广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22305号上诉人（原审被告）：王忠诚，男，1962年3月17日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。上诉人（原审被告）：广州市好顺来宾馆有限公司，住所地广州市天河区林和路紫荆街**第**。法定代表人：王忠明，该公司总经理。两上诉人的共同委托诉讼代理人：李维、郝飞，分别系广东金鹏律师事务所律师、实习人员。被上诉人（原审原告）：广州市旅业有限公司，住，住所地广州市越秀区沿江东路****东/div>法定代表人：谢小力，该公司董事长。委托诉讼代理人：麦志峰、陈雨泽，均系广东合盛律师事务所律师。上诉人王忠诚、广州市好顺来宾馆有限公司（以下简称好顺来公司）因与被上诉人广州市旅业有限公司（以下简称旅业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王忠诚、好顺来公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项，改判驳回旅业公司的全部诉讼请求；2.由旅业公司承担本案全部受理费。事实和理由：一、案涉租赁合同是否属于有权处分，仍未查清。根据旅业公司与业主单位广州市房屋安全管理所（以下简称市房安所）签订的《房屋租赁合同》第六条第5款显示，如旅业公司转租或分租（包括联营、合作）案涉房屋的，应事前知会业主单位并上报备案，转租、分租所增加的租金另行协商处理。同时，旅业公司主张已依据《广州市房屋安全管理所关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》解除与市房安所的租赁关系，但该通知出台的依据之一《广州市住房和城乡建设委员会关于规范直管房非住宅租赁管理有关事项的通知》（穗建房管[2018]541号）的第五条第（一）款也明确要求各直管房管理单位要与承租人明确约定不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或调换使用等。可见，市房安所明确不允许旅业公司私下转租案涉房屋，如需转租，必须经过其同意并进行备案。本案中，旅业公司对其转租案涉房屋前有无取得市房安所同意及备案一事始终避而不谈，更没有对此进行任何举证，且市房安所在与旅业公司的另案诉讼庭审中曾陈述不清楚旅业公司与房屋实际使用人的关系及相互之间的纠纷。一审法院没有查明市房安所是否准许旅业公司转租案涉房屋的事实，旅业公司也始终不能证明其已取得案涉房屋的合法处分权。在市房安所明示追认旅业公司的转租行为之前，王忠诚与旅业公司之间签署的租赁合同及附页处于效力待定的状态。一审法院依据未生效的合同作出判决，属于适用法律不当。二、王忠诚并无不交还场地的故意，已尽所能尽快完成场地交还。在场地实际交还之前，王忠诚和旅业公司均以实际履行行为继续双方之间的租赁合同关系，王忠诚2020年1月之前的租金支付义务已经履行完毕，旅业公司无权再收取2020年1月前的场地占用费。首先，2019年4月至2020年1月，王忠诚均按合同约定的每月181584元的标准逐月按时向旅业公司交纳租金，旅业公司收取租金并逐月开具发票。其中，2019年4月至2019年11月开具“本月租赁费”发票，2019年12月和2020年1月旅业公司暂未开具发票，但向王忠诚开具项目为“场地使用费”的收据。根据合同法第二百三十六条的规定，双方通过按合同标准交租、收租的方式继续着双方的租赁合同关系，2020年1月份之前双方租赁关系中的权利义务均已经履行完毕，旅业公司无权再要求王忠诚支付场地占用费。其次，市房安所在《广州市房屋安全管理所关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》仅要求旅业公司在2018年12月28日前提交非住宅房屋清空移交计划，并在计划中明确移交期限，未提出具体交场时间，更没有要求旅业公司在2019年3月31日前移交场地，这也是双方在2019年3月31日后，继续以实际行为延续租赁关系的原因。再次，旅业公司明确知悉涉案房屋转租给案外人肖志佳，场地在肖志佳控制下，王忠诚在收到旅业公司的通知后，已于2019年5月30日通过仲裁的方式要求肖志佳交还场地，仲裁庭于2019年10月17日作出《裁决书》，在履行期届满后，王忠诚即通过向法院申请强制执行的方式要求肖志佳交还场地，法院于2019年12月11日受理执行申请并于2020年5月22日执行完毕。三、涉案房屋为市直管房，属于国有房屋，按照疫情期间的相关政策和法律法规，应予减免2020年2月1日至2020年4月30日的房租。王忠诚于2019年12月向法院申请强制执行，要求肖志佳交还场地，但由于2020年2月至5月处于疫情高峰期，无法执行，故延迟至2020年5月22日才执行完毕。2020年1月下旬起，因疫情影响及抗疫需要，用于开设旅业经营的涉案房屋即无法正常用于开展经营。广州市人民政府国有资产监督管理委员会于2020年2月10日发出《广州市国资委关于新冠××疫情防控期间承租市属国企物业减免租金的通知》，要求免除经营餐饮旅业的承租户2020年2月1日至3月31日的租金。根据国家发改委等《关于应当新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第一条的规定并参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的规定，同时王忠诚也向旅业公司多次请求减免租金，故旅业公司应当免除王忠诚2020年2月1日至2020年4月30日的房租。由此，旅业公司要求王忠诚支付该期间的场地占用费，无任何事实和法律依据，应予驳回。四、合同约定的12100元/日的场地占用费实际上是违约金，标准相当于363000元/月，等于正常房屋月租金的两倍，明显过高。根据合同法第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，即便王忠诚不能及时交还场地，市房安所也并未收取旅业公司的占用费，旅业公司没有实际损失，两倍的租金标准应当予以减少。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条和第十八条的规定，逾期腾房的占用使用费应当参照合同约定的租金标准计算即181584元/月。旅业公司在《终止告知函》中也注明，对于未及时清场的，其有权按照《广州市房屋不定期租赁协议书》约定的租金标准收取场地占用费及违约金，说明其自身亦认可场地占用费及违约金合计应按照租金标准收取。五、王忠诚已于2020年5月22日将涉案房屋交还旅业公司，根据《广州市房屋不定期租赁协议书》第三条的约定，旅业公司应在办妥房屋交接后15个工作日内即2020年6月13日前将保证金35万元无息退回王忠诚。王忠诚实际上仅需向旅业公司支付2020年5月1日至5月22日的租金，该部分租金可从保证金中扣除，剩余部分应退还王忠诚。此外，双方之间的租赁合同并非因王忠诚违约解除，但旅业公司却不允许王忠诚将租赁物内属于自身的财物搬走，给王忠诚造成巨大的装修和财物损失，王忠诚有权要求旅业公司赔偿损失。综上，请求二审法院驳回旅业公司的全部诉讼请求。被上诉人旅业公司二审辩称：一、旅业公司与王忠诚之间签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》合法有效，双方均应按照协议约定履行，现该租赁协议书于2019年3月31日终止，但王忠诚拒绝交还房屋，旅业公司有权按照协议的约定向王忠诚收取房屋占用费。二、关于王忠诚、好顺来公司提及的发票项目为租金的问题，是因为发票中不具备房屋场地占用费的名目，旅业公司才出具租金的发票，该发票记载的租金用途并非旅业公司的真实意思表示，且从旅业公司2019年3月31日发出告知函的内容及本案的起诉资料来看，旅业公司一直主张2019年3月31日后收取的是场地占用费并非租金。三、关于王忠诚、好顺来公司提及的疫情期间应予扣减租金的问题，相应政策规定扣减的是租金而非房屋占用费，且在疫情期间前王忠诚有大量时间退还房屋，若其及时退还，就不存在疫情期间减免租金的问题，故疫情期间的房屋占用费应由王忠诚承担，其主张扣减无法律依据。四、关于王忠诚、好顺来公司提及的房屋占用费过高的问题，根据广州市最新的商业用房租金参考价，涉案房屋的租金标准是182元/平方米/月，而旅业公司出租给王忠诚的租金明显低于该标准，同时正是因为王忠诚逾期交还场地，其才需要支付房屋占用费，而房屋占用费交至何时，取决于王忠诚何时交还场地。五、旅业公司不清楚王忠诚、好顺来公司与肖志佳之间的关系，且也与本案无关，旅业公司是与王忠诚存在租赁关系，而非肖志佳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。因本案纠纷，旅业公司于2019年9月9日诉至一审法院，请求判令：1.确认旅业公司、王忠诚签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》于2019年3月31日解除；2.王忠诚立即向旅业公司交还广州市越秀区沿江西路xxx号承租场地；3.王忠诚从2019年4月1日起至实际交还承租场地之日止，按照12100元/天的标准向旅业公司支付场地占用费（扣除王忠诚已支付的场地占用费907920元）；4.王忠诚向旅业公司支付从2018年4月13日起至2019年3月31日止的租金差额，标准按照广州市最新的商业用房租金参考价（即182元／平方米/月）与业主调升租金前向甲方收取的租金标准（即44468元/月）的差额计算，共计8511994.90元；5.王忠诚从2019年4月1日起至实际交还承租场地之日止，向旅业公司赔偿逾期交还场地的损失，损失按照广州市最新的商业用房租金参考价（即182元／平方米/月）与业主调升租金前向甲方收取的租金标准（即44468元/月）的差额计算；6.王忠诚向旅业公司支付律师费79996元；7.好顺来公司对王忠诚前述一至六项义务承担连带责任。一审法院经审理查明：2013年12月3日，广州市房屋安全管理所（出租人、甲方）与旅业公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将原117间公房旅店（现核定为89间，共299户，合计建筑面积76010.94平方米）的房屋出租给乙方按核定用途使用，租期自2014年1月1日起至2015年12月31日止。租赁期限届满后，鉴于旅业用房的特殊性，在符合相关政策规定的情况下，可以由乙方继续优先承租。月租金为509589元，租金按月结算，乙方在每月20日前将当月的租金缴付给甲方，逾期则按有关规定加收滞纳金。乙方需要改变房屋用途或与第三者调换用房时，应依照广州市房屋租赁管理的有关规定，事前向甲方申报，经甲方书面同意后才能办理手续等。2016年1月8日，旅业公司（出租人、甲方）与王忠诚（承租人、乙方）签订《广州市房屋不定期租赁协议书》，约定关于本协议项下租赁的房屋，甲方与业权人原租赁合同期限至2015年12月31日结束，此后甲方与业权人为不定期租赁关系。目前甲方正与业权人协商中，暂未与其签订新的租赁合同。甲方同意将坐落在越秀区沿江西路93-103号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积约4219.05平方米；租赁期限：若业权人与甲方续签上述场地的新租赁合同，本协议租赁期限原则上以甲方与业权人签订的新合同期限为准，甲乙双方可协商签订新的《广州房屋租赁合同》；若业权人不与甲方续签上述场地的新租赁合同，本协议租赁期限自2016年1月1日起计，至业权人确定不与甲方续签新租赁合同之日为止，租赁合同终止后，乙方应按本协议及附页约定进行退场。月租金额为181584元，不定期租赁期内，若房管部门调升甲方租金标准的，升租差额由乙方承担。以上租金按月结算，由乙方在每月的10日前缴付当月租金给甲方。乙方在签订本协议之日向甲方交纳350000元履约保证金，甲方应在租赁期满或解除本协议书及办妥房屋交接后15个工作日内将保证金350000元无息退回乙方。租赁期届满，应将房屋交回甲方，如需继续承租，应提前60日书面知会甲方，逾期知会的，每逾期一日，按日租金标准的100%向甲方支付违约金。若业权人与甲方续签关于本协议项下租赁房屋的新租赁合同，甲方将按照业权人的政策要求与乙方协商签订新的合同，租金水平根据甲方与业权人的租金水平协商确定。若业权人不与甲方续签关于本协议项下租赁房屋的新租赁合同，本协议自动终止，甲方不承担任何违约责任，也无需对乙方作出任何经济补偿，乙方须按照本协议附页第十条的约定办理退场手续，并按甲方通知时间交回场地，否则需承担本协议及附页约定的责任。其他约定详见附页。甲乙任何一方未能履行本协议条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等。在《〈广州市房屋租赁协议〉附页》中载明：该场地乙方应按要求用于经营商业业务，如在租赁期内乙方变更经营业务范围的，需经甲方书面同意。本协议订立后，乙方根据租赁期限向政府有关部门申办独立的营业执照依法经营，其法定代表人应与乙方是同一人，乙方必须取得相关营业执照后才能开业，乙方领取营业执照后以及该执照发生年审、变更、换发时，均需提交复印本给甲方备案存查。该场地“升租额”的交付（房管部门房屋适用）。该场地是甲方向其业权人承租获得的商业用房。租赁期内，如遇业权人因国家政策等原因调升租金，对该场地调升租金的部分由乙方承担至本协议终止（按该场地的占用面积计调升租金额），届时甲方凭业权人升租决定通知乙方，乙方应按照通知的规定在每月的10日前将“升租额”款项交甲方。乙方退场时，承租场地要保持正常经营状态，凡是入墙及需要工具拆除的物件不得搬走（另有约定的除外），且甲方无需为此向乙方支付任何费用，若乙方未能按甲方通知交回该场地的，需按每日12100元的标准向甲方支付场地占用费至场地交还时止，逾期30天乙方仍未交回该场地的，视作乙方自动放弃场地内所有财物的权利，甲方有权直接收回场地且不受法律诉讼等因素的影响，甲方支出的清场费用及甲方因此遭受业主方的索赔导致的损失（损失包括但不限于因此付出的司法费用、律师费用）由乙方承担。乙方违反本协议书约定和法律法规的，除赔偿甲方因此造成的损失，并视作乙方自动放弃承租权和场地内财物的所有权，甲方有权直接收回场地且不受法律诉讼等因素的影响。如乙方延迟缴交租金或根据本协议规定应付的其他费用，从迟延次日起，按日加收所欠缴金额1%的滞纳金，逾期30日仍未缴交的，甲方有权停止对乙方的电力等能源供应，由此造成的一切损失由乙方自行承担，同时甲方有权单方解除本协议，收回场地并不受法律诉讼等因素的影响且没收乙方所交保证金，乙方在场地内投资的一切设备设施、装修无偿归甲方所有，并由乙方赔偿甲方因此而造成的一切损失。临时租赁期内，乙方如有以下行为之一的，甲方可提前单方解除协议，收回场地并不受法律诉讼等因素的影响且不退回保证金，乙方在场地内投资的一切设备设施、财物、装修等无偿归甲方所有，并由乙方赔偿甲方因此而造成的一切损失：6.乙方违反主协议书及附页的约定，经甲方通知后未在规定时间内改正的；等。好顺来公司在该附页末端担保人处签名并摁手印，签名处上方附打印文字“担保人接受本协议约定，并对乙方合同义务向甲方承担连带保证担保责任，保证期间为债务履行期满后2年”。2018年12月21日，广州市房屋安全管理所向旅业公司发出《广州市房屋安全管理所关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》，载明：一、关于非住宅租赁（一）……你司下属非“中华老字号”企业承租的我市直管房，合同到期后应清空交回直管房管理单位，我所与你司签订的房屋租赁合同已期满，请你司按照上述文件要求，在2018年12月28日前书面向我所提交非住宅房屋清空移交计划，并在计划中明确移交期限。（三）房屋租金及占用费执行标准，根据541号文规定，你司承租的直管房非住宅，除“中华老字号”企业定向租赁外，其他房屋合同到期后原则上应清空交回我所，由于你司承租我所直管房的合同已于2015年12月31日到期，至今未获得市政府同意直接定向租赁的相关批复，也未全部清退移交至我所，你司未清退移交我所的非住宅，在541号文印发之日（2018年4月12日）前，按照原合同租金标准收取房屋租金；在541号文印发之日（2018年4月12日）后，按照最新公布的商业用房租金参考价（或市场评估价）收取房屋占用费等。2019年1月4日，旅业公司向王忠诚发出《终止〈广州市房屋不定期租赁协议书〉告知函》，载明由于业权人未能与旅业公司续签租赁合同，并要求旅业公司收回场地，交业权人管业，根据双方签订的协议约定，告知：1.王忠诚须在2019年3月31日前将涉案房屋完整交回旅业公司，届时双方签订的协议终止。2.王忠诚在交回涉案房屋之前必须清缴所欠的租金等费用，租赁期间产生的一切债权债务、各项税费等均由王忠诚负全部责任及最终责任，旅业公司不承担任何连带责任。王忠诚逾期未自行清场或未完全清场的，若租赁房屋内存有剩余物品未清理，则视为王忠诚放弃场地内剩余物品的所有权，旅业公司有权自行清理并收回房屋，因收回房屋所造成的任何财产损失，旅业公司不负赔偿责任，另旅业公司有权参照协议书约定的租金标准，向王忠诚收取场地占用费及违约金等。3.王忠诚退场严格按照双方签订协议书的约定执行，如因王忠诚原因造成房屋损坏或其他问题，由王忠诚承担全部责任，旅业公司不负任何责任，若旅业公司代垫了费用则有权向王忠诚追偿。4.在本函送达之日起，王忠诚未在3个工作日内就本函除第1点以外的内容书面提出异议的，视为完全同意本函内容等。王忠诚在该函件下方签名并摁手印，并附手写内容：“已收到原件2019.1.29”。同日，旅业公司向王忠诚发出《追缴租金差额通知》，载明根据双方签订的租赁协议书第二条关于租金的约定，现由于业权人广州市房屋管理所最新发文（穗房安字[2018]98号）要求，从2018年4月12日后调升旅业公司涉案房屋租金，鉴于此根据双方签订的协议书的约定，告知如下：1.王忠诚租赁涉案房屋的租金，从2018年4月13日起旅业公司按新的租金标准收取，差额部分按照最新公布的商业用房租金参考价（或市场评估价）收取（租金差额具体数额再另行通知）；2.追缴租金差额的期限至旅业公司与王忠诚终止上述房屋租赁协议书时止。王忠诚在该函件下方签名并摁手印，并附手写内容：“已收到原件2019.1.31”。2019年8月12日，广州市房屋安全管理所曾向一审法院起诉旅业公司（2019）粤0104民初35750号房屋租赁合同纠纷一案，要求：1.解除广州市房屋安全管理所与旅业公司于2013年12月3日签订的《房屋租赁合同》；2.旅业公司立即将该案合同约定的部分出租屋全部交还广州市房屋安全管理所。该案诉状所附的房屋清单中包含了越秀区中山五路昌兴街3号首层东侧房屋。后广州市房屋安全管理所向一审法院提交撤诉申请，一审法院于2019年11月20日作出撤诉裁定书。另查明，因王忠诚与案外人肖志佳就涉诉房屋租赁合同纠纷，中国广州仲裁委员会于2019年10月17日作出（2019）穗仲案字第8017号《裁决书》，裁决：肖志佳将广州市越秀区沿江西路93-103号一至五层场地交还王忠诚。其中该裁决书查明：2014年1月1日王忠诚作为甲方，肖志佳作为乙方签订《租赁经营合同》，约定王忠诚将涉案场地共计4270平方米出租给肖志佳作商业经营用途使用，租赁期限为二年，自2014年1月1日起至2015年12月31日止。《租赁经营合同》到期后，双方并未签订书面合同，王忠诚口头告知肖志佳可以继续使用租赁场地进行经营但双方只能维持不定期租赁关系，双方口头约定自2016年1月1日起，肖志佳每月需支付租金227850元，肖志佳实际支付租金至2019年8月。该裁决书已发生法律效力。旅业公司为证明其为本案而支出的律师费，提交证据如下：1.2019年8月20日旅业公司（甲方）与广东合盛律师事务所（乙方）签订的《委托代理合同》，载明双方就甲方与王忠诚解除租赁关系，回收涉诉房屋并移交业权人一事委托乙方办理，甲方应向乙方支付律师费为79996元。2.广东合盛律师事务所向旅业公司开具的广东增值税专用发票一张，载明诉讼代理*律师费合计79996元。王忠诚、好顺来公司对上述证据质证称真实性、合法性无异议，但关联性有异议，旅业公司主张律师费无依据，同时即便按照该合同所发生的律师费也只有60%，旅业公司也不应要求全额的律师费。旅业公司为证明每月租金差额的具体金额，向一审法院提交《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》《2018年广州市商业用房租金参考价》，王忠诚、好顺来公司质证称旅业公司据此提出占用费标准及租金差额无依据，此外，即便是按照该租金标准，旅业公司应举证房屋性质及每一层的具体面积，按照该租金标准不同的房屋性质，不同的楼层，是适用不同的参考价标准。王忠诚为证明涉诉房屋实际承租主体为案外人肖志佳，向一审法院提交日期为2015年2月28日，出租人为旅业公司、承租人为广州市海帆宾馆有限公司的《租赁合同》。王忠诚、好顺来公司表示该合同为广州市海帆宾馆有限公司在工商部门登记备案的合同。旅业公司质证认为其从未签订上述合同，该合同中公章系伪造。一审庭审中，双方确认王忠诚已按照合同约定每月181584元的标准支付至2019年12月。旅业公司表示其尚未按照房管局的要求向房管局支付调整后的租金。好顺来公司表示其无证据证明其是受胁迫签订合同。一审法院认为：旅业公司与王忠诚于2016年1月8日签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。王忠诚抗辩主张上述合同无效，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。至于王忠诚认为其非本案适格被告，房屋实际履约主体及实际使用人是案外人肖志佳的抗辩意见，根据王忠诚、好顺来公司提交的仲裁裁决书记载，王忠诚承租涉诉房屋后与肖志佳签订租赁合同，将房屋转租给肖志佳，并已裁决肖志佳将房屋交回王忠诚，故王忠诚上述抗辩意见，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。合同履行过程中，鉴于广州市房屋安全管理所已发出《广州市房屋安全管理所关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》，要求旅业公司交回包括涉案房屋在内的承租房屋，旅业公司向王忠诚发出《终止〈广州市房屋不定期租赁协议书〉告知函》，告知王忠诚在2019年3月31日前将涉案房屋交回旅业公司，届时双方签订的协议终止。根据合同法第九十六条规定，旅业公司主张合同于2019年3月31日解除，一审法院予以支持。基于合同解除，王忠诚理应将房屋交还旅业公司，虽房屋由王忠诚转租给案外人肖志佳，但生效仲裁已裁决肖志佳将房屋交回王忠诚，故现旅业公司主张要求王忠诚交回涉诉房屋的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。合同法第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据上述合同关于退场的相关约定“若乙方未能按甲方通知交回该场地的，需按每日12100元的标准向甲方支付场地占用费至场地交还时止”，旅业公司要求自2019年4月1日起，按每日12100元的标准计付房屋占用费至涉案房屋交还时止，符合合同的约定，一审法院予以支持。关于升租差额的问题。鉴于广州市房屋安全管理所尚未按调升的新租金标准实际收取旅业公司的租金，亦即升租差额未最终确定，故旅业公司现要求王忠诚支付升租差额，一审法院不予支持。旅业公司可待升租差额最终确定后再行主张。关于旅业公司主张的逾期交还场地的损失问题。旅业公司已以王忠诚未按通知日期交回场地为由，要求王忠诚按协议约定每日12100元的标准计付场地占用费，亦即已要求王忠诚承担逾期交还场地的违约责任。而且，如前所述，广州市房屋安全管理所尚未按调升的新租金标准实际收取旅业公司的租金，亦即升租差额未最终确定。旅业公司现即以该差额为王忠诚逾期交还场地产生的损失，理据不足。因此，旅业公司的相关诉讼请求，一审法院不予支持。关于旅业公司主张的律师费问题。合同约定“甲方因此遭受业主方的索赔导致的损失（损失包括但不限于因此付出的司法费用、律师费用）由乙方承担”，该律师费用并非是指旅业公司（即甲方）因向王忠诚主张权利而产生的律师费用，故旅业公司要求王忠诚承担其因本案支出的律师费79996元，于法无据，一审法院不予支持。好顺来公司作为担保人签署了书面的保证条款，对王忠诚的合同义务向旅业公司承担连带保证担保责任。好顺来公司虽抗辩认为其因旅业公司胁迫所签订，但并未提供相关证据证明，一审法院对此不予采纳。据此，旅业公司要求好顺来公司对王忠诚的上述债务承担连带责任，理据充分，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，于2020年4月30日作出如下判决：一、确认旅业公司与王忠诚签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》于2019年3月31日解除。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，王忠诚将广州市越秀区沿江西路93-103号房屋（建筑面积约4219.05平方米）腾空交还旅业公司。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，王忠诚向旅业公司支付上述房屋自2019年4月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占用费（按12100元/日计，其中扣除王忠诚已支付从2019年4月至2019年12月的租金款共1634256元）；自本判决发生法律效力之次日起至上述房屋交还之日止的房屋占用费，王忠诚按上述标准逐月计付给旅业公司。四、好顺来公司对王忠诚的上述债务承担连带清偿责任。五、驳回旅业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费101148元，由旅业公司负担87765元，王忠诚、好顺来公司共同负担13383元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，王忠诚、好顺来公司提交证据1租金发票（2019年1月至2020年1月），拟证明旅业公司在2019年4月前后开具的发票形式和内容是一样的，其通过收取租金并开发票的行为认可双方实际履行租赁合同至2020年1月；证据2（2019）穗仲案字第8017号裁决书，拟证明王忠诚通过仲裁方式要求肖志佳返还房屋，已经在积极履行交还房屋义务；证据3广州市中级人民法院（2019）粤01执6654号结案通知书，拟证明涉案房屋已于2020年5月22日交还旅业公司；证据4《广州市国资委关于新冠××疫情防控期间承租市属国企物业减免租金的通知》《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，拟证明旅业公司应当免除王忠诚2020年2月至4月的租金；证据5场地移交确认表，拟证明涉案房屋已于2020年5月22日交还旅业公司；证据6减租申请函及邮单，拟证明王忠诚向旅业公司申请疫情期间租金减免；证据7旅业公司关于疫情期间减免房屋租金申请函的复函，拟证明旅业公司不同意免除王忠诚租金，违反了法律规定；证据8告知函（2份）及证据9广州市海帆宾馆有限公司企业信息，拟证明旅业公司知晓涉案场地转租给肖志佳用于开设广州市海帆宾馆有限公司，并且从未提出异议。旅业公司对此质证称：对证据1的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，该租金发票记载的名目并非旅业公司的真实意思表示，是因为税务系统中不存在房屋占用费的名目；证据2、3的真实性、合法性、关联性由法院认定，确认涉案房屋在2020年5月22日已交还旅业公司；证据4的真实性、合法性由法院认定，对关联性不予认可，王忠诚拖欠的是房屋占用费而非租金，且房屋占用费是因为王忠诚逾期交还场地导致的，不应予以扣减；对证据5的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据6的真实性予以确认，对合法性、关联性不予认可，旅业公司收到该份函件，但至今没有同意王忠诚的减租要求；对证据7的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据8的真实性、合法性予以确认，但与本案无关，该函件只是旅业公司向王忠诚发函告知，旅业公司不清楚王忠诚与广州市海帆宾馆有限公司之间的关系，且旅业公司是与王忠诚之间存在租赁关系，而非第三方；证据9的真实性、合法性由法院认定，对关联性不予认可，广州市海帆宾馆有限公司的情况与旅业公司无关。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于王忠诚、好顺来公司认为没有证据证明业主单位广州市房屋安全管理所同意旅业公司转租，涉案租赁合同为效力待定状态的主张。虽然旅业公司与业主单位签订涉案房屋的租赁合同约定不能转租，但业主单位在旅业公司将涉案房屋转租给王忠诚后一直未提出异议，亦未阻碍其正常使用涉案房屋，《广州市房屋不定期租赁协议书》不存在王忠诚、好顺来公司所主张的效力待定的情形。因此，一审法院认定《广州市房屋不定期租赁协议书》合法有效，理据充分，本院予以认同。关于《广州市房屋不定期租赁协议书》是否已经解除及解除时间的认定问题。《广州市房屋不定期租赁协议书》中对租赁期限没有明确约定，只明确约定受业权人是否与旅业公司续租对收回涉案房屋的影响，现涉案房屋的业权人广州市房屋安全管理所已经对旅业公司发出《广州市房屋安全管理所关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》，要求旅业公司交回包括涉案房屋在内的承租房屋。故旅业公司与王忠诚签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》于《终止〈广州市房屋不定期租赁协议书〉告知函》所指定的交回涉案房屋期限即2019年3月31日解除。王忠诚未按要求交回涉案房屋，反而以继续占用房屋和交纳租金为由来主张双方的租赁关系仍然存续，缺乏事实和法律依据，本院对王忠诚、好顺来公司的该上诉理由不予采纳。关于逾期搬迁房屋占用费标准的问题。因涉案《广州市房屋不定期租赁协议书》附页第十条（退场）约定，若王忠诚未能按旅业公司的要求交回涉案房屋，则需按每日12100元的标准向旅业公司支付场地占用费至场地交还时止。双方的《广州市房屋不定期租赁协议书》已经解除，且旅业公司要求王忠诚于2019年3月31日前交还涉案房屋，但王忠诚未按期交还，现旅业公司要求王忠诚从2019年4月1日起至实际交还涉案房屋之日止，按照12100元/日的标准支付房屋占用费，符合双方协议的约定，并无不妥。双方确认王忠诚按照每月181584元的标准向旅业公司支付涉案房屋的占用费至2020年1月，本院予以确认，该款项可在双方对本判决第三判项的执行过程中予以相应扣减。关于王忠诚、好顺来公司上诉要求减免疫情期间即2020年2月1日至2020年4月30日的租金问题。本院认为，王忠诚本应在2019年3月31日前向旅业公司交还涉案房屋，但其未依约交还，故其后产生的风险与损失应由王忠诚自行承担。王忠诚、好顺来公司的该上诉理由，理据不足，本院不予采纳。鉴于双方均确认王忠诚已于2020年5月22日将涉案房屋交还旅业公司，故本判决第二判项已无需再实际履行，而第三判项中房屋占用费的支付期间应从2019年4月1日起计算至房屋交还之日即2020年5月22日止，双方当事人在执行过程中可据实结算，本院对一审判决不再予以调整。至于王忠诚提出的保证金退还和损失赔偿问题，因王忠诚在一审期间未就此提出反诉请求，本院在二审期间不予调处，王忠诚应另案进行处理。综上所述，上诉人王忠诚、好顺来公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13383元，由上诉人王忠诚、广州市好顺来宾馆有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年十一月二十七日书记员 莫善友区敏儿