江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0412民初1580号原告：吴文嘉，男，1991年10月22日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：陈曙阳，江苏柏金律师事务所律师。委托诉讼代理人彭慧玲(第二次庭审时被取消委托)，江苏柏金律师事务所律师。委托诉讼代理人：柏云(第二次庭审时被委托)，江苏柏金律师事务所律师。被告：常州南洋房地产开发有限公司，住所地江苏省武进高新科技产业开发区凤翔路**，统一社会信用代码：913204127437198848。法定代表人：虞亚芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨春霞，江苏东银（常州）律师事务所律师。原告吴文嘉诉被告常州南洋房地产开发有限公司(以下简称南洋公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴文嘉及其委托诉讼代理人陈曙阳、彭慧玲、柏云，被告南洋公司的委托诉讼代理人杨春霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴文嘉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的房屋租赁合同（后变更为确认原被告之间租赁合同无效）；2、判令被告返还租金、赔偿损失共计767000元，并自起诉之日起至实际付清之日止按银行同期贷款利率计算的利息；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2018年6月1日签订房屋租赁合同，约定由原告承租被告所有的位于常州市武进区（现变更为）房屋，用于开办网咖。房屋交付后，原告方为开设网咖，前后共计投入767000元。后来由于房屋营业性质的变更，导致原告开设的常州市玩加网吧的消防验收不能通过，网吧不能投入使用，原告方合同的根本目的不能实现。原被告之间的房屋租赁合同违反了消防法的规定，符合合同法第五十二条第五项规定的无效情形，应属无效合同。现原告为维护自身合法权益，依据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律之规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院在查明案件事实的基础上，依法判之。被告南洋公司辩称，原告要求确认原被告之间签订的房屋租赁合同无效不符合法律规定，被告认为原被告之间的房屋租赁合同有效，且应继续履行，原告诉称的房屋营业性质变更不是事实且原被告之间的房屋租赁合同4.4.1条约定了消防改造需先审批后施工的原则，退一步讲，即便原告装修后消防验收不能通过其责任也在原告方，如应产生损失，原告应自行承担，且原告在消防部门出具不同意不投入使用营业决定书后，也未穷尽所有的救济途径。现原告如以确认合同无效为由擅自解除原被告之间的租赁合同，则原告还应依据双方租赁合同的约定承担相应的违约责任。综上，请求法庭驳回原告的全部诉请；当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告吴文嘉为证明其诉讼请求，提供了以下几组证据：一、2018年6月1日，原被告之间签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》各一份、原告与常州银湖商业管理有限公司订立的物业管理协议及补充协议各一份、及租金、物业费、租赁保证金收据及付款凭证，以证明原告租赁被告房屋用于开办网吧及原告向被告交付租金47061元、保证金20000元、物业费6225元，共计73286元。被告南洋公司对上述证据无异议。二、原告与常州市拓维网络科技有限公司签订的合同书三份，证明原告为开设网咖向常州市拓维网络科技有限公司采购网络设备，合同约定的总价款为479200元；金额62000元的银行转账回单一份，支付宝转账凭证六张，金额共计55000元，常州市拓维网络科技有限公司开具的117000元的收据一张，证明案涉房屋消防验收无法通过，原告对案外人常州市拓维网络科技有限公司违约造成定金损失117000元。三、原告与南通市欣堂餐饮管理有限公司签订的水吧合作协议一份，微信转账金额21000元截屏一张，收据一张，证明案涉房屋消防验收无法通过，原告对南通市欣堂餐饮管理有限公司违约造成定金损失21000元。四、原告与江苏嘉得利家具有限公司购销合同一份，18000元的收据一份，证明案涉房屋消防验收无法通过，原告对江苏嘉得利家具有限公司违约造成定金损失18000元。五、原告与江苏省钟星消防工程有限公司常州天宁分公司签订的消防承包合同、原告与常州市欣泰好电器有限公司签订的天加中央空调购置以及安装合同一份，原告与常州市红石头装饰工程有限公司签订的装饰装修合同协议两份，以相关的付款凭证，以证明原告在案涉房屋装饰装修过程中支出包括购买空调设备的45750元在内的总费用是528069元，目前装修工作已经全部完成，装饰装修所支出的费用是实际发生并且合理的支出。南洋公司对上述二、三、四、五组证据经质证后认为，1、对原告与案外人之间的交易往来的真实性不清楚；2、原告提供的证据不能证明原告已经向案外人承担违约责任的事实，原告并未提供案外人通过法律途径向其主张违约责任的相关证据予以佐证，该组证据充其量只能证明原告与案外人可能存在交易往来；3、退一步讲，即便案外人向原告主张违约责任，消防未通过验收，是否与违约存在必然且唯一的因果关系不能确认；4、退一步讲，消防验收未通过的责任方也在原告，对原告的证明目的不予认可。六、公安消防安全检查申请受理凭证一份，公安消防监督检查记录一份公安消防不同意投入使用营业决定书一份，证明由于房屋原因无法通过消防检查。南洋公司质证后认为，对该证据真实性没有异议，但是该组证据中的由武进消防大队出具的不同意投入使用营业决定书清楚载明消防安全问题为提供资料图纸与现场不一致，这恰恰证明未通过消防验收的原因为原告未按图施工所致，责任方在原告，且该组证据还证明即便在原告收到不同意投入使用营业决定书后，原告既未穷尽所有救济途径，也未进行整改。七、原告与武进消防大队工作人员了解案涉房屋消防不能通过的原因的录音翻译文本一份，以证明案涉房屋整体布局发生调整，被告应当重新出具设计图纸，重新申报消防检查，被告必须拿到案涉房屋整体消防合格证之后原告才有可能拿到案涉房屋的消防合格证，但是被告没有重新报审备案，案涉房屋所在大楼没有合法性手续的情形下与原告签订房屋租赁合同导致案涉房屋无法通过验收，过错明显，应当返还原告支出的租金、物业管理费，赔偿原告支出的定金损失、装饰装修的损失。被告南洋公司经质证后认为，对声音来源真实性无法判断，对该组证据的真实性不能确认，对合法性也有异议，如果是证人证言，应当在举证期申请证人到庭作证，接受法庭的询问，且该组证据也不是由武进消防大队官方出具的文件，因此，对原告的证明目的不予认可。八、常州市公安局建筑工程消防验收意见书一份，被告在该意见书上加盖公章并且书面说明“仅用于8号楼2楼网咖（暂定）办理消防手续”，该证据证明在缔约的过程中原告已经充分向被告了解案涉房屋的消防验收问题，已经尽到了合理的注意以及调查义务，被告向原告出具上述材料确认案涉房屋消防验收合格，让原告产生足够信赖，说明本案合同无效的过错在于被告，被告应当赔偿原告因为信赖利益产生的损失。被告南洋公司经质证后认为，对该组证据真实性没有异议，该组证据恰恰证明案涉租赁房屋被告已经经过合法的消防验收，被告在装修改造过程中因其自身原因导致消防验收不能通过，其责任应由原告自己承担。被告南洋公司为证明其主张提供了以下证据。一：房屋租赁合同一份（与原告方提供一致）；二：案涉房屋的房产证及土地使用权证；三：建筑工程消防验收意见书（与原告提供一致），由被告向星辰派出所提交的申请书并由星辰派出所在该申请书上盖章确认，该申请用于证明案涉房屋的公安编号：广电东路8-8号楼就是建筑工程消防验收意见书上施工编号为4号楼的房屋。原告吴文嘉经质证后认为，1、对于三份证据的真实性没有异议，但是，原告的消防检查是开业检查，不能够免除被告因为房屋所在整体大楼整体布局发生变化应当重新进行消防申报的义务；2、被告向原告出具建筑工程消防意见书，向原告明示案涉房屋消防是合格的，可以进行营业网咖，所以原告才与被告签订合同并进行装修；3、被告的消防申报是原告消防申报的前置程序，如果被告不重新申请消防验收，原告是拿不到消防合格证的。如果是因为原告的原因导致案涉房屋无法通过验收，原告可以整改，但是现因被告的申报为前置程序，导致原告无法进行整改。本院经审理认定事实如下：2018年6月1日，被告南洋公司作为出租方（甲方）、原告吴文嘉作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》以及《补充协议》各一份。《房屋租赁合同》主要约定：1、乙方承租甲方位于常州市武进区（现变更为）房屋，建筑面积约570.5平方米，用于开办网咖；2、租赁期限从2018年6月20日至2021年6月19日，租金总价为720224元，本合同签订之日起三日内，乙方向甲方支付租金47061元，租金先付后用，每半年支付一次，第一年租金为188242元，合同签订之日起三日支付47061元，2018年11月20日支付141181元，2019年5月20日支付129416元、2019年11月20日支付129417元、2020年5月20日支付136574元、2020年11月20日支付136575元；3、乙方装修时需向甲方指定的管理公司提交改造申请与批复（含消防改造的消防部门审批文件），装修平面图、消防及其他机电图纸开工前需先提交技术资料至管理公司，待管理公司书面同意后按审批方案施工；4、本合同签订之日起三日内，乙方向甲方交纳租赁保证金50000元；5、甲方的义务为按合同约定交付租赁房屋，确保该物业在租赁期间可供乙方使用；乙方的义务为按时交纳租金等费用；6、违约责任：甲方未按时交付房屋的，每逾期一天按第一年实收租金的万分之二计算违约金，但最高不超过50000元；乙方未按期交纳租金的，逾期三十天内，每逾期一天，违约金为年租金的万分之五，逾期超过30天的，甲方可解除合同，乙方应支付年租金的50%作为违约金；6、租赁期限届满或提前解除合同，乙方应搬走属于自己的物品，完成房屋的清洁，否则该物品的遗失、损坏由乙方自行承担；乙方返还房屋应符合正常使用后的状态，地面、墙面、顶面所属一切固定装修不得拆除；乙方到期后不予续约或非因甲方原因提前解除合同或乙方擅自提前离场时，乙方在租赁范围内的装修无偿归甲方所有，乙方承诺不向甲方提出任何形式的装修补偿要求。《补充协议》约定：租赁保证金50000元的交付期限调整为租赁合同签订后三日内先付20000元、乙方领取营业执照后三日内交清剩余的租赁保证金30000元。合同签订前，吴文嘉已向南洋公司支付首期租金47061元、租赁保证金20000元。2018年7月-8月，吴文嘉为租赁房屋支付了物业费6225元。合同签订后，吴文嘉为开办网咖，对案涉租赁房屋进行装修，2018年10月17日，常州市玩家网吧(即吴文嘉在租赁场所拟开办的网吧)向常州市公安消防支队武进区大队申请投入使用、营业前消防安全检查，2018年10月31日，常州市公安消防支队武进区大队作出常武公消安不字(2018)第0036号不同意投入使用、营业决定书，以在检查中存在“提供资料图纸与现场不一致”的消防安全问题，不同意常州市玩家网吧(地址：广电东路****楼8-2003)投入使用、营业。因吴文嘉认为消防部门不同意投入使用的实际原因在于南洋公司的案涉8号楼已改变了经营业态，需重新申报消防验收，而南洋公司重新申请消防验收并通过是原告方网吧能通过验收的前提条件，因此网吧消防验收未通过的原因在于南洋公司。对此本院函询常州市公安消防支队武进区大队，询问消防验收不通过的具体原因及常州市玩家网吧能否通过自身租赁范围内的改造而通过消防验收。常州市公安消防支队武进区大队回函称：决定书中“提供资料图纸与现场不一致”系指常州市玩家网吧申报的场所建筑面积为247平方米，与现场实际面积不符；南洋公司4号楼(即指案涉8号楼)为综合楼(常公消验2005第173号建筑工程消防验收意见书)，根据要求，该建筑作为综合性建筑(不同使用功能)应根据规模、使用功能等因素合理设置安全疏散设施，商店、营业厅和网吧在安全疏散方面有2个不同方面，一是疏散距离不一样，前者其室内任一点至最近的疏散门或安全出口直线距离不应大于30米，网吧则为9米，二是疏散宽度不一样，低于2层的商店、营业厅的人员密度与网吧的人员密度不一样，综上，网吧的消防安全标准高于商店、营业厅的标准，我单位在消防开业检查过程中，除了对网吧自身防火设计进行检查，还要综合考虑其所在建筑的安全疏散情况是否符合相关规范要求。在消防部门作出不同意常州市玩家网吧投入使用后，吴文嘉曾向消防部门咨询寻求整改通过验收，但未能成功。吴文嘉与南洋公司为消防验收不能通过的原因发生争议，吴文嘉要求南洋公司赔偿损失、解除合同，但南洋公司不予同意，为此吴文嘉向本院起诉。在诉讼过程中，双方在2020年10月14日的庭审中，均同意解除案涉租赁合同，并已于2020年10月26日办理了租赁房屋的返还交付手续。对此已形成附合的装修损失，双方存在争议，南洋公司向本院申请鉴定，本院委托江苏晟泽工程造价咨询有限公司对装修造价进行鉴定，该公司出具苏晟咨(鉴)[2020]第43号咨询报告书，鉴定装修造价为335500.35元。南洋公司为此预付鉴定费10000元。本院认为，原告吴文嘉与被告南洋公司签订的房屋租赁合同并不违反导致民事法律行为无效的强制性规定，合同应认定有效。吴文嘉现因网吧无法通过消防验收而不允许使用，无法实现合同目的，可允许其解除双方之间的租赁合同，现双方在诉讼过程中均同意解除合同，可按租赁合同解除情形下的规则处理本案纠纷。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人对为履行合同所造成的损失，有权根据合同解除的原因及双方责任大小，要求赔偿。造成本案租赁合同解除，其根本原因在于吴文嘉承租南洋公司的场所开办的常州市玩家网吧，因不满足消防条件而不允许投入使用，导致无法实现合同目的，区分双方对此的过错责任大小，需通过对消防验收不能通过的原因进行分析判断。常州市玩家网吧消防开业验收不能通过的直接原因在于“提供资料图纸与现场不一致”，该责任在于吴文嘉；另一隐藏原因在于所承租的8号楼原消防验收标准为用于商店、营业厅的综合楼消防安全验收标准，网吧的消防安全标准高于商店、营业厅的标准，因此在符合资料图纸与现场一致的情况下，仍需对不符合网吧开办消防标准的设施进行改造，需改造的地方可能涉及到承租范围内外。在双方均明知租赁标的物的现有消防验收标准为综合楼标准的情况下，吴文嘉将租赁房屋用于开办网吧，如为履行合同必须涉及承租范围外的改造，也应及时向南洋公司具体说明需改造的内容及要求以要求南洋公司配合改造，对此南洋公司负有保障租赁合同顺利履行的配合义务。合同中约定消防施工吴文嘉需经南洋公司指定公司对装修、消防方案同意后方可施工，且超500平方米的网吧在装修前应先向消防部门申报消防施工方案，获批同意后方可施工，吴文嘉装修前未向南洋公司提交方案，南洋公司也未要求吴文嘉提交装修、消防方案或获批文件进行审查即同意施工，对于损失的造成均有一定的责任。综上，对于因吴文嘉租赁合同目的无法实现所造成的损失，吴文嘉应承担主要责任，南洋公司应承担次要责任，对于吴文嘉因此造成的损失，可由南洋公司承担30%的赔偿责任。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；对已形成附合的装饰装修物的价值，可由双方根据解除合同的过错责任大小承担相应责任。对于出租方主张的损失，本院对以下项目予以认定：1、已形成附合的装饰装修，经鉴定价值为335500.35元；2、已付租金及物业费53286元；3、空调设备的45750元，因出租方不同意利用，承租方也不同意拆除且要求作为损失，故按损失予以认定；以上损失合计434536.35元，由南洋公司赔偿30%计130361元。对于吴文嘉主张的因其主动违约造成的定金损失，因该损失系吴文嘉主动造成，本院不予认定。对于吴文嘉主张的返还履约保证金20000元，符合规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，判决如下一、被告常州南洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴文嘉各项损失计130361元及利息(从2019年3月7日起按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止)；二、被告常州南洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴文嘉履约保证金20000元；三、驳回原告吴文嘉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11470元(原告吴文嘉已预交)，由原告吴文嘉负担9220元，被告常州南洋房地产开发有限公司负担2250元；鉴定费10000元(被告常州南洋房地产开发有限公司已预交)由双方各负担5000元；双方应负担款项互相抵销后，原告吴文嘉尚需支付被告常州南洋房地产开发有限公司2750元，由原告吴文嘉于本判决生效之日起十日内支付给被告常州南洋房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  秦雪松人民陪审员  张雪霞人民陪审员  刘巧云二〇二〇年十一月四日书 记 员  胡 婧