江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初6178号原告（反诉被告）：张瑞，女，1974年10月24日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：贾振海，江苏华旦天左律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘虎，男，1974年12月05日出生，汉族，住安徽省广德县。被告：南京市栖霞区禾口日式料理店，统一社会信用代码92320113MA1QK6D867，住所地江苏省南京市栖霞区仙林街道文范路******。经营者：刘虎。原告张瑞与被告刘虎、南京市栖霞区禾口日式料理店（以下简称日式料理店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案受理，在审理过程中，刘虎在法定期限内提起反诉，本院经审查反诉成立，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员韩栋独任审判，于2020年11月14日、11月21日两次公开开庭进行了合并审理。原告张瑞及其委托诉讼代理人贾振海，被告暨被告南京市栖霞区禾口日式料理店的经营者刘虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张瑞向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告张瑞与被告刘虎于2020年4月16日签订的租赁协议，并判令两被告立即搬迁出案涉房屋；2.判令刘虎支付2020年4月16日至2020年9月7日房屋租金75394.7并支付逾期利息（逾期利息以每日千分之五为标准，其中35000元自2020年6月15日起计算至实际支付之日止，其中40394.7元自2020年8月15日起计算至实际支付之日止）；3.判令二被告共同支付自2020年9月8日起至两被告搬离案涉房屋之日止的房屋租金，租金以2020年4月16日至2021年4月15日每年28万元，自此之后每年租金递增5000元的标准计算；4.判令被告刘虎支付原告违约金140000元（6个月租金)；5.判令二被告立即将注册经营于案涉房屋的食品经营许可证和营业执照迁离或者注销；6.被告刘虎支付原告物业费4018.2元、电费3541元、水费1632元；7.判令两被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：原告与被告刘虎于2020年4月16日签订《租赁协议》，约定原告将位于栖霞区文范路9号04幢103室门面店出租给刘虎，租期从2020年4月16日起至2023年6月15日止，租赁期为三年两个月，第一年租金为28万元。因疫情特殊情况，第一个半年的租金分三次付清，第一次支付在2020年5月15日之前，支付金额为35000元，第二次支付为2020年6月15日之前，支付金额为35000元，第三次支付为2020年8月15日之前，支付金额为70000元。三次共计14万元。并约定逾期支付租金，每逾期一天，刘虎应按应付租金的千分之五向原告支付违约金。2020年6月15日、8月15日，原告多次要求并催告刘虎按期支付租金，并要求其将注册的日式料理店迁出，直至今日未果，现刘虎欠租金及逾期利息合计124075元。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告刘虎、日式料理店共同辩称，自2020年1月23日至2020年4月下旬，因疫情影响，我店停止营业近4个月，原告也是知道的，而且疫情到现在还存在和发展。被告多次通知原告到场清算，原告以索要违约金相要挟，加上被告不太懂法律也害怕原告说的要付房租和违约金，一直继续营业，直到发不出员工工资且进不了货，实在营业不下去了，才被迫关门。被告认为合同的基础是公平公正，疫情是“预料不到、控制不了、解决不了”的，是属于民法及合同法中“不可抗力”的范畴，最高人民法院及相关部门也予以确认和肯定。关于免租期2个月也是原告夫妻亲口承诺和答应的，在双方的微信和电话中已多次体现。据此被告认为原告的诉请不应得到支持。反诉原告刘虎向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人签订的房屋租赁合同；2.判令被反诉人归还房屋押金（保证金）20000元；3.判令被反诉人返还截至2020年9月7日反诉人已付预付租金18283元（含2个月疫情免租期）；4.判令被反诉人承担本案诉讼费。事实与理由：反诉原告与反诉被告从2012年6月起共三次签订房屋租赁协议，房屋位于栖霞区，建筑面积80.5平方米，用于经营日本料理。自2020年1月起爆发新型冠状病毒对餐饮店构成影响，特别是以经营进口肉类和鱼生为主的日料店，因亏损严重，反诉原告已难以支付房租。另在此期间，反诉被告以“交不齐房租，清场、锁门、走人……”等多次到店取闹，造成员工人心涣散，无意工作，反诉原告于2020年9月7日被迫关门歇业。在此之前，反诉原告多次因疫情影响与反诉被告协商减租，缓交租金相关事宜未果。本次疫情属于不可抗力，应依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》审理。为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，请求法院支持反诉原告的反诉请求。反诉被告张瑞辩称，一、同意的反诉原告的第一项诉讼请求，但是因为反诉原告违约我们才同意；二、反诉被告不同意返还押金2万元及所谓的租金，1.案涉租赁房屋租赁合同对租金的支付日期和租金的标准约定明确，2个月的免租期不包括在第一个半年之内即2020年4月16日至2020年10月15日；2.本案租赁合同签订在疫情发生之后，反诉原告应当预见或知道其经营能力和经营状况，但是在疫情发生之后仍然与反诉被告签订合同，是其自身的选择。租赁合同签订之后其不按期支付租金并且经营不能属于其经营风险导致。因反诉原告已经构成违约而且至今占据反诉被告的房屋，故其押金不同意返还。即使押金予以返还也应当在扣除其违约金和租金之后。根据现在情况以及其支付的押金和租金已经无法满足其违约责任，故请求驳回反诉原告第二、三、四项诉请。经审理查明，原告张瑞为位于文范路9号04幢103室房屋（以下简称案涉房屋）的所有权人，该房屋建筑面积为80.58平方米，规划用途为商业。2020年4月16日，张瑞（出租方、甲方）与被告刘虎（承租方、乙方）签订租赁协议一份，协议约定，甲方将案涉房屋出租给乙方；租期从2020年4月16日起至2023年6月15日止，租赁期三年两个月，其中两个月，因为疫情特殊情况，免收房租；该房屋第一年租金总计为280000元，第二年租金总计为285000元，第三年租金总计为290000元，房屋租赁期间各项税费由乙方承担；付款方式：采取“先付后使用”的方式，半年一付，乙方第一次支付房屋租赁费用的日期是：2020年4月15日，以后每年的5月15日、11月15日为乙方租赁费用支付日。因疫情特殊情况，第一个半年租金分三次付清，第一次支付在2020年5月15日之前，支付金额为35000元，第二次支付在2020年6月15日之前，支付金额为35000元，第三次支付为2020年8月15日之前，支付金额为70000元，三次共计缴纳半年租金为140000元；乙方承担有关租赁使用的税费，甲方负责开具相关发票；乙方于签订合同之日向甲方支付2万元作为合同定金，如甲方毁约，则双倍返还定金。在乙方支付房屋租赁费用时，该定金自动转为房屋租赁保证金。乙方向甲方支付2万元定金转化为保证金后，该保证金在合同终止或解除合同后，乙方结清全部水、电、物业费等使用费后退还；租赁协议第四条约定，乙方在租赁期限内，使用的水、电、物业管理费等其他费用，由乙方按有关规定自行负担；租赁协议第八条第二款约定，乙方应按合同约定的时间和金额支付租赁费用。每逾期一天，乙方应按应付租金的5‰向甲方支付违约金。乙方逾期缴纳租赁费用超过15天的，甲方有权单方书面通知乙方解除本租赁合同，乙方支付甲方相当于届时6个月租赁费用的违约金，且乙方投入的不动产归甲方所有。合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。另查明，在本案租赁协议签订前，张瑞与刘虎于2017年2月24日签订租赁协议，租赁协议标的即为案涉房屋，租赁期限三年，至2020年4月15日届满，协议约定最后一年租金总计为297675元。该协议租赁期限届满后，双方签订案涉租赁协议。刘虎于2012年注册名称为“南京市栖霞区禾口日式料理店”的个体工商户，即被告日式料理店，日式料理店的组成形式为个人经营，经营场所为案涉房屋所在地址。2016年3月8日，日式料理店取得食品经营许可证，许可证载明经营场所亦为案涉房屋所在地址。2020年4月15日，刘虎向张瑞名下62***6405银行账户转账17571元，连同前期租赁期间余款，共计向张瑞支付租赁协议约定的定金2万元。协议约定第一期租金支付期限届满后，经张瑞多次催要租金，刘虎先后多次向张瑞上述银行账户转账支付部分租金，分别为2020年5月16日支付3000元、2020年5月17日支付2000元、2020年5月19日支付2000元、2020年5月21日支付3000元、2020年5月30日支付3000元、2020年5月31日支付7000元、2020年6月8日支付2000元。2020年6月21日，张瑞向刘虎送达《单方面书面解除租赁合同通知函》，以刘虎违反租赁合同约定为由，提出解除合同，要求刘虎三日内搬离经营场所。并通过微信通知刘虎“请三日之内迁出，24号我会收回房产。”刘虎于同日微信回复“你真的要这么做，那就把多付的租金和押金退还给我吧……”张瑞回复“按照合同约定，你违约，还需付我相当于半年的违约金”，这些我都可以不算。请你结清水电，物业等相关费用，搬离店铺后，如有结余，我会退还。”刘虎回复“2个月疫情免的租金、多付的房租、2万元的压金算好当面结水电煤费用，过几日回南京随时交接。”“22000元（已付房租）+20000（押金）-（140000*365×9）至24日=38548水电煤24日晚当场算。”双方约定于2020年6月24日晚办理交接手续。2020年6月24日晚上，刘虎通过微信告知张瑞“我刘虎于2020年6月底将1.3万元结清给房东，7月15日转让不出就清退，并解除合同。”2020年6月30日，张瑞通过信息通知刘虎“要么付清余下35000元，要么15号前全部清场，我16号去收房。”刘虎回复“因疫情影响我无力支付租金，定于2020年7月7日清场退房，这是最后一次告之，以前已多次告之，望勿必做好交接。”2020年7月6日，刘虎向张瑞上述银行账户转账支付13000元。2020年8月10日，张瑞微信联系刘虎，要求刘虎“按约定支付一个月房租23333.33元。”8月15日，张瑞微信联系刘虎“22号不汇款，将没有任何商量余地。”8月25日，张瑞微信告知刘虎“若要解除合同，请结清房租，水电煤气物业等相关费用，并按照合同约定，支付违约金。”并告知“将本周启动（诉讼程序）了。”2020年9月7日，刘虎通过微信向张瑞发送日式料理店照片，告知张瑞“已停业请及时做交接。”2020年9月8日，双方协商拟办理交接时，刘虎要求张瑞降低租金，未将房屋钥匙交付张瑞，双方未办理交接手续。后张瑞委托代理人与刘虎联系重新拟定租赁合同，双方对年租金数额、支付方式未能达成一致意见；张瑞同意免除刘虎部分房租、滞纳金及违约金，要求刘虎支付房租至交钥匙之日，并结清相关费用。刘虎予以拒绝。在审理中，张瑞垫付案涉房屋水费1632元、电费3547元、2020年1月至6月期间公共服务费（物业费）2175.60元、公共水电费150元。刘虎于2020年9月7日关门停业，但一直未向张瑞返还租赁房屋，张瑞遂起诉至法院要求处理。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方达成调解协议后，但刘虎拒绝签收民事调解书，致调解未果。上述事实，有当事人的当庭陈述；张瑞与刘虎共同举证的微信聊天记录；张瑞举证的房屋所有权证、国有土地使用权证、租赁协议、日式料理店的工商信息、食品经营许可证、手机银行转账记录、水费缴纳友情提醒、欠费停水通知、生活缴费结果通知、物业管理服务合同、江苏省增值税普通发票、公共水电费收款收据；刘虎举证的单方面书面解除租赁合同通知函等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，本院予以采信。故本院对上述证据均不予采信。刘虎举证的日式料理店日结单，虽然证明料理店营业收入，但与本案诉争事实无关，本院不予采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告张瑞与被告刘虎自愿签订租赁协议，协议约定张瑞将其所有的案涉房屋出租给刘虎，协议约定内容是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同法第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。合同法第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。虽然案涉租赁协议明确“其中两个月，因为疫情特殊情况，免收房租”，但协议同时明确“因疫情特殊情况，第一个半年租金分三次付清”，同时明确约定了第一个半年租金支付的方式、截止日期及金额。即双方签订租赁协议时已经考虑到疫情原因给予租金减免，根据约定的租金支付日期及金额，未确定减免租金的时段，刘虎仍应按租赁协议约定期限支付相应的租金。案涉租赁协议明确约定，刘虎应在2020年5月15日之前支付租金35000元，在2020年6月15日之前支付租金35000元，同时约定刘虎逾期缴纳租赁费用超过15天的，张瑞有权单方书面通知解除租赁合同。在合同履行期间，经张瑞多次催要，截止至2020年6月15日，刘虎支付租金22000元，尚欠租金48000元。刘虎逾期支付租金的行为已经构成违约，并且同时符合租赁协议约定的解除条件以及合同法关于法定解除的规定，张瑞有权单方面书面解除合同。张瑞于2020年6月21日向刘虎送达解除合同通知函，虽然双方之后多次就租金降低、租金给付、费用扣减以及房屋交接进行沟通，但未能达成协议。本院确认案涉租赁协议于解除合同通知到达之日即2020年6月21日解除。故本院对张瑞及刘虎要求解除案涉租赁协议的请求予以支持。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘虎以案涉租赁房屋为经营地址注册成立被告日式料理店，案涉租赁协议因刘虎违约导致解除，故其应当返还租赁标的物。张瑞要求刘虎、日式料理店搬离租赁房屋的请求符合法律规定，本院予以支持。截止2020年7月6日，刘虎共计向张瑞支付租金35000元，根据协议约定，该租金系截止至2020年6月15日的租金。刘虎未按协议约定支付其余租金，且占用案涉房屋未予返还，故其应当按合同约定标准继续支付租金及房屋占有使用费至房屋实际返还之日止。经核算，从2020年6月16日至2020年9月7日期间的费用为75465.75元，截止至法庭辩论终结之日的费用为121972.60元（280000元/年÷365天×159天）。张瑞要求刘虎支付租金（其中包含房屋占有使用费）的请求成立，本院予以支持。张瑞与刘虎签订案涉租赁协议前，日式料理店即已经成立，根据合同相对性，张瑞要求日式料理店与刘虎共同支付2020年9月8日起至搬离案涉房屋之日止的占有使用费，缺乏事实依据，本院不予支持。租赁协议约定租赁期间水、电、物业管理费用由刘虎负担，张瑞已经垫付租赁房屋的部分水费、电费、物业管理费及公摊水电费，应当由刘虎直接给付张瑞。其中，张瑞主张的电费为3541元，少于其实际垫付金额，本院予以准许。刘虎以租赁房屋为经营地址设立被告日式料理店，并取得食品经营许可证，因案涉租赁协议解除，张瑞要求刘虎、日式料理店将工商营业执照、食品经营许可证注册地址迁离案涉房屋或注销的请求成立，本院予以支持。案涉租赁协议约定，刘虎向张瑞支付的2万元定金在支付房屋租赁费用时，自动转为房屋租赁保证金，该保证金在合同终止或解除合同时，刘虎结清全部水、电、物业费等使用费后退还。因张瑞已经在本案诉讼请求中明确要求刘虎支付其垫付的水、电、物业费。故该保证金应当予以退还。刘虎反诉要求张瑞退还保证金2万元的反诉请求成立，本院予以支持。刘虎要求张瑞返还已付预付租金18283元的请求缺乏事实依据，本院不予支持。合同法第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。刘虎未按约定支付房屋租金，导致案涉租赁协议解除，其应当按合同约定承担逾期支付租金的违约金以及解除合同的违约金。关于逾期支付租金违约金，双方约定标准明显超过相关规定标准，本院酌情按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。关于逾期租金的数额，因案涉租赁协议于2020年6月21日解除，因此，刘虎仅需支付2020年6月16日至2020年6月21日期间的租金，该租金数额为4602.74元（280000元/年÷365天×6天）。租赁协议解除后，刘虎应当按租赁协议约定租金标准支付房屋占有使用费，张瑞要求刘虎支付房屋占有使用费的逾期付款违约金缺乏事实依据，本院不予支持。关于解除合同违约金，虽然案涉租赁协议签订时，江苏省关于新型冠状病毒肺炎疫情已经平息，但因疫情防控影响依然存在，考虑到刘虎经营日式料理店的实际情况，本院酌情按三个月租金标准计算，确定为7万元。故本院对张瑞超出上述违约金部分的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告张瑞与被告刘虎于2020年4月16日签订的关于栖霞区文范路9号04幢103室房屋的租赁协议于2020年6月21日解除；二、被告刘虎、南京市栖霞区禾口日式料理店于本判决发生法律效力之日起三日内将位于栖霞区文范路9号04幢103室房屋返还给原告张瑞；三、被告刘虎于本判决发生法律效力之日起三日内给付原告张瑞租金及房屋占有使用费（截止至2020年11月21日为121972.60元，从2020年11月22日起至房屋实际返还之日止，按年租金28万元的标准计算；其中2021年4月16日起按年租金285000元的标准计算）；四、被告刘虎于本判决发生法律效力之日起三日内给付原告张瑞垫付的水费1632元、电费3541元、物业费2175.60、公摊水电费150元，合计7498.60元；五、被告刘虎于本判决发生法律效力之日起三日内给付原告张瑞解除租赁合同违约金7万元及逾期支付租金违约金（以租金4602.74元为本金，从2020年6月16日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至实际给付之日止）；六、被告刘虎、被告南京市栖霞区禾口日式料理店于本判决发生法律效力之日起三十日内将南京市栖霞区禾口日式料理店的工商营业执照、食品经营许可证注册地址迁离案涉房屋或注销；七、驳回原告张瑞的其他诉讼请求；八、反诉被告张瑞于本判决发生法律效力之日起三日内退还反诉原告刘虎保证金2万元；九、驳回反诉原告刘虎的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5368元（实际预缴4975元），减半收取2684元，保全费1840元，合计4524元，由原告张瑞负担1196元，被告刘虎负担3328元；反诉案件受理费378.50元（已减半收取），由反诉原告刘虎负担180.80元，反诉被告张瑞承担197.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 韩栋二〇二〇年十一月二十三日法官助理 晋静书 记 员 尹紫