山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁15民终3783号 上诉人（原审被告）：白英杰，男，1975年6月21日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。 被上诉人（原审原告）：董万新，男，1974年9月23日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：姜之飞，山东群创律师事务所律师。 原审被告：罗慧敏，女，1974年9月19日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。 上诉人白英杰因与被上诉人董万新及原审被告罗慧敏房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初1171号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 白英杰上诉请求：撤销原判，依法改判驳回董万新的全部诉讼请求；本案诉讼费用由董万新承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，董万新并未实际支付上诉人购房款，双方签订的购房合同已经解除。2012年3月3日上诉人与董万新签订《房屋买卖合同》，上诉人以25.5万元价格将涉案房产出售给董万新。因上诉人与董万新为同事关系，董万新提出交房后再给上诉人支付购房款，上诉人就同意了。后来，董万新以办理相关手续为由，让上诉人为其出具了三份收条，共计25.5万元。但是，2013年底上诉人将涉案房屋交付给董万新后，董万新以种种理由拒绝向上诉人支付购房款，至今董万新未向上诉人支付一分钱。为此，上诉人多次要求董万新支付购房款或者退房，董万新同意解除合同并退房，上诉人向董万新索要房屋买卖合同并撕毁，董万新当即反悔并将房屋买卖合同抢了回去。后来，上诉人多次要求董万新退房，董万新多次找黑社会人员对上诉人进行恐吓威胁，上诉人未能将董万新清理出去。直至2019年底，上诉人才将董万新清理出涉案房屋。综上可知，一审判决关于房款的支付及合同是否解除认定事实错误，上诉人为维护自身合法权益，特向贵院提起上诉，请求贵院依法查明事实，撤销一审判决，驳回董万新的全部诉讼请求。 被上诉人董万新辩称，（一）根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，本案一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应依法驳回上诉人上诉请求，维持原审判决。上诉人与答辩人在2012年3月3日签订《房屋买卖合同》，合同约定上诉人出售聊城市望湖小区43号楼3单元3172室房产，答辩人支付购房款25.5万元。白英杰于2012年3月3日出具由本人签字的收条两张，分别载明收到答辩人董万新购房款定金贰万元整、收到答辩人董万新购房款拾万元整，白英杰于2012年3月16日出具由本人签字的一张收条，载明收到答辩人董万新购房款拾贰万伍仟整。涉案房屋自交房之日起至2019年11月27日，占有、使用该涉案房屋。上述事实一审法院已经予以认定。依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，上诉人与被上诉人双方均为完全行为能力人，签订合同时，双方意思表示真实，房屋价款双方达成合意，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该房屋买卖合同为有效合同，答辩人董万新也按合同约定履行了相应合同义务。（二）上诉人的上诉请求无任何事实及法律依据，应依法予以驳回。双方签订购房合同后，董万新严格按照合同约定内容向上诉人支付了全部购房款项，董万新分三次以现金形式进行给付，且白英杰出具了收到房屋款的收到条，能够证实董万新支付了合同约定的全部房款。董万新在签订购房合同后，以业主身份入住涉案房屋并与物管部门签订协议对涉案房屋予以验收，并在2014年1月10日与聊城市润源古城保护与改造置业有限责任公司签订补充协议，购买了涉案房产配套设施储藏室且已足额缴纳相应价款。自2012年3月16日，即白英杰为董万新出具最后一张收到条，截至2019年11月，即涉案房屋具备办理不动产登记过户条件之前，长达七年时间内，白英杰从未就购房款等问题向董万新方主张过任何权利，也从未干扰过董万新方就涉案房屋的使用及收益。（三）涉案房屋现已满足办理不动产登记条件，白英杰寻此时机多次对上诉人恐吓、辱骂，动用私力将答辩人房屋内财物强行清空，且意图通过诉讼行为侵害董万新方的合法权益，其行为涉嫌滥诉，应予严惩。自签订合同以来，白英杰从未对房屋所有权提过任何异议，长时间以来董万新以业主身份对外出租涉案房屋并享有收益白英杰亦未提出任何质疑。2019年11月11日，为加快办理房屋不动产登记，望湖领导小组对相关事宜张贴告示予以公告。白英杰借此时机，对董万新多次言语恐吓，见恐吓无效后，动用私力强行将董万新财务清出，严重违反了诚实信用原则并严重侵犯了董万新的合法权益，其行为性质恶劣，应依法予以严惩。上诉人诉状中所称“被上诉人未向上诉人支付一分钱；上诉人多次要求被上诉人索要房屋买卖合同并撕毁”纯属虚构事实，签订该份合同纸质较为脆薄，被上诉人虽悉心保护，但因时间较长，有部分破损和开裂属正常行为。白英杰为谋取不正当利益，以捏造的事实提起上诉，其行为涉嫌虚假诉讼，董万新方也将保留进一步追究其相关责任行为的权利。综上，上诉人的诉求于法无据、与理不合，一审法院适用法律正确，认定事实清楚，审判程序合法，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉。 原审被告罗慧敏未提交书面意见。 董万新向一审法院起诉请求：1.确认聊城市东昌府区房屋为原告所有；2.判令被告白英杰立即停止侵占原告房产的行为，腾让出房屋将房屋恢复原状后交还给原告；3.判令被告协助原告办理诉争房产的不动产登记；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实： 原、被告于2012年3月3日签订《房屋买卖合同》，合同约定被告出售聊城市望湖小区43号楼3单元3172室房产，原告支付购房款25.5万元。被告白英杰于2012年3月3日出具由本人签字的两张收条，分别载明收到原告购房款定金贰万元整、收到原告购房款拾万元整；被告白英杰于2012年3月16日出具由本人签字的一张收条，载明收到原告购房款拾贰万元伍仟整。原告自交房之日起至2019年11月27日占有、使用涉案房屋。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，原、被告均为完全行为能力人，签订合同时，双方意思表示真实，房屋价款双方达成合意，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该房屋买卖合同为有效合同，原、被告均应按合同约定履行合同义务。被告白英杰向原告出具三张收到条，其提出的未收到购房款及双方合意解除合同的主张未提交任何证据证明，应承担举证不利的法律后果；且原、被告仅为同事关系，根据日常交易习惯，被告白英杰在未收到购房款的情况下出具三张收到条，是不合情理的。故应认定原告已经履行完毕付款义务。被告应依约向原告交付房屋,并协助原告办理涉案房屋的不动产登记。 关于原告董万新要求确认涉案房屋为其所有的诉求，因涉案房屋属于应当登记的不动产，故按照《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”、第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，在办理房屋登记之前，原告继受取得案涉房屋的法定公示要件尚未达成，因而涉案房屋的物权并未发生变动，原告董万新依据其与被告白英杰之间签订的房屋买卖合同仅享有普通债权请求权，而不能直接获得房屋所有权。但因原告已履行合同义务，其有权基于房屋买卖合同占有涉案房屋，涉案房屋应由原告继续占有、使用。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条及第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条及第十四条规定，判决：一、确认原告董万新与被告白英杰、罗慧敏于2012年3月3日签订的房屋买卖合同为有效合同；二、被告白英杰、罗慧敏于本判决生效后十日内将位于聊城市东昌府区房屋恢复原状并返还给原告；三、被告白英杰、罗慧敏于本判决生效后协助原告董万新办理位于聊城市东昌府区房屋的不动产登记变更手续；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告白英杰、罗慧敏承担。 本院二审期间，董万新提交了证据一、2020年11月4、5号出具的借款证明六份，证明董万新于签订购房合同前后向董风华、王长海、张之良等六人合计借款20.5万元，用来购买涉案房屋，以上钱款的过付方式均为现金支付。证据二、照片彩印件一宗，证明白英杰强行将涉案房屋内董万新财产搬离并抛至小区楼下，其具有较强的主观恶性。白英杰对上述证据质证认为，对证据一，我并不认识出具证明的六个人，况且也不属于新证据，不能证明当时董万新给付上诉人25.5万元。对证据二，我多次给董万新打电话，要求董万新搬离房子，其拒不搬离，我在多次报警的情况下，求助了市长热线，无奈之下才把房子里的东西送至董万新楼下。 本院二审查明的事实同一审查明的一致。 本院认为:关于董万新是否已实际支付全部购房款以及涉案合同是否已解除的问题。2012年，白英杰、罗慧敏、董万新签订《房屋买卖合同》，同年，董万新即分三次向白英杰支付了全部购房款，白英杰向其出具了三张收到条，共计25.5万元。此后，董万新占有、使用涉案房屋至2019年11月27日。白英杰称其系在未收到购房款的情况下出具的收到条，不符合常理，且其白英杰在董万新占有使用涉案房屋长达六年的时间里均未向董万新主张过权利。故白英杰上诉称董万新未向其支付任何购房款，不具有事实依据，也没有证据支持。白英杰称董万新曾同意解除合同并同意退房，董万新不予认可，且白英杰也无法提供相关证据证明，故对其上述主张，本院不予支持。 综上所述，白英杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人白英杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙久强 审判员  孔繁奎 审判员  郭召勇 二〇二〇年十一月十日 法官助理马征 书记员肖天一