云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初4864号原告：文山市海伟物业管理有限责任公司，统一社会信用代码91532621799888767G，住所地文山市新平街道红旗社区泰康西路潇湘商贸城**。法定代表人：王恩伟，执行董事。委托诉讼代理人：郭晋宁，云南言同律师事务所律师（特别授权）。被告：周光顺，男，1982年4月6日生，汉族，云南省文山市人，现住文山市。被告：马正玲，女，1956年3月17日生，汉族，云南省文山市人，现住文山市。原告文山市海伟物业管理有限责任公司（以下简称海伟公司）与被告周光顺、马正玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告海伟公司的委托诉讼代理人郭晋宁、被告周光顺到庭参加诉讼，马正玲经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海伟公司向本院提出诉讼请求：1.判令周光顺、马正玲支付文山市物业服务费16122.5元（2015年11月7日至2020年11月6日，共五年），违约金1765元，律师费5000元，合计22887.5元。计算依据：文山市金玉名园15幢Ｆ55-Ｓ面积为335.89平方米，物业费0.8元／平方米／月，335.89平方米×0.8元／平方米／月×12个月×5年＝16122.5元；违约金计算依据：物业服务委托合同第六条第2项：逾期之日起，按每天1元承担违约金，从2015年11月6日计算至2020年9月8日，共1765天，违约金为1765元；2.本案诉讼费由海伟公司承担。事实和理由：2015年11月6日，金玉名园业主委员会将金玉名园小区委托给海伟公司进行物业管理服务，并签订了物业服务合同，约定委托管理期限为一年，即2015年11月7日起至2016年11月6日止，物管费按每月0.8元每平方米收取（以产权面积计收），并约定业主和物业使用人逾期未交纳物管服务费的逾期之日起按每天1元承担违约金。合同到期后，业委会与海伟公司续签了物业管理合同，约定委托管理期限为五年，物业费计价方式不变。海伟公司从接受委托对金玉名园小区提供物业管理至今，均按照合同约定及法律规定履行自己的物业管理业务，周光顺、马正玲作为金玉名园小区的业主，享受了海伟公司的物业服务，但至今确拖欠2015年11月7日至2020年11月6日的物业服务费17082.7元。经海公司多次催缴，仍未支付。另外，周保柱与马正玲系夫妻关系，周光顺系周保柱、马正玲的儿子，文山市房产在购买时系周保柱购买。2019年，海伟公司以物业服务合同纠纷起诉至文山市人民法院，在审理过程中查明周保柱已经死亡，海伟公司撤回起诉。现查明，办理本案不动产登记时，已经登记为周光顺、马正玲名字。现海伟公司为维护自身合法权益，特诉至本院，提出如上诉请。周光顺辩称，在海伟公司接管本案小区之前，收费标准没有这么高，答辩人认为收费标准应按之前物业的标准收取，不应按照0.8元/㎡收取。2015年11月7日至2020年11月6日的物业费的确是没有交的。律师费和违约金答辩人都认为不该交，是因为答辩人之前一直找海伟公司协商，但海伟公司不同意，才导致本案诉讼。答辩人不交物业费的原因是海伟公司服务管理不到位，经常不作为。马正玲未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩状。海伟公司针对其诉请，依法提交以下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，证明海伟公司的基本身份信息；2.《房产登记信息查询情况说明》，证明周光顺、马正玲的身份情况；2.周光顺、马正玲是文山市的业主，应当交纳物业管理费；3.房产面积为335.89平方米，计算物管费的依据；3.《物业管理服务合同》2份，证明①物业服务费每月按0.8元/平方米；②合同约定违约金为每天1元；4.催告函，证明经海伟公司催告周光顺、马正玲交纳物业费，但周光顺、马正玲至今未予以支付，已构成违约；5.（2020）云2601民初1667号民事裁定书，证明海伟公司起诉后，经法院查明，原文山市金玉名园15幢F55-5号的业主周保柱已经死亡，海伟公司撤回起诉；6.律师费发票，证明海伟公司为进行诉讼，支付律师费5000元；7.《文山市业主委员会备案登记表》(复印件与原件核对无异议)，证明文山市金玉名园小区于2015年9月2日完成业主委员会换届选举。经质证，周光顺对海伟公司提交的第1、2组证据均无异议；对第3组证据真实性有异议，因为周光顺不是合同当事人，并且业主委员会是何时成立的周光顺也不清楚，对证明观点周光顺认为按照0.8元/㎡收取也不算高，但是违约金不认可；对第4组证据真实性无法确定，催收是打过电话给我，但是周光顺没见过公示；对第5组证据无异议；对第6组证据真实性无异议，对证明观点不认可，周光顺不应该交律师费，是因为海伟公司的管理服务不到位才产生的费用；对第7组证据真实性有异议，周光顺认为总业主人数只有672，总票数有972，并且周光顺作为业主也不清楚是否成立过。本院认为，海伟公司提交的第1、2、3、4、5、6组证据真实、合法，与本案相关联，本院予以采信。周光顺针对其主张未向本院提交证据。马正玲未到庭质证，也未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明本案法律事实如下：海伟公司成立于2007年5月9日，经营范围是物业管理服务，营业期限自2007年5月9日至2057年5月9日。2015年11月6日，海伟公司与金玉名园业主委员会签订《金玉名园小区物业服务委托合同》，约定：“金玉名园业主委员会将金玉名园小区委托给海伟公司进行物业服务管理，委托管理期限为一年，即2015年11月7日起至2016年11月6日止，海伟公司负责收取小区的物业管理服务费，金玉名园小区住户（含商铺），以房屋产权登记的面积每月按0.8元/㎡收取物业管理服务费，该费用不包含垃圾清运处理费，业主和物业使用人逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天1元承担违约金。”上述合同履行期限届满后，海伟公司与金玉名园业主委员会于2016年11月6日续签《金玉名园小区物业服务委托合同》，约定：“委托管理期限为五年，自2016年11月7日至2021年11月6日止，物业服务费的计收方式、违约金的计算方式与2015年11月6日签订的《金玉名园小区物业服务委托合同》相同。年度缴费时间为合同签订之日起开始，于12个月为交费期限（如：2016年11月7日至2017年11月6日止）业主和物业使用人逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日1.00元交纳违约金。”两份合同还约定了委托管理事项、双方权利义务、管理服务标准等内容。金玉名园主委员会在两份合同中签字并盖业主委员会章，海伟公司在两份合同上盖章。2015年10月8日金玉名园小区业主委员会就选举情况在文山市卧龙街道办事处备案，万禹江为金玉名园业主委员会主任、李跃功、李建东为副主任。周光顺、马正玲系文山市金石路金玉名园小区15幢F55-S号的业主，该房屋建筑面积335.89平方米，并在海伟公司提供物业管理服务范围内。周光顺、马正玲未向海伟公司交纳2015年11月7日至2020年11月6日期间的物业服务费。2018年11月1日海伟公司向金玉名园小区未交费业主发出催款函，催交物业费。另查明，海伟公司于2020年4月14日起诉周保柱，要求其支付山市金石路金玉名园小区15幢F55-S号的物业管理费，后查明周保柱已死亡，故撤诉起诉，本院并作出（2020）云2601民初1667号《民事裁定书》。本院认为，海伟公司与文山市金玉名园小区业主委员会分别于2015年11月6日、2016年11月6日签订的《金玉名园小区物业服务合同》是海伟公司与金玉名园小区业主委员会的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，本院予以确认，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”的规定，金玉名园业主委员会与海伟公司签订的两份《金玉名园小区物业服务合同》对全体业主具有约束力，海伟公司按照约定向周光顺、马正玲提供了物业管理服务，周光顺、马正玲作为业主，受合同约束，应按照合同约定向海伟公司交纳物业服务费。周光顺、马正玲应支付其房屋自2015年11月7日起至2020年11月6日止的物业服务费16122.7元【（335.89㎡）×0.8元/㎡/月×5年×12个月≈16122.7元】，现海伟公司要求周光顺、马正玲支付物业服务费16122.5元合法有据，也系对自己权利的处分，本院予以支持。海伟公司主张周光顺、马正玲支付自2015年11月6日起至2020年9月7日止违约金的诉请，因2015年11月6日签订的《金玉名园小区物业服务合同》中约定“委托管理期限为一年，即2015年11月7日起至2016年11月6日止。业主和物业使用人逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天1元交纳违约金”，及2016年11月6日签订的《金玉名园小区物业服务合同》中约定“年度交付时间为合同签订之日起开始，于12个月未交费期限（如：2016年11月7日至2017年11月6日止）业主和物业使用人逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天1元交纳违约金。”从上述两份合同可以得知，金玉名园小区的交纳物业管理费的时间为12个月，即自2015年起从每年的11月7日至次年的11月6日。周光顺、马正玲未交纳自2015年11月7日起至2020年11月6日止的物业费已构成违约，应当按照合同约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定承担违约责任，《金玉名园小区物业服务合同》对违约金约定的计算方式未超过法律规定，本院予以支持，现海伟公司要求自2015年11月6日计算至2020年9月7日的违约金，因按照双方合同约定，金玉名园小区的缴纳物业管理费的期限为12个月，故2015年物业管理费的违约金应从2016年11月6日起计算，海伟公司要求违约金计算至2020年9月7日符合合同的约定，也系对自己权利的处分，本院予以支持。综上，周光顺、马正玲应支付2016年11月6日起至2020年9月7日的违约金1401元（1401天×1元/天）。海伟公司要求周光顺、马正玲支付律师费5000元，海伟公司认为该笔费用是周光顺、马正玲违约导致海伟公司支出的合理损失，本院已支持按合同约定的违约金，违约金有填补损失的功能，已经能够填补海伟公司的合理损失，且是否聘请律师并不是实现债权必须的条件，故对律师费本院不予支持。周光顺抗辩物业费收费标准过高及不应支付违约金的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。马正玲未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。综上所述，海伟公司的部分诉讼请求合法有据，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条规定，判决如下：一、周光顺、马正玲于本判决生效之日起十五日内支付文山市海伟物业管理有限责任公司自2015年11月7日起至2020年11月6日期间文山市金石路金玉名园小区15幢F55-S号的物业服务费16122.5元；二、周光顺、马正玲于本判决生效之日起十五日内支付文山市海伟物业管理有限责任公司违约金1401元，上述两项共计17523.5元；三、驳回文山市海伟物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费370元，减半收取计185元，由文山市海伟物业管理有限责任公司负担43元，周光顺、马正玲负担142元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  马彦红二〇二〇年十一月十日书记员  盘诗晨