西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初4321号原告：叶某某，女，1968年3月15日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区。委托诉讼代理人：王建林，陕西锦园律师事务所律师。原告：王某某，男，1969年8月25日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区。委托诉讼代理人：王建林，陕西锦园律师事务所律师。被告：西安某某房地产营销策划有限公司，住所地陕西省西安市高新区房。·法定代表人：王某某，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王焕青，陕西诺尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：李磊，陕西诺尔律师事务所实习律师。原告叶某某、王某某与被告西安某某房地产营销策划有限公司（以下简称某某公司）居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶某某、王某某的委托诉讼代理人王建林，被告某某公司的委托诉讼代理人王焕青、李磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶某某、王某某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告赔偿原告经济损失共计409600元；2.依法判令被告赔偿原告律师费10500元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月1日，原告叶某某与案外人程某某、被告某某公司签订《房屋买卖三方合同》，就原告叶某某位于西安市莲湖区XX路XX段XX号（融侨城）小区23幢1单元11702号房屋出售给案外人程某某的事宜达成一致。上述案涉房屋系原告叶某某、王某某之夫妻共同财产，签订合同时仅原告叶某某到场，《房屋买卖三方合同》中叶某某、王某某的签字及捺印，均按照被告某某公司的要求由原告叶某某代签。之后，王某某不同意出售该房屋，原告叶某某即明确告知被告：因按被告某某公司要求代其老公签字，现王某某不同意卖房，并要求被告及时将定金退还给案外人程某某。后案外人程某某提起诉讼，经一审、二审审理，原告赔偿其违约金330000元、居间服务费79600元，合计409600元。原告认为，被告作为专业的房屋中介机构，在房屋共有权人未到场，也未见到共有权人授权委托书的情况下，要求原告叶某某代房屋共有权人王某某在《房屋买卖三方合同》上签字捺印，未尽到如实审查、报告的义务，亦未告知买卖双方此举可能造成的后果，为得到佣金不惜违背交易规程，从而造成共有权人不同意出售房屋，原告单方违约、赔偿巨额违约金的后果，给原告造成巨大的经济损失。另外，被告作为前一诉讼中的第三人，倾向案外人程某某的意图明显，其把自身错误转嫁由原告承担，法庭采纳了被告的意见，判由原告承担全部的赔偿责任。综上，被告在居间过程中未尽到如实审查合同相关人员及如实告知义务，存在严重的错误，损害了原告作为委托人的利益，其不得收取居间报酬并应当承担损害赔偿责任。故为维护原告的合法权益，请求法院依法判如所请。被告某某公司辩称，第一，被告尽到了相应的义务，不存在故意隐瞒的情况。在签订涉讼合同前，被告以及案外人已经向原告叶某某核实“是否需要与丈夫商量，叶某某说家中大小事务全由其说了算，不需要问其丈夫”。叶某某在表述上述事实时，其儿女、案外人以及被告工作人员均在场，且该事实经过西安市莲湖区（2018）陕0104民初4536号民事判决书的确认，被告已经切实、审慎的履行了《合同》项下以及《合同法》第426条规定的如实审查报告义务。根据《物权法》第6、16、17条之规定，我国不动产物权归属、物权变动以及权利负担即关于不动产物权的相应信息均以不动产登记簿为准。涉案标的物不动产登记簿以及不动产权属证书记载的产权人均仅有原告叶某某一人，在产权人一栏并未出现王某某；且不动产登记簿上亦未记载异议登记等事项。涉案合同第四条关于房屋产权及具体状况的承诺约定：甲方保证该房屋没有产权纠纷（此次房屋买卖行为已征得房屋共有权人的同意和授权）。被告在涉案合同签署前，就合同项下具体条款之含义及相关的事实对原告以及案外人进行过解释，且被告在各方在场的情况下，核实了上述事实，也表明被告已经向合同双方如实、报告了签署合同的实际情况，并对瑕疵做了进一步的核实。原告作为社会阅历丰富成年人，熟知西安市XX房交易流程的完全民事行为能力人，应当对自己的违约行为承当相应的法律责任。合同签署之前，被告就已经前往原告出售的房屋进行过实地查验；如果原告王某某对出售房屋不知情且不同意出售房屋便会在被告工作人员前往出售房屋实际查看时提出异议，明确告知不同意出售；而不是在得知其同小区朋友所有的建筑面积为149㎡房子，卖了300万之后，提出异议，并在合同约定双方办理资金监管前拒绝配合。上述事实足以说明其拒绝履行合同是因为房屋涨价幅度太快，其想多卖些价钱，而并非因不知情而拒绝履行。第二，致使合同不能继续履行是因原告恶意违约造成。2018年，西安市房价的火爆众所周知，可谓是一日一价。由于市场环境的变化，房价大幅度上涨给原告违约提供了很大的便利，也为其承担违约责任提供了资金保障。合同标的物建筑面积为191.32平方米，出售价格为3320000元；且该价款包含二十几万的车位款以及装修款项。若上述价格减车位款，估算每平米价格为16300元左右，而合同标的物所在小区房价在2018年4月至2018年5月（案外人起诉时间）期间，房屋（含装修）均价在15000元至21000元不等。这就表明成交价款接近于上述区间的下线。如果按照该小区平均价格成交，原告将会损失近50万，这些足以说明原告具有趋利避害的主观动机，甘愿违约。2018年4月9日，叶某某向某某公司员工周坤微信，称“尽快办，要不我老公不同意卖”，并对原车位约定有异议，称“我老公骂我傻，车位花二十几万买的送人家，还是个贷款的，时间又长，人家一次性付款的，顶多一个月搞定，我朋友149平方米刚卖300万”（均价为20134.23元）。这也反面证明上述推论的正确性。上述事实，就算二原告在2018年4月1日均到场签署合同的情况下，仍然有可能会拒绝履行合同。第三，叶某某无证据证明其代签王某某名字并捺印是应被告要求。买卖房屋对于任何人而言，均不是小事情。被告工作人员在核实双方实际情况并向双方如实报告的情况下，就算指导原告在涉讼合同适合的地方签名捺印也是属于正常的工作流程。况且原告无证据证明是被告指示的。出售房屋、商议合同条款以及签署合同，均是原告叶某某自愿签署，并不存在被告要求其行为的说法。第四、原告要求支付律师费与法某某、于理不合。原告要求被告支付律师费的请求没有法律规定。合同虽有相关的约定，但是原告与案外人关于合同标的物诉讼中均败诉，两级法院均判定原告单方根本违约，且原告在起诉状中已经自认其违约事实。第五、本案诉讼费应当由原告承担。根据《民事诉讼法》的相关规定，诉讼费由败诉方承担。本案原告为追求己方利益，置其与案外人经真实意思表达的合同于不顾，毫无契约精神，严重的违背了诚实信用原则和社会主义核心价值观的要求，应当为其毫无诚信的行为承担相应的法律责任。综上所述，原告为获得房价大幅度上涨带来的利益，且在签署合同前就已经做好恶意违约准备的情况下，不顾他人合法权益，公然违约，并肆意转嫁由其恶意违约行为所产生的法律后果，是不诚信，不具有契约精神的行为，其诉讼请求不应得到法院的支持，且被告已经履行了居间人应尽的义务，不应当承担相应的赔偿责任，请求法院驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年4月1日，原告叶某某作为甲方、案外人程某某作为乙方、被告某某公司作为丙方（居间方），就销售位于西安市莲湖区XX路XX段XX号（融侨城）小区23幢1单元11702号房屋签订《房屋买卖三方合同》。该合同甲方处有叶某某签字、捺手印，王某某名字亦由叶某某书写并捺有叶某某手印，乙方处由程某某签名、捺印，丙方处加盖某某营销公司合同专用章。王某某并未到场。合同签订后，程某某共计支付叶某某定金150000元。2018年4月4日，某某营销公司出具收据两份，收取程某某服务佣金79600元、评估费、按揭贷款费、过户费合计41900元。此后，叶某某、王某某不愿意继续履行合同，导致交易无法进行。2018年5月15日，程某某诉至本院要求解除与叶某某、王某某及某某营销公司签订的《房屋买卖三方合同》并判令叶某某、王某某退还程某某定金150000元、支付违约金664000元、中介费损失79600元、房屋评估费、按揭贷款费、过户费损失41910元。审理中，某某公司退还了程某某评估费、按揭贷款费、过户费41900元。2018年7月31日，本院经审理后作出（2018）陕0104民初4536号民事判决书，判决：“一、解除2018年4月1日原告程某某与被告叶某某、第三人西安某某房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖三方合同》；二、被告叶某某、王某某于本判决生效后十日内退还原告程某某定金150000元；三、被告叶某某、王某某于本判决生效后十日内支付原告程某某违约金664000元；四、被告叶某某、王某某于本判决生效后十日内支付原告程某某居间服务费79600元；五、驳回原告程某某其余诉讼请求。”该判决做出后，叶某某、王某某提起上诉。后经西安市中级人民法院主持调解，各方达成调解协议：“1、解除 2018 年 4 月 1 日程某某与叶某某、西安某某房地产  营销策划有限公司签订的《房屋买卖三方合同》；2、叶某某、王某某于本调解书生效之日退还程某某定金  150000 元；3、叶某某、王某某于本调解书生效之日支付程某某违约金  330000 元；4、叶某某、王某某于本调解书生效之日支付程某某居间服务费 79600 元；5、上述调解内容履行后，程某某向原审法院送交解封申请书后，双方了结本案全部纠纷”。西安市中级人民法院作出（2018）陕01民终11123号民事调解书予以确认。2018年12月28日，叶某某向程某某支付了577165元，履行了调解书确定的义务。另查明，2020年1月16日，叶某某、王某某与陕西锦园律师事务所签订《委托代理合同》，委托律师代为提起本案诉讼，并支付了律师费10500元。本院认为，被告作为房屋中介机构，虽然促成原告方与案外人程某某签订了《房屋买卖三方合同》，但其在提供居间服务过程中，未尽审慎的义务，在明知房屋共有权人王某某未到场的情况下，未要求叶某某出具王某某的授权，存在一定的瑕疵，应当承担相应的责任。本院根据被告的过错大小、合同的履行情况以及导致合同解除的原因，兼顾公平原则和比例原则，酌情认定由被告退还原告20000元。原告向程某某承担的赔偿责任是其单方违约、缺乏契约精神、违反诚实信用原则应负的法律后果，具体金额是原告与程某某自愿协商的结果，与被告的居间行为不存在直接的因果关系，因此，原告要求被告承担其向程某某支付的全部赔偿金额，本院不予支持。关于律师费。因我国并未实行律师强制代理制度，在原、被告对律师费并无明确约定的情况下，原告要求被告支付律师费10500元，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条第一款之规定，判决如下：一、被告西安某某房地产营销策划有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告叶某某、王某某20000元；二、驳回原告叶某某、王某某其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7602元，本院减半收取3801元，由原告叶某某、王某某负担3501元，被告西安某某房地产营销策划有限公司负担300元（原告已预交，被告在履行本判决确定义务时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审    判    员    周  强  二〇二〇年十一月三十日                        书    记    员    孙  曦  1