北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11369号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京誉美达投资有限公司，住所地北京市西城区安德路**（德胜园区）。法定代表人：张**，经理。委托诉讼代理人：刘秀芬，北京市浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文婷，北京市浩天信和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：万馨蓥，女，1977年6月14日出生，汉族，携程旅游公司职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张伟（万馨蓥之夫），住北京市西城区。上诉人北京誉美达投资有限公司（下称誉美达公司）因与被上诉人万馨蓥房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初15347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月30日公开开庭审理了本案。上诉人誉美达公司之委托诉讼代理人刘秀芬、被上诉人万馨蓥及其委托诉讼代理人张伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。誉美达公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判万馨蓥向我公司支付2020年5月22日至11月7日房屋租金。事实与理由：我公司认为在合同期限内是万馨蓥单方提前终止合同，并不是法院认定属于不可抗力的解除合同的情形.解除合同的根本原因是万馨蓥经营不善，其在租赁合同履行一半的时候就与我公司工作人员沟通要求减免租金，即便没有新型冠状肺炎疫情，万馨蓥也存在很大的违约倾向，并不是因为疫情导致合同无法履行。最高人民法院的指导意见对不可抗力有明确规定，本案中，一审法院过度适用不可抗力规则，疫情只是造成万馨蓥经营状况暂时受限，但不是不能履行合同义务或合同目的无法实现。一审法院认定双方租赁合同于2020年3月31日解除不符合双方合同履行的实际情况。在此时间之前，万馨蓥并未腾退并且不存在交还北京市西城区南横东街1-23号房屋（下称涉案房屋）的行为；直到4月21日万馨蓥才把涉案房屋钥匙交还给我公司，4月27日把电卡返还给我公司，5月18日才把工商注册注销，所以截至5月18日，万馨蓥仍占用涉案房屋。万馨蓥违约导致合同解除，其已支付的押金不应退还。万馨蓥的违约行为导致我公司房屋空置，给我公司造成了经济损失，故万馨蓥应支付我公司2020年5月22日至11月7日的租金。万馨蓥辩称，同意一审判决，不同意誉美达公司的上诉请求和理由。双方合同约定我承租涉案房屋做旅游类项目，疫情发生以来，根据文化和旅游部办公厅的要求，我关停了所有业务，停止经营一直持续到2020年5月底，我的损失惨重，没有任何收入，该次疫情应属于不可抗力。最高人民法院的指导意见也说了疫情属于不可抗力，但应当严格把握适用条件，我经营的是旅游行业，疫情导致我根本无法实现租赁合同的目的。我交纳租金到5月底，一审法院仅判决誉美达公司退还押金，已经是充分考虑到誉美达公司的利益了，一审法院判决合法合理。根据我提交的证据显示，誉美达公司已经收到涉案房屋钥匙和电卡，我已经实际腾退了涉案房屋，誉美达公司故意拖延收房产生的损失应当由其自行承担。从目前的旅游行业现状来看，疫情对旅游业的影响一直在持续中。万馨蓥向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，我已将承租涉案房屋提前交还誉美达公司；2.判令誉美达公司退还我4月、5月房屋租金6万元及押金6万元。誉美达公司向一审法院反诉请求：1.要求继续履行双方签订的《房屋（底商）租赁合同》；2.判令万馨蓥支付2020年5月8日至11月7日房屋租金18万元；3.判令万馨蓥支付滞纳金56160元（18万元*0.003*104天）。一审法院认定事实：2018年10月22日，誉美达公司作为甲方，万馨蓥作为乙方，双方签订《房屋（底商）租赁合同》，约定：誉美达公司为涉案房屋唯一合法产权所有人。租赁场地为南横东街1-23号商铺，建筑面积36平方米；租赁期限3年，自2018年11月23日至2012年11月22日，年租金36万元，乙方以押二个月付六个月的交付方式向甲方交纳租金，第一次租金应于双方签订本租赁合同当日交纳，后续每半年的租金，乙方应提前十五天且无需甲方通知主动交纳……；押金6万元作为充分履行其在租赁合同项下义务的担保……；在期限提前终止时，将承租场地连同其中的所有固定装置、装备和增建部分按良好状况无偿交还甲方；不可抗力及其处理，由于战争、火灾、水灾、雨灾、、地震政府法规的禁止及双方同意的其他不可抗力事故，致使任何一方不能履行合同时，双方就应事件影响的程度、时间协商并有责任尽力减低有关不可抗力造成的损害，任何一方对由此而产生的损失不得提出赔偿要求。合同签订后，誉美达公司将涉案房屋交付万馨蓥，万馨蓥向誉美达公司支付押金6万元及房屋租金至2020年5月22日。2020年1月24日起，新冠肺炎疫情在全国范围内出现。2020年3月13日，万馨蓥以短信的方式向誉美达公司发送《房屋租赁终止合同通知书》，主要内容为：万馨蓥经营旅游类业务，合同履行期间，发生新冠疫情。我部门关停所有项目，损失惨重，没有任何收入。故提前通知誉美达公司3月31日解除租赁合同，要求退还4月5月租金及押金。2020年5月14日，万馨蓥向誉美达公司发送注销核准通知书。审理中，万馨蓥称其于2020年4月19日已经搬出并腾空涉案房屋，并以电话、短信方式通知誉美达公司，万馨蓥按照誉美达公司的要求将注册地址在涉案房屋的营业执照注销。对此，万馨蓥提供其爱人张伟与誉美达公司的邵建忠的短信往来截图，张伟：租您的底商南横东街1-23号房间，给您钥匙，您看看给谁，我快递给您也可以，或您随时联系我。邵建忠：您要尽快注销营业执照，否则无法出租，请尽快办理。张伟：好的。邵建忠：注销完发注销通知单过来，谢谢。张伟：钥匙放在物美小超市了，您想着拿门没锁。或者给看房的大姐了她给您。邵总，电卡给您放在火车票小磊这，电闸都关闭着，如有人干活用电，请提醒小心有电，门头和顶棚有外露线路。商户注销5.1后就可以注销。邵建忠：好。张伟：您看押金可以退吗，其他我们不要了，希望理解我们一下。邵建忠：租出去就退剩余押金。誉美达公司称其于2020年5月下旬发现涉案房屋被腾空。一审法院认为：万馨蓥与誉美达公司签订的《房屋（底商）租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。本案中，万馨蓥承租涉案房屋系用于经营旅游业务，新冠肺炎疫情系万馨蓥不能预见、不能避免、不能克服的情况，导致万馨蓥客观上无法开展旅游业务，万馨蓥的租赁目的已无法实现，继续履行租赁合同对万馨蓥显失公平，故万馨蓥有权单方解除租赁合同。万馨蓥已于2020年3月13日向誉美达公司送达了《房屋租赁终止合同通知书》，要求3月31日解除租赁合同，万馨蓥要求解除合同，存在事实及法律依据，法院予以支持。合同解除时间以2020年3月31日为双方解除日期。誉美达公司反诉要求继续履行合同，已经没有事实依据，法院不予支持。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案系因不可抗力导致合同解除，可以部分或者全部免除万馨蓥的责任，疫情发生后，万馨蓥及时通知誉美达公司解除合同并交还房屋，以减少损失的发生，誉美达公司未及时收回房屋，对于损失的扩大负有一定责任。万馨蓥要求誉美达公司返还押金的主张，法院予以支持。关于租金诉讼请求，法院根据公平原则，参照相关北京市政府文件对于疫情期间“经营性”房屋租金减免的指导性意见，结合本案具体情况，考虑到万馨蓥虽然无法开展经营业务，但毕竟客观上已使用涉案房屋至其腾房并交付电卡等物品之日即2020年4月27日的事实，期间会产生涉案房屋房屋占用费损失，法院秉持公平原则，酌定万馨蓥支付的剩余租金作为对誉美达公司的补偿。誉美达公司称其在5月份下旬发现租赁房屋腾空的抗辩，缺乏事实依据，法院不予采信。双方签订的合同解除后，誉美达公司要求万馨蓥支付2020年5月8日至11月7日房屋租金18万元并支付滞纳金的反诉请求，缺乏事实依据，法院不予支持。据此，一审法院于2020年9月21日判决：一、确认万馨蓥与北京誉美达投资有限公司于2018年10月22日就位于北京市西城区南横东街1-23号商铺签订的《房屋（底商）租赁合同》于2020年3月31日解除；二、自判决生效之日起七日内，北京誉美达投资有限公司退还万馨蓥押金60000元；三、驳回万馨蓥的其他诉讼请求；四、驳回北京誉美达投资有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方均认可2020年5月14日，万馨蓥在涉案房屋处取得的北京携程国际旅行社有限公司虎坊桥门市部营业执照经工商管理部门核准，予以注销。5月18日，万馨蓥将该注销核准通知书发送给誉美达公司。双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。另，二审审理中，经询，誉美达公司要求确认双方租赁合同于2020年5月18日解除。本院认为：万馨蓥与誉美达公司签订的《房屋（底商）租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，双方租赁合同明确约定万馨蓥承租涉案房屋用于经营旅游类项目，万馨蓥亦在涉案房屋处取得旅游类营业执照。自新型冠状肺炎疫情发生后，相关部门出台了暂停旅游企业经营活动的通知，旅游类商业经营受到严重影响，该疫情的发生系不能预见、不能避免、不能克服的情况，一审法院结合本案案情认定万馨蓥客观上已不能实现租赁合同目的，万馨蓥享有单方合同解除权，并无不当。誉美达公司关于万馨蓥违约单方解除合同的上诉主张，与查明事实不符，亦缺乏法律依据，本院不予支持.关于押金问题。因双方租赁合同已经解除，故誉美达公司应退还万馨蓥交纳的押金，一审法院依据万馨蓥诉请予以判决，亦无不当。关于租赁合同解除时间问题。鉴于万馨蓥已于2020年3月13日向誉美达公司送达了《房屋租赁终止合同通知书》要求双方签订的租赁合同于3月31日解除，故一审法院确定双方租赁合同于该日解除，并无不妥。二审审理中，誉美达公司上诉要求确认双方租赁合同于2020年5月18日解除、万馨蓥支付2020年5月22日至11月7日期间的房屋租金，虽万馨蓥确于5月18日将其在涉案房屋处注册的营业执照注销核准通知书发送给誉美达公司，但万馨蓥早已于3月13日明确表示其要求解除租赁合同，且在此后4月19日、21日、27日先后多次就腾退涉案房屋、交还房屋钥匙及电卡、退还押金等事宜明确告知誉美达公司，誉美达公司从未提出异议。誉美达公司对于租赁合同已经解除早已明知，与现誉美达公司主张租赁合同于2020年5月18日解除一事相互矛盾，誉美达公司就此未能作出合理解释，故誉美达公司的上诉请求，缺乏事实或法律依据，本院不予支持。综上所述，誉美达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7542元，由北京誉美达投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刘苑薇二〇二〇年十一月三十日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪