贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1306号上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州春源宸商业管理有限公司安顺分公司。住所地：贵州省安顺市西秀区虹山湖路百灵希尔顿逸林酒店写字楼**8-12-4。统一社会信用代码：91520402MA6GJM2W0U。法定代表人：张鑫，系该公司总经理。委托诉讼代理人：贺宁艳，贵州天筑律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：付紫兰，贵州天筑律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告、反诉原告）：鲁林，女，汉族，1988年9月3日生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：周丹麦，贵州驰辰源律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人贵州春源宸商业管理有限公司安顺分公司（以下简称春源宸安顺分公司）因与被上诉人鲁林服务合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初987号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。春源宸安顺分公司上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人商业管理费17041.15元及逾期支付管理费违约金4023元（违约金暂计算至2020年5月31日，并自2020年6月1日起按日万分之八的标准向上诉人支付逾期付款违约金至付清之日）。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审认定商业管理费欠费金额错误。双方系2019年1月15日签订《商业管理合同》，2019年11月20日被上诉人解除与安顺兰泰置业有限公司的《租赁合同》，《商业管理合同》亦解除。在合同履行期间，被上诉人缴纳的租赁费、物管费、商管费并非足额缴纳，在缴费时未注明缴费类项，是由上诉人按其缴纳费用分摊到租金、物业费、商管费，被上诉人分别于2018年9月12日、2019年8月2日缴纳两笔商管费23964元，上诉人未在2019年5月8日收到被上诉人物管费。一审调减违约金未考虑上诉人的损失及被上诉人主观恶意等因素。被上诉人鲁林未答辩。原审原告春源宸安顺分公司一审诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付商业管理费人民币17041.15元；2.依法判令被告向原告支付违约金人民币4023元（注：违约金暂计算至2020年5月31日，并自2020年6月1日起按每日万分之八的标准向原告支付逾期付款违约金直至付清商管费之日止）；3.由被告承担本案诉讼费用。一审查明：2018年9月15日，安顺兰泰置业有限公司（合同甲方）与陈阳及被告鲁林（合同乙方）签订《百灵温泉中心商业物业租赁合同》，约定陈阳、鲁林租赁安顺兰泰置业有限公司坐落于百灵温泉商业1-4的房屋用于经营酒廊、餐饮，建筑面积为646.46㎡；合同9.4中约定：为提高甲方商业房屋的整体商业运作管理，甲方正寻求专业的商业管理公司提供商业管理服务，乙方同意在接到甲方通知的3日内与甲方确定的商业管理公司签署商业管理合同，并按照合同约定的租赁期间缴纳商业管理费，商业管理费标准为15元/平米。在商业管理公司进驻前，由甲方履行商业管理职责，该期间的商业管理费由甲方与商业管理公司自行结算。2019年1月15日，原告（合同甲方）与陈阳及被告鲁林（合同乙方）签订《商业管理合同》，约定原告对陈阳、鲁林共同租赁坐落于百灵温泉商业1-4的房屋提供商业管理服务；合同的期限：本合同有效期限为叁年，自交房之日（2019.1.15）起算。合同第3条约定商业管理费和支付方式：3.1合同期内，商业管理费的收费标准为：每月每平方米人民币15元整。3.2支付时间：乙方的商业管理费每个季度向甲方支付一次，首期商业管理费的支付时间为租赁物业交付日，后期的商业管理费在前一周期的商业管理服务期满前的日内缴纳。……同时，双方还对商业管理、店铺规范管理、服务质量及工作人员管理、文化娱乐行业管理、场所卫生管理、广告促销管理进行约定，并对违约责任及合同的解除约定：若乙方逾期支付本合同项下其应支付的款项（包括但不限于商业管理费、商业推广费、违约金和损害赔偿金等），每逾期一天，乙方应按未付款项金额的1%向甲方支付逾期付款违约金；若乙方逾期付款超过十五日，甲方有权采取停水、停电等措施，因此造成的一切后果由乙方自行承担。上述合同签订后，陈阳与鲁林协商并约定将承租的646.46㎡房屋分割使用，所产生的费用各自承担，其中鲁林使用的面积为266.27㎡，对此原告予以认可。后因被告未向原告交纳商铺的租金，安顺兰泰置业有限公司于2019年11月20日将被告所租商铺上锁，被告于2019年11月22日搬离上述房屋。原、被告双方均认可于2019年11月20日已解除《商业管理合同》。同时查明，被告共向原告交纳商业管理费共计人民币35946.45元。一审认为，原告与陈阳及被告鲁林签订的《商业管理合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，陈阳与鲁林协商将承租的房屋分割使用，所产生的费用各自承担，对此原告亦予认可。双方争议的焦点为：一、四个月免租期从何时开始计算，商业管理费实际从何时开始交纳？二、被告鲁林向原告共计交纳商业管理费的金额？对四个月免租期从何时开始计算、商业管理费实际从何时开始交纳的问题。兰泰公司与被告签订的《百灵温泉中心商业物业租赁合同》中9.4约定：“为提高甲方商业房屋的整体商业运作管理，甲方正寻求专业的商业管理公司提供商业管理服务，乙方同意在接到甲方通知的3日内与甲方确定的商业管理公司签署商业管理合同，并按照合同约定的租赁期间缴纳商业管理费，商业管理费标准为15元/平米。在商业管理公司进驻前，由甲方履行商业管理职责，该期间的商业管理费由甲方与商业管理公司自行结算。”和原、被告签订《商业管理合同》3.2中约定：“支付时间：乙方的商业管理费每个季度向甲方支付一次，首期商业管理费的支付时间为租赁物业交付日，……”，被告在反诉状中亦陈述：“因考虑到商铺的装修等因素，反诉被告口头承诺给予反诉原告4个月的免租期”，因此，从双方合同约定及被告的陈述可以得知，双方约定商业管理费的交纳时间应从租赁物业交付日开始计收，即从2018年9月15日开始计收，四个月的免租期从2018年9月15日开始计算，则被告应从2019年1月15日开始交纳商业管理费给原告。对被告向原告共计交纳商业管理费的金额问题。原告庭前提供的交费清单打印单中确认被告于2018年9月12日支付2019年1月15日-2019年4月14日期间的商业管理费人民币11982.15元、在2019年5月8日支付2019年4月15日-2019年7月14日期间的商业管理费人民币11982.20元；庭后提供交费清单打印单中确认被告于2019年8月2日支付商业管理费人民币11982.20元，而又否认原告在2019年5月8日未支付商业管理费人民币11982.20元，原告的陈述自相矛盾。被告提供的原告工作人员汪海的微信聊天记录和微信转账记录，原告未予否认，且被告提供中国工商银行2019年5月8日商业管理费11982.20元的转账凭证可证实被告在2019年5月8日交纳商业管理费的事实。因此，被告共向原告支付三笔商业管理费用，即11982.15+11982.2+11982.2=35946.55元。计收商业管理费的时间为2019年1月15日至2019年11月20日，在此期间产生的商业管理费为（266.27㎡×15元/㎡/月×10个月零5天）=40606.18元，扣除被告已实际交纳的35946.55元，被告尚欠原告的商业管理费为人民币4659.63元。现原告要求被告支付商业管理费人民币17041.15元，予以支持4659.63元，超出部分不予支持。对于原告要求被告按约定违约金标准向原告支付逾期付款违约金的诉讼请求。庭审中，被告认为双方约定过高，请求法院调整。故本院从公平合理及保护各方当事人利益考虑，认为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算较为适宜。因双方在合同约定：“支付时间：乙方的商业管理费每个季度向甲方支付一次，首期商业管理费的支付时间为租赁物业交付日，后期的商业管理费在前一周期的商业管理服务期满前的日内缴纳。”，因后期商业管理费在前一周期的商业管理服务期满前的多少日未约定，以前一周期的商业管理期满最后一日开始收取，因此，其中的11982.20元从2019年4月15日起计付至2019年5月8日；11982.20元从2019年7月15日起计付至2019年8月2日；4659.63元从2019年10月15日起计算至付清之日止。对反诉原告鲁林要求反诉被告退还商业管理费11183.34元的诉讼请求，经查明，反诉原告未向反诉被告多交纳商业管理费，故其诉请缺乏事实依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、由本诉被告鲁林在本判决生效后十日内支付本诉原告贵州春源宸商业管理有限公司安顺分公司商业管理费人民币4659.63元和逾期付款违约金（其中以人民币11982.20元为基数，从2019年4月15日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至2019年5月8日止；以人民币11982.20元为基数，从2019年7月15日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至2019年8月2日止；以人民币4659.63元为基数，从2019年10月15日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至付清之日止）。二、驳回本诉原告贵州春源宸商业管理有限公司安顺分公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告鲁林的诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币326元，减半收取人民币163元，反诉费人民币80元，减半收取人民币40元，合计203元。由原告贵州春源宸商业管理有限公司安顺分公司负担人民币120元，被告鲁林负担人民币83元。二审中被上诉人鲁林提交了：1、加盖上诉人公司财务专业章的收据（复印件）；上诉人认可收到2018.9.12.商管费11982.15元。2、2018.9.12.上诉人支付宝转账凭证打印件，对方微信名为“西雅图”，鲁林向“西雅图”分三次分别转账40000元、5000元、22364元，共计67364元，其中包含2019.4.15-2019.10.14.的商管费11982.10元。上诉人认可并根据汪主管发送的表格分摊到租金、商管费和物业费。3、2019.5.8.工商银行转账凭证（复印件），已经向上诉人转账商管费11982.2元。上诉人对该组证据予以否认。本院认为，被上诉人提交的上述证据与2020年5月12日，上诉人主管汪海向鲁林发送“关于租赁、商管、物管费用的统计表”金额对应，本院予以采信。被上诉人春源宸安顺分公司二审未提交新证据。二审经审理查明：案外人安顺兰泰置业有限公司于2018年9月15日将案涉物业标的物交付给鲁林。2020年5月12日，上诉人主管汪海与鲁林微信聊天记录中显示汪海向鲁林发送“关于租赁、商管、物管费用的统计表”。该表在商管费栏显示2018.9.12.缴费11982.15元；2019.5.8.缴费11982.20元；2019.8.5.缴费1982.10元，共计缴费35946.45元，欠缴金额为0。上述微信聊天记录、交费清单打印件系被上诉人在一审中提供，上诉人对真实性、合法性认可。上述事实有一审卷宗留存的证据、支付转账凭证截图、银行转账凭证、二审接待笔录为凭。二审确认一审查明的其余事实。本院认为，上诉人主张未收到2019年5月8日该笔商管费11982.2元。经查，被上诉人提交了缴纳租金、商管费、物管费的缴费凭证。上诉人二审中认可被上诉人缴纳费用并非一一对应，而是由其自行根据公司员工汪海发送的表格自行分摊费用。在本案中，被上诉人提交了2019年5月8日银行支付凭证，虽然为复印件，但是该证据与被上诉人在一审中微信聊天记录相互印证。微信聊天记录中上诉人员工汪海向被上诉人了发送租赁、商管、物管费用的统计表，该统计表上诉人对其真实性、合法性认可，统计表中载明被上诉人在2019年8月5日缴纳11982.20元，故上诉人主张未收到该笔商管费，本院不予支持。至于违约金调整问题，上诉人仅认为一审考虑不周，但未提交证据证明其实际损失，一审对违约金调整并无不当。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费326元，由上诉人贵州春源宸商业管理有限公司安顺分公司负担。本判决为终审判决。审判长 宋 颂审判员 黄光美审判员 朱俊蓉二〇二〇年十一月十九日书记员 郭 敏附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。