河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终4270号上诉人（原审原告、反诉被告）：张荣举，男，1968年7月26日出生，汉族，住信阳市平桥区。委托诉讼代理人：黄文得，河南英伦律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：张厚强，男，1975年11月9日出生，汉族，住信阳市浉河区。委托诉讼代理人：黄文得，河南英伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：聂书前，男，1961年3月6日出生，汉族，住信阳市平桥区。原审第三人：卢国良，男，1982年6月15日出生，汉族，住平桥区。上诉人张荣举、张厚强因与被上诉人聂书前及原审第三人卢国良租赁合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初8912号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张荣举、张厚强及其共同委托诉讼代理人黄文得，被上诉人聂书前到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张荣举、张厚强上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2019）豫1503民初8912号民事判决书第一、四、五项，改判驳回该第一、四、五项对应的聂书前的反诉请求。事实和理由：一、重审一审确认涉案《房屋租赁协议书》无效的依据不足。聂书前反诉请求确认涉案《房屋租赁协议书》无效，其对自己提出的该项主张，有责任提供证据。根据最高人民法院（2018）最高法民申178号民事裁定书可知，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的“立法目的是为了解决以违法建筑为合同标的物而签订的房屋租赁合同的效力问题。导致此种情形下合同无效的根本原因在于标的物因存在规划许可缺陷而构成违法建筑”。涉案房屋虽未取得建设工程规划许可证，但是信阳市平桥区规划建设管理委员会文件信平规建字〔2012〕3号《平桥区规划建设管理委员会会议纪要》已经就涉案房屋所在土地“同意依法按程序办理”，因此涉案房屋与违法建筑明显不同。根据最高人民法院（2018）最高法民申178号民事裁定书可知，聂书前在“未提交相反证据证明涉案项目为违法建筑或因此而受到过行政处罚”的情况下，重审一审确认涉案《房屋租赁协议书》无效的依据不足。根据最高人民法院（2018）最高法民申178号民事裁定书可知，民法总则、合同法均确立了诚实信用原则，诚信是交易的基础，禁止反言是维护诚信原则的准则之一。已经发生法律效力的河南省信阳市中级人民法院（2017）豫15民终84号民事判决书确认“从2013年3月份开始，原告聂书前与被告李波、周婷共同投资设立信阳金波湾酒店有限公司，从事住宿、餐饮服务”开始，由李波与张荣举、张厚强签订房屋租赁协议，接着在2015年1月4日，由聂书前与张荣举、张厚强签订房屋租赁协议，也即聂书前是从2013年3月开始就接触了解涉案房屋。其二，涉案《房屋租赁协议书》载明“甲乙双方经过多次酝酿，协商一致”，可以证明聂书前事前已对涉案房屋的建设规划、权属证明等情况进行过详细了解。其三，涉案《房屋租赁协议书》载明“甲方不提供该房屋建设手续和权属手续”，可以证明张荣举、张厚强已就涉案房屋尚未取得建设工程规划许可证和办理房产证的情况对聂书前进行了明确告知。在正常情况下，出租方会向承租方提供房产证以供承租方核验，那么此处的“甲方不提供该房屋建设手续和权属手续”的真实意思是张荣举、张厚强无法向聂书前提供建设规划手续和权属手续。特别需要指出的是，重审一审如果认为当事人对合同条款的理解有争议的，那么应当根据合同法第一百二十五条第一款的规定来确定该条款的真实意思，而非随意对争议条款作出各种没有根据的解释。其四，涉案房屋没有建设工程规划许可证并未实际影响聂书前对涉案房屋的使用，聂书前直到2019年12月6日都在正常使用涉案房屋。其五，聂书前2018年3月26日出具的《承诺书》可以证明聂书前在履行涉案《房屋租赁协议书》过程中存在严重违约行为。因此，聂书前在明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证的情况下，仍然决定承租涉案房屋，并且涉案房屋没有因未取得建设工程规划许可证而影响聂书前的正常使用，聂书前为逃避违约责任而主张涉案《房屋租赁协议书》无效有违诚信，重审一审确认涉案《房屋租赁协议书》无效的依据不足。如上所述，《平桥区规划建设管理委员会会议纪要》已经就涉案房屋所在土地“同意依法按程序办理”，并且平桥区规划建设管理委员会分管副主任也已批示“同意依法按程序办理”。因此，应当认为涉案房屋是经主管部门批准建设的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。根据最高人民法院（2018）最高法民申5094号民事裁定书可知，“该法条的但书规定具有法律适用的优先性”。因此，应当认定涉案《房屋租赁协议书》有效。二、重审一审判令张荣举、张厚强赔偿聂书前涉案房屋附合的装修装饰现值损失的依据不足，张荣举、张厚强对评估报告有重大异议，不得作为定案的依据，理由不予赘述，重审二审评估人应当出庭接受发问。如果重审二审认定涉案《房屋租赁协议书》有效，那么本案因聂书前违约不支付房租引起，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，不应支持聂书前关于赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的反诉请求，并且根据合同法第一百零七条的规定，聂书前还应恢复涉案房屋的原状。即使退一万步，重审二审认为涉案《房屋租赁协议书》无效，也应认定张荣举、张厚强没有过错。其一，涉案房屋明显不同于违法建筑。其二，张荣举、张厚强已经在签订涉案《房屋租赁协议书》时就涉案房屋尚未取得建设工程规划许可证和办理房产证的情况对聂书前履行了充分的告知义务。其三，涉案房屋没有影响聂书前的正常使用。因此，聂书前事先已就对涉案房屋进行装饰装修的风险进行了评估，现因聂书前违约不支付房屋私自退房而将涉案房屋装饰装修的风险现实化，也即如果聂书前继续履行涉案《房屋租赁协议书》，那么涉案房屋装饰装修的损失就不会产生，该项损失完全是因聂书前违约造成，聂书前具有全部过错，其应单独承担该项损失。聂书前单独获得涉案房屋装修装饰所产生的利益，其也应当单独承担涉案房屋装修装饰所产生的损失。另外，聂书前在2018年3月26日向张荣举、张厚强出具的《承诺书》中已对包括形成附合的装修装饰等权利作出处分，其承诺“以上承诺若不能兑现，乙方无条件退场”。聂书前没有兑现该《承诺书》中的承诺，其应当无条件退场。民事诉讼法第十三条第二款规定“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”。重审一审判令张荣举、张厚强赔偿聂书前的形成附合的装修装饰损失、评估费，这严重侵害了聂书前的处分权。三、其他问题。根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》第十条关于“公诉机关、案件当事人及其辩护人、诉讼代理人等提交指导性案例作为控（诉）辩理由的，人民法院应当在裁判文书说理中回应是否参照并说明理由；提交其他类案作为控（诉）辩理由的，人民法院可以通过释明等方式予以回应”的规定，该民事上诉状中提到的最高人民法院的两个案例，重审二审应当予以回应。综上，重审一审认定事实不清、适用法律错误，从而导致出租方不仅收不到房租还要倒贴钱，承租方违约不支付房租反而获得巨额赔偿，重审一审的错误严重违背司法常识，根据民事诉讼法第一百七十条第一款第（三）项的规定，重审二审应当开庭审理，撤销信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初8912号民事判决的第一、四、五项，改判驳回该第一、四、五项对应的聂书前的反诉请求。聂书前辩称，一、上诉人主张的（2012）3号《平桥区规划建设管理委员会会议纪要》的证据上，仅指示按程序办理，只是建设规划许可批准程序的开始，并不是批准建设的结果，并且批示的是绿地和养老中心建设，并不是本案租赁的房屋。本案租赁的房屋不具有建设工程规划许可证和批准建设正式批文的法律效力。本案争议的出租房屋在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，依法应认定该房屋租赁合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。上诉人以无效的合同约定，主张损失由被上诉人承担，于法无据，依法应予驳回。2018年3月26日由被上诉人出具的《承诺书》作为该房屋租赁合同的补充协议亦无效，同时被上诉人亦按《承诺书》的约定履行了相应的义务，该《承诺书》上载明的法律后果并未出现。上诉人以此主张被上诉人承担责任，无事实和法律依据，亦应驳回。另外，对合同有效的举证责任在上诉人一方，其不能提供合同有效的证据，依法应承担举证不能的不利法律后果。二、依据合同法第五十八条规定，无效的合同，按造成合同无效的过错大小确定损失承担责任。而不是按出租的房屋能否正常使用确定承担责任。房屋能否正常使用仅对损失的大小有影响，对损失承担责任的确定无影响。上诉人以此为由抗辩其不应承担合同无效造成的损失，无法律依据，人民法院不应支持。三、前述最高人民法院关于认定出租房屋合同无效的司法解释，其立法宗旨在于未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设的房屋是严重违反法律、行政法规的强制性规定的行为。是对其违法行为的根本性、否定性评价。依据民法“任何人不得从违法行为中获益”的原则，应当依法收缴上诉人的违法所得，同时在确定损失承担上，应作出对其不利的认定。四、本案房屋租赁协议与上诉人和李波订立的房屋租赁协议，是相对独立的两个合同。上诉人没有证据证明其在与李波订立的房屋租赁协议履行了如实告知义务。即使其履行了如实告知义务，也不能免除其在与被上诉人缔约时应履行的如实告知义务。根据合同相对性，上诉人与李波订立的房屋租赁协议对被上诉人没有约束力。上诉人以其与李波订立的房屋租赁协议抗辩被上诉人的反诉请求，无法律依据，依法应予以驳回。五、依据民诉法相关规定，当事人请求鉴定人出庭接受询问，应当在庭审前提出书面申请并交纳相关费用，人民法院准许的，才通知鉴定人出庭接受询问。上诉人在一审过程中，未按法定程序要求鉴定人出庭接受询问，视为其放弃了该项权利，一审未通知鉴定人出庭接受询问，在程序上符合法律规定，上诉人的该项上诉理由不成立，不应采纳。六、“不提供建房手续”与“无合法建筑规划许可建设手续”，看似意思相近，但其法律后果截然不同。国家法律、行政法规对不动产的建设规定了严格的审批手续。有合法建筑规划许可建设手续的房屋，其租赁行为有效，是否提供该建设手续对合同效力无影响。无合法建筑规划许可建设手续的房屋，其租赁合同无效，直接影响合同的效力。该告知义务直接影响承租人作出是否承租的决定，属于绝对必须如实明确告知的义务。缔约时，对于出租的房屋是否有合法建筑规划许可建设手续，上诉人是明知的。上诉人应当如实明确告知而不告知，而故意用一个易让人混淆的说法掩盖出租房屋无合法建筑规划许可建设手续的事实，其意在混淆视听，利用被上诉人认知上的缺陷，诱使被上诉人作出错误的理解，从而达到与其订立本案房屋租赁合同的目的，具有重大过错，并构成民事欺诈，应当承担被上诉人因此受到的全部损失。对于一审判决认定的赔偿比例，被上诉人认为偏低，但基于减少诉累，息事宁人的考虑，勉强接受。综上，上诉人的上诉理由全部不成立，依法应驳回其全部上诉请求，维持一审判决。卢国良经本院传票传唤未到庭参与诉讼，也未向本院提交书面答辩状。张荣举、张厚强向一审法院起诉请求：1、判令原告与被告解除签订的房屋租赁协议书；2、判令被告支付2018年未付清的房屋租赁费25000元（贰万伍仟元整）及违约金88万元（捌拾捌万元），共计玖拾万伍仟元（￥905000元）；3、判令被告支付2019年2月6日至被告交房给原告房屋之日止中间的房屋租赁费用；4、判令被告支付租赁期间所欠的水、电费用，恢复装修房屋时拆除的墙体；5、本案诉讼费由被告承担。聂书前向一审法院反诉请求：1、依法判决确认反诉原告与反诉被告于2015年1月4日签订的《房屋租赁协议书》无效；2、判令反诉被告承担反诉原告对租赁房屋进行装修装饰及添附的必要附属设施设备的损失2721995.92元（评估价值加中央空调现值）；3、判令反诉被告赔偿反诉原告设备设施拆卸、搬运等费用共计123400元；4、判令反诉被告承担评估费26000元；5、本案诉讼费、反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：原告张荣举、张厚强在未办理相关建设手续的情况下，在信阳××××铁路桥旁建筑楼房一栋，约5000平方米。2015年1月4日，原告张荣举、张厚强（出租方、甲方）与被告聂书前签订《房屋租赁协议》，将该栋楼房出租给被告聂书前（承租方、乙方）用于设立信阳金波湾酒店有限公司龙江路分公司，经营宾馆及餐饮业。合同约定：一、乙方租赁甲方享有的位于信阳××××铁路桥旁楼房一栋约5000平方米左右，不含楼顶房屋。二、租赁期限为9年，2015年2月6日至2024年2月6日，第一年租赁费为60万元，第二年为60万元，第三年为80万元，第四年为80万元，以后每年为120万元，累计880万元。三、租赁方租费一年一缴付，乙方每年的租赁费在每年的元月6日前一次性付清，打入甲方指定的账户。如到期不交清房租费，甲方有权无条件终止本房屋租赁协议书。五、乙方承担经营期间的水电费、安保物业、环卫、工商、房屋租赁税、税收等相关费用。甲方不承担任何费用……八、合同签字生效后，如一方违约，应赔偿对方租赁总价的百分之十。甲方不提供该房屋建设手续和权属手续。九、本协议一式两份，经双方签字后生效，具有同等的法律效力。合同签订后，被告聂书前租赁该楼，进行了装饰装修。合同履行至2019年2月，因被告聂书前未能按合同约定支付租金，双方遂产生纠纷。另查明，被告聂书前使用本案租赁房屋经营的宾馆消防许可证于2015年办理，原告张荣举、张厚强出租给他人的另一处位于本案租赁房屋旁边的房屋（经营足疗店），从2015年被告聂书前于本案租赁房屋上安装的消防设备完成时开始，一直挂靠使用该消防设施设备。2018年3月，原告张荣举、张厚强与被告聂书前达成口头协议，承诺于当年6月将双方的消防设施分开，如不分开，则每月向被告聂书前支付700元消防设施设备使用费，但是原告张荣举、张厚强并没有履行承诺的义务，其另外出租的房屋仍一直挂靠使用该消防设施。庭审中，双方对消防使用费的起算时间存在争议，原告张荣举、张厚强主张该使用应当从2018年3月开始计算使用费，被告聂书前则主张应从2016年开始计算，并辩称用原告欠付的消防使用费抵扣2018年的租金25000元。本案租赁房屋二楼餐饮部电梯门在被告聂书前使用期间被损坏。在履行上述合同的过程中，被告聂书前于2018年4月20日将该租赁楼房中的一、二层转租给第三人卢国良经营餐饮，租赁期限为2018年4月20日至2024年2月1日。因第三人卢国良与被告（反诉原告）聂书前于2019年9月6日签订转让协议，已将其承租房屋上已形成附合的装修装饰物的财产权利转让给了被告（反诉原告）聂书前。故被告（反诉原告）聂书前于2019年11月28日向本院提出撤回追加卢国良作为本案第三人参加诉讼的申请，本院经审查认为，被告（反诉原告）聂书前提出撤回追加卢国良作为本案第三人参加诉讼的申请，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百五十四条第一款第十一项规定，本院予以准许申请人聂书前撤回追加卢国良作为本案第三人参加诉讼的申请。本案在审理过程中，被告聂书前向本院申请对本案租赁房屋上已形成附合的装修装饰物、设施设备等价值进行评估。本院受理后，经审查，其申请符合法律规定。本院依法定程序委托信阳誉华宏大联合资产评估事务所对上述已形成附合的装修装饰物、设施设备等价值进行评估。经评估，评估基准日（2019年12月6日），上述已形成附合的装修装饰物、设施设备等财产的评估价值为2551518.66元（不含一、二层安装的中央空调价值）。被告聂书前垫付评估费26000元。被告聂书前将本案租赁房屋上可拆除的装修装饰物拆除后，于评估基准日（2019年12月6日）通过本院将本案租赁房屋交付原告张荣举、张厚强。被告聂书前称评估基准日（2019年12月6日）之前产生的水、电费已与供水、电单位结清，并提供了相关支付凭证。一审法院认为，一、在原一审辩论终结前，二原告未能提供本案租赁房屋的建设工程规划许可证，以及经主管批准建设的证据，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，应当依法认定原、被告双方签订的《房屋租赁协议书》无效。无效的合同自始无效，而合同解除的基础和前提条件是合同有效。故原告主张解除《房屋租赁协议书》的请求，无法律依据，本院不予支持。《房屋租赁协议书》无效，该协议书中违约条款的约定当然无效，故二原告主张按上述违约条款的约定，请求被告聂书前支付违约金88万元，无法律依据，本院不予支持。二原告请求被告参照合同约定的房屋租金计算标准，支付从2019年2月6日至租赁房屋交还之日（2019年12月6日）期间的房屋占用费，有事实和法律依据，本院予以支持，经计算，该期间的占用费合计为：1200000元÷365天×303天=996164.38元。二、关于被告欠付2018年的25000元租金以及原告应付被告的消防使用费如何计算的问题。因二原告未履行其承诺的将消防设施分开的义务，双方约定的支付消防设施使用费的条件成就，被告有权要求二原告按口头约定的计算标准支付消防设施使用费。依据公平原则，消防使用费应当从二原告另外出租的房屋实际开始使用被告安装的消防设施之时开始计算，被告请求从2016年开始计算符合上述规则，本院予以支持，按照双方约定的计算标准700元/月和使用期间（2016年1月1日至2019年12月6日），消防使用费为32900元。欠付的2018年租金与消防使用费金额已经确定，均发生在同一租赁合同履行过程中，且具有关联性，被告主张两种债务可相互抵销的抗辩意见成立，为化解矛盾，减少当事人诉累，本院予以纳，认定被告欠付原告2018年租金25000元，已被抵销。二原告再行请求支付2018年租金25000元，本院不予支持。关于超出部分的消防使用费，因被告未就此提起反诉，本院不作处理。三、本案租赁房屋二楼餐饮部电梯门，在被告使用期间被损坏，被告应当在交还租赁房屋前予以修复，对二原告的该项诉讼请求，本院予以支持。四、关于导致本案合同无效的过错责任如何认定？以及已形成附合的装修装饰物、设施设备的现值损失分担比例如何确定的问题？这是本案双方争议的主要焦点。对于该焦点，本院做如下分析论证：1、二原告对其出租给被告的房屋没有取得建设工程规划许可证、也未经主管部门批准建设、属于违章建筑的事实是明知的；依据诚实信用原则，二原告有义务在缔约之时如实告知被告该房屋的上述真实情况，却不如实告知，属于故意隐瞒真实情况。2、在上述第1项事实基础上，按照普通人的一般认知水平的通常理解，“不提供该房屋建设手续和权属手续”可以理解为房屋合法建造，只是建设手续不完备，有待进一步完善；也可以理解为有建设手续和权属手续，但用于他处，暂时无法提供。二原告在合同中作出“不提供该房屋建设手续和权属手续”的表述，足以使作为普通人的被告陷入上述错误认识，从而达到与其签订房屋租赁合同的目的。3.二原告出租其未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的房屋，是导致本案租赁合同无效的唯一原因。综合以上分析、论证，可以认定二原告违背诚实信用原则，故意隐瞒真实情况使被告陷入错误认识，从而违背其真实意思作出订立本案房屋租赁合同的意思表示，故二原告对本案合同无效负有绝大部分责任。被告作为完全民事行为能力人，对二原告过于轻信，未尽到必要谨慎注意义务，负有缔约过失，对于损害的发生也具有一定的过错，但该过错程度较轻，仅为一般过错。因租赁期限于2024年2月6日到期，根据上述导致本案合同无效的原因分析，经及原、被告双方各自的过错责任，对租赁房屋上已形成附合的装修装饰物、设施设备的现值损失，二原告、被告分别按70%、30%的比例分担。二原告应分担的损失金额为：2551518.66元×70%=1786063.06元。五、租赁房屋上形成附合的装修装饰物评估费是解决本案纠纷发生的必要费用，该损失也可按上述第四项认定的过错责任，确定分担比例，由二原告、被告分担。二原告应分担的金额为：26000元×70%=18200元。六、二原告所举证据不足以证明被告欠付租赁期间的水费、电费，对其该项诉讼请求，本院不予支持。七、被告对未形成附合的依附于墙体上的装修装饰物实施拆除时，客观上会对墙体造成一定的损坏，对其中不可避免的、属于必要限度内的轻微损坏，属于原告应当适度容忍的范围，被告方可不承担修复责任。但对于超出该范围的损坏，被告应当予以修复。本案中，二原告所举证据不足以证明，被告实施的拆除行为对墙体造成了超出必要限度的较为严重的损坏，对其该项诉讼请求，本院不予支持。八、拆除租赁房屋上已形成附合的装修装饰物所产生的拆卸、搬运等费用，属于间接费用，不属于法定的因合同无效应予赔偿的损失范围，被告的该项反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条、第十一条（三）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：一、确认原告（反诉被告）张荣举、张厚强与被告（反诉原告）聂书前于2015年1月4日签订的《房屋租赁协议书》无效；二、被告聂书前给付张荣举、张厚强从2019年2月6日至租赁房屋交还之日（2019年12月6日）期间的占用费996164.38元；三、被告聂书前于本判决生效之日起二十日内，修复本案租赁房屋二楼餐饮部电梯门；四、原告（反诉被告）张荣举、张厚强赔偿被告（反诉原告）聂书前于本案租赁房屋上已形成附合的装修装饰物、设施设备的现值损失1786063.06元；五、原告张荣举、张厚强给付被告聂书前评估费18200元；六、驳回原告（反诉被告）张荣举、张厚强的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）聂书前其他得反诉请求。上述第二项、第四项、第五项判决所确定的原、被告双方各自应承担的金钱给付义务，相互抵销后，原告（反诉被告）张荣举、张厚强实际应赔偿被告（反诉原告）聂书前损失808098.68元，于本判决生效之日起二十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12850元，减半收取6425元，由原告负担4498元，被告负担1927元；反诉案件受理费29771元，减半收取14886元，由反诉原告负担4466元，反诉被告负担10420元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人张荣举、张厚强提交信阳市城乡规划管理局平桥分局《规划公示》、《平桥区规划建设管理委员会会议纪要》各一份，拟证明涉案房屋虽未取得建设工程规划许可证，但在2012年经过主管部门批准建设；提交消防资格证复印件两份，拟证明聂书前知道案涉房屋没有取得规划许可证；提交电费收据三份，拟证明聂书前关于不欠付水电费的陈述不真实。聂书前质证称，规划公示等文件是将地块调整，并没有明确结果，不知道是否变成建设用地；消防合格证没有原件，也不是我办理的，不能作为证据使用；水电费票据是真的，但是支付的不是案涉酒店的电费。对上述证据，本院认定如下：关于规划公示和会议纪要，对于真实性本院予以确认，但由于该规划公示和会议纪要仅载明拟调整为建设用地、按程序办理等事宜，并不能证明案涉房屋经主管部门批准建设，故该证据本院不予采信；关于消防资格证，虽然是复印件，但是能够和聂书前的陈述相互印证，聂书前也没有举证证明该复印件为虚假，故本院予以采信；关于电费票据，对于用户名为甘霖的两张票据，不能证明系为案涉酒店缴纳的费用，本院不予采信，另一张票据的缴费时间为2020年1月22日，而上诉人和被上诉人均认可案涉房屋已于2019年12月6日移交，因此该票据也和被上诉人聂书前无关，故本院不予采信。二审查明的其他事实与一审基本一致。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据本案查明事实，上诉人张荣举、张厚强在一、二审审理过程中均没有举证证明案涉房屋办理了建设工程规划许可证，其在二审提交的《规划公示》、《会议纪要》等证据也不能实现案涉房屋经主管部门批准建设的证明目的，因此一审法院认定案涉房屋租赁合同无效并无不当。上诉人张荣举、张厚强关于一审确认《房屋租赁协议》无效依据不足的上诉理由本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。由于一审中张荣举、张厚强明确表示仅收回房屋、不要附属物，因此一审法院依法对案涉房屋的装饰装饰装修物进行了委托鉴定。由于信阳誉华宏大联合资产评估事务所出具的《信阳市平桥区人民法院委估信阳金波湾酒店有限公司龙江路分公司涉案装饰装修工程评估报告书》系平桥区人民法院依法委托进行，评估程序合法，评估机构和人员均具备相应资质，评估内容也经上诉人和被上诉人同意，且在一审审理过程中张荣举、张厚强既未申请鉴定人出庭接受质询也未申请重新鉴定，因此平桥区人民法院采信该评估报告并无不当。关于张荣举、张厚强是否存在过错以及过错责任如何认定的问题。由于张荣举、张厚强明知其所有的房屋没有办理建设工程规划许可证也没有经过主管部门批准建设但仍然出租给聂书前使用，从而导致案涉《房屋租赁协议书》无效，因此张荣举、张厚强存在过错，应当承担一定的过错责任。对于过错责任比例如何划分的问题，根据案涉《房屋租赁协议书》第八条约定的“甲方（即张荣举、张厚强）不提供该房屋建设手续和权属手续”等内容，结合双方当事人一、二审庭审陈述以及消防资格证等证据，应当认定聂书前在签订《房屋租赁协议书》时也明知该房屋没有办理建设工程规划许可证等手续，但聂书前仍然租赁，也应当承担相应的过错责任。由于案涉损失为已形成附和的装饰装修物的现值损失，而导致装饰装修物现值损失的原因之一为聂书前并未按照其于2018年3月23日及2018年3月26日向张荣举、张厚强出具《承诺书》的约定支付房屋租赁费，进而导致租赁目的无法实现而产生损失，因此应当认定聂书前的过错责任较大。结合全案事实，本院酌定由张荣举、张厚强承担40%过错责任，聂书前承担60%过错责任。即张荣举、张厚强应当分担的已形成附和装饰装修物的现值损失为1020607.46元（2551518.66元×40%），聂书前应当分担的已形成附和装饰装修物的现值损失为1530911.20元（2551518.66元×60%）。由于评估费是解决案涉纠纷的必要费用，因此应当由双方按照前述比例分担，即张荣举、张厚强应当分担10400元（26000元×40%），聂书前应当分担15600元（26000元×60%）。综上所述，张荣举、张厚强的上诉理由部分成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持河南省信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初8912号民事判决第一项、第二项、第三项、第六项、第七项；二、变更河南省信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初8912号民事判决第四项为：张荣举、张厚强赔偿聂书前在本案租赁房屋上已形成附和的装修装饰物、设施设备的现值损失1020607.46元；三、变更河南省信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初8912号民事判决第五项为：张荣举、张厚强给付聂书前评估费10400元。前述第二项、第四项、第五项判决所确定的张荣举、张厚强与聂书前各自应当承担的金钱给付义务相互抵消后，张荣举、张厚强实际应当赔偿聂书前损失34843.08元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费12850元，由张荣举、张厚强负担8996元，聂书前负担3854元；反诉案件受理费29771元，由张荣举、张厚强负担11162元，聂书前负担18609元。二审案件受理费29771元，由张荣举、张厚强负担11162元，聂书前负担18609元。本判决为终审判决。审判长 朱 峰审判员 马 勇审判员 姚 涛二〇二〇年十一月二十日书记员 余子龙