辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6857号上诉人（原审被告、反诉原告)：刘烨，男，1984年11月27日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，住所地：大连市甘井子区汇信街**。负责人：王立峰。委托诉讼代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，辽宁利金律师事务所律师。上诉人刘烨因与被上诉人大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司（以下简称远洋物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初5672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。刘烨上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回远洋物业的诉讼请求、依法判定住宅前期物业收费标准应执行政府指导价和政府定价为1.3元/平方米、远洋物业退还多收住宅前期物业费用1,590.12元、只支付《价格法》《辽宁省物业管理条例》、《辽宁省定价目录》(2015版)认可的最高1.3元物业费标准或发回重审。事实和理由：按照相关法律规定，2016年5月1日前住宅小区的前期物业服务费应采用政府指导价和政府定价，开发商和远洋物业签订的《前期物业服务合同》超出政府指导价部分应返还给上诉人。2014年签订《远洋荣域前期物业服务合同》时就已经违法，此行为违反的《中华人民共和国价格法》的强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，且《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条也规定业主可应此提出抗辩。根据《辽宁省物业管理条例》、《辽宁省定价目录》(2015版)的规定，前期物业住宅收费均应当为政府指导价。且，《远洋荣域前期物业服务协议》中约定的市场价条款违反《辽宁省物业管理条例》、《辽宁省定价目录》(2015版、2018版)、大价发[2016]51号《关于进一步明确我市被告政府定价经营服务性收费目录清单的通知》等相关法律、法规和规范性文件中对前期物业服务实行政府指导价的规定。远洋物业辩称，不同意刘烨的上诉请求。前期物业收费标准2.8元/㎡/月合法有效，不存在无效情形。合同条款的无效并不能由双方进行约定，而需要有法律来规制。刘烨无权请求降低物业费标准，且请求降低物业费标准为1.3元/㎡/月也无事实依据，不能由刘烨单方面降低，否则合同将会成为一纸空文，严重影响交易安全。远洋物业在一审中也举证证明履行了前期物业服务协议中约定的义务。远洋物业向一审法院起诉请求：1、刘烨给付2018年7月1日起至2020年12月31日止的物业服务费7,420.56元；2、刘烨给付拖欠该物业费的违约金2,226.17元。刘烨向一审法院反诉请求：1、确认《远洋荣域临时管理规定A区》《远洋荣域前期物业服务协议》的收费标准2.8元/平方米无效；2、判令住宅前期物业收费标准为政府指导定价的0.7元/平方米；3、物业未得到竣工验收就对业主收费，请求远洋物业赔偿250.146元；4、本诉、反诉诉讼费用由远洋物业承担。一审法院认定事实：远洋物业系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，刘烨自认其系大连市甘井子区远洋荣域小区A2-2-2606号业主，房屋面积88.34平方米。案涉小区的《前期物业服务协议》约定，开发商大连利远置业有限公司选聘远洋物业为刘烨所居住的大连市甘井子区远洋荣域小区提供物业管理服务；物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米2.8元；物业费每年预缴一次,第一年的物业服务费于房屋交付时缴纳。此后按一年一次缴纳，具体时间为每年8月1日至12月31日缴纳次年物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金；协议自签订之日起生效，至远洋荣域项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，本合同终止。远洋物业、刘烨对上述内容进行了确认，并均在该《前期物业服务协议》上签字盖章。远洋物业按约为案涉小区提供了物业服务，刘烨未交纳自2018年7月1日起至2020年12月31日的物业服务费7,420.46元。一审法院认为，业主和物业单位之间是平等主体，远洋物业作为物业服务单位，依法为刘烨所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，刘烨作为该小区业主，应按双方确认的《前期物业服务协议》的约定按时交纳物业费。因此远洋物业要求刘烨给付拖欠的2018年7月1日至2020年12月31日的物业服务费7,420.46元（2.8元/月/平方米×88.34平方米×30个月），有事实和法律依据，予以支持。关于刘烨提出的小区内卫生差、设施不全、车辆违规停放；绿化及景观建筑均不达标；公共区域部分被公建占用、无固定活动场馆；小区配置未达标；房屋配套管理不到位、存在私搭乱建现象的辩论意见，一审法院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。因此，一审法院认为，刘烨以远洋物业提供物业服务不到位等为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。关于远洋物业主张的逾期违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，刘烨现仍居住在案涉小区，远洋物业仍继续向刘烨提供服务。从刘烨提供的证据及庭审陈述看，远洋物业向刘烨提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，远洋物业也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任,违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故对远洋物业要求刘烨支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于刘烨提出的确认2.8元/平方米/月物业费标准无效的反诉请求，一审法院认为，确认合同无效或合同条款无效，应当属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，但案涉《前期物业服务协议》并不存在违反法律、行政法规强制性规定之情形，故对刘烨要求确认合同约定的收费标准无效的诉讼请求，不予支持。关于刘烨提出的要求降低收费标准，执行0.7元/平/月的物业费标准的反诉请求，一审法院认为，案涉《前期物业服务协议》并不存在违反法律、行政法规强制性规定之情形，因此该协议合法有效，远洋物业、刘烨均应受该协议的约束。协议中已明确约定了物业费标准为2.8元/平/月，刘烨要求收费标准降至0.7元/平/月的诉讼请求，于法无据，不予支持。关于刘烨提出的案涉房屋未得到竣工验收远洋物业就对业主进行因此请求赔偿的意见，一审法院认为，刘烨该节意见所指向的行为主体是房屋的开发单位，故该意见无法作为对远洋物业返还物业费诉讼的抗辩意见。判决：一、刘烨于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币7,420.46元（自2018年7月1日起至2020年12月31日止）；二、驳回大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求；三、驳回刘烨的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司已预交，已减半收取），由刘烨负担。反诉费25元，由刘烨负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为上诉人是否应向被上诉人支付讼争期间的物业费，以及物业费标准是否应从2.8元/㎡/月调整至1.3元/㎡/月。关于第一个争议焦点问题，结合本案事实，被上诉人与上诉人签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。被上诉人在讼争期间依约为案涉小区提供了物业服务，上诉人应依约向被上诉人支付物业服务费。上诉人以被上诉人提供的物业服务存在瑕疵为由拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。一审判决对此论述详实，本院不再赘述。关于第二个争议焦点问题，案涉《前期物业服务协议》约定的物业费标准是双方当事人合意的结果，司法不宜干预。包括上诉人在内的小区业主如认为物业费标准不合理，应当通过业主大会或业主委员会与被上诉人协商更改物业费标准，单个业主无权要求更改小区现行的物业费标准，故其此项上诉请求本院亦不予支持。关于上诉人请求被上诉人退还多收住宅前期物业费用1,590.12元一节，如前所述，上诉人主张2.8元/㎡/月的物业费标准无效于法无据，且上诉人亦未提供证据证明被上诉人向其收取了案涉房屋交付之前的物业费，故其该请求本院亦不予支持。综上所述，上诉人刘烨的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘烨负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王 迪审判员 王慧莹二〇二〇年十一月二日书记员 郑 爽