宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初5730号原告：长城物业集团股份有限公司银川分公司，统一社会信用代码。负责人:张某。委托诉讼代理人：赵某，系宁夏颢振德律师事务所律师。委托诉讼代理人：信某，公民身份号码×××，甘肃省平凉市人，高中文化，群众，系长城物业集团股份有限公司银川分公司客户管家，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：李某，公民身份号码×××，籍贯、职业、文化程度不详，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：甄某，公民身份号码×××，籍贯、职业、文化程度不详，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告长城物业集团股份有限公司银川分公司与被告李某、甄某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人赵某、信某到庭参加了诉讼，被告李某、甄某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告请求判令：1、请求依法判令被告支付原告所欠物业费5089元、电梯费2079元，违约金1434元，合计8602元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系贺兰县小区物业管理服务公司，原告按约定向该小区提供了物业服务，该小区业主理应及时向原告支付物业费。被告系贺兰县业主，住宅面积130.08㎡，自2018年3月13日至2020年9月30日，被告拖欠物业费5089元，电梯费2079元，违约金1434元，共计8602元未支付。原告多次催要未果，现提起诉讼，请求人民法院依法裁决。被告李某、甄某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据，视为其放弃法律赋予的相关诉讼权利。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：2015年7月15日、2018年6月20日，原告分别与宁夏海辰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》两份，合同约定由原告为小区提供物业服务，物业服务的内容为1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；2、共用设施设备的维修、养护，运行和管理服务；3、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生。垃圾的收集、清运及公共场所、房屋共用部位的排水管道、污水管道的疏通；5、绿地、花木、建筑小品的养护和管理；6、维持本项目区域内机动车和非机动车的行驶秩序和停泊管理，但不包含车辆及车上财物的保管、保障义务和责任；7、维护公共秩序，包括门岗服务，本项目区域内巡查等，并配合和协助公安部门进行安全防范及预防等辅助工作，但不包含人身、财产保险及其安全的保障义务和责任；8、装饰装修管理服务；9、物业档案资料管理；10、停车场、配套商业设施等公共物业的经营与服务。物业费收费标准为高层住宅为1.28元/月/㎡，商业物业为1.92元/月/㎡，电梯费二层起收，18元/月/户，逐层递增10元/月/户，封顶为118元。物业费按年交纳，业主逾期60日未交纳物业费，应按逾期金额每日万分之十的标准承担违约金。该合同在贺兰县物业管理中心备案登记。合同签订后，原告为被告所在小区提供了物业服务。被告李某、甄某系贺兰县房屋业主，该房屋建筑面积130.08㎡。被告未交纳2018年3月13日至2020年9月30日期间的物业费、电梯费。2020年3月29日，原告以短信及张贴催费单形式进行催缴未果。现原告诉至法院，要求判如所请。判决的理由与结果本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”根据该条规定，原告与宁夏海辰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》并在贺兰县物业管理中心备案登记，该合同于法有据，真实合法。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不支持。”根据该条规定，原告与宁夏海辰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》对被告具有约束力。原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告亦享受了原告提供的物业服务，双方之间已形成事实上的物业服务合同关系，原告公司在提供了相应物业管理和服务的情况下，有权向该小区的业主收取物业服务费用，被告享受了原告提供的物业服务后有交纳物业费的义务。关于本案物业费的计算数额，《前期物业服务合同》约定多层住宅物业费收费标准为1.28元/月/㎡，被告未交纳2018年3月13日至2020年9月30日物业费及电梯费。被告应支付原告物业费5089元（130.08㎡×1.28元/月/㎡×30个月17天）。关于电梯费，合同约定电梯费2层起收，18元/月/户，逐层递增10元/月/户，被告居住七层，每月68元，被告应支付2018年3月13日至2020年9月30日的电梯费2079元（68元/月×30个月17天）。对原告要求被告支付物业费5089元、电梯费2079元，合计7168元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约金，《前期物业服务合同》约定物业费按年交纳，业主逾期60日未交纳物业费，应按逾期金额每日万分之十的标准承担违约金。现原告自愿降低违约金比例，主张按欠付物业费总金额的20%计算违约金，本院予以支持。自2018年3月13日至2020年9月30日，涉案房屋逾期交费违约金为1434元(7168×20%)，故对原告要求被告支付违约金1434元的诉讼请求，本院予以支持。被告李某、甄某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据，视为其放弃法律赋予的相关诉讼权利，但仍然应当承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第九十条、第二百八十三条之规定，判决如下：被告李某、甄某支付原告长城物业集团股份有限公司银川分公司2018年3月13日至2020年9月30日期间的物业费5089元、电梯费2079元，违约金1434元，共计8602元，于本判决生效之日起十五日内付清；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告李某、甄某负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 尹晓静 二〇二〇年十一月四日书记员 刘艳丽附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百八十三条人民法院审理小额诉讼案件，本解释没有规定的，适用简易程序的其他规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。