湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终2657号上诉人（原审被告）：襄阳市襄州区荣华置业有限公司，住所地：襄阳市襄州区荣华路**。法定代表人：钱成杰，执行董事。委托诉讼代理人：黄娟、史浩，湖北米芾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨国胜，男，1967年9月15日出生，汉族，住襄阳市襄州区。被上诉人（原审原告）：尚改英，女，1969年10月22日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：姜鹏，湖北亘恒律师事务所律师。上诉人襄阳市襄州区荣华置业有限公司（以下简称荣华公司）因与被上诉人杨国胜、尚改英房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院（2020）鄂0607民初1174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。荣华公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，并改判被上诉人向上诉人（反诉请求）支付逾期付款的违约金4200元；一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：（一）办理产权登记属行政行为，民事判决无权确定办理时间，且本案被上诉人并未书面委托上诉人为其办理产权手续。（二）商品房买卖合同补充协议4.1中明确约定：买受人逾期付款，出卖人无须协助买受人办理产权登记手续，并无须承担任何责任。本案中被上诉人未在商品房买卖合同签订后七日内办理银行按揭并支付剩余购房款，故上诉人依法不应当承担逾期办证的违约责任。（三）根据合同约定，逾期付款违约金诉讼时效应当从产权登记确定后，被上诉人不同意从购房款中扣除时起算诉讼时效。本案并不存在上诉人主张逾期付款违约金超过诉讼时效的情形。此外补充几点：1.被上诉人没有提交办证材料应当说明原因。2.即使存在逾期办证的行为，逾期原因是襄州区人民政府没有依法将规划内房屋拆迁完毕，从而影响竣工验收和办证，属于行政行为。杨国胜、尚改英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1.原审判决仅判令上诉人协助办理过户手续，并未干涉行政行为；2.涉案小区其他业主已经法院审理拿到逾期办证违约金，被上诉人的诉请具有事实和法律依据；3.被上诉人在商品房买卖合同中不存在违约情形。杨国胜、尚改英向一审法院起诉请求：判令被告荣华公司为原告办理房屋权属登记并向原告支付逾期办理权属登记的违约金11688.12元。荣华公司一审反诉请求：判令被告杨国胜、尚改英支付逾期付款的违约金4200元。一审法院认定事实：原告杨国胜、尚改英系夫妻关系。2014年7月25日，原告杨国胜、尚改英与被告荣华公司签订商品房买卖合同，约定原告杨国胜、尚改英购买被告荣华公司开发的荣华国际花园东南海小区3房号1单元8层04号房，建筑面积130.61平方米，单价为4551元，房屋总价款为594406元。关于付款方式及期限,合同约定首期(含定金)244406元,于商品房买卖合同签订时交付。余款350000元，于合同签订后7日内向指定银行办结按揭。关于产权登记，合同附件四补充协议第十五条约定：（一）初始登记，出卖人应当在商品房交付使用后的360个工作日内办理该商品房的初始登记，如因出卖人的责任未能按本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的《房屋所有权证》（即大产权证）的，买受人不退房，出卖人按照已付房价款1%向原告支付违约金。（二）转移登记，商品房交付使用后，买受人同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，并签署《委托办证协议》。如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起500个工作日内取得房屋所有权证书的（以房屋所有权证上记载的发证日期为取得房屋所有权证书的日期），买受人不退房，出卖人按已支付房价款的1%向买受人支付违约金。（三）如买受人未按本合同及其附件约定向出卖人支付该商品房的应付款,出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房,或虽然交付了商品房,但无需协助买受人办理产权登记手续,并无需承担任何责任。关于买受人逾期付款，合同附件四即补充协议第七条约定逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告杨国胜、尚改英依约支付了首付款244406元。2016年3月22日，原告杨国胜签署《收楼文书签收单》，被告荣华公司向原告杨国胜、尚改英交付了荣华国际花园东南海小区3房号1单元8层04号房。2014年11月21日，按揭贷款银行中信银行襄阳市分行按原告杨国胜、尚改英指定，将贷款350000元转入被告荣华公司账户。原告杨国胜、尚改英至今仍未取得荣华国际花园东南海小区3房号1单元8层04号房不动产登记权属证书。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》以及补充协议是双方当事人的真实意思表示，约定内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，对双方当事人具有法律约束力。关于被告荣华公司是否应承担违约责任?根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条（一）规定，当事人可以在商品房买卖合同中约定办理房屋所有权登记的期限，本案双方当事人约定出卖人应当在商品房交付使用后的360个工作日内办理该商品房的初始登记，买受人取得转移登记的期限为房屋交付后500个工作日内，该约定亦属有效，对原、被告双方具有约束力。被告未在商品房交付使用后的360个工作日内办理该商品房的初始登记，自2016年3月22日实际收房之日起，原告在合同约定的500个工作日内未能取得房屋产权登记，原告请求判令被告支付未按合同约定办理初始登记的1%的违约金和未按合同约定办理转移登记的1%的违约金，原审法院予以支持,考虑到两个违约事项均属同类办证事项,原审法院按一个违约事项约定的违约金1%予以支持。关于原告杨国胜、尚改英是否承担逾期付款违约责任?被告荣华公司以按揭款迟至2014年11月21日才转入荣华公司账户，反诉原告杨国胜、尚改英承担逾期付款违约责任。原审法院认为，合同关于付款方式约定，余款350000元于合同签订后7日内向指定银行办结按揭，该条约定的办结按揭是指原告杨国胜、尚改英按指定银行要求提交办理贷款的各种证明材料及签署贷款合同及其他贷款所需的手续。被告荣华公司未提交原告杨国胜、尚改英迟延办理上述贷款手续的相应证据。且即便原告杨国胜、尚改英迟延办理上述贷款手续构成违约，被告荣华公司于2014年11月21日收到按揭款时，应已知原告杨国胜、尚改英违约迟延办理贷款手续，导致购房余款迟延支付，至今已5年有余,被告荣华公司未提交充分证据证实在此期间发生诉讼时效中止、中断情形，故被告荣华公司反诉原告承担逾期付款违约责任，也已超过法定的诉讼时效期间，原审法院不予支持。被告荣华公司辩称，原、被告在商品房买卖合同补充协议中约定，若原告逾期付款，被告不承担任何违约责任。依据的合同条款为合同附件四补充协议第十五条（三）。原审法院认为，合同附件四补充协议第十五条（三）约定的买受人未按约定向出卖人支付商品房应付款，是指买受人未履行或未完全履行付款义务，出卖人据此可拒绝交房和协助办理产权登记情形。被告荣华公司主张原告杨国胜、尚改英存在逾期付款违约行为，依据上述约定不承担逾期协助办证违约责任，与上述约定的意思表示不符，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告襄阳市襄州区荣华置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助将荣华国际花园.东南海3幢1单元8层04号房屋权属登记至原告杨国胜、尚改英名下。二、被告襄阳市襄州区荣华置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告杨国胜、尚改英违约金5944.06元。三、驳回被告襄阳市襄州区荣华置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取71元，反诉费50元，合计121元，由被告襄阳市襄州区荣华置业有限公司负担。二审中，荣华公司提交了以下证据：襄阳荣华国际大酒店与张杰兵签订的《房屋拆除承包合同》、2017年6月8日荣华公司对襄阳市城乡规划局提交的《关于办理襄阳市襄州区荣华国际花园商住小区1-4#及幼儿园建设工程竣工验收规划条件核实证明的申请》、2017年10月9日襄阳市荣华国际大酒店改造指挥部对襄阳市城乡规划局出具的《关于荣华国际花园·东南海黄湾路门卫房暂未建设的情况说明》、2018年10月10日荣华公司对襄阳市城乡规划局提交的《关于荣华国际花园商住小区1-4#楼及幼儿园建设工程竣工验收规划条件核实的申请》、2018年11月15日荣华公司对襄州区政府提交的《关于荣华国际花园·东南海1-6#楼规划竣工验收的申请》、2018年12月29日襄州区政府对市规划局出具襄州政函【2018】251号《襄州区人民政府关于对荣华国际花园·东南海1-6#楼进行规划竣工验收的函》、《国有土地上房屋征收补偿协议》、《宗地图》、《襄阳市襄州区航空路建设工地规划红线图》、荣华公司与杨国胜、尚改英签订的《商品房买卖合同》。证明：从2017年起涉案小区已经具备了办证条件，多次向襄州区政府书面申请竣工验收并办证。由于涉案小区部分房屋未拆迁完毕导致竣工验收无法进行，襄州区人民政府于2018年12月29日对准市规划局发函并将规划范围内的房屋拆迁完毕，最终涉案小区才竣工验收规划完毕并依法办证。《商品房买卖合同》证明对方一审向法院提交的商品房买卖合同与我们网签备案的合同有出入。关于产权登记的约定，网签备案合同上约定的是5个工作日内提供相关资料，并没有办证要求。杨国胜、尚改英质证认为：1.上诉人提交的证据不属于二审新证据，与本案被上诉人无关联性；2.上诉人向法庭举证主要是证明有部分房屋未拆迁，从其所列证据来看，房屋未拆是政府规划问题，并非被上诉人所导致。至于产生的损失应当依据合同相对性，由上诉人向案外人主张权利，而不是对抗本案被上诉人，因为本案案由是商品房买卖合同。本院认为，荣华公司提交的证据能否达到其证明目的,本院将结合其他证据予以综合评判。经审理查明，一审判决认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人荣华公司与被上诉人杨国胜、尚改英签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定：当事人可以在商品房买卖合同中约定办理房屋所有权登记的期限。双方合同约定被上诉人取得产权登记的期限为房屋交付后500个工作日内。2016年3月22日，上诉人向被上诉人交付房屋，至2019年上诉人办理诉争房屋的初始登记，虽具备了被上诉人取得产权登记的条件，但时间已超过了500个工作日，上诉人已构成违约，应按合同约定，向被上诉人承担违约责任。原审判决上诉人支付逾期违约金5944.06元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以维持。荣华置业公司上诉称:办理不动产产权登记是行政行为，民事判决无权确定办理时间，双方也没有签订委托办证手续。如前所述，双方合同约定被上诉人取得产权登记的期限为房屋交付后500个工作日内。那么，荣华置业公司至迟应在房屋交付后的合理期限内，办好诉争房屋的初始登记，给被上诉人留下交纳契税、维修基金以及不动产管理部门审查办理产权证等的合理时间。但上诉人办理诉争房屋初始登记时，已逾500个工作日，已构成违约。上诉人还主张逾期办证原因是政府未拆除规划范围内及规划道路内别墅所导致，但双方在合同中并未约定该情形属于免责事由，上诉人的该项主张无合同依据，本院不予支持。关于上诉人反诉请求杨国胜、尚改英支付逾期付款违约金4200元，根据合同中关于付款方式的约定，银行贷款于合同签订后7日内向指定银行办理按揭，荣华公司未提交证据证实杨国胜、尚改英迟延办理上述贷款手续，应承担举证不能的法律后果。一审判决对荣华置业公司的反诉请求不予支持正确，应予维持。综上所述，襄阳市襄州区荣华置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费192元，由襄阳市襄州区荣华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 魏 俊审判员 严庭东审判员 刘丹丹二〇二〇年十一月三日书记员 陈磊然