文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2691号上诉人（原审原告）：刘多洋，男，1974年2月6日出生，汉族，住南京市栖霞区。上诉人（原审原告）：吴琳，女，1970年5月21日出生，汉族，住南京市栖霞区。二上诉人共同委托诉讼代理人：高柳松，江苏东南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：镇江亚太五金电器城市场管理有限公司，住所地镇江新区丁卯桥路四季经典****。法定代表人：吴春波，该公司经理。委托诉讼代理人：王福珍，该公司员工。委托诉讼代理人：史学莲，江苏大唐人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：董晓燕，女，1982年12月7日出生，汉族，住镇江市。被上诉人（原审被告）：常仁国，男，1973年1月1日出生，汉族，住镇江。原审第三人：镇江亚太投资有限公司，住所，住所地镇江新区丁卯桥路四季经典****div>法定代表人：吴春波，该公司经理。委托诉讼代理人：史学莲，江苏大唐人律师事务所律师。上诉人刘多洋、吴琳因与被上诉人镇江亚太五金电器城市场管理有限公司（以下简称亚太管理公司）、董晓燕、常仁国及原审第三人镇江亚太投资有限公司（以下简称亚太投资公司）委托经营管理合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2019）苏1191民初2486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘多洋、吴琳上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、亚太管理公司在未取得上诉人明示同意之下出租房屋，董晓燕、常仁国在明知亚太管理公司没有取得合法授权之下以极低的租金承租上诉人房屋，其合同本身就是无效的，且损害了上诉人的合法权益，当然应当承担连带赔偿责任。另常仁国在一审中并未举证租金已经实际支付，租金逐年递减也不符合常情。2、一审法院未依据上诉人举证的原始租赁合同予以赔偿属于事实认定错误。3、亚太管理公司通过案外自然人向上诉人支付租金这一行为本身就是为规避执行的行为。被上诉人亚太管理公司辩称，上诉人作为镇江亚太五金电器城的出租户，对市场尤其是二楼经营状况应当非常清楚，受各方面因素影响，大部分商铺已经空铺多年，经济形势下行，故亚太管理公司根据市场来定价是合理的，且出租给常仁国的很多间商铺都是一起定价的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人亚太投资公司辩称，本案与亚太投资公司没有关联性。被上诉人董晓燕、常仁国在二审中未作答辩。刘多洋、吴琳向一审法院起诉请求：1、判令亚太管理公司支付刘多洋、吴琳暂计算至2019年4月28日的房屋占有使用费223476元（自2015年4月28日至2019年4月28日共计四年，每年占有使用费为55869元），2019年4月29日至亚太管理公司实际返还商铺之日止的房屋占有使用费按照每年55869元计算；2、判令董晓燕、常仁国、亚太投资公司对亚太管理公司所负刘多洋、吴琳的第一项给付义务承担连带责任；3、判令亚太管理公司、董晓燕、常仁国、亚太投资公司返还刘多洋、吴琳所有的位于亚太五金电器城第0C1幢2层213号商铺和211号商铺，并将房屋恢复至开发商交付状态；4、判令亚太管理公司、董晓燕、常仁国、亚太投资公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2009年11月8日，刘多洋与亚太投资公司（原公司名称为镇江亚太置业有限公司）签订《商品房买卖合同》两份，刘多洋与亚太管理公司签订《商铺委托经管管理合同》两份，主要约定：1、刘多洋购买亚太投资公司开发的位于镇江亚太五金电器城0C1幢02层211号（建面积为45.71平方米）、0C1幢02层213号（建筑面积为43.59平方米）的商铺两间；2、刘多洋将上述两商铺交给亚太管理公司委托经营管理，委托期限为2010年4月28日至2015年4月27日；3、刘多洋自愿放弃前三年经营收益（免租期），由亚太管理公司根据实际情况决定免租或减租，盈亏与刘多洋无关；4、亚太管理公司应于第四及第五合同年度的笫一季度支付商铺每年共计不低于55869元的租金，逾期亚太管理公司应按逾期款项每日万分之二的标准承担滞纳金。合同签订后，刘多洋依约将涉案两间商铺交给亚太管理公司经营管理，但亚太管理公司未按约支付刘多洋、吴琳第五年度（2014年4月28日到2015年4月27日）租金，故刘多洋、吴琳于2016年4月26日在一审法院起诉亚太管理公司、亚太投资公司，一审法院于2016年10月18日作出（2016）苏1191民初1274号民事判决书，判决内容为：“一、亚太管理公司于本判决生效后十日内给付刘多洋、吴琳租金49316元及按每日万分之二计算的滞纳金（2014年7月28日至2015年8月10日，以逾期欠付租金数额55860元为计算基数；2015年8月11日至实际给付之日，以逾期欠付租金数额49316元为计算基数）；二、亚太投资公司对亚太管理管理公司上述租金及滞纳金给付义务承担连带清偿责任。”亚太管理公司和亚太投资公司不服上述判决，上诉至江苏省镇江市中级人民法院，江苏省镇江市中级人民法院经审理后于2017年4月10日作出（2017）苏11民终174号民事判决书，驳回了亚太管理公司和亚太投资公司的上诉，维持原判。因亚太管理公司、亚太投资公司未履行已经生效的一审法院（2016）苏1191民初1274号民事判决书中确定的义务，刘多洋、吴琳已于2017年5月9日向一审法院申请强制执行，申请执行的标的为49316元及利息、诉讼费1240元。另查明：刘多洋、吴琳于2011年3月10日办理了经十二路689号11幢第2层211室、213室不动产的产权登记，共有情况为共同共有。亚太管理公司分别于2016年1月5日、2017年2月3日、2018年1月20日、2019年1月1日与常仁国签订《镇江亚太五金电器城市场租赁管理合同》，约定亚太管理公司将包括刘多洋、吴琳所有的两间涉案商铺在内的总计36间商铺（总面积为2000平方米）出租给常仁国。其中2016年度的总租金为180000元、2017年度的总租金为135000元、2018年度的总租金为138000元、2019年度的总租金为119500元。亚太投资公司于2015年8月10日向刘多洋账户转账6544元，转账备注为“返2016.1.1至2016.12.31房租”。案外人田小利于2017年1月10日向刘多洋账户转账4824元，备注“代镇江亚太付2017.1.1-2017.12.31返租金11-216”。案外人杜宽明于2018年1月22日向刘多洋账户转账4841元，备注“代亚太返2018年租金”。案外人杜宽明于2019年1月25日向刘多洋账户转账5260元，备注“代亚太返2019年租金”。庭审中，亚太管理公司和亚太投资公司均陈述上述四笔转账均为支付给刘多洋、吴琳2016年度至2019年度的租金，而刘多洋、吴琳认为上述四笔转账系亚太管理公司和亚太投资公司履行一审法院已生效的（2016）苏1191民初1274号民事判决书确定的义务，而非支付2016年至2019年度的涉案两间商铺的租金。再查明：董晓燕仅系常仁国聘请的雇员。目前涉案两间商铺处于闲置状态，亚太管理公司当庭明确表示愿意返还刘多洋、吴琳涉案商铺，但不同意恢复至开发商交付状态。一审法院认为：本案的争议焦点为：一、刘多洋与亚太管理公司于2009年11月8日签订的《商铺委托经管管理合同》到期后，刘多洋、吴琳与各被告及第三人之间的法律关系如何认定；二、刘多洋、吴琳主张按照年租金55869元计算《商铺委托经管管理合同》到期后的“房屋占用使用费”是否应予支持；三、刘多洋、吴琳主张各被告及第三人返还涉案商铺是否应予支持以及返还时是否应恢复至开发商交付状态。一、刘多洋与亚太管理公司于2009年11月8日签订的《商铺委托经管管理合同》到期后，刘多洋、吴琳与各被告及第三人之间的法律关系如何认定。刘多洋与亚太管理公司于2009年11月8日签订的《商铺委托经管管理合同》系双方真实意思表示，且经过已经发生法律效力的一审法院（2016）苏1191民初1274号民事判决书确认，应属合法有效。上述《商铺委托经管管理合同》到期后，刘多洋、吴琳并未与亚太管理公司续签合同的事实以及亚太管理公司未经刘多洋、吴琳同意将涉案两间商铺出租给常仁国的事实，有当事人当庭陈述及《镇江亚太五金电器城市场租赁管理合同》为证，一审法院予以确认。虽然《商铺委托经管管理合同》到期后，刘多洋、吴琳并未与亚太管理公司续签合同，但亚太管理公司已经通过亚太投资公司、案外人田小利、杜宽明分别于2015年8月10日、2017年1月10日、2018年1月22日、2019年1月25日向刘多洋转账6544元、4824元、4841元、5260元，且相关主体转账时分别备注“返2016年租金”、“返2017年租金”、“返2018年租金”、“返2019年租金”，同时刘多洋、吴琳于2017年5月9日向一审法院申请执行（2016）苏1191民初1274号民事判决书时并未将已收取的2016年度的租金6544元予以扣除，因此可以认定刘多洋、吴琳与亚太管理公司虽然没有续签书面的委托经营合同，但已形成事实上的委托经营合同关系。合同具有相对性，常仁国以及亚太投资公司均未与刘多洋、吴琳签订书面的委托经营合同，亦未形成事实上的委托经营合同关系，故刘多洋、吴琳与常仁国、亚太投资公司之间就本案而言不存在委托经营合同关系。董晓燕为常仁国的雇员，故与刘多洋、吴琳之间也不存在委托经营合同关系。二、刘多洋、吴琳主张各被告及第三人返还涉案商铺是否应予支持以及返还时是否应恢复至开发商交付状态。根据现有的证据，可以认定亚太管理公司并未支付刘多洋、吴琳2020年1月1日之后的租金，已经构成违约，因亚太管理公司明确表示愿意返还刘多洋、吴琳涉案两间商铺，故对刘多洋、吴琳要求亚太管理公司返还涉案两间商铺的诉讼请求，一审法院予以支持。因亚太管理公司并未举证证明其与常仁国签订了2020年1月1日之后的租赁合同，刘多洋、吴琳亦未举证常仁国目前仍在使用涉案两间商铺，故对刘多洋、吴琳要求常仁国返还两间涉案商铺的诉讼请求，一审法院不予支持。如前所述，董晓燕与亚太投资公司并非涉案两间商铺的实际经营者，刘多洋、吴琳要求董晓燕与亚太投资公司返还涉案两间商铺的诉讼请求，一审法院不予支持。关于是否应恢复至开发商交付状态的问题。刘多洋与亚太管理公司于2009年11月8日签订的《商铺委托经管管理合同》中并未约定在合同到期后且不续签的情况下，亚太管理公司需要恢复至开发商交付状态，故刘多洋、吴琳要求亚太管理公司、常仁国、董晓燕、亚太投资公司恢复至开发商交付状态的诉讼请求，一审法院不予支持。三、刘多洋、吴琳主张按照年租金55869元计算《商铺委托经管管理合同》到期后的“房屋占用使用费”是否应予支持。刘多洋与亚太管理公司于2009年11月8日签订的《商铺委托经管管理合同》中约定了亚太管理公司在合同期内第四年度、第五年度需要支付刘多洋每年不低于55869元的租金，该约定实为“保本条款”，适用前提为刘多洋放弃前三年的租金，故在委托经营合同到期后，刘多洋、吴琳与亚太管理公司已形成事实委托经营合同关系的情况下，因“保本条款”明显高于市场行情的租金标准，该“保本条款”不应作为事实委托经营合同关系期间的租金支付标准的参考。因亚太管理公司已支付刘多洋2016年1月1日至2019年12月31日期间的租金，故对刘多洋、吴琳要求亚太管理公司支付上述期间租金的诉讼请求，一审法院不予支持。结合亚太管理公司向刘多洋支付的租金金额、市场行情，以亚太管理公司2016年至2019年期间向刘多洋支付的四年租金的平均数计算2020年1月1日之后的租金较为适宜，一审法院确定截止2020年6月14日，亚太管理公司应向刘多洋、吴琳支付的租金为2426元，2020年6月15日至亚太管理公司实际返还两间涉案商铺之日止的租金，按照每年5367元的标准计算。刘多洋、吴琳要求按照年租金55869元作为计算标准的诉讼请求，一审法院不予支持。如前所述，刘多洋、吴琳要求常仁国、董晓燕、亚太投资公司支付租金的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、亚太管理公司于本判决生效之日起十日内按照现状返还刘多洋、吴琳位于经十二路689号11幢第2层211室、213室不动产；二、亚太管理公司于本判决生效之日起十日内支付刘多洋、吴琳2020年1月1日至2020年6月14日期间的租金2426元，2020年6月15日至亚太管理公司实际履行完毕本判决第一项确定的义务之日止的租金，按照每年5367元的标准计算；三、驳回刘多洋、吴琳的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，刘多洋、吴琳购买涉案商铺，并与亚太管理公司签订《商铺委托经营管理合同》，将涉案商铺委托给亚太管理公司对外招租，该合同合法有效，刘多洋、吴琳与亚太管理公司之间形成委托合同关系。2015年4月27日上述合同到期之后，刘多洋、吴琳与亚太管理公司并未签订新的委托经营管理合同，但事实上涉案商铺依然由亚太管理公司对外出租，期间亚太管理公司向刘多洋、吴琳支付款项，刘多洋、吴琳亦予以接受，刘多洋、吴琳与亚太管理公司之间形成了事实上的委托经营合同关系。一、关于刘多洋、吴琳要求返还涉案商铺的诉请。一审中亚太管理公司仍未支付2020年1月1日之后的租金，并明确表示愿意返还涉案商铺，故对刘多洋、吴琳要求亚太管理公司返还涉案商铺的诉请，本院予以支持。刘多洋、吴琳主张董晓燕、常仁国及亚太投资公司返还，没有证据证明目前董晓燕、常仁国及亚太投资公司实际占有使用涉案商铺，刘多洋、吴琳的该主张，无事实和法律依据，本院不予支持。另刘多洋、吴琳主张涉案商铺应恢复至开发商交付状态，对此双方合同并无约定，一审法院认定亚太管理公司按照现状返还涉案商铺，并无不当。二、关于刘多洋、吴琳要求支付租金（占有使用费）的诉请。基于合同相对性，并结合委托经营管理期限届满后的实际出租情况、亚太管理公司租金支付情况、双方并未约定届满后租金支付标准等因素，一审法院判决亚太管理公司按照每年5367元的标准向刘多洋、吴琳支付2020年1月1日起至实际返还商铺之日止的租金，并无不当。刘多洋、吴琳主张该期间的租金应按每年55869元的标准支付，无事实和法律依据，本院不予支持。另刘多洋、吴琳主张董晓燕、常仁国及亚太投资公司对此承担连带赔偿责任，既与合同相对性不符，亦无充分证据证明董晓燕、常仁国及亚太投资公司存在侵权行为，故刘多洋、吴琳的该主张依据不足，本院难以支持。综上，刘多洋、吴琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4652元，由上诉人刘多洋、吴琳负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二〇年十一月三十日书记员 朱玉岑