河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终15371号上诉人（原审原告）：河南搏风翊动教育科技有限公司，住所地郑州市。法定代表人：陆心新，该公司总经理。委托诉讼代理人：李世昌，北京市隆安（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雪军，男，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：郑州市中原区西流湖街道孙庄村民委员会，住所地郑州市中原区。法定代表人：孙燃，该村委会主任。委托诉讼代理人：胡梦蝶，河南兆维律师事务所律师。上诉人河南搏风翊动教育科技有限公司（以下简称搏风翊动公司）因与被上诉人郑州市中原区西流湖街道孙庄村民委员会（以下简称孙庄村委会）租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初5875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月24日公开开庭审理了本案。上诉人搏风翊动公司的委托诉讼代理人李世昌、杨雪军，被上诉人孙庄村委会的委托诉讼代理人胡梦蝶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。搏风翊动公司上诉请求：1、对一审判决第一项增加孙庄村委会减免搏风翊动公司一个半月租金1,040,017.41元；2、对一审判决第二项确认的未移交的69.1平方的面积按照60元/平米/月计算租金，一年租金49,752元；3、二审费用由孙庄村委会承担。事实和理由：一、一审法院认定主要事实正确，但缺少认定部分事实，一审法院应当确认实际交房时间为2020年4月2日。（一）孙庄村委会在收到搏风翊动公司付款且双方签订合同之后，仅仅交付了部分商铺的钥匙，未全面移交商铺。搏风翊动公司承租的是近万方商业。必不可少的水、电、消防、规划、竣工验收等基本的条件未达到，基本资料未移交。（二）合同签订时，孙庄村委会与开发公司物业就涉案商铺未建立委托物业关系，孙庄村委会根本就没有从开发公司正常、完全接收涉案商铺也就更不可能正常将涉案商铺交付给搏风翊动公司。（三）签订合同后尚未移交即遇到新冠疫情，2020年1月27日郑州封城，搏风翊动公司根本不可能实际占有和接收涉案的商铺。二、一审法院判决对搏风翊动公司不公，判处免除3.5个月租金更为妥当。（一）双方于2018年1月18日签订租赁合同，涉案商铺水电和规划、施工、竣工、消防等必备材料2.5个月后即2020年4月2日正式移交给搏风翊动公司。这期间搏风翊动公司未实际收房也无法占有使用房屋。（二）疫情原因国务院主张针对国有产权免除租户3.5个月租金，涉案商铺属于集体产权，且属于新出租房屋新招商户疫情影响更大，此因素减免应当不少于3.5个月（自2020年1月27日起）为妥当。（三）将上述双重因素减免2.5个月和3.5个月相叠加，扣除重复日期为3个月25天。此双重不利因素的打击非搏风翊动公司原因也非商业风险，法院判处免除3.5个月租金更为妥当。综上，请求二审法院充分考虑上述双重因素依法支持上诉请求。孙庄村委会辩称，一、搏风翊动公司要求减免三个半月租金无事实和法律依据。孙庄委员会已于2020年1月15日将房屋所有钥匙移交给搏风翊动公司。一审中孙庄委员会提交移交证明，搏风翊动公司认可2020年1月15日除彩票站（69.71平方米外）其余房屋均已移交。其在二审期间不认可该时间为移交时间系与一审质证意见的违背。双方签订租赁合同之后搏风翊动公司已经在房屋处悬挂招商广告，已经开始使用房屋，其在一审中已经对水电问题进行了认定，搏风翊动公司一再增加要求实属过高。且搏风翊动公司提交的证据不能证明经营困难。孙庄委员会实地观察发现对方承租的房屋现已招商、出租过半。可见，搏风翊动公司不存在商铺无法正常使用情况和经营困难的情况。孙庄委员会的房屋及房屋收益属于孙庄村的全体村民，新冠疫情对村民的生活也造成了影响，一审判决结束后，整个孙庄村村民意见很大，孙庄村委会也是竭尽所能向村民解释。搏风翊动公司一再要求减免租金，侵犯了孙庄所有村民的利益。且根据相应法规文件，承租国有房屋的中微小企业才减免房租，本案中孙庄村的房屋属于孙庄村民集体所有，不属于国有房屋，故搏风翊动公司以此请求减免3.5个月的房租是错误的。二、搏风翊动公司要求未移交的彩票站（69.17平方米）按照60元/平方米/月计算租金没有任何依据，应予驳回。一审中搏风翊动公司并未提出该诉请，故其在二审中提出该诉请属于增加诉讼请求，不应在本案进行审理。且该项诉请也是不成立的，一审中，双方均已认可未移交彩票站的面积为69.17平方米，一审法院在判决时将这部分面积扣除。既然认定为未移交部分那么对方就没有主张该部分租金的权利。综上，搏风翊动公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其上诉。搏风翊动公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令孙庄村委会减免搏风翊动公司三个半月租金2,435,931.12元（在下次缴纳房租时予以扣除）；2、判令变更合同部分条款（扣除146平未移交的商铺计算总面积）；3、本案诉讼费由孙庄村委会承担。一审法院认定事实，2020年1月6日搏风翊动公司向孙庄村委会支付房租500万元及保证金100万元。2020年1月15日孙庄村委会除彩票站的69.17平方米未交给搏风翊动公司外，其他房屋已将房屋及钥匙全部交给搏风翊动公司。2020年1月18日搏风翊动公司（乙方）与孙庄村委会（甲方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：乙方承租了甲方所有的位于建设西路与西四环交叉口东南侧，计租面积为18267.2平方米。双方商定，乙方租用房屋的期限为15年（1年365天），双方约定，乙方享有为期至2020年9月1日前的免租装修期，从合同签订之日起开始计算，免租期内不计算租金，免租期过后开始计算租期，租金按半年结算，物业费按半年结算。水电费等由乙方发生的费用由乙方承担。免租装修期起算时间为合同签订之日起。该租赁物的年租金为人民币8,351,763.84元，每月每平方米38.1元，自免租期过后起算。第一年的房租在协议签订后3个工作日内支付，合同签订先付租金5,000,000元，押金1,000,000元，剩余部分免租期前15日打入甲方指定账户（小写：3,351,763.84元）。甲方物业需满足乙方正常经营用水用电需要。该合同签订后，因物业管理问题，搏风翊动公司所租房屋2020年4月2日开始通水通电，孙庄村委会实际交付出租房屋面积为18198.03平方米（18267.2-69.17）。一审法院认为，搏风翊动公司、孙庄村委会签订的《房屋租赁合同》，依法成立，应受法律保护，搏风翊动公司、孙庄村委会双方应当全面履行合同义务；虽然合同约定由物业负责水电供应，因通水通电是使用房屋的基本要求，根据合同相对性原则，孙庄村委会有义务负责搏风翊动公司租赁房屋的水电供应；孙庄村委会交付房屋时，有义务及时给涉案房屋通水通电，孙庄村委会于2020年4月2日才给涉案房屋通水通电属延迟履行的违约行为，应当赔偿搏风翊动公司有关损失，且2020年上半年受××疫情影响，搏风翊动公司出租经营困难，××疫情的发生属不可抗力事件，综合考虑免除搏风翊动公司两个月的房租1,386,689.89元（18198.03＊38.1＊2）较为合适，搏风翊动公司过高请求该院不予支持。孙庄村委会抗辩已给搏风翊动公司九个月的装修期，是合同约定的内容，是搏风翊动公司应当享有的合同权利，不能免除孙庄村委会延期通水电，应承担的违约责任，故孙庄村委会抗辩理由不能成立，该法院不予采信。关于搏风翊动公司要求确认孙庄村委会146平方米的商铺未交付。一审法院认为，彩票站的69.17平方米的商铺一直由他人使用，孙庄村委会并未交付给搏风翊动公司，一审法院予以确认；其他商铺孙庄村委会已将房屋和钥匙交付给搏风翊动公司，应认定孙庄村委会已履行交付的义务，搏风翊动公司过高的请求一该院不予支持。孙庄村委会抗辩彩票站已交付给搏风翊动公司，没有事实和法律依据，该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认郑州市中原区西流湖街道孙庄村民委员会免除河南搏风翊动教育科技有限公司两个月房屋租金1,386,689.89元（在下次缴纳房租时予以扣除）；二、确认郑州市中原区西流湖街道孙庄村民委员会交付给河南搏风翊动教育科技有限公司商铺面积为18198.03平方米；三、驳回河南搏风翊动教育科技有限公司其他诉讼请求。案件受理费13,144元，河南搏风翊动教育科技有限公司负担5,652元，郑州市中原区西流湖街道孙庄村民委员会负担7,492元。本院二审期间，搏风翊动公司提交了4份《商铺租赁合同》、1份涉案商铺出租情况统计表，拟证明：因疫情及孙庄村委会的违约行为导致涉案商铺市场租金大幅度降低，搏风翊动公司损失巨大，三楼租金市场价20元/平方米/月左右，二楼租金市场价35元/平方米/月左右，一楼租金市场价低于50元/平方米/月，整体租金低于38.1元/平方米/月。孙庄村委会质证认为，该两份证据与一审所交证据类似，其中出租统计表在一审中已经提交，不属于新证据，且对统计表的真实性不认可，该统计表系手写，并未提交具体的每间的房屋租赁合同，其统计数额是否准确不确定。从证明目的来看，该两份证据仅是个别商铺的出租情况，不能证明是因为孙庄村委会违约及疫情原因才导致租金降低，而且租赁合同中显示不出损失巨大。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，关于搏风翊动公司上诉要求在一审判决基础上再减免一个半月租金的主张。首先，一审已认定孙庄村委会在交付涉案商铺过程中，存在迟延履行的违约行为；其次，本案合同签订于2020年1月18日，1月26日郑州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控小组办公室于2020年1月26日发布第1号防控通告，自2020年1月27日零时起郑州封城。后虽公布了各行业的复工时间，但具体本案，搏风翊动公司承租商铺为新铺招租，前期并无经营基础，受疫情影响更大；再次，考虑到新冠肺炎影响，服务业小微企业和个体工商户房屋租金成本支出压力大，为进一步帮扶服务业小微企业，缓解房屋租金压力，国家发展改革委等八部门联合发文，鼓励非国有房屋租赁相关主体在平等协商的基础上合理分担疫情带来的损失。合同各方在遵守合同协议的前提下，本着平等协商的原则稳定租赁关系，出租人可适当减免或延期收取租金。故综合上述因素，结合本案双方签订租赁期为15年的具体情况，本着长期合作、互利共赢的原则，本案酌定免除搏风翊动公司三个月的房租2,080,034.829元（18198.03×38.1×3）更为适宜。关于搏风翊动公司上诉中要求对未移交的部分计算租金的主张。因该部分面积已在出租面积中予以扣除，搏风翊动公司就该部分面积无权主张，对其该上诉请求，本院不予支持。综上所述，河南搏风翊动教育科技有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初5875号民事判决第二项，即：确认郑州市中原区西流湖街道孙庄村民委员会交付给河南搏风翊动教育科技有限公司商铺面积为18198.03平方米；二、变更河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初5875号民事判决第一项为：确认郑州市中原区西流湖街道孙庄村民委员会免除河南搏风翊动教育科技有限公司三个月房屋租金2,080,034.928元（在下次缴纳房租时予以扣除）；三、驳回河南搏风翊动教育科技有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13,144元，由河南搏风翊动教育科技有限公司负担1,917.89元，郑州市中原区西流湖街道孙庄村民委员会负担11,226.11元；二审案件受理费14,608元，由河南搏风翊动教育科技有限公司负担2,133元，由郑州市中原区西流湖街道孙庄村民委员会负担12,475元。本判决为终审判决。审判员  赵俊丽二〇二〇年十一月二十六日书记员  佟欣玮