四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0402民初4027号 原告：四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司，所在地四川省攀枝花市**炳草岗大街**泰隆大厦****-A5，统一社会信用代码91510402694800327P。 法定代表人：向廷松，经理。 委托诉讼代理人：赵朋，男，1978年1月10日出生，汉族，户籍地甘肃省武威市凉州区，系原告的金域阳光物业项目主任。（特别授权） 委托诉讼代理人：纳兴梅，女，1987年8月14日出生，彝族，住，住四川省攀枝花市原告的金域阳光物业项目客服主管。（特别授权） 被告：张彬，男，1980年12月15日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 原告四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司（以下简称：衡易物业攀分司）与被告张彬物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年9月26日公开开庭进行了审理。衡易物业攀分司的委托诉讼代理人赵朋、纳兴梅，被告张彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告衡易物业攀分司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠的物业服务费5616元（2017年10月1日至2020年5月31日期间物业服务费；2.支付欠缴生活垃圾清运费306元（2016年3月1日至2020年5月31日期间，标准6元/月）3.判令被告支付原告违约金561.6元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年4月14日，房产开发商攀枝花阳城金海房地产开发有限公司需对其开发的“金域阳光”住;住宅小区进行**物业管理原告签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向攀枝花市东区新源路728号金域阳光提供物业服务，合同约定了服务内容、服务期限、物业服务费、缴费方式、违约责任等条款。买受人按照规定与原告签订了《前期物业服务合同》，被告张彬购买了该小区10栋1单元13层5号住宅，并于2014年10月1日入住，在此期间原告履行合同约定的义务，但被告拖欠了2016年3月1日至2017年9月30日期间的物业服务费，经诉讼强制执行追收后，原告再次拖欠，经多次催缴无果，被告的违约行为给原告造成了严重的经济损失。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。 原告衡易物业攀分司举示如下证据：1.营业执照副本，拟证明原告的主体适格。2.《商品房买卖合同》一份，拟证明被告的主体适格，属于物业服务小区业主。3.《金域阳光前期物业服务合同》一份，拟证明双方存在物业服务合同关系，合同约定了物业费及违约条款。4.《电梯维保合同》、《消防系统维护保养合同》、《衡易物业化粪池清掏合同书》、《绿化保养承包合同》、《保洁外包合同》、《保洁考核得分及综合评价》、《绿化考核及综合评价》、保洁绿化保安现场工作的照片15张，拟证明原告履行了物业管理合同约定的服务事项和信息公开义务。5.《金域阳光管理范围工作征询意见表》，拟证明业主满意度达到85%。6.《金域阳光业主遗留事宜处理记录单》，拟证明被告反映房屋质量问题，原告进行了5次协调工作。 被告张彬辩称，对原告主张的垃圾清运费承认缴纳，主张的物业费、违约金、诉讼费均不予承认。事实：与原告签订物业服务合同至2017年9月30日已经到期，到期后并未签订服务合同。认为原告并非在提供物业服务，而是在侵占业主的利益，一是对小区业主违章搭建原告未阻止也未向政府相关部门报告；二是原告利用小区公共区域获取收益，占用小区公共地段进行经营收益，且经营账目不向业主公开，并以补贴物业服务开支为由侵占业主利益；三是原告未将私人区域与公共区域进行区分，未尽到服务义务。理由：原告与被告未重新签订物业服务合同，被告作为业主有权利与物业协商物业服务费用，《前期物业服务合同》中约定，物业外观应完好无违章搭建；本物业管理区域物业收费采用包干制，服务标准和原则应制定详细标准予以公开；在《商品房买卖合同》补充规定中第31条，物业利用业主公共地段进行经营的，需征得业主同意，占用公共地段进行经营的收益属于业主所有，经营收益可补贴物业服务经营的不足。但原告不公开物业服务收支明细，不足以证明其物业费用不足的事实。2017年，原告在诉讼追收物业费庭审中，承诺向业主公开金域阳光小区广告、业主共有区域经营收益问题以及物业收支费用，但事后并没有兑现承诺。 被告张彬对原告提交的证据质证认为，证据1无异议，但签订合同时，原告是二级资质；证据2、3无异议；证据4中的照片不认可，不能证明原告长期不间断的打扫卫生；证据5不认可，原告需出示物价局定价的文件；证据6是真实的，但原告每次协调时间过长。 本院认证，原告提交的证据来源于物业管理过程中采集以及双方签订各自备份材料、客观真实且与本案事实关联，能够证明案件基本事实，对证据予以采信。 本院根据当事人陈述及举证质证，对本案证据反映的事实与案件事实的关联程度、本案证据之间的联系综合审查判断，审理查明如下事实： 2013年4月14日，张彬与攀枝花阳城金海房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于阳城××海·××阳光小区××单元××号房屋一套。同时，衡易物业攀分司（甲方）与张彬（乙方）签订了该房所在《金域阳光前期物业服务合同》，该服务合同主要约定：“第一条在物业管理区域内，甲方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的日常维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行及日常维护、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、中转及雨、污水管理的疏通；4.公共绿化的日常养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。……第二章服务费用第一条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式。1、物业服务费用由乙方或物业使用人按其拥有或使用物业的建筑面积支付，具体标准如下：高层住宅：壹元伍角／月·平方米；地下车库50元／月·个（上述价格最终以物价局核定价格为准）。2、甲方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由甲方享有或承担。第二条乙方应于开发商发出交房通知次日起支付物业服务费用，首次应支付半年物业服务费，以后可按月支付，乙方或物业使用人应在每月十日前履行当月支付物业服务费义务。……第六章违约责任第一条乙方或物业使用人未能按时足额支付物业服务费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应支付费用的千分之五支付违约金。第二条甲方违反本合同约定，擅自提高物业服务费用标准的，乙方和物业使用人就超额部分有权拒绝支付；甲方已经收取的，乙方和物业使用人有权要求甲方退还……”在攀枝花阳城金海房地产开发有限公司向张彬交付了房屋后，衡易攀分司对金域阳光小区开展了物业服务和物业管理工作，原告按约为小区共有物业（共有小区道路、绿地、路灯、电梯、管道、建筑物公用部分等）提供了物业服务（设备的设置、维护、修缮，环境的安保看护、卫生保洁、物业管理资料的收集和备存）。2016年3月1日至2017年9月30日，张彬拖欠物业服务费，经诉讼强制执行完毕。之后，张彬仍然不主动缴纳，拖欠费用经多次催缴无果。 同时查明，该物业小区业主至今尚未召开业主大会和选举业委会成员成立业主委员会，对小区正式选定物业服务企业、签订后续物业合同等涉及小区共有物业管理的重要事项没有确定。前期物业企业依然按照前期物业合同约定继续提供物业服务。 本院认为，2013年4月14日，衡易物业攀分司与被告张彬签订的《金域阳光前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，且内容不违背相关法律、法规，该合同合法有效并对双方具有约束力。该合同中虽然约定合同有效期从签订合同之日起至2017年9月30日止，其间如成立业委会并选聘新的物业服务企业时合同终止，但未约定合同到期仍未成立业委会选聘物业企业的后续物业服务事宜。被告住宅属于普通住宅型小区物业业态，具有小区物业产权多元化、共用设施社会化、设施设备相对齐全的特点，涉及小区业主共有物业的共同管理、维护，开发商需前期引入物业管理企业，从开发商处接收业主共有物业并予以管理服务，直至召开业主大会由业主按照程序重新选签物业企业继续物业服务时止。被告作为该物业小区物业使用人，实际享受了原告为其共有物业提供的物业服务，理应按约向原告支付相应的物业管理费用。被告未在约定的合理期限内缴纳，有违诚实信用原则，衡易物业攀分公司要求被告支付2017年10月1日至2020年5月31日期间的物业管理费5616元以及垃圾清运费306元的诉请，于法有据，本院予以支持。对原告主张的违约金，因被告未按约定支付物业管理费，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，原告放弃《金域阳光前期物业服务合同》中约定的从逾期之日起每天按应支付费用的千分之五支付违约金的标准，改变按拖欠总金额的百分之十予以主张，合情合理合法，本院予以支持。被告张彬以合同到期，未签订新的物业服务合同为由抗辩不支付物业服务费，与事实和法律相悖，本院不予采纳。关于被告主张原告物业服务达不到要求以及侵占业主公共区域经营使用收取费用问题，一是证据不足，二是与《金域阳光前期物业服务合同》服务内容和标准过于原则，不够具体和详尽的合同条款失去评判比对依据，按照民事合同有约定从约定，无约定从法定的原则，被告抗辩的事由不足以成立，本院不予采信。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 张彬于本判决生效后三日内一次性向四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司支付物业服务费5616元、生活垃圾清运费306元、违约金561.6元，合计6483.6元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由张彬负担?(此款四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司垫交，张彬在履行上述给付义务时,将此款一并支付给四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司) 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员 熊 志 二〇二〇年十一月五日 书记员 刘小玲