山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终3086号上诉人（原审原告）：庞瑞，男，1980年6月30日出生，汉族，户籍地河北省邢台市桥**，现住北京市朝阳区。上诉人（原审原告）：周琰，女，1984年8月9日出生，汉族，户籍地山西省侯马市，现住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：威海广澳旅游投资有限公司，住所地山东省乳山市银滩长江路**。法定代表人：徐建卫，经理。委托诉讼代理人：高进华，山东北斗星辰律师事务所律师。上诉人庞瑞、周琰因与被上诉人威海广澳旅游投资有限公司（以下简称广澳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省乳山市人民法院（2020）鲁1083民初1030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庞瑞、周琰上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除庞瑞、周琰与广澳公司所签订的编号：（乳）W1012123号《商品房买卖合同》；3.改判支持庞瑞、周琰一审诉讼请求。4.本案一、二审费用由广澳公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，庞瑞、周琰在签订涉案合同时，涉案房屋根本未进行建设，所依据材料仅系双方在合同签订前由广澳公司所制作宣传材料，而该宣传材料体现房屋存在隔墙，法院判断一件事情的状态，应回归到该事件发生时，站在当时立场去考虑，而在当时情况之下，庞瑞、周琰作为非房屋建设专业人士根本不可能知悉其所购买的房屋无独立内部空间，法院认定双方交易房屋本身没有约定隔墙与事实不符。其次，一审法院在认定事实时，遗漏重要事实：在房屋整个建设及交房过程中，庞瑞、周琰均未能实际参与，亦未参与实际收房，对产权证的办理过程亦毫不知情，之前庞瑞、周琰曾经致电广澳公司，广澳公司称房屋贷款还清后方可办理产权证。以至于本案审理过程中才正式知悉产权证已经办理，在整个过程中，广澳公司不断对庞瑞娜、周琰进行欺骗，导致二人利益严重受损。最后，一审法院适用法律错误，导致严重不公，一审法院认为广澳公司不存在违约行为，不符合退房条件，但是，本案中涉案房屋庞瑞、周琰购买开始就是为了投资使用。在起诉之前，广澳公司一直以包租及管理为由，拒绝进行实际交房，以至于直至本案起诉时，庞瑞、周琰方了解到房屋实际状态，该商铺多项违反合同约定、法律规定，庞瑞、周琰获得的仅仅为一个无法使用的“平米数”，对庞瑞、周琰没有任何价值，即便该房屋最终交付也无法使用，广澳公司的行为显然是根本性违约。法律的适用应当考虑整体案件事实而非单独就每个行为进行拆解分析其合理性，本案中，将庞瑞、周琰的购买行为视为一个整体，任何人都能看出广澳公司所使用的伎俩：先从外地寻找无法随时勘察房屋状态的潜在购房人，再通过“大巴看房”的形式，保证看房过程隔绝外部信息形成信息壁垒，在此过程中夸大房屋价值，形成“房屋极其便宜”的错觉，再通过虚假的宣传材料骗当事人支付定金，而后再以“包租”形式尽量延后交房时间，隐瞒房屋真实情况，在交房时买房人不到场，在办产权证时暗箱操作，一切过程将买房人蒙在鼓里，最后以“统一管理”的名义拒绝交房，完成整个欺骗过程，一审法院非常“聪明”的将上述过程肢解后，得出广澳公司不违约的结论，与立法本意不符，也造成了极大的社会不公。广澳公司辩称，一审法院认定合同约定与实际商铺的现状一致正确。1.售后包租合同中的“商铺”、商品房买卖合同第三条所约定的859-6幢2层2053“铺号房”以及商品房买卖合同附件一的平面图，均显示2053铺号房是开放性商场的一部分，该附图没有显示商铺之间有隔墙，合同也没有约定有隔墙，且涉案商铺已经办理房产证，说明其规划、施工均符合要求，所交付的商铺与合同约定一致，并没有独立空间的隔墙。2.涉案商铺所在的6号楼已经于2011年6月25日工程质量验收完毕，双方签订售后包租合同，自2011年7月1日以后的五年包租期已经履行完毕，庞瑞、周琰已经通过扣减房屋价款的形式获得租金利益，其主张未交付房屋，违反诚信原则。3.广澳公司与庞瑞、周琰签订《商品房认购书》《售后包租合同书》《商品房买卖合同》系双方真实意思表示。庞瑞、周琰作为成年人，知晓合同内容，具备相应的判断和认知能力，广澳公司不存在欺骗行为，已经履行完毕合同义务。庞瑞、周琰向一审法院起诉请求：1.解除庞瑞、周琰与广澳公司所签订的编号为（乳）W1012123号商品房买卖合同；2.广澳公司退还房款929,363元及相关税费25,697元；3.广澳公司赔偿贷款利息139,828.8元；4.广澳公司赔偿资金占用利息（以329,754元为基数按年6%利息计算自2010年1月2日至实际给付之日止）；5.广澳公司返还定金2万元。一审法院认定事实：2009年12月20日，庞瑞、周琰与广澳公司签订《商品房认购书》（福如东海·百花长廊），约定庞瑞、周琰定购广澳公司开发的福如东海·百花长廊商铺一套，房产基本情况：6号楼2层2053号，面积：56.71m2，成交单价：原价16,385元/m2，包租后定价10,652元/m2，总价604,075元，定金交纳方式：定房人签订本认购书时必须交纳人民币2万元整。定金必须存入开发商指定账户。本认购书对定房人所定房产总价款的付款方式作出如下约定：签订《预售合同》时按总价款的50%一次性交纳首付款。其余款项采用银行按揭方式。首付款304,075元（含定金2万元）须于签订本认购书后十日内交齐，银行贷款30万元。销售部审批：首付款于2010年11月9日前付齐，总房款为五年租金一次性全部返还给购房人后余款”。当日，庞瑞、周琰向广澳公司支付定金2万元，广澳公司开具收据一份，载明收到庞瑞、周琰定金2万元。2010年1月2日庞瑞、周琰（乙方）与广澳公司（甲方）签订《福如东海文化园商铺售后包租合同书》一份，载明：“乙方已购买甲方开发建设的乳山银滩旅游度假区福如东海文化园商铺，现甲、乙双方经友好协商，就此商铺确权给乙方后，由甲方承租的有关事宜，在平等自愿的基础上达成以下协议：一、商铺概况：1、乙方购买甲方的商铺位于乳山银滩旅游度假区，房屋建筑面积、单价及总价款、付款方式、交付期限等具体见《商品房买卖合同》。2、甲方对乙方购买的上述商铺在按照双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付时间，在2011年6月30日前具备出租条件并对该商铺由甲方承租。二、租赁期限及租赁费的交纳：1、租赁期限为5年，自本协议第一条第2款约定的时间起算。2、在承租期内，甲方每年按总房款的7%（不含税）向乙方支付租金。3、乙方在购房时甲方一次性在总房款中扣除五年租金返还乙方来作为甲方预先支付给乙方的五年包租租金总和。签订此合同时五年租金乙方已收齐。三、其他约定：1、甲方承租后，有权自行经营，也可另行转租给他人经营。3、合同到期后，甲方将以上商铺交于乙方。6、承租期间或承租期满，乙方转让该房产，同等条件下甲方有优先购买权。四、违约责任：任何一方未能履行本合同的约定，给相对方造成损失的，所造成的损失由责任一方承担；甲、乙双方若欲提前解除本合同的，违约方需向对方支付本合同存续期的租金作为违约金。五、特别约定：本合同为附条件生效合同，乙方按照双方签订的《商品房买卖合同》中约定的付款方式支付购房款并全款到位，对应交纳的维修基金及其它相关费用足额缴纳后，此合同生效，否则，本合同无效”。当日庞瑞、周琰向广澳公司支付房款284,075元，广澳公司向庞瑞、周琰开具收款收据一份，载明收到庞瑞、周琰房款284,075元。2010年11月3日，庞瑞、周琰与广澳公司签订《商品房买卖合同（商品房预售文本）》（合同编号为乳W1012123），合同约定：“。第二条商品房销售依据约定，买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为：乳山市房产管理局，商品房预售许可证号为：2009039。第三条买受人所购商品房的基本情况约定，买受人购买的商品房为第859号项目中的第859-6【幢】2【层】2053铺。该商品房的用途为商业，属钢混结构，层高为4.2米，建筑层数地上2层，该商品房合同约定建筑面积共56.71平方米，其中套内建筑面积39.7935平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.9204平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条计价方式与价款约定，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米10,652元，总金额（人民币）604,075。第六条付款方式及期限约定，买受人按下列第3种方式按期付款：签合同时已交首付款叁拾万肆仟零柒拾伍元（￥304,075），其余房款叁拾万元（￥300,000）根据国家政策办理银行贷款。第八条交付期限约定，出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.商品房经验收合格。第十条规划、设计变更的约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所附商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按0.02%利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件四）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第2种方式处理：2.按实际装修标准协商解决。第十九条约定出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。第二十条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按下述第2种方式解决：2.依法向人民法院起诉。附件一房屋平面层图（粘贴并加盖骑缝章，表明尺寸、轴线）显示涉案商铺是编号2053处，商铺的平面形状为长方形，右侧为2054号商铺，对面为2105、2104号商铺，商铺之间为公用通道。附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明约定，有关公共部位与共用房屋分摊建筑面积构成，按建设部颁发的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》执行。附件四装饰、设备标准约定，1.外墙干挂花岗岩。2.内墙抹灰，挂两遍腻子，刷乳胶漆。3.顶棚吊顶。4.地面贴地面砖。5.门窗：外门玻璃门，塑钢中空玻璃窗。6.厨房：×。7.卫生间：墙地贴砖、吊顶、安装蹲便、洗手盆、化妆镜。8.阳台：×。9.电梯：上海三菱电梯。10.其他：一、二、三、四层为低温式中央冷热式空调。2011年4月15日，庞瑞（借款人、抵押人）与乳山市农村信用合作联社城区信用社签订了编号为（城区）农信房按字（2011）第60号《个人购房担保借款合同》，合同约定：庞瑞向乳山市农村信用合作联社城区信用社贷款30万元，用于购买位于房屋，购房合同编号为乳W1012123，借款期限自2011年4月15日起至2021年4月14日止，共计120个月。由山东仁合担保公司为上述借款提供连带责任保证，广澳公司为上述借款提供阶段性保证担保，庞瑞、周琰以涉案房产为上述借款提供抵押，2014年3月28日办理了抵押登记。截止2012年9月15日庞瑞、周琰向广澳公司支付维修基金、担保费、契税、房产证登记费、印花税、土地证登记费、工本费、贷款抵押费等各项税费合计25,697元。2014年1月15日乳山市住房保障和房产管理局为涉案房产填发了《房产所有权证》（乳山房权证银滩字第**），载明：房屋所有权人周琰；共有情况：按份共有，周琰50%，庞瑞50%；房屋坐落于，幢号859-6，房号-2053；规划用途为商业，总层数4层，建筑面积56.7m*，套内建筑面积39.79m*，竣工时间2012，建筑结构钢混；乳山市农村信用合作联社城区信用社按揭2014年3月28日。所附房屋分户平面图载显示商铺平面形状为长方形，长10米，一侧宽3.91，一侧4.05米。乳银国用2014第1100号土地使用权证载明：土地使用权人周琰、庞瑞，地类用，地类用途商业类别出让，终止日期2052年9月27日。案件审理过程中，一审法院对涉案商铺进行了实地勘查。福如东海文化园百花长廊两侧均为临街商铺，涉案2053号商铺位于百花长廊地上一层，属临街商铺，与2054号商铺相邻，二商铺各有独立的临街玻璃门以供出入。现2053、2054商铺及楼内与二者相对的2105、2104商铺，由案外人“香奈儿”皮草经营者一并租赁。为经营需要上述四个商铺已被“香奈儿”皮草经营者用板材装修成一个商铺，楼内商铺之间的公用通道现已经被阻。涉案商铺所在楼层顶棚已经吊顶并设有中央空调出风口。楼层内设有公用卫生间及电梯。楼内地面上标有明确点位以标明每个商铺的长宽四至。一审法院认为，案件的争议焦点为：一、庞瑞、周琰的起诉是否超过诉讼时效；二、涉案《商品房买卖合同》是否应当解除。关于焦点一，庞瑞、周琰的起诉是否超过诉讼时效的问题。2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定”。第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”本案中，庞瑞、周琰与广澳公司签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。庞瑞、周琰主张广澳公司所售房屋为期房，在签订涉案房产认购书、包租合同及商品房买卖合同时，涉案商铺尚未竣工，庞瑞、周琰无法收房。同时因庞瑞、周琰与广澳公司之间存在包租合同，所以庞瑞、周琰一直没有到现场看房，直到2016年7月因租赁期限届满后准备收房时才发现房屋与约定严重不符。法庭审理中，广澳公司未提交证据证实在2016年7月之前已经向庞瑞、周琰交付涉案房屋，故对庞瑞、周琰的上述主张，予以采纳。本案应当以2016年7月作为诉讼时效的起算点，庞瑞、周琰已于2018年1月11日向一审法院提起诉讼。故按照上述法律规定，诉讼时效已经中断，一审法院于2018年12月28日作出（2018）鲁1083民初221号民事裁定书准许庞瑞、周琰撤回起诉后，庞瑞、周琰又于2020年3月26日向一审法院提起诉讼，故庞瑞、周琰的起诉并未超过法律规定的诉讼时效，对广澳公司主张庞瑞、周琰的起诉超过诉讼时效的抗辩理由，不予采纳。关于焦点二，涉案《商品房买卖合同》是否应当解除，现评析如下：第一，庞瑞、周琰主张涉案2053号商铺没有独立的门口出入，且无法与相邻商铺准确区分，无法对涉案商铺形成专属的占有、使用权益。根据现场调查，庞瑞、周琰商铺有独立的临街玻璃门，并不存在庞瑞、周琰所称与相邻2054号商铺共用一个门口的问题。同时涉案商铺地面标有明确的点位以确认商铺的四至，房屋买受人可依照标明的点位进行分割。庞瑞、周琰现场查勘后对商铺的面积并无异议。第二，庞瑞、周琰主张涉案商品房买卖合同所附房屋平面图以实线标注，因而相邻商铺之间应当有实墙分割。庞瑞、周琰提交的福如东海文化园宣传册显示百花长廊的商铺之间并没有实墙。同时涉案商品房买卖合同附件一已经对房屋平面图中实线的含义作出说明，即实线标明的是尺寸和轴线，庞瑞、周琰据此主张相邻商铺之间存在实墙没有事实依据。第三，庞瑞、周琰主张涉案商铺所在楼宇的规划、设计已经发生变更，直接影响到庞瑞、周琰的使用功能。根据现场调查，涉案2053号商铺与相邻2054号商铺及与二者相对的2104、2105商铺，现由名为“香奈儿”的皮草经营店一并租赁。为经营需要上述四个商铺被“香奈儿”皮草经营者用简易板材装修成一间大的商铺使用，导致楼内公用通道被封闭。但装饰装修造成的改变是租赁者为经营之需而做出的临时性改变，并未改变商品房的结构形式、户型、空间尺寸，庞瑞、周琰亦未提交证据证实涉案楼宇的规划、设计已经发生变更。四、本案庞瑞、周琰主张商铺内应当配置独立卫生间和空调。但涉案商品房买卖合同所附房屋平面图、房屋产权证书所附宗地图以及房屋分户平面图均未显示涉案商铺内存在卫生间。根据现场调查涉案商铺所在楼层内设有公用卫生间，庞瑞、周琰商铺所在位置亦设有中央空调出风口。综上庞瑞、周琰主张与事实不符合，庞瑞、周琰要求解除合同并返还房款及承担相关损失的诉讼请求，无事实和法律，不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决：驳回庞瑞、周琰的诉讼请求。案件受理费8042元，由庞瑞、周琰负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，庞瑞、周琰一审主张广澳公司没有交付符合同约定的商铺，已构成根本违约，并据此要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。一审法院针对其提出的解除事由进行了现场勘查，确认了涉案商铺的现状，就其解除事由逐项予以分析评判，认定其提出的解除理由均不能构成合同法所规定的合同解除条件，并据此驳回了庞瑞、周琰的诉讼请求，本院对一审的分析认定意见予以维持。现庞瑞、周琰上诉主张其看房、签订涉案合同的整个过程均受到欺骗，故应予解除涉案合同。就此，本院认为，一方面，《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。故，主张对方实施欺诈行为而订立合同，系撤销合同而非解除合同的要件。另一方面，从现有证据以及事实分析，因双方所订立的合同内容具体，合同所附平面图对实线含义作出了说明，庞瑞、周琰提交的福如东海文化园宣传册所显示的效果图上，百花长廊的商铺之间也并没有实墙间隔，其主张欺诈依据不足；同时，购买房产系生活重要事项，按常理推断，庞瑞、周琰作为购买商铺进行投资的投资者，理应在投资前对房产进行了充分考察，对商铺结构、设施等基础配置施以充分的注意义务后才会决定投资购买，其主张被欺诈难以采信。另外，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权。……当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。”的规定，庞瑞、周琰与广澳公司2010年签订合同、2014年办理产权证书、2016年五年的包租期届满，法律规定的撤销权因除斥期间经过业已消灭。综上，庞瑞、周琰的上诉理由不当，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16084元，由上诉人庞瑞、周琰负担。本判决为终审判决。审判长 乔 卉审判员 杨秀萍审判员 张燕妮二〇二〇年十一月四日法官助理宋杨书记员刘莎莎