湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终2104号 上诉人（原审被告）：郴州中大房地产开发有限公司。 法定代表人：蒋富元，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘红喜，郴州市北湖区华塘法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：郴州军泰燃气开发有限责任公司。 法定代表人：邓穗，该公司董事长。 委托诉讼代理人：欧阳志华，湖南民浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王柏湘，湖南五岭律师事务所律师。 上诉人郴州中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）因与被上诉人郴州军泰燃气开发有限责任公司（以下简称军泰公司）合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初2102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。上诉人中大公司的委托诉讼代理人刘红喜，被上诉人军泰公司的委托诉讼代理人王柏湘、欧阳志华到庭接受本院询问。本案现已审理终结。 中大公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由军泰公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院对《联合开发补充合同》中所确定的军泰公司的出资情况及履行情况的事实认定错误。军泰公司没有履行《联合开发合同》出资义务，不享有涉案土地投资开发权益。2.一审法院对《联合开发补充合同》附加条件没有查明，该合同生效的附加条件是双方共同努力使中大公司以协议及挂牌前设置的前置条件取得涉案土地，实际上中大公司系通过招拍挂取得涉案土地使用权，故该合同未生效；二、一审法院适用法律错误。1.本案不是合同纠纷，而是合资、合作开发房地产合同纠纷。军泰公司提起诉讼的主要依据是《联合开发补充合同》、《联合开发合同》，该两份合同对合资、合作开发房地产的约定具体，分工明确；2.《联合开发补充合同》系无效合同。双方签订合同的目的是利用关系，压低挂牌价格，最大限度为军泰公司牟利，是相互串通损害国家利益行为，应属无效合同；三、一审程序违法，本案不适用简易程序审理。本案一审审限超过三个月，应当将案件由简易程序转为普通程序，一审法院适用简易程序进行审理和判决，程序违法。本案军泰公司诉请的标的达1300余万元，提交证据多，明显不适宜简易程序审理。 军泰公司辩称：一、案涉项目土地属于政府在2002年就规划许可批复给了军泰公司作为郴州管道供气工程综合办公楼建设项目的使用地，这是双方合同的基础，军泰公司在项目土地上进行了前期投入，这是双方合作的条件。双方合作开发实际上是军泰公司将其前期投入交中大公司使用，中大公司按照双方约定的房产比例作为偿付军泰公司前期投入的与付出的对价；二、中大公司上诉称属于毁约，是意在达到非法侵吞军泰公司前期投入与付出的目的。实际上系中大公司违约，其意图占有并侵吞军泰公司在案涉项目土地上的投入与付出。 军泰公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认军泰公司享有合作项目“玉竹园”商品房总面积的10%（1919.38平方米）的房产及26个配套地下车位收益权；2.判令中大公司按合作项目“玉竹园”商品房总面积10%的约定，以每平方米6250元的价格，偿付军泰公司1919.38平方米的住房损失11,996,125元；3.判令中大公司按每套住房配一个车位的约定，偿付军泰公司26个车位的损失1,560,000（60000×26）；4.诉讼费、保全费、保函费等由中大公司承担。 一审法院认定事实：一、2002年7月23日，郴州市规划局出具郴规审【2002】338号批复，同意军泰公司的相应项目规划；2003年1月10日，郴州市北湖区计划委员会出具北计发【2003】2号批复，同意军泰公司建设郴州管道燃气工程综合办公楼；2004年3月11日，军泰公司与郴州市土地开发整理中心签订郴市土征代字【2004】04号，约定郴州市土地开发整理中心受郴州市政府委托为军泰公司代征代办用地审批手续；2004年4月5日，郴州市北湖区国土资源局出具权属证明，确认军泰公司占用土地0.3516公顷，权属合法，界址清楚，无权属争议；2004年4月10日，郴州市国土资源局向湖南省国土资源厅报送呈报意见，同意报省办理0.1965公顷农用地转用和0.2845公顷土地征用手续；2005年1月10日，郴州市土地开发整理中心与郴江镇三里田村冯家组签订郴市土征字【2005】03号征地协议，约定对位于郴江镇三里田村冯家组面积为4.27亩的军泰公司项目用地进行征收；2005年5月25日，湖南省人民政府出具（2005）政国土字第350号农用地转用、土地征用审批单，同意郴州市国土资源局对郴州市军泰燃气综合楼的用地申请。 二、2004年3月26日至2011年12月31日期间，军泰公司总共向有关单位缴纳土地征用报批费用以及征地服务费等总计734,618.4元，说明完成该项目的征地有关事宜。 三、2007年12月15日，军泰公司与中大公司共同向郴州市国土资源局发出《关于军泰燃气综合楼土地挂牌设置附加条件的请示》，主要请示事项为：“1.解决军泰燃气公司抢险，调度燃气指挥中心办公楼一幢，建筑面积约4000平方米，该楼除一至二层属安置商业门面用房外，其余属办公用房；2.宗地内解决我公司职工集资建房16户，户型控制90平方米内，需要建筑面积1440平方米；3.安置燕泉河改造拆迁户安置房面积4140平方米；4.军泰职工集资建房16户，中大安置房46户，共计62户均按成本1500元/平方米价格优惠销售。” 四、2008年7月3日，郴州市城市管理和行政执法局（委托人）与中大公司（甲方）、军泰公司（乙方）签订了《燕泉河治理拆迁安置协议》，协议主要约定：“1.甲方收购乙方综合楼建设土地用于燕泉河治理拆迁安置房建设，该土地实际面积为2999.7平方米；2.甲方支付给乙方原土地征用款602,000元，且考虑乙方在该宗土地上投入的人力物力财力，甲方同意给乙方另补偿1,398,000元；3.602,000元为现金支付，余款1,398,000元以安置房按每平方米1398元置换，折合房屋面积为1000平方米；4.乙方所得安置房仅为住房及车位（指出售的室内车位，一套住房配一个车位），不含车位；5.任何一方未能履行本合同条款约定的条款（不可抗力除外），均视为违约，违约方应按合同金额每日千分之二的标准计算违约金赔偿给守约方。” 五、2009年9月20日，军泰公司（甲方）与中大公司（乙方）签订了《联合开发合同》，合同主要约定：“1.甲乙双方联合开发位于桔园路段（原三里田村冯家组煤场）西面的住宅楼‘玉竹园’，工程总设计面积为23865.825平方米，其中负一至负五层面积为1037.325平方米，住宅面积为13492.5平方米，工程总投资30,000,000元；2.甲方以桔园路段（原三里田村冯家组煤厂）西面约4.5亩土地一宗作为投资，乙方以现金作为该项目的投资；3.该项目总设计建筑面积按4：6的比率各楼层平均分成，即甲方分得百分之四十，乙方分得百分之六十，如面积差按市场价多退少补；4.本项目土地出让金由乙方承担。” 六、2011年9月28日，军泰公司（甲方）与中大公司（乙方）签订《联合开发补充合同》，合同主要约定：“1.甲乙双方于2009年9月20日签订的《联合开发合同》与本合同中的条款有不一致的，以本《联合开发补充合同》中的条款为准；2.甲乙双方约定，联合开发后的商品居住房屋产权，按1：9比例进行分配，甲方应分得面积为1350平方米，地下负一楼至负五楼车库等用途的建筑面积不在本分配比例之列；3.双方共同努力，使政府批准该宗土地挂牌前设置前置条件或协议出让，乙方顺利摘牌后（即获得土地开发权后），双方同意该宗土地每亩按4,000,000元计算单价，乘以挂牌土地总面积，得出土地总价款，该土地总价款，减去摘牌时实际支付的土地总价款后，即为节约的应支付土地价款，将所节约的应支付土地价款中的60%由乙方奖励给甲方，该笔奖励款，在乙方摘牌后一个月内由乙方用现金方式支付给甲方；4.地下附一层至负三层车库，按照甲方分得的住房套数，每套住房奖励一个标准车位给甲方（每个车位实际占用面积加公摊面积约45平方米）；5.如每亩摘牌价格超过人民币4,000,000元整，甲方奖励取消；6.如政府同意摘牌公司（含乙方公司）给甲方补偿前期费用，则乙方从分配给甲方的款项中扣除此费用；7.在联合开发的该楼盘中，甲方享有优先选择房屋及车位（含奖励车位）的权利。” 七、2012年9月26日，郴州市规划局出具郴规【2012】119号《关于桔园路原军泰燃气地块按批准修规进行土地出让的请示》，向郴州市人民政府请示是否将原军泰公司宗地进行土地出让；2013年3月19日，郴州市人民政府出具（2013）郴政出字第58号国有建设用地使用权出让审批单，明确郴州市国土资源局向中大公司挂牌出让2992.5平方米的住宅用地，出让地价为1503.75元/平方米，出让总金额为4,500,000元。 八、2013年3月15日，中大公司以4,500,000元的成交价竞得2013DG09号地块，土地面积为2992.5平方米，并于2013年6月9日取得郴国用（2013）第018号国有建设用地使用权证。 九、2014年7月3日，军泰公司（甲方）与中大公司（乙方）签订了《郴州中大房地产开发有限公司桔园路“玉竹园房产开发项目”监管协议书》，协议书主要约定：“1.乙方自觉受甲方监督；2.在该项目正式开工建设后，当建至地面第二层时，即可按照建设图纸确定应分配给各利益关联人的房屋位置、楼层、房号、套内面积、总面积等，并在图纸上作出明确标识和说明，在未确定前不能开盘售房。”上述协议附件一显示，甲方预留房源表为“玉竹园”项目01-005、01-007、01-009、205、206、208、209、210、204、201、202、203、207共13套，总面积1037.61平方米。2015年12月13日、2017年8月8日两次项目会议，军泰公司按照上述协议以及合同的约定参与了“玉竹园”项目监管，履行了相关义务。 十、本案一审审理过程中，军泰公司申请调查令。2020年6月10日，郴州市住房和城乡建设局出具《关于玉竹园项目销售网签申报价情况的函》，该函显示郴州中大房地产开发有限公司开发建设的玉竹园项目建筑面积为19190.38平方米，其中批准预售面积为10176.73平方米。录入的住宅销售申报均价为6250元/平方米，车位销售申报均价为7000元/平方米。 十一、2020年6月11日，郴州市不动产登记中心出具《玉竹园网签销售情况表》显示，中大公司绝大部分住房已对外出售，每层楼只剩少量住房未出售。 十二、另查明，2013年12月11日至12月26日期间，中大公司共向三里田村冯家村民小组以及陈燕毛等四人支付2,077,361.9元拆迁补偿款以及青苗费。 一审法院认为，本案立案时案由为“合资、合作开发房地产合同纠纷”。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，“合资、合作开发房地产合同”，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。根据一审查明的情况，从本案双方诉争的联合开发合同、联合开发补充合同的内容来看，实际情况为，军泰公司是以对土地的前期投入形成的土地现状为合作条件，中大公司是以提供开发资金，并承担土地摘牌、项目施工建设等为合作条件，双方签订的合同，其合作条件中并不涉及土地使用权的问题，与“合资、合作开发房地产合同”的法律关系特征明显不符。合同确定的双方之间的基础法律关系实为平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权力关系的协议，是一种合同关系。参照最高人民法院关于印发修改后的《民事案件案由规定》的通知（法[2011]42号）第三点第5条规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。故确定本案案由为合同纠纷。 本案的争议焦点应为：一、双方签订的《联合开发补充合同》是否合法有效；二、合同是否实际履行及中大公司是否违约；三、军泰公司的损失如何认定，诉请是否应予支持。 一、关于《联合开发补充合同》是否合法有效的问题。 根据已查明的事实以及双方履行联合开发补充合同的情况，本案系军泰公司以案涉土地前期开发投入（即联合开发补充合同中表述的土地现状）为对价，中大公司以提供后期资金并承担土地摘牌、项目建设等为对价联合开发该项目。双方对合作项目的土地现状、双方合作投入，以及合作的利益分配是明确、清楚的，双方还对军泰公司前期投入如政府给予了补偿或中大公司未如愿摘牌以及双方如何进行利益分配进行了约定，同时，该补充合同的内容是双方经过长时间反复协商后确定的。一审法院认为，联合开发补充合同系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，不损害国家集体利益，合同合法有效。中大公司认为军泰公司没有提供土地使用权，也未提供任何资金，并不享有投资收益，且认为双方签订的《联合开发合同》、《联合开发补充合同》系无效合同的辩称没有事实和法律依据，不予采信。 二、关于合同是否实际履行及中大公司是否违约的问题。 联合开发补充合同签订后，中大公司按双方合同约定通过竞买方式取得了“玉竹园”项目土地使用权。在项目建设施工过程中，双方又签订了监管协议书，对有关合作事项进行具体约定，共同召开项目专项会议，并按合同约定给军泰公司预留了部分的房号，上述行为均是双方履行联合开发补充合同的延续，而中大公司在取得商品房预售许可证后，将预留给军泰公司的整层住房大部分对外出售，造成军泰公司分得项目房产的权利无法实现，其行为构成根本违约，故军泰公司请求中大公司承担违约责任的请求，予以支持。中大公司辩称联合开发补充合同没有实际履行，与事实不符，没有法律依据，不予采信。 三、关于军泰公司损失问题的认定。 根据双方合同约定，军泰公司应分得的利益是以项目开发中商品房居住房屋面积的10%，而不是按项目总建筑面积的10%比例进行分配。因此，军泰公司应分得的住房面积应当是合同中约定的1350平方米而不是案涉项目建筑面积的10%，即1919平方米，故对军泰公司超出面积部分的利益请求，不予支持。 因中大公司将预留给军泰公司的住房对外出售，造成军泰公司获得住房的请求权已无法实现，军泰公司主张按应分得房屋的面积折算成相应价款的请求，予以支持。 根据郴州市住房和城乡建设局提供的“玉竹园”项目房屋中大公司申报销售均价为6250元/平方米。对此价格双方均无异议，予以认可，即军泰公司应分得房屋折算价款为8,437,500元（1350平方米×6250元/平方米）。 根据双方签订的联合开发补充合同，军泰公司分得一套房屋即奖励一个车位的约定。中大公司为军泰公司预留13套住房面积合计为1037.61平方米，折算平均每套为79.81平方米（1037.6平方米÷13套），按此折算军泰公司应分得17套住房（1350平方米÷79.81平方米=17套），并相应配置17个车位。军泰公司提出的赔偿26个车位折算价款的请求，违反了双方的约定，超出配置车位部分，不予支持。中大公司提出军泰公司只应配置10个车位的主张没有相应证据予以佐证，不予采信。中大公司在一审庭审中的陈述根据当地市场行情、项目情况，每个车位价款应为80,000元，予以采信。故军泰公司应分得17个车位总折算价款应为1,360,000元（17个×80000）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“一、被告郴州中大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告郴州军泰燃气开发有限责任公司支付合作项目应得利益损失房屋折价款8,437,500元，车位使用权折价款1,360,000元，合计人民币9,797,500元；二、驳回原告郴州军泰燃气开发有限责任公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取51,648元，由原告郴州军泰燃气开发有限责任公司负担14,461元，由被告郴州中大房地产开发有限公司负担37,187元，案件保全费5000元，由被告郴州中大房地产开发有限公司负担。” 二审中，当事人提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。军泰公司提交一份郴国用（2013）第0138号土地使用权证，拟证明军泰公司为履行监管协议书约定的义务，将郴州市桔园路国有土地使用权证抵押在中大公司的事实。中大公司质证认为，对该证据的真实性无异议，对证明方向有异议，不存在抵押的问题，抵押是需要办理抵押登记手续的，对该份证据不认可。本院认证认为，该份证据与本案缺乏关联性，本院对该份证据不予采信。 二审补充查明，一审法院在正式立案之前对本案进行诉前调解，于2020年5月8日正式立案审理，2020年7月28日审结本案。本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、双方订立的《联合开发合同》、《联合开发补充合同》是否合法有效，本案案由应如何确定；二、一审审判程序是否合法。 关于焦点一。现有证据证实，案涉地块在正式由相关部门挂牌交易前，军泰公司依法办理了规划、农用地转用、代征等相关手续，并依法向有关单位缴纳土地征用报批费用及征地服务费用，基本完成了案涉地块挂牌出让前的征地等相关事项。双方在对案涉地块挂牌出让前的现状清楚明了且毫无争议的情形下，经过多轮协商，自愿签订《联合开发合同》、《联合开发补充合同》，整合双方力量，推动有资质的中大公司成功摘牌。合同内容明确各方投入等相关权利义务，并不违反法律法规强制性规定，亦不损害国家集体和他人利益，且系双方真实意思表示，应属合法有效合同。中大公司上诉提出该两份合同是双方恶意串通严重损害国家利益的无效合同，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。与此相关联的本案案由确认问题，应以法庭依法查明的当事人之间实际存在的法律关系性质来确定。一审法院根据查明的事实，依法确定本案案由为合同纠纷，并详细阐明了相关理由和法律依据，本院予以确认并不再赘述。中大公司上诉称本案案由定性错误的理由不能成立，本院亦不予采信。 关于焦点二。《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十七条规定：“下列案件，不适用简易程序：（一）起诉时被告下落不明的；（二）发回重审的；（三）当事人一方人数众多的；（四）适用审判监督程序的；（五）涉及国家利益、社会公共利益的；（六）第三人起诉请求改变或者撤销生效判决、裁定、调解书的；（七）其他不宜适用简易程序的案件。”本案并不属于上述规定中依法不能适用简易程序审理的情形，且中大公司在本案一审诉讼中对此并未提出异议。一审法院在简易程序的法定审限内审结，程序并无违法。中大公司的此项上诉理由不能成立，本院不予采信。 综上所述，中大公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80,383元，由上诉人郴州中大房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗仲贵 审 判 员 廖志刚 审 判 员 李惠铭 二〇二〇年十一月三日 法官助理 郝 敏 书 记 员 曹 婷  附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。