安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖15民终3073号 上诉人（原审被告）:林丽明，女，1959年3月14日生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：王少云，系上诉人同村村民。 被上诉人（原审原告）：舒城裕坤房地产开发有限公司，住安徽省六安市舒城县杭埠镇迎宾大道，统一社会信用代码91341523MA2T5M1277。 法定代表人：齐晓艳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：聂晓岳，北京保和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛珊，北京保和律师事务所律师。 上诉人林丽明因与被上诉人舒城裕坤房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省舒城县人民法院（2020）皖1523民初4727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 林丽明上诉请求：1、撤销安徽省舒城县人民法院（2020）皖1523民初4727号民事判决，本案一审、二审诉讼费用由舒城裕坤房地产开发有限公司承担。2、判令舒城裕坤房地产开发有限公司与林丽明签订《商品房买卖合同》及《补充协议》无效，退还林丽明首付款267312元人民币。事实和理由：1、舒城裕坤房地产开发有限公司与林丽明签订《商品房买卖合同》及《补充协议》有利于被上诉人，不利于上诉人，严重违反《中华人民共和国合同法》第五条公平原则。2、一审法官在电话通话录音中认为本案合同有利于被上诉人，不利于上诉人。3、舒城裕坤房地产开发有限公司委托销售代理公司销售员汪飞告知客户在1959年出生的前提下，仍然答复房贷可以贷款9年，欺骗客户交购房首付款，导致申请银行房贷被拒。综上，舒城裕坤房地产开发有限公司与林丽明签订《商品房买卖合同》及《补充协议》严重违反《中华人民共和国合同法》第五条公平原则及欺诈，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，撤销合同。 被上诉人舒城裕坤房地产开发有限公司辩称，一、双方签订的买卖合同及补充协议，是双方的真实意愿，当事人之间的契约及法律理应遵守诚实信用原则，上述合同公平合法有效。二、对上诉人林丽明所说的，我方违反公平原则、欺诈，是不真实的，案涉合同应当继续履行，上诉人林丽明应当按照合同约定支付剩余的房款。一审法院判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。 舒城裕坤房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付剩余房款610000元；二、判令被告向原告支付违约金25091.12元(暂计至2020年7月31日，实际计算至被告履行之日止；877312元×143天×万分之二/日=25091.12元)；三、判令被告支付原告本案律师代理费14000元；四、判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2020年3月11日,原、被告签订《商品房买卖合同》（预售），该合同于2020年3月16日完成备案，合同备案编号为：20202519。2020年3月22日双方签订《补充协议》。《商品房买卖合同》（预售）约定被告林丽明购买原告位于舒城县,总房款为人民币877312元。被告已支付首付款人民币267312元,剩余房款人民币610000元被告选择以银行贷款付款方式支付。2020年5月15日，原告依据商品房买卖合同中林丽明确认的通讯地址向林丽明邮寄送达律师函，要求被告于2020年5月30日前办理完毕银行贷款手续或补齐剩余房款，截止起诉前林丽明未能办理完毕银行贷款手续,亦未通过其他方式支付剩余房款。 另查明，双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第八条逾期付款责任约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。” 双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第二十八条约定“补充协议对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。” 双方签订的《补充协议》第八条第1款约定:“买卖合同及本协议签订前，买受人应向出卖人选定的银行／公积金管理中心（以下简称：贷款机构）详细咨询贷款事宜（包括但不限于自身是否符合贷款条件、贷款额度以及个人信用等情况），确定贷款金额，充分评估自身的付款能力，非因出卖人原因导致买受人首付比例增加或者不能贷款的，风险由买受人自行承担；……”。 双方签订的《补充协议》第八条第2款约定:“买受人应于买卖合同签订当日(如出卖人另行通知的,以出卖人另行通知的时间为准)向贷款机构提供完整有效的申请贷款的资料、交纳办理贷款所需的全部费用、按照贷款机构的要求配合信用审查、签署借款合同等相关文件。” 双方签订的《补充协议》第八条第4款约定:“如买受人未按照本条第2款、第3款履行的,每逾期一日,买受人应向出卖人支付商品房总价款万分之二作为违约金;……出卖人不解除买卖合同及补充协议的,买受人承担上述逾期履行违约金直至买受人按约履行。” 双方签订的《补充协议》第八条第5款约定:“如非出卖人原因导致买受人提出的贷款申请经贷款机构审查未能通过或者授信额度不足的，买受人应采取增信措施、提高首付比例或另行筹资付清剩余房款。” 双方签订的《补充协议》第八条第6款约定:“如非出卖人原因导致买受人提出的贷款申请经贷款机构审查未能通过或者授信额度不足的，买受人应采取增信措施、提高首付比例或另行筹资付清剩余房款。” 双方签订的《补充协议》第二十四条第3款约定：“因买受人违反买卖合同或本协议引发诉讼的，出卖人因诉讼而支出的诉讼费及律师费由买受人承担。 另查明，舒城裕坤房地产开发有限公司系廊坊京御房地产开发有限公司全资子公司，廊坊京御房地产开发有限公司系华夏幸福基业股份有限公司全资子公司。2017年8月29日，华夏幸福基业股份有限公司与北京保和律师事务所签订《专项法律服务合作协议》，2019年6月5日，华夏幸福基业股份有限公司、北京保和律师事务所、廊坊京御房地产开发有限公司三方签订《专项法律服务合作协议》补充协议三，2020年8月5日，北京保和律师事务所向廊坊京御房地产开发有限公司开具本案律师服务费发票14000元。 一审法院认为，依法成立的合同应当受到法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（预售）及补充协议均是双方的真实意思表示，且无违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同约定,被告选择剩余房款人民币610000元以银行贷款付款方式支付，但直至本案起诉前被告仍未按照合同约定办理完毕按揭贷款手续或支付剩余房款，应属违约。现原告请求被告补齐剩余房款并承担违约责任，该院依法予以支持。关于违约金计算标准的问题，按照双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第八条约定，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第二十八条约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。而双方签订的《补充协议》第八条第4款约定，被告未能在此日期之前办理完毕银行贷款手续或补齐剩余房款，被告按日向原告支付房屋总价款的万分之二的违约金，明显加重了被告人的义务。违约金仍应以日万分之一计算较为合理。关于违约金的计算基数问题，按照双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第八条约定“……本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”《补充协议》第八条第4款约定，被告未能在此日期之前办理完毕银行贷款手续或补齐剩余房款，被告按日向原告支付房屋总价款的万分之二的违约金，在相同的违约条件下，《补充协议》以总房款作为违约金计算基数，明显加重了被告人的义务。应以被告未付房款610000元作为违约金计算基数较为合理。关于违约金起算时间问题。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（预售）已于2020年3月16日完成备案，此时已明确买卖双方权利义务，被告理应办理完毕贷款手续或补齐剩余房款，但在本案诉讼期间，被告未举证证明其已完成相关银行贷款或通过其他方式支付剩余房款的义务。故违约金的起算日应从《商品房买卖合同》（预售）备案日的次日开始计算较为合理。关于原告要求被告支付律师费的诉请。双方《补充协议》约定因买受人违反买卖合同或本协议引发诉讼的，出卖人因诉讼而支出的诉讼费及律师费由买受人承担。因被告违约行为，导致原告起诉至法院，律师费是原告实际发生的损失，且律师费标准并未超出行业规范。其诉请予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决：一、被告林丽明应于本判决生效之日起十日内向原告舒城裕坤房地产开发有限公司支付房款610000元；二、被告林丽明应自2020年3月17日起以房屋未付款610000元为基数按日万分之一的标准向原告舒城裕坤房地产开发有限公司支付违约金至下欠房款实际付清之日止；三、被告林丽明于本判决生效后十日内向原告舒城裕坤房地产开发有限公司支付律师费14000元。如未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为5146元（原告已垫付），由被告林丽明负担。 二审中，上诉人向本院提供一份录音资料，证明上诉人年满60周岁，无法办理按揭贷款。被上诉人质证认为，对录音的真实性、合法性、关联性均持异议，且录音显示的时间是2020年11月9日，根据双方补充协议约定，签订协议前，上诉人应该向银行详细咨询贷款事宜，评估自身贷款能力，非因出卖人原因导致买受人无法贷款，风险由买受人承担。本院认为，该份证据无法达到上诉人的证明目的。二审对一审查明的基本事实予以确认。 本院认为,林丽明与舒城裕坤房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示,合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定,合法有效,双方均应当按照约定履行各自的义务。根据《补充协议》第八条的约定,在买卖协议及本协议签订前,买受人应向出卖人选定的银行咨询贷款事宜。本案中,林丽明并未举证证明本人已积极履行了向银行申请贷款的合同义务,而不能仅仅以其2020年11月9日自制的录音资料来抗辩无法办理按揭贷款。再者,如果林丽明的主张成立,根据常理其应及时将这一情况向舒城裕坤房地产开发有限公司反馈,然而林丽明并未提交双方曾就贷款问题相互沟通的证据。因此,林丽明怠于履行贷款申办义务，导致其未按期支付余款，应当承担违约责任，一审法院判决上诉人支付剩余购房款、违约金并无不当。另外，上诉人虽主张双方签订的合同显失公平，但一直未行使撤销权。由于律师费不是必要的支出，不予支持。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但对律师费的判决欠妥，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省舒城县人民法院（2020）皖1523民初4727号民事判决第一、二项，即一、被告林丽明应于本判决生效之日起十日内向原告舒城裕坤房地产开发有限公司支付房款610000元；二、被告林丽明应自2020年3月17日起以房屋未付款610000元为基数按日万分之一的标准向原告舒城裕坤房地产开发有限公司支付违约金至下欠房款实际付清之日止； 二、撤销安徽省舒城县人民法院（2020）皖1523民初4727号民事判决第三项，即三、被告林丽明于本判决生效后十日内向原告舒城裕坤房地产开发有限公司支付律师费14000元。 三、驳回舒城裕坤房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费10291元，由林丽明负担。 本判决为终审判决。 审判长  林莉 审判员  高华 审判员  魏晋 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理郝先春 书记员耿广玉（代） 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。