贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0302民初9398号 原告：遵义市祥龙居房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区海尔大道益丰小区，统一社会信用代码91520300580687071G。 法定代表人：张才孝，执行董事。 委托诉讼代理人：任辉，贵州他山律师事务所律师。 被告：王礼，男，1993年2月7日出生，苗族，住贵州省道真仡佬族苗族自治县，现住贵阳市云岩区。 被告：徐飘，女，1992年10月12日出生，土家族，住贵州省道真仡佬族苗族自治县，现住。 原告遵义市祥龙居房地产开发有限公司（以下简称“祥龙居公司”）诉与被告王礼、徐飘房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理，依法适用简易程序于2020年10月12日公开开庭进行了审理，原告祥龙居公司的委托诉讼代理人任辉，被告王礼到庭参加了诉讼，被告徐飘经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。 原告祥龙居公司向本院提出诉讼：1、判决依法解除原被告双方于2019年6月19日签订的《商品房买卖合同》；2、判决二被告立即配合原告办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续；3、判决二被告共同向原告支付违约金6780.42元，并赔偿原告因此遭受的损失29836.56元，共计36616.98元；4、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原被告双方于2019年6月19日签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的祥龙御府项目中第A18号楼14层14-6号房，套内建筑面积为94.63平方米，单价为7064.10元/平方米，总房款为668476.00元，付款方式为贷款。合同签订并办理备案登记后，由于被告个人原因，导致其未能办理购房贷款，之后便不再履行支付购房款的义务，经过原告多次催收被告均置之不理。2020年3月27日，被告向原告出具更名申请书，申请将支付款项转移至被告之弟徐雷名下，由徐雷支付购房款，徐雷也出具了说明，表示愿意支付购房款。原告同意后将购房款项退还了二被告，二被告便不再配合原告办理手续，且徐雷也拒绝支付购房款。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告认为，二被告受征信影响未能取得贷款，应积极通过其他方式支付购房款，但二被告却以各种理由恶意拖延支付，同时串通其弟徐雷假意向原告提出更名申请，退还购房款后拒绝配合原告办理任何手续，其行为严重侵害了原告的合法权益，原告特依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规诉至贵院，恳请人民法院支持原告的全部诉讼请求。 被告王礼辩称：对于解除合同及配合办理注销手续我没有意见，对于违约金及损失我不认可，造成违约的根本原因是我已经提交我的征信报告流水，但是达不到标准，销售人员在看到我提交的资料后说的贷款没有问题，我才支付的首付款，故我认为销售人员存在重大过错。我和我兄弟打算变更名字，后期经过我兄弟的考虑还是觉得不行，属于违规操作就没有这么做，并非恶意欺骗原告。原告要求的损失以房屋下跌来要求我赔偿损失不合理，万一房屋价款上涨了，被告就会向我们支付涨价部分的款项吗？ 被告徐飘未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明：被告王礼、徐飘系夫妻关系。2019年6月19日，原告祥龙居公司（出卖人）与被告王礼、徐飘（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2019419431），约定二被告向原告购买房屋一套，其位置、面积、价款等与原告陈述一致，该合同第八条“付款方式及期限”约定采取贷款方式付款，“买受人采取银行按揭付款的，应于本合同签订之日支付首期房款138476元，余款530000元以银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起5日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给买受人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起10日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后，10日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第1种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。因不可归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项，逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后90日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。”《商品房买卖合同》签订后，二被告向原告支付首付款等共计148042元，该合同于2019年7月1日在遵义市预售合同备案登记。 2019年12月3日，因二被告的银行按揭未能办理下来，原告遂委托贵州他山律师事务所向原告发出律师函，在函件中注明二被告与原告于2019年3月25日签订认购书、认购单价为5870元/平方米，于2019年6月19日签订《商品房买卖合同》，并约定银行按揭等情况，并要求原告配合办理银行按揭手续及完善相关资料。2020年3月27日，被告王礼与原告协商后，一致同意将购买人徐飘改为徐雷，由原告将其已经支付的购房款148042元转入徐雷名下，由更名后的徐雷代替徐飘与原告继续履行《商品房买卖合同》，被告王礼按照原告的要求填写了《更名申请承诺书》、更名或换房申请，其中有徐雷作为说明人签字的《说明》中载明“申请将房款148042元退回主贷人银行卡内，本人承诺：所退房款到账后当天，将一次性支付给遵义市祥龙居房地产开发有限公司，如故意拖延，或以倒账为借口退房的，移交的房款及其他配套费用将作为违约金处理，房源可对外销售，所产生的经济损失和法律责任与贵公司无关，由本人承担”。同日，原告向王礼的银行账户退回房款148042元。之后，因徐雷并未与原告就案涉房屋另行签订《商品房买卖合同》，也未缴纳购房首付款，原告遂诉至本院。 审理中，原告就其主张的违约金的计算方式进行说明为：违约金系按照《商品房买卖合同》第十条约定的购房总款的1%计算。损失29836.56元，系因为合同解除后房价下跌产生的损失，根据原告与他人之间就祥龙御府项目中第18栋1204号房达成的商品房认购书中的单价5608元/平方米、与原告将案涉房屋出卖给二被告时的单价5870元/平方米，结合案涉房屋的面积计算而来。 审理中，被告王礼称未能办理房屋按揭贷款的原因系二被告的征信存在问题，且在最开始认购房屋时已经查询征信并将征信情况告知原告，系原告没有认真审查，所以才考虑以其他方式进行处理；经双方协商后将案涉房屋的购房人由徐飘变更为徐雷，当时系被告王礼一人办理的，徐雷并未签字。原告称被告王礼办理退款事宜时徐雷在场，是工作人员疏忽没有注意徐雷没有亲自签字的情况。 根据庭审情况，本院要求二被告向本院提交其征信情况，二被告向本院提交了于2020年10月18日在征信中查询的近5年以内的《个人信用报告》，其中，被告王礼的个人信用报告显示：1、查询记录明细显示本人曾有2次查询记录：本人于2019年3月28日经中国人民银行遵义市中心支行临柜查询；本人于2020年6月19日通过自助查询机查询。2、共计开设了70个账户数，其中20个账户存在信贷交易违约信息，违约信息显示2018年5月有一次记录外，其余主要发生于2019年12月以后。被告徐飘的个人信用报告显示：1、查询记录明细显示曾有4次查询记录：本人于2019年3月28日经中国人民银行遵义市中心支行临柜查询；本人分别于2019年11月25日、2019年12月10日经中国人民银行征信中心贵州分公司临柜查询；本人于2020年6月19日通过自助查询机查询。2、共计开设了97个账户数，其中25个账户存在信贷交易违约信息，违约信息显示2018年7月有一次记录外，其余主要发生于2019年8月以后。 以上事实，有原告提供的商品房预售许可证、律师函及邮单回执、商品房买卖合同、更名申请单及换房申请、说明、更名申请承诺书、银行转账电子凭证等，被告提交的录音资料、结婚证、个人信用报告等证据予以佐证，结合当事人陈述，并经庭审质证，足以认定。 本院认为：原被告于2019年6月19日签订的《商品房买卖合同》，系当事人之间的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，该合同有效，双方当事人应当按照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定履行各自义务。 原告要求解除与二被告签订的《商品房买卖合同》。首先，双方《商品房买卖合同》第八条约定“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起10日内，支付补助款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后，10日内将已付款退还买受人。”因二被告的征信存在异常导致不能办理银行按揭，原告有权解除合同并退还二被告购房款，符合双方合同的约定。其次，经协商后，原告于2020年3月27日将被告交纳的购房款等全额退还原告王礼，说明双方已经就解除《商品房买卖合同》达成一致意见，且原告以其实际行动履行了退还购房款的义务，该合同已经解除，故原告主张解除合同，无事实基础，本院不予支持。因《商品房买卖合同》已经办理了备案登记，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，二被告应当协助原告办理《商品房买卖合同》备案登记的撤销手续。 原告要求二被告向其支付违约金并赔偿损失的问题。首先，从二被告提供的《个人征信报告》的情况来看，在双方签订《商品房买卖合同》之前，二被告的个人信用报告中存在个别违约情形，该个别情形是否影响银行按揭的办理不能确定。其次，双方确定二被告不能办理银行按揭贷款后，于2020年3月27日协商解除原被告之间的《商品房买卖合同》，退还二被告购房款，由案外人徐雷代替被告徐飘购房，在解除合同当时原告并未要求二被告支付违约金等。第三，在办理退款事宜时，被告王礼系根据原告的要求办理并填写相关申请等，徐雷并未按照约定与原告另行签订《商品房买卖合同》，原告可以向徐雷主张违约责任，《说明》中并非徐雷本人签字系原告工作人员工作疏忽导致，该行为后果应当由原告自行承担。因此，本院对于原告的该项主张不予支持。 被告王礼经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为对相关诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案缺席判决。 综上，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、由被告王礼、徐飘于本判决生效后十日内协助原告遵义市祥龙居房地产开发有限公司到遵义市住房与城乡建设局办理《商品房买卖合同》（合同编号：2019419431）的备案登记撤销手续； 二、驳回原告遵义市祥龙居房地产开发有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费（已减半收取）5425元，由被告王礼、徐飘承担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。 审判员 罗 静 二〇二〇年十一月九日 书记员 张露旭