山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终3367号 上诉人（原审被告、申请执行人）：山东同业置业有限公司，住所地淄博市周村区太和路**。统一社会信用代码：91370306570474160B。 法定代表人：柏强，总经理。 委托诉讼代理人：张华，男，1978年10月21日出生，汉族，山东同业置业有限公司职工，现住淄博市周村区。 委托诉讼代理人：李斌，山东齐嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：陈福来，男，1950年3月29日出生，汉族，现住淄博市周村区。 委托诉讼代理人：陈萌（系被上诉人陈福来之子），男，1978年5月29日出生，汉族，现住淄博市周村区。 原审被告（被执行人）：山东民业置业有限公司，住，住所地淄博市周村区机场路**一社会信用代码：9137030649303104XR。 法定代表人：徐海俊，总经理。 委托诉讼代理人：徐万春，山东杰然律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：淄博泉曜贸易有限公司，住，住所地淄博市周村区机场路**一社会信用代码：91370306661957037T。 法定代表人：赵军，总经理。 原审被告（被执行人）：赵军，男，1963年2月13日出生，回族，现住淄博市周村区。 原审第三人：周村区人民政府永安街街道办事处灯塔民族社区居民委员会，住，住所地淄博市周村区恒星路**一社会信用代码：55370306K21225466W。 法定代表人：明涛，主任。 委托诉讼代理人：沙作海，男，1967年10月5日出生，回族，周村区人民政府永安街街道办事处灯塔民族社区居民委员会工作人员，现住淄博市周村区。 委托诉讼代理人：刘庆，山东淄明律师事务所律师。 上诉人山东同业置业有限公司（以下简称同业公司）因与被上诉人陈福来,原审被告山东民业置业有限公司（以下简称民业公司）、淄博泉曜贸易有限公司（以下简称泉曜公司）、赵军,原审第三人周村区人民政府永安街街道办事处灯塔民族社区居民委员会（以下简称灯塔社区居委会）案外人执行异议之诉一案，不服淄博市周村区人民法院(2020)鲁0306民初980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人同业公司的委托诉讼代理人张华、李斌，被上诉人陈福来及其委托诉讼代理人陈萌，原审被告民业公司的委托诉讼代理人徐万春、原审第三人灯塔社区居委会的委托诉讼代理人沙作海、刘庆到庭参加调查。本案现已审理终结。 同业公司上诉请求：1.依法撤销原判，对本案发回重审或改判；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审第三人非涉案房产的权利人，被上诉人不因《拆迁房屋补偿回迁安置协议》而取得涉案房屋的权利。1.涉案房产系由民业公司开发建设，所有权属于民业公司。灯塔社区居委会并非是涉案房产的权利人，其无权对涉案房产进行处分。被上诉人不因与灯塔社区居委会的《拆迁房屋补偿回迁安置协议》而取得涉案房屋产权。2.《拆迁房屋补偿回迁安置协议》的协议主体是被上诉人与灯塔社区居委会。即便《拆迁房屋补偿回迁安置协议》是物权合同，被上诉人享有的拆迁安置补偿权利具有物权属性。但涉案房产的权利人并不是灯塔社区居委会，而是民业公司。所以，根据合同的相对性原则，被上诉人所享有的拆迁安置补偿权利也只能及于灯塔社区居委会自有的房屋而不能及于民业公司的房产，也就是说被上诉人不能因与灯塔社区居委会的协议而取得民业公司房产的物权，一审判决认为被上诉人取得涉案房产的物权是错误的。综上所述，一审判决认定系争房产的产权属于被上诉人，被上诉人对于系争房产具有足以排除强制执行的民事权益是错误的。请求二审法院依法予以纠正。 陈福来辩称，原审判决符合法律及相关规定，于法有据，应予维持。 民业公司辩称，认可被上诉人的诉讼请求。 灯塔社区居委会辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应当予以维持。上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回。 陈福来向一审法院起诉请求：1.依法判令解除对坐落于周村区房屋的查封措施，并不得执行该房屋；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2011年9月10日，依据淄博市人民政府及周村区人民政府旧村改造相关文件精神，灯塔社区居委会经两委研究并经社区居民代表大会讨论通过了《灯塔社区拆迁安置实施方案》。2011年10月31日，灯塔社区居委会与同业公司签订《合作开发协议》一份，约定由同业公司为灯塔社区居委会代建2.8万平方米（建筑面积）回迁楼安置村民。2011年12月26日，原告陈福来将坐落于周村区的房屋搬迁完毕后，经灯塔社区居委会拆迁办公室验收合格，原告与灯塔社区居委会拆迁办公室签订协议书一份，约定置换新的营业房，选房顺序号为114号。2012年回迁楼开工，至2013年5月份主体完工。2013年5月13日，原告陈福来选择了周村区房屋即系争房屋作为回迁安置房，灯塔社区居委会拆迁办公室出具了拆迁安置分房确认单。2015年5月15日，灯塔社区居委会预收原告陈福来营业房款20万元。2013年6月21日，灯塔社区居委会与原告陈福来签订拆迁房屋补偿协议一份，双方就此次拆迁安置的具体补偿细节问题作了约定。2014年3月28日，灯塔社区居委会、民业公司及同业公司三方签订《权利义务承受协议》一份，约定：……同业公司将前述《合作开发协议》中的权利义务转移给民业公司……，由民业公司代替同业公司履行《合作开发协议》……。2016年1月7日，民业公司与贾琳琳就系争房屋办理了网签手续，备案合同编号为20160107IUEERDJUPVSU。 一审法院受理的原告山东同业置业有限公司与被告山东民业置业有限公司、淄博泉曜贸易有限公司、赵军民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年6月26日作出（2017）鲁0306民初444号民事调解书，调解协议为：一、被告山东民业置业有限公司于2017年8月15日前返还原告山东同业置业有限公司借款本金16518342元及至2017年8月15日的借款利息9766158.29元，共计26284500.29元；二、被告淄博泉曜贸易有限公司、赵军对被告山东民业置业有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任；三、原告山东同业置业有限公司自愿放弃其他诉讼请求；四、案件受理费173223元，减半收取计86611.50元，申请费5000元，共计91611.50元，由被告山东民业置业有限公司、淄博泉曜贸易有限公司、赵军负担。因各被告未履行生效法律文书确定的义务，山东同业置业有限公司向一审法院申请强制执行，一审法院依法于2018年1月8日立案执行，执行案号为(2018)鲁0306执36号。执行过程中，一审法院于2018年5月10日作出(2018)鲁0306执36号执行裁定书，裁定：冻结或划拨被执行人山东民业置业有限公司、淄博泉曜贸易有限公司、赵军在其各银行账户内存款********.79元（其中包括生效法律文书规定付给申请人款项26284500.29元……）；若无存款或存款不足27393842.79元，即查封或扣押、拍卖或变卖其价值相当的财产，所得款项清偿债务。后依据该裁定书，一审法院于2018年6月8日查封包括坐落于周村区青年路以北、浊河以东灯塔·时代新城2#楼010105号备案房屋在内的多套房屋。陈福来作为案外人对一审法院查封系争房屋提出书面异议，对系争房屋主张实体权利，并请求解除对系争房屋的查封。一审法院于2020年4月8日，作出（2020）鲁0306执异58号民事裁定，裁定：驳回案外人陈福来的异议请求。案外人陈福来对裁定不服，提起本案诉讼。另查明，2019年3月29日，民业公司出具情况说明一份，内容为：……系争房屋为拆迁安置户陈福来安置房源……。 一审法院认为，本案争议焦点问题是原告陈福来对系争房屋是否享有能够排除执行的民事权益。国务院公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”最高人民法院关于印发《全国民事审判工作会议纪要》的通知法办【2011】42号文，第二部分第10项：“被拆迁人依法享有的拆迁安置补偿权利具有物权属性，在产生权利冲突时，优先于其他权利。”原告陈福来作为被拆迁人因房产被拆迁，将原有房屋进行了房屋产权调换，由此造成原告陈福来对被拆迁房屋物权的丧失。原告陈福来与第三人签订的《拆迁房屋补偿回迁安置协议》是消灭原告陈福来被拆迁房产、确认安置房产的物权合同，应自合同成立时生效。依上述房屋征收与补偿条例的规定，安置房屋的产权归被拆迁人所有，原告陈福来对系争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告陈福来的主张，符合法律及相关规定，于法有据，予以支持。民业公司、泉曜公司、赵军经合法传唤无正当理由拒不到庭，一审法院可据已查明的事实依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第三十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、不得执行位于周村区房屋；二、解除一审法院对位于周村区房屋的保全措施。案件受理费100元，由被告山东同业置业有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。同业公司提交陈福来房产所处的位置，与涉案灯塔时代新城小区所处的位置的地图复印件一份。证明灯塔时代新城项目所在位置与陈福来被拆迁的房屋不是同一位置，说明陈福来房屋的拆迁与灯塔时代新城项目无关，灯塔社区对陈福来的房屋进行拆迁与灯塔时代新城项目无关。陈福来质证称，对证据的真实性及证明内容均有异议。陈福来是灯塔社区的居民，如果不是灯塔村民没有权利进行拆迁的项目。陈福来祖辈都是灯塔社区居民，陈福来原先居住的地方是周村区，同业公司提交的证据不对，原址应在青年路北边，但同业公司提交的地图是在青年路的南边。民业公司质证称，对证据的真实性不能确定。灯塔社区居委会质证称，对证据真实性有异议。从提交时间看该证据并非一审后产生的新证据，而是在诉讼之前各位置就客观存在，同业公司无正当理由在一审当中未提交，二审法院不应采信。从来源看，该证据并非来源于权威的公开信息渠道，也没有标注绘制人，来源不明，不应作为证据使用。该证据标注的位置与实际不符。根据淄博市周村区旧村居改造工作领导小组文件，周旧改字[2001]5号文关于永安街道灯塔社区旧村改造的批复，改造的范围涉及的是灯塔1、2、3村，实施改造涉及的712户2156人，改造地块面积共15.85万平方米，237.76亩。同业公司对改造的范围有误解，改造的范围并非是时代新城所占地范围内的居民，而是灯塔1、2、3三村的所有居民，该居民的宅基地范围远大于时代新城所占用的土地，因为在旧村改造中，不但涉及安置用地还涉及政府收回宅基地后用于出让的土地范围。从同业公司提交的证据看，151号坐落在是错误的，我方改造的范围是青年路以北，151号如果产生也是街道临时改变门牌产生的。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈福来、民业公司和灯塔社区居委会对同业公司提交的地图复印件均持有异议，且灯塔社区拆迁办公室出具的安置分房确认单明确记载了陈福来选择了灯塔时代新城案涉房屋作为回迁安置房，同业公司提交的上述证据并不具有对其主张的证明效力，亦不能推翻安置分房确认单所证明的事实，故对该证据，本院依法不予采信。 二审查明其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点是被上诉人陈福来就案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。该规定的目的是在于优先保护作为弱势群体的被拆迁人的生存居住权。因为被拆迁人丧失的是现存房屋的所有权，取得尚未建成房屋的期待权，被拆迁人处于弱势地位，其期待权能否实现直接影响其生存居住、使用权，应受到特殊保护。且拆迁安置房屋特定化之后具有物权客体特定性的特征，被拆迁人对拆迁安置房屋享有类似物权的优先效力。 根据本案查证事实，灯塔社区旧村改造，被拆迁人陈福来以坐落于周村区房屋拆迁后置换案涉房屋，从拆迁安置分房确认单的记载看，陈福来原房屋拆迁后所置换的房屋位置明确具体，陈福来与灯塔社区居委会签订的《拆迁房屋补偿协议》亦就拆迁安置具体补偿细节予以约定。同业公司系因与民业公司等民间借贷纠纷案件民事调解书的执行，查封案涉房屋，同业公司对案涉房屋所享有的系一般金钱债权，依据前述司法解释的规定，被拆迁人陈福来就案涉房屋所享有的权益与之相较具有优先性，即陈福来就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，上诉人同业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人山东同业置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张玉杰 审 判 员 徐连宏 审 判 员 杨继生 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 张维娟 书 记 员 苏银银