浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0522民初4033号原告：长兴县大自然物业管理有限公司，住所地长兴县雉城街道解放东路延伸段。统一社会信用代码：91330522733230137W。法定代表人李宁，总经理。委托代理人：郑小平，浙江六和（长兴）律师事务所律师。被告：朱林，女，1985年9月4日生，汉族，住浙江省长兴县。委托代理人：黄新连，男，1958年9月10日出生，汉族，户籍地浙江省长兴县，系被告朱林的父亲。原告长兴县大自然物业管理有限公司诉被告朱林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月24日、11月19日二次公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑小平、被告委托代理人黄新连均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长兴县大自然物业管理有限公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告朱林立即向原告交纳物业服务费5196元，逾期付款违约金4000元，合计9196元；2、本案诉讼费由被告全部承担。事实与理由：原告依约为长兴县龙山街道佳境名城小区提供物业服务，被告朱林作为小区业主，属于原告长兴县大自然物业管理有限公司的服务和管理对象，应按时足额交纳物业服务费用。但朱林拖欠2015年9月1日至2016年12月31日期间的物业服务费5196元，经原告经多次催讨无果，故诉至法院。朱林辩称：原告长兴县大自然物业管理有限公司在佳境名城小区服务期间，未按合同约定，发现违法建设不及时制止，不及时向有关部门报告。2015年7月，行政执法部门发布“关于对佳境名城（锦和苑）违法建设专项整治告知书”，并对佳境名城锦和苑的违法建设行为进行整治。并且，原告长兴县大自然物业管理有限公司在佳境名城小区服务期间，监控失修、共用设备维护不力、多次报修均未回复、各业主收费标准不统一等等，未达到合同约定的一级或二级物业服务标准，故不同意支付物业服务费用。原告为证明自己的主张，向本院提交四组证据材料：1、长兴县不动产登记查档证明一份，证明涉案房屋房号及类型、所有权归属及登记时间、房屋面积；2、物业服务合同书二份，证明不同时段物业服务费计算标准及交纳时间、违约金计算依据等内容；3、催交通知书及EMS特快专递邮件各一份，证明原告长兴县大自然物业管理有限公司向被告朱林催收物业费的事实；4、长兴县人民法院、湖州市中级人民法院的民事判决书和一份，证明原告曾向长兴县人民法院起诉，因未书面催交而被驳回原告的诉讼请求、上诉至湖州市中级人民法院后维持原判决的事实。经当庭质证，被告朱林委托代理人认为两份合同的完整性不够，应有附件，其他均无异议。被告朱林委托代理人向本院六组证据材料：1、浙江长兴县人民法院民事判决书复印件一份和21位小区业主联名拒交物业费原委复印件一份，证明原告长兴县大自然物业管理有限公司在为佳境名城小区提供物业服务期间，该小区违章搭建、违规装修现象严重，长兴县大自然物业管理有限公司对小区的管理存在严重瑕疵，显然没有达到物业服合同约定的一级或不低于二级的管理服务标准，而长兴县大自然物业管理有限公司瑕疵的严重性，足以构成根本性违约。2、长兴县不动产登记查档证明复印件一份和小区业主王国俊交纳物业费的收款收据复印件一份，证明同一小区的业主收费标准不统一。3、会议记录单复印件一份，证明长兴县大自然物业管理有限公司在为佳境名城小区提供物业服务期间存在的很多问题。4、小区业主委员会证明复印件一份，证明锦和苑大多数业主在2015年9月份前均自觉交费，后因不满物业服务大多数业主均拒绝交费的事实。5、照片复印件九份，证明原告保洁不用时，垃圾大量存在的事实。6、交费单据四张，证明原告收取被告500元文明施工保证金至今未退、收取100元预收能耗费未公布使用情况及退还和被告主动交内2015年8月31日前物业费的事实。经当庭质证，原告委托代理人认为第一组证据中的判决书和第二组证据中的不动产登记查档证明无异议外，其他证据的真实性均有异议。经本院审查，对原告提供的四组证据，符合证据构成要件，能够证明案件的有关事实，予以认定。对被告提供的六组证据，第一组证据中的判决书和第二组证据中的不动产登记查档证明符合证据构成要件，能够证明案件的有关事实，予以认定。其他证据系复印件，原告委托代理人对真实性有异议，本院不予认定。本院依据上述采信的证据以及当事人在庭审中的陈述，查明本案事实如下：2009年12月30日，长兴县大自然物业管理有限公司与长兴绿岛房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，合同约定长兴绿岛房地产开发公司聘请原告为佳境名城小区提供物业服务，服务质量标准为一级服务等级，前期物业服务费由业主按其拥有的建筑面积交纳。别墅或排屋住宅房收费标准为每月每平方1.6元，物业公司对逾期交费业主可按日千分之三的标准对业主收取滞纳金。2016年2月23日，长兴县大自然物业管理有限公司与长兴县龙山街道双拥社区佳境名城小区业主委员会签订物业服务合同，合同期限自2015年11月1日至2016年12月31日，服务质量标准不低于二级资质标准。合同期间由原告为佳境名城小区提供物业服务，业主按其拥有的物业面积交纳物业服务费，其中别墅或排屋住宅房为每月每平方1.5元、按年收取、物业公司对逾期交费业主可按日千分之三的标准对业主收取滞纳金。合同期间，长兴县大自然物业管理有限公司在合同期内为佳境名城小区提供了物业服务。合同到期后，原告退出佳境名城小区。2019年12月11日，原告长兴县大自然物业管理有限公司向被告朱林寄送了《催交通知书》，催交2015年9月1日至2016年12月31日的物业管理服务费5196元。原告催交无果，双方纠纷成讼。另查明，被告朱林系佳境名城锦和苑3幢4室排屋住宅业主，其房屋证载建筑面积为214.71平方米。2015年9月1日至2016年12月31日的物业管理服务费尚未交纳。该小区违法建设、违规装修现象严重。2015年7月，长兴县综合行政执法局发出“关于对佳境名城（锦和苑）违法建设专项整治告知书”，后对小区内的大量违法建设予以拆除。本院认为，原告与长兴绿岛房地产开发有限公司签订前期物业服务合同和与长兴县龙山街道双拥社区佳境名城小区业主委员会签订物业服务合同，均系合同双方真实意思表示，除违约金条款计算比例过高外，其余内容不违反法律法规禁止性规定，合同合法有效且对小区所有业主具有约束力。被告朱林系该小区佳境名城锦和苑3幢4室房屋所有人即业主，原告长兴县大自然物业管理有限公司依约为小区提供物业管理服务，据此主张物业管理服务费并无不当，但是原告在为佳境名城小区提供物业服务期间，该小区违法建设、违规装修现象严重，原告未向法庭提供对业主的违法建设、违规装修现象予以劝阻、制止和向有关政府职能监管部门报告的证据，应认定为对小区内业主的违法建设、违规装修现象未予以劝阻、制止和向有关政府职能监管部门报告，未尽前期物业服务合同中约定的“公共秩序维护”以及物业服务合同中约定的“劝阻、制止私自乱搭乱建和随意占用现象，并及时向政府职能监管部门报告”之职责。原告对小区的管理存在严重瑕疵，致使作为小区业主的被告所应享受的合同约定的服务质量不能得以实现，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定的“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者劳动报酬等违约责任”，因原告没有按合同约定提供相应的服务质量，且原告已退出该项小区的管理，无法以重作、整改的方法予以补救，为此，从质价相符的原则出发，予以减少被告交纳物业服务费的金额为公平合理。依据原告对佳境名城锦和苑小区在服务过程中提供的服务质量和形成的服务效果，结合合同约定的物业服务收费标准等因素综合考虑，酌情确定被告交纳2015年9月1日至2016年12月31日期间的物业管理服务费2500元为宜，原告就此主张理由成立，予以支持。关于原告主张的逾期付款违约金4000元，审理认为，被告因没有得到相应的物业管理服务而拖延交纳物业费，属正当理由，可不予承担逾期交纳的违约责任。故原告该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告朱林给付原告长兴县大自然物业管理有限公司2015年9月1日至2016年12月31日的物业管理服务费2500元。限被告朱林于本判决生效之日起十日内向原告长兴县大自然物业管理有限公司付清；二、驳回原告长兴县大自然物业管理有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，减半收取25元,由原告长兴县大自然物业管理有限公司承担19元,被告朱林承担6元,于本判决生效之日起十日内径直给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院审判员  陈焕祥二〇二〇年十一月十九日书记员  黄诗怡