陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕04民终2196号 上诉人（原审被告）：西安锦之明创意投资有限公司。 住所地：陕西省西咸新区XX城XX街道XX路XX园XX大道北侧。统一社会信用代码：91610103710104824D。 法定代表人：孙清莲，该公司经理。 委托诉讼代理人：李佳斌，陕西法智律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李昌锋，男，汉族，1974年8月26日出生，现居所咸阳市渭城区咸红路长电厂单身楼，公民身份号码XXXXXXXXXX********。 委托诉讼代理人：李涛，陕西省老法律工作者协会法律工作者。 委托诉讼代理人：王铁民，咸阳市148法律服务所法律工作者。 上诉人西安锦之明创意投资有限公司（以下简称“锦之明公司”）因与被上诉人李昌锋买卖合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市渭城区人民法院(2020)陕0404民初40号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年09月09日立案后，依法组成合议庭，经征得双方当事人同意，在与上诉人锦之明公司委托诉讼代理人李佳斌、被上诉人李昌锋的委托诉讼代理人李涛、王铁民谈话后，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 锦之明公司上诉请求：一、撤销咸阳市渭城区人民法院(2020)陕0404民初40号民事判决第二、三项，依法改判上诉人支付被上诉人购房款119794.72元（请求减判金额为68533.28元）；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决认定基本事实不清，且与西安市碑林区人民法院作出的同类型案件判决完全相悖，应依法予以纠正。上诉人与被上诉人签订《商铺认购协议书》的同时，被上诉人与车世客公司（以下简称车世客公司）签订了《商铺委托管理合同》，上诉人向被上诉人李昌锋出具的收款收据中包含了被上诉人前三年委托收益款50847元。被上诉人并未实际支付该款，仅是将收益款冲抵房款。车世客公司也未将该款项支付给上诉人，被上诉人李昌锋实际付购房款仅为137481元。另外，2016年5月以后商铺委托收益款也系上诉人锦之明公司代为支付共计17686.28元，涉案合同被认定无效，属自始无效，该款项同样应予以扣除。二、原审判决认定上诉人须按同期银行贷款利率的90%向被上诉人支付利息损失，该认定存在认定事实及适用法律错误。因涉案认购协议书签订时，上诉人并未隐瞒其没有取得商品房预售许可证的事实，被上诉人对此是明确知晓的。另外涉案房屋未取得预售许可证是因政策性因素等不可抗力且不应归责于上诉人的因素导致，并非是因上诉人自身原因导致。即便涉案协议被法院确认无效，基于公平原则，上诉人与被上诉人双方理应共同承担损失，也即两方各自承担利息损失的50%。 李昌锋辩称，上诉人的上诉主张不能成立，应予驳回。一审判由被上诉人承担10%的责任不当。上诉人在销售过程中存在欺诈行为，应对无法为被上诉人办理房产证承担全部责任。 李昌锋向一审法院起诉请求：1、依法判令原、被告2012年11月8日签订的《车世客汽车商业广场商铺内部认购协议》为无效合同；2、判令被告立即退还原告商铺认购款188328元，并赔偿原告经济损失，损失数额以188328元为基础，按月息1%计算，从2012年11月8日起至判决给付之日止；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告李昌锋（买受人乙方）与被告锦之明公司（出卖人甲方）于2012年11月8日签订《车世客汽车商业广场商铺内部认购协议》一份，合同第一条至第五条约定：乙方购买甲方投资建设的咸阳车世客商业广场项目，商铺位置为BC15号商铺，该商铺建筑面积为18.88平方米；该商铺总价款为188328元。出卖人应于2013年5月1日前将具备经验收合格的商铺交付买受人。买受人应于2012年11月8日一次性支付总房款188328元。该协议加盖锦之明公司合同专用章，李昌锋签字并捺印。2012年11月8日，锦之明公司向李昌锋出具收款收据一张载明：交款单位李昌锋，收款方式现金50000元，刷卡101264元，合计188328元，交款事由为购房BC15号，该收据加盖锦之明公司财务专用章。被告锦之明公司作为房地产开发企业截止到本案开庭时，尚未取得涉案交易房屋的商品房预售许可证。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告李昌锋与被告锦之明公司签订《认购协议》的部分约定具备了商品房买卖合同的主要内容，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，双方签订的《认购协议》应认定为商品房买卖合同。合同签订后，原告李昌锋按照约定履行了支付购房款义务，被告锦之明公司作为房地产开发商，至今未取得涉案房屋预售许可证，对于本案合同无效应负主要责任。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款、利息、赔偿损失，故原告李昌锋要求确认双方签订的《认购协议》无效，并要求返还购房款依法应予支持，故被告锦之明公司应当退还原告李昌锋188328元。对于被告锦之明公司辩称原告交纳房款实际仅支付了刷卡部分的101264元，没有足额交纳全部购房款的答辩意见，证据不足不予支持。关于原告要求被告按照月息1%给付自2012年11月8日起至判决给付之日止的利息，因被告至今未能取得商品房预售许可证，且在《认购协议》中并未注明，对原告存在一定误导，故被告存在主要过错，原告作为买受人，不能够尽到充分注意义务，故原告自身亦有过错，综上，被告应当按照银行同期贷款利息的90%给付原告自2012年11月8日起至2019年8月19日的利息；按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的90%自2019年8月20日至判决生效之日的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决:一、确认原告李昌锋与被告西安锦之明创意投资有限公司签订的《车世客汽车商业广场内部认购协议书》无效。二、被告西安锦之明创意投资有限公司于本判决书生效后十日内支付原告李昌锋购房款188328元。三、被告西安锦之明创意投资有限公司于本判决书生效后十日内支付原告李昌锋利息。（已购房款188328元为基数，自2012年11月8日起至2019年8月19日按照银行同期贷款利息的90%计算；自2019年8月20日至判决生效之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的90%计算）。四、驳回原告李昌锋其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6328元，减半收取3164元，由被告西安锦之明创意投资有限公司负担2848元，由原告李昌锋负担316元。 二审中，上诉人锦之明公司提交证据一：车世客公司的情况说明一份，证据二、李昌锋的明细表一份，均证明被上诉人李昌锋并未给上诉人缴纳全款。证据三、转账凭证，证明所载款项是锦之明支付的不是车世客公司支付的，被上诉人应予退还。证据四碑林法院的判决一份，证明对相关款项应予扣除。被上诉人质证对上诉人提交的证据的证明目的均不予认可。被上诉人李昌锋提交上诉人公司商业广告宣传页一张，证明上诉人存在商业欺诈。上诉人质证认为该证据显示的楼盘与本案不是一个楼盘，对证明目的不认可。经合议庭评议认为，对上诉人锦之明公司提交的证据一与本案无关联性，不予认定。证据二、三的真实性双方当事人无异议，予以认定。对证据四，因该判决尚未生效，不予认定。对被上诉人提交的商业广告，与本案无关联性，不予认定。 经审理查明，2012年11月8日李昌锋与锦之明公司签订《车世客汽车商业广场商铺内部认购协议》的同时与车世客公司签订《车世客汽车商业广场商铺委托管理合同》，在《委托管理合同中》约定了李昌锋将其在锦之明公司认购的BC15号商铺交由车世客公司进行经营管理，每年托管收益为16949元。当天，车世客公司给李昌锋出具了2013年1月30日至2016年1月29日50847元的收益回执。李昌锋以该收益回执抵缴了锦之明公司的商铺认购款。锦之明公司向李昌锋出具了188328元的收款收据一张，其中收款方式注明现金50000元，刷卡101264元，合计188328元。在之后的履行过程中，锦之明公司代车世客公司向李昌锋支付了2016年5月以后的商铺收益款。对一审查明其他事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：1、李昌锋与锦之明公司签订的《车世客汽车商业广场商铺内部认购协议》的效力如何认定？2、被上诉人李昌锋实际缴纳购房款的金额是多少？3、上诉人锦之明公司应否向被上诉人李昌锋支付利息损失？ 一、李昌锋与锦之明公司签订的《车世客汽车商业广场商铺内部认购协议》的效力如何认定？ 本案中，李昌锋作为买受人与锦之明公司签订《车世客汽车商业广场商铺内部认购协议》，该《协议》虽约定了相关商铺的面积、总价、付款方式、地理位置及交付期限等内容，但案涉合同签订在出卖人取得商品房预售许可证之前，对产权证的办理、违约责任等商品房买卖合同应当具备的主要内容没有约定，同时明确约定该《协议》自双方签订《商品房买卖合同》后自行终止。据此，应认定案涉《车世客汽车商业广场商铺内部认购协议》属于双方当事人在明知出卖方未达到预售条件的情况下，就签订正式商品房买卖合同而订立的预约合同。该《认购协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。一审法院以因李昌锋与锦之明公司签订的《认购协议》的部分内容具备了商品房买卖合同的主要内容，认定案涉《认购协议》为商品房买卖合同，并以未取得涉案房屋预售许可证为由认定该《认购协议》无效不妥，应予纠正。二审中，经法庭释明，被上诉人李昌锋表示对合同的效力由法院认定。如果认定为有效，其主张解除合同，对其他诉讼请求及事实理由均不变。上诉人锦之明公司对如认定案涉合同有效，是否应解除合同以及如何解除一节，经法庭释明，未发表意见。 在上诉人锦之明公司与被上诉人李昌锋签订的《车世客汽车商业广场商铺内部认购协议》中虽未约定签订《商品房买卖合同》的具体日期，但上诉人锦之明公司自2012年签订案涉合同至今未取得商品房预售可证。李昌锋作为买受人有权主张解除合同。故在认定案涉合同有效的前提下，对被上诉人李昌锋关于解除与上诉人锦之明公司签订的《车世客汽车商业广场商铺内部认购协议》的主张予以支持。合同解除后，上诉人锦之明公司对被上诉人李昌锋负有返还已收购房款及赔偿损失的义务。 二、上诉人锦之明公司应返还被上诉人李昌锋的购房款是多少？ 本案中，双方当事人对在李昌锋缴纳的188328元购房款中，有50847元是以车世客公司出具的收益回执抵缴一节事实无异议。上诉人锦之明公司主张该50847元并未实际支付，不应返还。首先，锦之明公司作为出卖人，在销售该商铺过程中，是以“车世客汽车商业广场商铺”项目在营销。以车世客公司出具的收益回执抵缴部分购房款本身就是锦之明公司的营销模式。李昌锋作为买受人是基于对锦之明公司的信任与车世客公司签订的《车世客汽车商业广场商铺委托管理合同》，并在此基础上与锦之明公司签订了《车世客汽车商业广场商铺内部认购协议》。故锦之明公司不能以车世客公司未实际支付该款为由减少其对李昌锋应承担的返还责任。其次，李昌锋以车世客公司出具的收益回执抵缴应支付的购房款。锦之明公司在收到该收益回执后向李昌锋出具188328元收据并注明其中5万元为现金的行为，表明其认可以车世客公司出具的收益回执抵缴李昌锋应支付房款。在锦之明公司出具收据的同时，李昌锋的付款义务已实际履行完毕。双方当事人之间并非债务的转移。即使车世客公司未实际支出该款，亦属于锦之明公司与车世客公司之间的债务纠纷，不能产生对抗李昌锋已完成付款义务的效力。其三、李昌锋与锦之明公司及车世客公司之间成立两个不同的法律关系。锦之明公司与李昌锋之间是商铺认购合同关系。车世客公司与李昌锋之间是商铺委托管理合同关系。对于锦之明公司代车世客公司向李昌锋支付2016年5月之后的租金，是其自愿意思表示，李昌锋的收款行为表示对锦之明公司代付行为的认可。锦之明公司要求李昌锋返还该部分款项无事实和法律依据。故上诉人锦之明公司应返还李昌锋的购房款为188328元。 三、上诉人锦之明公司应否向被上诉人李昌锋支付利息损失？ 李昌锋与锦之明公司在《车世客汽车商业广场商铺内部认购协议》中并未约定违约责任。李昌锋在签订案涉合同的同时与车世客公司签订了《车世客汽车商业广场商铺委托管理合同》，并获得了相应的收益，收益率达到年9%。故其在本案中主张月1%的利息损失无事实依据，不予支持。 综上所述，上诉人西安锦之明创意投资有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持陕西省咸阳市渭城区人民法院(2020)陕0404民初40号民事判决第二项，即被告西安锦之明创意投资有限公司于本判决书生效后十日内支付原告李昌锋购房款188328元； 二、撤销陕西省咸阳市渭城区人民法院(2020)陕0404民初40号民事判决第一、三、四项； 三、2012年11月8日上诉人西安锦之明创意投资有限公司与被上诉人李昌锋签订的《车世客汽车商业广场内部认购协议书》有效； 四、解除2012年11月8日上诉人西安锦之明创意投资有限公司与被上诉人李昌锋签订的《车世客汽车商业广场内部认购协议书》； 五、驳回被上诉人李昌锋的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6328元，减半收取3164元，二审案件受理费425元，共计3589元，由上诉人西安锦之明创意投资有限公司负担2046元，由被上诉人李昌锋负担1543元。 本判决为终审判决。 审判长  李春丽 审判员  樊国强 审判员  王丽丽 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  郑 洁