湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂96民终738号上诉人（原审原告）：栾文访，男，1971年6月7日出生，汉族，汉江监狱工勤人员，住湖北省天门市。上诉人（原审原告）：袁大云，女，1974年10月3日出生，汉族，住湖北省天门市。委托诉讼代理人：栾文访（袁大云之夫），住湖北省天门市天城明珠**楼**2403。被上诉人（原审被告）：天门市大汉隆城置业开发有限公司。。住所地：湖北省天门市经济开发区天门中学南状元路西法定代表人：梅红英，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：章杰，湖北维力律师事务所律师。委托诉讼代理人：高丽君，湖北维力律师事务所律师。上诉人栾文访、袁大云因与被上诉人天门市大汉隆城置业开发有限公司（以下简称大汉隆城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省天门市人民法院（2020）鄂9006民初1257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。栾文访、袁大云上诉请求：1、撤销湖北省天门市人民法院（2020）鄂9006民初1257号民事判决，依法改判支持栾文访、袁大云的一审诉请或发回重审；2、一、二审诉讼费用由大汉隆城公司承担。事实和理由：一、一审判决认定的事实与客观事实不符，适用法律错误。首先，一审已查明涉案房屋于2019年4月8日才取得建设工程竣工验收规划条件核实证明，根据相关规定，一个工程只有当土建、消防、电梯、燃气、人防、规划、环保等部分通过验收合格，并经过相关行政主管部门审核颁发《竣工验收证书》以后才算合格工程，也就是通常所说的“综合验收合格”，这是商品房买卖中房屋交付的基本条件。涉案房屋直到2019年4月8日才具备基本交付条件，大汉隆城公司利用栾文访、袁大云对相关法律不了解以及信息不对称，在隐瞒涉案房屋不具备交付条件的情况下于2015年12月1日交付房屋的行为不合法。同时，大汉隆城公司将未经政府管理部门验收合格并多次私自修改规划的房屋交付给栾文访、袁大云，枉顾购房人生命安全，属不诚信行为。其次，大汉隆城公司在明知交房要出具相关证明的前提下未向栾文访、袁大云出示，行为违法。栾文访、袁大云在使用该房屋过程中存在诸多不便，如一段时间内使用的是大汉隆城公司私自搭设的电线供电，用电安全得不到保障。栾文访、袁大云在得知所购房屋办理不了不动产权证后四处维权，其间请假多次，涉案房屋于2019年9月6日才办理不动产权证，导致栾文访、袁大云不能享受不动产权证办理满一定年限转让房屋时可享受较低税率的优惠政策。因此，大汉隆城公司的违规交房行为对栾文访、袁大云的利益造成了损害。涉案房屋在2019年1月30日才通过消防验收，开发商在明知消防未通过验收的情况下，蒙骗业主强制交房的行为违反了《中华人民共和国消防法》的规定。业主在未通过消防验收的环境中生活，生命和财产无法得到保障，遭受了极大的精神伤害。二、涉案小区物业未与业主委员会订立物业服务合同，涉案房屋在2019年4月8日才具备交付条件，大汉隆城公司应承担栾文访、袁大云20**年12月1日至2019年4月8日期间的物业管理费。三、栾文访、袁大云要求大汉隆城公司退还剩余办证费用的请求在天门市人民法院（2019）鄂9006民初2175号民事判决已认定为预收款，在办理不动产权证遵循多退少补的原则处理。现不动产权证已办理，办证费也有实际金额，栾文访、袁大云遂再次提起诉讼，请求二审依法改判支持该诉请。四、因大汉隆城公司属于违约方，一、二审的诉讼费用应由该公司承担。大汉隆城公司辩称，一审判决认定基本事实清楚、适用法律正确，实体处理得当，请求二审驳回上诉，维持原判。栾文访、袁大云请求退还的办证费用除了包含工本费80元外，还包含测绘费300元以及按揭贷款办理抵押权证费用160元，如果栾文访、袁大云认可上述费用，大汉隆城公司同意退还剩余的960元，如果不认可，则其应找实际收款人退还。大汉隆城公司向一审法院起诉请求：1、大汉隆城公司赔偿违规交房的违约金6983.4元；2、大汉隆城公司承担违规交房期间的物业费2146.83元；3、大汉隆城公司返还办证费1420元；4、大汉隆城公司承担诉讼费。一审法院认定事实：大汉隆城公司系天门市钟惺大道（西）天城明珠楼盘的开发商。2015年7月3日，栾文访、袁大云与大汉隆城公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：栾文访、袁大云以145029元价款购买大汉隆城公司位于天城明珠9号楼1单元2403号的商品房，大汉隆城公司应在同年12月30日前，交付经过验收合格的房屋；商品房达到交付使用条件后，大汉隆城公司应当书面通知栾文访、袁大云办理交付手续。双方进行验收交接时，大汉隆城公司应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，大汉隆城公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。大汉隆城公司不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，栾文访、袁大云有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由大汉隆城公司承担。合同签订后，栾文访、袁大云以分期付款的方式支付购房款。同年12月1日，大汉隆城公司将涉案房屋交付给栾文访、袁大云，交付时，未向栾文访、袁大云出示相关验收合格证明。2019年4月8日，天门市自然资源和规划局对大汉隆城公司建设的“天城明珠8、9、10#楼”出具核字第2019-天规核-5327号建设工程竣工验收规划条件核实证明，证明上述建设工程符合城乡规划要求。为此，栾文访、袁大云以大汉隆城公司向其交付房屋时未经建设工程竣工验收和消防验收合格为由提起诉讼。2019年7月8日，栾文访、袁大云以大汉隆城公司出售商品房后，未按合同约定为其办理不动产权证为由，向该院提起诉讼，在该起诉讼中，栾文访、袁大云亦诉请判令大汉隆城公司返还办证费1420元的主张。同年8月13日，该院作出（2019）鄂9006民初2175号民事判决，双方均服判，该判决已发生法律效力。一审法院认为：本案系一起因商品房销售合同引发的纠纷。结合当事人的诉讼请求及抗辩理由，归纳本案的争议焦点为：1、大汉隆城公司在合同约定的交房期间，将未办理建设工程竣工验收合格证的房屋予以交付是否构成逾期交房？大汉隆城公司是否应赔偿违规交房的违约金？2、大汉隆城公司是否应返还违规交房期间的物业服务费？3、栾文访、袁大云诉请返还办证费1420元应否得到支持？对此，逐一评判如下：一、1、大汉隆城公司在合同约定的交房期间，将未办理建设工程竣工验收合格证的房屋予以交付是否构成逾期交房？大汉隆城公司是否应赔偿违规交房的违约金？2015年7月3日，栾文访、袁大云与大汉隆城公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，系依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，均应按照约定的事项履行合同义务。合同签订后，栾文访、袁大云按约向大汉隆城公司支付了购房款，大汉隆城公司则应依照合同第八条第一款第（1）项的规定“该商品房经验收合格”的条件在同年12月30日前向栾文访、袁大云交付所购商品房。同年12月1日，大汉隆城公司将未经验收合格的商品房交付给栾文访、袁大云时，栾文访、袁大云未持异议并予接收。《商品房买卖合同》第十一条约定，大汉隆城公司未按该合同第八条第一款的约定将验收合格的房屋交付给栾文访、袁大云时，栾文访、袁大云有权拒绝接受房屋，因拒收房屋所产生的违约责任由大汉隆城公司承担。栾文访、袁大云在接收房屋时，未要求大汉隆城公司出示相关的房屋验收合格证明，亦未按照该约定行使拒收房屋的权利，应视为其已默认大汉隆城公司违规交房的行为及交房条件的改变，其在占有使用该房屋四年之久、涉案房屋已取得竣工验收合格证明、所主张的违规情形消失后，再以大汉隆城公司交房时存在违规行为提起诉讼，不符合契约原则。虽大汉隆城公司违规交房的事实客观存在，但其所违反的是管理性规定而非强制性规定，而违反管理性规定所要承担的法律后果一般为责令改正错误、赔偿损失、处以罚款等。同时，大汉隆城公司违规交房的行为并未对栾文访、袁大云的利益造成损害。因此，对栾文访、袁大云的该项诉求，依法不予支持。二、大汉隆城公司应否返还物业管理费？物业服务合同是物业服务企业与业主委员会订立的，由物业服务企业提供对房屋相关配套设备、设施及场地等进行专业化维修、养护、管理并维护本区域内环境卫生、公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。按照通常的交易习惯，栾文访、袁大云在接收大汉隆城公司交付的商品房时，即与物业服务企业成立物业服务合同，其在享受物业企业提供服务的同时，负有按期缴纳物业服务费的义务。诉讼中，栾文访、袁大云并未提交相关物业服务合同及2015年12月1日至2019年4月8日间的物业缴费凭证佐证已缴纳物业管理费2146.83元的事实，且在此期间，其一直占有使用涉案房屋，并实际享受物业服务，根据权利义务对等原则，对此项诉请，亦不予支持。三、栾文访、袁大云主张大汉隆城公司返还办证费1420元的诉请是否属于重复诉讼？《最高人民法院关于适用》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时复核后下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”现栾文访、袁大云以同一事实再次提起诉讼，违反了“一事不再理”的原则，属于重复诉讼，依法应予驳回该起诉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十四条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，判决：驳回栾文访、袁大云的诉讼请求。案件受理费63.75元，由栾文访、袁大云负担。本院二审期间，栾文访、袁大云围绕其上诉请求提交了证据，大汉隆城公司未提交证据，本院组织双方当事人进行了质证。对于栾文访、袁大云提交的证据一物业费发票复印件3份，能够证明其缴纳了相应物业费的事实，本院对该事实予以确认；证据三契税、维修基金、办证费收据复印件1张，因该收据上加盖的为武汉大汉隆城物业服务有限公司天门分公司的财务专用章，非大汉隆城公司印章，故不能认定系大汉隆城公司直接收取的相关费用；对于栾文访、袁大云提交的其他证据，与本案均不具有关联性，依法不予采信。二审查明，天门市人民法院2019年8月13日作出的（2019）鄂9006民初2175号民事判决对栾文访、袁大云请求大汉隆城公司返还其多缴纳的办证费作出的认定是：“因该费用是办理不动产权证应当支出的合理费用，属预收款，应遵循多退少补的原则，在不动产权证办理之后，若该部分费用有剩余，原告可以向收取该费用的公司主张退还。”还查明，2015年12月1日，袁大云缴纳了涉案房屋的契税1450元、维修基金3501元、办证费1500元，相应收据上单位盖章处加盖了武汉大汉隆城物业服务有限公司天门分公司财务专用章。涉案《商品房买卖合同》附件四补充协议条款中规定：“在本小区业主委员会成立之前由大汉隆城公司指定物业管理公司对本小区进行物业管理服务。”栾文访、袁大云和大汉隆城公司对办理不动产权证需支付80元工本费的事实不持异议。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.栾文访、袁大云要求大汉隆城公司支付逾期交房违约金并退还已交纳的物业费有无事实和法律依据；2.栾文访、袁大云要求大汉隆城公司退还其多缴纳的办证费用有无事实和法律依据。对上述争议焦点，本院分析评判如下：一、关于栾文访、袁大云要求大汉隆城公司支付逾期交房违约金并退还已交纳的物业费有无事实和法律依据的问题（一）根据涉案《商品房买卖合同》第八条、第九条及第十一条约定，大汉隆城公司逾期交房在两种情况下需要承担违约责任，一是未按合同约定期限交房，且栾文访、袁大云选择继续履行合同；二是交房时未达到合同约定的交房条件，栾文访、袁大云选择拒绝收房。因大汉隆城公司向栾文访、袁大云交房的时间在合同约定的期限内，且栾文访、袁大云未拒绝收房，虽然大汉隆城公司交房时涉案商品房未经验收合格，属于瑕疵交付，但不符合合同约定的大汉隆城公司应当承担逾期交房违约责任的情形，同时需要说明的是，栾文访、袁大云收房后对涉案房屋进行了装修入住，其未举证证明因大汉隆城公司的瑕疵交付影响了涉案合同目的的实现或对其造成了其他实际损失，故栾文访、袁大云请求大汉隆城公司承担逾期交房违约责任无事实依据，其提出的相应上诉理由不能成立。（二）关于栾文访、袁大云要求大汉隆城公司承担违规交房期间的物业费问题。因栾文访、袁大云系与物业公司之间产生的物业服务合同关系，且栾文访、袁大云在收房后一直在享受物业公司提供的物业服务，其以大汉隆城公司违规交房为由要求该公司退还相应物业费请求的责任主体不适格，且违背权利义务对等原则，故栾文访、袁大云的该请求亦无事实和法律依据，其提出的相应上诉理由不能成立。二、关于栾文访、袁大云要求大汉隆城公司退还其多缴纳的办证费用是否有事实和法律依据的问题首先，天门市人民法院2019年8月13日作出的（2019）鄂9006民初2175号民事判决对栾文访、袁大云要求大汉隆城公司返还其多缴纳的办证费的诉请之所以未予支持，系因当时涉案房屋的不动产权证仍未办理，相关费用未实际发生。现栾文访、袁大云在不动产权证已经办理，相关费用实际发生的情况下再次提起诉讼，应认定为出现了新的事实，故一审认定栾文访、袁大云提出的该项诉请构成重复诉讼不当，本院依法予以纠正。其次，根据二审查明的事实，能够确定武汉大汉隆城物业服务有限公司天门分公司在收取栾文访、袁大云办证费时是大汉隆城公司指定的物业管理公司，其出具收费收据的行为应认定为代理大汉隆城公司收取该费用。大汉隆城公司称办证费用除双方均无异议的工本费外还包括其他费用，但其未提供证据证明其他费用实际发生及具体金额，故应承担举证不能的法律后果。因此，栾文访、袁大云要求大汉隆城公司退还其多缴纳的办证费用，符合法律规定，本院依法予以支持，大汉隆城公司应退还其多缴纳的办证费用1420元（1500元-80元）。综上所述，栾文访、袁大云的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省天门市人民法院（2020）鄂9006民初1257号民事判决；二、天门市大汉隆城置业开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还栾文访、袁大云办证费用1420元；三、驳回栾文访、袁大云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费63.75元，由栾文访、袁大云负担40元，天门市大汉隆城置业开发有限公司负担23.75元；二审案件受理费63.75元，由栾文访、袁大云负担40元，天门市大汉隆城置业开发有限公司负担23.75元。本判决为终审判决。审判长 苏 哲审判员 别瑶成审判员 刘汝梁二〇二〇年十一月十八日法官助理丰永闯书记员邵晓