辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终14136号上诉人（原审原告、反诉被告）：唐益清，男，1963年9月17日出生，汉族，住址沈阳市铁**。委托诉讼代理人：孙宇阳，系辽宁群诚律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：张玉梅，女，1963年9月14日出生，汉族，住址沈阳市铁**。委托诉讼代理人：孙宇阳，系辽宁群诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳业权置地房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区于洪乡和平村。法定代表人：翁旭阳，系总经理。委托诉讼代理人：李铮，系辽宁恒生律师事务所律师。上诉人唐益清、张玉梅因与被上诉人沈阳业权置地房地产开发有限公司（简称业权公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初1524号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。唐益清、张玉梅上诉请求：请求二审法院依法变更原判第三项为驳回被上诉人的诉讼请求或将案件发回重审。二、由被上诉人承担本案诉讼费用。主要事实与理由：一，上诉人有理由相信争议门斗不计入房屋建筑面积或属于赠送的附属设施。二、原审判决认定事实错误和适用法律错误。本案争议的实质为上诉人购买商品房中的合同约定面积和初始备案登记面积相差5.26平方米的利益归属问题，而该矛盾系因被上诉人违反合同约定或自身过失造成，与上诉人无关，后果理应由其承担。业权公司答辩：一、答辩人从未向被答辩人承诺案涉房屋门斗属于赠送部位答辩人在销售房屋时，没有承诺向被答辩人赠送房屋前后门斗，《商品房买卖合同》对此也未作出约定。答辩人在上诉状中自述该房屋同时赠送了车库及前后园田，并未明确包括门斗。可见，答辩人对被答辩人没有作出虚假承诺和误导性陈述，不违反诚实信用原则。被答辩人在上诉状中承认《商品房买卖合同》约定的面积为暂定面积，即应当预见到产权登记面积可能与合同约定面积不一致，其认为房屋前后门斗不计入房屋建筑面积，只是单方臆测，没有任何事实和法律依据。二、案涉房屋合同约定面积和产权登记面积发生差异，不是答辩人的原因导致的被答辩人称，因答辩人两次测绘提供的标本不一致，导致测绘范围出现变化，进而出现面积差异。被答辩人没有为其这一观点提供任何证据。事实上，案涉房屋不存在设计变更和规划变更，测绘部门依据规划部门审批通过的图纸进行面积预测，其未将房屋门斗计入预测面积不是答辩人的过错。答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋尚未竣工验收，属于预售商品房。2012年，房产部门在其出具的商品房买卖合同附图上标注：依图纸测算审核，仅供签订商品房买卖合同时使用，最终价款结算依据的房屋建筑面积以日后实测为准，可见该图并非最终确定的房屋状况，合同面积也可能与房屋实际面积存在差异。答辩人只能按照房产部门预测面积销售房屋，否则无法办理合同备案。在办理房屋初始登记前，测绘部门对房屋建筑面积进行实测，出具了房屋建筑面积测算审核分层分户表，作为案涉房屋的产权登记面积。房产局测绘部门独立履行其职能，虽然被上诉人就案涉小区房屋面积申请测绘部门进行预测和实测，但客观上无法左右预测与实测结果，二者之间的差异不是答辩人导致的。三、答辩人与被答辩人就面积差异的处理方式有明确约定答辩人与被答辩人在《商品房买卖合同》第五条及《补充协议》第五条中明确约定，合同约定面积与产权登记面积发生差异时，房款按产权登记面积多退少补。该约定系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。依据上述约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定，被答辩人应补齐面积差价款。四、依据公平原则，被答辩人理应为其实际占用并将计入产权登记面积的房屋支付对价测绘部门实测的房屋销售面积，亦作为房屋产权登记面积，是开发公司依法有权销售的房屋面积。对于案涉房屋门斗，答辩人投入了相应的土地成本和建筑成本，在答辩人不存在任何过错的情况下，被答辩人如不补交面积差价款，将给答辩人的合法销售收入造成严重损失。如上诉人不支付足额对价即取得房产，将构成不当得利。此外，本案类似的三个已结案件，答辩人对于面积差价款的主张均在二审中获得贵院的支持，且被告人在判决生效后主均主动补齐了面积差价款，其中一名被告向辽宁省高级人民法院申诉，省法院裁定驳回其再审申请。请法庭充分考虑上述情节，查明事实，驳回被答辩人的上诉请求。唐益清、张玉梅向一审法院请求：1.判令被告协助原告办理房屋所有权证书；2.判令被告支付逾期办理房屋所有权证违约金1972元（房款×千分之一）。业权公司向一审法院反诉请求：1.被告立即向原告给付所购房屋面积差价款六零60848元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：：2012年9月22日，唐益清、张玉梅与业权公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定唐益清、张玉梅从业权公司处购买位于沈阳市于洪区3门1-3层商品房，建筑面积为170.5平方米，单价为11568.15元，总房款为1972370元。合同第八条约定的交付时间为2013年6月30日。合同第十五条约定，业权公司应当在商品房交付使用后1095日内，将办理权属登记需由业权公司提供的资料报产权登记机关备案。如因业权公司的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，业权公司向唐益清、张玉梅每日支付已付房款万分之零点一的违约金，合同继续履行。2013年7月3日，业权公司将案涉房屋向唐益清、张玉梅交付使用。唐益清、张玉梅向业权公司交付了全部房款。沈阳市房产局测绘部门实际测绘面积为175.76平方米。2017年5月2日，业权公司取得案涉房屋的产权备案登记。另查，双方签订的《补充协议》第五条约定：当产权的登记面积（初始登记批复面积）与合同约定面积产生误差时，买受人必须根据政府主管部门实际测量结果按照多退少补的原则结清相关房款，这也是出卖人交付房屋和办理所有权证的必要前提。一审法院认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，合同及协议内容不违反法律规定，未损害第三人权益，该合同及协议合法有效，双方均应依约履行。具体到本案，关于唐益清、张玉梅主张办理房证的问题。案涉房屋具备办理产权登记的条件，业权公司应当协助唐益清、张玉梅办理产权登记。关于逾期办证违约金的问题。业权公司应当自唐益清、张玉梅接收房屋（2013年7月3日）后1095日内办理案涉房屋的产权备案登记，上述日期为2016年7月2日，但业权公司于2017年5月2日才办理备案登记，超过了上述期限，构成违约，应当承担违约责任，经计算业权公司应承担的违约金为：1972元（1972370元×0.001）。关于业权公司反诉请求唐益清、张玉梅补交面积差价款的问题。双方签订的《补充协议》第五条约定“当产权的登记面积（初始登记批复面积）与合同约定面积产生误差时，买受人必须根据政府主管部门实际测量结果按照多退少补的原则结清相关房款，这也是出卖人交付房屋和办理所有权证的必要前提。……”。因商品房买卖合同中约定的房屋面积仅是预测的面积。在实际交付房屋的过程当中，会出现预测面积与实际交付面积存在差异的情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符。合同有约定的按照约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：“（二）面积误差比绝对值超3%，买受人请求解除合同、返还购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”具体到本案，买卖合同约定的面积为170.5平方米平方米，后经沈阳市房产局测绘部门实际测绘面积为175.76平方米，两者相差5.26平方米，超过合同约定的3%，依约应当由唐益清、张玉梅补交，经计算为60848元（5.26平方米×11568.15元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告沈阳业权置地房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内向原告唐益清、张玉梅赔偿逾期办理房屋所有权证违约金1972元；二、被告沈阳业权置地房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内协助原告唐益清、张玉梅办理位于沈阳市于洪区的产权登记证书；三、反诉被告唐益清、张玉梅于本判决发生法律效力之日起15日内向反诉原告沈阳业权置地房地产开发有限公司支付面积差价款60848元；四、驳回原告唐益清、张玉梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告沈阳业权置地房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费1321.2元，由反诉被告唐益清、张玉梅共同负担。本院二审期间，当事人双方均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人主张按照案涉《商品房买卖合同》附图的记载，案涉门斗并未在该图上予以标注，故案涉门斗属于业权公司向上诉人赠送的建筑面积。案涉《商品房买卖合同》附图属于户型图，该户型图确未体现存在前后门斗，亦未体现案涉房屋室外的其他细节，仅体现了案涉房屋室内的形状和大小；上诉人与被上诉人均确认案涉《商品房买卖合同》没有约定案涉门斗是业权公司赠送上诉人的面积，按照日常生活经验法则，未约定赠送的建筑面积应属于支付费用的建筑面积。考虑上诉人据以确定其主张的案涉《商品房买卖合同》附图仅属于案涉房屋的“室内图”，故上诉人以案涉《商品房买卖合同》附图并未标注案涉门斗为由主张案涉门斗属于业权公司向上诉人赠送的建筑面积依据不足。关于上诉人主张业权公司未经其同意私自申请沈阳市房产局测绘大队对案涉房屋进行测量并私自变更案涉房屋建筑面积的问题。案涉《商品房买卖合同》记载的案涉房屋面积为“合同约定面积”，上诉人与被上诉人现均确认：经沈阳市房产测绘中心实测绘后的面积大于“合同约定面积”，产生的原因为“合同约定面积”为沈阳市房产测绘中心依照设计图纸预测绘得出的“暂定面积”，该“暂定面积”未包括前后门斗应计算的面积，故而引发上诉人是否应向被上诉人给付所购房屋面积差价款的纠纷。唐益清、张玉梅与业权公司签订的《补充协议》第五条约定：当产权登记面积（初始登记批复面积）与合同约定面积产生误差时，买受人必须根据政府主管部门实际测量结果按照多退少补的原则结清相关房款，这也是出卖人交付房屋和办理所有权证的必要前提。上诉人对于该项约定是清楚的，业权公司申请沈阳市房产局测绘大队对案涉房屋进行实测绘属于业权公司履行案涉《商品房买卖合同》约定的行为，沈阳市房产局测绘大队对案涉房屋进行实测绘并变更案涉房屋的建筑面积数额属于当“产权登记面积（初始登记批复面积）与合同约定面积”产生误差时的确认行为。该确认行为符合《房产测量规范》（GB/T17986-2000）“3.2.1计算全部建筑面积的范围…d）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算…”以及《沈阳市房屋面积测量与计算细则》“6.1.1测算全部建筑面积的范围…h）与房屋相连的有两个及两个以上柱或有围护结构的门斗、门廊按柱外围水平投影面积计算…”的规定。上诉人亦有权在其认为沈阳市房产局测绘大队对案涉房屋进行实测绘并变更案涉房屋的建筑面积得出的数据不准确时申请重新测绘，该请求属于上诉人的权利，亦无需经过被上诉人同意；上诉人在法庭向其释明其有权申请重新测绘时未在规定时间内向法庭提交重新测绘的申请。故上诉人以业权公司未经其同意申请沈阳市房产局测绘大队对案涉房屋进行测量并私自变更案涉房屋的建筑面积不应作为案涉房屋产权登记面积的依据与合同约定相悖，且无法律依据，故不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。案涉房屋经沈阳市房产测绘中心实测绘后的面积为“产权登记面积”，该面积属于上诉人享有产权的面积，也是上诉人再行出卖案涉房屋的销售面积。故结合《房产测量规范》的规定并考虑案涉《商品房买卖合同》就此项内容的约定为“多退少补”，应支持被上诉人主张的上诉人向其给付所购房屋面积差价款的诉讼请求。综上所述，唐益清、张玉梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人唐益清、张玉梅负担。本判决为终审判决。审判长  赵钺审判员  金鑫审判员  王虹二〇二〇年十一月二十六日法官助理勾雪峰书记员张磊本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。