四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1325民初2344号 原告：鲜建，男，汉族，生于1989年6月30日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：马庆江，西充县晋城法律服务所法律工作者，一般代理。 被告：四川相如房地产开发有限公司，住所地四川省蓬安县，统一社会信用代码9151132372324******。 法定代表人：吴诗民，公司经理。 委托诉讼代理人：蒋鹏，系公司员工，特别授权。 原告鲜建与被告四川相如房地产开发有限公司（以下简称相如公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告鲜建的委托诉讼代理人马庆江，被告相如公司的委托诉讼代理人蒋鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告鲜建向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金3958元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月28日，原告鲜建与被告四川相如房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》。该合同约定：原告购买被告位于西充县，建筑面积为113平方米，单价为3877.49元，总价款为395839元，商品房交付时间为：2015年6月30日之前。该合同第二十条关于产权登记约定：（一）初始登记：出卖人应当在2017年6月30日之前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定的期间内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日至实际取得权属证明之日止。出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款的万分之一的违约金。被告未按合同约定进行初始登记和转移登记。2017年12月25日才办理了原告购买商品房所在楼栋的初始登记，与双方约定的初始登记逾期175天。被告应向原告支付违约金3958元，被告未按照合同约定履行自己的义务，已构成违约。原告为维护自己合法权益，提起诉讼。 被告相如公司庭审中辩称，1、原告主张支付逾期办理屋产权初始登房记的违约金的诉讼请求,无合同条文依据支持。根据双方签订的补充协议,仅存在一个被告办理房屋所有权证的期限,并不存在初始登记的约定。虽然主合同约定了初始登记,但补充协议对产权登记的内容进行了变更,将初始登记及转移登记这一办理房产证的过程合并为办理房产证,同时约定房屋所有权证由出卖人代为办理,买受人应在办理交房手续的同时,提供书面的委托手续，签署面积结算协议,并缴齐办证所需要各项资料及费用后，出卖人在720日内代为办理房屋所有权证,而原告自身未积极履行上述义务,被告方不应承担逾期办证的违约责任。双方签订的补充协议,内容不违反法律强制性规定,应属有效，故关于产权登记的内容应适用补充协议，原告的诉讼请求不能成立。2、初始登记和延期办证受到不可抗力的影响。被告举证的政府文件及行政生效判决已充分证实本案前期办证存在一定的不可抗力因素,因政府相关部门错误认定“时代公馆”项目变更了规划，导致了限制登记及办证延迟，使被告不能及时办理初始登记及转移登记。3、若人民法院考虑上述事实后仍认为被告存在逾期办理初始登记的违约责任,也请考虑原告并未有直接损失、房屋的使用功能得到实现、不可抗力事件的影响以及被告违约行为不严重等客观事实及情形,对违约金比例予以调减。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2014年1月28日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：“......原告购买被告经批准修建的位于西充县房屋，其预测建筑面积共113平方米，其中，套内建筑面积103.42平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3827.49元，房屋总价款395839元。初始登记：出卖人应当在2017年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意：......买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”等内容。2013年9月15日，原、被告签订《时代公馆商品房买卖合同补充协议》，约定：“......双方均按照实际测绘建筑面积单价3503元／㎡，建筑面积113㎡，购房款总额395839元，买受人在签订合同以分期付款，购房款总金额395839元（含已付认购定金25000元），买受人共分4期支付，①2013年9月15日前支付总房款的50％即197920元；②2014年元月15日前支付总房款的30％即118752元；③2014年5月15日前支付总房款的10％即39583元；④2014年9月15日前支付总房款的10％即39584元。该房屋的所有权证必须由出卖人代为办理，且买受人应在办理房屋交付手续的同时，向出卖人提供书面委托手续，签署面积结算协议，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理书面委托手续后的720日内，代买受人向相关部门缴纳上述资料及费用和办理房屋所有权证。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋的交付时间而无须承担任何责任......如因出卖人的过错造成买受人不能办理的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金......本补充协议是《商品房买卖合同》组成部分......本补充协议与合同的内容如有冲突，以本补充协议为准。”合同签订后，原告向被告支付房款合计395839元。2017年10月25日，西充县不动产登记中心对原告购买房屋进行了初始登记。 另查明，2015年7月15日，被告出具《关于“时代公馆”项目收房问题解答的公告》：“各位尊敬的时代公馆业主：首先为时代公馆楼盘未能让部分业主满意收房向各位表示深深的歉意！同时我们也在积极进行整改和处理，现将于2015-7-15上午在时代公馆售楼部与业主代表第二次洽谈内容整理并承诺如下：1、关于面积补差的费用。业主可在查验已在西充房管局备案的《面积预测报告》后，按其测绘面积实现房款多退少补。2、关于两证办理费用。由开发商先行垫付两证办理费用，后以相关部分发票为结算依据，业主交足费用后方可领取证件......”。2018年7月1日，被告出具《承诺书》：“我司开发的时代公馆项目，向于2018年7月1日前已交办证资料且缴完房款和水费的住宅业主承诺，在2018年12月1日前将不动产权证办理完毕，办证费用及面积补差费用于业主拿证时一并结算，多退少补。如在承诺时间之日未拿到不动产证的业主将不收取办证费用及面积补差费用。” 同时查明，2017年5月17日，西充县国土局作出西国土资征（2017）06号和西国土资征（2017）07号《征收土地出让金决定书》，认为相如公司在开发时代公馆项目中改变部分土地用途，由住宅用途变更为商业用途的建筑面积为7297.8平方米，限相如公司在收到决定书15日内补缴变更用途建筑面积土地出让金差价，时代公馆为768.91万元。相如公司向四川省南充市高坪区人民法院提起诉讼，法院审理后判决撤销西充国土资源局作出的西国土资征（2017）06号和西国土资征（2017）07号《征收土地出让金决定书》，判决后，西充县国土资源局不服，向四川省南充市中级人民法院上诉，二审审理后，判决撤销原判决，驳回相如公司诉讼请求。相如公司不服二审判决，向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院于2018年12月11日裁定中止原判决执行，指令四川省南充市中级人民法院进行再审。四川省南充市中级人民法院再审审理后，认定相如公司开设商业街并沿街设置商业用房的行为并未违反规划管理部门确定的出让宗地规划条件，并判决维持四川省南充高坪区人民法院（2017）川1303行初15号行政判决。2020年8月12日，西充县自然资源和规划局作出西自规【2020】194号《西充县自然资源和规划局关于“时代公馆”、“新城壹号”项目相关事项处理及办证情况的报告》：2020年6月16日，相如公司提交恢复办证申请，要求尽快恢复“新城壹号”、“时代公馆”两个项目的商业部分产权证，解决业主与公司诉讼，化解社会矛盾和企业损失，鉴于两个项目的特殊情况，报告如下：......经我局2017年7月17日《会审会议纪要》（第八期）和2017年10月12日《会审会议纪要》（第十期）会议决定：在“新城壹号”和“时代公馆”两个项目交清住宅部分超容积率出让金和办理住宅部分的不动产分户登记手续。同时决定建议如下：......在相如公司缴清规划局来函通知由住宅改变为商业用途面积外41.69平方米应补缴入地出让金4.3925万元后，同时做出承诺：如政府抗诉成功，保证足额缴纳改变用途应补缴出让金的前提下，同意相如公司恢复商业部分的办证申请。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《时代公馆商品房买卖合同补充协议》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力。原、被告均应按照约定履行各自义务，被告在原告提交符合办证要求的相关资料后应当协助原告办理案涉房屋的转移登记。 关于初始登记逾期违约问题。被告主张初始登记违约系因西充县国土资源局错误行政行为暂停办理所致，本院认为，被告与西充县国土局的行政诉讼主要影响了案涉小区商铺的登记，对住宅登记并未产生影响，故对该辩称不予采纳。被告辩称补充协议未约定初始登记违约金，不应承担初始登记逾期违约责任，本院认为，《商品房买卖合同》、《时代公馆商品房买卖合同补充协议》的内容和履行并无冲突，对初始登记的期限在买卖合同中有明确约定,而《补充协议》对办理房屋所有权证作了补充约定,并未对初始登记作出明确约定,因此，《补充协议》是对买卖合同的补充，补充协议未约定的，应当按照买卖合同的约定履行，而买卖合同约定初始登记应于2017年6月30日前完成，被告实际于2017年10月25日完成，存在违约，应当承担相应的违约责任。被告认为原告无实际损失，主张的违约金过高，应当调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，本案中，原告未提交证据证明因相如公司逾期办理房屋产权初始登记的行为造成其实际损失的数额，故本院综合被告的违约程度和权属转移完成情况，将逾期办理初始登记违约金调整为按原告已付购房款395839元的0.5%计算（395839元×0.5%＝1979.20元）。 综上所述，原告的部分诉请依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告四川相如房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告鲜建支付逾期办理初始登记违约金1979.20元； 二、驳回原告鲜建其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（原告已预交），由被告四川相如房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  张大明 二〇二〇年十一月三十日 书记员  胡林华