宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2020）宁0502民初3943号原告：张某，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：冯某，宁夏永东律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：中卫市银房置业开发有限责任公司，统一社会信用代码：916405002283456466。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：杨某，宁夏君元律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告张某诉被告中卫市银房置业开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人冯某，被告的委托诉讼代理人杨某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即配合协助原告办理位于中卫市××区营业房屋的产权登记手续和不动产权属证书；2.判令被告赔偿原告违约损失54178.23元，按房屋总价款日万分之五自2016年4月29日至2020年7月，之后的违约损失支付至被告履行义务完毕止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月29日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于中卫市××区营业房一套，价款为699074元。合同签订后，原告一次性向被告支付了全部购房款。现因被告将涉诉房屋向银行申请办理了抵押贷款，致使原告不能取得涉诉房屋权属证书。原告多次找被告方人员协商，被告一直拖延至今未给予解决。根据合同约定，原告已依约支付被告全部房款，并缴纳了办理相关税费，但因被告责任，至今不能办理房产登记手续，未取得涉诉房屋的房地产权属证书，被告已构成违约，应承担相应的违约责任。被告除应配合协助原告办理房产登记手续外，还应以房屋总价款的日万分之五向原告赔偿违约损失。为此，原告诉至人民法院。被告辩称，原被告双方自始至终未直接签订过商品房买卖合同，涉案房屋是被告曾顶账给潘定久的房屋，并非出售给原告的房屋。被告至今也未收到过原告支付的任何购房款，涉案房屋现在抵押权人是黄河银行，抵押登记至今尚未取消，更无法办理过户登记。原告的诉请没有事实和法律依据，请依法予以驳回。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的《商品房买卖合同》、购房发票1页、完税凭证、《信访处理意见书》、《和解协议》，被告质证后对其三性不表异议，但认为被告将合同中涉及的房屋抵顶给潘定久，并按照潘定久的指示签订商品房买卖合同，开具相应的发票，商品房买卖合同中第17页潘定久的签名按印可以证实，但被告既未收到原告支付的任何购房款，也未与潘定久办理结算事宜，不存在被告违约的情形，原告或潘定久对涉案房屋是否享有合法的所有权属于待定事实，不能达到原告的证明目的。本院认为，上述证据均系原件，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，对其证明效力予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月29日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，由原告购买被告位于中卫市××区营业房一套，建筑面积120.53平方米，每平方米5800元，总金额为699074元；原告如未按合同规定的时间付款，逾期在3日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过5日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的5%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五(该比率应不小于第（1)项中的比率）的违约金；被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因被告的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告承担全部责任，双方协商解决；被告应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决；合同还约定了其他内容。被告在合同中加盖了单位合同专用章，原告在合同买受人处签字，潘定久在委托代理人处签字。合同签订后，被告给原告出具699074.00元销售不动产统一发票，并加盖发票专用章。2018年1月4日，原告在办理产权登记过程中得知被告将涉案房屋在金融部门进行了抵押，无法办理房屋登记。双方多次协商未果，原告于2019年5月向自治区第四巡视组信访。2019年5月22日，经中卫市住房和城乡建设局进行调解，双方达成和解协议，协议约定：被告承诺于2019年10月底前为原告提供办理不动产登记证书的相关手续；双方私下协商办理相关事宜；如原被告任何一方违反本和解协议，通过司法诉讼程序予以维权。和解协议签订后，因抵押登记至今未取消，被告无法协助原告办理产权登记。为此，原告诉至本院。另查明，本案涉案房屋，系被告作为工程款抵顶给潘定久，双方签订顶房协议后，被告将房屋交付潘定久，并按照潘定久的指示与原告签订《商品房买卖合同》。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。原被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有约束力，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。被告给原告出具了销售发票，说明原告已经履行了付款义务，被告应当按照合同约定在商品房交付使用后，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理房屋产权登记。故原告要求被告协助办理涉案房屋产权登记的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，应予支持。庭审中，被告认可涉案房屋系被告作为工程款抵顶给潘定久，双方签订顶房协议后，被告将房屋交付潘定久，按照潘定久的指示与原告签订商品房买卖合同，并向原告开具销售发票。上述事实说明，潘定久对涉案房屋有权处分，被告认可潘定久的处分行为，故被告辩称未收到过原告支付的任何购房款，被告与潘定久之间因工程结算事宜至今尚未处理终结，潘定久是否为房屋权利人属于待定事实的理由不能成立，不予支持。关于原告主张违约金54178.23元的诉讼请求。因被告将涉案房屋在金融机构办理了抵押，致使原告无法办理房屋产权登记，被告已构成违约。按照原被告签订的《商品房买卖合同》约定“如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。”未约定违约金及违约金的计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，原被告双方在2019年5月22日达成和解协议，被告承诺于2019年10月底前为原告提供办理不动产登记证书的相关手续，该承诺时间应视为涉案房屋约定的办理房屋所有权登记的期限。现被告未协助原告办理房屋所有权登记，应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担违约金。参照中国人民银行关于人民币利率有关问题的通知，按照中国人民银行公布的2019年10月一年期贷款市场报价利率4.20%水平上酌情加收40%，即按照年利率5.88%计算。自2019年11月1日至2020年9月15日计10.5个月，经核为35967.4元（699074.00元×5.88%/12个月×10.5个月），2020年9月16日之后的违约金按照上述方法计算至被告协助原告办理完毕房屋产权登记之日。故对原告主张的违约金，部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中卫市银房置业开发有限责任公司于本判决生效后十五日内协助原告张某办理位于中卫市××区营业房产权登记；二、被告中卫市银房置业开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告张某支付违约金35967.4元（2020年9月16日之后的违约金，按照年利率5.88%计算至办理完毕房屋产权登记之日）；三、驳回原告张某的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计627元，由原告张某负担211元，被告中卫市银房置业开发有限责任公司负担416元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 马元华 二○二○年十一月四日（法官助理 余 艳书记员 杨智梅本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。