河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终4353号 上诉人（原审原告）：谢梦，女，汉族，1986年10月4日出生，住北京市丰台区。 委托诉讼代理人：章小河，女，汉族，1955年12月2日出生，住北京市丰台区，系谢梦之母。 委托诉讼代理人：顾心阳，男，汉族，1948年2月18日出生，住北京市朝阳区，系谢梦姨父。 被上诉人（原审被告）：河北华银房地产开发有限公司，住所地涞水县石亭镇。 法定代表人：庞文剑，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王迪，该公司员工。 委托诉讼代理人：马昌顺，河北三和时代律师事务所律师。 上诉人谢梦因与被上诉人河北华银房地产开发有限公司（以下简称华银公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涞水县人民法院（2020）冀0623民初410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 谢梦上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、案情综述：上诉人于2010年5月21日与被上诉人签订《商品房买卖合同》，并已经交付购房及全部各种款项。合同规定被上诉人协助上诉人办理所购房屋的产权证书，为此被上诉人向上诉人收取了产权证书代办和登记费。但是，被上诉人一直不履行合同约定，也不向上诉人说明从2016年4月至今一直未办理产权证书的真实原因，更没有向上诉人提供由被上诉人控制的、用于办理上诉人产权证书所需的所有文件和资料，该文件和资料的拥有本应属于上诉人的知情权利。在法庭辩论时法官当庭询问了被上诉人无法为上诉人办理房屋产权证书的原因，但是被上诉人的代理律师回答“不清楚”。法官要求被上诉人回去了解，但之后又没有了下文。虽然一审判决指出“当事人（被上诉人）应当按照约定履行自己的义务”，但却又强调“办理证书系政府的职能、不宜确定具体时间”。并且没有明确支持和强制要求被上诉人五日内向上诉人提供其持有的，用于上诉人到政府相关机构办理房屋产权证书所需的所有文件和资料，没有这些文件上诉人将无法自行去政府办理房屋产权证书，也无法去政府相关机构了解真实情况，这些文件也是上诉人依据《中华人民共和国消费者权益保护法》享有购房知情权并获得相关信息的重要手段和工具。对于一个购房者依法要求开发商办理房产证，拿到属于自己的文件，并获得知情权这样简单的基本诉求居然在一审判决全部没有实现。一审上诉人要求法庭依法判决被上诉人赔偿因其违约而给上诉人造成的经济损失，并且上诉人提供了相关的法律依据。但是，一审判决完全无视这些法律的存在，无理驳回上诉人的请求，因此一审判决让上诉人极为失望。上诉理由一、一审判决相当于一纸空文。一审判决虽然认定被上诉人应履行协助办理产权证书的义务，但是却强调“办理证书属于政府的职能，不宜确定具体时间”。判决在没有问明为何被上诉人不履行合同真实原因的情况下，就用一句技巧性的语言“对于原告要求被告提供办理房屋权属证书所需文件和材料的请求已包含在被告的协助义务中，故无需再行审判”，驳回了上诉人要求被上诉人交出其持有的，用于协助上诉人办理房屋权属证书所需的所有文件和资料的正当请求。并且把被上诉人已经收取了产权代办和登记费，理应履行的法律责任，判成了“协助义务”。正是出于被上诉人不履行办理房产证的合同约定，上诉人才上告到一审法院。一审判决表面上是支持了上诉人，实际上用巧妙的语言回避了事实，剥夺了上诉人的所有合法权益，让判决变成一纸空文。一审判决明显向社会展示了如下的错误范例：1、房地产商可将办理的时间由政府决定为借口，永远不需要再履行为购房者办理房屋产权证书的责任，无论是否因房地产商自身的原因（可能销售的房屋根本就不具备办理产权证的合法条件）。2、房地产商可以不必交出属于购房者的用于办理房产证书的文件、资料。3、购房者花钱买房也可能永远不能合法地拥有自己的房屋，并且得不到法律的保护。这样的判决结果完全不顾及法律的“公平、公正、诚信”原则。房屋产权证书是购房者合法拥有所购房产的唯一的凭证，也是购房者合法享有并行使该房屋收益权的唯一工具，这一点无人不知、无人不晓。人民法院是神圣严肃的地方，是保护人民百姓合法权利的最后一道防线。如果连最后一道底线都守不住，人民还会安康吗、社会还会和谐吗。因此，上诉人请求中级法院对一审判决给予改判：1、被上诉人需在5日内以书面并由公司签字盖章说明无法办理产权证书的真实原因。2、被上诉人必须在5日内向上诉人提交被上诉人所持有的、用于上诉人办理房屋产权证书的全部文件和资料。上诉理由二、一审判决没有依据国家现有法律，用主观臆断做出判决。一审判决虽然承认被上诉人违反合同约定，要求赔偿上诉人的损失。但是赔偿额仅仅为一次性支付73元。虽然合同中有违约条款，但这明明是一个霸王条款。这样的赔偿连上诉人交付的产权证书登记、代办费的零头都不够，更不要说购房的实际损失。对于这种合同条款和合同违约赔偿的法律原则国家已在多项法律中给予明确规定，如《中华人民共和国合同法》第一百一十三条损害赔偿的范围中明确指出“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”。也就是说法律明确违约的赔偿损失额计算应该按照给对方造成的实际损失计算。这是法律公平性的体现，也是保护社会的诚信原则。《合同法》第一百一十四条违约金中还明确写出“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。也就是说《合同法》已经明确了法院或者仲裁机构可以对合同约定中的违约金依据实际损失进行调整和裁决，这充分体现了国家法律的公平性和诚信原则，而且上诉人的诉求也完全符合该条法。再看《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条中也清楚地写明“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失”。更为重要的是最高人民法院“为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件并结合民事审判实践于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》”。该释法极其详尽地规定如下：“第十八条、由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商占房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”对于人民法院这样明确的释法，上诉人已在一审上诉理由中提交。虽然上诉人的实际损失远远大于所提出的索赔要求，鉴于实际损失数额双方可能会有争议或难以确定，故一审原告的诉求是按照最高法院的释法中的第十八条规定“按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”执行。但是在一审判决中，完全没有顾及上诉人对诉求提出的所有法律依据。既没有质疑上诉人所引用法律依据的真实性、有效性、合法性、适用性，也没有对上诉人的所引用法律做出任何评论、解释、说明，更没有提出任何异议，因此上诉人有理由认为该判决事实上是认可了上诉人提交的所有法律依据，并无可辩驳。但是，在判决结果中，判决书又完全无视上诉人提交法律依据的存在，仅用一句莫名其妙的套话“无依据”就驳回了上诉人的诉求。既然法院是以实事为依据，以法律为准绳，判决书至少应该对上诉人引用的法律依据做出评判。无视国法、主观臆断就下结论不应该是判决书的应有格式。依理才能服人，依法才会公平。因此上诉人请求中级法院依法改判并支持上诉人在一审的请求。3、要求被上诉人向原告支付超过90天以上超期取得房屋产权证书的违约金，赔偿上诉人因被上诉人违约致使上诉人实际遭受的全部损失，违约赔偿金从2016年7月11日算起，直至原告取得房屋产权证书之日，违约赔偿金额以原告所购房屋的全部购房款总计731，940元作为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算向原告支付。 华银公司辩称，1、上诉人要求协助办理涉案房屋产权登记，一审判决支持了上诉人的诉请，具体办理期限并非被上诉人所能决定和左右，所以一审判决第一项正确；2、逾期办证违约金，合同约定清楚明确，也不违反法律禁止性规定，被上诉人没有申请要去调整，所以一审判决第二项内容正确。上诉人的上诉请求和事实理由不能成立，请求二审法院维持原判。 谢梦向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、请求依法判令被告返还原告购房款、物业费、契税、银行利息及交通费等共计1,046,245.56元；3、本案诉讼费由被告承担。在开庭前原告将诉讼请求变更为：1．要求被告5个工作日内协助原告办理完成原告所购房屋的产权手续并取得房屋产权证书；2．要求被告向原告支付超过90日超期取得房屋产权证书的违约金，赔偿原告因被告违约行为致使原告遭受的全部损失，违约赔偿金从2016年7月1日起计算，直至被告取得房屋产权证书之日。违约金以731,940元为基数，按中国银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；3．请求法院判决被告在5个工作日内向原告提供被告所持有的，用于协助原告到政府部门相关单位办理房屋权属证书所需的所有文件和材料；4．诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告双方于2010年5月21日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的天鹅湖生态休闲居住区金海岸EY8-2-602房屋，总价款731,940元，另付室内装修费86,060元。合同约定被告应于2012年9月30日前交房，实际上被告于2016年4月11日交房，至今未办理产权登记，按照双方合同约定，逾期未办理产权登记的按照已付购房款0.01%计算违约金。 一审法院认为，原、被告双方签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，故该合同合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。对于原告请求被告应按照合同约定协助其办理权属登记的请求，因协助其办理权属登记属于被告应尽的义务，故对该项请求应予支持，但办理产权登记系房屋管理部门的职能，办理的具体时间被告并不能决定，故不宜确定具体时间。对于原告主张的逾期办理产权登记的违约金，双方在合同中明确约定按已付购房款0.01%计算违约金，故被告应当支付的逾期办理产权登记的违约金为731940元×0.01%≈73.2元。原告请求违约金以731940元为基数，按中国银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算并无依据，双方应按照合同约定履行，故对原告的此项请求不予支持。另外，对于原告要求被告提供办理房屋权属证书所需的所有文件和材料的请求已包含在被告的协助义务之中，故无须再行裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告河北华银房地产开发有限公司协助原告谢梦办理位于涞水县天鹅湖生态休闲居住区的房屋产权证书；二、被告河北华银房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告谢梦支付逾期办理产权登记的违约金73.2元；三、驳回原告谢梦其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告河北华银房地产开发有限公司负担。原告已预交7108元，其中7083元予以退还。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的案件事实与一审认定事实一致。 本院认为，关于办理房屋产权登记问题，双方签订的《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，本案中，被上诉人于2016年4月11日交房，至今未按合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故上诉人要求被上诉人协助其办理涉案房屋产权登记手续的请求应予支持。双方合同既已约定办理权属登记需由出卖人提供的资料由出卖人报产权机关备案，一审法院据此认定上诉人要求被上诉人向其提供办理权属登记需由出卖人提供的资料已包含在被上诉人协助义务之中并无不当。关于逾期办证违约责任，双方签订的《商品房买卖合同》约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理”、“2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。据此，本案中，因被上诉人未能在约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致上诉人未能在约定期限内取得房地产权属证书，被上诉人应按合同约定承担相应违约责任。上诉人主张的按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金适用于合同没有约定或损失数额难以确定的情况，本案合同对违约金计算方式有明确约定，故应按照合同约定计算违约金数额。但若按照合同约定的“已付房价款的0.01%”计算违约金数额明显过低，显失公平，故应按照同类型合同日常交易习惯确定违约金计算方式，即按照“已付房价款的日0.01%”计算违约金数额更为合理。综上，上诉人关于被上诉人应在限定期限内协助其办理涉案房屋产权登记手续、逾期办理房屋权属登记手续违约金过低的上诉请求成立，应予支持；其他上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省涞水县人民法院（2020）冀0623民初410号民事判决第三项； 二、变更河北省涞水县人民法院（2020）冀0623民初410号民事判决第一项为：河北华银房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助谢梦办理位于涞水县天鹅湖生态休闲居住区的房屋产权证书（即河北华银房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案）； 三、变更河北省涞水县人民法院（2020）冀0623民初410号民事判决第二项为：河北华银房地产开发有限公司于本判决生效后十日内以731,940元为基数，自2016年7月11日起至河北华银房地产开发有限公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，按照日0.01%向谢梦支付违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，以上共计75元，均由河北华银房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 娟 审 判 员  肖 雅 审 判 员  万丙申 二〇二〇年十一月十日 法官助理  续婉君 书 记 员  何 军