广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终979号上诉人（原审被告）：郑雪瑜，女，住广东省汕头市金平区********13幢606房，公民身份号码445************024。被上诉人（原审原告）：广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司，住所地汕头市龙湖区************之十，统一社会信用代码914***********494H。负责人：姚耀林。委托诉讼代理人：伦少芳，系该司工作人员。委托诉讼代理人：纪育兵，系广东龙光集团物业管理有限公司金椰苑管理处员工。上诉人郑雪瑜因与被上诉人广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司物业服务合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2020）粤0511民初1188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郑雪瑜及广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司的委托诉讼代理人伦少芳、纪育兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人郑雪瑜上诉请求：一、改判上诉人与被上诉人之间无实际存在的合同关系，因而双方无存在债权债务关系，被上诉人的诉讼请求属于虚假诉讼，应依法驳回被上诉人的所有请求，承担所有诉讼费用，并确定是否追究其虚假诉讼的法律责任。二、依法改判上诉人不用支付被上诉人物业管理费8387.94元及利息和诉讼费176元。三、如若认为上诉人与被上诉人之间存在合同关系，则请求依据合同法有关规定，判令被上诉人提供一份合同内容完全一致，对双方具有同等法律效力和约束力，具有同等权利义务的合同给上诉人，以保护上诉人的平等合法权益。上诉人没有跟任何人或单位签订过任何物业管理服务合同，故手头没有任何物业管理服务的合同。四、请求调查核实广东龙光集团物业管理有限公司在金椰苑小区的管理期间是哪年哪月哪日，被上诉人是哪年哪月哪日入驻金椰苑小区。事实与理由：一、一审判决书内容第三页第二段“被告郑雪瑜辩称”这一段有五处不合实际的错误陈述和非上诉人的真实意思，更正如下：1.第1-3行：“原告所诉的被告居住的小区物业开发商为“龙光交通集团有限公司金园分公司（曾用名：龙光基业集团有限公司金园分公司）”。这句上诉人的真正陈述和真正意思是“原告所诉的被告居住的小区物业开发商为“广东龙光（集团）有限公司和广东龙光（集团）有限公司金园分公司”；2.第7行：“广东龙光物业集团有限公司”，上诉人的真实陈述是“广东龙光集团物业管理有限公司”；3.第9行：“广东龙光物业管理有限公司汕头分公司”，上诉人的真实陈述是“广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司”；4.第13行：“与被告无关”，上诉人的真实陈述和意思是“与被告无关，被告不予承认”；5.第14-15行：“原告在诉讼中所主张的利息不合理”，这句陈述上诉人根本从未提及，因为合同与上诉人无关，物业管理费的计算和利息的计算都与上诉人无关，上诉人根本不需要提及。二、在本案件的民事起诉状和庭审及民事判决书中所提及的所有公司名称有：广东龙光（集团）有限公司，广东龙光（集团）有限公司金园分公司，龙光基业集团有限公司，龙光交通集团有限公司，龙光基业集团有限公司金园分公司，龙光交通集团有限公司金园分公司，广东龙光集团物业管理有限公司，广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司共八个公司名称，其中只有广东龙光（集团）有限公司和广东龙光（集团）有限公司金园分公司这两个公司名称与上诉人签过购房合同，其他公司名称都没有与上诉人签过合同。2020年7月20日，上诉人从汕头市市*监督管理局和汕头市金平区**监督管理局企业机查档案室查询结果证明其中广东龙光（集团）有限公司、龙光基业集团有限公司、龙光交通集团有限公司，这三个公司名称系先后变更名称的同一家公司。广东龙光（集团）有限公司金园分公司、龙光基业集团有限公司金园分公司、龙光交通集团有限公司金园分公司，这三个公司名称在汕头市市*监督管理局查到被注销，在金平区市场监督管理局都查不到登记信息，在网上搜索查到这三个公司名称也系同一公司先后变更名称，但都注销了。广东龙光集团物业管理有限公司和广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司是两家不同法定代表人，不同负责人，不同注册时间，不同注册地址的不同公司（有汕头市市*监督管理局出具的资料为证明）。三、上诉人与被上诉人之间没有合同关系，则双方不存在债权债务关系。被上诉人虽然是合法注册的公司，但不是金椰苑小区全体业主聘请的，也不是经过合法途径入驻小区的，其在小区里进行的是非合法的经营。四、上诉人虽然2007年-2009年给了第一任物业公司广东龙光集团物业管理有限公司物业管理费，但不是承认他们的管理，也不是履行合同义务，而仅仅是给予金钱。五、被上诉人与第三方龙光基业集团有限公司金园分公司所签订的《前期物业服务合同》与上诉人无关，上诉人不予承认。龙光基业集团有限公司金园分公司经查询已被注销了。六、至于诉讼时效问题，只是提醒法官，如果法庭法官认为双方存在合同关系，则应考虑诉讼时效的问题，以保护上诉人的权益，根据合同法有关诉讼时效的规定，超过诉讼时效的诉求上诉人不承认。七、对于上诉人在原审庭审中给被上诉人所提供的所有证据复印件都签了质证人郑雪瑜名字和日期，仅仅表示证实被上诉人提供了那些证据。至于那些证据是否真实，是否具有法律效力应该由法庭和法官去判断，上诉人认为有些是伪造的，也并没有在上面写上“予以质证”和“不予质证”字样，如果上面有这样的字样则不是上诉人写上的，请法庭法官明察。被上诉人广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司辩称，双方之间的服务合同成立。原广东龙光集团有限公司变更为龙光基业集团有限公司，再变更为龙光交通集团有限公司及龙光交通集团有限公司金园分公司。被上诉人作为选聘物业服务的单位，开发商和被上诉人签订前期服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律问题的若干解释》第一条“业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上诉人入住后向被上诉人支付物业管理费的行为，再次证明双方之间的物业管理服务关系。上诉人自2006年入住以来，一直由被上诉人提供物业服务，接受被上诉人的服务，管理费支付到2009年2月3日。其长期的支付行为，应视为双方之间存在物业服务合同关系，上诉人也认可物业服务和收费标准。被上诉人有严格履行物业服务的义务，按相关的法律规定，对业主提供物业服务，包括维修、养护、管理共有部分。对公用设施设备养护和管理公用绿地、花木、维护公共卫生，清运垃圾，维持公共秩序等。2008年，建设部根据被上诉人的物业服务水平，评定被上诉人为国家物业管理一级企业。一审庭审中，法庭询问上诉人为何2009年3月后不缴纳管理费，上诉人称双方有签订合同，但被上诉人没有提供物业服务，对被上诉人的服务不予认可。被上诉人没有和上诉人签订前期服务合同，不能成为其拒绝交纳物业管理费的理由。上诉人主张被上诉人管理不当，存在违约的情形也没有提交任何证明。应承担举证不能的不利后果。被上诉人的主张没有超过诉讼时效，物业服务具有持续性，物业服务合同是连续性的合同，被上诉人持续为上诉人提供物业服务，诉讼时效应从双方终止合同起算。故本案不超过诉讼时效。被上诉人不定期张贴物业费的通知单，也通过委派物业管理人员上门和电话催收、发催款函，均可认定被上诉人每年均有主张管理费。在上诉人提供的证据报告8，也证明2010年12月上诉人和被上诉人存在物业管理费的纠纷，也再次证明被上诉人对物业管理费的主张，被上诉人的权利主张并没有终止。之前的诉讼时效因此中断，重新起算。上诉人提出被上诉人的诉求超过时效，缺乏事实依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司向一审法院起诉请求：1.判令郑雪瑜缴纳2009年4月至2019年10月所欠物业服务费8387.94元；2.判令郑雪瑜按照每日千分之一支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费，截止2019年10月30日应支付滞纳金为13650.38元；3、判令郑雪瑜承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：汕头市金平区********金椰苑13幢606房的业主是郑雪瑜，该房系郑雪瑜于2006年1月4日向广东龙光（集团）有限公司、广东龙光（集团）有限公司金园分公司购买的，该房的建筑面积为107.4㎡，该幢住宅无带电梯。广东龙光（集团）有限公司于2014年2月8日经汕头市工商行政管理局核准，变更为龙光基业集团有限公司；2017年9月26日，经汕头市工商行政管理局核准，龙光基业集团有限公司变更为龙光交通集团有限公司。广东龙光集团物业管理有限公司是资质等级为一级的物业服务企业。广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司与龙光基业集团有限公司金园分公司就金禧花园-金椰苑小区的物业服务事宜签订《前期物业服务合同》，合同期限自2006年6月30日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止，约定龙光基业集团有限公司金园分公司委托广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司对小区项目提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，多层住宅物业服务费（无电梯）每月每平方0.7元，物业服务费按月缴纳一次，每次交纳费用时间为每月5日前缴纳当月的物业服务费，逾期未交纳的，广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司有权要求业主补交，且业主要从逾期之日起按逾期交款额每天千分之一的标准缴交违约金，协议还约定了其他内容。协议签订后，广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司一直对该小区提供物业服务并按汕头市**城区物业服务等级标准等收费指导价汕价（2004）236号、汕头市物价局《关于规范和调整实行政府指导价物业服务收费标准的通知》汕价（2011）文件执行。金禧花园金椰苑小区未成立小区业主委员会，也未与其他物业管理公司另行签订物业服务合同，广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司一直为该小区提供物业管理服务至今。郑雪瑜缴交物业费至2009年3月。自2009年4月起，郑雪瑜以该小区未成立业主委员会，也未与其他物业管理公司另行签订物业服务合同，该《前期物业服务合同》与郑雪瑜无关为由，没有再向广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司缴纳物业服务费。广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司于2019年8月5日向郑雪瑜发出缴纳物业服务催缴函，通知郑雪瑜缴交相关费用。以上事实有广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司、郑雪瑜提交的证据及庭审笔录为证。一审法院认为：关于《前期物业服务合同》对郑雪瑜是否有约束力的问题。广东龙光（集团）有限公司为该小区的建设单位，其依法选聘物业服务企业并与所选聘的物业服务企业签订《前期物业服务合同》，主体适格、意思表示真实，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力。郑雪瑜作为金禧花园-金椰苑小区的业主享受了广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司提供的物业服务，应当按时交纳物业服务费用，故广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司要求郑雪瑜支付拖欠的物业服务费，于法有据，一审法院予以支持。本案中郑雪瑜抗辩，开发商与广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司签订的金禧花园-金椰苑《前期物业服务合同》。该合同是龙光基业集团有限公司金园分公司与广东龙光物业管理有限公司汕头分公司签订的合同（且合同上没有显示签订日期），不是广东龙光物业管理有限公司或郑雪瑜购房时该物业开发商广东龙光（集团）有限公司或广东龙光（集团）有限公司金园分公司与郑雪瑜签订的合同，与郑雪瑜无关，不认可广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司提供的物业服务，并以此为由不缴交物业服务费，没有法律依据，该抗辩理由，一审法院不予以支持。郑雪瑜称其并不是2009年4月办理入住该小区的，也没有拒交物业管理费，其物业管理费交至2009年3月，与查明的事实一致，该辩称意见，有事实依据，一审法院予以采纳。关于郑雪瑜辩称的物业管理处的不良管理现象和问题，曾使用暴力催讨物业费等其他问题。就本案而言，广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司作为物业服务单位，在完成服务职能的基础上,为保证物业服务工作正常开展，小区管理良性发展，应加强从业人员培训，加强与业主沟通，尽可能的解决业主的实际问题。关于诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司所起诉的物业管理费，均是基于物业服务合同而产生的债务，每个月的债务是整体债务的一部分，属于同一债务分期履行的情况，故一审法院认为连续拖欠或者有间断地多次拖欠分期缴纳的物业管理费及违约金，诉讼时效期间应从提供物业服务的最后一期物业管理费缴纳期限届满之日起计算，郑雪瑜2019年8月6日签收了广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司的《催款函》。现广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司仍继续为郑雪瑜提供物业服务，故对郑雪瑜提出本案物业管理费已超出诉讼时效期间的主张，一审法院不予支持。关于违约金问题，本案中，《前期物业服务合同》约定业主逾期交纳物业费的，从逾期之日起按逾期交款额每日千分之一的标准缴交违约金等小区业主的违约责任，该约定不违反法律法规的规定。该合同约定条款对郑雪瑜有约束力，故一审法院认为广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司对违约责任的主张，依法有据，一审法院予以支持。关于物业费的数额，郑雪瑜住宅面积为107.4㎡，房屋位于多层第六层，一审法院予以确认。广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司系具有国家一级资质的物业服务单位，按照金禧花园-金椰苑《前期物业服务合同》第六章第一条约定：“多层交纳的物业服务费用为每月每平方米0.7元”；“物业服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为每月5日前缴纳当月的物业服务费，逾期未交纳的，广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司有权要求业主补交，且业主要从逾期之日起按逾期交款额每天千分之一的标准缴交违约金。”广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司按政府指导价收费标准收取物业管理费，主张自2009年4月至2012年1月按每月0.45元计，自2012年2月至2013年12月按每月0.6元计，自2014年1月至2019年10月按每月0.7元计。以此主张计算物业管理费依据充分，一审法院予以支持。经核算，郑雪瑜自2009年4月至2019年10月共未缴纳的住宅物业费为8387.94元。广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司按郑雪瑜所欠物业费主张违约金的数额，经审查广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司提交的计算清单，广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司按逾期缴纳物业费的金额按日千分之一计算违约金，自2009年4月至2012年1月每月缴纳物业48.33元，共欠费34个月，计为5275.07元，自2012年2月至2013年12月每月缴纳物业64.44元，共欠费23个月，计为3471.77元，自2014年1月至2019年10月每月缴纳物业75.18元，共欠费70个月，计为4903.54元，以此主张郑雪瑜共欠违约金13650.38元。经核实，对违约金计算，以每月应缴纳的物业管理费为基数，自次月5日起按日千分一计算，按月依次计算至实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院作出如下判决：一、郑雪瑜应于判决发生法律效力之日起10日内向广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司支付自2009年4月至2019年10月的物业服务费8387.94元；二、郑雪瑜应于判决发生法律效力之日起10日内向广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司支付自2009年4月至2019年10月的违约金（违约金计算：以每月应缴纳的物业管理费为基数，自次月5日起按日千分一计算，按月依次计算至实际清偿之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费176元，由郑雪瑜负担。广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司已预交的案件受理费，一审法院予以退回。郑雪瑜应负担的案件受理费，应在判决发生法律效力之日起10日内向一审法院交纳；拒不交纳的，一审法院将依法强制执行。二审期间，郑雪瑜向本院提交下列证据材料：1.五份企业机读档案变更登记资料，用以证明被上诉人提及的各个公司名称和企业登记状况；2.申请书一份，用以证明三个龙光公司已经注销；3.书写给被上诉人负责人的材料一份、回复被上诉人寄催款函的复函，用以证明上诉人系于2019年8月6日才知道物业进驻新的公司。经质证，广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司对申请书的证明内容、关联性不予认可；对档案资料的真实性认可，证明内容不认可，原广东龙光集团有限公司变更为龙光基业集团有限公司，再变更为龙光交通集团有限公司及龙光交通集团有限公司金园分公司，是同一家公司。也是和被上诉人签订前期物业合同的公司。本院审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。首先，郑雪瑜购买商品房并居住于汕头市金平区********金椰苑，事实上接受了广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司提供的物业服务，郑雪瑜以其与广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司不存在合同关系为由抗辩不应支付物业费，理由不成立，本院不予支持。其次，本案《前期物业服务合同》约定物业服务费按月缴纳一次，每次交纳费用时间为每月5日前缴纳当月的物业服务费。因本案物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间互有关联性，但具有可分性，均为独立债务，不宜作为分期履行的同一债务予以认定，因此诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算。一审法院认定本案物业费的诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算依据不足，本院予以纠正。郑雪瑜提出本案应适用诉讼时效相关法律规定的上诉意见，理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”经查，广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司曾于2019年8月5日向郑雪瑜发出缴纳物业服务催缴函，通知郑雪瑜缴交相关费用，广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司并无提交证据证明在此之前有向郑雪瑜催缴过物业费，因此应当认定本案诉讼时效于2019年8月5日因广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司向郑雪瑜提出履行请求而中断，因此本案未超过诉讼时效部分的物业费为2016年8月至2019年10月（共38个月），物业费合计2856.84元（0.7元×107.4㎡×38个月）。广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司主张的郑雪瑜拖欠的自2009年4月至2016年7月的物业管理费因超过诉讼时效，依法不受法律保护。因本院已重新确定郑雪瑜应支付拖欠的物业费的期间，故郑雪瑜因逾期交纳物业费依约所应支付的违约金的计算基数及起算时间点应相应予以调整。综上所述，郑雪瑜的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、变更汕头市金平区人民法院（2020）粤0511民初1188号民事判决第一项为：郑雪瑜应于本判决发生法律效力之日起10日内向广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司支付自2016年8月至2019年10月的物业服务费2856.84元；二、变更汕头市金平区人民法院（2020）粤0511民初1188号民事判决第二项为：郑雪瑜应于本判决发生法律效力之日起10日内向广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司支付自2016年8月至2019年10月的违约金（违约金计算：以每月应缴纳的物业管理费为基数，自次月5日起按日千分一计算，按月依次计算至实际清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费176元，由广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司负担116元，郑雪瑜负担60元。二审案件受理费352元（上诉人郑雪瑜已预交），由上诉人郑雪瑜负担120元，被上诉人广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司负担232元。被上诉人广东龙光集团物业管理有限公司汕头分公司应负担的二审案件受理费应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳；逾期交纳的，本院将依法强制执行。上诉人郑雪瑜多预交的二审案件受理费232元，经其书面申请后，由本院予以退还。本判决为终审判决。审判长  翁汉光审判员  张丹华审判员  陈瑛瑾二〇二〇年十一月二日书记员  林鸿瑜