新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新28民终1193号上诉人（原审被告）：新疆展特房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。法定代表人：祝伟良，公司执行董事长。委托诉讼代理人：毛文杰，新疆同明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郝静，女，1989年5月1日出生，汉族，现住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州。上诉人新疆展特房地产开发有限公司（以下简称展特公司）因与被上诉人郝静商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2020）新2801民初3914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。展特公司上诉请求：请求撤销一审判决，对本案依法改判或者发回重审。事实和理由：1.双方仅约定了提交备案手续的期限，并未约定办理不动产权证书的期限，一审法院将提交备案手续的期限等同于取得不动产权证书的期限，属于事实认定不清。2.关于逾期办理房屋权属证书如何处理为选择性条款，在双方明确排除适用赔偿损失、支付违约金的情况下，一审法院判决上诉人支付违约金，属适用法律错误。3.一审法院计算违约金有误。在被上诉人未履行房款结算义务的情况下，上诉人有权行使先履行抗辩权，拒绝配合办理房屋产权登记手续，因此即便计算违约金，也应当自双方结算完毕即2018年8月10日计算。4.因2018年3月国家机构改革导致手续未能办理，属于不可抗力。上诉人不应当承担该期间的违约责任，一审法院计算违约金的期限有误。综上，请求支持上诉请求。郝静辩称，上诉人于2013年4月1日交房，但直至2019年8月才通知业主可以办理房产权证，明确存在违约行为。我于2013年3月6日支付首付款192,936元，剩余12.8万元于2013年4月办理银行按揭，已经向上诉人支付完毕房款。其称房屋测绘结算，我不知情，没有通知过我，也没有给我退过钱。综上，上诉人所述事实与客观事实不相符，请求二审驳回上诉请求，维持原判。郝静向一审法院起诉请求：1.请求判令被告向原告支付延期办理不动产权属证书违约金102,779.75元（2014年7月2日至2019年8月5日，合计61个月）；2.本案诉讼费等费用由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2013年3月7日签订了一份《库尔勒市商品房预售合同》，约定原告购买被告位于库尔勒市××道房屋一套，建筑面积为78.68平方米。每平方米4,079元，总房款共计320,936元。2013年12月31日前交付房屋，在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理。原告于2013年3月6日向被告支付现金192,936元房款，并向银行按揭贷款128,000元，被告对此贷款提供连带担保，原告与银行在库尔勒市公证处对此贷款进行公证。原告于2014年4月1日开始使用该房屋。被告于2015年4月16日给原告出具一份不动产统一发票，载明不动产项目编号为0140007，建筑面积为78.67平方米，金额为320,895元。另查明，涉案房屋的《商品房买卖合同》中并没有原告签字确认。以上事实有商品房预售合同、收据、发票、公证书、银行凭证、判决书、结婚证及原、被告当庭陈述为证。一审法院认为，本案《商品房预售合同》系原、被告自愿协商一致签订，且不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。因此郝静依据该合同作为本案原告，主体适格。而被告所依据的《商品房买卖合同》没有原告签字确认，故被告反驳称应当按照《商品房买卖合同》内容履行义务的意见不成立，本院对此不予采信。涉案房屋至今未办理房屋权属证书，被告作为出卖人亦未能提供证据证实并非自己的原因造成，故被告应当承担逾期办证的违约责任。合同中约定买受人应当在商品房交付使用后180日内取得房地产权属证书，合同约定交付时间是2013年12月31日，则买受人可以办理权属登记的时间应当是2014年7月1日之前，故违约金的计算期限应当从2014年7月2日开始。法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。按照银行贷款平均年利率6%计算，320,936元从2014年7月2日至2019年8月5日期间的利息为97,885元。（320,936元×6%÷12个月×61个月）综上所述，原告的部分诉讼请求事实依据，符合法律规定，本院对此予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，遂判决：一、被告新疆展特房地产开发有限公司于本判决生效之日立即支付原告郝静延期办理不动产权属证书违约金97,885元；二、驳回原告郝静的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。二审经查，中国人民银行同期贷款1-5年基准利率为4.75%。对一审查明其他事实和证据，本院予以确认。本院认为，二审双方当事人争议的焦点是：1.展特公司是否存在违约行为；2.如存在违约行为，违约金数额如何认定。针对焦点一，上诉人展特公司与被上诉人郝静签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方在《商品房买卖合同》第十五条中约定：关于产权登记的约定中明确：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第三项处理即一次性付款房地产证办下后发还买受人，办理银行按揭贷款的买受人其房产证办好后他项权证抵押在银行”。上诉人于2014年4月1日向被上诉人交付房屋，但未按合同约定在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人称2019年7月9日才取得案涉楼盘的产权登记大证。合同中双方当事人对此没有特殊约定，故一审法院认定出卖人存在违约行为，有事实及法律依据，本院对该认定予以确认。对于展特公司辩称未办理产权登记证是因为2018年政府机构改革原因所致同，属不可抗力，其没有违约的上诉理由。根据查明的事实，自上诉人2014年交房至2018年已逾期近4年，违约事实已存在。并且机构改革与其能否履行办证义务，并没有必然关联性，其该辩解理由不能成立。由于其未提供任何证据证实其履行合同存在不可抗力的情形，故对其以上辩解意见，本院均不予采信。针对焦点二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，因展特公司的原因导致买受人郝静未能在合同约定的期限内取得房屋权属证书，展特公司应承担相应的违约责任。由于双方未对该项违约情形的违约金进行约定，故一审法院判决展特公司支付违约金正确。对于上诉人提出双方在合同中未约定违约金，故其不承担违约责任的辩解理由，本院不予支持。但一审按照年利率6%的标准计算违约金依据不足。根据二审查明的事实，中国人民银行同期贷款1-5年基准利率标准为4.75%，违约金数额计算为72,411.18元，即320,936元×57个月÷12×4.75%（2014年10月-2019年7月）。一审法院计算违约金数额有误，本院予以纠正。综上所述，新疆展特房地产开发有限责任公司的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2020）新2801民初3914号民事判决；二、上诉人新疆展特房地产开发有限责任公司在本判决生效后三日内向被上诉人郝静支付迟延办证违约金72,411.18元；三、驳回被上诉人郝静其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一二审案件受理费3,424.93元，由上诉人新疆展特房地产开发有限责任公司负担2,412.96元，由被上诉人郝静负担1,011.97元。本判决为终审判决。审判长  邓晓辉审判员  吕 晨审判员  沙仁娜二〇二〇年十一月二十七日书记员  张天康