山东省淄博市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)鲁03民申424号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：郭辉，男，1967年6月21日出生，现住山东省高青县。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：孙昭玉，男，1951年11月1日出生，现住山东省淄博市张店区。 原审第三人：刘洪波，男，1971年11月5日出生，现住山东省淄博市张店区。 原审第三人：王晓红，女，1974年8月4日出生，现住山东省淄博市张店区。 再审申请人郭辉因与被申请人孙昭玉及原审第三人刘洪波、王晓红申请执行人执行异议之诉一案，不服本院(2020)鲁03民终878号民事判决书，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 郭辉申请再审称，撤销一二审判决，将本案依法改判或发回重审。事实与理由：1、我的申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第三项，具体理由如下：一、二审法院认定的2019年10月15日刘洪波收到被申请人剩余房款10万元错误。在一审判决后，经申请人与刘洪波核实，其并未收到剩余房款10万元，此有录音可以予以证实。2、我的申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项，具体理由如下：（1）一二审法院认定被申请人对涉案房屋享有消费者物权期待权是错误的。消费者物权期待权是指，买受人向房地产开发商购买商品房所享有的权利。本案中，被申请人并不是向房地产开发商购买的涉案房屋，而是向与房地产开发商签订买卖合同的第三人购买房屋，确切的讲属于二手房买卖，所以，被申请人对涉案房屋不享有消费者物权期待权。（2）物权期待权是一种债权，被申请人即使享有此种权利，亦不足以对抗涉案房产的执行。物权期待权是指将来可能取得和实现对某一物的支配和排他性权利，其主要存在合同签订后与办理登记前。《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。即合同签订后，办理登记前的买受人权利并不是物权，在此期间买受人的权利仅仅为债权，为合同之债，即物权期待权是一种债权，即使被申请人享有物权期待权，也只不过是一种债权。本案中，根据刘洪波与新东升置业集团有限公司的合同约定，涉案房屋没有还清贷款前不得转让该房产。但刘洪波在没有还清贷款前与被申请人签订二手房买卖协议，本身是一种违约行为，同时，刘洪波在未取得涉案房屋物权的情况下处分财产也是一种无权处分行为。即使无处分权的第三人与被申请人的合同有效，由于涉案房屋未办理过户，也不产生物权关系的变动，这种物权期待权在第三人和被申请人之间也不会发生转移。同时，既使一审法院认定被申请人享有物权期待权，那么根据物权期待权是一种债权的性质，其也不足以对抗上诉人对涉案房产的执行。（3）被申请人提起的执行异议之诉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。第二十八条规定的是“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，该条保护的是买受人对被执行人拥有物权的不动产提起的异议，即当被执行人拥有的是稳定的、明确的物权才进行保护。本案中，首先，涉案房屋并未进行登记，只进行了“网签备案”。根据法律规定，“网签”并不具备物权效力。依据城市房地产管理法等法律、法规规定，预售登记备案行为仅在商品房买卖合同双方之间发生有关法律效力，如未办理，则房管部门仅会对房屋销售方的开方商进行行政处理，并未规定预售登记备案行为对商品房买卖合同双方之外的第三方发生法律效力。所以，商品房买卖合同预售登记就其性质而言非物权登记行为，办理了商品房买卖合同预售登记，实际上是公示一个特定的债权债务关系，不具有物权的公示效力。综上，涉案房产进行了网签，这不符合第二十八条“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”的规定，即被申请人提出执行异议之诉的前提不符合法律规定。其次，对未办理过户登记存在过错。2014年10月31日，刘洪波、王晓红在婚内与新东升置业集团有限公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，约定交房日期为2015年5月1日前，办理登记日期为2017年5月1日前。按照上述合同约定，办理登记时间为2017年5月1日前，案涉房屋于2017年8与11日经上诉人申请查封，在此之前，被申请人显然知道应当向相关机构主张涉案房产的权利，积极采取法律途径确定涉案房产的权利，办理过户登记，但其却怠于行使权力，致使涉案房产被查封，这应当认定其自身存在过错。未及时采取措施清偿银行贷款、积极采取措施满足过户条件，致使不能过户，其自身存在过错。第一，被申请人在与刘洪波签订《房屋买卖合同》时，没有经过新东升置业集团有限公司、银行同意，亦没有将剩余贷款提前偿还完毕。被申请人了解诉争房产抵押预告情况，但其没有要求刘洪波解除抵押，故虽然双方签订了《房屋买卖合同》，但被申请人却无法办理过户登记，其对此存在过错。第二，案涉房屋已经向银行办理按揭贷款，过户的前提必须先缴清贷款，消除抵押预告。在签订买卖合同时，被申请人知晓案涉房屋是刘洪波办理银行按揭贷款的抵押物而不能直接办理过户登记，但其并未采取提前偿还贷款等方式促使案涉房屋在合理期限内满足过户登记的条件，故涉案房屋因其他原因不能办理登记过户非其主张案涉房屋未能过户的唯一原因。因此，应当认定其在案涉房屋被查封前未实施办理过户登记的行为具有过错。综上所述，再审申请人认为本案在审理中认定事实不清、适用法律错误，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、三、六项的情形，恳请贵院依法撤销并改判。 本院经审查认为，郭辉所称的电话录音已经在二审期间提供，并不属于系在二审判决后才产生的新证据，且该录音在二审期间因不能确定通话人身份，真实性无法确认，未被采用。郭辉关于依据该证据可以认定原判决认定事实错误，其再审请求符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第三项规定的主张，与事实不符，本院不予支持。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》对于物权可期待权的规定实际有两条，其中第二十八条是对不特定主体的一般规定，第二十九条是对房地产开发企业，也就是对开发商的特殊规定，也即是说，上述物权可期待权除对开发商外，还包括了其他的不动产。郭辉所谓物权可期待权只是指买受人向房地产开发商购买商品房所享有的权利，其他不动产不能享有，属于对法律规定的误读和混淆，对此，本院不予支持。 物权可期待权在权利属性上属于准物权，具有物权性质，对其优先保护的基础也是“物权优于债权”。郭辉关于该权利也属于债权，不能对抗其他债权执行的主张，也属于对法律规定的混淆，对此，本院不予采信。 涉案房屋已经登记在被执行人王晓红名下，这也是郭辉申请对该财产进行执行的前提。郭辉关于孙昭玉提出的异议不符合“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，与事实明显不符，本院不予采信。 另从查明事实情况看，涉案房屋因已办理抵押登记且王晓红未按约还款以及被查封等原因导致无法办理过户手续，其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情况，一二审认定符合上述规定，并无不当。另外，上述情况均系因王晓红自身因素导致，与房屋买受人孙昭玉并无关联，郭辉关于孙昭玉对未办理过户存在过错的主张，与事实不符，本院不予支持。据此，郭辉关于其再审请求符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定的主张，本院亦不予支持。 综上，郭辉的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回郭辉的再审申请。 审判长 王 鹏 审判员 刘 宁 审判员 郭 鹏 二〇二〇年十一月二十六日 书记员 耿润玺