湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初5363号原告：湖北邦曼腾健康管理有限公司，住所地：武汉市江岸区石桥二路**。法定代表人：张洪亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴勇（特别授权代理），武汉市汉阳区正义法律服务所法律服务工作者。被告：武汉聚冠实业有限公司，住所地：武汉市江岸区余华岭特**。法定代表人：陆建锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴茜（一般授权代理），湖北泓峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王新（一般授权代理），湖北泓峰律师事务所律师。原告湖北邦曼腾健康管理有限公司（以下简称邦曼腾公司）诉被告武汉聚冠实业有限公司（以下简称聚冠实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张愿独任审理。本案公开开庭进行了审理。原告邦曼腾公司的法定代表人张洪亮及其委托诉讼代理人吴勇，被告聚冠实业公司的委托诉讼代理人吴茜、王新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邦曼腾公司向本院提出诉讼请求：一、被告返还原告已支付的租金41,041.35元及合同履约保证金54,721.80元、物业费11,726.10元及物业保证金11,726.10元，合计119,215.35元；二、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：我公司从事健康管理项目。2019年11月29日，我公司法定代表人张洪亮向被告转账30,000元（转账摘要为绿地汉口中心意向金），2019年11月29日被告出具收据载明为保证金。2019年12月27日双方签订《绿地·熙街（汉口中心）租赁合同》，租赁位于武汉市江岸区健康街66号的绿地·熙街商业广场7B-2-01至02号面积为390.87平方米商铺。合同约定租赁时间为2020年5月1日至2026年4月30日，另约定租金及物业服务费的金额和交付方式。合同约定装修期为90日，暂定计租日为2020年5月1日。合同签订当天，我公司通过转账方式分四次向被告转款，分别为24,721.80元（与30,000.00元合并后为54,721.80元，转账摘要为租赁保证金41,041.35元）、41,041.35元（转账摘要为首期3个月租金）、11,726.10元（转账摘要为首期物业费）、11,726.10元（转账摘要为物业保证金）。2019年11月29日，被告出具24,721.80元与41,041.35元款项的收据，收据载明均为保证金。被告称物业公司工作人员不在，后两笔11,726.10元未出具收据。尔后，双方解除合同。被告收取款项采取规避手段，违规操作，出具合同为单方制作格式条款，因疫情原因我公司也无法实际装修和经营。合同解除，被告提出解除合同需扣除保证金约36,447.90元。截止起诉之日，被告分文未退还。综上所述，我公司依法向贵院提出诉讼，诉讼请求如前所请。被告聚冠实业公司辩称，原告陈述的事实部分关于签订租赁合同以及支付相应款项，没有异议。我方不同意原告所提的退还合同履约保证金的请求，因为解除合同是原告单方提出的，按合同约定是不应当退还的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月27日，聚冠实业公司（甲方）与邦曼腾公司（乙方）签订《租赁合同》约定，甲方将位于江岸区健康街66号（绿地·熙街商业广场项目名称）7B-2-01至02号的商铺（以下简称案涉商铺）租赁给乙方，租赁面积为390.87平方米；租赁期为6年，自2020年5月1日起至2026年4月30日止，租赁期开始日为2020年5月1日；乙方自计租日起按该房产租赁面积向甲方支付该房产的租金、向物业公司支付该房产的物业服务费，2020年5月1日至2021年4月30日租金为13,680.45元/月，物业服务费3,908.70元/月……2025年5月1日至2026年4月30日，租金为30,165.39元/月，物业服务费3,908.70元/月；租赁期内从计租日起每三个月为一个交租期，乙方需向甲方、物业公司一次性预付第一个交租期的租金及物业服务费52,767.45元，其中租金41,041.35元，物业服务费11,726.10元；乙方须于本合同签订后五日内向甲方支付合同履约保证金54,721.80元，作为乙方忠实履行本合同的保证，如果乙方违反本合同的任何条款，且经甲方或物业公司书面敦促后仍未在约定的期限内或合理期限内履行本合同约定的义务，则甲方有权扣除保证金来补偿甲方或物业公司的损失；双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权采取本合同第十三条第2款约定的救济措施，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方应承担的其他违约责任并不免除；合同第十三条第2款约定，在本合同期内，有下列情形之一的，甲方有权书面通知乙方解除本合同，收回该房产、结清截至本合同解除之日的租金、物业服务费和其他应付款项、甲方无需返还乙方已付的保证金，若甲方收取的保证金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方仍有权向乙方追偿……。合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，邦曼腾公司向聚冠实业公司支付了保证金54,721.80元及租金41,041.35元。庭审中，邦曼腾公司陈述，因受新冠××疫情影响，无法进场装修且聚冠实业公司无法确定开业时间，故发函解除双方租赁合同。聚冠实业公司陈述，疫情期间双方进行过协商，协商的内容是将2020年1月23日至2020年4月8日的装修免租期予以顺延，再给予邦曼腾公司一个半月免租期。邦曼腾公司与聚冠实业公司均确认案涉租赁合同没有实际履行，案涉租赁合同于2020年6月12日解除。本院认为：聚冠实业公司与邦曼腾公司于2019年12月27日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行合同项下义务。关于邦曼腾公司要求聚冠实业公司返还租金41,041.35元的诉讼请求，因案涉租赁合同并未实际履行，聚冠实业公司亦同意返还，本院予以支持。关于履约保证金，合同约定的租赁期为6年，租金逐年增长，聚冠实业公司按照第一年度租金标准收取4个月租金作为履约保证金未违反法律及行政法规的相关规定。邦曼腾公司提出因受新冠××疫情影响故发函解除合同，新冠××疫情影响虽客观存在，但聚冠实业公司亦在庭审中陈述其与邦曼腾公司协商将疫情期间的装修免租期进行顺延，同时再给予邦曼腾公司一个半月的免租期，继续履行合同不影响租赁合同目的的实现，现邦曼腾公司单方发函解除合同，应当按照合同约定承担违约责任。本院综合考虑新冠××疫情的客观影响、案涉租赁合同约定的租期、实际履行情况及聚冠实业公司的损失情况，对邦曼腾公司应当承担的违约责任酌情予以调减，聚冠实业公司向邦曼腾公司返还履约保证金13,680.45元。关于邦曼腾公司要求聚冠实业公司返还物业费11,726.10元及物业保证金11,726.10元的诉讼请求，因聚冠实业公司并非《武汉绿地·熙街（汉口中心）商业管理合同》的相对方，亦未收取邦曼腾公司物业费及物业保证金，故本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉聚冠实业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告湖北邦曼腾健康管理有限公司返还租金41,041.35元、保证金13,680.45元；二、驳回原告湖北邦曼腾健康管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,684元减半收取1,342元，由原告湖北邦曼腾健康管理有限公司负担671元，被告武汉聚冠实业有限公司负担671元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  张愿二〇二〇年十一月十八日书记员  周瑾