广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终2859号上诉人（原审被告）：陈技桂，男，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：吴静屏，广东银德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司，住所地：清远市佛冈县水头镇莲瑶碧桂园综合楼****。法定代表人：杨安琼，该公司副总经理。委托诉讼代理人：黄炜，该公司职员。委托诉讼代理人：朱富华，该公司职员。上诉人陈技桂因与被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省清远市佛冈县人民法院（2020）粤1821民初762号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈技桂上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。2.案件诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、上诉人并非涉案房屋的业主，也不是该房屋的实际使用人，上诉人已通知被上诉人解除合同，一审法院判令上诉人承担物业服务费及违约金属于查明事实不清，适用法律错误。2013年10月15日，上诉人与佛冈碧桂园清泉城物业发展有限公司签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》，约定上诉人以321917元的价格购买涉案房屋，合同签订后，上诉人支付了前期购房款包括税费约13万元后，因投资失败无法继续履行合同，上诉人已告知卖方要求解除合同，双方一直处于协商状态，截至被上诉人提起诉讼之日，涉案房屋的买卖合同并未继续履行，房屋下未过户到上诉人名下，故涉案房屋属于尚未出售状态，一审法院未查明此事实，仅以上诉人与被上诉人曾签订过前期物业服务协议就认定上诉人应支付物业费，事实不清。二、因上诉人未履行继续支付购房款的合同义务，卖方未收交购房款，自然不会通知上诉人收楼，故涉案房屋的收楼手续至今及未完成，一审法院依据上诉人与卖方在《商品房买卖合同》中约定的收楼日期作为开始收取物业服务费的日期明显为查明事实不清。三、根据上诉人与卖方签订的前期物业服务合同第六条的约定，在涉案房屋未出售之前，应由卖方向被上诉人支付物业服务费。原审法院未查明涉案房屋买卖合同的实际履行情冲泡，仅以上诉人与被上诉人签订过物业服务协议，即认定上诉人应承担物业服务费及违约金，属查明事实不清。四、上诉人因已向卖方提出解除买卖合同的意愿，且没有实际接收涉案房屋故从未考虑过需要承担物业服务费的问题，被上诉人主张从2015年6月1日起收取物业服务费，但其在上诉人已明确告知在愿意继续购买涉案房屋的情况下，仍未采到有效措施止损，要求上诉人承担物业服务费和滞纳金，明显有失公平。综上所述，上诉人认为，原审法院查明事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司辩称：一、关于涉案房屋的权属情况、交楼条件等事实问题，一审法院认定清楚，经开发商与建设单位沟通，被答辩人签订的《商品房买卖合同》并未解除，现仍处于实际履行状态，被答辩人应当按照合同约定接收涉案物业并按时缴纳物业服务费。二、关于涉案物业服务费及被答辩人违约等事实问题，一审法院认定清楚。在被答辩人与开发建设单位签订《商品房买卖合同》的当日，答辩人即与被答辩人签订了前期物业服务协议，明确约定了业主缴纳物业服务费的日期及逾期缴纳的违约金条款，被答辩人签字且明确知悉协议的相关内容，仍拒绝缴纳物业服务费，应承担相应的违约责任。三、被答辩人并未提供任何证据证明其非涉案物业的权属人，或者其与开发建设单位签订的《商品房买卖合同》已解除，一审法院以合同、协议的约定为依据并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回被答辩人的上诉请求，维持一审判决。碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司向一审法院起诉请求：1.陈技桂向碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司支付物业服务费，暂计至2020年2月的的物业服务费共计人民币5920.22元；2.陈技桂以当月所欠物业费为计算基数，按照从逾期之日起每日按应付物业费5‰标准计算并支付违约金，至陈技桂付清物业服务费之日止。暂计至2020年3月1日的违约金数额为24576.67元；3.陈技桂承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月15日，陈技桂购买位于佛冈县水头镇碧桂园清泉城林泉谷*街*号***商品房，合同约定的交楼期限为2015年5月30日，合同第十一条交接约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按合同附件四《补充协议书》第五条第二款的约定处理。”，《补充协议书》第五条第二款约定：《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容变更为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。同日，广东碧桂园物业管理有限公司清远佛冈分公司（乙方）与陈技桂（甲方）签订了《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》，甲方将佛冈县水头镇碧桂园清泉城林泉谷*街*号***号商品房交由乙方进行物业服务管理，该协议约定“甲方应按103.568元/月向乙方交纳物业服务费；本园区二次供水、电梯、消防、发电机、公共照明等公共设施设备运行，及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的水、电费和公共水电损耗费用，属代收代交费用，不计入物业服务费支出，按实际费用和以下约定方式计标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人分摊；甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月交纳，乙方采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为每月10日，甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费；甲方逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。”2013年11月28日，陈技桂购买的涉案商品房办理了预告登记（粤房地预登佛字第3300013470号）。2014年8月28日，涉案商品房所在的佛冈碧桂园二期工程1#、2#号楼取得竣工验收备案。约定的交楼期限届满后，陈技桂未办理收楼手续，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司曾于2018年9月14日向陈技桂发出《催收楼通知书》，于2020年3月12日向陈技桂发出《物业服务费催缴函》，陈技桂至今未办理收楼手续及缴纳物业服务费，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司遂诉至一审法院。另查明：2015年1月22日，碧桂园·清泉城商品住宅区的开发建设单位佛冈碧桂园清泉城物业发展有限公司与广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司签订了《碧桂园清泉城前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司对碧桂园清泉城提供前期物业管理服务。广东碧桂园物业管理有限公司清远佛冈分公司于2012年12月13日经工商管理部门核准变更登记为广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司。2015年11月23日，广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司经工商管理部门核准变更登记为广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司。2019年6月24日，广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司经工商管理部门核准变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。广东碧桂园物业管理有限公司清远佛冈分公司陈技桂签订的《碧桂园清泉城前期物业服务协议》意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，依法受法律保护，双方均应诚信履行，双方的权利义务关系应依该合同调整。广东碧桂园物业管理有限公司清远佛冈分公司经工商部门核准变更登记为广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司，后核准变更登记为广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司，再核准变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司，其权利和义务由变更后的权利主体（即碧桂园智慧物业佛冈分公司）享有和承担。根据《碧桂园清泉城前期物业服务协议》的约定，物业服务费的计算起始时间为商品房买卖合同约定的交付之日起，而根据《商品房买卖合同》补充协议第五条关于商品房交接第二款的约定，涉案房屋已于2014年8月28日验收合格并备案，符合合同约定收楼条件，陈技桂应该自行联系办理收楼手续，陈技桂逾期未办理收楼手续且经过碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司的催收仍未办理收楼手续的责任由陈技桂承担，即涉案商品房于2015年5月30日交付，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司已经对陈技桂的物业进行管理，陈技桂应该按照约定缴纳物业服务费。碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司要求陈技桂从2015年6月1日起按约定缴纳物业服务费的请求有事实和法律依据一审法院予以支持。陈技桂自2015年6月起暂计至2020年2月期间的物业服务费为5903.376元（103.568元/月×57个月）。碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司主张2019年11月至2020年2月的二次供水、楼道、路灯照明分摊费用等为16.73元，但未提供证据证明上述费用已经实际发生，一审法院不予支持。陈技桂未按照约定交纳物业服务费已构成违约，根据《前期物业服务合同》第十六条的约定，陈技桂应自逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。对碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司主张的违约金于法有据，一审法院予以支持，违约金暂计算至2020年3月1日为24576.67元。陈技桂经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，一审法院依法缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，作出如下判决：陈技桂于判决生效之日起十日内支付2015年6月至2020年2月的物业服务费5903.376元及违约金24576.67元（违约金暂计算至2020年3月1日，从2020年3月2日起以103.568元/月为基数，从每月应缴物业费之次日开始按《碧桂园清泉城前期物业服务协议》的约定计算至付清之日止）给碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司。案件受理费562元，减半收取计281元，由陈技桂负担。本案二审期间，上诉人提交了如下证据：一、（2015）清佛法民二初字第504号民事判决书；二、上诉人名下不动产登记资料查询结果证明（房产），拟证明上诉人与卖方佛冈碧桂园清泉城物业发展有限公司签订关于案涉房屋的《商品房买卖合同》至今未履行完毕，案涉房屋并未过户至上诉人名下，上诉人既不是案涉房屋的业主，也不是实际使用人，上诉人不应承担案涉房屋的物业服务费及违约金。被上诉人质证对上诉人的证据不予认可。经审理，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。上诉人陈技桂在与佛冈碧桂园清泉城物业发展公司签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》的同时，与被上诉人签订了《碧桂园清泉城前期物业服务协议》。上述《商品房买卖合同》及《碧桂园清泉城前期物业服务协议》，是当事人真实的意思表示，内容没有违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，上诉人应按约定履行义务。依据《碧桂园清泉城前期物业服务合同》第三章第六条约定，上诉人应从商品房买卖合同约定的物业交付之日起向被上诉人交纳物业服务费。而《商品房买卖合同》补充协议第五条关于商品房交接第二款明确约定，上诉人在约定的交付期限届满之日自行联系办理收楼手续，如上诉人逾期办理交接房手续则视为出卖人交房。现涉案房屋已于《商品房买卖合同》约定的交付期限届满之日前验收合格并备案，符合合同约定的收楼条件，上诉人未按合同的约定履行收楼义务，应视为出卖人已向其交付涉案房屋，故双方约定的交楼时间到后，上诉人即应负有向被上诉人交纳物业服务费的义务。上诉人称已通知出卖方解除《商品房买卖合同》，并非涉案房屋的实际使用人，但其在二审中提交的不动产登记资料查询结果证明等证据，并不足以证明其主张的事实。即使上诉人未实际使用涉案房屋，也不能免除其依约向被上诉人交纳物业服务费的义务。一审法院判决上诉人向被上诉人交纳所欠的物业服务并支付违约金，符合《碧桂园清泉城前期物业服务合同》约定和法律的规定，本院予以认同。鉴于上诉人经一审法院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩意见，对其在二审中提出违约金过高的意见，本院不予采纳。综上所述，上诉人陈技桂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费562元，由上诉人陈技桂负担。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年十月二十八日法官助理 周嘉俊书 记 员 周 莹附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。