上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7771号上诉人(原审原告)：嘉凯城集团商业资产管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：谈博娴，董事长。委托诉讼代理人：杜雨蒙，女。委托诉讼代理人：孙满文，男。被上诉人(原审被告)：上海培正教育投资管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：宋文斌。上诉人嘉凯城集团商业资产管理有限公司(以下简称“嘉凯城公司”)因与被上诉人上海培正教育投资管理有限公司(以下简称“培正公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初16911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉凯城公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，支持嘉凯城公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院以“交易惯例及原合同约定先付款后开票”及嘉凯城公司已开具发票为理由，推定嘉凯城公司已收到2017年5月1日-2017年6月30日的租金及物业费，属于事实推定错误。首先，培正公司本应出庭并对自己已付款的事实负有举证责任，但其收到法院传票后却拒不出庭，也未提供任何证据证明其支付了相关费用，即便在其给法院邮寄的情况说明中也未提及其支付了2017年5月1日-2017年6月30日的租金和物业费。嘉凯城公司积极配合法院提供了涉诉期间的所有收付款流水(包括此期间所有的交易记录，并不限于嘉凯城公司与培正公司之间)，根据流水显示，嘉凯城公司确未收到上述期间的租金及物业费，但一审法院刻意忽略这一事实反而依据前述理由进行事实推定，本身就违反了事实推定的前提条件，也与客观事实完全不符。其次“先开票再付款”或者“先付款再开票”，法律上并未有强制性规定，由交易双方自行决定付款及开票方式，法院将“先付款再开票”定为所谓的交易惯例即便属实，也与本案事实不符。本案双方合同约定收到款项后再开具发票，但实际并未严格按照此约定履行，本案中培正公司也未按照约定以自己名义付款，而是多次委托第三方付款。正因如此嘉凯城公司才根据法院要求提供了所有银行流水以证明培正公司(包括其委托的第三人)实际付款情况。最后，银行转账记录应为唯一的可以证明款项是否支付的证据。嘉凯城公司已经按照法院要求提供了涉诉期间银行账户的所有流水，且法院也已对提供的流水进行了调查并确认属实，此目的就是为了弥补以发票来证明打款事实的不足。既然所有的银行转账记录上都没有2017年5月1日-2017年6月30日的租金和物业费的付款记录，当然可以直接认定培正公司未支付此款项。二、一审法院主动酌减滞纳金错误且幅度过大。培正公司一直拒不出庭应诉，未提出任何证据证明其履行了付款义务，更未提出滞纳金标准过高请求予以减少。一审法院主动依职权酌减违约金标准，并不符合法律及相关司法解释规定。退一步说，一审法院将每日千分之三的违约金标准直接降至同期银行贷款基准利率，降幅过大。嘉凯城公司认为，即便酌减，至少也应维持在司法实践中普遍予以支持的每日万分之五的标准。请求支持嘉凯城公司的上诉请求。培正公司未向本院提供书面答辩意见。嘉凯城公司向一审法院起诉请求：1．培正公司按照人民币(以下币种均为人民币)33，495.14元／月的标准，向嘉凯城公司支付自2016年8月1日-2016年12月31日、自2017年5月1日-2017年6月30日、自2017年8月1日-2017年8月31日期间的房屋租金共计267，961.12元；2．培正公司以267，961.12元为基数，按照日3‰标准向嘉凯城公司支付从2016年8月1日起至租金实际付清之日止的滞纳金；3．培正公司向嘉凯城公司支付自2015年12月1日-2016年12月31日、自2017年5月1日-2017年6月30日期间的物业管理费共计228，751.35元；4．培正公司以228，751.35元为基数，按照日3‰标准向嘉凯城公司支付从2015年12月1日至物业管理服务费实际付清之日止的滞纳金；5．本案诉讼费由培正公司承担。一审法院认定事实：嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司于2017年7月17日变更企业名称为嘉凯城公司。2014年5月30日，上海市波司登投资发展有限公司(甲方)与上海名镇天下商业管理有限公司(乙方)签订《波司登国际大厦Z18广场商用物业租赁合同》，约定甲方将坐落于上海市杨浦区政府路XXX号(近国和路)的波司登国际大厦Z18广场商用物业出租给乙方使用，租赁场所位于该建筑物地上四层约定部分，乙方将在租赁场所从事商业中心，租赁期限自合同签署之日起共计20年，甲方定于2014年5月30日向乙方交付租赁场所。关于物业管理由甲方指定的物业管理公司进行统一的物业管理，乙方承诺以18元／月／平方米标准向甲方支付租赁场所的物业费用，能耗费用按实际消耗支付。租赁期内，乙方对租赁场所及本合同所述乙方有权使用的场地及空间享有完整的使用权，乙方确保所招募品牌定位符合整体形象，并根据本合同约定及乙方经营情况采取符合法律、法规规定的联营、合作、出租柜台、转租部分租赁场所或以其他方式将部分租赁场所交由第三方以乙方公司之用店招、商号、品牌独立对外经营，统称“转租”。合同另对租金、押金标准及双方权利义务、违约责任等事项作了相应约定。2015年4月30日，嘉凯城公司(甲方)(以嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司之名称)与培正公司(乙方)签订《房屋租赁合同》约定，一、1.7.1装修免租期至2015年8月31日，自租赁物业交付乙方之日开始计算。计租日：装修免租期届满之日的次日为计租日，自计租日起，甲方开始向乙方计算并收取房屋租金。二、2.1租赁物业位于上海市杨浦区政德东路XXX号Z18项目305、306、307室商铺，租赁面积为507.69平方米。2.3乙方承租租赁物业的用途为用于经营幼教，经营品牌为培正。三、3.1租赁期限为8年，自交付日起算，暂定为2015年11月1日至2023年10月31日止。3.2免租期为自交付日起算至2015年10月31日止，免租期包括装修免租期和经营免租期。装修免租期自租赁物业交付乙方之日起开始计算。免租期间，乙方无需支付房屋租金，但实际使用租赁物业产生的水、电、通讯等公用事业费、商场物业管理费、垃圾清运费、审图费等费用，由乙方自行承担。四、4.1交付时间：双方商定，甲、乙双方合同敲章后，乙方向甲方支付相当于一个月租金的诚意金33，972.92元后的3个工作日，向乙方交付租赁物业，甲方交付物业后的7个工作日内此诚意金自动转为履约保证金的一部分。五、5.1自租赁物业实际交付日起7个工作日内，乙方向甲方补全支付相当于两个月租金履约保证金67，945.84元。六、租金标准：第1、2年，自2015年11月1日至2017年10月31日止，月租金33，972.92元。支付方式为自计租日起，每2个月支付一次。乙方应向租金支付至甲方提供的如下银行账户或者甲方书面指定的其他账户，乙方所付租金到达甲方指定银行账户之日为乙方实际支付租金之日，甲方在收到乙方支付的租金之日起7个工作日内开具相应租赁发票给乙方。乙方未按前述约定按时、足额支付租金的，每迟延一日，乙方应按应付未付金额的千分之三标准向甲方支付违约金。七、物业管理费：免租装修期间，乙方无需支付房屋租金，但物业管理费为18元每平方米每月。2015年9月1日起，物业管理费35元每平方米每月，支付时间与租金支付方式相同。2015年11月30日，嘉凯城公司(甲方)(以嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司之名称)与培正公司签订《补充协议》约定，1．租赁位置由原305、306、307室变更为311、312室，面积由507.69平方米变更为500.55平方米。2．租赁期限变更为：2015年12月1日至2024年5月31日。3．装修免租期4个月，2015年12月1日至2016年3月31日。经营免租期2个月，2016年4月1日至2016年5月31日。装修及经营免租期内均免收租金。4．装修及经营免租期物业管理费18元每平方米每月。5．租金标准：第1、2年：自2016年6月1日至2018年5月31日止，月租金为33，495.14元。6．本补充协议签订时，乙方须向甲方支付以下费用，以银行转账方式缴纳给甲方(1)补全支付相当于两个月租金的履约保证金共计66，990.28元。(2)装修免租期的物业管理费共计36，039.60元。(3)首期两个月租金共计66，990.28元，在2016年1月31日前支付。经营免租期的物业管理费共计18，019.8元，在2016年3月30日前支付。账户名称：嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司，账号：XXXXXXXXXXX********，开户行中国工商银行杭州朝晖支行(以下简称“中国工商银行账户”)。2016年5月26日，嘉凯城公司(甲方)(以嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司之名称)与培正公司签订《补充协议(延长经营免租期)》约定，1．租赁期限变更为：2015年12月1日至2024年5月31日止(不变)。2．装修免租期4个月：2015年12月1日至2016年3月31日(不变)。经营免租期4个月：2016年4月1日至2016年7月31日。上述装修及经营免租期内，均免收租金。3．物业管理费：装修免租期间，乙方无需支付房屋租金，租赁物业的物业管理费18元每平方米每月。2016年4月1日开始，租赁物业的物业管理费35元每平方米每月，支付时间与租金支付方式相同。嘉凯城公司(甲方)(以嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司之名称)与培正公司(乙方)、案外人上海波司登投资发展有限公司(丙方)签订《主体变更协议书》约定，鉴于甲、乙双方于2015年4月30日签订了《Z18生活广场房屋租赁合同》(以下简称“原合同”)，约定乙方承租位于上海市杨浦区政德东路XXX号Z18生活广场项目311-312室商铺，现经甲、乙、丙三方友好协商，就《租赁合同》的出租方主体由甲方变更为丙方事宜达成如下协议，三方共同遵照执行。一、自2017年9月1日起(以下简称“转让日”)，甲方将其在原合同项下出租方的全部权利、义务一并转让给丙方继续履行，转让日前甲乙双方权利、义务由甲、乙双方自行解决，与丙方无关。二、自转让日后，丙方即成为租赁合同的新出租方，甲方自转让日起退出与乙方的租赁关系，并不再受租赁合同的约束。丙方同意继续执行原合同中所约定的租赁期限，租金标准、及租赁物用途的前提下，与乙方签订新的租赁合同。三、乙方依据原合同约定已向甲方支付履约保证金66，990.28元，自转让日起自动转为丙方与乙方租赁合同项下乙方履约保证金。甲方应在本协议签署之日将该履约保证金直接转交至丙方名下。乙方应在甲方将履约保证金转交至丙方之日向甲方退回已开具给乙方的原合同下的保证金收据原件，丙方应当在收到履约保证金后15日内向乙方重新开具等额的保证金收据。四、本协议对转让日前原合同项下甲方及乙方任何权利和义务不做其他任何变更、修改或补充，转让不影响前原合同的效力和强制执行性，本协议的签署并不意味着甲乙双方放弃追究或豁免在原租赁合同实际履行期间对方可能产生的违约责任。一审另查明，2016年2月17日，培正公司向嘉凯城公司中国工商银行账户转账103，029.88元，摘要备注“租赁押金及物业管理费”。2016年10月8日，上海音贝商务咨询有限公司向嘉凯城公司中国银行上海市溧阳路支行XXXXXXXXXXXX银行账户(以下简称“中国银行账户”)转账9，900.95元，摘要备注“费用”。2016年10月10日，嘉凯城公司向培正公司发出三份《商铺租金物业费缴费通知单》，分别写明，商铺位置311、312，物业费(2016.6.1-2016.11.30)金额105，115.50元；租金(2016.8.1-2016.11.30)金额133，980.56元；租金(2016.12.1-2017.1.31)金额66，990.28元。三份通知单的尾部租户签收处均为“李佳”签字。注明的支付银行为嘉凯城公司的中国银行账户。2017年3月10日，上海音贝商务咨询有限公司向嘉凯城公司中国银行账户转账8，619.85元，摘要备注“Z18广场三楼培正逗点10月至17年2月水电费用”。2017年3月30日，培正公司向嘉凯城公司中国银行账户转账204，057.56元，摘要备注“房租及物业费1-4月”。2017年4月12日，嘉凯城公司向培正公司开具增值税普通发票，显示货物或应税劳务、服务名称“租金”，共计133，980.56元。备注处写明“期间2017.1.1-2017.4.30，上海市政德东路XXX号(311.312)”。同日，嘉凯城公司向培正公司开具增值税普通发票，显示货物或应税劳务、服务名称“物业管理费”，共计70，077元。备注处写明“期间2017.1.1-2017.4.30”。2017年5月27日，上海音贝商务咨询有限公司向嘉凯城公司中国银行账户转账3，639.60元，摘要备注“Z18广场三楼培正逗点3.4月份水电费用”。2017年6月29日，嘉凯城公司向培正公司开具增值税普通发票，显示货物或应税劳务、服务名称“租金”，金额66，990.28元。备注处写明“上海市政德东路XXX号(311.312)，期间2017.5.1-2017.6.30”。同日，嘉凯城公司向培正公司开具增值税普通发票，显示货物或应税劳务、服务名称“物业管理费”，金额35，038.50元。备注处写明“期间2017.5.1-2017.6.30”。2017年7月3日，嘉凯城公司向培正公司发出《商铺租金物业费缴费通知单》写明，商铺位置311、312，租金(2017.7.1-2017.8.31)66，990.28元，物业费(2017.7.1-2017.8.31)金额35，038.50元。尾部签收人签名无法辨认。2017年7月28日，李佳向嘉凯城公司中国银行账户转账4，062.75元，摘要备注“Z18广场311、312商铺五月六月”。2017年8月1日，李佳向嘉凯城公司中国银行账户转账68，533.64元，摘要备注“Z18广场311、312商铺房租物业”。2017年8月15日，嘉凯城公司向培正公司开具增值税普通发票，显示货物或应税劳务、服务名称“租金”，金额33，495.14元。备注处写明“上海市政德东路XXX号(311.312)，期间2017.7.1-2017.7.31”。同日，嘉凯城公司向培正公司开具增值税普通发票，显示货物或应税劳务、服务名称“物业管理费”，金额35，038.50元。备注处写明“期间2017.7.1-2017.8.31”。2018年1月27日，李佳向嘉凯城公司中国银行账户转账1，841.50元，摘要备注“Z18广场311、312室8月水电”。2018年1月28日，李佳向嘉凯城公司中国银行账户转账1，805.60元，摘要备注“Z18广场311、312室7月水电”。根据嘉凯城公司提供的租金及物业管理费增值税普通发票及银行转账凭证并经一审法院调取的银行转账凭证加以印证，2016年2月17日培正公司向嘉凯城公司转账103，029.88元，正是租赁保证金66，990.28元及2015年12月1日至2016年3月31日的物业管理费36，039.60元，与该笔银行客户存款对账单中备注的信息“租赁押金及物业管理费”一致。虽嘉凯城公司未提供该笔物业管理费的增值税发票，但嘉凯城公司与培正公司之间无其他经济往来，嘉凯城公司亦认可培正公司向其支付的钱款均系本案租赁合同的相关费用，故一审法院依法认定该笔转账系培正公司支付的租金保证金及上述期间的物业管理费。2016年10月8日，上海音贝商务信息咨询有限公司向嘉凯城公司转账9，900.95元，备注信息为“费用”。从现有证据看，2017年3月10日，上海音贝商务信息咨询有限公司向嘉凯城公司转账支付2016年10月-2017年2月期间的水、电费用，之前的水、电费用未有证据证明培正公司支付，但自培正公司承租、装修以来，势必有水、电费用的产生，且该金额与租金、物业费的金额均不符，综上一审法院将该笔费用认定为前期的水电费用。2017年3月10日，上海音贝商务信息咨询有限公司向嘉凯城公司转账8，619.85元，在银行明细对账单中备注的是水、电费用，一审法院依法认定为水、电费用。2017年3月30日，培正公司向嘉凯城公司转账204，057.56元，备注为房租及物业管理费1-4月，该金额与2017年1-4月份培正公司应支付的租金及物业管理费金额一致，且嘉凯城公司向培正公司开具了上述期间内的租金及物业管理费发票，一审法院依法认定该笔费用为2017年1-4月份的租金及物业管理费。2017年5月27日，上海音贝商务信息咨询有限公司向培正公司转账3，639.60元，备注为Z18生活广场三楼培正逗点商铺3、4月份的水、电费用，故该笔金额一审法院依法认定为水、电费用。2017年7月28日，李佳向嘉凯城公司转账4，062.75元，备注Z18生活广场311、312商铺五月六月，未清楚备注用途，根据该金额的大小，与前期水、电费金额对比，一审法院依法认定为水、电费用。2017年8月1日，李佳向嘉凯城公司转账68，533.64元，备注Z18生活广场311、312房租物业，其中35，038.50元为两个月的物业管理费，嘉凯城公司亦于2017年8月15日向培正公司开具了2017年7月1日至2017年8月31日期间的物业费增值税发票，其中33，495.14元为一个月的租金，嘉凯城公司亦于同日向培正公司开具了2017年7月1日至2017年7月31日期间的租金增值税发票，故该笔转账为代培正公司支付的2017年7月1日至2017年7月31日期间的租金及2017年7月1日至2017年8月31日期间的物业管理费。2018年1月26、27日，李佳分别向嘉凯城公司转账1，841.50元、1，805.60元，备注写明Z18广场311、312室7月份、8月份的水、电，一审法院依法认定培正公司支付的是水、电费用。另，2017年6月29日，嘉凯城公司向培正公司开具了2017年5月1日至2017年6月30日期间的租金及物业管理费增值税发票，但现有证据未查询到对应的转账凭证，一审法院认为，根据交易惯例及嘉凯城公司与培正公司之间的合同约定，均是先付款后开票，且嘉凯城公司与培正公司间没有约定固定的付款方式，嘉凯城公司提供的银行交易对账单亦具有局限性，据此嘉凯城公司主张培正公司未支付上述期间的租金及物业管理费，一审法院不予支持。综上，培正公司尚有2016年8月1日至2016年12月31日期间、2017年8月1日至2017年8月31日期间的租金未支付。培正公司尚有2016年4月1日至2016年12月31日期间的物业管理费未支付。一审法院认为，嘉凯城公司与培正公司签订的商业用房租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违背相关法律规定，合法有效，嘉凯城公司与培正公司应当依约履行。嘉凯城公司与培正公司签订合同后，嘉凯城公司与培正公司及上海波司登投资发展有限公司又签订《主体变更协议》，约定自2017年9月1日起本案系争房屋的出租方由嘉凯城公司变更为上海波司登投资发展有限公司，转让日前嘉凯城公司与培正公司之间的权利、义务自行解决，且该协议的签署并不意味着嘉凯城公司与培正公司双方放弃追究或豁免在原租赁合同实际履行期间对方可能产生的违约责任。据此，嘉凯城公司与培正公司间的《房屋租赁合同》《补充协议》及《补充协议(延长经营免租期)》所约定的权利义务双方均应履行，如违约应承担违约责任。根据现有证据经庭审查明，培正公司尚有2016年8月1日至2016年12月31日期间、2017年8月1日至2017年8月31日期间的租金未支付；培正公司尚有2016年4月1日至2016年12月31日期间的物业管理费未支付。上述付款义务，培正公司均应履行。嘉凯城公司要求培正公司承担逾期支付租金、物业管理费的滞纳金，于约有据，但合同约定的滞纳金标准过高，一审法院酌情对起算日期、标准予以调整。关于上海音贝商务咨询有限公司、李佳向培正公司之转账，嘉凯城公司予以认可系代培正公司支付的相关费用，此处不再赘述。培正公司书面答辩称系争房屋的实际承租人为其旗下的一家加盟公司，与现有证据相悖，一审法院不予采信。培正公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，由此产生的法律后果，由培正公司自行承担。判决：一、上海培正教育投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付嘉凯城集团商业资产管理有限公司2016年8月1日至2016年12月31日期间、2017年8月1日至2017年8月31日期间的租金共计200，970.84元；二、上海培正教育投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付嘉凯城集团商业资产管理有限公司逾期支付租金的滞纳金(以66，990.28元为基数，自2016年8月1日起；以66，990.28元为基数，自2016年10月1日起；以33，495.14元为基数，自2016年12月1日起；以33，495.14元为基数，自2017年8月1日起，均至实际付清之日止，2019年8月19日之前均按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付)；三、上海培正教育投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付嘉凯城集团商业资产管理有限公司2016年4月1日至2016年12月31日期间的物业管理费157，673.25元；四、上海培正教育投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付嘉凯城集团商业资产管理有限公司逾期支付物业管理费的滞纳金(以35，038.50元为基数，自2016年4月1日起；以35，038.50元为基数，自2016年6月1日起；以35，038.50元为基数，自2016年8月1日起；以35，038.50元为基数，自2016年10月1日起；以17，519.25元为基数，自2016年12月1日起；均至实际付清之日止，2019年8月19日之前均按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，关于2017年5月1日至同年6月30日的租金及物业管理费的问题，根据嘉凯城公司于2017年6月29日向培正公司开具的增值税普通发票备注处显示，缴费期间系2017年5月1日至同年6月30日，且根据嘉凯城公司一审提供的2017年7月3日向培正公司发出的《商铺租金物业费缴费通知单》，其亦是向培正公司催讨了2017年7月1日至同年8月31日的租金及物业管理费，如按嘉凯城公司主张培正公司未支付2017年5月1日至同年6月30日的租金及物业管理费，其理应一并向培正公司催讨，但嘉凯城公司并未提供相应的催讨2017年5月1日至同年6月30日租金及物业管理费的证据，故一审法院根据交易惯例及本案双方之间的合同约定，均是先付款后开票，且双方没有约定固定的付款方式，嘉凯城公司提供的银行交易对账单具有局限性等，对嘉凯城公司主张培正公司未支付上述期间的租金及物业管理费，不予支持，并无不妥。一审法院其余处理尚属适当，本案可予维持。嘉凯城公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2070元，由上诉人嘉凯城集团商业资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆二〇二〇年十一月十一日法官助理 朱 敏书 记 员 朱 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……