重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终7433号上诉人（原审原告）：段江，男，汉族，1986年11月26日出生，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：杨广露，重庆渝宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：史二伟，重庆渝宏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邹成见，男，汉族，1990年1月8日出生，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：张亮（邹成见妻子），住重庆市开州区。上诉人段江因与被上诉人邹成见房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初11549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人段江及其委托诉讼代理人史二伟、被上诉人邹成见的委托诉讼代理人张亮到庭参加了询问。本案现已审理终结。段江上诉请求：1.撤销一审判决，支持上诉人的全部诉求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.双方未在合同中约定可在外面摆摊的内容；2.被上诉人提交的证据不能证明其提出过解约通知和腾退房屋的事实；3.被上诉人至今未交还钥匙，双方未交接房屋；4.被上诉人未在2019年12月9日前10天支付租金构成违约，上诉人有权要求支付违约金并不退还押金。邹成见辩称，电话录音真实，门面张贴了出租广告，腾空房屋有监控记录，因上诉人承诺可以外面摆摊才租赁案涉房屋，被上诉人已寄出解除合同通知，上诉人自己未取。段江向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告2019年6月9日签订的《商铺联营合同》。2.请求判令被告立即腾退并返还原告位于重庆市渝北区的房屋（合同约定的阴影面积部分）。3.请求判令被告向原告支付从2019年12月9日起至合同解除之日止的租金、水电费、物业管理费、商圈管理费。（截止至2020年5月9日租金暂计为30000元）4.请求判令被告向原告支付自合同解除之次日起至实际腾退返还房屋止的房屋占用使用费（按照6000元／月计算）、水电费、物业管理费、商圈管理费。5.请求判令被告向原告支付违约金42239元（按照合同年限递增后的总租金的10%）。6.请求判令原告无需退还保证金18000元。本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2019年6月9日，原被告签订《商铺联营合同》一份，合同约定原告将其享有联营权的位于渝北区房屋的阴影部分建筑面积三十平方米作为联营条件提供给被告使用，被告经营烧烤，联营期限为伍年，联营分红按季度结算，结算时间为每月9日，原告每月从联营门市中固定抽取联营分红6000元，联营安全、卫生保证金18000元，被告未按约定支付分红款超过3日视为被告违约，双方签订的《商铺联营合同》自行终止，被告同意按照《商铺联营合同》相关规定承担违约责任。门市交付时间为2019年6月9日。被告接房后2天为装修期，按合同约定承担物业管理费、水费、电费、燃气费等门市所有产生的一切费用，本合同的装修期计入联营合同期。签订合同被告违约，原告不退还被告联营分红，原告不退还被告保证金，被告同意赔偿原告所签联营合同年限递增后10%的联营分红。签订合同后，被告提出解除合同，原告不退还被告联营分红，原告不退还被告保证金，被告同意赔偿原告所签联营合同年限递增后15%的联营分红。合同签订后，被告向原告缴纳了联营押金18000元、门市三月分红18000元，2019年6月至2020年1月30日的物业管理费576元、2019年6月至2019年12月10日的商圈管理费1080元（商圈管理费单价为6元／㎡／月）。2019年9月27日，原告收到被告缴纳的2019年9月9日至2019年12月9日的租金18000元。2019年12月1日、12月9日原告向被告催收下季度租金，被告在2019年12月9日回复称“明天下午转给你”，原告回复“好的”。2019年12月10日，原告通过微信向被告催收租金称“邹老板缴纳下季度房租截止2019年12月10日你已经逾期1天了，请空了转给我，超过双方签订的合同约定按合同约定办理，请理解”。原告2020年4月23日通过微信、2020年4月27日通过邮件向被告发出《商铺联营合同》解除通知，称被告支付租金至2019年12月9日，下季度租金应于2019年12月9日前支付，原告多次催促截止至2020年4月23日，被告未按约履行租金，按约定现因被告拖欠门市租金违约，双方签订的《商铺联营合同》正式解除，并要求被告腾退房屋并支付拖欠的租金、水电费及违约金等费用。2019年12月11日，重庆市长安物业管理有限公司空港乐园管理处下达《整改通知书》，称根据市容和环境卫生管理规定，任何商铺只能在所租赁的店铺内经营，不得在店铺外摆摊设点和进行其他经营活动。被告为证明原告曾承诺可以在门市外面摆桌子，向法庭举示了与被告之间的录音，被告在录音中称“我租你一个门面6000块一个月，摆三张桌子做啥子噻，我租门市光做个加工间，还不如屋头做外卖呀，给你几百块一天”“你最初给我们承诺的是他摆上面，我摆下面”，原告称“我是啷个承诺的，我认呀，但问题是，他请别个吃了饭的嘛”，被告称“你所有让我去商量，你是直接老板的嘛”。被告为证明原告曾于2019年10月19日找到原告家中要求退房退押金，举示报案回执一份，回执载明报警人为胡岳平，报警人称两个陌生人赖在家里不走，找报警人的前夫，经核实系报警人的男朋友与在报警人家中的人有债务纠纷，后双方到派出所，经过民警法制宣传、调解，双方达成去法院解决此纠纷，未留下身份信息。次日，被告向原告邮寄了解约通知，通知载明，被告在2019年12月10日收到城管及物管联合整改通知，导致不能外摆，要求退租及押金，被告于2019年12月10日晚已电话告知过原告解约，未得到回应，请于三日内回复被告，如若不然被告将维护合法权益。被告为证明其邮寄的事实，向法庭举示了与邮递人员的录音及微信记录，微信记录显示被告在2019年12与20日向邮递人员转账十元，录音显示“这个件两天没取，在蜂巢柜两天没取，退回我们这了”。一审法院认为，尽管原被告签订的为《商铺联营合同》，然从合同内容看实为商铺租赁合同，原被告亦对租赁无异议，一审法院予以确认。从被告举示的录音可以看出，原告确承诺其可以在外摆，不能外摆会导致合同目的无法实现，而被告举示的证据可以显示2019年12月11日，物管及市政已不允许案涉门市外摆，在该情形下，被告有权要求解除合同退还案涉门市，被告举示报警记录、邮件及相关录音能够相互印证，证明被告向原告提出了解除合同并退还门市，被告之意思到达原告时，双方的租赁合同关系即告解除，被告拒收了解约通知，一审法院酌情认定双方租赁合同于解约通知寄出之日即2019年12月20日解除，双方租赁合同关系已于2019年12月20日解除，原告起诉要求解除合同，一审法院不予支持。按被告陈述其解除时已经将房屋腾退，另被告仅租赁了案涉门市的一小部分，原告称不清楚案涉门市的情形，明显不符合常理，一审法院采信被告陈述，其已经腾退房屋，原告要求被告继续腾退房屋，一审法院不予支持。被告未支付2019年12月9日至2019年12月20日的租金2000元及商圈管理费60元，原告要求被告支付该部分款项一审法院予以支持。原告要求被告支付其他的租金、房屋占用费、物业管理费及商圈管理费，无事实依据，一审法院不予支持。被告未在双方约定的时间支付租金，但系因接到不能外摆的通知后，基于不安抗辩未支付租金，不属于违约行为，原告要求无需退还保证金，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九条、第九十四条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告邹成见于本判决生效之日起立即支付原告段江2019年12月9日至2019年12月20日的租金2000元，商圈管理费60元；二、驳回原告段江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6610元，减半收取3305元，由原告段江负担。二审中，邹成见没有提交新证据。段江提交三组证据，第一组证据为《商铺腾退通知》及寄出《商铺腾退通知》的快递照片一张、短信截屏一份、门市照片一张，拟证明被上诉人2020年9月14日才回复钥匙放置的位置，2020年9月15日正式办完交接；第二组证据为照片四张，拟证明其他商铺可以在外面摆摊经营；第三组证据为当庭播放电话录音，拟证明没查到EMS单号。段江质证称第一组证据中的快递其已经收到；第二组证据中照片拍摄的时间并非2019年12月10日；第三组证据不属实，其向段江寄出解约通知，但快递员回复被拒收。本院对前述证据的认证意见为，段江提交的第一组、第三组证据达不到其证明目的，第二组证据与本案不具有关联性，对前述证据均不予采信。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为， 民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，根据邹成见提供的录音证据，能够证明段江在签订案涉合同时就可以外摆作出承诺。在物管及市政已不允许案涉门市外摆的情形下，客观上导致邹成见不能实现合同目的，其有权解除合同；段江关于邹成见无权解除合同的主张不能成立。2019年12月20日，邹成见向段江邮寄了解约通知，段江故意拒收，该行为违反了诚实信用原则，故一审认定案涉合同于2019年12月20日解除并无不当，段江关于邹成见未发出解约通知的理由不能成立。案涉合同解除后，有证据证明邹成见将钥匙归还至案涉房屋，但段江怠于行使权利，直至2020年9月15日才将案涉房屋的钥匙取回，故案涉合同解除之日至2020年9月15日之间的房屋占有使用费，不应支持，其关于应将房屋租金计算至今的主张不能成立。至于违约金及押金的问题，一审法院评述理由充分，本院不再赘述。综上所述，段江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2584.78元，由段江负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二〇年十一月六日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉