山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终12178号 上诉人（原审被告）：张玲玲，女，1979年5月26日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：谢吉东（张玲玲之夫），住青岛市黄岛区。 被上诉人（原审原告）：青岛新时代物业服务有限公司，住所地青岛市黄岛区长江中路。 法定代表人：王增连，总经理。 委托诉讼代理人：王文革，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吉磊，北京市盈科（青岛）律师事务所实习律师。 上诉人张玲玲因与被上诉人青岛新时代物业服务有限公司（以下简称新时代物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初11791号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张玲玲上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判：(1)根据权利义务对等原则、合同全面履行原则，从物业费里减除物业公司未善尽合同义务之对价；(2)根据司法解释相关规定，物业费支付到衡山舒苑业委会通知新时代物业公司撤出期截止日2018年11月底为止。2、一、二审诉讼费由新时代物业公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不准确。1、因新时代物业公司一审中提交《消防验收合格书》证明其己尽到消防管理义务，张玲玲一审中曾提交《调查取证申请书》请求法院依法调取当地公安机关于2019年9月对新时代物业公司衡山舒苑消防管理违法行为做出的《处罚决定》，一审法院并未依法调取。衡山舒苑《工作交接单》证明：(1)衡山舒苑小区长期存在消防供水不保压、消防通道不畅通等严重问题，新时代物业公司并没有尽到对公共设施的管理、维护职责；(2)一审期间新时代物业公司明知本小区消防栓不保压还向法庭提交“衡山舒苑小区消防设施维护合格”的虚假证据。2、关于本小区物业管理服务、维修维护的瑕疵程度。因长期不清掏小区化粪池导致产生易燃、剧毒气体硫化氢，至今没有解决；自2013年未经业主同意撤除东门门卫，严重影响东门消防功能，至今未恢复；地下停车场不开通风设备除湿，每年消防联动设施、金属悬挂设施锈蚀损坏；新时代物业公司为开超市盈利，砸坏居民楼楼体承重墙，至今没有解决；水表空跑，全体业主“实交水费”与新时代物业公司“转交水费”长期存在巨大差异，物业公司利用此受益；小区所有的门禁系统废弃等，已经是大量瑕疵、严重瑕疵而不是一般瑕疵。二、一审判决适用法律片面、不公。新时代物业公司未全面履约的服务瑕疵应对等核减物业服务费。1、根据双务合同的对等原则，物业服务合同的物业服务费对应、对等物业服务质量，未尽或者未善尽合同义务的服务瑕疵应当核减其所对应、对等的物业服务费部分。2、一审判决既然因为新时代物业公司的“较多服务瑕疵”而不支持其主张的违约金，更应支持张玲玲主张的核减其所对应、对等的物业服务费部分，因为与服务瑕疵对应的首先应该是物业费本金而不是违约金。抛开对应的本金而单独指向违约金有违法律逻辑。3、一审判决体现的是对物业服务企业业务影响的顾忌，而对物业服务企业不诚信经营、服务不断缩水、损害业主利益这种普遍现象的滋长却未有顾忌，这种单向顾忌有违司法公正。三、一审判决适用法律错误。衡山舒苑业主委员会要求新时代物业公司撤出的《通知函》、衡山舒苑业主大会2018年8月31日选聘新物业公司的《决议》、2018年9月28日解聘旧物业公司的《决议》在法律层面至今并未被撤销，仍然有效。衡山舒苑业主委员会向新时代物业公司发送《通知函》的法律行为足以触发《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的适用。如此，更有利于减少当前普遍存在的物业服务行业利用垄断地位通过不正当竞争拿到小区物业项目，拿到项目后不讲诚信缩水服务，业主投诉无门的普遍现象。也更有利于帮扶处于劣势地位的业主们摆脱基层居委会“变服务、协助义务为设置障碍的权力”、阻挠业主大会实现选聘物业服务单位自治权的尴尬法律困境。 新时代物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回张玲玲的上诉请求，维持原判。 新时代物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令张玲玲支付新时代物业公司物业费7189.71元、违约金7349.68元；2.本案诉讼费由张玲玲承担。 一审法院认定事实：1.甲方青岛兴达佳园置业有限公司与乙方新时代物业公司签订前期物业管理服务合同，约定：由新时代物业公司为位于青岛开发区交汇处向北200米的衡山舒苑小区提供物业服务，新时代物业公司按住宅公寓物业费1.3元/月/㎡、电梯运行费0.4元/月/㎡收费；合同期限自2016年8月1日至2017年7月31日；合同期满前2个月，甲乙双方应就本合同期限的延长或物业管理服务合同的续签进行协商，同等条件下，甲方应优先选用乙方继续为本小区提供物业管理服务；业主或物业使用人按照预交的方式缴纳物业费，应在每季度首月的5日前向乙方交纳当季度的物业服务费等相关费用，首次物业服务费，业主应于交房之日交纳；业主或物业使用人应按本合同的约定，及时支付物业费等相关费用，否则每逾期一日按应付费用的0.3%向乙方支付违约金。 新时代物业公司在本案中未提交其2018年1月1日以后与青岛兴达佳园置业有限公司续签的物业管理服务合同，也未提交与张玲玲签订的物业服务合同。新时代物业公司提交青岛市黄岛区薛家岛韶山路社区居委会出具的情况说明证实其在前期物业服务合同到期后，至今一直为小区提供物业服务。新时代物业公司提交消防设施维护保养报告书、卫生消杀记录、值班记录、设施设备周期性维护保养记录、保洁员自查表、配电室、风机房、给排水机房、电梯、供水自主性维护例行点检表、物业服务费收费收据等证据证实其一直为涉案小区提供物业服务。张玲玲提交照片、工作联系函、整改事项清单、信访受理告知书等证据证实新时代物业公司在至今的物业服务中存在服务不到位、维护不尽责、人员配备不到位、涉嫌赚取水费、侵占业主公共权益等事宜。 2.张玲玲系衡山舒苑小区的业主，居住在该小区**，房屋建筑面积91.94平方米。张玲玲承认其自2016年1月1日起至2019年10月31日止一直未缴纳物业费，并表示对合同约定的物业费标准无异议。 3.新时代物业公司在本案中诉求张玲玲交纳自2016年1月1日起至2019年10月31日止的物业费7189.71元。新时代物业公司提交照片证实其在张玲玲居住的房屋门上张贴过催费通知单，通知张玲玲交纳物业费。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。新时代物业公司与青岛兴达佳园置业有限公司所签的前期物业管理服务合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。新时代物业公司应当按照该合同约定提供符合约定标准的物业管理服务，小区业主也应当按照合同约定履行交纳物业费、配合物业行使管理义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对包括张玲玲在内的全体业主具有法律约束力。虽然该合同约定的物业服务合同期限为2016年8月1日至2017年7月31日，新时代物业公司未提交其2018年1月1日以后与青岛兴达佳园置业有限公司续签的物业管理服务合同，也未提交与张玲玲签订的物业服务合同，但双方提供的相关证据可以证实新时代物业公司在前期物业合同到期后至今仍在为涉案小区提供物业服务，只是新时代物业公司提供的物业服务存在瑕疵而已。张玲玲自认其自2016年1月1日起至2019年10月31日止未缴纳物业费，并表示对合同约定的物业费标准无异议，对此一审法院予以确认。新时代物业公司为涉案小区提供了物业管理服务，故张玲玲应当依照合同约定的标准和时间及房屋面积向新时代物业公司交纳物业服务费。张玲玲的房屋面积为91.94平方米，新时代物业公司诉求其按照合同约定的标准交纳物业费7189.71元，符合法律规定，一审法院予以支持。鉴于新时代物业公司提供的物业服务存在瑕疵，新时代物业公司诉求张玲玲承担违约金，一审法院不予支持。张玲玲认为新时代物业公司已经失去主张物业费的合法请求权基础、违法经营、侵占业主权利等与事实不符，张玲玲以此为由拒交物业费，不符合法律规定，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、张玲玲于判决生效之日起十日内支付新时代物业公司2016年1月1日起至2019年10月31日止的物业服务费7189.71元；二、驳回新时代物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82元（新时代物业公司已预交），由新时代物业公司负担42元，张玲玲负担40元。 本院二审期间，张玲玲提交拍摄于2020年11月9日照片两张，拟证明衡山舒苑小区东门消防通道至今夜间仍然未能有效管理。新时代物业公司质证称，对照片真实性不予认可，拍摄地点不明确。新时代物业公司提交拍摄于2020年10月29日照片两张，拟证明涉案小区消防通道现已畅通。张玲琳质证称，对照片真实性不予认可。 二审中，张玲玲认可新时代物业公司仍在涉案小区提供物业服务。二审查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：张玲玲应向新时代物业公司交纳的物业服务费数额如何认定。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝交纳物业费必须具备正当的理由，而正当理由应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于其他正当的、合理的理由。本案中，张玲玲并未提交证据证明新时代物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，故本院对其要求核减部分物业费的上诉主张不予支持。张玲玲在本案二审中认可新时代物业公司仍在涉案小区提供物业服务，故对于张玲玲要求支付物业费至2018年11月的上诉请求，本院亦不予支持。 综上，张玲玲的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费163元，由上诉人张玲玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  李 蕾 二〇二〇年十一月十六日 书记员  张 恬 书记员  韩 平