云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0302民初451号原告（反诉被告）：曲靖市麒麟区城乡建设投资（集团）有限公司。（以下简称城投公司）统一社会信用代码：91530300676563110G。法定代表人：钱家欣，董事长。地址：曲靖市麒麟区。委托代理人：杨西安，云南震序律师事务所律师。（特别授权）原告（反诉被告）：曲靖雄业房地产开发有限公司。（以下简称雄业房地产公司）统一社会信用代码：91530300741496680L。法定代表人：邱光雄。地址：云南省曲靖市。委托代理人：陈延龙，云南震序律师事务所律师。（特别授权）被告（反诉原告）：周朝启，男，汉族，1965年10月5日生。住曲靖市麒麟区。被告（反诉原告）：栾树平，女，汉族，1964年4月18日生。住曲靖市麒麟区。二被告（反诉原告）共同委托代理人：孙鸿波、刘荣华，云南精茂律师事务所律师。（特别授权）原告城投公司、雄业房地产公司诉被告周朝启、栾树平房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，被告周朝启、栾树平提起反诉，本院于2020年6月1日组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）城投公司的委托代理人杨西安、原告（反诉被告）雄业房地产公司的委托代理人陈延龙、被告（反诉原告）周朝启、栾树平及二被告（反诉原告）共同委托代理人孙鸿波、刘荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉请：1.判令被告周朝启、栾树平向原告雄业房地产公司支付回迁安置商铺超面积差价款993753元，及以该款项为基数自2019年11月1日起按日0.5‰计算至实际付清之日止的违约金；2.本案诉讼费由被告周朝启、栾树平承担。事实与理由：2011年4月18日，城投公司（原曲靖市麒麟区城市建设投资开发有限公司，该公司于2019年12月11日更名为曲靖市麒麟区城乡建设投资（集团）有限公司）与周朝启、栾树平签订《荷花塘片区私有房屋拆迁安置补偿协议》（以下简称《安置补偿协议》），《安置补偿协议》约定：根据周朝启、栾树平被拆迁房屋及用地现状，按照产权调换回迁安置原则，由城投公司给予被告周朝启、栾树平回迁安置临街地上一层商铺建筑面积为376平方米、二层商铺建筑面积为376平方米、住宅面积为966平方米；回迁安置住房为小高层，均价楼层为9层，楼层每平方米差价为30元/层，每向上或者向下依照楼层数每层每平方米增加或减少30元；超面积10㎡以内（含10㎡）的，由周朝启、栾树平按房屋建造成本价1600元/㎡向城投公司补差价，10㎡以上30㎡以下的（含30㎡），由周朝启、栾树平按房屋均价2300元/㎡向城投公司补足差价；30㎡以上的，由周朝启、栾树平按回迁当年该区域市场价向城投公司补足差价；超面积部分的款项及楼层差价等费用交房前结清；周朝启、栾树平未按约定结清款项的，从逾期之日起每日按该价款的万分之五向城投公司支付违约金。2013年3月5日，城投公司、雄业房地产公司与周朝启就安置住房签订《雄业金都佳园回迁安置房选房确认书》，周朝启确认选择的回迁安置房为雄业金都佳园3幢1单元2501、2502、2505、2506、2507号，3幢2单元2501、2503、2507号房屋，建筑面积合计1013.61㎡。2013年4月2日，雄业房地产公司、城投公司与周朝启就安置商铺签订两份《雄业金都佳园商铺回迁安置确认书》。第一份确认书约定：周朝启确认选择的回迁安置商铺为雄业金都佳园书院路一层1001、1002号，参考建筑面积为563.1㎡，参考套内建筑面积为403.64㎡（最终以产权登记部门实测建筑面积为准，按建筑面积多退少补）；雄业房地产公司依据《拆迁安置补偿协议》中拆迁商铺建筑面积376㎡向周朝启安置雄业金都佳园书院路一层1001、1002号，建筑面积约563.10㎡，超建筑面积187.1㎡，超出部分由周朝启按15㎡以内20700元/㎡、15㎡以外部分按34740元/㎡补给雄业房地产公司。第二份确认书约定：周朝启选择的回迁安置商铺为雄业金都佳园书院路第二层2002号，参考建筑面积为393.49㎡，参考套内面积为282.01㎡（最终以产权登记部门实测建筑面积为准，按建筑面积多退少补）；雄业房地产公司依据《拆迁安置补偿协议》中拆迁商铺建筑面积376㎡，向周朝启安置雄业金都佳园商铺第二层2002号，建筑面积约393.49㎡，超建筑面积17.49㎡，超出部分周朝启按15㎡以内9720元/㎡补给雄业房地产公司。上述两份商铺协议书签订后，周朝启、栾树平支付了确认书中参考建筑面积与安置补偿协议中的安置建筑面积之差的超面积价款。根据曲靖市产测绘中心出具的《房屋面积认定书》，为周朝启、栾树平安置的一层1001、1002号商铺的实测建筑面积合计575.35㎡，比商铺确认书约定的参考建筑面积（563.1㎡）超出12.25㎡，按照20700元／㎡计算，周朝启、栾树平应支付超面积差价款253575元；二层2002号商铺的实测建筑面积为469.64㎡，比商铺确认书约定参考面积393.49㎡超出76.15㎡，按9720元／㎡计算，周朝启、栾树平应支付超面积差价款740178元。以上两项合计993753元。在履行安置补偿协议中，因安置房屋交付、超面积差价款支付以及违约责任等事宜，周朝启、栾树平与城投公司、雄业房地产公司发生争议，周朝启、栾树平提起诉讼（以下简称前案），在前案二审诉讼中，双方于2019年9月2日就安置住房的交付及超面积差价款、楼层差价款的结算抵扣达成一致意见，签署了安置住房交房确认书，雄业房地产公司于当日将涉案的八套安置住房交付周朝启。针对前案，云南省高级人民法院于2019年9月29日作出（2019）云民终582号民事判决书（以下简称前案终审判决），根据前案终审判决，城投公司、雄业房地产公司于2019年10月25日发出《接房通知》，要求周朝启、栾树平于2019年10月31日前办理涉案商铺的接房事宜。2019年10月31日，在扣减周朝启、栾树平应承担的一、二审诉讼费后，城投公司向周朝启、栾树平支付了前案终审判决所确定的逾期交房损失、诉讼费等合计507354.16元。至此，城投公司、雄业房地产公司在前案终审判决项下的义务已履行完毕。因周朝启、栾树平未按《接房通知》办理商铺接房手续，城投公司、雄业房地产公司于2019年11月28日向周朝启、栾树平发出《催告函》，要求周朝启、栾树平向雄业房地产公司补缴回迁安置商铺的超面积价款，2020年4月27日，双方已实际完成商铺交接手续。综上，原告认为原告已按前案终审判决履行了向被告进行交房的通知义务，周朝启、栾树平未在2019年10月31日前的通知接房期限内接房，应视为两原告在2019年10月31日前已履行商铺交付义务，按照安置补偿协议的约定，周朝启、栾树平应于2019年10月31日向雄业房地产公司支付商品超面积差价款993753元，逾期支付应按约支付违约金。原告特提起诉讼，望判如所请。两被告（反诉原告）答辩称，涉案的一楼二楼商铺在拆迁过程中长达8年多未交付，本诉被告向法院提起交付诉讼，经云南省高级人民法院（2019）云民终582号判决城投公司、雄业房地产公司向被告交付一层二层商铺，判决生效后，被告在2020年1月3日向曲靖中级人民法院申请强制执行，后双方对一、二层商铺的交付进行协商，2020年4月27日双方对案涉一层商铺做了交接，但二楼商铺因为双方争议较大，没有于当日作出交付，为此，被告特别在出具给原告的一层商铺钥匙收条上注明二楼达不到交付条件。2020年5月9日被告申请曲靖市中级人民法院就二楼商铺到现场进行执行，经中院实地查看及沟通双方后，均没有对二楼的交付形成一致意见，因此二楼商铺至今未交付且中院表明将作出不能执行的裁定书由双方另案处理。原告主张的面积确认，我方认为依据被告申请法院调取的面积测绘报告，现已交付的一层商铺面积与合同约定应该交付的面积不一致，应该由本案原告赔偿被告不足部分面积差所对应的价款，具体以反诉状为准。关于涉案二楼商铺无法交付的原因，根据被告出具给原告收条可以看出，第一次交付时，原告无法提供二楼商铺的钥匙。但根据选房确认书及拆迁安置协议之约定，原告置换给被告的二层商铺为有分隔墙的临街独立商铺而不是划线商铺，但根据曲靖市中级人民法院法官的现场查看，二层商铺仅有两道消防门，根据消防部门的反馈意见，该两道门不能关闭，故原告主张的二层商铺无法实现独立商铺闭合使用的功能，不具备交付条件。反诉原告（本诉被告）周朝启、栾树平反诉诉请：1.判令反诉被告城投公司、雄业公司赔付反诉原告周朝启、栾树平回迁一层商铺差面积款2122484元（30.94㎡×6.86万元/㎡），并以2122484元为基数按日0.1%计算自2020年4月27日起至款项付清之日止的违约金；2.本诉、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2011年4月18日，两反诉原告与反诉被告城投公司签订《荷花塘片区私有房屋拆迁安置补偿协议》，协议约定：结合乙方现有被拆迁房屋及土地的实际可使用价值给予产权调换，具体为：1.甲方用于回迁安置的商铺位于荷花塘书院路中段西侧，进深不大于16米，回迁商铺的层高与销售商铺的层高差距在±0.2米内，如回迁商铺的层高不再该差距范围内，乙方有权在该片区另行选择其他商铺。回迁安置房、差建筑面积部分按照安置回迁房当年该区域市场价补差价。2.甲方给予乙方回迁安置临街地上一层商铺建筑面积为376㎡、二层商铺建筑面积为376㎡、住宅建筑面积为966㎡、地下车位七个。2013年4月2日，反诉原告与被告城投公司、雄业房地产公司共同签订《雄业金都佳园商铺回迁安置确认书》两份，确认原告选择的回迁安置商铺为雄业金都佳园书院路1幢第一层1001、1002号（参考建筑面积为563.10㎡、套内建筑面积403.64㎡）、第二层2002号（参考建筑面积为393.49㎡、套内建筑面积282.01㎡），最终以产权登记部门实测建筑面积为准，按建筑面积多退少补；超、差建筑面积按照《拆迁安置补偿协议》计算，其中一层商铺超回迁安置建筑面积187.1㎡，超出部分反诉原告按照15㎡以内20700元的单价、15㎡以外34740元的单价补给反诉被告雄业房地产公司；二层商铺超建筑面积17.49㎡，超出部分原告按照15㎡以内9720元的单价、15㎡以外9720元的单价补给反诉被告雄业房地产公司；商铺差价款应于本协议签订之日起10日内全额支付，逾期支付应每天按应付房款的0.1%支付违约金。确认书签订后，反诉原告按照约定于2013年4月11日向反诉被告雄业房地产公司补缴商铺超面积价款6459257元。因反诉被告迟迟不能履行交房义务，反诉原告于2017年向曲靖市中级人民法院起诉要求交付房屋，经云南省高级人民法院二审判决二反诉被告履行交房义务。2020年1月3日，反诉原告向曲靖市中级人民法院申请执行，经曲靖市中级人民法院执行，二反诉被告于2020年4月27日将一层1001、1002号商铺做了钥匙移交，但因二楼商铺门为消防门，没有钥匙不能关闭使用未作移交。2020年5月9日，经曲靖市中级人民法院现场执行，因二楼商铺没有正常出入的大门，进深与合同约定不符等原因，二楼商铺仍未能交付。至今仅对一楼商铺进行移交，二楼商铺尚未移交。本案庭审过程中，经向贵院申请，向房管、消防、规划、住建等多部门调查核实，案涉一、二层商铺因反诉被告擅自变更规划、消防设计、加装电梯等多方面原因，造成案涉一、二层商铺的位置、面积、整体布局、层高等房屋基本要素均与消防、规划、图审以及销售图纸存在较大变化与差异。其中根据曲靖市地产管理中心反馈提交的案涉商铺实测结果显示，2018年2月8日测绘的建筑面积为1001、1002号商铺建筑面积合计532.16㎡（1001号套内面积为255.58㎡、公摊面积102.67㎡，建筑面积358.25㎡；1002号套内面积124.07㎡、公摊面积49.84㎡，建筑面积173.91㎡）、案涉2002号商铺建筑面积为432.22㎡（套内面积287.16㎡、公摊面积145.06㎡）。上述1001、1002号商铺的实测建筑面积与三方在回迁安置确认书中确认的面积相差30.94㎡，因此二反诉被告应依据市场价格补给原告面积差价款。案涉2002号商铺因与合同约定差距较大，没有出入大门、无法关门，且位置、面积、布局等房屋基本要素均与消防规划、图审以及销售图纸存在较大差异，至今无法交付，反诉原告将另案处理。反诉被告（本诉原告）城投公司、雄业房地产公司针对反诉答辩称，一楼商铺交接商铺实际面积（575.35㎡）比选房确认书中约定的参考建筑面积（563.1㎡）超出12.25㎡，反诉诉请违背事实。按照确认书的约定，反诉原告应该向反诉被告补一层商铺差价款253575元。反诉原告在反诉状中依据的面积数据不是最终数据，在前案诉讼中，对一二层商铺进行了调整并重新进行测量，他们的数据是调整前的数据，我们提出的数据是最后的数据。之前的测量也是验收后测量的。最后的测绘是雄业金都的房子具备办证条件后进行的测绘，也是按照周朝启的要求调整后进行的测绘。原告城投公司、雄业房地产公司围绕其本诉诉讼主张及反诉答辩意见，向本院提交如下证据：第一组：《荷花塘片区私有房屋拆迁安置补偿协议》。证实：1、2011年4月8日，原告城投公司与周朝启、栾树平签订《荷花塘片区私有房屋拆迁安置补偿协议》。2.双方采用产权调换回迁安置的方式，原告给予被告回迁安置临街地上一层商铺建筑面积376㎡；3.被告未按约定时间内结清安置房回购价款的，从逾期之日起每日按该价款的万分之五向原告城投公司支付违约金；4.超面积部分价款及楼层差价等费用交房前结清。第二组：《雄业金都佳园商铺回迁安置确认书》二份。证实：1.2013年4月2日原告城投公司、雄业房地产公司与被告周朝启就安置商铺签订两份《雄业金都佳园商铺回迁安置确认书》。2.第一份商铺确认书约定：回迁安置商铺第一层1001、1002号，参考建筑面积563.10㎡。按《拆迁安置补充协议》中拆迁商铺建筑面积376㎡计算，超建筑面积187.1㎡，超出部分被告按15㎡以内20700元/㎡，15㎡以外部分按34740元/㎡补给雄业房地产公司。3.第二份商铺确认书约定：回迁安置商铺第二层2002号，参考建筑面积393.49㎡，按《拆迁安置补充协议》中拆迁商铺建筑面积376㎡计算，超建筑面积17.49㎡，超出部分被告按15㎡以内9720元/㎡，15㎡以外部分按9720元/㎡补给雄业房地产公司。4.两份商铺确认书签订后，被告支付确认书中参考建筑面积与安置补偿协议中约定的商铺面积之差的超面积差价款。5.面积最终以产权登记部门实测建筑面积为准，按建筑面积多退少补。第三组：《房屋面积认定书》。证实：1.2018年2月8日曲靖市地产测绘中心出具曲房测（2018）007号《房屋面积认定书》认定：一层1001号实测建筑面积401.44㎡，一层1002号实测建筑面积173.91㎡，一层1001号与1002号合计建筑面积为575.35㎡；二层2002号实测建筑面积为469.64㎡。2.一层1001、1002号商铺实测建筑面积比确认书约定参考建筑面积563.1㎡超12.25㎡，按20700元／㎡计算，被告应向雄业金都公司支付超面积差价款253575元。3.二层实测建筑面积比商铺确认书约定参考面积393.49㎡超出76.15㎡，按9720元／㎡计算被告应雄业房地产公司向支付超面积差价款740178元。一、二层共计993753元。第四组：2019云民终582号民事判决书、《雄业金都回迁安置住房交接确认书》、曲靖市商业银行股份有限公司网上银行业务专用凭证。证实：1.就双方拆迁安置补偿协议一案，云南省高级人民法院于2019年9月29日作出（2019）云民终582号民事判决书。2.双方于2019年9月2日就安置住房的交付及超面积差价款、楼层差价款的结算抵扣达成一致意见，签署了安置住房交接确认书，雄业房地产公司于当日将案涉8套安置住房交付被告。3.依据生效判决书，2019年10月31日，原告城投公司已将判决确定的逾期交房损失及一、二审被告应承担的诉讼费扣减后共计507354.16元一次性支付被告，判决确认的住房、车位及诉讼费用原告全部履行完毕。4.判决书认定“关于商铺超面积安置是否需补交房款的问题，因城投公司、雄业房地产公司并未提起反诉，其可另案主张”。第五组：《竣工验收备案证》、《接房通知》、《催告函》及邮寄单、《回复函》、关于《回复函》的回函及邮寄单。证实：1.涉案商铺已于2018年2月8日竣工验收，具备《安置补偿协议》约定的交付条件。2.2019年10月28日，两原告共同向被告书面通知要求被告于2019年10月31日前接房，两被告逾期未接房构成违约，应按约向原告承担逾期交房违约金。3.2019年11月28日，两原告再次共同向被告书面通知要求被告接房及补缴商铺超面积差价款993753元。4.两被告已收悉接房通知。5.针对两被告《回复函》，两原告于2019年12月8日回函，再次明确两被告应补缴的商铺超面积差款993753元。第六组：《雄业金都佳园回迁安置商铺确认书》一份，证实2020年4月27日，双方在执行过程中经过实际勘验，双方签订交接确认书，确认书中约定了商铺面积等，被告是在确认无异议后签字，原告已经履行了交接手续。经质证，两被告对原告所举第一、二、四组证据无异议。对第三组证据《房屋面积认定书》的合法性有异议：2020年4月27日交房时，原告没有向被告出示，根据从房管局调出的测绘报告，本案中案涉一层商铺同一现状，同一天出现两个不同的测绘面积，故对其真实性合法性均有异议；附件上的一层平面图上显示案涉一层商铺的现状与从房管局调回的一层商铺平面图一致，故两份测绘报告针对的都是同一现状作出，报告真实性存疑；该份报告第9页显示雄业金都项目商铺整体布局数量编号、位置、面积在房屋的预售图册销售及实测阶段均有较大变化和差异，同时因消防管道管井楼梯增加等原因造成局部层高不足，占用公共通道，从而商铺位置变化，面积减少等情况，针对上述变化，雄业房地产公司应该明确告知购买者相应的变化情况及后果，该份报告第8页第6、7、10项显示雄业金都项目在实测时，在规划图审及现状指标上都存在较大差异，同时商业部分的部分墙体未按图纸施工未进行分隔，内部平面布局与消防规划图纸均存在较大差异，可以证实本案案涉商铺所在整栋建筑经过验收合格，但是内部分户及设计均由被告擅自做了变更，原告在交接时，没有依据法律规定就变更部分向被告进行说明。同时曲靖市地产测绘中心属丙级资质，作业限额为单栋建筑面积5万平米以下或者总面积在100万平米以下，但涉案商铺1栋建筑面积为59000多平米，房产测绘中心的资质不能对涉案房屋进行测绘。测绘报告载明依据规划图纸以及指界人的指示作出测绘，但是在庭前向法庭提交的认定书中第6页指界人签字是空白的，故我们认为该指界人签字是事后补签的，我们怀疑该鉴定报告的客观性。我方向法庭提交了曲靖市测绘中心的测绘成果和现状图纸，该测绘成果出具日期与本诉原告提供的日期是相同的，所得出的测绘成果差距较大，该涉案商铺的平面图、现状图与原告提供的图纸差距较大，故对该房屋面积认定书我们存在异议。对第五组证据中的《竣工验收备案证》关联性不认可，只是针对整体建筑的质量进行的验收，不代表分户商铺符合合同约定及法律规定的交房条件，在前诉过程中，一层商铺没有进行隔离，如何以整体竣工备案认定分户商铺具备交付条件；对《接房通知》、《催告函》及邮寄单、《回复函》、关于《回复函》的回函及邮寄单真实性、关联性无异议，证明目的不认可，原告以不具备交房条件的房屋通知被告接房，被告认为案涉商铺不具备交房条件，原告不能以此交接过程认定其已经向被告交付了符合交房条件的房屋。对第六组证据有异议，被告本着防止扩大损失的原则签了字，但原告没有向被告出示房屋测绘面积；签字后原告只交付了一楼的钥匙，二楼钥匙先是说找不到，后来又说二楼商铺因为是消防门不能关，故无法移交，因此被告在收条上注明二楼钥匙未移交达不到交房条件，该确认书不能证实原告已经将案涉二层商铺进行了实际交接。被告周朝启、栾树平围绕其本诉答辩意见及反诉诉讼请求，向本院提交如下证据：第一组：反诉原告身份证复印件，证实反诉原告主体资格。第二组：《荷花塘片区私有房屋拆迁安置补偿协议》（2011年4月18日），《雄业金都佳园商铺回迁安置确认书》复印件各1份，证实反诉原、被告于2011年4月18日签订安置补偿协议，约定反诉被告城乡建设公司将坐落于荷花塘书院路中段西侧，进深不大于16米，回迁商铺的层高与销售商铺的层高差距在±0.2米内，建筑面积分别为376平米的临街地上一层、二层商铺即建筑面积为966平米的住宅、七个地下车位回迁安置给反诉原告；回迁安置房超、差建筑面积部分按照回迁安置房回迁当年该区域市场价值互补差价。第三组：《收据》及《付款凭证》复印件，证实反诉原告已按约定于2013年4月11日向反诉被告雄业房地产公司足额补交商铺超面积房款6459257元。第四组：1、2019云民终582号《民事判决书》、《执行受理案件通知书》、《收条》复印件、《执行笔录》复印件，证实经云南省高级人民法院判决认定反诉被告逾期交房，并判决其履行交房义务，后反诉原告申请执行，但反诉被告仅于2020年4月27日将案涉一楼1001、1002号商铺向反诉原告移交了钥匙，二楼2002号商铺因没有正常出入的大门、消防门不能关闭、进深不符等原因未能交付。2、《消防验收一层、二层平面图》（消防部门调档）、《实测面积表》及《一层、二层平面图》（房产部门调档），证实涉案商铺所在区域被反诉被告违法加装两部电梯，涉案1002号商铺的消防规划图与测绘部门出具的现状平面图不相符，涉案2002号商铺仅有两侧防火门，没有相应的消防通道以及其他出入商铺门，商铺无法关门不能闭合。3、《雄业金都佳园商铺租赁合同纠纷》复印件及《租金收益表》复印件，证实涉案1001、1002号商铺同楼盘的其他一楼商铺购买单价为6.86万元/㎡。第五组（补充提交）：雄业房地产公司出具的承诺公示照片一份、补充说明复印件一份，证实雄业房地产公司承诺若面积不够就双倍赔偿，若面积超了就当是免费赠送；同时公摊不大于20%，若公摊大于20%，超出部分由雄业房地产公司承担。经质证，反诉被告城投公司、雄业房地产公司对反诉原告所举第一、二、三组证据无异议，虽然2011年4月18日签订的《荷花塘片区私有房屋拆迁安置补偿协议》上约定超差面积差价按市场价值确认，但双方对此在《雄业金都佳园商铺回迁安置确认书》进行了最终的约定。对第四组证据中的2019云民终582号《民事判决书》无异议，反诉被告已经履行完判决书确定的全部义务；《执行受理案件通知书》真实性没有异议，反诉被告已经交房，但反诉原告拒不接收房屋，滥用诉权；《收条》因为是复印件，故真实性不认可；《执行笔录》是在交付后本诉被告提出异议。消防部门调档《消防验收一层、二层平面图》图纸是设计审核阶段的，并不全面，只是其中的防火分区示意图，是否是最终的验收图纸无法判断，消防部门已经进行过最终的确认验收，不认可其证明目的；房管局调档《实测面积表》是第一次的测绘，后面应被告的要求又重新调整商铺并做了测绘。房屋完成最终验收，不存在违反规划的问题。两部电梯对商铺的实际面积没有影响，安装电梯只是为了安全疏散问题；《雄业金都佳园商铺租赁合同纠纷》复印件及《租金收益表》与本案无关联性，真实性无法确认。对第五组证据承诺公示照片的三性无法确定，内容与本案无关，本案案涉商铺针对的是回迁安置，反诉原告提交的是针对商品房买卖；补充说明的真实性合法性无异议，但该补充说明是对特定安置户住宅面积公摊不超出20%，并不针对商铺，与本案无关。本案诉讼过程中，由于原告（反诉被告）与被告（反诉原告）提交的曲靖市产测绘中心同一天出具的涉案1001、2002号商铺面积测绘结果不一致，经原告（反诉被告）雄业房地产公司申请，本院向曲靖市产测绘中心调取涉案商铺的测绘情况，曲靖市产测绘中心向本院出具关于“雄业金都佳园1幢1001号、1002号、2002号房屋的面积测绘情况说明”，该情况说明载明：涉案1001、2002号商铺在2018年2月测量后，发生了权界变更，后又于2018年12月进行了第二次测量，第一次测绘报告原件已于2018年12月收回作废，由于仅涉及涉案商铺及相邻商铺的面积变化，且2018年2月出具的测绘报告已提交审核办证，为维护整体报告的完整性，在进行第二次测绘结果时统一报告编号、出具时间；同时该情况说明中附有测绘时涉案商铺的权界图。经质证，两原告（反诉被告）对该情况说明无异议，两被告（反诉原告）认为该情况说明来源及出具主体不合法、内容不具有客观真实性，不予认可。本院认为，原告（反诉被告）所举第一、二、四组证据经质证对其真实性、合法性无异议，与本案具有关联性，本院予以采信。原告（反诉被告）所举第三组证据，经本院庭审后组织双方到涉案1001、1002、2002号商铺，对曲靖市产测绘中心出具的测绘情况说明所附的商铺结构图进行现场确认，经现场确认涉案商铺的状结构确实存在改变的情形，且该变化与曲靖市产测绘中心出具的情况说明所附两次权界商铺结构图一致，故曲靖市产测绘中心针对同一天时间出具结果不同的两份测绘结果所作的说明，本院予以确认。综上，原告（反诉被告）所举第三组证据以及曲靖市产测绘中心出具的测绘情况说明，本院予以采信；两被告（反诉原告）要求对涉案房屋面积进行重新测绘的申请，本院不予准许。原告（反诉被告）所举第五组证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信，但原告（反诉被告）关于其已于2019年10月31日向被告（反诉原告）交付符合约定的涉案商铺的主张，本院不予确认。原告（反诉被告）所举第六组证据经质证对其真实性无异议，本院予以采信，但结合庭审陈述，涉案二楼商铺门的钥匙实际未向被告（反诉原告）交付，故原告（反诉被告）关于其已向被告（反诉原告）交付涉案2002号商铺的主张，本院不予确认。被告（反诉原告）所举第一、二、三组证据经质证无异议，与本案具有关联性，本院予以采信。被告（反诉原告）所举第四组证据中的2019云民终582号《民事判决书》、《执行受理案件通知书》、《收条》及《执行笔录》来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信；第四组证据中的《消防验收一层、二层平面图》来源合法，本院予以采信；《一层、二层平面图》（房产部门调档）与商铺现状相符，本院予以确认；《实测面积表》系2018年2月的第一次测绘结果，与商铺现状不相符，本院不予采信；《雄业金都佳园商铺租赁合同》系复印件，真实性无法确认，本院不予采信。被告（反诉原告）所举第五组证据中的承诺公示照片内容不清晰，原告（反诉被告）不予认可，本院不予采信；第五组证据中的补充说明经质证对其真实性、合法性无异议，但从该补充说明的整体内容看，其针对的是住房，本院不作为本案证据采信。本案经审理，本院确认如下法律事实：2011年4月18日，城投公司（原曲靖市麒麟区城市建设投资开发有限公司）与周朝启、栾树平（乙方）签订《荷花塘片区私有房屋拆迁安置补偿协议》，协议约定：1.被拆迁房屋为周朝启、栾树平所有的坐落于曲靖市，用地面积940.2平米（其中独自使用面积为859.4平米、分摊面积为80.8平米），房屋总建筑面积862.89平米（其中办公用房484.61平米、一层临街砖混结构铺面172.9平米、一层临街简易结构铺面122.38平米、普通简易房83平米），房屋产权证载建筑面积为682.2平米，房屋产权证号为90××56，土地使用权证号为曲市国用（2001）字第0880号。2.按照荷花塘片区拆迁补偿安置方案，乙方选择产权调换的形式进行回迁安置，甲方用于回迁安置的商铺位于荷花塘书院路中段西侧，进深不大于16米，层高与销售商铺的层高差距在±0.2米内，如回迁商铺的层高不在该差距范围内，乙方有权在该片区另行选择其他商铺，回迁安置房超、差建筑面积部分按照安置回迁房回迁当年该区域市场价互补差价。3.根据乙方被拆迁房屋及用地现状，按照产权调换回迁安置原则甲方给予乙方回迁安置临街地上一层商铺建筑面积为376平米、二层商铺建筑面积为376平米、住宅建筑面积为966平米、地下车位七个。4.其他约定。合同签订后，周朝启、栾树平履行了权证交付及腾房、搬迁义务。2013年4月2日，雄业房地产公司（甲方）、城投公司（乙方）、周朝启（丙方）签订《雄业金都佳园商铺回迁安置确认书》两份。根据确认书确定：1.丙方确认选择的回迁安置商铺为雄业金都佳园书院路（街）第一层1001、1002号及第二层的2002号。2.第一层1001、1002号商铺参考建筑面积为563.1平米，参考套内建筑面积为403.64平米（最终以产权登记部门实测建筑面积为准，按建筑面积多退少补），甲方依据《拆迁安置补偿协议》中拆迁商铺建筑面积376平米，向丙方回迁安置雄业金都佳园商铺第一层1001、1002号，该商铺建筑面积约为563.1平米，超、差建筑面积部分按照《拆迁安置补偿协议》之约定，超出部分丙方按15平米以内20700元/平米、15平米以外34740元/平米补给甲方。3.第二层2002号商铺参考建筑面积为393.49平米，参考套内建筑面积为282.01平米（最终以产权登记部门实测建筑面积为准，按建筑面积多退少补），甲方依据《拆迁安置补偿协议》中拆迁商铺建筑面积376平米，向丙方回迁安置雄业金都佳园商铺第二层2002号，该商铺建筑面积约为393.49平米，超、差建筑面积部分按照《拆迁安置补偿协议》之约定，超出部分丙方按15平米以内9720元/平米、15平米以外9720元/平米补给甲方。4.商铺差价款应于本协议签订之日起10日内全额支付给对方，若逾期付款，违约方每天向对方支付应付房款0.1%的违约金，若超过30天后未全额付清购房款的视为丙方自动放弃该商铺。确认书签订后，周朝启、栾树平按照确认书之约定于2013年4月11日向雄业房地产公司补交商铺超面积款6459257元（其中第一层1001、1002号商铺超面积款6289254元、第二层2002号商铺超面积款170003元）。涉案商铺于2018年2月经曲靖市产测绘中心测绘，1001号商铺建筑面积为358.25平米（套内面积为255.58平米、公摊面积为102.67平米）、1002号商铺建筑面积为173.91平米（套内面积为124.07平米、公摊面积为49.84平米）、2002号商铺建筑面积为432.22平米（套内面积为287.16平米、公摊面积为145.06平米）。后由于1001、2002号商铺权界发生变化，2018年12月曲靖市产测绘中心对涉案1001、2002号商铺进行重新测量，1001号商铺建筑面积为401.44平米（套内面积为286.39平米、公摊面积为115.05平米）、2002号建筑面积为469.64平米（套内面积为312.02平米、公摊面积为157.62平米）。另查明，周朝启、栾树平就涉案商铺及其他回迁安置住房、车位的交付、办证及逾期交付损失等问题，于2017年向曲靖市中级人民法院起诉，并经云南省高级人民法院（2019）云民终582号民事判决书判决由城投公司及雄业房地产公司向周朝启、栾树平交付雄业金都佳园书院路1幢第一层1001、1002号和第二层2002号商铺。周朝启、栾树平于2020年1月3日向曲靖市中级人民法院申请执行（执行案号为：（2020）云03执25号），涉案1001、1002号商铺于2020年4月27日完成交付，但2002号商铺因“周朝启认为存在‘商铺只有消防门、无商铺自用门，雄业公司私改原设计加装电梯以及商铺进深、层高等与约定不符’等问题，双方未达成一致意见，未能完成交付”已终结执行。再查明，曲靖市住房和城乡建设局于2018年2月8日对曲靖雄业金都佳园1A（1栋公寓、裙楼及地下室）竣工验收，备案日期为2018年7月31日。曲靖市麒麟区城市建设投资开发有限公司于2019年12月11日更名为曲靖市麒麟区城乡建设投资（集团）有限公司。本院认为，曲靖市麒麟区城市建设投资开发有限公司与周朝启、栾树平签订的《荷花塘片区私有房屋拆迁安置补偿协议》以及城投公司、雄业房地产公司与周朝启、栾树平签订的《雄业金都佳园商铺回迁安置确认书》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，当事人应按照合同约定履行义务，双方当事人应按照《荷花塘片区私有房屋拆迁安置补偿协议》之约定在交房前结清涉案房产的面积超、差部分的价款。关于涉案商铺最终建筑面积的确定，根据《雄业金都佳园商铺回迁安置确认书》之约定，涉案商铺的超、差面积以最终实际测量面积为准，本案经审理确认，涉案第一层1001、1002号商铺最终实测建筑面积合计575.35平米，超过《荷花塘片区私有房屋拆迁安置补偿协议》约定的回迁安置面积（376平米）199.35平米、超过雄业金都佳园商铺回迁安置确认书中载明的参考建筑面积（563.1平米）12.25平米，现涉案1001、1002号商铺已完成交付，雄业房地产公司要求周朝启、栾树平按照20700元/平米补交1001、1002号商铺超面积价款253575元，未违反双方约定，本院予以支持；周朝启、栾树平要求城投公司、雄业房地产公司退还涉案1001、1002号商铺差面积价款并支付至款项付清之日止的违约金的反诉诉请，本院不予支持。被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）雄业房地产公司于2013年3月3日承诺涉案商铺公摊面积超过20%的超面积价款由雄业房地产公司承担的主张，但所举证据不能证实；同时双方对涉案商铺的超面积价款的承担即计算标准在2013年4月2日签订的《雄业金都佳园商铺回迁安置确认书》中作了明确约定。综上，关于涉案商铺超面积价款的承担及计算标准应以2013年4月2日签订的《雄业金都佳园商铺回迁安置确认书》约定为准，被告（反诉原告）关于涉案商铺公摊面积超过20%的超面积价款由雄业公司自行承担的主张，本院不予采纳。关于涉案2002号商铺超、差面积款项的处理，由于双方对涉案商铺是否达到交付条件等问题存在的分歧，至今未能达成一致意见，该商铺未能实际完成交付；同时曲靖市中级人民法院也因此终结对涉案2002号商铺交付的执行，故涉案2002号商铺的超、差面积价款本案不作处理，待双方当事人对该商铺的交付问题处理完毕后，可再行另案处理。关于逾期付款违约金的主张，根据双方仅签订的《荷花塘片区私有房屋拆迁安置补偿协议》之约定，超、差面积部分款项及楼层差价及等费用交房之前结清，乙方未在约定的时间内结清安置房回购价款的，从逾期之日起每日按该价款金额的万分之五计算违约金。结合本案实际，双方约定的违约金计算标准过高，逾期违约金本院调整为按年利率3.85%计算支付；涉案1001、1002号商铺于2020年4月27日完成交付，原告（反诉被告）雄业房地产公司主张的违约金，本院支持按年利率3.85%计算支付自2020年4月27日起至款项付清之日止。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、第二百三十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告周朝启、栾树平于本判决生效之日起三十日内支付原告曲靖雄业房地产开发有限公司雄业金都佳园书院路（街）第一层1001、1002号商铺的超面积价款253575元，并按年利率3.85%计算支付原告曲靖雄业房地产开发有限公司自2020年4月28日起至款项付清之日止的逾期付款违约金。二、驳回原告曲靖雄业房地产开发有限公司、曲靖市麒麟区城乡建设投资（集团）有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告周朝启、栾树平的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13738元（已预交），由原告曲靖雄业房地产开发有限公司、曲靖市麒麟区城乡建设投资（集团）有限公司负担10233元，被告周朝启、栾树平负担3505元；反诉案件受理费11890元（已预交），由反诉原告周朝启、栾树平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  高 飞人民陪审员  戴元琼人民陪审员  道汝俊二〇二〇年十一月十日书 记 员  晏梅芳