上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9056号上诉人（原审被告）：王丽安，女，1961年8月23日生，汉族，住上海市嘉定区。上诉人（原审被告）：倪伟娟，女，1968年2月20日生，汉族，户籍地江苏省启东市。两上诉人共同委托诉讼代理人：邓介辉，江苏江海明珠律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：朱卫萍，江苏江海明珠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海爱春娱乐有限公司，住所地上海市奉贤区奉城镇川南奉公路**。法定代表人：项爱珍，总经理。委托诉讼代理人：马兆龑，上海卿云律师事务所律师。上诉人王丽安、倪伟娟因与被上诉人上海爱春娱乐有限公司（以下简称爱春公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初519号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王丽安、倪伟娟上诉请求：撤销一审判决，改判驳回爱春公司请求解除租赁协议以及请求王丽安、倪伟娟搬离、返还租赁房屋的诉讼请求，王丽安支付爱春公司租金、占有使用费人民币15,000元。事实与理由：《爱春浴场租赁协议书》有效部分只要稍作修缮就可以继续、独立使用，因此排除无效部分，合同的有效部分可以继续履行。在爱春公司以王丽安非法转租为由请求解除合同的情况下，一审法院直接以合同目的无法实现判令解除合同是错误的。爱春公司无权主张合同无效部分的租金，王丽安尚欠租金应仅为15,000元。爱春公司辩称：不同意王丽安、倪伟娟的上诉请求，请求维持原判。爱春公司向一审法院起诉请求：1.判令解除爱春公司与王丽安于2012年8月11日签订的《爱春浴场租赁协议书》；2.王丽安、倪伟娟腾空租赁房屋并将租赁物返还爱春公司；3.王丽安支付爱春公司2018年11月8日至2019年11月7日的租金180,000元，以及自2019年11月8日起至实际搬离日止，按每年180,000元计算的占有使用费。一审法院认定事实：2012年8月11日，爱春公司与王丽安签订《爱春浴场租赁协议书》，约定爱春公司将位于奉贤区XX路XX号内的“爱春浴场”租赁给王丽安，租赁期限自2012年11月8日至2027年11月7日，租金每年180,000元，一次性付清，先付后用，第二次交款提前一个月。双方还约定了其他权利义务，其中第七条约定租赁期满后，如王丽安需要续租，但中途不得转让，在同等条件下可优先续租。协议签订后，爱春公司与王丽安、倪伟娟各自按约履行了交房、付款义务。2014年11月8日，王丽安、倪伟娟签订《租赁协议》，约定王丽安将上述“爱春浴场”租赁给倪伟娟，并就租期、租金等作了约定。2019年6月28日，上海市奉贤区XX镇XX村村民委员会发出搬离告知书，要求于2019年7月8日前自行搬离所有设施、物品、人员。2019年7月21日，本案讼争房屋涉及违章部分开始被拆除，至同年8月17日拆除结束，共拆除356平方米。一审另查明，王丽安租金支付至2018年11月7日。爱春公司在（2019）沪0120民初8415号一案中表示其于2018年7、8月份才知晓转租事宜，但并未向王丽安、倪伟娟提出要求返还房屋，还愿意继续向倪伟娟追讨房租。爱春公司现要求解除合同，且明确就租赁房屋拆除部分，其不愿意修缮。一审庭审中，王丽安、倪伟娟表示关于经营和装修损失在本案中不主张，将另案诉讼。王丽安、倪伟娟还表示从2019年5月起已经停止营业，倪伟娟也开始陆续将可能被拆除的房屋内的空调、电视机等搬离，至7月份起就彻底不经营了。倪伟娟确认其目前尚占用着本案讼争房屋，屋内还有一些空调、床、电视机等未搬离。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，部分讼争房屋未取得建设工程规划许可证，亦无其他审批手续，故爱春公司与王丽安于2012年8月11日签订的《爱春浴场租赁协议书》部分有效，部分无效。关于《爱春浴场租赁协议书》有效部分，爱春公司现要求解除，王丽安、倪伟娟虽不同意解除，要求继续履行合同，但前提要求爱春公司先将讼争房屋进行修缮。纵观整个合同的履行及现场照片，本案讼争房屋若不进行修缮，根本无法实际使用，现在爱春公司拒绝修缮的情况下，本合同目的事实上已无法实现，故对爱春公司要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对爱春公司要求王丽安、倪伟娟搬离并返还本案讼争房屋的诉讼请求，予以支持。关于租金及占有使用费，房屋租赁合同无效，出租人仍可以请求参照合同约定的租金标准要求承租人支付房屋占有使用费。本案讼争房屋被拆除部分后根本无法实际使用，故对爱春公司要求王丽安支付2019年7月21日之后租金的诉讼请求，不予支持。2018年11月8日至2019年7月20日期间的租金、占有使用费，因在拆除违章建筑前相关部门已发搬离告知书要求王丽安自行搬离，王丽安也自述搬离了部分设备，一审法院认为搬离事宜对被告的实际经营必定会造成了一定的影响，故这段期间的租金、占有使用费酌定为120,000元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，于二〇二〇年六月三十日判决：一、解除上海爱春娱乐有限公司与王丽安于2012年8月11日签订的《爱春浴场租赁协议书》中的有效部分；二、王丽安、倪伟娟于判决生效之日起十日内搬离并返还上海爱春娱乐有限公司位于上海市奉贤区XX路XX号内的“爱春浴场”；三、王丽安于判决生效之日起十日内支付上海爱春娱乐有限公司尚欠的租金、占有使用费人民币120,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,900元，减半收取计人民币1,950元，由上海爱春娱乐有限公司负担650元，王丽安负担1,300元。二审中，双方当事人均未提供新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，爱春公司向一审法院提起本案诉讼后，一审法院于2020年1月7日向王丽安送达起诉状副本。二审中，王丽安、倪伟娟与爱春公司一致确认，本案《爱春浴场租赁协议书》标的房屋中，除经政府部门拆除部分外，尚有房屋面积逾2,000平方米。其中，仅坐落于XX镇XX城生产资料部西XX幢”房屋部分业经合法产权登记，建筑面积为187平方米，其余部分均未经产权登记。本院认为，爱春公司与王丽安签订《爱春浴场租赁协议书》，系双方真实意思表示，其中坐落于XX镇XX城生产资料部西XX幢”房屋部分经合法产权登记，双方以之订立租赁合同应属有效；但其余房屋部分未经合法登记，依法不能用于出租，相应部分租赁合同应属无效。本院注意到，本案租赁标的所包含的违章建筑远超政府部门已于2019年7月至8月实际拆除部分，一审判决对于本案租赁合同部分有效、部分无效的定性无误，但对于有效、无效部分范围查明不尽准确，本院依法予以更正。本案中，爱春公司一审起诉主张解除租赁合同，在部分房屋因属违章建筑被拆除，拆除现场未清理、修缮的现实情况下，租赁标的物无法为承租人正常占有、使用。且根据二审查明事实，租赁合同中有效部分仅占原合同标的的极小比例，即便有效部分继续履行，显然亦不能实现租赁目的。一审法院以合同目的事实上已无法实现，支持爱春公司解除租赁合同的主张，并判令王丽安、倪伟娟搬离、返还标的房屋，显为合法、有据。但爱春公司享有的合同解除权应当以通知方式行使，合同自通知到达承租人王丽安时解除。本案中爱春公司未直接通知王丽安，直接以提起诉讼的方式主张解除合同，应认定合同自起诉状副本送达王丽安时解除。一审法院未予明确，本院依法予以纠正。关于本案租金及使用费问题，对于合同有效部分，王丽安应向爱春公司支付租金，对于无效部分，爱春公司可参照租金标准向王丽安主张占有使用费，一审法院结合房屋实际占有期间及使用情况认定王丽安应支付爱春公司租金及占有使用费之总额，并无不当，应予维持。因本案合同无效及履行障碍导致的其他损失赔偿，当事人可另行主张、处理。王丽安、倪伟娟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决不当部分，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初519号民事判决第二项、第三项；二、变更上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初519号民事判决第一项为：确认上海爱春娱乐有限公司与王丽安于2012年8月11日签订的《爱春浴场租赁协议书》中的有效部分于2020年1月7日解除；三、驳回上海爱春娱乐有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3,900元，由王丽安、倪伟娟负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年十一月十日书记员  莫 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……