文书内容重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝02民终2502号上诉人（原审被告）：李达兰，女，1985年8月21日出生，汉族，住重庆市城口县。委托诉讼代理人：吕邱，重庆君昂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨寒国，男，1975年10月6日出生，汉族，住重庆市城口县。委托诉讼代理人：杨巨松，重庆吾鸣律师事务所律师。上诉人李达兰因与被上诉人杨寒国相邻关系纠纷一案，不服重庆市城口县人民法院(2020)渝0229民初680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。李达兰上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院仅依据《房屋买卖合同》就认定被上诉人为案涉房屋的买受人和实际占有人属于认定事实错误。被上诉人从未对案涉房屋进行占有，也无证据证明对案涉房屋享有居住权利；被上诉人没有在案涉房屋内居住；被上诉人与原房屋所有人杨易华系亲属关系，被上诉人明知案涉房屋不能办理房产手续，仍以3000元/平方米的价格购买，交易合理性存疑；《房屋买卖合同》约定，杨易华可以在2020年前回购该房屋，并退还本金还要按照百分之二支付利息，说明双方名为房屋买卖实为借款。二、案涉通道由上诉人单独享有权利，若打开明显显失公平。上诉人拥有房屋物权，被上诉人仅对其房屋享有债权，物权优先于债权，被上诉人享有的债权不应当影响上诉人物权的行使，若判决上诉人打开通道，将严重影响上诉人行使物权；被上诉人的房屋的合法性及权属问题没有查清，应当认定为不合法权利；被上诉人若要享有上诉人所有的楼道的使用权或通行权，应向上诉人购买或租赁。三、一审法院适用法律错误且程序违法。一审法院没有追加杨易华参加诉讼，属于遗漏必要诉讼参与人，程序违法；一审法院在没有查明案涉房屋为被上诉人实际占有的情况下就按照相邻关系处理，属于适用法律错误。杨寒国辩称，一审法院已经查明被上诉人签订案涉房屋买卖合同后已对案涉房屋进行了占有，并且在此期间已缴纳电费等。因城口县人民法院对现在上诉人所有的房屋进行查封、拍卖，被上诉人才暂时搬离该房屋。案涉房屋通道不但属于公共通道，而且是该栋楼唯一的消防通道。上诉人将该通道封闭，既侵犯了被上诉人的通行权，又影响消防安全。因此请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。杨寒国向一审法院起诉请求：1.判令被告李达兰打开公用通道；2.本案诉讼费用由被告李达兰承担。审理中，原告明确其第1项诉讼请求为：判令被告李达兰立即打开位于城口县葛城街道城岚路X号房屋一楼的公用通道。一审法院认定事实：2016年6月23日，杨寒国（乙方）与杨易华（甲方）签订《房屋购买合同》，双方约定：甲方将重庆市城口县城岚路X号X宾馆5楼后楼三间、6楼一套未办理房产证的房屋（以下简称案涉房屋1）卖给乙方，预计150平方米，每平方米售价为3000元，乙方预付订金200000元（大写贰拾万元整）。余款一年内付清，房屋面积按实际面积计算，多退少补。另外花园（地坎）按1000元一平方米计算，具体按面积按花园实际面积计算。甲乙双方责任：1、乙方已知购买房屋无产权证，不得要求甲方办理房屋产权证，2、甲方保证所售房屋、土地无债权纠纷（即没有抵押给第三人），3、在乙方付清全部房款后，甲方将房屋和花园完整交给乙方，甲方在2020年前可以向乙方买回出售的房屋和土地，甲方退还乙方所付金额，并支付乙方利息至甲方购回之日止，利息按百分之二计算……”。同日，杨寒国通过中国农业银行向杨易华转账200000元。2019年7月23日，城口县人民法院在淘宝网阿里拍卖中拍卖重庆市城口县城岚路X号（以下简称涉案房屋2）的第5楼，拍卖时，拍卖公告中《标的物调查情况表（房屋）》拍品介绍中第3条标的瑕疵及相关情况介绍载明：标的物有权利人搭建的屋顶花园，第6层只能通过第5层出入，根据购买方杨寒国提供的《房屋购买合同》显示，第6层房屋建筑面积约150平方米，第5层搭建的屋顶花园及第6层搭建的建筑物合法性及权属问题未明确且不在拍卖范围内。2019年7月31日，城口县人民法院作出的（2018）渝0229执114号之四《执行裁定书》载明：“一、注销被执行人杨易华位于重庆市城口县葛城镇三塘坝1层房屋原产权证、注销2-5层房屋原产权证；二、被执行人杨易华位于重庆市城口县葛城镇X坝1-5层房屋所有权归买受人李达兰所有，该房屋所有权自本裁定送达买受人李达兰时起转移；三、买受人李达兰可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。”该裁定已发生法律效力。2019年8月30日，李达兰取得城口县葛城街道城岚路X号第1层及第2-5层的不动产权证。涉案房屋1、房屋2的上楼通道包含在被告房屋产权证内。被告取得房屋产权证后，将上楼通道锁闭，致使原告无法通行，该通道系上楼的唯一通道。一审法院认为，相邻关系是指相互毗邻的不动产所有人、用益物权人或占有人之间在行使该不动产的所有权、使用权时，因用水、通行、采光等行为而相互间给予便利或接受限制所发生的权利义务关系，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。本案原告按相邻关系主张权利，被告认为涉案房屋1系违法建筑，原告不享有该房屋所有权，也不是该房屋的实际占有使用人，双方间不存在相邻关系，但经庭审查明，涉案房屋1虽未办理房屋产权登记，但原告作为该房屋的买受人，基于实际的管理与控制形成了占有的事实状态，其作为涉案房屋1的占有人，有权按相邻关系主张权利。被告取得涉案房屋2的所有权后，认为上楼通道包含在其房产证内，故将上楼的唯一通道锁闭，导致原告无法通行至涉案房屋1，本院认为毗邻关系的实质是相邻一方的不动产权利在行使时需要扩张至相邻他方的不动产上，相邻他方应当容忍相邻一方不动产权利在行使方面的扩张，甚至需要提供便利。现该通道虽包含在被告的房产证内，但原告作为涉案房屋1的占有人，其基于相邻关系，请求被告排除其通行妨害，符合法律规定，予以支持。且原告购买涉案房屋1在前，被告取得涉案房屋2的所有权在后，于情于理，被告均应当打开共用通道。另被告在拍卖取得涉案房屋2时，拍卖公告是明确告知了拍卖物的瑕疵的，被告明知涉案房屋1的存在，仍购买了涉案房屋2，其应当为原告的通行提供便利。对于原告购买的涉案房屋1是否属于违法建筑，应由行政部门依法认定并且予以处理，本判决并不影响今后有关部门依法对涉案房屋1进行定性或作出处理。一审遂依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十七条、第二百四十五，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告李达兰于本判决生效之日起五日内打开位于城口县葛城街道城岚路38号房屋一楼的通行通道。案件受理费减半收取40元，由被告李达兰负担。二审中，上诉人提供了2020年10月20日，城口县住房和城乡建设委员会给杨易华出具的重庆市城市违法建设执法调查询问及现场勘验通知书，证明案涉案涉房屋1系违章建筑。经本院核实，对案涉房屋1是否违章建筑如何处理，城口县住房和城乡建设委员会正在调查中。被上诉人提供了其2017年1月至2018年12月重庆市电力公司截图和重庆市农村商业银行股份有限公司《对私客户明细》，证明一直对案涉房屋1缴纳电费的依据，证明其一直在此居住。上诉人质证后称电力公司截图真实性无法核实，《对私客户明细》真实性予以认可，该证据无法证实被上诉人占用使用涉案房屋1，且无法核实具体支付情况。本院查明的案件事实与一审查明一致，对一审法院查明的案件事实本院予以确认。本院认为，上诉人二审中提供的重庆市城市违法建设执法调查询问及现场勘验通知书只能证明政府职能部门正在对案涉房屋1进行调查了解，尚未作出结论，该证据本院不予采纳，因此上诉人称该房是违章建筑的上诉理由本院不予支持。被上诉人提供的重庆市电力公司截图和《对私客户明细》，无电力公司证实收取的费用就是案涉房屋1的电费，该证据本院也不予采信。在案涉房屋1没有被认定为违章建筑前，被上诉人通过买卖的方式取得占有居住案涉房屋1的权利，且上诉人拍卖时，明知第5层搭建的屋顶花园及第6层搭建的建筑物合法性及权属问题未明确且不在拍卖范围内。在案涉房屋1没有被认定为违章建筑并拆除前，上诉人作为不动产相邻权人，应当留出通道供被上诉人同行，且留出通道并不影响政府职能部门对案涉房屋1是否违章建筑的认定。上诉人认为自己可以封锁楼道，不让被上诉人通行的上诉理由不能成立。综上所述，李达兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李达兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘丽苹审 判 员 李迪云审 判 员 何 洪二〇二〇年十一月二十日法官助理 蒋大威书 记 员 向彦霖