湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初5450号原告：牟俊宇，男，1990年10月26日出生，土家族，农民，户籍地利川市，现住利川市，委托诉讼代理人：杨**，恩施州联合法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：姚伦开，男，1976年1月14日出生，土家族，农民，户籍地重庆市石柱县，现住重庆市石柱县。被告：谭碧翠，女，1973年5月3日出生，汉族，农民，户籍地利川市，现住重庆市石柱县。二被告委托诉讼代理人：牟毅，重庆市石柱县南宾法律服务所法律工作者，一般授权代理。原告牟俊宇诉被告姚伦开、谭碧翠房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谭相华独任审判，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人，被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牟俊宇提出诉讼请求：1、判令被告履行协助将利集建（登）字第030302035号《集体土地建设用地使用证》对应土地附着房屋过户与原告的义务；2、判令被告承担本案件的受理费。事实及理由：利集建（登）字第030302035号《集体土地建设用地使甩证》对应土地附着房屋为被告夫妻共同财产。被告同意原告一年内计支付被告房屋总价款人民币38万元，双方对该房屋实现买卖。2018年6月4日，双方签订《房屋买卖合同》。至2018年7月8日，原告支付被告房屋价款人民币22万元。原告于2018年8月5日迁入该房屋居住迄今。2018年8月23日，被告起诉确认与原告于2018年6月4日签订的《房屋买卖合同》为无效。因双方签订的《房屋买卖合同》无法定无效的情形，人民法院判决驳回被告的诉讼请求。被告诉的目的没有实现，依据合同，原告应继续履行支付被告“剩余”房价款16万元的义务。被告拒收“剩余”房价款l6万元。原告面临双方《房屋买卖合同》解除的危险。2019年5月21日，原告起诉确认与被告于2018年6月4日签订的《房屋买卖合同》为有效。原告的诉讼请求得到人民法院的支持，可是支付被告“剩余“房价款16万元仍不能完成交付。2020年6月30日，原告申请湖北省利川市公证处提存原告支付被告的“剩余”房价款16万元。湖北省利川市公证处作出（2020）鄂利川证字第573号《公证书》。原告支付被告房屋总价款人民币38万元的义务全部履行。依据双方签订的《房屋买卖合同》第六条，被告应积极配合履行协助将利集建（登）字第030302035号《集体土地建设用地使用证》对应土地附着房屋过户与原告的义务，但被告不履行该义务，原被告间没有友好协商解决、处理的可能。现提起诉讼，望判如所请。被告姚伦开、谭碧翠辩称：一、原、被告就利川市都亭街道办事处龙潭社区二组被告所属的宅基地签订房屋买卖合同属实。二、原被告之间签订的房屋买卖合同因属于农村宅基地，违反国务院关于农村宅基地只能和本集体经济组织成员出售的强制性期，定无效。三、原被告之间签订的房屋买卖合同未生效。合同法第四十四条第二款规定：法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案的房屋系不动产，理应办理过户方才生效。物权法第十四条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记自记载于不动产登记簿时发生效力。本案的房屋的买卖未经房屋管理部门登记，不发生效力。四、原被告之间签订的房屋买卖合同中对房屋的交付时间没有约定，原告请求协助过户的前提条件没成就。当时没约定交付时间，是双方口头约定出售方在得到购房全款后另行购房后交房，由于原告不按约定支付购房尾款致使答辩人购房计划落空，所以一直无法确定交房时间。原告强行入住案涉房是一种侵权行为，由于原告的这一侵权，造成被告一家有家不能归，日常生产生活用物至今也没有，被迫在外租房生活。这有被告当时的报警记录为证，对原告的这种侵权行为，被告一定会诉诸法律。五、原告落户到被告所在的村组的真实目的是以照顾其子女读书为名，达到骗取落户被告所在村组，实现购买被告房屋合法的目的。这有村组所出具的证明为证。但不管原告怎么实施骗取伎俩，都达不到人民法院认定他人所在农村集体经济组织成员的标准。六、原告不按约定支付购房尾款，违约在先。合同法第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方末履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，双方约定原告先交钱，被告后交房，由于原告违约在先被告依法有权拒绝原告要求交房和过户的请求。七、原告称无法联系答辩人支付购房尾款纯属慌言，为这房子打了几次官司，双方当事人都出庭参加了诉讼，原告从没有与被告谈过支付购房尾款的事，更没有向被告要求过提供账号。八、综上，由于案涉房系农村宅基地，违反了法律和国务院关于农村宅基地只能在同一农村经济组织交易的强制性规定，属于无效合同。案涉合同没有约定交房时间，原告请求协助过户的前提条件不成就。案涉房屋的买卖没有在国有资源和房屋管理局登记，合同未生效，原告只享有债权请求权，而不具有物权上的请求权。请求人民法院驳回原告的诉求。经审理查明，原告原为利川市汪营镇白羊咀村**村民，于2015年与其父母分家时未分得住房，也未在该村申请宅基地。2018年9月10日，利川市都亭街道办事处龙潭村村民委员会在征求该村二组部分村民意见后，同意原告及其女儿在龙潭村××组入户。同年10月26日，利川市公安局向原告换发了《居民户口簿》，其中登记的原告住址为利川市都××街道办事处××组。利川市土地管理局于1998年1月16日向被告谭碧翠颁发《集体土地建设用地使用证》［证号：利集建（登）字第030302035号］，被告谭碧翠取得位于利川市××（现××街道办事处）××空地一宗的土地使用权，用地面积181.5平方米，用途为住宅。被告姚伦开、谭碧翠在该空地上修建了住宅一栋，该房屋未办理房屋所有权证。2018年6月4日，二被告（甲方）与原告牟俊宇（乙方）签订《房屋买卖协议》，其中约定：本协议双方当事人均为利川市都亭街道办事处龙潭村××组村集体成员；本协议项下的房屋位于龙潭村××组，建筑面积181.5平方米，庭院面积27平方米，房屋或宅基地使用权证登记在谭碧翠名下；本协议项下的房屋甲方全额出资建造享有完整的处分权利，或已征得其他权利享有人的同意，拥有处分该房屋的权利；本协议项下的房屋交易价格为38万元，该价格包括该房屋使用所占土地的费用、房屋建造的费用、附属设施的价值、合理的增值价值以及应当缴付的相关所有费用，过户相关费用由乙方负责；房款支付方式为，乙方分两次付清全部款项，首次付款18万元，一年内付清剩余的20万元。该协议还对违约责任等进行了约定。此后，原告先后向被告支付了房屋价款22万元，并于2018年8月5日迁入该房屋居住至今。期间，原告按约定向被告支付房款，被告以各种理由推脱，改变原预留银行账户，致原告未能向被告支付余下房款。2018年8月23日，二被告以原告身份向本院提起诉讼，请求确认案涉房屋买卖协议无效，本院于2018年11月12日作出（2018）鄂2802民初4969号民事判决书，判决驳回其诉讼请求。2019年5月21日，原告牟俊宇向本院提起诉讼，要求确认原被告于2018年6月4日签订的《房屋买卖合同》有效，本院于2019年12月3日作出（2019）鄂2802民初3452号民事判决，确认原被告于2018年6月4日签订的《房屋买卖合同》有效，二被告不服提起上诉，恩施州中级法院于2020年4月22日作出（2020）鄂28民终386号民事判决，驳回上诉，维持原判。因被告拒绝受领剩余房屋价款，原告牟俊宇于2020年6月30日向利川市公证处申请提存剩余房屋价款16万元，利川市公证处于2020年6月30日出具（2020）鄂利川证字第573号公证书，证明牟俊宇已经将剩余房屋借款16万元在利川市公证处提存。以上事实有合同书、判决书、公证书等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行，赔偿损失等责任。原被告签订的房屋买卖合同经法院终审判决确认为合法有效，当事人理应按照合同约定履行各自义务。原告在交付房款22万元后，因提起诉讼、被告拒绝受领等原因无法完全履行合同剩余义务，原告采取向公证处提存剩余房屋价款的方式履行合同义务，不违反法律规定，其提存相应房款后，视为其合同义务已经履行完毕。被告可以于提存后五年内随时到利川市公证处领取该房屋价款。被告出售房屋收取房屋价款后，应当向原告交付房屋并协助办理过户手续，现被告只履行了房屋交付义务，理应继续履行协助办理过户的义务，原告该请求有理，本院予以支持。因原被告买卖的房屋只办理了土地使用权登记，未办理房屋所有权证，原告要求被告协助办理土地使用权变更登记的请求成立，本院予以支持，但其要求被告协助办理房屋所有权变更登记的理由不能成立，本院不予支持。被告抗辩合同无效，原告违约在先及原告应当先履行义务等理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第一百零一条第一款第一项、第一百零四条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告姚伦开、谭碧翠于判决生效后30日内协助原告牟俊宇办理案涉房屋的土地使用权变更登记；二、驳回原告牟俊宇的其他诉讼请求。案件受理费80元，依法减半收取40元，由被告姚伦开、谭碧翠承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  谭相华二〇二〇年十一月十六日书记员  黄晓琴