江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终2159号上诉人（原审原告）：姜玥鹏，男，1989年5月10日生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：张文中,江苏讼之道律师事务所律师。委托诉讼代理人：王悦臣,江苏讼之道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泰州茂业置业有限公司，住所地泰州市海陵区南通路**。法定代表人：张静，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄某，该公司法务。委托诉讼代理人：王某，该公司客户主管。上诉人姜玥鹏因与被上诉人泰州茂业置业有限公司（以下简称茂业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服泰州市海陵区人民法院（2020）苏1202民初38号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人姜玥鹏上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：（一）一审法院认定上诉人缴纳给被上诉人的购房款500000元并非被上诉人收取，实属认定事实错误。1.一审判决没有认定被上诉人公司售楼处置业顾问史某在销售房屋过程中的行为系职务行为，属于认定事实错误。2.一审法院认定上诉人向北京人人筑巢网络科技有限公司（以下简称人人筑巢公司）出具的所谓承诺书系上诉人的真实意思表示，实属认定事实错误。（二）一审法院认定上诉人汇款500000元并非向被上诉人缴纳系适用法律错误。1.首先，上诉人在2019年10月27日向被上诉人签署承诺书时，上诉人早已与被上诉人就购房款500000元发生争议，并不能认定上诉人对此500000元在签署承诺时无争议。其次，上诉人是在被上诉人公司人员口头答复争议500000元待其公司内部处理后才签署承诺。2.被上诉人工作人员史某在售房过程中与上诉人之间的销售行为应当认定为职务行为，因其职务行为所产生的法律后果均应当由其服务的公司承担。被上诉人茂业公司辩称，首先，史某虽担任销售置业顾问，但其在销售房屋期间同时从事了多项民事活动，一方面是销售代理活动，另一方面是购房代理活动，这是两个不同的法律关系，故不能概括地将史某本案所涉纠纷中的一切行为均认定为是销售代理工作的职务行为。其次，上诉人向人人筑巢公司出具的承诺书系其真实意思表示，该承诺书已经明确载明了上诉人与人人筑巢公司之间形成购房代理关系即人人筑巢公司为上诉人提供购房代理的居间服务并收取居间服务费。至于上诉人主张其不知晓人人筑巢公司，也不知晓购房代理行为，因上诉人作为完全民事行为能力人，其在签署具有法律效力的承诺及向特定方支付大额款项时均应尽到相应的注意义务，不能以其自身未尽必要的注意义务而将相应的法律后果转嫁由被上诉人承担。第三，上诉人所汇500000元，其支付对象及所依据的法律关系、金额均与案涉房屋买卖合同无关，上诉人向被上诉人出具的承诺书已经明确载明已缴的购房款金额。最后，史某在一审作证时所作陈述，因其本人任职的联合创展（北京）房地产经济有限公司（以下简称联合创展公司）与本案审理结果存在利害关系，故该证人证言效力较低，不能单独作为认定本案事实的依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。姜玥鹏向一审法院起诉请求：1.判令茂业公司立即返还购房款2013000元；2.判令茂业公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月6日，姜玥鹏与史某签署了10份房源确认单，房号为910至919。2018年8月8日，姜玥鹏与茂业公司签订了茂业时代广场A座认购书5份，2018年8月19日，姜玥鹏与茂业公司签订了茂业时代广场A座认购书5份，上述10份认购书分别载明了房屋坐落，房屋价款，房屋坐落与10份房源确认单上的房屋坐落一致。2018年9月29日，双方就上述10套房屋签订商品房买卖合同签署流程表10份，该流程表对上述房屋的房屋面积、房屋价款均作了约定，同时载明了在签署流程表时各套房屋的实际支付房款，其中910房屋为46000元（含认购2万）、911房屋为50000元（含认购2万）、912房屋为46000元（含认购2万）、913房屋为48000元（含认购2万）、914房屋为50000元（含认购2万）、915房屋为56000元（含认购2万）、916房屋为53000元（含认购2万）、917房屋为56000元（含认购2万）、918房屋为53000元（含认购2万）、919房屋为55000元（含认购2万）。当天，姜玥鹏同时签署10份承诺书，承诺内容为姜玥鹏认购相应房源，首付分期，同时注明分期支付的时间和金额，其中注明的2018年9月29日支付的款项与流程表上载明的已支付房款一致。就本案讼争的房屋购买事宜，姜玥鹏共向茂业公司直接支付了1513000元，其中2018年9月29日前支付513000元，2019年5月23日支付1000000元。2018年6月6日，姜玥鹏就本案讼争的10套房屋分别向人人筑巢公司出具《承诺书》各一份，承诺书第一条标的约定：……3、我方确认：人人筑巢完成服务的标准为：（1）以合同总价的价格签订《商品房买卖协议》，视为人人筑巢为我方提供缔约机会的服务提供完毕，且我方已享受该服务成果。（2）人人筑巢将房屋的一般程序、房屋交易涉及的税费、对房地产市场的发展趋势研究成果等作为本承诺书条款或附件，并在签约时对我方进行详细讲解。我方对此详细了解并在本承诺书上签字之日起，视为人人筑巢为我方提供的咨询服务提供完毕，且我方已享受该服务成果。第二条服务费用约定：1、我方承诺：……人人筑巢按照本承诺书第一条第2、3款为我方提供居间、咨询服务后，我方向人人筑巢全额支付以下服务费用：（1）居间服务报酬；（2）咨询服务费。两项服务费用总计50000元（大写伍万）。以上费用为不含税价格。……3、我方同意，人人筑巢依约完成全部服务后，所收取的服务费用不予退还。如果退还，将不享受提供优惠服务。第三条其他约定：……2、我方确认：在签订本承诺书时，已经核验了人人筑巢营业执照、房地产经纪从业人员资格证书等材料。……4、我方确认，在本承诺书签订过程中，人人筑巢不存在以下行为：①以隐瞒、欺诈、胁迫等不正当手段招揽业务，诱骗我方交易或者强制交易；②泄露或者不当使用我方的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；……⑤要求我方支付除本承诺书确认服务费用以外的其他费用。2018年6月7日，姜玥鹏向马东慧的账户转账支付人民币50万元。2019年10月27日，姜玥鹏向茂业公司出具承诺书一份，本人于2018年8月购买茂业时代广场A910-919公寓10套，总建筑面积494平方米，总房款5051873元，已付房款1513000元，未付房款3538873元。现因本人个人原因，申请前期购买A910-919共10套公寓退房，重新购买其他楼层房源，已付房款15130000元不退款，转为新购房屋房款。双方后就退款事宜发生争议，致姜玥鹏涉讼。一审法院认为，本案双方当事人不再履行房屋买卖合同相应事宜并无争议，双方当事人的争议焦点为：一、姜玥鹏向茂业公司缴纳的房屋款项如何认定；二、茂业公司是否应当退还相应的房屋款项。关于争议焦点一，本案双方当事人对于茂业公司直接收取的1513000元购房款并无争议，双方争议的焦点是姜玥鹏向马东慧支付的500000元是否应认定为茂业公司收取的购房款。根据当事人提交的证据，姜玥鹏系2018年6月7日向马东慧支付了500000元，姜玥鹏主张该500000元应认定为向茂业公司缴纳的购房款，茂业公司则认为2018年6月6日，姜玥鹏就本案讼争的10套房屋分别向人人筑巢公司出具《承诺书》各一份，每份承诺书载明的服务费用为50000元，该500000元系姜玥鹏向该公司缴纳。姜玥鹏对承诺书的签名并无争议，虽认为其不知道人人筑巢公司，也不清楚承诺书的内容，姜玥鹏申请的证人史某到庭作证时陈述，承诺书是其拿给姜玥鹏所签，马东慧的账户也是其交给姜玥鹏由姜玥鹏支付，该证据并不能证实姜玥鹏主张。姜玥鹏转账支付该500000元发生在2018年6月7日，在此后签署的流程表、2019年9月29日的承诺书、2019年10月27日的承诺书中对于姜玥鹏缴纳的购房款均予以明确，不管是单套房屋的购房款还是总购房款均不包含讼争的500000元，故根据上述情况综合判断，应当认定姜玥鹏对于该500000元并非向茂业公司缴纳是清楚的，姜玥鹏现主张该500000元系向茂业公司缴纳的购房款依据不足，不予支持。关于争议焦点二，本案双方当事人均确认原先的购房事宜不再继续履行，姜玥鹏主张应退还相应的购房款，茂业公司则表示不同意退还，其依据是姜玥鹏所出具的承诺。姜玥鹏承诺的内容是已付房款15130000元不退款，转为新购房屋房款，茂业公司虽提供了相应的定金收据，但缴款人并非姜玥鹏，茂业公司虽认为缴款人是姜玥鹏母亲，应该视为姜玥鹏与其母亲的共同意思表示，但姜玥鹏表示其母亲的行为与其无关，由于茂业公司未能提供证据证实交款人交纳定金系姜玥鹏的意思表示，故应认定双方就新购房屋并未达成一致意见。由于双方并未就新购房屋达成一致意见，茂业公司继续占有该款项依据不足，应退还给姜玥鹏。综上，双方当事人对于讼争的房屋买卖事宜已确定不再履行，茂业公司对于已收取的购房款应予退还。一审判决如下：一、茂业公司于判决生效之日起十日内返还姜玥鹏购房款人民币1513000元。二、驳回姜玥鹏其他诉讼请求。如果茂业公司未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币22904元，由姜玥鹏负担5604元，茂业公司负担人民币17300元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审另查明：1.茂业公司与联合创展公司就案涉房屋存在销售代理关系。诉讼过程中，茂业公司确认耿某、史某系联合创展公司工作人员。2.一审中，史某出庭作证称：“我是联合创展公司的员工，联合创展公司代理茂业公司销售时代广场的房子。¨¨¨（你是什么时间与姜面谈的？地点在哪里）2018年5月，茂业的老售楼处。（在你与姜或者姜的妈妈沟通买房事宜的过程中有无其他第三方说是他们介绍姜家到你那里买房子）没有，是我和姜妈妈在茂业百货遇到的，我就跟她介绍房子，没有经过其他人。（承诺书是谁交给姜签字的）是我交的。（承诺书你从哪里拿的）是从联合公司的办公室。（承诺书里面有人人筑巢公司，你是否知道这个公司）当时不知道。（你为什么把承诺书交给姜签字）公司规定。（你对承诺书的内容是否清楚）知道，交50000元现金抵80000元房款。（你所讲的交50000元现金抵80000元房款是哪个公司出台的优惠政策）是联合创展公司销售总监耿某告诉我的。（你看一下付款凭证，2018年6月7日姜汇款500000元给马东慧你是否清楚）知道。（马东慧的收款人名称和开户行、账号是否你提供的）联合创展公司销售总监耿某提供的。（为什么提供）当时是要刷POS机的，POS机器刷不出来，然后耿给了他一个账号，让他第二天去交款的。（这个钱交的什么钱）就是交的50000元抵80000元的钱。（当时你是否知道除了联合创展公司和茂业公司之外在售楼处有无其他公司在办公）当时我只接触到联合公司和茂业公司，其他不清楚。（你有无向姜讲过有关北京人人筑巢公司的事宜）当时我不知道这个公司，更不可能讲。（当时你是否除了受联合公司安排做销售，有无收到人人公司的委托）没有。（这个承诺书你写的时候是否知道这个承诺书记载的50000元是人人公司收取的）不知道。（你是否知道50000元是谁收的）我认为是联合公司收的，因为联合公司的总监让我们收钱，我们肯定认为是公司让我们收钱。”二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，首先，据史某一审出庭证言，其就案涉房屋买卖事宜系直接与姜玥鹏方产生接触，并无任何第三方提供过中介服务，其在案涉房屋交易过程中并不知晓人人筑巢公司的存在，亦未接受过人人筑巢公司的委托，其系根据联合创展公司的指示将上述承诺书交姜玥鹏签字。据此，现有证据不足以认定姜玥鹏与人人筑巢公司之间存在提供中介服务的真实合意，亦无任何证据证明人人筑巢公司在本案中提供过所谓的中介服务，本院难以认定姜玥鹏与人人筑巢公司之间存在真实的中介服务法律关系。其次，据审理查明的事实，茂业公司与联合创展公司就案涉房屋存在销售代理关系，且茂业公司确认耿某、史某均系联合创展公司工作人员，故耿某、史某的行为应认定为执行联合创展公司事务的职务行为，因此产生的法律后果最终应当由茂业公司承受。因姜玥鹏系在售楼现场POS机故障，无法刷卡的情况下，按照联合创展公司工作人员提供的账户汇款500000元，故该500000元应当认定为茂业公司收取的购房款，茂业公司应予返还。综上，被上诉人辩称姜玥鹏就本案讼争的10套房屋向人人筑巢公司出具《承诺书》，案涉500000元并非姜玥鹏向茂业公司缴纳，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人姜玥鹏的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销泰州市海陵区人民法院（2020）苏1202民初38号民事判决及诉讼费承担部分；二、泰州茂业置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还姜玥鹏购房款人民币2013000元。一审案件受理费22904元，由泰州茂业置业有限公司负担。二审案件受理费8800元，由泰州茂业置业有限公司负担（姜玥鹏预交的二审案件受理费22904元本院予以退还，泰州茂业置业有限公司应负担的二审案件受理费8800元于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 缪翠玲审判员 顾春旺二〇二〇年十一月二十三日书记员 王 霞