湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终3658号上诉人（一审被告）:彭玲，女，1982年8月23日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：钟龙，湖南了得律师事务所律师。被上诉人（一审原告）:岳阳市城市旧改投资有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区吕仙亭街道洞庭南路**。法定代表人：田共兵，公司董事长。委托诉讼代理人：彭彦林，湖南岳州律师事务所律师。一审第三人：岳阳洞庭名城文化产业发展有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区云梦路南津港**。法定代表人：甘支香，执行董事。委托诉讼代理人：李华，岳阳楼区洞庭法律服务所法律工作者。上诉人彭玲因与被上诉人岳阳市城市旧改投资有限公司（以下简称“城市旧改公司”）、一审第三人岳阳洞庭名城文化产业发展有限公司（以下简称“洞庭名城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初1227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人彭玲及其委托诉讼代理人钟龙，被上诉人城市旧改公司的委托诉讼代理人彭彦林，一审第三人洞庭名城公司的委托诉讼代理人李华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭玲上诉请求：撤销一审判决，改判彭玲不支付房屋占用费用，并由城市旧改公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定双方合同到期后终止，不存在再予解除，明显与客观事实和法律不符。1、洞庭名城公司提供的租赁物在交付时没有竣工验收备案，至2019年4月15日才通过竣工验收备案；依照建筑法第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、合同法第二百七十九条“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、城市房地产管理法第二十七条、城市房地产开发经营管理条例第十七条及消防法第十三条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”的规定，租赁物在交付时不符合使用条件，本案的租赁期限依法应当予以顺延。2、租赁物交付后，彭玲在洞庭名城公司的强烈要求下进场装修，因租赁物未通过竣工验收，多次被消防等部门下令整改，勉强装修完后进入试营业阶段，洞庭名城公司又对鱼巷子文化街一期进行改造，至2019年12月仍未改造完毕，造成彭玲无法正常营业。3、洞庭名城公司一直催促要求彭玲尽快装修并试营业，同时口头承诺2015年春节鱼巷子文化街一期整体开街，但未开街；后又出具书面回复函，承诺在2016年4月28日或5月1日一期开街，又未开街；2017年4月12日又出具书面回复函，承诺开街时间为2018年及进行大力宣传活动，在正式开街前两个月内，以原租赁合同为基础，重新签订新的租赁合同，并给予合同期内前三年免租，后两年租金减半收取，同时确定计收租金的时间为正式开街三年后，该回复函实际上是同意顺延合同期限，待正式开街后计算租赁期限。4、彭玲未非法占用租赁物，按照回复函的承诺，双方的租赁合同应当在正式开街后计算，租金也应当在正式开街三年后计付，现未达到收取租金的条件。二、一审判决由上诉人向被上诉人支付房屋占用费错误，按照法律规定及洞庭名城公司回复函的承诺，支付租金的条件并未成就，无需支付所谓的占用费。1、租赁物未竣工验收备案，按照法律规定不能使用，依法不应当收取租金和物业管理费。2、彭玲一直未正常使用租赁物，因洞庭名城公司和城市旧改公司的违约行为，对彭玲造成了巨大经济损失，无权要求彭玲支付租金和物业管理费。3、洞庭名城公司的回复函，承诺给予彭玲合同期内前三年免租，后两年租金减半收取，同时确定计收租金的时间为正式开街三年后，并对正式开街进行大力宣传，但至今鱼巷子文化街仍未开街，也就不存在收取租金、占用费及物业管理费的问题，收取房屋租金的条件未成就。三、本案一审适用简易程序审理不当，依法应当适用普通程序审理。民事诉讼法第一百四十二条规定“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用简易程序”。一般认为简单民事案件的标准应该是:1、当事人双方对争议的事实陈述基本一致，并能提供可靠的证据，无须人民法院调查收集证据即可判明事实，分清是非;2、权利义务关系明确，是指谁是责任的承担者，谁是权利的享有者，关系明确;3、争议不大，是指当事人对案件的是非、责任以及诉讼标的的争执无原则分歧。而本案中双方的权利义务关系并不明确，且对合同是否到期、是否按约定全面履行各自的义务存在争议，且彭玲在投入大量资金后并没有合法使用门面，损失巨大，争议明显，一审在审理过程中发现使用简易程序不当，应当转为普通程序审理。城市旧改公司辩称：租赁合同关于租赁期限的约定明确、清晰，租赁期限已届满。彭玲长期不营业，没有支付过租金、物业管理费，没有履行租赁合约的意思。一审判决认定事实清楚、处理恰当，应予维持。洞庭名城公司称：同意城市旧改公司的意见。城市旧改公司向一审法院起诉请求：1、解除洞庭名城公司与彭玲于2014年10月8日签订的《鱼巷子历史文化街商铺租赁合同》，彭玲将承租的洞庭路鱼巷子文化街项目1号楼1层7号商铺返还给城市旧改公司；2、判令彭玲向城市旧改公司支付拖欠的租金316800元（自2018年5月1日计算至2020年2月29日）及之后的占用费（按14400元/月自2020年3月1日起计算至实际返还商铺之日止）、物业管理费78000元（自2014年10月8日计算至2020年3月8日）及后续物业费（按1200元/月自2020年3月9日起计算至实际返还商铺之日止）；3、由彭玲承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：岳阳市洞庭路鱼巷子文化街项目为岳阳市洞庭新城投资建设开发有限公司（以下简称“洞庭新城公司”）投资建设，洞庭名城公司为洞庭新城公司全额出资成立的子公司。2014年10月8日，洞庭名城公司（甲方）与彭玲（乙方）签订《鱼巷子历史文化街商铺租赁合同》，约定：甲方将洞庭路鱼巷子文化街项目1号楼1层7号商铺出租给乙方，商铺面积为240平方米，房屋用途为餐饮；租赁期自该房屋交付之日起五年，免租装修期自该房屋交付（或视为交付）之日起算180天，该房屋自甲方向乙方发出收楼通知后第15天视为已交付给乙方，租赁期限、免租装修期、开业日不变；月租金60元/平方米（按每年6%递增），物业管理费每月5元/平方米，支付方式为该房屋租金及物业管理费每二个月预付一次，先付后用，乙方应于二个月中的第一个月的5日前向甲方预付该二个月的基本租金及物业管理费；履约保证金，承租人应于合同签订时向出租人一次性交纳相当于二个月的租金和物业管理费作为履约保证金，共计31200元；在租赁期间，甲方有权从履约保证金中扣除因乙方不恰当使用房屋或其他设施损坏之赔偿金，因乙方违约应向甲方支付的违约金或其他赔偿金，履约保证金被扣除后，承租人应补足差额，如履约保证金不足抵付的，出租人有权另行追偿不足部分，承租人应在出租人通知补付保证金之日起三日内补足，逾期不补的，出租人有权解除合同；乙方必须遵循“装修指南”安排设计装修事宜，在对房屋进行装修或安装消防、机电、空调（甲方提供空调外机指定的位置）、网络等设备时必须事先向甲方或物业公司递交设计图纸，在获得甲方或者物业公司及有关政府部门的书面同意后方可施工，甲方或物业公司不得无理拒绝或拖延同意；乙方应不迟于免租装修期届满后次日在该房屋内按约定用途开业，每逾期一天须向甲方支付相当于日租金两倍金额的违约金；在租赁期内，未经甲方事先书面同意，乙方不得将该房屋以任何形式向任何第三方转租或者转让、交换承租权或部分承租权，亦不得将乙方的经营权转让给任何第三方或委托第三方进行经营管理或转让其公司股权或在租赁期内转让合伙份额；本合同约定租期届满但未续约或者提前解除终止合同后的7日内，乙方应将房屋恢复原状或甲方同意接受的状态（甲方无需为保留的装修向乙方支付任何费用）返还给甲方，因将该房屋恢复原状而造成的乙方之装修设施或设备等价值的折损，甲方无需给予补偿；本合同项下租期届满，本合同自动终止，乙方在同等条件下享有优先续租权，届时乙方应在租期届满前提前六个月向甲方发出书面不可撤销的续租通知，若乙方未在上述期限内提出申请或未在上述期限内协商确定租金并签妥续租协议的，则本合同到期终止，乙方同时放弃其对该房屋的优先承租权。合同还对其他事项进行了约定。根据合同约定，彭玲租赁的房屋每月的租金为14400元/月（240平方米*60元）。租赁合同签订后，洞庭名城公司将租赁商铺交付给彭玲。彭玲于2015年4月7日向洞庭名城公司交付了履约保证金31200元。彭玲租赁门面后，进行了装修，并以“项域清吧”进行了经营。期间，彭玲未支付过租金和物业管理费。2015年12月31日，洞庭名城公司就湖湘小镇音乐餐厅、潇湘明珠宾馆、菲尔酒吧、彩虹堂儿童娱乐城、巴陵美食广场、醉洞庭餐馆等鱼巷子一期试营业商户诉求申请报告出具了回复函，主要内容如下：1、同意给予一期于2015年6月前试营业商户2年的免租期，免租期为正式开街之日起；2、一期开街时间预定为2016年4月28日或5月1日，已试营业商户在正式开街前仍然享受试营业期政策......；3、对于未参加试营业，未装修以及歇业的一期商户公司将于1月份发出正式通知要求其在正式开街前10天内完成装修或业态调整，按正式开街时间统一开业，如至规定时间内不能正式开业的商户，公司将视同该经营商户单方违约，公司将无条件收回其经营商铺……；5、同意给予一期商户以下市场培育期扶持政策：1）给予2年租金减半的政策，2）要求取消原合同递增办法，前五年不递增；以上条款将在2016年3月以补充协议形式与各商户签署确定。但双方之后未再签订任何补充协议。城市旧改公司未举证证明向彭玲作出了正式开街的通知。另查明，2019年4月30日，岳阳市旅游发展有限公司（以下简称“旅游发展公司”）与洞庭新城公司签订《鱼巷子改扩建项目整体移交框架协议》（以下简称《框架协议》），约定：洞庭新城公司将鱼巷子改扩建项目资产整体移交至旅游发展公司名下，移交范围包括鱼巷子改扩建项目一、二期、三期一阶段、慈氏塔修缮项目及历史文化街区项目，移交资产帐面价值约6亿元（以最终审计评估结论为准）。2019年12月17日，岳阳市城投集团注册成立城市旧改公司，并由城市旧改公司负责洞庭南路历史文化街区项目（含鱼巷子）建设、投资、运营。洞庭新城公司、旅游发展公司与城市旧改公司三方经协商于2020年1月10日签订《鱼巷子改扩建项目整体移交补充协议》，约定：鱼巷子改扩建项目由洞庭新城公司整体移交至城市旧改公司名下，《框架协议》中约定的事项不变，原由洞庭新城公司履行的权利义务继续由洞庭新城公司履行，原由旅游发展公司履行的权利义务转接至由城市旧改公司履行，旅游发展公司不再承担《框架协议》中约定事项的任何法律、经济等责任。彭玲承租的商铺在上述资产整体移交范围内。2020年1月13日，城市旧改公司向彭玲送达书面告知文件，称彭玲承租的商铺已正式移交给城市旧改公司，彭玲与洞庭名城公司签订的《鱼巷子历史文化街商铺租赁合同》中有关洞庭名城公司的权利义务由城市旧改公司继受和承担。案涉租赁门面2018年12月25日经岳阳市公安消防支队验收合格，2019年1月28日整体竣工验收，2019年4月15日完成工程竣工验收备案登记。一审法院认为：洞庭名城公司与彭玲之间签订的《鱼巷子历史文化街商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定。案涉租赁商铺虽然在租赁合同签订时未通过竣工验收以及消防验收，但在合同履行过程中已经通过竣工验收及消防验收，应依法认定租赁合同合法有效。因租赁商铺的产权现已移交城市旧改公司所有，该合同中洞庭名城公司的权利及义务由城市旧改公司承继。租赁到期后，彭玲未按照合同约定向城市旧改公司提出续租申请，双方未签订新的租赁合同，洞庭名城公司2015年12月31日回函承诺了相关优惠，但该回函仅承诺了给予减免租金的优惠，并未承诺延长或顺延租赁期限，故双方租赁关系自双方合同到期日（2019年10月7日）终止，不存在再予解除的问题。对于城市旧改公司要求解除租赁合同的诉讼请求，不再处理。合同到期后，彭玲应将承租的案涉门面返还给城市旧改公司，对城市旧改公司要求彭玲返还租赁商铺的诉讼请求，予以支持。从本案查明的合同履行情况来看，城市旧改公司及洞庭名城公司未通知彭玲正式开街，其要求彭玲支付租金的条件未成就，故对于城市旧改公司的该项诉讼请求，不予支持。合同到期后，被告未及时返还案涉门面，应向城市旧改公司支付占用期间的房屋占用费。对于城市旧改公司要求彭玲比照租金（14400元/月）标准支付房屋占用费的诉讼请求，予以支持。支付时间应自合同到期日的次日计算至实际返还商铺之日止。至于物业费，应当由物业公司进行主张，除非城市旧改公司已先行向物业公司垫付才有权追偿，但城市旧改公司并未提供已垫付物业费的证据，对城市旧改公司要求彭玲支付物业费的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项、第一百零七条、第二百二十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于》第五条之规定，判决：一、彭玲将承租的洞庭路鱼巷子文化街项目1号楼1层7号商铺返还给城市旧改公司；二、彭玲按14400元/月的标准向城市旧改公司支付自2019年10月8日起至实际返还商铺之日止的房屋占用费；三、驳回城市旧改公司其他的诉讼请求。一审案件受理费减半收取3026元，由城市旧改公司负担1292元，彭玲负担1734元。本院二审期间，诉争双方未提交新的证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，二审争议的焦点有三个方面：一、一审适用简易程序审理本案，是否违法。一审开庭时，曾明确告知本案将适用简易程序审理，并就此征询了各方当事人的意见，诉讼各方均无异议。本案也不存在《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十七条规定的，不能适用简易程序的情形。彭玲关于一审适用简易程序不当的上诉主张，本院不予采纳。二、案涉租赁合同期限届满后是否终止。案涉租赁合同于2014年10月8日签订，约定租赁期限为五年，依约租赁期限至2019年10月7日届满。案涉租赁合同还约定“本合同项下租赁期限届满，本合同自动终止”，“乙方（彭玲）在同等条件下享有优先续租权。界时乙方应在租期届满前提前六个月向甲方（洞庭名城公司）发出不可撤销的续租通知，若乙方未在上述期限内提出申请或未在上述期限内协商确定租金并签妥续租协议，则本合同到期终止……”，可见，双方就租赁期限届满后的续租方式，以及未按约定的方式提出续租请求导致的后果，均作出了明确约定。在彭玲未按约定提出续租请求、未签订书面续租协议的情况下，一审判决认定案涉租赁合同在期限届满后终止，并无不当。彭玲主张，租赁物交付时尚未竣工验收，不符合法定的交付条件；洞庭名城公司一直在对鱼巷子文化街进行改造，彭玲无法正常营业，租赁物也不符合使用条件，故租赁期限应当顺延。但租赁物交付时是否竣工验收、是否具备使用条件，关乎的是租赁合同效力和合同目的能否实现，不导致租赁期限变更的后果，彭玲以此主张租赁期限顺延，没有法律依据。彭玲又主张，洞庭名城曾就其请求作出了书面复函，该复函实际同意租赁期限进行顺延。但纵观《关于“鱼巷子一期试营业商户诉求申请报告”回复函》，洞庭名城公司仅对“开街”时间以及租金减免、优惠等作出了承诺，并不涉及租赁期限的问题；即便洞庭名城公司未兑现及时“开街”的承诺，也不导致租赁期限的变更。彭玲该项主张，没有事实和法律依据。彭玲还主张，租赁合同到期后双方未解除合同继续履行的情况下，形成不定期租赁关系。对此，本院认为，我国合同法第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，适用于租赁期限届满后，出租人与承租人虽未签订书面的合同，但双方以实际行为表明延续租赁关系的情形。而本案中，出租人对彭玲在租赁期限届满后继续使用租赁物持有异议，租赁期限届满前彭玲便停止了经营，经本院询问，彭玲又明确表示今后也不愿经营，可见，双方均无延续租赁关系的意思，彭玲所称的不定期租赁关系，没有事实依据。据此，彭玲关于一审判决认定案涉租赁合同在期限届满后终止，属于认定事实不清、适用法律错误的上诉请求，本院不予支持。彭玲关于案涉租赁物交付时未通过竣工验收，不符合法定交付条件，租赁期限依法顺延的理由，虽不成立，但还涉及案涉租赁合同的效力问题（若无效便不存在终止的问题），对此仍有必要进一步阐述。虽然我国建筑法第六十一条、合同法第二百七十九条、城市房地产管理法第二十七条等法律规定，禁止未经验收或者验收不合格的建筑工程交付使用，但上述规定属于管理性强制规定，目的是规范建设工程的管理，而不是否定民事行为的效力，租赁物未通过竣工验收并不必然导致租赁合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定的租赁合同无效的情形，也是指未取得规划许可证或者未按规划许可证规定建设的房屋，和未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑出租的情况，并非是指未通过竣工验收的房屋出租。现无证据表明案涉租赁合同存在无效的情形，一审判决认定案涉租赁合同合法有效，亦无不当。三、彭玲应否支付占用费。一审判决并未判令彭玲支付租金，而是判令彭玲比照案涉租赁合同的租金标准，支付租赁期限届满后仍占有租赁物的使用费，此符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定。彭玲主张，洞庭名城公司书面复函承诺，在鱼巷子文化街“开街”后给予彭玲合同期内三年免租，后两年租金减半的优惠，现鱼巷子文化街仍未“开街”，无需支付占用费。对此，本院认为，首先，洞庭名城公司仅承诺在鱼巷子文化街“开街”后，给予彭玲两年的免租期，并不是三年，也未承诺“后两年租金减半”；其次，该承诺仅适用于双方租赁关系存续期间，现租赁期限已届满，彭玲既不续租、又不经营，却将出租方关于租金减免的承诺，作为其拒不交还租赁物且无需支付占有使用费的理由，显然无法获得支持。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律准确、处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3468元，由上诉人彭玲负担。本判决为终审判决。审判长  刘景镔审判员  许震鹏审判员  王延红二〇二〇年十一月十九日书记员  夏语涵