黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终6136号上诉人(原审原告)：哈尔滨市香开物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区顺水街**。法定代表人：姜晓东，总经理。委托诉讼代理人：申雪，黑龙江大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄君妍，黑龙江大地律师事务所律师。上诉人(原审被告)：卞永平，女，1965年6月23日出生，汉族，黑龙江摄影家协会职工，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：包雅峰（系卞永平丈夫）。上诉人哈尔滨市香开物业管理有限责任公司（以下简称香开物业公司）因与上诉人卞永平物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初1275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。香开物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，判决卞永平给付2006年-2019年7月欠交物业服务费7524.58元；2.诉讼费用由卞永平负担。事实和理由:一、《小区共用部位、公共配套设施维修费协议书》(以下简称《协议书》）约定民用建筑按使用面积每月0.3元交纳维修管理费，同时明确，“上述费用测算标准按省、市有关文件规定和实际发生确定，如物价涨幅发生变化，标准相应调整”。2013年11月《哈尔滨市物业服务费收费管理办法》已经将基础物业服务价格做了调整到0.6元每平方米每月,应按此标准执行,这既是合同约定又是有关部门规一审法院两次判决均认定《协议书》合法有效，却选择性适用《协议书》，对此二审法院应予纠正，判决认定按0.6元每平方米每月标准计付物业费。二、一审判决关于上调物业费应经业主大会过半数通过、经有关主管部门同意的认定与事实不符对此认定应予纠正。首先珠江小区未成立业主大会，也未按《物业管理条例》规定签订物业服务合同，香开物业公司对珠江小区的物业服务是延续前期物业服务合同关系,因而关于物业费调整问题无法经业主大会等程序进行。物业服务收费早已放开,实行政府指导价和市场约定价,物业费标准不需要主管部门批准，香开物业公司主张的0.6元每平方米每月标准就是政府指导价，且该文件政府发布后即生效适用，也不需香开物业公司公示与否。其次，对物业费价格的调整，在《协议书》已经明确约定，履行协议书约定条款也不需要再次的表决、公示或批准。三、一审判决造成一个小区同等服务确出现两个物业费标准,现实中无法执行，会引发严重的不良后果，助长拖欠物业费业主欠费行为，打击损害正常交纳物业费业主利益。珠江小区正常按0.60元/平方米.月交纳物业费的业主近70%，以各种理由不交、欠交业主只有百分之十几。业主不按时交纳物业费实质是侵害已经按时交费业主的利益,欠费业主的非法行为得到一审法院的“褒扬”，不按时交纳物业费到头来可以少交,使不守规则的人获得法外利益，这种判决是非正义的判决，应当纠正。综上所述，一审判决应予撤销，并予以改判。卞永平辩称，不同意香开物业公司的上诉请求，答辩意见同卞永平上诉状意见一致。卞永平上诉请求：1.撤销（2020）黑0110民初1275号民事判决;2.驳回香开物业公司诉讼请求。事实和理由:一、一审诉讼程序违法。香开物业公司与卞永平物业纠纷一案，香开物业公司曾于2016年5月立案，要求香开物业公司给付拖欠物业费。经香坊区人民法院审理，做出了（2016）黑0110民初3530号民事判决书，该判决书已于2017年9月发生法律效力。该判决书判决卞永平给付自2006年1月1日起至2015年12月30日止的物业费用1488.12元。该判决生效后，卞永平依判决缴纳物业费，香开物业公司以物业人员变更，未收到判决书，拒绝按判决收取物业费。香开物业公司于2019年2月28日再次向香坊人民法院起诉，请求2016年、2017年的物业费，本次香坊法院以(2019）黑O1**民初3548号民事判决，判定卞永平承担2016年、2017年物业费用297.65元。因香开物业公司不服提请上诉至市中院，该案发回重审。该案发回重审后，再次组成合议庭，违反诉讼程序，本应审理2016年、2017年的物业费用，却擅自为香开物业公司增加诉讼请求，将已生效的法律文书认定的2006年1月1日起至2015年12月30日止的物业费用1488.24元重新进入判决之内，做出了（2020）黑0110民初1275号判决书，违反了民事诉讼法规定的一事不再理原则，属于重复诉讼。二、一审认定事实不清。卞永平依据生效判决主动向香开物业公司缴纳物业费，香开物业公司以承包人更换，未收到判决书为由拒绝签收。香开物业公司继续严重不作为，为此卞永平已经出示多份证据，却不予采信，案件事实不清。作为同一个案件的审理者，香坊法院在（2020)黑0110民初1275号判决书中对香开物业公司提交的(2016）黑0110民初3530号民事判决书予以认定,承认该判决书系该院做出的有法律效力的判决书，就应该认可判决的结论。且做出了（2016）黑0110民初3530号民事判决书的主审法官多次亲自到小区实地考察，证实确实存在香开物业公司物业服务存在严重缺失，依据事实做出的公正判决。2018年珠江小区已更换物业公司，现物业公司做了大量整改工作，小区情况有了很大改观，香开物业公司物业服务严重不作为的痕迹消失，合议庭又是基于何种事实,判定2006年1月1日起至2015年12月31日香开物业公司提供的物业服务满足物业合同规定，要求香开物业公司按合同足额缴纳物业费，只采信香开物业公司擅自上调物业费不合理,刻意回避卞永平提出的香开物业公司物业服务严重不作为,致使小区生存环境恶劣的事实不予采信，判定2006年1月1日起至2015年12月31日止,物业服务费按约定的金额缴纳。就香开物业公司严重不作为，卞永平已提交多项证明材料，有直接的环境恶劣的证明材料，也有报纸、电视台登载内容和播放视频等旁证，合议庭视若无物，不予采信。综上，原审判决违法诉讼程序，事实不清，请求市法院撤销原判，公正审理。香开物业公司辩称，不同意其上诉请求，具体理由同香开物业公司上诉状。卞永平案件之前诉讼过，庭后核实是否有重复起诉的部分，如存在请二审依法判决。香开物业公司向一审法院起诉请求：1.判令卞永平给付2006至2019年7月物业服务费7524.58元；2.由卞永平承担诉讼费用。一审法院认定事实：香开物业公司于2002年在珠江小区进户时与业主签订了《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》，约定香开物业公司为珠江小区业主提供物业服务，普通住宅系按房屋使用面积每平方米0.30元/月收取物业费。其后，香开物业公司两次上涨物业费，2012年涨至按建筑面积每平方米0.4元收取，2015年1月1日，涨至按建筑面积每平方米0.6元收取。2019年8月，香开物业公司撤出珠江小区，不再提供物业服务。卞永平系珠江小区105B栋1单元502室，其房屋建筑面积121.07平方米，使用面积82.68平方米。卞永平最后一次交纳物业费的时间为2005年，标准为按使用面积每平方米0.3元交纳。一审法院认为：香开物业公司与珠江小区业主签订的《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》合法有效，双方应按协议履行各自的义务。香开物业公司履行了物业服务义务，卞永平交纳了2005年及以前的物业费，故卞永平应继续依法交纳物业服务费用。本案争议的焦点为香开物业公司上调物业费收费标准是否有依据、卞永平应按什么标准交纳物业费、卞永平能否依据物业服务质量瑕疵而拒交物业费。一、香开物业公司上调物业费收费标准没有依据。第一，物业服务合同中约定了收费标准。《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”香开物业公司与珠江小区业主已签订《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》，并约定了物业服务费的收费标准，故双方应按约定的收费标准收取物业费。第二，上调物业费收费标准未经业主大会决定。《哈尔滨市物业管理条例》第三十五条规定：“实行政府指导价的，由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门制定基准价和浮动幅度，定期向社会公布，并根据社会平均物价指数变动情况适时进行调整。具体收费标准，由当事人根据政府指导价在物业服务合同中约定。物业服务合同签订后，物业服务收费标准调整的，应当经过业主大会决定。”物业服务企业变更收费标准，应经法定程序，但香开物业公司并未提交证据证明经业主大会决定的决议，故香开物业公司调整物业费没有合法依据。第三，上调物业费收费标准未经业主过半数同意。哈尔滨市物价监督管理局和哈尔滨市住房保障和房产管理局联合下发的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条第二款规定：“未成立业主大会的，由所在地街道办事处、社区居委会组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总套数过半数的业主同意后，代表业主与物业服务企业按照前款规定协商确定物业服务标准和物业服务收费标准”。第四，上调物业费收费标准未经主管部门同意。《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条第三款规定：“通过协商无法确定物业服务标准和物业服务收费标准的，由区物业行政主管部门牵头组织区价格行政主管部门、所在地街道办事处、业主委员会会同物业服务企业共同商定”。第五，卞永平有权以违规收费为由抗辩。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”。综上，香开物业公司擅自提高收费标准，既未与业主签订物业服务合同，亦未经过法定程序，因此卞永平有权拒绝交纳香开物业公司上调部分的物业费，卞永平抗辩有理，一审法院予以支持。二、卞永平交纳物业服务费标准的依据。按照香开物业公司与珠江小区业主签订的《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》约定，按使用面积每平方米0.3元收取物业费，但该协议书签订的时间为2002年，2013年11月4日出台的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第九条规定：“物业服务收费以元/月·平方米（建筑面积）为计费单位，按月、季、年计收，预收期限不得超过12个月”，故从该办法施行后按建筑面积收取物业费，符合该规定。因此，卞永平应交纳2006年1月1日至2013年12月31日按使用面积0.3元/平方米计算的物业费2083.54元（82.68平方米×0.3元×84月）,2014年1月1日至2019年7月31日按建筑面积0.3元/平方米计算的物业费2433.51元（121.07平方米×0.3元×67月），合计4517.05元，香开物业公司诉请超出部分，一审法院不予支持。三、关于香开物业公司的服务质量问题。关于卞永平辩称的香开物业公司物业服务没有达到《哈尔滨市物业管理条例》规定的标准的答辩意见，卞永平已经举证证明物业公司存在严重的不作为，但依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，即业主对物业服务不满意，应采取积极的措施维护自身的合法权益，法律、法规未赋予业主以拒交物业费的方式进行抗辩的权利，故对于卞永平的该项答辩意见，一审法院不予采纳。判决：一、卞永平于本判决生效后立即给付香开物业公司物业费4517.05元（2006年1月1日至2019年7月31日）；二、驳回香开物业公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由卞永平负担。二审中，当事人未提交新证据。本院除确认一审判决认定的事实，另认定，2016年5月，香开物业公司因与卞永平物业服务合同纠纷一案，依法提起诉讼要求卞永平支付物业管理服务费3571元。2016年9月27日，哈尔滨市香坊区人民法院（2016）黑0110民初3530号民事判决，判令卞永平给付香开物业公司2006年1月1日至2015年12月31日物业费1488.24元。该判决已发生法律效力，具有执行力。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，二审争议的主要焦点系：香开物业公司在对珠江小区提供物业管理服务期间，珠江小区的业主应按什么标准交纳物业费；卞永平应交纳物业费的期限如何界定。关于香开物业公司主张物业费收费标准问题。物业服务费的调整属于物业管理区域内重大物业管理事项，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，应当由业主共同决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。住建部《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》第五十八条规定：“业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。本案中，香开物业公司对珠江小区提供物业管理服务期间，该小区尚未成立业主大会并选举业主委员会，香开物业公司上调物业费未征求广大业主意见，亦没有将上调物业费的建议报请当地物业管理行政主管机关审核通过；当地街道办事处、居民委员会亦未对香开物业公司擅自变更物业收费标准进行相关备案。故香开物业公司上调珠江小区物业费的行为不符合法律、行政法规有关物业管理区域重大物业管理事项变更的形式要件，香开物业公司上诉要求卞永平按其单方上调物业费标准交纳物业费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。卞永平与物业服务企业签订的《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》对物业服务企业和卞永平具有约束力，一审法院按该协议约定的收费标准，判决卞永平给付香开物业公司物业费并无不当，本院予以维持。关于卞永平应交纳物业的时间问题。香开物业公司在本案中诉请卞永平给付2006年至2019年7月物业费，但香开物业公司与卞永平物业服务合同纠纷的前诉案件，发生法律效力的（2016）黑0110民初3530号民事判决，已判令卞永平承担2006年1月1日至2015年12月31日物业费1488.24元的给付义务。香开物业公司在本诉中再次向卞永平主张2015年12月31日前的物业费，构成重复诉讼。一审法院未采纳卞永平关于香开物业公司重复诉讼的抗辩显属不当，本院予以纠正。卞永平应按照物业服务协议约定给付香开物业公司2016年1月1日至2019年7月物业费，共计1561.80元（121.07平方米×0.3元×43月）。综上所述，香开物业公司的上诉请求不成立，不予支持；卞永平的上诉请求部分成立，予以支持。应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初1275号民事判决第二项；二、变更哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初1275号民事判决第一项为：卞永平于本判决生效后立即给付哈尔滨市香开物业管理有限责任公司物业费1561.80元。一审案件受理费50元、二审案件受理费100元，由哈尔滨市香开物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  董茂建审判员  谢国丰审判员  王梦薇（）二〇二〇年十一月二十五日法官助理刘向坤书记员刘晶