山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终6106号 上诉人（原审被告）：潍坊泰匠机械有限公司，住所地：潍坊经济开发区友爱路****楼**。 法定代表人：赵志刚，经理。 委托诉讼代理人：毕文红，潍坊潍城鑫源法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：潍坊金辰能源科技有限公司，住所，住所地：潍坊经济开发区泰祥街**苏杭花园**楼910div> 法定代表人：刘建，执行董事。 委托诉讼代理人：尹传亮，山东英拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郎玉平，山东英拓律师事务所律师。 上诉人潍坊泰匠机械有限公司（以下简称泰匠公司）因与被上诉人潍坊金辰能源科技有限公司（以下简称金辰公司）占有排除妨害纠纷一案，不服山东省潍坊市寒亭区人民法院（2019）鲁0703民初1771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人泰匠公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人在被上诉人未获得涉案土地及厂房所有权之前，既取得涉案土地及厂房的租赁使用权，租赁期限为10年，租赁费用已付清（从借款本息中抵扣）。从上诉人与润博公司签订的租赁合同看，租赁面积应为1800平，包含办公室的使用面积。一审法院在没有直接证据的情形下，推定上诉人使用的两间办公室95.95平不包含在1800平之内是错误的。2.被上诉人于2018年6月4日竞拍涉案土地及地上附着物时，明知上诉人和潍坊天辰机械科技有限公司在此承租经营，且租赁费用已经付清，仍参与竞拍取得涉案土地及厂房。3.被上诉人通过竞拍取得涉案土地及附着物的所有权只是一种购买行为，租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。上诉人承租和使用涉案1800平土地及厂房系合法使用，被上诉人无理由要求上诉人腾退，更无资格要求支付房租。4.被上诉人系国有企业，其竞拍的涉案房屋系国有企业的经营性房产。根据省政府关于疫情期间减免房租的精神，租金应予减免。 被上诉人金辰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确；请求驳回上诉，维持原判。 金辰公司向一审法院起诉请求：1.判令泰匠公司立即腾退占用金辰公司的位于潍坊经济开发区友爱路1988号的土地、占用的1800平方米厂房及三楼办公用房；2.判令泰匠公司支付占有1800平方米厂房和95.95平方米办公用房费；3.诉讼费用由泰匠公司承担。 一审法院认定事实：2015年1月23日，潍坊润博机械有限公司（以下简称润博公司）向农行潍城支行借款，润博公司以潍国用（2013）第F036号国有土地使用权为借款提供抵押担保，案外人李志强和王金花提供保证担保。后润博公司等未按约还款，农行潍城支行于2016年9月30日诉至法院。法院于2017年2月24日作出（2016）鲁07民初799号民事判决，判决润博公司偿还农行潍城支行的借款本金及利息，李志强和王金花承担连带清偿责任，农行潍城支行对涉案土地使用权和房产享有优先受偿权。上述判决生效后，润博公司等未履行判决确定的相应义务，案件进入执行程序，法院在人民法院诉讼资产网发布拍卖公告，2018年6月4日和2018年6月5日，金辰公司参与网络司法拍卖，后法院发布《网络司法拍卖成交确认书》，确认潍国用（2010）第F045号土地使用权及地上附着物的买受人为金辰公司，成交价为22956664.5元；潍用用（2013）第F036号土地使用权及其他附着物的买受人为金辰公司，成交价为22468823.3元。2018年6月8日，法院作出（2018）鲁07执恢3-2号执行裁定书，裁定以上土地使用权及土地附着物归金辰公司所有，自裁定送达时起转移，金辰公司可到登记机构办理相关产权过户登记手续。 金辰公司持上述裁定办理了鲁（2018）潍坊市经济区不动产权第0××8号土地使用权证、鲁（2018）潍坊市经济区不动产权第0××9号不动产权证、鲁（2018）潍坊市经济区不动产权第0××1号不动产权证。2019年4月12日，金辰公司向泰匠公司发送通知，要求泰匠公司在限期内与金辰公司协商使用上述土地和房产等事宜，支付占用费等；同年5月7日，金辰公司再次向泰匠公司发送通知，要求泰匠公司在限期内向金辰公司腾退返还上述土地、房屋及其他附着物，并支付占用费。 泰匠公司提交其与润博公司签订的《厂房租赁合同》，称涉案土地和地上附着物是其依法从润博公司承租并使用，且租赁费已付清。该合同主要内容为：租赁面积为1800平方米，租赁期限为10年，自2016年4月1日起至2026年3月31日止，租金为每年100000元，该租金从润博公司于2016年4月1日向泰匠公司泰匠公司借款1000000中扣除。金辰公司认可泰匠公司的租赁事实，但对该合同的真实性不予认可。经金辰公司申请，法院委托潍坊正元土地房地产资产评估事务所对（2018）潍坊市经济区不动产权第0××8号不动产权证项下的三楼西南角一间办公室、第0××9号不动产权证项下厂房的1800平方米房屋的市场租赁价格进行评估，评估结果为：1、潍坊经济区友爱路1988号房屋建筑物一宗，建筑面积1800平方米，自2018年6月8日至2020年1月10日共582天，评估价值为330942.04元（已扣除屋面维修费用）；2、潍坊经济区友爱路1988号房屋建筑物一宗，评估价值0.32元／平方米／天。金辰公司对评估结论的单价无异议，但认为根据泰匠公司与润博公司签订的合同约定，租赁物的维修保养由泰匠公司负责，故认为将维修费用从评估价值中扣除没有依据。双方当事人均对上述评估报告提出书面异议。金辰公司提出：泰匠公司占用的办公楼三楼西南角的一间办公室应计入评估范围，评估其2018年6月8日至2020年1月10日的租金总额及其后的租金单价；现场勘验时，评估机构已对办公室进行勘验，泰匠公司也认可确实由其使用，但评估报告中并无对该办公室的评估意见，要求出具补充评估意见。泰匠公司提出：鉴定单价过高；对租赁面积1800平方米有异议，合同虽然约定为1800平方米，但事实不足1800平方米。针对以上异议内容，潍坊正元土地房地产资产评估事务所出具书面说明，内容为：（一）关于金辰公司提出评估报告中未对办公室出具评估意见的间题，依据泰匠公司与润博公司的厂房租赁合同，租赁面积为1800平方米，办公楼三楼办公室是否包括在内，评估机构无法界定，如办公室不在1800平方米内，则根据潍正评法报（2020）第09号资产评估报告的租金单价，泰匠公司实际占用的办公楼三楼办公室为两间，面积约95.95平方米，租金单价为0.32元／平方米／天，则2018年6月8日至2020年1月10日（共582天）的租金总额为17869.73元；（二）关于泰匠公司提出的问题：（1）关于鉴定单价过高问题，本次评估单价经过对潍坊地区厂房租赁市场进行市场调研、询价工作，对调查结果进行汇总、对比、筛选，选取了潍城、坊子、安丘等地共四处同类型房产的租赁数据后得出的租赁单价，依据为评估基准日的现行市价；（2）关于租赁面积实际不足1800平方米的问题，现场勘查日，金辰公司、泰匠公司、天辰公司委托人一起进行了现场勘察，泰匠公司提出租赁面积不足1800平方米，要求重新确定租赁面积，在我所测量中，天辰公司提出异议，主张租赁面积应依据厂房租赁合同确定，因泰匠公司和天辰公司共同租赁了同一车间的不同区域，如按实际使用面积，对公共区域部分无法确定，金辰公司也主张租赁面积应依据厂房租赁合同确定。因泰匠公司与原产权人及另一承租方天辰公司租赁范围的调整，不影响评估工作，故评估报告出具了租赁单价。双方当事人对评估机构出具的书面异议说明均无异议，但泰匠公司认为评估事务所不清楚涉案租赁合同约定的四至，没有资格对此作出评论。 一审法院认为，本案中，双方当事人对以下三个问题存有争议：一是泰匠公司对涉案土地及土地上的厂房和办公室是否继续享有租赁使用权；二是维修费用是否应从评估价值中扣除；三是租赁合同约定的1800平方米是否包含办公室及办公室的数量。 关于第一个问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，泰匠公司提交的《厂房租赁合同》自2016年4月1日签订，而润博公司已于2015年1月23日将潍国用（2013）第F036号国有土地使用权为向农行潍城支行借款提供抵押担保，并于次日办理了抵押登记，农行潍坊支行在实现抵押权过程中，经法院拍卖程序，本案金辰公司取得涉案土地使用权和房产所有权，即涉案土地使用权和房产所有权发生变动。综上，泰匠公司关于涉案土地使用权和房产拍卖后，其继续享有租赁使用权的辩解，不符合法律规定，不予采信。金辰公司曾向泰匠公司邮寄《关于限期腾退土地、厂房并支付占用费的通知》，从通知内容看，金辰公司多次催告泰匠公司协商土地及房屋等使用事宜，但泰匠公司拒绝与金辰公司签订租赁合同，由此，双方并未达成签订租赁合同的合意。泰匠公司称其已将10年租金1000000元从润博公司所借款项中抵扣，泰匠公司与润博公司之间若因不能继续租赁涉案厂房产生争议，可另行依法主张权利。 关于第二个问题。泰匠公司作为乙方与润博公司签订的《厂房租赁合同》第五条约定：租赁期间，乙方发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的三日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。由此，金辰公司认为租赁物的维修保养由泰匠公司负责，维修费用不应从评估价值中扣除的主张，并不符合合同约定，不予采信。 关于第三个问题。泰匠公司与润博公司签订的《厂房租赁合同》第一条约定：出租厂房坐落在友爱路1988号，租赁建筑物间，面积为1800平方米，厂房类型为砖混加钢结构。由此可知，泰匠公司和润博公司仅就厂房签订租赁合同，且合同中租赁建筑物的间数处并未填写内容，1800平方米应认定为厂房面积，并不包含办公室；结合评估机构出具的书面说明，可以确定泰匠公司尚占用三楼办公室两间，面积约95.95平方米，泰匠公司共占用厂房和办公室面积为1895.95平方米。 综上，泰匠公司无偿占用金辰公司的土地使用权和房产，侵害了金辰公司的权利，应当承担赔偿责任。根据潍坊正元土地房地产资产评估事务所作出的评估报告和书面说明：自2018年6月8日至2020年1月10日共582天，按租金单价为0.32元／平方米／天计算，租赁厂房建筑面积1800平方米，扣除屋面维修费用后的评估价值为330942.04元，办公楼三楼两间办公室面积约95.95平方米的租金总额为17869.73元。现金辰公司要求泰匠公司腾退土地及土地上的厂房和办公室，并支付占有使用费的主张，符合法律规定，予以支持，泰匠公司应向金辰公司支付2018年6月8日至2020年1月10日期间的费用348811.77元（330942.04元＋17869.73元），并自2020年1月11日起，以1895.95平方米，按0.32元／平方米／天计算至实际腾退之日止。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第一项、第二项、第八项，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、潍坊泰匠机械有限公司于判决生效后三十日内向潍坊金辰能源科技有限公司腾退位于潍坊经济开发区××路××号××房××室；二、潍坊泰匠机械有限公司于判决生效后三十日内向潍坊金辰能源科技有限公司支付自2018年6月8日至2020年1月10日期间的占有使用费348811.77元及自2020年1月11日起至实际腾退之日期间的占有使用费（以1895.95平方米为基数，按0.32元／平方米／天计算）。案件受理费4675元、申请费1645元，评估费3300元，由泰匠公司负担。 二审中，上诉人提交：1.山东省发展和改革委员会2020年4月2日发布的《关于印发加快企业项目全面复工达产的若干政策措施及实施细则的通知》，通知明确，进一步加大疫情防控期间房产租金减免政策力度，对承租房屋所有权属于政府机关、事业单位和国有企业的经营性房产的，包括不直接与房屋所有权属单位签订房屋租赁合同而是通过第三方签订租赁合同的租户，免收今年一季度房产租金，减半收取二季度房产租金。2.被上诉人工商登记信息。据此主张被上诉人系国有企业，依据上述通知精神，相应房租应予减免。被上诉人对上述证据的真实性无异议，但辩称上述证据与本案无关联，不适用于本案情形；且上述通知不能作为裁判依据。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实基本一致。 本院认为，被上诉人通过竞拍方式取得涉案土地使用权及地上附着物所有权，并办理了相关产权手续。上诉人继续占有使用涉案场地构成对被上诉人的侵权，被上诉人有权要求上诉人腾空并交付涉案土地及地上附着物。上诉人提交其与润博公司签订的《厂房租赁合同》，主张其对涉案场地享有租赁权，有权继续租赁涉案场地。从该租赁合同签订时间及合同约定租赁期间看，系在润博公司以涉案土地使用权向农行设定贷款抵押之后，上诉人主张的租赁关系不能对抗已登记的抵押权。关于被上诉人实际占有使用场地范围认定，一审已作详尽论述，上诉人虽持异议，主张上述厂房租赁合同包括95.95平方米办公用房，但缺乏证据证实，本院不予采信。2020年5月15日，《最高人民法院〈关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）〉》明确，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。参照《山东省发展和改革委员会〈关于印发加快企业项目全面复工达产的若干政策措施及实施细则的通知〉》精神，上诉人关于要求减免疫情期间占有使用费用的主张，予以支持。上诉人占有使用涉案场地用于经营，2020年1月1日至3月31日期间的占有使用费予以减免，2020年4月1日至6月30日第二季度占有使用费减半。 综上，上诉人潍坊泰匠机械有限公司的上诉部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院〈关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）〉》，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省潍坊市寒亭区人民法院（2019）鲁0703民初1771号民事判决第一项，即“潍坊泰匠机械有限公司于判决生效后三十日内向潍坊金辰能源科技有限公司腾退位于潍坊经济开发区××路××号××房××室”； 二、变更山东省潍坊市寒亭区人民法院（2019）鲁0703民初1771号民事判决第二项为“潍坊泰匠机械有限公司于判决生效后三十日内向潍坊金辰能源科技有限公司支付占有使用费，占有使用费以1895.95平方米为基数，按0.32元/平方米/天计算，2018年6月8日至2019年12月31日期间的占有使用费正常计算，2020年4月1日至6月30日减半计算，2020年7月1日起至实际腾退之日正常计算”； 三、驳回潍坊金辰能源科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4675元、申请费1645元，评估费3300元，由潍坊泰匠机械有限公司负担；二审案件受理费4675元，由潍坊泰匠机械有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  朱 峰 二〇二〇年十一月二十日 书记员  李朋朋