北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9840号上诉人（原审原告）：北京北控物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区光熙门北里**楼。法定代表人：梁勇峰，董事长。委托诉讼代理人：徐鑫磊，北京庄元律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗娅兰，北京庄元律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邓新政，男，1971年9月17日出生。委托诉讼代理人：苗卫华，北京市丰禾律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京宇竹悦餐饮服务有限公司，住，住所地北京市西城区三里河北街**院**楼**房**房/div>法定代表人：马朋举，总经理。委托诉讼代理人：黄雪莉，女，该公司职工。上诉人北京北控物业管理有限责任公司（以下简称北控物业公司）、上诉人邓新政因与被上诉人北京宇竹悦餐饮服务有限公司（以下简称宇竹悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初6053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月17日公开开庭审理了本案。上诉人北控物业公司之委托诉讼代理人苗娅兰、上诉人邓新政及其委托诉讼代理人苗卫华、被上诉人宇竹悦公司之委托诉讼代理人黄雪莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北控物业公司上诉请求：撤销一审判决第三项,依法改判邓新政按照1150元/日的标准向北控物业公司支付2020年1月1日至房屋实际腾退之日的房屋占用使用费。事实和理由：北控物业公司与邓新政的租赁合同中对逾期腾房的占用费用有明确约定，且该约定不违反法律规定；租赁合同中约定的房屋占用费用标准低，邓新政认为违约成本低于违约所能获得的利益，故拒绝腾房；邓新政拖延拒绝腾房致我公司承担严重不利的后果。邓新政辩称：不同意北控物业公司的上诉请求，一审判决费用过高，转租的房租是按照市场价并没有涨价。宇竹悦公司辩称：不认可北控物业公司的上诉主张。邓新政上诉请求：撤销一审判决第二、三项,依法改判或发回重审。事实和理由：北控物业公司收取了45000元押金，尚未退还；邓新政依法申请追加第三人应允许，一审法院不予受理且不收证据的做法是错误的；涉案双方之间有长期的业务关系，北控物业公司口头承诺续租应予以兑现；涉案租赁合同系北控物业公司出具的格式文本，其中恢复原状的内容损害了邓新政及实际经营者的切身利益，有违公平原则；一审判决邓新政与宇竹悦公司按每日920元的标准支付占用费过高。北控物业公司辩称：邓新政是涉案租赁合同的相对方，现在实际占用的是宇竹悦公司，和案外人汪琴无关。宇竹悦公司辩称：同意邓新政上诉主张。北控物业公司向一审法院起诉请求：1、判令邓新政向北控物业公司支付拖欠的房屋租金21万元。2、判令邓新政及宇竹悦公司立即将北京市西城区三里河北街5号房屋恢复原状，并予以腾空返还给北控物业公司。3、判令邓新政向北控物业公司支付2020年1月1日至房屋实际腾退之日的房屋占用使用费，按照1150元/日计算。4、判令邓新政向北控物业公司支付2020年1月1日至房屋实际腾退之日的逾期腾房违约金，按照2000元/日计算。5、判令宇竹悦公司承担上述房屋占用使用费的连带责任。6、诉讼费由邓新政承担。一审法院认定事实：2014年12月16日，北控物业、邓新政签订《房屋租赁合同》，约定：邓新政承租坐落于北京市西城区三里河北街5号房屋（以下简称租赁房屋），租赁期限自2015年1月1日至2019年12月31日，第一年租金20万元，以后各年度均为21万元，租金支付周期按半年支付，第一个支付租金应当于本合同签署后三个工作日内付清，此后每个支付周期的租金应于该周期首月的前五个工作日内付清。乙方因经营需要改变房屋的内部结构、进行装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意并在办理有关审批手续后方可施工，相关费用由乙方自理。租赁结束时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复，并确保该房屋可继续租用及使用的良好状态或向甲方支付恢复原状所需费用。如乙方未按期交还该房屋的，甲方有权于三日后直接进入并收回该房屋，乙方如有遗留物品、设备，视为乙方放弃其所有权，甲方有权自行处置；同时，乙方应依延期交还天数向甲方支付房屋占用费及其他费用，房屋占用费标准为本合同约定租金标准的两倍。同时每逾期一日还应向甲方支付人民币2000元的违约金。关于合同履行情况，涉案租赁房屋系北控物业从燃气集团承租而来，租赁期限截至2019年12月31日。邓新政向北控物业交纳了截至2018年度的租金。目前，租赁房屋由第三人宇竹悦公司用于经营“肉串汪”餐饮店。2019年2月18日，宇竹悦公司向北控物业发送《门店装修申请》，主要内容为：宇竹悦公司申请对租赁房屋进行装修改造，时间为3个月。2019年5月10日，北控物业向邓新政发送《关于房屋租赁期满不再续约的函》，主要内容为：双方租赁合同于2019年12月31日期满后不再续期，并要求邓新政于期满日前将房屋腾退。2019年10月15日，北控物业向邓新政发送《律师函》，再次督促邓新政于合同期满日前办理房屋交接手续。关于房屋状况，北控物业公司主张邓新政在租赁期间存在私自加盖房屋、装修的情况。邓新政主张“肉串汪”在2019年经营期间向北控物业公司提出了装修申请，在获得北控物业公司口头同意的情况下装修完毕，不认可北控物业公司所述加盖房屋的情况。宇竹悦公司主张其在经营“肉串汪”连锁餐饮期间获得北控物业公司同意后于2019年对租赁房屋进行了重新装修。双方均未提交其他证据。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因邓新政未如约向北控物业公司支付2019年度租金，故北控物业公司要求邓新政支付租金存在事实及合同依据，法院予以支持。关于腾退房屋及房屋占用费，根据合同相对性，在合同终止的情况下，邓新政向北控物业公司主张装修损失缺乏法律依据，法院不予支持。邓新政及宇竹悦公司均有义务将租赁房屋返还北控物业公司并承担房屋占用费损失。关于房屋占用费数额，应被认定为逾期腾房违约行为所产生的损失，法院根据公平原则，结合原合同的租金标准、市场租金变动情况以及本案的具体情况，酌定房屋占用费数额。关于逾期腾房违约金，如前所述，房屋占用费的本质即为逾期腾房违约行为所产生的损失，法院认为上述酌定的房屋占用费数额已能够弥补北控物业公司的损失，故对于该项诉讼请求不予支持。关于恢复原状，根据双方陈述及提交的证据可知，涉案房屋存在未经北控物业公司许可进行装修的情况，故邓新政及宇竹悦公司有义务将房屋装修予以拆除并恢复原状。根据合同相对性，宇竹悦公司如认为其存在装修损失，可就损失后果另行向适格的主体主张权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、自判决生效之日起七日内，邓新政支付北京北控物业管理有限责任公司2019年度租金210000元。二、自判决生效之日起七日内，邓新政、北京宇竹悦餐饮服务有限公司将北京市西城区三里河北街5号房屋装修恢复原状并腾空交付北京北控物业管理有限责任公司。三、自判决生效之日起七日内，邓新政、北京宇竹悦餐饮服务有限公司支付北京北控物业管理有限责任公司房屋占用费（自2020年1月1日起，按每日920元标准，计算至实际腾退房屋之日止）。四、驳回北京北控物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。在本案二审审理期间，邓新政补充提交了一份房屋租赁合同，出租方名称是北京市同利昌投资管理有限公司，承租方是汪琴，该合同落款处出租方签字是邓新政。宇竹悦公司对该合同的真实性予以认可，并表示正是基于该份合同承租了涉案争议租赁房屋。该合同中约定的租赁房屋位于西城区三里河北街5号院底商，租赁期5年，自2019年2月12日起至2024年3月11日止，房屋租金为每年人民币80万元。北控物业公司发表质证意见认为，该租金标准远高于其在本案中主张的房屋占用费标准。本院认为，北控物业公司与邓新政签订的房屋租赁合同已于2019年12月31日到期，合同期满后，关于后续问题如何解决应按照合同约定办理，合同中没有约定的可依照法律规定处理。本案中，双方在合同中明确约定，邓新政未按期交还房屋，应支付房屋占用费及其他费用，房屋占用费标准为合同约定租金标准的两倍；租赁结束时，北控物业公司有权要求邓新政按原状恢复，并确保房屋可继续租用或使用或向北控物业公司支付恢复原状所需费用。依据本案目前实际情况，在租赁合同期满后，邓新政并未将租赁房屋返还给北控物业公司，宇竹悦公司实际占用该房屋进行经营，北控物业公司上诉主张邓新政、宇竹悦公司应按照每日1150元的标准支付2020年1月1日至房屋实际腾退之日的房屋占用使用费，事实及法律依据充分，本院予以支持。邓新政提出的涉案合同中恢复原状的内容损害了邓新政及实际经营者切身利益、有违公平原则，以及北控物业公司口头承诺续租的上诉主张，均缺乏有效证据予以证实，本院均不予采信。本案审理的是北控物业公司与邓新政之间基于房屋租赁合同产生的纠纷，邓新政与汪琴之间的合同关系与本案没有必然的关联关系，邓新政提出的申请追加第三人参与诉讼的主张，没有法律依据。关于邓新政提出的北控物业公司收取的45000元押金尚未退还一节，经查，双方在合同中约定，租赁期满时，如果邓新政按照合同履行了各项义务并结清了全部费用，北控物业公司应当将押金退还。本案目前实际情况是，双方租赁合同已经届满，邓新政尚欠2019年度租金未支付，且邓新政将租赁房屋进行转租、尚未返还北控物业公司，因此，邓新政的该项主张事实依据不足，本院不予采信。综上，北控物业公司的上诉请求成立，本院予以支持；邓新政的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市西城区人民法院（2020）京0102民初6053号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市西城区人民法院（2020）京0102民初6053号民事判决第三项、第四项；三、自判决生效之日起七日内，邓新政、北京宇竹悦餐饮服务有限公司按照每日人民币1150元标准向北京北控物业管理有限责任公司支付房屋占用费（支付期限自2020年1月1日起，至实际腾退房屋之日止）；四、驳回北京北控物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回邓新政的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6368元，由北京北控物业管理有限责任公司负担2368元（已交纳），邓新政负担4000元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费11738元，由邓新政负担（已交纳7445元，于本判决生效后七日内交纳4293元）。本判决为终审判决。审 判 员 梁立君二〇二〇年十一月二十六日法官助理 何海云书 记 员 刘梓晨