广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终14000号上诉人（原审被告、反诉原告）：钟立志，男，汉族，1951年9月3日出生，身份证住址广东省珠海市斗门区。上诉人（原审被告、反诉原告）：姜清，女，汉族，1957年6月18日出生，身份证住址广东省珠海市斗门区。上诉人（原审被告、反诉原告）：钟鹏飞，男，汉族，1984年8月18日出生，身份证住址广东省深圳市龙华新区。上诉人姜清、钟鹏飞共同委托诉讼代理人：钟立志，男，汉族，1951年9月3日出生，身份证住址广东省珠海市斗门区，系姜清的丈夫、钟鹏飞的父亲。被上诉人（原审原告、反诉被告)：深圳市新丰物业管理有限公司，住所深圳市龙华新区民治街道上塘西头新村****，统一社会信用代码91440300555441264Y。法定代表人：周明生，系该司总经理。委托诉讼代理人：周新忠，广东国晖律师事务所律师。上诉人钟立志、姜清、钟鹏飞因与被上诉人深圳市新丰物业管理有限公司（以下简称新丰公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初12183号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人钟立志、姜清、钟鹏飞的上诉请求：一、撤销龙华区人民法院（2019）粤0309民初12183号民事判决，驳回新丰公司的诉讼请求；二、改判新丰公司需向姜清支付合同约定的西头新村101铺租金24600元；三、由新丰公司承担一审、二审诉讼费。事实和理由：一、国务院《物业管理条例》第三十二条、三十四条；《广东省物业管理条例》第三十六条；《深圳经济特区物业管理条例》第五十七条、第一百零二条均有规定对物业服务企业设定的准入门槛，而新丰公司没有取得资质证书进行运营，明显是在违法。法院应当依法制止新丰公司无资质证书进行非法运营的违法行为。二、对于合同是否成立，一审判决适用法律错误，判决存在原则性错误。三、新丰公司一审提交的其证据造假、不合法、不真实。四、反诉事实清楚、债权债务明确，钟立志、姜清、钟鹏飞提供了合法的房屋给新丰公司使用，新丰公司拒不交缴合同约定租金是违法。一审法院认定“而新丰公司并非合同当事人”欠妥。被上诉人新丰公司答辩称：一、新丰公司是西头新村全体业主出资且经过法定程序设立，只对西头新村自由物业进行，不对外经营的合法物业管理公司。新丰公司设立后，又经过西头新村绝大多数业主签名表决同意，并由业委会及促进会授权，管理西头新村小区物业，这对包括钟立志、姜清、钟鹏飞在内的西头新村所有业主均具有约束力。二、虽然新丰公司与钟立志、姜清、钟鹏飞没有签订书面的物业服务合同，但新丰公司已为钟立志、姜清、钟鹏飞提供了物业服务，钟立志、姜清、钟鹏飞也缴纳了2014年6月之前的管理费，以实际行动表明接受新丰公司为其提供的物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系，钟立志、姜清、钟鹏飞应当继续依约支付相应的管理费。三、钟立志、姜清、钟鹏飞接受了服务却拒不支付物业服务费，对其他业主不公平。四、钟立志、姜清、钟鹏飞的反诉与本诉的当事人不同，也不是基于相同的事实，属于不同的法律关系，与本诉的诉讼请求之间没有因果关系，与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联，本应裁定不予受理。五、钟立志、姜清、钟鹏飞的反诉已严重超过诉讼时效，也应当依法驳回其反诉请求。六、房屋租赁合同的当事人并非新丰公司，与新丰公司没有任何关系，其所称的租赁事实根本不存在，亦应当依法驳回其反诉请求。被上诉人新丰公司向一审法院起诉请求：1.判令钟立志、姜清、钟鹏飞向新丰公司支付2017年2月1日至2019年5月31日的物业管理费9520元，并从2018年2月1日起至付清之日止按每日千分之三支付滞纳金，暂计至2019年6月1日的滞纳金为4215元；2.判令钟立志、姜清、钟鹏飞承担本案的全部诉讼费用。上诉人钟立志、姜清、钟鹏飞向一审法院反诉请求：新丰公司向钟立志、姜清、钟鹏飞支付使用“深圳市宝安区店铺（办公场所）”房屋41个月租金24600元。一审法院认定事实：钟鹏飞系钟立志与姜清之子，钟立志、姜清、钟鹏飞系涉案深圳市龙华区西头新村X区X号房屋的业主。新丰公司于2010年5月24日登记成立，成立当天进驻涉案小区，为涉案小区提供物业管理服务。2010年7月6日，深圳市宝安区民治街道西头新村业主委员会在开会时作出如下决议：决定于2010年7月20日进行“新丰物业公司”按有关程序正式挂牌、运作、依法管理，业主委托管理手续可代签、后补签；“新丰物业公司”为一套领导班子，两块牌子，效益共享，责任共担；“新丰物业公司”之日常运作及决策须有业主委员会召开会议通过方可执行有关规定。业主委员会全体委员均在上述会议记录中签名，钟立志亦作为参会委员予以签名确认。2014年3月24日，西头新村业主管理办公室出具一份《西头新村业主委员会收款收据》，确认收到西头新村X区X栋业主支付2013年8月至12月共5个月的综合费1700元（340元/月×5个月）。另查，新丰公司曾因钟立志、姜清、钟鹏飞拖欠2014年7月至2016年12月31日的物业管理费10540元诉至深圳市宝安区人民法院，该院作出（2017）粤0306民初5597号民事判决支持新丰公司的诉讼请求，钟立志、姜清、钟鹏飞不服提起上诉，深圳市中级人民法院于2018年11月27日作出（2018）粤03民终18930号民事判决，维持原判。2010年4月16日，姜清与案外人张彦博签订《房屋租赁合同》，将深圳市宝安区民治街道上塘西头新村X区X栋X铺出租给张彦博使用。钟立志、姜清、钟鹏飞主张将上述房屋出租给新丰公司使用，但新丰公司不予认可。一审法院认为：虽然新丰公司不具备物业管理资质，与钟立志、姜清、钟鹏飞之间亦未签订物业管理合同，但新丰公司作为涉案小区的物业管理单位，已经为涉案小区提供了物业服务，钟立志、姜清、钟鹏飞作为深圳市龙华区民治街道上芬西头新村X区X号房屋的业主，也已实际接受了新丰公司提供的物业服务，故新丰公司与钟立志、姜清、钟鹏飞之间存在事实上的物业管理服务合同关系，钟立志、姜清、钟鹏飞应向新丰公司支付物业管理费。根据（2018）粤03民终18930号民事判决等生效判决认定的事实，钟立志、姜清、钟鹏飞应按每月340元的标准向新丰公司支付物业管理费。综上，钟立志、姜清、钟鹏飞应向新丰公司支付2017年2月1日至2019年5月31日的物业管理费9520元。新丰公司主张按2018年1月12日业主大会表决授权收取钟立志、姜清、钟鹏飞每日3‰的滞纳金，但钟立志、姜清、钟鹏飞均不予认可，且业委会本身并无收取业主滞纳金的权利、新丰公司亦未提供有效证据证明业委会的授权行为符合法律规定，故新丰公司关于滞纳金的诉请，缺乏法律依据，法院不予支持。关于反诉，钟立志、姜清、钟鹏飞主张新丰公司使用了其房屋作为办公室、41个月未支付租金，但是仅提供了姜清与案外人张彦博签订的房屋租赁合同，而新丰公司并非合同当事人，故钟立志、姜清、钟鹏飞主张新丰公司支付租金的诉请，缺乏法律依据，法院不予支持。一审法院判决：一、钟立志、姜清、钟鹏飞于本判决生效之日起十日内向新丰公司支付9520元；二、驳回新丰公司的其他诉讼请求；三、驳回钟立志、姜清、钟鹏飞的全部诉讼请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费72元，由新丰公司负担22元，由钟立志、姜清、钟鹏飞负担50元；反诉费207.5元，由钟立志、姜清、钟鹏飞负担。二审中，上诉人钟立志、姜清、钟鹏飞提交了十份证据。证据一系照片，证明新丰公司在使用钟立志、姜清、钟鹏飞的房屋办公。证据二系新丰公司章程，证明新丰公司已按合同时间使用钟立志、姜清、钟鹏飞深圳市宝安区X铺办公所，有全部股东签名也有现任法定代表人周明生签名。证据三系新丰公司章程（6页），证明新丰公司于2011年2月20日变更公司章程，新丰公司在使用深圳市宝安区X铺，有全部股东签名，也有现任法定代表人周明生签名。证据四系新丰公司章程修正案，证明新丰公司法人周明生于2013年6月28日办理变更之前新丰公司都在使用深圳市宝安区X铺办公场所办公。以上证据证明从内到外证明新丰公司在本案涉诉期间使用了钟立志、姜清、钟鹏飞房屋，足以推翻一审法院“而新丰公司并非合同当事人”，因为一审法官未依法向登记部门调查地址。证据五系《证明》，证明周明生私刻公章。证据六系《关于政府信息公开申请的答复》，证明本案城中村垃圾清扫、保洁及垃圾清运费由政府统一支付。证据七系《裁决书》，证明周明生无理拒绝股东查账。证据八系《历史遗留建筑申报情况》，证明周明生有房产100平方米。证据九系利润表及资产负债表，证明周明生向法院提供造假财务会计报告，实行秘密贪污手段。证据十系《补交税费及罚款的通知》，证明周明生的违法犯罪行为。被上诉人新丰公司质证称：关于照片，真实性、合法性、关联性均不予确认，不能证明新丰公司使用了钟立志、姜清、钟鹏飞的房屋。对证据二、三、四新丰公司的公司章程和修正案的真实性、合法性没有异议，没有钟立志、姜清、钟鹏飞主张的关联性，新丰公司实际上并未使用钟立志、姜清、钟鹏飞的房屋，仅仅是为了方便登记，新丰公司使用的房屋是X区X栋X。对证据五至证据十真实性、合法性没有异议，也没有钟立志、姜清、钟鹏飞主张的关联性，而且与本案事实无关，不能证明新丰公司使用了钟立志、姜清、钟鹏飞的房屋。经二审查明，原审法院查明事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.新丰公司是否应向钟立志、姜清、钟鹏飞支付租金；2.新丰公司与钟立志、姜清、钟鹏飞之间是否存在物业服务合同关系。关于新丰公司是否应向钟立志、姜清、钟鹏飞支付租金的问题。钟立志、姜清、钟鹏飞在二审阶段提交了十份证据，主张新丰公司使用了其房屋作为办公室，应向其支付租金。对此，本院认为，因新丰公司对钟立志、姜清、钟鹏飞提交的照片不予认可，在无其他证据佐证的情况下，本院无法采信上述照片；新丰公司的章程和修正案仅能证明新丰公司曾登记在深圳市宝安区X铺的房屋，并不必然证明新丰公司使用了钟立志、姜清、钟鹏飞的房屋；《证明》、《关于政府信息公开申请的答复》、《裁决书》、《历史遗留建筑申报情况》、利润表及资产负债表和《补交税费及罚款的通知》亦无法证明新丰公司使用了钟立志、姜清、钟鹏飞的房屋，故钟立志、姜清、钟鹏飞未能提供充分有效的证据证明其主张，依法应承担举证不能的不利法律后果。又，因房屋租赁合同系姜清与案外人张彦博签订的，新丰公司并非合同当事人，钟立志、姜清、钟鹏飞向新丰公司主张租金，缺乏合同依据。即便张彦博将租赁房屋交于他人使用，也不能改变合同的相对性。另，本案中钟立志、姜清、钟鹏飞所提出的租金反诉与本诉既不基于相同的法律事实，也不属于相同的法律关系，如钟立志、姜清、钟鹏飞认为张彦博拖欠其租金，可另循法律途径解决。综上，钟立志、姜清、钟鹏飞关于新丰公司应向其支付租金的诉请缺乏法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以确认。关于新丰公司与钟立志、姜清、钟鹏飞之间是否存在物业服务合同关系的问题。虽然新丰公司不具备物业管理资质，与钟立志、姜清、钟鹏飞之间亦未签订物业管理合同，但新丰公司系根据业委会的决议成立，管理西头新村自有物业，不对外经营，钟立志亦于2010年6月20日在《西头新村小区物业管理的表决表》上签名同意由新丰物业公司管理涉案小区，且新丰公司也为涉案小区提供了事实上的物业服务，钟立志、姜清、钟鹏飞作为深圳市龙华区民治街道上芬西头新村X区X号房屋的业主，已实际接受了新丰公司提供的物业服务，故新丰公司与钟立志、姜清、钟鹏飞之间存在事实上的物业管理服务合同关系，钟立志、姜清、钟鹏飞应向新丰公司支付物业管理费。又，根据（2018）粤03民终18930号已生效民事判决认定的事实，钟立志、姜清、钟鹏飞应按每月340元的标准向新丰公司支付物业管理费，故一审法院认定钟立志、姜清、钟鹏飞应向新丰公司支付2017年2月1日至2019年5月31日的物业管理费9520元正确，本院予以确认。综上，上诉人钟立志、姜清、钟鹏飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费653元，由上诉人钟立志、姜清、钟鹏飞共同负担。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 彭  安  明审判员 邓  亚  玲二〇二〇年十一月十二日书记员 谢心宇（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。