江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0723民初5173号原告：山东鼎尚物业管理有限公司连云港分公司，住所地连云港市海州区盐河南路**楼**门面。负责人：杨友亮，公司总经理。委托诉讼代理人：李松平，江苏法哲律师事务所律师。被告：黄继亮，男，汉族，1974年4月20日出生，住灌云县。原告山东鼎尚物业管理有限公司连云港分公司（下称鼎尚公司）与被告黄继亮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告鼎尚公司委托代理人李松平，被告黄继亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鼎尚公司向本院提出诉讼请求：依法判决被告支付原告物业费3175元，并承担本案诉讼费。事实和理由：2019年11月2日，原告与灌云县仙居怡景花城小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，约定由原告对灌云县仙居怡景花城小区进行物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。2019年11月3日，原告与灌云县维尔利物业管理有限公司签订权利义务转让协议，约定灌云县维尔利物业管理有限公司服务期间的所有权利归原告。被告系灌云县伊山镇仙居怡景花城7号3单元505室（面积105.77平方米）住宅业主，其享受了原告及灌云县维尔利物业管理有限公司提供的物业服务，却没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。从2015年11月8日至2020年11月8日，拖欠原告物业费共计3175元，经原告多次催要，被告至今未支付。被告黄继亮辩称：一、原告于2019年11月2日来怡景花城小区与业主委员会签订《物业服务合同》，业主委员会违反了《江苏省物业管理条例》第五章第四十四条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，而本案物业公司不是通过业主大会选聘产生，这样的合同是违规的，也是无效的。二、原告是2019年11月3日来怡景花城小区的，2019年11月3日之前的物业费原告无权收取。理由：1、连云港跨世纪公司是从2018年7月9号离开怡景花城小区，从时间可以看出，跨世纪物业委托灌云县维尔利物业收取物业费的时间是2018年7月份之前所欠的物业费，在从灌云县维尔利物业管理有限公司与原告签订的协议书看出，维尔利委托原告收取的是2019年3月20日至2019年11月2日之间物业费，2018年7月9日至2019年3月20日这段时间无物业公司提供物业服务。这段时间的卫生打扫是小区21号楼业主孙玉双在2018年7月13日左右打县长热线安排东王集镇元邦村负责打扫的。三、灌云县维尔利物业公司2019年3月20日与怡景花城小区业主委员会签订物业服务协议，同时就在当天维尔利物业公司与小区业主委员会又签订了一份免责申明，免责申明内容主要是维尔利物业公司不参与怡景花城小区物业管理，说白了就是维尔利物业公司没有对怡景花城小区业主服务一天，没尽一点义务，因此维尔利物业没有资格和权力委托原告收取服务费。四、原告自2019年11月3日来怡景花城小区，物业服务不作为乱作为，下水道长期不掏，粪便浸出，绿化胡修乱剪，草坪死半，菜地、散养犬、鸡到处可见，车辆无人管理，外墙脱落，设有的单元门、健身器材、室内漏水都无人过问，壹仟多户人家没有老年活动室。疫情防控时间，未交物业费的业主，不办出门证，关水表、拆电表等等。综上，原告起诉被告2019年11月2日之前的物业管理费无法律依据，2019年11月2日之后的物业费，不符合相关规定，未完成百分之三十的任务目标。经审理查明：2019年11月2日，原告鼎尚公司（乙方）与灌云县仙居怡景花城小区业主委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：一、甲方将仙居怡景花城小区委托乙方实行物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。二、主要委托管理事项：1.房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、架空层；2.共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、垃圾道、共用照明、天线等；3.小区公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、停车场等；4.公用绿地、花木的养护和管理；5.公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；6.负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费。三、委托管理期限三年。自2019年11月2日至2022年11月1日止。四、乙方须按下列约定，实现目标管理：1.房屋外观完好、整洁、无缺损；2.设备运行良好；3.房屋及设施、设备的维修、养护、接到反应后24小时内组织维修；4.公共环境无垃圾暴露、日产日清、卫生达标；5.小修：随报随修或按业主约定时间修理；6.业主和物业使用人对乙方的满意率达到80%以上。五、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每平方米0.5元（多层）向业主或物业使用人收取；非住宅房屋（门面）由乙方按建筑面积每平方米1元向业主或物业使用人收取。2019年11月3日，原告鼎尚公司与灌云县维尔利物业管理有限公司（下称维尔利公司）签订协议，维尔利公司于2019年9月27日退出怡景花城小区物业管理服务，维尔利公司自2019年3月20日接管跨世纪公司（2009年至2018年7月30日）至今期间怡景花城小区部分业主所欠交的物业管理服务费、公共耗能费、小车库电缆等相关费用全权委托给鼎尚公司收取，收取的一切费用归鼎尚公司所有。2019年4月28日，维尔利公司与连云港市跨世纪物业管理有限公司（下称跨世纪公司）签订协议，跨世纪公司于2018年7月30日退出怡景花城小区物业管理服务，跨世纪公司从2009年接管至2018年7月30日期间怡景花城小区部分业主所欠交的物业管理服务费、公共耗能费、小车库电缆等相关费用全权委托给维尔利公司收取，收取的所有费用归维尔利公司所有。2019年3月20日，维尔利公司与小区业委会签订《物业管理委托合同》，约定维尔利公司为怡景花城小区提供物业管理，委托管理期限为三年，自2019年3月20日时起至2022年3月20日时止。同日，维尔利公司与小区业委会、振兴社区居民委员会签订免责申明，约定维尔利公司不参与小区物业管理。2019年9月23日，维尔利公司向小区业委会提出解除合同申请，自愿解除2019年3月20日签订的《物业管理委托合同》，同时承诺：一、申请解除合同是本公司自愿行为，业委会不承担任何经济及法律责任。二、本公司与小区业委会及振兴社区居民汪浩洋三方签订的《免责声明》同时作废。小区业委会于2019年9月26日盖章同意解除。2019年3月20日，张华东与小区业委会签订《物业管理服务委托合同》，约定小区业委会将怡景花城小区委托张华东实行物业管理，委托事项按照小区业委会与维尔利公司签订《物业管理委托合同》标准执行，本小区物业管理有关事项由张华东全权负责。服务年限三年（2019年3月20日起至2022年3月19日时止），其中试用期一年（2019年3月20日至2020年3月19日止）。2019年9月23日，张华东向小区业委会提出解除合同申请，自愿解除2019年3月20日签订的《物业管理服务委托合同》，同时做到以下几点：1、做到原物业公司（张华东）相关手续全部移交给下一家新的物业公司；2、在新的物业公司与业主委员会合同未签订之前，小区物业管理等一切事物有我张华东负责。3、在新的物业公司与业主委员会合同签订后，相关手续未交接前，小区物业管理等一切事务均有我张华东全权负责。小区业委会于2019年9月26日盖章同意解除。2019年4月27日，跨世纪公司与张华东签订协议，约定：一、跨世纪公司在2018年7月28日前怡景花城物业服务管理期间，怡景花城业主所欠的物业管理费和公共电费一次性结清7万元整，由张华东全权负责（所欠费用由甲方出具收费委托书）。先交2万元，余款5万最迟结清日（2019年6月30日前）。二、2018年7月28日前，跨世纪公司所收取的小区业主未服务的物业费（2018年7月28日后）以实际收费台账为准，如有弄虚作假行为，跨世纪公司负全责，三、即日起交账。2020年6月27日，跨世纪公司、维尔利公司、张华东、鼎尚公司共同出具2018年7月15日至2019年11月2日期间灌云县仙居怡景花城物业服务情况说明。说明内容为：（1）2018年7月15日，跨世纪公司撤出灌云县仙居怡景花城小区物业管理服务。（2）2018年7月17日至2019年11月1日，灌云县仙居怡景花城物业服务由张华东组织人员提供物业服务，期间2018年7月17日县委组织部何部长，解决仙居怡景花城小区物业服务矛盾，组织成立临时物业，由张华东负责服务至2018年9月9日。2018年9月9日至2018年12月28日，由元邦村创卫提供服务。期间2018年12月16日至2019年1月28日期间，44天服务人员工资由张华东支付。2018年12月28日至2019年1月28日之间，由元邦村村委会和张华东共同管理。2018年12月29日至2019年3月19日由张华东负责小区物业管理服务。2019年3月20日至2019年11月1日，张华东以维尔利公司名义为仙居怡景花城小区提供物业管理服务。（3）2019年11月2日至今有鼎尚公司提供物业管理服务。（4）跨世纪公司、维尔利公司、张华东、鼎尚公司各自之间相关权利义务分配见各自之间所签订的合同，协议，委托书，解除合同申请书。2020年7月30日，原告向被告发出催款通知单，通知被告于2020年8月15日前交纳物业费用。另查，仙居怡景花城小区存在公共卫生垃圾清理不及时、化粪池溢出、墙面脱落未及时修缮等现象，原告鼎尚公司至今未予修缮。本院认为：物业管理服务费是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。鼎尚公司与小区业委会签订的《物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。关于2019年11月2日之前的物业费应否由原告鼎尚公司收取，本院认为：维尔利公司虽与小区业委员签订《物业管理委托合同》，但结合维尔利公司出具的免责申明、张华东与小区业委会签订的《物业管理服务委托合同》，可以认定维尔利公司与小区委员会签订的《物业管理委托合同》并未实际履行。同时，依据案涉2020年6月27日的服务情况说明，维尔利公司未参与仙居怡景花园小区的物业服务，2018年7月30日至2019年11月2日期间系张华东、元邦村村委会提供管理服务，维尔利公司无权收取仙居怡景花园小区的物业费用，其对业主无债权，鼎尚公司依据其与维尔利公司的协议向黄继亮主张2018年7月30日至2019年11月2日期间的物业费用不能成立，本院不予支持。关于2018年7月30日之前的物业管理费，依据2019年4月27日跨世纪公司与张华东签订的协议，跨世纪公司将其物业服务管理期间业主欠付的物业管理费和公用电费一次性结清给了张华东，后跨世纪公司于2018年4月28日又与维尔利公司签订转让协议，跨世纪公司在本院（2020）苏0723民初2265号案件庭审中陈述跨世纪公司与维尔利公司签订的协议中的物业费债权由张华东以7万元收购，而案涉2020年6月27日情况说明中，各方均认可2019年3月20日至2019年11月1日，张华东以维尔利公司名义为仙居怡景花城小区提供物业管理服务。故本院认定跨世纪公司将其物业费债权转让给了张华东，故鼎尚公司依据其与维尔利公司签订的协议向黄继亮主张2018年7月30日之前的物业费用不能成立，本院不予支持。关于被告应当交纳的物业费用数额，本院认为：根据《物业管理委托合同》的约定及法律规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。仙居怡景花城小区存在公共卫生垃圾清理不及时、化粪池溢出、墙面脱落未及时修缮等现象，原告物业管理缺位。综上，因原告物业管理缺位，未能完全履行合同义务，本院酌情扣减合同约定应交物业管理费用的30%，即被告黄继亮应支付鼎尚公司2019年11月3日至2020年11月2日期间的物业费合计444.23元（0.5元/平方米/月×105.77平方米×12月×70%）。关于被告辩称的物业损害其他业主的权利问题，涉及的业主可以向原告另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告黄继亮于本判决发生法律效力之日起十日内向原告山东鼎尚物业管理有限公司连云港分公司支付物业服务费人民币444.23元（2019年11月3日至2020年11月2日）；二、驳回原告山东鼎尚物业管理有限公司连云港分公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元(已减半)，由被告黄继亮负担。本判决为终审判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员 郭胜利二〇二〇年十一月二十七日法官助理 朱晓东书 记 员 周岚岚法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。