上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9496号上诉人(原审原告)：朱永刚，男，1966年4月15日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上诉人(原审原告)：范菊英，女，1965年2月12日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上诉人(原审原告)：朱云华，女，1989年6月25日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上列三上诉人共同委托诉讼代理人：徐斌，上海邦景律师事务所律师。上列三上诉人共同委托诉讼代理人：毛志远，上海邦景律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海凤翔房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：江涛，执行董事。委托诉讼代理人：孟祥彬，男。委托诉讼代理人：范瑶瑶，上海市白玉兰律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海凯成动拆迁有限公司，住所地共和新路****。法定代表人：顾军，董事长。委托诉讼代理人：李庆春，上海卿云律师事务所律师。委托诉讼代理人：张迎川，上海卿云律师事务所律师。上诉人朱永刚、范菊英、朱云华因与被上诉人上海凤翔房地产开发有限公司(以下简称“凤翔公司”)、上海凯成动拆迁有限公司(以下简称“凯成公司”)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初3459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人朱永刚及朱永刚、范菊英、朱云华的委托诉讼代理人徐斌、毛志远，被上诉人凤翔公司之委托诉讼代理人孟祥彬、范瑶瑶，被上诉人凯成公司之委托诉讼代理人李庆春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人朱永刚、范菊英、朱云华上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求或者发回重审。事实与理由：1．凯成公司对王建琴户安置利益的计算存在重复；2．凯成公司主张浩泽家园的市场价为22，000元／平方米，缺少依据；3．凯成公司主张朱永刚户与王建琴户在被安置人数、被安置面积、四世同堂等方面的差异，不符合事实。被上诉人凤翔公司辩称：1．动拆迁补偿政策自始至终都是公开的，具有相当合理性的。在动拆迁补偿中每套房屋以及每户人家的具体的情况会有一定的差别，因此补偿金额不可能完全一致。本案房屋的安置与后面动迁户的房屋安置并无明显的差异，不存在王建琴户的政策更加优于朱永刚户政策的情况；2．朱永刚、范菊英、朱云华所计算的方法完全违背了《凤翔公寓基地房屋拆迁补偿安置方案告居民书》(以下简称“告居民书”)所确定的原则，得出的诉请金额与自己提交的证据自相矛盾；3．承诺书是以凯成公司自己的名义出具的，没有任何代表或者代理的意思表示。凤翔公司认为凯成公司出具的承诺书对凤翔公司不发生法律效力。请求本院驳回上诉，维持原判。被上诉人凯成公司辩称：1．对朱永刚、范菊英、朱云华的意见不认可。被拆迁户多拿房屋面积部分，应按告居民书的规定支付差额；少拿部分应参照市场价获得补偿，而2015年在青浦中心地段的房屋价格是30，000多元／平方米，故对王建琴户的补偿并未超过其应得部分；2．凯成公司系代表凤翔公司出具的承诺书。请求本院驳回上诉，维持原判。朱永刚、范菊英、朱云华向一审法院提起诉讼，请求判令：凤翔公司支付拆迁安置补偿款530，175.06元。后变更诉讼请求为：判令凤翔公司、凯成公司共同支付朱永刚、范菊英、朱云华拆迁安置补偿款530，175.06元。一审法院经审理查明事实如下：2011年11月1日，凤翔公司为甲方(凯成公司为代理人及房屋拆迁实施单位)、朱永刚、范菊英、朱云华为乙方签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》(以下简称“安置协议”)，约定乙方坐落在贺桥村倪家浜宅XXX号，建筑面积266.43平方米的房屋(以下简称“涉案房屋”)，经认定有效安置面积180平方米，甲方支付乙方货币补偿款332，402.46元，棚舍和其他附属物补偿150，000元，甲方安置乙方的房屋为凤翔公寓E弄8楼01室(建筑面积90平方米)，搬家补助费3，600元，过渡费按建筑物面积每平方米每月8元计算，合计34，560元。第十三条约定其他事项：1、拆迁奖励费10，000元；2、水电费补偿；3、安置浩泽家园80号301室(建筑面积94.58平方米)、81号402室(建筑面积94.58平方米)；4、双方安置款相抵，甲方应付乙方514，468元；5、包括四代同堂在内；6、另增发过渡费每月1，000元。合同尾部甲方处有凤翔公司盖章及委托代表人顾荣华签名，凯成公司作为拆迁实施单位亦在安置协议上盖章。同日，凯成公司出具《承诺书》，内容为“玆有倪家浜29号朱永刚户，因前妻离婚户口在此，按本基地安置政策，不另外安置房源，如今后有同样的情况，别人安置多少或增加多少，今承诺朱永刚户应该补齐”。一审法院另查明，2013年8月13日，凤翔公司为拆迁人、凯成公司为拆迁实施单位，出具告居民书，其中第八条动迁配套商品房购买基本原则和标准载明，动迁户需要购买房源的，安置房地点为浩泽家园(现房)，期房凤翔公寓基地内。具体计算方法：有效面积内基价1，820元／平方米，超过有效面积10％时，按2，400元／平方米，超过有效面积10％以上按市场价结算(现房按6，200元／平方米，期房按10，000元／平方米计算)。第九条关于非居住房屋的界定与补偿载明，对该地块有效营业执照的房屋(营业面积按实测为准)实行货币补偿，补偿单价按7，000元／平方米计算，停业损失一次性按400元／平方米计算。一审法院又查明，2015年4月11日，凤翔公司为甲方(凯成公司为代理人及房屋拆迁实施单位)、王建琴为乙方签订安置协议，约定乙方座落在贺桥村倪家浜宅XXX号房屋，建筑面积209.70平方米，认定有效安置面积180平方米，甲方支付乙方货币补偿款331，122.65元，棚舍和其他附属物补偿款18万元，甲方安置乙方的房屋坐落在凤翔公寓A弄6楼2室、7楼2室、8楼2室，房屋建筑面积210平方米，搬家补助费3，600元，过渡费按建筑物面积每平方米每月8元计算，合计34，560元。第十三条约定其他事项：1、奖励费10，000元；2、水电补偿3，844.75元；3、另增每户每月过渡费2，500元，安置包括四世同堂1／3老人，安置款甲乙双方相抵，甲方支付乙方1，050，000元。一审审理中，当事人均确认，涉案宅基地的安置是以告居民书第8条的原则为标准，有效评估面积为180平方米。一审审理中，朱永刚、范菊英、朱云华表示，动拆迁进度很慢，因为担心先签订比后签订的补偿少而不愿意签，这种情况下凯成公司才出具承诺书，凯成公司是动拆迁的实施单位也是凤翔公司的代理人，其有充分理由相信凯成公司可以对具体的拆迁标准和方案作出承诺，承诺是有法律效力的。2012年拿到浩泽家园的两套房子及钱款514，468元，凤翔公寓的房屋还没有拿到但签了合同。其与王建琴的宅基地房屋面积相仿，拆迁标准应一致。按照安置协议，与房款相抵后取得的安置利益为安置房屋及协议第十三条中约定的甲方支付乙方的金额。诉请主张的差额是按照告居民书上的房价计算房屋价值，不考虑有效面积180平方米，全部按照6，200元或10，000元的单价计算，再加上安置协议第十三条的合计金额，与王建琴户按前述标准计算的差额。安置房屋是由被拆迁人在浩泽家园和凤翔公寓的图纸上挑选的。一审审理中，凤翔公司表示，安置协议有特殊性，先拿房的可以选择楼层朝向，不可能完全一致，且动拆迁不是商品房买卖，不能完全按市场价计算。具体实施计算由凯成公司计算，不反对凯成公司陈述的动迁政策。一审审理中，凯成公司表示，动迁政策是每户人家有效面积180平方米，安置房屋面积为原地补偿190平米、异地补偿70平米，总共260平方米。被拆迁房屋在农村，评估价低，给予的购房基价也低，故所有旧房评估费、奖励费等与260平方米的安置房屋折抵，不来不去。朱永刚户最终获得的3套房中，1套房屋90平方米在原地，原地补偿面积少100平方米，按每平方米10，000元计算，少拿部分价格为100＊10，000=1，000，000元；2套异地房屋189.16平方米，异地补偿多119.16平方米，按每平方米6，200元计算，多拿部分价格为119.16＊6，200=738，792元；上述两项差价相抵应付朱永刚户261，208元，再考虑到四世同堂的额外30平方米补偿，最终商谈价格为514，468元。朱永刚户最终拿到的就是3套房屋及514，468元。王建琴户最终获得的3套原地房共计210平方米，比190平方米多20平方米，多拿部分价格为20＊10，000=200，000元；少拿异地房屋70平方米，少拿部分价格为70＊6，200=434，000元；另家中有四世同堂，三份之一的老人，应得补偿款100，000元；前述三项相抵后获得补偿款334，000元。另外，考虑到王建琴户获得的房屋面积少了50平方米，损失计为600，000元(远远低于2015年的市场价)；旧房评估费、奖励费是与260平方米的安置房屋折抵，王建琴只拿到210平方米的房屋，无法折抵的50平方米对应补偿178，340元。综上，王建琴应得1，112，340元，最终商谈价格为1，050，000元。一审法院认为，凤翔公司与朱永刚户签订的安置协议系当事人的真实意思表示，又未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。安置协议列明凯成公司是凤翔公司的代理人及房屋拆迁实施单位，凯成公司就安置事宜出具的承诺书视同为凤翔公司的承诺，相应的法律后果由凤翔公司承担。本案中，双方系协议拆迁，拆迁利益因被拆迁房屋的面积、装修、经营状况、被安置的人数、对安置房屋的选择等方面的差异而有所区别，并无不当。拆迁实施单位凯成公司对朱永刚户及作为参照的王建琴户的安置利益的计算模式做出了合理解释，该两户的安置方案并不存在利益上的不平衡，现双方在协议中约定的权利义务已履行完毕，安置基本完成。朱永刚户认可告居民书中约定的动迁配套商品房购买基本原则和标准，但在计算安置利益时却未考虑前述条款中区分有效面积(180平方米)内、超过有效面积10％、超过有效面积10％以上采用不同基价的计算方法，而将全部的安置房屋面积统一按照有效面积10％以上的基价计算其所得的安置利益，与告居民书的约定不符。按照告居民书中约定的计算方法，再考虑两户在被安置人数、被安置面积、四世同堂等方面的差异，如凤翔公司在答辩意见中所述，两者间并无明显差距。因此，对于朱永刚户要求补足其与王建琴户的安置利益差额的诉讼请求，无事实与法律依据，不予支持。一审法院据此判决：朱永刚、范菊英、朱云华的诉讼请求不予支持。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，各方未提供新证据。本院认为，凤翔公司与朱永刚户签订的安置协议系当事人真实意思表示，合法有效。凯成公司系凤翔公司的代理人及房屋拆迁实施单位，其出具承诺书郑重承诺安置方案前后一致，故其在房屋拆迁实施中应按承诺履行，否则后果应由凤翔公司承担。该基地系协议拆迁，因被拆迁房屋的面积、装修、经营状况、被安置的人数、对安置房屋的选择等方面的差异，拆迁利益会有所不同。根据动迁政策，每户人家最多可得260平方米房屋，超出部分按照规定支付差价。朱永刚户所拿房屋面积超出260平方米，故其应当按规定支付差额；王建琴户最终获得的3套房屋共计210平方米，少于260平方米。而拆迁政策中对于少拿面积如何补偿未予涉及，故本案的争议焦点应当是少拿的面积部分与所获补偿利益是否平衡问题。就异地补偿规定而言，多拿的面积按6，200元／平方米计算，该价格含有一定的优惠，与市场价存在巨大差异。朱永刚、范菊英、朱云华认为王建琴户少拿面积的补偿存在重复计算，即认为王建琴户应当按照6，200元／平方米，而非参照市场价获得补偿利益，对王建琴户存在明显不公，且有违一般人的认知，本院不予采纳。凯成公司对计算模式做出了合理解释，该两户的安置方案并不存在利益上的不平衡，本院予以认可。综上所述，朱永刚、范菊英、朱云华的上诉请求，于法无据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9，101.75元，由上诉人朱永刚、范菊英、朱云华负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 俊审 判 员  邬海蓉审 判 员  俞 璐二〇二〇年十一月二十六日法官助理  仇祉杰书 记 员  慎哲仁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……