江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初3714号原告：苏宁便利超市（南京）有限公司，统一社会信用代码91320114MA1MW18X7Y，住所地江苏省南京市雨花台区龙藏大道**。法定代表人：卞农，该公司董事长。委托诉讼代理人：李静，北京市京师（南京）律师事务所律师。被告：曹媛媛，女，1990年3月26日出生，汉族，住江苏省南京市溧水区。委托诉讼代理人：王典（系被告丈夫），男，1986年12月23日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。原告苏宁便利超市（南京）有限公司（以下简称苏宁超市公司）与被告曹媛媛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏宁超市公司委托诉讼代理人李静，被告曹媛媛及其委托诉讼代理人王典到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏宁超市公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告之间的《租赁合同》已于2020年1月17日解除；2、判令被告返还租金127847元，并支付迟延付款利息（以127847元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2020年1月18日计算至实际给付之日止）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年10月20日，被告与原告签订《租赁合同》，合同约定：原告承租被告所有的位于南京市栖霞区房屋，租赁期限为3年1个月，自2018年10月20日起至2021年11月19日止，租金为每年152000元，首个租赁年度为2018年10月20日至2019年11月19日，其后每12个月为一租赁年度，除第一年度外其余每年11月5日付清下年度租金。原告可以提前解除合同，但需提前30日书面通知被告，以原告解除合同书面通知送达被告之日起满30日之次日作为合同解除的日期，原告不承担任何责任。原告可以对租赁物内外部进行装修与改造，在返还租赁物时所做装修改造无需恢复。租赁期届满、合同被解除或合同被依法终止履行后十个工作日内，原告按腾空后的现状向被告返还租赁物，该期间，被告不收取租赁费用。2019年9月24日，原被告签订《补充协议》，将原合同中第二、三年度的租金进行了重新约定，约定2019年11月20日至2019年12月31日租金为9490元，2020年1月1日至2020年11月19日租金为134510元，2020年11月20日至2021年11月19日租金为152000元。合同签订后，原告按合同履行义务，已支付第二年度租金144000元给被告。2019年12月16日原告通过ＥＭＳ向被告发送《关于解除租赁合同的通知函》，通知被告原告单方解除双方之间的租赁合同，该通知到达被告之日起满30日之次日为合同解除之日，并将于解除后十日内向被告返还租赁房屋，请被告于解约日前将剩余房租127847元退还原告。被告于2019年12月17日收到了该份文件。2020年1月17日，原告通过ＥＭＳ向被告邮寄案涉租赁房屋的钥匙，以交付房屋给被告，但被告收到邮件拆开看过后拒收了，由于小区物业拒绝保管钥匙，装有钥匙的快递包裹原告原封不动留存。被告明知原告已合法单方解除合同却故意拒收房屋钥匙，其对于拒收房屋的损失应自行承担，原被告的房屋租赁合同已经于2020年1月17日解除，因此被告尚有（134510元／323天）＊307天＝127847元租金需要返还给原告。但至今被告拒绝收房并拒绝返还上述租金，为维护合法权益，原告提起诉讼，望判如所请。被告曹媛媛辩称，一、原告未向被告送达解除合同书面通知。2018年10月20日原被告签订《租赁合同》，约定被告承租原告所有的栖霞区房屋，《租赁合同》第十四条约定原告可以提前解除合同，但以解除合同书面通知送达被告之日起30日之次日作为合同解除日期。原告仅提交ＥＭＳ速递物流单，不能证明已向被告送达书面解除通知，理由如下：1、被告从未同意快递业务企业和智能快件箱企业使用包裹柜完成快递投件，故相应的快递投送业务不应视作完成。2、原告也从未向被告表示以包裹柜代收相应文书，在双方《租赁合同》、补充协议及后续沟通中，被告从未以任何形式同意相应文书投入包裹柜即视为送达，因此原告应将解除通知文书送达被告准确的地址，送达包裹柜应视为第三方代收，对被告不产生通知效力。3、邮寄送达解除通知前，原告完全可以与被告电话联系，在快递柜代收包裹后，应当确认包裹有无从快递柜取出，或者在双方合同、补充协议中明确被告的送达地址，但原告均未这么做，故未送达成功责任在于原告。4、即使原告依据约定解除合同，也应负有返还房屋并通知、提醒被告的义务。但原告发出解除通知后，既不核实解除通知有无送达被告，又未与被告沟通返还房屋事宜，更无任何人员与被告交接房屋，而是放任房屋空置，直至7月中旬才直接起诉，导致空置损失产生，如原告依约通知被告，被告可在疫情前重新出租，避免损失。故，解除合同通知未生效，双方合同仍在履行中，原告主张返还租金及迟延付款利息的诉讼请求，没有法律依据。二、原告主张返还款项中还应扣除以下费用：1、原告主张剩余租金为127847元，但根据《租赁合同》约定，被告已承担租金发票税费5040元、物业费8000元、补交电费1153元、水费8786元，该部分费用应由原告承担。2、出于原告曾承诺长期租赁，故在《租赁合同》中约定原告可对房屋内外部进行装修改造，返还时无需恢复原状，但被告在双方签订补充协议后不久突然解除《租赁合同》，应当将装修时拆除的案涉房屋和隔壁房屋之间的墙体恢复原状，因原告未恢复墙体，致使被告无法继续租赁，被告不得已在诉讼中委托他人恢复，支付的费用19000元应由原告承担。3、原告并未依约诚信履行腾空和返还案涉房屋的义务，遗留大量垃圾物品在案涉房屋内，被告为此支付的垃圾清运费也应当由原告承担。4、2019年9月被告同意降低租金的原因在于原告曾表达长期租赁的意愿，但原告在此后三个月不到即解除合同，基于长期租赁给予原告的一个月免租期租金应当由原告补足。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年10月，被告曹媛媛作为出租方（甲方）、原告苏宁超市公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》1份，约定甲方向乙方出租位于南京市栖霞区的房产，第一条、甲方确保租赁物为商业性用房且不属于违章建筑。本合同租赁物包括租赁房屋及其附属设备设施、附属场地。第二条、租赁房屋的计租面积共计113.34平方米，其中一层、二层面积均为56.67平方米。房屋交付标准为顶、地、墙、玻璃门窗、外立面、卷帘门、所有拆除、隔墙（均为现状交付）。第三条第1款、甲方为乙方提供不少于36ＫＷ的用电量，甲方在进场装修前按乙方要求将符合国家标准的主电缆（电线）、水电表接至乙方租赁区域内独立适用的配电箱内，乙方按供水供电部门规定的水电费单价向供电供水部门自行缴纳水电费，甲方配合乙方办理开具乙方公司名称发票需要的一切手续。第五条、本合同租赁期限为3年1个月，自2018年10月20日至2021年11月19日，首个租赁年度为2018年10月20日至2019年11月19日，此后每12个月为一个租赁年度。第六条、租赁费用如下1、2018年10月20日至2019年11月19日（12个月＋1个月）152000元；2、2019年11月20日至2020年11月19日（12个月）152000元；3、2020年11月20日至2021年11月19日（12个月）152000元，合计（37个月）456000元，租赁费用采用先付后租方式按年提前15日以易付宝代付至银行账户方式支付，乙方应于合同签订后7个工作日内支付甲方定金152000元，待乙方开业后自动转为首期租赁费用，此后正常每年租赁费用支付日为11月5日，支付日期如遇节假日、双休日顺延。甲方在收取租赁费用前提前5个工作日向乙方提供相应金额、符合税法规定的租赁费用增值税普通发票。租赁费用已包含物业管理费等与租赁物相关的各项费用。第八条、甲方自行承担涉及租赁物的房产税、增值税、附加税、土地使用税、房屋维修基金、维修费用等所有税费。乙方自行承担租赁物开设商场涉及的各项税费。第十四条、乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，乙方不承担任何责任。第十五条、乙方可以对租赁物内外部进行装修与改造，可自行添置设备设施，甲方需予以配合，乙方对租赁物所作装修改造在返还时无需恢复。租赁期限届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后十个工作日内，乙方将自有物品、设备设施搬离腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物，该期间，甲方不收取租赁费用。乙方向甲方返还租赁物时，甲乙双方必须办理租赁物交接手续，若甲方拒绝办理交接，则视为乙方已按期返还租赁物。2019年9月24日，双方又签订《补充协议》1份，约定：1、原合同各期间租赁费用调整为2019年11月20日至2019年12月31日（1个月+11天）9490元；2020年1月1日至2020年11月19日（10个月+19天）134510元；2020年11月20日至2021年11月19日（12个月）152000元，2019年11月20日至2021年11月19日合计（24个月）296000元。2019年11月12日，原告苏宁超市公司依约向被告曹媛媛支付租金144000元。2019年12月16日，原告员工朱某通过ＥＭＳ向被告邮寄关于解除中南世纪雅苑苏宁小店租赁合同的函，2017年ＥＭＳ邮政速递物流显示该邮件投递到南京市溧水区岸非巢包裹柜。2020年1月17日，原告又通过ＥＭＳ向被告寄还中南世纪雅苑苏宁小店钥匙，投递单显示该邮件拆开后被收件人拒收，后该份邮件因未妥投于2020年1月20日被退回。审理中，原告苏宁超市公司提交解除租赁合同的通知函，内容为：“……我公司决定关闭此处店面，故根据《租赁合同》第十四条约定提前通知贵方：解除贵我双方的《租赁合同》及相关补充协议，即于2020年1月17日（以本函到达贵方后满30日至次日为准）正式解除，请贵方于解除日前将剩余租赁费用120789元退还我司。我司将按《租赁合同》第十五条约定在解除日后十个工作日内向贵方返还租赁物，请贵方按时与我司办理交接手续，否则视为我司已按约将租赁物交还贵方。另，请贵方尽快与我司对接善后事宜。”落款日期为2019年12月16日。被告曹媛媛提交物业费发票、税收缴款书、电费账单详情、其与被告苏宁超市公司人员季某的微信聊天记录及被告搬离后案涉租赁房屋现场照片作为证据，旨在证明：1、被告于2019年12月12日支付案涉房屋2019年2月1日至2020年1月23日的物业费8000元。2、被告于2019年10月9日因个人出租房屋，向栖霞区税务局、栖霞区住建局支付增值税、房产税、个人所得税合计5040元。3、被告于2020年5月10日向南京供电公司补交案涉房屋电费1153元。4、被告微信联系季某问“苏宁和我们诉讼过程中不承认墙是你们砸的，……墙当时不是你们砸的嘛，而且答应了要帮我们恢复墙体的”。季某回“那你们就坚持说法”……被告问“当时您说要租5、6年，就我们自行恢复墙体，但现在最终其实只租了一年，可以帮我们恢复墙吗？”季某回复“比较难，不过你们可以提起自己的主张，就说必须恢复墙体，这个条件在诉前调解过程中应该是认可的”。5、案涉房屋现场照片显示地面和墙面均未打扫清理，存在苏宁小店宣传展板、废纸、垃圾桶、货架等大量废弃物。被告还提交其女儿出生医学证明材料1份，旨在证明其于2019年12月28日在溧水区人民医院生产，故从未收到原告邮寄的解除合同通知函。经质证，原告苏宁超市公司对物业费不予认可，主张依据《租赁合同》第六条约定物业费包含在租金中，故不需额外支付。对实际欠付的电费予以认可，但需要补充供电公司收取电费的明细。被告开具的税票，原告已实际抵扣，对于提前解除合同部分的税费同意按照5040元/323天*307天予以返还。对季某的微信聊天记录真实性认可，但季某并未承认墙体由原告拆除，即便墙体确实由原告拆除，根据《租赁合同》第十五条约定，原告可以对房屋内部进行装修和改造，且无需恢复，故不承担恢复墙体的责任。对垃圾清运费不予认可，2020年1月17日原告就将案涉房屋钥匙邮寄给被告，被告拒收后原告也未拆封，故被告并无证据证明垃圾由原告使用产生，且原告亦无义务清理。被告曹媛媛另补充提交：1、水费缴费明细材料3页，证实2019年12月至2020年4月，原告苏宁超市公司使用案涉房屋产生水费合计87.86元，此费用已由被告代缴，原告应向被告支付。2、砌墙费用明细、施工图纸及收据各1页，证实被告自行委托他人对案涉房屋与相邻房屋的墙体进行恢复，支付人工及材料费合计19000元。3、房屋租赁合同1份，证实被告于2020年9月20日与他人签订的房屋租赁合同。经质证，原告苏宁超市公司对砌墙费用不予认可，认为原告不负有砌墙义务，且仅凭该证据无法证实原告砌墙的情况和真实支付的费用；对其他的证据由法院依法审查认定。本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照合同约定解除的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，《租赁合同》第十四条约定原告可以提前解除合同，但须提前30日书面通知被告，以原告解除合同书面通知送达被告之日起满30日之次日作为合同解除的日期。此条款系合同约定解除条款，原告应依约，向被告送达解除合同通知书。经查，原告通过其员工朱某邮寄EMS快递的方式向被告送达解除合同通知函，该快递包裹投递在被告所住小区智能快递柜后显示已签收，但双方并未在《租赁合同》中明确约定送达地址，原告主张由其员工朱某通过微信向被告确认送达地址并邮寄解除合同通知函，但并未提交相关证据予以证实，2019年12月17日该份函件投递时，正值被告产后月子期间，故原告主张依据智能快递柜签收的日期作为解除合同通知送达的日期，依据不足，本院不予支持。2020年1月17日，原告再次向被告邮寄送达案涉房屋钥匙，该邮件由被告拆封后又拒收退回，被告虽辩称其不了解情况故退回邮件，但根据常理判断，原告将案涉房屋钥匙寄还的行为，已包含解除合同并返还房屋的意思表示，故应以2020年1月17日作为原告通知被告解除案涉合同的日期，按照合同约定，自该日起满30日之次日即2020年2月17日应认定为案涉合同的解除日期。原告已预交2020年1月1日至11月19日租金的134510元，其中2020年1月1日至2020年2月17日的租金（134510元/323天）*48=19989元应予支付。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《租赁合同》虽已于2020年2月17日解除，但双方并未依约积极妥善办理租赁物交接手续，且原告在通过EMS寄还钥匙被退回后，未及时主动联系被告确认合同解除的效力并办理交接手续，而是将装有钥匙的EMS邮件原封不动进行保管，且一直持续到2020年7月2日才向本院提起诉讼，被告于2020年7月18日才收到本案的诉讼材料，此期间案涉房屋一直空置，对于2020年2月18日至2020年7月18日的空置损失（134510元/323天）*152天=63299元，应由原被告双方共同承担，即原告应承担31650元。关于被告主张应由原告承担的其他各项费用，本院认定如下：1、2019年2月1日至2020年1月23日的物业费8000元，《租赁合同》第六条约定租赁费用已包含物业管理费等与租赁物相关的各项费用，故被告主张原告额外支付物业费，缺乏合同依据，本院不予支持。2、租赁房屋税费5040元，该费用系因被告向原告开具2020年度租金发票而产生，但因原告行使约定解除权，提前解除合同，致使其不再支付部分房屋租金，对于该部分租金对应的税费，原告已在收取发票后予以抵扣，故该部分税费5040÷365×（365－90）=3797元应由原告承担。3、欠付水电费合计1240.86元，自原告提前解除合同后至2020年5月，案涉房屋一直空置，故该部分水电费系原告使用期间产生，应由原告承担。4、砌墙费19000元，《租赁合同》虽约定原告对租赁物所作装修改造在返还时无需恢复，但打掉的墙体系分割案涉房屋与相邻房屋的墙体，且打掉墙体系因原告承租被告及相邻房屋后打通改造用于经营超市使用，故原告打掉墙体的行为已超越了合同约定的室内外装修改造范围，考虑到双方签订补充协议重新约定租金后不久，原告即提前解除合同，如该部分砌墙费用由被告承担亦有失公允，故砌墙费用应由原告承担。但鉴于被告提交的收据载明的砌墙费系采用现金方式支付，且价款明显高于市场价，故本院根据实际情况，结合相关收费标准，酌定支持砌墙费9000元。5、垃圾清运费，考虑到原告未将案涉房屋妥善返还被告，且现场遗留大量杂物垃圾，被告必须进行全屋打扫清理后才能另行出租，故本院确定原告应承担垃圾清运费600元。综上，被告应返还原告款项为134510元-19989元=114521元-31650元-3797元-1153元-9000元-600元=68321元。因截止本案诉讼判决确定时，被告应支付原告款项数额才予以明确，故对原告主张被告支付迟延付款利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告苏宁便利超市（南京）有限公司与被告曹媛媛签订的《租赁合同》已于2020年2月17日解除；二、被告曹媛媛应于本判决生效之日起十日内返还原告苏宁便利超市（南京）有限公司租金68321元；三、驳回原告苏宁便利超市（南京）有限公司主张的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2857元，减半收取1429元，保全费1159元，合计2588元，由原告苏宁便利超市（南京）有限公司负担1294元，被告曹媛媛负担1294元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱 睿二〇二〇年十一月九日法官助理  王国庆书 记 员  卜 艳