吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终1288号 上诉人（原审原告、反诉被告）：吉林金绿房地产开发有限公司，住所地：白城工业园区洮儿河路**。 法定代表人：李景志，系董事长。 委托诉讼代理人：徐占勋，吉林瀛庆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：于洋，男，1986年5月20日生，住吉林省白城市。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：石黎卉，女，1987年12月3日，住吉林省镇赉县。 二被上诉人委托诉讼代理人：于秋影，系吉林高军律师事务所律师。 二被上诉人委托诉讼代理人：罗志龙,系吉林高军律师事务所律师。 上诉人吉林金绿房地产开发有限公司（以下简称金绿公司）因与被上诉人于洋、石黎卉买卖合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2020）吉0802民初350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金绿公司委托诉讼代理人徐占勋，被上诉人石黎卉，于洋的委托诉讼代理人于秋影、罗志龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金绿公司上诉请求：上诉人因不服吉林省白城市洮北区人民法院(2020)吉0802民初350号民事判决书，原审认定事实不清、适用法律错误，特提出上诉:一、撤销吉林省白城市洮北区人民法院(2020)吉0802民初350号民事判决书第二项，依法改判。二、判令被上诉人支付上诉人违约金248500元（以70万元为本金，按每日0.05%计算自2017年11与6日至给付时止）。三、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：二被上诉人购买上诉人吉林金绿房地产开发有限公司（以下简称金绿公司）开发的位于吉林省白城市金绿中央城住宅项目17幢一层东4户105号商品房一套，并于2017年8月23日签订了《商品房买卖合同》（合同编号:JL-112）及《补充协议》。根据合同，被上诉人选择了银行按揭贷款方式支付剩余购房款。应被上诉人要求，上诉人于2017年9月6日向二被上诉人交付案涉房屋，二被上诉人在签订的承诺书中承诺因其原因致使上诉人在2017年11月6日前未收到剩余房款，按照每逾期一日支付剩余房款的千分之五向上诉人支付违约金。合同第二十条房屋登记（二)约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起350日内取得该商品房的房屋所有权证的，双方同意按照下列方式处理，双方约定办理产权登记的时间及逾期办理产权登记违约条款，如上诉人违反合同约定的办证义务，被上诉人依据约定可以主张上诉人违约的责任，原审法院认为上诉人原因致使被上诉人无法办理产权登记，存在过失，所以约定逾期付款的违约责任不予支持是错误的。补充协议中第六条关于买受人收房条件及出卖人交付的补充约定买受人须按本合同的约定支付全部房款（包括按揭款）、违约金（如有）及福建住邦物业管理有限公司白城分公司所述全部费用后才具备收房条件，如买受人未按约定支付前述款项，则出卖人有权顺延办理交房及产权登记手续。对于交房及办证有补充约定，对于逾期付款的责任不能因为不能办理产权的原因而免除，逾期办理产权登记有逾期办理产权登记的责任，逾期付款和逾期办证的责任不能混为一谈。被上诉人在庭审过程中对于违约金及其数额没有提出异议，原审法院认为金绿公司在公司名称发生变更后未及时更改商品房预售许可证上的售房单位名称，仍以金绿公司的名义与被上诉人签订商品房买卖合同及补充协议，致使被上诉人无法办理产权登记存在过失事实不清证据不足，首先上诉人是由吉林金闽房地产开发有限公司变更为吉林金绿房地产开发有限公司，商品房预售许可证上登记的吉林金闽房地产开发有限公司是金绿公司的原称，但此节不影响办理产权登记，没有任何证据证明是因为商品房预售许可证登记的公司名称与签订合同的公司名称不符导致无法办理产权登记。所以原审法院超出被上诉人的抗辩及反诉请求审理，违反民事诉讼不告不理原则。综上,合同签订之后,被上诉人支付首付款492516元，但被上诉人不配合办理按揭签字手续,致使不能办理剩余70万元房款的按揭。根据上述《商品房买卖合同》（合同编号:JL-112）及《补充协议》及《承诺函》的约定，二被上诉人已经违约，应判决被上诉人承担违约责任，特向法院提出上诉，请求依法判决。 于洋、石黎卉辩称，原审确实存在事实不清、证据不足，但该案件是商品房买卖合同纠纷，并非买卖合同纠纷，另外根据我国法律规定，该合同应属无效合同，所以请求二审法院发回一审重新审理。 吉林金绿房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判令二被告立即向原告支付70万元剩余房款；2、判令被告支付原告约定违约金248，500.00元；3、被告承担案件诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年8月23日，金绿公司与于洋、石黎卉签订《商品房买卖合同（预售）》，合同中约定于洋、石黎卉购买金绿公司出售的位于白城市××区商品房一套，房屋总价款为1192,516.00元。付款方式为公积金贷款，买受人应当于2017年8月24日前支付首期房价款人民币492,516.00元，占全部价款的41.30%，余款人民币700,000.00元买受人向白城市住房公积金管理中心申请贷款支付。2017年8月24日金绿公司与于洋、石黎卉签订《补充协议》，协议约定买受人须于签署《商品房买卖合同（预售）》及补充协议七个工作日内，提供申请按揭所需的一切资料或文件并缴纳按揭相关费用。买受人未按约定提供办理按揭手续的全部材料或不办理按揭手续，逾期则按主合同第八条约定处理。《商品房买卖合同（预售）》及补充协议签订后，于洋、石黎卉向金绿公司支付了492,516.00首付款。于洋、石黎卉因金绿公司商品房预售许可证中售房单位吉林金闽房地产开发有限公司与《商品房买卖合同（预售）》及补充协议中吉林金绿房地产开发有限公司名字不一致，无法办理产权登记，因此没有向金绿公司支付剩余房款。 一审法院认为，1、关于合同效力问题。依法成立的合同受法律保护。于洋、石黎卉与金绿公司签订的商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”案涉当事人之间并不存在上述合同无效情形，应属有效。于洋、石黎卉答辩称金绿公司未取得商品房预售许可证明，因此买卖合同应认定无效的抗辩与事实不符。金绿公司并非未取得商品房预售许可证明，2016年5月5日，吉林金闽房地产开发有限公司更名为吉林金绿房地产开发有限公司。2018年1月9日和2018年10月17日吉林金闽房地产开发有限公司取得商品房预售许可证。金绿公司在更名后虽未更改商品房预售许可证上的售房单位，但商品房预售许可证事实存在。因此，于洋、石黎卉关于判令《商品房买卖合同》（合同编号：JL-112）无效并要求金绿公司返还首付款及承担赔偿性责任492,516.00的诉讼请求本院不予支持。当事人应当按照合同约定的内容履行义务，金绿公司请求于洋、石黎卉支付70万元剩余房款的诉讼请求本院予以支持。2、关于违约金。当事人虽在《商品房买卖合同（预售）》及补充协议中约定了违约金条款，但鉴于金绿公司在公司名称发生变更后未及时更改商品房预售许可证上的售房单位名称，仍以金绿公司的名义与于洋、石黎卉签订商品房买卖合同（预售）》及补充协议，致使于洋、石黎卉无法办理产权登记，存在过失，故金绿公司关于判令于洋、石黎卉支付违约金248,500.00元的诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第一百零七条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、于洋、石黎卉按照案涉商品房买卖合同（预售）》及补充协议的约定履行剩余700,000.00元的还款义务；二、驳回吉林金绿房地产开发有限公司其他诉讼请求。三、驳回于洋、石黎卉的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,643.00元、反诉费4,523.00元由于洋、石黎卉负担。 二审中，被上诉人提交如下证据： 证据一，白城金绿中央城业主委员会出具的“说明”一份，出具时间是2020年10月21日。证明该小区所有业主至今没能办理不动产登记证。 上诉人质证称，对证据的真实性及证明问题均有异议。第一，白城金绿中央城业主委员会的主体资格不清，出具说明的证据形式不合法；第二，该证据不能证明合同无效。 经合议庭评议认为，该份“说明”是案涉房屋小区的业主委员会出具，经审查真实，且证明小区所有业主至今没能办理不动产权属证书的事实存在，故对该份证据及证明的问题予以采信。 证据二，上诉人出具的催告函一份，证明上诉人与被上诉人之间已解除商品房买卖合同。 被上诉人质证称，对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议。此催告函仅仅是催告被上诉人积极缴纳或者办理按揭贷款。同时，此催催告函被上诉人用此证据的证明合同解除与其主张的合同无效矛盾。解除的是有效的合同，与本案无关。 经合议庭评议认为，对该催告函真实性予以确认。但事实上双方并未解除商品房买卖合同。 上诉人在二审中未提交证据。 二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人要求被上诉人给付逾期支付购房款违约金，被上诉人抗辩在按揭贷款时，已在相关部门得知上诉人不能办理房屋产权登记证书，故其未支付剩余购房款。经审理查明，上诉人开发建设的金绿中央城的所有房屋至今亦不能办理房屋产权证书，购买人至今未能实现物权的目的，二被上诉人是因行使不安抗辩权而未支付剩余房款，故上诉人上诉请求被上诉人支付逾期给付剩余购房款违约金，本院不予支持。 综上所述，吉林金绿房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2486.00元，由吉林金绿房地产开发有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  常宗仁 审判员  孙金芹 审判员  杨剑虹 二〇二〇年十一月二十九日 书记员  张 琨