天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0110民初2397号原告：郑桂华，女，1988年11月1日出生，汉族，住黑龙江省龙江县，现住天津市东丽区。原告：董钊铭，男，1994年3月2日出生，汉族，住天津市河**，现住天津市东丽区。被告：天津宝能投资有限公司（统一社会信用代码9112011079250103XN），住所地天津市东丽区华明高新技术产业区滨海企业总部B16-211。法定代表人：张保文，总经理。委托诉讼代理人：胡国正，男，该公司员工。原告郑桂华、董钊铭与被告天津宝能投资有限公司（以下简称“宝能公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，于2020年6月29日、2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告郑桂华、董钊铭，被告宝能公司的委托诉讼代理人胡国正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑桂华、董钊铭向本院提出诉讼请求：1.判令宝能公司支付因违约延期交付配套道路、配套商业违约金44468元；2.诉讼费用由宝能公司承担。事实和理由:郑桂华、董钊铭于2016年4月购买宝能公司开发的位于天津市东丽区××路××道××花园××号商品房,并于同年7月30日与宝能公司签订《天津市商品房买卖合同》。2017年10月，宝能公司向郑桂华、董钊铭交付房屋,但并未依照销售人员的承诺、购房合同约定、售楼处沙盘及规划展示牌约定交付配套道路及配套商业。郑桂华、董钊铭之所以购买宝能公司所建小区房屋,正是因为售楼处沙盘、规划公示栏、宣传广告等大量宣传并承诺睿府花园为综合性社区,小区对面同时建设有商业综合配套,小区周围交通便利,附近配有学校、超市、医院、地铁,生活极其便利,并明确标示商业综合体与小区同步规划、同步建设。购房合同亦明确标示了小区周围道路状况。但自2017年房屋交付至今近三年之久,小区仍是一座孤城,宝能公司所承诺的配套道路、配套商业等一无所,仅有一条近三公里的土路通往市政道路,方圆近两公里的荒地,出租车都不愿意进入。宝能公司的违约行为,给郑桂华、董钊铭的生活造成了不便和极大的损失。根据双方签署的《天津市商品房买卖合同》附件六第7条约定,郑桂华、董钊铭要求宝能公司支付延期交付的违约金为商品房总价款的5%共计44468元。为此，郑桂华、董钊铭提起诉讼。郑桂华、董钊铭向本院提交如下证据：1、《天津市商品房买卖合同》及附件、《天津市商品房买卖合同》补充协议二，拟证明郑桂华、董钊铭与宝能公司存在商品房买卖合同关系，宝能公司交付的小区周边道路不符合合同约定的内容，构成违约。2、不动产登记证明，拟证明涉案房屋为郑桂华、董钊铭所有并实际入住。3、购房发票，拟证明郑桂华、董钊铭按照合同约定支付了房款。4、人民网天津留言板截图，拟证明涉案小区存在配套设施与现实情况不符，且遭受类似投诉的事实。5、现场及售楼处沙盘照片，拟证明涉案小区前期设计虚假、夸大宣传，现今的配套状况与前期宣传不符，宝能公司构成违约。6、搜狐网宝能城宣传资料的截图，拟证明涉案小区配套设施与前期宣传不符。7、申请政府信息公开的截图，拟证明涉案小区并无商业综合体的建设用地规划的相关许可及相关政府拆除文件。8、小区周边实景视频，拟证明涉案小区现在的配套设施状况与前期宣传及合同约定完全不符，存在违约情形。9、天津市人民政府官网问政的截图，拟证明宝能城周边道路规划与建设的责任单位为宝能公司。10、北方网政民零距离截图，拟证明宝能城周边道路、商业项目的规划与建设的责任单位为宝能集团。11、楼盘销售的网络广告截图（存放于U盘中），拟证明证据5系宝能公司售楼处的沙盘广告，以及宝能公司自2013年起进行虚假宣传，所有对外广告内容与官方发出的广告内容一致，宝能公司承诺首期开发的部分包含13-16层小高层以及30万平方米的配套商业。12、户型图，拟证明户型图中显示有具体的配套设施包括30万平方米的配套商业和3万平方米的稀缺生态湖，但涉案小区配套设施与宣传不符。13、视频（U盘），拟证明配套道路现已由宝能集团建设。宝能公司辩称，涉案房屋已于2017年10月22日交付，郑桂华、董钊铭签署了房屋交接单，确认房屋符合交付条件，同意接收。根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》附件六第10条第2款的约定，郑桂华、董钊铭签字接收商品房视为该商品房已经验收合格，宝能公司已经履行了交付商品房的义务。合同附件六第1条约定郑桂华、董钊铭在签署本合同及补充协议前已经充分了解宝能公司为推广该楼盘所做的售楼广告、售楼书、样板房、售楼模型、户型图、多媒体等售楼资料及其他宣传方式均为要约邀请，非要约，不构成交付标准及本合同组成部分，买卖双方权利义务以本合同及补充协议为准。第11条约定郑桂华、董钊铭在签订合同时已经知悉所购买的物业及周边区域已有的道路交通环境、线网架设、市政配套设施等情况，宝能公司也做了合理提示和说明，郑桂华、董钊铭在本合同签订后不应以环境噪音等为由向宝能公司主张任何权利。小区周边的道路及商业并不是买卖合同约定的交付标的。故请求法院驳回郑桂华、董钊铭的诉讼请求。宝能公司向本院提交如下证据：1、天津市新建住宅商品房准许交付使用证，拟证明涉案房屋相关手续齐全，符合相关规定。2、房屋交接单、室内设备签收单，拟证明宝能公司已交付合格商品房，完成交付义务。3、《天津市商品房买卖合同》补充协议二，拟证明宝能公司与郑桂华、董钊铭就延期交付等原合同的全部争议已经解决，郑桂华、董钊铭不再向宝能公司提出其他任何权利主张。4、睿府花园建设用地规划许可证，拟证明宝能公司已经完成了宝能睿府花园规划红线范围内的全部建设，周边道路和对面的商业并不属于睿府花园小区的建设范围，亦非房屋买卖合同的交付标的。5、天津市政务平台政民互动页面的截图，拟证明案涉小区周边道路属市政道路，建设责任主体应是政府部门，且建设并未停工，根据政府部门的回复预计10月底完工。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。宝能公司对郑桂华、董钊铭提交的证据2、3均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、宝能公司对郑桂华、董钊铭提交的证据1、8、9、10的真实性认可，郑桂华、董钊铭对宝能公司提交的全部证据的真实性认可，但互不认可对方提交的上述证据的证明目的，故本院对上述证据的真实性均予以确认。2、郑桂华、董钊铭提交的证据4至今网络中仍有留存；证据5中的照片能够体现为涉案小区；证据7系相关部门的答复，本院对上述证据均予以确认。3、郑桂华、董钊铭提交的证据6无法体现发布主体，本院不予采信。4、郑桂华、董钊铭提交的证据11系天津宝能城微信公众号显示的内容，具有真实性，来源合法，宝能公司亦认可内容与其有关联，虽不认可系其官方公众号，但未提交相反证据予以反驳，故本院予以采信。5、郑桂华、董钊铭提交的证据12右下方二维码系宝能公司的微信公众号二维码，户型图系涉案小区宣传的户型图，与本案具有关联性，故予以采信。6、郑桂华、董钊铭提交的证据13具有真实性、合法性且与本案有关联，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月28日，宝能公司取得编号为2013东丽地证0009的建设用地规划许可证，用地项目名称为睿府花园，位置为东丽区北环大道以南、华兆路以东，用地性质为居住用地的，四至范围为东至华诚路、西至华兆路、南至弘立道、北至北环大道。该许可证附图即天津市建设项目核定用地图载明的界内用地线未将华诚路、华兆路、弘立道、北环大道包含在内。后宝能公司对该地块进行了开发建设。宝能公司在售卖睿府花园房屋的宣传过程中，同时还对商业开发进行了宣传，且在沙盘中对小区周边道路进行了标注，包括北环大道、华兆路等。其展示的户型图中载有大商业（规划30余万平米配套商业）、大景观（3万平米稀缺生态湖面）、大交通等宣传内容。但在户型图的背面即置业计划书中载明：本广告为要约邀请，广告的内容仅供参考，买卖双方之间的权利义务以政府最终批准的正式文件和商品房买卖合同的内容为准。2016年7月30日，郑桂华、董钊铭与宝能公司签订了《天津市商品房买卖合同》及附件六预售合同补充协议。《天津市商品房买卖合同》中载明，由郑桂华、董钊铭向宝能公司购买坐落于天津市东丽区××街××路××道××花园××＃××商品房，房屋价款为889360元，交房时间为2017年3月31日前，交付条件为商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付。附件六预售合同补充协议第1条载明：“乙方（郑桂华、董钊铭）在签署本合同及补充协议前已经充分了解甲方（宝能公司）为推广该楼盘所做的售楼广告、售楼书、样板房、售楼模型、户型图、多媒体等售楼资料及其他宣传方式均为要约邀请，非要约，不构成对该商品房的交付标准及本合同组成部分，买卖双方的权利义务以本合同及本补充协议为准。”第7条载明：“如因甲方的责任导致该商品房不能按照合同约定日期交付的，每逾期一天，甲方应按该商品房总价款万分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过1年的，乙方有权解除合同，乙方选择解除合同的，甲方应当按商品房总价款的5%向乙方支付违约金，并在合同解除且乙方配合办妥解除备案、抵押（若有）手续后30日内将乙方已付的全部购房款无息退还给乙方；乙方有解除合同的，甲方仍应按该商品房总价款万分之一的标准向乙方支付违约金。乙方确认，不论乙方是否解除合同，甲方因逾期交付按本合同约定应承担的累计违约金额度或赔偿金额不超过该商品房总价款的5%。”第10条载明：“乙方在甲方提供的《收楼意见书》上签字接收该商品房或者领取该商品房钥匙即视为该商品房已经乙方验收合格和交付给了乙方。”第11条载明：“乙方在签订合同时已知悉所购买物业及周边区域已经有的道路交通环境、线网架设、市政配套设施等现状情况，甲方也做了合理提示和说明，乙方在本合同签订后不应以环境噪音、线网架设干扰等为由向甲方主张任何权利。”合同签订后，郑桂华、董钊铭按约支付了购房款。因宝能公司未按商品房买卖合同约定的期限交付房屋，郑桂华、董钊铭与宝能公司在2017年4月3日签订了《天津市商品房买卖合同》补充协议二。该协议主要内容为：由于红线外市政配套设施不完善、配合天津相关部门采取污染减排措施而强制停工等原因，导致宝能公司无法按照原合同约定日期交付商品房，现双方同意本合同约定的交付日期以宝能公司实际交付之日（即本项目取得准入证之日）为准。同时，协议中还就延期交付约定了相应的补偿办法，并约定双方就延期交付等原合同的全部争议已解决，郑桂华、董钊铭不再向宝能公司提出其他任何权利主张。2017年10月16日，宝能公司取得睿府花园19号楼的准许交付使用证。2017年10月22日，郑桂华、董钊铭与宝能公司办理了涉案房屋的交接手续，郑桂华于《房屋交接单》中签字，交接单中载明涉案房屋经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，符合交付条件。董钊铭于《室内设备签收表》中签字，确认室内设备、配置等均已到位。2019年1月21日，郑桂华、董钊铭作为共同权利人取得了涉案房屋的不动产权证书。另查，截至目前，编号为2013东丽地证0009的建设用地规划许可证附图中载明的华诚路、华兆路、弘立道、北环大道尚未建成，涉案房屋所在小区正门（南门）处标有“宝能城·国际社区”字样，其周边仅距正门不远处有一条尚未命名的石子道路，附近也未建设商业街等商业区域。现郑桂华、董钊铭以宝能公司未交付华诚路、华兆路、弘立道、北环大道及涉案小区对面的商场为由提起本案诉讼。再查，宝能公司亦受让了涉案小区旁边的另一块建设用地，性质为商业用地。庭审中，郑桂华、董钊铭称该地块即为其所主张的建设配套商业设施的地块，配套商业应与涉案房屋同时交付。本院认为，郑桂华、董钊铭与宝能公司签订的《天津市商品房买卖合同》及附件、《天津市商品房买卖合同》补充协议二均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应遵照执行。本案争议的焦点为宝能公司在销售涉案小区商品房时涉及的商业区域、道路等是否构成商品房买卖合同的内容，宝能公司是否存在违约行为。郑桂华、董钊铭所主张的配套道路与商业并未在编号为2013东丽地证0009的建设用地规划许可证附图所标注的界内用地线范围内，且郑桂华、董钊铭与宝能公司签订的买卖合同等书面材料中均未约定宝能公司在交付房屋的同时，小区周边道路及商业一并建成交付。郑桂华、董钊铭主张的配套商业主要体现在宝能公司展示的户型图中，但在其置业计划书中亦载明该宣传系要约邀请，并不构成合同内容。虽然郑桂华、董钊铭主张宝能公司销售人员许诺涉案小区周边道路及商业以沙盘及广告宣传为准，但其未能提交证据予以证明，且即便存在，但在商品房买卖合同附件六预售合同补充协议中也明确载明郑桂华、董钊铭知悉宝能公司所做的售楼广告、售楼书、户型图、多媒体等售楼资料及其他宣传方式均为要约邀请，非要约，不构成对商品房的交付标准及合同组成部分，双方的权利义务以合同及补充协议为准。因此，郑桂华、董钊铭主张的配套道路、商业等并不构成双方买卖合同的内容。宝能公司已取得睿府花园19号楼的准许交付使用证，并向郑桂华、董钊铭交付了商品房，郑桂华、董钊铭亦已确认验收合格并实际居住，宝能公司的合同义务已履行完毕。现郑桂华、董钊铭以未交付配套道路、商业等设施等为由要求宝能公司承担违约责任，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告郑桂华、董钊铭的诉讼请求。案件受理费减半收取456元，由原告郑桂华、董钊铭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  石金娟二〇二〇年十一月四日书记员  宋晓峰本判决所依据的法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。