江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3059号上诉人（原审被告）：潘利利，女，1982年4月21日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：姜亚旭，江苏宏亮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏城宇房地产开发有限公司，住所地江苏省张家港市杨舍镇蒋桥村。法定代表人：吴丽英，该公司董事长。委托诉讼代理人：殷小其，该公司员工。委托诉讼代理人：丁向萍，江苏联合合力律师事务所律师。上诉人潘利利因与被上诉人江苏城宇房地产开发有限公司（以下简称城宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初151号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘利利上诉请求：撤销一审判决，改判驳回城宇公司一审诉讼请求。事实和理由：1.城宇公司一审诉讼请求为解除房屋租赁合同，并未请求解除房屋买卖合同，一审判决在没有进行区分的情况下解除双方当事人之间的“房屋租售协议”，超出了城宇公司的诉讼请求范围。2.城宇公司在案涉房屋上设置抵押权担保债务为3200万元，远超过合同约定的房屋交易价格2912590元，且抵押权人明确表示必须先偿还全部债务后才能撤销抵押权。城宇公司在房屋上设置抵押权导致双方履行房屋买卖合同出现障碍，又未能在合同约定的买卖合同履行期限之前涤除抵押权，且至今仍然未涤除，其无权要求潘利利履行支付购房款义务。一审判决认为潘利利应当将房屋价款采取提存的方式进行支付，加重了潘利利的义务。城宇公司不享有合同解除权，一审判决解除房屋租售合同无事实和法律依据。3.根据合同约定，城宇公司未履行房屋买卖合同的，则无条件零租金将案涉房屋交由潘利利使用，因此潘利利无需支付租金。城宇公司二审答辩称：1.房屋租售协议的性质是租赁合同，主要的条款约定了租赁双方的权利义务，部分条款约定的租期届满后，出租方将房屋出售给承租人的意向。双方在签订房屋租售协议时对出售的表述仅仅是意向和预约，也明确了房屋买卖应当另行签订房屋买卖合同，租期届满后对于房价、支付时间、抵押权的消除等内容进行了一年的协商，但没有协商一致，证明买卖合同未成立。2.对于占有使用费，潘利利在签订租售协议的时候，已经知道房屋是设置了抵押，但未就房屋过户条件及房款支付方式提出明确约定，合同同时约定潘利利在租期届满后6个月内腾空房屋。租赁合同于2019年2月28日终止，潘利利应当腾空房屋并按照约定支付房屋占有使用费，合同约定的零租金使用是无效条款，如果一直无偿使用违背合同主体的平等原则。一审认定事实清楚，判决正确，请求二审予以维持。城宇公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认城宇公司与潘利利之间的房屋租赁关系于2019年2月28日终止；2.判令潘利利立即向城宇公司腾退宿迁城宇大厦B座1101号房产，将房屋恢复原状；3.判令潘利利向城宇公司支付占有使用费（按年租金15万元标准，自2019年3月1日起计算至腾退房屋之日止）及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年3月1日起计算至腾退时止）；4.判令潘利利向城宇公司支付违约金（按每天125元标准，自2019年8月31日起计算至腾退房屋之日止）。一审法院认定事实：城宇公司于2012年12月21日取得城宇大厦十一层办公房屋的产权登记，于2013年将城宇大厦十一层办公楼抵押给第三人工商银行张家港分行，并于2013年1月10日办理抵押登记，他项权证号为宿房他证开发字第××号，债权数额3500000元。2015年，城宇公司又将涉案房屋所在楼栋整体抵押给第三人工商银行张家港分行并办理抵押登记，担保债权数额32000000元。2014年2月20日，城宇分公司（甲方）与潘利利（乙方）签订《房屋租售协议》一份，该协议约定：1.乙方租用并购买甲方位于宿迁市城宇大厦B座1101（面积619.7平方米）的房产，租期五年，从2014年3月1日至2019年2月28日，年租金15万元，一年支付一次；2.在租期结束前甲方需将该房屋以4700元/平方价格出售给乙方，房屋出售所产生的的一切税费由甲乙双方各自承担。如甲方未按约定在租期内将该房屋出售给乙方，甲方需无条件零租金将该房屋给乙方使用，直至甲方将房屋出售给乙方；3.租赁期满或合同解除，乙方必须于租赁期满或合同解除之日起六个月内搬迁租赁房产内所属自己的所有物件，如乙方逾期不搬迁，每逾期一日支付500元给甲方。2019年6月17日，城宇公司向潘利利发函，称“…租期于2019年2月28日到期的状态你是知晓的，房屋在银行抵押贷款的状态你也是知晓的。你我双方多次沟通，只要你方购房款已到位，我司马上办理银行撤押及房屋过户手续…在此月20日前，你方再不签订购房协议及交付购房款，将视为你方放弃该房屋的购买权。”2019年6月19日，潘利利向城宇公司复函，称“…截止2019年6月19日城宇大厦十一层办公（城宇大厦B座1101）仍然被抵押在银行，导致无法与本人办理交易过户…请贵公司抓紧把房屋准备成可交易状态，于2019年6月30日前与本人完成房屋出售交易…”2019年6月22日，城宇公司向潘利利发《通知》，载明“…一直无理要求我方以低于合同价的价格出售给你，还提出赠送车库的无理要求。房屋被抵押的事实，你一直是知晓的，我方对此已再三明确表示，可以和银行订立三方协议，不存在交易过户的障碍…限你于收到通知后七日内搬出我方房屋…及时付清非法占有房屋的使用费伍万元…”该《通知》以EMS方式邮寄至涉案房屋，因拒收原因被退回。2019年5月9日至7月26日期间，城宇公司一直和潘利利通过微信聊天方式协商签订涉案房屋买卖合同事宜，但未达成一致。2019年8月9日，江苏联合合力律师事务所受城宇公司的委托向潘利利发送《律师函》，称：“…从租赁期满至今长达近六个月的时间，贵方初期提出许多不合理要求，比如要求赠送车库，要求房价低于原合同价等，之后双方虽经多次协商，但就房屋买卖的付款时间、付款条件和违约责任等重要的条款始终无法达成一致，导致买卖合同签订不成…贵方应于2019年8月28日之前办理租赁房屋…希贵方在收到本律师函后5日内，就房屋买卖协议的签订继续进行协商，如在此期间仍无法达成一致条款，则房屋买卖洽谈终止…因房屋买卖洽谈无法达成一致而终止，则贵方若要求继续租赁房屋，应向委托人提交继续租赁房屋的书面申请，如果委托人同意继续租赁，则双方按市场价重新签订租赁合同，若贵方逾期不提交继续租赁的申请，则应及时搬离租赁房屋…”2019年8月11日，潘利利复函给城宇公司，称:“…贵公司没有按《房屋租售协议》约定在2019年2月28日前涤除抵押权，致使房屋无法正常过户。我方已于2019年2月28日前多次催促贵公司进行房屋交易，但是房屋仍被抵押在银行…贵公司违约在先…双方无需签订新的房屋租赁协议，仍应当按照《房屋租售协议》履行…因贵公司单方原因致使房屋在2019年2月28日前无法过户，我方可以无条件零租金使用房屋。贵公司提出需要我方提交租赁房屋的书面申请及逾期申请办理租赁房屋均是没有事实依据的无理要求…”2019年8月13日，江苏联合合力律师事务所受城宇公司委托向潘利利发《律师函》，称：“…贵方在《回复函》中所述，无正当理由，与事实不符。现慎重通知贵方，请于收到本律师函后二日内向委托人支付房屋购房款2912590元，委托人收到贵方全额房款后，积极配合贵方办理房产过户手续…若贵方逾期不付上述房款，则贵方应在2019年8月28日之前搬离承租房屋…”2019年8月21日，潘利利作出书面回复，称：“…双方《房屋租售协议》的标的物因城宇公司向银行借款设定了抵押权，请三日内告知我方现抵押权是否注销。如抵押权未注销，我方将行使不安抗辩权，暂不能将购房款支付给成宇公司…合同中并未约定履行义务的先后顺序，城宇公司协议办理过户手续和我方支付购房款同时履行，减少双方的交易风险，请通知城宇公司于2019年8月28日准备好办理过户登记手续所需的材料，我方也将购房款以及办理过户登记手续需我方提供商的材料准备好，双方共同到宿迁市不动产登记中心办理过户登记手续…”2019年8月23日，江苏联合合力律师事务所受城宇公司委托向潘利利发《答复及通知函》，称：“…就该房屋的买卖，从租赁期满至今长达六个月的时间内，在初期你提出来许多不合理要求，比如，要求额外赠送车库，要求房价低于原合同价等，而且你对付款时间、付款条件和违约责任等提出许多苛刻要求，导致交易未成…因你提出不安抗辩权，现为保障交易安全…限你于2019年8月26日至8月27日期间将购房款2912590元提存至宿迁市公证处，若你逾期未将购房款提存，则表明你方无意购买该房产…若你方于2019年8月27日前将购房款2912590元提存至宿迁市公证处，则委托人将和你于2019年8月28日办理过户手续”2019年8月29日，江苏联合合力律师事务所受城宇公司委托向潘利利发《答复及通知函》，称：“因你于2019年8月27日之前未将购房款2912590元提存至宿迁市公证处，故我方认为你无意购房。现通知你，若你要求继续租赁该房，则在收到本通知后二日内向我方提交租赁的的书面申请…如你逾期不提交租赁的书面申请，则我方给你一周的宽限期，你应于2019年9月7日之前，搬迁、腾空房屋…”2019年9月2日，江苏联合合力律师事务所丁向萍律师向潘利利发《函》，称：“关于你提起的抵押不安抗辩，委托人在最初时就向你明确了抵押不会影响买卖，更不影响过户，因为银行同意出售该房产。半年多以来，你以各种借口不肯和城宇公司成交，城宇公司对你的付款能力持严重质疑，因此要求你将购房款提存，是合情合理合法的。现你不愿意提存购房款，说明你无意购买。希你遵照要求，及时腾空房屋…”2019年11月18日，潘利利起诉至一审法院，要求城宇公司协助办理涉案房屋的过户登记手续，在起诉状中表明自愿将全部购房款2912590元交到法院。因涉案房屋上设有抵押权，抵押权人工商银行张家港分行要求还清全部借款才同意撤销抵押，在抵押权未涤除的情况下。由于房产过户存在法律上履行的客观障碍，故一审法院于2020年6月18日作出（2019）苏1302民初9441号民事判决，驳回潘利利的诉讼请求。2019年12月12日，城宇公司向潘利利发送《第六次通知函》，称：“因你于2019年8月27日之前未将购房款2912590元提存至宿迁公证处，故我方认为你无意购房。我公司于2019年8月30日通知你，若要求继续租赁该房，则应在收到本通知后二日内，向我方提交租赁的书面申请，如你逾期不提交则我方给你一周的宽限期，你应于2019年9月7日之前搬迁、腾空房屋…之后你委托律师和我方商谈，表示你不同意将房款提存公证处，你要将房款交给法院，遗憾的是，至今已近三个月，我方未收到法院转来的房款或任何材料，你的律师也不再有答复…现最后一次书面通知你，限你于2019年12月27日之前搬离房屋，结清各项费用，支付我方从2019年3月1日至实际搬离之日的租金…”一审法院归纳本案的争议焦点为：1.“房屋租售协议”的效力及性质，是否已经解除；2.城宇公司是否有权要求潘利利腾退房屋；3.城宇公司是否有权要求潘利利支付房屋占有使用费，如果有权，费用数额如何确定；4.城宇公司是否有权要求潘利利支付违约金，如果有权，违约金数额如何确定。一审法院认为：“房屋租售协议”是双方的损失真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，合同双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。“房屋租售协议”的内容，不仅有租赁期限、租金缴纳方式、租金计算方式，还载明了购房房产号为城宇大厦B座1101室（面积619.70平方）、房产单价为4700元/平方米、购房时间为2019年2月28日前。即“房屋租售协议”不仅包含了房屋租赁关系，也包含了房屋买卖关系。双方当事人于2014年3月1日至2019年2月28日期间存在租赁合同关系，于2019年2月28日之后存在买卖合同关系，租赁关系于2019年2月28日终止。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。本案中，双方当事人签订的“房屋租售协议”中没有约定支付购房款的时间及房屋过户的时间，没有约定原被告双方履行的先后顺序，故城宇公司履行过户义务和潘利利方履行支付购房款义序应该同时履行。房产系大宗物品，买卖双方在交易时都应慎重，涉案房屋购房款高达2912590元，且房产上涉有抵押权，抵押权未涤除将直接影响涉案房屋能否过户，直接决定被告在支付高额购房款后能否取得涉案房屋的所有权。虽然潘利利在签订“房屋租售协议”时知晓涉案房屋有抵押权未涤除，但不影响潘利利行使不安抗辩权。因此，虽然协议约定潘利利于2019年2月28日租赁期届满后购买涉案房屋，但因房屋设定了高额抵押权未涤除，潘利利在自身权益无法保证的情况下未支付购房款合理合法。根据双方当事人的往来函件内容，双方对支付购房款和涤除抵押权的先后顺序问题产生争议已久，双方对支付购房款和涤除抵押权的问题各自表明不存在障碍、已准备好，但因互不信任未能达成一致。直至2019年8月23日，江苏联合合力律师事务所受城宇公司委托向潘利利发送《答复及通知函》，提出若潘利利于2019年8月27日前将购房款2912590元提存至宿迁市公证处，则于2019年8月28日办理过户手续。依据该方案执行，双方当事人的权益均能得到保障，但潘利利拒绝接受该方案，并于2019年11月18日向一审法院提起诉讼，虽然在起诉状中写明将购房款交到法院，但并未实际将购房款交至一审法院，且至今未支付购房款。在双方合同僵局的情况下，城宇公司提出了可行的解决方案使双方权益均不受损又能继续按约定履行合同，但潘利利拒不同意，又未提出可行的方案或实际解决僵局问题，凭借“房屋租售协议”第三.3条的约定拖延支付购房款又拒不支付租金长达一年多的时间，有悖诚实信用原则，不应受到法律保护。潘利利以自己的行为表明不履行主要债务，在城宇公司多次催告后在合理期限内仍未履行，城宇公司有权行使合同解除权。结合双方陷入僵持状态互相协商的实际情况，城宇公司在2019年8月23日向潘利利发《答复及通知函》之后没有明确在函件中主张解除合同，故认定《房屋租售协议》于本案起诉状副本送达之日即2020年4月27日解除。合同解除，城宇公司有权请求潘利利清空、腾退涉案房屋。“房屋租售协议”于2020年4月27日解除，潘利利至今仍占有房屋，故城宇公司有权要求潘利利按房屋租金标准即15万元/年支付占有使用费。“房屋租售协议”第三.3条约定，城宇公司未在租期内将房屋出售给潘利利的，城宇公司须无条件零租金将房屋交给潘利利使用，直至城宇公司将该房屋出售给乙方。该条款中零租金使用涉案房屋的约定应理解为潘利利如果在2019年2月28日之后购买涉案房屋，在合理期间内，潘利利无需缴纳占有使用费。潘利利主张的只要未购买房屋就可以一直无限期无条件零租金使用涉案房屋对原告明显不公平，且“房屋租售协议”已解除，潘利利无偿使用房屋也有悖交易常理和诚实信用原则。2019年2月28日租赁期限届满，潘利利以涉案房屋存在抵押权未涤除为由行使不安抗辩权拒付购房款，双方僵持未完成房屋买卖，直至城宇公司提出可行的解决方案即潘利利将购房款于2019年8月27日前提存至宿迁市公证处，城宇公司拒不同意后未解决问题，故不应再继续行使不安抗辩权拒付购房款。2019年3月1日至2019年8月27日近半年时间，可视为无须支付占有使用费的合理期间，潘利利应支付2019年8月27日起至腾退房屋之日止的占有使用费。占用费利息以占有使用费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年8月27日起计算至城宇公司主张的腾退房屋之日止。“房屋租售协议”第七.2条约定租赁期满或合同解除，潘利利应在六个月内搬迁，逾期不搬迁，每逾期一日支付500元违约金。租赁期满之日和合同解除之日系两个不同的时间节点，该条中关于具体搬迁时间约定不明。当事人就有关合同内容约定不明确，未达成补充协议的，应按照合同有关条款或者交易习惯确定。“房屋租售协议”第七.2条载明的租赁期满后搬迁，与“房屋租售协议”第三.3条约定租赁期满潘利利可无条件使用房屋相悖，故第七.2条应理解为双方合同解除后潘利利应在六个月内搬迁，《房屋租售协议》至2020年4月27日方解除，故对城宇公司主张逾期搬迁的违约金不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认《房屋租售协议》中的租赁关系于2019年2月28日终止；二、潘利利于判决生效之日起十日内将其占用的宿迁城宇大厦B座1101号房产返还给江苏城宇房地产开发有限公司；三、潘利利于判决生效之日起十日内支付江苏城宇房地产开发有限公司占有使用费（按150000元/年标准，自2019年8月27日起计算至潘利利腾退房屋之日止）及利息（以占有使用费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年8月27日起计算至潘利利腾退房屋之日止）；四、驳回江苏城宇房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4000元，由潘利利负担3000元，江苏城宇房地产开发有限公司负担1000元。二审中，对一审判决审理查明所认定的事实，依法予以确认。本案二审争议焦点为：1.城宇公司与潘利利之间是否成立房屋买卖合同。2.城宇公司是否有权要求潘利利返还房屋，潘利利于2019年3月1日之后是否有权无偿使用案涉房屋。关于第一争议焦点。本院认为，除非法律另有规定或者当事人另有约定的，当事人对合同是否成立存在争议，能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，应当认定合同成立。对合同欠缺的其他内容，当事人达不成协议的，依照合同法第61条、第62条、第125条等有关规定予以确定。本案中，双方当事人在“房屋租售合同”中明确约定了城宇公司于2019年2月28日前将案涉房屋以4700元/平方米价格出售给潘利利，并约定了过户所产生的税费负担主体，具备了房屋买卖合同主要内容：当事人、标的物、价款、履行时间以及履行费用负担，应当认定房屋买卖合同成立。潘利利在租赁期满后曾提出降低房屋价款等请求，属于希望变更合同约定内容，但未得到城宇公司同意，不影响已经成立合同的效力。城宇公司提出要求潘利利分期支付购房款等行为，系对购房款支付时间不明补充约定的磋商，磋商不成的，可以依据合同法第62条予以确定。双方当事人就购房款支付以及房屋过户先后顺序产生争议，系双务合同义务人对履行义务顺序的争议，进一步证明双方之间就房屋买卖合同成立无争议，仅对合同履行产生争议。城宇公司关于房屋买卖合同不成立的理由不能成立，依法不予采信，一审判决认定双方当事人之间关于案涉房屋买卖合同成立正确。城宇公司与潘利利之间系不动产买卖，双方未约定购房款支付和房屋过户先后顺序，按照不动产交易习惯，应当先支付购房款，后办理过户手续。关于第二争议焦点。合同依法成立的，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方当事人有丧失或者可能丧失履行债务能力情形的，先履行债务对方当事人享有不安抗辩权，有权中止履行合同义务。本案中，城宇公司与潘利利签订买卖合同后，在明知将于2019年2月28日前履行买卖合同并将房屋过户给潘利利，却于2015年在该房屋上设定抵押权，且设定抵押权期限超过买卖合同履行期，设定抵押所担保的债权数额巨大，远超过房屋交易价格，由于抵押权人拒绝同意在债权实现前涤除抵押权导致房屋无法过户。城宇公司主张抵押权人已同意涤除抵押，与抵押权人在诉讼中的意思不符，也未能提供任何证据予以证明，且至今未能涤除抵押权。由于房屋所担保的债权数额巨大，城宇公司有丧失将房屋所有权交付给潘利利的能力的可能，潘利利依法享有不安抗辩权，有权中止履行向城宇公司交付购房款义务。以提存方式履行价款义务的，前提应是付款义务人应当履行义务，因非自身原因无法直接向权利人交付款项，以提存方式履行避免出现违约的后果。以行为表明不履行合同义务，应是行为人的行为将导致违约后果。本案中，潘利利因行使不安抗辩权中止履行付款义务，其行为不构成违约。潘利利拒绝支付购房款是行使权利行为，当然也有权拒绝向有关部门提存购房款，城宇公司要求潘利利提存购房款无合同依据和法律依据。潘利利拒绝提存购房款的行为并非表明其不履行合同义务，该行为并不导致违约后果，城宇公司不能因该行为取得买卖合同解除权。合同一方当事人要求对方当事人赔偿损失，应以对方不适当履约为前提，损失应是对方不履行合同造成的。本案中，房屋买卖合同约定城宇公司若未按照约定期限将房屋出售给潘利利的，应当将房屋供潘利利继续无偿使用。双方当事人均认可，该约定的真实意思为城宇公司违约不向潘利利出售房屋的，潘利利才可以在租赁期届满后无偿使用房屋。城宇公司违约不出售房屋可能会产生以下后果，一种情况为潘利利取得合同解除权并主张解除合同的，此种情况下应认定为城宇公司以将房屋无偿交付潘利利使用至合同解除时，作为其应承担的违约责任方式。另一种情况为潘利利未取得合同解除权或不行使合同解除权，且买卖合同得以履行的，则城宇公司取得购房款，其取得购房款就是合同约定的预期应得利益，潘利利在房屋过户之前的占有使用也是合同约定的可得利益。根据该约定，在潘利利已经基于租赁合同占用房屋的情况下，一方面可以简化房屋买卖合同的标的物交接手续，最大限度保障购买人的守约利益。另一方面，该约定增加城宇公司违约成本和风险，以此促使城宇公司全面履行合同义务。据此分析，该约定不违反法律强制性规定，潘利利基于买卖合同约定有权继续使用案涉房屋，对城宇公司要求潘利利返还房屋以及支付租期届满后房屋占用费的请求均不予支持。综上，潘利利的上诉理由成立，对其上诉请求依法予以支持。一审判决认定事实正确，但适用法律错误，导致判决结果不当，依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十八条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初151号民事判决第一项、第四项；二、撤销宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初151号民事判决第二项、第三项。一审案件受理费4000元，二审案件受理费4000元，合计8000元，由江苏城宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐兵审判员  孙权审判员  朱海二〇二〇年十一月二十三日书记员  袁满