浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初9999号 原告：杭州顺龙无纺科技有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区运河街道兴旺工业城。 法定代表人：范福根，执行董事兼总经理。 委托代理人：沈炳松、俞晨晨，浙江宝简律师事务所律师。 被告：杭州余杭益民食品有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区经济技术开发区五洲路****楼****。 法定代表人：李江浩。 委托代理人：吴海军，上海维盈律师事务所执业律师。 原告杭州顺龙无纺科技有限公司为与被告杭州余杭益民食品有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2020年7月8日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员马超适用普通程序独任审判，并于2020年10月13日第一次公开开庭进行了审理。后因工作变动，本案由审判员刘娟独任审判，并于2020年10月28日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人沈炳松、被告的委托代理人吴海军均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告起诉称，2019年12月30日，原、被告就塘宁路26、27号厂房、土地使用权转让事项签订《厂房、土地转让协议书》。该协议第十条约定“本协议签订后，历时45天未能取得行政主管部门同意转让的审批结果的，本协议失效。”第十一条第1款约定“行政主管部门同意转让，但因政策、行政机关办理手续的进度等非甲、乙方原因造成本协议迟延履行或不能履行的，双方互不承担违约责任。任何一方认为最终能完成过户登记的，应当继续履行；”第3款约定“任何一方有条件履行而拖延或阻碍履行而导致本协议解除的，违约方按4600万元价款的20%支付违约金”。协议签订后，原告依约支付300万元保证金，原、被告即共同到杭州余杭经济技术开发区管委会提交了申请资料，管委会为此组织了会议并指示下一步的拆违要求。2020年5月26日，被告向原告发出《合同解除函》，以《厂房、土地转让协议书》第十条为由通知解除合同，随后退还保证金300万元。原告认为，被告未依约拆违，是造成《厂房、土地转让协议书》未能取得履行进展的原因，责任在于被告。原告有权依据《厂房、土地转让协议书》第十一条要求被告支付违约金并继续履行。特起诉，请求判令：1、确认原、被告签订的《厂房、土地转让协议书》继续有效；2、被告支付违约金920万元；3、被告继续履行《厂房、土地转让协议书》；4、被告承担本案诉讼费（包括保全申请费）。 原告为证明诉称事实，提供并陈述了如下证据材料： 1、厂房、土地转让物议书一份，用于证明原、被告就塘宁路26、27号厂房、土地使用权转让事项约定权利义务的事实。 2、塘宁路26、27号厂房现状照片一份，用于证明被告未拆除违章建筑的事实。 3、合同解除函一份，用于证明被告通知解除《厂房、土地转让协议书》的事实。 4、测绘单位非正式出具的示意图一份，用于证明被告西面地块的违章建筑。 5、谢江生组建的交流群微信聊天记录一份，用于证明余杭经济开发区管委会要求先解决违章再批准转让的事实。 6、EMS邮件查询单一份，用于证明合同解除函到达原告的时间为2020年5月28日的事实。 7、通话录音一份，用于证明被告意图重定交易规则、带违章建筑交付的事实。 8、房屋及交易场地确认书、房产/土地证转接单、关于工业出让用地要求放弃收购并同意转让的报告各一份，用于证明被告与凯达电力建设有限公司的转让不符合土地利用规划的土地使用权的事实。 9、照片一组，用于证明案涉西面地块于2020年9月21日、10月5日拆除违章建筑物的事实。 10、谢江生在交流群中发布的合同解除函和网上电子回单各一份，用于证明原告提交的谢江生微信聊天记录的真实性。 被告答辩称，一、原告的第一项和第三项诉讼请求不成立。理由如下：1、厂房土地转让协议书已经失效。双方签订的协议第四条约定了合同失效的条件，在约定的条件成就后被告已书面通知原告解除了协议，履行了通知义务。所以自原告收到通知时，该协议已失效。2、原告不具备受让标的厂房的主体资格。双方在签订协议时均知道原告首先要取得行政主管部门的审批同意，即要获得受让土地及厂房的主体资格。故协议第十条将原告获得行政主管部门审批同意约定为合同继续有效的条件。而原告至今仍未取得该主体资格，且以后也不能再取得，故其要求协议继续有效并履行没有事实和法律依据。二、被告不同意原告的第二项诉讼请求，原告要求被告支付920万违约金没有事实和合同依据。理由如下：1、按照协议第11.3条的约定只有违约方的违约行为导致协议解除的，守约方才能主张违约金，以解除合同为必要条件。而原告现在既主张协议继续有效，又主张违约金，显然不符合合同的约定。故其主张没有法律依据。2、被告不存在任何的违约行为。协议中未约定被告有拆违的义务。双方约定的条件是未取得行政主管部门同意转让的审批结果合同就失效，并没有约定拆违是该条件的前置条件。事实上，是否同意拆违的决定权在原告，依据合同第一条第二款和第十一条第三款，按照合同第十一条第三款承担违约金的前提是任何一方有条件履行而拖延或阻碍履行，而导致本协议解除的，而本协议现在已经不存在履行的条件，因为原告至今未取得受让的主体资格。3、被告在送达合同解除函之前，从未接到过原告要求被告拆违的通知，也未接到过政府部门在该房屋办理审批中因存在违建而要求被告拆违的通知。4、是否能获得政府部门同意转让的审批结果与拆违之间不存在必然的关系。被告提供的证据能证明在被告未对房屋进行拆违的情况下，第三方依然获得了政府部门同意转让的报告。原告在这里混淆了两个问题，是否获得政府审批通过是对原告主体资格的审批，并不是对房屋及土地符合规划的审批。按照杭州市人民政府关于切实推进节约集约利用土地的实施意见第六条第三款的规定，项目的受让方要符合开发区的产业规划和相关功能的要求。所以在转让之前要有对受让方是否符合开发区的产业规划和相关功能的审批过程，这就是对原告的资格审批，与转让标的没有任何关系。 被告为证明答辩事实，提供并陈述了如下证据材料： 1、关于工业出让用地要求放弃收购并同意转让的报告一份，用于证明第三方已取得政府同意受让标的厂房和土地的报告，原告要求继续履行在事实上已不能，是否拆违与获得政府同意转让之间不存在必然的关系，在被告未对房屋进行拆违的情况下，第三方依然获得了政府部门同意转让的报告。 本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2019年12月30日，原告（乙方、受让方）与被告（甲方、出让方）签订《厂房、土地转让协议书》，约定甲方将位于杭州市余杭区××开发区××路××号××号东西两块厂房及土地使用权转让给乙方，东西两块实际占地范围内证外面积一体转让，由乙方自行向有关部门办理补证手续，如有需要，甲方予以配合。转让价款4600万元，协议签订后2个工作日内支付定金300万元，完成转让审批手续、测绘等为完成过户登记的前期手续并签订用于不动产登记机构备案的《不动产转让合同》后两个工作日内支付2000万元，过户登记后2个工作日内支付余款。为完成过户登记而形成测绘费用的，由甲方承担。西面块厂房涉及建筑红线与实际建筑勘界问题，双方同意按能做证原则测绘，如不能做到，则按规定拆除至可做证范围，拆除费用由甲方承担。转让操作顺序如下：1、签订本协议；2、乙方支付定金；3、双方协同办理为完成不动产过户需要的前置手续；4、双方决算乙方应付款总额并签订用于备案的《不动产转让合同》；5、乙方付款2000万元；6、甲方负责注销抵押权；7、双方协同办理不动产过户手续；8、乙方支付余款。本协议签订后，历时45天仍未能取得行政主管部门同意转让的审批结果的，本协议失效。因过年、行政机关主管人员岗位调整等特殊情况造成进程拖延的，经双方同意，可以顺延前述期限，本协议失效的，甲方于3个工作日内按金额退还定金（扣除需各半承担的前期发生的测绘、拆违等费用后的定金）。任何一方有条件履行而拖延或阻碍履行而导致本协议解除的，违约方按4600万元价款的20%支付违约金并承担前期发生的测绘、拆违等费用。乙方不同意拆除违章建筑、造成测绘不能通过的，视为违约。协议还对双方的其他权利义务做出了约定。后原告向被告支付300万元。 2020年5月26日，原告向被告发出《合同解除函》，称自协议签订至今140余天，双方都向行政主管部门提交了申请，就转让事宜开了多次协调会议，但仍未取得政府主管行政部门同意转让的审批结果，原告至今仍未取得受让交易标的的主体资格，致使合同无法继续履行，故函告原告，双方协议已经失效，自其收到解除函之日起协议对双方不具有约束力。2020年5月28日，原告收到上述函件。2020年5月29日，被告向原告退还300万元。 另查明，2020年5月26日，原告与案外人杭州凯达电力建设有限公司签订《房屋及室外附属物土地使用权转让合同》，就案涉房屋及土地的使用权转让事宜进行约定。双方就此向杭州余杭经济开发区管理委员会报告，杭州余杭经济开发区管理委员会经审核后同意转让。被告与杭州凯达电力有限公司于2020年7月15日签订《房屋及场地交接确认书》，依据双方的转让合同就案涉地块的交接事宜达成一致意见。 本院认为，原、被告就案涉房屋及土地使用权签订转让协议书，标的物部分具有产权登记，双方对该部分转让的约定应属合法有效，对双方均具有约束力。但另有部分证外面积，该部分的转让应认定为无效。双方的协议书约定了协议失效的情形，即协议签订后45天仍未能取得行政主管部门同意转让的审批结果。原告认为，双方一直在协商履行，合同并未解除；被告认为，双方的协议自45天到期后已经失效，其后续亦发送解除函对上述事实予以确认。本院认为，双方的协议签订于2019年12月30日，且并未在45日内取得前述审批结果，该协议自此就已经符合解除条件，被告于2020年5月26日向原告发送解除函，函件自2020年5月28日到达原告处，故双方的《厂房、土地转让协议书》自2020年5月28日起解除。现原告要求确认合同继续有效并履行，依据不足，本院不予支持。根据合同约定，任何一方有条件履行而拖延或阻碍履行而导致本协议解除的，违约方按4600万元价款的20%支付违约金。原告据此主张违约金，但并未提交充分有效的证据证明被告存在上述违约行为，故对其该项诉请，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告杭州顺龙无纺科技有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费317800元，保全费5000元，由原告杭州顺龙无纺科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及并按对方当事人人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  刘娟 二〇二〇年十一月三十日 书记员  徐昕