江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0311民初3254号 原告：中国农业银行股份有限公司徐州分行，住所地江苏省徐州市淮海西路**。 负责人：陆川，行长。 委托诉讼代理人：张琳，女，1973年11月8日生，汉族，该行员工，住江苏省徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：马正根，江苏彭城律师事务所律师。 被告：丁文增（曾用名丁刚），男，1978年4月8日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。 被告：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，，住所地江苏省徐州市王陵路** 法定代表人：赵亚新，经理。 委托诉讼代理人：刘逍，女，1990年10月11日生，汉族，该公司法务主管，住。 委托诉讼代理人：董振龙，江苏徐海律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司徐州分行（以下简称农行徐州分行）与被告丁文增、荣盛（徐州）房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院曾于2020年4月29日作出（2019）苏0311民初7006号之二民事裁定，以相关行为人涉嫌合同诈骗为由驳回原告农行徐州分行的起诉。原告农行徐州分行不服该裁定提起上诉，徐州市中级人民法院于2020年6月22日以（2020）苏03民终3475号民事裁定撤销本院上述裁定，指令本院继续审理。本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告农行徐州分行的委托诉讼代理人张琳、马正根，被告丁文增，被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘逍、董振龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告农行徐州分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告丁文增清偿借款本金305703.74元及利息9877.95元（暂算至2019年10月28日），之后利息继续计算至本息还清之日；2、被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司承担连带保证责任；3、原告对抵押的财产在抵押金额范围内享有优先受偿权；4、被告承担本案全部诉讼费用及其他相关费用。事实和理由：2010年12月17日，被告丁文增以丁松的名义作为借款人与原告及被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》、《徐州市不动产抵押合同》并以丁松的名义签署对该笔贷款承担无限连带清偿责任的承诺书。合同约定借款人向原告借款本金43万元（期限20年）用于购买位于徐州市产并以此房产作为该笔贷款的抵押物。2011年1月5日，原告按照合同约定向借款人丁松发放贷款43万元，2011年7月12日涉案房产办理了产权证号为YG0018349的预告登记。但借款人自2019年2月开始未按期偿还借款，经原告多次向催收未果。 被告丁文增辩称，我有一年左右没有正常还款付息，但我现在想把欠付的借款本息还上，希望能和原告达成和解。 被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司辩称，丁松并非被告丁文增的曾用名，而是丁文增的哥哥，因此丁文增和丁松并不是同一个人；与我公司签订房屋买卖合同时用的是丁松的名字，不论法庭如何认定和裁决，如果裁决我公司承担担保责任，我公司有权按照购房合同中有关条款的约定向实际借款人主张权利。 经审理查明，被告丁文增之父母丁金仲与李敬兰育有四子，即丁彪、丁力、丁松和丁文增，其中丁松于2002年5月11日死亡。丁松死亡后其户籍信息得以保留而被告丁文增的户籍信息被注销，丁文增在2003年登记结婚时持户口本仍以其本名（丁文增）办理结婚登记，但被告丁文增于2007年1月办理了名字为“丁松”的身份证（身份证号）。上述问题后在2010年间人口普查期间被发现，公安机关于2010年12月15日注销了丁松的户籍信息并将被告丁文增的户籍信息予以恢复，2014年5月，被告丁文增重新办理了姓名为丁文增、身份证号码为32xxxxx30的居民身份证。 丁松的户籍信息被注销前，被告丁文增于2010年11月22日持姓名为丁松的身份证并以丁松的名义与被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为№0247187），约定：买受人“丁松”购买出卖人荣盛（徐州）房地产开发有限公司建设的九里峰景xx幢x单元xxx号房，建筑面积共119.59平方米、房屋总金额为615649元；买受人向出卖人支付首付款金额为185649元，申请按揭（或公积金）抵押贷款430000元用于支付剩余房款。 2010年12月9日，被告丁文增以丁松的名义填写并向原告农行徐州分行提交了中国农业银行江苏省分行个人贷款申请表、签署个人购房贷款面谈记录、诚信保证书等文件，原告农行徐州分行于2010年12月17日与被告丁文增、荣盛（徐州）房地产开发有限公司签订合同编号为32xxxxx52的《个人购房担保借款合同》，其中载明的借款人（抵押人）为“丁松（身份证：）”、贷款人为中国农业银行股份有限公司徐州分行、保证人为荣盛（徐州）房地产开发有限公司，约定：借款金额430000元用于借款人购买位于九里峰景xx-x-xxx号、建筑面积119.59平方米的房产（购房合同编号№xxxx），借款期限自2010年12月17日起至2030年12月16日止共240个月，借款利率在基准利率基础上下浮15%，还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，借款人还款账户为62×××13，借款人应于每期还款日前在该账户内存入足以偿还当日借款本息的款项由贷款人划收；借款直接划入户名为荣盛（徐州）房地产开发有限公司、账号为10×××32的账户，本合同采用阶段性保证+抵押的担保方式，抵押物为九里峰景xx-x-xxx房屋，保证人荣盛（徐州）房地产开发有限公司自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止为借款人的债务承担连带保证责任，贷款人可以要求就物的担保实现债权也可以要求保证人承担保证责任或对各种担保方式同时主张以实现全部或部分债权，贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时保证人承诺仍按照本合同约定承担连带责任保证；合同有限期内，借款人存在未足额偿还借款本息超过90天等情形之一的，贷款人有权提前收回已发放贷款、有权提前行使担保权并有权按中国人民银行额有关规定计收罚息，因借款人、保证人或者抵押人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权，借款人、保证人或者抵押人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。同日，原告农行徐州分行与被告丁文增签订抵押人为“丁松”、抵押权人为中国农业银行股份有限公司徐州分行的《徐州市房地产抵押合同》，约定：为确保32xxxxx52合同的履行，抵押人“丁松”愿意以其位于徐州市的合法房地产抵押给抵押权人中国农业银行股份有限公司徐州分行，权利价值430000元，约定期限2010年12月17日起至2030年12月16日止。 2010年12月24日，徐州市产设定了抵押权人为中国农业银行股份有限公司徐州分行、抵押人为“丁松”、抵押方式为一般抵押的预告登记（不动产登记证明号为国房预徐州字第xxxxx号）。2011年1月5日，原告农行徐州分行按照上述《个人购房担保借款合同》的约定向账号为10×××32的账户发放贷款430000元。 其后，被告丁文增通过向合同约定的还款账户62×××13存入资金的方式偿还贷款本息。2016年10月，被告丁文增之兄丁彪向上述还款账户转入21000元用于偿还拖欠的六个月贷款本息及当月应还贷款本息，此至后2019年1月，该还款账户用于偿还涉案房屋贷款本息的款项自丁彪个人账户转入。 因上述还款账户自2019年2月起不再存入足以偿还涉案贷款本息的资金，原告农行徐州分行于2019年11月19日以“丁松”和荣盛（徐州）房地产开发有限公司为被告提起诉讼。本院经审理于2020年4月29日作出（2019）苏0311民初7006号之二民事裁定，以丁松户籍已于2020年12月15日办理死亡注销，有人冒用丁松名义于2020年12月17日签订涉案借款合同涉嫌合同诈骗为由驳回原告农行徐州分行的起诉。原告农行徐州分行不服该裁定提起上诉，徐州市中级人民法院经审理认为，根据徐州市铜山区人民法院在（2019）苏0312执异90号执行裁定中查明的案件事实，可以确认涉案鼓楼区九里峰景xx-x-xxx室房屋系丁文增冒用丁松名义与荣盛（徐州）房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，在农行徐州分行已经申请变更丁文增为被告的情况下，应依法查明涉案借款合同签订主体并进行实体处理。遂于2020年6月22日作出（2020）苏03民终3475号民事裁定，撤销本院（2019）苏0311民初7006号之二民事裁定，本案指令本院继续审理。 另查明，徐州市铜山区人民法院于2015年9月28日受理了赵玉振以丁刚、丁松、丁文增、徐刚为被告提起的民间借贷纠纷诉讼，因赵玉振与丁文增在该案审理过程中均确认丁刚系丁文增之别名、丁文增自认其与丁松的户籍信息在1993年左右互换使用且丁松已于2002年死亡，徐州市铜山区人民法院准予赵玉振撤回对丁刚、丁松起诉的申请并主持调解，于2015年11月11日以（2015）铜郑民初字第01250号民事调解书确认赵玉振与丁文增、徐刚达成的如下协议：丁文增、徐刚欠赵玉振借款本金60万元，自2015年12月起至2016年2月止，于每月15日之前偿还赵玉振3万元，自2016年3月起于每月15日前偿还赵玉振5万元直至还清为止。如丁文增、徐刚有任一期未能按时足额给付，赵玉振有权就全部款项一并申请执行（扣除已还部分）。 2016年2月25日，赵玉振对（2015）铜郑民初字第01250号民事调解书申请强制执行，徐州市铜山区人民法院以（2016）苏0312执1033号案件立案执行。该案执行过程中，被告丁文增在接受询问时陈述“我手里有一套徐州市九里风景的房产，当时是我出钱买的，所有手续都是我办理的……实际上房子是我的，只是登记在我哥哥名下的”、“购房首付是我出的……我哥哥丁松已经不在了，我是拿他的身份证我自己去办的（产权登记），他的身份证上的照片是我”、房贷“一直都是我自己还的，不过我现在手里也没有钱，已经有半年都没有还过房贷了”。徐州市铜山区人民法院于2016年10月31日作出（2016）苏0312执1033号执行裁定查封丁文增以案外人丁松名义购买的鼓楼区九里风景xx-x-xxx室房产一套（合同号：NOxxxxx），并于2016年11月9日前往徐州市不动产交易中心查封了该房产。 其后，丁彪对该执行标的提出异议，徐州市铜山区人民法院经审查于2019年8月12日作出（2019）苏0312执异90号执行裁定，驳回丁彪的异议请求。丁彪不服该裁定于2019年8月29日提起执行异议之诉，主张该房产是其安排丁文增以已故丁松的名义购买，房款均由其给付，实际所有权人为丁彪，故请求停止对徐州市鼓楼区九里峰景xx-x-xxx室房产的执行、确认徐州市鼓楼区九里峰景x-x-xxx室房产为丁彪所有。徐州市铜山区人民法院于2020年8月7日作出（2019）苏0312民初11785号民事判决，认定认定涉案房屋前期银行贷款一直是丁文增偿还，丁彪自2016年10月开始替丁文增偿还贷款的行为不改变丁文增系涉案房屋的实际所有人的事实，仅在丁彪与丁文增之间成立债权债务关系，对判决驳回丁彪的诉讼请求予以。 上述事实，有原告农行徐州分行提交的被告丁文增以丁松名义填写、签署的个人购房贷款申请表、个人购房贷款面谈笔录、商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、徐州市房地产抵押合同及贷款时提交的丁松的身份证和无婚姻登记证明、划扣款授权书、个人借款凭证、贷款详情单，被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司提交的由铜山县公安局马坡派出所填写的调查令回执、本院检索的相关案件情况以及当事人当庭陈述在卷佐证。 本院认为，具有相应的民事权利能力和民事行为能力的当事人遵循平等自愿原则订立的合同对当事人具有法律约束力，合同当事人应当遵循诚实信用原则按照约定行使权利、履行义务。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 本案中，被告丁文增与原告农行徐州分行签订的涉案《个人购房担保借款合同》、《徐州市房地产抵押合同》及其此前与被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》虽以丁松的名义进行且在该过程中使用了丁松的身份信息资料，但此时丁松已死亡八年有余，前述房屋买卖合同、贷款合同的洽谈、签署均系被告丁文增独立完成，涉案房屋首付款的支付和前期贷款的偿还亦均由丁文增本人操作，故应当认为涉案房屋合同的买受人及涉案贷款合同的借款人为被告丁文增，被告丁文增应依上述合同的约定行使权利、履行义务。 被告丁文增与原告农行徐州分行及被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效并对合同各方当事人具有法律约束力。原告农行徐州分行于2011年1月5日将借款430000元发放至荣盛（徐州）房地产开发有限公司的账户系对合同约定义务的履行，被告丁文增自2019年2月起不再向开设的还款账户存入足以偿还贷款本息的资金致使原告无法划收贷款构成对《个人购房担保借款合同》约定义务的违反，应依法按照合同约定承担违约责任，因此原告农业银行要求被告清偿剩余全部借款本金305703.74元及相应利息的诉讼请求具有合同依据和法律依据，本院予以支持。 原、被告签署的《个人购房担保借款合同》虽然约定以借款人购买的九里峰景x-x-xxx室房屋作为抵押担保，且在签订上述借款合同的同时原告与被告丁文增另签订《徐州市房地产抵押合同》并于2010年12月24日对九里峰景x-x-xxx室房屋办理了抵押预告登记，但该抵押预告登记的性质为享有优先顺位的债权而非物权，现因双方约定用于抵押的房屋至今仍没有转移至买受人名下而致使抵押权未依法设立，故原告要求对九里峰景xx-x-xxx室房屋优先受偿的主张并无法律依据，本院不予支持。 被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司为涉案借款提供自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止的阶段性保证，因涉案用于抵押的九里峰景x-x-xxx室房屋至今未办理正式抵押登记手续，且《个人购房担保借款合同》约定原告可以选择或同时主张（抵押）物的担保和保证担保实现债权，故原告要求被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司对被告丁文增应清偿的借款本息承担连带保证责任的诉讼主张并无不当，本院予以支持。被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司承担担保责任后有权依其与丁文增签订的《商品房买卖合同》的约定及法律规定向被告丁文增进行追偿。 至于被告丁文增在与被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司签署《商品房买卖合同》及向原告农行徐州分行申请贷款的过程冒用其已故兄长丁松的名义，特别是在公安机关于2010年12月15日注销了丁松的户籍后仍以丁松的名义与原告农行徐州分行签订《个人购房担保借款合同》和《徐州市房地产抵押合同》的行为并非民事案件处理范围，本院在本案中不予理涉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第九条、第一百零八条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条的规定，判决如下： 一、被告丁文增于本判决生效后十日内向原告中国农业银行股份有限公司徐州分行偿还借款本金305703.74元及计算至2019年10月28日的利息9877.95元，并继续支付自2019年10月29日起至前述借款本息还清之日止按《个人购房担保借款合同》的约定计算的利息； 二、被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任。 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司徐州分行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8704元，由被告丁文增、荣盛（徐州）房地产开发有限公司负担，于本判决送达后七日内交纳至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  郑凤金 人民陪审员  蒋继安 人民陪审员  曹继军 二〇二〇年十一月二日 书 记 员  邱 媛