浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终3954号 上诉人（原审被告）：宁波瑞晶文化传媒有限公司。住所地：宁波市镇海区骆驼街道汇锦路**。 法定代表人：胡细银，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：马洪涛，德恒上海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：季丽华，女，1973年1月17日出生，汉族，住天台县街头镇××号。 委托诉讼代理人：王明华，男，1972年8月9日出生，住天台县街头镇××号，系季丽华之夫。 原审第三人：宁波世联置业有限公司。。住所地:宁波市镇海区骆驼街道盛兴路经贸大楼****216#。 法定代表人：王鹏洁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨维文，浙江合创律师事务所律师。 上诉人宁波瑞晶文化传媒有限公司(以下简称瑞晶公司)因与被上诉人季丽华、原审第三人宁波世联置业有限公司（以下简称世联公司）合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院（2020）浙0211民初267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 瑞晶公司上诉请求：撤销原判第一项，依法改判驳回季丽华提出的有关租金损失的诉讼请求，并由季丽华承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定移交商铺时间错误，根据《盛世华庭13#14#楼商铺使用经营管理让渡协议书》（以下简称让渡协议书）中的约定，瑞晶公司移交商铺时的状况为经营时的现状。2018年12月26日，瑞晶公司已向季丽华发送终止通知函，因此，瑞晶公司已于2018年12月28日完成商铺移交的义务；二、一审法院未引用季丽华出租商铺确定的租金金额，却引用合同中关于季丽华提前终止合同应承担的违约责任条款来计算租金，故一审法院认定商铺租金的计算依据错误。综上，一审法院认定事实错误。 季丽华辩称，不同意瑞晶公司的请求和理由，请求法院依法驳回。季丽华于2014年1月9日向世联公司购入了涉案商铺，并被逼在让渡协议书上签字。让渡期限届满，季丽华未收到瑞晶公司支付的任何信件和通知。然而很多业主主动联系了瑞晶公司，提出要求归还商铺，但是瑞晶公司根本没有归还的诚意，并一直营业到2019年1月2日。嗣后，很多业主去街道维权。经过街道和骆驼派出所调解，瑞晶公司写下了承诺书，承诺商铺恢复原样并归还商铺。2018年12月28日，超市还在营业，开设超市时敲掉的门和墙均未恢复原状。瑞晶公司认为一审认定商铺租金计算协议错误，对此不认可。让渡协议书中对违约金的计算方式有明确约定，8%的计算标准是有依据的。三年返还租金的6%，第二年返还租金的7%，第三年返还租金的8%，是逐年递增的。造成目前涉案商铺租不出去的责任在于瑞晶公司。请求依法驳回上诉，维持原判。 世联公司述称，一审判决基于瑞晶公司与季丽华之间履行商铺经营权让渡协议书而产生的，世联公司并非该协议的合同主体，一审判决也不涉及世联公司履行的相关义务，世联公司对此无异议。 季丽华一审诉讼请求：一、瑞晶公司将涉案房屋恢复交付时原状：1.拆除东北角加装的观光电梯；2.恢复二楼到三楼拆除的扶手电梯；3.拆除停车场，不得向业主收费，恢复公用通道；4.恢复物业用房；5.商铺地面恢复为水泥砂浆磨平。二、瑞晶公司赔偿租金损失，从2018年12月28日起至瑞晶公司恢复涉案房屋原状为止以房屋总价409680元为基数按年租金8%计算的租金损失，暂计至2020年5月28日的租金损失46430元；瑞晶公司赔偿以房屋总价409680元为基数按8%计算的违约金32774.40元，上述款项共计79204.40元。三、瑞晶公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实如下：2014年1月9日，季丽华与世联公司签订《商品房买卖合同》一份，约定季丽华向世联公司购买位于宁波××镇××街道××道××＃××＃楼××号房，该房屋系商业用房，位于地上第**，价款为281953元。同时约定，在该商品房所在建筑区划内，出卖人建设物业服务用房37.26平方米，坐落盛世华庭13＃、14＃楼1-151房号，属于业主共有。第九页交接部分约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付”。该商品房买卖合同附有盛世华庭13＃、14＃楼二楼平面图。 季丽华作为甲方与瑞晶公司作为乙方签订让渡协议书一份，约定：季丽华购买世联公司开发的盛世华庭13#14#楼商铺，在与世联公司签订的《浙江省商品房买卖合同》基础上，自愿将盛世华庭13#、14#楼2-182号商铺的使用经营管理权让渡给瑞晶公司统一出租和经营管理；让渡期间为三年整，自2015年12月28日或者开发商实际将商铺交付瑞晶公司之日起算，以先到者为准（该起始日期以下简称“让渡期间起始日”）；在让渡期间，考虑市场初期的稳定与繁荣，为扩展招商，培育市场，考虑季丽华的长期利益，季丽华让渡期间内该商铺前3年（自让渡期间起始计算）的使用权、管理权、收益权、经营权等权利归瑞晶公司。因季丽华享受了21%的返利销售折扣（每年返利7%，已经落实到房价中），因此，季丽华不再向瑞晶公司收取其他任何形式的收益，该商铺在让渡期间前3年内如有收益的，作为瑞晶公司的经营管理收入；让渡期间，季丽华同意盛世华庭13#14#楼商铺的全部公共物业交瑞晶公司经营管理，全部收益归瑞晶公司所有，作为瑞晶公司的经营管理费用；让渡期间届满后，季丽华可继续委托瑞晶公司代为出租商铺，双方可以在期限届满前一个月内另行签订委托协议，如季丽华选择自己出租的，在同等条件下瑞晶公司享有优先承租权；如原经营户要求续租的，同等条件下季丽华应当出租给原经营户；在本协议所规定的让渡期间内，季丽华允许瑞晶公司或实际承租方对该商铺进行装修、装饰或添置新物；让渡期间内，瑞晶公司提前终止协议的，应提前90天书面通知对方，并征得对方同意；若季丽华同意终止的，瑞晶公司按剩余未履行期间的预计总租金的50%（如果预计租金难以计算的，可按季丽华购买商铺总价款的8%作为年租金计算）向守约方支付违约金，并赔偿由此造成守约方的其他损失。 2015年6月24日，瑞晶公司向世联公司出具《函》一份，载明：一、移除原西侧二层至三层自动扶梯，并将三层自动扶梯口填平；二、现因西侧扶梯的调整，原订制8台自动扶梯，暂时先安装6台，其余2台待日后再定具体安装时间；3.调整垂直电梯开口。西面垂直电梯在一层开口向西面开，在三层开口向东面开。 2015年11月3日，浙江佳境规划建筑设计研究院有限公司出具《设计联系单》一份，载明：盛世华庭项目更改内容为：1.原联系单建字-36第2条变更内容取消，变更内容调整如下：将三层区域（6轴-8轴）/（D轴-K轴）原自动扶梯取消，楼面洞口临时用防火板（耐火极限≥1.5小时）封堵，待二次装修时，做砼楼面加固处理；自动扶梯原周边三面设置栏杆的位置改用120厚墙体蒸压加气砼砌块砌筑1.8米高围护；此段墙体面向商铺的一侧墙面内墙粉刷同原建筑设计说明构造。2.原联系单建字-42第3条8轴处的自动扶梯增加的三个钢柱取消，仅增加原19轴处自动扶梯的三个钢柱。 2016年1月28日，世联公司向季丽华出具购房发票一份，载明：“付款方：季丽华，收款方：宁波世联置业有限公司，不动产项目名称：盛世华庭13#、14#楼，销售的不动产楼牌号：13幢2-182室，建筑面积、套内面积：25.75平方米，单价：10915.68元/平方米，金额281080元，款项性质：购房款。合计金额：281080元。” 2018年12月25日，瑞晶公司出具《归还商铺承诺书》一份，载明：“本人吴明弟，承诺于2018年12月28日24:00点止，将万宝城13幢、14幢二楼全部商铺归还于二楼所有业主，同时本人负责通知并监督让原二楼租户全部搬出原址。”同日，瑞晶公司出具《恢复万宝城13#14#二楼商铺承诺书》一份，载明：“瑞晶公司做出如下承诺：一、将于2019年2月28日按原《商品房买卖合同》第九页、第十页《镇海区房屋（分屋）分户平面图》及《盛世华庭13#、14#二层商铺平面示意图》恢复原样，并保证恢复后的万宝城13#、14#二楼所有商铺与上述两张图纸一致，并归还于二楼所有业主。二、恢复后的万宝城13#14#二楼所有商铺符合国家各项规定，包含但不仅限于消防等各项措施。三、若2019年2月28日未履行上述承诺，一切责任由瑞晶公司负责。” 2018年12月29日，在宁波市镇海区骆驼街道人民调解委员会的调解下，陈锦招（代表日初莲花超市）作为甲方、吴明弟（瑞晶公司原法定代表人）作为乙方与万宝城二楼业主作为丙方签订《人民调解协议书》一份，约定：“镇海区骆驼街道万宝城二楼所有业主于2015年12月28日与瑞晶公司签订协议，让渡期到2018年12月28日止，后瑞晶公司将场地租赁日初莲花超市，双方签订合同到2018年12月28日止，现因场地清空，商户退租，交还业主等纠纷要求进行人民调解。双方自愿达成如下协议：一、骆驼日初莲花超市继续营业至2019年1月1日，并于2019年1月10日清空所有场地交付于瑞晶公司。二、瑞晶公司于2019年2月28日将万宝城二楼按原交付图纸于2018年12月25日签订的承诺书内容交付给所有业主。三、原协议到期后至2019年2月28日期间产生的合同协议违约租金场地费，双方约定至人民法院诉讼解决。四、骆驼日初莲花超市交伍万元保证金至瑞晶公司，如日初莲花超市未按协议履行支付租金违约金，瑞晶公司交伍万元保证金至骆驼街道办事处，如瑞晶公司未按此协议履行的，违约金由人民法院进行裁决，此伍万元由骆驼街道办事处继续代付。五、各方自觉遵守以上协议并履行，如有违约，按司法途径等合法途径解决。本协议履行的时限为2019年2月28日。” 2019年4月1日，季丽华签署《确认书》一份，载明：“盛世华庭13#14#楼2-182号物业，本人已与贵司人员就上述物业进行现场验收，符合购房合同约定的，以及我们自己要求的交房条件和要求，现予以确认。1.本人确认已收到和上述物业相关的所有物件；2.本人认可上述物业的现状为最终交付状态，无其他异议；3.本人已确认电表度数为0度。” 另查明，2020年6月2日，宁波市镇海区消防救援大队出具《宁波市镇海区骆驼老城区改造A-3地块盛世华庭项目说明》一份，载明：“后因宁波大润发优特购物有限公司经营原因退出，万宝城二层恢复到消防验收以后的状态。商铺面积未超过200平方米，依法不需要申报投入使用、营业前消防安全检查；同时由于二层的公共部位产权属于全体业主，万宝城的管理方多次咨询消防救援大队，大队均明确回复公共部位可以在获得全体业主的授权后申报公共部位的投入使用营业前消防安全检查。” 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，瑞晶公司、季丽华签订的让渡协议书系双方当事人之间的真实意思表示，合法有效。瑞晶公司于2018年12月25日出具的承诺书系其真实意思表示，合法有效。 一、关于季丽华要求瑞晶公司拆除东北角加装的观光电梯、恢复二楼至三楼扶手电梯和恢复物业用房的诉讼请求，该院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，有关共有和共同管理权利的重大事项由业主共同决定。本案中，涉案观光电梯、扶手电梯和物业用房涉及全体业主共有和共同管理的权利事项，依法应由全体业主共同决定。季丽华是该小区业主，其专有建筑面积及业主人数均未达到可以代表涉案物业全体业主行使共有和共同管理权利的法定标准，其对该物业共有部分所涉事项无权单独作出决定和行为。同时，根据查明的事实，涉案扶手电梯已由建设单位、设计单位、审图单位确认取消。本案季丽华基于让渡协议书和承诺书主张该部分诉讼请求，于法无据，该院对季丽华该项诉讼请求不予支持。 二、关于季丽华要求瑞晶公司拆除停车场、恢复绿地、不得向业主收费的诉讼请求，瑞晶公司主张该停车场并非其经营，季丽华未提交有效证据证明该停车场由瑞晶公司经营，故该院对季丽华该项诉讼请求不予支持。 三、关于季丽华要求瑞晶公司将商铺地面恢复为水泥砂浆磨平的诉讼请求，涉案让渡协议书约定，在让渡期间内，季丽华允许瑞晶公司或实际承租方对该商铺进行装修、装饰或添置新物。且季丽华签署的确认书明确载明涉案商铺“符合购房合同约定的，以及我们自己（季丽华）要求的交房条件和要求”。故该院对季丽华的该项诉讼请求不予支持。 四、关于季丽华要求瑞晶公司赔偿租金损失和违约金的诉讼请求，根据涉案让渡协议书的约定，季丽华将涉案商铺三年使用权、管理权、收益权、经营权让渡给瑞晶公司。季丽华的商铺在交于瑞晶公司管理时，为有独立使用功能和隔离设施的封闭空间。瑞晶公司在经营管理期间，对季丽华的商铺打通隔离设施，改变了原商铺的主体结构。故瑞晶公司应在让渡期届满后，恢复商铺主体结构，返还季丽华商铺使用经营管理权。瑞晶公司主张涉案让渡协议约定“让渡期间届满后，季丽华可继续委托瑞晶公司代为出租商铺，双方可以在期限届满前一个月内另行签订委托协议，如季丽华选择自己出租的，在同等条件下瑞晶公司享有优先承租权；如原经营户要求续租的，同等条件下原告应当出租给原经营户”，该约定系双方同意商铺带租交付。该院认为，该条款约定双方在让渡期间届满前一个月协商是否继续委托经营商铺及同等条件下原经营户优先承租权，并非约定商铺带租交付，对瑞晶公司的上述主张不予采信。综上，瑞晶公司未按约返还季丽华涉案商铺，已构成违约，应承担相应的违约责任。 第一，关于瑞晶公司交还商铺的时间，瑞晶公司主张，2018年12月28日已邮寄让渡协议书终止通知函通知季丽华交房。该院认为，2018年12月28日瑞晶公司尚未恢复涉案商铺主体结构，涉案商铺不具备返还条件，该通知对季丽华不具约束力。季丽华主张瑞晶公司至今尚未恢复商铺原状。该院认为，季丽华于2019年4月1日签署收房确认书，确认书中明确载明涉案商铺“符合购房合同约定的，以及我们自己（季丽华）要求的交房条件和要求”，季丽华对涉案商铺交付予以确认，故该院认定瑞晶公司返还涉案商铺的时间为2019年4月1日。 第二，关于商铺总价款，季丽华主张其购买商铺后又出租给瑞晶公司，由瑞晶公司管理使用三年，三年共计21%的租金直接抵扣了房款，商铺总价为409680元。瑞晶公司及世联公司对此主张不予认可。该院认为，涉案让渡协议书载明此21%为商铺销售优惠折扣，该院对季丽华的上述主张不予采信，根据最终发票金额认定商铺价款为281080元。 第三，关于季丽华主张的租金损失和违约金，涉案让渡协议书约定，让渡期间内，一方不履行协议所约定的义务及责任，造成对方损失的，违约方应当向守约方赔偿实际损失。瑞晶公司于2019年4月1日返还涉案商铺，应当赔偿2018年12月28日至返还前一日即2019年3月31日止期间的租金损失。涉案让渡协议书中明确返利销售折扣为21%，季丽华主张21%为第一年6%、第二年7%、第三年8%，且协议中违约责任部分存在“如果预计租金难以计算的，可按甲方购买商铺总价款的8%作为年租金”约定，季丽华主张租金损失标准年租金为商铺总价款的8%，较为合理，该院予以采信。故瑞晶公司应赔偿季丽华的租金损失为5871.45元（从2018年12月28日至2019年3月31日止以281080元为基数按年8%计算），对瑞晶公司主张超出此部分的租金损失不予认定。关于季丽华主张瑞晶公司赔偿以房屋价格409680元为基数按8%计算的违约金32774.4元。该院认为，瑞晶公司、季丽华并未约定，若瑞晶公司逾期交还商铺，瑞晶公司按上述方式支付违约金，故对季丽华关于上述违约金的诉讼请求不予支持。综上，季丽华的部分诉讼请求于法有据，该院予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、宁波瑞晶文化传媒有限公司赔偿季丽华租金损失5871.45元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回季丽华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1780元，由季丽华负担1648元（已预交），宁波瑞晶文化传媒有限公司负担132元。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，关于涉案商铺的交付时间，虽瑞晶公司主张其已于2018年12月28日履行移交商铺的义务，但结合该公司在此之前出具的《恢复万宝城13#14#二楼商铺承诺书》及嗣后形成的《人民调解协议书》可知，在瑞晶公司主张的交付日即2018年12月28日，涉案商铺并未达到其承诺的交付条件，因此，瑞晶公司上述诉称缺乏事实依据，本院难以采信。而2019年4月1日由季丽华签署的《确认书》中载明涉案商铺已符合购房合同约定的以及其要求的交房条件和要求，一审法院据此认定瑞晶公司于2019年4月1日向季丽华返还了商铺，依据充分，并无不当。 对于租金损失，首先，因瑞晶公司于2019年4月1日才返还涉案商铺，故其应向季丽华赔偿自2018年12月28日起至实际返还前一日即2019年3月31日止的租金损失。其次，根据涉案让渡协议书中的约定，如果预计租金难以计算的，可按甲方购买商铺总价款的8%作为年租金。结合本案的实际情况，一审法院以上述约定标准作为计算涉案租金损失的依据，于约相符，亦无不当。瑞晶公司要求按照季丽华此后出租涉案商辅的租金标准计算相关损失，于法无据，应不予采信。基于上述分析，该院认定瑞晶公司应向季丽华赔偿的租金损失为5871.45元，依据充分，并无不妥。 综上所述，上诉人瑞晶公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人宁波瑞晶文化传媒有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 郑 辉 审判员 俞灵波 审判员 赵保法 二〇二〇年十一月二十四日 书记员 陆 琼