浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终3692号 上诉人（原审原告）：俞瑜，女，1992年11月13日出生，汉族，住新昌县。 委托诉讼代理人：王晓松，浙江啸天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴彩霞，浙江啸天律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：绍兴人和园房地产开发有限公司，住所地新昌县七星街道浙江江南名茶市场**1011，统一社会信用代码91330624789665666G。 诉讼代表人：何亚江。 委托诉讼代理人：张瑶，浙江新希望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周俊瑶，浙江新希望律师事务所律师。 原审第三人：新昌县金和物业管理有限公司，，住所地新昌县南明街道石城西路**统一社会信用代码91330624689114293D。 法定代表人：王春，该公司执行董事。 上诉人俞瑜与被上诉人绍兴人和园房地产开发有限公司（以下简称人和园公司）、原审第三人新昌县金和物业管理有限公司（以下简称金和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省新昌县人民法院（2020）浙0624民初2550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，不开庭进行了审理。上诉人俞瑜的委托诉讼代理人王晓松、吴彩霞，被上诉人人和园公司的委托诉讼代理人周俊瑶、原审第三人金和公司的法定代表人王春到庭应询。本案现已审理终结。 上诉人俞瑜上诉请求：1.撤销新昌县人民法院作出的(2020)浙0624民初2550号民事判决书，发回原审法院或依法改判人和园公司配合俞瑜办理不动产登记手续，将金立大厦1幢3201室房屋登记到俞瑜名下；2.一、二审诉讼费由人和园公司承担。事实和理由：一、人和园公司与金和公司以物抵债协议合法有效。根据《九民会议纪要》第44条，他们之间的以物抵债行为并未侵犯他人的合法权益，合同应当合法有效。原审中人和园公司一直强调该协议侵犯了其合法权益，协议无效。但是该协议签订是在抵押权前，这与人和园公司提供的证据不谋而合。相反，人和园公司在房屋抵债的情况下将房屋进行抵押，还未告知金和公司，这种情况属于非善意抵押。在2015年时人和园公司应当配合金和公司办理登记手续，而人和园公司未履行该义务。虽然金和公司与人和园公司未签订房屋买卖合同，但是以房抵债协议中已明确房屋位置、房价等房屋买卖合同中必备的要素，双方之间已然订立买卖合同。在此情况下，金和公司基于对合同的信赖，将房屋出卖于俞瑜，俞瑜支付合理对价后，便合法占有了该房屋。二、涉案房屋已归俞瑜所有，俞瑜是本案适格的诉讼主体。虽然俞瑜与人和园公司之间没有合同法律关系，但是基于以下法律依据，可以行使其权利。第一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项之规定，“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合以上情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。金和公司为了回笼资金，遂将房屋出售给俞瑜，由俞瑜支付合理对价后交付其居住使用。现俞瑜居住了该房并且其名下无其他居住用房，为了保护俞瑜的合法权益，应当排除执行该房。第二，2019年人和园向法院提起破产申请，根据《破产法》第三十一条之规定，破产案件受理申请前一年内涉及债务人相关财产行为的系债务人财产，但涉诉房屋系第三人与被上诉人于2014年订立，发生于法院受理人和园公司破产申请受理6个月前，不应视为破产财产。虽然根据物权法相关规定，不动产物权变动与登记密切相关。但根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第六项之规定“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》第二条第四项“其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产”的规定可明确涉案房屋并非人和园公司财产。第三，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该条明确规定了俞瑜对房屋享有最优优先权。第四，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定了对案外异议人主张实体权利的判断，不受登记、占有等物权公示方法的限制，应当按照实际权属进行认定。该规定也适用于本案情况，俞瑜通过合法方式对涉案房屋进行了占有，就已有对实体权利争取的依据。其次，该规定第二十八条第二项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”，其立法目的在于保护特定条件下不动产买受人的物权期待权。因为我国不动产登记制度不够完善，如果买受人购买了被执行人名下的房屋，却由于种种因素未能及时办理过户登记手续，若仅考虑申请执行人的金钱债权受偿，完全不考虑买受人的利益，将会引发严重的社会问题，也不符合公平原则。因此才赋予了符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力。该原理同样适用于破产案件中无过错的不动产买受人可向管理人主张物权的权利。 被上诉人人和园公司答辩称：一、人和园公司与金和公司以物抵债的协议应为无效。人和园公司在原审中陈述人和园公司与金和公司以物抵债的行为侵犯的是案外人新昌县联合投资有限公司(下称“联合投资公司”)的合法权益，并不是人和园公司的合法权益，这是一审判决书中存在的笔误。人和园公司与第三人签订协议晚于抵押给联合投资公司的时间，根据《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”以及《合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”，该合同无效。二、即使该合同有效，上诉人也不能向人和园公司主张物权。(一)俞瑜并不是人和园公司与金和公司之间签订以物抵债协议的当事人，人和园公司也不是俞瑜与金和公司之间房屋买卖合同关系之间的当事人，俞瑜向人和园公司主张履行合同无事实依据。(二)案涉房产因其是抵押物确实不是破产财产，由于俞瑜并不是人和园公司相对的买方，不属于人和园公司向买方交付的未办理产权过户手续的财产。(三)金和公司与人和园公司之间签订的《协议书》取得的是债权，不能对抗联合投资公司设立在先的抵押权，金和公司也未其将涉案房屋的购房款支付给联合投资公司以清偿该房屋的债务。因此，该以物抵债协议的债权不能对抗联合投资公司设立在先的抵押权。且由于俞瑜未办理过户登记的原因是对联合投资公司权利障碍的忽略，同时，金和公司也并未实际支付房款，因此，金和公司无法依据《执行异议复议规定》第二十八条取得房屋所有权。(四)同理，俞瑜未办理过户登记的原因也是对联合投资公司权利障碍的忽略，是由于其自身原因造成的，且未就案涉房屋签订合法有效的书面买卖合同，不符合《执行异议复议规定》第二十八条第(一)项和第(四)项之规定，也不符合《执行异议复议规定》第二十九条第(一)项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之规定，依法不能取得房屋的所有权。 原审第三人金和公司答辩称：同意上诉人俞瑜的意见。 俞瑜向一审法院起诉请求：1.判决确认新昌县××街道××大厦××幢××室房屋为俞瑜所有（房屋估价120万元）；2.判决被告人和园公司协助办理产权过户登记手续；3.本案诉讼费由人和园公司承担。 一审法院认定：人和园公司与金和公司于2014年12月31日签订《协议书》一份，约定人和园公司将新昌县南明街道金立大厦1幢3201号房屋作价90万元，地，地下****车位作价10万元抵偿给金和公司以抵销其在2012年9月1日至2014年8月30日期间欠付的物业服务费，抵扣后房款差价92733元，由金和公司在办理房产登记时结付。2015年3月20日，俞瑜以88万元的价格向金和公司全款购买并实际占有使用新昌县××街道××大厦××幢××室房屋，但该房屋因自2014年5月23日起先后设立两次抵押，且被法院依法查封，至今皆未办理过户登记手续。俞瑜多次要求金和公司催促人和园公司办理过户手续，人和园公司至今未予配合办理。2019年5月8日，新昌县人民法院受理关于人和园公司的破产清算申请。之后，俞瑜就新昌县××街道××大厦××幢××室房屋向管理人申报物权，管理人对此答复不予确认。 一审法院认为：即便人和园公司与金和公司签订的协议合法有效，人和园公司确有将新昌县××街道××大厦××幢××室房屋作价抵付物业服务费的意思表示，且金和公司与俞瑜存在房屋买卖合同关系。与俞瑜协议约定买卖房屋的相对方系金和公司，俞瑜请求协助办理过户登记手续的权利系约定形成，该约定权利其仅能向合同相对方主张。虽然，金和公司与人和园公司签订了以房抵债协议，人和园公司负有约定义务，但考虑到人和园公司并非与俞瑜形成房屋买卖关系的相对方，俞瑜依法无权请求人和园公司承担继续履行的合同违约责任。另外，俞瑜基于房屋买卖合同关系形成的请求履行权属于合同债权，可以据此主张债务相对方履行合同义务，但不能直接对合同所涉标的主张物权。根据物权法有关规定，在无法律特别规定的情况下，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。综上，俞瑜诉请主张人和园公司协助办理房屋转移登记手续，以及确认新昌县××街道××大厦××幢××室房屋为其所有，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。至于人和园公司与金和公司签订的协议是否合法有效，新昌县××街道××大厦××幢××室房屋至今未办理过户登记的客观原因，金和公司就新昌县××街道××大厦××幢××室房屋要求人和园公司履行合同义务，是否具有法律依据，该部分情况对俞瑜目前诉请的事项无实质性影响，对此不作审查。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：驳回俞瑜的诉讼请求。案件受理费15600元，减半收取计7800元，由俞瑜负担（已交纳）。 各方当事人在二审中均未提供新的证据。 本院经二审审理对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，二审中双方的争议焦点：一是俞瑜是否有权要求人和园公司继续履行合同义务，协助办理产权过户登记手续；二是讼争房产能否确认为俞瑜所有。关于第一个争议焦点，人和园公司与金和公司之间存在合同关系，约定将讼争房产抵偿给金和公司，金和公司与俞瑜之间存在合同关系，约定将讼争房产出卖给俞瑜，但俞瑜与人和园公司之间并不存在合同关系，因此，俞瑜无权要求人和园公司继续履行合同义务，协助办理产权过户登记手续。关于第二个争议焦点，基于房屋买卖合同取得的仅为债权，不能直接对诉争房产主张所有权。《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第六款、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条都是对物权期待权的特殊保护规定，而不是对物权变动的特别规定，即使符合其规定的条件，也不能直接确认所有权。综上，俞瑜的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15600元，由上诉人俞瑜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 键 审 判 员  王 瑜 审 判 员  茹赵鑫 二〇二〇年十一月三十日 法官助理  丁敏佳 书 记 员  余建维