湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0114民初2449号原告：湖北省蔡甸监狱，住所地武汉市蔡甸区上胡家渡**，统一社会信用代码11420114010897392W。负责人：彭公钦，监狱长。委托诉讼代理人：邓艳秋，湖北邦理律师事务所律师。被告：武汉市蔡甸区大风车儿童摄影部，住所地武汉市蔡甸区汉阳大街，统一社会信用代码92420114MA4HYDNK0G。经营者：陈志红，女，1971年10月10日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：曾启明（陈志红之夫），身份信息同下。被告：曾启明，男，1971年11月26日出生，汉族，个体工商户，住武汉市汉阳区。原告湖北省蔡甸监狱与被告武汉市蔡甸区大风车儿童摄影部（以下简称大风车摄影部）、曾启明返还原物纠纷一案，本院于2020年9月15日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖北省蔡甸监狱委托诉讼代理人邓艳秋，被告大风车摄影部委托诉讼代理人暨被告曾启明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖北省蔡甸监狱向本院提出诉讼请求：一、判令二被告立即将其占用的位于武汉市蔡甸区汉阳大街的湖北省蔡甸监狱综合大楼一楼门面归还原告；二、判令二被告向原告支付自2019年1月1日起至房屋实际腾退之日期间房屋占有使用费用93333.4元（按每月应当补交的租金4666.67元计，暂计算至2020年8月31日）；三、判令二被告向原告支付自2019年1月1日起至其房屋腾退之日逾期腾房违约金186666.8元（按应当补交的租金双倍作为违约金，暂计算至2020年8月31日）；四、本案诉讼费用全部由二被告负担。事实和理由：二被告承租原告所有的位于武汉市蔡甸区汉阳大街111-2号门面用于经营照相馆。2018年2月7日双方续签《蔡甸监狱综合楼商铺租赁合同》，租期一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止，年租金56000元，每月4666.67元。合同约定，租赁期满后，原告有权收回房屋；承租期间，被告如需对房屋装修等，必须提交书面方案由原告审核；期满不归还房屋的，除补交延迟租金外，还应支付补交租金的双倍作为违约金。2018年12月31日合同期满，原告多次通知二被告不再续签合同并要求归还房屋，至今未果。故原告诉至法院。被告大风车摄影部、曾启明共同辩称，1.我们影楼作为承租人已有十余年历史，我们没有出现重大违约情形，如果实在不能继续承租，我们表示理解与尊重。2.2018年间，我们就是否能够续租口头征求过原告有关领导的意见，我们是在对方默许的情况下才进行装修。3.我们认为不存在违约的问题，关于违约金对我们是不公平的。4.原告没有证据显示他们催缴过租金，按照法律规定，租赁合同期满，租赁关系继续存续的，为不定期租赁。按照武汉市政府针对疫情期间的政策，我们不应当被排除在外。根据民法总则，房屋租赁中，承租人拒付，或者延付租金，出租人起诉请求予以保护时效为1年。综上，我们不构成违约，不应承担违约金，对于超过诉讼时效的部分，不应予以支持。本院经审理认定事实如下：大风车摄影部2008年1月1日始承租湖北省蔡甸监狱所有的位于武汉市蔡甸区汉阳大街111-2号门面用于经营，2008年1月1日至2011年12月31日每年签订为期一年的书面租赁合同。2012年1月1日至2017年12月31日，每两年签订一次为期两年的书面租赁合同。最后一次续租是2018年2月7日，出租方（甲方）湖北省蔡甸监狱与承租方（乙方）大风车摄影部、曾启明签订《蔡甸监狱综合楼商铺租赁合同》，合同约定租赁期限为一年，计租起始日2018年1月1日至2018年12月31日止，房屋年租金56000元，月租金4666.67元，如退租时不足一个月的按一个月计算。租赁期满后，甲方有权收回房屋，如果乙方要求继续租赁，甲方在同等条件下优先同意乙方继续租赁，双方须重新签订房屋租赁合同；合同期满后乙方应将房屋保持完好退还给甲方，逾期不归还房屋的，乙方应当补交相应迟延退租的租金，并支付补交租金双倍作为违约金。曾启明委托其聘请的大风车摄影部经理代其在《蔡甸监狱综合楼商铺租赁合同》签名，并加盖大风车摄影部公章。大风车摄影部已付清租期内的租金。2019年4月8日和12月13日，湖北省蔡甸监狱书面通知大风车摄影部不再续签房屋租赁合同、收回出租房屋。上述事实有原告湖北省蔡甸监狱提交的《蔡甸监狱综合楼商铺租赁合同》、租金进账单、通知、房屋权属基本信息、被告基本信息，当事人陈述等经庭审质证、认证的证据所证实。本院认为，本案的争议焦点为：（一）合同期满后，双方是否为不定期租赁关系《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二条规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”上述规定表明，出租人与承租人之间达成的关于出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的口头协议，且租赁期限六个月以上的，视为不定期租赁合同。原告湖北省蔡甸监狱提交的2019年4月8日和12月13日《通知》证实在《蔡甸监狱综合楼商铺租赁合同》期满后，湖北省蔡甸监狱欲收回出租房屋；且曾启明当庭陈述“从2019年开始，我们跟原告打电话要交租金，但原告没有来收租金”，可以证实湖北省蔡甸监狱并无续租之意思表示，即双方对是否续租并未达成一致协议。故被告大风车摄影部、曾启明关于双方为不定期租赁、经过诉讼时效之辩称意见本院不予采纳。（二）被告是否应腾退房屋依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，原告湖北省蔡甸监狱有权按照双方签订的《蔡甸监狱综合楼商铺租赁合同》中关于“合同期满后乙方应将租赁房屋保持完好退还给甲方”约定，主张被告大风车摄影部和曾启明在合同期满后将租赁的房屋予以腾退，被告大风车摄影部和曾启明也应依据上述租赁合同履行自己的腾退义务，故本院对原告湖北省蔡甸监狱要求被告大风车摄影部和曾启明腾退房屋的诉讼请求予以支持。（三）关于逾期腾房的迟延租金问题本案租赁合同期限届满后，被告并未按照合同约定向原告返还并交付租赁物，属于违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，出租人因承租人违约而受到的最直接损失即房屋重新进入租赁市场后可获得的租金收益，亦即逾期腾房的占有使用费，故本院对原告根据上述租赁合同关于“逾期不归还房屋的，乙方应当补交相应延迟退租的租金。”的约定，主张被告大风车摄影部、曾启明向原告湖北省蔡甸监狱支付逾期腾房期间的占有使用费的诉讼请求予以支持。但是原告湖北省蔡甸监狱主张不足一个月的按一个月计算（每月4666.67元）逾期腾房期间的房屋占有使用费的标准，显失公平，逾期腾房期间不足一个月部分房屋占有使用费应当按每日56000元/年÷365日=153.42元计算更为合理。被告大风车摄影部、曾启明辩称“按照武汉市政府针对疫情期间的政策，我们不应当被排除在外”，原告湖北省蔡甸监狱所有的门面房在新冠××疫情期间无法开展经营活动产生收益，即在疫情期间，虽然被告大风车摄影部、曾启明无权占有房屋，但未给原告湖北省蔡甸监狱造成经济损失。参照《武汉市积极应对新冠××疫情影响加大对个体工商户扶持力度的政策措施》“对承租国有资产类经营用房的个体工商户，3个月房租免收、6个月房租减半”规定，本院酌定免除被告大风车摄影部、曾启明三个月的房屋占用费。（四）关于逾期腾房违约金的问题根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。”的规定，故本院对原告湖北省蔡甸监狱根据上述租赁合同关于“逾期不归还房屋的，乙方应当补交相应延迟退租的租金，还应支付补交租金的双倍作为违约金”的约定，主张被告大风车摄影部、曾启明支付违约金的诉讼请求予以支持，被告大风车摄影部、曾启明认为其不应支付违约金的辩称意见本院不予采纳，其认为违约金对其不公平的辩称意见本院予以采纳。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”双方约定的违约金过高，本院据此酌定违约金按照月4666.67元×30%=1400元计算，不足一个月部分按照日153.42元×30%=46.03元计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第五条、第八条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十五条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉市蔡甸区大风车儿童摄影部、曾启明于本判决生效之日起三个月内将位于武汉市蔡甸区汉阳大街111-2号门面予以腾退；二、被告武汉市蔡甸区大风车儿童摄影部、曾启明于腾退房屋之日向原告湖北省蔡甸监狱支付2019年1月1日至其腾退房屋之日期间逾期腾房占有使用费用（满一个月的按每月4666.67元，不足一个月的按每日153.42元计算，并免除三个月的占有使用费用）；三、被告武汉市蔡甸区大风车儿童摄影部、曾启明于腾退房屋之日向原告湖北省蔡甸监狱支付逾期腾房违约金（即自2019年1月1日起至实际腾退房屋之日止，满一个月的按每月1400元，不足一个月的按每日46.03元计算）；四、驳回原告湖北省蔡甸监狱其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，减半收取计2750元，由原告湖北省蔡甸监狱负担1695.83元，被告武汉市蔡甸区大风车儿童摄影部、曾启明负担1054.17元（原告湖北省蔡甸监狱已垫付，执行时由被告武汉市蔡甸区大风车儿童摄影部、曾启明一并给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  张继林二〇二〇年十一月十日法官助理张蕾书记员张蕾