贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8144号上诉人（原审被告）：贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司，住所地贵州省贵安新区白马大道碧桂园贵安**商业街**楼****。法定代表人：黄士冯，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张英、李永婷（实习），贵州瀛黔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢飞，男，1980年2月22日出生，土家族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：杨淑惠，系谢飞妻子。被上诉人(原审第三人)：中国工商银行股份有限公司贵阳花溪支行，，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路**负责人：李**，该支行行长。上诉人贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房开公司）因与被上诉人谢飞、原审第三人中国工商银行股份有限公司贵阳花溪支行（以下简称工商银行贵阳花溪支行）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初11172号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。碧桂园房开公司上诉请求：1、依法撤销原判，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不错误，被上诉人并不享有解除权，且上诉人也不同意解除合同；2、若二审法院判决解除合同，上诉人认为一审法院判决上诉人承担的违约金过高，请求依法调减；3、若二审法院判决解除合同，上诉人认为一审法院判决上诉人承担已付总购房款的资金占用费并无事实和依据，属于重复计算违约金，应该依法改判驳回；4、若二审法院判决解除合同，上诉人认为一审法院判决上诉人退还房屋维修基金，没有事实和法律依据，应依法改判驳回；5、若二审判决解除合同，应判令被上诉人配合办理注销备案登记，注销备案登记系买受人在解除合同后的附随义务，应在解除合同的判决中一并解决。谢飞答辩称，一、原判决认定事实清楚，适用法律正确。1、双方签订的《商品房买卖合同》已于2019年10月20日解除；2、上诉人主张违约金过高理由不成立；3、违约金与逾期退款的利息并不冲突；4、维修基金应由上诉人退还；5、关于上诉人要求被上诉人配合办理注销备案登记手续为新的诉求，不应被支持。二、上诉人提起上诉的申请明显存在故意拖延退还答辩人相关款项的意图。谢飞向一审法院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的《商品房买卖合同》已于2019年10月20日解除；2、被告返还原告已支付款项947781元（购房款929119元、物业维修基金18582元、登记费80元）；3、被告按年利率5.39%的标准向原告支付自原告付款之日起至被告实际将款项返还原告之日止的利息损失（其中，10000元自2017年3月31日起算、287781元自2017年5月28日起算、650000元自2017年11月15日起算）；5.被告支付原告违约金139367.85元（按已付房款的15%计算）；6.本案诉讼费用由被告承担。一审经审理查明：2017年5月28日，原告谢飞与被告碧桂园房开公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为ＢＧＹＧＡ-ＸＹＷ-19Ｈ-1-501）及补充协议。该合同主要约定：一、谢飞向碧桂园房开公司购买其开发的位于贵安新区房屋，建筑面积139.68平方米，套内建筑面积115.47平方米，按套内面积计算单价为8046.41元，房屋总价款929119元，原告应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款279119元，余款650000元以银行按揭贷款方式支付，但未对按揭贷款部分房款的支付时间进行约定；二、买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行；三、出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；四、逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。补充协议第六条约定，逾期交房超过90日之后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起30日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起30日内退还已付房款，并按买受人已付房款的15%向买受人支付违约金。原被告双方在补充协议中约定了各自的通讯送达地址。合同签订当日，原告按约定向被告支付了购房首付款279119元（含合同签订之前于2017年3月31日支付的定金10000元）、房屋维修基金18582元和预告登记费80元。2017年，谢飞为借款人、被告碧桂园房开公司作为保证人与第三人工商银行贵阳花溪支行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定谢飞为购买本案房屋向工商银行贵阳花溪支行贷款650000元，贷款期限25年，借款年利率5.39%，贷款以原告名义划入碧桂园房开公司开立的售房专户内，2017年11月15日，第三人已发放该笔贷款。至2019年6月30日房屋交付期限届满时及其之后的90天内，被告未能向原告交付房屋，亦未取得房屋验收合格备案手续。2019年9月27日，贵州贵安新区管理委员会规划建设局向被告发出通知，以被告开发的碧桂园贵安1号二期星月湾项目未完成竣工验收等手续，不具备交房条件为由，要求被告停止向买受人交房。2019年10月14日，原告按照合同约定的通讯地址以邮寄方式向被告邮寄了解除合同的《律师函》，以被告逾期交房已经超过90日为由，要求解除商品房买卖合同，同时要求被告按合同约定退还房款、维修基金、赔偿违约金、银行贷款利息等，该邮件显示于2019年10月20日他人签收。另查：1、原告对其与第三人借款合同的履行问题，经释明，原告表示要求被告退还全部房款后，自己另行向第三人进行提前还款。2、申请人谢飞于2019年10月31日提出诉讼财产保全申请，要求对被申请人碧桂园房开公司名下价值1210000元的财产采取保全措施。一审法院于2019年11月7日制作（2019）黔0111民初11172号民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押被申请人碧桂园房开公司名下价值1210000元的财产。一审判决认为：原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务，不履行或履行不符合约定的，应当按照合同约定或法律规定承担违约责任。本案中，原告按约定向被告支付房款后，已经履行了买受人支付房款的义务，但被告并未在合同约定的期限内交付符合合同约定条件的房屋，属于逾期交房的违约行为，被告应承担逾期交房的违约责任，原告据此提出解除合同的请求。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原被告双方在《商品房买卖合同》及补充协议中约定“逾期交房超过90日之后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起30日内书面通知出卖人。”原告已在2019年10月14日按照合同约定的送达地址以邮寄的方式，通知被告要求解除合同，原告主张解除合同的时间在双方约定的解除权行使期限内。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，因被告在收到原告的解除通知后并未提出异议，故双方签订的商品房买卖合同已于2019年10月20日（邮件签收之日）解除。关于被告辩称原告逾期付款，则交房时间顺延的意见，因双方在合同中并未对按揭贷款支付的具体时间进行明确约定，且按揭贷款涉及原被告和第三人三方因素，不能认定属于原告逾期付款，故对被告的该辩称意见，不予采纳。关于合同解除后的法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，被告需将向原告收取的房款等费用返还给原告，并按约定承担违约责任。原告支付的房款分自行交纳的首付款和银行按揭贷款两部分。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款之规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。本案已经向第三人送达诉讼材料，但第三人在收到通知后未参加本案诉讼，未提出独立请求，也未另行起诉，且原告也未要求解除借款合同，故仅就本案商品房买卖合同纠纷进行审理。原告通过银行贷款支付给被告的房款，应属于原告支付的房款。按照协议约定，被告应在收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，故被告应退还的房款包含原告通过银行按揭贷款支付部分，即总额为929119元。房屋维修基金18582元、预告登记费80元系由被告收取，应由被告向原告进行返还。若被告收取的维修基金确已交给第三方，被告在向原告退还该房屋维修基金后，可向收取该费用的第三方申请退还。故对被告辩称不退还房屋维修基金的意见，不予采纳。关于原告主张的违约金，因被告不能按期交房的违约行为致使合同解除，必然给原告造成资金占用的利息损失和因房价上涨产生的预期利益损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”和第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，被告应当承担违约金赔偿责任，双方已经明确约定被告逾期交房导致原告解除合同，被告需承担一定数额的违约金（总房款的15%），该违约金属于双方事先约定违约金，可以起到督促当事人履行合同的作用，具有担保债务履行的作用。因此，因被告未履行合同义务，即应按合同约定的标准履行违约金赔付责任。关于被告辩称该违约金过高请求调整的意见。首先，该合同系被告提供的标准合同，违约金标准也是被告拟定，该标准与逾期付款的违约责任对等，不存在有失公平的情况。其次，根据原告已付款为基数，按照原告房贷利率5.39%的标准计算，从2017年3月31日起按1万元的基数计算至2017年5月27日，从2017年5月28日起按照279119为基数计算至2017年11月14日，从2017年11月15日至2019年10月20日期间，按照总房款929119元为基数计算，上述资金产生的利息总额约为105305元。故以上述利息损失为基础，并结合合同的履行情况、被告违约的过错程度以及合同履行后原告可获得的预期利益，并兼具违约金的惩罚性功能等因素考量，原审认定双方约定的违约金标准并不明显过高，对被告辩称违约金过高请求调整的意见，不予支持。因此，原告要求被告按照已付房款的15%的标准赔偿违约金139367.85元的请求，符合双方的约定，且不违法法律规定，予以支持。关于原告主张被告赔偿已付款的利息损失，在合同解除前的利息损失，因前述判决139367.85元违约金已足以弥补该损失，故在支付违约金的情况下，不应再重复计算合同解除前的利息损失，故对原告要求被告支付2020年11月19日之前的利息损失的请求，不予支持。但是在本案中，原告已经向被告送达了解除合同的通知书，合同解除后，被告便无权再继续占用原告资金。按照双方合同的约定，被告应在收到通知书30日内退还已付房款，即被告应退款的最晚时间为2019年11月19日，但被告并未向原告退款的行为违反了合同的约定，该行为属于独立于逾期交房这一违约行为之外的新违约行为，也是一种不诚信的行为。故原审法院认为被告在承担逾期交房违约责任之外，还应承担逾期退款的违约责任，否则将导致被告在收到解除通知书后拒不退款，长期占用原告资金，给原告造成资金占用利息损失，被告也会因自身拖延退款的违约行为而获利，明显有失公允，故根据双方合同的约定，并根据诚实信用原则，酌情判令被告以已付购房款929119元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，向原告支付从2019年11月20日起至实际退还房款之日止的利息损失。对于原告主张房屋维修基金、登记费的利息损失，因被告并非房屋维修基金、登记费的最终收取人，被告并未从中获取利益，故对原告要求被告支付房屋维修基金、登记费产生的利息损失，不予支持。对于原告主张的提前偿还第三人贷款所产生的违约金请求，因原告和第三人之间的借款合同尚在继续履行，提前还款违约金并未实际产生，故对原告的该请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十五条之规定，判决：一、原告谢飞与被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于2017年5月28日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：BGYGA-XYW-19H-1-501）于2019年10月20日解除；二、被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告谢飞已付购房款929119元，并以应返还房款为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，支付从2019年11月20日至实际返还之日止的资金占用利息损失；三、被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告谢飞已付房屋维修基金18582元、登记费80元，共计18662元；四、被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告谢飞违约金139367.85元；五、驳回原告谢飞的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7851元（已减半收取）及保全费5000元，由原告谢飞负担561元，由被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司负担12290元。二审审理中，被上诉人谢飞向本院提交2020年10月14日中国工商银行股份有限公司贵阳花溪支行出具的一份《个人贷款结清证明》，欲证明：被上诉人谢飞已将涉案房屋的银行贷款提前结清；涉案房屋的《贵安商品房预售合同备案登记表》，欲证明：被上诉人于2017年8月19日才完成涉案房屋的合同备案登记手续，双方商品房买卖合同于2017年5月28日签订，银行放贷的条件之一是商品房买卖合同已备案，由此可见银行未在2017年6月30日前放贷是基于上诉人的原因，另在备案登记表中备注栏第2点“房开企业应在30日内提交纸质资料到监管部门备案，备案审核通过后，购房合同生效。”即双方合同生效时间是备案之日即2017年8月19日。上诉人碧桂园房开公司质证意见为：对《个人贷款结清证明》的三性均无异议；不认可《备案登记表》的证明目的。备案登记表打印时间是2017年8月19日，并非房开完成相应的备案是这个时间，备注的第二点也明确了是在“30日内提交纸质资料到监管部门备案，备案审核通过后，购房合同生效”。但在该表中已经说明签约时间是2017年5月28日，故整个备案的时间应当是在其后的30日内，也就是2017年6月28日之内，否则购房合同就无效。因此，办理按揭的延期并非上诉人的原因。本案查明的其余事实与一审判决认定一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。针对上诉人的上诉请求及依据的事实和理由，本案二审争议的焦点为：一、碧桂园房开公司与谢飞签订的《商品房买卖合同》是否应当解除；二、碧桂园房开公司是否应当退还谢飞全部购房款；三、原审判决碧桂园房开公司承担的违约金是否过高；四、碧桂园房开公司是否应当赔偿谢飞已付款资金占用损失以及退还房屋维修基金；五、上诉人主张解除涉案合同后，涉案房屋应当注销合同备案登记，房屋预告登记、预抵押登记等的上诉理由是否应当予以支持。关于争议焦点一。双方在《商品房买卖合同》中约定：出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；出卖人未按约定期限和条件交付房屋的，如逾期超过90日，买受人有权解除合同。经查，碧桂园房开公司未能在合同约定的时间向谢飞交付房屋，逾期交房已超过90日，且至今未能交房，故碧桂园房开公司逾期交房已达到合同约定的解除条件，现谢飞诉请解除双方《商品房买卖合同》符合合同约定，应予支持。尽管上诉人碧桂园房开公司主张，根据《商品房买卖合同》补充协议十二条第三款的约定，因买受人存在违约行为的，出卖人可据实予以延期交付，因被上诉人谢飞逾期交付尾款103日，故碧桂园房开公司可据实延期103日再交付房屋给被上诉人。但该合同补充协议中亦注明尾款的支付方式为银行按揭分期付款，且上诉人未提交证据证明谢飞在办理银行按揭支付尾款的过程中存在违约行为，同时直至本案二审审理期间，上诉人确认涉案房屋仍不具备交付条件，故对碧桂园房开公司的上诉主张，不予支持。一审法院判决确认碧桂园房开公司与谢飞签订的《商品房买卖合同》于2019年10月20日解除，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案中，因碧桂园房开公司与谢飞签订的《商品房买卖合同》解除，已致使工行银行贵阳花溪支行与谢飞、碧桂园房开公司签订《个人购房借款/担保合同》合同目的无法实现，该借款合同符合上述司法解释规定的解除条件，虽然谢飞在本案一审中未诉请解除该借款合同，为避免当事人诉累，本着一次性解决纠纷的原则，工行银行贵阳花溪支行与谢飞、碧桂园房开公司签订《个人购房借款/担保合同》应予一并解除。但在本院二审中，谢飞向本院提交的《个人贷款结清证明》显示，谢飞于2020年10月13日全部结清该笔贷款本息，该《个人购房借款/担保合同》已经实际履行完毕，故碧桂园房开公司应当返还谢飞已付全部购房款929119元。关于争议焦点三。首先，案涉《商品房买卖合同》中，合同双方就逾期交房责任明确约定出卖人逾期交房导致买受人解除合同，出卖人需按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金，本案《商品房买卖合同》解除系因碧桂园房开公司逾期交房的过错导致，碧桂园房开公司应当按约定赔偿谢飞因解除合同遭受的损失。其次，谢飞为支付尾款而向银行支付的贷款利息属于其损失范围，理应由碧桂园房开公司负责赔偿。原审判决结合合同的履行情况、被告违约的过错程度以及合同履行后谢飞可获得的预期利益，并兼具违约金的惩罚性功能等因素考量，认定双方约定的违约金标准并不明显过高，同时未支持谢飞主张的已付款的利息损失，而谢飞对此亦未提起上诉，故原审判决碧桂园房开公司按合同约定的标准赔偿谢飞违约金139367.85元并无不妥。关于焦点四。因碧桂园房开公司未能在合同约定的期限交付房屋，谢飞于2019年10月20日向碧桂园房开公司送达了解除通知，要求解除合同并办理相关退房手续，碧桂园房开公司收到该通知书未提出异议，则双方签订的《商品房买卖合同》于2019年10月20日解除。按照合同约定，碧桂园房开公司应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款。因碧桂园房开公司一直未按照合同约定向谢飞返还购房款，在时间上占用该笔资金，造成资金权利人谢飞使用该资金进行其他经济活动可能取得的收益损失。故碧桂园房开公司应当向谢飞支付已付购房款的资金占用费。上诉人碧桂园房开公司主张违约金和资金占用费属于重复计算违约金。违约金系合同双方对某一项特定合同义务不履行时违约方应付损害赔偿额的约定，而资金占用费为已付购房款的法定孳息。故原审判决碧桂园房开公司支付谢飞已付房款的资金占用费以及违约金并不属于重复计算。房屋维修基金系由上诉人碧桂园房开公司收取，应由上诉人碧桂园房开公司向谢飞进行返还。若碧桂园房开公司收取的维修基金确已交给第三方，碧桂园房开公司在向谢飞退还该房屋维修基金后，可向收取该费用的第三方申请退还。故对上诉人碧桂园房开公司的此项上诉理由，本院不予支持。最后，因《商品房买卖合同》解除，且工商银行贵阳花溪支行亦在《个人贷款结清证明》中注明“我行同意据此办理抵押登记权证编号为的抵押权注销登记。”根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，案涉房屋的房屋预告登记、抵押预告登记应于合同解除后一并涤除，原审第三人工商银行花溪支行应当配合谢飞、碧桂园房开公司完成案涉房屋抵押预告登记涤除手续，谢飞应当协助碧桂园房开公司完成案涉房屋上预告登记注销及《商品房买卖合同》备案登记撤销手续，本院予以确认。综上所述，上诉人碧桂园房开公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初11172号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初11172号民事判决第五项；三、本判决生效之日起十日内，中国工商银行股份有限公司贵阳花溪支行、谢飞配合贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司办理贵安新区房屋的预抵押登记注销手续；四、本判决生效之日起十日内，谢飞协助贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司办理上述房屋的预告登记注销及《商品房买卖合同》（预售合同登记号Y00006597）备案登记撤销手续；五、驳回谢飞的其余诉讼请求。一审案件受理费及保全费，按一审判决执行；二审案件受理费15702元，由上诉人贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  邹爱玲二〇二〇年十一月十日法官助理覃桢榕书记员陈晓琦