浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终3978号 上诉人（原审被告）：绍兴市博腾置业有限公司，住所地浙江省绍兴市越城区鉴湖镇人民政府办公楼西首附属楼**，统一社会信用代码913306020583459929。 法定代表人：朱成达，总经理。 委托诉讼代理人：薛小萍，浙江金柯桥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周英，女，1977年3月14日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 原审被告：上海锋颖实业有限公司，住所地上海市松江区茸梅路******，统一社会信用代码91310117555914797A。 法定代表人：陈荣，总经理。 原审被告：朱成达，男，1967年6月2日出生，汉族，住上海市松江区。 上诉人绍兴市博腾置业有限公司因与被上诉人周英、原审被告上海锋颖实业有限公司、朱成达房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初5099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。上诉人绍兴市博腾置业有限公司的委托诉讼代理人薛小萍、被上诉人周英到庭应询。本案现已审理终结。 绍兴市博腾置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.一审法院认定事实错误，判决诉争房屋半年租金8610元没有考虑税费问题，双方租赁合同第三条第4项约定，“根据国家法律规定，租赁产生的税费由甲乙双方各自承担，且甲方同意乙方在扣除租赁产生的税费以后，直接汇入甲方指定的以下银行账户中”。双方合同约定的金额系税前收益，合同约定税费由被上诉人承担，被上诉人实际收到的租金收益应扣减其应当承担的税费（租金的12%）。故一审判决金额存在错误，被上诉人半年租金实际所得应为7577元。2.上诉人并非本案适格被告，无须支付租金或承担违约金。本案案由为房屋租赁合同纠纷，并非房屋买卖合同纠纷，两者系不同的法律关系，上诉人系房屋开发商，并非案涉租赁合同的相对人，也非本案适格被告。上诉人作为开发商曾做出“稳租5年”的宣传，但不表明就应该支付租金或承担违约金。若被上诉人认为上诉人存在虚假宣传，应以“房屋买卖合同纠纷”为案由提起诉讼。上诉人的法定代表人原审被告朱成达曾出面协调案涉纠纷，但该行为并不表明上诉人同意或应当承担案涉债务的偿还义务。一审法院以绍兴市博腾置业有限公司对外行为足以让购房户产生其与上海锋颖实业有限公司绍兴分公司系共同经营体为由，认定上诉人承担连带清偿责任，缺乏事实和法律依据。3.一审法院判决的违约金过高。一审法院以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率1.5倍计算违约金过高。一审法院认定以2020年5月2日开始计算违约金的时间过长。一审法院未考虑疫情对公司的影响。 周英答辩称，1.一审判决支付半年租金正确，双方在合同中对租金的支付金额及支付时间有明确的约定，客观上，上诉人也是按合同约定支付之前几期的租金，税费系税务部门的事项，不属于法院管辖范畴。2.一审判决由绍兴市博腾置业有限公司承担连带责任正确。绍兴市博腾置业有限公司与上海锋颖实业有限公司系共同经营体，公司法定代表人系夫妻关系，房屋的销售、承租事项均由朱成达经手，依法应当承担连带责任。3.一审判决的违约金不高，计算标准与时间应属合理。 原审被告上海锋颖实业有限公司、朱成达均未陈述意见。 周英向一审法院起诉请求:1、判令被告上海锋颖实业有限公司立即向原告支付欠付租金8610元及相应的逾期付款违约金（以17220元为基数，按日万分之三的标准，从2020年5月2日起计算至被告上海锋颖实业有限公司付清全部拖欠的租金之日止）；2、判令被告上海锋颖实业有限公司立即向原告支付违法解除租赁合同违约金51660元（即17220元*3）；3、判令被告绍兴市博腾置业有限公司、朱成达对被告上海锋颖实业有限公司的上述两项债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由三被告共同承担。 一审法院认定事实：2017年1月18日，原告与被告绍兴市博腾置业有限公司签订浙江省商品房买卖合同一份，载明原告向被告绍兴市博腾置业有限公司购买龙马春天大厦第4幢4P407号房屋；同日，原告与上海锋颖实业有限公司绍兴分公司在绍兴龙马春天售楼处签订租赁合同一份，载明：原告已向绍兴市博腾置业有限公司购买位于龙马春天4号楼4P407号，原告在购买时该房屋已出租给上海锋颖实业有限公司绍兴分公司，租赁期限为5年，租金收益第一期2017年10月1日至2018年9月30日，年租金收入17220元，2017年10月1日支付一半、2018年5月1日支付一半；第二期2018年10月1日至2019年9月30日，年租金收入17220元，2018年10月1日支付一半、2019年5月1日支付一半；第三期2019年10月1日至2020年9月30日，年租金收入17220元，2019年10月1日支付一半、2020年5月1日支付一半；第四期2020年10月1日至2021年9月30日，年租金收入20090元，2020年10月1日支付一半、2021年5月1日支付一半；第五期2021年10月1日至2022年9月30日，年租金收入22960元，2021年10月1日支付一半、2022年5月1日支付一半，租赁合同第六条约定：如上海锋颖实业有限公司绍兴分公司逾期支付租金，每逾期一日按支付年租金的万分之三日违约金赔偿。如上海锋颖实业有限公司绍兴分公司单方面擅自解除合同或逾期3个月以上支付租金，则按3倍年租金赔偿违约金。双方还对其他事项进行了约定。另查明，龙马春天房屋业主曾于2020年5月12日向浙江省统一政务咨询投诉举报平台反映：龙马春天的开发商宣传可以包租5年，但2020年4月22日开发商单方面告知不再租赁，要求提前解除合同，认为存在虚假宣传等。龙马春天房屋业主于2020年5月25日收到短信载明：因受各种因素影响，锋颖物业管理有限公司欲解除租赁关系，请收到本通知后于工作日来龙马春天售楼处协商取消租赁合同关系的事宜，或与锋颖物业管理有限公司委托人朱成达，龙马春天大厦办事人员小文联系。另从原告提供的视频资料中反映，龙马春天房屋业主多次前往龙马春天售楼处协商案涉房屋租赁问题，均由被告朱成达出面协商处理，被告朱成达还在新闻媒体“1818黄金眼”栏目采访中表示其本人就是开发商，以及参与了案涉房屋租赁合同签订过程等。再查明，租赁合同中约定，上海锋颖实业有限公司绍兴分公司应于2020年5月1日支付2019年10月1日至2020年9月30日第三期的半年租金，该租金尚未支付；上海锋颖实业有限公司绍兴分公司已经于2019年2月18日注销；龙马春天售楼处曾发布宣传：案涉房屋“稳租5年、即买即赚”、“小投资、大回报，稳租5年，另享50%契税补贴”等。 一审法院认为，原告与上海锋颖实业有限公司绍兴分公司签订房屋租赁合同未违反国家法律、法规的禁止性规定，应合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务，享有合同权利。现上海锋颖实业有限公司绍兴分公司已注销，原告要求被告上海锋颖实业有限公司承担责任的诉请，符合法律规定，该院予以支持。关于具体责任的确定：1、租赁合同约定2020年5月1日应支付半年的租金，现被告上海锋颖实业有限公司未按约履行，故对原告要求支付租金的主张，该院予以支持；2、原告还主张逾期付款违约金及违法解除租赁合同违约金，被告绍兴市博腾置业有限公司、朱成达均答辩违约金过高，该院认为违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合予以确定，结合本案实际情况，该院酌情调整为自2020年5月2日起至实际付清日止按2020年6月20日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率1.5倍计算违约金。原告还主张被告绍兴市博腾置业有限公司承担连带清偿责任，该院认为，虽然被告绍兴市博腾置业有限公司并非租赁合同的签订方，但其对外行为足以让购房户产生其系共同经营体的认识，理由如下：1、从发布的宣传广告上看，被告绍兴市博腾置业有限公司作为开发商已经做出了稳租5年等宣传，该宣传内容对业主订立商品房买卖合同具有重大影响，事实上，通过宣传售后包租收益，客观上促进了商品房的销售，增加了开发商的销售利润，如允许以售后包租的形式进行促进销售后，又在商品房销售后人为割裂售后包租与销售之间的内在联系而免除开发商售后包租的义务，有违公平原则；2、原告与上海锋颖实业有限公司绍兴分公司、被告绍兴市博腾置业有限公司在同一时间（2017年1月18日）、同一地点（绍兴龙马春天售楼处）签订了商品房销售合同及租赁合同，租赁合同中还明确记载原告在购买时该房屋已出租给上海锋颖实业有限公司绍兴分公司，更让业主有理由相信上述二者系共同经营体；3、案涉房屋纠纷处理情况看，被告上海锋颖实业有限公司在整个过程并未出面，所有事项均由被告绍兴市博腾置业有限公司的法定代表人出面协商，更进一步印证了被告绍兴市博腾置业有限公司系共同经营体的事实。综上，对原告要求被告绍兴市博腾置业有限公司承担连带清偿责任的主张，该院予以支持。原告还要求被告朱成达亦承担责任，该院认为被告朱成达在案涉房屋租赁纠纷的处理过程中，均是作为被告绍兴市博腾置业有限公司的法定代表人的身份进行协商，其相关陈述均应作为职务行为予以认定，原告并未提供充分的证据证明被告朱成达作为个人应承担案涉债务，故对原告的该主张，该院不予支持。被告上海锋颖实业有限公司、绍兴市博腾置业有限公司、朱成达经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权利，该院依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告上海锋颖实业有限公司支付给原告周英2019年10月1日至2020年9月30日半年租金8610元，并支付该款自2020年5月2日起至实际付清日止按2020年6月20日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率1.5倍计算违约金，限判决生效之日起三十日内付清；二、被告绍兴市博腾置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回原告周英的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费依法减半收取653元，由原告负担559元，被告上海锋颖实业有限公司、绍兴市博腾置业有限公司共同负担94元，被告负担部分应于七日内交纳至该院。 二审中，上诉人绍兴市博腾置业有限公司向本院提交了《中信银行业务凭证》一张，拟证明被上诉人周英实际收到的租金应当在约定租金中扣除税费，与双方合同约定的事项一致。被上诉人周英质证认为，对该业务凭证的真实性无异议，但不能证明双方合同中约定税费负担情况，被上诉人不清楚自身负担税费的情况。原审被告上海锋颖实业有限公司、朱成达未发表意见。本院认证认为，对上诉人提供的了《中信银行业务凭证》的真实性予以确认，但该凭证不能体现税费负担情况，不能达到上诉人的证明目的。被上诉人周英、原审被告上海锋颖实业有限公司、朱成达均未提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人绍兴市博腾置业有限公司主张案涉租赁合同约定被上诉人周英需承担房屋出租的税费，但其提供的证据不足以证明被上诉人周英实际应当承担税费的比例或金额，且上诉人绍兴市博腾置业有限公司及原审被告上海锋颖实业有限公司在一审中也未对此进行抗辩，一审法院支持被上诉人周英要求原审被告上海锋颖实业有限公司向其支付合同所约定的欠付租金8610元的诉请，并无不当。关于税费扣除问题，上诉人绍兴市博腾置业有限公司或原审被告上海锋颖实业有限公司可提供相应证据另行主张。 关于上诉人绍兴市博腾置业有限公司是否为本案适格被告问题，根据已查明的事实，上诉人绍兴市博腾置业有限公司向被上诉人周英宣传购买案涉房屋可以稳租5年，被上诉人周英据此与上诉人绍兴市博腾置业有限公司签订了房屋买卖合同并在当天相同地点与上海锋颖实业有限公司绍兴分公司签订了房屋租赁合同。本院认为，上诉人绍兴市博腾置业有限公司发布包租的宣传在客观上促进了商品房的销售，增加了销售利润，上诉人绍兴市博腾置业有限公司应当对其承诺的实现承担相应责任。现原审被告上海锋颖实业有限公司未履行租赁合同义务，被上诉人周英要求上诉人绍兴市博腾置业有限公司承担连带清偿责任，于法有据，一审法院支持被上诉人周英的该项诉请并无不当。 关于违约金，一审法院根据本案实际情况酌情认定的违约金系以未付租金为基数自2020年5月2日起至实际付清日止按2020年6月20日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率1.5倍计算，应属合理，本院予以照准。上诉人绍兴市博腾置业有限公司要求再次降低违约金，依据不足，本院不予支持。 综上，绍兴市博腾置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人绍兴市博腾置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 键 审 判 员  张百元 审 判 员  傅芝兰 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理  陈国表 书 记 员  张青炀