辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6099号上诉人（原审原告）：大连交通大学，住所地大连市沙河口区黄河路**。统一社会信用代码12210000422412021X。法定代表人：马云东，该校校长。委托诉讼代理人：李强，该校资产经营有限公司副总经理。委托诉讼代理人：王峰，该校交通运输工程学院教授。被上诉人（原审被告）：大连华圣汽车租赁有限公司，住，住所地大连市甘井子区玉浓街********一社会信用代码91210211759944955R。法定代表人：于海，该公司总经理。委托诉讼代理人：倪明月，北京莫少平律师事务所大连分所律师。原审被告：大连华凯汽车销售服务有限公司，住所地大连，住所地大连市西岗区沈阳路**用代码912102005760764898。法定代表人：杜长昆，该公司经理。委托诉讼代理人：杨玉玲，辽宁呈显律师事务所律师。上诉人大连交通大学（以下简称“交通大学”）因与被上诉人大连华圣汽车租赁有限公司（以下简称“华圣公司”）、原审被告大连华凯汽车销售服务有限公司（以下简称“华凯公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初3741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。交通大学上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持交通大学是我一审诉讼请求；二、华圣公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。1.一审判决错误认定“2018年10月10日，被上诉人向华凯公司交付了2018年10月至2019年10月，共12个月的租金15万元（包括一个仓库）。”依据被上诉人当庭提交的《证明》，其中记载的收款人是案外人（杜长山），并不是华凯公司。被上诉人提交的《证明》，不能证明被上诉人已向华凯公司实际支付了上述租金。2.一审判决错误认定“上诉人亦未在其与华凯公司之间房屋租赁合同纠纷案件审理期间，向被上诉人告知相关情况。”依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，华凯公司负有向被上诉人告知其拖欠租金涉诉情况的义务，上诉人并不负有告知义务。而依据被上诉人向上诉人递交的继续租赁房屋申请和向执行法院递交的执行异议书，可以证明2018年12月20日上诉人与华凯公司租赁合同纠纷案一审判决生效后，上诉人及时告知了被上诉人租赁合同解除并要求腾房；执行法院也通知被上诉人要求腾房，但被上诉人拒绝腾退并提出了执行异议。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决适用《中华人民共和国合同法》错误。上诉人因与华凯公司签订的租赁合同已于2018年12月20日解除，被上诉人作为次承租人仍实际占用案涉房屋，且拒绝执行法院腾房要求，故根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”和第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”的规定，以物权人的名义提起本案诉讼，要求被上诉人腾退案涉房屋并支付占有使用费。上诉人与被上诉人之间并不存在任何合同关系，一审法院却依照《中华人民共和国合同法》第五条（调整合同关系的公平原则）、第六十条、第二百二十七条之规定判决本案，系适用法律错误。2.一审判决驳回要求被上诉人支付房屋占有使用费的诉讼请求有违公平原则。自2018年12月20日，上诉人与华凯公司签订的租赁合同解除后，被上诉人与华凯公司签订的转租合同因失去了履行基础，故也应终止履行，被上诉人作为次承租人负有向上诉人腾退案涉房屋的义务。被上诉人已经支付的租金以及装修等损失，应当依据合同相对性向华凯公司主张返还或者赔偿。在被上诉人拒绝上诉人和执行法院腾房要求的情况下，上诉人根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，要求被上诉人支付占有使用费的诉讼请求应当得到一审法院的支持。但一审法院却以“被上诉人依据与华凯公司签订的转租合同于2018年10月10日向华凯公司交纳完毕2018年10月至2019年10月期间的案涉房屋租金，并于2019年6月将案涉房屋腾退给上诉人。被上诉人在预交2018至2019年度房屋租金时，无法预见上诉人与华凯公司之间的租赁合同将于2018年12月20日解除，上诉人亦未在其与华凯公司房屋租赁合同纠纷案件审理期间，向被上诉人告知相关情况。”为由，作出“上诉人要求被上诉人重复交纳2018年12月21日至2019年6月1日期间的房屋占有使用费的诉讼请求有违公平原则。该期间的房屋占有使用费应由华凯公司承担。”的认定。对此，上诉人认为，本案争议产生的时间节点为2018年12月20日上诉人与华凯公司签订的租赁合同解除之日。上诉人主张的占有使用费系因被上诉人拒绝履行腾房义务的侵权行为而非依据已经解除的租赁合同而形成的债权。该债权因被上诉人的侵权行为持续而扩大，直至2019年6月履行了腾房义务为止。却与该节点之前被上诉人是否向华凯公司交纳租金、是否预见到租赁合同将要解除，上诉人是否告知涉诉情况无关，更不能以被上诉人已向华凯公司交纳的所谓租金进行抵偿。另外，租金与占有使用费不是同一个概念，在华凯公司和被上诉人均未向上诉人交纳过2018年12月20日之后房屋占有使用费的情况下，根本不存在要求被上诉人重复交纳房屋占有使用费的事实。一审法院认定被上诉人已向华凯公司交纳了2019年10月的租金，有权继续占用案涉房屋，无须再向上诉人支付占有使用费，即没有法律依据，也与法律规定相悖；即纵容了被上诉人拒绝腾房的违法行为，也损害了上诉人的合法权益，才是真正的有违公平原则。3.一审判决华凯公司按照上诉人与华凯公司约定的租金标准计付房屋占有使用费是完全错误的。首先，自2018年12月20日上诉人与华凯公司签订的租赁合同解除后，华凯公司并未实际占用案涉房屋，上诉人无权依据已经终止的租赁合同要求华凯公司支付租金或者占有使用费。虽然，上诉人应一审法院要求追加华凯公司为被告，但要求被上诉人支付占有使用费的诉讼请求并没有变更，一审法院径直判决华凯公司支付占有使用费既没有事实和法律依据，也超出了上诉人的诉讼请求范围。其次，关于计付房屋占有使用费的标准。一审法院认为“案涉房屋的占有使用费应当按照上诉人与华凯公司之间约定的租金标准即日租金0.6元/平方米（500万元/年÷23000平方米÷365天取整）计付。”对此，上诉人认为，上诉人要求被上诉人支付占有使用费承担的是损失赔偿责任。尽管法院可以酌情确定，但占有使用费的计付标准应当以被上诉人违法行为导致上诉人产生的实际损失包括可得利益损失为准。上诉人与华凯公司约定的日租金0.6元/平方米，系2012年针对23000平方米整个沈阳路校区约定的租金标准，较之今日市场租金价格已有成倍增长。上诉人参照同类房屋现行市场租金主张占有使用费，要求并不高。一审法院即使不采纳，也应当通过损失鉴定的方式确定占有使用费的计算标准。一审法院无视上诉人与华凯公司的租赁合同系因华凯公司违约而非无效而终止，认定以9年前且不再有效的租金标准作为目前占有使用费的计付标准，严重侵害了上诉人的合法权益和国家利益，应当依法予以纠正。综上所述，本案一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求贵院依法予以改判。华圣公司辩称,不同意上诉人的上诉请求。交通大学作为案涉房屋的管理人，对其资产疏于管理，在其与华凯公司房屋租赁合同纠纷审理期间，并未向华圣公司告知相关事宜，导致华圣公司对上述事宜根本不知情，才续交了2018年10月1日至2019年10月29日一整年的租金。直至2019年4月底交通大学通知华圣公司要求参加案涉房屋的通报会，告知其与华凯公司解除了租赁合同，并要求华圣公司提交与华凯公司的租赁合同以及付款凭证等，在会上交通大学校长向华圣公司公开承诺可以继续履行租赁合同，只是将后续房租直接付至交通大学即可，为此华圣公司就一直认为案涉房屋可以继续承租，但双方就承租的实际面积及租金事宜没有谈妥。华圣公司于月底将大门钥匙交给了交通大学的人，所以交通大学在这件事上是具有严重过错的。另外，华圣公司在经营过程中对案涉房屋投入了大量的人力物力，因为交通大学与华凯公司突然解除租赁合同，还导致华圣公司产生了巨大的损失。其中，光一项装修费用就损失了近一百万元，所以交通大学要求华圣公司支付占用期间的使用费用没有事实和法律依据，而且违反了公平公正的原则，应当依法驳回交通大学的上诉请求。华凯公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。交通大学向一审法院起诉请求：被告支付自2018年12月21日起至2019年6月1日止的房屋占有使用费97,800元（1元/平方米/天×600平方米×163天=97,800元）。一审法院认定事实：2012年2月1日，原告与被告华凯公司签订《承包合同》，约定：被告华凯公司承包原告所有及享有权益的位于大连市西岗区沈阳路5号的沈阳路校区土地、房屋及设备设施经营使用，房屋面积约23000平方米，占地面积约21000平方米；承包期限10年，自2012年3月1日起至2022年2月28日止；第一年，被告华凯公司于当年10月31日前向原告交付承包费400万元，第二至第五年，被告华凯公司于当年10月31日前向原告交付承包费500万元，第六年后的承包费在500万元的基础上另行协商。2017年10月8日，被告华凯公司与华圣公司签订《房屋租赁合同》，约定：被告华凯公司将大连市沈阳路5号原纳智捷展厅的房屋及其设施租赁给被告华圣公司，计租建筑面积为600平方米；租赁期限自2017年10月8日至2022年2月28日；租金为每年12万元整，如租期不满一年，按一整年收取，华凯公司不予退回；租金须预付，被告华圣公司以每一年为一个支付周期。2018年10月10日，被告华圣公司向华凯公司交付了2018年10月至2019年10月份，共12个月的租金15万元（包括一个仓库）。被告华圣公司承租的案涉房屋于2019年6月腾退给原告。另查，2018年8月2日，因被告华凯公司拖欠租金，一审法院作出（2018）辽0203民初1699号民事判决，判决：解除原告与被告华凯公司于2012年2月1日签订的《承包合同》；被告华凯公司于本判决生效之日起六十日内将位于大连市西岗区沈阳路5号的房屋、土地及设施设备返还给原告；被告华凯公司于本判决生效之日起十日内给付原告自2016年3月1日至2017年2月28日期间的租金5,000,000元并支付违约金（自2016年11月1日起至欠款实际付清之日止，以实际欠款额为本金，按年24%标准计付）；被告华凯公司于本判决生效之日起十日内给付原告2017年3月1日至2018年2月28日期间的租金5,000,000元并支付违约金（自2017年11月1日起至欠款实际付清之日止，以实际欠款为本金，按年24%标准计付）；驳回原告其他诉讼请求。被告华凯公司不服该判决，上诉至本院，本院于2018年12月20日作出（2018）辽02民终8619号民事裁定，裁定：准许被告华凯公司撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。一审法院认为：原告与被告华凯公司之间的房屋租赁合同于2018年12月20日解除后，案涉600平方米房屋已由被告华圣公司于2019年6月腾退给原告。关于原告主张的2018年12月21日至2019年6月1日期间的房屋占有使用费97800元（1元/平方米/天×600平方米×163天=97800元）的诉讼请求。首先，原告主张的该房屋占有使用费应由被告华凯公司支付，不应由被告华圣公司支付。被告华圣公司与华凯公司签订的房屋租赁合同合法有效，被告华圣公司依据该合同于2018年10月10日向华凯公司交纳完毕2018年10月至2019年10月期间的案涉房屋租金，并于2019年6月将案涉房屋腾退给原告。被告华圣公司在向华凯公司预交2018至2019年度房屋租金之时，无法预见原告与华凯之间的承包合同将于2018年12月20日解除，原告亦未在其与华凯公司房屋租赁合同纠纷案件审理期间，向被告华圣公司告知相关情况。故原告要求被告华圣公司重复交纳2018年12月21日至2019年6月1日期间的房屋占有使用费的诉讼请求有违公平原则，2018年12月21日至2019年6月1日期间的房屋占有使用费应由被告华凯公司支付。其次，关于房屋占有使用费的标准。案涉房屋的占有使用费应当按照原告与被告华凯公司之间约定的租金标准0.6元/平方米（5,000,000元/年÷23000平方米÷365天取整）计付。原告对其提出的标准应为1元/平方米/天的主张，未提交充分证据予以证明，没有事实依据，不予采纳。最后，关于被告华圣公司提出的其承租房屋实际面积为403平方米，原告按照600平方米计算占有使用费错误的答辩意见。因被告华凯公司与华圣公司之间签订的《房屋租赁合同》中记载计租建筑面积为600平方米，且被告华圣公司未提交充分证据证明其承租房屋面积为403平方米，故对被告华圣公司的答辩意见本院不予采信。被告华凯公司应支付原告自2018年12月21日起至2019年6月1日止的房屋占有使用费58680元（0.6元/平方米/天×600平方米×163天=58680元）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、被告大连华凯汽车销售服务有限公司于判决生效之日起10日内给付原告大连交通大学自2018年12月21日起至2019年6月1日止的房屋占有使用费58,680元；二、驳回原告大连交通大学其他诉讼请求。案件受理费1113元（原告已预交），由被告大连华凯汽车销售服务有限公司负担。二审中，交通大学提交新证据。本院组织双方当事人进行证据交换，对于双方有争议的证据，本院认定如下：对于交通大学提交的《大连市西岗区人民法院受理案件通知书》、《案外人执行异议申请书》，华圣公司对真实性、合法性均无异议，本院予以确认。该两份证据显示，交通大学于2019年3月4日向大连市西岗区人民法院就其与华凯公司（2018）辽0203民初1699号民事判决申请强制执行，该判决包含了要求华凯公司返还案涉租赁场地的内容。华圣公司于2019年5月17日向大连市西岗区人民法院提交案外人执行异议申请书，请求终止对案涉房屋腾退的执行。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明，二审中，交通大学明确表示其仅向实际占用人华圣公司主张占用使用费，不同意一审法院判令华凯公司支付占有使用费的判项。本院认为，结合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为次承租人华圣公司应否向出租人交通大学支付自交通大学与承租人华凯公司之间的房屋租赁合同解除之日起至华圣公司腾退案涉房屋之日止的占有使用费。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，交通大学与华凯公司2012年2月1日签订的《承包合同》，名为承包，实为租赁，因承租人华凯公司拖欠租金，一审法院判令解除出租人交通大学与承租人华凯公司签订的《承包合同》，2018年12月20日该判决生效。《承包合同》解除后，交通大学作为所有权人，可以直接基于《物权法》第三十四条的规定向次承租人华圣公司主张返还租赁物并支付占有使用费。但鉴于华圣公司与华凯公司之间的转租合同合法有效，在交通大学未能提供充分证据证明其已通知华圣公司其与华凯公司之间的《承包合同》已经解除并要求华圣公司腾退案涉租赁场地，或华圣公司对上述事实已知晓的情况下，华圣公司正常履行其与华凯公司之间转租合同的行为应受到法律的保护。现华圣公司自认其于2019年4月下旬交通大学组织通报会时才得知交通大学与华凯公司解除《承包合同》等相关事宜，交通大学二审提交的《大连市西岗区人民法院受理案件通知书》中被执行人是华凯公司，而非华圣公司，《案外人执行异议申请书》载明的申请时间是2019年5月17日，均不足以证明华圣公司在其自认的2019年4月下旬之前已知晓交通大学与华凯公司签订的《承包合同》解除等事宜。故本院以2019年4月20日作为华圣公司知晓交通大学与华凯公司解除《承包合同》并要求其腾退房屋的时间。自此时起，华圣公司再无继续占用案涉房屋的权利，其未及时腾退房屋应向交通大学支付房屋占有使用费。鉴于华圣公司主张其于2019年5月离开案涉房屋，但未能提供相应证据予以证明，故本院以交通大学自认的2019年6月1日作为华圣公司腾退案涉房屋的时间。基于此，华圣公司应向交通大学支付自2019年4月21日至2019年6月1日期间（共计42天）案涉房屋的占有使用费。关于占有使用费的支付标准，交通大学主张按照每天每平方米1元的标准计算，华圣公司不予认可。在交通大学未能提供充分证据证明双方已对房屋占有使用费形成合意，或案涉房屋租赁市场价格的情况下，本院参照交通大学与华凯公司《承包合同》，以及华凯公司与华圣公司转租合同约定的租金标准，酌定案涉房屋占有使用费的计算标准为每天每平方米0.6元。基于此，华圣公司应向交通大学支付的房屋占有使用费为0.6元×42天×600平方米=15,120元。关于华圣公司辩称，其已向承租人华凯公司支付了租期内的租金，无需另行支付占有使用费一节，本院认为，由于转租是以承租人华凯公司租赁权的存在为基础的，当承租人华凯公司与出租人交通大学的租赁关系归于消灭时，承租人华凯公司与次承租人华圣公司的转租关系也失去了存在的基础，华圣公司继续主张租赁权利就没有了依据。在出租人交通大学通知解除其与华凯公司的租赁合同后，次承租人华圣公司继续占据租赁房屋就构成了侵权，应当支付房屋使用费。虽然次承租人华圣公司已向承租人华凯公司交清了租金又未享受完全的租赁权，但该情形系由于华凯公司未按期向交通大学交付租金而导致提前解除华凯公司与交通大学的租赁合同所致，华圣公司可另行主张权利。一审判决以华圣公司已向华凯公司支付租金为由，免除华圣公司占用案涉房屋期间的全部占有使用费欠妥，本院依法予以纠正。关于应否判令华凯公司支付房屋占有使用费一节，交通大学起诉时仅以华圣公司为被告主张占有使用费，后虽追加华凯公司为被告，但在一审庭审中，明确其诉请仍为要求华圣公司支付房屋占有使用费，并未要求华凯公司承担责任。二审中，交通大学亦明确表示其仅向实际占用人华圣公司主张占有使用费，不同意一审法院判令华凯公司支付占有使用费的判项。故一审法院在当事人并未诉请华凯公司承担责任的情况下判令华凯公司向交通大学支付房屋占有使用费欠妥，本院依法予以纠正。关于交通大学上诉称，华圣公司提交的证据不足以证明其已向华凯公司实际支付了案涉租金一节，鉴于华凯公司一审出庭对于已收取华圣公司2018年10月至2019年10月租金的事实予以确认，故本院对交通大学的该项上诉理由不予支持。综上所述，上诉人交通大学的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初3741号民事判决；二、大连华圣汽车租赁有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向大连交通大学支付房屋占有使用费15,120元；三、驳回大连交通大学的其他诉讼请求。如大连华圣汽车租赁有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1113元，由大连华圣汽车租赁有限公司负担172元，大连交通大学负担941元；二审案件受理费1113元，由大连华圣汽车租赁有限公司负担172元，大连交通大学负担941元。本判决为终审判决。审判长  吕瑛审判员  季烨审判员  王亮二〇二〇年十一月三十日书记员  张宁