福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终2541号 上诉人（原审原告）：沈艺聪，男，1984年7月15日出生，汉族，住福建省诏安县。 被上诉人（原审被告）：何从君，男，1967年8月23日出生，汉族，住四川省南部县。 被上诉人（原审被告）：福建省巨晖缘礼仪服务有限公司，住所地福建省厦门市思明区嘉禾路******，统一社会信用代码91350203MA2XTTKF8M。 法定代表人：何从君，总经理。 原审第三人：郭立斌，男，1981年11月18日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原审第三人：漳州市龙文区升达房产信息咨询服务部，住所地，住所地福建省漳州市龙文区建元东路**万达广场A3地块******会信用代码92350603MA32PT640J。 经营者：庄逸斌，男，1984年7月12日出生，住福建省漳州市龙文区。 上诉人沈艺聪因与被上诉人何从君、福建省巨晖缘礼仪服务有限公司（下称巨晖缘公司）及第三人郭立斌、漳州市龙文区升达房产信息咨询服务部（下称升达服务部）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市龙文区人民法院（2019）闽0603民初1386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人沈艺聪、第三人郭立斌、升达服务部的经营者庄逸斌到庭参加诉讼。被上诉人何从君、巨晖缘公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈艺聪上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判何从君、巨晖缘公司赔偿其损失140155.1元，并返还其多支付2019年1－2月的物业费2856元。事实与理由：（一）本案《房屋租赁合同书》并没有备注何从君是巨晖缘公司的法定代表人，且涉案房屋的租金、押金均转入何从君个人银行账户，何从君系以个人名义签订合同，属于债的加入，应与巨晖缘公司承担本案连带赔偿责任。（二）一审虽认定未形成附和的家具家电可由其拆除和搬离，但家具家电系根据涉案房屋的装修方案配套使用，拆除和搬离后将无法继续使用，故该损失不应从装修损失款中予以扣减，而应由何从君、巨晖缘公司全部承担赔偿。（三）何从君向其多收取2019年1－2月两个月的物业费2856元，应予以退还。 郭立斌辩称：本案的上诉请求均与其无关，但要求沈艺聪根据一审判决，尽快办理房屋交接手续。 升达服务部辩称：没有意见，由法院依法判决。 何从君、巨晖缘公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 沈艺聪向一审法院提出诉讼请求：1.解除其与何从君、巨晖缘公司签订的《房屋租赁合同书》；2.判令何从君、巨晖缘公司赔偿房屋装修款140155.1元；3.判令何从君、巨晖缘公司退还多收2019年1-2月的物业费2856元；4.判令何从君、巨晖缘公司双倍退还房屋押金12240元、家具押金2000元。 一审法院认定事实：2018年11月8日，以巨晖缘公司为出租方（甲方）、沈艺聪为承租方（乙方）、升达服务部为经纪方就涉案房屋签订了编号为8004989的《房屋租赁合同书》，合同约定：巨晖缘公司将涉案房屋出租给沈艺聪使用；用途为商用写字楼；租期2年，从2018年12月1日至2020年11月30日止；巨晖缘公司应于2018年11月9日前将涉案房屋交付给沈艺聪使用；月租金为6120元，应于每月15日前支付；合同签订后2日内，沈艺聪向巨晖缘公司支付3个月租金18360元，巨晖缘公司向沈艺聪开具收据；合同签订后2日内，沈艺聪向巨晖缘公司支付房屋押金6120元，巨晖缘公司开具收据；租赁期间的管理费、水电等费用由沈艺聪负责；若巨晖缘公司对房屋无合法的所有权或处置权，或者违反本合同约定造成沈艺聪未能承租的，或者提前解除合同、收回房屋的，应双倍返还沈艺聪的租赁押金；家具押金2000元，即使租期未满，巨晖缘公司也应退还家具押金2000元等。当天，沈艺聪支付给巨晖缘公司房屋押金6120元、家具押金2000元及三个月的租金18360元；支付给升达服务部佣金2000元。后巨晖缘公司将涉案房屋交付给沈艺聪。2019年2月12日，沈艺聪支付房屋物业管理费（2018年12月1日至2019年3月3日）及电费共计6212元。2018年11月13日，沈艺聪以厦门有嵌科技有限公司名义与漳州忆居装饰工程有限公司签订了《装饰装修工程合同》，就涉案房屋装修事宜进行了约定。2019年1月24日，双方结算涉案房屋的装修工程款为140155.1元。沈艺聪通过银行转账方式支付140000元。漳州忆居装饰工程有限公司的结算单载明，涉案房屋改造项目包括装修项目、广告项目、家具、家电，其中家具家电共计52756元。郭立斌系涉案房屋的所有权人，在庭审中表示没有同意何从君、巨晖缘公司出租涉案房屋，并要求沈艺聪返还房屋。沈艺聪没有与何从君、巨晖缘公司及郭立斌办理房屋交付手续。2019年6月5日，沈艺聪申请诉前调解，提出解除合同等诉讼请求。 一审法院认为，沈艺聪与巨晖缘公司签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，合同对当事人均具有法律约束力，当事人应当依照诚实信用原则全面履行义务。涉案房屋的所有权人系郭立斌，巨晖缘公司未经郭立斌同意，将涉案房屋出租给沈艺聪，且郭立斌明确不同意出租并要求沈艺聪予以返还，致使合同无法履行，沈艺聪的合同目的已无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，沈艺聪请求解除与巨晖缘公司签订的《房屋租赁合同》，应予支持。关于物业费及电费问题。因合同约定，租赁期间的物业管理费及水电费由沈艺聪负担，而该费用系在租赁期间所支付的，故该请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。因合同约定巨晖缘公司对房屋无合法的所有权或处置权，故其应双倍返还房屋押金共计12240元。关于沈艺聪损失是否明显高于违约金问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。沈艺聪虽支付装修工程款共计140000元，但其提供的结算单中，可拆除或搬离物件的家具家电价值为52756元，其损失中应扣除该部分费用，故巨晖缘公司违约造成沈艺聪的损失共计87244元（140000元-52756元），巨晖缘公司造成沈艺聪的损失明显高于双方约定的违约金，故巨晖缘公司应支付沈艺聪损失87244元。结合合同履行情况，在合同解除后，巨晖缘公司应返还沈艺聪房屋押金6120元、家具押金2000元；沈艺聪应将涉案房屋腾空交付给房屋所有权人郭立斌。根据《最高人民法院》第二百四十一条规定，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。本案何从君、巨晖缘公司、升达服务部经依法传唤无正当理由，未到庭参加诉讼，可以视为放弃当庭陈述、举证和质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条规定，判决：一、解除沈艺聪与何从君于2018年11月8日签订的《房屋租赁合同》（编号：8004989）；二、巨晖缘公司应于判决生效之日起10日内支付沈艺聪损失共计87244元；三、巨晖缘公司应于判决生效之日起10日内返还沈艺聪租赁押金、家具押金共计8120元；四、沈艺聪应于判决生效之日起10日内将福建省漳州市龙文区九龙大道1016号漳州碧湖万达广场A2地块9幢1004号交付给郭立斌；五、驳回沈艺聪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3445.02元，由沈艺聪负担1260.92元，巨晖缘公司负担2184.1元。 二审中，沈艺聪提供中国民生银行电子银行业务回单一份，欲证明2018年11月8日已将涉案房屋的租金、押金等30764元支付到何从君个人银行账户；提供设计平面图，欲证明家具家电搬离会丧失二次使用价值。郭立斌、升达服务部对中国民生银行电子银行业务回单没有异议；关于设计平面图的质证意见，郭立斌提出不清楚，不予质证，而升达服务部认为家具家电属可正常搬离物品，并不会因搬离而丧失二次使用价值。 本院对上述证据分析认定如下：沈艺聪提供的中国民生银行电子银行业务回单虽为复印件，但该证据载明的数额能与其一审提供以何从君作为收款人并加盖巨晖缘公司印章的《收款收据》数额相互吻合，且郭立斌、升达服务部也没有异议，故该证据予以采信；从设计平面图来看，家具家电部分并没有与涉案房屋形成附合，且根据沈艺聪在一审提供的装饰结算单，该部分物品系沙发、办公桌椅、电脑、冰箱等物品，不存在搬离会丧失二次使用功能，故该证据不予采信。 经二审审理查明，到庭当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。另查明，本案《房屋租赁合同》首部的当事人基本情况载明出租方：何从君、巨晖缘公司。巨晖缘公司在该处盖章，下方的法定代表人/代理人一栏为空白。合同尾部的出租方处仅有何从君本人签名，代理人一栏仍空白。涉案房屋的家具家电装修装饰款项为52756元。其中，办公室沙发、办公桌椅、会议桌等家具款项为25350元，台式电脑、打印机、冰箱等家电款项为27406元。沈艺聪于2018年11月8日向何从君支付涉案房屋3个月的物业费4284元；2019年2月12日向深圳市福田物业发展有限公司漳州分公司支付4个月的物业费5712元。沈艺聪自认2018年11月使用涉案房屋，2019年5月底搬离。 本院认为，根据当事人的诉、辩主张，本案争议焦点为：一、何从君是否属涉案房屋共同出租人而应与巨晖缘公司共同承担赔偿责任；二、沈艺聪的装饰装修损失能否扣除家具家电的款项52756元；三、沈艺聪是否应承担2019年1至2月份的物业费2856元。具体分析如下： 一、何从君是否属涉案房屋共同出租人而应与巨晖缘公司共同承担赔偿责任 本案《房屋租赁合同》已载明何从君、巨晖缘公司系涉案房屋的出租人，又合同签订后房屋的租金、押金等款项均由何从君以个人银行账户直接收取，而何从君虽系巨晖缘公司的法定代表人，但并没有证据证明签约时已向沈艺聪披露其是代表公司履行职务行为，又合同首部在巨晖缘公司的法定代表人处为空白。故根据合同文本并结合合同履行情况，可认定何从君与巨晖缘公司共同作为出租方，将涉案房屋出租给沈艺聪使用。因此，沈艺聪请求何从君与巨晖缘公司共同承担本案的赔偿责任，有事实和法律依据，应予支持。一审认定本案出租人仅为巨晖缘公司，与事实不符，应予纠正。 二、沈艺聪的装饰装修损失能否扣除家具家电的款项52756元 沈艺聪支出的装饰装修虽为140000元，但该部分款项中已包含家具家电款项52756元，而该部分款项对应的装饰装修物为办公桌椅、台式电脑、打印机、冰箱等可搬离物品，并没有与涉案房屋形成附合，且搬离后也不会造成该物品丧失继续使用的功能，一审根据本案实际情况，酌情扣除家具家电的费用52756元，并无不当，故沈艺聪主张该部分款项不应扣除，与事实和法律均不符，不予采纳。 三、沈艺聪是否应承担2019年1至2月份的物业费2856元 沈艺聪于2018年11月掌管使用涉案房屋，于2019年5月底搬离，已实际使用涉案房屋达7个月，根据本案《房屋租赁合同》约定：租赁期间的物业管理费由沈艺聪负担。因沈艺聪使用涉案房屋的期限与所支付的物业费基本吻合，故其请求何从君退还多收2019年1至2月的物业费2856元，与事实不符，不予采纳。 综上所述，沈艺聪的上诉请求部分成立，应予支持，部分不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但认定出租人的主体有误，应予纠正。何从君、巨晖缘公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，可依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省漳州市龙文区人民法院（2019）闽0603民初1386号民事判决第一项、第四项； 二、撤销福建省漳州市龙文区人民法院（2019）闽0603民初1386号第二项、第三项、第五项； 三、福建省巨晖缘礼仪服务有限公司、何从君应于本判决生效之日起10日内共同赔偿沈艺聪损失87244元及返还押金8120元； 四、驳回沈艺聪的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3445元，由福建省巨晖缘礼仪服务有限公司、何从君负担2185元，沈艺聪负担1260元。二审案件受理费3157元，由何从君负担1928元，沈艺聪负担1229元。 本判决为终审判决。 审 判 长 俞志凌 审 判 员 苏雅冰 审 判 员 谢旭耀 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理 陈佳臻 书 记 员 严怡芳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。