湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0503民初1807号原告：代和奎，男，汉族，1963年8月10日出生，住宜昌市。原告：李艳华，女，汉族，1962年2月6日出生，住宜昌市。二原告共同委托诉讼代理人：杨定德，湖北至成律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：石秋生，湖北至成律师事务所律师。被告：宜昌市城市建设投资开发有限公司，住所地宜昌市沿江大道**。统一社会信用代码914205007446320786。法定代表人：胡杰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：夏春华，湖北诚业律师事务所律师。原告代和奎、李艳华与被告宜昌市城市建设投资开发有限公司（以下简称“城投公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告代和奎、李艳华的委托诉讼代理人石秋生，被告城投公司的委托诉讼代理人夏春华均到庭参加了诉讼。庭审中双方均申请庭外和解，后和解未成。本案现已审理终结。代和奎、李艳华向本院提出诉讼请求：1、判令城投公司向代和奎、李艳华支付延期办证违约金6417元；2、本案诉讼费由城投公司承担。事实与理由：2016年12月24日，代和奎、李艳华与城投公司签订一份《宜昌市安置房买卖合同》（以下简称合同），合同约定：由代和奎、李艳华购买城投公司建设的东辰心语小区住房一套（拆迁安置房），建筑面积72.12平方米，房屋总价310116元。合同签订后，代和奎、李艳华按照合同约定付清了全部房款。城投公司于2017年1月3日将约定房屋交付代和奎、李艳华使用。按照合同第20条约定，城投公司应于房屋交付一年内将办理不动产所有权证资料递交至不动产登记部门并办理完毕房屋所有权转移登记，但城投公司迟至2019年1月23日才为代和奎、李艳华办理房屋所有权转移登记。依据合同第二十条的约定，城投公司应向代和奎、李艳华支付违约金6417元。代和奎、李艳华找城投公司多次协商无果，遂依法诉至法院，请求法院依法判令支持代和奎的前述所请。城投公司辩称，1.原告与城投公司双方通过补充协议已经对办证义务和违约责任进行了重新约定；原告没有按约定时间递交办证材料、支付房款致使城投公司办证迟延；原告根本没有产生实际损失，依法应当驳回原告的诉讼请求。2.核税及办证时间不是城投公司能够掌握的，即使要计算违约金，也应将核税时间至房产证登记这段时间扣除。3.原告于2017年2月13日将预告登记证领走，后迟延几个月才交给被告，被告无需支付2017年10月13日之前的逾期办证违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月14日，伍家岗区房屋征收与补偿办公室（以下简称“征收办”）（甲方）与代和奎、李艳华（乙方）签订了《房屋征收补偿协议》，该协议约定：乙方房屋位于伍家岗区××号，实际建筑面积63.66㎡，补偿款等费用合计440889.26元；乙方选择的补偿方式为产权调换至“东辰心语”；乙方在签订本协议后7日内搬家腾房，交付甲方拆除，并将房屋产权证书及土地使用权证原件交甲方办理注销手续。2016年12月24日，城投公司（出卖人）与代和奎、李艳华（买受人）签订了《宜昌市安置房买卖合同》，该合同约定：出卖的安置房为东辰心语E5号楼1单元12层011205号房，约定建筑面积72.12平方米，总房款为310116元；出卖人不再向买受人收取该安置房房价款外的费用，办证费用除外；出卖人代办房屋权属证书的，应由买受人承担的房屋专项维修资金及税、费，买卖双方约定由出卖人代收，并委托出卖人代为交纳，据实结算；买受人采取一次性付款，合同签订时，买受人向出卖人支付房屋价款（不含代收费用）的100%，计310116元（附件四）；出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该安置房；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该安置房的房屋所有权转移登记；因出卖人的原因造成买受人在该安置房交付后90日内（缴纳房屋交易税费的时间不计算在内）不能办理房屋所有权转移登记的，双方同意由出卖人于房屋交付后一年内将办理房屋所有权的相关资料递交至不动产登记部门并办理完毕房屋所有权转移登记，合同继续履行，逾期出卖人按500元/月的标准赔付给买受人；因买受人的原因未能在约定期限内完成安置房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一补充协议约定，对合同第二十条关于房屋登记作如下补充约定：买受人承担不动产登记的主要办证义务，出卖人仅承担提供不动产权办理需由开发商提供的资料的协助办证义务；出卖人可根据实际情况分批次协助办理不动产证，因同批次中其他买受人延迟递交资料等原因导致办证延期的，买受人可以将已委托的办证资料收回自行办理，出卖人不承担延期办理责任。2017年1月3日，城投公司向代和奎、李艳华开具了安置房价税合计为310116元的湖北增值税普通发票，备注：“确权面积72.12平方米，确权总价310116元。”同日，城投公司向代和奎开具了1298元的物业费交费发票。庭审中，双方确认交房时间为2017年1月3日。同时查明，2016年12月24日，城投公司向代和奎、李艳华开具了金额为7614元的东辰心语办证费收据一份。2018年12月17日，城投公司缴清本案涉案房屋的税款。本案位于东艳路1号24栋1单元1205室于2019年1月23日登记至代和奎、李艳华名下。另查明，2017年2月13日，代和奎向城投公司借涉案预告登记证使用，城投公司在预告登记证领取登记表上注明“已还”。审理中，代和奎称借用预告登记证系为提取公积金，借用后的第二天就将预告登记证归还给了城投公司。再查明，据征收办工作人员介绍，通常情况，在征收办与被拆迁户签订《房屋征收补偿协议》之时，被拆迁户将其被征收房屋的土地证及房产证原件交给征收办，并由征收办的工作人员专门负责办理被拆迁房屋的注销清册，办理完毕后由征收办统一保管，随后统一交给城投公司。本院认为，本案应为房屋买卖合同纠纷，本案所争议的焦点为：逾期办证违约金的认定问题。关于城投公司提出逾期办证的主要原因系原告迟延付款、迟延递交相关办证材料才导致其取证时间的迟延的问题：1.通过城投公司举证的《代扣明细表》等书证，可以证明征收办并未将房屋补偿款直接付到代和奎、李艳华账户，而是由征收办代扣并直接向城投公司支付，安置房购买人及被征收对象既无权安排、指令征收办何时向城投公司结算代扣的购房款，也无从知晓征收办何时与城投公司结算代扣的购房款，由此可以认定城投公司与征收办存在委托收款关系。代和奎、李艳华与城投公司签订的《宜昌市安置房买卖合同》约定购房款在合同签订时一次性支付，合同签订后城投公司向代和奎、李艳华出具了全额的购房款发票并交付了房屋，故城投公司以实际履行行为认可了其与征收办的委托收款法律关系，至于征收办与城投公司是否结算、何时结算，不能对抗本案中的被征收对象及安置房购买人，且办证资料中的注销清册，由征收办统一办理、保管，并由征收办与城投公司直接交接。城投公司交房后，代和奎、李艳华就将办证费用一次性交付城投公司。综上，代和奎、李艳华已经完成了办证前需要履行的义务。2.城投公司以补充协议“附件十一”的约定来重新解读对于房屋登记的相关约定，并据以免除城投公司协助办证的逾期责任，但城投公司并未举证证明向代和奎、李艳华告知过同批次买受人中延迟递交办证资料导致办证延期的事实。根据《宜昌市安置房买卖合同》第二十九条的约定：补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。故本案应直接适用《宜昌市安置房买卖合同》第二十条的约定：因出卖人的原因造成买受人在该安置房交付后90日内（缴纳房屋交易税费的时间不计算在内）不能办理房屋所有权转移登记的，出卖人于房屋交付后一年内将办理房屋所有权的相关资料递交至不动产登记部门并办理完毕房屋所有权转移登记，合同继续履行，逾期出卖人按500元/月的标准赔付给买受人。故对上述抗辩，本院不予支持。关于城投公司抗辩的代和奎、李艳华于2017年2月13日借用预告登记证，后迟延几个月才归还并导致办证迟延的问题。因城投公司在预告登记证领取登记表上注明的“已还”系其公司工作人员自行备注，且无其他证据归还的具体时间，其主张代和奎、李艳华延迟归还预告登记证的证据不足，故对该抗辩本院不予采信。关于城投公司针对合同“第二十条”提出的应当扣除缴纳税费时间的问题。因本案涉案房屋于2017年1月3日交付给买受人，但城投公司至2018年12月17日才将涉案房屋税款缴清后交付办理不动产过户登记，其并未在90日之内提交核税缴税资料，且在涉案房屋交付一年仍未协助办完产权证，存在协助办证逾期的违约行为，其应按500元/月的标准向代和奎、李艳华给予延期办证的赔付。故对上述抗辩，本院不予支持。经查明，城投公司的违约期间为2018年1月4日至2019年1月22日，按照500元/月的支付标准，逾期办证违约金为500元／月÷30天／月×384天≈6400元，对于代和奎、李艳华诉请城投公司对其支付违约金超出前述标准的，本院不予支持。城投公司主张该标准过高要求调减，但未举证证明，上述合同约定系双方真实意思表示，并未违反我国法律法规的强制性规定，对于城投公司的该抗辩意见，本院不予采纳。城投公司还认为代和奎、李艳华没有产生实际损失而不应主张违约金，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”即逾期办证违约金的支持并非以买受人产生实际损失为必要前提。本案涉案房屋虽然是安置房，依理可以参照上述规定处理，故对于城投公司的该抗辩意见，本院不予采纳。本案的诉讼标的在湖北省上年度就业人员年平均工资30%以下，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，应一审终审。综上所述，依照依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告宜昌市城市建设投资开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告代和奎、李艳华支付逾期办证违约金6400元；二、驳回原告代和奎、李艳华的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告宜昌市城市建设投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李伟文二〇二〇年十一月二十六日书记员  马 炜