湖北省保康县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0626民初1390号原告：保康县城关供销合作社(以下简称城关供销社)，住所地：保康县城关镇新街**，统一社会信用代码:91420626MA48GTG50K。法定代表人：彭建军，系城关供销社主任。委托诉讼代理人：杜耀家，湖北五峡律师事务所律师。被告：王安平，男，生于1968年11月24日，汉族，住保康县，委托诉讼代理人：吴杰，湖北五峡律师事务所律师。原告城关供销社诉被告王安平确认合同效力纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告城关供销社的法定代表人彭建军及其委托诉讼代理人杜耀家，被告王安平的委托诉讼代理人吴杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告城关供销社向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原、被告于2014年10月21日签订的关于原后坪供销社综合楼的《房产使用权转让协议书》无效；2、判令被告返还原告原后坪供销社综合楼房屋（其中二楼四间，三楼九间，四楼一间）房屋；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年10月21日，原告城关供销社（甲方）与被告王安平（乙方）签订《资产使用权转让协议书》（以下简称“协议”），原告城关供销社将原后坪供销社房屋使用权及该房屋所占土地使用权一并转让给乙方。协议约定：“一、房屋坐落四界：该房产位于后坪镇原供销社综合楼二楼、三楼、四楼，二楼四间房屋建筑面积约135平方米，三楼九间房屋建筑面积约290平方米，四楼一间房屋建筑面积约84平方米。二、该房产使用权转让期限为50年，共计折价贰拾壹万元，乙方在签订本协议时一次性付清全部价款。三、该房产使用权转让期限自2014年11月1日起至2064年10月31日止。四、乙方应按后坪镇政府风情小镇建设的总体规划对该房产所在的本栋综合楼进行装修改造升级，待后坪镇政府验收后，甲方凭政府相关证明退还乙方价款贰拾万元……。”协议签订后，原告按协议约定交付了房屋和房屋使用权证书，被告未按协议约定支付合同价款，仅支付了1万元价款。案涉房屋因国家修建高铁必须予以拆除，原告多次找被告协商返还房屋事宜未果。综上，被告未按协议约定履行义务，且未将房屋及土地使用权转让事项依法报经有权机关批准，故原、被告之间所签的协议无效，被告所取得的房屋应予返还。请求法院对该协议依法定性,公正判决。原告城关供销社为支持其诉讼主张，向本院提交了房产使用权转让协议、付款凭证、原后坪供销社破产还债的民事裁定书、国有划拨土地使用权转让安置职工的报告、债权债务及财产转移协议书、评估表等证据。被告王安平辩称:1、原、被告双方之间签订的协议性质实际上是买卖协议,原告为了确保资产交易合法性，在签订协议时邀请了供销联社领导、资产办和后坪政府等有关领导参加,且该协议不违反法律规定，应当认定买卖协议有效。2、双方已经实际履行协议，并将房地产交付给被告使用、管理、处分甚至收益。3、有证据证实被告已经实际履行了付款义务。4、在协议中明确约定关于办理过户手续的相关事宜，所以协议有效。综上所述,不同意原告的诉讼请求。被告王安平为支持其辩称意见,向本院提交了房产使用权转让协议、收款收据、领条、房产证、房产证收据、后坪镇人民政府的情况说明、房屋装修费用明细表、房屋租赁协议等证据。本院经审理查明事实如下：2000年9月30日，原后坪供销社被本院作出(2000)保法破字第12号民事裁定书宣告其破产还债。2012年3月3日,后坪供销社破产清算组与城关供销社签订债权债务及财产转移协议书,对该破产企业尚未处置的资产、债权、债务等遗留问题的转移达成了书面协议,其中623.06平方米房产转移城关供销社管理和支配。2014年10月21日,原告城关供销社(甲方)与被告王安平(乙方)签订《房产使用权转让协议书》,甲方将原后坪供销社部分房屋使用权及该房屋所占土地使用权一并转让给乙方,协议约定：“一、房屋坐落四界：该房产位于原后坪供销社综合楼二楼、三楼、四楼，二楼四间房屋建筑面积约135平方米，三楼九间房屋建筑面积约290平方米，四楼一间房屋建筑面积约84平方米。二、该房产使用权转让期限为50年，共计折价贰拾壹万元，乙方在签订本协议时一次性付清全部价款。三、该房产使用权转让期限自2014年11月1日起至2064年10月31日止。四、乙方应按后坪镇政府风情小镇建设的总体规划对该房产所在的本栋综合楼进行装修改造升级，待后坪镇政府验收后，甲方凭政府相关证明退还乙方价款贰拾万元。五、甲方负责提供房屋所有权证和土地使用权证,并现场将房屋指交给乙方。……。六、……双方因履行协议引起的纠纷,应协商解决。协议不成的任何一方均可向保康县人民法院提起诉讼。……。”协议书上甲方注明“由保康县供销联合社周全华、张殿奎、刘宁峰三位主任讨论决定于2014年10月21日上午在后坪财政所二楼会议室与王安平协商一致后签订该协议,参加人,县社:周全华、张殿奎、刘宁峰三位主任,资产办:苏红朋、谢天财,城关供销社:何少国,后坪政府:书记可精华、镇长韩宗显。”协议签订后，原告城关供销社于同年10月30日将该房屋和房屋所有权证交付给被告王安平，当日,由原告城关供销社给被告王安平出具收到房屋转让款21万元,由被告王安平给原告城关供销社出具领到房屋装修款20万元。被告王安平受让该房屋后,即对该房屋部分设施进行了装修,并予以出租。后坪镇人民政府证明:2014年6月,根据县政府建设后坪风情小镇的规划,镇党委、政府要求后坪供销社对其所有的房屋迎街面按镇政府的设计方案进行仿古装修,因后坪供销社无钱装修,经协商,在有关领导的见证下,将所属的部分房屋卖给王安平,双方签订协议,由王安平支付购房款21万元(含装修费),合同中明确约定装修由王安平承担。在政府未对该房屋出具装修方案的情况下,因高铁建设的规划,该房屋需要拆除,原定的装修事项叫停,故该房屋未能按镇政府的设计要求装修。本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定,买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条规定,出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。第四十四条规定,依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条规定,有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定,房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十条规定,以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家的规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定,土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。依照上述有关规定,买卖合同是转移房屋所有权,同时转让土地使用权,即转籍过户。本案中,原告城关供销社与被告王安平签订的是房屋使用权转让,土地使用权依附转让,约定的转让费退还其按政府要求对该房屋进行特殊装修,装修后的房屋由其使用和管理并收益,虽然协议中约定了交付房产所有权证和经营期限等,并按协议约定交付了房屋所有权证,但未交付土地使用权证。双方当事人所签订“房屋使用权转让协议书”未含有对房屋所有权证和土地使用权证办理等房屋买卖合同实质性内容的相关约定,即未含有对房屋所有权证和土地使用权办理、缴税和缴纳土地出让金及产权分割等房屋买卖合同实质性内容的相关约定,故并非房屋买卖合同。涉案房屋和土地权属依旧属原告城关供销社。因此,对被告王安平辩称该协议属于买卖合同的理由,本院不予支持。关于该协议是否有效的争议。从本案的事实上审查,原告城关供销社是该固定资产的管理和控制及处置者,在转让该资产时经其主管部门决定,并经有关领导参加,与被告王安平协商达成的转让协议。其是转让该资产的应尽注意义务者,被告王安平是善意的受让者。以原告城关供销社现在诉求确定转让合同无效,意味着合同自始无效,将会因此给被告王安平造成多方面的损失,亦丧失民事主体间应有的公平正义。从法律上审查,根据《合同法》第四十四条的规定:“依法成立的合同,自成立时生效”。原告城关供销社主张该协议无效,其未提供证据证实该协议有合同法第五十二条规定的无效情形,且原、被告对此协议亦未约定附条件即生效或无效。至于双方是否按合同约定履行了全部义务或未尽事宜的处理,属于是否有权主张权利,不能因此而推翻合同的效力。综上所述,双方的协议转让的仅是房屋的使用权,也就是我们通常理解的有价使用。法院应依合同及事实所反映的真实法律关系及事实查明后进行认定或裁判,而不应仅仅依据转让二字就主观臆断为买卖关系,更不应存在所谓的“应该是转让所有权”。鉴于此,依照原告城关供销社对该协议依法定性的诉讼请求,故根据以上的分析及该协议的约定和双方对合同的履行,本院确定该协议属于转让房屋经营权合同。该合同内容不违反法律法规的规定,属于有效合同。故对原告城关供销社要求确认该合同无效的诉讼请求,本院不予支持,依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决如下:驳回原告城关供销社的诉讼请求。案件受理费6654元,减半收取3327元，由原告城关供销社负担,限于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件的案件受理费6654元，汇款湖北襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号：17×××56。上诉人也可以将上诉案件的案件受理费交给湖北省保康县人民法院转交或直接到湖北省襄阳市中级人民法院预交。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉案件的案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  尚万宝二〇二〇年十一月二十日书记员  宦仁超