福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终2503号 上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行，住所地福建省漳州市芗城区胜利东路**，统一社会信用代码913506028565938195。 负责人：杨炜强，职务：行长。 委托诉讼代理人：卢琤，福建泾渭明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈典，福建泾渭明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：程智铠，男，1995年12月13日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区，现住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：张闽成，漳州市芗城区金辉法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：陈惠珍，女，1967年10月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：吕丽萍，福建衡评律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛毅辉，福建衡评律师事务所律师。 原审被告：漳州市国立金属制品有限公司，住所地福建省漳州市金峰开发区万亩园，统一社会信用代码91350602746375108M。 法定代表人：陈惠珍，职务：执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吕丽萍，福建衡评律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛毅辉，福建衡评律师事务所律师。 原审被告：福建向荣大芹山茶业发展有限公司，住所地福建省平和县，统一社会信用代码91350628749078192Ｊ。 法定代表人：朱元文，职务：执行董事兼总经理。 原审被告：朱元文，男，1966年6月3日出生，汉族，住福建省平和县。 原审被告：漳州市永立工贸有限公司，住所地福建省漳州市芗城区金峰工业区（漳州市国立金属制品有限公司内之二），统一社会信用代码913506007395190465。 法定代表人：于国永，职务：总经理。 原审被告：于国永，男，1968年10月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原审被告：于国忠，男，1968年10月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠的共同委托诉讼代理人：吕丽萍，福建衡评律师事务所律师。 漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠的共同委托诉讼代理人：薛毅辉，福建衡评律师事务所律师。 上诉人中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行（以下简称农行芗城支行）因与被上诉人程智铠、陈惠珍、原审被告漳州市国立金属制品有限公司、福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠案外人执行异议之诉一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2020）闽0602民初1330号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 农行芗城支行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回程智铠的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由程智铠负担。事实和理由：一审认定事实不清，程智铠主张的事实不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定可以排除执行的情形。程智铠与陈惠珍未在查封涉案房产前签订合法有效的书面买卖合同，涉案房产交易仅5000元，明显低于市场价格，双方签订《房地产买卖协议书》时，涉案房产尚未办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，约定程智铠在办理两证之前就支付金额购房款，未保留部分款作为日后办证的担保，与正常的房产交易严重不符。《房地产买卖协议书》中并未约定中介费，但却有中介方的签章，符合常理，故程智铠与陈惠珍签订虚假合同。程智铠未实际支付合同约定的购房款。也未在法院查封前占有涉案房产。程智铠在明智未办理两证的情况下，未尽到审慎义务，涉案房产未办理过户系其自身原因造成的。 程智铠辩称，驳回上诉，维持一审判决。 陈惠珍、漳州市国立金属制品有限公司、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠共同答辩称，农行芗城支行认为本案房屋买卖合同属虚假合同的理由不能成立，2011年房屋的价格并不低于市场价格，且是全款支付，未办理产权就全款支付合情合理。农行芗城支行主张程智铠未实际支付购房款，缺乏依据。涉案房屋在2012年起就由程智铠执掌。系开发商原因造成不能办理产权证，并非程智铠的过错。请求驳回上诉，维持一审判决。 福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文没有提交书面意见。 程智铠向一审法院提出诉讼请求1、解除对芗城区鑫荣嘉园7幢203室的查封；2、本案诉讼费由农行芗城支行负担。 一审判决查明：2015年12月2日，程智铠作为乙方与陈惠珍作为甲方签订了一份《房地产买卖协议》，约定程智铠向陈惠珍购买位于漳州市芗城区的房产；双方同意该房产的总成交价为人民币470000元；程智铠于2011年12月20日支付给陈惠珍人民币20000元作为购房定金（定金抵扣总房款）；首期购房款人民币450000元于2015年12月10日前一次性由程智铠支付给陈惠珍。程智铠的父亲程隆亮先于该《房地产买卖协议》签订前已支付给陈惠珍定金人民币20000元，后程智铠于2015年12月2日依约通过银行转账的方式向陈惠珍支付了购买讼争房产的剩余购房款人民币450000元。2015年12月22日，陈惠珍、于国忠与程智铠的母亲郑勤在福建省漳州市佳信公证处办理了（2015）闽漳佳证民内字第5110号《公证书》，陈惠珍、于国忠委托郑勤代为办理、领取讼争房屋权属证书等的相关事宜。陈惠珍与程智铠的父亲程隆亮系朋友关系，两人于2011年12月就讼争房屋买卖达成一致合意，双方约定讼争房屋的总房价为470000元；2011年12月20日，程智铠的父亲程隆亮支付给陈惠珍定金人民币20000元。此后，陈惠珍即将上述讼争房产交由程智铠执掌。程智铠亦将上述房屋进行装修，后与郑勤入住了该房屋并居住至今。2012年11月12日，郑勤作为甲方（用气方）与漳州安然燃气有限公司作为乙方签订了一份《居民用户用气合同》，约定用气地址为芗城区鑫荣嘉园7幢203室等内容，并已于2012年11月12日开始购买液化气。另程智铠向漳州向荣物业服务有限公司交纳了上述讼争房产从2014年7月至2018年12月的物业费、水电费，漳州向荣物业服务有限公司出具相应的物业费发票、水电费结算单交给程智铠收执。在案号为（2017）闽0602民初4643号原告农行芗城支行与被告漳州市国立金属制品有限公司、福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠金融借款合同一案中，经审理查明，2016年3月4日，漳州市国立金属制品有限公司与农行芗城支行签订《流动资金借款合同》，合同约定漳州市国立金属制品有限公司向农行芗城支行借款26000000元，陈惠珍、于国忠作为保证人，与农行芗城支行签订《最高额抵押合同》，对漳州市国立金属制品有限公司的债务承担连带责任。该（2017）闽0602民初4643号案件审理过程中，法院依据农行芗城支行的申请依法做出（2017）闽0602民初4643号民事裁定书，依法查封陈惠珍名下的部分房产及店面（本案讼争房产在被查封房产范围内）；2017年7月11日，法院向漳州市不动产登记中心送达（2017）闽0602民初4613号《民事裁定书》及《协助执行通知书》，要求协助执行下列项目：查封陈惠珍所有的址于漳州市芗城区的房产抵押登记及买卖等过户手续。2017年11月9日，法院作出（2017）闽0602民初4643号民事判决书，判决如下：漳州市国立金属制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行贷款本金2600万元及自2017年3月1日起至实际还款之日止按合同约定计付利息、罚息、复利（但合计金额不得超过按月利率2%计付的金额）；漳州市国立金属制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行因本案支出的律师费10700元；福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠对漳州市国立金属制品有限公司上述债务承担连带清偿责任，福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠清偿本案债务后，有权向漳州市国立金属制品有限公司追偿等内容。2018年1月15日，因未履行生效判决所确定的义务，农行芗城支行向法院申请执行，法院作出（2018）闽0602执254号执行裁定书，裁定：冻结、划拨漳州市国立金属制品有限公司、福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠应当履行义务部分的存款；扣留、提取漳州市国立金属制品有限公司、福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠应当履行义务部分的收入；查封、扣押漳州市国立金属制品有限公司、福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠应当履行义务部分的财产，限被执行人自财产被查封、扣押之日起三日内履行生效法律文书所确定的全部还款义务，逾期予以拍卖或变卖。 程智铠对该查封执行措施提出书面异议，2020年1月14日，法院作出（2020）闽0602执异11号执行裁定书，以程智铠的异议理由不能成立为由，裁定驳回程智铠的异议请求。程智铠不服该（2020）闽0602执异11号执行裁定书，其于2020年2月11日向法院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，本案的争议焦点为程智铠作为案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”围绕上述规定，就本案争议逐一分析如下：（一）关于签约时间及合同效力问题。2011年12月，陈惠珍与程智铠的父亲程隆亮就讼争房屋买卖口头达成一致合意，2015年12月2日，程智铠与陈惠珍签订讼争房屋买卖合同，而讼争房屋被查封的时间为2017年7月11日，签约时间在讼争房屋被法院查封之前。程智铠与陈惠珍签订的《房地产买卖协议书》系双方真实意思表示，故程智铠与陈惠珍就讼争房产签订的《房地产买卖协议书》合法有效。农行芗城支行辩称程智铠与陈惠珍未在查封讼争房产前签订合法有效的书面买卖合同，于法无据，不予采纳。（二）关于占有的事实认定。根据程智铠提交的居民用户用气合同、漳州安然燃气有限公司缴费凭证、物业费收款发票、水电费缴纳凭证等证据的证明力，并结合程智铠与陈惠珍之间房屋买卖等相关事实，确信陈惠珍已于2012年将讼争房屋交由程智铠执掌，程智铠亦实际占有使用该房屋并居住至今的事实，农行芗城支行对程智铠占有房屋的事实存有异议，但未提供相关证据予以证实，不予采纳，故本案应认定在法院查封讼争房产之前原告程智铠已合法占有讼争房屋。（三）关于购房价款的支付问题。根据查明的事实，程智铠已依房屋买卖协议约定向陈惠珍支付全部购房款。据此，应认定程智铠已依合同约定支付全部价款。农行芗城支行辩称程智铠付款不符合常理，未提供相关证据予以证实，不予采纳。（四）关于程智铠是否系因自身原因未办理房产过户登记。本案中，并非因原告程智铠的过错未能办理房产过户登记手续。根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上，程智铠依照《房屋买卖合同》的约定向陈惠珍支付全部购房款，并已实际占有讼争房屋，对于未办理房产过户登记手续并无过错，因此对其要求停止对该房屋的强制执行，解除查封的诉讼请求，应当予以支持。农行芗城支行辩称缺乏事实依据，不予采纳。福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：不得执行址在福建省漳州市芗城区的房屋，并解除对该房屋的查封、冻结。本案受理费8350元，由被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行负担。 二审期间，农行芗城支行对一审查明的事实提出如下异议：“程智铠于2011年12月20日支付给陈惠珍人民币20000元作为购房定金；程智铠的父亲程隆亮支付给陈惠珍定金人民币20000元”、“陈惠珍与程智铠的父亲程隆亮系朋友关系”、“智铠向漳州向荣物业服务有限公司交纳了上述讼争房产从2014年7月至2018年12月的物业费、水电费”，对其他事实没有异议；程智铠、陈惠珍、漳州市国立金属制品有限公司、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠对一审查明的事实没有异议。 二审中，本案各方当事人均没有提交新的证据。 对所提异议分析认定如下：关于“程智铠于2011年12月20日支付给陈惠珍人民币20000元作为购房定金；程智铠的父亲程隆亮支付给陈惠珍定金人民币20000元”、“陈惠珍与程智铠的父亲程隆亮系朋友关系”的异议，农行芗城支行认为一审该认定缺乏依据，本院认为，根据《房地产买卖协议书》内容，确有支付20000元作为定金的约定，程智铠主张是其父程隆亮支付现金的，比较符合情理，至于陈惠珍与程智铠的父亲程隆亮系朋友关系，有程智铠、陈惠珍的确认，农行芗城支行并无证据予以反驳，故该异议不能成立。关于“智铠向漳州向荣物业服务有限公司交纳了上述讼争房产从2014年7月至2018年12月的物业费、水电费”异议，农行芗城支行主张交物业费是陈惠珍，而非程智铠，根据程智铠提交向向荣物业公司交纳二份物业费收据，一份载明为程智铠母亲郑勤，一份为陈惠珍，结合从2012年开始由郑勤办理燃气的证据分析，该物业费应由郑勤交纳，即视为程智铠交纳。农行芗城支行所提异议不能成立。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。2011年12月，陈惠珍与程智铠的父亲程隆亮就讼争房屋买卖口头达成合意，2015年12月2日，程智铠与陈惠珍签订讼争房屋买卖合同，讼争房屋被查封的时间为2017年7月11日，签约时间在讼争房屋被法院查封之前。程智铠与陈惠珍签订的《房地产买卖协议书》系双方真实意思表示，故程智铠与陈惠珍就讼争房产签订的《房地产买卖协议书》合法有效。根据程智铠提交的居民用户用气合同、漳州安然燃气有限公司缴费凭证、物业费收款发票、水电费缴纳凭证等证据的证明力，并结合程智铠与陈惠珍之间房屋买卖等相关事实，可以确认陈惠珍已于2012年将讼争房屋交由程智铠执掌，程智铠实际占有使用该房屋并至今的事实，农行芗城支行提出异议，但未提供相关证据予以证实。根据查明的事实，程智铠已依房屋买卖协议约定向陈惠珍支付全部购房款。农行芗城支行主张程智铠付款不符合常理，未提供相关证据予以证实，本院不予采纳。本案中，并不存在因程智铠的过错而不能办理房产过户登记手续的情形。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。农行芗城支行上诉主张程智铠所提执行异议不符合司法解释中可以排除执行的情形，理由不能成立。 综上，中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决适用法律及所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8350元，由中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 叶 小 铭 审 判 员 陈 育 生 审 判 员 林  健 二〇二〇年十一月六日 法官助理 -徐明水 书 记 员 马 晓 斌