山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终9400号上诉人（原审原告）：李继月，男，1975年9月9日出生，住济南市。委托诉讼代理人：孙培奉，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：段力靖，山东国曜律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王煜莹，女，1979年10月2日出生，住济南市。委托诉讼代理人：王泓刚，山东德康律师事务所律师。上诉人李继月因与上诉人王煜莹房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院作出的（2019）鲁0112民初8165号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李继月上诉请求：1.撤销（2019）鲁0112民初8165号民事判决第二项，并依法改判支持一审诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由王煜莹承担。事实与理由：一、王煜莹对涉案租赁合同无效应承担全部责任或主要责任。涉案合同签订前，“幸福渔村”酒楼一直在涉案房屋内正常经营，签订第一份租赁合同时，王煜莹也一再承诺该房屋为符合规定的历史合法建筑物。李继月在一审开庭前通过查询违建拆除台账后方知涉案租赁房屋系违建，李继月从涉案房屋外在特征以及一般自然人的通常行为上已尽到审慎注意义务,王煜莹应对合同无效承担全部责任或主要责任。二、一审判决对双方当事人权属有争议的装修装饰数额事实认定错误，判决错误。1.原审判决认定（1）李继月主张的路塑板集成墙面、木龙骨吊顶等装修部分：①评估报告中铝塑板集成墙面、木龙骨吊顶等项目系李继月在原有装修基础上进行错误。李继月并未认可该部分是在原有基础上装修。一审法院认定以下项目金额合计19349.24元，但李继月认为以下项目已经法院委托评估公司鉴定并出具了评估报告，应当适用评估报告中，净值合计为86225元。（1）一审判决认定第46项铝塑板集成墙面价格为5243元（10276元*50%+210*50%）错误。根据一审证据5可知10276元系门头贴铝塑板人工费，210元系门头维修铝塑板人工费，一审判决忽略了拆除原装修、喷漆、线路、加固等项目人工费及包括铝塑板在内的材料费。第46项铝塑板集成墙面价格应适用评估报告中的净值21564元。（2）一审判决认定第48、49项隔断门、推拉门价格为100.8元（60元*2*84%）错误。一审法院认定的每扇门60元实际上仅为李继月支付九龙锦绣装饰的人工费，两扇门均为李继月提供。第48、49项隔断门、推拉门价格应适用评估报告净值4059元（3024元+1035元）。（3）一审判决认定第52、53、54项价值300元（600*50%）错误。一审法院认定的600元中包括地台加宽、卡座的500元人工费，以及隔断安装的100元的人工费，忽略了木材等原材料成本以及刷漆人工费等。第52、53、54项隔间、隔断、隔断价格应适用评估报告净值3165元（1056元+200元+1909元）。（4）一审法院认定第55项木龙骨吊顶价值为6651.94元，认定第84、137项木龙骨吊顶价值为2770.4元、950元均错误。法院认定价值仅包括人工费，并不包含木材、石膏板、腻子、乳胶漆等各项材料费。第55项吊顶中涉及原顶拆除、吊顶、开检修口、线路改造等工程，通过施工内容可以断定此吊顶为李继月新建。第84项吊顶位于一楼大厅，因需悬挂水晶大灯，新走空线等，所以李继月根据大灯形状新建该处吊顶。第137项吊顶位于地下一楼联排房间中玻璃推拉门上部，原房屋并无该推拉门，李继月为安装推拉门所以根据该屋情况新建该吊顶，并统一风格进行贴皮。故应根据评估报告认定价值为21025元、14614元、6869元。（5）一审法院认定第70、71项造型墙、装饰墙价值为927.5元，该费用也仅仅是人工费，未涉及材料费，故该部分价值也应适用评估报告净值，为13510元（12360元+1150元）。（6）一审法院认定第100项造型墙价值为1100元（2200元*50%）错误，该造型墙系水幕墙，一审法院依据的证据5中的2200元仅为贴砖走水的人工费，但是砖、水泥等材料费用并未计算在内，故应适用评估报告中净值1419元。2.一审判决认定（3）评估报告中第56、109、123项共3项的壁纸数额，根据李继月提交的壁纸明细表和转账凭证……损失数额为12750元（实际支出金额25500元*50%）错误。一审法院依据的25500元系李继月单纯购买壁纸的支出，并不包括张贴壁纸所需要的人工费及原始墙面处理的费用，故应按照评估报告净值计算金额为18405元（9081元+7092元+2232元）。3.一审法院认定剩余24个电磁炉金额为47383.78元错误。山东科亿厨业有限公司出售的电磁炉货款167900元，李继月已付146100元，尚有部分款项未付，山东科亿厨业有限公司表示认可，虽然结算确认单出具时间较晚，但系双方真实意思表示。但是王煜莹对相关证据不予认可，且电磁炉也经过了司法鉴定，剩余电磁炉应按照评估报告计算价值为77211元。4.一审判决遗漏第143项负一楼下水、排气管道，判决错误。李继月一审提交的证据11以及中国民生银行对账单可以证明该项工程系李继月所建，应该按照评估报告净值13700元计算价值。三、李继月主张的评估报告中涉及的厨房、卫生间改管道、外排污水管道安装、室外大沉淀池修建做防水及管道按照、电线电料、装修材料等费用62317元应予支持。因为评估报告仅仅涉及到涉案房屋负一、一楼、二楼、三楼可视部分，并非全部装修损失。虽然上诉主张的项目不在评估报告之中，但是李继月提交了中国民生银行对账单以及证据11等证据，已尽举证责任。王煜莹不认可，但其未提交相关证据证明，应承担举证不能的责任。济南市中级人民法院作出的（2018）鲁01民终866号案件，与本案相似，出租方出租未取得合法手续即建设的房屋，租赁合同无效，法院判决出租方承担70%责任。根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》规定，本案中王煜莹也应承担70%的责任。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判或将案件发回重审。王煜莹辩称，1.一审判决除王煜莹上诉部分外，其他认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回；2.李继月提供的案例与本案无关联性，该判决系主次责任区别，本案一审法院经综合认定双方均有过错且过错程度相当，认定双方各承担50%责任符合法律规定。王煜莹上诉请求：1.撤销济南市历城区（2020）鲁0112民初8165号判决第二项，改判装修损失91985.73元；2.一、二审诉讼费由李继月承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，一审中李继月提交的房屋租赁合同手写内容系自行添加，与王煜莹的房屋租赁合同不一致，一审法院单纯按照李继月提交的证据予以认定错误，本案除三楼物品外，一楼、二楼、负一楼的物品不应当归李继月所有。1.一审中李继月向法院提交房屋租赁合同，其手写备注为“此条款作废，甲方设备及其物品以贰万元价格全部转让给乙方”，该手写备注系李继月自行添加，王煜莹手中的房屋租赁合同没有此备注内容，因此应当以双方均有所记载的合同内容作为认定案件的依据。2.李继月一审提交的《委托结算证明》王煜莹从来没见到过，系李继月自行伪造，一审法院将举证责任分配给王煜莹有悖审判规则。3.王煜莹收到的2万元为李继月在王煜莹桌面上挖洞放置电磁炉给王煜莹造成的损失，该两万元不可能包括全部的设施设备，这也与事实不符，整个酒店的设施设备王煜莹不可能以2万元的价值转让。二、一审判决书中的第一项和第二项判决相互矛盾，重复计算。1.判决第一项中判决返还电磁炉，判决第二项中又判决了支付电磁炉的损失。2.判决中关于李继月购买的37个电磁炉，其中三楼的13个电磁炉海码头已经拉走，剩余24个电磁炉余款47383.78元作为装修损失予以赔偿不合理。3.对于判决灯具、空调均应拆走，在损失中扣除。4.一审判决坐便器为4914元部分。2020年4月15日，李继月将三楼坐便器、木质洗漱台全部拆下，但是分别只带走一台，并非王煜莹不同意其带走，是李继月主动丢弃。综上请求二审法院依法查明事实，依法改判。李继月辩称，对王煜莹变更诉讼请求不认可，已经超过了上诉期限。一、从王煜莹提交的上诉状可知，其上诉请求仅针对一审判决第二项要求改判，并未涉及判决第一项，故对第一项已过上诉期。二、李继月在一审中提交的证据一一对应，相互关联，能够证明主张，若王煜莹否认，则需举证证明，符合审判规则。三、判决第一项是以《现存物品清单》为准返还财产，但清单中并不涉及电磁炉、灯具、空调、坐便器、洗漱台，以上物品一审法院并未判决返还，故应按照评估报告中净值赔偿李继月损失，李继月仅仅将涉案房屋中3楼的电磁炉拆走，其余的均未搬离房屋。四、从王煜莹将涉案房屋上锁至今，物品已经没有了使用和利用价值。且王煜莹也已将涉案房屋多次出租，前后至少经营过三家饭店，物品也不存在回收使用的可能性及合理性。请求驳回王煜莹的上诉请求。李继月向一审法院起诉请求：1.判决王煜莹返还李继月被扣押涉案房屋内的经营设备，如无法返还，应支付李继月20万元；2.判决王煜莹赔偿李继月装修损失1089093元；3.判决王煜莹赔偿李继月停业后6个月的经营损失344910元；4.本案诉讼费用、鉴定费由王煜莹承担。一审法院认定事实：一、2015年6月14日，王煜莹（出租方、甲方）和李继月（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定内容如下：第一条甲方保证所出租的房屋其具有使用权及出租权。第二条甲方出租给乙方使用的房屋位于工业南路323-1号综合楼一楼地下一楼及后院的房屋出租给乙方使用。第三条该房屋租赁期限共计10年（120个月），自2015年9月1日起至2025年8月31日止，乙方租赁该房屋由乙方经营酒店使用。第四条年租金为65万元，乙方交纳租金，甲方开具收款收据，合同生效日起，乙方支付甲方第一个半年房租32万5千元，房租五年递增，递增额度为7万元，合同签订期第一、二、三、四、五年每年租金为65万元，第六、七、八、九、十年每年租金为72万元；房屋租金支付方式为半年付，首次结算日为本合同签订生效当日，之后每满六个月支付一次，结算日为每年的9月1日，和次年的3月1日，房租提前15天交付，日期为每年的8月17日和次年的2月15日。第五条甲方向乙方提供正常用水用电，水费为6.5元每立方米，电费1.3元每度（甲方收取水电费，出具收款收据）；乙方租赁房屋，用于经营等所有费用，都属于乙方负责范围，如有费用属于甲乙双方共同所有则由双方协商共同承担。第七条双方承诺，甲方所出租的房屋内现有设备，在合同期内无偿提供给乙方使用，甲方不得随意拆除，挪用。合同期内如乙方需更换属于甲方的设备，则需将替换下来的旧设备归还甲方。合同到期后乙方将甲方的设备归还甲方，甲方不收取任何折旧或使用费（在该条款后部，有手写内容“此条款作废，甲方设备及物品以贰万元价格全部转让给乙方”）；甲方承认，合同租赁期内属于乙方自己投资的装修，装饰，及设备为乙方所有,合同解除后乙方可将可动部分带走。第九条租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋：……拖欠房租，水，电费30天以上的。落款处由出租方王煜莹和承租方李继月签名捺印。关于该合同手写内容“此条款作废，甲方设备及物品以贰万元价格全部转让给乙方”，李继月陈述系在李继月与王煜莹均同意的情况下，由李继月书写,王煜莹对此不予认可。二、2016年5月12日，李林军代李继月（承租方、乙方）与王煜莹（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方保证所出租的房屋其具有使用权及出租权；甲方出租给乙方使用的房屋位于工业南路323-1号综合楼后面加建部分出租给乙方使用；该房屋租赁期限共计9年（108个月），自2016年9月1日起至2025年8月31日止，乙方租赁该房屋由乙方经营酒店使用；年租金为15万元不含税，租金递增：租金递增3万元，即第一、二、三、四年租金为15万元，第五、六、七、八、九年为18万元；房屋租金支付方式为半年付，首次结算日为本合同签订生效当日，之后每满六个月支付一次，结算日为每年的9月1日，和次年的3月1日，房租提前15天交付，日期为每年的8月17日和次年的2月15日；甲方向乙方提供正常用水用电，水费为6.5元每立方米，电费1.3元每度（甲方收取水电费，出具收款收据），乙方租赁房屋，用于经营等所有费用，都属于乙方负责范围，如有费用属于甲乙双方共同所有则由双方协商共同承担；双方承诺，甲方承认，合同租赁期内属于乙方自己投资的装修，装饰及设备为乙方所有合同解除后乙方可将可动部分带走；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋：……拖欠房租，水，电费用超过30天以上的。落款处出租方由王煜莹、承租方由李林军签名捺印。上述两份《房屋租赁合同》签订后，李继月开始使用涉案房屋。双方均认可，李继月于2019年5月31日最后一次支付涉案房屋一个月的租金66666元，2019年6月30日之前的租金已付清。2019年8月13日，王煜莹将涉案房屋上锁并实际控制。三、本案审理过程中,李继月申请对涉案房屋的装修装饰进行鉴定，一审法院依法委托山东中立达资产评估有限公司对李继月申请的事项进行了资产评估。该评估机构出具《李继月和王煜莹房屋租赁合同纠纷案件中所涉及的装修价值评估项目资产评估报告》1份，载明，权属无争议的44项，评估值为243606元；一楼、二楼、门头、地下**、三楼塑钢窗为权属有争议的，共100项，评估值为314816元，争议的范围主要包括吊顶、墙面、隔断、门、灯、节能灯、灭蚊灯、空调、下水、排气管道、海鲜池等装修装饰部分。李继月为鉴定支出鉴定费19000元。对当事人争议的事实，一审法院查明如下：一、涉案房屋是否属拆违拆临范围内房屋及双方对涉案合同无效是否存在过错。李继月提交：1.济南市历城区人民政府山大路街道城市综合管理委员会于2018年5月10日出具的《通知》照片打印件1份，载明，根据济南市委办公厅、市政府办公厅《关于全面拆除违法违章建设的通知》（济厅字[2017]5号）的文件要求，你单位（个人）位于工业南路**海码头酒店房屋，请贵单位（个人）于接到本通知3日内提供相应的手续。如逾期未提供，我城管委将根据拆违拆临文件指示对该房屋列入拆违拆临任务台账进行拆除。落款处盖有上述城管委印章；济南市城市管理局网站查询打印的《2019年全市拆违拆临第二期违法建设拆除任务台账》截图打印件3张；内容为涉案房屋在一楼门口外面红色门头部分被标记“拆”字的视频光盘1张。2.《证明》1份，载明：我（出租方王煜莹）与承租方李继月签订的房屋租赁合同，鉴于面临拆迁，我已同意于2018年5月份开始将租金交纳方式变更为按月交纳，月租金66666元，于每月月底前支付。证明人（出租方）处有签名，下方备注民生银行济南东城支行尾号8025王煜莹；电子银行业务回单打印件6张。李继月主张，其在收到《通知》后，才知道涉案房屋可能为违章建筑，王煜莹保证手续齐全，为让李继月安心经营，将租金由半年一付变更为一月一付。在涉案房屋被列入拆违拆临台账，房屋外被标注“拆”字标记后，李继月提出暂时停止支付租金直至违章事宜确定，因协商未果，便停止支付租金，后王煜莹对李继月经营场所停电并上锁。经质证，王煜莹辩称对《通知》、截图打印件的真实性不确定，涉案房屋虽然被标注“拆”字，但房屋至今尚未拆除，没有影响李继月正常经营。对视频光盘，辨称虽标注拆字，但该房产至今尚未拆除，且在租赁合同期满之后，该房屋仍然存在，没有影响李继月正常经营,因此该证据与本案无关联性。王煜莹认可涉案房屋无房产证，并辩称将房屋出租给李继月时已明确向其告知该房产不可能办理房产证。对《证明》真实性有异议，辩称王煜莹未签过该材料，对支付租金的真实性无异议。经一审法院对李继月主张的网站进行核实，其提交的《2019年全市拆违拆临第二期违法建设拆除任务台账》发布情况属实，涉案房屋在上述台账记载范围内。二、李继月主张的装修损失是否有依据。李继月要求王煜莹赔偿装修损失1089093元，计算方式为：李继月为装修涉案房屋实际花费1815156.4元，预期经营10年，仅经营4年，剩余6年的装修损失为1815156.4元乘以0.6。提交证据除评估报告外，另提交：1.《结款委托证明》、《收据》、《中国民生银行个人对账单》各1份，拟证明李继月支付王煜莹2万元，王煜莹将涉案房屋内的设备物品转让给李继月，评估报告中双方权属有争议部分归李继月所有。《结款委托证明》载明，【王煜莹】向【历城区福泉海码头饭店】出租工业南路323-1号综合楼一楼及地下一楼，本人所收取的房屋租金及设备物品转让费请汇入如下账号内。即本人提供收款明细为：账号尾号为2705，开户行为中国民生银行济南东城支行，姓名为王静……出租人处有“王煜莹”签名，时间为2015年6月17日；《收据》载明，时间2015年6月23日，事由为转让费2万元；《中国民生银行个人对账单》载明李继月尾号0843的银行账户于2015年6月15日向王静转款5万元。李继月陈述，该转让费2万元包括在其2015年6月23日支付的295000元中；年租金为65万元，半年租金为32.5万元，该32.5万元减去定金5万元为27.5万元，加上该2万元，为295000元。2.《司朝付装修工程结算确认单》、《九龙锦绣装饰工程预算表》各1份，《长期待摊费用明细账》1张、《中国民生银行电子银行业务回单（付款）》照片打印件8份；记账凭证2本（内含济南市天桥区臻尚智品灯饰经营部购货单1张、海茹藤直拨单7张）；记帐凭证1本（内含中恒金硕监控销售清单、入库单、直拨单、收款收据一宗）；记帐凭证1本（内含济南市天桥区鑫泉装饰材料经营部《海码头壁纸明细一览表》、民生银行支付业务回单、电子银行业务回单照片打印件各1份）；民生银行电子银行业务回单照片打印件1份、记帐凭证1本（含货单11份）；《山东科亿厨业有限公司电磁炉供货结算确认单》1份，长期待摊费用明细账1张，民生银行支付业务回单和电子银行业务回单照片打印件3份、2016年9月份各店分摊储值卡照片打印件1份，其中2015年7月1日的业务回单中总金额为70800元，右上方手写备注有“五店29800、尾款，三店21000、尾款，六店、20000、首款”；《闫先震装修工程结算确认单》1份、支付业务回单照片打印件3份、银行凭证照片打印件1份、收到条照片打印件3份、记账凭证和费用报销单照片打印件各1份；济南高尔商贸有限责任公司出具的详单1张（《海码头壁纸明细一览表》所在的记账凭证中）、民生银行电子银行业务回单照片打印件2份；海茹藤直拨单1张；大众点评软件中原“幸福渔村”照片彩色打印件5张；中国民生银行个人账户对账单复印件1份，以上证据拟证明李继月对涉案房屋的装修装饰及费用鉴定报告已记载和未在鉴定报告中包含的62317元费用支出情况。王煜莹主张三楼之外的装修系原“幸福渔村”的装修或在该装修基础上的改造，对《结款委托证明》不认可是本人签名，认可收到2万元费用，但主张该费用系李继月在王煜莹的圆桌上挖洞放锅，支付王煜莹的损失费。对收到定金5万元无异议，辩称已抵扣房租；对原“幸福渔村”照片彩色打印件的真实性无异议，辩称涉案酒店原系“幸福渔村”经营，李继月承租后将门头房颜色变更为红色，照片中室内装修部分，系“幸福渔村”多年前装修，后由李继月对照片中墙体装饰颜色进行改造；对中国民生银行个人账户对账单复印件真实性无异议，但该凭证标注为六店费用，王煜莹对六店不清楚；对其他证据均不予认可，辩称不能证明与涉案房屋装修装饰有关。李继月陈述，因涉案“海码头”酒店排第六，上述证据中标注的“六店”均系指涉案房屋所在的酒店，在银行流水中给李继月指定的王静转账记录，标注的也是六店房租。三、李继月要求返还财产或赔偿损失的主张能否成立。李继月提交自行制作的工业南路固定资产、低值易耗明细表1份，拟证实其遗留在涉案房屋内的酒店用品合计261300元，如王煜莹不返还被扣押经营设备，应赔偿物品损失20万元。王煜莹对该证据的真实性有异议，辩称财产应以勘验笔录为准。本案审理过程中，一审法院于2020年4月15日组织双方当事人对涉案房屋内的物品进行了一次交接，双方出具物品清单一份，确认李继月搬走以下物品:保险柜、打印机、POS机、电脑（台式）、一体机各1个（以上物品自涉案房屋一楼办公室搬走）；水晶吊灯12个，挂钟11个，空调内机、外机各12个，空调外机（柜）、空调内机（柜）各1个，餐边柜13个，桌子、面、布、转盘各13个，电磁炉及其盖子各13个，水桶10个，抽屉架11个，立柜10个，画20个，马桶1个，洗手盆1个，镜子1个，花架8个，鲍仔炉1个，方形垃圾桶2个，圆形垃圾桶16个，灭火器4个，灭火器柜1个，小铁架4个，大钢架1个，紫色椅子65个，蓝色椅子13个，宝宝椅3个，衣架11个，餐具3楼全部（以上物品自涉案房屋三楼搬走）。双方并确认评估报告中载明的第30项格力空调实为奥克斯空调。2020年5月9日，一审法院组织双方当事人对楼门口大门、门内，一楼房间、走廊内，负一楼房间、走廊内，负一楼厨房，负一楼梯口，二楼房间内现存物品进行了清点，双方出具一楼、负一楼、负一厨房、二楼《现存物品》清单四张，载明下列物品现存放于涉案房屋内：1.画48个；2.挂表23个；3.边桌22个；4.茶台11个；5.饮诺水桶67个；6.宝宝椅7个；7.啤酒柜1个；8.吹干机1个；9.热水器2个；10.保险柜1个；11.衣架19个；12.小铁架24个；13.包间桌子20张、桌布17件、玻璃桌面20个、窗帘21个；14.方桌3个、方桌玻璃桌面3个；15.椅子131把（含椅套）；16.圆椅10个（含椅套）；17.木方椅45把；18.沙发18个；19.茶几7个；20.电子秤1个；21.显示器1个；22.鲍仔炉1个；23.风幕机2个；24.擦鞋机1个；25.打印机4个；26.冷藏、冷冻操作台各1个；27.二层操作台1个；28.一层操作台1个；29.保鲜操作台6个；30.面板操作台1个；31.洗刷操作台1个；32.打盒台5个；33.压面机1个；34.电饼铛1个；35.卧式冰柜1个；36.四门冰箱1个；37.六门冰箱1个；38.TCL冰柜1个；39.圣雪尔冰柜1个；40.不锈钢水池1个；41.单眼水池1个；42.双眼水池3个；43.三眼水池1个；44.不锈钢挂柜1个；45.80制冰机1个；46.碎冰机1个；47.打蛋机1个；48.四层大铁架1个；49.四层碗架3个；50.净水器1个；51.电烤炉1个；52.八眼鲍仔炉1个；53.单温双炒炉2个；54.饮水机1个。李继月、王煜莹对所列物品的权属存在争议。李继月主张，上述物品大部分系其自行添置，部分在其支付的2万元转让款包含的归其所有的物品范围内。王煜莹不予认可，提交其自大众点评下载的照片打印件5张，主张上述照片系之前租户幸福渔村2015年做活动时拍摄，该照片内显示的方椅设施、装修及酒店内的装饰均与2020年5月9日双方确认的酒店的装饰一致，故李继月主张酒店内所有物品系其所有无事实依据。李继月对右上角标注为1、2的两张室内照片的真实性不予认可，辨称无法证实系为涉案房屋内的包间，也不能反映拍摄的具体时间。对右上角标注为3的照片的真实性有异议，辩称与现状完全不同，不能证明是幸福渔村的装修。对右上角标注为4、5的照片真实性无异议，但对证明目的有异议，图片与现状不一致，可以证实李继月进行了大规模的改造。双方均确认，进行房屋交接时未对房屋内存在的物品办理交接清单。四、李继月要求王煜莹赔偿经营损失344910元有无依据。李继月主张王煜莹前期未经通知锁门导致其不能经营，存在过错，李继月重新寻找场所并进行装修，需要六个月，按照餐饮行业的惯常，李继月停业期间系黄金时段，须支付留守人员的工资，按六个月计算，每人每月3500元，最低营业利润按支付给王煜莹的租金每月66666元计算，半年租金为80万元除以12再除以6，按344910元主张。因合同无效，经营损失是李继月的实际损失,王煜莹应赔偿。提交税收完税证明22份，附所得税费用明细账1张、利润表3张，拟证明李继月六个月收入经营利润约254806元，结合两个月租金133000元，经营损失为34万余元。经质证，王煜莹对税收完税证明22份真实性无异议，但辩称完税证明不能证明李继月的实际收入，其他证据系李继月自行制作，不具有参考性，且李继月在其他地址有其他分店，未给其造成损失。李继月拖欠租金，王煜莹才将房门上锁，认可未书面通知李继月解除合同或终止合同。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案房产因无合法建设手续,被列入拆违拆临范围,至本案法庭辩论终结前,王煜莹未提交证据证实其已取得合法建设手续,因此,涉案两份《房屋租赁合同》均无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，王煜莹明知其出租的房屋无建设规划、审批等手续情况下，为获取收益，将房屋继续出租给李继月，对租赁合同无效存在过错；李继月在租赁房屋前，应当审核房屋权属状况，但未尽到上述义务，对涉案租赁合同的无效亦存在过错。对双方的过错比例，一审法院根据本案案情，酌情确定双方各承担50%的责任。关于李继月主张的装修损失1089093元，根据一审法院委托鉴定机构出具评估报告以及李继月提交的相关装饰装修证据，对当事人权属有争议的门厅、地下******、三楼塑钢窗的装修装饰数额，认定如下：（1）李继月主张的铝塑板集成墙面等装修部分：①评估报告中铝塑板集成墙面、木龙骨吊顶等项目系李继月在原有装修基础上进行，并非全部由李继月所装修装饰，该部分数额以李继月提交的预算表金额作为基数，参照评估报告的成新率计算，第46项铝塑板集成墙面为5243元【5138元（10276元×50%）+105元（210元×50%）】；第48、49项隔断门、推拉门为100.8元（60元×2×84%）；第52、53、54项隔间、隔断、隔断合计为300元（600元×50%）；第55项木龙骨吊顶为6651.94元【（216元+60元+200元+160元+105.8元+160元+2030.4元+4420元+1015.2元+120元+2175元+304.29元+608.55元+160元+40元+1368.64元+160元）×50%】；第70、71项造型墙、装饰墙为927.5元【（560元+675元+200元+420元）×50%】；第84项木龙骨吊顶为2770.4元【（3601元+664.8元+1275元）×50%】；第96、97项吧台、吧台壁橱为1305.6元【（2251.2元+120元+240元）×50%】；第100项造型墙为1100元（2200元×50%）；第137项木龙骨吊顶为950元【（780元+1120元）×50%】，李继月提交的证据足以证实上述14项有部分系其装修，以上数额合计为19349.24元。②评估报告中第50项门、51项门套、第81项装饰墙、第82项吊顶、83项吧台吊顶、第95项玻璃门包框、第98项造型墙、第99项水池、第110项门、第111窗包框、第112项窗户包边、第113项窗、第116门、第117门、第118项仓库门、第138项吊顶贴皮、第141项海鲜池共17项数额，李继月提交的证据足以证实系其装修装饰，该费用均以评估结论为准，数额合计为18944元（3528元+1874元+697元+309元+173元+831元+929元+350元+1764元+286元+30元+40元+588元+1176元+319元+1120元+4930元）。故一审法院认定李继月主张的上述装修部分的损失数额为38293.24元（19349.24元+18944元）。（2）评估报告中第59-64项、85-93项、128-132项共20项的灯具数额，根据李继月提交的灯具购货单和转账凭证，参照评估报告的成新率，由李继月装修装饰的损失数额为6453元（实际支出金额10755元×60%）。（3）评估报告中第56、109、123项共3项的壁纸数额，根据李继月提交的壁纸明细表和转账凭证，参照评估报告的成新率，由李继月装修装饰的损失数额为12750元（实际支出金额25500元×50%）。（4）评估报告中第144项电磁炉数额，根据李继月提交转账凭证、凭证上的备注信息以及其记账信息和分摊储值卡信息，李继月就涉案酒店（六店）直接支付电磁炉款项为131100元（2万元+5万元+61100元），另有用储值卡所抵的货款15000元，故李继月实际支付电磁炉款项为146100元；李继月虽主张电磁炉款项尚未付清，但涉案电磁炉在2015年、2016年期间交易，2016年所购电磁炉都已显示付清的情况下，其提交的结算确认单载明时间却为李继月本案起诉之后的2019年12月31日，与常理不符，李继月提交的长期待摊费用明细账中亦未载明尚有电磁炉款项未支付，故李继月主张电磁炉货款为167900元，证据不足，一审法院不予采信；一审法院认定电磁炉款项为146100元，参照评估报告的成新率，由李继月装修装饰的损失数额为73050元（实际支出金额146100元×50%），该数额减去三楼已由李继月自行拆除移走的13个电磁炉数额25666.22元（73050元÷37个×13个），余款为47383.78元。（5）评估报告中第66-69项、101-107项、124-127项共15项的空调数额，根据李继月提交的转账凭证，由李继月装修装饰的损失数额以评估结论为准为22414元。（6）评估报告中第58项排风扇、第80项二楼下水和排气管道、第114项排风扇、第120项一楼下水和排气管道，第134项排风扇、第143项负一层下水和排气管道共6项数额，根据李继月提交的转账凭证，由李继月装修装饰的损失数额以评估报告结论为准为27925元。（7）评估报告中第74、75、108、119、140、142项音响、摄像头等共6项数额，根据李继月提交的相关单据，由李继月装修装饰的损失数额以评估报告结论为准为4374元。（8）评估报告中第57、94、135项共3项的消防应急照明灯具数额，根据李继月提交的相关单据，由李继月装修装饰的损失数额以评估报告结论为准为522元。（9）评估报告中第45项塑钢窗，根据李继月提交的转账记录，由李继月装修装饰的损失数额以评估报告结论为准为3832元。因评估报告中第47项铝合金玻璃门大门、65项烟感报警器、72项造型窗、73项造型墙、76项洗手台、77项镜子、78项镜子、79项洗手台、121项隔断、122项小便池隔断、115项烟感报警器、133项灭蚊灯、136项烟感报警器、139项推拉门（玻璃）共14项数额，李继月提交的证据不足以证实系由其装修装饰，故对该部分数额，一审法院不予认定。李继月主张通过支付2万元取得其租赁房屋时室内的所有设备物品所有权，王煜莹认可收到该2万元款项，其主张该费用系李继月在圆桌上挖洞给王煜莹造成损失的费用未提交证据证实。王煜莹辩称《结款委托证明》不是其本人签名，但未提交相反证据证实。故根据上述事实，结合《结款委托证明》、《收据》中所载明的款项性质，一审法院对李继月主张的2万元为设备物品转让费的主张予以采信。因双方并未就该2万元所包括的设备物品明细进行约定，鉴于双方在《房屋租赁合同》中“双方承诺，甲方承认”中装修、装饰及设备，三者为并列关系，该2万元的设备物品应理解为不包括原有的装饰装修部分，故李继月主张房屋原装饰装修部分均为其所有，证据不足，一审法院不予支持。综上，对当事人权属有争议的门厅、地、地下****楼装饰装修部分以及三楼塑钢窗部分，一审法院认定由李继月装修装饰的损失数额为163947.02元（38293.24元+6453元+12750元+47383.78元+22414元+27925元+4374元+522元+3832元）。双方对涉案房屋的三楼装饰装修部分，除塑钢窗有争议外，均认可系由李继月装修装饰，该三楼装饰装修部分（塑钢窗除外）经评估的数额243606元，减去李继月已拆除并移走的装修装饰物款项42774元（吊灯5040元+空调36898元+坐便器378元+镜子458元），余款为200832元；三楼中被拆除的电磁炉金额已在上述37个电磁炉中予以扣除。综上，一审法院认定因合同无效给李继月造成的装修装饰损失数额为364779.02元（163947.02元+200832元）。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。李继月与王煜莹对一审法院认定的上述损失分别承担50%的责任，即一审法院支持李继月主张的损失数额为182389.51元（364779.02元×50%）。关于李继月主张评估报告中未涉及厨房、卫生间改管道、外排污水管道安装、室外大沉淀池修建、做防水及管道安装、电线电料、装修材料等费用合计62317元，一审法院认为，李继月对其主张的装修损失已经申请评估，评估报告系在鉴定人员进入涉案房屋进行现场调查和勘验后，根据房屋内外现存的装修装饰所作出的，李继月主张的装修范围，应以该评估报告载明的范围为限，且李继月对其主张的评估报告所载明的项目之外的装修装饰费用，未提交充分证据证实，一审法院对此不予认定。关于李继月要求返还的经营设备，部分设备物品已由李继月在2020年4月15日自涉案房屋三楼及一楼办公室搬走部分（具体见上述明细），双方对该部分物品系李继月所有没有异议，一审法院予以认定。对双方确认的、现存放于涉案房屋内的其他权属存在争议的物品，一审法院认为，一审法院已认定李继月支付的2万元为转让费，王煜莹收到款项后上述房屋内设备物品的所有权应归李继月所有。双方没有对2万元所包含的物品进行交接，王煜莹亦未提交证据证实上述物品在2万元包含的范围之外，故上述物品均应归李继月所有，王煜莹将房屋上锁进行实际控制，李继月有权要求王煜莹返还上述房屋内设备物品。关于李继月主张的停业后6个月的经营损失，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的"对方因此所受到的损失"应限于信赖利益，不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。李继月所提交的证据，是对其在合同有效情形下通过履行可能获得的利益，不能作为认定合同无效后损失赔偿数额的依据，故李继月主张该经营损失，无法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院对李继月要求王煜莹返还放置于涉案租赁房屋内的经营设备（经营设备明细以双方2020年5月9日出具的一楼、负一楼、负一厨房、二楼《现存物品》清单四张记载为准），赔偿装修损失182389.51元的诉讼请求予以支持；驳回李继月的其它诉讼请求。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王煜莹于本判决生效之日起十五日内返还李继月现放置于涉案租赁房屋处的经营设备（经营设备明细以双方2020年5月9日出具的一楼、负一楼、负一厨房、二楼《现存物品》清单四张记载为准）；二、王煜莹于本判决生效之日起十日内赔偿李继月装修损失182389.51元；三、驳回李继月的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19506元，由李继月负担12470元，王煜莹负担7036元；保全费5000元，由李继月负担2568元，王煜莹负担2432元；鉴定费19000元，由李继月负担9500元，王煜莹负担9500元。本院二审期间，王煜莹提交落款时间是2020年6月12日的物品清单情况说明一份，拟证明：李继月委托其工作人员到王煜莹处将物品清单所列全部物品全部搬走，包括一楼二楼三楼所有物品，其中包括47000多元的22台电磁炉，落款处有李继月的经理孙明按手印，上面明确写明了有电磁炉，照片当中也拍到了所有电磁炉均已全部搬走。李继月质证称，对照片的真实性庭后核实，搬走的物品中是否含有电磁炉也需回去核实。对照片不能确定是何时何处拍摄，王煜莹也未提交照片的原始载体，无法证明是搬离的涉案房屋内的物品。如果搬离货物应该按照一审判决列明的物品明细搬离，一审判决并未列明一楼、负一、二楼的电磁炉。本院认为，王煜莹提交的物品清单上显示搬离的物品中包含22台电磁炉，有孙明的签字及捺印，本院对该证据的真实性予以确认，该证据可以证实李继月已将涉案房屋内22台电磁炉搬走。本院认为，本案二审期间的争议焦点有：一、李继月与王煜莹对合同无效所应承担的责任比例；二、王煜莹应当赔偿李继月的装修损失的数额；三、王煜莹应否赔偿李继月经营损失。关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，王煜莹将无建设规划、审批手续的房屋出租给李继月，李继月在签订房屋租赁合同时未尽到查看产权证等审慎检查房屋权属状况的义务，一审法院根据双方的过错程度，酌定各自承担50%的责任，并无不当。关于争议焦点二，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王煜莹若对李继月提交的委托结算证明等持异议，应当提供证据予以推翻，现其未提交反证，应当承担举证不能的不利后果。李继月主张铝塑板集成墙面、木龙骨吊顶等装修部分仅计算人工费，遗漏材料费错误，应当按照评估报告中的净值为计算依据。王煜莹对此不予认可，辩称李继月的装饰装修均是在原“幸福渔村”的装修基础上进行。本院认为，根据本案现有证据，铝塑板集成墙面、木龙骨吊顶等项目均系李继月在原有装修基础上进行，并非全部由其购买材料进行装饰装修，故一审法院以公平公正为原则，以其提交的预算表金额并参照评估报告认定李继月该部分的装修损失并无不当。关于壁纸数额，李继月未提交充分的证据证实贴壁纸及处理原始墙面的人工费数额，故一审判决以鉴定报告中载明的壁纸净值作为计算依据，并无不当。关于烟感报警器、造型窗等14项，因李继月未提交相应的装修合同等与评估报告相佐证，故一审判决以证据不足为由对李继月的该项请求未予支持，并无不当。关于李继月主张的厨房、卫生间改管道、外排污水管道安装、电线电料、装修材料等费用，本院认为，李继月在该部分进行的装修系为了自身经营，且已实际使用多年，该部分费用由王煜莹承担不当，本院对此不予支持。关于李继月主张的评估报告第143项负一楼下水、排气管道的费用，本院认为，李继月提交中国民生银行对账单及闫先震的装修工程结算确认单，与评估报告相互作证，可以证实李继月的该项费用支出，故应当按照评估报告中的净值13700元为依据计算李继月的损失，即6850元（13700元×50%）。一审判决遗漏该部分费用，本院予以纠正。关于王煜莹主张的扣除电磁炉的费用问题。本院认为，一审判决中已将电磁炉折合成货币作为李继月的装修损失的一部分。但是一审判决之后，李继月的工作人员孙明已将22台电磁炉搬走，故应当将该22台电磁炉的费用43435.14元（73050元÷37个×22个）在装修损失中予以扣除。关于争议焦点三，李继月提出的关于要求王煜莹给付经营利润损失的请求。本院认为，合同被确认无效后,有过错一方赔偿对方的损失是基于缔约过失责任,赔偿范围限于履行合同的费用及信赖利益的损失,不包括在合同有效情况下,对方通过履行合同可获得的利益,一审法院据此对李继月的该请求不予支持，并无不当。综上所述，李继月、王煜莹的上诉请求均部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初8165号民事判决第三项及诉讼费负担部分；二、变更济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初8165号民事判决第一项为：王煜莹于本判决生效之日起十五日内返还李继月现放置于涉案租赁房屋处的经营设备（经营设备明细以双方2020年5月9日出具的一楼、负一楼、负一厨房、二楼《现存物品》清单四张记载为准，扣除22台电磁炉）；三、变更济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初8165号民事判决第二项为：王煜莹于本判决生效之日起十日内赔偿李继月装修损失145804.37元；四、驳回李继月的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19506元，由李继月负担12000元，王煜莹负担7506元；保全费5000元，由李继月负担2568元，王煜莹负担2432元；鉴定费19000元，由李继月负担9500元，王煜莹负担9500元。二审案件受理费6992元，由李继月负担4932元，由王煜莹负担2060元。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 赵玉兰审 判 员 陈 勇二〇二〇年十一月十九日法官助理 高 超书 记 员 耿 铭