山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终12191号上诉人（原审原告、反诉被告）：于东凯，男，1982年12月19日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：车振华，山东国谊律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤会玲，山东博睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈曦，男，1982年7月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：赵彦青，山东奥盛律师事务所律师。上诉人于东凯因与被上诉人陈曦房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初1380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法适用独任制进行了审理，本案现已审理终结。于东凯上诉请求：1.依法改判驳回陈曦的全部反诉请求，判决支持于东凯的诉讼请求；2.判决陈曦承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决关于“涉案房屋实际租金应为800万元，于东凯未足额支付租金”的判决意见严重违背本案的基本事实。1.于东凯与陈曦于2013年签订的租赁合同做为本案的书面证据，具有客观性、真实性。原审判决却断章取义，以当事人在另案中的口头陈述为由否认书面合同的证据效力，该项认定严重违反证据规则。2.即使根据原审判决所谓的“因陈曦欠于东凯600万元，所以才在合同中签订租金为200万元”的认定，双方在合同中约定的租金200万元也不构成原审判决所谓的“名义租金”，而是双方基于陈曦欠于东凯600万元债务这一原因而议定的实际租金。3.原审判决通过比较2018（鲁）0102民初6413号案中涉案房屋租金评估价格等租金标准，做出“200万元”租金标准明显违背市场合理价格的认定显然是错误的。首先，于东凯支付租金的时间是2013年，租金是一次性支付18年的租金。该租金的支付时间和支付方式与2018年当年度的租金价格完全不具有可比性。特别是原审判决查明陈曦取得涉案房屋的租赁权时的租金标准为“20年的租金共计2384245元”，该价格与本案当事人在2013年议定的200万元租金价格相吻合，根本不存在明显违背市场合理价格的情形。二、原审判决关于双方的租赁合同系以租抵债的有效合同的判定，明显否定了其关于“双方的租赁合同的实际租金为800万元、于东凯未足额支付租金”的认定，构成自相矛盾的判决意见。原审判决在第13页中认定本案属于“以租抵债”的有效合同，认为涉案租赁合同中用600万元债务抵顶了部分租金，也就是认为以租金抵顶债务的行为有效。那么基于以上事实，应该认定陈曦通过以租金抵顶600万元债务和实际收取200万元的方式，收取了800万租金的对价，但是原审判决却又认定于东凯没有足额支付租金。该两项判决意见显然自相矛盾。三、原审判决超出了陈曦的反诉请求，程序严重违法。陈曦在原审中提出的反诉请求只是计算至2020年4月13日的房租235428元，并未请求判决支付4月14后的房屋占用费，也未交付该部分诉讼费。但原审判决却在判决第三项中判决于东凯支付自2020年4月14日至实际腾房之日，以1217.656元/日支付房屋占用使用费。该项判决严重违背民事诉讼法之规定，属于严重的程序违法。四、原审判决将房屋租赁合同的解除日期认定为2020年4月13日，该项判决严重违背本案的基本事实。历下区法院于2016年12月作出执行裁定书并送达案外人点石公司，涉案房屋的所有权自2016年12月27日已转移至点石公司，历下区法院（2018）鲁0102民初6413号民事判决书及济南中级法院（2019）鲁01民终7388号判决书认定于东凯关于对涉案房屋享有合法承租权的抗辩不成立，并判决于东凯向点石公司支付房屋占用费。显然上述判决已经认定于东凯与陈曦之间的租赁合同在2016年12月27日已失去效力，而原审判决却罔顾上述事实，做出房屋租赁合同于2020年4月13日才解除的错误判决结果。五、原审判决与历下区法院（2018）鲁0102民初6413号民事判决书及济南中级法院（2019）鲁01民终7388号判决结果相冲突，程序和事实上严重违法。历下区法院（2018）鲁0102民初6413号民事判决书及济南中级法院（2019）鲁01民终7388号判决书均认定涉案房屋的所有权自2016年12月27日起已转移给案外人点石公司，并判决于东凯向点石公司支付房屋占有使用费。但原审判决中却又判决于东凯向早已失去房屋出租权利的陈曦支付房屋占有使用费。原审判决在法院对同一案件事实己做出生效判决的情况下，又做出内容相抵触、矛盾的判决结果，属于严重的违法判决。综上，原审判决严重违背案件基本事实，公然违反法律规定和相关案件生效判决的判决意见，造成判决结果的严重错误。陈曦辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，请求二审法院维持一审判决，驳回于东凯的上诉请求。于东凯向一审法院起诉请求：1.判决陈曦返还已付房屋租金1658451.98元并支付利息468000元；2.判决陈曦赔偿于东凯损失434313.87元〔包括按照双方的租金与法院判决于东凯向泰安点石资产管理有限公司支付占用费的差额385883.87元，（2018）鲁0102民初6413号案件判令于东凯应当承担的诉讼费9770元、鉴定费48,430元，（2019）鲁01民终7388号判令于东凯应承担的诉讼费18660元〕；3.判决陈曦承担本案的诉讼费用。陈曦向一审法院反诉请求：1.判令解除陈曦与于东凯就涉案房屋于2013年11月30日签订的《房屋租赁合同》；2.判令于东凯向陈曦支付自2013年11月30日起至实际腾房之日的房租（暂计算至2020年4月13日为235428元）；3.判决于东凯承担律师费20000元；4.判令于东凯承担反诉受理费。一审法院认定事实：2018年8月1日，案外人点石公司因涉案房屋纠纷向一审法院递交起诉状，将昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯诉至一审法院，该案案号为（2018）鲁0102民初6413号。于东凯在该案2018年10月16日庭审中申请追加陈曦作为第三人参加该案诉讼。2019年6月4日，一审法院作出（2018）鲁0102民初6413号民事判决，判决昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯向点石公司支付2016年12月27日至2018年11月20日期间的房屋占有使用费596,840元。该案案件受理费18,660元，由点石公司负担8890元，由昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯负担9770元；鉴定费20,000元，由昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯负担。点石公司、昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯均不服一审判决，上诉至济南市中级人民法院。济南市中级人民法院于2019年9月18日作出（2019）鲁01民终7388号民事判决，维持了一审判决，并判决二审案件受理费37,320元，由点石公司负担18,660元，昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯负担18,660元。上述已经生效的民事判决查明事实如下。董硕硕（甲方）、陈曦（乙方）、龚兆平（丙方）于2011年11月30日签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限20年，自2011年11月30日至2031年11月30日，租金共计2,384,245元，该租金抵偿丙方欠乙方的借款2,384,245元，乙方不用再向甲方交纳租金；租赁期间，甲方如将房屋所有权转移给第三方，需通知乙方，如乙方放弃优先购买权，则第三方即成为本合同的甲方，享有甲方的权利，承担甲方的义务；租赁期间，乙方有权转租房屋。同日，董硕硕、陈曦、龚兆平签署了《房屋交接书》。昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯提交了2012年10月1日陈曦与涉案房屋的物业服务企业北京衡信柏迪物业管理服务有限公司济南分公司签订的《红尚坊前期物业服务协议》及陈曦交纳2012年10月1日至2013年6月30日期间的物业管理费的发票各一份，据此主张陈曦实际租用了涉案房屋。2013年11月30日，陈曦（甲方、出租方）与于东凯（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方将其拥有使用权的涉案房屋出租给乙方，租赁期限18年，自2013年11月30日至2031年11月30日，租金共计200万元。合同第七条约定了甲方的权利义务，其中第4款载明“保证乙方能依约使用租赁的房屋，如发生争议，由甲方负责处理解决；如因此给乙方造成损失，应负责赔偿”。于东凯已向陈曦支付了200万元房屋租金。于东凯在庭审中称其与陈曦约定的租金实际为800万元，因双方另有债权债务约定，故合同约定的租金仅为200万元。点石公司提交了在济南市历下区市场监督管理局调取的昆泰山东分公司的工商登记材料一宗，显示昆泰山东分公司的申请设立时间为2013年12月30日，登记的营业场所为济南市历下区省府前街东侧红尚坊6、7、9号楼104（6号楼）三楼。该工商登记材料中含有《房屋租赁合同》一份，记载的出租方为董硕硕，承租方为昆泰公司，约定出租方将涉案房屋中的306、307房间共计77个平方米出租给承租方，租赁租赁期限3年，自2013年11月30日至2016年11月30日，租金共计207,900元。山东明和房地产评估经纪有限公司对涉案房屋2016年12月15日至2018年11月20日期间（共计706天）的市场租金价格进行了评估，评估结论为607,407元。另查明，在（2018）鲁0102民初6413号案件2018年10月16日第一次庭审中，于东凯答辩时称：其与陈曦就涉案房屋于2013年11月30日签订的《房屋租赁合同》18年租金实际总计800万元整，由于双方商定600万元租金用于于东凯替陈曦偿还其对外借款，其余200万元租金直接支付陈曦，双方遂在《房屋租赁合同》约定房屋租金总计200万元，后于东凯实际替陈曦偿还借款600万元抵偿房屋租金，同时分多次向陈曦支付剩余房屋租金200万元，并于2018年1月2日履行了全部的付款义务。在法庭调查阶段，于东凯称因为其借给陈曦600万元，陈曦无力偿还，双方约定陈曦把涉案房屋18年的使用权给于东凯，租金共计800万元，其中600万元抵顶于东凯借给陈曦的借款，所以租赁合同中仅约定租金200万元。于东凯与董硕硕就涉案房屋中306、307两个房间签订的《房屋租赁合同》系昆泰公司员工自行制作，签名并非董硕硕本人所签。涉案房屋最迟于2013年11月30日起即由昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯占有使用。于东凯大概在2017年5、6月份接到了点石公司要求其腾房的通知。在该案2019年5月24日第二次庭审中，于东凯的答辩意见与其在该案第一次庭审中的答辩意见相同。昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯在（2018）鲁0102民初6413号案件第一次庭审中申请追加陈曦作为第三人参加诉讼。陈曦于2019年4月22日收到了一审法院向其邮寄的参加诉讼通知书、起诉状、举证通知书、传票等材料。陈曦作为第三人参加了该案第二次庭审。2017年2月24日，于东凯向点石公司出具《回复函》，根据该回复函，于东凯在回复日前已收到了点石公司2017年2月16日作出的向其主张权利的告知函。昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯在（2019）鲁01民终7388号案件中称其与陈曦签署的《房屋租赁合同》租期18年，口头约定总租金为800万元。其自2013年12月至该案审理中一直实际占有使用涉案房屋。昆泰山东分公司于2019年11月25日向点石公司支付了626,610元。济南市中级人民法院2019年9月23日的《山东省人民法院诉讼费专用票据（结算）》单载明的缴款人为于东凯与昆泰公司。陈曦主张至2020年4月27日，涉案房屋仍由于东凯占有使用，并提交了涉案房屋现场照片为证。2020年4月28日本案庭审时，于东凯主张涉案房屋在交接当中。在本案庭审中，于东凯同意与陈曦解除涉案房屋租赁合同，但主张实际解除时间应为2016年12月26日。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条规定：民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。债是民法调整财产关系的结果，它反映的是财产利益从一个主体转移给另一个主体的财产流转关系，其目的是保护财产的动态的安全。债是特定当事人间的民事法律关系，债的主体只能是特定的。债的发生具有任意性、多样性，债可因合法行为发生，也可因不法行为而发生。债具有平等性和相容性，在同一标的物上不仅可成立内容相同的数个债，并且债的关系相互间是平等的。债依其发生的原因有意定之债与法定之债之分。意定之债是由当事人的意思决定的，并且法律不会因当事人自行设定的债的关系法律上没有明确规定而不承认其效力，这也是契约自由原则所决定的。《中华人民共和国合同法》第二条规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。合同依法成立后，即在当事人之间产生债权债务关系。合同之债作为债的一种，是当事人根据其利益依其意思自行设立的，属于意定之债。本案系因于东凯与陈曦在履行房屋租赁合同过程中产生纠纷因而成诉。关于涉案房屋的实际租金。于东凯主张涉案房屋18年租金为200万元。而以200万元标准折算的涉案房屋租金单价为0.885元/平方米/日，以（2018）鲁0102民初6413号案中司法评估的标准折算的涉案房屋租金单价为2.5元/平方米/日，以董硕硕与昆泰公司签订的《房屋租赁合同》标准折算的涉案房屋租金单价为2.466元/平方米/日，“200万元”的租金标准显著低于评估标准，亦显著低于于东凯所称的由昆泰公司员工伪造的董硕硕与昆泰公司签订的《房屋租赁合同》中的租金标准，该“200万元”租金标准明显违背市场合理价格。此外，于东凯与陈曦在（2018）鲁0102民初6413号案件、（2019）鲁01民终7388号案件中均已认可双方就涉案房屋实际约定的租金为18年800万元，且于东凯在本案反诉答辩时亦称“陈曦诉称的租金800万元以及双方均认可的陈曦欠于东凯的600万元只是双方同意最终按200万元确定房屋租金的原因，是双方确定最终租金的议价方式”，“于东凯已支付的租金应确定为800万元，于东凯保留另行追究陈曦的权利”。据此可知，于东凯与陈曦在涉案房屋租赁合同中记载的“200万元”租金仅是名义租金，并非真实租金。综上，一审法院对于东凯关于涉案房屋18年200万元租金的主张不予认可，一审法院认定于东凯与陈曦就涉案房屋实际约定的租金标准为18年800万元。关于600万元债务抵顶问题。无论是于东凯在（2018）鲁0102民初6413号案件及（2019）鲁01民终7388号案件中所称的600万元用于替陈曦偿还对外借款、于东凯在双方签订租赁合同后已实际替陈曦偿还了借款，还是在租赁合同签订前陈曦已欠于东凯600万元借款未还，双方均未在上述案件及本案审理过程中提交关于于东凯已实际替陈曦偿还了600万元对外借款或是其已向陈曦提供了600万元借款的证据，于东凯亦称保留另行追究陈曦的权利，故于东凯与陈曦之间所谓600万元的债权债务纠纷非本案审理内容，关于该笔债权债务纠纷，双方可另案主张权利。关于于东凯与陈曦签订的《房屋租赁合同》的性质，双方均主张合同约定的涉案房屋实际租金为18年800万元，其中200万元为合同名义租金，由于东凯直接支付给陈曦，另外600万元用于抵顶双方债权债务。该合同实际兼具了以租抵债合同与房屋租赁合同的双重合同性质。以租抵债是实践中产生的一种新型的债的清偿方式。“以租抵债合同”并非传统民法上的典型合同，而是在实践中产生的一种新型合同形式。以租抵债的基本法律结构是当事人原已存在债权债务关系（该债权债务可以是已经实际发生的，亦可以附条件或附期限），当债务人基于某种原因无法继续履行原有债务时，当事人另外订立租赁合同，通过履行后成立的租赁合同来抵销原有债务。以租抵债合同并未违反法律禁止性规定，可由当事人合意约定订立。于东凯与陈曦就涉案房屋订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容并未违反法律强制性规定，应为合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于于东凯与陈曦涉案房屋租赁合同解除问题。鉴于于东凯与陈曦均在本案庭审过程中同意解除涉案房屋租赁合同，一审法院予以认可。关于合同解除时间，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。债的转移，是指在债的内容与客体保持不变的情形下，债的主体发生变更。债的主体包括债权人与债务人，不论是债权人变更还是债务人变更都为债的转移。债可因法院的裁决而发生移转，此种原因发生的债的转移称为裁判上的移转。点石公司与董硕硕因实现抵押权产生纠纷，点石公司依据一审法院（2014）历执字第1025号执行裁定书，于2016年12月27日取得涉案房屋所有权。陈曦与董硕硕、龚兆平于2011年11月30日签订的房屋租赁合同中的一方主体由董硕硕变更为点石公司，至于点石公司与陈曦之间的合同究竟系终止、解除还是继续履行，双方因此产生的纠纷，应由其双方解决。于东凯主张与陈曦房屋租赁合同解除时间应为2016年12月26日，但于东凯未提交其于该日主张合同解除的证据。于东凯系与陈曦签订的涉案房屋租赁合同，其与点石公司不存在合同关系，于东凯主张与陈曦的租赁合同自点石公司取得涉案房屋所有权的前一日终止或解除，没有事实和法律依据，一审法院不予认可。陈曦于2020年4月13日提交反诉状，提出解除租赁合同的反诉请求，故一审法院认定于东凯与陈曦就涉案房屋签订的房屋租赁合同自该日起解除。关于于东凯租用涉案房屋实际应当支付的租金数额。根据已查明的事实，涉案房屋至迟于2013年11月30日由于东凯实际占有使用，其应当自该日起支付房屋租金，至合同解除之日2020年4月13日共计2326天，涉案房屋日租金为800万元÷18年÷365日=1217.656元/日，于东凯应付租金为1217.656元/日×2326天=2,832,267.856元。因于东凯已向陈曦支付了200万元房屋租金、昆泰山东分公司向点石公司支付了涉案房屋2016年12月27日至2018年11月20日期间的占有使用费596,840元，上述款项应自应付租金中予以扣除，于东凯还应向陈曦支付租金为2,832,267.856元-200万元-596,840元=235,427.856元。因于东凯存在未足额支付租金的事实，其向陈曦主张返还超付的租金及超付部分的利息损失，缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于2020年4月14日之后的房屋占有使用费，因于东凯并未证实已腾空交付了涉案房屋，其还应自该日起按上述标准支付至实际腾房之日的房屋占有使用费。关于于东凯向陈曦主张的损失。于东凯向陈曦主张的涉案房屋按双方约定租金标准与法院判令其向点石公司支付占用费的差额385,883.87元，缺乏事实依据，对于东凯的该部分诉讼请求，一审法院不予支持。关于于东凯主张的（2018）鲁0102民初6413号案件判决确定的应由昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯共同负担的案件受理费9770元、鉴定费20,000元，（2019）鲁01民终7388号判决确定的应由昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯共同负担的二审案件受理费18,660元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。于东凯与陈曦在租赁合同中约定了陈曦应保证于东凯能依约使用租赁的房屋，如发生争议，由陈曦负责处理解决；如因此给于东凯造成损失，应负责赔偿。陈曦应按合同约定就涉案房屋负有权利的瑕疵担保义务。而合同关系在其发展过程中，不仅发生给付义务，还会发生其他义务，如附随义务和不真正义务，此类义务的发生，是以诚实信用原则为依据，随着合同关系的发展而逐渐产生的，它们在任何合同关系中均可发生，不受特定合同类型的限制。如《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条规定：当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。租赁合同中出租人负有权利的瑕疵担保义务，即出租人应担保不因第三人对承租人主张权利而使承租人不能依约未使用、收益。如因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。依据上述规定，承租人亦应负通知义务，即在租赁关系存续期间，出现应及时通知出租人的情况时，承租人有及时通知的义务。当第三人就租赁物主张权利时，承租人应及时通知出租人，由出租人解决相关纠纷。如果承租人怠于通知，则为义务的违反，应负赔偿责任，其赔偿的范围为出租人因承租人怠于通知致不能及时救济而受到的损害。承租人在出租人不能及时救济时，不得以出租人债务不履行为理由，请求损害赔偿。根据已查明的事实，于东凯于2017年2月24日向点石公司复函，其已于该日之前知晓点石公司就涉案房屋主张权利，应及时通知出租人陈曦。于东凯在点石公司2018年8月1日将其诉至一审法院后，在（2018）鲁0102民初6413号案件2018年10月16日第一次庭审后才向法院申请追加陈曦作为第三人参加该案诉讼，于东凯未能证明其履行了应当及时通知出租人的义务，其长时间怠于通知出租人，致使昆泰公司、昆泰山东分公司、于东凯被点石公司起诉，并被判决确定负担该案的一审案件受理费、鉴定费及二审案件受理费，于东凯向陈曦主张上述费用，不符合合同法的约定，亦缺乏其他法律依据。且（2018）鲁0102民初6413号案件的案件受理费、鉴定费的交费人均系昆泰山东分公司，并非于东凯，于东凯主张该费用，于法无据。于东凯提交的济南市中级人民法院诉讼费专用票据（结算）记载了缴款人为于东凯与昆泰公司，但其未能举证证明（2019）鲁01民终7388号案件受理费的实际缴款人，及该票据上记载的各缴款人的实际缴款数额，其主张该笔费用，缺乏事实依据。综上，一审法院对于东凯的该部分诉讼请求，不予支持。关于反诉陈曦主张的律师代理费，因其与于东凯在房屋租赁合同中并未对律师代理费有相关约定，陈曦的该项反诉主张缺乏合同依据和法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百一十六条、第二百二十八条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、于东凯与陈曦就坐落于济南市历下区省府前街东侧红尚坊6、7、9号楼104（6号楼）3楼2013年11月30日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月13日解除；二、于东凯于判决生效之日起十日内向陈曦支付判决第一项中房屋2013年11月30日至2020年4月13日期间的租金差额235427.856元；三、于东凯于判决生效之日起十日内向陈曦支付判决第一项中房屋的占有使用费（自2020年4月14日起至实际腾房之日，以1217.656元/日为标准计算）；四、驳回于东凯要求陈曦返还已付房租1,641,667元的诉讼请求；五、驳回于东凯要求陈曦支付利息468,000元的诉讼请求；六、驳回于东凯要求陈曦赔偿判决第一项中房屋的占用费差额385883.87元的诉讼请求；七、驳回于东凯要求陈曦赔偿（2018）鲁0102民初6413号案件诉讼费9770元的诉讼请求；八、驳回于东凯要求陈曦赔偿（2018）鲁0102民初6413号案件鉴定费20,000元的诉讼请求；九、驳回于东凯要求陈曦赔偿（2019）鲁01民终7388号案件诉讼费18,660元的诉讼请求；十、驳回陈曦要求于东凯支付律师代理费20000元的诉讼请求；十一、驳回陈曦超出部分的诉讼请求。案件本诉受理费减半收取计13643元，由于东凯负担；案件反诉受理费2566元，由陈曦负担150元、于东凯负担2416元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。于东凯提交以下证据：证据一，房屋租赁合同原件及陈曦出具的收到条原件6份，证明双方租赁合同的真实性及合同中约定的租金是18年共计200万元，并且证明陈曦已经收到了租金200万元的事实；证据二，中投昆泰（北京）资产管理有限公司及中投昆泰（北京）资产管理有限公司山东分公司的企业信息各一份，证明于东凯是该两公司的实际控股人，于东凯在中投昆泰（北京）资产管理有限公司出资80%，且在租赁房屋时于东凯是该两公司的法定代表人及负责人，证明一审判决中所陈述的关于涉案房屋引发的两个案件的法律纠纷所缴纳的诉讼费用及鉴定费等共计48430元确实由于东凯支付，而且于东凯在一审中也提交了缴纳该些费用的票据原件，证明一审判决书所谓的缴纳费用不明确，该认定是不符合事实的。经质证，陈曦对证据一的真实性没有异议，关于200万元房屋租金实际上房租为800万元。对证据二企业信息的真实性均无异议，对证明目的有异议。公司的资产与股东（无论是实际控股股东还是一般股东）资产均不能混同，于东凯为实际控股股东，也不能证明公司支付的诉讼费用实际是由于东凯支付。本院认证意见：于东凯提交的上述证据与本案待证的事实无关联性，本院不予采信。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系因于东凯与陈曦在履行房屋租赁合同过程中产生纠纷因而成诉。《中华人民共和国合同法》第二条规定，本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中双方对于涉案房屋租金标准的约定存在争议。于东凯在本案中主张涉案房屋18年租金为200万元，该租金标准显著低于评估标准及工商登记材料中的租金标准。此外，于东凯与陈曦在（2018）鲁0102民初6413号案件、（2019）鲁01民终7388号案件中均已认可双方就涉案房屋实际约定的租金为18年800万元，且于东凯在本案一审反诉答辩时亦称“陈曦诉称的租金800万元以及双方均认可的陈曦欠于东凯的600万元只是双方同意最终按200万元确定房屋租金的原因，是双方确定最终租金的议价方式”，“于东凯已支付的租金应确定为800万元，于东凯保留另行追究陈曦的权利”。据此可知，于东凯与陈曦在涉案房屋租赁合同中记载的“200万元”并非是真实租金，双方实际达成了租期18年，租金共计800万元的协议，其中200万元由于东凯直接支付给陈曦，600万元系用租金抵顶债务。双方的房屋租赁合同实际兼具了以租抵债合同与房屋租赁合同的双重合同性质，该合同是当事人双方合意约定，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。一审法院认定租金标准为18年800万元，符合实际情况，本院予以确认。关于于东凯与陈曦涉案房屋租赁合同的解除问题。于东凯与陈曦均在一审中同意解除涉案房屋租赁合同，系双方就解除合同这一事项达成一致，应当产生解除合同的法律后果。关于合同解除时间，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁合同权利属于债权，可发生债的转移，即在债的内容与客体保持不变的情形下，债的主体发生变更。债的主体包括债权人与债务人，不论是债权人变更还是债务人变更都为债的转移。债亦可因法院的裁决而发生移转，此种原因发生的债的转移称为裁判上的移转。自点石公司依据另案中法院作出的（2014）历执字第1025号执行裁定书，于2016年12月27日取得涉案房屋所有权时，虽然涉案房屋在执行时非带租拍卖、变卖，但陈曦与董硕硕、龚兆平的合同一方主体也由董硕硕变更为点石公司，在合同解除之前，陈曦基于合同仍享有债权权利，至于点石公司与陈曦之间的合同究竟系终止、解除还是继续履行，双方因此产生的纠纷，应由其双方解决。于东凯系与陈曦签订合同成立债权关系，其与点石公司不存在合同关系，于东凯主张与陈曦的租赁合同自点石公司取得涉案房屋所有权的前一日终止或解除，没有事实和法律依据，故一审法院认定双方合同自陈曦提出解除合同的请求之日起解除，并无不当。关于于东凯应付的租金数额。根据已查明的事实，涉案房屋至迟于2013年11月30日由于东凯实际占有使用，其应当自该日起支付房屋租金，至合同解除之日2020年4月13日共计2326天，结合本院认定的租金标准，于东凯应付租金为1217.656元/日×2326天=2832267.856元。现有证据已证实于东凯向陈曦支付了200万元租金、昆泰山东分公司向点石公司支付了涉案房屋2016年12月27日至2018年11月20日期间的占有使用费596840元，扣除上述费用，于东凯还应向陈曦支付租金为235427.856元，一审法院认定该费用正确。至于合同解除后的占有使用费，一审法院判令于东凯按照租金标准支付至实际腾房之日，符合法律规定，本院予以确认。至于600万元债务抵顶问题。因于东凯未提交替陈曦偿还600万元对外借款或是其已向陈曦提供600万元借款的证据，于东凯亦称保留另行追究陈曦的权利，故于东凯与陈曦之间所谓600万元的债权债务纠纷非本案审理内容，关于该笔债权债务纠纷，双方可待证据充足时另行主张权利。综上所述，于东凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27286元，由上诉人于东凯负担。本判决为终审判决。审判员  赵玉兰二〇二〇年十一月十三日书记员  侯新新