河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终2157号 上诉人（原审被告）：王明富，男，1968年1月24日出生，汉族，现住张家口经济开发区。 委托诉讼代理人：乔玉枝，系王明富妻子姐姐，1968年5月23日出生，汉族，现住张家口经济开发区。 上诉人（原审被告）：杨艾生，男，1968年8月12日出生，汉族，现住张家口经济开发区。 委托诉讼代理人：李春雨，河北思洋律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：常桂英，女，1975年8月13日出生，汉族，住张家口市桥**。 委托诉讼代理人：张润奎，张家口新时代法律服务所法律工作者。 上诉人王明富、杨艾生因与被上诉人常桂英房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口经济开发区人民法院（2019）冀0791民初1475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王明富的委托诉讼代理人乔玉枝，上诉人杨艾生及委托诉讼代理人李春雨，被上诉人常桂英及委托诉讼代理人张润奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王明富、杨艾生上诉请求：l、依法撤销张家口经济开发区人民法院(2019)冀0791民初1475号民事判决，对本案改判，改判驳回被上诉人要求确认《房屋转让协议》无效及要求退还购房款40万元的诉讼请求，改判王明富不承担连带责任。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人转让给被上诉人的标的物系违建，属不可交易物，所以上诉人与被上诉人签订的房屋转让协议属无效协议，上诉人认为这样的认定缺乏依据，是错误的认定。上诉人和被上诉人2017年12月24日签订的《房屋转让协议》是有效的协议。首先，协议里面的内容以及格式条款等都是被上诉人自己起草准备好的。其次，协议签订时也是双方在自愿、平等、公平的基础上签订的，不存在任何欺诈胁迫情形，也不存在违法情形，是有效协议。一审法院认为杨艾生以王明富的名义向村委会交纳房基地费后未经其他任何审批手续即自建房屋，其所建房屋明显不具备合法产权，双方签订的《房屋转让协议》中的标的物属违建，协议属无效协议。上诉人认为法院作出这样的认定缺乏事实和法律依据。腰站堡村的全部村民建造房屋都是向村委会交纳房基地费后建造的，上诉人建造的房屋同样也有村委会出具的房基地费票据，与其他村民都是一样的手续，所以上诉人转让给被上诉人的房屋是合法建筑。另外，对于房屋是否属于违建应当由有关行政机关认定，法院不具有认定违章建筑物的职权。本案中上诉人从来没有接到政府部门下发的关于所转让房屋被认定为违建的通知，一审被上诉人所举证据以及法院调取的证据均与案件无关，不能证实本案标的物系违建房屋。二、一审判决杨艾生返还被上诉人全部购房款40万元，这一判决是错误的，极其不公平。上诉人认为本案所涉及的转让协议并未违反法律的强制性规定，协议有效，上诉人在交易过程中也不存在过错。一审判决认定被上诉人在买房时未尽到谨慎的注意义务，可见被上诉人存在过错。其次，被上诉人购房后一直对房屋占有和使用，从中也获得了一定利益。现四间房屋在被上诉人购买后发生的灭失与上诉人无关，房屋建设材料也均被被上诉人占有和出售，所得钱款也由被上诉人占有。在此情形下一审法院却不考虑上诉人的损失问题以及被上诉人存在过错的事实，判决上诉人全额返还购房款是不公平的。三、一审判决王明富承担连带责任错误。一审法院认为涉案房屋是以王明富的名义向村委会交纳的房基地款，王明富和杨艾生共同作为卖方与被上诉人签订了《房屋转让协议》，故王明富应与杨艾生承担连带责任，对此王明富认为这样的认定是错误的。本案所转让的四间房屋与王明富无关，申请建房宅基地的费用也不是王明富交纳的，建房的一切费用也不是王明富出的，房屋建成后的一切权利和义务也与王明富无关，被上诉人对此也是清楚的，并且房屋转让事宜也不是王明富和被上诉人洽谈的，房屋转让协议签订后被上诉人的买房款也没有交给王明富。四、本案被上诉人作为原告起诉主体不正确。本案在一审第二次开庭审理时被上诉人明确承认本案所涉及的房屋是被上诉人的姐姐购买，仅仅是使用了被上诉人的名义，所以本案所涉及的房屋权属并不是被上诉人，故被上诉人以自己的名义起诉主体不适格。 常桂英辩称，王明富、杨艾生的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 常桂英向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方于2017年12月24日所签订的《房屋转让协议》无效，并判令被告退还原告购房款400000元；2、要求被告赔偿原告装修损失100000元；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告王明富为张家口经济开发区村民，被告杨艾生为张家口经济开发区村民，二人系连襟关系。2017年杨艾生欲在腰站堡××建房，便以王明富的名义向腰站堡村委会交纳房基地费48000元，后杨艾生出资建房四间。2017年年底，原告常桂英想在农村买房，经人介绍与想要卖房的杨艾生达成合意，因杨艾生建在腰站堡的四间房屋是以王明富的名义向村委会缴纳的房基地费，故2017年12月24日王明富、杨艾生共同作为卖方（甲方）与常桂英作为买方（乙方）签订了《房屋转让协议》，协议第二条约定“甲方将此房产，共四间房（坐落于腰站堡东南方向，东西13.1米，南北21米，左临王雪银，右临张秀娟）以400000元的价格卖给乙方。”协议第四条“如果该房屋需要过户改名，甲方应无条件配合乙方过户改名，不得推脱。”协议签订后，常桂英付清了购房款，杨艾生、王明富交付了房屋。后常桂英对上述房屋进行了装修。2019年9月，常桂英购买的上述房屋因属违建被沈家屯镇政府强行拆除。常桂英因装修房屋造成的损失估值为50000元。 一审法院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，但订立的合同不得违反法律的强制性规定，否则，合同无效。本案中，被告杨艾生明知其不具有在腰站堡××××建房的权利，在以其亲戚王明富的名义向村委会交纳房基地费后未经其他任何审批手续即自建房屋，其所建房屋明显不具备合法产权，而将其出卖给原告常桂英，双方签订的《房屋转让协议》中的标的物属违建，已被政府部门强行拆除，属不可交易物，故双方签订的《房屋转让协议》属无效协议，且考虑到该违章房屋是先建成再出售，故从法律上讲原告常桂英是否购买该房屋对房屋被拆一事并无影响，故被告杨艾生因该合同取得的400000元价款应当返还给原告常桂英。因涉诉房屋是以王明富的名义向村委会交纳的房基地款，且王明富与杨艾生共同作为卖方与原告常桂英签订了《房屋转让协议》，故王明富应与杨艾生承担连带责任。原告常桂英在买房时未尽到谨慎的注意义务，故对其买房后的装修损失应自行承担。判决：一、原告常桂英与被告王明富、杨艾生签订的《房屋转让协议》无效；二、被告杨艾生于判决生效后十日内返还原告常桂英购房款400000元；三、被告王明富对被告杨艾生的上述给付义务承担连带责任；四、驳回原告常桂英的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人未提供新证据。本院查明的事实与原审无异。 本院认为，王明富、杨艾生上诉称一审判决认定其转让给常桂英的房屋系违建的不可交易物，其与常桂英签订的房屋转让协议属无效协议，该认定缺乏依据，是错误的认定。因常桂英提供的张家口经济开发区自然资源和规划局于2017年12月7日向案外人乔雅彬送达的《行政处罚决定书》载明：“……拆除非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，恢复原状”，可证明王明富、杨艾生向常桂英转让的案涉房屋系违章建筑，属于不可交易物，故一审判决认定双方于2017年12月24日签订的《房屋转让协议》因违反了法律的强制性规定，为无效协议具有事实依据和法律依据，本院对王明富、杨艾生的的该项上诉理由不予支持。杨艾生上诉称一审判决其返还常桂英全部购房款40万元是错误的，极其不公平。因本案所涉及的房屋转让协议无效的原因，系因案涉房屋属于违章建筑不可交易而无效，常桂英对该房屋系违章建筑的事实并无过错，依法杨艾生因该协议取得的房屋价款应予全部返还。杨艾生主张一审判决认定常桂英在买房时未尽到谨慎的注意义务存在过错，此认定是对常桂英要求杨艾生赔偿其房屋装修损失不予支持的理由，并非常桂英要求返还购房款的理由。故一审判决杨艾生对常桂英返还全部购房款符合法律规定，本院对杨艾生的该项上诉理由不予支持。王明富上诉称一审判决其承担连带责任错误。因王明富在本案的房屋转让协议上以与杨艾生作为房屋共同出卖人出卖房屋，其具有房屋共同出卖人的主体身份，与二人谁作为具体收款人无关，故一审判决王明富与杨艾生承担连带责任并无不当，本院对王明富的该项上诉理由不予支持。王明富、杨艾生上诉称本案房屋是常桂英的姐姐购买，仅仅是使用了常桂英的名义，常桂英以自己的名义起诉主体不适格。因常桂英系本案的房屋转让协议的买受人，其姐姐不是协议的买受人，依法应由常桂英作为原告起诉，故常桂英作为本案的原告提起诉讼符合法律规定，本院对王明富、杨艾生的该项上诉理由不予支持。 综上所述，王明富、杨艾生的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由杨艾生、王明富负担。 本判决为终审判决。 审判长  马瑞云 审判员  闫 格 审判员  宋凯阳 二〇二〇年十一月三日 书记员  施 洋 ——