云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终8192号上诉人（原审原告）：昆明德亨房地产开发经营有限公司。住所地：云南省昆明市西山区滇池路福海街道办事处办公大楼内。法定代表人：谭奕明，总经理。委托诉讼代理人：陈立波，男，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：昆明市西山区人民政府福海街道办事处。住所地：云南省昆明市西山区滇池路**。负责人：刘昆林，主任。被上诉人（原审被告）：昆明市西山区陆家社区居民委员会。住。住所地：云南省昆明市西山区福海街道办事处陆家社区居委会/div>法定代表人：左永明，主任。以上两被上诉人共同委托的诉讼代理人：金晓燕，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。以上两被上诉人共同委托的诉讼代理人：杨夏，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明德亨房地产开发经营有限公司（以下简称：“德亨公司”）因与被上诉人昆明市西山区人民政府福海街道办事处（以下简称：“福海街道办事处”）、昆明市西山区陆家社区居民委员会（以下简称：“陆家社区居委会”）合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2020）云0112民初1350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人德亨公司委托的诉讼代理人陈立波，被上诉人福海街道办事处、陆家社区居委会共同委托的诉讼代理人金晓燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人德亨公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。主要事实和理由：一、上诉人与两被上诉人签署的《土地使用权变更协议》中所涉土地使用权转移不存在违反法律、行政法规的强制性规定，而是经过各级政府和行政主管部门审批获准，该协议合法有效。二、德亨学校的实际权利人和产权人自始至终不是上诉人，本案诉争的8.8亩土地系以物易物的民事商业交易行为，上诉人于2003年8月27日依照《德亨小学联合建设协议》履行完义务，8.8亩土地作为对价交换产物，上诉人成为该土地的实际权利人。而西山区人民政府回购德亨学校的行为与本案无关。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判。被上诉人福海街道办事处、陆家社区居委会共同辩称：一、双方就德亨学校的建设共签署过三份协议，约定上诉人在建设德瀛华府项目中，履行协议的前提是上诉人以捐资助学的方式建设福海乡陆家小学后，两被上诉人才同意将陆家社区居委会3.8亩土地及福海乡政府5亩土地补偿给德亨公司，该协议是附条件的协议，前提是上诉人捐资助学。二、《土地使用权转让协议》是无效协议。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。德亨公司向一审法院起诉请求：判令两被告福海街道办事处、陆家社区居委会继续履行2008年4月10日签订的《土地使用权变更协议》，配合原告办理取得该土地使用权证。一审法院经审理确认以下事实：一、2000年6月15日，由昆明市教育委员会印发的昆教计基字【2000】第32号《关于新建官渡区福海乡陆家小学、幼儿园的批复》中明确：同意福海乡陆家办事处在位于陆周公路××××村地段，建一所小学和幼儿园；建设资金由福海乡政府、陆家办事处筹集。昆明市官渡区土地管理局于2000年11月13日向昆明市土地管理局提出昆官土字（2000）第56号《请示》、2001年5月18日昆明市官渡区土地管理局编制的《建设用地项目呈报材料“一书四方案”》经昆明市官渡区人民政府、昆明市国土资源局、昆明市人民政府获批后，2002年3月12日昆明市官渡区福海乡陆家村民委员会取得了坐落于官渡区，用途为教育用地、使用权类型为划拨、面积为16981.8平方米土地的《国有土地使用证》，并于2002年3月19日，取得《建设用地规划许可证》。二、原告德亨公司与陆家村居民委员会、福海乡人民政府三方签订《德亨小学联合建设协议》；2003年7月14日，原告与昆明市官渡区福海乡陆家社区居民委员会签订《协议》（ＤＨ-2003-07）；原告与昆明市官渡区福海乡人民政府签订《协议》（ＤＨ-2003-08），主要约定：为鼓励及补偿原告捐资600余万援建陆家小学，昆明市官渡区福海乡陆家社区居民委员会将幼儿园约为3.8亩的土地无偿补偿给原告，并有义务协助原告办理使用权转移手续；昆明市官渡区福海乡人民政府将约五亩原乡政府所属土管所用地补偿给原告，由原告在办理完土地转移手续之后半年内补偿昆明市官渡区福海乡人民政府150万元人民币。2006年4月26日，被告福海街道办事处向西山区人民政府提出处发【2006】25号《关于申请补办8.8亩土地使用权变更手续的请示》，请示内容为：针对陆家小学，原告投资1000余万元，并于2003年8月27日竣工验收交付使用，为履行2003年7月14日签订协议的承诺，申请给予补办原告8.8亩土地的出让变更手续。2007年10月15日，昆明市西山区人民政府向昆明市规划局发出西政函【2007】38号《昆明市西山区人民政府关于办理8.8亩用地规划条件的函》，明确：2003年7月14日《协议》签订后，原告认真履行承诺，总投资1222万元，2004年规划调整后，该学校移交西山区教育局管理使用，为尽快完善置换8.8亩土地的相关手续，解决历史遗留问题，2006年4月经区政府研究，同意补办手续，现请昆明市规划局给予办理8.8亩土地的规划条件。2008年4月10日，原、被告共同签订《土地使用权变更协议》，约定：因原告捐资1000余万元援建陆家小学，被告陆家社区居委会承诺将原官渡区福海乡陆家社区居委会所属约3.8亩土地与原官渡区福海乡人民政府国土资源所属约5亩土地，合计8.8亩补偿给原告并同意将土地使用权变更为原告。2018年4月12日，被告福海街道办事处针对原告职工杨素华的上访，作出《关于杨素华信访事项的答复意见书》，答复意见为：因西山区政府已出资对德亨学校进行回购，加之原告并未履行支付150万元土地补偿金的义务，根据2017年11月15日西山区政府《关于西山区项目相关工作推进会议的会议纪要》决定“涉及德亨学校回购问题，按照市德瀛华府建设项目收尾及产权办理工作领导小组的决定执行，原告提出的其他诉求，可以通过司法途径解决。”三、2008年10月22日由昆明市人民政府办公厅印发昆政办文【2008】62号《关于印发协调昆明德亨房地产开发公司德瀛华府建设项目收尾及产权办理工作方案的通知》给西山区、安宁市人民政府、市政府有关委、办、局，明确：因原告通过“一房两卖”等违法手段销售德瀛华府商品房，骗取银行按揭贷款，导致拖延近3年未能向小区500多业主交房，2008年10月16日，德瀛华府小区80多业主集体到省委上访……要求西山区政府按照市审计局认可的资产评估报告，7天内完成回购“德亨学校”的工作。经昆明市审计局对昆明市建设局昆建发【2008】677号《关于“德瀛华府”项目收尾资金和办学投资情况的核查报告》复核，确认回购德亨学校的资金需要1219.49万元。2008年11月7日，西山区“德瀛华府”项目维稳工作领导小组要求西山区人民政府于2008年11月12日之前将上述回购款汇入昆明市房产管理局针对该事件建立的共管专户。2008年11月17日，西山区区级会计核算中心按照西山区人民政府的拨付意见向昆明市房产管理局汇入1219.49万元。一审法院认为：一、1、本案原、被告于2008年4月10日共同签订的《土地使用权变更协议》中约定补偿给原告的约3.8亩土地，使用权类型为划拨、土地用途为教育用地。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”2、约定补偿给原告的约5亩土地，系集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第二款规定：“前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。”被告福海街道办事处辩称签署上述协议时并未经过村民会议或者村民同意，而原告并未提交证据证实，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故一审法院确认2008年4月10日原、被告共同签订的《土地使用权变更协议》无效。二、庭审查明，《土地使用权变更协议》中补偿土地的原因系原告捐资1000余万建盖德亨学校，而原告承诺捐资建盖的德亨学校于2008年被西山区人民政府回购，履行补偿土地义务的条件已不具备。综上所述，一审法院驳回原告的全部诉讼请求。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第二款，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“驳回原告昆明德亨房地产开发经营有限公司的全部诉讼请求。”本案案件受理费100元（原告已预交），由原告德亨公司负担。二审经审理认定的法律事实与一审认定事实相符，本院依法予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人德亨公司是否有权要求被上诉人履行各方于2008年4月10日签订的《土地使用权变更协议》？本院认为：本案中，经审查各方当事人所签订的《土地使用权变更协议》及《协议》（DH-2003-07）、《协议》（DH-2003-08）等协议的内容看，各方当事人的真实意思是为了鼓励企业捐资办学，以涉案土地使用权转让对德亨公司捐资建校的行为给予鼓励及补偿。根据《土地使用权变更协议》所载明的“官渡区政府为了鼓励企业捐资办教育支持国家教育事业的全面发展，对昆明德亨房地产开发经营有限公司捐资壹仟余万元援建陆家小学给予鼓励及补偿，乙方（被上诉人陆家社区居委会）特将约3.8亩的土地补偿给甲方（上诉人）……丙方（被上诉人福海街道办事处）特将……约5亩的土地补偿给甲方……”的内容可知，本案上诉人取得涉案土地使用权需要支付相应对价，即无偿捐资援建德亨学校。根据查明的案件事实，上诉人未履行合同约定的无偿捐资援建学校的义务，德亨学校欠付施工人工程款，该款最终由西山区人民政府支付。上诉人虽主张其已经付清了德亨学校的工程款，但其该主张与查明的案件事实相悖且缺乏证据证实，本院不予支持。本院认为，因上诉人未能履行《土地使用权变更协议》约定的出资义务，故其无权要求被上诉人继续履行合同。综上，上诉人德亨公司的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院依法予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人昆明德亨房地产开发经营有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长 朱 欢审判员 刘昕光审判员 杨 艳二〇二〇年十一月六日法官助理仝倩华书记员刘雯