北京市第三中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）京03民终13144号 上诉人（原审被告）：张青，女，1963年6月16日出生，住北京市顺义区。 委托诉讼代理人：黄永勋，北京市昆泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：甄丽，北京市昆泰律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：王晶，女，1985年3月21日出生，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：李标田，北京华标律师事务所律师。 上诉人张青因与被上诉人王晶房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初67104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张青的委托诉讼代理人黄永勋、甄丽，被上诉人王晶的委托诉讼代理人李标田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张青上诉请求：请求撤销一审法院判决，将本案发回重审或依法改判驳回王晶的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误，王晶尚未支付20万元房款，张青在庭审中明确说明未付的20万元购房款是押金，是关于尚未迁走户口的押金，如果户口迁走，则张青同意退回押金。一审法院未向张青释明，如果释明，张青必将提起反诉，要求王晶退回房款，以便于问题的真正解决。王晶本身就扣有张青20万元的购房款尚未解决，再判决张青给付王晶20万元明显不合理。一审判的违约金过高。综上，请求二审法院判如所请。 王晶同意一审法院判决，针对张青的上诉，答辩称，王晶购房后不能迁户口，而原来的房产已售出，户口不能迁出也面临着违约，希望法院予以考虑。 王晶向一审法院起诉请求：1.判令张青履行涉案房屋全部户口迁出义务；2.判令张青承担违约金66万元；3.判令张青赔偿王晶律师费损失1.5万元。 一审法院认定事实：2018年11月22日，王晶（作为乙方、买受人）与张青（作为甲方、出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，其中约定：甲方所售房屋为301号房屋，建筑面积48.52平方米。该房屋已经设定抵押，抵押权人为鼎万通典当行（北京）有限责任公司，抵押金额为240万元，甲方应于2018年12月31日之前办理抵押注销手续。该房屋已经出租。该房屋成交总价为330万元，其中房屋主体价格为280万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为50万元，乙方应于本合同签订当日性甲方支付定金30万元，定金通过自行交接方式划转。乙方选择商业贷款申办贷款的，拟贷款金额为180万元，甲乙双方一致同意，乙方分3次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于面签当天，乙方向甲方支付98万元，资金通过资金存管方式划转。第二次，于面签当天，乙方向甲方支付2万元，资金通过资金存管方式划转。第三次，于户口迁出当日，乙方向甲方支付20万元，资金通过自行交接方式划转。甲方应当在收到全部房款5个工作日内（不包含户口及物业保证金）将该房屋交付给乙方。甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。 2018年11月23日，王晶（作为乙方）、张青（作为甲方）与北京我爱我家房地产经纪有限公司（作为丙方，以下简称我爱我家公司）签订《补充协议》，约定：甲乙双方要求，乙方在网签前自行支付甲方购房款5万元，在网签后自行支付甲方购房款25万元。经甲乙双方友好协商同意，甲方承诺在2019年5月22日之前，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款20%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。 2018年12月3日，王晶（作为乙方）、张青（作为甲方）与我爱我家公司（作为丙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方一致同意重新约定房款交付，现乙方拟贷款金额为150万元，乙方分五次向甲方支付除拟贷款额外的所有成交总价款。第一次：在签订合同当时，乙方交付甲方定金5万元，资金通过自行交接方式划转。第二次：于甲方解抵押当天，乙方向甲方支付定金25万元，资金通过自行交接方式划转。第三次：于面签后3个工作日内乙方向甲方支付128万元，资金通过资金存管方式划转。第四次：于面签后3个工作日内，乙方向甲方支付2万元，资金通过资金存管方式划转。第五次：于户口迁出当日，乙方向甲方支付20万元，资金通过自行交接方式划转。 张青称301号房屋系其夫妻共同财产，其配偶同意售房并出具了相关文件，王晶予以认可。张青称房屋不涉他人利益。 2018年11月22日，王晶向张青汇款5万元；2018年12月3日，王晶支付130万元至资金托管账户；2018年12月25日，王晶向张青汇款20万元、5万元；2019年1月25日，王晶向张青汇款1.5万元。双方称还通过贷款形式支付张青房款，现王晶已共计支付张青购房款310万元，现余20万元款项未付。 2019年1月8日，301号房屋登记至王晶名下。双方称张青已将房屋交付给王晶，但交付时间不清。 经询，张青称其户口未在**房屋，其儿媳张雨奇、孙子丁秋也、丁秋实之户口户口在**房屋。另称其上家的朋友户口亦在户口亦在**房屋内，数及姓名户口数及姓名均不清。派出所询问，301号房屋仍有户口，但具体不清。张青称其家庭无其他房屋，当初因为没有钱所以卖的房，现其无法将301号房屋内的户口迁出。 王晶提交微信聊天记录，称系其与张青之子之间的微信聊天记录，证明王晶向张青催告履行迁户口事宜。张户口事宜。并不清楚。王晶提交《律师函》及快递单，证明其向张青催促迁出户口，张青认可收到该《律师函》。 王晶未提交委托代理协议及发票。 就剩余未付房款，双方同意另行解决。 另询，张青称双方约定的违约金标准过高，请求法院予以调整。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行己方义务。本案中，王晶、张青签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同约定张青应于2019年5月22日之前向房屋所在地的户籍管理机关户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，户口迁出的，付房屋总价款20%的违约金。现合同中约定的户口迁出期限户口迁出期限已经届满，将301号房屋内的全部户口迁出，张户口迁出，负担户口迁出义务户口迁出义务并就此约定违约责任，守原则，就此承担相应后果。现王晶要求张青承担违约责任具有事实及法律依据，本院予以支持。关于违约金数额的确定应参照违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。如果约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加；如果约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院予以适当减少。张青认为违约金标准过高，王晶未能举证证明其因此遭受的实际损失，故法院对于违约金数额予以调整，并兼顾合同约定、合同履行情况及当事人过错程度等因素酌情判处。另，王晶要求301号房屋内全部户口迁出，该户口迁出，民法院处理民事纠纷的受案范围，故该院不予处理，但张青仍应采取必要措施及时将户口迁出涉案户口迁出涉案房屋。的律师费，没有事实依据，该院不予支持。综上，一审法院据此判决：一、张青于判决生效后七日内支付王晶违约金二十万元；二、驳回王晶的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院对一审法院已查明的事实及采信证据的证明效力均予以确认。上述事实还有二审时各方当事人的陈述在案佐证。 本院认为，张青与王晶签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均合法有效，一审法院确认其效力正确，本院亦予以确认。双方当事人均应严格按照合同的约定履行相应的义务，本案中，张青虽向王晶交付房产，但未履行后续的将户口迁出的义户口迁出的义务。人对于户口迁出与否户口迁出与否设定了违约责任，应遵照履行。现张青在一审中提出违约责任的约定过高，一审法院根据本案的实际情况酌情将违约金的数额予以调整，最终判令张青支付20万元的违约金并无不当，本院对此予以维持。 关于张青主张的未付房款一节，由于双方当事人在一审时均同意另案解决，且该房款给付纠纷亦非必须在本案中一并解决，一审法院对此不予处理并不影响各方权利义务，因此，本院对张青的该上诉理由不予采信。 综上所述，张青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费10400元，由张青负担3152元（于本判决生效后七日内交纳），由王晶负担7248元（已交纳）；二审案件4300元，由张青负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 咸海荣 审 判 员 付 辉 审 判 员 于洪群 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 张 羽 法官助理 朱宏哲 书 记 员 王秋岩