湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9396号上诉人（原审被告）：胡瑛，女，1976年11月21日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：胡卫，男，1974年7月18日出生，汉族，住武汉市江岸区。被上诉人（原审原告）：湖北丰铭物业服务有限公司，住所地：武汉市洪山区书城路**华大家园。法定代表人：曾又兵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗丽，湖北筝辰律师事务所律师。上诉人胡瑛因与被上诉人湖北丰铭物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初8186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡瑛的上诉请求：1、本案移送武汉市中级人民法院处理。2、依法改判，对原审判决书第一项判决做出变更：（1）取消原判决书要求上诉人支付己经超过诉讼时效的2011年7月10日至2015年11月20日期间物业服务费8757元。（2）取消原审判决书第一项要求上诉人支付2418元违约金。（3）取消原判决要求上诉人全额支付住房空置第一年的物业费用，改判按照百分之七十的比例承担空置第一年物业费用收取，免除空置一年百分之三十比例的物业管理费593元。（4）改判上诉人享受物业费预交优惠折扣200元。（5）改判由于被上诉人物业管理不善，酌情减除上诉人需要支付的物业管理费。3、判决维持原审判决书第二项判决。4、按照二审判决结果，核算本案一审和二审的诉讼费用。事实和理由：一、原审判决中关于诉讼时效中断的法律适用不当。《民法总则》第一百八十八条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。上诉人在一审期间提出诉讼时效抗辩，作为华中师范大学开发的物业小区，“华大家园”的物业服务公司只要到我就职的学院去一趟，就可以轻易找到我进行物业费催告。但是被上诉人在七年零三个月时间内怠于行使请求权。在原审法庭上，被上诉人不能提供对我本人进行过有效催告的证明。原审判决书以我方提供的2018年11月20日微信聊天记录认定为催告发生的唯一依据。但是，在与被上诉人2018年11月进行微信交流时，2015年11月前的物业费己经超过诉讼时效。诉讼时效中断是指，在诉讼时效进行中，因为法定事由的发生致使己经进行的诉讼时效期间归于无效，诉讼时效期间重新计算。“诉讼时效中断”不可使己经失去效力的诉讼请求权起死回生。否则，任何人都可以在提起诉讼的前一天对己经失去诉讼时效的事由进行一次催告，从而将失效的诉讼请求权重新捡回来，那么法律上规定“诉讼时效”岂非形同虚设？华大家园小区物业管理费是按月收取，而被上诉人由于怠于行使请求权，2018年11月微信记录前三年的物业费己经超过诉讼吋效，不存在诉讼时效中断问题。被上诉人与小区业主委员会是在2011年7月1日，2014年7月1日，2018年1月1日分别签订《武汉市物业管理委托合同》、《物业服务延长协议》、《武汉市物业服务合同》。由此可见，这是三个分别签订的合同约定，合同中有具体条款分别约定该物业服务合同期限。例如，2018年合同第四条，“本物业服务合同期间为叁年，由2018年1月1日至2020年12月31日。”由这三个合同产生的物业服务费属于不同笔的债权，具有明显的独立履行性质，应该按照每一个物业合同履行期限进行计算诉讼时效期间。在前一个物业合同履行期间终结时，完全有可能发生更换物业服务公司的可能，因此，后一个合同和前一个合同完全不具备履行期间上的连续性。在本案中，在2018年11月20日微信交流发生时,签订于2011年《武汉市物业管理委托合同》和2014年《物业服务延长协议》的债权请求权己经失效。二、原审判决书中，收取违约金缺乏明确法律依据。上诉人签订的集资购房合同没有约定物业费标准或违约金。2018年1月1日被上诉人与业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》第二十六条，“业主违反本合同规定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应该按欠缴总额每日千分之五的标准向乙方支付违约金。”此合同明确约定了产生违约金的前提是被上诉人的书面催缴，而我未收到过书面催缴，对上诉人收取违约金缺乏法律依据。原审法院判决书认定八年零22天（包含2019年1月-7月七个月份）的违约金为18360元，存在事实错误。在法庭辩论中，我方出具证明表明几次主动要求缴纳2019年物业费，被上诉人没有接收，被上诉人承认此事实，表示无异议。因此不存在有关2019年1月以来物业管理费违约金的争议。另外，预交华大家园小区全年物业费有折扣优惠，由于被上诉人拒收我的物业费，我未能享受这部分优惠。在物业费金额的计算上应考虑这一部分折扣，在庭审辩论中，被上诉人对此表示认可，但庭审辩论的这部分内容未体现在原审判决书中。三、《武汉市物业管理条例》法律适用的问题。按照《武汉市物业管理条例》第十二条的规定，房屋交付一年内无人入住的，空置期间物业按百分之七十的比例承担物业费用，免除空置第一年物业费的30%，原审判决书不予认可我方提出的第一年物业费七折的抗辩，理由是修订后的《武汉市物业管理条例》于2019年1月1日实施。本案争议事实发生在2009年至2018年12月之间，是发生在该条例颁布之前的、按照原条例就应予认定和处分的事项。按照法不溯及既往原则，应该认定第—年空置房的物业费7折。另外，本人亲见2018年11月13日被上诉人在法庭与同一小区另一业主依照物业费七折标准达成调解。四、原审判决书认定被上诉人并非维修责任的承担主体，但是根据《物业管理条例》，物业服务公司服务质量不到位，达不到合同约定的标准，业主可以不交或者少交相应的物业服务费用。我因房屋质量问题未能收房，向被上诉人反映过多次，被上诉人从2011年拖至2019年1月迟迟不解决，造成我方不能正常收房入住。期间被上诉人给出各种推诿理由，要等集体维修，没有我房屋钥匙等等，并多次遗失我为申请房屋维修送去的钥匙；被上诉人不能提供对房屋进行维修的记录，存在管理不善等问题，应酌减物业管理费。湖北丰铭物业服务有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。2019年8月，湖北丰铭物业服务有限公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、胡瑛向其支付2009年3月1日至2019年7月31日的物业管理费20601元，违约金3125元；2、本案诉讼费由胡瑛承担。一审法院查明：胡瑛于2008年购买了武汉市洪山区书城路393号华大家园小区A03-4-1101室的房产，并于2010年11月1日办理了房屋产权登记。房屋建筑面积为137.34平方米，为小区内高层住宅。小区业主委员会分别于2011年7月1日、2014年7月1日、2018年1月1日与湖北丰铭物业服务有限公司签订《武汉市物业管理委托合同》、《物业服务延长协议》、《武汉市物业服务合同》，该三份合同约定由湖北丰铭物业服务有限公司在2011年7月10日至2020年12月31日期间为案涉小区提供物业管理服务，高层住宅的业主应按建筑面积以每月每平方米1.2元的标准按季度支付物业服务费，若业主未按时足额缴纳物业服务费，应按欠费总额每日千分之五的标准向湖北丰铭物业服务有限公司支付违约金。自湖北丰铭物业服务有限公司进驻案涉小区至今，胡瑛未支付过物业服务费，湖北丰铭物业服务有限公司曾通过微信向胡瑛进行催缴，胡瑛仍未支付。一审法院认为，《武汉市物业管理委托合同》、《物业服务延长协议》、《武汉市物业服务合同》为小区业主委员会与湖北丰铭物业服务有限公司的真实意思表示，合同内容未违反法律强制性规定，对小区业主及湖北丰铭物业服务有限公司均有约束力。因胡瑛已于2010年11月1日办理了房屋产权登记，胡瑛作为房屋的所有权人，在接受湖北丰铭物业服务有限公司提供的物业服务后，应向物业服务提供方交付物业服务费。胡瑛以未完成收房手续的抗辩事由拒交物业服务费的，一审法院不予支持。胡瑛称房屋建设单位已经“兜底性的”给湖北丰铭物业服务有限公司补贴了300万元用作支付物业服务费、湖北丰铭物业服务有限公司将胡瑛家的钥匙弄丢了三次等抗辩事由，因未提交证据或提交的证据不能达到其证明目的，一审法院不予认可。胡瑛称就房屋质量有问题向湖北丰铭物业服务有限公司反映过多次，湖北丰铭物业服务有限公司未及时对房屋进行维修。一审法院认为，湖北丰铭物业服务有限公司并非维修责任的承担主体，因此胡瑛的该抗辩事由一审法院不予认可。胡瑛称因房屋一直空置，湖北丰铭物业服务有限公司无权要求全额交付物业服务费用。一审法院认为，《武汉市物业管理条例》已经修订，修订后的条例于2019年1月1日实施，胡瑛所引用之条款已被废止，故胡瑛的该项抗辩事由一审法院不予认可。胡瑛称湖北丰铭物业服务有限公司的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，一审法院认为，根据胡瑛提交的微信聊天记录截图中可知，湖北丰铭物业服务有限公司曾于2018年11月20日通过微信向胡瑛送达胡瑛欠缴的2009年3月至2018年期间的物业服务费的金额，应视为胡瑛已收到了湖北丰铭物业服务有限公司向其下达的物业服务费催收通知，诉讼时效中断，胡瑛的该抗辩事由一审法院不予认可。对于湖北丰铭物业服务有限公司向胡瑛主张物业服务费的诉讼请求，一审法院认为，根据湖北丰铭物业服务有限公司与案涉小区业主委员会签订的三份协议及双方当事人的当庭陈述可知，湖北丰铭物业服务有限公司自2011年7月10日起为案涉小区提供物业管理服务，在此之前湖北丰铭物业服务有限公司既未对案涉小区提供物业管理服务，无证据证明其获取了案涉小区前任物业服务公司代为收取物业服务费的授权，因此湖北丰铭物业服务有限公司只能向胡瑛主张自2011年7月10日起至2019年7月31日期间的物业服务费。胡瑛作为案涉房产业主在接受了湖北丰铭物业服务有限公司提供的物业服务后未按约履行交费义务，根据小区业主委员会与湖北丰铭物业服务有限公司签订的协议约定，胡瑛应按欠费总额每日千分之五的标准向湖北丰铭物业服务有限公司支付违约金。湖北丰铭物业服务有限公司自愿将违约金下调至按300元/年的标准进行收取，一审法院认为湖北丰铭物业服务有限公司的该主张符合合同约定且未违反相关法律法规强制性规定，一审法院予以支持。综上，胡瑛应向湖北丰铭物业服务有限公司支付2011年7月10日至2019年7月31日期间的物业服务费15942元（计算方式：137.34平方米×1.2元/月/平方米×96个月+137.34平方米×1.2元/月/平方米÷30天×22天=15942元）及违约金2418元（300元/年×8年+300元/年÷365天×22天=2418元），共计18360元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、《物业管理条例》第六条、第七条、第三十五条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：一、胡瑛于判决生效之日起十日内向湖北丰铭物业服务有限公司支付物业服务费15942元及违约金2418元；二、驳回湖北丰铭物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费402元，由胡瑛负担306元，由湖北丰铭物业服务有限公司负担96元。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，首先，小区业主委员会代表胡瑛与湖北丰铭物业服务有限公司签订《武汉市物业管理委托合同》、《物业服务延长协议》、《武汉市物业服务合同》，均系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。该合同对双方当事人具有法律约束力。胡瑛按时、足额交纳物业服务费是其应履行的合同义务。然而，胡瑛未按照合同的约定，向湖北丰铭物业服务有限公司支付涉案房屋的物业服务费，其行为构成违约，应承担相应的民事法律责任。其次，关于胡瑛的上诉主张。其一、胡瑛称湖北丰铭物业服务有限公司未能提供符合高质量的物业管理服务，因其未提交充分的证据予以证实，应承担举证不能的法律后果；其二、胡瑛主张的房屋质量问题，系另一法律关系，本案中不予以一并审理，胡瑛可另案主张权利；其三、胡瑛主张的诉讼时效的问题，湖北丰铭物业服务有限公司长期以来以各种方式向胡瑛催缴其拖欠的物业服务费，直至2018年11月，湖北丰铭物业服务有限公司还以微信的方式进行催缴，故本案不存在超过诉讼时效的问题。胡瑛以上的种种观点均不构成其拒交物业服务费的理由。因此，胡瑛的上诉请求及理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费402元，由胡瑛负担。本判决为终审判决。审判长 王 阳审判员 李 行审判员 王丹红二〇二〇年十一月二十五日法官助理龚燕书记员龚燕