重庆市城口县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0229民初1828号 原告：重庆覃家岗建设（集团）有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤天大道**，统一社会信用代码91500106203099717F。 法定代表人：杜象生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：颜嘉，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊锦红，重庆百君律师事务所实习律师。 被告：向玲，女，1974年9月15日出生，汉族，住重庆市城口县。 委托诉讼代理人：王陆俊，重庆吾鸣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨巨松，重庆吾鸣律师事务所律师。 被告：易政，男，1976年10月14日出生，汉族，住重庆市城口县。 第三人：黄开明，男，1966年3月9日出生，汉族，住重庆市奉节县。 委托诉讼代理人：周庆平，重庆贞枰律师事务所律师。 第三人：重庆市龙乡苑房地产开发有限公司城口分公司，，住所地重庆市城口县土城路****门市统一社会信用代码915002290628685935。 法定代表人：张俊英，该公司董事长。 委托诉讼代理人：欧兵，男，该单位员工。 委托诉讼代理人：何承翼，男，该单位员工。 原告重庆覃家岗建设（集团）有限公司（以下简称覃家岗建司）与被告向玲、易政、第三人黄开明、重庆市龙乡苑房地产开发有限公司城口分公司（以下简称龙乡苑城口分公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年11月21日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2020年1月13日、9月21日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告覃家岗建司的诉讼代理人颜嘉，被告易政，被告向玲的诉讼代理人王陆俊、杨巨松，第三人黄开明及其诉讼代理人周庆平、龙乡苑城口分公司的诉讼代理人欧兵到庭参加诉讼。第二次庭审，原告覃家岗建司的诉讼代理人颜嘉，被告易政，被告向玲的诉讼代理人王陆俊、杨巨松到庭参加诉讼,第三人黄开明、龙乡苑城口分公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告覃家岗建司向本院提出诉讼请求：1.请求撤销（2019）渝0229执异19号《执行裁定书》，继续对重庆市城口县葛城街道河街1号（水晶丽城）1-2幢商业2层7号房屋（以下简称涉案房屋）的执行;2.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：法院执行(2018)渝0229执413号易政实现担保物权案时，向玲于2019年10月17日提出书面异议，经法院审理作出(2019)渝0229执异19号《执行裁定书》（以下简称《19号裁定书》），裁定中止对涉案房屋的执行。原告认为，一、《19号裁定书》事实认定错误。向玲不是与开发商重庆市龙乡苑房地产开发有限公司（以下简称龙乡苑公司）签订的《房屋买卖合同》，而是与易政签订的合同，该合同不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条第一款规定的买卖合同定义；法院查封时，涉案房屋仍在建设中，因此《19号裁定书》认为易政将涉案房屋钥匙交给向玲视为已经合法占有涉案房屋与事实不符；龙乡苑公司未曾收取案涉房屋价款，向玲、易政之间的资金往来，与支付购房款无关。二、《19号裁定书》法律适用错误。《执行异议复议规定》第二十八条的规定仅能对抗享有普通债权的债权人，不能对抗工程承包人的建设工程价款优先受偿权。本案中，原告对龙乡苑公司享有工程价款优先受偿权，向玲系涉案房屋买受人，其要对抗原告的优先受偿权必须符合《执行异议复议规定》第二十九条规定，即满足“消费者”、“商品房”、“大部分房款”条件。向玲购买的不动产系商业用房，不是住宅商品房，《19号裁定书》亦未阐明其购房款支付情况，其主张不符合该条法律的规定。 被告向玲辩称，我方提出执行异议申请中止对涉案房屋执行，具有事实依据，并符合《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的规定。原告提交的（2019）渝仲字第880号裁决书于2019年取得，易政享有的抵押权及变卖房屋时间在先，原告不能依据该裁决书主张享有建设工程价款优先受偿权。我方购买的涉案房屋属于商业和居住的综合楼，并非完全商用，首先可以满足居住需要，其次我在城口县城无其他住房，租赁房屋不满足现有人口居住。我与易政没有倒签合同，房价较低是因为易政着急将房屋变现，该过程有政府、信访办、公安局参与，且开发商出具了同意变卖函。房款已支付完毕并领取了钥匙，易政也认可付清了购房款，故我方房屋买卖真实并合法占有了涉案房屋。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。 被告易政辩称，龙乡苑城口分公司向我借款15,000,000元，其将涉案房屋作为抵押物并办理了抵押登记。2018年5月10日，龙乡苑城口分公司函告我，同意我以8500元每平方米的价格变卖1、2栋商业二层1号、2号、3号、4号、6号、7号、8号、19号、24号房屋实现担保物权。之后，我将前述房屋卖给了向玲等9人，其中向玲购得7号房屋，共收取售房款5,000,000元左右，用以冲抵龙乡苑城口分公司与我之间的债务。同年6月15日，法院作出（2018）渝0229民特36号民事裁定，准许我变卖涉案房屋并在15,000,000元范围内优先受偿。我依法变卖涉案房屋，收取对价房款，交付涉案房屋钥匙，直到变更房屋过户时才发现房屋被查封，《19号裁定书》裁定正确，请驳回原告的诉讼请求。 第三人黄开明述称，我方同意原告的意见，补充几点：一、向玲没有合法占有涉案房屋。实际、合法占有指狭义的已实际入住使用的占有，而非广义的占有，现没有证据证明向玲已经接收涉案房屋或进行装修。向玲、易政之间的房屋买卖合同签订时间是否在查封之前，付款是否真实值得怀疑。该房屋买卖未办理备案登记，属于一般债权，不具有优先受偿的权利，以及排除其他债权人对该房屋的执行。二、抵押物交由抵押权人变卖无法律依据。协议受偿是指抵押权人与抵押人协议如何处理抵押物，可以协议选择折价、拍卖、变卖三种方式，不包括将抵押物交由抵押权人变卖。三、向玲购买的房屋低于市场价，不合法。物权法规定，抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。本案涉案房屋买卖价格明显低于市场价格，不符合法律规定，损害了其他债权人的利益。 第三人龙乡苑城口分公司述称，我公司向易政出具《同意变卖抵押房屋的函》是真实的，2017年9月23日在政府相关部门的见证下，我公司与易政达成债务偿还协议，为了减轻公司的利息负担，与易政沟通，将包括案涉的9个门市打包折价5,000,000元，因房屋被抵押，我方无法变卖，易政提出由他联系人员购买，于是我公司出具了变卖函件，约定由易政变卖后解除抵押，房屋买卖手续由我公司协同办理。后来，易政打电话称要开门看商铺，我公司售楼部便将钥匙交给易政，之后的事情不清楚。请法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的重庆仲裁委员会（2017）渝仲字第2481号裁决书、（2019）渝仲字第880号裁决书、重庆市第一中级人民法院（2018）渝01执727号之一《执行裁定书》本院作出的《19号裁定书》；对被告向玲提供的身份证、（2016）在建工程抵押第279920、279947号《重庆市房地产抵押合同》、本院作出的（2018）渝0229民特36号《民事裁定书》；被告易政提交的身份证；第三人黄开明提交的重庆市奉节县人民法院（2018）渝0236民初2341号《民事判决书》，各方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院对前述证据的真实性予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院确认如下：1、被告向玲、易政提交的《同意变卖抵押房屋的函》，龙乡苑城口分公司对其真实性无异议，覃家岗建司与黄开明虽提出异议，但未提交相关证据予以反驳，本院对其真实性予以确认；2、被告向玲提交的2018年5月13日《房屋买卖合同》及2-7房屋钥匙，龙乡苑城口分公司认可由易政对外销售房屋并将钥匙交付易政，覃家岗建司对合同形成时间提出异议并申请鉴定，因鉴定不能，覃家岗建司无法达到其证明目的，故本院对该证据的真实性予以确认；3、被告向玲提交的转账业务客户回执，本院对其真实性予以确认；4、被告向玲提交的《收据》，易政无异议，且与银行转账业务客户回执及当事人陈述相印证，本院对其真实性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 龙乡苑公司开发建设位于城口县葛城街道河街1号的水晶丽城小区，其于2013年1月31日与覃家岗建司签订《重庆市城口县旧城改造河街一期水晶丽城工程——建设工程总承包合同》，将该工程项目发包给覃家岗建司承建。 因龙乡苑公司未按期支付工程进度款及工程结算款，覃家岗建司两次提起商事仲裁，重庆仲裁委员会于2018年3月17日作出（2017）渝仲字第2481号《裁决书》，裁定：被申请人龙乡苑公司应自收到本裁决书之日起10日内向覃家岗建司支付工程款19,682,028.09元及违约金（以19,682,028.09元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率的四倍为标准，从2016年9月5日起至付清工程款时止）；覃家岗建司对龙乡苑公司享有的工程价款19,682,028.09元，就坐落在重庆市城口县葛城街道的“水晶丽城”1、2、3、4号楼及对应的地下车库工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权；……。重庆仲裁委员会于2019年7月1日作出（2019）渝仲字第880号《裁决书》，裁定：被申请人龙乡苑公司应自收到本裁决书之日起10日内向覃家岗建司支付工程款16,109,037.70元及违约金（以16,109,037.70元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率的四倍为标准，从2019年2月24日起至付清工程款时止）；覃家岗建司对龙乡苑享有的工程价款16,109,037.70元，就坐落在重庆市城口县葛城街道的“水晶丽城”1、2、3、4号楼及对应的地下车库工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权；……。 建设过程中，龙乡苑城口分公司的负责人张俊英、池俊松因经营需要，多次向易政借款。2015年12月24日，经双方结算并签订借款合同，约定向易政借款15,000,000元用于项目建设。同日，龙乡苑城口分公司与易政签订《重庆市房地产抵押合同》，约定以龙乡苑城口分公司所有的位于葛城街道河街1号3幢商服用房设定抵押权作为履行债务的担保。次日，在原城口县国土资源和房屋管理局就水晶丽城一期工程3号楼1层商业的9套商服用房办理了抵押登记。2016年4月15日，龙乡苑城口分公司与易政签订《重庆市房地产抵押合同》，对张俊英、池俊松的上述债务追加抵押担保，并于同日对包括涉案房屋在内的26套商服用房办理了抵押登记。2016年12月21日、2017年11月13日、11月27日，易政解除了部分房屋抵押登记。借款期限届满后，张俊英、池俊松累计支付易政利息3,340,000元，后未再还款及支付利息。 2018年5月10日，龙乡苑城口分公司向易政出具《同意变卖抵押房屋的函》，同意易政以8500元/平方米变卖水晶丽城小区1-2幢商业二层1、2、3、4、6、7、8、19、24号共9套房屋，变卖所得款优先用于偿还其借款。同年5月13日，易政与向玲签订书面《房屋买卖合同》，将涉案房屋作价565,760元出售。同年6月21日，易政给向玲出具门市购房款收条。 2018年5月30日，易政向本院申请实现担保物权，本院于2018年6月15日作出（2018）渝0229民特36号《民事裁定书》，裁定准予拍卖、变卖包括涉案房屋在内的共计25套房屋，易政对拍卖、变卖所得价款在借款本金15,000,000元及约定的利息范围内优先受偿。 龙乡苑城口分公司于2014年3月29日、2015年4月11日分别向黄开明借款2,000,000元、3,000,000元。2016年4月15日双方办理结算，龙乡苑城口分公司向黄开明出具借款金额为5,000,000元的借条一张，同日，签订抵押担保借款合同，未办理抵押登记。2018年5月29日，黄开明提起诉讼，同年7月16日，重庆市奉节县人民法院作出（2018）渝0236民初2341号《民事判决书》，判决龙乡苑城口分公司、龙乡苑公司共同偿还黄开明借款本金5,000,000元，并按月利率2%支付自2016年5月22日起至付清之日止的利息。 2018年5月17日，重庆市奉节县人民法院以（2018）渝0236执保131号《执行裁定书》查封了涉案房屋。2018年9月17日，重庆市奉节县人民法院将涉案房屋移送本院执行。 2018年5月4日，原告向重庆市第一中级人民法院申请执行（2017）渝仲字第2481号《裁决书》，同年5月25日，该院作出（2018）渝01执727号之一《执行裁定书》，2018年5月28日轮候查封了涉案房屋，并于2018年9月30日将涉案房屋移送本院执行。 2018年7月9日，易政向本院申请强制执行实现担保物权一案，本院于2018年7月11日轮候查封了涉案房屋。 本院在执行（2018）渝0229执413号易政申请执行实现担保物权一案中，向玲于2019年10月17日对执行涉案房屋提出书面异议。2019年11月5日，本院作出《19号裁定书》，裁定中止对涉案房屋的执行。覃家岗建司不服该执行裁定，提起执行异议之诉。 诉讼过程中，覃家岗建司申请对易政与向玲之间签订的《房屋买卖合同》的形成时间进行鉴定。本院依法委托重庆市公信物证司法鉴定所予以鉴定。2020年8月16日，该所作出渝公信[2020]终鉴字第60号《终止鉴定告知书》，以提供的比对样本材料不具备检验条件为由作退件处理。 本院认为，本案系申请执行人提起的执行异议之诉，应当就案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。本案的争议焦点为：1、向玲是否系涉案房屋权利人；2、该权利的合法性与真实性；3、该权利能否排除执行。 一、关于向玲是否系涉案房屋权利人的问题。结合2018年5月13日向玲与易政签订的《房屋买卖合同》及收条，可以确认向玲系房屋买受人，与涉案房屋的执行存在实体上的利害关系，其有权对涉案房屋主张执行异议。 二、关于该权利的合法性与真实性问题。龙乡苑城口分公司出具的同意变卖抵押房屋的函件明确载明同意易政对涉案房屋进行变卖，其后，易政依据该函件与向玲签订了《房屋买卖合同》。覃家岗建司称该变卖函属于事后制作，不认可其真实性，缺乏证据证明，本院不予采信。覃家岗建司对合同形成时间提出异议，黄开明对交易价款提出异议，认为合同系恶意串通损害其他债权人的利益，但均未举示相关证据予以证明，本院不予采纳。经审查，该变卖函形成于债务履行期限届满后，抵押权人可以与抵押人协议将抵押财产折价或者拍卖、变卖并就该抵押财产所得的价款优先受偿。故《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。 三、关于该权利能否排除执行的问题。本案中，覃家岗建司作为建筑工程的总承包方，根据仲裁裁决，在欠付工程款范围内对该建设项目工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中明确，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。作为房屋买受人，根据《执行异议复议规定》第二十八条规定需要满足“查封之前已合法占有该不动产”的条件，占有应理解为对不动产事实上的管理和支配，本案中向玲虽持有涉案房屋的钥匙，但没有相关证据证明其在查封前实际接收涉案房屋或进行装修使用，不能认定其在查封前已经交付占有。同时，根据《执行异议复议规定》第二十九条规定，房屋买受人需要满足“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件，该条规定系为了保护个人消费者的居住权而设置，消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于生产经营。案涉房屋系商服用房，也不属于公寓类的商业用房，客观上也无法满足居住的基本条件。故向玲的主张不符合法律规定。 综上，向玲提出的执行异议主张，不能对抗覃家岗建司的建设工程价款优先受偿权。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第(一)项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条之规定，判决如下： 许可对重庆市城口县葛城街道河街1号（水晶丽城）1-2幢商业2层7号房屋的执行。 案件受理费9458元，由被告向玲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审 判 长  李 勇 审 判 员  李清清 人民陪审员  王大俊 二〇二〇年十一月十八日 法官 助理  高 祯 书 记 员  汪 行