上海市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪03民终129号上诉人(原审原告)张云龙，男，1946年9月20日出生，汉族，户籍所在地上海市长宁区，住上海市闵行区。委托代理人郁卫龙，上海道朋律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海古北(集团)有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人凌晓洁。委托代理人李春，上海市方达律师事务所律师。委托代理人陶俊，上海市方达律师事务所律师。原审第三人鲁宝琴，女，1947年1月6日出生，汉族，户籍所在地上海市闵行区，住上海市闵行区。原审第三人张晓华，男，1976年2月20日出生，汉族，户籍所在地上海市长宁区，住上海市闵行区。原审第三人张雪梅，女，1973年5月21日出生，汉族，户籍所在地上海市长宁区，住上海市闵行区。原审第三人张俊哲，男，1995年12月9日出生，汉族，户籍所在地上海市长宁区，住上海市闵行区。原审第三人张捷怡，女，2000年11月16日出生，汉族，户籍所在地上海市长宁区，住上海市闵行区。上述原审第三人共同委托代理人张爱华，男，1972年3月30日出生，汉族，户籍所在地上海市长宁区，住上海市闵行区。原审第三人张爱华，男，1972年3月30日出生，汉族，户籍所在地上海市长宁区，住上海市闵行区。上诉人张云龙因房屋拆迁补偿安置合同纠纷一案，不服上海铁路运输法院(2020)沪7101民初314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，上海市长宁区姚虹西路沈陈巷41号甲(以下简称被拆迁房屋)系私房，产权人登记在张云龙名下，产权登记的建筑面积合计为123.6平方米。在册人口7人，即张云龙和原审第三人。2001年9月15日，上海古北(集团)有限公司(以下简称古北公司)经批准取得房屋拆迁许可证对被拆迁房屋所在地块房屋实施拆迁，拆迁期限经批准延长至2004年9月14日。2001年10月23日，古北公司向张云龙发放了私房征求意见书，要求其根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》(以下简称4号令)规定，在两种方案中选择一种。张云龙于同日回复选择第一方案，即放弃房屋所有权，对原房屋估价补偿。拆迁中，上海市长宁区房地产评估所出具了被拆迁房屋的房屋估价书，该估价书载明房屋建筑面积390.60平方米，估价金额人民币(以下币种同)211,632.96元；其他估价金额18,496.84元，合计230,129.80元。同时，该估价书注明，如放弃产权安置公房则补偿价格按上述估价价格结果打六折；以上估价结果仅作为拆迁补偿价格依据。2002年2月1日，张云龙及其子张爱华、张新华共同与古北公司签订安置协议(以下简称安置协议一)，该协议约定的主要内容为：古北公司为甲方，乙方为被拆迁人即张云龙；被拆迁房屋共计建筑面积390.60平方米；乙方安置人口为7人，即张云龙和原审第三人，其中独生子女2人；甲乙双方同意以公房使用权形式分房，房屋性质为产权房；甲方以古北虹苑13楼2号501室、14楼4号301室、8楼2号502室新建房屋安置乙方，计建筑面积257.23平方米，乙方所核定的应分建筑面积240平方米，则乙方超面积17.23平方米享受优惠价/市场价合计价款为29,474元；甲方所换给乙方的新房，一律保留新分房屋产权，但须付清层次结构调整费累计价款为22,970.25元；按本市房屋估价标准估价，乙方原私房补偿应按市建委(87)第426号文的规定，六折计算实际应得补偿款90,190.49元，原私房与核定应分建筑面积相抵，其余面积增加补偿款19,500.43元，共计补偿款109,690.92元；乙方提前在2002年2月10日前迁离原址，甲方付给乙方搬家补助费450元，奖励费28,000元，若乙方在2002年2月10日前搬离原址腾空房屋并将房屋交甲方验收，甲方另向乙方发放速迁费7000元，逾期不予发放；甲方应于2003年8月1日将古北虹苑13楼2号501室(建筑面积73.56平方米)、14楼4号301室(建筑面积73.56平方米)、8楼2号502室(建筑面积110.11平方米)新屋交乙方使用，甲方补偿乙方自行过渡费2100元/月，共计37,800元；甲方补偿乙方电话移机费450元、空调移装费2100元、有线电视移装费990元、热水器移装费600元、大火表拆除费240元、液化气迁移费3000元；根据乙方本协议第四、五、七、九条之规定，甲方应支付乙方137,876.67元。同日，张云龙以家庭经济情况不佳为由提出申请，要求免5517元，张云龙、古北公司签订补充协议，约定古北公司向张云龙补偿5517元(张云龙中套73.56平方米，五楼层次费)。嗣后，张云龙与古北公司签订安置协议(以下简称安置协议二)，落款日期仍为2002年2月1日。比较安置协议一、二约定的条款内容，安置协议二约定的条款较安置协议一有以下改变：按本市房屋估价标准估价，乙方原私房补偿......，六折计算实际应得补偿款84,840.48元，原私房与核定应分建筑面积相抵，其余面积增加补偿款88,729元，共计补偿款173,569.48元；根据乙方本协议第四、五、七、九条之规定，甲方应支付乙方201,755.23元。签约后，张云龙户搬离原址。2002年7月，张云龙领取了古北公司发放的扣除古北虹苑14楼4号301室房屋的合资款52,444.25元后的各类奖励、补贴、过渡等费用合计207,272.23元。张云龙不服，向原审法院提起行政诉讼，请求确认安置协议二无效，同时判决古北公司补偿张云龙税费损失72,934元。原审另查明，被拆迁房屋所在基地的告居民书载明：产权及面积的确认，私房户产权及面积的确认以房屋产权证为依据，不能提供房屋产权证的，以经房管部门认可的有效证明文件为依据；对虹桥镇在99年审批补照部分的面积，考虑到......，对补照部分面积可照顾性的作为安置参考面积(人均核定应分面积不超过建筑面积30平方米)。期房房源(古北虹苑)是在征地过程中，经与闵行区虹桥镇政府商定只安置98年6月30日前为农民身份的居民(“原农民户”)及52年土改时期即居住在该土地上的“世居户”。原农民户、世居户期房安置，安置方式等同于现房安置，即在动迁协商阶段可选择以公房安置送产权形式，以人均30平方米建筑面积计算，其私房补偿按估价标准的60%计算，原私房核定面积超过核定应分面积的部分其私房补偿按照估价标准的100%计算，有地区极差的按有关规定增加安置面积。用闵行区古北虹苑期房安置的，过渡费的标准为每月300元/人，以18个月计算。每户超建筑面积，累计5平方米以内(含5平方米)的，按每平方米1200元计价；每户超建筑面积，累计5平方米以上，10平方米以内(含10平方米)，按每平方米1400元计价；每户超建筑面积，累计10平方米以上，15平方米以内(含15平方米)，按每平方米1600元计价；每户超建筑面积，累计15平方米以上的，按市场价计算。因房屋层次级差收取的结构调整费为，一楼与六楼25元/平方米，二楼与五楼75元/平方米，三楼与四楼125元/平方米。奖期及奖励费用，2001年10月23日-10月26日(酝酿期)、2001年10月27日-11月20日(第一奖期)，奖励标准4000元/人；2001年11月21日-12月5日，奖励标准2000元/人；2001年12月6日-12月20日，奖励标准1000元/人。速迁费，对在酝酿期、第一奖期期限内签约并在签约后10天内搬离原址并将房屋交动迁方验收的动迁居民，再给予奖励速迁费1000元/人。私房拆迁征求意见书载明，第二方案：保留房屋所有权，由拆迁人提供闵行区贵都路345弄的房屋，按照4号令规定，互补差价，与你交换房屋所有权，......互换房屋成本为每平方米建筑面积867元，市场价每平方米建筑面积2000元。原审还查明，2004年6月，张云龙户获安置的古北虹苑13楼2号501室、14楼4号301室、8楼2号502室3套房屋办理了房地产权证，产权分别登记在张云龙及原审第三人名下，房地产权证上登记的建筑面积分别为75.13平方米、75.28平方米、112.11平方米，合计建筑面积为262.52平方米。办理上述3套房屋房地产权证时，登记机关收取了古北公司与张云龙户签订的安置协议(以下简称安置协议三)，该份协议的左上角加盖了“仅作办产证用”的章印。比较安置协议二、三的内容，安置协议三较安置协议二有以下改变：协议载明的被拆迁人和乙方盖章处的签名、盖章均为张云龙、张爱华、张晓华、张雪梅、张俊哲、张捷怡；明确了301室、501室、502室3套房屋的门牌号码、建筑面积(与房地产权证登记的建筑面积一致)及安置对象。原审审理中，张云龙陈述，就核定的应分房屋建筑面积240平方米未曾支付费用。古北虹苑14楼4号301室房屋的不动产权利已由张云龙名下转移至张爱华名下。古北公司陈述，安置协议一、二是古北公司与张云龙户双方先后签订，因时间久远，签订安置协议二的具体原因不详，从协议内容看，可能是上海市长宁区房地产评估所就被拆迁房屋出具的房屋估价书较晚，古北公司在收到该估价书后根据告居民书的规定重新计算了补偿款，因补偿款金额变更而签订了安置协议二。安置协议一、二签订时，3套安置房屋尚为期房，协议所涉的建筑面积为设计面积，门牌号也不详，安置协议三中约定的安置房屋的门牌号码及建筑面积均与房屋交付后的情况相符。从安置协议三的内容看，3套安置房屋建成后的建筑面积大于设计面积5.29平方米，古北公司并未就该部分增加的建筑面积向张云龙户收取增加建筑面积的钱款。原审认为，古北公司依据2001年9月15日取得的房屋拆迁许可证，对被拆迁房屋所在地区进行拆迁，符合法律、法规的规定，且根据上海市房屋土地资源管理局沪房地资拆(2001)第673号《关于贯彻执行〈上海市城市房屋拆迁管理实施细则〉若干意见的通知》(以下简称673号文)，该基地补偿安置方式和标准应适用4号令的规定。拆迁中，张云龙回复放弃房屋所有权，按照4号令规定安置，对原房屋估价补偿。根据4号令的规定，张云龙的上述回复内容即表示张云龙接受古北公司对其户予以公房安置。还根据4号令的规定，由市中心建成区内迁出安排在市区边缘地段安置的，安置的上限标准为新建住房的居住面积人均不得超过12平方米，根据建设单位房屋规格，独生子女安置时可增加2-4平方米，参照673号文关于公房居住面积换算系数，上述人均居住面积按换算系数最高的计算，人均建筑面积为24.72平方米，独生子女增加的建筑面积上限为8.24平方米。根据古北公司发放的私房征求意见书及张云龙回复的内容、告居民书的内容、张云龙称未就核定应安置的240平方米建筑面积支付款项的陈述，原审确认古北公司提供的互换产权房屋坐落闵行区贵都路345弄；张云龙户属于原农民户或世居户，可选择仅安置原农民户或世居户的古北虹苑期房作为安置房屋；安置标准为人均建筑面积30平方米，独生子女人均增加建筑面积15平方米；古北公司以公房安置送安置房屋产权。安置协议一系张云龙、古北公司签订的第一份安置协议，故系双方签订的过程性协议。安置协议三虽然形成时间晚于安置协议二，协议条款内容除安置房屋的门牌号码明确、安置房屋建筑面积大于安置协议二约定的安置房屋建筑面积外，古北公司应支付张云龙户的各类款项及张云龙户应付的超面积款的金额、折抵后古北公司应支付张云龙户的钱款总额均未发生变化，且协议记载的被拆迁人不符合4号令的规定，结合安置协议三加盖的“仅作办产证用”的章印，证明安置协议三仅系为张云龙户办理安置房屋产权之用。张云龙、古北公司双方签订的安置协议二系双方协商一致后的意思表示，根据张云龙的陈述，古北公司将古北虹苑13楼2号501室、14楼4号301室、8楼2号502室3套房屋的产权登记至张云龙及原审第三人名下，已履行了告居民书规定的拆迁人的安置义务，且安置标准高于4号令的规定。根据4号令的规定，选择公房安置，私房补偿按估价标准六折计算，告居民书规定的估价补偿标准，即人均30平方米建筑面积，私房补偿按估价标准的六折计算，原私房核定面积超出核定应分面积部分的，私房补偿按估价标准的100%计算，该计算方式有利于被拆迁人。安置协议二计算的张云龙户的私房补偿款正确。张云龙与古北公司签订安置协议一的时间已超出告居民书规定的奖励期限，安置协议二按最高标准约定奖励费、速迁费，有利于张云龙户。另，张云龙、古北公司签订的补充协议、安置房屋建成后建筑面积超设计建筑面积，张云龙户未支付超设计建筑面积部分的差价款，证明古北公司考虑张云龙户的实际情况，在签订安置协议超告居民书标准补偿安置原告户，且协议业已履行完毕。张云龙诉请安置协议二无效，无相关事实证据和法律依据，不予支持。基于此，张云龙要求古北公司补偿张云龙税费损失之主张，原审亦不予支持。据此，原审遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，于2020年8月25日判决如下：驳回张云龙的诉讼请求。案件受理费人民币80元由张云龙负担。判决后，张云龙不服，向本院提起上诉。上诉人张云龙上诉称，其与被上诉人所签的安置协议二属于拆迁安置协议，所分得的房屋类型应当是动迁房，即使该安置协议约定的“公房安置送产权”也应当是售后公房。但实际上被上诉人把普通商品房安置给上诉人，使上诉人在出售房屋时多缴了税款，造成损失。上诉人从未与被上诉人签订过安置协议三，该协议上乙方的签名及盖章均系伪造。请求撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求。被上诉人古北公司辩称，上诉人与被上诉人先后签署三份安置协议，双方实际履行了安置协议二，该协议合法有效并已履行完毕。双方在协议中从未约定过安置房屋的性质，上诉人认为补偿房屋性质不应为商品房没有依据。上诉人取得安置房屋后二次转让房屋所产生的契税与拆迁补偿无关。安置协议三是履行安置协议二过程中为满足登记机关形式要求而由各方签订的。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人鲁宝琴、张爱华、张晓华、张雪梅、张俊哲、张捷怡的述称意见与上诉人的意见一致。经审理查明，原审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方产生纠纷的主要原因是上诉人认为被上诉人向其提供的安置房源系普通商品房，导致上诉人取得房产证后将房屋过户给其子张爱华时多产生了契税，造成损失。对此，本院认为，安置协议二系双方自主协商签订，协议中并未对安置房源的属性进行约定，国家及本市也从未对普通商品房作为征地补偿安置房的禁止性规定。在双方已实际履行了安置协议二，上诉人已领受和取得安置房屋产权后，现上诉人以转让房屋所产生的契税为由要求确认安置协议二无效，并补偿税费损失，缺乏依据，本院难以支持。至于上诉人提出的被上诉人伪造安置协议三，以合法形式掩盖非法目的等相关意见，缺乏相应证据证明，且安置协议三系为张云龙户办理安置房屋产权之用，双方对履行协议的约定不影响安置协议二本身的效力，故对上诉人的上述异议，本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求和理由缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人张云龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱晓婕审 判 员 陈瑜庭审 判 员 程 黎二〇二〇年十一月二十六日法官助理 史克诚书 记 员 秦姝婷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……