湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初2701号原告：李先文，男，1971年3月4日出生，汉族，湖北省应城市人，住应城市。委托诉讼代理人：梅梅，湖北律之心律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解等。被告：郑国贤，男，1955年3月10日出生，汉族，湖北省孝感市人，住孝感市孝**。委托诉讼代理人：沈晓霞，湖北名流律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解等。委托诉讼代理人：张继文，湖北中伟律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解等。原告李先文与被告郑国贤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。经原、被告同意继续适用简易程序。原告李先文及其委托诉讼代理人梅梅，被告郑国贤及其委托诉讼代理人沈晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李先文向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告剩余房租10000元；2.判令被告退还原告押金10000元；3.判令被告依据租赁合同向原告支付拆迁补助款415000元；4.判令被告将拆迁补助款中应由原告领取的拆迁补偿费用支付给原告，暂计为300000元（具体以被告与拆迁单位签订的房屋拆迁安置补偿协议明细内容为准）；5.本案诉讼费用、保全费由被告承担。事实和理由：2017年5月8日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于孝南区广场街××号，民邦家私隔壁的整栋一至三楼，面积约500平方米房屋作为经营场所，租赁期限为五年，自2017年6月1日至2022年6月1日止。租金为每年125000元。双方约定了合同期限内如果发生房屋拆迁导致原告不能正常经营，则被告应当退还剩余房租，对于房屋拆迁补助款，应由原告、被告、政府或开发商三方协商，原告有权在415000元范围内领取拆迁补助款。合同签订后原告向被告支付了租房押金10000元并按时支付房租，对租赁房屋进行了装修，截至起诉前，原告已向被告付清2020年8月31日的房屋租金。2020年7月26日，被告致电原告说房屋不能再继续经营使用，当天该房屋被断水断电，原告自2020年7月26日后停止了租赁房屋内的经营活动。经了解，被告单方与拆迁单位签订房屋拆迁安置补偿协议，并将本应由原告领取的安置费、停产停业损失费、搬迁费等费用进行了约定，拆迁单位已向被告支付了协议中的全部款项。故此原告李先文诉至本院。被告郑国贤辩称，1.被答辩人的诉讼请求第三项要求答辩人依据合同向被答辩人支付拆迁补助款41.5万元，既无事实依据更无法律依据。合同约定在41.5元上限范围内领取拆迁补助款，拆迁人是政府，支付人应该是孝南区人民政府，应追加孝南区人民政府为本案的被告；2.被答辩人的诉讼请求第四项与第三项重复，答辩人不予答辩。本案当事人围绕其诉讼主张依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据四无异议；原告对被告提交的证据一、三无异议，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的证据一、二、三、五、六、七、八、九、十、十一有异议。原告对被告提交的证据二、四有异议。对有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据一、二系书证，被告虽提出异议，但无相反的证据予以反驳，对该证据本院依法予以采信；证据三中的房屋租赁合同第七条中有明显的修改痕迹，且与被告提交的合同不一致，对该证据中的房屋租赁合同本院部分予以采信，收条证明了被告收取原告费用的事实，对该证据中的收条本院依法予以采信；证据五证明了原告对案涉房屋进行装修的事实，对该证据本院依法予以采信；证据六证明了原告购置安装厨房设备的事实，但与本案无关联性，对该证据本院依法不予采信；证据七证明了原告安装燃气的事实，对该证据本院依法予以采信;证据八证明了原告付款的事实，对该证据本院依法予以采信；证据九与本案缺乏真实性，对该证据本院依法不予采信；证据十与本案具备真实性、合法性、关联性，对该证据本院依法予以采信；证据十一与本案缺乏真实性，对该证据本院依法不予采信。被告提交的证据二系原、被告双方签订的租赁合同，该合同对双方的权利及义务进行了约定，对该证据本院依法予以采信；证据四证实案涉房屋依法征收的过程，对该证据本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月之前，案外人杨进明承租了被告所有的位于孝感市××广场街××号房屋进行经营。因杨进明经营状况不好，其将案涉房屋转租给原告经营。2017年5月8日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，由原告承租被告所有的位于孝感市××广场街××号，民邦家私隔壁的整栋一至三楼（不含第一间和第四间门面房），面积约500平方米房屋作为酒店经营场所。与本案有关联的条款如下：本合同租赁期限为五年，合同租赁期自2017年6月1日至2022年6月1日。租金按每三个月支付一次，原告需向被告交押金1万元，租金标准为每年12.5万元。在合同期限内如果发生房屋拆迁导致原告不能正常经营，被告应退还原告剩余的房租，对于房屋拆迁补助款，应由原告、被告、政府或开发商三方协商，原告有权在向第三方杨进明支付的转让款11.5元及装修费30万元，共计41.5元的范围内领取拆迁补助款。合同签定后，原告向案外人杨进明支付了转让款11.5万元，对案涉租赁房屋进行了装修，并以孝感开发区蒲阳人家土菜馆的名义进行经营。后因案涉房屋在熊××号地块“双修”房屋征收范围内，原、被告双方为拆迁补偿达不成协议，以致成讼。另查明，在合同履行期间，原告向被告支付房屋租赁押金10000元，先行支付租金至2020年8月31日，至2020年7月26日拆迁开始，原告还剩余10000元租金仍在被告手中。2020年7月29日，被告与孝南区人民政府房屋征收管理办公室签订一份《孝感市孝南区国有土地上房屋征收补偿（安置）协议书》，针对案涉房屋进行拆迁。拆迁房屋实际使用面积为520.68平方米（住宅302.92平方米、商业办公217.76平方米），其中被告领取了含房屋装修补偿费117699.57元、临时安置补偿费468413.82元（其中商业办公463742.46元）、搬迁补偿费16849.40元、停产停业损失费43208.33元等拆迁费用。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律效力性强制性规定，真实、合法、有效。在合同履行期内，由于人民政府对案涉房屋进行了征收和拆除，并对被告进行了补偿，致使原、被告双方之间的合同不能履行。原告请求被告退还剩余房租10000元及返还押金10000元的诉讼请求，本院依法予以支持。综合分析各方当事人的诉辩主张、出示的证据及本案查明的事实，本院归纳以下争议焦点问题：1、关于原告与被告签订的《房屋租赁合同》中第七条的理解问题；2、关于原告诉请补偿的主体及补偿的数额问题。一、关于原告与被告签订的《房屋租赁合同》中第七条的理解问题案涉《房屋租赁合同》第七条：“在合同期限内如果发生房屋拆迁导致乙方（原告）不能正常经营，甲方（被告）应退还乙方剩余的房租。乙方应配合甲方，不得从中阻拦。对于房屋拆迁补助款，应由甲方、乙方、政府或开发商三方协商，乙方有权向第三方杨进明支付的转让款11.5元及装修费30万元，共计41.5元的范围内领取拆迁补助款”。本院认为，虽然条款中记载的是11.5元和41.5元，但从案件的事实及证据来看，其记载系笔误，应认定为转让款11.5万元和共计41.5万元。理由如下：1、上述条款表述的等式不正确，11.5元与30万元相加不等于41.5元，那么对上述等式正确的表述有两种：一种为11.5元与30元相加等于41.5元，另外一种为11.5万元与30万元相加等于41.5万元；2、从本地现有的经济状况来看，使用面积500平方米的房屋拆迁补偿款只有41.5元，显然是不符合常理的；3、合同中表述11.5元是支付杨进明的转让款，而事实上原告所支付杨进明的转让款为11.5万元。综上，案涉合同第七条应理解为：乙方（原告）有权在向第三方杨进明支付的转让款11.5万元及装修费30万元，共计41.5万元的范围内领取拆迁补助款，这样理解的意思更符合当时合同双方当事人的原意和语境。二、关于原告诉请支付补偿的主体及补偿的数额问题由于案涉房屋进行拆迁，支付拆迁补偿费的主体是拆迁人孝南区人民政府，按照国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。同时案涉合同也约定对于房屋拆迁补助款，应由甲方、乙方、政府或开发商三方协商。但是在拆迁过程中，被告在与人民政府签订征收补偿协议时，二者均没有要求原告（承租方）参加协议，而是被告与人民政府直接按案涉房屋的现状签订协议，进行了补偿，同时被告领取了本应补偿给原告的部分拆迁补偿款。此时，被告已取代了拆迁人支付拆迁补偿费的主体义务，因此原告可向被告主张拆迁补偿款项。由于拆迁人已将拆迁补偿款项全部支付给了被告，而原告并没有对拆迁补偿款的数额提出异议，故本案没有必要追加拆迁人孝南区人民政府作为本案的被告。关于补偿的数额问题。案涉合同第七条原、被告对房屋在拆迁的情形下，对原告获得的补偿款进行了约定，即在41.5万元的范围内领取拆迁补偿款。该约定有二层含义，第一层含义原、被告均知道案涉房屋有可能拆迁；第二层含义房屋拆迁后，原告所获得的拆迁补偿款的上限为41.5万元，原告放弃了其他应得而超过41.5万元的部分。由于该协议系原、被告依法订立的，双方均应按照该协议履行。虽然被告所领取的应由原告（承租方）所得的补偿款超过41.5万元，但被告也只能按照合同的约定向原告支付41.5万元的拆迁补偿款。故对原告所诉请的第四项诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告郑国贤于本判决生效之日起三日内退还原告李先文剩余房租10000元；二、被告郑国贤于本判决生效之日起三日内退还原告李先文房屋租赁押金10000元；三、被告郑国贤于本判决生效之日起三日内向原告李先文支付拆迁补偿款415000元；四、驳回原告李先文其他诉讼请求。上述应付款项，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11150元，简易程序减半收取计5575元，保全费4195元，两项合计9770元，由被告郑国贤负担6000元，由原告李先文负担3770元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  董劲松二〇二〇年十一月四日书记员  黄思怡附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附证据目录：原告李先文证据目录：证据一：国有土地使用证照片。拟证明被告为案涉房屋所有人。证据二：营业执照、食品经营许可证。拟证明原告租赁房屋用于商业经营。证据三：《房屋租赁合同》、收条两张。拟证明1、原、被告存在租赁关系，租赁期限为2017年6月1日至2022年6月1日，合同的第七条约定了租赁房屋拆迁补偿款的领取方式；2、2017年5月28日原告向被告交纳了首期房屋租金30000元及押金10000元；3、合同约定，被告应当与原告一起同拆迁部门协商并签订征收补偿（安置）协议书。证据四：招商银行电子回单。拟证明2020年6月28日原告向被告交纳了2020年6月1日至8月31日期间的房屋租金30000元。证据五：装修工程施工合同、聂国乔证人证言。拟证明原告支付装修费用55万元。证据六：厨房设备工程合同、武汉德佳厨房酒店用品有限公司企业信息。拟证明原告安装厨房设备支付费用20.5万元。证据七：天然气安装合同、天然气安装发票、天然气报警系统安装发票。拟证明原告安装天然气及报警系统共支付费用47000元。证据八：银行交易明细单、陈明证人证言、李先文结婚证、陈明结婚证。拟证明1、原告于2017年5月8日、2017年7月10日分两笔向杨进明支付转让费115000元；2、原告配偶王丽红于2017年5月31日向聂国乔支付装修款15万元，原告于2017年6月20日向聂国乔支付装修款100000元，原告的合伙人陈明指示其配偶王艳梅分四次向聂国乔支付装修款，以上共计向聂国乔支付装修款550000元；3、原告向武汉德佳厨房酒店用品有限公司法定代表人张宁波支付厨房设备的部分银行交易记录。证据九：房屋装修完成后用于营业的照片。拟证明案涉房屋完成装修、安装各项设备以及房屋内灯具、空调、桌椅等财物状况。证据十：房屋征收补偿（安置）协议书、孝南区财政局拨款凭证回单。拟证明1、协议第二条约定了拆迁补偿款的具体明细项目及数额，其中部分项目系对原告的补偿；2、协议第三条约定被告签订协议后7日内房屋交政府拆迁部门拆除，逾期未将房屋腾空的，房屋内的物品视为被告的遗弃物，拆迁部门有权处置；3、被告郑国贤已领取了拆迁补偿款共计3759691.05元。证据十一：拆迁部门拆除房屋的视频。拟证明案涉房屋因被告私自签订征收补偿（安置）协议书并收取拆迁补偿款，导致拆迁部门在原告无任何准备的情况下将房屋拆除，造成案涉房屋内原告的经营物品均来不及搬离即被拆毁，产生原告财产损失的事实。被告郑国贤证据目录：证据一：郑国贤身份证复印件。拟证明被告的基本情况及适格的诉讼主体资格。证据二：《房屋租赁合同》复印件。拟证明原、被告于2017年5月8日签订的《房屋租赁合同》，双方对租期、租金及装修费用和涉及拆迁补助事项均作了明确约定，其中约定拆迁补助款的范围为41.5元以内。证据三：《孝感市孝南区国有土地上房屋征收补偿（安置）协议书》复印件。拟证明被告因配合孝南区人民政府开展熊咀片区6号地块“双修”工作，与孝南区人民政府房屋征收管理办公室签订的协议书，该协议书对征收的补偿方式等均作了明确的约定，被告终止与原告的租赁合同系政府征收行为，属不可抗力因素。补偿标准由政府统一制定，被征收及获得补偿的主体为被告，与原告无关。证据四：《广场街道城市“双修”改造项目宣传手册》。拟证明被告权属所有的房产在征收范围内及孝感市政府下发的孝感政发（2017）9号关于加强孝感城区国有土地上房屋征收与补偿工作的通知，被告房产系依法征收，按统一标准获得补偿。