辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7112号上诉人（原审原告）：大连嘉合物业管理有限公司，住所地：大连市甘井子区泉水****。统一社会信用代码：9121021179201306X。法定代表人：历文艳，该公司经理。委托诉讼代理人：张红，辽宁斐然律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘接昌，辽宁斐然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吕立，女，1974年6月12日生，汉族，住大连市沙河口区。委托代理人：张奉昌（吕立丈夫），男，1973年9月1日生，汉族，住址同上。上诉人大连嘉合物业管理有限公司（以下简称嘉合物业）因与被上诉人吕立物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初7213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉合物业上诉请求：撤销一审判决并依法改判支持其一审全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：案涉两份物业服务合同均约定公建物业费标准为1元/月/㎡，案涉房屋一楼本就是公建，只是没有产权证，吕立认可2012年末就用于经营客舍，作商用，故对于2014年1月1日至2019年8月1日的物业费，吕立应按1元/月/㎡的标准缴纳。吕立欠付物业费的行为已构成违约，应按合同约定缴纳违约金。吕立辩称，不同意嘉合物业的上诉请求。嘉合物业向一审法院起诉请求：1、吕立支付物业管理费21,656元（自2014年1月1日至2020年5月1日，每月284.95元）；2、吕立支付违约金15,111元。一审判决认定事实：2009年7月15日，嘉合物业与泉水D1区业主委员会签订《泉水D1区物业服务合同》，约定嘉合物业为大连市甘井子区泉水D1区提供物业服务，服务范围包括房屋建筑共用部分的维修、养护和管理、物业共用设施、设备的运行、维修、养护和管理、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，生活垃圾的收集、公共绿化的养护管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、停车场及车辆停放管理等；物业服务费的收取标准为：多层住宅0.5元/月/平方米，高层住宅0.85元/月/平方米，公建（含住宅改经营）1元/月/平方米；合同第二十三条第5条规定了业主、使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按千分之一交纳滞纳金，该合同期限至2012年7月14日。2014年9月1日，嘉合物业再次与泉水D1区业主委员会签订《泉水D1区物业服务合同》，约定嘉合物业为大连市甘井子区泉水D1区和D4区提供物业服务，服务范围及物业费收费标准同上，合同第二十三条第5条规定了业主、使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按千分之一交纳滞纳金，合同期限至2019年7月31日。2019年8月1日，嘉合物业与泉水D1区业主委员会签订《泉水D1区物业服务合同》，该合同中补充了对车库的物业服务费标准为：车库0.5元/月/平方米、车库商用1元/月/平方米，合同第二十三条第5条规定了业主、使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按千分之三交纳滞纳金，该合同期限至2024年7月31日止。吕立在嘉合物业提供物业服务的泉水D1区内有房屋，分别为：2009年6月11日取得了产权的甘井子区泉水D1区23－1公建房屋，以及吕立于2007年11月2日自开发商处购买的车库一处，购房发票中记载该车库的面积为141.81平方米。吕立自认案涉车库自2012年年末开始用于开办客舍，且已取得营业执照。吕立按照公建1元/月/平方米、车库0.7元/月/平方米的物业费标准向嘉合物业交纳了2008年1月1日至2011年12月31日的物业费。嘉合物业、吕立双方均认可吕立交纳物业费至2013年12月31日。现吕立认可拖欠2014年1月1日至2020年5月1日的物业费没有交纳。一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，嘉合物业与案涉小区业委会签订了《泉水D1区物业服务合同》，且自2009年7月15日起实际为案涉小区提供了物业服务，因此，吕立作为案涉小区业主，应受前述合同的约束，在接受了物业服务的同时，应履行向嘉合物业支付物业费的合同义务。现嘉合物业要求吕立支付自2014年1月1日起至2020年5月1日期间的物业费，理由正当，应予支持，但对于嘉合物业主张车库收费标准为1元/月/平方米的意见，一审法院认为，2019年8月1日的物业服务合同已对车库的物业费收费标准进行了约定，吕立自认其车库用作商业用途，故自2019年8月1日起吕立应按1元/月/平方米的标准向嘉合物业交纳车库物业费，但对于2019年8月1日之前的车库物业费，因合同中并未对此明确约定，且嘉合物业对于2019年8月1日之前的车库物业费按照0.7元/月/平方米的标准收取，因此，嘉合物业主张按1元/月/平方米的标准收取2019年8月1日前的车库物业费，无事实依据，一审法院认定2019年8月1日前的车库物业费为0.7元/月/平方米，故对嘉合物业主张的合理部分，予以支持。综上，吕立应支付嘉合物业2014年1月1日至2020年5月1日间的物业费为18,805.82元（141.81平方米×67个月×0.7/月/平方米+141.81平方米×9个月×1/月/平方米+143.14平方米×76个月×1/月/平方米）。对于吕立要求嘉合物业提供收取物业费的许可证的辩论意见，如上所述，案涉合同系合法有效的合同，吕立的此节意见无法律依据，故不予采纳；对于吕立提出的没有享受嘉合物业的任何服务，按照嘉合物业的收费标准，对小区的住宅收取0.5元/平方米/月的物业费，且提供了电梯、保洁、绿化等服务，对我没有提供任何服务的意见，一审法院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。吕立以嘉合物业提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于嘉合物业主张的逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，吕立现仍居住在案涉小区，嘉合物业仍继续向吕立提供服务。从吕立提供的证据及庭审陈述看，嘉合物业向吕立提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，嘉合物业也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故对嘉合物业要求吕立支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。判决：一、吕立于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连嘉合物业管理有限公司物业服务费人民币18,805.82元（2014年1月1日至2020年5月1日期间）。二、驳回大连嘉合物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币360元（大连嘉合物业管理有限公司已预交，已减半收取），由大连嘉合物业管理有限公司承担225元，吕立负担135元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为案涉车库部分应按何标准缴纳物业费及被上诉人吕立是否应支付违约金。关于案涉车库的物业费标准一节，被上诉人吕立虽认可将案涉车库作为商用客舍使用，但被上诉人吕立从开发商处购买的既为车库，而上诉人嘉合物业与案涉小区业委会于2009年7月15日签订的物业服务合同中对于车库部分的物业费标准并未做出约定。鉴于被上诉人吕立已按照0.7元/平方米/月的标准向上诉人嘉合物业缴纳了2008年1月1日至2011年12月31日期间车库物业费，故对于2019年8月1日之前的车库部分的物业费，被上诉人吕立应按0.7元/平方米/月的标准继续向上诉人缴纳。在上诉人嘉合物业已接受被上诉人吕立按照0.7元/平方米/月的标准缴纳的车库物业费的前提下，亦未提供证据证明其曾就被上诉人已缴纳部分提出过异议，故其主张2014年1月1日至2019年7月31日期间的物业费也按公建的1元/平方米/月的标准缴纳无事实和法律依据，本院不予支持。关于2019年8月1日之后车库部分的物业费，一审判决已认定被上诉人吕立应按照1元/平方米/月的标准缴纳，被上诉人吕立未对此提出异议。经本院审查，一审判决认定的被上诉人吕立2014年1月1日至2020年5月1日期间应缴物业费总额18,805.82元正确，本院予以确认。关于违约金一节，案涉物业服务合同确对于逾期缴纳物业费的违约金标准作出了明确的约定，但物业服务合同不同于一般的商事合同，业主与物业公司关系的维系直接影响着物业公司服务工作的正常开展和小区秩序的平稳和谐，违约金的收取并不利于业主和物业公司关系的改善，故一审法院未予支持上诉人关于违约金部分的诉请并无不当。综上所述，嘉合物业上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费720元，由上诉人大连嘉合物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王 迪审判员 王慧莹二〇二〇年十一月十九日书记员 宋 敏