山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2020)鲁0911民初6302号原告：管某帅，男，汉族，1994年5月12日出生，住山东省临清市。委托诉讼代理人：秦后芳，山东青来律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹一平，山东青来律师事务所实习律师。被告：泰安中达建岳置业有限公司，住所地山东省泰安市岱岳区粥店办事处院内（办公楼**）。法定代表人：卢刚，总经理。委托诉讼代理人：布占涛，山东泰山法正律师事务所律师。原告管某帅与被告泰安中达建岳置业有限公司（以下简称中达建岳置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用速裁程序，公开开庭进行了审理。原告管某帅的委托诉讼代理人秦后芳、曹一平，被告中达建岳置业的委托诉讼代理人布占涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告管某帅向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告迟延交房违约金38973.66元（自2020年1月1日至2020年7月10日，共计：192天）；2、判令被告赔偿原告自2020年7月11日起至实际向原告交付房屋之日止的迟延交房违约金（以房款总额1014939元为基数按日利率万分之二的标准计算）；3、本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实与理由：2018年10月19日，原被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的开元首府12号楼3单元501室房屋一套，合同中约定房屋总价款为970939元，但原告实际支付的房屋价款为1014939元。同时约定被告应当在2019年12月31日前向原告交付房屋。因被告至今未向原告交付房屋，故根据原被告签订的《商品房买卖合同》第十二条第一款第二项之规定被告应向原告按日支付全部房屋价款万分之二的违约金。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请依法判如所诉。被告中达建岳置业辩称：答辩人所开发涉案房地产项目因重污染天气预警一、二、三级应急响应及新冠××疫情累计停止施工长达260余天，不能按照合同约定的时间交房系不可抗力导致的，请求法院将交房日期向后顺延264天。污染天气预警应急响应系全国部分区域、整个省份、最低限度为整个地级市区域大气污染引起并由政府启动。新冠××疫情，更是全国性的应急响应，均非被告所能预见和克服，在客观情况发生如此重大变化的情况下，相应交房日期依法应予变更并顺延。如被告按原合同约定继续履行合同，并承担违约责任，对被告明显不公平。客观环境的重大变化及新冠疫情的影响，国际国内经济形势很不乐观，给包括被告在内的企业造成很大的困难。本案结合合同约定，违约金过高，被告根本承担不起，依法应予降低。另外，原告与被告于2020年9月份签署致业主告知书，双方已就交房时间变更为2020年12月31日，上述事实原告同意并认可，视为双方就交房时间重新签署协议，因此被告一方不应承担违约金。本院经审理认定事实如下：原告与被告签订商品房预售合同一份，约定：原告购买被告所开发的位于开元河以西以南开元首府12号楼3单元501号房屋一套，总价款为970939元。被告应于2019年12月31日向原告交付该商品房。该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达（邮政快递、邮寄挂号信、短信、电子邮件等方式）买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间将该商品房交付买受人的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金。合同签订后，原告已支付被告购房款共计970939元。2020年8月10日，原告与被告签订致业主告知书，该业主告知书载明，开元首府项目二期应业主要求，经多方面的努力协商，采取多种措施追赶工期，现楼内施工全部完成，室内市政管道敷设完成，目前结合当前实际情况定于9月份完成室外绿化、道路，于2020年12月31日前房屋达到交付使用条件，充分考虑到部分业主急需入住等其他要求，即日起室内基本具备装修条件，可以为您办理领钥匙手续，进行室内装修。以上事实有商品房预售合同、购房发票及原、被告陈述等证据在案证实。本院认为，原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。合同签订后，原告履行了支付房款义务。被告应按照合同约定于2019年12月31日前将涉案房屋交付给原告，逾期交房构成违约。庭审时，虽然被告提交泰安市建筑工程施工现场扬尘防治工作导则、泰安市政府关于泰安市重污染天气应急方案、停工证明等一系列证据，欲证实造成涉案房产延期交房系不可抗力造成的。但根据法律规定，合同履行过程中的不可抗力免责事由是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。污染天气应急预警响应是国家、省、市为保护人民健康定制的常态化预案，根据被告提交的《泰安市重污染天气应急预案（2017年预案）》，原被告双方签订商品房买卖合同时，被告作为商品房开发商对因污染天气应急预警响应可能造成的停工应有所预见，并作为合同签订的考量因素，故不构成不可预见的客观因素，被告的抗辩理由不足以构成不可抗力免责情形。此外，合同约定的交房时间为2019年12月31日，而山东新冠××疫情防控启动一级响应期间为2020年1月24日至2020年3月7日，故新冠××疫情的发生亦不能构成被告延期交房的理由。综上，被告不存在违约责任免责事由，其应承担逾期交房的违约责任。依据原、被告签订的商品房预售合同第十二条约定的，除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间将该商品房交付买受人的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金。对于被告辩称违约金过高的，本院认为结合本案事实、同期贷款利率标准、同地段房屋租金水平等客观因素，该违约金条款并未偏离客观实际，且符合法律标准，本院予以认可。故涉案房屋违约金应以全部已付款按照日万分之二计算至实际交付之日止，原告主张违约金自2020年1月1日暂计算至2020年7月10日，共计191天，符合法律规定，本院予以支持,自2020年7月11日至实际交付房屋之日止的违约金按照上述计算方式计算。原告称额外支付给被告44000元房款，被告不予认可，原告亦未提供支付给被告的证据予以证实，本院不予采信。原告辩称与被告于2020年9月份签署致业主告知书，双方已就交房时间变更为2020年12月31日，原告同意并认可，视为双方就交房时间重新签署协议，因此被告一方不应承担违约金，本院认为该告知书只能证明业主可进场装修，对房屋进行了交付，不能认定原告与被告就房屋交付时间达成了更改协议，对原告的辩称本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条的规定，判决如下：一、限被告泰安中达建岳置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付给原告管某帅逾期交房违约金37089.87元（以房款970939元为基数，按日万分之二计算自2020年1月1日至2020年7月10日）；自2020年7月11日至实际交付房屋之日止的违约金按照上述计算方式计算；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费387元，由被告泰安中达建岳置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  宗振昌二〇二〇年十一月二十七日法官助理傅洋洋书记员杨帆