重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终2284号上诉人（原审原告）：重庆创博汽车销售有限公司，住所地重庆市万州区龙都大道**万州国际汽车机电贸易城**楼负****展位，统一社会信用代码915001013223564136。法定代表人：何建胜，总经理。委托诉讼代理人：谢志飞，北京市京师（重庆）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：何建胜，男，汉族，出生于1977年12月15日，住浙江省永康市。委托诉讼代理人：谢志飞，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆鑫德利置业有限公司，住所地，住所地重庆市万州区龙路大道**会信用代码91500101072304468X。法定代表人：刘平，董事长。委托诉讼代理人：黄娜，重庆渝万律师事务所律师。委托诉讼代理人：程航，重庆渝万律师事务所律师。上诉人重庆创博汽车销售有限公司（以下简称创博公司）、上诉人何建胜因与被上诉人重庆鑫德利置业有限公司（以下简称鑫德利公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2019）渝0101民初11664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人创博公司、何建胜的上诉请求：1.撤销重庆市万州区人民法院（2019）渝0101民初11664号民事判决；2.改判解除上诉人分别于2015年1月13日、2015年10月22日、2016年7月28日与被上诉人签订的三份《租赁合同》；3.改判被上诉人返还上诉人已缴纳的房屋租金152402.67元；4.改判被上诉人赔偿上诉人损失563573.2元；5.改判被上诉人赔偿上诉人的员工经济补偿金损失40900元；6.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由:1.被上诉人交付的坐落于万州区龙都大道390号万洲国际汽车机电贸易城（以下简称万州汽贸城）1号楼，是单体建筑面积超过五万多平方米的商业用房，根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条的规定，案涉房屋属于必须进行消防设计验收的房屋；根据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，禁止案涉房屋在消防验收前投入使用；被上诉人交付的房屋违反《中华人民共和国消防法》的禁止性规定，且案涉房屋已于2019年10月被物业公司锁门，上诉人有权根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，解除案涉三份《租赁合同》。2.因被上诉人违反法律强制性规定，将法律禁止投入使用的房屋出租给上诉人，致使上诉人遭受604473.2元的经济损失，应承担赔偿责任。案涉合同是五年期限，上诉人按照五年使用期的设计，投入103万元对案涉房屋进行装修、安装经营生产设备支付268644元、购买空调设备支付110289元，因物业公司断水断电致使上诉人实际使用租赁房屋两年零八个月，后期的两年零两个月无法使用，被上诉人应分摊上述损失，上诉人按照两年的期限主张未使用期限的装修损失41.2万元、安装生产经营设备损失107457.6元、安装空调设备损失44115.6元；因被上诉人出租的房屋无法继续使用，导致上诉人与员工解除劳动合同关系，产生经济补偿金40900元。上述4项费用604473.2元，应由被上诉人承担赔偿责任。3.因被上诉人的原因导致案涉房屋不能继续使用，被上诉人应返还上诉人已缴纳但未实际履行的2019年7月1日至2019年11月1日期间的房屋租金共计152402.67元；4.一审判决明显偏离人权至上的价值取向，将人民群众的生命安全置于经济利益之下，为迎合当地政府的经济政策，罔顾法律禁止性规定，抱着侥幸心理来推定或幻想消防安全责任事故不会发生。被上诉人鑫德利公司辩称，1.鑫德利公司于2015年依法取得龙都街道大塘边社区土地的使用权，并取得了相应的建设许可，是该建设项目的合法权利人；案涉房屋所在的万州汽贸城是万州区重点产业项目，根据政府指导意见，被上诉人加快了开业进程，因特殊情况获准边营业并验收。2.2015年1月13日、2015年10月22日，上诉人何建胜与被上诉人签订《租赁合同》，2016年7月28日上诉人创博公司与被上诉人签订《租赁合同》，在签订合同时，被上诉人明确告知二上诉人，该工程的消防验收正在办理之中，二上诉人认可后才签订合同。3.上诉人2016年4月开始装修案涉房屋，同年11月实际开业，因万州汽贸城工程性质特殊，在各职能部门的指导和配合下，因涉及商家进场后的二次装修，入住商家消防验收的一装、二装均需报批审核，而创博公司一直没有履行消防设计审核报批程序，故没有通过消防验收并不完全是被上诉人的原因。4.上诉人创博公司自2016年11月开始营业，直到2019年7月都一直正常经营，其营业期间没有因租赁房屋无法正常使用而影响其经营销售的情况。5.被上诉人创博公司的停业是因为其经营不善，与被上诉人无关；被上诉人创博公司在营业期间不缴纳租金、水电费，经多次催告，物业公司被迫对其断水断电。上诉人请求解除合同的理由是租赁房屋没有通过消防验收导致无法使用，而事实上其2016年至2019年均正常经营，并不符合解除合同的条件，其赔偿损失的主张没有事实依据。请求驳回上诉，维持原判。创博公司向一审法院提出的诉讼请求：1.解除双方分别于2015年1月13日、10月22日、2016年7月28日签订的三份《租赁合同》；2.由鑫德利公司返还已缴纳的房屋租金228604元；3.鑫德利公司赔偿其房屋装修等损失共计563573.2元；4.鑫德利公司支付其因停止经营活动产生的员工经济补偿损失40900元；5.诉讼费、保全费、鉴定评估费由鑫德利公司承担。一审法院认定事实如下：2014年3月27日，重庆市商业委员会作出渝商委发办（2014）17号文件，下达2014年市级商贸重大建设项目的通知：计划在2014年新开工项目36个，万州汽贸城系批准待建专业市场建设项目之一，项目法人鑫德利公司，总投资10亿元人民币……。为按期完成万州汽贸城建设工程，鑫德利公司采取边施工边完善相关手续的方式，加快该工程的施工进度。2015年鑫德利公司依法取得重庆市万州区龙都街道大塘边社区122977.30平方米国有土地使用权证书（301Ｄ房地证2015字第××号），同年1月21日、2月15日取得了万州汽贸城（一期）建设规模128220.98平方米建设工程规划许可证和施工许可证（建字第500101201500005号，50010120152150101号）。2015年1月13日，出租方（甲方）鑫德利公司与承租方（乙方）何建胜签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方万州汽贸城一号楼负一层3-8号商铺，租赁面积874平方米，租期五年，租金每月每平方米16元，合计年租金167808元；优惠免除第一、二、三的物业管理费，第一年第二年为免租期，第三年至第五年收取租金；若一方需对商铺进行装修，除应征得甲方书面同意以外，应向有关部门办理审批手续；甲方有权调整统一开业计划，若开业延期超过15日，租期展期顺延；合同对五年租期内应付三年租金的时间和方式、房屋用途、违约责任及双方权利义务等条款进行了相应的约定。2015年10月22日，鑫德利公司（甲方）与何建胜（乙方）另行签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方一号楼负二层39至47号商铺，面积1807平方米，租期五年，年租金合计260208元……。2016年7月28日，鑫德利公司（甲方）与创博公司（乙方）再次签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方一号楼负一层3-8号延伸至走廊展位，面积143.10平方米，租期五年（免第一、二年物管费），年租金29192元……（上述三份合同合同文本条款基本相同）。为加快万州汽贸城的建设步伐，2016年4月5日，万州区人民政府召集相关职能部门在施工现场进行调研并召开现场会，研究解决项目推进存在的困难和问题，形成会议纪要：明确万州汽贸城为万州区2016年产业项目，各部门应全力支持项目工作，力争2016年10月全面开业运营，将该机电城打造成为渝东北地区规模较大的汽贸机电建材交易市场……。上述三份《租赁合同》履行期间，创博公司从2016年4月开始对承租商铺进行装修，先后支付装修款1030000元，购置安装经营设备支出268644元，安装空调设备及材料款共计110289元，合计支出1408933元。2015年1月13日，何建胜向鑫德利公司支付一号楼负一层3-8号商铺第三年租金167808元，同年10月22日支付一号楼负二层29号-47号展位第三年租金260208元，2016年8月5日创博公司支付1号楼负一层3-8号延伸至走廊展位第三年租金29192元，按合同约定付清了免租期两年后第三年的房屋租金。2016年11月2日，鑫德利公司组织入驻商家举行了万州汽贸城统一开业仪式。2019年7月，创博公司停业并辞退了部分员工，共计支出辞退人员经济补偿金40900元。本案审理期间，鑫德利公司向法院提交书面情况说明：万州汽贸城汽车板块一号楼、17-23号楼自2016年11月2日开市营业以来，有汽车4S店及综合销售卖场23家，二手车销售28家，汽车修理及汽车零配件销售112家，商家经营稳定，整个市场没有发生过消防事故，没有因消防未通过验收发生纠纷，影响商家正常经营……。同时举示了两份书证，证明入驻商户为履行《租赁合同》约定的进行室内二次装修的报批审核程序，均向消防主管部门提交了室内装饰工程消防设计报批审核申请，经消防部门出具〔万州公消审字（2016）第0100号、0102〕号审核意见书后，完成了二次装修工程。鑫德利公司以此证实万州汽贸城全部建设工程尚未完工，暂未办理局部完工工程消防验收工作，但入驻商户进行二次室内装饰经消防部门审核装修后，可开展正常经营活动。一审法院认为，鑫德利公司开发建设的万州汽贸城专业市场建设工程系重庆市商业委员会2014年3月批准建设的重庆市万州区重点产业项目，为加快建设步伐促进万州经济的发展，实现万州区委、区人民政府确定的2016年10月全面开业营运的目标，鑫德利公司按照边建设边补办手续的原则，在万州区相关职能部门的督促配合下，基本如期完成了万州汽贸城（一期）工程的施工任务，使该汽贸城顺利开业投入运行。由于万州汽贸城整体工程尚未完工，相关手续还在逐步完善办理过程中，鑫德利公司虽未取得万州汽贸城房屋产权的权利证书，但鑫德利公司属该建设工程合法权利人当无任何争议。由此依法行使财产所有人的出租权并受法律保护。创博公司、何建胜第一项诉讼请求为合同解除请求权，本案三份《租赁合同》并不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条所规定的合同无效的法律情形，故本案三份《租赁合同》，并未违反法律的强制性规定，合同有效受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定了合同解除的条件，创博公司解除合同的主要理由和原因：租赁房屋未经消防验收存在极大安全隐患致使该房屋无法正常经营使用，无法实现合同目的……。《租赁合同》条款特别约定：创博公司需对商铺进行装修时应向有关部门办理审批手续。创博公司、何建胜在租赁时已对租赁物情况进行了了解，从开始进行室内装修营业至2019年7月停业并未向消防部门报批审核。鑫德利公司提交的同期入驻商户开业前报批承租商铺进行装修的证据表明：万州汽贸城虽暂未办理消防工程验收事宜，由于本案工程性质的特殊性，对具体入驻商户可采取分别申报审核的程序，经消防部门审核批准后，完成装修工程从事经营活动，而创博公司、何建胜未按上述合同条款履行报批义务，尽管如此，创博公司并未因此受到消防部门的行政处罚，从而影响正常经营活动。创博公司、何建胜主张承租房屋无法正常经营使用，进而导致不能实现合同目的缺乏证据证明，故其解除合同的诉求，因不具备法定解除条件，不予支持，进而其主张返还租金、赔偿损失的请求亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决驳回创博公司、何建胜的诉讼请求。案件受理费11369元，因简易程序审理减半收取5685元，由创博负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：上诉人主张解除案涉三份租赁合同是否符合法律规定？上诉人主张的损失是否成立，应由谁承担？上诉人主张案涉房屋未取得消防验收导致其无法正常使用案涉房屋，符合解除合同的法定条件。对此认为，上诉人的该主张不成立，理由如下：首先，鑫德利公司在一审和二审答辩中均陈述，案涉房屋的消防验收正在办理之中，对鑫德利公司的抗辩主张，上诉人并未提供反驳意见，即上诉人知晓案涉房屋在签订租赁合同时尚未取得消防验收，但仍然签订了租赁合同，故其应承担房屋瑕疵相应的风险责任。其次，因案涉房屋的租赁用途仅限于汽车销售和维修，鉴于行业的特殊性，合同约定承租人应遵守消防及安全法规，并特别约定承租人对商铺进行装修、装饰的，除应征得出租人书面同意外，应向有关部门办理审批手续，而被上诉人从开始进行室内装修、营业至2019年7月停业期间，并未向消防部门报批审核，同期入驻商户开业前报批承租商铺进行装修的证据表明万州汽贸城虽暂未办理消防工程验收事宜，但由于本案工程性质的特殊性，对具体入驻商户可采取分别申报审核的程序，经消防部门审核批准后，完成装修工程从事经营活动；而创博公司、何建胜未按上述合同条款履行报批义务，应承担怠于履行报批手续的责任。第三，尽管被上诉人未取得消防验收，上诉人在二次装修时也未向消防部门申报审批，但创博公司并未因此受到消防部门的行政处罚，从而影响正常经营活动。第四，上诉人自述物业公司于2019年7月断电断水、10月锁门，但被上诉人抗辩物业公司采取上述措施的原因是双方有欠费纠纷，且上诉人自2019年7月就开始解散员工、停止营业，故其停止营业的原因并非因被上诉人的原因所致。综上，创博公司、何建胜主张承租房屋无法正常经营使用，进而导致不能实现合同目的的证据不足，故其解除合同的诉求，因不具备法定解除条件，不予支持。关于上诉人主张返还租金、赔偿损失的请求，因合同不具备解除条件，故其主张的损失赔偿亦不予支持。综上所述，创博公司、何建胜的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17145元，由上诉人重庆创博汽车销售公司、何建胜负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘红霞审 判 员 杨继伟审 判 员 黄文革二〇二〇年十一月十六日法官助理 辛 华书 记 员 李 蕾