江苏省仪征市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1081民初6022号 原告：陈振潮，男，1968年3月26日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。 委托诉讼代理人：刘建，江苏宗申律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王剑，江苏宗申律师事务所律师。 被告：吴**峰，男，1967年12月4日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。 委托诉讼代理人：陈峰，江苏大扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金艳，江苏大扬律师事务所律师。 原告陈振潮与被告吴**峰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告陈振潮及其委托诉讼代理人刘建、王剑，被告吴**峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈振潮向本院提出诉讼请求：1、撤销双方于2018年11月15日签订的《厂房租赁合同》；2、被告返还原告房屋租金18万元；3、被告返还原告500伏变压器安装费24万元；4、被告赔偿原告厂区投资及经营经济损失（待鉴定评估后确定）；5、本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2018年11月15日,原被告双方经朋友介绍,双方签订一份《厂房租赁合同》原告租赁被告一处厂房,面积4180平方米,另被告免费提供厂区南侧二层宿舍楼楼下7间及厂区东侧空地给予原告做为办公住宿和货场使用。租金为每年36万,租期为6年,因原告方需要500伏电压,厂区现场没有,双方协商原告方垫付24万安装500伏变压器,分六期折抵房租,时至今日,原告方已付租金18万,变压器安装费24万,后原告在经营过程中发现合同标的房屋产权并非被告所有,被告隐瞒合同重要事实,欺骗原告,让原告陷入错误的认识做出错误的决定,原告认为被告无权签订该租赁合同,现向贵院提起诉讼要求撤销双方的《厂房租赁合同》,要求被告承担缔约过失责任,返还租金18万元,压器安装费24万,赔偿原告厂区投资及营业经济损失判如所请。 其向本院提供的证据有：1、2018年11月15日，陈振潮与吴**峰签订的《厂房租赁合同》1份；2、恒丰银行业务交易账单3份。3、微信转账记录截屏打印件2份。4、仪征市自然资源和规划局出具的查询证明1份。5、扬州精秀包装机械有限公司不动产权证1份。6、扬州新展航木制品有限公司企业登记资料查询表1份。7、《经营场所租赁合同》1份。 被告吴**峰辩称：原告的诉讼请求不能成立。理由如下：1、原被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示,合法有效。2018年11月15日,原被告双方签订了厂房租赁合同,双方约定:被告出租给原告的厂房坐落在仪征市盘古工业集中区,租赁建筑面积为4180平方米(实际面积为准),另被告免费提供厂区南侧二层的宿舍楼楼下7间及厂区东南侧空地给与原告做办公住宿和货场使用,原告承租用于再生资源维修加工,租赁期间为6年,自2019年2月15日起至2025年2月15日止,租赁期满原告需继续承租的应于租赁期满前三个月向被告提出书面要求,经被告同意后重新签订租赁合同,厂房第一年度、第二年度、第三年度的租金分别为人民币36万元,第四年起年租金在上一年度租金基础上增加10%,实行先付租金后使用原则,租金按半年支付,首期租金应于2018年12月15日前支付,其后每期租金每半年支付。原被告双方系完全民事行为能力人,双方签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示,且未违反法律、行政法规的规定,已依法生效。2、原被告双方在签订合同时,被告不存在欺诈行为,不具有撒销合同的条件。原告与被告在签订合同时,已如实告知被告该厂房产权状况,不存在原告诉称的欺诈行为。双方签订合同后,原告已根据被告所提供的“扬州精秀包装机械有限公司”的不动产权证书依法办理工商营业执照并购买设备设施入场生产经营。原告自认被告在订立合同后于2019年2月交付厂房,并用厂房注册了扬州新展航木制品有限公司,2019年5月进入生产。该事实说明“扬州新展航木制品有限公司”系2018年12月20日办理工商注册登记,当然基于提交登记材料的原因,在此之前,被告就已经将用于办理登记的不动产权证明交付给了原告用于办理注册。也就是说,在原告接受厂房用于生产前就应当明知该租赁不动产权的归属。其在长达大半年的使用生产阶段没有提出任何异议,而在被告因原告不履行交付租金义务而向其发出解除通知后,以不知道租赁物的权属为由,申请撤销合同,明显没有事实依据,不应被法庭采纳。同时原告所提出的案涉房屋存在抵押、查封状态,也认为是影响合同效力的原因。被告认为,根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定:抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。从上述的法律条款分析,已经出租的房屋,被法院查封后,对租赁合同是否有影响,关键在于房屋租赁合同成立的时间,如果成立在房屋设定了其它物权之前或者保全措施之前,则已经成立的租赁合同关系不受影响。否则,在此之后成立租赁关系的,则不能产生对抗效力债权人的效力。房屋无论是抵押或被查封后,出租人仍然出租的,租赁合同并不是无效,而是不能抗债权人,最后导致房屋租赁合同无法履行的,承租人只能请求出租人承担违约责任、赔偿损失等法律责任。而本案中案涉房屋并未因抵押或查封事实影响到房屋的使用权利,所以原告所提出的此项理由并不能影响租赁合同的效力。原告如果认为案涉租赁合同存在被执行风险应当提出不安抗辩权,解除合同或要求被提供相应履约保证,而无法定或约定的权利提出撤销合同。3、原告未按合同约定给付租金,被告依法解除与原告的租赁合同,是本案发生的根本原因,原告的诉讼请求与法无据,依法应不予支持。原被告双方签订厂房租赁合同后,因原告未按合同约定给付2019年8月应付租金,2019年10月8日,被告向原告发出《关于解除你我之间的“厂房租合同”的通知书》,原告也承认2019年10月8日收到该解除通知,据双方签订的合同第七条第四款第一项的规定,被告已依法解除与原告的租同,被告不存在任何违约情形,也不存在致使本合同目的无法实现的情形,原告陈述,其因天气炎热停工,本来是想在国庆节后开始生产的,说明原告不履行租赁合同的原因是因其自身的因素所造成,合同解除的根本原因在于原告违约。因此,原告在2019年11月14日诉至贵院要求被告承担违约责任显然与法不符，依法应不予支持。综上所述,原被告之间所订立的租赁合同合法有效,不具有可撤销合同由,原告以其自身原因导致生产出现困难,而将责任转嫁到被告,有失诚实信用，违背公序良俗,其提出撤销租赁合同无事实和法律依据,同时对于其因自身所产生的经营损失不应由被告承担责任。现请求驳回原告的诉讼请求。 其向本院提供证据：1、2018年11月15日，陈振潮与吴**峰签订的《厂房租赁合同》1份。2、《关于解除你我之间的“厂房租赁合同”的通知书》1份。3、扬州精秀包装机械有限公司出具的证明1份。4、扬州精秀包装机械有限公司不动产所有权证1份。5、原、被告之间微信记录截屏打印件1份。 在案件审理过程中，本院调取了扬州精秀包装机械有限公司不动产产权信息。 本院经审理认定事实如下：2005年10月25日，扬州精秀包装机械有限公司依法登记成立，被告为该公司控股股东，并担任该公司法定代表人。2017年5月9日，8月5日，扬州精秀包装机械有限公司将坐落于仪征市刘集镇盘古工业集中区的不动产【苏（2017）仪征市不动产权第0000080号】分别设立了抵押权。2018年11月15日，原告陈振潮（甲方）、被告吴**峰（乙方）双方签订《厂房租赁合同》一份，合同载明：“一、出租厂房情况。甲方出租给乙方的厂房座落在仪征盘古工业集中区,租赁建筑面积约为4180平方米(以实际面积为准),另甲方免费提供厂区南侧二层的宿舍楼楼下7间及厂区东南侧空地给予乙方作为办公住宿和货场使用。二、乙方承租用途。乙方承租用于再生资源回收加工,并保证承租场地内商业活动符合法律、法规及规章的要求。二、租赁期限。租赁期为六年,自2019年2月15日起至2025年2月15日止。租赁期满,乙方需继续承租的,应于租赁期满前三个月,向甲方提出书面要求,经甲方同意后重新签订租赁合同。三、租金及支付。3.1、该厂房租第一年度、第二年度、第三年度的租金分别为人民币36万元,第四年起年租金在上一年度基础上增加10%。3.2,实行先付租金后使用原则,租金按半年支付。租金的支付时间为:首期租金应于2018年12月15日前支付,其后每期租金每半年支付。3.3,租赁期间,乙方如违反本合同约定致使甲方受到损失,甲方有权自行扣留部分或者全部保证金以抵付损失,并保留继续索赔的权利。四、交付。甲方在对现有厂房的门窗、墙面维修,路面的平整及车间内的航车的无偿拆除后,达到乙方正常可生产要求。甲方在收到乙方首期租金后30日内将厂房以现状交付乙方。五、其他费用。5.1、租赁期间,使用该厂房所发生的水、电、煤气、通讯、网络、物业等费用由乙方承担。5.2.乙方应承担其他由相关部门征收的与使用租赁房屋有关的费用。5.3.租赁期间,该厂房有乙方造成的损坏由乙方负责维修。5.4、乙方另需装修或者增设附属设施和设备的,应事先征得甲方的书面同意。按规定须向有关部门审批的,则还应由甲方报请有关部门批准后,方可进行。5.5、因乙方生产需要,目前需要电压500伏,甲方目前现有电压仅250伏,故增设500伏变压器一台,价格为24万元,经双方协调,由乙方先行垫付,甲方于六年的租赁期间等额以每年4万元在年租金内扣除。……7.4有下列情形之一,甲方有权单方解除本合同,并要求乙方赔偿损失:7.4.1乙方逾期壹月支付租金或本合同约定由乙方承担的相关费用;……甲方根据上述情形解除合同时,应书面通知乙方,本合同自解防通知送达乙方之日解除,乙方应及时腾空并交回租赁房屋,乙方遗纳的租金、保证金不予退还,甲方并有权要求乙方赔偿甲方因遭受的损失。……10.4.合同期满或解除后,上述500伏变压器除外的乙方的装修及增设不予拆除且甲方不作补偿。……”。2018年11月27日，扬州精秀包装机械有限公司名下的不动产权为扬州经济技术开发区人民法院查封。2018年12月20日，扬州新展航木制品有限公司依法登记成立，为一人有限公司，原告为该公司一人股东并担任法定代表人，案外人周云担任该公司监事。2019年2月，被告将相关租赁场所交由原告租赁使用。2018年11月15日至2019年8月2日，原告及案外人周云陆续向被告支付42万元，其中18万元为2019年2月15日至8月15日期间的租金，24万元用于安装500伏变压器。2019年7月，原告开办的扬州新展航木制品有限公司停止生产。2019年8月2日，扬州精秀包装机械有限公司名下的不动产权为本院轮候查封。2019年10月8日，被告通过微信向原告发出《关于解除你我之间的“厂房租赁合同”的通知书》，载明：“陈振潮先生:2018年11月15日,你我签订了“厂房租赁合同”。约定:本人将位于刘集镇盘古工业集中区厂房出租给您用于再生资源回收加工业务。租赁期限自2019年2月15日至2025年2月15日。租金实行先付租金后使用原则,前三年的年租金为36万元,首期租金应于2018年12月15日前支付,其后每半年支付一次。如逾期一个月支付租金,本人有权解除合同,且可以收取违约金。合同还对场地增设变压器事项、解除合同的程序及您的腾空交还义务等作了约定。合同签订后,您首期租金直至2019年8月才交齐。2019年8月15日前应支付租金18万元,但您至今分文未付。鉴于以上,依据双方合同约定及合同法相关规定,本人现通知您：一、解除你我之间的“厂房租赁合同”;二、您应在收到本通知书后按约将房屋场地腾空并交还给本人。否则,本人可以自行处置您在房屋场地内的遗留物品。三、立即支付拖欠的实用租金及相应违约金,并赔偿本人的所有损失。” 上述事实有原告提供的《厂房租赁合同》、企业登记信息查询表、恒丰银行业务交易账单、微信转账记录截屏打印件，被告提供的营业执照、通知书、微信记录截屏打印件、本院调取的不动产信息查询表、当事人当庭一致陈述等证据在卷予以佐证，本院予以认定。 本院认为，一、原告主张撤销合同的诉讼请求是否成立？原告认为被告在签订租赁合同时未告知涉案厂房已被抵押的事实，会影响到租赁合同的履行，被告故意隐瞒这一事实的行为构成了欺诈，根据法律规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销，故涉案合同应当予以撤销。被告认为在签订合同时其已口头的方式告知原告厂房的抵押状况，连要被拍卖的情况也一并告知了。其与原告素不相识，是通过别人介绍租赁厂房的，并没有欺诈原告租赁厂房的动机和故意，原告无法经营的原因在于无法获得入园许可证及环评报告。本院认为，根据法律规定，可得撤销的受欺诈行为，须具备以下要件：一是欺诈方须有欺诈行为；二是欺诈方须有欺诈故意；三是被欺诈方须因欺诈行为而陷于错误认知，并基于错误认知作出意思表示；四是被欺诈方的意思表示违背其真实意思。隐瞒真实情况也系欺诈行为的表现形式。欺诈故意是指故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示。被欺诈方须因欺诈行为而陷于错误认知，并基于错误认知作出意思表示要求两重因果关系：一是欺诈行为与错误认知之间的因果关系，二是错误认知和意思表示之间的因果关系。两重因果，缺一不可。被欺诈方的意思表示违背其真实意思是指指被欺诈方所作意思表示，与当不存在该欺诈行为时其会作出的意思表示不一致。本案中，从涉案租赁合同期限为六年可以推断出原告需要长期经营，而一个无其他权利负担的厂房有利于原告稳定经营，在签订涉案房屋租赁合同时，被告负有向原告披露租赁标的物真实权利状况的义务，被告明知其出租给原告的厂房因为他人债务提供担保而设立抵押但未书面告知原告，涉案厂房因为他人担保设立抵押权面临着被处置的极大风险，由于先抵押后租赁，租赁合同无法对抗抵押权的实现，一但抵押权被实现，租赁合同无法继续履行，不利于原告长期稳定经营，故被告隐瞒了厂房的真实权利状况从而与原告签订了租赁合同，本院认为，该行为构成了欺诈，故租赁合同应当予以撤销。被告辩称其与原告签订租赁合同时已口头告知涉案厂房设立抵押权的事实，但其未能提供证据予以证实，本院不予采信。关于被告是否应当返还原告租金18万元。本院认为，涉案租赁合同虽被撤销，但原、被告签订租赁合同后，被告已经涉案厂房交付给原告使用，原告应参照租赁合同约定的租金标准给付房屋使用费，涉案厂房租赁期限为2019年2月15日至2025年2月15日，原告于2019年11月14日向本院提起诉讼，原告当庭自认其于2019年2月接收了涉案厂房，其经营的扬州新展航木制品有限公司因自身原因于7月份暂时停止经营而非因涉案厂房实行抵押权而停止经营，原告支付18万租金系2019年2月15日至2019年8月15日期间的租金，该段期间，涉案厂房处于原告经营期间，故原告要求被告返还租金的诉讼请求缺乏相应事实和法律依据，本院不予支持。关于被告是否应返还变压器安装费24万元。原告认为变压器是原告支付费用以被告经营的精秀公司名义向供电部门申请安装，该变压器已变为精秀公司的资产，合同已被撤销，变压器费用应由被告折价归并给原告。被告认为，变压器是为了满足原告开办的公司生产经营需要而安装的，合同撤销后，其并不需要继续使用该变压器，应由原告自行将变压器拆除。本院认为，根据双方在合同中的约定，变压器安装费为24万元，租赁期限为六年，折抵租金为4万元每年，租赁期满变压器为被告所有。综合该协议的履行情况和性质，依据民事活动应当遵循的公平原则，故在租赁合同撤销后，变压器宜归并给被告，由被告给付原告折价补偿款。由于目前涉案厂房原告并未交付给被告，变压器实际使用期间应从租赁期限起始之日截止到原告起诉之日即2019年11月14日为宜。故被告应给付原告变压器折价款21万元。关于被告是否应赔偿原告投资及经营经济损失。本院认为，原告应对其投资及经营经济损失提供证据证明。本案涉案厂房虽在租赁前就已设立抵押权，但原告未能提供证据证明其开办的企业停止经营的原因是涉案厂房抵押权实现而导致，故对原告主张经营经济损失的主张不予支持。原告主张其增添的固定设施但未能提供初步证据证明其投入的费用，原告如能补充提供相应证据可再另行主张。 案件审理过程中，扬州精秀包装机械有限公司在案件审理过程中出具证明载明该公司将厂房交付被告个人对外出租，由被告个人全权处理所有租赁关系项下事宜，故根据合同相对性原则，对原告追加扬州精秀包装机械有限公司作为第三人参与诉讼的申请不予采信。 根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、撤销陈振潮与吴**峰于2018年11月15日签订的《厂房租赁合同》； 二、吴**峰于本判决生效之日起十日内返还陈振潮500伏变压器安装费折价款21万元； 三、驳回陈振潮主张吴**峰返还房屋租金18万元的诉讼请求； 四、驳回陈振潮主张吴**峰厂区投资及经营经济损失的诉讼请求； 五、驳回陈振潮其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7600元，由陈振潮负担3100元，吴**峰负担4500元。吴**峰负担的部分已有陈振潮垫付，由吴**峰于本判决生效之日起十日内给付陈振潮。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审 判 长  周成晨 人民陪审员  史启亮 人民陪审员  华学宝 二〇二〇年十一月十日 书 记 员  刘 丽