安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民再118号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：界首市盛道运动健身有限责任公司，住所地安徽省界首市天安路**楼**401、402、403、404商铺，统一社会信用代码91341282MA2N0FQ243（1-1）。 法定代表人：刘峰，该公司经理。 委托诉讼代理人：姚飞，安徽志豪律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张振，男，1978年9月26日出生，汉族，住安徽省界首市。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王艳，女，1980年2月25日出生，汉族，住址同上。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：曹嘉惠，安徽法卫律师事务所律师。 一审被告：安徽国祯商业运营管理有限公司，，住所地安徽省合肥市高新区科学大道**国祯大厦**统一社会信用代码9134010039452157X11。 法定代表人：李效丰，该公司经理。 委托诉讼代理人：江宏宇，安徽安泰达律师事务所律师。 再审申请人界首市盛道运动健身有限责任公司（以下简称盛道公司）与被申请人张振、王艳、一审被告安徽国祯商业运营管理有限公司（以下简称国祯公司）租赁合同纠纷一案，不服本院(2019)皖12民终5554号民事判决，向安徽省高级人民法院申请再审。安徽省高级人民法院于2020年9月22日作出（2020）皖民申3804号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2020年11月10日公开开庭审理了本案。再审申请人盛道公司的法定代表人刘峰及委托诉讼代理人姚飞、被申请人张振、王艳的共同委托诉讼代理人曹嘉惠、一审被告国祯公司的委托诉讼代理人江宏宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盛道公司申请再审称，本院（2019）皖12民终5554号民事判决认定基本事实缺乏证据证明，适用法律错误，请求依法撤销一、二审判决；改判驳回张振、王艳的诉讼请求；本案一、二审及再审诉讼费由张振、王艳负担。事实与理由：1、原判认定租赁房屋所有权转移后，张振、王艳享有租赁合同出租人的合同权利，没有事实依据。2017年9月13日，张振、王艳受让涉案房屋时，国祯公司没有通知盛道公司，且张振、王艳也没有提供证据证明国祯公司就租赁房屋所有权转移，向盛道公司履行了通知义务。张振、王艳依据租赁合同及其租赁房屋所有权转移权利证书向盛道公司主张租金的权利不符合法律规定。2、原判以盛道公司不支付租金给张振、王艳为由，解除租赁合同，系法律关系认定及适用法律错误。租赁合同仅约束盛道公司与国祯公司，但盛道公司与张振、王艳之间不存在租赁合同权利义务关系，张振、王艳无权向盛道公司主张租金权利。原审认定盛道公司与张振、王艳之间存在租赁合同权利义务关系，明显违背客观事实。3、如果盛道公司与张振、王艳存在租赁合同权利义务关系，原判解除盛道公司与张振、王艳之间签订的租赁合同，并由盛道公司支付张振、王艳328225.88元房屋租赁费也是错误的。（1）如原判认定张振、王艳受让租赁房屋所有权后，即成为租赁合同出租方是正确的，那么，此时租赁合同相对方便成为盛道公司与张振、王艳，盛道公司与国祯公司之间已不存在租赁关系，原判解除盛道公司与国祯公司之间的租赁合同明显错误；（2）自2017年1月1日起至2019年12月31日，租期共三年六个月，盛道公司已按照租赁合同的约定，先后分7笔支付安徽国祯公司租金620502元。盛道公司作为债务人，接到债权转让通知后，对作为让与人的国祯公司关于已经履行支付租金的抗辩，可以向作为受让人的张振、王艳抗辩。原判以盛道公司拒不支付租金给张振、王艳为由，判决解除租赁合同错误；（3）张振、王艳受让的承租房屋占全部承租房屋面积为74%，该期间张振、王艳1908.29平方米房屋的租金为等于218078.37元（294700.5×74%），而原判错误计算成328225.88元，多计算110147.51元租金；（4）原判遗漏对履约保证金1万元的审理。 张振、王艳辩称，一、二审判决认定事实清楚，盛道公司再审申请不能成立。请求依法驳回再审申请，维持原判。 国祯公司述称，一、二审均未判决国祯公司承担任何法律责任。本案中盛道公司主张的通知义务系房屋出售优先购买权的提前通知义务，该案已经另案处理。另外，盛道公司于2017年10月已知晓涉案房屋出售的事实，其仍将租金支付给国祯公司，国祯公司无过错。请求依法裁判。 张振、王艳向一审法院起诉请求：1、依法判令解除盛道公司与国祯公司所签涉及张振、王艳位于国祯广场6号楼402、403、404号商铺部分租赁合同，并判令盛道健身公司退还该商铺；2、依法判令盛道公司偿付张振、王艳房屋租金329752.51元（此租金自2017年9月14日计算至2019年6月31日）；3、本案诉讼费由盛道公司、国祯公司承担。事实和理由：2017年9月13日，张振、王艳购买位于天安路国祯广场6号楼402、403、404商铺房屋，建筑面积分别为723.14平方米、549.26平方米、635.89平方米，并于2017年10月27日办理产权过户登记，产权证号为皖（2017）界首市不动产权第002950号、第002951号、第002952号。但出卖人在与张振、王艳签订《商品房买卖合同》时，并未告知上述店铺已由国祯公司运营管理，租给盛道公司经营使用。张振、王艳取得店铺产权后，即向盛道公司催要租金，而其以与国祯公司签订的《房屋租赁合同》为由不予给付。事后得知，国祯公司与盛道公司签订的《房屋租赁合同》包括401号、402号、403号404号店铺，建筑面积2570平方米，租期5年（自2017年1月1日至2021年12月31日止），租金为每月8／㎡，前3年无递增，自第4年起逐年递增3%。张振、王艳购买店铺后便向盛道公司催要租金，而其明知店铺已出卖给张振、王艳，却拒绝支付租金。为此，张振、王艳于2018年9月5日向盛道公司下达解除合同、限期退房通知，但其仍不予理采。张振、王艳认为，根据国祯公司与盛道公司所签《房屋租赁合同》第十一条一项约定，二人取得店铺的产权后，即成为本合同的出租方，享有原甲方的权利。 盛道公司辩称，该公司与国祯公司签订《房屋租赁合同》，租金理应支付给国祯公司；国祯公司在出售该房屋时并未通知该公司，损害了该公司的优先购买权。基于以上二点，该公司与张振、王艳不存在房屋租赁关系，不应将该公司列为本案的被告，请求依法驳回二人的诉讼请求。 国祯公司辩称，2016年9月19日，该公司与盛道公司在签订《房屋租赁协议》后，于2017年9月13日将国祯广场6号楼402、403、404号商铺卖给张振、王艳是事实，合同中约定张振、王艳在受让相应租赁房屋后，依法承继国祯公司的权利和义务。之所以盛道公司将租金支付给该公司，因为涉及案外401号店铺在原租赁合同范围内；另外，张振、王艳主张的租金数额计算错误，没有事实依据，请求法院对二人的诉讼请求依法作出合理裁判。 一审法院查明，位于界首市天安路**国祯广场**楼********商铺，建筑面积2570平方米，由界首市国祯置业发展有限公司开发建设。2016年9月19日，国祯公司（甲方）与盛道公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：租期5年（自2017年1月1日至2021年12月31日止），租金为每月8元／㎡，前3年无递增，自第4年起逐年递增3%，每半年支付一次租金等相关权利和义务。其中在合同变更①中约定：租赁期间甲方将房产所有权转移给第三方，应符合国家有关房产转让规定，不必乙方同意，但乙方依法享有优先购买权，甲方应提前一个月书面通知乙方，房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的出租方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。在履行合同期间，2017年9月13日，界首市国祯置业发展有限公司将该出租房402号、403号、404号商铺转让给张振、王艳，建筑面积为1908.29㎡，并办理了房屋产权变更登记，登记号为皖（2017）界首市不动产权第002950号、第002951号、第002952号。张振、王艳取得产权后，便依据原《房屋租赁合同》约定向盛道公司催要到期房屋租金，而盛道公司以与国祯公司签订的《房屋租赁合同》为由拒绝向其支付租金，并将租金继续支付给国祯公司。为此，张振、王艳于2018年9月5日，向盛道公司发出通知，要求于2018年9月10日前支付租金，否则解除《房屋租赁合同》。 另查明，盛道公司以界首市国祯置业发展有限公司、国祯公司为被告向该院提起诉讼，认为对承租的房屋应享有优先购买权，该院审理后作出（2018）皖1282民初2305号民事判决，此案正在二审审理中。 一审法院认为：国祯公司与盛道公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同。依据双方签订的《房屋租赁合同》约定，承租的房屋所有权转移给第三方后，第三方即成为租赁合同的出租方，享有原出租人的权利，承担相应的义务。张振、王艳购买该房后即享有国祯广场6号楼402号、403号、404号商铺的所有权，盛道公司应继续履行合同约定向张振、王艳支付房屋租金，而盛道公司以对承租的房屋享有优先购买权为由，将租金继续支付给国祯公司的行为实为不妥。2018年9月10日，在张振、王艳的书面通知下，盛道公司仍然拒绝向其支付房屋租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，盛道公司构成在履行合同中的违约，对张振、王艳主张解除房屋租赁合同的诉讼请求，依法予以支持，盛道公司应支付租赁期间的租金328225.88元〔1908.29㎡×8元／㎡×21.5个月（2017年9月14日-2019年6月31日）〕。判决：一、解除界首市盛道运动健身有限责任公司于2016年9月19日与安徽国祯商业运营管理有限公司之间签订的房屋租赁合同；二、界首市盛道运动健身有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还张振、王艳位于界首市天安路36号国祯广场6号楼402号、403号、404号房屋，并支付房屋租赁费用328225.88元；三、驳回张振、王艳的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6246元，减半收取3123元，由张振、王艳负担6元，界首市盛道运动健身有限责任公司负担3117元。 盛道公司不服，向本院提出上诉。请求撤销一审判决，改判驳回张振、王艳的全部诉讼请求。事实和理由：1、张振、王艳取得涉案房屋产权后，并不必然取得《房屋租赁合同》约定的权利义务；2、盛道公司与张振、王艳之间不存在合同关系，一审判决认定盛道公司违约并解除涉案《房屋租赁合同》显属错误。 张振、王艳辩称，其二人与国祯公司之间所签房屋买卖合同的效力不受盛道公司优先购买权的影响，其二人享有租赁涉案房屋的权利；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。 国祯公司述称，1、盛道公司在国祯公司转让涉案房屋之前就已知晓房屋出售事宜，国祯公司及张振、王艳多次告知盛道公司应将转让后的租金支付给张振、王艳，但盛道公司置之不理；2、国祯公司从未主动向盛道公司收取房屋租金，对于盛道公司多支付的租金，国祯公司愿意退还。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院二审认为，盛道公司与国祯公司签订的房屋租赁合同明确约定，涉案房屋所有权转移后，新的所有权人享有原出租人的合同权利，即张振、王艳享有收取房屋租金的权利。而盛道公司在收到张振、王艳的通知后一直未向其二人支付租金，系以实际行动拒绝履行合同主要义务，导致合同目的已无法实现，故一审判决解除涉案房屋租赁合同并无不当，本院予以确认。就盛道公司支付给安徽国祯公司的租金，双方可另案解决。综上，盛道公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6304元，由上诉人盛道公司负担。 再审期间，盛道公司提供以下新证据：界首市人民法院（2018）皖1282民初2305号民事判决书、本院（2019）皖12民终4935号民事判决书、安徽省高级人民法院（2020）皖民申3803号民事裁定书。证明国祯公司在出售涉案商铺时没有向盛道公司履行通知义务，租赁合同的权利义务并未发生转移。 张振、王艳认为国祯公司已经履行了通知义务，租赁合同的权利义务已转移给张振、王艳。国祯公司对上述证据的真实性无异议，其认为盛道公司在2017年已经知晓案涉房屋出售的事实，且提起优先购买权之诉，足以证明其知道支付租金的对象发生转移。本院对于盛道公司提供的新证据真实性予以认可。 本院再审查明事实与一、二审查明事实一致。另查明，2016年9月19日，国祯公司（甲方）与盛道公司（乙方）签订《租赁合同》第四条第4项约定：免租期，甲方为培育市场，实现与客户共同发展，在经营期间给予乙方12个月的免租期，其中：第一年免租4个月，第二年免租4个月，第三年免租4个月；第5项约定：第一年至第三年月租金均为20560元，年租金均为每年164480元。 再查明，2018年，盛道公司以界首市国祯置业发展有限公司、国祯公司、陈福林为被告向一审法院提起诉讼，请求判决确认盛道公司对于国祯公司出租的国祯广场6号楼401、402、403、404号商铺享有优先购买权；判决三被告连带赔偿其优先购买权受到侵害的损失人民币1005814元；判决三被告连带赔偿其经济损失人民币4933000元。一审法院经审理，于2018年8月13日作出（2018）皖1282民初2305号民事判决，判决国祯公司赔偿盛道公司经济损失704069.80元，驳回其他诉讼请求。国祯公司不服，向本院提出上诉。本院于2020年2月3日作出（2019）皖12民终4935号民事判决，改判撤销一审判决；国祯公司赔偿盛道公司经济损失74016元。盛道公司不服，向安徽省高级人民法院申请再审，被裁定驳回。 本院再审认为，根据国祯公司与盛道公司签订的房屋租赁合同约定，第一年至第三年每年免租4个月，对应年租金为每年164480元。据此，2017年9月14日至2019年6月31日，涉案房屋每月租金应为5.33元/平方米（164480÷12÷2570），盛道公司应支付租赁期间的租金218680.49元〔1908.29㎡×5.33元／㎡×21.5个月（2017年9月14日-2019年6月31日）〕。一、二审判决关于房屋租赁费用计算错误，本院予以纠正。关于国祯公司将涉案房屋出售给张振、王艳，未在出售前一个月向盛道公司履行通知义务，已被本院生效判决承担赔偿责任。关于国祯公司已经收取盛道公司租金，盛道公司可以另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持安徽省界首市人民法院（2019）皖1282民初3705号民事判决第一项即解除界首市盛道运动健身有限责任公司于2016年9月19日与安徽国祯商业运营管理有限公司之间签订的房屋租赁合同、第三项即驳回张振、王艳的其他诉讼请求； 二、撤销本院(2019)皖12民终5554号民事判决及安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2019）皖1282民初3705号民事判决第二项即界首市盛道运动健身有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还张振、王艳位于界首市天安路36号国祯广场6号楼402号、403号、404号房屋，并支付房屋租赁费用328225.88元； 三、变更安徽省界首市人民法院（2019）皖1282民初3705号民事判决第二项为，界首市盛道运动健身有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还张振、王艳位于界首市天安路36号国祯广场6号楼402号、403号、404号房屋，并支付房屋租赁费用218680.49元。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6246元，减半收取3123元，由张振、王艳负担1000元，界首市盛道运动健身有限责任公司负担2123元；二审案件受理费6304元，由张振、王艳负担2000元，界首市盛道运动健身有限责任公司负担4304元。 本判决为终审判决。 审判长  王廷华 审判员  褚颍芬 审判员  吕 洁 二〇二〇年十一月十六日 书记员  郑 悦 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉;发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定;上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。