重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初17369号原告：中海物业管理有限公司，住所地深圳市南山区高新技术产业园**科技南八道豪威科技大厦7A，统一社会信用代码91440300618888347D。法定代表人：张贵清，董事长。委托诉讼代理人：杜辛，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：郎寅婧，重庆依斯特律师事务所实习律师。被告：黄开晖，男，1981年12月10日出生，汉族，住重庆市江**。被告：叶萍萍，女，1985年4月23日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：黄开晖（系叶萍萍丈夫），住重庆市江**。原告中海物业管理有限公司与被告黄开晖、叶萍萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中海物业管理有限公司的委托诉讼代理人杜辛、郎寅婧，被告黄开晖及叶萍萍的委托诉讼代理人黄开晖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中海物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年1月至2020年6月期间的物业服务费12400.08元、2014年12月至2020年6月期间的公摊水电费458.49元以及2015年1月至2016年8月期间的车位服务费1963.87元；2.判令被告向原告支付以未交纳费用为基数，按照月利率2%的标准，从2020年6月计算至付清之日止的违约金。事实和理由：原告与开发商中海地产重庆有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为中海北滨一号小区提供物业服务，原告向业主或者物业使用人收取物业服务费和其他费用。被告系涉诉小区X幢X-X号房屋业主，被告未按照合同约定交纳前述费用。原告催告未果，提起本案诉讼。被告黄开晖、叶萍萍辩称，涉诉房屋的物业服务费和车位服务费均已交纳至2014年12月，对原告主张的公摊水电费的期间不是很清楚，且原告主张的2018年6月之前的各项费用已经超过诉讼时效；不认可原告主张的违约金，原告没有权利收取违约金。原告提供的物业管理不到位，其物业服务达不到其收费标准，存在诸多问题，其收取的物业服务费应当减免，如安保人员和清洁人员结构不稳定且数量严重不足；未经业主同意私自改变物业用房的用途，将山顶会所对外出租，外来人员随意进入小区，存在安全隐患；小区绿地被开垦，未尽到管理义务；擅自将“天赐龙都”纳入涉诉小区进行管理，侵犯涉诉小区业主的权利，造成群体纠纷；小区内车道、路灯及围墙护栏损坏，长时间未修理；垃圾清理不及时，小区内随处可见垃圾、烟头及动物排泄物；未对小区实施封闭性管理，与市政道路相邻部分未设置保安，也没有门禁系统等问题。2016年9月之前涉诉小区车库是敞开的，没有门禁，外来车辆可以随意出入，且无人管理，亦无人收费；原告主张的100元/月/个的标准为前期收费，重庆市物价局于2016年9月5日出具文件，涉诉小区车库实施封闭管理，车位按照80元/月/个的标准收取。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《前期物业服务合同》及备案证明、重庆市物业服务区域划分备案证明、重庆市江北区物业服务收费价目表、重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表、不动产登记中心登记信息查询结果、小区红线规划图纸、《前期物业管理服务协议》、被告交费发票，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：公摊水电费的交费发票均系原件，且显示为涉诉小区，本院予以确认；公共用水用电分摊表公示表系原件，且被告对表格的内容无异议，本院予以确认；公摊水电公告及欠费明细表有其他证据相印证，本院予以确认；EMS寄件单均为原件且加盖邮戳，且邮寄地址为涉诉房屋，收件人电话为被告本人电话，且2018年8月快递单投递状态为本人签收，本院予以确认。庭审中，原告举示共用部位设施维护保养记录、来电来访记录，拟证明原告为小区提供了物业服务，履行了合同约定的义务；被告质证称，对该组证据不认可，记录系原告单方制作，不能代表原告进行了有效的服务。原告举示《重庆市建设工程选址意见书》《重庆市规划局江北区分局会议纪要》，拟证明将天赐龙都纳入中海物业统一管理系政府研究决定，原告基于政府的要求，为相关项目提供物业服务，被告质证称，对该证据的真实性无异议，但与小区规划图纸相冲突，应以该图纸为准。被告举示一组图片（配文字说明）及2020年8月12日至17日拍摄的照片拟证明涉诉小区不包含天赐龙都，原告提供的物业服务管理混乱及小区内存在的问题，被告质证称，照片的真实性无异议，但图片显示涉诉小区相对较整洁，并不存在被告所述的到处都是垃圾，不构成被告拒交物业服务费的正当理由。本院经审理认定事实如下：原告系中海北滨1号物业管理企业，其资质等级为壹级。被告系重庆市江北区北滨一路X号中海北滨X号X幢X-X号房屋业主，房屋建筑面积104.38平方米。2007年中海地产重庆有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告为中海北滨1号提供物业服务。物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通，交通与车辆停放秩序的管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理和服务，包括安防监控、巡视、门岗执勤等；物业服务费以建筑面积计算，高层电梯住宅物业服务费为每月每平方米1.8元，物业服务费（含车位服务费等）按季交纳，业主或物业使用人应在每年1月10日、4月10日、7月10日、10月10日之前（或以原告通知时间为准）将四个季度的费用全额缴清，逾期将按每日加收应交纳费用3‰的滞纳金；小区共用部位、共用设施设备（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料等）的用水、用电费用未进入物业服务成本，需据实分摊由业主或使用人交纳，共用的专项设备运行费用（包括能源消耗等），应独立计量核算，合理向业主分摊计收；原告按照本合同和有关规定向中海地产重庆有限公司、业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用。该合同已在重庆市江北区房屋管理局办理备案登记。合同签订后，原告为涉诉小区提供物业服务至今，现小区未成立业主委员会。另查明，原告分别于2015年4月、2017年3月、2018年8月、2020年4月向被告邮寄快递进行催费；位于重庆市江**北滨一路**负**车库负****车位于2013年10月办理产权登记，产权人为黄开晖、叶萍萍。被告举示的交费发票载明其已经交纳2012年7月至2014年12月的期间物业服务费、2011年9月至2014年11月的期间公摊水电费和2013年12月至2014年12月期间的车位服务费。本案在审理过程中，原告向本院提交申请撤回要求被告支付违约金的诉讼请求。本院认为，《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，因此，原告与被告之间成立物业服务合同关系，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。本案中，原告应在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流，不断提升物业服务质量，对小区业主提出的物业服务合理要求和重大关切，及时核实、处理和反馈；对小区业主要求非物业服务范围服务的，应当及时告知、协调，以实实在在的物业服务质量推进物业服务关系的良性维系。作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。庭审中，被告举示的用以证明原告提供的物业服务存在瑕疵的证据，仅能证明原告在提供物业服务过程中存在不足之处，属于原告需要改进和完善的问题，但不能证明物业服务瑕疵的量积累达到少交或拒交物业服务费的程度。故被告不能以此拒绝交纳物业服务费。针对被告提出的原告将天赐龙都纳入涉诉小区进行管理，侵害业主合法权益的抗辩意见。本院认为，原告为两项目同时提供物业服务、将两项目作为同一物业服务区进行管理的行为，并不能当然表明原告降低了对涉诉小区的物业服务标准，故对该抗辩意见，本院不予采纳。关于公摊水电费的问题，因前期物业服务合同约定共用部位、共用设备设施的用水、用电费用未进入物业服务成本，应按户据实分摊由产权人或使用人交纳，且原告举示发票及公共用水用电分摊表足以证明公摊水电费已实际产生，且已实际交纳并在小区内进行了公示公告，故被告应按照约定向原告支付公摊水电费。关于诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的两年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”原告举示催费材料和EMS寄件单，该组证据已经证明原告曾向被告催收过物业服务费及公摊水电费用，原告主张的期间，因其已积极主张其权利，引起诉讼时效的中断。对被告诉讼时效的抗辩，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。关于车位服务费，对于被告未交纳车位服务费的抗辩，因其并未举证予以证明，本院不予采纳。合同约定车位服务费的收费标准为100元/个/月，原告主张2015年1月至2016年7月期间（共计19个月）的车位服务费按照此标准收取，符合合同约定，本院予以确认，原告主张2016年8月的车位服务费按照80元/个/月收取系其权利的处分，本院予以确认，原告主张2015年1月至2016年8月期间的车位服务费总金额为1963.87元，本院予以确认。此外，被告未举证证明原告诉讼请求期间的物业服务费和公摊水电费的交纳情况，应承担不利的法律后果。涉诉房屋在2015年1月至2020年6月期间（共计66个月）的物业服务费金额为12400.34元（104.38平方米×1.8元/月／平方米×66个月），原告要求被告支付该段期间的物业服务费12400.08元系其权利的处分，本院予以确认。原告要求被告支付2014年12月至2020年6月期间的公摊水电费458.49元的诉讼请求，本院予以支持。原告自愿撤回违约金的诉讼请求，系其行使诉讼权利的体现，不违反法律、行政法规之规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告黄开晖、叶萍萍于本判决生效之日起五日内支付原告中海物业管理有限公司2015年1月至2020年6月期间的物业服务费12400.08元和2014年12月至2020年6月期间公摊水电费458.49元；二、被告黄开晖、叶萍萍于本判决生效之日起五日内支付原告中海物业管理有限公司2015年1月至2016年8月期间的车位服务费1963.87元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费173.06元，减半收取计86.53元，由被告黄开晖、叶萍萍负担。本判决为终审判决。审 判 员  黄 静二〇二〇年十一月三日法官助理  郑成帅书 记 员  汤朝露