福建省大田县人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0425民初1319号原告：陈建智，男，1970年11月21日出生，汉族，住福建省大田县。原告：苏桂英，女，1972年3月29日出生，汉族，住福建省大田县。二原告委托诉讼代理人：涂联辉，福建宏岩律师事务所执业律师。被告:福建省中森置业有限公司，住所地福建省大田县均溪镇福田大道**，统一社会信用代码：91350425563361774Q。法定代表人：林志涵，执行董事兼总经理。被告：大田县农村信用合作联社，，住所地福建省大田县均溪镇赤岩山路**统一社会信用代码：913504251558615936。法定代表人：钟先礼，理事长。委托诉讼代理人：高德扬，福建联合信实（三明）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：叶诚，福建联合信实（三明）律师事务所执业律师。原告陈建智、苏桂英与被告福建省中森置业有限公司（以下简称中森公司）、大田县农村信用合作联社（以下简称大田信用联社）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理，于2020年9月3日转为适用普通程序，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告陈建智、苏桂英的委托诉讼代理人涂联辉，被告大田信用联社的委托诉讼代理人高德扬、叶诚到庭参加诉讼。被告中森公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈建智、苏桂英向本院提出诉讼请求:1.确认陈建智与中森公司于2015年12月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2019年6月18日协商解除；2.解除陈建智、苏桂英与大田信用联社分支机构上京信用社于2016年1月29日签订的《个人购房担保借款合同》；3.中森公司返还陈建智、苏桂英购房首付款150363元以及已向大田信用联社偿还的按揭贷款本息90647.13元，合计241010.13元；4.中森公司赔偿陈建智、苏桂英已付款项241010.13元的利息损失174493元（按月利率2%计算，其中首付款150363元自2015年12月5日起至2020年4月4日止，共计52个月×3007元／月＝156364元，已偿还贷款本息90647.13元自2019年6月1日起至2020年3月31日止，共计10个月×1812.9元／月＝18129元），并从2020年4月5日起至实际还清购房首付款、已偿还的贷款本息之日止，以241010.13元为基数，按月利率2%继续赔偿陈建智、苏桂英的损失；5.陈建智、苏桂英未偿还的按揭贷款本息262218.55元（结算至2019年8月31日）及自2019年9月1日起至上述借款全部还清时产生的利息由中森公司向大田信用联社承担偿还责任，陈建智、苏桂英不再承担还款责任；6.中森公司、大田信用联社承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年12月8日，陈建智与中森公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：中森公司将其开发的位于“上京商贸中心”1幢411室的房屋出售给陈建智，总价款为490363元，陈建智应于2015年12月4日前支付首付款150363元，余款340000元向大田信用联社上京信用社（以下简称上京信用社）申请贷款支付，中森公司应于2016年6月30日前向陈建智交付该房屋，若逾期超过180日，陈建智有权解除合同等。合同签订后，陈建智按约支付给中森公司首付款150363元，并于2016年1月29日与上京信用社签订《个人购房担保借款合同》，约定向上京信用社借款290000元。该借款合同由中森公司提供阶段性担保，苏桂英承诺该笔借款为家庭共同债务等。借款合同签订后，上京信用社将借款支付至中森公司在上京信用社开立的账户。上述约定的交房时间到期后，陈建智多次要求中森公司履行交房义务，但因“上京商贸中心”未能办理工程竣工验收，中森公司无法交付房屋。2019年6月18日，陈建智与中森公司经协商签订《解除商品房买卖合同协议》，双方同意解除《商品房买卖合同（预售）》，约定中森公司在合同解除后3个月内退还首付款，并赔偿陈建智损失自首付款支付之日起按月利率2%计算给付利息；陈建智已偿付的贷款本息，中森公司应于1个月内退赔给陈建智，并赔偿陈建智损失自贷款本息支付之日起按月利率2%计算给付利息；中森公司同意于协议签订后7日内负责办理解除《个人购房担保借款合同》，陈建智未偿还的按揭贷款本息由中森公司负责偿还等。2019年6月20日，陈建智向上京信用社通知合同解除的事实，陈建智随即停止偿付贷款本息，此前向大田信用联社偿还的贷款本息为90647.13元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，因中森公司未能履行交房义务，双方可以解除合同，应确认《商品房买卖合同（预售）》已经解除，中森公司应返还陈建智支付的首付款、按揭贷款本息及由此造成的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，也应当解除陈建智、苏桂英与上京信用社签订的《个人购房担保借款合同》，陈建智、苏桂英不再承担还款责任。中森公司未作答辩。大田信用联社辩称，1.陈建智与中森公司直接自行协议解除，违反合同约定，且其无权解除大田信用联社与陈建智、苏桂英之间借款的权利义务。二原告主张解除合同系因中森公司逾期未能交付房屋，根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条“买受人解除合同的，应当书面通知出卖人”的约定，解除合同系以书面通知解除的方式，而非双方直接协议解除。大田信用联社认为陈建智与中森公司随意签订协议解除合同，在某种程度上损害了大田信用联社的合法权益，该行为不能达到解除二原告对大田信用联社所承担的还款义务。2.大田信用联社系依据《个人购房担保借款合同》主张权利，即使该合同解除也不免除二原告的还款责任，二原告仍应承担借款合同的义务。二原告引用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对承担合同义务可以免除没有规定，该解释的第二十五条并非对借款人免除还款责任进行规定，二原告主张中森公司承担偿还剩余贷款的责任，其不再承担还款责任的诉讼请求，没有法律依据。因此，应驳回二原告不合理的诉讼请求。陈建智、苏桂英围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.陈建智与中森公司签订的《商品房买卖合同（预售）》1份，证明双方于2015年12月8日签订上述合同，并约定中森公司应当于2016年6月30日前交付房屋，若中森公司超过180日未能交付房屋，陈建智有权解除合同等。2.《商品房买卖合同备案信息修改申请书》1份，证明陈建智与中森公司签订上述合同后，中森公司降价销售并同意陈建智按降低后的价格每平方米3098.22元支付购房款，计购房款440363元的事实。3.电汇凭证、收款收据各1份，证明陈建智于2015年12月4日支付购房首付款150363元，中森公司并向陈建智出具收款收据1份。4.陈建智与中森公司签订的《解除商品房买卖合同协议》、解除合同通知函各1份，证明因中森公司到期无法交付房屋，陈建智与中森公司于2019年6月18日签订上述协议，双方同意解除《商品房买卖合同（预售）》，中森公司应当向陈建智退还首付款及已偿还的贷款本息，并按陈建智的付款日期至还清时止按月利率2%赔偿损失,中森公司负责办理解除所涉房产的银行按揭贷款合同手续，陈建智不再承担还款责任，未偿还的贷款本息由中森公司偿还，陈建智因《个人购房担保借款合同》产生的违约责任等，由中森公司承担。2019年6月20日，陈建智将解除合同通知函送达给上京信用社。5.陈建智与上京信用社签订的《个人购房担保借款合同》1份、按揭贷款交易明细查询1份、（2019）闽0425民初2105号民事裁定书1份、民事诉状1份，证明双方签订《个人购房担保借款合同》的目的系为购买中森公司开发的位于的房屋，及合同各方的合同权利和义务等。截止2019年5月31日，陈建智已偿还贷款本息90647.13元，尚有贷款本息262218.55元未偿还。6.《个人住房（商用房）按揭贷款业务合作协议书》1份，证明中森公司与大田信用联社约定因陈建智与中森公司之间的房屋买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使陈建智与大田信用联社的借款合同被解除的，中森公司应当在借款合同解除后1个月内返还大田信用联社贷款本息的事实。7.中森公司法定代表人林志涵与陈建全签订的授权委托书复印件1份、中森公司股东合作协议书复印件1份、（2020）闽0425民初306号民事判决书1份，证明中森公司聘任陈建全为总经理，并受中森公司法定代表人林志涵的委托，全权负责经营管理中森公司开发的“上京商贸中心”项目，故陈建全与陈建智于2019年6月18日协商解除《商品房买卖合同（预售）》并签订协议，该协议上加盖有中森公司合同专用章，陈建全具有处理权。上述授权委托书、股东合作协议书虽为复印件，但（2020）闽0425民初306号民事判决查明的事实可以佐证。大田信用联社对陈建智、苏桂英提交的上述证据质证后认为：1.对《商品房买卖合同（预售）》的真实性无异议，但该合同约定逾期未能交付房产，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。而本案陈建智与中森公司系以协商方式解除合同，与该合同约定的解除方式不符。2.对《商品房买卖合同备案信息修改申请书》的真实性及证明对象对象均无异议。3.对转账凭证、收款收据的真实性及证明对象均无异议。4.因中森公司未到庭，对《解除商品房买卖合同协议》的真实性无法核实。即使该协议为真实，也无法证明合同解除的原因，若系中森公司逾期未能交房，陈建智应以书面通知的方式解除合同，且该协议未经其同意，对其没有法律约束力。对解除合同通知函的真实性无异议，但实际通知时间并不是2019年6月20日，二原告应对具体通知时间举证证明。5.对《个人购房担保借款合同》、（2019）闽0425民初2105号民事裁定书的真实性无异议。6.对《个人住房（商用房）按揭贷款业务合作协议书》的真实性无异议，但该协议书系其与中森公司之间的约定，与二原告无关。7.二原告未提供授权委托书的原件，对授权委托书的真实性有异议，该委托书落款时间为2016年4月28日，而委托期限却自2010年10月13日起，且该委托书并未涉及陈建全具有解除《商品房买卖合同（预售）》的授权内容。对（2020）闽0425民初306号民事判决书的真实性无异议，但该判决书不能证明陈建全有权解除《商品房买卖合同（预售）》，对上述协议加盖的是中森公司合同专用章有异议，《商品房买卖合同（预售）》等合同加盖的均是中森公司印章。中森公司经本院合法传唤未到庭，视为放弃对上述证据质证的权利。本院经审查认为，大田信用联社对《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同备案信息修改申请书》、转账凭证、收款收据、《个人购房担保借款合同》、（2019）闽0425民初2105号民事裁定书、民事诉状、《个人住房（商用房）按揭贷款业务合作协议书》、（2020）闽0425民初306号民事判决书的真实性无异议，上述证据可以证明与证据相关的案件事实，本院予以确认并在卷佐证。根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月8日，陈建智与中森公司签订《商品房买卖合同（预售）》，陈建智向中森公司购买其开发的位于大田县房屋，主要约定：1.商品房单价每平方米3450元，总价款490363元；2.买受人应于2015年12月4日前支付首付款150363元，余款340000元向大田信用联社上京信用社申请贷款支付；3.出卖人应当于2016年6月30日前向买受人交付该商品房；4.除不可抗力外，出卖人未按约定的时间交付商品房的，逾期在180日内，自约定的交付期限届满次日起到实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之0.1的违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按同期贷款基准利率计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金等。2015年12月4日，陈建智向中森公司支付首付款150363元，中森公司向陈建智出具收款收据1份。2016年1月1日，中森公司与陈建智签订《商品房买卖合同备案信息修改申请书》，将该商品房单价每平方米3450元修改为每平方米3098.22元，总价款为440363元。2016年1月27日，大田信用联社（甲方）与中森公司（乙方）签订《个人住房（商用房）按揭贷款业务合作协议书》，主要内容为：1.乙方同意在甲方承诺贷款额度内，对每一购房人向甲方借款提供无条件、不可撤销的阶段性连带保证，保证金额为借款人借款本金、利息（包括罚息）及甲方为实现债权而发生的相关费用；2.在乙方承担连带责任保证期间，购房人连续3个月或累计6个月以上未偿付贷款本息时，由乙方垫款代偿，购房人连续6个月或累计6个月以上示未偿付贷款本息的，乙方须在接到甲方的催收通知7日内回购房产，并偿还甲方全部贷款本息，乙方授权甲方直接从保证金账户中划收相关款项；3.因乙方与购房人之间的房屋买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使甲方与购房人之间的借款合同被解除的，乙方应在借款合同解除后1个月内返还甲方贷款本息等。2016年1月29日，上京信用社与陈建智、苏桂英、中森公司签订《个人购房担保借款合同》，主要内容为：1.陈建智向上京信用社借款290000元；2.借款用途用于陈建智购买位于大田县房屋；3.借款期限自2016年1月29日至2024年1月28日；4.陈建智、苏桂英提供上述所购房屋作为抵押，由保证人中森公司提供阶段性保证担保，阶段性保证人自本合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任等。同日，陈建智及其妻子苏桂英向上京信用社出具家庭共同债务承诺书，陈建智、苏桂英承诺上述借款属夫妻共同债务，并同意共同承担偿还责任。当日，上京信用社向陈建智发放贷款290000元，该款付至中森公司的账户。截止2019年5月31日，陈建智偿还贷款本息90647.13元。此后，大田信用联社从中森公司保证金账户扣除贷款本息，截止2020年7月，陈建智、苏桂英尚欠贷款本金6421元、利息34.08元。2019年6月18日，因中森公司开发的位于大田县“上京商贸中心”未能办理竣工验收，无法按约向陈建智交房，陈建智经与陈建全协商，签订1份《解除商品房买卖合同协议》，该协议甲方为中森公司、乙方为陈建智，主要内容为：1.乙方于2015年12月8日购买甲方位于大田县上京商贸中心411号商品房，因上京商贸中心逾期至今未办理工程竣工验收，甲方无法向乙方交房，更无法办理不动产权证书，违反了《商品房买卖合同》第11、12条等规定，导致合同无法继续履行，经双方协商同意解除该合同，签订本协议即宣告《商品房买卖合同》解除；2.乙方已支付给甲方的首付款150363元，由甲方于本协议签订后3个月内退还给乙方，并赔偿乙方损失自首付款支付之日起按月利率2%计算给付利息；3.乙方已偿付给银行的按揭贷款本息，经甲乙双方结算后，甲方应于1个月内退赔给乙方，并赔偿乙方损失自贷款本息支付之日起按月利率2%开始计算给付利息；4.依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，甲方同意于本协议签订后7日内负责办理解除所涉房产的银行按揭贷款合同手续，乙方尚未偿还给上京信用社的按揭贷款本息由甲方负责偿还，乙方因《个人购房担保借款合同》所产生的违约责任由甲方承担；5.本协议签订后，甲方收回所涉的房产并可出售给他人，甲乙双方共同前往大田县房管所申请办理备案撤销的相关手续，并将所签订的《商品房买卖合同》原件一式四份全部退还给大田县房管所；6.本协议自甲乙双方签订后生效等。该协议尾部加盖中森公司合同专用章。该协议签订后，陈建智向上京信用社送达解除合同通知函，主要内容为：因中森公司违反合同约定，逾期至今无法交房，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，中森公司与其签订《解除商品房买卖合同协议》，《商品房买卖合同》现已解除，所涉房产已由中森公司收回，商品房担保贷款合同目的已无法实现，现通知解除《个人购房担保借款合同》，尚未偿还的按揭贷款本息及相关违约金均由中森公司负责偿还承担，望收到本通知函后予以办理解除合同的有关手续。2019年10月10日，因陈建智自2019年6月1日之后未再偿还贷款本息，大田信用联社对陈建智、苏桂英、中森公司提起金融借款合同纠纷的诉讼，其诉讼请求：1.解除上京信用社与陈建智签订的《个人购房担保借款合同》；2.判决陈建智、苏桂英偿还截止2019年8月31日尚欠的借款本金258006.14元、利息4212.41元，合计262218.55元等；3.中森公司对所欠款项承担连带清偿责任。2019年12月4日，大田信用联社以本案审理需等待另一案件的裁判结果为由，向本院申请撤诉。同日，本院作出（2019）闽0425民初2105号民事裁定，裁定准予大田信用联社撤诉。2020年1月17日，中森公司对陈建全、陈源龙提起公司证照返还纠纷的诉讼，其诉讼请求为判令陈建全、陈源龙将中森公司的合同专用章交还给中森公司的法定代表人保管。中森公司诉称：2010年10月，股东林志涵、陈源龙各出资1000万元设立中森公司，由林志涵担任法定代表人，陈建全、陈源龙共同经营管理，公司印章、证件等由陈建全、陈源龙掌管，发生一系列关联交易。2016年11月28日，林志涵、陈源龙签订《中森公司股东合作协议书》，该协议书第六条约定公司公章、法人章、财务章由双方共管，因遗漏了公司合同专用章，导致陈建全、陈源龙利用合同专用章于2019年6月18日任意解除关联交易的房屋买卖合同，陈建全、陈源龙作为中森公司的高管、股东，违反了忠实履行义务，严重损害了中森公司、其他股东及利害关系人的利益。陈建全、陈源龙辩称：合同专用章系中森公司股东会决定由公司经理层管理使用，与陈源龙无关。中森公司经股东会会议决定，聘任陈建全为公司经理、总经理，全权管理公司各项事务。合同专用章的制作经林志涵同意，林志涵与陈源龙签订的上述协议书并未对合同专用章进行约定，表明双方同意该合同专用章的原管理使用状况，中森公司诉称陈建全利用公司合同专用章任意解除关联交易的行为不属实，中森公司的起诉没有事实和法律依据，应驳回中森公司的诉讼请求。在该案中，中森公司、陈建全对中森公司法定代表人林志涵与陈建全签订的授权委托书及中森公司股东合作协议书的真实性均无异议。2020年4月9日，本院作出（2020）闽0425民初306号民事判决，判决驳回中森公司的诉讼请求。判决后，双方未提起上诉。另查明，2016年4月28日，中森公司法定代表人林志涵与陈建全签订授权委托书，委托陈建全在中森公司的经营管理中，有权代表委托人行使以下权限：1.制定公司的基本管理制度；2.公司生产经营计划的制定、执行；3.制定公司的经营计划和投资方案；4.制定公司的年度财务预算方案、决算方案；5.受托人有权代为办理抵押借（贷）款手续，权限如下：有权以委托人或受托人或受托人指定的人或第三方作为借款人以公司房产作为抵押担保物为该借款人向银行或个人或担保公司及其他机构申请借贷款提供担保，并代为办理相应借（贷）款抵押手续；6.代为签署借（贷）款合同、抵押（担保）合同及相关协议文件、受托人有权就上述合同、协议申请办理公证并有权同意对上述合同、协议赋予强制执行效力；7.受托人有权向担保公司办理相关担保或反担保手续，签署担保或反担保文件，缴交相关费用；8.特别授权代理：作为一审、二审、再审、执行各阶段的代理人，有权提起诉讼，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解除、提起反诉或上诉、申请再审、申请强制执行，领取诉讼标的等一切与诉讼相关的事宜，并有权代为聘请律师作为诉讼代理人；9.本委托书为全权委托，本委托书未能穷尽且为办理委托事项所必需的其他代理权限，应本着促成或委托事项之目的，视为已得到委托人的充分授权；10.受托人在办理委托事项时所为的一切行为，签署的相关文件，及支付的相应费用，委托人均予以承认；11.委托期限自2010年10月13日起至2020年12月31日止。2016年11月28日，林志涵（甲方）与陈源龙（乙方）就公司所属的上京商贸中心项目建设进展缓慢，股东在项目建设过程中资金短缺，为加快推进项目建设签订中森公司股东合作协议书，该协议书第七条约定：公司聘任陈建全为总经理，第九条约定：该项目的具体实施由陈建全负责，如有盈利应给予奖励等。本案双方的主要争议焦点为《商品房买卖合同（预售）》是否予以解除、《解除商品房买卖合同协议》的效力、陈建智和苏桂英主张中森公司返还购房首付款、贷款本息和利息损失、《个人购房担保借款合同》是否予以解除及陈建智、苏桂英是否承担《个人购房担保借款合同》的还款义务等问题，本院分析认定如下：1.关于《商品房买卖合同（预售）》是否予以解除的问题。本院经审查认为，根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，中森公司应于2016年6月30日前向陈建智交付房屋。另根据该合同第十二条“逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人”的约定，“逾期超过180日”系双方约定的解除合同的条件，故中森公司至今未向陈建智交付房屋，已逾期超过180日，陈建智有权解除合同。上述“买受人解除合同的，应当书面通知出卖人”的约定，系双方约定的解除合同的方式，不是解除合同的条件，陈建智是否以书面通知中森公司，不影响陈建智行使合同解除权，故对陈建智关于解除《商品房买卖合同（预售）》的主张，予以支持。2.关于《解除商品房买卖合同协议》的效力问题。陈建智、苏桂英认为，因中森公司逾期未能交房，陈建智经与陈建全协商，陈建全系中森公司聘任的总经理，受中森公司法定代表人林志涵的委托经营管理公司事务，双方协商一致解除《商品房买卖合同（预售）》，并签订《解除商品房买卖合同协议》，《解除商品房买卖合同协议》加盖有中森公司合同专用章，为合法有效。大田信用联社认为，因中森公司未到庭，对《解除商品房买卖合同协议》的真实性无法核实，且中森公司法定代表人林志涵与陈建全签订的授权委托书中并未涉及陈建全具有解除《商品房买卖合同（预售）》的授权内容。本院经审查认为，法定代表人系对外代表公司意志的代表机关，法定代表人以外的其他人以公司名义对外为民事法律行为需要由法定代表人代表公司进行授权。本案中，陈建智系与陈建全协商解除《商品房买卖合同（预售）》，陈建全作为中森公司总经理在签订的《解除商品房买卖合同协议》加盖中森公司合同专用章，但该协议并未有中森公司法定代表人林志涵的签名。根据林志涵与陈建全于2016年4月28日签订的授权委托书，委托事务并未明确包括陈建全具有解除《商品房买卖合同（预售）》的内容，且在（2020）闽0425民初306号中森公司与陈建全、陈源龙公司证照返还纠纷一案中，可以证明中森公司事后对陈建全解除《商品房买卖合同（预售）》明确予以反对，因此，可以认定解除《商品房买卖合同（预售）》不是中森公司的真实意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，《解除商品房买卖合同协议》为无效。但陈建智与中森公司约定的解除合同条件即逾期交房超过180日的条件已成就，陈建智有权解除《商品房买卖合同（预售）》，陈建智于2019年6月18日签订《解除商品房买卖合同协议》，视为陈建智于同日通知中森公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，故应认定《商品房买卖合同（预售）》于2019年6月18日解除。3.关于《个人购房担保借款合同》是否予以解除的问题。陈建智、苏桂英认为，《商品房买卖合同（预售）》现已解除，致使《个人购房担保借款合同》的目的无法实现，且陈建智已于2019年6月20日将解除合同通知上京信用社，《个人购房担保借款合同》应予以解除。大田信用联社认为，陈建智、苏桂英未按《个人购房担保借款合同》的约定偿还贷款本息，仅还款至2019年5月31日，陈建智、苏桂英的行为已构成违约，其有权解除《个人购房担保借款合同》。对解除合同通知函的真实性无异议，但实际通知时间并不是2019年6月20日，二原告应对具体通知时间举证证明。本院经审查认为，虽然陈建智、苏桂英与大田信用联社对解除《个人购房担保借款合同》的理由各不同，但双方均有解除该合同的意思表示，且双方的理由均不违反法律规定，故对陈建智、苏桂英主张解除《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，予以支持。陈建智、苏桂英对于2019年6月20日送达解除合同通知函的事实未提供相应证据证明，大田信用联社并对此予以否认，故无法认定解除合同通知函系于2019年6月20日送达，但大田信用联社对有收到解除合同通知函未有异议，根据大田信用联社于2019年10月10日提起金融借款合同纠纷的诉讼时主张解除《个人购房担保借款合同》的事实，可视为其对解除合同无异议，故应认定《个人购房担保借款合同》于2019年10月10日解除。4.关于陈建智、苏桂英主张中森公司返还购房首付款150363元、贷款本息90647.13元，及利息损失241010.13元的问题。本院经审查认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，陈建智、苏桂英主张中森公司返还购房首付款150363元、贷款本息90647.13元的诉讼请求，应予支持。根据上述分析认定，《解除商品房买卖合同协议》为无效，陈建智、苏桂英主张按该协议约定的月利率2%计算利息损失的诉讼请求，不予支持。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条“出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按同期贷款基准利率计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。”的约定，购房首付款150363元自2015年12月5日至2019年8月19日的利息按年利率4.35%计算为24237.36元，自2019年8月20日至2019年9月19日的利息按年利率4.25%计算为532.54元，自2019年9月20日至2019年11月19日的利息按年利率4.2%计算为1035元，自2019年11月20日至2020年2月19日的利息按年利率4.15%计算为1542.68元，自2020年2月20日至2020年4月4日的利息按年利率4.05%计算为727.38元，合计28074.96元。贷款本息90647.13元自2019年6月1日至2019年8月19日的利息按年利率4.35%计算为854.35元，自2019年8月20日至2019年9月19日的利息按年利率4.25%计算为321.04元，自2019年9月20日至2019年11月19日的利息按年利率4.2%计算为623.95元，自2019年11月20日至2020年2月19日的利息按年利率4.15%计算为930.01元，自2020年2月20日至2020年4月4日的利息按年利率4.05%计算为438.51元，合计3167.86元。另外，中森公司应按合同约定向陈建智、苏桂英支付总房价款440363元的0.1%违约金计440.36元。以上违约责任包括利息、违约金合计31683.18元。5.关于《个人购房担保借款合同》解除后，陈建智、苏桂英是否应向大田信用联社偿还尚欠的贷款本息的问题。陈建智、苏桂英认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，《个人购房担保借款合同》解除后，其无需再向大田信用联社偿还尚欠的贷款本息，尚欠的贷款本息应由中森公司向大田信用联社承担。大田信用联社认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款并未规定《个人购房担保借款合同》解除后免除借款人的还款责任，陈建智、苏桂英主张由中森公司承担偿还尚欠贷款本息的责任，其不再承担还款责任的诉讼请求，没有法律依据。本院经审查认为，《商品房买卖合同（预售）》解除后，陈建智作为买受人已无法取得案涉商品房的所有权，而由中森公司继续掌控案涉商品房，且案涉贷款290000元实际由中森公司占有，因此，陈建智、苏桂英主张《个人购房担保借款合同》解除后，其无需再向大田信用联社承担偿还尚欠贷款本息的责任，由中森公司向大田信用联社承担偿还尚欠贷款本息的责任的诉讼请求，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，应予支持。本院认为，陈建智与中森公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。本案中，中森公司未能在合同约定的期限内向陈建智交房并逾期超过180日，陈建智有权按约定解除合同。陈建智经与陈建全协商后签订的《解除商品房买卖合同协议》虽盖有中森公司合同专用章，但未有中森公司法定代表人林志涵的签名，陈建全与林志涵签订的授权委托书中委托事务也未明确有解除《商品房买卖合同（预售）》的内容，且中森公司事后对解除合同予以反对，故《解除商品房买卖合同协议》不是中森公司的真实意思表示，为无效，但陈建智于2019年6月18日提出解除合同，可认定陈建智与中森公司系于2019年6月18日解除《商品房买卖合同（预售）》。陈建智、苏桂英与大田信用联社均有解除《个人购房担保借款合同》的意思表示，且双方解除合同的各自理由均不违反法律规定，故对陈建智、苏桂英主张解除《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，予以支持。陈建智、苏桂英未提供相应证据证明系于2019年6月20日向上京信用社送达解除合同通知函，故解除《个人购房担保借款合同》的时间以大田信用联社提起金融借款合同纠纷诉讼时即2019年10月10日予以认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，对陈建智、苏桂英主张中森公司返还购房首付款150363元、贷款本息90647.13元，合计241010.13元的诉讼请求，予以支持，及主张的《个人购房担保借款合同》解除后，该合同尚欠的贷款本息由中森公司向大田信用联社承担偿还责任，其不再承担偿还责任的诉讼请求，亦予以支持，故截止2020年7月，《个人购房担保借款合同》尚欠贷款本金6421元、利息34.08元，合计6455.08元由中森公司向大田信用联社偿还。因《解除商品房买卖合同协议》为无效，故对陈建智、苏桂英主张上述款项241010.13元按该协议约定的月利率2%计算利息损失的诉讼请求，不予支持，中森公司的违约责任应按《商品房买卖合同（预售）》的约定计算，根据上述分析认定，截至2020年4月4日，中森公司应承担的违约责任包括利息、违约金合计31683.18元，中森公司并应向陈建智、苏桂英支付自2020年4月5日起至上述款项241010.13元付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。中森公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其主动放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认陈建智与福建省中森置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》于2019年6月18日解除；二、解除陈建智、苏桂英、福建省中森置业有限公司与大田县农村信用合作联社上京信用社签订的《个人购房担保借款合同》；三、福建省中森置业有限公司应于本判决发生法律效力后30日内向陈建智、苏桂英返还购房首付款150363元、贷款本息90647.13元，合计241010.13元；四、福建省中森置业有限公司应于本判决发生法律效力后30日内向陈建智、苏桂英支付利息、违约金合计31683.18元，并应向陈建智、苏桂英支付自2020年4月5日起至上述款项241010.13元付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；五、陈建智、苏桂英不再承担《个人购房担保借款合同》自2019年10月10日起及之后的贷款本息的偿还责任，截止2020年7月《个人购房担保借款合同》尚欠的贷款本金6421元、利息34.08元，合计6455.08元由福建省中森置业有限公司向大田县农村信用合作联社偿还。六、驳回陈建智、苏桂英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9949元，由陈建智、苏桂英负担2311元，福建省中森置业有限公司负担7638元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长  罗世辉人民陪审员  林荣华人民陪审员  连荣诗二〇二〇年十一月三日法官 助理  范书海书 记 员  吴羽欣附适用法律条文及执行申请提示：1.《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。2.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。