重庆市第一中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）渝01民终7411号 上诉人（原审第三人）：吴小军，男，汉族，1977年11月9日出生，住重庆市忠县。 委托诉讼代理人：李小平，重庆佰锐得律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈蔚，重庆佰锐得律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：杨金莲，女，汉族，1977年5月25日出生，住重庆市忠县。 委托诉讼代理人：李小平，重庆佰锐得律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈蔚，重庆佰锐得律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，申请执行人）：张德强，男，汉族，1972年5月10日出生，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：冯雄，重庆远博律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，案外人）：谭华安，男，汉族，1966年3月13日出生，住重庆市忠县。 委托诉讼代理人：谭靓，重庆康渝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋云飞，重庆康渝律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告，案外人）：秦联珍，女，汉族，1964年10月10日出生，住重庆市忠县。 委托诉讼代理人：谭靓，重庆康渝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋云飞，重庆康渝律师事务所实习律师。 被上诉人（原审第三人，被执行人）：刘先斌，男，汉族，1985年6月18日出生，住重庆市忠县。 被上诉人（原审第三人）：黎桂林，女，汉族，1985年10月18日出生，住重庆市忠县。 上诉人吴小军、杨金莲因与被上诉人张德强、谭华安、秦联珍、刘先斌、黎桂林案外人执行异议之诉一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初13537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴小军及其委托诉讼代理人李小平、陈蔚，杨金莲委托诉讼代理人李小平、陈蔚，被上诉人张德强的委托诉讼代理人冯雄，被上诉人谭华安、秦联珍的委托诉讼代理人谭靓、蒋云飞到庭参加了询问。被上诉人刘先斌、黎桂林经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴小军、杨金莲上诉请求：1．撤销一审判决，解除对案涉房屋的查封并停止对该房屋的强制执行；2．本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．一审适用法律错误，张德强的债权为普通债权，应当保障上诉人的物权期待权；2．一审认定事实不清，案涉房屋未办理过户的原因并非吴小军、杨金莲、谭华安的原因。 张德强辩称，上诉理由不成立，请求驳回。 谭华安、秦联珍辩称，同意上诉请求。 刘先斌、黎桂林未到庭发表答辩意见 谭华安、秦联珍向一审法院起诉请求：1．请求人民法院解除对二原告位于忠县房屋的查封并停止对该房屋的强制执行；2．确认该房屋归原告所有。 一审法院认定事实：2019年3月7日，重庆市渝北区人民法院作出（2019）渝0112民初513号民事判决书，判决：被告刘先斌在本判决生效之日起十日内归还原告张德强借款241200元，并以241200元为基数，从2019年1月4日起，按中国人民银行同期同类贷款利率（以年利率6%为限）计算利息至本清时止。该判决书生效后，刘先斌未按期履行判决书确定的义务，张德强向渝北区人民法院申请强制执行［案号（2019）渝0112执10284号］，在该案执行过程中，本院于2019年7月16日作出（2019）渝0112执10284号执行裁定书，裁定查封登记在刘先斌名下位于重庆市忠县房屋，并于2019年8月6日送达至相关房管部门，房管部门在送达回证中注明案涉房屋有抵押，共有权人有刘先斌、黎桂林。2020年5月7日，二原告以其系该房屋的所有权人为由提起执行异议，渝北区人民法院审查后，于2020年5月8日作出（2020）渝0112执异105号执行裁定书，裁定：驳回原告的异议申请。二原告收到该裁定书后不服，提起本案之诉。 另查明，以刘先斌、黎桂林为乙方，忠县华怡房地产开发有限公司为甲方签订《重庆市商品房买卖合同》主要约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市忠县，总价为171491元，首付款为81491元，余款9万元为银行按揭。甲方于2010年5月1日前按规定将该房屋交付给乙方使用。在交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地的土地房屋登记机构提出办理房地产权证的申请及相关资料，合同落款时间为2010年3月9日。该合同于2008年9月8日办理了预售合同备案。 2011年1月21日，刘先斌与中国建设银行股份有限公司忠县支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，主要约定刘先斌向该行借款9万元用于购买重庆市忠县房屋，借款期限为240个月，从2011年1月4日起至2031年1月4日止。采用等额本息还款法，每月偿还本息为616.04元，并以位于重庆市忠县房屋作为该借款的抵押物。双方于2011年1月24日办理了抵押权预告登记。刘先斌付款后，忠县华怡房地产开发有限公司给其开具了相应的收款收据。 2011年10月7日，以刘先斌、黎桂林为甲方（卖方）、吴小军、杨金莲为乙方（买方）与忠县金桥置业有限公司为丙方（经纪人）签订了《忠县金桥置业有限公司房地产买卖及经济合同》，主要约定：甲乙双方通过丙方买卖位于重庆市忠县之物业，该物业以现状出售给乙方，转让价格为300000元，乙方签订合同之时交209933.32元，过完户交清保证金0.5万元，余款由乙方以甲方的名义向银行按揭。甲方在签署本协议及收到房款时，须将有效的产权文件，包括：购房合同、建设银行抵押资料等原件留存于丙方。款项还清后，房产证经开发商办理完结时，甲方应无条件配合乙方解除抵押并将该房过户给乙方，过户所需一切费用由乙方承担。 2012年1月8日，刘先斌给吴小军出具收条一份，载明：今收到吴小军交来购房款（华怡大厦26-1）206781元，银行按揭由吴小军支付（88218元），款项付清。 2012年1月12日，以吴小军、杨金莲为甲方（卖方）、谭华安、秦联珍为乙方（买方）、忠县金桥置业有限公司为丙方（经纪人）签订《忠县金桥置业有限公司房地产买卖及经济合同》，主要约定：甲乙双方通过丙方买卖位于重庆市忠县之物业（该物业由原房主刘先斌、黎桂林全产权转让给甲方），该项交易形式为产权全权转让，转让价格345000元，乙方签订合同之时交251782元，过完户交清保证金0.5万元，余款88218.56元由乙方以该房屋原房主刘先斌的名字向银行按揭。甲方在签署本协议及收到房款时，须将有效的产权文件，包括：购房合同、建设银行抵押资料等原件留存于丙方。款项还清后，房产证经开发商办理完结时，甲方应无条件配合乙方解除抵押并将该房过户给乙方，过户所需一切费用由乙方承担。 2012年1月12日，收款人杨金莲出具收条一份，载明：今收到谭华安购华怡大厦（26-1）购房款251782元。 案涉房屋于2015年2月13日完成初始登记，于2015年3月30日移转登记至刘先斌、黎桂林名下。中国建设银行股份有限公司忠县支行登记为该房屋的抵押权人。 一审法院认为，案外人谭华安、秦联珍对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，刘先斌、黎桂林与吴小军、杨金莲签订房屋买卖合同，将案涉房屋出卖给吴小军、杨金莲，但未过户；吴小军、杨金莲又与原告谭华安、秦联珍签订房屋买卖合同，将该房屋出卖给二原告，原告虽然支付了部分购房款，并以刘先斌名义偿还该房屋的按揭款，但该房屋仍未登记在二原告名下，故未发生物权变动的效力，原告不能取得该房屋的所有权，故对原告的第二项诉讼请求，一审法院不予支持。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋系吴小军、杨金莲从刘先斌、黎桂林处购买，未过户仍登记在刘先斌、黎桂林，吴小军、杨金莲并未取得该房屋的所有权，其仅能基于该合同所享有债权请求权，原告虽在法院查封前已与第三人吴小军、杨金莲签订了书面的房屋买卖合同，且已占有该房屋，原告亦仅能享有对吴小军、杨金莲的债权请求权，而吴小军、杨金莲对涉案房屋并不享有物权，基于合同的相对性，原告对刘先斌、黎桂林并不享有债权请求权，故原告不能基于其与出卖人之间签订的房屋买卖合同享有物权期待权。 而原告欲取得该房屋的物权则首先依赖于吴小军、杨金莲与刘先斌、黎桂林的房屋买卖合同的履行，还依赖于其与吴小军、杨金莲签订的房屋买卖合同的履行，在此期间，可能存在房屋登记所有权人刘先斌、黎桂林将该房屋另行出售或因其他债权债务被司法查封等交易风险，且即使刘先斌、黎桂林将该房屋过户至吴小军、杨金莲名下，在原告未取得该房屋所有权以前，仍可能存在吴小军、杨金莲将该房屋另行出售或因其他债权债务被司法查封等交易风险。所谓买者自慎，其应对出卖人资信状况采取必要调查。若买受人能将交易风险转嫁于执行程序的救济，则不免发生法律奖励愚者的结果：越是不谨慎的交易者，越能获得法律的垂青。二原告向未取得标的所有权的吴小军、杨金莲购买登记在刘先斌、黎桂林名下的房屋，其以此种方式购房即表明其自愿承受上述交易条件中所存在的风险，故涉案房屋未办理过户登记至原告名下系其未尽交易所应尽的谨慎义务，难谓非其自身原因所致。故原告对该房屋并不享有基于第二十八条所规定的物权期待权，其对执行标的物不具有可排除强制执行的权益，对其第二项请求一审法院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院判决：驳回原告谭华安、秦联珍的诉讼请求。案件受理费6550元，由原告谭华安、秦联珍负担。 二审中，双方当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实相同。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条规定，根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。因此案外人提起执行异议之诉，应当首先提出执行异议，待人民法院作出执行异议裁定后，在法定期限内提起执行异议之诉。本案中，吴小军、杨金莲并未提起执行异议，因此其不能作为执行异议之诉的原告或被告。同时该解释第三百零七条规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。所以本案中的吴小军、杨金莲不属于执行异议之诉中被执行人身份的第三人，仅为普通民事诉讼的第三人。吴小军、杨金莲并未向法院提起执行异议申请，其不能直接向人民法院提起案外人执行异议之诉，故吴小军、杨金莲应为无独立请求权第三人的身份参加本案诉讼。根据《最高人民法院关于适用的解释》第八十二条关于“在一审诉讼中，无独立请求权的第三人无权提出管辖异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉，被判决承担民事责任的，有权提起上诉”的规定，因一审并未判决吴小军、杨金莲承担任何民事责任，故吴小军、杨金莲在本案中无权提起上诉。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第八十二条、第一百五十四条第一款第十一项之规定，裁定如下： 本案不作吴小军、杨金莲上诉案件处理。 吴小军、杨金莲预交的二审案件受理费6550元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 李盛刚 审 判 员 张欲晓 审 判 员 唐 松 二〇二〇年十一月四日 法官助理 张晓亮 书 记 员 李 莉