广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0303民初2140号 原告：桂林富鑫物业服务有限公司，地址：广西壮族自治区灵川县八里街开发区****。 法定代表人：李仁彬，该公司总经理。 被告：蒋彩云，女，1957年6月20日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 被告：杨怀直，男，1956年4月2日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 被告：杨键，男，1982年7月25日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 原告桂林富鑫物业服务有限公司（以下简称富鑫公司）诉被告蒋彩云、杨怀直、杨键物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，于同年10月12日公开开庭进行了审理。原告富鑫公司的法定代表人李仁彬、被告杨怀直、杨键到庭参加了诉讼，被告蒋彩云经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案，本案现已审理终结。 原告富鑫公司向本院提出的诉讼请求：1.判令被告支付欠原告2015年8月 25日至2017年1月20日物业费1119.3元、公用水电费84.5元，滞纳金暂 计算至2019年7月29日为1516元，（滞纳金2019年8月1日起按本金120 第2页共10页 3.8元，按每天千分之三实际计算至付款之日），合计2720元；2.本案诉讼费 由被告承担。事实与理由：被告是天龙居南苑小区业主，桂林市叠彩区天龙居南苑小区业委会（以下简称第一届天龙居南苑业委会）于2014年8月23日与原告签订《物业服务委托合同》。合同第五条约定：1、多层楼住宅物业费0.5元/月/㎡；2、多层楼住宅公用水电费5元/月/户；3、电梯楼住宅物业费0.8元/月/㎡；4、电梯维保费、年检费300元/户/年；5、电梯公摊电费200元/户/年；6、商铺及住宅办公物业费1元/月/㎡；8、已售汽车停车位（架空层车位）物业费：15元/月/个；9、公共场地停车位：100元/个/月；第六条约定：1、物业服务费的计算方法：按业主拥有的建筑面积计算；4、已通知交房的物业，接房后处于空置状态的物业，仍须按其拥有物业的建筑面积，按通知交房时间全额交物业服务费、设施设备维保费、共用水电费等费用；5、物业管理服务费缴纳时间为每月10日前缴纳当月费用。如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交费，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金。原告有权直接向人民法院提起诉讼。从2014年8月25日至2017年1月20日，原告在天龙居南苑履行了物业服务的义务。被告房屋132.46平方米，每月应交物业费66.23元，公用水电费5元/月，共71.23元/月。2015年8月25日至2015年9月20日27天欠交物业费59.61元、公用水电费4.5元，2015年9月21日至2017年1月20日16个月欠交物业费1059.7元，公用水电费80元，滞纳金暂计至2019年7月29日为1516元（滞纳金2019年8月1日起按本金1203.8元，按每天千分之三实际计算至付款之日），以上费用合计2720元。虽经原告书面催缴物业费，被告仍拒不交纳。原告依据合同法等相关规定向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。 第3页共10页 被告杨怀直、杨键辩称，小区管理相当混乱，经常发生盗窃案件，派出所有记录，外来人员可以随意进出。小区卫生条件非常差。小区楼栋门禁坏了都没人维修，本楼栋的人也对此也起诉了。 被告蒋彩云未提交书面答辩状，也未在举证期限内向本院提交证据材料。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告蒋彩云经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，因有异议方不能提供相反的证据予以否定，且该证据与本案有关联性，能客观反映真实情况，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2014年7月30日，桂林市叠彩区土地房产工作局作出《关于天龙居南苑小区成立业委会的批复》（叠土物字【2014】7号），内容为告知天龙居南苑小区全体业主，小区选举出业主委员会11人，任期5年，时间从2014年8月4日起算。2014年8月23日，原告作为乙方与第一届天龙居南苑业委会作为甲方签订了一份《物业服务委托合同》，该合同约定：原告对桂林市天龙居南苑小区的物业实行管理；合同期限自2014年8月25日起至2017年8月24日止；物业收费标准：多层楼住宅物业费0.5元/月/㎡、电梯楼住宅物业费0.8元/月/㎡、商铺及住宅办公物业费1元/月/㎡；多层楼住宅公用水电费5元/月/户、电梯维保费、年检费300元/户/年（一楼不收取）、电梯公摊电费200元/户/年；已售汽车停车位（架空层车位）物业费：15元/月/个；公共场地汽车停车位：100元/个/月；物业服务费的计算方法按业主拥有的 第4页共10页 建筑面积计算；物业管理服务费缴纳时间为每月10日前交纳当月费用，逾期未交费，从逾期之日起每日按欠交费用的3‰向原告交纳滞纳金。原告在合同上加盖公章“桂林富鑫物业服务有限公司”。合同签订后，原告进驻该小区提供物业服务管理。被告杨怀直是天龙居南苑小区21栋1-5-2号房的业主，房屋建筑面积为132.46平方米。因被告未向原告交纳2015年8月25日至2017年1月20日的物业管理服务费，电梯维保费、年检费、电梯公摊电费，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，2014年8月4日成立的第一届天龙居南苑业委会成员于2016年全体辞职后，桂林市天龙居南苑小区业主委员会（以下简称第二届天龙居南苑业委会）于2016年11月21日成立。2017年1月20日，原告向水塔山派出所报案，称其因与天龙居小区业委会发生纠纷，被该小区业委会赶出该小区。2017年9月7日，桂林市七星区工商行政管理局作出（七星）登记企核变字【2017】第545号《准予变更登记通知书》，准许原告对经营场所进行变更登记，原告的住所地由桂林市七星区七星路**东方大厦**变更为高新技术开发区**小区****。同年11月17日，桂林市七星区工商行政管理局作出（七星）登记企核变字【2017】第683号《准予变更登记通知书》，准许原告对法定代表人（负责人、独资投资人）、股东名录、经营期限、联系电话进行变更登记，原告的法定代表人由刘红灵变更为李仁彬。 再查明，本院在2018年审理原告起诉天龙居南苑小区的其他业主物业服务合同纠纷系列案件中，查明原告的服务质量存在一定的瑕疵。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告与第一届天龙居南苑业委会签订的 第5页共10页 《物业服务委托合同》是否对被告产生法律效力？二、原告在履行合同中是否按约定履行了义务？三、原告要求三被告支付物业费、公用水电费有无事实依据及法律依据。 关于争议焦点一的问题。原告与第一届天龙居南苑业委会签订的《物业服务委托合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，该事实也为人民法院多份生效民事判决书所确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中第一届天龙居南苑业委会与原告签订的《物业服务委托合同》对本案被告具有法律约束力。 关于争议焦点二的问题。依法成立生效的合同，双方当事人均应当按合同的约定全面履行各自的义务。虽然原告为该小区提供了物业服务，但经查实，原告履行义务存在一定瑕疵。 关于争议焦点三的问题。原告与第一届天龙居南苑业委会签订的《物业服务委托合同》合法有效，直至2017年1月20日，第二届天龙居南苑业委会将原告赶出该小区，原告才停止向该小区业主提供服务，被告作为业主应按约履行给付物业费的义务。根据《 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应 用法律若干问题的解释》第 六条规定的精神，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司存在根本性违约的情况下，业主拒交物业服务费的抗辩理由才有可能得到法院的支持。被告列举原告物业公司的服务瑕疵 第6页共10页 ，亦不能证明原告物业公司在履行合同中存在根本性违约。被告认为原告在小区的物业管理存在瑕疵问题，可通过业主委员会向原告提出整改意见，但不能在原告提供了相应的物业服务后，以物业管理存在瑕疵为由拒交物业管理费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”按上述规定，被告应按照合同约定支付拖欠原告的物业服务费、电梯维保费、年检费、电梯公摊电费，被告住房建筑面积为132.46平方米，按照合同约定的多层楼住宅物业费每月每平方米0.5元，多层楼住宅公用水电费5元/月/户计算，应当交纳2015年8月25日至2017年1月20日的物业服务费1119.3元、公用水电费84.50元，故对原告现仅要求被告支付2015年8月25日至2017年1月20日的物业服务费1119.3元、公用水电费84.5元的诉讼请求，本院予以支持。关于滞纳金，虽然《物业服务委托合同》中约定“如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交费，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金”，但因原告对小区的管理存在一定的瑕疵，故不属于三被告恶意拖欠，因此对该部分诉讼请求本院不予支持。 最后需要指出的是，良好的小区环境和秩序的构建，有赖于业主和物业公司双方的协力同心。作为业主，应该实事求是地看待小区的物业服务问题。在原告履行了服务后，应该交纳相应费用。即便存在矛盾亦应互相对话沟通以促进纠纷的解决。以拒绝交纳物业费的方法作为对抗手段实不可取，且对那些积极交费的业主来讲也不公平。物业服务的目的涉及公共利益的实现，任何业主都不得将个人利益置于小区公共利益之上。对于原告而言，也应秉承服务理念，努力改进服务中的瑕疵 第7页共10页 ，积极为小区全体业主服务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告蒋彩云、杨怀直、杨键支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2015年8月25日至2017年1月20日的物业服务费1119.3元、公用水电费84.5元； 二、驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。 本案案件受理费50元（原告桂林富鑫物业服务有限公司已预交），适用简易程序减半收取25元，由被告蒋彩云、杨怀直、杨键负担，另25元由本院退还给原告桂林富鑫物业服务有限公司。 本判决为终审判决。 审判员  陈碧青 第8页共10页 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  管仲裔 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第二条 第9页共10页 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照 第10页共10页 合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。