河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫14民终4806号上诉人（原审被告）：屠玉芝，女，1951年9月18日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：郭永明，河南正剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李素华，女，1963年9月18日出生，汉族，住河南省永城市。上诉人屠玉芝与被上诉人李素华房屋买卖合同纠纷一案,不服河南省永城市人民法院（2020）豫1481民初4070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人屠玉芝的委托诉讼代理人郭永明、被上诉人李素华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。屠玉芝上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。2017年5月12日上诉人与被上诉人双方签订了房屋买卖合同，约定被上诉人付清全款才可办理过户。2017年10月17日在房管局上诉人协助办理了部分过户手续，并要求李素华将剩余房款付清。李素华仅通过微信转账支付了一万元，剩余房款一直未支付。一审法院仅依据房产中介的证言，认定上诉人不构成违约是违背事实的。依据合同履行的先后顺序的约定，被上诉人未付清剩余房款，构成违约，应承担违约责任。2.一审法院适用法律错误。依据《合同法》相关规定，当事人一方违约的，应当承担支付违约金的责任。李素华辩称，剩余房款2万元未支付不是因为我违约，而是上诉人临时要求多支付1万元才导致剩余房款未支付。违约的是上诉人。请求驳回上诉维持原判。李素华向一审法院起诉请求：依法判决屠玉芝协助李素华办理位于永城市东城区神火城市雅苑19幢1单元901房屋的过户登记手续。屠玉芝向该院提出反诉：依法判决李素华支付屠玉芝购房款30000元和违约金88000元。一审法院认定事实：2017年2月11日李素华通过永城市东城区永信房产信息咨询服务部购买屠玉芝位于永城市××光明路南××东神火城市××单元××房屋××套，并向屠玉芝交付定金10000元，双方在定金收条中约定总房款为450000元，并约定“卖方只负责物业费，其余费用由买房负担”。2017年5月12日，李素华与屠玉芝签订《房屋买卖合同》，双方约定房屋转让价格为440000元，卖方负责提供房产分证（办证费用由买方承担，过户的费用由买方承担，水、电、燃、暖、有线电视开户费由买方承担），首付款项为420000元，余款于房产证办理好之后二十日内付清。合同签订当日，李素华交付被告屠玉芝购房款400000元，屠玉芝将涉案房屋的钥匙交付李素华。5月12日合同签订之前，李素华另给付屠玉芝儿子屠强现金10000元用于缴纳物业费，屠强实际缴纳物业费4350元。2017年9月20日，屠玉芝办理了涉案房屋的不动产权登记证书，证号为豫（2017）永城市不动产权第0005871号，相关费用由李素华支付；2017年10月17日李素华与屠玉芝到永城市不动产登记中心办理房屋产权变更登记，双方办理了涉案房屋移转手续，永城市不动产档案管理办公室出具了查档证明，备注涉案房屋已经转给李素华。后因双方对剩余房款数额产生争议，导致房屋过户登记未完全办理完毕。2018年9月3日，屠玉芝通过短信方式通知李素华解除双方之间的房屋买卖合同，2019年3月19日，屠玉芝通过转账向李素华返还购房款410000元，李素华收到上述款项之后，将上述款项原数又返还至屠玉芝账户中。2018年12月12日，屠玉芝在李素华不知情的情况下将涉案房屋以590000元的价格出售给案外人黄展鹏。2019年7月3日，屠玉芝起诉李素华，要求判决解除双方于2017年5月12日签订的房屋买卖合同，该院审理后于2019年7月25日作出（2019）豫1481民初3685号民事判决书，该判决书在认定案件事实部分对双方发生争议的原因叙述为“因原告（屠玉芝）要求被告（李素华）多支付10000元购房款，被告（李素华）不同意支付，双方产生争议”，判决驳回屠玉芝的诉讼请求。屠玉芝不服提起上诉，商丘市中级人民法院审理后作出（2019）豫14民终4596号民事判决书，该判决认定的案件事实与一审查明的事实相一致，并判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中2017年5月12日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,未违反法律法规的禁止性规定,合法有效,各方均应当按照约定行使权利、履行义务。从该院（2019）豫1481民初3685号民事判决书和商丘市中级人民法院（2019）豫14民终4596号民事判决书查明的事实来看，双方当事人之间产生争议，系因屠玉芝要求李素华多支付10000元购房款，李素华不同意支付引发，李素华并无违约行为，故屠玉芝反诉李素华支付违约金，无事实和法律依据，该院不予支持。关于李素华应支付屠玉芝剩余购房款的数额问题，李素华认为签订合同当天给屠玉芝汇款40万元，并在签订合同前通过中介交给屠强1万元用于其缴纳物业费，物业费是双方签订购房合同之前屠玉芝所交，与李素华无关，李素华只剩余2万元购房款未支付。屠玉芝认为根据定金收条和买卖合同的约定可以得知物业费应由李素华承担，该费用不能抵作购房款，原告仅支付了定金1万元，转账40万元，共41万元，原告所述的另外1万元是签订合同前交给中介，中介的工作人员和屠强一起去交的物业费4350元，剩余的钱中介公司拿走了。该院认为，双方签订的《房屋买卖合同》中约定办证费用、过户费用和水、电、燃、暖、有线电视开户费用由买方承担，但并未约定签订合同之前的物业费由买方承担，且签订合同之前的物业费与买方也无关系，故该物业费应由卖方即屠玉芝承担。中介公司的工作人员邓卫星和聂静在（2019）豫1481民初3685号案件中出庭作证，其中聂静的证言述称李素华交给了屠强1万元用于缴纳物业费，该二人证言被该案确认为有效证据，邓卫星在本案中亦出庭作证，证明剩余物业费被屠强拿走了，屠玉芝虽辩称缴纳物业费的剩余欠款被中介公司拿走了，但并未提交证据证明，故对李素华交付屠玉芝儿子屠强1万元用于缴纳物业费的事实，本院依法予以确认。李素华已向屠玉芝支付42万元，还应支付2万元。李素华支付上述款项后，屠玉芝应协助李素华办理涉案房屋的产权变更登记手续。判决：一、原告（反诉被告）李素华支付被告（反诉原告）屠玉芝购房款20000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、被告（反诉原告）屠玉芝在原告（反诉被告）李素华付清20000元购房款后一个月内协助原告（反诉被告）李素华办理位于永城市××光明路南××东神火城市××单元901房屋的产权变更登记手续；三、驳回被告（反诉原告）屠玉芝的其他反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2017年2月11日李素华通过中介购买屠玉芝位于永城市××光明路南××东神火城市××单元××房屋××套，并向屠玉芝支付定金1万元，定金收条中约定“卖方只负责物业费，其余费用由买方承担”。2017年5月12日李素华与屠玉芝签订房屋买卖合同，约定房屋转让价格为44万元，买房负责提供房产分证（办证费用由买方承担，过户的费用由买房承担，水、电、燃、暖、有线电视开户费由买方承担），首付款42万元，余款2万元于房产证办理好之后二十日内付清。合同签订当日，李素华交付屠玉芝购房款40万元。5月12日前，李素华另给付屠玉芝儿子屠强现金10000元。2017年10月17日，双方当事人办理房屋产权转移手续时，对剩余房款数额产生争议，导致房屋过户登记手续未完全办理完毕。本院认为，关于李素华未支付剩余房款2万元是否构成违约、应否支付违约金8.8万元，房屋转让合同中约定：“自房产证办下来二十天内付清尾款贰万元”，屠玉芝据此主张李素华未按约支付尾款构成违约，李素华辩称2万元未能支付是因为屠玉芝临时加价导致的。结合本案实际情况，李素华已依房屋转让合同约定支付了绝大多数房款，且双方已在永城市不动产登记中心进行房屋产权变更登记手续的办理。依常理，房屋买受人若无故不支付剩余房款，将会导致房产无法顺利完成产权变更登记，其可期待利益无法顺利实现，不符合人的正常交易习惯。本案一审判决后李素华立即向屠玉芝支付了剩余房款2万元亦可证明李素华愿意通过支付剩余房款尽快完成房屋产权变更登记手续。屠玉芝虽主张李素华拒不支付剩余房款导致违约，但并无充分证据证明李素华存在主动违约行为，故其主张李素华赔偿违约金的请求本院不予支持。一审法院认定李素华向屠玉芝支付剩余房款2万元，屠玉芝在李素华付清房款后的一个月内协助李素华完成办理产权变更登记手续的办理符合法律规定，本院予以认可。综上所述，屠玉芝的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由上诉人屠玉芝负担。本判决为终审判决。审判长  徐亚超审判员  曹爱民审判员  陈光应二〇二〇年十一月十八日法官助理董海珠书记员冯芬芬