浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终3691号 上诉人（原审原告）：王春，男，1966年12月17日出生，汉族，户籍地址新昌县，现住新昌县。 委托诉讼代理人：丁秋英，浙江泽大（新昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：绍兴人和园房地产开发有限公司，住所地新昌县七星街道浙江江南名茶市场**1011，统一社会信用代码91330624789665666G。 诉讼代表人：何亚江。 委托诉讼代理人：张瑶，浙江新希望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周俊瑶，浙江新希望律师事务所律师。 原审被告：新昌县金城建设发展有限公司，，住所地新昌县南明街道南门外****统一社会信用代码91330624704504813M。 法定代表人：王金法，该公司执行董事兼总经理。 上诉人王春因与被上诉人绍兴人和园房地产开发有限公司（以下简称人和园公司）、原审被告新昌县金城建设发展有限公司（以下简称金城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省新昌县人民法院（2020）浙0624民初2548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，不开庭进行了审理。上诉人王春及其委托诉讼代理人丁秋英、被上诉人人和园公司的委托诉讼代理人周俊瑶、原审被告金城公司的法定代表人王金法到庭应询。本案现已审理终结。 上诉人王春上诉请求：请求依法改判涉案房屋属于王春所有，人和园公司协助办理产权过户登记手续。事实和理由：一、原审认为人和园公司并非与王春形成以房抵债协议的相对方，认定王春无权请求人和园公司承担继续履行的合同违约责任，属于认定事实错误。《金城建设公司、人和园公司结算确认书》明确记载：2018年3月20日人和园公司法定代表人吕旭东确认，涉案房屋由金城公司抵给王春，即将涉案房屋通过以房抵债的方式抵给王春是经人和园公司和金城公司共同确认的。这种确认，可以等同于“债权转让”。人和园公司与金城公司签订的协议合法有效，金城公司向王春出具的欠条意思表示真实，相对方均具有将涉案房屋作价抵付工程款的意思表示，而正是人和园公司的确认行为，表明其知晓并同意将涉案房屋抵偿给王春的事实。故王春有权要求人和园公司协助办理产权过户事宜。此外，在房屋买卖合同纠纷中，如果开发商没有办理产权过户手续，买受人又将房屋转让给第三人，那么第三人也只能要求买受人其继续履行，而无权对标的物主张物权。而实际上，对于多次转手的情况，最后的买受人其行为与一次买卖的行为无本质区别，其买受人的地位不受上家身份的影响，故不能因为最后买受人与开发商不存在合同关系而排除其适用，更不用说本案中的人和园公司对王春和金城公司之间的以物抵债行为进行过确认。二、原审法院根据物权法的规定，认为王春基于以房抵债协议形成的请求履行权属于合同债权，不能直接对合同所涉标的物主张物权，属于适用法律错误。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。原审简单的适用该条规定的前半段，忽略了“法律另有规定的除外”这一但书规定。事实上，如若仅以“登记”认定产权归属，而不考虑法律的特殊规定，那么本案根本不可能发生，或者说不动产确权纠纷基本不可能发生。本案存在法律另有规定的特殊情形。1、王春在涉案房屋被抵押和查封之前，已实际占有、使用涉案房屋，抵偿工程款的行为，视为已全额交付房款。王春非自身原因未办理产权过户手续，对此无过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。原审已查明，涉案房屋于2014年5月23日抵押给原新昌县三花小额贷款有限公司，即新昌县联合投资管理股份有限公司，2016年又被新昌县人民法院依法查封。王春在涉案房屋被抵押和查封之前，已实际占有、使用涉案房屋，抵偿工程款的行为，视为已全额交付房款。因涉案房屋被抵押和查封，王春无法办理产权过户手续。本案中，虽然王春未曾与人和园公司签订商品房买卖合同，但三者之间存在合法有效的以房抵债协议，只是价款的支付方式变成了债务的清偿，完全符合上述四点，而这一规定正是属于物权法第九条但书中的“特别规定”这一情况。2、参照《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第六款“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产”的规定，涉案房屋已通过以房抵付工程款，且经人和园公司确认，视为已支付了房款的对价，虽尚未办理过户手续，但在抵押和查封之前，已向王春交付涉案房屋，故应当认定涉案房屋不属于人和园公司破产财产，应当确认属于王春所有。综上，恳请依法改判， 被上诉人人和园公司答辩称：一审判决正确。 原审被告金城公司答辩称：同意上诉人王春的意见。 王春向一审法院起诉请求：1.判决人和园公司继续履行合同义务，协助办理产权过户登记手续；2.判决确认新昌县××街道××大厦××幢××室房屋为王春所有（房屋估价130万元）；3.本案诉讼费由人和园公司承担。 一审法院认定：金城公司从人和园公司处承包建设新昌县金立大厦项目，王春为该项目中城北净菜超市工程的实际施工人。金立大厦项目于2011年8月竣工验收。2012年1月30日，人和园公司与金城公司签订书面协议一份，约定：人和园公司以新昌县××街道××大厦××幢××室房屋作价130万元抵偿欠付金城公司的100万元往来款或工程款（水电）；金城公司处置完毕由人和园公司办理产权手续，办理同时金城公司或金城公司指定的受让人缴入人和园公司暂留的300000元余额，由人和园公司支付税金。金城公司因欠王春水电、消防人工费130万元，故于2012年3月20日将其抵偿所得的新昌金立大厦1幢3213室房屋作价130万元抵偿给王春，并明确同意于2015年底前配合王春办理房屋转移登记手续。为此，金城公司出具欠条一份。新昌县××街道××大厦××幢××室房屋先后两次以房抵债经人和园公司、金城公司结算确认。另查明，案外人张祎于2013年5月1日对新昌县××街道××大厦××幢××室房屋申请装修，并缴纳装修押金3000元，于2013年9月16日缴纳水费。2014年5月23日，人和园公司就新昌县××街道××大厦××幢××室房屋抵押给新昌县三花小额贷款有限公司办理了抵押登记手续。2016年，新昌县××街道××大厦××幢××室房屋被法院依法查封，查封期限自2016年11月25日起至2019年11月24日止。2020年6月19日，人和园公司破产管理人对王春就新昌县××街道××大厦××幢××室房屋申报的物权不予确认。 一审法院认为：即便人和园公司与金城公司签订的协议，金城公司向王春出具的欠条意思表示真实，相对方具有将新昌县××街道××大厦××幢××室房屋作价抵付工程款的意思表示，且其内容不存在法律规定的无效情形。与王春达成以房抵债约定的相对方系金城公司，王春请求协助办理过户登记手续的权利系约定形成，该约定权利其仅能向合同相对方主张。虽然金城公司与人和园公司签订了以房抵债协议，人和园公司负有约定义务，但考虑到人和园公司并非与原告形成以房抵债协议的相对方，王春依法无权请求人和园公司承担继续履行的合同违约责任。另外，王春基于以房抵债协议形成的请求履行权属于合同债权，可以据此主张债务相对方履行合同义务，但不能直接对合同所涉标的主张物权。根据物权法有关规定，在无法律特别规定的情况下，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。综上，王春诉请主张人和园公司协助办理房屋转移登记手续，以及确认新昌县××街道××大厦××幢××室房屋为其所有，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。至于新昌县××街道××大厦××幢××室房屋是否为破产财产，该部分情况对其诉请事项无实质性影响，对此不作审查。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：驳回王春的诉讼请求。案件受理费16500元，减半收取计8250元，由王春负担（已交纳）。 各方当事人在二审中均未提供新的证据。 本院经二审审理对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，二审中双方的争议焦点：一是王春是否有权要求人和园公司继续履行合同义务，协助办理产权过户登记手续；二是讼争房产能否确认为王春所有。关于第一个争议焦点，人和园公司与金城公司之间存在合同关系，约定将讼争房产抵偿给金城公司，金城公司与王春之间存在合同关系，约定将讼争房产抵偿给王春，但王春与人和园公司之间并不存在合同关系。《金城建设公司、人和园公司结算确认书》系金城公司与人和园公司之间的结算协议，协议中关于以讼争房产抵偿工程款的内容是对金城公司与人和园公司之间以房抵债协议的再次确认，无论从文字内容还是签约主体看，都不构成债权转让。因此，一审认为王春无权要求人和园公司继续履行合同义务，协助办理产权过户登记手续，并无不当。关于第二个争议焦点，王春基于以房抵债协议取得的仅为债权，不能直接对讼争房产主张所有权。《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。”不动产物权的变动不以登记为生效要件，法律有特别规定的主要包括两种情形：一是无须登记能发生物权变动效力，如《物权法》第二十八条规定的因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定导致的物权变动。二是登记是不动产物权变动的对抗要件，如《物权法》第一百二十九条规定的土地承包经营权的变动。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第六款都是对物权期待权的特殊保护规定，而不是对物权变动的特别规定，即使符合其规定的条件，也不能直接确认所有权。综上，王春的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16500元，由王春负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 键 审 判 员  王 瑜 审 判 员  茹赵鑫 二〇二〇年十一月三十日 法官助理  丁敏佳 书 记 员  余建维