山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终3385号上诉人（原审被告）：潘飞，男，1982年11月3日出生，汉族，住威海市文登区。被上诉人（原审原告）：张立言，女，1993年2月23日出生，汉族，住威海市文登区。上诉人潘飞因与被上诉人张立言房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院（2020）鲁1003民初3034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘飞上诉请求：依法改判原审判决第一项。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，潘飞没有违约，因此不应承担违约责任。一审法院认为潘飞未按约定将案涉车库房权证办理在张立言名下，违反了合同约定，构成部分违约，应向张立言支付违约金是错误的。因为双方在进行房屋买卖时，张立言已明确告知案涉车库因社区车库整体没有交税暂时无法办理产权登记，对此张立言是明知的，因为双方2019年6月13日签订的《房屋出售合同》明确注明“车库未办房权证”及“房屋出售价格含车库净柒拾万人民币，在交易过程当中产生的一切费用均由张立言负担。包括车库后续办理的一切费用也由张立言负担。”这充分证明合同签订时车库无法办理房权证，如需办理，由张立言缴纳税费。双方2019年6月25日到威海市不动产登记中心文登分中心签订的《威海市文登区房地产买卖合同》（威海市不动产登记中心文登分中心提供的固定样本）第四条明确约定“甲、乙双方同意于2019年6月25日将房地产正式交付乙方使用，并在2019年6月25日之前，共同向威海市不动产登记中心文登分中心申请办理转让过户手续。”根据该条约定潘飞只是配合张立言到威海市不动产登记中心文登分中心提交办理转让过户手续申请即可，至于是否能在何时办理房权证与潘飞无关。威海市不动产登记中心文登分中心审查后发现案涉车库暂时因交税问题无法办理产权登记，要求双方另行签订只办理房屋过户的买卖合同。由此可以证明潘飞已按合同约定履行了自己的义务，不存在违约情况。另外，一审法院认定潘飞未将案涉车库交付张立言使用也是错误的，因为潘飞在双方签订合同后已按约定交付了房屋及车库，而且张立言起诉也没有主张潘飞对车库交付存在违约。二、退一步讲，即使按一审法院认定潘飞构成部分违约，对违约金的计算也是错误的。车库的价值仅99580元，即便计算违约金也应以99580元为基数，而一审法院却以70万元购房款为基数计算违约金，明显超出了张立言的损失。张立言辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。张立言向一审法院起诉请求：1.判令将潘飞名下崇武街39-1号车库（价值99580元）过户给张立言，潘飞承担过户所有费用；2.判令潘飞按双方签订购房合同违约条款退还张立言5万定金，并追加5万补偿款共计10万元；3.判令潘飞支付从2019年6月13日起至判决生效之日止按总房款70万的贷款利率计算利息；4.判令潘飞赔偿房屋评估市值的差价。一审法院认定事实：2019年6月13日潘飞（作为甲方）与张立言（作为乙方）签订《房屋出售合同》，约定将文登区崇武街39号1单元301室房屋及崇武街39-1号车库（东头大车库约30平方）出售给张立言，总价款70万元。合同签订后如甲方违约需向乙方返还定金5万元，并追加5万元的补偿，如乙方违约，5万元的定金作为对甲方的补偿不予追回。该合同由潘治云（系潘飞之父）代潘飞签署。2019年6月25日，潘飞（作为甲方）与张立言（作为乙方）又签订《房地产买卖合同》，第三条“付款方式与期限”约定：乙方于2019年6月25日向甲方首付购房款35万元整，余款计35万元整于2019年7月13日前一次性付清；第四条约定甲方于2019年6月25日将房地产正式交付乙方使用，并在2019年6月25日之前，共同向威海市不动产登记中心文登分中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。第六条约定，甲方未按合同第四条约定期限交接房屋的，双方同意按下列方式进行处理：双方协商，如果甲方违约需向乙方返还定金，并追加5万元的补偿，超出时间按贷款利率计算利息给乙方。合同签订后，张立言于2019年6月27日将70万元房款付清。潘飞将崇武街39号1单元301室交付给张立言使用并协助办理了产权变更登记手续。但车库潘飞未交付给张立言使用。张立言与潘飞协商未果，诉至一审法院。另查明，案涉车库未登记在潘飞名下。经一审法院向城北社区了解，该社区车库因税务事宜暂停办理产权登记。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，潘飞与张立言签订《房屋出售合同》和《房地产买卖合同》，将文登区崇武街39号1单元301室房屋及崇武街39-1号车库出卖给张立言，该合同是双方当事人真实意思表示，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于协助办理车库产权登记手续诉讼请求。首先，潘飞作为出卖人应当履行上述协助办理产权登记手续的义务，但考虑到社区车库因税务事宜暂停办理产权登记，客观上潘飞尚无法配合张立言办理产权登记手续，故张立言该项诉请，一审法院不予支持。张立言可于潘飞具备办理产权登记手续时再要求予以协助。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”张立言也可依照上述法律规定主张权利。关于违约金问题。合同签订后，张立言向潘飞支付了全部房款，潘飞协助办理了崇武街39号1单元301室过户手续，但未按约定将案涉车库房权证办理在张立言名下，违反了合同约定，构成部分违约，应向张立言支付违约金。关于违约金计算方式，双方在合同中约定了潘飞双倍返还定金和支付逾期房款利息，鉴于潘飞已将301室过户至张立言名下，仅未办理车库过户，一审法院确认违约金计算方法为按房款70万元为本金从2019年6月26日起至判决生效之日止按中国人民银行同期银行贷款利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算银行间同业拆借利率计算利息。张立言主张潘飞赔偿房产差价，没有法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、潘飞于判决生效后十日内支付张立言2019年6月26日至判决生效之日期间违约金（违约金数额以70万元购房款为基数计算利息，其中2019年6月26日至2019年8月19日按中国人民银行同期银行贷款利率计算，2019年8月20日至判决生效之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回张立言的其他诉讼请求。案件受理费1145元，由潘飞负担1000元，由张立言负担145元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。张立言提交三份证据。证据一、城北御景园同小区车库产权产权证一份，证实案涉小区不是因为税务问题不能办理产权登记，而是因为潘飞个人原因办理不了产权登记；证据二、威海市文登区城北社区于会计录像两份，证实潘飞欠城北社区房款一直没有结清，导致不能办理车库产权证，并非税务问题不能办理产权登记；证据三、潘飞与威海市文登区高村法庭法官王善东对话自述录音一份，证实潘飞自称欠村里20000元，证实潘飞因个人欠款问题办理不了车库产权证。本院组织当事人进行了质证，潘飞认为不能办理产权并不是自己认定的，是一审法院认定的，关于证据二，潘飞确实是欠城北村房款，当时跟城北村订立了两个车库的买卖合同，后来把车库卖给张立言的时候曾去找城北村，但城北村说两个车库一直在潘飞名下，不需要把两个车库的钱一块补齐，潘飞说是一块补齐也可以，城北村说看看该两个车库到底是怎么情况，然后就一直拖着，潘飞与城北村欠款实际已经结清了。本院对一审查明的其他案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：潘飞应否向张立言支付违约金，违约金的计算方式是否正确。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方当事人不履行义务或者不按约定履行义务，应当承担相应法律责任。本案中，潘飞与张立言签订的《房屋出售合同》及《房地产买卖合同》系真实意思表示，合法有效，双方当事人应按约履行。作为出卖人的潘飞在买受人张立言支付全部价款后，协助其办理案涉全部房产的过户手续既是约定义务也是法定义务。合同签订后，张立言向潘飞支付了全部房款，潘飞协助办理了崇武街39号1单元301室过户手续，但未按约定将案涉车库房权证办理在张立言名下，构成合同部分违约，潘飞应向张立言支付违约金。潘飞上诉主张违约金基数应按车库价款即99580元计算，根据本案查明的违约情节、违约时间、主观过错程度、违约金条款等案件事实，一审法院以70万元购房款为基数计算利息作为违约金计算方式，数额并不明显过高，双方利益亦未失衡，本院予以认可。故，潘飞的上诉主张，本院不予采纳。综上所述，潘飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2290元，由上诉人潘飞负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年十一月三十日法官助理俞凯书记员张济节