江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏01民终6413号 上诉人（原审原告）：宋厚清，女，1964年10月11日生，汉族，住南京市雨花台区。 委托诉讼代理人：孙翌，江苏中湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代卫东，江苏中湖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨盛芝，男，1936年1月18日生，汉族，住南京市秦淮区。 被上诉人（原审被告）：刘万华，女，1942年7月17日生，汉族，住南京市秦淮区。 被上诉人（原审被告）：杨琬琳，女，1993年2月2日生，汉族，住南京市秦淮区。 被上诉人（原审被告）：刘伊，女，1968年5月2日生，汉族，住南京市秦淮区。 以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：张薇，江苏石城律师事务所律师。 以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：王飞，江苏石城律师事务所律师。 原审第三人：南京光华房地产开发公司，住所地南京市秦淮区苜蓿园大街**。 法定代表人：杨福强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘艳，江苏圣典（六合）律师事务所律师。 上诉人宋厚清因与被上诉人杨盛芝、刘万华、杨琬琳、刘伊、原审第三人南京光华房地产开发公司（以下简称光华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2020）苏0104民初854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法由审判员汪德全独任开庭审理，上诉人宋厚清及委托诉讼代理人孙翌、代卫东，被上诉人杨盛芝、刘万华、杨琬琳、刘伊共同委托诉讼代理人张薇，原审第三人光华公司的委托诉讼代理人刘艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋厚清上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对涉案南京市秦淮区西桐路9号银龙雅苑五期3幢1112室房屋（以下简称涉案房屋）取得方式的事实认定存在遗漏，涉案房屋系被上诉人原共同居住的秦淮区房屋（以下简称401室房屋）拆迁所得。1、2012年12月3日，杨盛芝原401室房屋被拆迁时，杨洪兵及四位被上诉人均居住在该房屋内，户口也在该房屋内。因此，虽然《南京市城市房屋拆迁补偿协议》上仅有杨盛芝签字，但杨洪兵及四位被上诉人均为被拆迁人，一审法院认定杨洪兵未与有关部门签订过拆迁补偿安置协议系事实认定错误。2、杨洪兵虽然填写了《南京市住房保障申请表》，但申请所附材料中明确包含了上述《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，南京市房改办明确表示，涉案房屋为拆迁获得的经济适用房。二、涉案合同并不损害社会公共利益，一审法院适用法律不当。涉案房屋系杨洪兵因拆迁而获得申购的房屋，系拆迁安置房，虽然该安置房也属于经济适用房，但并非纯粹用于解决城市低收入家庭住房困难的房屋。因此，涉案房屋的交易未对城市低收入家庭的住房权构成损害，也不违反社会公共利益。综上，涉案房屋买卖关系合法、有效，请求支持上诉人的上诉请求。 杨盛芝、刘万华、杨琬琳、刘伊辩称：1、涉案房屋性质系经济适用房。《南京市住房保障申请表》、南京市经济适用房住房购买通知书存根均证明该房屋性质为经济适用房。杨洪兵一家名下无房，借住在父亲杨盛芝的房屋中，2012年杨盛芝房屋拆迁，杨洪兵一家在本市无他处住房、又为低收入住房困难户，符合经济适用房申领条件。光华公司一审庭审中也证实杨洪兵一家符合低收入困难户身份申领的经济适用房，杨洪兵一家依据《南京市经济适用住房管理实施细则》（宁政发［2008］116号）第29条规定，申领了涉案经济适用房。宋厚清在上诉状中也认可涉案房屋为经济适用房。2、《住房买卖协议》因损害社会公共利益无效。本案中，杨洪兵将属于用于解决住房困难家庭之经济适用房转让给宋厚清，且双方签订房屋买卖合同的时间正处于五年交易限制期内，违反了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号）、合同法第五十二条第（四）项的规定，因此，《住房买卖协议》应认定为无效。3、即便《住房买卖协议》有效，也无法履行。涉案房屋系杨洪兵、刘伊、杨琬琳一家三口共同申请，三人对房屋共同共有。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定，当事人无权处分涉案房屋并不当然无效，但如果无法履行，合同相对人只能要求解除合同、赔偿损失。如涉案房屋系拆迁安置房，《住房买卖协议》有效，也因刘伊、杨琬琳对杨洪兵擅自处分房产的行为不知晓，也没有进行追认，故物权不发生变动，所以宋厚清要求过户的请求不能得到支持。4、宋厚清现有证据不能证明已向杨洪兵支付购房款450000元。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 光华公司辩称，请求二审法院依法裁判。 宋厚清向一审法院起诉请求：1.判令杨盛芝、刘万华、杨琬琳、刘伊及光华公司协助将位于南京市秦淮区宋厚清名下。2.由杨盛芝、刘万华、杨琬琳、刘伊承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2012年12月3日，杨盛芝就其私房大阳沟30号22栋401室房屋与南京市白下区危旧房开发公司签订《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，2012年12月28日，杨盛芝之子杨洪兵填写《南京市住房保障申请表》，以低收入住房困难户名义申购经济适用房，区、市房保办同意以经济适用房方式保障。2013年4月19日，光华公司（甲方）、杨洪兵（乙方）签订银龙花园经济适用房五期销售协议，协议约定：“经乙方申请，甲方同意将银龙花园经济适用房建筑栋号为5-3栋，1112室销售给乙方，面积84.75平方米，单价3822元／平方米，总房款323915元”。2015年5月12日，杨洪兵向宋厚清出具收条一份，收条注明“今收到宋厚清第一笔购房款人民币170000元，余下第二笔房款180000元，在2015年7月1日前交房时付清，剩余100000元，在过户手续全部办完时付清”。注如杨洪兵违约，7月1日交不出银龙花园五期3幢1112室房屋，退还宋厚清人民币170000元，并赔付宋厚清人民币170000元，证明人张某。2015年6月20日，杨洪兵（甲方）、宋厚清（乙方）签订《住房买卖协议》一份，协议约定：“兹有杨洪兵住房秦淮区，现卖给宋厚清，房款总额为450000元。今收到宋厚清房款350000元，到期负责协助宋厚清过户。所有过户费用由宋厚清承担，过完户把房款余款100000元付给杨洪兵，住房买卖到此结束。本协议是双方自愿买卖，不得反悔，如一方反悔后果自负，到期无条件负责过户，如国家政策变化不收税收，实情处理，应交税收一半”。2015年10月24日，杨洪兵出具《购房协议》，协议明确：“杨洪兵自愿将银龙鑫苑五期3栋三单元1112室住房转让宋厚清（三室一厅，80平方米），转让金450000元，现房款已全部付清，杨洪兵负责无条件配合宋厚清过户（房产）。2015年7月1日前，杨洪兵将涉案房屋交付宋厚清”。 一审另查明，杨盛芝、刘万华系杨洪兵父母，杨琬琳系杨洪兵、刘伊之女。2015年6月26日，杨洪兵与刘伊离婚，2016年9月6日杨洪兵去世。现涉案房屋仍在光华公司名下。 一审法院认为，涉案房屋系杨洪兵户以低收入住房困难户名义向有关部门通过住房保障申请取得的经济适用房。杨洪兵未与有关部门签订过拆迁补偿安置协议，故涉案房屋的性质应为经济适用房，经济适用房是解决城市低收入家庭住房困难的，经济适用房的买卖，损害了其他低收入人群体的利益，应认定为违反社会公共利益，故该买卖合同无效。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，宋厚清的诉讼请求，没有法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：驳回宋厚清的诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元，由宋厚清负担。 本院审理期间，各方当事人对一审认定的事实均无异议，本院依法予以确认。 本院二审查明，涉案房屋已满足上市交易的条件。 二审中，上诉人宋厚清提交如下证据：1、二份证明、中国建设银行个人活期账户交易明细，证明上诉人部分房款的来源，及上诉人于2015年6月19日通过建设银行取现180000元支付给杨洪兵，尾款100000元系在黄裕连家中交接，与一审提交的收款凭证相对应。2、录音一份，该录音证据系上诉人代理人与南京市住房制度改革办公室（以下简称房改办）一楼大厅5号窗口工作人员之间的对话，房改办工作人员称涉案房屋因城市拆迁取得，并非普通单纯低收入人群申请购买的经济适用房。被上诉人质证称：1、对建设银行交易明细真实性没有异议，该交易明细仅能证明上诉人取款180000元，不能证明上诉人向杨洪兵支付180000元的事实。关于二份证明，属于证人证言，但证人并未到庭接受质询，故对二份证明真实性、关联性、合法性均不予认可。2、关于录音证据，该录音并未经过房改办相关人员许可，属于非法录音，且相关工作人员的答复也不能代表房改办的意见。光华公司质证称，由法院依法审查。 另，针对2015年10月24日《购房协议》“杨洪兵”签名的真实性，本院向被上诉人杨盛芝、刘万华、杨婉琳、刘伊释明是否申请鉴定，而被上诉人明确表示不申请。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案房屋虽名为经济适用房，但该房屋取得方式为拆迁单位对杨盛芝原被拆迁的401室房屋居住人整体性的安置补偿，包括杨盛芝因该次拆迁取得的其他经济适用房。因此，杨洪兵获得涉案经济适用房具有对价性，不属于《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房。故杨洪兵与上诉人订立的《住房买卖协议》不涉及扰乱社会公共利益的问题，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方均应按约履行。在杨洪兵死亡后，杨盛芝、刘万华、杨婉琳、刘伊作为杨洪兵的继承人，承继了涉案协议中出卖人杨洪兵的权利和义务，现涉案房屋已具备上市交易的条件，故宋厚清诉请杨盛芝、刘万华、杨婉琳、刘伊履行协助过户，符合法律规定。涉案房屋已交付宋厚清使用多年，不存在协议无法履行的问题，杨婉琳、刘伊以杨洪兵无权处分及协议无效的理由，拒绝履行该协议，不符合法律规定。关于已付款问题。宋厚清本案提交其个人银行账户取款记录、定期销户信息等，虽不能证明其银行的取款直接转汇给杨洪兵，但从但杨洪兵于2015年10月4日签字的《购房协议》的内容，足以证明杨洪兵已收到涉案450000元购房款，而杨盛芝、刘万华、杨婉琳、刘伊对该《购房协议》未提供反证，应承担举证不能的法律后果。涉案《住房买卖协议》约定，所有过户税费均由宋厚清承担，故宋厚清在办证时按实际发生额代杨盛芝、刘万华、杨婉琳、刘伊向行政部门缴纳。 综上所述，上诉人宋厚清的上诉请求成立，应予改判。依照《中华人民共和国继承法》第三条第（七）项、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销江苏省南京市秦淮区人民法院（2020）苏0104民初854号民事判决； 二、杨盛芝、刘万华、杨婉琳、刘伊自本判决生效之日起三十日内协助将南京市秦淮区西桐路9号银龙雅苑五期3幢1112室房屋的产权过户至宋厚清名下； 三、驳回宋厚清的其他诉讼请求。 一审案件受理费减半收取40元、二审案件受理费80元，均由被上诉人杨盛芝、刘万华、杨琬琳、刘伊负担。 本判决为终审判决。 审判员  汪德全  二〇二〇年十一月十八日 书记员  郭旭冬