湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初4959号原告（反诉被告）：刘晓东，男，1972年1月4日出生，汉族，住武汉市硚口区。被告（反诉原告）：武汉市网通电脑有限责任公司，住所地武汉市江汉区前进五路******。法定代表人：肖运斌，执行董事。委托诉讼代理人：张鹏（一般授权代理），北京大成（武汉）律师事务所律师。原告刘晓东诉被告武汉市网通电脑有限责任公司（以下简称网通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案审理中，被告网通公司提起反诉。经审查，本院依法予以受理并与本诉合并审理。根据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》《武汉市中级人民法院完善简易程序规则实施细则（试行）》等规定，本案继续适用简易程序并于2020年9月24日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）刘晓东、被告（反诉原告）网通公司的委托诉讼代理人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘晓东（下称原告）向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还1.5万元押金；2.判令被告退还2020年1月23日至2月29日武汉封城期间的门面租金2.5万元，上述二项合计共肆万元整；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月5日，原告租用了被告的门面用于营业，因为2020年1月23日发生新冠××疫情造成该门面失去原有的揽客与经营的使用功能，因为疫情造成房屋价值归零的损失应该由房屋所有人、出租人承担，而承租商户己经承受了员工培训与薪酬的压力，承担了自己货品积压贬值带来的严重亏损，不应该去承受门面揽客价值丧失这部分损失，房东无法向承租人提供应有营业价值的标的，当然不应该收取该标的物的费用。武汉政府出台政策免租三个月、减租半价三个月，已发生天灾人祸不可抗力致使原、被告签订的合同目的无法实现，造成的损失全由原告承担明显不合理，后原告要求被告返还押金和租金，被告一直没有退还，无奈只有诉至法院维护其权益。2020年1月底，原告即电联被告发生天灾要求解除合同，并于当天搬离，门面内无物品，被告有另外的钥匙直接可用。综上所述，为了保护原告的合法权益，根据相关法律规定，特提起诉讼，请求法院依法公判。被告（反诉原告）网通公司（下称被告）辩称，答辩意见同反诉状的事实及理由。被告（反诉原告）网通公司向本院提出反诉请求：1.判令原告立即向被告支付2020年5月1日至10月31日房屋租金6万元及逾期付款的违约金（以6万元为基数，按日万分之四点二七计算，从2020年4月1日起算至欠款实际付清之日止，截止反诉时暂为4620元）；2.判令本案反诉的诉讼费用由原告承担。事实与理由：2019年12月19日，被告与原告签订了《房屋租赁合同》一份，双方约定了租赁期限、免租期、租金及支付方式等。合同签订且房屋交付后，原告已向被告缴纳履约保证金1.5万元，以及2020年2月1日至2020年4月30日的租金3万元。虽然2020年因新冠疫情武汉封城，但随着新冠疫情得到有效管控，从2020年3月下旬武汉已开始逐步全面复工复产，不可抗力已经消除，原告继续履行租赁合同、从事经营活动已不存在现实障碍，合同目的仍然是可以实现的，故被告认为并一直表明：原告请求解除租赁合同、返还押金和租金，其依法是不能成立的，且要求其继续履行。双方签署的租赁合同合法有效，目前仍未解除，原告仍占有房屋，原告还应当依约支付合同约定的2020年5月至10月房屋租金6万元，但原告拖延履行，其已构成逾期付款的违约行为，给被告造成较大损失，其应对此承担相应的违约责任。另外，对于2020年2、3月封城期间的租金，被告亦受到很大的损失，加上之前也免了原告2020年1月的装修免租期租金，根据风险共担、公平合理的原则，被告最多只能再承担半个月租金的损失。综上所述，原告请求解除租赁合同、返还押金和租金的诉请不能成立，双方签署的租赁合同合法有效，目前仍未解除，原告应当继续履行合同，并承担逾期付款的违约责任。被告现依据我国民事诉讼法的相关规定向法院提起反诉，望查明事实，判如所请。原告刘晓东针对反诉辩称，被告说合同没有解除，但根据合同第六条的约定在不可抗力情况下原告已于2020年4月向被告公司张经理打电话说不租房子，并在5月18日将租赁房屋清完，5月19日将租赁房屋钥匙交给被告公司张经理。被告说如果要退租金需要正式文本，5月22日将正式文本送到被告公司，正式文本也是对方公司告诉原告写的，但对方一直推诿不愿意退租金。因此诉至法院。经审理查明：网通公司系武汉市江岸区中山大道**房屋所有权人。2019年12月19日，网通公司（甲方）与刘晓东（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋位于武汉市中山大道928号，租赁房屋用途为服饰。租赁期限为3年，即2019年12月28日起至2020年1月31日为装修免租期，2020年2月1日至2023年1月31日开始计租。年租金为壹拾贰万元整。租金按季度支付，合同签订之日起3日内付清。而后则按照“先付后用”的原则，乙方应于到期日之前1个月前支付。乙方与甲方签订合同时，应向甲方缴纳履约保证金壹万伍仟元整。合同到期后无欠费情况下甲方如数退还（不计息）。合同中还约定了双方的权利和义务，乙方交付的房屋处于可正常使用状态……甲方应依约如期向乙方交付租赁房屋……乙方有下列情形之一的，甲方有权书面通知乙方立即解除本合同，收回租赁房屋，乙方应当按照合同当月租金的2倍向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应补足……（6）逾期未交纳按约定应当由乙方缴纳的除房租之外的各项费用、履约保证金、逾期累计达一个月的。（7）拖欠房租累计达一个月的（不论拖欠房租金额的大小均视为拖欠房租）……任何一方违约擅自解除本租赁合同的，违约解除方应该按合同当月租金2倍向对方支付违约金。若支付的违约金不足弥补对方损失的，违约解除方还应予以补足。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按欠付租金的5%支付违约金。乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的除租金、保证金之外的费用，每逾期一日，则应按欠付款项的2倍支付甲方违约金。本租赁合同解除或终止时，乙方应如期交还租赁房屋。如乙方逾期未交还，则每逾期一日应向甲方支付当月每日租金2倍的占用费。若支付的占用费不足弥补甲方损失的，乙方还应予补足。如因不可抗力的原因，造成本合同不能履行或不能完全履行时，根据不可抗力影响的程度，可以部分或全部免除双方的责任。合同签订当日，刘晓东向网通公司支付2020年2月1日至2020年4月30日租金30000元及房屋押金15000元，网通公司出具加盖有公司财务专用章的收据两份。2020年5月2日，刘晓东向备注名为“网通公司张总南京路……”的微信账号发送消息，内容为“张总你好，因为疫情原因，我无法继续经营，所以请你公司把押金退给我。”对方回复“我跟公司问下再答复你。”同年5月14日，刘晓东再次发消息称“张总您好，因受疫情影响，本店无法开业经营，请贵公司把我的压（押）金和1月23（日）以后的房租退给我。”对方回复“要跟公司反映，估计蛮难。”后刘晓东又向该微信账号发送消息称“我的货品已经全部搬走了，积压500件皮衣，损失流动资金30万元。”同年5月18日，刘晓东发送消息“张总，我明天交钥匙给你，然后办理退压（押）金租金事宜。”对方回复“退是不退我说了不算啊。”刘晓东称“那我明天先交钥匙退房，相关退压（押）金租金事宜请贵公司领导给予支持！”刘晓东在庭审中自述其于2020年5月18日将案涉房屋清退完毕，并于次日将钥匙交给网通公司张经理。同年5月22日，刘晓东将退还租金的正式文本交予网通公司。本院认为：刘晓东与网通公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。结合双方的诉辩观点，本案的争议焦点为案涉合同能否解除？刘晓东是否需要承担违约责任？关于合同解除。武汉市因新冠××疫情爆发，于2020年1月23日采取一系列疫情防控措施。疫情及其防控措施不能预见、不能避免且不能克服，属不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款之规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。但在该情形下行使合同解除权，应满足合同目的无法实现这一条件。如不可抗力仅导致合同暂时无法履行，待不可抗力因素消除后，通过履行合同仍能实现合同目的，则不能以存在不可抗力为由解除合同。本案中，刘晓东租赁案涉房屋用于服饰经营，由于疫情防控，合同目的暂时无法实现的情况客观存在。随着疫情防控形势好转，2020年5月2日，湖北省突发公共卫生应急响应级别由一级调整为二级，不可抗力因素已经消除，刘晓东长期租房营业的合同目的仍可实现。故刘晓东于2020年4月向网通公司提出不再继续租赁案涉房屋的主张并不具有解除合同的效力，网通公司亦不同意解除合同。刘晓东在庭审中提出已于2020年5月19日将案涉房屋交还给网通公司，网通公司予以否认，但根据本院查明的事实及依据常理推断，刘晓东于2020年5月19日将钥匙交还给网通公司的事实具有高度盖然性。鉴于此，刘晓东以其实际行为表明不再履行合同，且案涉房屋时至今日已闲置数月，继续履行合同，不仅对刘晓东显失公平，更造成了财物的极大浪费。为避免双方之间的损失进一步扩大，从打破合同僵局实现长远利益角度出发，依照公平和诚实信用原则，本院确认案涉《房屋租赁合同》于2020年5月19日解除。关于租金。新冠××疫情防控期间，因刘晓东无法正常开门营业造成的租金损失，应由双方共同承担，即刘晓东需支付2020年2月1日至5月19日期间的租金共计21246元[10000元/月×3个月（2020年2月1日至2020年4月30日）×50%＋120000元÷365天×19天]。刘晓东已支付租金30000元，故网通公司需向其返还租金8754元（30000元－21246元）。因案涉《房屋租赁合同》已于2020年5月19日解除，网通公司主张刘晓东支付2020年5月20日至同年10月31日租金的反诉请求，本院不予支持。关于履约保证金。双方在合同中虽约定“合同到期后无欠费情况下甲方如数退还（不计息）”，但履约保证金的设立旨在约束合同双方履行合同之行为。本案中，刘晓东认为疫情系不可抗力单方面要求解除合同，但该不可抗力的影响不足以达到合同目的无法实现的程度。综合考虑刘晓东确实存在迟延支付租金的情形且客观上造成网通公司可期待利益的损失等因素，对于刘晓东要求返还15000元押金的诉讼请求，本院不予支持。关于违约责任。刘晓东在合同解除前逾期支付租金的行为属于违约，双方在合同中约定“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按欠付租金的5%支付违约金”。考虑到刘晓东逾期支付租金行为系受疫情及防控措施这一不可抗力因素的影响，事出有因且主观并无恶意，同时刘晓东也已搬出案涉房屋，网通公司并未及时采取措施防止损失的进一步扩大。上述履约保证金亦足以弥补网通公司遭受的实际损失。故，对于刘晓东的违约责任应当予以免除，本院对于网通公司主张刘晓东支付违约金的反诉请求，不予支持。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武汉市网通电脑有限责任公司于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）刘晓东返还租金8754元；二、驳回原告（反诉被告）刘晓东的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）武汉市网通电脑有限责任公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费800元，减半收取计400元，由原告（反诉被告）刘晓东负担320元，被告（反诉原告）武汉市网通电脑有限责任公司负担80元。案件反诉受理费710元（已减半），由原告（反诉被告）刘晓东负担50元，被告（反诉原告）武汉市网通电脑有限责任公司负担660元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  罗松二〇二〇年十一月二十五日书记员  梁芸