山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终3992号 上诉人（原审原告）：桓台县果里镇东果里村村民委员会。住所地：山东省桓台县果里镇东果里村。统一社会信用代码：54370321B47641278X。 法定代表人：李东明，村主任。 委托诉讼代理人：丁桂英，山东环周律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐波，男，1972年9月2日出生，汉族，住山东省桓台县。 上诉人桓台县果里镇东果里村村民委员会（以下简称东果里村委）因与被上诉人徐波租赁合同纠纷一案，不服山东省桓台县人民法院(2020)鲁0321民初2429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 东果里村委上诉请求：请求二审法院依法撤销(2020)鲁0321民初2429号民事判决，发回重审或改判。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间的租赁合同已经解除，一审判决驳回上诉人要求被上诉人返还占用租赁物及支付占用费用的诉求没有事实和法律依据。双方签订的租赁合同已经到期，租赁到期后，双方并没有签订新的租赁合同，形成不定期租赁关系，上诉人有权随时解除合同。2019年4月20日、5月2日、5月8日分三次给被上诉人下达了《解除租赁合同通知书》，通知其解除双方的租赁合同关系，被上诉人收到解除通知后三个月内，没有向法院提起确认之诉，双方之间的租赁合同自解除通知到达之日起已经解除。二、一审法院认定被上诉人提供的《证明》是新的租赁关系错误。该《证明》中印章的真实性无法确认，内容、程序和形式不合法，应认定无效。三、一审法院以上诉人工作人员曾从被上诉人处拿取办公用品，不支持上诉人主张的利息损失，系适用法律错误。 徐波未提交书面答辩状。 东果里村委向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告占用费119410.95元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告实际收到占用费之日的逾期利息。2、判令被告向原告返还占用的租赁物及附属设施，并向原告支付自2020年5月1日至实际返还之日的占用费用。3、本案诉讼费（包括但不限于案件受理费、诉讼保全费、保函担保费等）由被告承担。 一审法院认定事实，2011年2月20日，东果里村委（出租方）与徐波（承租方）签订《租赁合同》一份，约定原村委房屋10间、原村委后车间11间，场地院子各1处由徐波承包使用，承包期为5年，自2010年2月至2015年2月，租金（后院5000元，前院18000元），合计23000元，租赁期满甲方有权收回承包房屋及场地，合同期满后，若甲方仍继续出租房屋，乙方拥有优先承租权，租赁期间内因市政建设需要拆迁或改造以租赁房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任，因村集体征用或旧村改造需要拆除，乙方无条件拆除，因上述情况终止合同的，租金按实际使用时间算，多退少补。合同签订后，东果里村委将合同约定的场地交付徐波使用。2010年7月，徐波在租赁的院子里新建南边营业房10间、北边洗浴房15间、仓库7间及厕所2间。合同到期后，徐波继续使用租赁场地。 2016年1月29日，东果里村委给徐波出具《证明》一份，载明：“我村村民徐波，自2010年2月开始承租使用老村委房屋和院子至旧村改造特此证明东果里村委2016年1月29日”，加盖村委章印。原告质证后认为：经核实，村委、果里镇政府都没有该份证明的盖章书面记录，对真实性无法确定，同时，根据农村重大事项四步决策法，被告所出示的《证明》并没有经过四步决策，也没有村主职干部、果里镇驻村干部、挂包领导等相关人员签字，从外观形式来看系先盖章后签字，违反了正常的盖章审批程序，所以认为是不真实的。经原审法院调查，调取到了2016年1月29日果里镇人民政府关于此《证明》的使用章印记录。 自《租赁合同》签订后，被告徐波按照合同约定每年23000元向东果里村委交纳租赁费至2015年2月。关于2016年、2017年租赁费的交纳情况，被告称，2016年因其承租的原告处房屋房梁断裂、房屋漏雨等情况，找村委协商，村委要求其投钱维修，后期从租赁费中扣除，其雇佣李庆刚维修承租的车间共花费28000元，2017年其承租的后院厕所倒塌，新建厕所花费12000元，为此，其提交了2020年7月28日与李庆刚的通话录音予以证实，原告对该证据的真实性不予认可；被告还称，原告村委干部多次从被告处拿取办公用品、招待物品等价值3万余元，也与村委协商过抵顶租赁费的问题，对此，原告法定代表人李东明认可2018年3、4月份其上任之后，因上一届村委从徐波处购置了大量的烟、酒以及替村委干部交纳电话费，徐波提供了大概两万多元的明细，其目的是向从租赁费里扣除，经请示镇上没有答复，所以租赁费就放一放。关于2018年之后的租赁费，被告称：“原告将租赁费从2018年开始按照每年20万元计算，明确表明，如不按照20万元交纳租赁费村委拒绝收取租赁费。”对此，原告法定代表人李东明称：“是2018年5月份之后向被告索要，具体时间不清楚，当时被告不接受。”2020年5月28日，原审法院调解人员在对本案进行庭前调查过程中，对李东明、徐波及另一承租户商永军进行调查，调查笔录中记载：“李：徐波自2016年开始拖欠租金，截止到2020年4月20日，计119410.9元。徐：对拖欠数额没有异议。？：对徐、商所拖欠租金村委有无催收过？李：一直没有催收我们这一届班子是决定是收回土地时一并清算租金，他们去缴租赁费我们没收”。 2019年4月29日、5月2日、5月8日，东果里村委分三次给徐波下达《解除租赁合同通知书》，通知其解除双方的租赁合同关系。 一审法院认为，本案争议的焦点是原、被告之间的租赁合同关系是否应当解除。首先，原、被告签订的《租赁合同》于2015年2月到期后，被告继续租赁，原告于2016年1月29日为被告出具《证明》中记载“我村村民徐波，自2010年2月开始承租使用老村委房屋和院子至旧村改造”，原、被告实际约定了租赁合同关系的解除条件，即“旧村改造”时，在约定的该条件成就时，一方当事人即具有合同解除权，但现在该约定解除条件并不成就，也不具备法定解除情形，故原告诉求被告返还租赁场地及地上附属物，依据不足，原审法院不予支持。原告对该《证明》的真实性有异议，主张村、镇均无该《证明》的章印使用记录，与原审法院查明的事实不符，对其异议不予采信。其二，原告还主张，该章印的加盖违反了民主议定程序，对此原审法院认为，民主议定程序的规定属于管理性强制规定，而非效力性强制规定，该证明内容是原告自愿出具，符合双方意愿，也与原《租赁合同》中“合同到期后乙方有优先承租权”的约定相吻合，对其异议不予采信。其三，被告投入较大资金新建多间房屋，在无充分理由的情况下强制解除合同，容易造成利益失衡，不利于维护交易安全。关于原告主张的租赁费（占用费），自2015年2月至2020年4月20日所欠租赁费119410.95元，双方均无争议，应予支付。被告主张曾于2016、2017年对租赁房屋进行维修支出40000元，仅提供了与案外人的通话录音，不足认定，其主张应从租赁费中扣除，原审法院不予采信。关于原告主张的利息损失，因双方对于原告工作人员曾从被告处拿取办公用品、接待物品的事实均无争议，且无法排除被告合理支出维修费的可能，被告并不存在恶意违约情形，故原告主张的2015、2016年、2017年的租赁费损失不予认定，2018年后，原告未经被告同意，单方调高租赁费，并拒收被告交纳的租赁费，被告也不应承担逾期付款损失。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告徐波支付原告桓台县果里镇东果里村村民委员会租赁费119410.95元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告桓台县果里镇东果里村村民委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1344元，由原告桓台县果里镇东果里村村民委员会负担450元，由被告徐波负担894元。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定事实与一审认定事实一致。 本院认为，根据上诉人的上诉，本案争议的焦点是：一、双方的租赁关系是否应当解除；二、一审法院未予支持上诉人主张的逾期利息是否正确。 1、一审法院未予判决解除双方的租赁关系正确。首先，本案的租赁合同实际是2010年2月开始履行后，2010年7月被上诉人徐波在租赁场地新建南边营业房10间、北边洗浴房15间、仓库7间及厕所2间，上述新建房屋应当是在上诉人的同意下进行的，否则是不可能新建上述房屋，新建房屋的投资者应当是被上诉人，如果上诉人强行解除租赁关系，应当就上述新建房屋作出合理处理，否则会造成利益失衡，显失公平。其次，双方所签订的租赁合同2015年2月到期后，被上诉人继续租赁至今。虽然未再签订书面合同，但是2016年1月29日为被上诉人出具《证明》，内容为：“我村村民徐波，自2010年2月开始承租使用老村委房屋和院子至旧村改造”。该证明形成了新的附条件的租赁关系，即“旧村改造”为双方租赁关系解除或终止的条件，也就是说只有在“旧村改造”时，解除条件成就，一方当事人才具有解除权，现解除条件尚未成就，应予确认。至于该《证明》是否违反民主议定程序，属上诉人内部管理问题，不影响其效力。综合本案双方的租赁关系的特殊性，判决合同解除，不利于维护正常的交易安全。因此，一审法院判决未予确认解除合同及返还租赁物符合客观实际，符合法律效果及社会效果有机统一的司法理念，该上诉理由本院不予支持。为保障上诉人东果里村委的集体利益，其租赁费在原租赁合同的基础上可适当予以调整，由双方协商解决。 2、关于一审法院未予支持上诉人主张的逾期利息是否正确问题。正如一审所述，由于上诉人对其工作人员曾从被上诉人处拿取办公用品、接待物品事实均予以认可，且被上诉人对租赁房屋的维修亦不能排除，上诉人对上述事实未予处理。因此，被上诉人未交纳前三年的租赁费也是事出有因；2018年后，未经双方协商，上诉人单方调整租赁费，被上诉人不予认可，造成被上诉人按原租赁费金额交纳，上诉人拒收。因此，一审法院认定双方均存在过错，未支持上诉人主张的逾期利息并无不当，上诉人的该主张，本院亦不予采信。 综上，上诉人东果里村委的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2688.00元，由上诉人桓台县果里镇东果里村村民委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 禚慧聪 审 判 员 孙德啟 审 判 员 苏晓宇 二〇二〇年十一月二十二日 法官助理 宋 戈 书 记 员 荆惠苒