湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民再36号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：江吉珍，女，1969年1月27日出生，汉族，现住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：卢孔亮，湖北平长律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：崔正学，男，1961年4月10日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。第三人：十堰市和泽置业有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区人民南路**。法定代表人：鄢贤成，该公司董事长。委托诉讼代理人：李晓波，北京盈科（武汉）律师事务所律师。第三人：十堰嘉轩商贸有限公司。。住所地：湖北省十堰市茅箭区朝阳中路25A法定代表人：叶娟，该公司总经理。第三人：鄢贤成，男，1966年7月28日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区澳门花园翠竹园**。第三人：魏军，男，1966年3月19日出生，汉族，，住湖北省十堰市茅箭区第三人：周建华，男，1963年12月19日出生，汉族，，住湖北省十堰市茅箭区再审申请人江吉珍因与被申请人崔正学、第三人十堰市和泽置业有限公司（以下简称和泽公司）、十堰嘉轩商贸有限公司（以下简称嘉轩公司）、鄢贤成、魏军、周建华案外人执行异议之诉一案，湖北省十堰市茅箭区人民法院于2018年11月27日作出（2018）鄂0302民初1222号民事判决。宣判后，崔正学不服，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日作出（2019）鄂03民终935号民事判决。该判决发生法律效力后，江吉珍向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2020年6月22日作出（2020）鄂民申738号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人江吉珍的委托诉讼代理人卢孔亮，被申请人崔正学的委托诉讼代理人李晓波到庭参加诉讼。第三人和泽公司、嘉轩公司、鄢贤成、魏军、周建华经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江吉珍申请再审称：1.原二审判决认定事实错误，无证据证明江吉珍不是购房消费者。江吉珍卖掉原郧阳区的房屋，将买房款借给鄢贤成所控制的公司，鄢贤成以和泽公司名义开发房地产，江吉珍就是为了买房居住。2.江吉珍同和泽公司签订的认购书合法有效。该认购书确定江吉珍购买和泽公司开发的涉案房屋，并约定了房屋具体位置、楼号、楼层、房号、价格等购房合同的基本条款。签订合同当日，江吉珍交定金5万元。后因和泽公司股东产生纠纷，和泽公司陷入混乱，江吉珍无法同和泽公司签订《商品房买卖合同》。但一审法院2017年调解书确定和泽公司于2017年7月26日将该房屋交给江吉珍。崔正学称申请查封涉案房屋在2016年8月，而江吉珍与和泽公司签订认购书在2015年11月19日。3.以借款抵购房款符合法律规定。2013年1月1日湖北新正水电开发有限公司竹溪分公司（以下简称湖北新正公司）向江吉珍借款20万元，约定月息2%，2014年2月17日嘉轩公司向江吉珍借款10万元，约定月息2%。上述两笔借款利息均结算至2014年12月31日，之后利息未付。故截止认购书签订之日，两笔借款尚未偿还的本息合计为36.9万元，经结算，江吉珍再付5万元，购房款全部结清。4.江吉珍本人名下无其他房屋，其同和泽公司签订认购书后即对涉案房屋装修入住，实际占有涉案房屋。江吉珍的请求符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。请求撤销二审判决，维持一审判决。崔正学辩称，原二审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求再审维持原判。和泽公司、嘉轩公司、鄢贤成、魏军、周建华均未作陈述。江吉珍向一审法院起诉请求：1.立即中止对涉案房屋的强制执行，并解除查封；2.崔正学承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年1月1日，湖北新正公司向江吉珍借款200000元，约定月息按20‰计算，并出具了借据。2014年2月17日，嘉轩公司向江吉珍借款100000元，约定月息按20‰计算，并出具了借据。后鄢贤成与江吉珍协商以涉案房屋抵偿上述两笔借款，鄢贤成于2016年3月1日在上述两份借据上均注明：同意用和泽公司房产来抵此借款。2015年11月19日，江吉珍与和泽公司签订“和泽道和天下”认购书，约定江吉珍认购和泽公司开发建设的位于十堰市茅箭区人民南路46A号道和天下住宅小区3幢1单元802号房产（该房产面积为88.91㎡），优惠后单价为4600元／㎡，总房款为408986元，并注明已付定金50000元，剩余房款于2015年11月25日前补交并办理银行按揭贷款手续等。但江吉珍与和泽公司未签订正式的《商品房买卖合同》。2015年11月19日，和泽公司向江吉珍出具了50000元的涉案房屋购房定金收据。2015年11月20日，鄢贤成向江吉珍出具了收到涉案房屋购房款408986元的收条。江吉珍与和泽公司商品房买卖合同纠纷一案，一审法院于2017年7月5日作出（2017）鄂0302民初2524号民事调解书，主要内容为：和泽公司于2017年7月26日前以现状将“道和天下小区”3栋1单元802号房屋交付江吉珍，并于2018年1月5日前将办理权属登记需由开发商提交的资料交给不动产登记部门，逾期按已收房款的年息24%向江吉珍支付违约金。上述民事调解书已经于2017年7月5日发生法律效力。2017年7月8日，江吉珍与十堰市盈科建筑装饰设计有限公司签订关于涉案房屋的《家庭装修合同》，委托该公司对涉案房屋进行装修，并交纳了装修费。在十堰市城区，江吉珍名下无住房登记。崔正学与嘉轩公司、和泽公司、鄢贤成、魏军、周建华民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年6月3日作出（2016）鄂0302民初2174号民事裁定、（2016）鄂0302民初2174-1号协助执行通知书，并依据上述文书于2016年6月8日在十堰市不动产登记中心查封了和泽公司开发建设的位于十堰市××号××房产等。十堰市中级人民法院于2016年12月23日作出（2016）鄂03民终1841号民事判决，判决嘉轩公司偿还崔正学借款本金1100万元及利息，和泽公司、鄢贤成、魏军、周建华对上述债务承担连带清偿责任等。上述判决书生效后，崔正学向法院申请执行。一审法院于2017年1月19日作出（2017）鄂0302执0094-1号执行裁定书，裁定拍卖包括涉案房屋在内的15套房产。一审法院在执行崔正学与嘉轩公司、和泽公司、鄢贤成、魏军、周建华民间借贷纠纷一案中，江吉珍向提出执行异议，请求中止对涉案房屋的执行，并解除查封。一审法院于2018年3月19日作出（2018）鄂0302执异59号执行裁定书，裁定驳回江吉珍的执行异议。江吉珍不服上述裁定，在法定期限内提起诉讼。一审法院认为，鄢贤成同意用和泽公司房产抵偿湖北新正公司、嘉轩公司向江吉珍的借款，并取得了债权人江吉珍的同意。鄢贤成作为和泽公司的法定代表人，其上述行为应当由和泽公司承担民事责任。江吉珍与湖北新正公司、嘉轩公司之间确实存在借款合同关系。江吉珍与和泽公司通过签订关于涉案房屋的认购书，并经协商，将江吉珍向湖北新正公司、嘉轩公司出借的借款本金及利息转为已付购房款，江吉珍与和泽公司之间建立了商品房买卖合同关系，上述房屋买卖行为不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，在涉案房屋被查封之前，江吉珍与和泽公司已经签订关于涉案房屋的认购书，该认购书应当认定为书面买卖合同，且该认购书不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。崔正学辩称该认购书是在涉案房屋被查封后补签的，缺乏事实依据，不予采信。在十堰市城区，江吉珍名下无其他用于居住的房屋，可以认定江吉珍购买涉案房屋用于居住。通过将江吉珍向湖北新正公司、嘉轩公司出借的借款本金及利息转为已付购房款的方式，江吉珍向和泽公司付清了房屋认购书约定的涉案房屋全部购房款408986元。综上，江吉珍就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。江吉珍请求停止执行涉案房屋，予以支持。江吉珍主张解除对涉案房屋的查封，不属于本案执行异议之诉的处理范围，江吉珍可通过其他程序予以解决。一审法院判决：一、不得执行十堰市××箭区××街办人民南路××号房屋；二、驳回江吉珍的其他诉讼请求。案件受理费80元，由崔正学负担。崔正学不服一审判决，上诉请求：1.撤销原判，改判驳回江吉珍的一审诉讼请求，准许对位于十堰市××箭区××街办人民南路××号房屋的强制执行；2.一、二审诉讼费用由江吉珍负担。本院二审认定的事实与一审法院查明的事实一致。本院二审认为，江吉珍与嘉轩公司、湖北新正公司之间形成民间借贷关系。借款逾期后，和泽公司法定代表人鄢贤成以和泽公司的名义将涉案房产作价408986元抵偿江吉珍上述债权,江吉珍与和泽公司签订《和泽·道和天下认购书》，可见江吉珍不是单纯房屋消费者，一审法院适用《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十九条确认江吉珍为购房消费者错误，应适用该规定第二十八条以房抵债的相关规定。江吉珍与和泽公司签订的涉案房屋认购书，并不是正式、合法、有效的房屋买卖合同；江吉珍虽述称其占有涉案房屋的时间是2017年7月，但根据已经发生法律效力的人民法院判决确认：涉案房屋在2016年6月8日被一审法院登记查封，2017年8月31日，一审法院现场张贴查封公告时，涉案房屋处于空置状态。江吉珍是在一审法院采取强制措施后对涉案房屋占有，不具有合法性，不具备准物权的性质。因此，江吉珍提交的证据不能全部满足《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条的条件，江吉珍对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。崔正学的上诉理由成立，予以采信。江吉珍提交的（2017）鄂0302民初2524号民事调解书，确定和泽公司将已经被人民法院查封的涉案房屋向江吉珍进行交付并办理权属登记，违反了《最高人民法院关于依法制裁规避执行行为的若干意见》第十一条、最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第二十六条的规定，对该调解书确认的调解协议结果，不予采信。依照《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院（2018）鄂0302民初1222号民事判决。二、驳回江吉珍的诉讼请求。一、二审案件受理费各80元，共计160元由江吉珍负担。本院再审期间，江吉珍提交了如下证据：1.户口本复印件和居委会证明，拟证明江吉珍现在未再婚，为单身；2.十堰市不动产登记和网签备案信息查询结果一份，拟证明江吉珍除了诉争的房屋外无其他住房；3.居委会证明及房地产平面图，拟证明江吉珍在原××××区茶店镇神河社区无宅基地及住宅房屋，但继承分配了一间30.87㎡的商铺。经质证，崔正学对以上证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议。本院认为，证据一来源合法、内容真实，对此予以认定；证据二，只能证明江吉珍在十堰茅箭和张湾两区没有其他住房，不能说明江吉珍在其他地方没有住房，因该证据能够说明案件事实，予以认定；证据三，居委会证明未有具体经办人签名，房地产平面图来源为雷便军的房产证附页，房产信息应以房管部门登记为准，该证据不能说明江吉珍十堰市郧阳区房产的性质等案件事实，对此不予认定。崔正学提交了十堰市郧阳区不动产登记中心出具的房屋登记信息，拟证明江吉珍在十堰市郧阳区有住宅房一套。江吉珍质证认为，房地产登记部门对该房产登记错误，并非住宅，也非买卖取得。本院认为，该证据来源合法、内容客观真实，能够说明案件事实，予以认定。本院再审查明，原一、二审判决认定的事实属实，本院予以确认。另查明，江吉珍名下已有一处房产，并于2011年11月3日办理产权登记，房屋坐落在十××市××区茶店镇茶店村××组神河社区96号幢102号，建筑面积为30.87㎡，规划用途为住宅，取得方式为买卖。本院再审认为，本案争议的焦点问题为江吉珍对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第29条，必须同时符合三项条件才能排除金钱债权的执行。针对第一个要件，江吉珍与和泽公司就涉案房屋签订的为认购书，约定了房屋坐落面积价款及付款要求，内容相对简单，并且注明了自认购书签订7日内付清首期款或全部房款及签订《商品房买卖合同》，以《商品房买卖合同》为最终物业买卖依据。故本案认购书，可以理解为预约，并非正式的商品房买卖合同。针对第二个要件，再审已查明江吉珍在十堰市郧阳区有住房，江吉珍主观上并没有购买涉案房屋的原始意愿，主要是为了受偿其债权，房屋的交付属于金钱债务的替代履行，双方实则为以房抵债，江吉珍不属于典型意义上的购房消费者。针对第三个要件，虽然从表面看，开发商出具收据表明江吉珍付清了购房款，但以房抵债的前提是借贷关系真实存在。江吉珍在2013年1月及2014年2月分别出借给湖北新正公司及嘉轩公司借款20万元、10万元，该两笔款项均无银行转账交易明细，对于大额借贷交易，一般不可能现金支付，江吉珍辩称为现金支付不符合常理。虽然鄢贤成承认收到了江吉珍提供的借款，但在以房抵债法律关系中，涉及多方民事主体利益，金钱之债债务人对出借人提供款项的自认并不能免除出借方的举证责任，何况鄢贤成身份特殊，其控制多家公司，被法院认定挪用和泽公司资金构成犯罪，本案基础法律关系即债权债务是否真实发生存有疑义。故江吉珍对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，江吉珍的再审请求不能成立，原二审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持本院（2019）鄂03民终935号民事判决。本判决为终审判决。审判长  肖玉玲审判员  汪 粼审判员  陈 虎二〇二〇年十一月四日书记员  黄 钰