湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0111民初7222号原告：湖北省人民政府休息干部管理办公室，住所地：湖北省武汉市武昌区洪山侧路**。法定代表人：李勇，系该单位主任。委托诉讼代理人：杜波，湖北泓泰安信律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：袁志权，湖北泓泰安信律师事务所律师，特别授权代理。被告：武汉市洪山区好利安副食商店。经营场所：湖北省武汉市洪山区八一路**丰颐园。经营者：成玉强，男，1973年2月2日出生，汉族，户籍地：新疆维吾尔自治区博乐市。委托诉讼代理人：李勇敢，男，1978年11月20日出生，汉族，户籍地：河南省夏邑县，现住湖北省武汉市武昌区，特别授权代理。被告：武汉安诚信房地产代理有限公司。住所地：湖北省武汉市洪山区广八路**银海雅苑******。法定代表人：游静，系公司经理。被告：黄飞，男，1985年11月13日出生，汉族，户籍地：湖北省沙洋县，现住湖北省武汉市洪山区，委托诉讼代理人：张艳，女，1986年11月28日，汉族，户籍地：湖北省沙洋县，现住湖北省武汉市江夏区，系黄飞妻子，特别授权代理。原告湖北省人民政府休息干部管理办公室（以下简称省休干办）与被告武汉市洪山区好利安副食商店（以下简称好利安副食店）、被告武汉安诚信房地产代理有限公司（以下简称安诚信公司）、黄飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告省休干办的委托诉讼代理人杜波、袁志权，被告好利安副食店的委托诉讼代理人李勇敢，被告安诚信公司法定代表人游静，被告黄飞的委托诉讼代理人张艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告省休干办向本院提出诉讼讼请求：1.解除原告与被告好利安副食店2016年12月9日所签订的房屋租赁合同；2.被告好利安副食店支付房租604800元（每月房租按67200元计算，暂计算至2020年9月30日）房租应计算至腾退之日止；3.被告好利安副食店支付所拖欠的水电费10805元（截止代2020年8月6日）；4.被告好利安副食店支付违约金161280元（年租金为806400元，按20%计算为161280元）；5.三被告立即腾退原告房屋并恢复房屋原状；6.三被告承担本案的全部诉讼费用。后变更第三项诉讼请求：3.被告好利安副食店支付所拖欠的水电费17508.88元（截止2020年10月26日）。事实与理由：原告与被告好利安副食店已于2016年12月9日签订了《湖北省省直行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》，该合同约定：由原告将位于武昌八一路336号丰颐苑面积215平方米的房屋租赁给被告好利安副食店；用途为便民超市；租赁期限从2017年1月1日至2019年12月31日止;月租金为人民币19350元，从2018年1月1日起，每年房租按原房租递增5%；合同第六条第五款约定，被告不得擅自将承租的房屋转借或转租他人，如转租，则原告有权中止合同收回房屋，被告好利安副食店还应按年度租金总额的20%向原告支付违约金；租赁期满，被告好利安副食店不归还房屋的，视同双方为不定期租赁关系，租金按本合同月租金的三倍，至房屋归还为止。合同签订后，原告按合同约定将房屋出租给被告好利安副食店使用，但被告好利安副食店在租赁期间私自将所租赁的房屋分别转租给了被告安诚信公司和被告黄飞。在租赁合同到期前，原告多次发通知至被告好利安副食店，在租赁合同到期后将收回房屋。但被告好利安副食店在租赁合同到期后，拒不到原告处办理房屋退租手续，拒不将房屋返还给原告。原告于2020年5月22日又再次通知被告好利安副食店，要求其腾退房屋、支付租金及水电费，但被告好利安副食店仍然置之不理。原告作为国家行政单位，负有国有资产的保值增值的义务，被告好利安副食店的违约行为严重侵害了国家利益，为维护国有资产的安全性、合同的严肃性，原告现依法起诉，请求人民法院依法查明事实，判如所请。被告好利安副食店辩称：原告要求被告支付房租及违约金与事实不符。被告好利安副食店为租赁房屋支付了32万元转让费，对房屋投入装修35万，原告应予合理补偿。由于疫情影响，原告应给予被告租赁店铺全免三个月的租赁费，减半六个月的房屋租赁费。双方解除合同，原告应当给予被告三个月的合理期限，由被告处理好相关物品后办理房屋退租手续。被告安诚信公司辩称：该门店是2014年从被告好利安副食店租下，经营六年，租金已经交到了2020年6月30日，按照武汉市的规定，房租应该免三减半，疫情结束后不久，在被告安诚信公司不欠租金的情况下省休干办通知被告安诚信公司腾退。对被告安诚信公司的经营造成了影响，经营长达六年，省休干办不可能不知道被告安诚信公司经营情况，应该给予被告安诚信公司一定的腾退时间。被告黄飞辩称：该门店是从2016年3月10日开始租，签了三年的合同，续签了2019年年初到2020年年底。水电费交到了2020年5月27日，并没有欠缴，省休干办的腾退要求对被告黄飞门店造成了不利的影响，让被告黄飞现在立即腾退不现实。当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据，包括：房屋租赁合同、收据、通知书、照片、承诺书、房屋登记信息等，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明认定事实如下：2016年12月9日，原告省休干办（出租方、甲方）与被告好利安副食店（承租方、乙方）的经营者成玉强签订《湖北省省直行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》，约定：……二、租赁期限：2017年1月1日至2019年12月31日；三、月租金为19350元。租金支付时间提前10天。乙方于本合同签订之日开始，每年向甲方交付设施设备等使用保证金3万元。保证金不计利息，合同期满，甲方经验收确认房屋无毁损等情形且乙方付清全部租赁费用后，将保证金退还乙方。否则甲方有权直接从保证金中扣取未交付租金或毁损费用；……七、合同的变更、解除与终止：1、双方可以协商变更或终止合同。2、甲方未尽房屋修缮义务，严重影响乙方使用的，乙方有权解除合同。3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同。(1）转租、转借承租房屋或未经甲方书面同意擅自拆改变动房屋结构以及改变租赁用途的；(2)损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（3）利用承租房屋存放危险品或进行违法活动的；（4）逾期3个月未交纳应当由乙方交纳的各项费用的；(5）拖欠租金累计3个月以上的。4、租赁期满后，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满前40日内书面通知甲方。甲方在租赁期满前20日内向乙方正式书面答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同（未予答复视为不同意续租〉。乙方在租赁期满前40日内不通知甲方的，视为放弃优先承租权。5、租赁期间，任何一方提出解除合同，需提前3个月书面通知对方,双方协商一致后，可以解除合同；……十、乙方违约责任：2、租赁期间，乙方有本合同第七条第3项行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，已收取的租金、保证金不予退还。乙方应按照本合同年度租金总额的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应赔偿相应差额部分的损失。4、租赁期满，乙方逾期不归还房屋的，视同双方为不定期租赁关系。租金按本合同月租金的3倍计算，至房屋归还为止；……十四、从2018年1月1日起每年房租按原房租递增5%。合同签订后，被告支付了保证金3万元。原告省休干办确认被告好利安副食店2019年12月31日以前的房屋租金及水电费已支付。双方确认2017年月租金19350元，2018年月租金20137.5元，2019年月租金21285元，2020年月租金22349元。被告好利安副食店将其中的一部分转租给被告安诚信公司及被告黄飞。被告好利安副食店确认截止2020年10月26日欠付水电费17508.88元。本院认为，原告省休干办与被告好利安副食店签订的《湖北省省直行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》是双方在协商一致的基础上自愿签订的，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方应依约享有权利、履行义务。双方于2016年12月9日签订的《湖北省省直行政事业单位资产租赁（房屋）合同书》已于2019年12月31日履行期限届满，原告省休干办请求解除该合同无法律依据，本院不予支持。本案在审理过程中，被告好利安副食店确认2020年5月22日收到原告省休干办送达的解除不定期租赁合同的通知。故双方的不定期租赁合同已于2020年5月22日解除。关于是否应当予以免除新冠疫情期间的租金的问题。参考2020年2月8日湖北省人民政府办公厅发布的《省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》关于“对承租国有资产类经营用房的中小微企业,3个月房租免收，6个月房租减半”之规定及2020年5月15日《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营,受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人,请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的,人民法院应予以支持……”之规定，本案中，原告省休干办作为政府部门将房屋租赁给被告好利安副食店用于经营，被告好利安副食店请求执行新冠疫情期间3个月的租金免收，6个月租金减半的政策，符合党中央、国务院关于统筹推进新冠疫情防控和经济社会发展工作部署以及湖北省委、省政府的工作要求的精神,故对被告好利安副食店的意见予以采信。2020年1月1日至2020年10月31日租金及占用费为22349元/月×10个月=223490元。按政策减免后为223490元-22349元/月×3个月-（22349元/月×6个月÷2）=89396元。原告省休干办同意保证金抵扣租金，故被告欠付的租金及占用费为89396元-30000元=59396元。关于违约金及房屋腾退的问题。被告好利安副食店至今未履行支付租金的义务构成违约，原告省休干办有权请求违约金。合同既约定不定期租赁合同为原月租金3倍，又约定20%的违约金，属违约金双重约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定可知，我国合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。被告好利安副食店认为过高，考虑疫情因素，本院酌定违约金标准调减至年4%。原、被告房屋租赁合同已解除，次承租人安诚信公司、黄飞已失去依据原租赁合同占用涉案房产的依据,省休干办据此向好利安副食店、安诚信公司、黄飞主张腾退涉案房产符合法律规定，本院予以支持。原告未提交房屋原状的相关证据，故原告请求被告恢复房屋原状无事实依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定,判决如下：一、被告武汉市洪山区好利安副食商店于本判决生效之日起十日内向原告湖北省人民政府休息干部管理办公室支付房屋租金59396元及占用费（以每月22349元计算，从2020年11月1日起至腾退之日止）；二、被告武汉市洪山区好利安副食商店于本判决生效之日起十日内向原告湖北省人民政府休息干部管理办公室支付水电费17508.88元；三、被告武汉市洪山区好利安副食商店于本判决生效之日起十日内向原告湖北省人民政府休息干部管理办公室支付违约金（以前述第一项金额为基数，自2020年5月23日起计算至本判决确认给付之日止，按年4%利率计算）；四、被告武汉市洪山区好利安副食商店、被告武汉安诚信房地产代理有限公司、被告黄飞于本判决生效之日起十五日内腾退原告湖北省人民政府休息干部管理办公室的涉案房屋；五、驳回原告湖北省人民政府休息干部管理办公室其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5784元，由被告武汉市洪山区好利安副食商店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 向 真二〇二〇年十一月一日书记员 郑安琪