福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终2381号 上诉人(原审被告)：福建永达房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区绿岩新村**，统一社会信用代码913504006966043386。 法定代表人：陈献忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：余文茂，男，1971年1月7日出生，汉族，住三明市梅列区。 被上诉人（原审原告）：肖淑媛，女，1974年1月18日出生，汉族，住三明市梅列区。 上诉人福建永达房地产开发有限公司（以下简称永达公司）因与被上诉人余文茂、肖淑媛房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初1470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人永达公司的委托诉讼代理人唐滟帆，被上诉人余文茂、肖淑媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永达公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回余文茂、肖淑媛的全部诉讼请求；一、二审案件受理费由余文茂、肖淑媛承担。事实和理由：1.逾期办证是由于政府行政部门的原因所导致，永达公司应当免责。造成迟迟不能办理房屋初始登记的原因是因多期地下室相互贯通，后期地下室尚处于设计阶段，三明市房地产管理处测绘管理科对地下室公共部位暂时不进行分摊，不给永达公司出具地面部分商品房的测绘成果审核意见及测绘报告，而测绘成果审核意见及测绘报告是开发商申请办理房屋所有权登记的必备材料。业主购买的商品房办证与地下室公摊没有任何关联，相关部门却以地下室公共部位工程未完、面积不确定、公摊不明晰为由从而停止了对业主购买的地面上商品房面积测绘成果的审查。本案中，永达公司在合同约定的时间内取得案涉房产的规划条件核实意见书，但政府行政部门却未执行福建省住建厅《关于商品房预售面积和初始登记建筑面积有关问题的复函》相关意见，仍要求尚未竣工项目地下室一并报审，违法加重永达公司的义务。故逾期办证是由于政府行政部门的原因所导致的。《福建省高院》对“如何认定出卖人的逾期办证责任”及“由于出卖人的原因，是否包括因行政部门或其他第三方原因造成的迟延办证情形”作了更明确的解答，由于行政部门或者其他非出卖人原因导致买受人未能在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定的期限内取得房屋权属证书的，出卖人不承担违约责任。2.永达公司不存在怠于办理产权证的现实可能性。永达公司已经积极履行合同义务，如期交房，积极将需要提供的办理权属登记的资料报送行政主管部门层层审批，逾期办证非永达公司原因造成。另外，永达公司为业主的贷款提供担保，向贷款银行缴纳了1000多万元保证金，故永达公司比业主更希望早日取得房屋权属证书，只有贷款业主办理了《房屋抵押他项权证》，永达公司阶段性担保的使命才能终结，风险才能解除，保证金才能退回使用。综上，永达公司逾期办证是由于第三人的原因所导致，永达公司可以免责。一审判决认定事实不清、适用法律不当，应予以撤销。 余文茂、肖淑媛辩称，永达房地产公司办理房屋权属登记的相关材料未得到有关管理部门的确认，且未能及时解决其与有关管理部门在办理房屋权属登记上的意见分歧，导致延误了《商品房买卖合同》约定的其为买受人办理商品房权属登记期限，永达公司的行为已明显构成违约，且不存在任何法定或约定的免责事由，应当承担违约责任。永达公司逾期办理产权证，造成买受人所购的房子不能进行买卖、抵押、继承、及办理银行抵押贷款，给买受人所造成的损失是客观存在的。请求维持一审判决。 余文茂、肖淑媛向一审法院起诉请求：1.永达公司支付余文茂、肖淑媛逾期办理商品房权属登记违约金4825元（从2018年8月21日起至2019年4月30日止，共253天，953676×0.02‰×253天=4825元）；2.本案诉讼费由永达公司承担。 一审法院认定事实：余文茂、肖淑媛与永达公司房屋买卖合同纠纷已于2018年5月3日向本院提起诉讼，本院于2018年6月25日作出（2018）闽0402民初1158号民事判决，该判决书内容：一、永达公司应于本判决生效之日起十日内向余文茂、肖淑媛支付逾期办理商品房权属登记违约金（该违约金以余文茂、肖淑媛已付购房款953676元为基数，按每日0.002%计算，自2014年12月31日计算至本判决生效之日止，若本判决生效前案涉房产达到办证条件且永达公司交付或通知领取办理产权登记所需资料的，则违约金计算至永达公司交付或通知领取办理产权登记所需资料的前一日）；二、驳回余文茂、肖淑媛的其他诉讼请求。之后，永达公司不服该判决，上诉至三明市中级人民法院，该院于2018年8月20日作出（2018）闽04民终1078号维持原判的民事判决。该案生效时间为2018年8月24日。永达公司于2019年4月30日通知余文茂、肖淑媛办理产权登记。 综上、一审法院认为，依法成立并生效的合同受法律保护，合同各方应秉承诚实信用原则恪守合同义务。永达公司未按合同约定协助余文茂、肖淑媛办理房屋权属登记的义务的，构成违约。永达公司直至2019年4月30日才通知余文茂、肖淑媛办理房屋权属证书。由此，余文茂、肖淑媛要求永达公司继续依照合同约定支付违约金，符合法律规定，应予以支持。据此，余文茂、肖淑媛所提诉请，本院根据查明事实予以部分支持，该违约金以余文茂、肖淑媛已付购房款953676元为基数，按每日0.002%自2018年8月25日计算至2019年4月29日，953676×0.002%×248天＝4730元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决:一、福建永达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内向余文茂、肖淑媛支付逾期办理商品房权属登记违约金4730元；二、驳回余文茂、肖淑媛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由福建永达房地产开发有限公司负担。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，余文茂、肖淑媛诉永达公司支付逾期办理涉案房屋权属登记违约金一案，前由三明市梅列区人民法院作出（2018）闽0402民初1158号民事判决（一审）和三明市中级人民法院作出（2018）闽04民终1078号民事判决（二审），永达公司应承担自2014年12月31日起至判决生效之日（2018年8月24日）止的逾期办证违约责任。现因本案商品房已具备办证条件，余文茂、肖淑媛要求永达公司依照合同约定继续支付违约金。鉴于永达公司承担的合同义务应至履行通知义务时止，且永达公司直至2019年4月30日才通知余文茂、肖淑媛办理房屋权属证书，故一审判决根据合同约定及生效判决结果，确定永达公司继续承担自2018年8月25日至2019年4月29日期间的逾期办理权属登记违约责任，符合法律规定，应予确认。永达公司提出，其不能办理房屋初始预登记的原因是有关部门未出具商品房的测绘成果审核意见及测绘报告所至等不承担逾期办证违约责任的理由，均是永达公司与有关管理部门之间所应解决的问题，并不能免除永达公司作为《商品房买卖合同》的一方当事人所应履行的义务，且《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，故一审判决认定永达公司应承担逾期办证的违约责任，并无不当。 综上所述，永达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由福建永达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴江** 审判员  王瑞峰 审判员  张文弟 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  陈玉玲 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。