湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初11062号原告：李汉明，男，1959年11月18日出生，汉族，住武汉市水上地区。原告：李程，男，1987年10月12日出生，汉族，住武汉市江岸区。两原告共同委托诉讼代理人：吴保东、韩小焱（特别授权代理），湖北中睿律师事务所律师。被告：武汉鸿翔荣商贸有限公司，住所地武汉市东西湖区人民政府东山街道办事处东岳村**（16）。法定代表人：刘瑜平，执行董事。委托诉讼代理人：程莉群、徐嫘（特别授权代理），湖北瑞通天元律师事务所律师。原告李汉明、李程诉被告武汉鸿翔荣商贸有限公司（以下简称鸿翔荣公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月25日公开开庭进行了审理，原告李汉明、李程的共同委托诉讼代理人韩小焱，被告鸿翔荣公司的委托诉讼代理人程莉群、徐嫘到庭参加了诉讼。因案情复杂、双方争议较大，本案经本院院长批准延长审理期限六个月。本案现已审理终结。原告李汉明、李程向本院提出诉讼请求：1.判令鸿翔荣公司立即将位于武汉市江岸区江汉路32号“钻石大厦”1楼125号商铺恢复原状并腾退给我方；2.判令鸿翔荣公司按照每月32,401元（人民币，下同）的标准承担上述商铺自2018年5月6日至腾退之日止的房屋占用费（截止2019年8月5日为486,015元）；3.本案的诉讼费用由鸿翔荣公司承担。事实和理由：李汉明与李程系父子关系，共同拥有位于武汉市江岸区江汉路32号“钻石大厦”1楼125号商铺所有权。李汉明分别于2012年9月3日、2016年10月1日与武汉嘉年瑞雪投资管理有限公司（以下简称嘉年瑞雪公司）签订《协议书》及《补充协议书》，约定将前述商铺出租给嘉年瑞雪公司使用，截止日期为2018年9月30日，2016年10月至2018年9月的租金标准为32,401元/月。2018年10月，我方因嘉年瑞雪公司欠付租金诉至贵院，经法院审理查明，我方得知该公司已于2018年5月5日停止使用商铺，商铺被“钻石大厦”其他业主出租给鸿翔荣公司经营森马服饰，而我方未与鸿翔荣公司签订租赁合同。基于此，贵院作出（2018）鄂0102民初13986号《民事判决书》，判决嘉年瑞雪公司向我方支付租金至2018年5月5日止。鸿翔荣公司在未经我方同意情况下私自占用我方商铺，侵犯了我方的合法物权，其应当按照我方可期待收益标准支付占用期间的费用。我方得知此事后曾多次与鸿翔荣公司交涉，但其均拒不改正和赔付，为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告鸿翔荣公司辩称，1.关于李汉明、李程提出的恢复原状、腾退商铺的诉讼请求。涉案商铺属于产权式商铺，该商铺作为“钻石大厦”的一部分，结构上不具有独立性，客观上不能进行物理分割，无法恢复原状，贵院作出的（2018）鄂0102民初13986号《民事判决书》对这一事实已予以认定。就现状来看，“钻石大厦”一期1-3层为完整的商业体，承载着森马服饰、纪念日百货等多个知名品牌的运转经营，不仅事关“钻石大厦”一期所有业主的利益，也与整个江汉路步行街商业整体规划、数百名员工权益紧密相关。“钻石大厦”项目规划之初就决定了各产权商铺是无法独立分割、独立经营的，李汉明、李程恢复原状、腾退商铺的要求会危害其他业主的利益，故法院不应支持。2.关于李汉明、李程要求我公司按照32,401元/月的标准支付房屋占用费的诉讼请求，没有事实与法律依据。我公司早在2018年5月就已表示愿意按照李汉明、李程购买商铺总价的10%支付年租金，但其要求过高，也与其他业主确定的租金标准不符。涉案商铺建筑面积为55.13㎡，当时的投资价格约为1,100,000元，按照投资的10%作为回报，我公司同意支付给李汉明、李程的月租金约为11,000元。虽然民事主体交易过程中应秉承自愿原则，但由于涉案商铺具有特殊性，其租金是由“钻石大厦”一期全体业主与我公司共同商榷，并参考同一地段、同类商业体的租金基础上作出的，基本上满足了各方利益。因此“钻石大厦”整体商铺租金标准的确定不是由个别业主决定的，如给予李汉明、李程的租金过高，则对其余61户业主甚至江汉路步行街其他商铺的业主不公平。鸿翔荣公司承租的“钻石大厦”一期商铺的业主中，目前仅有3户业主不同意按照上述标准出租，违背了大多数商铺业主的意愿，也会造成社会财物的极大浪费，不利于社会经济发展。综上，请求法院驳回李汉明、李程的全部诉讼请求，维护我公司及“钻石大厦”一期业主的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对真实性无异议的证据，即双方均提交的（2018）鄂0102民初13986号《民事判决书》，李汉明、李程提交的《证明书》《国有土地使用证》《房屋所有权证》《房屋共有权证》《武汉市商品房买卖合同》及相关票据，鸿翔荣公司提交的《商铺租赁合同书》《租赁商铺移交确认书》《关于江汉路钻石大厦森马店铺的协议函》《关于江汉路钻石大厦的情况说明》、银行流水、《收据》《武汉腾松物业特约委托收款凭证》、“钻石大厦”一期现状照片、证人证言，经查与当事人主张相关，证据效力本院予以确认并在卷佐证，证明目的将结合全案事实综合判定。对双方有争议的证据，即鸿翔荣公司提交的《协议书》《补充协议》，因有生效裁判文书确认，故可以证明李汉明、李程与嘉年瑞雪公司签订上述协议及对租金金额的约定。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：李汉明、李程系父子关系，于2013年8月19日共同向武汉太平洋置业发展有限公司购买了位于武汉市江岸区江汉路“钻石大厦”一期1层125号商铺，购房款为1,217,300元。2014年11月25日，案涉商铺办理了房屋所有权证，证号为武房权证市字第**。2018年10月29日，李汉明、李程将嘉年瑞雪公司起诉至本院，本院于2019年6月21日作出（2018）鄂0102民初13986号《民事判决书》，查明：武汉市江岸区“钻石大厦”项目规划设计为一栋18层商住综合楼，地，地面**为整体商场发商将商用面积分割成产权式商铺对外进行出售，但采取整体出租的方式对外出租，实际各个商铺仍为一个整体。后开发商一房二卖，购买人为嘉年瑞雪公司。2012年9月3日，李汉明、李程（甲方）与嘉年瑞雪公司（乙方）就该商铺的使用、收益达成一致意见并签订《协议书》，约定：双方一致同意在与开发商处理三方纠纷终结之前，由乙方暂时使用该商铺，乙方向甲方支付商铺使用费，乙方按月支付甲方22,052元，乙方使用期限从2012年10月1日起至2016年9月30日止。协议签订后，嘉年瑞雪公司将案涉商铺出租给武汉美特斯邦威服饰有限公司（以下简称美特斯邦威公司）用于经营美特斯邦威服饰，并依约向李汉明、李程交付使用费。2016年10月1日，李汉明、李程（甲方）与嘉年瑞雪公司（乙方）签订《补充协议》，约定：乙方同意将原《协议书》的支付标准调整为每月支付32,401元，新标准从2016年10月1日起支付至2018年9月30日止。补充协议签订后，诉争商铺继续用于经营美特斯邦威服饰，嘉年瑞雪公司向李汉明、李程缴纳使用费至2018年2月。2018年5月5日，美特斯邦威服饰退出钻石大厦，嘉年瑞雪公司亦未使用该商铺。此后，“钻石大厦”部分业主与案外人签订租赁合同，将商铺出租给案外人用于经营森马服饰。李汉明、李程未与案外人签订租赁合同。判决：嘉年瑞雪公司向李汉明、李程支付至2018年5月5日的房屋租金70,202元。上述判决已发生法律效力。上述判决中所载“案外人”即鸿翔荣公司，由于商铺无法单独分割出租，在“钻石大厦”一期业主代表的协调下，鸿翔荣公司与61名业主达成按购房款即投资额的10%作为年租金的方案，该公司租赁了“钻石大厦”一期1楼116号商铺以西部分，约1楼一半的面积，2楼和3楼所有商铺。2018年5月左右，由鸿翔荣公司的法定代表人刘瑜平（乙方）与“钻石大厦”一期承租部分的61名业主（甲方）分别签订了《商铺租赁合同书》，均约定：租期20年，自2018年5月1日至2038年4月30日；房屋年租金为业主房屋购买价格即投资额的10%，也即年托管收益金的金额，租金第一年和第二年不变（2018-2019年度），第三年（即从2020年5月1日起至2023年4月30日止）按上一年度租金递增6%计算，以此类推；租金支付方式为季付。甲方同意给予乙方2个月（2019年1-2月）的免租期作为乙方首次进入的装修期；如乙方接收房屋后，有嘉年瑞雪公司或者法院等外部势力干扰造成乙方不能正常的进入房屋装修，双方必须花时间协调各方矛盾，该段时间双方确认为纠纷解决期，在该期间内甲方不收取乙方的房租，租金支付日期顺延，一旦纠纷解决，乙方正常进入房屋装修后，则不再存在纠纷解决期，乙方需向甲方按时支付租金。因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或者造成损失的，甲、乙双方互不承担责任。2018年5月5日，33名业主签名将“钻石大厦”一期1-3层（含地下室）的部分商铺移交给鸿翔荣公司，该公司占有、使用包括李汉明、李程所有的涉案商铺在内的商铺用于经营森马服饰。本院认为，李汉明、李程系“钻石大厦”一期1层125号商铺的所有权人，对该商铺依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，李汉明、李程要求鸿翔荣公司恢复原状并腾退商铺并向其支付2018年5月6日至实际腾退之日止的房屋占用费，系物权保护纠纷。鸿翔荣公司占有、使用包括李汉明、李程商铺在内的“钻石大厦”一期1-3层商铺后，李汉明、李程未能享有商铺收益，属于其直接经济损失，该公司应予赔偿。关于房屋占用费的标准及支付方式，第一，“钻石大厦”一期1-3层商铺为一个整体，客观上各个业主的实体商铺无法作物理分割，不具有独立使用性，只能采取整体出租的方式对外出租，也只有采取与其他业主的商铺整体对外出租的方式进行经营，才有利于“钻石大厦”一期商铺整体功能的发挥；第二，开发商售房时采取售后包租的形式销售“钻石大厦”一期商铺，业主购买的初衷为追求投资回报，并非自行经营使用；第三，鸿翔荣公司的法定代表人刘瑜平与61名业主协商确定的年租金标准为购房款的10%，也即年托管收益金的金额，并与61名业主签订了《商铺租赁合同书》且实际履行，客观上有利于整体增进业主的收益，符合“钻石大厦”一期商铺的历史背景及客观现状。因此，李汉明、李程虽系“钻石大厦”一期1层125号商铺的所有权人，但基于上述原因，李汉明、李程在行使其权利时，应受到其他业主共同意志的限制，故本院酌定鸿翔荣公司按上述《商铺租赁合同书》约定的标准即购房款10%作为年房屋占用费标准，即按10,144元/月（1,217,300元×10%÷12个月）向李汉明、李程赔偿自2018年5月6日起占有、使用商铺期间的房屋占用费，并适用《商铺租赁合同书》中的支付方式、免租期、纠纷解决期及不可抗力条款。李汉明、李程还要求鸿翔荣公司恢复原状并腾退商铺，如前所述，“钻石大厦”一期1-3层商铺为一个整体，恢复原状势必减损现有商铺的价值，不仅不利于“钻石大厦”一期商铺整体功能的发挥，亦会影响其他大部分业主的利益。因此，本院对该项诉讼请求不予支持。综上所述，李汉明、李程的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉鸿翔荣商贸有限公司于本判决生效之日起五日内向原告李汉明、李程支付占有、使用位于武汉市江岸区江汉路32号“钻石大厦”一期1层125号商铺期间的房屋占用费（自2018年5月6日起按10,144元/月计算，并适用《商铺租赁合同书》中的支付方式、免租期、纠纷解决期及不可抗力条款）；二、驳回原告李汉明、李程的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,590元，由原告李汉明、李程负担5,901元，由被告武汉鸿翔荣商贸有限公司负担2,689元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 员  许丽莎人民陪审员  陈文萍人民陪审员  周 宁二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  王 露