广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初4930号 原告：王静，女，1983年3月14日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托代理人：林桂进，广西红火律师事务所律师。 被告：杨秀兰，女，1970年8月4日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托代理人：蒋郁超（被告杨秀兰之丈夫），男，1974年8月24日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 第三人：广西金世家房产投资有限公司，住所地：广西玉林市玉州区良园路**华商国际****1706铺，统一社会信用代码：91450900340316490N。 法定代表人：张凤姣。 委托代理人：陈玉霞，女，1984年10月7日出生，汉族，系广西金世家房产投资有限公司的员工，住广西兴业县。 原告王静与被告杨秀兰、第三人广西金世家房产投资有限公司（以下简称金世家公司）定金合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告王静的委托代理人林桂进、被告杨秀兰及其委托代理人蒋郁超、第三人金世家公司的委托代理人陈玉霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告、被告、广西金世家房产投资有限公司三方签订的《金世家三方定金收取协议》；2、判令被告双倍返还定金60000元给原告；3、判令被告返还2372.23元给原告；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年6月9日，被告（甲方）与原告（乙方）、广西金世家房产投资有限公司（丙方）三方签订《金世家三方定金收取协议》（以下简称协议），协议约定被告将XXXX小区房卖给原告，定金30000元，待查完档签订买卖合同后，定金自动转为首付款的一部分，2020年7月15日前签订买卖合同，签订买卖合同当日付清丙方的中介费及贷款服务费、加急费，否则每日违约金为应收费用的1%。签订协议当日，原告通过银行转账方式支付了30000元定金给被告，被告出具收据给原告收执。2020年7月1日原告又按被告的要求将2372.23元转账给账号为43×××02的蒋郁超账户。XXXX小区是玉林高级中学附属初中的学区房，原告购买XXXX小区的房子是为解决小孩上玉林高级中学附属初中的问题。但被告的XXXX小区房在签订协议时并未取得不动产权属证书，至原告起诉之日仍未取得。被告隐瞒该事实，致使即使双方签订买卖合同后，被告也无法将该房屋过户给原告，因此，被告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的行为构成违约，致使订立合同的目的无法实现，应承担双倍返还定金的违约责任及返还原告支付的2372.23元。另外，根据被告提交的证据买卖合同，房屋属于被告与其丈夫蒋郁超共有的，但三方协议只有被告一人签字，自原告方起诉，三方签订的协议没有得到蒋郁超追认，所以在签订三方协议时，被告属于私自处分、处置共有不动产，因此三方签订的协议应当认定无效。为维护原告的合法权益，请求法院依法判决，判如原告所主张。 原告对其诉称的事实在起诉时（即2020年8月26日）向本院提交的证据有：1、《居民身份证》复印件一份，欲证明原告的诉讼主体资格；2、《人口基本信息》复印件一份，欲证明被告的诉讼主体资格；3、《企业信用信息公示报告》复印件一份，欲证明金世家公司的工商登记信息；4、《金世家三方定金收取协议》复印件一份，欲证明三方签订协议的事实；5、《中国农业银行超级柜台客户回执》复印件一份，6、《收据》复印件一份，以上证据5-6欲证明签订协议当日，原告通过银行转账方式支付了30000元定金给被告；6、《中国建设银行个人活期账户交易明细》复印件一份，欲证明2020年7月1日原告按被告的要求将2372.23元转账给蒋郁超账户内。 被告杨秀兰辩称：原告所诉不是事实，被告并未隐瞒房屋未获得不动产权的事实，原告的起诉无理，请求驳回原告的诉讼请求。针对原告说被告私自处置不动产的问题，原告所说的不是事实，当时被告本来不想卖给原告的，金世家公司的员工是可以作证的，是后来原告回来求被告卖给原告的，当时比较急，被告的丈夫在上班，所以协议就只有被告签字，原告是按照三方协议转了定金给被告。实际是原告自己违约，拖延了被告的时间，导致被告的房子卖不了，对被告造成了损失，被告的损失应该由原告来赔偿才合适。被告与原告之间有很多聊天记录都可以证明的，原告现在已经将被告微信拉黑。被告的房子挂在金世家公司的时候，就已经明确房子还没有产权证了，被告并未对原告隐瞒，现在没有证不代表以后不得证，不能以此就认为被告存在隐瞒，被告一直都是很诚实地告知了原告。定金协议第一条，原告已经看过被告的房子认可之后，才将定金转给被告的。原告也是金世家公司的员工，原告本来就是做房地产的，原告是很专业的，原告非常清楚定金协议第一条所约定的内容，原告是认可了该条条款，认可了房产，才交付定金给被告，被告才会出具收据给原告的。交了定金以后，三方约定2020年7月15日以前签订正式的买卖合同，但是到期后，原告要求延期十天，被告同意延期到7月25日，过了7月25日以后，原告还是以各种理由拖延，到最后大家都没有签订到正式的买卖合同，实际上是原告在时间上违约，最后原告就说不要房子了。应该是原告赔偿被告60000元的，反而原告还要求被告赔偿，这毫无道理可言。根据合同第三条约定，被告并没有违约，被告不应该赔偿。对于原告主张要求解除三方协议的主张，被告不同意解除，要求继续履行。 被告杨秀兰对其辩称的事实在2020年9月11日向本院提交的证据有：1、《商品房买卖合同》复印件一份，欲证明被告夫妇于2016年5月31日与广西盛伟业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，实际交房时间是2019年1月30日，按照合同约定，房屋权证的办理期间为2019年1月30日至2021年1月30日；2、《金世家公司内网网页截图》复印件一份，欲证明涉案房屋挂网出卖时明确标注尚未取得产权证；3、《微信聊天记录》复印件一份，欲证明在签订协议前，原告与被告多次微信中商讨房屋买卖有关细节问题，其中被告早已明确告知原告该房屋目前尚未取得产权证；4、《金世家三方定金收取协议》、《收据》复印件各一份，欲证明原告充分了解认可后才交定金，是原告不按时间履行违约。 第三人金世家公司陈述：2020年5月15日，原告通过面试，进入金世家公司当一名试用员工，于5月21日正式上班。根据公司的新人培训制度：新入职的员工务必要去踩盘，熟悉楼盘的相关信息，一二手房都得熟悉。2020年5月24日，原告跟随公司的另一位正式员工即第三人诉讼代理人陈玉霞一起到XXXX看一套房子的户型，聊天过程中，原告了解到XXXX小区的房屋是读玉高附中的学区房，便有意购买，但公司员工陈玉霞多次通过各种方式劝告原告：这个小区的房屋尚未获得不动产证，购买会存在风险。原告的回应是：利润与风险并存；XXXX小区号房业方即被告也当场多次告知原告涉案房屋未获得不动产权证的真实情况，当时公司金鸡店的员工尧志辉也在场见证此事。事后原告多次私下与被告联系沟通，最后认可了涉案房屋。2020年6月3日，原告与被告再次到金世家公司东盛九分店洽谈涉案房屋的交易细节，被告再次相告房屋并未获得不动产证，当场提供了原购房合同和税票，公司员工陈玉霞也在旁边多次提醒没有不动产证的风险。最终，原告与被告达成协议，同时口头约定原告从7月份开始接替被告的月供：2215元/月。双方于2020年6月9日与公司一起签订三方定金收取协议，并约定在2020年7月15日前签订正式的购房合同。在此期间，原告继续在金世家公司任职置业顾问的岗位，经过试用期的考核，原告达标金世家公司新人的考核标准，于2020年6月26日办理了入职手续。2020年7月15日，原告与被告没有签订金世家房产公司的二手房屋买卖合同，理由为原告说资金没有到位，希望被告推迟签订合同的时间，被告出于对原告的同情与仁义，答应了原告的要求。突然有一天原告说放弃购买涉案房屋，要求被告退钱。第三人金世家公司认为，原告起诉被告是不合理的，是不成立的，原告是在知情的情况，第三方多次向原告相告房子没有产权的情况，存在有风险，金世家有很多员工都可以作证的，原告在知情的情况下仍坚持要购买。金世家认为关于原告提出房产是被告与其丈夫共同所有，协议只有被告签字。当时被告与其丈夫是在场的，已经提供的结婚证、身份证、买卖合同以及契税发票，当天签订协议时，因为被告的丈夫上班没有时间签字，由被告签订协议，当时王静默许是可以这么操作的。6月5日前已经告知王静这套房子的相关情况，当时约了原告与被告、被告的丈夫6月5日金世家东盛9分店面谈，然后约了6月9日签订三方定金协议。6月5日，被告的夫妻是同时出现现场，提供了他们的相关证件，证明了他们之间的关系以及房产属夫妻共有，金世家公司认为原告的起诉的理由不成立，其认为被告故意隐瞒事实不成立。关于原告主张解除三方协议的，金世家公司方认为该协议不应解除，应继续履行。 第三人金世家公司当庭向本院提交的证据有：1、《金世家房产应聘简历》、《居民身份证》、《金世家房产员工保密承诺书》、《合同档案移交登记表》复印件各一份，欲证明原告系金世家公司的员工；2、《微信聊天记录》复印件一份，欲证明原告是已经知情东昇时代小区房屋未获取产权证的，被告不存在隐瞒的情形。 综合原、被告的诉辩意见，以及全案证据进行分析，本院确认以下法律事实：2019年12月，被告将其名下的位于玉林市（建筑面积91.91平方米，未取得房地产权证）委托第三人金世家公司挂牌出售。原告于2020年5月进入第三人金世家公司跟班学习，于2020年6月26日经金世家公司考核通过入职。原告在公司跟班学习期间了解被告转让的房屋系就读玉林高级中学附属初中的学区房，有意购买。2020年6月2日，原告通过微信添加被告为好友，双方不断通过微信聊天或面谈方式交流涉案房屋的基本情况，原告知悉涉案房屋尚未取得房地产权证及房屋共有人是被告的丈夫（详见双方的微信聊天记录：2020年6月5日晚上22时左右、2020年6月9日中午12时左右）。2020年6月9日，原、被告经过多次协商后达成一致意见，与第三人金世家公司共同签订《金世家三方定金收取协议》一份，协议约定被告将涉案房屋以售价（不含税）610000元转让给原告，付款方式为按揭；同时约定于2020年7月15日前办理合同签订手续，如逾期不办理或单方面违约不售或者不买均应赔偿1倍数额的定金给中介方和守约方（各享有一半）等内容。其中协议第一条约定：“在乙方（即本案原告）确认已查阅该物业的权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看该物业，对物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、产权情况等均予以认可后为了表示诚意购买该物业自愿先交30000元定金交给甲方（即本案被告），甲方开具收款收据给乙方。待查完档买卖双方签完合同后，该定金自动转为首付款的一部分，由甲方结算给出卖方，三方按照以下约定的时间办理相关交易的手续等”；第四条补充条款：“甲方收到定金后，该房不得转卖给第三方，不得抬价，如有上述视为违约（收到定金即生效）”。同时原告与被告达成口头协议：从2020年7月份始，由原告接替被告承担涉案房屋的银行按揭贷款。签订协议当天，被告按约定收取了原告的定金30000元并出具了《收据》一份。2020年7月1日，原告按口头协议通过银行转账方式转款2372.23元到被告的丈夫蒋郁超银行账户内。 协议签订后，第三人金世家公司没有收取原告的中介费。2020年7月15日，《金世家三方定金收取协议》约定签订正式房屋买卖合同的期限届满，原告以资金紧张为由推迟签订正式房屋买卖合同。之后，原告多次通过微信聊天方式与被告协商，最后要求被告退还定金，表示不愿购买涉案房屋，双方协商不成。原告遂以被告故意隐瞒涉案房屋未取得不动产权属证的事实而构成违约为由向本院提起诉讼。 另查明，2015年5月11日，第三人金世家公司经玉林市工商行政管理局核准登记成立，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围：对房地产公司的投资、房地产信息咨询、房地产代理销售；房地产营销策划；房屋租赁代理；房产证登记代办服务；室内外装修装饰服务；投资管理咨询服务。 本院认为，原、被告与第三人金世家公司于2020年6月9日签订的《金世家三方定金收取协议》，是原告与被告的真实意思表示，事实清楚，证据充分，是成立有效的合同。根据合同的内容及合同履行的情况综合分析，《金世家三方定金收取协议》属于预约合同。原、被告双方虽然在该协议中对交易房屋的位置、面积、交易价格等有所约定，但是对交易的实质性条款，如房屋价款的具体给付方式、交易房屋的交付时间等还没有进行进一步的磋商，仅仅通过预约合同的形式将交易的机会固定下来，详见《金世家三方定金收取协议》约定的第一条、第三条及第四条补充条款，已明确体现了原、被告双方的预约意思表示。 原、被告在协议中约定签订主合同的时间为2020年7月15日，但期限届满之日，原告以其他理由推迟签订主合同，最后却以被告违约为由拒绝签订主合同，理由：一、原告诉称被告故意隐瞒涉案房屋未取得不动产权证而签订协议之主张，与事实不符。被告于签订协议之前已将涉案房屋委托第三人金世家公司挂牌出售，出售信息中已标识涉案房屋尚未取得房地产权证，而原告于签订协议之前为成为第三人金世家公司的正式员工而进入第三人金世家公司跟班学习，对房屋买卖相关程序及备档资料应该有所学习与了解；而且在签订协议之前，原告与被告通过见面会谈及微信进行多次沟通与交流涉案房屋的信息，同时原告也得到第三人金世家公司作为中介方的提醒告知，因此，被告不存在隐瞒涉案房屋权属情况的行为，对原告上述该主张，本院不予确认。二、原告诉称被告隐瞒涉案房屋共有人即被告的丈夫蒋郁超而私自签订协议应为无效协议之主张，与理不符。法律上，在房屋买卖合同中，作为出卖人的夫或妻一方签订的是自已一个人名字，构成无权处分，但属于效力待定，需要权利人的追认。而本案中，原告明知涉案房屋尚有一方权利共有人，仍坚持同意让被告一人签订协议（详见双方的微信聊天记录），而且该协议事后也得到了涉案房屋的权利共有人蒋郁超的追认，因此，原告上述之主张，于理不符，本院不予确认。三、原告诉称涉案房屋至今尚未取得房地产权证导致无法过户而致协议的目的无法实现之主张，于理不符。现原告与被告签订的协议仅仅是预约合同，双方预约的主要事项为签订主合同，涉案房屋的交付及过户问题才是主合同追求的终极目的，未取得房地产权证的房屋转让协议也属于效力待定，有待双方签订主合同时进一步的协商与约定。而且涉案房屋的过户具体约定并未体现于原告与被告签订的预约合同中，原告上述之主张，于理不符。综上所述，被告在履行《金世家三方定金收取协议》过程中不存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。原、被告签订的《金世家三方定金收取协议》只是预约合同，那么签订主合同有待双方进一步的协商，现原告已明确表示要求解除《金世家三方定金收取协议》，拒绝与被告签订主合同，且协议约定的期限已届满，根据契约自由的原则，原告要求解除协议的主张，没有违反法律的规定，本院予以支持；但原告逾期拒绝与被告签订主合同，则是违反了《金世家三方定金收取协议》的约定，构成违约，应承担违约责任，据上述法律规定，原告作为给付定金的一方，无权要求返还定金。 被告收取原告的2372.23元是基于《金世家三方定金收取协议》进一步协商而达成的另行口头协议：原告接替被告承担涉案房屋的银行按揭贷款。现《金世家三方定金收取协议》已解除，原告接替被告承担涉案房屋的银行按揭贷款的依据已消失，据此，原告要求被告返还2372.23元的主张，合情合理，证据充分，本院予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条的规定，判决如下： 一、解除原告王静与被告杨秀兰、第三人广西金世家房产投资有限公司于2020年6月9日签订的《金世家三方定金收取协议》； 二、被告杨秀兰返还人民币2372.23元给原告王静； 三、驳回原告王静的其他诉讼请求。 本案受理费1359元，减半收取为679.5元，由原告王静负担653.5元，被告杨秀兰负担26元（原告已预交费用，被告在支付上述款项时，一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  包智慧 二〇二〇年十一月五日 书记员  吕玉凤