北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9826号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京程然教育科技有限公司，住所地北京市西城区龙津路**院**楼**211商铺。法定代表人：刁兰兰，总经理。委托诉讼代理人：杨爽，北京市亿中律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨秀娇，北京市亿中律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津美都物业服务有限公司，住所地天津市河**八纬路宫前东园**楼6门**。法定代表人：赵涤陈，经理、执行董事。委托诉讼代理人：都培丽，天津凡佑律师事务所律师。上诉人北京程然教育科技有限公司（以下简称：程然教育公司）因与被上诉人天津美都物业服务有限公司（以下简称：美都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初17060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月11日公开开庭审理了本案。上诉人程然教育公司之法定代表人刁兰兰及其委托诉讼代理人杨爽、杨秀娇、被上诉人美都公司之委托诉讼代理人都培丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程然教育公司上诉请求撤销一审判决第一项和第二项，依法改判我方按照3.48元/天/平方米的标准向美都公司支付2019年8月23日至2019年12月14日期间的房屋使用费108701.28元；我方按照1元/度的电价标准向美都公司按照实际用电量42249度支付电费42249元。事实和理由：一、一审判决参照我方与美都公司签订的房租租赁合同中约定的租金标准支付房屋占有使用费的标准明显过高，我方认为应按照美都公司与涉案房屋的管理方签订的租赁合同的标准对我方收取房屋占有使用费，即3.48/天/平方米计算，共计108701.28元；二、一审判决中认定美都公司提交电表照片的时间错误。我方提交的电表照片拍摄于2020年6月22日，在一审庭审中也进行了核实，截至该日期，我方实际用电量为42777度，根据2020年8月4日中新佳园物业站出具的8号楼底商用电情况明细表，我方在诉争期间实际用电量为42249度，应按照美都公司提供发票上显示的用电单价1元/度计算。综上，一审法院认定事实不清，应予改判。美都公司辩称同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求、事实及理由。美都公司向一审法院起诉请求：1.请求判令程然教育公司向美都公司支付租金183667元（按588058元/365天的标准，自2019年8月23日计算至2019年12月14日，共计114天）；2.判令程然教育公司向美都公司支付滞纳金（以183667元为基数，按照每日3%的标准，自2019年11月30日计算至实际支付之日止）；3.判令程然教育公司向美都公司支付截止至2019年12月14日的水费4736.16元，电费56678.60元，取暖费3061.60元；4.本案诉讼费用由程然教育公司承担。程然教育公司向一审法院提出反诉，请求：1.判令美都公司向程然教育公司支付房屋维修费用17435元；2.判令美都公司向程然教育公司返还房屋押金30000元。一审法院经审理认定事实如下：2015年11月23日，美都公司作为出租方，程然教育公司作为承租方，双方签订《房屋租赁合同》，约定出租方将8号楼底商4号5号出租给承租方，承租方所承租建筑面积按照274平方米为标准计价面积。承租方承租该底商期限自2015年11月23日至2019年2月22日，承租方承租该底商作经营用途。租金按建筑面积计算，基础租金按5.6元/天/㎡计算。自合同的第三年度起，每年度租金按上一租赁年租金5%递增，2015年11月23日至2016年2月22日为免租期，约定2016年2月23日至2018年2月22日期间的每年的房屋租金为560056元；2018年2月23日至2019年2月22日年租金为588058元。如出现拖欠租金的情况，出租方给予承租方7个自然日的宽限期，自第8个自然日起出租方有权向承租方每天按实际欠租总金额的3%加收滞纳金。双方对其他各项费用缴纳的约定如下：“1、水费：按照北京市商业用水6.21元/吨，由乙方自行缴纳。如承租方需要安装计量装置，需提前以书面方式向出租方提交申请。2、电费：按照北京市商业用电1.1元/度，由乙方自行缴纳……3、供暖费：按照北京市非居民供热价格46元/建筑平方米·采暖季，由乙方自行缴纳……5、维修费：租赁期间，房屋内部设施损毁，维修费由乙方负责……”。双方约定在合同的终止条款中约定：《房屋租赁合同》及补充协议期限届满，双方不再续签合同。2015年12月6日，美都公司向程然教育公司开具收据显示其收取房屋租赁押金30000元。后美都公司作为甲方，程然教育公司作为乙方，双方签订《房屋租赁合同续签协议》，约定租赁房屋位于8号楼底商5号，双方达成协商意见如下：“一、合同租赁截止日期由2019年2月22日调整至2019年8月22日。二。租赁期2019年2月23日至2019年8月22日按原合同最后一年房屋租金计算无递增，租赁期共计六个月，租金为294029元……三、在合同到期不续租的情况下乙方于合同租赁期限届满或合同提前解除后15日内办理完毕以租赁房屋为注册地址或营业地址的所有工商变更或注销手续……五、本续签协议是对2015年11月23日甲、乙双方签订的8号楼底商5号《房屋租赁合同》的变更、补充和新增，本续签协议与合同有冲突的，以本续签协议为准，其他条款仍按《房屋租赁合同》执行”。2019年9月24日，美都公司向程然教育公司发送通知：“我司与中共中央直属机关物业服务中心（以下简称出租方）签订的关于8号楼底商的房屋租赁合同于2019年9月14日到期。经与出租方确认表示由贵单位承租的8号楼底商5号房屋不再做留用。贵我双方签订的关于8号楼底商的房屋租赁合同于2019年8月22日到期，请贵单位将2016年2月22日至2019年8月22日承租该房屋所产生的水费、电费、暖气费等相关费用结清，并将2019年8月23日至2019年9月14日房屋租金交齐。望贵单位在收到我司通知后15日内办理清场并将营业执照注册地址迁出”。2019年11月22日，中共中央直属机关物业服务中心作为甲方，美都公司作为乙方，双方签订了《补充协议》，约定：“……3、合同履行过程中，乙方将租赁房屋分为1、2、3、4、5号商铺分别转租给第三方。4、截止目前，合同约定的租赁期限已满，乙方已将1、2号商铺按现状交还甲方。现甲乙双方经平等协商，就合同期限届满后房屋交还等事宜达成以下补充协议条款，以资共同遵守：一、甲方同意将租赁房屋3号、4号、5号商铺的租赁期限延长三个月，即自2019年9月15日起延长至2019年12月14日止……并支付使用期内供暖费人民币5240.46元……水费、电费按实际发生额于2019年12月20日前足额支付。二、乙方知晓上述延长租赁期内目的之一系为方便乙方撤出，故乙方承诺：延长租赁期内不再变动次承租人……”。中共中央直属机关物业服务中心于2019年12月2日向美都公司开具发票两张，显示其收取美都物业公司2019年9月15日至2019年12月14日租金148745元。2019年12月6日，中共中央直属机关物业服务中心向美都公司开具发票显示美都公司支付8号楼底商3至5号2019年11月15日至2019年12月14日期间供暖费共计5240.46元。程然教育公司庭审中表示对美都公司主张的供暖费金额不持异议。2020年，美都公司向法院提出诉前保全，申请对程然教育公司名下招商银行北京中关村支行账号为×××账户内存款金额248143.36元进行冻结，向法院交纳申请费1761元。另查，一、庭审中，美都公司为证明其电费支出，提交了《8号楼承租单位（天津美都）电费明细》，其中显示：“制表时间：2019.12.14……2号电表，原表底数63706，现表底数80866，用电量17160，单价1.2，金额20592元，周期2019年1月20日至2019年12月14日，备注乐高……”；同时美都公司提交电费付款回单、大业房地产开发公司的收费发票、微信聊天截图、照片及工商信息，其中微信聊天中2019年1月25日的电表照片显示电表号为“NO.140242042”、读数“32806”，证明美都公司向中共中央直属机关物业服务中心支付电费的情况。程然教育公司对微信聊天记录真实性认可，确认于2019年1月25日向美都公司拍摄了涉案房屋现场电表的照片，但程然教育公司对于电费付款、电费明细及发票真实性无法核实，程然教育公司与大业房地产开发公司之间没有任何联系，且美都公司电费明细中所列为四个房屋的用电量，并非程然教育公司承租房屋的用电情况，且依据美都公司提供发票显示用电单价为1元/度。同时，程然教育公司提交电表照片及物业站出具的《一区8号楼底商电表情况说明》，其中程然教育公司提交其称于2020年6月22日拍摄的电表照片显示读数为“42777”，证明2号电表统计用电量为2号房屋、3号房屋、4号房屋、5号房屋的用电；美都公司称对电表情况说明真实性无法核实，证明目的不认可，但对程然教育公司提交的电表照片予以认可。二、庭审中，美都公司为证明其代为垫付水费的情况，提交《8号楼承租单位（天津美都）水费明细》、付款回单、北京市污水处理费收费专用票据、增值税普通发票；程然教育公司对上述证据材料均不认可，且认为无法证明系程然教育公司所使用的水量。同时，程然教育公司提交能源通知单，证明程然教育公司在其他租赁地址的水费情况，其所经营教育培训，用水量很少；美都公司对上述能源通知单不认可，从上述通知单中无法看出房屋使用面积，并认为使用水量不合理。三、庭审中，程然教育公司提交短信截图、手机微信截图，证明合同到期后终止，程然教育公司继续使用房屋系因其与中共中央直属机关物业服务中心直接协商继续使用涉案房屋事宜，并不存在违约行为。美都公司认为对短信截图的主体身份无法核实，真实性无法核实，且在2019年11月15日左右，程然教育公司并未与中共中央直属机关物业服务中心签约成功，反而是美都公司与中共中央直属机关物业服务中心达成续签协议，故美都公司与程然教育公司上述期间存在租赁合同关系，美都公司有权主张租金费用。四、庭审中，程然教育公司提交照片、索赔回函、维修证明及收据，证明在2016年—2018年期间在程然教育公司要求对涉案房屋漏雨进行维修的情况下，美都公司作为出租人拒不履行维修义务，程然教育公司因房屋漏雨在上述期间进行维修并发生相应费用，美都公司尚未支付维修费用。美都公司认可存在漏雨情况，美都公司无权对房屋进行维修，但认为程然教育公司所提供照片无法证明拍摄的时间，程然教育公司向中共中央直属机关物业服务中心反映过上述漏水情况，且在回函中美都公司表示程然教育公司产生的维修费用需要提供票据，对于实际支付费用，美都公司同意承担，但程然教育公司所提交的证据不足以证明其实际支付维修款项。经询，双方均认可程然教育公司向美都公司支付房屋租金至2019年8月22日。一审法院认为，美都公司与程然教育公司所签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同续签协议》系双方真实意思表示，应属有效。美都公司主张合同到期后，其与程然教育公司之间仍存在房屋租赁合同关系，但程然教育公司则认为双方之间的房屋租赁合同于合同到期日已终止。根据在案证据以及当事人陈述，美都公司与程然教育公司在合同到期后并未就继续租赁涉案房屋达成一致，且美都公司亦向程然教育公司发出通知办理清场及注册地址迁出，故美都公司主张其与程然教育公司自2019年8月23日至2019年12月14日期间存在房屋租赁合同关系，缺乏依据。又因，美都公司系将其从中共中央直属机关物业服务中心所承租的房屋转租给程然教育公司，美都公司在其与中共中央直属机关物业服务中心租赁合同于2019年9月14日到期后，双方又签订补充协议将租期延长至2019年12月14日，而程然教育公司在上述期间实际使用房屋，故应当支付上述期间的房屋占用费，美都公司主张上述期间该费用为房屋租金系认识错误，法院予以纠正，但法院对美都公司参照租金标准主张上述期间房屋使用费金额183667元不持异议。程然教育公司亦提出要求美都公司返还押金30000元的反诉请求，美都公司亦主张对程然教育公司尚未支付的款项进行折抵，因房屋租赁押金具有折抵承租人应付而未付款的属性，且诉讼中，双方相对应的债权均已到期确定，故法院对美都公司要求进行折抵意见予以采纳；折抵后，程然教育公司尚需支付美都公司上述期间的房屋使用费153667元。对于美都公司要求程然教育公司支付滞纳金的诉讼请求，因合同到期后，双方并未就仍适用原合同条款履行达成一致，双方亦未就2019年8月23日至2019年12月14日期间的房屋使用费进行确认，故美都公司主张程然教育公司按照合同约定支付滞纳金的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。对于美都公司主张程然教育公司支付截止至2019年12月14日电费56678.60元的诉讼请求，程然教育公司表示对上述金额不予认可，且双方在2019年12月14日并未进行电量核算，但程然教育公司认可其在承租涉案房屋后一直未交纳电费，且结合程然教育公司提交2019年6月22日的电表照片以及美都公司发送的微信中2019年1月25日的电表照片显示的用电量，法院认为美都公司所主张程然教育公司承租期间的电费金额并未过高，故法院对美都公司该项诉讼请求予以支持；程然教育公司主张美都公司所提交证据不足以证明其交纳了电费，但结合美都公司提交的证据显示，大业房地产开发公司向其开具的发票中收取的费用为中新佳园电费，且结合美都公司的收款回单、微信记录、中共中央直属机关物业服务中心与大业房地产开发公司的管理关系，法院有理由认为美都公司存在代为给付电费的情况，故法院对程然教育公司的该项抗辩意见不予采纳。对于美都公司主张程然教育公司支付截止至2019年12月14日水费4736.16元的诉讼请求，双方虽在2015年签订租赁合同时约定了商业用水每吨单价为6.21元，但2016年4月15日，北京市发展和改革委员会、北京市财政局发布《关于调整北京市非居民用水价格的通知》，规定自2016年5月1日起除特殊行业用户外，本市城六区非居民用水价格调整为9.5元/立方米，上述费用构成包括水费、水资源费及污水处理费，美都公司亦向北京市自来水集团有限公司交纳了自2015年11月至2019年12月期间相应费用。但，美都公司所提交证据不足以证明程然教育公司使用涉案房屋在上述期间的实际用水量，双方亦未明确约定用水量的计算方法；程然教育公司虽提交其于他处的水费标准，但该份证据仅为2019年12月的能源费情况，不足以证明其使用房屋的面积及营业情况。程然教育公司称其在涉案房屋内经营教育培训，势必存在人员用水情况发生，故法院结合程然教育公司租赁房屋面积、经营项目以及水费标准酌定按照每月水费按照50元计算，经核算2015年11月至2019年12月期间，程然教育公司应交水费共计2472.58元，因美都公司代为交付上述费用，故法院对美都公司主张水费2472.58元部分予以支持，对于超出部分不予支持。对于美都公司主张程然教育公司支付2019年11月15日至2019年12月14日期间供暖费的诉讼请求，程然教育公司予以认可，法院亦不予支持。对于程然教育公司主张美都公司支付维修费用的反诉请求，因双方均认可涉案房屋在承租期间存在下雨漏水的情形，但美都公司未履行对出租房屋的维修义务，美都公司在承租人对房屋漏水问题进行维修后，在合同履行期间亦未对维修费用支出与程然教育公司进行及时核对，故美都公司负有反驳程然教育公司该项诉讼请求的举证义务；庭审中，美都公司虽然对涉案房屋维修发生金额不予认可，但程然教育公司就其在2016年至2018年期间的房屋漏水、维修及款项支付情况提供相应证据，美都公司在未有相反证据予以佐证的情形下，结合涉案房屋的维修次数及维修金额，法院认为程然教育公司该项反诉主张并未过高，美都公司应当支付程然教育公司维修费用17435元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、第一百零八条之规定，判决：一、自判决生效之日起七日内，北京程然教育科技有限公司支付天津美都物业服务有限公司二〇一九年八月二十三日至二〇一九年十二月十四日期间的房屋使用费153667元。二、自判决生效之日起七日内，北京程然教育科技有限公司支付天津美都物业服务有限公司电费56678.60元。三、自判决生效之日起七日内，北京程然教育科技有限公司支付天津美都物业服务有限公司水费2472.58元。四、自判决生效之日起七日内，北京程然教育科技有限公司支付天津美都物业服务有限公司供暖费3061.60元。五、自判决生效之日起七日内，天津美都物业服务有限公司支付北京程然教育科技有限公司维修费17435元。六、驳回天津美都物业服务有限公司的其他诉讼请求。七、驳回北京程然教育科技有限公司的其他反诉请求。本院二审期间，程然教育公司提交了2020年6月22日拍摄的读数为“42777”的电表照片等证据。经双方确认，程然教育公司的用电量为42249度。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，美都公司与程然教育公司所签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同续签协议》系双方真实意思表示，应属有效。合同到期后，美都公司与程然教育公司未就继续租赁涉案房屋达成一致，但程然教育公司仍然继续实际使用涉案房屋，故程然教育公司应当支付相应的房屋使用费。一审法院参照合同租金标准认定房屋使用费金额，并无不当；程然教育公司上诉要求按照3.48元/天/平方米的标准支付使用费，缺乏依据。在二审中，双方均认可程然教育公司的用电量为42249度，本院对此予以确认。根据双方合同约定，电费按照1.1元/度缴纳，故程然教育公司应当支付的电费为46473.9元。一审法院认定电费有误，本院予以改判；但程然教育公司上诉主张按照1元/度的标准支付电费，缺乏合同依据。综上所述，一审法院适用法律正确，基于程然教育公司二审提交的证据及双方当事人确认，本院对程然教育公司的实际用电量予以重新认定并作出改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持北京市西城区人民法院（2020）京0102民初17060号民事判决第一、三、四、五、七项；二、撤销北京市西城区人民法院（2020）京0102民初17060号民事判决第六项；三、变更北京市西城区人民法院（2020）京0102民初17060号民事判决第二项为自本判决生效之日起七日内，北京程然教育科技有限公司支付天津美都物业服务有限公司电费46473.9元；四、驳回天津美都物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3005元，其中案件本诉受理费2512元，由天津美都物业服务有限公司负担327元（已交纳），由北京程然教育科技有限公司负担2185元（于本判决生效之日起七日内交纳）；案件反诉受理费493元，由北京程然教育科技有限公司负担312元（已交纳），由天津美都物业服务有限公司负担181元（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费1761元，由天津美都物业服务有限公司负担229元（已交纳），由北京程然教育科技有限公司负担1532元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费4144元，由北京程然教育科技有限公司负担3943元（已交纳）；由天津美都物业服务有限公司负担201元（北京程然教育科技有限公司已预交，天津美都物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京程然教育科技有限公司）。本判决为终审判决。审 判 员 赵胤晨二〇二〇年十一月二十六日法官助理 徐维眷书 记 员 张 雯