吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0821民初2147号原告：镇赉县居安物业管理有限公司。统一社会信用代码：9122082107706431X1。法定代表人：杨某1：经理。委托诉讼代理人：刘某，男，1972年2月2日出生，汉族，镇赉县居安物业管理有限公司职工，现住镇赉县英伦洋房小区**楼****。被告：杨某2，男，1976年5月1日出生，汉族，无业，现住镇，现住镇赉县iv>原告镇赉县居安物业管理有限公司（简称“居安物业公司”）与被告杨某2物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告居安物业公司的委托诉讼代理人刘某，被告杨某2均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。居安物业公司向本院提出诉讼请求：请求贵院判令被告立即给付香屿湖7号楼4单元101室2019年10月至2021年10月二年的物业费共计1348元（含此期间垃圾清运费和楼道照明电费）。事实与理由：被告于2019年10月入住××镇，原告为被告所居住的小区提供物业服务，原告多次向被告发出催缴物业费等费用的通知，但被告还是以各种理由推托并拒绝给付。原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请求贵院判令被告立即给付2019年10月至2021年10月二年的物业费1348元（含此期间垃圾清运费和楼道照明电费）。杨某2辩称，我同意给付此期间的垃圾清运费和楼道照明费，但我不同意给付这期间的物业费，因为原告把该小区里的西门给堵上了，只能一人通过，我只能绕道到达我所居住的小区，原告的这一行为给小区业主生活造成了不便，也给我造成了经济损失；另外，原告把小区的面貌也给改变了，比如小区内原有的喷泉也让原告给堵上了，小区里的大门保安原告也给我们业主撤走了，我回到小区内没有安全保障。如果原告能把上述问题解决了，我可以交纳物业费。庭审中，居安物业公司向法庭提供了如下证据：1、营业执照一份。证明原告是合法的公司，主要经营物业管理，并且经过相关部门的批准；2、征求意见告知单一份。证明我公司已在2019年3月18日进驻该小区，我公司对该小区进行了物业管理和服务，并且我公司已经在小区每个楼道单元门上张贴了该告知单；3、说明一份。证明大连中远房地产开发有限公司项目竣工后与镇赉县中远物业管理有限公司于2018年12月31日解除了对该小区的物业服务管理。4、物业管理服务协议一份。证明我公司与大连中远房地产开发有限公司签订了物业管理服务协议，对该小区进行物业服务管理，明确了双方权利、义务。5、物业费催缴通知一份。证明因被告一直欠物业费，原告向被告进行了物业费的催缴。杨某2质证意见：对营业执照无异议；对征求意见告知单真实性无异议，我确实在小区楼道单元门上看到过该告知单；对说明有异议，我没有看到过该说明，至于大连中远房地产开发有限公司与镇赉县中远物业公司之间是如何签订合同以及如何解除合约的，我作为业主不知晓；对于物业管理服务协议有异议，我于2019年1月份左右看到原告在墙上粘贴的物业服务收费标准通知后，我就去找原告了，因为我和镇赉县大连中远物业公司之间有债务纠纷，我去找原告协商，原告委托诉讼代理人明确表示不管；对于物业费催缴通知无异议，我确实收到了该通知。法院认证：因杨某2对营业执照、征求意见告知单、物业费催缴通知均无异议，本院对上述证据均予以确认；对于说明以及物业管理服务协议，虽然杨某2对其有异议不予认可，但结合征求意见告知单内容以及杨某2自认在2019年10月1日起至今是原告在对该小区进行物业服务、管理的事实，故本院对说明以及物业管理服务协议予以确认。杨某2未向法庭提供证据。本案本院确定如下案件事实：被告杨某2是镇赉县香屿湖小区业主之一，其楼房位于××镇，房屋面积为66.11平方米。原告自2019年1月1日起对被告居住的小区实施物业管理，双方已经形成了事实上的物业管理合同关系。物业管理费每平方米0.8元；楼道电费：每户每年15元；垃圾清运费：每户每年24元。被告杨某2共拖欠2019年10月1日起至今的物业费、楼道照明费、垃圾清运费未付，经原告催缴，被告杨某2拒绝缴纳。根据本院确认的案件事实，现综合评判如下：被告杨某2应于本判决生效后立即给付原告镇赉县居安物业管理有限公司2019年10月1日起至2020年12月31日期间的物业费、楼道照明费、垃圾清运费，共计人民币842.07元。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，大连中远房地产开发有限公司与镇赉县居安物业管理有限公司签订的物业管理服务协议是双方真实的意思表示，该合同合法有效。被告杨某2作为该小区业主，该合同对其有约束力，被告杨某2应按该合同约定向原告履行交纳物业费等相关费用的义务。被告欠付原告2019年10月1日起至2020年12月31日期间的物业费、垃圾清运费和楼道照明费。本案中，经原告催要，被告仍拒付物业费等相关费用的行为与法律相悖，依据上述法律规定，原告要求被告给付物业费等相关费用的请求符合法律规定，应予支持。关于物业费的数额确定问题，应按照杨某2住宅的面积及物业费的收费标准以及杨某2拖欠物业费的时间来进行计算。本案中需要说明的是，庭审中本院询问居安物业公司每年收取物业费的时间，居安物业公司委托诉讼代理人表示物业管理服务协议中没有明确约定每年收取物业费的具体时间，但其认为当年的物业费应自当年的1月1日起就应该进行交纳，鉴于2021年度尚未到来，故本院对居安物业公司要求杨某2给付2021年1月1日起至2021年10月1日期间的物业费等相关费用，本院不予支持。居安物业公司可在2021年1月1日之后再向杨某2主张2021年度的物业费等费用，故本院确定杨某2自2019年10月1日起至2020年12月31日止期间物业费数额为793.32元（0.8元/月×66.11×15=793.32元）。另外，杨某2还拖欠此期间的垃圾清运费30元（24元/年÷12×15=30元）、楼道照明电费18.75元（15元/年÷12×15=18.75元）未付。故杨某2应给付居安物业公司2019年10月1日起至2020年12月31日期间的物业管理费、垃圾清运费、楼道照明电费共计842.07元。关于杨某2反映的小区内西门以及喷泉被居安物业公司堵上的问题，本院认为，本案解决的是物业费纠纷，而杨某2所反映的上述问题属于侵权纠纷，非同一法律关系，与物业管理服务无关，杨某2以此拒付物业费于法无据，本院对其主张不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、杨某2于本判决生效后立即给付镇赉县居安物业管理有限公司2019年10月1日起至2020年12月31日期间的物业费793.32元及垃圾清运费30元，楼道照明电费18.75元，共计842.07元；二、驳回镇赉县居安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由杨某2负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员 樊 杰二〇二〇年十一月三十日书记员 张秋阳