安徽省安庆市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖08执异25号 案外人：洪旗，男，1972年1月5日出生，汉族，住安徽省宿松县。 案外人：张立波，男，1971年12月13日出生，汉族，住安徽省宿松县。 案外人：汪学松，男，1972年5月1日出生，汉族，住安徽省宿松县。 案外人：李江东，男，1972年4月25日出生，汉族，住安徽省宿松县。 案外人：何岚，女，1968年3月21日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。 案外人：朱宿中，男，1984年2月19日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。 案外人：洪云，男，1969年6月7日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。 案外人：许红激，男，1979年8月30日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。 申请执行人：安徽宿松农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省宿松县。 法定代表人：陈俊斌，该行董事长。 申请执行人：安徽颖上农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省阜阳市颍上县。 法定代表人：叶文峰，该行董事长。 申请执行人：安徽枞阳农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省铜陵市枞阳县。 法定代表人：肖贤军，该行董事长。 被执行人：安徽奇士商贸有限公司，住所地安徽省宿松县。 法定代表人：郑应中，该公司经理。 被执行人：安庆市润景商贸有限责任公司，住所地安徽省安庆市开发区。 法定代表人：胡习寿，该公司经理。 被执行人：郑应中，男，汉族，1970年10月20日出生，住安徽省安庆市宜秀区。 被执行人：李兰香，女，汉族，1969年9月6日出生，住安徽省安庆市宜秀区。 本院在执行安徽宿松农村商业银行股份有限公司、安徽颖上农村商业银行股份有限公司、安徽寿县农村商业银行股份有限公司、安徽枞阳农村商业银行股份有限公司与安徽奇士商贸有限责任公司、安庆市润景商贸有限责任公司、郑应中、李兰香金融借款合同纠纷一案中，发出（2020）皖08执6号通知，洪旗、张立波、汪学松、李江东、何岚、朱宿中、洪云、许红激接到上述通知后，向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人洪旗、张立波、汪学松、李江东四人请求立即中止对该执行标的的执行。异议的理由：案外人与被执行人于2016年3月9日订立租赁合同，租期十四年。申请执行人与被执行人在2016年3月21日签订《流动资金借款合同》，将案外人租赁下房屋在内抵押给申请执行人，晚于案外人租赁时间，申请执行人应当知道涉案房屋存在租赁关系，应当承认租赁合同对其继续有效。根据《担保法》第48条及《担保法解释》第65条规定，申请执行人在抵押权实现后，租赁合同在租赁期限内对抵押物的受让人继续有效，故应当保护案外人的合法租赁权益不受侵犯。 案外人何岚请求依法认定其与郑应中之间房屋在先租赁权的成立。其异议理由：案外人系被执行人郑应中、李香兰债权人。郑应中在承建涉案房产期间，因资金紧张向案外人借款100万元，后无力偿还，经协商将涉案房产中的六楼租赁给案外人，冲抵欠款，2016年2月20日，双方签订租赁合同，租期十二年，且早于申请执行人与被执行人在2016年3月21日所设立的抵押关系，案外人属于在先租赁。 案外人朱宿中、洪云、许红激三人请求立即中止对该执行标的的执行。其异议理由为：案外人与被执行人于2016年3月1日订立租赁合同，租期二十年，申请执行人与被执行人在2016年3月21日签订《流动资金借款合同》，将案外人租赁下房屋在内抵押给申请执行人，晚于案外人租赁时间，申请执行人应当知道涉案房屋存在租赁关系，应当承认租赁合同对其继续有效。根据《担保法》第48条及《担保法解释》第65条规定，申请执行人在抵押权实现后，租赁合同在租赁期限内对抵押物的受让人继续有效，故应当保护案外人的合法租赁权益不受侵犯。 本院查明，安徽宿松农村商业银行股份有限公司、安徽颖上农村商业银行股份有限公司、安徽寿县农村商业银行股份有限公司、安徽枞阳农村商业银行股份有限公司与安徽奇士商贸有限责任公司、安庆市润景商贸有限责任公司、郑应中、李兰香金融借款合同纠纷一案，本院作出（2018）皖08民初137号民事判决书，已发生法律效力，因被执行人未主动履行生效判决所确定的义务，安徽宿松农村商业银行股份有限公司等向本院申请强制执行。本院在执行过程中，依据生效判决第七项“如被告安徽奇士商贸有限责任公司不履行上述还款义务，原告安徽宿松农村商业银行股份有限公司、安徽颖上农村商业银行股份有限公司、安徽寿县农村商业银行股份有限公司、安徽枞阳农村商业银行股份有限公司就被告郑应中、李兰香设定的抵押物（房地权松房证字第××号）折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，被告郑应中、李兰香承担抵押责任后，有权向被告安徽奇士商贸有限责任公司追偿”，拟处置抵押物（位于宿松县孚玉镇××号××房地产），申请执行人宿松农商行提出先清场后拍卖，本院遂于2020年9月17日约谈了宿松县孚玉镇××号××房地产租赁户，并发出（2020）皖08执6号通知，通知内容为“本院在执行安徽宿松农村商业银行股份有限公司、安徽颖上农村商业银行股份有限公司、安徽寿县农村商业银行股份有限公司、安徽枞阳农村商业银行股份有限公司与安徽奇士商贸有限责任公司、安庆市润景商贸有限责任公司、郑应中、李兰香金融借款合同纠纷一案中，已对涉案抵押物被执行人郑应中、李兰香名下位于宿松县孚玉镇××号××房地产进行评估，近期将进行网络拍卖。被执行人提交了你们与其就上述房产签订的租赁合同，经审查，发现你们签订的租赁合同名为租赁，实为房屋所有权抵债关系，按照有关规定，对租赁权应当不予认可。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条的规定，责令相关租赁户及其他占用人于上述房产拍卖成交或抵债之日一个月内自行腾退房屋，逾期本院将依法强制清场。” 经查，涉案房地产曾在2015年7月3日被设定抵押权，抵押权人为安徽宿松农村商业银行股份有限公司，2016年3月21日，安徽宿松农村商业银行股份有限公司再次与郑应中、李兰香就涉案房地产签订《抵押合同》，并办理抵押登记。 另查，洪旗、张立波、汪学松、李江东与被执行人郑应中签订的《房屋租赁合同》中双方协议第二项载明“租赁权为五年，自租赁场所交付乙方之日开始计算，合同期满后，甲方如果未还清乙方借款，乙方有权继续租赁”,第五项特别约定“因甲方尚欠乙方借款本金共计915万元，故甲乙双方约定……本合同履行期内，若因甲方及第三方原因导致乙方不能继续承租租赁物，租金按实际租期结算，五年期满后，甲方未还清乙方欠款，则乙方有权继续租赁甲方本合同内租赁物”。《房屋租赁补偿协议》中“1.甲方在建设位于人民路162号房屋过程中，因缺少建设资金向乙方等四人借款。后因大经济环境的影响、甲方自身经营不善，导致借款本息一直未及时偿还。2016年3月9日，甲乙双方签署《房屋租赁合同》，约定以房抵债。”该补充协议中将双方的租赁合同期限延长9年即自2021年9月1日至2030年8月31日止。 朱宿中、洪云、许红激与被执行人郑应中签订的《房屋租赁合同》中载明，甲方（郑应中）在承建奇士大楼期间，因资金紧张向乙方（朱宿中、洪云、许红激）借款共计585万元，目前因经营不善，无力偿还，现经双方协商同意将奇士大楼一楼（一间）、二楼（整层）、三楼（整层）租给乙方，冲抵甲方的欠款本金及利息。 本案的争议焦点是案外人主张的租赁权是否能够阻却对涉案房产的强制执行。 本院认为，各案外人与被执行人郑应中之间签订的《租赁合同》均反映合同双方名为租赁，实为债务人以其房屋使用权抵偿欠款的事实，该情形不同于一般意义上的出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，依照上级法院对强制执行中房屋腾退若干问题的指导意见，发现租赁合同有“名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的”，对租赁权不予认可。故案外人主张的租赁权无论是否先于抵押权，均不能阻却法院的强制执行。据此，本院作出的（2020）皖08执6号通知符合法律规定，对案外人要求中止执行及确认其在先租赁的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下： 驳回案外人洪旗、张立波、汪学松、李江东、何岚、朱宿中、洪云、许红激的异议。 案外人、当事人如对本裁定不服，认为原生效法律文书错误的，依照审判监督程序办理；与原生效法律文书无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 张 胜 审判员 都红兵 审判员 谢发亮 二〇二〇年十一月十八日 法官助理丁浩 书记员蒋芳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议; （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。