上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9590号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海泗禾资产管理有限公司，住所地上海市嘉定工业区叶城路****。法定代表人：高学增，执行董事。委托诉讼代理人：刘筱霖，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：豆根网络科技(上海)有限公司，住所地，住所地上海市嘉定区曹安公路****iv>法定代表人：吴田平。委托诉讼代理人：郭剑蓉，上海普世律师事务所律师。委托诉讼代理人：李红平，上海普世律师事务所律师。原审第三人：上海志展房地产有限公司，住所地上海市嘉定区曹安，住所地上海市嘉定区曹安路****style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张寿东。原审第三人：上海源创房屋销售有限公司，住所地上海市虹口区柳营路X，住所地上海市虹口区柳营路**1701—**yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：肖海江。委托诉讼代理人：李安涛，公司员工。委托诉讼代理人：连娜，上海市申房律师事务所律师。上诉人上海泗禾资产管理有限公司(以下简称泗禾公司)因与被上诉人豆根网络科技(上海)有限公司(以下简称豆根公司)、原审第三人上海志展房地产有限公司(以下简称志展公司)、上海源创房屋销售有限公司(以下简称源创公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初1389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泗禾公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，改判驳回豆根公司一审诉讼请求并支持泗禾公司一审反诉请求。事实和理由：一、泗禾公司有权出租上海市嘉定区曹安公路XXX号XXX层1505—1512室8间房(以下简称系争房屋)。泗禾公司于2014年6月即与系争房屋的原权利人志展公司签订了租赁合同(其后亦签订了补充合同)，取得了系争房屋的使用、转租、经营、收益权。源创公司系在2018年10月25日方才取得不动产权证，成为新的产权人。同时，源创公司明知且同意泗禾公司有权出租系争房屋。二、源创公司与泗禾公司于2017年4月10日签订的《协议书》尚未解除。根据法律、合同约定以及系争房屋并未出售的实际情况，《协议书》尚处在履行过程中，即使履行过程中产生争议，包括源创公司的协议中任何一方均未行使解除权、表达解除的意思表示，同时也没有协议解除。故，一审法院有关该协议已履行完毕、已解约的推定没有事实及法律依据。三、泗禾公司与豆根公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，应属有效。四、源创公司并非系争房屋的真实权利人。综上，泗禾公司请求二审法院支持其上诉请求。豆根公司辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。志展公司未到庭答辩。源创公司述称，其同意一审判决结果。豆根公司向一审法院起诉请求：一、判令泗禾公司返还豆根公司支付的房屋租金以及押金共计人民币(以下币种均为人民币)173，136元；二、判令泗禾公司赔偿豆根公司装修费损失4，000元、设计费损失58，000元；三、判令泗禾公司赔偿豆根公司因无效合同造成的损失103，900元(以173，136元为本金，按照每日0.5％计算，从2019年6月10日计算至2019年11月11日)；四、判令泗禾公司承担律师费30，000元。泗禾公司提起反诉请求：一、判令豆根公司支付租金259，704元(暂计算至2020年1月25日，实际计算至判决生效之日止)；二、判令豆根公司支付逾期付款违约金(以259，704元为基数，按每日0.5％的标准，计算至原告实际支付之日止)；三、判令豆根公司赔偿律师费20，000元。一审法院认定事实：一、2014年3月，志展公司取得含系争房屋在内的嘉定区曹安公路XXX弄XXX号-XXX号、XXX号-XXX号等房屋的房地产权证。2014年6月1日，志展公司(出租方、甲方)与王雁冰(承租方、乙方)签订《华拓大厦整体租赁合同》，约定：甲方将尚未出售的、拥有产权(大产证)的房屋统一出租给乙方，具体室号详见附件一(房屋明细，注：含系争房屋)；租赁期为自2014年6月15日至2024年6月14日止(若因甲方造成“交付日”延迟的，则租赁期限予以顺延)，双方确定2014年6月15日为交付日，甲方应将满足交付条件的房屋交付乙方，交付条件详见附件二，甲方给予乙方12个月的免租期；合同另约定了租金、房屋修缮责任、违约责任等。同年10月10日，志展公司(甲方)与王雁冰(乙方)签订《华拓大厦整体租赁补充协议》，约定：鉴于甲方未按《华拓大厦整体租赁合同》约定向乙方交付符合合同交房条件的房屋，甲方承诺在2014年12月底前将符合交房条件的房屋交付乙方；双方同意并确认作为对乙方的补偿，甲方同意除承担租赁合同中的延期交房的违约责任外，另外再给予乙方6个月的免租期，以弥补乙方年底出租淡季的相应损失；双方同意并确认，因甲方延期交付房屋而应向乙方支付的违约金，乙方有权在应付给甲方的租金中予以先行扣除等。2015年1月22日，志展公司(甲方)、王雁冰(乙方)、泗禾公司(丙方)签订《华拓大厦整体租赁补充协议二》，约定：丙方为乙方特意为履行《华拓大厦整体租赁合同》中招商、推广、运营等事项的公司，三方确认，由丙方承接《华拓大厦整体租赁合同》中原属乙方的承租人的法律地位，丙方享有租赁合同中原属乙方的一切权利、承担原属乙方的一切义务；甲方此前对乙方所做出的各项承诺、签订的补充协议约定的各项权益全部由丙方继承等。2016年5月20日，志展公司(甲方)、泗禾公司(乙方)签订《补充协议》，主要内容：鉴于甲方将其所有的位于曹安公路XXX号华拓大厦部分办公房出租给乙方，并签订了《华拓大厦整体租赁合同》，由于甲方原因，导致原租赁合同约定的交付条件始终未具备，交付日一再拖延等，甲方已构成实质违约，甲方除赔偿乙方全部损失外应另行支付违约金800万元，考虑到原租赁合同的整体性、乙方已投入了招商、运营、配合甲方验收等一系列工作、华拓大厦正常运转指日可待等诸多因素，双方达成补充协议；甲方承诺在2016年6月底前获得消防部门对二次装修的验收报告，由于因甲方原因导致交房日期严重拖延，双方同意租赁到期日予以同比例顺延；原租赁合同免租期修改为18个月，自甲方获得消防验收报告之日起计算；原租赁合同保证金修改为5万元(乙方已实际支付)，原约定的另70万元保证金乙方无须支付；双方确认原租赁合同约定的租赁范围进行调整，最终租赁建筑面积共计5，397.66平方米，室号见附件；由于最终出租给甲方房屋面积不足原租赁面积的6成，甲方隐瞒抵押在先的情形，给乙方招商、租赁造成了佣金、赔偿、预期利益、经营风险、空置利润等一系列损失，应由甲方承担，双方协商一致并确认甲方向乙方一次性支付违约金450万元(其中400万元为逾期交房及租赁面积减少的违约金，另50万元为弥补面积减少遭受的损失)，该笔违约金直接冲抵乙方日后应向甲方支付的租金等；后附出租房屋明细含系争房屋。二、2013年8月8日，就系争房屋在内共33套房屋通过网上备案系统进行了合同信息备案，卖方为志展公司，买方为源创公司。2018年10月25日，源创公司取得系争房屋的不动产权证。三、2019年6月10日，泗禾公司(甲方)与豆根公司(乙方)签订《华拓大厦办公楼房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租系争房屋，计租面积合计620.56平方米；租赁期自2019年7月8日至2022年10月8日止，租金每日每平方米按2.30元计价，每月43，284元；乙方向甲方支付相当于2个月租金的保证金，租金以两个月为一期预缴，首期租金须于签约后5日前支付，以后每期租金应于前一个公历月的25日前支付；乙方若未按本合同规定按时支付租金、管理费或其他应付费用，乙方应向甲方按日支付拖欠金额0.5％的逾期违约金至实际支付日等。上述租赁合同签订后，泗禾公司向豆根公司交付了系争房屋，豆根公司向泗禾公司支付了173，136元(含2个月租金和相当于2个月租金的保证金)。豆根公司主张涉案租赁合同无效，为证明其损失向法院提交如下证据：一、委托设计协议书、设计师身份证复印件及微信转账记录，证明豆根公司支付设计费58，000元，其中微信转账支付35，000元，现金支付23，000元；二、无法施工证明及工程延期单，证明豆根公司于2019年7月5日进场装修，但遭受物业公司的阻挠，无法施工；三、合同解除协议，证明因无法进场装修，豆根公司损失装修费4，000元；四、和物业的访谈音频，证明泗禾公司蓄意欺诈豆根公司签订涉案租赁合同；五、上海市公安局案(事)件接报回执单，证明泗禾公司欺诈豆根公司并拒绝解决，豆根公司无奈报警；六、告知函，证明源创公司告知豆根公司其是包含系争房屋在内的房屋产权人，其未委托第三方对外出租、处分系争房屋等。经质证，泗禾公司对证据一真实性、关联性不予认可，不能证明微信收款人的身份，无法证明相关费用已实际发生；对证据二认为属证人证言，证人应出庭，且按照豆根公司的说法其与证人间存在利害关系，故对该证据的三性均不予认可；对证据三真实性、合法性不予认可，认为豆根公司并未证明相关费用已实际发生；对证据四真实性、合法性不予认可，不能证明录音相关方的身份，且根据录音内容可知是物业方阻止豆根公司进行装修，与泗禾公司无关；对证据五真实性予以认可，不认可其证明目的，泗禾公司认为其享有租赁权；对证据六真实性不予认可，认为告知函抬头与豆根公司无关，与本案无关。经质证，源创公司表示无法核实证据一至证据五，由法院依法认定；对证据的真实性予以确认，因物业公司告知登记在其名下的房屋由上海优浪投资股份有限公司在使用，故其向该公司发函。泗禾公司为证明源创公司对其对系争房屋依法享有租赁权知情且同意，向法院提交了2017年4月10日，源创公司与泗禾公司以及案外人签订《协议书》，该协议书约定由源创公司获得包括本案系争房屋在内的33套办公房，再由源创公司授权泗禾公司负责出售前述办公房。若前述房屋获得产证之日起超过六个月仍未出售成功，由泗禾公司、案外人回购，购房资金需在1月内支付给源创公司。如泗禾公司、案外人到时未能如期支付则源创公司有权收回该房屋不再委托任何一方销售，同时其他各方放弃追索权利，泗禾公司负责解除撤销原有房屋签订的租赁协议。经质证，豆根公司对该协议书的真实性有异议，认为与本案无关，该协议书约定了泗禾公司代理源创公司进行房屋销售，由此可见泗禾公司认可了源创公司对房屋的所有权。经质证，源创公司认可该协议书的真实性，但认为与本案无关，不认可其证明目的。根据该协议书约定，源创公司取得系争房屋的产权证后，泗禾公司已无权再行将所有房屋出租给他人。源创公司购买系争房屋在内的33套房屋在前，泗禾公司提供的前述华拓大厦整体租赁合同等合同及协议载明的签约日在购房之后，且泗禾公司的股东王雁冰和实际控制人刁品勇对此是知晓的，故不存在买卖不破租赁一说。一审法院认为，系争房屋原为志展公司所有，志展公司与王雁冰、泗禾公司先后签订《华拓大厦整体租赁合同》《华拓大厦整体租赁补充协议》《华拓大厦整体租赁补充协议二》《补充协议》，泗禾公司承租了系争房屋。根据泗禾公司提供的协议书，源创公司授权泗禾公司代为出售其所有的包括本案系争房屋在内的办公房，根据日常生活经验，房屋权属应是代销单位重点关注的事项，而权属登记亦能通过公开渠道查询获知。根据协议书约定及当事人陈述，前述协议书应已履行完毕，泗禾公司未能成功出售包括本案系争房屋在内的源创公司所有的房屋，理应根据协议书约定解除相关房屋所涉租赁关系。同时根据前述协议书，可以反证泗禾公司早已明确知晓源创公司是系争房屋实际权利人。因此泗禾公司未经源创公司同意无权占用系争房屋、无权以自己名义对外出租系争房屋收取租金、无权许可他人使用系争房屋。况且，本案系泗禾公司在源创公司已取得房屋产权登记后，仍擅自将系争房屋出租给豆根公司并签署相关租赁合同，该合同当属无效。合同无效后，泗禾公司理应将收取的费用退还给豆根公司，对豆根公司的相应诉请，法院予以支持。而泗禾公司反诉要求豆根公司支付租金、逾期违约金的请求，于法无据，法院不予支持。关于豆根公司主张的损失：1．装修费损失和设计费损失，因泗禾公司不予认可，且豆根公司提供的证据不足以证明其主张，法院不予支持；2．参照租赁合同约定的违约金主张合同无效的损失，于法无据，法院亦不予支持。关于双方主张的律师费损失，鉴于豆根公司主张部分尚未实际发生，泗禾公司则未提交相关证据予以证明，法院均不予支持。退一步讲，即使双方均实际产生相应的律师费，但双方对本案合同的无效均负有相应责任，故该部分损失由双方自担。一审法院作出判决：一、确认豆根网络科技(上海)有限公司与上海泗禾资产管理有限公司于2019年6月10日签订的《华拓大厦办公楼房屋租赁合同》无效；二、上海泗禾资产管理有限公司应于判决生效之日起十日内退还豆根网络科技(上海)有限公司租金和保证金173，136元；三、驳回豆根网络科技(上海)有限公司的其余诉讼请求；四、驳回上海泗禾资产管理有限公司的全部反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，泗禾公司是否有权出租系争房屋为本案争议焦点。根据源创公司与泗禾公司以及案外人于2017年4月10日签订《协议书》内容约定，泗禾公司若未在约定的期限内出售或回购房屋，则泗禾公司应当解除原有的租赁协议。通过该文义内容可知，泗禾公司在未经权利人源创公司的同意下，无权再就系争房屋与他人建立新的租赁关系。本案中，源创公司得知泗禾公司擅自出租系争房屋后，向豆根公司提出异议，故泗禾公司与豆根公司的租赁合同应属无效。一审法院对此认定正确，本院予以认同。泗禾公司另认为源创公司并非系争房屋的真实权利人，缺乏事实依据，本院难以采信。综上所述，泗禾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8，092.60元，由上诉人上海泗禾资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  姚 跃审 判 员  徐 江二〇二〇年十一月二十七日法官助理  黄一鹤书 记 员  李炳瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……