湖南省绥宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0527民初775号原告：蒋迪洁，女，苗族，1988年6月6日出生，住湖南省绥宁县。原告：蒋迪静，女，苗族，1991年2月20日出生，住湖南省长沙市岳麓区。二原告共同委托诉讼代理人：蒋峰，男，1965年6月2日出生，汉族，住湖南省绥宁县，系二原告的父亲。二原告共同委托诉讼代理人：周勇，湖南方剑律师事务所律师。被告：绥宁大汉城镇建设有限公司.住址：湖南省绥宁县。法定代表人：邹明，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李剑烽，湖南三行律师事务所律师。原告蒋迪洁、蒋迪静与被告绥宁大汉城镇建设有限公司（以下简称大汉公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，于7月22日向被告邮寄送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等法律文书，并依法组成合议庭确定于2020年8月25日公开开庭审理。2020年8月21日，双方当事人的委托诉讼代理人向本院申请延期审理，本院于2020年10月16日、11月24日公开开庭进行了审理。原告蒋迪洁、蒋迪静的委托诉讼代理人周勇、蒋峰，被告大汉公司的委托诉讼代理人李剑烽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋迪洁、蒋迪静向本院提出诉讼请求：一、终止2016年10月29日原告与被告签订的二份《商品房买卖合同》；二、判令被告将原告已付绥宁县××路××街××栋××层××号××商铺的价款税费共1222784.76元退还原告；三、判令被告赔偿原告以价款总额1177577元为基数按照银行贷款基准利率（2016年的三年期年贷款利率4.75%）从2016年10月29日起计算至退还全部价款之日止的原告经济损失；四、判令被告接收原告退还的绥宁县××路××街××栋××层××号××商铺；五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年，被告对在绥宁县沿河西路开发的大汉商业街商品房进行销售，被告利用媒体和销售时散发客户一系列广告，被告的广告和销售人员均明确该商业街会配备浮桥（公共道路）、音乐喷泉等公共设施，引进商业项目，提升商业街品味，加强商业运营，让业主实现商铺的商业价值等，合同也约定公共卫生间、垃圾站等公共配套建筑在交房时达到使用条件。被告以上合同义务至今尚未履行，存在严重违约。原告父亲蒋峰2016年10月15日与被告签订二份《大汉商业街商铺定购协议》。2016年10月29日原告与被告就定购的二个商铺签订了二份《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于绥宁县××路××街××栋××层××号××商铺，建筑面积分别为32.39平方米、24.26平方米，价款分别为824119元、347213元，原告签订合同当日即一次性付款1171332元，并支付预告登记费及档案材料费、（他项）权证登记费、维修基金共6245元，原告履行了合同义务，但是被告仅给予原告收款收据（未出具发票）。双方《商品房买卖合同》第十五条明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将买受人已付房款退还买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同》附件四约定“3、买受人委托出卖人办理产权登记手续，为便于及时办理产权证，买受人应按政府主管部门相关规定交清办理产权所需的税费及房屋维修基金，由出卖人代收代缴，多退少补。”《商品房买卖合同》中对原被告之间的权利与义务进行了详细约定。2017年10月18日，被告将原告购买的商铺交付原告，并向原告收取二个商铺从2017年10月18日开始的第一年管理费。按照双方合同约定，被告应当从2017年10月18日开始起算360个工作日内（2019年4月前）办理权属登记备案，依照不动产登记暂行条例规定原告应当在2019年5月取得不动产权证书，但是由于被告的原因（拖延缴税、占用资金等）一直未开具办理不动产证必须的商铺买卖行为的增值税发票，被告直到2019年9月2日才开具商铺的增值税普通发票，造成原告于2019年10月8日才可以缴纳购买二个商铺的印花税和契税共31807＋13400.76＝45207.76元，原告因此又催过被告办理移交原告不动产权证书。由于被告的原因（大汉商业街违反规划、未能完成工程验收备案等）导致原告未能取得不动产权证书，被告履行办证交证义务违约，原告至今仍没有取得不动产权证书。由此，双方合同约定的终止合同、退房条件出现。对于被告的违约行为，原告及其他业主多次向被告催促，向政府相关部门投诉，2020年5月21日，被告向业主做出《关于大汉商业街部分业主相关诉求问题的回复》，被告认可对不动产权证办理已经构成延期，并愿意按合同赔付标准的70%承担违约责任。但是原告对被告的解决方式不接受。2020年5月25日，原告按照合同约定选择退房，并向被告提交《申请退出大汉商品房（商铺）的报告》，被告收到报告后未按照合同约定处理，原告的合法权益受到损害。综上所述，被告的行为已严重构成违约。原告为维护自身合法权益，有权根据《商品房买卖合同》第十五条规定按买受人退房约定处理和主张权利，被告应当将原告已付房价款等全部退还原告，并赔偿原告诉请的经济损失。现根据《合同法》第91、98条规定提起诉讼，恳请法院依法支持原告之诉请。被告大汉公司辩称：一、原告请求终止《商品房买卖合同》不符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条之规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止；（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵消；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条之规定：当事人协商一致，可以解除合同……第九十四条之规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为，致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。为此，根据法律规定原告只有解除合同，才能终止合同权利义务。合同解除只有两个规定，第九十三条：自愿协商解除。第九十四条法定解除，在没有解除合同的前提下，合同的权利义务是不能终止的。故原告请求终止2016年10月29日原告与被告签订的二份《商品房买卖合同》是不符合法律规定的。二、被告宣传配备浮桥、音乐喷泉等配套建筑，现未建设，属不可抗力，不属被告严重违约。1、被告通过政府及相关部门的准许，投资80万元左右的资金，架设浮桥，并待验收合格后作为公共基础设施移交当地政府。2016年7月，被告完成了浮桥的架设工作并在浮桥上举办了“阿苗千千感恩音乐会”。2017年7月份因多次涨洪水，冲走浮桥，相关职能部门认为在河道上架设浮桥存在严重安全隐患，指令被告拆卸浮桥，不再批准架设浮桥。因此，被告没有架设浮桥是不能预见、不能避免并不能克服的自然灾害、政府行为等因素所导致的，属不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第117条之规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条之规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。因此被告已实际履行了架设浮桥的义务，现浮桥没有架设是不可抗力导致的，故被告没有严重违约也不应承担民事责任。2、“音乐喷泉”的建设主体不属被告，现不能建设是自然灾害、政府行为所导致的，仍属不可抗力。2016年底，绥宁县宝庆联纸有限公司在政府的主持下，计划在绥宁县城巫水河道上风雨桥上游建设一个“音乐喷泉”，并经长沙喜马拉雅音乐喷泉设备有限公司做出了初步方案，设计及预算，因建设位置邻近大汉商业街，绥宁县宝庆联纸有限公司与被告商议，请求被告参与建设，但被告并未与绥宁县宝庆联纸有限公司达成一致意见，但基于该喷泉建设方案是当地政府批准实施的项目，在此情况下，被告对音乐喷泉建设做了适当宣传，但并未承诺是被告建设。绥宁县宝庆联纸有限公司在项目申报时遇洪水爆发期，考虑安全隐患，该项目未获批准。因此，音乐喷泉没有建设仍属自然灾害、政府行为所导致的不可抗力。根据法律规定被告没有严重违约不应承担民事责任。3、其他公共配套设施，合同并没有明确约定具体内容，被告力所能及的都已完成，故被告不存在违约。三、原告不能退铺，被告不存在接铺。根据《中华人民共和国物权法》第六条之规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告购买大汉商业街2栋1层1030号商铺、2栋1层1044号商铺已于2019年12月20日办理好不动产权证书，根据法律规定已进行设立登记，发生效力，房屋的权属已完成了转移，故原告不能退铺，被告不存在接铺。四、房屋的权属已完成了转移，被告不存在退原告的商铺款、税费及承担利息损失。综上所述，原告的诉讼请求不符合法律规定，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告蒋迪洁与原告蒋迪静系姐妹关系，2016年10月15日，二原告的父亲蒋峰与被告大汉公司签订二份《大汉商业街商铺定购协议》，定购被告在绥宁县××路××街××层××号××商铺。2016年10月29日，二原告与被告就蒋峰定购的二个商铺签订了二份《商品房买卖合同》，二原告购买被告大汉商业街第2栋1层1030号（建筑面积：32.39平方米，价款824119元）、1044号（建筑面积：24.26平方米，价款：347213元）二个商铺，二原告于签订《商品房买卖合同》当日即一次性付清两个商铺的价款共计1171332元。《商品房买卖合同》附件四第3条约定：“买受人委托出卖人办理产权登记手续，为便于及时办理产权证，买受人应按政府主管部门相关规定交清办理产权所需的税费及房屋维修基金等，由出卖人代收代缴，多退少补。”二原告于签订《商品房买卖合同》当日按照合同约定向被告支付了两个商铺的预告登记费及档案材料费、他项权证登记费、维修基金，共计6245元，被告于收款当日对所收取的款项及房款向二原告出具了收款收据。2017年10月18日，被告将二原告购买的两个商铺交付给二原告，二原告于同日向被告交纳了所购两个商铺从2017年10月18日开始为期一年的物业管理费1224元，被告向二原告出具了收据。2019年9月27日，被告开具了二原告所购商铺的增值税普通发票，2019年10月8日，二原告交纳了办理所购两个商铺产权登记的印花税和契税。二原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。”2019年12月3日，二原告所购买的两个商铺经绥宁县自然资源局不动产登记中心登记备案，并于2019年12月20日办理好不动产权证书，但二原告至今未拿到所购两商铺的不动产权证书。2020年5月11日，大汉商业街部分业主到被告处反映和提出相关诉求，2020年5月21日，被告就业主反映和提出的诉求作出《关于对大汉商业街部分业主相关诉求问题的回复》，在回复中，被告认可“商业街部分业主的不动产权证办理已经构成延期”，并表示将“依据《绥宁县商品房买卖合同》中的相关条款约定，比较大汉汉园一期延期办证的赔付标准，我公司按照70%承担违约责任”。2020年5月25日，二原告向被告提交《申请退出大汉商品房（商铺）的报告》，报告指出二原告与被告签订《商品房买卖合同》并交足了房款和相关税费，但至今没有得到不动产权证，由于被告严重违约，同时没有履行建设好浮桥等商业街南部道路等公共基础设施，也没有动工建设商业街二期等诸多问题，要求根据《商品房买卖合同》第十五条和第十四条，申请退房退款，并要求被告按已收所有价款的5%赔偿损失。另查明，2016年1月16日，被告向绥宁县人民政府递交《关于在绥宁县城巫水河道上建设浮桥的请示》，拟在“绥宁县城沿河西路大汉商业街旁巫水河中，距上游长铺公路大桥约350米，距下游风雨桥约300米”的位置修建一座浮桥，该请示经绥宁县人民政府批示同意。随后，被告在拟修建浮桥的位置完成了浮桥的建设，并于2016年9月7日在所建浮桥上举办了“阿苗千千感恩歌友会”。2017年7月，因巫水河涨洪水，被告建设的浮桥被洪水冲走，相关职能部门认为在河道上架设浮桥存在安全隐患，令被告拆除浮桥并不再批准架设浮桥。2016年底，绥宁县宝庆联纸有限公司为回报社会，拟在绥宁县巫水河道风雨桥上游建设一个“音乐喷泉及水幕激光投影工程”，并委托长沙喜马拉雅音乐喷泉设备有限公司作了初步设计方案及预算。因拟建设音乐喷泉位置邻近大汉商业街，绥宁县宝庆联纸有限公司要求被告给予支持和协助，被告也参与了前期的相关工作，商讨了协助建设方案，但在项目申报过程中，因防洪及安全问题该项目未获批准。上述事实，有原告方提交的二原告的身份证复印件、《大汉商业街商铺定购协议》、《商品房买卖合同》、大汉公司收款收据、物业费收据、湖南增值税普通发票、印花税和契税的完税证明、《关于对大汉商业街部分业主相关诉求问题的回复》、《申请退出大汉商品房（商铺）的报告》、回执证明，有被告提交的不动产权证书、《关于在绥宁县城巫水河道上建设浮桥的请示》、中国工商银行网上银行电子回单、浙江增值税普通发票、照片、长沙喜马拉雅音乐喷泉设备有限公司工程预算表、绥宁县宝庆联纸有限公司《关于我公司建设音乐喷泉的情况说明》，以及庭审笔录等证据证实，足以认定。本院认为，本案系商品房（商铺）买卖合同纠纷，二原告主张终止其与被告签订的两份《商品房买卖合同》，理由是根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第七项规定，即存在法律规定或者当事人约定终止的其他情形，合同的权利义务终止。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，可以选择退房、退款赔偿损失或者不退房、按约定标准支付违约金两种处理方式。经查明，被告将二原告所购商铺交付二原告的时间是2017年10月18日，则被告应在360个工作日内，即在2019年3月27日前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告直到2019年12月3日才向绥宁县自然资源局不动产登记中心进行产权登记备案，违反了原、被告之间的合同约定。但被告在2019年10月8日通知二原告交纳所购商铺的印花税和契税时，二原告并未就被告逾期进行产权登记备案向被告提出异议，并按被告通知交纳了所购商铺的印花税和契税，应视为二原告认可被告继续办证，双方对所签《商品房买卖合同》第十五条约定的逾期进行产权登记备案的处理方式作出了选择，即选择不退房、按约定标准支付违约金。二原告所购买的商铺已经不动产登记中心登记，已经行政程序确认了不动产物权的转移，已经发生法律效力，二原告所购的商铺已经过户到其名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产登记办证属于行政行为，民事审判不能否认行政办证的法律效力。至于二原告提出的修建浮桥和音乐喷泉的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，二原告不能因被告未能按商品房销售广告和宣传资料中的描述完成相关建设而主张被告违约。原告提交的《商品房买卖合同》附件一房屋平面图不包括浮桥和音乐喷泉，原告未能举证证明浮桥和音乐喷泉在商品房开发规划范围内。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第九十一条第一款第七项，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告蒋迪洁、蒋迪静的诉讼请求。本案受理费17712元，由原告蒋迪洁、蒋迪静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  阳享海人民陪审员  刘新怡人民陪审员  谢乔武二〇二〇年十一月二十四日法官助理林淑娟书记员贺艳霞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。