上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8985号上诉人(原审被告)：上海泰桔餐饮有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：张琳，董事长。委托诉讼代理人：俞强，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：敖伟，上海君澜律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海瑞虹新城有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：李日清，董事长。委托诉讼代理人：孙勇坚，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶明锴，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。上诉人上海泰桔餐饮有限公司(以下简称“泰桔公司”)因与被上诉人上海瑞虹新城有限公司(以下简称“瑞虹公司”)屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2020)沪0109民初7870号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人泰桔公司的委托诉讼代理人俞强、敖伟，被上诉人瑞虹公司的委托诉讼代理人叶明锴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰桔公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判涉案合同于2020年2月15日解除，并驳回瑞虹公司一审其他诉讼请求，或将本案发回重审。事实与理由：2019年12月27日，泰桔公司与瑞虹公司的经理达成口头协议，泰桔公司经营到2020年2月15日，且租赁保证金冲抵拖欠的租金。在双方已经达成终止期限的前提下，瑞虹公司无权解除已经终止的房屋租赁合同。租金、物业管理费、仓储使用费的计算截止日期应为2020年2月15日。瑞虹公司未履行推广义务，无权收取推广费。一审判决确认租赁保证金不予退还属于超出诉讼请求范围裁判。一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求依法改判。瑞虹公司辩称：不同意泰桔公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。瑞虹公司向一审法院提出的诉讼请求：1．确认瑞虹公司与泰桔公司签订的《房屋租赁合同》、《场地使用协议》于2020年2月29日解除；2．泰桔公司支付拖欠的2019年12月1日至2020年2月29日的租金人民币(以下币种均为人民币)240，947.45元及逾期付款利息，以240，947.45元为基数按照日千分之一的标准自2020年3月1日起计算至实际支付之日止；3．泰桔公司支付拖欠的2019年12月1日至2020年2月29日的物业管理费52，879.71元及逾期付款利息，以52，879.71元为基数按照日千分之一的标准自2020年3月1日起计算至实际支付之日止；4．泰桔公司支付拖欠的2019年12月1日至2020年2月29日的推广费7，558.81元及逾期付款利息，以7，558.81元为基数按照日千分之一的标准自2020年3月1日起计算至实际支付之日止；5．泰桔公司支付2019年12月1日至2020年2月29日的仓储室使用费8，544.69元；6．泰桔公司支付房屋未恢复原状的违约金139，075元；7．泰桔公司支付解约违约金359，908.72元；8．泰桔公司赔偿律师费损失33，000元。一审法院认定事实如下：2017年1月4日，瑞虹公司作为出租方(甲方)、泰桔公司作为承租方(乙方)签订一份《房屋租赁合同》，约定，甲方将上海市瑞虹路XXX号XXX层216b室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给乙方，房屋实测建筑面积451.98平方米，套内建筑面积278.15平方米，房屋用途为店铺；系争房屋之装修、设施清单见合同附表三，双方同意该附表及前述确认文件作为本合同终止或提前终止时乙方向甲方返还系争房屋的验收依据；乙方向甲方承诺，租赁系争房屋以［泰桔］为店名作为经营［餐饮泰国菜］使用；系争房屋租赁期限自2017年2月1日起至2021年9月30日止；租赁期限届满，甲方有权收回系争房屋，乙方应如期返还；系争房屋保底租金(不含增值税)：第一租赁年度(2017年2月1日至2017年9月30日)，系争房屋保底租金为8元／天／平方米；第二租赁年度(2017年10月1日至2018年9月30日)，系争房屋保底租金为8.50元／天／平方米；第三租赁年度(2018年10月1日至2019年9月30日)，系争房屋保底租金为9元／天／平方米；第四租赁年度(2019年10月1日至2020年9月30日)，系争房屋保底租金为10元／天／平方米；每月应付保底租金＝保底租金＊(1＋增值税税率)，保底租金按系争房屋套内建筑面积计算；系争房屋提成租金为(不含增值税)：第一至第二租赁年度按当月营业额的10％计算，第三至第四租赁年度按当月营业额的11％计算，第五租赁年度按当月营业额的12％计算，每月应付提成租金＝提成租金＊(1＋增值税税率)，营业额是指乙方在系争房屋之营业活动所得的一切收入；系争房屋每月应付租金为保底租金和提成租金中较高者；租赁期内，乙方应在每个历月的第一天前缴付该月的保底租金以及对应的增值税，租金不包括物业管理费、推广费、公用事业费及乙方因使用系争房屋而需支付的其他费用；乙方应向甲方支付保证金359，908.72元，即相当于第五租赁年度三个月的租金、现行物业管理费和推广费之总和，以及前述总和费用之相应的增值税；租赁期限内，未经甲方同意，保证金不得抵冲租金、物业管理费、推广费及其他乙方应付费用；系争房屋公用事业费押金为27，815元，乙方应于签署本合同同时支付上述费用；乙方应按合同规定支付物业管理费、推广费、水电费等相关费用；系争房屋物业管理费为每平方米66.04元／月(不含增值税)，商场的管理公司可每年按照实际支出合理调整物业管理费，乙方应按照调整后的费用支付，并以调整后的管理费计算相对应的增值税，租赁期内，乙方应于每个历月的第一天前支付当月的物业管理费以及相对应的增值税；租赁期内，乙方应按照政府公用事业单位或甲方(或商场管理公司)出具合理证明所示的应缴金额向政府公用事业单位或甲方(或商场管理公司)支付系争房屋的水、电费(按系争房屋内独立电表所显示读数计算)、煤气(如有)、电话等公用事业费；电费按1.18元／千瓦时计算，并可根据政府调整价格重新进行核算调整及相应的增值税；水费按5.23元／立方米(含排污费)计算，超计划用水按当月各自水表用量进行分摊，并可根据政府调整价格重新进行核算调整及相应的增值税；系争房屋的推广费按9.44元／月／平方米(按系争房屋租赁面积计算)收取(不含增值税)，推广费将专款专用于商场之推广及宣传活动，甲方有权按年调整，乙方应于本合同签署时预付一个月的推广费以及对应的增值税，并应于2017年2月1日起于每历月的第一天前支付当月的推广费；乙方应不迟于装修开始时按标准支付装修保证金，其中，租赁面积为50平方米(包含本数)至150平方米的，装修保证金为2万元，租赁面积为150平方米(包含本数)至300平方米的，装修保证金为3万元，租赁面积大于300平方米(包含本数)的，装修保证金为4万元，装修保证金自系争房屋装修完毕及通过质检合格之日起3个月内扣除装修系争房屋期间造成的损失(如有)后无息返还乙方；乙方应在租赁期限届满日或提前终止之日前将系争房屋恢复原状(自然磨损除外)并经甲方验收和书面确认后返还给甲方；本合同约定的房屋租金、推广费、物业管理费、车位费(若有)及其他费用均不含增值税，乙方需另外承担增值税，乙方应按本合同约定的期限内支付，租赁期内，若系争房屋所在地增值税税率或征税率发生调整并致使甲方税费增加的，乙方同意承担由此增加的所有增值税，乙方应在甲方通知的时间内支付，如乙方未按上述约定支付款项的，则甲方有权按乙方未按约支付的金额而追究其违约责任；若乙方拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金及其他按本合同约定应当支付的费用，乙方应向甲方或商场管理公司支付逾期利息(该逾期利息从乙方应付所欠款项之日起按日息0.1％计算)及甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用；乙方明确同意及声明：若乙方拖欠租金、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金、公用事业费及其他应付费用超过7天的，甲方有权在任何时间提前收回系争房屋及甲方提供之设备，本合同提前终止，乙方已经交付的保证金不予退还，且乙方还应另行向甲方承担如下违约责任：(1)按第一租赁年度的租金标准向甲方支付乙方已经享受的租赁期内的优惠金额之差额；(2)向甲方支付相当于乙方剩余租赁期租金(若有保底租金和提成租金，则按保底租金)总额之款项作为违约金，如甲方能在租赁期满前将系争房屋再行出租的，乙方应支付的违约金金额可相应减少；(3)向甲方支付甲方因向乙方追讨上述款项而支出的诉讼费、合理律师费、财产保全费、执行费等费用；租赁期届满或本合同提前终止，若乙方未按本合同约定将系争房屋恢复原状，则乙方应向甲方支付违约金，违约金按系争房屋建筑面积乘以500元／平方米计算，违约金不足弥补甲方损失的，甲方有权继续追偿，甲方可直接从保证金中抵扣该笔费用，不足的，由乙方另行补足。2018年11月28日，瑞虹公司作为甲方、泰桔公司作为乙方签订一份《场地使用协议》，约定，甲方提供乙方上海市瑞虹路XXX号XXX层5F-W-03场地(以下简称“仓储室”)给乙方使用，使用期限为2018年12月1日至2021年9月30日；2018年12月1日至2019年11月30日期间使用费(含税)为每月2，712.60元，自2019年12月1日起，使用费每年在上一年租金的基础上上涨5％，乙方应在每个历月的第一天或之前向甲方缴付该月的使用费；乙方按租赁合同向甲方缴纳的保证金和公用事业费押金同时作为仓储室的押金，并且乙方应在本协议签署时额外支付相当于3个月仓储室使用费的押金，甲方有权用该押金用以垫付乙方应付而未付的使用费、电费。乙方应于本协议签署之日支付部分押金637.80元，原乙方使用仓储室已支付的押金7，500元在本协议使用期起始时将扣除乙方的应付未付使用费、电费等应付费用(如有)后直接转为本协议之押金部分，如有扣除部分，乙方应于本协议使用期起始日前补足；自2019年12月1日起，乙方应于每个使用年度首个历月的第一天或之前根据该年度约定的三个月使用费及相应的增值税向甲方支付押金差额；仓储室使用期届满后，甲方有权从该押金中扣除乙方根据本协议约定应付而未付之各项费用。租赁合同及场地使用协议签订后，瑞虹公司将系争房屋及仓储室交付泰桔公司使用，泰桔公司对系争房屋装修后经营餐饮。租赁期间，泰桔公司支付瑞虹公司保证金359，908.72元，公用事业费押金27，815元，支付瑞虹公司租金、物业管理费、推广费、仓储室使用费至2019年11月30日。2020年2月20日，瑞虹公司致函泰桔公司称，由于泰桔公司经营情况欠佳，泰桔公司于2019年12月27日向瑞虹公司提出经营至2020年2月15日的书面退租申请，瑞虹公司表示谅解，泰桔公司亦按申请所述于2019年12月31日前将2019年11月份所欠的租金、推广费及物业管理费支付给瑞虹公司，瑞虹公司已开始准备相关终止文件；对于新冠疫情的影响，瑞虹公司积极做出对应措施即对于2020年1月24日至2月9日的租金、推广费、物业管理费减免一半，并多次与泰桔公司协商房屋终止事宜，但因泰桔公司对原有方案的否定，双方至今未就房屋签署终止文件；鉴于泰桔公司已拖欠自2019年12月起至今的该房屋之租金、推广费及物业管理费，欠费金额较高，为防止损失的进一步扩大和维护瑞虹公司的合法权益，特书面通知泰桔公司：1．租赁合同于2020年2月29日起正式解除；2．请泰桔公司于2020年3月14日前按租赁合同约定复原系争房屋，并向瑞虹公司返还系争房屋，如泰桔公司逾期归还系争房屋，瑞虹公司有权按租赁合同约定收回系争房屋，并处置遗留物品及／或要求泰桔公司承担逾期返还系争房屋的占用费、复原违约金；3．请泰桔公司于2020年3月31日前注销以系争房屋为注册地址的工商、税务等各类注册登记证，如泰桔公司未能及时办理相关注销手续的，则须向瑞虹公司承担赔偿责任；4．泰桔公司根据租赁合同已经支付的系争房屋履约保证金、公用事业费不予退还；5．瑞虹公司将保留进一步通过法律途径向泰桔公司追究违约责任的权利，包括但不限于向泰桔公司追索欠费、违约金及泰桔公司在租赁合同下或法律法规下的其他违约赔偿责任。一审法院另查明，2020年4月，上海邦信阳中建中汇律师事务所接受瑞虹公司委托代理本案诉讼，为此瑞虹公司支付律师费33，000元。2020年3月16日，瑞虹公司对系争房屋上锁自行收回房屋，泰桔公司未将系争房屋恢复原状。一审审理中，瑞虹公司与泰桔公司确认泰桔公司曾支付过装修保证金，在装修后瑞虹公司已退还。关于仓储室押金，瑞虹公司称只收取了7，500元，后来差额没有收取，泰桔公司称支付了8，000余元，但无法提供单据。另上海丰诚物业管理有限公司出具确认函，言明认可物业管理费由瑞虹公司诉请主张，其不会再就物业管理费提出主张。一审法院认为，瑞虹公司与泰桔公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。租赁期间，泰桔公司自2019年12月1日起拖欠瑞虹公司租金、物业管理费、推广费等费用，构成违约，泰桔公司虽曾提出于2020年2月15日退租，但双方并未就房屋终止事宜协商一致，瑞虹公司在此情况下主张解除合同，符合双方合同约定。泰桔公司辩称其已与瑞虹公司达成口头协议同意其经营至2020年2月15日，因无证据证明，法院不予采信。现瑞虹公司主张《房屋租赁合同》、《场地使用协议》于2020年2月29日解除，法院予以确认。瑞虹公司主张的2019年12月1日起至2020年2月29日的租金、物业管理费、推广费、仓储室使用费，泰桔公司应当支付，其中1月24日至2月29日期间的租金、物业管理费及推广费因涉及疫情，法院经根据公平原则进行调整。瑞虹公司同意用仓储室押金7，500元抵扣仓储室使用费，予以确认。根据合同约定，若泰桔公司拖欠租金、物业管理费等应付费用超过7天，瑞虹公司有权提前解除合同、收回系争房屋，泰桔公司支付的保证金不予退还，且泰桔公司还应向瑞虹公司支付已经享受的租赁期内的优惠金额之差额及相当于剩余租赁期限租金总额的违约金。现双方租赁合同因泰桔公司拖欠租金、物业管理费等费用构成违约而解除，瑞虹公司主张违约金、没收保证金，符合合同约定，但瑞虹公司主张的违约责任含没收保证金、解约违约金、逾期利息、复原违约金多项违约责任，相比其实际损失而言显然过高，应当予以调整降低，故法院酌情确定泰桔公司应支付瑞虹公司解约违约金11万元，未复原违约金7万元，对逾期利息不再重复支持。瑞虹公司同意用公用事业费押金27，815元抵扣违约金，法院予以确认。瑞虹公司主张的律师费，符合合同约定，应予支持。一审法院判决如下：一、确认上海瑞虹新城有限公司与上海泰桔餐饮有限公司就上海市瑞虹路XXX号XXX层216b室房屋签订的《房屋租赁合同》、就上海市瑞虹路XXX号XXX层5F-W-03号场地签订的《场地使用协议》于2020年2月29日解除；二、上海泰桔餐饮有限公司支付上海瑞虹新城有限公司的租赁保证金359，908.72元不予退还；三、上海泰桔餐饮有限公司支付上海瑞虹新城有限公司2019年12月1日至2020年2月29日的租金211，741.70元；四、上海泰桔餐饮有限公司支付上海瑞虹新城有限公司2019年12月1日至2020年2月29日的物业管理费46，165.52元；五、上海泰桔餐饮有限公司支付上海瑞虹新城有限公司2019年12月1日至2020年2月29日的推广费6，599.07元；六、上海泰桔餐饮有限公司支付上海瑞虹新城有限公司2019年12月1日至2020年2月29日的仓储室使用费1，044.69元；七、上海泰桔餐饮有限公司支付上海瑞虹新城有限公司违约金152，185元；八、上海泰桔餐饮有限公司赔偿上海瑞虹新城有限公司律师费损失33，000元；上述第三、四、五、六、七、八项，均自本判决生效之日起10日内履行完毕；九、对上海瑞虹新城有限公司的其他诉讼请求，不予支持。二审中，泰桔公司提交一组与瑞虹公司员工的微信聊天记录，欲证明双方就按照“12.27函件”的方案终止租赁合同已经达成一致。瑞虹公司对聊天记录的真实性不予认可，表示相关聊天各方的身份无法证实，且从内容来说仅反映出一个协商过程，并未达成一致。泰桔公司另提交相关工商信息资料，欲证明瑞虹公司系国资背景的企业，故应当减免涉疫期间的费用。瑞虹公司认可工商登记信息的真实性，但认为不能达到泰桔公司证明目的，瑞虹公司表示其系港资公司而非国资企业。瑞虹公司提交了微信公众号的相关截图，欲证明其实施过相应的实业推广行为。泰桔公司对截图内容的真实性不予认可，并认为相应推广活动不符合要求。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据对涉案合同的效力、合同解除时间及责任承担等问题所作认定，并无不妥，本院予以认同。现泰桔公司提起上诉，仍然坚持其关于双方已经达成提前解除租赁合同合意的主张，并在二审中提交了相应证据。但如瑞虹公司质证意见所指出的，微信记录相关方身份并无相应证据可以证明，而从内容而言亦无法得出已经就合同解除及解除相应事项的处理达成一致意见的结论。鉴此，本院对泰桔公司的上述主张，不予采纳。至于推广费一节，合同有明确约定，泰桔公司并未就其主张的瑞虹公司未履行合同约定的推广义务提交证据予以证明，故本院对泰桔公司该项主张亦不予采纳。至于没收保证金事项合同已有明确约定，瑞虹公司在一审中也作出了相应意思表示，故一审法院在综合本案实际情况，并充分考虑了涉及疫情相应期间等因素，在确认没收保证金的前提下对相应应付租金等费用及其他违约金事项均酌情作了相应调整，并无明显不公，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8，061.04元，由上诉人上海泰桔餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张常青审 判 员 成 皿审 判 员 姚 跃二〇二〇年十一月二十五日法官助理 朱丹丹书 记 员 张蓉霞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……