江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民再1号再审申请人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司徐州泉山支行，住所地：徐州市建国西路**。负责人：曹方景，该支行行长。委托诉讼代理人：王海侠，该公司员工。委托诉讼代理人：王小鹏，江苏苏彭律师事务所律师。被申请人（原审被告）：钱晓梅，女，I960年1月19日生，回族，住徐州市泉山区。被申请人（原审被告）：姜秀云，男，1953年12月5日生，汉族，住徐州市泉山区。以上二被申请人共同委托诉讼代理人：姜文，男，1983年1月16日生，回族，住徐州市泉山区，系二被申请人之子。被申请人（原审被告）：徐州同创房地产开发有限公司，，住所地：徐州市铜山区铜山镇政府办公楼**法定代表人：唐哨凤，该公司经理。再审申请人中国农业银行股份有限公司徐州泉山支行（以下简称农行泉山支行）因与被申请人钱晓梅、姜秀云、徐州同创房地产开发有限公司金融借款合同（以下简称同创公司）纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2015）泉商初字第647号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月30日作出（2019）苏03民申665号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。农行泉山支行申请再审称，1.2009年8月31日，钱晓梅、姜秀云与农行泉山支行签订涉案借款合同一份，借款242万元用于购买涉案房屋（预售房），以该房屋提供抵押担保，并到房屋产权部门办理了他项权预告登记手续。根据房屋买卖合同及借款合同，钱晓梅、姜秀云应当在该房屋具备办理房屋产权的同时办理抵押权的相应手续，并将该抵押手续送交农行泉山支行，但二人在未通知农行泉山支行的情况下自行办理了不动产权证，且并未向农行泉山支行送交他项权证。2.农行泉山支行在一审开庭前已向房管局查询了涉案房产的登记抵押情况，但显示的一直是预抵押状态，从而导致其在一审时无法知晓涉案房产已办理抵押登记，无法取得他项权证明。3.2019年6月初，农行泉山支行发现并取得了涉案房屋的抵押登记证明。该证据虽在原审庭审结束前已存在，但因钱晓梅、姜秀云、同创房公司在一审开庭时下落不明，农行泉山支行无法取得该证据，属于新证据。据此，请求法院撤销原判、依法改判或发回重审。被申请人钱晓梅、姜秀云提交意见称，对于农行泉山支行对涉案房屋享有优先受偿权的事实没有异议。同创公司是否应对涉案债务承担担保责任与钱晓梅、姜秀云无关。被申请人同创公司未到庭，且未提交答辩意见。农行泉山支行向一审法院起诉请求：1.解除双方当事人之间签订的《个人购房担保借款合同》；2.钱晓梅、姜秀云偿还农行泉山支行贷款本金1957479.87元，利息28555.38元（暂计算至2015年7月10日）及本息、费用偿付前产生的利息、费用；3.农行泉山支行对抵押物依法享有优先受偿权；4.同创公司对上述债务承担连带保证责任；5.钱晓梅、姜秀云与同创公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：姜秀云、钱晓梅系夫妻关系。2009年8月31日，钱晓梅、姜秀云、同创公司与农行泉山支行签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定，钱晓梅向农行泉山支行借款2420000元用于购买住房，贷款期限为20年/240个月，采用按月等额本息还款方式，每月借款利率采用浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上下浮29%，当年执行年利率4.2174‰。对逾期借款从逾期之日，在约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，农行泉山支行依据中国人民银行规定计收复利，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利。若借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。姜秀云作为共同还款人出具承诺书，同意将所购房产抵押给农行泉山支行作为该笔贷款的担保，并愿以家庭财产对该笔贷款承担无限连带清偿责任；同创公司在《个人购房担保借款合同》上以保证人身份签字，自合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为上述贷款提供阶段性连带责任保证；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金……等一切实现债权的费用；借款分期偿还的，保证期间为每期还款日起二年；若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。同日，钱晓梅、姜秀云与农行泉山支行签订了《房地产抵押合同》一份，将其所购买的位于徐州市铜山区（现为檀香山E45）房产提供抵押担保，抵押权利价值为2420000元，抵押期限为240个月，并办理了抵押权预告登记。合同签订后，农行泉山支行于2009年9月10日依约向钱晓梅发放了贷款2420000元，还款方式为等额本息还款，每月10日为还款日。自2015年4月10日起，钱晓梅不再履行还款义务。截至2015年7月10日，钱晓梅累计拖欠原告贷款本金1957479.87元，利息、罚息及复利28555.38元，合计1986035.25元。农行泉山支行向钱晓梅、姜秀云、同创公司索要未果，遂起诉来院。一审法院认为：涉案《个人购房担保借款合同》是各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。农行泉山支行按合同约定履行了发放贷款的义务，钱晓梅、姜秀云应按约还款。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……至农行泉山支行起诉之日，钱晓梅、姜秀云未足额偿还借款本息超过90日，其行为已构成根本违约，符合法律规定的合同解除的条件，故农行泉山支行主张解除合同并要求钱晓梅、姜秀云、同创公司偿还全部贷款本息的诉请符合法律规定及双方约定，依法应予以支持。关于农行泉山支行主张逾期罚息及复利应计算至本息清偿完毕之日止的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”和中国人民银行颁发的《人民币利率管理规定》（银发〔1999〕77号）第二十条“对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季或按月计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利”的规定，农行泉山支行主张钱晓梅、姜秀云、同创公司告支付逾期罚息和复利的基础是借款人逾期偿还本金及利息应当承担的合同约定的违约责任。而如钱晓梅、姜秀云、同创公司逾期未履行判决确定的义务时，应当按照民事诉讼法的有关规定承担延迟履行的责任，因钱晓梅、姜秀云、同创公司对其逾期履行的行为已承担相应的法定义务，故在本判决确定的履行期限之日起，农行泉山支行再行主张逾期罚息和复利的，依法不予支持。关于农行泉山支行主张对抵押房产享有优先受偿权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。农行泉山支行未举证证明该处房产已办理了抵押权登记，故其主张对该房产享有优先受偿权于法无据，不予支持。同创公司为钱晓梅的借款提供连带责任保证，其保证责任免除的条件为农行泉山支行取得他项权证。本案中，涉案房产未能办理他项权证，同创公司连带责任担保的免除条件并未成就，故其应依约对被告钱晓梅、姜秀云的贷款本息承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，同创公司向农行泉山支行偿付上述款项后，有权向债务人钱晓梅、姜秀云追偿。遂判决：一、解除原告中国农业银行股份有限公司徐州泉山支行与被告钱晓梅、姜秀云、徐州同创房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》。二、被告钱晓梅、姜秀云于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司徐州泉山支行借款本金1957479.87元，利息、罚息及复利28555.38元（利息、罚息及复利均计算至2015年7月10日，自2015年7月11日起，罚息及复利按双方合同约定计算至本判决确定的给付之日；自本判决确定的给付之日次日起的利息，按人民银行同期同档次贷款利率下浮29%计算至被告实际给付之日）。三、被告徐州同创房地产开发有限公司对被告钱晓梅、姜秀云的上述借款本息承担连带责任。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司徐州泉山支行的其他诉讼请求。本院再审期间，农行泉山支行围绕其再审申请依法提交了涉案汉泉山庄北区（现为檀香山E45）房产的不动产产权情况表一份，拟证明涉案房产已办理了抵押权登记手续，农行泉山支行是涉案房产的抵押权人，应当享有优先受偿权。钱晓梅、姜秀云质证认为，对上述证据的真实性无异议，认可农行泉山支行系涉案房产的抵押权人。2020年11月25日，本院依职权向徐州市铜山区不动产登记交易服务中心调取了上述房产的不动产产权情况表，该情况表载明的涉案房产的抵押情况与农行泉山支行提供的一致。再审查明：钱晓梅所有的涉案汉泉山庄北区（现为檀香山E45）房产已于2011年12月14日办理了不动产权登记，不动产权证书号为铜房权证铜山镇字第**。同时，该房产已办理了抵押登记，抵押权人为农行泉山分行，抵押方式为一般抵押，抵押顺位为第一顺位，抵押金额2420000元，抵押期限是2009年8月31日起2029年8月30日止。再审查明的其他事实与一审一致。本院再审认为，本案的争议焦点是：1.农行泉山支行对涉案房产是否享有优先受偿权；2.同创公司是否应对涉案贷款承担连带保证责任。关于农行泉山支行对涉案房产是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条规定，以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。抵押权设立后，债务人不履行到期债务的，抵押权人有权就抵押财产优先受偿。本案中，农行泉山分行提供的《个人购房担保借款合同》《徐州市房地产抵押合同》《不动产产权情况表》等证据表明，钱晓梅、姜秀梅为担保涉案债务的履行，将涉案房产抵押给农行泉山支行，并已办理了抵押登记。后钱晓梅未按照合同约定按期足额偿还借款本息，农行泉山支行作为涉案房产的抵押权人有权就该房产优先受偿。关于同创公司是否应对涉案贷款承担连带保证责任的问题。各方当事人在涉案《个人购房担保借款合同》第二部分特别条款10.3.1中约定，阶段性保证担保保证人为同创公司。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。而钱晓梅已于2011年12月14日办理了不动产权登记，且已办妥了以农行泉山支行为抵押权人的抵押登记手续，故合同约定的同创公司连带责任担保的免除条件已经成就，其无需再对涉案贷款本息承担连带保证责任。综上，农行泉山支行对涉案房产享有优先受偿权，同创公司依约不再对涉案贷款本息承担连带保证责任。原判决认定事实错误，依法应予部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持徐州市泉山区人民法院（2015）泉商初字第647号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销徐州市泉山区人民法院（2015）泉商初字第647号民事判决第三项；三、中国农业银行股份有限公司徐州泉山支行在本判决确认的债权范围内对徐州市铜山区（现为檀香山E45）房产享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理26160元，保全费5000元，公告费530元，合计31690元，二审案件受理费22674元，均由钱晓梅、姜秀云负担。本判决为终审判决。审 判 长 马伯亚审 判 员 胡晓文审 判 员 刘 佳二〇二〇年十一月二十八日法官助理 魏 琪书 记 员 杨 雪