云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2301民初4651号原告：楚雄州建华物业管理有限公司，住所地：云南省楚雄市开发区火车站北侧建华天汇财富中心****，统一社会信用代码：91532300678717654X。法定代表人：章宏敏，职务：总经理。委托诉讼代理人：康必德，男，代理权限为特别授权。被告：代君，男，1986年2月16日生，汉族，云南省武定县人，大专文化，公司职工，住云南省楚雄市。原告楚雄州建华物业管理有限公司（以下简称:建华物业）与被告代君物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建华物业的委托诉讼代理人康必德、被告代君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告建华物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付给原告2012年2月1日至2020年6月30日物业管理费7010.8元，2012年2月1日至2020年6月30日生活垃圾处理费808元，共计：7818.8元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系楚雄州建华物业管理有限公司，于2007年12月1日与地产公司签订了《楚雄新雅小区物业服务委托合同》。被告系新雅小区1栋2单元601室的业主，自2012年2月1日起至2020年6月30日止，被告欠缴物业管理费共计7818.8元。期间，原告工作人员多次向被告催收均未果。综上，为维护原告的合法权利，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告代君辩称，一、原告要求我支付2012年2月1日至2020年6月30日建华物业物业管理费、生活垃圾处理费7818.8元费用不实。1.我于2011年4月8日同楚雄州建华物业管理有限公司签署了《楚雄市新雅小区业主手册》；2.我已支付至少2011年3月至2014年3月期间物业管理费、垃圾清运费等要求缴纳的费用；3.2014年后由于原告的不作为和乱作为后，我尽到业主的提醒和告知的义务，基于对原告的信任，给与对方合理时间进行答复、改进服务，但在合理时间内未给予明确的答复且也未改进物业管理服务质量。故我拒绝缴纳2014年后的物业管理服务费。4.物业单位不作为。4.1小区可视楼宇对讲系统从接房至目前，一直处于无法使用状态。4.2根据《新雅小区物业管理的规定》公共管道或设施出现故障，业主应及时向物业服务中心保修，物业公司将派人及时修复，请勿擅自维修，如因此造成公共设施损坏或给他人造成损失，将由责任人负责赔偿的规定。故可视楼宇对讲系统的问题属于物业管理公司该作为又不作为的责任。4.3在2012年装修至2013年装修入住期间，发现单元门锁经常损坏（目前还是损坏状态），单元门只要一损坏，物业管理公司不是选择维修，而是选择打开单元门，致使单元门24小时处于开启状态，楼梯灯损坏，楼层灭火器全部丢失,消防水带丢失，消防栓玻璃破碎。根据物业管理公司的服务情况，我有理由相信消防栓中是否会出水都是问题。4.4由于一楼单元门经常损坏，六楼出入屋顶的门锁一直损坏，及物业管理公司对外来人员管理的松懈，导致楼道内粘满各式各样的小广告，入户门上经常挂有各式各样包括但不限于超市促销广告，商品促销广告，家具促销广告等。期间有住户失窃等情况发生，严重影响住户的安全及居住。4.5在公共区域的危险源不做处理，导致住户不安，包括但不限于堆放与居住无关的超高物件（我的车位在超高物件堆载附近）且占用公共区域，对侵害业主权益，允许改变房屋用途开办公司，占用公共区域搭设违规建筑从事经营活动而未排除、阻止或上报。由于开办检测公司，针对的是大量不特定人员，导致进入小区人员混杂，给住户安全带来不安且占用公共停车位，给住户带来不便，实际占用地下车库三个。4.6门卫值班室监控系统自2013年以来有黑屏不能显示情况发生，期间反应却一直未处理，截止2020年8月31日止显示，物业管理区域内共16个监控探头，仅有8个可以正常使用。在此期间部分住户发生被盗、失窃情况。4.7基于物业管理公司的不作为行为，要求物业管理公司严格遵守《楚雄市新雅小区业主手册》第六章物业的维修养护第三十二条物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。第五章业主的共同利益，第三十六条建设单位应在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于粘贴物业管理规章制度，以及告知全体业主和物业使用人的通知、公告等相关规定。5.原告乱作为。5.1原告管理混乱且霸道，无物业管理费缴纳记录，催费通知显示为2012年2月1日至2019年1月处于拖欠物业管理服务费，实际我已缴纳了三年（2011年至2014年），同物业管理公司反应，物业管理公司回应是由于人员变动，找不到相关记录，按2012年起未缴纳计算。5.2乱收费。5.2.1对车位费进行乱收费，《楚雄市新雅小区业主手册?楚雄新雅小区物业服务协议》第五章物业服务费用第十条2的规定，车辆场地占用费及收取标准：室外停车车位的收费标准：轿车、微型车50元／（位．月），临时停放的车辆场地占用费：轿车、微型车3元／（次．辆）（停放不超过半小时不收费）,停放过夜车辆每次8元／辆（每天凌晨零点后开始计次）(P16)。实际私自收取我停车费用为60月／（位．车），即720元／（年．车）。我提出异议后，物业管理公司以每个车位需加收10元／月的清洁费用给我答复。同时用别的车位也是这样收费、一年多120元也不是什么问题、现在物价上涨等等理由进行心理暗示、道德绑架以作为收费手段。违反了《楚雄市新雅小区业主手册～楚雄新雅小区物业服务协议》第十一章违约责任第三十四条物业服务企业应按照《物管规约》、《物业服务协议》和国家有关规定对小区实行物业服务管理，提供与之相符的物业服务，物业服务企业不得擅自提高各项收费标准，如遇物价上涨或相关能源部门调整价格，物业服务企业有权向业主提出调整各项收费标准，并与业主协商公示价格后执行。5.2.2亲戚车辆临时停放74小时43分钟，收费33元，期间一直停放在我已缴纳费用的专属车位上，我自己车辆未驶入小区内，违反了楚雄市新雅小区业主手册-楚雄新雅小区管理规约第五章物业的使用、管理和维修中第十一条业主对物业专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，前提是不得妨碍其他业主正常使用物业。5.2.3改造公共区域原自行车车棚（改造前不收费）为电动车充电收费车棚。二、由于原告的不作为和乱作为侵害了住户的合法权益。故我希望：1.完善物业服务管理环境及设施，积极履行《楚雄市新雅小区业主手册》中规定应由物业管理公司服务的各项义务，尤其是可视楼宇对讲系统，由于物管公司的不作为和乱作为，致使业主不能获得和缴费义务相对等、匹配服务的权利，同时还以超过保修期，不属于物业管理范围作为不履行义务进行抗辩，致使业主权利受到侵害，要求物业管理公司在合理时间内排除妨害；2．修复单元门及门锁，恢复物业管理服务期间遗失的消防设施及设备，并保证消防设施能正常使用；3.2014年后的物业管理服务费除垃圾清运费外，其余物业服务费根据服务情况进行合理减免，作为物业管理公司因未按《楚雄市新雅小区业主手册》规定要求提供服务，致使缴纳费用与接受服务不对等，不匹配导致侵害业主权利的补偿；4．返还2018年8月7日至2020年12月31日多收的车位费，并给与多收部分车位费的三倍进行补偿。5．返还停放在己缴费车位上临时停放车辆车位费33元，并给与缴纳费用的三倍作为补偿。6．在显著位置公示物业服务费收费标准及服务内容，接受业主监督。7．公示利用公共区域经营的收支情况（包括但不限于固定车位收入、临时车辆停放收入、开办公司相关收入、改造自行车棚为充电车棚的收入），接受业主监督；8．公示经营项目是否使用了不该业主承担的费用（包括但不限于应由相关单位自行承担的水费、电费等）。9．请物业管理公司在合理时间范围内消除安全隐患，排除妨害。10．请物业管理公司认真履行物业管理义务，同时行使相应权利。我们业主在获得对应的物业管理服务后，也一定会认真履行我们业主应尽的义务。不要应验物管行业的行话：物管，物管，除了收钱，其余什么都不管。综上所述，我与物业管理公司的合同纠纷为物业管理公司不履行相应义务导致。请人民法院依法驳回原告的部分不合理请求及行为。原告为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交如下证据：1.《新雅小区小区物业服务委托合同》；2.新雅小区费用收缴台账；3.律师函、催费通知。被告代君针对其辩称，向本院提交如下证据：1.小区公共区域照片；2.车辆场地占用费收据；3.收款收据、2011年-2014年物业费缴费记录；4.交房确认书、住房代缴清单、商品房质量保证书、装修申请表；5.楚雄市新雅小区业主手册。本院认为，原告提供的证据1证实了原告与开发商签订前期物业合同，对双方权利义务进行约定，本院予以采信；证据2证实了被告所欠物业费等各项费用的事实，本院予以采信；证据3证实了原告向被告催要物业管理费的事实，本院予以采信。被告提供的证据1、2能够证实小区物业管理服务存在瑕疵的事实，本院予以采信；证据3能够证实被告交纳物管费的事实，本院予以采信；证据4能够证实被告接房、装修并交纳相关费用的情况，本院予以采信；证据5能够证实原、被告双方建立物业管理服务关系，对双方权利义务进行约定的事实，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2011年3月1日，楚雄州建华房地产开发有限公司委托原告建华物业对其开发承建的新雅小区进行前期物业管理，双方签订了《前期物业管理服务合同》，约定委托期限自2011年3月1日起至小区业主按法定程序成立业主委员会并与物业管理公司签订该小区的委托管理合同生效之日止。物业综合服务费由业主按其拥有物业的产权建筑面积交纳，其中住宅物业管理综合服务费0.8元/月/平方米，轿车、微型车60元/位/月，720元/位/年，其他汽车90元/位/月，1000元/位/年，临时停放的车辆场地占用费：轿车、微型车3元/次/辆（半小时以后开始计时），过夜车辆5元/次/辆。被告代君系新雅小1栋2单元601室房屋业主，其房屋实际建筑面积为115.69平方米。被告入住期间，由于承建商前期在小区建设中的遗留问题，加之后期物业管理不到位，被告就其居住的房屋可视对讲系统、监控、单元门损坏、消防等问题多次向原告建华物业反映，原告安排工作人员进行查看，但问题至今未得到有效解决，小区至今也未成立业主委员会。2011年4月8日，被告交纳2011年3月1日-2012年2月28日止的物业服务费833元、生活垃圾代运费96元；2012年6月4日，被告交纳2012年3月-2013年2月28日的物业服务费及垃圾代运费共计832.9元；2013年7月13日，被告交纳2013年3月-2014年2月28日的物业服务费及垃圾代运费共计833元。自2014年3月1日起至2020年6月30日止，被告代君欠原告物业管理费共计5275元（115.69㎡×0.6元/平方米×76个月），欠垃圾代运费608元（8元/月×76个月）。本院认为，楚雄建华房地产开发有限公司与原告建华物业签订的《前期物业管理服务合同》均是双方在平等、自愿的基础上对新雅小区的物业维修养护、管理及对小区范围内的环境卫生等事项所作的相关约定。原告建华物业在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，被告代君也可以根据《前期物业管理服务合同》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益。被告代君作为新雅小区的业主，应根据《楚雄新雅小区物业服务委托合同》的约定支付相应的物业管理服务费等费用。原告建华物业提供的物业服务存在瑕疵，被告代君不履行交纳物业管理服务费的义务，是对原告违约行为依法行使违约救济权的合法行为，但被告实施履行抗辩权的限度应与原告的违约内容相对应，否则，超出限度部分系违约行为。对原告要求被告支付物业费的诉请，虽然原告建华物业公司提供的物业服务有瑕疵，但鉴于被告实际接受了原告的物业服务，本院酌情适当减少被告应承担的物业服务费，由被告支付应交纳物业费的85%计4484元及垃圾代运费608元。被告关于可视楼宇对讲系统无法使用问题，因涉及开发商质保问题，被告可另行主张。被告关于要求原告返还多收车位费及临时车位费33元，并按三倍补偿的辩解，因被告未提出反诉，被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：由被告代君于本判决生效后十日内支付原告楚雄州建华物业管理有限公司自2014年3月1日起至2020年6月30日止的物业服务费4484元及垃圾代运费608元，合计5092元，款交本院。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告楚雄州建华物业管理有限公司负担9元（已交），由被告代君负担16元（未交，限于本判决生效后十日内一次性付清，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  严艳红二〇二〇年十一月二十三日书记员  孙加有