广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初14362号原告：廖忠斌，男，汉族，1989年9月10日出生，住江西省赣州市宁都县***********，公民身份号码：360************333。委托代理人：黄健平，广东弘名律师事务所律师。委托代理人：郑境治，广东弘名律师事务所律师。被告：柴艳明，男，汉族，1982年11月28日出生，住广东省东莞市***********************，公民身份号码：421************712。委托代理人：钱东辉，广东华商（龙岗）律师事务所律师。第三人：东莞市乐有家房产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市东城区星城社区********************。法定代表人：郭某1。委托代理人：王明婉，公司员工。委托代理人：高亚静，公司员工。原告廖忠斌诉被告柴艳明、第三人东莞市乐有家房产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告廖忠斌及其委托代理人郑境治，被告柴艳明及其委托代理人钱东辉到庭参加诉讼。第三人乐有家公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告廖忠斌提出诉讼请求：1．请求判令确认原、被告之间签订的《二手房买卖及居间服务合同》已经解除；2.请求判令被告向原告返还购房定金100000元；3.请求判令被告向原告支付违约金364000元；4.请求判令被告向原告支付佣金3000元；5.请求判令被告向原告支付律师费23000元。6.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告及第三人于2020年6月6日签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定被告将其名下的位于东莞市樟木头镇樟木头大道南城新区*************的房屋转让给原告，转让价款为1820000元。后原告按照约定支付了100000元定金给被告，并支付了3000元服务费给第三人。后被告单方表示要解除合同，原告多次要求继续履行无果。根据《二手房买卖及居间服务合同》第十一条第一款、第三款的约定，被告应当按照转让总价款的20%向原告支付违约金并支付原告维权支持的律师费，并承担原告已经支付的服务费。现原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请支持原告的诉讼请求。被告柴艳明辩称，一、涉案房屋的产权人为答辩人及其妻子共同所有。二、答辩人于2020年6月6日与原告签署转让合同，答辩人妻子于2020年6月30日知道后，立即表示不同意，答辩人为了防止损失的扩大化，尽量减少对于原告的不利影响，第一时间于2020年6月30日如实告知原告情况，立即向原告表明涉案房屋无法继续履行下去，被告的行为不会给原告造成实质性的经济损失。三、根据双方签署的《二手房买卖及居间服务合同》第十一条的约定，虽然原告有权依据该条约规定要求被告支付转让总价款20%的违约金，但是被告认为原告的要求明显过高，请求法官根据合同履行的实际情况，结合被告的违约承担，降低违约金标准。四、即便法院认定被告应当向原告支付违约金，也需考虑被告的实际支付能力，恳请法官降低违约金标准。综上，请求法院根据案件实际情况，免除或降低被告的违约责任。第三人乐有家公司陈述，2020年6月6日，在第三人居间服务下，原告廖忠斌（买方）与被告柴艳明（卖方）签署《二手房买卖及居间服务合同》，合同签署后，第三人依照合同约定积极协助原、被告双方办理银行按揭贷款、委托担保赎楼等交易流程。2020年7月初，被告通知原告和第三人，被告因个人家庭原因不能再继续履行合同，并愿意做相应的赔偿。2020年7月8日，第三人组织原、被告双方现场沟通协商，被告表示不再继续履行合同并愿意赔偿原告双倍定金；原告则表示若不继续履行合同，须得到案涉房屋成交总价的20%的违约赔偿，但原、被告双方对于违约赔偿金额最终未能达成一致，案涉房屋的交易也自此滞缓。此后，第三人多次在原、被告双方之间沟通协商，但无奈双方对赔偿金额始终无法达成一致，原告遂决定诉诸法律解决。第三人在本次交易中已充分履行查明与告知义务，在交易出现争议之后也一直积极协调解决，第三人诚挚地希望原、被告协商解决本案争议。请法院依据事实，公正判决。本院审理查明：2020年6月6日，柴艳明作为卖方、廖忠斌作为买方、乐有家公司作为居间方签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定柴艳明以182万元出售位于东莞市樟木头镇樟木头大道南城新区***************屋，廖忠斌在合同签订之日交付定金3万元，合同签订后七个工作日内再交付定金7万元。居间方协助买方申请贷款壹佰贰拾捌万元整（小写1280000元），买方支付贷款服务费3000元。双方约定违约责任：如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。等等。柴艳明、廖忠斌分别签名、捺印，乐有家公司签名并加盖公章。同日，廖忠斌交付定金30000元，6月9日、10日共交付定金70000元。同日，原告还向第三人支付佣金3000元。2020年7月5日，被告通过短信通知原告“由于我个人家庭原因，保利林语花园*期*栋****这套房子现在不卖了，如果卖了，我太太要跟我离婚，请谅解！为了不耽误你，现通知你，你可以在周边重新选择买房，我这边按合同双倍返还定金共20万元，你看，是否可以？”。原告回复“我不同意。”另查明，案涉房屋权利人登记为柴艳明单独所有，房地产权证号为粤（2018）东莞不动产权第*******号。被告柴艳明与陶咏霞2004年12月27日登记结婚。2020年9月5日，陶咏霞出具声明书，表明柴艳明未经其同意私自出售案涉房屋，坚决不同意柴艳明卖房。原告与广东弘名律师事务所签定《民事案件委托合同》，委托该所代理本案，原告支付律师费23000元。以上事实，有二手房买卖及居间服务合同、收据、银行交易明细、微信聊天记录、短信聊天记录、声明、结婚证、房地产权证书、民事案件委托合同、律师费发票、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据原告的陈述、被告的答辩，本案的争议焦点在于：合同是否已经解除、违约金是否过高。关于第一个争议焦点。原、被告签订的《二手房买卖及居间服务合同》系双方真实意思表示，自双方签字、捺印即发生法律效力。案涉房屋系被告与陶咏霞在夫妻关系存续期间购买，虽然登记为被告单独所有，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，实为夫妻共同财产。陶咏霞明确表示不同意被告处分共同财产，导致原、被告之间的合同无法继续履行，被告对于合同无法履行具有过错，故原告主张解除双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，本院予以确认。关于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判定违约金过高，其标准主要是：1．损失情况；2．违约金是否高于损失30%以上。首先，损失不仅包括实际损失，还包括预期利益的损失。因被告违约，导致原告因此而增加另行购房的费用，履于原告预期利益的损失。被告于2020年7月5日通知原告另外找同类的房屋交易，说明被告可以知悉房屋售价及变动情况的，被告没有提交证据证明原告因其违约而需额外支出的费用情况，即未能证明原告请求的违约金数额超过损失的30%,应承担举证不能的责任。故对于原告要求被告按房价总额20%的承担违约责任，本院予以支持，即被告应向原告支付违约金364000元【1820000元×20%】。原告向被告支付的定金100000元，应由被告返还原告。原告向第三人支付的佣金3000元、支出的律师费23000元，根据合同约定，应由被告赔偿原告。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告廖忠斌与被告柴艳明2020年6月6日签订《二手房买卖及居间服务合同》已经解除；二、限被告柴艳明在本判决发生法律效力之日起三日内向原告廖忠斌返还定金100000元；三、限被告柴艳明在本判决发生法律效力之日起三日内向原告廖忠斌支付违约金364000元；四、限被告柴艳明在本判决发生法律效力之日起三日内向原告廖忠斌支付佣金3000元；五、限被告柴艳明在本判决发生法律效力之日起三日内向原告廖忠斌支付律师费23000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4325元、财产保全费2970元，由被告柴艳明负担。原告廖忠斌已交纳受理费4325元、财产保全费2970元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  何健林二〇二〇年十一月十日书记员  陈笑欢连晓莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。