成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初4149号 原告（反诉被告）：成都雅致美丽商贸有限公司，住所地：成都市武侯区太平园西路**附**。 法定代表人：赵曼，执行董事。 委托诉讼代理人：李建川，四川格法律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都珠江创展投资有限公司，住所地：，住所地：成都市温江区光华大道三段******v> 法定代表人：罗宪宇，总经理。 委托诉讼代理人：张红薇，女，1984年9月1日出生，汉族，住四川省平武县。该公司员工。 委托诉讼代理人：张思琳，女，1996年5月28日出生，汉族，住成都市青羊区。该公司员工。 原告（反诉被告）成都雅致美丽商贸有限公司（以下简称雅致美丽公司）与被告（反诉原告）成都珠江创展投资有限公司（以下简称珠江创展公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）雅致美丽公司的法定代表人赵曼及其委托诉讼代理人李建川、被告（反诉原告）珠江创展公司的委托诉讼代理人张红薇、张思琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）雅致美丽公司向本院提出诉讼请求：1．被告退还租金保证金、公用事业保证金、三方接口保证金合计58824元、租金余额2370.28元（2020年3月28日至2020年3月31日4天的租金），合计61194.28元；2．判决将《租赁合同》第21.7条约定的逾期还房违约金（占用费）由83.09元／日．平方米，调整至合同履行正常期间的正常日租金标准29.62元／日．平方米；3．判令被告按照年利率6%向原告支付保证金资金占用费，时间从2020年3月20日合同解除之日起，至被告实际退还全部保证金之日止，截至2020年8月1日，暂计4000元，暂合计65194.28元；4．被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年7月30日，原告与被告签订《租赁合同》，租赁被告位于成都市温江区平方米商业房屋，租期1年，即从2019年9月17日至2020年9月16日，月保底租金16000元。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁保证金、公用事业保证金、三方接口保证金合计58824元。2019年12月20日，原告向被告预交了2020年1月1日至2020年3月31日期间3个月租金、物业服务费等费用合计53331.72元。2020年1月20日，国家相关新闻媒体正式报道新冠肺炎疫情，随后，武汉等城市相继封城，新冠肺炎疫情在全国爆发。受此疫情影响，被告经营的位于成都市温江区的珠江商业广场顾客骤然下降，原告租赁并在此开设的麦吉丽化妆品专柜进店人数经常为零，收支倒挂，入不敷出。为防止损失进一步扩大，原告不得已于2020年3月18日致函被告解除双方签订的租赁合同，被迫关闭在被告处的化妆品销售业务，于2020年3月27日处理完成撤柜、退房手续，于2020年4月7日办理完对以租赁房屋为注册地址的文件麦吉丽化妆品店的工商注销手续。据查，被告于2020年3月19日12：03时（星期四）收到原告邮寄送达的关于解除《租赁合同》的函告书。2020年4月1日，被告向原告发送《解约函》，函称同意原告提前解除合同，但认为原告系单方解约，要求原告承担违约责任。原告随即向被告发送了关于《解约函》的回复函，声明租赁合同已于2020年3月19日解除，新冠肺炎疫情系不可抗力，即使不属于不可抗力，亦不属于商业风险，原告解除合同的行为不属于违约行为，希被告协助原告办理合同解除后的保证金退还、租金结算等事宜。此后，被告既未向原告退还保证金和剩余租金，亦未向人民法院提起诉讼要求确认解除合同的效力。被告在租赁合同已经解除的情况下，继续向原告发送租金发票等票据，继续向原告收取租金、物管费等费用。原告认为，新冠肺炎疫情属于不可抗力，是原告不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。原告与被告签订的租赁合同系短期商业房屋租赁合同，受疫情的原因已然不能实现合同目的。即使疫情不能被认定不可抗力，但也不属于正常的商业风险，继续履行租赁合同对原告不仅明显不公，而且其结果将同样导致原告不能实现合同目的，故原告主张解除租赁合同的行为不属于违约行为，不应承担违约责任。另外，合同解除后，原告办理撤柜、退房、退设备等事宜，在客观上需要一个合理的准备和处理时间，并需要被告积极协助、配合，否则极易导致原告违约。本案《租赁合同》系被告单方制作的格式合同，第21.7条约定的退房时间为合同到期日或者合同解除当日，违反了合同法第九十二条规定的后合同附随义务，且明显加重了原告责任，根据合同法第四十条规定，该条款应属无效。同时，合同第21.7条规定的逾期还房违约金（占用费）为83.09元／日．平方米，系合同履行期间的正常日租金标准（29.62元／日．平方米）的280%，远超被告实际损失（租金）。如果该条款未被人民法院认定为无效，但该条款约定的违约金明显过高，故原告请求人民法院予以依法调整。最后，被告在明知原告系以新冠肺炎疫情属不可抗力和（或）情势变更为由，已经向被告送达了解除租赁合同书面通知的情况下，既不向人民法院起诉要求确认解除合同的效力，又拒绝退还原告租赁保证金，甚至继续向原告收取租金的行为，严重违反诚实信用原则，侵害原告合法权益，参照最高人民法院关于民间借贷的司法解释规定，被告应当向原告支付逾期退还保证金期间的资金占用费。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告珠江创展公司辩称，疫情是双方无法预见的情形，但不符合履行合同根本不能的情形，原告单方面解约属于违约行为，应该支付六个月的租金加物业管理费作为违约金。保证金按照合同约定同意退还。原告主张的资金占用利息不同意，原告主张的占用费的标准不予认可，是合同明确规定的，包括我们反诉状的具体计算方式以我们提交的清单为准。 被告（反诉原告）珠江创展公司向本院提出反诉请求：1．判令雅致美丽公司支付珠江创展公司违约金52944元；2．判令雅致美丽公司支付占用费14956.2元；3．判令没收雅致美丽公司租赁保证金53424元；4．本案诉讼费、保全费由雅致美丽公司承担。以上金额暂共计121324.2元。庭审中，珠江创展公司将第一项诉请金额变更为违约金105888元（52944元÷3个月×6个月），将第二项诉请占用费的支付标准明确依据合同21.7条计算9天（83.09元／日／平方米×20平方米×9天），撤回第三项诉请，同意用保证金抵扣违约金。事实和理由：2019年7月30日，雅致美丽公司与珠江创展公司就位于成都市温江区场地签订《租赁合同》，合同签订后，珠江创展公司已按合同约定将场地交付给雅致美丽公司使用并向其提供了合同约定的物业管理服务，然而合同履行期内，雅致美丽公司不按照合同约定履行义务，因其提前单方解约已构成违约，经珠江创展公司多次与其交涉，未果，珠江创展公司依据合同约定解除了与其签署的合同。因此，请求法院支持珠江创展公司的请求，维护珠江创展公司的合法权益。 原告（反诉被告）雅致美丽公司针对反诉辩称，根据最高人民法院关于合同法司法解释的规定，反诉原告提起诉讼和反诉已经超过法定时限，被告依据的事实和理由是单方面解除合同的行为，被告收到解除合同的通知后，实质上是原告解除合同的异议行为，超过了法定期限，法院不应当支持。主张的违约金尽管合同有约定，但是约定明显过高，且资金占用费按照合同计算也是过高，故我方认为反诉请求不应该得到支持。 本院经审理认定事实如下：2019年7月30日，珠江创展公司（甲方）与雅致美丽公司（乙方）签订《租赁合同》，约定珠江创展公司出租给雅致美丽公司的房屋位于成都市温江区房屋。该房屋类型为商业，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为20平方米。雅致美丽公司承诺租赁该房屋作为经营“麦吉丽ＭＡＧＥＬＩＮＥ品牌化妆品／护肤品／香水业态”之用途。该房屋的租赁期为自交付之日起1年的时间，即2019年9月17日至2020年9月16日。租赁期内的月保底租金的计算标准为每平方米人民币800元，月保底租金为人民币16000元（即壹万陆仟元整）。乙方应按本条款约定的保底租金标准向甲方预付该房屋的租金（但该预付租金并不代表实际结算租金），提成租金按月支付。乙方应于交付日前向甲方付清2019年9月17日至2019年12月31日的保底租金，自2020年1月1日起，该房屋的保底租金每3个月支付一次，第一个支付期为2020年1月1日至2020年3月31日，第二个支付期为2020年4月1日至2020年6月30日，其后各支付期的起止日期以此类推，乙方应于2019年12月25日前向甲方付清第一个支付期的保底租金，于第一个支付期及其后各支付期中最后一个月的25日前向甲方付清下一支付期的保底租金；并于每月25日前向甲方付清上个月的提成租金超出保底租金的部分（如有）。乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方一次性支付该房屋的租赁保证金人民币53424元（即伍万叁仟肆佰贰拾肆元整）。目前该房屋的物业管理费按照租用面积每月每平方米人民币40元计算，每月的物业管理费为人民币800元（即捌佰元整）。乙方应按本合同约定的标准向甲方或管理公司预付该房屋的物业管理费，乙方应于交付日前向甲方或管理公司付清2019年9月17日至2019年12月31日的物业管理费。自2020年1月1日起，该房屋的物业管理费每3个月支付一次，第一个支付期为2020年1月1日至2020年3月31日，第二个支付期为2020年4月1日至2020年6月30日，其后各支付期的起止日期以此类推。乙方应于2019年12月25日前向甲方或管理公司付清第一个支付期的物业管理费，于第一个支付期及其后各支付期中最后一个月的25日前向甲方付清下一支付期的物业管理费。4.1.2条：甲方应在乙方按照本合同约定交还该房屋且完成其相关注销或变更手续后的六十日内，将乙方已付的租赁保证金扣除相应款项后的剩余部分（如有）一次性无息退还乙方。12.6条：除本合同另有约定，乙方单方解除本合同的，乙方须向甲方支付违约金，违约金为合同解除日所在租赁年度的最高月租金标准的6个月与6个月物业管理费之和的金额，甲方有权从乙方已付的保证金中扣除相当于前述违约金金额的部分，同时甲方无息退还乙方已付保证金的余额部分（如有）及其已付但尚未使用的租金及其他费用（如有）。21.7条：乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日按本合同的约定向甲方交还该房屋。乙方逾期未交还该房屋的，甲方除按照本合同13.2条的约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米人民币83.09元的标准支付逾期占用期间的占用费，同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内发生的一切费用，如造成甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。乙方应按照甲方要求支付逾期占用期间的占用费及其他一切费用。21.8条：本合同的收银方式为独立收银甲方安装接口设备，乙方在租赁期内使用1台接口设备，三方接口保证金为人民币5000元／台。乙方应于本合同签订后5日内向甲方付清三方接口保证金。13.1条：乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。 2019年8月23日，雅致美丽公司向珠江创展公司支付了租赁保证金53,424元、公用事业保证金400元、三方接口保证金5,000元，共计58,824元，随后接收案涉房屋经营使用。2019年12月23日，雅致美丽公司向珠江创展公司支付了2020年1月1日-2020年3月31日的租金50,400元（含税，税率5%）和物业管理费2,544元（含税，税率6%）、2019年11月1日-2019年11月30日的电费227.43元（含税，税率13%）、企业管理服务费146.66元（含税，税率6%）、供电线损13.63元（含税，税率13%），以上共计53331.72元。 2020年3月18日，雅致美丽公司向珠江创展公司发出《关于解除的函告书》，称：“合同履行期间，自2020年2月3日武汉市、湖北省先后宣布封城，武汉肺炎正式大爆发以来，全国各地各行业均不同程度受到影响。而此次疫情对公司的影响确是毁灭性的打击。究其原因，首先是本公司经营的化妆品‘麦吉丽’品牌工厂和仓库均位于湖北；其次，大多数顾客对湖北生产的产品不信任；再其次，贵公司商场虽然疫情期间没有关门，貌似正常营业，但从2月20多号开始，商场人流已经非常少，本公司专柜进店人数经常为0，线上和线下销量非常差，入不敷出，在如此严峻的疫情下，本公司还不得不承担租金、物管、电费及人工和各项存货损失，本公司现已无力继续经营。武汉肺炎疫情对本公司租赁贵公司商业房屋从事化妆品业务而言，是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据目前国内和国际疫情的实际状况，武汉肺炎疫情何时结束，尚属于未知。为避免出现更大损失，本公司不得不关闭位于贵公司商场的业务。由此，本公司与贵公司签订的《租赁合同》在客观上已无法继续履行。若继续履行合同，本公司不仅不能实现合同目的，反而还会造成更大的损失……故此，本公司根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，特通知贵公司，解除双方签订的《租赁合同》。请贵公司接此函后，安排相关部门、人员协助本公司赵曼女士就合同解除后的房屋退还、押金退还、租金结算等事宜予以接洽，并妥善处理，避免诉讼纠纷。” 2020年4月1日，珠江创展公司向雅致美丽公司发出《解约函》，称：“针对贵方2020年3月18日来函要求提前终止贵我双方关于位于成都市温江区房屋的《租赁合同》事宜，鉴于贵方系在租赁合同约定的租赁期限届满之前要求提前解约，已经构成严重违约，现我司根据租赁合同约定和《合同法》及相关司法解释之规定，正式答复如下：一、同意贵方关于提前解除租赁合同的申请，贵我双方租赁合同及双方现有的租赁关系于2020年3月18日解除。贵方致我司的解除《租赁合同》函告书时间为2020年3月18日，且贵方于2020年3月27日撤柜，即贵司单方面解除合同时间为2020年3月18日。则自2020年3月19日起至贵方撤出之日，我司将根据租赁合同约定，收取相应占用费人民币83.09元／天……” 2020年4月5日，雅致美丽公司向珠江创展公司发出《关于的回复函》，称双方签订的《租赁合同》已于2020年3月19日解除，认为珠江创展公司发出的《解约函》除“同意贵方关于提前解除租赁合同的申请”内容可以视为双方已经协商一致达成了解除合同的合意的意思表示外，其余部分均无任何法律效力，不接受珠江创展公司关于雅致美丽公司解除合同系构成违约等异议，希望珠江创展公司协助就合同解除后的押金（保证金）退还、租金结算等事宜予以妥善处理。 庭审中，双方均一致认可案涉租赁合同解除日期为2020年3月19日，雅致美丽公司于2020年3月27日搬离案涉租赁房屋，并于2020年3月28日将三方接口设备退还给珠江创展公司。2020年4月7日，雅致美丽公司将其经营的温江区麦吉丽化妆品店办理了注销登记。对于保证金，珠江创展公司认可收到雅致美丽公司支付的保证金58,824元，并同意在结清债权债务关系后予以退还。对于雅致美丽公司主张的2020年3月28日至2020年3月31日4天租金2,353.08元（52,944元÷3个月÷30日×4天），珠江创展公司同意退还。 以上事实，有原被告身份信息、《租赁合同》、收据、销售货物或者提供应税劳务、服务清单、增值税发票、转账记录、《关于解除的函告书》《解约函》《关于的回复函》、当事人的当庭陈述等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以认定。 本院认为，雅致美丽公司与珠江创展公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。 关于合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，虽然双方约定租赁期限至2020年9月16日止，但在租赁期内，雅致美丽公司于2020年3月18日向珠江创展公司发函提出解除双方签订的《租赁合同》，珠江创展公司在2020年4月1日的《解约函》中回复同意雅致美丽公司关于提前解除租赁合同的申请，且双方在庭审中均一致认可案涉租赁合同解除日期为2020年3月19日，故本院认为，双方通过函件进行协商，一致同意提前解除合同，属于当事人协商一致解除合同的情形。本院确认原、被告双方签订的《租赁合同》于2020年3月19日解除，雅致美丽公司应于2020年3月19日之前腾空房屋，珠江创展公司则应在雅致美丽公司交还房屋后将租房押金退还给雅致美丽公司。 关于违约责任。本案属于双方协商一致同意解除合同，故对珠江创展公司诉称雅致美丽公司单方解除合同构成违约的主张即要求雅致美丽公司承担单方解除合同违约金105,888元的诉请，本院不予支持。 关于房屋占有使用费。本院认为，合同解除后，雅致美丽公司占有使用案涉房屋亦没有合同依据，其应返还租赁房屋给珠江创展公司，未返还的，应向珠江创展公司支付房屋占有使用费。案涉合同于2020年3月19日解除，雅致美丽公司于2020年3月27日搬离案涉房屋，应按照租赁合同约定向珠江创展公司支付逾期占用期间的占用费，故对珠江创展公司要求雅致美丽公司支付占用费14,956.2元（83.09元/日/平方米×20平方米×9天）的诉请，本院予以支持。雅致美丽公司主张将《租赁合同》第21.9条约定的逾期还房违约金（占用费）由83.09元/日．平方米调整至合同履行期间的正常日租金标准（29.62元/日．平方米），因《租赁合同》系双方当事人协商一致签订，合同中设置该条款并不违反国家法律、行政法规，故对雅致美丽公司的该项诉请，本院不予支持。 关于保证金和剩余租金，珠江创展公司认可收到雅致美丽公司支付的保证金58,824元，并同意在结清债权债务关系后予以退还。同时对于雅致美丽公司主张的2020年3月28日至2020年3月31日4天租金2,353.08元（52,944元÷3个月÷30日×4天），珠江创展公司同意退还。经品迭，珠江创展公司应向雅致美丽公司退还保证金46,220.88元（58,824元＋2,353.08元-14,956.2元）。 关于利息，《租赁合同》约定“甲方应在乙方按照本合同约定交还该房屋且完成其相关注销或变更手续后的六十日内，将乙方已付的租赁保证金扣除相应款项后的剩余部分（如有）一次性无息退还乙方。”雅致美丽公司于2020年3月27日搬离案涉租赁房屋，于2020年3月28日将三方接口设备退还给珠江创展公司，并于2020年4月7日将其经营的温江区麦吉丽化妆品店办理了注销登记。按照上述合同约定，珠江创展公司应于2020年6月6日前将租赁保证金退还给雅致美丽公司，租赁合同虽未约定珠江创展公司逾期返还租赁保证金的违约责任，但珠江创展公司逾期返还确会造成雅致美丽公司利息损失，故珠江创展公司应以46,220.88元本金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年6月7日起支付迟延退还租赁保证金的利息至实际清偿之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都珠江创展投资有限公司于本判决生效之日起十日内向成都雅致美丽商贸有限公司退还保证金46,220.88元及利息（利息的计算方式：以本金46,220.88元为基数，从2020年6月7日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）； 二、驳回成都雅致美丽商贸有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回成都珠江创展投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取715元，由成都珠江创展投资有限公司负担；本案反诉案件受理费减半收取1,363元，由成都雅致美丽商贸有限公司负担168元，由成都珠江创展投资有限公司负担1,195元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  薛晓娟 二〇二〇年十一月六日 书记员  马静丹