青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终2344号上诉人(原审被告)：青海誉融电子商务有限公司，住所地：海北州西海镇环湖东路西侧，统一社会信用代码：9163220031088813XE。法定代表人：刘小伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢治，泰和泰（西宁）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）青海朝阳电子商务示范基地有限公司，住所地：西宁市城**朝阳西路**，统一社会信用代码：91630100310827652M。法定代表人：方宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：张进，青海凡圣律师事务所律师。上诉人青海誉融电子商务有限公司（以下简称誉融公司）因与被上诉人青海朝阳电子商务示范基地有限公司（以下简称朝阳电商公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市城北区人民法院（2020）青0105民初1728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。誉融公司上诉请求：1、请求撤销西宁市城北区人民法院（2020）青0105民初1728号民事判决；2、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实及适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》期限为2014年11月1日至2017年12月31日，租赁房屋的目的是为政府打造电子商务示范基地，但实际上2015年开馆运营后，被上诉人经营不善，2016年年底就停水、停电，无法运营，2017年就已经闭馆，致使上诉人无法正常使用房屋。因为被上诉人违约，致使上诉人的合同目的不能实现，上诉人可拒绝支付租金，被上诉人再主张租金等费用没有事实依据。另一审法院判决依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》属适用法律错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。朝阳电商公司辩称，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。朝阳电商公司向一审法院起诉请求：1、判令誉融公司支付租金448244.12元，赔付违约金50787.5元；2、判令赔付逾期滞纳金158727.8元（年租金203150元×24%年息÷365天×1171天）（2017年1月1日至2020年3月17日止），赔付2020年3月18日至租金付清之日的滞纳金，承担律师费14000元。以上共计671759.42元；3、判令誉融公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2014年11月1日，朝阳电商公司（甲方）与誉融公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将拥有使用权的位于西宁市城北区朝阳东路52号第3层304号，建筑面积483.69平方米的房屋租赁给乙方从事电子商务经营之用；租赁期限为3年，自2014年11月1日至2017年12月31日止，其中给乙方两个月的装修期，计费租赁期为2015年1月1日至2017年12月31日；房屋月租金单价为每平方米35元，合计每年租金为203150元；该房屋按年预付租金，合同签订当日，乙方一次性向甲方交纳1年租期的租金203150元，以后租金均提前一个月交付。逾期不交，甲方除足额收取租金外，乙方自逾期之日起每日按年租金的千分之五向甲方支付滞纳金。逾期超过15日，甲方有权终止合同，收回房屋；合同签订当日，乙方向甲方交纳两个月的租金33858元作为履约保证金；物业管理费每月每平方米2.8元，乙方在交付租金时应一次性交付给甲方一年的物业费16252元；乙方按甲方规定的方式和时限及时向甲方物业管理人员交纳水电暖费用。违约责任约定：在合同履行期限内，违约方向对方支付年租金的25%的违约金（其他条款约定有违约金或滞纳金标准的从其约定）。还约定双方发生争议，可向房屋所在地人民法院起诉解决，由此产生的包括但不限于差旅费、财产保全费、诉讼费、律师费等费用由败诉方承担。合同签订后，誉融公司使用租赁的房屋进行电子商务经营活动，于2015年5月18日向朝阳电商公司转账支付2015年一年的租金203150元、物业费16252元，暖气费18283元，保证金33858元，共计271543元。誉融公司于2015年12月24日向朝阳电商公司转账支付2016年一年的租金及物业费219402元。2017年11月3日，誉融公司向朝阳电商公司转账支付20万元。以上共计690945元。2017年12月31日合同期限届满后，誉融公司继续承租使用304室房屋，双方未续签租赁合同。朝阳电商公司于2019年10月12日作出了一份通知，要求电商基地各入驻企业在接到通知三日内搬离基地。同年10月28日朝阳电商公司的工作人员通过微信聊天向海北州的王主任进行了告知。庭审中，朝阳电商公司委托代理人陈述双方于2019年10月31日协商解除合同，涉案的304室已收回。誉融公司认可已于2019年10月搬离承租的304室。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”以及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案中，朝阳电商公司与誉融公司签订《房屋租赁合同》，为双方的真实意思表示且不违反法律规定，合法有效。双方应当按照合同约定内容履行义务。朝阳电商公司已经履行提供出租房屋的义务，誉融公司未按约定的期限足额支付租金、物业费等，属于违约。鉴于朝阳电商公司于2019年10月31日已经收回房屋，双方已实际协商解除租赁合同，不违反法律规定。但双方对于誉融公司尚欠租金数额产生争议。因本案的租赁合同于2017年12月31日期满，但誉融公司继续租赁，应当按原合同约定的内容继续履行义务。合同实际解除的时间应以朝阳电商公司收回房屋的2019年10月31日为准。故誉融公司拖欠租金及物业费、暖气费均计算至该日期为止。从誉融公司提交的交费转账凭证来看，本案304室共计已交费690945元。对誉融公司欠付费用计算如下：1、从2015年1月1日至2019年10月31日应当支付租金总额为981892元，已交纳租金为606300元（其中2017年11月3日支付20万元计入租金），尚欠租金375592元。2、誉融公司应当交纳全部物业费为78551元，已交纳2015年和2016年物业费32504元，尚欠物业费46047元。3、从2015年1月1日至2019年10月31日应交暖气费78747.15元，已交纳18283元，尚欠暖气费为60464.15元。以上欠费合计为485703.15元，扣减交纳的保证金33858元，实际欠费为448245.15元。关于朝阳电商公司主张违约金50787.5元、滞纳金158727.8元及律师费14000元的诉求是否成立的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。虽然租赁合同中约定违约金为年租金的25%，以及每日按年租金的千分之五支付滞纳金等内容，但综合本案实际情况来看，双方的租赁合同已协商解除，房屋已返还。誉融公司的违约行为仅是拖欠的租金及物业费、暖气费。朝阳电商公司的实际损失应为欠款的利息或资金占用费。鉴于合同约定的违约金数额明显过高，应当予以适当减少。滞纳金的约定无法律依据，且违约金与滞纳金均属于对欠款行为的惩罚措施，不应叠加适用。因此，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，应按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。故本案以欠款448245.15元为准，按年利率4.75%并参照逾期罚息上浮50%，计算从合同约定的交费时间2017年1月1日至朝阳电商公司起诉之日2020年4月21日止的利息为106458元。另外，对于朝阳电商公司主张的律师费，双方在合同中明确约定发生纠纷通过诉讼解决，律师费由败诉方承担，且朝阳电商公司提交律师费发票为证，因此，朝阳电商公司主张的律师费14000元，予以支持。综上，朝阳电商公司主张要求誉融公司支付尚欠租金、物业费、暖气费合计448245.15元、违约金（利息损失）106458元、律师费14000元，共计568703.15元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。对于主张的诉讼请求超过的部分，无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条之规定，判决：一、誉融公司于本判决生效后十五日内向朝阳电商公司支付租赁费、物业费、暖气费、违约金、律师费等合计568703.15元；二、驳回朝阳电商公司的其他诉讼请求。案件受理费10518元，已减半收取5259元，由朝阳电商公司承担807元，誉融公司承担4452元。二审中，当事人没有提交新证据，对一审查明事实予以认定。本院认为，朝阳电商公司与誉融公司签订《房屋租赁合同》，双方应按约定的内容履行各自的义务。2017年12月31日双方签订的租赁合同期限届满，誉融公司继续承租使用304室房屋，双方未续签租赁合同，誉融公司未按约定的期限足额支付租金、物业费等，属于违约。对于誉融公司主张朝阳电商公司在2016年年底就停水、停电，无法运营，2017年就已经闭馆，致使其无法正常使用房屋，属被上诉人违约的上诉理由，因根据本案查明的事实，誉融公司于2015年12月24日向朝阳电商公司转账支付2016年一年的租金及物业费219402元，2017年11月3日，誉融公司向朝阳电商公司转账支付200000元，且该公司未提供证据证明朝阳电商公司在2016年年底就停水、停电，致使其无法运营，也未提供证据证明曾就此问题与朝阳电商公司协商解决，故誉融公司所持可拒绝支付租金的上诉理由本院不予支持。一审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10518元，由青海誉融电子商务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张敏娟审判员 林建平审判员 任 宁二○二○年十一月二十日法官助理 刘姗姗书记员 马晓瑞附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。