北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10349号上诉人（原审被告、反诉原告）：中国建设银行股份有限公司北京宣武支行，住所地北京市西城区广安门内大街**。法定代表人：霍中广，行长。委托诉讼代理人：刘颖，北京市海铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王颖，北京市海铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市凤凰时装装饰品公司，住，住所地北京市西城区地安门西大街**/div>法定代表人：王德强，经理。委托诉讼代理人：代农村，北京市义博律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏擎天，北京市义博律师事务所律师。上诉人中国建设银行股份有限公司北京宣武支行（以下简称建行宣武支行）因与被上诉人北京市凤凰时装装饰品公司(以下简称凤凰公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初36140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建行宣武支行上诉请求：撤销一审判决第四项,依法改判凤凰公司返还建行宣武支行2019年10月1日至2045年11月14日的租金14106575.34元，并按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自建行宣武支行付款之日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息，以上利息现合并暂计至2019年11月29日，为22158855.66元；撤销一审判决第六项,依法改判凤凰公司赔偿建行宣武支行装修损失1055400元，燃气改造工程、燃气锅炉改造损失428986.78元，安防设备损失122500元。事实和理由：一审法院对于返还租金部分计算有误，总金额应为14106892.80元，并非一审法院计算的14103076元；一审法院认定“建行宣武支行要求凤凰公司支付利息，缺乏依据”，与事实不符，且对建行宣武支行明显不公，建行宣武支行请求利息损失有事实及法律依据；建行宣武支行有新证据足以证明装修系针对涉案房屋进行，且建行宣武支行原有证据亦可以佐证。一审法院认定“涉案协议部分无效的原因系因合同法关于租赁期限不得超过二十年的规定，建行宣武支行于合法施行十余年后实施装修改造行为，在未与凤凰公司续订合同的情况下，其应当知道能够合法使用租赁物的期限”及“因安防设备并未与建筑物形成附合，凤凰公司亦不同意利用，建行宣武支行可以拆除”，明显忽略建行宣武支行已支付50年全部租金、凤凰公司违反诚信原则，恶意占用租金长达20余年以及装修改造的使用期限、特定性等问题，判决明显有失公允。凤凰公司辩称：同意一审判决，不同意建行宣武支行的上诉请求和理由。凤凰公司向一审法院起诉请求：1.判令确认凤凰公司与建行宣武支行双方签订的《房屋使用协议书》中租赁期限超过20年的部分无效，即自2015年11月14日起后续租赁期限无效；2.判令建行宣武支行立即腾退向凤凰公司返还坐落于北京市西城区南运巷11号以北的原服装五厂院内西侧临街砖混结构五层楼房（地下一（地下**、地上**停车场并拆除移走建行宣武支行安装的变电柜后交还凤凰公司；3.判令建行宣武支行向凤凰公司支付自2015年11月15日起至实际腾退返还房屋期间的房屋占用费，使用费标准为2015年市场平均价格每平方米每天6元；4.判令建行宣武支行承担本案的诉讼费。建行宣武支行向一审法院提出反诉请求：1、判令凤凰公司返还建行宣武支行2019年10月1日至2045年11月14日原缴纳的房屋租金14106575.34元，并按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自建行宣武支行付款之日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息；2、判令凤凰公司赔偿建行宣武支行装修损失1055400元；3、判令凤凰公司赔偿建行宣武支行燃气改造工程、燃气锅炉改造损失428986.78元；4、判令凤凰公司赔偿建行宣武支行安防设备损失122500元；5、判令凤凰公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：位于北京市西城区南运巷**及**以北的房屋于1999年7月7日登记在凤凰公司名下，产别国有产（自管产），建筑面积11372.9平方米。1995年11月，凤凰公司（甲方）与中国人民建设银行北京宣武支行（乙方，后变更为中国建设银行股份有限公司北京宣武支行）签订《房屋使用协议书》（以下简称涉案协议），约定甲方将原服装五厂院内西侧临街砖混结构五层楼房（地下一（地下**、地上**院内停车场(以下简称涉案房屋)有偿地长期提供给乙方使用，建筑面积3000平方米，使用期限50年，自1995年11月15日至2045年11月14日止，乙方以每平方米9000元的价格向甲方支付长期使用费，使用费总额为2700万元，乙方于协议签订后一次性支付给甲方，乙方付清2700万元使用费后，甲方将房屋交乙方使用。乙方有权在不破坏房屋结构前提下进行装修并安装设备，合同期满后乙方有权自行拆除所有设备。协议签订后，凤凰公司向建行宣武支行交付了涉案房屋。建行宣武支行于1995年11月至1996年12月分八次向凤凰公司共计支付租金2700万元。2002年8月2日，凤凰公司（甲方）与中国建设银行北京宣武支行（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将西城区广安门南街24号西楼北侧使用面积145平方米的房屋出租给乙方，租赁期限自2002年11月1日至2012年10月31日。后，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定将租赁期限延长至2017年10月31日。2017年7月28日，凤凰公司与建行宣武支行会谈涉案协议修订事宜，建行宣武支行提出由凤凰公司发送“商榷函”，另要求凤凰公司尽快签署广安门南街24号西楼北侧使用面积145平方米的平房续租合同。同年8月2日，凤凰公司向建行宣武支行作出书面函件，建议双方按照合同法变更原涉案协议的相关内容。8月10日，双方再次洽谈，凤凰公司提出修改涉案协议的使用年限或依据市场价格提高租金价格，建行宣武支行要求凤凰公司提供充分依据及理由向上级汇报。2018年3月26日，凤凰公司向建行宣武支行作出书面函件，表示若双方未能对涉案协议作出修改变更，其将提前终止协议并提起诉讼。2019年7月16日，凤凰公司向建行宣武支行发送律师函，告知建行宣武支行双方于2015年11月14日之后形成的不定期租赁合同关系于建行宣武支行收到律师函之日解除。2019年9月20日，建行宣武支行向凤凰公司发送意向函，表示同意继续合作，续租涉案房屋。另查，建行宣武支行向法院提交了其与案外人北京北恒建筑装饰工程有限公司于2014年12月15日签订的北京市建设工程施工合同，工程审价报告、发票、照片等，证明其对涉案房屋进行了装修改造；提交了其与案外人北京市煤气工程有限公司于2015年12月21日签订的建设工程施工合同、结算审价报告、发票、照片等，证明其对涉案房屋燃气管道及锅炉进行了改造。凤凰公司对该组证据的真实性和关联性均不予认可，表示上述装修改造并非针对涉案房屋。经查，上述2014年北京市建设工程施工合同载明的工程地点为北京市宣武区广安门南街24号西楼北侧、工程名称为中国建设银行北京分行白纸坊支行办公用房装修改造工程，上述2015年北京市建设工程施工合同载明的工程地点为中国建设银行北京市分行白纸坊支行。建行宣武支行另向法院提交了照片若干，证明其在涉案房屋内安装了安防设备。凤凰公司对该证据的真实性不予认可。经询，凤凰公司表示其不同意利用，可由建行宣武支行拆除。一审庭审中，因涉案房屋在产权证所附房屋登记表中并未标明楼号或幢号，双方在房地产平面图中共同确认了涉案房屋位于南运巷11号及11号以北西侧四层楼房（地上四（地上**、地下**）iv>一审法院认为，关于合同的效力问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》（以下简称《合同法解释（一）》）第一条规定，合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。本案中，凤凰公司与建行宣武支行签订涉案协议的时间为1995年11月22日，此时《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）尚未实施，亦无关于最长租赁期限的法律规定，按照《合同法解释（一）》的规定，可以适用《合同法》的有关规定。《合同法》规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。关于20年的起算时间，因合同订立当时并无合同期限的法律规定，如果从双方订立合同之时作为20年的起算时间，有损当事人的信赖利益。考虑涉案协议系长期继续性合同，其履行期间跨越了《合同法》施行之日，因此《合同法》规定的最长租赁期限的起算点应从《合同法》施行时计算，具体到本案中，涉案协议中2019年10月1日至2045年11月14日的部分无效，其他部分未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。凤凰公司主张涉案协议租赁期限中超过2015年11月14日的部分无效，属于认识错误，其于2019年7月16日向建行宣武支行发出的解除函亦不发生解除涉案协议的法律效力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。建行宣武支行要求凤凰公司返还其交纳的2019年10月1日至2045年11月14日的租金，凤凰公司亦同意返还，法院不持异议，但其计算金额有误，法院予以调整，对其该项反诉请求的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。建行宣武支行要求凤凰公司支付利息，缺乏依据，法院不予支持。从双方往来函件、会议纪要可以看出，凤凰公司与建行宣武支行就续订合同事宜进行过反复磋商沟通，但未能最终达成一致，建行宣武支行现仍占有使用涉案房屋，凤凰公司要求建行宣武支行予以腾退，存在事实和法律依据，法院予以支持。凤凰公司要求建行宣武支行拆除变电柜，建行宣武支行认可系其在租赁期间申报安装，法院对凤凰公司的该项诉讼请求予以支持。关于凤凰公司要求建行宣武支行支付自2015年11月15日至实际腾房之日使用费的诉讼请求，因涉案协议涉及2015年11月15日至2019年9月30日部分的合同有效，建行宣武支行已预先支付了上述期间的租金，故法院对凤凰公司主张该段时间使用费的诉讼请求不予支持，建行宣武支行应自2019年10月1日起向凤凰公司支付占有使用费，凤凰公司主张的使用费标准缺乏依据，建行宣武支行同意按照合同约定的租金标准给付凤凰公司2019年10月1日至实际腾房之日的使用费，并无不当，法院对其抗辩意见予以采纳，对凤凰公司该项诉讼请求的合理部分予以支持。关于建行宣武支行主张合同无效后，凤凰公司应赔偿其装修损失、燃气改造损失的反诉请求，因其提交的证据无法显示出装修改造系针对涉案房屋进行，凤凰公司亦不予认可，且涉案协议部分无效的原因系因合同法关于租赁期限不得超过二十年的规定，建行宣武支行于合同法施行十余年后实施装修改造行为，在未与凤凰公司续订合同的情况下，其应当知道能够合法使用租赁物的期限，再行考虑建行宣武支行占有使用房屋至今且并无证据证明其装修方案取得凤凰公司同意的情况，因此，法院对建行宣武支行的相应反诉请求不予支持。关于建行宣武支行主张合同无效后，凤凰公司应赔偿其安防设备的反诉请求，因安防设备并未与建筑物形成附合，凤凰公司亦不同意利用，建行宣武支行可以拆除，本院对建行宣武支行的该项反诉请求亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，第二百一十四条之规定，判决：一、确认北京市凤凰时装装饰品公司与中国建设银行股份有限公司北京宣武支行于1995年11月签订的《房屋使用协议书》超过2019年10月1日的部分无效；二、于判决生效之日起三十日内，中国建设银行股份有限公司北京宣武支行腾空北京市西城区南运巷11号及11号以北西侧四层楼房（地上四（地上**、地下**停车场（合同地址：原服装五厂院内西侧临街砖混结构五层楼房（地下一（地下**、地上**院内停车场）并拆除变电柜后，交还北京市凤凰时装装饰品公司收回；三、于判决生效之日起十五日内，中国建设银行股份有限公司北京宣武支行支付北京市凤凰时装装饰品公司房屋使用费，按照每年540000元、每月45000元的标准，自2019年10月1日支付至实际腾房之日；四、于判决生效之日起十五日内，北京市凤凰时装装饰品公司返还中国建设银行股份有限公司北京宣武支行2019年10月1日至2045年11月14日的租金14103076元；五、驳回北京市凤凰时装装饰品公司的其他诉讼请求；六、驳回中国建设银行股份有限公司北京宣武支行的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，建行宣武支行提交新证据，1.白纸坊支行续租建行承租区域说明，以证明凤凰公司确认承租房屋建行白纸坊支行使用，同时其对房屋位置及白纸坊支行的地下一层至四层的装卸改造工程进行了确认；2.白纸坊支行企业信用信息公示报告，以证明白纸坊支行的注册地在北京西城区广安六南大街24号；3.从高德地图及百度地图上搜索的建行白纸坊支行与南运巷11号的距离，以证明建行白纸坊支行与南运巷11号及南运巷11号以北的位置存在重合；4.国家统计局官网下载的货币供应量的表格，以证明货币供应量不断增长货币相应贬值，1996年支付的2700万的货币购买力与20年后的购买力是相距甚大。凤凰公司质证称，对四份证据都不认可，不属于新证据。证据1真实性认可，可以确认是建行承租区域，不确认其他；证据4，不能以金融逻辑看待租赁标准，20年到期，不是双方过错。本案二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于合同效力问题，一审法院依据合同法规定的原则，认定涉案协议中2019年10月1日至2045年11月14日的部分无效，本院对此不持异议。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。在涉案协议签订后，建行宣武支行将1995年11月15日至2045年11月14日期间的租金全部支付完毕，凤凰公司应将2019年10月1日至2045年11月14日的租金返还给建行宣武支行。一审法院按照合同约定的租金标准计算应返还的租金数额为14103076元，并无不妥。本院对建行宣武支行上诉提出的租金计算方法，不予采纳。涉案协议签订的时间为1995年11月22日，此时《中华人民共和国合同法》尚未实施，亦无关于最长租赁期限的法律规定。因此，本案双方当事人对涉案协议部分无效的后果，主观上均无过错；建行宣武支行在涉案协议签订后即将约定租期内的租金全部支付完毕，是双方当事人一致同意的履约行为，任何一方对此均不存在过错。基于以上原因，建行宣武支行要求凤凰公司就应返还的租金自付款之日起支付利息的上诉主张，没有法律依据。建行宣武支行还提出,凤凰公司应赔偿其装修损失、燃气改造工程及燃气锅炉改造损失、安防设备损失。对此，本院认为，涉案协议部分无效的原因系因合同法关于租赁期限的规定，本案双方当事人对于国家公开颁布的法律均应当知晓，建行宣武支行在未与凤凰公司协商一致的情况下实施装修改造行为，相应的法律后果应自行承担。由于凤凰公司对附属设备等不同意继续利用，故本院对建行宣武支行的该项上诉主张不予支持。综上，建行宣武支行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160647元，由中国建设银行股份有限公司北京宣武支行负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 曹 雪审 判 员 赵胤晨二〇二〇年十一月二十六日法官助理 何海云书 记 员 刘梓晨