宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初10833号原告：银川银房物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区长城中路五里湖畔小区**楼。法定代表人：金继军，该公司总经理。委托诉讼代理人：白浪，宁夏综义律师事务所律师。被告：高帆，男，1992年10月31日出生，汉族，银川第一市政工程有限责任公司，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：孔莉莉，女，1968年5月26日出生，汉族，银川第一市政工程有限责任公司退休员工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告银川银房物业服务有限公司与被告高帆、孔莉莉物业服务合同纠纷一案，原告诉至本院，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案经诉前调解后，本院于2020年9月16日立案，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告银川银房物业服务有限公司的委托诉讼代理人白浪，被告高帆、孔莉莉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银川银房物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2012年6月1日至2017年12月31日期间的物业费1981.5元、电梯费1125元、违约金5000元，共计8106.5元；⒉本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二被告居住在银川市兴庆区某室，房屋面积为132.1平方米。原告提供物业服务，按每平方米0.81元收取物业费，被告拖欠自2012年6月1日至2017年12月31日期间的物业费、电梯费共计3106.5元。根据合同约定，如未能足额交纳物业费，则应按日3‰的标准支付违约金。原告违约已达2500多天，原告根据实际情况主张违约金5000元。因二被告未交纳物业服务费，故原告诉至法院，请求判如所请。高帆答辩称原告并非合同签订主体，社区未进行公告，也未通知业主；原告擅自调整物业费、停车费，业主不知情；小区长期脏乱差；2012年原告未在小区服务，2014年原告才进驻涉案小区，涉案小区物业费的收费标准是0.5元/月/平方米；被告不欠物业费。孔莉莉与高帆答辩意见一致。本院经审理认定事实如下：被告高帆、孔莉莉共有银川市兴庆区某室，房屋建筑面积为132.1平方米，其中被告孔莉莉占有份额为2.1平方米。2014年1月1日，银川市兴庆区前进街街道办事处星光华社区居委会与银川市宜佳物业保障服务有限公司签订《物业服务合同》，约定由银川市宜佳物业保障服务有限公司为星光华住宅小区提供物业服务，合同期限自2014年1月1日至2017年12月31日止；多层住宅物业费标准为0.81元/月/平方米；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月初十日内履行交纳义务；如业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰每日/平方米的标准交付违约金，且该合同在银川市供热物业管理办公室备案。在原告服务期间，原告按物业费0.5元/月/平方米的标准，按电梯费45元/月的标准向二被告收取物业费、电梯费。另查明，2014年2月21日，银川市宜佳物业保障服务有限公司更名为银川银房物业服务有限公司。庭审中，原告向法庭提交了《关于星光华小区的移交协议》复印件一份，欲证明其基于债权转让的原因，向被告主张2012年度至2013年度期间的物业费。同时，原告提交了物业费及电梯费收费分户卡片，显示被告交纳2014年度物业费、2014年7月至12月期间的电梯费，2015年度、2016年度物业费、电梯费，2017年1月至6月期间的物业费、电梯费。二被告为证明物业服务不到位向法庭提交了照片一组、视频一份，为证明其已向原告支付了物业费、电梯费向法庭提交了一组票据，显示二被告支付2015年7月至12月期间的物业费、电梯费，2016年7月至12月期间的物业费、电梯费，2017年1月至6月期间的物业费、电梯费。本院认为，关于2014年前的物业服务费，因原告提交的《关于星光华小区的移交协议》为复印件，无法就其真实性进行核实，故本院对此不予支持。关于2014年度至2017年度期间的物业费，根据《银川市物业管理条例》第十九条规定：“同一个物业管理区域内的业主，可以成立业主大会，并选举产生业主委员会，街道办事处、乡（镇）人民政府应当给予指导和协助。未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅物业管理区域，由物业所在地社区居（村）民委员会在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导下代行本条例规定的业主委员会职责。”据此，原告与银川市兴庆区前进街街道办事处星光华社区居委会签订的《物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力，原告与业主应当依照合同约定严格履行。原告为业主提供了物业服务，业主应当支付相应对价的物业费。因涉案房屋系二被告按份共有，故物业费应由二被告按份额承担。二被告辩称拒不交纳物业费是因为原告的物业服务存在有诸多问题，根据二被告提交的证据，可以证明原告提供的物业服务确存在有问题，故酌定二被告按实际收费标准的80%向原告支付2017年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费317.04元（132.1平方米×0.5元/月/平方米×6个月×80%），按份额计算后，被告孔莉莉应支付5.04元，被告高帆支付312元。关于电梯费，因二被告未提供证据证明其交纳了2014年1月至6月期间的电梯费，故二被告仍应交纳该期间的电梯费270元（45元/月×6月），其中被告孔莉莉支付4.29元，被告高帆支付265.71元。对于原告主张违约金，因原告的物业服务存在问题，故对其主张违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告孔莉莉于本判决生效之日起三日内向原告银川银房物业服务有限公司支付物业费5.04元、电梯费4.29元，共计9.33元；二、被告高帆于本判决生效之日起三日内向原告银川银房物业服务有限公司支付物业费312元、电梯费265.71元，共计577.71元；三、驳回原告银川银房物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告高帆负担2元，由原告银川银房物业服务有限公司负担23元。本判决为终审判决。审判员 高靖雯 二〇二〇年十月二十六日书记员 陈 丹附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。