北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10216号上诉人（原审原告）：孙大楼，女，1971年9月1日出生。委托诉讼代理人：王辉，北京市东元律师事务所律师。委托诉讼代理人：程靖，北京市东元律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：胡振东，女，1973年1月23日出生。委托诉讼代理人：纪宏建，北京市齐致律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐婉婷，北京市齐致律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王贵勇，男，1969年2月9日出生。上诉人孙大楼因与被上诉人胡振东、王贵勇房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初39254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙大楼上诉请求：撤销一审判决，改判支持我一审的诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：胡振东在明知某区1904号房屋（以下简称1904号房屋）为回迁安置房，且存在其他安置人员权益的情况下，未尽到审慎义务仍与王贵勇签订《房屋买卖合同》，存在恶意。1904号房屋系王贵勇与孙大楼婚姻关系存续期间取得的夫妻共同财产，王贵勇在一审法院已经支持我对上述房屋享有居住使用权利的情况下，于法院强制执行期间将1904号房屋售与胡振东亦存在恶意，故胡振东、王贵勇签订的合同不应当得到法律的保护，应当依法认定无效。在胡振东、王贵勇房屋买卖交易过程中，存在部分款项支付早于合同签订的情形，显然，王贵勇、胡振东并非在中介居间下签订的合同，涉案的《房屋买卖合同》及居间见证合同均是为了掩盖其二人恶意串通行为事后补签。1904号房屋为经济适用房，王贵勇、胡振东在限制上市交易期限内以改底单的方式进行交易违反法律规定，且规避了缴纳土地出让金以及税费的义务。综上，王贵勇、胡振东签订的《房屋买卖合同》无效。胡振东辩称，同意一审判决，王贵勇作为与北京市天成住宅合作社签订《小瓦窑东里危改回购住宅预售合同》的一方主体，有权与胡振东签订《房屋买卖合同》，处分上述预售合同的权益。胡振东作为善意第三人购买1904号房屋时已经尽到了注意义务，其通过经纪公司居间与王贵勇签订《房屋买卖合同》合法有效，且胡振东与北京市天成住宅合作社重新签订的《小瓦窑东里危改回购住宅预售合同》已经生效判决认定有效，北京市天成住宅合作社对此亦予以认可，加之孙大楼自法院确认其对1904号房屋有权居住使用，至2015年申请查封该房屋已经7年有余，孙大楼怠于维护自身权益的后果应当自行承担，故请求二审法院驳回孙大楼的诉讼请求。王贵勇未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。孙大楼向一审法院起诉请求：判决王贵勇与胡振东于2012年8月28日签订的《房屋买卖合同》无效。一审法院认定事实：王贵勇与孙大楼原系夫妻关系，婚后育一女王某。2002年北京市国土资源和房屋管理局住宅合作社（以下简称住宅合作社）对丰台区小瓦窑东里地区进行危旧房改造，王贵勇、孙大楼及王某均为小瓦窑东里196号平房1间的被安置人。2003年1月27日，王贵勇（买受人）与住宅合作社（出卖人）签订《小瓦窑东里危改回购住宅预售合同》，约定：买受人原房地址小瓦窑东里196号，在危旧房改造区内有正式住房1间，安置人口3人，买受人选择回迁安置方式，放弃其他安置方式；该回购房为1号楼19层1904号（现地址为某区4号楼1904号）。2005年6月28日，孙大楼与王贵勇经法院调解离婚。后王贵勇入住1904号房屋。2008年经一审法院处理确认，1904号房屋朝东南侧卧室及阳台由王贵勇、王某居住使用，朝东北侧卧室由孙大楼居住使用，起居室、厨房（含阳台）、卫生间由王贵勇、王某及孙大楼共同使用。2009年9月，经孙大楼提起诉讼，一审法院判决王贵勇等人腾退1904号房屋朝东侧卧室由孙大楼居住使用，但王贵勇等人未予腾房。2012年8月28日，王贵勇（甲方、出卖人）与胡振东（乙方、买受人）签订《房屋买卖合同》，约定：一、房屋基本情况房屋地址XX1904号。二、房屋买卖成交价格经甲、乙双方协商一致，同意该房屋成交价款为人民币壹佰陆拾叁万元整，乙方同意在签订本合同的同时支付甲方定金人民币叁万元整。三、产权变更因甲方出售的房屋产权证正在办理过程中经甲乙双方协商一致，双方约定待甲方产权证下发后，甲方应在5日内通知乙方，双方按北京市规定另行签订《北京市存量房买卖合同》并完成网上签约手续。甲、乙双方应在网签通过后相互配合向房屋所在区县房地产交易所申请办理房屋买卖权属变更相关手续，并按照有关规定领取新的《房屋所有权证》。经甲、乙双方协商一致，关于此房屋买卖交易所产生的所有税费均由乙方承担。因国家政策调整，房屋交易新产生的费用也由乙方承担。四、付款方式经甲乙双方协商一致，乙方全款购买此房屋。乙方定金以外的其他房屋款项，应在甲方取得房屋产权证，甲乙双方完成签署《北京存量房买卖合同》及完成网签手续后支付。五、房屋交付甲、乙双方协商一致，应在本合同签订后3个月内完成产权变更手续及房屋交付手续。同日，王贵勇（甲方、卖方）、胡振东（乙方、买方）、北京中大恒基房地产经纪有限公司（丙方、居间见证方）签署《房屋买卖居间见证合同（须与次新房房屋买卖合同配套使用）》，约定：甲乙双方已经就位于北京市XX1904号房屋的买卖事宜，签订了《房屋买卖合同》。现就甲乙双方委托丙方，并丙方接受甲乙双方委托开展居间服务事宜……此外，王贵勇（甲方）、胡振东（乙方）、北京中大恒基房地产经纪有限公司（丙方）签署《补充协议》，约定：此协议为乙方胡振东购买甲方王贵勇位于北京市XX1904号室房屋补充协议与主合同具有同等法律效应。1、经甲乙双方协商，如因此房底单没有改成导致房屋买卖不能进行，责甲方返还已收乙方定金人民币叁万元整，双方都免责。2、如因丙方原因导致此房在2012年10月31前无法交易，则丙方退还已收全部中介服务费人民币肆万零柒佰伍拾元整。3、如因改底单而造成此房无法办理产权证（在所有住户都办下来的前提下）甲方应协助乙方办理产权证，如乙方无法取得产权证则乙方有权将此房退还给甲方，甲方应退还已收全部房款，并丙方退还已收全部中介费，如有争议可通过司法部门解决。胡振东已向王贵勇足额支付1630000元购房款，1904号房屋由胡振东居住使用至今，该房屋至今未办理产权登记。另查，住宅合作社于2005年经北京市民政局许可，社团名称变更为北京市天成住宅合作社。2012年9月25日，北京市天成住宅合作社与胡振东重新签订了《小瓦窑东里危改回购住宅预售合同》，将原合同买受人从王贵勇变更为胡振东。2012年12月7日，王贵勇、任凤华向北京市天成住宅合作社书面确认“本人自愿将XX1904室产权人姓名变更为胡振东，夫妻双方均无意见，今后由此产生的法律纠纷与天成住宅合作社无关，全部由本人承担”。孙大楼曾将北京市天成住宅合作社与胡振东起诉至一审法院，要求确认后二者所签《小瓦窑东里危改回购住宅预售合同》无效，后一审法院作出（2015）丰民初字第14600号民事判决书，驳回孙大楼的诉讼请求，该判决经本院（2016）京02民终1346号民事判决书维持已生效。一审法院审理认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，根据庭审查明事实，涉案房屋系因危改回迁购买的房屋，从性质上来说属于按经济适用住房管理的房屋。孙大楼关于涉案房屋是经济适用住房，胡振东购买经济适用住房未尽合理审查义务以及王贵勇、胡振东在限制上市交易期限内签订的《房屋买卖合同》应属无效的主张缺乏依据，法院不予采信。其次，孙大楼与王贵勇在婚姻关系存续期间因危改回迁购买的涉案房屋应为二人共有之房产，王贵勇未经孙大楼同意将1904号房屋出售给胡振东构成无权处分，但该无权处分行为并不影响王贵勇与胡振东签署的《房屋买卖合同》的效力。最后，孙大楼关于胡振东购房价格明显低于市场价值的主张缺乏证据支持，法院亦不予采信。此外，孙大楼请求确认胡振东与北京市天成住宅合作社签署的《小瓦窑东里危改回购住宅预售合同》无效的案件已被法院生效判决驳回，故法院对于孙大楼提出的胡振东修改《小瓦窑东里危改回购住宅预售合同》的行为是以合法形式掩盖逃税目的之意见不予采纳。据此，法院对孙大楼的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，一审法院判决：驳回孙大楼的诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，归纳双方当事人的诉、辩意见，本案的争议焦点为王贵勇与胡振东所签《房屋买卖合同》是否无效的问题。首先，1904号房屋系孙大楼与王贵勇于婚姻关系存续期间取得的夫妻共同财产，王贵勇未经孙大楼同意将该房屋出售给胡振东构成无权处分，但该事实并非确认王贵勇与胡振东所签《房屋买卖合同》无效的法定事由。其次，在案证据显示，王贵勇在出售涉案房屋时与其时任妻子任风华向北京市天成住宅合作社书面确认：“本人自愿将XX1904室产权人姓名变更为胡振东，夫妻双方均无意见，今后由此产生的法律纠纷与天成住宅合作社无关，全部由本人承担”，据此可以看出胡振东作为购房人已经对1904号房屋权利人的情况，尽到了注意义务，而孙大楼对其主张的王贵勇与胡振东恶意串通买卖房屋之事实的证明，不足以使本院对其主张排除合理怀疑，故本院对其主张的该事实不予认定。再次，另案生效判决已经驳回孙大楼要求确认胡振东与北京市天成住宅合作社签署的《小瓦窑东里危改回购住宅预售合同》无效的诉讼请求，现孙大楼亦没有提供证据证明1904号房屋为限制交易的政策性房屋，故本院对孙大楼关于王贵勇、胡振东于涉案房屋限制上市期限内签订《房屋买卖合同》及恶意串通逃避税收导致该合同无效的主张不予采信。据此，一审法院判决驳回孙大楼要求确认王贵勇与胡振东签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，处理正确，本院予以维持。综上所述，孙大楼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19470元，由孙大楼负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘丽杰审 判 员 陈 妍审 判 员 王 佳二〇二〇年十一月三十日法官助理 辛明厚书 记 员 黑梦雪