广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22375号上诉人（原审被告、反诉原告）：蒲建英，女，住四川省南充市嘉陵区。委托诉讼代理人：司保卫，广东易恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵启民，广东易恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄婧怡，女，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：苏武，广东四隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍梓玮，广东四隆律师事务所实习人员。上诉人蒲建英因与被上诉人黄婧怡租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初6794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人蒲建英本人及委托诉讼代理人司保卫、被上诉人黄婧怡委托诉讼代理人苏武、伍梓玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人蒲建英上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判蒲建英向黄婧怡支付2019年7月8日至2019年9月15日租金，即15342元；无需支付2019年9月16日到2020年2月3日的租金31351.33元。2.撤销一审判决第四项，改判蒲建英无须向黄婧怡支付自2020年2月4日起至蒲建英实际腾空交还房屋之日(2020年7月2日)止的房屋占用费33130元。3.撤销一审判决第五项，改判黄婧怡向蒲建英退还进场费30000元；以上不服一审判决部份合计：94481.33元。4.本案的一审、二审诉讼费用由黄婧怡承担。事实与理由：黄婧怡确认自2019年9月中旬就将案涉店铺上锁，相当于将店铺置于其实际控制之下，蒲建英自此无法实际使用该店铺，自上锁之日起，不应计收蒲建英的租金及占用费，且疫情期间，蒲建英也没有实际营业收入。案涉店铺上锁后，黄婧怡既没有收回租赁物，也没有交还蒲建英使用，恶意扩大损失，该恶意扩大的损失应由黄婧怡自行承担。黄婧怡收取蒲建英的进场费没有任何对价，黄婧怡声称该费用是支付给上一租客案外人易保安，属于典型的顶手费，并非进场费。退一步说，该进场费即使被认定为顶手费，黄婧怡也应在下一任房客进驻后，将该进场费退还蒲建英。现蒲建英要求黄婧怡直接向其退还该进场费。2020年的新冠疫情对蒲建英造成影响，疫情期间对像蒲建英这样的小商铺经营者是非常困难，法院等部门对疫情期间的房租应有适当的减免，但一审对该问题并没有考虑。被上诉人黄婧怡辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持原判。对于新冠疫情的影响，本案纠纷是发生在疫情之前，在疫情之前纠纷已经发生，双方已经多次沟通，是协商不成才导致本案诉讼，本案的纠纷与疫情影响关联性不大。黄婧怡于2020年2月3日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除黄婧怡、蒲建英于2019年5月8日签订的《广州市房屋租赁合同》；2.蒲建英腾空交还涉案房屋给黄婧怡；3.判决蒲建英向黄婧怡支付2019年7月8日起至房屋实际腾空交还之日止的租金，每月按6800元计算；4.蒲建英向黄婧怡支付逾期支付租金的违约金（违约金按月计算，以每月6800元为本金，每日按当月租金金额的5%从每月8日起至实际清偿租金之日止计算违约金）；5.蒲建英承担本案诉讼费。蒲建英提起反诉，请求判令：1.黄婧怡向蒲建英返还进场费30000元、2个月押金13600元、一个月零13天的租金9746元、装修费52910元、设备用品费3805元，共计110061元；2.黄婧怡向蒲建英支付违约金（扣除2个月办证期，每月按6800元为基数，按当月租金金额的5%从每月8日起至实际清偿租金之日止计算违约金）；3.黄婧怡承担诉讼费用。一审法院认定事实：根据房产登记号：2009登记字8014953号《广州市不动产登记查册表》记载，涉案房屋登记在陈炜卿名下，建筑面积49.728平方米，房屋性质为房改房，规划用途为住宅。2019年5月8日，黄婧怡（甲方、出租人，签约名义为陈炜卿）与蒲建英（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定黄婧怡将涉案房屋出租给蒲建英作保健、养生用途使用，租期自2019年5月8日至2024年5月7日，其中2019年5月8日至2021年5月7日期间租金按6800元/月计算，2021年5月8日至2022年5月7日期间租金按7140元/月计算，2022年5月8日至2023年5月7日期间租金按7497元/月计算，2023年5月8日至2024年5月7日期间租金按7871元/月计算；租金按月结算，乙方在每月1号前支付租金。乙方向甲方支付13600元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。甲乙双方不得擅自改变房屋规划用途。甲方的义务包括：1、依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用。未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的5%向乙方支付违约金。乙方的义务包括：1、依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5%向甲方支付违约金。2、乙方应负的修缮责任：乙方不能改变屋内的一切土建结构，损害屋内的原装修，否则负责相关的责任和复原（全部装修属甲方陈炜卿所有）。其他约定：……2、乙方必须按国家的法律法规合法经营，办好经营执照，依时交纳一切相关的税费和租金，并且噪音不扰民，否则乙方承担全部法律责任和造成的损失。乙方因此而违约，甲方有权即时办理解除租赁合同，并按合同的有关规定收回房屋，乙方赔偿相关的损失。…….本合同一式两份，甲乙双方各执一份，送一份给街（镇）流动人员和出租屋管理服务中心备案。黄婧怡与蒲建英均确认蒲建英支付了进场费30000元、保证金13600元、2019年5月18日至5月31日的租金2946元、2019年6月的租金6800元。黄婧怡于2019年5月8日出具《收据》，确认收到蒲建英进场费及保证金。黄婧怡与蒲建英均确认蒲建英自2019年7月起未支付租金。蒲建英因无法办理场地使用证明一事未付租金，蒲建英称是因黄婧怡没有配合办证，因此无法办理场地使用证明。黄婧怡称蒲建英并未明确提出要求黄婧怡配合，也未说明无法办理场地使用证的原因。蒲建英为证明场地使用证明办理事宜，提交《房屋租赁合同登记备案接件回执》、《广州市海珠区市场监督管理局询问通知书》、微信聊天记录等予以证明，其中《房屋租赁合同登记备案接件回执》出具时间为2019年6月6日，载明江南中街道来穗人员和出租屋服务管理中心受理黄婧怡交来涉案房屋申办的房屋租赁合同登记备案。《广州市海珠区市场监督管理局询问通知书》载明广州市海珠区市场监督管理局于2019年7月3日通知蒲建英于2019年7月4日到江南中市场监管所接受询问。黄婧怡提交微信记录，显示2019年7月2日蒲建英发送图片两张，并发“公示刚刚贴上了”，黄婧怡回复“那就好”，经查看图片，显示图片1为“关于出具申请临时经营场所的公示”，载明“蒲建英申请使用临时经营场所地址：海珠区江南西路紫龙大街15号101房自编之二，经营美容，根据《关于进一步放宽商事主体住所经营场所条件的意见》的指导意见，现予公示。公示时间从2019年7月2日至2019年7月8日。有利害关系的业主以及周围物业的利害关系人对蒲建英使用该场所从事上述经营生产活动有异议的，可在公示期间内向本公示上反映意见或以书面的形式向受理部门或社区居委会反映情况。公示期内若无异议，我部门将接受蒲建英的上述申请，出具《住所（经营场所）场地使用证明》，受理部门为广州市海珠区江南中街道来穗人员和出租屋服务管理中心，时间为2019年7月2日。蒲建英对该聊天记录真实性无异议，但认为“经营美容”是应黄婧怡要求所写，实际上确实也想开美容用途的店。蒲建英称对涉案房屋进行了装修装饰，同意搬走可移动物品，不要求对装修残余价值进行评估，酌定按照4万元计算，蒲建英提供《个人装修合同》、《江南西美容保健店装饰工程预算表》、收据、提货单、照片等拟证明装修情况。其中《个人装修合同》载明工程地点为涉案房屋，面积为50平方米，工程造价约53000元左右，施工期限自2019年5月10日至2019年5月25日，签订时间为2019年5月9日。《江南西美容保健店装饰工程预算表》载明预算合计为52910元。2019年9月2日，案外人向蒲建英开具收据，载明“收到蒲建英装修工程款（结清）52910元”。黄婧怡称蒲建英主张的装修残值过高，但称不清楚装修剩余价值。蒲建英主张退回进场费，确认合同并无约定该笔费用及退回条件。黄婧怡称没有实际收取蒲建英进场费，只是转交给上一手租户。一审诉讼过程中，一审法院依法向广州市海珠区江南中街道来穗人员和出租屋服务管理中心调查涉案房屋自2019年5月起至查询之日有无人申请办理场地使用证明？有无办理成功纪录？若无法办理，是何原因？有无相关资料等。该中心于2020年4月20日回复，复印了涉案房屋有效期自2017年7月1日至2018年7月11日止的房屋租赁登记备案证明及住所（经营场所）场地使用证明，载明申请人为案外人，场地经营项目为零售；预包装食品。场地使用证明上载明“经营者不得在该场所从事餐饮、娱乐、洗浴、生产加工、易燃易爆物品销售、存储等容易污染环境、扰民以及涉及人民生命财产安全的行业”。一审法院于2020年6月9日前往广州市海珠区江南中街道来穗人员和出租屋服务管理中心进行调查，该中心工作人员就涉案场地办理场地使用证问题进行如下说明答复：“涉案场地由蒲建英申请场地使用证，进行过两次公示，第一次公示申请时间为2019年6月27日，但公示张贴后就遗失了。第二次公示时间为2019年7月2日至7月8日，公示是我们的工作人员张贴在涉案场地门口和楼道门口的。蒲建英当时称要将场地用作美容保健，但公示期间我们接到多名群众的电话和当面投诉，称看见涉案场地常有男性出入，担心涉案场地涉黄经营。我们也收到警情提示，同样是关于涉案场地可能涉黄经营的。我们工作人员上门查看，发现场地属于半经营状态，屋内隔出多间单间，单间内均有床铺。我们找到出租方、承租方一起协调，要求蒲建英整改经营模式，到场的包括居委工作人员和辅警。鉴于上述情况，无法出具场地使用证明给蒲建英，蒲建英也没有出具保证书给我们保证愿意继续整改。……”。黄婧怡对上述调查材料三性无异议。蒲建英对上述调查材料不予确认，认为没有书面投诉材料，也不排除是黄婧怡进行的投诉或黄婧怡得罪附近居民导致居民投诉。黄婧怡确认自2019年9月将店铺上锁，但认为蒲建英后来自行开锁进入，不清楚蒲建英之后有无上锁。蒲建英称其于2020年1月3日看见黄婧怡带人员搬走涉案房屋内的物品，遂报警，后将物品重新搬回涉案房屋内并重新上锁，确认黄婧怡没有钥匙，确认涉案房屋内仍有其物品。一审法院于2020年6月12日询问黄婧怡与蒲建英，黄婧怡表示同意收回房屋，蒲建英不同意，要求法院判决。经释明法律后果及风险后，蒲建英坚持不同意腾空交付涉案房屋，要求法院判决。黄婧怡同意退还押金给蒲建英。一审法院认为，黄婧怡将涉案房屋租赁给蒲建英，有黄婧怡与蒲建英签订的《广州市房屋租赁合同》、蒲建英的租金、保证金支付记录及黄婧怡与蒲建英的庭审陈述予以证实，故一审法院对黄婧怡与蒲建英之间存在租赁关系予以认定，双方均应遵照《广州市租赁合同》的约定履行。关于合同解除问题及腾空交付房屋问题。蒲建英自2019年7月起未付租金，根据法院调查结果，结合双方当事人的证据及庭审陈述，可以确认涉案场地未能办理场地使用证明的主要责任在于蒲建英，没有证据证明黄婧怡存在阻碍蒲建英办证的行为或存在其他过错，故蒲建英以涉案房屋未能办理场地使用证为由拒付租金，不能成立，黄婧怡有权解除租赁合同并收回房屋，要求蒲建英支付租金及违约金。至于租赁关系解除时间，鉴于双方在起诉之前并未提出解除合同要求，故应以黄婧怡起诉主张解除合同之日即2020年2月3日作为合同解除时间，蒲建英应腾空交付房屋并支付租金，黄婧怡主张2019年7月8日起至租赁关系解除之日即2020年2月3日止的租金，属于黄婧怡对自身权利的处分，并无不妥，一审法院予以支持，核定租金为46693.33元[6800元/月×6个月+6800元/月÷30天×（3天+23天）]。关于房屋占用费问题。因蒲建英不同意在诉讼期间内交付房屋，故蒲建英应自2020年2月4日起至蒲建英实际腾空交还房屋之日止，按《广州市房屋租赁合同》约定的租金标准计算的占用费。关于逾期交付租金的违约金问题。蒲建英未按时支付租金已构成违约，黄婧怡主张违约金合情合理，但合同约定的违约金标准明显过高，一审法院酌定调整为每日万分之五计算为宜，违约金按月计算，以当月应缴租金为本金，自每月2号起计算至实际支付租金之日止。关于蒲建英反诉退还进场费、已付租金的问题。双方租赁合同签订后，黄婧怡已实际交付房屋给蒲建英使用，蒲建英亦无证据证明黄婧怡存在阻拦其办理场地使用证明的行为，因此蒲建英主张退回已缴纳的租金9746元，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于进场费，黄婧怡确认蒲建英支付了进场费30000元，该费用并未约定退还条件，且蒲建英已经实际使用涉案房屋，并存在违约行为，故蒲建英主张退还进场费，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于蒲建英反诉退还押金的问题。黄婧怡在一审诉讼过程中表示同意退还押金给蒲建英，属于黄婧怡对自身权利的处分，并无不妥，故一审法院对蒲建英此项反诉诉请予以支持。关于蒲建英反诉装修残值、设备用品费用的问题。蒲建英已提供装修合同、收据、照片等证明其对涉案房屋进行装修，但根据双方签订的租赁合同约定，乙方不能改变屋内的一切土建结构，损害屋内的原装修，全部装修属陈炜卿所有，蒲建英未举证证明其装修经过黄婧怡同意，故蒲建英主张装修残值及设备用品费用的反诉请求，一审法院不予支持。关于蒲建英反诉违约金的问题。本案中，并无证据证明黄婧怡存在违约行为，故蒲建英主张黄婧怡支付违约金，缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，一审法院于2020年6月24日作出判决如下：一、黄婧怡与蒲建英于2019年5月8日签订的《广州市房屋租赁合同》已于2020年2月3日解除；二、蒲建英在判决生效之日起十日内，向黄婧怡支付2019年7月8日至2020年2月3日的租金46693.33元，并支付逾期交付租金的违约金（以每月所欠租金的本金为基数，从每月的2日起计至付清当月租金之日止，按每日万分之五计算，每月租金的违约金应以当月所欠的租金本金为限）给黄婧怡；三、蒲建英在判决生效之日起十日内搬出广州市海珠区江南西路紫龙大街15号101房房屋，并将该房屋腾空交还给黄婧怡；蒲建英在搬迁时，除固定镶嵌物不得拆除外，其余蒲建英增加的可移动设施设备，可由蒲建英在迁出时在不损害房屋安全结构的情况下自行拆除搬走；四、蒲建英在判决生效之日起十日内，向黄婧怡支付自2020年2月4日起至蒲建英实际腾空交还房屋之日止的房屋占用费，占用费按原《广州市房屋租赁合同》约定的租金标准计算；五、蒲建英缴纳的进场费30000元由黄婧怡没收；六、黄婧怡在蒲建英实际腾空交还房屋之日起十日内向蒲建英退还押金13600元；七、驳回黄婧怡的其他诉讼请求；八、驳回蒲建英的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8408元（含本诉受理费5293元及反诉受理费3115元），由黄婧怡负担反诉受理费129元，由蒲建英负担本诉受理费5293元、反诉费2986元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审庭审中，双方确认已于2020年7月2日办理房屋交接手续。经本院询问双方是否有调解意愿时，蒲建英表示不同意调解。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：1.蒲建英是否应向黄婧怡支付2019年9月16日至交还房屋前的租金和占用费；2.黄婧怡是否应向蒲建英返还进场费。关于争议焦点一。一审法院关于本案系蒲建英违约，黄婧怡有权解除合同的认定理据充分，本院予以认可。虽然黄婧怡自认在2019年9月将店铺上锁，但认为后来蒲建英自行开锁进入。从蒲建英2020年1月3日报警并搬回物品重新上锁的行为来看，黄婧怡的该次上锁行为并未给蒲建英使用涉案房屋造成实质性的障碍。在一审法院组织双方交接并释明法律后果的情况下，蒲建英仍拒绝交还涉案房屋。由上述事实可见，涉案房屋一直在蒲建英的控制下，并未腾空交还。一审法院认定以黄婧怡起诉主张解除合同的时间作为合同解除之日，蒲建英应向黄婧怡支付合同解除之前欠付的租金以及合同解除之后至实际交还房屋之日的占用费并无不当，本院予以认可。蒲建英上诉认为其无需支付2019年9月16日至交还房屋前的租金和占用费缺乏依据，本院不予支持。关于蒲建英上诉提出新冠疫情影响的问题，其欠租的违约行为发生在新冠疫情发生之前，在新冠疫情发生后也并未以此为由提出提前解除合同、交还房屋或减免租金等，且其在二审庭审中表示不同意调解，故其以此为由主张免责缺乏依据，本院不予支持。另，双方在二审期间确认已于2020年7月2日办理交接手续，故房屋占用费应计至该日止，但本院对于一审判决不再改判。关于争议焦点二。蒲建英主张30000元的性质为进场费，其在签订合同时自愿向黄婧怡支付进场费，现因蒲建英违约导致合同解除，蒲建英要求黄婧怡返还该进场费缺乏合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人蒲建英的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2162元,由上诉人蒲建英负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年十一月二十五日书记员 冯冠豪徐毅敏