广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终2281号 上诉人(原审被告)：兴业县农村信用合作联社，住所兴业县玉贵路北侧。 法定代表人：丘庆辉，理事长。 委托诉讼代理人：徐建海，广西业丰律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：覃南棵，男，1979年12月27日出生，壮族，住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：黄元、罗冰娟，均系广西中善律师事务所律师。 原审被告：广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司，地址：玉林市兴业县城隍镇鹿峰山风景区内。 法定代表人：杨军。 上诉人兴业县农村信用合作联社（以下简称兴业信用联社）因与被上诉人覃南棵及原审被告天外天温泉度假酒店投资开发有限公司（以下简称天外天公司）商品房销售合同纠纷一案，不服兴业县人民法院（2020）桂0924民初77号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 兴业信用联社上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四、五项判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.本案的一二审诉讼费用由被上诉人全部承担。事实和理由：一、一审判决对查明和认定“案涉工程主体结构检测结果为不合格或存在质量问题”是没有证据证明和错误的认定。上诉人认为，在本案证据中，被上诉人所提供的《工程质量报告》是不能认定本案事实的。第一，该证据没有原件和完整的报告单，上诉人对该证据的真实性、有效性、关联性都提出异议；第二，该检测报告所检测的工程并不是被上诉人所购买商铺的C区；第三，该检测报告在结论与建议中，根本就没有得出“案涉工程主体结构质量不合格或存在质量问题”的结论。二、一审判决以出卖人逾期交房超过180天后，买有人有权解除合同，且天外天公司承认案涉工程主体结构存在问题，无法确认工程竣工时间、交房时间，买受人取得案涉房的目的已无法实现为事实和理由，适用合同法第九十四条第（四）项规定，支持被上诉人要求解除案涉《商品房买卖合同》的诉请，是适用法律错误。第一，鉴于第一点的事实，不能认定，只能认定出卖人逾期交房的事实；第二，该事实不能单独适用合同法第九十四条，应适用最高法关于买卖合同的解释第十五条第二款的规定，依法认定被上诉人的解除权消灭。本案中，《商品房买卖合同》明确约定天外天公司应于2016年1月30日前将符合的房屋交付给被上诉人，并约定逾期180天后，买受人有权解除合同。被上诉人的解除权应当自解除权发生之日起一年内行使，即从2016年8月1日至2017年8月1日内行驶，逾期不行使的，解除权消失。本案中，被上诉人于2017年12月1日提起诉讼主张解除《商品房买卖合同》，该解除权已经消失，所以，依法应驳回被上诉人的诉讼请求。三、一审判决认定被上诉人在本案中共支付的房贷本息为516000元是错误的，以此事实判决天外天公司返还给被上诉人更是错误的。第一，在本案中从被上诉人约定的还贷账户直接扣支的房贷本息具体是多少金额，被上诉人在一审中没有举证证实；第二，根据天外天公司领取一审判决后，对上诉人工作人员陈述，所有购房者都没有支付过一份钱的购房款或者房贷款，在每人账户上所扣支的房贷款都是天外天公司通过其他账户转账进去的，是天外天公司原股东周建苗找这些购房人合伙诈骗银行房贷款的。第三，根据上诉人对一审法院目前判决的17户购房人的房贷账户的活期存款历史明细流水发现，转入这些房贷款的来源账户大部分是一致的，有部分是他们这17户之间转账的。说明这些购房者在房贷账户上用以扣支的房贷款是天外天公司通过其他账户转入，确实不是各购房者即被上诉人自己的款项。 覃南棵辩称，1.被上诉人是按照天外天公司的要约0首付签订的房屋买卖合同；2.涉案楼盘质量不合格，兴业信用联社没有审查工程质量和天外天公司提供的材料就直接放款；3.天外天公司在建设工程中贷款后就一直处于停工状态，导致无法交付，天外天公司根本违约导致合同的目的不能实现。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。 天外天公司未作陈述。 覃南棵向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判决解除原告与被告兴业信用联社签订的编号515702160281689的《个人购（建）房担保借款合同》；2.请求人民法院依法判决解除原告与被告天外天公司签订的GF-2000-017120160306至20160315《商品房买卖合同》（共10份）；3.请求人民法院判决两被告连带偿还原告已付款516000元及其利息，并按累计已付款的5%支付违约金25800元，合计541800元；4.请求人民法庭依法判决两被告共同承担本案的案件受理费。 一审法院认定事实：2016年3月29日，原告覃南棵与被告天外天公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，被告天外天公司将位于兴业县城隍镇鹿峰山天外天休闲度假区C区商铺-1层C2-10号、C2-11号、C2-12号、C2-13号、C2-14号、C2-15号、C2-16号、C2-17号、C2-18号、C2-19号房屋出售给原告覃南棵作商业使用；出卖人应于2016年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人未按期交付的，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累积已付款的5%向买受人支付违约金。2016年4月7日，原告覃南棵与兴业信用联社城隍分社签订了《个人购（建）房担保借款合同》，向被告兴业信用联社借款3980000元用于购买案涉10间商品房，并用该商品房作抵押担保。被告兴业信用联社按《个人购（建）房担保借款合同》约定，于2016年4月19日代原告覃南棵向被告天外天公司转账支付了10间商铺的购房贷款3980000元。自2016年5月20日起至2017年10月20日止，原告覃南棵连续支付购房按揭贷款。后被告天外天公司因资金短缺，造成停工，未能按约在2016年1月30日前交付房屋，经原告催告并逾期180天后，原告于2017年11月12日向被告天外天公司、兴业信用联社城隍分社分别提交了《解除合同通知书》，要求解除原告与被告天外天公司签订的《商品房买卖合同》，及与兴业信用联社城隍分社签订的《个人购（建）房担保借款合同》。另查明，案涉工程主体结构经广西壮族自治区建筑工程工程质量检测中心检测，检测结果为不合格，庭审中，被告天外天公司该检测结果对此予以承认，并明确表示，无法确定开工日期、竣工日期、交房日期，对原告覃南棵及被告兴业信用联社支付的购房款数额无异议。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉合同是否合法有效？二、假如有效，应否解除或终止？三、假如合同解除，案涉款项购房款、违约金、利息等如何计算？由谁返还？一、关于案涉合同是否合法有效的问题。虽然原告覃南棵以信用社违规放贷为由请求解除案涉合同，但原告覃南棵亦主张所购买的商品房系采用“零首付”方式，并应被告天外天公司要求配合办理相关银行卡，且将银行卡交由被告天外天公司进行具体操作后，仍在一系列购买文件上签字确认，从而与被告兴业信用联社签订了担保借款合同，故案涉两合同均属各方当事人真实意思表示，合同内容并未违反法律法规强制性规定，应属合法有效。即便如被告天外天公司所称，案涉贷款被公司原股东转移，并未投入案涉工程使用，该行为亦系公司股东的行为，并不能第三人产生对抗力，更不能让第三人因此承担不利后果；况且，即使被告兴业信用联社对贷后监管不到位，亦不能以此否认前述合同之效力。还应当指出的是，被告天外天公司在本案一审、二审期间均辩称合同系合法有效的，而在本案重审期间，又主张合同无效，违反禁止反言原则。还应当值得注意的是，本案纠纷起因系被告天外天公司及原股东违法使用或挪用资金，导致项目无法完工，根本性违约，使合同目的不能实现，现通过抗辩合同无效，欲让合同其他当事人分担部分损失，显失公平。综述，该院对被告天外天公司辩称的案涉合同无效，依法不予采纳。二、关于案涉合同应否解除或终止的问题根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，《商品房买卖合同》第九条第（2）款约定，出卖人逾期交房超过180天后，买受人有权解除合同。且庭审中，被告天外天公司承认案涉工程主体结构存质量问题，无法确认工程竣工时间、交房时间，可见，买受人取得案涉房屋的目的已无法实现，故原告覃南棵要求解除案涉《商品房买卖合同》有事实和法律依据，该院依法予以支持。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现的，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故，原告覃南棵要求一并解除《个人购（建）房担保借款合同》，有事实和法律依据，该院依法予以支持。三、合同解除后，案涉款项购房款、违约金、利息等如何计算，由谁返还的问题被告天外天公司对原告覃南棵已支付购房款516000元无异议，并承认应予返还，但需要追究公司原股东责任，追回款项后再返回，且违约金按照各自过错承担。连带责任的承担须有法律的明确规定，而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房被确认无效或被撤销、解除的，出卖人应当将收受的贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故被告天外天公司以原股东行为抗辩、原告覃南棵要求被告兴业信用联社承担连带责任，无事实和法律依据，该院依法不予采纳、支持。关于违约金和利息的计算方式，根据《商品房买卖合同》第九条第（2）款的约定，买受人解除合同的，出卖人应按买受人累计已付款的5%支付违约金即25800元。此外，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率标准已取消。故本案的利息应为：以516000元为基数，自2017年11月19日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率；自2019年8月20日起还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，分段计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决：一、解除原告覃南棵与被告广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司签订的合同编号为GF-2000-0171、20160306至20160315的《商品房买卖合同》；二、解除原告覃南棵与被告兴业县农村信用合作联社签订的合同编号为515702160281689的《个人购（建）房担保借款合同》；三、被告广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司返还516000元给原告覃南棵；四、被告广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司支付利息（利息计算方式：以516000元为基数，自2017年11月19日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率；自2019年8月20日起还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，分段计算）给原告覃南棵；五、被告广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司支付违约金25800元给原告覃南棵；六、驳回原告覃南棵其他的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。兴业信用联社提交以下证据：1.覃南棵于兴业信用联社城隍信用社的活期存款历史细，欲证明本案按揭贷款本息的款项并不是覃南棵自己的，而是天外天公司的资金进行偿还的；2.其他购买天外天公司商铺在信用社办理按揭贷款的十四份活期存款历史明细，欲证明这些商铺的购买者之间有资金往来，这些钱并不是他们自己的。覃南棵质证认为，以上证据反映的款项是天外天公司进行首付款转账的流水，与其一审提供的证据是吻合的，大部分按揭款都是覃南棵自己的账户转账的，其中有几笔是由天外天公司账户进行转款的原因是覃南棵因为没有得到房子停止交按揭款后兴业信用联社从天外天公司的账户扣款。对以上的证据1因覃南棵已经认可购置案涉10件商铺是0首付，本院对该证据作为认定0首付购房的事实予以采纳，但该证据不能证明按揭贷款的资金并非覃南棵个人所有。对于证据2，其他购房者的流水与本案没有关联性，本院不予采纳。 兴业信用联社在二审期间，向本院提交《调查取证申请书》，申请法院调取覃南棵在中国工商银行开户的卡号尾号为20×××67账户从2016年10月1日至2017年10月30日期间的历史交易明细，目的要查明从覃南棵还贷账户上所扣划的按揭贷款516000元是否为覃南棵的个人资金。因兴业信用联社已经确认其收到了从覃南棵账户划扣的516000元的按揭贷款的事实，故覃南棵以上账户的交易明细与本案的处理没有关联性，本院不予准许。一审认定的事实中除认定案涉工程主体结构经检测，检测结果为不合格，因该检测报告并无直接作出该结论本院不予确认外，认定的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，覃南棵与天外天公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，当属有效，双方均应按约履行各自的义务。天外天公司作为案涉房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，天外天公司应于2016年1月30日前向覃南棵交付房屋，但天外天公司至今仍未交付该房屋，该房屋处于停工状态且短期内无法交付，致使合同目的不能实现，覃南棵享有法定解除权，法定解除权的行使不受除斥期间限制，故覃南棵向法院提起诉讼要求解除其与天外天公司签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，应予支持。兴业信用联社主张覃南棵的解除权已经丧失没有依据，本院不予采纳。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，覃南棵请求解除其与兴业信用联社签订的《个人购（建）房担保借款合同》，应予支持。关于兴业信用联社主张覃南棵所归还的按揭贷款本息并非其本人资金不应由天外天公司返还的问题，根据法律规定，因《商品房买卖合同》被解除，天外天公司应返还覃南棵所支付的购房款本金及利息。本案中，各方对从覃南棵账户划扣用于归还本案按揭贷款的数额为516000元并无异议，如非被特定化，银行账户内的货币资金属于储户所有，应以资金的占用状态认定款项的属性，而覃南棵该账户的资金如何得来并不影响该资金的归属亦未改变兴业信用联社已经实现部分按揭债权的事实，故兴业信用联社提出以上主张没有理由，本院不予采纳。 综上所述，兴业信用联社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9218元（上诉人已预交），由上诉人兴业县农村信用合作联社负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭泉清 审判员  吕海欢 审判员  姚 莉 二〇二〇年十一月十日 书记员  庞 晴