广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0802民初723号原告：宁杰波，男，1973年11月14日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区。原告：任启美，女，1980年10月5日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区。两原告共同委托诉讼代理人：唐菲菲，广东粤正律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：陈琪琪，广东粤正律师事务所律师。被告：湛江鑫泰投资有限公司，住所地：广东省湛江市赤坎区体育南路**。法定代表人：劳子铭，经理。委托诉讼代理人：李海雯，广东鸿峰律师事务所律师。第三人：湛江市自然资源局，住，住所地：湛江市人民大道中**/div>法定代表人：吴松江，局长。委托诉讼代理人：廖狄戈，该局干部。委托诉讼代理人：李圣文，该局干部。原告宁杰波、任启美与被告湛江鑫泰投资有限公司(下称鑫泰公司)、第三人湛江市自然资源局商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宁杰波、任启美的委托诉讼代理人唐菲菲，被告鑫泰公司的委托诉讼代理人李海雯，第三人湛江市自然资源局的委托诉讼代理人廖狄戈、李圣文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁杰波、任启美向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付因擅自变更小区规划、设计的违约金10000元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告在销售公园一号小区商品房时，对外公开宣传该小区为“双公园海景”、“公园海景房”、“53%超高绿化率”，原告为了享有高品质、好园林的公园海景房决定购买该小区商品房。原告与被告于2015年9月17日签订《商品房买卖合同》（合同编号：201511294），约定由原告向被告购买位于湛江市赤坎区。合同第十条约定：该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日退回已付购房款和利息（以付款日起至退款日止为期，以退款同期银行固定资产贷款利率计算）。合同签订后原告按约履行了合同各项义务，被告也如期交付了房屋使用。原告入住该小区后一段时间，确实认为自己买对了房子，小区有一片向日葵，绿化搞得非常漂亮。正在原告庆幸自己买对房的时候，却发现被告突然将向日葵地围闭起来开始施工，后来得知被告并没有按照原告的规划、设计进行建议施工。经业主向原湛江市城市规划局（现变更合并为湛江市自然资源局）申请公开该小区的规划方案等相关文件，湛江市城市规划局于2018年9月27日作出复函，公开了《关于公园一号商住小区修建性详细规划（原金色蓝湾商住小区规划调整）方案的的批复》（湛城规（规划）（2011）23号）附总平面图、《湛江市规划局关于公园一号项目修建性详细规划调整方案的批复（湛城规（综合2）（2018）261号）附总平面图等五份文件。通过公开的公园一号规划图，可以明显看到2018年小区的规划与2011年的规划相比发生了很大的变化，变更后的规划明显减少了小区的绿化面积，扩大了建筑总面积，小区总建筑面积由原来的599726平方米变成了624050.23平方米，小区绿地率由原来的36.02%变成了35%。但小区的变更规划、设计并没有经过小区业主的书面同意。原告的商品房购买于2015年，按照原规划设计确实属于高绿化率的高品质好房，现被告变更规划设计会加盖多栋高层楼房，导致小区容积率增大、绿化率缩小、小区公建减少，原有规划景观破坏，致使业主无形中增加购房成本，拥有的绿地面积减少，人均公建面积减少，小区业主的采光、通风、宁静的环境、空气质量都受到破坏，压迫小区业主的生存空间，也破坏了小区原本很好的风水布局，小区人口密度过大，必然会对小区的公共功能发挥产生不利影响。被告未经业主同意擅自变更规划设计，已经违反了合同第十条的约定，构成违约。综上所述，原告认为，根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十条以及《商品房销售管理办法》第二十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。以及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国城乡规划法》第五十条第二款，《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》建住房［2002］123号第二条第（一）项，《广东省城乡规划条例》第六条第一款，《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九的规定，被告未经原告等业主同意，擅自变更小区规划、设计的违约行为已侵犯到原告的合法权益，恳请法院依法查明事实，判如所请。被告鑫泰公司辩称：1、被告并没有擅自变更小区规划、设计。2018年，被告就公园一号未建的第三期项目作出的修建性详细规划调整方案，已依法经过湛江市建筑与环境艺术专业委员会审议通过，且原湛江市城市规划局已批复通过该方案，并不存在被告擅自变更的情形。2、根据原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》第十条“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。”的约定，被告是不能在涉案商品房进行预售后再擅自变更该商品房的规划、设计，而不是指被告不能对涉案商品房项目外的其他项目进行变更规划、设计。由前述可知，被告修规调整的是第三期未建项目，并未涉及到原告购买的涉案商品房项目，因此，原告并没有变更涉案商品房的规划、设计，更不存在擅自变更的情形。3、退一步说，如果认定被告存在擅自变更涉案商品房的规划、设计，根据原被告签订的《广东省商品房买卖合同》第十条：“不同意变更的买受人可以终止买卖合同”的约定，原告可以主张解除合同，但是合同中没有约定支付违约金的情形，因此，原告主张违约金10000元没有任何依据。综上所述，被告并没有擅自变更涉案商品房的规划、设计，被告仅是针对公园一号第三期未建项目进行修规调整，且修规调整方案是依法依规通过审批，并不存在擅自变更规划、设计的情形，应驳回原告的诉讼请求。第三人湛江市自然资源局述称：2007年10月24日，原市城市规划局以湛城规（规划）[2007]614号下达公园一号项目地块用地规划条件（C地块），项目规划建设用地99611平方米，用地性质为商业、办公、居住用地（其中商业、办公建筑面积不超过地块内总建筑面积的30%），用地容积率≤4.5,建筑密度经审理查明，2015年9月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（预售）（合同编号为：湛房商ＮＯ.201511294）。约定：原告向被告购买位于湛江市赤坎区，总购房款为1481186元。合同第十条约定：规划、设计变更的约定。该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款同期银行固定资产贷款利率计算。）。合同附件四（合同补充协议）第4条约定“按政府规划批准，同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地及电梯、楼道等分摊给业主的共用部分及规定的共用设施、设备的权益归全体业主共同所有。”。公园一号商住小区1××楼××1108房于2016年5月31日登记在原告名下，登记土地共用面积为51391.5平方米。2018年9月份，被告进行公园一号商住小区第三期建设工程，起建8号至17号共十幢楼，其中8号、9号、13号、14号楼规划建设32层，10号、11号、12号楼规划建设9层，15号、17号楼规划建设45层,16号楼规划建设46层。上述十幢楼均已取得湛江市城市规划局颁发的《建设工程规划许可证》。该十幢楼所占宗地位于小区靠近市区大路位置，未进行第三期建设时均为绿化地。为此，原告认为被告变更规划设计加建多栋高层楼房，导致小区容积率增大、绿化率缩小、小区公建减少、原有规划景观破坏，已构成违约，遂向本院提起本案诉讼。另查明，2011年1月13日，湛江市城市规划局以湛城规（规划）[2011]23号文批准公园一号商住小区修建性详细规划方案，批准方案的规划建设用地为97286.835平方米，建筑密度为29.63%，容积率4.5,绿地率36.02%。2018年1月，被告申请调整公园一号项目未建的三期用地修建性详细规划。2018年7月19日，湛江市城市规划局以湛城规（综合2）[2018]261号文批准公园一号项目用地修建性详细规划调整方案。批准的规划总平图显示规划建设用地98731平方米，建筑密度29.99%，容积率4.5,绿地率35%。湛江市城市规划局于2018年8月24日向被告颁发公园一号商住小区8号至17号楼的建设工程规划许可证。再查明，本案在审理过程中，原告向本院申请对被告在公园一号商住小区建设8号至17号楼共10栋楼对原告造成的损失（包括但不限于通风、采光、因变更小区规划后的容积率、绿化率等方面的影响）进行评估。本院依法先后委托广东虹宇房地产土地评估咨询有限公司、广东万诚房地产土地评估有限公司、广东千福田资产评估土地房地产估价有限公司进行评估，均认为上述评估要求超出技术、资质之外，退回委托评估。为此，原告要求本院继续委托评估。又查明，被告在推销公园一号商住小区的宣传图纸标示“53%绿化率、4.5万平方米东南亚园林、双公园天然氧吧”。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告于2015年9月17日签订的《商品房买卖合同》（预售）（合同编号为：湛房商NO.201511294）是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应遵照履行。被告为进行公园一号商住小区第三期建设工程，对公园一号项目用地进行修建性规划调整，并经湛江市城市规划局批准于2018年9月进行施工。根据湛江市城市规划局于2018年7月19日作出湛城规（综合2）[2018]261号文批准的规划总平图，显示规划建设用地98731平方米，建筑密度29.99%，容积率4.5,绿地率35%。同时，被告进行公园一号商住小区第三期建设工程，起建的8号至17号共十幢楼均已取得湛江市城市规划局颁发的《建设工程规划许可证》。为此，被告对公园一号项目用地进行修建性规划调整，以及进行公园一号商住小区第三期建设工程均已通过相关行政职能部门的审批许可，不属于擅自变更规划设计。因此，原告认为被告擅自变更小区规划、设计，请求被告支付违约金10000元依据不足，本院不予支持。另外，由于本院已依法先后三次分别委托三家鉴定机构进行评估，均无法进行评估，两原告请求继续委托评估已无必要，故本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告宁杰波、任启美的诉讼请求。案件受理费50元，由原告宁杰波、任启美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判长  周娟华审判员  黄龙飞审判员  陈小雁二〇二〇年十一月三十日书记员  林 敏附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。