山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终4149号 上诉人（原审原告、反诉被告）：山东瑞康盛餐饮管理有限公司，住所地山东省淄博市张店区金晶大道**淄博远方金领数码科技城**。 法定代表人：徐海涛，经理。 委托诉讼代理人：朱洪涛，山东格睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张艺琪，山东格睿律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：王洪霞，女，1970年12月4日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 上诉人山东瑞康盛餐饮管理有限公司（以下简称瑞康盛公司）因与被上诉人王洪霞房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2020）鲁0303民初2900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 瑞康盛公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判或发回重审；2.本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人缴纳租金至2020年4月22日,因疫情之不可抗力,上诉人多次发函请求被上诉人减免租金,均遭被上诉人拒绝。在这种情况下,上诉人无可奈何,故于2020年5月28日起诉至法院请求法院解决争议。上诉人并不存在恶意拖欠租金的行为,至上诉人起诉之日,上诉人也仅是欠缴1个月租金,且该租金根据国家政策属于应当缓交的,不构成违约,故被上诉人并不享有合同解除权。一审法院判决仅免除一个月房租对上诉人不公平。自2014年起上诉人一直按约缴纳租金,未有任何违约行为。正是因为疫情的发生,导致上诉人无法经营,在这种情况下,被上诉人应当允许上诉人缓交、减交租金,仅判决免除上诉人一个月房租明显对上诉人不公平。一审法院判决上诉人承担违约金错误。上诉人不存在恶意拖欠租金的违约行为,因疫情原因,根据国家政策要求,被上诉人应当允许上诉人缓交租金,在这种情形下,上诉人并未违约,故不存在违约金的问题。上诉人未搬离租赁场地是因法院尚未作出判决,是否继续履行合同无法确定，故诉讼期间的占用费上诉人不应支付。综上，请求二审法院依法查明事实，维护我方的合法权益。 瑞康盛公司向一审法院起诉请求：1.判令王洪霞减免2020年疫情期间的租金153333元；2.判令王洪霞退还瑞康盛公司115000元；3.本案一切诉讼费用由王洪霞承担。 王洪霞向一审法院反诉请求：1.请求确认原被告之间的租赁合同于2020年5月19日解除，并判令瑞康盛公司立即将商铺返还给王洪霞；2.判令瑞康盛公司向王洪霞支付拖欠的租金及相应的滞纳金，租金从2020年4月23日计至2020年5月19日为34027.40元，滞纳金暂计至2020年7月22日为15414.41元（每天按逾期额的0.3%计算），应计至实际付款之日止；3.判令瑞康盛公司支付违约金259324.62元（按6个月租金、物业费及中央空调费）；4.判令瑞康盛公司向王洪霞支付上述商铺的占有使用费（滞纳金），从2020年5月20日计起按每月85471.45元计至瑞康盛公司将上述商铺返还王洪霞之日止；5.本案诉讼费由瑞康盛公司负担。 一审法院认定事实：2014年9月24日，山东金纵横电讯器材有限公司（出租方）与张恩华（承租方）签订租赁合同一份，约定张恩华租赁位于张店区潘成国际大厦C102、C103号的商铺，租赁期限为2014年11月23日至2019年11月22日，年租金45万元。此后由上述合同双方的关联方王洪霞（出租方）与瑞康盛公司（承租方）于2019年11月6日续签租赁合同一份，该合同约定瑞康盛公司承租位于淄博市张店区柳泉路28号潘成国际大厦东裙楼C102、C103号的商铺，租赁期限为2019年11月23日至2022年11月22日，年租金46万元（实行先交款后租房原则，以12个月为一个租金支付周期，承租方在起租日前支付12个月租金）；若承租方因其过错未能在租赁届满或提早终止当天将腾空并经出租方验收合格的租赁房屋交还，每逾期一天，承租方须向出租方缴纳滞留金（相当于2倍的日租金及管理费、发生能源消耗费用之和）；承租方迟延支付租金，经出租方书面通知催款2次仍未付款的，出租方有权解除合同；若承租方单方变更或解除本合同，或因迟延支付租金导致出租方解除合同的，须向出租方支付相当于当年6个月的租金和物业管理费及中央空调能源消耗费的款项作为违约金，如果违约金不足以补偿另一方损失的，还应赔偿违约金不足部分；承租方与其支付租金、物业管理费及其他按本合同或其任何部分应由承租人支付之款额的，每逾期1日，按拖欠金额的0.3%向出租方支付违约金。上述合同签订后，瑞康盛公司于2020年1月22日前交纳了截至2020年4月22日之前的租金（月交38333元）。2015年3月15日瑞康盛公司与张店恒丰昌餐饮部签订合作协议，使用上述商铺经营东方宫牛肉拉面；2020年4月15日张店恒丰昌餐饮部通知瑞康盛公司，因新冠疫情导致招聘人员不能满足经营要求，肉品生产及采购也出现困难，为减少不必要的损失扩大，故终止与瑞康盛公司的合作。2020年5月8日瑞康盛公司向王洪霞提出申请减免房租，请求2-4月免租，5-7月减半，8月份以后适当降租。2020年5月26日和同年6月1日王洪霞两次发函提示2020年2月22日已到交费节点，催促其于2020年6月10日完成付款；2020年6月11日王洪霞通知瑞康盛公司解除合同，并要求瑞康盛公司于2020年6月16日前将租赁房屋腾空并交还。另，瑞康盛公司自述截至2020年7月22日其一直未经营。 一审法院认为，本案争议的焦点一是租金是否应当减免以及减免数额问题。疫情属于全国突发公共卫生事件,不可预见、不能避免、不能克服,系不可抗力，根据公平原则和不可抗力免责规则,租赁双方应分担由此造成的损失，但限于疫情范围内产生的相关的租金。按照双方合同约定瑞康盛公司应当以12个月为周期预交房租；按照双方交易习惯也应以每月为周期提前90日预交租金，也就是说2020年2月22日、3月22日、4月22日和5月22日，瑞康盛公司应分别交纳截至2020年5月22日、6月22日、7月22日和8月22日的租金，但其均未按时交纳，已实际享受租金缓交利益。因此，瑞康盛公司主张的租金减免额度过高，根据损失分担、本地区餐饮业复工时间（2020年3月中旬起放开堂食）及瑞康盛公司实际已享受租金缓交利益因素酌情予以支持免交1个月租金38333元；因瑞康盛公司已预交房租，故具体免交方式为免交此后一月房租为宜。在租金适当减免和复工复产开始后瑞康盛公司继续占用案涉房屋的情况下，其要求王洪霞退还已经缴纳的115000元租金无事实和法律依据，不予支持。本案争议的焦点二是案涉租赁合同是否已经解除以及瑞康盛公司应否支付租金及违约金问题。瑞康盛公司利用案涉租赁房屋与他人合作经营的餐饮项目已于2020年4月15日终止，瑞康盛公司作为经营主体在同行业均大量复工复产的情况下未能及时采取有效措施恢复生产经营，致使王洪霞订立合同的目的无法实现，因此王洪霞有权要求解除合同，合同自通知到达之日起解除。在复工复产开始较长时间后，瑞康盛公司不能及时有效恢复生产经营，但其未及时与王洪霞解除合同并及时交还房屋，存在主观恶意，应赔偿给王洪霞造成的损失并支付违约金；当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务，因此王洪霞所主张的租金损失和违约金并不矛盾，但双方约定违约金和滞留金畸高，根据本案案情，予以部分支持。综上,依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决:一、确认被告（反诉原告）王洪霞应当为原告（反诉被告）山东瑞康盛餐饮管理有限公司免交2020年4月23日至2020年5月22日的房租38333元；二、确认本案原被告之间于2019年11月9日签订的租赁合同已于2020年6月11日解除；原告（反诉被告）山东瑞康盛餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）王洪霞返还位于淄博市张店区柳泉路28号潘成国际大厦东裙楼C102、C103号的商铺；三、原告（反诉被告）山东瑞康盛餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）王洪霞支付自2020年5月23日起至实际返还租赁物时止的租金（合同解除后为占用费，按每月租金38333元计算）；四、原告（反诉被告）山东瑞康盛餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）王洪霞支付违约金（按自2020年5月23日起至实际返还租赁物时止，按上述第三项判决数额的30%计算）；五、驳回原被告的其他诉讼请求或反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2663元，由原告（反诉被告）山东瑞康盛餐饮管理有限公司负担2283元，由被告（反诉原告）王洪霞负担380元；反诉案件受理费4333元，由原告（反诉被告）山东瑞康盛餐饮管理有限公司负担879元，由被告（反诉原告）负担3454元。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审审理查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人瑞康盛公司与被上诉人王洪霞于2019年11月6日续签的租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方的房屋租赁关系受法律保护，且应该按照约定全面履行合同义务。在新冠××疫情得到有效控制后，政府出台多项政策措施，支持企业复工复产，但上诉人自本地区餐饮业复工时间（2020年3月中旬起放开堂食）后，仍未恢复营业，可见，暂停营业是上诉人根据具体情况变化而自行作出的经营决定，由此造成的损失属于市场行为存在的经营风险，一审法院综合损失分担、餐饮业复工时间及瑞康盛公司实际已享受租金缓交利益因素酌情认定免交上诉人1个月租金，已考虑特殊时期的情况，认定并无不当。瑞康盛公司未能按照合同约定及时交纳房租，致使王洪霞订立合同的目的无法实现，王洪霞依法享有合同解除权，并由瑞康盛公司承担违约金。案涉合同解除后，上诉人继续占用的，应当按照月租金支付房屋占用费，故一审判决认定并无不当，本院予以确认。 综上所述，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8667元，由上诉人山东瑞康盛餐饮管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡晓梅 审 判 员  郭 鹏 审 判 员  刘 宁 二〇二〇年十一月十九日 代理书记员  李慧姣