广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初6755号 原告：黎其才，1982年12月6日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 被告：广西中巽投资有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区昆仑大道**金桥农产品批发市场**楼**，统一社会信用代码91450100094637036J。 法定代表人：陈深根，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙文琦，女，1992年3月12日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区，广西乡镇企业联合会推荐。 委托诉讼代理人：王东海，广东律点律师事务所律师。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：简易程序（√）普通程序（） 立案时间：2020年9月11日 开庭时间：2020年10月23日 当事人到庭情况： 原告黎其才：本人到庭 被告广西中巽投资有限公司（以下简称中巽公司）：委托诉讼代理人孙文琦、 王东海到庭 原告诉请要点 诉讼请求：1.确认《合作建房协议》为无效；2.被告向原告返还合作建房款97166元；3.被告承担本案件诉讼费用。 事实与理由：2018年1月20日，原告与被告签订《合作建房协议》，约定原告依协议约定享有的套房位于南宁市兴宁区昆仑大道北面路边即南宁金桥农产品批发市场东面的商业服务用地上。房屋建筑面积48.74平方米，总价款323888元，被告于2019年12月31日前交房。合同签订后，原告支付给被告194332元，但被告并未按约定交房，已经构成重大违约，致使原告合同目的不能实现，应当退还原告支付的房屋款项。 被告答辩要点 被告中巽公司辩称，被告与原告签订的合作建房协议是双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，协议书中第一页已经明确说明，签约前应阅读本内容，本协议所称合作建房是与那况村甘村坡二组签订合约取得开发权和使用权，原、被告享有一定年限内的使用权，在签订协议签，甲方向乙方出示文件，明确办理完成时间，原告无异议，知悉合作建房关系，自愿按照协议支付建房款并享有一定面积使用权，对合作模式也有约定，双方构成合作关系，共担风险，现在原告请求合同无效与协议有违，协议是双方当事人真实意思表示，双方系合作建房关系，原告支付的是合作建房款，被告未建房是因为证件未办齐，原告要求返还建房款应该驳回，原告要求被告返还194332元，但是未提供相应收据，应该承当举证不能的后果。 认定事实及法律适用 经审理查明：2018年1月27日，原告黎其才（乙方）与被告中巽公司（甲方 ）签订一份《南宁云时代商贸城合作建房协议》，约定：合作建房地块为广西南宁市兴宁区三塘镇那况村甘村坡二组位于兴宁区昆仑大道北面路边（即南宁金桥农产品批发市场东面）的产业用地。甲方与广西南宁市兴宁区三塘镇那况村甘村坡二组以合作开发经营的方式，取得该宗地块的产业用地土地使用权和特定房屋使用权。本案协议甲方与乙方经协商共同出资建设南宁云时代商贸城。乙方自愿出资与本协议甲方合作建房，同意按本协议约定的时间支付建房款，同时享有相应的楼房使用面积及使用年限。乙方与甲方合作建房，甲方负责该楼房的建设及组织实施，包括产业用地的土地证、报建手续、设计、勘探、施工建设运营管理等相关工作，为此，乙方须按本协议所约定支付合作建房款，结余或不足由甲方享有和承担。乙方同意按分期付款方式向甲方支付合作建房款。同时享有相应一定面积的楼房位于本协议第一条南宁云时代商贸城的C号楼6层02号房，建筑面积共48.74平方米，属框架结构楼房。经双方约定，公摊面积（公共部位与公用楼房）【多功能综合楼】按22％、【酒店式公寓套间】按19％、【商铺】裙楼一层按20％、【商铺】裙楼二至五层按35％计算（最终建筑面积以甲方交房时提供的有资质的部门实际测量的面积为准，按多退少补的方法计算合作建房款）。本楼房相关证件办理事宜，以国家相关的政府法规为准，届时甲方协助乙方办理，费用由乙方负责。乙方依本协议约定，乙方对该楼房拥有使用权从甲方交房之日起到2069年12月31日止。该楼房的合作建房款按建筑面积每平方米（毛坯房）总金额为323888元。乙方同意按以下付款方式支付合作建房款给甲方的指定账户：（1）乙方在签署本《合作建房协议》的同时交纳合作建房款总额的30％，合计97166元。（2）乙方须在楼房建设达到封顶一周内（以甲方短信或电话通知时间为准），交纳合作建房进度款，为合作建房款总额30％，计97166元。（3）乙方须在楼房建设达到封顶一周内（以甲方短信或电话通知时间为准），交纳合作建房进 度款，为合作建房款总额40％，计129556元。甲方应在2019年12月31日前将符合本协议约定的楼房交付标准交付给乙方使用。同时双方还对房屋交付标准、逾期付款及逾期交房违约责任、保修责任等事项进行了约定。 同日，原告与被告签订《补充协议》，约定案涉房屋相关建设、付款情况，被告在交房五年内协助原告办理不动产登记证，未能办理的，被告于2025年7月无条件按合同原价回购。2018年1月21日，原告向被告支付合作建房款97166元，被告就此向原告出具收据予以确认。 2020年9月11日，原告以被告未按时退款为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。 上述事实有《南宁云时代商贸城合作建房协议》、《补充协议》、收据、当事人陈述、庭审笔录等为证。 本院认为，一、关于案涉合同的性质问题 原告黎其才与被告中巽公司签订的《南宁云时代商贸城合作建房协议》，首先，从合同内容来看，原告一方仅提供资金而不承担经营风险，只获取特定的房屋，其实质并不属于合作建房的性质。其次，从合作表现形式上来看，原告并不符合合作人的法律特征。合作人可以间接或直接参与公司事务，影响公司的经营。本案中双方签订的合同名为合作建房，但原告并不参与建房、经营管理等事务，对被告的建设情况、经营状况并不了解，其合同权利义务只是向被告支付相应款项，被告到期交付房屋。结合双方合同约定为提供资金一方办理房屋不动产产权证书的内容，且合同的体例用词、使用权期限、支付房款、面积确认及差异处理、交付房屋及违约责任等方面均具有房屋买卖合同明显特征，以及原告自认订立合同的目的是取得具有产权的房屋来看，涉案合同实际上是对房屋产权的转让，故应认定案涉合同为房屋买卖合同。 二、关于案涉合同及承诺书的效力问题 因原告与被告签订的《南宁云时代商贸城合作建房协议》实质为房屋买卖合同，而被告作为出卖人，在涉案房屋尚未建成之时即进行出售，故其应当受到商品房预售的相关规定的规制。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告未能提供证据证实其在本案诉讼前已经取得合同所涉讼争房屋的预售许可证明，双方签订的合同应属无效。合同纠纷案件中，合同效力审查属于人民法院依职权范畴，本案《南宁云时代商贸城合作建房协议》因违反了法律的强制性规定应属无效。 三、关于原告要求被告返还购房款问题 由于原告与被告签订的合同属无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告应当返还原告已经向其支付的购房款97166元。被告否认收到原告支付的购房款，否认其出具给原告确认盖章收据的证明力，对此应提供反驳证据予以证明，否则应承担举证不能的法律后果。因此，本院对原告主张被告实际收取其购房款97166元的事实予以确认，被告应当予以返还。 判决结果 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告黎其才与被告广西中巽投资有限公司于2018年1月27日签订的《南宁云时代商贸城合作建房协议》无效； 二、被告广西中巽投资有限公司向原告黎其才返还购房款97166元。 上述给付金钱债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本 院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3079元，由被告广西中巽投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 王 星 二〇二〇年十一月四日 书记员 唐启寓 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。