广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终1249号 上诉人(原审被告)：广西贺州市桂东房地产开发有限公司，住所地：贺州市万兴路**湖广大市场**。 法定代表人：覃容连，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁倜铭，广西灵丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李振荣，男，1983年7月18日出生，汉族，身份证住址：安徽省宿州市砀山县，现住贺州市八步区。 被上诉人（原审原告）：张佩兰，女，1989年2月27日出生，汉族，身份证住址：贺州市平桂区，现住贺州市八步区。 上诉人广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称桂东房地产公司）因与被上诉人李振荣、张佩兰商品房预售合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初1782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人桂东房地产公司上诉请求：1.撤销（2020）桂1102民初1782号民事判决第二项及第三项，据实改判驳回被上诉人不合理部分诉讼请求；2.本案的全部诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审法院关于上诉人可顺延交房天数的认定，是错误的，与涉案房屋实际情况不符，也与双方合同约定不符。上诉人与被上诉人签订的两份《商品房买卖合同》均明确约定：出卖人（上诉人）应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（被上诉人）使用：5、该商品房经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方签字单体验收合格［合同第八条第1款］;但如遇下列特殊原因…出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之曰起90日内告知买受人的，但因客观原因无法及时告知的除外，不可抗力包括但不限于战争、军事行动、罢工、政府禁止令等社会原因及地震、水灾、火灾、冰灾、台风、高温、干旱、流行疾病等自然原因，以及其他不可抗力原因；2、因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；3、其他非出卖人能控制的因素（如政府有关庆典、计划性水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、施工时间限制等造成工期延误，出卖人可据实相应延期交房；4、出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受后（以政府接受资料日期为准）等待验收或丈量所需的时间除外［合同第八条第2款］。一审法院已查明认定涉案房屋尚未竣工验收、未达到合同约定的交房条件，基于此客观事实，自双方约定交房日起至被上诉人2020年6月10日提起本案诉讼期间，上诉人当然可以依照双方合同的明确约定，据实顺延交房。贺州市八步区人民法院另案生效判决已确认：2016年12月31日起至2018年6月30日期间，关于涉案XX幢楼，出卖人可据实顺延交房154天；关于涉案XX幢楼，上诉人可据实顺延交房220天。上诉人在本案一审提交的证据，也已客观证实：2018年6月25日至2020年7月8日期间，因降雨气象影响和2020年××疫情，上诉人关于涉案房屋还可据实顺延交房164天。以上，上诉人可顺延交房天数合计为384天。一审法院没有客观地认定前述事实，简单粗暴的“一刀切”，对2018年6月后的合理可顺延交房情形不予认定，是极其错误的，与涉案房屋实际情况不符，也与双方合同约定不符，依法应予纠正。 被上诉人李振荣、张佩兰辩称，上诉人的请求没有事实和法律依据，不足以采信，全贺州人民都知道XX城从2015年年底就开始烂尾，开工极不正常，在这种情况下，以天气等其他原因作为延期交房的理由是不能成立的，请求驳回上诉，维持一审判决。 张佩兰、李振荣向一审法院起诉请求：一、请求判令被告立即交付XX城第XX幢XX单元XX号房屋、第XX幢XX单元XX号房屋；二、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金，以房屋总价为基数，从2016年12月30日起至实际交房之日止按日万分之一计算；三、本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：该院（2017）桂1102民初2196号案件中确认，被告在贺州XX城第XX幢楼的施工建设期中，因桩基塌陷、受降雨、停水停电、中高考等因素影响造成停工，被告可据实予以延期的天数为154天。该院（2017）桂1102民初2205号案件中确认，被告在XX城第XX幢楼的施工建设期中，因桩基塌陷、受降雨、停水停电、中高考等因素影响造成停工，被告可据实予以延期的天数为220天。 一审法院认为，原、被告签订的两份《商品房买卖合同》均是双方真实意思表示，均合法有效，各方均按照约定履行自己的义务。原告已履行全部付款义务，被告未依约交房，已构成违约，应承担相应违约责任。原告要求被告继续履行合同约定的交房义务，符合法律规定，该院予以支持，但涉案房屋尚未竣工验收，未达到合同约定的交房条件，被告应待涉案房屋“经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方签字单体验收合格”时，将涉案房屋交付原告。关于逾期交房违约金问题，被告未在约定的交付期限内交付房屋，已构成违约，原告要求被告支付逾期交房违约金，理据充分，该院予以支持。由于合同约定了被告可据实予以延期的因素，本案依据该院生效判决确认，贺州XX城第XX幢XX单元XX号房屋可据实予以延期的天数为154天、第XX幢XX单元XX号房屋可据实予以延期的天数为220天。因此，被告应向原告支付违约金的计算方式为：1．第XX幢XX单元XX号房屋，以已交付房款526677元为基数按日万分之一计算，从最后交付期限的第二天即2016年12月31日起暂计至2020年6月1日，逾期交房1249天，扣除可以延期的154天，被告违约1095天，被告应支付暂计至2020年6月1日的违约金526677元×0.1‰×1095天＝57671元；之后的违约金以526677元为基数，从2020年6月2日起至实际交房之日止按日万分之一计算。2．第XX幢XX单元XX号房屋，以已交付房款539552元为基数按日万分之一计算，从最后交付期限的第二天即2016年12月31日起暂计至2020年6月1日，逾期交房1249天，扣除可以延期的220天，被告违约1029天，被告应支付暂计至2020年6月1日的违约金539552元×0.1‰×1029天＝55520元；之后的违约金以539552元为基数，从2020年6月2日起至实际交房之日止按日万分之一计算。至于被告抗辩2019年、2020年存在可以延期的因素，由于发生在被告逾期交房的违约行为之后，不应作为可据实予以延期的天数扣除，对于被告的此项抗辩理由，不符合法律规定，该院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司应继续履行合同义务，及时将符合合同约定条件的贺州XX城第XX幢XX单元XX号房屋、第XX幢XX单元XX号房屋交付原告张佩兰、李振荣。二、被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司应向原告张佩兰、李振荣支付暂计至2020年6月1日的贺州XX城第XX幢XX单元XX号房屋违约金57671元；之后的违约金以526677元为基数，从2020年6月2日起至实际交房之日止按日万分之一计算。三、被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司应向原告张佩兰、李振荣支付暂计至2020年6月1日的贺州XX城第XX幢XX单元XX号房屋违约金55520元；之后的违约金以539552元为基数，从2020年6月2日起至实际交房之日止按日万分之一计算。 当事人对一审查明事实没有异议，没有新证据向本院提交。本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，双方当事人签订的两份《商品房买卖合同》均为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方均应按照约定履行自己的义务。 关于2018年6月25日至今因降雨等因素导致停工的天数能否计入可据实予以延期日期的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，两份《商品房买合同》约定的交房日期均为2016年12月30日，而上诉人桂东房地产公司主张扣除2018年6月25日至今因降雨等因素导致停工的天数均属于发生在迟延履行后即逾期交房的违约行为之后，故依法不能予以顺延。上诉人桂东房地产公司提出2018年6月25日至今因降雨等因素导致停工的天数可据实顺延的主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人桂东房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2564元（上诉人已预交），由上诉人广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永林 审 判 员 周成才 审 判 员 陈小坤 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 傅 媛 书 记 员 杨 杰