湖南省汝城县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘1026执异18号 异议人（被执行人）：安仁县新天地百货贸易有限公司，住所地湖南省安仁县。 法人代表人：颜许妹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：颜宝平，女，该公司工作人员。 申请执行人：范新亮，男，1969年9月22日出生，汉族，居民，住湖南省汝城县。 委托诉讼代理人：何胜友，男，1963年3月23日出生，瑶族，住湖南省汝城县，系范新亮合伙人。 委托诉讼代理人：朱的良，湖南为全律师事务所律师。 在本院执行申请人范新亮与被执行人安仁县新天地百货贸易有限公司（以下简称新天地公司）民间借贷纠纷一案中，被执行人新天地公司对本院（2018）湘1026执恢15号之四执行裁定书的查封行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年11月16日举行了听证。新天地公司的委托诉讼代理人颜宝平、范新亮的委托诉讼代理人何胜友、朱的良参加了听证。现已审查终结。 新天地公司称,请求对超标查封的房产及在查封前已出售的房产（产权证号为（20**）安仁县不动产权证第0001335号、0001348号、0001349号、0001350号、0001336号）予以解除。事实和理由：范新亮与新天地公司民间借贷纠纷一案，业经郴州市中级人民法院作出（2016）湘10民终299号民事判决书，判决新天地公司支付范新亮借款本金及利息2317120元。判决生效后，范新亮向法院申请执行，至2018年4月，新天地公司共支付执行款120万元，尚欠1117120元。2020年5月12日，汝城县人民法院作出（2018）湘1026执恢15号之三执行裁定书，查封了惠青山单独所有的房屋一栋，同日作出（2018）湘1026执恢15号之四执行裁定书，查封了新天地公司名下的位于新天地广场的401号、402号、403号、404号、405号、406号、407号、408号、409号、410号房产，总价值2000多万元。现新天地公司对上述执行行为提出异议，认为：1、查封的财产已经超出了新天地公司应负担的债务数额，新天地公司应支付的执行款项为111.712万元，而查封的财产价值为2000多万元，该查封措施违反了《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定；2、在法院查封以前，新天地公司已经将查封房产出售给他人，但因新天地公司不具备开发资质及其他原因，而未将出售的房产办理预告登记，该出售的房产，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的情形。 范新亮称，新天地公司的异议请求不符合法律规定，理由如下：1、新天地公司陈述在2018年4月前已支付120万元款项与事实不符，截止到今天，范新亮只收到执行款10万元；2、新天地公司主张解除查封的房产不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形：因新天地公司不具备开发销售房产的资质，其与案外人签订的商铺买卖合同并不是合法的买卖合同，案外人在法院查封之前，没有合法占有该房屋，也没有以合法方式支付房屋价款或者将价款交法院提存，导致目前没有办理过户登记也包括案外人本身的原因，因此上述不动产不符合排除执行的法律规定，应当予以驳回；3、经过核算截止今天，新天地公司应当给付范新亮本息以及迟延履行金、诉讼费等共计753万元左右，而目前法院所查封的不动产的具体价值金额，新天地公司没有提交证据证明其价值达到或超过2000万元，且从查封到拍卖、成交有一个漫长的过程，相应的新天地公司债务总额也会出现相应增加，新天地公司无法保证上述所查封的财产能足额弥补范新亮的损失。综上，范新亮认为新天地公司的异议请求没有法律支持，应驳回其异议申请。 本院查明，郴州市中级人民法院作出的（2016）湘10民终299号民事判决书确认要求被执行人新天地公司在判决生效后十天内一次性偿还范新亮借款本息2317120元及自2016年1月21日起至借款本息清偿之日止按月利率2%计算的利息。判决生效后，因新天地公司未主动履行，范新亮向本院申请强制执行，执行过程中，新天地公司于2016年9月22日向汝城县人民法院账户打款100000元，于2017年、2018年陆续向案件承办法官个人账户多次汇款，新天地公司称款项总计110万元（涉嫌刑事犯罪，另案处理）。因新天地公司无可供执行的财产，本院作出终结本次执行的裁定。后范新亮发现新天地公司有可供执行的财产，向本院申请恢复执行，本院于2020年5月12日作出（2018）湘1026执恢15号之三执行裁定书，查封了担保人惠青山名下的房屋一栋（建筑面积530.91平方米），同日作出（2018）湘1026执恢15号之四执行裁定书，查封了新天地公司所有的新天地广场401号、402号、403号、404号、405号、406号、407号、408号、409号、410号房产，面积总计771.27平方米。新天地公司对401号、405号、406号、407号、408、409号{产权证号分别为（2020）安仁县不动产权证第0001335号、（2020）安仁县不动产权证第0001347号、（2020）安仁县不动产权证第0001348号、（2020）安仁县不动产权证第0001349号、（2020）安仁县不动产权证第0001350号、（2020）安仁县不动产权证第0001336号}房产提出执行异议，认为该六处共计444.72平方米房产在法院查封前已经出售，并提供买卖合同、付款收据等证据证实于2017年与张依琼、何满红等人签订了商铺买卖合同，且张依琼、何满红等人已陆续付清购房款项，但因新天地公司不具备商品房开发资质，只能以二手房方式过户到购买户名下，故尚未办理过户登记。现该六处商铺由新天地公司向张依琼、何满红等购房户返租。对于是否超额查封，双方均未举证证实。 本院认为，本案争议的焦点系案涉的401号、405号、406号、407号、408号、409号是否房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定依法应当排除执行的情形。结合听证查明的情况可知，本案案涉的六处房产符合应该排除执行的情形，理由如下：第一、在本院查封前，新天地公司已与张依琼、何满红等人签订了商铺买卖合同，该合同合法有效。范新亮称因新天地公司不具备房地产开发资质，因此合同系无效合同，本院认为虽然新天地公司不具备房地产开发销售资质，但该房产现登记在新天地公司名下，其作为所有权人，有权将房产转卖他人，故不能因此而主张该买卖合同无效；第二、根据新天地公司提交的证据表明，张依琼、何满红等人已按照合同约定支付相应价款；第三、张依琼、何满红等人收取新天地公司的返租款并由新天地公司对外出租，表明其已实际支配和占有该房产；第四，无相关证据证明该六处房产至今未办理过户登记，系因张依琼、何满红等人的原因所致。综上，本院认为新天公司的异议主张有事实和法律依据，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项、第二十八条的规定，裁定如下： 撤销汝城县人民法院作出的（2018）湘1026执恢15号之四执行裁定书中对安仁县新天地百货贸易有限公司名下的产权证号为（2020）安仁县不动产权证第0001335号、（2020）安仁县不动产权证第0001347号、（2020）安仁县不动产权证第0001348号、（2020）安仁县不动产权证第0001349号、（2020）安仁县不动产权证第0001350号、（2020）安仁县不动产权证第00013**房产的查封。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖南省郴州市中级人民法院申请复议。 审 判 长 李雄飞 审 判 员 黄工友 审 判 员 邓启章 二〇二〇年十一月十七日 法官助理 朱 萍 书 记 员 袁定基 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正;理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。