安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖13民终3016号 上诉人（原审被告）：宿州市埇桥区人民浴池，住所地安徽省宿州市埇桥区环城西路**。 法定代表人：张裕红，经理。 委托诉讼代理人：杨育林，安徽金臻律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王西良，男，汉族，1961年3月10日出生，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：王森，男，汉族，1987年7月29日出生，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：韩赛赛，安徽金睿律师事务所律师。 原审被告：谢志辉，男，汉族，1985年7月17日出生，住安徽省宿州市埇桥区。 原审被告：张裕红，女，汉族，1967年1月22日出生，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：杨育林，安徽金臻律师事务所律师。 上诉人宿州市埇桥区人民浴池因与被上诉人王西良、原审被告谢志辉、张裕红租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院(2019)皖1302民初7958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 宿州市埇桥区人民浴池上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回王西良的诉讼请求；二、本案全部诉讼费用由王西良承担。事实和理由：宿州市埇桥区人民浴池与王西良虽签订《房屋租赁合同》，但王西良不是房屋的所有权人,也未获得授权与宿州市埇桥区人民浴池签订《房屋租赁合同》，该合同应为无效。王西良无权向其主张租赁费用。1、根据法律规定，案涉房屋为不动产，所有权的确认应以不动产权属登记为准。因房屋登记权利人不是王西良，故王西良作为出租人签订租赁合同应为无效行为。2、原审认定王西良与周艾玲达成《房屋买卖协议》及《补充协议》，周艾玲以案涉房屋1460万元的价格抵付给王西良，用于抵销债务。但之后双方未履行协议内容，周艾玲未将房屋交付给王西良，王西良亦未抵销周艾玲所欠1000多万元债务。2015年6月29日王西良与周艾玲在解除上述两协议的基础上又达成《还款协议书》，确定1000多万元债务仍然存在。王西良就该笔债务已向一审法院申请执行，并查封周艾玲4052平方米的房产用于清偿上述债务。综上，王西良未取得案涉房屋的权利，不是房屋的实际所有人。根据一审查明事实，一审法院执行案件违法，侵害案外人周艾玲的合法权益。一审认定周艾玲与王西良以房抵债协议有效且已履行，周艾玲与王西良债权债务关系已消灭。一审法院仍以周艾玲对王西良欠款1000多万元进行执行为错案，王西良不能既占房产又享有债权。另当庭补充，1、一审认定房屋租赁合同于2014年5月19日签订，王西良与周艾玲签订房屋买卖合同于2014年7月1日，在签订房产买卖协议前就已经签订了租赁合同，相互矛盾，一审查明的与事实不符，房屋不存在买卖。对谢志辉私下签订协议的真实性有异议。2、虽案外人周艾玲与王西良签订房屋买卖协议，后来又不同意买卖，周艾玲清偿了一部分借款。如果存在房屋买卖关系，周艾玲不会再清偿债务。 王西良辩称，应驳回上诉。理由：1、涉案《房屋租赁合同》合法有效。王西良与谢志辉自愿成立房屋租赁合同关系，内容不违反法律法规禁止性规定，应为有效。2008年11月13日，周艾玲从原宿州市社会福利厂购买案涉房屋，但至今未办理产权登记手续。2014年7月1日，王西良与周艾玲签订《房屋买卖协议》及《补充协议》，王西良通过以房抵债形式取得涉案不动产的所有权。王西良一直同意补充协议约定债权抵付房产行为。周艾玲原审时证明案涉房产是其本人所有并非王西良所有，但周艾玲未提交还款凭证。根据全案证据来看，案涉房屋系周艾玲于2014年7月1日出售给王西良，该房屋已于同年5月19日由王西良租赁给宿州市埇桥区人民浴池至今，且与浴池法定代表人谢志辉签订租赁协议，一审法院认定谢志辉的行为为职务行为，且前五年租金已通过现金方式向王西良履行完毕，周艾玲未提出异议。综上，案涉房屋属于王西良所有，宿州市埇桥区人民浴池关于《房屋租赁合同》系无效合同，及王西良不是房屋所有权人和没有获得授权签订合同的上诉理由不应得到支持。2、宿州市埇桥区人民浴池应继续履行《房屋租赁合同》。承租方未支付租金已构成违约，王西良要求支付拖欠租金应予以支持。3、王西良申请一审法院查封周艾玲抵付的不动产，因被查封不动产暂时不能过户，王西良已于2020年3月申请续封，一审法院未查封、执行周艾玲其他财产，因此，宿州市埇桥区人民浴池的上诉请求不成立。综上所述，宿州市埇桥区人民浴池应继续履行合同，支付租赁费用。 谢志辉未答辩。 张裕红辩称，同意宿州市埇桥区人民浴池上诉意见。 王西良向一审法院起诉请求：请求判令宿州市埇桥区人民浴池、谢志辉、张裕红继续履行《房屋租赁合同》支付2019年5月19日至2024年5月19日的租金150万元。 一审法院认定事实：位于宿州市埇桥区环城西路**人民浴池**、二楼的宿州市埇桥区人民浴池房屋，系2008年11月13日周艾玲购买原宿州市社会福利厂的，至今没有办理产权手续。因周艾玲与王西良存在债权债务纠纷，2014年7月1日，周艾玲与王西良订立了《房产买卖协议》及《补充协议》，周艾玲将上述房屋作价1460万元出售给王西良，抵付周艾玲所欠王西良的借款。人民浴池由周艾玲实际经营，周艾玲委托谢志辉、张裕红管理。营业执照为个人独资企业，原法定代表人为谢志辉，2019年2月18日法定代表人变更为张裕红。谢志辉人法定代表人期间，2014年5月19日，王西良与谢志辉订立了一份《房屋租赁合同》。王西良（甲方）、乙方（谢志辉），甲方将坐落于宿州市一号人民浴池一楼、二楼的房屋租赁给乙方使用，租赁期为拾年，自2014年5月19日至2024年5月19日。每年租金叁拾万元，五年到期后需提前一个月付清余下五年的租赁费。 一审法院认为：基于周艾玲所欠王西良借款，周艾玲与王西良订立了《房产买卖协议》及《补充协议》，周艾玲蒋涉案房屋抵付给王西良。王西良以此与宿州市埇桥区人民浴池的法定代表人谢志辉订立《房屋租赁合同》，被告虽辩称合同没有实际履行，但未能举证证实。原告要求被告宿州市埇桥区人民浴池依照房屋租赁合同支付租金的诉讼请求，合法有据。予以支持。谢志辉、张裕红均系宿州市埇桥区人民浴池的法定代表人，履行的是企业职务行为，王西良要求谢志辉、张裕红支付租金，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决：一、限宿州市埇桥区人民浴池于判决生效之日起十日内向王西良支付租金150万元。二、驳回王西良的其他诉讼请求。案件受理费18300元，由宿州市埇桥区人民浴池负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宿州市埇桥区人民浴池提供证据如下：证据1，借条1份、经营权抵付协议、还款承诺书，证明2019年2月6日人民浴池由周艾玲转让给张裕红。证据2，收条17张，证明周艾玲与王西良房屋买卖或抵付不成立，房价价值是1460万元，欠款仅仅是1340万元，2014年、2015年、2016年、2017年、2018年周艾玲偿还王西良借款合计17笔，说明双方就没有买卖房屋。证据3,周艾玲证言，证人证言与书面证据相互印证，证人陈述签订协议的情况属实。双方签订的补充协议及房屋买卖协议与后来的还款协议，说法能与后期签订买卖协议及公证的内容相吻合。案件已经查明王西良对涉案的债权申请执行，是2015年开始执行，证人提供的还款凭据也是在执行期间。证人证言应当采信。王西良质证认为，对证据1的三性和证明目的均有异议，无法核实这些证据的真实性，转账、借款、抵付的行为与王西良没有关联性。按照公司法的规定，无论内部股东还是股权的变更，不影响公司对外承担责任，达不到宿州市埇桥区人民浴池的证明目的。对于证据2，达不到宿州市埇桥区人民浴池的证明目的。对证据3，证人参与了一审庭审，证言受到一审庭审的干扰，其证言虚假，程序不合法。一审法院并没有采信周艾玲的证人证言，周艾玲的主张均没有其他证据予以印证，达不到宿州市埇桥区人民浴池的证明目的。张裕红质证认为，对上述证据予以认可。本院认证认为，对证据1，仅证明周艾玲将浴池交由张裕红经营，与王西良无关，本案不予认定。对证据2，存在借条或收条，但不能达到证明周艾玲与王西良房屋买卖抵付成立与否的目的。对证据3，周艾玲一审已出庭，该证言不予认定。本院对一审查明事实予以确认。另查明，一审法院于2020年3月4日作出（2015）埇执字第2962-3号执行裁定，载明：申请执行人王西良续查封被执行人周艾玲所有的、坐落在宿州市社会福利综合**18-19轴一间门面房及该楼**7-25综合楼，查封期限为三年。 本院认为，根据查明事实，王西良于2014年5月19日与宿州市埇桥区人民浴池时任法定代表人谢志辉订立了一份《房屋租赁合同》。王西良（甲方）、乙方（谢志辉），甲方将坐落于宿州市一号人民浴池一楼、二楼的房屋租赁给乙方使用，租赁期为拾年，自2014年5月19日至2024年5月19日。每年租金叁拾万元，五年到期后需提前一个月付清余下五年的租赁费。2014年7月1日，周艾玲与王西良订立了《房产买卖协议》及《补充协议》，周艾玲将上述房屋作价1460万元出售给王西良，抵付周艾玲所欠王西良的借款。由此可见，案涉房屋租赁合同早于《房产买卖协议》及《补充协议》，且与一审法院于2020年3月4日作出执行裁定，续查封被执行人周艾玲所有的、坐落在宿州市社会福利综合**18-19轴一间门面房及该楼**7-25综合楼的内容不符。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。…王西良认为其对案涉房屋享有所有权并依法有权出租房屋未提供不动产权证，亦未提供法院生效法律文书予以证实，本院不予支持。宿州市埇桥区人民浴池关于王西良无权向其主张租赁费用上诉理由成立，本院予以采纳。 综上所述，宿州市埇桥区人民浴池的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院(2019)皖1302民初7958号民事判决； 二、驳回王西良的诉讼请求。 一审案件受理费18300元，由王西良负担；二审案件受理费18300元，由王西良负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  吕庆龙 审判员  李 震 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理仰芮 书记员张猛 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。