大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初7470号原告：大连市国有房屋经营集团有限公司，住所地大连市西岗区水仙街**，统一社会信用代码：91210200MA0UD6MNX0。法定代表人：卢鹏，董事长。委托诉讼代理人：郭聪，北京市京都（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：康志彬，北京市京都（大连）律师事务所律师。被告：董明会，女，1969年4月13日出生，汉族，住大连市西岗区。原告大连市国有房屋经营集团有限公司与被告董明会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告大连市国有房屋经营集团有限公司的委托诉讼代理人郭聪、被告董明会均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2.被告腾退大连市沙河口区房屋；3.请求被告支付租金和占用使用费至实际腾退房屋之日止，租金暂计算至2020年4月30日为10771.2元。4.请求被告在腾退房屋时结清截止腾退时的物业费、水、电、煤气、采暖费等。事实和理由：根据大连市体制创新改革领导小组办公室《关于国有房屋无偿划转的通知》（大体创办字〔2018)3号）的规定和《国有保障性住房划转协议》的约定，案涉房屋已经划转至原告名下，划转基准日为2017年12月31日。被告原系案涉房屋的廉租租户，现被告已不符合廉租保障资格。2018年1月1日至今被告一直拒绝交纳租金，经原告多次催缴，被告仍然拒绝交纳租金。因被告已不符合廉租房保障资格，并且被告一直拒绝交纳租金。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，现诉至贵院，请求依法判决。被告辩称，本人虽然低保被取消，我的收入属于中低收入家庭，我愿意交房租，但必须是在我能够承受范围内的情况下。另外关于我中低收入家庭我可以去办理公租房，我请求将案涉房屋办理成公租房，目前现正在办理过程中，待街道给予审核。本案原告围绕诉讼请求依法提交了《大连市廉租住房租赁合同》、《关于重新发布市内四区及高新园区房屋租赁市场评估租金标准的通知》、《关于修订大连市公共租赁住房管理办法实施细则的通知》、《关于国有房屋无偿划转的通知》、《国有保障性住房划转协议》、签约及付款催告通知书、534套廉租房18、19、20年度部分在租名单，上述证据材料经开庭质证和本院审查，形式合法，内容相互关联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月11日，案外人（甲方）大连市中山房地产经营有限公司与被告（乙方）董明会签订《大连市廉租住房租赁合同》，双方此后每年续签合同，2014年1月1日，双方再次签订《大连市廉租住房租赁合同》，合同规定：由被告董明会承租坐落于大连市沙河口区房屋，建筑面积为56.1平方米，使用面积为39.27平方米，租金0.8元/月/平方米，该房月租金为人民币31.42元，年租金为377元，并约定如遇政策调整，按新政策执行。租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日止。租金支付方式为每年一次性付款。合同第五条约定，租赁期内涉及房屋使用的各项费用中，物业服务费、水费、电费、煤气费、采暖费等均由乙方负担。合同第七条约定，甲方或者乙方就以下事项提出变更申请，经住房保障部门同意后变更：因政策调整，需变更租金标准、保证金等相关费用。乙方有下列情形之一的，甲方可随时通知乙方解除合同：无正当理由累计6个月以上未交纳住房租金的；因就业、收入、资金、房产等情况发生变化，或经住房保障及相关部门认定不再符合廉租住房实物配租条件的。合同第八条约定，经住房保障部门审核，既不符合廉租住房保障条件又不符合公租房保障条件，且有实际困难无法立即退出的，可给予最长6个月的过渡期，过渡期间按照建筑面积的市场价格（中山区、西岗区、沙河口区为25元/月·平方米，甘井子区为20元/月·平方米）缴纳租金。逾期不退出的，依法申请人民法院强制执行。续签合同条款约定，双方合同续期至2015年12月31日止。2015年12月31日合同约定的续租期限到期后，案外人大连市中山房地产经营有限公司与被告未签订新的房屋租赁合同，被告继续租住案涉房屋。2014年11月4日，大连市国土资源和房屋局、大连市物价局发布大国土房屋发［2014］181号文件，标题为“关于重新发布市内四区及高新园区房屋租赁市场评估租金标准的通知”，内容有“本房屋租赁市场评估租金标准自发布之日起执行”，附件内容有“沙河口区地段住宅租价12元/月/平方米”。2017年10月13日，大连市国土资源和房屋局发布大国土房屋发［2017］256号文件，标题为“关于修订《大连市公共租赁住房管理办法实施细则》的通知”，内容有“为加强和规范公共租赁住房管理，优化工作程序，提升住房保障水平，市国土房屋局修订了《〈大连市公共租赁住房管理办法〉实施细则》。现予印发，请遵照执行。”《〈大连市公共租赁住房管理办法〉实施细则》第八条规定，原廉租房源，纳入公共租赁住房管理。市场租金计租标准参照《关于重新发布市内四区及高新园区房屋租赁市场评估租金标准的通知》（大国土房屋发［2014］181号）中最低的租金标准执行。（即中山区每平方米20元；西岗区每平方米16元；沙河口区、甘井子区每平方米12元）。2018年2月14日，大连市体制创新改革领导小组办公室发布大体创办字［2018］3号文件，标题为“关于国有房屋无偿划转的通知”，内容有“原则同意你局（市国土资源和房屋局）所属6792套保障性住房及8处公建（建筑面积约33.64万平方米）无偿划转给大连市城市建设投资集团有限公司所属的大连市国有房屋经营有限公司。”“本次划转工作以国有房屋的账面原值为基础，实行所有权和经营权同时划转的方式”。2018年8月23日原告大连市国有房屋经营有限公司与大连市国土资源和房屋局签订《国有保障性房屋划转协议》（大国房2018合-079号），协议约定将甲方（划出方）大连市国土资源和房屋局建设和管理并代政府持有的国有保障性房屋、配套公建的产权和经营管理权，划转至乙方（划入方）城建集团国有房屋经营有限公司，协议第二条约定，划转方式为国有房屋实行产权和经营权按现状同时划转的方式。协议第三条约定，划转基准日为2017年12月31日。协议第四条约定划转基本资料，包括廉租房534套房屋登记情况。附件8《廉租住房534套清册》。基于《国有保障性房屋划转协议》，案涉房屋被划转至原告名下，划转基准日为2017年12月31日，自原告接管案涉房屋以后，被告未与原告续签租赁合同。签约及付款通知书，原告多次向被告发出催缴租金的通知，被告按照原告要求的租房价格缴纳了2018年度的房屋租金，2019年以后的租金至今拖欠。大连市住房保障中心出具的“534套廉租房18、19、20年度部分在租名单”中载明，董明会，房源地址大连市沙河口区承租建筑面积56.1㎡，承租使用面积39.27㎡，租金标准12.00，备注2017年2月停保，申请公租审核未通过。本院认为，大连市中山房地产经营有限公司与被告董明会签订《大连市廉租住房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规范，其内容合法有效，双方均具有法律约束力。案涉合同系大连市中山房地产经营有限公司受市国土房屋局的下属事业单位大连市住房保障中心委托与被告所签订，后该案涉房屋经营权被划转至原告名下，即案涉债权转移给了原告。根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，债权人转让债权的只需将其转让债权的情况及时通知债务人，现受让人大连市国有房屋经营集团有限公司已在被告住处门上张贴《付款通知书》，以该形式通知被告履行债务，应视为履行了将转让债权的情况告知债务人的义务。2015年12月31日之后双方并未再签订书面合同，被告继续使用房屋，原租赁合同继续有效，双方形成不定期的租赁合同，均应按照原合同履行相应的权利义务。《大连市廉租住房租赁合同》规定的廉租房，前提是被告符合国家关于承租廉租住房的政策条件，被告是否有廉租房资格，是由相关行政部门进行审核，合同约定当被告不符合承租廉租住房条件时，应解除房屋租赁合同，被告腾退房屋。被告自2017年2月被取消廉租房资格，被告就应及时腾退房屋并付清租金。被告未及时腾退房屋，且至今仍租住于案涉房屋中，应支付占用使用费。现原告主张解除租赁合同并按市场租金标准12元/月/平方米支付占用使用费，自2019年1月1日起至2020年4月30日，计10771.2元（12元/月/平方米×56.1平方米×16个月），符合相关法律规定，本院予以支持。原告主张被告在腾退房屋时结清物业费、水、电、煤气、采暖费费用，符合合同约定，本院亦应予支持。关于被告董明会以收入过低、生活困难为由，请求以廉租房价格或以公租房继续租住案涉房屋一节，因被告目前不符合廉租条件，同时相关行政管理部门目前未批准被告公租房手续，因此被告的辩解及请求无法律及相关政策依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《〈大连市公共租赁住房管理办法〉实施细则》第八条之规定，判决如下：一、解除原告大连市国有房屋经营集团有限公司与被告董明会签订的《大连市廉租住房租赁合同》；二、被告董明会于本判决发生法律效力之日起十日内将大连市沙河口区房屋腾退给原告大连市国有房屋经营集团有限公司；三、被告董明会于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连市国有房屋经营集团有限公司支付自2019年1月1日至2020年4月30日的房屋占用使用费10771.2元，并自2020年5月1日起按月租金673.2元标准给付房屋占用使用费至实际腾退之日止；四、被告董明会于房屋腾退时结清房屋水、电、煤气、采暖费费用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58元（原告已预交），由被告负担，给付时间同上。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  马尚升二〇二〇年十一月十八日书记员  马倩倩