广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1882民初1430号原告：陈雪梅，女，1983年10月4日出生，连州市人，住连州市*************，身份证号码：441************022。委托诉讼代理人：余韬，广东朝纲律师事务所律师。被告：连州市润华房地产有限公司。住所地：连州市*********（1#楼二层自编B-01号），统一社会信用代码：914************534。法定代表人：刘展华，总经理。委托诉讼代理人：林瑞文，广东捷高律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡婷婷，广东捷高律师事务所实习律师。原告陈雪梅诉被告连州市润华房地产有限公司（以下简称：被告润华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，采用速裁方式公开开庭进行了审理。原告陈雪梅的委托诉讼代理人余韬，被告润华公司的委托诉讼代理人林瑞文、胡婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈雪梅向本院提出诉讼请求：一、判令被告润华公司将涉案房屋的权属登记资料报产权登记机关备案，并将涉案房屋的产权办理至原告名下；二、判令被告润华公司支付逾期办证违约金75,806.80元（以999,650元为本金，自2019年6月12日起按年利率6%暂计至起诉之日）给原告，之后的违约金以999,650元为本金，从起诉之日起按年利率6%计算至被告将办理权属登记资料报产权登记机关备案之日止，每半年支付一次。事实与理由：原、被告于2018年4月21日签订《广东省商品房买卖合同》，原告以999,650元的价格购买被告开发的金汇湾豪庭鸿华楼1903室，合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。原告于2018年6月16日收楼至今2年余，被告尚未将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，造成原告至今未能取得房屋产权证，导致原告的权益受损，被告应支付违约金给原告；由于合同约定按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金明显过低，不足以弥补买受人因出卖人逾期办证所造成的损失，难以促使一家公司积极履行约定义务，请求违约金按年利率6%计算。原告在举证期限内提供的证据有：1．被告企业信用信息打印件；2.《广东省商品房买卖合同》、《广东省增值税普通发票》复印件；3.《金汇湾收楼书（毛坯房）》复印件；4.《中华人民共和国税收完税证明》复印件；5.首期款收据复印件；6．《办证费用收据》复印件。被告润华公司对原告举证的证据没有异议。被告润华公司辩称，被告逾期办证的原因是施工单位违法扣留被告的施工资料，导致被告无法向住建部门申请对涉案工程办理竣工验收备案手续，被告已向法院起诉要求施工单位协助办理竣工验收备案手续以及移交相关的备案资料。案涉的商品房于2016年至2017年期间分批验收合格，只要施工单位向住建部门移交施工资料被告即可申请办理验收备案手续，办理验收备案手续后，买受人即可办理房产证。被告的违约有别于一般的因为工期延误、工程质量存在问题等导致的逾期办证。省高院《审理商品房买卖合同的指引》规定按年利率6%计算违约金的情形是商品房买卖合同没有约定违约金或损失数额难以确定。本案中，商品房买卖合同已约定了逾期办证的违约责任，不属于合同没有约定违约金的情形。因此，原告主张按年利率6%计算违约不应支持。被告应承担的违约金应当按合同的约定处理，合同约定逾期办证的违约金为已付房款0.1%。即使原告认为合同约定的违约金低于其实际损失，但原告应对实际损失承担举证责任，否则不能依据《合同法》第114条的规定请求增加违约金。本案中，原告已实际收楼，并对房屋进行装修入住，被告逾期办证实际不影响原告对房屋的占有、使用、收益的权利，并未对原告造成实质性的损失。综上，被告认为原告主张按年利率6%计算违约金明显依据不足，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告润华公司在举证期限内没有提交证据。庭审中，原告撤回要求被告润华公司将涉案房屋的权属登记资料报产权登记机关备案，并将涉案房屋的产权办理至原告名下的诉讼请求，被告润华公司对此没有异议，本院予以准许。本院认定和理由：被告润华公司对原告诉称的事实和举证的证据没有异议，本院依法予以确认。本案的争议焦点在于：1.被告是否具有免责事由；2.违约金是否需要调整。关于被告是否具有免责事由的问题。原、被告自愿签订《广东省商品房买卖合同》，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，具有法律约束力。因此，被告超过了合同约定的房屋交付后360日内将涉案房屋的权属登记资料报产权登记机关备案的期限，应当按照合同的约定支付违约金给原告。被告虽然与施工单位产生建设工程施工合同纠纷，即使被告确因施工单位违法扣留施工资料导致其至今无法将涉案房屋的权属登记资料报产权登记机关备案的事实存在，但是，根据合同相对性原则，这是被告与施工单位之间的合同纠纷，与本案原告无涉，且原告在本案中没有任何过错，据此，无论被告是否被施工单位扣留施工资料，均不能免除被告在本案中的违约责任。关于违约金是否需要调整的问题。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况予以衡量并作出裁决。本案中，双方在合同中约定的逾期办证违约金计算标准仅为已付房价款的0.1%，按原告已付房款999,650元计算仅为999.65元，且无论被告违约一天或一年或十年，甚至更长时间，被告仅仅只需承担支付999.65元违约金的违约成本，由此助长被告怠于履行合同义务，不断损害原告的合法权益，导致原告迟迟不能取得房屋产权证，造成原告不能享有在取得房屋产权证2年或5年后可以获得免除交易营业税、个人所得税等国家赋予的税收优惠红利等等一切房屋产权证产生的权益，不但严重损害了原告的合法权益，而且有违公平原则、诚实信用原则、守法原则，本院应当依法予以调整，酌定按以已付房款为基数按年利率2%的标准计算。原告主张按年利率6%计算违约金过高，不符合法律规定，本院依法不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告连州市润华房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内以999,650元为基数从2019年6月12日起至涉案房屋的相关资料报产权登记机关备案之日止按年利率2%计付违约金给原告陈雪梅，其中从2019年6月12日起至2020年10月11日止的违约金为26,657.33元，之后每半年支付一次。如果未按本判决指定的期间履行其金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,695.18元，适用简易程序减半收取847.59元，由原告陈雪梅负担549.49元、由被告连州市润华房地产有限公司负担298.10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 熊  兴二〇二〇年十月二十七日法官助理 蔡 志 聪书 记 员 欧阳国杰附相关法律及其条文：一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。