黑龙江省哈尔滨市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑01执复88号复议申请人（异议人、买受人）：刘宏，女，1975年6月16日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。申请执行人：陈伟，男，1960年6月13日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。被执行人：哈尔滨宏基百利纸业有限公司，住所地哈尔滨市开发区迎宾路集中区昆仑路****。法定代表人：宋胜莲，经理。被执行人：哈尔滨正顺纸业有限公司，住所地哈尔滨市道里区通顺街**。法定代表人：宋胜莲，经理。被执行人：宋胜莲，女，1957年10月25日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。被执行人：胡世清，男，1957年4月13日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。复议申请人刘宏不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（以下简称道里区法院）（2019）黑0102执异216号异议裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。道里区法院在办理陈伟申请执行哈尔滨宏基百利纸业有限公司（以下简称宏基公司）、哈尔滨正顺纸业有限公司(以下简称正顺公司）、宋胜莲、胡世清民间借贷纠纷一案中，买受人刘宏以道里区法院网络司法拍卖哈尔滨市高新技术产业开发区迎宾路集中区昆仑路3号1栋、2栋房产及东湖路昆仑路角3474.625㎡土地使用权（以下简称涉案房产及土地）过程中存在重大瑕疵、违反法定程序、导致买受人产生重大误解为由，要求撤销（2019）黑0102执异216号异议裁定及（2017）黑0102执恢200号之二执行裁定，返还已经交付的拍卖款1503.2万元。道里区法院查明，陈伟与宏基公司、正顺公司、宋胜莲、胡世清民间借贷纠纷一案，该院于2013年11月19日作出（2013）里民二初字第702号民事调解书，双方达成协议：宏基公司、正顺公司于2013年12月1日前一次性给付陈伟借款本金400万元及利息；宋胜莲、胡世清承担连带清偿责任。案件进入执行程序后，2015年8月10日该院作出（2014）里执字第62-6号执行裁定，查封被执行人宋胜莲所有的位于哈尔滨高新技术产业开发区迎宾路××区××路××、××、××房产档案。2016年10月25日该院作出（2014）里法执字第62-11号执行裁定，查封宋胜莲名下的位于哈尔滨市高新技术产业开发区迎宾路××区××路××路角土地使用权。2018年3月27日该院作出（2017）黑0102执恢200号之一执行裁定书，拍卖涉案土地及房产，并于2018年3月30日通过淘宝网络司法拍卖平台发布拍卖公告，异议人刘宏以15032000元最高价竞得涉案土地及房产。2018年5月4日该院作出（2017）黑0102执恢200号之二执行裁定书，对上述拍卖结果予以确认。2018年3月30日，该院通过淘宝网络司法拍卖平台发布拍卖公告、拍卖须知，未公告评估报告副本、土地区分宗地图。网拍标的物情况说明表中标的物情况一栏、拍卖公告第一项拍卖标的部分均载明土地总面积为5100平方米，拍卖公告第六项特别提醒部分用红色字体载明：“1.本次拍卖的土地坐落于哈尔滨开发区迎宾路××区××路××路角，土地权利证书号为1-23-5-1-1，用途为工业，使用权类型为出让，终止日期：2053年7月18日，该宗土地总使用权面积5000平方米，本次拍卖其中的3474.25平方米，在本宗土地上有3栋楼房，本案中拍卖其中第1、2栋楼房，第1栋楼房占地面积为642.316平方米，第2栋楼房占地面积为1365.895平方米，第1、2栋楼房合计分摊土地公用面积1466.414平方米。故本次拍卖土地使用权3474.625平方米。本次拍卖后，购买人需与第三栋楼的所有权人使用公用通道；2.买受人自行到现场了解情况。3.有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负”。拍卖公告第七项载明：“办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税费均由买受人承担，具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询，与拍卖人无涉”。另查明，涉案土地上共有3栋楼房，其中第二、三栋呈L型相连，每栋楼房都有独立大门，二号楼高一层，三号楼高度为四层。涉案房屋档案中，无竣工验收合格许可证。哈尔滨建筑技术发展中心于2005年10月20日对涉案房屋进行技术鉴定，并作出房屋基础及主体结构施工质量基本符合设计要求及施工规范规定，可正常安全使用的鉴定结论。哈尔滨市公安局消防处于2005年11月26日向涉案房屋出具建筑工程消防验收意见书，认为房屋符合国家技术标准规定，消防验收合格。涉案土地权利证书号为：哈国用（2011）第09005268号。再查明，中融公司房地产估价师于忠斌（身份号码）执业有效期至2020年2月6日止，中融公司与于忠斌于2016年4月17日签订了无固定期限的劳动合同，在劳动关系存续期间，中融公司为于忠斌缴纳社保。高红军（身份号码）同时持有黑龙江省司法厅颁发的房产测量鉴定、土地测量鉴定执业资格证及房地产评估鉴定执业资格证，分别在兴华公司、黑龙江兴华土地房地产估价有限公司执业，其中高红军持有的房产测量鉴定、土地测量鉴定资格证书有效期至2022年3月17日止。2018年4月12日，南岗区市场监督管理局出具准予变更登记通知书，黑龙江兴华测绘科技有限公司变更名称为黑龙江**绘测绘有限公司。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执异规定》）第二十一条规定：当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。道里区法院认为，异议人刘宏提出的异议申请是否应予支持，应对涉案土地及房产的拍卖程序是否存在《执异规定》第二十一条的情形予以审查。一、关于拍卖公告向买受人隐瞒了拍卖标的重大瑕疵，导致买受人产生重大误解的问题。该院于2018年3月30日发布的涉案土地及房产拍卖公告中，确实存在《网拍标的物情况说明表》、拍卖公告第一项拍卖标的中载明土地总面积与实际情况不符的情况，但该拍卖公告第六项特别提醒中，用红色字体详细载明涉案土地的总面积、分割原因、本次拍卖面积及买受人需与第三栋楼房所有权人共用通道的提示，且特别提醒有意买受人需赴实地看样，未看样的竞买人视为对标的实物现状的确认，责任自负。涉案土地及房产起拍价格近千万，有意买受人在参与竞买前应对拍卖公告认真研读，拍卖标的误写土地总面积不至影响公告的整体公示效力。竞买人也应根据拍卖公告的提示赴实地看样，且其接收涉案土地及房产后，实际占有使用，并进行装修，也应已对竞得标的现状充分了解掌握。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称《网拍规定》）第十三条规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：（一）拍卖公告；（二）执行所依据的法律文书，但法律规定不得公示的除外；（三）评估报告副本，或者未经评估的定价依据；（四）拍卖时间、起拍价以及竞价规则；（五）拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等；（六）优先购买权主体以及权利性质；（七）通知或者无法通知当事人、已知优先购买人的情况；（八）拍卖保证金、拍卖款项支付方式和账户；（九）拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式；（十）执行法院名称，联系、监督方式等；（十一）其他应当公示的信息。该案中，涉案土地及房产的拍卖公告第七项载明了税费负担方式；《网拍标的物情况说明表》及拍卖公告均对评估价格进行公示，已发布了评估报告鉴定结论；拍卖公告第六项特别提醒中关于第1、2栋楼房各自占地面积、合计分摊面积部分即为土地区分内容。涉案土地及房屋均具备国家行政机关颁发的权利证书，关于异议人提出的是否具备竣工验收合格许可证，权利证书是否通过非法初始登记获得，不属人民法院启动拍卖前法定调查的内容范围。且在本院异议审查期间，已对上述情况进行调查，竞买人刘宏提出的此条异议理由不成立。二、关于拍卖采用的评估和土地分割测量司法鉴定意见书结论无效的问题。涉案土地及房产依据中融公司作出的[2017]第007号《司法鉴定意见书》确定市场价值，依据兴华公司作出的黑兴华司鉴[2018]测鉴定字第004号《司法鉴定意见书》确定土地分割面积。本院未及时发现两份意见书后附的鉴定人员执业资格证已过有效期、无土地测量鉴定资格，存在审查不细的问题。但随后两家公司补正了相关证件，鉴定人员在作出上述两份意见书时均在资质有效期内，误装执业资格证书不影响鉴定结论效力。综上所述，该院的拍卖程序虽有瑕疵，但尚未达到严重违反拍卖程序且损害竞买人利益的程度，拍卖效力应予维持，异议人刘宏的异议请求不予支持。复议申请人刘宏向本院复议称，一是道里区法院2018年3月30日发布的拍卖公告存在严重失实，导致其产生重大误解。道里区法院在执行中共发布过两次拍卖公告，两次公告中第一条“拍卖标的”均为5100㎡土地使用权，均没有说明拍卖土地上是三栋楼房，根据现场楼房位置仅能看出显示独立房屋状态的为两栋楼房。同时，第二次拍卖公告起拍价明显高于第一次，致使买受人相信拍卖标的物不可能出现减少，且第二次拍卖公告所谓的“特别提醒”内容位置靠后，未引起买受人足够注意，导致买受人产生重大误解，认为两次拍卖标的物一致，为5100㎡土地使用权及地上全部建筑物。道里区法院以买受人已经占有使用拍卖标的物为由，认定买受人对标的物现状充分了解，没有事实依据，买受人是否使用拍卖标的物不影响对拍卖行为违法性的认定。二是拍卖公告未依法公示评估报告副本、土地分割示意图等重要文件，致使买受人未能知晓标的物被区分的情况；且根据住建部制定的《房地产估价规范》5.5.1和5.5.2规定，房地产分割估价，应对分割后的各部分房地产分别进行估价，但第二次拍卖未对分割后的房地产重新评估，而是参照第一次拍卖时的评估报告价格确定起拍价，评估价格应为无效，故第二次拍卖既没有评估报告，也没有未经评估的定价依据，拍卖程序严重违法。三是拍卖公告未公示涉案房屋没有取得竣工验收合格证的事实，导致买受人需承担涉案房屋可能因非法初始登记被撤销和安全使用风险，属于未公示重大质量瑕疵。四是拍卖公告未公示涉案土地的国有土地权利证书，严重损害其合法权益。五是鉴定机构的鉴定人员存在资质过期及无相应执业资质的问题，故道里区法院拍卖采用的评估报告、土地测量报告结论无效。六是涉案房产及土地现已被其他人占有使用，买受人竞买目的无法实现。七是2018年拍卖公告未公告第2、3号房产被分割后需共用一个墙体，且未对共用墙体进行确权；未公告2号房产内的土地及空间被3号房产的消防疏散平台和楼梯严重占用，导致2号房产价值减损明显，符合撤销拍卖的情形。综上，请求法院撤销（2019）黑0102执异216号异议裁定及（2017）黑0102执恢200号之二执行裁定，返还已经交付的拍卖款1503.2万元。本院查明的事实与道里区法院查明的事实基本一致。本院认为，首先，根据《网拍规定》第十四条规定，特别提示内容应为竞买人资格、标的物权利瑕疵、悔拍后保证金不予退还等事项，不包括可以改变拍卖标的的内容。但道里区法院拍卖公告中以特别提示的形式改变拍卖标的中土地使用权的面积，违反法律规定，导致买受人在阅读拍卖公告中产生重大误解。其次，根据《房地产估价规范》5.5.1和5.5.2规定，房地产分割估价，不应简单地将分割前的整体房地产价值或价格按建筑面积或土地面积、体积等进行分摊得出分割后的各部分房地产价值或价格，应对分割后的各部分房地产分别进行估价，并应分析因分割造成的房地产价值或价格增减。因本次拍卖标的物为分割后的土地及第1、2栋房产，道里区法院在未对分割后的土地进行重新评估的情况下，仅依据黑中融鉴字【2017】第007号《司法鉴定书》中的每平方米土地单价进行简单相乘相加计算确定评估价格及起拍价，属于严重违反法定程序，损害买受人合法权益。再次，道里区法院拍卖中“拍卖标的”所包含的第2栋楼房与未参加拍卖第3栋楼房相连，两栋楼之间必然存在共用墙体，如何对墙体进行分割，关系到今后的使用问题。但道里区法院在拍卖公告中未公示2号楼需要与3号楼共用一个墙体，且未对共用墙体进行确权，导致买受人在使用第2栋楼时权利受限，房产价值受损，买受人的购买目的无法实现，属于重大瑕疵。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项之规定，裁定如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102执异216号异议裁定；二、撤销（2017）黑0102执恢200号之二执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  王怀宇审判员  李 巍审判员  宋 阳二〇二〇年十一月十三日书记员  房 雷