青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青民终246号 上诉人（原审被告，申请执行人）：青海亿邦小额贷款股份有限公司，统一社会信用代码91632900698541027J，住所地：青海省西宁市民和路**创业大厦第**。 法定代表人：林明安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘婷婷，青海辉湟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘磊，青海辉湟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，案外人）：祁善玉，公民身份号码×××，住青海省海东市。 委托诉讼代理人：沈宁，青海乾润律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，案外人）：赵梅花，公民身份号码×××，住青海省海东市。 委托诉讼代理人：沈宁，青海乾润律师事务所律师。 原审第三人：西宁九海房地产开发有限公司，住，住所地：青海省西宁市城**小桥大街**/div> 法定代表人：王九生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：鲁国铭，男，该公司法务。 上诉人青海亿邦小额贷款股份有限公司（以下简称亿邦公司）因与被上诉人祁善玉、赵梅花、原审第三人西宁九海房地产开发有限公司（以下简称九海公司）案外人执行异议之诉一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2020）青01民初216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月20日公开开庭审理了本案。上诉人亿邦公司的委托诉讼代理人刘婷婷，被上诉人祁善玉、赵梅花的委托诉讼代理人沈宁，原审第三人九海公司的委托诉讼代理人鲁国铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亿邦公司的上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回祁善玉、赵梅花的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由祁善玉、赵梅花负担。事实与理由：1.祁善玉、赵梅花与九海公司签订的《商品房买卖合同》属无效合同。涉案房屋于2014年2月18日即办理了在建工程抵押登记手续，且至今该不动产未办理抵押注销手续。根据担保法、物权法的规定，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，否则转让行为无效。一审法院将查封前签订的合同视为有效合同违背了法律强制性规定，依法不能成立；2.祁善玉、赵梅花截止本案一审时已支付的价款不足合同约定总价款的百分之五十；3.祁善玉、赵梅花不属于无过错的不动产买受人。从案涉《商品房买卖合同》订立时间已有几年之久，涉案房屋未能办理产权登记手续，加之交纳的购房款并非是转给第三人公司而是转给个人，对于上述种种不合常理的买房细节，祁善玉、赵梅花非但没有尽到一般人的谨慎注意义务，更是持续放任现状的存在，其行为不属于无过错不动产买受人。 祁善玉、赵梅花辩称，1.购买商品房时并不明知案涉房屋已设定抵押，祁善玉、赵梅花属于无过错行为人；2.祁善玉、赵梅花名下无其他居住房产，且已交清案涉房屋全部房款，并已实际入住；3.祁善玉、赵梅花作为商品房消费者符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，故一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 九海公司辩称，认可祁善玉、赵梅花的证据及陈述的全部事实，认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。 祁善玉、赵梅花向一审法院提出的诉讼请求：1.撤销一审法院作出的（2019）青01执364号执行裁定书，停止对位于海东市乐都区景都乐苑7号楼1单元1035室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理查明，2018年2月22日亿邦公司与九海公司民间借贷纠纷一案，一审法院作出（2017）青01民初360号民事判决，判令:一、九海公司于判决生效之日起十日内返还亿邦公司借款7802251.76元,支付利息5027894.25元(截止2017年7月15日)，并支付自2017年7月16日至借款本金清偿完毕之日的利息(按年利率24%计算)以及支付律师费180000元。案件受理费100250元由九海公司负担98245元,亿邦公司负担2005元。判决书生效后，因九海公司未按期履行生效法律文书确定的义务,亿邦公司向一审法院申请强制执行。2019年7月18日该院作出（2019）青01执364号执行裁定、执行通知书、申报财产令等文书，据申请执行人亿邦公司提供的“青房建乐都字第005756号”“青房建乐都字第14-171号”他项权利证,于2019年12月12日向海东市房产局、海东市乐都区自然资源局发出《协助执行通知书》,对被执行人九海公司抵押给申请执行人的位于青海省海东市乐都区“景都乐苑”1号楼1单元1111、1121、1124室、3号楼1单元1071、1072、1073、1074室、7号楼1单元1034、1035、1052、1062、1072、1104、1124、1134、1154室、7号楼2单元2041、2051、2054、2061、2064、2071、2072、2073、2074、2081、2082室共计27套不动产予以查封。2019年12月13日一审法院发出(2019)青01执364号《查封公告》，告知与上述查封财产有关的实际占有人或者房屋权属有争议的人，在五日之内向该院提出异议。案外人祁善玉、赵梅花于2019年12月16日向该院提出执行异议，2020年3月5日该院作出（2020）青01执异44号执行裁定书，驳回了祁善玉、赵梅花的异议请求。祁善玉、赵梅花遂提起执行异议之诉。 另查明,案外人祁善玉、赵梅花作为买受人与出卖人九海公司于2017年签订《商品房买卖合同》，合同约定祁善玉、赵梅花购买九海公司开发的位于青海省海东市乐都区景都乐苑7号楼1单元3层1035室房屋,建筑面积约为101.52㎡，单价每平方米4500元，总价款456840元；付款方式约定为按揭贷款方式付款。2018年5月1日前支付首期房价款206840元，占全部房价款的45%，余款250000元贷款支付。出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。合同签订后,祁善玉、赵梅花分别于2017年10月6日、2017年10月18日、2018年5月1日向九海公司交纳房款160000元、房款16840元、10000元，九海公司按照上述交款日期向赵梅花出具加盖该公司财务专用章编号分别为“0002711”、“0002716”、“0001429”的《西宁九海房地产开发有限公司售房款专用收款收据》三份，该收据均载明付款人为赵梅花，房号为景都乐苑7号楼1单元1035室，交款总金额为186840元。此外，赵梅花还提交2017年9月25日九海公司向其出具的加盖该公司财务专用章编号为“0002707”的《西宁九海房地产开发有限公司售房款专用收款收据》一份，该收据载明的付款人虽为赵梅花，但房号为景都乐苑2号楼1单元1031室，交款金额为20000元。九海公司出具证明证实因看房时未达到预期理想房型，故将2号楼1单元1031室置换为7号楼1单元1035室。因祁善玉、赵梅花提交交房收费明细、骏腾物业的收款收据等证据，证实其于2018年已入住。2020年7月6日乐都区不动产登记中心房屋产权登记信息查询结果显示祁善玉、赵梅花名下无其他商品房。2020年9月4日祁善玉将涉案房屋余款250000元交于一审法院案款账户。 再查明，2014年1月15日九海公司取得涉案房屋景都乐苑7号楼商品房预售许可证。2016年8月11日九海公司与亿邦公司在乐都县房地产管理局办理在建工程抵押登记，权证号：青房建乐都字第**，债权数额5000000元，抵押范围：2453.07平方米，抵押期限：2014年2月18日至2014年5月16日。2020年1月15日海东市房产管理局向本院出具证明，证明载明：2014年2月18日，九海公司将位于青海省乐都区景都乐苑小区7号楼1单元1035室的涉案房屋抵押给亿邦公司，至今未作抵押注销手续。 一审法院认为,本案争议的焦点为：案外人祁善玉、赵梅花对被执行人九海公司名下位于青海省乐都区景都乐苑7号楼1单元的1035室不动产是否享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条明确规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。该规定第二十八条、第二十九条均属于另有规定的情形，是对金钱债权执行中，对于无过错不动产买受人及以居住为目的商品房消费者权益予以特殊保护，可在执行异议之诉案件审理中参照适用。申请执行人亿邦公司系享有抵押物优先受偿权的债权人，能够排除强制执行的购房者仅限于符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者，即保护商品房消费者的生存权。本案中,案外人祁善玉、赵梅花虽是在涉案房屋已被抵押的情况下签订《商品房买卖合同》,但从本案事实分析：首先，2017年祁善玉、赵梅花即与九海公司签订《商品买卖合同》，2019年12月12日涉案房屋被人民法院查封，故祁善玉、赵梅花在人民法院查封之前已与九海公司签订了《商品房买卖合同》，且祁善玉、赵梅花于2018年实际入住房屋；其次，祁善玉、赵梅花所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，故涉案房屋为祁善玉、赵梅花唯一住房；第三、在法院查封时祁善玉、赵梅花仅支付房款206840元，但祁善玉、赵梅花现已主动将剩余房款250000元交付至本院账户执行，故应认定祁善玉、赵梅花已支付全部房款。综上，祁善玉、赵梅花所购房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，应当对其以居住为目的的购房权益予以特殊保护。亿邦公司对九海公司的抵押权，相对于消费者生存权，不具有法定优先的地位。祁善玉、赵梅花要求排除强制执行的诉讼请求成立，予以支持。祁善玉、赵梅花要求解除对本案房屋的查封，可在本判决生效后通过执行程序解决，故对祁善玉、赵梅花要求解除查封的请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十二条第一款第一项之规定，遂判决：1.不得执行位于青海省海东市乐都区景都乐苑7号楼1单元1035室房产；2.驳回祁善玉、赵梅花的其他诉讼请求。案件受理费8153元，由亿邦公司负担。一审法院（2020）青01执异44号执行裁定于本判决生效时自动失效。 本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院应予确认。 本院经审理认为，本案二审的争议焦点是祁善玉、赵梅花对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益。《执行异议和复议案件规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。该条款是相对于一般债权而言对担保物权优先受偿权的保护，但《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该条款是基于对消费者生存权价值的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，抵押权和一般债权的行使不能对抗购房消费者。即《执行异议和复议案件规定》第二十九条的规定，属于第二十七条规定中“法律、司法解释另有规定的除外”的情形。因此，本案应从案涉房屋买受人祁善玉、赵梅花是否符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条的规定进行分析认定： 第一，祁善玉、赵梅花是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2017年，祁善玉、赵梅花与九海公司签订《商品房买卖合同》，约定祁善玉、赵梅花购买九海公司开发的位于青海省海东市乐都区景都乐苑7号楼1单元3层1035室房屋,建筑面积约为101.52㎡,单价每平方米4500元，总价款456840元；付款方式约定为按揭贷款方式付款。该合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。合同签订后，祁善玉、赵梅花按约履行了交付部分房款的义务；九海公司亦向祁善玉、赵梅花交付房屋。另从祁善玉、赵梅花提交的《业主交房交接表》《居民用户供气合同》《物业费、水电费收据》等证明证实祁善玉、赵梅花于2018年已实际入住房屋。2019年12月12日涉案房屋被一审法院查封，因此，祁善玉、赵梅花在人民法院查封之前已与九海公司签订了《商品房买卖合同》。 第二，祁善玉、赵梅花所购商品房是否用于居住且买受人祁善玉、赵梅花名下是否无其他用于居住的房屋。从2020年3月13日海东市房产管理局出具的《证明》中记载“祁善玉、赵梅花已与九海公司签订商品房买卖合同，未在我局备案登记，另查在我局电子档案内无其他房产登记信息”，及2020年7月6日海东市乐都区自然资源局出具的《房屋产权登记信息查询结果》中显示赵梅花无其他商品房，表明祁善玉、赵梅花所购案涉商品房系用于居住，且在乐都市范围内其二人名下无其他用于居住的房屋，涉案商品房为祁善玉、赵梅花唯一住房，应当属于《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者。至于上诉人亿邦公司认为祁善玉、赵梅花不属于无过错的不动产买受人的上诉理由一节，《执行异议和复议规定》并未明确规定，故亿邦公司的上诉理由与法律规定不符，本院不予采信。 第三，祁善玉、赵梅花已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。合同履行中，祁善玉、赵梅花分别于2017年9月25日、10月6日、10月18日、2018年5月1日向九海公司支付20000元、160000元、16840元、10000元，合计支付房款206840元。本案审理中，2020年9月4日，祁善玉、赵梅花向一审法院交纳剩余房款250000元，履行了交付房款的义务，其行为并不必然违反《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，祁善玉、赵梅花的权益应受法律保护。至于亿邦公司提出案涉商品房已设定抵押，即便祁善玉、赵梅花交付全部房款也不能对抗物权抵押的上诉理由一节。本院认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》关于“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，亿邦公司虽对案涉商品房设定抵押，但对于祁善玉、赵梅花而言，其基于生存利益而购置的房屋属于物权期待权，依据上述规定，祁善玉、赵梅花的权利应优先于抵押权而受到保护，因此，亿邦公司的此节上诉理由不能成立。 综上，本院认为，祁善玉、赵梅花对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。亿邦公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费案件8153元，由青海亿邦小额贷款股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 索晓春 审 判 员 刘尚英 审 判 员 商海英 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理 汪富生 书 记 员 冶 明 书 记 员 董雨婷 1