辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初1300号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行，住所地：沈阳市沈河区市府大路**。负责人：该行行长。委托诉讼代理人：李玉航，该行员工。委托诉讼代理人：田晓，该行员工。被告：金庆生，男，1970年2月26日出生，汉族，住址沈阳市苏家屯区。被告：王艳英，女，1970年10月15日出生，住址沈阳市苏家屯区。被告：沈阳新朋房地产开发有限公司，住，住所地：沈阳市苏家屯区迎春街**/div>法定代表人：迟平，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晶，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：文悦，辽宁同方律师事务所实习律师。原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行与被告金庆生、王艳英、沈阳新朋房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员张宏力担任审判长，与人民陪审员马欣、吴凤云依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行的委托诉讼代理人李玉航，被告沈阳新朋房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李晶、文悦到庭参加诉讼。被告金庆生、王艳英经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告之间的《个人住房(商业用房)借款合同》；2、判令被告偿还贷款本金283581.60元，利息4847.55元、罚息133.48元，共计288562.63元(利息、罚息暂计至2019年09月04日。以后利息、罚息按合同约定给付至实际付清之日止);3、判令原告对被告抵押给原告的位于沈阳市苏家屯区房产享有优先受偿权;4、判令被告沈阳新朋房地产开发有限公司对金庆生、王艳英的欠款及本案诉讼相关费用承担连带偿还责任；5、在房产具备办理他项的情况下，全部被告需配合中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行办理抵押房屋他项权利(抵押)登记;6、判令被告承担本案全部诉讼费、保全费、公告费等相关费用。事实与理由：2014年01月17日，原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行与被告金庆生、王艳英签订个人住房（商业用房）借款合同，合同约定，贷款金额为380000元（38万元），用于购买位于沈阳市苏家屯区（建筑面积：81.1平方米），借款期限180个月，自2014年3月27至2029年3月27日，并将所购买的房产抵押给原告，作为借款合同的担保物，依法办理了抵押登记。同时被告沈阳新朋房地产开发有限公司作为保证人，对被告金庆生、王艳英的借款承担连带保证责任。合同成立后，原告按约定发放了贷款，被告拖欠原告贷款，虽经原告多次催要，被告却拒不偿还债务。原告认为，借款合同一经成立，即具有法律约束力，借贷双方应严格遵守。被告长期拖欠借款不予清偿，因此原告有权利要求解除合同，并要求被告立即偿还剩余贷款本金。利息、罚息，并承担相关费用，对抵押给原告的房产原告享有优先受偿权，被告沈阳新朋房地产开发有限公司对金庆生、王艳英的欠款及本案诉讼相关费用承担连带偿还责任。现起诉到贵院，请依法裁判。被告金庆生未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被告王艳英未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被告沈阳新朋房地产开发有限公司辩称，一、案涉房屋已办理抵押权预告登记，且早已符合办证条件，答辩人不应承担连带责任。2014年1月20日被告金庆生、王艳英在我公司购买了位于沈阳市苏家屯区，建筑面积81.1平方米房屋一处。该房屋办理了抵押权预告登记及发证预告登记。根据《物权法》第20条之规定，预告登记后，未经预告权利人同意，处分该不动产得，不发生物权效力。该权利为物权请求权，虽然抵押权未设立，但是经过预告登记的抵押权，也依法优于其他债权，且抵押权预告登记可以向社会公开，使第三人了解和知悉此权利设立和变动的情况，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。故原告担保合同目的完全可以实现，答辩人不应承担连带责任。且争议房屋2014年6月30日交房，2016年即可办证。当商品房具备办理抵押登记条件时，被告金庆生、王艳英怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，亦违反诚实信用原则，故应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，视为条件已成就，即原告行使优先权的条件因被告金庆生、王艳英恶意阻却而依法视为已成就。被告金庆生、王艳英该行为答辩人无法控制，也不存在任何过错，因其恶意行为导致答辩人提供阶段性担保的保证期间被不当延长，对答辩人不公，故答辩人不应承担连带责任。二、针对第五项诉讼请求，答辩人无义务配合办理抵押登记。办理抵押登记应由被告一、被告二配合办理，答辩人无此义务。三、如果法院最终认定答辩人承担连带责任，因本案物保与人保同时存在，请求判决先处理物的担保，答辩人对物的担保以外的债权承担保证责任。根据担保法第42条，请求法院判决时保障保证人追偿权。当事人围绕诉讼请求依法提交了个人住房商业用房借款合同，个人贷款支付凭证，预告登记证，账户基本事实，对账单，商品房买卖合同，不动产电子登记登记查询证明证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方无争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告金庆生、王艳英为购买位于沈阳市苏家屯区，建筑面积81.10平方米的房屋，与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份。合同约定：被告向原告借款380000元，借款期限为180个月（2014年3月27至2029年3月27日），贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款人未能在约定还款日的前一日足额偿还应还款项的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利。关于罚息利率，本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。关于还款，合同约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；选择一次性还本付息还款法的，约定还款日为本合同借款到期日。关于违约，合同约定被告发生违约，原告可以解除双方的借贷关系。被告金庆生、王艳英以其所有的位于沈阳市苏家屯区，建筑面积81.10平方米的房屋作为《个人住房（商业用房）借款合同》的抵押，并办理了预告抵押登记。原告于2014年3月27日如约放款后，被告未能按约定还款。至2019年09月4日，被告尚欠原告借款本金283581.60元、利息4847.55元、罚息133.48元。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告金庆生、王艳英经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答和质证的权利，本院根据原告及被告沈阳新朋房地产开发有限公司提供的证据对案件事实予以认定。原告与被告签订的《个人住房(商业用房)借款合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行义务，原告依约履行了发放贷款义务，而被告金庆生、王艳英未按合同约定的时间履行还款义务，构成违约，应承担违约责任。故原告要求解除借款合同，被告立即偿还全部贷款本金及利息、罚息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告主张对被告金庆生、王艳英抵押的房屋享有优先受偿权的诉讼请求。因系争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，原告不能对房屋行使抵押权。故对于原告主张对案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告沈阳新朋房地产开发有限公司辩称案涉房屋已办理抵押权预告登记，且早已符合办证条件，不应承担连带责任。本院认为，被告沈阳新朋房地产开发有限公司作为保证人，与原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行，被告金庆生、王艳英签订《个人住房(商业用房)借款合同》，约定担保人为本合同项下贷款提供连带责任保证，贷款担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由货款人核对无误、收执之日。依据该约定可以看出，被告沈阳新朋房地产开发有限公司对涉诉债务的履行确有保证的意思表示，应认定为连带保证人，承担连带保证责任。现原告已履行付款义务，而被告金庆生、王艳英未按合同约定的时间履行还款义务，且涉案房产并未办理抵押登记，原告在保证期间内要求被告沈阳新朋房地产开发有限公司承担连带给付责任，符合合同约定。故对于原告主张被告沈阳新朋房地产开发有限公司承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告配合其办理抵押房屋他项权利(抵押)登记的诉讼请求。本院认为，涉案房产未办理所有权登记，尚不具备办理房屋抵押登记的条件，故对于原告该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行与被告金庆生、王艳英、沈阳新朋房地产开发有限公司于2014年01月17日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告金庆生、王艳英于本判决生效后十五日内给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行欠款本金283581.60元、利息4847.55元、罚息133.48元，（利息、罚息计算至2019年09月4日，自2019年9月5日起至实际给付之日止的利息、罚息按双方约定计算）；三、被告沈阳新朋房地产开发有限公司对本判决第二项给付义务承担连带保证责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元，保全费1963元，由被告金庆生，被告王艳英，被告沈阳新朋房地产开发有限公司负担；公告费800元，由被告王艳英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张宏力人民陪审员  马 欣人民陪审员  吴凤云二〇二〇年十一月二十日书 记 员  王昕莫本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。