山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁16民终3650号 上诉人（原审原告）：崔建华，女，1975年8月26日出生，汉族，居民，住山东省无棣县。 委托诉讼代理人：胡延波，山东民杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢雪伟，山东民杰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：胜利油田华滨房地产开发有限责任公司，住所地滨州经济技术开发区。 法定代表人：徐晓彬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杜文堂，山东众成清泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹萍萍，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 上诉人崔建华因与被上诉人胜利油田华滨房地产开发有限责任公司（以下简称华滨公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滨州经济技术开发区人民法院（2020）鲁1691民初1064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 崔建华上诉请求：1.撤销（2020）鲁1691民初1064号民事判决书并依法改判为支持上诉人的一审第三项诉讼请求，判令被上诉人向上诉人支付20000元赔偿款；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认为上诉人就入户门问题尚未产生损失，进而认定上诉人现无权主张入户门损失显然有误。依据《合同法》第111条之规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。另《住宅设计规范》5.8.5条规定：“住宅门应采用具备防盗、隔音功能的防护门。向外开启的户门不应妨碍公共交通及相邻户门开启。”在本案中，通过上诉人于一审提交的入户门现场照片、新闻报道视频等证据足以证实，涉案房屋与邻居入户门存在碰门和碰人现象，不仅影响上诉人的正常生活，也存在安全隐患。被上诉人所交付房屋的入户门违反上述规定，由此上诉人当然有权主张赔偿。另外，根据商品房买卖合同中的平面图纸显示入户门是不存在碰撞情况的，在被上诉人商品房建设完工后，上诉人才发现入户门碰撞严重，无法正常开启。被上诉人提出的改变入户门的开启方向的方案中，更改后的方案不符合消防的相关规定，存在很大安全隐患。上诉人所购房屋总价款花费一百余万元，被上诉人未按照约定交付符合约定以及法律规定的商品房，因碰门问题造成房屋严重贬值。案涉房屋若再次出售时，房屋价格将远低于购买价格，上诉人的损失远高于两万元。因此，上诉人主张大约占房屋总价款2%的赔偿合情合理。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，判决显失公正。上诉人特此提出上诉，请求二审法院查明事实，依法请求撤销（2020）鲁1691民初1064号民事判决书并依法改判为支持上诉人的一审第三项诉讼请求，判令被上诉人向上诉人支付20000元赔偿款。 华滨公司辩称：原审法院关于上诉人无权主张入户门损失的相关认定正确。一、依据法律规定以及合理性原则，解决入户门问题最有效、最合理的方式应当为维修。本案一审中，上诉人明确拒绝被上诉人合理修复方案，明确表示不予维修，其在此情况下直接要求赔偿缺乏依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。依据该规定，即使入户门存在质量问题，最有效、最先选择的责任承担方式应当为修复。本案中，经原审法院调查涉案入户门仅在两户同时开启到90度时，同时开启时存在碰撞，不存在影响居住使用的严重质量问题，且被上诉人同意承担修复责任，在诉前已提出切实可行的修复方案，积极与上诉人沟通维修事宜，且部分同意修复的业主也已经整改完成，能够从根本上消除入户门存在的相关问题。但上诉人无正当理由拒绝被上诉人合理的修复方案，明确表示不予维修，在此情况下直接主张赔偿缺乏依据。特别是，入户门问题是在相邻两户之间存在的问题，上诉人不同意进行相关修整，仅主张赔偿，将直接影响相邻户利益，不符合相邻关系的处理原则。二、上诉人主张的赔偿金额缺乏合理依据。首先，根据上诉人在一审中相关陈述，其主张的损失赔偿除包括修复改造费用外，还包括对自身及邻居通行不便及可能发生的人身伤害、财产损失、精神抚慰金等费用。上诉人与被上诉人仅存在房屋买卖合同关系，即使存在入户门相关瑕疵，上诉人提出的赔偿范围以及赔偿数额也明显不符合法律规定，缺乏事实依据。其次，经市住建部门审查监督，被上诉人提出的整修方案能够根本解决入户门问题，不存在违反消防规范等情形，上诉人提出的房屋价值严重贬损等缺乏依据。且根据合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。即使入户门存在质量瑕疵，因上诉人拒绝维修，如造成后续其他损失，应当由上诉人自行承担相关责任。综上所述，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 崔建华向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的车位使用协议超过20年的部分无效，判令华滨公司返还车位款85714元及利息（以85714元为基数，自2018年6月20日起至实际支付之日止按年利率6%计算）；2.判令华滨公司交付符合合同约定和法律规定的商品房（含附房和车位），向原告出具综合验收手续、面积测绘报告等证明文件，并向原告支付自逾期交付之日至实际交房之日的违约金（每日按已付购房款的万分之一计算）；3.判令华滨公司因其所交付房屋的入户门存在安全隐患向原告赔偿损失20000元（包括将来进行自我改造修复产生的费用，还包括对自身及邻居通行不便及可能发生的人身伤害、财产损失、精神抚慰金）；4.本案的诉讼费用由华滨公司承担。 一审认定的事实：2018年6月24日，崔建华（买受人）与华滨公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：出卖人以出让方式取得位于滨州市××路××滨杜路以西的国有土地使用权，该地块土地使用权出让合同号为：鲁（2018）滨州市不动产权第0013309号，土地使用年限自2016年7月21日至2086年7月20日；出卖人在该地块上建设的商品房为天泰华滨胜利御园住宅小区，买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为：××；买受人购买的商品房用途为住宅，第17幢1单元9层1-904号商品房，建筑面积133.83平方米，价款1114402元，附属物：45，面积10.89平方米，价款38115元，总价款1152517元；付款方式为：首付款372517元，买受人于2018年6月20日前存入合同指定账户，贷款780000元，买受人于2018年6月23日前将办理贷款所需文件全部提交银行或公积金管理中心；出卖人应当在2019年12月31日前依照国家和地方政府的有关规定将经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过60日的，自最后交付期限的第二天起至实际交付支付止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付支付止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》，并签署房屋交接单；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；合同附件与合同具有同等法律效力。 同日，崔建华（买受人）与华滨公司（出卖人）签订《补充协议》一份，主要约定：合同签订前，出卖人已向买受人明示合同示范文本及本补充条款，《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《前期物业服务合同》、商品房预售面积测绘相关文件及公用建筑面积分摊情况说明等，买受人声明已知悉并认可上述资料内容；买受人对该小区现状、整个项目建设风格已经充分了解并认可，双方确认该房屋唯一的交付条件为交付的房屋已通过单体竣工验收且买受人已按约付清全部房款并履行了其他约定义务；房屋达到交付条件后，出卖人可以（但无义务）发出房屋交付通知，买受人需在出卖人发出的房屋交付通知书确定的交付时间到房屋所在地或者出卖人另行通知的地点办理房屋交付手续，买受人未按时前来办理交付手续的，出卖人无需另行书面催告买受人，且自合同约定或出卖人另行通知的房屋交付之日起视为该房屋已交付；除该房屋主体架构质量不合格、出卖人未达到合同约定的交付条件、出卖人未提供《住宅使用手册》外，买受人拒绝接收该房屋属于买受人违约，出卖人不承担任何违约责任；受该房屋所在地的气候的影响，该房屋在交付后会发生墙面空鼓、吊顶开裂、霉变、地板变形等不影响居住等问题的，出卖人将在收到买受人的通知后履行保修义务，但买受人不得据此向出卖人主张任何费用或拒绝接收该房屋；买受人不得以属于该房屋保修范围内的问题拒绝办理房屋交接手续，否则自合同约定或出卖人另行通知的房屋交付之日起视为该房屋已交付，出卖人不承担延期交房等任何责任；本合同所指的房屋交接文书仅作为该房屋过户必备文件，不作为该房屋交付文件，该房屋交付文件以买受人签署的该房屋钥匙交接单为准；出卖人已提示买受人注意本合同中有关买受人责任条款及出卖人免责的内容并按照买受人要求作出了合理说明，买受人已详细阅读并清楚了解所有合同条款的含义，且均无异议和不明之处。 同日，华滨公司（甲方）与崔建华（乙方）签订《车位使用协议》一份，甲方同意将其开发建设的天泰华滨胜利御园住宅小区地下车位0801号停车位提供给乙方使用，用于停放小型车辆使用，乙方应向甲方支付120000元的车位使用费用。2018年6月19日，崔建华支付车位款30000元；2018年6月20日，崔建华支付车位款90000元。后因0801号车位距离主房过远，双方经协商对车位进行了调换，并于2020年3月11日重新签订一份《车位使用协议》，主要约定：甲方同意将其开发建设的天泰华滨胜利御园住宅小区地下车位1204号停车位提供给乙方使用，用于停放小型车辆使用，乙方应向甲方支付120000元的车位使用费用；该车位使用期限自车位交付之日起至2086年7月20日止；在本协议签订前，乙方已经充分了解该车位的法律状况及现实状况，并且乙方同意按照该状况使用该车位，车位情况以本协议的描述及现状为准，乙方受让车位后，不得以车位的使用期限、位置、大小、空间高度、限制重量、相邻设施等事由向甲方主张解除、撤销本协议或者主张索赔，乙方对此没有任何异议；乙方充分了解并同意，该车为所在空间为人防工程，平时只能做泊车使用，不得改做其他用途，战时国家有权征用，国家战时征用甲方无需因此向乙方进行任何补偿或者承担任何责任；乙方充分了解该车位不具备办理产权登记的条件。2020年3月11日，华滨公司为崔建华出具收据一份，载明其收到1204号车位款120000元。 2019年12月19日，华滨公司为崔建华开具购房款发票一张，其收到崔建华交纳的购房款（含主房和附房）1150177元。2018年6月12日，华滨公司取得了涉案房屋所在的17幢楼的《商品房预售许可证》。2019年10月30日，华滨公司开发的天泰华滨胜利御园住宅小区取得了《建设工程竣工规划核实合格证》，建设规模包括地上213112.16平方米和地下60099.64平方米。2019年11月4日，涉案房屋所在的天泰华滨胜利御园住宅小区第17幢楼经竣工验收合格，并于2019年11月6日进行了竣工综合验收备案，取得了《建设工程竣工验收备案证明书》，涉案商品房及车位经验收合格，具备交付使用条件。2019年12月17日，崔建华签收了华滨公司送达的《交房通知》和《交房须知》等材料，崔建华以房屋入户门存在安全隐患为由未接收房屋。2020年7月17日，崔建华接收了涉案房屋、附房和车位，双方已经办理完毕交接手续。 经现场勘查，崔建华所购房屋的入户门与其相邻户的入户门在同时开启时存在互碰情况，当边户的入户门开启至90度或超过90度时，相邻中户的人员不能正常出入。华滨公司就入户门存在的问题提出了三种整改方案，崔建华对三种整改方案均表示不能接受，现崔建华明确表示不同意华滨公司对入户门问题进行维修，要求华滨公司对此赔偿损失，其主张的损失包括将来进行自我改造修复产生的费用，还包括对自身及邻居通行不便及可能发生的人身伤害、财产损失、精神抚慰金，崔建华同时表示其尚无修改方案。 一审法院认为，崔建华与华滨公司在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人应依照合同约定全面履行自己的义务。根据双方签订的买卖合同及补充协议的约定，华滨公司应当在2019年12月31日前依照国家和地方政府的有关规定将经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付崔建华使用，涉案房屋于2019年11月4日经验收合格，具备了合同约定的交付使用条件，并于2019年12月17日向崔建华送达了《交房通知》和《交房须知》等材料，根据补充协议的约定应视为房屋已交付，故不存在逾期交房的违约行为。崔建华以房屋入户门存在安全隐患为由未及时接收房屋，根据现场勘查情况，崔建华所购房屋的入户门只有与其相邻户的入户门在同时开启时存在互碰情况，尚未达到不能实现合同目的或者影响居住的程度，亦不能成为崔建华拒绝办理房屋交接手续的合同约定理由，根据合同约定，自合同约定或出卖人另行通知的房屋交付之日起视为该房屋已交付，出卖人不承担延期交房等任何责任，故目前存在的入户门问题既不构成原告拒收房屋的理由也不能据此认定华滨公司存在逾期交房的违约行为。因此，崔建华主张逾期交房违约金的诉求无事实及法律依据，对此不应予以支持。 关于入户门的问题，崔建华明确表示不要求华滨公司履行维修义务，也不接受其提出的维修方案，崔建华自己也未提出切实可行的有效的解决方案，故在双方未确定维修方案的情况下，入户门的修费用尚无法确定。崔建华在本案中主张的损失分为将来可能发生的直接物质损失和间接精神损失，在双方存在的房屋买卖合同纠纷中，间接精神损失不属于此类案件的赔偿范围，其主张的直接物质损失又尚未发生，故不宜对尚未发生的损失进行处理，崔建华可待该项损失实际发生后另行主张。崔建华已于2020年7月17日接收了涉案房屋、附房和车位，双方已经办理完毕交接手续，故对崔建华主张的交付房屋诉求不再予以处理。崔建华要求被告出具综合验收手续、面积测绘报告等证明文件，双方签订的合同中仅明确约定华滨公司需向崔建华提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》，并未约定上述材料，故其该项主张缺乏依据，不予支持。 根据《中华人民共和国防空法》第五条、第二十六条的规定，国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠；国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有；国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务，平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。本案中，华滨公司对涉案车位所在地块及开发项目办理了《商品房预售许可证》、《建设工程竣工规划核实合格证》、《建设工程竣工验收备案证明书》等相关证件，建设了整栋建筑物及地下车位，已经合法取得了涉案车位的使用权、处分权和收益权；双方在平等、自愿基础上签订的《车位使用协议》系双方当事人真实的意思表示；《车位使用协议》中明确约定，崔建华已经充分了解该车位的法律状况及现实状况，并同意按照该状况使用该车位，也充分了解并同意该车为所在空间为人防工程，平时只能做泊车使用不得改做其他用途，战时国家有权征用；根据协议内容，在受让车位后，不得以车位的使用期限、位置、大小、空间高度、限制重量、相邻设施等事由向华滨公司主张解除、撤销本协议或者主张索赔；即使存在先交款后签订协议的情况，崔建华在签订协议后并未提出异议，也未依法申请撤销或变更，应视为对协议内容认可。综上，华滨公司将其享有使用权的人防车位在其依法享有的权利期间内有偿转让给崔建华使用，并无不当，双方签订的车位使用权转让协议合法有效，崔建华诉求使用权超过20年的部分无效并主张返还相应的转让费无事实和法律依据，对此不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告崔建华的诉讼请求。案件受理费减半收取计1298元，由原告崔建华负担。 二审期间，双方当事人未提交新的证据。经二审查明的事实与一审一致。根据当事人在一审期间的举证及陈述，另查明：2019年12月以来，天泰华滨胜利御园住宅小区多名业向滨州市住房和城乡建设局反映该小区存在入户门、车位等相关问题，2020年3月5日，该局在调查后作出“关于天泰华滨胜利御园住宅小区业主反映问题信访事项的处理意见书”，对于入户门问题，通过协调参建单位，由建设单位提出三种整改方式。上述处理意见书已向业主送达。其后又下达了“责令限期整改通知书”，针对入户门问题，内容为：为了切实消除安全隐患，现成华滨公司整改边户入户门开启方向，以确保两户门不再碰撞，如在整改过程中对边户的装饰装修造成破坏，由你单位负责恢复原状或与业主协调给予一定的补偿。在诉讼过程中，崔建华明确拒绝华滨公司及滨州市住建局出具的处理意见，但亦未提出明确的整改方案。 本院认为，崔建华与华滨公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依照合同约定全面履行自己的义务。现涉案房屋已由崔建华接收，双方的主要合同义务已履行完毕。关于涉案房屋入户门的问题，根据现场勘查情况，崔建华所购房屋的入户门只有与其相邻户的入户门在同时开启时存在互碰情况，尚未达到不能实现合同目的程度。对于该问题，华滨公司提出了维修方案，滨州市住建局亦责令华滨公司进行整改，但崔建华明确表示不要求华滨公司履行维修义务，也不接受其提出的维修方案，崔建华自己也未提出切实可行的有效的解决方案，在双方未确定维修方案的情况下，对入户门的修费用尚无法确定。故一审以崔建华在本案中主张的直接物质损失尚未发生为由，从而驳回其该项诉讼请求并无不当。故上诉人崔建华的上诉主张不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人崔建华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵慧莲 审 判 员 张魁海 审 判 员 张 珊 二〇二〇年十一月十一日 法官助理 徐丽萍 书 记 员 王 楠