江苏省南京市秦淮区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0104执异141号异议人（案外人）：樊胜春，男，1968年2月4日出生，汉族，住江苏省新沂市。申请执行人：朱红兵，男，1968年11月12日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：卞弘毅，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓凝，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。被执行人：江苏紫淮投资实业有限公司，住所地南京市秦淮区中山南路**南京中心大厦**。法定代表人：钟小玲，董事长。被执行人：钟小玲，女，1981年10月24日生，汉族，住南京市鼓楼区。被执行人：朱丰，男，1977年6月4日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。申请执行人朱红兵与被执行人江苏紫淮投资实业有限公司（以下简称紫淮公司）、钟小玲、朱丰民间借贷纠纷执行一案，案外人樊胜春向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。本院查明，朱红兵与紫淮公司、钟小玲、朱丰民间借贷纠纷民间借贷纠纷一案，本院作出的（2019）苏0104民初2256号民事调解书已发生法律效力。依据生效民事调解书，被执行人应履行以下义务：一、被告江苏紫淮投资实业有限公司、钟小玲、朱丰于2020年11月30日前归还原告朱红兵借款本息合计4150000元（本金3250000元、利息900000元），该款分期给付，于2020年6月30日前还款450000元、2020年7月31日前还款700000元、2020年8月31日前还款450000元、2020年9月30日前还款950000元、2020年10月31日前还款700000元，2020年11月30日前还清利息900000元。二、被告江苏紫淮投资实业有限公司、钟小玲、朱丰于2020年8月31日前给付原告朱红兵律师费75600元。三、如被告江苏紫淮投资实业有限公司、钟小玲、朱丰未按上述约定按期足额支付款项，原告朱红兵有权要求被告江苏紫淮投资实业有限公司、钟小玲、朱丰以未还本金为基数自2020年5月14日起按照月息1.8%标准继续支付利息，并可就上述款项剩余未还部分直接申请强制执行；原告朱红兵有权对于被告江苏紫淮投资实业有限公司提供的位于南京市雨花台区不动产的折价、拍卖、变卖款项享有优先受偿权。案件受理费减半收取计20040元，由被告江苏紫淮投资实业有限公司、钟小玲、朱丰负担，于2020年8月31日前向原告朱红兵支付。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院于2020年7月21日立案受理，案号为（2020）苏0104执3731号。执行过程中，本院作出（2020）苏0104执3731号之一执行裁定书，裁定查封被执行人紫淮公司名下南京市雨花台区雨花西路X号101、102、103、104、105、110、111、201、207、211、301、304、306、401室的不动产。实际执行过程中，本院系轮候查封。2020年8月24日，本院于上述不动产处张贴通知，通知本院将根据申请执行人的申请依法处置上述不动产，请被执行人、该不动产实际使用人限期清空房屋。异议人樊胜春提出异议称，请求本院解除查封，终止对执行人紫淮公司名下南京市雨花台区雨花西路X号X室（以下简称X室）的执行。事实与理由：2016年7月27日，异议人与紫淮公司签订了房屋买卖合同，约定购买X室，通过按期全额支付的形式交付全部购房款，并已经交付使用入住。但异议人刚刚得知本院于2020年8月24日将该房屋查封拍卖的事实。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，异议人对X室未办理变更登记没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结；且本案情形满足《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，本院不应查封X室，故提出上述执行异议。异议人为支持其异议请求，提供署期为2012年3月10日“借款借条”一份，载明：2012年3月10日，左某向樊胜春借到100万元，月利率为0.39%，借款期限自2012年3月10日至2017年12月31日。异议人提供署期为2017年6月1日的《房屋抵债协议》一份，主要载明：甲方为樊胜春、乙方为左某、丙方为紫淮公司，丙方自愿以自有的价值为1695915.78元的案涉X室清偿乙方所欠甲方的100万元债务，甲方承担抵债后的差价；甲方于2016年7月共计打款人民币30万元付给丙方，后续付乙方人民币6万元，经三方协商，房产剩余差价335915.78元于甲并双方办理过户手续前付清；丙方保证所交付房屋及土地使用权在房屋办理过户手续前未设定抵押或者权利；产权人为甲方的房屋产权证书办理完毕之日起，甲乙双方签订的《借款借条》的债权债务即告结清，该项债权债务关系归于消灭。各方还约定了其他事项。异议人提供无署期、无签章的《南京市存量房买卖合同》一份，载明：异议人向紫淮公司购买X室，价款为1695915.78元，其中定金5万元；该协议第四条以下合同条款中空白部分，均无填写。在合同附件“面积误差特别提示和补充约定”中，有“樊胜春”字样签名及“江苏紫淮投资实业有限公司”字样印文，署期为2016年7月21日。异议人提供收据两张及汇款凭证一份。其中汇款凭证载明2016年7月27日，由“江苏捷盛化肥有限公司”向紫淮公司尾号为2382的紫金农商行账户汇款25万元。收据三张分别载明（注：据可见字迹）：紫淮公司于2016年7月27日收款25万元、紫淮公司于2016年7月收款“购房订金”5万元。异议人另提供物业费收据、疏通下水道收据若干。另查明，X室房产登记簿载明：该房屋建筑面积62.94平方米，1995年建成，系紫淮公司买受取得，首次取得时间为2016年6月1日，登记时间为2016年7月14日；2018年12月13日，朱红兵登记为该房屋的抵押权人，被担保的主债权数额为140万元；南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114执98号案件于2019年4月3日首轮查封X室。本院认为，案外人对执行标的提出的异议成立的前提是其对执行标的享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条第一款第（一）项之规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。本案中，案涉X室登记在被执行人紫淮公司名下，故本院依法对案涉X室房产采取的执行行为符合法律规定。异议人主张其通过以房抵债方式获得了X室所有权，请求排除本院经执行，本院不予支持，理由如下：1、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十条规定，自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。本案中，异议人主张的其与左某存在的民间借贷法律关系，但并未提供实际出借款项的相应证据，不足以证实该民间借贷法律关系发生法律效力。2、根据《中华人民共和国物权法》第二百一十一条规定，质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。本案中，即使上述民间借贷法律关系成立并生效，异议人提供的《房屋抵债协议》署期尚在“借款借条”约定的借款借期之内，该《房屋抵债协议》无效。3、即使签署两项异议人主张的事实均成立，案涉X室至迟在2017年6月1日能够办理变更登记手续，然而直至本案申请执行人于2018年设定抵押权时仍未办理手续，异议人亦未提供证据证明系紫淮公司的原因未予办理。X室未办理变更登记手续，不能排除善意债权人申请执行的权利。4、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，申请执行人系X室的抵押权人，异议人提出上述异议请求不能对抗该抵押权。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第二百一十一条、《中华人民共和国合同法》第二百一十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十七条之规定,裁定如下:驳回异议人樊胜春的异议请求。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长  何 牧人民陪审员  李亚宁人民陪审员  杨家英二〇二〇年十一月十六日见习书记员  张 辉