呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1017号上诉人（原审原告）：内蒙古华麟房地产开发有限公司。法定代表人：李玉梅，该公司董事长。委托诉讼代理人:李金柱，内蒙古铸伟律师事务所律师。委托诉讼代理人:王文煌，内蒙古铸伟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古合一物业服务有限公司。法定代表人：尚旭延，该公司董事长。委托诉讼代理人：王景海，内蒙古河洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丹，女，该公司职工。上诉人内蒙古华麟房地产开发有限公司（以下简称华麟公司）因与被上诉人内蒙古合一物业服务有限公司（以下简称合一物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初3444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。华麟公司上诉请求：1.撤销一审法院判决,并予改判;2.判令合一物业公司向华麟公司支付车位使用费9900000元;3.判令合一物业公司向华麟公司支付利息1960680.83元;4.判令合一物业公司承担全部诉讼费用。事实和理由：合一物业公司对华麟公司侵权,依法应当承担侵权行为产生的责任。合一物业公司一审庭审中坚称自己对地下车库的使用权来源于华麟公司的授权,该观点并无证据支持,且华麟公司拒绝承认。华麟公司认为:从华麟公司与合一物业公司因该车库使用权纠纷不断向公安机关报案请求处理来看,合一物业公司的观点是不真实的。2019年1月6日，合一物业公司法定代表人在公安机关所作的笔录中认可了该公司侵权事实,应当作为认定合一物业公司存在侵权事实的依据。一审法院认定侵权行为发生是正确的,但并未依此判令合一物业公司承担侵权损害赔偿责任适用法律是错误的。华麟公司已向人民法院递交了合一物业公司收取部分车位租金的收据,结合双方当事人对于侵权占用的车位数为521个,可以计算得该部分车位被占用期间华麟公司的应得利益损失。一审法院以华麟公司举证不能为由驳回华麟公司诉讼请求是错误的。华麟公司为明确合一物业公司侵权期间给华麟公司造成的损失金额,向一审法院申请进行司法鉴定,而一审法院对此未委托相关机构进行鉴定,就以华麟公司证据不足为由驳回诉讼请求,违反法律规定。合一物业公司对华麟公司的赔偿不应当以合一物业公司对车位是否经营且有收入为准。合一物业公司一直使用华麟公司的车位致使华麟公司不能使用,已经给华麟公司的使用造成损失,而对该损失赔偿额不应当以合一物业公司侵权发生期间是否使用为准,一审法院以此理由驳回华麟公司的诉讼请求适用法律错误。合一物业公司辩称，华麟公司授权合一物业公司经营地下停车位，合一物业公司经营管理地下停车位是有合同依据的。合一物业公司在经营过程中，单位员工的停车位都是在合一物业公司办理手续。一审法院认定合一物业公司侵权是没有道理的。华麟公司请求支付地下停车位的费用没有事实依据。合一物业公司经营地下停车位是根据合同约定来进行的，由于当时入住的业主非常少，地下停车位办理的也很少。收取地下停车位的租金远远不足以支付地下车库的管理费和地上物业的管理费。双方因此产生纠纷后，合一物业公司因为经营亏损，才将华麟公司诉至法院。合一物业公司从2018年的10月底退出汇商广场，因此华麟公司才起诉合一物业公司要求支付地下停车位。关于地库，是双方把地库的租金和合一物业公司管理费要进行核算的问题，不存在赔偿的问题。现在地库的租金远远不足以支付合一物业公司的管理费，所以华麟公司一直不和合一物业公司核算，因此才造成了现在的纠纷。华麟公司向一审法院起诉请求：一、判令合一物业公司向华麟公司支付汇商广场地下一层、二层的车位使用费9900000元；二、判令合一物业公司向华麟公司支付利息1960680.83元；三、请求判令合一物业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：华麟公司系汇商广场的建设单位，依据华麟公司所提交《商品房买卖合同》，规划的地上及地下车位、车库的所有权及收益权归出卖人（即华麟公司）所有，出卖人可通过出售、出租的形式进行处置。2010年9月1日，华麟公司（甲方）与合一物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同就甲方选聘乙方对汇商广场提供前期物业管理服务事宜所订立。合同约定：物业管理区域为汇商广场；乙方提供的公共性物业管理服务的主要内容为：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运及排水管道、污水管道的疏通，公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理，机动车和非机动车的停放管理，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，装饰装修管理服务，物业档案资料管理，会所、停车场、配套商业设施等公共物业的经营，物业服务费和本合同规定的其他费用的收取，法律政策规定应由乙方管理服务的其他事项；停车收费分别采取以下方式：停车场属于全体业主共有的，使用人应向乙方交纳停车费；停车场属于甲方所有的，业主有优先使用权，使用人应向甲方、乙方交纳停车费，其中该项停车费中的停车管理服务费归乙方所有；业主自行购置车位的，应按100元／个．月标准向乙方交纳停车管理服务费；乙方应与业主或物业使用人签订书面的《停车协议》，明确双方在停车位使用及管理服务方面的权利义务关系；乙方经营管理停车场，可按车库车位100元／个．月标准提取管理成本（停车管理服务费）；合同期限为3年，自2010年9月1日起至2013年8月31日止。另合同就双方权利义务、专项维修资金的管理和使用问题进行约定。合同签订后，合一物业公司进入汇商广场提供物业服务，直至2018年10月31日离场。后续双方未再签订书面合同。另内蒙古凯茂物业服务有限公司（以下简称凯茂物业公司）出具《证明》，载明凯茂物业公司于2018年11月1日开始进驻该物业并提供物业服务，地下车位由合一物业公司管理至2018年12月2日，凯茂物业公司进驻后于2018年12月2日开始对汇商广场地下521个车位进行管理。对于案涉地下停车场的开始经营时间，双方存在争议，华麟公司主张案涉地下停车场自2011年5月开始投入使用，合一物业公司主张案涉地下停车场至2013年6月1日开始投入使用。合一物业公司在经营案涉地下停车位期间安装智能停车场系统一套。另查明，2017年3月23日，合一物业公司给华麟公司回函《关于地下一层、二层车位通知的回函》，载明：“你公司《关于收回汇商广场地下一层、二层车位的通知》我公司已收到，现针对通知内容，我公司特作出回复：请你公司提供可以证明地下一层、二层所有权的权属证明文件原件，否则权属不清晰你公司无权收回。”2019年1月16日，合一物业公司法定代表人尚旭延被呼市公安局赛罕区分局巧报派出所询问，并作出《询问笔录》，该笔录中记载2013年合一物业公司与华麟公司口头协议地下车位由合一物业公司统一管理，具体管理时间为2013年3、4月份。此外，华麟公司于2017年国庆前后将汇商广场地下车位以4000万的价格转让给与内蒙古华宇装饰装潢有限公司（以下简称华宇公司）后，华宇公司报警要求合一物业公司归还车位，合一物业公司未予归还，理由为华麟公司与合一物业公司有纠纷，欠付合一物业公司款项。又查明，2014年3月6日，华麟公司与华宇公司签订《地下停车位使用权转让协议》，协议约定华麟公司将位于汇商广场地下一层、二层A、B、C区共539个车位转让予华宇公司，转让价款为4851万元，转让方向受让方转让的停车位，交付时期为转让款付清3个工作日内。2017年9月25日，双方就该份《地下停车位使用权转让协议》在内蒙古自治区呼和浩特市蒙正公证处公证，并出具（2017）呼蒙正证内字第6579号《公证书》。2019年3月1日，华麟公司（甲方）与华宇公司（乙方）签订《车位使用费用补偿协议》，协议约定：双方于2014年3月6日签署的《地下车位使用权转让协议》并进行公证，因乙方迟迟未能取得使用权，现双方达成如下协议：一、以上车位已于2019年1月1日由乙方使用，甲方应对自2014年5月1日起未能交付产生的一切法律后果承担相应责任；二、自2014年5月1日起至2018年12月31日止，按每个地下车位200元／月计算乙方损失；三、乙方以上损失应由甲方通过司法途径追究合一物业公司、凯茂物业公司的责任，执行回款归甲方所有，由甲乙双方按约定核算。此外，双方当事人庭审中确认案涉地下停车位共计512个。一审法院认为，本案主要涉及以下两个问题：一、合一物业公司就案涉地下停车位的经营使用是否侵权；二、华麟公司所主张990万元车位使用费及利息应否得到支持。关于问题一，依据庭审查明，华麟公司系汇商广场的建设单位，在其转让案涉地下停车位之前对其享有所有权及使用权，在2018年11月之前，案涉地下停车位由合一物业公司经营使用。华麟公司主张合一物业公司对于案涉地下停车位的使用系侵权行为，合一物业公司抗辩其使用系双方合同约定。合一物业公司就其抗辩提交《前期物业服务合同》一份予以证明，依据该合同所涉主要内容，该份合同双方就汇商广场的物业服务内容进行约定，非就双方关于案涉地下停车位的使用权转让或出租进行约定。此外，庭审中合一物业公司阐明，关于案涉地下停车位的使用双方进行过口头约定，对此华麟公司不予认可，在无其他证据能够印证的情况下，无法确定双方就案涉地下停车位的使用进行过口头约定，故对于合一物业公司的该项抗辩，不予采信。合一物业公司在无案涉地下停车位权利所有人的合法授权下对于案涉地下停车位的经营使用，侵犯了权利所有人华麟公司的合法权利，该行为系侵权行为。至于侵权行为的发生时间，华麟公司主张案涉地下停车位自2011年5月份开始经营使用，合一物业公司主张案涉地下停车位的实际经营时间为2013年6月份，但双方均未提交证据证明，依据谁主张谁举证原则，侵权行为的发生时间理应由主张侵权一方，即华麟公司提交证据证明，在其未提交相应证据予以证明，合一物业公司自认就案涉地下停车位的开始经营时间为2013年6月份，故认定侵权行为发生时间为2013年6月份。关于问题二，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条规定，“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还的，应当折价赔偿。……受害人因其遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。”本案中，因合一物业公司的无权占有经营案涉地下停车位的行为侵犯了华麟公司的财产权，理应赔偿其损失。对于华麟公司的实际损失，华麟公司提交车位费租赁发票四张用以证明车位使用费为200元／月.个，自2010年9月至2018年10月，521个车位共计产生车位使用费10211600元，华麟公司所提交发票仅能证明该发票所针对车位的车位使用费，其无法证明全部车位的实际使用费，亦无法证明521个车位全年全部出租。此外，华麟公司所提交《地下停车位使用权转让协议》、《车位使用费用补偿协议》，能够证明在其转让案涉车位后，合一物业公司拒不归还车位的行为给华麟公司造成损失，但是仅依据该两份证据无法证明损失确已实际产生以及实际发生金额。综上，华麟公司主张合一物业公司支付车位使用费990万元及利息损失，证据不足，本案不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回内蒙古华麟房地产开发有限公司全部诉讼请求。案件受理费92964元（内蒙古华麟房地产开发有限公司已预交），由内蒙古华麟房地产开发有限公司负担。本院二审期间，华麟公司新提交一份《补充协议》，本院组织当事人进行了证据交换和质证。华麟公司新出示的《补充协议》系华麟公司（甲方）与华宇公司（乙方）于2020年5月1签订，主要内容为：甲方向乙方赔偿地下车位使用费损失共计5835200元；甲方须于2021年前支付完毕以上款项；如甲方不能在以上期间付清，应承担以上损失金额按中国人民银行贷款利率计算所得的利息。合一物业公司对该《补充协议》不予认可。二审审理过程中，华麟公司申请对位于赛罕区汇商广场地下521个车位2013年3月1日至2018年11月30日期间的使用费进行评估，本院先后委托内蒙古科瑞房地产土地资产评估有限公司、内蒙古金通房地产评估有限公司进行评估，两个评估机构以车位具体位置、情况不详、历史资料难以获取及对空置率、车位使用费确定依据不足，将鉴定退回。本院经审理查明的事实与一审法院相同，予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：华麟公司主张的990万元车位使用费及利息应否得到支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，合同双方当事人都应按合同约定履行义务。华麟公司（甲方）与合一物业公司（乙方）于2010年9月1日签订的《前期物业服务合同》中约定：合一物业公司对机动车、非机动车的停放进行管理，对会所、停车场、配套商业设施等公共物业进行经营；对停车场进行经营管理可按车库车位100元/个.月的标准提取管理成本（停车管理服务费），对业主自行购置的车位按100元/个收取停车管理服务费；合一物业公司应与业主或物业使用人签订书面《停车协议》；合一物业公司利用属于全体业主所有的停车场、会所及其他公用部位、公用设施设备进行经营，应当征得华麟公司及相关业主的同意，所得收益提取管理成本后，剩余部分用于补充专项维修资金。从双方所签《前期物业服务合同》的约定来看，合一物业公司进行经营的停车场应限于属于全体业主所有的公共、公用部分停车场，对该公共、公用部分停车场进行经营管理应当征得华麟公司及相关业主的同意，所得收益提取管理成本后，剩余部分用于补充专项维修资金。《前期物业服务合同》还约定对业主自行购置的车位按100元/个收取停车管理服务费。地下车位不属于全体业主公共部分的停车场，华麟公司作为汇商广场的建设单位，对地下车位、车库享有占有、使用、收益的权利，其可将地下车位的使用权通过合法的方式进行处置。即使是合一物业公司要对公共、公用部分的停车场等进行经营也应征得华麟公司及相关业主的同意，何况是不属于公共部分的地下停车场。合一物业公司主张其依据双方所签《前期物业服务合同》对地下停车场进行经营的理由不能成立。合一物业公司为华麟公司提供物业服务，必然对包括地下车位在内的区域进行管理，同时华麟公司应对此支付相应的对价即停车管理服务费等物业服务费用。双方最初履行合同过程中，合一物业公司对公共停车位、地下停车位等进行经营管理时，华麟公司也未提出异议，默示接受了合一物业公司的经营管理行为。合一物业公司自认就案涉地下停车位的开始经营时间为2013年6月，华麟公司转让地下停车位使用权未与合一物业公司进行沟通，合一物业公司主张2017年才得知华麟公司将地下停车位使用权转让给华宇公司。华麟公司也未提供证据证明其转让地下停车位使用权时曾告知或与合一物业公司进行沟通。在双方履行《前期物业服务合同》的过程中已形成合一物业公司对地上车位、地下车位进行经营管理的既定事实。华麟公司尽管作为作为汇商广场的建设单位有权对地下车位、车库享有占有、使用、收益的权利，但基于既定事实也应在转让地下停车位使用权时与合一物业公司进行沟通，以便了解合一物业公司对地下车位经营的情况，才能有利于其地下停车位使用权的转让、使用。同时，合一物业公司虽对地下车位进行经营管理得到华麟公司的最初默许，但其作为为业主提供物业服务的公司，在得知华麟公司转让地下停车位使用权时，也应配合业主华麟公司办理具体交接手续，并可要求其交纳相应的停车管理费用，而不是以华麟公司欠付之前的物业服务费故不予配合办理相关手续，导致双方矛盾升级。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。华麟公司主张的990万元车位使用费及利息，其所举证据不能证明全部车位的实际使用情况和使用费用。而合一物业公司鉴定中所出示的收入情况及说明华麟公司亦不认可。华麟公司二审所提交的《补充协议》系其与华宇公司达成的损失赔偿协议，不能以此确定损失实际发生金额，华麟公司也未提供证据证明其转让地下停车位使用权时曾告知或与合一物业公司进行沟通。综上，华麟公司主张合一物业公司支付车位使用费990万元及利息损失，证据不足，不予支持。综上所述，内蒙古华麟房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费92964.00元，由内蒙古华麟房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 戴玉英审判员 鄂晓红二〇二〇年十一月十八日法官助理 贾沛然书记员 韩若萱