陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕07民终1310号上诉人(原审被告):陕西广厦投资发展集团有限公司，住所地：陕西省汉中市汉台区。统一社会信用代码91610700295449648M。法定代表人：朱晓军，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冀晓彤、段雨欣，陕西嘉盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈鸿，男，1988年9月3日出生，汉族，汉中市城固县人，现住汉台区。委托诉讼代理人：王龙、寇妍，陕西益图律师事务所律师。上诉人陕西广厦投资发展集团有限公司（以下简称“广厦公司”）因与被上诉人陈鸿商品房预售合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2020)陕0702民初2364号民事判决提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人广厦公司上诉请求：1、撤销汉中市汉台区人民法院(2020)陕0702民初2364号民事判决，依法改判按中国人民银行公布的同期贷款利率以及全国人民银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金，撤销上浮30%的判项；2、一、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。事实和理由：一审判决上诉人按中国人民银行同期贷款利率以及全国人民银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率再上浮30%向被上诉人支付违约金畸高，请求二审法院予以降低。上诉人因历史遗留问题导致未能按合同约定的时间取得案涉房屋的初始登记，但业主实际使用房屋，对其占有、使用、收益以及在按揭贷款未偿还的情况下对其处分权也没有造成实质影响。双方在合同中虽未约定逾期办证的违约责任，但约定了逾期交房按日万分之一的标准承担违约责任，逾期办证和逾期交房均是对开发商违反合同义务的一种惩戒，况且逾期办证对业主造成的损失远小于逾期交房，上诉人认为逾期办证的违约责任标准可以同类适用逾期交房的标准。但一审在作出判决时未能充分考虑逾期备案的历史原因、集团诉讼给企业造成的震荡等严重后果，以及业主故意扩大损失的情形，请求二审法院综合考虑上述原因，重新调低违约金。被上诉人陈鸿辩称，1、因上诉人的原因导致被上诉人无法获得办证所需的购房发票办证联，上诉人应当按照合同约定向被上诉人支付逾期办证的违约金。一审判决对违约金标准的认定符合法律规定和合同约定，未超过法律规定的上限；2、案涉商品房买卖合同是由上诉人一方提供的格式合同，上诉人不能以违约金过高推翻自己提供的合同；3、上诉人不能以集团诉讼导致企业动荡为由，挟持法律及法院判决。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈鸿向一审法院起诉请求：1、判令广厦公司立即将办理房地产权属登记应由广厦公司提供的资料报产权登记机关备案；2、判令广厦公司向陈鸿支付逾期办证违约金40232元，即以房屋总价款526912元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%，从2018年12月7日开始计算至将办理房地产权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案之日止（暂计算至2020年5月11日）；3、本案诉讼费由广厦公司承担。一审法院认定的事实：2017年11月6日，陈鸿与广厦公司签订《商品房现房买卖合同》，双方约定：陈鸿购买的商品房为汉台区XX路XX号XX号楼XX室，房屋代码为32XXXX，预测建筑面积共132.39平方米，房屋总金额526912元，付款方式为按揭付款，陈鸿于2017年11月5日付166912元，剩余36万元房款到指定银行办理按揭贷款手续，广厦公司应当在2016年10月31日前将经验收合格的商品房交付陈鸿使用，广厦公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由广厦公司提供的资料报产权登记机关备案，如因广厦公司的责任，陈鸿不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。合同签订后，陈鸿于2017年11月6日缴纳房款166912元，并按约定办理了36万元的按揭贷款手续，向广厦公司足额支付了房款，广厦公司仅向陈鸿出具了首付款发票的第二联。2018年2月24日，广厦公司向陈鸿交付了房屋，其指定的陕西宏基物业管理运营有限公司收取了陈鸿的物业费、代办证等费用。另查明，2015年3月23日，广厦公司在汉中市不动产登记交易服务中心就东方明珠小区3号楼办理了房屋建筑物所有权首次登记（权属大证），但陈鸿至今未能取得房屋产权证，究其原因是，按规定，广厦公司除依合同约定向产权登记机关提供办理权属登记需要的备案资料，即初始登记（权属大证）资料外，广厦公司需出具购房发票第三联（办证联），陈鸿方能向产权登记机关申请办理房产证，陈鸿于2020年5月14日前归还清结银行贷款后，广厦公司向陈鸿出具了36万元的购房发票第三联（办证联），但前期首付款166912元的购房发票第三联未交付陈鸿，也未与陈鸿协商处理办法，致使陈鸿办证无法完成。一审法院认为，双方自愿签订的《商品房现房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据房屋权属登记办理流程，广厦公司在交房前办理了该3号楼初始登记（权属大证），履行了合同约定的向产权登记机关提供办理权属登记备案资料的义务，因此，陈鸿主张由广厦公司立即将办理现房地产权属登记应由广厦公司提供的资料报产权登记机关备案的请求，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十六条规定，出卖人有将标的物所有权及有关单证和资料转移于买受人的义务。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，房地产开发企业应当协助购房人办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。以上法律规定表明，广厦公司除办理初始登记外，还应履行陈鸿办理产权转移的协助义务，即广厦公司应向陈鸿出具第三联办证发票。本案广厦公司不能及时向陈鸿出具第三联办证发票，也未按约定由双方“协商解决”，居优势地位而无视对方权益，致其过错延续，客观上导致了陈鸿无法办理房产证，广厦公司构成违约，应依照合同承担违约责任。由于合同未明确约定违约金及计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，违约损失可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，在2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。结合本案实际状况，逾期贷款利率酌定上浮30%。对陈鸿的该项主张予以支持，广厦公司庭审认为其已按合同履行了向房屋登记机关报备资料的义务而应驳回陈鸿主张违约金的意见，因不能完全实现房屋买卖后所有权完整取得之目的，故不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十六条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、限广厦公司于判决生效后三十日内向陈鸿支付违约金，即以已付的购房款526912元为基数，自2019年2月19日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算至2019年8月19日，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率并上浮30%计算至判决前限定的履行期内实际履行之日止。二、驳回陈鸿的其他诉讼请求。如未按判决确定的期限履行金钱给付义务，将按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费906元，减半收取453元，由广厦公司负担。二审中，上诉人提交了以下证据：1、广厦东方明珠4号楼办证情况表，证明截至2020年初，4号楼已有8户业主办理了产权证。2、本院（2020）陕07民终1140号民事判决书以及汉中市不动产登记交易服务中心于2020年9月28日出具的情况说明，证明上诉人已经履行了办理大产权证的义务，业主具备办理产权证的条件。被上诉人质证认为，1、对广厦东方明珠4号楼办证情况表真实性认可，证明目的不认可。该证据不能证明上诉人履行了提供办证联发票的义务，也不能证明上诉人通过有效方式通知被上诉人领取办证联发票。2、对本院（2020）陕07民终1140号民事判决书以及汉中市不动产登记交易服务中心于2020年9月28日出具的情况说明真实性认可，证明目的不认可。对于案涉房屋取得产权大证的事实被上诉人并无异议，该证据不能证明上诉人履行了提供办证联发票的义务。二审中，被上诉人未提交新的证据。对上诉人二审中提交的证据本院认定如下：被上诉人质证对上诉人提交的两组证据的真实性认可，对上诉人提交的两组证据的真实性予以采信，该两组证据均不能证明上诉人已履行了协助被上诉人办理产权证的法定义务，即向被上诉人提供办证联发票，对该两组证据的证明目的，依法不予采信。经审理，二审查明的事实与一审认定事实一致，依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一审判决确定的违约金计算标准是否适当，上诉人广厦公司的上诉请求应否支持。《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定表明，房地产开发企业具有协助业主办理产权登记手续并提供必要证明文件的义务，该义务不仅包括向不动产权登记部门报送开发楼盘的初始登记手续，还包括向业主提供办理相关产权手续的必要资料。本案中，上诉人并未及时向被上诉人提供办理房屋产权手续的办证发票，也未举证证明其履行了告知被上诉人领取该发票的通知义务，客观上导致被上诉人无法办理房屋产权登记，致使被上诉人不能在约定的期限内取得购买房屋的权属证书，上诉人的行为构成违约，依法应当承担违约责任。双方签订的《商品房预售合同》中没有明确约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的违约金及违约金计算标准。一审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，并参照中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，以购房款为基数、按中国人民银行同期贷款基准利率以及2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础，利率标准再行上浮30%确定上诉人逾期办理产权证的违约金，符合本案实际情况及法律规定，本院依法予以确认。上诉人广厦公司主张适用逾期交房违约金计算标准确定本案逾期办证违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人广厦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费86元，由上诉人陕西广厦投资发展集团有限公司负担。上诉人陕西广厦投资发展集团有限公司多预交的二审案件受理费820元（906元-86元）予以退还，由上诉人陕西广厦投资发展集团有限公司持据来本院领取。本判决为终审判决。审 判 长 仵瑞梅审 判 员 刘新星审 判 员 李 涛二〇二〇年十月二十七日法官助理 徐文婷书 记 员 林卓青1