河北省张北县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0722民初1140号 原告：张北县中都酒业小区业主委员会，住所地河北省张北县中都酒业小区。 负责人：孙启林，业委会主任。 委托诉讼代理人：王雪云，业委会成员。 委托诉讼代理人：许海峰，北京市中伦文德（济南）律师事务所律师。 被告：张北县中都酒业有限责任公司，住所地河北省张北县张北镇工业南街**。 法定代表人：刘文，董事长。 委托诉讼代理人：王世忠，北京天酬律师事务所律师。 原告张北县中都酒业小区业主委员会（业主委员会）与被告张北县中都酒业有限责任公司（中都酒业公司）物权确认纠纷一案，本院于2019年12月30日作出（2019）冀0722民初1730号民事判决，业主委员会不服判决，提出上诉。张家口市中级人民法院于2020年5月20日作出（2020）冀07民终533号民事裁定，撤销（2019）冀0722民初1730号民事判决，发回重审。本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告业主委员会及其委托诉讼代理人王雪云、许海峰，被告中都酒业公司及其委托诉讼代理人王世忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 业主委员会向本院提出诉讼请求：1．确认张北县内的锅炉房及设备、煤场用地、物业用房归业主共有；2．被告承担诉讼费用。诉讼过程中，业主委员会增加诉讼请求：1.确认被告占用的消防通道属于业主共有，予以归还；2.确认被告的红珊瑚酒店占用小区公共用地约1000平方米属于业主共有，予以归还。事实与理由：中都酒业小区由张家口市万兴房地产开发公司开发，依据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，锅炉房及设备、煤场用地、物业用房属于小区业主共有，可被告不移交;被告还侵占小区公共用地。为维护原告权益，提起诉讼。敬请支持原告请求。 中都酒业公司辩称，原告所称的锅炉房是我公司用修理车间改造的，在2004年已经建成存在，在使用锅炉过程中均由我公司申请办理检验报告和压力容器使用证，这表明使用单位是我公司，，地点也在我公司院内我公司持有锅炉房的房屋确权证，房产证上显示的是库房，规划设计也没有配套的锅炉房，所有证件证明锅炉房及锅炉归我公司所有。关于锅炉房及煤场用地，当时均在工业用地范围内，使用权属于我公司。2005年10月19日,张北县国土资源局进行工业用地与住宅用地分割，将锅炉房及煤场用地划入住宅用地内。现在中都酒业小区住宅用地使用权人仍是我公司，所以无论是锅炉用地还是煤场用地使用权人仍然是我公司。关于原告所称的物业用房，小区规划设计中也没有设计配套的物业用房，该物业用房是我公司投资建设的，不属于项目的配套用房，当时建设时一层为车库和仓库，二层为我公司的销售公司，均为我公司投资建设，且已记录我公司资产账户，2008年5月我公司投资设立的张北县久安物业有限公司，成立后锅炉和设备划归物业公司。因此,原告所称的物业用房其产权归我公司所有，原告依后出台的物权法来追责以前形成的事实是不合理的。关于原告主张消防通道问题，张家口万兴房地产开发有限公司对中都酒业小区进行开发时，无论是中都酒业小区平面图，还是小区建筑红线图均未标注消防通道，小区消防通过消防验收，不存在占用。关于原告主张红珊瑚酒店占用小区公共用地问题。中都酒业小区的建设规划是本着有利于总体布局的原则，在建设过程中不断完善不断调整，每次调整经过城建部门审核批准后进行，中都酒业公司与小区存在互占地的情形，这些事实是在业主购买房屋之前已形成，小区建筑红线图是2005年4月核定的，故不存在侵犯业主的合法权益。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的中都酒业住宅小区建筑规划红线图，证明争议的锅楼房、煤场用地在住宅区域内，依法应归小区全体业主所有；被告的红珊瑚酒店占用小区公共用地，被告的围墙侵占小区消防通道。被告对该证据的真实性没有异议，但对其证明目的不予认可，具体意见同答辩意见。经审查，本院认为，该证据能够证明双方争议的锅楼房、煤场用地在小区住宅区域内，对该证据的真实性予以采信，但对其证明目的不予采纳；2.被告提供的《房屋所有权证书》、张国用（2005）第××号《国有土地使用者》、河北省建设工程竣工验收备案资料、炉窑建设审批验收表、常压热水锅炉内部检验报告书、建设工程消防验收审核意见书等证据，以证明中都酒业小区土地使用权人是中都酒业公司；争议的锅炉房是由中都酒业公司的旧车间改造而来，所有权归中都酒业公司；中都酒业小区规划验收通过、全部工程验收合格，消防、环保验收合格，不存在占用消防通道。原告质证意见，认为土地使用权人应变更为开发公司，不应为被告；被告开发时为了节省成本将旧车间改造成锅炉房作为小区的配套设施，配套设施应当归小区全体业主共有；小区存在违章建筑，被告建院墙扩建二米侵占小区的消防通道。经审查，本院认为，被告举示的上述证据系相关部门依职责作出的有效文件，予以采信。 根据当事人的陈述及审查认定的证据，本院认定事实如下：2003年，被告张北县中都酒业有限责任公司为投资人，以张家口市万兴房地产开发有限公司名义在厂区院内开发张北县中都酒业小区，共计建住宅楼12幢，建筑规模50000平方米，其中住宅建筑面积47000平方米，配套商业房3000平方米，入住784户。被告将其原有的旧车间房屋改造成锅炉房并配置了锅炉设备，小区与被告共用。锅炉房占地254.63平方米，煤场用地在锅炉房南边，东西长31.27米，南北长31米，面积969.37平方米，煤场用地以及锅炉房原来属于被告的工业用地，2005年10月19日，被告申请开发住宅项目土地使用权登记，土地使用权人为中都酒业公司，土地用途为城镇混合住宅用地，占地37645.725平方米，煤场及锅炉房用地在住宅区域内。2004年2月18日，被告办理房屋所有权证，占地254.63平方米的锅炉房的所有权属于被告张北县中都酒业有限责任公司。2017年，张北县中都酒业小区采用集中供暖，原有锅炉房及设备闲置。开发小区时，在小区东北建有二层小楼一栋，一层为车库，二层有房屋二十间，阴面十间，阳面十间，现小区物业占用二层房屋五间。被告院东墙系2003年以前已建成。被告于2007年建酒店占了小区部分公共用地。 本院认为，本案争议的焦点：中都酒业小区业主是否享有争议锅炉房及锅炉设备、物业用房所有权，煤场用地使用权； 关于中都酒业小区业主是否享有争议锅炉房及锅炉设备所有权、煤场用地使用权的问题。张北县中都酒业小区开发时，投资人中都酒业公司将其原有的旧车间房屋改造成锅炉房并配置了锅炉设备，小区与被告共用。虽然在小区规划时，将锅炉房及煤场用地划归在红线内，但房屋所有权证显示锅炉房的所有权归张北县中都酒业有限责任公司。原告没有证据证明业主购买楼房时锅炉房列入楼栋分摊面积，煤场用地为全体业主公共用地，也没有证据证明其购买楼房的价款中包含锅炉房及锅炉、煤场用地投资成本。原告依据《中华人民共和国物权法》第七十三条作为认定锅炉房及锅炉、煤场用地归小区全体业主共有，根据已查明的事实，本案争议的锅炉房及锅炉、煤场用地是被告投资建成于2003-2004年间。《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日实施，其本身及相关司法解释对该法律溯及力的问题均未予规定，故《中华人民共和国物权法》没有溯及力。本案原告依据《中华人民共和国物权法》第七十三条作为认定锅炉房及锅炉、煤场用地归小区全体业主共有属适用法律错误。故原告该主张无事实根据和法律依据，本院不予支持。关于中都酒业小3+区业主是否享有物业用房所有权的问题。中都酒业小区于2003年建设，《物业管理条例》于2003年9月1日起施行，该条例第三十七条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。故原告主张中都酒业小区业主享有物业用房所有权，本院予以支持。 另，关于原告请求确认被告的院墙占用小区消防通道，酒店占用小区业主的公共用地的问题。原告应当向有权管理部门请求解决。 综上所述，依照《物业管理条例》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、张北县中都酒业小区院内二层小楼二层物业使用的五间房归张北县中都酒业小区业主共有； 二、驳回张北县中都酒业小区业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费80元，张北县中都酒业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河北省张家口市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  史海珍 审 判 员  郭年顺 人民陪审员  刘志贵 二〇二〇年十一月二十四日 书 记 员  赵 博 附相关法条： 《物业管理条例》 第三十七条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。