新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新02民终481号 上诉人（原审被告）：董玉芝，女，汉族，1963年6月13日出生，系新疆油田公司采油五厂车队退休职工，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 委托诉讼代理人：匡伟（系董玉芝丈夫），住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 被上诉人（原审原告）：克拉玛依市鸿升物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 法定代表人：王伟喜，系该公司经理。 委托诉讼代理人：马秀芳，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：范锴，新疆惠和律师事务所律师。 上诉人董玉芝因与被上诉人克拉玛依市鸿升物业服务有限公司（以下简称鸿升物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2020）新0203民初875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，2020年11月29日开庭进行了审理。上诉人董玉芝及其委托诉讼代理人匡伟，被上诉人鸿升物业公司的委托诉讼代理人马秀芳、范锴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董玉芝上诉请求：撤销克拉玛依区人民法院（2020）新0203民初875号民事判决，发回重审或改判驳回被上诉人鸿升物业公司的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定的事实错误，适用法律不当。1.鸿升物业公司并没有与董玉芝签订物业服务合同，鸿升公司所谓的物业服务合同只是房地产公司与鸿升物业公司签订的2014年下半年和2015年度的物业服务合同。2016年根本就没有签订物业服务合同，且该合同我们业主根本就不知道，也没有告知我们。2．一审判决只认定每平方米1.5元的收费标准，却不具体强调物业服务是否达标。试问物业服务公司只收费而可以不要服务标准吗。3.上诉人认为被上诉人民事起诉状是2020年4月26日，而早在2016年12月31日前鸿升物业公司就因服务不达标已经被日和园小区业主委员会清退，改换广陆物业服务了。综上所述2016年12月31日至2020年4月26日已经完全超过法律所规定的诉讼时效。 鸿升物业公司辩称，1.2012年3月13日鸿升物业公司与克拉玛依市城市建设投资发展有限公司房地产分公司签订了案涉的前期物业服务合同，合同约定物业费是1.5元每平方，合同期限是2013年9月30日到2015年9月30日，鸿升物业实际是于2013年11月开发商交房后即进入小区提供物业服务，一直到2016年12月31日。2014年3月4日克拉玛依市发改委出台了新的收费标准通知，所以鸿升物业公司实际收取物业费是从2014年4月开始的。前期的五个月是免费为业主服务了。合同时间到期后没有终止的原因，首先是小区的业主委员会没有成立，不能确定新的物业服务单位；其次是当时克拉玛依市要迎接文明城市检查，主管部门是房产局明确要求新的物业公司接手前原物业公司不能撤出。鸿升物业公只得继续提供物业服务，直到2016年8月业主委员会成立，进行了物业服务单位的招标选聘，中标人是广陆物业公司。2.此前董玉芝享受了鸿升物业公司提供的物业服务，却不予支付物业费。经多次催要无果，只能诉讼。3.董玉芝所提到的没有收到催款通知，与事实不符，没有交费不止董玉芝一户，还有一些住户没有交。被上诉人是统一张贴的催缴通知单，张贴到欠费业主的大门上。然后拍照去取证，这个证据在一审中已经提交，这个事实不是董玉芝能否认的。4.那么关于董玉芝提到的服务质量的问题，刚才开庭前我们和上诉人沟通一下，实际上上诉人董玉芝所提的大部分问题都不是物业公司责任，应当是开发商的责任。5.关于诉讼时效鸿升物业公司认为一审认定和判决都是正确的。综上，一审判决认定事实和适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 鸿升物业公司向一审法院起诉请求：判决被告向原告支付物业费5067.72元； 一审法院认定事实：2015年至2016年度，鸿升物业公司为董玉芝居住的克拉玛依市××区高层住宅提供前期物业管理服务工作。因董玉芝未交纳2015年度、2016年度两年物业费合计5067.72元（140.77平方米×1.5元×12个月×2）元。经鸿升物业公司催要无果，故诉至一审法院。 一审法院认为，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，依法成立的合同受法律保护。本案中，鸿升物业公司为董玉芝居住的小区提供物业服务工作，董玉芝应当向鸿升物业公司支付相应的物业费。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，董玉芝未履行支付义务的行为，应当承担相应的法律责任。因此，鸿升物业公司要求董玉芝支付物业费的诉讼请求，合法有据，一审法院依法予以支持。关于董玉芝主张的诉讼时效问题。根据2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”以及2018年7月23日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”第四条：“民法总则施行之日，中止时效的原因尚未消除的，应当适用民法总则关于诉讼时效中止的规定。”第五条：“本解释自2018年7月23日起施行。本解释施行后，案件尚在一审或者二审阶段的，适用本解释；本解释施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。”的规定，本案中，鸿升物业公司主张2015、2016年度物业费应当适用三年诉讼时效规定，根据庭审中鸿升物业公司提交的2018年1月11日、2019年12月22日采取在董玉芝住所张贴催缴通知单的行为，可以证明诉讼时效中断的事实，故董玉芝辩称鸿升物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效的主张，于法无据，一审法院依法不予支持。关于董玉芝辩称的服务瑕疵的理由，因董玉芝提交的照片拍照的时间、地点、内容等真实性、关联性鸿升物业公司不认可，董玉芝也未提供其他证据予以证明，因此，董玉芝的辩称理由，一审法院不予采信。关于董玉芝辩称双方没有签订物业服务合同、前期物业合同也是虚假的、不认可每平方米1.5元的收费标准的理由。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定以及克发改函（2014）14号《关于核定西月谭日和园高层住宅前期物业服务费收费标准的通知》的精神，董玉芝的辩称理由，于法无据，一审法院不予采信。关于鸿升物业公司主张董玉芝承担诉讼费的诉讼请求。一审法院认为，案件受理费的承担是人民法院决定的事项，鸿升物业公司该项诉讼请求缺乏法律依据，一审法院不予采信。综上，依照相关法律规定，判决：一、董玉芝于判决生效之日起三日内向克拉玛依市鸿升物业服务有限公司支付物业服务费5067.72元；二、驳回克拉玛依市鸿升物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由董玉芝负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院查明的案件事实与一审一致，对一审认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案双方争议的焦点为，1．上诉人董玉芝与被上诉人鸿升物业公司之间是否存在物业服务合同关系；2．本案被上诉人鸿升物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效；3．如果双方存在物业服务合同关系，上诉人董玉芝是否应当按照每平方米1.5元的标准向鸿升物业公司交纳2015年、2016年两年的物业服务费5067.72元； 1．关于上诉人董玉芝与被上诉人鸿升物业公司之间是否存在物业服务合同关系的问题。鸿升物业公司陈述，2012年3月13日，鸿升物业公司与克拉玛依市城市建设投资发展有限公司房地产分公司签订了案涉的前期物业服务合同，由鸿升物业公司为董玉芝现居住的克拉玛依市××区高层住宅提供前期物业管理服务，根据合同约定鸿升物业公司提供了自2013年9月至2016年12月的物业服务。对于以上事实董玉芝不持异议，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，由此可以认定，董玉芝与鸿升物业公司之间存在物业服务合同关系。对于董玉芝关于双方不存在物业服务合同关系的主张本院不予支持。 2．关于本案被上诉人鸿升物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。本案诉争的为2015年度、2016年度的物业服务费，其诉讼时效应当自2017年1月1日起算三年，2018年1月11日、2019年12月22日鸿升物业公司在被告住所张贴催缴通知单的行为，可视为诉讼时效中断的事由，至此鸿升物业公司的诉讼时效一直没过。2018年7月23日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”因此，董玉芝上诉认为鸿升物业公司诉讼请求已超过诉讼时效的主张没有法无据，本院依法不予支持。 3．如果双方存在物业服务合同关系，上诉人董玉芝是否应当按照每平方米1.5元的标准向鸿升物业公司交纳2015年、2016年两年的物业服务费5067.72元。承前所述，上诉人与被上诉人存在物业服务合同关系，被上诉人鸿升物业公司向上诉人董玉芝提供了物业服务，则鸿升物业公司有权依据克拉玛依市发改委制定的克发改函（2014）14号《关于核定西月谭日和园高层住宅前期物业服务费收费标准的通知》，按照每平方米1.5元的收费标准及服务的时间向董玉芝主张物业服务费，况且2014年度的物业服务费董玉芝已经交纳，案涉的物业服务费没有理由拖欠，至于董玉芝上诉称被上诉人鸿升物业公司服务不到位的问题，被上诉人不予认可，上诉人也没有提供相应的证据予以证实，本院对上诉人的该主张不予采信。对于被上诉人鸿升物业公司要求上诉人董玉芝按照每平方米1.5元的标准向鸿升物业公司交纳2015年、2016年两年的物业服务费5067.72元的诉讼请求依法予以支持。 综上所述，董玉芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由董玉芝负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李德明 审 判 员 李 萍 审 判 员 吴 婷 二〇二〇年十一月二十九日 法官助理 马 照 书 记 员 郗翠清