北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10070号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京京城联行房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区方庄南路**楼****808。法定代表人：彭在收，经理。委托诉讼代理人：司远，男，北京京城联行房地产经纪有限公司员工。委托诉讼代理人：刘雪丹，女，北京京城联行房地产经纪有限公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陶春玉，女，1964年11月12日出生，汉族，朝阳锅炉厂退休职工，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：高俊红，女，1964年8月9日出生，汉族，朝阳锅炉厂退休职工，住北京市朝阳区。上诉人北京京城联行房地产经纪有限公司（以下简称京城联行公司）因与被上诉人陶春玉、高俊红房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初18006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法适用二审独任制审判公开开庭对本案进行了审理。上诉人京城联行公司之法定代表人彭在收、委托诉讼代理人司远，被上诉人陶春玉到庭参加诉讼，被上诉人高俊红经本院传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。京城联行公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判陶春玉、高俊红向我公司支付违约金19260元、打隔断造成的损失6932元及拆除隔断损失1200元，诉讼费用由陶春玉、高俊红承担。事实和理由：双方签订合同后，楼下邻居告诉我公司涉案房屋室内防水不足多年来一直漏水，后楼下邻居多次反映房屋漏水，并拨打12345进行投诉。根据双方签订的合同，陶春玉、高俊红交付给我公司的房屋隐瞒了房屋严重漏水多年的事实导致我公司不能正常出租和居住，陶春玉、高俊红构成单方根本违约，应赔偿我公司损失。且陶春玉、高俊红在合同补充规定中亲笔写有：“……隔断可以打1个进行出租，合同到期后将隔断墙拆除恢复原状……”在签订合同后执行期内我公司发现合同内容中由内部员工与陶春玉、高俊红存在国家政策命令禁止的违法问题，双方均有责任制止，故我公司停止执行合同，有效组织继续违法行为。双方在现场做终止违规合同交接后，陶春玉、高俊红未向我公司索要违约金，时隔4个月后其向我公司索要违约金，我公司不予接受。陶春玉辩称，不同意京城联行公司的上诉请求，请求法院予以驳回。高俊红虽然未参加庭审，但是经本院电话询问其意见，高俊红表示其意见与陶春玉一致。陶春玉、高俊红向一审法院起诉请求：1.京城联行公司向高俊红支付违约金19260元；2.京城联行公司向高俊红支付迟延交房租金1426元、电费差额56.7元、补办煤气卡费200元；3.诉讼费由京城联行公司承担。京城联行公司向一审法院反诉请求：1.判令陶春玉、高俊红支付因隐瞒房屋漏水导致合同提前终止违约金19260元；2.判令陶春玉、高俊红支付打隔断造成的损失6923元；3.判令陶春玉、高俊红支付拆隔断损失1200元；4.反诉费由陶春玉、高俊红承担。一审法院认定事实：高俊红系1005号房屋产权人。2018年11月14日，陶春玉代高俊红（甲方）与京城联行公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定甲方将1005号房屋出租给乙方，委托期自2018年11月14日至2020年12月13日。月租金11700元，按半年缴付。其中合同第五条双方权利与义务：1、…4、如房屋存在隐患，影响正常居住的（如设施严重老化，供暖供电供气不足，线路故障，室内防水不足或老化，邻居关系严重不合及周边环境差等）应在签署合同前如实告知，如未如实告知后果由甲方承担。如房屋内所留家电等过于陈旧或已超出使用年限，甲方应主动搬离此房，否则自然损坏后不得据此索赔。5、…第六条违约责任1、如不遵守上述约定视为违约，违约责任与合同终止一致。2、出租代理期内，甲方或乙方提前单方终止本合同的，需提前30天书面通知对方，并支付对方本合同所约定年租金总金额的百分之十五作为违约金，并支付乙方所介绍客户所付中介费、搬家费等相应费用。第九条补充规定1、甲方支付给乙方房屋室内设施完好，乙方在租用期间设施如有损坏由乙方全部负责，维修管理费用由乙方承担（管道设施除外），属人为损坏由乙方承担。隔断可以打一个，如打多个由乙方承担。2、合同到期后，将隔断墙拆除恢复原状，交付房屋时室内设施保持完好、卫生、干净。3、…。同年12月7日，京城联行公司告知陶春玉房屋暖气片漏水，陶春玉更换了暖气片。后双方再次签署《北京市房屋出租委托代理合同》，其中委托期2018年12月10日至2021年1月24日，月租金10700元。其他内容除补充规定外均同上述合同内容一致。其中，高俊红、陶春玉提交的合同中补充规定处手写体载明：1、卫生间2个、厨房1个，漏水问题由乙方施工防水处理；2、如租赁期间，出现漏水问题由乙方进行维修处理（费用由乙方承担与甲方无关）；3、甲方如果在租赁期间要卖房需提前终止合同，甲方应支付乙方本合同所约定年租金总金额的百分之十作为违约金，其他费用全免。京城联行公司提交的合同中补充规定手写体处载明“与2018年11月14日签署的合同内容一样（合同编号2018009）”。合同签订后，京城联行公司将租金交至2019年12月9日。2019年11月，京城联行公司以房屋漏水及打隔断为由提出退租，并于2019年12月13日双方办理了交接。庭审中，陶春玉、高俊红提交与京城联行公司业务员“Dream”微信聊天记录，证明曾于2019年11月底与京城联行公司协商提前退租的违约问题。提交2020年4月与京城联行公司业务员“ABC”微信聊天记录，证明索要违约赔偿金情况。京城联行公司对上述证据真实性认可。但证明目的不予认可。聊天记录中提到的是4天租金、电费差额及补卡费，没有提违约金的问题。庭审中，京城联行公司主张提前终止合同的理由为打隔断违反相关规定，并提交视频录像，其中京城联行公司业务员与陶春玉现场交接视频中显示，双方在1005号房屋内办理了交接，提及京城联行公司退租理由为国家不允许打隔断，剩余租金，补缴电费事宜，京城联行公司要求填写交接单，陶春玉称不填，把钥匙拿走就可以了并称“还怕我告你们”。同时主张房屋严重漏水导致合同无法继续履行，但在交接视频中京城联行公司未提及租赁期间房屋漏水问题。一审法院认为,依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案《北京市房屋出租委托代理合同》虽系陶春玉所签，但根据房屋所有权证的记载及高俊红自称委托陶春玉代为打理房屋的事实，可以认定上述合同约束的主体应为高俊红与京城联行公司，陶春玉并非本案适格主体。上述合同系高俊红与京城联行公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。京城联行公司以上述合同中约定允许打隔断为由主张合同无效，缺乏依据，法院不予支持。本案中，合同期满前，京城联行公司向高俊红提出退租，双方于2019年12月13日办理了房屋交接手续，应视为双方签订的合同自2019年12月13日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。本案争议焦点为京城联行公司提前终止合同是否构成违约。京城联行公司提出终止合同的理由为打隔断和房屋严重漏水导致合同无法继续履行，首先，打隔断并非为政府明令禁止，打隔断用于群租则为政策明令禁止。虽然合同中载明高俊红作为委托方同意可以打一个隔断，但并非代表其强制要求京城联行公司打隔断。况且能否打隔断用于群租应为房屋中介公司明知的问题，即使隔断被相关部门要求拆除，亦不影响房屋正常租用，并不能据此导致合同目的无法实现。其次，京城联行公司主张房屋严重漏水导致无法正常居住，但其提供的证据不足以证明其主张，且在双方办理交接时亦未提及因房屋漏水解除合同一事。故京城联行公司据此单方解除合同无事实依据，其持上述理由要求对方支付违约金依据不足，法院对其要求高俊红支付违约金的诉求不予支持。综合上述分析，京城联行公司以上述理由提前终止合同应属违约行为，双方办理完毕交接并不当然免除其应承担的违约责任。根据合同约定，如提前单方终止本合同的，需支付对方本合同所约定年租金总金额的百分之十五作为违约金，故高俊红主张的违约金数额并无不当，法院予以支持。另根据本案查明的事实，京城联行公司已将租金支付至2019年12月9日，但至双方交接房屋之日，京城联行公司仍在占有使用房屋，故应支付高俊红2019年12月10日至2019年12月13日期间的租金，具体金额参照合同约定的租金标准应为1426元。关于高俊红主张的电费差额56.7元及补办燃气卡费用200元，京城联行同意支付，法院不持异议。关于京城联行公司主张的打隔断、拆隔断损失，因打隔断系其单方自愿行为，且合同未约定此笔费用应由高俊红承担，故对其该项诉求法院不予支持。据此，一审法院于2020年9月21日判决：一、北京京城联行房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内支付高俊红违约金19260元；二、北京京城联行房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内支付高俊红房屋租金1426元、电费差额56.7元、燃气卡补卡费200元；三、驳回北京京城联行房地产经纪有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，京城联行公司提交光盘一张，内容为视频两段，视频中其公司员工在与陶春玉交接房屋时曾提出卫生间漏水的事宜，证明陶春玉明知房屋卫生间漏水，仍将房屋出租，导致楼下邻居投诉不断，其无法经营，合同目的无法实现。陶春玉对证据真实性认可，但不认可证明目的，认为自己在视频中及后续合同补充事项中说的很清楚，卫生间漏水问题已经找专业公司解决，如今仍在质保期内。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案《北京市房屋出租委托代理合同》虽系陶春玉所签，但根据房屋所有权证的记载及高俊红自称委托陶春玉代为打理房屋的事实，可以认定上述合同约束的主体应为高俊红与京城联行公司，陶春玉并非本案适格主体。上述合同系高俊红与京城联行公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。关于合同解除问题，在双方签订的租赁合同履行届满之前，京城联行公司向高俊红提出退租，双方于2019年12月13日办理了房屋交接手续，应视为双方签订的合同自2019年12月13日解除。解除合同的违约责任问题，京城联行公司提出终止合同的理由为打隔断和房屋严重漏水导致合同无法继续履行，首先，打隔断并非为政府明令禁止，打隔断用于群租则为政策明令禁止。虽然合同中载明高俊红作为委托方同意可以打一个隔断，但并非代表其强制要求京城联行公司打隔断。况且能否打隔断用于群租应为房屋中介公司明知的问题，即使隔断被相关部门要求拆除，亦不影响房屋正常租用，并不能据此导致合同目的无法实现。其次，京城联行公司主张房屋严重漏水导致无法正常居住，但其提供的证据不足以证明其主张，且京城联行公司未能提供证据证实其就此问题与高俊红进行协商。综上京城联行公司单方解除合同无事实依据，在此情况下京城联行公司应当对于合同解除承担违约责任。关于高俊红所提要求京城联行公司支付违约金的诉请，因京城联行公司应当对于合同解除承担违约责任，根据租赁合同约定，如提前单方终止本合同的，需支付对方本合同所约定年租金总金额的百分之十五作为违约金，故高俊红主张的违约金数额并无不当，本院予以支持。关于京城联行公司所提要求赔偿打隔断、拆隔断损失，因打隔断系其京城联行公司自行行为，且合同未约定此笔费用应由高俊红承担，故对其该项上诉主张本院不予支持。关于一审法院判决第二项，在本院审理中，双方当事人对此向判决无异议，对此本院亦不持异议。综上所述，京城联行公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费808元，由北京京城联行房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  孟 龙二〇二〇年十一月三十日法官助理  谢 静书 记 员  刘芯怡