海城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0381民初6434号原告：北京金地格林物业管理有限公司海城分公司，统一社会信用代码为91210381MA0U1TW7XB，住所地：海城市海州管理区东关街福民委万鑫源小区。负责人杜爽，职务，总经理。委托诉讼代理人刘丹丹，辽宁均秉晟律师事务所律师。委托诉讼代理人苏雪娇，辽宁均秉晟律师事务所律师。被告：刘卫红，女，汉族，1978年3月11日出生，住所地：辽宁省海城市。委托诉讼代理人：于涛，男，汉族，1978年2月22日出生，住所地：辽宁省海城市。原告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司（以下称金地格林海城分公司）诉被告刘卫红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告金地格林海城分公司的委托诉讼代理人刘丹丹、被告刘卫红的委托诉讼代理人于涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金地格林海城分公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付拖欠的物业管理费12569.69、物业费违约金1000元，合计13569.69元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：上海芸绮物业管理有限公司（以下简称原物业公司）与被告签订《前期物业服务合同》，合同约定由原物业公司为被告所在园区提供物业服务；原告于2018年8月15日与海城市海州管理区上海城一期业委会签订《海城上海城（一期）物业服务合同》生效，合同约定由原告为被告所在园区提供物业服务。（原物业公司撤园后将2018年8月15日前预收及未收的物业费债权无条件转让给原告。）合同约定海城上海城（一期）小区商铺物业服务管理费按建筑面积每平方米每月2.5元标准收取。被告系原告管理的57商铺3S-19号房屋业主，该房屋建筑面积111.73平方米。被告自2017年4月1日起拖欠商铺物业服务费，至2020年12月31日止，拖欠物业费12569.69元。被告拖欠物业管理费严重损害原告与其他业主利益，依据《物业服务合同》第二十条之规定，被告应从逾期之日起每日按应缴费额的万分之三向原告支付物业费违约金。为保护原告合法权益，督促被告履行支付物业管理费的义务，依据相关法律规定诉至贵院，望依法支持。被告刘卫红辩称：一、原告起诉时间为2020年8月28日，2017年8月28日之前被告拖欠的物业费已经超过诉讼时效。二、原告不具备诉讼主体资格，原告的债权转让没有告知被告，原告的债权转让协议不合法。2017年的债权人不是原告，所以原告不具备诉讼的主体资格。三、原告向被告收取的依据为《物业服务合同》，原告应就《物业服务合同》程序合法、内容合法承担举证责任。被告认为原告与原业主委员会（注：原业务委员会因未履行组织召集业主大会会议等问题已被停职）签订的《物业服务合同》，签订过程违法定程序，合同无效。四、根据国务院《物业管理条例》第三十四条之规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。本案中，原告没有经过全体业主大会选聘私自接替前物业，程序是违法的。原告请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。五、没交物业费是中间物业公司换成原告，交接不合法，我们不知道物业是谁，不可能缴费，我们也没有收到欠费通知，我没有享受到服务。经审理查明，被告刘卫红系上海城一期（C地块）小区56号商铺业主，房屋建筑面积111.73平方米。辽宁上海城置业有限公司与上海芸绮物业管理有限公司于2014年5月19日签订《上海城一期（C地块）前期物业服务协议》一份，协议约定：上海芸绮物业管理有限公司为涉案小区物业服务管理单位，为上海城一期（C地块）提供物业管理服务，按建筑面积向业主收取物业服务费，商业用房为每月每平方米2.5元，物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主应在每年首月10日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定自逾期之日起，每日加收应交纳物业服务费千分之三的滞纳金。本协议自2014年6月1日起至本小区业主大会成立止，协议还对其他相关条款进行了约定。原告金地格林物业公司（丙方）与上海芸绮物业管理有限公司（甲方）、上海芸绮物业管理有限公司海城分公司（乙方）签订《海城上海城前期物业费债权转让协议》，内容为：“1、甲、乙方承认丙方经过本小区业主大会选聘成为本小区物业服务企业的事实，愿意积极协助丙方进行相关事宜的交接。2、甲、乙方同意将2018年8月15日之前预收及未收的物业费债权无条件转让给丙方。3、丙方自本协议签订之日起依法取得本小区2018年8月15日之前的物业费债权，有权向在2018年8月15日前欠缴物业费的相关业主收取相应区间的物业费。4、甲、乙方自本协议签订之日起不再享有本小区2018年8月15日物业费的债权，不得再向相关业主收取物业费。5、本协议一式叁份，甲、乙、丙三方各持1份，自各方签字盖章之日起生效”。原告金地格林海城分公司与海城市海州管理区上海城一期业委会签订了《海城上海城（一期）物业服务合同》，主要内容：原告为物业服务管理单位，为上海城一期（C地块）提供物业管理服务，物业服务期限为3年，自2018年8月15日至2021年8月16日，按建筑面积向业主收取物业服务费，其中商业用房为每月每平方米2.5元，物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，每次交费具体时间为物业服务到期当月的15日前，逾期交纳的，违约金的支付约定自逾期之日起，每日加收应交纳物业服务费千分之三的滞纳金。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之三的标准承担相应的违约金，协议还对其他相关条款进行了约定。2019年4月1日及2020年4月1日金地格林海城公司与沈阳亿欧物业管理有限公司分别签订《海城上海城清洁服务承包合同》《海城上海城绿化外包合同》由沈阳亿欧物业管理有限公司提供清洁、绿化等服务。涉案小区实行封闭式管理，商铺独立于小区之外。被告刘卫红未交纳2017年4月1日至2020年12月31日期间物业费。上述事实，除原、被告陈述外，原告提供的证据有：《海城上海城（一期）物业服务合同》一份、《上海城一期（C地块）前期物业服务合同》一份、《海城上海城前期物业费债权转让协议》一份、房屋交接书一份、《上海城一期》商铺交付通知书一份、沈阳市电梯日常维护保养合同两份、海城上海城清洁承包合同二份、海城上海城绿化外包合同一份、服务照片9页、上海城物业管理服务中心二○一九年第四季度工作报告一份、上海城物业管理服务中心二○二○年第一季度工作报告一份、辽宁省增值税电子普通发票两份、催费通知书一份。被告提供的证据有：1、海城市海州管理区物业管理办公室通知一份；2、上海城一期业主委员会通知一份，以上证据，经庭审质证和本院审查,所证事实足资认定，本院依法采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。辽宁上海城置业有限公司与上海芸绮物业管理有限公司签订的《上海城一期（C地块）前期物业服务合同》，上海芸绮物业管理有限公司与原告签订的《海城上海城前期物业费债权转让协议》和上海城一期业主委员会与原告签订的《海城上海城（一期）物业服务合同》，均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行各自义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”的规定，因此金地格林海城分公司系本案适格原告，其依法享有向被告主张物业费的权利。关于诉讼时效，原告进行了催收，协议约定物业费，按年交纳，诉讼时效应以每一期物业费的履行期限届满之日起算，被告的主张，无事实和法律依据，不予采信。关于被告应交纳物业费金额的问题，本院根据庭审情况结合其他关联案件审理情况，确认涉案小区实行封闭式管理，商铺独立于小区之外，依照《物业管理条例》第四十一条“物业收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定，考虑到被告实际未享受物业服务合同中约定的全部物业管理服务，物业费金额应酌情按其全额物业管理服务费的80%收取为宜，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应向原告支付2017年4月1日至2020年12月31日间的物业管理费10056元（111.73平方米×2.5元/平方米/月×45个月×80%）。关于违约金的问题，因被告并非恶意拒交物业费，且原告的服务还有待完善，本院对其提出的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘卫红于本判决生效后七日内给付原告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司物业管理费10056元；二、驳回原告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行行期间的债务利息。案件受理费70元，由原告承担18元，由被告刘卫红承担52元，此款原告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司已垫付，被告刘卫红在履行本判决确定的给付义务时，加付52元给原告。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。如在上诉期满后七日内未交纳案件受理费，按未提出上诉处理。审判员 于 颖二〇二〇年十一月二十七日书记员 赵彬彬