河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终2644号 上诉人（原审被告）：白金梅，女，1969年4月29日出生，满族，住承德市双桥区。 委托诉讼代理人：崔国茹，河北久兴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吕海波，男，1982年3月11日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：范亚坤，河北山庄（双滦）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：白文杰，男，1982年10月19日出生，汉族，住承德市双桥区。 上诉人白金梅因与被上诉人吕海波、白文杰房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初2278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人白金梅的委托诉讼代理人崔国茹、被上诉人吕海波的委托诉讼代理人范亚坤均到庭参加诉讼、被上诉人白文杰经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 白金梅上诉请求：1、撤销承德市双桥区人民法院(2020)冀0802民初2278号民事判决，依法改判上诉人白金梅不承担被上诉人吕海波房屋租金及押金共计180000元，或发回重 -2- 审；2、本案全部诉讼费用由二被上诉人承担。 事实与理由：1、一审法院基本事实认定不清，上诉人白金梅与被上诉人吕海波没有房屋租赁合同，未形成租赁关系，上诉人不应承担责任；上诉人白金梅对于白文杰将涉案商业房屋租赁给吕海波一事并不知情，上诉人也没有收到过房屋租金。之后，上诉人才知道白文杰将涉案商业房屋进行了出租，上诉人告知吕海波，白文杰不是房屋所有权人，没有出租权利，上诉人与吕海波多次协商要求与自己签订合同或者搬出房屋，吕海波都没有理睬，还将房屋进行装修。一审法院本院认为中自金梅去过涉案出租房屋并未及时提出异议的认定是错误的。上诉人与白文杰虽然是姑侄关系，但是上诉人并没有向白文杰进行授权从而允许其对房屋进行出租，上诉人对于白文杰持有涉案房屋钥匙一事并不知情。被上诉人吕海波与上诉人没有租赁合同关系，上诉人不应当承担责任。2、一审法院适用法律错误，被上诉人吕海波不应向上诉人白金梅主张返还房屋租金及押金。2019年白金梅起诉白文杰要求返还不当得利一案中并不涉及本案，一审法院根据不当得利案在吕海波没有对自己的主张提供相应证据且没有法律依据情形下，仅以白文杰持有白金梅钥匙推定白文杰出租房屋有代理权是错误的，并且认定白文杰代收租金行为成为交易已习惯也是错误的，从吕海波向白文杰的房屋租金转账记录来看，被上诉人吕海波应向白文杰主张相应权利，但是该主张与本案没有关联，上诉人没有收到房屋租金，也没有与吕海波达成房屋租赁关系，吕海波要求上诉人返还房租及押金没有法律依据，主体也不适格，吕海波应另行起诉白文杰主张返还房屋租金及押金180000元。 -3- 被上诉人吕海波答辩称，1、上诉人白金梅与吕海波形成事实的租赁关系。涉案的出租房屋是白金梅所有，其钥匙交给了其侄子白文杰代管，并且自2018年开始白文杰就助白金梅处理相关的租房事宜。可以认定白文杰的招租行为是经过白金梅授权，白文杰联系本案被上诉人将房屋出租给被上诉人吕海波，并替白金梅代收了房租18万元，还向吕海波交付了租赁房屋，如白金梅不同意，白文杰无法向吕海波交付房屋，更明确说明了二人具有租赁合同关系，被上诉人吕海波在承租房屋后对房屋进行了装修，期间白金梅亦知晓且并未阻止，表明白金梅对租赁关系知情并认可，白金梅与白文杰系家族经济纠纷产生矛盾，导致被上诉人吕海波受到连累，不能正常使用租赁物，使租赁合同无法履行，但是不能因为出租方二人的矛盾而使得第三人承担后果；2、上诉人与白文杰应共同返还被上诉人吕海波的租金及押金，本案因二出租人的原因导致合同目的无法实现，二出租人是明显的过错方，因此二人应承担返还租金及押金的责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 被上诉人白文杰未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 吕海波向一审法院起诉请求：1、解除原告与二被告之间的租赁合同关系；2、依法判决二被告返还原告房屋租金及押金180000.00元，赔偿装修费18270.00元，合计198270.00元；3、本案诉讼费由二被告负担。 一审法院认定事实：原告吕海波通过白文杰承租了被告白金梅、王贵玉名下的位于双桥区飞机场华峰世纪城的车位与商 -4- 业22#32#122。2019年3月31日，原告吕海波通过才艳账户向白文杰账户转账30000.00元，附言“亢龙东郡房租定金”；2019年4月5日，原告通过才艳账户向白文杰账户转账70000.00元，附言“亢龙东郡房租和押金”；2019年4月7日，原告通过才艳账户向白文杰账户转账80000.00元，附言“亢龙售楼处房租”，上述三笔转账共计180000.00元。 2020年4月3日，被告白文杰给原告吕海波出具《收条》，载明：今收到吕海波（身份证：4224061982××××××××）交来白金梅房屋（房屋地址：双桥区，该地址为冀（2018）双桥区不动产权第1801394号所标注）租金：壹拾捌万元整（¥180000.00元）。租金自2019年5月1日至2021年4月30日，其中房租每年八万元，押金两万元。吕海波已经通过才艳按照以下转款记录将款项转自白文杰（6013825003003131327）的账户中。2019年3月31日收到房租及押金叁万元。2019年4月5日收到房租柒万元。2019年4月7日收到房租捌万元。收款人：白文杰代白金梅；身份证号1308211982××××××××。 被告白金梅于2019年10月将上述房屋上锁，并在房屋大门上张贴“底商出租”广告标识。 另查明，白金梅于2019年曾向本院起诉白文杰，事实与理由中写明自2018年9月17日至2019年4月7日，白文杰多次将属于白金梅的房屋租金2150000.00元拒为己有，要求白文杰返还。 一审法院认为，双桥区属于被告白金梅所有，虽然原告与白金梅未签订书面的 -5- 房屋租赁合同，但是白文杰有该底商的钥匙，与白文杰具有亲属关系，白文杰代收了吕海波支付的房租并将房屋交付给吕海波使用。虽然被告白文杰未取得白金梅授权其代为出租房屋的授权委托书，但是白金梅明知白文杰持有上述底商的钥匙而未收回，且原告曾向法院起诉要求白文杰返还其拒为己有的房屋租金，从此可证明白金梅曾多次授权白文杰代收房屋租金，白文杰代收租金行为已经成为交易习惯，原告有理由相信白文杰有出租该房屋的代理权。因房屋出租后白金梅去过上述出租底商，并未及时提出异议，已经表明白金梅认可白文杰代其出租房屋的行为。因此，原告与白金梅已经形成事实上的房屋租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”白金梅于2019年10月已将上述底商上锁，并张贴了出租广告，致使原告完全不能使用该底商，不能实现合同目的，因此对原告请求解除原告与被告白金梅之间租赁合同关系的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告一次性交了两年的房屋租金，为了就是长期的经营，并于承租房屋后进行了装修。但由于白文杰与白金梅双方之间的经济纠纷，白金梅将上述房屋上锁，尚未正常营业。白金梅作为租赁关系的出租方、白文杰作为租金的收取方，应承担共 -6- 同返还原告租金及押金的义务。对于返还数额，因房屋已经进行了装修，花费了相关费用，除去原告装修房屋的时间，所剩占用房屋的时间和装修损失应互相折抵，故认定二被告应将白文杰所收取原告的租金160000.00元及押金20000.00元返还，不承担赔偿损失的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告白金梅、白文杰于本判决生效之日起十日内返还原告吕海波房屋租金160000.00元及押金20000.00元，共计180000.00元；二、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300.00元（已减半收取），由二被告负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审法院经审理查明认定的事实与一审法院审理查明认定的事实基本一致。 本院认为，双桥区的所有权归白金梅所有，白文杰与白金梅系亲属关系，且白文杰有白金梅底商的钥匙，且白金梅也曾向法院起诉白文杰返还租房款，白文杰代收租金的行为应不止一次，可以视为是一种交易习惯，作为承租方的吕海波有理由相信白文杰具有出租房屋的代理权，虽然吕海波与白金梅未签订书面的房屋租赁合同，但吕海波交付了160000.00元租金及20000.00元的押金，白文杰收取房屋的租金及押金后，将房屋交付吕海波使 -7- 用，双方已经形成事实上的租赁关系，现白金梅将房屋上锁并张贴出租广告，被上诉人吕海波在装修后未能使用房屋，合同目的不能实现，一审法院认定白金梅作为租赁关系的出租方、白文杰作为租金的收取方，应承担共同返还吕海波租金及押金的义务是正确的，应予维持。白金梅上诉称其对白文杰出租房屋不知情，不应与白文杰共同承担返还租金及押金义务的理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,600.00元，由上诉人白金梅负担。 本判决为终审判决。 审判长 张小健 审判员吴国庆 审判员范典 二〇二〇年十一月二十日 书记员 张 莉