山东省聊城市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)鲁15执复138号 复议申请人（异议人、申请执行人）：董建峰，男，1975年10月6日出生，汉族，福建省长乐市文岭镇前董村下店村居民，住。 被执行人：阳谷鹏达置业有限公司，住所地：阳谷县寿张镇西环路。 法定代表人：李光辉，该公司总经理。 被执行人：霍昂，男，1990年6月18日出生，汉族，居民，住平舆县。 复议申请人董建峰不服山东省阳谷县人民法院（以下简称阳谷法院）（2020）鲁1521执异39号裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 阳谷法院在执行申请执行人董建峰与被执行人阳谷鹏达置业有限公司（以下简称鹏达公司）、霍昂民间借贷纠纷一案中，董建峰向阳谷法院提出书面异议，1.要求将被执行人尚未开发建设的约6000方米的土地(以实测为准)评估后裁定分配给董建峰，予以抵偿董建峰相应金额的债权；2.要求对被执行人鹏达公司开发的房产重新评估作价，对被执行人鹏达公司开发的全部房产予以分配，并且房产分户拍卖；3.要求法院采取强制措施，责令售楼处停止售卖鹏达公司开发的房产，对已经出售的房产予以收回。事实和理由：1.董建峰查封的系被执行人鹏达公司五宗土地及全部的地上附着物(即开发建设的房产)。但是，在阳谷法院执行过程中，仅对部分房产予以分配，尚有大量房产没有予以分配，请求阳谷法院依法对该部分予以分配；2.经董建峰实地查看，在中心医院西约300米处，尚有近6000多平方米(以实测为准)净地，该资产不存在争议，亦不存在附着物，应当评估后抵偿给享有首次查封权益的债权人即董建峰；3.在执行过程中，资产评估报告并未向董建峰送达，董建峰无法确定该分配方案中的评估价值是否为专业机构出具，更无法确定评估报告所依据的基准日时间。本案中的拍卖资产系采纳评估报告的评估价值所确定，而评估报告受法定1年有效期间的限制，而本案的偿付物，自评估报告至本次分配方案已经远超法定1年的期间。作为不动产财产，其价值受经济生活影响，随市场的浮动变化而变化，本案中的不动产，其价格已经因市场的变化而产生相应的升值，依据评估报告中的价格予以抵偿，已经明显过低。并且经董建峰实地查看，目前该宗建筑物现场有售楼处，其商铺售价在每平米2500元，从而进一步佐证，本方案的折抵价过低，应当重新进行评估作价；4.阳谷法院执行过程中对被查封资产的拍卖方式，董建峰认为不合理。阳谷法院采用的是以整栋楼或者几栋楼打包一起作为拍卖标的进行拍卖的，从而直接导致拍卖标的的价格过高，能够拿出巨额财产进行参与竞拍的人相对较少，产生拍卖无法成交情形，致使损害了债权人的利益。本案中的商品房以及商铺均可单独办证，因而应以可独立办证的不动产作单独作拍卖的标的，分别予以拍卖，以保障申请人合法权益；5.经董建峰现场了解，目前尚有售楼处出售查封资产(详见提供的两张照片)，该情形不仅违法，造成查封资产流失，造成查封物下一步更难以拍卖执行，贵院应采取措施制止该情形并收回已出售的资产。 阳谷法院查明：申请执行人董建峰因与被执行人鹏达公司、霍昂民间借贷纠纷，诉至河南省驻马店市驿城区人民法院（以下简称驿城法院）。在该案审理过程中，驿城法院于2016年11月23日作出（2016）豫1702民初7899号民事裁定，并依据该裁定查封了鹏达公司所有的位于阳谷县寿张镇史胡同村的土地两块（土地证号为：阳国（2016）第089号、第0**），及位于寿张镇闫堤村的土地三块（土土地证号为：阳国（2016）第090号、第092号、第0**。2017年3月20日，驿城法院查封了位于阳谷县寿张镇府前商业街项目开发的全部商业房及住房，并制作了财产查封清单一份。驿城法院于2017年8月30日作出（2016）豫1702民初7899号民事判决：限被告霍昂、阳谷鹏达置业有限公司于判决生效后十日内返还原告董建峰借款共计12591586.9元及利息（自2015年6月16日起计至借款清偿完毕之日止，按月利率2%计算，履行时扣除已付的50万元利息）。2017年11月14日，申请执行人董建峰向驿城法院申请强制执行，同日驿城法院立案执行，案号为（2017）豫1702执4660号。驿城法院在执行该案过程中，查封了上述五块土地及地上在建楼房。2017年12月15日，驿城法院作出（2017）豫1702执4660号之二执行裁定，裁定拍卖被执行人鹏达公司所有的位于阳谷县寿张镇史胡同村的土地（土地土地证号为：阳国（2016）第089号、第0**宗及地面房屋，闫堤村的土地（土地证土地证号为：阳国（2016）第090号、第092号、第0**及地面房屋，并发布了拍卖公告。2018年6月20日，驿城法院出具（2017）豫1702委执字第4660号委托执行函，以查封的上述土地及地面附属物在阳谷县为由，委托阳谷县人民法院代为执行评估、拍卖上述土地及地面附属物。 根据驿城法院的委托事项，阳谷法院立案执行，案号为（2019）鲁1521执321号。2019年1月18日，经阳谷法院询问申请执行人董建峰及被执行人鹏达公司的法定代表人李光辉，双方均同意按照商业楼每平方1900元、住宅楼每平方1350元、土地每亩170000元的价格进行拍卖。阳谷法院于2019年1月21日作出（2019）鲁1521执321号执行裁定，裁定拍卖鹏达公司所有的位于阳谷县寿张镇1号楼、2号楼、8号楼房产、政府门前门面房，阳国（2016）第093号土地。上述起拍标的经两次网络司法拍卖均流拍。 阳谷法院认为，当事人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。本案中，异议人董建峰要求评估、拍卖被执行人鹏达公司尚未开发建设的土地约6000平方米，同时要求对被执行人鹏达公司开发的房产重新评估，并对被执行人鹏达公司的全部房产予以分配的两项异议请求，实际是针对执行实施案件提出的要求，而不是对案件执行过程中的执行行为提出的异议，不属于执行异议审查范围。对于董建峰要求法院采取强制措施，责令售楼处停止售卖被执行人鹏达公司开发的房产并收回已出售房产的请求。阳谷法院认为，该项请求是针对被执行人鹏达公司处分财产的行为，并未针对阳谷法院的执行行为，亦不属于执行异议审查的范围。对于董建峰要求分户拍卖的异议请求，阳谷法院认为，涉案房产系整体建筑，驿城法院亦是对涉案房产进行的整体查封，并未列明查封房产的详单，在阳谷法院挂网拍卖涉案房产前，董建峰亦未明确要求分户拍卖，因此，阳谷法院对案涉房产进行整体拍卖并无不当。综上，董建峰所提出的异议请求，不能成立，应予以驳回。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定：驳回异议人董建峰的异议请求。 董建峰向本院申请复议，请求：1.依法撤销阳谷法院(2020)鲁1521执异39号执行裁定;2.将鹏达公司尚未开发建设的约6000平方米的土地(以实测为准)评估拍卖后裁定分配给董建峰,予以抵偿董建峰相应金额的债权；3.对鹏达公司开发的房产重新评估。4.将鹏达公司开发的全部房产予以分配,并且房产分户拍卖；5.阳谷法院立即采取强制措施,责令售楼处停止售卖鹏达公司开发的房产,对已经出售的房产予以收回。事实与理由:阳谷法院在(2019)鲁1521执321号执行过程中的执行行为存在违法情形,且严重损害了董建峰的权利,对其错误行为应当予以纠正。一、驿城法院2016年11月23日(2016)豫1702民初7899号裁定查封了鹏达公司所有的位于阳谷县寿张镇史胡同村的土地两块(土地证号土地证号为:阳国(2016)第089号、第0**于寿张镇闫堤村的土地三块(土地证号为土地证号为:阳国(2016)第090号、第092号、第0**述土地上并无完整建筑物。土地被查封了就不应该继续建设,在查封的土地上建造房屋,是鹏达公司对土地的错误处分,间接导致建设施工方取得对在建工程的优先权，从而侵犯了董建峰的权利。二、阳谷法院在拍卖过程中的执行行为违反《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》。本次执行中,董建峰并没有参与委托鉴定,也从未收到过评估报告,甚至在阳谷法院的案卷中也并没有裁定书中所述“双方均同意按照商业楼每平方1900元,住宅楼每平方1350元,土地每亩170000元的价格进行拍卖”的相关笔录或是材料。法律规定,“对拟拍卖的财产,人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的,可以不进行评估。当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的,人民法院应当准许。”依据该规定,对拟拍卖的财产应当委托鉴定机构进行价格评估,并在评估报告作出后五日内送达当事人。拍卖资产的评估价值受法定1年有效期间的限制,即便是双方协商一致或是经过资产评估,至本次分配方案时已经远超法定1年的期间。作为不动产财产,其价值受经济生活影响,随市场的浮动变化而变化,本案中的不动产其价格已经因市场的变化而产生相应的升值,依据评估报告中的价格予以抵偿,已经明显过低。且经董建峰实地查看,目前该宗建筑物现场仍有售楼处,其商铺售价在每平米2500元,从而进一步佐证,分配方案的折抵价过低,阳谷法院在拍卖过程中拍卖价格的确定违法,导致鹏达公司财产价值严重贬损,损害了董建峰的权利,应当重新进行评估作价。三、阳谷法院执行过程中对被查封资产的拍卖方式,董建峰认为不合理,应当分户拍卖。阳谷法院以“涉案房产系整体建筑,驿城法院亦是对涉案房产进行的整体查封,并未列明查封房产的详单,在该院挂网拍卖涉案房产前,董建峰亦未明确要求分户拍卖”为由,驳回董建峰的异议请求是不适当的。第一、阳谷法院采用的是以整栋楼或者几栋楼打包一起作为拍卖标的进行拍卖的,从而直接导致拍卖标的的价格过高,能够拿出巨额财产进行参与竞拍的人相对较少,产生拍卖无法成交、流拍的情形,导致财产价值贬损,损害了债权人的利益。第二、法律并未规定需要以董建峰的明确要求分户拍卖作为法院分户拍卖的前提。本案中的商品房以及房铺均可单独办证,因而应以可独立办证的不动产单独作为拍卖的标的,分别予以拍卖更能实现财产价值,进而保障更多债权人的合法权益。第三、阳谷法院在执行中并未考虑整栋建筑已经实际完工并且房屋可以单独办证享有独立产权的前提,本案中已查封的资产,包括商品房以及商铺均可单独办证,因而应以可独立办证的不动产作单独拍卖的标的,分别予以拍卖,不仅会使鹏达公司的财产得以增值,更可以保障董建峰合法权益。本案整栋楼的拍卖导致流拍将减损鹏达公司的财产,更会损害包括董建峰在内的其他债权人的利益。四、阳谷法院的分配方案不合理,鹏达公司所建房屋均可单独分户,办理产权证,阳谷法院分配方案在分配时大多将房产整体或是多套整体折抵不合理。五、在中心医院西约300米处,尚有近6000多平方米(以实测为准)净地,该资产不存在争议,亦不存在附着物,应当评估后抵偿给享有首次查封权益的债权人董建峰。阳谷法院未对该处土地进行拍卖,损害了董建峰的权利。六、目前尚有售楼处出售查封资产,该情形不仅违法,造成查封资产流失,造成查封物下一步更难以拍卖执行,阳谷法院应采取措施制止该情形并收回已出售的资产。阳谷法院认为,该项请求是针对鹏达公司处分财产的行为,并非针对本院的执行行为,是错误的。该房产系经过法院查封的财产,对财产进行查封的目的是保证被保全的财产价值不减值,进而确保债权人在获得判决后得以实现债权。而阳谷法院针对已经法院查封的财产有权利也有义务确保其价值不予减少,因此针对鹏达公司处分已查封财产的行为,阳谷法院不予处理是违法的，甚至涉嫌渎职。综上所述，请聊城市中级人民法院依法裁定，对阳谷法院错误的执行行为给予纠正，以维护法律尊严，维护董建峰的合法权益。 本院对阳谷法院查明的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人认为具体执行措施或程序违反法律规定，并对其合法权益造成损害的，可以依照第二百二十五条的规定向执行法院提出执行异议。本案中，董建峰要求评估、拍卖鹏达公司尚未开发建设的土地约6000平方米及对鹏达公司的全部房产予以分配，系对执行实施提出的请求，应由执行法院进行合理判断，做出具体实施行为。阳谷法院接受驿城法院委托对查封的土地房产进行评估拍卖，董建峰提出上述请求并非针对阳谷法院执行行为提出异议，不属于执行异议审查的范围。对于董建峰要求阳谷法院采取强制措施，责令售楼处停止售卖鹏达公司开发的房产并收回已出售房产的请求，亦属于对执行实施提出的请求，并非针对阳谷法院的执行行为提出异议，亦不属于执行异议审查的范围。关于董建峰要求分户拍卖的异议请求，案涉房产系整体建筑，在阳谷法院挂网拍卖案涉房产前，董建峰亦未明确要求分户拍卖，阳谷法院对案涉房产进行整体拍卖并无不当。董建峰在两次网络拍卖流拍后又提出分户拍卖，并提出阳谷法院对案涉房产进行整体拍卖不当，本院不予支持。关于董建峰提出案涉房产拍卖参考价值的确定问题，阳谷法院于2019年1月18日曾就此问题征求董建峰与鹏达公司法定代表人李光辉的意见，双方均同意按照商业楼每平方1900元,住宅楼每平方1350元,土地每亩170000元的价格进行拍卖，有执行笔录在卷为证。董建峰复议称阳谷法院无证据证明双方同意拍卖参考价值与事实不符，本院不予支持。 综上，董建峰复议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回董建峰的复议请求，维持山东省阳谷县人民法院（2020）鲁1521执异39号裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  张广军 审判员  张绍方 审判员  牛祺忠 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理陆军 书记员杨念南