福建省大田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0425民初2242号 原告：中国工商银行股份有限公司大田支行，住所地福建省大田县均溪镇凤山西路**,统一社会信用代码：913504258558644291。 主要负责人：曾钦略，行长。 委托诉讼代理人：范言树，男，1970年7月18日出生，汉族，系该行职员。 被告：林春芽，男，1972年4月21日出生，汉族，住福建省大田县。 被告：连美文，女，1973年7月27日出生，汉族，住福建省大田县。 被告：福建省诚通房地产开发有限公司，，住所地福建省大田县石牌镇后溪坂统一社会信用代码：91350425746382631H。 法定代表人：陈**英。 原告中国工商银行股份有限公司大田支行(以下简称大田工行)与被告林春芽、连美文、福建省诚通房地产开发有限公司（以下简称诚通公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，于同年11月17日公开开庭进行了审理。原告大田工行的委托代理人范言树到庭参加诉讼，被告林春芽、连美文、诚通公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 大田工行向本院提出诉讼请求：1.林春芽偿还借款本金390527.55元、利息21871.45元（截至2020年8月21日），合计412399元，并支付从2020年8月22日起至还清借款本息之日止按合同约定利率计算的利息；2.大田工行对林春芽、连美文购置的位于大田县石牌镇后溪坂开发区（石牌金象温泉城）16幢606室房产享有优先受偿权；3.诚通公司对林春芽、连美文未偿还的借款本息承担连带清偿责任。4.由各被告承担案件受理费。事实和理由：2013年11月11日，林春芽、连美文向大田工行借款480000元，借款期限为240个月，诚通公司提供阶段性连带责任保证，林春芽、连美文以其购置的房产提供抵押担保，并办理了房屋抵押预告登记手续。大田工行依约发放贷款后，截至2020年8月21日，林春芽、连美文已逾期13期未能按约偿还借款本息，其行为已构成违约。故大田工行有权依约提前收回尚未到期的全部贷款本息，并要求诚通公司承担保证责任。 林春芽、连美文、诚通公司未作答辩。 大田工行围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.林春芽、连美文的居民身份证、结婚证复印件及大田工行的营业执照，拟共同证实原、被告双方系本案适格诉讼主体，林春芽与连美文系夫妻关系。2.合同编号A：[闽]字[三明]行[大田]支行[2013]年[0157]号《个人购房借款/担保合同》一份，拟证实2013年11月11日，林春芽向大田工行借款480000元，借款期限240个月，该笔借款由林春芽、连美文所购置的涉诉房产提供抵押担保，林春芽、连美文作为抵押人在合同签字，诚通公司作为保证人在担保合同盖章确认。3.担保函、股东会议记录、股东会议决议各一份，拟证实诚通公司通过股东会决议，自愿为林春芽、连美文的债务提供阶段性保证责任，即从发放贷款之日起至涉诉房产办妥抵押登记并将有关他项权利证明移交大田工行之日止。4.房屋预告登记证明，拟证实2013年11月11日，预告登记义务人和大田工行依法到登记部门办理了房屋预告登记手续，大田工行为房屋预告登记权利人。5.个人借款凭证一份，拟证实大田工行按照合同约定向林春芽发放贷款480000元，其贷款到期日为2034年11月11日。6.共同偿还贷款确认书一份，拟证实连美文为上述贷款的共同还款人，其自愿共同偿还该笔贷款及实现该笔贷款债权的全部费用。7.自营历史明细列表，拟证实截至2020年8月21日，林春芽仍结欠大田工行贷款本金390527.55元、利息21871.45元。8.大田工行个人违约贷款催收通知书，拟证实大田工行多次以书面通知形式向林春芽催讨借款本息，但各被告仍逾期不履行还款义务的事实。 林春芽、连美文、诚通公司未向提交证据，亦未对上述证据予以质证。 对大田工行提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据到庭当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年11月11日，大田工行（贷款人）与林春芽（借款人及抵押人）、诚通公司（保证人）签订一份《个人购房借款／担保合同》，该合同主要内容：1.林春芽向大田工行借款480000元，用于购买大田县石牌镇后溪坂开发区（石牌金象温泉城）16幢606室房产；2.借款期限为240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；3.借款年利率为6.55%；4.还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）；5.每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日，无对应日的，还款日为该期最后一日，最后一期还款日为贷款到期日；6.借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按合同约定的利率基础上加收50%确定；7.借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项，以及所产生的利息、罚息及其他费用，并解除合同；8.林春芽以其购置的位于大田县的房产提供抵押担保，担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；9.诚通公司为上述债务提供阶段性连带责任保证，若合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，则诚通公司对到期的借款人债务免除保证责任；10.保证期间为主合同项下贷款到期之日起两年或贷款提前到期之日起两年。 2013年10月31日，林春芽的妻子连美文出具共同还款确认书给大田工行，其自认林春芽的本案贷款未夫妻共同债务，同意对该笔贷款本息及罚息、复利、诉讼费、执行费等实现债权的费用承担连带清偿责任。 2013年11月11日，大田工行与林春芽、连美文向大田县房地产管理所办理了预购商品房抵押权预告登记手续，附注主债权数额为480000元。2014年6月5日，大田工行依约向林春芽发放贷款480000元。截至2020年8月21日，林春芽已累计13期未按时足额偿还借款本息，尚欠借款本金390527.55元、利息21871.45元，合计412399元。 另查明，2013年10月25日，诚通公司向大田工行出具《担保函》、股东会议记录、股东会议决议各一份，诚通公司通过公司股东会议决议，自愿对林春芽上述借款形成的债务及实现债权所需费用提供阶段性保证；从主合同项下贷款发放之日起至主合同项下抵押物办妥抵押登记之日止，保证期间自每期还款日之次日起两年或通知提前收回贷款的还款日之次日起两年；担保范围为借款合同项下贷款本金及利息、逾期罚息、复利、违约金、赔偿金和实现债权所需费用；本担保函的担保方式为保证金担保和连带责任保证担保；如诚通公司不能履行上述担保责任时，大田工行有权从诚通公司的保证金账户和开户在中国工商银行其他分支机构开立的账户扣收全部贷款本息，如账户中存款不足，诚通公司将继续负责偿还借款人应偿付贷款本息及实现债权的所有费用。 再查明，因诚通公司资金紧张，大田县石牌镇后溪坂开发区（石牌金象温泉城）16幢606室房产至今未竣工并交付给林春芽、连美文，也未办理抵押登记手续。 本案的争议焦点是：大田工行是否对大田县石牌镇后溪坂开发区（石牌金象温泉城）16幢606室房产享有优先受偿权。 本院经审查认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。故预告登记本质上只是保全措施，保全的是对将来物权的请求权。本案中，涉诉房产虽办理了房屋预告登记，但其所登记的只是一项未来发生抵押权变动的排他性请求权。本案中，因涉诉房产至今未竣工并交付给林春芽、连美文，也未办理抵押登记手续，大田工行与林春芽、连美文之间仍只具有债的关系，大田工行无法直接对涉诉房产行使优先受偿权。 综上所述，本院认为，大田工行与林春芽、诚通公司签订的《个人购房借款/担保合同》，以及诚通公司、连美文分别向大田工行出具的《担保函》和共同还款确认书，均系各方当事人的真实意思表示，且其内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。大田工行依约履行了贷款发放义务，林春芽未按合同约定履行还款义务，其行为已构成违约，大田工行有权按合同约定，要求林春芽偿还尚欠的全部借款及利息。连美文作为共同还款义务人，亦应按约承担共同还款义务，故大田工行主张林春芽、连美文偿还尚欠的借款本金390527.55元及利息21871.45元，合计412399元，并支付从2020年8月22日起至还清借款本息之日止的利息（按合同约定利率计算）的请求，依法有据，予以支持。诚通公司自愿为本案债务提供阶段性连带责任保证，但未履行保证之责，故大田支行主张诚通公司按约对林春芽尚欠的借款本息及实现债权的费用承担连带清偿责任的诉讼请求，依法有据，亦予以支持。因本案预告抵押登记的房产尚未竣工并交付，也未办理抵押登记，故大田工行主张对大田县石牌镇后溪坂开发区（石牌金象温泉城）16幢606室房产享有优先受偿权的诉讼请求，依法无据，不予支持。林春芽、连美文、诚通公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其主动放弃诉讼权利。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、林春芽、连美文应于本判决发生法律效力后三十日内共同偿还给中国工商银行股份有限公司大田支行借款本金390527.55元、利息21871.45元，合计412399元，并支付从2020年8月22日起至还清借款之日止的利息(按上述合同约定的利率计算)； 二、福建省诚通房地产开发有限公司对上述林春芽应偿还的款项承担连带清偿责任； 三、驳回中国工商银行股份有限公司大田支行的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7486元，减半收取3743元，由林春芽、连美文、福建省诚通房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  田宝玲 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  吴羽欣 附本案适用的相关法律条文及执行申请提示： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2．《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 3.《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。