广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22497号上诉人（原审原告）：广州市金顺房地产开发公司，住所地广州市天河区天河北路******。法定代表人：覃承松。诉讼代表：广州市金顺房地产开发公司管理人。委托诉讼代理人：刘莉、黄奕，均系北京德恒（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭宝善，男，1962年5月6日出生，汉族，户籍地址广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：郭程，男，1970年8月15日出生，汉族，户籍地址广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：郭宝新，女，1963年10月2日出生，汉族，户籍地址广州市海珠区。法定代理人：林某，男，1959年5月9日出生，汉族，身份证地址广州市海珠区，系郭宝新的配偶及监护人。被上诉人（原审被告）：程德华，女，1936年5月15日出生，汉族，户籍地址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：温燕华，女，1963年2月9日出生，汉族，户籍地址广州市荔湾区，系程德华的儿媳、郭宝善的配偶。上诉人广州市金顺房地产开发公司（以下简称金顺公司）因与被上诉人郭宝善、郭程、郭宝新、程德华共有物分割纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初6138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员邓颖适用普通程序进行独任审理。本案现已审理终结。上诉人金顺公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判对金顺公司与郭宝善、郭程、郭宝新、程德华按份共有的广州市荔湾区文昌南路宝华北街xxxx房依法拍卖，分割所得价款；2.撤销一审判决，改判郭宝善、郭程、郭宝新、程德华按广州市房屋租赁主管部门公布的租金参考价向金顺公司支付从2000年4月至房屋实际分割完毕之日止的房屋占用费；3.由郭宝善、郭程、郭宝新、程德华承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、金顺公司作为共有人，有权要求分割共有房产。首先，金顺公司与郭宝善、郭程、郭宝新、程德华按份共有涉案房屋，且没有证据显示各共有人约定不得分割共有物，根据《中华人民共和国物权法》第九十九条的规定，金顺公司可以申请分割共有房产，一审法院驳回该诉求没有事实和法律依据。其次，金顺公司与郭宝善、郭程、郭宝新、程德华之间没有对分割方式达成一致意见，根据《中华人民共和国物权法》第一百条第一款的规定，金顺公司可以申请对共有物进行拍卖并对拍卖价款予以分割，一审法院驳回该诉求没有事实和法律依据。二、房屋占用费不应以2019年作为起算依据。金顺公司虽然在2019年才登记为产权人，但自2000年即为实际权利人，郭宝善、郭程、郭宝新、程德华对超出补偿的面积无权占有，应当向金顺公司支付房屋占用费，一审法院判决自2019年支付占用费没有事实和法律依据。三、一审判决对《广州市房屋拆迁安置协议之补充协议》的认定与事实不符，属于事实认定错误。郭宝善、郭程、郭宝新、程德华未提供该补充协议的原件，缺乏证据效力，金顺公司对该补充协议的真实性不予认可，且该补充协议的乙方仅为程德华一人，并非一审判决认定的郭宝善、郭程、郭宝新、程德华四人，可见，即便该补充协议是真实的，金顺公司也仅有与程德华签订该协议的意愿，没有证据表明其有与郭宝善、郭程、郭宝新三人签订协议的意愿，而且以3600元/平方米购买超过原产权面积也仅仅是与程德华的约定，效力不及于其他三人。综上，一审判决事实认定和法律适用错误，应当依法改判。被上诉人郭宝善、郭程、郭宝新、程德华二审辩称：金顺公司与程德华签有《广州市房屋拆迁安置协议之补充协议》。郭宝善、郭程、郭宝新、程德华曾提起（2002）荔法房初字第××号案件，要求广州市城镇建设开发总公司支付临迁费、延期临迁补助费、补偿金等款项，该案判决认为程德华与金顺公司已经签订上述补充协议，约定双方不再追究对方的安置补偿责任，故驳回了郭宝善、郭程、郭宝新、程德华的诉讼请求。可见，上述补充协议是合法有效的，目前协议的原件保存在房管部门，因为在办理涉案房屋的产权证时需要提交。生效判决已经判决同一被拆迁房屋项下的其他被拆迁人以900多元每平方米的标准购买了回迁增大面积，故本案的回迁增大面积也应当按照补充协议中约定的3600元/平方米来进行回购。待郭宝善、郭程、郭宝新、程德华以3600元/平方米的标准支付了回迁增大面积款后，金顺公司应当配合办理将该部分面积房屋的产权过户手续。综上，郭宝善、郭程、郭宝新、程德华不同意通过拍卖的方式来进行分割，请求二审法院驳回金顺公司的上诉请求，维持原判。因本案纠纷，金顺公司于2020年6月5日诉至一审法院，请求判令：1.对金顺公司与郭宝善四人按份共有的广州市荔湾区文昌南路宝华北街xxxx房依法拍卖，分割所得价款；2.郭宝善四人按广州市房屋租赁主管部门公布的租金参考价向金顺公司支付从2000年4月至房屋实际分割完毕之日止房屋占用费，至起诉时暂计81211.57元；3.本案的诉讼费用由郭宝善四人承担。一审法院经审理查明：原广州市文昌南路宝华直10号房屋（总建筑面积770.2116平方米）是郭应桥等十三人按份共有的产业，各占1/13产权；郭应桥已故，其所占房产由郭宝善四人共同继承。1996年7月5日，广州江山实业总公司与郭宝善四人签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定广州江山实业总公司拆除文昌南路宝华直街10号房屋13分之一，建筑面积59.2469平方米；广州江山实业总公司在1998年10月30日提供原址新建楼第二层南向建筑面积59.2469平方米作为拆除郭宝善四人原址房屋的产权补偿；广州江山实业总公司移交房屋时，应提供有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，会同郭宝善四人办理产权登记和领取房地产权证手续。1996年7月8日，广州市城镇建设开发总公司与郭宝新签订《房屋拆迁安置协议》，约定广州市城镇建设开发总公司应于1998年10月30日前，在文昌南××宝××街路新建（第C幢）第二层南向房，建筑面积59.2469平方米作安置乙方回迁居住。1997年11月5日，原广州市国土局核准涉案地块用地单位更改为金顺公司。2000年4月18日，金顺公司与程德华签订《广州市房屋拆迁安置协议之补充协议》，约定原安置郭宝善四人回迁的文昌南路春雷苑回迁楼Ｃ梯202房调整至回迁楼Ａ梯302房（面积30.9平方米）和Ｂ梯905房（面积36.35平方米）给郭宝善四人；以房管局测绘所测定的面积为准，超过原产权面积的房屋，由郭宝善四人以3600元/平方米购买。《广州市房屋拆迁安置协议之补充协议》签订后，郭宝善四人回迁至金顺公司提供的现编门牌为文昌南路宝华北街xxxx房（以下简称涉案房屋）和9号302房。2014年，郭宝善四人以广州市城镇建设开发总公司为被告、金顺公司为第三人向一审法院提起诉讼，请求办理涉案房屋及宝华北街9号302房权属证书分别登记郭宝善四人名下，以及不得就共有分摊面积和套内面积偏大要求郭宝善四人付款购买。一审法院经审查后认为：广州市城镇建设开发总公司作为合同相对方，金顺公司作为拆迁地块用地单位，均应履行对被拆迁人的拆迁补偿义务，为被拆迁人办理房地产权属登记及转移手续；由于涉案房屋尚未办理房地产权属证书，房屋准确面积尚不能明确，增大面积部分郭宝善四人也未表态购买，故支持为郭宝善四人办理合同约定的建筑面积59.2469平方米产权登记，由于郭宝善四人优先选择办理文昌南路宝华北街9号302房的产权登记，该单元测绘总建筑面积35.5055平方米，剩余面积23.7414平方米在涉案房屋办理产权登记；郭宝善四人要求广州市城镇建设开发总公司不得就共有分摊面积和套内面积偏大要求郭宝善四人付款购买的诉讼请求，依据不足，不予支持等。一审法院于2014年10月20日作出（2014）穗荔法民三初字第1612号民事判决，判决：1.自判决发生法律效力之日起三十日内，广州市城镇建设开发总公司及广州市金顺房地产开发公司提供必要的证明文件，会同郭宝善四人向房管部门申请办理广州市荔湾区文昌南路宝华北街9号302房建筑面积35.5055平方米和广州市荔湾区文昌南路宝华北街xxxx房建筑面积23.7414平方米的产权登记和领取房地产所有权证手续，所需登记费用，由广州市城镇建设开发总公司及广州市金顺房地产开发公司负担；2.驳回郭宝善四人的其它诉讼请求。（2014）穗荔法民三初字第1612号民事判决发生法律效力后，郭宝善四人通过申请一审法院执行，于2019年9月5日将涉案房屋及文昌南路宝华北街9号302房35.5055平方米的产权进行过户登记，如下：涉案房屋23.7414平方米由郭宝善四人共同共有，17.3529平方米由金顺公司所有；文昌南路宝华北街9号302房由郭宝善四人共同共有。2019年8月8日，金顺公司向郭宝善、过程、郭宝新寄送《关于回迁安置房屋中超面积部分的房屋的补价商议函》[金顺房函（2019）第5号]。主要内容为回迁安置的涉案房屋实际超出17.3529平方米，拟将前述面积以市场价转给郭宝善四人。郭宝善四人在庭审中确认该函件的真实性。本案于2020年7月22日进行开庭审理。诉讼中，一审法院向金顺公司明确，由于涉案房屋涉及双方之间的房屋拆迁安置补偿问题，且关于涉案房屋共有存在多种分割方式，包括按原拆迁政策及双方协议约定回购或以确定时间点评估计价回购补偿等，金顺公司是否坚持要求进行拍卖分割。金顺公司表示坚持拍卖分割的诉讼请求，同等条件下郭宝善具有优先购买权。一审庭审中，金顺公司表示双方的争议是共有物分割，因为双方的拆迁安置补充安置争议已经经过了法院判决且已经执行，双方在拆迁补偿安置面积方面已经确定；不动产登记显示金顺公司与郭宝善四人就涉案房屋属于按份共有人，根据《物权法》相关规定，按份共有人可以随时要求对共有物进行分割，因此本案属于共有物分割纠纷。郭宝善四人则认为本案属于拆迁安置补偿争议；本案的情况与被拆迁房屋其他被拆迁人的案件是一样的，属于与金顺公司之间的拆迁安置纠纷。关于金顺公司本案所提诉讼请求，郭宝善四人认为已经超过诉讼时效。另外，郭宝善四人表示本案中其同意按当时的拆迁政策回购涉案房屋超面积部分。一审法院认为，在有关郭宝善四人的拆迁安置补偿协议中，当事人所签各项协议不仅涉及原产权面积范围内房屋补偿问题，而且还涉及拆迁补偿中超补偿面积房屋的处理问题。已生效的（2014）穗荔法民三初字第1612号民事判决虽然解决了广州市城镇建设开发总公司、金顺公司与郭宝善四人之间有关原产权补偿面积房屋的登记问题，即将文昌南路宝华北街9号302房35.5055平方米和涉案房屋23.7414平方米登记在郭宝善四人名下，涉案房屋17.3529平方米登记在金顺公司名下，但金顺公司与郭宝善四人并没有就超补偿面积按照拆迁协议约定进行处理；现登记在金顺公司名下的涉案房屋相应产权部分，实质上属于前述超补偿面积部分。当事人之间的房屋拆迁补偿关系是基于政策和约定而确立，且涉案房屋作为拆迁补偿房关涉被拆迁人的居住权利，该基本权利应予充分保障，故双方应当本着诚实信用原则按政策和约定对超补偿面积进行处理。金顺公司有关双方拆迁补偿安置面积已经确定，本案应按共有关系分割的主张，理据并不充分；在一审法院对涉案房屋超补偿面积问题进行释明后，金顺公司仍坚持拍卖分割涉案房屋，一审法院予以驳回。关于涉案房屋占用费问题。涉案房屋属于拆迁补偿安置房，郭宝善四人基于金顺公司的安排而入住涉案房屋，其使用有正当的依据。金顺公司对涉案房屋17.3529平方米的所有权经登记后方发生效力，故其主张郭宝善四人向其支付产权登记前的房屋占用费，缺乏依据。涉案房屋在2019年9月5日产权登记后，郭宝善四人确实占用了登记在金顺公司名下的产权部分，其应当向金顺公司支付相应房屋占用费；郭宝善四人支付房屋占用费的期限至本案开庭之日，之后的房屋占用费当事人可另行途径解决，金顺公司对产权登记后的房屋占用费主张并未超过诉讼时效。故郭宝善四人主张的不予支付房屋占用费的理由以及诉讼时效抗辩，并不成立，一审法院不予支持。至于房屋占用费标准问题，金顺公司主张按同期房管部门公布的同地段同类房屋租金参考价计算，依据正当，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条之规定，于2020年8月13日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，郭宝善、郭程、郭宝新、程德华按同期房管部门公布的同地段同类房屋租金参考价标准共同向金顺公司支付广州市荔湾区文昌南路宝华北街xxxx房17.3529平方米面积2019年9月5日至2020年7月22日期间的房屋占用费；二、驳回金顺公司的其他诉讼请求。一审案件受理费6406元，由金顺公司负担6373元，郭宝善、郭程、郭宝新、程德华负担33元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，金顺公司提交了广州市不动产登记查册表，上面载明地址为荔湾区文昌南路宝华北街1-13号（单号）2-9层房产的登记号为2002登记字108293号，拟证明金顺公司在2002年已取得涉案房屋的大确权。郭宝善、郭程、郭宝新、程德华对此质证称：对查册表真实性确认，但不是办理涉案房屋房产证的时间。另查，（2014）穗荔法民三初字第1612号民事判决书查明，2000年4月18日，程德华与金顺公司签订《广州市房屋拆迁安置协议之补充协议》。金顺公司在该案中陈述，因为和郭宝善、郭程、郭宝新、程德华有约定，多出的面积需要3600元/平方米购买，现在郭宝善、郭程、郭宝新、程德华的面积是多了17平方米，需要补差价后才能办证。再查，郭宝善、郭程、郭宝新、程德华曾于2002年以广州市城镇建设开发总公司为被告、金顺公司为第三人向一审法院提起诉讼，要求广州市城镇建设开发总公司支付临迁费差价款、延期临迁补助费、补偿金。金顺公司在该案中陈述，程德华在回迁时与金顺公司签订了《广州市房屋拆迁安置协议之补充协议》，调整了回迁位置和面积，且双方明确表示不再追究对方的安置、补偿责任，虽然该补充协议只有程德华一人签名确认，但郭宝善、郭程、郭宝新、程德华都是按该补充协议的约定进行回迁，其间并无提出异议，双方已履行完毕，从家事代理权角度来看，该补充协议应视为合法有效。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：另案生效判决书已经认定金顺公司与程德华签有《广州市房屋拆迁安置协议之补充协议》，且金顺公司在另案中也陈述该补充协议书应对郭宝善、郭程、郭宝新、程德华发生效力，现金顺公司上诉认为该补充协议没有原件核对，对真实性不予确认，且认为即使是真实的，也仅对程德华一人发生效力，该主张明显违反了禁止反言和诚实信用原则，本院对该主张不予采纳。虽然金顺公司对涉案房屋中的17.3529平方米享有产权，但该情形不同于一般的按份共有，从其形成的来源来看，是因金顺公司未依约办理涉案房屋的产权过户手续，亦未与郭宝善、郭程、郭宝新、程德华就回迁增大面积的补偿问题达成一致意见，在此情形下，郭宝善、郭程、郭宝新、程德华起诉要求办理原产权补偿面积房屋的权属登记，（2014）穗荔法民三初字第1612号民事判决书才采取先进行产权过户登记，后另案再处理增大面积补偿的过渡性做法。对于增大面积的补偿问题，双方应当依据约定并本着诚实信用的原则进行处理，现金顺公司要求对涉案房屋进行拍卖后对价款进行分割，明显违反了《广州市房屋拆迁安置协议之补充协议》的处理原则，一审法院对此不予支持，合法合理，本院予以维持。至于涉案房屋的占用费问题。首先，涉案房屋是由金顺公司提供给郭宝善、郭程、郭宝新、程德华回迁的，是金顺公司在清楚知道应安置面积的情况下所作出的自主选择。其次，金顺公司负有及时为郭宝善、郭程、郭宝新、程德华办理产权过户手续的义务，金顺公司在二审阶段亦依据其提交的不动产登记查册表认为涉案房屋所在的大楼在2002年已经大确权，可见实际上也具备了产权过户的条件，但直至郭宝善、郭程、郭宝新、程德华于2014年提起诉讼，经生效民事判决认定并申请执行，才于2019年9月5日才办理了涉案房屋的产权证。可见，郭宝善、郭程、郭宝新、程德华在办理房产证前长时间地占有使用涉案房屋是有合法事由的。再次，郭宝善、郭程、郭宝新、程德华与金顺公司之间没有就增大面积部分的房屋存在有偿使用的约定，且涉案房屋亦未进行析产，无法确认金顺公司具体享有的房屋位置，金顺公司也未提供证据证明郭宝善、郭程、郭宝新、程德华阻碍其使用涉案房屋。综合考量上述因素，金顺公司要求郭宝善、郭程、郭宝新、程德华支付房屋占用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。考虑到郭宝善、郭程、郭宝新、程德华未就此提起上诉，本院视为其同意一审判决，故对一审判决认定的郭宝善、郭程、郭宝新、程德华应按同期房管部门公布的同地段同类房屋租金参考价标准向金顺公司支付涉案房屋17.3529平方米面积2019年9月5日至2020年7月22日期间的房屋占用费予以维持。综上所述，上诉人金顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决在房屋占用费的处理上稍有不当，但因郭宝善、郭程、郭宝新、程德华未提起上诉，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12812元，由上诉人广州市金顺房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审判员 邓 颖二〇二〇年十一月三十日书记员 莫善友区敏儿