宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初7177号原告：李生均，男，1983年10月2日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：汪桂泽，宁夏北地律师事务所律师。被告：宁夏众妙惠教育咨询有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区凤凰南街****。法定代表人：景淑梅，该公司行政经理。被告：王**，男，1976年4月1日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区（该身份信息由原告提供）。原告李生均与被告宁夏众妙惠教育咨询有限公司（以下简称众妙惠教育公司）、王**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告李生均的委托诉讼代理人汪桂泽，被告众妙惠教育公司的法定代表人景淑梅到庭参加诉讼。被告王**经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李生均向本院提出诉讼请求：1.判令被告众妙惠教育公司退还原告9个月房租45000元；2.判令被告众妙惠教育公司退还原告房屋押金5000元；3.判令被告众妙惠教育公司向原告支付违约金5000元；4.本案诉讼费用由被告众妙惠教育公司承担；5.被告王**对公司债务承担连带责任。诉讼中，原告申请增加诉讼请求：解除原告与被告众妙教育公司签订《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》。事实和理由：2017年9月22日，原告李生均与被告众妙教育公司签订《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》，合同内容为被告被告众妙教育公司将银川市某室房屋出租给原告办公，租赁期三年，从2017年10月1日起至2020年9月30日止。三年租金合计18万元，租金一年一付，先付款再使用，每租赁年度须提前一月付清，押金5000元。如出租方未按照合同规定的时间、标准交付出租房屋供承租人使用的，负责偿付违约金5000元。合同签订之日，原告即向被告支付了第一年度租金及押金。2019年10月1日至2020年9月30日的租金原告已在2019年9月份向被告付清。历年租金由被告众妙教育公司的股东王**收取。2020年初,被告与涉案房产所有权人(案外人)宁夏吴盛实业(集团)有限公司之间的《宁夏回族自治区房屋租赁合同》未续签，租赁期限在2019年12月31日届满，案外人宁夏昊盛实业(集团)有限公司向原告下达《返还房屋通知》，要求原告返还涉案房产。因被告众妙教育公司未能与昊盛公司续签合同，造成原告与被告所签订的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》无法继续履行，合同目的无法实现，构成根本违约，故被告众妙教育公司应向原告退还2020年1月1日至9月30日期间9个月的房租45000元、押金5000元及支付违约金5000元。综上所述，两被告的行为给原告造成了经济损失，为维护原告的合法财产权益，特诉至法院。众妙惠教育公司辩称，1.宁夏众妙教育咨询有限公司与原告2017年签订的房屋租赁合同，合同约定租赁期限为3年，原告与宁夏众妙教育咨询有限公司签订的房屋租赁合同是一份无效合同。首先，宁夏众妙教育咨询有限公司既不是房东，同时宁夏浩晟集团有限公司也没有向宁夏众妙教育咨询有限公司出具任何授权手续让其代办房屋租赁手续。2.宁夏众妙教育咨询有限公司于2019年1月23日在银川市工商局进行工商变更，一是将法定代表人由王**变更为景淑梅，二是公司名称由宁夏众妙教育咨询有限公司变更为宁夏众妙惠教育咨询有限公司，王**不再担任公司的任何职务。3.王**在明知以上情况的前提下，恶意向原告隐瞒此事实，并私自收取2019年至2020年10月份的房屋租金。4.被告公司2018年10月30日与昊盛公司解除了房屋租赁合的相关手续，并结清了房屋的物业费、水电费等，从2019年1月1日起被告公司以新公司的名义与浩晟公司重新签订了房屋租赁合同，并约定了房屋租金，同时昊盛公司又与银川市兴庆区众妙教育培训学校有限公司签订了房屋租赁合同，也约定了租金为15万元，此公司的法定代表人为王**。被告认为王**向原告收取的此部分房租应该是以众妙教育培训学校有限公司的名义收取的，从原告的转账记录可以证明，被告没有出具任何公司印章的发票。王**未做答辩。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2017年9月22日，原告与宁夏众妙教育咨询有限公司（以下简称众妙教育公司）签订《房屋租赁合同书》一份，合同约定，众妙教育公司将银川市某室房屋出租给原告，租赁期限为3年，自2017年10月1日至2020年9月30日，三年租金18万元，合同签订时一次性付清全年租金，收押金5000元，租金一年一付，每年须提前一月付清。众妙教育公司未按合同规定的时间、标准交付出租房屋供承租人使用的，偿付违约金5000元。该合同落款出租房处加盖众妙教育公司印章，王**在法定代表人处签名。合同签订当日，原告从自己银行账户取款50000元，次日又取款16000元，原告称其用上述款项中的65000元支付了第一年租金及押金共计65000元。2018年8月29日，原告向被告王**转款支付2018年至2019年度租金60000元。2019年9月10日，原告向被告王**转款20000元，2019年9月13日，原告向被告王**转款30000元，同月，原告以打印制作费抵顶房租3864元，2019年9月19日，原告向被告王**通过微信分别转款支付2019年至2020年度剩余租金6000元、136元。另查明，2020年4月10日，涉案房屋所有权人宁夏昊盛实业（集团）有限公司向原告发送返还房屋通知一份，该通知载明：“李生均：你占有使用的位于银川市某室房屋属于宁夏吴盛实业(集团)有限公司所有，该房屋是宁夏众妙教育咨询有限公司及王**转租给你。现因银川市兴庆区众妙教育培训学校有限公司、宁夏众妙教育咨询有限公司、王**与我公司签订的包括该房屋的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》已经于2019年12月31日到期，我公司再未与银川市兴庆区众妙教育培训学校有限公司、宁夏众妙教育咨询有限公司、王**续签房屋租赁合同，故你占有银川市某室房屋已无法律依据。请你在接到本通知后的3日内向我公司返还位于银川市某室房屋，否则，我公司将采取包括法律途径在内的各种措施维护自身的合法权益，届时，由此导致不利后果将均由你承担。”原告于4月13日签收该通知。当月，原告与宁夏吴盛实业(集团)有限公司就涉案房屋重新签订了房屋租赁合同，约定租赁期限自2020年4月1日至2021年4月1日，年租金60000元。还查明，2018年12月29日，银川市行政审批服务局核准原告宁夏众妙教育咨询有限公司名称变更为宁夏众妙惠教育咨询有限公司，同时公司将法定代表人王**变更为景淑梅。本院认为，原告与众妙教育公司签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思的表示，根据宁夏昊盛实业（集团）有限公司向原告发送的返还房屋通知可以看出，涉案房屋所有权人对被告众妙惠教育公司的转租行为并无异议，故双方签订的《房屋租赁合同书》合法有效。该合同履行期间，原告支付了2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金，但因二被告与宁夏昊盛实业（集团）有限公司之间的租赁关系解除，使得房屋所有权人不再认可原告的承租权并要求原告退还房屋，原告遂与宁夏昊盛实业（集团）有限公司重新签订了房屋租赁合同。故此原告与众妙教育公司签订的租赁合同已无法继续履行，对原告要求解除《房屋租赁合同书》的诉讼请求，本院予以支持。原告与众妙教育公司签订《房屋租赁合同书》时，王**系众妙教育公司的法定代表人并在合同中签字，可以认定王**签订合同、收取租金的行为系代表公司的履职行为。虽然王**在向原告收取2019年至2020年度房屋租金时已不再担任众妙教育公司的法定代表人，但其连续收取前两年租金且作为该公司的原法定代表人，具有表见代理的权利外观，足以使原告相信其收取的该租金系代表公司收取的租金，故被告王**收取2019年至2020年租金60000元的行为应视为被告众妙惠教育公司对租金的收取，故因该合同产生的义务应由被告众妙惠教育公司承担。原告重新与宁夏昊盛实业（集团）有限公司签订的租赁合同约定的租赁期限自2020年4月1日起，即自该日起原告与众妙教育公司签订的合同无法继续履行，被告众妙教育公司应当退还自2020年4月1日至2020年9月30日期间的租金30000元（60000元÷12个月×6个月）。关于原告主张的房屋押金5000元，因原告提交的证据不能证明其向众妙教育公司或王**交付了押金5000元，众妙惠教育公司亦不认可其收取押金的行为，故对原告主张退还押金5000元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的违约金5000元，虽然原告与众妙教育公司签订的租赁合同无法继续履行，但原告重新与宁夏昊盛实业（集团）有限公司签订了租赁合同，且租金标准与此前的租赁合同约定一致，原告并未因被告的违约行为产生损失，故对原告主张的违约金本院不予支持。被告王**未到庭应诉，视为对其答辩、质证及其他诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宁夏众妙惠教育咨询有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告李生均租金30000元；二、驳回原告李生均的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费588元，由原告李生均负担267元，由被告宁夏众妙惠教育咨询有限公司负担321元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 宋志军 二〇二〇年十月二十七日法官助理 马聪聪书记员 白彩萍附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。