江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初2940号原告：江苏盛骄文化传媒有限公司，统一社会信用代码91320400MA1NEG9P1L，住所地常州市天宁区兰陵街道茶山村委茶山巷**。法定代表人：钱建刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾治平，江苏常江律师事务所律师。被告：常州星晟辉煌广告传媒有限公司，统一社会信用代码91320402598553282H，，住所地常州市天宁区河海东路**文化创意产业园内法定代表人：刘建辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊立新，江苏常信律师事务所律师。原告江苏盛骄文化传媒有限公司诉被告常州星晟辉煌广告传媒有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人顾治平、被告委托诉讼代理人樊立新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求称，一、依法确认原告已合法解除与被告的租赁合同；二、依法判令合同解除的法律后果即：1.被告应立即撤除二处广告泊位上的广告内容并将泊位完好无损返还原告；2.原告不予退还被告支付的履约保证金80000元；3.被告应按每天1315元的标准向原告支付自2020年5月1日起至被告实际向原告返还二处广告泊位时止的广告泊位占有使用费，现暂计至2020年6月30日止为78900元；4.被告按每天4800元的标准向原告支付自2020年4月15日起暂计至2020年5月18日止的违约金158400元；5.被告应赔偿原告二处广告泊位闲置期间的租金损失暂计二个月共80000元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告在2019年2月14日签署了《常州市区大明路玉龙路地道口广告泊位招租项目租赁转让合同》（简称租赁合同），租赁合同约定被告承租原告承包的常州市经开区大明路地道口广告泊位一处（二面）和钟楼区玉龙路地道口广告泊位一处（二面)，共二处四面广告泊位（简称二处广告泊位)，承租期限为两年，自2019年5月1曰起至2021年4月30日止，每年租金共480000元；被告应按年度支付租金，先付后用，被告需提前15天支付下一年度租金，即被告应于2020年4月15日前就应付清第二年租金；被告逾期不支付租金的，每逾期一天必须支付该年度租金的1%作为违约金，逾期超过一个月的，原告有权终止合同且被告支付的履约保证金原告不予退还，后原告曾多次向被告催要第二年租金，但被告至2020年5月15日止仍未向原告支付分文租金，且已逾期超过一个月；嗣后，原告在2020年5月18日以律师函的形式通知被告解除并终止租赁合同，被告也已知悉。综上，被告的违约行为已达到租赁合同约定的原告解除合同的条件。原告为维护自身合法权益。现特诉至贵院，恳求判如所请。原告为支持其诉讼请求提供了以下证据：1.被告单位的工商信息1份，证明被告的主体身份；2.2018年4月13日《拍卖成交确认书》1份、2019年2月14日《常州市区大明路玉龙路地道口广告泊位招租项目租赁转让合同》1份，证明（1）被告承租原告二处广告泊位的事实；（2）被告逾期未付租金，原告依照双方合同约定有权解除并终止合同；（3）被告违约应承担的违约责任；3.中国电信出具的电话费缴费凭据1份，账户名称刘建辉，电话号码180××******。原告的法定代表人钱建刚与被告法定代表人刘建辉在2020年4月19日至5月19日的通话记录截屏1份、原告钱建刚通过自己的手机移动掌上营业厅截取的与刘建辉的通话记录图片1份、钱建刚与刘建辉在2020年4月19日的通话录音（光盘）及文字内容1份、被告公司在使用广告位时招租的港悦府工作人员蔡静的通话记录及其微信朋友圈截屏1份，广告一个面的租金是一个月75000元，远远超过了原告的租金，证明被告完全有能力支付到期租金；4.解除合同律师函1份、ＥＭＳ投递记录1份、被告收到原告的律师后的回函1份、被告中标常州市公交公司公交车车身广告及后灯广告公告1份，中标金额是每年3455万元，证明（1）原告催告被告支付租金的事实；（2）原告以律师函的形式通知被告解除并终止租赁合同，被告已收到律师函，且被告自认逾期未付租金的事实；（3）被告收取广告费以及中标3455万元的情况，证明被告承租经营未受新冠疫情的影响，其资金不存在枯竭的情况；5.现场拍摄的两座共四面视频及照片（电子数据、光盘），证明二处广告泊位现仍由被告使用的事实，并且发布的广告都是房产广告，一个是东方君开，一个是光明地产，一个是港悦府；6.常州市经开区大明路地道口桥梁广告牌采购公示成交的相关公告1份，这些公告都是在网上可以公开查询的，证明诉争广告位在被告运营期间长期发布房产楼盘的销售广告，并且广告费多达近200万元，也进一步证明被告是有能力支付原告租金，但其还是逾期支付。被告书面答辩称，一、江苏盛骄文化传媒有限公司无权解除2019年2月14日签订的《常州市区大明路玉龙路地道口广告泊位招租项目租赁转让合同》（以下简称租赁转让合同）。本案涉及到的大明路、玉龙路地道口广告泊位是被告与江苏盛骄文化传媒有限公司共同商定由双方共同经营，以江苏盛骄文化传媒有限公司的名义参与拍卖大明路、玉龙路地道口广告泊位，向常州正德拍卖有限公司支付的手续费12000元也都是由被告与江苏盛骄文化传媒有限公司共同出资的（被告出资8400元）。双方约定大明路、玉龙路地道口广告泊位被告占70%的权益，江苏盛骄文化传媒有限公司占30%的权益。在向常州市常州市龙翔广告有限公司支付第一年的租金400000元、保证金80000元时，被告也按照70%承担了相关的费用。因此在如何处理大明路、玉龙路地道口广泊位的问题上，被告有70%的话语权，江苏盛骄文化传媒有限公司无权单方决定解除租赁转让合同。二、双方之所以签订租赁转让合同的实际原因是双方在第一年经营大明路、玉龙路地道口广告过程中因市场原因发生亏损，江苏盛骄文化传媒有限公司为了不承担继续共同经营中有可能发生的亏损，才将大明路、玉龙路地道口广告泊位全部交于被告经营，并由被告承担大明路、玉龙路地道口广告泊位全部费用480000元（其中租金400000元，桥梁维修费80000元），因此签订租赁转让合同的真正目的是为了明确大明路、玉龙路地道口广告泊位的租金和维修费用由被告承担，由被告全面履行江苏盛骄文化传媒有限公司与常州市常州市龙翔广告有限公司签订的合同，这一点从被告与江苏盛骄文化传媒有限公司签订的租赁转让合同中约定的租金也是480000元就可以看出。因此，被告认为在常州市常州市龙翔广告有限公司没有提出解除合同的情况下，江苏盛骄文化传媒有限公司根本就没有提出解除合同的必要。三、今年出现的重大疫情是被告不能按期支付租金的客观原因，被告目前的主营业务是公交车身和公交站台的广告，2019年年底刚刚和公交公司签订了广告位租赁合同，并向公交公司支付了2000多万元租金，2020年春节期间就爆发了重大疫情，疫情严重期间，常州的公交车几乎全部停运，广告业务也就无法进行，导致公司经营困难、现金流枯竭。本案涉及的大明路、玉龙路地道口广告泊位在被告独自经营期间，同样也存在广告主拖欠广告费的情形。后国家出台减免政策，被告要求江苏盛骄文化传媒有限公司向广告泊位产权人以公司名义提交减免申请报告，希望能减免部分租金，江苏盛骄文化传媒有限公司实际也向广告泊位产权人提交了减免申请报告，由于上述情况，被告没有按时支付租金，应属事出有因，并且没有给江苏盛骄文化传媒有限公司带来任何损失，故不能按违约认定。四、在收到江苏盛骄文化传媒有限公司的律师函后，被告在三日内想方设法筹集资金于2020年5月22日将480000元汇入江苏盛骄文化传媒有限公司的账户，并且及时回复江苏盛骄文化传媒有限公司，说明了没有按时支付的原因及表达了不同意解除合同的意见。五、合同法第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。也就是说合同约定的租金支付期限届满，承租人无正当理由未支付，出租人需行使催告义务，要求承租人在合理的期限内支付，如果在合理期限内承租人仍不支付，出租人才可以解除合同。而在本案中，被告有正当的理由延期支付租金，即使没有正当的理由，江苏盛骄文化传媒有限公司也应给予被告合理的支付期限，而不是在支付期限届满后，就迫不及待地发出了解除合同函。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条关于合同案件审理的第五条：承租房屋用于经营，疫情或者防控措施导致承租人资金周转困难或者营业明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。被告承租的广告泊位也是用于广告经营，由于疫情，导致经营困难，延误了付款，因此参照该条意见，也不应承担违约责任。综上所述，被告希望法院根据事实，依据法律，驳回原告的诉讼请求。被告针对其辩称提供以下证据证明：1.股东出资证明1份、交接清单1份、银行汇款凭证1份，证明大明路、玉龙路广告泊位使用权为原被告共同所有合作经营，原告占比30%，被告占比70%，被告出资344400元[40万元（租金）+8万元（押金）+1.2万元（拍卖手续费）]*70%；2.出让合同1份、租赁转让合同1份，证明原被告签订的租赁转让合同和出让合同金额一致，同时也证明了原告将铺位使用权全部交给被告经营，所期待的收益为0，实际是原告将30%的使用权让渡给被告独自经营，由被告承担全部租金；3.紧急通告、通告、通知各1份，证明疫情给被告造成了重大影响，致使被告停业，无法经营，延误了租金支付；4.银行汇款凭证1份，证明被告在2020年5月22日已将480000元汇入原告账户，履行了付款义务。被告对原告提供的证据提出如下质证意见：对证据1，真实性没有异议。对证据2，拍卖成交书三性没有异议，但是必须强调的是在成交确认书中所产生的拍卖佣金12000元，其中70%是由被告出资的，拍卖成交确认的大明路、玉龙路铁路铺位使用权实际拥有人是原被告双方，其中原告占有30%权益，被告占有70%的权益。对租赁转让合同真实性没有异议，需要强调的是，在原被告双方签订的这份租赁转让合同，其真正目的并不是租赁，因为如果是真正的租赁合同，作为原告必须以盈利为目的，而在租赁合同中租金是48万元，其金额与原告通过常州正科拍卖有限公司拍卖成交的大明路、玉龙路两组铁路立交广告使用权的租金是一致的，所以这份租赁合同并不是一份真正的租赁合同，实际上是原告将30%的权益全部交给了被告行使，由被告承担应交给广告铺位所有权人的租金。关于租赁转让合同约定的租金违约责任的问题，当时签订转让合同时只是一种形式，作为被告没有注意到违约责任的问题，从合同中约定的违约金的计算数额来看，被告认为属于过高，即使法庭认为被告违约，也应当按照贷款利率计算违约金额；对证据3，电话费缴费凭证没有异议，对刘建辉的通话截图真实性没有异议，但是需要说明的是刘建辉和原告的法定代表人钱建刚多次通过电话，涉及到广告铺位的租金的缴纳问题，因为今年涉及到新冠肺炎的疫情，而广告铺位是属于国有资产，根据国家相关政策，可以向产权人提出减免租金，所以刘建辉就要求钱建刚以原告的名义向相关的产权人提出了减免租金的申请，刘建辉当时认为只要产权人同意减免租金或缓交租金的话，作为被告也可以暂时缓交租金。关于原告提供的通话录音摘要，原告应当向法庭提交全面的录音内容，而不应当断章取义，因为在所有的通话中，原被告的双方法定代表人就租金问题进行过好多次协商，作为被告提出了免交和缓交的要求，仅凭原告提供的通话录音摘要，达不到其证明目的。对蔡静的通话内容三性不予认可；对证据4，对律师函的真实性没有异议，我方收到了原告的律师函，在收到了律师函以后，被告及时向原告支付了2020年度的租金48万元，并且明确回函不同意解除双方的租赁转让合同。对中标公告，真实性没有异议，但需要说明的是，被告在取得公交公司公交车身以及公交站台的广告使用权后，就遭遇了新冠肺炎的重大疫情，从1月份到4月底，公交公司的公交车采取了限制经营，最困难的时候大部分的公交车处于停运状态，导致被告的广告经营无法开展，经济遭受重大损失，每天的租金损失在10万元左右，这也造成了被告没有按期支付48万元的客观原因；对证据5，真实性没有异议，但是需要说明的是，到现在为止被告还没有收到上述广告商的广告费；对证据6，与本案没有关联，其具体情况作为代理人也并不是很清楚。原告对被告提供的对证据提出如下质证意见：对证据1，对股东出资证明，1.真实性有异议，原告从未盖章确认过该份股东出资证明；2.该证明内容上来看，漏洞百出，无论从原被告双方的工商登记信息还是双方的现状，原被告都不是对方的股东；3.证明内容称，出资已经实际到位，并且落款时间为2018年4月15日，但被告并未提供该日期之前的出资转账账单或流水；4.据被告对该组证据的证明对象来看，其举证的2018年4月23日由刘建辉转账给钱建刚的344400元与该股东出资证明4月15日称出资已实际到位是前后矛盾的；5.假设原被告因合作由被告出资344400元，但这也只是2018年5月1日至2019年4月30日诉争广告泊位第一年的租金，与之后双方签订租赁合同并不冲突，也有力证明了双方之间的租赁合同是有效成立的。对交接清单，1.需要被告提供原件；2.假设该交接清单是真实的，也不能证明被告的证明目的；3.交接清单能够证明诉争的广告泊位是由原告合法竞拍取得的。对建设银行交易明细，原告认为附言是被告单方的意思表示，是被告在转账时单方备注的，原告无法控制与修改，并且也未予以确认，该证据不能证明被告的证明目的；对证据2，使用权出让合同，1.真实性没有异议；2.该证据不能证明被告的证明目的；3.证明诉争广告泊位是由原告合法竞拍取得的；4.该出让合同中原告支付的租金每年是40万元，并非被告所称与原被告之间的租赁合同每年48万元。对原被告双方的租赁转让合同，真实性没有异议。该合同是双方的真实意思表示，双方约定的违约金并非过高，是正常的违约金，并且该合同已经生效成立且已经履行一年，同时也证明了被告逾期支付租金在先，原告才依照该合同的约定解除合同，并要求被告承担相应的违约责任；对证据3，1.真实性请法庭核实；2.假设证据是真实的，与本案无关联性，不能证明被告证明目的；3.被告诉争的是大明路、玉龙路两处四面的广告泊位，并不是公交车广告，被告以公交停运造成其经营困难为由，违约逾期支付租金，理由不成立；对证据4,（1）真实性没有异议；（2）48万元是在原告依照双方的租赁合同约定解除终止合同后，被告才支付的，被告的付款行为不能改变其已违约支付租金的事实；3.原告催告被告按约付款，并且也给予了被告足够的合理期限，被告却久拖不付，但在收到原告的解约终止函后，在短短的几天之内就支付了上述款项，反而证明了被告不存在其自称经营困难、资金枯竭的情况，被告是有能力履行，而不履行支付租金的义务。本院认证意见：本院对原告提供的上述证据和被告提供证据1、2、4均予以确认，对被告提供的证据3不予确认。本院依据上述确认的证据认定以下案件事实：2019年2月14日，原告江苏盛骄文化传媒有限公司（甲方）作为出租方和被告常州星晟辉煌广告传媒有限公司（乙方）作为承租方签订《常州市区大明路玉龙路地道口广告泊位招租项目租赁转让合同》一份，主要内容为：甲、乙双方根据《中华人民共和国广告法》、《合同法》及有关规定，本着平等、公平、诚信的原则，经友好协商，甲方承包的常州市区大明路和玉龙路地道口广告泊位项目经营权及使用权现转让给乙方。甲乙双方经协商一致，签订本合同，希共同遵守执行。一、租赁广告牌点位图，经开区大明路地道口桥梁广告和钟楼区玉龙路地道口桥梁。二、承包期限：两年，2019年5月1日起至2021年4月30日止。三、租金、履约保证金及付款方式：1.承包金：每年承包金为人民币480000元/年。2.保证金：履约保证金为人民币80000元。3.租金收取：（1）按年度收取租金，先付后用。乙方需提前15天支付下一年度租金。如若逾期不交的，每逾期一天，则必须支付该年度租金的1%作为违约金，逾期超过一个月视为乙方违约。甲方有权中止合同并没收履约保证金。（2）履约保证金：合同签订前一次性缴纳，期满如无违约则甲方无息全额退回给乙方。四、违约责任和处罚：乙方没有准时缴纳场地租赁费、水电费等，应及时如数补交和按1%的日息交纳滞纳金。超过30天未缴交的，甲方除追缴相关费用及滞纳金外有权单方面终止合同，同时履约保证金不予退回。五、附则：本合同需要变更或解除时，须经双方协商一致达成新的书面协议。本合同未尽事宜，双方应友好协商解决，并可签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力。双方分别在合同上签名盖章。依据合同约定，被告应于2020年4月15日前支付原告2020年5月1日至2021年4月30日租金48万元。因被告未能于上述期限支付原告租金，原告遂于2020年5月18日向被告出具律师函一份，主要内容为：“常州星晟辉煌广告传媒有限公司：江苏常江律师事务所受江苏盛骄文化传媒有限公司（下称盛骄文化）的委托，指派本律师代理其主张相关合法权益，现就你司逾期未向盛骄文化支付广告泊位租金事宜函告如下事项：你司与盛骄文化在2019年2月14日签著了《常州市区大明路玉龙路地道口广告泊位招租项目租赁转让合同》（下称合同），合同约定你司承租盛骄文化承包的常州市经开区大明路地逍口广告泊位一处和钟楼区玉龙路地道口广告泊位一处，共二处广告泊位。承租期限为两年，自2019年5月1曰起至2021年4月30日止，每年租金共480000元人民币。依据合同约定，你司应按年度支付租金，先付后用，你司需提前15天支付下一年度租金，即你司应于2020年4月15日前就应付清笫二年租金，但你司至今未向盛骄文化支付任何租金；依据合同约定，如你司逾期不支付租金的，每逾期一天必须支付该年度租金的1%作为违约金，逾期超过一个月的，盛骄文化有权终止合同且你司支付的履约保证金盛骄文化不予退还，但经盛骄文化在2020年4月19日和2020年5月7日以电话方式多次向你司催要第二年租金的情况下，你司至今仍未按约支付第二年租金且己逾期超过一个月。现盛骄文化委托我所向你司发出本律师函，正式解除并终止与你司在2019年2月14日签署的《常州市区大明路玉龙路地道口广告泊位招租项目租赁转让合同》，并不予退还你司支付的履约保证金人民币80000元，且请你司在接到本函后三个工作日内履行以下义务（下称义务）：1.撤下上述二处广告泊位上的广告；2.向盛骄文化支付按每天4800元的标准，自2020年4月15日起计算至你司撤下上述二处泊位广告且由盛骄文化实际控制上述二处广告泊位时止的违约金；3.向盛骄文化支付按每天1315元的标准，自2020年5月1日起计算至你司撤下上述二处泊位广告且由盛骄文化实际控制上述二处广告泊位时止的广告泊位占用使用费；4.向盛骄文化支付你司实际占用上述二处广告泊位期间产生的水电费等相关费用。如你司未按时全面的履行上述义务，本所将按盛骄文化的授权，通过一切必要的法律手段主张权利，维护盛骄文化的合法权益，你司面临的法律后果包括但不限于以下几项：1.你司将被依法诉至法院，届时经法院判令，你司不仅需要向盛骄文化履行上述义务并向盛骄文化赔偿其他损失（包括但不限于上述二处广告泊位空置期损失等），而且需承担案件诉讼费等其他费用。2.如你司不按法院判决在限令之日内履行判决义务，你司还可能面临被纳入失信被执行人名单并限制消费等法律措施。望你司接函后能够本着诚实信用的原则履行自己的义务”。被告接函后于2020年5月20日向原告出具回函一份，主要内容为：“江苏盛骄文化传媒有限公司：贵司委托江苏常江律师事务所出具的律师函已经收悉，我司对贵司的行为表示震惊，为澄清事实真相，表明我司态度，特向贵司回函。一、根据2018年4月15日的股东出资证明，大明路、玉龙路地道口广告泊位使用权实际由我司和贵司共同所有，其中我司占70%的权益，贵司占30%的权益。二、2018年经营大明路、玉龙路地道口广告发生亏损，贵司为了避免2019年再次承担可能发生的亏损，于2019年2月14日与我司签订租赁转让合同，其真实的意图是将经营亏损风险全部转嫁给我司，因此，我司认为2019年2月14日的租赁合同目的是将大明路、玉龙路地道口广告泊位实际使用权全部由我司行使，贵司不承担任何的经营风险。三、关于2019年2月14日签订的合同涉及到的480000元租金的支付问题。从贵司支付给出租方的租金也是480000元可以看出，贵司应付的给出租方的租金全部由我司承担。由于今年出现了重大疫情，我司正在和大明路、玉龙路地道口广告泊位的产权人协商租金减免，并且我司也通知贵司向出租方以贵司的名义提交减免申请报告，故我司没有按照2019年2月14日的合同向贵司转账480000元，并不是违约行为，因此我司不同意贵司以没有按合同约定汇款480000元为由而解除合同。我司与贵司长期合作，虽然我司2019年期间经营大明路、玉龙路地道口广告有盈利，但一路走来也属不易，因此希望贵司本着实事求是的态度解决问题。如果贵司对2020年大明路、玉龙路地道口广告经营有新的想法，可以和我司协商”。2020年5月22日，被告支付原告租金480000元。2020年7月1日，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告变更第二条第三款诉讼请求为要求按照被告实际使用时间计算被告应支付的广告泊位占有使用费。其他诉讼请求不变。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的或者致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。原告与被告签订的合同系双方真实意思表示，依法成立并生效，对双方具有法律约束力。本案中，原被告双方合同中约定需提前十五天支付下一年度的租金。据此，被告应于2020年4月15日前支付下一年的租金480000元，被告于2020年5月22日延迟支付原告租金480000元，被告该行为不符合合同约定。但原告以此为由要求解除合同，依据不足。本院认为，被告虽未按约如期履行义务，迟延支付了租金，但经原告催告后被告在合理期限内已全部履行了所欠租金支付义务，考虑被告的行为尚未构成根本违约，原告也已接受了被告支付的全部所欠租金。原告已实现合同目的。原告接受租金的行为应视为对解除权的放弃。综上，原告要求解除合同等诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第三项、第四项及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告江苏盛骄文化传媒有限公司全部诉讼请求。本案案件受理费7260元（原告已预交），由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王彩萍人民陪审员  陈 坚人民陪审员  钱晓薇二〇二〇年十一月十九日书 记 员  周 旸