湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终2157号上诉人（原审被告）：宜昌邦康综合门诊有限公司，住所地宜昌市高新区城东大道**。统一社会信用代码91420500309746302X。法定代表人：李新云，该公司董事长。委托诉讼代理人：王一平，男，该公司总经理。特别授权代理。委托诉讼代理人：方妮，女，该公司员工。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：杨伟，男，汉族，1969年3月2日出生，住湖北省宜昌市西陵区。上诉人宜昌邦康综合门诊有限公司因与被上诉人杨伟房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市三峡坝区人民法院（2020）鄂0591民初447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宜昌邦康综合门诊有限公司的委托诉讼代理人方妮，被上诉人杨伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宜昌邦康综合门诊有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回杨伟一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、一审认定事实错误。2019年12月16日经双方联系，于12月17日上午被上诉人的委托代理人孔先生到上诉人处，经协商一致，同意上诉人退回房屋，支付的押金1400元作为补偿被上诉人的损失，孔先生拿走钥匙后没写收条，上诉人的工作人员方妮通过微信要求孔先生写好收条并请同事找孔先生拿取，当天下午，孔先生并未送来收条，而是在方妮不知情的情况下把2把房屋钥匙扔到上诉人公司。在上诉人提交的证据即方妮与孔先生的微信对话记录中，方妮从未要求孔先生退回钥匙，而是要孔先生写收条，但一审认为孔先生已经将钥匙拿走的情况下，方妮又要求孔先生退回钥匙，房屋的控制权仍在上诉人处。上诉人认为被上诉人的行为属于毁约行为，于12月17日上午，纠纷处理完毕，房屋的控制权不属于上诉人。2、一审适用法律错误。《晶品国际房屋租赁合同》第五条第4项约定：租赁期内，如遇不可抗力因素导致无法继续履行本合同的，本合同自然终止，双方互不承担违约责任。按照合同法相关规定，合同解除只有约定解除和法律解除两种，上述条款就是双方在合同中明确约定的协议解除合同的条件。理由如下：根据《合同法》及《民法总则》规定，确定不可抗力免责必须满足两个条件：一是确实发生了不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力事件；根据《宜昌市新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部令（第1号）》文件，此次新冠××疫情作为重大突发性的公共卫生事件，的确具有不能预见、不可避免和不能克服的不可抗力因素。二是该不可抗力事件与合同的无法履行之间存在着必然的因果关系。根据《宜昌市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部关于全市高速公路、普通公路和铁路实行交通管制的通告》，自2020年1月25日6时起，宜昌全市各县道路封闭，导致上诉人无法继续履行本合同。杨伟辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。《晶品国际房屋租赁合同》中明确约定除了不可抗力因素不得提前解除合同，2019年11月7日宜昌邦康综合门诊有限公司单方面要求解除合同，我没有同意。2020年7月14日，对方将钥匙交付给我，办理了房屋交接清单，当天我交了物业费，并且核对了水电费，双方对交接清单签字盖章确认。杨伟向一审法院诉讼请求：1、宜昌邦康综合门诊有限公司向杨伟支付合同内剩余房屋租金13500元；2、宜昌邦康综合门诊有限公司支付房屋租赁合同违约金4200元；3、宜昌邦康综合门诊有限公司赔偿杨伟误工费3000元；4、宜昌邦康综合门诊有限公司赔偿杨伟精神损失费5000元；5、宜昌邦康综合门诊有限公司承担本案诉讼费及执行费；6、宜昌邦康综合门诊有限公司在赔偿杨伟以上损失的同时，搬离出租屋并交出房屋钥匙。一审法院认定事实：杨伟在发展大道18号晶品国际有一套公寓房，面积51平方米。2019年8月5日，宜昌邦康综合门诊有限公司通过中介公司推荐，在杨伟侄子孔先生（电话187××******）的带领下看房，看房后即签订《晶品国际房屋租赁合同》，杨伟将该房屋出租给宜昌邦康综合门诊有限公司使用，其中，合同第二条约定，租期为一年，即2019年8月5日至2020年8月4日，第三条约定，租金为1500元/月，按4500元/季度支付，先交后住。其他居住费用全部由乙方自己负责，包含：水电费、宽带、有线电视费。物业管理费和电梯费由原告支付。第四条约定，宜昌邦康综合门诊有限公司在签约时支付杨伟租房押金1400元，到期结算，多余归还。第五条约定，房屋不得转租；双方都不得提前解除合同。租赁期内，如遇不可抗力因素导致无法继续履行本合同的，本合同自然终止，双方互不承担违约责任。第六条约定，双方有任一方违约的，违约方应向守约方支付违约金，违约金为4200元，损失超过违约金时，需另行追加赔偿。该合同由孔先生带回杨伟签字。合同签订后，宜昌邦康综合门诊有限公司向杨伟支付了第一个季度（2019.8.5-11.5日）的租金4500元及房屋押金1400元。2019年11月7日，宜昌邦康综合门诊有限公司工作人员方妮与杨伟微信（天道酬勤）联系，提出“和您协商下退租的事情，如果您比较为难，我们可以找中介帮您再找合适的租客，中间的空档期我们承担，到时候您再退押金都可以，您看可以吗？”杨伟回复“但你们得先付房租，找到租客后我退款给你们。”后因故未果。2019年12月17日，杨伟的侄子孔先生通过微信与宜昌邦康综合门诊有限公司工作人员方妮联系交租房钥匙事宜。孔先生要拿走钥匙，方妮要孔先生先写收条。孔先生拿走钥匙后没写收条，方妮即要求孔先生退回钥匙或将收条写好后交方妮。当日下午，孔先生即将钥匙退回给方妮。2019年12月25日，杨伟提起本案诉讼。2020年6月17日，宜昌邦康综合门诊有限公司收到杨伟的起诉状。诉讼过程中，2020年7月14日，双方完成房屋的交接。一审法院认为，双方当事人之间签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效。双方当事人均应依照约定履行各自的义务。现宜昌邦康综合门诊有限公司因拖欠房屋租金，杨伟要求解除合同并要求宜昌邦康综合门诊有限公司承担违约责任，符合合同约定和法律规定，予以支持。关于合同的解除。杨伟2019年12月25日起诉后，宜昌邦康综合门诊有限公司于2020年6月17日收到杨伟的起诉状。故双方的合同于2020年6月17日解除。宜昌邦康综合门诊有限公司称双方的合同已于2019年12月17日解除，但结合宜昌邦康综合门诊有限公司提交的证据即杨伟的经办人孔先生与宜昌邦康综合门诊有限公司的经办人方妮的微信对话记录，在孔先生已经将钥匙拿走的情况下，方妮又要求孔退回钥匙，即房屋的控制权仍在宜昌邦康综合门诊有限公司处。故宜昌邦康综合门诊有限公司的该辩解意见不予采信。关于租金。宜昌邦康综合门诊有限公司的租金交至2019年11月5日，欠租金的期限为2019年11月6日至2020年6月17日，共计欠租金11050元（1500元/月×7个月+50元/天×11天），占用费（2020年6月18日至2020年7月14日）比照租金标准，为1300元（50元/天×26天）。关于违约金，双方约定的违约金为4200元，但杨伟的实际损失为2020年7月15日至2020年8月4日期间的租金，故宜昌邦康综合门诊有限公司应当支付杨伟的违约金实际为杨伟应收到而未收到的租金1050元（50元/天×21天）。杨伟应当退还宜昌邦康综合门诊有限公司的租房押金1400元。杨伟要求宜昌邦康综合门诊有限公司赔偿误工费、精神损失费等，不符合法律规定，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十七条规定，判决：一、宜昌邦康综合门诊有限公司于本判决生效后三日内支付杨伟房屋租金11050元、占用费1300元、违约金1050元；二、杨伟退还宜昌邦康综合门诊有限公司租房押金1400元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回杨伟的其他诉讼请求。案件受理费212元（已减半，原告杨伟已预交），由宜昌邦康综合门诊有限公司负担。二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《晶品国际房屋租赁合同》系宜昌邦康综合门诊有限公司与杨伟的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效，宜昌邦康综合门诊有限公司与杨伟应当按照合同约定履行相应的合同义务。宜昌邦康综合门诊有限公司的工作人员方妮同杨伟的委托代理人孔先生于2019年12月17日协商交付案涉租赁房屋的实质系双方协商解除《晶品国际房屋租赁合同》，即便方妮并未要求孔先生退还钥匙，孔先生以退还钥匙的行为已经表明了其代表杨伟拒绝解除《晶品国际房屋租赁合同》的意思表示，故2019年12月17日双方并未解除该租赁合同，案涉租赁房屋的控制权因钥匙仍由宜昌邦康综合门诊有限公司占有而继续属于该公司。《晶品国际房屋租赁合同》第五条第四项载明：“合同一经签订，双方都不得提前解除。租赁期内，如遇不可抗力因素导致无法继续履行本合同的，本合同自然终止，双方互不承担违约责任。”本案中，宜昌邦康综合门诊有限公司租赁杨伟房屋的目的系为该公司的员工提供住处，新型冠状病毒感染的××疫情虽属于不可抗力因素，但并不必然导致案涉租赁房屋因该不可抗力因素而不具备居住条件，致使《晶品国际房屋租赁合同》无法继续履行，《晶品国际房屋租赁合同》并不因新型冠状病毒感染的××疫情而终止。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”宜昌邦康综合门诊有限公司逾期未支付租金，经杨伟催告后仍未在合理期限内支付，杨伟作为出租人，以提起诉讼的方式要求解除《晶品国际房屋租赁合同》不违反上述法律规定，《晶品国际房屋租赁合同》于宜昌邦康综合门诊有限公司收到杨伟的起诉状之日即2020年6月17日解除，宜昌邦康综合门诊有限公司占用案涉租赁房屋的时间为2020年6月17日至同年7月14日，杨伟因宜昌邦康综合门诊有限公司的违约行为而受到的实际损失为2020年7月15日至同年8月4日期间的租金，一审法院以此认定宜昌邦康综合门诊有限公司应支付的房屋租金、占用费及违约金数额并无不当。综上所述，宜昌邦康综合门诊有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费424元，由宜昌邦康综合门诊有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  关俊峰二〇二〇年十一月十九日法官助理郭政书记员于凡