湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终2035号上诉人(原审被告)：黄冈商业步行街开发建设有限公司，住所地：黄冈市黄州区东门路**。统一社会信用代码9142110075701552XH。法定代表人：李立荣，该公司经理。委托诉讼代理人：孙金玲，湖北德铭律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人(原审原告)：朱水平，男，汉族，1956年2月13日出生，住黄冈市黄州区。被上诉人(原审原告)：夏季香，女，汉族，1958年9月1日出生，住黄冈市黄州区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱霞，系二被上诉人之女。上诉人黄冈商业步行街开发建设有限公司因与被上诉人朱水平、夏季香合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2020）鄂1102民初127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月30日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人黄冈商业步行街开发建设有限公司的法定代表人李立荣、委托诉讼代理人孙金玲，被上诉人朱水平及其与夏季香的共同委托诉讼代理人朱霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄冈商业步行街开发建设有限公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定上诉人未向被上诉人开具金额为50万元购房款发票事实不清、证据不足。事实上，在被上诉人当初缴付合同约定的购房款后，上诉人即为被上诉人那一批付全款的商户集中到税务部门统一分别开具了税务发票。二、一审判决上诉人向被上诉人赔偿逾期办证违约损失2万元缺乏事实和法律依据。双方合同中虽约定了办理产权登记期限，但合同同时约定被上诉人同时应当承担办理产权登记所需契税、维修基金等，被上诉人未履行其相应义务都是造成逾期办证的原因。此外，在合同履行期间发生的一些纠纷也是房屋未能办证的客观因素。三、一审判决上诉人于一审判决生效之日起三十日内履行完为被上诉人办理房屋过户手续的义务无事实和法律依据。根据双方合同的约定，上诉人为被上诉人履行办理产权变更登记手续时，被上诉人亦应履行缴纳契税等义务。被上诉人辩称，店铺是2009年12月与开发商一次性谈好的50万元，当时没有正式发票，对方也没有证据证明其开具50万元购房发票，也没有证据证明其通知了我们去开具发票。在2019年6月份我补交了5000元超出面积的价款，但对方也没有开具发票，我到不动产中心去办证的时候，工作人员说没有正式发票不能办理。根据相关法律规定，由于是出售人原因导致无法办理房屋产权证，应由出售人承担违约责任，两万元是赔偿我房屋未办理产权证的损失。朱水平、夏季香向一审法院起诉请求：1、依法判令黄冈商业步行街开发建设有限公司履行《商品房买卖合同》义务并出具正规发票，将黄州区东门路1号摩尔城6-107号商铺房屋所有权过户给朱水平、夏季香；2、依法判令黄冈商业步行街开发建设有限公司赔偿逾期办理房屋过户事宜的违约损失2万元；3、黄冈商业步行街开发建设有限公司承担本案一切费用。一审法院认定事实：2009年6月12日，朱水平、夏季香与黄冈商业步行街开发建设有限公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，乙方（朱水平、夏季香）购买甲方（黄冈商业步行街开发建设有限公司）位于黄冈摩尔城第**第****商铺，建筑面积57.41平方米，总价50万元，以上房价不含产权登记办证所需契税、维修基金、配套等应由乙方承担的相关税费，甲方应当在2009年7月31日前，依照规定将验收合格并符合本合同约定的商品房交付使用，乙方与甲方签订本合同时，须一次性交清总房款，甲方代办产权登记时，代乙方缴付的而按规定应由乙方承担的税费、按揭等费用，乙方在甲方代办产权登记时一次性支付甲方，甲方应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，在90日内将乙方的房地产权属证书办给乙方（因政府相关职能部门或乙方拖延交纳契税等相关费用而影响办证，则办证时间相应顺延至办好为止），办证产权登记所需费用由甲乙双方按国家规定各自承担。2009年6月12日，黄冈商业步行街开发建设有限公司向朱水平、夏季香方开具一张总额为50万元的黄冈市房地产销售预收款收据。2019年6月6日，双方又签订一份《补充协议》，协议约定，甲乙双方于2009年6月12日签订了一份《商品房买卖合同》，现该商品房竣工实际面积为58.81平方米，为此，确定于本协议签订之日将差额支付。现朱水平、夏季香诉至法院，要求黄冈商业步行街开发建设有限公司出具正规发票以及协助过户并赔偿违约损失。一审法院认为，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条第二款规定，单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。本案中，黄冈商业步行街开发建设有限公司收取朱水平、夏季香购房款共计50万元，应向朱水平、夏季香开具发票，这是黄冈商业步行街开发建设有限公司的法定义务，也是双方签订合同的附随义务，故朱水平、夏季香主张黄冈商业步行街开发建设有限公司开出购房款正规发票依法予以支持。朱水平、夏季香已按合同约定将购房款交付黄冈商业步行街开发建设有限公司，黄冈商业步行街开发建设有限公司应依合同约定协助朱水平、夏季香办理房屋过户手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。朱水平、夏季香主张赔偿逾期办理房屋过户事宜的违约损失2万元，因双方签订合同未约定该项违约责任，朱水平、夏季香主张赔偿逾期办理房屋过户事宜的违约损失2万元，未超出上述司法解释规定范围，应依法予以支持。遂判决：一、黄冈商业步行街开发建设有限公司向朱水平、夏季香开具金额为50万元购房款税务发票，限其于本判决生效之日起二十日内履行完毕。二、黄冈商业步行街开发建设有限公司协助朱水平、夏季香将位于黄冈摩尔城第6栋第一层6-107号商铺过户至朱水平、夏季香名下，限其于本判决生效之日起三十日内履行完毕。三、黄冈商业步行街开发建设有限公司赔偿朱水平、夏季香因逾期办证违约损失2万元，限其于本判决生效之日起二十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，上诉人向本院提交了黄冈市房权证黄州字第**房产证及房地产平面图复印件一份，拟证明：上诉人已经办理了所开发房屋的总证可以办证，已将房屋买受人名单提交房地产部门，其中包括被上诉人，已经完成了提交办理房产证相关资料的义务。经庭审质证，被上诉人对上述证据的真实性无异议，但认为不是二审中的新证据。对上述有异议的证据，本院认为，上诉人提供的证据是包括本案讼争的房屋在内的总的房屋产权证及楼层对应表，不能证明其已将被上诉人所购房屋办理权属登记需由其提供的资料提交产权登记机关备案。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人黄冈商业步行街开发建设有限公司与被上诉人朱水平、夏季香签订《商品房买卖合同》后，被上诉人朱水平、夏季香作为买受人已经按合同约定交纳了购房款并按补充合同约定交纳了超出合同约定面积的价款，上诉人虽然已按合同约定将房屋交付使用，但未按合同约定在90日内将房屋权属证书办理给被上诉人，且上诉人没有举证证明系因政府相关职能部门的原因或因被上诉人拖延交纳契税等原因。相反，被上诉人交纳购房款后，上诉人只是开具一张税务部门监制的预收款收据，而不是由税务部门开出的购房款正规税务发票，导致朱水平、夏季香无法办理其所购房屋的产权证。因此，上诉人认为其已为朱水平、夏季香等一批商户集中到税务部门统一分别开具了税务发票无事实依据。同时，上诉人无合同约定事由在合同约定的时间内为朱水平、夏季香办理房屋权属证书的行为已构成违约，原审判决其承担2万元的违约金并无不当。原审判决其在判决生效三十日内协助办证事项，亦是以上诉人所开出购房款正规发票为前提，被上诉人所缴纳契税、维修基金等亦需由此确定，上诉人只是协助义务，故原审判决其在判决生效三十日内履行此协助义务亦无不当。综上所述，黄冈商业步行街开发建设有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由黄冈商业步行街开发建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  詹德先审判员  林 俊审判员  涂建锋二〇二〇年十一月十六日书记员  朱思源