重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书渝01**民初20220号原告：北京首万物业服务有限公司，住所地北京市东城区后永康胡同****楼****，统一社会信用代码91110116802596504P。法定代表人：邹明，经理。委托诉讼代理人：王传杰，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹伯群，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。被告：周游，男，1988年6月28日出生，汉族，住重庆市铜梁区。原告北京首万物业服务有限公司（以下简称首万物业公司）与被告周游物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告首万物业公司的委托诉讼代理人尹伯群、被告周游到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告首万物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令周游支付2017年1月至2020年6月的物业服务费6436.08元以及逾期交纳物业服务费产生的违约金1287.22元（欠付物业服务费金额的20%）；2.判令周游支付2017年1月至2020年6月的公摊电费183.4元。事实和理由：首万物业公司与重庆首创新石置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由首万物业公司为首创·鸿恩国际生活区提供物业服务，物业服务费的实际标准为1.9元/月/平方米，合同对物业服务费的交纳时间和违约责任进行了约定。首万物业公司如约提供物业服务，周游却拒绝支付前述期间的物业服务费和公摊电费。首万物业公司催收未果，故提起本案诉讼。被告周游辩称，一、案涉小区原来系由北京金网络物业管理有限公司提供物业服务，不知何变成了首万物业公司。二、首万物业公司的物业服务不到位，存在以下问题：小区地下停车库内存在违规化工厂，严重影响小区居民的生命财产安全；小区内常有流动小摊，且经营者并非小区居民；小区室外露天停车位长期被外来水果摊占据，长期允许机动车停放在消防通道，对临停车位上的“僵尸车”问题不予处理；入户门长期被贴小广告，推销人员可随意进出小区；小区门禁形同虚设；允许小区一楼小超市营业，对经营者占用公用面积堆放货物放任不管；绿化存在极大问题，在未经业主同意的情况下私自允许开挖铺设电缆，未尽到防止人为破坏、践踏、随意占用绿化的义务；地面塌陷；地面塌陷严重管道破裂，污水倒灌进电梯导致停运；小区内垃圾清理不到位；擅自占用物业保安用房从事商业经营。三、首万物业公司对小区公共收益的处理方式违反法律规定，存在以下问题：未公示小区电梯广告收入、室外露天车位停车费等公共收益进行公开公示，存在挪用或私吞的可能性。综上，请求法院降低首万物业公司请求的物业服务费标准，并驳回关于违约金的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对首万物业公司举示的《前期物业服务合同》与备案证明、物业服务证明、重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表、不动产登记中心登记信息查询结果、能耗公摊发票与计算明细、能耗公摊每月公示照片、EMS寄件单及投递详情、缴费通知单张贴照片均为原件，且与本案具备关联性，本院予以确认。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：一、名称变更通知书。首万物业公司拟证明北京金网络物业管理有限公司于2016年12月12日变更登记为首万物业公司。周游质证认为未收到过该通知。本院认为，该组证据为原件并加盖有北京市工商行政管理局怀柔分局的印章，与本案具备关联性，本院予以确认；二、律师函。首万物业公司拟证明向周游寄送律师函进行了欠费催收。周游质证认为未收到该邮件。本院认为，该催收邮件的收件地址与收件人为案涉房屋与权利人，邮政速递物流显示于2020年6月21日妥投，故本院对该证据予以采纳；三、物业服务报告、违规行为整改通知单、民事判决书与生效证明。首万物业公司拟证明已履行前期物业服务合同约定的义务，周游应支付欠缴的物业服务费。周游质证认为，对真实性无异议，但不认可证明目的。本院认为，该组证据系原件，且与本案具备关联性，本院对该组证据予以采纳；四、光盘。周游拟证明首万物业公司在物业管理方面存在诸多问题。首万物业公司质证认为，对该组证据的真实性、关联性、合法性均不认可，也不能达到周游的证明目的。本院认为，该组证据仅能证明首万物业公司在提供的物业服务过程中某些方面存在不足之处，而物业服务是一个持续性的过程，该组证据并不能反映完整的物业服务状态，故本院对此不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月19日，北京金网络物业管理有限公司（2016年12月12日，变更登记为北京首万物业服务有限公司）与重庆首创新石置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由首万物业公司为涉诉小区提供前期物业管理服务，并对首万物业公司提供的物业服务的主要内容进行了约定；物业服务费的收费标准按照建筑面积计算，高层住宅1.9元/月/平方米，洋房住宅2.3元/月/平方米；业主应于房屋买卖合同约定接房之日起交纳物业服务费，如提前交付，以实际交付之日起计算物业费用；物业服务费首期按半年交纳，此后按季度交纳，业主或者物业使用人应在每季度前三十日内履行交纳义务；公共区域照明及共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；合同期限自2012年12月20日起至业主委员会成立并与选聘的物业服务企业签订或续聘的物业服务合同生效时，本合同自行终止；业主或物业使用人违反本合同约定，如未能如数交纳物业服务费的，应当从当日起按每日万分之五的标准向首万物业公司支付违约金。涉诉房屋位于重庆市江北区大石坝红原路X号X幢X-X，属于高层住宅，周游系该房屋的产权人，房屋建筑面积为80.65平方米。周游未支付2017年1月至2020年6月的物业服务费6436.08元及2017年1月至2020年6月的公摊电费183.4元。首万物业公司于2018年12月10日、2020年5月10日在案涉房屋门口张贴缴费通知单，并于2020年6月20日向涉诉房屋所在地址寄送律师函进行欠付催收。现该小区未成立业主委员会。本案在审理过程中，首万物业公司向本院提交申请撤回要求周游支付违约金的诉讼请求。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。《前期物业管理服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同系业主大会成立前，建设单位与物业服务企业签订的前期物业合同，对原、被告具有约束力。物业服务企业所从事的是物业区域内公共事项的管理，以及共用物业及公用设施、设备的维护，其收取的物业服务费是全体业主享受物业服务的基础。首万物业公司举示的证据反映出其对小区实施了日常管理、维护维修等，可以认定首万物业公司履行了物业服务合同的主要义务。周游虽提出首万物业公司提供的物业服务存在不足之处并可能存在违规处理公共收益的问题，但其举示的证据并不能完整反映物业服务的整个过程，故对其抗辩意见本院不予采纳。即使首万物业公司提供的物业服务存在瑕疵，也不能成为周游长期拒交物业服务费的正当理由。合同约定公共区域照明及共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。公摊电费为据实分摊，周游应当缴纳，故首万物业公司主张周游缴纳物业服务费及公摊电费的诉讼请求于法有据，本院予以支持。首万物业公司自愿撤回违约金的诉讼请求，系其行使诉讼权利的体现，不违反法律、行政法规之规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告周游于本判决生效之日起五日内向原告北京首万物业服务有限公司支付2017年1月至2020年6月期间的物业服务费6436.08元；被告周游于本判决生效之日起五日内向原告北京首万物业服务有限公司支付2017年1月至2020年6月期间的公摊电费183.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告周游负担。本判决为终审判决。审 判 员 王一风二〇二〇年十一月九日法官助理 胡 梦书 记 员 张锡洋