广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0603民初1123号 原告：朱秋芳，女，1966年5月7日出生，汉族，退休员工，住浙江省德清县。 委托诉讼代理人：孙焕臣，港口区光明律师服务所法律工作者。 被告：防城港泰城房地产开发有限公司，住所地广西防城港市港口区马正开路**国贸中心广场写字楼一、写字楼二、酒店公寓****商铺，统一社会信用代码91450600566764376L。 法定代表人：刘德宽，执行董事。 委托诉讼代理人：杨秀秦，广西万益（防城港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何梁荣，广西万益（防城港）律师事务所律师。 原告朱秋芳诉被告防城港泰城房地产开发有限公司（以下简称泰城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱秋芳及其委托诉讼代理人孙焕臣，被告泰城公司的委托诉讼代理人何梁荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除双方签订的商品房买卖合同（预售）及该合同的补充协议；二、请求判令被告返还己付房款230,640元；三、请求判令被告给付违约金12973.5元及已付房款利息（违约金按288,300元×4.5%计算；利息按总金额230,640元分别从每次付款时间起算至实际给付之日，按年利率4.5%计算）；四、请求判令被告给付交通费1,085元，住宿费492元，合计1,577元；五、本案的诉讼费由被告承担。原告向本院提出事实与理由：2017年12月，经朋友推荐，原告购买了被告开发建设的“永恒财富广场二期泰城幸福雅居5号楼1单元23层2305号”房屋。自2017年12月至2018年7月，原告分四次向被告支付购房款230,640.00元，占总房款的80%。2017年12月28日，双方签订了商品房买卖合同，合同编号：FCG2017037214。合同第十一条约定，2019年12月30日前，向原告交付该商品房，交付的商品房要达到合同第九、十条约定的交付条件。被告在交房日期届满前15日（不少于10日），将查验房屋的时间，办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。2020年7月初，原告接到了被告的交房通知书，于7月上旬来到了被告处准备接房。原告在没有看到房屋和交房相关材料的情况下，被告便要求签《商品房买卖合同》的补充协议，内容为要求原告在三日内交付剩余的20%。签完补充协议后，原告到2305号房，发现门锁破损，室内还有人的粪便。原告遂向被告要求提供符合第九、十、十一条的相关文件和基础设施等竣工报告，被告无法提供。依据合同第十一、十二条的约定，被告未能出示本合同第九条约定的条件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。依据合同第十二条的约定，要求解除合同，并按时间支付己付房款本金及利息256,472.00元，同时承担全部房款4.5%的违约金12,973.50元。由于被告在明知不具备交房条件的情况下，书面通知原告来接收房屋，由此产生的交通费1,085.00元和住宿费492.00元，应由被告承担。故原告诉至人民法院。 被告泰城公司辩称，一、原告应当在2020年7月15日前行使合同解除权，现原告的合同解除权已经消灭。双方合同约定原告应在合同解除事由发生之日起15日内以书面形式通知被告解除合同，否则视为放弃合同解除及要求退房的权利；二、在合同履行过程中，原告亦存在逾期支付房款的违约行为，若人民法院判决解除合同，应根据双方履约情况对原告主张的违约金予以减少；三、原告主张的交通费、住宿费无事实法律依据，应予驳回。 本院经审理认定事实如下：2017年12月28日，原告朱秋芳作为买受人与被告泰城公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2017037214)及《商品房买卖合同》补充协议。《商品房买卖合同（预售）》的第三条约定：原告朱秋芳购买的商品房为防城港市行政中心区金花茶大道东侧永恒财富广场二期泰城幸福雅居5号楼1单元23层2305号房屋，用途为住宅，预测建筑面积58.79平方米。合同第六条约定计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4,903.9元，总金额288,300元。合同第七条约定付款方式及期限：买受人应当在2019年12月30日前分三期支付商品房全部价款，首期款为115,320元应当在2017年12月28日前支付。合同第九条约定交付条件：该商品房交付时已取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》。合同第十条约定相关设施设备交付条件，合同第十一条约定交付期限：出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条逾期交付责任处理。合同第十二条约定逾期交房的违约责任：除不可抗力外，逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照年利率4.5%计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的年利率4.5%向买受人支付违约金。该合同附件十一补充协议第二条约定：除合同另有约定外，若出现法定或合同约定的买受人可以解除合同或要求退房的事由，买受人在该事由发生之日起15日内以书面形式通知出卖人，如在15日内未收到买受人解除合同或要求退房的书面通知，视为买受人放弃合同的解除权及要求退房的权利，买卖双方继续履行合同。合同签订后，原告于2017年12月19日支付被告房款115,320元；2018年7月16日，原告支付被告房款60,000元；2018年7月25日，原告支付被告房款55,320元，共计230,640元。 2020年6月24日，被告泰城公司发出交房通知书，通知业主于2020年7月1日开始办理收房手续。2020年6月28日，经施工、监理、设计、建设单位联合验收，认为工程质量合格，同意竣工，并出具涉案楼盘5号楼及地下室的《单位工程竣工预验收报告》。2020年7月10日，原告到被告处收房，因被告未能出示合同约定的商品房交付证明文件，原告拒绝收房。 以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》补充协议、收款收据、交房通知书，被告泰城公司提交的单位工程竣工预验收报告及双方当事人、代理人的庭审陈述在案佐证，本院予以确认。 本院认为，原告朱秋芳与被告泰城公司于2017年12月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。 一、关于原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的问题。 合同签订后，原告朱秋芳已经履行了合同的付款义务。根据合同第九条约定商品房交付时应取得并提供建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，以及合同第十一条约定被告泰城公司应当在2019年12月30日前将满足交付条件的商品房交付给原告朱秋芳使用，交付该商品房时出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示或者出示的证明不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条逾期交付责任处理。现被告泰城公司未按合同规 定的交房时间交房，至原告起诉时，已逾期交房227天，且至本案法庭辩论终结之时被告仍未提交建设工程竣工验收备案证明文件等材料，仅取得五方预验收报告,与合同约定交房条件不符，原告因此拒绝收房,该合同目的已不能实现,根据《中华人民共和国合同法》（简称《合同法》）第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，以及根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定“根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭”，现原告主张被告逾期交房而解除双方涉案商品房买卖合同及补充协议，系其在规定期限内行使法定解除权，符合法律规定，本院予以支持。双方合同约定被告逾期交房超过180日,原告即享有解除权,此处为约定解除权，原告未在约定期限内行使该权利,原告的约定解除权已归于消灭，但并不影响原告行使法定解除权，故对被告抗辩原告不具有合同解除权的意见，本院不予采纳。 二、关于购房款返还及违约责任问题。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，故本案《商品房买卖合同》解除后，被告应将所收取的原告全部房款230,640元退还原告。 根据双方合同第十二条约定，原告自出卖人付款之日起按照年利率4.5%计算给付利息，并按照全部房价款的年利率4.5%向被告支付违约金。经核算，利息部分为以115,320元为基数从2017年12月19日起算、以60,000为基数从2018年7月16日起算、以55,320元为基数从2018年7月25日起算，按年利率4.5%分别计至清偿之日；违约金部分为288,300×4.5%=12,973.5元。原告对于合同的解除并无过错，被告主张对违约金予以减少的意见，本院不予采纳。 三、关于原告主张其因收房而产生的交通费、住宿费由被告承担的问题。原告该诉求无法律规定，亦无合同约定，故本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下： 一、解除原告朱秋芳与被告防城港泰城房地产开发有限公司于2017年12月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2017037214)及《商品房买卖合同》补充协议； 二、被告防城港泰城房地产开发有限公司向原告朱秋芳返还购房款230,640元并支付利息（利息按年利率4.5%，分别以115,320元为基数从2017年12月19日起算，以60,000为基数从2018年7月16日起算，以55,320元为基数从2018年7月25日起算，各计至清偿之日止）； 三、被告防城港泰城房地产开发有限公司向原告朱秋芳支付违约金12,973.5元； 四、驳回原告朱秋芳的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费5,366元，减半收取计2,683元（原告已预交），由被告防城港泰城房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审判员  禤立平 二〇二〇年十一月十二日 书记员  杨琪媛 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。