山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终4845号上诉人（原审原告）：刘志宏，男，1974年4月18日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：王铁梅、韩晋，山西晋杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：太原中和房地产开发有限公司，住所地太原市杏花岭区府西街**。法定代表人：白仲琴，董事长。委托诉讼代理人：李长华，男，太原中和房地产开发有限公司员工，住太原市万柏林区永乐苑小区翡翠园**楼****。上诉人刘志宏因与被上诉人太原中和房地产开发有限公司物权确认纠纷一案，不服山西省太原市迎泽区人民法院（2020）晋0106民初1280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘志宏上诉请求：1.撤销(2019)晋0106民初1280号民事判决,改判确认上诉人为太原市老军营西区28幢(原22栋)1层6号、2层12号两套住房的所有权人;被上诉人协助上诉人办理产权登记;2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由:一、涉案房屋产权明晰,并非无法确认。1.涉案房屋系被上诉人开发建设,被上诉人已根据事实建设行为取得所有权。《中华人民共和国物权法》第三十条规定,因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的,自事实行为成就时发生法律效力。本案中,涉案房屋系被上诉人合法建造,对此,被上诉人亦明确认可。根据上述法律规定,被上诉人已根据事实的建造行为取得了涉案房屋的所有权。根据上诉人提供的太原市规划和自然资源局公示的《关于为老军营小区无购房合同业主办理不动产登记的公告》显示,案涉房屋确系被上诉人开发建设,且无需办理初始登记即可为个人办理房屋所有权登记手续。因此，上诉人提供的证据足以证明涉案房屋产权明晰。被上诉人未办理产权登记系客观原因所致,一审法院简单以未登记否认其事实权利,从而认定涉案房屋产权无法确认,显属不当。2.上诉人提供的证据足以证明与案外人太原晋科新技术开发部形成真实有效的房屋买卖事实。一审中，上诉人提供了与案外人太原晋科新技术开发部签订的《转让协议》、收据、发票、付款凭证及居住证明,该部分证据足以证明上诉人与案外人的房屋买卖事实,上诉人亦尽了充分的举证责任。同时,根据日常生活经验判断,若案外人未将涉案房屋出售给上诉人,上诉人如何能取得购房发票,被上诉人为何在上诉人长期占有使用涉案房屋期间不主张权利,因此,该生活事实亦可印证被上诉人已将涉案房屋卖给上诉人的事实。3.上诉人基于买卖事实取得案涉房屋的所有权,被上诉人亦认可上诉人为涉案房屋的权利人,其有协助办理产权登记义务。上诉人于1993年从案外人太原晋科新技术开发部处购得涉案房屋。1995年5月30日被上诉人向上诉人出具编号为老编号(95)17号、18号《太原市综合开发公司房屋产权移交证明书》,该移交证明书明确载明产权归上诉人。一审中,被上诉人明确认可该证明书系其出具,被上诉人的该行为即其知悉并认可上诉人基于买卖取得涉案房屋,该房屋归上诉人所有,其不再享有所有权,同时具有协助上诉人办理产权登记的义务。4.涉案房屋的建造、转让均发生在《物权法》施行前。根据现行《物权法》之立法目的及立法精神,不动产权属登记并非判断物权归属的最终标准,而应当依赖于对原因行为或基础关系的审查确定物权归属。本案中,被上诉人基于建造行为取得物权且该事实经太原市规划和自然资源局认可。上诉人基于买卖事实取得涉案房屋，流转过程清晰明确。因此,即使未办理产权登记,亦应根据物权变动的原因行为认定涉案房屋归上诉人所有。二、一审适用法律不当。如前所述,被上诉人基于合法建造的事实行为取得物权,上诉人亦提供了充分证据证明其基于真实有效的买卖事实取得了涉案房屋,因此,一审驳回上诉人的诉讼请求属适用法律明显不当。综上,涉案房屋产权明晰,一审法院简单以未办理产权登记而忽略客观事实认定产权无法确定,与立法目的不符,请求二审法院予以改判。被上诉人太原中和房地产开发有限公司辩称，涉案房屋产权不明晰，上诉人不是买了我们的房子，上诉人是买的案外人的房子，与我们不是直接关系。如果法院判定这两套房屋所有人为上诉人，被上诉人同意协助上诉人办理产权登记。刘志宏向一审法院起诉请求：1.依法确认原告为太原市老军营西区28幢（原22栋）1层6号、2层12号两套住房的所有权人；2.依法判令被告协助原告办理产权登记；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：1993年6月30日，原告与太原晋科新技术开发部签订《房屋转让协议》，约定由原告以总价28万元购买太原晋科新技术开发部位于老军营西区28楼1层6号、2层12号两套房屋。同年7月6日，原告将购房款支付太原晋科新技术开发部，随即入住上述房屋至今已达27年。上述房屋由被告开发建设，太原晋科新技术开发部购得后转让给原告，原告取得后实际占有使用，为涉案房屋的所有权人。由于交易时，不具备房屋产权登记条件，未办理产权登记手续。现山西省出台政策明确涉案房屋可办理不动产权属登记，故原告诉至法院请求判如所请。一审法院认定的事实：太原中和房地产开发有限公司，原名太原市综合开发公司。1995年5月30日，太原市综合开发公司出具老编号（95）17号、老编号（95）18号《太原市综合开发公司房屋产权移交证明书》，两份证明书载明：太原晋科新技术开发部、刘志宏：坐落于老军营街西插建区****共壹套总计建筑面积82㎡，总价66420元、、坐落于老军营街******共壹套总计建筑面积82㎡总价72881.60元，上述房屋按照我市商品住宅出售办法，出售给你单位，款项已全部结清，现正式移交给你单位，产权归你单位所有，凭此证明书到产权管理部门办理正式产权手续。原告提交的发票显示，太原市综合开发公司向太原晋科新技术开发部开具139301.6元的发票。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”和第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，原告诉请的涉案老军营西区28幢（原22栋）1层6号、2层12号房屋尚未办理不动产物权登记，故对涉案房屋的产权状况无法确认。太原市综合开发公司出具的《太原市综合开发公司房屋产权移交证明书》为民事主体的单方承诺，并非有权部门办理的物权登记，不能据此认定原告对涉案房屋的所有权。原告主张依据其与太原晋科新技术开发部签订的《房屋转让协议》确认其对涉案房屋的所有权，一方面，如前所述，《房屋转让协议》及收据不能采信，原告与太原晋科新技术开发部形成合法房屋买卖合同关系的事实无法认定。另一方面，依据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”原告与太原晋科新技术开发部即使可以认定形成合法的房屋买卖合同关系，但买卖合同的成立并不能当然发生物权变动的法定效力，故原告依据《房屋转让协议》等确认其所有权的主张不能成立。关于原告要求被告协助办理产权登记的诉讼请求，《房屋转让协议》中原告的合同相对方为太原晋科新技术开发部，故其相应诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十七条的规定，判决：驳回原告刘志宏的诉讼请求。案件受理费100元由原告刘志宏负担。二审期间，上诉人提供如下证据：证据一、山西省城市信用社进账单，证明上诉人于1993年自太原晋科新技术开发部购得案涉两套房屋，上诉人为该两套房屋的所有权人；证据二、关于为老军营小区业主办理不动产登记的公告，证明涉案房屋是被上诉人开发建设，按政策不再为被上诉人办理初始登记，而是直接为业主办理房屋所有权登记。被上诉人质证认为，对上述证据真实性、合法性认可，关联性不认可，与我们无关。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”。本案中，上诉人提供了其与太原晋科新技术开发部签订的《房屋转让协议》，该协议即使合法有效，双方也是形成了买卖合同关系，且协议仅约束签订合同的主体。另外，上诉人依据被上诉人出具的《太原市综合开发公司房屋产权移交证明书》主张案涉房屋所有权。首先，该证明书上填写的“刘志宏”是否是被上诉人填写本院无法确认；另外，本案双方当事人之间并无合同关系或其他法律关系，上诉人直接要求确认房屋所有权及被上诉人配合其办理产权登记的请求无事实与法律依据，待上诉人证据充分后可另行主张权利。综上所述，刘志宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘志宏负担。本判决为终审判决。审判长 关文静审判员 米青山审判员 牛晓斌 二〇二〇年十一月十三日书记员 郭青平