广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22597号上诉人（原审原告）：王晓燕，女，1992年8月13日出生，汉族，身份证住址广东省遂溪县。委托诉讼代理人：吴国宏，王晓燕之夫。被上诉人（原审被告）：许右妹，女，1987年10月17日出生，汉族，身份证住址广东省丰顺县。上诉人王晓燕因与被上诉人许右妹房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初2584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月20日公开开庭审理了本案。王晓燕的委托诉讼代理人吴国宏，许右妹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王晓燕上诉请求：1、许右妹支付2020年2月17日至2020年4月17日拖欠的房屋5000元及2020年5月17日至2020年7月15日占用房屋的使用费4998元。（按每日83.3元计算）；2、因许右妹拒不归还房屋构成违约，许右妹应支付违约金20000元，没收许右妹3600元的押金；3、许右妹拆除一楼1、2号房其所隔的石膏板及恢复一、二楼墙面颜色为白色。事实与理由：一、2020年2月17日至2020年4月17日许右妹没钱交租，疫情期间属不可抗力可以理解，但合同2020年4月17日到期，王晓燕已多次强调不再续租，许右妹理应先归还房屋，而不是一直选择强行霸占。为响应国家号召，王晓燕虽因疫情生活不易，但也主动减免了许右妹2020年4月17日至2020年5月17日的房屋使用费2500元，从法律公平公正的角度，疫情造成的影响，不该出租人一人承担。许右妹在2020年6月2日即本案立案之日才搬走，且未通知作为出租方的王晓燕，水电费2020年7月14日才结清，2020年7月15日才将房屋唯一的一把钥匙交回，导致合同到期至2020年7月15日期间王晓燕都无法使用该房屋。二、租赁合同2020年4月17日到期，许右妹占用房屋拒不归还，拒接电话，商谈无结果，且王晓燕再次通知许右妹自2020年5月28日起3天内清走物品归还房屋，但许右妹还是拒绝搬走，无奈，王晓燕曾请求良口镇当地派出所帮助拍视频见证，帮忙搬走东西，却遭到许右妹威胁，扬言如果王晓燕动其东西就让要求照价赔偿，后与许右妹电话沟通才知道，许右妹占用房屋长达三个月就是为了让王晓燕继续租房给她。三、一楼1、2房石膏板是许右妹所隔的，墙面油漆也是许右妹油成黄色的，许右妹答应出5000元恢复，但至今未恢复。对王晓燕的上诉主张，许右妹答辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，希望二审法院予以审理查明，并驳回王晓燕的上诉请求。理由如下：一、王晓燕要求许右妹支付2020年5月17日至7月15日房屋使用费4998元没有事实和法律依据。许右妹已于2020年6月2日迁出涉案房屋并通知王晓燕的丈夫吴国宏拿回房屋钥匙，许右妹已尽了告知义务，王晓燕在原审期间也承认其知道许右妹迁出涉案房屋的事实。但王晓燕的丈夫吴国宏在收到许右妹的通知后却一直不拿回钥匙，并且于2020年6月9日回复许右妹先不用交回钥匙，也不与许右妹办理交接手续，直到2020年7月初王晓燕才拿回钥匙。二、王晓燕要求许右妹支付违约金20000元以及没收许右妹所交的3600元押金没有事实和法律依据。王晓燕与许右妹签订《租赁房屋合同书》后，许右妹向王晓燕支付了3600元作为押金。2020年1月份期间，由于新冠病毒××肆虐，全国的学校因新冠病毒肆虐停学至4月中旬，这对于许右妹所经营的校外培训机构来说更是致命的打击，许右妹没有能力缴交租金给王晓燕。由于新冠病毒××属于不可抗力的因素，许右妹延迟交付租金的行为是不可抗力导致的，因此，许右妹的行为不属于违约。原审法院据此将许右妹所交的租金3600元用于抵扣2020年2月17日至2020年4月17日的租金以及不需要许右妹承担2万元的违约责任是事实清楚，证据充分，适用法律正确。三、王晓燕要求许右妹拆除一楼1、2号房所隔的石膏板及恢复一、二楼墙面颜色为白色的上诉请求。许右妹认为，王晓燕在一审期间并没有向法院提起该项诉讼请求主张，王晓燕的该项诉讼请求主张不属于二审法院审理的范围，王晓燕应另行向法院主张该项诉求。王晓燕于2020年6月2日向一审法院提起本案诉讼，请求：1、许右妹腾退房屋给王晓燕；2、按《租赁房屋合同》恢复墙面原格局交回王晓燕；3、向王晓燕支付拖欠的两个月房租5000元；4、支付房屋使用费1416元（按每天83.3元计算，从合同到期日往后延一个月开始（5月17日）计到实际退房之日止，现计算至起诉之日即6月2日；5、支付违约金2万元；6、案件受理费由许右妹承担。一审法院经审理查明：2017年4月17日，王晓燕与许右妹经协商一致，签订《租赁房屋合同书》，合同约定：甲方（王晓燕）现将良口镇碧水新邨怡乐路三区一街B16栋103房出租给乙方（许右妹）使用，一、合同有效期从2017年4月17日至2020年4月17日，共三年整。二、租金及支付方式：租金第一年即2017年4月17日～2018年4月17日按每月一千八百元计算，从第二年即2018年4月17日～2019年4月17日起，每月租金为二千元计算；第三年即2019年4月17日～2020年4月17日起，每月租金为二千五百元；合同生效后的第一个月内，由乙方按月将租金付清给甲方（每月17日交月租），乙方除付清当月租金，还需向甲方支付三千六百元作为合同保证金。该保证金在合同终结，确认乙方无违约后即时退还给乙方。备注：如三年租期未满，但两年租期已租到2019年4月19号，乙方不再续租，甲方也可退3600元租金。三、出租房屋按甲方从政府认购时的原状提供给乙方使用，乙方在征得甲方书面同意之后，可对房屋进行适当的改造。合同期满或合同中途中止时，由乙方将房屋恢复原状后交回给甲方，即墙面要恢复回原房间格局，合同期满后或乙方中途中止合同后，不得拆走门窗及拉闸。（恢复工作必须在合同终结后一个月内完成，如超过一个月的时间，即视为违约）。四、租用房屋不得经营违法活动，亦不可经营餐饮及产生较大噪音、污染环境的行业。如因乙方原因导致本合同无法履行，甲方不承担赔偿责任，己收取的合同保证金亦不需退回。五、未征得甲方的书面签字同意，乙方不得将房屋转租给第三人。否则，视为乙方违约。六、乙方在租用房屋期间所产生的全部费用，以及所发生的各类事故，由乙方承担一切责任。七、甲方不得在合同有效期间中途收回房屋（乙方违约造成的原因除外），不得在中途擅自提高租金。八、任何一方违反本合同的其中一条条款，即需由违约方向守约方支付二万元以上违约金以作补偿。九、本合同一式二份，双方各执一份，自双方签名后全面生效。合同签订后，双方按合同履行，双方确认许右妹交租至2020年2月17日。之后，许右妹以新冠病毒暴发、所租房屋用于办学之用、国家要求停止开课、没有收入来源为由，直至合同期满没向王晓燕缴交租金，许右妹订合同时的押金3600元，王晓燕亦未退回许右妹。由于王晓燕对许右妹说过气话，要求许右妹搬离，且王晓燕亦亲眼所见许右妹搬离所租房屋，双方确认许右妹于2020年6月2日搬离租赁案涉房屋。实际许右妹已搬离租赁房屋。许右妹从2020年2月17日至2020年4月17日所欠两个月房租为5000元（合同约定每月租金2500元），因期满后的房租，双方虽未续租，但许右妹事实占用所租房屋，参照合同价格每月2500元，从2020年4月18日计到搬离日2020年6月2日共46日，每日按83.3元计，为3831.8元。王晓燕请求计付房屋占用费为1416元，是其权利的处分，一审法院予以认可，即所欠房租合计为6416元（5000元＋1416元），扣除应退回押金3600元，许右妹实欠王晓燕房租为2816元。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。王晓燕和许右妹之间经协商一致签订的合同，是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效合同，应受法律保护，双方均应履行权利义务。至于所租赁的房屋是否征得房屋所有权人的同意的问题，在本案中，房屋所有人从许右妹房屋承租以后，从未提出异议或反对意见，视为对双方合同的同意或默认，故不影响合同的效力。虽然国家提倡疫情期间减租或免租，这不是强制性规定，许右妹不能以此为由拒不缴交房租，许右妹无法定事由拒交房租，是构成违约，应承担违约责任。为此，王晓燕诉请许右妹支付房租于法有据，应予以支持。从查明本案事实中，确认许右妹所欠房租为2816元，为此，许右妹应以此数额支付。从双方的交往中，王晓燕有要求许右妹腾退房屋，许右妹于2020年6月2日实际已腾退所租赁房屋，王晓燕亦亲眼所见，视为双方已达成腾退案涉房屋的合意，许右妹已腾退房屋完毕。计付房租亦应以此为届。由于双方对租赁房屋原格局，双方均无原状的约定或参照物，一审法院无法确认恢复原状的状态，为此，对恢复房屋原状，由双方协商解决或另循其它途径解决，一审法院不作审查处理。王晓燕提交的房子恢复维修预算，是其单方计算，并无相关资质部门鉴定或认可，且如何恢复并无合同具体约定，对王晓燕单方计算的维修预算，一审法院不予认可。另外，王晓燕诉请许右妹支付违约金2万元，从本案案情来分析，许右妹只是迟延支付房租，且在办学过程中，适遇今年疫情暴发而响应国家号召停学，是不可抗力的原因，为此，王晓燕以此为由，诉请许右妹违约而支付违约金2万元，有失公平，于法无据，亦不合情理。对此诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2020年8月28日作出一审判决：一、许右妹应自本判决生效之日起十日内支付租金2816元给王晓燕；二、驳回王晓燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费230元，由王晓燕负担191元，由许右妹负担39元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，王晓燕、许右妹均确认许右妹于2020年2月18日最后一次支付了涉案房屋2020年1月17日-2020年2月17日的租金2500元，2020年2月18日之后的租金许右妹未再支付，许右妹于2020年6月2日搬离涉案房屋。王晓燕表示，涉案房屋为其向业主王宁波承租再转租给许右妹，转租前已将房内间隔墙拆除，《租赁房屋合同书》中约定的墙面要恢复回原房间格局是指将涉案房屋恢复为王晓燕承租前三间房的状态，间隔墙需用水泥和砖头进行恢复。许右妹提供其与王晓燕的丈夫吴国宏手机短信交流的截图，载明：2020年6月9日吴国宏：“钥匙先不用给我了”，2020年7月3日吴国宏：“今天把锁匙给我，到时候把钥匙方（放）在门口就好了”，许右妹：“可以，你需要写一份已签收钥匙的证明。”，吴国宏：“我现在不在家改天吧”。吴国宏2020年7月15日出具向许右妹拿回钥匙及7月15日前水电费结清单的签收证明。王晓燕表示其已拆除许右妹所设石膏板，已将房屋呈打通状态交还给王宁波。王晓燕、许右妹均认可，涉案《租赁房屋合同书》签订时王晓燕已收取许右妹租赁转让费13000元。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：1、许右妹应向王晓燕支付租金及房屋占用费的时间范围；2、许右妹是否应向王晓燕支付违约金2万元，王晓燕能否没收押金3600元；3、许右妹应否拆除石膏板、恢复涉案房屋墙面为白色。考察王晓燕与许右妹签订的《租赁房屋合同书》，其中约定合同有效期从2017年4月17日至2020年4月17日。依合同约定，许右妹应支付租金至2020年4月17日。但事实上，许右妹仅支付租金至2020年2月17日，且于2020年6月2日才搬离涉案房屋。一审法院根据查明的事实及王晓燕的处分，判决许右妹需向王晓燕支付2020年2月17日至2020年4月17日所欠两个月房租及计至2020年6月2日的房屋占用费并扣除保证金，所作处理并无不当，本院予以维持。对王晓燕所提许右妹2020年7月15日才归还房屋钥匙，故要求许右妹支付2020年6月2日至2020年7月15日房屋占用费的主张，根据许右妹2020年6月2日已搬离涉案房屋的事实及其提交的其与王晓燕丈夫吴国宏沟通归还钥匙的手机短信记录可见，许右妹并未对王晓燕收回钥匙设立障碍，王晓燕没有在许右妹搬离涉案房屋后收回房屋，应自行承担相应损失。为此，本院对王晓燕该项主张不予支持。今年新冠××疫情为突发公共卫生事件，各级政府采取防控措施。本案中，许右妹承租房屋为办学用途，因疫情原因停学，其逾期支付2020年2月17日后的租金与疫情、疫情防控措施有关，也获得王晓燕部分谅解。结合本案实际情况，基于公平原则，一审判决不支持王晓燕本案主张的违约金2万元，本院予以维持。王晓燕要求没收合同保证金，事实依据并不充分。王晓燕本案二审要求许右妹拆除一楼1、2号房其所隔的石膏板及恢复一、二楼墙面颜色为白色，该项主张与其一审所提恢复墙面原格局已有不同。鉴于王晓燕表示其已将许右妹所设的石膏板拆除，房屋呈打通状态已交还给业主，在此情况下王晓燕本案上诉要求许右妹拆除其所建石膏板、恢复墙面颜色为白色的主张已无实际履行的必要，本院不再予以处理。事实上，双方签订的租赁合同中并未明确恢复墙面颜色的约定，即便需要颜色恢复，王晓燕在签订《租赁房屋合同书》时已收取许右妹租赁转让费13000元，也可对此予以适当弥补。综上所述，王晓燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费460元，由王晓燕负担。本判决为终审判决。审判员  赵云川二〇二〇年十一月二十五日书记员  吴敏玲李美琦