证号为7××6号，房屋建筑面积39.16平方米与合同上约定的面积相符。被告刘玉元将该三个房产证于2012年向涟源市农村信用合作联社抵押贷款，贷款至今未还清，房产现一直处于抵押之中。被告刘玉元至今都未将涉案房屋（商铺）的房产证及土地使用权证过户给原告汪小平。被告刘玉元在庭审中表示对东尚公司与汪小平签订的四份《商铺买卖合同》均予以认可，所有法律责任由刘玉元承担，与东尚公司无关。另查明，被告刘玉元申请证人刘某出庭作证，拟证明证人刘某于2016年下半年两次陪同刘玉元到冷水江市布溪“平头王”后面郭赋华（原告丈夫）的私房楼上找郭赋华催讨过办证费用。原告代理人郭赋华对此予以否认，称其于2015年至2017年在雪锋山农业集团上班，2015年1月起居住在冷水江市时代100，“平头王”后面的房子已经出租，证人证言系虚假证言。一审认为：原告汪小平与被告东尚公司签订的《商铺买卖合同》中约定卖给原告的四个房屋（商铺）的产权系被告刘玉元所有，东尚公司虽无权处分刘玉元的财产，但合同签订后被告刘玉元即根据合同约定向原告交付了四个房屋（商铺），且购房款冲抵被告刘玉元向原告汪小平的借款，系权利人即被告刘玉元对东尚公司处分权的追认。因此，原告汪小平与被告东尚公司签订的四份《商铺买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，该四份合同依法成立并生效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。被告刘玉元在庭审中表示对东尚公司与汪小平签订的四份《商铺买卖合同》均予以认可，且其客观上已经自愿实际履行，故被告刘玉元与被告东尚公司均系本案的适格主体，均应依法承担《商铺买卖合同》履行过程中所产生的法律责任。合同签订后，双方均已实际履行，被告向原告交付了房屋（商铺），原告向被告支付了购房款。但因涉案房屋（商铺）的抵押权未取消，致使被告无法按合同约定“在2016年12月31日之前将土地、房屋两证交付给乙方”将涉案房屋（商铺）的两证办理至原告名下。现原告以被告未告知其涉案房屋（商铺）的抵押状况、未在2016年12月31日之前交付土地、房屋两证，被告已经构成违约为由，要求解除双方所签订的四份《商铺买卖合同》。因合同已经实际履行，原告支付了购房款且接收了房屋（商铺）并用于出租，被告未按约定向原告交付两证的行为并未根本违反合同。另《商铺买卖合同》特别约定条款中约定“合同生效后乙方不得以任何理由将商铺退还给甲方，本合同买卖标的如有瑕疵乙方不予追究”，故原告诉请解除双方签订的四份《商铺买卖合同》的诉求，不予支持。如果案涉房屋（商铺）的抵押权人实现抵押权后损害了原告的利益，原告可以另案向责任人主张权利赔偿损失。被告刘玉元向原告汪小平出具借据金额为1336800元的借款，因该借条上的借款金额已转为汪小平向刘玉元购买商铺的购房款，故原告诉请被告刘玉元偿还借款本金1336800元及利息的诉求，不予支持。两被告未按照合同约定“在2016年12月31日之前将土地、房屋两证交付给乙方（即原告）”，已经构成违约，原告要求两被告承担违约责任的诉求，符合合同约定和法律规定，予以支持。因被告已将房屋（商铺）交付给原告，原告支付了购房款且接收了房屋（商铺）并用于出租，合同的主要义务被告已经履行完毕，故原告要求被告按合同约定“自本合同签订之日起每天按购房款的万分之三赔偿乙方的损失至本合同义务履行完毕之日止”承担违约责任的诉求，不予支持。两被告未根本违反合同，《商铺买卖合同》约定“甲方逾期将两证交付给乙方甲方自2017年1月起每月按所收商铺总价款的1%向乙方支付利息至两证交付给乙方之日止”的违约金过高，酌定按年利率6%计算违约金，即两被告自2017年1月起以所收商铺总价款（1336800元）为基数按年利率6%计算违约金至两证交付给原告之日止。被告刘玉元辩称其于2016年下半年向原告催讨办证费用未果、故其未为原告办理两证的行为不构成违约，因涉案房屋（商铺）的抵押权至今未取消，给原告办理两证的可能性不存在，且原告不认可被告向其催讨过办证费用。故对被告的该抗辩理由，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，经原审法院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告冷水江市东尚房地产开发有限公司、刘玉元于本判决生效之日起十日内向原告汪小平支付违约金（以所收商铺总价款1336800元为基数按年利率6%自2017年1月起计算至合同约定的房屋商铺的房屋所有权证、国有土地使用权证或者不动产权证办理至原告汪小平名下时止）；二、驳回原告汪小平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16831元，由原告汪小平负担11320元，由被告冷水江市东尚房地产开发有限公司、刘玉元负担5511元。本院二审期间，被上诉人在二审中提交的证据有：1.《收房收据》复印件一份，2.（2018）湘1381民初849号民事判决书，3.《关于缓交契税的报告》、《房屋产权情况》、《房屋租赁合同》，4.冷水江市东尚房地产开发有限公司国家企业信用信息公示系统查询信息，5.一审庭审笔录、2018年6月13日提交的民事起诉状、（2018）湘1381民初850号民事裁定书、2019年1月10日提交的民事起诉状、（2019）湘1381民初115号民事裁定书，6.东尚鑫程和府楼盘广告单，7.冷水江市东尚房地产开发有限公司优先股凭证，8.收款收据三份。本院经审查认为：被上诉人所提交的前述证据中，部分证据与本案处理没有关联性，部分证据属于在二审程序中重复提交，均不属于二审中的新证据，本院二审不予采信。本案当事人对一审查明确认的事实均无异议，本院二审予以确认。本案二审的争执焦点是：（一）东尚公司是否系适格诉讼主体，是否应当与刘玉元共同承担责任；（二）在履行房屋买卖合同过程中，出卖人东尚公司、刘玉元与买受人汪小平是否存在违约行为，应否承担违约责任；（三）一审判决是否“判非所请”，审理程序是否违法。本院认为：关于焦点（一）。《商铺买卖合同》明确载明涉案房屋的出卖方为东尚公司，且已由该公司及其法定代表人刘玉元盖章、签字予以确认，东尚公司属于签订合同主体，应当按照合同约定享受权利、履行义务，是本案适格诉讼主体。东尚公司称其与本案无任何利害关系的上诉主张，与事实不符，本院不予采信。在签订《商铺买卖合同》前，涉案房屋的所有权、土地使用权已登记在上诉人刘玉元名下，且上诉人刘玉元对东尚公司签订买卖合同、处分涉案房屋的行为并无异议，上诉人东尚公司、刘玉元应共同向买卖合同善意相对人即被上诉人汪小平承担出卖人责任。据此，东尚公司、刘玉元均是适格主体，在本案中应当共同承担责任。关于焦点（二）。被上诉人汪小平与上诉人东尚公司签订的《商铺买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。但是，上诉人至今未为涉案房屋向被上诉人办理好所有权证、土地使用权证的转户手续，其行为违反《商铺买卖合同》第四条“甲方保证于2016年12月31日之前将土地、房屋两证交付乙方”之约定；且导致“两证”未办理好转户的根本原因是在涉案房屋上已由上诉人设定了抵押担保，该担保责任至今未解除。因此，上诉人存在违约行为，应当依照合同约定承担违约责任。东尚公司、刘玉元上诉称其在履行合同中未违约，与查明的事实不符，本院不予采信。上诉人还称，由于被上诉人在2016年接到通知后未在3日内交清所购房屋总价款7％的办证费用，依照合同约定，上诉人方有权拒绝办理房屋“两证”转户手续。经查，关于上诉人已通知被上诉人按购房款总额7％的比例交清办证费用的事实，除证人刘某出庭证明其陪上诉人刘玉元于2016年2次到被上诉人住处进行过催缴外，并无其他证据证明上诉人已向被上诉人进行过其他书面、口头形式的催缴，该证据于待证事实而言，属于孤证；同时，证人刘某系东尚公司的员工，与上诉人存在利害关系，证人刘某对催缴时间、地点、经过等主要事实的陈述模糊不清，被上诉人对证人证言亦明确表示反对，证人证言对待证事实的证明力较弱。因此，根据民事诉讼证据有关规定，原审法院对刘某的证言不予采信是正确的，上诉人并未依照《商铺买卖合同》第十条之约定和《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定取得后履行抗辩权。据此，本院对上诉人在合同履行中无违约行为、无须承担违约责任的上诉主张不予支持。关于焦点（三）。上诉人与被上诉人在履行《商铺买卖合同》过程中，上诉人已履行了向被上诉人交付涉案房屋的义务，被上诉人已履行了向上诉人支付全部购房款的义务，涉案合同主要权利与义务已履行完毕，合同主要目的也已实现。原审据此认为，涉案《商铺买卖合同》应当依法继续履行，对被上诉人起诉解除《商铺买卖合同》、返还购房款并支付利息的诉讼请求均不予支持，并依法在一审判决主文第二项中予以驳回。在处理本案中，原审结合查明的事实，依照有关法律规定，对被上诉人起诉请求已作出了针对性判决。上诉人称一审“判非所请”、程序违法的主张属于对一审判决理解错误，且与查明的事实不符，本院二审对该主张不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，实体处理适当，应予维持。上诉人东尚公司、刘玉元的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5410元，由上诉人冷水江市东尚房地产开发有限公司、刘玉元负担。本判决为终审判决。审判长  杨文模审判员  万江国审判员  肖 勇二〇二〇年十一月十九日法官助理王丽君书记员徐畅