四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终1248号 上诉人（原审被告）：四川省新万兴瓷业有限公司，住所地：四川省夹江县黄土镇万松村4社。 法定代表人：刘纪明，董事长。 委托诉讼代理人：余学强，四川乐嘉（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张宏俊，男，1987年9月5日出生，汉族，住四川省夹江县，现住四川省夹江县。 上诉人四川省新万兴瓷业有限公司（以下简称新万兴公司）因与被上诉人张宏俊房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省夹江县人民法院（2020）川1126民初1480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 新万兴公司上诉请求：1.撤销一审判决，并驳回张宏俊的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由张宏俊承担。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律错误。一、新万兴公司逾期办证，是因为不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所导致的，属于不可抗力，依法应当免除逾期办证的违约责任。首先，新万兴公司在2009年通过竞拍方式取得了现时代米罗地块的土地使用权，当时在原夹江县国土资源局2011年颁发的《国有土地使用证》上所附的宗地图是与拍卖时的宗地图是一致的，即庭审中所出示的2009年9月24日那张宗地图。原夹江县国土资源局并未通知新万兴公司有2009年9月27日这份变更后的宗地图的事实，同时对于新万兴公司在规划、建设施工时宗地的具体范围也都是国土等部门确认的，直接造成了在2013年时代米罗项目规划建设时，城建等部门在对宗地划红线和审批设计规划时，完全按照2009年9月27日的宗地图在进行。新万兴公司之所以不能发现宗地图发生变化是因为被政府用作安置农民的土地已经被占，且农民自建房已经修好了，出于对政府部门作出具体行政行为的信赖，新万兴公司是在当时不可能知道或者应当知道该宗地存在不能办证的风险。其次，一审法院调取的夹江县自然资源局的《收文簿》可以证实在2018年11月15日新万兴公司已经就“我司在办理一期住户《不动产权证》的过程中，发现该地块《国有土地使用证》宗地图与实际用地范围不一致，但实际用地面积无误差……”告知国土部门，同时，也可以证实，新万兴公司是在2018年办证过程中才发现宗地图的问题。再次，虽然2019年2月21日原夹江县国土资源局通过党组议事，将时代米罗土地问题定性为历史遗留问题，并同意按照2013年4月9日县住建局批准的建设项目规划设计方案用地范围办理不动产权证，但国土部门并没有告知新万兴公司该会议结果。直到3月份新万兴公司再次问及宗地图问题怎么解决时，才被告知已经开过会处理了，但是该决定并不能由原夹江县国土资源局一个部门说了算，还需要县政府和县建设局一并同意，但县建设局一直认为此事与其无关，不同意盖章，所以一直拖延至同年8月份大量业主集体上访，事态扩大后，9月底不动产登记中心才口头告知新万兴公司可以办理了，但需要该公司自己测绘宗地。测绘不是新万兴公司的责任，但迫于压力，该公司才自行委托测绘。因此将宗地图的责任归责于新万兴公司明显违背客观事实。新万兴公司不可能在2019年2月21日后就能如愿办理初始登记权属证明，并在60天内完成。二、新万兴公司早在2018年就已经准备办理初始登记权属证明，也做好了随时解除抵押的准备，但因宗地图问题不能切实解决导致无法马上办理不动产权证，这才导致该公司原《国有土地使用证》于2019年12月27日解押，2019年12月30日办理初始登记权属证明。所以，新万兴公司《国有土地使用证》被抵押，不是导致新万兴公司逾期办证的客观因素。因此，一审法院认为新万兴公司应当对2019年4月22日至2019年12月30日期间的违约行为承担责任，属于认定事实错误。 张宏俊辩称，不认可对方的上诉请求及事实理由，请求驳回上诉，维持原判。 张宏俊向一审法院起诉请求：1.判令新万兴公司支付张宏俊逾期办理房屋产权证违约金12,937.09元，违约时间：2018年12月21日至2020年1月14日，共计389天；2.判令新万兴公司承担本案诉讼费用。庭审中，张宏俊将其主张的违约金明确为自2018年12月21日起至2019年12月30日为逾期办理初始登记违约金；2019年12月31日至2020年1月14日为逾期办理转移登记违约金。其主张的该违约金的计算方法明确为双方签订的《商品房买卖合同》中约定的已付购房款总额×违约天数×日万分之一。 一审法院认定事实：四川省新万兴瓷业有限公司成立于1996年5月23日，营业期限为1996年5月23日至长期，经营范围为碳纤维地暖产品制造、销售；陶瓷制品制造、销售；经营本企业自产产品及技术的出口业务；经营本企业生产所需的原辅材料、仪器仪表、电器、电线、开关、机械设备、零配件及技术的进口业务；经营材料加工业务及建筑材料购销；房地产开发及经营业务。其现行营业执照于2017年9月14日经夹江县工商行政管理和质量技术监督局依法予以核准。 2014年1月18日，张宏俊作为买受人与四川省新万兴瓷业有限公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（合同签约备案号11145），新万兴公司将已取得预售许可的位于夹江县“时代米罗一期”×栋×单元27楼1号住宅预售给张宏俊，该合同约定：“第一条项目建设依据……建设施工合同约定的开工日期为2013-11-11，建设施工合同约定的竣工日期为2015-03-11。……第三条买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款。1.测绘建筑面积共94.9平方米，其中，套内建筑面积73.74平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积21.16平方米；……1）按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4525.33元，总价款叁拾叁万叁仟陆佰玖拾捌元整。……第十条交付条件。（一）出卖人应当在2015年12月20日前向买受人交付该商品房。……第十九条产权登记。（一）初始登记出卖人应当在2018年12月20日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理。……2、买受人不退房，出卖人从逾期之日按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。（二）转移登记……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起1095日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2中方式处理：……（2）买受人不退房，出卖人从逾期之日按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金……”。新万兴公司于2016年1月4日向张宏俊交付该商品房，张宏俊已入住。张宏俊通过支付定金、首付款、按揭贷款的方式总计向新万兴公司支付了购房款332573元，新万兴公司于2016年12月9日向张宏俊出具了《四川增值税普通发票》（№00312297），载明“货物或应税劳务、服务名称住房规格型号1-27-1单位平方米数量94.58单价3516.3142313金额332573.00税率0%价税合计（大写）叁拾叁万贰仟伍佰柒拾叁圆整（小写）¥332573.00”。张宏俊交纳了房屋契税，夹江县地方税务局于2017年4月14日出具了《中华人民共和国税收完税证明》。 四川省新万兴瓷业有限公司于2018年11月14日作出《关于变更四川省新万兴瓷业有限公司时代米罗地块宗地图的请示》，载明：“夹江县国土资源局：……1.该块地土地编号5-5-205，使用权类型为出让，使用权面积38500平方米，《国有土地使用证》编号为夹国用（2009）第2168号。2.我司在办理一期住户《不动产权证》的过程中，发现该地块《国有土地使用证》上宗地图与实际用地范围不符，但实际用地面积无误差。由于历史遗留问题，《国有土地使用证》宗地图范围内有部分地块在开发前用作农民房安置。但我司开发的一期项目《不动产权证》办理日期已经届满。为避免出现业主群体性索取产权证事件，恳请贵局同意将农民安置区土地置换为原宗地图下方同等面积的国有土地并更换宗地图。”原夹江县国土资源局收文簿（2018年9月19日起）载明：“……收文日期15／11来文机关新万兴瓷业有限公司文件标题《关于变更四川省新万兴瓷业有限公司时代米罗地块宗地图的请示》……”，签收栏有工作人员签名。原夹江县国土资源局党组于2019年2月21日在2019年第4次《议事纪要》中将该问题作为历史遗留问题处理，并同意县不动产登记中心按照时代米罗项目于2013年4月9日县住建局批准的建设项目规划设计方案用地范围办理不动产权证。新万兴公司于2019年12月30日向不动产登记中心申请并取得夹江县体育路396号不动产权属证明［川（2019）夹江县不动产权第××号］。2020年1月14日，张宏俊取得夹江县体育路396号1幢1单元27层1号不动产权属证明。 原国用（2000）第2168号《不动产登记证明》记事栏载明“2009.10在农行夹江支行抵押贷款；2011.2.28农行申请解除抵押；2011.3在农行夹江支行抵押贷款6,872万元整；2014.元.2在农行夹江支行续转贷壹亿零捌佰万元整；2015.1.14解除抵押；2015.1.14在农行夹江支行转贷壹亿零捌佰万元整。”中国农业银行股份有限公司夹江县支行于2020年7月12日出具《查询说明》，载明：“夹江县人民法院：贵院查询四川省新万兴瓷业有限公司开发时代米罗土地使用权抵押事宜，经我行查实四川省新万兴瓷业有限公司开发的时代米罗第一期和第二期土地使用权抵押给我行已于2019年12月27日解除抵押，第三期开发土地使用权于2019年12月27日已抵押给我行，抵押期限至2022年12月26日止。特此说明。” 另查明，1.四川省新万兴瓷业有限公司要变更原《国有土地使用证》中的宗地图，必须要提交原《国有土地使用证》原件并经不动产登记部门审查、注销原《国有土地使用证》后，才能取得变更宗地图后新的《国有土地使用证》。2.从《商品房买卖合同》约定的2018年12月20日次日起算，新万兴公司逾期为张宏俊办理涉案楼栋初始登记的天数为375天（从2018年12月21日起计算至实际办理楼栋的初始登记之日，即2019年12月30日）。3.从《商品房买卖合同》约定的交房之日2015年12月20日计算约定办理转移登记时间应为2018年12月20日前（即自2015年12月20日起算1095日内）。4.时代米罗一期住户于2019年10月24日在人民网领导留言板留言称：“……房产证应该在2018年底给我们，现在已经超过一年了……故寻求政府给予帮助，今年年底我们可以拿到房产证过个安稳年吗？”。夹江县自然资源局于2019年11月8日回复该留言称：“……二、‘时代米罗’商品房项目办理不动产权证存在的问题商品房项目办理不动产权证分为首次登记和转移登记。首次登记办理在建设单位（开发企业）名下，完成首次登记后再由买卖双方提供相关资料申请转移登记，即将房屋过户到商品房买受人名下。目前开发企业尚未向我单位申请办理‘时代米罗’项目的首次登记，造成迟迟不能为购房人办理转移登记。经查询，开发项目的土地在银行做了抵押担保，造成开发企业无法申请办理已建成房屋的不动产权证……”。5.张宏俊主张新万兴公司逾期办理初始登记的天数为375天（从2018年12月21日起计算至2019年12月30日）；张宏俊主张新万兴公司逾期办理转移登记的天数为15天（从2019年12月31日起计算至2020年1月14日）。 诉讼中，1.张宏俊、新万兴公司双方当事人一致确认涉案房产面积及总价款以《四川增值税普通发票》（№00312297）所载内容确定。2.新万兴公司为证明逾期办证的原因是政府行为所导致，向该院提交了夹国用（2009）第2168号《土地使用权证》复印件、川（2019）夹江县不动产权第××号《不动产权证》、2018年9月12日《情况说明》、2018年9月20日《关于办理时代米罗国土证宗地图申请》、2018年10月30日《关于申请时代米罗国土证宗地图变更的请示》、2018年11月14日《关于变更四川省新万兴瓷业有限公司时代米罗地块宗地图的请示》、2018年12月6日《关于四川省新万兴瓷业有限公司时代米罗地块宗地图的情况汇报》。张宏俊认为上述证据虽与本案有关联，但不能证明新万兴公司没有责任。3.新万兴公司自述，修建时代米罗时已发现供地范围内有两块地为农民安置房，导致现在实际用地范围与原供用地范围发生了变化。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.张宏俊、新万兴公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效？2.新万兴公司作为该商品房所在楼栋的出卖人，未按约定时间办理该楼栋权属证明是否属于不可抗力？3.未按时办理楼栋权属证明的违约责任是否是出卖人的责任？4.新万兴公司是否应承担逾期办理初始登记的违约责任？新万兴公司请求调整违约金是否合理？违约金如何计算？5.新万兴公司是否应承担逾期办理转移登记的违约责任？违约金如何计算？ 关于争议焦点1，该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”及第四十四条“依法成立的合同，自合同成立时生效。”的规定，合同的生效要件：一是行为人缔约时具有相应的民事行为能力；二是系双方意思表示真实；三是不违反法律和社会公共利益。本案中，张宏俊、新万兴公司均具有民事行为能力，双方签订的《商品房买卖合同》系其真实意思表示且不违反法律和社会公共利益，张宏俊已支付购房款，新万兴公司也将商品房交付给了张宏俊，且张宏俊已入住，故，张宏俊、新万兴公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有拘束力。 关于争议焦点2，本案中，新万兴公司抗辩修建时代米罗时发现供地范围内有两块地为农民安置房，导致现在实际用地范围与原供用地范围发生了变化，以致逾期办证系不可抗力。该院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。张宏俊、新万兴公司于2014年6月11日签订的《商品房买卖合同》载明的时代米罗一期开工日期为2013年11月11日，竣工日期为2015年3月11日。根据新万兴公司的陈述，其作为房地产开发商，在与张宏俊签订《商品房买卖合同》前即已知道或应当知道所修建的时代米罗因土地发生变化存在不能办证的风险，故，不存在不能预见的客观情形。同时，从2013年11月11日时代米罗一期工程开始修建到2018年12月20日约定办理张宏俊所购房屋楼栋初始登记权属证明期间，新万兴公司有5年左右的时间可申请变更涉案房产的宗地图，以避免因宗地图瑕疵造成初始登记逾期办理、转移登记逾期办理的后果，即亦不存在不能避免、不能克服的客观情况，故对新万兴公司该项抗辩意见不予支持。 关于争议焦点3，该院认为，综合社会生活经验，造成开发商逾期办证的原因主要为开发商不能及时提供办理商品房楼栋初始登记或商品房所有权转移登记所需的必要材料。通常包括以下情形：一是宗地图有瑕疵；二是开发商未取得土地使用权证书或未缴纳全部土地出让金；三是商品房不符合规划要求；四是商品房不能及时取得竣工手续；五是未能及时缴纳税费；六是未能及时将商品房上的抵押权注销；七是未能及时解除人民法院对商品房的查封。本案中，新万兴公司修建的时代米罗一期《国有土地使用证》上所涉土地的宗地图与实际修建用地范围因历史原因不一致，并非新万兴公司行为所致，不应归责于新万兴公司。根据《商品房买卖合同》第十九条第一款“……如因出卖人的责任……出卖人从逾期之日按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。”之约定，相关部门对历史原因造成问题予以处理的时间因不应归责于新万兴公司，而不应计算入新万兴公司承担违约责任的期间。根据新万兴公司2018年11月14日向原夹江县国土资源局提交的《关于变更四川省新万兴瓷业有限公司时代米罗地块宗地图的请示》及原夹江县国土资源局2019年2月21日党组第四次《议事纪要》中将此问题作为历史遗留问题解决，同意县不动产登记中心按照时代米罗项目于2013年4月9日县住建局批准的建设项目规划设计方案用地范围办理不动产权证的事实,结合因变更宗地图，新万兴公司需提交原《国有土地使用证》原件，用于注销后换发新的《国有土地使用证》，且需要相关部门重新对土地进行勘验、对不动产权籍进行调查等情况，本着尊重历史和实事求是解决历史遗留问题的原则，兼顾新万兴公司就宗地图的变更多次向有关部门进行了汇报等因素，该院将案涉国有土地使用权宗地图的更正时间酌定为60天。即，自2018年11月15日县国土资源局收到新万兴公司变更时代米罗《国有土地使用证》宗地图申请之日起至县国土资源局2019年2月21日党组第四次《议事纪要》后再计算60天，作为合理变更宗地图的时间，即2018年11月15日至2019年4月22日，共计159天，此期间不应归责于新万兴公司逾期办理相关权属登记。而另一方面，因新万兴公司将开发的时代米罗一、二期土地使用权抵押给中国农业银行股份有限公司夹江县支行，该行于2019年12月27日才解除抵押，致使新万兴公司备齐原《国有土地使用证》原件申报初始登记等材料滞后，于2019年12月30日才向夹江县不动产登记中心申请并办理涉案楼栋的初始登记，已难以免除初始登记逾期的违约之责，故新万兴公司应承担此期间基于其自身将国有土地使用权证用于抵押这一事实而导致逾期办理案涉楼栋初始登记、转移登记的违约责任。 关于争议焦点4，该院认为，根据合同自治原则和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，本案中，张宏俊、新万兴公司签订的《商品房买卖合同》第十九条就产权初始登记的期限及违约责任承担方式有明确约定，现新万兴公司未依约办理张宏俊所在楼栋的初始登记，已构成违约，张宏俊要求其承担违约责任，有事实和法律依据，该院予以支持。关于违约天数。从《商品房买卖合同》中约定的2018年12月20日的次日起算，新万兴公司逾期为张宏俊办理涉案楼栋初始登记的天数为375天（从2018年12月21日起计算至2019年12月30日实际办理楼栋的初始登记）。但结合上述争议焦点3之分析，综合本案实际并兼顾公平原则，在扣除不属于新万兴公司责任的159天（2018年11月15日至2019年4月22日）后，对新万兴公司应承担逾期办理初始登记违约责任的天数确定为375-159=216天。故对张宏俊主张新万兴公司逾期办理初始登记超出216天的部分，该院不予支持。同理，关于转移登记逾期办理的违约天数亦应扣除前文计算的不属于新万兴公司责任的159天。根据《商品房买卖合同》第十九条第二款之约定，逾期办理转移登记应自交房之日起计算1095天。根据查明的事实，案涉房屋实际交付时间为2016年1月4日，据此计算转移登记约定办理时间应为2019年1月3日前。即新万兴公司实际逾期为张宏俊办理转移登记的时间为2019年1月4日至2020年1月14日。至于逾期办理初始登记和转移登记违约期间重合时，应如何确定违约责任承担的问题。本案中，新万兴公司实际逾期办理初始登记的期间为2018年12月21日至2019年12月30日，实际逾期办理转移登记的时间为2019年1月4日至2020年1月14日。其间，2019年1月4日至2019年12月30日的时间段存在重合。由于办理初始登记的违约行为与办理转移登记的违约行为均系逾期办证违约行为，性质相同，因此对办理初始登记与转移登记的违约重合期间不宜作重复评价，以承担壹份违约责任为宜。该院确定新万兴公司实际承担办理转移登记违约责任的期间为2019年12月31日至2020年1月14日，故对张宏俊诉请新万兴公司承担2019年12月31日至2020年1月14日期间（共计15天）逾期办理转移登记违约金的主张，该院依法予以支持。综上，本案中，新万兴公司应承担的逾期办证（包括初始登记和转移登记）违约金天数共计231天（承担初始登记违约责任天数216天+承担转移登记违约责任天数15天）。 就新万兴公司提出违约金过高的问题，该院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，出卖人应承担的违约责任可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，虽张宏俊、新万兴公司双方未在合同中约定贷款利率，但双方约定的“从逾期之日按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金”，计算标准明确。“日万分之一”的利率标准相当于年利率3.6%，参照中国人民银行公布的一年期基准贷款利率（2019.8.20前）和2019年8月20日后实行的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率均高于3.6%。由此可见，张宏俊、新万兴公司双方约定的违约金计算标准低于金融机构计收逾期贷款利息的标准。因此，新万兴公司要求调整违约金的抗辩意见，该院不予采纳。 关于违约金如何计算的问题，该院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失的赔偿的计算方法。本案中，张宏俊、新万兴公司已在合同中约定了违约金的计算方法，故，结合本案查明的情况，对违约金金额确定为：新万兴公司实际承担违约责任的天数231天×已付购房款332,573元×日万分之一=7,682.44元。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。因新万兴公司未提交张宏俊、新万兴公司之间就办证行为有特殊约定等证据，依法应承担举证不能的法律后果。张宏俊未获支持部分的主张，因无事实和法律依据，该院依法予以驳回，对应的案件受理费，应自行承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、四川省新万兴瓷业有限公司于本判决生效后十日内支付张宏俊逾期办理房屋初始登记违约金、转移登记违约金共计7,682.44元；二、驳回张宏俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费62元，由四川省新万兴瓷业有限公司负担38元，由张宏俊自行承担24元。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：新万兴公司是否应当支付张宏俊案涉房屋逾期办理初始登记及转移登记的违约金。 张宏俊与新万兴公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。 按照《商品房买卖合同》第十九条产权登记的约定，出卖人应当在2018年12月20日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。本案中，新万兴公司于2019年12月30日才办理案涉房屋所在楼栋的初始登记权属证明，已超过合同约定的期间，该逾期天数应从双方合同约定的新万兴公司办理初始登记权属证明的最后截止日之次日即2018年12月21日计算至2019年12月30日止，共计375天。首先，新万兴公司于2018年11月14日向原夹江县国土资源局提交《关于变更四川省新万兴瓷业有限公司时代米罗地块宗地图的请示》，该局于2018年11月15日收到该申请，2019年2月21日该局党组第四次《议事纪要》中将此问题作为历史遗留问题解决，同意县不动产登记中心按照时代米罗项目于2013年4月9日县住建局批准的建设项目规划设计方案用地范围办理不动产权证，故2018年11月15日原夹江县国土资源局收到新万兴公司变更时代米罗《国有土地使用证》宗地图申请之日起至该局2019年2月21日党组第四次《议事纪要》期间不能归责于新万兴公司。其次，一审法院本着尊重历史和实事求是解决历史遗留问题的原则，结合变更宗地图，新万兴公司需提交原《国有土地使用证》原件，用于注销后换发新的《国有土地使用证》，且需要相关部门重新对土地进行勘验、对不动产权籍进行调查等情况，兼顾新万兴公司就宗地图的变更多次向有关部门进行了汇报等因素，在原夹江县国土资源局2019年2月21日党组第四次《议事纪要》后再酌定计算60天作为合理变更宗地图的时间，并无不当，即2019年2月22日至2019年4月22日期间亦不应归责于新万兴公司。再次，因不可归责于新万兴公司的事件发生在双方合同约定办证期内，故双方约定的办证期间应该从该事件发生之日中止计算，待该中止原因消除之日起，双方合同约定办证期间继续计算，即自原夹江县国土资源局收到新万兴公司变更时代米罗《国有土地使用证》宗地图申请之日2018年11月15日至双方合同约定办证截止之日2018年12月20日期间共计36天应从不可归责于新万兴公司的中止原因消除之日的次日开始继续计算；又因中止原因于2019年4月22日消除，故双方合同约定办证期间应从2019年4月23日开始继续计算36天至2019年5月28日。从2019年5月29日至2019年12月30日期间共计216天新万兴公司未办理案涉楼栋初始登记权属证明，系因该公司将开发的时代米罗一、二期土地使用权抵押给中国农业银行股份有限公司夹江县支行，该行于2019年12月27日才解除抵押，致使新万兴公司备齐原《国有土地使用证》原件申报初始登记等材料滞后造成，故新万兴公司办理案涉楼栋初始登记权属证明逾期天数375天，其中有216天属于新万兴公司自身原因导致。此外关于转移登记违约金计算天数问题，《商品房买卖合同》第十九条第二款之约定，逾期办理转移登记应自交房之日起计算1095天，一审法院根据查明的事实，在扣除初始登记违约期间与转移登记违约期间重复部分外认定15日（即2019年12月31日至2020年1月14日）并无不当。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，新万兴公司应承担逾期办理案涉楼栋初始登记权属证明的违约责任。再根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定及双方合同的约定，一审判决认定新万兴公司应当支付张宏俊办理案涉楼栋初始登记权属证明、及转移登记权属证明违约金为7,682.44元（实际违约天数231天×已付购房款332,573元×日万分之一），并无不当，故本院对新万兴公司的上诉理由不予采纳。 综上所述，新万兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由四川省新万兴瓷业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 乌建英 审 判 员 周 全 审 判 员 谭媛媛 审 判 员 刘一铭 审 判 员 周文勤 二〇二〇年十一月二日 法官助理 吴 君 书 记 员 吴秋芸 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。