广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初5778号原告：深圳市向西实业股份有限公司，住所地：深圳市罗湖区嘉宾东路向西村******，统一社会信用代码：91440300192310598N。法定代表人：张伟光。该公司董事长。委托诉讼代理人：李勇，北京市地平线（深圳）律师事务所律师，执业证号：14403199610524426。被告：王小平，男，汉族，1973年1月17日出生，身份证住址：湖北省房县。委托诉讼代理人：张伟，广东丹柱律师事务所律师，执业证号：14403201811020975。原告深圳市向西实业股份有限公司与被告王小平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市向西实业股份有限公司委托诉讼代理人李勇、被告王小平及委托诉讼代理人张伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市向西实业股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付欠付的租金720000元；2.被告支付延迟支付租金的违约滞纳金328800元;3.被告立即向原告交付东门南路文锦渡向西商业楼一、三楼部分与二楼全层3145平方米房屋；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年11月20日，原、被告双方签订《深圳市房地产租赁合同书》，双方约定：原告将东门南路文锦溏向西商业楼一、三楼部分与二楼全层合计3145平方米的物业出租给被告，租期从2018年12月1日至2019年11月30日。合同还就租金的递增及延迟支付租金应承担的违约滞纳金等事项予以约定。前述租赁合同签订后，原告按时向被告交付的租赁房屋。然而，被告在协议签订后，未能信守合同约定，长期不按时缴纳租金，对原告的催租一再拖赖，截止至2019年11月5日，被告累计拖欠租金720000元违约滞纳金328800元，已构成严重违约。2019年10月25日原告再次向被告发出严正的律师催收函，然而被告仍然置之不理。为维护原告集体资产和广大股东的权益不受侵害，原告因此提请诉讼，以求保护。庭审中，原告变更其第1项诉讼请求的金额为1800000元。计算方式为：从2019年7月1日计至2020年4月30日；其中在2019年11月30日之前按合同约定的租金每月12万元计，2019年12月1日至2020年4月30日按月租金的2倍24000元予以计算，合计180万元。被告王小平辩称，截至开庭之日（2020年11月10日），所欠原告租金589875元；租期2019年11月30日到期。根据原告的要求，2019年12月17日原告就已经无法进入承租房屋内，钥匙也交还给原告，该栋大厦已进行停水停电并封门，因为在承租期以外，原告要求我方承担占有使用费无事实依据。我方最后一笔租金支付于2019年11月28日，所付款为2019年6月份部分欠付款及7月份部分欠付款；实际交付租金至2019年7月份。具体为：月租金为12万元/月，2019年当年应交11个月，租金为132万元；截止最后一笔缴纳时间2019年11月28日，被告已实际交纳730125元，所欠房租589875元。关于滞纳金，按照以往交纳租金的惯例，平时按月未交齐的租金，只要年底补交，即视为正常缴纳，不算拖欠，故滞纳金的起算点应从2020年1月1日开始起算。另外，滞纳金的计算标准过高，请法庭予以调整，按全国银行同业拆借利率计算。另，2019年12月17日，被告已经搬离了涉案房屋，门、电梯现在已被封，外墙也已经被围起来了，但被告的物品还在房屋内，无法取出。我方所付押金共计24万元，目前原告还未退给被告。该涉案房屋租赁时，我方分三笔向原告支付了转让费共计50万元；不是押金，相当于入场费；原告出租房屋时有房屋附着的消防设备等，承租时有明细；但转让费并非转让关系。关于房屋内装饰装修问题，涉案房屋承租时装修是用作商业用途，所以一开始被告向原告支付了上述50万元转让费，并支出高额装修费另行装修，目的是为了长期经营。2018年续约时原告没有提前告诉被告整栋房屋需要修整，双方即签订了一年租期，导致被告承租转租给其他租户时间方面均来不及调整，室内附着的装修装饰经评估确认为352809元，请求该部分适当支持装饰装修的费用，由原告承担部分金额，请法庭酌情判决。原告深圳市向西实业股份有限公司在举证期内提交了以下证据：1.房产证；2.租赁合同。被告王小平在举证期内提交了以下证据：1.租赁合同详情及租金交纳开票情况；2.2019年及2020年租金交纳详情；3.缴纳租金发票及转账记录；4.向西村停水停电、封门的通知及封门的图片；5.《房屋租赁合同》；6.押金收据；7、转让费收据及转让单；8、装修费用明细、房屋部分图片。经审理查明，2018年11月20日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《深圳市房地产租赁合同书》，约定：甲方将东门南路文锦溏向西商业楼一、三楼部分与二楼全层合计3145平方米的物业出租给被告，一楼商业，二、三楼为宿舍，租期一年，从2018年12月1日至2019年11月30日；甲方应于2018年12月1日将出租屋交付乙方使用；乙方应向甲方交纳租赁保证金24万元，在租赁期内租赁保证金不能做租金使用，合同终止时，乙方交清一切费用后，由甲方无息退回租赁保证金给乙方；房屋租金12万元/月，乙方应在每月5日前支付；乙方拖欠交付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的5‰；若合同期满，乙方要求退房，须提前一个月通知甲方；在合同期内，乙方退房，押金不退；出租房屋的装修状况为良好，出租房屋内设施一栏空白；本合同有效期内，经甲方同意，乙方可将房屋转租他人，甲乙双方应就此另行签订书面协议；因乙方使用不当或不合理使用，出租房屋及其内的设施出现损坏或发生故障，乙方应负责及时维修或赔偿；合同期满乙方需继续租用出租房屋的，应于有效期届满之日前一个月向甲方提出续租要求；同等条件下乙方对出租房屋有优先承租权；甲乙双方就续租达成协议的，应另行订立合同；本合同有效期满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方于有效期届满前迁离出租房屋，并将其返还甲方；乙方逾期不迁离不返还出租房屋的，应向甲方加倍交付租金。同日，原告、被告双方签订《补充协议》，对被告擅自转租他人缴付违约金、消防安全等事项进行了约定。又查，上述涉案房屋此前由被告承租。庭审期间，原告、被告双方对于原告按照约定时间交房以及被告已向原告交纳保证金24万元一事无异议。再查，被告起初按约定支付租金给原告，但自2019年5月起，开始出现拖延付款情形。原告陈述，被告所支付的租金抵除欠款后，其尚欠租金为自2019年7月1日之后的租金；其中2019年11月30日之前按合同约定的租金12万元/月计算，2019年12月1日之后按月租金的2倍予以计算，计至2020年4月30日，合计欠租金180万元。原告要求被告支付延迟支付租金的滞纳金，截止至2019年10月20日止，按被告当月所欠租金，以每月应付租金12万元/月为基数按5‰计，被告2019年5月6日至10月20日期间，5月拖延26天，6月拖延30天，7月、8月各拖延31天，9月拖延30天，10月拖欠20天，合计168天，滞纳金100800元；2019年6月6日至10月20日期间，6月拖延25天，7月、8月各拖延31天，9月拖延30天，10月拖欠20天，合计137天，滞纳金82200元；2019年7月6日至10月20日期间，7月、8月各拖延31天，9月拖延30天，10月拖欠20天，合计107天，滞纳金64200元；2019年8月6日至10月20日期间，8月拖延26天，9月拖延30天，10月拖欠20天，合计76天，滞纳金64200元；2019年9月6日至10月20日期间，9月拖延25天，10月拖欠20天，合计45天，滞纳金27000元；2019年10月6日至10月20日期间，10月拖欠15天，滞纳金9000元。以上滞纳金合计328800元。针对原告上述诉求的计算方式，被告庭审称其最后一笔租金支付于2019年11月28日，所付款为2019年6月份部分欠付款及7月份部分欠付款；实际交付租金至2019年7月份；2019年当年应交11个月，租金12万元/月，11个月租金合计132万元；截止最后一笔缴纳时间2019年11月28日，被告已实际交纳730125元，所欠房租589875元；关于滞纳金，被告则称按照以往交纳租金的惯例，平时按月未交齐的租金，只要年底补交，即视为正常缴纳，不算拖欠，故滞纳金的起算点应从2020年1月1日开始起算。对于被告所陈述的滞纳金的计算起始时间，原告未予确认；但陈述该司同意按2019年合同到期时全国银行同业拆借利率的四倍计算。庭审期间，原告、被告对于2019年7月1日之前的租金已经交付完毕予以确认。关于转让费，被告于2010年分四次支付共50万元给原告，原告出具了转让费收据。庭审中被告起初陈述系入场费，后又称系承租房屋时故对房屋原有水电系统等向原告支付的费用。根据被告提供的《通知》（复印件），2019年12月7日，原告在向西大厦向承租人及租户发布通知，内容为：鉴于相关承租人在文锦渡向西商业楼的租赁合同均于2019年11月30日期满，我司已明确告知相关承租人在合同期满内最迟于2019年12月15日前自行搬离；从即日起我司将对向西商业楼进行围板安装，为大楼的安全加固工程进行防护准备，同时停止大楼内的一切经营活动和人员居住、往来；2019年12月18日停止电梯使用；2019年12月23日停止自来水供应；2019年12月30日停止电力供应。原告对上述《通知》（复印件）证据的真实性、关联性、合法性不予认可，陈述2019年11月30日租赁合同到期以后，被告作为二房东，收取了约300人转租户押金，在街道办、司法所、区综治办、嘉宾派出所的协调下，原告在2020年1月16日至1月18日累计向该栋大楼租户，即向被告承租涉案房屋的租户215人垫付由被告向这些租户收取的押金626265元；2020年1月19日至1月24日，租户陆续搬离该大楼；期间被告被嘉宾派出所依法传唤；被告一直既没有向原告交付承租房屋，也没有支付原告为其垫付的转租户押金；2019年12月17日原告并未将房屋收回，也没有进行停水停电，该期间仍有租户在居住。在本案审理过程中，被告申请对案涉房屋装修装饰值进行资产评估，经本院委托，深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司评估向西商业楼一、三楼部分与二楼全层装修装饰值为352809元。另查，深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司一同评估了包括（2020）粤0303民初5778号、5779号、5780号三案涉案房产的装修装饰值，合计评估费30000元，被告已支付给深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司。关于整理、迁出并交付东门南路文锦渡向西商业楼一、三楼部分与二楼全层3145平方米房屋所需时间，原告、被告均同意15天为宜。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签署的《深圳市房地产租赁合同书》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对原、被告具有法律约束力。被告未按合同约定按时交付租金履行义务，构成违约，应承担支付租金及滞纳金的义务。租赁合同于2019年11月30日到期，双方并未达成续租的意思表示，因此双方租赁合同关系终止，被告应立即向原告交付东门南路文锦渡向西商业楼一、三楼部分与二楼全层3145平方米房屋。被告所欠原告2019年7月-11月的4个月租金为4个月×12万元＝48万元。2019年12月17日，原告发布通知，要求租户搬离，并涉及到停水停电之事，被告认为自该日起其承租的房屋无法使用，故不应计算房屋的意见，理由部分成立。因被告合同到期未支付所欠租金，亦未交接承租房屋给原告，不仅未搬出设备物资，也未妥善处理被告转租的租户权益，与原告采取停水电等措施之间存在因果关系，因此，被告对此亦负有责任。原告、被告双方责任比例为40%与60%，即2019年12月1日至17日之前的房屋使用费按合同房屋租金的双倍计算；2019年12月18日起的涉案房屋使用费损失，参照原《深圳市房地产租赁合同书》的租金标准，由被告负担所欠房屋使用费的60%。原告要求2019年12月18日后双倍计算房屋使用费，因原告存在影响房屋使用的过错而不予支持。原告第1条关于被告应付租金，应为房屋使用费，该项诉讼请求的主张计算至2020年4月30日，则2019年12月1日至2020年4月30日的房屋使用费为452129.06元［120000元/月÷31日×17日×2倍+（120000元/月÷31日×14日+120000元/月×4个月）×60%＝131612.90+320516.16元＝452129.06元］。综上，被告应向原告支付自2019年7月1日至2020年4月30日所欠的租金、房屋使用费之和为932129.06元（480000元+452129.06元=932129.06元）。关于原告主张的滞纳金，因合同约定过高，原告同意按2019年合同到期时全国银行同业拆借利率的四倍计算，本院予以确认。2019年度11月份一年期LPR为4.15%，其四倍为16.6%，故被告2019年5月6日至10月20日期间，以所欠租金120000元为基数，拖延天数168天，滞纳金为9168.66元（120000元×168天×16.6%÷365天=9168.66元）；2019年6月6日至10月20日期间，迟延天数137天，滞纳金7476.82元（120000元×137天×16.6%÷365天=7476.82元）；2019年7月6日至10月20日期间，迟延天数107天，滞纳金5839.56元（120000元×107天×16.6%÷365天=5839.56元）；2019年8月6日至10月20日期间，迟延天数76天，滞纳金4747.73元（120000元×76天×16.6%÷365天=4147.73元）；2019年9月6日至10月20日期间，迟延45天，滞纳金2455.89元（120000元×45天×16.6%÷365天=2455.89元）；2019年10月6日至10月20日期间，迟延15天，滞纳金818.63元（120000元×15天×16.6%÷365天=818.63元）。以上滞纳金合计30507.29元。关于涉案房屋的装修装饰价值，由于装修物中所包含的消防系统、水电改造、门窗系统等，属于已形成附合的装饰装修物，被告迁出房屋，并不影响上述物品的继续使用，从节约资源、保护生态环境出发，原告作为出租方收回房屋后可以继续使用，因此，原告应适当予以被告补偿。补偿比例本院酌定为30%。即案涉房屋装修装饰物价值352809元，原告承担105842.70元，该款项在被告应还款项中扣除；装修装饰价值246966.30元损失由被告自行承担。基于民事行为的公平原则，以及被告的违约过错，评估费应由被告王小平负担。因评估包括（2020）粤0303民初5778号、5779号、5780号三案，评估费合计30000元被告已支付给深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司，深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司并未分开出具发票，故三案平均上述评估费，本案评估费10000元，由被告王小平负担。关于被告所称于2010年支付给原告的转让费500000元，因被告庭审中自述该款项为入场费或者接受原告原有设备所付款项的性质，且原告、被告双方合同中并无关于此项费用的约定，因此本案不作处理。关于租赁保证金240000元，由于原告起诉、被告答辩均未对该租赁保证金提出主张，从减少诉累出发，本院根据双方合同履行情况，以及原告已向被告主张了迟延交付租金滞纳金的情形，被告租赁保证金240000元在其所欠款项中予以抵扣。综上，原告诉讼请求理由部分成立，予以支持；被告答辩理由部分成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第九条之规定，判决如下：一、被告王小平应于本判决生效后十五日内向原告深圳市向西实业股份有限公司支付自2019年7月1日至2019年11月30日所欠房屋租金480000元；二、被告王小平应于本判决生效后十五日内向原告深圳市向西实业股份有限公司支付2019年12月1日至2020年4月30日的房屋使用费452129.06元;三、被告王小平应于本判决生效后十五日内向原告深圳市向西实业股份有限公司支付迟延交付租金的滞纳金30507.29元；四、被告王小平应于本判决生效后十五日内向原告交付深圳市东门南路文锦渡向西商业楼一、三楼部分与二楼全层3145平方米房屋;五、深圳市东门南路文锦渡向西商业楼一、三楼部分与二楼全层3145平方米房屋装修装饰价值由原告补偿105842.70元给被告；该款项在被告履行了第四项房屋交付义务后，在上述一、二、三项被告应付原告深圳市向西实业股份有限公司款项中予以抵扣;六、被告王小平按合同约定交给原告的租赁保证金240000元在被告王小平上述第一、二、三项所欠原告深圳市向西实业股份有限公司的债务中予以抵扣;七、驳回原告深圳市向西实业股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11915元，由原告深圳市向西实业股份有限公司负担3575元，被告王小平负担8340元。受理费原告深圳市向西实业股份有限公司已预交，由本院予以退回8340元；被告王小平应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费8340元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。评估费10000元由被告王小平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杨 勤二〇二〇年十一月十三日书记员 申志敏