浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初39号 原告：杭州帷迦科技有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区长河街道江汉路**网新双城大厦****，统一社会信用代码91330108MA27W49D67。 法定代表人：王知新，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：徐卉、郭天奇，浙江金道律师事务所律师。 被告：杭州泓源信息技术有限公司，住所地浙江省，住所地浙江省杭州市滨江区长河街道长河路********代码91330108MA2CC3DT52。 法定代表人：温作滔。 原告杭州帷迦科技有限公司（以下简称帷迦公司）诉被告杭州泓源信息技术有限公司（以下简称泓源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用普通程序。在审理过程中，为应对新型冠状病毒肺炎疫情，浙江省人民政府启动重大突发公共卫生事件一级响应，为疫情防控需要，本案于2020年1月22日中止诉讼，于2020年3月27日恢复审理。本院组成合议庭于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐卉及被告法定代表人温作滔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告帷迦公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金314215.4375元，支付违约金79120元；2.被告承担物业费、公共能耗费、水电费、维修服务费共计14555.11元；3.被告向原告以每天1365.65625元自2019年12月16日起向原告支付占用使用费计算至2020年4月3日；4.被告向原告赔偿律师费15000元；5.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第3项请求为被告向原告以每天1365.65625元自2019年12月19日起向原告支付占用使用费计算至2020年4月3日。事实和理由：原告帷迦公司与被告泓源公司签订《房屋租赁合同》，约定帷迦公司将位于杭州市滨江区××路××号××大厦××号楼××单元××室共计520.25㎡出租给泓源公司。双方在合同第三条约定，租赁期自2018年11月17日至2020年11月12日止，免租期为7天，租金从2018年11月24日起计算，合同第四条约定：在承租期内，第一年的租金为2.5元／㎡／天，第二年租金为2.625元／㎡／天；租赁期第一年第一期的租金在2018年11月24日前一次性支付给帷迦公司，租金总额为109578元；2019年4月23日前租金每季度一付，并提前15日支付，如被告逾期支付租金，除应支付租金外，每逾期一日按应付租金的千分之五向原告支付违约金，如被告逾期七日，则原告经催告后，在合理期限内仍未支付的，则原告有权解除本合同，并要求被告承担11.1条约定之违约责任；第十一条约定：双方如未按本合同的条款履行，则视为违约，双方同意违约金为79120元，若违约金不足以弥补无过错方损失，则违约方还须就不足部分支付赔偿金，赔偿金包括但不限于调查费、诉讼费、律师费等。合同签订后，被告支付了7万元押金及192378元租金后，便存在逾期支付租金的严重违约情形，帷迦公司于2019年10月28日及2019年11月4日发函催缴进行催告，但被告仍未及时支付租金欠款及违约金，后帷迦公司于2019年12月16日通过律师函单方解除该租赁合同。因双方协商未果，故原告提出如上诉请。 被告泓源公司在庭审中口头答辩称，双方签订案涉房屋租赁合同属实，被告已经支付租金至2019年5月，实际租赁房屋至2019年8月，但2019年的8月下旬，原告已经同意被告将案涉房屋转租给第三方，被告尚欠原告的3个月的房租，由被告已经交付的押金7万多及房屋里面的设备折价归属于第三人，后续权利义务应该由第三方来履行，双方就此口头达成了共识。在2019年10月，原告却将案涉房屋上锁，故原告要求主张被告承担截止到2019年12月30日的房租，没有事实和法律依据。被告确实有物业费用未结清，愿意支付。就原告主张的占用使用费，因原告在2019年10月10日先行锁门收回房屋，被告也没办法使用房屋，所以不需要支付该笔费用。且案涉房屋已经转租给第三方，应由第三方来支付后续租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的房屋租赁合同、付款凭证、律师函及快递面单、微信聊天记录截图、水电费通知单、付款记录等证据，被告无异议。被告提交的微信电话录音、支付记录和微信聊天记录，原告对其真实性无异议。本院对双方提交的证据真实性均予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告帷迦公司作为出租方即甲方，被告泓源公司作为承租方即乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于杭州滨江区××路××号××大厦××号楼××单元××室的房屋出租给乙方作办公使用；面积为520.25平方米；租赁期限自2018年11月17日至2020年11月12日，免租期为7天，租金从2018年11月24日起算；第一年租金为2.5元／㎡／天，第二年租金为2.625元／㎡／天；乙方第一年第一期租金在2018年11月24日前一次性支付给甲方，租金总额为109578元；2019年4月23日前租金每季度一付，此后每半年一付，并提前15日支付；如乙方逾期支付租金，除应支付租金外，乙方每逾期一日按应付租金的5‰向甲方支付违约金，如乙方逾期七日，经甲方催告后，在合理期限内仍未支付的，则甲方有权解除本合同，并要求乙方承担11.1条约定之违约责任；双方商定房屋租赁押金为79120元，租赁期限届满，如乙方无任何违约情况，则甲方应于乙方按时将房屋向甲方交割清楚，并注销营业执照注册地登记，付清所有应付费用后七天内一次性将押金全额无息退还乙方；如乙方违反本协议约定且拒不承担违约责任的，则甲方有权从乙方交付的押金中予以扣除违约金；物业管理费、公共能耗费、水电费、空调费、电话费等费用由乙方自行承担等内容。其中11.1条内容为：甲乙任何一方未按本合同的条款履行，则视为违约，双方同意违约金为79120元，若违约金不足弥补无过错方损失，则违约方还须就不足部分支付赔偿金，赔偿金包括但不限于调查费、诉讼费、律师费等。 上述合同签订后，原告帷嘉公司将案涉房屋交付被告泓源公司使用，被告向原告支付70000元押金。2018年12月至2019年10月期间，被告共计向原告支付192378元租金，具体支付明细为：2018年12月5日支付68698元、2018年12月26日支付30000元、2019年2月28日支付10000元、2019年3月25日支付10000元、2019年3月26日支付8680元、2019年6月1日支付20000元、2019年9月4日支付40000元、2019年10月15日支付5000元。 因被告未按期支付租金，2019年10月28日，原告向被告发送《催缴函》，敦促被告于2019年10月31日前缴纳租金及违约金653828元，逾期将解除案涉合同并追究违约责任。2019年11月5日，原告再次向被告发送《催缴函》，敦促被告于2019年11月8日前缴纳租金及违约金894752元，逾期将解除案涉合同并追究违约责任。 2019年12月18日，原告向被告发送《律师函》，认为经上述两次催缴后被告仍未及时支付租金及违约金，根据合同约定，先函告被告自2019年12月16日解除案涉合同，被告应在收函后三天内支付剩余租金314215.4375元、违约金79120元并支付水电物业费等。2019年12月19日，被告收取函件后仍未回应。遂生本案之诉。 另查明，原告为向被告主张债权，支出律师代理费用15000元。庭审中，原告确认以下事实：被告在2019年10月29日已搬离案涉房屋；2020年4月4日，原告已将案涉房屋转租；被告房内物品经过原告评估，价值约5500元。 本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，内容不违反相关法律的规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《合同法》相关规定，合同可因双方当事人约定解除条件或合同的法定解除条件成就而解除。双方在合同中第8.1条约定“如乙方逾期支付租金，除应支付租金外，乙方每逾期一日按应付租金的5‰向甲方支付违约金，如乙方逾期七日，经甲方催告后，在合理期限内仍未支付的，则甲方有权解除本合同”，现因被告未按期支付租金的违约行为，原告行使合同约定的解除权条件已然成就。原告确认被告已于2019年10月29日搬离案涉房屋，但被告单方搬离的行为，并不达成解除合同之目的；同时，被告辩称已与原告达成转租第三方之合意，其提交的相关微信聊天记录只能证实双方有就转租进行沟通，但并不足以证实原告已经同意和案涉合同权利义务由第三方直接履行之事实，本院不予采信。2019年12月18日，原告向泓源公司发送《律师函》，函告被告自2019年12月16日解除案涉合同，被告于2019年12月19日收取函件，故双方合同应认定已于2019年12月19日解除。 一、就原告主张的租金及违约金。被告应当根据合同约定支付租金，现其未按期支付，显已构成违约。根据《合同法》第一百零七条及第一百一十四条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时，当事人可以约定一方违约向对方支付一定的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据合同约定“第一年租金为2.5元/㎡/天，第二年租金为2.625元/㎡/天；乙方第一年第一期租金在2018年11月24日前一次性支付给甲方，租金总额为109578元；2019年4月23日前租金每季度一付，此后每半年一付，并提前15日支付”，现被告未及时支付。原告主张要求被告支付至2019年12月16日的未付租金，于法有据，本院予以支持，具体计算方式为：2018年11月17日至2019年11月16日应付租金｛2.5元/㎡/天*520.25㎡*（365-7）天=465623.75元｝+2019年11月17日至12月16日应付租金（2.625元/㎡/天*520.25㎡*30天=40969.6875元）-已付租金（192378元），金额为314215.44元。 双方在合同中约定“甲乙任何一方未按本合同的条款履行，则视为违约，双方同意违约金为79120元，若违约金不足弥补无过错方损失，则违约方还须就不足部分支付赔偿金，赔偿金包括但不限于调查费、诉讼费、律师费等”，系双方就违约金的明确约定内容。因被告未按期支付租金的违约行为，原告行使合同约定的解除权，原告在合同履行过程中不存在过错，故被告应当向原告承担相应的违约损失，向原告支付违约金79120元。在扣除被告已经交付的保证金70000元之外及原告自认的被告屋内剩余物品价值5500元，被告还需支付原告违约金3620元。 二、就原告主张的物业费、公共能耗费、水电费、物业维修费共计14555.11元，被告对此无异议，本院对该项诉请予以支持。 三、就原告主张的占用损失。双方解除合同后，被告应当及时将案涉房屋腾空返还原告，现被告未积极履行该项义务，导致原告损失，应当承担支付未腾空期间的房屋占用使用费用。被告已于2019年10月29日搬离案涉房屋，在被告已经搬离的情况下，原告具有处分控制案涉房屋的便利，亦具有采取适当措施防止损失扩大的义务。考虑转租实际需要，酌定占用期间为两个月即60天。故被告应向原告支付占用使用费为81939.4元（即按第二年租金标准2.625元/㎡/天*520.25㎡*60天计算）。 四、就原告主张的律师费。原告为向被告主张债权支出律师费用15000元，该项费用尚属合理，且双方在合同中已有约定，被告对此亦无异议，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杭州泓源信息技术有限公司自本判决生效之日起十日内向原告杭州帷迦科技有限公司支付租金314215.44元及违约金3620元（扣除被告已付押金70000元及屋内物品价值5500元）； 二、被告杭州泓源信息技术有限公司自本判决生效之日起十日内向原告杭州帷迦科技有限公司支付物业费、公共能耗费、水电费、维修服务费共计14555.11元； 三、被告杭州泓源信息技术有限公司自本判决生效之日起十日内向原告杭州帷迦科技有限公司支付房屋占用使用费81939.4元； 四、被告杭州泓源信息技术有限公司自本判决生效之日起十日内向原告杭州帷迦科技有限公司支付律师代理费15000元； 五、驳回原告杭州帷迦科技有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费7910元，由原告杭州帷迦科技有限公司负担170元，由被告杭州泓源信息技术有限公司负担7740元并于本判决生效之日起七日内交纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  周 静 人民陪审员  施国良 人民陪审员  余贤儿 二〇二〇年十一月九日 代书 记员  王幼奇