陕西省延安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕06民终1389号 上诉人（原审被告）：王福祥。委托诉讼代理人：曹玉清，延安市148法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：叶庆东。委托诉讼代理人：郭健，陕西旷达律师事务所律师。原审被告：李锦华。原审被告：李红梅。上诉人王福祥因与被上诉人叶庆东、原审被告李锦华、李红梅申请执行人执行异议之诉一案，不服陕西省志丹县人民法院（2019）陕0625民初1800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王福祥及其委托诉讼代理人曹玉清、被上诉人叶庆东及其委托诉讼代理人郭健到庭参加了诉讼，原审被告李锦华、李红梅经本院合法传唤，未到庭。本案现已审理终结。  王福祥的上诉请求：1.依法撤销志丹县人民法院（2020)陕0625民初1800号民事判决，并依法改判。2.本案一审和二审诉讼费用由被上诉人、原审被告李锦华和李红梅承担。事实与理由：一、原审法院认定事实明显错误。一是在房屋被查封之前签订的房屋买卖合同合法真实有效。上诉人与原审被告李红梅以及案外人何某某于2018年1月20日就志丹县聚宝苑小区5号楼1单元1002室房屋（以下简称房屋）签订了房屋买卖合同，该合同是双方真实的意思表示，并不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。二是购买房屋上诉人为善意的。上诉人在购买房屋并不清楚李红梅拖欠劳务费的事实，更不可能知晓志丹县人民法院（2017)陕0625民初1474号民判决书，上诉人为善意第三人。一审时被上诉人提供的物业人员的录音不具有证据的真实性和合法性、客观性，被上诉人并不能仅凭此单一材料即证明上诉人的主观意思表示，被上诉人应承担举证不利的后果。三是上诉人已经在原审法院查封之前合法占有涉案房屋。一审法院于2018年7月15日作出的查封裁定，原审被告李红梅已经于2018年1月21日将房屋钥匙交于上诉人，上诉人已于2018年1月21日即合法占有了该房屋，此后该房屋的水电费和物业费一直由上诉人缴纳，有上诉人缴纳的水电费以及物业费票据为证。四是一审中上诉人未追加何某某为当事人参加诉讼并不会对本案的事实认定有实质影响。原审被告李红梅作为房屋的登记人隐瞒拖欠劳务费的事实将房屋出卖于上诉人，上诉人在查封前已经合法占有了该房屋。原审法院避重就轻不按照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》关于执行异议之诉的规定对上述事实进行认定明显错误。二、原审法院适用法律明显错误。一是上诉人在一审法院因金钱债权执行查封之前已经合法占有该房屋，理应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定作出判决。二是一审法院依据的《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条和第一百一十四条的规定与本案并没有关系，适用法律明显错误，且其判决书中的第一百十四条表述错误。综上，原审法院认定事实和适用法律明显错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，请求二审法院查明案件事实，依法判决停止执行该房屋。叶庆东辩称：一、一审法院认定事实清楚。（一）王福祥没有提供证据证明其房屋买卖合同合法有效。1.2017年3月20日，李红梅与案外人何某某签订《房屋买卖合同》（下称《合同1》）未生效。该合同约定的付款方式为：“一次性付清，甲方（即李红梅）在收到房款及转款票据后向乙方开具收款收据，证明房屋买卖合同生效”，这是《合同1》生效的条件。但李红梅没有提供该合同具备双方约定的生效条件的证据，应当推定该合同未生效。2.2018年1月20日，案外人何某某与王福祥签订《房屋买卖合同》（下称《合同2》）不成立。介于《合同1》未生效，故案外人何某某没有获得目标房屋的处分权，其处分目标房产无效。仅《证明》不足以证明王福祥已实际交付该房款。3.李红梅在购买目标房屋时，为了获取银行按揭贷款，已经将该房屋抵押给银行，未经抵押权人的同意将该房屋出卖给他人，其处分行为因违法而无效，即《合同1》、《合同2》均无效。（二）王福祥是否合法占有目标房屋存疑。介于李红梅在叶庆东起诉后将要目标房屋出卖给案外人何某某，明显具有逃避债务的情形，故叶庆东有理由怀疑李红梅、何某某、王福祥相互串通转移目标房屋的占有。（三）李红梅、王福祥没有举证证明其已全部支付购房款。1.李红梅称2015年12月1日何某某向其出借20万元，但未提供相应证据，借款是否实际发生、是否抵作购房款存疑。特别是，李红梅与案外人何某某之间没有买卖合同法律关系，该笔款项与王福祥购买目标房屋没有必然联系。2.目标房屋的按揭贷款至今未清偿完结，所以李红梅、王福祥所称的支付全部购房款的说法不能成立。3.李红梅没有提交案外人何某某一次性支付40万元购房款的付款证明。4.王福祥虽然提供了案外人何某某的《证明》，欲说明王福祥支付了《合同2》约定的购房款197500元，但未提供相应的银行取款或转账凭证，不能证明实际付款的事实。（四）目标房屋之所以未过户，王福祥难辞其咎。1.根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为准，故李红梅对目标房屋具有所有权。2.根据《物权法》第一百九十一条第2款规定：“抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”目标房屋已经抵押给银行，银行对目标房屋具有抵押权，未经抵押权人同意李红梅不得处分目标房屋。3.案外人何某某明知出卖人李红梅进行抵押、目标房屋物权受限制的事实。4.王福祥以其继续以李红梅名义向银行归还按揭贷款的行为，表明其知道目标房屋物权受限制、无法过户的事实。5.案外人、李红梅、李锦华、王福祥均没有试图进行目标房屋过户登记，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。（五）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条一款四项：非因买受人自身原因未办理过户登记。应理解为买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。故，本案中明显不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定的情形。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”王福祥未能够举证证明其对目标房屋同时具备上述司法解释规定的4个条件，应承担不利后果。二、一审法院适用法律正确。一审法院审理查明，合同1未生效、合同2不成立，故王福祥占有房屋不具有合法性，不能排除执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”的规定。依据该法第二十五条王福祥不是目标房屋的产权登记所有人，不是权利人。“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；”一审法院适用《民事诉讼法》第二百四十二条（关于查询、扣押、冻结的规定）、第一百四十四条（关于缺席判决的规定）均适用法律正确。综上，请二审法院依法维持原判。    李锦华、李红梅未到庭，亦未提交书面答辩意见。叶庆东向一审法院起诉请求：1、准许执行被告李红梅名下的志丹县XX镇XX小区XX号楼XX单元XX室房屋一套；本案的诉讼费用由被告承担；一审法院认定事实：2017年9月28日志丹县人民法院（2017）陕0625民初1474号对叶庆东诉李红梅、李锦华劳务合同纠纷一案作出民事判决：由被告李红梅、李锦华支付原告叶庆东235500元。民事判决书生效后，原告申请志丹县人民法院强制执行。在案件执行过程中，2018年7月15日志丹县人民法院作出（2018）陕0625执317号之一执行裁定书：对被告李红梅名下的志丹县XX镇XX小区XX号楼XX单元XX室房屋进行了查封（查封期限三年）。被告王福祥对执行标的提出执行异议。志丹县法院于2019年6月11日作出（2019）执异5号执行裁定书：中止对（2018）陕0625执317号之一执行裁定书的执行。志丹县人民法院（2017）陕0625民初1474号民事判决书已经对被告李红梅、李锦华拖欠原告劳务费的事实确定，并判决被告李红梅、李锦华支付原告235500元劳务费（工人工资）。被告李红梅在诉讼期间（2017年3月20日）出售房屋的行为是逃避债务。在案件的执行中，志丹县法院已经对涉案的1002房屋进行查封。被告王福祥提出执行异议，其提交的证据不能证明1002室在民事判决书生效前已经合法转让，不能引起中止对（2018）陕0625执317号之一执行裁定书的执行的效果。一审法院认为，被告王福祥主张其向何某某购买了本案的争议房屋，但本案在审理过程中，被告王福祥并未申请追加何某某为当事人参加诉讼，且其向本院提供的证据并不能证明自己的主张，故对其的答辩意见不予采纳，本案中的房屋应该准许执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条、第六十四条、第一百十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十三条及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：准许执行被告李红梅名下的志丹县XX镇XX小区XX号楼XX单元XX室房屋一套；案件受理费4830元，由被告王福祥、李锦华、李红梅共同负担。二审中，王福祥向法庭提交了两组证据。第一组：《物业收费票据》、《水费收费凭据》、《电费专用收费凭据》。以证明涉案房屋在裁定查封前已合法占有了该不动产。第二组：《还款凭证》、《工行逾期贷款催收通知书》。以证明：1、证明涉案房屋未办产权过户登记是因有银行按揭贷款抵押，非上诉自身原因所致；2、结合原审提供的《房屋买卖合同》和第一证据证明的事实，证明上诉人是涉案1002号房屋的合法权利人，具备排除查封执行的法定情形，应当依法改判不得对涉案房屋查封执行。经质证，叶庆东认为第一组证据不是二审的新证据，真实性、证明目的不认可，其中还有李红梅名义的单据，哪怕租房也是由实际使用人缴纳，不能证明上诉人占有。对第二组证据不是二审的新证据，真实性、证明目的不认可。为了进一步查明与本案有关的事实本院于2020年10月28日依法进行核实：1、与高某某的谈话笔录一份，高某某可以证明上诉人与何某某、李红梅在签订房屋买卖合同时其为见证人，该合同签订的时间和内容是双方约定的。2、与案涉房屋所在地物业人员谈话，该谈话内容证明王福祥在案涉房屋查封前就交纳物业等相关费用。3、与案涉房屋按揭银行工作人员王喜安的谈话，证明案涉房屋自办理按揭就由其来负责催收，起初一直由李红梅来交纳按揭款。李红梅将房子卖与王福祥后就由王福祥来按月交纳，因按揭账户在李红梅名下王福祥只能将每个月的按揭款存入李红梅名下的账户（尾号6642），而因李红梅将王福祥存入的按揭款取走后无法实现清偿按揭目的，银行特向王福祥提供了清偿按揭款的专户（尾号5074）。本院依法组织诉辩双方进行了质证。结合一审已查明的事实和本院依法调取的证据，能够相互印证，本院对上述证据予以采信。本院认为，本案的争议焦点为王福祥对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。经审理查明：王福祥与李红梅、何某某于2018年1月20日签订了书面《房屋买卖合同》，同日支付了首付款，次日李红梅向王福祥交付了房屋钥匙实际占有了该房，同年2月王福祥开始清偿该房屋按揭款至今。2018年7月15日志丹县人民法院作出（2018）陕0625执317号之一执行裁定书查封该房屋。本案中首先应确定的是王福祥与李红梅、何某某所签订的房屋买卖合同是否有效。根据签订房屋买卖合同时见证人高某某的证言可以证明该合同未违反法律、法规的强制性规定，符合合同法的相关规定，本院认为该合同真实合法有效，且该协议的成立时间早于查封时间；其次，王福祥是否支付了相应的房款。根据何某某向王福祥出具的收据、王福祥清偿按揭款的记录和银行工作人员王喜安的谈话，综合足以认定王福祥已经支付了197500元的首付款和自2018年2月起之后的按揭款。再次，王福祥对该房屋是否已经实际占有。审理查明王福祥在签订买卖合同次日就拿到该房屋钥匙，于查封前入住并交纳相关费用。本院认为王福祥对该房屋已经实际合法占有；最后，王福祥对于房屋未办理过户登记手续是否有过错。本案中王福祥不存在故意不办理或拖延办理房屋过户登记的情形，而是因该房屋在银行抵押无法过户，故应当认定其无过错。结合以上分析，王福祥与何某某、李红梅之间签订了合法有效的房屋买卖合同，支付了相应的购房款，并已实际占有诉争房屋，虽不动产变更登记事项尚未完成，但其无过错。王福祥因合法有效的房屋买卖合同而对诉争房屋享有物权期待权。而叶庆东申请执行李红梅的纠纷属一般债权。在王福祥享有的物权期待权与叶庆东享有的一般债权发生冲突时，应优先保护王福祥的物权期待权。综上所述，上诉人王福祥的上诉请求应予以支持，一审法院在法律的理解和适用存在错误。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销陕西省志丹县人民法院（2019）陕0625民初1800号民事判决；二、驳回被上诉人叶庆东的诉讼请求。一审案件受理费4830元，二审案件受理费4830元，均由被上诉人叶庆东负担。本判决为终审判决。  审  判  长   周 海 龙审  判  员   李 欣 南审  判  员   樊    宁 二〇二〇年十一月十七日 法 官 助 理   刘 丹 媛书   记  员  王    霞 1