广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初11603号原告：杨彩华，女，1971年11月17日出生，汉族，住湖南省沅江市*****************，公民身份号码432************946。原告：余忠，男，1950年11月13日出生，汉族，住北京市西城区真武庙二条**11门**，公民身份号码110************210。原告：尤长胜，男，1971年2月13日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*****************，公民身份号码460************210。原告：周汉章，男，1960年2月18日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区**************，公民身份号码440************016。上列四原告共同委托诉讼代理人：魏永才，广东凯行律师事务所律师。被告：中山市鼎立实业有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇金香山庄，统一社会信用代码914***********727T。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：高康冠，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：林锐忠，广东岭南律师事务所律师。原告黄春香、杨彩华、余忠、尤长胜、周汉章与被告中山市鼎立实业有限公司（以下简称鼎立公司）业主共有权纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，原告黄春香向本院撤回起诉，本院予以准许，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨彩华、余忠、尤长胜、周汉章共同委托诉讼代理人魏永才，被告鼎立公司委托诉讼代理人高康冠、林锐忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨彩华、余忠、尤长胜、周汉章向本院提出诉讼请求：被告返还属于原告业主所有的小区道路土地使用费558646.48元。庭审中,原告变更诉讼请求为:判令被告返还属于金香山庄包含原告在内业主所有的小区土地使用费571631.92元，该款专用于金香山庄小区、水电、道路等公共部分的费用。事实与理由：1993年至1994年期间，被告（原名称：中山市金湘实业有限公司）在中山市坦洲镇金斗湾开发了面积为1640.57㎡的4栋商品房，小区名为“金香山庄”，并将金香山庄4栋建筑物内的所有商品房通过销售或抵债方式处置完毕，被告在金香山庄内已无任何可供开发利用的空间。业主入住金香山庄小区至今长达二十多年，据了解，被告以其作为开发商的名义起诉案外人中山市益铨房地产发展有限公司（以下简称益铨公司）主张赔偿占用金香山庄小区土地，所建的门岗及围墙损失费用和化粪池所占用地的使用费，该案经生效判决后已向法院申请强制执行共558646.48元。依据相关法律规定，金香山庄的土地使用权以及小区道路、公共场所、公共设施等均属于业主共有，故被告向益铨公司主张小区建筑区划内的小区道路土地使用费558646.48元应属于业主共有，被告应当予以返还。被告鼎立公司辩称，1.各原告没有共同的法律关系，没有共同审理的法律基础，且未征得被告同意，法院不应当将案件共同审理，各原告应当分别起诉；2.《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，各原告仅提供了房屋买卖合同，并未提供房地产产权证书，即各原告仅有房屋使用权，没有房屋所有权，而拥有业主共有权的前提是业主对房屋专有部分享有所有权，故各原告不能通过主张享有业主共有权要求被告返还益铨公司赔偿的占用土地使用费；3.原房屋使用权人蓝伟智、薛女于2017年12月5日将61栋2B房出售给原告杨彩华，并签订房屋买卖合同，但签订合同时蓝伟智、薛女并未取得该房屋的不动产权证，应当认定该房屋买卖合同无效。另，益铨公司赔偿的占用土地使用费产生于2009年5月5日至2018年期间，系在蓝伟智、薛女与原告杨彩华签订房屋买卖合同之前，原告杨彩华无权要求被告返还；4.（2015）中一法坦民重字第1号、（2018）粤20民终1787号民事判决均认定，被告为金香山庄的土地使用权人，有权收取占用该土地的使用费，原告作为涉案小区的其中五户业主，直接要求被告将全部土地使用费返还缺乏依据。本院经审理认定事实如下：1993年5月18日，尤长胜与中山市金湘实业有限公司签订房屋买卖合同，购买了位于中山市坦洲镇金香山庄60栋1楼A座，建筑面积103.53平方米。2004年2月22日，余忠与吴全彬签订购房协议书，购买了位于中山市坦洲镇金香山庄61栋4栋C房，建筑面积102.53平方米。2004年11月16日，周汉章与司徒新娟签订房屋买卖合同，购买了位于中山市*****************，建筑面积102平方米。2017年12月5日，杨彩华与蓝伟智、薛女签订买卖合同，购买了位于中山市坦洲镇金香山庄61栋2B房，建筑面积100.13平方米。上述房屋均未办理房地产权属证书。鼎立公司开发的位于中山市坦洲镇金斗湾的金香山庄小区与益铨公司开发的百花小镇楼盘相邻,因认为益铨公司在开发百花小镇小区时其建造的围墙、门岗、下水道、化粪池等侵占了金香山庄小区的用地，鼎立公司于2012年11月13日以物权保护纠纷为由向本院提起诉讼，要求益铨公司立即拆除围墙、门岗、化粪池及下水道等侵权设施，停止侵权行为恢复原状并赔偿侵占使用鼎立公司土地使用权期间的侵占费700000元（占用约一亩商住用地价值3000000元×3年×8%年利率）。本院经审理于2013年7月10日作出(2012)中一法坦民一初字第603号民事判决,鼎立公司不服判决提起上诉。广东省中山市中级人民法院于2014年3月18日作出（2013）中中法民一终字第878号二审民事判决。鼎立公司仍不服该判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2014年11月27日作出（2014）粤高法民申字第1719号民事裁定，指令中山市中级人民法院再审。中山市中级人民法院于2015年9月20日作出（2015）中中法审监民再字第28号民事裁定，撤销上述（2013）中中法民一终字第878号、(2012)中一法坦民一初字第603号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2017年12月6日作出（2015）中一法坦民重字第1号民事判决：一、益铨公司于判决生效后七日内拆除其占用鼎立公司土地所建造的门岗及围墙并赔偿损失（自2009年5月5日起至拆除围墙门岗之日止，按58.96元/天的标准计算）；二、益铨公司于判决生效之日起七日内向鼎立公司支付化粪池所占土地的使用费334200元；三、驳回鼎立公司的其他诉讼请求。鼎立公司及益铨公司不服判决提起上诉，中山市中级人民法院经审理后作出（2018）粤20民终1787号终审民事判决，驳回上述，维持原判。2020年4月15日，本院作出（2020）粤2071执恢530号执行通知书，责令益铨公司在本通知书发出之日起三日内履行下列义务：益铨公司向鼎立公司支付款项558646.48元并负担申请执行费7986元。本院认为，本案为业主共有权纠纷。本案中，生效判决仅认定益铨公司建造围墙、门岗、化粪池等占用了鼎立公司的土地，并未对该被占用的土地是否属于金香山庄小区业主共同所有进行认定。其次，四原告主张益铨公司侵占鼎立公司的土地属于小区业主共有，因而鼎立公司获得的赔偿款也应属于小区业主共有，其基于业主共有权提起诉讼，应当满足行使业主共有权资格的法定条件。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定,决定有关共有和共同管理权利的重大事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告杨彩华、余忠、尤长胜、周汉章要求鼎立公司返还涉案小区道路土地使用费并将该款专用于金香山庄小区水电、道路等公共部分的费用属于由业主共同决定的有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，四原告显然不具备该法定条件，故对四原告的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：驳回原告杨彩华、余忠、尤长胜、周汉章的诉讼请求。案件受理费9386元（原告已预交），由原告杨彩华、余忠、尤长胜、周汉章负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  匡 勇人民陪审员  陈见娣人民陪审员  何伟棋二〇二〇年十月二十九日书 记 员  陈 燕郭乐茹