西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2020）藏01民终556号上诉人（原审被告）：张辉，男，汉族，1981年12月17日出生，经商，住西藏自治区拉萨市。委托诉讼代理人：崔刚强，西藏蜀藏铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：白珍，西藏蜀藏铭律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：尼玛扎巴，男，藏族，1965年6月19日出生，经商，住西藏自治区拉萨市。委托诉讼代理人：李阳，西藏宏伟律师事务所律师。上诉人张辉因与被上诉人尼玛扎巴房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初3778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张辉及其委托诉讼代理人崔刚强，被上诉人尼玛扎巴委托诉讼代理人李阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张辉上诉请求：1.依法撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院作出的（2019）藏0102民初3778号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误。一、一审判决认定事实错误，与客观实际情况不符，导致错误判决。1.上诉人未认可2019年的物业费情况，上诉人只是称自己没交过物业费，但并不是认可2019年度的物业费应由上诉人承担。2.上诉人向被上诉人支付了房屋租金共计350 000元，但一审法院只认定200 000元，上诉人的转账记录就已超过200 000元。3.上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同于2018年年底就已解除。上诉人是通过电话、微信及在租赁房卷帘门上张贴通知等方式与被上诉人解除的《房屋出租合同》，被上诉人也同意解除。只是要求上诉人将房屋修缮成原来的样子，上诉人按照被上诉人要求准备修缮时，被上诉人要自己修缮，并要求上诉人赔偿7万元修缮费及半年的房租损失，上诉人认为要求不合理，当时未赔钱，但双方之间的合同已解除，只是后续的修缮或赔偿问题没有解决而已。4.2018年年底上诉人与被上诉人解除了《房屋出租合同》，故一审法院认定的合同实际履行期限不正确，导致判决不正确。5.上诉人在解除合同前已经超额支付房屋租金，故不存在拖欠房租的问题，也不存在再次支付的问题。二、一审法院适用法律不准确。上诉人签订《房屋出租合同》后认真履行了支付房租的义务，但因经营困难，无奈之下与被上诉人在2018年12月份解除了双方之间签订的《房屋出租合同》，并按被上诉人要求准备修缮房屋，但被上诉人恶意阻拦，导致上诉人无法修缮，产生纠纷，上诉人现无支付房租的义务，而是履行修缮义务，故一审法院适用法律不当。综上，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。尼玛扎巴辩称，上诉人的上诉理由与客观事实不符，不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。尼玛扎巴向一审法院起诉请求：1.判令解除于2017年11月10日与张辉之间签订的《房屋租赁合同》，并要求张辉立即返还房屋并恢复原状。2.判令张辉支付拖欠的房屋租金550 000元。3.判令张辉支付物业费3300元、水费3616元、电费700元。4.本案诉讼费由张辉承担。一审法院认定事实： 2017年11月10日，甲方尼玛扎巴与乙方张辉签订《房屋出租合同》，约定尼玛扎巴将拉萨市加荣五组78号门面房出租给张辉，租期自2017年11月10日至2027年11月10日止，本合同签订后张辉立刻向尼玛扎巴支付50 000元订金。年租金为300 000元，每半年预付150 000元，如张辉出现拖欠租金的情况，尼玛扎巴有权将案涉房屋转租给他人，并扣留乙方的订金50 000元。租赁期限内所有物业费和水电费由张辉承担。租赁期间张辉可以对该房屋进行装修，但租赁期满后尼玛扎巴有权要求张辉恢复原状。2019年7月9日，尼玛扎巴交纳了2019年1月至2019年12月的物业费1800元。一审法院认为，双方签订的《房屋出租合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原审法院予以确认，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，尼玛扎巴依约向张辉交付了案涉房屋，张辉也支付了部分租金，合同实际进行了履行。张辉辩解2018年11月6日，案涉房屋返还给了尼玛扎巴，双方签订的《房屋出租合同》已解除的意见，但未提交相关证据证明，一审法院不予采纳。尼玛扎巴主张解除双方于2017年11月10日签订的《房屋出租合同》的诉讼请求，一审法院认为，在合同履行过程中，张辉未按照约定履行支付租金的义务，构成违约。根据相关法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中张辉作为承租人无正当理由未按约定履行支付租金的义务，尼玛扎巴作为出租人可以解除合同，故对该项诉讼请求一审法院予以支持。关于尼玛扎巴主张张辉立即返还房屋并恢复原状的诉讼请求，在双方的租赁关系解除后，张辉继续占有案涉房屋无任何法律依据，其理应将承租的房屋返还给尼玛扎巴。依照双方约定，租赁期满后尼玛扎巴有权要求恢复房屋原状，由张辉执行。现合同解除，尼玛扎巴主张张辉将案涉房屋恢复原状并立即返还的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于尼玛扎巴主张张辉支付截至开庭之日拖欠的房屋租金550 000元的诉讼请求，经查明，双方签订的《房屋出租合同》明确约定租金每六个月为一期，张辉必须无条件地预付每一期的租金150 000元，本案中尼玛扎巴自认收到张辉支付的房屋租金150 000元及订金50 000元共计200 000元。张辉辩解已向尼玛扎巴交纳了350 000元房屋租金的意见，未提交相关证据证明，一审法院不予采纳。经核算，2018年7月10日至2020年4月20日的房屋租金为533 333.33元（150 000元×3期＋150 000元÷6月×3月＋150 000÷6月÷30天×10天），张辉尚欠尼玛扎巴房屋租金为533 333.33元，故对尼玛扎巴主张张辉支付截至2020年4月20日的拖欠的房屋租金550 000元的诉讼请求，一审法院支持533 333.33元。张辉辩解尼玛扎巴应退还订金50 000元的意见，一审法院认为，订金50 000元作为预先支付的合同款项，在双方签订的《房屋出租合同》实际履行的情况下，订金作为张辉预付的房屋租金，不应退还，且双方约定拖欠房租尼玛扎巴有权扣留订金，故对该辩解意见一审法院不予采纳。对于尼玛扎巴主张张辉支付物业费3300元、水费3616元、电费700元的诉讼请求，经查明，双方约定房屋租赁期限内所有物业、水、电费由张辉承担，但尼玛扎巴提交的证据仅能证明2019年1月至2019年12月的物业费1800元，对此张辉予以认可，其余物业费及水费、电费，尼玛扎巴未提交相关证据证明，故对该诉讼请求，一审法院仅支持物业费1800元。综上所述，一审法院对于尼玛扎巴要求解除双方于2017年11月10日签订的《房屋租赁合同》，张辉立即恢复原状并返还房屋的诉讼请求，依法予以支持。尼玛扎巴要求张辉支付拖欠的房屋租金550 000元的诉讼请求，一审法院依法仅支持533 333.33元。尼玛扎巴要求张辉支付物业费3300元、水费3616元、电费700元的诉讼请求，一审法院仅支持物业费1800元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条之规定，判决如下：一、解除原告尼玛扎巴与张辉之间关于拉萨市加荣五组78号房屋的租赁合同关系；二、被告张辉于判决生效之日起二十日内将拉萨市加荣五组78号房屋恢复原状并返还给原告尼玛扎巴；三、被告张辉于判决生效之日起二十日内向原告尼玛扎巴支付自2018年7月10日至2020年4月20日止的房屋租金533 333.33元；四、被告张辉于判决生效之日起二十日内向原告尼玛扎巴支付物业费1800元；五、驳回原告尼玛扎巴的其他诉讼请求。案件受理费9376.16元，减半收取计4688.08元，由尼玛扎巴负担189.02元，张辉负担4499.06元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，具体认定如下：上诉人提交第一组证据《张芬芳邮政银行账户交易明细》《入账汇款业务凭单》《张芬芳农业银行卡交易明细》《张芬芳身份证明照片》各一份，欲证明张芬芳受上诉人委托向被上诉人分别转款200 000元及30 000元，均系租金。被告质证称该组证据中的转款200 000元，已在转款次日返还190 000元，后续上诉人陆续支付租金总计有200 000元。本院认为，该组证据的真实性、合法性本院予以确认，但从关联性来说，该组证据显示的转款200 000元，在次日返还190 000元，故该组证据仅能证明交付租赁款项40 000元的事实。上诉人提交第二组证据《张东华农行交易明细》《张东华身份证明》各一份，欲证明张东华受上诉人委托向被上诉人支付租金50 000元的事实。被上诉人质证称对该款项的支付予以认可，但包含在被上诉人认可支付租金总计200 000元内。本院对该组证据的三性予以确认，能够证明张东华受上诉人委托，向被上诉人支付租赁款50 000元。上诉人提交的第三组证据《民事判决书》《房屋租赁合同》各一份，欲证明上诉人于2018年12月搬离案涉租赁房的事实。被上诉人质证称该组证据的真实性、合法性予以认可，但关联性不予认可。本院认为，该组证据系一审已提交的证据，不属新证据，且证据内容并未体现与本案的关联性，故本院不予采纳。上诉人提交的第四组证据《拉萨市公安局城关分局纳金派出所出具的案涉租赁房暂住人员信息》一份，欲证明2018年12月底开始被上诉人将案涉租赁房已出租他人并收益，上诉人不应再支付该期间租金。被上诉人质证称对该组证据的真实性和合法性予以认可，但关联性不予认可，该证据不能证明上述暂住人员是被上诉人的出租户，及暂住人员居住地就在上诉人承租的33间房屋内。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，但从关联性来说案涉租赁房屋的位置拉萨市××村上有两栋楼，其中一栋楼的一二三层为案涉上诉人的承租房，该楼的第四层及另一栋楼均与本案无关，故该组证据仅证明了拉萨市加荣村五组78号上暂住人员的办证时间及身份信息，但不能证明上述暂住人员在2018年12月至2020年4月期间居住在上诉人承租的33间房屋内。上诉人提交的第五组证据《当庭申请证人张芬芳、张东华微信视频作证》，欲证明张芬芳受上诉人委托向被上诉人支付230 000元租赁款；张东华诉受上诉人委托向被上诉人支付50 000元租赁款。被上诉人质证称对该组证据不符合法律规定，对证据三性均不予认可。本院认为证人应出庭作证，不能出庭作证的应有正当理由，加之远程视频请求应在举证期内提出，故该组证据本院不予采纳。上诉人提交的第六组证据《视频资料1》一份，欲证明上诉人于2018年12月已解除案涉租赁合同，并在被上诉人门面上张贴了通知。被上诉人质证称该证据三性均不予认可。本院认为该证据上诉人未提供原件，无法确认其真实性，故不予采纳。上诉人提交第七组证据《视频资料2》一份，欲证明被上诉人已将上诉人承租的租赁房出租给他人的事实。被上诉人质证称该证据的三性不予认可。本院认为该证据显示的内容不完整，住户人的信息、住房的信息及住房期间均不明确，无法确认与本案的关联性，故该组证据本院不予采纳。本院二审查明的事实及所依据的证据与一审法院基本一致。本院认为，综合双方当事人诉辩意见，归纳本案争议焦点并评析如下：关于案涉租赁合同解除的认定问题。上诉人主张案涉租赁合同于2018年12月底双方已协商解除，仅对房屋修缮问题未达成一致意见。被上诉人抗辩称案涉租赁合同在一审判决之前并未解除，不存在双方已协议解除的情况。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，结合本案，被上诉人并不认可双方就解除合同已协商一致，而上诉人提交的证据并不能证明被上诉人对合同解除表示认可，故上诉人的该项抗辩主张并不成立，本院不予支持。同时根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，结合本案，上诉人作为缴纳租金的履行方，并未能证明其按约履行完交付租金的事实，而收取租金系租赁合同中出租方的合同目的，故出租方的合同目的不能实现的情况下，其享有法定解除权，故一审法院基于被上诉人请求解除合同，依法判令解除双方之间的租赁合同，并无不当，本院予以确认。关于一审法院认定上诉人支付2018年7月10日至2020年4月20日租金533 333.33元是否正确的问题。上诉人主张其向被上诉人支付租赁款350 000元，加之2018年12月底已搬离租赁房，上诉人不欠付租金。被上诉人抗辩称上诉人交付的租金共计仅有200 000元，加之合同在2020年4月未解除的情况下，一审认定支付该期间租金依法有据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承不利的后果”之规定，结合本案，上诉人在本案中提交了张芬芳分两次代为转款200 000元和30 000的证据及张东华转款50 000元的证据，但上诉人对张芬芳转款200 000元次日被上诉人转款返还190 000元的事实主张并未做出合理说明，以上，上诉人举证证明的转款金额不足被上诉人自认的200 000元，对此上诉人应自行承担举证不能的不利后果。加之，双方之间的租赁合同在2020年4月未解除的情况下，一审法院依据被上诉人自认的租赁款及双方之间的合同约定，核算上诉人应支付2018年7月10日至2020年4月20日租金为533 333.33元，并无不妥，本院予以确认。关于一审法院认定上诉人将案涉租赁房恢复原状并返还给被上诉人是否正确。上诉人主张案涉租赁房已返还，只需履行修缮义务。被上诉人抗辩称上诉人在2019年10月还在使用租赁房。本院认为，依照双方签订的《房屋出租合同》约定，被上诉人有权主张返还的租赁房应恢复原状，上诉人应按合同约定，对租赁房先行恢复原状再予返还，故上诉人主张租赁房已返还的主张不予支持，一审对此认定并无不当，本院予以确认。关于一审法院认定上诉人支付物业费1800元是否正确。上诉人主张其在一审仅是认可上诉人未交2019年物业费，并非认可由上诉人缴纳该物业费。被上诉人抗辩称一审对此认定并无不当。本院认为，依照双方签订的《房屋出租合同》约定，上诉人应承担租赁期间的物业费，被上诉人提交的证据足以证明物业费1800元产生的事实，上诉人自认未交2019年物业费的情况下，一审法院认定上诉人支付物业费1800元，并无不当，本院予以确认。综上所述，张辉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9376.16元，由张辉负担。本判决为终审判决。审  判  长   尼玛央宗审  判  员   高 小 红审  判  员   孙  静二〇二〇年十一月一日书  记  员   旦增措姆