湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0192民初2506号原告：武汉华夏物业管理有限公司，住所地：湖北省武汉市经济技术开发区龙阳大道****。法定代表人：冯丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：王涛，该公司员工。被告：冯永树，男，1963年4月5日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，原告武汉华夏物业管理有限公司（以下简称：物业公司）诉被告冯永树物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黄桂武适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人王涛、被告冯永树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告截止2019年12月31日前的物业服务费13021元，违约金14258.37元，小计27279.37元；二、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告系现代森林花园小区业主，房产面积为129.18m2。2007年5月23日原被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告对森林花园提供物业管理服务，合同期限至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。合同约定被告应在每季度第一个月的5日前按季度、房屋面积向原告缴纳物业管理服务费，逾期缴费的从逾期之日起按每日应缴费用的千分之三缴纳违约金。合同履行期间，原告依法依约为被告提供了完善的物业管理服务，被告按照约定应缴纳物业费用以及因拒绝交费产生的违约金。原告多次催缴未果，故诉至人民法院，请求判如所请。被告冯永树辩称：原告起诉状中所说的内容与事实不符，本人不同意原告的说法。我方并不是恶意拖欠物业费，而是物业公司的管理服务不到位，未履行他们的责任和义务。我家车停在了车位的摄像区域内，被刮划了至少三次，我们去物业调取监控，第一次物业经理告知前两周该区域摄像头坏了，已找厂家订购。当时想着物业公司已经采取措施，所以就自行修理了划伤部分。第二次物业经理说摄像头的配件已在路上，过两天就能到。第三次车的周身全部被划，我们打电话报警了，警察说先找物业监控找出划车人员协商，协商不成再来找派出所。同时也找了物业人员，物业人员回复要找经理来处理，但是物业公司经理告知我监控是坏的，厂家早就不生产这种配件了。物业经理前前后后的回复让我们很生气，有种受欺骗的感觉。随后我们把车开到了物业门口，物业经理在看到车损坏的严重性后同意修车，车修好后拿发票来抵物业费，修好车以后我就把维修发票交给了物业经理，金额是2608元。但是2013年当年物业还是让工作人员上门收取物业费，并以更换物业经理为由，不予用修车费抵物业费。我认为更换物业经理并不影响我抵物业费，同时物业也没有公示更换物业经理的通知。《前期物业服务协议》中的物业的义务是对共用部位、共用设施设备绿化、环境卫生、保安交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，我认为物业有义务来维护监控摄像的正常使用。而且在2010年9月我家中曾发生小偷入户盗窃情况，物业也没有加强巡逻。经审理查明，原告物业公司是现代·森林花园小区的物业服务企业，被告冯永树是该小区C10-2-302号住宅房屋的业主，该房屋建筑面积129.18平方米。2007年5月23日，原被告双方签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告物业公司对现代·森林花园小区提供物业服务，合同期限自房屋出售之日至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止；物业管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理：包括共用的上下水管、落水管、垃圾道、烟道等；协助公安部门维护物业区域内的公共秩序；24小时安全监督、巡视；负责车辆的有序停放；发现和防范危及车辆安全的隐患等；物业管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.20元（小高层）收取；业主和物业使用人每季度在第一个月5日前支付季度管理服务费，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天万分之三交纳违约金等。2015年3月1日，现代森林花园小区第一届业委会（甲方，以下简称：业委会）与原告物业公司签订了《森林花园小区物业服务合同》，合同约定由原告物业公司为现代森林花园小区提供物业服务，合同期限为2年，自2015年3月1日至2017年2月28日；物业服务内容包括：公共区域的秩序维护，协助公安部门进行安全监视和巡视等；物业服务质量包括：公共秩序的维护服务和小区安保工作，实现24小时安保巡查到，重点部位定人定岗，监控中心24小时值守，做好安全防范工作，确保小区交通秩序安全有序；小区内实现每栋楼间道路和单元门的监控全覆盖（具体实施方式由甲乙双方协商而定）；如小区内发生盗窃事件，物业应配合业主和公安机关积极破案，提供相关的监控视频等；物业服务费用为：1.20元/月·平方米；费用调整方式：合同签订第一、二年物业服务费按原有价格履行，两年之后于2017年3月1日起物业服务费将按照武汉市物价部门相关规定进行上调但不高于20%进行调整，调整后的价格分别为多层0.96元每平方，高层为1.40元每平方，此价格调整期为两年，两年之后于2019年3月1日起，物业服务费根据当时市场经济规定价格进行上调等；物业服务费按季度交纳，业主应当在每季度第一个月内交纳；本合同期满，合同解除，期满前90天，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商，经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后90天内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业等。2018年12月28日，森林花园小区第二届业委会与原告签订《武汉市物业服务合同》，约定由原告物业公司对现代·森林花园小区继续提供物业服务，合同期限为三年；物业服务内容包括物业管理区域内共用部位及共用设施设备的管理和维护，公共绿化的维护，公共区域的秩序维护和安全协防等，物业服务费用为小高层1.20元/月·平方米，业主按半年或一年交纳物业费服务费，特困户可按每季度缴纳；逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金等。原告物业公司持续为包括被告冯永树在内的小区业主提供了物业服务，2013年被告车辆停在被告小区内被划毁，被告冯永树自2013年1月1日起至2019年12月31日未缴纳物业服务费，经催缴后被告尚未交纳，故有本案诉讼。以上事实，有《前期物业管理服务协议》、《物业服务合同》、缴费通知书、照片等催缴记录以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，原告作为现代·森林小镇小区的前期物业服务企业，双方签订的《前期物业管理服务协议》以及小区业委会与原告签订《物业服务合同》未违反法律的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。被告冯永树辩称其停放车辆被刮划、家中被盗的情况，可能涉及实际的侵权人，属于另一法律关系，被告冯永树可就相关损失另行主张权利。但依据《森林花园小区物业服务合同》的约定，原告有义务维持项目内的良好公共秩序环境，协助公安部门进行安全监视和巡视等；保障公共秩序的维护服务和小区安保工作，实现24小时安保巡查到；小区内实现每栋楼间道路和单元门的监控全覆盖；如小区内发生盗窃事件，物业应配合业主和公安机关积极破案，提供相关的监控视频等。诉讼过程中，原告未能举证证明其作为物业管理单位，在发生盗窃案件前后履行了安全监控、巡视等保安工作的责任。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。据此，原告并未按约定全面履行自身的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”原告已为包括被告在内的小区业主提供了物业服务，被告作为小区业主受合同的约束，应当按照合同约定按时交纳物业服务费。物业服务是个动态的过程，是不断对新出现的问题及时处理解决的过程，在原告履行了协议约定的主要义务的情况下，业主拒绝交纳物业费会使原、被告双方的利益关系失去平衡，不具有法律依据。故被告冯永树应当向原告物业公司支付物业服务费。但考虑到原告物业公司为被告冯永树提供的物业服务确实存在履约不到位的情况，本院对物业公司要求冯永树支付物业费的诉讼请求酌情按照80%予以支持，经计算2013年1月1日至2019年12月31日期间共计84个月的物业服务费为10417.08元（129.18平方米×1.20元/月每平方米×84月×80%）。被告不交纳物业费虽然没有法律依据，但物业服务过程中原告也应当积极提高服务质量，推进相关问题的解决。本院结合合同约定、履约情形及涉及该小区内其他物业服务纠纷案件中显示的物业服务瑕疵情况，对原告主张的违约金，不予支持。综上，为保护当事人的合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告冯永树于本判决生效之日起十日内向原告武汉华夏物业管理有限公司支付2013年1月1日至2019年12月31日的物业服务费10417.08元；二、驳回原告武汉华夏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费241元（已减半收取），由被告冯永树负担（上述款项已由原告武汉华夏物业管理有限公司预交，被告冯永树于本判决生效之日起十日内直接向原告武汉华夏物业管理有限公司支付241元）。本判决为终审判决。审判员  黄桂武二〇二〇年十一月五日书记员  黄潮溦