山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初7396号 原告：日照老东关农贸市场有限公司，住所地日照市东港区西海路中段(西海路与东关北路交汇处)，统一社会信用代码91371102MA3CJEFE5B。 法定代表人：李兆刚，经理。 委托诉讼代理人：秦泗冰，日照东港华伟法律服务所法律服务工作者。 被告：徐升，男，1976年3月16日生，汉族，个体经营者，住日照市东港区。 被告：卢立兰，女，1975年6月19日生，汉族，个体经营者，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：张国华，山东律苑律师事务所专职律师。 原告日照老东关农贸市场有限公司（以下简称老东关公司至判决主文前）与被告徐升、卢立兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告老东关公司的委托诉讼代理人秦泗冰、被告徐升及被告徐升、卢立兰的共同委托诉讼代理人张国华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告老东关公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的老东关农贸市场海鲜区摊位租赁合同；2、判令被告支付原告租金、市场管理费、垃圾清运费、返还经营补贴等共计65655元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两被告自2017年5月1日起，承租原告经营的“老东关农贸市场”副食品经营区的房屋一间从事副食品经营。为了繁荣老东关农贸市场和鼓励商户经营，原告对自2017年5月1日市场开业后进场经营的商户前三年内只收租金而缓收管理费(或对有的商户只收管理费而缓收租金)、垃圾清运费等。被告入场经营后交付了2017年5月1日至2017年12月31日的租金、2018年1月1日至2018年12月31日的租金、2019年1月1日至2019年12月31日的管理费，2020年1月1日之后的租金及管理费均未交纳。2020年因疫情影响，原告为了鼓励商户克服困难共渡难关，缓收租金、管理费、垃圾清运费等，但被告不讲商业诚信，违背基本的商业道德，在2020年6月3日未与原告协商便离开市场。事后原告找到两被告，要求被告继续履行合同进市场经营或者解除租赁关系但要补缴欠付的租金、管理费、垃圾清运费等，被告既未继续经营也未交付欠付费用。 被告徐升、卢立兰辩称，原、被告之间存在老东关农贸市场摊位不定期租赁合同关系，被告已于2020年6月3日告知原告解除不定期租赁合同并于当日搬离了市场，原告再次诉请解除已经解除的租赁合同，没有事实和法律依据；被告不拖欠原告租金；被告没有缴纳市场管理费、垃圾清运费的合同义务；原告曾多次向被告催要2020年度租金，被告于2019年12月26日下午找到王一兵申请先交半年租金，原告通过微信支付的方式向市场老板程淑军支付10000元。鉴于双方租赁合同已于2020年6月3日解除，原告应返还被告押金5000元并退还被告已预交的2020年6月4日至2020年6月30日期间的租金1500元。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了证据质证。 原告为证实其诉讼请求提交如下证据： 1、《收据》复印件三份，证明被告交付了2017年5月1日至2018年12月31日租金共计26000元及2019年1月1日至2019年12月31日的管理费20000元，被告欠付原告管理费 36000元、租金30000元。 2、《关于调整市区生活垃圾处理费收费标准的通知》复印件一份、《农贸市场负一公摊面积计算》一份，证明政府多部门规定垃圾处理费“农贸市场按每个摊位每天每平方米0.5元缴纳”，被告承租的房屋折合公摊面积计算应为17.4平方米，被告应向原告缴纳垃圾处理费9821元。 3、《公证书》复印件一份，证明商户需要交三项费用。 4、《公证书》复印件一份，证明商户需要交租金、管理费、垃圾处理费。 被告对原告提交的证据1中日期为2017年5月4日、2018年1月31日的证据记载的被告缴纳租金及交款金额无异议，但对日期为2018年12月18日证据记载的被告交款以及交款金额无异议，但对记载用途是管理费不认可，主张此证据系复印件且系原告单方制作，被告不知有管理费的存在，对其他证明目的均不认可；对证据2文件真实、合法性无异议，但主张与本案不具有关联性，对证明目的不认可；对明细表不认可；对证据3、4真实性无异议，但对证据内容真实性、合法性、证据内容均不认可。 被告为证实其抗辩主张提交微信付款截图一份、王一兵出具的收据一份，证明被告于2019年12月26日预交了2020年1月1日至6月30日的租金10000元。原告对被告提交的微信截图真实性未予认可，主张会计王一兵仅收取管理费，租金系由会计刘毅收取。 经审查，对双方无异议的证据本院予以确认，对双方有异议的证据，本院将结合关联证据及查明的其他事实予以综合确认。上述证据均在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告老东关市场的经营范围包括：市场营销策划，场地、房屋租赁，初级农产品，初级水产品等等。因城市管理需要，经宣传招商，我市其他地方的部分老摊主，搬到原告处进行统一的经营管理，原告于2017年5月开业经营。 两被告自2017年5月1日即进入原告场所进行经营，被告卢立兰于2017年5月4日向原告缴纳10000元，原告出具的收据中记载为“卢兰租金”，记载的期限为2017年5月1日至2017年12月18日；于2018年1月31日向原告缴纳20000元，原告出具的收据记载为“卢兰租金”，记载的期限为2018年1月1日至2018年12月31日；于2018年12月18日向原告缴纳20000元，原告出具的收据记载为“卢兰管理费”，记载的期限为2019年1月1日至2019年12月31日。另原告会计王一兵于2019年12月27日向被告出具数额为10000元的收到条一份。 因2020年春节后受新冠××疫情影响，原告处的经营商户均受不同程度的影响。原、被告均认可涉案房屋每年的租金为20000元，均认可两被告系夫妻关系，两被告租用房屋是用于夫妻共同经营，均认可被告搬离原告场所的时间为2020年6月3日，被告卢立兰认可其在日常经营活动中经常使用“卢兰”的名称。 原、被告均认可双方建立租赁合同关系时，就场地的使用、租金、管理费、垃圾处理费的约定未订立书面协议；被告否认收到过原告提交的《文件》（日价费发[2003]72号），原告对其主张的告知被告的事实未提交证据。 案件审理过程中，原告主张只要商户在原告处经营就只收取租赁费和管理费的一种，只要离开就要两项补齐，且两项费用是一个计收标准，被告对原告的该项主张未予认可；原告主张发放补贴是附条件的，被告对原告的该项主张未予认可。 原告明确其诉求构成：1、租金和管理费共计66000元（2017年度、2018年度共计欠交管理费26000元、2019年度欠交租金20000元、2020年度欠交租金及管理费各10000元）；二、垃圾处理费9821元（被告租赁的8.7平方米房屋折合公摊面积为17.4平方米，每平方米每天为0.5元，共计1129天）。 本院认为：原告与被告经口头协商，被告自愿到原告的经营场地租赁房屋进行经营，是双方真实意思的表示，且被告已实际入驻原告场地进行经营，可见双方之间虽无书面合同，但双方之间存在事实上的租赁合同关系，对该事实本院予以确认。双方建立合同关系后，均应按照约定全面、及时、善意、诚信履行各自的义务。本案争议焦点：一、涉案《租赁合同》是否解除问题；二、原告诉求的款项能否得到支持。本院分析确认如下： 争议焦点一、涉案《租赁合同》是否解除问题。结合当事人陈述、举证及自认，本院分析如下：1.原、被告双方均认可未签订书面合同，且原告在诉讼中自认，如商户持续在原告的场地进行经营，租赁费和管理费仅收取一种，可见原告在被告入驻其经营场地时，双方并未对租赁期限作出明确约定，故原、被告双方之间存在的合同关系系不定期租赁合同关系；2.2020年春节前后国内爆发的新冠疫情是个不争的事实，受疫情影响，被告权衡再三，个人决定不再经营所租赁的房屋，亦在情理之中；按照法律规定，不定期租赁合同的承租人可随时解除合同，故被告选择与原告解除合同并无不妥。3.被告于2020年6月3日自原告处搬出，说明被告以自己的实际行动明确表示与原告解除合同，可见原、被告双方之间的不定期租赁合同已自2020年6月3日解除，对该事实本院予以确认。 争议焦点二、原告诉求的款项能否得到支持。根据当事人陈述、举证及自认，本院分析如下： （一）原告主张租金和管理费66000元。1.原告主张如商户持续在原告处经营，租金和管理费仅择一收取，且系无期限缓收，如商户中途自原告处搬走不再经营，应补足未收取的款项；被告否认有此约定，原告未提交证据予以证实。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，且应当遵循公平原则，当事人在订立合同时应当合理确定各方的权利义务；即使双方签订过有上述约定的书面合同，其条款效力也有待确认。2.原告提交的经过公证的证人证言，证实原告与商户有过上述约定，但上述两证人应按程序到法庭陈述意见并接受质询，其在能够到法庭接受询问的情况下，未出庭作证，而采取公证证言这种费时耗资的方式，让人存疑，且二证人与原告之间系租赁合同关系，与原告有利害关系，故其证言本院不予采信。3.原告主张被告已经交纳过的费用为“管理费”，本院认为，原告在无证据证明其与被告等商户约定“租金”与“管理费”并收的情况下，被告等商户向原告交纳的费用就是使用原告场地柜台的费用（即：租金），至于原告的公司会计凭证记载为什么内容，是原告的行为，原告不能以公司收费凭证记载的内容来确定其收费项目，这有违诚信原则。综上，基于以上理由，本院认为原告无依据向被告同时主张“租金”及“管理费”，原告会计凭证记载的“租金”及“管理费”应是一项费用，本院仅按一项费用（租金）予以确认支持。 就原告的该主张，本院分析确认如下：两被告已按约缴纳2020年1月1日以前的租金，后原告会计王一兵于2019年12月27日向被告出具数额为10000元的收到条，原告虽称该款项为管理费，但原告无依据同时向被告主张租金和管理费，该款项应为被告缴纳的2020年1月1日至2020年6月30日的租金。 被告经营虽受疫情影响，但原告作为经营者在疫情面前也未幸免，在双方没有达成免租费协议的情况下，本着公平原则，被告应向原告支付其自原告处搬离之前的租金，现两被告已足额缴纳其搬离前的租金，故对原告要求两被告缴纳租金及管理费的诉讼请求，本院不予支持。 （二）原告主张垃圾处理费9821元。被告否认双方建立租赁合同关系时有由被告支付垃圾处理费的约定，原告未能提交证据予以证实；原告虽提交了（日价费发[2003]72号）《文件》，但无证据证明双方在建立租赁合同时原告向被告出示过，也无证据证明原告与被告约定垃圾处理费按该文件标准计付，由被告承担。故对原告的该项诉求，本院亦不予支持。 综上,依据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第八条、第十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十条、第六十八条、第六十九条、第八十五条、第八十七条、第八十八条、第九十条第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告日照老东关农贸市场有限公司与被告徐升、卢立兰之间的租赁合同关系于2020年6月3日解除； 二、驳回原告日照老东关农贸市场有限公司要求被告徐升、卢立兰缴纳租金的诉讼请求； 三、驳回原告日照老东关农贸市场有限公司要求被告徐升、卢立兰给付管理费的诉讼请求； 四、驳回原告日照老东关农贸市场有限公司要求被告徐升、卢立兰给付垃圾处理费9821元的诉讼请求。 案件受理费1442元，减半收取721元（已减半收取），由原告日照老东关农贸市场有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  李成宜 二〇二〇年十一月十一日 书记员  隋秀芹