湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0503民初1783号原告：刘传斌，男，1971年1月11日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区,原告：向玉珍，女，1970年10月24日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区,委托诉讼代理人：杨定德，湖北至成律师事务所律师。委托诉讼代理人：石秋生，湖北至成律师事务所律师。被告：宜昌市城市建设投资开发有限公司，住所地湖北省宜昌市沿江大道**。统一社会信用代码914205007446320786。法定代表人：胡杰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：夏春华，湖北诚业律师事务所律师。原告刘传斌、向玉珍与被告宜昌市城市建设投资开发有限公司（以下简称“城投公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告刘传斌、向玉珍的委托诉讼代理人石秋生，被告城投公司的委托诉讼代理人夏春华均到庭参加了诉讼。现已审理终结。刘传斌、向玉珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付延期办证违约金5933元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月23日，原告与城投公司签订一份《宜昌市安置房买卖合同》（以下简称合同），合同约定：由原告购买城投公司建设的东辰心语小区住房一套（拆迁安置房），建筑面积94.99平方米，房屋总价437667元。合同签订后，原告按照合同约定付清了全部房款。城投公司于2016年12月29日将约定房屋交付原告使用。按照合同第20条约定，城投公司应于房屋交付后一年内将办理房屋所有权的相关资料递交不动产登记部门并办理完毕房屋所有权转移登记，但城投公司迟至2018年12月20日才为原告办理不动产转移登记，被告的行为违反了合同约定，损害了原告利益，依据合同第二十条的约定，被告应向原告支付违约金5933元（500元/月÷30天/月×356天）。城投公司辩称，1.原告与城投公司双方通过补充协议已经对办证义务和违约责任进行了重新约定；原告没有按约定时间递交办证材料、支付房款致使城投公司办证迟延；原告根本没有产生实际损失，依法应当驳回原告的诉讼请求。2.核税及办证时间不是城投公司能够掌握的，即使要计算违约金，也应将核税时间至房产证登记这段时间扣除。3.双方在签订合同时，被告已将房屋税费的计算方式与依据予以公式，由于原告自身的原因，导致房屋税费未缴纳齐全，无法办理房屋产权证，至2018年10月9日原告才将房屋税费补缴齐全，因此，被告不应承担2018年10月9日之前的延期办证违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月12日，伍家岗区房屋征收与补偿办公室（以下简称“区征收办”）（甲方）与刘传斌、向玉珍（乙方）签订了《房屋征收补偿协议》，该协议约定：乙方房屋位于伍家岗区××路××号，实际建筑面积48.78㎡，补偿款合计320424元，代扣房改款6151元，余款314273元；乙方选择的补偿方式为【产权调换】；乙方应在签订本协议后7日内搬家腾房交付甲方拆除，并将房屋产权证书及土地使用权证原件交甲方办理注销手续。2016年12月23日，城投公司（出卖人）与刘传斌、向玉珍（买受人）签订了《宜昌市安置房买卖合同》，该合同约定：“出卖的安置房为东辰心语E5号楼1单元15层011504号房，约定建筑面积94.99平方米，总房款为437667元。第六条：出卖人不再向买受人收取该安置房房价款外的费用，办证费用除外。出卖人代办房屋权属证书的，应由买受人承担的房屋专项维修资金及税、费，买卖双方约定由出卖人代收，并委托出卖人代为交纳，据实结算。第七条：买受人采取一次性付款，首付款为437667元，具体付款方式及期限的约定见附件四。第十一条：出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该安置房。第二十条：（二）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该安置房的房屋所有权转移登记。（三）因出卖人的原因造成买受人在该安置房交付后90日内（缴纳房屋交易税费的时间不计算在内）不能办理房屋所有权转移登记的，双方同意按下列第2项处理。2.出卖人于房屋交付后一年内将办理房屋所有权的相关资料递交至不动产登记部门并办理完毕房屋所有权转移登记，合同继续履行，逾期出卖人按500元/月的标准赔付给买受人。（四）因买受人的原因未能在约定期限内完成安置房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。第二十九条：补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。补充协议的附件十一约定：一、对合同第二十条关于房屋登记作如下补充约定：3.买受人承担不动产登记的主要办证义务，出卖人仅承担提供不动产权办理需由开发商提供的资料的协助办证义务。4.出卖人可根据实际情况分批次协助办理不动产证。因同批次中其他买受人延迟递交资料等原因导致办证延期的，买受人可以将已委托的办证资料收回自行办理，出卖人不承担延期办理责任。2016年12月23日，城投公司向刘传斌、向玉珍开具了安置房税价合计为437561元的湖北增值税普通发票,备注“确权面积94.97㎡,确权总价437561元”。同日，城投公司向刘传斌、向玉珍开具了金额为12443元的办证费收据，12月29日城投物业服务公司出具了金额为1709元的物业费湖北增值税普通发票。庭审中，双方确认交房时间为2016年12月29日。2018年10月9日，城投公司通知刘传斌、向玉珍补缴办证费4000元。另查明，2018年8月8日，区征收办将包含有涉及本案的补偿款支付给了城投公司（城投公司提交有《代扣明细表》佐证）。城投公司于2018年11月16日将案涉安置房户资料交给税务局核税，12月17日缴清税款。本案位于东艳路1号24栋1单元1504室于2018年12月20日登记至刘传斌、向玉珍名下。最后查明，据区征收办工作人员介绍，通常情况，在区征收办与被拆迁户签订《房屋征收补偿协议》之时，被拆迁户将其被征收房屋的土地证及房产证原件交给区征收办，并由区征收办的工作人员专门负责办理被拆迁房屋的注销清册，办理完毕后由区征收办统一保管，随后统一交给城投公司。本院认为，本案所争议的焦点为：逾期办证违约金的认定问题。城投公司关于逾期办证的抗辩理由主要为：由于刘传斌、向玉珍方的迟延付款、迟延递交相关办证材料才导致其取证时间的迟延。根据审理查明：1.区征收办与刘传斌、向玉珍签订的《房屋征收补偿协议》约定：“补偿款合计320424元，代扣房改款6151元，余款314273元，乙方选择的补偿方式为产权调换”,《房屋征收补偿协议》里面约定的产权调换的房屋即本案《宜昌市安置房买卖合同》约定的交易房屋，即安置房建设单位即为城投公司。结合城投公司向刘传斌、向玉珍开具了购房款发票的事实，可以认定城投公司与区征收办存在委托收款关系，补偿款未经被拆迁人之手，而由城投公司委托区征收办统一收取，即从被征收对象的拆迁补偿款中直接代扣。至于区征收办何时将代扣的房款支付给城投公司属于城投公司与区征收办之间的委托法律关系范畴，安置房购买人及被征收对象刘传斌、向玉珍既无权安排指令区征收办何时向城投公司结算代扣的购房款，也无从知晓区征收办何时与城投公司结算代扣的购房款。2.刘传斌、向玉珍与城投公司签订的《宜昌市安置房买卖合同》约定购房款采取贷款方式付款，城投公司于2016年12月23日向刘传斌、向玉珍开具了安置房购房款的湖北增值税普通发票，同日城投公司向刘传斌、向玉珍开具了涉案安置房的办证费收据，刘传斌、向玉珍亦向城投物业公司支付了物业费，随即交付了房屋。城投公司以实际履行行为认可了与区征收办的委托收款法律关系，至于区征收办与城投公司是否结算、何时结算，不能对抗本案中的被征收对象及安置房购买人刘传斌、向玉珍。3.办证资料中的一项重要资料——注销清册，由区征收办统一办理、保管，并由区征收办与城投公司直接交接。4.交房之初刘传斌、向玉珍就将办证费用一次性交给了城投公司，城投公司亦向刘传斌、向玉珍开具了涉案安置房的办证费收据。城投公司本应在房屋交付后一年内即2017年12月29日前办理涉案房屋产权登记手续,但因其自身原因,直至2018年10月9日才通知刘传斌、向玉珍补缴涉案房屋税费,此时城投公司已经逾期办证。且城投公司在收到刘传斌、向玉珍补缴涉案房屋税费后，至2018年12月17日才在税务部门将案涉安置房屋税款缴清，该违约行为不能归责于刘传斌、向玉珍，对城投公司主张不应承担2018年10月9日之前的延期办证违约金的抗辩，本院不予采纳。综上，刘传斌、向玉珍已经完成了办证前需要完成的相应义务，而城投公司应按约继续履行办证义务。城投公司的上述抗辩理由不能直接对抗刘传斌、向玉珍。同时，城投公司以补充协议附件十一的约定来重新解读对于房屋登记的相关约定，即便该补充协议有效，其约定的“出卖人不承担延期办理责任”的前提是“因同批次中其他买受人延迟递交资料等原因导致办证延期的，买受人可以将已委托的办证资料收回自行办理”，但城投公司并未举证向刘传斌、向玉珍告知过同批次中有人延迟递交资料的情况。而根据《宜昌市安置房买卖合同》第二十九条的约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”则本案应直接适用《宜昌市安置房买卖合同》第二十条的约定：“（三）因出卖人的原因造成买受人在该安置房交付后90日内（缴纳房屋交易税费的时间不计算在内）不能办理房屋所有权转移登记的，出卖人于房屋交付后一年内将办理房屋所有权的相关资料递交至不动产登记部门并办理完毕房屋所有权转移登记，合同继续履行，逾期出卖人按500元/月的标准赔付给买受人。”另，对于城投公司针对该“第二十条”提出的应当扣除缴纳税费时间的抗辩，因本案涉案房屋于2016年12月29日交付，但城投公司于2018年12月17日才缴清本案涉案房屋的税款，其并未在90日之内提交核税缴税资料，存在逾期办证违约行为，且在涉案房屋交付一年仍未办完产权证，其应按500元/月的标准向刘传斌、向玉珍进行延期办证的赔付。故对该抗辩，本院不予支持。经查明，违约期间为2017年12月30日至2018年12月19日共计355天，按照500元/月的支付标准，则逾期办证违约金为500元／月÷30天／月×355天≈5917元，对于刘传斌、向玉珍诉请城投公司对其支付超出5917元的部分，本院不予支持。城投公司主张违约金标准过高要求调减，但未举证证明，上述合同约定系双方真实意思表示，并未违反我国法律法规的强制性规定，对于城投公司的该抗辩意见，本院不予采纳。城投公司还认为刘传斌、向玉珍没有产生实际损失而不应主张违约金，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条表明，逾期办证违约金的支持并非以买受人产生实际损失为必要前提，有合同约定就按照约定计算相应违约金，没有约定则以法定方式计算。本案涉案房屋虽然是安置房，但同样可以参照上述规定处理，故对于城投公司的该抗辩意见，本院不予采纳。本案的诉讼标的在湖北省上年度就业人员年平均工资30%以下，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，应一审终审。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宜昌市城市建设投资开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告刘传斌、向玉珍支付逾期办证违约金5917元；二、驳回原告刘传斌、向玉珍的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告宜昌市城市建设投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  马丽二〇二〇年十一月二十六日书记员  冯豆