广西壮族自治区阳朔县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0321民初1565号 原告：胡海鹰，女，汉族，居民，住广西桂林市叠彩区。 被告：秦兰凤，女,汉族，居民，住阳朔县。 委托诉讼代理人：周震（被告女婿），男，汉族，住广西阳朔县。 原告胡海鹰与被告秦兰凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡海鹰，被告秦兰凤的委托诉讼代理人周震到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡海鹰向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告秦兰凤返还押金15000元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告女儿即房屋出租的代理人陈润军于2018年8月下旬在途家民宿经营微信群中发布房屋出租信息，希望把家中空置房屋出租给民宿经营者从事民宿经营。原告通过微信联系陈润军并经过实地考察，分别于2018年9月2日和2019年1月1日与被告和其代理人陈润军签订了三份房屋租赁合同。合同约定：被告将阳朔县三楼、四楼、五楼的三套二房一厅三卫一厨房屋，以每套每月租金人民币2100元，三套每月租金共6300元，每套房押金5000元，三套房屋押金共15000元，租期5年，交给原 第2页共7页 告经营民宿。由于今年从春节之前开始，出现冠状病毒××疫情，原告的民宿生意无法经营，一直没有旅客入住没有收入，与被告代理人陈润军协商适当减免房租也被拒绝了。虽然2020年1月23日起至2020年3月31曰两个多月来房屋一天都没有住过人，但是房租分文不少支付到了4月初。面临旅游业复苏的无望，原告无法继续经营，便与被告协商解除租赁合同，4月7日原吿将上述三套房屋搬空恢复原状返还給被告，所有房租及水电费等各项费用都已交清。被告代理人陈润军也于当天检查并接收了上述三套房屋，确认解除三个租赁合同，但是不愿意返还押金。综上所述：原告与被告所签订的三份租赁合同均是在平等自愿协商一致的情况下签订的，是合法有效的，而且双方当事人都一直履行。但由于新冠××疫情属于不可抗力，是不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。原告经营的三套房屋没有旅客没有收入，承担不起高额的房租，双方解除三份租赁合同之后，被告拒不退还押金。为保护公民的合法财产和利益不受侵害，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。特提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 原告对其陈述的事实在举证期限内提供如下证据： 1、房屋租赁合同1#（5楼2018年9月2日签订）； 2、房屋租赁合同2#（4楼2019年1月1日签订）； 3、房屋租赁合同3#（3楼2019年1月1日签订）； 4、5楼押金（2018年8月31日及9月2日原告与陈润军微信聊天记录、工商银行汇款电子回单）； 5、4楼押金（2019年3月2日原告与陈润军微信聊天记录及工商银行汇款电子回单）； 第3页共7页 6、3楼押金（2019年1月1日原告与陈润军微信聊天记录及工商银行汇款电子回单）； 7、房屋用途凭证（2018年9月1日、12月2日、12月6日原告与陈润军的微信聊天记录）； 8、退租验收单（包含2020年4月26日原告与陈润军微信聊天记录），证明房屋经被告验收，被告出具了单据 。 被告秦兰凤辩称，原告要求退还押金于法无据。理由是：一、原告与被告签订的三份《租赁合同》的租赁期限均为五年。今年4月1日，原告与被告女儿陈润军在微信中协商减租事项，陈润军提出“如（原告）继续租，第二季度三免一收取房租”，但原告还是坚持退租，提前解除合同。陈润军见原告坚持，愿意尊重原告的选择，在2020年4月7日办理接收三套房屋的手续，并非原告在起诉状中陈述减租被拒。二、三份《租赁合同》均未到期，原告提前单方解除合同系违约行为，依据合同法第八条及合同约定，被告有权不退换押金。据此，原告诉请缺乏事实和法律依据，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 被告对其辩解在举证期限内提供的证据有：微信聊天记录3页，证明在疫情发生时，原、被告协商减少租金问题。 经过开庭质证，原告对被告提供的微信聊天记录无异议；被告对原告提供的证据也无异议，但认为根据相应法律规定，不应退还押金。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院根据原告、被告提供的证据，结合双方当事人的陈述，确认如下法律事实： 2018年8月下旬，被告委托其女儿陈润军在途家民宿经营微信群中发布房屋出租信息，欲将家中空置房屋出租给民宿经营者从事民宿经营。原告通过微信联系陈润军并经过实地考察， 第4页共7页 分别于2018年9月2日和2019年1月1日与被告秦兰凤和其代理人陈润军签订了三份房屋租赁合同。合同约定：被告将阳朔县三楼、四楼、五楼的三套二房一厅三卫一厨房屋，以每套每月租金人民币2100元，三套每月租金共6300元，每套房押金5000元，三套房屋押金共15000元交给原告用于经营民宿；租期60个月，租金每半年或按季支付；租赁期限届满，被告验房后，原告将房屋钥匙交与被告，同时甲方将此押金全部归还原告；租赁期内若原告中途擅自退租，所预付的租金及押金被告可不予退还等。合同签订后，被告分别将阳朔县三楼、四楼、五楼的三套房屋交与原告经营民宿。2020年元月，武汉市出现新冠××疫情。2020年3月31日、4月1日，原告以没有旅客入住、没有收入，民宿生意无法经营为由，通过微信与被告代理人陈润军协商适当减免房租，被告代理人陈润军提出“如继续租，第二季度三免一收取房租。如你违约不租......，押金是不退的”。原告则表示“我还是退租吧，......。但是押金这块我们无法协商一致，之后我会寻求正当途径仲裁解决，疫情当下实在没有办法”。2020年4月7日，原告将上述三套房屋搬空恢复原状，交清所有房租及水电费等各项费用后，被告代理人陈润军也于当天检查并接收了上述三套房屋。由于双方未能就押金返还达成协议，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 综合原告起诉，本院归纳本案的争议焦点为：一、合同是否应当解除。二、押金是否应当退还。 关于第一个争议问题。原告起诉时，没有明确提出解除合同之要求，经本院释明，原告同意解除合同，被告仍然坚持可以解除合同但不退还押金。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”,第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；......”，第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或 第5页共7页 者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”。从上述规定可知，解除合同有协商解除和法定解除两种方式。协商解除合同必须双方达成一致意思，法定解除必须满足法定条件即不能实现合同目的。本案中，原、被告在起诉前，对合同的解除进行了协商，从双方的微信聊天记录可知，原告提出解除合同，被告虽然表示同意的，但同时提出不退还押金。可见，双方对解除合同并未达成一致意见，即没有发生解除合同的效果。虽然双方的合同关系没有解除，但考虑到原告已单方向被告提出解除合同并已实际搬出承租房屋不再继续履行合同义务，该义务性质又不宜强制履行，本案合同不解除，对双方已没有任何实际意义。因此，本院按照实际情况，解除双方签订的租赁合同并确定原告起诉之日为合同解除时间。 关于押金是否应当退还的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条和第二百三十一条规定不可抗力的发生可以解除合同。但适用上述规定，应当注意不可抗力的发生，并不必然赋予当事人合同解除的权利。只有因不可抗力致使不能实现合同的目的，债务人不可能履行其尚未履行的债务，债权人不可能实现自己尚未实现的任何权利时，当事人才有权解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条关于合同履行中情势变更的规定，其适用条件也是不能实现合同目的才能解除合同。第一百一十七条规定免除责任的前提条件是不可抗力导致不能履行合同。具体到本案，虽然我国自2020年元月起发生新冠××疫情，该疫情系突发公共卫生事件，为保护人民群众身体健康和生命财产安全，政府及有关部门采取相应疫情防控措施，由此导致合同当事人不能及时履行义务或者行使权利。但随着疫情的缓解，疫情防控措施的解除，经济得以逐步恢复，原告承租的民宿仍可继续营业。因此，疫情的发生并非涉案合同目的不能实现，也不是合同不能履行。疫情当下，需要双方共担风险，在防控措施没有解除前，原告可以采取减免租金等方式解决困境，实际上双方协商时，被告也同意适当减少租金，但原告仍然要求退租。因此，原告以新冠××疫情属于不可抗力为由，要求被告退还押金的理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有 第6页共7页 法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，合同依法成立以后，对当事人具有法律约束力，当事人一方不得擅自解除合同。本案中，由于原告已单方向被告提出解除合同并已实际搬出承租房屋不再继续履行合同义务构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，被告可以按合同约定要求原告承担违约责任即对押金不予退还。故原告请求退还押金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第一百零八条的规定，判决如下： 一、解除原告胡海鹰与被告秦兰凤于2018年9月2日和2019年1月1日签订的三份《房屋租赁合同》。 二、驳回原告胡海鹰的诉讼请求。 本案受理费175元，适用简易程序审理减半收取87.5元，由原告胡海鹰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费175元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 肖云成 第7页共7页 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 赵维钰 书 记 员 黎 丽