河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终15090号上诉人（原审原告）：王秀丽，女，1986年6月20日出生。委托诉讼代理人：张熠航，河南国银律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：中国光大银行股份有限公司郑州经开区支行，住所地河南省自贸试验区郑州片区（经开）航海东路第七大街交叉口东南角宏光合园11栋部分二层底商。负责人：杜澍，行长。委托诉讼代理人：赵再进，该公司员工。委托诉讼代理人：田晨希，该公司员工。被上诉人（原审被告）：郑州恒诚房地产开发有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区金梭路****楼******，统一社会信用代码：91410100614711560A。法定代表人：张书瑞，执行董事。委托诉讼代理人：吴君晓，河南豫尊律师事务所律师。上诉人王秀丽、中国光大银行股份有限公司郑州经开区支行因与被上诉人郑州恒诚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初14511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月13日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。王秀丽上诉请求:1.撤销郑州高新技术产业开发区人民法院(2020)豫019民初14511号民事判决第三项利息计算部分,改判郑州恒诚房地产开发有限公司支付王秀丽利息51759.76元(以343885元为基数,自2017年4月2日至2019年8月19日按照中国人民银行同期银行贷款利率计算,自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日):2.本案一、二审诉讼费及相关费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决解除涉案商品房买卖合同,被上诉人返还上诉人首付款、中国光大银行股份有限公司郑州经开区支行及利息,但利息按中国人民银行同期定期存款利率标准计算,系法律适用错误。其利息标准应当按照中国人民银行同期贷款利率计算。一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条和第18条明确规定,买房人逾期付款和出卖人逾期办证,均参照中国人民银行规定的贷款利率的标准计算。第25条规定,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。此款中的利息计算标准应与本解释第17条和第18条保持一致,一部法律不可能适用两种计算标准。因此,一审法院酌定利息按照中国人民银行同期定期存款利率标准计算,实属错误。二、根据案号为(2020)豫01民终8976号民事判决书,判决第三项关于利息的计算标准为2019年8月19日前按照中国人民银行同期银行贷款利率计算,自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。该案例与本案系被告相同、案情相同的同类案件,同案应该同判,才能维护法律的权威,维护社会公平。综上,一审法院对于利息的计算标准判决错误,为保证法律适用的统一,维护法律的权威,彰显法律的公平,恳请同案同判,支持上诉人上诉请求。中国光大银行股份有限公司郑州经开区支行上诉请求：撤销郑州高新技术产业开发区人民法院(2020)豫019民初14511号民事判决第四项并改判郑州恒诚房地产开发有限公司向中国光大银行股份有限公司郑州经开区支行偿还王秀丽的贷款余额，同时判令王秀丽对该笔款项承担连带偿还责任（暂计223833.47）。事实和理由：郑州恒诚房地产开发有限公司及王秀丽签订的《个人贷款合问》,光大银行向王秀丽发放个人商用房按揭贷教34万元,由上诉人郑州恒诚房地产开发有限公司承担阶段性连带保证责任,是三方真实意思的体现,光大银行已经严格履行了贷款合同的约定,不存在任何违约和过错情形,原告与被告之间的纠纷不应该损害光大银行的合法权益:2、光大银行已向原告发放的个人商用房按揭贷款34万元、是基于王秀丽提出的贷款申请,是光大银行经过对王秀丽的偿债能力、被告的担保能力、抵押房产的价值等条件进行审慎的调查和综合评判、才作出的决定。上述贷款条件缺一不可,因此王秀丽与房地产公司之与的房屋买卖纠纷不应当损害贷款人的权益,请求维护中国光大银行股份有限公司郑州经开区支行的合法权益。综上,基于上述事实理由,请求二审法院依法查明事实并支持上诉人的请求。王秀丽辩称，就涉案个人贷款合同签订的目的是上诉人王秀丽购买涉案房屋所需要在商品房买卖合同解除的情形下，个人贷款合同的目的已经不能实现，且签订个人贷款合同时，涉案房屋已经做了抵押。光大银行系房屋的抵押权人，在涉案个人贷款合同解除的情形下，涉案房款的价值，已足以偿还个人贷款合同的剩余贷款，光大银行的权益并不会因此遭受损害，因此根据《最高院关于审理商品房买卖合同案件司法解释》第25条之约定，王秀丽不应当承担剩余贷款的还款责任。因此上诉人光大银行的上诉理由无事实与法律依据应当予以驳回。郑州恒诚房地产开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为了维护合同的稳定性，应继续履行合同。合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同，人民法院在审理合同纠纷案要坚持鼓励交易的原则，法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则确定合同应否解除。王秀丽向一审法院起诉请求：1、解除原被告签订的《商品房买卖合同》及附件四补充协议；2、解除原告与被告、第三人签订的《个人贷款合同》；3、被告退还原告已付购房款343885元、按揭办理费800元、房屋维修基金3359元、工本费560元，以及利息53953元（以348604为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2017年4月2日计算至实际清偿之日止）；4、被告支付原告已向第三人归还的贷款本金及利息148553.84元（自2017年4月1日起计算至个人贷款合同解除之日止）；5、被告支付原告保全担保费1000元、违约金6838.85元。一审法院认定事实：2017年4月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为17003252475，合同主要内容包括：1、第三条、第四条房产情况及计价方式：原告购买管城××区××西、××北紫荆××星大厦××房产，建筑面积为51.67平方米，该商品房单价为13235.63元／㎡，总金额为683885元。2、第六条付款方式及期限：约定金额343885元，付款方式为现金，约定付款时间为2017-4-2，交纳比例为50.28％；约定金额340000元，付款方式为商业贷款，交纳比例为49.72％。3、第八条交付期限：被告应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实。4、第九条被告逾期交房的违约责任：除合同规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将商品房交付原告使用，按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1％向原告支付违约金。上述商品房买卖合同签订时，原告即向被告交付首付款343885元、维修基金3359元、工本费560元。原告另向河南服民企业管理咨询有限公司支付有按揭办理费800元。为履行上述商品房买卖合同，原告作为借款人、被告作为保证人、第三人中国光大银行股份有限公司郑州经开区支行作为贷款人，签订《个人贷款合同》，主要约定：1、借款金额及期限：借款合同第三条购房贷款金额为叁拾肆万元整（小写：340000元）。第四条贷款期限共120月，自2017年4月20日起，至2027年4月20日止。2、贷款偿还：借款合同第十一条按等本金还款的方式偿还贷款本息。3、贷款的发放：贷款合同第十一条贷款发放至借款人在贷款行开立的账户内。4、贷款担保：全部贷款采用抵押担保及连带责任保证担保的担保方式。抵押担保：原告以管城××区××西、××北紫荆××星大厦××房产担保本合同项下的贷款本息和其他应付款项。连带责任保证担保：被告提供贷款金额的0.5％作为担保金。上述借款合同签订后，第三人按约定放款340000元至被告账户。原告自贷款发放至2020年8月31日期间每月均按时向第三人偿还月供。庭审中原告称其已累计偿还贷款本息164086.86元，第三人对该还款数额无异议。该《商品房买卖合同》约定的房屋交付期间到期后，被告未能按期交付房屋，庭审中被告认可涉案房屋至今尚未取得竣工验收备案表。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，以及原告与第三人签订的《个人贷款合同》均系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，原告与被告之间形成合法有效的买卖合同关系，原告与第三人之间形成合法有效的借款合同关系，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，“逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同”，本案中，合同约定的交房期限为2019年12月30日，被告至今未能交房，逾期超过60日，故原告起诉要求解除《商品房买卖合同》符合合同约定，也符合法律规定，原审法院予以支持。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》后，又与第三人签订了《个人贷款合同》，以涉案房屋作为抵押用于贷款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故在被告已构成违约并致使本案《商品房买卖合同》被解除的情况下，原告请求解除其与第三人签订的《个人贷款合同》符合法律规定，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故本案《商品房买卖合同》解除后，《个人贷款合同》也应当一并解除，被告应当将原告交付的首付款343885元及已经偿还过的贷款本息返还给原告，并将下余的贷款额偿还给第三人。就原告所请求利息损失部分，原审法院酌定按中国人民银行同期定期存款利率标准计算，自交付之日计算至实际返还之日。对于违约金，《商品房买卖合同》中约定“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向原告支付违约金”。原告已支付全部房款683858元，按照1％计算，被告应当向原告支付违约金为6838.85元。原告请求被告赔偿其维修基金、工本费、按揭费等损失。原告为购买本案房屋支出有维修基金、工本费、按揭手续费共计4719元，其为进行本案诉讼另支付有保全担保费1000元，上述费用均系原告为履行本案合同所支出的合理费用，现因被告的违约行为导致合同被解除，原告的上述损失应由被告予以赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王秀丽与被告郑州恒诚房地产开发有限公司于2017年4月2日签订的合同编号为17003252475的《商品房买卖合同》及附件（该房屋位于管城××区××西、××北紫荆××星大厦××房产），双方并协助办理该《商品房买卖合同》的备案登记注销手续、预告登记撤销手续（房屋预告登记号为豫（2015）郑州市不动产证明第0335号）。二、解除原告王秀丽与被告郑州恒诚房地产开发有限公司、第三人中国光大银行股份有限公司郑州经开区支行于签订的《个人贷款合同》。三、被告郑州恒诚房地产开发有限公司于判决生效后10日内，退还原告王秀丽首付款343885元及利息（自2017年4月2日至实际给付之日止，按中国人民银行同期定期存款利率标准计算），以及截至判决生效之日止原告王秀丽所偿还的贷款本息（具体数额以第三人中国光大银行股份有限公司郑州经开区支行出具的还款凭证为准）。四、被告郑州恒诚房地产开发有限公司于判决生效后10日内，向第三人中国光大银行股份有限公司郑州经开区支行偿还王秀丽的贷款余额（贷款余额以第三人中国光大银行股份有限公司郑州经开区支行核算为准）。五、被告郑州恒诚房地产开发有限公司于判决生效后10日内，支付原告王秀丽违约金6838.85元，并赔偿维修基金、认购金、按揭费、保全担保费损失共计5719元。六、驳回原告王秀丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4695元，保全费3310元，均由被告负担。本院二审期间，当事人均未提交证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，郑州恒诚房地产开发有限公司逾期交房，且实际占用了王秀丽的首付款，而且同一项目同样情况﹝(2020)豫01民终8976号民事判决﹞系按贷款利率处理。考虑到裁判尺度的一致，故本案资金占用期间的利率亦酌定2017年4月2日至2019年8月19日按照中国人民银行同期银行贷款利率计算,自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日为宜。中国光大银行股份有限公司郑州经开区支行要求王秀丽承担连带责任没有合同依据和法律依据，其上诉请求本院不予支持。其可在执行中通过保全措施，防范本判决应得款项可能执行不能的风险。综上所述，王秀丽的上诉请求成立，本院依法予以支持；中国光大银行股份有限公司郑州经开区支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但对资金占用利息处理不妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初14511号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初14511号民事判决第六项；三、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初14511号民事判决第三项，为郑州恒诚房地产开发有限公司于判决生效后10日内，退还王秀丽首付款343885元及利息（2017年4月2日至2019年8月19日按照中国人民银行同期银行贷款利率计算,自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日），以及截至判决生效之日止王秀丽所偿还的贷款本息（具体数额以第三人中国光大银行股份有限公司郑州经开区支行出具的还款凭证为准）；四、驳回王秀丽其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4695元，保全费3310元，均由郑州恒诚房地产开发有限公司负担；二审案件受理费5751元，由郑州恒诚房地产开发有限公司1094元、中国光大银行股份有限公司郑州经开区支行负担4657（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  袁斌二〇二〇年十一月二十五日法官助理邹靖书记员宋兵