湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘05民终2088号 上诉人（原审被告、反诉原告）：莫勤勤，男，汉族，1981年7月25日出生，教师，住邵阳市大祥区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张明，男，汉族，1993年4月23日出生，职员，住湖南省邵阳县。 委托诉讼代理人：向梭，广东达和律师事务所律师。 上诉人莫勤勤因与被上诉人张明房屋买卖合同纷一案，不服湖南省邵阳市大祥区人民法院（2020）湘0503民初850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人莫勤勤、被上诉人张明及其委托诉讼代理人向梭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 莫勤勤上诉请求：撤销原判，确认张明的《解除合同通知书》无效，判令张明继续履行《购房协议书》，并由张明承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原判未就《购房情况说明》及莫勤勤与刘坤良签订的《协议书》询问莫正良、张小华、刘坤良违反了法定程序；二、莫勤勤没有违约，张明要求解除合同违反了诚实信用原则，系单方违约。 张明答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 张明向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的购房协议；二、判令莫勤勤一次性归还购房款160000元及占有购房款的利息（利息以160000元为基数，按照全国银行同业拆借中心的贷款市场报价利率标准，自催促之日即2020年3月23日起计算至款项付清之日止）；三、由莫勤勤承担本案全部诉讼费用。 莫勤勤向一审法院反诉请求：一、判令张明继续履行《购房协议》，支付余款200000元给莫勤勤；二、由张明承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年，邵阳鸿胜房地产开发有限公司（以下称鸿胜公司）与邵阳职业技术学院教职工合作建房。邵阳职业技术学院的正式职工均可参与集资合作建房。莫勤勤系邵阳职业技术学院的正式职工，除本人享有集资合作建房资格外，莫勤勤还受让了邵阳职业技术学院部分其他职工的集资合作建房资格。参与集资合作建房的职工成立了邵阳职业技术学院业主委员会，所有参与集资建房的职工按业主委员会的通知将房款分阶段支付给业主委员会的专用账户，业主委员会再按工程进度分次交付给开发商鸿胜公司。2019年2月22日，莫勤勤（甲方）与张明（乙方）签订《购房协议》，协议约定：甲方将所属邵阳职业技术学院集资房141平方米以及30平方米车库一并转让给乙方，转让价叁拾陆万元整（360000元）。甲方负责办理房产证以及承担一切过户费用（含房产税、维修基金、水电煤气等费用），乙方分三次付款，其中第一次付款160000元，第二次付款100000元，剩下余款100000元在2020年12月31日前全部付清。余款100000元在截止日前付清不计利息，逾期则按同期银行贷款利率计息。本合同一式两份，签字生效。张明作为乙方，莫勤勤及其父亲莫正良、母亲张小华作为甲方均在合同上签名确认。合同签订当天，张明即向莫勤勤转账支付了100000元，2020年4月2日张明又转账支付给莫勤勤60000元，共计支付了160000元。2019年8月底集资房建好后，鸿胜公司向业主委员会交付房屋。业主委员会通知参与合作建房的职工选房，但莫勤勤没有通知张明参与选房。2019年12月31日张明找到莫勤勤的父母莫正良、张小华，莫正良、张小华向张明出具《购房协议情况说明》，莫正良、张小华向张明承诺：转让给张明的集资房属于三层以下，可以办证，可以办理公积金贷款手续，并督促莫勤勤在2020年1月7日前办理转让房产的过户手续及协助张明办理公积金贷款手续，如卖方莫勤勤未履行上述约定，在2020年1月15日前归还张明已付购房款160000元。因莫勤勤未能交付具体的房屋给张明，张明于2020年3月23日通过邮寄方式向莫勤勤发出解除合同的书面通知，提出解除合同，并要求莫勤勤退还购房款160000元。莫勤勤收到解除通知后不同意解除合同。 莫勤勤在庭审中陈述其出卖给张明的房屋经确定房号为12栋502，但根据邵阳职业技术学院集资合作建房业主委员会的负责人黎林陈述，12栋502号房屋不是莫勤勤的集资房屋，目前莫勤勤名下的职工合作建房只有一套即12栋405号（28号车库），这套房子当时莫勤勤带粟邵华来交了80000元，因房款没有交清，房子还没有交付。黎林陈述，合作建房共修建有17栋房屋，其中14-17栋的房屋不属于职工的指标房，由鸿胜公司直接处理。另，莫勤勤以出卖集资房的名义收取了案外人粟邵华、刘坤良的购房款，尚没有向他们交付房屋。2020年7月8日，莫勤勤与案外人刘坤良签订《协商协议》，该协议约定莫勤勤将邵阳职业技术学院集资房12栋405号及28号车库转让给刘坤良。 莫勤勤于2020年7月9日、2020年7月13日直接向鸿胜公司分别交付10000元押金定购了14栋606号房屋以及15栋西侧7楼的一套房屋。莫勤勤不同意将12栋405号房屋交付给张明，但提出将15栋7楼的房屋交付给张明，张明不同意接受。 一审法院认为，张明和莫勤勤于2019年2月22日签订的《购房协议》是双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方签订的《购房协议》中约定张明购买的是莫勤勤“所属邵阳职业技术学院集资房”，该项约定虽然没有明确张明购买的是哪一套房屋，但所购房屋应当是莫勤勤以邵阳职业技术学院职工的资格参与集资建设的房屋。根据审理查明的事实，莫勤勤作为邵阳市职业技术学院的职工参与合作建房，目前其名下的集资房现只有12栋405号一套房，莫勤勤已明确表示不能向张明交付该套房屋，故张明根据双方签订的《购房协议》获得莫勤勤的集资房这一合同目的显然已不能实现；莫勤勤虽然在第一次庭审后通过向鸿胜公司定购了15栋7楼的房屋准备交付给张明，但该房屋不属于双方在合同中约定的莫勤勤所有的集资房，且莫勤勤对该套房屋并无处分权。因莫勤勤存在违约行为，故张明有权要求解除合同。合同解除后，莫勤勤应当向张明退还原已收取的购房款160000元，对莫勤勤提出的要求继续履行合同的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、解除张明与莫勤勤于2019年2月22日签订的《购房协议》；二、莫勤勤于判决生效后十日内向张明退还购房款160000元，并以该160000元为基数自2020年3月23日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；三、驳回莫勤勤的反诉请求。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 本院二审查明的案件事实与一审判决认定的事实一致，对一审判决认定的案件事实本院予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案双方当事人之间的争议焦点为：一、原判采信莫正良、张小华出具的《购房协议情况说明》是否违反了法定程序？二、双方当事人签订的《购房协议》是否应当解除？张明是否应当继续履行付款义务？对于张明提交的莫正良、张小华出具的《购房协议情况说明》，莫勤勤在一审开庭期间对证据的三性发表了质证意见，原审法院对经过双方当事人质证后的证据予以采信并未违反法定程序，莫勤勤就此提出的上诉理由不能成立，本院不予支持；莫勤勤和张明签订的《购房协议》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。由于莫勤勤准备履行的标的不符合《购房协议》约定的邵阳职业技术学院集资房，张明的合同目的不能实现，张明有权要求解除合同，合同解除之后莫勤勤应当返还已收取的购房款，故原审法院判决解除合同并返还已收取的购房款并无不当，莫勤勤称合同应当继续履行的上诉理由于法无据，本院亦不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3500元，由上诉人莫勤勤负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  姚 云 审 判 员  罗俊辉 审 判 员  李习生 二〇二〇年十一月十八日 法官助理李超 代理书记员  王海玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……