河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终5380号 上诉人（原审被告）：李翠芬，女，1964年3月1日出生，汉族，住河北省高碑店市。 委托诉讼代理人：赵见路，河北达胜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高碑店市福安物业服务有限责任公司，住所地高碑店市和平路南侧海洋花园**统一社会信用代码91130684579591064N。 法定代表人：张福军，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘月、赵丽华，该公司员工。 上诉人李翠芬因与被上诉人高碑店市福安物业服务有限责任公司（以下简称福安物业）物业服务合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院（2020）冀0684民初2095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人李翠芬及委托诉讼代理人赵见路、被上诉人福安物业的委托诉讼代理人刘月、赵丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李翠芬上诉请求：撤销高碑店市人民法院(2020)冀0684民初2095号民事判决第一项，依法驳回福安物业的诉讼请求或者改判(争议标的3451.80元)。事实和理由：一审法院适用法律不当。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条确实明确规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。但是，约束力的前提是建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，“依法”是关键，一个违法的合同是无效的，对业主根本没有约束力可言。《物业服务收费管理办法》第六条明确规定：物业服务收费分为政府指导价和市场调节价，具体定价形式由省级价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。根据《河北省物业服务收费管理实施办法》第七条规定：业主大会成立之前的住宅区公共性物业服务收费实行政府指导价。由此可以看出高碑店市海洋花园小区的物业费收费标准应该实行政府指导价，由高碑店市价格主管部门会同同级房地产行政主管部门按照价格管理权限负责物业服务收费标准的制定。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中，相关的物业服务收费标准应遵守高碑店市价格主管部门及房地产行政主管部门制定的物业收费标准。福安物业2016年度之前执行的4元标准，符合高碑店市主管部门执行的相关收费文件。但是建设单位在与福安物业续签前期物业服务合同在没有相关收费文件的情况下，擅自将物业收费提高至8元，显然属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定的擅自提高物业收费标准，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。一审法院无视福安物业违规上涨物业收费标准，参照该小区其他案件的生效判决和福安物业的实际收费情况，就支持8元的物业收费标准，实在让人难以信服。另在本院认为部分，一审法院认为福安物业参照当地政府部门出台的相关文件，收取8元的物业费并无不当。但是福安物业未提供任何支持其8元收费标准的政府文件。相反，根据《高碑店市物价局、高碑店市房产局关于进一步规范全市物业服务坚强物业服务企业收费管理的通知(2012年10月24日)》的规定，相关的物业收费标准为0.32元/平方米/月，换算后约为4元的标准。此外，在电费标准未变的情况下，福安物业将公共照明费擅自从12元提高至30元，这样一种缺乏事实依据的行为也得到了一审法院的支持，属于事实认定不清。 福安物业辩称，本案所涉及的物业服务合同系福安物业与建设单位所签，系双方真实意思表示，根据《最高院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业委会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。该合同内容真实，不符合《合同法》第五十二条无效情形，对李翠芬应当具有约束力。且涉案两份合同最早一份签订于2011年，而李翠芬自2015年欠费，业主的交费行为也已明确对合同进行了追认。收费标准问题，福安物业为三级资质物业，且高碑店市并未出台现行有效的物业费指导价，可参考保定市出台相关文件中的收费标准，福安物业收取8元/年的费用，平均每月0.67元，核算下来仅能达到三级的收费标准，且福安物业的服务也在保定市政府指导范围之内，符合质价相等原则，李翠芬应当履行合同义务交纳服务费用。一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当。福安物业在国家明确给予了李翠芬正确的维权途径以及司法救济途径下，李翠芬的欠费行为明显逾越其权利代替国家行政机关以及业主大会对物业服务企业进行惩罚性措施，不仅构成了合同的根本违约，且己给小区其他业主以及福安物业造成了利益损失以及不良影响，望法庭依法维护福安物业权利，维持原判。 福安物业向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令李翠芬立即支付拖福安物业自2015年9月至2019年9月，物业费3644元、公共照明费120元、垃圾清运费144元，共计物业管理费3908元；2.诉讼费用由李翠芬承担。 一审法院认定事实：李翠芬系高碑店市业主，房屋面积为113.85平方米。李翠芬作为甲方，高碑店市隆泰物业管理有限责任公司作为乙方，双方曾签订《物业服务委托代管合同》，约定甲方委托乙方全权管理坐落在高碑店市房屋，托管期限定为至业主委员会成立时，代表甲方与乙方签订《物业管理委托合同》时终止。甲方同意按照高碑店市物业管理收费标准为指导向乙方交纳托管费用，收费标准为14元／平方米（其中取暖费11元／平方米，物业费3元／平方米。根据市场物价波动规律调整）。2011年9月21日，福安物业与隆基泰和实业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定福安物业为高碑店市阳光海洋花园小区提供物业服务，物业费4元／平米／年。2016年10月1日，福安物业与隆基泰和实业有限公司续签《前期物业服务合同》，福安物业继续为高碑店市阳光海洋花园小区提供物业服务。该合同第五条约定“本物业区域物业服务收费选择（包干制）方式。”第六条第1项“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：{多层住宅、商业物业费}：8元／平方米／年；{多层住宅取暖费}：19元／平方米／年；{公共区域照明费}：30元／年；{垃圾清运费}：36元／年”。另查明，李翠芬所在小区未成立业主大会和业主委员会。参照该小区其他物业服务合同纠纷案件生效裁判及福安物业实际收费情况，该小区2015至2016年度物业费收费标准为4元／平方米／年，2016至2019年度李翠芬应交纳的物业服务费用为8元／平方米／年。公共区域照明费30元／年；垃圾清运费36元／年。李翠芬拖欠2015年9月至2019年9月的相关物业服务费用，经福安物业催要，李翠芬尚未交纳。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。福安物业向李翠芬提供物业管理服务，李翠芬作为业主属于享受服务的一方，应向福安物业支付相应物业管理服务费用。现福安物业参照当地政府部门出台的相关文件及《前期物业服务合同》的约定收取相关物业费用并无不当。2015至2016年度李翠芬应交纳的物业服务费用为：物业费455.40元（4元/平方米/年×113.85平方米），公共照明费30元，垃圾清运费36元，共计521.40元；2016至2019年度李翠芬应交纳的物业服务费用为：物业费2732.40元（8元/平方米/年×113.85平方米×3年），公共照明费90元（30元/年×3年），垃圾清运费108元（36元/年×3年），合计2930.40元；以上共计3451.80元。李翠芬主张福安物业未完全履行合同义务，但未提供充足证据证实，本院对此不予采信。综上所述，李翠芬应支付福安物业2015至2019年度物业服务费用3451.80元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、被告李翠芬于判决生效后十日内给付原告高碑店市福安物业服务有限责任公司2015年9月至2019年9月物业管理费3451.80元；二、驳回原告高碑店市福安物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告负担3元，被告负担22元。” 本院二审期间，福安物业提交了案涉小区2017年度至2018年度预算成本费明细公示照片及2015年10月10日物业费收费标准通知及6张其他业主的交费收据复印件。李翠芬质证称，对照片的真实性不予认可，我方作为小区业主，却未见到过该公示内容，而且物福安物业的照片也无法证实具体的公示时间，公示时间长短及公示的具体内容，所以不能证实其进行过公示的主张。如果在庭后经与原件核实一致的话，我们对收据本身的真实性认可，但是不认可其证明目的，因为与福安物业的一方缺乏关联性，而且该收据上所反映的收费标准，也与实际情况有偏差，在已经交纳物业费的小区业主中，存在很多按4至6元实际交费的，但开具的收据均是8元，这只是福安物业的障眼法。因福安物业提交的证据与本案的基本事实无关，本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，李翠芬对拖欠2015年至2019年度物业费的事实不持异议，其只是对2016年至2019年度福安物业提高收费标准持有异议。李翠芬主张物业收费标准应实行政府指导价，应遵守高碑店市价格主管部门及房地产行政主管部门制定的物业收费标准，在没有相关收费文件的情况下，2016年10月1日建设单位与福安物业续签《前期物业服务合同》将物业费提高至每平米每年8元属于擅自涨价，该是一个违法的合同对其不具有约束力。但是李翠芬在本案诉讼中并未提供高碑店市政府物业收费的指导价格，也未提供案涉《前期物业服务合同》属无效合同的情形的证据，其亦未在法定期限内向人民法院申请撤销案涉《前期物业服务合同》。本院作出的发生法律效力的（2020）冀06民终3783号民事判决已认定福安物业在调价前进行了公示，且获得了占建筑面积二份之一以上业主的认可，确认了福安物业按案涉《前期物业服务合同》收费的合法性。为此，案涉《前期物业服务合同》应为有效合同。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对李翠芬具有约束力。福安物业为李翠芬提供了物业服务，李翠芬应当按合同约定交纳物业费用，故本院对其主张不予支 综上所述，李翠芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李翠芬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  白 月 审 判 员  郑金梁 审 判 员  陈 宁 二〇二〇年十一月三十日 法官助理  佟锡尧 书 记 员  王翔翔