山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终2894号 上诉人（原审被告）：李艳芹，女，1987年12月18日出生，汉族，住东昌府区。 委托诉讼代理人：王友臣，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋以林，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑玉珍，女，1960年2月19日出生，汉族，住聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：高飞，聊城东昌援众法律服务所法律工作者。 上诉人李艳芹因与被上诉人郑玉珍房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初3735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李艳芹的委托诉讼代理人王友臣、宋以林、被上诉人郑玉珍的委托诉讼代理人高飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李艳芹上诉请求：1.依法撤销聊城巿东昌府区人民法院(2019)鲁1502民初3735号民事判决，并依法改判驳回郑玉珍的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用均由郑玉珍承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，解炳龙实为郑玉珍的代理人，与李艳芹存在口头约定，涉案房屋的实际价格低于合同价格，实际价格即为21万元。1.解炳龙实为郑玉珍的代理人，解炳龙售房、收款的行为构成表见代理，代理行为的后果应由被代理人郑玉珍承担。解炳龙持有加盖和聚家园财务专用章、郑玉珍签字的空白房屋买卖合同，在和聚家园售楼处售房并与购房户签订房屋买卖合同，李艳芹即是通过解炳龙签订房屋买卖合同。东昌府区人民法院(2019)鲁1502民初6644号、5015号民事判决已经查明，解炳龙系和聚家园职工，也是郑玉珍的外甥。郑玉珍认可解炳龙负责物业管理，也可引导购房户看房，给购房户推销、协助办理相关合同等手续。东昌府区人民法院业已认定解炳龙售房、收款的行为构成表见代理，代理行为的后果应由被代理人郑玉珍承担。因此，解炳龙与李艳芹对涉案房屋价格的约定，依法应对郑玉珍产生法律效力。原审法院认为李艳芹未能提交解炳龙是郑玉珍的代理人的证据，但却于2019年6月21日作出(2019)鲁1502民初3735号民事裁定书，因涉案合同中出卖人的代理人解炳龙涉嫌职务侵占罪一案尚未审结，裁定中止诉讼，即原审法院已经查明解炳龙是郑玉珍的代理人，但却仍然对李艳芹支付4000元给郑玉珍的代理人解炳龙的答辩不予采信，明显认定事实错误。2.涉案房屋实际价格低于合同价格，实际价格即为21万元。在2018年9月6日东昌府区人民法院对解炳龙的询问笔录中，解炳龙已经明确承认和聚家园小区与业主签订的房屋买卖合同中，合同价格是不真实的，低于合同价格是因为当时的优惠政策，与购房户存在口头约定。对此，东昌府区人民法院也已经予以查明。同时，一审诉讼过程中，李艳芹提交了和聚家园小区31位业主出具的证明，证明了和聚家园小区普遍存在实际价格低于合同价格的情况。结合房屋买卖合同第四条，郑玉珍开发房屋的销售负责人解炳龙在房款已结清处打钩并按上手印，以及解炳龙在第十五条后特别标注“实际房款：贰拾壹万元整”并按上手印，足以证明涉案房屋实际价格即为21万元。对于该事实，也恳请二审法院依法向解炳龙予以核实查明。3.李艳芹已经全部支付完毕购房款，已经全面履行完毕合同义务。涉案房屋实际价格低于合同价格，实际价格即为21万元，李艳芹已经向郑玉珍支付205000元，向郑玉珍开发雳屋的销售负责人解炳龙支付购房款4000元，剩余1000元的购房款因解炳龙承诺给予优惠不再支付，至此李艳芹已经全面履行完毕合同义务，不存在任何违约的情形。同时，郑玉珍也已经将涉案房屋交付李艳芹使用多年，期间郑玉珍也从未向李艳芹索要过所谓的剩余房款，故双方均已经履行完毕合同义务，不存在郑玉珍诉称的李艳芹欠付购房款的情况。 郑玉珍辩称，双方签订的房屋买卖购房合同真实有效，一审法院判决李艳芹支付剩余房款及违约金适用法律正确，望二审法院查清事实，依法驳回李艳芹人的上诉请求。 郑玉珍向一审法院起诉请求：1.判令李艳芹支付郑玉珍剩余房款38520元及违约金7704元；2.诉讼费由李艳芹承担。 一审法院认定事实：2016年2月14日郑玉珍与李艳芹签订《房屋买卖合同》，约定：李艳芹购买郑玉珍建设的聊城市东昌府区郑家镇和聚家园小区5号楼3单元5层5309室及地下室。建筑面积103平方米，每平方米2080元；地下室面积24.4平方米，每平方米1200元，总计金额243520元。买受方应于本合同生效之日起二日内向出卖方首付定金20000元，合同第六条第2项规定：买受方逾期付款的违约责任，买受方按累计应付款的20％向出卖方支付违约金，合同继续履行。双方在《房屋买卖合同》中签字，郑玉珍并在《房屋买卖合同》上加盖聊城市东昌府区郑家镇和聚家园的财务印章。合同签订后，李艳芹向郑玉珍支付购房款205000元。郑玉珍根据《房屋买卖合同》第五条的规定，将房屋交付给被告使用。李艳芹向郑玉珍交付205000元购房款，剩余房款38520元未付。 一审法院另查明：涉案房产系聊城市东昌府区郑家镇人民政府，为响应东昌府区区委、区政府关于新农村建设的指示精神，决定在原郑家粮所设计建设面积19720平方米，住户**的和聚家园小区。经郑家镇党委、政府同意由郑玉珍投资建设，该项目经聊城市住房和城乡建设委员会登记备案，经聊城市东昌府区住房和城乡建设局审批，由聊城市顺达建筑安装工程有限公司施工建设，计划于2013年11月6日开工建设，并于2014年11月6日竣工。 一审法院认为，郑玉珍、李艳芹签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，依法应认定为有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。本案原告向被告交付了房屋，被告应按合同履行付款义务，被告未履行构成违约，应当承担违约责任，对于郑玉珍诉求李艳芹支付剩余房款及违约金，一审法院予以支持。李艳芹辩称其与郑玉珍的代理人约定涉案房屋以210000元的价格成交，且在以其提交的的《房屋买卖合同》中注明“实际房款贰拾壹万元整”，郑玉珍方并按了手印。对此郑玉珍不予认可，李艳芹也没有提供足以证明郑玉珍是否授权他人对购房款进行变更的证据，故对于李艳芹的辩称一审法院不予采信。对于李艳芹以其提交的的《房屋买卖合同》第四条第1项中“房款已结清”处打钩证明涉案房屋的价格为210000元。一审法院认为，即使合同中“房款已结清”处打钩，涉案房屋已交付，也不能否定合同中双方约定的房屋价格为243520元，故对其辩称一审法院不予采信。李艳芹辩称郑玉珍优惠1000元，另4000元支付至解炳龙银行账户，郑玉珍不予认可，李艳芹也未提交解炳龙系郑玉珍的代理人的证据，对此辩称一审法院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百零九条之规定，判决：李艳芹于判决生效后十日内支付郑玉珍购房款38520元及违约金7704元。案件受理费627元，由李艳芹承担。 本院二审期间，李艳芹提交三份证据，其中证据一为聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初6644号、5015号民事判决书及询问笔录，拟证明：1.解炳龙系和聚家园职工,也是郑玉珍的外甥。郑玉珍认可解炳龙负责物业管理,也可引导购房户看房,给购房户推销、协助办理相关合同等手续。在郑玉珍未对其代理权限进行公示或直接告知的情况下,李艳芹难以辩识其权限范围。解炳龙与李艳芹口头约定房屋价格，销售涉案房屋的行为应当认定构成表见代理。2.解炳龙明确认可合同填写的价格是不真实的，低于合同的价格是因当时的优惠政策,与购房户有口头约定。证据为情况说明两份，拟证明：1.李艳芹是通过和聚家园职工解炳龙购买涉案房屋；2.和聚家园与业主签订的房屋买卖合同普遍存在实际购房价格低于合同价格，与证据一恰好相印证；3.合同第三条关于房屋价款的约定并非双方当事人的真实意思表示，依法不具有法律效力，应为无效条款。证据三为（2019）鲁1502民初3735号民事裁定书，拟证明一审法院已经认定解炳龙为郑玉珍售房代理人，但又在判决书中予以否认，两者互相矛盾。李艳芹申请证人李某1、李某2、赵某等三人出庭，拟证明解炳龙为和聚家园的销售负责人，其和业主签订的售房合同为阴阳合同，目的为了以后办证的需要，李艳芹已经交付完毕涉案房款。郑玉珍经质证认为，对聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初6644号、5015号民事判决书的真实性无异议，但该判决系因郑玉珍要求解除合同产生的纠纷，与其房款是否足额支付并无关联。对询问笔录的真实性有异议，不予质证。对证据二，郑玉珍从未委托解炳龙进行房屋出售，其只在涉案小区负责物业工作。对证据说明真实性有异议，证人应出庭接受质证，当时双方签订的合同价格符合当时的市场价值，且在本地房价年年上涨的情况下不会出现价格回落的情况，李艳芹的代理人在此前多宗案件中均作出的因房屋降价所以少交房款的陈述，明显与事实不符。证据三无法证明李艳芹想要证明的问题。因证人李某1、李某2与李艳芹有利害关系，且所证明内容均是由李艳芹转述所知，对其证言不予认可。证人赵某曾因房屋买卖合同纠纷起诉郑玉珍，与李艳芹是利益共同体，对其证言不予认可。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：解炳龙原任聊城市东昌府区郑家镇和聚家园小区售楼员兼物业管理人员，其于2015年12月至2018年1月间，通过盗用单位负责人郑玉珍签字并加盖“聊城市东昌府区郑家镇和聚家园财务专用章”的空白房屋买卖合同或以单位名义伪造房屋买卖合同的方式，擅自销售单位楼房40套，并将部分售楼款据为己有，李艳芹所购买的房屋即属于上述情形之一。解炳龙与李艳芹签订了房屋买卖合同，签订合同时解炳龙向李艳芹口头承诺了给予价格优惠，并口头向郑玉珍汇报并确定了实际价格，实际价格与合同上的价格不一致，至于相差多少，解炳龙已无法说清。 本院认为:《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。 解炳龙作为郑家镇和聚家园售楼员兼物业管理人员，引导李艳芹等购房户看房，并签订购房合同。基于解炳龙的工作身份且为郑玉珍外甥的亲属身份，李艳芹作为普通购房者，有理由相信解炳龙有权代表和聚家园进行售房。在郑玉珍未对解炳龙代理权限进行公示或直接告知的情况下，李艳芹难以辩识其权限范围。解炳龙与李艳芹签订房屋买卖合同并口头承诺价格优惠，即便该行为超越了其代理权，此亦足以让李艳芹相信该承诺的真实性，解炳龙作出该价格优惠承诺应当构成表见代理，该表见代理行为的后果应由郑玉珍承担。郑玉珍对该价格优惠承诺不予认可，理由不当。李艳芹主张购房价格优惠后即实际价格为21万元并已付清，本院予以支持。一审根据房屋买卖合同约定的价款判决李艳芹继续支付剩余购房款并承担违约金，认定事实错误，本院予以纠正。 综上所述，李艳芹的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初3735号民事判决； 二、驳回郑玉珍的一审诉讼请求。 一审案件受理费627元，由郑玉珍负担；二审案件受理费956元，由郑玉珍负担。 本判决为终审判决。 审判长 关 淼 审判员 范晓静 审判员 杨 轲 二〇二〇年十一月三十日 法官助理何德芳 书记员郎亚楠