陕西省延安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕06民终1611号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙波，男，1977年4月8日出生 。委托诉讼代理人：王明月，陕西权诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：许彦斌，陕西权诚律师事务所（实习）律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：富县富江大酒店服务有限公司 。法定代表人：白怀江，该公司经理。委托诉讼代理人：任学明，陕西捷声律师事务所律师。上诉人孙波因与被上诉人富县富江大酒店服务有限公司租赁合同纠纷一案，不服陕西省富县人民法院（2020)陕0628民初288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙波上诉请求：1.依法撤销陕西省富县人民法院作出的（2020）陕0628民初288号民事判决书；2.依法改判驳回被上诉人富县富江大酒店服务有限公司的全部诉讼请求；3.依法确认上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》于2019年6月6日解除；4.依法改判被上诉人依法向上诉人孙波赔偿损失80000元；5.本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，依法应当改判。被上诉人未提供有效证据证明租赁期间实际发生的电费，一审判决依据被上诉人富江酒店提交的明显系伪造而成的证据，认定上诉人孙波应当向被上诉人富江酒店支付从2018年10月21日至2020年4月14日的租赁费（电费）共计336549.66元，属于事实认定错误。被上诉人提交的《证明》系富县XX镇XX社区出具，洛阳社区既不是收取电费的单位，也不是收取垃圾费的单位，不具备出具《证明》的主体资格，其出具的证明不能证明富江大酒店自开业起的电费和垃圾费的缴纳情况，也无法证明该酒店电费开户名为洛阳社区三产房（一）。九张收款收据明显系伪造而成，九张收款收据不具备合法的形式要件，没有任何财务、会计人员的签章，也没有经办人员的签章，不符合财务规范，不具备证据的合法的形式要件。仅有收款收据，没有任何支付凭证，明显不符合常理，无法证明其真实性，根据收款收据的编码及时间，九张收款收据很明显出自三本收款收据簿，部分收据编号与出具时间颠倒，上述收款收据系伪造而成。被上诉人提供的十张发票也无法证明其实际发生的电费金额，发票购买方名称均为洛阳社区三产房（一），并非本案被上诉人，无法证明所载金额为富县富江大酒店实际产生的电费数额，也无法证明富江大酒店实际支付电费的具体金额。九张收据和十张发票上的电费单价前后矛盾，九张收据上载明电费单价为0.93，而十张发票上的电费单价均在0.5左右，单价差距明显，九张收据和十张发票不能证明实际产生的电费数额。涉案《房屋租赁合同》签订以后，因该房屋消防验收未合格，导致上诉人无法办理特种行业许可手续，孙波多次要求被上诉人提供上述手续、证件材料用以办理相关的许可手续，被上诉人也多次承诺正在办理之中，直至2019年1月10日前后，工商管理部门、公安机关多次前往检查，告知因涉案房屋未能通过消防验收，未办理特种行业许可手续不符合营业场所的相关规定，责令暂停相关营业活动，2019年1月31日，因被上诉人始终未能向上诉人提供消防验收合格的相关手续、证明材料，孙波无法办理特种行业许可手续，其租赁房屋的根本目的无法实现，孙波只能撤出并将涉案房屋交还富江酒店。因富江酒店未能保障涉案房屋通过消防验收的根本违约行为，孙波于2019年1月31日已经将涉案房屋交还富江酒店，双方签订的《房屋租赁合同》已经实际终止履行，孙波未实际占用涉案房屋，被上诉人无权要求孙波支付其撤离之后的房屋租赁费。2019年5月30日，因涉案房屋仍旧未能通过消防验收，孙波向富江酒店发出《解除合同通知书》，解除孙波与富江酒店签订的《房屋租赁合同》，富江酒店于2019年6月6日收到该《解除合同通知书》。依据《合同法》第九十六条规定，富江酒店已于2019年6月6日收到《解除合同通知》，孙波与富江酒店签订的房屋租赁合同于2019年6月6日解除。一审判决认定上诉人孙波无合同解除权，属于事实认定错误，并且适用法律错误，依法应该改判。根据《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国消防法》《建设工程消防监督管理规定》《商品房屋租赁管理办法》相关规定，涉案房屋未能通过消防验收，便不能进行出租、向上诉人孙波交付使用，一审判决却因为孙波知道房屋未办理消防验收，便将孙波租赁房屋的目的无法实现的原因全部归咎于孙波个人，明显有失公允。退一步讲，若一审判决认为上诉人主张的被上诉人没有办理消防验收不是解除合同的理由，上诉人依旧有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项之规定享有法定解除权。一审判决上诉人孙波向被上诉人富江酒店支付垃圾处理费1万元的证据不足，事实认定严重错误。涉案租赁合同已经在2019年6月6日解除，合同依法解除后，上诉人孙波无需再向富江酒店支付任何费用，上诉人孙波所应承担的垃圾处理费，应该是合同履行期间所产生的垃圾处理费。即孙波只需负担2018年10月21日至2019年6月6日期间的垃圾处理费。被上诉人富江酒店主张垃圾费的主要证据为收款收据两张，收款收据上载明时间为2019年1月9日和2020年1月8日，而编号分别为0023082和0023100，时间相隔将近一年的两张收款收据，在编号上只相差了18，并且上述两张收款收据明显与被上诉人提供的证明电费中的2018年11月4日，2018年12月3日以及2019年6月5日的三张收款收据为同一本收款收据，收款收据系被上诉人伪造而成。被上诉人只提供了两张收款收据，并未提供相应的付款凭证和垃圾处理协议，无法证明垃圾费的实际收取金额和标准以及实际产生的费用。在租赁合同解除以后，上诉人曾多次要求搬离涉案房屋内的设备及相关物品，以腾空交还房屋，但被上诉人强行阻止上诉人将房屋内的设备及相关物品进行搬离，称《房屋租赁合同》第四条第3款进行了约定，致使上诉人无法搬离相关设备物品，所以用于经营足浴的设施和物品依然放置在房屋内。一审判决依据用于经营足浴的设施和物品依然存放在该房屋内，便认定该房屋仍然由上诉人实际占用，合同没有解除错误。富江酒店未能保障涉案房屋满足租赁条件，由此给上诉人孙波带来损失，应当承担相应的赔偿责任。基于富江酒店与孙波双方前期协商的基础，以及出于对被上诉人富江酒店商业信誉的信任，孙波与第三方重庆舒适派商业管理有限公司签订了《连锁合作协议》，约定双方合作开展足浴经营，上诉人孙波向第三方支付8万元保证金，如孙波违约，则保证金不予退还。因富江酒店未能按照合同约定和相关法律规定保障房屋满足孙波开展营业活动及正常使用的状态，致使孙波租赁房屋的根本目的无法实现，进而导致孙波在与第三方合同中构成违约，从而造成孙波重大损失，富江酒店应当承担相应的赔偿责任，赔偿孙波的损失。请求人民法院依法查明本案相关事实，依法改判。被上诉人富县富江大酒店服务有限公司辩称，关于电费及垃圾费金额，被上诉人房屋位于富县XX镇XX社区，土地性质为集体建设用地，该社区用电由洛阳社区村民委员会统一开户，开户时被上诉人尚未设立酒店，故户名由XX村委会设置为洛阳社区三产房（一），XX村委会委托富县XX环XX社区统一进行物业管理，包括代收电费及垃圾费等。2019年6月15日之前，洛阳社区按每度电0.93元（包含损耗）收取电费，后因电费过高，被上诉人多次向茶坊镇人民政府反映，经政府领导协调，自2019年6月15日起，被上诉人的电费由被上诉人自行缴纳，XX村委会出具的证明证实了以上事实。电费及垃圾费收据系富县绿源保洁环保有限公司开具，并加盖该公司印章，可以证实用电情况及垃圾费缴纳情况，至于收据出自哪一本、前后间隔几张，完全系由该公司决定，不能以此推断收据的真实性。2019年2月份电费收据，因当时该公司未开具，过后被上诉人要求其补开，所以编号在4月份电费收据之后。被上诉人提交的9张收据、10张电费发票，前后相互印证，可以证实案涉房屋的用电情况。被上诉人提交的2张垃圾费收据可以证实垃圾费的缴纳情况。以上电费及垃圾费缴纳系上诉人的义务，上诉人违反合同约定拒不缴纳，导致被上诉人为保证酒店的正常经营而必须进行垫交，对于电费单价等争议本应由上诉人协调解决，现反由被上诉人协调解决，故双方发生争议完全系由上诉人违约造成，其应承担不利后果。上诉人称因租赁房屋未能通过消防验收导致合同目的无法实现，其已交回房屋并解除合同，该说法完全系上诉人为其违约行为寻找的借口。《房屋租赁合同》并未约定消防检查由被上诉人负责办理，该合同第四条第4项约定上诉人应严格遵照消防管理条例。根据《消防法》第十五条规定，上诉人应自行申请消防安全检查，未经消防安全检查不能作为上诉人单方解除合同的依据。被上诉人在该房屋1-5层经营富江酒店，该酒店自2018年9月开业至今，一直正常经营，且经被上诉人申请，已经办理投入使用、营业前消防安全检查合格，故上诉人称其不能正常经营不符合事实。足浴行业不属于法律规定的特种行业，其经营无需办理特种行业许可证，只需对从业人员向公安机关进行备案，故上诉人以其无法办理特种行业许可证为由要求解除合同无法律依据。上诉人从未向被上诉人交还租赁房屋，直至2020年4月28日一审法院现场勘察时，该房屋仍被上诉人的物品堆积、占用，除足浴房按治安管理规定不能配置门锁外，其他房屋均由上诉人加锁，上诉人称其多次要求搬离相关物品不属实，其从未要求搬离物品，也未向被上诉人交回租赁房屋。被上诉人未收到上诉人所称的《解除合同通知书》，上诉人称其已解除合同不符合事实和法律规定。即使其发出通知，也不符合法律规定的单方解除合同的条件，被上诉人不予认可。上诉人所称损失不属实，且与被上诉人无关，上诉人一审提交的证据《连锁合作协议》显示签订时间为2018年10月15日，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》时间为2018年10月21日，由于上诉人担任法定代表人的西安西领玖玺建筑工程有限公司负责被上诉人房屋的整体装修，故其对被上诉人房屋的客观状况十分清楚，其称因被上诉人房屋未满足租赁条件给其造成损失完全不符合事实，其损失完全系其经营不善加之与合伙人之间的矛盾造成。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求，维持一审判决。    被上诉人富县富江大酒店服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付2018年10月21日起至2019年12月20日止的房屋租赁费（电费）28万元，并按月缴纳自2019年12月21日起至2020年10月21日止的房屋租赁费（电费）；2.判令被告向原告支付垃圾处理费1万元；3.判令被告按照中国人民银行同期同类贷款利率支付上述款项自原告垫付之日起至被告实际给付之日止的利息；4.本案诉讼费由被告承担。上诉人孙波向一审法院提出反诉请求：1.依法确认反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》于2019年6月6日解除；2.依法判令被反诉人依法向反诉人赔偿损失80000元；3.本案诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2018年10月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于富县XX镇XX社区XX酒店XX层，用于经营足浴，租赁面积约624平方米；租期为两年，自2018年10月21日起至2020年10月21日止；酒店第六层的租金为乙方交纳酒店两年内的全部用电的电费（包括酒店、餐厅、宿舍的所有电费），乙方负担酒店内的所有垃圾费（包括餐厅宿舍），如果电费超过两万元由甲方承担所超出的电费。双方还就乙方责任和义务、甲方的责任和义务等进行了约定。一审法院认为，原、被告于2018年10月21日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且已实际履行，故该合同合法有效，应受法律保护。原告请求被告支付2018年10月21日起至2019年12月20日止的房屋租赁费（电费）28万元，并按月缴纳自2019年12月21日起至2020年10月21日止的房屋租赁费（电费），经本院审查，原、被告双方约定以电费金额核算租赁费，故在此过程中产生电费被告应承担，但原告提供证据仅能证明电费实际产生的截止时间为2020年4月14日，现原告请求的租赁费应从2018年10月21日计算至2020年4月14日，其中每月超出2万元电费的应按照2万计算，未超出的按照实际发生金额计算，根据原告提供证据核定电费情况为：2018年10月21日至31日为6666.67元、2018年11月至2019年5月为每月20000元、2019年6月为18217.49元、2019年7月至2019年8月为每月20000元、2019年9月为18885.25元、2019年10月至2020年1月为每月20000元、2020年2月为13305.69元、2020年3月为12570.06元、2020年4月1日至14日为6904.5元，即被告应从2018年10月21日至2020年4月14日支付原告租赁费（电费）共计336549.66元，剩余未提供证据及未实际产生电费的月份本案不作处理；原告请求被告支付垃圾处理费1万元，被告对原告提供证据的真实性不予认可，认为票据为同一本收款收据开具的，不符合证据的形式要件，且收据上未注明付款方式，单有收据，无付款凭证和垃圾处理协议的佐证，无法证明垃圾费的实际产生，对原告的证明目的不予认可，经本院审查，原、被告合同中约定了垃圾费应由被告承担，现原告提供的证据能够证明费用产生的情况，且垃圾费的实际产生符合客观事实，故原告该请求符合法律规定，予以支持；原告请求被告按照中国人民银行同期同类贷款利率支付上述款项自原告垫付之日起至被告实际给付之日止的利息，经本院审查，原、被告在合同中未对租赁费支付时间及违约责任的承担进行明确约定，原告亦未提供能证明被告应支付该笔费用的证据，故原告应承担举证不能的不利后果，原告该请求不予支持。被告辩称原告提供的电费清单中有收款收据9张，不符合法律规定，不予认可，经本院审查，该收据为该社区指定的管理物业公司收取，且原告提供在新冠疫情期间的电费（正式发票）均在壹万元左右，收款收据上的金额与正式发票上的金额差距未超出正常范围，符合客观事实，故被告该辩称理由不符合法律规定，不予采纳；被告辩称由于原告始终未能向其提供消防验收合格的相关手续、证明材料，致使被告无法办理特种行业许可手续，其租赁房屋的根本目的无法实现，经本院审查，被告未提供证据证明相关机关因为其手续不合法而责令其停止营业的事实，也未提供需原告配合才能办理其经营相关行政许可手续的证据，故其应承担举证不能的不利后果，其辩称理由不予采纳；被告辩称该合同已经解除，经本院审查及现场勘验，其提供的证据不能证明双方已经实际解除合同，合同签订后被告已实际接收房屋并进行了装修、运营，截止勘验时该房屋仍然由被告实际占用，用于经营足浴的设施和物品依然存放在该房屋内，原告未接受也未实际收回该房屋，故被告主张该合同已解除的理由不能成立，其辩称理由不予采纳。反诉人孙波请求依法确认与被反诉人签订的《房屋租赁合同》于2019年6月6日解除，被反诉人认为其未收到反诉人所说的《解除合同通知书》，且反诉人所称单方解除合同的理由不符合法律规定，且至今为止，反诉人未向被反诉人交还租赁房屋，该房屋仍由反诉人使用，故反诉人称合同已解除，不符合法律和事实，经本院审查，双方未就解除合同达成合意，且反诉人未提供证据证明其可以单方解除合同的事实及法律依据，故该请求不予支持；反诉人请求被反诉人依法赔偿损失80000元，被反诉人认为反诉人明知房屋未办理消防验收与被反诉人签订合同，合同是双方在平等自愿、协商一致的情况下签订的，反诉人不能经营是其自己的过错造成的，其诉称的损失与被反诉人无关，经本院审查，反诉人与第三方签订合同，因为其对自己履行合同能力评估的不足导致其违约承担责任，其提供证据无法证明被反诉人对其责任的承担存在过错，该赔偿事项的发生也不是双方签订合同约定内容，故其该请求不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百四十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告孙波于本判决生效之日起10日内向原告富县富江大酒店服务有限公司支付从2018年10月21日起至2020年4月14日止租赁费336549.66元；二、被告孙波于本判决生效之日起10日内向原告富县富江大酒店服务有限公司支付垃圾处理费10000元；三、驳回原告富县富江大酒店服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉人孙波对被反诉人富县富江大酒店服务有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6490元，由被告孙波承担。本案反诉费1800元，由反诉人孙波承担。本案二审期间，上诉人孙波向本院提交了一组证据：信访事项处理意见书一份，证明被上诉人出租的房屋没有经过消防验收、没有消防安全经营许可证，富县自然资源局作出了处罚决定书，致使其无法经营，其依法享有法定解除权，双方租赁合同已于2019年6月6日依法解除。被上诉人富县富江大酒店的质证意见为：对该组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，意见书中陈述的消防安全经营许可证未拿到只是富县自然资源局对孙波反映事项的描述，不代表客观事实；消防验收不是富县自然资源局的职责，其无权进行调查或处理；该意见书反映了上诉人在房屋租赁合同履行中存在恶意不履行的行为，案涉合同并非无法履行，而是上诉人不愿意履行。本院经审查认为，上诉人孙波提交的信访事项处理意见书仅能证明其向富县自然资源局反映过被上诉人未取得土地使用证违规盖楼、未取得消防安全经营许可违法经营的事项，后富县自然资源局就被上诉人用地手续予以了回复，但该处理意见书并不能证明上诉人无法经营系由被上诉人造成，故本院对该组证据的证明目的不予采信。经审理查明：原审判决认定的基本事实属实。上述事实，有书证、当事人陈述等证据在卷佐证，这些证据已经一审开庭质证、认证，二审审查，具有证明效力。本院认为，本案中的争议焦点有二：一是房屋租赁费、垃圾费的数额如何确定；二是《房屋租赁合同》是否解除，被上诉人是否应当向上诉人赔偿损失。关于争议一，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人、被上诉人在《房屋租赁合同》中明确约定：“酒店第六层的租金为乙方交纳酒店两年内的全部用电的电费（包括酒店、餐厅、宿舍的所有电费）；乙方负担酒店内的所有垃圾费（包括餐厅宿舍）；如果电费超过两万元由甲方承担所超出的电费。”经审查，被上诉人富县富江大酒店服务有限公司向一审法院提交的富县XX镇XX社区证明、收款收据、发票能够相互印证，证明其在房屋租赁期间内实际垫付电费336549.66元、垃圾费10000元的事实。故上诉人孙波应当按照合同约定向被上诉人富县富江大酒店服务有限公司支付房屋租赁费336549.66元、垃圾费10000元。关于争议二，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人孙波虽然主张因案涉房屋未通过消防验收致使合同目的无法实现，案涉合同应予解除、被上诉人应向其赔偿相应损失，但上诉人、被上诉人在《房屋租赁合同》中并未对消防验收事项作出约定，上诉人未提供充分证据证明其与被上诉人就解除合同达成一致意见，亦未提供充分证据证明其无法经营损失系由被上诉人造成，应承担举证不能的法律后果。故上诉人的该上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人孙波的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7700元，由上诉人孙波负担。本判决为终审判决。   审  判  长   程 晓 元审  判  员   贺    洁审  判  员   贾 玉 玉                          二〇二〇年十一月二十七日  法 官 助 理   姜    峰书  记  员   惠 晓 霞 1