吉林省白山市浑江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0602民初1777号 原告：白山市宏泰源商贸有限责任公司。住所：白山市浑江区汇鑫小区裙房109门市。统一社会信用代码：91220602316766133C。 法定代表人：宋释莹，该公司经理。 委托诉讼代理人：荆卫华，吉林荆卫华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏启鹏，吉林荆卫华律师事务所实习律师。 被告：白山市厚德堂医药连锁有限公司。住所：白山市浑江区红旗街**创业大厦****。统一社会信用代码：912206016687536009。 法定代表人：姜锡伦，该公司经理。 委托诉讼代理人：关钧升，吉林乾羽律师事务所律师。 被告：唐永忠，男，1969年5月18日生，汉族，住吉林，住吉林省白山市iv> 第三人：吉林银行股份有限公司白山分行。营业场所：浑江区浑江大街122号。统一社会信用代码：91220601682603561J。 负责人：马壮，该行行长。 委托诉讼代理人：时言，男，1989年9月6日生，汉族，该行职员，住白山，住白山市iv> 原告白山市宏泰源商贸有限责任公司（以下简称宏泰源商贸公司）诉被告白山市厚德堂医药连锁有限公司（以下简称厚德堂医药公司）、唐永忠、第三人吉林银行股份有限公司白山分行（以下简称吉林银行白山分行）排除妨害纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人荆卫华、苏启鹏、被告厚德堂医药公司的委托诉讼代理人关钧升、被告唐永忠、第三人吉林银行白山分行的委托诉讼代理人时言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏泰源商贸公司向本院提出诉讼请求：一、被告白山市厚德堂医药连锁有限公司立即迁出原告竞买取得的地旺商城一层86.28平方米营业房屋；二、被告白山市厚德堂医药连锁有限公司赔偿原告每月经济损失3682.66元，直至房屋滕迁之日止；三、被告唐永忠承担连带赔偿责任；四、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年11月12日，原告通过拍卖竞买方式购买了第三人吉林银行白山分行位于白山市××区地旺商城一、二层营业性用房。其中一层为五个商铺，总面积为86.28平方米。原告竞买后，发现地旺商城一层86.28平方米营业房屋由被告白山市厚德堂医药连锁有限公司用于药店经营。原告持房屋拍卖确认书及拍卖资产明细表与被告协商房屋滕迁和租赁事宜时，被告均置之不理，不与原告进行任何协商，并出示其与被告唐永忠于2018年6月9日签订的《房屋租赁合同》进行抗辩。房屋至今由被告厚德堂医药公司占用。综上所述，被告厚德堂医药连锁有限公司及唐永忠无视原告财产权，未经前产权人吉林银行白山分行准许，以租赁形式无偿占用原告房屋进行商业经营，其行为侵害了原告合法权益。为此，原告依法提起民事诉讼。请依法判决被告白山市厚德堂医药连锁有限公司迁出占用原告地旺商城一层86.28平方米营业房屋。并赔偿原告每月经济损失3682.66元，至房屋滕迁之日止，被告唐永忠承担连带赔偿责。3682.66元是按原告购买总价款10241671.00元按总面积849.9平方米计算，每平方米购买价款为12050.44元，12050.44元乘86.28平方米为1039712.17元，按银行同业拆借年利率4.25%计算，月利息为3682.66元。 被告厚德堂医药公司辩称：1.诉讼主体错误，厚德堂从来没有与原告签订过合同。2.厚德堂与唐永忠签订租赁合同的时间是2018年6月9日，原告通过司法拍卖的时间是2018年11月12日，厚德堂合同成立在先，租赁合同合法有效，而且厚德堂将租金全部交给唐永忠。3.原告从未向厚德堂送达过通知函，而且所有司法拍卖文书不是物权凭证，也不具有对外公示效力。厚德堂不存在过错。4.原告主张违约经济损失3682.66元没有依据，厚德堂不认可，而且在原告第一次起诉（后撤诉）后，厚德堂已经将案涉面积全部腾迁，不存在占用的事实。 被告唐永忠辩称：同意支付每月3682.66元给付吉林银行，起始时间应从2019年11月1日开始截止到2020年7月30日。这个期间我承担，在此期间我已经通知厚德堂把这5户86平方米全部腾出来了。因为我与原告没有任何交接手续，我只对吉林银行承担义务。具体意见：1.白山市宏泰源商贸有限公司诉白山市厚德堂医药连锁有限公司等排除妨害纠纷案，不应该把唐永忠列为被告，理由如下：依据法院裁定书，2014年12月30日唐永忠将位于地旺商城28户商铺产权，面积849.9平方米(一楼5户商铺，面积86.28平方米；二楼23户商铺，面积763.62平方米)，移交吉林银行。因此，白山市宏泰源商贸有限公司没有理由将唐永忠列为被告。2.关于租金问题，不予确认，理由如下：依据白山市地旺商城的管理合同，吉林银行接收28户商铺产权后，该商城处于停业状态，但是停业期间产生相关费用应由商铺产权人承担。所以吉林银行欠唐永忠2015年1月1日至2018年3月30日的28户商铺产权管理费用共计44.5万元。2018年1月9日唐永忠与孙常棵（米奇网咖）签订了出租二楼商铺合同，出租期限是2018年1月9日至2022年12月30日（五年）。租金从2018年4月1日起收取，免收2018年1月9日至2018年3月30日租金；2018年8月1日唐永忠与厚德堂大药房签订了出租一楼商铺合同，出租期限是2018年8月1日至2026年7月30日（八年）。唐永忠收取2018年8月1日至2019年10月30日的吉林银行一楼5户商铺租金和2018年4月1日至2019年10月30日的吉林银行二楼23户商铺租金，用于抵顶2015年1月1日至2018年3月30日吉林银行28户商铺闲置时欠唐永忠管理费用44.5万元。吉林银行于2019年11月1日开始收取二楼23户商铺租金(20万/年)至2022年12月30日；收取一楼5户商铺租金（5万元/年）至2026年7月30日。在此期间，吉林银行将上述28户商铺转让给白山市宏泰源商贸有限公司，在其转让时，没有将商铺的具体事宜交接清楚。由于吉林银行的不作为，懒政行为导致这起民事纠纷。综上所述，答辩人认为原告提出的诉讼请求没有事实依据的，应不予支持，恳请法院查明事实，维护被告的合法权益，依法驳回原告的诉讼请求。 第三人吉林银行辩称：我行与被告唐永忠、原告未签订三方协议。我行不认可厚德堂与唐永忠签订的租赁合同。取得产权后，也未授权唐永忠向外租赁。对原告的诉讼请求没有异议。 经审理查明：涉案争议的地旺商城1楼123号、124号、125号、126号、136号商铺，共计86.28平方米的营业用房原房屋所有权人为唐永忠、赵赞红。 2012年9月24日，白山仲裁委员会作出（2012）白山仲字第35号调解书，调解协议如下：一、被申请人唐永忠于2012年10月10日前偿还给申请人吉林银行股份有限公司白山湾沟支行借款本金926.58万元及到2012年6月30日的利息208.02万元，2012年7月1日到10月10日的利息按合同约定的利率为准；二、如不能按上项履行，两被申请人用抵押房产（详见抵押合同及他项权利证）承担担保责任；三、案件受理费9,000,000元由被申请人承担。 上述仲裁调解书生效后，唐永忠未依约履行还款义务，吉林银行白山分行提出强制执行申请。 2014年1月8日，吉林省白山市中级人民法院作出（2013）白山执字第3-1号执行裁定书，载明：“本院依据已经发生法律效力的白山仲裁委员会（2012）白山仲字第35号调解书，于2013年4月16日作出（2013）白山执字第3号执行裁定书，查封了被执行人唐永忠、赵赞红在白山市地旺商城现有的4户住宅和白山市地旺商城现有的48户商铺。该48户商铺由申请执行人吉林银行股份有限公司白山湾沟支行于2008年12月29日取得他项权利（他项权利清单附后）。因被执行人唐永忠、赵赞红至今没有履行生效法律文书确定的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、第二百四十七条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条的规定，裁定如下：拍卖被执行人唐永忠、赵赞红所有的白山市地旺商城48户商铺，偿还贷款”。 2014年12月16日，吉林省白山市中级人民法院作出（2013）白山执字第3-2号执行裁定书，载明：“本院于2014年6月18日作出（2014）白山执恢字第3号执行裁定书，续行查封了被执行人唐永忠所有的位于白山市地旺商城有限公司的48户商铺。现因上述查封物经三次拍卖，流拍。申请执行人同意用上述查封商铺中的28户商铺以第三次拍卖保留价抵顶债务。依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第45条的规定、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条，裁定如下：解除对被执行人唐永忠所有的位于白山市地旺商城有限公司的28户商铺（详见清单）的查封”。该清单中的28户商铺包含地旺商城1楼的123号、124号、125号、126号、136号商铺，共计86.28平方米。 2018年6月9日，甲方唐永忠与乙方厚德堂医药公司签订了一份《房屋租赁合同》，主要条款约定：甲方将地旺商城一楼，建筑面积330㎡的商铺，租赁期限自2018年8月1日至2026年7月30日，租赁期限8年。房屋租赁费为￥36万元/年，（大写：叁拾陆万元整），缴费方式为提前一个月。租赁期间乙方承担的费用有水、电、物业费、取暖费等，未列明由乙方承担的费用全部由甲方承担。……唐永忠、厚德堂医药公司的法定代表人姜锡伦在合同落款处签名，厚德堂医药公司加盖了公司公章。 姜锡伦于2018年6月11日向唐永忠转账18万元、2018年6月30日转账18万元、2019年5月15日转账10万元、2019年6月17日转账10万元、2019年7月6日转账10万元、2019年7月12日转账6万元，共计转账72万元。 2018年11月12日，宏泰源商贸公司作为买受人在拍卖人吉林国际商品拍卖有限公司举办的拍卖会上，通过竞价竞得唐永忠抵债资产，位于地旺商城，建筑面积849.90平方米，成交价10,241,671元。其中包括该商城1楼的123号、124号、125号、126号、136号商铺，共计86.28平方米。 2018年12月27日，吉林银行白山分行向宏泰源商贸公司移交了唐永忠抵押商铺明细、房屋他项权证28份，以及相关司法文书。 另，宏泰源商贸公司提供了一份落款时间为2020年1月8日的《房屋腾迁及协商前期租金通知函》，载明：“厚德堂大药房：贵药房现使用的地旺一层房屋于2018年11月12日由我公司通过拍卖竞买取得了所有权。总面积为86.28平方米。现我公司决定收回贵店使用的房屋。请贵店接到本通知后三十日内迁出房屋。并与我公司协商前期使用房屋租金问题。逾期迁出我公司将通过司法程序主张权利。我公司经办人员电话：150XX****XX孙先生”。 2020年6月8日，宏泰源商贸公司诉至本院，请求厚德堂医药公司立即迁出其竞买取得的地旺商城一层86.28平方米营业房屋。2020年7月7日，宏泰源商贸公司提出撤诉申请，本院于2020年7月14日作出（2020）吉0602民初871号民事裁定书，裁定：准予白山市宏泰源商贸有限责任公司撤回起诉。 2020年7月15日，宏泰源商贸公司再次向本院递交起诉状，形成本案。 现涉案争议的地旺商城1楼123号、124号、125号、126号、136号商铺，共计86.28平方米的营业用房仍被厚德堂医药公司占用。 上述案件事实，有经过庭审质证的《拍卖成交确认书》《标的清单》、天力大厦综合楼一层门市房、封闭间销售图、白山市中级人民法院抵顶商铺明细、（2012）白山仲字第35号调解书、（2013）白山执字第3-1号执行裁定书、（2013）白山执字第3-2号执行裁定书、《房屋租赁合同》、档案交接资料、中国建设银行网上银行转账汇款电子回单、《房屋腾迁及协商前期租金通知函》、（2020）吉0602民初871号民事裁定书，以及当事人陈述等证据在卷为凭，经本院审核，足资认定。 本院认为，涉案房屋在唐永忠出租给厚德堂医药公司前已被白山市中级人民法院裁定抵顶给吉林银行白山分行，故唐永忠非涉案房屋的所有权人，无权处分他人财产，且吉林银行白山分行对唐永忠的出租行为不认可，宏泰源商贸公司对该出租行为亦不认可。现宏泰源商贸公司作为物权人请求厚德堂医药公司将其竞拍取得的地旺商城1楼的123号、124号、125号、126号、136号商铺，共计86.28平方米的营业用房腾出返还，本院予以支持。 宏泰源商贸公司自2018年11月12日竞拍取得涉案房屋所有权，因唐永忠在未取得吉林银行白山分行的认可下将涉案房屋出租给厚德堂医药公司，厚德堂医药公司在未核实产权人身份的情况下与唐永忠签订租赁合同，唐永忠与厚德堂医药公司的共同侵害行为，导致厚德堂医药公司使用涉案房屋至今，厚德堂医药公司应当支付场地占用费，唐永忠对此亦应承担连带给付责任。宏泰源商贸公司请求的赔偿标准合法、合理，厚德堂医药公司应当自2018年11月12日起至腾出场地之日止按照3682.66元/月支付场地占用费。 关于唐永忠在答辩意见中提出的与吉林银行白山分行管理费纠纷的问题与本案系不同的法律关系，其可另行告诉。 依照《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”、第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”、第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”之判决如下： 一、被告白山市厚德堂医药连锁有限公司于本判决发生法律效力后立即将其占用的地旺商城1楼123号、124号、125号、126号、136号商铺，共计86.28平方米的营业用房腾出还给原告白山市宏泰源商贸有限责任公司； 二、被告白山市厚德堂医药连锁有限公司于本判决发生法律效力后立即付给原告白山市宏泰源商贸有限责任公司自2018年11月12日起至腾出场地之日止按照3682.66元/月计算的场地占用费；被告唐永忠对本判项承担连带给付责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2064元，减半收取计1032元，由被告白山市厚德堂医药连锁有限公司、唐永忠负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。 审判员 王 颖 二〇二〇年十一月十日 书记员 李文博