湖南省汝城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1026民初1495号 原告：何炜，女，1994年12月19日出生，汉族，住湖南省汝城县。 委托诉讼代理人：曾建军，广东韶晖律师事务所律师。 被告：汝城县千钧房地产开发有限责任公司，住所地汝城县卢阳镇东泉路三江花苑**。 法定代表人：邱立红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱晓刚，湖南郴华律师事务所律师。 原告何炜与被告汝城县千钧房地产开发有限责任公司（以下简称千钧公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何炜及其委托诉讼代理人曾建军、被告千钧公司的委托诉讼代理人朱晓刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何炜向本院提出诉讼请求：1、判决千钧公司履行合同，立即将其开发的位于汝城县××栋××层××号房屋交付给何炜。2、判决千钧公司每日按全部房价款0.00015％的标准计算支付2019年8月31日至2020年8月30日的迟延交付房屋的违约金30574.75元给何炜；超过2020年8月30日交付的，违约金按照以上标准计算至实际交房之日。3、判决千钧公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年1月24日何炜与千钧公司签订《商品房买卖合同》，约定千钧公司将其开发的三江中心花苑9栋17层1702号房屋卖给何炜，面积119.88ｍ2，总房价款558443元，千钧公司应在2019年8月30日前交付房屋，逾期交付房屋，千钧公司按日计算向何炜支付全部房价款万分之1.5的违约金。何炜当日支付购房款首付118443元给千钧公司，其他购房款440000元按照约定办理了按揭手续，双方签订的《商品房买卖合同》2018年1月30日在汝城县房产管理局办理了备案。至今，千钧公司未通知也未交付房屋给何炜，构成违约，经多次协商未果，故诉至法院，请予支持。 何炜于本案开庭时增加诉讼请求：请求法院确认《商品房买卖合同》第十一条“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”及《商品房买卖合同》补充协议十一七、关于商品房交接及保修责任的约定的3、7为无效条款。何炜于2020年11月10日提交说明，称其诉讼请求2中的0.00015%为笔误，应为万分之1.5。 千钧公司辩称，一、何炜诉称的情况与事实严重不符。何炜诉称“至今，被告未通知也未交付房屋给何炜，构成违约，经多次协商未果”与事实不符。2018年1月24日，何炜与千钧公司签订了《商品房买卖合同》，约定交房日期为2019年8月30日前，属实。在2019年8月30日前，千钧公司的置业顾问及物业公司多次电话、微信告知何炜收房，千钧公司于2019年8月28日在售楼部、电梯间也张贴了收房通知书，何炜于2019年9月14日领取了所购9栋1702号房屋的钥匙，何炜怎么能够说至今未通知也未交付房屋呢？关于违约交房一事根本不存在，何炜何时、何地、找了何人进行协商，因为什么原因又“未果”呢？这一些都是何炜为无理诉讼编造的借口。退一步，假设千钧公司未履行通知收房，按照《商品房买卖合同》第11条第2款、附件11《补充协议》第7条第3款、第7款之约定，何炜也应当在2019年8月30日来办理交付房屋手续，否则，视为房屋已交付，千钧公司无需承担逾期交房的责任。二、何炜的诉讼请求没有事实和法律依据。基于千钧公司已按约定履行了交房通知，何炜也实际领取了房屋钥匙的事实，并且何炜也有在2019年8月30日前到千钧公司办理交付房屋手续的合同义务，因此，何炜现在诉请再次交付房屋及逾期交房违约金都没有事实和法律依据，与合同约定也相悖。综上，恳请人民法院查明事实，依法驳回何炜的诉讼请求。 何炜为支持其诉讼请求向本院提供如下证据：1.《商品房买卖合同》；2.增值税发票；3.按揭证明；4.汝城县房产管理局购房合同备案证明；5.录音；6.收楼流程确认单；7.照片。千钧公司为支持其答辩理由向本院提供证据8.《商品房买卖合同》；9.收房通知书及照片；10.录音；11.钥匙借用登记表；12.工程竣工验收备案表。本院组织了双方质证并已记录在卷。以上证据认定如下：证据1、证据2、证据3、证据4、证据6、证据7、证据8、证据12符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据5体现的时间为2020年6月17日、证据10体现的时间为2020年9月6日，该两段录音能体现何炜与千钧公司工作人员沟通的过程。证据9，该通知并不是向何炜发出，无法体现何炜知晓该通知，无法达到千钧公司的证明目的。证据11，何炜认为2019年9月14日借用钥匙登记表的签字不是其本人签字，但未向本院提供证据证实，本院认为该证据仅能体现何炜借用钥匙的事实，但千钧公司的其他证明目的不予采信。 本院经审理认定事实如下：何炜于2018年1月24日与千钧公司签订《商品房买卖合同》，合同约定何炜购买三江中心花苑xx栋xx层xx号房屋，房产测绘机构为汝城县房产管理局，预测建筑面积119.88平方米，房屋单价为4658.35元/平方米，总价款为558443元。买受人应当于2018年1月24日前支付首期房价款118443元，占全部房价款的21.21%，余款440000元向住房公积金管理中心申请贷款支付。第九条商品房交付条件，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件，供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电。燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，买受人自行办理开通手续并承担相关费用。有线电视：交付时线路敷设到户。宽带网络：交付时线路敷设到户。供水、排水、供电由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，燃气、有线电视、宽带网络需要买受人自行办理开通手续。出卖人未按约定达到交付条件的由出卖人按月向买受人支付已付购房款万分之1.5的违约金。第十一条交付时间和手续出卖人应当在2019年8月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付的，逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照/%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金。第二十五条送达出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方。第二十八条补充协议对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。 附件十一补充协议七、关于商品房交接及保修责任的约定：3、如出卖人未能履行通知买受人办理商品房交付手续义务，买受人最迟应在买卖合同第十一条约定的最后交付期限来办理交付手续。否则，视为出卖人已按合同约定及所有适用的法律、法规、规章的规定向买受人交付了该商品房。若因买受人原因导致本房地产未能在合同约定的交付期限内交付买受人，视同出卖人已在合同约定的交付期限届满之日将本房地产交付买受人，此后本房地产的物业管理费及物业损毁、灭失风险均由买受人承担。7、房屋交付的标志是指出卖人向买受人移交该商品房的钥匙。如《商品房买卖合同》约定的交房时间或出卖人书面通知买受人收楼日期或期限届满（以日期较前者为准）而买受人未收楼的，亦视为房屋已经交付。该商品房的风险自交付之日起转移给买受人。九、关于通知的约定：1、在汝城县级以上媒体刊登的公告；2.按买受人在合同中确认的地址邮寄挂号信；3.买受人直接书面签收；4、出卖人与买受人的电话通话记录或短信息；本合同规定出卖人必须采取书面通知形式通知买受人的，出卖人采取上述几种通知形式中的任何一种形式均视为通知了买受人。 何炜于2018年1月24日向千钧公司缴纳房款118443元，向公积金贷款440000元。何炜于2019年9月14日借用了房屋钥匙。何炜于2020年8月8日签署收楼流程确认单。何炜与千钧公司的《商品房买卖合同》于2018年1月30日办理了登记备案手续。汝城县三江中心花苑1#、2#、8#、9#栋工程竣工验收备案表载明备案日期为2020年8月17日，竣工验收日期2019年8月28日，勘察、设计、施工、监理、建设单位的验收意见均为合格。备案意见为汝城县三江中心花苑1#、2#、8#、9#栋工程的竣工验收备案文件已于2020年8月17日收讫，经核查，备案归档文件基本齐全。结论：同意备案。千钧公司称于2019年8月28日在商品房的电梯、楼道张贴了收房通知书。何炜庭审中称其收房并未接到任何通知，是自愿主动找到千钧公司办理收房的，何炜并陈述于2020年8月8日领取了房屋钥匙。 本院认为，何炜与千钧公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。何炜与千钧公司签订的《商品房买卖合同》虽约定出卖人应当在2019年8月30日前向买受人交付该商品房，但何炜直到2020年8月8日才与千钧公司签订收楼流程确认单，因此千钧公司向何炜交付房屋的时间应为2020年8月8日。千钧公司主张其向何炜交付房屋的时间为何炜领取钥匙的时间，但千钧公司提供的钥匙借用登记表体现的仅为借用钥匙，因此千钧公司的该意见不予采纳。何炜曾于2019年9月14日借用了钥匙查看房屋，何炜借用钥匙查看房屋时始应当知道可以办理房屋交付手续，但一直未与千钧公司办理房屋交付手续，也未向千钧公司提出相应的理由、原因，《商品房买卖合同》第九条、第十条对房屋的交付条件进行了详细的约定，也对买受人收房时的权利义务进行了约定。何炜认为2019年9月14日借用钥匙的签名不是其本人所签，并认为在2020年8月8日才正式领取房屋的钥匙，并申请本院责令千钧公司向法院提交三江花苑2020年7月至9月期间领取钥匙的登记表。本院认为，何炜申请本院责令千钧公司向法院提交的证据对于待证事实的证明无必要、对裁判结果无实质性影响，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条的规定，对该申请本院不予准许。 千钧公司认为在三江花苑房屋电梯、售楼部张贴了收房通知书即为通知了何炜收房。本院认为，千钧公司在其开发的三江花苑小区房屋电梯、售楼部张贴的收房通知书并不能达到通知何炜收房的效果，《商品房买卖合同》第二十五条约定任何根据本合同发出的文件均应采用书面形式以邮寄挂号信方式送达对方。附件十一的补充协议约定了通知的形式有：在汝城县级以上媒体刊登的公告；按买受人在合同中确认的地址邮寄挂号信；买受人直接书面签收；出卖人与买受人的电话通话记录或短信息。千钧公司张贴收房通知书的形式并不符合双方约定的任何一种通知、送达的形式。何炜看房后无证据证实其向千钧公司提出了不办理领房手续的正当理由，导致房屋逾期交付何炜自身存在重要原因。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房屋经验收合格，即已达到了法律规定的交付条件。虽《商品房买卖合同》约定的交付条件在合同约定的房屋交付日期时未完全成就，但并不影响合同目的的实现。虽千钧公司并未采用合同约定的方式及时通知买受人收房，但何炜的自身行为导致违约损失扩大，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”，根据双方签订的合同约定，买受人应当在合同约定的交付日期积极的与出卖人办理交付手续，但何炜未按合同约定恰当履行自身权利义务。《商品房买卖合同》约定逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金。何炜至2020年8月8日才与千钧公司签订收楼确认单，即逾期了344天。综合考量本案案情，何炜主张的违约金本院予以适当调整，其主张的违约金本院支持558443元×0.8‰/月×344天=5123元。关于何炜主张的请求本院确认《商品房买卖合同》及其补充协议十一中的部分条款为无效条款的问题，虽《商品房买卖合同》第十一条关于交付的约定与附件十一补充协议中关于商品房交接及保修责任的约定3、7的内容有差别，但双方签订的《商品房买卖合同》正文中明确约定了“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。因此，何炜购买房屋的交付应以《商品房买卖合同》正文及补充协议约定的内容并结合社会常识与行业规范综合认定。本院认为何炜与千钧公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，不符合法律规定的合同无效的情形，该请求不予支持。现根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、汝城县千钧房地产开发有限责任公司在本判决生效后五日内支付何炜逾期交房的违约金5123元； 二、驳回何炜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费564元，减半收取282元，由汝城县千钧房地产开发有限责任公司负担50元，由何炜负担232元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  朱美凤 二〇二〇年十一月十九日 书记员  曹 鎏 附本案有关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。