上海市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪03民终134号上诉人(原审原告)吴根余，男，1934年8月16日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区华浦村西宅河头**。被上诉人(原审被告)上海市徐汇区征地房屋补偿事务中心，住所地上海市徐汇区南宁路****。法定代表人纪晓东，上海市徐汇区征地房屋补偿事务中心主任。委托代理人汪显水，上海融孚律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海市徐汇第二房屋征收服务事务所有限公司，住所地，住所地上海市徐汇区苍梧路**iv>法定代表人李忠辉，上海市徐汇第二房屋征收服务事务所有限公司董事长。委托代理人汪显水，上海融孚律师事务所律师。上诉人吴根余因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服上海铁路运输法院(2020)沪7101民初339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审查明，2019年8月，吴根余与上海市徐汇区征地房屋补偿事务中心(以下简称“徐汇征补中心”)及实施单位上海市徐汇第二房屋征收服务事务所有限公司(以下简称“徐汇二征所”)签订户编号：14HP0332《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议(适用货币补偿和产权房屋调换)》(以下简称涉案协议)，约定：甲方为徐汇征补中心，乙方为吴根余户。因国家建设需要，该协议所涉房屋坐落的土地已经被国家依法征收。按照《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》(以下简称《暂行规定》)和上海市徐汇区人民政府批准的征地房屋补偿方案，双方就房屋补偿事宜经协商一致签订协议。被征收房屋坐落于华浦村宅河头66号，房屋建筑面积215平方米，核定建筑面积301平方米，经认定，吴根余户人口5人，即吴根余、吴少平、林届琴、吴丹文、沈灵峰。经上海涌力土地房地产估价有限公司评估，乙方房屋建安重置结合成新单价为每平方米建筑面积人民币(以下币种同)814元，被拆除房屋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价为3750元，每平方米建筑面积价格补贴为1,369.2元，乙方房屋补偿款为XXXXXXX.2元。房屋装饰补偿款为64,500元。棚舍及附属物补偿款为11,174元。甲方应向乙方支付补偿款2,463,567.2元。乙方选择货币申购或产权房屋调换补偿的，甲方安置乙方徐汇区华泾453街坊(期房)3号楼东单元2201室、徐汇区华泾453街坊(期房)3号楼东单元2001室，徐汇区华泾453街坊(期房)2号楼西单元201室，三套房屋预计交房日期均为2018年3月11日，乙方应当支付给甲方房屋补偿款与安置房屋价款差价9,145,882.8元。搬家补助费15,050元，各项奖励补贴费计9,947,900元。协议经甲乙双方签字或盖章后生效。双方同日签订《安置房(期房)认购书》，吴根余户认购上述协议约定的三套安置房屋。2018年3月1日，徐汇二征所向吴根余发送三套产权调换安置房屋的入户通知书、入户办理说明，通知吴根余于同月11日办理入户手续。2019年3月21日，案外人上海中房景阳房产有限公司取得453街坊安置房屋的产权。吴根余户未办理入户手续和安置房屋的不动产登记。关于安置房屋物业费、停车费等问题相关部门在信访中进行了处理答复。吴根余认为因徐汇征补中心和徐汇二征所隐瞒安置房屋为普通商品房的事实，物业费、停车费过高，导致吴根余没有在约定期限办理交房手续，侵犯了其合法权益，向原审法院提起诉讼，请求判决：1、确认涉案协议无效；2、徐汇征补中心和徐汇二征所赔偿吴根余在外租房损失人民币375,000元(5,000元*25个月*3套)。审理过程中，吴根余变更诉讼请求为徐汇征补中心和徐汇二征所赔偿其在外租房损失155,000元(2018年4月1日至2020年4月30日，共25个月，每月租金6,200元)。原审另查明，涉案协议约定的三套安置房屋即属于是征地房屋补偿方案(告居民书)中所指就近期房，属于商品房，每平方补贴16,000元。原审认为，根据《暂行规定》第五条第三款、第十一条、第十二条的规定，区(县)征地事务机构与宅基地使用人或者房屋所有人应当按照征地房屋补偿方案协商签订房屋补偿安置协议，征地房屋补偿应当以合法有效的宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件计户，按户进行补偿。本案中，涉案协议签约主体符合规定。双方约定的协议内容系真实意思表示，符合征收集体土地房屋相关法律规定和被征收地块安置补偿政策。协议签订后，协议约定的商品房屋符合交付条件，徐汇二征所按照协议约定通知吴根余办理入户交付手续。吴根余户在选择协议约定的三套房屋时，并未因房屋是商品房屋导致其户动迁安置利益受到影响，吴根余关于产权调换房屋的性质以及物业费、停车费高于配套商品房的主张，并不能构成其不办理入户手续的理由。综上，吴根余之诉请，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。据此，原审遂依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，于2020年8月27日判决驳回吴根余的诉讼请求；案件受理费人民币80元，由吴根余负担。判决后，吴根余不服，向本院提起上诉。上诉人吴根余上诉称：被上诉人只交付了入户通知书及入户办理说明，未满足约定的交付入户条件；被上诉人最终安置的是普通商品房，并非符合规定的安置房，普通商品房的物业费等费用均比一般动迁安置房高，故上诉人未办理入户。上诉人是在信访后才得知该普通商品房作为配套商品房，享受与动迁安置房相同的相关优惠政策，但被上诉人在约定交房日当日没有提供符合交付条件的安置房，确实影响到了上诉人的利益。原审判决认为协议约定的商品房符合交付条件，上诉人的动迁安置利益没有受到影响系认定事实不清，故请求撤销原判，依法改判支持其原审诉讼请求。被上诉人徐汇征补中心辩称：上诉人主张租金损失没有合同依据，上诉人的请求权基础以涉案协议、认购书为依据，在合同、认购书中有关违约责任的条款，并没有对在外租房损失的约定，对逾期交房约定的是过渡费；根据征收的规定，没有相关征收部门需要赔偿被拆迁人在外的租金损失的条款；被上诉人通知上诉人办理入户手续时，已经符合了交房的手续，办理没有障碍，且信访针对上诉人对交房条件的异议有过答复，上诉人拒绝办理入户的理由不成立；法律没有禁止商品房能够用于安置，房源是进行过公示的，价格与其他房屋有差异，为了保障被征收居民的权益，被上诉人给予居民房屋每平方米16,000元的补贴，未损害居民的利益；被上诉人有交房的义务，但没有为被征收对象办理产证的义务，被上诉人将具备交付条件的房屋按约定的时间交付上诉人户，并无不当；关于房屋没有大产证、有抵押的情况不影响交房，其他住户大部分已顺利入住，且经过协调，物业费、停车费都与动迁房相一致了。上诉人对租金的发生没有充分的证据证明，即使发生也不应由被上诉人承担。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人徐汇二征所辩称：同徐汇征补中心意见一致，请求驳回上诉，维持原判。另查明，华泾453街坊期房在建设过程中，曾于2017年2月4日被设定土地使用权抵押，后于2018年6月27日解除。原审查明的其他事实无误，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方产生纠纷的主要原因是上诉人户认为被上诉人向其提供的普通商品房的安置房源在物业费、停车费等支出上高于其他动迁安置房源，故拒绝入户而导致。但涉案协议系双方自主协商签订，安置房源由上诉人户自行选择确定。协议中并未对安置房源的属性、物业费、停车费等内容进行约定，国家及本市也从从无对普通商品房作为征地补偿安置房的禁止性规定。协议签订前，基地补偿安置方案中对房源的价格进行了公示，华泾453街坊房屋的单价是基地其他房源价格的3至4倍，如此高倍价差的房源在物业费、停车费上有所差距理应可以预见。上诉人自主选择了该房源却又以物业费、停车费过高为由拒绝入户没有正当理由。由此产生的所谓在外租房损失并要求由被上诉人承担的主张依法不能成立。但本院还需指出，华泾453街坊的安置房源曾被设定土地使用权抵押，虽不影响安置居民的入住及使用，但作为征地补偿安置房源，无权利负担是应有之意。被上诉人作为具体实施征地房屋补偿安置工作的机构，对此负有监管职责。被上诉人应在之后的补偿工作中加强监管，予以改进，避免类似情况的再次发生。综上，上诉人的主张缺乏事实证据及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人吴根余负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱晓婕审 判 员 陈瑜庭审 判 员 程 黎二〇二〇年十一月二十四日法官助理 史克诚书 记 员 朱小艳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……