上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7761号上诉人(原审被告)：上海通则久文化发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：李建辉，执行董事。委托诉讼代理人：张瑜。委托诉讼代理人：顾超，上海市郑传本律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海晋福仓储有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：谢小斌，总经理。委托诉讼代理人：彭晓鹏，上海顶臻律师事务所律师。上诉人上海通则久文化发展有限公司(以下简称“通则久公司”)因与被上诉人上海晋福仓储有限公司(以下简称“晋福公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人通则久公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回晋福公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一、关于本案的基本事实。通则久公司与晋福公司于2013年6月8日签订房屋租赁合同，承租上海市宝山区沪太路XXX号一期会所A-17-18-19的房屋(以下简称“系争房屋”)，并进行装修。因通则久公司欠付租金，晋福公司于2018年5月28日发出催收租金的告知函。2018年7月4日，双方续签租赁合同，约定，租期自2018年9月11日起至2020年9月10日止，租金标准为人民币(以下币种均为人民币)1.2元／平方米／日；租金先付后用，每3个月支付一次，合同还就其他事项作了约定。因通则久公司经营方面出现困难，租金交纳时有拖欠现象，晋福公司则以断水、停电应对，并于2018年11月20日将房屋上锁，致通则久公司无法使用。2019年1月7日，通则久公司向晋福公司提出撤场申请。2019年1月16日，通则久公司向晋福公司申请搬用有关物品，未被允许。2019年1月18日，通则久公司向晋福公司支付2018年12月10日前的租金。2019年12月2日，晋福公司才向通则久公司移交系争房屋内部分物品。自2018年11月20日起，系争房屋一直处于空置状态。二、关于房屋租赁合同的解除时间。房屋租赁合同是双务合同，出租人的义务是提供房屋，承租人的义务是支付租金，双方的权利义务对等，如出租人不提供或收回房屋，承租人也不必支付租金。本案中，通则久公司拖欠租金，晋福公司采取上锁、停电手段，并对系争房屋内的物品实施留置，实质是收回房屋、终止履行的行为，通则久公司提出撤场申请，实质是同意晋福公司解除合同。2018年11月20日，晋福公司将房屋上锁，以实际行动终止合同履行，通则久公司提出撤场申请是对晋福公司解除合同意思表示的确认。故2018年11月20日为合同解除日期。三、一审判决认定事实错误。2018年11月20日，晋福公司将房屋上锁、停电，有相关证据证实。双方之间的房屋租赁合同已于该日解除，而通则久公司已付清2018年12月10日之前的租金。晋福公司锁门后的租金损失应由其自行承担，其要求通则久公司支付2018年12月11日之后的租金和违约金，无事实依据。一审法院无视系争房屋自2018年11月20日起一直处于空置状态这一客观事实，将双方签订交接清单的2019年12月2日认定为合同解除日期，并判决通则久公司承担系争房屋空置期间的租金，并承担违约金，属认定事实错误。综上所述，一审判决认定事实错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，应当撤销一审判决，改判驳回晋福公司一审全部诉讼请求。被上诉人晋福公司辩称，不同意通则久公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。晋福公司向一审法院起诉请求：1．依法判令解除晋福公司与通则久公司签订的房屋租赁合同；2．依法判令通则久公司支付晋福公司房租1，115，070元(2018年12月11日起至2019年10月16日止)；3．依法判令通则久公司支付晋福公司违约金300，000元；4．依法判令通则久公司支付晋福公司律师代理费35，000元。一审法院认定事实：2018年7月4日，晋福公司(出租方、甲方)与通则久公司(承租方、乙方)签订房屋租赁合同，约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积为1090平方米，租赁期限自2018年9月11日起至2020年9月10日止，租金标准为1.2元／平方米／日；租金先付后用，每3个月支付一次；本合同项下房屋租赁保证金为300，000元；乙方应按本合同约定按时支付租金、物业管理费及其他应付费用，乙方拖欠相关费用达30日，甲方有权解除本合同并追究乙方的违约责任；在租赁期内，乙方未按时交纳租金、物业管理费及其他应付费用的，甲方有权解除本合同，同时要求乙方支付与保证金相等的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应赔偿甲方全部损失(包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等)。2018年5月28日，尊木汇物业服务中心向通则久公司发出租金告知函，要求其支付欠付的租金，根据合同约定若未按时交纳租金，甲方有权采取相应措施(如断水、拉电等相应手段)。2018年12月10日，通则久公司提出撤场申请，载明因公司自身情况，申请办理撤场手续。2019年1月7日，晋福公司员工林焕锦签收。2019年1月16日，通则久公司发出关于申请搬用有关物品的报告，载明，由于欠租金导致被晋福公司从2018年11月20日停电锁大门，无法正常出入，现申请搬用部分急需的办公用品及公司员工个人物品，并附需搬用的物品清单。2019年12月2日，双方签订斯楠堂物品交接清单，载明，移交给尊木汇物业物品清单如下：大树一棵(一楼大门口内侧)、大理石屏风四个(一楼)、心经木匾二块(一楼)、中央空调主机二台(一楼窗外侧)，以上物品通则久公司移交给尊木汇物业暂时妥善保管，待房租问题解决后归还。一审法院审理中，晋福公司表示，已于2019年12月2日收回房屋，扣押了交接清单中的物品，诉请计算相应的费用至2019年10月16日，之后的租金不再主张，同时同意向通则久公司返还交接清单上的物品。通则久公司表示，晋福公司于2018年11月20日将房屋上锁、停电，故该日其已收回房屋，此后经过通则久公司的不断申请，直至2019年12月2日签订交接清单后方才搬离。为证明上述事实，通则久公司提供员工张瑜与晋福公司员工林焕锦的微信聊天记录，张多次向林申请搬用房屋内物品，林于2019年1月回复“从给到的时间开始算延后两个月，租金结算清楚方可搬离”，后经张申请，林称“你把钥匙带过来给你开一下，都拿走好不好”，于2019年3月4日称“明天过来封门，直到付清房租”。晋福公司对上述聊天记录真实性无异议，但林焕锦无权决定合同解除，合同解除需要双方书面文件确定。一审审理中，双方一致确认，通则久公司支付租金、物业费及管理费至2018年12月10日；按合同约定，自2018年12月11日至2019年10月16日的租金金额为405，480元、管理服务费608，220元、物业费101，370元。一审法院认为，晋福公司与通则久公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。在合同履行过程中，通则久公司申请撤场，系其单方提出解除合同，此后双方于2019年12月2日签订交接清单，故双方之间的房屋租赁合同已于该日解除。双方合同解除系通则久公司违约导致，晋福公司要求通则久公司支付违约金的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以准许。关于租金、管理服务费及物业费，一审法院认为，从微信聊天记录中可以看出，在通则久公司提出撤场申请后，通则久公司及晋福公司对系争房屋均存在上锁的行为，由此导致租金及相关费用损失的扩大，对此双方均应承担相应责任。一审法院考虑到上述情况，酌情确定通则久公司向晋福公司支付租金、管理服务费和物业费共计670，000元。晋福公司主张的违约金足以弥补律师代理费损失，故一审法院对其律师费的主张不予准许。晋福公司同意返还交接清单载明的物品，于法不悖，一审法院予以准许。一审法院判决：一、上海晋福仓储有限公司与上海通则久文化发展有限公司就上海市宝山区沪太路XXX号一期会所A-17-18-19的房屋签订的房屋租赁合同于2019年12月2日解除；二、上海通则久文化发展有限公司于判决生效之日起十日内，向上海晋福仓储有限公司支付自2018年12月11日至2019年10月16日止的租金、管理服务费、物业费共计670，000元；三、上海通则久文化发展有限公司于判决生效之日起十日内，向上海晋福仓储有限公司支付违约金300，000元；四、上海晋福仓储有限公司于判决生效之日起十日内，向上海通则久文化发展有限公司返还2019年12月2日斯楠堂物品交接清单中载明的物品；五、驳回上海晋福仓储有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，晋福公司与通则久公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。根据现已查明的事实，在合同履行过程中，通则久公司存在欠付租金的违约行为，通则久公司申请撤场，系其单方提出解除合同。因此，一审法院将双方签订交接清单之日，即2019年12月2日确定为房屋租赁合同解除之日，并无不妥，本院认同。关于租金、管理服务费及物业费问题，从微信聊天记录中可以看出，在通则久公司提出撤场申请后，通则久公司及晋福公司对系争房屋均存在上锁的行为，对此双方均应承担相应责任，因上锁导致租金等相关损失的扩大，也应由各自承担。因此，一审法院基于通则久公司欠付租金而引发本案纠纷，进一步考虑到上述情况，酌情确定通则久公司向晋福公司支付租金、管理服务费和物业费共计670，000元，该金额尚属合理，本院予以维持。另，双方之间的房屋租赁合同解除系通则久公司违约所致，故晋福公司要求通则久公司支付违约金的诉讼请求，符合双方合同约定，应获支持。综上所述，上诉人通则久公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13，500元，由上诉人上海通则久文化发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘海邑审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆二〇二〇年十一月十三日法官助理 沈 宸书 记 员 高兴盛附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……