山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终11333号 上诉人(原审原告)：王靖宇，男，1983年4月2日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：崔洪，山东融实律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：青岛金星房地产开发有限公司，住所地青岛市黄岛区漳江路**金星花园高层。 法定代表人：吴珊珊，经理。 委托诉讼代理人：周海生，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢晓雪，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 上诉人王靖宇因与被上诉人青岛金星房地产开发有限公司（以下简称金星房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初20246号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王靖宇的委托诉讼代理人崔洪，被上诉人金星房地产公司的委托诉讼代理人周海生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王靖宇上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判金星房地产公司支付王靖宇逾期交房违约金(以1105328元为基数，自2010年6月29日起至实际交付之日止，按日万分之一计算，计算至2020年6月19日，为402339.39元；2、一、二审诉讼费用由金星房地产公司负担。事实和理由：王靖宇对一审法院查明的基本事实无异议，对于金星房地产公司恶意拒绝向王靖宇交付房屋的违约责任问题上，一审法院在应适用的《青岛市商品房预售合同》条款上和法律适用上是错误的。一、因项目开发的原因造成的普遍的逾期交房，与特殊对待拒绝交房造成的逾期交房有很大的不同，涉案《青岛市商品房预售合同》第十二条约定的逾期交房违约责任不适用本案情况。应交付且能交付情形下却拒绝交付的违约金或违约金计算方式，在本合同中确实没有约定，因此，王靖宇按年6%主张违约金有充分的事实依据和法律依据。涉案《青岛市商品房预售合同》第十二条约定的违约责任，是指金星房地产公司因项目开发过程中的原因导致该房地产项目不能按期达到法律和政策规定的可交付条件、导致项目下的房屋普遍逾期不能交付情形下的违约金和计算标准。该条不适用开发项目下房屋达到可交付状态后对王靖宇歧视对待、无理拒绝交付的情形。我国合同法第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”民法通则第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”民法总则第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”第八条规定：“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。”对于金星房地产公司应当履行且具备履行能力情况下的恶意违约，而在合同对金星房地产公司该违约情形的违约责任没有约定的情况下，应适用上述相关法律规定的公平原则保护王靖宇的合法权利。因此，王靖宇主张根据公平原则并适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》主张年6%的违约金，有充分事实与法律依据。二、本案应支持的最低程度的违约金，应适用双方《青岛市商品房预售合同》补充条款第三条的约定和民法基本原则的规定。按公平原则，金星房地产公司应承担的违约金不应低于以总房款为基数的日万分之一。涉案《青岛市商品房预售合同》补充条款第三条为“关于房屋交付的补充规定”。该条第2款约定：“甲乙双方按照本合同的相关约定发出交房通知后，乙方必须在三十日内接收房屋、办理完入住手续。因乙方原因导致房屋未能按约定时间交付的，双方同意按以下方式处理：(1)乙方在甲方发出交房通知后三十日内未办理交房、入住手续，自第三十一日起按日向甲方支付总房款万分之一的违约金，直到完成交接”。很明确，对于涉案房地产项目下的房屋达到可交付情形后，房屋交付接收的违约责任应该适用该补充条款第三条的约定而不是合同主文的第十二条约定。但是，双方合同补充条款第三条仅约定了甲方(即金星房地产公司)按约交付而因乙方(即王靖宇)原因无法交付时，乙方的违约责任。相对应，对于甲方拒绝交付的违约责任却没有约定但绝对不是免责(即使约定免责也会因违反法律而无效)。因此，王靖宇主张金星房地产公司该违约情形没有约定违约金或违约金计算方式，有着毋庸置疑的事实依据。此时，应根据公平原则、合同法、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释、最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释等相关法律和司法解释来确定金星房地产公司违约金和计算方式。违约金不仅应体现补偿性，也应体现其惩罚性。因此，王靖宇请求参照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释主张以购房款总价按年6%计算违约金，有着充分的法理依据和法律依据。金星房地产公司应承担的最低限度的违约金标准，应该是根据公平原则”和等价有偿等原则，以《青岛市商品房预售合同》补充条款第三条约定的乙方违约责任对等确定金星房地产公司的违约金标准，即以总房款为基数按日万分之一计算至其实际依法交付之日止。为了促进纠纷的尽快解决，王靖宇自愿降低请求判令金星房地产公司承担违约金的标准。请求改判支持王靖宇的上诉请求。 金星房地产公司辩称，王靖宇的上诉理由不成立，其主张无事实及法律依据。金星房地产公司对一审查明的事实、情况及判决有异议，但受经济状况的限制未提起上诉，请求二审法院依法查明和审理。 王靖宇向一审法院提出诉讼请求：1.判令金星房地产公司交付王靖宇所购买的坐落于青岛市黄岛区《金星滨海花园1、2、4、5号楼》内西区4栋2单元xxx户房屋；2.判令金星房地产公司向王靖宇支付自2010年6月29日至实际交付房屋之日的逾期交房违约金（以购房款1105328元为基数，参考银行同期贷款利率，按年利率6%计算，暂计至2018年6月28日为530557元）；3.判令金星房地产公司支付王靖宇违约损害赔偿220000元（因金星房地产公司原因致使上述房屋被他人使用）；4.本案诉讼费及王靖宇因本案支出的其他费用由金星房地产公司承担。 一审法院认定事实：1、2009年9月7日，王靖宇（乙方、买方）与金星房地产公司（甲方、卖方）签订青岛市商品房预售合同一份，约定：乙方向甲方购买黄岛区石雀滩路9号《金星滨海花园1、2、4、5号楼》内西区4栋2单元xxx户住宅一处，乙方购买该房屋的总价款（不包含房屋全装修价格）暂定1105328元。其中第十条约定：该房屋的交付必须符合下列第二种方案所列条件：竣工验收合格，签署《房屋交接书》，交钥匙。甲方定于2010年6月28日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第二种方案追究甲方责任，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。第十三条约定：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署《房屋交接书》，甲方向乙方交钥匙。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十五条约定：该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方，如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第二十六条还对文件或回复的送达方式进行了约定。补充条款第三条对房屋交付进行了补充规定。 2009年9月11日，王靖宇办理了涉案房屋预告登记证明。王靖宇提交2009年9月30日的青岛市房地产业预收款专用收据，证明王靖宇已经交纳全部房款共计1105328元。金星房地产公司对合同的真实性无异议，但称王靖宇留存的联系方式已经无法拨通，金星房地产公司无法与王靖宇取得联系，且涉案房产系王靖宇父亲王征武购买，王靖宇并非实际权利人。 2、金星房地产公司提交顺丰速运单据证明金星房地产公司曾于2012年11月9日向王靖宇（青岛市市南区徐州路3号10号楼一单元xxx室、电话138××××7897）发送交房通知书，该单据收件人备注载明本人签收。王靖宇对该证据不予认可，认为该快递单为顺丰而非EMS，交寄日期不完整，无法确定年份，无邮寄人姓名或机构印章，即使该证据真实，也无法证明邮寄的内容且收件人处无王靖宇本人签字，该证据涉嫌伪造。 3、一审庭审中，王靖宇认可2012年年底得知交房的信息。王靖宇申请王靖宇的舅舅张海涛出庭作证，证明得知交房信息后，2013年2月25日证人陪同王靖宇前往金星房地产公司交涉房屋交付的事宜并提交相关录音，王靖宇在谈话录音中认可金星房地产公司通知过交房，孙总（孙波）在谈话录音中称“是办还是不办，我会告诉你们”，王靖宇称此后金星房地产公司至今未予回复。王靖宇提交涉案房产水电费记录，证明在房屋未交付的情况下，涉案房屋已经被使用。金星房地产公司对此不予认可。 4、王靖宇提交的工商资料显示，孙波自2007年起成为金星房地产公司股东，直至2018年将股份全部转让。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。王靖宇与金星房地产公司签订的青岛市商品房预售合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。按照合同约定，金星房地产公司应于2010年6月28日前将房屋交付王靖宇，金星房地产公司未提交证据证明双方已经按合同规定签署了《房屋交接书》、交付钥匙，金星房地产公司也未提交证据证明存在不能按期交房的法定及合同约定事由。而谈话录音中王靖宇虽认可金星房地产公司曾通知交接房屋，但根据王靖宇提供的2013年2月25日的录音资料，系因金星房地产公司原因没有办理房屋交接手续，金星房地产公司虽对录音予以否认，但未申请对该录音进行鉴定，且在此后金星房地产公司也未提交证据证明其以任何方式要求王靖宇进行房屋交接，金星房地产公司也未提交其他证据证明涉案房屋现已由王靖宇实际入住使用，故应承担对其不利的法律后果。王靖宇诉求金星房地产公司交付房屋及支付逾期交房违约金，于法有据，一审法院予以支持。 关于逾期交房违约金计算标准问题。王靖宇主张参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，按年利率6%计算逾期交房违约金，但该条适用的前提为没有约定违约金或违约金计算方式，而本案双方签订的青岛市商品房预售合同明确约定逾期交房违约金的计算方法,且合同中有关购房人逾期付款与开发商逾期交房约定的是同样的违约责任，双方权利义务对等。故王靖宇诉求按年利率6%计算逾期交房违约金，于法无据，其诉求的逾期交房违约金应以1105328元为基数，自2010年6月29日起至实际交房之日止，按日万分之零点一计算。 王靖宇诉求金星房地产公司支付损害赔偿22万元，系另一法律关系，王靖宇可另案处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：一、青岛金星房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内将青岛市黄岛区《金星滨海花园1、2、4、5号楼》内西区4栋2单元xxx户房产交付王靖宇；二、青岛金星房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告王靖宇逾期交房违约金（以1105328元为基数，自2010年6月29日起至实际交付之日止，按日万分之零点一计算）；三、驳回王靖宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21503元，由王靖宇负担8235元，由青岛金星房地产开发有限公司负担13268元，于判决生效后十日内支付王靖宇。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：王靖宇主张的逾期交房违约金应如何认定。双方于2009年9月7日签订的涉案房屋商品房预售合同对逾期交房、逾期付款的违约责任约定是对等的，王靖宇亦无证据证明因金星房地产公司逾期交房给其造成的实际损失，且王靖宇在早已付清房屋全款及已具备交房条件的情况下，在合同约定的最晚交房时间即2010年6月28日过去长达九年多的时间里未积极采取有效措施主张自身权利，导致双方的损失扩大，王靖宇按涉案房屋总房款的日万分之一主张逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。一审按照合同约定判令金星房地产公司支付王靖宇相应的逾期交房违约金，并无不当，本院予以确认。 综上所述，上诉人王靖宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7335元，由上诉人王靖宇负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年十一月十一日 法官助理 于遨洋 书记员贾立 书记员于国英