上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9795号上诉人(原审原告)：上海春祥市政建筑有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张云祥，董事长。委托诉讼代理人：邵任晓，上海青本律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海云灿实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：薛彩萍，总经理。委托诉讼代理人：蒯多明，上海尊源恒律师事务所律师。上诉人上海春祥市政建筑有限公司(以下简称“春祥公司”)因与被上诉人上海云灿实业有限公司(以下简称“云灿公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初1135号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人春祥公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：租赁协议履行中，云灿公司仅建造2幢建筑物，造成己方预期可得利益的巨大损失。己方在一审中明确表示对于云灿公司所建房屋现存价值可给予经济补偿。一审法院关于此项的考量因素可以忽略。己方于2020年2月底将未建造房屋部分场地收回并交案外人实际使某至今，同时在场地当中筑起围墙，已将原有场地一分为二。一审判决合同暂不解除，后续势必将引发一系列新的矛盾和纠纷。己方愿意承担涉及次承租人的后续问题，另据了解由于云灿公司诚信严重缺失，已有数位次承租人将云灿公司诉至一审法院。己方与云灿公司之前企业借贷纠纷案经一审调解，尚余人民币(以下币种均为人民币)10万余元未支付，己方申请强制执行，云灿公司仍未支付。2020年5月22日通过陆云生女儿账户向己方转账支付行为动机不纯，并不能代表云灿公司支付租金之诚意。一审关于前述考量因素亦可忽略。被上诉人云灿公司辩称：同意一审判决，对于一审判决本院认为部分没有异议。迟延支付租金没有实际影响春祥公司的利益和合同目的，解除条件不能过于苛刻。一审是综合考虑各项因素后所作判定。春祥公司向一审法院起诉，请求判令：1、确认春祥公司与云灿公司之间的场地租赁协议书于2019年8月31日解除；2、云灿公司支付场地租赁费滞纳金共计54，783元(计算方式为：均以年利率4.35％计算，以本金798，000元为基数，自2019年3月1日起至2019年8月31日止，共184天，计17，499元；以本金968，000元为基数，自2018年3月1日起至2018年6月15日止，共107天，计12，344元；以本金768，000元为基数，自2018年6月16日起至2018年7月18日止，共34天，计3，112元；以本金568，000元为基数，自2018年7月18日起至2018年7月25日止，共7天，计474元；以本金484，000元为基数，自2018年7月26日起至2019年1月11日止，共170天，计9，806元；以本金570，000元为基数，自2017年8月16日起至2018年2月1日止，共170天，计11，548元)；3、云灿公司支付场地占有使某费，自2020年3月1日起至实际归还日止，以年租金968，000元计；4、云灿公司立即腾退凤中路XXX号土地并返还给春祥公司。一审法院经审理查明，2008年1月28日，春祥公司(甲方)与云灿公司(乙方)签订《场地租赁协议书》，约定租期25年，自2008年3月1日至2034年2月28日止，首期年租金80万元，每五年递增一档，每档递增10％。租金按年支付，先付后用，在下一年度开始前一个月内付清下一年度的租金。本合同25年有效期满后，全部土地及地面建筑物和构筑物(包括乙方出资扩建部份)的产权与使某权归属甲方所有。在租赁期内，乙方如逾期支付租金，则乙方须按同期的贷款利率支付滞纳金，逾期支付租金三个月以上的，甲方有权收回全部土地及房产。合同上乙方除盖有云灿公司的公章外，还有陆云生作为乙方的法定代表人签名。合同签订后，云灿公司使某系争场地并以春祥公司名义申请建房。2009年9月4日，上海市青浦区规划和土地管理局颁发《建设工程规划许可证》，并经两次延期至2011年12月6日止，许可证载明建设项目名称为扩建车间、建设规模15，772.48平方米，共4幢建筑物。2011年11月15日，上海市青浦区建设和交通委员会就上述工程颁发《建设工程施工许可证》。后云灿公司在系争场地上建造1幢3层的建筑物、1幢4层的建筑物，但未办理产权证，该两幢建筑现由云灿公司出租给数十家不同的次承租人，用于经营超市、酒店、公寓、汽车服务中心等。一审另查明，2019年6月26日，春祥公司向云灿公司发《租金催讨函》，催告云灿公司支付2019年3月1日至2020年2月29日的租金。2019年6月27日，陆云生在该催讨函上签名并注明“2019.28号实付壹拾柒万元整”。2019年8月12日，春祥公司再次向云灿公司发《通知》，表示因云灿公司未按期支付租金，已严重违约，故通知云灿公司于2019年8月31日前交还码头场地；如逾期不交还码头场地的，其有权自行收回场地，并强制清场；若发生纠纷，将通过法律途径解决，并有权要求云灿公司承担相应的损失。陆云生签收了该《通知》。一审又查明，本案诉讼过程中，云灿公司于2020年5月22日向春祥公司转账支付2020年3月1日至2021年2月28日的租金968，000元，春祥公司于2020年5月25日退回了该笔钱款。一审法院认为，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。春祥公司与云灿公司签订的《场地租赁协议书》的租期超过了二十年，则超过部分无效，未超过部分系当事人真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守。合同履行期内，云灿公司支付租金多次迟延，本应于2019年2月28日前支付的租金至2020年1月13日才支付完毕，应于2020年2月28日前支付的租金至2020年5月22日方才支付，其行为已构成违约，根据合同约定春祥公司已具备合同解除权。考虑到云灿公司已补齐2020年2月28日前的租金，2021年2月28日前的租金也有过支付的意思表示及实际行为，加之对系争房屋的巨大投入，且房屋现由数十户不同的次承租人实际使某于不同用途，故基于以上因素，综合考虑合同履行的稳定性和延续性，认为案涉合同以暂不解除为宜。但需要明确的是，虽合同暂免于解除，但云灿公司的违约责任未予免除，云灿公司应继续严格履行合同约定的义务，对已经发生的违约行为承担违约责任并充分弥补春祥公司的损失。春祥公司要求云灿公司支付未付租金及滞纳金的诉请，于法无悖，予以支持，就本案中未提出的云灿公司应负的违约责任及应赔偿的损失可另行主张。一审法院判决如下：一、上海云灿实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海春祥市政建筑有限公司场地租赁费滞纳金54，783元；二、上海云灿实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海春祥市政建筑有限公司自2020年3月1日起至2021年2月28日的租金968，000元；三、上海春祥市政建筑有限公司的其余诉讼请求不予支持。二审中，春祥公司提供已将部分场地另行出租给案外人的租赁合同、场地使某位置图片以及案外人支付租金凭证等。春祥公司表示在2020年2月底已收回部分场地，并已出租给案外人。春祥公司另提供一审法院(2019)沪0118民初24198号民事调解书和2020年7月27日作出的(2020)沪0118执2370号执行裁定书。云灿公司表示，一审对前述情况都掌握，不是新证据。春祥公司表示，为方便案件处理，也可以一审诉状副本送达之日作为租赁合同关系解除之日。在租赁协议解除的情况下，自愿放弃有关逾期付款滞纳金的一审诉请。鉴于已收回部分场地，使某费用可按年租金484，000元计算。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院另查明，《场地租赁协议》载明，房地产权利人为春祥公司，房地产权证书编号为：沪房地青20**第XXXXXXX号，协议出租土地面积为产证内20亩。租赁期内，云灿公司按规定可以扩建厂房面积。2011年11月15日上海市青浦区建设和交通委员会《建设工程施工许可证》载明，工程项目为扩建车间，建设规模8284.44平方米，合同价格669.4万元。本院还查明，2017年10月16日一审法院作出(2017)沪0118民初11942号民事调解书，载明：一、云灿公司应于2017年10月30日前归还上海青浦明诚小额贷款股份有限公司借款本金60万元及利息(以60万元为本金，自2017年3月21日起至实际清偿之日止，按月息2％计算)；二、云灿公司应于2017年10月30日前偿付上海青浦明诚小额贷款股份有限公司律师费1万元；三、春祥公司、陆云生对云灿公司的第一、二项债务承担连带清偿责任。该调解书另载明陆云生作为云灿公司员工参与案件诉讼。2017年10月24日，为解决前述调解书云灿公司付款问题，春祥公司、云灿公司签订协议，约定由春祥公司借给云灿公司60万元，借款利率为月利率2％，借款收款账户为陆云生银行账户。2019年12月26日，一审法院作出(2019)沪0118民初24198号民事调解书，载明：云灿公司应于2020年1月20日前归还春祥公司借款本金60万元及利息、案件受理费2，450元。该调解书另载明陆云生作为云灿公司员工参与案件诉讼。2020年4月9日，云灿公司向一审法院申请强制执行(2019)沪0118民初24198号民事调解书，标的为借款利息105，200元和案件受理费2，450元。2020年7月27日，一审法院作出(2020)沪0118执2370号执行裁定书，载明该案执行标的为借款利息105，200元和案件受理费2，450元，一审法院经查证未发现被执行人云灿公司有其他可供执行的财产。2020年5月7日将云灿公司纳入失信被执行人并发出限制高消费令。申请执行人春祥公司也表示目前无法提供云灿公司其他可供执行的财产。一审法院认为案件暂时难以执行，遂裁定终结本次执行程序。本院再查明，2020年1月16日云灿公司收到本案一审诉状副本。本院认为，一审关于合同效力以及云灿公司逾期支付租金违约的认定意见正确，春祥公司有权行使合同解除权，云灿公司对此亦无异议。经执行查证，云灿公司已无财产可供执行，无法履行生效法律文书确定的10万余元的给付义务，云灿公司亦被纳入失信被执行人名单。前述事实可以充分说明，至一审法庭辩论结束，云灿公司作为租赁协议承租人已丧失履行租金给付义务的能力。根据春祥公司二审所作确认，春祥公司已根据其向云灿公司通知要求收回部分场地出租于案外人使某。因春祥公司已收回部分场地，如继续履行租赁协议，之后还可能引发围绕租赁标的所产生的权利义务之纷争。鉴于前述分析，春祥公司与云灿公司之间的租赁协议应予解除。需要指出的是，春祥公司、云灿公司在收到执行裁定书后，未将云灿公司经强制执行已无履行能力之事实告知一审法院，导致一审未能全面掌握情况，春祥公司、云灿公司之不作为应予批评。陆云生代表云灿公司与春祥公司签订租赁协议。陆云生2019年6月27日在《租金催讨函》上所署意见与云灿公司翌日付款情况相一致。生效法律文书亦载明陆云生作为云灿公司员工参与诉讼。综合前述事实，可以认定陆云生有权代表云灿公司处理相关租赁事宜，进而可以认定春祥公司2019年8月12日解约通知已送达云灿公司，云灿公司应根据通知要求在同月31日前将房屋场地返还春祥公司。云灿公司关于未收到春祥公司解约通知的辩解意见，不仅有违诚信，而且与事实不符。春祥公司起诉要求确认租赁协议于2019年8月31日解除的主张，具备事实依据，依法可予支持。春祥公司二审中表示也可以一审起诉状副本送达云灿公司之日作为合同解除之日，该意思表示于法不悖，亦便利案件处理。但综合考虑案件情况，确定以2019年8月31日作为租赁协议解除日。租赁协议解除后，云灿公司应根据协议约定将扩建房屋以及场地返还春祥公司。本案扩建房屋系合法建筑，扩建造价费用应由春祥公司负担。因云灿公司在本案中未提供扩建造价费用之相应依据，前述费用可由云灿公司另行主张。需要指出的是，春祥公司应负担的扩建造价费用可由云灿公司实际用于其对外债务之清偿，以避免因云灿公司无可供执行财产而不能履行生效法律文书所确定的给付义务。同时也可以从根本上解决房屋因以春祥公司名义扩建而可能导致的履行不能、执行不能。云灿公司还应根据协议约定支付实际返还房屋以及场地前的使某对价。虽一审中云灿公司在春祥公司已收回部分场地的情况下，仍愿意以协议约定的使某对价继续履行租赁协议。但鉴于春祥公司已收回部分场地，2020年3月1日起的使某对价应予调整。春祥公司二审表示可按约定租金标准减半收取，数额尚属合理，可以准许。春祥公司自愿放弃逾期付款滞纳金的诉请，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、撤销上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初1135号民事判决；二、确认上海春祥市政建筑有限公司与上海云灿实业有限公司2008年1月28日签订的《场地租赁协议书》于2019年8月31日解除；三、上海云灿实业公司应于本判决生效之日起十日内将凤中路XXX号房屋以及场地返还上海春祥市政建筑有限公司；四、上海云灿实业有限公司应于本判决生效之日起十日内按每年484，000元的标准支付上海春祥市政建筑有限公司自2020年3月1日起至房屋场地实际返还之日止的使某费用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8，560元，二审案件受理费8，560元，均由上海云灿实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  成 皿审 判 员  张常青二〇二〇年十一月十六日法官助理  张末然书 记 员  王一飞附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……