沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初16108号原告：中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行，住所地沈阳市和平区中华路**，统一社会信用代码91210102817789632U。负责人：杨鸿滨，系该行行长。委托诉讼代理人：孙志成，系上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被告：刘磊，男，1989年10月11日出生，汉族，住辽宁省彰武县。原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行与被告刘磊金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行的委托诉讼代理人孙志成，被告刘磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘磊偿还原告借款本金448,362.26元、利息38,126.56元，合计486,488.82元；（以上本金及利息截止日为2020年6月21日）,并自2020年6月22日起，按《个人购房借款/担保合同》约定的计息办法给付原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行逾期利息至本判决实际清偿之日止；2.判令原告对被告刘磊名下位于沈阳市于洪区，建筑面积95.78平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；3.判令被告刘磊承担本案全部诉讼费用。事实和理由:一、贷款合同成立及生效情况：1.合同签订情况：2013年6月7日，原告与被告刘磊签订《个人购房借款/担保合同》[编号：[和个]字[工]行和平支行[2013]年[1181]号]；2.贷款本金：债权本金490,000元；3.贷款期限：360个月，2013年8月2日至2043年8月2日；4.合同执行利率：（1）固定利率：贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%确定；（2）浮动利率：如遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率执行新的利率；5.逾期利率标准：合同约定的贷款执行利率基础上上浮40%；6.还款方式：按月等额本息还款，还款日为每月15日；7.欠款情况：截止至2020年6月21日，被告刘磊尚欠原告本金448,362.26元、利息38,126.56元；二、抵押合同成立及生效情况：1.合同签订情况：2013年6月7日，原告与被告刘磊签订《个人购房借款/担保合同》[编号：[和个]字[工]行和平支行[2013]年[1181]号]；2.担保范围：合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人事先债权的费用和借款人所有其他应付费用。3.抵押物：于洪区西江街220-1号1-6-1，建筑面积95.78平方米的房产为上述债权提供抵押担保；4.抵押登记手续：2013年6月13日，经沈阳市房产产权登记发证中心办理预告抵押登记手续，编号为：沈房预中心字第××号。被告刘磊辩称，借款及欠款的事情均属实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2013年6月7日，原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行（贷款人）与被告刘磊（借款人、抵押人）签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定贷款人向借款人提供490,000元的贷款，用于购买位于沈阳市于洪区，建筑面积95.78平方米的房产，贷款期限为360个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%确定；还款方式为按月等额本息还款；借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的利率基础上加收40%确定。合同同时约定，借款人未完全、适当的遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任，或借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的即构成违约，贷款人有权解除合同，宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。抵押人以其购买的位于沈阳市于洪区，建筑面积95.78平方米的房产为该笔贷款进行抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。2.2013年6月13日，被告刘磊按合同约定到登记机关为抵押房产办理了预告登记，预告登记权利人为原告。3.2013年8月2日，原告向被告刘磊发放贷款。借款凭证上载明，借款期限自2013年8月2日至2043年8月2日，当期执行利率为年利率6.55%。贷款发放后，被告刘磊未按借款合同约定按时足额偿还贷款本息，截至2020年9月21日已连续26期未按时足额还款，尚欠原告贷款本金448,362.26元，利息、罚息、复利合计43,489.59元未还。上述事实，除当事人陈述外，另有《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、抵押权预告登记证、不动产电子登记（簿）查询证明、贷款还款明细、被告刘磊的身份证复印件等证据证明，本院予以确认。本院认为，原告与被告刘磊签订的《个人购房借款/担保合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律相关规定，合法有效，本院予以确认。原告依约发放贷款，被告刘磊未按上述合同约定，履行按期偿还原告借款的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任。《个人购房借款/担保合同》约定，借款人未完全、适当的遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任，或借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的即构成违约，贷款人有权解除合同，宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。被告刘磊已连续26期未按时足额还款，故对原告要求被告刘磊偿还借款本息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告对案涉房屋是否有权行使抵押权。《中华人民共和国担保法》第五十三条规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。但《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。根据沈阳市不动产登记中心关于案涉房屋的登记信息，案涉房屋并未进行抵押物登记，其上“抵押权”设定的仅是“预购商品房抵押权预告登记”，而《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的也只是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实抵押权，故原告主张对案涉房屋行使抵押权，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条规定，判决如下：一、被告刘磊于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行借款本金448,362.26元，利息、罚息、复利合计43,489.59元（以上本金及利息、罚息、复利截止日为2020年9月21日）；并自2020年9月22日起按《个人购房借款/担保合同》约定的计息办法给付原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行利息、罚息、复利至本判决实际偿还之日止；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,597元，减半收取4,298.50元，诉讼保全费2,952元，均由被告刘磊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  王晓东二〇二〇年十一月十三日书记员  蔡玉玲本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。