广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终1052号上诉人（原审原告）：茂名市电白区农业农村局（原茂名市电白区畜牧兽医局），住所地：广东省茂名市电白区水东街道人民路**。法定代表人：王洪益，该局局长。委托诉讼代理人：沈汉，广东民道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁金才，男，1963年8月24日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区***********，公民身份号码：440************417。委托诉讼代理人：吕然斌，广东法申律师事务所律师。原审第三人：茂名市电白区高雅轩房地产开发有限公司(原电白县高雅轩房地产开发有限公司)，，住所地：广东省茂名市电白区海滨新区第五小区南部第31行**之1法定代表人：王亚高，该公司经理。委托诉讼代理人：朱永生，广东奇强律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓平仔，广东奇强律师事务所律师。上诉人茂名市电白区农业农村局(以下简称电白农业农村局)因与被上诉人梁金才及原审第三人茂名市电白区高雅轩房地产开发有限公司（以下简称高雅轩公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初923号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。电白农业农村局上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除对电白农业农村局位于茂名市电白区水东镇上排路2号兰亭雅苑第二层办公业务用房(建筑面积950m²)、第三层业务用房(面积950m²、涉案标的500万元)的查封，停止强制执行；2.由梁金才承担一、二审案件受理费。事实与理由：一、电白农业农村局对茂名市电白区水东镇上排路2号兰亭雅苑第二层办公业务用房(建筑面积950m²)、第三层业务用房享有足以排除强制执行的民事权益。1.“涉案不动产物权”不属于高雅轩公司责任财产，不应纳入强制执行的范围。“涉案不动产物权”是电白农业农村局（原茂名市电白区畜牧兽医局）“以地换房”的物权，电白农业农村局(电白区财政局)收取高雅轩公司500万元出让金已经全部用于回购“涉案不动产物权”，高雅轩公司收足500万元回购款。高雅轩公司也将“涉案不动产物权”移交给电白农业农村局，“涉案不动产物权”不属于高雅轩公司财产范围。2.“涉案不动产物权”是电白农业农村局的业务用房。电白农业农村局为解决业务用房困难才将“涉案不动产物权”上的土地使用权转让给高雅轩公司。从电白农业农村局“以地换房”的《会议纪要》、电白农业农村局向县人民政府呈报的《关于出让开发闲置土地解决兽医诊断试验疫苗冷链储备综合业务用房的请示》、《县政府常务会议纪要》等文件中充分体现。3.“涉案不动产物权”是电白农业农村局原物权的延续，是产权变换的一种形式。从《回购房屋协议书》及电白区人民政府及其职能部门的审核、报复、会议纪要等文件精神足以体现。《回购房屋协议书》的前言明确是将电白农业农村局“涉案不动产物权”上的土地出让所得款项全部兑换“涉案不动产物权”是等价的。虽然名称是“回购房屋”，实质上电白农业农村局业务用房是“回迁房”性质的。从高雅轩公司支付给电白农业农村局搬迁临时安置办公费，也体现电白农业农村局将回迁到建好的业务用房上办公。4.“涉案不动产物权”即“兰亭雅苑”二、三楼是满足电白农业农村局业务用房需要的，从设计图之始就已经明确为电白农业农村局所用。电白农业农村局曾多次开会讨论业务用房的布局，并作了系统安排(见电白农业农村局会议纪要)。5.“涉案不动产物权”是党政机关办公业务用房。况且“兽医诊断试验疫苗冷链储蓄综合业务用房”是“特殊用房”，事关人畜健康和社会公共卫生安全，是涉及公共利益需要的特殊用房。二、电白农业农村局在实施“以地换房”过程中没有存在任何过错。1.电白农业农村局自“兰亭雅苑”设计图上有电白农业农村局“业务用房”以至房屋建设竣工交付给电白农业农村局使用的各个环节都直接参与、监督施工，从来没有任何对电白农业农村局拥有“涉案不动产物权”提出过异议。2.高雅轩公司是否收到、何时收到梁金才提起申请法院查封“涉案不动产物权”，电白农业农村局从不知情。电白农业农村局在“回购房屋”的程序中有国土部门、财政部门、房产管理部门等职能部门层层审核，从来没有对“涉案不动产物权”的合法依规提出过任何意见。因此，电白农业农村局对“涉案不动产物权”购买、拥有、使用上是善意的，依法受法律保护。3.因“兰亭雅苑”整栋综合楼所有房屋至今都未有一个单元办理“不动产权证”。“购买合同”约定不按期办理不动产权证的违约责任明确，电白农业农村局依法履行合同。“涉案不动产物权”未能办理过户手续至电白农业农村局名下不属于电白农业农村局原因。三、电白农业农村局对“涉案不动产物权”期待权与梁金才金钱债权相比，应予优先保护。1.梁金才依据其它生效民事判决，对高雅轩公司享有的是普通金钱债权，该债权与“涉案不动产物权”并无直接关联。2.电白农业农村局“以地换房”并合法占有“涉案不动产物权”，虽然未办理产权证，但其具有物权的一般属性，即占有、使用、收益及部分处分的物权权能，也具有对外公示效力。3.电白农业农村局对“涉案不动产物权”的取得不存在瑕疵或不合法，是政府职能部门层层把关批准的。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，对电白农业农村局物权权能是予以确定的。因此，电白农业农村局应优于梁金才普通金钱债权予以保护。综上所述，电白农业农村局自计划“以地换房”开始至实现“以地换房”都对“涉案不动产物权”拥有实实在在的合法权益。一审法院在本案审理中对“涉案不动产物权”是否属于高雅轩公司财产范围、“涉案不动产物权”的来源、“涉案不动产物权”的功能和属性等方面未作出系统论述和分析，对“涉案不动产物权”是否足以排除强制执行的事实认定错误，适用法律不当。为维护合法权益，电白农业农村局请求二审法院进一步查明本案事实，支持电白农业农村局的上诉请求。梁金才辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；电白农业农村局的上诉理由不属实，不应采纳。高雅轩公司述称，一、高雅轩公司于2011年12月8日经竞拍以500万元取得涉案土地使用权，与电白县畜牧兽医局（现电白农业农村局）签订《国有土地使用权转让合同》时，电白县畜牧兽医局等政府部门已将“以地换房”的转让条件告知高雅轩公司。二、高雅轩公司建设的兰亭雅苑项目2-3层从2012年开始设计就是作为电白农业农村局业务办公用房使用。三、电白农业农村局确实是自兰亭雅苑项目2-3层平面图设计为电白农业农村局的业务办公用房至房屋建设竣工交付给电白农业农村局使用的各个环节都直接参与、监督施工。四、高雅轩公司是支付过10万元搬迁临时安置办公费给电白农业农村局。五、兰亭雅苑整栋综合楼所有房屋至今未有一个单元办理了不动产权证，原因是涉案房地产未确权就被查封了，无法再继续办理相关权属证书。电白农业农村局向一审法院起诉请求：1.撤销对电白农业农村局（原茂名市电白区畜牧兽医局）位于茂名市电白区水东镇上排路**兰亭雅苑第**办公业务用房(建筑面积950m²)、第三层业务用房(面积950m²、涉案标的500万元)的查封，停止强制执行；2.由梁金才承担案件受理费。一审法院查明事实：梁金才与高雅轩公司、龙辉建设用地使用权转让合同纠纷一案，根据梁金才的申请，一审法院于2015年8月25日作出(2015)茂南法立保字第98号民事裁定书，裁定查封涉案土地及房屋。2016年10月31日，一审法院作出(2015)茂南法民一初字第648号民事判决书，判决：一、高雅轩公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付土地转让价款18285429.2元及逾期利息(逾期利息自2015年9月23日起按中国人民银行同期贷款利率计算至土地转让价款清偿之日止)给梁金才；二、驳回梁金才的其他诉讼请求；三、驳回高雅轩公司的反诉请求。高雅轩公司不服上述判决，向茂名市中级人民法院提出上诉，因高雅轩公司没有在法院指定的交费期限内交纳上诉费，2017年7月10日，茂名市中级人民法院作出(2017)粤0902民终1154号民事裁定书，裁定：该案按高雅轩公司自动撤回上诉处理。(2015)茂南法民一初字第648号民事判决自该裁定书送达之日起发生法律效力。(2015)茂南法民一初字第648号民事判决书生效后，高雅轩公司未履行判决确定的义务，梁金才向一审法院申请强制执行[执行案号：(2017)粤0902执986号]，执行过程中，一审法院依法续行查封了(2015)茂南法立保字第98号民事裁定书查封的房地产。2018年10月16日，茂名市电白区畜牧兽医局（以下简称电白兽医局）向一审法院提出书面执行异议。一审法院经审查，于2019年1月17日作出(2018)粤0902执异75号执行裁定书，驳回电白兽医局的异议请求。电白兽医局对该裁定不服，遂向一审法院提起执行异议之诉，请求判如所请。另查明：电白兽医局为解决兽医诊断实验疫苗冷链储备综合业务用房困难，经请示原电白县人民政府并经同意，决定出让电白兽医局下属单位畜牧兽医总站闲置土地一块，，地号为33区—40—6宗，面积1227m²，并将所得资金用以回购房产作为业务用房。2011年12月8日，高雅轩公司经竞拍以500万元取得该宗土地使用权，并与电白兽医局签订了《国有土地使用权转让合同》。高雅轩公司以购得的土地建设兰亭雅苑商住综合楼。2014年9月10日，电白兽医局与高雅轩公司签订《回购房屋协议书》，约定电白兽医局回购该公司建设的兰亭雅苑商住综合楼第二、三层全部和一层西边电梯间北面整间，总成交价为500万元。2015年11月17日，电白兽医局(甲方)与高雅轩公司(乙方)签订《回购房屋补充合同(协议书)》，补充合同主要内容为：1.原协议书第一条中“乙方在收到首期款后60天内装修完毕并交付给甲方”改为“乙方在收到首期款后10天内交付给甲方按原协议书要求装修完毕的本楼第一层西边电梯间北面整间约25平方米房屋和第二层房屋，乙方在收到甲方二期款250万元后10天内交付给甲方按原协议书要求装修完毕的本楼第三层房屋”(甲方购买到乙方一、二、三层房屋面积共计约1525平方米)；2.原协议书第八条付款方法改为：购房款分二期支付，建好加建的1-3层楼梯后付首期款250万元，余下的250万元在2016年6月底前付清。2016年11月15日，电白兽医局(甲方)与高雅轩公司(乙方)签订《回购房屋补充协议》，补充协议主要内容为：乙方应在2016年12月15日前按原合同规定要求完成第三层楼房的改造、装修和水电安装，并经双方共同验收合格交付给甲方使用。2015年12月30日、2016年1月13日和11月18日、2017年7月7日，电白兽医局先后支付购房款200万元、50万元、200万元、50万元，共500万元给高雅轩公司。2016年1月，电白兽医局开始使用兰亭雅苑商住综合楼第二、三层全部和一楼西边电梯间北面整间。一审法院认为，本案的争议焦点为电白兽医局是否为涉案房屋的权利人，其对涉案房地产是否享有足以排除强制执行的民事权益。电白兽医局与高雅轩公司签订《回购房屋协议书》，仅产生债权的效力，且其没有办理产权登记手续，因此，未能实现物权。涉案房屋至今仍登记在高雅轩公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，电白兽医局称其属涉案房屋所有权人，没有事实和法律的依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，电白兽医局主张在签订《回购房屋协议书》之日起占有涉案房屋，并不符合《回购房屋协议书》约定的交付日期，且未能提交其他证据予以佐证，一审法院不予采信。另电白兽医局对涉案房屋未办理过户登记是否属其自身原因亦未能提供证据加以证明。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。电白兽医局未能提供证据证明对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，其请求撤销对涉案房屋的查封理由不成立，一审法院不予支持。梁金才、高雅轩公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法适用缺席判决。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回茂名市电白区畜牧兽医局的异议请求。案件受理费46800元，公告费260元，合计47060元，由茂名市电白区畜牧兽医局负担。本院二审期间，高雅轩公司提交了两份证据：证据一、国有土地证，拟证明涉案土地上原有电白兽医局房屋的事实；证据二、建筑工程施工许可证、广东省茂名市商品房预售许可证、房屋建筑面积分层（分户）汇总表、广东省商品房买卖合同、发票各一份，拟证明兰亭雅苑项目2-3层属于电白农业农村局“以地换房”业务办公用房，不属于高雅轩公司房屋销售范围内。本院组织当事人对上述证据进行了交换和质证，并将质证意见记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。二审补充查明：2019年3月25日，电白兽医局因机构改革被撤销，其承担的畜牧兽医管理行政职能及该局人员划归电白农业农村局。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审应围绕电白农业农村局的上诉请求的范围进行审理。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点可确定为：电白农业农村局对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。针对上述争议焦点，本院评析如下：第一，《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”。由此可见，不动产物权变动一般应以登记为生效要件。涉案房屋并未登记于电白农业农村局名下,电白农业农村局请求确认该房屋归其所有无事实和法律依据,不予支持。第二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。据此,惟有同时符合上述四个要件,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的执行异议,人民法院才应予支持。本案中，一审法院于2015年8月25日分别向电白区国土资源局、电白县房地产管理所送达了民事裁定书和协助执行通知书，查封了涉案房地产；2015年9月8日一审法院向高雅轩公司送达了查封涉案房地产的民事裁定书；而电白农业农村局亦确认其于2016年1月开始使用兰亭雅苑商住综合楼第二、三层全部和一楼西边电梯间北面整间。由此可见，电白农业农村局占有涉案房屋的时间在一审法院查封涉案房屋之后，其异议不符合上述司法解释规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件。另，在一审法院于2015年8月25日查封涉案房屋时，电白农业农村局并未向高雅轩公司支付涉案房屋的价款，且亦未将价款按照一审法院的要求交付执行，故其异议明显不符合上述司法解释规定的“已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的条件。此外，因电白农业农村局未支付涉案房屋的价款，客观上也不具备办理过户登记的可能性。综上，电白农业农村局提出的异议没有同时符合上述司法解释规定的四个要件，其对涉案房屋不具有排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项“案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”的规定，应驳回电白农业农村局的诉讼请求，一审判决驳回电白农业农村局的诉讼请求，处理正确，予以维持。此外，高雅轩公司系通过竞拍及支付价款取得涉案土地使用权，且电白农业农村局也承认其向高雅轩公司支付了500万元的购房款。可见，电白农业农村局与高雅轩公司之间分别形成了建设用地使用权合同和房屋买卖合同的法律关系，双方根本不存在法律意义上“以地换房”的事实。同时，从上述事实也可知，电白农业农村局与高雅轩公司之间也不是拆迁人与被拆迁人的关系，涉案房屋不是高雅轩公司给予电白农业农村局的补偿安置。故电白农业农村局有关“以地换房”取得涉案房屋所有权及涉案房屋为“回迁房”的意见，与事实不符，不予采纳。综上所述，电白农业农村局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46800元，由上诉人茂名市电白区农业农村局负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐金信审 判 员 邹辉球审 判 员 江剑兵二〇二〇年十月九日法官助理 徐金宝书 记 员 张晓悦