安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终1383号 上诉人（原审被告）：荣继贵，男，1975年12月6日出生，汉族，住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：蒯多友，安徽金六州律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：寿县仁慈中医医院有限公司，住所地安徽省寿县涧沟镇涧沟街道凤凰小镇小区**商铺，统一社会信用代码91340422MA2TQP8P2N。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：许鲁，安徽滨阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宏，安徽滨阳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：寿县瑞阳房地产开发有限公司，住所地，住所地安徽省寿县涧沟镇镇政府院内会信用代码91340422MA2NDD8J40。 法定代表人：梅新义，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王伟，安徽风采律师事务所律师。 上诉人荣继贵、寿县仁慈中医医院有限公司（以下简称寿县仁慈中医院）因与被上诉人寿县瑞阳房地产开发有限公司（以下简称瑞阳房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省寿县人民法院(2020)皖0422民初1412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人荣继贵委托诉讼代理人蒯多友，上诉人寿县仁慈中医院委托诉讼代理人李宏，被上诉人瑞阳房地产公司委托诉讼代理人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 荣继贵上诉请求：依法撤销一审民事判决第一项，改判荣继贵不应承担支付购房款30万元、违约金6000元及自2020年5月1日起按月利率2%计算的违约金。事实与理由：一、原审法院认定事实有误。1.荣继贵不是案涉房屋的买受人。寿县仁慈中医院与瑞阳房地产公司达成案涉房屋买卖合意时尚未进行工商登记注册。其开办人便委托荣继贵与瑞阳房地产公司在2018年11月8日签订了讼争的《涧沟·惠民商业街认购协议书》。寿县仁慈中医院在2019年5月23日办理工商登记后，便以自己的名义履行了相关给付房款义务。因此该协议书中涉指房屋的买受人实际是寿县仁慈中医院。该事实也为荣继贵在2020年向瑞阳房地产公司出具的《还款承诺书》第3条载明内容所证实。2.寿县仁慈中医院于2020年向瑞阳房地产公司出具的《还款承诺书》是对2018年11月8日签订的讼争《涧沟·惠民商业街认购协议书》相关内容的变更。该《还款承诺书》虽然约定了荣继贵若逾期支付剩余房款承担违约责任，但是没有约定具体金额。荣继贵在该还款承诺书中签名，仅是对寿县仁慈中医院履行催促义务或对还款兑现予以证明，鉴于其不是买受人，不负有支付房款义务。二、原审法院适用法律不当。瑞阳房地产公司并未提供其开发建设的商品房应当取得预售许可或销售许可等，原审法院以经过单体楼房竣工验收为由，认定其符合商品房销售条件，不符合有关商品房销售相关法律法规。案涉《涧沟·惠民商业街认购协议书》不具有《商品房买卖合同》相等效力。瑞阳房地产公司未履行签订《商品房买卖合同》的义务，荣继贵也享有支付相应购房款抗辩权。 寿县仁慈中医院辩称，对荣继贵的上诉没有意见。 瑞阳房地产公司辩称，一、关于荣继贵是受仁慈中医院委托而购房，仁慈中医院是购房人的上诉理由，无事实依据且与本案事实不符。荣继贵是购房人，有以下事实可以证明：1.荣继贵作为买方在《涧沟·惠民商业街认购协议书》签字并支付了首付款；2.认购协议书签订于2018年11月8日，此时仁慈中医院尚未设立，不可能委托荣继贵代购房屋；3.2020年1月12日荣继贵在《还款承诺书》签字承诺3月31日前付清第二期购房，说明其并不是代购人；4.一、二审诉讼中仁慈中医院未提供任何委托代购的证据，且庭审中荣继贵与仁慈中医院认可荣继贵就是医院的开办人。因此根据合同相对性原则，涉案房屋购买人就是荣继贵，荣继贵作为房屋购买人，负有支付购房款的义务。二、关于《还款承诺书》是对《涧沟惠民商业街认购协议书》内容的变更，理由不能成立。该承诺书主要的内容是承诺在2020年3月31日前付清第二期购房欠款50万元，故该承诺书仅是对认购协议书中第二期房款支付时间2019年12月31日的变更，并没有涉及其他内容的变更。三、荣继贵与仁慈中医院以瑞阳房地产公司一审中未提供商品房屋预售许可证、规划许可证等手续为由认为原判适用法律错误，其理由不能成立。瑞阳房地产公司在一审中已向法院提供了涉案房屋的竣工验收备案表，该备案表的存在已经说明涉案房屋的建设和销售均符合法律的规定。二审中瑞阳房地产公司补充提供了涉案房屋的预售许可证，该证件颁发时间为2018年2月2日，涉案房屋销售时间为2018年11月8日，说明瑞阳房地产公司销售给荣继贵房屋完全符合法律规定。四、一审判决认定事实清楚、适用法律正确。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第1条规定，当事人签订的认购书购房意向书等协议虽然不具备《解释》第五条规定的条件，但已经明确了拟购商品房的位置、面积、价款且能够实际履行的，可以认定为商品房买卖合同。本案中，认购协议书中明确约定荣继贵购买的房屋为S9#123铺、S9#124铺、S9#125铺、S9#126铺，S9#305铺、S9#306铺、S9#307铺、S9#308铺，S8#101铺、S8#102铺、S8#103铺、S8#104铺、S8#301铺、S8#302铺、S8#303铺共三层15套，其中一、二层商铺总面积476.54m，单价4300元/m；三层商铺总面积851.73m，单价2500/m，购房总价款4178447元。该事实说明涉案认购协议书明确约定了房屋的位置、面积、价款，且已经实际交付给了荣继贵用于开办仁慈中医院并已投入经营使用。因此，一审法院将认购协议认定为商品房买卖合同完全正确。荣继贵购买瑞阳房地产公司开发的商品房，双方签订的房屋认购协议合法有效，双方应当严格履行各自义务。瑞阳房地产公司已将房屋建成并交付，荣继贵未按约定支付购房款构成违约，应当承担支付购房款并赔偿违约金的责任；仁慈中医院承诺对荣继贵欠付的购房款承担清偿责任，应视为其对荣继贵债务自愿提供担保，在荣继贵不履行债务时，其应当承担连带清偿责任。 寿县仁慈中医院上诉请求：依法撤销一审民事判决第一项，改判寿县仁慈中医院不应支付违约金6000元及自2020年5月1日起按月利率2%计算的违约金。事实与理由：一、原审法院认定事实有误。1.荣继贵不是案涉房屋的买受人。与瑞阳房地产公司达成案涉房屋买卖合意时，寿县仁慈中医院尚未进行工商登记注册。寿县仁慈中医院在2019年5月23日办理工商登记后，便以自己的名义履行了相关给付房款义务。因此该协议书中涉指房屋的买受人实际是寿县仁慈中医院。该事实也在2020年向《还款承诺书》第3条载明内容所证实。2.寿县仁慈中医院于2020年出具的《还款承诺书》是对2018年11月8日签订的讼争《涧沟·惠民商业街认购协议书》相关内容的变更。该《还款承诺书》虽然约定了若逾期支付剩余房款承担违约责任，但是没有约定具体金额。原审法院认为仅是对付款期限的变更，应为不当。二、原审法院适用法律不当。瑞阳房地产公司作为房屋开发企业，对其开发建设的商品房应当取得预售许可或销售许可，同时进行建设时应当取得规划许可等。但是原审中瑞阳房地产公司并未提供。原审法院以经过单体楼房竣工验收为由，认定瑞阳房地产公司符合商品房销售条件，不符合有关商品房销售相关法律法规。 荣继贵辩称，双方《认购协议书》约定甲方于2019年1月1日前将房屋交付给乙方，但涉案房屋是在2019年10月1日验收合格交付给乙方使用，一审判决支持违约金错误。荣继贵签字行为属于受托行为，不是实际购买人，不需承担还款责任。《认购协议书》不能等同《商品房买卖合同》，瑞阳房地产公司没有按照法律和政策的规定向购买人出示预售许可证，涉案房屋的销售不符合法律规定。 寿县瑞阳房地产辩称，同对荣继贵上诉意见的答辩。 一审认定事实：案涉房屋系瑞阳房地产公司开发建设。2018年11月8日，荣继贵（乙方）和瑞阳房地产公司（甲方）签订《涧沟?惠民商业街认购协议书》，约定乙方向甲方定购“涧沟?惠民商业街”商铺三层15套，具体为S9#123铺至126铺计4套、S9#305铺至308铺计4套，S8#101铺至104铺计4套、S8#301至303铺计3套；一、二层商铺总面积476.54㎡，单价4300元/㎡；三层商铺总面积851.73㎡，单价2500元/㎡；乙方签订认购书时向甲方支付定金100000元；乙方在签订认购书至支付所有房款后，签订正式《商品房买卖合同》，同时要付清全部款项；乙方购房总价款4178447元，乙方应于2018年12月31日前付房款800000元，2019年12月31日前付房款800000元，2020年12月31日支付剩余房款2578447元，如有逾期每月按应付款金额的2%（即月利率2%）支付违约金；甲方于2019年1月1日前将房屋交付乙方（乙方为按约定付款除外）。同日，荣继贵向瑞阳房地产公司交付购房定金100000元。协议签订后荣继贵支付第一期购房款800000元（含购房定金100000元）及第二期购房款300000元计1100000元；第二期剩余购房款500000元未付，经瑞阳房地产公司催要，荣继贵与寿县仁慈中医院于2020年1月12日共同向瑞阳房地产公司出具还款承诺书，承诺二期房款500000元于2020年3月31日前还清，否则承担违约责任；2020年3月31日寿县仁慈中医院支付购房款200000元，尚欠300000元至今未付。 另查明，涉案房屋已于2019年10月1日验收合格并已交付寿县仁慈中医院使用；寿县仁慈中医院成立于2019年5月23日，现已在涉案房屋挂牌营业；双方对涉案房屋至今未签订商品房买卖合同。 一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护，当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。荣继贵与瑞阳房地产公司签订的涉案房屋认购协议书，双方意思表示真实、自愿，所签合同合法、有效。涉案房屋已交付使用，寿县仁慈中医院亦已在涉案房屋挂牌营业，瑞阳房地产公司已经履行交付房屋义务，荣继贵应按协议约定履行支付购房款的义务。双方约定的第二期购房款的支付数额为800000元，荣继贵仅支付300000元，尚欠500000元未付，经瑞阳房地产公司催要，荣继贵与寿县仁慈中医院共同出具还款承诺书，承诺对该笔欠款承担共同偿还责任。此后寿县仁慈中医院转账支付200000元，尚欠购房款300000元未付，对此荣继贵与寿县仁慈中医院亦予以认可，故瑞阳房地产公司要求荣继贵与寿县仁慈中医院共同偿还购房款300000元的诉请成立，予以支持。荣继贵与瑞阳房地产公司签订涉案房屋认购协议书时约定，逾期支付购房款每月按应付款金额的2%（即月利率2%）支付违约金。荣继贵与寿县仁慈中医院共同出具还款承诺书，自愿对涉案欠款承担共同偿还责任，如逾期未付承担违约责任，但其并未按约定还清涉案欠款构成违约，应按约支付违约金，由于还款承诺书是对涉案第二期购房款付款时间的变更，其违约金的计算标准应按认购协议约定的标准即月利率2%计算。故瑞阳房地产公司主张荣继贵、寿县仁慈中医院按双方约定即月利率2%计算违约金，符合双方合同约定，且不违反法律规定，予以支持。关于违约金的起算时间，第二期购房款的最后给付时间为2020年3月31日，故瑞阳房地产公司计算违约金的开始时间有误，应以2020年4月1日作为计算违约金的开始时间，2020年4月1日至2020年4月30日计1个月，违约金为6000元（300000元×月利率2%×1个月=6000元）。瑞阳房地产公司主张超过部分的违约金不予支持。关于荣继贵不是本案适格被告，其是受寿县仁慈中医院委托签订涉案房屋认购协议的抗辩意见。涉案房屋认购协议书及还款承诺书在卷佐证荣继贵系涉案房屋欠款义务人，荣继贵当庭对该事实亦予以认可，且不能举证证明其抗辩意见，瑞阳房地产公司亦不认可，故其抗辩意见不能成立，不予采纳。关于涉案房屋没有取得商品房预售许可证，双方之间没有签订商品房买卖合同，仅是达成购买房屋意向，应适用定金法则处理涉案纠纷的抗辩意见。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。参照《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第一条规定：“当事人签订的认购书、购房意向书等协议虽然不具备《解释》第五条规定的条件，但已经明确了拟购商品房的位置、面积、价款且能够实际履行的，可以认定为商品房买卖合同”。涉案房屋认购协议书载明了双方的名称、姓名和住所，对房屋的基本状况（即房屋位置、数量、面积、层数）、房屋价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、违约责任等均进行了约定，另荣继贵、寿县仁慈中医院付购房款1300000元，瑞阳房地产公司已将验收合格的涉案房屋交付实际使用，荣继贵、寿县仁慈中医院对此亦予以认可，应认定双方具有商品房买卖合同关系，故荣继贵、寿县仁慈中医院抗辩意见无事实、法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、荣继贵、寿县仁慈中医医院有限公司于本判决生效后十日内支付寿县瑞阳房地产开发有限公司购房款300000元，违约金6000元，并从2020年4月1日起，按月利率2%计算违约金至款清时止；二、驳回寿县瑞阳房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3080元，减半收取1540元，寿县瑞阳房地产开发有限公司负担86元，荣继贵、寿县仁慈中医医院有限公司负担1454元。 本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。瑞阳房地产公司提交商品房预售许可证，拟证明：涉案房产系合法销售，在出售之前已经取得预售许可证。一审未提交系因为一审提交的综合验收备案表已经足以说明涉案房屋具有相关的手续，已经取得规划许可证、预售许可证、土地证等，现在二审对方提出涉案房产销售没有手续，所以再补充提交商品房预售许可证。荣继贵质证意见：真实性无异议。但是该证据在一审时可以提交而未提交没有正当理由，不属于新证据。寿县仁慈中医院质证意见：真实性无异议。本院认证意见：对于证据的真实性予以认可。 对当事人二审争议的事实，本院认定同一审一致。 本院归纳本案二审争议焦点：一、双方签订的认购协议书是否具有《商品房买卖合同》的同等效力，案涉房屋销售是否符合商品房销售的相关法律规定。二、荣继贵是否应当承担支付房款的义务。三、关于荣继贵抗辩不应承担30万元购房款及违约金、寿县仁慈中医院抗辩不应支付违约金的上诉理由是否有事实和法律依据。 针对以上争议焦点，本院分析评判如下： 一、关于双方签订的认购协议书是否具有《商品房买卖合同》的同等效力，案涉房屋销售是否符合商品房销售的相关法律规定。经查，2018年11月8日，荣继贵和瑞阳房地产公司签订《涧沟·惠民商业街认购协议书》，约定了定购“涧沟·惠民商业街”商铺三层15套，具体为S9#123铺至126铺计4套、S9#305铺至308铺计4套，S8#101铺至104铺计4套、S8#301至303铺计3套；一、二层商铺总面积476.54㎡，单价4300元/㎡；三层商铺总面积851.73㎡，单价2500元/㎡。并约定了付款方式、期限、交房时间和违约责任等。同日，荣继贵向原告交付购房定金100000元，第一期购房款800000元（含购房定金100000元）及第二期购房款300000元计1100000元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”等有关规定，瑞阳房地产公司系具有房地产开发资质的企业，其与荣继贵于2018年11月8日签订的《认购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的合同当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况，商品房的销售方式、违约责任以及商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同的主要内容。上述认购协议应当认定为商品房卖合同。根据二审查明的事实，前述协议签订时瑞阳房地产公司已取得案涉房屋的商品房预售许可证明，但房屋尚未竣工验收，《认购协议书》尚处于效力待定状态。2019年10月1日案涉项目工程验收合格并交付寿县仁慈中医院使用，认购协议的效力从待定状态转为有效，案涉房屋销售符合商品房销售的相关法律规定，买受人应当按照协议约定履行支付房款的义务。 二、关于荣继贵是否应当承担支付房款的义务。根据查明的事实，荣继贵是《商品房认购协议书》的合同相对人，是房屋的买受人，是一期、二期购房款的实际付款人。荣继贵辩称是受寿县仁慈中医院的委托与瑞阳房地产公司签订《商品房认购协议》的，但在寿县仁慈中医院尚未设立的情况下，荣继贵无法说明是受谁委托，也没有提交相关证明文件证明其是接受他人委托。且荣继贵、寿县仁慈中医院共同向瑞阳房地产公司出具了《还款承诺书》，该《还款承诺书》对还款责任进行了约定，荣继贵、寿县仁慈中医院应当按照法律规定和合同约定承担还款责任。荣继贵辩称其不应当承担支付房款义务的上诉理由不能成立，应予驳回。 三、关于荣继贵抗辩不应承担30万元购房款及违约金、寿县仁慈中医院抗辩不应支付违约金的上诉理由是否有事实和法律依据。经查，二审庭审中，对所欠二期购房款30万元本金寿县仁慈中医院和荣继贵均无异议，寿县仁慈中医院仅对违约金6000元及计算方法有异议。本院认为，根据双方签订的《商品房认购协议》，逾期付款每月按照应付款金额的2%支付违约金。《还款承诺书》是对《商品房认购协议》约定付款期限的调整，不影响购房协议中关于违约金的约定。因此，一审法院按照《商品房认购协议》和《还款承诺书》的约定计算应付购房款及违约金符合法律规定，应予确认。荣继贵、寿县仁慈中医院提出不应支付购房款及违约金的上诉理由不能成立，应予驳回。 综上，荣继贵、寿县仁慈中医医院有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5940元，由荣继贵负担5890元，由寿县仁慈中医医院有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  桂华雷 审判员  魏 宁 审判员  陈 燕 二〇二〇年十一月三日 法官助理陆漫漫 书记员张海燕