上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9307号上诉人(原审原告、反诉被告)：侯俊斌，男，1979年8月24日出生，汉族，户籍所在地浙江省丽水市。委托诉讼代理人：孟凡涛，上海申申律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：汪俭，男，1967年6月28日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：王荣臻，上海申浩律师事务所律师。上诉人侯俊斌因与被上诉人汪俭房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初11396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。侯俊斌上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，依法改判支持侯俊斌的一审全部诉请。事实与理由：侯俊斌与汪俭就上海市青浦区明珠路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)二次签订租赁合同时，汪俭虽承诺其与朱某某的纠纷已经解决，但案外人朱某某于2020年春节之后一直占有系争房屋，汪俭存在欺诈行为。由于汪俭无法向侯俊斌交付系争房屋，其无权要求侯俊斌支付租金，已经收取的租金应予退还。汪俭辩称，不同意侯俊斌的上诉请求。汪俭不存在欺诈行为，侯俊斌是在知晓系争房屋的全部情况下签订的租赁合同，且汪俭已将系争房屋交付给了侯俊斌。系争房屋有三层楼，虽然朱某某无权占有了面积十平方米的底楼，但是其他部分可正常使用。侯俊斌作为职业二房东，对系争房屋及其周围情况完全知晓。侯俊斌向一审法院提出诉讼请求：1．判令汪俭退还房屋租金和押金共计人民币48，797元给侯俊斌(以下币种均为人民币)；2．判令汪俭赔偿侯俊斌中介费10，000元；3．判令汪俭赔偿侯俊斌拆除费及误工费共计6，500元。一审法院审理中，侯俊斌增加诉讼请求：解除双方于2019年12月27日签订的《租赁合同》。汪俭向一审法院提出反诉请求：1．判令侯俊斌、汪俭签订的《租赁合同》于2020年6月1日解除；2．判令侯俊斌承担违约金12，500元；3．判令侯俊斌向汪俭赔偿拆除汪俭原有装修损失72，666.51元。一审法院认定事实：2019年9月17日，侯俊斌(乙方)与汪俭(甲方)签订《租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的系争房屋出租给乙方使用。甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共290平方米，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为乙方可对外出租可转租使用。该房屋租赁期为捌年，自2019年11月17日起至2027年11月16日止。该房屋的月租金为12，083元，另付12，083元押金以后按每叁个月结算一次，提前柒天支付下次房租，押金不变。合同另行约定双方其他权利义务。合同签订后，汪俭向侯俊斌交付系争房屋。2019年9月17日，侯俊斌向汪俭支付押金12，500元、租金36，249元、手续费48元。2019年12月27日，侯俊斌(乙方)与汪俭(甲方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用。甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共290平方米，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为乙方可对外出租可转租使用。该房屋租赁期为捌年，自2020年3月1日起至2028年2月29日止。租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的1个月向甲方提出书面意向，双方可在对租金，期限重新协商后，签订新的租赁合同。该房屋的月租金为10，833元，租金以转账方式支付。双方议定首期付3个月，另付10，833元押金以后按每3个月结算一次，提前7天支付下次房租，押金不变，甲方在收到乙方租金(包括押金后，必须开具收据予乙方)。租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施。并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方。乙方在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、清洁费、治安费有线电视费等费用应由乙方承担，并如期按单据复印件交于甲方。乙方应把已缴纳过的单据复印件交于甲方。甲方需按时将房屋及附属设施交付乙方使用。房屋及附属设施如非乙方的过失或错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的费用。甲方应保证所出租房屋权属清楚，无共同人意见，无使用之纠纷。如房东个人原因在合同期内收回该房屋，房东(甲方)承担乙方在该房屋的投资装修费，按每年37，500元计算(合同期过早收回，剩余几年按每年37，500元赔付)。在租期内，如果甲方因房屋产权纠纷造成乙方损失，甲方需对乙方造成的损失进行赔偿，赔偿包括装修、租赁等。乙方在租赁期内保证在该项租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定、不作任何违法行为。乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用。未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿。甲乙双方如有特殊情况，需提前终止合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金10，833元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。补充条款：1、合同期内乙方若有违建，执法部门过来拆除，由乙方自行承担，拆除以后接下来不允许再违建。2、合同期限捌年2020年3月1日至2024年2月29日租金(13万元一年年租金)，2024年3月1日至2028年2月29日(年租金14，500元)。3、若合同期内遇动迁，乙方应得该房屋的装修补偿款，甲方收到国家的装修补偿款如数给乙方，其它一切费用和乙方无关。2020年6月1日，汪俭、侯俊斌就系争房屋微信沟通，侯俊斌认为已诉讼房租可以停缴，汪俭要求支付下一期房租，否则解除合同赔偿损失等。一审法院另查明，2003年6月26日，一审法院受理朱某某诉赵辉、李英姿、叶桂英分家析产纠纷一案，一审法院受理后立为(2003)青民一(民)初字第1294号。2003年9月9日，朱某某、赵辉、李英姿、叶桂英签订协议书，约定了上海市青浦区徐泾镇金联村XXX号二楼二底楼房、五间小屋归朱某某和李英姿二人所有的分割方案，赵辉和叶桂英放弃对上述房屋的权利主张。2003年9月19日，一审法院裁定准许朱某某撤诉。2006年4月29日，上海徐泾城建发展有限公司作为甲方，李英姿(户)作为乙方，双方签订《房屋拆迁补偿安置协议书》1份，约定乙方要求动迁其坐落于金联村XXX队XXX号房屋，乙方选择置换宅基地联体别墅，地点坐落金联。双方另约定了其他事项。乙方处由朱某某、李英姿二人签名。2006年5月17日，赵辉作为申请人，向青浦区徐泾镇金联村村民委员会递交《徐泾镇动迁分户申请表》，内容为金联村XXX队XXX号，户主李英姿，赵辉与户主关系为姐弟，申请分户家庭成员为赵辉与母亲朱某某，因原住房屋动迁申请分户。同时，赵辉作为申请人，向青浦区徐泾镇金联村村民委员会递交《徐泾镇动迁分户购买公建联体别墅申请》，内容为金联村XXX队XXX号，户主李英资，赵辉申请购买联体别墅，家庭成员为赵辉和朱某某。2006年6月11日，徐泾镇动迁办公室、徐泾镇建房办公室盖章同意上述两份申请。2011年1月31日，赵辉、徐泾镇动迁办公室、上海市青浦区徐泾镇规划建设和环境保护办公室共同确认：金联村3组动迁户赵辉摸得房号为明珠家园1-46#为本动迁户安置房源。2018年9月6日，案外人朱某某起诉赵辉请求确认系争房屋归朱某某所有。一审法院以(2018)沪0118民初15559号案件立案受理。该案审理中，一审法院认为“各方当事人均未提供系争房屋的合法批建手续，一审法院无法确认系争房屋拥有合法产权，故对朱某某要求确认系争房屋产权归其所有的诉讼请求，一审法院无法支持”。2019年1月24日，一审法院依法作出判决：驳回朱某某的诉讼请求。2019年8月1日，朱某某起诉赵辉、汪俭要求确认赵辉与汪俭签订的房屋租赁合同无效。2019年12月13日，一审法院依法裁定准许朱某某撤诉。一审法院审理过程中，侯俊斌表示，分房结果报告证明房屋产权不是汪俭的。第一份租赁合同系汪俭欺骗侯俊斌，称房屋产权系汪俭的，该份合同没有履行；双方重新签订第二份合同，双方的租赁合同关系，加入条款如果汪俭因房屋产权问题，需对侯俊斌进行赔偿。手机微信文字聊天及语音，证明当时系汪俭要拆除，汪俭一直没有拆、让侯俊斌拆。租赁房屋原装修情况照片不认可，不是汪俭交付房屋的状态。交付的房屋就是高低铺，没有装修；且三楼系出租他人的，毛坯状态。门窗及成品隔墙工程施工协议、发票、付款记录不认可，系汪俭装修的材料，与交房时的状态不一致。侯俊斌拆除项目费用汇总不认可，侯俊斌拆除的就是一楼二楼铝合金隔断，但应该是汪俭自行清理的。租用房屋重新装修后的用途是进行转租。朱某某的户籍在内，其向侯俊斌出具过相应材料，但没有复印，其他户籍不清楚。2019年9月底，房屋交付时，朱某某不在；过了国庆节，装修工人准备进场装修，朱某某表示房屋系她的，没有继续装修，联系汪俭，汪俭称12月应该有判决结果；2020年春节期间，朱某某入住租赁房屋。朱某某一直在闹，影响出租房屋，要求解除双方第二份租赁合同。2020年1月底朱某某入住，双方协商没有结果。自双方协商无果的时间即2020年3月25后，双方解除合同。黄老师叫过去又协商过一次，就是3月25日，给朱某某一间房屋、其他房屋由侯俊斌租赁使用，但汪俭不同意。没有得到朱某某的认可，不敢进行装修。朱某某仍旧居住在内。汪俭于4月将很多装修材料堆满一楼。第一次签订合同，按第一次合同支付的，后新合同没有付款，新合同降租、新合同应该退钱给侯俊斌，汪俭表示不要退了、再支付租金时进行扣除。租金系2020年3月1起的租金，汪俭明确第一份合同租金不计算。房屋有无审批手续或登记产证没有看到过。汪俭让黄老师发送微信给侯俊斌，要求支付6月1日之后的房租。侯俊斌表示起诉期间，不支付房租。目前还有房门钥匙，但门被朱某某撬掉了。双方没有交接，不知道汪俭起诉朱某某的案件。汪俭表示，房屋实际产权人信息告知侯俊斌的，第一份租赁合同，双方没有履行，由于赵辉母亲前来无理取闹，双方同意视其起诉结果再变更合同，后朱某某撤诉以及确权案件被驳回的情况下，双方重新签订合同，并降低租金金额且又给予三个月免租期。因此实际侯俊斌知晓存在朱某某以及发生无理取闹的状况，侯俊斌得知了全部的实际情况及风险后，侯俊斌自愿继续租赁房屋、签订合同，后又发生朱某某上门无理取闹的情况，侯俊斌应自行承担风险。合同中因产权纠纷的条款，有认定朱某某有产权的理解。侯俊斌表示系汪俭要拆除，汪俭没有表达过要拆除房屋装修。租赁房屋原装修情况照片证明租赁房屋交付时的装修状态，内饰也较为完整，安装了防盗门、护墙板、隔墙、成品木门隔断门等各类装饰。门窗及成品隔墙工程施工协议、发票及付款记录，证明2017年11月至12月，汪俭对房屋进行了门窗及成品隔墙工程装修，总价15万元。并且开具发票，汪俭也支付了装修公司款项。侯俊斌拆除项目费用汇总证明经汪俭统计，侯俊斌在签订租赁合同后，将汪俭房屋内装修予以了拆除，拆除项目费用汇总价格为72，666.51元。侯俊斌租用房屋的用途系重新装修后，进行转租。原来房屋内无户籍，据朱某某陈述经过村里登记，近期将户籍迁入，但没有看到过材料。交付房屋时间系2019年9月，当时朱某某不在。侯俊斌装修时，朱某某过来，侯俊斌联系汪俭，汪俭称等判决结果。2020年春节至今，朱某某撬锁后居住在内。侯俊斌要求解除合同，汪俭同意。2020年6月1日通知侯俊斌解除的，之前侯俊斌没有提出解除合同也没有交还房屋。当时与侯俊斌、朱某某三方协商，方案系让朱某某居住其中一间、给予侯俊斌一定的优惠，朱某某一开始同意的，但次日反悔，后不了了之，再无协商过。黄老师与侯俊斌协商，一间是否保留由朱某某决定，其他房屋可以继续装修，但侯俊斌也没有继续装修，故双方一直僵持。6月1日发函后，将房屋收回，朱某某仍旧占用一楼一间房屋。侯俊斌提供的录音听下来系侯俊斌、汪俭、中介的录音，但汪俭没有确认说拆除应由汪俭来做、而由侯俊斌做了，不能达到侯俊斌证明目的。确实双方约定第一份合同租金不计算，新合同约定租金自2020年3月1日开始计算，之前支付的租金转为新合同租金。汪俭只拿到分房结果报告。双方没有交接，黄老师发送微信给侯俊斌，告知如果6月1日不支付房租，就收回房屋。朱某某2月份确实撬锁。侯俊斌起诉朱某某的案件协商处理，撤诉了。关于合同效力，如果涉及合同无效，根据相关司法解释规定，相关拆除造成房屋损失，侯俊斌应赔偿损失。不管因为合同解除，还是合同无效，均由侯俊斌赔偿合理的损失范围。当时房屋存在铝合金门窗等装修，该部分装修汪俭提供装修合同、发票，该部分拆除损失系存在的，侯俊斌应当承担损失赔偿义务。一审法院认为，汪俭出租给侯俊斌的系争房屋未取得建设工程规划许可证，故汪俭、侯俊斌之间的《租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于侯俊斌要求汪俭退还押金的请求，该项请求符合合同无效后果处理原则，汪俭应当予以返还押金。关于侯俊斌要求汪俭退还房屋租金的请求，汪俭、侯俊斌确认支付租金36，249元，以10，833元／月计算，汪俭确认已于2020年6月1日收回系争房屋，故侯俊斌占有使用费为32，499元，汪俭应当返还侯俊斌房屋占有使用费3，750元。关于侯俊斌要求赔偿中介费、拆除费及误工费损失，汪俭反诉要求赔偿违约金及原有装修损失。汪俭、侯俊斌在签订系争房屋租赁合同时，双方均清楚房屋存在争议的情况，汪俭、侯俊斌在签约时应当预见系争房屋有无审批手续及权属争议等可能存在相应的法律风险，故汪俭、侯俊斌的上述主张，于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院判决如下：一、侯俊斌与汪俭于2019年12月27日签订的《租赁合同》无效；二、汪俭应于判决生效之日起十日内退还侯俊斌使用费3，750元；三、汪俭应于判决生效之日起十日内返还侯俊斌押金12，500元；四、驳回侯俊斌的其余诉讼请求；五、驳回汪俭的全部反诉请求。本院二审期间，侯俊斌向本院提交四组证据，证据一：侯俊斌与汪俭的员工黄老师的微信聊天记录截图，证明2020年初朱某某即通过撬锁的方式入住了系争房屋，致使侯俊斌无法实际占有房屋并装修；证据二：告知书，证明汪俭于2010年4月3日向侯俊斌发出告知书，不同意侯俊斌提出退租请求；证据三：解除合同通知书，证明汪俭向侯俊斌发出解除合同通知书，该通知书载明系争房屋无任何权属争议，且确认2020年初朱某某一直上门骚扰的事实；证据四：补充协议及2019年12月26日的微信聊天截图，证明侯俊斌与汪俭于2019年10月17日签订一份补充协议，约定在系争房屋归属确定后再重新签订合同。汪俭对上述四组证据的真实性均予以认可，关联性均不予以认可。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，生效判决已认定系争房屋未取得建设工程规划许可证，故侯俊斌与汪俭签订的《租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据查明的事实，侯俊斌在已知系争房屋产权有纠纷的情况下仍与汪俭签订《租赁合同》，双方都有过错，应当各自承担相应的责任，故一审法院驳回侯俊斌主张的中介费、拆除费及误工费损失，并无不当，本院予以维持。侯俊斌主张汪俭退还全部租金36，249元，因侯俊斌在签订合同时自身存在过错，双方并没就系争房屋进行交接，现汪俭确认于2020年6月1日收回系争房屋，故一审法院认定侯俊斌占有使用费为32，499元，判令汪俭应当返还侯俊斌房屋占有使用费3，750元，并无不妥，本院予以认可。侯俊斌提出汪俭存在欺诈行为无事实依据，本院不予采信。综上所述，侯俊斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，432.40元，由上诉人侯俊斌负担。本判决为终审判决。审判长 余 艺审判员 彭 辰审判员 张常青二〇二〇年十一月二十三日书记员 赵恺祺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……