四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初13071号 原告：成都恒瑞普科技有限公司，住所地：四川省成都市武侯区永丰乡太平村******。 法定代表人：肖仕超。 委托诉讼代理人：李志恒，北京康达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温瀚墨，北京康达（成都）律师事务所律师。 被告：哈尔滨银行股份有限公司成都新都支行，住所，住所地：四川省成都市新都区马超东路**汉嘉国际社区div> 负责人：肇育达，行长。 委托诉讼代理人：曹楠，男，1992年2月7日出生，汉族，住四川省成都市高新区。系该行员工。 委托诉讼代理人：陈雨，女，1987年2月2日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。系该行员工。 第三人：四川天太实业有限公司，住所地：，住所地：四川省遂宁市大英县经济区花园干道v> 法定代表人：何**。 委托诉讼代理人：敬红霞，女，1975年11月22日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。系该公司员工。 原告成都恒瑞普科技有限公司（以下简称恒瑞普公司）与被告哈尔滨银行股份有限公司成都新都支行（以下简称哈尔滨银行新都支行）、四川天太实业有限公司（以下简称天太公司）执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告恒瑞普公司的委托诉讼代理人李志恒、温瀚墨，被告哈尔滨银行新都支行的委托诉讼代理人曹楠，第三人天太公司的委托诉讼代理人敬红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒瑞普公司请求本院判令：1.撤销青羊法院（2020）川0105执异435号执行裁定书；2.终止对位于成都市青羊区房屋的腾退执行，确认恒瑞普公司对租赁房屋的租赁权合法有效，恒瑞普公司在租赁期内对租赁房屋有权继续占有、使用。 事实和理由：哈尔滨银行新都支行根据（2019）川成蜀证执字第1231号《执行证书》申请强制执行宋茂玲、天太公司，执行案号为（2019）川0105执7054号。青羊法院在执行过程中拟对天太公司名下位于成都市青羊区的房屋（以下简称案涉房屋）进行评估拍卖，于2020年8月24日向作为案涉房屋租赁方及实际使用人的恒瑞普公司送达（2019）川0105执7954号之一的《公告》，要求恒瑞普公司于2020年8月30日前将案涉房屋腾空并交付法院依法处理。后恒瑞普公司提起执行异议，提交了关于租赁关系、实际占有等事实的证明材料，青羊区法院作出（2020）川0105执异435号《执行裁定书》，以恒瑞普公司无证据证明与天太公司之间的《租赁合同》真实合法有效、房屋租赁债权为一般普通债权劣后于抵押担保权为由，驳回了恒瑞普公司的异议请求。恒瑞普公司认为，其与天太公司关于案涉房屋的租赁合同于2014年5月28日签订，因天太公司欠付恒瑞普公司民间借贷本金250万元及利息，《租赁合同》明确恒瑞普公司按照约定的租金标准以对天太公司享有的债权冲抵210个月的租金，天太公司将案涉房屋交付恒瑞普公司实际占有并使用。哈尔滨银行新都支行对案涉房屋的抵押权于2014年7月底办理登记，恒瑞普公司的租赁合同关系形成于抵押登记办理之前，支付全部租金并占有使用案涉房屋。 哈尔滨银行新都支行辩称，其与执行法官去现场时，天太公司等三家公司在案涉房屋内办公，但恒瑞普公司未实际在案涉房屋内办公，执行阶段也未向执行法官提交恒瑞普公司与三家公司的租赁协议，其有理由认为恒瑞普公司与天太公司的租赁关系未成立，不认可恒瑞普公司的诉讼请求。 第三人天太公司述称，公司进出人员很多，当时执行法官去的时候恒瑞普公司的工作人员系新进公司人员，执行法官询问时其不清楚情况，没有将恒瑞普公司登记上去，天太公司、恒瑞普公司等几家公司均在内办公。同意恒瑞普公司的诉讼请求。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 哈尔滨银行新都支行与宋茂玲、天太公司于2014年7月28日签订《个人非农户经营贷款借款合同》、《个人贷款抵押合同》，约定宋茂玲向哈尔滨银行新都支行借款210万元用以支付货款，自2014年7月25日至2015年7月24日，利率为年利率9%，抵押人以案涉房屋提供抵押担保，特别约定当借款人、抵押人不履行或不完全履行合同债务时，愿意接受强制执行力。上述合同经公证作出的（2014）川成蜀证内经字第129596-129597号《具有强制执行效力的债权文书公证书》赋予强制执行效力。宋茂玲未归还到期债务，哈尔滨银行新都支行于2019年7月22日申请执行证书，四川省成都市蜀都公证处于2019年8月5日作出（2019）川成蜀证执字第1231号《执行证书》，载明申请执行人（贷款人、抵押权人）哈尔滨银行新都支行；被执行人（借款人）宋茂玲；被执行人（抵押人）天太公司；执行标的为借款本金2062212.05元及截止2019年6月25日的罚息782137.17元及利息等，抵押权人对案涉房屋拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。该证书发生法律效力后，哈尔滨银行新都支行向本院申请强制执行，本院于2019年12月18日以（2019）川0105执7954号《执行裁定书》、《协助执行通知书》查封了登记于天太公司名下的案涉房屋，后向天太公司作出《责令函》，要求其履行法律文书确定的债务，拒不履行则依法对案涉房屋进行评估拍卖。2020年8月24日，本院向恒瑞普公司及屋内其他住户作出（2019）川0105执7954号之一《公告》，限于2020年8月30日前将案涉房屋腾空并交本院处置，逾期未腾空交付，将依法强制执行以进行评估、拍卖等。 2020年9月1日，恒瑞普公司向本院提出执行异议，本院经审查后于2020年9月10日作出（2020）川0105执异435号《执行裁定书》，认为恒瑞普公司提交的其与天太公司签订的租赁合同为双方之间的民事行为，并无客观证据证明该房屋租赁合同的真实、合法有效性，恒瑞普公司主张的案涉房屋租赁债权为一般普通债权，而案涉房屋设定有抵押担保权且为生效法律文书确定的执行标的，其效力优于一般普通债权，故恒瑞普公司提出的异议请求于法无据，裁定驳回恒瑞普公司的执行异议。恒瑞普公司不服该裁定，遂提起本案诉讼。 案涉房屋至今登记于天太公司名下（不动产权第2680465号）。天太公司分别于2014年7月31日、2014年8月11日就案涉房屋设立抵押登记（他权字第1254006、1257970），将该房屋抵押给哈尔滨银行新都支行。 上述事实有当事人身份信息、执行证书、执行裁定书、他物权证、当事人陈述等证据在案为证。 庭审中，恒瑞普公司提交其与天太公司签订的《借款合同》、《办公室租赁协议》、借款转账凭证及物业中心出具的证明，拟证明其与天太公司建立了房屋租赁关系，以借款本息冲抵了210个月左右的租金，并于2014年5月1日起占有使用案涉房屋并经营至今，物管费、水电费由次承租人凯世捷公司缴纳。哈尔滨银行新都支行质证认为借款转账凭证上附言备注的是往来款并非借款，对借款真实性存在疑虑；之前与执行法官去物业中心求证时，物业公司告知未登记过案涉房屋为出租状态，一直显示为天太公司在使用，物业费等均由天太公司通过网银转账进行缴纳，且《办公室租赁协议》的签字日期疑似补签，对恒瑞普公司租赁占有房屋存在质疑。 本院认为，本案属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条所规定的案外人对执行异议裁定不服而提起的案外人执行异议之诉，争议焦点为案外人恒普瑞公司对案涉房屋是否享有足以阻却人民法院强制执行的权利。对恒瑞普公司提出的阻止交付的主张，能否得到支持在于其与天太公司对案涉房屋在设立抵押前是否签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物，即双方在案涉房屋设立抵押前，是否建立了真实合法有效的房屋租赁关系。 对此，本院评判如下：一、恒瑞普公司向本院提交一份其于2014年5月28日与天太公司签订的《办公室租赁协议》，而其在庭审中陈述该租赁合同系基于2014年3月7日天太公司借款无法归还，天太公司以210月房租冲抵债务而订立，双方签订该合同实际是为了以房屋使用权抵偿债务，其目的不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，以租抵债的性质实际为债权债务关系而非房屋租赁关系；二、如前所述，即使恒瑞普公司在2014年3月7日向天太公司出借了款项，亦并非为租赁案涉房屋所支付的租金；三、恒瑞普公司主张其于2014年5月1日起占有使用案涉房屋并经营至今，但其所提交的物业中心出具证明与本院查封时工作人员调查的信息不一致，在庭审中，天太公司也认可其也在案涉房屋内办公，同时还有其余几家公司均在案涉房屋内办公，且恒瑞普公司也陈述物管费、水电费均由案外人凯世捷公司缴纳，不能证明在案涉房屋设立抵押前已由恒瑞普公司实际占有案涉房屋。综上，恒瑞普公司所提交的证据不足以证明其在案涉房屋设立抵押前已与天太公司签订合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物，不能证明双方在抵押前已建立真实合法有效的租赁关系，故对恒瑞普公司的主张不予支持。 综上，恒瑞普公司的主张不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回成都恒瑞普科技有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费100元，由成都恒瑞普科技有限公司承担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘小琼 人民陪审员  刘春芳 人民陪审员  蔡正银 二〇二〇年十一月十二日 法官 助理  袁铮桢 书 记 员  童学翠