浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初5976号 原告（反诉被告）：杭州苏宁易购便利店有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区湖墅南路**（苏宁大厦）****。 法定代表人：郁义龙，执行董事兼总经理。 委托代理人：陶建强、郝佳，上海邦信阳中建中汇（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：浙江福帝商业经营管理有限公司，住所，住所地浙江省杭州市余杭区乔司街道石塘东路**div> 法定代表人：陈建荣。 委托代理人：王明清，浙江人益律师事务所律师。 原告杭州苏宁易购便利店有限公司（以下简称苏宁易购）为与被告浙江福帝商业经营管理有限公司（以下简称福帝公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年5月7日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员沈国娣独任审理。福帝公司在答辩期内向本院提出反诉，本院予以受理，将本诉和反诉合并审理，分别于2020年7月27日、2020年9月23日公开开庭进行了审理。苏宁易购的委托代理人陶建强，福帝公司的法定代表人陈建荣及委托代理人王明清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏宁易购起诉称，2018年11月28日，苏宁易购因经营需要与福帝公司签订《租赁合同》，约定苏宁易购承租福帝公司位于杭州市余杭区××街道××路××室××号的房产（以下简称“租赁物”），租期自2018年11月25日至2023年12月24日，首个租赁年度的租赁费用为260000元，苏宁易购按约向福帝公司支付了首个年度的租金260000元。2019年12月25日福帝公司强行将租赁物锁门，造成苏宁易购无法进行经营使用，经苏宁易购沟通后拒不恢复，苏宁易购认为，根据《租赁合同》第九条之约定，福帝公司应当确保苏宁易购能正常使用租赁物，若影响租赁使用，则视为福帝公司根本违约，福帝公司应赔偿一年租赁费用，同时苏宁易购有权解除合同。福帝公司的上述行为已经构成违约，且对苏宁易购造成了重大损失，苏宁易购根据合同约定于2019年12月31日向福帝公司发函解除双方的《租赁合同》，福帝公司已于2020年1月1日收到苏宁易购发出的《关于解除租赁合同的通知函》，证明《租赁合同》已于2020年1月1日解除。根据《合同法》的规定和《租赁合同》的约定，合同解除后，福帝公司应当向苏宁易购返还被侵占的租赁物内的设施、设备和商品等物品，支付违约金，并赔偿损失。但福帝公司拒不配合，严重损害了苏宁易购的合法权益。特诉至法院，请求判令：1、确认苏宁易购与福帝公司签订的《租赁合同》已于2020年1月1日解除；2、福帝公司支付违约金65000元；3、福帝公司立即返还苏宁易购的商品、设施和设备等物品；4、福帝公司承担因强行锁门闭店导致的损失19086.11元；（以上合计：84086.11元）；5、本案诉讼费由福帝公司承担。在诉讼过程中，苏宁易购撤回上述第三项诉请，其余诉请不变。 被告福帝公司答辩称，双方签订的租赁合同合法有效，福帝公司作为房屋出租人已经严格按照合同约定与法律法规向苏宁易购交付房屋，根据相关法律规定，承租人应依照约定期限支付租金，苏宁易购理应按照合同约定及时足额向福帝公司支付租金，但苏宁易购违反合同约定和法律规定，拒不支付也不搬离腾空房屋，期间福帝公司为减少双方损失，尽早妥善处理，多次发函给苏宁易购，无奈谈判无果，福帝公司向小强热线求助，也报案出警过，合同第六条约定租赁费采取先付后租的方式，按年提前30天汇至出租方银行账户，具体付款日为2019年11月25日，在苏宁易购没有支付租金的情况下，福帝公司于2019年12月24日苏宁易购关店锁门后另加一把锁，目的是为了保护好现场，苏宁易购拖欠房屋租金，也不搬离，至今店铺由苏宁易购实际控制使用。从2019年10月29日苏宁易购与福帝公司联系沟通，要求福帝公司每年降房租5万元，经多次商量双方确定在每年26万元基础上降2万元，苏宁易购认可由其起草补充协议，但双方签订合同时苏宁易购反悔，没有签订补充协议，双方没有达成协议。到了2019年11月25日按合同支付一年房屋租金时，福帝公司告知苏宁易购要开具税务发票，被苏宁易购拒绝。2019年12月23日，苏宁易购提出解除合同，赔偿一个月房租，同日，福帝公司发了一份房屋租金催缴通知书给苏宁易购，要求苏宁易购尽快支付租金，否则默认苏宁易购违约，造成损失由苏宁易购承担。在催讨无果情况下，2019年12月24日福帝公司对案涉店铺上锁，福帝公司于2019年12月30日再次发公告给苏宁易购，告知其如在2020年1月5日前不付房租，福帝公司将视为该店为无店主处理，一切后果和责任由苏宁易购承担，对前两次发函和公告苏宁易购没有反应，福帝公司于2020年3月15日最后发函给苏宁易购处理此事。本案产生是苏宁易购违反租赁合同，不开门迎客拒付租金并持续使用福帝公司的案涉房屋，原系五年的租赁合同约定租金先付后用，年度租金支付时间为2019年10月25日，在十月的时候福帝公司就提醒苏宁易购，苏宁易购在十月初要求降低租金，当时就有违约，福帝公司一再妥协但依然没有达成更改合同的补充协议，苏宁易购拒付租金在2019年10月自认自身违约，愿意赔偿一个月租金，但是只有口头承诺，没有办理退租和退出房屋的实际行动。福帝公司多次在微信电话求助媒体和公安，苏宁易购均不理睬，直到法院起诉，苏宁易购违反约定，是违约行为，2020年8月才腾空房屋，所以苏宁易购要求解除合同时间为2020年1月1日是不对的，应当是2020年8月6日。其他的诉请均是无理取闹，请求法院驳回苏宁易购全部诉讼请求。 被告（反诉原告）福帝公司反诉称，双方于2018年11月28日签订《租赁合同》，该合同约定苏宁易购租用福帝公司经营管理的位于余杭区××街道××路××号××室××号××商铺。租期5年，即2018年11月25日至2023年12月24日。租金第一、二年度均分别为26万元，第三、四、五年租金分别为270320元、281052.80元、292214.91元。合同约定租金先付后用，苏宁易购提前30日应以电汇／易付宝代付至福帝公司银行账号，且特别注明除第一年外每一年度租金的支付日为11月25日。2019年10月开始苏宁易购违反合同该约定，提出降低第二年租金，双方未达成补充协议，苏宁易购弃店走之。福帝公司于2019年12月19日起多次发函给苏宁易购催收第二年租金等相关事宜，并于2020年3月12日求助于乔司派出所处理，苏宁易购却置之不理。现福帝公司诉至法院，请求判令：1、确认双方于2018年11月28日签订的《租赁合同》于2020年8月6日解除；2、苏宁易购支付租金人民币161055.26元（自2019年12月25日计算至2020年8月6日）；3、苏宁易购支付延迟支付租金的违约金人民币21666元。（以上共计182721.26）；4、本案诉讼费用由苏宁易购承担。 原告（反诉被告）苏宁易购答辩称，一、福帝公司请求确认双方租赁合同于2020年8月6日解除的诉请以及要求苏宁易购支付租金的诉请缺乏事实和法律依据。案涉租赁合同已经因福帝公司违约，苏宁易购通过通知解除的形式于2020年1月1日解除，根据租赁合同第九条，苏宁易购有权解除租赁合同。案涉房屋之所以无法正常使用是因福帝公司强行锁门收回房屋所致，苏宁易购已于2019年12月31日向福帝公司发函解除双方租赁合同；二、根据租赁合同第六条，苏宁易购已经足额支付第一年度租金且根据租赁合同十四条，向福帝公司发函解除租赁合同；三、双方在合同存续期间协商变更租赁合同后因未协商一致进而无法变更租赁合同，苏宁易购向福帝公司提出变更租赁合同的同时协商推迟开具发票，福帝公司并未对此提出异议，且根据福帝公司于第一次庭审所述，苏宁易购已经通知福帝公司双方因无法协商一致变更原租赁合同，福帝公司应当根据合同第六条约定在苏宁易购支付租金前五个工作日向苏宁易购开具增值税专用发票；四、案涉房屋是由于福帝公司提前收回房屋的违约行为所致，故福帝公司要求苏宁易购支付违约金的诉请缺乏事实和法律依据，苏宁易购不应承担任何违约责任以及赔偿责任。 针对本诉与反诉，苏宁易购为支持其主张，向法庭提交了相关证据材料。 针对本诉与反诉，福帝公司为支持其主张，向法庭提交了相关证据材料。 本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2018年11月28日，苏宁易购（承租方、乙方）与福帝公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》一份，约定甲方向乙方出租位于杭州市余杭区××街道××路××号××室××号房产作为办公经营使用，租赁房屋的计租面积共计103.91平方米。本合同租赁期限为5年1个月，自2018年11月25日至2023年12月24日，首个租赁年度为2018年11月25日至2019年12月24日，此后每12个月为一个租赁年度。甲方应于2018年11月25日前将符合合同约定的租赁物交付乙方。本合同项下租赁物的租赁费用为首个租赁年度26万元（租赁起止日为2018年11月25日至2019年12月24日），第2年租赁起止日为2019年12月25日至2020年12月24日，年租金为26万元。租赁费用采取“先付后租”的方式按年提前30日以电汇／易付宝代付至银行账户方式支付，首期租赁费用26万元。乙方应于本合同签订后七个工作日内向甲方支付定金26万元，前述定金待乙方开业后自动转为本合同的首期租赁费用。此后正常每年租赁费用支付日为11月25号，支付日期如遇节假日、双休日顺延。甲方在收取租赁费用前提前5个工作日向乙方提供相应金额、符合税法规定的10%租赁费用增值税专用发票。甲方如延迟提供相应发票，乙方有权相应延迟支付租赁费用；乙方也有权按扣除不低于当期租赁费用的35%支付，后期若甲方提供合同约定的发票且未给乙方造成损失的，乙方在七个工作日内予以补付所扣除的租赁费用。乙方应按本合同的约定支付租赁费用，在甲方无任何违约的情况下，如延期10天以上，每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之五加收滞纳金；逾期超过三个月，经甲方书面通知后仍未交纳的，甲方有权解除本合同。甲方确保乙方能正常使用租赁物，若影响乙方租赁使用，则视为甲方根本违约，甲方应赔偿乙方一年租赁费用，同时乙方有权解除合同。乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，乙方赔偿甲方当年一个月的租金费用作为补偿。乙方可以对租赁物内外部进行装修与改造，可自行添置设施设备，甲方需予以配合，乙方对租赁物所作装修改造在返还时无需恢复。租赁期限届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后十个工作日内，乙方将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物，该期间，甲方不收取租赁费用。乙方向甲方返还租赁物时，甲乙双方须办理租赁物交接手续，若甲方拒绝办理交接，则视为乙方已按期返还租赁物。合同还就其他事项一并作出约定。 协议签订后，苏宁易购向福帝公司支付了首年度租金26万元，福帝公司依约向苏宁易购交付了案涉房屋。 2019年11月15日，苏宁易购的工作人员与福帝公司的法定代表人通过微信协商降低第二年租金事宜，苏宁易购要求福帝公司先不要开发票，待补充协议过完流程后再开具。福帝公司的法定代表人对此表示同意。后续双方对变更《租赁合同》租金等事宜未能达成一致意见。 2019年12月23日，福帝公司通过微信向苏宁易购发送了《商铺租金催缴通知书》一份，载明：根据2018年11月25日签订的《租赁合同》，苏宁易购需要在2019年11月25日之前支付清第二年的房屋租金26万元，但至今已超出约定时间1个月，苏宁易购在2019年12月25日前支付租金，如果福帝公司在规定时间内未收到足够租金，福帝公司默认苏宁易购违约，将依照合同条款收回房屋并加收拖欠租金的利息，因此造成的一切损失和后果均由苏宁易购承担。 同日，苏宁易购向福帝公司寄送《关于解除租赁合同的通知函》一份，载明：苏宁易购决定关闭此店，根据合同约定正式发函通知福帝公司：提前解除双方的《租赁合同》及相关补充协议，即于2020年1月23日正式解除（若福帝公司收函日期在2019年12月23日后，则于福帝公司收函后满30日之次日正式解除）《租赁合同》及相关补充协议。苏宁易购将按合同第十五条约定在解除日后十个工作日内向福帝公司返还租赁物，请福帝公司按时与苏宁易购公司办理交接手续，否则视为苏宁易购已按约将租赁物交还福帝公司。当日，苏宁易购的工作人员微信回复福帝公司的法定代表人称:“支付租金超期问题，合同内第六条明确表示超期十个工作日后每逾期一天有滞纳金；提前30日通知退租问题，苏宁易购是在合法的时间内给予的通知函，苏宁易购愿意按照合同内的要求对福帝公司补偿。望福帝公司尽快与苏宁易购办理退租事宜。 2019年12月24日，福帝公司收到该份《通知函》后，于当晚对案涉店铺另行上锁，并在店铺外张贴《停业通知书》一份，载明：因苏宁易购拖欠福帝公司房租，经多次催讨无果，现暂停停业。 2019年12月30日，福帝公司向苏宁易购发送《公告》一份，载明：苏宁易购应在2019年11月25日之前支付清第二年房屋租金26万元，现实际房租费用只交到2019年12月24日止，至今未收到苏宁易购的房租拖欠款，福帝公司在2019年12月19日发函《商铺租金催缴通知书》交于苏宁易购相关工作人员手中，苏宁易购也派专人来沟通过相关事宜，但福帝公司仍然未做出任何处理，按之前的《商铺租金催缴通知书》约定，如果福帝公司在规定时间内未收到约定的租金，默认为苏宁易购单方违约，福帝公司将依法按照合同条款收回房屋并加收房屋租金和利息及违约金，因此所造成的一切损失和后果均由苏宁易购承担。于2019年12月25日，福帝公司正式暂停该店正常营业，停业后至今尚无人处理，故福帝公司特发公告，如在2020年1月5号前，未处理好有关问题，福帝公司将该店视为无店主处理，导致的一切损失和后果均由苏宁易购承担。 2019年12月31日，苏宁易购通过微信和邮寄的方式分别向福帝公司发送了《关于解除租赁合同的通知函》一份，载明：按照《租赁合同》第十四条约定，乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，乙方赔偿甲方当年一个月的租金费用作为补偿。苏宁易购于2019年12月23日按照合同约定发函通知福帝公司提前解除双方的《租赁合同》，双方租赁合同将于2020年1月23日解除。苏宁易购工作人员多次与福帝公司协商善后事宜，包括发票开具、款项支付及撤场交接等，但因福帝公司无理要求未能达成一致意见。福帝公司在双方租赁合同正常存续期间，于2019年12月25日强行对苏宁易购正常经营的门店锁门，造成苏宁易购门店无法正常经营，经苏宁易购工作人员沟通后拒不恢复门店正常经营，并再次提出超出合同约定的无理要求。租赁合同第九条约定，甲方确保乙方能正常使用租赁物，若影响乙方租赁使用，则视为甲方根本违约，甲方应赔偿乙方一年租赁费用，同时乙方有权解除合同。故根据上述合同约定，苏宁易购决定解除双方的租赁合同及相关补充协议。特函告如下：1、自本函件送达福帝公司起解除双方签订的租赁合同及相关补充协议，租赁费用及其他费用计算至2019年12月24日，自福帝公司锁门之日起苏宁易购不承担后续租赁费用或占用费。2、请福帝公司返还苏宁易购被扣押物品，且福帝公司上述违法行为导致苏宁易购未能在合同解除后按时返还租赁物，由此而产生的房屋占用费苏宁易购不予承担，且因此造成苏宁易购财物损失或货品跌价损失应由福帝公司赔偿。3、福帝公司需按照上述合同约定赔偿苏宁易购一年租金的违约金，且若违约金不足以弥补苏宁易购损失，福帝公司还需补足。4、请福帝公司尽快派员与苏宁易购协商善后事宜，否则苏宁易购将向法院提起诉讼，以保护自首合法权益，由此产生的一切法律后果均由福帝公司承担。 2020年3月12日，福帝公司向余杭区乔司派出所报警称租客无法联系，拒付租金。2020年5月7日，苏宁易购诉至本院，望判如诉请。在本院审理过程中，经双方协商后，福帝公司同意苏宁易购撤离。苏宁易购向福帝公司提交撤场计划即于2020年7月30日进场，2020年8月7日完成撤场，现福帝公司自认苏宁易购已于2020年8月4日撤场。 本院认为，苏宁易购和福帝公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均具有约束力。 本案的争议焦点在于双方是否存在违约行为。福帝公司认为，根据合同约定，福帝公司应于2019年11月25日前支付第二年租金，苏宁易购未按约定时间交纳租金，已构成违约。苏宁易购认为，根据合同约定，福帝公司应确保苏宁易购能正常使用租赁物，福帝公司对案涉店铺上锁的行为，导致案涉店铺自2019年12月25日起无法正常经营，福帝公司的行为已构成根本性违约。本院认为，2019年11月15日，苏宁易购和福帝公司就变更第二年租金事宜进行协商，双方均同意签订补充协议后再由福帝公司开具第二年租金的相应发票。后因双方未能协商一致，福帝公司于2019年12月23日函告并催促苏宁易购于2019年12月25日前支付租金，否则视苏宁易购违约，将依照合同条款收回房屋并加收拖欠租金的利息。苏宁易购和福帝公司的上述沟通协商行为应视为双方对苏宁易购支付租金时间及福帝公司开具发票时间的延后。同时，根据合同约定，福帝公司在收取租金前提前5个工作日应向苏宁易购提供相应金额的发票。如福帝公司延迟提供相应发票，苏宁易购有权相应延迟支付租金。另合同还约定，福帝公司无任何违约的情况下，苏宁易购逾期付款超10天以上，福帝公司才有权收取滞纳金，逾期超三个月，经书面通知仍未交纳的情况下，福帝公司才有权解除合同。本案中，福帝公司在双方协商失败后，虽催促苏宁易购付款，但一直未履行先行开票义务，且福帝公司自认苏宁易购应于2019年12月25日前交纳租金，但在上述期限尚未届至时，福帝公司于2019年12月24日晚对案涉店铺上锁，致使店铺自2019年12月25日起无法正常经营，故福帝公司的行为已构成根本性违约，苏宁易购延迟支付租金的行为并未构成违约，苏宁易购有权解除案涉合同。福帝公司据此要求苏宁易购支付违约金，依据不足，本院不予支持。现双方均认可，福帝公司已于2019年12月31日以微信方式先行收到了苏宁易购发送的《关于解除租赁合同的通知函》，福帝公司于2020年1月1日收到的苏宁易购邮寄的上述《通知函》仅是对解除通知的再次确认，故案涉《租赁合同》已于2019年12月31日解除，苏宁易购要求确认案涉合同于2020年1月1日解除的诉请，以及福帝公司要求确认案涉合同于2020年8月6日解除的诉请，本院均不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 关于本诉部分。根据合同约定，福帝公司影响苏宁易购正常使用租赁物的，福帝公司应赔偿苏宁易购损失。本院综合合同的履行、当事人的过错程度及苏宁易购的实际损失等，酌情确定福帝公司支付苏宁易购违约金35000元，苏宁易购诉请合理部分，本院予以支持。关于损失费，本院确定的违约金已能够弥补其损失，故对其主张的损失费，本院不予支持。 关于反诉部分。福帝公司自行将案涉店铺上锁，导致苏宁易购无法正常经营，经苏宁易购多次沟通协商后仍拒不开锁，导致苏宁易购无法撤场，直至在本院审理阶段，经本院调解才同意解锁，故系福帝公司自己扩大损失，苏宁易购无需支付该期间的占有使用费。同时，根据合同约定，合同解除后十个工作日内，苏宁易购将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向福帝公司返还租赁物，该期间，福帝公司不收取租赁费用。根据福帝公司提交的撤场计划及其自认苏宁易购已于2020年8月4日撤场的事实可知，苏宁易购在合同约定的10日内完成撤场，亦无需向福帝公司支付租金或占用使用费，故福帝公司主张苏宁易购支付自2019年12月25日至2020年8月6日间的费用，缺乏依据，本院不予支持。关于延期支付租金违约金，根据本院前述论述，本案中苏宁易购的行为不构成违约，福帝公司要求苏宁易购按照补偿一个月租金的标准支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）浙江福帝商业经营管理有限公司支付原告（反诉被告）杭州苏宁易购便利店有限公司违约金35000元，于本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告（反诉被告）杭州苏宁易购便利店有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）浙江福帝商业经营管理有限公司的全部反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费1902元，减半收取951元，由原告（反诉被告）杭州苏宁易购便利店有限公司负担613元，由被告（反诉原告）浙江福帝商业经营管理有限公司负担338元，于本判决生效后七日内缴纳。反诉案件受理费1977元，由被告（反诉原告）浙江福帝商业经营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费3879元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  沈国娣 二〇二〇年十一月十六日 书记员  李雅婷