重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终7425号上诉人（原审被告）：刘遂文，男，1963年4月21日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人:游斌，重庆金雷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周飞，男，1974年11月15日出生，汉族，住成都市高新区。被上诉人（原审原告）：袁振涛，男，1978年8月2日出生，汉族，住郑州市中原区。被上诉人（原审原告）：王春，女，1974年2月23日出生，汉族，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告）：丁大炜，男，1969年8月13日出生，汉族，住成都市金牛区。被上诉人（原审原告）：彭建，男，1969年10月18日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。五被上诉人共同委托诉讼代理人：余磊、齐祖明，重庆余磊律师事务所律师。原审被告：车淑蓉，女，1961年4月8日出生，汉族，住重庆市长寿区。上诉人刘遂文因与被上诉人周飞、袁振涛、王春、丁大炜、彭建、原审被告车淑蓉物权保护纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院（2020）渝0115民初1196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，对此案进行了审理。上诉人刘遂文及其委托诉讼代理人游斌、被上诉人周飞、袁振涛、王春、丁大炜、彭建的委托诉讼代理人齐祖明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘遂文上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院错误认定案涉房屋在2012年3月1日时的所有人是重庆长寿商业建设有限公司，无视黄旭初在2013年5月8日取得案涉房屋的产权证的事实。事实上，在长寿区人民法院裁定案涉房屋归熊万峰、胡勇共同所有后，黄旭初又将案涉房屋赎了回来，并取得了产权证，后才有办理抵押登记的事实。案涉房屋虽然被熊万峰、胡勇购买，但从未实际交付，一直在黄旭初的掌管下，出租给上诉人经营。上诉人在2012年3月1日与黄旭初签订了为期15年的《市场门面摊位租质合同》之后，便一次性将这15年的租金缴清了的。2、一审法院以被上诉人未提供证据证明签订合同时案涉房屋产权人为“重庆市恒诚集贸市场经营管理有限公司”，因此认定重庆市恒诚集贸市场经营管理有限公司无权处分案涉房屋，该合同对案涉房屋产权人无法律约束力，签订的《市场门面摊位租赁合同》无效，其适用法律错误。周飞、袁振涛、王春、丁大炜、彭建辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。车淑蓉未作辩称。周飞、袁振涛、王春、丁大炜、彭建向一审法院起诉请求：1.判令车淑蓉、刘遂文立即搬离在长寿区；2.判决车淑蓉、刘遂文向周飞、袁振涛、王春、丁大炜、彭建支付因占用该摊位的租金损失（从2019年3月1日起按照每月1200元计算至实际搬离时止）；3.诉讼费由车淑蓉、刘遂文承担。诉讼过程中，周飞、袁振涛、王春、丁大炜、彭建放弃要求车淑蓉、刘遂文立即搬离在长寿区的诉讼请求。一审法院认定事实：2012年12月13日，一审法院作出（2002）长法民执字第393-2号执行裁定书，裁定重庆长寿商业建设有限公司所有的位于重庆市长寿区的房屋（总建筑面积1513.13㎡，其中包含公厕面积30.85㎡）归买受人熊万峰、胡勇共同所有，买受人可持本裁定书到有关机关办理产权过户登记手续。2013年8月9日，彭建、王春与黄旭初签订抵押合同，约定黄旭初以长寿区厕所房屋作抵押，向彭建、王春借款600万元，并办理了抵押登记。2014年5月22日，重庆市第五中级人民法院作出民事裁定书，裁定查封、冻结黄旭初价值650万元的财产。2016年5月17日，重庆市第五中级人民法院作出民事裁定书，裁定继续查封黄旭初所有的位于长寿区厕所房屋，期限3年，自2016年5月26日至2019年5月25日。2019年1月30日，周飞、袁振涛、王春、丁大炜、彭建取得渝（2019）长寿区不动产权第000114762号产权证，对长寿区邓家巷5号1-1房产按份共有。2019年2月27日，一审法院对长寿区厕所的租赁户及实际使用人发出（2018）渝0115执恢367号公告：长寿区厕所房产，经司法处置，现已拍卖成交，由买受人周飞、袁振涛、王春、丁大炜、彭建竞得。现上述房产产权已变更为周飞、袁振涛、王春、丁大炜、彭建所有，并将上述房产交付买受人。刘遂文、车淑蓉一直使用长寿区邓家巷5号1-1房产的水产摊位从事经营。2019年10月29日，重庆市长寿区市场监督管理局出具个体工商户管理登记卡，载明“经营者：车淑容，经营场所：重庆市长寿区凤城街道沙井市场，经营范围：水产品零售**，注册号：500221600388938”等。该市场内其他类似摊位月租金在1000-1500元之间。刘遂文称其于2012年3月1日与黄旭初签订《市场门面摊位租赁合同》，该合同载明：出租方（甲方）为重庆市恒诚集贸市场经营管理有限公司；租赁时间从2012年3月1日起至2027年2月30日止；年租金48000元，一次性缴费优惠30%，按50万元缴纳。黄旭初在甲方签章处签名并盖重庆市恒诚集贸市场经营管理有限公司印章。刘遂文在庭审中陈述其一次性以现金方式交纳了租金，收款的收据由于保管不善，没有了。后又陈述黄旭初向其借款50万元，没有出具借条，因是现金交易，也没有交款记录，因此2012年就以此来抵扣了租金。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此刘遂文可以主张在周飞等取得租赁房屋所有权之前，已就租赁物设定合法的租赁关系，从而对抗周飞等的主张。但问题的关键在于刘遂文应对在周飞等取得租赁房屋所有权之前，其已就租赁物设定合法有效的租赁关系承担举证责任。从刘遂文提供的证据看，出租方为重庆市恒诚集贸市场经营管理有限公司，而从一审法院（2002）长法民执字第393-2号执行裁定书看，该段时期涉案房屋的产权人之前为重庆长寿商业建设有限公司，之后为熊万峰、胡勇，刘遂文未提供证据证明签订合同时涉案房屋的产权人为重庆市恒诚集贸市场经营管理有限公司，因此，重庆市恒诚集贸市场经营管理有限公司无权处分涉案房屋，该合同对涉案房屋产权人不具有法律约束力。对于租赁合同的履行情况，刘遂文前后陈述不一，也未提供相关证据予以佐证，其主张难以让人信服。同时考虑到该市场内其他类似摊位目前年租金在12000-18000元之间，而刘遂文称其2012年在一次性缴纳租金的情况下年租金达48000元，也不符合常理，存在重大疑点。因此，对于刘遂文主张其在周飞等取得涉案房屋所有权之前已设定合法有效的租赁关系，本院不予采信。周飞、袁振涛、王春、丁大炜、彭建通过竞买得到长寿区邓家巷5号1-1房屋，并于2019年1月30日办理了渝（2019）长寿区不动产权第000114762号产权证，依法取得涉案房屋所有权，并享有占有、使用、收益和处分的权利。在2019年2月27日一审法院作出（2018）渝0115执恢367号公告，并将案涉房屋交付周飞、袁振涛、王春、丁大炜、彭建后，刘遂文、车淑蓉一直占用摊位，侵害了周飞、袁振涛、王春、丁大炜、彭建的所有权。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。故周飞、袁振涛、王春、丁大炜、彭建要求刘遂文、车淑蓉从2019年3月1日起支付因占用摊位造成的租金损失，符合法律的规定，一审法院予以支持。对摊位租金损失，周飞、袁振涛、王春、丁大炜、彭建提供了近期附近类似摊位签订的租赁合同4份，证明月租金在1000-1500元之间，主张按照1200元/月的标准计算租金损失，一审法院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：被告车淑蓉、刘遂文在本判决生效后五日内，按每月1200元的标准赔偿原告周飞、袁振涛、王春、丁大炜、彭建租金损失（从2019年3月1日起，计算至从摊位实际搬离之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告车淑蓉、刘遂文负担（限被告在本判决生效后3日内向本院交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人刘遂文提交如下证据：1、黄旭初重庆市土地房屋权属登记申请书，拟证明黄旭初从熊万丰、胡勇手中购买取得房屋所有权；2、被上诉人不动产登记申请表，拟证明被上诉人是在2019年1月30日通过法院裁定取得房屋所有权；3、黄旭初证人证言，拟证明租赁关系真实合法。被上诉人质证认为，证据1、2真实性无异议，不属于新证据，证据3真实性不予认可。合议庭对上述证据的采信意见在本院认为中具体评述。二审另查明。2013年5月8日，案涉房屋所有权登记在案外人黄旭初名下。一审法院对事实和证据的认定正确，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人刘遂文及原审被告车淑蓉是否已经合法取得案涉房屋的租赁权，是否能以“买卖不破租赁”对抗被上诉人周飞、袁振涛、王春、丁大炜、彭建的权利主张。本院评判如下：首先，从刘遂文、车淑蓉提供的落款时间为2012年3月1日《市场门面摊位租赁合同》看，出租方系重庆市恒诚集贸市场经营管理有限公司，而根据（2002）长法民执字第393-2号执行裁定书，案涉房屋在2012年12月13日之前产权人系重庆市长寿商业建设有限公司，之后系熊万丰、胡勇，故签订租赁合同时案涉房屋的产权人并非重庆市恒诚集贸市场经营管理有限公司或黄旭初，该租赁合同对案涉房屋产权人不具有法律约束力。刘遂文上诉认为，黄旭初系重庆市恒诚集贸市场经营管理有限公司的法定代表人，也系重庆市长寿商业建设有限公司的股东，案涉房屋虽然被熊万丰、胡勇购买，但一直在黄旭初的掌管之下，故黄旭初应当是以双重身份签字确认案涉租赁合同。本院认为，在一、二审审理中刘遂文并未举示证据证明黄旭初与重庆市恒诚集贸市场经营管理有限公司、重庆市长寿商业建设有限公司的关系，即便黄旭初系重庆市恒诚集贸市场经营管理有限公司、重庆市长寿商业建设有限公司的法定代表人或股东，其个人财产与公司财产亦是完全独立的财产属性，案涉租赁合同签订时房屋产权人系重庆市长寿商业建设有限公司，并非黄旭初或重庆市恒诚集贸市场经营管理有限公司，故其无权处分案涉房屋，该租赁合同对被上诉人不具有法律约束力。其次，刘遂文、车淑蓉所提供的《市场门面摊位租赁合同》真实性存疑。对于合同的履行情况及租金交付情况，刘遂文在一审中陈述系一次性用现金缴纳租金，在二审中又陈述系黄旭初先后向其借款50万元未归还，双方同意以50万元借款冲抵租金。本院认为，50万元系金额较大的款项，刘遂文理应对该款项的性质、用途、交付等进行明确的解释和说明，但其在一、二审中前后陈述不一，难以自圆其说，且其解释明显不符合情理。同时，其在二审中主张50万元借款抵扣租金，但未举示证据证明与黄旭初存在真实的债权债务关系，亦未举证证明双方就50万元借款冲抵租金形成合意，故对该项上诉理由，本院不予采信。退一步讲，即便黄旭初证人证言属实，案涉租赁合同及50万元债权债务系真实的，也系上诉人与重庆市恒诚集贸市场经营管理有限公司及黄旭初之间的纠纷，不能直接约束被上诉人。另，在人民法院对案涉房屋进行司法处置时，刘遂文、车淑蓉亦并未以该房屋存在租赁关系而提出执行异议。综上，“买卖不破租赁”应以租赁合同真实、有效为前提，主张“买卖不破租赁”的当事人应当对租赁合同的真实、有效承担举证责任，本案中，刘遂文未能举示充分的证据证明其在被上诉人取得案涉房屋所有权之前已经设定合法有效的租赁关系，应承担举证不能的法律后果，一审认定其不足以对抗被上诉人的主张，认定正确，本院予以确认。综上所述，刘遂文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人刘遂文负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 松审 判 员  张欲晓审 判 员  李盛刚二〇二〇年十一月六日法官助理  郝晶晶书 记 员  韩 微