四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川10民终960号 上诉人（原审原告）:姜莲，女，1971年5月15日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 委托诉讼代理人：邹静，四川宏兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：内江金山房地产开发集团有限公司，住所地四川省资中县城南东干道中山**楼。 法定代表人：王政，总经理。 委托诉讼代理人：张勤，女，该公司工作人员。 被上诉人（原审被告）：杨兴荣，男，1965年9月9日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 上诉人姜莲因与被上诉内江金山房地产开发集团有限公司（以下简称金山房地产公司）、杨兴荣房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省内江市市中区人民法院（2019）川1002民初2574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人姜莲的委托诉讼代理人邹静，被上诉人金山房地产公司的委托诉讼代理人张勤到庭参加诉讼。被上诉人杨兴荣经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 姜莲上诉请求：1.依法撤销一审判决第四项；2.改判金山房地产公司、杨兴荣赔偿姜莲房屋租房损失费用94,900元；3.改判金山房地产公司、杨兴荣赔偿姜莲营业房停产停业损失411,000元或赔偿营业房租金损失93,872元；4.改判金山房地产公司、杨兴荣支付搬迁费2,000元；5.本案上诉费用由金山房地产公司、杨兴荣承担。事实和理由：一审法院认定姜莲上诉请求损失属于认定事实不清，从而导致判决错误。首先，金山房地产公司、杨兴荣违约，致使合同目的不能实现，给姜莲造成严重的经济损失，依法应承担赔偿责任。杨兴荣与姜莲签订的《协议》，姜莲按约交付了自有住房以及营业房，杨兴荣对案涉房屋进行了拆除，但是从签订协议至今10余年来，金山房地产公司、杨兴荣却一直未修建房屋安置给姜莲，姜莲年年盼望，年年反映，杨兴荣却常年处于失联状态。该《协议》因金山房地产公司、杨兴荣的原因致使合同目的不能实现，属于违约。其次，姜莲上诉请求的损失应由金山房地产公司、杨兴荣依法赔偿。关于住房租金损失94,900元。从前述已知金山房地产公司、杨兴荣从2008年以来拆除姜莲房屋后一直未安置房屋，姜莲住房70平方米处于灭失状态，姜莲租房居住，在一审审理中，姜莲提供的租房协议以及收条，印证租房的事实，该损失因金山房地产公司、杨兴荣违约造成。关于营业房损失411,000元。一审已查明，姜莲自有营业房面积89.3平方米，由杨兴荣拆除，处于灭失状态，拆除时姜莲父亲用于经营茶馆生意。由于营业房被拆除，导致姜莲无法经营茶馆生意，必然导致停产停业损失。退一步讲，如果停产停业损失不能得到支持，按照公平原则，案涉营业房屋按租赁给杨兴荣计算，姜莲的损失应按照一审查明的当地市场租金单价每月每平方米7.33元计算为97,799元，金山房地产公司、杨兴荣也应赔偿。关于搬迁费2,000元。因案涉房屋被拆迁，姜莲必然存在搬迁的事实，也就必然产生搬迁费，姜莲主张的费用属于合理范围内。本院审理过程中，姜莲明确其第3项上诉请求为“改判金山房地产公司、杨兴荣赔偿姜莲营业房停产停业损失411,000元”。 金山房地产公司辩称，金山房地产公司不是适格主体，案涉《协议》是杨兴荣与姜莲签订的，上面没有金山房地产公司的盖章。在长达十几年的时间里，姜莲从未找过金山房地产公司。 杨兴荣未作答辩。 姜莲向一审法院起诉请求：1.解除姜莲与金山房地产公司、杨兴荣2008年2月1日签订的《协议》；2.判决金山房地产公司、杨兴荣赔偿姜莲2019年2月1日至2020年6月30日门面租金损失50,210元；3.判决金山房地产公司、杨兴荣赔偿姜莲应当安置的50㎡门面损失155,300元；4.判令金山房地产公司、杨兴荣赔偿姜莲应当安置的120㎡住房损失254,160元；5.判决金山房地产公司、杨兴荣赔偿姜莲2009年1月1日至2020年12月31日日租房损失94,800元；6.判决金山房地产公司、杨兴荣赔偿姜莲搬迁费2,000元；7.判决金山房地产公司、杨兴荣赔偿姜莲停业损失411,000元；以上各项损失共计967,470元，由金山房地产公司、杨兴荣承担连带责任；8.案件诉讼费、鉴定费由金山房地产公司、杨兴荣承担。 一审法院认定事实：杨兴荣于2007年5月取得内江市国土资源局颁发的内中区国用（2007）0819号《国有土地使用权证》，取得内江市市中区沱江乡场镇609.65平方米的商业、住宅土地使用权。2007年5月28日，金山房地产公司与杨兴荣就内江市市中区沱江乡龙门镇正街改造工程签订了《沱江乡龙门镇正街房产开发项目承包经营协议书》，内容有:“金山房地产公司委托杨兴荣参加该工程项目投标，于2006年5月中标，并将该宗土地土地证办在了杨兴荣名下，…金山房地产公司决定将该项目承包给杨兴荣独立经营，…金山房地产公司向杨兴荣提供房地产开发所需的全套营业执照、资质证书等合法、合规手续以及其他开发所需资料，该项目凡涉及办理手续需要金山房地产公司盖章的，金山房地产公司应及时为该项目盖章。…杨兴荣按工程投资总额的1％向金山房地产公司交纳管理费…”。2007年6月28日，杨兴荣与金山房地产公司签订《市中区沱江乡龙门镇正街房产联合开发项目协议书》，内容有:“双方根据国家《合同法》、《城市房地产法》的规定，…争取更好的综合效益，经过充分的磋商就联合开发内江市市中区事达成如下联合开发协议。一、联合开发方式：该联合开发项目，以金山房地产公司作为开发公司，预计出资55万元，占该联合开发项目55%的股份。杨兴荣以该项目的前期投入（含拆迁还房、土地获得的投入为出资）预计45万元，占该联合开发项目45%的股份。（甲、乙双方的实际出资及所占股份，以实际应占的股份进行明确）…”。姜莲在内江市市中区沱江乡龙门镇正街16号房屋建筑面积83.06平方米，设计用途住宅。2008年2月1日，姜莲与杨兴荣签订协议，载明:“甲方：内江市金山房地产开发公司，乙方：内江市市中区沱江乡龙门街村。1.甲方在龙门镇××街进行房地产开发，其中乙方是被拆迁户之一。2.乙方原有营业房89.3平方米，住房70平方米，合计159.3平方米，房屋属石、木、框架结构，属私有房产。3.乙方原房产权证号为00××75、土地使用证为（98）0386。4.经协商，甲方新房建好后，还房给乙方门面50平方米，住房120平方米各**，不补差额。5.甲方负责办好乙方新房的土地使用证，新房的房产证等各项手续。6.甲方未在一年内按期交房，将按原有新建的新房做抵押。7.此协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字生效。”杨兴荣和姜莲在协议上签字捺印。该协议签订后，姜莲将房屋交给了杨兴荣，杨兴荣将上述房屋拆除，但是杨兴荣一直未修建房屋安置给姜莲。2012年4月9日，内江市金山房地产开发有限责任公司的名称变更为内江金山房地产开发集团有限公司。姜莲自2009年后每年都向内江市市中区龙门镇人民政府（原沱江乡人民政府）反映，要求镇政府协调解决与金山房地产公司、杨兴荣签订的沱江乡龙门旧街改造房屋拆迁补偿的问题。2019年7月，姜莲诉至一审法院，提出上述诉讼请求。由姜莲申请，经过法院委托鉴定，2020年5月12日，四川卓尔房地产评估经纪有限公司出具评估报告书，经鉴定，内江市市中区龙门镇正街97号1栋1单元402号住房的房地产市场单价为每平方米2118元，内江市市中区龙门镇正街69号营业用房的房地产市场租金单价为每月每平方米7.33元，内江市市中区龙门镇正街69号营业用房的房地产市场单价为每平方米3106元。内江市市中区龙门镇人民政府代为姜莲垫付该案鉴定费5018元。 一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，姜莲与杨兴荣签订了《协议》，协议约定金山房地产公司修建房屋安置给姜莲，该协议签订后，姜莲将房屋交给了杨兴荣，杨兴荣将房屋拆除，但是杨兴荣一直未修建房屋安置给姜莲，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，杨兴荣在开发了一期四号楼后，对于剩余楼盘一直未开发，且常年处于失联状态，说明杨兴荣已经不会开发楼盘，不会修建房屋安置给姜莲，故姜莲要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，杨兴荣拆除了姜莲的房屋，姜莲有权要求杨兴荣赔偿损失，根据协议约定，杨兴荣应当安置50平方米的营业用房、120平方米的住房各一套给姜莲，故杨兴荣应当赔偿姜莲房屋损失50×3,106=155,300元，120×2,118=254,160元，共计409,460元。故杨兴荣应当赔偿姜莲损失共计409,460元。姜莲主张的其他诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。根据2007年6月杨兴荣与金山房地产公司签订的《市中区沱江乡龙门镇正街房产联合开发项目协议书》，表明杨兴荣与金山房地产公司系联合开发内江市市中区沱江乡龙门镇正街改造工程，故金山房地产公司应当与杨兴荣共同承担赔偿责任。姜莲自2009年后每年都向内江市市中区龙门镇政府（原沱江乡政府）反映，要求镇政府协调解决与金山房地产公司、杨兴荣签订的沱江乡龙门旧街改造房屋拆迁货币补偿的问题，因此姜莲的起诉未超过诉讼时效。金山房地产公司的辩称缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 一审法院判决：一、原告姜莲与被告杨兴荣2008年2月1日签订的《协议》于本判决生效之日起解除；二、被告内江金山房地产开发集团有限公司和杨兴荣在本判决生效后10日内赔偿原告姜莲损失409,460元；三、被告内江金山房地产开发集团有限公司和杨兴荣在本判决生效后10日内支付原告姜莲鉴定费5,018元；四、驳回原告姜莲的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的案件事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”金山房地产公司未提起上诉，视为对一审判决的认可，其各项主张不属于本案二审审理范围。 本案的争议焦点是：姜莲主张金山房地产公司、杨兴荣赔偿其房屋租房损失费用94900元、营业房停产停业损失411000元、搬迁费2000元是否应予支持。本案中，姜莲与杨兴荣签订的案涉《协议》既未约定金山房地产公司、杨兴荣须向姜莲支付搬迁费，亦未约定未按期交房须赔偿房屋租房损失、营业房停产停业损失，现姜莲主张该部分损失无事实依据。四川卓尔房地产评估经纪有限公司出具的评估报告书，对估价对象内江市市中区地产市场单价进行估价的价值时点为2020年4月21日，一审法院据此计算姜莲的房屋损失已充分考虑了姜莲未取得案涉《协议》约定的新建房屋的损失，本院对其超出该部分损失的主张不予支持。 综上所述，姜莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7,442元，由上诉人姜莲负担。 本判决为终审判决。 审判长  易小峰 审判员  何 骏 审判员  江万明 二〇二〇年十一月三十日 书记员  钟 怡 书记员  颜 彦