湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂2801民初7170号原告（反诉被告）：谭平，女，1977年7月23日出生，土家族，湖北省恩施市人，居民，住恩施市。委托诉讼代理人：谭贤学，湖北必胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李露（合伙人），男，生于1984年2月1日，住巴东县。被告（反诉原告）：恩施土家族苗族自治州交通高级技工学校。住所地：湖北省恩施市叶挺路**。统一社会信用代码：1242280042195550XX。法定代表人：夏林，该校校长。委托诉讼代理人：任焯煊，湖北施南律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萍，湖北施南律师事务所律师。原告谭平与被告恩施土家族苗族自治州交通高级技工学校（简称州交通技校）纠纷一案，本院于2018年4月13日作出（2017）鄂2801民初3315号民事判决书，被告州交通技校不服，向恩施土家族苗族自治州中级人民法院（简称恩施州中院）提出上诉，恩施州中院于2018年9月4日作出（2018）鄂28民终1430号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告谭平及其委托诉讼代理人谭贤学、李露、被告州交通技校的法定代表人夏林及其委托诉讼代理人任焯煊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭平向本院提出诉讼请求：判令被告补偿原告装修损失3000000元（具体以鉴定结论为准）。诉讼中，原告谭平增加诉讼请求：1.判令被告赔偿动产设备损失（具体以鉴定结论为准）；2.判令被告按损失总额的30%赔偿违约金。事实和理由：2011年10月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将恩施市叶挺路5号临街8层楼房（简称案涉房屋）以每年210000元的价格租给原告用于经营超市、写字楼、足疗、住宿、餐饮茶座，租期5年。次日，考虑到投入大，5年期不能收回成本，双方达成补充协议，约定合同期满后续租10年，如被告不能保证原告续租，按国家折旧方式对原告装修进行补偿。2017年2月合同期满，被告不续租，要求原告返还房屋，没有提补偿问题，并称补充协议无效。原告认为，被告应当遵照合同法第一百零七条的规定履行补偿义务。被告州交通技校辩称，1.被告并非对原告的装修不予补偿，只是对原告装修的范围、标准存在争议。2.双方签订的补充协议属于无权处分的协议，案涉房屋属于国有资产，补充协议未经房屋所有权人追认的情况下，协议应归于无效。3.原告在承租期间将案涉房屋转租给多人经营，该部分的装修应不属于补偿的范围之内。4.双方就房屋租赁合同终止后的补偿已经明确约定，按国家折旧方式进行补偿。国家对折旧方式是有明确法律规定的，原告现申请对其装修损失进行评估鉴定，不符合双方合同约定。对于鉴定的申请，被告明确表示拒绝。原告对于房屋的装修投入多少，应当由原告承担举证责任。如有必要，被告可申请人民法院对原告装修的会计凭证、装修发票进行调查取证。《房屋租赁合同》约定租赁期间5年。2017年2月17日，被告向谭平发通知，要求提前做好相应的移交工作。2017年3月28日，被告再次向谭平发通知，告知房屋租赁期限已于2017年2月底到期，要求停止所有的经营活动，迅速做好房屋的移交工作，原告收到通知后未停止经营活动，也未移交房屋。依据合同法及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，提出如下反诉请求：1.判令反诉被告及时腾退承租房屋；2.判令反诉被告按1320.71元/天的标准支付自2017年3月1日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费；3.判令反诉被告将无证自建部分拆除并恢复原状。重审中，反诉原告增加诉讼请求：判令《关于恩施技工学校与谭平房屋租赁合同涉及续租权的约定》（简称《续租协议》）无效。反诉被告谭平辩称，1.反诉人要求按照1320.71元/天支付房屋占有使用费没有法律依据。2.答辩人没有无证自建部分，案中出现的建设部分是指现有的电梯及消防通道，这两个建设是正常使用租赁物所必须完成的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》的规定，该部分建设费用本身就应该由出租人承担，所以原告没有需要拆除的部分。双方当事人围绕诉讼请求及辩称理由，当庭进行了举证质证。原告为支持其主张，向本院提交了如下证据：1.《房屋租赁合同》《续租协议》及身份证、营业执照、通知复印件。被告认为：对其真实性无异议，但对《续租协议》的合法性及证明目的有异议，认为该协议因无权处分而无效，《房屋租赁合同》第七条对合同期满后的补偿有明确约定，补偿问题不应以无效协议为准；被告对通知的证明目的有异议，认为该校并非不给原告补偿，只是没有涉及补偿的内容。2.恩施中盛行装饰工程造价评估有限公司（以下简称中盛行评估公司）出具的《湖北恩施中盛行装饰工程造价评估有限公司恩中盛行字[2017]第071号报告书》（以下简称《评估报告书》），拟证明：恩施州交通技校应补偿谭平装修折旧的残值3073796.72元。被告认为：对《评估报告书》的真实性、合法性及证明目的不认可，提出：《评估报告书》中的分项基价、折旧年限、使用年限均无法律依据，未提供具体数据来源；鉴定机构及鉴定人员均不具备相应的鉴定资格；鉴定所依据的材料即恩施市博威之星时尚酒店费用汇总表、市场调查资料未向法庭举证，也未经任何质证，鉴定程序违法。被告为支持其主张，向本院提交了如下证据：1.《关于出租实验实训大楼的请示》《恩施自治州行政事业国有资产处置批复书》《行政事业单位国有资产处置审批单》，拟证明：被告向恩施自治州财政局请示，2011年10月9日恩施自治州财政局批复案涉房屋以评估年租金21万元为底价，实行竞争性谈判出租，租期不超过5年。2.《关于恩施州交通高级技工学校房屋出租的批复》，拟证明：案涉房屋必须以评估价为招标底价、租期3年，重新公开招租，不能直接由原告平续租。原告认为：前述两组证据系被告的内部文件，与本案没有直接关联。3.修建配电房及安装变压器的合同及发票，拟证明：《评估报告书》第65项备用电源房100KW系恩施州交通技校修建，并非原告修建。原告承认备用电源房系被告修建。4.现场照片（2017年3月14日），拟证明：原告承租房屋中的吊顶、门、墙纸、灯具、消防云梯、防水、水电均破损严重，无任何使用价值，《评估报告书》中的评估价格缺乏基本常识，与客观事实严重不符。原告认为：前17张照片确实是租赁房屋处，其他照片没有标明是租赁房屋；《评估报告书》中也拍有若干照片，原告装修是客观事实。5.恩施州施南资产评估事务所出具的《资产评估报告书》，拟证明：原告承租的房屋经评估年租金为482059.20元，租赁合同到期后应按该标准支付占有使用费。原告认为：《资产评估报告书》无法达到其证明目的，《房屋租赁合同》对租金有明确约定，不需要再进行评估；原告没有拒绝按照合同约定标准支付租金，没有腾退房屋的原因是被告不补偿装修费用，原告需要留置该房屋。重审中，原告提交了如下证据：1.原告在2018年5月10日邮寄给被告的通知，拟证明：原告要在2018年5月15日之前办理房屋移交，被告不接受移交，反诉被告将不再支付租金。2.第43号律师函，该函的内容为被告表明收到上述通知，并表明拒绝接受房屋。拟证明：反诉涉及的支付租金的时间只能截止到2018年5月15日。被告对上述证据认为：对其真实性无异议，对其目的有异议。因被告在2017年2月7日、3月28日两次书面通知原告腾退交付房屋，但原告置之不理。在2017年7月27日，原告向恩施市法院提起诉讼，被告以收回租赁物、房屋占用费等提出反诉请求，但原告在答辩中明确表示不会腾退，行使的是留置权，假如被告收回租赁物，而原告不按评估所得的结论的租金标准支付房屋占用费将导致国有资产的流失，所以被告不能收回。3.电视购销合同、家具定做合同及清单。拟证明：鉴定结构在鉴定过程中对电视和家具鉴定漏项。被告认为：该证据是在选择鉴定结构时，原告已向司法鉴定科提交，司法鉴定科对该合同进行了质证，表明家具、电视、电视柜等是可移动的物品，与合同约定无关，不属于装修的范畴，所以最后确认对上述各项目不列入评估的范畴。被告提交了如下证据：1.恩施市工商行政管理局登记注册分局《复函》、恩施州住房和城乡建设委员会《关于确认恩施中盛行装饰工程造价评估有限公司是否具备评估资质的回函》。拟证明：①恩施中盛行装饰工程造价评估有限公司虽然在工商局登记为工程造价评估公司，但是否有评估资质，应当由相关部门进行许可；②经州住建局查询，恩施中盛行公司不具备造价评估资质；③不具有评估资质的中盛行公司出具的《报告书》不合法，不能作为定案的依据。原告认为，对其真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，一是证明不具备房地产估价的资质，二是关于房地产估价的资质要求是2017年由筑建厅颁发的行业管理通知规定的，本案鉴定人是2012年就注册成立，在当时行业协会是作为装饰行业的资质审批人。2.《国有土地使用证》《房屋所有权证》。拟证明：中盛行公司的《报告书》将原告自建的部分进行了评估，评估结论错误。原告认为：对其真实性无异议，但就房屋产权证来看，看不出鉴定人错误出在哪里，故达不到其证明目的。3.①通知、湖北施南律见字［2018］第040号《律师函》、1098044075426号邮政快递单、EMS快递网上查询单。②通知、湖北施南律见字［2018］第043号《律师函》、1015095017328号邮政快递单、EMS快递网上查询单。拟证明：根据原告向被告递交的通知的内容，湖北施南律师事务所应被告的委托，两次发函称不接受原告单方要求腾退房屋的行为，对于房屋的装修补偿及房屋占用费以法院生效判决为准。目前，本案所涉房屋仍由谭平占有。原告认为：律师函的主要内容是针对原告的要求而作出的表态，该律师函应是反诉中的内容，而不是本诉，同时被告提交的该证据对原告腾退房屋的时间没有任何的标注，应以原告要求腾退房屋的时间为准。4.武汉光谷联合产权交易所恩施产权交易有限公司出具的情况说明。拟证明：①该产权交易所是对交校案涉房屋拟对外出租的拍租机构。②该机构对已出租的房屋进行了尽职调查，发现谭平既不同意参加竞租，也不同意腾退房屋，为避免公开招租后，无法交付新的承租方房屋，该拍租行为没有实施。原告认为：①对该证据的客观真实性持异议。理由：该情况说明单位并未与原告见面，进行相关业务的沟通、交流以及对相关事实的察验。②对该证据的关联性提出异议。理由：该情况说明的相关内容与原告坚持案涉房屋租赁合同的有效性以及要求继续履行的主张并无关联，也不构成被告客观上存在违约行为的借口。③对该证据的合法性提出异议。理由：该情况说明单位并没有按相关尽职调查的规范来展开尽职调查工作且该情况说明单位没有随附其相关营业执照和资质证书，因此该证据不能实现被告代理人陈述的证明目的。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据本院根据当事人历次庭审陈述，结合各方质证意见，依据证据规则，综合认定其证明目的和待证事项。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋登记所有权人为被告，所有权性质为全民所有，所属土地使用权性质为划拨用地。为出租案涉房屋，被告于2011年9月22日，向国有资产管理部门即恩施州财政局请示，恩施州财政局批复：“同意你单位将一栋临叶挺路的8层、面积约1600平方米（含公摊面积）的旧实验实训大楼以评估年租金21万元为底价，被告竞争性谈判方式协议出租，租期不超过五年。按照《恩施土家族苗族自治州州直行政事业单位国有资产管理实施办法（试行）》的规定，实现的租金收入全额缴入‘州财政局非税收入汇缴结算户’，实行收支两条线管理。”2011年10月13日，经过恩施自治州财政局批复同意，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，载明的主要内容有：一、租赁标的：属甲方所有的临公路一栋八层楼房（甲方大门左旁，恩施市叶挺路5号）。二、租赁期限：5年，即自2012年3月1日起至2017年2月底止。三、承租用途：乙方承租该房屋用于经营超市、写字楼、足疗、住宿、餐饮茶座。四、租金、费用标准即支付方式：乙方按照先支付租金后使用房屋的原则，一次性向甲方付清年度租金。第一年度的租金于签订本合同时支付，以后按上年的二月底前付清下一年度租金的方式实行。每年度的租金为210000元，共计1050000元。其他属乙方消耗的水、电、气等使用费用据实按月支付，均按规定标准计量计算，并于每月的25日前付清。五、甲方的权利和义务（摘录）：2.允许乙方在不影响房屋主体结构的情况下进行装饰装修。六、乙方的权利和义务（摘录）：2.乙方自行出资进行改造装修，但不能破坏房屋的主体结构。6.根据需要，乙方需要扩建房屋的，可以在甲方同意的范围内扩建房屋，其手续由甲方办理，其费用由乙方承担。9.乙方在租赁期内可以就租赁物再行出租，但其经营范围不得超出本合同规定的承租用途。其经济的、法律的责任均由乙方全部承担。七、本合同期满后，乙方安装的大件设备（如电梯等），若不续租，甲方依照国家规定的折旧方式予以补偿。八、违约责任：本合同一经签订，甲、乙双方必须共同遵守。履行合同过程中，双方均不得无故擅自终止合同，且不得违反合同条款，否则即构成违约。违约的一方应当向守约方支付300万元违约金，并赔偿相关损失。乙方对租金及各种应缴费用迟延达三个月时间，甲方可终止本合同。九、其他事项：本合同未尽事宜，经双方协商解决，双方所作补充协议与本合同具有同等效力。合同期内，如因政策调整导致本合同不能履行，甲方依照国家规定的折旧方式予以补偿。乙方的续租权另行协商，其结果作为本合同附件与本合同具有同等效力。本合同经双方签章、代表签字之日起生效。2011年10月14日，双方签订《续租协议》，其内容为：“恩施技工学校与谭平于2011年10月13日签订了房屋租赁合同。谭平拟租期15年，故按照15年经营的规模进行标的物的装饰装修，但租赁物隶属国有资产，其出租的时间应由相关部门规定，所以《房屋租赁合同》只签5年租期，但考虑谭平的装修投入，故将续租权约定如下：在不变更2011年10月13日签订的《房屋租赁合同》第一、三、四、五、六、七、八、九条的约定下，续租10年。如恩施技工学校不能保证谭平的续租权，将按国家折旧方式对谭平的装修予以补偿。若乙方连续租赁满十五年，其投入的所有装饰装修以及其他硬件（含电梯）均无偿归属甲方所有。”前述合同签订后，原告遂对案涉房屋进行了装饰装修，加装了电梯，开设并经营博威之星时尚酒店。原告在经营期间，另将一楼三个门面转租案外人经营（已于诉讼中收回）。经营期间，原告付清了截至2017年2月28日的租金。2017年1月28日，恩施州财政局出具《关于恩施州交通高级技工学校房屋出租的批复》，该批复意见为：“一、同意你单位将位于恩施市××路××楼（共××），面积1600平方米的房屋对外出租，但必须采用公开招租的方式，并以具备资质的中介机构评估价为招标底价，租期三年。二、公开招租净收入直接缴入‘州财政局非税收入汇缴结算户’，实行收支两条线管理。”2017年2月25日，恩施州施南资产评估事务所出具《恩施土家族苗族自治州交通高级技工学校拟出租资产租金评估咨询项目咨询报告》，该报告评估目的为被告原临街的办公楼评估租金底价，提供租金参考依据，经评估，拟出租房屋年租金为482059.20元。2017年2月17日，恩施州交通技校向谭平发出通知，其内容为：“你方承租的我校临公路八层楼房的租赁合同将于2017年2月底到期，现根据恩施州财行资[2017]8号文件要求，将对我校该处楼房以公开招租方式进行对外出租，你方如有意续租，请做好招投标准备工作，如不再续租或未中标，请做好相应移交工作。”2017年3月28日，恩施州交通技校再次向谭平发出通知，其内容为：“你我双方于2011年10月13日就我校临公路一栋八层楼房（校方大门左旁，恩施市叶挺路5号）签订了《房屋租赁合同》，你方承租该房屋用于经营超市、写字楼、足疗、住宿、餐饮茶座，租赁期限为5年，自2012年3月1日起至2017年2月底止。现房屋租赁期限已于2017年2月底到期，我校将予以收回，请你方停止现有的所有经营活动迅速做好房屋的移交工作。”嗣后，双方即为继续租赁案涉房屋产生纠纷，原告遂于2017年5月16日提起本案诉讼，本院作出（2017）鄂2801民初3315号民事判决书后，被告不服，向恩施州中院提出上诉。二审期间，原告于2018年5月3日向被告寄送《通知》，该通知载明：“应你方要求，我方现将自你单位处租赁的房屋腾退返还，请你单位于三个工作日内与我方办理移交手续。”被告于次日回复《律师函》，称：“鉴于恩施州交通学校已经向州中级人民法院上诉，因此，在二审判决之前，恩施州交通学校不接受你单方要求腾退房屋的行为。你应按照二审生效判决履行腾退房屋并支付房屋占有使用费的义务。双方为租赁房屋装修补偿、腾退房屋及房屋占有使用费的支付标准争议较大，双方应按照法院的生效判决履行各自的权利、义务。”诉讼中，原告申请对案涉房屋的装饰装修进行价格评估，原、被告双方共同选择中盛行评估公司为评估机构。经本院委托，中盛行评估公司于2018年1月14日出具了《评估报告书》，其中载明：现场情况为：恩施市博威之星时尚酒店位于叶挺路5号（州交通技校），主体为混合结构，共八层。一楼为接待大厅以及门面三间，二、三楼均为餐饮，四至八楼均为客房，均含独立卫生间。目前处于正常经营状态。根据《鉴定委托函》以及双方当事人共同确认，本次评估的具体项目为：室内装饰装修、水电制作、洁具灯具、室内格局改装。本次评估以市场法与成本法相结合，根据现场勘验情况结合《恩施市博威之星时尚酒店装修费用汇总表》为基础，采用现场测量的项目工程与当时的市场价格确定各分项价格，然后加入汇总确定评估价格。（三）工程造价评估计算。工程造价评估结论为：本次委托评估的博威之星时尚酒店（含一楼门面三间）在价格评估基准日的客观合理市场价格为折旧前5227457.05元，折旧为2153660.33元，折旧后为3073796.72元；其中，一楼门面三间折旧前为148412.10元，折旧为10810.49元，折旧后为137601.61元。原告为此支付鉴定费13000元。因被告反诉要求原告拆除自建部分，本院向其询问原告自建部分有哪些，恩施州交通技校表示“需要核实，能够看到有烂掉的楼梯，五楼有一个板房”。2018年3月19日，被告向本院提交了《重新鉴定申请书》，申请对恩施博威之星时尚酒店的装修按合同约定的国家折旧方式进行重新评估。同时，被告提交了《调查取证申请书》，以“本案涉及房屋装修补偿问题，经申请人现场查看，原告所承租房屋装修毁损严重，与评估报告存在巨大差异，不进行现场勘验难以查清本案事实”为由，申请对原告承租的房屋进行现场勘验。原审中，本院以不符合重新鉴定的法定条件为由，对其申请未予准许。重审中，经原告同意，被告申请对恩施博威之星时尚酒店的装修进行重新鉴定，经本院委托，湖北偱其本价格鉴定评估有限公司出具《关于恩施州交通高级技工学校出租房屋装修现值的价格鉴定评估报告书》，该报告书认定：1.室内装修价格为377975元；2.门面装修价格为33356元；3.附属及其他工程项目价格为547517元；4.五楼加建项目价格为33283元；5.二楼室内装修价格为43366元；6.是否纳入装修评估争议项目部分评估现值价格为57720元；7.现勘时已经全损的装修部分，室内装修全损部分在未处于未损状态下的现值价格为16056元。该价格鉴定评估基准日为2018年5月4日，现勘时间为2019年1月28日至1月31日，现勘时标的房屋处于闲置状态。后，为证明其活动财产损失价格，原告申请对其在前述评估中未予评估的设备、设施等动产进行司法鉴定，经本院委托，湖北偱其本价格鉴定评估有限公司出具《关于博威之星时尚酒店部分设施、设备等价值评估报告》，该报告认定：其他动产现值83772.10元。原告为此支付鉴定费5000元。重审中，原告将案涉房屋钥匙交于本院，表示腾退并返还房屋。本院于2019年6月21日庭审中明确征询被告是否领回该钥匙，被告以原告未腾退物品为由拒绝。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于续租协议的效力。双方在《房屋租赁合同》中约定租赁期限5年后，同时约定“续租权另行协商”，即已有续租的合意。双方亦于次日即签订续租协议，明确约定“续租10年”，并阐述了原租赁期限因“租赁物隶属国有资产，其出租的时间应由相关部门规定”而“只签5年租期”的原因，阐明了现续租10年是为“考虑谭平的装修投入”的理由，故，续租协议系经双方平等、自愿协商，为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋登记权利人为被告，其所有权性质虽为全民所有即为国有资产，但其有自主经营管理权利。国有资产管理部门系依法对国有资产进行监督管理，并非干预其自主经营。被告以续租协议未经国有资产管理部门审批同意而致续租协议无效的理由，不符合《中华人民共和国企业国有资产法》第六条“国务院和地方人民政府应当按照政企分开、社会公共管理职能与国有资产出资人职能分开、不干预企业依法自主经营的原则，依法履行出资人职责。”的规定，不能成立，也即被告的该项反诉请求，不能成立。续租协议明确约定“不变更2011年10月13日签订的《房屋租赁合同》第一、三、四、五、六、七、八、九条”，其中即包括《房屋租赁合同》中的第四条“租金、费用标准即支付方式”不予变更，而在签订《房屋租赁合同》时，国有资产管理部门有“租期不超过五年”的明确批复。被告现以国有资产管理部门对租金标准予以评估后，需要对原告的租金标准相应上调，属于被告在签订续租协议时，对房屋租赁市场的租金变动因素预计不足，或有“考虑谭平的装修投入”因素所致。因被告上调租金，违反了续租协议的前述约定在先，故而原告未予参与后期招租投标，不可归责于原告。被告先后于2017年2月17日、3月28日向原告发出通知，要求收回案涉房屋以公开招租方式进行对外招租，以其行为表明不按照合同约定标准续租给原告，构成违约，应当按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，承担违约责任。对此，续租协议明确约定“如恩施技工学校不能保证谭平的续租权，将按国家折旧方式对谭平的装修予以补偿。”现经价格鉴定评估，该部分损失为1109273元，被告应当予以赔偿。关于价格鉴定中的第6项“是否纳入装修评估争议项目部分”，为若干窗帘、榻榻米、换气扇、电子显示屏、柜子、软包等，均为原告经营之用，虽大部分为活动财产，可拆卸转移，但在非经营情形下，日常生活中不可能尽用，此部分应为被告违约行为所致损失；关于第7项装修部分虽“现勘时已经全损”，但基准日为2018年5月4日，损失的确定当以基准日为据，且当时本案诉讼已经发生，即“在未处于未损状态下的现值价格”同为原告之损失。同理，对原告除前述部分之外的动产83772元，被告均应补偿。前述损失共计1193045元。关于原告提出的违约金的诉讼请求。因被告违约，其所受经济损失本院已判令被告赔偿，根据前述《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，赔偿损失即为违约责任的承担方式之一。且，违约金的计算亦以其损失为基础，即被告在承担赔偿损失后，原告不应再主张违约金。原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于案涉房屋的腾退与返还。原告曾于2018年5月3日通知被告接收案涉房屋，被告于次日以“支付标准争议较大”争议尚在二审为由表示不予接收。当时，原审鉴定程序包括现勘已经结束，其重新鉴定的申请亦未被本院采纳，被告应当先予接房，尽量减小房屋空置的经济损失。即使在重审中，其仍然表示不予接房，扩大了空置损失。因原审判决对原告包括对未腾退物品予以补偿，即该类物品在补偿后可由被告任意处置。即使是在重审中现勘时，案涉房屋亦“处于闲置状态”，说明原告未再经营。现原告已将案涉房屋钥匙交于本院，即已腾退该房屋，被告应当接收该房屋。故，被告不予接房的该理由不能成立。对原告通知接房之后的租金损失，原告不应承担。至原告通知被告接房之日，租金标准仍应按约定不变的年租金210000元计算。即自2017年3月1日至2018年5月3日，租金为246246.58元。对被告提出的超出部分诉讼请求，本院不予支持。关于原告自建部分应否由原告拆除，恢复原状。一是从合同内容来看，谭平按照租期15年经营规模对标的物进行装饰装修，恩施州交通技校是明知的、同意的；二是该临时建筑物的搭建符合《房屋租赁合同》第六条第2项、第6项的约定；三是该部分临时建筑物为原告原正常经营所用，已为其装饰装修的一部分。四是尚无相关行政主管部门对其认定为违法建筑。故，被告的该项反诉请求，理由不能成立。被告可在收回房屋后，自行处理该临时建筑物。关于被告提出的原告转租部分房屋的抗辩意见。对于转租，一是《房屋租赁合同》明确约定原告可以转租，二是转租也未明显超出用途。三是被告未于原告经营期内对转租行为提出异议。被告的该项理由，不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告恩施土家族苗族自治州交通高级技工学校于本判决生效后十日内向原告谭平赔偿装饰装修（含其他动产）损失1193045元。二、反诉被告谭平于本判决生效后十日内向反诉原告恩施土家族苗族自治州交通高级技工学校支付2017年3月1日至2018年5月3日为租金246246.58元。三、驳回原告谭平的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告恩施土家族苗族自治州交通高级技工学校的其他诉讼请求。本院执行标的款账户，开户行：恩施市农业银行，收款单位：恩施市人民法院，账号：73×××44。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费32491元，反诉案件受理费4409元，共计36900元，由被告恩施土家族苗族自治州交通高级技工学校负担。如不服本判决，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知。违反本条规定的，本案申请后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施。构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  陈勇军人民陪审员  胡 斌人民陪审员  贺全银二〇二〇年十一月十日书 记 员  胡 木