河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终14847号上诉人（原审被告）：赵少仁，男，1982年9月2日出生，汉族，住河南省清丰县。委托诉讼代理人：王国华，河南龙大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩思琪，女，1995年7月1日出生，回族，住郑州市金水区。原审第三人：郑州威利实业有限公司，住所地郑州市郑东新区白沙镇镇兴路北侧、青年路南侧宽豪斯**楼112铺，统一社会信用代码：91410100692152661X。法定代表人：金小兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：李东东，男，该公司员工。上诉人赵少仁因与被上诉人韩思琪，以及原审第三人郑州威利实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初3941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月12日公开开庭审理了本案。上诉人赵少仁的委托诉讼代理人王国华、被上诉人韩思琪、原审第三人郑州威利实业有限公司的委托诉讼代理人李东东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵少仁上诉请求：1、依法撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初3941号判决书判决内容中第三项内容；对其它项内容无异议；2、本案的一切诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原一审判决中判决上诉人赵少仁赔偿被上诉人韩思琪相关费用缺乏法律依据和事实依据，应予以撤销。依据上诉人赵少仁与被上诉人韩思琪于2019年6月11日签订的编号为NO.S1903150的《房屋买卖合同》，上诉人已于2019年6月20日之前将房屋钥匙交付于被上诉人韩思琪，并按照《房屋买卖合同》约定承担涉案房产房屋产权证下发之前的房屋贷款。对于办理预抵押登记注销手续和房产证书的时间，并未在合同中约定，所以上诉人并不存在违约行为。上诉人赵少仁按照合同约定履行义务，不存在违约行为，也不应承担上诉人韩思琪支付的中介服务费27200元、诉讼财产保全责任保险费2040元、契税17138.81元、律师费18000元。且被上诉人主张的律师费并未提供实际支付的票据，也不应得到支持。韩思琪辩称：不认可上诉人的上诉请求和理由，请求驳回上诉，维持原判。郑州威利实业有限公司述称：上诉人与被上诉人的交易既不合规也不合法，且因为上诉人的原因，该涉案房屋已被开发商通过诉讼方式解除了双方买卖合同，双方的交易不可能实现，故请求法院维持一审判决。韩思琪向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同编号：NO.S1903150的《房屋买卖合同》；2.判令被告及时就位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧B座号楼3单元8层802号的房屋办理不动产权证书，第三人予以配合并协助；3.判令被告及时就位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××号楼××单元××房办理预抵押登记注销手续；4.判令被告及时就位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××号楼××单元××房配合原告办理不动产权过户、维修资金过户等相关手续；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1.判令解除原告与被告、居间方河南弘业房地产代理咨询有限公司（以下简称弘业咨询公司）三方签订的合同编号：NO.S1903150的《房屋买卖合同》；2.判令被告返还原告支付的购房款项750000.42元；3.判令被告支付原告代被告向第三人支付的涉案房屋的面积差补款3037.77元及面积差契税款43.39元；4.判令被告支付原告因装修涉案房屋所产生的9700元损失；5.判令被告支付原告因购买涉案房屋向居间方弘业咨询公司支付的佣金及代办费27200元；6.判令被告支付原告律师费损失18000元；7.判令被告支付原告因进行财产保全由保险公司出具保函而支出的2040元保费损失；8.判令被告支付原告违约金550000元；9.判令被告承担本案全部诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2014年11月7日，赵少仁（××）与郑州威利实业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：ZM140××××****）一份，主要约定：1.××购买的商品房为中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧B座3单元8层802号房，建筑面积共150.07平方米；2.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7594.42元，总金额为1139695元；3.约定金额：349695元，付款方式：现金，约定付款时间2014年11月7日，交纳比例：30.68%；约定金额：790000元，付款方式：商业贷款，交纳比例：69.32%；备注：××自合同签订之日起5日内向出卖人和贷款方提交并签署申请贷款所有资料，交清按揭贷款而产生的相关费用，并按要求办理后续手续。2019年6月11日，赵少仁（卖方、甲方）与韩思琪（买方、乙方）、弘业咨询公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》（合同编号：NO.S1903150）一份，主要约定：1.甲方拥有位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧的房屋，房屋所有（共有）权证书号为ZM140××××****，甲方通过购买的方式取得房屋所有权，房屋建筑面积为150.07平方米；2.甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房屋及其配套设施的总价款为1360000元，此价格下，包含该房屋的相关配套设施有：毛坯、维修基金；3.乙方应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费共计57200元，其中佣金及代办费27200元，余额作为丙方代甲方保管的购房定金；4.乙方选择商业贷款并确认自己在金融系统无恶意透支或逾期还款等金融征信瑕疵，甲、乙双方于签订本合同后不动产证下发7个工作日共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续。如甲乙双方选择非资金监管过户，乙方应在网签买卖合同备案当日，将网签合同约定的首付款750000元交付甲方，剩余房款由银行放贷之日向甲方支付；5.需办理解押手续的，甲方解押手续办理完毕后的7个工作日内，甲乙双方共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续；6.甲乙双方任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付违约金1500000元。甲方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还乙方交付的定金，并赔偿乙方包括但不限于佣金损失、律师费、诉讼费等其他经济损失；7.甲乙双方约定甲方佣金由乙方支付，乙方佣金由乙方自愿支付。签合同当日支付30000元给甲方，2019年6月12日支付170000元，剩余的款项于2019年6月20日之前支付完毕。甲乙双方协商约定前期付款750000元，后期由甲方负责解押，房本下发之前的房屋贷款由甲方负责，乙方在2019年6月20日付款之后由甲方和乙方交房。上述合同签订后，2019年6月11日，韩思琪向弘业咨询公司支付中介服务费27200元。2019年6月11日、6月12日、6月19日，李英杰分别向赵少仁支付30000元、170000元、532905元，赵少仁出具《收条》三份，分别载明：“今收到韩思琪购买位于中牟县××沙镇康庄大道西侧××信路东侧规划路南侧中央花园××单元××号（不动产权第ZM140××××****）的购房定金及首付款30000元、170000元、550000元，此款在该房产立契过户时充抵房款，此合同编号为1903150。”2019年6月19日，赵少仁将涉案房屋钥匙交与韩思琪。2019年6月19日、12月9日，韩思琪代赵少仁交纳涉案房屋契税17095.42元、43.39元。2019年12月9日，韩思琪代赵少仁交纳涉案房屋面积差价款3037.77元。一审法院另查明：（一）郑州市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明显示：不动产权证号：豫（2019）中牟县不动产权第0121412号，产权人：郑州威利实业有限公司，坐落：郑东新区永顺路50号安泰银座住宅小区5号楼3单元8层802，面积：150.47平方米，预告信息：2014年12月22日，预售商品房预告登记，1409089370，权利人：赵少仁；2015年1月6日，预售商品房抵押权登记，1507001185，权利人：中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行，抵押金额790000元。韩思琪、赵少仁与郑州威利实业有限公司均认可上述房屋和赵少仁与郑州威利实业有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋，及韩思琪与赵少仁签订的《房屋买卖合同》约定的房屋系同一套房屋。（二）郑州威利实业有限公司以房屋买卖合同纠纷为由将赵少仁等诉至一审法院，要求：1.解除郑州威利实业有限公司与赵少仁签订的编号为ZM140××××****的《商品房买卖合同》，赵少仁协助郑州威利实业有限公司办理位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××号房屋的《商品房买卖合同》备案登记注销、商品房预告登记注销手续等相关退房手续；2.判令赵少仁向郑州威利实业有限公司支付解除合同违约金56984.75元；3.判令赵少仁归还郑州威利实业有限公司为其代偿的贷款本息52851.79元（此数额暂计至2020年6月10日，具体数额以郑州威利实业有限公司代偿的银行凭证为准计算至实际偿还之日止）；4.判令赵少仁立即返还位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××号房屋，与郑州威利实业有限公司完成房屋交接；5.判令赵少仁配合完成《个人购房借款/担保合同》解除手续以及位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××号房屋的抵押预告登记注销手续；6.本案诉讼费、财产保全费、保函费等费用由赵少仁承担。现该案正在审理过程中。（三）2020年6月15日，李英杰支付李海明18000元。2020年6月16日，韩思琪与河南国基律师事务所签订《委托代理合同》，约定河南国基律师事务所指定李海明为韩思琪处理与赵少仁之间的房屋买卖合同纠纷，一审诉讼律师代理费为18000元。2020年7月7日，韩思琪向阳光财产保险股份有限公司郑州中心支公司支付诉讼财产保全责任保险费2040元。诉讼过程中，韩思琪称李英杰系其男朋友，涉案房屋部分购房款及律师费均系通过李英杰账户支付。另，为装修涉案房屋，其支出装修费9700元，并提交《证明》两张。赵少仁对韩思琪该项费用不予认可。一审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》及被告与第三人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行各自的义务。被告从第三人处购买涉案房屋后，在未取得产权证书前将涉案房屋卖于原告，原、被告签订的《房屋买卖合同》约定房本下发之前的房屋贷款由被告负责，现因被告逾期偿还贷款，构成违约，第三人已诉至一审法院要求解除被告与第三人签订的《商品房买卖合同》，故被告在客观上已经不具备继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》的能力，原告签订《房屋买卖合同》购买涉案房屋的目的已不能实现，原告诉请要求解除《房屋买卖合同》，证据充分，理由正当，一审法院予以支持。合同解除后，被告应将原告于2019年6月11日、6月12日、6月19日支付的购房款30000元、170000元、532905元及于2019年12月9日支付的面积差价款3037.77元共计735942.77元返还原告，同时，原告应将涉案房屋返还被告。《房屋买卖合同》约定，因被告违约，应赔偿原告包括不限于佣金损失、律师费、诉讼费等其他经济损失，原告支出的中介服务费27200元、律师费18000元、诉讼财产保全责任保险费2040元、契税17138.81元均系原告因《房屋买卖合同》不能履行遭受的实际损失，故原告要求被告支付中介服务费27200元、律师费18000元、诉讼财产保全责任保险费2040元、契税17138.81元，证据充分，理由正当，一审法院予以支持。《房屋买卖合同》还约定，原、被告任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付违约金1500000元，一审法院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告支付原告违约金100000元，原告超过该范围部分诉讼请求，一审法院不予支持。原告称其为装修涉案房屋支出装修费9700元，仅提交《证明》两份，未提交相应的支付凭证，被告亦不予认可，故原告要求被告支付装修损失9700元，证据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告韩思琪与被告赵少仁于2019年6月11日签订的编号为NO.S1903150的《房屋买卖合同》；二、被告赵少仁于本判决生效之日起十日内返还原告韩思琪购房款735942.77元；三、被告赵少仁于本判决生效之日起十日内赔偿原告韩思琪中介服务费27200元、律师费18000元、诉讼财产保全责任保险费2040元、契税17138.81元；四、被告赵少仁于本判决生效之日起十日内支付原告韩思琪违约金100000元；五、原告韩思琪于本判决生效之日起十日内将位于郑东新区永顺路50号安泰银座住宅小区5号楼3单元8层802房屋[不动产权证号：豫（2019）中牟县不动产权第0121412号]一套返还被告赵少仁。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17040元，减半收取计8520元，保全费5000元，由被告赵少仁负担。本案二审期间，原审第三人郑州威利实业有限公司提交（2020）豫0104民初6385号民事判决复印件一份，拟证明案涉商品房买卖合同已经法院判决解除，上诉人与被上诉人之间的买卖合同已无实现的可能性。上诉人赵少仁认为该判决尚未生效，不能作为证据使用。被上诉人韩思琪认为赵少仁与郑州威利实业有限公司之间的判决生效之后，被上诉人已经没有办法再维护自己的权益，故上诉人与被上诉人之前签订的买卖合同已经没有办法履行，请求维持原判。本院经审查认为，鉴于原审第三人郑州威利实业有限公司提交的上述判决尚未生效，故本院不予采纳。本院认为，本案中，赵少仁与郑州威利实业有限公司签订商品买卖合同后，在未取得房屋权属证书的情况下，将案涉房屋通过中介又出卖给韩思琪；赵少仁与韩思琪所签订的《房屋买卖合同》约定房本下发之前的房屋贷款由赵少仁负责；因赵少仁未能及时偿还银行贷款，导致郑州威利实业有限公司为赵少仁代偿银行贷款本金及利息包括罚息；郑州威利实业有限公司以赵少仁违约为由，向人民法院提起诉讼，要求解除与赵少仁之间的商品买卖合同；赵少仁未能及时偿还银行贷款，既违反了其与郑州威利实业有限公司之间的合同约定，也违反了其与韩思琪之间的合同约定；一审法院认定赵少仁违约，事实清楚，并无不当。本案中，赵少仁与韩思琪所签订的房屋买卖合同是否能够继续履行，因郑州威利实业公司提起诉讼要求解除与赵少仁之间的商品房买卖合同，而处于不确定状态。一审法院根据本案情况，判决解除韩思琪与赵少仁所签订的房屋买卖合同，并无不当。因双方合同不能履行的过错方在赵少仁，韩思琪因履行其与赵少仁之间的房屋买卖合同所支付的中介服务费、契税，以及韩思琪为保障自身权益提起本案诉讼所支出的诉讼保全保险费、律师费等，均系韩思琪因双方合同不能履行所造成的实际损失，一审法院综合本案中案涉合同履行情况、违约责任认定、过错大小等具体案情，判决由赵少仁负担，并无不当。综上所述，上诉人赵少仁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1410元，由上诉人赵少仁负担。本判决为终审判决。审判员  谢宏勋二〇二〇年十一月十八日书记员  张 好