上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8745号上诉人（原审被告）：上海东田正泰美发有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区陆家嘴西路****06AB。法定代表人：陈岩，董事长。委托诉讼代理人：俞敏，上海君拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海帝泰发展有限公司，住，住所地中国（上海）自由贸易试验区陆家嘴西路**/div>法定代表人：李绍祝，董事长。委托诉讼代理人：应骏，男，上海帝泰发展有限公司工作人员。上诉人上海东田正泰美发有限公司（以下简称东田正泰公司）因与被上诉人上海帝泰发展有限公司（以下简称帝泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初11104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东田正泰公司上诉请求：撤销一审判决第六、七项，改判1、东田正泰公司无需支付帝泰公司恢复原状费和房屋使用费；2、帝泰公司退还东田正泰公司保证金。事实和理由：1、关于恢复原状费，帝泰公司与案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）签订的《正大主场商铺拆除、围挡制作年度合同》系不定期合同，不能证明帝泰公司将东田正泰公司租赁的上海市浦东新区XX路XX号XX广场XX商铺（以下简称系争房屋）内进行恢复原状的拆除施工并实际支付57,447.80元。2、关于房屋使用费，因帝泰公司在合同解除后将系争房屋上锁，致东田正泰公司无法搬出物品，故不应支付房屋使用费。即便需要支付亦应付至2019年8月3日即《关于合同提前终止的回复函》送达东田正泰公司之日，且应按正常租金支付，而非按双倍计算。3、关于保证金，《上海市房屋租赁条例》第十九条第二款规定租赁合同终止时，房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由承租人承担的费用外，应当归还承租人。虽然双方合同约定保证金不予返还，但保证金并非违约金，该约定与上述地方性法规相抵触，应属无效，故帝泰公司应返还东田正泰公司保证金。请求二审法院支持东田正泰公司的上诉请求。帝泰公司辩称：不同意东田正泰公司的上诉请求。帝泰公司与XX公司签订了不定期合同，XX公司出具情况说明证明为拆除系争房屋内的装修设备帝泰公司应付XX公司的费用。东田正泰公司于2019年7月19日起不再正常经营，系争房屋无人管理，帝泰公司为保护房屋内财产和商场形象在房屋外安置了围挡，但并未阻止帝泰公司搬离物品。东田正泰公司未及时向帝泰公司返还系争房屋，应支付相应房屋使用费。东田正泰公司欠付租金致合同解除，其构成违约，帝泰公司2019年7月30日的回函系对合同解除事实进行确认，双方并非协商解除合同，帝泰公司有权要求东田正泰公司支付违约金，违约金金额与保证金冲抵并不违背法律规定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。帝泰公司向一审法院起诉请求：1、确认帝泰公司、东田正泰公司2013年签订的《房屋租赁合同》及相关协议于2019年7月19日解除；2、判令东田正泰公司支付拖欠的2019年1月至7月的租金520,055.78元，2019年2月至7月的物业管理费116,088.46元，2019年2月至3月的推广宣传费1,574.86元，2019年2月至7月的电费7,928.64元，2019年2月的水费445.80元，及由此产生的滞纳金71,424.08元；3、判令东田正泰公司支付帝泰公司预期经济利益损失307,517.91元；4、判令东田正泰公司支付占用费229,164.03元；5、判令东田正泰公司支付房屋恢复原状费用57,447.80元；6、判令帝泰公司无需退还东田正泰公司保证金435,644.91元。一审法院认定事实如下：2013年，帝泰公司（甲方）与Z公司（以下简称Z公司）（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租乙方，使用面积248.86平方米，建筑面积452.47平方米。租期三年，自2013年12月16日起至2016年12月15日止。其中基本租金为2013年12月16日起至2014年12月15日止每月90,834元，2014年12月16日起至2015年12月15日止每月98,404元，2015年12月16日起至2016年12月15日止每月105,973元。合同另约定了提成租金，本月的提成租金与本月基本租金两者较高者为本月的实际租金。物业管理费每月每平方米60元，按建筑面积452.47平方米计算，每月27,149元，乙方于每月1日前向甲方或其指定的物业管理公司支付。推广宣传费按照每月乙方营业总额的1%计算，乙方应于次月最后1日前向甲方支付。租赁期内有关房屋的水费、电费、煤气费、天然气、通讯费等费用均应由乙方承担。乙方须于次月最后一日前向甲方支付。乙方应在本合同签署之前向甲方支付保证金399,366元。乙方应于租赁期满日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋。逾期未交还该房屋的，则每逾期1日，乙方应按合同结束时最后一年的日平均租金2倍支付使用费。乙方逾期支付本合同规定的任何款项，每逾期一日，乙方应支付逾期支付款项0.1%的滞纳金。若乙方违反本合同的规定，甲方依据本合同或中国法律有权终止、解除本合同的，乙方无权要求返还保证金和公用事业费押金及其于当月已付的租金、管理费和其他费用，并且乙方还需承担相当于甲方三个月租金的预期经济利益损失。在租赁期限届满或一方以任何原因终止本合同的当日，乙方应将恢复原状后的该房屋交还给甲方。甲方为此有权指定乙方使用甲方推荐的专业公司负责此项工作，费用由乙方承担。此后，帝泰公司（甲方）、Z公司（乙方）、东田正泰公司（丙方）签订《主体变更协议书》，约定自2014年10月1日起，乙方退出甲乙双方签订的《上海市房屋租赁合同》，由丙方概括承继合同项下所有乙方的权利义务，包括乙方之前尚未履行的义务。自2014年10月1日起至2016年12月15日止，乙方物业管理费标准暂为每月每平方米60元，即每月27,148.20元。其他条款不变。2016年10月17日，帝泰公司（甲方）、东田正泰公司（乙方）签订《补充协议（续租）》，约定延长租赁期限自2016年12月16日至2017年12月15日止，每月基本租金103,324元。乙方应于每月20日前向甲方支付下月租金。物业管理费每月27,148.20元,乙方应于每月20日前支付下月物业管理费。推广宣传费、公共事业费等其他合同费用标准保持不变，支付时间变更为次月20日前。2017年11月24日，帝泰公司（甲方）、东田正泰公司（乙方）签订《补充协议（续租）》，约定延长租赁期限自2017年12月16日至2018年12月15日止，每月基本租金110,893.05元。乙方应于每月20日前向甲方支付下月租金。物业管理费每月27,148.20元,乙方应于每月20日前支付下月物业管理费。推广宣传费、公共事业费等其他合同费用标准保持不变，支付时间为次月20日前。乙方应在本协议签署之前向甲方补缴保证金36,278.91元。2018年7月10日，帝泰公司（甲方）、东田正泰公司（乙方）签订《补充协议》，约定每月基本租金、物业管理费支付时间变更为每月25日前，推广宣传费、公用事业费等其他合同约定费用的支付时间变更为每月25日前向甲方支付上月的费用。2018年12月10日，帝泰公司（甲方）、东田正泰公司（乙方）签订《补充协议（续租）》，约定延长租赁期限自2018年12月16日至2019年3月15日止，每月基本租金97,624.73元。乙方应于每月25日前向甲方支付下月租金。物业管理费每月19,452元，乙方应于每月25日前支付下月物业管理费。推广宣传费、公共事业费等其他合同费用标准保持不变，支付时间为次月25日前。2019年3月8日，帝泰公司（甲方）、东田正泰公司（乙方）签订《租赁合同补充协议（续租）》，约定延长租赁期限自2019年3月16日至2021年12月15日止。自2019年3月16日起，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租赁面积变更为178.31平方米。甲方同意给予乙方30日的装修期，即自2019年3月16日至2019年4月14日。2019年4月15日至2019年12月15日，月固定租金97,624.73元，自2019年12月16日至2020年12月15日，月固定租金102,505.96元。每月物业管理费19,452元，乙方应于每月25日或之前向甲方付清下一个月的物业管理费。市场推广费按照乙方每月含税营业额的1%计算，乙方应于每月25日或之前向甲方支付上一个月的市场推广费。其他条款保持不变。东田正泰公司向帝泰公司交纳保证金435,644.91元并支付租金至2018年12月31日，支付物业管理费至2019年1月31日，之后未付。2019年7月19日，东田正泰公司向帝泰公司发送公司函，提出因经营困难，申请退租。同时，恳请帝泰公司充分考虑实际状况，准许东田正泰公司44万元的店面押金用以抵扣所欠费用，其余费用一并补足。2019年7月30日，帝泰公司回函，表示双方合同于2019年7月19日解除，东田正泰公司交纳的保证金不予返还，同时东田正泰公司需要支付欠付费用、三个月租金的赔偿金，于2019年8月5日前将店铺恢复原状后返还帝泰公司。2019年8月22日，东田正泰公司搬离系争房屋。帝泰公司提供2019年2月23日抄录的电费账单显示东田正泰公司欠付电费为4,583.14元，水费账单显示东田正泰公司欠付水费445.80元。2019年7月19日抄录的电费账单显示东田正泰公司欠付电费3,345.50元。东田正泰公司对金额不予认可。帝泰公司当场通过电脑登陆系统，查询到2018年2月东田正泰公司使用的电费为8,875元，水费814元；2018年8月东田正泰公司使用的电费为5,318元，水费570元。东田正泰公司表示，对上述金额予以认可，并表示与帝泰公司提供的欠付水电费金额基本吻合，但具体由法院予以判断。帝泰公司表示，东田正泰公司一直通过该系统查询水电费并予支付。因为2019年3月开始，东田正泰公司对房屋进行装修，所以之后没有正常抄录水电费。帝泰公司提供2019年2月27日至2019年9月2日期间数份邮件，欲证明帝泰公司一直向东田正泰公司催款。东田正泰公司表示，无法确认收件人身份。帝泰公司提供其与XX公司签订的《正大广场商铺拆除、围档制作年度合同》、XX公司出具的东田造型拆除估价表（总额57,447.80元）、帝泰公司于2019年12月25日支付XX公司136,990.70元的转账凭证、XX公司开具的136,990.70元的发票、XX公司出具的情况说明，欲证明东田正泰公司未按约将系争房屋恢复原状，帝泰公司代为拆除花费57,447.80元。东田正泰公司认为，帝泰公司与XX公司的合同起始时间是2011年，帝泰公司支付的费用与XX公司出具的情况说明、估价表不一致，无法证明帝泰公司委托XX公司对系争房屋进行的恢复工作。帝泰公司表示，其与XX公司存在长期合作关系，付款不止针对一个项目，有时是合并支付的。帝泰公司提供欠费明细，其中水电费及推广宣传费的滞纳金为990.71元，计算方式为费用发生次月26日起算，按照每日0.1%的标准，暂计至2019年7月19日。租金、物业管理费的滞纳金为70,433.37元，计算方式为费用发生上月26日起算，按照每日0.1%的标准，暂计至2019年7月19日。帝泰公司主张滞纳金计算至本案判决生效之日止。东田正泰公司认为滞纳金标准过高，对计算方式予以认可。一审中，帝泰公司表示，其于2019年11月将系争房屋重新租予他人。一审法院认为，帝泰公司、东田正泰公司与Z公司共同签署《主体变更协议书》，将《上海市房屋租赁合同》中的承租人变更为东田正泰公司，帝泰公司、东田正泰公司均予以认可，一审法院亦予确认。《上海市房屋租赁合同》及相关补充协议系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守。东田正泰公司于2019年7月19日申请退租，帝泰公司同意于该日解除《上海市房屋租赁合同》及相关协议，一审法院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一，东田正泰公司同意支付帝泰公司租金、物业管理费、推广宣传费，一审法院予以照准。第二，东田正泰公司同意支付水电费，但对帝泰公司主张的金额不予认可。一审法院认为，根据东田正泰公司支付水电费的系统查询显示，帝泰公司主张的东田正泰公司水电费金额与此前基本吻合，东田正泰公司对此亦予认可，故一审法院采纳帝泰公司该项主张。第三，帝泰公司要求东田正泰公司支付逾期付款滞纳金，东田正泰公司认可计算方式，但认为约定的标准过高，请求予以调低，一审法院予以采纳，酌情将标准调整为每日万分之五。同时，2019年7月19日，合同已经解除，东田正泰公司需承担解除后的违约责任，帝泰公司再行主张此后的滞纳金存在重复计算，故一审法院对2019年7月19日之后的滞纳金不再支持。第四，帝泰公司主张没收东田正泰公司交纳的保证金，具有合同依据，一审法院予以支持，但因没有可履行内容，一审法院不再作出相应判决。第五，《上海市房屋租赁合同》明确约定东田正泰公司返还房屋时需恢复原状。东田正泰公司抗辩帝泰公司可以继续使用房屋内原有装修，但帝泰公司作为商场运营者，如果苛责其利用东田正泰公司装修，将不利于重新招租，故东田正泰公司仍负有恢复原状的义务。东田正泰公司还抗辩帝泰公司当时没有强调一定要拆除并且恢复原状，但从帝泰公司2019年7月30日的函件来看，帝泰公司已经明确要求东田正泰公司恢复原状。东田正泰公司怠于履行该项义务，帝泰公司自行委托案外人进行恢复工作，并无不可。况且，《房屋租赁合同》也约定帝泰公司有权指定专业公司负责此项工作。东田正泰公司因自身原因未参与恢复原状的工作，相应后果由其自行承担。虽然帝泰公司提供的与案外人的合同、付款凭证、发票等无法与系争房屋拆除工程完全对应，但帝泰公司的解释尚属合理，一审法院可予采信。综上，一审法院对帝泰公司主张的恢复原状费用予以采纳。第六，帝泰公司诉请要求东田正泰公司赔偿相当于三个月租金的预期经济利益损失，因一审法院已经支持帝泰公司没收东田正泰公司相当于四个月租金的租赁保证金，且即便如帝泰公司所述，系争房屋已于2019年11月另租他人，帝泰公司没收的租赁保证金足以弥补帝泰公司的实际损失。现帝泰公司再行主张预期经济利益损失，既缺乏事实依据，又明显过分高于帝泰公司的实际损失，故一审法院对此予以驳回。第七，帝泰公司要求东田正泰公司支付占有房屋期间的使用费，于法有据，一审法院予以支持。东田正泰公司抗辩需经帝泰公司审批后方可搬离承租房屋，但未提供相应证据，一审法院难以采纳。一审法院审理后，于2020年5月18日依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认上海帝泰发展有限公司与上海东田正泰美发有限公司签署的《上海市房屋租赁合同》及相关协议于2019年7月19日解除；二、上海东田正泰美发有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海帝泰发展有限公司租金520,055.78元；三、上海东田正泰美发有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海帝泰发展有限公司物业管理费116,088.46元；四、上海东田正泰美发有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海帝泰发展有限公司电费7,928.64元、水费445.80元、推广宣传费1,574.86元；五、上海东田正泰美发有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海帝泰发展有限公司逾期付款滞纳金35,712.04元；六、上海东田正泰美发有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海帝泰发展有限公司恢复原状费用57,447.80元；七、上海东田正泰美发有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海帝泰发展有限公司房屋使用费（自2019年7月20日至2019年8月22日，按照每月195,249.46元的标准计算）；八、驳回上海帝泰发展有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,525元，由上海帝泰发展有限公司负担3,089元，上海东田正泰美发有限公司负担17,436元。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，东田正泰公司提供其公司两位工作人员之间的微信聊天记录的截图打印件，证明帝泰公司于2019年7月24日已将系争房屋的门封住。帝泰公司对该证据的真实性和关联性均不予认可。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应恪守合同约定全面履行各自义务。根据《上海市房屋租赁合同》《主体变更协议书》及《租赁合同补充协议（续租）》的约定，双方租赁合同应于2021年12月15日终止，东田正泰公司于2019年7月19日以经营困难为由向帝泰公司申请退租，帝泰公司同意东田正泰公司于该日退租，故双方租赁合同于2019年7月19日解除。关于房屋恢复原状费用。双方合同约定，租赁合同终止后东田正泰公司应恢复原状后返还系争房屋，且帝泰公司有权指定东田正泰公司使用帝泰公司推荐的专业公司负责此项工作，费用由东田正泰公司承担。鉴于东田正泰公司未履行恢复原状的义务，而帝泰公司提供证据证明其自行委托XX公司就系争房屋恢复原状施工，支付拆除费用57,447.80元，东田正泰公司对实际拆除的事实和拆除费用提出异议，但并未提供足以反驳帝泰公司的证据，故本院对东田正泰公司的该项主张，不予支持。关于房屋使用费，东田正泰公司主张帝泰公司故意阻止东田正泰公司搬离系争房屋，故不同意支付房屋使用费，但其并未提供充分证据予以证明，本院对此不予采信。双方合同约定，东田正泰公司应于租赁期满日或合同提前终止之日向帝泰公司交还房屋，逾期的按合同结束时最后一年的日平均租金2倍支付使用费。据此，一审判决东田正泰公司应支付帝泰公司2019年7月20日至2019年8月22日期间房屋使用费及使用费金额，并无不当，本院予以认同。关于保证金，东田正泰公司提前解除双方合同并欠付租金等费用，构成违约，应向帝泰公司承担违约责任。双方合同约定，若东田正泰公司违反合同约定解除合同的，其无权要求返还保证金。该项约定实际系将违约金金额与保证金金额相抵，鉴于帝泰公司客观上确因提前解除合同产生房屋空置损失，但其于2019年11月将系争房屋重新出租他人，故帝泰公司一审中主张没收相当于四个月租金的保证金并要求东田正泰公司再支付三个月租金的预期利益损失，缺乏依据，一审法院支持帝泰公司不予返还东田正泰公司保证金的诉讼请求，并未过分高于帝泰公司的实际损失，亦符合双方约定，本院予以认同。东田正泰公司要求帝泰公司返还保证金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，东田正泰公司的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,683元，由上诉人上海东田正泰美发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年十一月四日书记员 宋佩祯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……