北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11018号上诉人（原审原告）：许恺峰，男，1973年10月19日出生。委托诉讼代理人：梁志强，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：周浩，北京市京师律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：袁锋，男，1977年7月11日出生。委托诉讼代理人：高莉军，北京市冠腾律师事务所律师。原审第三人：孙长年，男，1950年6月26日出生。委托诉讼代理人：高莉军，北京市冠腾律师事务所律师。上诉人许恺峰因与被上诉人袁锋及原审第三人孙长年房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初27294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。许恺峰上诉请求：撤销一审判决第三项，改判袁锋支付我房屋增值利益损失3782000元。事实和理由：我在北京凯成永泰房地产经纪有限责任公司（以下简称凯成公司）居间下以市场价格与袁锋签订房屋买卖合同,购买某区2702房屋（以下简称：涉案房屋），我按双方合同约定支付购房款，并多次应袁峰要求提前支付，累计支付房款410万元，占总房款533万元的77%，合同履行过程中，我不存在任何的过错及违约行为。相反，袁峰作为出卖人未积极办理产权证、履行还贷义务，因其单方原因造成涉案房屋被多个法院查封，导致合同无法继续履行，故其应当承担违约责任并全额赔偿房屋差价损失，但一审法院在涉案房屋评估价值低于市场价格的情形下对差价损失进行酌减，导致袁峰赔偿损失金额畸低。袁峰辩称，同意一审判决，请求驳回许恺峰的上诉请求。我与许恺峰签订房屋买卖合同不久，许恺峰便知晓涉案房屋被法院查封的事实，我一直积极与法院交涉解封事宜并通过诉讼维权，就涉案房屋被法院查封不具有恶意，一审法院考虑到本案实际情况，兼顾双方利益所作出的判决合情合理。孙长年述称，同意一审判决，与袁峰意见一致。许恺峰向一审法院起诉请求：1.解除我与袁锋于2015年1月21日签署的某区2702的房屋买卖合同及补充协议；2.袁锋退还我购房款410万元；3.袁锋赔偿我房屋增值利益损失3782000元一审法院认定事实：2015年1月21日，袁锋（甲方、出卖人）与许恺峰（乙方、买受人）签订次新房买卖合同，约定许恺峰向袁锋购买涉案房屋，该房屋成交价款533万元，乙方同意在签订本合同的同时支付甲方定金40万元，该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国工商银行，乙方在签订本合同2015年2月14日内交付甲方部分购房款200万元（含定金40万元）。合同第五条约定，甲方双方应相互配合向房屋所在区（县）房地产交易所申请办理上市批准及房屋买卖权属过户相关手续，并按照有关规定申请领取房屋所有权证。合同第七条约定，乙方交付甲方购房定金后，双方依据合同法定金罚则的规定承担违约责任，甲方违约应当双倍返还乙方定金，乙方违约甲方收取的定金不予返还。同日，袁锋（甲方、出卖方）与许恺峰（乙方、买受方）、凯成公司（丙方、居间方）还签订了补充协议及房屋买卖居间见证合同。其中补充协议第四条约定，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。补充协议第五条约定：（1）甲乙双方协商，甲方在产权证下发之日时，甲方要在第一时间内拿到房产证复印件提供给乙方，乙方去申请贷款，同时业主在两个月内自行去银行结清本房产贷款；（2）甲乙双方协商，甲方承诺在本次交易过程中，甲方应积极配合乙方办理银行面签和过户手续……（5）受托人孙长年第一次收到定金40万元，其中10万元现金，乙方把30万元和2015年1月23日的首付款10万元都打到孙某的北京银行金融街支行的卡里，孙某同受托人是父子关系，此情况属实，甲方予以认可；2015年10月24日孙长年代表袁锋收到20万元，收款人孙某，孙某与孙长年为父子关系，此情况属实，甲方予以认可，截止到2015年10月24日，乙方共付房款220万元。同日，袁锋与孙长年签订委托书，记载：委托人名下涉案房屋现欲出售，因委托人工作繁忙，特委托孙长年作为代理人，代为收取此房的所有房款，包括买方的首付款200万元和贷款333万元，收款人为孙某，在出售此房过程中，受托人所签署的相关文件材料，委托人均予以承认。同日，许恺峰给付定金40万元，孙长年为许恺峰出具买卖双方购房定金交接单。2015年1月23日，许恺峰给付购房款10万元，孙长年为许恺峰出具首付款收条。2015年1月24日，许恺峰给付购房款50万元；2015年2月10日，许恺峰给付购房款60万元；2015年2月13日，许恺峰给付购房款40万元；2015年10月24日，许恺峰给付购房款20万元，以上付款情况孙长年均为许恺峰出具首付款交接单。2016年，涉案房屋被北京市西城区人民法院查封。2018年5月11日，许恺峰向袁锋银行转账60万元。双方对该笔款项的性质存在争议，许恺峰主张该笔款项为购房款，袁锋主张该笔款项不是房款是在藤州法院和解的时候支付给法院的。2019年7月3日，许恺峰给付袁锋购房款130万元，袁锋出具了收条，同日，袁锋提前偿还住房贷款130万元。2020年4月15日，浙江省宁波市海曙区人民法院出具（2020）浙0203执异33号、（2020）浙0203执异34号执行裁定书，均驳回案外人袁峰、许恺峰的异议申请。两份裁定书均记载：本院在审理申请人王玲珠与被申请人虞某、王某民间借贷纠纷一案中，于2018年6月11日查封了被申请人王某所有的涉案房屋（合同编号：Y1149185），案外人许恺峰向本院提出书面执行异议，要求解除对涉案房屋的查封。许恺峰以起诉的形式向袁锋、孙长年提出解除的房屋买卖合同关系。2020年4月24日，袁锋和孙长年收到了法院送达的许恺峰提交的变更诉讼请求申请书，并认可此日收到了许恺峰的解除合同通知。许恺峰申请对涉案房屋的市场价值予以评估。2020年9月9日，北京中资房地产土地评估有限公司出具房地产估价报告，估价结果为：最后确定估价对象在价值时点2020年8月24日的估价结果为房地产市场价值总价为911.2万元，单价为每平方米49034元。许恺峰认可该估价报告，袁锋、孙长年亦对该估价报告予以认可，但认为合同不应该解除。现许恺峰居住在涉案房屋内，双方均主张返还房屋不一并处理。袁锋主张办理房屋所有权证的手续已准备齐全，但由于涉案房屋存在查封，故无法办理不动产权证书，在一审庭审结束前，涉案房屋存在三个查封尚未解除。一审法院审理认为，袁锋与许恺峰签订的次新房买卖合同及补充协议，系当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应属有效，当事人应该按照合同约定履行各自的权利义务。现涉案房屋被查封，无法办理涉案房屋所有权转移登记，袁锋的行为构成违约，致使合同目的不能实现，应当承担违约责任，许恺峰要求解除双方的房屋买卖合同关系，符合合同约定，于法有据，法院予以支持，法院认定当事人签订的次新房买卖合同及补充协议于2020年4月24日解除。袁锋主张2018年5月11日许恺峰向其转账的60万元并非购房款，但未提交充足的证据予以证实，故法院对此不予采纳。房屋买卖合同系双务合同，合同解除后，袁锋应按照合同约定在合理期限内返还已收取的购房款410万元，许恺峰的该项诉讼请求，法院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。许恺峰要求赔偿房屋增值利益损失的诉讼请求，于法有据，具体数额法院结合房地产估价报告的结论，参考合同约定、履行情况、当事人的过错程度、损失情况等因素考虑，酌情确定为280万元。许恺峰要求支付财产保全保单保函的费用，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。据此，对许恺峰的诉讼请求中的合理部分，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、确认许恺峰与袁锋于2015年1月21日签订的次新房买卖合同及补充协议于2020年4月24日解除；二、判决生效后十日内，袁锋返还许恺峰购房款4100000元；三、判决生效后十日内，袁锋支付许恺峰房屋增值利益损失2800000元；四、驳回许恺峰的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。许恺峰与袁峰签订次新房买卖合同及补充协议后，依约履行了支付购房款义务，但涉案房屋因袁峰原因被法院查封，导致无法办理所有权转移登记，使许恺峰签订房屋买卖合同目的无法实现，现许恺峰要求解除合同符合法律规定,袁峰的行为构成违约，应当就合同解除承担违约责任。许恺峰要求袁峰参照涉案房屋房地产评估价格赔偿房屋增值利益损失3782000元的主张，有事实与法律依据，本院予以支持，一审法院对该数额进行酌减，缺乏依据，本院予以纠正。综上所述，许恺峰的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初27294号民事判决第一、二项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初27294号民事判决第四项;三、变更北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初27294号民事判决第三项为：本判决生效后十日内，袁锋支付许恺峰房屋增值利益损失3782000元；四、驳回许恺峰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费66974元，由袁锋负担（于本判决生效后七日内交纳），鉴定费25300元，保全费5000元，均由袁锋负担。二审案件受理费13620元，由袁锋负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘丽杰审 判 员 陈 妍审 判 员 王 佳二〇二〇年十一月三十日法官助理 辛明厚书 记 员 黑梦雪