呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初9228号原告：田根考，男，l955年2月15日出生，现住呼和浩特市。原告：李大庭，男，l976年1月20日出生，汉族，现住河北省廊坊市固安县。二原告委托诉讼代理人：刘国祥，内蒙古合亿步律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：苏利德，内蒙古合亿步律师事务所律师。被告：智福祥，男，现住呼和浩特市。被告：胡美凤（智福祥妻子），女，现住呼和浩特市。原告田根考、李大庭与被告智福祥、胡美凤确认合同效力纠纷一案，本院2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告田根考、李大庭的委托诉讼代理人刘国祥、苏利德及被告智福祥到庭参加诉讼,被告胡美凤经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田根考、李大庭诉称，2016年10月6日，原告与二被告签订《购买院落合同》，约定二被告将其位于呼和浩特市××区的院落出售给原告，并承诺该院落的所有权完全归被告个人，该院落没有任何债权债务纠纷，其转让符合法律规定的条件，如因被告的原因导致原告损失，被告愿意承担全部赔偿责任。约定购买宅基地的款项为340000元，合同还约定了其他相关事宜。签订合同当日，原告按照合同约定向二被告支付了全部购房款，被告向原告出具了收据。原告支付全部购房款后开始使用该宅基地。因为该宅基地并没有大门，原告在签订合同后自费3000元购买了大门。在原告准备对该宅基地进行修复和装修时案外人赵某和李建强出现，表示该宅基地属于其所有，要求原告停止装修，原告为此找到被告询问情况，被告表示该宅基地最早确实不是他所有，而是案外人赵某给他顶账的房屋，并答应给原告协调，但是之后案外人赵某还是经常到原告购买的宅基地处骚扰和阻挠，导致原告一直无法正常使用该房屋。2019年，白塔村委会对村集体宅基地确权，原告持《购买院落合同》申请对上述院落确权。但白塔村委会告知原告该宅基地并非被告所有，被告并没有审批过该处宅基地，而是属于一个叫“佘喜文”的人所有，而且另有人拿着“佘喜文”《个人建房用地申请表》原件到村委会确权。而且被告知原告是村集体以外的人员，不能取得该宅基地的所有权。故此，白塔村委会拒绝为原告办理相关确权手续。出现上述情况后，原告多次与二被告协商沟通，并主张二被告返还全部购房款。被告虽然同意退还全部房款，但迟迟不予履行。综上，原告认为，二被告将涉案院落出售给原告系无权处分，该宅基地存在诸多纠纷和所有权人。并且二被告与原告非同一集体经济组织成员，依据法律规定不能买卖宅基地。故此，根据《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国合同法》相关规定，二被告与原告签订的《购买院落合同》系无效合同，二被告应当立即向原告返还购房款340000元及更换院门所花费的3000元。综上，原告为了维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，望法院判如所请。原告提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告之间签订的《购买院落合同》无效；2、请求法院判令二被告立即向原告返还购房款340000元及更换院门款3000元；3、请求法院判令被告向原告支付资金占用期间利息52759.97元(利息以340000元为基数，自2016年10月7日起按全国银行间同业拆借中心贷款利率3.85％计算至全部购房款还清之日止，暂计算至2020年9月27日)；4、本案诉讼费用由二被告承担。合计：395759.97元田根考、李大庭围绕诉讼请求提交的证据：一、1、《购买院落合同》原件一份、2、《客户交易详细信息》原件一份、3、《收条》原件一份。二、1、《收据》原件一份、2、《照片》复印件四张；三、《个人建房用地申请表》复印件一份。原告提供的证据原件经当庭核对，本院予以采纳。智福祥辩称，同意解除合同，购房款同意返还20万元，不承担利息。智福祥提交的证据：1、《个人建房用地申请表》复印件一份、2、《关于村民宅基地用地审批申请报告》复印件一份、3、《宅基地转让协议》复印件一份、4、《债务偿还协议》复印件一份。胡美凤未到庭亦未提交答辩意见。经审理查明，原告田根考系呼和浩特市玉泉区居民，原告李大庭系河北省廊坊市。被告智福祥、胡美凤系夫妻，是呼和浩特市村民。2016年10月6日，原告（乙方、买方）田根考、李大庭与被告（甲方、卖方）智福祥、胡美凤签订《购买院落合同》，约定甲方自愿将坐落在呼和浩特市××区的院落出售给乙方，院落四临为：XXX。二、双方议定的院落成交总价为人民币叁拾肆万元（小写340000元）。三、甲方陈述：该院落的所有权完全归甲方个人，该院落没有任何债权债务纠纷，其转让符合法律规定的条件，如因甲方的原因导致乙方损失，甲方愿意承担全部赔偿责任。四、双方签署本合同以后，乙方立即向甲方支付340000元房款。甲乙双方约定在付款后向乙方交付院落。五、甲方违约，需付乙方违约金为院落全款的50%。同日，被告智福祥向田根考、李大庭出具《收条》，载明：“今收到购房款叁拾肆万元整（340000元），收款人：智福祥（签名）。”原告田根考、李大庭在签订合同后自费3000元购买安装了大门，被告智福祥对该事实予以认可。本院认为，根据双方的陈述及《购买院落合同》载明的内容，确认《购买院落合同》双方当事人出卖人智福祥、胡美凤，买受人田根考、李大庭。根据相关法律规定，宅基地属于集体经济组织所有，宅基地不得任意买卖和转让。宅基地使用权系农村集体经济组织成员所享有的特定权利，与享有者的特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。本案中，田根考、李大庭均非呼和浩特市赛罕区巴彦镇白塔村村民，均不享有对该村宅基地使用的权利，因此，原告田根考、李大庭与被告智福祥、胡美凤之间达成的房屋买卖行为实际上处分了农村宅基地，损害了集体经济组织的权益，双方签订的《购买院落合同》因违反国家法律的强制性规定，属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定，原告请求确认原、被告之间签订的《购买院落合同》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求被告智福祥、胡美凤返还原告购房款340000元的诉讼请求，本院予以支持。另原告更换大门支出的3000元，应由被告一并支付给原告。关于原告要求被告支付资金占用期间利息52759.97元(利息以340000元为基数，自2016年10月7日起按全国银行间同业拆借中心贷款利率3.85％计算至全部购房款还清之日止，暂计算至2020年9月27日)的请求，因双方在合同签订过程中均存在过错，故对该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告田根考、李大庭与被告智福祥、胡美凤之间签订的《购买院落合同》无效；二、被告智福祥、胡美凤返还原告田根考、李大庭购房款340000元及给付原告田根考、李大庭更换大门所支出的3000元，于本判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告田根考、李大庭其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3668元（原告已预交），由被告智福祥、胡美凤负担3200元，由原告田根考、李大庭负担468元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 李 冬二〇二〇年十一月二日书记员 丁小娟