河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终4886号上诉人（一审原告）：邝兴云，女，汉族，1979年11月25日生，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：刘旭如，河南睿东律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丰，河南睿东律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：周口市安泰置业有限公司。住所地：周口市七一路中段（天下城**），统一社会信用代码：91411600737449128R。法定代表人：张晨辉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王明辉，河南陈州律师事务所律师。上诉人邝兴云因与被上诉人周口市安泰置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服河南省周口市川汇区人民法院（2020）豫1602民初6361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邝兴云委托诉讼代理人刘旭如、被上诉人周口市安泰置业有限公司委托诉讼代理人王明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邝兴云上诉请求：1．请求依法撤销周口市川汇区人民法院作出的（202O）豫1602民初6361号民事判决书第二项，依法改判支持邝兴云第二项诉讼请求。2．本案一、二审诉讼费均由周口市安泰置业有限公司承担。事实和理由：一、一审判决将违约金调整为已付房款的0.5％，明显过低。原审判决中认定周口市安泰置业有限公司怠于履行合同义务的行为已构成违约，是过错方。商品房买卖合同约定交房后360日内办理产权登记，但是周口市安泰置业有限公司自2017年5月1日交房后，逾期为邝兴云办理产权证书，截止起诉之日有三年之久，周口市安泰置业有限公司的行为严重影响了邝兴云对房屋后续的处分行为，给邝兴云造成了巨大的损失，理应承担违约责任。而按照本案中双方合同约定的出卖人未如期办理房屋登记手续的违约责任，仅需支付48.34元，该约定明显不合理、不公平。虽然原审法院将违约金调整为已付购房款的0.5％，但邝兴云认为违约金总额仍然过低，对周口市安泰置业有限公司几乎没有任何惩罚性，增强了违约方随意违约的可能性，已经失去了出卖人违约不办理房屋产权登记应当承担的惩罚性法律后果，显失公平。二、原审法院调整违约金之后，数额仍然过低，属于适用法律不当，应当依法支持邝兴云的诉讼请求，按照日万分之一计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。以及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中商品房买卖合同的逾期办证违约金约定系格式条款，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，根据《合同法》第40条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。在本案中，周口市安泰置业有限公司作为专业从事房地产开发与销售的企业，应遵循诚实信用与契约自由原则，在与邝兴云充分协商的基础上对双方的权利义务进行约定，但该条款中关于“该违约金按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”明显减轻了周口市安泰置业有限公司自身的责任，对于该限制其违约责任的特殊约定，周口市安泰置业有限公司其并未举证证实其采取合理方式进行了提示，因此该条款对邝兴云不产生效力，人民法院应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，予以合理调整。综上所述，原判决适用法律存在错误，酌定过低的违约金不仅无法惩罚违约方，无法保障守约方的合法权益，也不符合违约金的立法本意，更无法达到预期的社会效果。特提出上诉，请求支持邝兴云的上诉请求。周口市安泰置业有限公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。邝兴云上诉理由不成立。原审法院已经就违约金部分予以增加调整。邝兴云要求违约金按照日万分之一计算既不符合合同约定，也未有相应的法律依据，应当依法驳回邝兴云的上诉请求，维持原判。邝兴云向一审法院起诉请求：1、请求依法判决周口市安泰置业有限公司为邝兴云办理万顺达泰和城第1幢129号、1188号商品房的登记备案手续，并协助办理不动产登记证。2、请求判决周口市安泰置业有限公司支付违约金39412.8元（按总房款211978元和271454元计算本金，按0.01％从2018年5月1日计算至2020年7月20日总计816天）。3、请求依法判决邝周口市安泰置业有限公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月27日周口市安泰置业有限公司与邝兴云签订《商品房买卖合同》两份，合同约定：邝兴云购买周口市安泰置业有限公司开发的万顺达泰和城第1幢1层129号、1188号房商品房，建筑面积分别为10.67㎡和14.15㎡，合同价款分别为211978元和271454元。房屋交付期限为2017年5月1日。周口市安泰置业有限公司应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按已付房款0.01％向买受人支付违约金。合同签订后，邝兴云依约向周口市安泰置业有限公司支付了购房款211978元和271454元。周口市安泰置业有限公司于2017年5月1日交房，但未依照合同约定为邝兴云办理商品房的登记备案手续并办理不动产登记证。一审法院认为，邝兴云与周口市安泰置业有限公司所签《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。周口市安泰置业有限公司在向邝兴云交付案涉房产后360内，没有按照约定为邝兴云办理商品房的登记备案手续并办理不动产登记证，应当承担违约责任。双方约定违约金为已付房款的0.01％，明显过低，应予以调整。法院综合考虑违约金调整为已付房款的0.5％为宜。综上，对邝兴云诉讼请求的合理部分，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、周口市安泰置业有限公司于判决生效之日起三十日内为邝兴云办理万顺达泰和城第1幢1层129号、1188号商品房的登记备案手续，并协助办理不动产登记证。二、周口市安泰置业有限公司于判决生效之日起十日内向邝兴云支付违约金2417.16元。三、驳回邝兴云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取392元，由邝兴云承担196元，周口市安泰置业有限公司承担196元。本院二审期间，当事人均未提交新的证据，本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中双方签订商品房买卖合同的时间为2016年8月27日，邝兴云与泰和城百货签订租赁性经营合同的时间为2016年5月1日，租赁性经营合同在前，商品房买卖合同在后。邝兴云二审开庭时陈述：“2016年5月1日邝兴云与泰和城百货签订的租赁协议。前两年的房租顶房款。第三年的租金返的现金是4万元左右，三个月的租金以购物卡形式返还大概14000元。现在泰和城百货大概欠邝兴云一个月的租金。”邝兴云主张因周口市安泰置业有限公司违约造成的损失为：未及时办理房产证导致房屋的面积邝兴云不清楚，房屋面积差额高达20%，周口市安泰置业有限公司应当在规定时间内退回差额费用，未退回差额费用造成的利益损失。该损失邝兴云未提供证据证明本院对其主张的这部分损失不予支持。本案商品房按时交付给了邝兴云，周口市安泰置业有限公司履行了主要合同义务交付房屋，办理房产证是合同义务的一部分，周口市安泰置业有限公司按时交房后邝兴云一直有租金收入，该房屋买卖合同的部分履行也给邝兴云带来了收益。应当适当减轻周口市安泰置业有限公司的违约责任。邝兴云并未提供证据证明周口市安泰置业有限公司未过户给其造成的具体损失，损失数额无法确定，且原审已经调整了违约金比例。原审判决的违约金数额并无不当。双方签订的商品房买卖合同第十五条规定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取取得房地产权属证书的，双方同意按出卖人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”该条款是关于产权登记的约定，并非免责条款。邝兴云主张该条款无效的理由不成立。邝兴云主张违约金过低，但其并未提供证据证明其具体违约损失，其要求按照日万分之一支付违约金缺乏合同依据与法律依据，本院不予支持。综上所述，邝兴云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费725元，由上诉人邝兴云负担。本判决为终审判决。审判长  宋诗永审判员  朱雪华审判员  吕文静二〇二〇年十一月二十六日法官助理申亮亮法官助理徐鲜鲜书记员刘世博