云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终1038号上诉人（原审原告）：杨文惠，女，1966年10月27日生，汉族，住云南省丘北县，现住云南省丘北县。委托诉讼代理人：尚毅，云南天石智硕律师事务所执业律师，特别授权。委托诉讼代理人：张范文，云南格元律师事务所执业律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：赵刚，男，1967年8月10日生，汉族，住云南省丘北县，现住云南省丘北县。委托诉讼代理人：杨立文，云南立文律师事务所执业律师，特别授权。上诉人杨文惠与被上诉人赵刚房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省丘北县人民法院（以下简称丘北县法院）（2020）云2626民初532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年9月23日组织上诉人杨文惠的委托诉讼代理人尚毅、张范文和被上诉人赵刚及其委托诉讼代理人杨立文到庭，进行了法庭调查和调解，调解未果。本案现已审理终结。杨文惠上诉请求：1.依法撤销一审判决，并改判支持杨文惠一审的全部诉讼请求或发回重审。2.请求依法判令本案的一、二审诉讼费由赵刚承担。事实与理由：1.一审庭审中赵刚同意解除房屋买卖合同，赵刚迟延且拒绝支付杨文惠合同款项的事宜已经认定，赵刚迟延履行其合同义务，拒绝向杨文惠支付合同款项的行为已经导致杨文惠收取合同款项的合同目的不能实现，符合合同法第九十四条第（二）、（三）、（四）的法定解除条件，杨文惠享有法定解除双方合同的权利。2.双方在房屋买卖合同中约定“赵刚若未按照合同约定时间付款则应当向杨文惠支付房屋总价款20%的违约金”即使双方合同解除，杨文惠也有权据此约定要求赵刚承担违约责任，赵刚应按合同支付违约金。2019年12月18日合同尾款不能按期收回，赔付贷款压力大。导致杨文惠身体严重受到伤害，并且承担高额利息。3.《电梯及窗户安装合同》系双方对《房屋买卖合同》的补充，与本案系同一法律关系，应一并处理。杨文惠已经交付了电梯定金，双方转让电梯买卖合同，赵刚没有来拿合同，没有按照补充协议履行，另外找一家买卖和安装电梯。另外，双方交易的房屋价格未超过该地段的均价，价格不包括涉案房屋买卖合同中涉及的1033平方米空地，在该合同第2条中可以看出。赵刚辩称：就民事法律关系来说，不适宜在诉讼中一并提出两个法律关系，杨文惠在提起本诉时，解除合同和承担违约金作为一个案件的诉讼请求，一并向人民法院提出，解除合同是合同不能履行的状态下支付违约金是在履行过程中，两者是不具备法律关系。1.赵刚签订涉案房屋买卖合同时，知道涉案房屋有贷款，已经被抵押。赵刚未按期支付尾款的原因是担心拿不到房产证，其对杨文惠向信用社抵押涉案房屋借款400万元，已经归还70万元，还剩下330万元未归无异议，但对双方在涉案合同中约定的利息是否仅为330万元的利息有异议。2.不同意解除合同，解除合同带来的麻烦太多，已经有案外人在房子里居住。赵刚在一审同意解除合同是附条件，要求杨文惠返还本金及其损失，具体金额另外计算，可以调解。不同意赔偿违约金126万，合同违约金过高，其负担不起，要求法院予以调整。3.涉案的补充协议，是赵刚签订的，但电梯和窗户没有交付使用，电梯和窗户是向别家买的，没有实际按照补充协议履行。一审在程序及实体处理上均符合法律规定，请求二审法院予以维持。杨文惠向一审法院起诉请求：1.依法判令解除双方于2019年1月31日签订的《房屋买卖合同》；2.请求依法判令赵刚返还房屋及该房屋围墙内的地产，恢复房屋及地产的原状；3.请求依法判令赵刚向杨文惠支付1,260,000的违约金；4.诉讼费由赵刚承担。诉讼中一审法院向杨文惠释法，告知其的诉讼请求第1项是解除合同，是合同之诉，第2项恢复原状，是侵权之诉，该两项诉讼请求是不同的法律关系，不宜合并审理，建议选择其中诉讼请求，杨文惠同意选择合同之诉，放弃侵权之诉（诉讼请求第2项），保留诉讼权利。杨文惠另外提出增加诉讼请求，变更原第4项诉讼请求为：依法判令赵刚向杨文惠支付363,000元资金占用费（按年利率11%暂从2020年4月16日暂计算至2021年4月16日，实际要求计算至款项全部清偿之日）；增加诉讼请求为：5.依法判令赵刚向杨文惠支付电梯及窗户的安装费用50,000元。6.本案诉讼费用由赵刚承担。一审法院经审理确认本案法律事实如下：杨文惠于2017年取得坐落于丘北县房屋，该房屋证号为云（2017）丘北县不动产权第××号，权利类型国有建设用地使用权／房屋（建筑物）使用权，共有宗地面积300㎡／房屋建筑面积1578㎡，钢筋混凝土结构，房屋总层数6层。2018年6月15日，张卫平向丘北县农村信用合作联社下寨信用社贷款4000000元，杨文惠作为共同借款人并用该房屋作为抵押担保。2019年1月31日，杨文惠与赵刚签订《房屋买卖合同》，杨文惠将坐落于丘北县不动产权证号为云（2017）丘北县不动产权第××号，建筑面积1578㎡，成交份额100%，包含围墙内1033.33㎡空地，以价款为6300000元出售给赵刚，签订合同时，赵刚向杨文惠支付首付款3000000元。房屋尾款3300000元定于2019年12月18日前一次性付清，未付清尾款期间的利息，由赵刚按月按照信用社同期贷款利息计算即每月25411.32元支付，房屋尾款利息的支付必须在每月的18日前打入杨文惠指定的信用社账户：62×××09。合同签订后，赵刚支付房屋首付款3000000元，杨文惠将房屋交给赵刚进行管理使用，赵刚对该房屋进行装修，对空地进行建造房屋，并按照约定支付房屋尾款的利息。2019年12月18日，赵刚以可能拿不到房产证为由拒绝支付房屋尾款及利息。杨文惠以赵刚未支付房屋尾款，严重违约，要求解除《房屋买卖合同》。赵刚以杨文惠未履行房屋窗户安装义务，违约在先，不同意解除合同，如果要解除合同杨文惠必须赔偿赵刚的房屋装修款及建筑物的损失。另行查明，2019年8月1日，杨文惠与赵刚签订补充协议：1.约定张卫平（杨文惠丈夫）与西尼电梯（杭州）有限公司签订《电梯买卖合同》，现将《电梯买卖合同》转让给赵刚（该房屋也出售给赵刚），由赵刚来支付购买电梯货款，杨文惠已支付给该公司的定金20000元由赵刚支付给杨文惠。2.赵刚同意支付30000元现金给杨文惠，杨文惠负责通知黄师傅在8月15日前按照当时定制的材料标准安装好所有窗户并验收合格。上述两项合计50000元，赵刚必须在2019年8月18日付清给杨文惠。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同的解除必须符合约定或者法定的解除条件。杨文惠与赵刚签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。赵刚支付房屋首付款后接受杨文惠交付的房屋并进行管理使用，双方按照合同约定履行前期义务，符合法律规定，本院予以支持。双方约定支付房屋尾款的期限到期后，赵刚没有履行支付义务，杨文惠催告后仍然未履行支付义务，存在违约的事实，但是在《房屋买卖合同》中第八条违约责任，1.逾期付款的违约责任买受人未按照约定时间支付款的，违约方向守约方支付房屋总价款20%的违约金。依据该合同约定只是对逾期付款而承担的违约金，而没有约定可以解除合同，并支付违约金。也没有符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形。有过错一方的合同当事人承担的也只能是违约责任，并不当然导致解除合同的法律后果。赵刚接受房屋后进行了装修，添加附属设施等，双方已经实际履行合同，为了促进交易，遵守诚信原则，同时具备继续履行合同目的，应当继续履行合同才符合双方进行房屋买卖的真实意图，也有利于双方的使用。综上所述，杨文惠要求解除合同的诉讼请求，不予支持。杨文惠主张的违约金等应当是基于履行合同，是否存在违约是否承担违约金等的诉讼主张。杨文惠要求赵刚支付的电梯预付款及窗户款属于不同的买卖关系，不宜在本案件合并审理，应当另行主张。判决驳回杨文惠的诉讼请求。案件受理费19,857元，减半收取计9929元，由杨文惠负担。本院二审审理中，杨文惠、赵刚均未提交新的证据。经征询意见，杨文惠、赵刚对原审判决认定的法律事实均无异议。经二审审理，本院认定的法律事实与一审一致，对一审法律事实本院依法确认。综合各方当事人的诉辩主张，本案在二审的争议焦点是：1.双方于2019年1月31日签订的《房屋买卖合同》是否应解除。2.赵刚是否构成违约，应承担多少的违约责任。3.涉案补充协议应否在本案中一并处理。对此本院结合本案事实和各方所举证据综合评判如下：一、关于双方于2019年1月31日签订的《房屋买卖合同》是否应解除的问题。根据我国合同法第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。杨文惠与赵刚在涉案房屋买卖合同中未约定解除合同的条件，赵刚在本案审理期间均坚持不同意解除案涉的房屋买卖合同。赵刚提出在赔偿其装修及其他损失的条件下同意调解解除合同，因双方不能达成一致意见，调解不成。即双方不符合约定解除合同的条件。根据我国合同法第九十四条第（二）、（三）、（四）项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”。本案双方约定尾款330万尾款的支付期限是2019年12月18日，该期限在杨文惠向一审法院起诉时（2020年3月10日）已经超过，不符合我国合同法第九十四条第（二）项关于预期违约的法定解除合同条件。我国合同法第九十四条第（三）项条文是指债务人无正当理由，在合同约定的履行期间届满，仍未履行合同债务；债务人迟延履行债务是违反合同约定的行为，但并非就可以因此解除合同。只有符合以下条件，才可以解除合同：1.迟延履行主要债务。影响合同目的实现的债务，应为主要债务。比如买卖合同，在履行期限内交付的标的物只占合同约定的很少一部分，不能满足债权人的要求，应认为迟延履行主要债务。或者，迟延履行的部分在合同中所占物质比例不大，但却至关重要除外。2.经催告后债务人仍然不履行债务，债务人迟延履行主要债务的，债权人应当定一合理期间，催告债务人履行。我国合同法第九十四条第（四）项指因迟延履行或者有其他违约行为不能实现合同目的。迟延履行不能实现合同目的，指迟延的时间对于债权的实现至关重要，超过了合同约定的期限履行合同，合同目的就将落空。通常以下情况可以认为构成根本违约的迟延履行：1．当事人在合同中明确约定超过期限履行合同，债权人将不接受履行，而债务人履行迟延。2．履行期限构成合同的必要因素，超过期限履行将严重影响订立合同所期望的经济利益。比如季节性、时效性较强的标的物，像中秋月饼，过了中秋节交付，就没有了销路。3．继续履行不能得到合同利益。致使不能实现合同目的的其他违约行为，主要指违反的义务对合同目的的实现十分重要，如一方不履行这种义务，将剥夺另一方当事人根据合同有权期待的利益。本案双方签订的房屋买卖合同的总价款为630万元，赵刚已经支付300万元，尚欠330万元，杨文惠已经按合同完成房屋的交付，并认可赵刚对房屋进行了装修及另外安装了电梯、窗户。赵刚陈述涉案房屋已与案外人产生了新的法律关系等。双方均履行大部分债务，赵刚拖欠尾款330万元的行为，造成杨文惠不能如期获得尾款并产生损失，但不影响双方合同约定买卖房屋的合同目的，故本案不符合我国合同法第九十四条第（三）项、第（四）项规定的法定解除合同的条件。综上，双方买卖房屋合同的履行情况既不符合约定解除合同的情形，又不符合法定解除合同的情形。对杨文惠关于解除双方于2019年1月31日签订的《房屋买卖合同》的上诉请求，本院依法不予支持。一审法院就此判决并无不当，本院予以维持。二、关于赵刚是否构成违约，应承担多少的违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”。赵刚抗辩称未能如期支付尾款是担心支付尾款后，不能取得尚在抵押贷款的房产证，对此赵刚未举证证实，经本院核实，赵刚购买房屋时明知涉案房屋已经办理了银行抵押贷款，因其未提供确切的证据，不能证实其中止履行支付尾款的合法性，对该抗辩理由本院不予采信。故赵刚未按《房屋买卖合同》约定，于2019年12月18日向杨文惠支付尾款330万元，构成违约，应依法承担违约责任。杨文惠提出判令赵刚支付126万元违约金，因庭审中赵刚提出违约金过高，要求本院予以调整主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院在衡量是否应当减少违约金时，以杨文惠的实际损失为基础予以审查判断。经询问，杨文惠主张因赵刚违约，造成的损失为信用社贷款330万元欠付和需另外借款高额利息，杨文惠提供了信用社贷款合同、信用社贷款帐，但未提供另外借款高额利息相关证据证实。因赵刚未按双方签订的《房屋买卖合同》支付尾款330万元，造成杨文惠拖欠信用社利息的实际损失。故本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，并结合本案实际情况，对赵刚应支付给杨文惠的违约金数额按造成损失的百分之一百三十计算，以双方合同约定“买受方（赵刚）所购房屋尾款330万元，自签订合同之日后，于2019年12月18日前须一次性付清尾款，未付清尾款330万元期间的利息，每月按信用社同期贷款利息计算（即：每月25,411.32元）”为损失起算时间、履行方式，计算基数上浮百分之三十，自约定尾款支付日2019年12月18日起每月由赵刚支付杨文惠违约金33,034.72元（25,411.32元×130%）至赵刚向杨文惠支付尾款330万元止。据此，本院对一审判决依法予以改判。另外，关于杨文惠要求赵刚向杨文惠支付36.3万元资金占用费的诉讼请求，虽然双方在合同中对不能按时结算房屋尾款330万元有相关资金占用费的约定，但对赵刚未按期支付尾款的同一行为，本院已经依法支持了杨文惠提出的违约金诉求，并作出赵刚按实际损失的130%向杨文惠支付违约金的处罚。杨文惠就赵刚的该同一行为，重复要求支付资金占用费的诉讼请求，因无法律依据，对该诉讼请求，本院不予支持。三、关于杨文惠对涉案《补充协议》的诉讼请求应否在本案中一并处理的问题。杨文惠与赵刚签订的《补充协议》是与案涉房屋买卖关联的电梯设备和窗户安装，与本案有关联关系，为减少双方当事人的诉累，可以在本案中一并处理。赵刚认可《补充协议》约定的内容，抗辩称电梯和窗户没有交付使用，电梯是和别家买的，窗户没有按照时间交付安装，现在还有两块玻璃没有安。对赵刚的该抗辩的理由，因杨文惠提出异议，赵刚就此未举证证实，本院不予支持，由赵刚依法承担不利的后果。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。赵刚在《补充协议》上签字，是对该协议约定付款义务的认可，赵刚应按《补充协议》向杨文惠支付转让电梯设备买卖合同定金费用2万元和转让窗户定制安装费用3万元。据此，本院予以改判。综上所述，杨文惠的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第六十八条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省丘北县人民法院（2020）云2626民初532号民事判决；二、由赵刚于2019年12月18日起按月向杨文惠支付违约金33,034.72元，支付期限至赵刚向杨文惠付清购房尾款330万元之月为止。三、赵刚应向杨文惠支付转让电梯设备买卖合同定金费用2万元和转让窗户定制安装费用3万元。以上两项费用共计5万元，由赵刚于本判决生效之日起30日内向杨文惠支付。四、驳回杨文惠的其他诉讼请求。一审案件受理费19,857元，减半收取9929元，由杨文惠负担7476元，赵刚负担2453元。二审案件受理费19,857元，由杨文惠负担14,950元，赵刚负担4907元。本判决为终审判决。本判决一经送达即发生法律效力。若负有义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请执行。审判长 吴 会审判员 张雯静审判员 廖俊雁二〇二〇年十一月二十四日书记员 张钟允