北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14099号上诉人（原审被告、反诉原告）：颐东食品科技有限公司，住所地北京市朝阳区鼎成路******704。法定代表人：庄鉴铭，执行董事。委托诉讼代理人：刘权，北京大铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京博文德资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路**楼**3508。法定代表人：李红，董事长。委托诉讼代理人：刘碧天，北京中凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婧，北京中凯律师事务所实习律师。上诉人颐东食品科技有限公司（以下简称颐东公司）因与被上诉人北京博文德资产管理有限公司（以下简称博文德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初28315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。颐东公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，发回重审或依法改判博文德公司支付颐东公司违约金15万元以及赔偿损失4678920.51元；2.一、二审诉讼费由博文德公司承担。事实和理由：1.博文德公司应承担单方根本违约的违约责任；2.博文德公司应补偿或赔偿颐东公司已交租金的租期内进行的有利添附。博文德公司辩称，同意一审判决。博文德公司向一审法院起诉请求：1.要求解除双方签订的租赁合同，并要求颐东公司返还租赁场地。2.要求确认博文德公司无需将15万元保证金退还颐东公司。3.要求颐东公司支付2016年8月15日至2019年7月14日的租金以及2019年7月15日至2019年7月30日的房屋占用费共计2958372元。4.诉讼费用由颐东公司承担。颐东公司向一审法院提出反诉请求：1.要求确认双方所签租赁合同于2016年7月22日解除。2.要求博文德公司返还租赁保证金15万元。3.要求博文德公司支付违约金15万元。4.要求博文德公司赔偿装修损失4678920.51元。5.要求博文德公司返还扣押物品（详见颐东公司制作的物资表）。一审法院认定事实：2016年4月5日，博文德公司与颐东公司签订租赁合同。主要内容是，博文德公司将朝阳区来广营西路甲88号院内2号库房租赁给颐东公司。租赁期限自2016年4月15日起至2019年7月14日止。博文德公司于2016年4月15日将租赁物交付颐东公司。租赁期内，博文德公司给予颐东公司三个月的装修期，装修期内无需缴纳租金；免租期间为2016年4月15日至2016年5月14日，2017年5月15日至2017年6月14日和2019年6月15日至2019年7月14日。2016年5月15日至2017年5月14日年租金100万元，每三个月缴纳一次；2017年6月15日至2018年6月14日年租金115万元，每六个月缴纳一次；2018年6月15日至2019年6月14日年租金120万元，每六个月缴纳一次。颐东公司于2016年4月15日之前向博文德公司支付2016年5月15日至2016年8月14日租金25万元，第二期租金开始于每期租金起始日前10日支付。颐东公司应在2016年4月5日前向博文德公司支付租赁保证金15万元。颐东公司进行任何装修工程时，应自行办理相应审批手续并承担相应费用，并且在获得博文德公司对装修方案的书面同意后方可开始进行装饰装修工程。颐东公司可在该标的物二层无屋顶的位置自行加盖轻钢房顶和围墙。博文德公司未按时交付标的物超过10日或在租赁期限提前收回房屋，颐东公司有权解除合同，博文德公司应退还颐东公司租赁保证金并向颐东公司支付相当于租赁保证金数额的违约金；颐东公司逾期未支付租金、租赁保证金或其他相关费用超过30日，博文德公司有权解除合同，并以租赁保证金作为违约金不予退还。颐东公司自行办理经营许可证照，博文德公司应积极配合，如因证照未被许可或被吊销，颐东公司应给付博文德公司占用标的物期间的租金并赔付博文德公司实际损失。在双方签订租赁合同之前的2016年3月28日，颐东公司向博文德公司支付租赁保证金15万元。合同签订后，颐东公司依约向博文德公司支付了2016年5月15日至2016年8月14日租金25万元。颐东公司接收租赁场地后进行装修并加建，工程施工期间，博文德公司以颐东公司擅自施工为由，掐断了租赁场所供电，要求颐东公司尽快与其协商。之后，双方未能协商一致，颐东公司亦未向博文德公司支付后续租金。原审期间，颐东公司申请对租赁场所院落清理、钢混结构以及消防工程进行造价鉴定。一审法院依法委托北京中平建工程造价咨询有限公司进行鉴定。2019年6月18日，北京中平建工程造价咨询有限公司致函一审法院，以颐东公司未交纳鉴定费且双方均未提交工程施工图纸等必要证据材料，终止工程造价鉴定。重审期间，博文德公司明确表示已自行清退租赁场所，无需再办理清退和交接。颐东公司委托诉讼代理人就此表示需要与委托人进行沟通，如两日内未向法庭提供书面意见，可视为其主动撤回要求博文德公司返还扣押物品之反诉请求。庭审结束后，颐东公司提交“反诉请求书面意见”，不再要求返还物品，但保留追究博文德公司赔偿物品损失的权利。一审法院认为，博文德公司与颐东公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。颐东公司依约向博文德公司支付了保证金及首期租金，博文德公司亦依约将租赁场地提供给颐东公司。双方争议发生在颐东公司装修期间，争议在于颐东公司装修方案是否经过博文德公司同意。颐东公司以贾乃强签字的一页院落及房屋整修框架方案证明其装修方案经过博文德公司同意。博文德公司认为颐东公司在未提供完整施工方案和图纸的情况下擅自装修。一审法院认为，颐东公司提交的施工方案虽然不完整，但该施工方案有博文德公司人员签字，表明颐东公司已将装修改造方案报送博文德公司，并取得博文德公司同意。即便颐东公司实际装修改造与报备方案不符，博文德公司也可依约或依法行使合同解除权，寻求法律支持。博文德公司采取掐断电源等方式阻止颐东公司实施装修工程，不仅未能解决争议，并最终激化矛盾，导致合同无法履行。另外，从颐东公司提交的方案来看，其不仅有装修工程，同时还有加建工程。根据合同约定，颐东公司进行任何装修工程时，应自行办理相应审批手续并承担相应费用。颐东公司在未取得规划部门审批的情况下，即实施装修及加建工程，既不符合法律法规规定，也不符合合同约定。因此，造成合同无法继续履行，双方均负有责任。关于合同的解除，博文德公司要求解除合同，而颐东公司则要求确认合同于2016年7月22日解除。一审法院认为，博文德公司断电行为直接导致合同无法继续履行，故颐东公司主张合同于2016年7月22日解除，理由成立，一审法院予以确认。因非单方违约造成合同解除，故博文德公司要求确认无需返还保证金之诉讼请求，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。一审法院已确认双方所签租赁合同于2016年7月22日解除，博文德公司要求颐东公司支付2016年8月15日至2019年7月14日租金以及2019年7月15日至2019年7月30日房屋占用费2958372元，无事实与法律依据，一审法院不予支持。关于颐东公司要求博文德公司返还租赁保证金15万元之反诉请求，一审法院在本诉中已驳回博文德公司相应诉请，在此确认由博文德公司将租赁保证金15万元返还颐东公司。颐东公司要求博文德公司支付违约金15万元之反诉请求，因非单方责任造成合同解除，故不予支持。关于颐东公司主张装修损失4678920.51元，因其在原审中拒绝交纳鉴定费，一审法院无法确认其实际装修支出数额，且因其亦负有合同解除责任，故一审法院不予支持。关于颐东公司在一审庭审中主张的返还物品之反诉请求，因其在庭审结束后撤回该项反诉请求，一审法院予以准许。一审法院判决如下：一、确认北京博文德资产管理有限公司与颐东食品科技有限公司签订的租赁合同于二〇一六年七月二十二日解除。二、北京博文德资产管理有限公司于判决生效之日起十日内返还颐东食品科技有限公司租赁保证金十五万元。三、驳回北京博文德资产管理有限公司诉讼请求。四、驳回颐东食品科技有限公司其他反诉请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）月平均值加倍计付利息。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审中，颐东公司对于合同解除及博文德公司返还租赁保证金无异议，博文德公司虽然在二审中对前述一审判决内容提出异议，但因其未在法定期限内提出上诉，故不属于二审审理范围，故本案二审的争议焦点是合同无法履行的责任及颐东公司主张的装修损失是否应当予以支持。博文德公司与颐东公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。首先，关于合同无法履行的原因。双方签订的《租赁合同》第六条第二款约定，承租方对该标的物进行任何装修工程时，应自行办理相应审批手续并承担相应费用，并且在获得出租方对装修方案的书面同意后方可开始对该标的物进行装饰装修工程。本案中，颐东公司并未举证证明其对标的物进行的装饰装修工程办理了相应审批手续，而该情形系导致合同无法继续履行的重要原因，故一审法院结合双方履约情形，认定双方对于合同无法继续履行均存在责任并无不当，颐东公司以此要求博文德公司支付违约金缺乏事实及法律依据。其次，关于装修损失。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条第二款规定，对需要鉴定的待证事实负有举证责任的当事人，在人民法院指定期间无正当理由不提出鉴定申请或预交鉴定费用，或者拒不提供相应材料，致使待证事实无法查明的，应当承担举证不能的法律后果。本案中，根据颐东公司申请，一审法院委托北京中平建工程造价咨询有限公司对于案涉房屋的院落清理、钢混结构、消防工程进行工程造价鉴定，根据鉴定机构发给一审法院的工作函，颐东公司一直未交纳鉴定费用，且双方均未提供相关图纸、工程量签证单等证据用于鉴定。颐东公司主张系因鉴定机构认为无法鉴定因此其未交纳费用，但颐东公司对此并未提供证据予以佐证，且鉴定机构曾通知颐东公司提供相关图纸等材料，亦与鉴定机构认为无法鉴定的意见相悖。颐东公司在原审一审中未及时提交材料、未交纳鉴定费用，亦无证据证明系因博文德公司的行为导致鉴定对象破坏而无法鉴定，应当承担相应举证不能的不利后果。综上所述，颐东公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22716元，由颐东食品科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 炜审 判 员  蒋 巍审 判 员  石 煜二〇二〇年十一月二十四日法官助理  肖 笛法官助理  黄晓宇书 记 员  刘怡然