四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川08民终1070号 上诉人（原审原告）：周巧凤，女，1970年3月27日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 上诉人（原审原告）：魏成，男，1962年3月5日出生，汉族，住四川省广元市昭化区。 上二上诉人共同委托诉讼代理人：曹念，四川致中吉律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：马崇志，男，1968年8月19日出生，汉族，住四川省广元市昭化区。 委托诉讼代理人：李成麟，四川中玉律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：牟玉珍，女，1975年9月3日出生，汉族，住四川省广元市昭化区。 委托诉讼代理人：张健，四川中玉律师事务所律师。 原审第三人：胡碧波，男，1972年6月12日出生，汉族，住四川省射洪县。 原审第三人：刘莉，女，1984年8月19日出生，汉族，住四川省南江县。 原审第三人：蔡元林，男，1973年2月2日出生，汉族，住四川省南江县。 上诉人周巧凤、魏成、马崇志、牟玉珍与原审第三人胡碧波、刘莉、蔡元林房屋买卖合同纠纷一案，不服广元市昭化区人民法院（2019）川0811民初1542号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周巧凤、魏成上诉请求：撤销原判，改判其对案涉房屋拆迁补偿款享有48%的份额。事实和理由，案涉房屋系破产程序中由原始债务人将其处理给原债权人农业银行，后经农业银行资产处置拍卖过程中由周巧凤、魏成竞拍所得，故本就不具有不动产双证。周巧凤、魏成在与牟玉珍、马崇志签订买卖合同时，双方对此均系明知，且明确约定了若存在产权登记障碍、上诉人一方“过不了户办不了双证”情形，双方采取互相返还的方式处理。至案涉房屋被决定拆迁，政府有关机关冻结办理相关手续时，该解除情形成就。现房屋已被拆除，返还已不可能，案涉房屋交易价为115万元，但马崇志、牟玉珍仅支付60万元即占有、使用、受益案涉房屋十余年，故应按其支付金额比例予以分配。 马崇志、牟玉珍上诉请求：撤销原判，判令案涉房屋拆迁补偿款全部归其所有。事实和理由，周巧凤、魏成在与上诉人签订合同后，为减少办证费用而未履行向上诉人办理产权过户手续，具有完全过错，而上诉人不存在违约行为，一审认定上诉人违约属事实认定错误。周巧凤、魏成将案涉房屋出卖后，上诉人即取得合同债权，现因房屋拆迁，上诉人即享有因此造成的赔偿请求权，而周巧凤、魏成不享有该权利，故全部拆迁款应归上诉人，一审以公平原则处理本案属适用法律不当。周巧凤、魏成主张解除合同系行使合同解除权，应适用1年的除斥期间，而其主张权利时早已超过该期限。 周巧凤、魏成向一审法院起诉请求：1.解除与马崇志、牟玉珍于2010年2月22日签订的《房屋转让合同》；2.判决马崇志、牟玉珍返还广元市昭化区葭萌路130号第二、三、六、七层房屋（后变更为案涉房屋拆迁款归其所有）。 一审法院经审理查明：本案案涉的广元市昭化区葭萌路130号二、三、六、七层房产的土地，系广元市元坝区城关粮站于1993年经登记依法取得的国有划拨土地，证号元国用（1993）字第0067号，登记面积8607.50平方米，用途为仓储、办公、住宿，土地性质为划拨。1999年5月5日，广元市元坝区城关粮站依据区粮食局《关于实施粮食企业收储业务与附营业务分离的通知》，将部分土地使用权转让给广元市元坝区城关粮油食品经营站。2001年，广元市元坝区城关粮油食品经营站资不抵债进行破产清算。本院裁定将案涉房产以物抵债给中国农业银行广元市元坝区支行。2018年12月20日，广元市国土资源局昭化区分局在昭国土资函〔2018〕173号关于区人民法院律师调查令的复函中回复如下：“2002年12月6日，广元市元坝区人民法院出具《协助执行通知书》（〔2001〕元坝经破权字第2000-7号）与《民事裁定书》（〔2001〕元坝经破权字第2000-7号），要求：一是城管粮油食品经营站银河大楼一楼门面7间过户给元坝场镇肖开军，二是将银河大楼二、三、六、七过户给农行元坝区支行。区人民法院将二、三、六、七楼执行给农行元坝支行，至今未办理房地产转移登记。”肖开军于2003年通过补缴土地出让金及相应的税、费后，将土地使用权类型变更为出让，办理了国有土地使用权证和房屋所有权证。 2007年，中国农业银行广元上西支行委托四川晨曦拍卖有限公司对案涉房产进行拍卖，房产拍卖时无房屋所有权证和土地使用权证。2007年5月31日，周巧凤通过竞拍，以53万元的成交价竞得案涉房产。拍卖款系周巧凤、魏成共筹。 2010年2月22日，周巧凤的丈夫刘国元(二人现已离婚)代表周巧凤同魏成一起（甲方）与马崇志、牟玉珍（乙方）签订《房屋转让合同》。约定：“一、甲方经拍卖竞得地处广元元坝葭萌路130号第二、三、六、七楼房一幢（附四川晨曦拍卖有限公司川晨拍成字[07]第01号《拍卖成交确认》），现转让给乙方，总价款为人民币壹佰壹拾伍万元（此价款包含房屋价款和过户所产生的土地出让金、税、费等一切费用）。二、在本合同签订后第二日，乙方向甲方首付60万元，即甲方将该房屋移交给乙方使用，下余55万元待甲方向乙方办理好房屋所有权证和国有土地使用证后向银行抵押贷款一次性付清。但双证须以乙方内部协商各层所有权人名单提前交给甲方，甲方按乙方名单办理双证。三、甲方必须保证该房屋未设置抵押、担保或者其他权利瑕疵，也无其他纠纷，由此发生的瑕疵及纠纷概由甲方负责处理，不得影响乙方接收和管理该房屋。四、在本合同签订后，甲方应当立即向乙方提交竞得拍卖标的物的确认书及相关资料，同时保证在乙方首付款后接收该房屋并正常使用。五、在本合同签订之日起12个月内，甲方完成给乙方产权过户手续（双证），过户所产生的一切税、费、出让金等一律由甲方支付，乙方不再支付任何费用。六、在甲方完成给乙方各用户产权过户手续（双证）后，若乙方未付清余款，甲方有留置权。七、本合同条款，甲、乙双方应当自觉履行，不得违反，任何乙方违约，即按照该转让价总额的15%向对方支付违约金，同时赔偿对方应违约造成的实际经济损失。八、本合同经甲、乙双方签字生效。九、本合同一式四份，甲、乙双方各一份，办理二证的部门各一份。十、如过不了户办不了双证，甲方将首付款60万退给乙方，乙方将此房屋退还给甲方。” 合同签订后，马崇志、牟玉珍向周巧凤、魏成支付首付款60万元，周巧凤、魏成出具收条一张并将案涉房产移交给马崇志、牟玉珍占有使用。案涉房产至今未办理房屋所有权证和土地使用证，马崇志、牟玉珍也未支付尾款55万元。马崇志、牟玉珍在接收案涉房产后，对案涉房产进行投资修缮后部分出租。2011年11月22日，牟玉珍将六楼的一套房产出售给第三人刘莉、蔡元林。2011年12月5日，马崇志将六楼的一套房产出售给第三人胡碧波。第三人刘莉、蔡元林于2015年7月7日离婚，第三人蔡元林明确表示夫妻存续期间在牟玉珍购买的房屋归刘莉所有。 广元市昭化区城乡规划建设和住房保障局于2018年10月15日发布《关于暂停办理相关手续的函》，因案涉房产属于昭化城区棚户区改造项目征收范围，暂停办理相关过户手续。国家税务局广元市昭化区税务局房地产交易纳税证明书中记载，房地产交易行为的转让方为广元市昭化区城关粮油食品经营站，承受方为牟玉珍、马崇志，二人于2018年10月16日缴纳各类税款合计68682.87元。 广元市昭化区土地房屋征收中心在对该幢楼房进行征收，委托评估机构对房屋价值进行评估时，根据土地使用权类型是划拨还是出让来确定补偿标准。涉案的同幢房屋中一楼肖开军的房屋及四楼、五楼廖文柏的房屋办理了房产证和土地使用证，土地使用权类型为出让。本案案涉房屋的土地使用权类型为划拨。广元市昭化区土地房屋征收中心于2020年2月19日、2020年2月26日分别与马崇志、牟玉珍签订了房屋征收补偿协议，对案涉房屋自身价值进行了征收补偿，扣除相关税（费）后，马崇志补偿4917778元，牟玉珍补偿4768879元，共计9686657元，同时约定该补偿款暂存于马崇志、牟玉珍在银行开设的共管账户，由人民法院生效文书确认其权利主体。其中第三人刘莉、蔡元林从牟玉珍处购买房屋的评估价值为420714元，第三人胡碧波从被告马崇志购买房屋的评估价值为387174元。广元市昭化区土地房屋征收中心于2020年2月20日、2020年3月14日分别与第三人胡碧波、刘莉签订了房屋征收补偿协议，对第三人从二被告处购买房屋除房屋自身价值外的装修、搬迁等费用进行了补偿。2020年2月20日，马崇志与第三人胡碧波夫妇在广元市昭化区人民调解委员会主持下就住房征收补偿房屋价值款达成了调解协议。2020年3月14日，牟玉珍与第三人刘莉在广元市昭化区人民调解委员会主持下就住房征收补偿房屋价值款达成了调解协议。 庭审中，本院向马崇志、牟玉珍释明其“继续履行合同”的主张应当以反诉的方式提出，二人认为合同已经履行完毕，不主张继续履行合同，其愿意向周巧凤、魏成支付尾款。周巧凤、魏成自认确有违约行为，应按《房屋转让合同》第七条的约定承担违约责任。 本案在审理过程中，案涉房屋被拆除，房屋拆迁补偿款9686657元暂存于马崇志、牟玉珍的广元农村商业银行股份有限公司昭化支行账户31×××90，经周巧凤、魏成申请财产保全，本院予以冻结。 一审法院认为：本案争议的焦点主要有：一、周巧凤、魏成是否享有对案涉《房屋转让合同》的解除权；二、案涉房屋征收补偿款的归属；三、周巧凤、魏成的起诉是否超过诉讼时效。 一、关于周巧凤、魏成是否享有对案涉《房屋转让合同》的解除权。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，周巧凤、魏成与马崇志、牟玉珍2010年2月22日签订的《房屋转让合同》，系双方当事人自愿达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方在《房屋转让合同》中约定在本合同签订之日起12个月内，二原告负责办理产权过户手续（双证），如过不了户办不了双证，周巧凤、魏成退还首付款60万元，马崇志、牟玉珍退还房屋，该约定应视为双方对合同解除条件的约定。周巧凤、魏成诉称其催促后元坝支行未将案涉房屋产权过户到自己名下，故无法为马崇志、牟玉珍办理房屋双证，应按约定解除合同，但未提交其有催促元坝支行为其办理房产过户及有关行政管理机关答复不能办证的相关证据，也未提交证据证明其按约定向马崇志、牟玉珍履行了过户及办理双证的义务。案外人肖开军购得的一楼房产与案涉房产为同幢楼房的不同楼层，肖开军于2003年通过补缴土地出让金及相应税、费后，将土地使用权类型变更为出让并办理了双证；案外人廖文柏名下四、五楼房产与案涉房产为同幢楼房的不同楼层，也办理了双证。以上事实证明该楼所涉房产在相关部门办理相应手续后，可以办理产权转移手续。故案涉房产不属于“过不了户办不了双证”情形，双方约定的合同解除条件未成就。合同履行过程中，周巧凤、魏成作为先履行一方未履行合同约定的过户及办理双证义务属违约行为，其作为违约方起诉解除合同也不符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定的条件。因此，周巧凤、魏成以房屋拆迁后补偿款近千万元，继续履行合同对其显失公平为由主张解除合同缺乏事实和法律依据，该诉讼请求应不予支持。 二、关于案涉房屋的征收补偿款的归属问题。“人无信不立，业无信不兴”，诚信是每一名公民必须遵守的基本道德规范，是人类社会千百年传承的优良传统。自《论语》记载“言必信、行必果”，到今天诚信已成为社会主义核心价值观公民个人层面的价值准则之一，无不强调“诚实守信”是一个人的立身之本。《中华人民共和国民法总则》明确规定：“民事主体从事民事活动，应当遵行诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”然而本案中双方在《房屋转让合同》中明确约定办理产权过户手续为12个月，如过不了户办不了双证，各自返还各自取得的财产。自2010年2月22日签订《房屋转让合同》至2018年11月19日的八年多时间里，周巧凤、魏成不积极履行合同义务办理双证、也未向法院提起诉讼的行为，明显有违诚实信用原则。虽周巧凤、魏成违约在先，但马崇志、牟玉珍在周巧凤一方未按约办妥双证的情况下，本可以根据合同的约定请求其履行办证义务或依法请求解除合同或其他方式来维护自身合法权益，但在长达八年多时间怠于行使上述权利的行为，也有违诚信。由此可见，本案双方对目前形成的客观状态均有违约行为。案涉房屋现已拆除，物权已消灭，办理产权登记已不具备条件，房产的价值已转化为拆迁补偿款。因此，为平衡各方利益，避免当事人长期陷于诉讼中，应当将案涉房屋的拆迁补偿款根据各自违约行为酌情予以适当比例划分。马崇志、牟玉珍处购买房屋后，又将案涉房屋六楼两套分别出卖给第三人刘莉、蔡元林和胡碧波，系真实意思表示，第三人支付房款，马崇志、牟玉珍交付房屋后，第三人已入住使用，虽也未办理房屋双证，但应保护其作为善意第三人的权益。因第三人未出庭参加诉讼，也未提出明确的诉讼主张，且已与马崇志、牟玉珍就此达成了协议，故本案不予处理。因此，结合本案双方违约及房屋增值实际，酌定案涉房屋拆迁补偿款9686657元的30%即2905997.10元归魏成、周巧凤所有，70%即6780659.90元由马崇志、牟玉珍所有，第三人应取得的房屋拆迁补偿款由马崇志、牟玉珍在其分配的房屋拆迁补偿款中与第三人进行结算。 三、关于魏成、周巧凤的起诉是否超过诉讼时效。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律法规或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”的规定，合同解除权为形成权，适用除斥期间，而非诉讼时效。故马崇志一方认为魏成、周巧凤的诉请已超过诉讼时效的理由不成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：一、暂存于二马崇志、牟玉珍在广元农村商业银行股份有限公司昭化支行账户31×××90的案涉房屋拆迁补偿款9686657元中2905997.10元归周巧凤、魏成所有，其余拆迁补偿款归马崇志、牟玉珍所有；二、驳回周巧凤、魏成的其他诉讼请求。 二审中，魏成一方提交案外人通过拍卖公司买受房屋的成交确认书、昭化区不动产登记中心出具的产权办理说明，拟证实本案确属不能办证，并非魏成一方消极履约不予办证。马崇志一方对该部分证据均不予认可，并认为通过不动产登记中心的说明证实这类房屋只要提交相应资料则可以办证，故应认定系魏成一方违约。虽昭化区不动产登记中心于2020年9月出具的办证程序说明，明确了办证需要的手续及程序，但与本案并非同一时段、并非针对本案房屋出具，故不作为本案认定案件事实的证据采信。 其余事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为：本案争议双方买售的是不动产，从双方所签合同可以看出，彼此对案涉房屋的交易、过户均具有基本的法律认识，并作出了适当风险警示和防范。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”买卖合同的核心目的是卖方转移标的物所有权给买方，买方支付相应价款从而获得标的物所有权。《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定“未依法领取权属证书的房地产不得转让”，结合《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，虽出卖人将没有领取权属证书的房地产进行出售不影响合同效力，但却可能影响买受人不能取得完整所有权。案涉房屋已被拆迁，继续履行原合同已不可能，本案所需处理的即是案涉房屋拆迁款的归属。 本案中，周巧凤、魏成将其竞买的、未取得完整所有权的案涉房屋，再次出售给牟玉珍、马崇志，买受人牟玉珍、马崇志也明知该房屋不具有完整产权，为避免风险，双方协议了定期过户及不能过户情形的处理方式，即双方对此次交易可能会引发的不确定性后果具有明确预判，则在该种风险出现后也应各自承担。双方从签订合同并支付首笔款项、占有使用案涉房屋至本案成讼，期间长达8年有余，在双方均明知对方未及时办理过户、支付剩余款项的情形下，却不及时依照法律规定及合同约定行使相应权利，很难让本院认定买、卖双方均属于善意，且系在谨慎、合理行使自己民事权利的结论。对引发本案的纠纷，双方均有过错，理应承担相应法律后果。出卖方周巧凤、魏成认为其未向买受人办理产权过户手续是因拍卖人农行不能、不愿为其办理过户手续所致，即便如此，也不能认定为其所称不能办理过户手续，依然应认定为系其作为出卖人违约，对引发本案纠纷过错更为明显。现出卖方及买受人均欲凭借双方所签合同对案涉房屋拆迁款主张权利，均系基于合同债权而享有对拆迁款的分配请求权，而并非基于物权。一审根据本案合同签订及履行中各自的过错大小、案涉房产的占有使用情况、合同的履行等因素，综合衡量后确定的分配比例，并无明显不当。 马崇志、牟玉珍主张周巧凤、魏成提出解除合同，超过1年期的除斥期限，但本案并无法定解除期之规定，而双方在合同中也未约定明确解除期限。马崇志一方辩称魏成一方主张解除合同超过法定期限，没有相应事实和法律依据，且一审已对魏成一方解除合同的主张予以驳回。 综上，周巧凤、魏成、马崇志、牟玉珍的上诉理由均不成立，其各自上诉请求，本院均不予支持。一审事实认定清楚，法律适用正确，判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50541元，由周巧凤、魏成负担20493元，马崇志、牟玉珍负担30048元。 本判决为终审判决。 审判长  王振茂 审判员  陈明义 审判员  熊剑洪 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  黄 莉