湖南省永顺县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3127民初1679号原告永顺县宏泰房地产开发有限责任公司，住所湖南省永顺县灵溪镇棚场街，统一社会信用代码914331277853528065。法定代表人向民军，该公司董事长。委托诉讼代理人吴绍军，男，1963年11月25日出生，苗族，住湖南省永顺县，该公司经理。委托诉讼代理人戴业松，湖南三页律师事务所律师。被告黄彦芳，女，1972年8月26日出生，土家族，住湖南省永顺县。委托诉讼代理人瞿继明。委托诉讼代理人黄旺，（实习律师）。原告永顺县宏泰房地产开发有限责任公司（以下简称宏泰公司）与被告黄彦芳租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏泰公司的委托诉讼代理人吴绍军、戴业松，被告黄彦芳及其委托诉讼代理人瞿继明、黄旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏泰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告及时将侵占的位于南山家居建材广场内的Ａ237、238号商铺退还给原告；2、判令被告支付所欠租金57626元；3、判令被告支付侵占商铺期间租金49518元（自2019年11月27日起至2020年9月30日止）；4、判令被告支付违约金20000元；5、诉讼费用由被告全部承担。事实及理由：2018年，原、被告双方补充签署了《联合发展协议》，协议约定：原告提供位于南山家居建材广场内的Ａ237、238号，面积为131平方米的铺位租给被告黄彦芳，期限贰年，自2017年11月27日至2019年11月26日止，年租金为66024元，签订协议当日缴纳壹年租金66024元，商业信誉保证金10000元。协议订立后，原告按照约定全部履行了义务，而被告一直违约，不按约定期限足额缴纳租金。考虑到被告经营状况，原告对其违约金表示谅解，但被告不仅不感恩，反而在协议期满后，在原告多次催缴所欠租金以及要求退回商铺时，均以种种借口拒缴租金，拒退商铺。为避免损失进一步扩大，特提起诉讼。原告宏泰公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、房屋产权证书，拟证明（1）本案出租的门面系原告所有；（2）宏泰公司具有原告的主体资格；2、原被双方签订的《联合发展协议》，即租赁合同，拟证明（1）被告应每月向原告缴纳5502元，每年应缴纳66024元的租金；（2）第四条、五条约定，原告对门面内的物品有处置权；3、缴纳租金的凭证即收据，拟证明（1）被告截至2020年9月30日应缴纳租金138650元；（2）计算至2020年9月30日，尚欠租金57626元；4、催交租金的电话记录，拟证明（1）被告拖欠租金的事实；（2）原告多次催收租金的事实；5、向勇证言，拟证明（1）因被告拖欠租金逾期5个多月，原告将门面内的东西搬放至南山市场保管室；（2）原告雇请向勇搬东西；6、保管室照片，拟证明原告将门面内的东西搬至保管室；7、李正华与原告签订的租赁合同，拟证明（1）李正华租赁的门面与被告租的门面系同一位置；（2）同一地段、位置的门面租金是相同的；8、原告与黄春红签订的《经营合作协议》，拟证明（1）被告经营的门面系黄春红转让的；（2）原告与被告关于租金的约定是基于原告与黄春红之间的合同约定；（3）原告与被告关于租金的约定是比较合理的。被告黄彦芳辩称，1、原告的第一个诉讼请求，原告已经将位于南山家居建材广场的A237、238商铺拆除完毕，不存在侵占和退还商铺的问题，该商铺始终在原告的控制之下；2、原告要求被告支付57626元的租金，与事实不符，被告于2019年的应付租金为66024元，已经实际支付15000元，欠付租金为51024元。原告之所以主张诉请数额，系其单方面涨租金计算而来，被告向其缴纳的1万元保证金及3000元活动经费应予以抵扣；3、原告要求被告支付2019年11月27日至2020年9月30日之间商铺租赁租金，与事实不符，（1）2019年12月10日，原告在未经被告允许的情况下，强行切断商铺电源，且一直未恢复供电，导致被告无法开展经营活动，（2）2020年5月5日及2020年6月8日，原告纠集他人分两次拆除答辩人店铺，店铺早已经脱离被告掌控，由原告掌控，再要求被告支付占用期间的租金，没有事实依据；（3）2020年1月初至今，属于疫情防控期间，属于不可抗力的因素，被告无法实现其租赁场地的目的，对于该期间的租金予以减免；4、诉请的违约金2万元，没有事实依据，被告未与原告签订有关于违约金的任何条款。被告黄彦芳为支持其主张，向本院提交证据如下：1、收据，拟证明（1）原告收取被告2019年共计15000元租金；（2）证明原告于2017年9月13日收取被告国庆期间促销活动金3000元；（3）证明原告收取了被告1万元信誉保证金；2、电费明细表，拟证明原告自2019年12月起强行关闭被告店铺电源，一直未恢复的事实；3、证明、现场图片，拟证明原告于2020年5月5日、6月8日两次强行损毁被告店铺；4、永顺县疫情防控领导令，拟证明自2020年1月25日起进入疫情防控阶段；5、南山家居建材广场经营合作协议书及铺位转让协议，拟证明被告租赁商铺系由黄春红转让，并经原告同意。本院对当事人提交的证据作出如下认定：对原告提交的第1、8号证据，被告质证无异议，本院予以采信；对原告提交的第2号证据，虽然被告质证未在协议上签名，但被告一直在该商铺从事经营活动，对双方租赁关系实际发生及租金的约定本院予以采信；对原告提交的第3号证据，被告对支付81024元租金无异议，本院予以采信，但对欠付租金57626元，系原告单方计算，未经双方核对确认，本院不予采信；对原告提交的第4号证据，仅显示被告电话号码，未显示对方电话号码，且大多数显示为未接通状态，不足以达到原告的证明目的，本院不予采信；对原告提交的第5、6、7号证据，与本案无关联，本院不予采纳。对被告提交的第1、5号证据，原告质证无异议，本院予以采信；对被告提交的第2、3号证据，与本案无关联，本院不予采纳；对被告提交的第4号证据，系政府部门出具的政令，本院予以采信。根据双方当事人的陈述和本院认定的证据可以认定如下事实：2014年11月1日，原告与黄春红签订《南山家居建材广场经营合作协议书》，双方约定原告将南山家居建材广场室内卖场二楼吊顶1号位置、经营面积131平方米的铺位租赁给黄春红经营，租赁期至2017年11月27日到期，自协议签订之日起10个月内免收任何费用，月租金为4585元，自协议签订之日起两年内不递增租金，第三年按费用总额递增10%。协议签订后，黄春红给原告支付商业信誉保证金10000元。2015年10月2日，黄春红、黄彦芳、宏泰公司三方签订《铺位转让协议》，协议约定宏泰公司同意黄春红将租赁的商铺转租给黄彦芳，原告与黄春红签订的协议书全部条款及附件对被告具有约束力。2017年9月13日，被告给原告交纳国庆促销活动金3000元。租赁期满后，被告仍在原租赁的商铺从事经营活动，直到2019年12月10日，双方因租金缴纳发生争议，原告切断商铺电源，被告便停止在该商铺的经营活动。在庭审过程中，原告承认2018年11月12日双方签订的《联合发展协议》上“黄彦芳”的签名不是被告本人所签，但被告认可协议上对年租金66024元的约定，且同意按年租金66024元给原告支付租金，并先后给原告支付租金81024元，其中，2018年租金66024元已经付清，2019年9月3日交纳租金5000元，2019年12月12日交纳租金10000元。2020年1月24、25日，永顺县新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组分别发布第1、2号令，对公共聚集场所予以严控。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”虽然被告未在《联合发展协议》上签名，根据黄春红、黄彦芳、宏泰公司三方签订的《铺位转让协议》约定，黄春红与宏泰公司签订《南山家居建材广场经营合作协议书》对原、被告具有约束力。租赁期满后被告仍涉案商铺从事经营活动，原告没有提出异议，黄春红与宏泰公司签订《南山家居建材广场经营合作协议书》继续有效，被告黄彦芳使用了原告提供的商铺，应该给原告支付租金。对原告提出的要求被告及时将侵占的位于南山家居建材广场内的A237、238号商铺退还的诉讼请求，原告自2019年12月已切断商铺电源，被告也停止了在该商铺的经营活动，说明双方已自行解除了商铺租赁合同，本院予以确认，被告应该将商铺退还给原告。对原告提出的要求被告支付所欠租金57626元的诉讼请求，虽然原告向本院提交了《联合发展协议》，被告未在该协议上签名，协议约定租金和其他费用每年按10%递增的条款对被告不具有约束力。在庭审过程中，被告认可按照年租金66024元给原告支付租金，并未违背《南山家居建材广场经营合作协议书》的约定，租金应按年租金66024元标准计算，被告所欠原告租金应为66024元×2年-81024元=51024元，被告给原告支付的商业信誉保证金10000元应以抵扣租金。对原告提出要求被告支付侵占商铺期间租金49518元的诉讼请求，因原告自2019年12月10日已切断商铺电源后至今未恢复供电，加之疫情防控要求的影响，被告也自此之后未在该商铺从事经营活动，原告再要求被告支付该期间的租金不合情理，本院不予支持。对原告要求被告支付违约金20000元的诉讼请求，《南山家居建材广场经营合作协议书》第二十七条约定：乙方逾期支付协议约定的费用，按逾期支付费用总额日千分之五的标准计算违约金，该约定高于法律规定，本院依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告黄彦芳于本判决生效之日起十日内将位于南山家居建材广场内的A237、238号商铺退还原告永顺县宏泰房地产开发有限责任公司；二、限被告黄彦芳于本判决生效之日起十日内一次性给原告永顺县宏泰房地产开发有限责任公司支付租金41024元（被告黄彦芳支付给原告永顺县宏泰房地产开发有限责任公司商业信誉保证金10000元已抵扣）；三、限被告黄彦芳于本判决生效之日起十日内一次性支付原告永顺县宏泰房地产开发有限责任公司违约金12307.2元。四、驳回原告永顺县宏泰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2843元，减半收取1421.5元，由原告永顺县宏泰房地产开发有限责任公司负担710.5元，由被告黄彦芳负担711元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审判员  刘清双二〇二〇年十一月二十七日法官助理鲁小锋书记员向玥橙附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。