福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终1226号 上诉人（原审被告）：邓仁姑，女，1934年11月1日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：黄家焱，福建金磊律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：曾献勇，福建金磊律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：陈伟毅，男，1983年8月26日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 被上诉人（原审原告）：李陈芳，女，1982年8月17日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原审第三人：龙岩市新罗区阳光房产经纪有限公司（以下简称阳光公司），住所地龙岩市新罗区西陂街道华莲路******，统一社会信用代码91350802559560228Y。 法定代表人：王叙萍，总经理。 委托诉讼代理人：陈晓海，男，1981年9月13日出生，住龙岩市新罗区。 上诉人邓仁姑因与被上诉人陈伟毅、李陈芳及原审第三人龙岩市新罗区阳光公司房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初2212号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邓仁姑的委托诉讼代理人黄家焱、曾献勇，被上诉人陈伟毅、李陈芳，原审第三人阳光公司的委托诉讼代理人陈晓海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓仁姑上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回陈伟毅、李陈芳原审全部诉讼请求，并由其承担本案诉讼费用。事实和理由：原判决适用法律错误，应当予以改判。1.原审是对“欺诈”而非“重大误解”进行审理，剥夺了上诉人在诉讼程序中的实体权利，原审法院有违中立原则。2.原判决适用法律错误，本案并不适用“重大误解”条款，且根据《民法总则》第一百五十二条之规定，当事人因重大误解的撤销权已消灭。3.房屋内存在生老病死是自然规律，并非社会生活中通常意义上的“凶宅”，不应当作为撤销房屋买卖合同的理由。4.双方签订的《房地产经纪买卖合同》是真实意思表示，应认定为真实、合法，且合同内也没有对案涉房屋是否有人员的伤亡或者非正常死亡进行明确的约定。5.原审诉讼费用计算不符合《诉讼费用交纳办法》规定，双方均无过错，却由上诉人承担10425元诉讼费，应予以纠正。 陈伟毅、李陈芳辩称，1.上诉人的陈述与客观事实严重不符，答辩人及原审第三人多次询问在该房屋内是否发生过人员死亡事件，上诉人均告知涉案房屋从未发生过死亡事件，恶意隐瞒张秋生于2018年12月1日在该房屋内死亡的事实，其诉请依法应予以驳回。2.双方签订的合同不是答辩人真实的意思表示，上诉人售房时具有主动披露的义务，合同虽未对房屋是否有过人员死亡做出约定，但根据交易习惯及行业惯例，当事人应当诚实信用，不得隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，上诉人不仅未主动披露张秋生在房内死亡事实，而且在答辩人及中介多次询问时仍恶意隐瞒，答辩人是在上诉人恶意隐瞒关键信息不知情的情况下才作出购买的意思表示，根据合同法第六条、第五十四条规定，涉案房屋买卖是可撤销的民事行为。3.涉案房屋是否为“凶宅”应以公序良俗为准，据答辩人了解死者张秋生是在房中触电死亡，属于非正常的死亡。答辩人因恐惧至今不敢居住，无法获得购买涉案房屋时所预期的房屋使用目的和利益。4.本案未过法定的诉讼时效。答辩人是于2020年2月1日邻居告知后才知道房屋有死人事件，便立即与上诉人协商退房，上诉人坚持否认有死人事件，迫于无奈答辩人才于同年3月24日向法院起诉，无论本案最终是以欺诈还是以重大误解为由进行撤销，均未超过诉讼时效。 原审第三人阳光公司述称，上诉人售房时恶意隐瞒张秋生在屋内死亡的关键事实，答辩人按房产中介的行业惯例多次向其询问房产是否曾发生过人员死亡事件，上诉人均予否认，显然构成了恶意欺诈。 陈伟毅、李陈芳向一审法院起诉请求：1.判决撤销陈伟毅、李陈芳与邓仁姑于2019年8月9日签订的《房地产经纪买卖合同》；2.判决邓仁姑返还陈伟毅、李陈芳已支付的购房款1820000元，并支付从2019年8月9日起至款清之日止、以900000元为本金、按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；从2019年9月12日起至款清之日止、以920000元为本金、按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3.判决邓仁姑赔偿陈伟毅、李陈芳因涉案房屋过户所产生的经济损失46105元（其中，契税26300元、个人所得税19725元、不动产登记费80元）；4.判决邓仁姑赔偿陈伟毅、李陈芳涉案房屋购房中介费25000元，交易代办费800元；5.判决邓仁姑向陈伟毅、李陈芳支付时间成本10000元；6.本案保全费5000元由邓仁姑承担。 一审法院认定：2019年8月9日，陈伟毅、李陈芳（买方）、邓仁姑（卖方）与阳光公司（第三人）签订了一份《房地产经纪买卖合同》，主要约定邓仁姑将龙岩市新罗区中山西路6号6幢1410号房屋以1820000元的价格转让给陈伟毅、李陈芳，陈伟毅、李陈芳向阳光公司支付中介费25000元及交易代办费800元。合同签订后，陈伟毅、李陈芳按合同约定于当天向邓仁姑支付房款900000元，向阳光公司支付中介费25000元，于2019年9月12日向邓仁姑支付剩余购房款920000元。邓仁姑按约将涉案房屋过户到陈伟毅、李陈芳名下，陈伟毅、李陈芳因此支出契税26300元、个人所得税19725元、不动产登记费80元。后陈伟毅、李陈芳得知修理工人张秋生于2018年12月1日在修理涉案房屋过程中猝死，认为邓仁姑在房屋交易过程中隐瞒了该事实，要求解除合同以及赔偿损失。双方协商未果，故陈伟毅、李陈芳诉至该院，请求判如所请。诉讼过程中，根据陈伟毅、李陈芳的财产保全申请，该院于2020年3月27日依法作出（2020）闽0802民初2212号民事裁定，查封邓仁姑名下的房产。陈伟毅、李陈芳因此支出保全费5000元。 一审法院认为，本案的争议焦点为邓仁姑未主动披露涉案房屋发生过死亡事件的行为是否构成欺诈以及涉案《房地产经纪买卖合同》是否可以撤销？当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。陈伟毅、李陈芳与阳光公司主张向邓仁姑询问过涉案房屋内是否有发生过人员伤亡事件，但均无法提供证据证明，故对该主张不予支持。陈伟毅、李陈芳与邓仁姑均认可张秋生于2018年12月1日在涉案房屋系因自身疾病而猝死的事实，但陈伟毅、李陈芳主张张秋生系因触电引发的自身疾病，张秋生的死亡为非正常死亡事件，但其未能提供证据证明，因此，对该主张不予支持。综上所述，该院认定邓仁姑未主动披露涉案房屋内发生过死亡事件的行为不构成欺诈。虽然张秋生的猝死不能认定为非正常死亡事件，但有别于一般的正常死亡事件即房屋使用人在居住、使用过程中因病或年老在房屋中去世，张秋生并非房屋使用人，是在涉案房屋完成修理工作中突然去世的。虽然邓仁姑认为该死亡事件不会影响房屋正常交易，但根据我国的善良风俗及日常生活经验，此种情形可能会影响到一般购房者的心理,包括忌讳、恐惧、焦虑等，进而造成房屋交易价值的降低,与当事人在缔约时真实意思表示不符,违背了买受人对于房屋实际价值的期待。因此，该院认定双方在订立《房地产经纪买卖合同》时存在重大误解，《房地产经纪买卖合同》违背了陈伟毅、李陈芳的真实意思表示，故陈伟毅、李陈芳主张撤销《房地产经纪买卖合同》，予以支持。《房地产经纪买卖合同》被撤销后，双方因合同取得的财产应当予以返还。故陈伟毅、李陈芳主张邓仁姑返还购房款1820000元，具有事实和法律依据，予以支持。同时，陈伟毅、李陈芳应当将龙岩市新罗区中山西路6号6幢1410号房屋返还邓仁姑。涉案《房地产经纪买卖合同》系因重大误解而被撤销，陈伟毅、李陈芳与邓仁姑在签订《房地产经纪买卖合同》过程中均无过错，故双方因此造成的损失应由各自承担。陈伟毅、李陈芳主张邓仁姑赔偿购房款的利息损失、房屋过户所产生的经济损失以及中介费、交易代办费、时间成本、保全费，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、撤销陈伟毅、李陈芳与邓仁姑于2019年8月9日签订的《房地产经纪买卖合同》；二、邓仁姑应于本判决生效之日起三十日内返还陈伟毅、李陈芳购房款1820000元；三、驳回陈伟毅、李陈芳其他诉讼请求。案件受理费22405元，减半收取计11202.5元，由陈伟毅、李陈芳负担777.5元，由邓仁姑负担10425元。 二审中，各方当事人除了一审举证外均未提供新的证据。 经审理查明，一审查明的事实清楚，证据充分，本院予以认定并作为二审对本案的事实认定。 本院认为，当事人依法自愿订立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案双方当事人交易的房屋曾发生死亡事件，上诉人邓仁姑对此并无异议。根据原审第三人阳光公司经办涉案房屋交易的员工陈晓海证实，在房屋买卖中被上诉人陈伟毅、李陈芳及其均有向上诉人询问出售的房屋内是否曾发生死亡事件，但上诉人均予否认，致使被上诉人陈伟毅、李陈芳对房屋内曾发生死亡事件不知情而购房。此与陈伟毅、李陈芳的陈述相互印证，应确认上诉人邓仁姑在房屋交易过程中隐瞒了该事实，未遵循交易的诚实信用原则如实告知。而此房在正常交易情形下作为购买人的陈伟毅、李陈芳通常是不愿意购买的房屋，导致陈伟毅、李陈芳购买房屋与其本意相悖并造成损失，因而主张撤销房屋买卖合同，一审法院判决支持被上诉人的诉请有事实和法律依据，邓仁姑对此提出的上诉理由不能成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款第（一）项规定，当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，陈伟毅、李陈芳提起的撤销之诉并未违反前述规定，邓仁姑上诉主张起诉超过期限的理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，邓仁姑的上诉请求不能支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22405元，由上诉人邓仁姑负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 丁 斌 审判员 许虹菁 审判员 林 磊 二〇二〇年十一月二日 书记员 林诗菁 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；