上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9517号上诉人(原审被告)：干雯靖，女，1979年9月14日出生，汉族，住上海市嘉定区。上诉人(原审被告)：赵珂沁，女，2011年2月28日出生，汉族，住上海市嘉定区。法定代理人：干雯靖(系赵珂沁母亲)，1979年9月14日出生，汉族，住上海市嘉定区金汤路******。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：许亮，上海鼎力律师事务所律师。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：赵山，上海鼎力律师事务所律师。上诉人(原审被告)：林旭华，男，1984年11月10日出生，汉族，住广东省佛，住广东省佛山市>委托诉讼代理人：宦相志宇，上海住珈律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：赵峙浩，男，1974年8月29日出生，汉族，住上海市黄，住上海市黄浦区>被上诉人(原审原告)：魏星，女，1987年8月14日出生，汉族，住安徽省。被上诉人(原审原告)：徐俊，男，1987年12月27日出生，汉族，住江西省鹰，住江西省鹰潭市>上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：毛小刚，上海四维乐马律师事务所律师。上诉人干雯靖、赵珂沁、林旭华因与被上诉人赵峙浩、魏星、徐俊房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初23347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。干雯靖、赵珂沁上诉请求：撤销一审判决，改判驳回魏星、徐俊一审对干雯靖、赵珂沁的全部诉请。事实与理由：1、魏星、徐俊在第二次提交的微信群聊证据中可以看出，在协议履行过程中，干雯靖、赵珂沁是随时可以联系并一直配合办理相关事宜的。2、一审法院未对违约结果发生的责任方做出认定，不应判决干雯靖、赵珂沁与赵峙浩、林旭华共同承担违约责任。上海市嘉定区临洮路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称“系争房屋”)及临洮路XXX弄XXX号地下1层车位27、28号(以下简称“系争车位”)的实际权利人为林旭华，干雯靖、赵珂沁无论在离婚协议或者涉案协议书中均表明并非房屋权利人，该情况作为买受人的魏星、徐俊以及房屋的实际权利人林旭华均知晓。并且在商讨房屋买卖事宜时也均未与干雯靖、赵珂沁沟通协商，亦未询问干雯靖、赵珂沁的意见。故干雯靖、赵珂沁非房屋买卖合同相对人，定金罚则不适用于干雯靖、赵珂沁。协议书第十条约定房屋贷款及利息由林旭华承担，与赵峙浩、干雯靖、赵珂沁无关。房屋贷款的借款人为赵峙浩，归还贷款系其与林旭华之间的事情，即便存在因未归还贷款产生相关责任的，亦与干雯靖、赵珂沁无关。干雯靖、赵珂沁在协议书中的义务仅为“积极配合完成该房屋转让所涉及的所有相关手续等事宜”，结合聊天记录，干雯靖、赵珂沁一直是能联系到并且随时配合的，期间干雯靖亦有主动询问相关情况，故干雯靖、赵珂沁在协议履行过程中不存在有违约的情形。3、赵珂沁为未成年的无民事行为能力人，在本案中更无任何过错，从权利义务相一致及保护未成年人的原则考虑，不应将赵珂沁连同其他当事人一同处理。即便法院认为赵珂沁存在一定过错，其所有意思表示均是由其法定代理人作出，后果亦应由法定代理人承担。4、魏星、徐俊在购买系争房屋时对房屋情况是充分了解的，亦清楚各当事人之间的权利义务。干雯靖、赵珂沁对买受人未有任何违背合同的行为及意思表示。故其不应向干雯靖、赵珂沁主张违约责任。魏星、徐俊辩称，不同意干雯靖、赵珂沁的上诉请求。1、干雯靖、赵珂沁、赵峙浩与林旭华共同构成《协议书》中的甲方，应承担协议书约定的甲方义务。2、干雯靖、赵珂沁均是系争房屋买卖合同的卖方，魏星、徐俊作为买方已给付定金，因卖方违约导致交易未能完成，故一审判决干雯靖、赵珂沁与林旭华、赵峙浩共同承担定金赔付责任正确。3、干雯靖、赵珂沁作为系争房屋登记的产权人，应与赵峙浩、林旭华共同承担向魏星、徐俊转让系争房屋的义务。如果干雯靖、赵珂沁认为系赵峙浩、林旭华未积极履行而导致交易未能完成，在承担定金赔偿责任后可另行向相关责任人追偿。4、赵珂沁作为未成年人由其监护人法定代理人干雯靖代为实施的合同签订行为具有法律效力，亦应承担相应的法律责任和后果。请求驳回上诉，维持原判。林旭华辩称，一审法院判决认定的定金赔偿责任应由赵峙浩、干雯靖、赵珂沁承担。赵峙浩辩称，没有意见。林旭华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回魏星、徐俊一审对林旭华的全部诉请。事实与理由：1、一审判决林旭华与赵峙浩、干雯靖、赵珂沁支付魏星、徐俊定金人民币150万元(以下币种均为人民币)，适用法律不当。本案的基础合同是魏星、徐俊与林旭华、赵峙浩、干雯靖、赵珂沁共同签订的不动产转让合同。赵峙浩、干雯靖、赵珂沁是名义权利人，林旭华是实际权利人。魏星、徐俊为确保实现合同目的而设定了定金措施，但合同并未约定林旭华与赵峙浩、干雯靖、赵珂沁的义务分担。林旭华确实负有代赵峙浩、干雯靖、赵珂沁还贷、撤抵腾房的义务，但这些义务均应建立在赵峙浩到现场配合的前提下，若赵峙浩不到现场，林旭华应负何种责任和承担何种后果，合同均未明确规定。林旭华所负归还贷款及撤销抵押的义务均需赵峙浩本人亲自到银行、交易所才能完成。林旭华曾多次与银行方联系要求一次性清偿贷款，但均被告知要赵峙浩本人到场。而腾房一节，早在2019年3月4日签约时，林旭华即陪同魏星、徐俊去系争房屋开门视看并将钥匙亲手交给了魏星、徐俊，完成了腾房的义务。2、本案中魏星、徐俊缴存的非定金，5万元是意向金，145万元是代收代付。该缴存证据证明150万元非定金属性，即使各方均知道150万元是定金，也因代收代付而流于定金性质，故本案情形不应适用定金罚则，而应根据实际过错分担违约责任。魏星、徐俊辩称，不同意林旭华的上诉请求。1、林旭华作为《协议书》中约定的实际权利人，应承担向魏星、徐俊转让系争房屋的义务。在魏星、徐俊按约给付定金的情况下，因卖方违约导致交易未能完成，故一审判决林旭华与赵峙浩、干雯靖、赵珂沁共同承担定金赔付责任正确。2、林旭华作为系争房屋的实际权利人，按照约定应承担包括及时办理登记过户手续、及时偿还房屋现有贷款、注销抵押登记等相关义务。林旭华未按约定履行上述义务，导致系争房屋在交易过程中因拖欠贷款被银行起诉，进而被法院查封，未能及时签订办理贷款的示范文本合同。林旭华应当承担定金赔付责任。如林旭华认为系赵峙浩等未积极履行义务所致，在赔付定金后可另行向相关责任人主张赔偿。3、涉案房屋买卖合同中明确约定了定金条款，虽然魏星、徐俊交付的定金由购房协议书签订前支付的5万元意向金和购房协议书签订后支付的145万元两部分组成。按照双方在协议书中关于定金的约定，魏星、徐俊支付的款项性质显然应认定为定金。干雯靖、赵珂沁辩称，不同意林旭华的上诉请求。导致合同违约的根本原因在于林旭华未按照合同约定及时还清贷款、注销抵押，导致无法过户。在整个过程中干雯靖、赵珂沁都是积极配合，随时都能联系到，并没有任何的违约行为，故应由林旭华承担相应的责任。赵峙浩辩称，系争房屋的情况林旭华都已经和魏星、徐俊讲清楚了。整个出售过程的各个环节都是通过林旭华沟通的，赵峙浩没有和魏星、徐俊接触过。魏星、徐俊向一审法院起诉请求：判令赵峙浩、干雯靖、赵珂沁、林旭华共同赔付魏星、徐俊购房定金150万元。一审法院认定事实：系争房屋及车位登记为赵峙浩、干雯靖、赵珂沁所有。2013年5月2日，上海浦东发展银行股份有限公司南市支行(以下简称“浦发银行南市支行”)及上海市住房置业担保有限公司(以下简称“住房置业公司”)登记为系争房屋的抵押权人，登记的债权数额分别为267万元及30万元。2018年10月16日，林旭华登记为系争房屋及车位的抵押权人，登记的债权数额为1100万元，并注明本次抵押为余额抵押。2019年2月27日，徐俊向德佑公司支付了购买系争房屋的意向金5万元。2019年3月3日，徐俊、魏星(丙方、购房人)与赵峙浩(甲方1、房屋名义所有权人)、干雯靖并代赵珂沁(甲方2、房屋名义所有权人)、林旭华(乙方、房屋实际所有权人)在德佑房地产经纪有限公司(丁方、居间方，以下简称德佑公司)促成下签订《协议书》，内容为：甲方1、甲方2统称为甲方。鉴于2018年10月开始，甲方从乙方处多次借款共计970万，同时从2018年10月开始，甲方基于嘉定区临洮路XXX弄XXX号房屋及该房屋占用范围内的土地使用权从浦发银行的所有贷款均由乙方代替甲方进行偿还，该笔贷款为甲方从乙方处的借款。为确保乙方债权的实现，甲方将该房屋抵押给乙方，并于2018年10月14日办理了抵押权登记，该房屋抵押时，双方并未约定该房屋的流质条款。2018年10月20日，甲、乙双方友好协商，甲方将该房屋转让给乙方，甲、乙双方之间存在的借款抵消。因此，现该房屋的实际所有权人为乙方，甲方为该房屋的名义所有权人。根据中华人民共和国有关法律、法规的相关规定，甲、乙、丙、丁四方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经友好协商，现对该房屋的实际所有人乙方以及该房屋的名义所有权人甲方共同向丙方转让该房屋，该房屋的名义所有权人甲方积极无偿的配合丙方办理该房屋转让所涉及的所有相关手续(例如与丙方双方签署房屋买卖合同、办理网签手续等房屋转让所涉手续)等事宜，以及丁方作为本协议甲、乙、丙三方关于该房屋转让事宜的见证方及居间方等事宜达成本协议，以各方兹共同遵守。《协议书》第三条约定，甲、乙、丙三方经协商一致，同意该房屋的转让价款为986万元，另计两个车位转让款共计14万元。甲方作为该房屋的名义所有权人，确认转让价款是乙、丙确定的价款。丙方同意在以下规定期限内将监管的转让价款解交德佑公司设立的监管账户(以下简称“监管账户”)：(一)2019年3月4日将150万元定金解交监管账户；(二)甲、乙双方办理完毕该房屋的全部抵押登记注销手续即2019年9月1日前将536万元解交监管账户；(三)乙方同意丙方向中国建设银行或其他银行申请个人住房抵押贷款，总额为280万元，用于支付转让价款的部分款项，其中商业性贷款200万元，个人住房公积金贷款80万元。丙方同意于2019年9月15日前与贷款银行签订借款合同，递交相关文件并支付相关费用。若丙方不能按计划贷足或者贷款银行不同意贷款申请的，则转让价款的未支付部分乙方应当在2019年11月30日前以现金解交监管账户。丙方无法以现金方式补足的，乙方有权解除本协议并撤销该房屋买卖的转移登记申请，丙方应向乙方承担违约金150万元；(四)剩余20万元作为该房屋名义所有权人甲方1将在该房屋的户口迁出的保证金，甲方1承诺于该房屋权利转移之日起120天内将户口迁出，丙方于甲方将户口迁出之日起2天内将20万元解交乙方所指定的账户。以上款项进入监管账户后，该款项与该房屋的名义权利人甲方无任何关系，该款项为丙方向该房屋的实际权利人乙方支付的房款，乙方为该款项的权利人，丁方作为该房屋转让的居间方及见证方，理应将以上款项用于丙方办妥该房屋以丙方为权利人的不动产权证书后一日内全部交付给乙方。《协议书》第五条约定，现该房屋由实际所有人乙方实际占有，甲、乙、丙三方同意，甲、乙双方于2019年9月1日前腾出该房屋并通知丙方进行验收交接。《协议书》第六条约定，甲、乙、丙三方确认，在2019年11月30日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，乙方予以必要的协助。《协议书》第十条约定，该房屋在甲、乙双方向丙方转让过程以及房屋过户期间，因该房屋所产生的银行贷款以及利息由乙方承担，与甲方无关。《协议书》第十三条约定，因乙方未在甲方与丙方办理房屋过户登记前2天内办理完毕该房屋的其于2018年10月14日所登记的抵押权注销手续，则乙方需要向丙方支付违约金150万元。《协议书》第十五条约定，甲、乙、丙三方同意委托丁方对本协议约定的该房屋交割进行监管，委托监管事项、内容、权限由三方另行与丁方约定，丁方所承担的义务以2019年3月3日所签订的房屋买卖合同为准。当日，赵峙浩、干雯靖向魏星、徐俊出具《承诺函》，载明：嘉定区临洮路XXX弄XXX号房屋的实际权利人为林旭华，在向实际权利人转让该房屋时，赵峙浩及干雯靖已经确保了女儿赵珂沁的相关财产权益。虽然赵峙浩与干雯靖于2018年12月5日离婚并签署了离婚协议书，内部协商该房屋归赵峙浩所有，但仅是赵峙浩、干雯靖之间的家庭内部协议，实际上该房屋的权利人为林旭华。现承诺，若女儿赵珂沁以后因该房屋的问题向该房屋实际所有人林旭华及魏星、徐俊主张任何权益时，相关责任由赵峙浩、干雯靖承担，与实际所有权人林旭华及魏星、徐俊无关。同日，徐俊、魏星(乙方、买受人)与赵峙浩、干雯靖并代赵珂沁(甲方、卖售人)在德佑公司居间下就案涉房地产签订房地产买卖合同三份，其中房屋转让价为986万元，车位转让价(单个)7万元。甲、乙双方约定，在2019年11月30日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，最晚不得晚于2019年9月1日前签订示范文本合同用于办理贷款、不动产登记预受理等相关事宜。次日，魏星向德佑公司转账145万元，对应收据记载付款性质为代收代付，物业地址为系争房屋。又查明，2019年5月，徐俊、魏星、德佑公司的工作人员及林旭华的代理人在微信群里就网签时间进行沟通。林旭华的代理人于5月底表示联系不上赵峙浩。直至8月下旬，林旭华的代理人仍表示联系不上赵峙浩。2019年8月28日，徐俊、魏星向赵峙浩、干雯靖分别寄送《通知函》，函称就系争房屋及车位的买卖，买方已支付定金150万元，要求赵峙浩、干雯靖按照合同履行义务，最迟于2019年9月1日12时前前往居间方签约中心进行网签，否则将追究其违约责任。2019年9月9日，德佑公司向徐俊、魏星各退款5万元、145万元，备注用途“定金退款”。此后，徐俊、魏星的委托律师于2019年9月12日向赵峙浩、干雯靖、赵珂沁寄送《律师函》，并于当月16日向林旭华寄送《律师函》，函称：徐俊、魏星已按约在2019年3月4日支付全部购房定金150万元至监管账户，但你方却未在2019年9月1日前办理完毕房地产的全部抵押登记注销手续，未在2019年9月1日前配合签订示范文本合同用于办理贷款等，同时拖欠银行贷款致使房地产被黄浦区人民法院于2019年8月21日裁定查封……为避免损害扩大，徐俊和魏星已决定解除与贵方的房地产买卖合同，并保留追究你方法律责任的权利。另查明，浦发银行南市支行于2019年8月15日向上海市黄浦区人民法院申请了诉前财产保全。上海市黄浦区人民法院依据该申请作出(2019)沪0101财保151号民事裁定书，并于2019年9月6日查封了系争房屋。之后，浦发银行南市支行向上海市黄浦区人民法院起诉赵峙浩、干雯靖、赵珂沁［案号：(2019)沪0101民初22006号］，称赵峙浩、干雯靖自2019年4月起未按约偿还借款，要求偿还借款本金、利息、逾期利息，并要求对系争房屋行使抵押权。上海市黄浦区人民法院审理查明，赵峙浩为借款人，干雯靖为共同借款人，赵峙浩、干雯靖及赵珂沁为抵押人。上海市黄浦区人民法院后作出(2019)沪0101民初22006号民事判决书，判决赵峙浩、干雯靖向浦发银行南市支行偿还借款本金2，391，933.85元及利息、逾期利息等；届时如不履行，浦发银行南市支行可与赵峙浩、干雯靖、赵珂沁协议，以系争房屋折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。一审法院认为：徐俊、魏星与赵峙浩、干雯靖(并代赵珂沁)及林旭华签订的《协议书》系各方真实意思表示，且不违反国家法律、法规禁止性规定，当属合法有效，各方均应遵照履行。根据《协议书》的约定可知，系赵峙浩、干雯靖、赵珂沁及林旭华共同向徐俊、魏星出售系争房屋及车位。此外，赵峙浩、干雯靖(并代赵珂沁)与徐俊、魏星就系争房屋及车位签订的三份买卖合同亦系根据《协议书》的安排而签订，实为《协议书》履行中的一部分。《协议书》第三条约定，徐俊、魏星应于2019年3月4日将定金150万元解交至德佑公司的监管账户。从实际履行情况来看，徐俊、魏星早在2019年2月27日即向德佑公司支付了购买系争房屋的意向金5万元，于2019年3月4日向德佑公司支付了145万元，赵峙浩、干雯靖、林旭华在交易过程中从未对徐俊、魏星支付定金一事提出过异议，而在徐俊、魏星要求解除买卖合同后，德佑公司向徐俊、魏星退还150万元时均备注为“定金退款”，且本案诉讼中赵峙浩、干雯靖亦认可徐俊、魏星支付过定金150万元，故法院无法采纳林旭华关于150万元非定金的抗辩意见。《协议书》第三条同时约定“丙方同意在以下规定期限内将转让价款解交监管账户……(二)甲、乙双方办理完毕该房屋的全部抵押登记注销手续即2019年9月1日前将536万元解交监管账户”，系指赵峙浩、干雯靖、赵珂沁、林旭华应在2019年9月1日前涤除系争房屋上的抵押，再结合《协议书》第十三条之约定，赵峙浩、干雯靖、赵珂沁、林旭华应在2019年9月1日前涤除浦发银行南市支行及住房置业公司设置在系争房屋上的抵押，在此基础上徐俊、魏星应向监管账户支付536万元，这个时间节点与三份买卖合同约定的网签时间相符。而林旭华设置在系争房屋及车位上的抵押权，《协议书》第十三条约定在办理过户(即2019年11月30日)前两天内涤除，系为保障林旭华的权利。事实上，赵峙浩、干雯靖、赵珂沁、林旭华未能在约定时间内涤除系争房屋上的抵押，亦未能在约定时间与徐俊、魏星进行网签，同时也未按照《协议书》第五条之约定在2019年9月1日前向徐俊、魏星交房，且未能按约向浦发银行南市支行偿还借款致使系争房屋被司法查封，构成严重违约，因此徐俊、魏星已通过寄送《律师函》的方式与赵峙浩、干雯靖、赵珂沁、林旭华解除了就系争房屋及车位建立的买卖关系。德佑公司已将徐俊、魏星支付的定金150万元退还，现徐俊、魏星依据定金罚则，要求赵峙浩、干雯靖、赵珂沁、林旭华支付双倍定金中差额部分150万元，于法有据，法院予以支持。赵峙浩、干雯靖、赵珂沁、林旭华的抗辩意见，无事实及法律依据，法院不予采纳。一审法院判决：赵峙浩、干雯靖、赵珂沁、林旭华应于判决生效之日起十日内支付徐俊、魏星定金150万元。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，各方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，各方当事人就系争房屋签订的《协议书》及赵峙浩、干雯靖、赵珂沁与魏星、徐俊签订的三份房地产买卖合同均系各方当事人真实意思表示，合法成立并生效，各方均应恪守履行。根据《协议书》约定，魏星、徐俊应于2019年3月4日将150万元定金解交监管账户。经查，魏星、徐俊分别于2019年3月3日支付5万元意向金，3月4日支付145万元至协议约定的监管账户内。从上述款项的金额及支付时间，结合《协议书》中关于150万元定金的约定，本院认定魏星、徐俊支付的上述款项为定金。关于定金罚则的适用及责任主体问题。《协议书》第三条第(二)项约定，甲(即赵峙浩、干雯靖、赵珂沁)、乙(即林旭华)双方办理完毕该房屋的全部抵押登记注销手续即2019年9月1日前将536万元解交监管账户。故赵峙浩、干雯靖、赵珂沁及林旭华应当在2019年9月1日前涤除系争房屋上的抵押，结合房地产买卖合同补充协议(一)第四条关于最迟不得晚于2019年9月1日签订《上海市房地产买卖合同》示范文本的约定，赵峙浩、干雯靖、赵珂沁、林旭华未能在2019年9月1日前撤销系争房屋上登记的抵押，也未能签订网签协议，构成违约。魏星、徐俊享有合同解除权并依法主张定金双倍返还。赵峙浩、干雯靖、赵珂沁、林旭华作为《协议书》及房地产买卖合同的相对方，应共同承担赔偿责任。综上所述，干雯靖、赵珂沁、林旭华的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18，300元，由干雯靖、赵珂沁共同负担9150元，林旭华负担9150元。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 徐 庆审 判 员 刘海邑二〇二〇年十一月二十六日法官助理 张 煜书 记 员 夏 歆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……