陕西省丹凤县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）陕1022执异18号 案外人：岳建军，男，1986年06月25日出生，汉族，住陕西省商洛市丹凤县。 案外人：康乐，女，1989年01月05日出生，汉族，住陕西省商洛市丹凤县，系岳建军之妻。 申请执行人：郑砚丹，女，1974年04月17日出生，汉族，住西安市未央区。 被执行人：陕西午时阳光房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区自强东路******，统一社会信用代码91610000586959760B。 法定代表人：李步远，公司总经理。 在本院执行申请执行人郑砚丹与被执行人陕西午时阳光房地产开发有限公司仲裁程序中的财产保全一案中，案外人岳建军、康乐于2020年11月16日对本院作出的(2020)陕1022财保65号民事裁定书提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人岳建军、康乐称，丹凤法院查封的位于丹凤县龙驹大街南侧丹凤朝阳小区第XX幢X单元XX层XXXX号的房屋系案外人所有，案外人于2018年10月13日与陕西午时阳光房地产开发有限公司签订了《房屋预定协议》（编号：XXXXXXXX），并支付了总房款人民币250000元（大写：贰拾伍万元整），陕西午时阳光房地产开发有限公司于2018年10月13日给案外人出具了收据（收据编号：5130059，收据摘要：丹凤朝阳悦府XX号楼X单元地上第XX层XX室房款），只因当时该房屋尚在建设中，案外人未能入住。后于2020年09月27日，陕西午时阳光房地产开发有限公司与业主进行预验收房屋，并领取房屋钥匙，双方签订了《丹凤朝阳》11#住宅楼收房确认书，待后续设施完善。据此该房屋归案外人所有，任何人无权侵犯。近期，案外人前往丹凤朝阳小区查看房屋建设情况时，发现贵院的查封公告，方才知道自己名下的房屋已被他人保全。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2005年1月1日起施行）第三十一条第一款（一）的规定，查封、扣押、冻结案外人财产的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定。贵院作出财产保全裁定时，案外人已与陕西午时阳光房地产开发有限公司签订了《房屋预定协议》，并支付了全额购房款，只是暂未办理登记过户手续。综上所述，案外人所有的房屋，因建设情况，未能及时办理登记过户手续，因此导致贵院作出错误的财产保全裁定，为维护案外人合法财产所有权，请求贵院撤销陕西丹凤县人民法院（2020）陕1022财保65号民事裁定书，并解除对案外人所有的位于丹凤县龙驹大街南侧丹凤朝阳小区第XX幢X单元XX层XXXX号房屋的查封。 案外人岳建军、康乐向本院提交以下证据：1、《房屋预定协议》一份；2、收据一张；3、《丹凤朝阳》11#住宅楼收房确认书一张；4、查封公告一张。 申请执行人郑砚丹称:(2020)陕1022财保65号民事裁定书程序合法，适用法律正确，案外人岳建军、康乐异议申请不成立。1、保全措施符合法律规定，并提供了担保。《物权法》第九条规定，我国的不动产的交付以登记为要件，未经变更登记，不产生物权效力。案涉房屋尚在建设中，房间玻璃未安装，小区路面未硬化完毕，未办理产权证，因此该房屋仍属于陕西午时阳光房地产开发有限公司。申请执行人郑砚丹的申请符合《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》，因此，丹凤法院作出的保全裁定符合法律规定。2、案涉房屋未办理不动产登记，且工程尚未完工，达不到交付标准，未实际交付。结合双方持有的合同性质、成立生效时间以及房屋总价款等事实，申请执行人权利在先，案涉房屋并非案外人所有，如其主张所有权，可通过诉讼等方式确认，而并非对保全裁定提出异议。从合同性质来看，岳建军、康乐持有的合同为《房屋预定协议》，申请执行人持有的是正式的《房屋买卖合同》；从成立生效看，岳建军、康乐于2018年10月13日签订了《房屋预定协议》，支付250000元，公司于2018年10月13日出具收据，申请执行人于2018年06月09日签订正式《房屋买卖合同》，支付了总价款332838元，开发商同日出具收据；从房屋总价款来看，岳建军、康乐仅支付了250000元，比申请执行人将近少100000元，岳建军、康乐购买的晚，支付的价格低于申请执行人，不符合常理。 被执行人陕西午时阳光房地产开发有限公司未提交书面意见。 本院查明：西安仲裁委员会商洛分会委员会受理申请人郑砚丹与被申请人陕西午时阳光房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，申请人郑砚丹向西安仲裁委员会商洛分会委员会提出财产保全的申请。2020年11月4日，西安仲裁委员会商洛分会委员会将保全申请书、担保材料等提交本院。请求对被申请人陕西午时阳光房地产开发有限公司位于丹凤县龙驹大街南侧丹凤朝阳小区第XX幢X单元XX层XXXX号商品房予以查封，申请人郑砚丹以其所有的坐落于西安市经济技术开发区凤城九路白桦林居XX幢X单元XXXXX室商品房提供担保。 另查明：丹凤法院于2020年11月05日作出丹凤法院（2020）陕1022财保65号民事裁定书，裁定：“一、查封被申请人陕西午时阳光房地产开发有限公司位于丹凤县龙驹大街南侧丹凤朝阳小区第XX幢X单元XX层XXXX号商品房，查封期限为二年。二、查封申请人郑砚丹提供担保的坐落于西安市经济技术开发区凤城九路白桦林居XX幢X单元XXXXX室商品房,查封期限为二年。”同日，丹凤法院以查封公告的形式对丹凤县龙驹大街南侧丹凤朝阳小区第XX幢X单元XX层XXXX号商品房予以查封，期限两年（2020年11月05日-2022年11月05日）。在丹凤法院执行过程中，案外人岳建军、康乐提出异议。 再查明：案外人岳建军、康乐与被执行人陕西午时阳光房地产开发有限公司于2018年10月13日签订编号为XXXXXXXXX的《房屋预定协议》，案外人岳建军、康乐为预购方购买被执行人陕西午时阳光房地产开发有限公司的“丹凤朝阳·悦府XX号楼X单元地上第XX层XXXXX室房屋”，陕西午时阳光房地产开发有限公司于2018年10月13日向案外人出具250000元购房收据一张。案外人岳建军、康乐与被执行人陕西午时阳光房地产开发有限公司于2020年09月27日签订编号2-2的《丹凤朝阳》11#住宅楼收房确认书，内容：“1、至陕西午时阳光房地产开发有限公司《丹凤朝阳》项目部核实业主身份；2、《丹凤朝阳》项目部工作人员与客户预验收房屋”。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”；第二十五条第一款第一项规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……；”本案中，对案外人岳建军、康乐提出的执行异议，人民法院应当审查案外人岳建军、康乐是否系案涉房屋的权利人，该权利能否排除执行。案外人岳建军、康乐与被执行人陕西午时阳光房地产开发有限公司间达成买卖“丹凤朝阳·悦府XX号楼X单元地上第XX层XXXX室房屋”的《房屋预定协议》，案外人岳建军、康乐对之具有物权期待权。《中华人民共和国物权法》第九条第一项规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产以登记作为公示的要件。案外人岳建军、康乐未提供有效证据证明案涉房屋已经依法登记公示，即无法证明其系案涉房屋的权利人，所以，案外人岳建军、康乐不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的权益。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一项、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回案外人岳建军、康乐的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向陕西省丹凤县人民法院提起诉讼。 审判长  余四清 审判员  周建煜 审判员  龚永红 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  王 园