四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川08民终981号 上诉人(原审被告)：四川晟合鸿科技有限公司，住所地广元经济技术开发区石龙工业园（宏天电子产业园）**楼。 法定代表人：范颗珍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：席满泉，男，系该公司员工。 被上诉人(原审原告)：广元宏天投资有限公司，住所地广元经济技术开发区石龙工业园。 法定代表人：孙彬文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨夏琴，四川明之鉴律师事务所律师。 上诉人四川晟合鸿科技有限公司（以下简称“四川晟合鸿公司”）因与被上诉人广元宏天投资有限公司(以下简称“广元宏天公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2019）川0802民初7122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 四川晟合鸿公司上诉请求：撤销一审判决中租房保证金39427.76元；本案诉讼费由被上诉人广元宏天公司承担。事实和理由：被上诉人广元宏天公司与四川晟合鸿公司没有办理房屋交接手续，不具备租赁合同必备条款，故租房保证金不予缴纳；因被上诉人广元宏天公司经常停水、停电、物业管理极差、食堂长期停业，导致上诉人四川晟合鸿公司不能正常生产，目前仍还有一半厂房闲置，上诉人保留各种损失的诉讼权。 广元宏天公司辩称，租赁房屋上诉人四川晟合鸿公司已经在使用，物业是第三方服务公司与被上诉人广元宏天公司无关，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 广元宏天公司向一审法院起诉请求：1.四川晟合鸿公司支付厂房租金827982.96元、滞纳金649590.95元及违约金47313.31元，以上共计1524887.23元及保证金39427.76元（暂计至2019年9月11日）；2.本案诉讼费由四川晟合鸿公司承担。 一审法院认定事实：2018年1月，广元宏天公司（甲方）与四川晟合鸿公司（乙方）签订了《宏天电子产业园厂房租赁合同》，合同约定“甲方出租给乙方的厂房座落在广元经开区办公用房，租赁厂房建筑面积为4118.47平方米，租赁办公用房建筑面积为540平方米。厂房为全框架钢筋混凝土结构，二级耐火等级，生产的火灾危险类别为丁类。租赁合同期：厂房租赁自2018年1月11日起，至2018年4月10日止，租赁期叁月。租赁期满，若乙方要继续承租房屋或终止租赁合同，需向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同或终止合同。保证金及租金：厂房租赁月租金为8.00元／平方米（含税单价），办公用房房租赁月租金为12.00元／平方米（含税单价），按季租金额计，在租赁合同签署后，乙方接收房屋或进入装修前五日内，支付给甲方。乙方租房保证金按月租的金额39427.76元计与第一次租金118283.28元一起交给甲方，甲方按本合同履行，并无违约情况下，合同终止时，甲方按本金额如数（不计息）退还给乙方。其他费用：乙方使用厂房所发生的工业排污、水、电、煤气、电话等费用，包括政府相关部门要求使用房屋创卫、环保措施等费用，由乙方承担。租赁期间，乙方应按月缴纳物业管理费，物业管理费为人民币1元／月／平方米，费用由园区物业公司收取。相关部门收取的水电气开户费由乙方承担。租赁期间其他有关约定：乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，每逾期一个月，甲方有权增收应缴费用的5%的滞纳金。逾期三个月，甲方有权收回厂房，终止合同，并按乙方违约处理。八、甲乙双方若有违反本协议并造成损失，则由违反方承担全部损失，并向对方支付年租金的10%违约金…”。合同到期后，双方当事人再次签订《宏天电子产业园厂房租赁合同》，租赁期限为2018年1月11日至2018年12月10日，其余内容均一致。2018年4月8日，四川晟合鸿公司向广元宏天公司支付了2018年1月至3月的电费995.33元。房屋交付给四川晟合鸿公司使用后，四川晟合鸿公司一直未向广元宏天公司支付厂房租金及保证金。 一审法院认为，涉案《宏天电子产业园厂房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合同合法有效。关于广元宏天公司主张四川晟合鸿公司欠截止2019年9月11日的房屋租金827982.96元及租房保证金39427.76元的请求。涉案租赁合同期限为2018年1月11日起至2018年12月10日，但四川晟合鸿公司至今仍在继续占有使用案涉厂房，故双方已形成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，2018年12月10日租赁期满后的租金仍应按双方约定金额计算。根据涉案租赁合同约定，四川晟合鸿公司接收房屋或装修前五日内向广元宏天公司支付租金及保证金，而四川晟合鸿公司未按合同约定支付租金及保证金的行为属违约，故四川晟合鸿公司应承担支付租金及保证金的民事责任。广元宏天公司要求四川晟合鸿公司支付从2018年1月11日起至2019年9月11日的房屋租金，从2018年1月11日起至2019年9月11日共计20个月，故该期间内的房屋租金应为788555.20元，广元宏天公司主张的超出部分不予支持。本案租赁合同约定四川晟合鸿公司应于支付首期租金时一并支付月租金额39427.76元的租房保证金，故对广元宏天公司主张的租房保证金39427.76元，予以支持。关于广元宏天公司主张四川晟合鸿公司支付滞纳金、违约金的请求。虽双方在厂房租赁合同中明确约定滞纳金为应缴费用的5%、违约金为年租金的10%，但双方约定的滞纳金实为违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，广元宏天公司因四川晟合鸿公司逾期支付厂房租金产生的直接损失实际是未付租金的资金占用利息，结合本案实际情况，双方当事人约定的违约金已过分高于实际损失。租赁合同约定四川晟合鸿公司应当在合同签订后接收房屋或进入装修前五日内支付三个月租金、租金按季计收。本案租赁合同未明确接收房屋或进入装修的时间，酌定四川晟合鸿公司应当支付房租的时间为合同签订后十日内。本案租赁合同未明确落款时间，但约定租期起算时间为2018年1月11日，故四川晟合鸿公司应付租金时间为2018年1月21日。四川晟合鸿公司逾期交租违约金应从2018年1月21日起以118283.28元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年4月20日，从2018年4月21日起以236566.56元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年7月20日，从2018年7月21日起以354849.84元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年10月20日，从2018年10月21日起以473133.12元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年1月20日，从2019年1月21日起以591416.40元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年4月20日，从2019年4月21日起以709699.68元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年7月20日，从2019年7月21日起以788555.20元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年8月20日，从2019年8月21日起以788555.20元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至租金付清时止。对于四川晟合鸿公司认为该合同系为临时配合政府办理手续而签订，不是其真实意思表示、案涉厂房未竣工验收、双方没有确定房屋租金标准及支付方式合同应无效的辩解意见，不予采纳，其理由如下：1、四川晟合鸿公司认为该合同系为临时配合政府办理手续而签订，不是其真实意思表示，没有租金标准及支付方式的抗辩理由，并未提交相关证据予以证实，故不予采信。2、案涉厂房虽在双方签订租赁合同时未竣工验收，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”、第四条“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”之规定，案涉厂房在本案法庭辩论终结前已竣工，双方签订的租赁合同有效。同时，四川晟合鸿公司正常占有使用案涉厂房至今，是否办理竣工手续对其经营使用案涉厂房并未产生影响。对于四川晟合鸿公司认为案涉工业园区经常停水停电等导致其产生损失的意见，虽提供了微信聊天记录，但不能达到其证明目的。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告四川晟合鸿科技有限公司在本判决生效后十日内向原告广元宏天投资有限公司支付从2018年1月11日起至2019年9月11日的厂房租金788555.20元、租房保证金39427.76元，合计827982.96元。二、被告四川晟合鸿科技有限公司在本判决生效后十日内向原告广元宏天投资有限公司支付逾期交租违约金，违约金从2018年1月21日起以118283.28元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年4月20日，从2018年4月21日起以236566.56元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年7月20日，从2018年7月21日起以354849.84元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年10月20日，从2018年10月21日起以473133.12元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年1月20日，从2019年1月21日起以591416.40元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年4月20日，从2019年4月21日起以709699.68元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年7月20日，从2019年7月21日起以788555.20元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年8月20日，从2019年8月21日起以788555.20元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至租金付清时止。三、驳回原告广元宏天投资有限公司其他诉讼请求。案件受理费18879元，原告广元宏天投资有限公司负担3775元，被告四川晟合鸿科技有限公司负担15104元。 二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”按照上诉人四川晟合鸿公司的上诉请求，本院二审中的争议焦点为保证金的性质及是否应当补充支付。根据涉案租赁合同的约定，本案中保证金的主要作用为担保合同履行，实际上是对履行合同违约金的金钱质押，在承租人履行合同不符合约定时，出租人得以从保证金中优先受偿。质押合同在质押物交付时方生效，而涉案租赁合同早已于2018年12月10日履行期限届满，之后双方当事人形成的是不定期租赁关系，没有形成书面合同，被上诉人广元宏天公司无权依据原合同要求上诉人四川晟合鸿公司再支付保证金。 综上所述，上诉人四川晟合鸿科技有限公司的上诉请求成立，保证金39427.76元不应再支付；一审判决认定事实清楚，但关于保证金实体处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省广元市利州区人民法院（2019）川0802民初7122号民事判决第二项（即：二、被告四川晟合鸿科技有限公司在本判决生效后十日内向原告广元宏天投资有限公司支付逾期交租违约金，违约金从2018年1月21日起以118283.28元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年4月20日，从2018年4月21日起以236566.56元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年7月20日，从2018年7月21日起以354849.84元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2018年10月20日，从2018年10月21日起以473133.12元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年1月20日，从2019年1月21日起以591416.40元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年4月20日，从2019年4月21日起以709699.68元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年7月20日，从2019年7月21日起以788555.20元为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年8月20日，从2019年8月21日起以788555.20元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至租金付清时止）； 二、撤销四川省广元利州区人民法院（2019）川0802民初7122号民事判决第一项、第三项（即：一、被告四川晟合鸿科技有限公司在本判决生效后十日内向原告广元宏天投资有限公司支付从2018年1月11日起至2019年9月11日的厂房租金788555.20元、租房保证金39427.76元，合计827982.96元；三、驳回原告广元宏天投资有限公司其他诉讼请求）； 三、上诉人四川晟合鸿科技有限公司在本判决生效后十日内向被上诉人广元宏天投资有限公司支付从2018年1月11日起至2019年9月11日的厂房租金788555.20元; 四、驳回广元宏天投资有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费18879元，由上诉人四川晟合鸿科技有限公司负担18020元，被上诉人广元宏天投资有限公司负担859元。二审案件受理费1185.69元，由被上诉人广元宏天投资有限公司负担。二审案件受理费已由上诉人四川晟合鸿科技有限公司预交，应由被上诉人广元宏天投资有限公司负担的部分在执行中品迭处理。 本判决为终审判决。 审 判 长 夏茂中 审 判 员 徐小雁 审 判 员 吕 晶 二〇二〇年十一月十日 法官助理 刘 丹 书 记 员 王汇锋