福建省云霄县人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0622民初2820号原告：李龙兴，男，1964年7月30日出生，汉族，住福建省云霄县。原告：朱叶宾，男，1982年11月29日出生，汉族，住福建省云霄县。原告：方玉婷，女，1986年3月27日出生，汉族，住福建省云霄县。原告：朱风姬，女，1973年1月21日出生，汉族，住福建省云霄县。原告：黄雪云，女，1977年9月13日出生，汉族，住福建省云霄县。原告：汤灿和，男，1972年12月23日出生，汉族，住福建省云霄县。原告：陈金镇，男，1977年3月12日出生，汉族，住福建省云霄县。原告：陈淑香，女，1981年9月1日出生，汉族，住福建省云霄县。原告：汤智文，男，1983年12月22日出生，汉族，住福建省云霄县。原告：张阿谨，女，1983年8月10日出生，汉族，住福建省云霄县。原告：陈赵平，男，1962年4月8日出生，汉族，住福建省云霄县。原告：汤勇华，男，1979年9月1日出生，汉族，住福建省云霄县。原告：汤碧云，女，1982年5月25日出生，汉族，住福建省云霄县。原告：汤木泉，男，1981年7月10日出生，汉族，住福建省云霄县。原告：汤珠娇，女，1983年9月1日出生，汉族，住福建省云霄县。原告：方文发，男，1977年12月5日出生，汉族，住福建省云霄县。原告：汤友茂，男，1965年4月23日出生，汉族，住福建省云霄县。原告：方志强，男，1974年3月3日出生，汉族，住福建省云霄县。原告：何惠珠，女，1978年8月12日出生，汉族，住福建省云霄县。原告：汤美莲，女，1977年7月15日出生，汉族，住福建省云霄县。原告：罗圳强，男，1983年12月14日出生，汉族，住福建省云霄县。原告：吴博恩，女，1975年12月19日出生，汉族，住福建省云霄县。原告：张瑞云，女，1977年12月9日出生，汉族，住福建省云霄县。原告：林碧容，女，1985年4月28日出生，汉族，住福建省云霄县。原告：朱木炎，男，1973年10月26日出生，汉族，住福建省云霄县。原告：朱幼兰，女，1978年5月3日出生，汉族，住福建省云霄县。原告：林焬，男，1991年8月24日出生，汉族，住福建省云霄县。原告：蔡惜霞，女，1992年12月16日出生，汉族，住福建省云霄县。原告：吴智远,男，1982年8月9日出生，汉族，住福建省云霄县。原告：王凤争，女，1982年4月2日出生，汉族，住福建省云霄县。原告：朱国金，男，1964年1月11日出生，汉族，住福建省云霄县。原告：林惠琼，女，1970年10月13日出生，汉族，住福建省云霄县。原告：李丽琴，女，1986年4月17日出生，汉族，住福建省云霄县。原告：汤杉德，男，1986年8月17日出生，汉族，住福建省云霄县。原告：蔡跃娥，女，1969年1月18日出生，汉族，住福建省云霄县。原告：张小林，男，1989年9月7日出生，汉族，住福建省云霄县。原告：蔡文君，女，1992年11月25日出生，汉族，住福建省云霄县。原告：汤艳菊，女，1977年8月22日出生，汉族，住福建省云霄县。原告：陈杨华,女，1974年10月27日出生，汉族，住福建省云霄县。诉讼代表人：林碧容，女，1985年4月28日出生，汉族，住福建省云霄县。诉讼代表人：林惠琼，女，1970年10月13日出生，汉族，住福建省云霄县。以上三十九个原告共同委托诉讼代理人：谢艺真，北京盈科（厦门）律师事务所律师。以上三十九个原告共同委托诉讼代理人：蔡瑜婷，北京盈科（厦门）律师事务所实习律师。被告：漳州市哲祥房地产开发有限公司，住所地福建省云霄县莆美镇高洋工业开发区，统一社会信用代码913506226990356871。法定代表人：王金哲，任执行董事。委托诉讼代理人：张坤明，福建法益律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：张文魁，福建法益律师事务所执业律师。被告：张炳祥，男，1971年11月9日出生，汉族，住福建省南安市。原告李龙兴等三十九人与被告漳州市哲祥房地产开发有限公司（以下简称“哲祥房地产公司”）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2018年2月8日立案，并于2018年7月27日作出（2018）闽0622民初451号民事判决，上诉人李龙兴等三十九人提起上诉，漳州市中级人民法院于2018年11月5日作出（2018）闽06民终2623号民事判决将该案发回重审。本院于2018年12月10日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。诉讼过程中，本院追加张炳祥作为本案的共同被告参与诉讼。原告李龙兴等三十九人的共同诉讼代表人林惠琼、林碧容及共同委托诉讼代理人谢艺真，被告哲祥房地产公司委托诉讼代理人张坤明到庭参加诉讼，被告张炳祥经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李龙兴等三十九人向本院提出诉讼请求：1.判令依法确认哲祥房地产公司与张炳祥之间的关于哲祥花园A幢一层101号房、B幢一层101号房的《商品房买卖合同》无效，并将哲祥花园A幢一层建设为大小一致的36个“储藏间”、将B幢一层建设为大小一致的3个“店面”及1个未载明用途的房间，并将其移交给全体业主作为公共配套设施使用；2.请求判令哲祥房地产公司立即完成绿地面积393.12㎡(1512㎡*26%=393.12㎡)的建设工程义务；3.判令哲祥房地产公司履行公共配套设施用地面积308.08㎡的建设义务(规划用地面积1512㎡-建筑占地面积810.8㎡-绿地面积393.12㎡=308.08㎡)；4.判令哲祥房地产公司将“哲祥花园”A幢和B幢的饮用水和消防用水设施分离设计，设置独立的饮用水水池、管道和消防给水管道、消防水池、水井或加水柱、消防安全通道等消防设施；5.判令哲祥房地产公司、张炳祥立即拆除违章建筑(哲祥花园A幢一层停车场管理用房及二层露台房屋)并恢复原状，依法配置物业管理用房，提供合格的物业管理。事实和理由：哲祥花园A、B幢项目为哲祥房地产公司所开发。依规划，土地用途为“住宅”，总户数42户，绿地率26%，容积率3.45，A幢一层(宗地面积384㎡)用途为大小一致的36个“储藏间”，B幢一层(宗地面积432㎡)用途为大小一致的3个“店面”和1个未载明用途的房间，依法属于该小区公共配套设施，应当首先满足业主的需要。然而哲祥房地产公司未依法依规建设和处理本项目，严重损害业主们的权益。具体如下：1.据云霄县城乡规划建设局所提供的资料《云霄县哲祥房地产开发有限公司——哲祥花园A、B栋建筑设计方案》及《建设工程规划许可证申请审批表》所示，“哲祥花园”A幢一层(宗地面积384㎡)，土地规划用途为“住宅”用地，规划设计用途为大小一致的36个“储藏间”，也即传统上小区业主们停放摩托车、自行车、电动车等车辆及杂物的“柴草间”，依法属于该小区公共配套设施，应当首先满足业主的需要。然而哲祥房地产公司非法将该36个“储藏间”登记于42户业主以外的张炳祥名下，且房屋所有权证出现两个莫名其妙的重大变化：一是“36个储藏间”莫名其妙地被改变为“一套超级大的A幢101号房”；二是房屋功能由“储藏间”莫名其妙地被改变为“住宅”。2.依据云霄县城乡规划建设局所提供的资料《云霄县哲祥房地产开发有限公司——哲祥花园A、B栋建筑设计方案》及《建设工程规划许可证申请审批表》所示，“哲祥花园”B幢一层(宗地面积432㎡)，土地规划用途为“住宅”用地，规划设计用途为四等分，即大小一致的3个“店面”和1个未载明用途的房间，未载明用途的房间也即传统上小区业主们停放摩托车、自行车、电动车、汽车等车辆及杂物的空间，“店面”亦依法属于该小区公共配套设施，应当首先满足业主的需要。然而哲祥房地产公司非法将该3个“店面”及1个未载明用途的房间登记于42户业主以外的张炳祥名下，且房屋所有权证出现两个莫名其妙的重大变化：一是“3个店面+1个架空层”莫名其妙地被改变为“一套超级大的B幢101号房”；二是房屋功能由“店面+架空层”莫名其妙地被改变为“商住”。3.依据业主们所了解，二被告之间并未真实签署关于哲祥花园A幢一层、B幢一层的《商品房买卖合同》；张炳祥亦未真正支付所谓“购房款”；张炳祥从未在小区哲祥花园出现，从未实际控制哲祥花园A幢一层、B幢一层的房产；哲祥花园A幢一层、B幢一层的房产一直由哲祥房地产公司实际控制，并由哲祥房地产公司擅自出租谋取非法利益。哲祥花园A幢一层、B幢一层的《商品房买卖合同》系哲祥房地产公司伪造。对此，强烈要求法院向云霄县国土资源局、云霄县城乡规划建设局、云霄县住房主保障与房地产管理局、税务部门等调取所谓的二被告之间的《商品房买卖合同》原件、哲祥房地产公司办理本项目实始产权登记的资料(本项目的初始产权登记簿等资料)、本项目的竣工图；强烈要求张炳祥到庭核实且必要时进行笔迹鉴定；强烈要求张炳祥提供有实际收到张炳祥“购房款”的银行转账凭证及有效账册资料；强烈要求二被告提供A幢一层、B幢一层租金的收取及去向的有效财务凭证等资料；强烈要求哲祥房地产公司提供A幢一层、B幢一层的建设成本与二至七层售房款的关系的有效财务凭证。4.依据众所周知的常识，“住宅”、“商住”、“店面”、未载明用途的房间、“储藏间”等，其性质、功能等绝不可能直接等同，否则便无在规划设计上进行区分之必要。而且，将“储藏间”、“店面”、未载明用途的房间等改为“住宅”|、“商住”，必然引起“容积率”的变化。对此，强烈要求法院向云霄县国土资源局、云霄县城乡规划建设局、云霄县住房主保障与房地产管理局等专业职能部门调查这几个相关术语的区别、几者之间改变与“容积率”的关系、是否符合相关规定。5.依据云霄县城乡规划建设局所陈述，其在审批时，仅将《云霄县哲祥房地产开发有限公司——哲祥花园A、B栋建筑设计方案》中的绿化率由26%修正为11%，此外没有再进行任何的建设工程规划许可的变更。也就是说，哲祥花园A幢一层自始至终都应该是“36个储藏间”，而不可能变为“1套大住宅房”；哲祥花园B幢一层自始至终都应该是“3店面+1个架空层”，而不可能变为“1套大商住房”。6.根据该项目的总平面图和设计方案显示，规划用地面积1512㎡，建筑占地面积810.8㎡，绿地面积393.12㎡，剩余用地面积308.08㎡依法属于公共配套设施用地，但是哲祥房地产公司至今没有完成任何配套设施建设义务。根据国家标准《城市居住区规划设计规范》规定，规划布局与空间环境的规定，应当遵循下列原则：合理组织人流、车流和车辆停放，创造安全、安静、方便的居住环境，哲祥房地产公司应当依法配备必要的停车位置，及其他方便居民生活的必要公共配套设施。7.因此，无论所谓二被告之间关于哲祥花园A幢一层101号房、B幢一层101号房的《商品房买卖合同》是否确系二被告真实签署，皆属于无效行为。8.哲祥房地产公司应依法将哲祥花园A幢一层101号房建设为大小一致的36个“储藏间”、将B幢一层101号房建设为大小一致的3个“店面”及1个未载明用途的房间，并将其移交给全体业主作为公共配套设施使用。9.依据云霄县城乡规划建设局所提供的资料《云霄县哲祥房地产开发有限公司——哲祥花园A、B栋建筑设计方案》及《建设工程规划许可证申请审批表》所示，绿地面积为393.12㎡(1512㎡*26%=393.12㎡)。虽然云霄县城乡规划建设局陈述曾将绿地率从26%调整为11%，但一来新建小区绿地率应该不低于30%，11%不符合相关规范；二来依据该局的《建设工程规划许可证申请审批表》所示，实际上该局批准的绿地率依然为26%，而非11%。但是哲祥房地产公司至今没有完成该项建设义务，本小区目前实为“零绿化”。10.哲祥房地产公司开发设计哲祥花园A幢和B幢商品房时，未依法按照《建筑设计防火规范》和城市供水法规的规定，将居民饮用水和消防用水分别、独立设计，没有设计独立的消防给水管道、消防水池、水井或加水柱等，把消防用水和饮用水连在一起修的，共用管道，严重影响业主的饮用水质量和安全。而且A幢没有安装消防栓，小区通道的一端被封堵，也没有相应的消防安全通道，存在严重的安全隐患。11.哲祥房地产公司未依法配置必要的物业管理用房，之后又违章搭建停车场管理用房及二层露台房屋，并擅自出租收取租金。且该楼盘开发、交付使用至今并未选聘合格的物业管理企业进行前期物业管理，导致住宅区生活环境脏、乱、差。根据《城市居住区规划设计规范》等相关规定，哲祥房地产公司应当依法配置物业管理用房，提供合格的物业管理。12.关于张炳祥将非法占用哲祥花园A幢一层、B幢一层并出租所获得的利益，依法属于全体业主所有，应当返还给全体业主。由于目前尚不能完全明确具体金额等原因，该项诉求，李龙兴等三十九人将另行主张。哲祥房地产公司辩称，1.2011年11月21日哲祥公司和张炳祥签订商品房买卖合同，哲祥公司将哲祥花园A幢101号房屋，建筑面积361.1㎡，单价2600元合计总价940212元，出卖给张炳祥，和将哲祥花园B幢101号房屋出售给张炳祥，张炳祥付清上述二间房屋购房款，办理房屋所有权和土地使用权过户登记至张炳祥名下，办理张炳祥名下房屋据权证和土地使用权证。张炳祥属于善意取得，并且不动产特权转移登记对外发生公示效力。因此，无论属于何种情形，哲祥房地产公司和张炳祥签订商品房买卖合同均合法有效，应判决驳回原告请求确认哲祥房地产公司和张炳祥签订商品买卖合同无效的诉讼请求；2.哲祥花园A幢101号储藏室房屋和B幢101号商业店面房屋，不属于合同约定其他公共部位和小区内的公共场所，不属于全体业主所有，不属于李龙兴等三十九人所有；3.根据谁投资谁所有确定物权的原则，和按照《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”哲祥房地产公司通过经行政建设规划部门规划批准合法建造储藏室、商业店面，依法取得储藏室、商业店面物权并有权进行销售，和有权取得储藏室、商业店面销售或出租的收益；4.按照建设行政主管部门批准规划设计文件的规定，哲祥房地产公司如需要配套只能按照11%进行配套绿化。但是2011年1月30日前哲祥房地产公司已经移交商品房给原告，当时李龙兴等三十九人并没有对绿化没有配套提出不同意见，现在主张按照规划配套绿化已经超过3年诉讼时效。为此，应判决驳回李龙兴等三十九人提出配套建设绿地面积393.12㎡的诉讼请求；5.按照建设行政主管部门批准规划设计文件的规定，哲祥花园工程竣工验收和规划验收全部合格通过。李龙兴等三十九人请求配套建设用地面积308.08㎡公共配套设施，没有规划依据，而且不符合规划设计规定。因此，应判决驳回李龙兴等三十九人提出配套建设用地面积308.08㎡公共配套设施的诉讼请求。张炳祥向本院提供书面答辩意见：1.李龙兴等三十九人对张炳祥的诉讼请求，既不具有诉讼主体资格，又没有事实法律依据，法院依法应驳回李龙兴等三十九人等人对张炳祥的诉讼请求。李龙兴等三十九人不具有第一条诉讼请求（确认哲祥房地产公司与张炳祥之间关于哲祥花园Ａ幢一层101号房、Ｂ幢一层101号房的《商品房买卖合同》无效等）的主体资格，因为李龙兴等三十九人不是该二份《商品房买卖合同》的当事人（民事主体），也不是行政机关（行政主体）；2.张炳祥向漳州市哲祥房地产开发有限公司购买并经政府相关部门批准准予销售的哲祥花园Ａ幢一层101号房、Ｂ幢一层101号商品房，并签订《商品房买卖合同》，张炳祥已交清全部购房款和税收，漳州市哲祥房地产开发有限公司也履行了双方签订的《商品房买卖合同》全部义务，张炳祥且已依法取得了该《商品房买卖合同》房屋的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》［详见云国用（2012）第6029824号、（2012）第6029825号的《国有土地使用证》，云政房字第××号、第**《房屋所有权证》证据］是合法有效的；3.张炳祥只有依法向漳州市哲祥房地产开发有限公司购买的哲祥花园Ａ幢一层101号房、Ｂ幢一层101号房和依法取得了政府相关部门颁发的房屋权属证书，并没有违章建筑也没有能力建造违章建筑“哲祥花园Ａ幢一层停车管理用房及二层露台房屋”，李龙兴等三十九人却请求法院判决张炳祥“立即拆除违章建筑并恢复原状，依法配置物业管理用房，提供合格的物业管理”，真是可笑至极；4.“李龙兴等三十九人诉与被告云霄县国土资源局、第三人漳州市哲祥房地产开发有限公司、张炳祥其他行政行为纠纷四案”已经发生法律效力，进一步证明张炳祥所购买并签订的哲祥花园Ａ幢一层101号房、Ｂ幢一层101号房的《商品房买卖合同》是完全合法、有效的，附上该四份终审并生效的行政裁定书。李龙兴等三十九人请求张炳祥“将哲祥花园Ａ幢一层建设为大小一致的36个储藏间，将Ｂ幢建设为大小一致的3个店面及1个架空层，并将其移交给全体业主作为公共配套设施使用”，缺乏依据！综上，李龙兴等三十九人对张炳祥的诉讼请求，没有任何的事实、法律根据，请求法院依法驳回李龙兴等三十九人对张炳祥的诉讼请求。对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方争议的证据和事实，本院认定如下：1.李龙兴等三十九人请求确认哲祥房地产公司与张炳祥之间的关于哲祥花园A幢一层101号房、B幢一层101号房的《商品房买卖合同》无效，是否成立。围绕此争议焦点，本院分析认定如下：哲祥花园项目在进行建设工程规范许可时，已经明确A幢底层系储藏室，原定规划为小区的配套设施，应先满足业主需求，哲祥房地产公司与张炳祥（时任哲祥房地产公司股东）在均知情的情况下，哲祥房地产公司将哲祥花园A幢一层101号房出售给张炳祥，侵犯了李龙兴等三十九人的合法权益，故哲祥房地产公司与张炳祥之间的关于哲祥花园A幢一层101号房的《商品房买卖合同》应当认定该合同无效。而因李龙兴等三十九人提供的证据无法证实哲祥花园B幢一层系全体业主所有，故请求主张哲祥房地产公司与张炳祥之间的关于B幢一层101号房的《商品房买卖合同》无效，缺乏依据，不予支持。2.李龙兴等三十九人主张哲祥房地产公司应当将哲祥花园A幢一层建设为大小一致的36个“储藏间”、将B幢一层建设为大小一致的3个“店面”及1个未载明用途的房间，并将其移交给全体业主作为公共配套设施使用是否合法成立。围绕此争议焦点，本院分析认定如下：李龙兴等三十九人提交的证据尚不足证明哲祥花园A幢一层储藏室、B幢一层沿街商业面积系全体业主所有，因此其主张哲祥房地产公司应当将哲祥花园A幢一层建设为大小一致的36个“储藏间”、将B幢一层建设为大小一致的3个“店面”及1个未载明用途的房间，并将其移交给全体业主作为公共配套设施使用，缺乏依据，不予支持。3.李龙兴等三十九人请求哲祥房地产公司完成绿地面积393.12㎡，是否成立。围绕此争议焦点，本院分析认定如下：根据云霄县建设局于2010年4月11日批准的规划设计文件规定，哲祥花园绿化率为11%，哲祥房地产公司在建筑工程施工过程中并未履行该工程建设义务，依法应当完成绿化率11%的绿地工程建设义务。李龙兴等三十九人请求哲祥房地产公司按照绿化率26%完成绿地工程建设义务，缺乏依据，不予支持。4.李龙兴等三十九人主张哲祥房地产公司履行公共配套设施用地面积308.08㎡的建设义务，是否成立。围绕此争议焦点，本院分析认定如下：根据云霄县建设局于2010年4月8日批准的规划设计文件规定，哲祥花园A、B二幢一层分别建设为储藏室和商业店面，除此之外，小区内的公共道路、公共场地均属于公共配套设施且已建设完整并经工程竣工验收和规划验收合格交付使用，故李龙兴等三十九人主张哲祥房地产公司履行用地面积308.08㎡的公共配套设施的建设义务没有事实和法律依据，不予支持。5.李龙兴等三十九人主张哲祥花园将哲祥房地产公司将哲祥花园A幢及B幢的饮用水和消防用水设施分离设计，设置独立的饮用水水池、管道和消防给水管道、消防水池、水井或加水柱、消防安全通道等消防设施，是否成立。围绕此争议焦点，本院分析认定如下：哲祥房地产公司未对饮用水及消防用水设施进行分离设计安装，不符合建筑安全规范，违反法律规定，李龙兴等三十九人主张饮用水及消防用水设施分离设计安装，应予支持。6.李龙兴等三十九人主张哲祥房地产公司即时拆除违章建筑（哲祥花园A幢一层停车场管理用房及二层露台房屋）并恢复原状，依法配置物业管理用房，提供合格的物业管理，是否成立。围绕此争议焦点，本院分析认定如下：李龙兴等三十九人未举证证明A幢一层停车场管理用房及二层露台房屋系哲祥房地产公司违章搭建，故其主张哲祥房地产公司拆除A幢一层停车场管理用房及二层露台房屋没有依据，不予支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月8日，哲祥房地产公司向云霄县建设局报送由漳州佳景建筑设计有限公司设计载明“1.规划用地面积：1512㎡；2.建筑面积5220㎡，其中住宅面积4409㎡，沿街商业面积426.8㎡，底层储藏室面积384㎡；3.建筑占地面积：810.8㎡；4.容积率：3.45；5.建筑密度：53.6%；6.绿化率：26%；7.总户数：42户”等内容的规划设计文件并取得云霄县建设局的同意。2010年4月11日，哲祥房地产公司向云霄县建设局申请变更绿化率：绿化率由26%变更为11%，并取得云霄县建设局的批准。云霄县建设局于2010年4月21日向哲祥房地产公司核发建设工程规划许可证（许可证号：建字第**），于2010年6月24日向哲祥房地产公司核发建筑工程施工许可证（许可证号：35062220100624001）。2010年6月16日，哲祥房地产公司与云霄县翔成建筑有限公司签订《建设工程施工合同》。2010年8月19日，云霄县住房保障与房地产管理局向哲祥房地产公司核发商品房预售许可证［许可证号（云）房预售证第029号］载明：项目名称为哲祥花园Ａ、Ｂ幢，房屋用途性质为商住，预售总建筑面积为5010㎡，共50套（Ａ幢22套Ｂ幢28套）。2010年10月1日起，李龙兴等三十九人陆续与哲祥房地产公司签订《商品房买卖合同》，向哲祥房地产公司购买址在云霄县的商品房。2011年3月29日，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位及监理单位同意验收。2011年4月11日，云霄县公安消防大队向哲祥房地产公司核发载明“该工程未被确定为抽查对象”等内容的建设工程竣工验收消防备案受理凭证。2011年5月10日，云霄县建设局向哲祥房地产公司核发载明“经核实，你单位建设的哲祥花园Ａ、Ｂ幢符合城市规划要求”等内容的云霄县建设工程竣工规划条件核实意见书［字号：云建核2011（001号）］。另查明，哲祥花园未按照规划设计文件规定进行绿化工程建设、分离设计并安装饮用水及消防用水设施。再查明，哲祥花园A幢一层储藏室及B幢一层沿街商业店面均已被哲祥房地产公司转让给张炳祥，且张炳祥已依法登记并取得房屋所有权证和国有土地使用权证。本院认为,本案立案时案由定为建筑物区分所有权纠纷，但由于李龙兴等三十九人主张的五项诉讼请求分别涉及确认合同无效纠纷、商品房预售合同纠纷、物权保护纠纷，经本院向李龙兴等三十九人释明，李龙兴等三十九人仍然坚持提出的诉讼请求，为了减少诉累，本院同意合并审理，因此本案案由定为建筑物区分所有权、确认合同无效、商品房预售合同、物权保护纠纷。储藏室应先满足业主需求，哲祥房地产公司在将哲祥花园A幢一层101号房出售给张炳祥，侵犯了李龙兴等三十九人的合法权益，故哲祥房地产公司与张炳祥之间的关于哲祥花园A幢一层101号房的《商品房买卖合同》应当认定该合同无效。哲祥房地产公司与张炳祥就根据云霄县建设局于2010年4月11日批准的规划设计文件规定，哲祥花园绿化率为11%，哲祥房地产公司在建筑工程施工过程中并未履行该工程建设义务，依法应当完成绿化率11%的绿地工程建设义务。根据云霄县建设局于2010年4月8日批准的规划设计文件规定，哲祥花园A、B二幢一层分别建设为储藏室和商业店面，除此之外，小区内的公共道路、公共场地均属于公共配套设施且已建设完整并经工程竣工验收和规划验收合格交付使用，故李龙兴等三十九人主张哲祥房地产公司履行用地面积308.08㎡的公共配套设施的建设义务没有事实和法律依据，依法应予驳回。哲祥房地产公司未对饮用水及消防用水设施进行分离设计安装，不符合建筑安全规范，违反法律规定，李龙兴等三十九人主张饮用水及消防用水设施分离设计安装，应予支持。哲祥花园A幢一层储藏室所有权人系张炳祥，李龙兴等三十九人未举证证明A幢一层停车场管理用房及二层露台房屋系违章搭建，故其主张哲祥房地产公司拆除A幢一层停车场管理用房及二层露台房屋没有依据，不予支持。李龙兴等三十九人作为哲祥花园小区的业主，与哲祥房地产公司签订商品房买卖合同时，未约定前期物业服务合同条款，现业主有物业服务需要，可自主选聘物业服务企业或者其他管理人，提供合格的物业管理。张炳祥经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，李龙兴等三十九人主张的诉讼请求部分成立，依法予以支持；部分不成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十六条第一款第（四）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下:一、确认漳州市哲祥房地产开发有限公司与张炳祥之间关于哲祥花园A幢一层101号房的《商品房买卖合同》无效；二、漳州市哲祥房地产开发有限公司应于本判决生效之日起二个月内完成哲祥花园小区绿化率11%即166㎡绿地面积的绿化工程建设义务；三、漳州市哲祥房地产开发有限公司应于本判决生效之日起二个月内完成哲祥花园A、B幢居民饮用水设施与消防用水设施分离安装义务；四、驳回李龙兴等三十九人的其他诉讼请求。案件受理费150元，由李龙兴等三十九人负担75元，漳州市哲祥房地产开发有限公司、张炳祥负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  汤明智人民陪审员  方铭坤人民陪审员  方济国二〇二〇年十一月三十日法官 助理  汤筱晴书 记 员  汤丹凤附：执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。