湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终2427号上诉人（原审被告）：何耀武，男，汉族，1971年12月14日出生，住址：湖北省黄冈市黄州区，被上诉人（原审原告）：湖北万辉投资管理有限公司，住所：黄冈市黄州区东坡大道（遗爱湖边），统一社会信用代码：91421100068435203G。法定代表人：汪澜。委托诉讼代理人：邹贞，湖北文赤壁律师事务所律师，代理权限为一般代理。上诉人何耀武因与被上诉人湖北万辉投资管理有限公司（以下简称“万辉投资公司”）合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2020）鄂1102民初262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何耀武上诉请求：撤销一审判决，并驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，万辉投资公司作为出租方违约在先，万辉投资公司在2019年3月时不给上诉人何耀武经营的酒店充值电费，导致上诉人何耀武经营损失。自2019年4月起，何耀武不应向万辉投资公司支付房屋租金。2、上诉人何耀武向万辉投资公司缴纳了定金，该定金应抵扣房屋租金。3、新冠疫情期间的房租应予减免。万辉投资公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。对于新冠疫情期间，公司内部有规定，可以免除一个月的租金，但这需要上诉人协助履行手续。万辉投资公司向一审法院起诉请求：1、依法解除万辉投资公司与何耀武于2017年3月31日签订的《租赁合同》，并判令何耀武腾退房屋给万辉投资公司；2、判令何耀武向万辉投资公司支付租金共计207506.82元（暂计算至2019年12月31日，最终要求计算至何耀武实际腾退房屋给万辉投资公司之日，详见附表）；3、判令何耀武向万辉投资公司支付违约金51164．83元（计算方法：租赁期间总租金的5％，2017年5月1日起至2022年4月30日止租赁期间总租金为1023296.64元）；4、判令何耀武承担本案诉讼费、执行费等一切费用。一审法院认定事实：2017年3月31日，何耀武与万辉投资公司签订《租赁合同》（合同编号：A2-1-2017-261），租赁万辉投资公司管理的东坡外滩项目A2-1-101至103、120至121、119部分商铺，经营餐饮、美食。《租赁合同》就租赁面积、租赁期限、租金标准、支付日期及逾期支付租金、擅自停业的违约责任进行了明确约定。2018年5月1日至2019年12月31日，何耀武应支付租金255273.32元，何耀武2018年5月1日至2019年12月31日期间已支付租金47766.5元，尚欠租金207506.82元至今未付。由于何耀武长期欠费并擅自停业，依据《租赁合同》的约定，万辉投资公司有权解除合同，何耀武应当依约支付租金，并腾退商铺，但何耀武至今未履行合同义务，严重侵犯了万辉投资公司的合法权益，万辉投资公司多次催要无果，遂具状诉至一审法院。一审法院认为，双方签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律禁止性规定，合同合法有效，双方当事人应当依约履行义务。万辉投资公司依约履行了交付租赁房屋的义务，但何耀武在合同履行过程中，没有全面履行自己的义务，违反了合同的约定，应当承担相应的民事责任。根据《租赁合同》第十六条11．18的关于合同解除的约定，“乙方有下列情形之一，甲方可以解除合同，由乙方承担导致本合同提前终止的违约责任。……所缴纳的定金及保证金不予退还，还需承担按租赁期间总金额5％承担违约金……”，故万辉投资公司请求解除租赁合同及支付下欠租金207506．82元的请求，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……当事人约定的违约金超过百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的……”，万辉投资公司依据合同请求支付5％的违约金51164.83元，没有超过实际下欠租金207506.82元的30％，一审法院予以支持。综上，遂判决：一、解除万辉投资公司与何耀武于2017年3月31日签订的《租赁合同》，限何耀武于判决发生法律效力之日起十五日内腾退该合同所涉的租赁房屋；二、限何耀武于判决发生法律效力之日起十日内向万辉投资公司支付租金207506.82元（截止于2019年12月31日，余下租金计算自2020年1月1日起至退出房屋之日为止）；三、何耀武向万辉投资公司支付违约金51164.83元；本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。另查明，双方签订的租赁合同第五条约定：“何耀武须在签订合同之日向万辉投资公司交付53180元作为合同定金。万辉投资公司交房给何耀武使用之日，该定金自动转为履约保证金（不计利息），该保证金在合同期内不退还何耀武。何耀武在合同期内没有违约行为或虽有违约但已与万辉投资公司协商处理完毕的前提下，保证金在合同终止时退还，如何耀武在合同有效期间有违约行为，万辉投资公司有权将该保证金抵扣违约金；给万辉投资公司造成的损失超过保证金的，何耀武应当赔偿。”合同签订后，何耀武向万辉投资公司支付了上述合同定金。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，何耀武主张万辉投资公司不给何耀武经营的酒店充值电费，万辉投资公司违约在先，故何耀武不应支付下欠租金。首先，何耀武未能提供证据证实其主张的事实。其次，即使存在该事实，何耀武可向万辉投资公司主张赔偿，其拒付租金的理由既无合同依据，亦无法律依据。故本院对何耀武的该项上诉请求不予支持。对于何耀武上诉提出其向万辉投资公司支付了53180元定金，是否应抵扣房租的问题。对此，经本院二审查明，该款何耀武已实际支付。根据双方的合同约定，预付的定金在租赁房屋交付后转为履约保证金，在合同有效期内何耀武有违约行为，万辉投资公司有权将该保证金抵扣违约金。因新冠××疫情影响，合同履行地被采取封闭措施，该情形构成不可抗力。根据公平原则，并结合案件的实际情况，本院酌情免除一个月的房屋租金。综上所述，何耀武的上诉请求部分成立，应予部分支持；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省黄冈市黄州区人民法院（2020）鄂1102民初262号民事判决第一项。即：一、解除湖北万辉投资管理有限公司与何耀武于2017年3月31日签订的《租赁合同》，限何耀武于本判决生效之日起十五日内腾退该合同所涉的租赁房屋。二、变更湖北省黄冈市黄州区人民法院（2020）鄂1102民初262号民事判决第二项为：限何耀武于本判决发生法律效力之日起十五日内向湖北万辉投资管理有限公司支付租金207506.82元（截止于2019年12月31日，余下租金自2020年2月1日起按合同约定的租金标准计算至腾退房屋之日止）。三、变更湖北省黄冈市黄州区人民法院（2020）鄂1102民初262号民事判决第三项为：何耀武于本判决发生法律效力之日起十五日内向湖北万辉投资管理有限公司支付违约金51164.83元（何耀武向湖北万辉投资管理有限公司支付的53180元履约保证金予以抵扣，超出部分可抵扣下欠房屋租金）。四、驳回湖北万辉投资管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5180元，减半收取2590元，由何耀武负担2000元，由湖北万辉投资管理有限公司负担590元。二审案件受理费5180元，由何耀武负担3180元，由湖北万辉投资管理有限公司负担2000元。本判决为终审判决。审判长  樊军审判员  骆骥审判员  张敏二〇二〇年十一月二十三日书记员  刘雄