浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终4242号 上诉人（原审被告）：新昌县田合园业主委员会，住新昌县南明街道田合园小区。 主要负责人：王春兴，业主委会员主任。 委托诉讼代理人：石巨兵，新昌县城关法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：新昌县永信物业管理有限公司，住新昌县南明街道人民中路****，统一社会信用代码913306240555289452。 法定代表人：杨柏真，公司总经理。 委托诉讼代理人：张晓英，系公司员工。 上诉人新昌县田合园业主委员会因与被上诉人新昌县永信物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服浙江省新昌县人民法院（2020）浙0624民初1477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新昌县田合园业主委员会上诉请求：撤销新昌县人民法院(2020)浙0624民初1477号民事判决书，依法判决驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、一审判决违反法定程序。一审审理中对被上诉人提交的杭州银行账户交易明细、业务凭证(专用)及被上诉人提交由上诉人签字报移民局拨付的物业费手续资料等证据未经质证、认定，违反法定程序。二、一审判决认定事实不清、适用法律不当，应予撤销。1.上诉人未违约，被上诉人诉请要求解除《合同主要条款》、退还保证金不成立。一审中双方的证据及陈述均证明第一、二年物业费由移民局拨付90%、80%及被上诉人自收10%、20%，第三年起物业费由被上诉人自收；物业费的付款主体系移民局与业主而不是上诉人，上诉人仅对物业服务及在办理物业费的拨付手续中配合签字、考核打分；上诉人一直按约履行上述义务，未违约。故一审判决确认2019年6月26日订立的《合同主要条款》于2019年5月31日解除，退还保证金10万元有误。2.被上诉人主张上诉人承担物业费的诉讼主体不适格。《物业管理条例》规定交纳物业管理费是业主的法定义务，双方的证据足以证明物业费的付款主体系移民局与业主；上诉人不是业主，系业主选举的业主代表组成的民间性自治组织，且无经济来源及收入；被上诉人无权也从未要求上诉人支付物业费，故一审判决上诉人支付被上诉人物业费错误。 新昌县永信物业管理有限公司辩称：一、被上诉人提交的证据均符合法定程序。二、第三季度的物业费应在2020年3月15日前支付，被上诉人将资料交给上诉人签字，上诉人以各种理由拒绝签字盖章，并在3月15日将资料退还给被上诉人，被上诉人有将函件和资料通过微信发给上诉人负责人，但上诉人仍未签字。第四季度，被上诉人也完成了物业服务，上诉人仍未履行相关付款义务，存在严重违约。三、双方系合同的相对方，按约拨付物业费补助款是上诉人应该承担的合同义务，合同约定的物业费补助款是由上诉人拨付，尽管上诉人该拨款来自小区建设方，但不影响其在上诉人的主体地位。 新昌县永信物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告2019年6月26日订立的《合同主要条款》，由被告返还履约保证金100000元；2.判令被告支付2019年12月1日至2020年5月31日止物业服务费199936.36元；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院查明，新昌县南明街道田合园小区是新昌县钦寸水库工程移民安置小区，2018年6月1日原告经建设方许可入驻小区为之提供物业管理服务。2019年6月26日，被告新昌县田合园小区业委会为甲方、原告新昌县永信物业管理有限公司为乙方，双方签订了《合同主要条款》。约定：履约保证金100000元直接转入业委会账户，待合同期满一个月不计息退还；小区已择房建筑面积约30325平方米，住，住宅建筑总面积约42865平方米同期限自2018年6月1日起至2023年5月31日止；本物业的住宅管理服务费按双方协商标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积1元。合同约定物业费付款方式为：2018年6月1日至2020年5月31日物业费分自收和补助两部分，2018年6月1日至2019年5月31日，物业负责向业主收取物业费，物业费收取率达到10%，甲方拨款90%，2019年6月1日至2020年5月31日，物业负责向业主收取物业费，物业费收取率达20%，甲方拨款按总建筑面积80%，若物业收取率达不到相应的比例，则甲方拨款率也相应按实际收取的物业费比例拨付；2020年6月1日开始物业负责向业主收取物业费，物业费收取率需达到100%；甲方物业费拨付按每季度的次月15日之前支付上季度物业费的90%,第四季度凭乙方收取的物业费比例统一结算并付清当年度的物业费。合同另约定了违约责任，如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方给予乙方相应补偿；乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。该《合同主要条款》向移民局进行了备案。第一年度即2018年6月1日至2020年5月31日物业费，在扣除年度垃圾费50000元后，其余款项原告已收取。第二年度前2季即2019年6月1日至2019年11月30日的160176.80元(扣垃圾费25000元及暂扣10%待年终结算)在被告完成物业费拨付资料签字后由原告直接向移民局领取。2020年3月初，因部分业主拒不缴纳个人承担部分物业费，原告对其中6名业主提起诉讼，引起被告不满，后原告应被告要求撤诉。2020年3月18日，原告向被告提交第三季度物业费拨付资料请求签字后再由其同样向移民局领款，但被告迟迟未予办理，双方因此产生矛盾。2020年4月12日，原告分别向被告、移民局、所在社区、房管局物业科寄送了《终止物业服务合同告知函》，提出被告未按约在2020年3月15日前完成拨付部分签字上报已致其无法收取物业费，造成了其在小区物业管理运营困难，认为被告行为已构成违约，要求终止物业服务合同，并明确其将在继续服务至第二年度满后的2020年5月31日终止双方间的合同，该告知函已由被告收受。2020年5月底，原告集中对小区进行了卫生清洁、垃圾清运、楼道灯修理等管理服务，2020年6月1日退出小区物业管理服务。审理中，原告认可《合同主要条款》约定田合园小区住宅总面积为42865平方米，实际调整为按42720.12平方米计，2019年6月1日至2020年5月31日在第三、四季度物业费为199936.35元（42720.12平方米×12月×80﹪-50000元-160176.80元）。 一审法院认为，本案原、被告签订的《合同主要条款》不违反法律法规规定，依法应为合法有效。根据合同法相关规定，在履行期限届满之前，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。一、本案原告经田合园小区建设方许可并与被告签订《合同主要条款》，依约接受委托为田合园小区提供物业管理服务，在原告提供了管理服务后，按约拨付物业补助款是被告应承担的合同义务，但被告未按《合同主要条款》约定拨付物业费补助款，被告虽主张未能拨付补助款是原告造成，但欠缺相应的事实与依据，故其行为已构成违约，也造成了原告合同目的不能实现，因此原告有权解除双方间的物业服务合同关系。原告2020年4月向被告寄送了要求解除合同的《终止物业服务合同告知函》，明确告知其提供物业服务至2020年5月31日后双方间物业服务合同解除。告知函已送达被告，合同自载明的期限届满时解除。且事实上原告也已在2020年5月31日后退出小区物业服务，小区保洁等已由被告另行聘请。故该院确认原、被告间的物业服务《合同主要条款》于2020年5月31日解除。二、原、被告间的《合同主要条款》解除后，原告交付的履约保证金100000元履约保证金应予退还，原告已履行管理服务的第二年度第三、四季即2019年12月1日至2020年5月31日的物业费补助款199936.35元应当由被告按约支付。三、原、被告为本案《合同主要条款》相对双方，合同约定的物业费补助款是由“甲方拨款”，即补助款拨付主体是被告。尽管被告该拨款来自于小区建设方，不影响其在本案中的被告主体地位，被告关于其主体不适格的辩解不能成立。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决：一、确认原告新昌县永信物业管理有限公司与被告新昌县田合园业主委员会2019年6月26日签订的《合同主要条款》于2020年5月31日解除。二、被告新昌县田合园业主委员会退还原告新昌县永信物业管理有限公司保证金100000元。三、被告新昌县田合园业主委员会支付原告新昌县永信物业管理有限公司物业服务费199936.35元。上述第二、三两项，限于判决生效后十日内付清。如被告新昌县田合园业主委员会未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由被告新昌县田合园业主委员会负担。限于判决生效之日起十日内交纳。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于主体问题，虽上诉人主张本案物业费的付款主体系移民局与业主，上诉人不是业主，仅是业主选举的业主代表组成的民间性自治组织，无经济来源及收入，被上诉人无权要求其支付物业费，其主体不适格。然本案中被上诉人系基于双方之间签订的《合同主要条款》要求上诉人承担责任，而上诉人作为《合同主要条款》的相对方，在合同明确约定物业费补助款是由“甲方拨款”，即补助款拨付主体是上诉人的情况下，上诉人应按照合同约定履行支付物业服务费的义务。尽管上诉人该拨款来自于小区建设方，但不影响其在本案中主体地位。关于违约问题，因上诉人未按约支付物业服务费，故被上诉人基于合同约定要求解除合同并要求上诉人返还其交付的履约保证金于法有据，上诉人主张其未构成违约，本院不予采信。此外，一审法院程序正当，上诉人主张程序违法无相应依据，本院不予采信。 综上所述，新昌县田合园业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由新昌县田合园业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长 姚 瑶 审判员 梅 云 审判员 茹赵鑫 二〇二〇年十一月三十日 书记员 孙心怡