湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终2954号上诉人（原审原告）：永州首开物业管理有限公司，住所地：湖南省永州市零陵区芝山北路与黄盖路交叉口（苏通国际新城）**。法定代表人：曹建忠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：左建斌，男，1978年10月22日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，居民，住湖南省永州市。委托诉讼代理人：张青松，湖南金钰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：蒋琼艳，女，1983年12月14日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，住湖南省永州市零陵区。上诉人永州首开物业管理有限公司（以下简称首开物业公司）与上诉人蒋琼艳物业服务合同纠纷一案，均不服湖南省永州市零陵区人民法院（2020）湘1102民初2330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭，因没有新的事实和证据，进行了法庭询问，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。首开物业公司上诉称：撤销原判决第二项，并依法改判由蒋琼艳向首开物业公司支付2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费8272元及滞纳金3774元。蒋琼艳上诉人称：撤销原判决第一项，并依法改判。蒋琼艳对首开物业公司辩称，首开物业公司没有尽到自己的义务，把物业食堂建在十二栋，影响十二栋业主的日常生活，相关部门让其整改，也没有落实到位。物业费只愿意交一部分。首开物业公司对蒋琼艳辩称，蒋琼艳的上诉请求无事实及法律依据，应驳回其上诉请求。首开物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告交付拖欠的物业管理费8272元及滞纳金3774元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告永州首开物业管理有限公司系永州市零陵区苏通国际新城小区提供物业服务的物业公司，被告蒋琼艳系苏通国际小区天韵苑12栋1单元1701室的业主。原告永州首开物业管理有限公司于2016年9月4日与被告蒋琼艳签订了《苏通国际新城物业管理委托协议》，合同中明确了双方的权利与义务，约定了服务内容与质量、服务费用、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任等内容。其中约定物业管理费收费标准为电梯房按建筑面积1.2元/月?平方米，并同时约定如被告不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，可加收每日万分之五滞纳金。因被告认为原告提供的物业服务未到位，未向原告支付2017年1月1日起至2020年12月31日的物业管理费共计8272元，原告催收后，被告仍未交纳，原告遂诉至法院。一审法院另查明，苏通国际天韵苑小区由于停车位紧张，时常出现业主将车停在消防通道的现象，原告物业公司采取了一定的措施规范停车，但现象仍然存在。苏通国际天韵苑小区12栋一单元一楼现为原告物业公司的食堂，供原告物业公司的员工用餐。一审法院认为，原、被告签订的物业管理委托协议，系双方当事人的真实意思表示，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务，原告向被告提供了物业服务，被告应向原告支付相应的物业管理费。但经原告催收，被告未支付物业费，故对原告要求被告支付物业费的诉请，该院依法予以支持。因原告在为苏通国际天韵苑小区提供给物业服务时，在停车位管理、卫生保洁等方面有瑕疵，故对于原告请求被告支付违约金的诉讼请求，该院依法不予支持。原告作为服务企业应该在业主提出问题，在瑕疵确实存在的情况下及时采取措施进行整改，积极与业主进行沟通交流，共同致力于解决问题，共同创造更好的生活环境和宜居空间。被告可以向原告提出整改意见，要求其按照物业管理行业规范和物业管理服务合同的要求，改进工作中存在的不足和差距，提升服务质量和水平，但不能以不付物业服务费来对抗物业服务中存在的瑕疵。对于被告提出的小区物业公司私改物管用房地点和用途，将12栋一楼变为物业公司食堂的问题，根据原告提供的规划图可知苏通国际小区天韵苑12栋一楼在规划图上显示是物业用房，原告设为公司员工食堂，被告若认为对业主们的生活造成影响，可向城管、环卫等有关部门反映并主张权利，但并不能作为拒缴物业费的理由。对于被告提出的小区已建成的地下停车库未开放的问题，该院认为小区地下车库是否开放应由车库所有权者决定，而物业公司并非车库所有人，无权决定是否开放，故不予处理未开放的地下车库的问题。但作为小区的物业公司，有义务向未开放的车库所有者提出开放建议，以解决小区内停车位紧张的状况。对于已开放的地下车库，原告作为物业公司应对地下车库进行管理，规范停车秩序。对于被告提出的小区车辆乱停乱放，物业公司没有安排人疏导交车辆分流，车辆堵塞消防通道的问题，该院认为，随着城镇居民生活水平的提高，小区停车难的矛盾日益突出，但作为物业公司的原告应增强服务意识，合理有序地安排业主停车，在停车高峰期时应安排专人疏导交通，合理规范停车秩序，以保证业主们车辆的有序停放，不堵塞消防通道。对于被告提出的小区环境卫生差，路边散发恶臭味。下雨天泥巴水蔓延的问题，该院认为，小区卫生需要大家共同维护，原告应按照合同约定将小区卫生打扫干净达到合同约定的标准，被告发现小区卫生不洁时应及时将情况告知物业公司，物业公司应及时进行清扫。对于被告提出小区物业维修服务不符合合同约定，被告入住后曾被困电梯没有及时得到救助的问题，因被告未向该院提交相关证据予以证明，该院不便处理。对于被告提出的物业账簿不公开，应对电梯内广告收益享有分配或折抵物业费的问题,可待小区成立业主委员会后,由业主委员会代表业主行使要求公开小区广告收益等相应的权利。在本案中因被告提交的证据尚不充足，因而该院对被告的这一辩称观点不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限被告蒋琼艳在本判决生效后十日内支付原告永州首开物业管理有限公司2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费8272元；二、驳回原告永州首开物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费99元，减半收取49元，由被告蒋琼艳负担34元，原告永州首开物业管理有限公司承担15元。二审期间，首开物业公司向本院提交两张照片，一、安装了净化器的照片，二、安装了油烟管道的照片，欲证实物业对食堂进行了整改，履行了物业管理义务。蒋琼艳质证意见，第一张照片予以认可，这是我们向相关部门投诉后，相关职能部门要求其整改的；第二张照片不予认可，前述部门要求首开物业公司整改的内容有两项，后面这一项其并没有整改，这个油烟管道是以前就有的。本院认证认为，第一张照片双方当事人均无异议，本院予以采信。第二张照片中的油烟管道形成时间不明，首开物业公司亦无其他证据予以佐证，不能达到其证明目的，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，依据一审查明的事实以及蒋琼艳在一审中提供的证据，足以证明上诉人首开物业公司在为苏通国际天韵苑小区提供物业服务时存在停车不规范、管理不完善等瑕疵，在业主反映问题没有得到及时解决的情况下，导致业主蒋琼艳迟延缴纳物业管理费是有客观原因的,在蒋琼艳缴纳了物业管理费之后，再上诉要求蒋琼艳支付滞纳金3774元有悖公平，与事实不符，首开物业公司的上诉请求不予支持。蒋琼艳认为首开物业公司在物业合同履行过程中，存在违约，要求减免物业管理费的上诉请求，经查：苏通国际天韵苑小区物业管理工作正常运行、保安工作比较规范、经常对小区路面进行清洗、对小区车辆乱停乱放也进行了劝阻、按政府职能部门要求安装了净化器等，足以可见首开物业公司已基本履行了物业管理义务。虽然首开物业公司管理上还存在一些瑕疵,也不能成为业主可以拒交物业服务费用的理由。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定:“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。”根据该规定,业主可在法律规定的权利范围内行使相应的请求权,不能因此拒绝交纳物业服务费用。首开物业公司向蒋琼艳提供了物业服务,蒋琼艳认为物业合同履行过程中存在违约,没有提供证据证实，且合同中并未约定业主可以此为由减免物业服务费用。为此，蒋琼艳的上诉理由,缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，首开物业公司、蒋琼艳的上诉请求均不能成立。一审认定事实清楚、适用法律正确。应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费149元，由上诉人永州首开物业管理有限公司负担99元、上诉人蒋琼艳负担50元。本判决为终审判决。审判长  唐治生审判员  夏宁春审判员  杨世清二〇二〇年十一月二十三日书记员  邓凌刚附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。