安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终8377号 上诉人（原审原告）：安徽永青物业服务股份有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区蒙城北路**恒盛皇家花园****。 法定代表人：丁佩彬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭俊杰，北京市安博律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：香江世纪名城小区第一届业主委员会，住所地，住所地安徽省合肥市瑶海区临泉路香江世纪名城小区iv> 负责人：林嵩杰，主任。 上诉人安徽永青物业服务股份有限公司(以下简称永青物业公司)因与被上诉人香江世纪名城小区第一届业主委员会（以下简称香江小区业主委员会）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初6356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 永青物业公司上诉请求：1、判令撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初6356号民事判决，改判支持永青物业公司的一审诉讼请求；2、由香江小区业主委员会承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1.一审判决虽认可永青物业公司与香江小区业主委员会所签订物业合同的效力，但以“法律上不能履行，事实上不能履行”为由，判决驳回永青物业公司的诉讼请求，适用法律错误。首先，香江小区业主委员会与永青物业公司签订物业合同时，已经清楚知晓原物业公司并未撤出，在合同约定期限配合永青物业公司将原物业公司清理撤场，把小区现场、物业管理用房及相关资料、设施等移交永青物业公司，上述义务本应由永青物业公司完成，但至今未能按合同约定完成相应的义务。其次，永青物业公司未能提供物业服务，完全系因香江小区业主委员会未能要求原物业公司撤出所导致，并非永青物业公司原因所造成。再次，一审判决书已认定“香江小区业主委员会未能履行上述义务系因小区原物业公司拒绝撤离小区不向香江小区业主委员会交付相关物业服务资料及设施设备等所致……”，其应支持永青物业公司的诉讼请求。2.一审判决以“不能证明该损失实际发生且损失与香江小区业主委员会违约存在因果关系”为由，驳回永青物业公司主张损失的诉求是错误的。虽然永青物业公司的经济损失系制作的工资清单，但确实已经实际发生，此损失系永青物业公司履行与永青物业公司签订的物业合同前期所做的准备工作和合同生效后所做的进驻工作，与永青物业公司未能做到清退原物业公司具有直接关系。一审中香江小区业主委员会也自认给永青物业公司造成了损失，自认损失确实存在。 香江小区业主委员会辩称，业主委员会只是业主大会的执行机构，永青物业公司是业主大会共同选举的，业主委员会只是根据业主大会的投票结果签订合同，并且这个合同也是有效的。只是前物业公司即合肥振勇物业服务有限公司拒不离场，也不移交相关的材料和设备，香江小区业主委员会也给合肥振勇物业服务有限公司发过撤场函，也已起诉合肥振勇物业服务有限公司。 永青物业公司向一审法院起诉请求：1、请求香江小区业主委员会依法履行《香江世纪名城物业服务合同》,对合肥振勇物业服务有限公司进行清理撤场,把小区现场、物业管理用房及相关资料、设施等移交给永青物业公司；2、依法判令香江小区业主委员会支付永青物业公司经济损失共计173800元；3、请求依法判令由香江小区业主委员会承担一审案件的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年7月28日，永青物业公司与香江小区业主委员会签订了《香江世纪名城物业服务合同》,合同约定由永青物业公司向香江世纪名城小区提供物业管理服务,合同期限为2019年9月1日起至2021年8月31日止。合同签订后,由于该小区原物业服务公司一直未撤离小区，永青物业公司不能进入小区提供物业服务，遂诉讼至一审法院，请求判如所请。 一审法院认为：香江小区业主委员会与永青物业公司签订物业合同后，至今未向永青物业公司提供履行物业服务合同所需的物业服务场所、物业服务用房及相关资料、设施，以致合同不能履行，确属构成违约，永青物业公司主张香江小区业主委员会继续履行合同并赔偿损失等违约责任，于法有据。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；……”，结合本案查明的事实，香江小区业主委员会未能履行上述合同义务客观上系因小区原物业服务公司拒绝撤离小区不向香江小区业主委员会交付相关物业服务资料及设施设备等所致，永青物业公司亦陈述“多次为进入小区管理做出努力,均遭到原在管物业的暴力抵制”，该小区至今仍由原物业公司提供物业服务。鉴于此，永青物业公司请求香江小区业主委员会履行的非金钱债务即“对振勇物业服务有限公司进行清理撤场，把小区现场、物业管理用房及相关资料、设施等移交给永青物业公司”尚不适于强制履行，故永青物业公司此项请求，一审法院暂不予支持，待上述阻碍履行的情形消灭后，永青物业公司可再向香江小区业主委员会主张此项权利。永青物业公司主张香江小区业主委员会赔偿经济损失计173800元，仅提供其单方制作的工资清单，不能证明该损失实际发生且损失与香江小区业主委员会违约存在因果关系，一审法院依法不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第（一）、（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回永青物业公司的全部诉讼请求。一审案件受理费3776元,减半收取1888元，由永青物业公司负担。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 二审另查明：因合肥振勇物业服务有限公司未能从香江世纪名城小区撤场，香江小区业主委员会于2020年7月14日以合肥振勇物业服务有限公司为被告，向一审法院提起诉讼，诉请判令合肥振勇物业服务有限公司立即终止物业服务,退出香江世纪名城小区,并向香江小区业主委员会依法办理交接手续。 本院认为，根据本案查明的事实可知，香江小区业主委员会与永青物业公司签订物业合同后，未能按约向永青物业公司提供履行物业服务合同所需的物业服务场所、物业服务用房及相关资料、设施等义务，系因小区原物业服务公司拒不撤离小区、拒绝交付相关物业服务资料及设施设备等所致。香江小区业主委员会为促成案涉合同继续履行，也已采取向人民法院起诉要求原物业服务公司撤场等措施。鉴于案涉小区至今仍由原物业公司提供物业服务，案涉合同的履行条件尚不具备，永青物业公司诉请香江小区业主委员会履行案涉合同，本院暂不予支持，永青物业公司可待案涉合同具备履行条件时，再向香江小区业主委员会主张此项权利。本案中，合肥振勇物业服务有限公司并非案涉合同相对方，永青物业公司诉请对合肥振勇物业服务有限公司进行清理撤场,把小区现场、物业管理用房及相关资料、设施等移交给永青物业公司，于法无据。永青物业公司主张香江小区业主委员会赔偿经济损失173800元，但其仅提供其单方制作的工资清单加以佐证，一审认定该证据不能证明该损失实际发生且损失与香江小区业主委员会违约存在因果关系，据此未予支持永青物业公司的此项诉请，并无不当。 综上所述，永青物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3776元，由安徽永青物业服务股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱斌斌 审判员  王二辉 审判员  黄 平 二〇二〇年十一月十二日 法官助理张明武 书记员刁春晖 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。