河南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫民申4281号再审申请人(一审被告、反诉原告，二审上诉人)：崔天，男，1980年10月13日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：席玉民，河南航帆律师事务所律师。被申请人(一审原告、反诉被告，二审上诉人):迪臣置业发展(开封)有限公司，住所地开封市西门大街**。法定代表人：王京宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：何江涛，河南英伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李辉，河南英伦律师事务所实习律师再审申请人崔天因与被申请人迪臣置业发展（开封）有限公司（以下简称迪臣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省开封市中级人民法院（2019）豫02民终4095号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。崔天申请再审称，（一）生效判决判令崔天承担20%的违约责任没有事实和法律依据。崔天在迪臣公司出卖承租房屋之前不存在拖欠租金的行为。在承租房屋被出售后,崔天要求与新业主履行租赁合同,但迪臣公司既不提供新业主的信息,也不提供附条件出售房屋的真实情况。在此情况下,崔天暂缓交纳租金不应被认定为违约行为，生效判决判令崔天承担20%的违约责任是错误的。（二）生效判决判令崔天向迪臣公司支付2018年7月10日以后的租金是错误的。1.根据迪臣公司与开封市宋都古城建设投资有限公司（以下简称城投公司）的协议约定,自2018年7月10日起,涉案房屋租金的收取权归城投公司，迪臣公司对此后的租金没有收取的权利。2.在租赁房屋没有完成交付的情况下,城投公司可以委托迪臣公司代为收取租金,但租金的所有权仍归城投公司,迪臣公司以自己的名义起诉崔天要求支付租金不应得到支持。（三）生效判决判令崔天向迪臣公司支付物业服务费978376元没有事实根据。虽然崔天与迪臣公司签订的《迪臣?珠玑巷租赁合同》中有关于物业服务费的内容,但是涉案房屋的物业服务是由开封市迪胜物业管理有限公司（以下简称迪胜公司）提供的。而且迪胜公司对崔天开办的旅馆仅提供了很少的物业服务,双方口头约定降低物业服务收费,并没有完全按照《迪臣?珠玑巷租赁合同》中关于物业服务费的约定执行。迪臣公司与迪胜公司是两个完全独立的法人,迪臣公司既没有物业服务的营业资质,也没有向崔天提供物业服务,其主张物业服务费不应得到支持。（四）本案应当判令迪臣公司按照评估报告的重置价6142442元对崔天的装修损失予以赔偿。迪臣公司违约提前解除合同，给崔天造成了七年的可得利益损失。如果崔天要避免七年的可得利益损失,就只能另外租赁房屋进行装修装饰后继续经营,而要装修达到原有水平,至少不能低于重置价6142442元的资金投入。生效判决按照残值赔偿不足以弥补崔天的经济损失。（五）生效判决没有判令迪臣公司赔偿崔天的其他经济损失错误。1.根据崔天提供的龙图客栈2016年至2018年12月31日的利润统计表,按照最保守的利润计算,至租赁合同履行结束之日,七年的预期利润为520万元。如果法院不能按照评估的重置价判决迪臣公司赔偿崔天的装修损失，就应当支持崔天对该预期利润损失的主张。2.因合同解除造成龙图客栈停业,崔天为此向员工实际支付提前解除劳动合同的经济补偿金73486元，迪臣公司应对该费用承担赔偿责任。综上，崔天依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项之规定申请对本案进行再审。迪臣公司提交意见称，（一）崔天在履行租赁合同期间,存在多次严重逾期、未足额交纳租金、物业费的情形，生效判决认定其构成违约,并判令其承担20%的过错责任并无不当。（二）迪臣公司要求崔天向其支付租金符合双方合同约定和法律规定。1.《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”据此，崔天仍应按照租赁合同的约定向迪臣公司支付租金。2.案涉三方《协议书》仅对签约各方具有法律效力，对崔天并无拘束力,也不影响租赁合同的效力和履行。《协议书》中关于租金收取的约定,并未形成合同权利义务的转让,迪臣公司仍拥有收取租金的权利。3.城投公司2020年3月12日向迪臣公司发送的《告知函》明确要求迪臣公司直接向其交纳崔天所拖欠的租金,否则将扣除迪臣公司有关款项。说明案涉三方《协议书》具有相对性,即使在案涉租赁房屋转让后,崔天也应直接向迪臣公司交纳租金。（三）迪臣公司向崔天主张物业费符合双方租赁合同的约定。迪胜公司的权利来自于迪臣公司的委托和授权,迪胜公司与崔天之间并未产生新的物业服务合同关系,迪臣公司作为委托人有权直接行使权利。迪胜公司曾多次向迪臣公司催要崔天的物业费,这充分证明了崔天有义务向迪臣公司直接交纳物业费。（四）崔天主张对其损失应按照评估报告的重置价6142442元进行赔偿既不符合双方合同的约定,也缺乏法律依据,且与崔天已经实际使用房屋五年的事实相矛盾,生效判决不予支持并无不当。1.双方租赁合同的解除是由于崔天严重违约所致,根据租赁合同的约定,迪臣公司不应赔偿崔天的装饰装修损失。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，迪臣公司亦不应赔偿崔天的装饰装修损失。3.退一步来讲,根据评估报告,崔天损失分为装修装饰、设施设备、室内可移动物品三部分,其中室内可移动物品不应纳入已形成附和的装饰装修物的损失范畴。4.即使根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(三)项的规定，迪臣公司也只是赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失,崔天要求迪臣公司按照评估报告重置价进行赔偿没有任何事实和法律依据。（五）崔天主张的其他经济损失既不符合法律规定和双方合同约定，也没有充分证据证明,均不应得到支持。综上，请求依法驳回崔天的再审申请。本院经审查认为，（一）关于违约责任的承担问题。迪臣公司在与城投公司、开封市龙亭区人民政府签订《协议书》以后，并未向崔天提出解除双方签订的《迪臣?珠玑巷租赁合同》的要求。在《迪臣?珠玑巷租赁合同》合法有效，且持续履行的情况下，崔天拒绝向迪臣公司交纳2018年7月20日之后的租金不符合合同约定。生效判决认定崔天构成违约，并判令其对合同解除承担20%的过错责任具有事实依据。崔天并非房屋买卖《协议书》的当事人，该《协议书》的约定对崔天不具有法律约束力，也不能成为其拒绝向迪臣公司交纳租金的合法理由，因此，崔天关于其不应承担本案20%违约责任的再审申请理由不能成立。（二）关于崔天应否向迪臣公司支付2018年7月10日以后租金的问题。1.如上所述，就涉案房屋与崔天建立租赁合同关系的是迪臣公司，在迪臣公司没有通知崔天解除合同的情况下，崔天应当向迪臣公司交纳涉案房屋的租金。崔天并非2018年7月10日《协议书》的当事人，其依据该协议的约定主张迪臣公司对2018年7月10日之后的租金没有收取的权利不能成立。在《迪臣?珠玑巷租赁合同》没有依法解除之前,迪臣公司依据该合同约定向崔天收取房屋租金具有事实和法律依据。崔天关于迪臣公司对2018年7月10日以后的租金不具有收取权利的再审申请理由不能成立。（三）关于崔天应否向迪臣公司支付物业服务费的问题。1.崔天与迪臣公司在双方所签订的《迪臣?珠玑巷租赁合同》的第八条中对物业服务的代为履行主体、服务范围及物业费的收取标准等事项作出了明确的约定。根据合同约定，迪胜公司是接受迪臣公司的委托代为履行物业服务合同，而且在再审审查期间，迪臣公司提交了迪胜公司向其出具的催交涉案房屋物业费的《公函》。因此，迪臣公司向崔天收取物业服务费具有事实依据，崔天关于迪臣公司无权向其主张物业服务费的再审申请理由不能成立2.崔天称其与迪胜公司达成了降低物业服务费的口头协议，但其就此提供的录音资料仅能证明双方就此事进行过协商，但最终并未达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第七十八条关于“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，生效判决按照双方在《迪臣?珠玑巷租赁合同》中所约定的标准计算物业服务费具有事实依据。崔天关于生效判决对物业服务费的标准认定错误的再审申请理由不能成立。（四）关于装修损失的认定问题。《最高法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”本案崔天对涉案房屋装修以后，实际使用涉案房屋从事了经营活动。生效判决判令迪臣公司对崔天装饰装修的残值承担相应的赔偿责任具有事实和法律依据。崔天关于迪臣公司应按照装修装饰重置价格赔偿其损失的再审申请理由于法无据，本院不予支持。（五）关于崔天主张的其他经济损失应否支持问题。1.关于预期经营利润损失，崔天仅提供了其单方制作的利润统计表一份，该利润统计表并不足以证明其主张的预期利润损失，故生效判决对其该项诉讼请求不予支持并无不当。2.关于提前解除劳动合同的经济补偿金，崔天仅提供了其与员工签订的劳动合同及工资发放表，并未提供其向员工实际支付经济补偿金的相关付款凭证，因此，生效判决对该费用不予支持亦无不当。综上，崔天的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回崔天的再审申请。审判长  蒋瑞芳审判员  辛季涛审判员  李百福二〇二〇年十一月十八日法官助理王一鸣书记员和梦雅