湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初4962号原告：武汉圆梦圆房地产开发有限公司，住所地武汉市江岸区黄孝河路**圆梦圆·国际广场****。法定代表人：王藻超，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘忞麟，湖北哲思律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴常泽恩，湖北哲思律师事务所律师。被告：武汉艾客莱酒店管理有限责任公司，，住所地武汉市硚口区解放大道**法定代表人：陈少华，该公司经理。被告：武汉艾客莱酒店管理有限责任公司花桥分公司，住，住所地武汉市江岸区黄孝河路**圆梦圆国际广场****/div>负责人：杨建国，该公司经理。两被告共同委托诉讼代理人：杨波，湖北春园律师事务所律师。原告武汉圆梦圆房地产开发有限公司（以下简称圆梦圆公司）诉被告武汉艾客莱酒店管理有限责任公司（以下简称艾客莱公司）、武汉艾客莱酒店管理有限责任公司花桥分公司（以下简称艾客莱花桥分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告圆梦圆公司的委托诉讼代理人刘忞麟、吴常泽恩，被告艾客莱公司及艾客莱花桥分公司的委托诉讼代理人杨波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告圆梦圆公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告连带清偿欠付的物业费136575元及滞纳金12291.75元（滞纳金暂计至2020年8月1日，其后至实际履行完毕之日部分另行计算）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2010年7月13日，原告与被告艾客莱公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告艾客莱公司承租原告所有的武汉市江岸区黄孝河路49号圆梦圆国际广场商业裙楼5至6层的房屋经营使用，权属面积8895.4平方米，双方确认的租赁面积7587.56平方米，租赁期15年。物业费每年182100元，即2元/平方米/月，应于每季度第一个月的2号前一次性支付。逾期支付的，应按欠付金额每天1‰的标准支付滞纳金，发生纠纷由房屋所在地人民法院管辖。被告艾客莱公司承租房屋后，在此设立被告艾客莱花桥分公司并开展经营活动。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告艾客莱公司及其分支机构被告艾客莱花桥分公司经营酒店使用。原告委派武汉怡朴物业管理有限公司提供物业管理。然从2020年2月1日起两被告即拖欠物业费至今，原告多次催收未果。综上，原告根据相关法律规定，特向贵院具状如上，请求依法判如所请。被告艾客莱公司及艾客莱花桥分公司共同辩称：第一、双方签订的《房屋租赁合同》中有关物业费收取的条款应该无效，不具备法律效力，原告的诉讼主体不适格，其经营项目中不包含物业管理，也没有物业管理从业资质；第二、双方自签订合同之日起，原告没有向被告提供过物业服务，没有履行过物业服务条款，原告没有从事物业服务，被告艾客莱花桥分公司支付物业费是向案外人武汉怡朴物业管理有限公司支付的，相关费用发票也是由该公司出具；第三、原告主张的滞纳金计算没有法律依据，一是没有合同约定，二是滞纳金是属于行政法律体系中的概念。本院查明：2010年7月13日，圆梦圆公司（甲方）与艾客莱公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定甲方同意将所属的武汉市江岸区黄孝河路49号圆梦圆国际广场的商业裙楼5至6层，权属建筑面积8895.4平方米，经双方确认的租赁面积7587.56平方米房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方经营。租赁期15年，自2010年7月17日起至2025年7月16日止。从2010年7月17日至2013年7月16日每月每平方米租金（含物业管理费）合计为26.50元，每月租金（含物业管理费合计201070元），经营三年后，从第四年开始租金每三年复式递增5%；物业管理费为每年182100元。本合同签订之日乙方向甲方一次性支付1个月租金201070元为本合同的押金，租金按季支付，第一季租金应于乙方进场前一次性付清。以后租金应于每季第一个月的2号前一次性付清当季租金。如因乙方逾期支付租金及水、电、气等费用，除如数补交外，租金每拖欠一天，按所欠租金总额的1‰支付滞纳金。上述合同签订后，艾客莱公司在案涉场地设立艾客莱花桥分公司用于酒店经营。2020年6月29日，圆梦圆公司与艾客莱公司签订《补充协议二》，其中载明根据双方于2010年7月17日签订的《房屋租赁合同》，乙方已缴纳租金至2020年4月30日，2020年5月1日至2021年1月31日（共计9个月）应缴租金为1958301元。鉴于特殊情形，甲方本着社会担当，帮扶租赁经营户的精神，经双方友好协商一致，现就2020年租金支付事宜订立如下：一、甲方按照省市相关国有房屋租金减免政策（即“免三个月，六个月减半”），对乙方2020年5月1日至2021年1月31日（共计9个月）的租金仅收取3个月租金，即乙方于本协议签订后的3日内，一次性向甲方支付租金合计652767元；二、2020年2月1日至2021年1月31日间的房屋水、电、物业等相关费用不变，仍按照《房屋租赁合同》的相关条款执行；三、乙方享有租金优惠后，须严格履行《房屋租赁合同》，不得再以新冠疫情为由要求减免租金和解除租赁合同；四、2021年1月31日后的租金及相关费用，乙方应该严格依照原《房屋租赁合同》及《补充协议》履行支付。2020年7月14日，案外人武汉怡朴物业管理有限公司向艾客莱公司发出《联系函》，其中载明：贵司2020年2月1日至2020年7月31日的物业管理费一直拖欠至今，给我司物业管理工作带来极大损害和影响，已属严重违约。请贵司立即缴纳所欠物业管理费，否则我司及出租方将依法追究贵司相关违约责任。审理中，双方当事人均认可艾客莱公司支付物业费至2020年1月31日，物业费一直由武汉怡朴物业管理有限公司收取。本院认为：圆梦圆公司与艾客莱公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议二》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，业主和承租人如在租赁合同中对物业费的交纳作出相关约定，应遵循合同约定。圆梦圆公司与艾客莱公司在租赁合同中确认了租金（含物业管理费）的支付金额、期限及方式，并在补充协议中约定了2020年2月1日至2021年1月31日间的房屋水、电、物业等相关费用不变，仍按照《房屋租赁合同》的相关条款执行。圆梦圆公司依据约定向艾客莱公司主张欠缴的物业费，于法有据，本院予以支持。艾客莱公司抗辩称圆梦圆公司不是物业服务的提供方，不具备物业管理服务资质，但一直以来艾客莱公司系依据与圆梦圆公司的合同约定履行支付物业费的义务，该抗辩意见并不能成为其拒交物业费的理由。按照双方约定，艾客莱公司应于每季第一个月的2号前一次性付清当季物业管理费，艾客莱公司于2020年2月1日起开始欠缴物业费，现圆梦圆公司主张艾客莱公司支付2020年2月1日至2020年10月31日期间三个季度的物业费，本院予以支持。关于圆梦圆公司主张的滞纳金，因滞纳金属于行政法律体系中的概念，是因行政管理相对人违反法律规定的缴费义务，由国家行政管理部门依法向行政管理相对人采取的一种惩罚性措施，具有国家强制性，发生在不平等的行政关系主体之间，且圆梦圆公司并非物业服务的提供方，该公司未提交证据证实艾客莱公司欠缴物业费的行为给其造成其他损失，对其主张的滞纳金，本院不予支持。因圆梦圆公司系依据租赁合同及补充协议的约定主张物业费，而合同相对方为艾客莱公司，故圆梦圆公司主张艾客莱花桥分公司支付物业费的请求，本院不予支持。综上，圆梦圆公司的诉讼请求，本院予以部分支持。艾客莱公司的抗辩理由，缺乏事实根据和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉艾客莱酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉圆梦圆房地产开发有限公司支付2020年2月1日至2020年10月31日的物业费136575元；二、驳回原告武汉圆梦圆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3277元，减半收取1638.50元，由被告武汉艾客莱酒店管理有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘翔二〇二〇年十一月二十六日书记员  邬荣