辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终12912号上诉人（原审被告、反诉原告）：中景财务管理咨询（辽宁）有限公司，住所地沈阳市浑**高科路******。法定代表人：马景峰，系该公司经理。委托诉讼代理人：葛越姣，系北京德恒（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王蕾，系辽宁一雷律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳南湖科技开发集团公司，住，住所地沈阳市浑南新区世纪路**火炬创新园裙楼**/div>法定代表人：曾戈，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴建平、唐宁，系辽宁同方律师事务所律师。上诉人中景财务管理咨询（辽宁）有限公司（以下简称“中景公司”）因与被上诉人沈阳南湖科技开发集团公司（以下简称“南湖科技公司”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院(2020)辽0112民初2338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中景公司上诉请求：1.撤销一审法院民事判决，将本案发回重审；2.诉讼费由被上诉人承担。二审中中景公司明确其上诉请求为：1.不同意解除案涉租赁合同，要求继续履行；2.被上诉人赔偿上诉人经济损失12,148,998.65元；3.被上诉人向上诉人返还18层、23层物业费903,760元(自2018年9月27日至2020年5月26日,按照每月每平方米13元的标准，最终计算至被上诉人实际给付之日)；4.被上诉人支付逾期支付物业费的违约金暂计142,342元（以每月欠付物业费为基数，按日万分之五暂计至2020年5月26日，最终计算至实际给付之日）。以上金额合计13,195,100.65元。对于整个大厦除18、23层之外的租金部分，上诉人同意给付到目前，但是需要扣除被上诉人给上诉人造成的损失及违约金。事实与理由：一、一审法院事实查明不清，案涉房屋在交接上诉人使用后，不到一年过程中，先后发现了房屋质量问题导致的纠纷。一审应当查明，造成上诉人后期接手涉案房屋先后发现的质量问题是使用时正常损耗还是因为案涉房屋工程质量问题，如果有必要一审法院应当通过鉴定予以确认。不能单纯因为上诉人签订了房屋交接表就视为上诉人认可以上房屋符合上诉人要求的交付标准。因为房屋的一些隐蔽瑕疵是需要进行必要的鉴定或经过安装运转才能发现的瑕疵，必须经过使用才可能发现。被上诉人提供了由有资质的检测机构出具的质量合格报告，使上诉人在主观心理上对标的房屋的质量产生信任。若以较短的外观巡视并双方签订交接表格就认为是对案涉房屋质量的认可，严重损害了租房者的合法权益，与实际案件情况不符。因此，上诉人主张后期在短短承租一年时间内先后发生的房屋质量问题，是由被上诉人房屋质量造成的，是因为被上诉人交付标准不符合双方约定的标准，违约在先的是被上诉人。一审认定被上诉人享有解除权有误，判决上诉人为此承担违约金错误。二、一审法院认定事实错误，上诉人向法院提交了上诉人与被上诉人自2019年5月9日至2020年3月16日的《工作联系函》等函件，可以看出双方在此期间保持就案涉房屋后续租金及维修情况的书面沟通联系，一审认定双方于2019年6月25日解除合同是错误的，导致此后的判项计算数额起算时间错误及数额错误。三、一审法院关于上诉人在承租期间发生维修费用的事实定性错误，事实查明不清。被上诉人应当就因其交付房屋质量不合格导致后续上诉人在租赁期间多次停止经营，花费钱财修复为此产生的损失承担赔偿责任及违约责任。南湖科技公司辩称，一审法院认定事实清楚、正确。一、双方达成的租赁合意为按现状租赁房屋，上诉人于签署租赁合同时对租赁房屋现状进行查看并认可，房屋交付时业经上诉人验收合格后接收，并确认交付房屋及设备设施完好无损，达到正常使用状态，上诉人所主张的房屋质量问题在交付时均不存在。上诉人与被上诉人签署的《房屋租赁合同》第1.3条约定表明，双方达成的租赁合意为被上诉人按现状将房屋租赁给上诉人，上诉人已对租赁房屋现状进行查看并认可。2018年9月28日，被上诉人将租赁房屋及设备设施交付给上诉人，上诉人接收时对租赁房屋及设备设施进行验收，经上诉人验收，租赁房屋及设备设施均完好无损，达到正常使用状态，并与被上诉人签署《南科大厦房屋及设备设施交接明细表》。上诉人在对房屋现状查看、对房屋及设备设施确认完好无损达到正常使用状态情况下予以接收，上诉人所主张的房屋问题在交付时均不存在。二、租赁房屋及设备设施交付后，上诉人负责租赁房屋及设备实施的维修、维护义务并承担费用，上诉人以房屋质量问题为由拒绝支付租金，没有合同依据及法律依据。《房屋租赁合同》第5.1条约定，租赁期间房屋的水费、电费、采暖费、煤气费、设备维修、设备年检、物业管理、环卫环保、通信、消防等其他因使用租赁房屋所产生的全部费用，由上诉人承担并负责缴纳。第6.1条约定，租赁期间，除租赁房屋的主体结构由被上诉人负责维修、维护外，租赁房屋及其附属设备、设施维修、维护、保养均由被上诉人负责并承担因此而产生的费用。本案一审审理时，法院对于租赁房屋维修维护管理义务进行调查，上诉人于庭审时明确陈述房屋租赁合同约定维修是由其负责，包括涉案上诉人所主张的有问题部分。上诉人以该事项为由拒绝支付租金，没有合同依据及法律依据。三、一审法院对于租赁合同解除认定正确。双方签署的房屋租赁合同对于解除权进行明确约定，上诉人逾期支付房屋租金超过30日，被上诉人基于房屋租赁合同所享有的解除权条件成就，被上诉人有权解除案涉合同，案涉合同于被上诉人函告日期即2019年6月25日解除。鉴于案涉合同解除后，上诉人仍实际占有使用案涉房屋，拒绝向被上诉人返还房屋，为维护国有资产安全，避免案涉房屋在上诉人拒绝返还期间造成损坏及损失，双方就案涉房屋维修进行书面沟通，但不影响案涉合同解除及解除时点的确认。另外，依据上诉人提交上诉状主张，其认为案涉合同解除时间迟于2019年6月25日，一审法院判决上诉人支付的租金计算至2019年6月25日，租金计算标准符合双方签署的租赁合同约定，不存在上诉人所主张的可能导致此后判项计算数额起算时间及金额错误情形。请求二审法院驳回上诉，维持原判。南湖科技公司向一审法院起诉请求：1.要求被告向原告支付租金2,293,908.99元（暂计算至2019年6月25日，最终计算至租赁房屋返还或恢复原状之日）；2.要求被告向原告支付逾期支付租金的违约金暂计205,590元（以欠付租金为基数，按日万分之五暂计算至2020年3月2日，最终计算至被告实际给付之日）；3.要求被告偿还原告代付的采暖费1,721,626.24元；4.要求被告将租赁房屋恢复原状或判决被告承担恢复原状费用（恢复原状事项见《南科大厦需要中景公司恢复原状的事项》，恢复原状费用暂估算为200,000元，最终以实际发生为准），并返还给原告；5.要求被告给付逾期返还房屋期间违约金7,068,311.4元（自2019年6月26日起，按日租金两倍暂计算至2020年3月2日，最终计算至被告实际将租赁房屋返还之日）；以上第1项至第5项金额合计11,489,436.63元；6.本案诉讼费用由被告承担。同时，增加诉请，要求确认原告与被告签署的《房屋租赁合同》及《南科大厦交接相关事项补充协议》解除。中景公司向一审法院提出反诉请求：1.要求南湖科技公司赔偿经济损失12,148,998.65元；2.要求支付18层（1738平方米）、23层（1738平方米）物业费903,760元（自2018年9月27日至2020年5月26日，按照13元/平方米/月的标准，最终计算至实际给付之日）；3.要求南湖科技公司支付逾期支付物业费的违约金暂计142,342元（以每月欠付物业费为基数，按日万分之五暂计至2020年5月26日，最终计算至反诉被告实际给付之日）以上1至3项金额合计13,195,100.65元。4.本案的反诉费用由南湖科技公司承担。一审法院认定事实：原、被告于2017年12月18日签订房屋租赁合同，约定：原告将位于沈阳市浑南区科大厦整幢建筑面积为43,799平方米的房屋租赁给被告，被告在签订合同同时，对租赁房屋进行了现场查看，对租赁房屋于本合同签署日的现状表示认可，租赁用途仅为办公及作为办公附属配套用，严禁他用，否则，原告有权解除合同，租赁期限为四年零五个月，自租赁房屋消防验收交付日三个月后开始计算，至次年当月的前一天，为一个租约年，以后每个租约年按此计算，直至租赁期限届满，房屋交付日期预计为2018年3月31日前，如不能按时交付，被告不追究原告责任；租金及其支付为第一年的年租金总额为7,000,000元，在租赁房屋交付日3个月后3日内支付1,500,000元，该租约年半年届满日前支付1,500,000元，该租约年届满日前支付4,000,000元，第二年的年租金总额为9,000,000元，第三、四年的年租金总额为12,000,000元，第五年（5个月租期）的年租金总额为5,000,000元，第二、三、四租约期租金上打租季付方式，即在每个租约季起始日前一个月内支付季租金；租赁期间的水、电费、采暖费、煤气费、设备维修、年检、物业管理、环卫环保、通信、消防等费用，由被告承担并负责交纳，房屋和土地的租赁税金等费用由原告交纳；租赁期间的房屋主体结构由原告负责维修、维护外，房屋及其附属设备、设施的维修、维护、保养均由被告负责并承担由此产生的费用，被告按相关部门要求对电梯、冷水机组、变压器、空调等设备设施进行年检，保持房屋设施、设备完好；房屋交付条件为本协议生效、南科大厦取得消防验收证明、被告已交纳履约保证金，房屋具备交付条件后3个工作日内，双方进行房屋交接，被告应在上述期限内与原告办理交接手续；被告对租赁房屋进行装修，需提前10日向原告提出书面申请，并提交书面的装修设计方案、图纸等，在获得原告书面同意后，方可进行；被告进驻前向原告支付履约保证金100,000元、第二个租约年开始前支付履约保证金400,000元、第三个租约期开始前支付履约保证金500,000元，共计1,000,000元；违约责任为被告延迟缴纳合同项下租金、水、电、燃气等公用设施费用或其他应由被告承担的费用超过30日的，原告有权解除合同，原告选择解除合同，被告除须补足上述费用外，还应向原告支付未缴纳金额日万分之五的滞纳金，单方违约导致合同提前终止，违约方须向守约方支付相当于租赁期限未履行部分的租金总额20%的赔偿金，并支付包括但不限于律师费、交通费等相关费用。而后，双方又于2018年12月末签订南科大厦交接相关事项补充协议，约定：鉴于南科大厦消防验收已经合格通过，双方协商项目交接，被告不再租赁南科大厦18层（1,738平方米）、23层（1,738平方米），被告租赁南科大厦的建筑面积为40,463平方米，租期为2019年1月1日至2023年8月31日，其中，租期2019年1月1日至2020年3月31日的租金为6,446,300元，被告应于2019年4月1日前向原告支付1,380,000元、2019年7月15日前支付1,380,000元、2020年3月31日前支付租金3,686,300元，租期2020年4月1日至2021年3月31日的租金为8,288,000元（每季度租金为2,072,000元），租期2021年4月1日至2022年3月31日的租金为11,050,800元（每季度租金为2,762,700元），租期2022年4月1日至2023年3月31日的租金为11,050,800元（每季度租金为2,762,700元）；以上租金采取“上打租”季付方式，即在每一个季度起始日前一个月内，被告将该季度租金支付给原告；租期2023年4月1日至2023年8月31日的租金为4,604,500元，租金分两次支付，在2023年3月31日前支付2,762,700元，在2023年6月30日前支付1,841,800元，房屋租赁合同作为本协议不可分割的要件，双方共同遵守。在合同履行过程中，原告于2018年9月28日将南科大厦（除18层、23层外）全部移交给被告，被告已实际接收，经双方确认，对交接的房屋主体结构及设备设施状态（包括：给排水系统、中央空调制冷系统、中央空调供暖系统、消防系统等），达到合同约定的正常使用标准，双方在《南科大厦房屋及设备设施交接明细表》上由各方代表人签字和加盖公章确认。而后，被告正式接收使用涉案房屋。按照双方签订的补充协议约定，租期从2019年1月1日起算，即从2019年1月1日至2020年3月31日为第一个租约年，租金为6,446,300元，交付方式为被告应于2019年4月1日前向原告支付1,380,000元、2019年7月15日前支付1,380,000元、2020年3月31日前支付租金3,686,300元。而被告仅于2019年5月23日以银行转账的方式向原告支付180,000元，至今未能继续向原告支付租金，为此，原告于2019年6月22日向被告发出工作联系函，内容为“被告已于2018年9月28日接收南科大厦，并签订交接相关事项补充协议，但被告至今没有办理南科大厦财产综合保险，没有按约定支付第一笔租金1,380,000元（只支付180,000元，还欠1,200,000元），如被告在2019年6月25日不能支付所欠缴的1,200,000元，将终止与被告签订的房屋租赁合同及交接相关事项补充协议，收回南科大厦，同时，被告应支付2019年1月1日到2019年6月25日期间租金2,493,400元。”被告收到函件后，以接收的租赁房屋空调和卫生间维修存在问题，给被告造成损失为由，不同意给付租金，并继续占有使用涉案租赁房屋，为此，双方产生纠纷，原告诉至法院。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同及交接相关事项补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，均应自觉遵守履行。本案争议焦点之一：原告诉请解除双方的租赁合同是否符合合同解除的法定要件、是否应当解除、被告是否应当返还涉案租赁房屋并恢复原状或赔偿损失。经审查，结合本案已查明的事实，从原告提举的房屋租赁合同及交接相关事项补充协议等证据显示，租期从2019年1月1日起算，其中租期2019年1月1日至2020年3月31日期间的租金为6,446,300元，被告应于2019年4月1日前向原告支付1,380,000元、2019年7月15日前支付1,380,000元、2020年3月31日前支付租金3,686,300元，被告延迟缴纳合同项下租金、水、电、燃气等设施费用或其他应由被告承担的费用超过30日的，原告有权解除合同；再从原告提举的原告于2019年6月22日向被告发出工作联系函等证据显示，截止到2019年6月22日，被告仅支付第一笔租金1,380,000元中的180,000元，尚欠1,200,000元未付，原告要求被告在2019年6月25日支付所欠缴的租金，否则，将终止与被告签订的房屋租赁合同及交接相关事项补充协议，收回南科大厦。由此可以确认，被告拖欠第一笔租金已超出合同约定的30日的给付期限，经原告催要，并发出终止合同的通知，被告仍未按期给付，原告依据合同的约定，有权解除合同，故原告主张解除合同，符合合同约定，也符合法定的解除条件，应依法予以解除；解除时间为原告向被告发出工作联系函限定的2019年6月25日。同时，被告应当返还涉案租赁房屋，自行拆除增加的装修设施，并恢复原状，由此产生的费用由被告承担。本案争议焦点之二：被告是否应向原告支付截止到2019年6月25日租金2,293,908.99元。经审查，结合本案已查明的事实，从原告提举的中国建设银行单位客户专用回单、增值税专用发票及原告于2019年6月22日向被告发出工作联系函等证据显示，租期2019年1月1日至2020年3月31日期间的租金为6,446,300元，共计456天，由此计算日租金为14,136.6228元，截止到2019年6月25日解除条件生效之日，共计租期175天，应收租金为2,473,908.99元，扣除被告已给付租金180,000元，被告尚欠租金2,293,908.99元，被告应当给付原告。关于原告主张2019年6月25日以后所产生的租金部分，由于原告在此案中未明确主张权利，应另案告诉，在本案中不予考虑。本案争议焦点之三：双方是否存在违约行为、是否应当对其违约行为承担相应的违约责任、违约金的计算标准是否符合合同约定或法律规定、被告是否应当给付逾期返还房屋期间违约金7,068,311.4元等。经审查，结合本案已查明的事实，从原告提举的《南科大厦房屋及设备设施交接明细表》、《单位工程预验收证明》等证据显示，原告于2018年9月28日将涉案房屋交付给被告，被告对交接的涉案房屋的主体结构、给排水系统、屋面防水、消防系统、中央空调供暖、制冷系统、中央空调供暖系统等相关配套设备设施状态予以确认，符合被告要求的标准，双方在交接明细表上由各自的经手人签字并加盖公章，被告接收并正式使用涉案房屋，视为对涉案房屋现状符合要求标准的确认；结合双方签订租赁合同第5.1项“租赁期间租赁房屋的水、电费、采暖费、煤气费、设备维修、年检、物业管理、环卫环保、通信、消防等费用，由被告承担并负责交纳，房屋和土地的租赁税金等费用由原告交纳。”第6条“租赁期间的房屋主体结构由原告负责维修、维护外，房屋及其附属设备、设施的维修、维护、保养均由被告负责并承担由此产生的费用，被告按相关部门要求对电梯、冷水机组、变压器、空调等设备设施进行年检，保持房屋设施、设备完好。”等的约定，被告接收涉案房屋后，应负责对空调和卫生间等后续使用期间存在问题的维修、维护和管理。而被告在接收使用涉案房屋后，以涉案房屋空调和卫生间维修存在问题为由，拒缴租金，违反了合同的约定，虽然被告对此提举了相关证据，但均是在接收后使用过程中提出的，其证明力不足以否定原告在交付给被告涉案房屋时，被告对其接收涉案房屋时现状认可并在交接明细表上签字并加盖公章这一自认证据的事实。由此确认，被告拖欠租金在先，对此，应承担相应的违约责任；结合原告于2019年6月22日向被告发出工作联系函确定的解除时间是2019年6月25日，再按合同约定的分期付款期限计算违约金，即从2019年4月1日起，以欠款1,200,000元（已扣除被告支付的180,000元）为基数，按日万分之五计算至2019年6月25日，从2019年6月26日起，以欠款2,293,908.99元为基数，按日万分之五计算至实际给付之日止。关于原告要求被告给付逾期返还房屋期间违约金7,068,311.4元的问题，由于被告至今还占有使用涉案房屋，何时返还没有确定，待实际返还之日，再按合同约定是否应当承担此项费用，以及如何承担此项费用，故对原告此项主张，在此案中不予考虑，应另案处理。本案争议焦点之四：原告是否在合同履行中替被告垫付了采暖费1,721,626.24元、此费用是否应由被告承担并予以返还。经审查，结合本案已查明的事实，从原告提举的交付采暖费的支票存根和被告向原告开具的代付采暖费收据等证据显示，原告交付的是涉案房屋2019年至2020年冬季期间的采暖费，此期间正是被告接收后使用时间，按照合同约定，应由被告承担并负责交纳，从被告向原告开具的收据内容中可以看出，被告对原告代为交纳采暖费1,721,626.24元的事实是认可的。由此可以确认，原告代为被告交纳的2019年至2020年冬季期间的采暖费1,721,626.24元，被告应返还给原告。本案争议焦点之五：原告是否应当向被告赔偿因违约而产生的经济损失。经审查，结合本案已查明的事实，从被告提举的2019年5月9日原告的《工作联系函》、2019年5月14日被告的《关于“沈阳南湖科技开发集团公司”工作联系函的回复函》、2019年7月9日被告的《通知函》、2019年7月19日被告的《通知函》、2019年7月22日被告的《通知函》、2019年8月22日《南科大厦中央空调制冷系统交接明细表》、2019年9月4日《南科大厦维修项目确认单》、2019年8月2日被告的《工作联系函》、2019年9月23日《南科大厦维修项目确认、2020年2月18日《中景大厦主控室电线破损情况说明》及附件图片、2020年2月25日被告的《关于中景公司与南科集团就中景大厦发生租赁纠纷详细情况共识与解决建议》、2020年3月10日被告的《工作联系函》、2020年3月16日原告的《工作联系函》、维修确认单等证据显示，被告均是在接收涉案房屋后在使用过程中对存在的问题与原告沟通，其中，针对有些问题原告已经处理解决，但不能由此确认是原告在交付涉案房屋时已经存在的问题，不能以此为由认为原告交付的涉案房屋存在不符合合同约定的问题，存在违约行为；结合双方签订的交接相关事项补充协议和交接明细表，可以看出，被告对涉案房屋的现状在认可的情况下，才同意接收的，原告在履行合同过程中没有证据显示存在违约行为，也不存在给被告造成实际损失问题，故对被告提出的要求原告赔偿因违约而产生的经济损失问题的主张，本院不予支持。本案争议焦点之六：原告是否应当向被告支付物业费并承担违约金。经审查，结合本案已查明的事实，从被告提举的2020年3月10日被告向原告出具的《工作联系函》、2020年3月16日原告向被告出具的《工作联系函》等证据显示，虽然原告同意承担使用涉案房屋之外的18、23层在2018年9月25日至2020年3月10日期间的物业费，但不能由此认为原告承认拖欠被告物业费，同意向被告交纳此项物业费，以及如何交纳和交纳标准等，被告未能对此提供充分证据进行证明，并且，被告的此项主张属于物业服务合同纠纷，在本案房屋租赁合同中没有对此明确约定，不在本案的审理范围之内，应另案处理，故对被告的此项主张，在本案中不予支持。综上，对原告诉讼请求符合法律规定的部分，本院予以支持；对反诉原告的反诉请求，于法无据，本院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十九条、第九十四条第一款第二项、第三项、第四项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十九条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十条之规定，判决：一、确认原告沈阳南湖科技开发集团公司与被告中景财务管理咨询（辽宁）有限公司签订的《房屋租赁合同》及《南科大厦交接相关事项补充协议》于2019年6月25日解除；二、被告中景财务管理咨询（辽宁）有限公司于本判决生效后十日内给付拖欠原告沈阳南湖科技开发集团公司截止到2019年6月25日的租金2,293,908.99元；三、被告中景财务管理咨询（辽宁）有限公司承担违约金，从2019年4月1日起，以欠款1,200,000元（已扣除被告支付的180,000元）为基数，按日万分之五计算至2019年6月25日，从2019年6月26日起，以欠款2,293,908.99元为基数，按日万分之五计算至实际给付之日止，于给付欠款时付清；四、被告中景财务管理咨询（辽宁）有限公司于本判决生效后十日内向原告沈阳南湖科技开发集团公司返还位于沈阳市浑南区外）的全部涉案租赁房屋，恢复原状，并自行拆除增加的装修设施，由此产生的费用由被告承担；五、被告中景财务管理咨询（辽宁）有限公司于本判决生效后十日内向原告沈阳南湖科技开发集团公司返还垫付的2019年至2020年冬季期间的采暖费1,721,626.24元；六、驳回原告沈阳南湖科技开发集团公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告中景财务管理咨询（辽宁）有限公司的反诉请求。如果被告中景财务管理咨询（辽宁）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90,737元、反诉费50,485元，由被告中景财务管理咨询（辽宁）有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人中景公司提供证据1.《国家电线电缆质量监督检验中心（辽宁）检验报告》，证明案涉房屋电线电缆设备经质量监督检验中心鉴定，在鉴定过程中电线绝缘线芯脆化，导致根本无法进行后续完整的绝缘热延伸试验和绝缘老化前机械性能试验，证明案涉房屋的建筑质量不合格，存在严重安全隐患。证据2.《中景大厦空调系统验收档案》，证明案涉房屋空调系统设备验收时即存在问题。证据3.上诉人与上海开利泵业（集团）有限公司服务人员电话录音，证明案涉房屋内安装的中央空调，被上诉人从未联系过厂商进行调试，截至上诉人承租房屋，已至少闲置4年有余，已过质保期，且被上诉人从未对空调系统申请过首次运行调试，因此空调系统根本不可能达到正常运行状态。证据4.中国空调制冷协会官网光盘，证明被上诉人寻找的空调系统维修单位为北京奥信建筑工程设备安装有限公司，该公司没有空调安装、维修等相关资质，并且在中国制冷空调工业协会官方网站中查询认证企业中也没有该公司，由于被上诉人维修中所雇佣的施工单位并无空调系统维修相关资质，无法保证维修效果，导致空调系统无法使用，反复维修。证据5.证人马某、张某的证言，证明涉案房屋存在严重安全隐患，存在楼房漏水、中央空调供暖、制冷设备无法正常使用的情形。被上诉人南湖科技公司质证意见如下：对于证据1的真实性、合法性及关联性均提出异议，认为检验系上诉人单方委托，非司法委托，无法确认检验样品的来源出处，检验机构对于部分检验结果并未出具检验项目结论，该证据不具有证明效力。检验仅涉及电缆，电缆性能不属于房屋主体结构，即使电缆性能存在问题亦不属于房屋建筑质量问题，且若电缆老化，应由上诉人负责维修更换。证据2真实性、合法性没有异议，但关联性提出异议。被上诉人认为该证据能够证明案涉房屋竣工验收合格，包括子分部工程空调系统亦经验收合格，房屋建筑质量及空调问题均不存在问题。证据3不属于新证据，法院不应采纳，录音双方身份无法确认，上诉人所主张上海开利泵业（集团）有限公司未出具加盖公司公章的书面说明文件，未安排工作人员出庭作证，未接受法院及上诉人询问，对于该录音真实性、合法性及关联性均有异议。证据4不属新证据，法院应不予采纳，真实性、合法性及关联性均有异议空调问题不能构成拒付租金的抗辩事由。证据5真实性、合法性及关联性均提出异议，证人所指向的均是线路老化问题，证人所述问题均发生在案涉房屋交付之后上诉人实际使用管理期间，该期间发生的线路老化问题根据合同约定均由上诉人负责维修并承担责任，不构成拒付拒绝的事由。本院对上述证据所要证明的问题应结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人中景公司与被上诉人南湖科技公司之间签订的《房屋租赁合同》及《南科大厦交接相关事项补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按协议约定全面履行各自的权利义务。南湖科技公司已将租赁房屋交付上诉人使用，中景公司应依照约定按时支付房屋租金。关于中景公司提出南湖科技公司交付房屋不符合双方约定的标准，空调及上下水系统无法正常使用，电缆存在安全隐患，南湖科技公司违约在先，因租赁使用房屋合同目的无法实现，中景公司才未按照合同约定期限支付租金，不应承担违约责任，南湖科技公司主张解除合同没有依据的问题。案涉《房屋租赁合同》第1.3条约定，“乙方（中景公司）已在签署本合同同时，对租赁房屋进行了现场查看，乙方对租赁房屋于本合同签署日的现状表示认可。”中景公司现场查看后，于2018年9月28日实际接收南科大厦（除18层、23层外），由中景公司经手人签字并加盖公章的《南科大厦房屋及设备设施交接明细表》载明“主体结构完好无损达到正常使用状态；给排水系统、中央空调制冷系统及供暖系统、供电、照明系统、屋面防水、消防系统等，均相关配套设备设施齐全完好无损，达到正常使用状态。”可见，中景公司承租使用案涉房屋前已对租赁物即案涉房屋的整体基础情况及配套设施进行了考察确认，并未提出异议，且已接收并实际使用。而根据案涉《房屋租赁合同》第5.1及6.1条约定，接收后除租赁房屋主体结构外，租赁房屋及其附属设备、设施的维修、维护由中景公司负责。故接收后空调、卫生间、电缆设备等设施维修、维护及管理属中景公司负责范畴。中景公司提供的其接收后进行的检验报告等一系列证据均不足以证明其诉讼主张。对于中景公司二审提出的鉴定申请、申请专家辅助人出庭问题，因时距中景公司实际接收案涉租赁房屋已两年有余，对相关设备的现状鉴定，并不必然反映双方交接时状态，亦不足以否定中景公司于交付时对交付房屋状态符合交付条件的确认，故中景公司的申请，并非本案所必须，其上述理由不能成立。一审法院认定中景公司在接收使用涉案房屋后，以涉案房屋空调和卫生间维修存在问题为由拒缴租金，违约在先，应承担相应违约责任正确。本院对于中景公司提出案涉房屋未达到交付条件的上诉主张，不予支持。关于中景公司提出其与南湖科技公司在2019年5月9日至2020年3月16日期间就案涉房屋后续租金及维修情况保持书面沟通联系，一审认定双方于2019年6月25日解除合同错误的问题。根据《房屋租赁协议》约定，中景公司延迟缴纳合同项下租金、水、电、燃气等设施费用或其他应由其承担的费用超过30日的，南湖科技公司有权解除合同。中景公司自述自2018年9月实际接收及进驻案涉房屋至今仅支付18万元租金。一审法院认定中景公司逾期支付租金超过30日，南湖科技公司提出解除合同符合约定，并认定租赁合同及补充协议于南湖科技公司工作联系函限定时间即2019年6月25日解除，并无不当。鉴于此后中景公司仍占有使用案涉房屋，双方在此期间就租金及维修等相关事宜进行沟通，符合常理，并不阻却南湖科技公司行使解除权。对于中景公司以此为由主张合同并未解除的主张，本院不予支持。关于中景公司提出要求南湖科技公司就因其交付房屋质量不合格导致后续上诉人在租赁期间多次停止经营，花费钱财修复为此产生的损失承担赔偿责任及违约责任的问题。如前所述，中景公司对案涉房屋现状予以认可并实际接收使用，而接收后相关设备设施维修、维护及管理由中景公司负责。中景公司提供的证据不足以证明南湖科技公司交付房屋不符合交付条件，其主张南湖科技公司对于租赁期间停止经营，花费钱财修复的损失承担赔偿责任及违约责任，缺乏依据，本院无法支持。一审法院判决中景公司支付南湖科技公司垫付租赁期间实际产生的采暖费正确。关于中景公司提出物业费及逾期支付物业费违约金问题，因与本案不属于同一法律关系，一审法院认定该项主张不属于本案审理范围，并无不当。综上所述，上诉人中景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费141,222元，由上诉人中景财务管理咨询（辽宁）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 宏审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二〇年十一月二十三日书记员 孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。