杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初7916号 原告：褚吉芬，女，1971年3月24日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托代理人：段利明、金建丹,浙江诺力亚律师事务所律师。 被告：周叶**，男，1982年1月11日出生，汉族，住浙江省庆元县。 被告：陈嫒媛，女，1986年10月12日出生，汉族，住浙江省缙云县。 上述两被告委托代理人：周良，浙江汉普律师事务所律师。 被告：杭州千诚房屋置换有限公司，住所地杭州余杭区东湖街道东湖中路****。 法定代表人：何庆芳。 委托代理人：熊星星，系公司员工。 原告褚吉芬诉被告周叶**、陈嫒媛、杭州千诚房屋置换有限公司（以下简称千诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法由审判员俞丽丽独任审判，于2020年8月27日、10月13日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告起诉称，原告与被告一、二通过被告三的居间介绍，于2019年12月17日签订二手房买卖协议一份，约定被告一、被告二将位于杭州市余杭区××街道××号的房产转让给原告。协议签订当日，原告依约将5万元定金交付给被告三。2020年1月5日，原告与被告一、二在被告三的见证下签订补充协议，对付款方式进行补充。补充协议签订后，原告又先后将145万元交付给被告三。后原告得知案涉房屋在签订二手房买卖协议前已被法院查封，只是合同无法继续履行，故原告致函三被告，通知解除上述二手房买卖协议及补充协议，并要求被告三返还150万元款项，被告一、二承担违约责任。经多次催告，被告三仅于2020年6月1日归还100万元。被告的行为已构成违约，严重侵害原告的合法权益，应当承担相应的法律责任，诉讼请求：1.判决确认原告与被告一、二之间的二手房买卖协议及补充协议于2020年5月15日解除；2.判令被告三立即返还购房定金50万元并支付资金占用期间的利息损失20457.54元（按年利率6%，以5万元为基数自2019年12月17日起计至2020年1月14日，以50万元为基数，自2020年1月15日起计至2020年3月17日，以150万元为基数自2020年3月18日起计至2020年5月17日，此后以50万元为基数至款项实际清偿之日止的利息损失按上述方法另计）3.判令被告一、二支付原告违约金80万元。4.本案诉讼费用由被告承担。 被告周叶**、陈嫒媛答辩称，一、本案被告一、二没有违约行为，原告却出尔反尔，屡次违约。自2019年12月17日达成《二手房买卖协议》后，原告无视合同约定，多次以要冰箱、要跑步机、称资金不够要改全款为按揭、要违约、要降价、要解除等借口提出反悔，后经协商双方于2020年1月15日达成《补充协议》，可是此后原告依旧出尔反尔，并未有效、积极的履行合同，特别是在被告三通知复工后，原告依多次旧以疫情、资金不够表达只能承受500万元价格、要被告一、二降价30万元、要求让被告三将案涉房产另行出售、甚至以价格太高不会要了等等，以上事实本案微信聊天记录等证据足以证。二、即便原告屡屡违约，但被告一、二屡次予以宽限、延长期限，错过被告最佳的交易时机的责任不在被告一、二。按照《二手房买卖协议》约定，案涉房产应该要在2020年1月15日前完成过户和房款支付，但原告的毁约双方再次达成《补充协议》，根据补充协议约定案涉房产应该在2020年1月15日后的七个工作日内完成过户，然而此后，原告依旧借口拖延履行合同，加上年关临近和疫情原因搁浅，但年后复工后，原告依旧以各种借口迟延履行合同，导致案涉房产未能在顺延的七个工作日宽限期内完成交易过户，再次逾期后，被告一、二原本可以用就此解除协议，并就此追究原告的违约责任，但被告一、二还是宽容的给予原告更多交易的机会，因3月17日案涉房产基于抵押权人平安银行杭州分行申请被余杭区人民法院查封。基于上述情况，本案一而再再而三的错失最佳的交易时机的责任在于原告，被告一、二没有任何过错。三、本案原告在签订《二手房买卖协议》前已经知晓案涉房产存在抵押查封的事实。被告一、二在委托被告三出售房产前已经如实告知房产存在一抵、二抵及一次查封的事实，被告三在《二手房买卖协议》签订前也如实反馈给原告，故被告三考虑到交易风险，建议将案涉定金交由被告三保管。需要指出的是本案达成《二手房买卖协议》前，被告三也将被告一、二的不动产权证交由原告审验(当然这一点原告自身也有审查的义务)，不动产权证非常清楚的载明一抵、二抵，及抵押权人、债权数额、登记时间等内容。特别是在达成《补充协议》前的1月2日，被告三的工作人员在微信里也非常清楚的再强调“房东刚刚打电话来了，问我情况，他说他时间很紧，要解封解压，步骤他都沟通好了，耽搁的时间多了，他怕来不及。四、关于本案合同解除的问题。因为本案协议、补充协议、后期疫情原因，双方几经协商变更、顺延过户的期限，根据约定并结合被告三2月23日为复工日的通知，本案实际截止的履行过户期限为2020年3月3日，故本案《二手房买卖协议》、《补充协议》实际解除日为2020年3月3日。对于此后被告一、二愿意继续配合过户因此产生的法律风险应由原告自行承担。针对原告的多次、严重、恶意违约行为，根据《合同法》第一百一十条规定原告无权要求返还50万元定金。五、原告诉称被告一、二单方违约的事实与事实不符，也缺乏足够的证据证明，故其要求被告一、二支付80万违约金无事实依据。导致案涉房屋不能成交完全是由于原告屡次恶意违约所引起，相反，被告一、二，将视根据本案的审理情况，保留追究原告一切违约责任的权利。综上，答辩人恳请法院基于本案的事实和证据，作出驳回原告对答辩人全部诉讼请求的判决。 被告千诚公司答辩称，一、本案被告三尽职尽责居间原告与被告一二达成二手房买卖协议履行义务的事实。如实告知原告该房抵押和被查封的状态，原告对此称三月份才知晓该房被查封和不懂解除查封二字的意思，纯属淡化被告三所做的大量工作和努力以及对后面自己的违约行为找借口推卸违约责任。自2019年12月17日达成《二手房买卖协议》时，被告三当面告知被告一和原告双方该房处于一抵，二抵及被查封的状态，原告当时表示这些由被告一自己解决和原告没关系，只要被告一保证该房在约定期限内(2020年1月15日)可以正常过户到原告名下就可以了。因为上述原因三方才约定：定金的保管方式由被告三代为保管。自合同签订之日起，第二天开始原告开始以各种理由想要违约，降价要解除合同，一直拖至2020年1月15日双方仍未能完成过户手续，是导致三月份该房被平安银行二次查封造成不能交易的主要原因(签约前第一次查封被告一签约当时已告知原告，他和债权人早已协商好，债权人愿意配合解封，让被告一完成和原告过户手续，被告三为此也联系过债权人进行了确认)在此期间被告三多次调解原告一二的交易纠纷，督促原告尽快履行合同，监督和关注被告一二对于该房解封解押垫资流程，对双方的进展均已尽到如实告知的义务。二、定金监管方式是三方协商约定由被告三代为保管，需三方意见一致或等法院裁判结果，被告三无权单独处置定金去向。按照《二手房买卖协议》约定，定金由被告三代为保管，过户当天作为房款的一部分直接转给被告一二，后期由于原告多次拖延履行合同致原告与被告一二一直未能完成该房过户交易手续，原告与被告一二就房屋定金多次协商未果导致该定金滞留在杭州千诚房屋置换有限公司的账户里。期间被告三就该定金去向与原告和被告一二进行了多达十次的协商，双方均认为对方违约。被告三多次明确和双方表示，只有原告和被告一二协商好，被告三随时配合返还定金，不存在原告所表述的恶意扣留定金不予归还的事实。三、按照《二手房买卖协议》约定被告三只是暂时代为保管该笔定金，原告并未要求即日起被告三按照原告所要求的收益去做投资理财，原告要求被告三付出三万元利息的要求是不合理的。被告三代为保管该协议定金是遵从房产中介职业操守，替客户购房资金安全保驾护航。出发点是善意的，也是受双方委托尽职尽责代为保管的，直至目前定金都是安全的，未给客户造成财产损失。客户应该感激房产公司的专业和诚信而不是扭曲事实提出不合理要求。四、被告三在原告与被告一二该房买卖纠纷中尽职尽责居间带看.调解.协商付出了大量的人力.物力.精力和时间。由于原告在被告三愿意配合提供对公帐户的情况下仍旧恶意把被告三在中国银行余杭支行、建设银行余杭支行的客户交易结算资金账户冻结，给被告三公司的业务正常运营造成了很大的不便和客户的恐慌，对公司的业务和声誉造成了恶劣影响。原告诉求与事实不符，缺乏足够的证据证明，综上答辩人恳请法院基于本案的事实和证据，作出驳回原告对答辩人全部诉讼请求的判决。 本院查明本案事实如下： 2019年12月17日，原告（买方，乙方）与被告周叶**、陈嫒媛（卖方，甲方）、被告千诚公司（见证方，丙方）签订《二手房买卖协议》一份，约定甲方将位于杭州市余杭区××街道××号的房屋转让给乙方，建筑面积274.05平方米，总价780万元，该价款已包括房屋出售价格、房屋装修补偿、物业费、自行车库及汽车库、维修基金、水电开户费、其他（包括中央空调、沙发一套、热水器一只、餐桌一套、床四张、固定的橱柜、厨卫装修及配套等）。协议签订当天，乙方支付甲方定金5万元，余款在乙方契证、房产证过户完成之日支付。甲乙双方约定，最迟于2020年1月15日前完成过户手续，乙方一次性支付给甲方。交房方式为款清交房。因甲乙双方单方违约，导致该房屋不能成交，则违约方应自违约之日起7日内，向对方一次性支付违约金80万元，同时本协议书终止。协议签订当日，原告依约将5万元定金交付给被告千诚公司。 2020年1月15日，原被告双方签订《补充协议》一份，约定双方就案涉房屋的交易流程（付款方式及期限及交房物品清单）作如下补充：一、甲乙双方签订的《杭州市房屋转让合同》中价格为400万元整，另计车位款及装修款380万元于过户当天一并支付给甲方。乙方于2020年1月15日前另支付甲方购房定金45万元，交于千诚公司保管。二、甲乙双方约定至2020年1月15日起，七个工作日内完成过户手续。三、乙方所缺房款100万元部分需另找垫资方垫资，过户当日一并支付给甲方。乙方取得房产证后抵押该房所得款项支付该笔垫资款，期间垫资产生的费用由甲方支付。四、甲乙双方共同确定物品清单如下：（详见物品清单页）本协议为《房屋转让合同》之补充协议，具有同等法律效应。若本协议与原合同有冲突以本协议为准。协议备注：由于垫资，贷款相关人员放假，工作无法进行，约定年后工作日开始十个工作日内完成过户手续。《补充协议》签订当日，原告向被告千诚公司支付定金45万元。 2020年春节期间，发生新冠疫情，双方未按《补充协议》约定的时间完成过户手续。2020年2月，原告曾向千诚公司工作人员表示因受疫情影响资金出现问题，不想再购买案涉房屋，并适当给予被告周叶**、陈嫒媛赔偿。2020年2月13日，千诚公司通过微信答复被告周叶**、陈嫒媛公司于2月20日开始申请复工。2020年3月10日，原、被告再次就继续交易涉及的付款、过户事宜进行了协商。2020年3月17日，千诚公司的工作人员通知原告打款100万元。2020年3月18日，原告向被告千诚公司支付款项100万元。 另查明，在签订《二手房买卖协议》之前，案涉房屋上已设有两个抵押，分别是抵押权人为平安银行股份有限公司杭州分行的债权数额为498万元的最高额抵押，登记日期为2018年8月14日；抵押权人为徐志荣的债权数额为200万元的一般抵押，债权数额为200万元，登记日期为2018年8月16日。在签订《二手房买卖协议》之前，案涉房屋于2019年8月1日被上城区人民法院查封，查封期限至2022年7月31日。在本案合同履行过程中，案涉房屋于2020年3月17日被余杭区人民法院查封，查封期限至2023年3月16日。于2020年5月11日被柯桥区人民法院查封，查封期限至2023年5月10日。现案涉房屋已于2020年8月因其他案件在本院通过司法拍卖出售给他人。 2020年5月11日，原告向被告千诚公司发函要求退还150万元，被告千诚公司于2020年5月12日收到该函件。2020年5月15日，原告通过微信形式向被告周叶**、陈嫒媛发送解除合同的信息一条。2020年5月22日，原告委托律师再次向被告千诚公司发函要求退还150万元,被告千诚公司于2020年5月23日收到该函件。2020年6月1日，被告千诚公司退还原告100万元。50万元定金现在被告千诚公司处。 本院认为，原、被告双方签订的《二手房买卖协议》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。案涉房屋因被告周叶**、陈嫒媛的其他民事纠纷而被依法查封、拍卖，导致本案合同目的无法实现，原告于2020年5月11日向被告千诚公司发函告知解除合同事宜，于2020年5月15日通过微信通知被告周叶**、陈嫒媛合同解除，被告周叶**、陈嫒媛在庭审中表示收到过该微信，对原告要求本院确认原告与被告周叶**、陈嫒媛，被告千诚公司之间签订的《二手房买卖协议》及《补充协议》于2020年5月15日解除，本院予以支持。本案合同无法继续履行的根本原因在于被告周叶**、陈嫒媛，因案涉定金50万元在被告千诚公司处，原告要求被告千诚公司返还定金50万元，本院予以支持。被告千诚公司作为中介机构，在买卖双方因房屋买卖发生纠纷后对该笔定金暂时不作分配，符合常情、常理，故对原告要求被告千诚公司承担资金占用期间的利息损失，本院不予支持。根据双方签订的《二手房买卖协议》的约定，因甲乙双方单方违约，导致该房屋不能成交，则违约方应自违约之日起7日内，向对方一次性支付违约金80万元。原告要求被告周叶**、陈嫒媛支付违约金80万元，结合本案具体情况，本院对该项诉请酌情支持50万元。综上所述，对原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。不合理部分，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告褚吉芬与被告周叶**、陈嫒媛，被告杭州千诚房屋置换有限公司签订的《二手房买卖协议》及《补充协议》于2020年5月15日解除； 二、被告杭州千诚房屋置换有限公司返还原告褚吉芬定金50万元，于本判决生效后十日内付清； 三、被告周叶**、陈嫒媛支付原告褚吉芬违约金50万元，于本判决生效后十日内付清； 四、被告周叶**、陈嫒媛支付原告褚吉芬财产保全申请费5000元，于本判决生效后十日内付清； 五、驳回原告褚吉芬其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16684元，减半收取8342元，由被告周叶**、陈嫒媛负担6318元，由原告褚吉芬负担2024元。 原告褚吉芬于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告周叶**、陈嫒媛于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  俞丽丽 二〇二〇年十一月一日 书记员  陈秋夏