湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0304民初2235号 原告（反诉被告）：李觐玲，女，1986年4月25日出生，汉族，湘潭市人。 委托诉讼代理人：李满姣，女，1966年4月25日出生，汉族，湘潭市人，系原告李觐玲之母。 委托诉讼代理人：周永恒，湖南淇凭律师事务所律师。 被告（反诉原告）：冯利军，女，1968年10月30日出生，汉族，湘潭市人。 委托诉讼代理人：陈超群，男，1965年12月15日出生，汉族，湘潭市人。 被告：湘潭市岳塘区佳家房屋中介所。 经营者：刘迪江。 委托诉讼代理人：肖建新，男，1975年2月24日出生，汉族，湘潭县人，系湘潭市岳塘区佳家房屋中介所员工。 原告（反诉被告）李觐玲诉被告（反诉原告）冯利军、被告湘潭市岳塘区佳家房屋中介所（以下简称佳家中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李觐玲及其委托诉讼代理人李满姣、周永恒到庭参加了诉讼，被告（反诉原告）冯利军及其委托诉讼代理人陈超群、被告佳家中介经营者刘迪江及其委托诉讼代理人肖建新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李觐玲向本院提出诉讼请求：1、判令冯利军继续履行房屋买卖合同约定的义务，将房屋产权过户给李觐玲；2、判令冯利军依约承担相应违约责任，赔偿李觐玲违约金40000元、中介服务费11056元、误工费5000元；3、判令冯利军所欠物业管理费3552元从购房余款中扣除，由李觐玲代缴；4、判令冯利军承担本案案件受理费。事实和理由：2019年12月21日，李觐玲与冯利军通过佳家中介，签订了房屋中介买卖合同，冯利军同意将其坐落于**********住宅（当时无产权证）以人民币552800元出售给李觐玲。约定合同签订时付定金20000元，在房屋不动产交易中心办理电子更名时支付512800元，定金冲抵房款，在过户之前将剩余房款20000元交佳家中介代管，在2021年12月到房产交易中心办理过户手续。该合同第11条对付款方式又约定为2019年12月27日交付定金20000元，2020年1月15日付200000元房款，冯利军口头承诺收款即将房屋交付李觐玲居住，产权证出来后办公证手续时支付房款312800元，产权过户时支付20000元。合同签订后，李觐玲于2019年12月27日通过家佳中介支付20000元定金，并向佳家中介支付服务费11056元。2020年1月18日，李觐玲向冯利军支付房款232800元，冯利军当日将房屋交付李觐玲占用居住。2020年3月21日，李觐玲、冯利军经佳家中介签订房屋买卖合同补充协议，变更了原合同的付款及过户约定，约定在李觐玲已支付房款232800元和20000元定金的基础上，2020年3月19日，李觐玲再次向冯利军支付150000元，并约定在房产证出来后，双方到公证处或不动产交易中心交易过户时付清余款。2020年4月16日，佳家中介通知李觐玲，涉案房产已取得房屋产权证，李觐玲要求办理买卖公证或产权过户登记遭拒，冯利军提出毁约，而李觐玲要求继续履行合同。2020年5月12日，李觐玲收到小区物业催缴通知，冯利军自2015年12月至2019年12月所欠物业费为3552元。2020年5月19日，李觐玲请求公安机关对本案纠纷进行调解，冯利军明确拒绝办理房屋权属变更登记，遂李觐玲停止支付房屋买卖余款。李觐玲认为，涉案合同的签订合法有效，李觐玲在合同履行过程中无违约行为，并充分迁就和照顾冯利军利益，提前支付房款，而冯利军得寸进尺、毁约背信，李觐玲为维护其合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。在诉讼过程中，李觐玲申请追加佳家中介为本案被告，要求佳家中介退还李觐玲所交纳的费用并承担相应法律责任，本院依法追加佳家中介为本案被告。 冯利军辩称：1、合同约定签约时付定金20000元，但该20000元并未按时支付，在2019年12月27日才付清，李觐玲存在违约；2、2020年元月15日，李觐玲交付冯利军房款200000元后，冯利军交钥匙给佳家中介，但是在李觐玲未付清房款的前提下，佳家中介擅自将钥匙交给李觐玲；冯利军目前共收款400000元，李觐玲还有152800元未付，加之，房屋面积高于约定面积2平方米左右，故李觐玲还需向冯利军支付160000元左右房款；冯利军仍然愿意将房屋出售给李觐玲，根据合同约定，李觐玲须支付购房款及违约金给冯利军；3、冯利军的房产证已办理，且在收到房产证后主动告知佳家中介愿意履行合同，冯利军是在2020年4月16日到佳家中介后，未看到李觐玲交纳余款，才未办理相应的公证手续；4、房屋中介合同中的房屋地址错误，应以产权登记地址为准。 佳家中介辩称：1、本案是因佳家中介促成合同成立后，冯利军存在违约，经佳家中介多次居间协调无果，才酿成本案纠纷；2、根据《房屋中介买卖合同》第八条第二款约定：“本合同签订后，甲乙双方中乙方毁约的，违约方应承担中介服务费”，李觐玲是因冯利军的违约造成中介费损失，其所交纳的中介费应当作为因冯利军违约所造成的直接损失，由冯利军予以承担，而非向佳家中介主张返还；3、居间人促成合同成立后，委托方应当按合约履行义务，对委托方未履行到位的义务，佳家中介保留相应诉权；4、依据委托合同，佳家中介没有义务为委托方完成产权过户手续，且佳家中介在合同成立后，召集李觐玲、冯利军就争议多次调解，尽到了合同义务，故请求驳回李觐玲对佳家中介的诉讼请求。 冯利军向本院提出反诉请求：1、判令李觐玲向冯利军支付拖欠的房款160000元及10个月的利息损失16000元，并对房屋总价款552800元自2020年1月15日开始按日利率万分之五的标准计算逾期付款违约金至款项付清之日止；2、判令李觐玲赔偿冯利军精神损失费10000元、劳务费10000元，并承担全部诉讼费用，冯利军在李觐玲付清房款及赔偿金后办理不动产权过户登记手续。事实和理由：1、根据合同条款约定，李觐玲支付200000元购房款后，冯利军将钥匙交给佳家中介，冯利军并未同意李觐玲入住，同时也没有对水、电、气进行查验，李觐玲在未付清房款又未对剩余房款托管的情况下入住涉案房屋，构成违约，必须承担违约责任，按合同约定向冯利军支付违约金；2、合同第三条约定合同签订之日，李觐玲支付定金20000元，但李觐玲只向冯利军支付1000元定金，李觐玲构成违约；3、双方并未对公证或过户时间做出明确约定，只在合同第三条约定于2021年12月到房产交易中心办理过户手续，而李觐玲不但占住房屋，拖欠房款160000元未付，反而起诉冯利军违约，诱使冯利军在五里堆派出所的空白调解书上签名，给冯利军造成经济上和精神上的损失，李觐玲需承担赔偿责任；4、根据合同法有关规定，在遇突发或不可抗拒的自然灾难面前，政府只能推迟办理不动产权证，而李觐玲完全可以履行合同义务，但李觐玲以各种理由拒付房款，可见其目的是拖延支付款项或无钱付款。综上，李觐玲不仅存在违约，还在占住房屋的情况下以各种理由拒付剩余房款，给冯利军造成经济损失及精神损害，故冯利军要求李觐玲承担诉请之责任。 针对冯利军提出的反诉请求，李觐玲辩称：1、冯利军提出的反诉请求，既没有事实依据，也没有法律支撑，欠款160000元是冯利军自己主张的数额；李觐玲的欠付房款有合同依据，补充协议对此有详细约定，李觐玲不存在拖欠房款的事实，因此冯利军基于欠款产生的利息、违约金等其他诉求没有事实依据；冯利军要求按房款总额计算违约金的请求也是缺乏事实依据支持的。2、冯利军诉请的精神损失、劳务费用等请求与法律规定相悖。综上，请求法院驳回冯利军的全部反诉请求。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，李觐玲、冯利军、佳家中介围绕诉讼请求及答辩主张依法提交了证据。本院认为，李觐玲提交的房屋中介买卖合同（附冯利军书写的乙方准备资料明细）、房屋买卖合同补充协议、李觐玲的付款收据（含合同尾部所附收条），冯利军交付房屋时的水、电、气费查表数据、陈超群出具的转移财产明细、安置房购销合同、产权证复印件、湘潭市岳塘区联合人民调解委员会驻五里堆派出所调解室出具的《损害赔偿调解终结书》、驻五里堆派出所调解室纠纷调处登记表，当事人对其真实性均无异议，本院予以认定；李觐玲提交的和谐小区物业服务中心出具的缴费通知、和谐小区物业管理处出具的违约涉诉预警书，因债权人非本案当事人，李觐玲并未代付相应款项，无权向冯利军主张付款，本院不予认定。冯利军提交的房屋不动产权证复印件客观、真实，本院予以认定；冯利军提交的统计记录，不属于证据，对方当事人对统计内容不予认可，本院不予认定；冯利军提交的其与佳家中介员工肖建新的手机短信记录，佳家中介对此无异议，本院予以认定；佳家中介提交的房屋中介买卖合同，与李觐玲、冯利军所提交的一致，客观、真实，本院予以认定；李觐玲与佳家中介签订的委托购房协议，由李觐玲之母代签，客观、真实，本院予以认定，李觐玲关于佳家中介是为规避本案责任而删除委托购房协议中代办过户约定的意见，因李觐玲未提交反证予以证实，视为举证不能，本院对李觐玲的意见不予采信；佳家中介提交的其员工肖建新与冯利军的手机短信记录、与冯利军丈夫的微信记录客观、真实，本院予以认定；佳家中介提交的安置房购销合同系冯利军的购房合同，客观、真实，本院予以认定。 本院根据以上采信的证据和庭审过程中当事人的当庭陈述，查明如下事实： 2012年11月10日，冯利军以213925元向湘潭市集约用地示范区项目指挥部购买坐落于**********安置房1套，约定房屋建筑面积***平方米（本面积为图纸预算面积，如预算面积与产权登记机关实际测绘面积有差异时，以产权登记机关实际测绘面积为准），该安置房土地性质为划拨，一直未办理产权登记手续。同时，冯利军以53220元向湘潭市集约用地示范区项目指挥部购买车库1个。 因李觐玲急于买房，冯利军急于售房，佳家中介拟促成双方交易。2019年12月20日，李觐玲之母李满姣代表李觐玲（甲方）与佳家中介（乙方）签订《委托购房协议》，约定甲方确认为首次看房，乙方带甲方看房不收费，乙方在促成《房屋买卖合同》成立时，甲方自愿以成交价2%作为服务费一次性支付给乙方。协议中的“乙方代办过户、物业交割，劳务佣金1000元”被删除。2019年12月21日，李觐玲、冯利军在佳家中介的居间服务下签订《房屋中介买卖合同》一份，约定李觐玲向冯利军购买坐落于**********房，产权性质住宅，建筑面积***平方米，房屋成交价552800元。上述房屋在合同签订之时未办理产权证，约定付款方式如下：2019年12月27日交付定金20000元，2020年元月15日支付200000元，产权证出来后办公证手续时付房款312800元，双方于2021年12月办理产权过户，产权过户时付20000元。权属登记所需税费，约定按国家有关规定各自承担，甲方（冯利军）承担个人所得税，乙方（李觐玲）承担契税。李觐玲按上述房屋价款的2%支付中介服务费11056元，签字成交即一次性付清，甲方（冯利军）信息与代办费按原协议为5528元。乙方中途毁约的，购房定金归甲方所有，甲方毁约的，双倍返还购房定金给乙方，违约方承担中介服务费。乙方未按期向甲方付清购房款或甲方未按期向乙方交付房屋的，每逾期一日，由违约方给付对方该房屋总房款万分之五的违约金。逾期七日未付清房款或未交付房屋的，对方有权解除本合同，违约方承担违约责任并对由此造成的损失承担赔偿责任。合同签订后，李觐玲按约向冯利军支付定金20000元（其中19000元通过佳家中介于2019年12月27日转交），并于2019年12月27日向佳家中介支付中介费11000元，佳家中介自愿未收取尾数56元，并向李觐玲出具了11056元的收据。经过佳家中介协调，李觐玲于2020年1月18日向冯利军支付232000元，上述房款均由冯利军丈夫陈超群向李觐玲出具收条，冯利军将房门钥匙通过佳家中介转交李觐玲，李觐玲于同日搬入涉案房屋内居住至今。在此之前，冯利军丈夫陈超群核对了房屋的水电气费余额，并填写了涉案房屋内的移交财产明细。 2020年3月19日，在佳家中介的居间协调下，李觐玲、冯利军签订《房屋买卖合同补充协议》，约定：1、在2020年3月19日，李觐玲付冯利军房款150000元；2、在未出不动产权证期间，冯利军不能以任何理由再要李觐玲支付房款；3、在不动产权证出来以后，李觐玲、冯利军到公证处或不动产交易中心交易过户付清全款，冯利军负责个人所得税，其他税费由李觐玲负担。2020年3月21日，李觐玲向冯利军支付150000元，冯利军丈夫陈超群向李觐玲出具收条。 2020年4月16日，上述房产的不动产权登记证予以下发，登记的具体坐落为“**********”，不动产权证号：**********。该不动产权证附记记载：该不动产使用划拨土地使用权，在转让和抵押时应当经有批准权人民政府批准，并补缴土地出让价款或收益金。 李觐玲、冯利军相约于2020年4月17日办理产权过户登记手续，但双方在佳家中介协调具体事宜时因面积差额的存在发生纠纷，冯利军遂拒绝办理过户登记手续。经佳家中介和湘潭市岳塘区联合人民调解委员会驻五里堆派出所调解室协调无果，李觐玲遂诉至本院，向本院提出诉称之请求。冯利军在诉讼过程中，向本院提出反诉所述之请求。 另：李觐玲在诉讼过程中主张冯利军还有车库未向其交付，但冯利军在将房屋出售给李觐玲之前，已将所购买的车库另行出售，且双方未约定房屋买卖包括车库在内。 本院认为,当事人应当按照约定依法履行义务。冯利军、李觐玲经佳家中介提供居间服务，由李觐玲向冯利军购买涉案房屋是双方真实意思表示，合法有效，即便双方在合同履行过程中，存在争议，但双方均要求继续履行合同，故双方仍应按合同约定依法履行交房、付款义务。冯利军的房产在出售过程中，其丈夫陈超群均有参与，且有代为出庭应诉，故该房产的处置是夫妻共同意思表示。冯利军在收到20余万元房款后，将房屋钥匙交付佳家中介，且交付前核对了水电气数据，并确认了移交财产明细，故该房屋钥匙的交付实为房屋实物的交付，冯利军关于其未同意李觐玲入住涉案房屋的意见，本院不予采信。虽李觐玲、冯利军在《房屋中介买卖合同》中约定，涉案房产于2021年12月办理产权过户登记，但该约定是基于当时涉案房屋产权暂未登记在冯利军名下而进行的预估过户时间约定，在房屋产权即将下发权属登记证书时，双方又签订了《房屋买卖合同补充协议》，根据双方补充协议约定，在不动产权证出来后，双方到公证处或不动产交易中心交易过户付清全款，说明双方变更了产权过户时间和房屋余款支付时间，该约定不违反法律的禁止性规定，双方均应予以遵守。该约定并未明确具体办证过户时间，只是确认在不动产权证出来后过户，李觐玲可随时要求冯利军予以配合过户，故李觐玲要求冯利军将涉案房产过户至李觐玲名下的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因《房屋买卖合同补充协议》约定，甲、乙双方到公证处或不动产交易中心交易过户付清全款，说明购房余款的支付与产权过户同步，故冯利军要求李觐玲支付购房余款的诉讼请求，本院亦予以支持，且付款与产权过户同时进行，冯利军要求房款付清再行过户的诉求无事实依据，本院不予支持。根据双方约定，冯利军仅承担过户时需交纳的个人所得税，其他税费由李觐玲负担，故双方均应按该约定行使权利、履行义务。经双方确认，李觐玲已支付购房款（含定金）402800元，根据《房屋中介买卖合同》确定的购房余款为150000元，但因产权证核实的房产面积为***平方米，合同约定的房产面积为***平方米，故冯利军要求根据合同约定价款补差，从而，要求李觐玲支付购房余款160000元。本院认为，房屋实际面积高于约定面积1.87平方米（***平方米-***平方米），根据合同约定的房屋价款折算的购房单价为4627.87元/平方米（552800元÷***平方米），根据公平原则，本院酌情认定李觐玲需补购房差额8654.1元（4627.87元/平方米×1.87平方米），故李觐玲需向冯利军支付的购房余款合计158654.1元。因李觐玲、冯利军是基于面积差额的存在引发结算纠纷，从而影响了房产过户、余款支付，并非李觐玲、冯利军恶意违约，故双方要求对方承担相应违约责任，支付利息、违约金、中介服务费、误工费（劳务费）、精神损失费等诉讼请求，于法无据，本院均不予支持。冯利军所欠物业费，应由权利人自行向冯利军主张相应权利，李觐玲无权要求从购房余款中予以扣除，故李觐玲相应诉讼请求，本院不予支持。因佳家中介已促成李觐玲、冯利军签订《房屋中介买卖合同》，李觐玲缴纳居间服务费11000元是根据合同约定进行的，故李觐玲要求佳家中介返还已收取的费用的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。李觐玲并未按委托购房协议向佳家中介交纳代办过户劳务费用，故李觐玲关于佳家中介是为规避本案责任而删除委托购房协议中代办过户约定的意见，无事实及法律依据，该约定是否存在和有效，也不影响本案的处理。李觐玲、冯利军的房屋买卖不包括车库，故李觐玲关于冯利军尚有车库未行交付的意见，本院不予采信。综上，李觐玲的诉讼请求、冯利军的反诉请求，本院均予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、冯利军在本判决生效后一个月内将坐落于**********的房产（不动产权证号：********）过户登记至李觐玲名下，产权过户的个人所得税由冯利军承担，其他税费由李觐玲负担；同时，李觐玲需向冯利军支付购房余款158654.1元； 二、驳回李觐玲的其他诉讼请求； 三、驳回冯利军的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费1300元，反诉案件受理费1950元，合计3250元，由李觐玲负担1625元，冯利军负担1625元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  李湘蓉 人民陪审员  文艺芳 人民陪审员  张雨露 二〇二〇年十一月三十日 书 记 员  夏 璇