河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终7033号上诉人(原审原告)：仝继国，男，1961年9月26日出生，汉族，住河南省长葛市。委托诉讼代理人：贾安，河南洛神律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：栾川佳安置业有限公司，住所地河南省栾川县君山东路。法定代表人：宫福峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：张元锋，河南鸾州律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：徐姣利，女，1979年5月20日出生，汉族，住河南省栾川县。被上诉人(原审第三人)：刘绍滨，男，1959年6月1日出生，汉族，住河南省郑州市。被上诉人(原审第三人)：赵敏芳，女，1963年6月16日出生，汉族，住河南省郑州市。系刘绍滨之妻。上诉人仝继国因与被上诉人栾川佳安置业有限公司（以下简称佳安置业）、徐姣利、刘绍滨、赵敏芳合同纠纷一案，不服河南省栾川县人民法院（2020）豫0324民初358号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员董鹏独任审理，于2020年10月9日，依法公开开庭审理了本案。上诉人仝继国及其委托诉讼代理人贾安，被上诉人佳安置业的委托诉讼代理人张元锋，徐姣利、刘绍滨、赵敏芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仝继国上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审；2.本案一、二审诉讼费由佳安置业、徐姣利、刘绍滨、赵敏芳承担。事实与理由：一、一审判决认定仝继国与许兵兵之间实际形成房屋买卖合同关系明显错误。仝继国2009年9月经介绍购买了由佳安置业开发的南苑新村项目房屋，佳安置业向仝继国出具销售不动产统一发票两张（发票号00547985、00517986）及收据一张（收据号108245）。因佳安置业手续不全，无法签订商品房买卖合同及办理产权登记手续，将仝继国联系地址电话等备注留存，便于日后联系。一审法院（2019）豫0324民初1904号民事判决，判决许兵兵返还仝继国所有的佳安置业2009年9月2日出具的销售不动产统一发票两张（发票号00547985、00517986）及收据一张（收据号108245），该判决已经生效，并向一审法院申请执行。由此可以明确仝继国与许兵兵不存在买卖关系。仝继国与许兵兵之间系居间行为，让许兵兵帮忙卖房，签字变更权、收取房款权仍由仝继国掌握。仝继国没有出具委托书授权许兵兵卖房交易，而佳安置业在不通知仝继国的情况下，将仝继国购买的房屋直接变更到第三人名下，显然侵犯了仝继国的财产所有权。二、一审判决故意规避禁止性法律规定，偏袒佳安置业。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。房屋所有权转移以登记为准。佳安置业虽然给仝继国开具了发票和收据，但房屋没有依法登记，所有权并没有实际转移。一套房屋多次更名，构成一房多卖。许兵兵与佳安置业恶意串通将仝继国购买的房屋更名在徐姣利名下，徐姣利又将房屋更名到刘绍滨名下，该行为明显违反了我国强制性法律规定，均属无效行为。佳安置业串通和违规操作，是导致本案的起因。在没有仝继国任何授权委托的情况下，擅自将仝继国购买的房屋变更到第三人名下，应当承担全部责任。佳安置业辩称，一、一审判决认定事实清楚。2009年9月2日，仝继国购买佳安置业开发的南苑新村小区房屋一套（7-5-302）及车库一个。由于南苑新村小区系经济适用房，而仝继国是河南省人，并不符合购买条件，佳安置业并未与其签订商品房买卖合同，更不可能为其办理产权登记手续。后仝继国朋友许兵兵联系佳安置业，称仝继国让其出售案涉房屋及车库，并委托其代为办理此房屋及车库的买卖手续，希望佳安置业予以协助。许兵兵持有房屋及车库的发票原件及仝继国的委托手续，佳安置业审查相关手续后让许兵兵通过电话向仝继国确认为其办理了买卖手续。佳安置业进行的是程序审查，且仅仅是配合办理买卖手续，房款交付也并未经过佳安置业。案涉房屋及车库是仝继国委托许兵兵售卖，买方徐姣利也是由许兵兵和仝继国直接联系。仝继国也明确认可其委托许兵兵出售案涉房屋及车库，因许兵兵未将购房款交付给他，双方产生纠纷。许兵兵系仝继国的委托代理人，佳安置业按许兵兵要求为其协助办理购房户信息变更手续，不存在任何过错，许兵兵从事委托行为的相关法律后果应由仝继国承担。许兵兵2016年3月28日从仝继国处取走发票原件时，向仝继国出具了欠条，内容为“今欠仝继国贰拾贰万元整（220000元），许兵，2016年3月28日，注：发票原件取走。”这充分证明，仝继国在让许兵兵取走发票原件时，双方的真实意图是仝继国将房子和车库以22万元的价格出售给许兵兵，许兵兵欠仝继国220000元房款未付，双方之间形成的是一个买卖合同关系。否则，许兵兵不可能给仝继国出具22万元的欠条。因此，在仝继国已将房屋出售给许兵兵后，许兵兵的后续处置行为与仝继国无关，仝继国对之后的买受人已不享有任何权利，至于仝继国和许兵兵之间的纠纷，与佳安置业无关。二、一审法院适用法律正确，判决结果公正。仝继国将案涉房屋及车库以22万元的价格出售给许兵兵，许兵兵出卖给徐姣利，徐姣利又出售给刘绍滨、赵敏芳，且刘绍滨、赵敏芳已合法取得案涉房屋及车库的所有权。佳安置业仅是在买卖双方达成一致意见后依据双方要求协助办理相关手续，既没有参与双方的协商、交易过程，也没有收取购房款。相关交易行为均系买卖双方的真实意思表示，不论经过多少次交易，交易的对象仍是案涉房屋及车库，仝继国所谓“一房多卖”完全是歪曲事实。仝继国完全可以依据许兵兵向其出具的欠条向许兵兵主张给付22万元的房款。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，请求驳回上诉，维持原判。徐姣利辩称，同意佳安置业的答辩意见。刘绍滨、赵敏芳辩称，不认可仝继国上诉，我们购买房屋合理合法。仝继国向一审法院起诉请求：1.请求依法判决并确认仝继国购买佳安置业的南苑新村小区7-5-302房屋及车库合法有效；2.请求依法判决并确认佳安置业与徐姣利、刘绍滨、赵敏芳之间签订的购买涉案房屋及车库合同无效；3.请求依法判决佳安置业未经仝继国同意，擅自与第三人之间签订房屋购买合同及车库合同的行为违约，应向仝继国承担违约赔偿责任，按照购房款项的50%计算即8万元；4.本案诉讼费用由佳安置业承担。一审法院认定事实：1.关于仝继国与案外人许兵兵之间法律关系认定的问题。仝继国提交的证据中显示2016年3月28日许兵兵向仝继国出具了欠条一张，载明“今欠仝继国贰拾贰万园整（220,000元），许兵，2016年3月28日，注：发票原件拿走”。同日，仝继国交给许兵兵一张本人身份证复印件，标注有“只限栾川佳安置业有限公司房屋过户用”。2019年9月24日，仝继国以许兵兵为被告向一审法院起诉，第一项诉讼请求为“请求法院依法判决许兵兵返还栾川佳安置业有限公司购房不动产售房发票及收据等手续，或判决许兵兵支付评估后该房款及利息，利息自2016年3月29日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际偿还为止。”后仝继国在庭审中变更诉讼请求为“请求法院依法判决许兵兵返还栾川佳安置业有限公司购房不动产售房发票”。本案审理中，经法庭多次询问，仝继国称许兵兵是帮仝继国卖房，其与许兵兵之间是中介服务关系，至于许兵兵出具的欠条只是双方约定许兵兵在联系买主时房屋售价不得低于220,000元。首先，从许兵兵出具220,000元欠条的行为来看，如果按仝继国所称其与许兵兵之间是中介服务关系，按照日常交易习惯和规则，仝继国不会直接让许兵兵取走所有原始购房手续，也不可能让许兵兵出具欠条，且欠条内容已经清楚表明许兵兵欠仝继国220,000元，如两者系中介服务关系为何许兵兵出具的却是欠条，这与日常中介服务的交易习惯不相符。另外，仝继国交给许兵兵的身份证复印件，标注有“只限栾川佳安置业有限公司房屋过户用”，明确了其身份证复印件的使用用途，视为持有该身份证复印件的持有人即许兵兵可据此凭证办理过户事项。其次，仝继国在2019年9月24日起诉许兵兵一案中提交的自2017年12月21日起仝继国与许兵兵之间的微信聊天记录清晰显示仝继国多次向许兵兵催要欠付房款，聊天内容中明确表明“许兵我不听也不看你这东西，我自对准你，我房子是给你了不是给别人？？！！”，聊天内容没有涉及任何仝继国对房屋现状、房屋买卖情况的询问和了解，如按照仝继国称其与许兵兵之间是中介服务关系，则许兵兵提供的应该是订立合同的机会或者提供订立合同的服务，以便仝继国能够通过许兵兵提供的机会或服务让自己参与进去并自行决定房屋买卖的事项，但仝继国对房屋是否交易、交易情况、房屋现状等内容是不关心的，从2016年9月2日把购房相关手续交付给许兵兵直到2019年9月24日第一次向法庭起诉许兵兵，长达三年的时间里，仝继国没有提供任何参与房屋买卖过程的证据，仝继国从始至终没有参与到房屋交易的任何环节中去，关注点就是许兵兵欠付自己的220,000元的房款和所欠房款何时交付。仝继国在2019年9月24日向法院起诉许兵兵前后诉请的变化，也能反映出仝继国的主观意愿及仝继国对其与许兵兵之间是何种关系有一定认识。庭审中，仝继国诉称佳安置业在没有见到仝继国向许兵兵出具委托手续的情况下发生了后续行为，但仝继国又称其与许兵兵之间是中介服务关系，仝继国对其与许兵兵之间关系的阐述也不尽一致。故综合本案实际情况来看，仝继国与许兵兵之间不是中介服务关系，仝继国虽未直接与许兵兵签订房屋买卖合同，但是从仝继国交付购房原始发票收据、标注有具体事项的身份证复印件、许兵兵出具的欠条、仝继国与许兵兵微信聊天记录及仝继国一系列行为表现等综合情况来分析，仝继国与许兵兵之间的真实意思表示应是仝继国将房屋交付许兵兵，许兵兵支付房款，仝继国与许兵兵之间实际形成了房屋买卖合同关系，在仝继国已经履行合同约定的前提下，许兵兵负有的是向仝继国支付房屋及车库价款的义务，现仝继国享有的是对许兵兵的债权。2、关于本案是否存在中止审理的法定情形问题。2016年4月19日许兵兵向佳安置业出具收到条一张，载明：“今收到佳安置业退南苑新村7-5-302房款￥116989.00，7-10车库￥47800.00，5-5-402房款：130479.00合计295268.00（贰拾玖万伍仟伍佰陆拾捌）因原业主仝继国、刘莉本人不能到场，由杨路全款接收，（仝继国房产＋车库换徐娇丽，刘莉房产转贾韬、刘梦丽，发票已过户）许兵兵、杨路”。经审理查明，收到条中的“徐娇丽”与徐姣利为同一人。同日，佳安置业向徐姣利出具发票两张。仝继国在庭审中表示，佳安置业作为正规的房地产开发有限公司，在登记有仝继国联系方式等信息的情况下，在办理涉案房屋过户手续时从未向仝继国本人核实，佳安置业与许兵兵之间存在恶意串通诈骗之嫌，仝继国称曾向公安机关报案，但公安机关以案件属于经济纠纷未立案，仝继国以该案涉及经济犯罪为由请求法院中止审理将案件移交公安机关处理。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条规定，人民法院认定民事案件构成恶意串通的事实的证明标准为排除合理怀疑，即要求当事人对其提出的存在恶意串通的事实主张，应提供充分的证据足以达到排除合理怀疑的证明标准，否则其主张的恶意串通的待证事实便难以认定。仝继国称佳安置业与许兵兵之间存在恶意串通诈骗向公安机关举报，但未提交任何相关证据，仝继国已经向法院对许兵兵提起民事诉讼，法院已经作出生效判决。仝继国提交的现有证据不能证明佳安置业与徐姣利、许兵兵之间存在恶意串通行为，且仝继国将涉案房屋卖给了许兵兵，佳安置业只是履行协助变更手续的义务，仝继国已经丧失了对涉案房屋享有的权利。综上所述，仝继国现有证据不能证明佳安置业与许兵兵之间恶意串通已经涉嫌构成诈骗犯罪，故对仝继国主张案件应中止审理，将犯罪线索移交公安机关的诉请，一审法院不予支持。2009年9月2日，仝继国从佳安置业处购买该公司开发的南苑新村小区房屋一套（7-5-302）及车库一个。根据栾川县发展和改革委员会文件栾发改资〔2006〕55号文件，南苑新村建设项目性质为经济适用房。仝继国交付171,682元后，2009年9月2日佳安置业向仝继国出具发票两张，票号分别为00547986和00547985，以及收据一张，收据号码为1018245，显示维修金、办证税、测量费、契税共计6,893元。但仝继国、佳安置业之间未签订买卖合同，也未办理房产证。2016年3月28日，许兵兵在仝继国原始购房发票复印件上签署了欠条，欠条载明“今欠仝继国贰拾万园整（220,000元）注：发票原件拿走”。后许兵兵拿走两张原始购房发票、一张收据和一张仝继国身份证复印件，身份证复印件上载明“只限栾川佳安置业有限公司房屋过户用”。据徐姣利称许兵兵在2013年向其借款100,000元并约定利息，但本息一直未偿还。2016年徐姣利获悉许兵兵卖房后，在对之前借款及利息清算的基础上再向许兵兵交付现金60,000元，许兵兵协助其办理相关手续，徐姣利述称其与许兵兵之间的交易具有较强的事实盖然性。2016年4月19日，许兵兵、杨路向佳安置业出具收到条，收到条内容显示，涉案房屋南苑新村7-5-302房款116,989元，7-10车库47,800元，因业主仝继国本人不能到场，由杨路全款接收，并注明仝继国房产＋车库换徐姣利，发票已过户。佳安置业未向许兵兵实际退款，房款由徐姣利向许兵兵支付。同日，佳安置业向徐姣利出具发票两张，票号分别为00085749和00085748，未收取徐姣利任何款项。完成购房发票手续过户后，徐姣利从许兵兵手中拿到涉案房屋、车库的钥匙。后徐姣利将该房屋、车库转卖给刘绍滨、赵敏芳，2017年8月25日，刘绍滨、赵敏芳向徐姣利给付第一笔购房款150,000元，同日，佳安置业与刘绍滨、赵敏芳签订了《商品房买卖合同》，由刘绍滨、赵敏芳按法律规定补交了15,000元土地出让金和1,000元过户费。自2017年9月起刘绍滨、赵敏芳向南苑新村物业缴纳物业管理费，并先后与他人签订了装修施工合同、地暖施工合同、燃气开通合同。2017年12月14日栾川县国土资源局向刘绍滨、赵敏芳颁发了豫（2017）栾川县不动产权第0000901号《不动产权证书》，由徐姣利代领。2017年12月30日，刘绍滨、赵敏芳向徐姣利给付第二笔房款70,000元后，徐姣利将豫（2017）栾川县不动产权第0000901号《不动产权证书》原件交给刘绍滨、赵敏芳。另查明：2019年9月24日仝继国以许兵兵为被告向一审法院起诉，第一项诉讼请求“请求法院依法判决许兵兵返还栾川有限公司购房不动产售房发票及收据等手续或判决许兵兵支付评估后该房款及利息，利息自2016年3月29日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际偿还为止；”在庭审中诉讼请求变更为“请求法院依法判决许兵兵返还栾川佳安置业有限公司购房不动产售房发票”。2019年12月5日一审法院作出（2019）豫0324民初1904号民事判决书，判决许兵兵于判决生效后十五日内将仝继国所有的佳安置业2009年9月2日出具的销售不动产统一发票两张（发票号码0054785、0054786）及收据一张（收据号108245）退还给仝继国。在该案中仝继国提交了其与许兵兵从2017年12月21日开始的微信聊天记录，微信聊天内容是仝继国一直向许兵兵追要房款220,000元，并在微信聊天中表示“许兵我不听也不看你这东西，我自对准你，我房子是给你了不是给别人？？！！”一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。经审理查明，从许兵兵向仝继国出具220,000元欠条、仝继国将购房原始发票收据交给许兵兵，将自己注明仅限过户使用的身份证复印件交给许兵兵，并根据仝继国与许兵兵之间一系列行为等综合情况来看，仝继国与许兵兵之间实际形成房屋买卖合同关系，既然仝继国将房子已经出卖给许兵兵，许兵兵又将房子卖给徐姣利，徐姣利又将房子卖给刘绍滨、赵敏芳，且刘绍滨、赵敏芳已经缴纳土地出让金并办理了房产证，仝继国已经不再享有对涉案房屋及车库的相应权利，仝继国享有的是对许兵兵的债权。故对仝继国第一项、第二项诉讼请求，一审法院不予支持。关于仝继国主张佳安置业与许兵兵之间恶意串通存在经济犯罪嫌疑案件应中止审理的问题，仝继国诉称曾向公安机关报案，但未向法庭提交任何相关证明，且仝继国现有证据不能证明佳安置业与许兵兵之间恶意串通，此外，仝继国已经于2019年以许兵兵为被告向一审法院提起诉讼，一审法院已经作出（2019）豫0324民初1904号民事判决，判决已经生效，故对仝继国以佳安置业与许兵兵之间存在恶意串通涉嫌诈骗犯罪应中止审理案件的主张，一审法院不予支持。关于仝继国诉请佳安置业应承担违约责任的问题，仝继国已经将房屋卖给许兵兵，至于许兵兵与佳安置业如何交易，系许兵兵对自有权利的行使，佳安置业按照许兵兵指示发生了后续变更交易行为，且佳安置业没有重复收取房款及车库款的行为，佳安置业的行为没有不履行合同义务，不存在过错，故对仝继国主张佳安置业应承担违约责任80,000元的诉请，一审法院不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十三条、第三十六条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第一百零九条规定，判决：驳回仝继国的诉讼请求。案件受理费减半收取1,000元，由仝继国负担。本院二审期间，各方均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，关于仝继国与佳安置业之间房屋买卖合同效力问题。经查，仝继国与佳安置业之间虽未签订书面的房屋买卖合同，但仝继国交纳了案涉房屋及车库购房款及相关税费，佳安置业收取该购房款并交付钥匙，双方均履行了主要合同义务，应认定双方之间形成事实房屋买卖合同关系。仝继国户籍地为河南省，案涉房屋系栾川县经济适用房项目，仝继国不符合栾川县当地经济适用房的供应条件，其与佳安置业之间的房屋买卖行为因损害社会公共利益应为无效。关于仝继国与许兵兵之间关系认定问题，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”一审法院（2019）豫0324民初1904号民事判决已认定许兵兵系帮忙出售案涉房屋及车库，且判决许兵兵退还仝继国所有的销售不动产统一发票及收据。一审法院仅以许兵兵向仝继国出具欠条及仝继国将发票原件及身份证复印件交付许兵兵认定仝继国与许兵兵之间形成房屋买卖合同关系事实认定有误。依据生效判决及仝继国自述，仝继国与许兵兵之间形成委托代理关系。关于仝继国上诉主张佳安置业在办理房屋过户过程中存在过错的意见，如前所述，仝继国与许兵兵之间形成委托代理关系，仝继国与佳安置业之间未签订书面房屋买卖合同，仝继国将佳安置业向其出具的销售不动产统一发票及收据原件交给许兵兵，并向许兵兵提供注明“只限栾川佳安置业有限公司房屋过户用”的身份证复印件，佳安置业有理由相信许兵兵具有概括代理权，并以此协助许兵兵办理案涉房屋及车库过户手续不存在过错，仝继国该意见不能成立。关于仝继国上诉主张案涉房屋系未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的意见，该条规定应当理解为不符合该条件的，房地产不得进行转让登记，不能发生物权变动的结果，但买卖合同的效力不受影响，买卖合同仍然有效。且刘绍滨、赵敏芳已经缴纳土地出让金并办理了不动产权证，仝继国该意见于法无据，本院不予支持。综上，仝继国的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决虽认定事实有误，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由仝继国负担。本判决为终审判决。审判员 董 鹏二〇二〇年十一月二十日书记员 麻琳娜