广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初11664号原告：郭电波，男，1976年6月23日出生，汉族，身份证住址：湖南省桃江县**********,公民身份号码：432************214。委托诉讼代理人：汤金刚，广东展创律师事务所律师。被告：廖三志，男，1952年11月9日出生，汉族，身份证住址：湖南省宁远县*********，公民身份号码：4329***********814。被告：吴珍涛,女,1979年6月3*日出生，汉族，身份证住址：湖南省祁阳县浯溪镇滨江豪庭******，公民身份号码：432************300。原告郭电波与被告廖三志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日受理后，根据原告郭电波的申请，追加吴珍涛为本案被告参加诉讼，吴珍涛提起了反诉，本院一并受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人汤金刚、被告廖三志、吴珍涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭电波向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年10月1日签订的《物业租赁合同》；2.被告限期将案涉商铺退还给原告:3.被告支付原告租金37800元及水电费1000元及逾期滞纳金（其中，已产生的37800元租金是从2019年12月至2020年5月共6个月，但被告实际应付租金应计算至被告退还商铺之日；37800元租金的滞纳金从起诉之日计算至被告全部付清租金之日，后续应付租金的滞纳金均从当月6日起算。所有应付滞纳金均按照逾期金额的1%/天收取）；4.原告不予退还被告预交的租赁保证金18000元整；5.由被告承担本案的诉讼费。以上合计424000元。事实和理由：原、被告于2016年10月1日签订《物业租赁合同》，约定租期从2016年10月1日至2021年9月30日止。双方约定租金采取递增方式收取，其中自2019年10月1日起租金按照6300元/月收取。截止目前，被告尚拖欠原告2019年12月至2020年5月共6个月的租金合计37800元至今未交。被告长期恶意拖欠租金的行为已经构成根本违约，按照双方签订《物业租赁合同》第九条第2项违约责任之约定，被告应当支付拖欠的租金并承担滞纳金，并且无权要求退还保证金。综上，原告为维护自己的合法债权特向法院提起诉讼，请依法查明事实，判如所请。被告廖三志辩称，廖三志不应当是本案的被告，不应当向原告返还商铺、支付租金、水电费及滞纳金。原因如下：一、2016年10月1日，廖三志与郭电波签订的《商铺租赁合同》，根本没有实际履行，事实上签订后也已经立即解除了。《商铺租赁合同》第六条约定郭电波应在合同签订后15日内将商铺移交给廖三志使用，但是郭电波实际并没有交付商铺给廖三志，因为案涉的商铺所在的汽车站当时没有投入使用，直到2017年1月才投入使用，导致商铺在2017年1月之后才能交付，再加上临近春运，廖三志根本等不了那么长时间，也根本没有时间到常平新汽车站经营商铺，所以双方就已经沟通好解除《商铺租赁合同》，由郭电波另行出租商铺，即案涉商铺根本没有交付给廖三志，双方对《商铺租赁合同》根本没有实际履行。但是由于双方是老乡，关系非常好，又存在业务上的往来，基于信任就没有签署解除协议或者当面撕毁《商铺租赁合同》，而是由各自销毁《商铺租赁合同》。二、郭电波已将商铺出租给吴珍涛，而不是廖三志。1.《商铺租赁合同》解除后，郭电波将案涉商铺租赁给吴珍涛，并且关于租赁的一切细节（包括租金、水电费、缴费时间等等）都是郭电波与吴珍涛协商确定；2.2017年2月4日向吴珍涛收取了18000元押金，自此之后都是向吴珍涛收取租金、水电费；3.郭电波将案涉商铺租给吴珍涛，还协助吴珍涛办理了营业执照；4.2019年12月，就案涉商铺租金优惠事宜，郭电波与吴珍涛进行了协商，但没有协商一致；5.2020年5月，因为租金事情，郭电波与吴珍涛产生冲突，发生了打架事件，郭电波与吴珍涛还都被带到派出所进行调解；6.从案涉商铺租赁给吴珍涛到缴纳押金、租金、水电费、协商租金优惠、催讨租金、产生冲突，郭电波从来没有联系过廖三志；7.假如像郭电波所述，案涉商铺是出租廖三志，那么：押金、租金、水电费都应当是由向廖三志收取，而不是向吴珍涛收取，但是郭电波都是向吴珍涛收取，且向吴珍涛具了押金、租金的收据；协商租金优惠、催讨租金应当与廖三志协商，而不是与吴珍涛协商，但是郭电波都是与吴珍涛协商；郭电波向廖三志收取租金的标准应按照《商铺租赁合同》约定的6000元/月收取。但是，从租金收据上显示，案涉铺位的租金是4000元/月，租金的标准完全不一致；即郭电波起诉廖三志行为与郭电波实际履行租赁合同的行为完全矛盾。上述事实足以表明，郭电波明确是将案涉商铺租赁给吴珍涛使用，而不是廖三志。综上所述，廖三志根本不是案涉商铺的承租人，双方签订租赁合同根本没有实际履行，且早已解除，廖三志没有任何义务向郭电波支付租金、水电费、滞纳金、返还商铺。请求驳回郭电波的诉讼请求。被告吴珍涛对原告郭电波的起诉辩称，吴珍涛一直有交房租，直到2019年12月开始没有交，当时在协商。2019年11月的房租是2020年2月份交的，原告郭电波一直没来收租，房租有时候交现金，有时候转账。被告吴珍涛提出反诉请求：1.郭电波退还吴珍涛租赁保证金18000元；2.反诉受理费由郭电波承担。事实和理由：2016年12月份，郭电波将商铺租赁给吴珍涛，并向吴珍涛收取了租赁保证金18000元，且出具收款收据。双方口头约定，租赁期限是5年，月租金为4000元。吴珍涛承租商铺后，成立了东莞市常平珍涛百货店，并按时交纳租金。2019年12月份，郭电波告知吴珍涛，商铺所在的场地需要改变经营，即该做物流使用，吴珍涛的商铺到时候不能再用，于是吴珍涛就和郭电波商量以后租金的事情，但郭电波以各种理由拒绝协商。一场突如其来的新冠疫情，导致吴珍涛铺位3个月无法营业，郭电波已经通知吴珍涛商铺要用作物流，又不出面协商租金事宜，吴珍涛也就没有按时交纳租金。2020年5月3日，郭电波突然带人强行收铺，导致吴珍涛弟弟与郭电波发生冲突，被带到派出所进行处理。综上所述，吴珍涛认为，郭电波违约在先，即5年期限没满时，要收回案涉铺位。请求法院判令郭电波退还租赁保证金18000元。原告郭电波对被告吴珍涛的反诉口头辩称，被告吴珍涛长期拖欠租金，违约在先。被告吴珍涛所答辩的事实和理由所称双方发生冲突以及原告导致其不能经营，不属实也没有证据证明。被告吴珍涛应当缴纳2019年12月份至今所拖欠的租金及违约金，并无权要求退还租赁保证金。被告廖三志对于被告吴珍涛的反诉无意见。本院经审理查明事实如下：郭电波与廖三志于2016年10月1日签署《商铺租赁合同》（以下简称案涉合同），约定：1.郭电波将位于常平新汽车站原卫生室的商铺（以下简称案涉商铺）出租给廖三志，面积30平方米，租赁期限从2016年10月1日至2021年9月30日止；2.每月租金6000元，每三年递增5%，每月5日前支付当月租金，现金支付，郭电波收到租金后开具收款收据；3.保证金12000元于合同签订之日起3天内支付，郭电波于合同签订后15天内将商铺移交廖三志使用，若郭电波逾期交付满30天视郭电波违约，廖三志有权解除合同并要求郭电波双倍返还保证金及赔偿廖三志的损失；4.廖三志在每月15日前未缴付当月租金及上个月水电费的，郭电波有权收回铺位、终止本合同，并按拖欠金额每天加收1%的滞纳金，所收取的保证金不予退还；5.廖三志不得私自将所经营的铺位转让、出租、承包给第三方经营，如有违反，视为廖三志违约，郭电波一律终止合同、收回铺位重新招租，所收取的保证金不予退还等。郭电波主张其从东莞市常平文化汽车客运站有限公司处承租案涉商铺，郭电波与廖三志签署案涉合同后，廖三志将案涉商铺交给吴珍涛实际使用及管理，提供东莞市常平汽车客运站有限公司的说明、商事登记信息。商事登记信息显示东莞市常平珍涛百货店，经营者为吴珍涛，经营场所为东莞市常平镇横江厦村四纵路1号车站西区***（即案涉商铺的地点），成立日期为2017年7月12日。廖三志主张其签署案涉合同后，郭电波并未交付案涉商铺，案涉合同未实际履行。吴珍涛主张其与廖三志没有任何关系，其是自己联系郭电波承租了案涉商铺并办理了营业执照，双方口头约定租期为5年，租金4000元/月，押金18000元，水电费吴珍涛另交，每月5号交上个月租金。吴珍涛提交收据多份，主张其向郭电波支付租金及押金的情况。部分收据显示：2017年2月4日，郭电波确认“收到吴珍涛铺位押金18000元”，2018年11月5日，郭电波确认收到西区1号商铺租金4000元、电费223.6元，2020年2月18日，郭电波确认收到西区1号11月份租金4000元、电费650元。吴珍涛主张2020年初春运期间已与郭电波协商过完年就不租了，郭电波口头同意，后因疫情原因，吴珍涛未来东莞经营，至2020年3月中旬才到店，郭电波直到2020年4月30日才来催要租金，吴珍涛表示不租了，郭电波则表示要将该交的钱交完，车站已经将案涉商铺租给物流公司，后2020年5月，因交租双方发生争议，至派出所，双方口头协商将押金抵作租金，吴珍涛于2020年5月初搬离了案涉商铺，没有交钥匙给郭电波，也没有锁门。郭电波主张不清楚吴珍涛搬离的时间，吴珍涛未通知，于2020年7月发现吴珍涛已搬走。郭电波明确其主张的水电费是其根据之前的收费情况估算的，吴珍涛同意确认2019年12月至2020年5月的水电费未支付，2020年5月之后的水电费不应由其承担。郭电波提供不动产权证及宗地图复印件、常平汽车客运站建设工程概况表及附图复印件、建设工程消防验收意见书复印件，主张案涉商铺是合法建筑。以上事实，有商铺租赁合同、工商信息、说明、短信截图、照片、收据、不动产权证及宗地图复印件、常平汽车客运站建设工程概况表及附图复印件、建设工程消防验收意见书复印件及庭审笔录附卷为据。本院认为，郭电波主张廖三志与吴珍涛共同使用案涉商铺，廖三志、吴珍涛对此不确认。本院分析如下：1.郭电波与廖三志的案涉合同约定租金为每月6000元、押金12000元，而郭电波向吴珍涛收取的案涉商铺的租金为每月4000元、押金18000元；2.吴珍涛向郭电波交付押金的时间远远晚于案涉合同约定的应交付押金的时间；3.案涉合同约定若郭电波签订合同后45天未交付案涉商铺，廖三志有权解除案涉合同，郭电波未举证其交付了案涉商铺给廖三志；4.案涉合同约定廖三志不得转租或承包给其他人经营，否则郭电波一律终止合同；5.案涉商铺的营业执照经营者为吴珍涛；6.郭电波提供的证据不足以证明其曾向廖三志催要过本案尚欠的租金；7.廖三志从未向郭电波缴纳过租金。综上，本院认为，郭电波的主张没有事实依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，本院认定，郭电波与吴珍涛之间存在不定期租赁关系，双方口头约定了案涉商铺的租金为每月4000元、押金18000元、每月5日前交当月租金。结合郭电波与吴珍涛的举证、主张，本院确认，吴珍涛2019年11月租金未按时缴纳，自2019年12月起未缴纳租金、水电费。关于双方租赁关系解除的时间。吴珍涛主张因在派出所与郭电波口头协商其将于2020年5月搬离，故搬离时并未通知郭电波且并未锁门，郭电波对此不确认，主张其于2020年7月发现吴珍涛搬离。吴珍涛作为承租人，有义务提供证据证明其搬离并交还案涉商铺给郭电波的时间，现吴珍涛未完成其举证责任，应承担举证不能的责任。本院采纳郭电波的主张，认定吴珍涛于2020年7月搬离。郭电波明确知道吴珍涛于2020年7月搬离，仍未收回商铺，是其自己行为导致扩大的损失，郭电波主张吴珍涛支付租金至吴珍涛退还商铺之日，没有事实依据，本院不予支持。吴珍涛应支付郭电波租金计算为：4000元/月×8个月=32000元。双方未约定逾期缴纳租金的违约金，郭电波请求吴珍涛支付滞纳金，依据不足，本院不予支持。郭电波明确其请求的水电费1000元是估算的，吴珍涛确认2019年12月起未支付水电费，结合吴珍涛提供的收据，郭电波该估算在合理范围，本院予以支持。双方并未明确约定需没收押金的情形，故郭电波主张没收押金，依据不足，本院不予支持。郭电波应退回吴珍涛押金18000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告郭电波与被告吴珍涛的不定期租赁关系已解除；二、被告吴珍涛应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告郭电波自2019年12月1日至2020年7月31日的租金共计32000元；三、被告吴珍涛应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告郭电波2019年12月1日至2020年7月31日水电费1000元；四、原告郭电波应于本判决发生法律效力之日起五日内退回被告吴珍涛押金18000元；五、驳回原告郭电波对被告廖三志的全部诉讼请求；六、驳回原告郭电波对被告吴珍涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3830元，由原告郭电波负担3532元，被告吴珍涛负担298元。反诉费125元，由原告郭电波负担，被告吴珍涛已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 陈 芹二〇二〇年十一月二十七日书记员 王柳垚张政荣附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。