浙江省绍兴市上虞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0604民初6797号 原告：董建锋，男，1977年12月22日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人：吕贤，浙江舜杰律师事务所律师。 被告：王李炯，男，1981年12月3日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。 原告董建锋与被告王李炯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法由审判员王技江适用简易程序,于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告董建锋的委托诉讼代理人吕贤、被告王李炯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告和被告于2020年7月21日签订的《房地产买卖协议》；2.判令被告返还原告定金5万元；3.判令被告支付违约金14万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年7月21日，原、被告双方经绍兴杰锋房地产代理有限公司介绍，签订《房地产买卖协议》一份。该协议约定，被告将坐落于××街道××幢××室的房地产及附房转让给原告，成交价为70万元；双方约定协议签订时原告支付定金5万元，2020年8月20日前支付65万元，定金5万元冲抵房款，双方于2020年8月30曰办理双证过户手续。同时约定如原告中途（违）约，原告应支付总房价百分之二十的违约金给被告，如被告违约则应在悔（违）约之日起三日内将已收房款退还给原告，另应支付总房价百分之二十的违约金。合同签订当日原告依约支付给被告5万定金。2020年8月10日原告将余款65万元交由绍兴杰锋房地产代理有限公司保管并用于支付被告剩余房款。但事后被告明确表示将不按合同履行其主要义务。后原、被告双方进行协商，但终无果，致《房地产买卖协议》无法履行。原告认为：被告不履行《房地产买卖协议》项下的义务，致使原告合同目的无法实现，被告已构成了根本性违约。据此原告特向贵院起诉，诉请如前，盼予支持！ 被告辩称：被告妻子对签订合同之事并不知情，房地产买卖协议上甲方处“林江娟”的字也是董建锋写的。被告对房屋市场价格不清楚，合同签订后，被告妻子认为房屋成交价格低于市场价不同意卖房。合同签订的第二天，被告就向原告提出不出卖房屋了，但原告不同意。被告同意解除合同，5万元定金也愿意返还，但原告主张的违约金过高，要求法院根据本案的实际情况，酌情予以减免。 原告围绕诉讼请求向本院提供如下证据：1、《房地产买卖协议》一份；2、王李炯出具的收条一份（金额50000元）；3、汇款凭证三份（总金额650000元）4、案涉房屋小区线上房产价格信息。经质证，被告认为证据1中甲方名字是由董建锋代写，其他真实性无异议、对证据2的真实性无异议，对证据3、4不予认可。 被告向本院提供如下证据：5、2020年8月6日电话录音光盘一份。证明：原告本人是做房屋中介的，也是明知案涉房屋是低价卖进的。经质证，原告认为，被告也是完全民事行为能力人，签约行为是自愿合法的，被告应当为此承担责任。 上述原、被告提供的证据，本院认证认为，对证据1、2、3、的真实性予以认定，对证据4由于不能真实反映房屋价值，故本院不予认定，对证据5，因被告已不同意按合同价出卖案涉房屋，该证据不影响本案的处理结果，故本院不作认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年7月21日，通过绍兴杰锋房地产代理有限公司介绍，原告董建锋与被告王李炯签订《房地产买卖协议》一份，协议约定：被告王李炯自愿将位于××街道××幢××室的房屋（建筑面积51.57平方米，附房14.65平方米）以价款700000元出卖给原告董建锋，于签订协议时支付定金50000元，于2020年8月20日前支付剩余房款650000元，于2020年8月30日到便民中心办理过户手续，过户所需费用均由原告承担。如任何一方违约，则应支付对方总房价20%的违约金。合同签订之日，原告向被告支付购房定金50000元，并由被告王李炯出具收条给原告。签约后，被告以出卖房屋价款低于市场价，并且房屋还要自住为由在签约后找到原告董建锋表示不愿出卖房屋，但原告不同意，故酿成诉讼。 本院认为：原告董建锋与被告王李炯签订的《房地产买卖协议》由双方签名予以确认，协议内容不违反法律的禁止性规定，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形。虽被告以出卖房屋未经得其配偶同意主张合同无效，也不符合最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定精神，故应认定该《房地产买卖协议》合法有效，协议双方均应依约履行。协议签订后，被告明确表示不向原告出卖案涉房屋，显然属于违约行为，根据我国《合同法》第九十四条第（二）项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。现原告提出要求解除合同，且被告也表示同意，故本院予以准许，并认定合同自2020年10月27日本案起诉状副本送达被告时起解除。根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案原告要求返还定金50000元，符合上述规定，本院予以支持。原告同时要求被告按约支付总购房款20%的违约金计14万元。本院认为，根据《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。对于原告的该项诉请，结合被告认为违约金过高的辩称意见，根据本案的实际，对违约金予以调整，酌定由被告承担违约金50000元为宜。 综上，对原告提出的诉讼请求，本院对其合理合法部分，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、原告董建锋与被告王李炯于2020年7月21日签订的《房地产买卖协议》自2020年10月27日起解除； 二、被告王李炯应返还原告董建锋购房定金50000元，并支付违约金50000元，合计人民币100000元，限被告于本判决生效之日起三日内履行； 三、驳回原告董建锋的其余部分诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费4100元，减半收取2050元，由原告董建锋负担971元，被告王李炯负担1079元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员 王技江 二〇二〇年十一月十二日 法官助理 孙 丹 书 记 员 梁娅萍 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； 以合法形式掩盖非法目的； 损害社会公共利益； 违反法律、行政法规的强制性规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。