广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终3228号上诉人(原审被告)：郑恭峥,男，汉族，1984年2月8日出生，住湛江市霞山区************，公民身份号码440************91X。被上诉人(原审原告)：湛江海田国际车城发展有限公司（下称车城公司）,住所地：湛江市赤坎区*****。法人代表：缪天祥。委托诉讼代理人：夏宏，广东海东律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟佩娟，广东海东律师事务所律师。上诉人郑恭峥因与被上诉人湛江海田国际车城发展有限公司（下称车城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湛江市赤坎区人民法院(2020)粤0802民初1050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郑恭峥、被上诉人车城公司的委托诉讼代理人夏宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑恭峥上诉请求：1.改判郑恭峥应向车城公司支付房屋租金28476元(2018年10月1日起至2019年3月31日止的租金52206元-租赁保证金23730元)；2.本案一审、二审诉讼费用全部由车城公司承担。事实与理由：1.涉案商铺没有办理建设工程规划许可证。2.郑恭峥在2019年三月份已和车城公司办理退租手续和车城公司已收回商铺租赁合同书并且郑恭峥自2019年3月起已经不在涉案商铺营业。车城公司辩称：郑恭峥至今都没有交回商铺，没有办理相关的交接手续。其应当按照一审判决向车城公司支付占用费。车城公司向一审法院起诉请求：一、郑恭峥支付所拖欠的租金及场地建设、综合运营、管理费共164448元(从2018年10月1日起暂计至2020年3月31日止)；二、郑恭峥支付逾期支付租金的延付金35503元(从2018年10月1日起至2020年3月31日止)；三、本案一切诉讼费用由郑恭峥承担。一审法院认定事实：2017年6月29日，车城公司与郑恭峥签订《湛江海田国际车城汽配区商铺租赁合同书》(合同编号：Q20170629-72)，约定车城公司将位于湛江市赤坎区*****湛江海田国际车城汽配市场Q区131号(一层)、132号(一层)商铺出租给郑恭峥经营新车品牌使用。合同主要约定：租赁期限为三年，自2017年7月1日起至2020年6月30日止。租金为每月4972元，场地综合运营、管理费每月2938元，两项合计7910元(商铺的租金及场地综合运营、管理费均逐年递增，第二年在第一年的基础上上浮10%，第三年在第二年的基础上上浮10%，以此类推)，郑恭峥应按季度向车城公司支付租金及场地综合运营、管理费，在每季度末的20日前支付下季度的租金及场地综合运营、管理费。场地交付时间为2017年7月1日前。郑恭峥逾期交付租金及其它各项费用的，每逾期1天，应按拖欠金额的千分之2向车城公司支付违约金。合同签订后，车城公司如约将商铺交付给郑恭峥使用，郑恭峥按照合同约定支付租赁保证金23730元。郑恭峥自2018年10月开始没有按约定支付租金及场地建设、综合运营、管理费给车城公司。另查明：车城公司、郑恭峥在签订《湛江海田国际车城汽配区商铺租赁合同书》的当日亦签订一份租金明细表，约定2018年7月1日至2019年6月30日期间，每季度应缴场地综合运营、管理费共26103元(每月为8701元)；2019年7月1日至2020年6月30日期间，每季度应缴场地综合运营、管理费共28713元(每月为9571元)。再查明：涉案商铺没有办理建设工程规划许可证。庭审中，郑恭峥抗辩已于2019年3月份已和车城公司办理退租，但没有证据证明其已与车城公司办理商铺交接手续，并且确认尚遗留部分没用的物品在涉案商铺。一审法院认为：车城公司、郑恭峥于2017年6月29日签订的《湛江海田国际车城汽配区商铺租赁合同书》(合同编号：Q20170629-72)，将位于湛江市赤坎区*****湛江海田国际车城汽配市场Q区131号(一层)、132号(一层)商铺出租给郑恭峥经营新车品牌使用，该商铺没有办理建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，车城公司与郑恭峥签订的《湛江海田国际车城汽配区商铺租赁合同书》应确认为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，郑恭峥没有证据证明其已与车城公司办理商铺交接手续，亦没有证据证明车城公司已收回涉案商铺。因此，郑恭峥应当按合同约定的租金标准支付2018年10月1日起至2020年3月31日的房屋占有使用费164448元(8701元×9个月+9571元×9个月)，考虑受新冠肺炎疫情及疫情防控措施的影响，共担风险，平衡双方利益，一审法院酌情确认免除郑恭峥疫情期间一个月的房屋占有使用费9571元，再减除郑恭峥交付的租赁保证金23730元，郑恭峥还应支付房屋占有使用费131147元(164448元-9571元-23730元)给车城公司。关于车城公司请求郑恭峥按合同约定支付逾期交费违约金的问题，由于双方所签订的合同无效，无效合同自始没有法律约束力，因此，车城公司该项请求缺乏法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、郑恭峥须在一审判决生效之日起十日内支付商铺占有使用费131147元给车城公司；二、驳回车城公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2149.51元，财产保全费1519.76元，共3669.27元。由车城公司负担1248.27元，由郑恭峥负担2421元。本院二审期间，各方当事人均无新证据提交。经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。综合各方当事人在二审中的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点是：郑恭峥主张2019年3月份已经办理退租手续是否有事实依据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条第一项规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：（一）当事人的陈述；……。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”车城公司已经提供证据证明了双方签订了租赁合同，存在租赁的事实。郑恭峥对此并无异议，但主张2019年3月份已经办理退租手续。郑恭峥对其主张的事实负有举证责任。但对其主张的事实只有其个人陈述，没有其他证据予以佐证，不能单独认定该事实。因此，郑恭峥未能提供证据证明其事实主张，应由其承担不利的后果。对其上诉主张，本院不予支持。综上所述，郑恭峥的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费511.9元，由郑恭峥负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨纯京审 判 员 林 竹审 判 员 吴有文二〇二〇年十一月三日法官助理 唐伟强书 记 员 朱志权附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：（一）当事人的陈述；（二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所作的与其年龄、智力状况或者精神健康状况不相当的证言；（三）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言；（四）存有疑点的视听资料、电子数据；（五）无法与原件、原物核对的复制件、复制品。