昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初1799号原告：潘丽红，女，汉族，1968年2月11日生，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：王敏，云南同胜律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：太永刚（实习），云南同胜律师事务所律师，一般授权代理。被告：云南博鼎房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市呈贡区仕林街商饮中心******。法定代表人：朱彦，系公司执行董事。统一社会信用代码:91530121083274022P。委托代理人：吕思成、王海娇，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。原告潘丽红与被告云南博鼎房地产开发有限公司（以下简称博鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，于2020年5月15日适用简易程序对本案公开开庭进行审理。原告潘丽红及其委托代理人王敏、太永刚,被告博鼎公司的委托代理人王海娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘丽红向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告因违反双方签订的《商品房购销合同》相关条款，未能如约如期向原告交房的迟延交付违约金14905.23元。2、依法判令被告立即支付给原告因违反双方签订的《商品房购销合同》相关条款，未能如期如约为原告办理产权登记手续的逾期办理违约金7351.50元。3、依法判令被告向原告支付已购房价131987元为基数自2020年1月19日起至被告实际为原告办理产权登记手续之日止的逾期办理违约金（每日违约金38.69元）。4、依法判令被告按照双方签订的《商品房购销合同》相关条款，立即为原告设置1个可视对讲门机或支付给原告4000元，原告自行安装。5、依法判令被告承担本案诉讼费用。（上述1、2、4项合计：26256.73元）事实及理由：原告于2016年4月30日，付给被告房款131987元，购买了套内建设面积18.67平方米的博鼎上城A1-2地块的11-1610号商品房一套，并与被告签订了《商品房购销合同》，约定被告于2017年6月30日前，将经建设单位组织验收合格的、并符合本合同约定的该商品房交付给原告。但被告直至2018年10月23日才在行政主管部门办理了竣工验收手续，交付该房。被告迟办验收手续，造成迟延交房构成违约，而且至今不动产证手续也未如约向房管部门提交，也未如约为原告安装1个可视对讲门机，应依约承担相应的责任。故原告向贵院提起诉讼。被告博鼎公司答辩称：第一，关于逾期交房，双方签订的商品房买卖合同约定的交房时间是2017年6月30日。被告在2017年6月29日在春城晚报发布了交房公告，原告六套房屋在2017年6月29日办理了接房手续，已经实际占用并使用房屋，请求人民法院根据《合同法》第114条及《合同法解释二》第29条的规定，结合被告的过错程度以及原告的实际损失情况酌情调减违约金。第二，关于逾期办证，原告未能按时取得不动产权证并非被告的原因，且原告主张的逾期办证违约金的计算方式没有依据。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及双方签订的商品房买卖合同第二十条补充协议第十条的规定，被告承担逾期办证违约责任的前提是由于被告的原因导致买受人未能在约定期限内取得房屋权属证书。在本案中，原告未能取得不动产权证书，是由于政府部门完善部分土地的征转用手续，导致涉案的土地近期才取得新的不动产权登记证书，并非被告的原因。即便被告违约，根据原告提供的证据第38页，违约金计算的依据是按年10.71%来计算，原告计算违约责任没有法律依据，也没有合同的约定。双方的商品房购销合同已经明确如果逾期办证，买受人有权解除合同，要求出卖人退还已付款，并按人民银行公布的同期银行存款利率给付利息。我们认为如果原告要求被告承担违约责任，应当按照合同的约定按人民银行公布的同期活期存款利率来支付利息。在本案中，原告没有证据证明其实际发生的损失，原告诉请的逾期办证起算点计算错误，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，在同一块土地上分期开发的，以最后一期开发的房屋办理交接的最后日期作为180个工作日，提交办理的产权登记手续的起算日期已经有相应的生效判决确定涉案的房屋分期开发，最后一期交房的时间为2018年7月3日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评述。本院经审理认定事实如下：2016年4月30日，原告潘丽红与被告博鼎公司签订《商品房购销合同》，原告购买被告开发建设的项目名称为“博鼎上城A1-2地块Ⅴ”第11幢第16层1610号房，套内建筑面积18.67平方米，房屋总价131987元。合同第七条关于交付期限约定：甲方应于2017年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第九条关于甲方逾期交房的违约责任约定：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行；自逾期第31天起，甲方每日按乙方购房款总额的万分之二向乙方承担违约金，并于实际交房之日向乙方支付违约金，本合同继续履行。第十二条关于产权登记的约定：甲方在乙方接房之日起180个工作日内至产权登记机关提交办理产权登记的相关手续，但前提是乙方必须在办理接房手续当天已履行义务：1、乙方已按合同约定支付完毕全额房款；2、乙方按政府有关规定交清办理《房屋所有权证》所需的有效资料及相关费用（包括但不限于契税、维修基金、印花税等）；3、乙方已办理完毕按实测面积补差相关手续及接房手续。4、如乙方未在甲方通知的交接期限内办理完毕以上手续，不能提供办证所需资料的，甲方不承担该套房屋《房屋所有权证》逾期办理的违约责任，且自甲方通知的交接期限截止之日起180日后，甲方不再承担为乙方办理《房屋所有权证》的义务。产权登记机关受理产权登记手续后，视同甲方已履行完毕受托办理产权登记之义务，乙方不得以产权登记机关实际颁发证书日期超过本条前述180个工作日约定为由主张甲方违约。如因甲方原因未在承诺时间内提交办理产权登记手续，逾期超过180个工作日的，乙方有权要求解除合同，要求甲方退还已付款，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率给付利息。5、甲方在其所取得的单独土地使用权证划分区块内进行分期开发的，以该块土地后一期开发房产通知办理交接的最后期限日作为甲方履行本条前述180个工作日提交办理产权登记手续的起始计算日。6、《土地使用权证》由乙方自行办理，甲方配合提供相关资料。原告向被告支付了131987元购房款。2017年6月25日，被告博鼎公司在《春城晚报》刊登了《交房公告》，告知购房者2017年6月29日-2017年6月30日办理A1-2地块11幢的接房手续。2017年6月29日，原告到被告处办理涉案房屋的接房手续并缴纳了契税、印花税、贴花、维修基金。2018年10月18日，博鼎上城A1-2地块组织竣工验收合格。另查明，涉案房屋土地分期开发，最后一期交房时间为2018年7月3日。本院认为，双方签订的《商品房购销合同》明确约定被告博鼎公司应于2017年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。该约定不违反法律规定，合法有效。2018年10月18日组织验收合格之日为符合合同约定交房的日期。被告逾期交房的行为构成违约，应当承担违约责任。双方合同中明确约定：自本合同约定的交房时间届满的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行;自逾期第31天起，甲方每日按乙方购房款总额的万分之二向乙方承担违约金。被告认为违约金过高，请求法院依法调减。本案中，原告已于2017年6月29日接收房屋，并实际占有，已经实现了购房的根本目的，同时原告并未提交逾期交房给其造成实际损失的证据。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……”本院根据本案的实际情况、合同履行情况及博鼎公司过错程度的基础上，根据公平和诚信原则，依法酌情调整违约金为3000元。对于原告诉请中要求被告支付逾期办理产权登记手续违约金的诉讼请求，原告向被告支付了房款，交纳了相关办证费用，已履行了合同义务，而被告并未按约履行合同义务，已构成违约。涉案房屋坐落的A1-2地块涉及分期开发，根据双方签订的合同条款第十二条“甲方在其所取得的单独土地使用权证划分区块内进行分期开发的，以该块土地后一期开发房产通知办理交接的最后期限日作为甲方履行本条前述180个工作日提交办理产权登记手续的起始计算日。”办理交接手续的最后期限为2018年7月3日。本院认为结合双方合同约定，被告逾期办证违约的起算期限为2018年7月3日起180个工作日，即2019年3月21日，截止期限亦应按照合同约定为将办理产权登记的相关手续提交产权登记机关止。对于原告要求被告按每日38.69元的标准支付逾期办证违约金，本院结合原告实际损失，兼顾合同的履行情况及逾期利益等综合因素，酌情认定被告博鼎公司按每天5元向原告支付逾期办证违约金。对于原告请求被告按照双方签订的《商品房购销合同》相关条款为原告设置1个可视对讲门机或支付4000元让原告自行安装的诉讼请求无事实及法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百一十八条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告云南博鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告潘丽红支付逾期交房违约金3000元。二、被告云南博鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告潘丽红支付自2019年3月21日起至被告将办理博鼎上城A1-2地块Ⅴ第11幢第16层1610号房产权登记所需全部资料递交产权机关之日止按每天5元计算的逾期办证违约金。三、驳回原告潘丽红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计228元，由被告云南博鼎房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。审判员  刘姣姣二〇二〇年十一月十六日书记员  王 娟