河南省武陟县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0823民初1873号原告（申请执行人）：史振华，女，1979年5月29日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：秦童，河南苍穹律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷亚娜，河南苍穹律师事务所实习律师。被告（被执行人）：孙红英，女，1956年8月24日出生，汉族，住河南省武陟县。被告（案外人）：周换连，女，1967年8月10日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：霍文继，焦作市体化示范区律源法律服务所法律工作者。原告史振华与被告孙红英、周换连执行异议之诉一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告史振华及其委托诉讼代理人秦童，被告孙红英、被告周换连及其委托诉讼代理人霍文继到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史振华向本院提出诉讼请求：1.依法判令准许继续查封执行孙红英位于武陟县××和平路原老县直幼儿园后的房产(房产证号:武私字第**);2.诉讼费等由被告承担。事实和理由：原告史振华诉被告孙红英民间借贷纠纷一案已被法院审理判决，并且该判决书已生效。法院查封孙红英位于武陟县××和平路原老县直幼儿园后的房产(房房产证号:武私字第**)合法律规定,并无不当之处。第一,武陟县××和平路原老县直幼儿园后的房产(房产房产证号:武私字第**)告孙红英单独所有。二被告虽然就武陟县××和平路原老县直幼儿园后的房产办理了抵押手续,签订了《以房折价偿债协议》,但并不等于变更所有权,该协议仅仅是债权协议,并不当然产生物权变更的法律后果。根据法律规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力;未经登记，不发生效力。第二,涉案房屋土地性质为划拨。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效”。本案中,二被告签订的《以房折价偿债协议》,在转让房产时必然附着土地要随之转移，但二被告并未在起诉前经过行政主管部门批准,因此应当认定《以房折价偿债协议》无效。第三,根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定,被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。但本案不符合上述情形，二被告签订的《以房折价偿债协议》并未实际履行，被告周换连始终未实际占用涉案房屋，被告孙红英自2004年至今一直在涉案房屋居住，所有权并未发生变更。综上所述，涉案房屋仍系被告孙红英所有，为维护原告合法权益，诉至法院。孙红英辩称，当时做生意的时候借有周换连和陈志保钱，在被告老公还活着的时候，将房子抵押给了周换连和陈志保，当时还不了钱，被告写的保证书，将房子折价给了周换连和陈志保。原告称周茜茜是焦裕科的女儿，不是事实，原告也没有证据，周换连在被告家当保姆很多年，原告是被告娘家侄媳，原告老公是被告弟弟家儿子，亲侄子。房产在中介不是被告去卖的，被告住了七年牢，所以原告称被告长期占有涉案房屋也不是事实，被告同意每月给原告钱，被告出狱后患有××，××，被告请求周换连同意被告在原来的房子里居住。周换连辩称，原告所诉事实与请求不能成立。1、诉争房产是孙红英借周换连借款172000元，无力偿还后双方签订了以房折价偿债协议，抵偿给了周换连。2、该抵偿事实在武陟县房管局办理过房产抵押手续，并在房管局和税务局缴纳了契税和办证税等，证实了该诉争房产孙红英和周换连正在办理手续之中，现因国家政策暂时改变，致使变更登记手续中止。3、在孙红英将房产实际交付给周换连后，双方签订过租房合同，约定了如孙红英无居住场所，同意孙红英可暂时在此居住，同时约定了房屋租金价格，现诉争房屋周换连还租给有租客李小国，也证明了该房屋孙红英已实际交付给了周换连。4、武陟县人民法院（2016）武执字第723-1号生效裁定书也确认了孙红英将房产抵押给了周换连，周换连也实际拥有了该诉争房屋，并在信用社主张权利时法院予以驳回信用社的请求，综上，根据法律规定，也明确了当周换连全部支付价款并实际占有，人民法院是不得查封该诉争房产，望法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、本院于2019年9月10日立案受理史振华与孙红英民间借贷纠纷一案，经史振华申请，本院于2019年9月12日作出（2019）豫0823民初4492号民事裁定，查封孙红英位于原老县直幼儿园后南第二排第二家的房产（房屋所有权证号：武私字第××号）及其他财产，保全金额655400元，期限一年。后经本院主持调解，双方达成一致，本院于2019年9月29日作出（2019）豫0823民初4492号民事调解书，协议内容为：一、被告孙红英借原告史振华款655400元，双方同意被告孙红英于2019年10月10日前一次性归还借款本金及利息；利息从起诉之日即2019年9月10日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿完毕之日止；二、双方就本案其他互不争执；三、案件受理费10354元，减半收取计5177元，由被告孙红英负担。二、周换连称2004年5月8日，孙红英向其借款172000元，并向周换连出具借条。庭审中周换连向本院提交《以房折价偿债协议》，该协议载明，因孙红英不能履约偿还欠周换连102000元，欠陈志保70000元，2004年7月28日，经陈志保见证，孙红英与周换连在武陟县房产局办理抵押登记，孙红英将其所有的武私字第××号房产抵押给周换连。债务履行期满后，周换连、陈志保未得到清偿，2007年9月12日经三方协商，孙红英同意以抵押的房地产，折价清偿对周换连、陈志保的债务。2015年6月30日，周换连、孙红英、陈志保签订《租房合同》，三方协商由于孙红英无住房，周换连同意孙红英继续在涉案房屋居住，每年支付1200元的租金，租金由周换连和陈志保按比例分配。现孙红英至今仍居住在涉案房屋中。三、本院在执行武陟县建设农村信用社与董小凤、孙红英、孙桂枝等金融借款合同纠纷一案中，依法查封了孙红英位于武陟县××和平路县直幼儿园后的房产一处，周换连提出异议，称该房产已于2005年7月28日在武陟县房地产管理局办理了抵押手续，本院于2007年8月27日作出（2006）武执字第723-1号裁定书，依法解除对孙红英位于武陟县××和平路县直幼儿园后的房产的查封。现本院在执行史振华与孙红英民间借贷纠纷一案时，周换连对本院查封武陟县××和平路县直幼儿园后的房产有异议，向本院提出执行异议，本院作出（2020）豫0823执异16号执行裁定书，裁定中止对武陟县××和平路县直幼儿园后的房产（房产证房产证号：武私字第**），史振华不服向本院提起诉讼。以上事实有原告提交的（2020）豫0823执异16号执行裁定书、房产档案，被告提交的借据、房屋所有权证书、房地产抵押权证、以房抵债协议、（2006）武执字第723-1号执行裁定书、租房合同等，本院调取的（2005）武执字第723号执行卷宗及当事人陈述予以在卷作证。本院认为，原、被告之间的纠纷系执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案的争议焦点在于周换连所提供的证据能否足以排除强制执行涉案房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条之规定，本案中周换连与孙红英虽于本院查封之前签订书面的以房抵债协议，但涉案房产未过户至周换连名下，且周换连并未提供有效证据就其实际占有涉案房产予以证明，而作为被执行人的孙红英一直居住在涉案房屋中。综合上述情况，本院认为，周换连所举证明不足以排除对涉案房产的强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：准许继续执行孙红英位于原老县直幼儿园后南第二排第二家的房产（房屋所有权证号：武私字第××号）。案件受理费2300元，由周换连、孙红英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。本院（2020）豫0823执异16号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  吴明慧人民陪审员  孙江澈人民陪审员  魏晓庆二〇二〇年十一月三日书 记 员  成斐斐