浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初21987号 原告：龚峥，男，1975年5月1日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原告：黄慧玲，女，1976年8月28日出生，汉族，住浙江省义乌市。 两原告共同委托诉讼代理人：周斌、楼家利，浙江一片红律师事务所律师。 被告：义乌市御景园置业有限公司，住所地：浙江省义乌市稠城街道工人西路**义乌市香港大酒店有限公司**，统一社会信用代码：91330782563337280X。 法定代表人：吴文化，董事长。 原告龚峥、黄慧玲为与被告义乌市御景园置业有限公司（以下简称御景园公司）商品房预售合同纠纷一案，于2019年12月20日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因本案须以另案的审理结果为依据，本院于2020年1月20日裁定中止本案审理。本案后于2020年10月27日恢复审理并于2020年11月3日进行了公开开庭审理，原告龚峥及其与原告黄慧玲的共同委托诉讼代理人周斌，被告御景园公司的委托诉讼代理人乙笑牛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告龚峥、黄慧玲起诉称：2015年6月4日，原告与被告签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，被告将位于义乌市××街道××花园××幢××单元××室房产出卖给原告。合同约定：涉案商品房价款3152367元；出卖人应当于2017年6月30日前，取得土地、房屋权属证书，交付买受人，若约定日期后出卖人仍不能交付权属证书或登记证明且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告已向被告全额付清购房款共计3159369.16元，并于2019年11月20日取得涉案房屋不动产权证书。被告逾期达873天，已构成违约，应承担相应的违约责任。为此要求判令：被告御景园公司向原告龚峥、黄慧玲支付逾期交付权属证书违约金275813元（按日支付已交付房价款万分之一从2017年7月1日起计算至2019年11月20日止）。 被告御景园公司答辩称：一、因政府原因导致无法按期办理不动产初始登记并不动产权分割凭证交付原告，属于合同约定的出卖人不承担违约责任的情形。二、案涉项目受市政工程施工等客观情况影响，导致项目整体延期竣工验收，进而导致无法延期交付权属证书，直到2019年4月15日完成竣工验收备案后才具备办理不动产权属登记的理论条件。但又因不动产登记中心需要按照规定待上级机关另对前述延期竣工问题在《土地出让合同》项下是否存在违约一事作出认定决策后才可对案涉项目房屋进行办证，故涉案项目直到义乌市委形成《抓项目会议纪要》并于2019年国庆节后下发之后，才真正具备办证条件。三、最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，开发商因延期办证而承担违约责任的前提是“由于出卖人的原因”，被告虽未能交付权属证书，但系政府原因导致。因此，在上述合同依据、事实依据、及法律依据基础上，被告在本案中无需承担延期交付权属证书的违约责任。 原告为证明其所主张的事实，向本院提交了下列证据： 一、浙江省商品房买卖合同1份，证明原告向被告购买位于义乌市××街道××花园××幢××单元××室房产及有关违约事项约定的事实。 二、发票1张，证明原告已向被告付清全部购房款3159369.16元的事实。 三、不动产权证书1份，证明原告于2019年11月20日取得涉案房屋不动产权证书的事实。 被告对上述证据发表如下质证意见： 对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议；对于原告方所提到的证明目的，被告方认为合同约定的交证时间和实际交证时间是对的，但是实际交证时间超过这么久，不是被告造成的，是政府的原因造成的，被告不应当就超期交证承担违约责任。 被告为证明其所主张的事实，向本院提交了下列证据： 一、《浙江省商品房买卖合同》及其附件。其中“附件八补充协议”第九条第2项约定：“若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十七条约定的期限前，取得该条约定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。”证明原告对该条款是明确认可的。 二、义乌市北苑街道办事处《关于〈91867部队经济适用房宾王?御景园〉项目建设延期竣工的情况说明》。 三、义乌市金义东城际轨道交通建设指挥部《情况说明》。 四、义乌市金义东城际轨道交通建设指挥部盖章核实的《情况说明》。 五、义乌市御景园置业有限公司《关于尽快完成宾王路建设报告》。 六、浙江省义乌市城市管理委员会《关于的回复》。 七、《市政竣工报告》。 八、义乌市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》。 证据二至证据八共同证明以下事实： 涉案地块项目因村民阻拦施工、国贸大道（03省道）与宾王路施工影响市政配套接入、金义东轨道交通建设占用项目地块红线、金义东轨道交通相关电力管道改造工程等政府方面的客观原因导致延期竣工，直到2019年3月底电力管道改造工程完成后才具备整体竣工验收的条件。期间，被告为尽快向业主交付商品房，克服了一系列客观障碍，于2016年9月20日完成了包括案涉3幢、5幢住宅部分在内楼房的消防验收。 九、91867部队经济适用房·宾王御景园地块《建筑工程施工许可证》。 十、义乌市建设工程竣工验收备案确认书。 十一、义乌市建设工程竣工验收报告。 证据九至证据十一共同证明以下事实： 1.案涉项目于2011年7月22日取得《建筑工程施工许可证》，建设地址为91867部队经济适用房·宾王御景园地块一、二、三，地，地上建设工程包括**楼，**楼，**楼**楼**楼（即所有项目楼房）据施工许可，建设项目地块需整体进行竣工验收。被告于2019年3月底电力管道改造工程施工完毕后，第一时间推动竣工验收工作。经义乌市住房和城乡建设局确认，案涉楼盘项目（包含1#-5#楼）于2019年4月3日整体竣工验收合格，于2019年4月15日完成整体竣工验收备案。2.根据《中华人民共和国不动产登记暂行条例实施细则》的规定，建设工程只有在经过竣工验收后，才仅具备办理不动产权登记的理论条件。 十二、《海景花园实测绘汇总表》及《不动产测量报告》（编号：2019-721161号、2019-721163号）。 十三、义乌市国土资源局《关于在土地登记过程中发现的违反出让合同约定有关问题的处理意见》。 十四、义乌市不动产登记中心《工作联系单》。 十五、义乌市不动产登记中心报请上级部门存档资料（包含北苑街道《关于〈91867部队经济适用房宾王?御景园〉项目建设延期竣工的情况说明》及金义东轨道交通指挥部《情况说明》）。 十六、《义乌市抓项目促发展工作领导小组会议纪要》编号：（2019）24号。 证据十二至证据十六共同证明以下事实： 1.被告于2019年4月3日向义乌市不动产登记中心申请办理初始登记，该中心于2019年4月7日出具《不动产测量报告》。2.根据义乌市国土资源局（现义乌市自然资源和规划局）内部文件规定，该局下属的不动产登记中心需对申请人是否存在违反《土地出让合同》约定竣工期限问题进行核实，并在逐级报批且经上级确认不存在违约的条件下，方才为申请人办理不动产权属登记。3.不动产登记中心向上级主管部门义乌市自然资源和规划局土地市场服务中心发送了《工作联系单》，联系调查案涉项目是否属于延期竣工、违反土地出让合同的情形。义乌市自然资源和规划局内部征询案涉项目所在地义乌市人民政府北苑街道办及金义东轨道交通指挥部的意见。北苑街道认为项目延期竣工为市政重大工程影响导致，并非御景园公司自身原因所致，建议不追究御景园公司在《土地出让合同》项下的违约责任。4.对于上述关于被告是否违反《土地出让合同》的问题，义乌市自然资源和规划局将不追究御景园公司在《土地出让合同》项下延期竣工责任的认定方案逐级上报，经义乌市抓项目促发展工作领导小组会议决策同意，于2019年9月28日形成《会议纪要》，并于2019年国庆节下达后，案涉项目才真正具备办理不动产权证（包括初始登记、大证分割等）的客观条件。 原告对上述证据发表如下质证意见： 对证据一的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，到目前为止没有任何证据证明逾期是由政府原因造成的，都是被告的原因造成的。 对证据二至证据八的三性均有异议，该证据也无法证明逾期交证是由政府原因导致，是属于被告自身原因导致逾期交付权属证书。 对证据九至证据十一的真实性无异议，但可以看出是由于被告自身原因导致逾期办证，被告承诺于2017年交付权属证书，但房屋竣工时间在2019年，所以存在逾期办理房产证的事实。 对证据十二至证据十六的真实性无异议，但与本案没有关联，该文件主要是关于土地出让违约金的问题，与是否逾期办证以及应否承担违约责任无关。 本院对原、被告提交的上述证据作如下认定： 一、对原告提交的证据的真实性均予以认定，该些证据可以证明以下事实：（1）原、被告于2015年6月4日签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，被告将位于义乌市××街道××花园××幢××单元××室商品房××出卖给原告，双方对房屋价款、交付时间、被告交付原告用于办理房屋权属登记所需的土地使用权证书（或土地使用权证明）、房屋权属证书时间等权利义务以及违约责任等做出了约定；（2）原告已按约支付了购房款；（3）原告于2019年11月20日取得合同约定的商品房权属证书。 二、对被告提交的证据的真实性均予以确认，该些证据可以证明以下事实：（1）原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第27页“附件八补充协议”第九条第2项约定：“若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十七条约定的期限前，取得该条约定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。”（2）被告开发的御景园商品房项目正式名称为海景花园，该项目5幢因宾王路市政工程施工原因无法及时进行管网连接，于2016年9月20日才通过消防验收；涉案地块项目因村民阻拦施工、国贸大道（03省道）与宾王路施工影响市政配套接入、金义东轨道交通建设占用项目地块红线、金义东轨道交通相关电力管道改造工程等原因，对项目施工进度及竣工产生了影响。（3）案涉项目于2011年7月22日取得《建筑工程施工许可证》，根据施工许可，建设项目地块需整体进行竣工验收，2019年4月3日整体竣工验收合格，于2019年4月15日完成整体竣工验收备案。（4）被告于2019年4月3日向义乌市不动产登记中心申请办理初始登记，该中心于2019年4月7日出具《不动产测量报告》。不动产登记中心向上级主管部门义乌市自然资源和规划局土地市场服务中心发送了《工作联系单》，联系调查案涉项目是否属于延期竣工、违反土地出让合同的情形。义乌市自然资源和规划局根据义乌市政府北苑街道及金义东轨道交通指挥部出具的情况说明，向上级建议不追究御景园公司在《土地出让合同》项下的违约责任。2019年9月28日，义乌市委办出具义乌市抓项目促发展工作领导小组会议纪要，书面同意义乌市自然资源和规划局的不追究被告相关延期竣工违约责任的建议。 综上，本院认定本案事实如下： 2015年6月4日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》及补充协议一份，合同约定被告将位于义乌市××街道××花园××幢××单元××室商品房××出卖给原告，商品房价款3152367元，签约之日前支付952367元，其余房款2200000元通过按揭方式支付；被告应当在2016年6月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明、公安消防部门出具的认可文件或准许使用文件以及用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付买受人使用，但非因由被告负责实施的建筑区划外的市政大配套未建成或未投入运营，导致商品房不具备合同约定的正常使用基本条件的，不视为被告违约，被告可据实予以延期；若未按合同规定期限交付商品房，逾期不超过120日的，自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；被告承诺于2017年6月30日前，取得土地使用权证书（或土地使用权证明）及房屋权属证书并交付原告，由原告自行办理该商品房转移登记，若约定日期起180日以后被告仍不能交付权属证书或登记证明的且原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。补充协议约定，若因政府原因，导致出卖人无法在《浙江省商品房买卖合同》第十七条约定的期限（2017年6月30日）前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。原告已按照约定方式付清了购房款3152367元。 2016年2月24日，被告向义乌市住宅和城乡建设局报告，称案涉商品房项目已开始进行小区市政配套建设施工阶段，交房在即，但宾王路市政建设尚未完善，小区市政建设无法正常投入使用，要求协调市政建设单位加快建设步伐，并告知完成时间。义乌市城市管理委员会于2016年3月24日回复被告，称03省道义乌段改造工程建设指挥部与被告公司人员现场对接后，确认案涉商品房项目有两处雨污水管需接入市政管网，但宾王路管道因土地征用原因尚无法施工，而被告公司临时排水为露天排放，导致03省道主线施工单位无法进行回填工程的正常施工和检测，从而不能移交工作面给市政配套施工单位进行雨污水管道施工，更无法向被告公司提供市政雨污水管道接入条件。义乌市城市管理委员会在回复中表示将主动与03省道义乌段改造工程建设指挥部、北苑街道等单位加强沟通联系，争取宾王路改造工程早日完成。 根据市政工程竣工报告及管道压实度试验汇总表记载，03省道与宾王路交叉口改造工程于2015年8月18日开工，于2016年11月24日竣工，该工程中铺设的管道截至2016年10月31日全部进行了压实度试验且检测结果为合格。2016年9月20日，案涉商品房项目通过消防验收。 此后，被告向义乌市不动产登记中心申请办理海景花园项目不动产权证，义乌市不动产登记中心于2019年4月17日出具了《不动产测量报告》。 2019年8月7日，义乌市北苑街道办事处向义乌市自然资源和规划局出具情况说明，称案涉商品房项目因村民阻拦施工、宾王路国贸大道施工及金义东轨道交通影响市政配套接入等原因共影响验收工期60个月，项目实际建设周期为31.5个月，符合土地出让合同关于宗地建设项目建设周期为36个月的约定，建议不予追究被告延期竣工的违约责任。义乌市自然资源和规划局根据该情况说明向上级报告，建议不依照《土地出让合同》追究被告的违约责任，后义乌市委办形成义乌市抓项目促发展工作领导小组会议纪要，纪要同意义乌市自然资源和规划局的不追究被告相关延期竣工违约责任的建议。 原告自认于2019年11月20日取得了合同约定的商品房有关权属证书。 本院认为： 本案争议焦点为被告是否需要因其未按商品房预售合同约定时间向原告交付相关权属证书而承担违约责任。 首先，根据被告向义乌住建局发出的《关于尽快完成宾王路建设报告》及义乌市城市管理委员会所做《的回复》、《市政竣工报告（03省道与宾王路改造工程）》、北苑街道《关于〈91867部队经济适用房宾王?御景园〉项目建设延期竣工的情况说明》、金义东轨道交通建设指挥部《情况说明》及义乌市委办《抓项目促发展工作领导小组会议纪要》等证据，可以证实：（1）2015年8月18日至2016年11月24日，因03省道与宾王路改造工程施工，影响了被告御景园公司海景花园工程项目周边的宾王路、03省道的通行，使得海景花园工程项目的整体消防管道与市政管网无法接通，导致项目无法正常施工，也无法办理验收备案相关手续。（2）2017年1月5日金义东城际轨道交通规划路线施工范围在御景园公司海景花园工程项目东侧红线范围内，其一侧施工范围在海景花园工程项目地下室边缘，影响了海景花园工程项目地上附属配套设施的建设。（3）2017年1月25日，海景花园工程项目东侧接入国贸大道室外附属管网及消防通道暂停施工，金义东城际轨道交通规划原路线因小三里塘铁路职工房拆迁未达成一致意见，将原规划路线改至国贸大道往杭州方向辅道施工，2018年5月25日御景园公司重新进行附属配套设施施工。2018年12月至2019年3月，海景花园工程项目已完工的电力管道横穿义乌市国贸大道路基下方轨道地下化全开挖施工区域，出于安全及海景花园小区正常用电考虑，需将原埋设的电力管道改线至海景花园小区地块红线东侧（靠国贸大道）边缘，该电力改造项目于2019年3月完成。2019年4月15日，海景花园工程项目竣工验收备案，至此案涉商品房才具备商品房合同约定的交房条件，此后合同当事人方可按照规定向相关部门申请办理产权登记并取得权属证书。 又根据义乌市不动产登记中心于2019年6月26日出具的工作联系单记载内容，可以证实义乌市不动产登记中心因海景花园工程项目存在逾期竣工情况未予办理产权登记并要求土地市场服务中心对被告公司是否存在违反土地出让合同约定情形进行调查处理，直至2019年9月28日由义乌市委办形成《抓项目促发展工作领导小组会议纪要》认定可不追究御景园公司逾期竣工的违约责任后，才具备为海景花园工程项目办理产权证书的前提条件。由此，可以认定从被告公司向相关部门提交办理产权证书的材料到上述部门审核御景园公司是否违约的期间非御景园公司可控制，因此该期间不应计入御景园公司正常的办理产权证书的期间。 综上，被告公司所述的本案因市政工程施工等原因导致其逾期交房、逾期办证总体上来看具有一定的事实依据，应予以认定。 其次，案涉《浙江省商品房买卖合同》附件八：补充协议第九条（2）约定，若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十七条约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。上述约定系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应确认其效力。如前所述，御景园公司在对海景花园工程项目施工、办理产权证书的过程中，其受作为政府规划的市政工程的金义东市域轨道交通项目、03省道与宾王路改造施工影响及相关职能部门认定御景园公司是否存在案涉《土地出让合同》项下逾期违约（最终排除了御景园公司的责任）拉长了办证期间的事由符合上述合同约定的因政府原因导致御景园公司逾期办证可予免责的约定，御景园公司主张的该相应期间应在其对海景花园工程项目施工、办证总期间扣除的抗辩意见总体上成立，应予以认定。 另需要指出的是，上述期间扣除的方法系假定金义东市域轨道交通项目、03省道与宾王路改造施工，被告公司就需要停工等待，但从施工实践来看，二者不应等同，被告公司可在案涉市政工程项目施工期间做好施工准备工作加快后期施工进度，亦应积极督促相关部门加快施工进度。从合同相对性的角度，本案被告公司逾期交房、逾期办证事实客观存在，各业主对此并无过错，其也为此事付出了一定的人力、财产成本。 本案综合考量案涉逾期交付权属证书对原告龚峥、黄慧玲造成居住和交易等方面损失的可能性、不排除被告公司存在未积极履行合同的情形，以及原告龚峥、黄慧玲因本案支出的维权费用等因素，本院酌情认定由被告公司支付原告龚峥、黄慧玲逾期交付商品房权属证书违约金55162.6元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告义乌市御景园置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告龚峥、黄慧违约金55162.6元。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2719元，由原告龚峥、黄慧玲负担2175元，被告义乌市御景园置业有限公司负担544元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  龚益卿 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  陈雅萍 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。