福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽08民终1480号 上诉人（原审被告）：沈超，男，1989年4月22日出生，汉族，住福建省连城县。 委托诉讼代理人：钟永香，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：龙岩市连城县星辉物业服务有限公司，住所地福建省连城县莲峰镇阳光新都****，统一社会信用代码913508250732287004。 法定代表人：何建文，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：童文煌，福建启赞律师事务所律师。 上诉人沈超因与被上诉人龙岩市连城县星辉物业服务有限公司（以下简称星辉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省连城县人民法院（2020）闽0825民初1653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法组成合议庭,开庭对案件进行了审理。上诉人沈超的委托诉讼代理人钟永香，被上诉人星辉物业公司的委托诉讼代理人童文煌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 沈超上诉请求:一、撤销连城县人民法院作出的一审民事判决书第一项判决，并依法改判；二、本案一审、二审诉讼费由星辉物业公司承担。事实与理由:一、一审遗漏查明并错误认定重要事实，导致判决错误。（一）一审判决未认定前期物业服务合同于2017年12月29日到期，权利义务于2017年12月30日终止，该事实有龙岩市中级人民法院作出的（2020）闽08民终173号民事判决书为证，该判决认定星辉物业公司应于判决生效十五日内撤离阳光新都小区。一审判决遗漏查明该事实，判决业主应当支付2017年12月30日至2020年6月30日的物业服务费不当。（二）一审判决遗漏认定“业主自愿缴纳2017年12月29日之前的物业服务费，却因星辉物业公司拒绝收取而未缴纳以及星辉物业公司管理本身存在瑕疵”的事实，该事实有一审时提供的光盘为证，业主主动缴纳物业服务费，并未构成违约；至于2017年12月30日之后的物业服务费，双方仍处于争议阶段，业主并非无理由拒绝缴纳，只是等待争议明确后缴纳，不属于违约行为。同时，根据业主一审提交的相关证据可证明星辉物业公司提供的服务多有瑕疵，其未完全尽到合同义务，因此不能要求业主支付违约金，一审判决遗漏认定上述重要事实，判决业主支付违约金，明显不合理。二、一审判决认定事实错误，依法应当予以改判。（一）一审判决错误的将事实物业管理关系与星辉物业公司的强迫交易行为等同。构成事实物业管理合同关系必须满足三个条件：1.前期物业服务合同期满后；2.物业公司继续提供物业服务；3.业主接受。以上三个条件缺一不可。而本案中，阳光新都小区业主委员会在星辉物业公司前期物业服务合同期限届满前即提前通知其到期撤离，并展开选聘新物业服务企业工作，在遭受星辉物业公司拒绝撤离后，又被迫通过诉讼的方式要求其撤离阳光新都小区，业主对星辉物业公司在前期物业服务合同期满后的服务完全是拒绝的，故不满足事实物业管理合同关系构成要件，不能认定为存在事实物业管理合同关系。星辉物业公司在合同期满后仍滞留于阳光新都小区系其单方强制行为，是其个人意思表示，该行为本身违法，构成强迫交易，其作为具有独立法人资格的企业，应当对此承担不利后果。一审法院错误地将建立在双方自愿原则基础上的事实物业管理合同关系等同于因强迫而产生的管理行为，判决业主需要缴纳2017年12月30日之后的物业服务费甚至违约金，明显属于认定事实错误，助长强迫交易之风，有违司法公正的原则。（二）一审法院将阳光新都业主委员会2020年5月30日回函给星辉物业公司所称的“不能突然撤离阳光新都小区”认定为“阳光新都业主委员会同意星辉物业公司继续管理”，属于认定事实错误。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷具体运用法律若干问题的司法解释》第十条第一款，物业服务合同权利义务终止后，向业主委员会移交物业服务用房和相关设施，是星辉物业公司作为前期物业管理服务企业本身应尽的职责和义务，一审法院把阳光新都业主委员会要求星辉物业公司清点移交认定为认可其管理服务，明显属于偷换概念，存在偷梁换柱之嫌。（三）一审法院在星辉物业公司未提交任何水费、电费、电梯维保费凭证以及任何公摊方式证明其公摊费用的情况下即判决业主需要缴纳上述费用属于认定事实错误。不管是公摊水电费还是电梯维保费的分摊，都必须由星辉物业公司提供缴费依据，并向业主公示分摊的方式及计算明细，但一审法院在没有提供任何证据证明其主张的前提下即作出判决，属于认定事实错误。三、一审法院适用《物业管理条例》第四十一条的规定作出判决属于适用法律错误。《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷具体运用法律若干问题的司法解释》第十条第二款：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”即将生效的《民法典》第九百四十九条：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定的期限内或者合理期限内退出物业管理区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其它指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。”然而，一审法院在法律规定如此明确的情况下，仍然适用《物业管理条例》第四十一条的规定作出一审判决明显属于适用法律错误。综上，一审判决遗漏查明重要事实且认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。 星辉物业公司辩称，一、业主上诉认为前期物业服务合同于2017年12月29日届满，2017年12月30日以后星辉物业公司无权收取物业服务费及相关公摊费用,是无事实和法律依据的。首先，星辉物业公司并不是强行滞留在小区提供物业服务，星辉物业公司与建设单位建立前期物业服务合同关系，与阳光新都业主委员会产生纠纷长达2年多，双方对物业服务合同关系是否终止始终存在争议，直至2020年4月28日龙岩市中级人民法院作出（2020）闽08民终173号民事判决，判决星辉物业公司于法律文书生效之日起15日内撤离阳光新都小区，才确定了最终的撤离时间。其次，在撤离阳光新都小区的过程中，因阳光新都小区尚未选定新的物业企业入驻服务，2020年5月30日阳光新都业主委员会回函确认不同意星辉物业公司于2020年5月31日退出物业管理服务，经阳光新都业主委员会确认，星辉物业公司于2020年6月30日才撤离。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条，星辉物业公司有权收取事实服务期间的物业服务费用。第三，本案的《前期物业服务合同》并非直接与业主签订，业主个人无权超越建设单位以及业主委员会或业主大会决定选聘或解聘物业服务企业，主业的诉求只能通过业主大会依法进行。第四，业主与星辉物业公司单独订立的《物业管理服务协议》并没有约定合同期限，业主大会在没有依法定程序确定选聘新的物业服务企业前，因没有新的物业服务企业入驻服务，物业服务合同权利义务并未终止，故业主应依约履行支付各项物业服务费用。二、一审法院认定事实正确，适用法律正确，判决正确。1.本案不存在任何强迫交易的行为。业主如若遭遇“强迫交易”，早应通过消费者权益保障程序或司法程序维护权益，然而却从未见业主有任何证据证明其有向相关部门请求权益保护。2.星辉物业公司在本案中已为全体业主恪尽职守、全力提供了绿化、环卫、安保、代为维修等各项物业服务，服务已经得到大多数业主认可。3.本案事实服务关系，一方面有前期物业服务合同基础，一方面有业主委员会不同意星辉物业公司冒然退出物业管理服务，工作协调会确认星辉物业公司于2020年6月30日撤出。在2017年12月30日起至2020年6月30日期间，因物业服务合同关系星辉物业公司与业主委员会产生纠纷，纠纷期间事实上的物业服务不应认定为强行服务，未侵害业主利益，不存在侵权行为。4.根据《中华人民共和国民法典》第九百五十条：“物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。”的规定，因业主委员会暂无服务企业接管，其不同意星辉物业公司冒然退出物业管理服务，并确定星辉物业公司继续服务至2020年6月30日。因此，事实服务关系不违反法律规定，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。三、本案业主理应承担公摊水电费及电梯维保费。1.根据《前期物业服务合同》第七章专项维修资金第二十六条明确约定：“电梯的日常维护保养费用、年检费用由业主分摊支付。”2.星辉物业公司与业主签订的《物业管理服务协议》第四条明确约定：“物业管理服务费不包括房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造的费用，共用水、电费按实际发生的金额平均分摊。服务费标准也注明带电梯住宅1.0元/平方米（不含电梯电费及维保费、公共分摊的水电费）。”3.小区公摊水电费必然发生，电梯维保是关系业主生命财产安全的必然发生的事项，以上都是业主应分摊的合理费用。星辉物业公司一审提供了相应的代缴凭证，业主应当根据《物权法》第八十条的规定以实际发生的金额平均分摊。综上所述，业主的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 星辉物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令沈超支付自2016年1月至2020年6月30日止拖欠的物业费7,183元及违约金14,395.2元，公摊水电费、电梯维保费1,444元，合计23,022.2元；2.本案诉讼费由沈超承担。 一审法院认定事实：2014年11月25日，连城星辉物业与连城派拉蒙房地产开发责任有限公司签订《前期物业服务合同》，服务期间期限三年，自交付使用开始计算。2014年12月31日，沈超与连城星辉物业签订《物业管理服务协议》，由连城星辉物业对沈超入住的阳光新都小区提供物业管理服务，双方对物业服务内容及收费标准等内容进行了约定：带电梯住宅每月每平方1元（不含电梯费及维保费、公摊水电费）；逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。2014年12月31日，沈超购买的阳光新都小区5号楼3单元412室房屋交房入住，住宅面积133.02平方米，每月应缴纳物业费为133.02元。合同签订后，沈超自2016年1月起未交纳物业管理费及公摊水电费、电梯维保费，至2020年6月30日止结欠物业管理费7,183元（其中2016年1月至2017年12月为3,192.48元、2018年1月至2020年6月为3,990.6元）和公摊水电费、电梯维保费1,444元。 另查明，2017年8月14日，连城县阳光新都业主委员会成立，任期三年，并于成立当天报连城县住房和城乡规划建设局备案。2017年8月26日，连城县阳光新都业主委员会发函要求连城星辉物业应于前期物业服务合同期满后撤离阳光新都小区。2017年10月，连城县阳光新都业主委员会进行公开选聘物业服务企业，并于2017年11月30日与佳烨公司签订《福建省物业服务合同》，2017年12月7日，连城县住房和城乡规划建设局作出不予备案的决定。2019年8月19日，福建省龙岩市中级人民法院作出（2019）闽08民终791号民事判决书，撤销连城县阳光新都业主委员会作出的选聘佳烨物业管理有限公司为阳光新都小区物业服务企业的决定。2018年7月25日，连城县阳光新都业主委员会向连城县人民法院提起诉讼，要求连城星辉物业撤离阳光新都小区。2020年4月26日，福建省龙岩市中级人民法院作出（2020）闽08民终173号民事判决书，认定连城星辉物业服务合同期限至2017年12月29日届满，判决连城星辉物业应于判决生效十五日内撤离阳光新都小区。该判决已于2020年4月28日发生法律效力。2020年5月16日,连城星辉物业与连城县阳光新都业主委员会达成协议,约定双方于2020年5月19日8时开始启动交接程序，在专家清点资料移交期间，物业暂由连城星辉物业进行管理。专家清点完毕形成报告后7天内连城星辉物业公司自行撤离阳光新都小区。2020年5月29日，连城星辉物业发函决定于2020年5月31日17:00撤离阳光新都小区，2020年5月30日连城县阳光新都业主委员会回函称物业移交应解决好公共设施设备毁损及业主民生等问题，不能突然撤离。2020年6月16日，连城县莲峰镇东街社区委员会负责人牵头组织连城县阳光新都业主委员会、连城星辉物业、福建佳烨物业管理有限公司等单位代表召开物业管理工作协调会，会议纪要记录，连城县阳光新都业主委员会于2020年6月7日与福建佳烨物业管理有限公司签订临时服务合同，约定自2020年7月1日正式进入该小区实施物业管理服务工作。2020年6月28日连城星辉物业公司向阳光新都业主发布公告，通知业主办理退费和2020年7月1日后的物业费由建佳烨物业管理有限公司收取。 一审法院认为，星辉物业公司与沈超签订的《物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，该合同对双方均具有法律约束力。根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”的规定，合同期间连城星辉物业公司已依约为小区业主提供了物业服务，作为业主的沈超应承担支付物业服务费等的义务，沈超未按约支付物业服务费等费用，构成违约，应承担相应的违约责任。沈超辩解认为连城星辉物业公司主张的违约金远远超出了法律规定的范畴，明显不合理。根据双方合同的约定，违约金按每天3‰计算，显然过高，沈超辩解意见成立，予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，一审法院酌情调整违约金为自逾期之日起，以欠缴的物业管理费为基数按月利率1.5%计算，即违约金为沈超至2017年12月止的欠缴物业管理费3,192.48元、以逾期天数按月利率1.5%计算为1283.7元。对于合同期满即《前期物业服务合同》于2017年12月29日届满后的物业管理费等费用问题。因双方对合同期满后是否继续由连城星辉物业公司提供物业服务存有争议，并向一审法院提起相关诉讼，直至2020年4月28日生效的福建省龙岩市中级人民法院作出的（2020）闽08民终173号民事判决书，判决连城星辉物业公司应于判决生效之日起十五日内撤离阳光新都小区，才确认连城星辉物业公司的撤离时间，之后在连城县阳光新都业主委员会同意后，确定连城星辉物业公司于2020年6月30日撤离。在该争议期间，连城星辉物业公司提供了事实上的物业服务，作为业主沈超依法应参照《物业管理服务协议》支付相应的物业管理等费用。沈超辩解连城星辉物业公司在2017年12月30日后，无权再向沈超主张收取物业服务费的辩解意见，不予采信。对于连城星辉物业公司要求沈超支付2017年12月29日之后因未缴物业管理等费用的逾期违约金的诉请，因沈超拒缴物业管理等费用的原因系双方对《前期物业服务合同》期满后是否继续由连城星辉物业公司提供物业服务存有争议造成，故连城星辉物业公司的该诉请不予支持。综上，沈超应支付连城星辉物业公司物业服务费7,183元，公摊水电费、电梯维保费1,444元，并支付2016年1月至2017年12月的物业服务费3,192.48元以逾期天数按月利率1.5%计算的违约金1283.7元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条、第四十四条规定，判决如下：一、沈超应于判决生效之日起十日内支付所欠龙岩市连城县星辉物业服务有限公司自2016年1月起至2020年6月30日止的物业管理费7,183元，公摊水电费、电梯维保费1,444元，并支付违约金1283.7元；二、驳回龙岩市连城县星辉物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费366.9元，减半收取计183.45元，由龙岩市连城县星辉物业服务有限公司负担93.45元，沈超负担90元。 二审中双方当事人均未向本院提供新的证据。 经审理查明，沈超对原审查明认定的事实异议在于：1.一审认定的公摊水电费、电梯维保费星辉物业公司没有提供计算依据。2.一审认定的2020年5月16日的《协议书》里没有“物业暂由星辉物业公司进行管理”。星辉物业公司对原审查明认定的事实无异议，对沈超有异议部分，认为：1.公摊水电费、电梯维保费一审时星辉物业公司已经提交计算依据了。2.一审认定2020年5月16日的《协议书》有约定物业暂由星辉物业公司进行管理并无不当，结合阳光新都业委会的回函可以认定。本院经审查认为,对沈超要求补充认定的事实,缺乏事实依据,本院亦不予认定，对其异议本院亦不予采纳。本院对一审查明认定的事实予以确认。 本院认为，本案各方当事人争议的焦点主要为：一、《前期物业服务合同》到期后星辉物业公司应否撤离的争议期间（2020年4月28日前）及2020年6月30日前星辉物业公司有无权利收取物业费？二、欠缴物业费期间的公摊水电费、电梯维保费业主应否缴纳？三、业主是否应当支付逾期缴纳物业费的违约金？对此，本院分析认定如下： 一、关于第一个争议焦点即《前期物业服务合同》到期后星辉物业公司应否撤离的争议期间（2020年4月28日前）星辉物业公司有无权利收取物业费问题。一审已经查明，涉案《前期物业服务合同》约定最长服务期限为三年，为2014年12月30日至2017年12月29日。合同期满后是否继续由星辉物业公司提供物业服务，各方发生争议，2018年7月25日，阳光新都业委会向法院提起诉讼，要求星辉物业公司撤离阳光新都小区。2018年10月10日连城派拉蒙房地产开发有限公司（与星辉物业公司签订前期物业服务合同）、阳光新都业委会、福建佳烨物业公司以业主撤销权纠纷诉至法院。2019年8月19日，福建省龙岩市中级人民法院作出撤销连城县阳光新都业主委员会作出的选聘福建佳烨物业管理有限公司为阳光新都小区物业服务企业的决定。2020年4月26日，福建省龙岩市中级人民法院作出（2020）闽08民终173号民事判决书，判决“二、被上诉人龙岩市连城县星辉物业服务有限公司应于本判决生效之日起十五日内撤离阳光新都小区”，该判决已于2020年4月28日发生法律效力。由此可见，各方发生争议后直至法院判决星辉物业公司应该撤离前，各方的权利义务处于不确定状态，而小区的物业服务一天也不能缺，星辉物业公司在此期间提供了事实上的物业服务，而业主提供的证据不足以证明其服务存在违反合同约定的情形，可以拒交物业费，故一审法院认定业主应当缴纳此期间的物业费（参照业主与星辉物业公司签订的《物业管理服务协议》标准）并无不当。至于法院判决星辉物业公司应该撤离后（2020年4月28日后）至2020年6月30日前业主应否缴纳物业费问题。在法院作出生效判决后，各方权利义务已经确定，对于实际的交接问题，2020年5月16日,星辉物业公司与连城县阳光新都业主委员会达成《协议书》,《协议书》约定双方于2020年5月19日8时开始启动交接程序，在专家清点资料移交期间，物业暂由星辉物业公司进行管理。直至2020年6月16日，连城县莲峰镇东街社区委员会负责人牵头组织连城县阳光新都业主委员会、星辉物业公司、福建佳烨物业管理有限公司等单位代表召开物业管理工作协调会，会议纪要记录，连城县阳光新都业主委员会已于2020年6月7日与福建佳烨物业管理有限公司签订临时服务合同，约定自2020年7月1日正式进入该小区实施物业管理服务工作。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“……物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”星辉物业公司在法院判决其应当撤离后本无权再收取物业费，但2020年5月16日的《协议书》应视为业委会与星辉物业公司对实际交接期间的物业管理进行了约定，该约定视为业主同意物业暂由星辉物业公司进行管理，故一审法院确定业主应当缴纳2020年4月28日至2020年6月30日（最终撤离日）期间的物业费并无不当。业主上诉认为《前期物业服务合同》期满后至星辉物业公司最终实际撤离日其无需缴纳物业费的上诉理由与法不符，本院不予支持。 二、关于欠缴物业费期间的公摊水电费、电梯维保费业主应否缴纳问题。业主上诉认为星辉物业公司未提交任何缴纳依据及计算方式，故其无需缴纳该部分费用。本院经审查认为，星辉物业公司已经提交了计算依据，业主的该上诉理由与事实不符，本院不予采纳。 三、关于业主是否应当支付逾期缴纳物业费的违约金问题。一审法院按照《前期物业服务合同》期内的逾期支持星辉物业公司要求的违约金诉请，合同期满后（系因各方是否由星辉物业公司继续提供物业服务存有争议造成）不予支持违约金的理由合法合理，并无不当，本院亦予认同。业主上诉认为其自愿缴纳2017年12月29日之前的物业费，星辉物业公司拒绝收取，但其未向本院提供证据证实，本院不予采信，对其上诉认为物业管理存在瑕疵等故无需支付违约金，与合同约定不符，本院不予支持。 综上所述，沈超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费366.9元，由沈超负担。一审案件受理费按照一审判决计收。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 杨志炜 审 判 员 陈聪聪 审 判 员 谢 勇 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理 陈 倩 书 记 员 罗定申 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……