重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终2577号上诉人（原审原告）：何艾师，女，汉族，1991年1月27日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：何泽蓉，重庆奎龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆恒森实业集团有限公司，住所地重庆市万州区和平广场****1-22，统一社会信用代码91500101709394174K。法定代表人：郭世斌，董事长。委托诉讼代理人：吴继东，重庆荣东律师事务所律师。上诉人何艾师因与被上诉人重庆恒森实业集团有限公司（以下简称恒森公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2020）渝0101民初811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。何艾师上诉请求：1.判令被上诉人将恒森·云熙台小区7-10号楼与11-14号楼之间的通道变更为“小区人行出入口”（只供特殊车辆通行）；2.判令被上诉人向上诉人支付违约金100000元；3.判令被上诉人向上诉人支付自2020年1月1日起至实际交付之日止按每月421.47元的标准计算的物管费；4.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、沙盘上“小区人行出入口”的标识牌本身就是被上诉人对购房人的一个具体明确承诺，他的设置对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。1.售房部的沙盘模型上的标识牌一直处于变化中，后来就取消了。这些变化证实了被上诉人存在虚假宣传。2.售楼顾问在销售房屋时向所有购房户宣传小区为人车分流的高档小区，7-10号楼与11-14号楼之间就是一个小区。小区业主何金嶺与售楼顾问的微信证明7-10号楼后面的通道是消防通道。另有业主向万州区经济技术开发区办公室反映车道变更的情况。3.上诉人购买7-10号楼的房屋是因为售楼顾问宣传的人车分流。4.一审法院认定沙盘上的“小区人行出入口”标识牌容易产生误解，为什么在判决时不按照有利于上诉人的意思判决？购房合同是格式合同，被上诉人在签订合同时并没有就小区人行出入口进行提示与说明，这个责任谁承担？根据《中华人民共和国合同法》第三十九条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条的规定，一审法院应当支持上诉人的请求。二、被上诉人没有交付房屋，不具备交房条件，其物管费由被上诉人承担。1.被上诉人提供的快递信息单不能证明其已经履行通知义务。2.2020年1月1日五桥办事处张书记到恒森·云熙台售房部处理业主维权时，告诉工程负责人该工程项目存在欺诈行为，道路和绿化没有建好，不具备交房条件。3.2020年1月，被上诉人张贴告业主书，该告知书证明7-10号楼南则边坡人行通道和排水沟进行拓宽改造，对坡面进行美化处理，告知书通知2020年3月30日完工，但是并未完工。4.天然气管道安装不安全。5.万州经济技术开发区办公室要求开发商进行整改，政府要求整改的房屋不具备交付条件。至今，上诉人仍未接到接房通知书。三、被上诉人在沙盘上标注的“本广告仅供参考”和《购房合同》附件中“所有广告、宣传资料……楼盘模型等仅供参考”，是被告所作的“免死金牌”，属于霸王条款，是无效的。恒森公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果也是恰当合理。上诉人的上诉请求不能成立，请依法驳回。第一、关于小区人行出口问题，从项目整体规划方案到实施规划方案，均明确中间道路为车行道，设计宽度为5米。在沙盘上的标识牌是指11-14号楼一侧的专用电梯。沙盘仅供参考，最终以规划部门批准为准，我方不存在违约。第二、根据合同约定，我方是取得备案登记证。我方通知上诉人来接房，上诉人拒不来接房。物管费是另外的法律关系，不属于本案的调整范围。何艾师向一审法院起诉请求：1.判令被告将恒森·云熙台小区7、8、9、10号楼与11、12、13、14号楼之间的道路变更为小区人行道路（只能供特殊车辆通行）；2.判决被告立即整改7号楼的电梯至能直达该楼栋车库；3.判决被告将8号楼出入口的道路宽度增加至3至5米；4.判决被告对8号楼2单元701号房的入户门进行整改至不遮挡电梯按钮，且不能内开；5.判决被告将8号楼入户道路外的排水沟整改至该道路与绿化带之间，且排水沟顶部与路面齐平；6.判决被告将8号楼入户道路旁的绿化带的绿化标准整改至与售房部一致；7.判决被告支付违约金140490元（按房价每平方米折价1000元计算）；8.判决被告向原告支付自2020年1月1起至实际交房之日止按每月421.47元的标准计算的物管费；9.判决被告向原告支付自2020年1月1日起至实际交房之日止按每日105.68元计算的逾期交房违约金；10.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2018年8月11日，原告何艾师（乙方）与被告恒森公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定了房屋的位置、面积、价款、交房条件及违约责任等内容。双方签订的合同附件约定了建筑材料、设备安装标准及补充约定了房屋交付的标准、方式和违约责任等内容。云熙台小区（一期）边坡及基坑支护工程，1-10号楼、24-29号楼、37号车库工程之项目施工图设计文件分别于2018年2月7日及2018年4月10日经重庆市万州区工程勘察设计技术服务中心审查合格。云熙台小区（一期）场坪土石方、边坡支护及5号、6号、26号楼工程于2018年4月3日取得建筑工程施工许可证；于2019年11月22日取得建设工程竣工验收备案登记证。云熙台小区（一期）1-4号、7号、8号、24号、25号、27号楼及37号车库楼工程于2018年4月23日取得建筑工程施工许可证；于2019年11月22日取得建设工程竣工验收备案登记证。云熙台小区（一期）9号、10号、28号、29号楼工程于2018年5月22日取得建筑工程施工许可证；于2019年11月22日取得建设工程竣工验收备案登记证。2019年12月4日，恒森公司向何艾师寄送邮政快递通知接房。快递投递查询结果显示该邮件于2019年12月4日收件人拒收，后于2019年12月5日退回恒森公司。何艾师至今未接房。中国邮政集团有限公司万州片区分公司出具的快递信息清单显示，恒森公司于同日向多人寄出邮政快递，但未能显示具体的收件人地址及邮件内容。2019年12月，云熙台小区9号楼业主向主管部门反映其所购房屋存在的问题主要有：1.购房时说的人车分流，仅用于特殊车辆的道路，沙盘上也是标注的人行通道，现在变成了社会车行通道；2.入户大门设计在边坡下，存在安全隐患；并且没有做美化处理；3.入户通道窄，并且通道未做排水处理，积水在入户通道上；4.电梯不能直接到地下车库；5.天然气管道安装在厨房内，存在极大的安全隐患；6.单号房门打开会与电梯打架。2019年12月31日，万州经济技术开发区办公室作出回复，载明“一、根据经批准的云熙台小区（一期）建筑方案设计图、审查合格的施工图及施工单位签章的竣工图，经核实，该项目7-10号楼南侧道路为小区车行通道；二、结合项目建设实施情况，我们要求开发商对8-10号楼南侧边坡下方人行通道和排水沟进行拓宽改造，对边坡坡面进行美化处理，加大小区车库等公共区域的清扫保洁力度，进一步提升小区居住品质；三、该项目沙盘模型上虽注明模型仅供参考，以规划部门批准的方案为准等字样，但因沙盘模型和现场局部不一致引起业主门误解，我们已要求开发商主动与业主充分交流沟通，征得谅解。若发现开发商有虚假宣传和欺诈行为，一经查实，我们将移送有关部门依法查处；四、关于您反映的天然气管道安装位置问题，请咨询重庆万州燃气有限公司。”在与何艾师签订《商品房买卖合同》时，恒森公司在售房部设置的沙盘模型上，7-10号楼后方（南侧）道路端头小区出入口处放置有小区人行出入口标识牌；在该道路另一端处放置有一车辆模型；在该出入口内，南侧处设置有一电梯模型。现恒森公司将该标识牌内容更换为小区车行出入口。恒森云熙台（一期）7、8、10号楼的车库为地下车库。10号楼电梯可以达到车库地面。7、8号楼电梯可以达到车库层，但电梯首层地面与车库地面之间有高度不等的台阶，行人需经过该台阶方可达到车库地面。该楼梯旁设置有无障碍通道，通向车库地面。恒森·云熙台（一期）7-10号楼南侧为一坡形道路，外侧为道路护坡。护坡与8-10号楼之间为该三栋楼的人行道路。8号楼2单元、7号楼原人行道路宽1.2米。8号楼1、2单元首层入户大厅地面与坡形道路的落差约4米。10号楼首层入户大厅地面与该坡形道路的落差约10米。现恒森公司已经对7-10号楼外的人行道路进行扩宽改造完毕，在护坡根部重新设置了排水沟，并在排水沟与人行道路间重新设置了绿化带。云熙台小区7、8、10号楼为1梯2户，其中1号房入户门完全开启会遮挡住电梯按钮，并部分遮挡电梯轿厢门。2020年4月21日，云熙台小区（一期）工程设计单位中机中联有限公司向恒森公司复函，载明“关于云熙台项目一期洋房1-5#、6#、7-8#、9#、10#楼入户门与电梯门位置关系的问题作如下回复。经核查，云熙台一期洋房施工图入户门与电梯位置的关系无相关规范进行明确。且其方案及施工设计经过外审审图机构审核及相关部门审查，没有违反相关设计规范”。一审法院认为，本案的基础法律关系为商品房买卖合同。双方的权利、义务应当以合同约定为准。原告的所有诉讼请求均以被告构成违约为前提。一、关于房屋及相关设施是否符合约定的标准，被告对此是否构成违约的问题。此问题的核心在于双方就相关问题是否有约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”按照上述规定，双方就相关问题的约定不仅限于商品房买卖合同及其补充协议中载明的内容，还包含被告所制作的广告和宣传资料中所具体确定的内容。就本案实际情况而言，针对原告提出的第1-6项诉讼请求中所涉及的事项，双方在商品房买卖合同及补充协议中均未作出特别约定。被告在其微信公众号上的宣传语多为宽泛的用词，就原告第1-6项诉讼请求所涉事项亦未具体明确。该宣传语中载明的内容并不能视为合同内容。被告在售房部设置的项目沙盘模型上明确作出了“模型仅供参考，以规划部门批准的方案为准”的提示。在现实生活中，沙盘不可能反映房屋和相关设施的全部情况。沙盘模型亦不可能与实际情况完全一致。故沙盘所体现的房屋及相关设施的情况不能视为具体明确，不能视为合同内容。关于被告在7-10号楼南侧道路端头出入口处放置的“小区人行出入口”标识牌能否认定被告已明确告知购房人7-10楼南侧道路为人行道路的问题。因该出入口内侧同时设置有电梯模型，可以反映7-10楼南侧业主可通过该电梯，经由电梯旁出入口出入小区。该出入口为小区人行出入口之一。且因该出入口对应道路实为车行道路，车辆进出亦需经过该出入口。该出入口实际为人、车共行出入口。被告在该出入口处设置的“人行出入口”标识牌的表述不准确，容易造成误解。但该标识牌的设立并未明确表明7-10号楼南侧道路即为人行道路。且在沙盘上，该道路的另一端放置有车辆模型，亦可以反映被告对该道路性质为车行道路向购房人做出了一定提示。所以，现有证据并不能标明在签订买卖合同时，被告向原告宣传的宣传资料中已具体明确的标明其所购房屋南侧道路为人行道路。双方对该道路的性质未作特别约定。综上，虽然被告所修建房屋部分设施在布局、使用功能等方面存在一定瑕疵。被告在设置的沙盘上所做的标识也不尽准确，容易造成误解。但因原、被告并未对上述问题作出明确约定。被告并不因此构成违约。原告提出的第1-6项诉讼请求不能成立，不予支持。同理，因双方并未对案涉房屋及附属设施的品质，相关设施的设置作出具体明确的约定，而云熙台一期项目已经通过竣工验收，具备了双方合同所约定的基本属性。原告以房屋及相关设施品质差，具有安全隐患；房屋及相关设施与被告宣传内容严重不符为由，要求被告按1000元/平方米折价支付违约金的诉讼请求，亦不予支持。二、关于被告是否构成逾期交房的问题。此问题涉及被告是否于约定的交房期间内履行了通知义务以及案涉房屋是否达到了交房条件。（一）从被告提供的邮政快递信息清单可以反映，被告于2019年12月4日同时向多人寄送邮政快递。虽然该清单未能显示收件人地址及邮件内容，但结合被告取得《建设工程竣工验收备案登记证》的时间（2019年11月22日）、寄交邮件的时间、合同约定的交房时间（2019年12月31日前）、集中邮寄的情况以及其他购房人向主管部门反映的时间（2019年12月）及内容（“开发商寄函通知我们7、8、9、10号业主接房时，我去看了房子现场”）等事实，应当认定被告已于2019年12月4日通过邮寄的方式通知被告接房。邮件送达结果为拒收。故被告已经履行了合同约定的通知义务。（二）原、被告约定的交房条件为“已进行建设工程竣工验收备案登记”。被告已经于2019年11月22日取得案涉工程的《建设工程竣工验收备案登记证》，本已具备了约定的交房条件。如前述，被告对楼栋外人行通道、绿化带、护坡等的设置并不构成违约。被告的整改行为系在部分购房人及主管部门要求之下所为。目的是为了提升业主的居住品质。虽然被告此后的整改行为会对楼栋外道路的通行造成影响。但因该道路并非进出楼栋的唯一通道。原告尚可通过车库及电梯进出楼栋及运送装修材料。即被告的整改行为，并不会对原告使用所购房屋造成直接影响。因此，在被告已具交房条件的情况下，原告不能以此拒绝接房。原告所提出未收到被告发出的接房通知；被告不具备交房条件，因而被告构成逾期交房的理由不能成立。对原告提出的第8项、第9项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告何艾师的全部诉讼请求。案件受理费3110元，由原告何艾师负担。本院二审期间，上诉人何艾师提交了两份新证据；一份微信聊天记录，此证据为一审证据的补强证据，拟证明被上诉人恒森公司存在虚假宣传，没有实施人车分流；一份微信聊天记录，拟证明被上诉人恒森公司出售车库存在虚假宣传。被上诉人恒森公司质证认为，对该两份证据的真实性无法核实，售楼工作人员不能代表被上诉人恒森公司作出任何实质性的承诺、更改合同约定内容，合同没有这些约定。本院认为，拟证明没有人车分流的证据为一审补强证据，非为新证据，不予采信；本案的争议事实是被上诉人恒森公司是否违约交房的问题，拟证明车库虚假宣传的证据与本案争议事实无关，亦不予采信。经本院二审查明的其他事实与一审判决认定事实相同，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，二审中双方争议的焦点为：被上诉人恒森公司是否应当承担违约交房的责任？首先，关于小区道路性质问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”上诉人何艾师称被上诉人恒森公司在沙盘上的“小区人行出入口”标志牌为要约，是属于对小区设施的明确约定，应当认定为7-10号楼南侧道路为人行通道，除特殊车辆外，一律不准通行。其诉称理由不能成立：第一、上诉人何艾师未能提供证据证明双方对此道路的性质进行了明确的约定。第二、售楼部的沙盘模型上明确作出了“模型仅供参考，以规划部门批准的方案为准”的提示，此提示说明沙盘上的标识牌不是对开发规划范围内的相关设施所作的具体确定的说明和允诺，并且“小区人行出入口”并非是对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的事项，因此7-10号楼南侧道路是人行通道还是车行通道需要以规划部门批准的方案为准。在恒森·云熙台被批准的规划设计图中，并未将7-10号楼南侧道路设计为人行通道，上诉人何艾师要求被上诉人恒森公司将此通道改为人行通道，禁止除特殊车辆以外的车辆通行的请求既无法律上的根据，又无合同上的约定，其上诉理由不能成立，不予采纳。其次，关于是否逾期交房的问题。上诉人何艾师与被上诉人恒森公司签订的《重庆市商品房买卖合同》和《重庆市商品房买卖合同补充协议》中明确约定了交房期限及交付条件、交房手续以及逾期交房的违约责任等内容。被上诉人恒森公司在2019年11月22日取得《建设工程竣工验收备案登记证》时，已经满足合同中约定的交房条件。其在2019年12月4日通过邮政快递同时向多人寄送交房通知，虽然上诉人何艾师的送达结果为拒收，但是根据双方合同中约定的内容可以视为被上诉人恒森公司按照约定时限履行了通知义务，上诉人何艾师应当承担未按时接房的全部后果和相关责任。被上诉人恒森公司按照合同约定按时交房，上诉人何艾师逾期交房的上诉理由不能成立，不予采纳，其要求被上诉人恒森公司支付违约金的请求不能得到支持。最后，关于是否支付物管费的问题。双方签订的合同中并未对物管费的缴付进行约定，物管费与本案不属于同一法律关系，本案不予调整，当事人可另行主张权利。综上所述，上诉人何艾师的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2376元，由上诉人何艾师负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨继伟审 判 员 黄文革审 判 员 刘红霞二〇二〇年十一月十一日法官助理 崔明莉书 记 员 魏椿林