浙江省宁海县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0226民初4245号 原告（反诉被告）：宁海县冶金机械厂，住所地：宁海县跃龙街道跃龙路**，统一社会信用代码91330226144939623D。 投资人：周曙旭，男，1982年11月3日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：杜振华，国浩律师（宁波）事务所律师。 委托诉讼代理人：张超，国浩律师（宁波）事务所律师。 被告（反诉原告）：王侠侃，男，1983年3月1日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：蔡文宗，宁海县天河法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：吕挺，宁海县天河法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告，以下称原告）宁海县冶金机械厂与被告（反诉原告，以下称被告）王侠侃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。2020年9月15日，被告向本院提出反诉，本院予以受理。本院于2020年10月20日对本案公开开庭进行了审理，原告宁海县冶金机械厂的投资人周曙旭及其委托诉讼代理人张超、杜振华，被告王侠侃及其委托诉讼代理人吕挺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁海县冶金机械厂起诉称，2019年12月初，被告向原告提出承租原告部分房屋的意愿，但被原告拒绝并告知被告案涉地块即将被征收。被告明知该地块即将拆迁，但仍要求原告出租该房屋给被告，并表示知道要被征收，但只会短期租赁，若因政府部门征收，不需赔偿被告任何损失。原、被告于2020年3月1日签订《租赁协议》一份，约定原告将宁海县跃龙路25号部分房屋租赁给被告，租期三年，自2020年3月1日至2023年3月1日止，并约定年租金230000元，先付后用，三年内租金不变。同时约定，协议期内，如政府部门征用、占用或收购的，原告不赔偿被告损失，被告应按规定日期内自行搬离。未到期房租按剩余天数返还被告。2020年6月18日，宁海县人民政府房屋征收办公室下发《科技园区办公楼西地块房屋征收补偿协议签约情况公告》，公告载明：“截止2020年6月16日，共有4户签订了房屋征收补偿协议，占被征收人总数的100%，达到规定的100%的签约比例，已签订的房屋征收补偿协议生效”。租赁期限内，被告未实际支付房租及水电费。2020年8月17日，原告向被告发送律师函，要求解除租赁合同，并要求被告于收到律师函之日起3日内支付拖欠费用并搬离房屋等。被告于2020年8月17日收到律师函，但未予理会。故原告起诉至法院，要求判令：1.确认原、被告签订的《租赁协议》解除；2.判令被告支付实际租期内租金108611元（暂计算至2020年8月17日，后续计算至实际搬离日）；3.被告支付原告垫付的水电费6237.72元；4.被告立即腾退租赁房屋；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，双方确认被告已于2020年9月2日搬离案涉房屋，故原告撤回第四项诉请，其他诉请不变。 原告为证明上述事实，举证如下： ⑴《租赁协议》一份、《关于科技园区办公楼西地块改造项目房屋征收范围公告》的照片打印件一份、《科技园区办公楼西地块房屋征收补偿协议签约情况公告》的照片打印件一份，以证明原、被告签订《租赁协议》并特别约定如遇政府部门征收，原告不赔偿被告损失及案涉房屋已被征收的事实； ⑵收款收据二份，以证明原告为被告垫付水电费6237.72元的事实； ⑶律师函及发送短信截图各一份，以证明原告曾向被告发送律师函要求支付相关费用并搬离的事实。 被告王侠侃答辩并反诉称，被告已支付部分租金，现原告仍主张租金与事实不符；对于原告主张的解除合同无异议，但认为系法定解除，解除的责任在原告，原告应当赔偿被告的相应损失；原告对案涉房屋进行了拉闸断电，导致被告无法查明水电费具体数额。2020年3月1日，原告故意隐瞒案涉房屋已被政府确定征收的情况下与被告签订《租赁协议》，将宁海县跃龙路25号的部分房屋租给被告使用，租期3年，年租金230000元。租赁协议签订后，被告于2020年4月3日向原告支付租金共计130000元。后被告对房屋进行了装修并经营。2020年8月17日，原告向被告发函，要求解除与被告签订的《租赁协议》并腾空案涉房屋。后经被告多方核实后发现，宁海县人民政府于2018年12月25日已发布公告，确定案涉房屋已被列入征收范围。原告隐瞒相关情况，致使被告在不知情的情况下承租案涉房屋并进行装修，给被告造成了经济损失。2020年8月27日，被告向宁海县公证处申请对案涉租赁房屋内的装饰装修及添置物现状进行证据保全公证，2020年9月2日，宁海县公证处出具（2020）浙宁证民字第890号公证书。2020年8月31日，宁波天润资产评估有限公司宁海分公司对案涉房屋内的装饰装修及添置物进行了评估，评估价值为230372元。故反诉请求：1.原告立即返还被告租金130000元，并赔偿被告装修装饰损失230372元、公证费支出4020元、评估费支出5000元，合计369392元；2.案件诉讼费由原告承担。庭审中，因案涉130000元款项性质查明，被告当庭撤回了返还租金130000元的诉请。 被告为证明上述事实，举证如下： ⑴《关于科技园区办公楼西地块改造项目房屋征收范围公告》的照片打印件一份、《科技园区办公楼西地块房屋征收补偿协议签约情况公告》的照片打印件一份，以证明2018年12月25日宁海县人民政府发布公告将案涉房屋列入征收范围、2019年7月9日宁海县人民政府就案涉房屋具体的征收办法、征收补偿方案作出决定并发布公告的事实； ⑵中国农业银行银行卡交易明细清单一份，以证明被告向原告支付房屋租金130000元的事实； ⑶装修合同一份、装修价格清单一份、装修费用支付凭证一组，以证明被告对案涉房屋进行装修的事实； ⑷（2020）浙宁证民字第890号公证书一份，以证明被告申请宁海县公证处对案涉房屋内的装饰装修及添置物现状进行公证证据保全的事实； ⑸甬天佑（2020）第200831号鉴定报告一份，以证明案涉房屋内的装饰装修及添置物评估价值为230372元的事实。 ⑹公证费发票一份，以证明被告支付公证费的事实。 针对被告的反诉请求，原告答辩称，关于已付租金，该款项并非租金，而系周曙旭借用王侠侃账户充值返现的款项，实际系周曙旭的款项，款项数额、时间与《租赁协议》不相符；被告已经知道被征收的情况下，承诺自担风险承租案涉房屋，协议明确约定，如遇政府部门征收的，原告不赔偿损失，故王侠侃现主张赔偿损失违背契约精神，请求驳回被告的反诉请求。 为证明上述事实，原告举证如下： ⑷转账记录、聊天记录各一组，以证明被告所付款项并非租金，而系周曙旭与被告个人之间的债务关系的事实； ⑸照片、视频各一组，以证明征收范围早在2019年12月15日就公开张贴，被告应明知案涉房屋被征收的事实； ⑹原告申请证人王某1、叶某、王某2出庭作证，以证明原告及案外人在签订合同时已经多次告知被告案涉房屋已被征收，需要搬离，且被告对此明知的事实； 经庭审质证，本院认证如下： 1.对原告提供的证据⑴，被告对《租赁协议》真实性、关联性没有异议，对合法性及证明目的有异议，认为案涉房屋已被县政府列入征收范围，原告隐瞒了相关事实，未向被告告知，被告在违背真实意思情况下承租了案涉房屋，协议第二条约定的条款系假设性条款，本案实际情况是涉案房屋已经被政府列入征收方案。对照片打印件真实性、合法性、关联性没有异议，对于证明目的有异议，认为该两份证据反而能够证明协议签订前案涉房屋已被列入征收范围的事实。经审查，本院对该组证据真实性予以认定。 2.对原告提供的证据⑵，被告对真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，有一笔水电费未结算系事实，但未结算的原因系原告强行断水断电造成的，是否恢复用电并产生费用不清楚。经审查，本院对该组证据予以认定。 3.对原告提供的证据⑶，被告对真实性、关联性无异议，对于合法性及证明目的有异议，认为130000元租金已经支付。经审查，本院对该组证据真实性予以认定。 4.对被告提供的证据⑴，因原告对真实性、合法性、关联性均无异议，故本院予以认定。 5.对被告提供的证据⑵，原告对真实性无异议，对于关联性有异议，认为该款项并非租金，实系周曙旭借用王侠侃账户充值返现的款项，实系周曙旭个人款项。因庭审中已查明该部分款项性质，故本院对该份证据不予认定。 6.对被告提供的证据⑶、⑸，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为付款与装修合同对应不上，且系被告单方评估，且被告进行装修未经原告同意，部分装饰装修属可移动物品，同时根据合同约定，该部分应由被告承担。本院经审查认为，该组证据能够证明被告在承租案涉房屋后对房屋进行了装修，经宁波天润资产评估有限公司评估，装修价值为230372元的事实，本院对该事实予以认定。 7.对被告提供的证据⑷，原告对真实性没有异议，对关联性有异议。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。 8.对被告提供的证据⑹，原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为该部分费用由被告王侠侃承担。本院对该组证据的真实性予以认定。 9.对原告提供的证据⑷，被告认为因该款项法庭调查已查明其性质，由法院认定。本院对该组证据的真实性予以认定。 10.对原告提供的证据⑸，被告对真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，认为照片张贴在原告厂房内，并不能表示原告告知了被告。本院对该组证据的真实性予以认定。 11.对于证人叶某、王某2、王某1的证人证言，原告认为证人证言真实，能够证明待证事实。被告认为证人与原告方存在直接利害关系，证明力不足。本院经审查认为，证人王某1系原、被告朋友，与原告并不存在利害关系。而证人叶某、王某2虽与原告系亲属关系，但陈述事实基本一致，能够证明被告对于案涉房屋已被列入征收范围系明知的事实，本院对该事实予以认定。 经审理，本院认定事实如下： 2020年3月1日，原告宁海县冶金机械厂与被告王侠侃签订《租赁协议》一份，约定原告将宁海县跃龙路25号部分房屋租赁给被告使用，租期3年（2020年3月1日至2023年3月1日），年租金230000元，先付后用，三年内租金不变。同时约定，协议期内，如政府部门征用、占用或收购的，原告不赔偿被告损失，被告应按规定日期自行搬离。未到期房租按剩余天数返还被告。 2018年12月25日，宁海县人民政府发布《关于科技园区办公楼西地块改造项目房屋征收范围公告》，根据该公告，案涉房屋在征收范围内。2019年7月9日，宁海县人民政府发布《宁海县人民政府关于科技园区办公楼西地块房屋征收的决定》。2020年8月17日，原告向被告发送律师函一份，载明：“……向贵方做如下通知：1.宁海冶金机械与贵方签订的租赁协议自贵方收到本函后解除；2.贵方应支付实际租期内租金108611元……3.贵方应支付宁海冶金机械为贵方垫付的水电费6237.72元……5.限贵方收到本函后3日内日腾退所租赁的房屋……”。 被告承租案涉房屋后，对房屋进行了装修。2020年8月27日，被告申请浙江省宁海县公证处对案涉房屋现状进行保全证据公证，花费公证费4020元。2020年8月31日，被告委托宁波天润资产评估有限公司宁海分公司对案涉房屋装修价值进行评估，评估价值为230372元。被告经营期间，产生了相关水电费用，尚欠水电费6237.72元。 庭审中，原、被告一致确认被告已于2020年9月2日搬离案涉房屋。 本院认为，因案涉房屋被政府列入征收范围，且已被征收，原、被告签订的《租赁协议》合同目的已无法实现，原告已于2020年8月17日通知被告解除《租赁协议》，被告对于解除合同亦无异议，故本院确认案涉《租赁合同》于2020年8月17日解除。被告未按约支付租期内租金，显属不当，本院对原告主张的2020年3月1日起至2020年8月17日止的租金予以支持，经核算，该期间租金为106694.44元（230000元/年÷12月/年×5月+230000元/年÷12月/年÷30日/月×17日）。合同解除后，被告仍占有使用其承租的房屋系无权占有，现原告要求被告按租金标准支付其自合同解除之日至2020年9月2日止的租金，实际为房屋占有使用费，合理合法，本院亦予以支持，经核算，该期间占有使用费为9583.33元（230000元/年÷12月/年÷30日/月×15日）。被告王侠侃在经营期间必然产生水电费用，且被告陈述最后一笔水电费尚未支付，虽被告对于原告提供的收款收据载明的数额存有异议，但并未提供相应证据予以证明，故本院对原告主张的垫付水电费6237.72元予以采信，被告应予支付。根据被告庭审陈述及相关证人证言，被告对于案涉房屋已被列入征收范围系明知，且在《租赁协议》中明确写明相应条款的情况下，仍与原告签订案涉《租赁协议》，理应承担相应的不利后果。根据《租赁协议》约定，如政府部门征用、占用或收购的，原告不赔偿被告损失，故被告要求原告赔偿损失无相应的事实依据，本院对被告主张的各项损失均不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）宁海县冶金机械厂与被告（反诉原告）王侠侃于2020年3月1日签订的《租赁协议》于2020年8月17日解除； 二、被告（反诉原告）王侠侃于判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）宁海县冶金机械厂租金及占有使用费合计116277.77元； 三、被告（反诉原告）王侠侃于判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）宁海县冶金机械厂水电费6237.72元； 四、驳回被告（反诉原告）王侠侃的反诉请求。 如果被告（反诉原告）王侠侃未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案本诉案件受理费2750元，减半收取1375元，由被告（反诉原告）王侠侃负担；反诉案件受理费4891元，减半收取2445.5元，由被告（反诉原告）王侠侃负担。 原告（反诉被告）宁海县冶金机械厂于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告（反诉原告）王侠侃于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。 审 判 员 查鹏程 二〇二〇年十一月二十日 代书记员 刘若男 不履行裁判法律后果告知书 一、发生法律效力裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 二、被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院将会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动的执行联合信用惩戒机制，具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 三、被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，或以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将分别依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、三百一十四条、二百七十七条等规定追究其刑事责任。