福建省罗源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0123民初2370号 原告：罗源礼昌房地产开发有限公司，住所地福建省罗源县凤山镇东外路**东方星城****楼**。 法人代表：梁衍锋，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：高艳，福建知信衡律师事务所律师。 被告：叶国荣，男，汉族，1988年9月2日出生，住福建省罗源县。 原告罗源礼昌房地产开发有限公司(以下简称礼昌公司)与被告叶国荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高艳、被告叶国荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 礼昌公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议已解除；2.判令被告配合原告办理坐落于罗源县房屋的《商品房买卖合同》备案登记及预告登记注销手续；3.判令被告向原告支付违约金85544元；4.判令被告支付原告代垫的的贷款款项23993.76元（暂计至2020年10月9日，具体金额以实际支付垫付款项为准）及利息（利率为日万分之七，从原告垫付该款项之日起计算至实际清偿之日止）;5.确认原告有权在被告已付购房款中直接扣减违约金。事实与理由：2017年12月30日，原告与被告叶国荣签订编号为ＬＹ1712ＸＪ016019的《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买坐落于罗源县房屋，商品房价款按照建筑面积计算，单价为每平方米为6978.63元，成交总价为855440元。付款方式约定为：被告应于2017年12月30日前支付首付款175440元，剩余68万元，被告应当向银行机构申请商业性贷款。并且交付条件约定出卖人应当在2020年9月30日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。同时，该合同附件十一：《合同补充协议》第三条第6款约定“被告同意于原告垫款后7日内，向原告偿还全部垫款（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金、银行提起诉讼或者仲裁所产生的案件受理费用、律师费等），并承担自垫付之日其到被告归还之日期间的利息（按照日万分之七计算），同时原告有权单方解除《商品房买卖合同》，收回房产【期间所发生的一切费用（包括但不限于律师费、公告费、执行费等）均有被告自行承担】，被告应按《商品房买卖合同》总价款10％支付违约金，上述违约金可由原告在被告已交纳的房款中直接扣除；”原告尚未向被告交付房屋，已连续6期逾期偿还其银行购房贷款本息，截止至2020年7月30日原告于已承担阶段性担保责任23993.76元。2020年7月10日，原告按照合同约定向被告邮寄《还款通知》，2020年7月15日，原告按照合同约定向被告邮寄《催告通知》，通知被告因连续6期未按时偿还银行贷款本息，原告已为其代垫拖欠款项，限期被告偿还原告垫付款及连利息。但被告在收到函件后仍未偿还上述拖欠款项，原告于2020年8月4日按照合同约定向被告邮寄《解约函》，单方解除与被告之间的《商品房买卖合同》。原告认为，被告未按照合同约定履行按期偿还银行按揭贷款义务的行为，导致原告需承担保证责任为其代垫拖欠的银行贷款本息，被告行为已构成根本违约，原告有权按照合同约定解除合同并要求被告支付违约金以及代垫银行贷款本息等。 叶国荣辩称：目前原告还没交房，其有向贷款银行申请延期还款，但是银行不同意，首付已支付了20多万，现原告要求的违约金加上逾期的利息金额太高，不接受违约金的金额。 本院经审理认定事实如下：2017年12月30日，原告与被告签订编号为ＬＹ1712ＸＪ016019的《商品房买卖合同》及附件六：《合同补充协议》，约定被告向原告购买坐落于罗源县房屋，建筑面积122.58平方米，每平方米6978.63元，总价为855440元。被告按约支付首付款175440元。2019年1月17日，被告与中国工商银行股份有限公司罗源支行签订《个人购房借款／担保合同》，约定以讼争房产作抵押，向第三人贷款680000元，全部贷款直接划至原告专用账户，并由原告提供阶段性连带责任保证，被告按约偿还了部分银行按揭贷款本息，于2020年4月份起未按合同约定履行还贷义务，截止2020年10月27日,原告代被告垫付贷款本息计38444.34元（被扣划的时间、金额分别为：2020年4月30日9730.88元、6月28日9427.52元、7月30日4835.36元、8月31日4827.91元、9月28日4816.14元、10月27日4806.53元）。 合同附件六：《合同补充协议》第6条约定“……买受人同意于出卖人垫款后7日内，向出卖人偿还全部垫款（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金、银行提起诉讼或者仲裁所产生的案件受理费用、律师费等），并承担自垫付之日起到买受人归还之日期间的利息（按照日万分之七计算），同时出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回房产【期间所发生的一切费用（包括但不限于律师费、公告费、执行费等）均有买受人自行承担】，买受人应按《商品房买卖合同》总价款10％支付违约金，上述违约金可由出卖人在买受人已交纳的房款中直接扣除……” 本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应依约履行各自的义务。被告未依合同约定按月缴纳按揭贷款，致使原告承担相应的保证责任，其行为构成违约。根据附件六《合同补充协议》第六条约定，原告有权解除合同，原告虽于2020年8月4日向被告寄递《解约函》，但所邮寄的地址并非双方合同约定的送达地址，本院于2020年10月26日依法向被告送达诉状副本，送达之日视为合同解除之日。合同解除后，双方当事人均有权要求恢复原状并要求违约方赔偿损失，故原告的第1、2、3项诉讼请求于法有据，予以支持。至于原告的第4项诉讼请求，本院认为，《合同补充协议》第6条既约定了被告逾期还贷导致原告承担相应保证责任的违约责任，又约定了由此造成的根本性违约责任，实际上是同一违约行为，原告要求被告承担两次违约责任，违约金明显过高，且原告不及时主张权利，也是造成该项损失扩大的原因之一。因此，原告主张解除合同，被告应按合同约定向原告支付购房款总价10%的违约金，至于原告的保证金专户被扣划款项在被告归还前的资金占用损失，可按涉案银行同期同类贷款利率计算，起算点应以每次被扣划时间、金额分别计算，原告该项诉求超出部分不予支持。另合同解除后，原告应返还被告已支付的购房首付款175440元和680000元的银行按揭款,合计855440元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、罗源礼昌房地产开发有限公司与叶国荣于2017年12月30日签订《商品房买卖合同》于2020年10月26日解除； 二、叶国荣于本判决生效之日起十日内协助罗源礼昌房地产开发有限公司办理讼争房屋（坐落于罗源县）的《商品房买卖合同》备案登记及预告登记注销手续； 三、叶国荣于本判决生效之日起十日内支付罗源礼昌房地产开发有限公司违约金85544元； 四、叶国荣于本判决生效之日起十日内支付罗源礼昌房地产开发有限公司代垫的银行按揭贷款本息38444.34元(分别以9730.88元为基数从2020年4月30日、以9427.52元为基数从2020年6月28日、以4835.36元为基数从2020年7月30日、以4827.91元为基数从2020年8月31日、以4816.14元为基数从2020年9月28日、以4806.53元为基数从2020年10月27日起按涉案银行同期同类贷款利率计算至被告实际还清款项之日止）； 五、罗源礼昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还叶国荣购房款855440元(其中购房首付款175440元、按揭贷款680000元)； 七、驳回罗源礼昌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12354元，减半收取6177元，由叶国荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  黄宗斌 二〇二〇年十一月十二日 书记员  林晓丽 附： 本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。