天津市武清区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0114民初1877号原告：关岑，女，1985年2月10日出生，满族，住天津市武清区。被告：刘顺锋，男，1960年12月10日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：韩秀安，武清区泉州法律服务所法律工作者。原告关岑与被告刘顺锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭原告关岑、被告刘顺锋及其委托诉讼代理人韩秀安到庭参加诉讼。第二次开庭原告关岑、被告刘顺锋委托诉讼代理人韩秀安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。关岑向本院提出诉讼请求：1.判令刘顺锋返还强行索取的2000元及利息；2.判令刘顺锋返还房租款25000元及利息；3.判令刘顺锋承担搬迁费2500元；4.本案诉讼费由刘顺锋承担。诉讼过程中，关岑增加诉讼请求：判令双方所订立的租赁合同无效。事实和理由：其与刘顺锋于2019年5月12日签订《房屋租赁合同》（以下简称合同）,刘顺锋将坐落于天津市武清区××镇××村南口面积为440平方米的房屋租给其本人，户型为仓库。合同约定该房屋用途为仓储、收发货及办公。2019年5月12日刘顺锋写下收条，证明收到其25000元房租款。房租款有效期限是2019年6月1日至2019年12月30日。签约当天，刘顺锋称自己年纪大了，租房相关事宜委托其女婿王雷负责，有事和王雷沟通。签约当天其父母在场。2019年5月19日其将货物搬入仓库后，同年5月23日就有数名工人前来拆除该房屋周围的院墙，该房屋顶部的隔热层也被拆除了，随后又进来几台刨土机，开始对该房屋门前的地面进行拆除。一时间，重型设备、钢铁废料、玻璃碎碴、石头沙土等在该房屋门口堆积，造成出入极为困难，至此，该房屋已完全不具备仓储、发货条件，违背了合同中关于户型与该房屋用途的条款约定，给原告直接带来了经济损失（因地面坑洼造成货物搬运时倒了很多次，摔坏了很多货物）。而刘顺锋始终对其欺瞒，声称拆除刨地等行为系政府行为，刘顺锋并不知情，并向其承诺尽快给土地硬化。同年8月2日从监控器截取的实拍图显示，该房屋门口的土地不仅没有做硬化，而且因下雨已造成一滩积水，一片泥泞。其货物完全憋在里面出不来，想搬走都搬不了。同年9月16日，从监控器截取的实拍图片显示，情况仍未改善。直至11月份该房门口的地面才好一些。同年11月12日，其找刘顺锋协商该房屋是否继续使用的问题，但刘顺锋不予理睬。同年11月19日刘顺锋突然将该房屋门口院子的大门锁上，导致其货物和车辆无法出来。更为过分的是，同年11月20日，在其搬迁当天，刘顺锋及家人3人横加阻拦，采取暴力行径，将私家车直接阻在仓库门口，扬言想搬走货物、除非从其家人身上碾压过去。无奈之下，其只能报警，刘顺锋竟无理要求要给他钱才能停止暴力行径，民警劝说无效，其为了不影响搬仓，只能委曲求全当场转账给刘顺锋2000元。后其去河西务镇政府城建办了解到刘顺锋租给其的地方实属违章建筑，在《武清区2018年土地卫片检查违法用地明细表》中第五条写道：索庄刘顺锋，地块编号为74，属于违法用地。城建办在2018年接到航拍结果通知后就已通知刘顺锋，刘顺锋表示自己会主动拆除地面建筑，恢复土地原貌。其认为，刘顺锋明知该房屋为违章建筑，该房屋门前地面必须拆除且不可再做硬化，根本无法做仓储、收发货用途，却蓄意隐瞒事实，诱导其相信并签订合同，而获取非法钱财的行为属于合同欺诈。根据《合同法》第五十四条，对订立合同的主要条款及相关关键性事实作虚假介绍可使合同无效。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》中都有明确规定，房屋属违章建筑物，对此订立的租赁合同无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错一方应当赔偿对方因此所受的损失。故其起诉。刘顺锋辩称，请求依法驳回关岑的全部诉讼请求，事实和理由如下：1.关岑所述双方订立合同的时间、内容、期限、房租都是真实的，但关岑所述将租房事宜委托给其女婿王雷并不属实，其未将租房事宜委托给王雷。关岑所述所租房的房屋顶部隔热层被拆除不属实，关岑所述其答应对租赁房屋门前道路进行硬化也不属实。因为双方所签订的合同中并未约定要将门前道路硬化，其没有义务将门前道路硬化，且双方在签订房屋租赁合同前，关岑多次在涉案房屋处考察房屋情况和道路情况，而且在合同履行前关岑一方就入住了该房屋。可以证明关岑对涉案房屋及门前道路情况是认可的。双方签订合同时，涉案房屋门前道路就是土路，其并不存在对关岑的欺诈行为。2.其租赁给关岑的房屋并不是违章建筑，该房屋用地属于建设用地，双方所签订的合同系双方真实意思表示,不存在合同法规定的合同无效情形。3.2019年11月20日关岑给付其2000元，是关岑在提前解除租赁合同情况下给付的违约金。因为双方所订立的租赁合同第九条第一款明确约定，合同未到期提前退房，属于违约行为，应支付给其1个月租金。根据合同约定每月租金是4000元，当时经过派出所民警调解，其放弃部分违约金，同意关岑给付2000元，该款项属于双方协商一致给付的，其没有强行索取，不应予以返还。关岑与刘顺锋围绕诉讼请求分别提交了证据，根据关岑的申请本院调取了录音号为029561469、019416216执法记录情况，本院组织双方进行了质证，根据质证证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：刘顺锋作为出租方（甲方），关岑作为承租方（乙方）于2019年5月12日签订房屋租赁合同，合同约定：第一条房屋基本情况1、甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于天津市武清区××镇××村南口（原发网）；2、房屋权属情况：公证书（空白）。证明编号：（2002津武清证字第246号）（空白）；3、建筑面积440平方米（以房产证登记或购房合同记载为准）；4、户型为仓库；5、房屋装修及家具家电设施随房一并出租，室内设施、家具、电器及办公用具等（详见物业交接单）。第二条房屋租赁用途1、该房屋用途为仓储、收发货及办公。乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意，不改变该房屋用途。第四条租金1、租金每年为人民币伍万元整（￥50000）。2、租金按半年交付方式，提前15日交付下一期房款。3、租金交付方式：乙方转入甲方名下微信、支付宝、银行卡均为有效支付。4、甲方收取租金后，应向乙方开具房租发票或收据。第六条第一款甲方的义务1、甲方应向乙方出示房屋权属证明，能证明产权权属属于甲方的相关凭证、身份证明、户口本等。第七条第一款乙方义务1、认真审验甲方出示的房屋权属证明，能证明产权属于甲方的相关凭证。第八条合同期满，变更及解除1、合同期满，如甲方对合同中所规定的建筑物继续出租，乙方享有优先承租权，乙方应在合同期满前一个月通知甲方是否续约。2、在租赁期间，经双方协商一致可以变更或解除合同。第九条第一款违约责任1、如甲、乙双方在合同未到期向对方提出收退房屋，属于违约行为，由违约方向守约方支付壹个月租金作为违约金，双方协商一致的情况除外。合同还约定了其他事项。合同签订后，关岑向刘顺锋交纳了2019年6月1号到2019年12月31号房屋租金25000元，刘顺锋为关岑出具了收条。后，关岑称因该片土地被检查出属于违法用地，其出租房屋门前地面被刨，造成出入困难，下雨存有积水。其找到刘顺锋一方解决出租房门前地面硬化问题，刘顺锋一方未予解决，其于2019年11月12日想与刘顺锋一方协商房屋是否继续使用问题，刘顺锋一方未予理睬。2019年11月19日刘顺锋一方将出租房屋门口院子的大门锁上，因关岑一方的拉货车辆不能出来，关岑报警。2019年11月20日，刘顺锋一方又将私家车堵在出租房仓库门口，关岑再次报警，经过警务人员调解处理，双方认可租赁合同结束，刘顺锋一方同意关岑一方给付2000元后，将其堵在出租房屋门口的车辆挪开。关岑转给刘顺锋2000元，刘顺锋在关岑所书写的收条落款处签名，收条写明：“因租房合同双方有纠纷，房东刘顺锋阻碍租房人关岑于2019年11月20日搬仓库，为解决现场纠纷，防止冲突，关岑同意转2000元至刘顺锋银行账户，刘顺锋表示不再设阻，同意关岑搬迁行为，后续未尽事宜，双方同意起诉至人民法院解决”。后刘顺锋一方将堵在出租房仓库门口的车移开，关岑一方将出租房中的货物装车拉走。关岑一方提供了2019年11月20日案外人祖冬利与杨磊的收条，证明其拉出租房中的货物支付叉车费800元，支付货车及人工费1700元。另查明，关岑一方提供的武清区2018年度土地卫片检查违法用地明细表显示，河西务镇索庄，地块编号74，用地面积4.90，用地单位(个人)刘顺锋，现场描述(项目名称)厂房拆除中,违法类型小作坊,整改状态，未完成。刘顺锋一方提供的2018年11月30日天津市武清区河西务镇人民政府出具的关于遥感卫片违法整改通知写明：索庄村党支部、村委会，经国土第一季度遥感卫片发现，涉及你村存在违法建设行为，违法地点为村庄东南侧(刘顺锋建设彩钢房)，违法土地面积4亩，按照国土卫片整改要求予以整改，你村街负有主体责任，请你村党支部、村委会接到本通知后立即组织整改，请于12月5日前整改，如按期未整改或未提供审批手续，按照责任书追究相关村负责人责任，造成损失由你村自行负责。接此通知后，你村尽快履行主体责任。庭审中经询问，刘顺锋一方认可该出租房没有任何建房手续。庭审中，刘顺锋一方虽提出该出租房是在建设用地上建的但也未提供任何证据。庭审中已向关岑一方释明如确认涉案合同无效，除其在本案中提出的诉讼请求外是否还有其他请求，关岑一方表示就是本案中的诉讼请求。也已向刘顺锋一方释明如涉案合同确认无效，是否提出同时履行抗辩，即提出相应返还请求，刘顺锋一方表示不提出抗辩，没有返还请求。本院认为，本案的争议焦点为，一、2019年5月12日双方签订的房屋租赁合同效力问题；二、刘顺锋是否应返还关岑租房款25000元并支付利息、是否应返还关岑所称刘顺锋强行索取的2000元并支付利息及是否应承担关岑所支付的搬迁费2500元问题。一、关于2019年5月12日双方签订的《房屋租赁合同》效力问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。同时根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定，以及六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……”的规定，取得建设工程规划许可证是进行合法建设的前提，也是判断是否为合法建筑的标准。本案中，根据双方提交的证据及刘顺锋一方认可涉案出租房没有取得任何建房手续，可以证实，案涉出租房在一审庭审辩论终结之前未取得合法建设手续，此种情况下，应认定《房屋租赁合同》无效。二、关于刘顺锋是否应返还关岑租房款25000元并支付利息，是否应返还关岑所称刘顺锋强行索取的2000元并支付利息及是否应承担关岑搬迁费2500元问题。1.刘顺锋是否应返还关岑租房款25000元并支付利息问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，自2019年6月1日至2019年11月20日(2019年11月20日关岑一方将货物拉走)，关岑一方一直使用该出租房屋。根据上述规定，该期间占有使用房屋的费用应参照合同约定的租金标准给付刘顺锋。关岑一方交付超出上述期间的租金，刘顺锋应予退还，即由刘顺锋退还关岑租金5571元(25000元÷184天×41天)。关岑请求给付该款利息于法无据，不予支持。2.刘顺锋是否应返还关岑所称刘顺锋强行索取的2000元并支付利息问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，关岑所称刘顺锋强行索取的2000元，是在警务人员调解处理下，为解决双方提前“解除”租赁合同及刘顺锋一方将车堵在出租房门口不让关岑一方拉货纠纷，双方协商一致，关岑给付刘顺锋的款项，该款项不属于合同无效应返还财产的范围，也不属于合同无效后的损害赔偿责任。合同无效后的损害赔偿责任，性质上属于缔约过失责任，其范围为信赖利益损失，主要是缔约费用的损失。关岑请求刘顺锋给付该款项，并支付利息，没有法律依据，不予支持。刘顺锋是否应承担关岑搬迁费2500元问题。关岑向本院提供的2份收条不能充分证明其支出上述费用的事实，即使关岑支出了上述费用属实也是为搬自己的货物支出的费用，不属于合同无效后应赔偿的范围。因此，关岑请求刘顺锋承担搬迁费2500元，无事实和法律依据，不予支持。综上，关岑请求判令双方所签订的《房屋租赁合同》无效及请求刘顺锋返还租房款5571元，有事实和法律依据，予以支持。关岑的其他请求理据不足，不予支持。本案调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认关岑与刘顺锋于2019年5月12日签订的《房屋租赁合同》无效；二、刘顺锋于本判决生效之日起10日内返还关岑租房款5571元；三、驳回关岑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费269元，刘顺锋负担51元，关岑负担218元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  冯永先二〇二〇年十一月十日书记员  李雪飞附判决所依据法律法条：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。