广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤01民终13536号 上诉人（原审被告、反诉原告）：郭细，女，1978年7月5日出生，汉族，住广东省大埔县。 委托诉讼代理人：廖国冬，广东广信君达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱某文，男，汉族，湖南省津市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州福懋畜牧兽医服务有限公司。住所地：广东省广州市增城区新塘镇荔新十二路******。 法定代表人：周文新，该公司经理。 委托诉讼代理人：谢驰，广东红棉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾某，系该公司员工。 上诉人郭细因与被上诉人广州福懋畜牧兽医服务有限公司（以下简称福懋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州越秀区人民法院（2019）粤0104民初33387号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人郭细上诉请求：1.撤销一审判决第一至六项，改判驳回福懋公司的全部诉讼请求；2.撤销一审判决第九项，改判支持郭细的以下反诉请求：（1）确认双方签订的《联营合同》于2019年10月15日解除；（2）支持郭细没收福懋公司的联营保证金80000元；（3）福懋公司向郭细赔偿因其损坏楼板导致物业停电致使郭细租赁的整套物业无法正常经营造成的损失，损失按照郭细对其他租户减免的租金366000元计算；（4）福懋公司支付2019年6月1日起至2019年10月15日的合作分成履约金180000元；（5）福懋公司向郭细支付违约金80000元、律师费25000元；（6）本案一、二审诉讼费由福懋公司承担。 事实与理由： 一、一审法院违反法定程序，限制郭细的诉讼权利，对郭细已交付200㎡的房屋，不存在违约的事实认定不清。郭细曾向一审法院申请证人杨某（系中介，郭细、福懋公司及隔壁租户“老上海”均由其介绍认识）出庭作证，证明福懋公司与隔壁租户“老上海”置换物业才导致交付面积不足200㎡的事实，郭细不存在违约行为，但一审法院对此置之不理，罔故事实。（一）郭细在2019年4月底将涉案房屋交由福懋公司使用，福懋公司随后进场装修。装修过程中，福懋公司与隔壁租户“老上海”口头协商，“老上海”砌墙砌过40公分，同时“老上海”将一楼门面广告及杂物间让给福懋公司。但在“老上海”砌墙超过40公分之后，福懋公司反悔，并在2019年5月27日发函给郭细告知交付面积不足200㎡。如郭细一开始交付面积不足200㎡，为何福懋公司不在第一时间提出，反而花费70000元进场装修，且在施工后1个月才发函。这恰恰证明郭细交付房屋后，福懋公司曾与“老上海”置换过物业。而作为中介的杨某就二者的置换事宜曾进行过协调，其有实际参与，对此知情。但一审法院却在未听取证人证言的情况下便认定郭细交付的房屋不符合合同约定。（二）根据郭细与福懋公司对涉案物业的测量结果，福懋公司承租物业含墙面积为157.581㎡，外飘台面积17.1㎡，“老上海”让给福懋公司的一楼杂物间面积为22.491㎡，总共197.172㎡，与约定的200㎡只差2.828㎡，面积误差比为1.4%。但实际面积不足200㎡是福懋公司与“老上海”置换物业的后果，该后果理应由福懋公司承担，郭细并无违约，福懋公司无权解除合同。（三）即使郭细构成违约，但于情于理，2.828㎡的面积差不可能致使福懋公司的合同目的不能实现，不可能构成根本违约，福懋公司不享有《合同法》第94条规定的法定解除权。此外，该面积差给福懋公司造成的损失也微乎其微，约定的80000元违约金过分高于造成的损失，根据《合同法》第114条第2款，郭细请求予以减少。（四）《合同法》第171条规定，“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第14条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持”，房屋租赁合同属于有偿合同，且对于房屋租赁物面积不足的纠纷处理，法律并无规定，故可以参照适用《商品房买卖合同解释》。对于郭细交付使用的房屋建筑面积与租赁合同约定的面积不符，租赁合同并无约定，且面积误差比为1.4%，故福懋公司无权解除合同，仅有权请求据实结算。 二、福懋公司存在擅自拆除房屋楼板、拖欠4个半月房租等严重的违约行为，理应承担相应的违约责任。（一）福懋公司擅自拆除涉案房屋楼板，构成严重违约，给郭细造成巨大损失。第一，《联营合同》第8条第2款约定，“如乙方破坏该场地的结构或镶嵌的装修，甲方有权追讨乙方对甲方造成的损失，并没收保证金”。福懋公司未经郭细允许擅自暴力拆除房屋楼板，已构成严重违约，郭细有权向其追讨损失并没收保证金80000元。一审法院将“支持郭细没收保证金80000元”混为“福懋公司向郭细支付保证金80000元”，造成认定了福懋公司擅自拆除楼板的违约事实却不支持郭细没收保证金80000元的结果，导致郭细的合法权益无法得到保障。此外，从目的来看，该保证金具有担保性质，不论损失，只要福懋公司有擅自拆除楼板的行为，郭细即有权没收保证金。第二，福懋公司擅自拆除楼板建楼梯与物业公司停电存在因果关系。2019年5月23日，物业管理方广州万力集团物业管理有限公司物业服务分公司（以下简称万力分公司）对郭细发出《停工通知》，因福懋公司擅自拆除楼板，实际施工与报建方案不一致，万力分公司将包括涉案物业在内的郭细租赁的全部物业予以停电。2019年6月6日，广州万力集团物业管理有限公司（以下简称万力公司）再次发出《安全生产、综治维稳、环境保护隐患整改通知书》，明确“在首层西侧外阳台擅自拆改楼板结构（存在2平方米的混凝土被拆除）存在安全隐患，请马上恢复原状”，该整改通知指明的拆除部分即福懋公司擅自拆除的楼板。2019年6月21日，郭细的合作伙伴朱某文与广州珠江化工集团有限公司（万力公司的全资子公司，以下简称珠江公司）负责人叶健沟通，郭细承诺提出整改方案，请求万力公司恢复用电。2019年6月24日，郭细的合作伙伴朱某文与万力公司的工作人员陈某威沟通恢复用电事宜。2019年7月8日，郭细向万力公司提交整改方案及与广州市同庆建筑工程有限公司签订的《钢筋混泥土现浇楼板恢复施工合同书》，万力公司才恢复用电。以上事实足以证明，因福懋公司擅自拆除楼板，万力公司对郭细租赁的整个物业停电长达1个半月，郭细无法正常经营，损失巨大。第三，福懋公司应向郭细赔偿前述无法正常经营造成的损失，按郭细对其他租户减免的租金366000元计算。由于福懋公司拆除楼板，导致物业停电，“老上海”无法正常经营，因此向郭细申请减免2个月的租金366000元，郭细对此予以准许。一审法院认定“被告所提出的只是减免申请，最终是否有减免没有证据证明，故对该项反请求不予支持”。该减免虽为申请，但已由郭细签名确认，属于对租赁期内的部分租金进行协商变更的补充协议，郭细理应受此约束。倘若郭细未减免，补充协议的相对方完全可据此起诉要求郭细减免。因此，根据诚实信用原则，对于减免租金的事实，除了该减免申请外，郭细无需提供也不可能提供其他证据予以证明。（二）郭细将涉案房屋交付给福懋公司使用了5个半月，其仅支付了1个月租金，已构成严重违约。2019年4月24日双方签订《联营合同》，后郭细按照现状将涉案物业交付福懋公司使用至2019年10月15日，福懋公司依约支付首月租金40000元后未向郭细支付剩余租金。综上，根据《联营合同》第12条第2款的约定，福懋公司应向郭细支付违约金80000元、律师费25000元，同时郭细有权解除合同。 三、一审法院以郭细交付的面积不符合合同约定为由，认定郭细存在违约行为，根据《联营合同》的约定，支持福懋公司提出的向其支付违约金80000元、律师费20000元的诉讼请求，但却在认定福懋公司存在擅自拆除楼板的违约行为的情况下，不支持郭细提出的向其支付违约金80000元、律师费25000元、没收保证金80000元的诉讼请求，存在严重逻辑错误，违反公平原则。 被上诉人福懋公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回郭细的全部上诉请求。理由如下： 一、杨某并非中介，而是郭细的代理人或合伙人，在涉案租赁合同的签订和履行过程中其一直是代郭细行事和说话，且从合同签订到解除，郭细从未对杨某向福懋公司发出的指令表示过任何异议。（一）杨某作证时称其仅是中介，但其在福懋公司与郭细签订租赁合同中却并未收取中介费，明显不符合常理。在福懋公司曾医生与杨某的微信聊天中，杨某称“我们不收，你放心”“不收中介费和入场费”。杨某是中介，却明确表示不收中介费，且按照交易习惯，入场费应是交给上一任租户或物业管理人或所有权人，杨某用词是“我们”，已经说明杨某是郭细的代理人或者是和郭细一起在经营或管理涉案场地，其是有权免去入场费的人。（二）福懋公司曾医生提出租赁合同的修改意见时，杨某并未询问郭细意见即同意曾医生的意见，表明其有权对合同进行变更或修改，远远超出了一个中介的权限范围。（三）福懋公司在进行装修时，也是杨某向物业提交装修施工方案并催促福懋公司赶快动工，这也超出了中介的职责范围。杨某一直有参与租赁合同的后续履行事宜。租赁合同签订后，杨某还为各商家提供办理工商执照的资料，为商家办理施工所需的许可证，催促福懋公司赶快进行装修。 二、郭细交付的房屋面积与合同约定相差甚大，已经构成严重违约。涉案《联营合同》约定场地面积为200㎡，而据双方现场测量，该场地建筑面积仅为157.581㎡，郭细主张交付面积为197.172㎡，实际上是加了两处不属于涉案场地的面积。其中一处是17.1㎡的排水设施，即一审判决所述的外飘台。该排水设施是整栋大楼为了防止雨水直接从墙体溅落而设置的挡雨排水设施，围绕整栋大楼而建，且位于涉案场地二楼的围蔽之外，既不能被福懋公司使用也不是单独为二楼所建，不能将其计入涉案场地的出租面积。另一处是一楼22.491㎡的储物间，该储物间并非涉案场地的出租范围，也没有将其置换或补偿给福懋公司，不能计入涉案场地的出租面积。郭细声称为了补偿福懋公司的面积损失已将该储物间给福懋公司使用，但事实上郭细和杨某从未说过要把储物间补偿给福懋公司，从2019年5月12日福懋公司曾医生与杨某的微信聊天记录以及2019年5月28日福懋公司曾医生与郭细的微信聊天记录可知，双方也并未就此达成任何一致意见，该储物间一直是隔壁租户“老上海”在使用。 三、郭细未能按照合同要求为福懋公司办理营业执照，已构成根本性违约。《联营合同》第一条第三款明确约定：“该场地的所有证照均由乙方以自己名义负责申请，甲方予以协助，因乙方无法办理的，由乙方承担责任。”福懋公司已经按照杨某的要求向其告知了办理工商执照所需的材料清单，但杨某和郭细却未能按要求提供。福懋公司不能以自己名义办理工商执照，无法正常生产经营，导致福懋公司签订合同的根本目的不能实现。 四、福懋公司根据杨某的指示和报建方案进行装修，在装修过程中不存在任何违约行为。（一）福懋公司做楼梯的位置是经双方确定同意的，合同签订后并未进行过更改。福懋公司在合同签订前与郭细一方的洽谈中原定是在隔壁租户“老上海”麻辣烫的店铺中开一楼梯通往福懋公司，但因“老上海”经营餐饮生意而福懋公司经营宠物医院，如在“老上海”的店铺中开楼梯会影响老上海的经营，所以双方签合同时最终确定在涉案物业的最右侧做楼梯通往福懋公司并将相应的广告位给福懋公司使用。此后，双方并未变更过楼梯位置。2019年4月26日，装修师傅提交给杨某的施工图纸和效果图中楼梯位置与福懋公司实际施工做楼梯的位置一致，也与2019年4月24日杨某告知福懋公司曾医生做楼梯的位置一致。2019年5月6日，在福懋公司开工做楼梯前，杨某告知装修师傅“楼梯伸出来的地方尽量给一楼留高点，人家蛋糕店摆放机器”，而蛋糕店就在涉案物业一楼最右侧，证明此时楼梯位置仍然在一楼最右侧，福懋公司并没有私自变更做楼梯的位置。（二）福懋公司做楼梯前杨某告知已经办好施工许可证，并催促动工。从2019年4月25日至5月6日装修师傅与杨某的微信聊天记录可知，福懋公司是在装修师傅多次询问杨某是否已经办好施工许可证并收到杨某明确的开工通知后才开始施工做楼梯。杨某作为向物业报批施工方案的人，福懋公司有理由相信杨某已经办好施工许可证，并不存在郭细声称的福懋公司在未经物业允许的情况下施工做楼梯。 福懋公司向一审法院起诉请求：1.确认福懋公司与郭细签订的《联营合同》于2019年7月21日解除；2.郭细返还福懋公司消防押金60000元；3、郭细返还福懋公司租房押金80000元；4.郭细返还福懋公司租金40000元；5.郭细支付违约金80000元；6.郭细赔偿律师费20000元；7.郭细赔偿福懋公司装修费用70000元。 郭细向一审法院反诉请求：1.福懋公司向郭细支付2019年6月1日起至2019年10月15日的合作分成履约金180000元；2.福懋公司向郭细支付违约金80000元；3.支持郭细没收福懋公司联营保证金80000元；4.福懋公司向郭细支付损坏楼板而恢复原状的费用15000元；5.福懋公司向郭细赔偿因损坏楼板导致物业停电所致使郭细租赁的整套物业一个半月无法经营造成的损失，损失按整套物业一个半月的租金233007元及管理费13755元计算；6.福懋公司向郭细支付律师费25000元。 一审法院认定事实：2019年4月24日，福懋公司（乙方）与郭细（甲方）签订《联营合同》，其中约定：甲、乙双方本着平等互利的原则，通过友好协商，同意在甲方位于广州市越秀区XXX路XXX号XX大厦西侧二层自编2号商辅（以下简称“该场地”）用于商业用途，甲方以合作联营的方式给予乙方使用该场地，场地面积为200平方米，按该场地现状交付使用，乙方经营范围（品牌）广州福懋牧畜兽医服务有限公司。合作形式。1）甲、乙双方以合作联营的方式开办店铺；2）该场地的一切经营业务和产生的费用，均由乙方负责；3）该场地的所有证照均由乙方以自己名义负责申请，甲方给予协助。因乙方无法办理的，由乙方承担责任。合作条件。1）该场地的全部经营投资均由乙方负责。3)在合作联营期间，该场地所产生的水费、电费、电话费、网费及垃圾费等一切经营产生的费用均由乙方负责。4）甲方仅提供场地作为双方合作联营，乙方必须严格按华宫大厦管理处相关规定及收费缴纳相关消防保证金及消防维护费用，履行该场地的卫生、防盗、用水、用电、消防、证照办理、安全及装修报批手续等规定。5）乙方保证正常使用该场地及甲方提供的各项设施、设备，防止不正常损坏。合作期间，乙方负责场地房屋及设施设备的检查维护，该房场地房屋或设施、设备出现损坏或发生故障的，乙方负责及时维修和承担赔偿责任。合作期限届满，乙方在合作期限内对租赁物的装饰装修费，甲方不予补偿。6）在签订联营合同后，乙方于2019年5月1日向甲方一次性支付80000元作为合作联营保证金,并支付首月合作分成履约金合计40000元，并承诺按每月1日前须支付次月的合作分成履约金。保证金不能作为其他款项。本保证金在甲、乙双方合作期满后，甲方应在合作期满20个工作日内一次性无息退还给乙方。7）甲、乙双方的联营合作期为67个月，由2019年5月1日起至2024年11月30日止。8）乙方向甲方支付合作分成履约金额按每年递增5%计算。三、合作分成履约金。由乙方负责经营、管理、独立核算、自负盈亏并按如下规定向甲方交付定额合作分成履约金。1）2019年5月1日至2020年4月30日乙方子每月1日前向甲方支付合作分成履约金40000元。2）2020年5月1日至2021年4月30日乙方于每月1日前向甲方支付合作分成履约金42000元。3）2021年5月1日至2022年4月30日乙方于每月1日前向甲方支付合作分成履约金44100元。4）2022年5月1日至2023年4月30日乙方于每月1日前向甲方支付合作分成履约金46305元。5）2023年5月1日至2024年4月30日乙方于每月1日前向甲方支付合作分成履约金48620元。6）2024年5月1日至2024年11月30日乙方于每月1日前向甲方支付合作分成履约金51051元。四、该场地移交。1）场地移交时间:在正式签定合同起即2019年5月1日前甲方向乙方移交该场地。2）现场交付情况：按商铺现状交付。六、债务。甲方的一切债权、债务全部由其自行负责。乙方的一切债权、债务全部由其自行负责。双方不负连带责任。七.合作各方的责任。甲方责任：2)负责协助乙方经营项目所需办理牌照的相关资料。乙方责任：1）在甲方协助下，自行办理该场地开业、装修报批手续及缴纳相关费用。八.合作时间。1）联营合作期限为2019年5月1日至2024年11月30日止。3）联营合作期满，该场地原有的入墙装修归甲方使用，不准破坏。乙方可移动的资产和物件由乙方处理。如乙方破坏该场地的结构或镶嵌的装修，甲方有权追讨乙方对甲方造成的损失，并没收保证金。九.合同的修改。2）合同期末满，由于合作一方不履行本合同条款或严重违反合同有关条款而造成经营损失的，违约方应赔偿守约方由此造成合作的相关损失。同时，守约方有权向违约方提出终止合同。3）在本合同执行期间，在任何一方无违约的情况下合作双方不得擅自提前终止合同的执行，否则提前终止合同的方应赔偿合作他方由此造成的全部经济损失。十二.违约责任。1)在联营合作期内，甲乙双方任何一方不得以任何理由解除本联营合同或以实际行动拒绝交付该场地，如任何一方有上述行为的，应向对方支付本合同约定的合作联营保证金金额即80000元作为违约金。2)因一方违反本合同任何约定，造成本合同不能履行或不能完全履行的，违约方应向守约方支付80000元作为违约金。若因本合同引发诉讼，守约方有权追索实现债权的一切费用，包括不限于诉讼受理费、保全费、保函担保费、律师费和律师差旅费。补充说明：1、甲方给予乙方叁个月的合作分成履约金优惠期，从首月后次月幵始计算三个月，每月按约定的合作分成履约金70%计算。2、如乙方变更联营合作方，需找到甲方同意合适租客顶替，结清所有费用甲方才同意变更联营合作方。3、甲方协助乙方独立做楼梯通往一层并预留广告位给乙方等。同日，原告支付了80000元保证金、2019年5月租金40000元、消防押金60000元给被告。 2019年5月23日，万力分公司向郭细发出《停工通知》，其中内容为：贵方承租越秀区东风东808号华宫大厦西侧首层、二层物业正在进行装修施工。经我司安环部、租赁部及管理处相关人员到现场检查发现，该物业现场实际施工装修与所报施工方案严重不符，还有私自拆除部分承重结构。现我司决定从即日起对该物业进行停工整改处理，待整改合格经我司相关部门核准后方可恢复施工，请你通知贵方施工单位立即进行停工整改，由此引起的相关责任由贵方承担等。 福懋公司分别于2019年5月27日、6月3日、6月16日、6月25日向郭细送达《告知函》，认为郭细没有按约提供200平方米的场地及场地使用合法证明已构成违约，应承担违约责任。 2019年6月6日，万力公司向郭细发出《安全生产、综治维稳、环境保护隐患整改通知书》，其中内容为：贵司在没经我司许可的情况下，在首层西侧外阳台擅自拆改楼板结构（存在2平方米的混凝土水泥板被拆除）存在安全隐患，请马上恢复原貌等。 2019年7月4日，万力公司向福懋公司发出《关于XXX路XXX号XX大厦西侧二层物业分租合同情况说明书的复函》，其中内容为：贵司发来的《广州市越秀区XXX路XXX号XX大厦西侧二层商铺分租合同情况说明书》已收悉。按照我方（产权单位）与郭细签订的《广州市房屋租赁合同》约定，该物业明确不能分租、转租。贵司与郭细的一切商业往来未经我方同意，我方概不负责。 2019年7月12日，福懋公司（甲方）与广东红棉律师事务所（乙方）签订《委托合同》，约定甲方因与郭细租赁合同纠纷案，委托乙方指派律师进行代理，律师代理费为20000元等。广东红棉律师事务所于2019年7月16日向福懋公司出具律师费20000元的发票。 2019年7月21日，福懋公司向郭细送达《律师函》，表示在郭细收到上述《律师函》之日，双方签订的《联营合同》解除等。 2019年8月7日，郭细（甲方）与广东广信君达律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定甲方因与福懋公司联营合同纠纷案，委托乙方指派律师进行代理，一审律师代理费为25000元等。广东广信君达律师事务所于2019年11月18日向郭细出具律师费25000元的发票。 福懋公司表示郭细交付的涉案物业是没有间隔的，我方的装修人员进场装修后，发现面积只有约140平方米，故装修人员在2019年5月底已经撤场，郭细是何时收回场地我方不清楚。郭细表示：我方于2019年10月15日收回涉案场地。 福懋公司确认郭细修复楼板花费15000元。 另查明：据郭细提供的粤房地权证穗字第××号房地产权证书记载：越秀区XXX路XXX号房屋的权属人为珠江公司，建筑面积15128.3平方米，19层，首层商业，第2-3层餐饮。 2018年11月20日，郭细（承租人、乙方）与珠江公司（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将越秀区××、××层西侧物业出租给乙方作商业用途使用，面积611.31平方米。租赁期限从2019年1月1日至2024年11月30日。乙方不能对外转租、分租或改变租赁用途等。 2018年11月22日，郭细（甲方）与万力分公司（乙方）及万力公司（丙方）签订《物业管理服务合同》，其中约定：第一条、乙方为甲方租赁或使用的位于越秀区××、××层西侧的物业提供管理服务，该物业的建筑面积为611.31平方米。第二条、甲乙双方协定的物业管理服务期限及收费标准：1.服务期限：自2019年1月1日起，至甲方搬出物业之日止。2.收费标准：管理费标准为15元/平方米/月，每月合计9170元等。 本案诉讼过程中，福懋公司为证明装修涉案场地花费70000元，提供了：1、2019年4月28日，福懋公司（乙方、供方）与佛山市裕耀装饰设计工程有限公司（甲方、需方，以下简称裕耀公司）签订的《工程装修合同》，其中约定：经协商就甲方与乙方装修款的事宜签订本合同。一、工程装修款230000元。二、工程装修款金额：230000元，甲方完工时间为2019年6月10日前。四、工程地点：广州市越秀区XXX路XXX号XX大厦西侧二层自编2号商铺。五、支付方式：完工验收合格付清款项等；2、《工程清单明细表》；3、2019年7月22日的《中国工商银行网上银行电子回单》，记载福懋公司于2019年5月17日转帐70000元工程款给裕耀公司。郭细对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，我方不存在任何违约行为，根据合同约定，联营期间产生的一切费用均由福懋公司负责，由此产生的装修费郭细不予承担。 郭细为证明因福懋公司擅自拆除楼板造成万力分公司从2019年5月23日停电至2019年7月8日提供了：1、朱某文（郭细表示是其合作伙伴）与珠江公司的工作人员于2019年6月21日的短信记录，朱某文表示：叶主任：我下午过万力物业，现场陈经理、卢部长都说好了，卢部长也打了电话给他们尹总，我承诺周一出整改方案给现场，现在先恢复用电做其他装修，尹总说麻烦您产权方给他说一下，麻烦您跟尹总说一下，十分感谢；2、朱某文与万力公司工作人员陈某威于2019年6月24日的通话记录，其中内容为：……朱某文：那明天能送电不？陈某威：没收到通知啊兄弟，收到通知我第一时间送电给你，大晚上叫我过去我都过去送电给你。……朱某文：那明天我叫他们过去了喔。陈某威：谁明天过去？朱某文：施工啊。陈某威：兄弟，我没收到通知我不敢给电给你用的哦，这个我很老实地说哦。朱某文：那明天你的意思是明天还批不了啊？陈某威：正常应该没问题哒，谁知道上面领导有没有去开会啊？没人知道啊，又没有人说现在……。福懋公司对证据1的真实性、合法性认可，关联性不认可，聊天双方身份无法确认，所谈论事由无明确事项，无法证明与本案有关。对证据2的真实性、合法性、关联性认可。 郭细为证明因福懋公司擅自拆除楼板导致物业方对郭细租赁的整套物业给予停电处罚，隔壁租户“老上海”（承租人：黄某喜）无法经营，向其申请减免2个月联营费合计366000元，郭细因此损失366000元联营费的事实提供了黄某喜于2019年8月24日向其递交的《关于6、7月联营费减免的申请》，其中内容为：根据我们双方签订的XXX路XXX号XX大厦西侧首、二层450平方米《联营合同》相关条款约定，我方每个月向你方交183000元作为联营费，截止目前我方已向你方缴交了5月份的联营费。对你方在联营期间的工作支持我方表示感谢和认可。由于现场广州福懋畜牧兽医服务有限公司野蛮装修打穿楼板导致大厦万力物业停电停工处理，使我方现场工期滞后，现我方提出对2019年6、7月份的联营费366000元进行减免，请给予批准。并且我方同意于2019年8月25日前将8份的联营费用向你方缴纳。我方并承诺，严格按照双方约定的时间缴纳。如果违反承诺的，我方直接补缴所欠相关费用后2天内退场，由你方扣除联营所有缴交的押金，并且承担合同约定的违约费用。福懋公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。1.郭细并未提交与案外人黄某喜的租赁合同，无法证明其双方存在租赁关系也无法证明租金的金额；2.福懋公司租赁200平方米的物业租金为40000元，单价为200元/平方米，但黄某喜称其租赁450平方米的物业，每月租金却为183000元，单价达到407元/平方米，同地段租金单价差异巨大，而且黄某喜的租金单价已远远高于市场价；3.即使黄某喜与郭细存在租赁关系，但其申请6月份与7月份的租金减免，却在8月份才提出，明显与常理不符，正常应在减免期限前提出，且据郭细所述，物业仅停工停电一个半月，却为黄某喜减免了两个月的租金，其租金如此之高，轻易为其减免也不符合常理；3.黄某喜是与郭细签订的租赁合同，同意减免申请却不是郭细本人签名；4.物业管理方发出的停工通知中并未说明是哪个公司的施工导致的停工，黄某喜的申请中却明确指出是福懋公司所导致，与事实情况不符。 关于租赁面积问题，福懋公司表示：涉案房屋套内面积只有140平方米左右。郭细表示：我方交付涉案房屋给福懋公司的时候没有砌墙，福懋公司与隔壁租户“老上海”协商老上海砌墙过40公分，“老上海”将一楼门面广告及杂物间让给福懋公司，福懋公司同意后老上海才砌墙过40公分，但是福懋公司后来反悔。为此郭细提供了其与“曦越物业管理”杨先生在2019年5月23日的微信聊天记录，其中记载杨先生说：不是啊，他（案涉物业隔壁租户，老上海）现在砌出40公分出来。然后当时和他（福懋公司）谈好的，砌出40公分，他（福懋公司）一楼楼梯（可以）做到外面那个杂物间这边，然后还把一楼门面广告那些都给他做了，给他做了之后咧，我就说那（老上海）砌出40公分出来喽，他当时愿意答应好的，因为当时他都是找了一个装修师傅给我们对接，在现场谈。现在他就是不认了，他说没有啊，我没有说过要砌出40公分出来呀。……郭姐，不是每个人像你这么讲道理，你想想，如果他不让40公分出来的话，我一楼干嘛那个广告门面为什么要让给他嘞？就当是一楼（杂物间）还是老上海让出来的，还是老上海的嘞。但是（双方）僵在那堵墙的问题，后来老上海说我退步喽，把那个杂物间给他算了。福懋公司对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明内容和证明目的不予认可，无法证明福懋公司与案外人就涉案物业装修砌墙达成一致处理意见，恰恰证明有案外人在装修过程中砌墙过界的事实，导致福懋公司拿到的涉案物业小于200平方米。 福懋公司、郭细经对涉案物业进行现场测量，福懋公司承租的二楼物业含墙体面积为157.581平方米，外飘台面积为17.1平方米。一楼杂物间面积为22.491平方米。 一审法院认为：福懋公司与郭细自愿签订的《联营合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人均应依约履行各自负担的合同义务。郭细将涉案房屋交由福懋公司使用，然后每月固定向福懋公司收取合作分成履约金，而郭细并不参与经营，并不负责盈亏，故福懋公司与郭细之间的关系名为联营实为租赁。郭细将涉案房屋出租给福懋公司使用，理应按约定交付200平方米面积的场地，但经双方现场测量涉案场地的面积只有174.681平方米，相差了25.319平方米。郭细认为福懋公司与隔壁租户“老上海”已达成一致意见，老上海砌墙过40公分，“老上海”将一楼门面广告及杂物间让给福懋公司。而现在福懋公司对此予以否认，郭细仅提供了其与中介人员的微信聊天记录。另外，该事实涉及“老上海”的权益，按照常理，福懋公司、郭细及“老上海”应签订协议对此予以确认，现也没有证据证明“老上海”对此予以同意，如在本案认定“老上海”同意上述协议，也侵犯了“老上海”的合法权益，综上分析，故对郭细的该项意见一审法院不予采信。因此，郭细交付给福懋公司的涉案场地相差25.319平方米已构成违约，应承担违约责任。福懋公司据此请求确认与郭细签订的《联营合同》于2019年7月21日解除，要求郭细返还福懋公司消防押金60000元、租房押金80000元、租金40000元，支付违约金80000元，赔偿律师费20000元合法有理，一审法院予以支持。 关于福懋公司要求郭细赔偿装修费用的问题，因郭细交付给福懋公司的涉案场地少25.319平方米，按照常理，福懋公司进行装修必须以涉案场地的大小计算工程款，装修公司也必须以场地的大小购买材料，因此，福懋公司在清楚知道涉案场地少25.319平方米的情况下，仍然对涉案场地进行装修，故该损失应由福懋公司自行承担。 同理，鉴于郭细违约造成合同解除，且福懋公司尚未在涉案场地经营，故郭细反诉要求福懋公司支付2019年6月1日起至2019年10月15日的合作分成履约金180000元，支付违约金80000元，支付联营保证金80000元，赔偿律师费25000元理由不成立，一审法院不予支持。 关于郭细反诉要求福懋公司支付损坏楼板而恢复原状的费用15000元的问题，因上述《联营合同》约定：“甲方协助乙方独立做楼梯通往一层并预留广告位给乙方”该条款只是约定郭细有协助福懋公司独立做楼梯通往一层的义务，但并没有约定福懋公司可以不经郭细同意而擅自拆除楼板建楼梯，因此，郭细反诉要求福懋公司支付损坏楼板而恢复原状的费用15000元合法有理，一审法院予以支持。 关于郭细反诉要求福懋公司赔偿因损坏楼板导致物业停电所致使其租赁的整套物业一个半月无法经营造成的损失问题，首先，福懋公司损坏楼板并不必然导致停电，停电只是郭细与物业管理公司之间的问题。其次，郭细未能举证证明停电了一个半月时间。再次，郭细所提供的只是减免租金申请，最终是否有减免没有证据证明。故对郭细的该项反诉请求一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第一百零七条之规定，一审法院判决如下：一、福懋公司与郭细于2019年4月24日签订的《联营合同》于2019年7月21日解除；二、郭细应于本判决发生法律效力之日起5日内，一次性将消防押金60000元返还给福懋公司；三、郭细应于本判决发生法律效力之日起5日内，一次性将保证金80000元返还给福懋公司；四、郭细应于本判决发生法律效力之日起5日内，一次性将租金40000元退还给福懋公司；五、郭细应于本判决发生法律效力之日起5日内，一次性将违约金80000元支付给福懋公司；六、郭细应于本判决发生法律效力之日起5日内，一次性将律师费20000元支付给福懋公司；七、福懋公司应于本判决发生法律效力之日起5日内，一次性将损坏楼板而恢复原状的费用15000元支付给郭细；八、驳回福懋公司的其他诉讼请求；九、驳回郭细的其他反诉请求。本案本诉受理费6550元，反诉费5033.81元，由福懋公司负担1638元，郭细负担9945.81元。 二审过程中，郭细提交三份证据并申请证人杨某出庭作证。证据1《联营合同》，拟证明郭细将位于广州市越秀区东风路808号的华宫大厦西侧首层、二层自编1号商铺交由隔壁租户“老上海”黄某喜使用，约定2019年4月至2020年3月期间每月联营费为183000元的事实；证据2、3分别为黄某喜和杨某证人证言，拟证明2019年4月底，在杨某的协调下黄某喜与福懋公司置换物业，内容为：黄某喜将一楼门面广告及杂物间（面积约22平方米）让给福懋公司，福懋公司同意黄某喜砌墙过约40公分。双方未签订书面协议。 对于上述证据，本院将在下文结合查明事实予以审查认定。 本院经审理查明，关于杨某在涉案合同签署、履行过程中的身份问题，二审庭询时郭细确认其对杨某与福懋公司之间的沟通情况予以认可，且杨某出庭作证时亦称福懋公司是通过其与郭细沟通，双方没有直接沟通，并称福懋公司的装修方案、楼梯方案等材料均由其转交郭细，再陪同郭细一起报给物业管理处。 另查明，关于各方是否就隔壁租户“老上海”砌墙过40公分达成一致的问题，福懋公司曾某与杨某2019年4月24日的微信聊天记录显示，对于杨某提出的涉案物业分隔位置，曾某称“不行了”“平墙。”；2019年5月12日的微信聊天记录中，曾某称“不给你难做，可以让5cm。但是招牌我要做七字型招牌。”并发了效果图，杨某回复称“现在就是这一块砖的位置僵持住了”“…沟通了一下午，这女汉子没办法沟通了，就是差这个砖了”“就是凸出来一个砖了”，曾某则称“为什么沟通不了。本来就是平墙做的。”；2019年5月16、17日的微信聊天记录中，曾某称“做了36厘米，必须拆了。”“墙的问题现在是怎么处理？没处理好墙后面的一切事情处理不了…”杨某则称“我处理一下，稍等”“正在交涉，尽量出个方案大家都满意的！”；2019年5月22日的微信聊天记录显示，曾某向杨某询问处理结果，杨某则给其“朱生”的联系方式。福懋公司曾某与郭细2019年5月23日的微信记录中，曾某称“因为二楼隔壁的租客砌墙砌过了40公分。我第一时间找杨生沟通，杨生很努力地去沟通。但没用，我们也停工了一个星期。昨天，杨生叫我找朱生，结果朱生叫我到法院去告你们。因为是你签的合同，这件事可否给我一个答案。”郭细则称“他们不是对那个柱子砌墙的吗”；2019年5月28日的微信聊天记录中，郭细称“当时杨先生跟你们说好的了，说一楼的广告位给你们了，是吗？所以二楼的砌墙才砌出来的”“你们说好了我们才签合同的呀！”曾某则称“不是，广告位是因为换楼梯给我们的。二楼的砌墙我一直没同意过。”“当时说好了。但现在给我们的场地不是按说好的界线砌墙。是多出差不多40公分砌墙。面积明显少了，不够约定的平方数”。 再查明，关于福懋公司在涉案物业拆楼板建楼梯的问题，福懋公司曾某与杨某2019年4月24日的微信聊天记录显示，杨某提出在涉案物业内部最右侧给福懋公司做楼梯上二楼，门面广告都给福懋公司用，并发送了具体位置图片，曾某则在图片上做了标记向其确认楼梯位置；郭细一审提交的《第一次开庭庭后补充情况说明》及附件标明的“原告拆楼板的地方（现经产权方同意已建楼梯）”亦在涉案物业内部最右侧。福懋公司装修工人与杨某2019年4月25-27日的微信聊天记录显示，福懋公司聘请的装修公司在此期间分别将包括装修报建图、预算表、效果图等资料交由杨某，且双方于4月25日专门就楼梯的设计图进行了沟通；2019年4月30日、5月4日的微信聊天记录显示，福懋公司装修工人两次询问杨某证件办理情况，杨某在5月4日回复称“快的话明天下午可以开工了”；2019年5月6日的微信聊天记录显示，杨某告知福懋公司装修工人已经跟福懋公司曾医生说今天可以开工，并告知其尽快动工，做好楼梯，不然会影响别人施工进度等。福懋公司曾某与杨某2019年5月9日的微信聊天记录显示，曾某向杨某确认管理处是否不给做楼梯了，杨某回复称“不是，我们正在处理”，二审庭询时，福懋公司确认在此之后装修工人继续做完了没完成的工作，第三天就没有做了。 又查明，二审庭询时，郭细确认其向珠江化工承租涉案物业后分租给黄某喜和福懋公司，黄某喜租了之后又分了三个店，分别是面包店、老上海和麻辣烫，其中麻辣烫一、二楼都有，但其仅与黄某喜签订了合同。2019年5月6日，杨某组建“华宫大厦808号铺”微信群，群聊成员包括“毛嘉源”（为杨某所称麻辣烫毛总）、“悟道”（为黄某喜）、“阿斯顿马丁”（为面包店租户）以及福懋公司曾某等各租户代表；群聊记录显示，杨某发送了“福懋动物医院消防工程单”、“面包店消防工程报价单”、“老上海华宫消防工程报价单”、“鑫龙福麻辣烫消防工程报价单”，黄某喜汇总了相关租户办证法人信息，其中鑫龙福麻辣烫为杨春妹，上味佳老上海馄饨铺为黄某喜。 除上述事实外，本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据双方诉辩意见，本案二审的争议焦点包括：1.双方就隔壁租户砌墙过40公分是否已协商一致；2.福懋公司是否存在擅自拆楼板建楼梯的行为，是否应就此承担违约责任。对此，本院分析认定如下： 关于双方当事人就隔壁租户砌墙过40公分是否已协商一致的问题。首先，郭细提供的杨某和黄某喜的证言均称2019年4月底，在杨某的协调下福懋公司与黄某喜已就此达成一致，对此，本院经审查认为不应予采信。根据福懋公司曾某与杨某的微信聊天记录，双方于同年5月12日、16日、17日仍在就砌墙过界的问题进行沟通，5月22日曾某还向杨某询问处理结果，该情况与证言所称4月底已协商一致明显矛盾。其次，除了前述证人证言以及郭细与杨某之间的微信聊天记录外，郭细并无提供其他证据证明福懋公司已同意隔壁租户砌墙过40公分，相反，福懋公司曾某与杨某、郭细的聊天记录均显示，双方一直在就此沟通协商，且福懋公司明确表示不同意。最后，关于郭细提出的黄某喜用杂物间作为砌墙过40公分的置换条件的主张，除前述证人证言外，郭细并无提供其他证据予以证明，且在与福懋公司曾某的微信聊天记录中，其亦提到是将广告位作为砌墙过界的交换条件，并无提及杂物间。综上，现有证据并不足以证实双方当事人已就隔壁租户砌墙过40公分协商一致，郭细未按照合同约定保障福懋公司对涉案物业相应面积的使用，理应承担违约责任，一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。 关于福懋公司是否存在擅自拆楼板建楼梯行为，并需因此承担违约责任的问题。首先，根据福懋公司曾某以及福懋公司聘请的装修工人与杨某的微信聊天记录，福懋公司拆楼板搭建楼梯的位置已经杨某确认并已将报建图等资料交给杨某报批，该楼梯位置与郭细一审庭后提交的说明及附件亦可相互印证，均为涉案物业内部最右侧。其次，根据福懋公司聘请的装修工人与杨某的微信聊天记录，福懋公司是经杨某通知后方才动工建楼梯，且杨某明确提到尽快做楼梯。最后，尽管郭细主张物业管理处因福懋公司拆楼板建楼梯而要求其停工，且之后还采取了停电措施，但根据福懋公司曾某与杨某的聊天记录，在曾某向杨某确认该情况时，杨某并未告知福懋公司按照管理处要求停工，而是称“不是，我们正在处理”。本案中，郭细确认其认可杨某与福懋公司之间的沟通情况，且在涉案合同实际签订、履行过程中，郭细与福懋公司并无直接沟通，装修报批、工商登记等事宜均通过杨某沟通办理，故福懋公司在杨某已确认的楼梯位置并据其通知动工建楼梯并非擅自行为，对郭细的该项主张，本院不予支持。 综上所述，郭细的上诉请求均不能成立，本院不予支持；一审判决处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费9945.81元，由郭细负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 琳 审判员 王碧玉 审判员 李志明 二〇二〇年十一月二十三日 书记员 王 涵 谢佩君 刘嘉欣