上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10489号上诉人(原审被告)：高岁明，男，1957年6月15日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：秦涛，北京安博(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：施振德，男，1951年2月9日出生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：黄海雷，上海市恒远律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：杨菊平，女，1955年10月31日出生，汉族，户籍地上海市静安区，现住上海市浦东新区。上诉人高岁明与被上诉人施振德、杨菊平房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2019)沪0151民初10622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高岁明上诉请求：撤销一审判决，依法改判高岁明与施振德间就上海市崇明区东风农场风伟四村XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)房屋买卖合同无效；案件受理费由施振德、杨菊平承担。事实和理由：高岁明未与施振德间就系争房屋签署房屋买卖合同，同时也未授权杨菊平处分该财产。一、高岁明与施振德原系同事，施振德系高岁明所在工厂车间支部书记，清楚知悉系争房屋系所在单位分配给高岁明的公房。公房只能是承租人变更而不能通过买卖方式进行权利处分，且施振德并未与高岁明就承租权或权属变更进行协商，而与非配房对象及非承租人的杨菊平协商，且协议签署时高岁明与杨菊平早已离婚7年，客观上高岁明与杨菊平在施振德与杨菊平签署买卖协议时不可能居住在一起，施振德客观上常理上对此情形应知，此种情况下施振德与杨菊平签署所谓协议支付钱款，并不符合常理，也不符合善意第三人要求。二、高岁明与杨菊平早在1989年协议离婚，1996年9月杨菊平与施振德间签署协议时系争房屋尚属公房又在离婚后，因此杨菊平此时处分他人财产的行为无效。该无效行为未经原房屋所有人及现房屋所有人的追认，不能对现权利人高岁明产生效力。综上，根据合同法第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。同时本案也不符合婚姻法司法解释三之夫妻出售共有房屋之有效规定。请求支持高岁明的上诉请求。施振德未向本院提供书面答辩意见。杨菊平未向本院提供书面答辩意见。施振德向一审法院起诉请求：1．确认施振德与高岁明、杨菊平之间对系争房屋在1996年6月30日的买卖合同关系合法有效；2．高岁明、杨菊平配合施振德办理该房屋过户登记手续；3．本案诉讼费由高岁明、杨菊平承担。一审法院认定事实：高岁明、杨菊平原系夫妻关系。系争房屋建筑面积为42.58平方米，原系上海市东风农场的公有住房，高岁明、杨菊平曾于其中居住。后高岁明、杨菊平迁至上海市区居住，施振德因居住空间不足，向高岁明、杨菊平租赁了系争房屋用于家庭居住。1996年6月，上海市东风农场就现有的公有住房出售本场员工。高岁明、杨菊平与施振德达成合意，将系争房屋转卖于施振德。施振德遂以高岁明的名义于1996年6月30日将购房款共计10，065.79元支付给售房的上海市东风农场，并办妥系争公有住房买卖的手续。施振德于同年9月支付杨菊平款项人民币(以下币种均为人民币)4，000元，杨菊平向施振德出具收条一份，收条中言明：“经双方协商同意，杨菊平(房主)愿将风伟四村XXX号楼204室转卖给施振德。经商议，施振德贴补原房屋装修费、差价费等计金额肆仟元(￥4，000.00元)。转卖后房产权属施振德所有。”收款人由杨菊平签名，付款人由施振德签名，落款时间为1996年9月26日。嗣后，施振德实际占有、使用系争房屋至今。一审法院认为，关于本案施振德与高岁明、杨菊平是否对系争房屋的买卖达成合意，法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，需从多角度考察双方真实意思表示。其一，从书面文本看，杨菊平在1996年9月26日向施振德出具收条时，已经以书面形式确认系争房屋转卖给施振德，并已收到了施振德支付的差价费、装修费。其二，从实际履行看，施振德代高岁明支付了上海市东风农场购房款10，065.79元，又支付了杨菊平系争房屋差价费、装修费共计4，000元，已履行了双方买卖合同中全部的付款义务，且购房款、差价款均系当时合理价格；高岁明、杨菊平作为房屋的原权利人，辩称未接到上海市东风农场售房通知，不仅有悖常理，亦没有任何证据予以佐证；且自1996年至今未对施振德占有、使用、收益系争房屋的行为提出任何异议，也印证高岁明、杨菊平对出卖系争房屋具有真实意思表示。另外，杨菊平在庭审答辩中，先表示1996年9月26日之前系争房屋都是空置状态，后又表示施振德侵占了系争房屋至1996年止，高岁明、杨菊平才于1996年同意租赁系争房屋给施振德。其言辞反复、自相矛盾，削弱了其陈述事实的可信度。杨菊平辩称施振德与高岁明、杨菊平构成租赁合同关系，并无证据予以佐证，故一审法院对其意见不予采纳。综上所述，施振德与高岁明、杨菊平对系争房屋的买卖已达成合意。关于施振德是否系善意第三人，法院认为，因高岁明和杨菊平在离婚时对于系争房屋相关权利未作处理，故系争房屋在1996年产生的权利，属于高岁明、杨菊平的共同财产；且施振德既支付了上海市东风农场购房款10，065.79元，又支付了杨菊平系争房屋差价费、装修费共计4，000元，属于1996年的公有住房买卖的正常价格；高岁明、杨菊平自称自1984年离开崇明后一直居住于上海市区，并且高岁明、杨菊平未能举证施振德在向高岁明、杨菊平购买系争房屋时，对高岁明、杨菊平离婚情况系明知；同时，根据不动产登记簿显示，系争房屋公示登记于1997年12月，即1996年尚未对系争房产进行公示登记，施振德在不知晓高岁明、杨菊平已离婚的前提下，有理由相信杨菊平的售房行为系高岁明、杨菊平共同意思表示。综上，施振德在与高岁明、杨菊平的房屋买卖合同关系中，系善意第三人，高岁明与杨菊平关于共同财产的协议不能对抗作为善意第三人的施振德。综上，施振德与高岁明、杨菊平间的买卖合同关系合法、有效，高岁明、杨菊平应继续履行该买卖合同，配合施振德进行系争房屋的变更登记。判决：一、施振德与高岁明、杨菊平之间对坐落于上海市崇明区东风农场风伟四村XXX号XXX室的房屋的买卖合同合法有效；二、高岁明、杨菊平于判决生效之日起十日内协助施振德将上海市崇明区东风农场风伟四村XXX号XXX室房屋的产权过户至施振德名下。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，杨菊平在1996年9月26日向施振德出具收条时，已经以书面形式确认系争房屋转卖给施振德，并已收到了施振德支付的差价费、装修费。另，施振德代高岁明支付了上海市东风农场购房款10，065.79元，又支付了杨菊平系争房屋差价费、装修费共计4，000元，已履行了双方买卖合同中全部的付款义务，且购房款、差价款均系当时合理价格。自1996年至今，高岁明及杨菊平均未对施振德占有、使用、收益系争房屋的行为提出任何异议。故一审法院认定施振德与高岁明、杨菊平就系争房屋买卖已达成合意，并无不当。高岁明、杨菊平自认于1984年离开崇明后一直居住于上海市区，且未能举证证明施振德在购买系争房屋时已明知其已离婚，故一审认定施振德在不知晓高岁明、杨菊平已离婚的情况下，有理由相信杨菊平出售房屋的行为系高岁明、杨菊平共同意思表示，施振德系善意第三人，并无不当。一审法院所作处理适当，高岁明的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7，894元，由上诉人高岁明负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆二〇二〇年十一月二十七日法官助理 朱 敏书 记 员 朱 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……