江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终3319号上诉人（原审原告）：余海靖，男，1975年11月17日生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：周列，北京大成（常州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆金点园林有限公司，住所地重庆市沙坪坝区小新街**。法定代表人：石成华，该公司总经理。委托诉讼代理人：史科蓉，江苏法舟（宜兴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋宇清，江苏法舟（宜兴）律师事务所实习人员。上诉人余海靖因与被上诉人重庆金点园林有限公司（以下简称金点公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初5603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。余海靖上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、其与被上诉人金点公司于2016年底就江苏省无锡市龙湖九里香醍庄园350号房屋（以下简称涉案房屋）达成了口头买卖的合意。买卖合同是诺成合同，不能仅凭书面协议有无双方签字盖章来认定。其是在金点公司无法向案外人无锡嘉辉置业有限公司（以下简称嘉辉置业）继续支付购房款的情况下，提出由其购买涉案房屋的方案，之后金点公司法定代表人石成华予以同意，并扣除了其2016、2017年度的奖金，其亦向嘉辉置业支付了100万元购房款。二、石成华发给其的购房协议电子版，只是对双方已经达成的合意进行确认。之所以没有最终签字或盖章，是金点公司增加了不合理的购房条件所致。三、购房协议主要条款的改动，也是基于年度奖金进行调整。四、其与嘉辉置业工作人员的短信，可以证明其是以个人名义向支付房款，否则不会询问买受人更名的事宜。五、其与石成华、金点公司董事长龙俊的谈话录音中，石成华再次对购房协议的有关核心条款进行了确认，所涉金额则与发送给其的两份购房协议中已付款的金额十分接近。虽然石成华表示所谈事项需要征得上家美尚生态景观景观股份有限公司（以下简称美尚公司）的同意，但其认为不影响其与金点公司之间的合同效力。被上诉人金点公司辩称：一、城市房地产管理法第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。合同法第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。据此，房屋买卖合同系要式合同，双方当事人就房屋买卖达成合意的，应当签订书面合同，并由双方签字或盖章予以确认，也即合意应当通过双方签署的书面合同的形式予以体现。而本案中，双方并未签署房屋买卖合同。二、余海靖提交的证据并不能证明双方已就房屋买卖达成合意。合意是指双方最终对房屋买卖所涉的各个要素均达成了一致意见。事实上，从余海靖提交的多个版本的购房协议草稿分析，双方对于房屋价格、付款方式等至关重要的条款一直处于反复磋商过程中，而录音更能证明双方系处于磋商阶段。三、关于代付款，双方在磋商购房条件时，其是愿意把房子给余海靖，如果交易成功就抵做房款，如果没成功就作为代付款。综上，双方就涉案房屋并未达成买卖的合意。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。余海靖向一审法院起诉请求：1.确认涉案房屋产权归其所有；2.判令金点公司继续履行合同，将涉案房屋交付给余海靖，并协助办理过户手续。一审法院认定如下事实：2015年12月31日，嘉辉置业与金点公司签订商品房买卖合同，约定将涉案房屋以2453304元的价格卖给金点公司。2016年9月30日，嘉辉公司向金点公司发催款函，要求金点公司尽快支付房屋总价冲抵25万元工程款之后的余额2203304元。2017年6月，余海靖以金点公司名义向嘉辉公司支付了100万元，该款项实际由余海靖出资支付。2017年11月23日，涉案房屋登记至金点公司名下。关于余海靖与金点公司之间的房屋买卖合意问题。余海靖提供了：（一）双方没有签字盖章的购房协议、与金点公司总经理石成华的微信截图，以及与开发商经理洪颖、与金点公司法务龙杰的微信聊天记录截屏，证明双方对具体房号、价格等都已进行协商并达成一致。余海靖称石成华微信发送的年终奖金清单也显示，余海靖2017年年终奖金为716595元。金点公司则认为双方在协商过程中存在多个版本的草协议，该份协议也不是最终文本，双方最后因个别条款未谈妥未能达成一致；在微信中发送购房协议，只是双方对商务条款不断进行谈判、修改过程中的一个环节；且奖金金额不正确，2017年余海靖最终核算下来的奖金金额应为27.26万元。一审法院经审核，2018年9月19日，石成华在微信中向余海靖发送了购房协议和2017年年终奖金清单。从内容看，购房协议最后的落款为空白，无任何盖章或签名；协议的主要条款特别是涉时间、金额等内容有多处手写改动；年终奖金清单内容为余海靖2017年的奖金情况，金额为716595元。（二）录音资料。余海靖与金点公司法定代表人石成华、董事长龙俊的谈话录音，录音中双方对房屋买卖及奖金结算等进行细节上的磋商，但双方对房价等并没有达成确定的金额，表达的都是大约金额；录音中石成华明确所谈事项要征得金点公司母公司美尚公司的同意。上述事实，有催款函、付款凭证、微信截屏、不动产登记薄证明及当事人陈述等在案佐证。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，余海靖起诉金点公司要求确认涉案房屋的所有权归其所有，并办理交付、过户登记手续，但双方之间没有签订书面的房屋买卖合同属实。本案主要的争议焦点为：余海靖与金点公司之间的房屋买卖关系是否成立。（一）从余海靖提供的购房协议看。诉讼中余海靖提供了与金点公司法定代表人的微信截屏，但截屏的购房协议，双方既没有在落款部分盖章或签字确认，主要条款也有多处改动。在金点公司不认可该协议为双方最终合同文本的情况下，不能据此认定双方已达成房屋买卖的合意。（二）从余海靖与开发商、金点公司法务的微信截屏看。姑且不论该内容是否真实，内容只能说明余海靖与开发商商量过付款等事宜，以及与金点公司协商过买房事宜，并起草过购房协议。（三）从余海靖支付房款行为看。余海靖以金点公司名义向开发商嘉辉公司支付100万元属实，该付款行为，系余海靖代金点公司支付了部分房款，即使加上双方有争议的奖金部分，也不能证明双方已对涉案房屋的价格达成合意。（四）从余海靖提供的录音资料看。余海靖与金点公司法定代表人石成华确实商谈过房屋买卖事宜，但双方并没有对房价、房款支付等核心条款达成一致。双方所谈金额都是大约数额，且石成华明确表示所谈事项要征得美尚公司同意。从中可以看出，双方只是一个商谈的过程，而并非为最终的商谈结果。综上，法院认定现有证据不足以证明余海靖与金点公司之间的房屋买卖关系成立，更不足以证明涉案房屋的所有权归余海靖所有。因双方之间未达成房屋买卖的一致意思表示，故余海靖要求继续履行合同缺乏事实依据和法律依据，法院不予支持。对余海靖以金点公司名义向嘉辉公司支付的房款，系一种代付款行为，在双方未进一步达成房屋买卖合同的情况下，金点公司应予退还。在法院向余海靖释明，如果诉请不被支持，是否变更诉讼请求要求返还代付房款后，余海靖明确表示不要求在本案中解决出资支付房款问题。据此，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出判决：驳回余海靖对金点公司的全部诉讼请求。一审案件受理费26426元，保全费5000元，二项合计31426元，由余海靖负担。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，上诉人余海靖提交证据1，其与金点公司的行政和人事主管张元媛（微信备注名：张元缘）以及石成华的微信聊天记录，内容如下：2017年9月13日，余海靖发送“所有的都算汇款，余款是我欠公司，欠款加已回款总额对的上房价总款，相当于本来工抵协议是要工程款245万，现在公司抵了145万，我个人交了100万，我欠公司145万，然后我给公司还这145万”。张元媛答复“项目对不上，你懂不？抵扣协议上写的是抵扣原山的钱，不是抵款洪庄的”。2018年5月10日15时50分，余海靖发送“张部长，上次说的抵房协议起草好了吗”，张元媛发送“还没，法务没起，说有问题”；余海靖发送“不确定的核心条款先空起来，反正有个协商过程嘛”；张元媛发送“协议本来就有版本，只需要确认后法务改下就可以了”“主要是你这个不定因素太多了”“昨天我还在跟石总说这个事，最好是等你年终奖发了然后打回账上之后再来签这个”；余海靖发送“不确定的一项项确定撒”。余海靖用于证明其与金点公司之间就涉案房屋的买卖达成合意，由金点公司将余款支付给嘉辉置业，支付款项作为其向金点公司的借款。在与石成华的微信聊天记录中，其曾提到过直接将合同变更登记至其名下，但由于受无锡购房政策所限，涉案房屋无法直接更名，故只能先将产权登记在金点公司名下。证据2，余海靖与石成华的微信聊天记录，内容如下：2017年9月11日，余海靖发送“因无锡购房政策不可以直更名，且拿到房产证后三年后才可以办理变名手续，但不论何种形式，本周一定把余款打过去”“公司交的余款我来履行我与公司欠款责任”。余海靖用于证明当时嘉辉置业多次发函要求金点公司支付房款余额，否则金点公司可能面临违约，所以其请求石成华将余款本周内支付，随后石成华让余海靖联系张元媛以及财务总经理江总，由余海靖个人向公司提请借款流程，最终将房产的尾款付清。证据3，余海靖与石成华2018年10月22日的微信聊天记录以及申请抵房情况说明电子版，证明由于案涉房产无法直接办理更名手续，为保障其合法权益，经其多次催促，金点公司才着手与其签订相关的协议，为此石成华要求其写一份申请抵房说明报公司管理层，该抵房情况说明交给石成华后，金点公司并未就该份说明所陈述的事实提出过任何异议。用于证明余海靖与金点公司早在2016、2017年已就案涉房屋达成了买卖的合意。被上诉人金点公司针对上述证据发表质证意见如下：证据1，对于张元媛微信聊天记录，真实性无法确认，无法确认该微信聊天记录是否是完整的，或者是否经过删减；即便该聊天记录是真实的，也无法证明余海靖的证明目的；2018年5月10日，张元媛明确协议并没有起草，说有问题，当日余海靖也陈述这个协议本身也是一个商量的过程，张元媛又陈述“你这个不定因素太多了”，由此说明双方对购房事宜并未达成合意。证据2，与石成华的微信聊天记录真实性无法确认，即便是真实的，也存在如前所述同样问题，无法证明余海靖的证明目的；特别是余海靖发送“公司不论这房子后面与我发生的关系”，也就说明对于后续房子的归属双方并未达成一致。其他余海靖发送的内容均是自述，无论是张元媛或石成华均未予以回应或确认。证据3，双方也没有确定最终的协议文本。二审另查明，余海靖一审提交的购房协议载明：协议自双方签字并经金点公司盖章之日起生效。以上事实，有微信记录以及当事人陈述等证据在卷佐证。本案的争议焦点是：双方就房屋买卖已经达成合意还是仍处于磋商阶段？本院认为：当事人订立合同，采取要约、承诺方式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，上诉人余海靖与被上诉人金点公司就购买涉案房屋有关事宜进行了多次协商，从金点公司工作人员的回复分析，金点公司对于协议部分条款未最终确定，金点公司亦未在协议的文本上签字或盖章予以确认，从内容和形式上均没有与余海靖达成一致意见。余海靖与金点公司之间的协商记录，是双方的磋商过程，并不能成为约束双方的房屋买卖合同。关于余海靖主张其已支付购房款、用年度奖金抵扣购房款的事实，鉴于双方未最终形成书面协议，余海靖实际支付、抵扣的款项应认定为代付款，双方应依据公平、诚信原则处理返还事项。综上，余海靖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26426元，由上诉人余海靖负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年十一月二日书记员  陆焱琳