福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终1483号 上诉人（原审原告）：黄开财，男，1973年9月7日出生，汉族，住福建省上杭县。 委托诉讼代理人：肖正华，福建政华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：上杭县碧桂园房地产开发有限公司，住所地上杭县临城镇紫金大道灿兴大厦**，统一社会信用代码91350823MA34AD4870。 法定代表人：蒋贤诲，经理。 委托诉讼代理人：赵宝华，男，系上杭县碧桂园房地产开发有限公司员工。 上诉人黄开财因与被上诉人上杭县碧桂园房地产开发有限公司（下称上杭碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省上杭县人民法院（2020）闽0823民初1449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄开财及其委托代理人肖正华、被上诉人上杭县碧桂园房地产开发有限公司的委托代理人赵宝华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄开财上诉请求：依法撤销上杭县人民法院（2020）闽0823民初1449号判决，改判被上诉人在判决书生效后五日内向上诉人支付逾期交房违约金计人民币104670元（896916元×0.0003×389天），并从2020年6月8日起至清偿之日止按年利率6%支付逾期付款资金占用利息。承担一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、上杭县人民法院（2020）闽0823民初1450号判决书认定事实不清。（一）该判决书认定上杭碧桂园公司已依约履行了涉案商品房交付的合同义务且无逾期交房的违约情形与事实不符。被上诉人交房履行的只是入户门锁匙及相关资料的交付，没有对交付房屋的质量（房屋地面是否渗水或开裂）进行验收交付，且没有向上诉人出示商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件和及商品房已取得房屋测绘报告。这种交付明显违反《商品房买卖合同》第9条、第11条约定义务。（二）上诉人在被上诉人交房近一年（不是判决书中所认定的交房一年多后），上诉人发现被上诉人所交房屋楼板多处（不仅仅在客厅）开裂渗水，有《维修完成通知书》为证。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第11条第（三）项、第12条和《补充协议》第五条第5项第三款及第六条第三款规定，被上诉人应当承担逾期交房的违约责任。2020年3月9日，上诉人发现被上诉人所交房屋楼板开裂渗水，上诉人已经向法庭提供了《维修完成通知书》佐证，一审法院判决书也已经认定，对此上诉人已经完成《商品房买卖合同（预售）》第12条约定及《最高人民法院关于的解释》第91条第（一）项规定的举证责任。一审法院判决书以：“黄开财诉称的户内地面开裂问题，系涉案房屋的客厅地板开裂渗水问题。经向黄开财释明，其不同意对涉案房屋客厅地板的质量进行司法鉴定。”为由，要求上诉人申请鉴定，明显违反法律规定。上诉人认为被上诉人未按双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第11条第（三）项、第12条的约定履行义务，将有明显瑕疵（渗水并开裂）的房屋交付给上诉人，根据《补充协议》第五条第5项第一款约定，应当承担逾期交房的责任。一审法院判决书以客厅地板开裂并不当然导致房屋无法正常居住使用，无充足证据证明达到重大瑕疵的房屋地板开裂质量问题，按常理应判定为一般质量瑕疵，对正常居住使用不构成实质性影响。明显违背双方的合同约定及法律规定。（三）根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第11条第（三）项的约定，被上诉人向上诉人交付房屋不应当存在地面渗漏或者开裂的瑕疵，如果出现地面渗漏或者开裂的质量问题就应当负责修复，修复后再行交付，但被上诉人将有渗漏及开裂质量问题的房屋交付给上诉人应当根据《商品房买卖合同（预售）》第12条和《补充协议》第五条第5项第一款的约定，向上诉人承担修复费用及承担逾期的违约责任，并根据《补充协议》第六条第三款约定，向上诉人承担逾期交房的违约金。而一审法院判决书的认定的事实完全违反了合同双方当事人真实意思表示，是错误的。二、该判决书适用法律遗漏且曲解法律规定。法院应在依照法定程序、全面、客观地审查核实证据的基础上认定事实。在举证责任上，根据双方当事人的合同约定，上诉人只要举证证明被上诉人交付的房屋有渗水或者开裂的质量问题，根据《最高人民法院关于的解释》第91条第（一）项的规定，就应当确认上诉人已经完成了举证责任并作出判决。但一审法院判决书却不予适用，强行要求上诉人就“被上诉人交付的房屋存在严重质量问题”承担举证责任（进行司法鉴定），完全是法律适用的曲解。综上所述，上杭县人民法院（2020）闽0823民初1449号判决书认定事实不清，适用法律遗漏并曲解法律含义，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第170条第一款第（二）、（三）项的规定，请求二审人民法院直接改判或者发回原审人民法院重审。 上杭县碧桂园房地产开发有限公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。第一、涉案的商品房满足交付的条件，且已经在合同约定的交付时间交付至上诉人进行使用，被上诉人并不存在逾期交房的行为，上诉人的主张与事实不符。第二、针对涉案的商品房，在交付完成后出现的质量问题，被上诉人已经依据合同承担了保修责任，不应当承担其他责任。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。 黄开财向一审法院起诉请求：１.依法判决被告在判决书生效后五日内向原告支付逾期交房违约金计人民币100525.38元（861419元×0.003元/天×389天）并从2020年6月8日起至清偿之日止按年利率6%支付逾期付款资金占用利息；２.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：一、上杭碧桂园公司系上杭县振兴路和东二环路交叉口西南侧上杭碧桂园·御龙湾住宅区商品房的开发商，取得杭建房预售证2017第01号商品房预售许可证。2017年2月19日，黄开财与上杭碧桂园公司签订《商品房买卖合同》及附件，其中附件十一为补充协议。合同约定黄开财向上杭碧桂园公司购买碧桂园·御龙湾住宅区1号楼第13层1301号成套住宅，商品房为毛坯房，建筑面积124.52㎡（套内面积96.74㎡，分摊面积27.78㎡），总价款为861419元；付款方式及期限为黄开财须于2017年2月19日前支付首付款人民币181419元，余款人民币680000元办理银行按揭贷款。《商品房买卖合同》第九条约定商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019年3月25日前向买受人交付该商品房。（二）……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋。1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；……。第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.详见本合同附件十一补充协议第六条的约定。第十六条约定商品房质量：（一）地基基础和主体结构。出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。……（二）其他质量问题。该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：……（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。……买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按本合同附件十一补充协议第五条的约定承担责任。……。第十七条约定保修责任：（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……具体内容见附件七。…。二、附件十一《补充协议》第五条约定：关于该商品房交付条件与交接手续：1.该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。……3.买受人明确知悉且自愿同意：出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续。4.为不影响出卖人对该商品房的施工，买受人自愿同意不在合同约定的交付日期届满之前先行查验该商品房。买受人在办理该商品房交付手续时方对该商品房进行查验。5.该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。……该商品房存在除地基基础和主体结构质量问题的、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任。……。第六条约定逾期交付责任。三、黄开财根据双方签订的商品房买卖合同，按约支付了首付款181419元，并依约办理了680000元的个人购置住房抵押保证贷款手续。2018年10月11日，上杭金山城乡规划设计有限公司向上杭碧桂园公司出具上杭碧桂园·御龙湾《建设工程竣工规划条件核实测量报告》。2019年2月1日，上杭碧桂园·御龙湾（1-3＃、5-9#）住宅楼的建设工程经勘查、设计、施工、监理及建设单位竣工验收，并经上杭县住房和城乡建设局审查同意办理备案，签署盖章出具了《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。上杭碧桂园公司于2019年3月19日向黄开财邮寄书面《期楼收楼通知书》，告知该商品房可按《商品房买卖合同》于2019年3月25日交付给黄开财，带齐有关资料和款项前来上杭碧桂园御龙湾销售中心办理相关手续。2019年3月23日，双方签署了《碧桂园物业及资料移交书》、《钥匙签领确认书》和《入住登记表》。四、2020年3月9日，黄开财向上杭碧桂园公司反映其所在的上杭碧桂园·御龙湾1栋1301号房屋存在户内天花板裂缝渗水的情况。上杭碧桂园公司根据黄开财反馈的意见，交由施工单位福建六建集团有限公司进行维修。2020年4月17日，福建六建集团有限公司碧桂园·御龙湾项目经理部向黄开财发出《维修完成通知书》，载明“您户1幢1301的客厅天棚渗水问题，我司已于2020年4月17日维修处理完成，现移交给您，请您知悉。”。2020年6月23日，黄开财以上杭碧桂园公司应承担迟延交房的责任为由诉至本院。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务。黄开财与上杭碧桂园公司在平等、自愿的基础上共同签订的《商品房买卖合同》及附件（其中：附件十一为《补充协议》），内容合法，且不违反法律、法规的强制性规定，具有法律效力，双方应依约履行。黄开财已按约向上杭碧桂园公司支付了全部购房款，上杭碧桂园公司应按约于2019年3月25日前向黄开财交付符合合同约定的商品房。本案中，上杭碧桂园公司开发的包括涉案商品房在内的碧桂园·御龙湾住宅区1＃住宅楼，已于2019年2月1日经勘查、设计、施工、监理及建设单位竣工验收，并经上杭县住房和城乡建设局审查同意办理备案，签署盖章出具了《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。上杭碧桂园公司在2019年3月19日向黄开财邮寄书面《期楼收楼通知书》，通知黄开财在2019年3月25日办理交房手续前，涉案商品房业已竣工验收合格已具备合同约定的交付条件。黄开财收到《期楼收楼通知书》及通知要求办理交房手续的时间，均在合同约定的交房期限内。黄开财随后依约与上杭碧桂园公司办理涉案商品房的交接手续。故应认定上杭碧桂园公司已依约履行了涉案商品房交付的合同义务，并无逾期交房的违约情形。交房一年多后，即2020年3月9日，黄开财向上杭碧桂园公司反映其所在的上杭碧桂园御龙湾1栋1301号房屋存在天花板裂缝渗水问题。经查明，黄开财诉称的房屋质量问题，系涉案房屋的户内天花板裂缝渗水问题。经向黄开财释明，其不同意对涉案房屋天花板的质量进行司法鉴定。一审法院认为，户内天花板裂缝渗水并不当然导致房屋无法正常居住使用，无充足证据证明达到重大瑕疵的天花板裂缝质量问题，按常理应判定为一般质量瑕疵，对正常居住使用不构成实质性影响。结合双方当事人的陈述，黄开财提供的证据不足以证明涉案商品房户内天花板裂缝渗水系双方合同约定的“商品房存在导致无法正常居住使用的质量问题”。根据《补充协议》第五条第5款的约定，该商品房存在除地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任。故上杭碧桂园公司无需承担逾期交楼责任。本案中，黄开财主张的涉案商品房户内天花板裂缝渗水问题，应属商品房的质量瑕疵保证责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》关于保修范围、保修期限和保修责任的约定，黄开财可要求上杭碧桂园公司承担商品房质量瑕疵保修责任。事实上上杭碧桂园公司也于2020年4月17日完成了对上述瑕疵问题的维修整改。综上，黄开财要求上杭碧桂园公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，证据不足，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回原告黄开财的诉讼请求。一审案件受理费2311元，适用简易程序减半收取1156元，由原告黄开财负担。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。 上诉人黄开财认为一审遗漏认定商品房买卖合同第十一条第三项关于查验房屋的规定，即房屋、墙面、地面渗漏或开裂的，应修复后再交付，查验商品房后双方应签署商品房交接单。对一审法院认定的其他事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，上诉人黄开财与被上诉人上杭碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，若商品房存在地基基础和主体结构质量问题或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，同时还应承担修复期间的预期交楼责任。若商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，出卖人应负责保修并承担保修费用，因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。因此，被上诉人是否承担逾期交付房屋责任的前提是界定本案商品房的质量问题是否属于地基基础、主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题。被上诉人向上诉人黄开财交付房屋时已取得建设工程竣工验收备案证明文件，在此情况下，上诉人主张案涉房屋存在地基基础、主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题，应承担相应的举证责任。一审法院向上诉人黄开财释明后，其拒绝对案涉房屋天花板质量进行司法鉴定，上诉人依法应承担举证不能的法律后果。另外，上诉人在交房近一年后向被上诉人反映案涉房屋存在渗水问题，被上诉人也在合理时间内依约履行了保修义务，完成案涉房屋天花板的维修整改。综合全案情况，上诉人黄开财的上诉理由不成立，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2311元，由上诉人黄开财负担。一审案件受理费按原审判决计收。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 杨志炜 审 判 员 詹跃忠 审 判 员 许培清 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理 黄晓燕 书 记 员 庄 鹂 附注： 引用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。