重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终2461号上诉人（原审被告）：吴名莉，男，1965年1月24日出生，汉族，住巫山县。委托诉讼代理人：王海清，重庆岱林律师事务所律师。上诉人（原审被告）：向迎春，男，1977年1月29日出生，汉族，住重庆市巫山县。上诉人（原审被告）：胡蓉，女，1978年12月5日出生，汉族，住重庆市巫山县。上诉人（原审被告）：孙祖旺，男，1972年3月11日出生，汉族，住重庆市巫山县。上诉人（原审被告）：冯大玉，男，1974年12月17日出生，汉族，住重庆市巫山县。被上诉人（原审原告）：吴祖荣，男，1971年7月30日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：张义，重庆宏愿律师事务所律师。上诉人吴名莉、向迎春、胡蓉、孙祖旺、冯大玉因与被上诉人吴祖荣确认合同无效纠纷一案，不服重庆市巫山县人民法院（2020）渝0237民初2275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴名莉、向迎春、胡蓉、孙祖旺、冯大玉上诉请求：1．撤销重庆市巫山县人民法院（2020）渝0237民初2275号民事判决，依法改判吴名莉、向迎春、胡蓉、孙祖旺、冯大玉支付吴祖荣房屋占用使用费10000元；2．改判吴祖荣在本案中应承担50%过错责任；3．本案上诉费由双方合理负担。事实及理由：1．一审没有查清案件的事实和具体情节。吴明莉与吴祖荣是宗亲关系，当事人之间的关系一直很好，在租用吴祖荣房屋开设宾馆中，推选吴名莉为合伙代表人处理合伙事务。2．一审没有查清当事人之间一贯交易方式、习惯，吴名莉一直是以现金支付方式支付吴祖荣房租，且从未要求吴祖荣出具任何收据，根据双方的交易习惯可以推定当事人之间都接受不出具任何凭据的现金交易模式。反之如果吴祖荣不接受这种交易模式，按合同约定超过给付租金期限6个月就可以收回房屋，不至于至今才起诉收回房屋，且吴祖荣并未起诉要求从2013年4月开始计算收取房租，可见双方都接受不出具任何凭据的现金交易模式。3．基于以上原因，吴名莉与吴祖荣实际诉争金额为10000元，截至2018年4月6日，吴名莉已经足额支付租金，2018年2月15日吴名莉才加上吴祖荣妻子的微信，并已累计微信支付43000元，现金支付7000元，2018年4月6日至2020年4月5日，两年的租金为6万元，故吴名莉只有10000元未支付给吴祖荣。4．一审对吴祖荣在无效合同中应承担的责任过轻，其明知案涉房屋没有取得建设工程规划许可证，却将房屋出租，从而导致本案纠纷发生；吴祖荣收到租金后，未出具收据，且认可吴名莉现金交易及口头约定，然后又矢口否认，违背诚信原则，理应承担同等责任。吴祖荣答辩称，1．上诉人是否支付了租金或者房屋使用费的举证责任在于上诉人，现在上诉人未提供充分证据证实其支付了足额的租金，一审法院支持吴祖荣要求支付租金的主张是正确的。2．一审法院认定上诉人承担房屋使用费，而没有支持吴祖荣要求资金利息的诉讼请求，这对于合同无效双方承担责任来说是公平合理的，因为本案中上诉人承租了房屋并实际进行了经营活动，合同无效并未对其造成损失。综上一审判决，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吴祖荣向一审法院起诉请求：1．判决确认吴祖荣与吴名莉、向迎春、胡蓉、孙祖旺、冯大玉于2013年4月6日签订的《房屋租赁合同》无效；2．判决吴名莉、向迎春、胡蓉、孙祖旺、冯大玉连带支付拖欠吴祖荣的租金110600元及利息（利息从起诉之日按照银行同期同类贷款利率支付至租金付清之日）；3．本案诉讼费用由吴名莉、向迎春、胡蓉、孙祖旺、冯大玉承担。一审法院认定事实：吴祖荣与家人在重庆市巫山县（小地名“五箩丘”）建有砖混结构房屋一栋，截止庭审终结，该房屋未取得建设工程规划许可证。2013年4月6日，吴祖荣（经家人同意）作为甲方，吴名莉、孙祖旺、冯大玉、胡蓉、向迎春作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定：“……一、甲方自愿将位于巫山县到顶）租给乙方使用经营宾馆、茶楼，每年租赁￥31800元，大写：叁万壹仟捌佰元整。二、甲方租赁给乙方的房屋，租赁时间为十年，即从2013年4月5日到2023年4月5日止。三、租赁支付办法：自甲、乙双方签订本合同之日起，由乙方一次性支付当年租金31800元给甲方，并由甲方出具收据为凭，以后的租赁应在每年4月6日前给付清楚当年的租金。如超期6个月未缴房租，甲方可收回房屋。四、甲、乙双方约定，乙方每年应支付租金￥31800元，甲方自愿同意在2018年4月6日止针对租金不涨价，仍为￥31800元恒定不变（前五年租金不变），第六年租金为￥40000元，第七年至第十年租金每年各为￥50000元。五、其他约定1、在合同期内，乙方租赁甲方的房屋，双方协商在乙方自己不愿经营的情况下，乙方可以转租给他人，甲方无权干涉。2、乙方租赁甲方的房屋，由乙方自行装潢，使用经营。3、合同届满后，由甲、乙双方另行协商，同等条件下，乙方享有优先承租权……七、房屋返还：租赁期满或者合同解除，乙方添置的经营物品可由其自行收回，而对乙方装修的房屋，乙方放弃收回。八、本合同自甲、乙双方签字之日起生效……”。协议签订后，吴名莉、孙祖旺、冯大玉、胡蓉、向迎春对承租房屋进行了装修，用于合伙经营澳都商务宾馆，并由吴名莉、孙祖旺、冯大玉、胡蓉、向迎春共同对宾馆进行管理。2015年7月13日，向迎春、冯大玉、孙祖旺、胡蓉退出合伙经营，吴名莉给向迎春、冯大玉、孙祖旺、胡蓉出具《欠条（宾馆转让）》一份，载明：“今欠到冯大玉、向迎春、孙祖旺、胡蓉各￥30000.00元（叁万元整），共计￥120000.00元（壹拾贰万元整）。2015年腊月二十六日之前付清。欠款人：吴名莉2020.7.13。”房屋租赁后，吴名莉、孙祖旺、冯大玉、胡蓉、向迎春向吴祖荣付清了2013年4月5日至2016年4月5日期间的房屋租金，2016年4月6日至2020年4月5日的房屋租金仅支付43000元，下欠租金110600元（31800元＋31800元＋40000元＋50000元－43000元）。吴名莉在庭审过程中陈述，2015年7月，吴名莉、孙祖旺、冯大玉、胡蓉、向迎春散伙，之后宾馆由吴名莉一人经营，吴祖荣和吴名莉重新口头约定每年租金30000元，每年年底付清当年租金；之后，吴名莉于2017年支付吴祖荣现金30000元、2018年通过给付现金、微信转账共计支付吴祖荣30000元、2019年微信转账支付吴祖荣30000元，2019年之前的租金只有10000元未支付，2020年的租金未支付属实。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，吴祖荣出租给吴名莉、孙祖旺、冯大玉、胡蓉、向迎春的房屋至今未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故双方签订的《房屋租赁合同》无效。但吴祖荣要求吴名莉、孙祖旺、冯大玉、胡蓉、向迎春参照《房屋租赁合同》约定的房屋租金，支付2016年4月6日至2020年4月5日期间吴名莉、孙祖旺、冯大玉、胡蓉、向迎春占用房屋期间尚欠租金（实为占有使用费）110600元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。对2020年4月5日之后产生的占有使用费，吴祖荣在诉讼请求中未予主张，在本案中不予评判。《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，对于吴祖荣要求吴名莉、孙祖旺、冯大玉、胡蓉、向迎春支付利息的诉讼请求，因在签订合同时，吴祖荣明知案涉房屋未取得批准手续而出租，其自身存在一定过错，应当承担相应责任。故，对吴祖荣的此项诉讼请求，不予支持。向迎春、冯大玉、孙祖旺、胡蓉认为与吴名莉系合伙关系，其已经退出合伙不应承担责任。一审认为，向迎春、冯大玉、孙祖旺、胡蓉与吴名莉均系合同的相对方和合同义务的承担者。出租人吴祖荣有权要求合同相对方吴名莉、向迎春、冯大玉、孙祖旺、胡蓉支付租金。合同债权作为相对权，是出租人基于合同向特定的债务人提出请求，合同债权及于合同相对方，吴名莉、向迎春、冯大玉、孙祖旺、胡蓉作为相对方，对合同的权利义务主体进行变更，需征得出租方即吴祖荣的同意。本案中，吴名莉、孙祖旺、冯大玉、胡蓉、向迎春并没有征得吴祖荣同意，故向迎春、冯大玉、孙祖旺、胡蓉应当与吴名莉共同承担责任。吴名莉主张其与吴祖荣重新就房屋租赁达成了协议，且只欠2019年的租金10000元及2020年的租金，但未提供证据证明，吴祖荣亦未认可，吴名莉应当承担举证不能的法律后果。向迎春、冯大玉、孙祖旺、胡蓉认为吴名莉与吴祖荣的行为涉嫌诈骗，对于该主张，向迎春、冯大玉、孙祖旺、胡蓉未提供证据证明，应当承担举证不能的法律后果。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十八条，第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、吴祖荣与吴名莉、向迎春、冯大玉、孙祖旺、胡蓉于2013年4月6日签订的《房屋租赁合同》无效；二、由吴名莉、向迎春、冯大玉、孙祖旺、胡蓉于本判决生效后十日内，支付吴祖荣房屋占有使用费110600元；三、驳回吴祖荣的其他诉讼请求。案件受理费1256元，由吴祖荣负担210元，吴名莉、向迎春、冯大玉、孙祖旺、胡蓉负担1046元。本院二审期间，吴名莉举示了一段微信语音聊天记录音频，拟证明2017年之前是不欠租金的，只是欠2017年和2018年的部分租金，双方已经达成协议将年租金变为30000元。吴祖荣质证后认为，该证据在一审中已经形成，不属于二审的新证据，且录音中并不能证明吴名莉只欠2017年和2018年的部分租金，录音中吴祖荣妻子曾菊明确表示按之前的合同执行。本院的认证意见为，上述证据在一审中已经形成，吴名莉在一审中未提交，且上述录音并无曾菊同意租金变更为每年30000远的明确表示，故上述证据，本院不予采信。二审查明的事实与一审判决认定的事实相同，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：双方约定的租金标准是否已经发生变更？尚欠多少租金未支付？吴祖荣是否应承担50%的过错责任？关于双方约定的租金标准是否已经发生变更的问题。吴名莉在一审中陈述2015年7月，宾馆由吴名莉一人经营，其与吴祖荣口头达成协议，将租金变更为年租金30000元，每年年底付清当年租金，但是吴祖荣在庭审中不予认可达成口头协议，仍要求按双方2013年签订的《房屋租赁合同》履行。由于吴名莉没有提供证据证明双方已达成口头协议，将房屋年租金变更为30000元，故其主张不能成立，双方约定的租金标准未发生变更，仍按照双方2013年签订的《房屋租赁合同》履行。关于尚欠多少租金未支付的问题。根据2013年4月6日当事人之间签订的《房屋租赁合同》，合同约定2018年4月6日之前的前五年，年租金为31800元；第六年为40000元，第七年至第十年租金为每年50000元，吴祖荣起诉要求吴名莉、向迎春、胡蓉、孙祖旺、冯大玉支付从2016年4月6日至2020年4月5日的租金，按合同计算应为153600元（31800元＋31800元＋40000元＋50000元）。庭审中，双方均认可吴名莉通过微信名为“澳都老吴”的微信号向吴祖荣的妻子曾菊转账支付租金43000元。剩余租金即为110600元（153600元-43000元）。对于剩余租金110600元，吴名莉称其已经通过现金支付的方式支付大部分，尚欠租金仅为10000元；吴祖荣不予认可，认为按照双方合同约定，除去已经微信支付的43000元，尚欠租金110600元。根据双方签订的《房屋租赁合同》关于租金支付方式的约定，乙方缴纳租金后，需由甲方出具收据为凭，现吴名莉称已现金支付租金，但是不能提供吴祖荣出具的收据为凭证，其已现金支付大部分租金，尚欠租金10000元的主张不能成立。关于吴祖荣是否应承担50%的过错责任的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因在签订合同时，吴祖荣明知案涉房屋未取得批准手续而出租，其自身存在一定过错，应当承担相应责任。一审中，对于吴祖荣要求吴名莉、孙祖旺、冯大玉、胡蓉、向迎春支付利息的诉讼请求，一审法院予以驳回，就是吴祖荣承担的过错责任，一审对过错责任的划分和判决并无不当。综上所述，吴名莉、孙祖旺、冯大玉、胡蓉、向迎春的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2512元，由上诉人吴名莉、孙祖旺、冯大玉、胡蓉、向迎春负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘红霞审 判 员 杨继伟审 判 员 黄文革二〇二〇年十一月十一日法官助理 辛 华书 记 员 李 蕾