浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初9645号 原告：雪松美屋（宁波）物业管理有限公司，住所地宁波市江**文教路**，统一社会信用代码91330205717233266R。 法定代表人:李桂雄，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李雪梅，女，1958年1月31日出生，汉族，身份证住址宁波市江**。 委托诉讼代理人：洪伟，男，1988年6月30日出生，汉族，身份证住址宁波市江**。 被告：陈明，男，1976年6月5日出生，汉族，住宁波市海曙区。 原告雪松美屋（宁波）物业管理有限公司诉被告陈明物业服务合同纠纷一案，原告于2020年5月7日向本院提起诉讼本案先于2020年5月7日以（2020）浙0203民诉前调1520号立案受理，因调解不成，后于2020年10月12日以（2020）浙0203民初9645号正式立案受理，本案依法适用小额诉讼程序，由审判员张频波独任审判，于2020年11月4日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告委托代理人洪伟，被告陈明到庭参加了庭审。本案现已审理终结。 原告雪松美屋（宁波）物业管理有限公司起诉称：原告于2012年12月2日与宁波金晨四季房地产有限公司订立金亿文园前期物业服务合同，并于2015年1月对金亿文园小区实施了物业管理。物业管理费收费标准：综合服务费中高层、高层1.8元／平方米／月。【依据《前期物业管理服务合同备案表》、《前期物业服务合同》、《物业管理服务委托合同》】。陈明为宁波市海曙区业主，住宅面积48.29平方米。从2016年2月1日至2020年8月31日止，被告应付物业管理综合服务费4781.00元，公用电费344.00元。经原告催讨，被告无理拒付。诉至法院，请求：一、判令被告支付拖欠原告物业管理综合服务费4781.00元，公用电费344.00元；二、本案诉讼费由被告承担。 被告陈明答辩称：原告服务期间，小区的停车位都收费，电梯内长年张贴广告，但未公示收入和支出明细，小区有的楼层有大片屋顶墙面漏水渗水现象，但原告未采取必要的维修措施，也不知道电费怎么支出和分摊。故不同意支付物业费和电费，请求驳回原告的诉讼请求。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据： 证1.前期物业服务合同、物业管理服务委托合同、备案报告各一份，证明原告雪松美屋（宁波）物业管理有限公司与宁波金晨四季房地产有限公司签订物业服务合同，由上述公司向金亿文园小区提供物业服务及上述合同中约定物业综合服务费计算单价的事实。 原告提交的上述证据1已当庭举证，经质证，被告对证据1无异议。经审核，本院对原告提供的证1的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认定。 被告为证明其辩称主张，向本院提供了下列证据： 证1.前期物业服务合同、物业管理服务委托合同各一份，证明车位属全体业主共有，业委会擅自同意把停车费和广告收益直接交原告处置的事实； 证2.小区地下车库地面照片、小区公共楼道区域天花板漏水照片各一组，证明原告并未履行维修管理物业的合同义务； 证3.物业费缴纳发票，证明被告支付物业费到2016年3月底的事实； 证4.水电使用明细清单，证明2018年1月底之前被告住宅一直处于空置状态。 被告提交的上述证据1、2、3、4已当庭举证，经质证，原告对上述证据1、2、3、4真实性均无异议。对证2有异议，原告认为，被告提供的证据不足以证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，导致被告无法正常生活。经审核，本院对被告提供的证据1、2、3、4的真实性均予以认定。 根据原、被告提供的证据及当庭陈述等，本院认定的事实如下： 2012年12月2日，原告与宁波金晨四季房地产有限公司订立《前期物业服务合同》，并对金亿文园小区实施了物业管理。2019年7月29日与小区业主委员会签订了《金亿文园物业管理服务委托合同》。第六章物业管理服务费用约定如下：“第二十条物业管理服务费，1、本物业的综合服务费，由乙方（本案原告）按一下标准向业主或物业使用人收取：中高层、高层：按建筑面积每月每平方米1.8元；6、对已设置独立计量表的电梯、增压水泵等高能耗公用电费，由乙方（本案原告）向业主或物业使用人进行分摊收取。”被告陈明系案涉房屋宁波市海曙区所有人，住宅面积48.29平方米。被告未支付该房屋2016年4月1日至2020年8月31日期间物业管理综合服务费。原告自行催讨不成，遂诉至本院，请求依法解决。 本院认为：原告与开发商及业委会签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，故均合法、有效，本院予以认定。合同签订后，原、被告双方均应按约履行。原告作为物业服务企业，已对物业管理区域内的安保、清卫和房屋公共部位及公用设施设备的维护、维修承担义务。被告作为该小区业主（涉案房屋所有权人）也理应支付物业服务费用，为此，原告要求被告支付综合服务费的诉讼请求合法、合理，本院予以支持。但雪松美屋（宁波）物业管理有限公司管理确有不善之处，也存在提供公告部位维修义务方面的物业服务不到位，被告上述抗辩理由，本院予以部分采纳。故本院酌定被告可按物业合同约定的物业管理费80%的比例支付原告上述服务期间的物业综合服务费共3685.49元，即按合同约定被告应付给原告物业综合服务费为4606.86元【2016年4月1日至2020年8月31日年度1.80元/m?/月*48.29m?*53个月】，现按八折比例收取4606.86元*80%=3685.49元。对原告要求收取公用电费344元的请求，因原告未能提供电费支出及分摊费用的证据，为此，对原告要求被告支付电费344元的诉请不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告陈明应于本判决生效之日起十日内，向原告雪松美屋（宁波）物业管理有限公司支付物业管理综合服务费3685.49元； 二、驳回原告雪松美屋（宁波）物业管理有限公司的其他诉讼请求； 案件受理费50元，减半收取25元，由原告雪松美屋（宁波）物业管理有限公司承担10元，被告陈明承担15元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 张频波 二〇二〇年十一月四日 代书记员 林静益 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。