新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新0104民初3129号   原告：新疆金谷物业服务有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市天山区新华北路**。   法定代表人：崔军卫，该公司总经理。   委托诉讼代理人：徐周刚，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。   被告：新疆德克士食品开发有限公司，住，住所地新疆乌鲁木齐市沙依巴克区友好南路******/div>   法定代表人：常盛林，该公司总经理。   委托诉讼代理人：叶海涛，男，1971年11月13日出生，汉族，公司职员，住乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：阎翠莉，1978年12月31日出生，汉族，公司职员，住乌鲁木齐市。   原告新疆金谷物业服务有限公司（以下简称金谷物业公司）与被告新疆德克士食品开发有限公司（以下简称新疆德克士公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日作出（2019）新0104民初9309号判决，原告及被告均上诉，乌鲁木齐市中级人民法院于2020年4月15日作出（2020）新01民终32号裁定，将该案发回本院重审，本院于2020年5月19日立案后，另行组成合议庭，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人徐周刚、被告委托诉讼代理人叶海涛、阎翠莉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告金谷物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付原告物业服务费67,010元。2.请求法院判令被告支付原告逾期付款违约金4,601.85元。事实与理由：原告从2016年1月开始为龙庭·华清园小区提供物业服务，被告已经入住并且于2016年元月取得该小区幼儿园·会所一至三层产权登记，合计面积3125.24平方米，被告租给幼儿园2396.87平米，承租人幼儿园已经交纳，被告使用面积为728.37平方米，从2016年1月1日至2019年5月31日物业费67,010元没有交纳，故原告起诉，请求判如所请。   被告新疆德克士公司辩称，1.原告与清华园业主委员会签订的4元收费标准的合同不能约束被告。本案所述房产是三层独栋建筑，不是普通住宅，更具相关法律规定，应该是物业公司与我公司单独签订物业合同，该房屋无电梯和水箱，按照2元的标准收费已经明显过高，原告与业主委员会签订不利于我公司的物业合同属于无效合同。原告与龙庭汉府的物业约定，约定物业费不超过2元，是双方真实意思表示，原告在2017、2018年均认可该约定。我公司将3125.24平米的房屋，除去123.4平米超市使用面积，剩余3001.84民房米面积出租给华清吉得堡幼儿园使用，原告主张的723.8平米面积的物业费，我方只应该承担123.4平米的物业费，其余的应该由幼儿园缴纳，只有在幼儿园拒不交付物业费的情况下才应该向我公司主张，但事实是我公司和幼儿园多次向原告缴纳物业费，但是原告拒收，擅自涨价。最后，我方没有违约行为，不承担违约金。   当事人在原一审中围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院另行组成合议庭后，当事人均未补充提供其他证据，本院调取了原庭审笔录，当事人对笔录的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2016年1月原告中标进入龙庭·华清园小区，为该小区提供物业服务。2016年2月6日，原告与业委会签订物业合同约定：2016年1月14日至2019年1月13日，商用房2.50元/㎡·月。   2018年12月7日，原告与业委会续签合同约定：2019年1月1日至2021年12月31日，住宅**商业用房2.50元/㎡·月，会所、幼儿园4.00元/㎡·月（该小区无其他会所、幼儿园）。   上述合同均约定：交纳物业费的期限为“物业按季度/半年/年度提前预收”，逾期则按应缴费用千分之三交纳违约金。   2016年1月，被告取得案涉幼儿园·会所房屋的所有权，房屋的总面积为3125.24平方米。   高新区（新市区）银川路片区管理委员会于2019年9月3日出具的《关于龙庭·华清园小区幼儿园·会所的情况说明》载明：2015年6月，新疆德克士食品公司购买了乌鲁木齐市鲤鱼山南路118号龙庭华清园小区幼儿园·会所。2016年1月，小区业委会因物业用房事宜与新疆德克士食品开发有限公司发生争议，业主多次聚集升级为群体性事件。为维护社会稳定，避免矛盾升级，片区管委会决定由小红桥社区暂时管理该房产钥匙。2017年6月，因事件已平息，新疆德克士食品有限公司对争议房屋具有合法产权，小红桥社区将钥匙交还给该公司。   本院认为，原告金谷物业公司与涉案小区的业主委员会签订《物业服务合同》，为该小区业主提供物业服务，德克士食品公司为该小区的业主属实。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予以支持：（二）物业服务合同中免除物业服务企业、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款”。本案中，该小区的业主委员会与金谷物业公司续签的《物业服务合同》中，在物业收费标准中将被告新疆德克士公司缴纳的物业费用标准单独调整为4元/㎡·月。本案被告德克士食品公司在庭审中要求确认该条款无效，本院认为，原物业合同中商用房2.50元/㎡·月，未单列案涉幼儿园收费的标准，现物业合同中将案涉幼儿园收费标准单列，且涨为4元/㎡·月，原告未给出合理理由。故该条款对被告新疆德克士公司而言，存在加重业主责任的情形，符合上述规定，物业服务合同中在物业收费标准中将被告新疆德克士公司缴纳的物业费用标准单独调整为4元/㎡·月的条款应为无效。   关于应收费期间，原告主张的物业费计费期间为2016年1月1日至2019年5月31日。被告于2016年1月取得案涉房屋的所有权。2016年1月8日至2017年5月31日，因案涉房屋836.47平方米被锁住，而非被告能够使用而怠于使用，物业服务合同是业主享受物业服务、支付物业公司相应对价的双务合同。被告未享受相应的物业服务，亦不应支付该期间的物业费。故本院支持的计费期间为2017年6月1日至2019年5月31日。   关于收费标准，2018年12月31日之前的物业费收费标准，原告主张按2.00元/㎡计算，不高于合同约定，本院予以采纳，对于2019年1月1日至2019年5月31日期间的物业费，原告按4元/㎡·月主张，本院按物业合同关于商业用房2.5元/㎡·月的标准计算。   关于收费面积，原告称：被告产权合计面积3125.24平方米，被告租给幼儿园2396.87平米，承租人幼儿园已经交纳，被告使用面积为728.37平方米。被告称：只应该承担123.4平米的物业费，其余的应该由幼儿园缴纳。本院认为涉案房屋产权归被告所有，原告有权要求被告支付物业费，被告无证据证实其余面积的物业费已由他人缴纳，故本院按照728.37平方米计算物业费。   综上，被告应向原告支付的物业费为：１、2017年6月1日至2018年12月31日期间27,678.06元（728.37㎡×2.00元/㎡·月×19个月）；２、2019年1月1日至2019年5月31日期间9,104.63元（728.37㎡×2.5元/㎡·月×5个月）；以上合计36,782.69元。   关于原告主张被告支付违约金诉讼请求，原告将合同约定的逾期交纳物业费的违约金为欠付金额的日息千分之三降低至月利率4.875‰计算，对于2017年度物业费，原告计算违约金的期间为2018年1月至2019年6月，计算18个月，2018年度物业费，原告计算违约金的期间为2019年1月至2019年6月，计算6个月。原告上述计算方式不违反法律规定，本院予以支持，由于被告至今未向原告交纳上述物业费，已构成违约。本院按照实际应付的物业费数额，计算违约金：2017年年度物业费，自2018年1月至2019年6月的违约金为894.8元（728.37㎡×2.00元/㎡·月×7个月×4.875‰×18个月）；2018年年度物业费，自2019年1月至2019年6月的违约金为511.32元（728.37㎡×2.00元/㎡·月×12个月×4.875‰×6个月）；合计1,406.12元。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务合同若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：   一、被告新疆德克士食品开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告新疆金谷物业服务有限公司物业费36,782.69元。   二、被告新疆德克士食品开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告新疆金谷物业服务有限公司违约金1,406.12元。   如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案支持给付标的金额38,188.81元，占诉讼标的金额71,611.85元的53.33%，本案案件受理费1,590.3元（原告已预交），由原告新疆金谷物业服务有限公司负担46.74%即742.2元，被告新疆德克士食品开发有限公司负担53.33%即848.1元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。   审  判  长   姜富刚   人民 陪 审员   谢亚冰   人民 陪 审员   陈俊宝   二 〇 二 〇 年 十 一 月 十 四 日   书  记  员   郑 媛