四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0802民初5972号 原告：四川省亿通房地产开发有限公司，住所地：成都市成华区新鸿路**********。 法定代表人：邓鹏，总经理。 委托诉讼代理人：马俊民，四川天称律师事务所律师。 被告：罗三军，男，汉族，生于1978年10月30日，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。 委托诉讼代理人：吴庆伟，广元市利州区南河法律服务所法律工作者。 原告四川省亿通房地产开发有限公司诉被告罗三军租赁合同纠纷一案,本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代理人及被告、被告代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求解除原被告签订的《物业租赁合同》；2、判令被告支付租金114408元及违约金（以114408元为基数按每日0.5%自2018年10月11日计算至付清止）；3、判令被告腾退房屋，返还约270平方的营业房；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年10月11日原被告签订了《物业租赁合同》，被告租用原告的商业房屋用来经营“巴山夜雨休闲茶庄”，合同约定了租金的价格以及付款方式。但被告自2018年10月11日起就拖欠租金未付，故原告提起诉讼。 原告提交证据如下： 证据1：租赁合同，证明案涉房屋的月租金为7560元以及合同对返还房屋的约定和对违约金的约定。 证据2：2019年3月11日被告签收的催缴欠付租金及终止合同的通知书一份，证明2018年7月11日-2019年4月11日被告欠付租金68040元的事实，原告认可被告在2019年11月4日交还钥匙的事实，租金应计算至2019年11月4日。 被告辩称，原被告实际租赁合同已经解除，不需要再判令解除了。被告于2019年11月已经把钥匙交还给原告，被告欠原告租金确实属实，但是具体金额需要举证核实。诉讼请求3返还承租的营业房，但是被告方的财产至今没有撤离，原告转租出去的财产应退还被告，不能退还的被告财产应予赔偿。原告在收回房屋之前，在2019年8月就停电停水，租金止的时间就应该是停电停水的时间，而不是交付钥匙的时间。 被告提交证据如下： 租赁合同，证明被告交了一个月的保证金，应该予以扣减。 针对原告向本院提出的诉讼请求，本院组织了当事人进行举证，对原告所举证据，被告对三性无异议，仅是对证明目的有异议，故本院对证据的真实性予以采信；对被告所提交的证据，原告无异议，故本院予以采信。 经审理查明，2017年10月11日原告与被告签订了一份《物业租赁合同》，该合同约定被告租赁原告位于广元，建筑面积约为270平方米。被告承租该房用来经营“巴山夜雨休闲茶庄”，租赁期限为6年，装修免租期为3个月；被告若需继续承租该物业需在租赁期届满前一个月与原告或第三方提出续租书面要求。被告需缴纳履约保证金7560元，免租期结束后该保证金自动转为押金。租赁物起始租金为28元／平方＊月，月租金为7560元，三个月（一个季度）租金为22680元，年租金为90720元。租金递增方式为第四年在第三年租金基础上递增5%，第五年在第四年租金基础上递增5%，第六年在第五年基础上递增5%。租金按季度方式支付，第一季度租期结束后被告应在到期前15个工作日支付下一个季度的租金。被告返还房屋时，房屋应是符合正常使用的状态，对承租的房间及公共区域的固定设备不得破坏，被告所做的装修需复原，返还时应由原告验收认可，并相互结清各自承担的费用。被告若延迟支付租金，当原告向被告发出书面催款通知超过15天仍未支付租金，原告可书面通知被告解除合同，违约方需向守约方支付2倍的违约金。本案中原被告签订合同后，原告按约当天交付了租赁物，被告亦按约支付了履约保证金（押金）7560元以及2018年1月11日至2018年4月11日第一季度的租金22680元。原告收取该两项费用后向被告出具了收据一份。后因被告从2018年7月11日开始拖欠租金，原告于2019年3月11日向被告发出书面的《催交欠付租金及终止合同的通知书》，该通知书载明被告欠付原告2018年7月11日至2019年4月11日的租金68040元，被告于当天签收。2019年11月4日，被告向原告交还租赁房钥匙。后，原告将该租赁房（含部分被告添置物）转租他人。因被告一直拖欠租金未付，故原告提起诉讼。 本院认为，原被告于2017年10月11日签订的《物业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效，原被告均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了租赁物，被告亦应按照合同约定履行支付租金的义务，但被告自2018年7月11日起就拖欠租金未付，事属违约，原告按照合同约定于2019年3月11日（合同履行期限尚未届满）向被告发出书面《催交欠付租金及终止合同的通知书》，被告在收到后15天仍未支付租金。原告已依约解除了双方的《物业租赁合同》，现原告主张判令双方合同解除，本院不予支持。被告欠付的2018年7月11日至解除合同之日（即2019年3月26日）的租金共计64260元，被告应继续承担支付的义务。同时，合同解除后，被告未及时腾退房屋，继续占用原告的房屋，应赔偿原告的租金损失52920元（按合同约定7560/月标准计算至原告腾退房屋之日共7个月），扣除被告已交纳的履约保证金7560元，共计109620元，被告应予支付。原告主张违约金按日0.5%标准双倍计算至租金付清日，该标准已明显高于迟延给付资金的损失计算标准（参照最高人民法院关于民间借贷利息计算标准最高为月息2%），被告虽未否定违约金的标准，但作出合同已解除的根本性抗辩，故本院应对违约金予以调整，以被告占用原告资金产生的利息损失为限。即从2018年7月11日起以当季欠付租金为基数按月息2%从2018年10月11日起计算至2019年3月26日，因被告拖欠2018年7月11日至2018年10月11日的租金22680元，该季度租金的违约金为2494.8元【22680元×2%×5.5个月（2018年10月11日至2019年3月26日共计5.5个月）】。被告拖欠的2018年10月11日至2019年1月11日的租金22680元，该季度租金的违约金为1134元【22680元×2%×2.5个月（2019年1月11日至2019年3月26日共计2.5个月）】。2019年1月12日至2019年3月26日所欠租金尚不满一季度，合同业已解除，不再计算违约金，故违约金总计3628.8元。合同解除后被告欠付租金的资金利息，原告未予主张，本院予以准许。原告的其余过高请求，本院不予支持。被告抗辩原告对其停水停电，但并未举出相应证据，且事发合同解除之后，该主张，本院不予支持。被告主张其添置的财产原告未予返还，因其未提出反诉请求，本案不予处理。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、限被告罗三军在本判决生效后十日内向原告四川省亿通房地产开发有限公司支付2018年7月11日至2019年3月26日的租金及赔偿迟延交房的租金损失109620元以及违约金3628.8元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1294元，原告四川省亿通房地产开发有限公司负担294元，被告罗三军负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员  蒲云 二〇二〇年十一月十日 书记员  王霜 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密的义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。