河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终4568号上诉人（原审被告）：信阳市老城房地产开发有限公司。法定代表人：涂发强，系公司总经理。委托诉讼代理人：舒战峰，河南天宾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李文杰，男，1989年7月3日出生，汉族，住信阳市浉河区。委托诉讼代理人：钱坤，河南申威律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴真真，河南申威律师事务所律师。上诉人信阳市老城房地产开发有限公司因与被上诉人李文杰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初3203号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人信阳市老城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人舒战峰，被上诉人李文杰的委托诉讼代理人吴真真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信阳市老城房地产开发有限公司上诉请求：1、请求人民法院判决撤销（2020）豫1502民初3203号民事判决书，发回重新审理或改判上诉人不承担违约责任；2、本案诉讼费、上诉费由被上诉人全部承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，事实不清、证据不足。1、双方当事人签订的认购协议，并非完整的商品房买卖合同。合同关于产权证办理期限，明确约定以双方签订的《商品房购销合同》所载条款为准。虽然一审认定了认购协议可以视为买卖合同，但关于办证的期限，应当以商品房购销合同为准。2、产权证的办理是房管部门作出的行政行为，上诉人没有办证的权利，只有协助办证义务，办证时间上诉人无法掌握。并且，双方始终没有签订正式的《商品房购销合同》，没有签订合同就不能办理网签，无法办理产权证。3、被上诉人李文杰于2017年9月7日即占有使用房屋之后，没有签订合同，没有办理网签手续，是无法办理产权证书的。同时，李文杰使用房屋，一直没有办理按揭手续，未偿还按揭贷款，李文杰没有任何损失。一审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决上诉人支付逾期办理产权证的违约金，是错误的。因为，该条规定前提条件是“由于出卖人的原因，买受人在期限届满内未能取得权属证书”，本案未能办理产权证书并非上诉人的原因，而是因为被上诉人李文杰怠于履行贷款按揭义务，迟迟未办理网签手续所致。二、一审判决适用法律错误，导致判决错误。l、一审判决关于上诉人承担违约金的标准，参照一年期贷款市场报价利率LPR四倍确定，明显过高。首先，被上诉人在本案当中没有受到损失；其次，未办理产权登记，并非上诉人的过错所致，被上诉人同样存在过错。2、一审适用《九民会议纪要》规定，判决上诉人承担违约金，没有法律依据。该法律文件，没有明确规定违约金的标准。同时，关于上诉人是否违约尚无法查明，如果双方没有约定，首先应当适用行业标准，而不是直接判处高额违约金。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，导致判决错误，请求上级人民法院查明案件事实，支持上诉人的上诉请求。李文杰辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应当予以维持。1、李文杰和信阳市老城房地产开发有限公司签订的认购协议具备商品房买卖合同的主要条款且合同主要义务应实际履行，李文杰支付了首付款并装修入住，一审认定该认购合同属于商品房买卖合同符合法律规定。该认购协议虽然约定办证期限应当以《商品房购销合同》为准，但该认购书第四条第2款同时约定签订《商品房购销合同》的时间应当以信阳市老城房地产开发有限公司的通知为准，即通知李文杰签订正式的《商品房购销合同》既是信阳市老城房地产开发有限公司的合同约定义务，也是合同履行过程中信阳市老城房地产开发有限公司的先合同义务，其没有履行通知义务，也未能举证证明履行了通知义务，对双方未能签订《商品房购销合同》存在过错。2、房屋产权的办理虽然是行政机关的义务，但信阳市老城房地产开发有限公司作为房地产开发及销售主体，不管是依据法律规定还是依据合同约定，都负有提交相应的办证手续等协助义务。一审中，信阳市老城房地产开发有限公司的代理人认可未能办理房屋产权证系自身手续不全的原因，并同意继续履行合同，答应在年底协助办理房屋过户手续。一审在上诉人同意且符合合同约定及法律规定的情况下判决上诉人履行办理范围股产权证事宜证据充分，判决结果合理公正。3、上诉人没有履行认购合同约定义务，即使通知李文杰签订《商品房买卖合同》，且没有提供证据证明履行通知义务，则上诉人对双方没有签订《商品房买卖合同》这一事实的存在，具有不可推卸的过错责任。李文杰作为房屋买受人，未能在规定期限内取得权属证书的原因当然也在于上诉人。一审在上诉人有过错的情况下依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决上诉人承担赔偿责任有事实基础，证据确实充分，应当予以维持。二、一审适用法律正，应当予以维持。1、关于承担违约责任的依据是否充分的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，上诉人对没有签订《商品房买卖合同》存在过错，违反合同约定义务，在房屋具备交付条件且被上诉人已经实际入住的情况下，导致李文杰没有在法定期限取得房屋权属证书，具备承担违约责任的前提。该条文没有规定承担违约责任需要买受人实际遭受损失，但李文杰在客观上也存在损失，比如物权没有得到保障，不能再无权基础上获得其他债权利益。一审判决上诉人承担违约责任有事实和法律基础。2、关于违约金的标准问题。根据合同法第一百一十四条规定可以看出，违约金的性质是以补偿为主、以惩罚为主。本案双方没有在合同约定逾期办证违约金，一审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，结合九民会会议纪要关于违约金的适用问题，参照民间借贷司法解释关于利息的规定，考虑上诉人长达三年之久的违约市场，以一年期贷款市场报价利率LPR确定违约金额共计18732元（一审书写笔误，虽然认定LPR四倍，但计算时并没有按照四倍标准，而是以3.75%为基础，折中适用逾期贷款利息得出最终金额），是一审行使自由裁量权的去腥味，不违反法律强制性规定，与被上诉人的损失相符合，是合同法关于违约金立法理念的正确适用。综上，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。李文杰向一审法院起诉请求：1、被告继续履行为原告办理房屋产权证（或者提供办理房屋产权证所需要的所有相关资料）的义务；2、逾期办理产权证的违约金23111元（以126380元为基数，从2017年10月12日暂计至2020年7月12日，具体数额以办理产权证作为截止日期计算）；3、支付占用资金期间的利息（按年利率6％，从2017年7月12日计算至产权证办理之日）；4、本案诉讼费等相关费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年7月12日，原、被告双方签订了商品房认购书，原告购买被告开发的位于浉河区××路中××金色××单元××商品房××套，总房款为416380元，认购书中对计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交房期限、逾期交房的违约责任等作了明确约定，付款方式为分期付款，原告已支付首付款126380元，其余价款以按揭贷款方式支付。合同签订后，原告依约交付购房款，并于2017年9月7日与物业签订装修入住协议，并办理相关收房手续，现原告已装修入住。一审法院认为，原告李文杰与被告老城开发公司签订了商品房认购书，该认购书中对原告所购房屋位置、价款、付款方式与期限、违约责任、面积确认及差异处理、房屋交付期限、交房标准进行了明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”原、被告双方签订的认购协议具备商品房买卖合同的主要内容，应当视为双方已签订商品房买卖合同。因此，原、被告签订的认购书也是合同的一部分，且该认购书不违反国家强制性、禁止性规定，系双方当事人真实意思表示，故原告李文杰、被告老城开发公司之间形成商品房买卖合同关系，该认购书为有效合同。认购书签订后，原、被告双方按照合同约定履行义务，原告按照合同约定交付房款，被告按照合同约定标准及时交付房屋。原告要求被告协助办理房屋产权过户手续，原、被告双方虽未在认购书中约定该项义务，但协助办理房屋产权过户手续属于房屋买卖合同卖方的随附义务，且被告也同意协助办理，法院予以支持。关于原告诉求逾期办理产权证的违约金23111元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，被告长期未办理产权证，应当承担违约责任，但根据《九民会议纪要》的规定，违约金可参照一年期贷款市场报价利率LPR四倍确定，3.75％×（1＋40％）×126380×33／12=18732元。对于要求被告老城开发公司支付占用资金期间的利息的，法院认为房屋已经实际交付，不存在合同未履行的问题，未办理房产证是商品房买卖合同的附随义务，故该项诉求法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、限被告信阳市老城房地产开发有限公司于2020年12月31日前履行办理房屋产权证事宜（包括签订正式的商品房买卖合同等附随义务）。二、被告信阳市老城房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付逾期办理产权证的违约金18732元（以126380元为基数，从2017年10月12日暂计至2020年7月12日，具体数额已办理产权证作为截止日期计算）。三、驳回原告李文杰的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费378元，减半收取189元，由被告信阳市老城房地产开发有限公司承担134元，原告承担55元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，上诉人信阳市老城房地产开发有限公司和被上诉人李文杰于2017年7月12日签订的《认购协议》具备商品房买卖合同的主要内容且信阳市老城房地产开发有限公司已经收取了李文杰的购房款，因此一审认定该《认购协议》为商品房买卖合同并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，虽然双方在《认购协议》约定“产权证办理以双方签订的《商品房购销合同》所载条款为准”，但由于上诉人信阳市老城房地产开发有限公司在签订《认购协议》后始终未通知李文杰签订《商品房购销合同》，且直到向李文杰交付房屋也一直未通知李文杰签订《商品房购销合同》，而办理房屋产权证书又是商品房买卖合同的附随义务，因此一审在上诉人信阳市老城房地产开发有限公司向李文杰交付房屋后未协助其办理房屋产权证书的情况下认定上诉人存在违约责任并无不当。关于违约金的计算问题，由于九民会会议纪要并不属于法律规定，且该会议纪要也未规定在商品房买卖合同中买受人未取得房屋产权证书的情况下如何计算违约金的问题，因此一审根据九民会会议纪要规定参照一年期贷款市场报价利率LPR四倍计算违约金明显不当，本院予以纠正。虽然一审实际没有按照LPR四倍计算，而是参照贷款市场报价利率的1.4倍计算，但这一计算方式也没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，在合同没有约定违约金时可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算，由于自2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此结合全案事实，本院酌定本案按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。对于违约金的起算时间问题，上诉人信阳市老城房地产开发有限公司对一审认定并未提出异议，本院予以确认。因此，根据李文杰在一审的诉讼请求，违约金应当以126380元为基数，从2017年10月12日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息直至上诉人提供办理房屋产权登记所需要的相关资料时止。综上所述，信阳市老城房地产开发有限公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初3203号民事判决第一项、第三项；二、变更河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初3203号民事判决第二项为：信阳市老城房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向李文杰支付逾期办理产权证书的违约金（以126380元为基数，从2017年10月12日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息直至上诉人提供办理房屋产权登记所需要的相关资料时止）。一审案件受理费378元，减半收取189元，由信阳市老城房地产开发有限公司负担116元，李文杰负担73元。二审案件受理费378元，由信阳市老城房地产开发有限公司负担232元，李文杰负担146元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 朱 峰审判员 马 勇审判员 姚 涛二〇二〇年十一月十六日书记员 余子龙