贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7142号上诉人（一审被告）：贵州金源达房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路金源达时代广场****。统一社会信用代码：91520500730986342Q。法定代表人：张永学，该公司总经理。被上诉人（一审原告）：蒙弦，男，1985年1月15日出生，汉族，住贵州省毕节市。上诉人贵州金源达房地产开发有限公司因与被上诉人蒙弦商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初5371号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人贵州金源达房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人按照与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的约定，已于2014年4月24日给被上诉人办理了涉案房屋的房屋使用权证书，涉案房屋用于公积金抵押贷款（28年的贷款期限），至今仍在抵押贷款期间，不能办理房屋使用权证书更换成不动产权证书的手续。虽然上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同补充协议》中约定了给被上诉人办理《国有土地证》，但上诉人只有协助的义务，而不是必须的义务，没有一审法院认定的为被上诉人代办《国有土地使用证》的约定及义务，《国有土地证》是否办理并没有给上诉人的公积金贷款、居住使用房屋等等方面带来任何不便及损失。《中华人民共和国不动产暂行登记条例》于2015年3月1日施行，《国有土地证》的办理已经没有实际意义，被上诉人在一审的诉请、事实及理由部分及整个庭审过程中均未主张《国有土地证》的办理并为此主张违约金。因此，一审法院判决认定上诉人没有给被上诉人办理《国有土地使用证》已经违约应当承担违约责任支付违约金，属于超诉请判决。被上诉人蒙弦二审未作答辩。原审原告蒙弦一审诉讼请求：1.判决被告向原告支付金源达时代广场A幢10层B2号（房号：1004）逾期办证违约金135422.00元，该违约金从2014年4月29日起至2020年4月22日止，共计2185天，以372380.00元购房款为基数按中国人民银行同期同类贷款利率（4.05%）1.5倍的标准计算；2.本案诉讼费用及其他费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年11月3日，原被告签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发修建的位于迎宾大道金源达时代广场A栋10层B2号房，建筑面积122.18平方米，套内建筑面积102.70平方米，房屋总价款372380.00元；按揭方式：买受人在签订本合同时已经支付112380.00元，余款260000.00符合银行贷款条件后由银行按揭；出卖人应当在2012年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列叁处理：3、见补充协议。同年原告作为乙方，被告作为甲方，签订《补充协议》，补充协议第五条约定：5.1办理《房屋所有权证》若为甲方代办，则乙方在甲方通知之日起30日内将所需缴纳的契税、印花税、登记费、服务费、手续费等费用及办理《房屋所有权证》的所有手续交给出卖人。5.4双方确认《商品房买卖合同》第十五条中约定的甲方协助办证的范围只指《房屋权属证书》、包括《国有土地使用证》。合同签订后，原告向被告缴纳了购房款。2011年2月22日原告向被告缴纳了契税、2012年5月9日原告向被告缴纳了房屋维修基金、办证费；2012年5月9日，被告向原告交付涉案房屋。2014年4月24日，被告为原告办理涉案房屋的《房屋所有权证》，但至今未办理《国有土地使用证》。一审法院认为：根据原被告签订的商品房买卖合同第十五条约定，被告应当在涉案房屋实际交付使用后720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理。第三项处理为详见补充合同。补充协议第五条约定：5.1办理《房屋所有权证》若为甲方（被告）代办，则乙方（原告）在甲方（原告）通知之日起30日内将所需缴纳的契税、印花税、登记费、服务费、手续费等费用及办理《房屋所有权证》的所有手续交给出卖人。5.4双方确认《商品房买卖合同》第十五条中约定的甲方（被告）协助办证的范围只指《房屋所有权证》，包括《国有土地使用证》。结合庭审查明的事实，被告向原告交付涉案房屋的时间为2012年5月9日，且被告向原告缴纳了契税、维修基金、办证费用，根据原被告合同约定，应为原告委托被告办证，故被告应从2012年5月9日起的720日内（即2014年4月29日）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并为原告办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，虽然被告已于2014年4月24日为原告办理涉案房屋的《房屋所有权证》，但是被告并未按照约定为原告办理涉案房屋的《国有土地使用证》，故被告并未按照合同约定全面履行其办证义务，因此，被告逾期办理《国有土地使用证》的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。如前所述，应从2014年4月29日起开始计算被告逾期办理《国有土地使用证》违约金的诉讼时效，由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年4月22日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年4月22日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益，故违约金从2017年4月22日开始计算。庭审之日，被告已告知原告系因涉案房屋仍处于银行贷款状态，暂不能办理涉案房屋的不动产权属证书，故截止时间计算至开庭之日止（2020年7月8日）。由于被告逾期办理《国有土地使用证》的行为构成违约，故被告应当承担相应的违约责任。虽然原被告双方在商品房买卖合同以及补充协议中均未约定逾期办证的违约责任，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告应以原告已付购房款为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年4月22日起开始计算至开庭之日（2020年7月8日），原告主张计算至2020年4月22日，从其所愿；结合本案，被告已经履行了部分合同义务，酌定被告支付原告的逾期办证违约金为被告应付逾期办证违约总额的50%。按照前述方式，违约金计算方式为，以原告已付购房款372380.00元为基数，自2017年4月22日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍的50%计算；自2019年8月20日起至2020年4月22日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍的50%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告贵州金源达房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告蒙弦逾期办证违约金，计算方式如下：以372380.00元为基数，自2017年4月22日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍的50%计算；自2019年8月20日起至2020年4月22日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍的50%计算；二、驳回原告蒙弦的其他诉讼请求。案件受理费1504.00元，原告承担752.00元，被告贵州金源达房地产开发有限公司承担752.00元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，案涉商品房所在楼栋已于2013年12月31日取得《商品房备案证明书》。本院认为：上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，于2012年5月9日向被上诉人交付案涉商品房，2014年4月24日为被上诉人代为申请办理了《房屋所有权证》，被上诉人所购商品房的权利依法已具有相应的保障。根据双方所签《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，上诉人于2013年12月31日取得案涉商品房《商品房备案证明书》，已履行完成合同义务，并未违约。根据双方所签《补充协议》5.1条的约定，上诉人收取被上诉人相关税费后，已代为办理案涉商品房《房屋所有权证》，因涉及公积金抵押贷款，根据该《补充协议》5.3条的约定，该权属证书并未交付被上诉人，但不影响上诉人已履行该义务的认定。根据双方所签《补充协议》5.4条“双方确认《商品房买卖合同》第十五条中约定的甲方协助办证的范围只指《房屋权属证书》、包括《国有土地使用证》”的约定，案涉商品房《国有土地使用证》的办理，上诉人承担的是协助义务，而非代办义务。根据《房地产开发经营管理条例》第33条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”和《房屋登记办法》十二条：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形”之规定，在商品房买卖中，出卖人虽负有根据合同法等相关法律规定转移商品房所有权的义务，但出卖人转移商品房所有权的义务主要体现为协助买受人办理商品房产权转移登记，出卖人与买受人均具有向产权登记部门申请办理房屋产权转移登记的义务，且买受人是办理的主要义务人，故被上诉人蒙弦可以主动申请办理土地使用权证，并要求上诉人公司予以协助，现有证据不能证明案涉商品房未能取得《国有土地使用权》系上诉人原因所致。且案涉商品房已于2014年4月24日办理权属转移登记，被上诉人主张上诉人公司迟延办理商品房转移登记无事实依据，据此主张上诉人公司承担违约责任无事实理由，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由成立，对其上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初5371号民事判决；二、驳回被上诉人蒙弦的诉讼请求。一审案件受理费1504元，二审案件受理费3008元，共计4512元，由被上诉人蒙弦负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年十一月五日书记员  邓 千