广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初4925号原告：广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司，住所地广东省佛山市南海区**********************2217-2220室，统一社会信用代码为914***********592T。负责人：李增，总经理。委托诉讼代理人：黄秋霞，女，公司员工。委托诉讼代理人：林素冰，女，公司员工。被告：魏俊贤，男，1986年9月14日出生，汉族，住江西省吉安市安福县*********6*,公民身份号码************。委托诉讼代理人：魏清生（系被告的父亲），住江西省吉安市安福县***********。原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司与被告魏俊贤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，依法适用简易程序于2020年10月28日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托诉讼代理人林素冰、被告魏俊贤及委托诉讼代理人魏清生其到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付拖欠的物业管理费1637.53元、公用水电费分摊144.72元；2．判令被告向原告支付因拖欠物业管理费产生的违约金301.14元（以每月所欠物业管理费163.76元为基数，分别从欠费次月1日起，每逾期一日按1‰标准计算至实际缴清欠款日止，暂计算至起诉日）；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告通过招投标对三水时代城廊桥花园提供物业服务，并在三水国土城建和水务局、物价局备案。被告于2010年2月22日购买该社区9座203号房，同时与原告签订《前期物业管理服务协议》，2010年2月22日办理收楼手续。但被告自2019年10月1日起拖欠物业管理费及公用分摊电费。根据双方签订的协议约定，物业管理服务费标准为：高层住宅1.5元/月/平方米，公用水电分摊费按政府规定分摊。被告在每月10日前按月交纳当月费用，如在当月最后一天止仍未交纳的，每逾期一日按欠费总额的1‰收取违约金。案涉房产的建筑面积109.17平方米，每月的管理费为163.76元，被告拖欠2019年10月1日至2020年7月31日期间的物业管理费为1637.53元、公用分摊水电费144.72元。为保护原告的合法权益，向法院提起诉讼，请求法院判如所请。原告在诉讼中主要提供以下证据：1.原告的营业执照复印件、物业管理服务收费备案表复印件、被告的身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格以及原告提供物业服务及收取物业服务费的合法性。2.9座203单元《欠费明细表》，证明被告具体的欠费情况。3.《法律函》、邮寄《法律函》的ems详情单，证明原告曾向被告催费。4.《商品房买卖合同》、《入伙通知书》、《“时代廊桥花园”收楼确认书》，证明被告系佛山市三水区**********************的业主且其已收楼。5.《前期物业管理服务协议》、《前期物业管理服务合同》，证明原告与被告签订协议，就物业管理费收费标准、违约责任等作了约定。时代廊桥花园房产商委托原告进行物业管理。6.《公共用水、用电分摊费用明细表》若干份、公共用电量分摊费用的发票若干份，证明公摊费用计收的标准与依据，并且原告已将分摊明细及收费标准等情况进行公示。7.不动产登记信息查询资料，证明案涉房屋的产权人为被告。被告魏俊贤辩称，答辩人不交物业费是物业公司违约在先导致的：1.物业公司不给答辩人办小车停车月保卡，物业公司违反物权法的有关规定，小区露天停车位不是开发商的，也不是某个业主的，更不是物业公司的，是全体业主所有的。别人能办停车月保卡，但物业公司不给答辩人办，答辩人有车不能停自己的小区，只能走路回家；2.物业公司任意涨停车费，违反了物业管理条例有关规定，物业公司收取小区露天停车费应与业主大会协议并进行利益分配；3.业主交了那么多物业费，但物业公司却没有做好绿化、地面、围墙、停车等日常管理维护，导致树木被虫咬烂、树木被风吹斜、地板地面烂掉等问题，也没有人维护修缮，物业公司不称职。答辩人要求物业公司赔偿答辩人走路回家费用一千元。被告魏俊贤提供证据如下：照片若干份，证明物业公司不称职，没有管理维护好小区内墙面、地面、树木、停车等事项。经审查，对于原告提供的证据，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，且能相互印证，本院对原告提供的证据予以采信并在卷佐证。对于被告提供的证据，原告对其真实性没有提出异议，本院对其真实性予以确认，但由于该照片并没有显示何时何地所拍摄，虽然被告认为原告提供的物业服务有瑕疵，但被告可以要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施等违约责任，而非拒缴物业管理费，且物业公司是服务于整个小区，业主不按时缴纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利的影响，因此，对其关联性，本院不予采纳。根据本院认证的证据以及当事人的陈述，本院确认原告上述诉称除被告收楼时间、公共分摊水费以外的基本事实。另查明，《前期物业管理服务协议》约定公共水、电费分摊根据广东省物业管理条例第49条及粤价【1997】173号文规定，按照实际费用，以约定的方式向全体业主按户合理分摊。案涉小区至今未成立业主委员会。被告于2010年11月19日收楼。案涉房屋在2019年10月1日至2020年7月31日期间产生物业管理费共计1637.53元、公共分摊电费共计135.86元。本院认为。原告根据《前期物业管理服务协议》的约定为涉案物业提供了管理服务，有权向被告收取物业服务费用及相关费用。《前期物业管理服务协议》已详细列明收费项目及收费标准，现被告不按时交纳相应的物业管理费及公摊费用，已经构成违约，原告有权诉请被告支付所欠的物业管理费共计1637.53元、公共分摊电费共计135.86元。由于原告没有提供证据证实公摊水费产生的事实，原告诉请的公摊水费无依据，本院不予支持。原告主张的公摊电费的违约金没有合同依据，本院不予支持。因被告魏俊贤的违约行为给原告造成的损失一般仅为被告拖欠物业管理费所产生的资金占用损失即利息损失，故应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率作为计算违约金的标准。对原告主张超出部分，本院不予支持。结合原告的诉请，本院认定被告魏俊贤应支付原告相应的违约金（从2019年10月起以每月应缴纳的物业管理费163.75元为基数、从2020年5月起以每月应缴纳的物业管理费163.76元为基数，分别从欠费次月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。被告提出要求原告赔偿其走路的费用一千元无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、被告魏俊贤应于本判决生效之日起十日内向原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司支付2019年10月1日至2020年7月31日期间的物业管理费1637.53元及违约金（从2019年10月起以每月应缴纳的物业管理费163.75元为基数、从2020年5月起以每月应缴纳的物业管理费163.76元为基数，分别从欠费次月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；二、被告魏俊贤应于本判决生效之日起十日内向原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司支付2019年10月1日至2020年7月31日期间的公共分摊电费135.86元；三、驳回原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即25元（原告已预交），由被告魏俊贤负担。本判决为终审判决。审 判 员 卢秀丽二〇二〇年十一月十二日法官助理 谢秋红书 记 员 梁浩然