北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10969号上诉人（原审原告）：朱席彬，女，1973年4月11日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告）：北京亲齐家贸易有限公司，住所地北京市海淀区知春路****楼****。法定代表人：黄国红，总经理。委托诉讼代理人：刘玉伟，女，北京亲齐家贸易有限公司员工。上诉人朱席彬因与上诉人北京亲齐家贸易有限公司（以下简称亲齐家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初17419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理。上诉人朱席彬及被上诉人亲齐家公司之委托诉讼代理人刘玉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱席彬上诉请求：撤销一审判决，改判亲齐家公司支付我定金60000元、提前解除合同违约金160000元及房屋租金560000元，并承担本案诉讼费。事实和理由：亲齐家公司在租赁期限内未如约支付定金、租金和水、电、暖气、垃圾及物业管理费等费用，构成根本违约，我虽向其催要，其仍未支付。我认为双方之间纠纷尚未解决，我的房屋也没有租出去，亲齐家公司应继续支付租金。亲齐家公司答辩称：我公司不同意一审判决，更不同意朱席彬的上诉请求，具体事实和理由同我公司上诉的事实及理由。亲齐家公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判我公司承担部分租金。事实和理由：1.我公司虽与朱席彬签订了《商铺租赁合同》，但该合同在我公司还没付押金时就解除了，合同约定的租赁标的物位于北京市丰台区马家堡西路36号院1号楼1层1-1号门面房（以下简称涉案房屋），双方并未交付使用，故该合同未生效，一审判决认定合同生效，属适用法律错误。2.我公司签订合同的目的是做水果蔬菜超市或旅行社门市办公使用，签约时朱席彬承诺涉案房屋可以改造，可以去除隔断，我公司打算装修时才发现涉案房屋中的隔断墙为承重墙，无法改造，导致该房屋无法满足我公司的用途，合同目的无法实现。我公司解除合同，不构成违约。一审判决我公司承担违约责任，属认定事实错误。我公司不同意一审判决确认的租金数额。朱席彬答辩称：我不同意亲齐家公司的上诉请求和理由。1.实际上涉案房屋已经交付，我已经履行了我的合同义务。2.签合同之前亲齐家公司的大老板等好多人去涉案房屋实地考察过，我与他们当场说的很清楚，哪些地方可以动，哪些地方不可以动，他们说没有问题。涉案房屋之前是一家超市，亲齐家公司在涉案房屋要经营的也是超市，物业那边我也说好了，我可以给亲齐家公司办手续，因此亲齐家公司所持合同目的无法实现的理由不能成立。朱席彬向一审法院起诉请求：1.判令亲齐家公司支付我定金60000元；2.判令亲齐家公司支付我提前解除合同违约金160000元；3.判令亲齐家公司支付我房屋租金40000元；4.诉讼费由亲齐家公司承担。一审法院认定事实：2020年3月14日至16日期间，朱席彬与亲齐家公司工会干部叶子豪通过微信，就签订商铺租赁合同进行协商。2020年3月18日，朱席彬与亲齐家公司签订《商铺租赁合同》，主要内容为：朱席彬将涉案房屋出租给亲齐家公司使用，房屋建筑面积214.28平方米，租赁用途为水果蔬菜超市或旅行社门市部办公使用；租赁期限自2020年3月18日至2023年5月1日，自2020年3月18日至2020年5月1日为免租期；月租金80000元，租金支付方式为每期届满前15日交下6个月的租金；亲齐家公司应当在合同签订当日支付定金60000元；如亲齐家公司在朱席彬没有违反合同的情况下提前解除合同，视为其违约，应当赔偿朱席彬违约金160000元。合同签订当日，朱席彬将涉案房屋钥匙2把、水卡1张和电卡1张交给亲齐家公司，但亲齐家公司相关人员以负责人不在为由未支付任何费用。2020年3月23日12:32，朱席彬通过微信向叶子豪催要费用，对方回复：老板还没有回来。同日，朱席彬向亲齐家公司发出《催款通知单》，要求该公司支付定金、押金及首期租金。一审审理中，朱席彬主张亲齐家公司已于2020年4月5日将涉案房屋钥匙2把、水卡和电卡各1张交还其本人，合同解除。亲齐家公司则主张其于2020年3月20日就已将涉案房屋钥匙、水卡和电卡交还朱席彬。双方均仅提供通话记录详情单作为证据。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。朱席彬与亲齐家公司签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方应当按照该合同的约定履行各自的义务。朱席彬在合同签订当日将涉案房屋的钥匙及水卡、电卡交付亲齐家公司，已经履行了出租人的主要义务，故对亲齐家公司关于合同未生效的主张，法院不予采信。亲齐家公司应当按照合同约定的期限和数额支付房屋租金。亲齐家公司主张因承租房屋无法拆除隔断导致不满足其租赁用途，未就此事实提供证据，法院不予采信。亲齐家公司表示经手人张亚欧于2020年3月20日将钥匙及水电卡交还朱席彬，仅提供了通话号码记录，且3月23日朱席彬向亲齐家公司叶子豪催要费用时，叶子豪表示“老板未回来”，并没有提出已交还钥匙、解除合同的主张，故对亲齐家公司主张的交还钥匙时间，法院不予采信。朱席彬认可亲齐家公司于2020年4月5日交还钥匙及水电卡，当日双方的租赁合同解除。亲齐家公司应当支付2020年3月18日至4月5日期间的租金。亲齐家公司提前解除合同构成违约，应当承担违约责任，双方在合同中约定亲齐家公司违约应当按照2个月的租金标准支付违约金，鉴于亲齐家公司违约情节较轻，法院将违约金调整为同期租金的10%。定金系亲齐家公司合同签订前应支付的费用，双方已签订合同且已实际履行，亲齐家公司履行合同义务的方式为交纳租金而不是定金，故对朱席彬要求亲齐家公司支付定金的诉讼请求，法院不予支持。故对朱席彬的诉讼请求，法院予以部分支持。据此，一审法院判决：一、北京亲齐家贸易有限公司于判决生效后七日内给付朱席彬自2020年3月18日至2020年4月5日的租金45333元；二、北京亲齐家贸易有限公司于判决生效后七日内给付朱席彬违约金4533元；三、驳回朱席彬的其他诉讼请求。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。朱席彬当庭确认，其放弃上诉请求第四项，即不再要求亲齐家公司支付房屋租金560000元，同意一审判决第一项。朱席彬提交录音证据1份，并当庭播放，录音内容为其于2020年3月31日晚9点左右与叶子豪的通话记录，主要内容为其与叶子豪讨论交纳房租、履行合同事宜，其向叶子豪催款，叶子豪解释说亲齐家公司的领导出差，等领导回来再处理此事，朱席彬欲证明亲齐家公司就给其房租等问题一直拖着，给其钥匙之后也没有再给其答复。亲齐家公司对此证据的质证意见为：通话的时间不能确定，但双方确实就录音中的内容进行过讨论。经查阅一审笔录，朱席彬表示亲齐家公司于2020年4-5月间交还的钥匙和水电卡，但表示具体日期记不清了，需要回去核实。一审法院限期让其就此提交书面意见，但其未提交。本院认为，双方当事人对于一审判决认定涉案《商铺租赁合同》系有效合同，均无异议，本院不再就此进行论述。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人在庭审中发表的意见属于其自认。现双方争议焦点问题之一系《商铺租赁合同》的状态，双方对此各执一词。亲齐家公司坚持认为上述合同未生效，朱席彬则认为该合同还在持续履行中。本院对此认为，双方在《商铺租赁合同》中并未约定合同生效的条件，按照常理，双方签字盖章后该合同即生效，且双方一致确认，朱席彬已经履行了交付涉案房屋的义务，故亲齐家公司的相关主张，缺乏事实与法律依据，本院实难采信。亲齐家公司以合同未生效为由，拒绝承担租金及违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同时，由于朱席彬在一审庭审中明确表示亲齐家公司把涉案房屋的钥匙和水电卡交还给其，其认为合同就此解除了，现其又主张合同并未解除，明显与其一审自认相悖，且朱席彬自接收钥匙和水电卡起，已经实际收回涉案房屋，合同实际上自此也已经解除，故本院对朱席彬所持合同并未解除的主张不予采信。一审法院认为在亲齐家公司没有证据证实其于2020年3月20日交还钥匙、水电卡，而朱席彬在法院限定的期限内未提交书面证据的情况下，确定双方所签《商铺租赁合同》于2020年4月5日解除，无明显不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。既然双方所签《商铺租赁合同》于2020年4月5日解除，亲齐家公司应当支付2020年3月18日至4月5日期间的租金。应当指出，朱席彬一审仅主张租金40000元，一审法院却判令亲齐家公司向其支付租金45333元，显然判超所请，本院对此予以变更。关于朱席彬主张的违约金。因法律规定，双方可以约定，一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，现亲齐家公司并无证据证实朱席彬在履约过程中存在违约行为，其向朱席彬交还钥匙的行为，表明其不再履行合同，已构成违约。因双方在《商铺租赁合同》中明确约定“如亲齐家公司在朱席彬没有违反合同的情况下提前解除合同，视为其违约，应当赔偿朱席彬违约金160000元，”故朱席彬有权要求亲齐家公司按照合同约定标准支付违约金。亲齐家公司从未抗辩违约金过高，且双方约定的违约金仅相当于2个月租金，一审法院主动降低违约金有违双方约定，欠妥，本院予以变更。至于朱席彬主张的定金，双方在合同中明确约定定金可自动转为押金或首期租金，因朱席彬在亲齐家公司未交付定金的情况下已经履行了房屋交付义务，双方签订的合同已实际履行，亲齐家公司履行合同义务的方式为交纳租金而不是定金，故本院对朱席彬要求亲齐家公司支付定金的请求不予支持。综上所述，朱席彬的上诉请求部分成立，应予支持；亲齐家公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初17419号民事判决第三项；二、变更北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初17419号民事判决第一项为：北京亲齐家贸易有限公司于本判决生效之日起7日内给付朱席彬自2020年3月18日至2020年4月5日的租金40000元；三、变更北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初17419号民事判决第二项为：北京亲齐家贸易有限公司于本判决生效后7日内给付朱席彬违约金160000元；四、驳回朱席彬的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2600元，由朱席彬负担600元（已交纳），由北京亲齐家贸易有限公司负担2000元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费4600元，由朱席彬负担1255元（已交纳），由北京亲齐家贸易有限公司负担3345元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审判长  董建中审判员  白 松审判员  刘慧慧二〇二〇年十一月二十五日书记员  刘 荧书记员  韩 铮