上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9763号上诉人（原审原告、反诉被告）：潘美容，女，1980年11月27日生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：刘型刚（系潘美容丈夫），男，1977年12月19日生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：李攀，上海明伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周建忠，男，1976年6月25日生，汉族，住福建省浦城县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张志霞，女，1977年4月29日生，汉族，住福建省浦城县。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：范四林，上海市同一律师事务所律师。上诉人潘美容因与被上诉人周建忠、张志霞房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2019）沪0116民初14945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。潘美容上诉请求：撤销一审判决，改判支持潘美容一审中的诉讼请求。事实和理由：2017年5月12日，潘美容与周建忠、张志霞签订《房屋租赁合同》，约定潘美容向周建忠、张志霞承租上海市金山区XX路XX号第一、二、三层（以下简称涉案房屋），租赁期限自2017年7月1日至2033年9月30日止，周建忠、张志霞应于2017年7月1日将涉案房屋交付潘美容。双方约定，承租范围具体以双方交接时认可红线范围的图纸为准。涉案房屋自始处于出租状态，有其他承租人在使用。周建忠、张志霞要在合理期限内去处理好原有的租赁关系，解决好清场工作之后，才能确定最终的实际租赁面积及租金数额。潘美容支付的20万元保证金，就是为了解决周建忠、张志霞与其他承租人解除租赁合同的费用，但周建忠、张志霞并未积极清理原有的租赁合同关系，未积极向潘美容交付房屋，涉案房屋具体的承租面积也无法确定，故潘美容支付首期租金的条件没有成立，而非潘美容拒绝支付租金。签订租赁合同时，周建忠、张志霞未告知涉案房屋已被法院查封的事实，其多次承诺解决法院查封问题，但最终未解决。涉案房屋自签订租赁合同至今，均持续的由案外人占有，周建忠、张志霞已经丧失对涉案房屋的控制权。综上所述，系周建忠、张志霞违约，导致合同未能正常履行，其无权解除租赁合同。退一步讲，一审法院认定的违约金数额过高，在周建忠、张志霞根本不履行合同的前提下，一审法院判令潘美容承担违约金，明显不当。潘美容一审中的诉讼请求，依法应得到支持。被上诉人周建忠、张志霞辩称，不同意潘美容的上诉请求。根据租赁合同约定，首期租金的支付是明确具体的。潘美容虽然主张周建忠、张志霞需要清退原有承租人后才能确定租赁面积，但没有证据证明。潘美容逾期未支付租金，缺乏合理理由。周建忠、张志霞依约有权解除合同，并要求潘美容承担相当于三个月租金的违约金。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。潘美容向一审法院提出诉讼请求：周建忠、张志霞履行《房屋租赁合同》，将上海市金山区XX路XX号第一、二、三层交付潘美容使用。周建忠、张志霞向一审法院提出反诉请求：1.确认《房屋租赁合同》于2019年12月5日解除；2.潘美容支付违约金562,100元。一审法院认定事实：2017年5月12日，由周建忠、张志霞作为甲方，由潘美容作为乙方，双方签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：周建忠、张志霞将自己所有的涉案房屋出租给潘美容，房屋面积共8,800平方米，其中第一层3,100平方米，第二层1,600平方米，第三层4,100平方米，具体以双方交接时认可红线范围的图纸为准；涉案房屋租赁期共十五年加十五个月，自2017年7月1日起至2033年9月30日止，其中免招租期及装修期为十五个月，自2017年7月1日至2018年9月31日止；2033年10月1日至2038年9月31日潘美容有排他性优先租赁权，租金递增比例按每3年10%；周建忠、张志霞免收招租期及装修期的租金，此期间内因潘美容使用涉案房屋所产生的水电等费用由潘美容支付；周建忠、张志霞将于2017年7月1日前将涉案房屋交付潘美容使用；租赁期间，第一年租金为0.7元每平米每天，前三年租金不变，第四年开始每三年租金递增6%，租金按季交付，先付后用；潘美容应在签署租赁合同的当天向周建忠、张志霞支付200,000元作为履约保证金，租赁期满后，如潘美容不再续租且在扣除潘美容因违反租赁合同的约定而应承担的费用后有剩余（若发生），则周建忠、张志霞应将履约保证金如数（不计利息）退还；租赁期间，潘美容逾期30天不支付租金等相关费用的，周建忠、张志霞有权解除合同，收回涉案房屋，同时潘美容应按当年度三个月的租金标准向周建忠、张志霞支付违约金。对于上述约定的内容，双方所持的合同文本表述一致。但《房屋租赁合同》第五条第四款双方所持的合同文本表述不一致。潘美容所持合同文本表述为：“在2017年05月11日签约15日，乙方支付首期租金人民币____元。”周建忠、张志霞所持合同文本表述为：“在2017年05月11日签约15日，乙方支付首期租金伍拾陆万贰仟壹佰元正。”其中“伍拾陆万贰仟壹佰元正”为周建忠事后填写。2017年5月12日，潘美容根据周建忠、张志霞的要求通过案外人阳某的银行账户向案外人周某转账支付200,000元作为履约保证金。除履约保证金外，潘美容未向周建忠、张志霞支付过其他款项。周建忠、张志霞也未向潘美容交付涉案房屋。潘美容于2019年12月5日收到反诉状。一审法院认为，潘美容与周建忠、张志霞签订《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律强制性、效力性规定，应为合法、有效，对当事人具有法律约束力。本案的争议焦点为：潘美容与周建忠、张志霞哪一方为违约方。潘美容认为，《房屋租赁合同》第五条第四款后半句“乙方支付首期租金人民币”后面是空白，这表明双方并未就首期租金的支付达成合意，《房屋租赁合同》第五条第四款不成立。事实上，周建忠、张志霞对潘美容夫妇还负有债务，双方约定以债权抵扣租金，潘美容无需支付首期租金。因此，按照《房屋租赁合同》的约定，周建忠、张志霞应先交付涉案房屋，周建忠、张志霞未按约交付涉案房屋，周建忠、张志霞构成违约。周建忠、张志霞认为，首期租金是一个季度的租金，是一个定数，是否填写不影响该条款的成立。因此，按照《房屋租赁合同》的约定，潘美容应于签约之日起15日内支付首期租金，潘美容至今未支付首期租金，潘美容违约在先，周建忠、张志霞交付房屋的义务在后，周建忠、张志霞未交付房屋不构成违约。一审法院认为，《房屋租赁合同》约定的第一年的租金标准为0.7元每平方米每天，支付方式为按季支付、先付后用，涉案房屋面积为8,800平方米，免租期为2017年7月1日至2018年9月31日，首期租金即是2018年10月至12月这一季度的租金，这一季度的租金是一个定数，算式为：8,800平方米×0.7元×（365天÷4）＝562,100元。《房屋租赁合同》第五条第四款后半句未填写首期租金的金额，不影响该条款的成立。该条款的前半句有笔误，根据文义和合同中与之相关联的其他条款，《房屋租赁合同》第五条第四款应当解释为：在2017年5月12日签约后的15日内，乙方支付首期租金人民币562,100元。根据《房屋租赁合同》的约定，潘美容应在2017年5月27日前支付首期租金，周建忠、张志霞应在2017年7月1日交付涉案房屋。潘美容履行付款义务在前，周建忠、张志霞履行交房义务在后，潘美容至今未支付首期房租，潘美容也未提供证据证明首期租金以债权抵冲，因此潘美容违约在先，周建忠、张志霞未交付房屋不构成违约。潘美容逾期支付首期租金已超过30天，故对于周建忠、张志霞主张双方之间签订的《房屋租赁合同》于潘美容收到反诉状之日即2019年12月5日解除，以及主张潘美容支付三个月租金562,100元作为违约金的诉讼请求，予以支持。潘美容已经支付的保证金200,000元应冲抵违约金。对于潘美容主张周建忠、张志霞继续履行《房屋租赁合同》，将涉案房屋交付潘美容使用的诉讼请求，不予支持。一审法院审理后于2020年7月11日作出判决：一、潘美容与周建忠、张志霞签订的《房屋租赁合同》于2019年12月5日解除；二、潘美容应支付周建忠、张志霞违约金562,100元，潘美容以保证金200,000元冲抵后，还应支付违约金362,100元，此款于判决生效之日起十日内付清；三、驳回潘美容的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计25元，由潘美容负担；反诉案件受理费减半收取4,710元，由潘美容负担。二审中，潘美容提供证据如下：1.潘美容丈夫刘型刚与周建忠于2019年5月的微信聊天记录打印件一组，以证明周建忠、张志霞另行出租涉案房屋，且涉案房屋一直未完全清空；2.照片打印件五张，以证明涉案房屋中的部分仍由案外人使用；3.工商登记网站截图打印件五张，以证明XX路XX号商户注册登记情况，多处、多时间段与涉案房屋租赁合同重合；4.工商备案资料八张，以证明工商登记备案的涉案房屋关联租赁合同及面积；5.照片及微信聊天记录打印件各一份，用以证明2019年涉案房屋使用情况及双方交涉情况。被上诉人周建忠、张志霞质证称，对证据1，微信聊天记录中系周建忠的声音，但不能证明潘美容的证明目的；对证据2，真实性无异议，但仅是涉案房屋部分部位的现状，不能证明潘美容的主张；对证据3，除上海XX有限公司及上海XX公司外，其余商户只是一个注册地址，从未占用涉案房屋；对证据4，真实性无异议，但不能证明潘美容的主张；对证据5，对照片的真实性不认可，对微信聊天记录，系潘美容误解，周建忠、张志霞未对涉案房屋进行出租。本院认为，对证据1，周建忠、张志霞对周建忠的语音予以确认，本院对该份证据予以确认。对证据2，3，4，双方对其真实性均无异议，本院予以认定；对证据5，周建忠、张志霞对其真实性不确认，潘美容也无其他证据予以佐证，故对其真实性不予认定。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于上诉人是否存在逾期未支付租金的行为及被上诉人是否有权解除合同。上诉人辩称首期租金支付条件未成就，故其无需支付首期租金。房屋租赁合同第二条第2款明确约定租金面积8,800平方米，具体以双方交接时认可红线范围的图纸为准。上诉人称签订合同时，被上诉人有租客未清空，租赁面积以被上诉人实际清空的面积为准。但一则，上诉人主张的以实际清空面积作为租赁面积的主张，与合同约定内容并不相符；二则，根据上诉人的陈述，签订租赁合同时，租赁物部分已清空，部分仍有承租人占用。但在合同约定的租赁物交付期限届至时，上诉人并未要求被上诉人办理交接手续，也未要求被上诉人按照已清空的实际面积交付租赁物，上诉人的主张与其实际履行行为亦不相符。故综合上述两点分析，本院认为，签订租赁合同时，租赁面积是明确具体的，不存在租赁面积不确定而导致首期租金无法确定的情形。即便上诉人持有的租赁合同中未明确记载首期租金的数额，但租赁面积及租金的计算标准合同已做明确约定，故首期租金的数额是可以确定的，上诉人应按约支付。上诉人虽辩称签订租赁合同后发现涉案房屋存在被人民法院查封的情形。但上诉人提供的证据并不足以证明其就此提出异议，并向被上诉人明确表示以此为由暂停支付租金。故本院认为，上诉人逾期未支付首期租金，不存在合理抗辩，上诉人之违约行为明显。被上诉人主张签订租赁合同时涉案房屋已清空，不存在部分租赁物被其他承租人占用的情形。被上诉人还陈述，自合同约定的支付首期租金日2017年5月27日至合同约定的交房日2017年7月1日之间，被上诉人未向上诉人催讨过租金。被上诉人解释称系涉案房屋未交付，故未催讨租金。本院认为，根据合同约定，上诉人负有先履行支付首期租金之义务，涉案房屋是否已交付，并不能阻却被上诉人要求上诉人支付首期租金，被上诉人的上述解释，缺乏合理性，本院不予采信。被上诉人未能对此作出其他合理解释，也未向上诉人明确表示不支付首期租金则不交付涉案房屋。加之被上诉人也未提供证据证明其全部清空租赁物的事实存在。综合上述因素，故本院认为，上诉人关于截至2017年7月1日被上诉人未全部清空涉案房屋，被上诉人也不能按期交房的陈述，具有高度的盖然性。由此，本院认为，被上诉人亦存在逾期不能交付租赁物的违约行为。自租赁合同签订至上诉人向一审法院提起诉讼已逾两年。在此期间，并无证据证明双方要求继续履行合同。二审中，双方均认可在此期间，协商过解除租赁合同并退还20万定金事宜，但最终并未达成一致。从实际履行行为看，双方当事人均放任合同未继续履行之状态持续，且双方均存在足以导致合同解除的违约行为。现被上诉人要求确认合同解除，于法不悖，本院予以支持。上诉人要求继续履行租赁合同并交付涉案房屋的请求，本院予以驳回。关于被上诉人反诉主张的合同解除违约金。因双方均存在足以导致合同无法继续履行之违约行为，故被上诉人要求上诉人赔偿解约违约金的诉讼请求，于法相悖，本院予以驳回。基于房屋租赁合同已确认解除，且不存在被上诉人可没收履约保证金的情形。故被上诉人应返还上诉人履约保证金20万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下:一、维持上海市金山区人民法院（2019）沪0116民初14945号民事判决第一、第三项；二、撤销上海市金山区人民法院（2019）沪0116民初14945号民事判决第二项；三、驳回周建忠、张志霞要求潘美容支付违约金562,100元的反诉请求；四、周建忠、张志霞于本判决生效之日起十日内退还潘美容履约保证金200,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费25元，由潘美容负担；反诉案件受理费4,710元，由潘美容负担2,355元，由周建忠、张志霞负担2,355元。二审案件受理费6,731.5元，由潘美容负担2,235元，由周建忠、张志霞负担4,496.5元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年十一月十三日书记员 许 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。三、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。四、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……