四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川14民终1047号 上诉人（原审被告）：四川归田科技有限公司，住所地四川省眉山市东坡区惠州中路**。 法定代表人：王昊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李继，四川吉辰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：梁慧茹，女，1959年9月2日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人：孙文革，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：寇顺萍，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。 上诉人四川归田科技有限公司（以下简称归田科技公司）因与被上诉人梁慧茹房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院(2020)川1402民初1579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人归田科技公司的委托诉讼代理人李继、被上诉人梁慧茹及其委托诉讼代理人孙文革、寇顺萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 归田科技公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判；本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：（一）一审法院查明事实不清，未查明双方签订案涉三份协议的真实意思。双方签订三份协议的目的是体验农耕、享受生活，而不是购买商品房。（二）案涉三份协议内容均不相同、分别独立，一审法院对三份协议均认定无效并判定上诉人返还本金及支付占有利息属事实错误。上诉人一直在积极履行协议，不存在无效情形，不应当承担返还本金并支付占有利息的责任。 梁慧茹辩称，三份协议相互关联，被上诉人购买的实际上就是商品房，应维持一审判决。 梁慧茹向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《久宿装配式建筑产品销售合同》《久宿·青溪农耕体验社区社员认筹协议》以及《久宿·青溪农耕体验社区农业管理服务协议》；2.判令归田科技公司返还其支付的购房款共计70万元；3.判令归田科技公司支付资金占用利息39667元；4.判令归田科技公司承担本案诉讼费。一审庭审中，梁慧茹将诉讼请求第一项变更为：判令双方签订的三份协议无效。 一审法院认定事实：归田科技公司于2018年5月4日经依法登记成立，经营范围为：集成建筑；装配式建筑研发、设计、销售、安装、维修、养护；农业项目开发；旅游项目开发；园林景观设计，可移动建筑安装、维修、养护；集成建筑的五金连接件、集成建筑材料开发等。2019年2月20日，经青神县发展和改革局批准，归田科技公司填报的久宿青溪田园综合体项目（一期）取得了《四川省固定资产投资项目备案》，备案的项目名称为久宿青溪田园综合体项目（一期），项目类型为基本建设（发改），建设性质为新建，所属行业为旅游，建设地点为眉山市青神县西龙镇鹰台村，主要建设内容及规模为项目规划面积约500亩，计划总投资9800万元。一期占地约391.3亩，投资约4250万元，建设打造接待中心、会所、野奢民宿、亲子娱乐区、农耕体验区、房车营地、温泉、医务室、农副产品销售、停车场及相关道路等基础配套工程。 2018年2月4日，梁慧茹（乙方）与归田科技公司（甲方）签订《久宿·青溪农耕体验社区社员认筹协议》，约定内容有：一、项目简介；二、社员权益；三、认筹流程、定金缴纳。其中第二条社员权益约定，社员享有久宿·青溪农耕体验社区体验资格。具体内容包括：1.“久宿”装配式农耕附属设施一套；2.农耕小院一个；3.公共景观及设施。第四条定金缴纳约定，乙方需足额缴纳认筹定金5万元，该定金于乙方签订《久宿·青溪农耕体验社区农业管理服务合同》时等额抵扣管理服务费。2018年12月23日，梁慧茹（乙方）与归田科技公司（甲方）签订《久宿装配式建筑产品销售合同》，约定内容有：第一条所购产品基本信息；第二条甲方交付产品的约定；第三条款项及付款方式；第四条补充条款。其中，第一条所购产品基本信息约定，乙方购买甲方生产的久宿装配式建筑一套，其型号为“花坞”，并将其安放于“久宿·青溪”农耕体验社区乙方所属的农耕体验指定区，作为农耕附属设施。第二条第1项约定，甲方交付给乙方的产品约定为久宿装配式建筑一套，并接入乙方农耕指定区的水电，同时具备集成式化粪池一个并接入排污管网；内外墙装饰、室内强化木地板、橱柜一套、卫浴设备、灯具、锁具等；第2项约定，甲方收到款项后即开始安排生产和安装，交付时间为生效起至六个月内。第三条款项及付款方式约定，本合同项下产品总价款为人民币42万元，在签订合同时即支付全款，使合同生效后甲方进行生产和安装。第四条补充条款约定，房屋内部结构局部改变，选装配置详单载明：产品型号：花坞，选装项目：1.厨房改为卧室，在花园里面新建厨房及卫生间。2.三个卧室的部分墙换为玻璃。3.客厅外面加阳台。4.客卫改成杂物间，主卫改为客卫且卫生间窗户加大。同日，梁慧茹（乙方）与归田科技公司（甲方）签订《久宿·青溪农耕体验区农业管理服务协议》，约定内容有：一、项目区域及占地面积，二、项止规划及流转期限，三、双方权利及义务，四、项目费用，五、违约责任，六、特殊约定。其中，第四条项目费用约定，乙方在甲方建立的“久宿·青溪”农耕体验社区进行农耕体验活动时，应向甲方支付如下费用：1.农业生产管理服务费28万元，该费用是指甲方对土地进行整理、给排水系统的建设、供电系统的设立、以及其他使项目具备农耕体验所进行的投资、服务费用，乙方应于签订协议之日起3日之内缴纳；2.土地转租费：该自主农耕指定区域为A区16号地块，地块标注以归田科技公司对久宿·青溪的总体规划为准，该地块面积为585平方米，含30%公摊面积，转租费为1000元每年每亩，该费用以2018年国家粮食收购基准价作为基础，往后按国家粮食收购价的涨跌同比计算，但不得低于1000元/亩，转租费每两年一交，签订本协议时先支付两年。上述协议签订后，梁慧茹于2018年12月23日向归田科技公司支付了合同约定的金额70万元（含定金），归田科技公司出具了金额为5万元的收据一份，载明认筹久宿青溪A区16号产品定金，出具了金额为70万元的收据一份，载明认筹久宿青溪A区16号产品付房款（含定金）。 上述合同履行过程中，眉山市自然资源局和眉山市农业农村局于2019年2月2日下发（眉市自然资发[2019]9号文件）眉山市“大棚房”清理整治专项行动领导小组办公室关于转发四川省“大棚房”清理整治专项行动领导小组办公室《关于四川省“大棚房”问题专项清理整治行动整改工作指导意见》的通知，根据文件规定，归田科技公司的项目属于清理整治范围而被停止。归田科技公司将该情况向梁慧茹进行了告知，梁慧茹知道后，便搬入归田科技公司提供的样板间居住，等待合同继续履行，直至2020年4月梁慧茹搬离样板间时双方合同仍未能履行，期间梁慧茹向归田科技公司法定代表人微信提出解除合同及退款事宜，双方协商未果。 一审法院认为，从双方签订的《久宿装配式建筑产品销售合同》名称看，梁慧茹购买的是装配式建筑产品，但从合同约定的该装配建筑的配置、结构等及归田科技公司对该产品的宣传图内容来看，该装配式建筑产品实际为建筑物，具备的是房屋的使用功能，并非耕种功能，梁慧茹购买装配式建筑产品目的也是为了居住，故《久宿装配式建筑产品销售合同》性质为房屋买卖。房屋买卖必然涉及土地使用权的转让，《久宿·青溪农耕体验社区农业管理服务协议》虽约定的为收取农业生产管理服务费和土地转租费，但该内容实际包含了土地使用权的转让。上述案涉转让的房屋是归田科技公司在农业用地上修建，实质是将农业用地转为建设用地，归田科技公司将农用地转为建设用地并未取得相关行政部门的审批手续，双方的买卖行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十条“国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地”、第三十七条“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼”、第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定。故双方签订的《久宿装配式建筑产品销售合同》、《久宿·青溪农耕体验社区农业管理服务协议》违反了法律强制性规定，应认定为无效。而双方签订的《久宿·青溪农耕体验社区社员认筹协议》仅是一份认购协议，上述合同无效，该认购协议当然无效。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，归田科技公司未经相关部门审批在农用地修建房屋出售，导致合同无效，存在过错，归田科技公司因合同取得的房款70万元应当返还。梁慧茹主张归田科技公司返还购房款70万元，符合法律规定，予以支持。归田科技公司作为过错方占用梁慧茹资金至今，造成资金利息损失，梁慧茹主张归田科技公司支付资金占用利息，符合法律规定，予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、梁慧茹与归田科技公司于2018年12月4日签订的《久宿·青溪农耕体验社区社员认筹协议》，于2018年12月23日签订的《久宿装配式建筑产品销售合同》、《久宿·青溪农耕体验社区农业管理服务协议》无效；二、归田科技公司于判决生效之日起十五日内返还梁慧茹购房款70万元，并支付资金占用利息（资金占用利息计算方式：以本金70万元为基数，自2018年12月24日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决确定的本金给付之日止）。一审案件受理费减半收取计5598元，由归田科技公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院经审理查明的事实与一审经审理查明的事实一致。 本院认为，从案涉三份协议的内容看，认筹协议“社员权益”的具体内容为“久宿”装配式农耕附属设施一套、农耕小院一个、公共景观及设施。认筹协议流程约定缴纳认筹定金仅是成为“社区准社员”，而只有在支付全部款项后才正式享受社员权益。而在上诉人向被上诉人出具的收据中，对被上诉人支付三份协议涉及总计70万元款项表述为“久宿青溪房款”，“梁慧茹认购久宿青溪A区16号产品，付房款70万元（包括定金五万）”，可见，被上诉人支付三份协议涉及的款项70万元，上诉人均认可为购房款。三份协议虽然名称不同，内容有别，但均是作为购买“16号产品”及后续服务的组成部分，共同构成房屋买卖的完整过程。三份协议之间并不相互独立。上诉人以装配式建筑、社员权、农耕体验等名义进行的销售行为不能改变房屋买卖的实质。从案涉三份协议的效力看，上诉人在未经有权机关批准而用于非农建设项目,严重违反《中华人民共和国土地管理法》相关规定和《中华人民共和国农村土地承包法》第八条“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设”及第三十三条第一款第二项“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”的法律强制性规定，根据我国“房地一体”原则，其依此而与被上诉人签订的三份协议当然无效。上诉人应承担返还被上诉人支付款项本金及占用利息的责任。 综上所述，归田科技公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11196元，由四川归田科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李贤华 审 判 员 孙春红 审 判 员 余林峰 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理 陈泓雨 书 记 员 吴 倩