山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终3574号 上诉人（原审原告）：淄博钰诚物业管理有限公司。住所地淄博市张店区体育场街道办事处新村东路恒兴里程**。 法定代表人：向珊珊，总经理。 委托诉讼代理人：龚丽，女，1987年7月15日出生，汉族，淄博钰诚物业管理有限公司员工，现住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：王子陆，山东柳泉律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：吕冰，男，1984年12月16日出生，汉族，顺丰物流职工，现住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：唐玉芹，女，1960年10月19日出生，汉族，现住淄博市张店区。 上诉人淄博钰诚物业管理有限公司与上诉人吕冰因物业服务合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院(2020)鲁0303民初2951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。淄博钰诚物业管理有限公司委托诉讼代理人龚丽、王子陆，吕冰委托诉讼代理人唐玉芹到庭参加调查。本案现已审理终结。 淄博钰诚物业管理有限公司上诉请求：1、依法撤销一审民事判决书第二项，并依法改判被上诉人支付上诉人逾期交纳物业费、生活垃圾处理费、水费和电梯运行费的违约金234.468元，并支付至费用实际付清之日或将本案发回重审；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以上诉人与被上诉人2019年5月至2019年10月期间物业费产生过诉讼，且至今未处理完毕为由，驳回上诉人要求被上诉人支付因逾期交纳2019年11月至2020年4月期间物业费等费用的违约金的主张没有事实和法律依据。首先，本案中，上诉人于2019年7月通过合法程序将里程花园小区物业服务等级和收费标准由四星级变更为三星级，在随后的物业管理服务中，上诉人按照三星级标准履行了自己的服务。被上诉人在庭审中也未主张上诉人的服务存在瑕疵和问题，因此，本案中不存在上诉人未严格履行合同义务的情形，故不能参照因上诉人未严格履行四星级服务标准，按照公平原则不应支持2019年5月至2019年10月期间的违约金的判决。其次，虽然在本案物业费交费期（2019年10月16日至10月31日），上诉人与被上诉人正因为2019年5月至10月份的物业费争议涉诉，但是上诉人并未拒收每个业主新一期的物业费等费用，与被上诉人有同样情形的几名业主在未交纳前一交费期的物业费情形下，都向上诉人交纳了新一期的按照三星级收费的物业费。因此，被上诉人主动向上诉人交纳本案交费期物业费没有事实困难和阻碍。再者，本案中《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，既然被上诉人不按照合同约定时间足额、及时支付物业费等费用，那就应按照合同约定向上诉人支付逾期交费的违约金。二、在上诉人及时通过调整服务等级和收费标准弥补服务瑕疵后，法院仍不支持逾期交纳物业费的违约金，将造成大量业主不及时、足额的交纳物业费，最终损害的只能是小区全体业主的利益。物业费在本质上是全体业主享受物业服务的物质基础，如果不在物业服务合同中约定违约条款，或者人民法院对逾期交纳物业费的违约金不予支持，将造成大量业主不主动交纳物业费甚至不交物业费，允许业主动辄就启动抗辩权豁免自己的违约，其后果将使得物业服务企业难以及时有效的收回成本更好的为全体业主提供物业服务，其损害的是绝大部分业主的利益。综上所述，上诉人认为，本案的违约金主张存在事实和法律依据，一审法院驳回该项诉求错误，请求二审支持上诉人的诉求。 吕冰答辩称，一、答辩人从未拒绝交纳物业费。我从不欠物业费，在预交期间，我去物业交物业费，物业管理人员不收我的物业费。第一次，我去交费，物业管理人员说不收，我问为什么，物业说没有我的新数据。第二次，张店人民法院判决后，我去交费，物业不收，说没有接到领导的通知。第三次，中院判决后，我再次去交费，物业说领导不让收。第四次，我叫着邻居一起去找居委会书记王风强，王书记看了我的判决书后，就给物业打电话说，吕冰案子都判下来了为什么不收他的物业费，物业说领导叫收我就收，物业费还是没交上。物业为什么三番五次不收我的物业费，就是我们小区选举业主委员会的时候，我报了个名，从此以后我再也交不上物业费了，因为淄博市四部委有个文件，当业主委员会不能欠物业费，所以物业拒收我的物业费。我有交费录音、录像、光碟一份，也有证人。二、物业服务态度不达标。我住一楼，在我后院的头顶上面有好几个很大的百叶窗在半空中漂浮着，一刮大风窗子就上下飘动，真是太危险了，邻居对我说，你没住的时候窗子刮下来两次了，于是我就找到物业反映问题，物业不是说管不了，就是和我吵架，在2019年12月31日那天下午，我又找物业经理，我说经理，我都找你们快二年了，你们都不管，非要出事了才管吗?物业经理不但不管，反而用不道德的语言回答我砸死了再说，这就是物业在我小区的服务和态度，物业说服务有瑕疵，那就是服务不达标，我就有权拒缴物业费，同时履行抗辩权。三、物业乱收费。我住一楼，我不坐电梯，因为我没有地下车位，也没有储藏室，根本不需要电梯，我也不需要缴纳电梯费，物而收18楼电梯费0.37元，收我0.4元，这是为什么。物业每次收水费，我都要公摊水费好几吨，我们小区每年公摊总计4000多立方，这4000多立方的水到底哪去了，请物业给我合理的答复，我不交公摊水费。四、我为什么买四星级的房子，就是为了享受四星级服务的，物业降星为什么不经过我们的同意就把四星级服务降为三星级服务，物业有什么权利给我降星，这是侵权行为，物业降星为什么还拿着四星级合同来约束业主，物业的服务标准和收费标准都变更了，为什么物业不跟我重新签定合同。合同法第三条规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。为什么不和我签合同。物业破坏我小区的稳定团结，恶意起诉，破坏我小区业主委员会成立，我希望法院主持正义，公平判决。 吕冰上诉请求：依法判令上诉人不支付被上诉人电梯运行费211.30元，不支付水费公摊8.13元。2、上诉费由各被上诉人负担。事实和理由：原审法院认定事实错误，适用法律错误，判决错误，应当依法改判。上诉人与被上诉人双方签订物业服务协议，约定物业服务收费标准为四星级标准，就应该按照四星级的标准提供物业服务，但是自协议签订时起，被上诉人的服务就没有边到四星级的服务标准，2019年7月在街道办事处和房管局的要求下将服务标准降为三星级，根据《淄博市物业服务收费管理实施办法》第十七条的规定，“需要调整物业服务收费标准的，经联席会议研究同意后，由物业服务企业与半数以上业主重新签订物业服务合同。”一审法院认为，变更物业服务星级标准，是合同的变更不需要重新签订合同是错误的。双方应当重新签订物业服务合同。据此电梯运行费应当在重新签订物业服务合同时双方重新协商，而上诉人居住在一楼，既没有车库，也没有储藏室，根本不需要电梯，上诉人认为其应在重新协商时，可以与物业公司约定不需要缴纳电梯运行费，其要求合理合法，法院应当予以支持。另外，被上诉人计算的电梯运行费数额计算错误，根据规定电梯运行费每平方0.37元，而被上诉人是按照每平方0.40元计算的。被上诉人收取上诉人水费公摊没有法律依据。根据《物业服务收费管理办法》第十一条“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；”用水的公摊属于共用部位、共用设施设备的日常运行、维护，应当已经包括在物业服务费用中，被上诉人不应当另行收取。所以2.5吨的水费8.13元应当扣除。被上诉人为上诉人提供物业服务应当诚实信用，不应当投机取巧，坑蒙拐骗，根据一审庭审，上诉人明明已经在被上诉人发出缴费通知后第二天就到被上诉人处缴纳物业费，而被上诉人为达到不让业主成立业主委员会的目的，拒绝收取物业费，并恶人先告状，恶意起诉上诉人，这种行为是很可耻的，这样的物业公司也不会长久生存。 淄博钰诚物业管理有限公司答辩称，上诉人吕冰的上诉请求没有事实及法律依据，请求依法支持我方的上诉请求。 淄博钰诚物业管理有限公司向一审法院起诉请求：１．依法判令被告吕冰支付原告自2019年11月1日至2020年04月30日的物业费264.30元、生活垃圾处理费24元、水费151.60元、电梯运行费211.40元，共计651.30元；2．判令被告支付原告自2019年11月1日起，以651.30元为基数，按照日千分之二计算至2020年04月30日的违约金234.468元，并计算至费用实际付清之日；3．依法判决被告支付原告经济损失五千元；4．判令本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年11月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定由甲方为乙方在里程花园的物业提供物业服务。协议第八条第1款约定，前期物业服务期限自2015年11月5日起至2018年11月4日止；第5款约定，前期物业服务期限自物业交付之日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。协议第九条甲方权利义务第6项约定，根据本协议的约定，受有关部门或单位的委托，向乙方或物业使用人提供水费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准按政府规定收取。协议第二十条约定，物业服务费每半年预缴一次，缴纳费用时间为上次缴费服务期终止日前的15日内，乙方或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。协议第三十七条约定，乙方违反本协议不按协议约定的收费标准和时间交纳前期物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金。协议签订后，被告所在里程花园的物业一直由原告提供物业服务。原告于2019年7月份经征求小区业主意见并报张店区房管局物管科，将服务等级由四星级降为三星级，收费标准由每平方米1元降为每平方米0.70元。被告自2019年11月1日至2020年4月30日欠原告物业费等费用，经原告书面通知，被告至今仍未缴纳。 一审法院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告未能及时向原告支付相关物业服务费，应承担相应的民事责任。1、原告于2019年7月份经征求小区业主意见并报张店区房管局物管科，将服务等级由四星级降为三星级，收费标准由每平方米1元降为每平方米0.70元，属于合同变更，不需要重新签订合同，但如果双方协商一致，也可以重新签订合同，并且被告在此期间，也享受了相应的物业服务，因此，被告以未重新签订合同为由拒交物业费，不予支持。2、协议第九条甲方权利义务第6项约定，根据本协议的约定，受有关部门或单位的委托，向被告或物业使用人提供水费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准按政府规定收取。故被告的公摊水费的异议，不予支持，原告可据实向被告收取上述相关费用。3、原被告因2019年5月至2019年10月物业费产生过诉讼，双方自今未处理完毕，在此情况下，原告主张本案期间的违约金，不宜予以支持。4、原告主张的5000元损失，没有提交相关的证据予以证实，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，判决：一、被告吕冰于判决生效之日起十日内支付原告淄博钰诚物业管理有限公司自2019年11月1日至2020年04月30日的物业费264.30元、生活垃圾处理费24元、水费151.60元、电梯运行费211.40元，共计651.30元；二、驳回原告淄博钰诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告淄博钰诚物业管理有限公司负担22元，由被告吕冰负担3元。 本院二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院二审查明事实与一审查明事实一致，予以确认。 本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。电梯属共用设施设备,其产生的费用，由本楼全体业主承担。物业公司需支付电梯的日常运行、维护保养、电费等费用，不以是否使用为前提条件。上诉人吕冰虽住一楼，但双方未明确约定一楼不收取电梯费用，故上诉人吕冰应当支付电梯费用。上诉人吕冰虽然对公摊水费提出异议，但公摊水费是为了维护小区公共环境所支付的费用，对此费用双方并没有明确约定计算入物业费用，上诉人吕冰要求不支付公摊水费的没有事实及法律依据。上诉人淄博钰诚物业管理有限公司主张其已经通过调整服务等级和收费标准弥补服务瑕疵后，但其所收取的物业费是在服务等级及收费标准调整之后，且根据吕冰主张其数次前去物业缴纳物业费但物业以各种理由拒绝收取，淄博钰诚物业管理有限公司诉求物业费违约金，证据不足，其上诉主张不成立，本院不予支持。综上所述，吕冰、淄博钰诚物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人吕冰负担50元，上诉人淄博钰诚物业管理有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王光龙 审 判 员 侯 康 审 判 员 徐连宏 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理 赵树一 书 记 员 周京京