天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终4284号上诉人（一审被告）：天津滨海盘山投资建设有限公司，住所地天津市蓟州区许家台镇人民政府院内。法定代表人：陈少华，董事长。委托诉讼代理人：薛长松，天津天元律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：叶旺民，男，1965年2月28日出生，汉族，住天津市静海区。委托诉讼代理人：杨利娜，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘政，北京中伦文德（天津）律师事务所实习律师。上诉人天津滨海盘山投资建设有限公司因与被上诉人叶旺民商品房预约合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2020）津0119民初2442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。天津滨海盘山投资建设有限公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回叶旺民一审诉讼请求；2．一、二审诉讼费由叶旺民负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。叶旺民与天津滨海盘山投资建设有限公司并无直接的商品房买卖合同关系。天津滨海盘山投资建设有限公司因与中建二局第三建筑工程有限公司签订《以房抵款协议书》，约定中建二局第三建筑工程有限公司可以将房屋自用或者抵偿给他人，理论上涉案房屋属于中建二局第三建筑工程有限公司所有。天津滨海盘山投资建设有限公司不存在违约行为。天津滨海盘山投资建设有限公司为履行协议一直积极配合房屋交付，也愿意进行产权登记。但因天津合恒友信投资发展有限公司保全涉案房屋在内的相关房产，无法完成产权变更登记手续。二、一审法院适用法律错误。涉案房屋已经交付，叶旺民将涉案房屋委托给天津途津酒店管理有限公司经营并定期领取收入分成，不存在实际收益受影响的情形。叶旺民辩称，不同意天津滨海盘山投资建设有限公司的上诉请求。其主要答辩意见是：一、叶旺民与天津滨海盘山投资建设有限公司签订《天津市商品房预定协议》，双方成立商品房预约合同关系。北京新派佳艺建材有限公司以指定叶旺民购买房屋形式冲抵中建二局第三建筑工程有限公司拖欠的部分工程款，款项已最终进入天津滨海盘山投资建设有限公司账户。《以房抵款协议书》实际履行，相应权利义务关系归于消灭。三、天津滨海盘山投资建设有限公司在签订协议前已明知涉案房屋被查封。一审辩论终结前，涉案房屋仍不能办理产权登记手续。天津滨海盘山投资建设有限公司存在明显过错并构成违约。叶旺民向一审法院起诉请求：1.判令解除叶旺民与天津滨海盘山投资建设有限公司所签订的《天津市商品房预定协议》。2.判令天津滨海盘山投资建设有限公司返还房款493812元及利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际偿还之日止）。3.判令天津滨海盘山投资建设有限公司承担本案诉讼费用及涉案费用。一审法院认定事实：天津滨海盘山投资建设有限公司为从事房地产开发业务的有限责任公司，因其在经营过程中拖欠案外人中建二局第三建筑工程有限公司工程款，2018年2月12日，双方签订《以房抵款协议书》，约定天津滨海盘山投资建设有限公司以其开发的坐落于天津市蓟州区××镇××道××商品房抵顶给中建二局第三建筑工程有限公司，用以偿还所欠工程款，同时约定中建二局第三建筑工程有限公司可以将上述房屋自用或者抵偿给他人，天津滨海盘山投资建设有限公司协助办理房屋的购房手续。因中建二局第三建筑工程有限公司拖欠北京新派佳艺建材有限公司部分工程款，北京新派佳艺建材有限公司同意以指定购买人购买房屋形式冲抵部分工程款，申请工程款中的493812元用于购买天津滨海盘山投资建设有限公司开发的xxxxxx号楼xxx号房屋，并指定叶旺民为购买人。2018年10月30日，天津滨海盘山投资建设有限公司为中建二局第三建筑工程有限公司出具金额为493812元转账支票一张。2018年10月31日，中建二局第三建筑工程有限公司为北京新派佳艺建材有限公司出具493812元的转账支票，用途为材料款，后北京新派佳艺建材有限公司将该支票背书给付天津滨海盘山投资建设有限公司用于购买涉案房屋，2018年10月31日，该笔款项由中建二局第三建筑工程有限公司账户汇入天津滨海盘山投资建设有限公司账户。2018年11月30日，叶旺民与天津滨海盘山投资建设有限公司签订涉案房屋的《天津市商品房预定协议》，该协议对房屋坐落及价款进行了约定，就何时签订正式《天津市商品房买卖合同》、办理产权登记手续及违约责任等未进行约定。2018年12月10日，叶旺民与天津途津酒店管理有限公司签订《物业委托管理经营合同》，约定叶旺民将本案所涉房屋委托天津途津酒店管理有限公司作为度假式公寓出租经营。2018年7月18日，天津市高级人民法院向天津市蓟州区不动产登记事务中心发出（2018）津民初21号协助执行通知书，因天津合恒友信投资发展有限公司与天津滨海盘山投资建设有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，天津合恒友信投资发展有限公司申请财产保全，查封天津滨海盘山投资建设有限公司名下包括本案所涉房产在内的60套房产。现叶旺民以涉案房屋被查封，无法办理后续手续为由起诉至一审法院。一审另查明，涉案房屋一审法庭辩论终结前仍处于查封期间，天津合恒友信投资发展有限公司与天津滨海盘山投资建设有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案尚未审结。一审法院认为，商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”“订购单”等形式表现，一般包括双方当事人的基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容，由此产生的纠纷为商品房预约合同纠纷。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，叶旺民与天津滨海盘山投资建设有限公司于2018年11月30日签订《天津市商品房预定协议》，该协议系双方真实意思表示，一审法院予以确认。但在签订协议之前，涉案房屋已被人民法院依法查封，天津滨海盘山投资建设有限公司对此亦明知，且截止一审法庭辩论终结前，天津滨海盘山投资建设有限公司仍不能与叶旺民签订正式《天津市商品房买卖合同》及办理产权登记手续，天津滨海盘山投资建设有限公司对此明显存在过错。叶旺民虽已支付房款，但预定协议所约定的签署商品房买卖合同的事项无法继续履行，其购房的合同目的无法实现。基于上述事实，叶旺民据此要求解除房屋预定协议、返还购房款并支付利息的主张应予支持。一审法院判决：“一、解除叶旺民与天津滨海盘山投资建设有限公司于2018年11月30日签订的《天津市商品房预定协议》。二、天津滨海盘山投资建设有限公司于本判决生效后十日内返还叶旺民购房款493812元及利息（自2018年11月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回叶旺民其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费4354元（已减半），保全费3182元，由天津滨海盘山投资建设有限公司负担”。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为天津滨海盘山投资建设有限公司是否应当向叶旺民返还购房款及利息。本案中，双方签订《天津市商品房预定协议》，叶旺民亦支付了商品房价款。双方约定签订《天津市商品房买卖合同》，因此一审法院认定双方成立商品房预约合同关系并无不当。截至一审法庭辩论终结时，双方仍无法就涉案房屋签订正式《天津市商品房买卖合同》并办理产权登记手续，叶旺民主张解除《天津市商品房预定协议》于法有据，一审法院予以支持是正确的。天津滨海盘山投资建设有限公司明知查封事宜且无法履行《天津市商品房预定协议》，存在违约情形，应当承担违约责任。故对天津滨海盘山投资建设有限公司的上诉请求，本院不予支持。综上，天津滨海盘山投资建设有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8707元，由上诉人天津滨海盘山投资建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 康 艳审判员 姜纪超审判员 张玉洁二〇二〇年十一月十日法官助理梁菁菁书记员丁萍萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……