江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终3804号上诉人（原审被告）：唐单存，男，1992年6月29日生，汉族，户籍地江苏省兴化市。上诉人（原审被告）：高慧，女，1992年3月18日生，汉族，户籍地江苏省兴化市。委托诉讼代理人：陈华（受唐单存、高慧共同委托），无锡市永迎法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：平潭综合实验区兴达投资有限公司，住所地福建省平潭县岚城乡中湖村岚湖庄**。法定代表人：纪云清，该公司总经理。委托诉讼代理人：武立英，上海明伦（无锡）律师事务所律师。上诉人唐单存、高慧因与被上诉人平潭综合实验区兴达投资有限公司（以下简称平潭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2019）苏0214民初4455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。唐单存、高慧上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定双方签订的案涉房屋租赁合同解除时间点、租金支付节点、优惠期的租金由其承担，认定事实错误。一审法院关于违约金是否应当支付及如何计算，适用法律错误。1.根据其在一审中提交经质证的证据及庭审笔录，双方通过微信可以确认解除合同有2019年5月3日、8日、31日三个时间点，但最终认定2019年5月31日协商一致解除案涉租赁合同，故应当按照这个时间点之前支付相应的租金。而一审法院“经双方一致确认，2019年8月27日平潭公司收回案涉房屋，双方完成交接”，不知从何而来。一审法院就此事实认定错误。2.案涉合同就如何解除，经过多次协商最终解除，被上诉人在微信中明确了具体时间点，但从未要求其另行承担违约金。其完全有理由认为双方通过协商一致解除合同，不需要另行承担违约金等其他费用。一审法院以“现有证据不足以证明双方于2019年5月8日已经协商解除”，但法律明确规定谁主张谁举证，被上诉人提起诉讼，应当由被上诉人证明所诉求的内容具有事实和法律依据。双方协商过程中，并未提及被上诉人诉求的内容，足以证明在协商过程中，只要解除合同，就放弃其他诉求。本案争议的应是解除合同时间点是2019年5月8日还是5月31日。3.既然已经协商解除租赁合同，就不存在另行支付优惠期的租金。如果当时协商时，被上诉人坚持需要其支付优惠期租金及违约金，或许其就不再坚持解除合同而是继续履行合同，更有可能的是，如果被上诉人坚持要求其承担这些违约成本，其也就不再进行协商。4.即使认定其违约，计算的时间点也应当按照双方确定解除的时间2019年5月31日，而非2019年8月27日。综上，双方租赁合同合法有效，双方就如何解除合同进行多次协商，并最终达成意见，应当尊重合同双方当事人真实意思的表示，达成最终解除合同的目的。既然已经协商解除并且就费用问题进行协商，就不应当另行主张解除合同外的相关费用，否则有违基本诚信原则。一审法院对相关事实认定错误，适用法律错误，作出的判决明显不公，应推翻。平潭公司辩称：一审法院认定事实清楚，上诉人就解除商铺租赁合同与其进行过协商，但双方并未达成一致意见。1.上诉人就房屋租赁合同协商解除日期自相矛盾，上诉人说租赁合同解除有三个时间点2019年5月3日、5月8日、5月31日，又说2019年5月31日协商一致解除商铺租赁合同。可根据上诉人提交的录音证据，2019年7月21日上诉人还在与其协商解除商铺租赁合同，可见双方未达成一致意见，何来上诉人所谓的租赁合同解除日期是2019年5月31日。2.上诉人与其多次协商解除商铺租赁合同均未果。上诉人与其工作人员崔海涛的微信聊天记录、通话语音都是在协商解除商铺租赁合同的条款，上诉人提交的证据恰恰说明双方未能就解除商铺租赁合同达成一致意见。3.租赁房屋场地交接的前提是上诉人与其均同意解除商铺租赁合同。首先，上诉人声称2019年5月8日通知其明确不租房子了，但上诉人并未能举证证明该份通知的存在。其次，从合法角度，上诉人是无权解除商铺租赁合同。再次，在上诉人无权解除商铺租赁合同的情况下，上诉人未能与其协商解除商铺租赁合同，也就无法进行租赁房屋场地的交接。因此，一审法院认定商铺租赁合同解除的日期为上诉人收到起诉状之日是正确的。在商铺租赁合同解除后，鉴于上诉人在一审中当庭认可在租赁房屋商铺内已无物品，其收回商铺已无障碍才收回商铺。综上，截止到其起诉前，上诉人与其并未就解除房屋租赁合同达成协议，在双方协商无果的情况下，其迫于无奈起诉到法院，请求解除商铺租赁合同。4.根据商铺租赁合同的约定，上诉人应当按照约定补足优惠期租金，支付欠付的租金、物业费、承担逾期支付租金和物业费的逾期付款违约金、承担逾期开业的违约金，上诉人高慧作为担保人具有完全民事行为能力，应当对其签署的文件承担相应的法律责任，应当就上诉人唐单存的上述债务承担连带责任。上诉人的上诉理由完全不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，依法驳回上诉人的上诉请求。平潭公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方的《商铺租赁合同》，唐单存返还租赁商铺；2.判令唐单存支付租金（含物业管理费）97045元，补足优惠期内租金20800元，总计117845元，以及逾期付款违约金（自逾期付款之日起，按未付租金的千分之一每日计算，计算到付清之日止）；3.判令唐单存承担延期开业违约金140000元（已扣除履约保证金33000元）；4.高慧对唐单存的付款义务承担连带责任；5.唐单存、高慧承担诉讼费用。事实与理由：2018年8月，其与唐单存充分沟通表示，因唐单存所租店铺位处沿街要道，为车流和行人通行的主干道，系商圈对外形象展示的主要位置，需要唐单存接受“限期开业”的条件，唐单存经慎重考虑后认可并接受了该条件，但要求租金优惠的相应条件。各方经过多次协商，于2018年8月20日签订《商铺租赁合同》。为促使唐单存即时开业，其公司一方面给与唐单存长达5个月租金优惠期，另一方面约定唐单存不得空置，避免给其商业体整体运营造成不利影响，否则需要承担违约责任。合同签订后，唐单存丝毫不见装修开业的准备迹象，连租赁合同写明的店名也未挂上，为此其公司多次催促唐单存尽快装修开业，但唐单存一直拖延，未进行任何装修，使得其商业体主要位置店铺长期处于荒废状态，严重影响商业体整体业态、影响周边商铺的经营，为其经营及发展带来负面影响，故应当承担违约责任。高慧对唐单存的合同义务承担连带担保责任。唐单存、高慧一审辩称：同意解除租赁合同；对于欠付的租金不认可，唐单存在2019年4月即已提出过退租申请；什么时候开业是自己的事，故对于延期开业违约金不认可；高慧签署合同时没有看内容，以为只需对租金承担担保责任。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，一审法院认定事实如下：2018年8月20日，平潭公司与唐单存签订《商铺租赁合同》，约定：（1）平潭公司将位于无锡市新吴区行创六路7商业街7-18-A号商铺（以下简称案涉商铺）出租给唐单存，套内建筑面积104㎡，唐单存经营该商铺的品牌名称为秦园小笼，租期为2018年8月20日至2021年8月19日；（2）为促使唐单存更加遵守合同约定，平潭公司给予唐单存初始期租金优惠，优惠期自2018年8月20日至2019年1月19日，唐单存需承担的租金总额为34450元（含物业费），另行承担水电气等费用，2018年8月20日至2019年1月19日期间的租金单价（含物业管理费）为6890元/月，2019年1月29日至2021年8月19日期间的租金单价（含物业管理费）为11050元/月；（3）唐单存应于签约后3日内预付2018年8月20日至2019年1月19日租金及物业管理费（平潭公司代收代付物业管理费）34450元，之后均按每季租金到期前10日内预付下季度（三个月）租金及物业管理费；（4）合同签订后，唐单存需支付33000元履约保证金，唐单存应承担的违约金、赔偿金、罚金、费用等，若唐单存未能及时按约承担，平潭公司有权从该保证金中直接先行扣减，任何原因被扣减保证金时，唐单存均应在被扣减后7日内补足到33000元，未按时不足的，均按照合同约定承担逾期付款违约责任，租期到时，若唐单存未发生违约责任或之前发生的违约已经承担违约责任且交清合同约定各项费用及归还该商铺后，保证金在三十日内无息返还平潭公司；（5）平潭公司给予“初始租金优惠”是为了唐单存更加守约，故若因唐单存违约而被解除租赁合同的，唐单存需按合同的最高租金单价标准（100元/月/㎡）计算租金来补足优惠期租金；（6）唐单存应保证从2018年8月20日起3个月内完成装修并开业经营，每逾期一天，应向平潭公司支付2000元违约金，基于平潭公司给与唐单存的超长优惠期，系用以期待商业综合体的整体发展，故唐单存逾期开业或长期未营业而导致平潭公司的实际损失系对商业综合体整体影响，该影响因无法通过实际评估得出，故双方协商一致，如唐单存逾期开业超过30天或者开业后连续不营业超过30天的，平潭公司有权单方解除合同，收回租赁房产、没收履约保证金并要求唐单存承担违约金，违约金为违约事由发生之日起500元/天（自逾期开业之日起算）；（7）租赁合同期满或因任何原因解除合同，唐单存应在合同期满或解除之日起7日内腾空商铺，并将商铺大门等所有锁匙及商铺内的固定装置等设备交还给平潭公司，未能按期腾空商铺、搬离物品并交还商铺的，每延迟一日，唐单存应当按照最近租期日租金标准的三倍向平潭公司支付商铺占用费（计至唐单存将租赁商铺交还平潭公司之日），唐单存交还商铺确认日期以与唐单存办理书面交接手续（结清水电费等）双方共同确认的交还日期为准，若唐单存未办理交接手续视同未交还；（8）若唐单存逾期交纳租金（含物业费）等应承担的相关费用，逾期之日起应按迟延付款总额的1‰/天计算滞纳金，逾期超过30天的，平潭公司有权解除合同，没收履约保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）；（9）若因唐单存违约被解除合同时，平潭公司有权没收唐单存租赁履约保证金，取消优惠期（按100元/月/㎡追收实际承租期内的租金）、追收逾期未付的租金、要求支付场地占用费（合同解除后7天内按100元/月/㎡计算，第8天开始按100元/月/㎡的三倍计算）、要求支付物业费及相应滞纳金（按每天1‰计算滞纳金，自逾期之日起计算至实际给付日）；（10）高慧自愿为唐单存合同项下的义务向平潭公司承担连带保证责任，保证期限至协议项下唐单存义务履行期限届满之日起两年。2018年8月21日，唐单存向平潭公司支付67450元，其中包括履约保证金33000元以及优惠期内的租金34450元。后唐单存未实际装修开业。一审庭审中，唐单存表示案涉店铺中的剩余物品系其从上一手受让而来，其中已无自己所需物品，2019年5月8日修理水管时其已将门锁锯掉了，后也未再上新锁。经双方一致确认，2019年8月27日平潭公司收回案涉商铺，双方完成交接。据此平潭公司表示返还案涉商铺一项不再作为诉讼请求。关于合同解除时间。唐单存主张应为2019年5月8日，并提供了微信聊天记录证明、通话录音予以证明。其中，2019年6月19日，唐单存与平潭公司工作人员崔海涛就退租事宜微信中进行沟通时，崔海涛将草拟的解除租赁协议书发送给唐单存。唐单存对该协议书内容提出异议，认为解除时间应该是5月1日，不应该是6月19日。崔海涛表示“5月10日你老婆过来谈的、然后说看什么时候解约”、“算了，我跟公司申请10号吧，不然一直卡着都不好办，你看怎样？”,唐单存回复认为应当是3号。崔海涛表示“我们是5月8日才真正的谈收铺的事情。广场也有收过其他铺子，你可以了解下，我们公司常规的做法都是按照签约日期收铺的，我是体谅到你们一直没实际经营，虽然对我们有打击，我还是找理由向公司申请，你如果一直认为是3号，这我就难办了”。后双方未确认一致，崔海涛要求唐单存再与高慧确认一下解除时间，并表示如果谈不好，可能又会拖时间。2019年7月21日，唐单存与崔海涛在电话中进一步沟通退租事宜，录音中崔海涛表示平潭公司愿意协商的方案中解除日期应为5月31日，唐单存则坚持要求租金结算至5月3日。平潭公司认为合同解除时间是2019年8月28日，并表示唐单存一直未开业，理由是其合伙人内部有矛盾，高慧确曾在2019年5月至其公司商谈过开业的事也提到过退租的事，当时高慧说回去考虑一下，此后就没有消息了，双方虽在6月、7月有过沟通，但并未最终就案涉房屋的退租事宜达成一致意见。一审法院认为：双方签订的《商铺租赁合同》系双方自愿签订，并未违反法律规定，应属有效，双方均应按约履行各自的义务。合同约定唐单存应保证2018年11月20日前完成装修并开业经营，逾期开业超过30天的，平潭公司有权单方解除合同；合同同时约定唐单存需按季度预交租金，逾期交纳超过30日的，平潭公司有权单方解除合同。现唐单存未实际装修开业，也未按期支付2019年1月20日后的租金，存在违约情形，故依合同约定，平潭公司享有解除权。唐单存虽主张双方已于2019年5月8日协商一致解除合同，但其提供的现有证据仅能表明双方自2019年5月起开始协商退租事宜，但并未最终形成明确、一致的意见，也未按合同约定实际办理退租及交接手续，故现有证据不足以证明双方于2019年5月8日已协商一致解除合同，对其抗辩意见不予采纳。现平潭公司于2019年7月19日诉讼解除租赁合同，唐单存本人签收相关诉讼材料时间为2019年8月27日，故法院认定双方租赁合同自该日解除。双方一致确认2019年8月27日平潭公司收回案涉房屋，法院对此予以确认，不再重复处理。关于租金。合同约定若因唐单存违约被解除合同时，初始优惠期即2018年8月20日至2019年1月19日期间的租金优惠取消，唐单存需按100元/月/㎡的标准补足该优惠期内租金，经核算，2018年8月20日至2019年1月19日应支付租金、物业费共计55250元，唐单存已支付34450元，还需补足租金20800元。2019年1月20日起至2019年8月27日期间的租金、物业费，依照合同约定的标准计算，经核算为80201.61元。关于逾期付款违约金。合同约定若因唐单存违约被解除合同时，需按应付的租金、物业费计付相应的滞纳金（按每天1‰计算自逾期之日起计算至实际给付之日），该标准过高，法院调整为按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算，2019年8月20日后调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算。根据合同约定，租金、物业费应提前10日预付下季度的租金、物业费。现唐单存至今未支付2019年1月20日起的租金、物业费，故应当承担逾期付款违约金，以每季度欠付租金为基数，自逾期之日起算至实际付清之日。经核算，至2019年8月19日产生的逾期付款违约金为2913.87元，自2019年8月20日至实际支付之日止，以80201.61元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算。关于逾期开业违约金。合同约定逾期开业超过30天时，平潭公司有权要求唐单存承担500元/天的违约金（自逾期开业之日起算）。虽然出租方的主要合同权利为收取租金，开业时间本属经营者的自主决策范围，但平潭公司为整体经营环境考虑给出了限期开业的要求，同时亦给与了5个月的租金优惠期作为对价，唐单存既享受该优惠利益，也应履行相应的义务。唐单存确实存在逾期开业的违约情形，故理应承担相应的违约责任。但考虑到双方2019年5月即已开始协商解除事宜，优惠期租金已要求唐单存补足，就唐单存的其他逾期付款行为也要求其承担了违约金，对于唐单存逾期开业所造成的影响大小平潭公司也未有证据反映，故平潭公司主张按每天500元的标准主张逾期开业违约金140000元过高。结合双方合同履行情况，同时综合考虑合同约定的违约责任方式以及因唐单存的原因而提前解约对平潭公司可能造成的出租环境等方面的影响，本院酌定该项违约金为50000元，扣除唐单存已支付的履约保证金33000元，唐单存还需支付逾期开业违约金17000元。高慧作为担保人在租赁合同上签名，理应按约为唐单存负有的各项租赁合同义务承担连带保证责任，包括唐单存违约时依照合同约定应当承担的违约责任。故本案中唐单存应承担的各项付款义务高慧均应承担连带保证责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决:一、确认平潭公司与唐单存、高慧2018年8月20日签订的《商铺租赁合同》于2019年8月27日解除。二、唐单存应于判决发生法律效力之日起五日内向平潭公司支付2018年8月20日至2019年1月19日期间的租金20800元。三、唐单存应于判决发生法律效力之日起五日内向平潭公司支付2019年1月20日起至2019年8月27日期间的租金、物业费共计80201.61元，并支付逾期支付租金、物业费的违约金（以80201.61元为基数，截至2019年8月19日产生的逾期付款违约金为2913.87元，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算）。四、唐单存应于判决发生法律效力之日起五日内向平潭公司支付逾期开业违约金17000元。五、高慧对唐单存上述第二、三、四项诉讼请求及本案诉讼费用承担连带保证责任。六、驳回平潭公司其他的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6956元，由平潭公司负担930元，由唐单存负担6026元。二审查明事实与一审已查明事实一致。本院认为：综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、租赁合同解除的时间点及租金支付的时间点应如何确定。二、上诉人是否要承担违约责任；对于合同约定的优惠期，上诉人是否要承担租金及承担的租金标准应如何确定。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。关于本案租赁合同解除的时间点应如何确定的问题。首先，上诉人在被上诉人未违约的情况下提出解除租赁合同，系违约行为。其次，虽双方就解除合同经过多次协商，但最终并未达成一致意见。从上诉人提供的录音中也可以看出，虽然崔海涛表示愿意以5月31日为合同解除日期，如上诉人同意作出明确的回复，崔海涛将向公司汇报，但上诉人并未明确回复表示接受5月31日为合同解除日期。再次，上诉人也未提供证据证明，其在被上诉人提起诉讼前已向被上诉人明确表示同意以5月31日为合同解除日期。因此，双方就租赁合同的解除因并未达成一致意见，租赁合同在本案诉讼前没有解除。最后，在被上诉人提起解除租赁合同的诉讼后，2019年8月27日在法院的主持下，双方同意解除租赁合同，因此，一审法院确认租赁合同的解除日为2019年8月27日，符合法律规定，并无不当。关于租金支付时间点应如何确定问题。依据上述，本案租赁合同的解除日为2019年8月27日。上诉人在租赁合同尚未解除之前，仍应按合同约定支付租金及物业费。因此，上诉人应当支付至租赁合同解除之日的租金及物业费。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，租赁合同系上诉人违约而被解除，因此，上诉人应承担违约责任。关于合同约定的优惠期，上诉人是否要承担租金及承担的租金标准应如何确定问题。根据租赁合同的约定：因上诉人的违约被解除合同，上诉人的租金优惠期取消，上诉人需按100元/月/㎡的标准收取优惠期内的租金。现租赁合同系因上诉人违约而被解除，因此，根据合同约定，上诉人的租金优惠期应被取消，上诉人应按合同约定100元/月/㎡租金标准向被上诉人支付租金。上诉人在本案的诉讼过程中，也未提供被上诉人同意上诉人不承担违约责任的证据，应承担举证不能后果。综上所述，唐单存、高慧的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2718元，由唐单存、高慧负担。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年十一月二十三日书记员  徐冬晖