上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7782号上诉人(原审被告)：上海麦趣丽实业有限公司，住所地上海市松江区松汇东路******。法定代表人：姜荣孟，总经理。委托诉讼代理人：周畅，上海汇岸律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海耀桓企业经营管理有限公司，住所地上海，住所地上海市浦东新区建豪路**>法定代表人：邱忠利，总经理。委托诉讼代理人：王龙国，上海申宜禾律师事务所律师。上诉人上海麦趣丽实业有限公司(以下简称麦趣丽公司)因与被上诉人上海耀桓企业经营管理有限公司(以下简称耀桓公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初24244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。麦趣丽公司上诉请求：撤销一审判决第一项，将本案发回重审或改判：一、麦趣丽公司向耀桓公司支付上海市青浦区徐泾镇谢卫路XXX号一层、238号二层、242号三层房屋(以下简称系争房屋)租金人民币(以下币种均为人民币)19万元；二、耀桓公司向麦趣丽公司返还保证金25万元。事实和理由：麦趣丽公司因经营困难，经与耀桓公司协商后，双方达成一致意见，即租金自2019年4月后降为每月10万元。按此标准，麦趣丽公司仅欠付租金19万元。另，一审法院判处耀桓公司没收保证金10万元，该结果对麦趣丽公司显属不公。最后，系争房屋实际使用人为上海久骧餐饮管理有限公司，一审法院应当追加其为被告。综上，麦趣丽公司请求二审法院支持其上诉请求。耀桓公司辩称，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。耀桓公司向一审法院起诉请求：1．判令麦趣丽公司支付租金435，098元；2．判令麦趣丽公司支付物业管理费45，500元；3．判令麦趣丽公司支付水电费6，000元。审理中，耀桓公司变更第1项诉讼请求为判令麦趣丽公司支付租金406，848元，放弃第3项诉讼请求。一审法院认定事实：2018年9月3日，耀桓公司作为出租方(甲方)与麦趣丽公司作为承租方(乙方)签订《新虹桥雅苑项目房屋租赁合同》一份。合同约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积约为1，300平方米；租赁期限共4年10月，自2018年9月1日起至2023年6月30日止，免租装修期为2018年9月1日至2018年9月30日；租金采取先付后用原则，2018年9月1日至2020年8月30日，每月租金154，212元，2020年9月1日至2022年8月30日，每月租金161，922元，2022年9月1日至2023年6月30日，每月租金170，018元，物业管理费每月6，500元，保证金25万元；租赁期内，甲方不得擅自解除本合同，若有违反，甲方应赔偿乙方所遭受的相应损失；乙方逾期支付租金、管理费等本合同约定由乙方支付的任何费用，每逾期一日，应按所欠款项的万分之五标准向甲方支付违约金；乙方同意，乙方发生本合同所定立的违约事件，甲方有权没收保证金25万元；违约事件包括：乙方逾期不支付租金、管理费、公共事业费及应由乙方承担的其他相关费用之任何一项累计达到一个月或以上的；乙方于租赁期内擅自提前解除本合同的；乙方未经甲方书面同意及未取得有关部门审核批准，违反约定用途使用该房屋且经甲方书面通知后五日内未予纠正的；因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；乙方违反本补充条款第十五条之约定擅自转租该房屋在收到甲方书面通知书不整改的；甲方发现乙方提供之任何资料或信息有任何虚假不实的；乙方没有获得合法的经营权或经营证照的，或该等经营权及证照被相关政府部门取消、吊销的，或乙方发生进行其他违法经营活动的；乙方逾期开业超过三十日的；乙方申请破产或被宣告破产，或任何人士向法院申请对乙方进行清算，且法院受理该等申请进入破产清算程序，被接管人接管的；乙方的大部分财产被查封或强制执行的，严重影响乙方履行本合同的能力的；乙方严重违反、不履行法律规定或本合同约定的义务，经甲方书面通知后仍未改正的。合同另行约定了其他事项。合同签订后，耀桓公司按约将租赁房屋交付麦趣丽公司使用，并给予麦趣丽公司1个月免租装修期。在合同履行过程中，麦趣丽公司已向耀桓公司支付保证金25万元，但麦趣丽公司未按约向耀桓公司足额支付租金及物业管理费，至2019年10月麦趣丽公司尚欠耀桓公司租金406，848元、物业管理费45，500元。经双方协商一致，于2018年9月3日签订的《新虹桥雅苑项目房屋租赁合同》于2019年11月1日解除。一审审理中，耀桓公司表示，由于麦趣丽公司拖欠租金及物业管理费已构成违约，按照合同约定耀桓公司可以向麦趣丽公司主张违约金、没收保证金及免租期租金，耀桓公司考虑到实际情况，现在仅主张没收保证金。麦趣丽公司表示，耀桓公司主张没收保证金，对麦趣丽公司来说负担过重。如果保证金优先抵扣租金，且2019年6月以后每月租金标准应当按照10万元计算，麦趣丽公司就不存在逾期支付。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。耀桓公司与麦趣丽公司之间所签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。耀桓公司将系争房屋交付麦趣丽公司使用，麦趣丽公司应按约支付租金及物业管理费，由于麦趣丽公司逾期支付，已构成根本违约，应按合同约定承担违约责任。耀桓公司向麦趣丽公司主张欠付的租金及物业管理费，于法有据，法院予以支持。麦趣丽公司提出保证金应当退还或者抵扣租金，然而双方约定因麦趣丽公司违约，耀桓公司有权没收保证金，故对麦趣丽公司该抗辩，法院不予采信。一审法院作出判决：一、上海麦趣丽实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海耀桓企业经营管理有限公司租金406，848元；二、上海麦趣丽实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海耀桓企业经营管理有限公司物业管理费45，500元。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，麦趣丽公司提供其公司法定代表人与耀桓公司法定代表人的微信聊天记录、银行账户交易明细、补充协议等，以证明双方对租金进行过协商减免，耀桓公司法定代表人同意7月份之后租金减免至10万元。麦趣丽公司另表示，退一步而言，此后的租金也应为138，395元。耀桓公司表示，微信聊天记录的内容不能证明麦趣丽公司的事实主张，但鉴于本案情况，同意2019年7月的租金按照138，395元标准收取。本院认为，麦趣丽公司应按照何种租金标准支付2019年7月之后的租金，此为本案争议焦点。麦趣丽公司认为耀桓公司已同意二季度的租金减免至10万元，故此后租金标准也应为10万元。即使耀桓公司对此不认可，依其微信聊天内容，也应降为138，395元。本院认为，根据当事人的陈述，双方确对2019年二季度的租金标准有过协商减免至10万元。但此后租金标准是否一并减免至10万元或138，395元，因双方没有书面协议约定，故需麦趣丽公司提供其他充分证据加以证明。经查，麦趣丽公司二审提供的相关微信聊天记录，并未有耀桓公司法定代表人认可租金减免至10万元之确定表态；恰恰相反，其在2019年10月10日还曾提出“6月之后的房租我也从没答应过10万”之异议，故仅凭麦趣丽公司支付10万元租金的事实，难以推定租金标准已降为10万元的事实主张成立。麦趣丽公司有关于此的上诉观点，缺乏依据，本院难以采纳。二审中，耀桓公司鉴于其法定代表人曾于2019年7月21日微信通知麦趣丽公司法定代表人7月租金为138，395元这一情况，表示7月租金可按照该标准计付，本院予以准许。麦趣丽公司既已违约，耀桓公司没收保证金系合同明确约定。至于是否追加实际使用人为被告，与本案处理结果并无关联。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初24244号民事判决第二项；二、撤销上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初24244号民事判决第一项；三、上海麦趣丽实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海耀桓企业经营管理有限公司租金人民币391，031元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币8，085.20元、二审案件受理费人民币4，552.72元，均由上诉人上海麦趣丽实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  成 皿审 判 员  徐 江二〇二〇年十一月二十四日法官助理  黄一鹤书 记 员  倪 晨附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……