四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1325民初589号 原告：杜涛，男，汉族，生于1996年11月6日，住四川省西充县。 原告：罗小琼，女，汉族，生于1973年1月4日，住四川省西充县。 二原告共同委托诉讼代理人：阳厢聿，四川罡正律师事务所律师。 被告：杜荣春，男，汉族，生于1958年1月15日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：邱中淳，四川中淳律师事务所律师。 原告杜涛、罗小琼诉被告杜荣春合同纠纷一案，本院于2019年3月7日作出（2018）川1325民初3105号民事判决。杜涛、罗小琼、杜荣春均不服，向四川省南充市中级人民法院提起上诉。四川省南充市中级人民法院于2019年9月10日作出（2019）川13民终2121号民事裁定书，以原判决认定事实不清为由，裁定撤销了本院（2018）川1325民初3105号民事判决，将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告罗小琼、原告杜涛和罗小琼共同的委托诉讼代理人阳厢聿、被告杜荣春及其委托诉讼代理人邱中淳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杜涛、罗小琼向本院提出诉讼请求：1、判决被告履行《合作建房协议》交付房屋；2、判决被告向原告支付延期交房违约金10.8万元；3、本案诉讼费用由被告承担。在重审期间，原告向本院提交变更诉讼请求申请书，将本案诉讼请求变更为：1、判决被告按照《合作建房协议》、《还房补充协议》约定对还房（包括住房和门面）超出约定面积部分进行结算。2、判决被告履行《合作建房协议》约定向原告交付3楼住房一套、门面两间。3、判决被告交付房屋时安装水、电、气入户。4、判决被告履行《合作建房协议》约定为原告办理房屋不动产权证。5、判决被告向原告支付延期交房违约金16．8万元。6、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告杜涛、罗小琼系母子关系，2010年3月26日原告杜涛与被告签署《合作建房协议》，约定被告占用原告罗小琼位于多××镇××居民委员会××居民小组土地修建住房，待住房建好后，在新建房屋3楼返还原告住房一套（110㎡）、1楼门面一间（开间宽3.6ｍ，深12ｍ）。2014年3月20日原告杜涛与被告再次签署一份《合作建房协议》，约定被告继续占用原告土地修建房屋，待住房建好后，在新建房屋1楼返还原告门面一间（开间宽3.6ｍ，深12ｍ）。同时还签署了一份《还房补充协议》，协议中约定“还房在协议达成十八个月内，完成还房工程，如不按时还房，甲方负责还房户每户一月三千元延期费”。合同签署后，原告履行了自己的义务。房屋竣工后，被告拒绝还房给原告。多扶镇中心街居委会也多次调解，被告还是拒绝履行还房义务。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。 被告方辩称，第一，对履行合作建房协议，交付门面、住房，有异议。原、被告签定了两份协议，但后一份覆盖了前一份。我方同意协商办理还房。第二，合同中没有约定水电安装入户由杜荣春办理，双方是合伙建房，水电气的入户安装应由原告自行解决。第三，办理产权证的问题，到目前为止，导致被告修建的房屋不具备修建手续、无建设许可证、无土地使用权证等，原因不在被告，在于原告违约所致。在此之前，金天置业将原告的房屋纳入了棚户区改造范围，原告已签字确认，故国土局不同意杜荣春的修建手续，当然房产证无法办理。第四，延期交房违约金的问题，被告不存在违约行为，反而是原告没有按照合同约定，致房屋无法按期开工，在修建期间，杜荣春修建的房屋被城管以违规修建为由拆除了十多次，均系原告与金天置业之间的约定导致。第五，应双方分摊损失，不应是杜荣春个人承担。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 1、原、被告身份信息，旨证明当事人的诉讼主体资格适格； 2、原、被告签订的《合作建房协议》两份，旨证明按协议约定，被告应还原告住房一套，门面两间； 3、《还房补充协议》一份，旨证明被告应还原告门面、住房的位置，还房超面积补差的标准，还房的时间及逾期还房的责任，所还房屋产权证件的办理和费用的承担； 4、还房地址照片两张，旨证明还房已修建完毕，具备还房条件； 5、土地登记审批表，旨证明原告交由被告拆迁的老房屋的土地使用权系原告所有； 6、原告杜涛之父杜大海与被告签订的协议一份，旨证明被告2014年与原告签订第二份《合作建房协议》约定还原告一间门面的原因。 对原告所举的证据，被告除对第六份认为是复印件，不予认可外，对其余证据的真实性均不持异议。只是认为其虽于2010年和2014年与原告签订了两份《合作建房协议》，但两份协议内容一致。后一份覆盖前一份。并不是两份不同协议。之所以签订第二份，是因为出现了第一份中的第五条约定的合同解除情形。违约不是被告造成，是原告造成。原告房屋被纳入在了棚屋区改造项目，导致案涉房屋不能按时按约修建。到现在房屋还没有取得修建手续。两份协议根据协议中的解除情形，能够显示原告违约。被告的损失应由原告承担。原告所举的证据不能达到原告的证明目的。 被告杜荣春为支持其辩解主张，向本院提交了如下证据： 第一份，被告身份信息。 第二份，原告杜涛与被告杜荣春于2010年3月26日协商签订的《合作建房协议》，旨证明该协议第五条有关于“本协议签订后，出现下列情况即自动解除：……2、经过双方的共同努力在18个月内未能全部取得项目整体改造所需的西充县旧改办批准文件、西充县规划局、西充县国土资源和房产管理局的批准文件及开工许可证……”的约定，而该协议签订后，因已出现前述约定的的解除情形，该协议已自动解除。同时，该协议是由原告杜涛与被告杜荣春签订的，而原告杜涛并不是用以合作建房的房屋所有人和宅基地的使用权人，被告杜荣春也无开发资质，因而该协议也应属无效合同。 第三份，原告杜涛与被告杜荣春于2014年3月20日协商签订的《合作建房协议》，旨证明该协议内容与2010年3月26日签订的《合作建房协议》基本一致，只有协议第三条第1项处的还房位置作出了变更，取消了具体的还房位置。实际是在第一份《合作建房协议》已解除的情形下所签订的协议。 第四份，原告与被告于2014年3月20日签订的《还房补充协议》，该协议内容为：“一楼：楼高不得低于5.6米，必须在5.6米以上，甲方必须为乙方造好附楼，附楼空间高为1.8米，乙方付给甲方建筑附楼费用1.6万元由交房日支付。还房面积必须在100平方以上，还房面积110平方内，乙方不向甲方补差价。110平方以上的，乙方补给甲方每平方1000元”。 第五份，《土地登记审批表》，旨证明原告罗小琼原被拆迁房屋面积为90.99平方米。用途：住宅。土地性质：划拨。该表申请人处由所有权人罗小琼本人亲笔签名，而并未有杜涛的签名，说明杜涛并非被拆迁房屋的权利人。 第六份，《合伙建房协议》，旨证明原、被告双方为“合伙建房人”，由“合伙人共同投资、共同重建，并自行协商重建房的分配。”签字人有：罗小琼、杜栋国、杜小兰、杜田婷、王琼珍、杜秋林、杜俊波等人。 第七份，《金天置业（多扶镇中心街社区棚户区改造）用地宗地图》、《多扶镇中心街社区棚户区改造征地界址图》，旨证明原告在金天置业用地宗地图上签字确认其所有的房屋为棚户区改造范围，原告具有与金天置业达成棚户区改造的意向，因原告在金天置业用地宗地图上签字导致原告的房屋被划入金天置业的改造范围，原告具有过错。 第八份，《关于依法收回国有土地使用权的公告》，旨证明西充县国土局根据原告在金天置业用地宗地图上的签字确认，作出收回原告土地使用权的决定，并于2013年4月24日发出收回土地的公告，导致被告无法取得合伙改建房屋的土地，无法办理改建房屋相关的建设手续。 第九份，西充县城市管理行政执法局2017年1月9日所作的《关于多扶镇杜俊波、杜秋林、杜小兰、杜栋国、杜田婷、罗旭英、罗小琼七户违法建设的处理情况说明》，旨证明被告在无法取得合伙改建房屋土地及房屋建设手续的情况下，在未批先建房屋的过程中，被西充县城市管理行政执法局会同多扶镇人民政府先后多次发出《责令停止建设决定书》、《责令限期拆除违法建设决定书》，并多次对杜建春的违章建筑进行了现场拆除，给被告造成了严重的经济损失。 第十份，西充县城市管理行政执法局2017年8月10日所作的《关于多扶镇杜俊波、杜秋林等七户违法建设的处理结论》，旨证明被告自2014年6月以来，在无法取得合伙改建房屋土地及房屋建设手续的情况下，在未批先建房屋的过程中，被西充县城市管理行政执法局会同多扶镇人民政府先后多次发出《责令停止建设决定书》、《责令限期拆除违法建设决定书》，并先后多次对杜建春的违章建筑进行了现场拆除。2017年8月10日该局作出对杜俊波、杜秋林等违法建设行为处5000元罚款。 第十一份，《土地（矿产）违法案件询问笔录》，旨证明被告在无法取得合伙改建房屋土地及房屋建设手续的情况下，在未批先建房屋的过程中，西充县城市管理行政执法局立案后对原、被告及知情人进行调查询问情况。 第十二份，《信访举报反馈情况表》，旨证明被告因无法取得合伙改建房屋土地及房屋建设手续，被西充县城市管理行政执法局处罚后，多次向相关部门举报上访，上级部门责令相关部门进行处理。 第十三份，《关于多扶镇杜秋林等七户举报信有关问题的调查报告》，旨证明被告上访后，2015年5月26日，西充县国土局纪委对被告反映的相关问题进行调查，结论为：“……相关股室工作人员在多扶镇没有达成这七户拆迁协议情况下，将杜秋林等七户人的宅基地一并出让给了金天置业，存在一地二卖行为。” 第十四份，《西充县国土资源局关于提供多扶镇居民杜秋林等7户规划指标的函》：旨证明被告依法上访后，相关部门对其错误进行了纠正，2015年12月11日，西充县国土资源局作出了西国土资函【2015】142号函，确认杜秋林等7户建房的土地使用权来源合法，要求西充县规划局对杜秋林等7户的建房是否符合场镇规划进行审核，并提供该宗用地红线图和规划设计条件。 第十五份，2016年8月18日《西充县国土资源局关于确认多扶镇杜秋林等七户土地权属的函》：旨证明西充县国土资源局在发现杜秋林等七户人的宅基地被错误地出让给金天置业，“存在一地二卖行为”后，及时纠正了错误，已将杜秋林等七户的土地从金天置业的出让面积中划出，要求西充县规划局向该局提供杜秋林等七户的规划指标，以利该局办理相关土地审批手续。 第十六份，《西充县城市规划管理局关于杜俊波、杜秋林等七户旧房改建实建指标的回函》（西规函【2016】51号），旨证明西充县城市规划管理局于2016年8月31日对西充县国土资源局要求提供杜秋林等七户规划指标的函进行了回复，列出了杜秋林等七户改建房屋的相关指标。 第十七份，《关于失地农民土地出让金的请求》，旨证明为缴纳案涉土地出让金的问题，被告曾于2017年2月20日向西充县县委作过请示，内容为：杜俊波等七户人联合出资改建房屋，但因国土资源局将土地一地二卖，给失地农民造成损失280多万元，至今未办理土地出让手续。为此请求将土地出让金按2000年标准给付。多扶镇人民政府在该请示上请求县委“按相关政策和规定妥处。” 第十八份，《西充县国有建设用地使用权出让公示》，旨证明西充县国土资源局于2017年9月28日对杜俊波等7户人的补办土地使用权出让手续予以公示，内容为：供地面积：523.45平方米，补缴土地出让价款：813057元。 第十九份，《西充县国土资源局稽核收费通知单》，旨证明西充县国土资源局于2017年10月9日通知杜俊波等7户人补缴土地出让价款：813057元。 第二十份，《调解笔录》（贰份），旨证明原、被告因还房产生纠纷后，由西充县多扶镇中心街社区居委会两次组织双方进行调解，由于被告要求原告承担土地出让金、水电安装等费用，以及双方在还房补差等问题上争议较大，而未调解成功。 第二十一份，金天置业棚户区改造项目的土地出让相关手续，旨证明原告在改造协议上签字，导致土地被收归国有，案涉还房无法办理修建手续。 对被告所举的证据，原告发表的综合质证意见为：对被告所举的《合作建房协议》、《还房补充协议》的三性无异议，但不能达到被告的证明目的。被告反复强调已经达到了协议解除的情形，但是房屋已建成，不存在解除。对土地登记审批表的三性无异议，但也不能达到被告的证明目的。杜涛是罗小琼的儿子，罗小琼认可杜涛的签字。被告所举的《合伙建房协议》系复印件，无法判断真实性。《金天置业（多扶镇中心街社区棚户区改造）用地宗地图》只能证明所有权人，不能证明原告将房屋交给了金天置业，签字不是原告所写。《关于依法收回国有土地使用权的公告》系复印件，无法判断真实性。是否注销原告土地，不能证明。无法达到被告证明目的。其中名单，三性不予认可，与本案没有关联性。《关于多扶镇杜俊波、杜秋林、杜小兰、杜栋国、杜田婷、罗旭英、罗小琼七户违法建设的处理情况说明》，恰好证明被告在修建房屋时没有进行报备，按照原、被告双方签订的合作建房协议约定，原告将房屋土地交由被告修建，建成后还原告相应房屋铺面，其余作为被告利益由其处置，修建房屋的相关手续由被告负责，被告在修建房屋时没有进行报备，责任在于被告。《关于多扶镇杜俊波、杜秋林等七户违法建设的处理结论》系复印件，对真实性有异议，且与本案没有关联性。《土地（矿产）违法案件询问笔录》里的询问杜荣春、罗小琼等人的笔录，能够证明案涉还房涉及的工程系杜荣春自己投资修建出售，由被告杜荣春承担修建、办证等事宜，一切修建手续都由杜荣春负责，原告只将土地交由被告，房屋建成后原告拿属于自己的部分。被告所举的《信访举报反馈情况表》、《关于多扶镇杜秋林等七户举报信有关问题的调查报告》不能证明原告将交与被告作旧房改造的房屋及土地又出让给金天置业，相反证明是因国土局自身的原因导致将原告交与被告作旧房改造的土地错误登记在金天置业名下，但国土局已进行了纠正。对被告所举的《西充县国土资源局关于提供多扶镇居民杜秋林等7户规划指标的函》、《西充县国土资源局关于确认多扶镇杜秋林等七户土地权属的函》、《西充县城市规划管理局关于杜俊波、杜秋林等七户旧房改建实建指标的回函》（西规函【2016】51号）的三性没有异议。《西充县国土资源局关于确认多扶镇杜秋林等七户土地权属的函》中明确载明将原告交与被告用作旧房改造的土地错误登记在金天置业名下系西充县国土资源局相关工作人员所为，并非原告的过错造成。《关于失地农民土地出让金的请求》、《西充县国有建设用地使用权出让公示》、《西充县国土资源局稽核收费通知单》与本案没有关联性，出让金应由被告支付，被告将土地开发出售进行营利，作为开发商，缴纳土地使用出让金也是被告的责任。对《调解笔录》的三性无异议。被告提供的金天置业棚户区改造项目的土地出让相关手续，有政府相关文件对该事件进行了说明。 对原、被告所举证据，合议庭作如下认证： 原告所举的证据，被告除对第六份认为是复印件，不予认可外，对其余证据只是就证明目的提出不同意见，就证据的真实性并不持异议，故对原告提供的原、被告身份信息、《合作建房协议》、《还房补充协议》、还房地址照片、土地登记审批表予以认定。原告提供的第六份证据即原告杜涛之父杜大海与被告签订的协议，虽被告认为是复印件，不予认可，但结合原告提供的2014年3月20日与被告签订的《合作建房协议》、被告杜荣春与原告杜栋国合同纠纷一案中杜荣春提供的杜栋国的土地登记审批表里杜栋国及原告罗小琼等人原旧房坐落位置的草图以及当事人的陈述，能够认定该份证据的真实性，故对原告提供的该份证据予以认定。 被告所举的第二、三、四、五份证据，与原告所举的《合作建房协议》、《还房补充协议》、《土地登记审批表》一致，予以认定；被告所举的《合伙建房协议》，虽然其中有“合伙人共同投资、共同重建，并自行协商重建房的分配”等内容，但从双方签订的《合作建房协议》、《还房补充协议》上看并不是原告等人与被告杜荣春合伙建房，而是原告等人将自己的旧房全权委托给被告杜荣春拆迁重建，原告并不投资。故对被告所举该份证据的证明目的不予认定；被告所举的《金天置业（多扶镇中心街社区棚户区改造）用地宗地图》、《多扶镇中心街社区棚户区改造征地界址图》、《关于依法收回国有土地使用权的公告》、金天置业棚户区改造项目的土地出让相关手续，因原告等人所有的旧房事实上已交由被告杜荣春拆迁重建，故被告所举的该几份证据已与本案无关联性，不作认定；被告所举的《关于多扶镇杜俊波、杜秋林等七户违法建设的处理结论》原告虽认为系复印件，对真实性有异议，但结合在案的其他证据，能够证明该份证据的真实性，故予以认定；被告所举的其余证据，原告对其真实性均不持异议，只是对证明目的有不同意见，而这些证据与本案相关事实的认定有一定的关联性，故予以认定。 通过庭审调查，各方当事人举证、质证，结合合议庭对证据的认证，查明如下事实： 原告罗小琼与原告杜涛系母子关系。2010年3月26日原告杜涛（乙方）与被告杜荣春（甲方）签订《合作建房协议》，协议约定：原告将位于四川省西充县充县多扶镇中心街居民委员会第二居民小组）13号的房屋交由被告整体改造修建房屋。原告会同被告共同办理西充县旧改办、西充县人民政府、规划和建设局、国土局等政府部门相关行政认可手续以及整体改造项目所享有的市、县两级政府给予的地价、城市配套费、容积率及其他费用减免的优惠等；被告承担本项目改造过程中发生的报批、报建费用及全部项目建设费用，独立开展本项目的开发建设与营销工作，并享有本项目的全部收益；原告在项目建设期间租赁他人房产生活形成的房租补贴由被告在项目动工之日起向原告支付；项目内由被告按城镇建设规划返还原告门面一间、住房**（门面开间3.6米，深12米，住房位于**，110平方米，超过或减少，每平方米补差价800元）。协议还约定了合同解除的情形和违约责任的承担等内容。因原告在交由被告整体改造修建房屋相邻处有一猪圈，2014年3月20日，原告杜涛（乙方）与被告杜荣春（甲方）又签订了一份《合作建房协议》，该份协议与双方2010年3月26日签订的《合作建房协议》相比，除将协议第三条第一项后面括号内注明的还住房的位置、面积扛掉外，其余内容完全一致。2014年3月20日原、被告签订了一份《还房补充协议》，约定：还房面积必须在100平方米以上，还房面积110平方内，原告不向被告补差价。110平方以上的，原告补给被告每平方1000元。按此类推。在修建中产生的办证、施工等所有费用由被告负责，在协议达成十八个月内，完成还房工程，如不按时还房，被告负责还房户每户一月三千元延期费。房屋建成后一个月内必须还房，还房后两年内被告必须为原告办理此房的所有合法证件（房产证、土地使用证等），所有费用由被告承担。还房的门面地址为原告被拆房屋的地址，住房楼层为**。《合作建房协议》、《还房补充协议》原告杜涛的签名系其父亲杜大海代杜涛所签。合同签订后，原告将房屋土地交与被告修建。由于2014年6月被告在未办理《建设工程规划许可证》的情况下开工建设，2014年12月10日西充县多扶镇人民政府以书面形式移送西充县建设局执法大队，西充县建设局执法大队遂派员查处，并发出西住建【2014】责停字第013号《责令暂时停止建设通知书》和西住建限拆【2015】第105号《责令限期拆除违法建设决定书》。而被告也以原告等人的名义向省纪委等相关部门举报反映西充县多扶镇人民政府违反国务院棚户区改造的相关政策，将包括原告在内的杜秋林等七户居民居住的房屋纳入棚户区改造，在多扶镇所招棚户区改造业主金天置业未与杜秋林等七户达成拆迁安置协议的情况下，国土部门随意进行统征，擅自将杜秋林等七户的宅基地出让给金天置业等问题。2015年3月26日，西充县国土资源局纪委向西充县纪委书写《关于多扶镇杜秋林等7户举报信有关问题的调查报告》，报告中载明，2011年9月7日西充县国土局在办理西充县棚户区改造土地出让时，由于相关股室在办理过程中衔接欠到位，加之多扶镇政府又以加快推进棚改为由，要求国土局相关股室加快办理，相关股室工作人员在多扶镇没有达成杜秋林等7户拆迁协议的情况下，将杜秋林等7户人的宅基地一并出让给了金天置业公司，2013年6月在办理土地使用证时西充县国土局发现了该问题，及时纠正了错误，已将杜秋林等7户的土地从金天置业公司的出让面积中划出。2015年5月29日，西充县城乡环境管理局、住建局、国土局、多扶镇人民政府、城市规划局等单位相关负责人在国土局六楼召开杜秋林等违章建筑处理会议，并形成会议纪要，纪要确定，只要被告修建的案涉房屋整改到位，满足质量安全要求，并通过消防审查，相关部门就应当为其补办手续。2015年12月11日，西充县国土资源局向西充县城市规划管理局发出西国土资函【2015】142号《关于提供多扶镇居民杜秋林等7户规划指标的函》，函中载明，根据前述会议纪要精神，国土资源局对杜秋林等7户位于多扶场镇中心街社区的土地进行了调查确认。杜秋林等7户人现实际占地面积523.45平方米，其中杜秋林、杜晓兰、杜栋国、罗晓琼在西充县国土资源局办理了国有划拨土地使用权证书，合计面积为406.68平方米，另杜俊波、杜田婷、罗旭英三户属82年以前老宅基地，地基面积为116.77平方米。7户在原宅基地改建旧房未超过原审批和旧宅基地面积，土地使用权来源合法并予以确认。杜秋林等7户未经批准擅自动工，现已建修完毕。依据部门联席会议精神，并根据承建方提供的质检报告和整改验收情况，请西充县城市规划管理局审核杜秋林等7户建房的土地是否符合多扶场镇规划，若符合请函告国土资源局，并提供该宗用地红线图和规划设计条件，以便国土资源局为杜秋林等7户办理合宗及出让用地手续。2016年8月18日，西充县国土资源局再次向西充县城市规划管理局发出西国土资函【2016】203号《关于确认多扶镇杜秋林等7户土地权属的函》，要求西充县城市规划管理局提供杜秋林等7户的规划指标。2016年8月31日，西充县城市规划管理局向西充县国土资源局发出西规函【2016】51号《关于杜俊波、杜秋林等7户旧房改造实建指标的回函》，函中载明，杜俊波、杜秋林等7户旧房改建用地面积为523.45平方米（合0.7852亩），经西充县精诚房地产测绘有限公司对其七户改建房屋现状房产测绘，其实建建筑面积为3321.52平方米，其中第一、二层实际用途为商业，面积分别为438.02平方米、412.66平方米，容积率为6.35。并随函附送了杜俊波、杜秋林等7户旧房改建用地红线图。2017年8月10日，西充县城市管理行政执法局作出“关于多扶镇杜俊波、杜秋林等7户违法建设的处理结论”。结论意见中载明，根据2015年5月29日西充县城乡环境管理局、住建局、国土局、多扶镇人民政府、城市规划局等单位召开的杜秋林等违章建筑处理会议精神，经请示县委政法委王熊骅书记、政府杨春林副县长，城市管理行政执法局2017年6月14日案审会形成意见：该案移交城市规划管理局，城市规划管理局应按杜秋林等违法建设处理会议纪要办理相关手续。对杜俊波、杜秋林等违法建设行为处5000元罚款，予以结案。2017年9月28日，西充县国土资源局就杜俊波、杜秋林等旧房改造所用土地补办土地使用权出让手续事宜发出西充县国有建设用地使用权出让公示，公示载明，杜俊波、杜秋林等旧房改造所用土地变性需补缴土地出让价款813057元。至今，土地变性需补缴的土地出让价款未予缴纳。房屋竣工后，由于实际修建的门面面积和住房面积均超过了协议约定的还房面积，原、被告为还房超面积部分的补差问题发生争议，被告一直未还房给原告。 因根据原、被告签订的协议不能明确被告应还原告房屋的具体位置，重审过程中，本院到现场进行勘验，在勘验中，原、被告双方对被告应还原告等人的门面位置为：以原西充县多扶医院右转进入西充县多扶镇凤凰路方向为序，原告交由被告整体改造修建的房屋第一层的第一间门面属应还杜小利的门面、第二间属应还原告杜涛、罗小琼的门面、第三间属应还杜小兰的门面、第四间属应还杜栋国的门面无争议。但对因原告在交由被告整体改造修建房屋相邻处有一猪圈而约定还原告杜涛、罗小琼的另一间门面和住房的还房位置发生争议，被告认为其整体改造修建的房屋没有占用原告的猪圈，该猪圈系政府扩建凤凰路占用，因而不应再还原告一间门面；原告认为被告整体改造修建的房屋占用了原告的猪圈，因而应按双方2014年3月20签订的协议再还原告一间门面，并当场出示了政府是在被告已将案涉房屋修建好后的2017年才决定扩建凤凰路的依据。被告认为应按其向国土部门和规划部门申报的还原告的住房位置确定还房，原告认为应依双方签订的合同约定按照被告还原告等人的门面顺序在三楼确定还房。 重审中，本院就还房超面积部分的补差问题组织双方当事人协商，双方对所还住房超面积部分按每平方米1000元补差无异议。但对所还门面房超面积部分的补差问题达不成一致。原告认为按双方签订的《合作建房协议》约定，门面房超面积部分本应按每平方米800元的价格给被告补差，考虑到被告修房辛苦，同意按每平方米3000元的价格向被告补差。被告认为此补差标准太低，不同意按此标准补差。要求按现在的门面房市场价格向其补差，否则，要求将超面积部分的门面房隔出来，仅还协议约定应还原告的门面房部分。 本院认为，本案的焦点问题有五个，一是被告是否应按协议约定向原告还房？应还原告一间还是两间门面？应在什么位置还原告的住房和门面？二是原告应按什么标准向被告补超过还房面积的房屋价款？应补多少超过还房面积的房屋价款？三是原告要求被告为其办理所还房屋的不动产权证的请求在当前情况下能否支持？四是原告要求被告交付房屋时安装水、电、气入户应否支持？五是原告主张的延期交房违约金是否应当得到支持？ 针对第一个问题，本院认为，虽然原、被告双方签订的《合作建房协议》、《还房补充协议》乙方是由杜大海代杜涛签的杜涛的名字，但杜涛是原告罗小琼与杜大海之子，杜大海代杜涛的签字得到了杜涛认可，罗小琼系协议约定交由被告整体改造的老旧房屋所占用土地的国有建设用地使用权人，具有国有划拨土地使用权证书，西充县国土资源局亦确认其在原宅基地改建旧房未超过原审批和旧宅基地面积，土地使用权来源合法，该两份协议亦得到了罗小琼本人认可，故原、被告双方签订的《合作建房协议》、《还房补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。被告杜荣春建房虽在修建初期没有得到相关行政部门的确认，但截至案件受理时已经取得了合法的建房手续，现房屋已竣工，被告理应依约向原告还房。按照原、被告双方2010年3月26日签订的《合作建房协议》和2014年3月20日签订的《还房补充协议》约定，被告杜荣春应返还原告杜涛、罗小琼门面一间（即以原西充县多扶医院右转进入西充县多扶镇凤凰路方向为序，原告交由被告整体改造修建的房屋第一层的第二间），3楼住房一套（即以原告交由被告整体改造修建的房屋靠原西充县多扶医院右转进入西充县多扶镇凤凰路方向为序的第一个单元三楼右边那套住房）。被告主张应按其向国土部门和规划部门申报的还原告的住房位置确定还房与双方签订的协议相悖，不应支持。虽然被告声称其整体改造修建的房屋没有占用原告的猪圈，该猪圈系政府扩建凤凰路占用，因而不应再按双方2014年3月20日签订的《合作建房协议》还原告一间门面，但因双方2014年3月20日签订的《合作建房协议》合法有效。在双方签订了《合作建房协议》后，政府扩建道路需退道路红线，是政府与被告之间的事，与原告无关。因此，无论政府扩建道路是否占用原告的猪圈，被告均应再按双方2014年3月20日签订的《合作建房协议》约定还原告一间门面（由于双方对多还的该间门面产生争议，根据本案的实际情况，本院酌定被告还原告的该间门面的位置为：以原西充县多扶医院右转进入西充县多扶镇凤凰路方向为序，原告交由被告整体改造修建的房屋第一层的第八间）。 针对第二个问题，本院认为，根据双方签订的《合作建房协议》约定，被告还原告住房和门面的面积无论是超过或减少，双方均应按每平方米800元补差，但双方后来签订的《还房补充协议》对住房超面积的补差标准重新作出了约定，故原告应按双方签订的《还房补充协议》约定向被告补差，即被告还原告的住房超过110平方以上的部分，原告应按每平方1000元给被告补差。虽然双方在《还房补充协议》中未对门面房超面积部分以什么标准补差作出约定，但原告在本院组织双方就还房超面积部分的补差问题进行协商时明确表示门面房超面积部分愿意按每平方米3000元的价格向被告补差，原告的这一表示属当事人意思自治的范畴，不违反法律的规定，不具有损害他人利益的情形，应予支持。因此，对被告还原告的门面房超面积部分原告应按每平方米3000元的价格向被告补差。被告要求将超面积部分的门面房隔出来，仅还协议约定应还原告的门面房部分与双方签订的协议相悖，不予支持。参照原告提供的西充县精城房产测绘有限责任公司对杜俊波、杜秋林等七户旧房改建房屋面积测绘报告，结合本院确定的被告实际还原告的住房及门面的具体位置，被告实际还原告住房的面积为112.44平方米，超还2.44平方米（112.44平方米－110平方米），原告应向被告补差2440元（2.44平方米×1000元／每平方米）；被告实际还原告门面房的面积约109.72平方米，超还23.32平方米（54.86平方米×2－3.6米×12米×2），原告应向被告补差69960元(23.32平方米×3000元／每平方米)。 针对第三个问题，本院认为，由于案涉整体改造房屋占用的土地变性所需补缴的土地出让金至今未缴纳，因而在目前情形下为还房办理不动产权证的条件尚不成就，故对原告的该项诉讼请求在本案中暂不支持，待办证条件成就后，如被告不依约为原告办理，原告可另行主张权利。 针对第四个问题，本院认为，原、被告双方签订的《合作建房协议》、《还房补充协议》对水、电、气的安装没有约定，水、电、气的安装属于房屋基础设施之一，按照通常惯例，开发商仅需将水、电、气的管道铺设至各业主门口，水、电、气的开户及接入户内是业主的义务，因此，原告主张被告交付房屋时安装水、电、气入户的请求不应支持。 针对第五个问题，本院认为，房屋已经取得相应手续并修建完毕，已达交付条件。按照《还房补充协议》约定，被告应当在协议达成后十八个月内还房，即应在2015年9月20日内还房，被告未按时还房，应当承担相应的违约责任。但双方约定如不按时还房被告负责还房户每户一月3000元的延期费过高，综合考虑多扶镇房屋租金金额和西充县国土局误将原告土地出让给金天置业公司以及被告未按时还房系双方为所还房屋超面积的补差问题发生争议所致等因素，本院酌定由被告向原告支付延期交房违约金20000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、限被告杜荣春于本判决生效后十日内在四川省西充县多扶镇凤凰路杜俊波、杜秋林等七户旧房改建项目一楼向原告杜涛、罗小琼还门面房两间（其中一间位置为以原西充县多扶医院右转进入西充县多扶镇凤凰路为序，原告交由被告整体改造修建的房屋第一层的第二间；另一间位置为以原西充县多扶医院右转进入西充县多扶镇凤凰路方向为序，原告交由被告整体改造修建的房屋第一层的第八间）、三楼住房一套（即以原告交由被告整体改造修建的房屋靠原西充县多扶医院右转进入西充县多扶镇凤凰路方向为序的第一个单元三楼右边那套住房）； 二、由原告杜涛、罗小琼在本判决生效后十日内向被告杜荣春补所还住房超过110平方米部分的价差2440元； 三、由原告杜涛、罗小琼在本判决生效后十日内向被告杜荣春补超过合同约定应还门面面积部分的价差69960元； 四、由被告杜荣春在本判决生效后十日内向原告杜涛、罗小琼支付延期交房违约金20000元； 五、驳回原告杜涛、罗小琼的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2460元，由原告杜涛、罗小琼承担1230元，被告杜荣春承担1230元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  庞 彪 人民陪审员  吴云修 人民陪审员  李汝平 二〇二〇年十一月二十七日 书 记 员  赵宏洲