广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终1837号上诉人(原审原告)：罗韶端，男，1975年6月15日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区************。被上诉人(原审被告)：植新勇，男，1975年3月8日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区*************。委托诉讼代理人：刘岱鹰，广东周和律师事务所律师。上诉人罗韶端因与被上诉人植新勇房屋租赁合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。罗韶端上诉请求：1、撤销一审判决，改判植新勇立即支付房屋租赁金194400元(从2018年5月计至2019年11月)。2、改判植新勇支付因其于2016年8月起占用良村村委会土地广告招牌土地费用及拆除费用22000元并承担本案诉讼费用。事实和理由：1、自签订涉案房屋租赁《合同》起，罗韶端多次催促植新勇办理相关证照，但其予各种理由推拖，庭审中植新勇主张案涉房屋未经有关主管部门报建和审批无房产权证不能办理营业执照，但植新勇亦未给出登记注册依据，证明植新勇从未申请办理相关证件。相反，罗韶端于2018年4月13日向工商行政部门登记，注册并申请领取了其部分房屋的工商营业执照，(罗韶端提交登记、注册、申领营业执照作可办理依据)。罗韶端在原基础条件下都能实行营业执照是事实，法院认定的不能办理营业执照是超出审理职能。2、罗韶端与曲江国有林场签订的《白虎坳林地承包经营合同书》第一条约定罗韶端有权在承包范围内进行林业生产、育苗、种植等项目开发。项目是多元化的，罗韶端是将自建平房租赁给植新勇，其并未侵犯任何权益，涉案的房屋租赁《合同》绝对是合理合法的。3、植新勇答辩“2018年5月底将林地交还罗韶端，退场离开”，一审判决认定“并于2018年5月底搬出上述平房”，改变了当事人的陈述。一审庭询中，罗韶端表示同意解除合同，但不同意退还5万元押金及赔偿损失，可见双方并未达成解除合同的一致意见，解除合同的条件不成就，而一审判决书认定：“罗韶端表示同意解除合同”，该处省头略尾完全改变原本事实，属于认定错误。4、涉案的房屋租赁《合同》第三条第3点约定植新勇必须预付两个月租金，植新勇自2018年5月到现在都未曾支付过。且该《合同》第三条第6、7点约定植新勇如拖欠租金和其它费用将视为违约，但植新勇2018年3月至4月份水电费存在拖欠(附微信支付证明)。植新勇在2016年8月份至2019年7月30日私自占用良村村委地作广告招牌使用，其经营场所又在罗韶端所在地，村委多次告知拆除或缴纳租金，直至2019年7月30日村委通知拆除，并支付占地费用壹万捌仟元整(￥18000元)及拆除费肆仟元(￥4000元)，合计人民币贰万贰仟元整(￥22000元)，违者自负，植新勇不理会，所以由罗韶端垫付(附村委收据通知书)。良村村委于2020年2月份将植新勇石斛山庄字体拆除并按年租给罗韶端(附村委租赁合同)。望二审法院查明事实，还罗韶端一个公道。植新勇口头辩称：1、（2018）粤0204民初1897号民事判决中认定，植新勇2018年5月底已经搬离罗韶端的房屋和林地；2、广告牌的问题，首先广告牌在其搬离之后，就由罗韶端一直使用至今，从未拆除；3、其与罗韶端之间的租赁关系与租赁期间的纠纷，已在（2018）粤0204民初1897号民事判决中解决，所以本案罗韶端滥用诉讼权利而进行的恶意诉讼。罗韶端向一审法院起诉请求：1、判令植新勇立即支付房屋租赁租金176400元(从2018年6月计至2019年11月)；2、判令植新勇支付因其2016年8月起占用良村村委会土地作广告招牌土地占用费及拆除费用22000元；3、判令植新勇承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年1月31日，罗韶端与案外人国营曲江林场签订了一份《白虎坳林地承包经营合同书》，该合同约定国营曲江林场将辖下白虎坳工区2林班5-1小班(部分)面积为69亩林地承包给罗韶端经营，罗韶端有权在承包范围内进行林业生产、育苗、种植等项目的开发。罗韶端承包期间，在承包地上擅自建设了多间平房。2016年7月30日，罗韶端与植新勇经协商，达成由罗韶端将其自建的部分平房出租给植新勇用于经营场所，并以植新勇作为乙方，罗韶端作为甲方，签订了一份《合同》，该合同第一条约定：甲方将马蹄坪9号至20号(即罗韶端自建的上述平房)房出租于乙方为经营场所；第二条约定：合同自签订一年乙方必须增至甲方鱼塘面六间房作为经营，租金按每间500元，共同房屋每两年递增一次租金10%；第三条租金交纳期及方式约定：1、租期限2016年7月30日至2026年7月30日止。2、本合同签订之日，乙方一次性支付押金50000.00(伍万元整)元。押金不抵租金，合同期满甲方一次性退还。3、乙方预付两个月租金12000元，租金每两个月付清。4、水电费按当地收费标准每月收取(电费：1元度，另付加损耗)。5、乙方在租赁期间产生固定设施不得排除，期满保障甲方设施原貌返还。6、乙方在不损害甲方原合同利益下可转租，必须依约租金及其它费用下进行。7、乙方如拖欠租金10天将视为违约，甲方有权终止合同。8、租赁期满合同解除后，乙方逾期没有搬迁，甲方有权从商铺将乙方的物品搬出，甲方不承担保管义务，乙方也无权要求甲方赔偿。租赁期满在同等条件下乙方可享受优先权，租赁条文再议。9、乙方需合法经营，因违反法律法规经营造成的一切法律责任和财产损失均由乙方负责。10、乙方应遵循国家的相关安全法规，租赁期间因施工和经营而造成的一切人员安全伤害均由乙方负责。11、在租赁期间内政府等行政部门征收，乙方损失按国家赔偿为准，由甲方全面支配，甲方占乙方赔偿金的两成。12、甲方在交付房屋后乙方应做一切维护、保障公共卫生。13、甲方提供打井地域和储水池于乙方使用，电压不足由甲方负责增辐，费用甲方承担。14、乙方在不损坏甲方一切设施和利益下可进行饲养，乙方在不影响甲方操作的范围内可供乙方泊车位。15、本协议中未尽事宜，双方协商解决，并另行签订补充协议。16本合同一式两份，甲乙双方各执一份。本合同具法律效力，自签订后即日生效，甲乙双方必须遵守，如一方违反，本合同自行解除。合同签订后，罗韶端将其自行建设的18间平房交给植新勇作为经营场所使用，植新勇根据经营需要对所承租的平房进行装修、改装水电，并在距离平房大概20多米的位置设置“石斛山庄”的招牌广告。2016年8月27日，植新勇向罗韶端交纳了押金5万元。由于罗韶端在所承包林地范围内建设的平房未经有关主管部门的报建和审批同意，无房屋产权证，曲江国营林场又不同意出具证明同意植新勇将租赁的平房作为经营场所，造成植新勇无法提供合法有效的场所使用证明，致未能申请到工商营业执照。植新勇遂提出解除合同，支付租金至2018年5月份。因双方协商解决无果，植新勇于2018年5月17日向该院提起诉讼，请求判令解除双方于2016年7月30日签订的《租赁合同》及要求罗韶端退还押金5万元和赔偿植新勇的投资损失229180元；并于2018年5月底搬出上述平房，该案于2018年7月3日庭审时，罗韶端表示同意解除合同，但不同意退还5万元押金及赔偿损失。因植新勇需要另外收集证据撤回起诉，该院于2018年7月18日作出(2018)粤0204民初1060号民事裁定书，准许植新勇撤回起诉。2018年8月13日，植新勇再次向该院提起诉讼。该院经审理后作出(2018)粤0204民初1897号民事判决书，以双方未约定在合同解除时押金如何处理，根据公平原则，罗韶端应退还押金5万元。因罗韶端未经审批擅自在林地上建设平房，并将平房出租给植新勇是一种错误行为。同时，植新勇在承租罗韶端（一审判决此处写被告有误，纠正）房屋前，也应对房屋状况进行基本了解。罗韶端在出租房屋前已对房屋通水通电，有天花吊顶及刮塑，故根据双方在现场确认的植新勇对承租房屋装修、改装水电的事实，同时广告牌设置在植新勇承租范围外及植新勇搭建竹栅卡座未得到罗韶端书面同意等事实，判决罗韶端应赔偿植新勇解除合同后所造成的损失4万元为宜，超过部分，不予支持为由。判决：一、解除罗韶端与植新勇于2016年7月30日签订的合同；二、罗韶端应于判决生效之日起15日内支付9万元给植新勇；三、驳回植新勇的其他诉讼请求。植新勇提起上诉后又撤诉。之后，因韶关市浈江区*******民委员会于2019年7月30日出具一份《通告》给罗韶端，内容：“罗韶端你在2016年8月份占用我村委土地作广告招牌使用，现责令你一个月内实行拆除，逾期不能拆除需承担拆除费用人民币肆仟元整，并一次性付清占用土地费用十六个月，每月按人民币伍佰元整，合计人民币壹万捌仟元整，违者责任自付。”2019年9月1日，该村民委员会出具收据给罗韶端，注明：“今收到罗韶端占地费用、拆除费用22000元。”为此，罗韶端以植新勇在租赁涉案18间平房的经营期间，没有经韶关市浈江区*******民委员会的同意，擅自占用该村民委员会的土地做广告招牌，罗韶端为拆除该广告牌，向该村民委员会支付了土地占用费及拆除费用22000元的费用应由植新勇支付为由，再次向该院提起本案诉讼，请求判令植新勇立即支付租赁房屋租金176400元(从2018年6月计至2019年11月)和支付因植新勇2016年8月起占用良村村委会土地作广告招牌土地占用费及拆除费用22000元。植新勇辩称生效的(2018)粤0204民初1897号民事判决书已经对广告牌问题进行处理，且罗韶端主张支付土地占用费及拆除费的主体资格不符，认为罗韶端仅是更换了广告牌的几个字就要求植新勇支付22000元，完全不符合事实，是罗韶端滥用诉权造成，应驳回罗韶端的全部诉讼请求。另查明，2018年4月13日，罗韶端以其向案外人国营曲江林场承包的白虎坳工区2林班5-1小班林地作为经营场所登记了名称为“浈江区如日中天农庄”的个体工商户营业执照。而罗韶端在植新勇离开租赁的平房后将广告招牌名称由“石斛山庄”改为“如日中天”并由罗韶端进行使用。罗韶端陈述是韶关市浈江区*******民委员会改名后再租赁给罗韶端使用，但未能提供证据证明，植新勇对此予以否认。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。植新勇应否向罗韶端支付2018年6月至2019年11的租金176400元是本案争议的焦点之一。首先，植新勇向罗韶端承包国营曲江林场的林地后，本应按合同约定，在承包的林地范围内进行林业生产、育苗、种植等项目开发，但是，罗韶端在未经有关部门的报建和审批同意的情况下擅自建设平房用于出租。致双方签订合同后，植新勇以承租的平房作为经营场所申请工商营业执照时，因经营场所不合规定，而无法取得营业执照，植新勇因此提出解除合同。因双方协商解决无果，植新勇于2018年5月17日向该院提起诉讼，并于2018年5月底搬出上述平房。该案庭审时，罗韶端亦表示同意解除合同。其次，根据生效的(2018)粤0204民初1897号民事判决书已经判决解除了双方于2016年7月30日签订的合同，植新勇支付给罗韶端租金至2018年5月份，亦实际使用租赁的平房至2018年5月份，故罗韶端再主张植新勇支付至2019年11月的租金176400元，没有事实依据，该院不予支持。罗韶端向韶关市浈江区*******民委员会支付的占地费用、拆除费用22000元应否由植新勇承担是本案争议的焦点之二。首先，罗韶端在植新勇离开租赁的平房后将广告招牌名称由“石斛山庄”改为“如日中天”并由其进行使用；其次，该院作出的(2018)粤0204民初1897号生效民事判决书，在综合考虑到双方的过错问题和罗韶端在出租房屋前已对房屋通水通电，有天花吊顶及刮塑，植新勇对承租房屋装修、改装水电的事实，同时广告牌设置在植新勇承租范围外及植新勇搭建竹栅卡座未得到罗韶端书面同意等事实，判决罗韶端应赔偿植新勇解除合同后所造成的损失4万元。该判决已对广告招牌进行了处理，根据一事不再理原则，应予驳回。故罗韶端要求植新勇承担广告牌的占地费用、拆除费用22000元的诉求，该院亦不予支持。一审判决：驳回罗韶端的诉讼请求。一审案件受理费减半收取2134元，财产保全费1512元，合计3646元，由罗韶端负担。本院查明，罗韶端对一审判决认定的以下事实有异议：1、植新勇租金交到2018年4月30日，之后再未支付过租金；2、对“由于原告在所承包林地范围内建设的平房未经有关主管部门的报建和审批同意，无房屋产权证，曲江国营林场又不同意出具证明同意被告将租赁的平房作为经营场所，造成被告无法提供合法有效的场所使用证明，致未能申请到工商营业执照。”有异议，并不是上述原因导致不能申请到工商营业执照，且法院无权对违章建筑进行处理。3、对“原告在被告离开租赁的平房后将广告牌名称由‘石斛山庄’改为‘如日中天’并由原告进行使用”有异议，其有改名字，其是在与良村村委协商并同意拆除广告牌之后，再重新租赁使用。植新勇对罗韶端上述异议提出抗辩，认为：1、罗韶端在庭审中说没有收到2018年5月的租金，但诉请的是2018年6月之后的租金。2、从植新勇向一审法院提交的证据即从韶关市市*监督管理局调取的档案资料反映，罗韶端在2018年4月13日就已经申请注册“旺佳康”农庄，然后在2019年5月改名为“如日中天”农庄。植新勇则对一审判决认定事实无异议。故本院对无异议的一审判决认定事实予以确认。另查明，罗韶端在二审期间提交以下证据：1、2018年8月1日出具的《送货单》，证明植新勇并不是2018年5月搬离，2018年8月1日还在进材料；2、韶关市浈江区*******民委员会与罗韶端于2020年2月10签订的《合同》：“经村委研究讨论同意将马蹄坪一地原石斛山庄招牌字体拆除后，租赁给罗韶端作广告招牌使用，租金人民币陆仟元整（￥6000），租金按每满一年上缴村委，如遇政府部门征收或村委实需使用，村委可要求拆除并合同解除，租金可按月算，本合同具法律效应，自签订后即日生效”，证明良村村委同意罗韶端做广告牌；3、2019年7月30日由韶关市浈江区*******民委员会发布的《通告》：“罗韶端你在2016年8月份占用我村委土地作广告招牌使用，现责令你壹个月内实行拆除，逾期不能拆除需承担拆除费用人民币肆仟元整，并一次性付清点用土地费用三十六个月，每月按人民币伍佰元整，合计人民币壹万捌仟元整，违者责任自付”，证明这笔费用必须上缴，不然村委有权自行处理。植新勇质证意见：1、对《送货单》三性不予认可。其没有见过该《送货单》；2、对***委与罗韶端签订的广告牌《合同》三性不予认可，且与本案没有关联性；3、罗韶端已在一审提交过该《通告》，且已质证过，该证据与第二份证据是相互矛盾的，《通知》说已经需拆除并承担多少钱，《合同》又陈述的是租给罗韶端多少钱。再查明，二审庭询中，罗韶端承认其现在经营的“如日中天”农庄所使用的广告牌为植新勇当初兴建，其只是将名称更换，并向良村村委会交纳租金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据本案双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：一、对案涉合同解除的时间如何确认；二、植新勇应否向罗韶端支付案涉广告牌的费用。一、对于案涉合同解除的时间如何确认的问题。首先，已生效的（2018）粤0204民初1897号民事判决认定，罗韶端承包的案涉林地只能用于林业生产、育苗、种植等项目开发，其在未办理相关报批手续的情况下将自建房屋出租给植新勇经营，导致植新勇无法办理营业执照，合同目的无法实现。植新勇在协商未果的情况下，于2018年5月17日向一审法院提起诉讼，请求判令解除双方于2016年7月30日签订的《租赁合同》及要求罗韶端退还押金和赔偿投资损失。2018年5月底植新勇搬离涉案房屋。罗韶端在2018年7月3日庭审中，同意解除合同，但不同意退还5万元押金及赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，植新勇在协商不果的情况下，以提起诉讼的方式请求解除案涉合同，诉讼中，罗韶端亦同意解除合同。尽管罗韶端认为其同意解除合同是以不同意退还5万元押金及赔偿损失为基础，但其主张的所谓附条件是对违约责任的认定问题，与合同解除相对独立。其次，罗韶端在2018年4月13日，以其承包的白虎坳工区2林班5-1小班林地作为经营场所办理了名为“浈江区旺佳康农庄”的个体工商户营业执照。上述工商营业执照的经营场所与涉案租赁合同上载明的地址一致，诉讼中，罗韶端主张其未使用租赁给植新勇经营的房屋，但未提交相关证据予以证实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，罗韶端应承担举证不能的后果。本院有理由相信，其在植新勇撤场后使用案涉房屋。再次，在植新勇诉请解除案涉合同并赔偿装修损失一案中，一审法院充分考虑了案涉合同解除的原因及植新勇为实现合同目的的投入和过错程度，在判决罗韶端赔偿植新勇损失的数额上已对植新勇占用案涉房屋的时间进行考虑，故一审判决确认自植新勇搬离案涉场所时间为案涉合同的解除时间并无不当，本院予以维持。对于植新勇应否向罗韶端支付案涉广告牌的费用的问题。经查，良村村委会向罗韶端发出拆除广告牌的时间为2019年7月30日，而罗韶端经营“如日中天”农庄的“个体户机读档案登记资料”看，成立日期2018年4月13日，核准日期2019年9月23日。诉讼中，罗韶端承认自己现在经营的“如日中天”农庄所使用的广告牌为植新勇当初兴建，罗韶端只是将名称更换，因此，从时间接点上看，罗韶端主张植新勇支付拆除广告牌费用及其向良村村委会交纳租金的上诉理由并不成立。综上所述，罗韶端的上诉理由不成立，本院不予采纳；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4268元，由罗韶端负担。本判决为终审判决。审  判  长  韩文锋审  判  员  赖凯文审  判  员  彭志光二〇二〇年十一月三日（代）书记员  张 燕