江西省南昌市青云谱区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0104民初1693号 原告：江西青青物业管理有限公司，住所地江西省南昌市青云谱区抚河南路**，统一社会信用代码：91360100664767757L。 法定代表人：熊信高，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：俞秀芝，女，1994年6月14日出生，汉族，住，住所地江西省抚州市东乡县该公司员工。 被告：李家宾，男，1960年6月17日出生，汉族，住，住所地江西省南昌市青云谱区/div> 被告：喻春花，女，1966年7月8日出生，汉族，住，住所地江西省南昌市青云谱区/div> 委托诉讼代理人：李家宾，男，1960年6月17日出生，汉族，住，住所地江西省南昌市青云谱区被告喻春花的丈夫。 原告江西青青物业管理有限公司（以下简称“青青物业公司”）与被告李家宾、喻春花物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青青物业公司的委托诉讼代理人俞秀芝、被告暨被告喻春花的委托诉讼代理人李家宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青青物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令两被告共同立即支付上林春天花园2栋1单元801室物业管理费4627.28元，违约金1388.18元，共计6015.46元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告为上林春天花园2栋1单元801室的业主。原告和江西富昌房地产开发有限公司于2007年10月10日签订了上林春天花园前期物业服务合同，合同约定小高层物业费单价为每月每平方米1.25元，被告建筑面积为132.21平方米。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2018年1月1日起停止缴纳物业费，截至2020年4月30日，欠费月数为28个月，每月金额165.26元，被告欠缴物业费共计4627.28元，同时，按合同约定被告应从逾期之日起每日按应缴金额万分之三的标准承担违约金，为减轻被告负担，违约金部分原告请求1388.18元，多余部分自愿放弃。综上，各项请求金额合计6015.46元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现诉至法院，望判如所请。 被告李家宾、喻春花辩称：一、原告向法院提起诉讼，不具备诉讼主体资格。被告自2014年5月入住小区以来，从未与青青物业公司签订任何形式的物业管理和服务协议，且被告所居住的青云谱上林春天花园长期以来一直没有业主委员会，也不存在业主委员会代签任何形式的物业管理和服务协议的情形，被告也曾多次要求青青物业公司出具相关的物业管理和服务协议及合同，该公司均以各种理由推脱，不予出示。被告有充分理由认为青青物业公司无上林春天小区的物业管理资质，无权向上林春天小区各业主收取物业管理费。二、不支付物业管理费是正当维权行为，原告在上林春天小区业主抗辩期间向司法机关对被告提起诉讼，无法律事实依据。原告对上林春天小区实际服务、管理工作中存在诸多不作为情形，已多次交涉其及时纠正错误，至今未有良好改善：第一，设备设施维护方面，小区电梯运行异常频发，突然停运、不自动开门等现象时有发生，2栋1单元电梯从2018年开始，运行时发出极大噪音，但原告不维修，使业主无法正常休息生活，引发业主生病住院治疗，小区至今从未启用过备用发电机发电，只要市政停电，电梯就处于瘫痪罢工状态，使业主出行困难；第二，消防方面，不顾消防安全隐患在12栋楼的架空层安装多个电动车充电桩，且对部分业主私自牵拉线路对电动车充电的行为不及时制止，电动车胡乱摆放，导致环境脏乱差，容易堵塞消防通道，形成较大安全隐患；第三，环保卫生方面，小区配置的保洁人员少，且工作态度懈怠，根本无法也没有全面对楼梯电梯轿厢及公共区域卫生开展保洁工作，楼梯间电梯轿厢腥臭无比，小区马路无人打扫，上面飘满落叶污渍，处置转运垃圾过程中导致垃圾二次污染，且不作污迹清洗、冲洗处理；每天有外来拾荒人员窜入小区翻捡垃圾箱，弄得垃圾四处散落，油污汤水横流，原告常年允许一个收破烂的骑着三轮车在小区收破烂，不仅扰民破坏公共设施，还增加小区的健康安全隐患。第四，违章建筑搭建方面，小区共12栋楼，每栋单元楼顶几乎都搭建了违章建筑，并由搭建违章的顶楼业主上锁霸占，将小区的消防安全通道堵死留下安全隐患，甚至还有将违章建筑出租他人使用的情况，原告对业主和物业使用人违法违章行为没有及时发现制止并提请有关部门处理；第五，安保防护方面，邻近小区外围的莱美美容医院在小区北门一侧另行开了两个后门，病患、工作人员、其他人员都可通过该后门直接进入小区，完全没有达到小区封闭管理的要求，原告在上林春天小区内现雇用了6名安保工作人员，年龄老化，甚至有70多岁的，大多数人不具备巡查处理物业管理工作能力，安保服务流于形式；第六，费用公示方面，原告收取汽车露天停放费、小区公共区域广告收费等本该归属全体业主的费用不按规定公示账目管理使用情况，严重侵犯业主的知情权，小区高层加压水费均为每吨水3.51元，如何核算业主不得而知；第七，公共绿化方面，上林春天花园小区当时绿化覆盖率高、环境优美，在物业的糊弄敷衍不作为管理下，小区绿植已没了昔日的郁郁葱葱，大树死的死折的折，很多地方已经荒漠化，绿植由于缺乏必要的维护，导致2019年以来小区繁殖了大量的白蚁，物业至今没有做过有效的消杀处理，威胁小区的建筑安全，小区内的亭台楼阁因常年雨水侵蚀，较多木质材料出现腐烂、腐蚀现象，多次反馈物业进行修葺修缮均无结果。鉴于上述实际情况，被告要求主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权暂缓支付物业服务管理费用。另外，被告是从2019年1月1日开始没交物业费，不是原告诉称从2018年开始没交物业费。 经审理查明：2007年10月10日，江西富昌房地产开发有限公司与青青物业公司签订《上林春天花园前期物业服务合同》，约定将上林春天花园住宅小区委托青青物业公司实行物业管理，物业服务费为小高层1.25元/㎡，高层为1.35元/㎡，逾期缴纳物业服务费的从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之三，物业服务期限自2007年9月29日至2010年9月28日。2011年5月，江西富昌房地产开发有限公司向青青物业公司出具一份关于上林春天花园前期物业服务合同的函告，内容为鉴于上林春天尚未成立业主大会，前期物业服务合同顺延至业主大会成立后，业主委员会与选聘的物业公司签订物业服务合同生效时终止，次月青青物业公司回函表示同意顺延前期物业服务合同。至今，上林春天花园小区尚未成立业主管理委员会，一直由青青物业公司提供物业管理服务。被告李家宾、喻春花系上林春天花园住宅小区2栋1单元801室房屋业主，该房屋建筑面积132.21㎡，系小高层，每月应缴物业费165.26元（1.25元/㎡×132.21㎡）。自2018年1月1日至2020年4月30日，两被告欠缴共计28个月的物业服务费4627.28元（165.26元/月×28个月），经原告催收后，被告仍未缴纳物业费，引发本案诉讼。 上述事实，有原告营业执照、被告身份证、结婚证及常住人口简项详细登记表、前期物业服务合同、函告及回复函、业主入住情况登记表、不动产权证、物业费收据存根、缴费通知单以及原、被告当庭陈述在案佐证。 本院认为：江西富昌房地产开发有限公司与青青物业公司签订的《上林春天花园前期物业服务合同》，系双方的真实意思表示，且未违反我国法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案前期物业服务合同到期后顺延，原告继续提供物业服务，故被告提出的原告诉讼主体不适格的抗辩理由，本院不予采纳，被告李家宾、喻春花作为案涉小区的业主，应当按照该合同中约定的物业服务费收费标准向原告支付物业服务费。被告辩称其已交纳了2018年全年的物业管理费，但并未提供证据予以证明，故被告辩称其只是自2019年1月1日起未交物业服务费的抗辩意见与查明的事实不符，本院不予采纳。被告辩称其暂缓交纳物业服务费，是因原告服务质量不到位等行为所致，但被告提供的大多数照片没有拍摄时间、地、地点法仅凭部分场景认定原告的服务质量不达标；被告辩称原告不及时维修电梯，导致电梯噪音过大，影响其睡眠质量，直接导致其今年健康不佳，住院治疗，但其并未提供所在单元电梯噪音超出正常范围以及噪音与其健康损害具有直接关联的证据，且以该事由作为其2018年、2019年未交物业服务费的抗辩事由不具合理性、关联性。本院认为如原告对小区的物业服务确有不到位之处，被告应通过推动小区成立业主委员会与原告物业公司积极沟通并提出整改建议，如因物业公司的物业服务原因直接导致其人身健康及财物受损，其可另行主张权利，而非以拒交物业费的方式拒不履行合同义务。故被告李家宾、喻春花应向原告青青物业公司支付2018年1月起至2020年4月物业服务费4627.28元。原告青青物业公司主张被告支付违约金1388.18元，本院鉴于被告未按约定支付物业服务费系不满原告的服务质量，并非恶意拖欠，且原告物业服务亦存在需努力改进完善之处，故本院对青青物业公司主张违约金的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告李家宾、喻春花于本判决生效之日起七日内向原告江西青青物业管理有限公司支付2018年1月至2020年4月期间的物业服务费共计人民币4627.28元。 二、驳回原告江西青青物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元(原告已预交)，减半收取25元，由被告李家宾、喻春花承担，退回原告江西青青物业管理有限公司受理费25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  谢晓敏 二〇二〇年十一月九日 书记员  胡安琪