广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21414号上诉人（原审原告）：李丽婵，女，1973年6月12日出生，汉族，住广东省广州市白云区。上诉人（原审原告）：钟庆然，男，1971年12月14日出生，汉族，住广东省广州市白云区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：邓雅婷、詹达婷，均系广东佰仕杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李雪，女，1987年6月30日出生，汉族，住广东省大埔县。被上诉人（原审被告）：郭世杰，男，1984年1月5日出生，汉族，住广东省大埔县。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄志兴，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人李丽婵、钟庆然因与被上诉人李雪、郭世杰合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初35021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李丽婵、钟庆然上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判李雪、郭世杰向李丽婵、钟庆然返还房屋灭失折价款500000元（具体金额以二审法院认定为准）；3.改判李雪、郭世杰赔偿李丽婵、钟庆然租金损失20460元（930元/月×22个月）；4.由李雪、郭世杰承担本案所有的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定基本事实不清。（一）一审法院错把李丽婵、钟庆然已灭失房屋的评估款项定性为该房屋的损失，而非折价款，导致双方当事人需按照过错比例承担该所谓的损失，本案与（2019）粤0111民初31277号案判决结果共同造成了李雪、郭世杰享有请求返还30万的权利而无需承担向李丽婵、钟庆然返还原物或者折价款的义务，而李丽婵、钟庆然则要承担向李雪、郭世杰返还30万的义务却不享有请求李雪、郭世杰返还被拆宅基地房屋折价款的权利，即双方权利义务不对等，属于认定基本事实不清。一审法院依据合同法第五十八条的规定将涉案宅基地上已灭失房屋的折价款直接定性为涉案协议无效所造成的损失，并因此以过错责任原则厘定双方各承担50%的赔偿责任，该认定既违反了《九民纪要》第34条规定的合同无效后双方互负返还原物的义务，也违反了该纪要第35条的规定，李丽婵、钟庆然承担了赔偿义务，却没有获得请求返还灭失房屋折价款的权利。（二）《评估报告书》并未考虑财产增值以及楼面地价等因素，评估价远低于同区位的其他房屋价值，一审法院仍确认该评估价款，属于认定基本事实不清。评估公司采取了市场法和重置成本法两种评估方法对涉案原有房屋进行价值评估，最后以1700元/平方米的单价进行计算，折旧后评估结论为房屋价值247902.50元。上述评估方法是不合理的，仅仅机械地评估出房屋的造价成本以及折旧价值，没有考虑房屋的楼面地价及市场升值部分等增值因素，得出的评估价不能反映房屋的真实价值。首先，对被拆除房屋价值的认定至少应参照适用同区位同地段国家征地拆迁时的拆迁标准。国家征地拆迁时的房屋补偿标准在每平方米2800元至3500元不等，该价格是回迁房的造价，不含回迁房的土地出让金，可以理解为原有房屋的成本造价。此外，国家征收土地是出于公共利益的立场，该补偿是对被拆迁人最基本的填补，故补偿标准一般较低，而开发商对于城中村的改造补偿标准更能客观反映宅基地房屋的真实价值。本案中，双方是出于商业目的进行合作建房的，更类似于开发商的城中村改造，故原有房屋的真实价值应该综合参考造价成本价值、楼面地价即宅基地使用权价值以及市场评估价格确定的房屋整体现值三者因素。其次，涉案房屋与健康城广药一期拆迁项目在同一条村，该项目混合结构房屋的补偿标准为每平方米2880元至3360元不等。再次，在过往的生效案件中，均认可按市场评估价格确定的房屋整体现值扣除宅基地区位楼面地价，该评估标准是合理的。（三）一审法院并未对房屋折价款的增值、贬值、转售因素以及合同约定价款进行综合考量，属于基本事实认定不清。此外，原有房屋的所有权和30万元均是属于签订协议时双方取得的财物，其中双方合意该30万元为拆迁补偿款，则说明两者应为性质相等的财产，故李雪、郭世杰应当至少在不低于30万元的全额折价款基础上予以返还。二、一审法院适用法律错误。即使一审法院对于房屋灭失的赔偿款项的性质认定正确，其在适用合同法第五十八条时也存在错误。（2019）粤0111民初31277号案件已经判令李丽婵、钟庆然返还30万元，即该30万元为李雪、郭世杰的损失，故本案李雪、郭世杰也应当全额返还房屋的折价款，即李丽婵、钟庆然遭受的损失。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法发回重审或改判。被上诉人李雪、郭世杰二审辩称：一、本案的评估报告是经过法院摇珠确定的有资质的评估机构作出的，程序合法，且涉案房屋是年久而破旧的房屋，李丽婵、钟庆然因此才主动找到李雪、郭世杰对房屋进行拆除并重新改建，故评估报告的结论是正确的，应予以认可。二、涉案房屋是李雪、郭世杰应李丽婵、钟庆然的要求拆除的，李雪、郭世杰不仅向李丽婵、钟庆然支付了30万元，还支付了诸如报建费、介绍费、鉴证费、拆楼费、保险、打地桩、人工设计费等等费用，该部分费用均未在本案中提出。三、本案一审判决与（2019）粤0111民初31277号均是同一法官作出的，不存在不同法官对案件认定存在不同的问题。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，李丽婵、钟庆然的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。因本案纠纷，李丽婵、钟庆然于2019年11月1日诉至一审法院，请求判令：1.李雪向李丽婵、钟庆然赔偿房屋损失500000元，郭世杰对此承担连带赔偿责任；2.李雪赔偿李丽婵、钟庆然2018年1月至2019年10月期间的租金损失17815元，郭世杰对此承担连带赔偿责任；3.李雪、郭世杰承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2017年12月6日，李丽婵、钟庆然与李雪签订《合作建房协议书》，约定甲方（即李丽婵、钟庆然，下同）将位于广州市白云区钟落潭镇五龙岗村三社新北门三巷1号旧屋宅基地（使用证号穗郊字第××号）由乙方（即李雪，下同）筹集资金，新建一栋十层带电梯的住宅楼；签订合同后，乙方付给甲方拆迁补偿款300000元；楼房竣工后，甲方分得一、二、三、四层整层，第五层（含第五层）以上楼层全部归乙方所有，天顶甲乙双方各占一半使用权；房屋建成使用后，乙方对分得的房屋产权拥有70年的使用权。上述建房协议签订后，李雪向李丽婵、钟庆然支付了300000元，并于2018年1月将涉案宅基地上原有的房屋拆除。另查，经一审法院委托，广东证诚价格评估有限公司对涉案被拆除房屋的价值进行了评估，并于2020年7月15日出具评估报告书。评估结论为，在评估基准日（2018年1月17日）对位于广州市白云区钟落潭镇五龙岗村三社新北门三巷1号被拆除了的房屋的价值为247902.50元。李丽婵、钟庆然和李雪、郭世杰双方对评估报告书均不认可。李丽婵、钟庆然认为评估标准低于同村拆迁项目的最低补偿标准2880元/平方米，且未考虑房屋升值，涉案房产价值明显过低。李雪认为评估所依据的资料基础不充分，报告将重置成本定为1700元/平方米没有依据，严重估高了房屋的价值。再查，李雪、郭世杰是夫妻关系，郭世杰有实际参与合作建房事宜。2019年9月17日，李雪向一审法院提起诉讼，请求确认《合作建房协议书》无效并要求李丽婵、钟庆然返还300000元及支付利息。一审法院于2019年12月4日作出（2019）粤0111民初31277号民事判决书，判决确认《合作建房协议书》无效，李丽婵、钟庆然向李雪返还300000元并支付利息。李丽婵、钟庆然不服提起上诉，广东省广州市中级人民法院于2020年3月23日作出（2020）粤01民终3617号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现该判决已发生法律效力。诉讼中，为证实其租房损失，李丽婵、钟庆然提交了2018年1月至2019年10月的收据、租房合同和与郭世杰的电话录音予以证实。钟庆然与案外人胡容枝签订的租房合同显示，钟庆然承租广州市白云区钟落潭镇五龙岗村中心街5号楼204号房，租赁期从2017年12月21日至2019年12月15日，每月租金500元。收据显示，三间房屋租金共930元。电话录音记载，李丽婵、钟庆然与郭世杰在协商过程中数次反映其无房居住需租房的事实。李雪、郭世杰对该证据的关联性不予认可。一审法院认为：生效判决已经认定，涉案《合作建房协议书》无效，一审法院不再赘述，并予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，李丽婵、钟庆然因履行涉案协议导致其原有房屋损毁灭失，需另行租房居住，因此产生的房屋损失和租金损失，属于李丽婵、钟庆然所受损害，应当得到赔偿。鉴于双方对合同无效均有过错，故一审法院酌定李雪按50%的比例赔偿李丽婵、钟庆然的房屋和租金损失。经鉴定，涉案原有房屋价值为247902.50元，李雪应赔偿李丽婵、钟庆然123951.25元（247902.50元×50%）。李丽婵、钟庆然和李雪、郭世杰双方对评估报告书虽不认可，但双方提出的异议理由均不充分，不足以推翻该评估报告书，故一审法院对双方的异议均不采信。对于租金损失，李丽婵、钟庆然主张其2018年1月至2019年10月期间每月租房损失930元，该主张具有合理性，结合其提交的租金收据、租房合同以及电话录音，一审法院对此予以采信。因此，李雪应赔偿李丽婵、钟庆然租房损失10230元（930元×22个月×50%）。郭世杰与李雪是夫妻关系，李雪上述所负债务发生在夫妻关系存续期间，且郭世杰也有实际参与合作建房事宜，上述债务属于夫妻共同债务，郭世杰应对李雪所负债务承担共同清偿责任。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，于2020年8月3日作出如下判决：一、于本判决生效之日起七日内，李雪、郭世杰赔偿李丽婵、钟庆然房屋损失123951.25元。二、于本判决生效之日起七日内，李雪、郭世杰赔偿李丽婵、钟庆然租金损失10230元。三、驳回李丽婵、钟庆然的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9300元，由李丽婵、钟庆然负担7031元，李雪、郭世杰负担2269元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案争议的第一个焦点是评估报告作出的涉案被拆除房屋的价值在性质上是属于折价款还是损失的问题。从李丽婵、钟庆然与李雪签订的《合作建房协议书》的内容来看，双方并非要买卖涉案的原有房屋，而是在拆除原有房屋的基础上新建房屋，故李雪、郭世杰对原有房屋的拆除是基于双方的合意且已经履行完毕，这区别于买卖原有房屋而单方造成房屋灭失的情形。现生效判决已经认定《合作建房协议书》无效，一审法院认为被拆除的原有房屋的价值属于李丽婵、钟庆然的损失定性准确。李丽婵、钟庆然上诉认为该价值属于折价款，于法无据，本院不予采纳。本案争议的第二个焦点是评估报告认定的涉案被拆除房屋的价值是否合理的问题。首先，评估报告是具有合法资质的评估机构作出的，李丽婵、钟庆然虽然对评估报告提出异议，但未能提供有效的证据予以推翻，应承担举证不能的不利后果。其次，从评估报告的内容来看，评估结论已经综合考量同类型区域、同类型土地性质、同类型结构的房产平均市场价和建造、装修成本费用，并结合房屋拆除时的成新率得出被拆除房屋的价值，该结论合法合理。同时，该评估报告的结论针对的是宅基地上已被拆除的房屋，李丽婵、钟庆然上诉提出相关的价值应考虑宅基地的使用权价值，以及要考虑被拆除房屋对应折价款的增值及房屋转售的获利，明显缺乏依据，本院对此不予采纳。综上，双方对于《合作建房协议书》的无效均负有过错，一审法院酌定李雪、郭世杰按50%的比例向李丽婵、钟庆然赔偿房屋和租金损失并无不当，且认定的金额理据充分，本院予以维持。综上所述，上诉人李丽婵、钟庆然的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9005元，由上诉人李丽婵、钟庆然负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年十一月十八日书记员 莫善友区敏儿