浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7620号 上诉人（原审原告）张芳芳，女，1981年3月31日出生，汉族，住安徽省池州市石台县。 上诉人（原审原告）吴振化，男，1979年10月1日出生，汉族，住浙江省泰顺县。 两上诉人共同委托诉讼代理人兰艳霞、章孜凡，浙江五联律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）浙江省广业钢铁实业有限公司，住所地浙江省杭州市新塘路**。 法定代表人马绍杰。 委托诉讼代理人周金泽，浙江几丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人戴科荐，该公司员工。 被上诉人（原审被告）杭州三叉股份经济合作社，，住所地浙江省杭州市江干区新塘路**三新大厦**** 法定代表人李云建。 被上诉人（原审被告）杭州新业大厦有限公司，住所地浙江，住所地浙江省杭州市江干区新塘路**三新大厦**> 法定代表人李云建。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人王怡超，员工。 上诉人张芳芳、吴振化与被上诉人浙江省广业钢铁实业有限公司（以下简称广业钢铁公司）、杭州三叉股份经济合作社（以下简称三叉经合社）、杭州新业大厦有限公司（以下简称新业大厦公司）所有权确认纠纷一案，不服浙江省杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初10736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员许米适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审判决认定事实如下：2010年7月19日，广业钢铁公司（甲方）与金冬斐、金洪兵（乙方）签订《房屋联建协议书》一份，约定：甲方与乙方合作联建开发，取得地块位于杭州市江干区新塘路东侧，江干法院北面，编号为04-003-001-00013地块的土地使用权，甲方经批准，在上述地块上建设商业用房的建设工程规划许可证号为（2006）年浙规建证××号，施工许可证号为（2005）年浙规用证××号；建成后乙方取得联建的杭州新业大厦第拾层，全部约900平方米房屋的所有权和使用权，确切面积以竣工后有关部门实际测量为准，并以此为结算联建房款的依据，同时联建房款必须在交房前结算清；由于联建房屋建设的不确定因素比较多，为了使该项目顺利建设开发，实行包干开发承建，按建筑面积计算造价，价格为8000元／平方米，由甲方承包该项目的建设开发；乙方取得约定的房屋面积以上述约定计价，乙方予交纳甲方联建房款共计总价款约720万元；本合同签订之日起5个工作日内支付至总价款的30%即2160000元；第二期自结顶之日起以甲方通知书为准，15个工作日内付至总价款的70%；余款自竣工验收合格后付款，依实际余款结算（即付清总价款的所有价款）；甲方交付乙方使用前，乙方必须与房屋管理部门签订本大楼统一《物业管理合同》，物业管理费由乙方自行承担，同时必须按本协议约定付清最终结算房款；联建房屋验收合格后，甲方应书面通知乙方接收房屋，并办理书面交接手续；甲乙双方共同将本协议项下的联建房屋按杭州市人民政府杭政函［2005］128号文件约定分割并办理产权证，包括土地使用证和房产所有权证；自甲方通知乙方提供办理产权证完整相关资料之日起15日内乙方应将有关资料提交甲方，由甲方将乙方按照协议所取得房产权证办至乙方名下；土地证、房产证原则按一户一层一证执行，时间约1年内（自房屋交付之日起计算）；如相应推迟时间办证，双方不作违约处理；在双方办证分割过程中发生的费用等，按政府有关规定各自承担；如由于国家政府政策等原因，暂时无法将联建房屋产权证作证至乙方名下，双方应妥善处理好相关事宜；甲方承诺，按照本协议约定乙方取得的房屋面积使用权和所有权归乙方所有并无偿使用，使用期限为40年；在政府允许的情况下，将该房屋所有权证转入乙方名下，该房屋过户至乙方名下产生的综合费用等，甲方承担60%，乙方承担40%；等等。2011年4月17日，甲方金冬斐、金洪兵与乙方吴振化、张芳芳签订《房屋转让协议》一份，约定：甲方将其拥有的新业大厦第10层房屋，建筑面积总计931.02平方米（测绘部门已测定并已发文），双方同意以18581.78元／平方米的价格转让给乙方；房屋总价为1730万元；等等。双方对价款支付时间及方式等同时作了约定，并约定甲方负责与广业钢铁公司签订三方协议，并变更原联建合同的合同签订主体为乙方。张芳芳、吴振化提供甲方广业钢铁公司，乙方金洪兵、金冬斐，丙方张芳芳签订的《三方债权债务转让协议》复印件一份，确认：甲方与乙方于2010年7月19日签订房屋联建协议书，约定乙方出资7448160元取得联建的新业大厦第10层全部的931.02平方米房屋的所有权和使用权，乙方已全部付清房款；乙方、丙方于2011年4月17日签订乙方与甲方房屋联建所拥有的931.02平方米房屋转让协议，乙方以1730万元将上述房屋转让给丙方；经协商，三方同意对其债权债务进行相互转让，乙方已支付给甲方的7448160元（即全部付清房款）由丙方直接向乙方支付，甲方无须退还乙方；乙方、丙方除上述款项以外的款项结算由乙方、丙方自行结算。广业钢铁公司对该份协议复印件的真实性有异议，但未能在一审庭后核实其真实性。2011年6月10日，广业钢铁公司（甲方）与张芳芳（乙方）签订《房屋联建协议书》一份，约定内容与上述广业钢铁公司与金冬斐、金洪兵签订的《房屋联建协议书》一致。2011年6月10日，张芳芳签署《写字楼入驻公约》，开始使用案涉新业大厦第10层至今。张芳芳、吴振化于2019年11月诉至原审法院，请求判令：1、确认坐落于杭州市江干区××路××号××大厦的10层房产归张芳芳及吴振化所有；2、广业钢铁公司、三叉经合社、新业大厦公司协助张芳芳、吴振化将上述房产的不动产证登记至张芳芳及吴振化名下；3、本案诉讼费用由广业钢铁公司、三叉经合社、新业大厦公司共同承担。另查明，位于江干区××路××号××号（双号）新业商务大厦系三叉经合社利用10%留用地与广业钢铁公司合作开发并成立项目公司新业大厦公司投资建设。目前土地使用权人登记为新业大厦公司。江干区××路××号××号（双号）（新业商务大厦）10层不动产登记权利人为新业大厦公司，登记日期为2018年9月29日。 原审法院认为：本案张芳芳、吴振化起诉案由为所有权确认纠纷，属于物权纠纷，标的为新业大厦不动产。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案争议不动产目前登记在新业大厦公司名下，张芳芳、吴振化要求确认其对争议不动产享有所有权，但并无不动产登记支持，故其主张缺乏依据，原审法院不予支持。张芳芳、吴振化据以主张权利的基础系《房屋联建协议书》，其若认为依据该协议享有相应权利，应当另行主张合同上的权利，即依据债权纠纷主张。对于张芳芳、吴振化主张要求广业钢铁公司、三叉经合社、新业大厦公司协助办理不动产权登记至张芳芳、吴振化名下的诉讼请求，其系基于认为自身对案涉不动产享有所有权而主张，同上论述，在本案所有权确认纠纷中缺乏依据，原审法院不予支持。且案涉不动产系留用地引发纠纷，在留用地建设双方，即广业钢铁公司与三叉经合社进行结算析产之前，也无另行过户的客观基础，张芳芳、吴振化的诉讼请求亦不能得到支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条之规定，判决：驳回张芳芳、吴振化的诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元，由张芳芳、吴振化承担。 宣判后，张芳芳、吴振化不服，向本院提起上诉称：一、上诉人系从第三方处受让涉案房屋，并签署房屋转让协议书，根据与广业钢铁公司、第三方签署的三方债权债务转让协议，已明确第三方付清涉案房产购房款。协议第二条约定，转让款由第三方与上诉人自行结算，上诉人已向第三方付清全部款项1730万元，有相应收据、银行流水、回单可以证明，无需与广业钢铁公司进行结算。上诉人支付款项后，与广业钢铁公司签署联建协议，由广业钢铁公司直接向上诉人交付房屋。广业钢铁公司在签署协议并交付房屋后的近十来年未进行过任何款项催讨，可印证上诉人款项已经支付的事实。原审法院仅因广业钢铁公司在一审庭后的无理推脱而未认定该部分事实，属于认定事实不清。涉案房屋己在广业钢铁公司与三叉经合社之间完成析产，新业大厦公司通过证明的方式确定了上诉人的所有权人身份，原审法院对该等事实存在认定错误或者遗漏认定。广业钢铁公司在一审庭后以“因银行账户被冻结而无法核实付款情况”恶意推脱责任，账户被冻结不会影响其调取银行流水核实收款情况，且每一笔联建款支付给广业钢铁公司其均应当入账，应有财务账册可查。一审诉前调解阶段，广业钢铁公司已经和上诉人就联建款支付进行对账，认可上诉人的款项均付清。依据上诉人向房管部门调取的材料，三叉经合社已通过村集体会议并形成决议，确定广业钢铁公司取得案涉房屋所有权，且该决议己进行公告，并经政府审批部门审批。2018年新业大厦项目将单层房产办证予新业大厦公司名下时，《关于要求对新塘路新业大厦产权分割领取地名证的报告》中也明确了相应的房屋归属。涉案房产已完成析产分割。同时新业大厦公司也向上诉人出具过书面证明，证明上诉人系案涉房屋的实际所有权人。二、原审法院法律适用错误。上诉人并非依据我国物权法第九条规定主张房屋所有权。依据《杭州市人民政府批转市国土资源局关于加强杭州市区留用地管理暂行意见的通知》（杭政函［2005］128号）第五条，留用地转让前的析产即“转让前必须在本村范围内公告并经村民会议多数以上成员或多数以上村民代表同意，其公告及决议作为申请转让的必备件”。涉案房产已经完成析产。涉案联建协议明确上诉人作为新业大厦项目合作建设方的地位。实际履行中，由三叉经合社控股的新业大厦公司也通过向上诉人收取联建款、物业维修基金、物业费、签署物业入驻协议、向上诉人交付房屋，及出具证明确定上诉人的业主地位等行为，确定上诉人作为涉案房产的所有人地位。现涉案房屋已建成并分割，依据物权法第三十条及杭州市留用地相应政策，具备了将房产确定给三叉经合社，并以此确定给上诉人的充分必要条件。涉案项目系村级留用地开发项目，广业钢铁公司对项目占有49%份额，根据房管局备案证据，项目已经完成产权分割，广业钢铁公司已通过联建协议将归属于其的联建方产权处分给上诉人。依据联建协议第三条及我国物权法第三十条，上诉人作为实际联建方，在房屋建成时即取得所有权。三、涉案房产尚未进行物权登记，系广业钢铁公司、三叉经合社之间的经济问题所致，不应成为物权确权的法律障碍。四、现有广发银行杭州分行与广业钢铁公司之间的类似留用地房产确权纠纷，已由法院通过确权判决予以确定。五、确定上诉人对涉案房屋所有权不会损害社会公共利益及其他第三方利益。综上，上诉人请求二审撤销原审判决，依法改判确认坐落于杭州市江干区××路××号××大厦的10层房产归两上诉人共同所有；本案上诉费用由三被上诉人共同承担。 被上诉人广业钢铁公司答辩称：应明确区分债权关系和物权关系，上诉人所提物权主张不应支持。上诉人依据涉案房屋联建协议，要求确认其享有所有权，系违背物权变动的法定原则，混淆了债权关系与物权关系。我国物权法第九条规定了关于不动产的转让和消灭，依法登记发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，上诉人与被上诉人在房屋联建协议中约定了房屋转让过户的条款，如其中第八条关于联建房屋的分割、过户和产权登记的约定，即当国家政策以及客观情况允许的情况下，广业钢铁公司有将涉案房屋过户至上诉人名下的义务，但上述约定并不发生物权效力。若上诉人认为应当享有相应权益，应当另行主张。另，就目前情况而言，广业钢铁公司协助上诉人将涉案房屋登记到上诉人名下无履行的客观基础。综上，请求二审驳回上诉、维持原判。 被上诉人三叉经合社、新业大厦公司均答辩称：涉案新业大厦虽然早就投入使用，但是三叉经合社尚未与广业钢铁公司就该项目进行结算。主要原因即如上诉人所述，系广业钢铁公司财务状况恶化，故未结算，析产之事也搁置未办，何时能办尚未清楚，关键要看广业钢铁公司的财务状况何时好转。三叉经合社也希望早日结算并析产。关于上诉人提出的要求，上诉人主张确认房屋所有权所依据的涉案房屋联建协议，系其与广业钢铁公司所签，三叉经合社与新业大厦公司均非合同主体。上诉人依据该房屋联建协议所支付的款项全是支付给广业钢铁公司，与三叉经合社和新业大厦公司无关。虽然根据相关法律规定，物业维修基金系付至项目公司名下，但实际使用人也是广业钢铁公司或上诉人，故对涉案房屋联建协议的效力，三叉经合社与新业大厦公司不发表意见，由法院进行裁判。目前房屋产权尚登记在项目公司名下，即使涉案房屋联建协议合法有效，二审法院最终能确认上诉人的所有权，但上诉人据此要求将该部分房屋权属登记至其名下的条件尚不具备，目前还无法完成权属变更登记。三叉经合社和广业钢铁公司也无协助登记的合同或法律义务。综上，请求二审驳回上诉。 上诉人张芳芳、吴振化，及被上诉人广业钢铁公司、三叉经合社、新业大厦公司在二审期间均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。 本院认为，本案中，上诉人通过与广业钢铁公司之间签订《房屋联建协议书》所购得的涉案房产，属于广业钢铁公司与三叉经合社合作开发的留用地项目，而非一般意义上的商品房。依照《房屋联建协议书》中对“如由于国家政府政策等原因，暂时无法将联建房屋产权证做证至乙方（上诉人一方）名下，双方应妥善处理好相关事宜”的约定，应认定该协议书签订之时，上诉人对涉案房产的特殊性质及房产办证可能存在的不确定性当属知晓。现上诉人要求就涉案房产确认所有权及广业钢铁公司协助过户，但根据涉案《房屋联建协议书》以及其他在案证据，涉案房产仍登记于新业大厦公司名下，广业钢铁公司与三叉经合社之间未完成相关析产，广业钢铁公司并未取得房产所有权，故上诉人之主张缺乏依据，本院对此不予支持。基于上述分析，且三叉经合社及新业大厦公司也非《房屋联建协议书》的相对方，故上诉人要求三叉经合社及新业大厦公司协助过户之请求还缺乏客观事实基础，原审未予准许当属合理，应予维持。综上，上诉人张芳芳、吴振化的上诉请求依据不足，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由张芳芳、吴振化负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  许 米 二〇二〇年十一月三日 法官助理  翟羽佳 书 记 员  史杰馨