江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初3170号 原告：唐金霞，男，汉族，1968年12月11日出生，住安徽省庐江县。 委托诉讼代理人：钱辉，太仓市城厢法律服务所法律工作者。 被告：叶苏，男，汉族，1988年2月22日出生，住江苏省太仓市。 第三人：郭旺祖，男，汉族，1967年3月3日出生，住山东省夏津县。 原告唐金霞与被告叶苏房屋租赁合同纠纷一案，本院在2020年6月3日立案后，依法适用简易程序在2020年7月15日公开开庭进行了审理。由于郭旺祖与本案具有利害关系，本院在2020年8月26日追加郭旺祖为第三人。本院依法适用简易程序，在2020年9月18日、2020年11月6日公开开庭审理了本案。原告唐金霞的委托诉讼代理人钱辉，被告叶苏以及证人周某,4、赵某,4到庭参加诉讼，第三人郭旺祖经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告唐金霞向本院提出诉讼请求：1.确认原告唐金霞与被告叶苏之间的《房屋租赁合同》在2020年6月3日解除；2.被告叶苏返还原告唐金霞押金5万元；3.被告叶苏赔偿原告唐金霞装修损失140万元。事实和理由：2018年5月20日，第三人郭旺祖与被告叶苏签订《房屋租赁合同》一份，约定被告叶苏将太仓市滨河东路80号301室内约700平方米房屋出租给第三人郭旺祖，用于经营太仓市高新区金色海岸洗浴中心。2019年1月25日，征得被告叶苏同意后，第三人郭旺祖将合同权利和义务概括转让给原告唐金霞。2019年6月20日，太仓市公安消防大队以太仓市高新区金色海岸洗浴中心未落实消防设施（消防管道无水）为由，对该洗浴中心罚款4万元，并责令停业。此后，原告唐金霞多次与被告叶苏沟通，被告叶苏也多次答应落实租赁房屋的消防设施，但是至今未果。因此，原告唐金霞提起诉讼，请求确认双方之间的《房屋租赁合同》在2020年6月3日解除，并请求被告叶苏返还押金5万元。 关于租赁房屋内的装修价值，原告唐金霞提出评估申请，法院委托江苏先河房地产资产评估测绘造价咨询有限公司（以下简称先河公司）进行了评估，先河公司的评估意见是140.11万元。被告叶苏的违约行为给原告唐金霞造成装修损失，故原告唐金霞请求被告叶苏赔偿装修损失140万元。 被告叶苏辩称：1.根据《房屋租赁合同》约定，原告唐金霞应在2020年1月1日前支付2020年度的房屋租金15万元。但是，原告唐金霞逾期支付租金超过30日，答辩人叶苏有权解除《房屋租赁合同》。因此，双方之间的《房屋租赁合同》已在2020年2月1日自动解除。2.根据《房屋租赁合同》约定，原告唐金霞存在逾期支付租金的违约行为，答辩人叶苏有权按照当年度全部租金的30%向原告唐金霞收取违约金。《房屋租赁合同》解除之后，原告唐金霞至今占用租赁房屋，其还应支付答辩人叶苏房屋占有使用费。因此，答辩人叶苏不同意返还原告唐金霞押金5万元。3.涉案房屋的消防管道确实没有水，但是消防管道供水的责任单位是华源上海城的物业服务企业，答辩人叶苏自己没有能力向消防管道供水。第三人郭旺祖将《房屋租赁合同》的权利和义务转让给原告唐金霞，太仓市高新区金色海岸洗浴中心因消防管道无水被责令停产停业后，遭受装修损失的是第三人郭旺祖，而不是原告唐金霞。因此，答辩人叶苏不同意赔偿原告唐金霞装修损失。 第三人郭旺祖未作陈述。 本院经审查认定以下事实：2017年1月4日，凌云伟、于小清取得太仓市滨河东路80号301室商业性房屋的所有权，该套房屋的建筑面积是2273.04平方米。2019年1月4日，凌云伟、于小清将该套房屋转让给王平、白成勇。 2018年5月20日，被告叶苏（合同中甲方）与第三人郭旺祖（合同中乙方）签订《房屋租赁合同（附件：应付租金明细表）》一份，约定：甲方将太仓市滨河东路80号301室内约700平方米房屋出租给乙方，用于开设洗浴中心；租赁期限是七年，自2019年1月1日至2025年12月31日；乙方应当在合同签订之日支付甲方首期租金15万元，并支付甲方押金5万元，合计20万元；后续租金每年支付一次，先付后租，每年15万元，第六、七年租金是每年16万元，乙方应当提前一个月支付租金；乙方同意支付甲方租赁房屋押金5万元，以保证乙方合同期满结清所欠租金及其他费用，合同期满后，在乙方结清所欠租金及合同约定的其他费用后，甲方将押金无息退还给乙方；房屋的消防设施以交房时为准，乙方使用房屋如需进行消防验收的，由乙方负责并承担费用，乙方使用房屋期间应当严格遵守消防条例的规定；需经甲方同意，不违背原合同的情况下，乙方有权转租；租赁期内，乙方拖欠租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋及附属设施。应付租金明细表载明：2019年度租金15万元的支付日期是合同签订之日，2020年度租金15万元的支付日期是2019年12月1日。该合同签订后，第三人郭旺祖支付被告叶苏2019年度租金15万元、租房押金5万元，合计20万元。 2018年5月17日，第三人郭旺祖以上述租赁房屋作为经营场所，登记设立太仓市高新区金色海岸洗浴中心。此后，第三人郭旺祖即对租赁房屋进行装修，但是事先未将装修方案报消防主管部门审查批准。 2019年1月25日，征得被告叶苏同意之后，第三人郭旺祖将《房屋租赁合同》中的权利和义务概括转让给原告唐金霞。2019年2月19日，原告唐金霞又以上述租赁房屋作为经营场所，登记设立太仓市高新区金色海岸洗浴中心。 2019年3月11日，太仓市公安消防大队对太仓市高新区金色海岸洗浴中心监督检查时，发现该洗浴中心存在未经消防安全检查擅自营业的违法行为。2019年5月31日，太仓市公安消防大队对太仓市高新区金色海岸洗浴中心作出责令停产停业、罚款4万元的行政处罚决定。 2020年6月3日，原告唐金霞向本院提起诉讼，主张解除双方之间的《房屋租赁合同》。本院向被告叶苏邮寄送达诉状副本、开庭传票等诉讼材料，被告叶苏在2020年6月12日签收。诉讼中，原告唐金霞申请对租赁房屋内的装修价值进行评估，本院依法委托先河公司进行评估。2020年9月28日，先河公司出具《房地产估价报告》，认为租赁房屋的装修价值（含室内固定装修与附属设施）是140.11万元。为此，原告唐金霞支付先河公司评估费12850元。 上述事实，由原告唐金霞提供的《房屋租赁合同》、《房地产估价报告》、营业执照、押金收据、评估费发票，本院调取的《消防监督检查记录》、《行政处罚决定书》、《不动产登记簿查询记录》以及原、被告当庭陈述等证据证实。 本院认为：被告叶苏与第三人郭旺祖签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方具有法律约束力。经被告叶苏同意，第三人郭旺祖将自己在合同中的权利和义务一并转让给原告唐金霞，故原告唐金霞可以行使第三人郭旺祖的合同权利，并应当履行第三人郭旺祖的合同义务。 第三人郭旺祖在2019年1月25日将合同权利和义务概括转让给原告唐金霞之后，原告唐金霞未按约定在2019年12月1日支付被告叶苏2020年度租金。此时，被告叶苏确实有权根据《房屋租赁合同》约定主张解除合同。但是，被告叶苏未在2020年2月1日行使合同解除权，故被告叶苏主张《房屋租赁合同》在2020年2月1日自动解除的答辩意见，本院不予采纳。本案中，原告唐金霞通过诉讼途径主张《房屋租赁合同》已在2020年6月3日解除，但是被告叶苏是在2020年6月12日收到本院邮寄的诉讼材料，知道原告唐金霞主张解除《房屋租赁合同》。事实上，被告叶苏也希望解除双方之间的《房屋租赁合同》。因此，本院认定《房屋租赁合同》在2020年6月12日解除。庭审中，原告唐金霞拒绝返还租赁房屋，被告叶苏亦不要求返还租赁房屋，故对租赁房屋的返还事项，本案不予理涉，双方可以自行办理交接手续。 原告唐金霞请求被告叶苏返还押金5万元，但是其尚未结清被告叶苏2020年1月1日以来的租金与房屋占有使用费，故被告叶苏拒绝返还原告唐金霞押金5万元具有合同依据。因此，原告唐金霞请求被告叶苏返还押金5万元的诉讼请求，本院不予支持。 原告唐金霞承租涉案商业性房屋用于开设浴室，但是被告叶苏交付的涉案房屋的消防管道无水，导致双方之间的《房屋租赁合同》解除。被告叶苏的违约行为致承租人遭受装修损失，其应当赔偿因违约所造成的装修损失。第三人郭旺祖在实施装修前负有注意和申报义务，其事先未将装修设计方案报主管部门审查批准即组织施工，因此被消防部门责令停产停业、罚款。虽然因被告叶苏的原因导致《房屋租赁合同》解除，但是承租人对装修投入属于自行扩大损失，应当由承租人承担主要部分。原告唐金霞受让第三人郭旺祖的合同权利之后，其有权向被告叶苏主张装修损失。根据先河公司评估的装修价值140.11万元，本院认定被告叶苏赔偿原告唐金霞35%装修损失即490385元。 依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款之规定，判决如下： 一、原告唐金霞与被告叶苏之间的《房屋租赁合同》在2020年6月12日解除； 二、被告叶苏在本判决生效后十日内赔偿唐金霞装修损失490385元； 三、驳回原告唐金霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17930元，减半收取计8965元，评估费12850元，合计21815元，由原告唐金霞承担12949元，被告叶苏承担8866元。原告唐金霞已预交案件受理费（本院不再退还），并向第三方交纳评估费，故被告叶苏在本判决生效后十日内一并支付原告唐金霞8866元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本一份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  郭玉昆 二〇二〇年十一月十二日  书记员  邵 诚