上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9619号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海味惑都餐饮有限公司，住所地上海市黄浦区黄陂北路******。法定代表人：黄佳敏，董事长。上诉人(原审被告、反诉原告)：黄佳敏，男，1984年1月9日出生，汉族，住上海市普陀区长寿路****楼**。上诉人(原审被告、反诉原告)：上海虹流投资管理有限公司，住所地上海，住所地上海市长宁区黄金城道****>法定代表人：毛宝琴，董事长。三上诉人共同委托诉讼代理人：陈皓，上海市浩信律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海中区地产有限公司，住所地上海市黄浦区，住所地上海市黄浦区黄陂北路**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陆军，董事长。委托诉讼代理人：张佳羽，北京市环球律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：左士萍，北京市环球律师事务所上海分所律师。上诉人上海味惑都餐饮有限公司(以下简称“味惑都公司”)、黄佳敏、上海虹流投资管理有限公司(以下简称“虹流公司”)因与被上诉人上海中区地产有限公司(以下简称“中区公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦人民法院(2018)沪0101民初24668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。味惑都公司、黄佳敏、虹流公司上诉请求：撤销一审判决主文第一、二项，改判第三项为中区公司返还味惑都公司保证金人民币(以下币种均为人民币)629，046.77元、2018年5月25日至2018年5月31日期间6天的租金26，960.7元和物业管理费2，973.66元；改判第四项为中区公司向味惑都公司赔偿损失33，472元(一审判决14页第2段的审计结论)和4，436，506元(110，912.64×40)；改判第五项为驳回中区公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决不认定引起味惑都公司提出解除合同的3个证据，导致本案基本事实不清。因中区公司要求与味惑都公司提前解除合同，故中区公司在2018年2月16日提出了退3赔3的提前解除合同赔偿方案。中区公司在提出方案的前后均拖延了一个多月的时间，又于2018年3月15日推翻了赔偿方案。中区公司在2018年5月23日11：00时突然用围挡将涉案饭店封闭，致使饭店不能正常营业。二、一审判决没有依法认定证据，导致本案认定事实错误。中区公司于2018年5月24日通过顺丰速运送达味惑都公司的《维修通知函》的内容，不仅违约且关于到涉案饭店员工和顾客的“安全”，致使涉案饭店不敢营业，味惑都公司只得通知中区公司解除《租赁合同》。味惑都公司是根据法定解除的要件事实和约定解除的要件事实，通知中区公司解除《租赁合同》的。三、一审判决认定味惑都公司违约而中区公司没有任何违约，从而只对味惑都公司套用《租赁合同》的约定是错误的。味惑都公司在2018年5月24日收到中区公司的《维修通知函》后，考虑到涉案饭店已不能正常营业及员工和顾客的安全，于2018年5月25日通知中区公司解除合同理由充分，没有任何违约和过错。且涉案饭店的维修是虚假情况，是中区公司的过错、单方根本违约，味惑都公司有权提出解除合同。中区公司辩称，不同意味惑都公司、黄佳敏、虹流公司的上诉请求。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。并不是中区公司要提前解除合同，而是味惑都公司自2017年1月起自身经营不善，要求同时经营中餐品牌，严重违反了《租赁合同》的约定，中区公司也明确表示了拒绝。中区公司出于善意才与味惑都公司协商，询问其是否有提前解除合同的意愿。虽双方未就提前解除达成一致，但并不影响《租赁合同》的正常履行。中区公司是根据《租赁合同》的约定对大厦的公共区域进行维修，且已按约向味惑都公司发出通知，维修过程事实上也并未影响涉案饭店的正常出入和使用。即便味惑都公司认为维修可能影响其正常经营，也理应与中区公司协商。中区公司向一审法院起诉请求：1．味惑都公司向中区公司支付中区公司因清理租赁房屋所产生的费用18，961元；2．味惑都公司向中区公司赔偿因味惑都公司违约造成的中区公司损失591，927.48元(包括相当于3个月的租金和管理费的违约金计455，251.71元及一个月的房屋空置费136，675.77元)；3．味惑都公司向中区公司支付中区公司因本案已支付的律师费50，000元；4．味惑都公司支付的保证金629，046.77元不予返还，归中区公司所有；5．味惑都公司承担本案诉讼费；6．黄佳敏和虹流公司就味惑都公司的上述付款义务承担连带责任。味惑都公司、黄佳敏、虹流公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1．中区公司和味惑都公司的房屋租赁合同于2018年5月25日解除；2．中区公司向味惑都公司返还保证金629，046.77元、自2018年5月25日至2018年5月31日期间的房屋租金308，62.27元和自2018年5月25日至2018年5月31日期间的物业管理费3，403.98元；3．中区公司向味惑都公司赔偿损失33472元(根据审计报告，2018年1月至5月的亏损额)；4．中区公司向味惑都公司赔偿损失5，327，638元［根据审计报告，包括转让费40，000元＊40／60=26，666元、中介费115，000元＊40／60=76，666元、油烟监控终端6，000＊40／60=4，000元、煤气扩容费80，000＊40／56=57，142元、装修残值481，013元(装修工程款125，000元＊40／60=397，680元)物品损失270，000元＊40／60=180，000元、员工补偿款49，250元、员工宿舍租房押金5，500元、总结费1900元＊4.5／12=1，712元、公证费10，100元和印章片128元，可得利益损失110，912.65元＊40个月(2018年5月25日至2021年9月22日)=4，436，506元］；5．中区公司按照中国人民银行公布的同期贷款利率，向味惑都公司支付租金占用利息(以663，313元为本金，按照年利率4.35％的标准，自2018年6月1日计算至还清之日止)；6．案件受理费、鉴定费等诉讼费用由中区公司承担。一审法院认定事实如下：2016年5月23日，中区公司(甲方)与黄佳敏、虹流公司(乙方)签订《租赁合同》，约定中区公司将上海市黄浦区黄陂北路XXX号中区广场1层02室(部位，实测建筑面积为289.9平方米，以下简称“系争房屋”)出租给黄佳敏、虹流公司使用，租赁期限自2016年9月23日起至2021年9月22日止，装修期自2016年5月23日起至2016年9月22日止，乙方开始向甲方支付租金的日期为2016年9月23日。合同约定，2016年9月23日至2017年9月22日租金每月132，266.88元，2017年9月23日至2018年9月22日租金每月136，675.77元，物业管理费每月15，074.80元，使用系争房屋所产生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用等由乙方承担。合同还约定保证金为4个月的平均租金和物业管理费，即624，637.88元。合同12－7条第(4)项约定，甲方有权在乙方违反合同约定时全数没收保证金，若保证金不足以补偿甲方应乙方该等违反而蒙受的一切损失，甲方有权就不足部分向乙方追讨。甲方行使前述没收保证金的权利不影响甲方对于因乙方该等违反可行使的任何其他权利或补救方法……。合同第12－11条第(4)项约定，若乙方未按本条第一款约定的状态将该房屋返还予甲方，甲方有权自行对该房屋作出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由乙方负担，甲方有权把该等开支及费用视作债项，向乙方追讨。合同第12－11条第(5)项约定，若租赁期满，且双方未能续租或合同被任何一方提前终止时，若乙方不能将该房屋归还给甲方，则自租赁期满或提前终止的第二天起直到乙方按上述规定交还该房屋为止，每迟交一天，乙方应按照租赁期满或提前终止前一天应缴日租金的双倍标准向甲方支付日租金额……若在此期限内乙方仍不能归还该房屋，则该房屋内乙方之任何物品均视为乙方之遗弃物，甲方有权根据本条的约定处理，并收回该房屋。合同第12－11条第(6)项约定，乙方归还该房屋或甲方按本合同规定收回该房屋时，乙方不得以任何理由向甲方提出偿还因装修而支出的各种费用；不得要求甲方收买装置、附属物和各种设备；不得要求甲方支付搬运费、搬离费等。在任何情况下，甲方无需就此向乙方支付任何赔偿。合同第12－12条约定，……在租赁期内，未经甲方事先书面同意，乙方不得进行下列行为：(1)将本合同项下的全部或部分的承租权变相转让或用作担保等；(2)将乙方在本合同项下的义务以任何形式或方式转让给任何第三方；(3)将该房屋的全部或部分转租给任何第三方或作出转租的要约或广告，或让任何第三方使用、占有或利用该房屋的全部或部分；(4)与任何第三方共同使用该房屋或该房屋的任何部分……发生上述情形之一的，甲方有权书面通知乙方在一定期限内改正，乙方逾期不改的，甲方有权终止合同及中止该房屋之水、电及中央空调等供应及该房屋有关或相关的管理服务，并有权收回该房屋及没收履约保证金，及有权要求乙方赔偿超过履约保证金部分的实际损失。合同第12－16条约定，……若乙方未经甲方事先书面认可擅自提前终止合同的(包括乙方单方面提出提前终止合同或因乙方的原因而导致合同提前终止的)，则乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据合同应付而未付的一切款项和相当于该房屋届时三个月租金和管理费的违约金，并赔偿甲方因此遭受的一切损失，包括但不限于装修期和免租期的租金及律师费用、诉讼费用及该房屋空置期间甲方根据合同的规定本可收取的租金。甲方除可通过没收全部保证金及乙方根据合同向甲方预先支付的租金以冲抵上述违约金及损失外，还可就不足部分(如有)向乙方进行追偿。合同第12－20条第(15)项约定，甲方保留在该房屋以外的该大厦范围内根据需要进行维修、改建、翻新、修葺、装修工程的专有及不受牵制的权利，上述工程若需封闭或更改公共通道或改变设施或设备的摆放，或临时封闭任何公共区域，乙方不应以此类工程及其后果对乙方产生干扰或不便为由，要求甲方予以赔偿。甲方对乙方该房屋以外的该大厦范围进行上述工程前，应事先给予乙方合理的书面通知，并尽量减少，对乙方使用该房屋可能产生的干扰及不便。合同第12－22条约定，……若合同终止或提前终止，乙方未能按照合同规定向甲方返还该房屋，则甲、乙双方同意，甲方有权行使收回该房屋的权利，包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、转移乙方在该房屋内的任何财物，且无需对乙方因此而遭受的损失、损害承担赔偿责任。如该房屋内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其他任何物品，均视为乙方放弃前述物品，甲方有权以任何方式处理前述物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿；同时，甲方亦有权向乙方追讨因清理、保管前述物品(若有)所产生的所有费用。合同第12－32条第(2)项约定，自黄佳敏取得味惑都公司的全部股权并完成工商变更登记手续后，双方应与味惑都公司(“新承租方”)签订三方补充协议，并约定由新承租方承继乙方在合同项下的权利义务，且乙方应就新承租方的履约行为承担连带担保责任，乙方及新承租方均需持有法律规定的经营所需一切必要的证照后方可经营。合同第12－32条第(3)项约定，原租户吕井山(身份证号码：XXXXXXXXXX********，上海味惑都餐饮有限公司原法定代表人)与乙方之间的债务，与甲方无关。合同附表二第三部分对用途约定，该房屋只限于用作乙方经营名称为“春川一只鸡”店铺。未经甲方事先书面同意，乙方不得在租赁期内擅自变更该商业名称或经营其他品牌的店铺，否则，甲方有权立即提前终止合同，并合法的提前收回该房屋或其他任何部分，同时乙方应向甲方支付相当于该房屋届时三个月租金和管理费的违约金。之后，中区公司(甲方)与黄佳敏、虹流公司(乙方)及味惑都公司(丙方)签订《三方补充协议》。协议第1.1条约定，各方一致确认并同意，乙方在租约项下的全部权利义务将转让给丙方，该等转让自2016年7月7日起生效(以下称“生效日”)即自生效日起，丙方将承继乙方在租约项下作为承租方的全部权利和义务，而乙方已不再享有其在租约项下的全部权利。协议第1.2条约定，自生效日至租约向下租赁期限届满之日或提前终止日，其作为丙方的担保方为丙方履行租约提供连带担保责任，应丙方不履行前述义务导致甲方损失的，乙方自愿承担连带赔偿责任，乙方应在收到甲方书面通知书之日代为履行或清偿租约项下的义务。《租赁合同》签订后，中区公司向味惑都公司交付了系争房屋。《租赁合同》及《三方补充协议》履行期间，味惑都公司向中区公司支付保证金共计629，046.77元，并支付了截至2018年5月31日的租金和物业管理费。2017年1月20日，味惑都公司向中区公司发送邮件称：“我公司在中区广场经营韩菜‘春川一只鸡’已半年有余。这半年多时间，即使在工作日的中午，店堂也经常不能坐满……故我公司有较大的亏损……我公司经过多次考察和洽谈，引入了某中菜品牌‘甜蜜蜜’，由我公司负责经营。我公司希望在一个店堂内同时经营韩菜和中菜，既能够满足餐饮需求又能够扭亏为盈……今正式向贵公司提出，我公司将在一个店堂内同时经营韩菜和中菜……”。2017年2月9日，中区公司回函表示，不同意味惑都公司提出的经营品牌变更申请，系争房屋仅限用于经营“春川一只鸡”品牌，不得擅自变更该商业名称或经营其他品牌的店铺，否则将终止合同，追讨违约金。中区公司在该函中提出限期整改的要求。2017年2月13日，味惑都公司向中区公司电邮案外人上海甜圣餐饮有限公司关于同意味惑都公司使用餐饮品牌“甜蜜蜜”的函。2017年3月28日，中区公司再次回函重申，系争房屋仅限用于经营“春川一只鸡”品牌，不得擅自变更该商业名称或经营其他品牌的店铺，否则将终止合同，追究违约责任。中区公司在该函中要求味惑都公司限期整改，立刻停止以“甜蜜蜜港式茶餐厅”之品牌对外经营，将系争房屋状态恢复至“春川一只鸡”营业状态。2018年5月23日，中区公司发出《维修通知函》。该函称：“由于该大厦需要紧急维修，将对大厦部分室内及室外公共区域进行封闭，为了确保施工安全，现温馨提示如下：1、出行期间，请注意安全，尽量绕行，远离施工现场。2、途径施工地点时，请勿逗留，以避免不必要的意外发生……”。2018年5月25日，味惑都公司向中区公司发出《解除租赁合同通知》，通知中区公司提前解除合同，并告知中区公司已将冻品和食品搬走，将系争房屋钥匙留在店铺柜台抽屉内，要求中区公司承担店铺价值约27万元的物品及现值50万余元的装修残值。味惑都公司在《解除租赁合同通知》中称：“2018年5月23日23时起，饭店南向6米多长、近3米高的透明大玻璃和沿黄陂北路的饭店东向10米多长、近3米高的透明大玻璃，都被3米多高的不透明织物包围，仅留出了一个门洞……你公司未经我公司同意并且在事先不告知我公司的前提下，擅自对我公司承租的房屋进行大规模装修改造，导致饭店从5月24日起处于不正常、不可使用和不安全状态……你公司的前述行为已构成违约……”。该通知附店内物品清单，包括桌椅、厨房设施设备等物品。2018年5月28日，中区公司向味惑都公司发送《告知函》，同意于2018年5月25日解除《租赁合同》，要求赔偿违约金及损失，并要求味惑都公司搬离遗留物品，将系争房屋恢复原状。一审法院审理中，中区公司确认味惑都公司于2018年5月25日搬离系争房屋，但表示味惑都公司有物品遗留在系争房屋内，导致中区公司支出相关清理费。中区公司和味惑都公司、黄佳敏、虹流公司确认，味惑都公司将系争房屋中的100平方米给引入的合作方使用，该合作方使用味惑都公司的营业执照经营“甜蜜蜜”品牌中菜。对此，中区公司认为味惑都公司违反了《租赁合同》第12－12条第(1)至(4)项的约定。对此，味惑都公司确认己方的行为属于变相转让。经味惑都公司申请，法院委托上海求是会计师事务所有限公司进行鉴定。该司出具《专项鉴定报告》，确认味惑都公司2017年8月份的净利润为1109，12.65元、味惑都公司2018年1月1日至5月24日的经营亏损金额为－33，472.11元。一审法院认为，中区公司与味惑都公司、黄佳敏、虹流公司就系争房屋签订的《租赁合同》、《三方补充协议》系各方当事人的真实意思表示，其内容和形式均符合法律规定，故为有效合同，双方均应全面履行。现中区公司与味惑都公司、黄佳敏、虹流公司均确认合同于2018年5月25日解除，法院对味惑都公司、黄佳敏、虹流公司要求确认合同于2018年5月25日解除的反诉请求予以支持。合同解除后，味惑都公司于2018年5月25日搬离系争房屋，味惑都公司、黄佳敏、虹流公司要求中区公司返还多缴纳的租金及物业管理费的反诉请求，与法不悖，法院予以支持，但味惑都公司、黄佳敏、虹流公司计算期间有误，法院调整为2018年5月26日至2018年5月31日。味惑都公司、黄佳敏、虹流公司认为合同解除的责任在中区公司。味惑都公司、黄佳敏、虹流公司称中区公司对系争房屋无期限封闭维修，致使租赁目的不能实现，但味惑都公司、黄佳敏、虹流公司提供的证据尚不足以证明中区公司行为造成涉案店铺处于不正常、不可使用和不安全的状态，也不足以证明中区公司干扰味惑都公司经营或诱使味惑都公司提出解除《租赁合同》。相反，味惑都公司在2018年5月24日收到中区公司以顺丰快递发出的《维修通知函》后，立即于2018年5月25日通知中区公司解除合同并搬离系争房屋。因此，味惑都公司解除合同的理由不充分，依法应按《租赁合同》的约定承担提前解除合同违约责任，即合同12－7条第(4)项约定，“甲方有权在乙方违反合同约定时全数没收保证金，若保证金不足以补偿甲方因乙方违反而蒙受的一切损失，甲方有权就不足部分向乙方追讨……”。合同第12－16条约定，“若乙方未经甲方事先书面认可擅自提前终止合同的……，则乙方必须向甲方支付……，和相当于房屋届时三个月租金和管理费总金额作为违约金，并赔偿甲方因此遭受的一切损失，包括但不限于装修期和免租期的租金及律师费、诉讼费用及房屋空置期间甲方根据合同的规定可收取的租金。甲方除可通过没收全部保证金及乙方根据合同向甲方预先支付的租金以冲抵上述违约金及损失外，还可就不足部分(如有)向乙方进行追偿”。虽然合同有上述约定，但重复适用保证金和违约金明显高于中区公司实际受到的损失，且味惑都公司、黄佳敏、虹流公司提出违约金过高。考虑到味惑都公司、黄佳敏、虹流公司向中区公司支付保证金共计629，046.77元，该数额已超过3个月的租金和物业管理费，中区公司可通过没收上述保证金以冲抵违约金及各项损失，法院对中区公司要求判令保证金629，046.77元不予返还，归中区公司所有的诉请予以支持，对中区公司主张的清理费用、违约金、房屋空置费、律师费等其余诉请不予支持。鉴于法院上述阐明的理由，味惑都公司、黄佳敏、虹流公司应就其违约解除合同给自身造成的损失承担相关责任，故法院对味惑都公司、黄佳敏、虹流公司要求中区公司返还保证金、赔偿各项损失、支付租金占用利息等其余反诉请求难以支持。一审法院判决如下：一、上海中区地产有限公司与上海味惑都餐饮有限公司关于上海市黄陂北路XXX号中区广场1层02室房屋的租赁合同关系于2018年5月25日解除；二、上海中区地产有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海味惑都餐饮有限公司2018年5月26日至2018年5月31日期间的租金26，960.70元、物业管理费2，973.66元；三、上海味惑都餐饮有限公司在上海中区地产有限公司处的保证金629，046.77元用于冲抵上海味惑都餐饮有限公司应付违约金及赔偿金，归上海中区地产有限公司所有；四、驳回上海中区地产有限公司的其他诉讼请求；五、驳回上海味惑都餐饮有限公司、黄佳敏、上海虹流投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，中区公司与虹流公司、黄佳敏签订的《租赁合同》及中区公司与味惑都公司、黄佳敏、虹流公司签订的《三方补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。因中区公司与味惑都公司对《租赁合同》于2018年5月25日解除均无异议，一审法院认定合同于该日解除。现二审的主要争议焦点在于合同提前解除的责任在谁。味惑都公司主张系因中区公司对系争房屋封闭装修、存在安全问题，导致其不能正常经营，故合同提前解除的责任在中区公司，其应当承担违约责任。但味惑都公司提供的证据，不足以证明中区公司的行为致使系争房屋处于不可正常使用、不安全的状态，进而造成味惑都公司无法实现合同根本目。中区公司于2018年5月23日向味惑都公司发出《维修通知函》，味惑都公司即于2018年5月25日要求解除《租赁合同》。中区公司与味惑都公司签订的《租赁合同》约定的租赁期限至2021年9月22日才到期。即便如味惑都公司所言，中区公司的维修可能影响其正常经营，从其要求解除合同至合同到期之日，仍有3年多的租期，味惑都公司可先与中区公司沟通、协商，要求其整改，而非立即要求解除合同。故味惑都公司提前解除《租赁合同》既无合同依据，也不符合法律规定的可以行使法定解除权的情形。一审法院认定味惑都公司应当承担提前解除合同的违约责任，本院予以认同。关于租金、物业管理费返还，保证金处理及违约金调整等，一审法院已充分、详细阐述，本院予以认同，不再赘述。一审法院对味惑都公司、黄佳敏、虹流公司要求中区公司返还保证金、赔偿各项损失、支付租金占用利息等诉请不予支持，并无不当。综上，味惑都公司、黄佳敏、虹流公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币37，609元，由上诉人上海味惑都餐饮有限公司、黄佳敏、上海虹流投资管理有限公司共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 王 珍审 判 员 王晓梅二〇二〇年十一月二十五日法官助理 万 晶书 记 员 夏 歆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……