沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初4897号原告：李仲，男，1982年1月11日出生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区。委托代理人：姜春颖，系辽宁和鑫律师事务所律师。委托代理人：王忠平，系辽宁和鑫律师事务所律师。被告：沈阳安泰房产开发有限公司，住所地沈阳市和平区秀岛路**，统一社会信用代码9121010000161483XY。法定代表人：李玉武，系该公司总经理。委托代理人：解华，女，1979年3月29日出生，汉族，住沈阳市大**，系该公司法务员。原告李仲与被告沈阳安泰房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，本院立案受理后，依法组成合议庭，由审判员郭树琼担任审判长并主审，人民陪审员王淑娟、杨晓玲参加评议，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告李仲的委托代理人姜春颖，被告沈阳安泰房产开发有限公司的委托代理人解华到庭参加诉讼。本案经合议庭评议后，现已审理终结。原告诉称，原、被告于2019年9月3日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：GF-2014-0171），购买被告开发的恒大天鹅湾4-A-8#，位于和平区秀岛路**2门300房屋**。原告在合同签订前于2019年8月28日支付首付款50,000元，合同签订当日原告又支付购房款197,081元，共计交纳购房款247,081元。合同签订后，被告却始终未按《商品房买卖合同（预售）》的约定履行合同备案登记义务。原告于2019年11月20日口头通知被告要求解除《商品房买卖合同》，后于2019年12月9日以书面的形式通知被告要求解除《商品房买卖合同》，但被告均以需要审批等理由至今未办理退房退费手续。原告在2019年11月20日要求退房后，被告于次日11月21日才将《商品房买卖合同》交给原告。收到合同后，原告发现被告私自将合同的主要条款交房日期进行涂改，并没有通知原告也没有得到原告的认可。原告认为被告的上述违约行为已符合解除合同的情形，因此原告申请解除《商品房买卖合同（预售）》，被告应当返还原告已付房款，并按照银行同期贷款利率支付原告占用资金期间的利息。综上所述，原告为了维护自身的合法权益，特诉至贵院，请求法院查明案件事实，依法支持原告的诉讼请求。变更后的诉讼请求：1、解除原、被告于2019年9月3日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告首付款247,081元；3、判令被告赔偿原告占用首付款期间的利息，自2019年9月3日起至实际给付之日止，按照银行同期贷款利率计算；4、被告承担本案的诉讼费。被告沈阳安泰房产开发有限公司辩称，同意原告第一项诉讼请求，解除双方签订的商品房买卖合同，但不同意第2、3、4项诉讼请求。理由如下：双方于2019年9月3日签订合同后，原告仅按照合同附件四分期付款约定支付了第一期首付款247,081元，但合同约定的应于2019年11月28日前支付第二期楼款370,622元，至今一直逾期未付。我司先后向原告发出还款提示函、催告函，仍未予支付，至今超过合同附件十一中的第3条所约定的买受人逾期180天未付分期款，因此我司按照该条约定行使单方解除权，已于庭前向原告发出解除合同通知函，并要求原告按该条约定支付已付款的50%的违约金，解除双方合同，但原告收函后一直未与我公司办理解约手续。因此原告要求退还首付款247,081元，我司需扣除50%作为解约违约金，剩余款项可以退还。利息部分不同意支付，原告诉状所称因我司未按合同第19条预售合同登记备案的约定，于签约后30日内办理登记备案为由，要求解除双方合同，不应得到法院的支持。因为合同登记备案系房产局行政管理规定，未按合同期限进行登记备案并不能导致双方合同目的不能达到，仅能够延迟办理房证的时间，因此我司尚未构成根本违约，不应承担相应的违约责任。经审理查明，2019年9月3日，原告与被告就位于恒大天鹅湾4-A-8#和平区秀岛路300-21号2门300房屋签订《商品房买卖合同（预售）》，约定总价款为2,470,810元；买受人应当在2019年9月3日前支付首期房款247,081元；于2019年11月28日前支付楼款370,622元；于2020年2月28日前支付楼款370,622元；于2020年5月28日前支付楼款247,081元；于2020年8月28日前支付楼款247,081元；于2020年11月28日前支付楼款247,081元；于2021年2月28日前支付楼款247,081元；于2021年5月28日前支付楼款247,081元；余款247,080元整于2021年8月28日前支付；第八条逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（1）（2）不作累加（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及其附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定……第十九条预售合同登记备案（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人……。原告分别于2019年6月28日、2019年9月3日向被告支付购房款50,000元、197,081元。2019年9月3日，被告向原告出具房款面额为247,081元的收款收据。同日，原告在被告出具的关于涉案房屋属于抵押房购买人已知悉相关事项的《告知确认书》上签字。原告于2019年11月20日口头通知被告要求解除商品房买卖合同。2019年12月4日，被告向原告发出《还款提示函》，要求原告在2019年12月25日前支付房款370,622元。原告于2019年12月9日以书面形式通知被告要求解除商品房买卖合同。2020年3月4日，被告再次向原告发出《还款提示函》，要求原告在2020年3月28日前支付房款370,622元。另查明，涉案房屋位于沈阳市和平区秀岛路300-21号2门300，建筑面积129.28平方米，无合同备案，有在建工程抵押登记，抵押权人为盛京银行股份有限公司沈阳市沈河支行，登记日期2015年11月27日，主债权金额为20,868,000元。上述事实，有当事人提供的商品房买卖合同（预售）、银联商务签购单、收款收据、告知确认书、微信聊天记录、还款提示，解除合同通知函等证据及本院调取的不动产电子登记（簿）查询证明以及原、被告当庭陈述笔录等在卷佐证。上述证据已经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。本案中，涉案房屋有在建工程抵押登记，原告合同目的无法实现，现原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告表示同意解除，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故对于原告主张的返还购房款及利息的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2019年9月3日就位于沈阳市和平区秀岛路300-21号2门300房屋签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告沈阳安泰房产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告李仲购房款247,081元及从2019年9月3日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际返款日止的利息。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28,595元（原告已预交），由被告沈阳安泰房产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭树琼人民陪审员  王淑娟人民陪审员  杨晓玲二〇二〇年十一月十七日法官助理何蓉书记员李萌本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。