天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终1742号上诉人（原审原告）：杨波，男，1980年5月28日出生，汉族，住天津市滨海新区。上诉人（原审被告）：黄岩，男，1988年9月20日出生，汉族，住天津市滨海新区。上诉人杨波、上诉人黄岩房屋租赁合同纠纷一案，均不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初34259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月30日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨波上诉请求：1.依法撤销一审民事判决书，支持杨波在一审中的诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费用全部由黄岩承担。事实与理由：一审法院认定事实严重错误，适用法律不正确。举证责任问题。杨波在一审法庭中已明确表明是黄岩不按照双方签订的《南益二期房屋租赁合同》履行，造成杨波在租赁期间未到期的情况下被房东清房，无法继续承租。杨波已提交租赁合同原件、两位证人证言及房东多某电话，黄岩庭审中没有否认房屋租赁关系提前终止的事实，而且杨波还在庭审中表示房屋租赁关系提前终止给杨波造成巨大经济损失，造成杨波对其加盟的英伦时光公司违约，还需承担与英伦时光公司的违约责任。黄岩主张房屋租赁关系解除是双方协商一致的结果，根据民事诉讼法第64条规定，其应该就其主张协商一致解除提供证据。一审庭审中询问黄岩的时候，问有没有关于就责任承担双方进行约定。黄岩明确说没有约定。这意味着就算依据黄岩所说，涉案合同解除是双方商量的结果，但没有约定互不追责，杨波也没有承诺不追究对方的违约责任。遗憾的是一审法院称杨波主张黄岩赔偿违约金45,000元所依据的违约是黄岩提出解除合同，黄岩不认可上述事实，杨波未能就其主张举证证明，一审法院不予支持。杨波认为这是歪曲事实滥用举证责任，而且在黄岩没有证据证明其诉求的情况下，一审法院无视事实及法律。既然肯定黄岩的主张，判定杨波举证不能的后果。关于电费缴纳证据、质证及证据补充问题。一审法院认定“原告对被告提交的用电记录不持异议，故被告的上述抗辩意见本院予以采纳……”，杨波认为认定不符合庭审的实际情况，且没有经过质证。在庭审中，黄岩提交一张无任何单位盖章的收据，说是用电情况，一审法院问杨波认可不认可，杨波清清楚楚说的是只要是电力公司出具的就认可。但是对于是否应当由杨波承担，杨波当庭没认可其关联性和目的性。杨波的原话是：“黄岩认为第一年的电费过高，经过双方协商，第二年变更租金支付方式后，电费由杨波缴纳，对于第一年和第二年缴纳的电费，双方互不追偿”。后一审法官要求黄岩补充提交电力公司出具的正式用电记录，且要求在2019年12月初提交至法庭。但是自从2019年11月19日开庭后，就没有再次开庭，一审法院也没通知杨波证据的补充情况。杨波至今不清楚一审法院认定的电费使用记录是依据什么而判定的。就算黄岩补充提交了电力公司盖章的用电记录，也应该按照民事诉讼法第68条需要当事人质证。实际情况是杨波不知情，不知道黄岩有没有提交电力公司出具的用电记录，也不清楚电费是不是在租赁期限内由黄岩交纳的。这证据的合法性和准确性尚不确定。一审既然对用电情况作出在裁决，就不能仅仅对第一年的电费的承担作出裁判，那第二年由杨波交纳的电费怎么解决，一审法院竟然无视不理。一审中杨波主张从第二年开始对原合同的租金及费用承担有了新的约定，即租金按季支付，电费约定是第一年黄岩交纳，第二年是杨波交纳互不补偿。在一审法庭上黄岩认可租金支付方式，不认可电费承担方式，既然一审法院要对电费缴纳作出裁定，就不能只对第一年的电费承担作出认定，而忽视第一年之后杨波交纳的电费分担的问题，因为这是相互关联的。况且杨波在庭审中也说了，第一年之后的电费大概人民币50,000多元。自2018年6月17日至2019年9月24日，杨波共交纳了52,777元，一审法院在要求黄岩补充电力公司记录的情况下，竟然没有要求杨波补充，这明显是显失公平，有偏向黄岩的嫌疑。关于证人证言适用判断问题。一审法庭上，杨波提交了两份证人证言及房东多某的联系方式，主要证明目的是说明黄岩拒绝继续承租，导致租赁合同无法继续履行以及房东多某要收房的事实。黄岩只是称“房东多某与杨波无合同关系，对于证据不予认可；对于证人证言不符合证据规则，因此对于证明效力不予确认”。遗憾的是，一审法院认定案件事实时，对上述证据未加分析，回避对杨波所提交证据的判断。多某虽然与杨波无直接合同关系，但他是房东，与涉案房屋有直接利益关系。黄岩向多某明确表示不继续承租，也不交纳房租。当然有权利要求现有的承租人搬离涉案房屋。另外，杨波提交的两份证人证言，自租赁合同终止之后，证人与本案以及杨波无任何利害关系。根据我国的民事诉讼法的相关规定，该证人证言完全符合我国关于证据及证明效力要素的规定，而且在法庭上杨波也说明了如果需要的话，证人可以到庭作证。一审法院忽视关键的事实。杨波在最终补充发言环节，清清楚楚地说：“在交房前，黄岩告诉杨波租赁合同已到期，而杨波回答是还没有到期，是黄岩记错日期了”。答辩时，黄岩没有当场否认该句话。这些信息都记载在庭审笔录中。这说明一个事实，即黄岩主观上认定租赁合同已到期，所以才实施终止租赁合同的行为。但实际情况是相反，租赁合同没有到期，而且杨波已对黄岩提出了该问题。一审判决忽视该信息，明显不合常理。黄岩辩称，杨波陈述与事实不符，好多地方是主观意识判断，关于电费，黄岩是有事实证据的，打的也是合法的用电记录。杨波从黄岩处租的房，杨波用电欠的电费，房租欠的房费，黄岩就是不退押金，导致杨波来起诉黄岩，希望法庭依法判决。黄岩上诉请求：1.杨波所拖欠电费等及损坏物品费用超出应退还押金，故黄岩不予返还押金；2.赔偿黄岩出租屋内杨波所变卖的空调；3.判令杨波承担本案一审和二审的全部诉讼费用。事实和理由：一审法院中对杨波拖欠房租未做出判决，一审中杨波承认搬离、交接房屋的时间是2019年9月29日，但杨波房租只交付到2019年9月21日，拖欠黄岩8日房租为3,333元。杨波以装修免租期为由不承认拖欠房租，但本案合同中明确标明了合同签订日期和起租日期，装修免租期已经算在内，并已履行完毕。另外既然是装修免租期理应在杨波店面开业前装修中计算，绝不可能在结算闭店搬离时计算装修免租期，杨波理由明显不合理，这一点事实清楚，望予以采纳。杨波在黄岩不知情的情况下将出租屋内空调变卖，理应承担责任，现有证人可以证明杨波行为，为杨波拆装空调的师傅已经找到，可以证明其行为，黄岩可以提供联系方式，望法庭可以帮忙取证。两台空调的价格为5,000元。本案事实不清楚。杨波拖欠费用，损坏屋内设施，偷卖出租屋内空调。黄岩属出租方理应追究其责任。综上所述，杨波拖欠房租人民币3,333元，一审判决中应支付的电费3,500元，两台空调的赔偿款5,000元，共计11,833元，已经超过应退还杨波的押金10,000元，故予以抵消，黄岩不予返还杨波押金。杨波辩称，黄岩说的事实不符合实际情况，关于拖欠电费，第一年和第二年中的电费承担问题，黄岩主张第一年超出7,000元，但是第二年从杨波交费记录上面可以看出一共是52,777元。已经完全超过，如果是一审中对这个电费承担进行分配，不能仅仅针对第一年做承担分配。关于空调的问题，当时承租的时候，杨波不否认是有两台旧的，但是杨波装修的时候弄了一台新的，后来不干的时候，这个空调就是把新的拆走了。关于其他的损坏杨波不知道，因为杨波这也没有任何清单，没有任何证据说明这些问题。杨波向一审法院起诉请求：1、判令黄岩按照租赁合同退还杨波押金10,000元；2、判令黄岩按照合同赔偿损失45,000元（按照合同年租金30%）；3、案件受理费由黄岩承担。一审法院认定事实：2017年5月29日，杨波作为乙方、黄岩作为甲方，签订《南益二期房屋租赁合同》，黄岩将其承租的南益小区二期底商151号中的130平方米位置出租给杨波，租期3年，自2017年6月21日至2020年6月20日，年租金150,000元，第一年租金支付方式为：自甲乙双方交接钥匙之日起，乙方支付甲方第一季度租金37,500元，自交接钥匙之日起30日内支付第二季度租金37,500元，2017年12月21日前一次性支付三、四季度租金75,000元。第二、三年租金于上述约定日期一次性支付。乙方支付押金10,000元作为履行本合同的押金，合同期满后甲方于7日内归还乙方；租赁期间水、电费用由甲方承担，但上限不得超过40,000元，超出部分甲乙双方共同承担超出部分的50%，物业费、采暖费各承担50%；甲方保证合同签订之日起10日内交付给乙方使用；双方协商一致，可以解除合同；单方违约造成对方损失应承担赔偿责任，赔偿金额为年租金的30%。乙方违约除上述赔偿外，租金、押金不予退还。2017年6月8日，杨波向黄岩支付了押金10,000元、第一季度租金37,500元。黄岩向杨波交付了房屋，交付时间双方陈述不一致，均未提交证据。关于解除合同的原因，杨波陈述系黄岩提出解除合同，黄岩不认可，陈述是因房东租金过高，双方商量不再承租，故解除合同。杨波、黄岩均陈述已于2019年9月28日交接了房屋。黄岩陈述租期第二年的电费不欠付，杨波欠付2017-2018年电费3,500元，提交了用电记录，杨波认可该记录。一审法院认为，杨波主张黄岩返还押金10,000元，黄岩不同意返还，提出押金不够支付杨波欠付的物业费、电费及赔偿黄岩的空调、扶梯等物品。根据杨波、黄岩陈述，案涉房屋已交接完毕，双方合同已实际解除，现杨波主张返还押金，黄岩应予返还，但黄岩提出应扣除合同约定杨波应承担的电费3,500元，杨波对黄岩提交的用电记录不持异议，故黄岩的上述抗辩意见一审法院予以采纳，据此计算，黄岩应返还杨波押金6,500元。杨波主张黄岩赔偿违约金45,000元，所依据的违约事由是黄岩提出解除合同，黄岩不认可上述事实，杨波未能就其主张举证证明，一审法院不予支持。黄岩所提其他抗辩理由，没有提供证据证明，一审法院不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：“一、被告黄岩于本判决生效之日起十日内返还原告杨波押金6,500元；二、驳回原告杨波的其他诉讼请求。案件受理费588元，由原告负担613元，被告负担25元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内支付原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”二审中杨波提交如下证据：证据一、第二年缴纳电费的清单，证明如果说一审中对电费的承担进行裁决。杨波第二年的电费不应该忽视不理，应该一同进行裁决。证据二、杨波和房东的通话记录，上面也明确说了，关于房东说黄岩是怎么通知的，怎么来找杨波，让杨波退房的这些细节问题。而且房东也明确说了，在后面如果说需要的话可以打电话给他。证据三、英伦时光公司租赁合同，期限可以看出是2017年6月1日到2020年5月31日。证明杨波不可能说在这个日期之前把房子给黄岩终止。杨波会承担违约责任。黄岩对上述证据质证认为，对于证据一的真实性认可，证明目的不认可。合同上明确规定，第一年的电费是由黄岩承担，超出的部分是共同承担。第二年是双方另外又作出了口头协议，是杨波变更支付方式，然后由此产生的双方共同约定的第二年电费由杨波承担。对于证据二的证明目的不认可。对于证据三的真实性认可，不认可其证明目的。本院对杨波提交的证据认定如下：对证据一、三的真实性本院予以确认，但未能达到杨波的证明目的，且证据三系其与案外人之间合同关系，对证据二的真实性，本院无法核实，且其不能达到其证明目的，综上对杨波提交的三份证据，本院均不予采信。黄岩虽提出两份证人联系方式，但既未提交书面证人证言，证人亦未出庭接受质询，对其举证，本院不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方对于签订租赁合同、租赁合同已解除、涉案房屋已交接完毕等事实均无异议。本案的争议焦点为杨波主张的退还租金和赔偿损失问题。首先，因涉案房屋已交接完毕，杨波主张退还押金，黄岩应予退还。但押金退还的数额，双方存有争议。黄岩主张应扣除垫付电费、物业费等及承担损失问题后，即已超出押金数额，故不同意退还。但一审对于其垫付电费问题已予以扣除，而其主张的物业费，双方在合同履行期内并无交纳过物业费，涉案房屋亦非黄岩所有，其亦系承租自他人，故其主张扣除物业费的主张，本院不予支持。黄岩另主张赔偿损失的问题，但其两审期间均未提交充分证据证实其租赁损失的发生及损失的数额以及与杨波的关系，对其该项主张，本院亦不予支持。杨波虽上诉主张不予认可扣除电费的问题，但其在一审中认可关于黄岩电费垫付问题，杨波现予以否认，缺乏事实依据，杨波另提出的应一并处理其他电费问题，对此其并未在一审中予以主张，不属于二审审理范围，本院不予处理。其次，关于杨波主张黄岩赔偿合同损失的问题，双方对于合同解除的原因各执一词，但双方认可就解除合同进行协商并实际于2019年9月28日进行了房屋交接，杨波虽主张黄岩单方违约，给其造成损失，应按照合同约定赔偿违约金45，000元，但其就双方解除合同的原因和黄岩单方违约等事实并未提交充分证据予以证实，对其该项上诉主张，本院不予支持。黄岩另上诉主张杨波赔偿其变卖空调的费用，对此其一审并未提出独立诉讼请求，不属于二审审理范围，本院不予处理。综上所述，上诉人杨波、黄岩的上诉请求，均缺乏事实和法律依据，本院均予以驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,352元，由上诉人杨波负担1,176元，由上诉人黄岩负担1,176元。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 张春耀审判员 李兴明二〇二〇年十一月二十日法官助理周昊书记员梁略附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……