湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初4488号原告（反诉被告）：武汉波克滑步车体育文化有限公司，住所地武汉市江岸区黄兴路长青广场**（栋）****。法定代表人：艾义，总经理。委托诉讼代理人：姚远（一般授权代理），系公司员工。被告（反诉原告）：武汉华乐物业发展有限公司，，住所地武汉市江岸区长青广场（裕馨园）******法定代表人：宁明方，总经理。委托诉讼代理人：任立瑶（特别授权代理），湖北山河律师事务所律师。原告（反诉被告）武汉波克滑步车体育文化有限公司（以下简称波克公司）诉被告（反诉原告）武汉华乐物业发展有限公司（以下简称华乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，根据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》《武汉市中级人民法院完善简易程序规则实施细则（试行）》等规定依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）波克公司的法定代表人艾义及委托诉讼代理人姚远，被告（反诉原告）华乐公司的委托诉讼代理人任立瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）波克公司（下称原告）向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》。2．判令被告退还房屋租赁押金57000元。3．判令被告退还原告已缴纳2020年1月15日至4月15日房屋租赁费中未提供相应服务的服务费共计51004.61元（437.62㎡×37元/㎡/月×3×105%）。4．判令被告减免一半原告已缴纳2020年1月15日至4月15日房租，退还原告多缴纳的房租共计19299.04元（437.62㎡×28元/㎡/月×3×105%×50%）。5．判令被告停止妨害原告腾退租赁房屋，打开被告加装的门锁。6．判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年1月22日签订《房屋租赁合同》，后按照合同约定缴纳了房屋租赁押金57000元，并按时足额支付2019年度的房屋租赁费（含房租费、服务费）。原告于2020年1月16日、20日、22日分三次共计转账89602.70元给被告，作为2020年1月15日至2020年4月15日的季度房屋租赁费89602.70元（服务费51004.61元、房租38598.09元）。然而由于新冠××疫情防控，武汉市于2020年1月22日晚发布封城通告，原告于次日关店，被告也依据通告要求于次日停止对原告提供相应的服务。原告的主营业务系室内体育健身培训服务全能儿童运动馆），原、被告签订《房屋租赁合同》目的是租赁房屋开展室内儿童体育健身培训服务，但受到新冠××疫情影响，截至今日原告都不能正常开展室内体育健身培训服务的业务，被告也未向原告提供任何服务。被告为防止原告腾退租赁房屋，于2020年4月的某一天对原告租赁房屋大门加装门锁，造成原告无法取得放置在房屋内的相关文件资料，无法正常腾退房屋与被告解除房屋租赁合同。同年6月10号原告向被告邮箱发出了退租函，并且微信告知被告工作人员，原告与被告于同年6月13日见面沟通协商无果，同年7月2日被告才回函不同意解约。双方签订的《房屋租赁合同》第十三条约定了合同终止情形。原、被告签订的《房屋租赁合同》中解约条件成立，原告继续履行或者变更合同条款履行房屋租赁合同无法实现合同目的。截至起诉之日，原告无法开展营业活动新增服务客户，同时面临老客户因原告未提供服务要求退款，且员工不断离职的情况下，房屋租赁合同事实上不能继续履行，且继续履行房屋租赁合同将进一步扩大原告经济损失，使原告本已负债累累之时又新增额外负债。故原告为维护自身合法权益，根据合同条款和相关法律、法规的规定，特向法院提起诉讼，恳请法院查明事实支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）华乐公司辩称，1．被告同意原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，但是原告不符合合同约定其享有的单方解除合同权的情形，其应承担违约责任。2．被告不应退还原告履约保证金57000元。3．《房屋租赁合同》第四条约定的服务费实际为租金，被告不应向原告退还2020年1月15日至4月15日的服务费。4．案涉租赁房屋并非国有房屋，被告为响应政府政策，同意减免原告2020年1月15日至4月15日的租金。但被告认为减免一半租金过高，请求法院考虑被告同属疫情下遭受重创的中小型企业，适当调整减免租金的比例或期限。综上，请求法院依法予以驳回。被告（反诉原告）华乐公司向本院提出反诉请求：1．判令原告向被告支付自2020年4月25日起算至合同解除之日止的房屋租赁费用（暂计至2020年8月25日止，房屋租赁费用为120433.70元）。2．判令原告向被告支付逾期支付租金的滞纳金13092元（逾期支付2020年4月25日至7月24日租金的滞纳金，按逾期房屋租赁费89602.70元的1‰/天标准，自2020年4月16日起计算至实际付清之日止，暂计至2020年8月25日止，滞纳金为11738元；逾期支付2020年7月25日至合同解除之日止租金的滞纳金，按逾期房屋租赁费30831元的1‰/天标准，自2020年7月16日起计算至实际付清之日止，暂计至2020年8月25日止，滞纳金为1233元）。3．依法判令原告向被告支付自2020年1月6日起算至合同解除之日止的水电费、空调加公摊费用（暂计至2020年8月19日止，水电费、空调加公摊费共计6742元）。4．判令原告向被告支付2个月装修免租期租金56890.60元。5．依法判令原告向被告支付3个月的房屋空置期损失89603元。6．判令原告向被告支付为维护自身权益提起诉讼而产生的律师费60000元。7．判令原告向被告支付提前解除合同违约金285000元。8．判令本案诉讼费全部由原告承担。事实与理由：原、被告于2019年1月22日签订《房屋租赁合同》，合同约定了租赁期限、免租装修期、房屋租赁费用标准及支付时间、违约责任等。现原告逾期向被告支付自2020年4月25日起暂计至2020年8月25日止的房屋租赁费用120433.70元及自2020年1月6日起暂计至8月19日止的水电费、空调加公摊费共计6742元。并且现原告要求提前解除《房屋租赁合同》，该行为不符合合同约定原告享有单方面解除权的情形。原告逾期支付费用及要求提前解除合同的行为已严重违反房屋租赁合同的约定，给被告造成房屋租赁费用、水电费、空调加公摊费、房屋装修免租期、空置期、为维护自身利益提起诉讼所产生的诉讼费、律师费等实际损失。综上所述，被告现为维护自身合法权益，特依据相关法律规定提起诉讼，请法院在查明事实的基础上并考虑被告同属受新冠疫情影响下遭受重创的中小企业，依法判如所请。原告（反诉被告）波克公司辩称，新冠××疫情属于不可抗力。原告受疫情影响，截止起诉时都不能开展室内体育健身培训类服务，原告依据《房屋租赁合同》第十三条的约定解除合同，被告无正当理由不同意解除合同，要求原告支付违约金285000元和律师费60000无事实和法律依据。原告解除合同有正当理由，即便原告无正当理由，在原告没有造成被告实际损失的情况下，要求原告支付违约金和律师费没有事实及法律依据。租金同意支付至2020年6月29日，是按照28元的标准而不是65元。双方签订合同违反法律规定无效，被告在封城期间没有提供服务，服务费应予以退还。水电、空调费支付至1月24日，之后原告并未营业。本院经审理认定事实如下：华乐公司系位于武汉市江岸区黄兴路长青广场E座（栋）3层8室、9室、12室房屋的所有权人（建筑面积共计790.7㎡）。2019年1月22日，华乐公司与武汉轩远体育文化发展有限公司（以下简称轩远公司）签订房屋租赁合同后，轩远公司向华乐公司支付履约保证金57000元并按约支付了2019年度租金。此后，轩远公司将租赁合同权利义务一并转让给波克公司。为此，华乐公司（甲方）与波克公司（乙方）重新签订了一份《房屋租赁合同》并将签订日期倒签至2019年1月22日，同时双方约定，甲方将座落于武汉市江岸区车站街长青广场E座三层的部分房屋（建筑面积437.62㎡，房号：E-3-12，E-3-8，E-3-9室）出租给乙方开设“体智能研究”。租赁期限叁年（含免租装修期），自2019年1月25日至2022年1月24日。合同生效后甲方给予乙方90天的免租装修期。装修免租期结束之日的次日为计租日。第一个租赁年度房屋租赁费为65元/㎡/月（其中房租28元/㎡/月，服务费37元/㎡/月），按租赁场地建筑面积437.62平方米计算，合计每月租金28445.30元/月。自第二个租赁年度（2020年1月25日）起，每个租赁年度的租金在上一年年度租金基础上递增5%。租金按季度缴纳。乙方应于每年1月、4月、7月、10月的15日前向甲方支付下季度的房屋租赁费。合同签订后3日内，乙方向甲方支付履约保证金57000元。租赁合同期满或提前终止时，乙方结清所有应付费用后，甲方应在7日内将履约保证金无息一次性全部退还给乙方（乙方违约情况除外）。租赁期内免收乙方租赁区域内的物业管理费。电费和水费由乙方按月向甲方缴纳；甲方提供空调仅为制冷，乙方根据甲方制定空调开放时间表按面积向甲方缴纳空调使用费；公共部分所用水电费按乙方租赁面积摊算。乙方应按时缴纳房租，逾期则按日承担应缴纳租赁费1‰的滞纳金至付足款项；乙方租赁中途退租或因乙方违约解除本合同时，乙方支付的履约保证金，甲方可不予退还；乙方违约提前解除合同的，应向对方支付违约金285000元，违约金不足以弥补甲方的实际损失（包括但不限于租金损失及维权所支出的诉讼费、律师费）的，还应赔偿损失。合同有效期内，发生不可抗力或意外事件，使本合同无法履行的，合同可协商解除。合同签订后，轩远公司同意由波克公司享有履约保证金的权益。波克公司于2020年1月支付了2020年第一季度租金89602.70元（房租38598.09元、服务费51004.61元）。第二季度租金未再支付。合同履行中，轩远公司、波克公司均按照武汉长青资产经营有限公司统计的水电费、空调费金额向武汉长青资产经营有限公司交纳相关费用。为做好疫情防控，2020年1月22日起波克公司未再开门营业。2020年6月7日波克公司以经营困难为由，向华乐公司发函要求解除合同，华乐公司未予回复。同月29日华乐公司在案涉房屋加装门锁，同年7月2日、31日华乐公司向波克公司发函，表示不同意解除《房屋租赁合同》，要求双方协商处理合同相关事宜。波克公司于2020年8月11日提起诉讼。本院于同月18日立案受理，同月19日华乐公司签收民事起诉状副本。华乐公司为处理本案纠纷，委托湖北山河律师事务所代理本案并支付律师费60000元。经武汉长青资产经营有限公司统计，2020年1月9日至同年7月20日期间的公摊水费61元、公摊电费281元、电损106元。同年7月20日至同年8月20日期间的公摊水费61元、公摊电费128元。2020年7月1日至同年8月19日期间的空调费6105元。波克公司于2020年9月20日从案涉房屋中搬离。本院认为，波克公司与华乐公司签订的《房屋租赁合同》，合法有效。关于合同解除。波克公司以疫情影响、经营困难为由向华乐公司发送解除合同的函，未达到合同约定的解除条件，该事由并未导致合同目的无法实现，华乐公司亦不同意解除合同，故此时《房屋租赁合同》并未解除。波克公司提起诉讼主张解除《房屋租赁合同》，华乐公司同意该主张，故本院确认《房屋租赁合同》于华乐公司收到民事起诉状副本之日即2020年8月19日解除。为做好疫情防控工作，2020年1月23日起武汉市政府采取了一系列疫情防控措施，客观上对社会经济运行造成了影响，波克公司经营的培训教育类活动，聚集度高、场所相对封闭，其经营活动在一段时间内无法开展，因此导致的经营困难，应当由双方协商，共渡难关。随着疫情防控形势好转，2020年5月2日，湖北省突发公共卫生应急响应级别由一级调整为二级，同年6月13日，湖北省突发公共卫生应急响应级别由二级调整为三级，波克公司具备在案涉房屋从事经营活动的条件，但波克公司在未足额支付租金，亦未与华乐公司充分协商的情况下，以经营困难为由向华乐公司发函要求解除合同，以实际行动表明不再履行合同主要义务，故本案《房屋租赁合同》的解除，系因波克公司的违约行为导致，波克公司应当承担违约责任。关于租金。双方约定案涉房屋的房屋租赁费65元/㎡/月，其中房租28元/㎡/月、服务费37元/㎡/月，每月租金28445.30元，第二年租赁年开始年租金在上一年度租金基础上递增5%，系当事人真实意思表示，本院予以确认。波克公司已支付2020年度第一季度租金（2020年1月25至同年4月24日）。因华乐公司于2020年6月29日在案涉房屋上加装门锁，视为对案涉房屋进行了实际控制，故波克公司应支付租金至2020年6月29日。武汉市政府为控制新冠疫情的传播采取一系列防控措施，因突发公共卫生事件的不可预见性，由此带来不能经营的租金损失，应由双方共同承担。据此，2020年1月25日至同年6月29日期间，波克公司应支付租金为77157.88元[89602.70元＋（89602.70元÷3个月×2个月）＋（89602.70元÷90天×5天）×50%]，波克公司已支付租金89602.70元，华乐公司应向波克公司退还租金12444.82元（89602.70元－77157.88元）。关于履约保证金。波克公司的违约行为导致《房屋租赁合同》解除，其应当承担违约责任。《房屋租赁合同》约定“乙方租赁中途退租或因乙方违约解除本合同时，乙方支付的履约保证金，甲方可不予退还。”波克公司要求华乐公司退还租赁押金的诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。关于装修免租期租金损失。《房屋租赁合同》约定“租赁期限三年”“华乐公司给予波克公司90天免租装修期”。合同履行一年半后因波克公司违约导致合同解除，华乐公司要求波克公司支付免租装修期租金，并无不当，但华乐公司主张两个月的装修免租期租金与合同实际履行期限不符，本院予以调整，即44801.35元（89602.70元÷3×1.5）。关于违约金、滞纳金。波克公司抗辩违约责任约定过高，本院审查后认为，波克公司向华乐公司支付违约金20000元为宜。华乐公司要求波克公司支付滞纳金，属重复主张，故本院不予支持。关于房屋空置费。华乐公司于2020年6月29日在案涉房屋上加装门锁，对案涉房屋实际控制。现华乐公司主张三个月房屋空置期损失的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。关于律师费。《房屋租赁合同》约定“违约金不足以弥补甲方的实际损失（包括但不限于租金损失及维权所支出的诉讼费、律师费）的，还应赔偿损失。”本院已按双方约定、合同履行情况以及法律规定对履约保证金、违约金作出处理，该两项足以弥补华乐公司的实际损失包括律师费，故华乐公司主张律师费的诉讼请求，本院不予支持。关于水电费、空调费加公摊费用。《房屋租赁合同》约定“电费和水费由乙方按月向甲方缴纳；甲方提供空调仅为制冷，乙方根据甲方制定空调开放时间表按面积向甲方缴纳空调使用费；公共部分所用水电费按乙方租赁面积摊算。”按交易习惯，经武汉长青资产经营有限公司统计，2020年1月9日至同年8月20日期间，波克公司应交公摊水费122元、公摊电费409元、电损106元。2020年7月1日至同年8月19日期间，波克公司应交空调费6105元。以上合计6742元。鉴于疫情防控期间以及华乐公司于2020年6月29日在案涉房屋上加装门锁，波克公司并未实际经营，本院酌定2020年1月9日至同年7月20日期间的公摊水费61元、公摊电费281元、电损106元，合计448元由波克公司负担。关于停止妨害。本案审理中，波克公司已从案涉房屋中腾退，其要求华乐公司打开加装门锁的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）武汉波克滑步车体育文化有限公司与被告（反诉原告）武汉华乐物业发展有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年8月19日解除；二、被告（反诉原告）武汉华乐物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉波克滑步车体育文化有限公司返还租金12444.82元；三、驳回原告（反诉被告）武汉波克滑步车体育文化有限公司的其他诉讼请求；四、原告（反诉被告）武汉波克滑步车体育文化有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）武汉华乐物业发展有限公司赔偿装修免租期租金44801.35元；五、原告（反诉被告）武汉波克滑步车体育文化有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）武汉华乐物业发展有限公司支付违约金20000元；六、原告（反诉被告）武汉波克滑步车体育文化有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）武汉华乐物业发展有限公司支付水电费加公摊费用448元；七、驳回被告（反诉原告）武汉华乐物业发展有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费10821元减半收取5410.50元，由原告（反诉被告）武汉波克滑步车体育文化有限公司负担2975.50元，被告（反诉原告）武汉华乐物业发展有限公司负担2435元。案件反诉受理费5058.50元，由原告（反诉被告）武汉波克滑步车体育文化有限公司负担506元，由被告（反诉原告）武汉华乐物业发展有限公司负担4552.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  罗松二〇二〇年十一月十三日书记员  梁芸