贵州省绥阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0323民初2247号 原告：绥阳县红海置业发展有限公司，住所地：贵州省遵义市绥阳县洋川镇雅泉村（绥阳中学旁），统一社会信用代码：91520323088062975。 法定代表人：阮祥华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：龚航，贵州文乡律师事务所律师。 被告：绥阳县洋川镇红海清华苑小区业主委员会。 负责人：马明强，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：赵命琦。 委托诉讼代理人：高晓萍，贵州严正律师事务所律师。 原告绥阳县红海置业发展有限公司与被告绥阳县洋川镇红海清华苑小区业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绥阳县红海置业发展有限公司委托诉讼代理人龚航、被告绥阳县洋川镇红海清华苑小区业主委员会的负责人马明强及其委托诉讼代理人赵命琦、高晓萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告绥阳县红海置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法撤销被告违反法律法规选聘重庆创喜物业管理有限公司的决定；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2020年4月被告红海清华苑小区业主委员会在未通知原告的情况下组织业主代表投票选聘小区物业服务企业。2020年5月16日，被告并擅自决定选聘重庆创喜物业管理有限公司并与该公司签订物业服务合同。按照《物权法》、《物业管理条例》之规定，业主大会决定选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。原告尚有房屋并未售出，作为未售房屋的所有人，原告应该是小区业主之一，此次选聘物业服务企业本应经原告同意，但原告从未收到相关通知，也未参与表决。整个小区内建筑物总面积445815.57平方米，已售房2152套，交房1131套，已交房总面积125910.20平方米。被告并没有达到“双过半”的表决意见，存在违反法律法规选聘物业服务企业的情形，违反了业主意愿，侵害包括原告在内的业主的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告绥阳县洋川镇红海清华苑小区业主委员会辩称：原告是红海清华苑的开发商，并不是适格业主的主体。我们业主委员会通过两次召开大会，及通过微信沟通，并在小区进行张贴通知。我们选定物管公司程序合法，并没有其他的违法行为，被告选聘物业公司是符合法律规定的，我方认为原告的主张是不符合法律规定的。 本院经审理认定事实如下： 2019年11月4日，绥阳县住房和城乡建设局向被告绥阳县洋川镇红海清华苑小区业主委员会出具《绥阳县住房和城乡建设局关于绥阳县洋川镇红海清华苑小区业主委员会备案的通知》，对成立绥阳县洋川镇红海清华苑小区业主委员会予以备案，并明确了业主委员会成员。 2020年2月18日-2020年3月8日，绥阳县红海清华苑业主委员会向红海清华苑的业主发放《红海清华苑物业服务满意度调查问卷》调查物业服务公司满意度（通过走访547户、电话访问182户），其中调查问卷中第9条:“您是希望继续使用现有物业还是重新选物业？”，通过被告绥阳县洋川镇红海清华苑小区业主委员会第9条统计，要求更换物业的户数占比93.004%。2020年3月8日，绥阳县红海清华苑业主委员会由通过业主委员会成员和业主代表、楼长通过现场、微信形式召开业主代表大会（应到45人、实到42人，36人同意更换、1人反对、8人弃权，未到会视为弃权）对更换物业公司进行表决，并通过了更换物业公司的表决更换物业公司意见。2020年3月28日，被告绥阳县洋川镇红海清华苑小区业主委员会成员和业主代表、楼长召开了物业服务招投标评标会，选出了重庆创喜物业有限公司、遵义锦绣园物业有限公司、贵州好生活智慧物业有限公司，并于2020年3月31日向业主发布通知公示投标情况。2020年4月9日-10日，被告绥阳县洋川镇红海清华苑小区业主委员会成员和业主代表、楼长从上述3个物业公司选出重庆创喜物业有限公司。2020年5月16日，被告绥阳县洋川镇红海清华苑小区业主委员会与重庆创喜物业管理有限公司在红海清华苑小区召开签约仪式，并签订了《红海清华苑项目物业服务委托合同》，合同约定将红海清华苑的物业管理服务工作委托给重庆创喜物业管理有限公司实施。2020年5月25日，被告绥阳县洋川镇红海清华苑小区业主委员会向原告绥阳县红海置业发展有限公司出具《关于召开红海.清华苑物业管理权交接事宜商谈会的函》，通知原告公司于2020年5月28日在红海清华苑物业办公室召开物业管理权交接事宜商谈会。2020年6月13日，被告绥阳县洋川镇红海清华苑小区业主委员会向原物业服务公司贵州荣华物业服务有限公司出具《关于做好物业管理权交接事宜的通知》，要求其于2020年6月15日-6月22日前与重庆创喜物业管理有限公司做好财务、场地、钥匙、设备设施、工程图纸资料、设备设施说明文件以及业主资料等交接工作。 2020年8月13日，原告绥阳县红海置业发展有限公司以被告绥阳县洋川镇红海清华苑小区业主委员会选聘物业服务企业不符合法律规定情形为由遂诉至本院。 另查明，2015年8月27日，原告绥阳县红海置业发展有限公司取得红海清华苑建设用地规划许可证，取得不动产产权登记,权利为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权。2020年7月1日，绥阳县住房和城乡建设局出具《证明》，证明：截至2020年7月1日，红海清华苑项目售房源情况信息：1、共计房源3381（套、间），共计面积326241.38平方米；2、其中：住宅共计**，278958.28平方米，已售2029套，201155.78平方米；未售735套。77802.5平方米；3、其中商业共计594间，31090.91平方米，已售123间，5921.4平方米，未售471间，25169.51平方米；4、其中车库7间，共计14030.22平方米，全部未售；5、其他和配套用房共计12间，2161.97平方米，全部未售；6、无注明面积和房屋用途的有4间，全部未售。 上述事实，有原、被告的陈述；原告提供的绥阳县住房和城乡建设局《证明》、绥阳县不动产权登记复印件、《绥阳县住房和城乡建设局关于绥阳县洋川镇红海清华苑小区业主委员会备案的通知》、《绥阳县红海清华苑小区业主大会议事规则》、《关于做好物业管理权交接事宜的通知》、《关于召开红海.清华苑物业管理权交接事宜商谈会的函》，被告提供的《绥阳县住房和城乡建设局关于绥阳县洋川镇红海清华苑小区业主委员会备案的通知》及业主大会筹备成立资料、《红海清华苑物业服务满意度调查问卷》，《简报》、《物业服务招投标评标会签到表》、招标邀请书、《招标评分表》、《开标通知》、《关于红海清华苑小区从新选聘物业公司的通告》、《关于重新选聘物业开标结果公告》、《关于做好物业管理权交接事宜的通知》、《物业服务委托合同》、《关于红海清华苑签订物业合同的公告》、图片13张及证人张某、彭某的证言在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案的争议焦点在于：1、原告绥阳县红海置业发展有限公司是否符合业主的主体资格？原告绥阳县红海置业发展有限公司在红海清华苑小区尚有房屋未售出，未售出房屋应属原告绥阳县红海置业发展有限公司所有，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”之规定，原告绥阳县红海置业发展有限公司具有红海清华苑小区的业主资格，可以作为原告主张其业主权利。 2、被告绥阳县洋川镇红海清华苑小区业主委员会作出的选聘重庆创喜物业管理有限公司的决定是否合法，是否侵害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定:（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定,选聘重庆创喜物业管理有限公司应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但被告绥阳县洋川镇红海清华苑小区业主委员会只是通过满意度调查问卷的形式向业主征求“您是希望继续使用现有物业还是重新选物业”的意见，该问卷只是对原物业公司的满意度调查，但并不能证明被告已征求业主同意选聘重庆创喜物业管理有限公司的意见。被告绥阳县洋川镇红海清华苑小区业主委员会所称的业主代表及楼长召开招投标大会选聘重庆创喜物业管理有限公司剥夺了其他业主的权利。被告绥阳县洋川镇红海清华苑小区业主委员会选聘重庆创喜物业管理有限公司的决定，并不符合法律规定。原告绥阳县红海置业发展有限公司作为业主，该决定实际侵害了其作为业主的权利。故根据《中华人民共和国物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”之规定，对原告绥阳县红海置业发展有限公司主张撤销被告选聘重庆创喜物业管理有限公司的决定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 撤销被告绥阳县洋川镇红海清华苑小区业主委员会选聘重庆创喜物业管理有限公司的决定。 案件受理费60.00元，已减半收取30.00元，由被告绥阳县洋川镇红海清华苑小区业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 员  王 喆 二〇二〇年十一月十一日 法官助理  冯 进 书 记 员  吴汉林