山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终5778号上诉人（原审原告）：赵明辉，男，1979年5月28日出生，汉族，住莱阳市。委托诉讼代理人：姜海涛，山东三和德通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台市九邦房地产开发有限公司，住所地烟台市牟平区宁海街道办事处马家泊村。法定代表人：孙松亭，总经理。委托诉讼代理人：李春晖，山东绍元律师事务所律师。委托诉讼代理人：严壮丽，山东绍元律师事务所律师。上诉人赵明辉因与被上诉人烟台市九邦房地产开发有限公司（以下简称九邦公司）商品房销售合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2020）鲁0612民初899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵明辉上诉请求：1、重新认定案件事实，发回重审或改判支持赵明辉的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由九邦公司负担。事实与理由：一、一审法院超出赵明辉的诉讼请求审理，将单一的法律关系转化为多方债务关系。商品房买卖合同具有相对性，合同以外的任何第三人不得以他人之间的合同产生抗辩，涉案商品房买卖合同合法有效，现房款及房屋已交付，合同已履行完毕，九邦公司将涉案房屋又出售给第三方，属于一房多卖的违法行为，因为九邦公司已经与第三方办理了产权备案手续，涉案合同目的无法实现，九邦公司对赵明辉构成根本违约，赵明辉有权请求九邦公司承担违约责任。二、九邦公司一审答辩理由不成立。九邦公司与任何第三人间的业务往来，均不能成为否定涉案合同合法有效的理由，一审判决否认涉案合同效力，于法无据，属认定事实不清，适用法律不当。三、涉案合同签订后，赵明辉与九邦公司自愿以材料款抵顶房款（第三方烟台百园建材有限公司，以下简称百园建材公司），九邦公司出具收款收据，且与赵明辉办理了交房手续、收取了装修保证金，通知物业公司与赵明辉签订了《物业管理手册》，赵明辉缴纳了物业费，所有过程均为自愿合法有效。四、赵明辉与九邦公司之间的法律关系应当认定为商品房买卖合同关系，赵明辉与第三方百园建材公司之间存在合法有效的购销合同，百园建材公司拖欠67万余元的材料款，百园建材公司与九邦公司之间也存在因合作而形成的真实有效的债权债务关系，赵明辉和百园建材公司之间的购销合同、供货单、牟平公安经侦大队调查的百园建材公司会计吴**琰的笔录，足以认定以上事实，以上交易行为并无不当，房屋买卖合同系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，具有法律效力，赵明辉以到期未支付的材料款抵顶购房款，应视为已履行了支付购房款的合同义务，九邦公司一房多卖，严重违约，应当承担违约责任。九邦公司辩称，一、赵明辉与九邦公司之间不存在真实的房屋买卖关系，九邦公司没有收取赵明辉房款，只是基于百园建材公司的指定将涉案房屋暂时登记在赵明辉名下，并非九邦公司的真实意思表示。涉案合同中关于付款方式、房屋交付、产权登记等重要事项均没有约定，可见赵明辉与九邦公司并不存在真实的房屋买卖关系。赵明辉没有证据证明涉案合同是基于债权债务关系形成的。涉案合同未登记备案，但涉案房屋已登记备案至案外人名下，涉案合同已不能履行，赵明辉应向百园建材公司主张权利。二、九邦公司与百园建材公司虽签订了作价入股协议，但该协议未实际履行，九邦公司与百园建材公司于2016年2月16日解除作价入股协议，涉案房屋所有权仍归九邦公司所有。三、赵明辉于2016年8月30日知道自己的权利被侵害，其于2020年1月16日起诉，本案已过诉讼时效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。赵明辉向一审法院起诉请求：1.判令解除商品房买卖合同，九邦公司返还已付购房款589437元，以589437元为基数按同期银行贷款利率支付自2016年1月18日至付清购房款时止的利息，并承担已付购房款589437元一倍的赔偿责任；2.诉讼费用由九邦公司承担。诉讼过程中，赵明辉变更要求九邦公司以589437元为基数按同期银行贷款利率支付自2016年1月18日至付清购房款时止的利息的诉讼请求为：要求九邦公司以589437元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2016年1月28日至付清购房款时的利息。一审法院认定事实：2016年1月27日，赵明辉与九邦公司签订商品房预（销）售合同一份，约定赵明辉购买九邦公司开发的位于烟台市牟平区（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积103.41平方米，单价为每平方米5700元，总金额589437元，合同中对付款方式、付款期限、交付期限及逾期交房的违约责任未作约定。该合同未在房管部门登记备案。同日，九邦公司向赵明辉出具房款收据、电费收据、装修电梯使用费收据、装修保证金收据各一份，金额分别为637037元、100元、300元、2000元，其中房款收据中载明“交款单位赵明辉（百园建材）收款方式转账人民币（大写）陆拾叁万柒仟零叁拾柒元正￥637037收款事由28号楼1504房款589437、地下室47600”。其余三份收据所涉款项赵明辉均支付给九邦公司。庭审中，赵明辉提交九邦公司交付的涉案房屋钥匙一套、赵明辉和物业公司签订的富苑新城业主手册和物业管理手册、物业公司2016年1月27日向赵明辉出具的垃圾处理费300元收据和物业费1490元收据各一份、赵明辉和百园建材公司签订的供销合同一份，连同九邦公司出具的收据，证明赵明辉已经履行了商品房预（销）售合同中支付房款589437元的义务。对于房款收据中“转账”的形式，赵明辉解释称，因为百园建材公司欠赵明辉的货款，九邦公司欠百园建材公司的相关款项，所以三方协商达成口头债权债务抵顶协议，2016年1月27日百园建材公司领着赵明辉到九邦公司处办理的以欠款抵顶房款的相关手续，商品房预（销）售合同即是履行三方口头协议的结果，钥匙亦是当天九邦公司交付给赵明辉。其中，供销合同载明：供方为烟台鲁东新型建材有限公司（以下简称鲁东公司），需方为百园建材公司，约定鲁东公司向百园建材公司提供保温复合板约10000㎡，单价70元/㎡，供货期限自2014年8月19日起至全部供应结束，由供方将货物运到幸福八村福润观海花园项目4#，每月付当月供货货款总额的65%，封顶后付至货款的95%，剩余5%一年后付清，赵明辉作为供方委托代理人在合同落款处签字。赵明辉提交2014年8月31日到2015年1月11日供货到福润观海花园4号楼8层楼到30层楼的保温板出库单25张和汇总表，证明提供保温板总面积为9594.54㎡，按照供销合同约定的单价70元/㎡计算，总货款为671617.80元，到2015年1月11日赵明辉按照供货合同已经履行了供货义务，大概十天后供销合同中所涉工程封顶，百园建材公司除以涉案房屋及地下室抵顶637037元外未支付过货款。九邦公司认为，赵明辉无法证实其提供的钥匙是涉案房产的钥匙，物业管理手册及物业公司出具的收据真实性无法确认，赵明辉与百园建材公司的供销合同真实性亦无法确认，即便是真实的，仅能证明赵明辉与百园建材公司之间的履行内容，并不能证明百园建材公司尚欠赵明辉款项，九邦公司出具的收据仅是用于房产登记，没有实际意义，对百园建材公司的付款情况及工程何时封顶不清楚，对出库单和汇总表的真实性有异议，证据中没有百园建材公司盖章确认，也看不出谁给谁提供材料，更无法证明百园建材公司欠鲁东公司货款。赵明辉称，供销合同上没有加盖公司印章，实际是其个人供货，退一步讲，即便供销合同是鲁东公司和百园建材公司之间签订的，鲁东公司同意将涉案房屋抵账给赵明辉也是合法的，这属于鲁东公司和赵明辉之间的债权债务，不影响本案房屋买卖的性质。对此，九邦公司主张，赵明辉不具备诉讼主体资格，百园建材公司与鲁东公司可能存在供销合同，但百园建材公司与赵明辉个人之间不存在供销合同，更不存在以房抵款，三方也没有协议约定以房抵款。九邦公司称，商品房预（销）售合同中涉及到的房屋交付、产权登记等相关主要合同约定事项均被划掉，说明赵明辉与九邦公司之间形成的并非是一个真实的房屋买卖关系，之所以签订合同是基于百园建材公司的要求暂时登记于赵明辉名下，房款收据交款单位一栏上明确注明“赵明辉（百园建材）”，说明该房屋的实际相对方是百园建材公司，赵明辉只是登记人，付款方式注明“转账”，但九邦公司没有收到过任何转账款项，说明赵明辉并没有履行付款义务。2017年3月15日，九邦公司就涉案房屋向案外人徐春暖提起诉讼，案号为（2017）鲁0612民初859号，要求解除双方于2016年7月9日签订的商品房买卖合同（合同编号：牟预字第160709120052号），并要求徐春暖协助其办理合同登记备案撤销手续，一审法院作出判决支持了九邦公司的诉讼请求。后经一审法院审判委员会讨论，认为上述判决确有错误，裁定再审。之后一审法院作出（2018）鲁0612民再1号民事判决书，判决撤销（2017）鲁0612民初859号民事判决，驳回九邦公司的诉讼请求。该判决书已发生法律效力。其中判决书事实认定部分中载明“从公安局调取的询问笔录证明以下事实：2016年8月30日，赵明辉到（涉案房产）房产被徐春暖侵占。赵明辉称该房产是百园建材公司用于抵顶欠其67万余元的部分欠款的。2016年1月27日，百园建材公司法定代表人林赟亲自带他到九邦公司签订的购房合同，九邦公司出具了收款收据，同时其与九邦公司签订了物业管理合同并缴纳了相关费用，并向办案民警提供了复印件。牟平公安经侦大队为此调查询问了王媛媛（九邦公司会计）、林赟、李明光、武德琰（百园建材公司会计）、徐春暖等人，最终以不予立案处理。”赵明辉与百园建材公司之间无以房抵顶欠款的书面协议，现涉案房屋已登记备案在其他人名下。九邦公司认为，（2018）鲁0612民再1号民事判决书可以证明：1、涉案房产从赵明辉名下变更到案外人徐春暖名下并非是九邦公司原因所致，而是因为百园建材公司的原因。2、房屋登记在何人名下均是单纯的登记所用，并非是真实的房屋买卖合意行为。3、2016年8月30日赵明辉已经知道涉案房产已登记到案外人徐春暖名下，赵明辉在2020年1月提起诉讼已经超过诉讼时效。赵明辉认为，九邦公司和百园建材公司之间无论是合作还是欠货款，在九邦公司和赵明辉2016年1月27日签订商品房预（销）售合同，并由九邦公司当日开具以欠款抵房款的收款收据及其他收据后，赵明辉与九邦公司以欠款抵顶房款已经履行完毕，事后百园建材公司、九邦公司都无权再单方解约毁约，九邦公司是涉案房屋的开发商，其将责任推到百园建材公司身上没有法律依据，九邦公司应该承担责任；判决书恰好证明了涉案房屋确实已经登记在案外人徐春暖名下，赵明辉到公安机关报案，只是证明赵明辉想装修房屋时发现已经无法进入了，不知怎么挽回损失。九邦公司提交其与百园建材公司于2016年2月16日签订的协议书，证明双方于2016年2月16日解除2015年12月16日签订的股东出资协议，百园建材公司应于5日内将其作为出资的房产及相关手续交还。赵明辉主张其不清楚九邦公司和百园建材公司之间是因合作方式还是其他方式形成的欠款，即便属实也是九邦公司和百园建材公司之间的其他纠纷，与本案无关，应另案处理。赵明辉主张，双方于2016年1月27日签订合同，以货款抵顶房款方式交付了全部房款，故九邦公司违约造成的利息损失应该从交付房款的第二天即2016年1月28日开始计算。九邦公司认为，2016年8月30日赵明辉就知道侵权，在2020年1月16日才起诉，赵明辉主张的利息已经过了诉讼时效，且赵明辉未向九邦公司支付过房款，是赵明辉违约在先，而不是九邦公司违约。关于时效，赵明辉主张由于对毁约、违约的时间没有约定，所以其可以随时主张对方违约、解约，并要求承担相应责任，另外，其之前到公安报过案，可以视为主张过权利，没有过诉讼时效。经一审法院向赵明辉释明涉案的法律关系，赵明辉坚持按房屋买卖关系主张权利。一审法院认为，本案的争议焦点问题在于赵明辉坚持按照房屋买卖关系主张权利是否应得到支持。首先，从赵明辉自述情况看，其自认商品房预（销）售合同的签订系因百园建材公司欠其货款，九邦公司欠百园建材公司款项，故经三方协商后达成口头债权债务抵顶协议，其与九邦公司签订了合同。这明显可以看出赵明辉与九邦公司之间签订的商品房预（销）售合同系因债权债务关系形成的。其次，赵明辉所主张的其与百园建材公司之间债权债务关系、百园建材公司与九邦公司之间的债权债务关系，九邦公司并不认可，而赵明辉亦未提供合法有效的证据予以证实，即形成涉案房屋买卖关系的基础债权债务关系存疑。最后，赵明辉与九邦公司签订的商品房预（销）售合同未登记备案，但涉案房屋已登记备案在案外人名下，赵明辉与九邦公司之间的房屋买卖合同并未实际履行，且已不能履行。综上，赵明辉与九邦公司之间并不存在真实的房屋买卖关系，签订合同是因三方之间的债权债务关系而形成的以房抵债的行为，九邦公司对其与百园建材公司之间的债权债务予以否认，且涉案房屋已登记备案在案外人名下，故该以房抵债的目的已不能实现。现赵明辉坚持基于房屋买卖合同关系，依据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，向九邦公司主张房屋买卖合同关系项下的权利，理由不当，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回赵明辉的诉讼请求。一审案件受理费15410元，减半收取计7705元，由赵明辉负担。二审中，当事人没有提交新证据。另查明，烟台市牟平区人民法院作出的（2018）鲁0612民再1号民事判决书第7页“认定事实部分”载明“林赟在公安机关的笔录中亦证实百园建材公司李明光在2016年7月9日网签涉案房产时未与其商量，而是李明光在2016年7月中下旬才告知她，她当时不同意李明光的做法，因为百园建材公司已经在2016年1月27日将涉案房产抵顶给了公司债权人赵明辉”。本院认为，上述判决已生效，其中记载的该段内容可以佐证百园建材公司与赵明辉间存在债权债务关系。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：1、赵明辉与九邦公司就涉案房屋是否形成商品房买卖合同关系；2、赵明辉能否解除涉案商品房买卖合同，要求九邦公司返还房款、支付利息并承担赔偿责任；3、赵明辉的诉讼请求是否超过诉讼时效。关于赵明辉与九邦公司就涉案房屋是否形成商品房买卖合同关系。赵明辉主张，因九邦公司欠百园建材公司款项，百园建材公司欠赵明辉款项，三方达成口头以房抵债协议，九邦公司与赵明辉签订了涉案商品房买卖合同。现赵明辉请求解除涉案商品房买卖合同，前提是该合同合法有效。首先，赵明辉于一审中提交百园建材公司与鲁东公司供销合同、出库单和汇总表，结合林赟、李明光在公安机关的笔录，足以证明百园建材公司与赵明辉间存在真实的债权债务关系。赵明辉以其对百园建材公司的债权，抵顶涉案房屋购房款589437元，其付款义务已履行完毕。其次，九邦公司认可其与百园建材公司存在以涉案房屋作价入股的协议，九邦公司系按照百园建材公司指示与赵明辉签订涉案商品房买卖合同，结合合同签订后九邦公司向赵明辉交付涉案房屋钥匙、出具房款收据、电费收据、装修电梯使用费收据、装修保证金收据，赵明辉与物业公司签订业主手册和物业管理手册，物业公司收取赵明辉垃圾处理费和物业费等事实，足以证明九邦公司以其实际行为认可以房抵债行为，已实际履行涉案商品房买卖合同。综上，涉案商品房买卖合同的签订是九邦公司与赵明辉的真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。关于赵明辉能否解除涉案商品房买卖合同，要求九邦公司返还房款、支付利息并承担赔偿责任。涉案商品房买卖合同签订后，九邦公司将涉案房屋另行出售并登记备案至他人名下，故涉案商品房买卖合同目的已不能实现。赵明辉根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，诉请解除合同、返还购房款及利息，于法有据，本院予以支持。关于已付购房款一倍赔偿责任，因涉案商品房买卖合同系基于以房抵债关系签订，并非九邦公司向社会公开销售涉案房屋而签订，赵明辉主张已付购房款一倍的赔偿责任，理由不当，本院不予支持。关于利息，计算基数为赵明辉已付购房款589437元，因涉案商品房买卖合同签订日期为2016年1月27日，九邦公司亦于同日向赵明辉出具收款收据，故利息起算日期应为2016年1月27日，利息计算标准为2016年1月27日至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，2019年8月20日至付清房款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于赵明辉的诉讼请求是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。赵明辉于2016年8月30日到公安机关报案称案外人徐春暖占据涉案房屋，九邦公司于2017年3月15日起诉案外人徐春暖，要求解除商品房买卖合同和撤销备案，一审法院于2017年7月25日判决解除合同并撤销备案，该案判决生效后，九邦公司将涉案房屋另行出售并备案给第三方，由此赵明辉与九邦公司签订的涉案商品房买卖合同无法履行，2020年1月16日赵明辉诉至法院主张解除合同，其请求未过诉讼时效。综上所述，赵明辉的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销烟台市牟平区人民法院（2020）鲁0612民初899号民事判决；二、赵明辉与烟台市九邦房地产开发有限公司于2016年1月27日签订的《商品房预（销）售合同》解除；三、烟台市九邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向赵明辉返还已付购房款589437元及利息（以589437元为基数，自2016年1月27日至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，自2019年8月20日至烟台市九邦房地产开发有限公司付清房款之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回赵明辉的其他诉讼请求。一审案件受理费15410元，减半收取计7705元，由烟台市九邦房地产开发有限公司负担4205元，由赵明辉负担3500元。二审案件受理费15410元，由烟台市九邦房地产开发有限公司负担8410元，由赵明辉负担7000元。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年十一月二十六日书记员  孙晓雯