贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初6831号原告：李兴来，男，1964年1月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：苏梅，贵州天筑律师事务律师，特别代理。委托诉讼代理人：袁翔，贵州天筑律师事务所律师，特别代理。被告：贵州康源置业有限公司，住所贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路**。法定代表人：廖艳明。委托诉讼代理人：吴宇峰，该公司员工，特别代理。委托诉讼代理人：杨震，该公司员工，特别代理。原告李兴来与被告贵州康源置业有限公司（以下简称康源置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李兴来委托诉讼代理人苏梅、袁翔，被告康源置业公司委托诉讼代理人杨振、吴宇峰到庭参加诉讼。本案因疫情原因扣除相应审限，现已审理终结。原告李兴来向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办证（初始登记证）违约金（按已付房款503706元为基数，从2019年9月29日起至被告取得案涉房屋的初始登记并书面通知原告办理房屋转移登记之日止，按年利率6%为标准计算），暂计算至2020年5月21日为19541元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发建设位于贵阳市经开区。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，并于2019年6月30日实际接收房屋，但被告却未在规定期限内取得初始登记，并书面通知原告办理房屋转移登记手续，被告应当承担逾期办证的违约责任。原告为维护其合法权益，遂诉至人民法院，诉请如前。被告康源置业公司辩称，第一，合同第16页第二十二条第二款明确约定的是在交付使用之日起90日内申请案涉商品房的所有权初始登记，并非取得，不构成违约。第二，双方均明确知道收房时不具备交房的条件，双方是通过签订商品房买卖合同补充协议的形式协议收房的，且协议中明确原告自愿放弃商品房买卖合同第十三条确定的相关权利、利益，不得向被告主张任何与延期交房相关的任何违约赔偿或补偿。第三，逾期交房是导致不能办理初始登记是有直接的关联关系，协议收房后导致不能按期办理初始登记，不应承担违约责任。第四，双方在签署补充协议时，被告已承担了逾期交房的违约金，亦提起法庭综合考量。第五，根据贵阳市人民政府的文件，对因疫情影响导致不能在疫情期间竣工的，竣工时间可以顺延45天，故就算被告违约，亦应扣除该45天的免责期。第六，双方补充协议第六条（b）款中已经明确约定，按已付购房款日万分之一标准给付逾期办理产权证的违约金，如判定违约，违约金标准应当以此计算。本院经审理认定事实如下：被告系贵阳经济技术开发区黄河路312号黄埔国际的开发建设单位。2017年5月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，主要内容：1.原告向被告购买黄埔国际5号楼1单元11层3号房屋，建筑面积100.17平方米，总价款503,706元；2.交房时间为2018年12月31日；3.出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；4.转移登记：（一）出卖人承诺于/前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期/日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按照已付房价款的/承担违约责任；2、约定日期/日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列第/项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起/日内归还买受人已付款，并按照/利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款/的违约金；5.附件十二《补充协议》第六条第（6）项“出卖人承诺在买受人交齐办理产权转移登记手续所需的所有资料和相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权转移登记手续，但是由于不可抗力或者政府行为造成产权转移登记手续不能按期办理完毕的除外。如果买受人未能办理完毕产权转移登记手续的，则买受人有权选择按（b）中方式进行处理，并于出卖人出现违约情况之日起一个月内书面告知出卖人：（b）不退房，出卖人应自产权办理延期之日起按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，并继续为买受人办理完毕产权过户手续”。此外，合同对其他事宜进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款503,706元。2019年7月22日，原、被告双方签订《商品房买卖合同补充协议》，约定双方确认房屋实际交付日期为2019年6月30日，由被告向原告支付了逾期交房违约金18,133.42元，自本协议生效后，原告自愿放弃买卖合同第十三条（逾期交房责任的相关约定）确定的相关权利、利益，不得向被告再主张任何与延期交房相关的任何违约赔偿或补偿。被告于2020年1月22日取得案涉房屋楼栋的竣工验收备案表，于2020年4月1日取得使用备案登记证书，被告陈述其于2020年5月向住建部门申请初始登记，但至今未得到回复。另，被告向本院提交了贵阳市人民政府办公厅于2020年2月20日下发的《市人民政府办公厅关于疫情防控期间支持住房城乡建设领域稳定发展若干措施的通知》。该通知载明：通知适用范围为在贵阳市范围内从事建筑施工、房地产开发和中介、物业服务的法人企业或法人分支机构；对因新冠肺炎疫情不可抗力因素影响，不能在贵州省突发公共卫生事件一级响应期间按时开竣工的房地产开发项目，项目竣工时间可相应顺延，顺延时间按突发公共卫生事件一级响应时间再增加15日计算。被告以此主张，如认定其违约，时间应当扣除45天，即在突发公共卫生事件一级响应时间（2020年1月24日至2月24日，30天）的基础上，再加上15天。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、《竣工验收备案表》《贵阳市商品房交付使用备案证书》、收据、中国工商银行支付凭证等证据收集在卷，并业经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务。被告主张双方在主合同中并没有对办理初始登记及转移登记的期限进行约定，根据《补充协议》的约定，被告应在原告交齐办理产权过户手续所需的所有资料和有关税费后的二十四个月内为其办理完毕产权过户手续，原告至今并未向其交纳相应的材料，故其不应当承担违约责任，同时就算违约亦应当按照附件十二补充协议第六项的约定按日万分之一承担违约。但是，从房屋买卖合同一般交易习惯来看，被告负有取得商品房所有权初始登记的义务，且该义务也由司法解释确定为法定义务，被告提供的案涉合同中第二十二条第二款的约定并未对其申请办理商品房初始登记进行实质上的约束，免除了被告按期申请办理初始登记的义务，排除了原告追究被告逾期办理初始登记违约责任得以实现的权利，且在补充协议中对于被告为原告办理产权过户手续的约定，也不合理的减轻了应当由出卖人承担的责任，加强了买受人的义务，依照《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，上述条款存在免除提供格式条款一方的责任、排除对方主要权利的情形，应属无效。故可视为双方对逾期办理商品房初始登记及转移登记的违约责任未做约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告应当在房屋交付之日起90日内取得房屋所有权初始登记，并通知原告方办理转移登记手续。本案中，收房时间为2019年6月30日，按照上述法律规定，被告应在2019年9月28日前完成初始登记，并通知原告办理房屋转移登记手续，但被告至开庭时仍未取得初始登记，原告主张以已付房款为基础，按年利率6%的标准，自2019年9月29日起计算至被告通知原告办理商品房转移登记手续之日止的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，符合上述法律规定，本院予以支持。对于违约期间，被告认为应当在上述期间内扣除45天的抗辩理由，本院认为，被告在办理产权证所需证照、文件的过程中，确因疫情原因会造成一定的影响，被告主张在突发公共卫生事件一级响应时间30天的基础上，再根据《市人民政府办公厅关于疫情防控期间支持住房城乡建设领域稳定发展若干措施的通知》内容顺延15天，扣除45天符合现实情况，本院予以采纳，计算至2020年5月21日为15,814.99元（503706元（房价款）×6%（年利率）/365天×191天（2019年9月29日至2020年5月21日，扣减45天））。被告虽抗辩原告已在商品房买卖合同补充协议中放弃因逾期交房导致的相关权利，但该协议中明确放弃的是商品房买卖合同第十三条关于逾期交房的相关权利，而逾期取得初始登记是交房之后新的违约行为，故对被告该辩称，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告贵州康源置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李兴来支付截止至2020年5月21日的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金15,814.99元，之后的违约金以已付房款503,706元为基数，按年利率6%标准计算至被告通知原告办理商品房转移登记手续之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告贵州康源置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王珏二〇二〇年十一月九日法官助理犹伟书记员胡兰