江苏省连云港市海州区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0706执异195号案外人：张歆越，女，2012年7月21日生，汉族，住连云港市海州区。法定代理人：孙某，女，1983年2月21日生，住连云港市海州区。（系张歆越的母亲）申请执行人：连云港金明物业服务有限公司，住所地连云港市海州区。法定代表人：王金芳，总经理。被执行人：连云港市荣阳房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区。法定代表人：陈昌元，总经理。本院在执行连云港金明物业服务有限公司（以下简称金明物业公司）申请执行连云港市荣阳房地产开发有限公司（以下简称荣阳房产公司）物业服务合同纠纷一案中，案外人张歆越向本院提出书面异议。本院立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2019年10月15日，本院对金明物业公司诉荣阳房产公司物业服务合同纠纷一案作出（2019）苏0706民初3431号民事判决书，判决:一、被告连云港市荣阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告连云港金明物业服务有限公司199772.97元；二、驳回原告连云港金明物业服务有限公司其他诉讼请求。该判决已生效。根据金明物业公司的申请，本院于2019年11月4日立案强制执行，案号为（2019）苏0706执5080号。2019年12月2日，连云港市不动产登记中心根据本院作出的（2019）苏0706执5080号执行裁定及协助执行通知书，将被执行人荣阳房产公司名下位于连云港市××区××路××楼××室房产（不动产单元号：320706023008GB00584F00010090）予以查封。2020年4月26日，本院作出（2019）苏0706执5080号执行公告，载明：“1、限令被执行人自本公告张贴之日起十日内履行还款义务，逾期不履行，本院将依法对位于海州区瀛洲路38-1号楼814室房产予以评估、询价、拍卖、变卖、抵债，用于偿还债务，期间产生的一切费用由被执行人承担。2、限该房产使用者及相关权利人自本公告张贴之日起七日内与本院取得联系，并提供相关材料，逾期视为放弃优先购买权等相关权利，本院将对该房产依法处理”。张歆越提出异议称，贵院于2020年4月27日在盛世嘉缘小区张贴（2019）苏0706执5080号执行公告，在执行公告中将位于海州区瀛洲路38-1号楼814室房产认定为是被执行人荣阳房产公司房产。因张歆越是学龄前儿童，孙某作为张歆越的监护人认为：该814室房产不属于荣阳房产公司房产，该房产系张歆越的父亲张某于2006年12月购买（有购房合同和契税完税证证明），开发商交付后即装修入住至今。因张歆越父母于2013年1月离婚，双方离婚时约定将该房产留给张歆越。请求：中止对海州区瀛洲路38-1号楼814室房产的执行。另查明，2006年12月30日，荣阳房产公司（出卖人）与张某（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定张某向荣阳房产公司购买其开发的位于连云港市××朝阳东路××、盛世××缘××室房产（建筑面积118.73平方米；丘号02451046-65），总价款为384686元，约定签订本合同之日，首付房款174686元，余款210000元办理按揭或一次性现金交清。2006年12月30日，荣阳房产公司向张某出具《收据》一份，载明收到张某现金174686元，收款事由：1-814室首付款。同日，张某交纳该房产契税7693元、印花税115.4元。2007年5月31日，连云港市住房公积金管理中心向工商银行连云港分行营业部出具《个人住房公积金委托贷款发放通知单》，载明：“根据我方（下称委托人）与贵行签订的《住房公积金委托协议》，现委托你行办理个人住房公积金贷款有关手续，委托事项如下：一、借款人：张某二、借款金额210000元三、贷款期限：自2007年5月31日至2017年5月30日止，共120个月……”。该笔借款21万元已于2013年11月7日全部还清；因该房产抵押而设定的房屋他项权证已注销。案涉814室房产电费卡、燃气卡均在张某名下，发票显示张某于2013年至2015年交纳电费，于2013年交纳燃气费，于2011年即交纳水费，2012年交纳物业服务费。再查明，2019年12月2日出具的不动产登记簿信息证明显示，案涉位于连云港市××区××路××楼××室房产【不动产证号：苏（2019）连云港市不动产权第0040814号】登记的所有权人为荣阳房产公司，该房产于2019年6月18日首次登记。（2019）苏0706执5080号案件系首查封。2013年1月16日，张某与孙某办理离婚登记。双方于同日签订《离婚协议书》一份，载明：“于2010年5月4日在连云港市民政局登记结婚，婚后于2012年7月21日生育一女儿，名张歆越……三、财产的处理：（1）房屋：位于连云港市××朝阳东路盛世××＃楼××室的房地产所有权归女儿张歆越所有。因该房产的房地产权证目前还无法办理，现业主姓名仍为男方，故男方必须在可以办理房地产权证手续之日或业主姓名变更之日起，协助女方为女儿张歆越办理业主姓名变更的一切手续……”。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，张某于2006年12月即与荣阳房产公司签订《商品房买卖合同》，该合同合法有效。张某作为案涉房产买受人早已于法院查封之前合法占有使用该房产，已支付全部购房款，且案涉房产于2019年6月18日才完成首次登记，登记在开发商荣阳房产公司名下，本院于2019年12月对案涉房产予以查封，未办理房产转移登记的原因不可归责于买受人。综上，张某对案涉房产享有足以排除强制执行的权益，该房产不应作为荣阳房产公司的责任财产予以强制执行，应中止执行该房产。案外人张歆越作为张某的女儿，其基于张某与孙某签订的《离婚协议书》，系《离婚协议书》中案涉房产赠与条款的受益人，有权对案涉房产主张排除执行。对于案涉房产，待本执行异议裁定生效后，执行实施机构可作出执行裁定，解除对案涉房产的查封措施。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对被执行人连云港市荣阳房地产开发有限公司名下的位于连云港市海州区瀛洲路38-1号楼814室房产【不动产证号：苏（2019）连云港市不动产权第0040814号】的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  董延磊人民陪审员  沈 燕人民陪审员  贺 君二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  潘俊彤附法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。