江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初5204号原告（反诉被告）：沈春燕，女，1989年2月6日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：周晶，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑小华，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：张天明，男，1969年5月10日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区，现住江苏省南京市栖霞区。被告（反诉原告）：张永霞，女，1971年12月19日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区，现住江苏省南京市栖霞区。原告沈春燕与被告张天明、张永霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理。审理中，张天明、张永霞在法定期限内提起反诉。经审查反诉成立，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员韩栋独任审判，于2020年10月22日公开开庭进行了合并审理。原告沈春燕的委托诉讼代理人郑小华，被告张天明、张永霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈春燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还房屋租赁押金9万元；2.判令被告配合原告移除部分可移动的物品；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告于2017年12月23日签订了租赁合同，约定原告租赁使用被告4间商铺用于开展早教培训。合同第三条第3款约定支付押金9万元。合同签订后，原告依约装修完毕开展早教培训。后因被告将楼下房屋租赁他人开餐饮服务，油烟味严重影响到原告正常教学工作的开展，后双方协商未能妥善解决。2019年9月21日11时许，被告就此报警，公安接警后经调解达成和解协议，原告将到期房租支付被告，同时将房屋钥匙交付被告，双方合意解除租赁合同。租赁合同协商解除后，原告向被告要求返还押金并要求移走可移动拆除物品，但被告拒不同意。被告的行为侵害了原告的合法财产权利，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院依法判如所请。被告张天明、张永霞辩称，不认可原告所述的押金9万元，合同约定的押金是9万元，我们实际只收到6万元，另外3万元由原告的丈夫谢某打了欠条。原告陈述可移动的物品，合同中也约定了包括门都是不可移动的东西，现在时隔一年多了，原告才要求拆除可移动的物品。当时因为原告不付租金引发纠纷，我报警经派出所调处，双方达成调解协议。调解协议明确约定2019年9月21日22时原告将租住房屋内重要物品运走并将钥匙交给被告。原告已经将钥匙交付被告，应当视为原告已经将重要物品搬走了，交了钥匙房屋就与原告无关了。反诉原告张天明、张永霞向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告支付租金26000元；2.判令反诉被告再支付违约金12万元（应付违约金18万元-已缴纳押金6万元）；3.判令反诉被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年12月23日，反诉原告与反诉被告签订了《商铺租赁合同书》，合同约定反诉被告承租反诉原告位于栖霞区，租赁期限为2017年12月23日至2024年2月28日止，押金9万元；2018年3月1日至2020年2月28日期间，租金标准为52万元／年，付款方式为半年付。提前一个月支付下一期租金，逾期未付视同违约；若一方违约，违约方需支付双倍违约金（押金）给对方。合同签订后，反诉被告支付6万元押金，剩余3万元押金向反诉原告出具欠条。反诉被告已经支付了第一年的租金，2019年3月1日至2019年8月31日期间的租金，反诉被告未按合同约定时间支付且未全额支付，尚欠租金26000元；2019年9月1日后半年的租金应提前一个月支付，经反诉原告多次催要，反诉被告不但不支付租金还要求提前退租。为此，双方纠纷到派出所解决。经派出所调解，双方解除合同，反诉被告给付23585.42元，将租赁房屋内的重要物品运走，并将钥匙交还反诉原告。该协议于2019年9月21日已履行完毕。现反诉被告反悔推翻调解协议，要求反诉原告退还押金，则应按合同约定支付欠缴的租金并按照双倍押金的标准承担违约金。反诉原告为维护自身合法权益，特提起反诉，请求法院依法处理。反诉被告沈春燕辩称，反诉被告并不拖欠反诉原告的租金26000元，通过反诉被告提交的证据可以看出如果反诉原告不是降低了房租，不会在派出所调解时以3.5元计算房租。双方在派出所协调下签订和解协议，合同解除，互不追究违约责任。所以反诉原告追究反诉被告的违约责任没有事实依据。经审理查明，被告张天明、张永霞为位于栖霞区广志路16-197号（建筑面积200.01平方米）、16-198号（建筑面积37.12平方米）、16-199号（建筑面积42.01平方米）、16-200号（建筑面积38.11平方米）房屋所有权人。上述房屋的用途为批发零售用地/门面房、小商店。2017年12月23日，张天明、张永霞（甲方、出租方）与原告沈春燕（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份。合同约定，甲方将坐落于南京市栖霞区学森路8号荣境品苑①16-197商铺，建筑面积为202.32m2；②16-198商铺，建筑面积为37.55m2；③16-199商铺面积为42.5m2；④16-200商铺面积为38.55m2，总计肆间商铺租给乙方，商铺总面积为320.92m2；租赁期限自2017年12月23日至2024年2月28日止，因乙方投入装修成本，甲方给予乙方68天免租期，乙方自2018年3月1日起支付租金；租金及支付方式：2018年3月1日至2020年2月28日，租金标准为104万元整，租金按照半年预付方式缴纳，乙方应于本租金到期一个月前向甲方支付下期租金。先付租金后租房，乙方逾期未付甲方租金视同违约。押金为玖万元整，乙方应于合同签订之日支付给甲方全部押金，承租期满后10日内甲方需归还乙方押金；合同第六条第6款规定，双方合同到期后，乙方需要提前5天将商铺内可移动部分物品全部转走，否则视为自动放弃所有权，依附于房屋的装修归甲方所有；合同第八条第2款约定，若一方违约，违约方需支付双倍违约金（押金）给对方。合同同时对双方其他权利义务进行了约定。合同签订当日，沈春燕的丈夫谢某向张永霞转款3笔，合计13万元用于支付2018年3月至5月期间的租金。同日，谢某另出具欠条一份，欠条内容为：“今欠张永霞高科荣境商铺16-197、16-198、16-199、16-200四间押金叁万元整，今已付押金陆万元整。”张天明、张永霞已将案涉房屋交付沈春燕，沈春燕对涉案房屋进行装饰、装修后用于从事教育培训。在合同履行期间，谢某先后于2018年6月7日向张永霞转款3笔合计149604.30元，其中13万元用于支付2018年6月至9月期间租金，19604.30元用于支付物业费；于2018年9月10日向张永霞转款3笔合计13万元用于支付2018年9月至11月期间租金；于2018年12月21日，张永霞转款1笔13万元用于支付2018年12月至2019年2月期间租金。2019年4月15日，南京睿燕教育信息咨询有限公司向张永霞名下6214***3361的招商银行账户付款234000元，付款摘要：高科商铺半年租金加三万押金。沈春燕主张，经与房东协商，将原合同约定的第二年度房租从年租金52万元降到408000元，即单价从约4.44元/平方米/天降低到约3.5元/平方米/天，该笔款项为其注册的公司支付给张永霞2019年3月1日至2019年8月31日期间半年的租金204000元以及尚欠的合同押金3万元。张天明、张永霞否认双方对降低租金达成协议，认为该款为半年期间的部分租金，沈春燕尚欠租金26000元。2019年9月21日，因沈春燕一直未按合同约定时间支付租金，张天明、张永霞上门催要房租，沈春燕提出退租，并要求张天明、张永霞退还押金，双方发生纠纷。张永霞报警处理，纠纷经南京市公安局栖霞分局摄山派出所民警主持调解，张永霞与谢某于当天下午达成调解协议，协议约定：一、谢某通过手机银行转账给房东张永霞23585.42元；二、谢某承诺9月21日22时将租住房屋内重要物品运走，并将钥匙交给房东张永霞；三、当事双方自觉履行达成协议，违反协议者将承担相应法律责任，守约方享有最终解释权。审理中，沈春燕对谢某与张永霞达成的协议予以追认。协议签订当天，沈春燕给付协议约定的款项，将案涉商铺内的物品搬走后，向张天明、张永霞交付商铺钥匙。现沈春燕以要求张天明、张永霞退还押金为由，起诉至法院要求处理。在审理过程中，本案经本院主持调解，双方未能达成调解协议，致调解未果。上述事实，有当事人的当庭陈述；沈春燕举证的租赁合同、付款凭证、上海浦东发展银行业务凭证、接处警工作记录、调解协议书；张天明、张永霞举证的欠条等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，本院予以采信。接处警工作记录及调解协议均明确双方因房租问题发生纠纷，沈春燕未能举证张天明、张永霞另外出租房屋产生的油烟影响其租赁房屋的正常使用，张天明、张永霞举证的另外房屋的商铺租赁合同、转账截屏、荣境天地承租户资料登记表、装修申请表、关于商铺排烟道渗漏的情况说明等证据与本案纠纷无关，本院不予采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。被告张天明、张永霞与原告沈春燕自愿签订租赁合同，合同约定内容是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同法第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。审理中，沈春燕主张与房东就第二年房租的降低达成一致意见，张天明、张永霞对此不予认可，沈春燕对此未能举证证明，本院不予确认。因沈春燕未按约定支付租金，并提出退租，双方产生纠纷，张永霞报警处理后，经公安机关调解，双方达成调解协议，协商解除案涉租赁合同。因此，案涉租赁合同于2019年9月21日协商解除。合同法第九十一条第（二）项规定，合同解除的，合同的权利义务终止。案涉租赁合同约定，押金在承租期满后应当归还沈春燕；合同到期后，沈春燕需要提前5天将商铺内可移动部分物品全部转走，否则视为自动放弃所有权，依附于房屋的装修归张天明、张永霞所有；合同同时约定，若一方违约，违约方需支付双倍违约金（押金）给对方。虽然案涉调解协议对押金的退还及违约责任的承担未作出明确约定，但约定沈春燕应当给付张天明、张永霞部分款项，运走重要物品，并将钥匙返还给房东，应当认定该协议已经就包括押金退还、物品的处理以及违约责任的承担进行合并处理。协议签订当天，沈春燕按该协议约定给付张天明、张永霞部分租金、搬走租赁房屋内的重要物品并将房屋钥匙返还给张天明、张永霞。因此，本院确认双方关于案涉租赁合同的权利义务终止。沈春燕要求张天明、张永霞退还房屋租赁押金，配合移除部分可移动的物品的请求，以及反诉原告张天明、张永霞要求沈春燕支付租金、支付违约金的反诉请求缺乏事实依据，本院均不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告沈春燕的诉讼请求；二、驳回反诉原告张天明、张永霞的反诉请求。本诉案件受理费2050元，减半收取1025元，由原告沈春燕负担。反诉案件受理费1610元（已减半收取），由反诉原告张天明、张永霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 韩栋二〇二〇年十一月十日法官助理 晋静书 记 员 尹紫