浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初4959号 原告：绍兴屿森科技有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区创意路******，统一社会信用代码91330621MA2BDHLNXX。 法定代表人：张飞，系执行董事。 委托诉讼代理人：沈薛阳，浙江学通律师事务所律师。 被告：绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司，住所地浙江，住所地浙江省绍兴市柯桥区柯桥经济开发区轻纺城创意园****用代码91330621577731254G。 法定代表人：徐杏木，系执行董事。 委托诉讼代理人：陈华，浙江亿旺律师事务所律师。 被告：徐杏木，男，1968年9月25日出生，汉族，住浙江省乐清市。 被告：梅东英，女，1972年2月22日出生，汉族，住浙江省乐清市。 被告：徐志江，男，1991年10月1日出生，汉族，住浙江省乐清市。 原告绍兴屿森科技有限公司（以下简称屿森公司）与被告绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司（以下简称瑞雪公司）、徐杏木、梅东英、徐志江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，根据原告的申请依法作出（2020）浙0603执保762号财产保全的民事裁定并已执行。被告徐杏木在诉讼过程中对本案提出管辖权异议，本院经审查于2020年7月14日作出（2020）浙0603民初4959号民事裁定书，裁定驳回被告徐杏木对本案管辖权提出的异议。后被告徐杏木不服，提起上诉，浙江省绍兴市中级人民法院经审查于2020年8月5日作出（2020）浙06民辖终325号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告屿森公司的委托诉讼代理人沈薛阳，被告瑞雪公司的委托诉讼代理人陈华到庭参加诉讼。被告徐杏木、梅东英、徐志江经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告屿森公司向本院提出诉讼请求：1.判令瑞雪公司在解除抵押后7日内协助屿森公司办理瑞雪创意园1幢108室房屋的过户，将房屋过户至屿森公司名下；2.判令瑞雪公司支付补偿款暂计413085.94元(补偿款以总房款的日万分之五标准自2020年1月9日计算至双方办理房屋过户手续完成之日止,暂计算至起诉日)，徐杏木、梅东英、徐志江对补偿款承担连带责任；3.本案诉讼费由四被告负担。事实和理由：2018年2月1日，原、被告签署《土地及房屋权属转让合同》一份及《补充协议》一份，约定：1.屿森公司以5859375元购买瑞雪公司名下位于瑞雪创意园1幢108室房屋所有权及其分摊土地的使用权，房屋建筑面积781.25平方米，土地使用权属期限至2055年12月11日止。2.过户时间：瑞雪公司应当于2019年11月30日前将瑞雪创意园1幢108室房屋所有权及其分摊土地的使用权转让给屿森公司，并办理房屋过户手续。3.违约责任：瑞雪公司若未于2019年12月1日前办理过户网签手续，应当向屿森公司支付总房款的日万分之五的违约金（每日2930元）。2018年9月12日屿森公司己全额支付房款，并要求瑞雪公司履行过户义务，但瑞雪公司未履行过户义务。2018年12月屿森公司将房屋装修完毕并开始使用，2019年8月瑞雪公司在未告知屿森公司的情况下，私自将瑞雪创意园1幢108室抵押给天津滨海农村商业银行股份有限公司绍兴支行，瑞雪公司于2019年10月26日出具《承诺书》一份，徐杏木、梅东英、徐志江作为连带保证人于《承诺书》中签字，现瑞雪公司迟迟不协助屿森公司办理过户手续，为维护自身合法权益，依据相关法律规定，诉至法院，请求法院支持屿森公司的诉讼请求。 被告瑞雪公司辩称，1.瑞雪公司已经按照合同要求，向屿森公司交付涉案房产。现案涉房产已由屿森公司占有使用。目前由于瑞雪公司未顺利转贷，案涉房产由于暂无法解除抵押，暂无法办理过户手续。瑞雪公司正在积极协调，一旦可以办理过户手续会及时通知屿森公司，协助屿森公司办理过户手续。因该房产过户需经政府有关部门批准，在屿森公司符合相关条件的情况下方可过户，故即便完成解除抵押，瑞雪公司也无法保证可以在7天内办理过户手续。2.由于瑞雪公司无法按时协助屿森公司办理过户手续，瑞雪公司愿意承担对屿森公司的违约责任。但瑞雪公司认为，现在企业比较困难，且每日万分之五的违约金过高（年化18.25%的利率已远高于目前法律允许的民间借贷最高4倍LPR），请求法院予以考虑适当调整。且最终若延迟过户时间较长，该违约金也应以合同价的30%为限。 被告徐杏木、梅东英、徐志江均未向本院提交书面答辩状，也未到庭应诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述，经审查确认的证据即《土地及房屋权属转让合同》、《补充协议》、《承诺书》、浙商银行客户电子回单、瑞雪公司出具的收据等，本院认定事实如下： 瑞雪公司法定代表人为徐杏木，梅东英、徐志江分别为徐杏木的妻子、儿子。案涉房屋位于瑞雪创意园1幢108室，房屋建筑面积781.25平方米，所有权登记于瑞雪公司名下。2018年2月1日，甲方出卖人瑞雪公司与乙方买受人屿森公司签订一份《土地及房屋权属转让合同》，约定甲方向乙方转让案涉房屋，转让总价5859375元；付款方式采用银行按揭付款，首付款应于本合同签订之日支付房屋款1859375元，剩余房款400万元由乙方于一个月内通过银行贷款付清。乙方符合贷款条件的，甲方协助乙方办理贷款手续；若由于乙方自身原因不符合银行贷款条件的，经甲方同意可选择变更为一次性付款或分期付款方式；乙方全额付清本合同约定的转让价款之日起十二个月内，甲方应完成权属转让的变更登记手续；乙方交清以上所有房款后即可交付使用上述房屋；甲方未按照本协议约定的期限向乙方交付房屋，按照合同总价款的每日万分之五的标准给乙方支付违约期间的违约金，本合同继续履行。违约期限超过60日，乙方有权解除合同，甲方退还已支付转让价款，并按合同总价款的5%支付违约赔偿金；乙方未按照本协议约定的期限向甲方支付转让价款时，按照合同总价款的每日万分之五的标准给甲方支付违约期间的违约金，本合同继续履行。违约期限超过60日，甲方有权解除合同，甲方扣除合同总价款的5%作为违约赔偿金，余款退还乙方；甲方办理本合同转让标的物权属过户时，乙方需提供相关资料或交纳过户规费的，甲方应以书面形式通知乙方，乙方自收到书面通知之日起七个工作日内未能提供相关资料或交纳过户规费造成权属未能及时过户的，由乙方承担相应责任等。 现屿森公司已向瑞雪公司付清购房款5859375元。瑞雪公司已将案涉房屋交付给屿森公司。目前瑞雪公司将案涉房屋抵押给银行，迄今未涂销抵押登记。 2019年10月26日，瑞雪公司作为承诺单位，徐杏木、梅东英、徐志江作为担保人共同向屿森公司出具一份承诺书，载明因案涉房屋延迟过户，瑞雪公司承诺在2019年11月30日前必须办理过户网签手续，若不能在2019年11月30日前办理过户网签的，瑞雪公司承诺从2019年12月1日起开始计算到办理过户网签手续之日止，按总房款金额的屿森公司日万分之五补偿给屿森公司。若瑞雪公司不能在2019年12月31日办理过户网签手续的，屿森公司可提出退房，若屿森公司不申请退房，瑞雪公司承诺从2019年12月1日起开始算到办理过户手续之日止，按总房款金额的日万分之五补偿给屿森公司；该承诺书由徐杏木、梅东英、徐志江提供个人连带责任的担保。 本院认为，屿森公司与瑞雪公司就案涉房屋的买卖事宜签订《土地及房屋权属转让合同》的事实清楚，可以认定，该份合同系签约双方当事人的真实意思表示，内容未违反我国法律法规禁止性规定，应认定为合法有效。 针对屿森公司请求协助办理案涉房屋产权过户手续的诉求，本院认为，瑞雪公司作为房屋出卖人，有义务配合屿森公司办理房屋过户手续。本案事实表明，案涉房屋目前处于抵押状态，且抵押权尚未注销。屿森公司亦未提供证据证明抵押权人同意抵押房屋转让，而屿森公司又不愿意选择退房，在此情形下，瑞雪公司无法履行为屿森公司办理案涉房屋产权过户登记的义务，故本院对屿森公司的该项诉求不予支持。 针对屿森公司要求承担逾期办理产权转移登记而产生的补偿款诉求，本院认为，根据瑞雪公司、担保人徐杏木、梅东英、徐志江共同出具的承诺书，案涉房屋延迟过户的责任在于瑞雪公司，瑞雪公司应从2019年12月1日起开始算到办理过户手续之日止，按总房款金额的日万分之五补偿给屿森公司。瑞雪公司辩称补偿款标准过高，缺乏充分有效依据，本院对此不予采纳。关于逾期办证补偿款的计算期间，根据前述以及当事人的主张，本院认定本案中补偿款的计算起讫时间为2020年1月9日起至2020年5月27日，按总房款金额的日万分之五即2930元计算，瑞雪公司应支付补偿款410200元。徐杏木、梅东英、徐志江作为保证人为债务人瑞雪公司向债权人屿森公司就上述补偿款提供连带责任保证，理应按约履行连带保证责任。该三位保证人未到庭应诉，不影响本院根据查明的事实作出处理。 综上所述，本院对屿森公司诉求中的合理部分依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司应向原告绍兴屿森科技有限公司支付截至2020年5月27日止逾期办证补偿款410200元，款限于本判决生效后十日内履行完毕； 二、被告徐杏木、梅东英、徐志江对上述第一项款项承担连带清偿责任，被告徐杏木、梅东英、徐志江在承担保证责任后，有权向被告绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司追偿； 三、驳回原告绍兴屿森科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7496元，减半收取3748元，财产保全申请费2620元，合计6368元，由原告绍兴屿森科技有限公司负担40元，被告绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司、徐杏木、梅东英、徐志江负担6328元，款限于本判决生效后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  鲁琴芳 二〇二〇年十一月六日 书记员  姜玲丽 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。