北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初69837号原告（反诉被告）：邱虎秀，女，1966年10月8日出生，汉族，英大长安保险经纪有限公司退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：雷雪松，北京嘉润律师事务所律师。委托诉讼代理人：李**，北京嘉润律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路**。法定代表人：于全，董事长。委托诉讼代理人：李越，男，该公司职员。委托诉讼代理人：王永柱，男，该公司职员。原告（反诉被告）邱虎秀（下称原告）与被告（反诉原告）北京江南投资集团有限公司（下称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法转入普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人雷雪松、李**、被告委托诉讼代理人李越、王永柱均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告继续履行《商品房预售合同》；2、判令被告立即交付位于北京市朝阳区小红门乡牌坊村小红门乡新村一期E组团（7-19号楼）B26号住宅楼-1层106号房屋（下称涉案房屋）；3、判令被告为原告办理上述房屋的权属转移登记手续，将涉案房屋登记至原告名下；4、判令被告向原告支付违约金，按照原告已实际支付的购房款5282294元的日万分之一的标准，自2012年7月1日计算至实际交付涉案房屋之日止。事实与理由：2010年4月11日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订Y988360号《商品房预售合同》（下称涉案预售合同），约定：原告向被告购买涉案房屋，预测建筑面积269.17平方米，套内建筑面积260.88平方米；房屋总价6293816元；原告采用商业贷款方式付款，首期支付购房总价款的58%，其余价款向工商银行借款支付；被告应当在2012年6月30日前向原告交付涉案房屋；被告逾期交付超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。涉案预售合同签订当日，双方签订《补充协议》，约定：涉案房屋建筑面积为274.91平方米，安套内面积计算，房屋总价款为6632294元。2010年4月7日，被告对双方未签署的涉案预售合同文本进行了预售合同网上联机备案，双方于2010年4月11日对《商品房预售合同联机备案表》签章确认。涉案预售合同签订时，被告承诺协助原告获得银行贷款，合同签订后，原告按期足额支付“自筹资金”部分房款3982294元及印花税3147元、产权代办费1000元，但被告始终未能协助原告获得贷款。后原告积极筹措，并于2011年8月、2012年5月再度向被告支付购房价款共130万元。被告于2012年6月底向原告送达《交房入住通知书》，但原告与被告协商后续价款支付及交房事宜时，被告均置之不理。2018年4月8日，原告收到被告《解约函》，2018年4月10日，被告工作人员在与原告电话沟通中要求原告除了合同约定的房款外，须另付200万元，原告予以拒绝。原告与2018年4月12日向被告致送了《关于要求继续履行的函》，明确表示不同意解除涉案预售合同，并要求被告立即为原告办理入住手续，但被告至今未予回应。据此原告诉至法院，望支持原告全部诉讼请求。被告针对原告本诉辩称：原告所述签订合同的情况及原告给付相应款项的时间、金额均属实。原告购房贷款批不下来是原告自身原因导致，原告至今还差135万元的房款没交，我方根据双方合同相关条款约定，于2018年4月8日向对方送达《解约函》。被告解除合同后，因解除系原告方导致，故其定金我方不予退还。被告提出反诉请求：1、判令解除双方签订的涉案预售合同；2、判令原告支付被告赔偿金2652917.6元（自2018年4月15日计算至2018年10月31日，以房款6632294元为基数，日千分之二的标准）；3、反诉费由原告承担。反诉事实与理由：2010年4月11日原被告签订涉案预售合同，约定：原告购买涉案房屋，建筑面积276.83平方米，房屋总价款6632284元；在买受人向出卖人指定的银行提交了全部文件并交纳了相关费用的前提下，若因买受人原因申请的贷款未被银行批准的，买受人应在7个工作日内与出卖人协商签订其他付款方式，并在签署之日起7日内向出卖人一次性付清余款，否则出卖人有权单方解除合同。合同签订后，原告支付了首付款3982294元，约定剩余的购房款265万元已按揭贷款支付，但原告仅支付了其中130万元，剩余135万元经反诉人多次催促，至今未付。被告于2018年4月4日向原告发出《解约函》，通知原告自10日内配合办理解除手续，否则没延迟一日须按合同约定的日千分之二支付赔偿金，但原告置若罔闻。被告认为，原告恶意不付款及不办理解除手续的行为，致使被告未能在预售合同约定的时间内收取全部购房款，对被告房屋销售收入造成了严重的影响及损失。望法院判决驳回原告起诉的同时，支持被告的反诉请求。原告针对被告反诉辩称：不同意对方全部反诉请求，要求依法驳回，理由同原告本诉的事实与理由。即使因为种种原因，导致原告未能及时获得银行贷款支付合同约定的款项，原告仍在2011年8月、2012年5月分两次向对方支付了130万元房款，对方在2012年6月30日向我方交付了入住通知书。这过程可以看出根据合同被告方在我方未获得贷款时可以解除合同的，但对方没有行使合同解除权，而是接受房款，并向我方提供入住通知书，其行为意思表示是继续履行合同，是接受原告无法获得贷款的情形的意思。根据最高院商品房买卖司法解释第十五条规定，被告在获得行使解除权后的法定期限内，未行使解除权，其解除权已经丧失。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月11日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订涉案预售合同（合同编号Y988360），约定：买受人购买涉案房屋，预测建筑面积269.17平方米，套内建筑面积260.88平方米；按照套内建筑面积计算，涉案房屋单价每平方米24125.33元，总价款6293816元；买受人应于签署本合同时支付总价58%的首期购房款，其余房款2650000元申请按揭贷款支付；买受人自签署《预售合同》之日起7日内，应将办理按揭贷款的全部申请文件以及办理按揭贷款所需的费用全部交给出卖人指定的合作银行，若银行要求买受人补充提交按揭贷款申请文件的，买受人应自银行提出要求之日起5日内将申请文件补充完毕。若买受人未能按照约定期限交齐全部申请文件及相关费用、或补充完毕相关文件及相关费用的，每延迟一日应向出卖人支付相当于申请按揭贷款金额的万分之二的违约金，若延迟达到30日，则出卖人有权解除预售合同；买受人向出卖人指定的银行提交了全部文件并交纳了相关费用的前提下，若因买受人原因贷款未被银行批准的，买受人应在7个工作日内与出卖人协商签订其他付款方式，并于签署之日起7日内向出卖人一次性付清余款，否则出卖人有权单方解除合同；出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房，出卖人逾期交房的，逾期在180日内，出卖人自交房期限届满之次日起至实际交付之日止，按买受人已付购房款日万分之一的标准，在该房屋实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过180日的，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自交房期限届满之次日起至实际交付之日止，按买受人已付购房款日万分之一的标准，在该房屋实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；出卖人应在2013年12月31日前取得涉案房屋楼栋的权属证明，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费1000元。如因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得所有权证书的，买受人有权退房，买受人不退房的，出卖人应当自取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按买受人全部已付款日万分之一的标准向买受人支付违约金。同日，原、被告签订《补充协议》，约定：因户型设计的调整，涉案预售合同出售的房屋建筑面积为276.83平方米，套内建筑面积274.91平方米；计价方式按照套内每平米24125.33元计算，总价款6632294元。2010年4月11日，涉案预售合同在网上联机登记备案。庭审中，原告向本院提交收据若干，用以证明原告在2010年3月21日向被告支付购房定金50000元，于2010年3月27日向被告支付产权代办费1000元、购房款3003294元，于2010年4月1日向被告支付印花税3147元、购房款929000元。被告对以上收据真实性均予以认可，对原告依约交纳首付款的事实予以认可。根据原告方申请，本院依法向原告委托诉讼代理人出具调查令，向中国工商银行北京方庄支行调查原告为购买涉案房屋在该行申请按揭贷款的情况，后原告委托诉讼代理人持本院调查令调查取证后，向本院提交“调查笔录”一份，笔录谈话人为原告委托诉讼代理人，谈话对象为中国工商银行北京方庄支行个人融资业务部李海龙，谈话中，李海龙称该行是涉案房地产项目合作按揭银行之一，经该行检索，未发现与原告有关的贷款申请资料或其他业务文件。李海龙另介绍称，个人申请按揭贷款的，应先与开发商签订房屋买卖合同并支付首付款后，开发商销售人员将该行要求的贷款人申请贷款的资料清单交予贷款申请人，在贷款申请人备齐资料后，开发商销售人员会代为预约该行人员在预定的时间由贷款申请人当面提交商品房买卖合同、首付款支付凭证及其他贷款申请材料。经询，被告认为该“调查笔录”与本案无关，并称涉案项目的购房人可以自行选择按揭贷款银行，且购房人应当自行向贷款银行提交申请贷款所需的资料，被告与合作银行的对接合作仅是当购房人提供不了购房合同和收据时，由被告向银行提供。庭审中，原告称涉案预售合同签订后，其在2010年4月下旬至5月初期间向被告提交了商业贷款审核材料，但过了几个月后，被告销售人员电话联系原告称贷款没批下来，后来双方协商一起想办法，被告销售人员称将继续帮原告协商贷款事宜，原告也自行筹集资金。后原告于2011年8月2日向被告支付房款100万元，但被告称其他房款仍无法批贷，原告就继续筹钱，并于2012年5月26日向被告支付房款30万元。原告提交被告盖章出具的房款收据两张，用以证明以上事实。被告对原告提交的两张房款收据真实性认可，认可收到原告在2011年8月2日支付的100万元及2012年5月26日支付的30万元。庭审中，原告提交《交房入住通知书》，用以证明被告在2012年6月28日向原告发出《交房入住通知书》，通知原告办理收房手续。被告对《交房入住通知书》真实性认可，但被告称发出该通知书后，原告前来办理入住手续时被告发现原告房款未交齐，故没有为其办理入住。2018年4月4日，被告向原告送达《解约函》，称因原告未能按照合同中“在买受人向出卖人指定的银行提交了全部文件并交纳了相关费用的前提下，若因买受人原因申请的贷款未被银行批准的，买受人应在7个工作日内与出卖人协商签订其他付款方式，并于签署之日起7日内向出卖人一次性付清余款，否则出卖人有权单方解除合同”的规定如期支付全部购房款，故被告提出解除涉案预售合同，并要求原告在接到该函10日内配合被告办理相关解除手续，否则每延迟一日需向出卖人支付相当于购房款千分之二的赔偿金，直至办理完相关解除手续。庭审中，原告称其收到《解约函》后，通过发送函件、短信、电话、向被告法人邮寄信函等方式一直与被告沟通，表示拒绝解除涉案预售合同，要求继续履行，但被告未予同意，且被告工作人员盘什尔在与原告通话过程中表示要求原告除支付合同约定的房款外，再多支付二、三百万元，原告予以拒绝。对以上事实，原告提交通话录音、短信截图、“关于要求继续履行《商品房预售合同》的函”、邮寄凭证、邮件寄送结果查询短信、公证书、邮寄费用发票、信封等证据予以证明。被告对原告提交的以上证据真实性均不予认可，称其未收到原告邮寄的函件和信件。经本院查看，原告提交的短信记录中，通信对方的的手机号码为189XXXX****，原告称该号码系被告工作人员盘什尔的电话，被告经本院询问后未回应该号码是否为该公司员工盘什尔的电话号码，后经本院查询被告在本院其他民事案件档案材料，发现盘什尔确系被告工作人员，189XXXX****系其电话号码。另，原告提交的“关于要求继续履行《商品房预售合同》的函”、邮寄凭证、邮件寄送结果查询短信、公证书等证据显示，原告确于2018年4月12日向被告住所地邮寄了“关于要求继续履行《商品房预售合同》的函”，收件人电话留存了189XX******（盘什尔手机号码）及87606666两个号码，该邮件于2018年4月13日显示“已妥投：同事签收”。经询，被告表示如果法院判决继续履行合同，被告要求原告支付剩余购房款；原告称其现在具备一次性支付剩余135万元购房款的能力。本院认为，原告与被告签订的涉案预售合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，原、被告双方均对于原告支付首付款后，未获得银行贷款的原因存在争议，但本院认为，双方在原告未能获得贷款支付相应购房款后，对于相应购房款的给付是否达成了新的约定才是本案争议的焦点所在。根据庭审查明的事实，原告支付首付款后，在2011年8月2日及2012年5月26日分别向被告支付了100万和30万元的购房款，被告收取该款项后向原告盖章出具了房款收据。2012年6月28日，被告向原告发送了《交房入住通知书》，通知原告收房。以上两个事实可以看出，原告虽然未按照合同约定以贷款形式支付剩余购房款265万元，但原告自筹资金向被告继续支付购房款后，被告收取并向原告发送《交房入住通知书》，本院认为双方系以实际履行变更了合同约定的剩余购房款的支付方式。相对应的，款项支付方式、期限的变更影响着房屋交付和办理产权证的约定，故双方的前述履约行为亦导致房屋交付和办理产权证的约定发生了变化，但双方均未通过书面或口头的形式明确变更后剩余购房款的支付方式、期限及实际交房、办证的期限。据此，既然双方以实际的履约行为变更了剩余购房款支付的方式和期限，那么在双协商一致确定该履约内容之前，被告无权依据原合同约定的购房款给付方式和期限行使相应的解除权，原告亦无权以原合同约定的房屋交付期限及办证期限要求被告支付违约金，故本院对被告的全部反诉请求均不予支持，对原告要求继续履行合同的诉讼请求予以支持，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。合同继续履行的前提下，原告尚有135万元购房款未付，本案诉讼之前双方未明确该款项的给付方式和期限，本案中原告明确表示其现具备一次性支付剩余购房款的能力，故其应在合理期限内一次性将剩余购房款支付给被告，被告在收到剩余全部购房款后的合理期限内，应当向原告交付房屋并为原告办理房屋过户登记手续，本院将结合本案情况，酌情确定以上合同义务履行的期限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）邱虎秀与被告（反诉原告）北京江南投资集团有限公司继续履行双方于二〇一〇年四月十一日签订的编号为Y988360的《商品房预售合同》；二、原告（反诉被告）邱虎秀于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）北京江南投资集团有限公司支付购房款135万元；三、被告（反诉原告）北京江南投资集团有限公司于原告（反诉被告）邱虎秀付清前述135万元购房款后十日内向原告（反诉被告）邱虎秀交付位于北京市朝阳区小红门乡牌坊村小红门乡新村一期E组团（7-19号楼）B26号住宅楼-1层106号的房屋，并将该房屋权属移转登记至原告（反诉被告）邱虎秀名下；四、驳回原告（反诉被告）邱虎秀的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京江南投资集团有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费58226元,由被告（反诉原告）北京江南投资集团有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费29113元，由被告（反诉原告）北京江南投资集团有限公司（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  吴 玲人民陪审员  谷爱华人民陪审员  张洪军二〇二〇年十一月二十七日法官 助理  秦 彬法官 助理  沙京泽书 记 员  赵海鹏