湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初5729号原告：有创（武汉）商业管理有限公司，住所地：湖北省武汉市汉阳区滨江大道**世茂锦绣长江**A1地块会所****。法定代表人：王珵珵，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘扬（特别授权代理），湖北谦顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳乐（特别授权代理），湖北谦顺律师事务所实习律师。被告：周韫，女，1982年9月29日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。委托诉讼代理人：周洪帆（特别授权代理），湖北云开正泰律师事务所律师。原告有创（武汉）商业管理有限公司（以下简称有创公司）诉被告周韫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张愿独任审理。本案公开开庭进行了审理。原告有创公司的委托诉讼代理人刘扬、刘佳乐，被告周韫的委托诉讼代理人周洪帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告有创公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告双方于2017年6月15日签订的《场地租赁管理合同》已于2020年7月13日解除；二、被告支付欠付的租金及物业费210,204.58元，并按38,787.75元/月的标准支付房屋占用费，自2020年7月14日起计算至实际交还之日止（2020年10月31日）；三、本案全部的诉讼费用由被告承担。事实和理由：我公司与被告于2017年6月15日签订《场地租赁管理合同》约定，我公司将越秀星汇君泊S栋S-2-6、S-2-7、S-2-20号商铺出租给被告经营教育培训机构，租赁面积为517.17平方米，租赁期限自2017年7月1日起至2020年12月31日止，月租金为22,238.31元起（2018年度交付标准，此后每年递增）每季度为一个计租期，乙方应在每个计租期结束前10日向甲方支付下一计租期的租金。合同还约定，乙方逾期支付管理费或本合同规定的其它任何应付款项超过三十日的，甲方有权单方面解除本合同，同时要求其承担合同约定的违约责任。合同签订后，我公司依约交付了房屋，但被告先后多次逾期支付租金。2019年12月，被告依约应在当月22号前支付下季度租金及物业费116,363.25元，但被告却以经营不善为由，仅于2020年1月9日支付了38,787.75元，并自此之后再未支付任何款项。考虑到武汉疫情影响，我公司于2020年4月8日武汉正式解封后，主动向被告提出可以给予两个月租金减免的帮扶政策，并催缴所欠款项。但被告却依旧不予采纳，既不支付疫情发生前的欠款，也不支付后续租金。我公司于2020年7月4日书面发函催缴，被告也置若罔闻。为防止损失的扩大，我公司无奈之下依照《场地租赁管理合同》第十二条第（7）款之约定，于2020年7月13日向被告发送书面《解除租赁通知书》，解除了双方的《场地租赁管理合同》，要求被告在5日内退还房屋、结清相关费用，并没收了被告缴纳的租赁保证金66,714元。但被告于2020年7月13日收到通知后，至今未明确表态，也未做任何清退准备，继续占用场地至今。疫情之下，出租人和承租人更应当共同努力，共克难关。被告的种种行为已经明确表示其丧失了继续履行合同的诚意，合同目的难以实现。为此，我公司特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告周韫辩称，一、双方对解除合同的时间无异议；二、房屋已经于2020年10月31日腾退，腾退过程中物业公司向我方出具了告知函告知我方，从2019年4月至今原告没有交纳出租房屋的物业管理费共计78,609.84元，我方为防止损失的扩大垫付了该费用后将房屋进行了腾退；三、我方没有交纳2020年2月至今的租金是因为疫情导致，我方从2020年1月至8月学校无法营业，由于不可抗力导致无法交纳租金，恳请法庭考虑上述意见酌情判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月15日，有创公司（甲方）与周韫（乙方）签订《场地租赁合同》约定，甲方将位于湖北省越秀星汇君泊S栋商业第二层编号S-2-6/S-2-7/S-2-20号商铺（以下简称案涉商铺）租赁给乙方作为“英语培训、K12、语数外全科、幼小衔接、托管”使用，建筑面积为517.17平方米；合同约定场地交房日2017年7月1日，2017年7月1日至2017年12月31日为免租期，租赁期限5年，自2018年1月1日至2022年12月31日；物业费交付时间为2017年10月1日至2022年12月31日，季度支付，与租金缴付时间一致；第一年起止时间为2018年1月1日至2018年12月31日，每月租金为22,238.31元，第二年起止时间为2019年1月1日至2019年12月31日，每月租金为26,892.84元，第三年起止时间为2020年1月1日至2020年12月31日，每月租金为34,650.39元……第五年起止时间为2022年1月1日至2022年12月31日，每月租金为41,890.77元；乙方应于本合同签订时向甲方支付该场地3个月租金为租赁保证金66714元；租金按季度支付，以后每次付款需提前10天支付；乙方应于交房日或之前向甲方支付装修押金5000元/户、物业管理费8元/㎡*月、垃圾清运费20元/㎡/户、能源费等其他费用，装修押金于验收通过后30日内无息返还，其他费用不退；有下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除本合同，同时违约方应按本合同约定承担违约责任，乙方逾期支付管理费或本合同规定的其他任何应付款项超过30日。合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，周韫向有创公司支付了租赁保证金66,714.93元。2020年1月9日，周韫向有创公司支付了2020年1月租金和物业费共计38,787.75元，此后未交纳租金。2020年7月4日，有创公司向周韫发出《关于敦促支付租金的函》，要求周韫在2020年7月10日前支付欠付的租金及其他费用合计310,302元。2020年7月13日，有创公司向周韫发出《解除租赁合同通知书》，告知其自本通知送达之日起解除双方租赁合同，并要求周韫在接到本通知后5日内腾退房屋、付清费用。同日，武汉市江岸区瑞堡领思文化教育培训学校有限公司（法定代表人周韫、住、住所地在案涉商铺有创公司发出《租金减免申请书》，内容为因新冠××疫情这一不可抗力，培训机构还没有复课，申请免交未正式复课期间的租金。2020年7月30日，有创公司向周韫发出《清退通知》，告知其应于2020年8月4日前清退案涉商铺内的全部物品并将案涉商铺恢复原状交还给有创公司，逾期不处理，案涉商铺内遗留物品视为遗弃，有创公司将自行处置。2020年8月，有创公司在物业公司工作人员陪同下给案涉商铺的后门加上两把锁。2020年10月30日，越秀（武汉）物业服务有限公司星汇君泊物业服务中心向案涉商铺商户发出告知函，载明案涉商铺欠缴2019年4月至2020年10月物业费共计78,609.84元，请商户在现场撤场前予以缴清。武汉市江岸区瑞堡领思文化教育培训学校有限公司向越秀（武汉）物业服务有限公司支付了上述物业费78,609.84元。越秀（武汉）物业服务有限公司于2020年11月1日向武汉市江岸区瑞堡领思文化教育培训学校有限公司出具湖北增值税电子普通发票。2020年10月31日，周韫将案涉商铺交还给有创公司。另查明，2020年6月29日，武汉市新冠××疫情防控指挥部发布第24号通告，内容为“……四、校外合规教育培训机构经属地区疫情防控指挥部评估认定通过后，可以有序线下复课，时间不早于7月10日……”。再查明，案涉商铺系有创公司与武汉越秀嘉润房地产开发有限公司于2017年2月7日签订租赁合同，向武汉越秀嘉润房地产开发有限公司租赁取得，其中案涉S-2-20号商铺后由案外人池爱红购买取得，此后有创公司向池爱红交纳租金及物业费。本院认为：有创公司与周韫于2017年6月15日签订的《场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行合同项下义务。关于有创公司主张案涉租赁合同于2020年7月13日解除的诉讼请求，周韫对此亦无异议，故本院确认合同解除时间为2020年7月13日。关于有创公司要求周韫支付欠付的租金及物业费，周韫辩称因疫情导致无法营业。依据武汉市新冠××疫情防控指挥部发布的第24号通告内容，周韫因疫情防控措施无法使用案涉房屋用于经营情况属实。为统筹推进疫情防控和经济社会发展工作大局，充分发挥司法调节社会关系的作用，从平衡双方利益，服务经济社会发展的角度考虑，结合双方合同实际履行情况，对2020年2月至2020年7月10日期间租金减免百分之四十。关于周韫辩称其到2020年8月10日以后才能营业，因其未提交证据予以证明，本院不予采信。故周韫应当向有创公司支付2020年2月至2020年7月13日租金及物业费136,825.95元（34,650.39元×5个月10天×60%+34,650.39元÷30×3天+4,137.36元×5个月13天）。周韫向本院提交证据证明其已向越秀（武汉）物业服务有限公司支付了物业费78,609.84元，有创公司虽不予认可，并称已经交纳了2019年4月至2020年3月及2020年9月至10月物业费，因有创公司未提交充分证据予以证明，本院不予采信。故抵扣周韫已向越秀（武汉）物业服务有限公司交纳的物业费78,609.84元，周韫还应当向有创公司支付租金58,216.11元。关于房屋占有期间使用费及物业费，周韫直到2020年10月31日才将案涉商铺交还给有创公司，应当支付2020年7月14日至2020年10月30日期间的房屋占有使用费138,342.98元（38,787.75元×3个月17天）。关于周韫称有创公司将案涉商铺后门上锁导致其消防验收无法通过不能开门营业的意见，因其未提交证据证明系因后门上锁致其无法营业，本院不予采信。关于租赁保证金，因双方已另案诉讼，故本院不予处理。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告有创（武汉）商业管理有限公司与被告周韫于2017年6月15日签订的《场地租赁合同》于2020年7月13日解除；二、被告周韫于本判决生效之日起五日内向原告有创（武汉）商业管理有限公司支付租金及物业费58,216.11元；三、被告周韫于本判决生效之日起五日内向原告有创（武汉）商业管理有限公司支付房屋占有使用费及物业费138,342.98元；四、驳回原告有创（武汉）商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,135元减半收取9,067.50元，由原告有创（武汉）商业管理有限公司负担4,420元，被告周韫负担4,647.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  张愿二〇二〇年十一月二十三日书记员  周瑾