河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0502民再49号原审原告：付志超，男，1984年9月16日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。原审原告：王焕青，女，1985年2月4日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：张卫东，河南骏腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：关晓兰，河南骏腾律师事务所律师。原审被告：安阳新华富置业有限公司，住所地安阳市文峰区德隆街秀水苑小区**楼****。法定代表人：张瑞智，职务：执行董事。委托诉讼代理人：邵朱敏，男，1975年11月10日出生，汉族，住新乡市，系该公司员工。委托诉讼代理人：李振峙，河南中原法汇律师事务所律师。原审原告付志超、王焕青诉原审被告安阳新华富置业有限公司（以下简称新华富公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月27日作出（2018）豫0502民初4561号民事调解已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年11月7日作出（2020）豫0502民监21号民事裁定，裁定对本案进行再审。本院另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原审原告付志超、王焕青的委托诉讼代理人张卫东、关晓兰，原审被告新华富公司的委托诉讼代理人邵朱敏、李振峙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告付志超、王焕青在原审时向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办理房屋权属登记证书违约金164065.85元（计算期间为2014年11月8日至2018年9月8日）；2.被告向原告支付从2018年9月9日起的逾期协助办理房屋权属登记证书违约金（以已付房款600704元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至被告协助办理完房屋权属登记之日止）；3.被告立即协助原告办理涉案房产权属登记证书；4.诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2013年7月7日，原、被告签订了《商品房预售合同》，被告将位于秀水苑小区一套房屋出售给原告，原告向被告支付了全部购房款。在原审审理过程中，经本院主持调解，原审原、被告自愿达成如下调解协议：一、被告安阳新华富置业有限公司于2019年9月30日之前给付原告付志超、王焕青逾期办证违约金，按购房款总额600704元的6％计算，共计36042元；二、被告安阳新华富置业有限公司于2019年12月31日前协助原告付志超、王焕青办理位于安阳市秀水苑商住小区15号楼1单元3103室的不动产权属证书；三、被告安阳新华富置业有限公司逾期履行以上一、二项款项及协助义务，被告安阳新华富置业有限公司将第一项逾期办证违约金变更为按照购房款总额600704元的15％支付；四、本案其他事项双方互不追究。本案再审时，原审被告新华富公司辩称，案涉不动产权属证书逾期办理的原因不在于原审被告，原审被告不存在任何违约行为，不应当承担违约责任。1、办理不动产权属证书是指有关职能部门根据原告的申请将房屋所有权或土地使用权由出卖人转移到原审原告名下的过程，涉及到各方面的相互协作与衔接，还涉及到行政审批事项，并非原审被告单方努力就可以完成；2、根据之前已查明的客观事实可知，造成本案权属证书逾期办理的原因在于案涉项目小区所在地区电力设施不配套、周边道路未修建、雨水污水管道未铺设、主管职能部门合并、规划核实条件发生重大变更等客观事实，并非原审被告的原因造成。原审被告作为一个普通的民事主体，只能在力所能及的范围内积极履行协助义务，并不能主导相关办证的过程，更不是造成逾期办证的影响因素；3、原审被告多次向相关主管部门就办证事宜予以催促，在项目房产满足办证条件后，第一时间向广大业主告知并主动协助广大业主办理相关手续。原审被告已履行了自身义务，不存在违约；4、双方在《商品房预售合同》中对逾期办证违约金予以放弃，原审原告主张无事实和法律依据。综上，原审被告认为原告诉请无事实和法律依据，应当驳回原审原告的诉讼请求。再审审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据，原审原告付志超、王焕青提交了《商品房预售合同》、购房款收据、维修资金收据、房屋交付验收表、民事调解书、民事裁定书；原审被告新华富公司提交了催告函、回复函、《安阳市城区公共配套设施建设合同》、竣工验收备案表、安阳市住宅小区配套设施工程质量监督报告、安阳市城市规划委员会安规委【2016】2号和3号文、情况说明、安阳市城乡规划管理局【2017】135号文、《技术服务合同书》、规划报建阶段收件回执、安阳市国土资源局公告、小区公告粘贴通知、安阳市房屋维修资金管理中心证明、安阳市信访工作联席会议文件安信（2020）8号。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经再审审理认定事实如下：1、2013年7月7日，原审原告付志超、王焕青与原审被告新华富公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，原告购买被告位于安阳市××水××小区××楼××单元××室××商品房××套，建筑面积84.23平方米，总房款为600704元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3.买受人同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。2、原审原告已按合同约定向原审被告支付全部购房款，并向原审被告交纳维修基金7702元，2014年9月8日双方办理了交房手续，现未办理不动产权属证书。3、本案涉案房屋所在地德隆街东段（中华路至永明）道路施工工程于2014年3月5日开工，于2015年2月4日竣工验收。原审被告称目前尚有8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#楼不能办理不动产初始登记手续，原因为政策调整、需增加规划核实等工作，涉及土地分割、规划核实、行政执法局和区政府处理意见，不动产登记中心核实资料、业主自行缴纳维修资金等综合因素影响，原审被告仍在不断与相关部门进行协调办理。对于不具备办证条件的楼宇，即使原审被告开具发票，原审原告携带相关证件，不动产登记部门仍无法办理权属登记证书。本院再审认为，原审原、被告签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，该合同合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，原审被告对办理不动产权属证书有协助义务，应将需要提供的资料报产权登记机关备案，并为原审原告开具商品房销售发票。关于原审原告主张的逾期办证违约金，合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。涉案房屋于2014年9月8日确认交付，原审被告并未按合同约定期限完成协助履行办证义务，构成违约。原审被告称其不存在违约行为的答辩意见，本院不予采纳。原审被告辩称双方对合同违约金书面条款放弃使用，不应支付原审原告违约金。经查，原审原、被告合同第十五条约定双方选择第3项处理即“买受人同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日”，虽然该约定未选择违约金支付条款，但不能据此认定原审原告放弃违约金，故对原审被告该辩解理由，本院不予采纳。原审被告辩称原告主张逾期办证违约金超过诉讼时效，因原审被告的违约行为持续，故原审被告该辩称意见不符合法律规定，不予采纳。关于违约金标准问题，原审被告协助原审原告办理不动产权属登记，需要有关职能部门相互协作衔接，涉及到行政审批事项，客观上案涉小区所在地存在周边道路未修建完毕、不动产登记职能主管部门合并、规划核实条件发生变更等客观事实，并非被告一方原因造成办证迟延。结合本案事实，本院酌定违约金以购房款总额为基数，按年利率1%计算3年，即18021.12元（600704元×1%×3年）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，第四百零七条之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫0502民初4561号民事调解书；二、原审被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原审原告付志超、王焕青逾期办理不动产权属证书的违约金18021.12元；三、在具备办证条件之日起十日内，原审被告安阳新华富置业有限公司协助原审原告付志超、王焕青办理位于安阳市秀水苑商住小区15号楼1单元3103室的不动产权属证书；四、驳回原审原告付志超、王焕青的其他诉讼请求。案件受理费3581元，由原审原告付志超、王焕青负担3481元，原审被告安阳新华富置业有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判长 陈  胜  利审判员 常波审判员郭阳二〇二〇年十一月二十七日审判员 谢  翠  翠