云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2301民初3786号原告：楚雄海宏物业管理有限责任公司，住所地：云南省楚雄市开发区云开路**，统一社会信用代码：915323005993375816。法定代表人：冯勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：代虎，云南荣楚律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张薇英，云南荣楚律师事务所实习律师。被告：徐可娟，女，1976年8月2日生，汉族，云南省大理市人，中专文化，公司职员，住大理白族自治州大理市。原告楚雄海宏物业管理有限责任公司（以下简称:海宏物业）与被告徐可娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海宏物业的委托诉讼代理人代虎、张薇英，被告徐可娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海宏物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2017年1月1日至2019年2月28日的物业管理费5164.404元；2.请求判令被告支付违约金7312.79元（具体计算方式：5164.404元×3‰×472天，暂计算至2020年6月15日止），并按照每日千分之三的标准支付自2020年6月16日起至上诉款项付清之日止的违约金;3.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的金色花园小区的业主，被告向开发商楚雄海弘房地产开发有限公司购买了金色花园小区18幢2单元701室房屋，房屋建筑面积87.83㎡。2013年12月20日，原告与开发商楚雄海弘房地产开发有限公司签订了《金色花园前期物业服务管理委托合同》，合同期限为2013年12月20日至该物业的业主委员会成立后重新委托物业公司止，并对物业服务费收费标准、双方的权利义务及违约责任进行了明确约定。2014年11月24日，被告与原告签订了《金色花园前期物业管理服务协议》，协议对物业服务费、车位使用费及垃圾处理费收费标准、双方的权利义务及违约责任进行了明确约定。原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未按照合同的约定向原告缴纳物业管理费，直至2019年3月初，因金色花园小区业主委员会成立并重新委托了物业公司，原告便依约退出，但被告仍拖欠原告自2017年1月1日至2019年2月28日的物业管理费5164.404元，原告多次发通知、电话催缴，均催收无果。综上所述，被告拒不缴纳物业费、水电费的行为已构成违约，严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特依据《物业管理条例》第六十五条之规定，原告特诉至法院，望人民法院公正裁决。被告徐可娟辩称，1.被答辩人在民事起诉状请求判令答辩人向其支付2017年1月1日至2019年2月28日的物业管理费5164.404元，毫无事实和法律依据。首先，金色花园小区自竣工至今并未进行过竣工验收，致使小区业主至今未办理产权证，根据相关法律规定，对已竣工尚未验收的住宅物业，物业服务费用由建设单位交纳，其标准由物业服务公司与建设单位双方协议执行，因此我户2014年11月24日至2019年2月28日期间的前期物业管理费，应由楚雄海弘房地产开发有限公司负担；其次，被答辩人私自提高物业管理收费标准，其故意隐瞒被答辩人与开发商之间的《物业管理委托合同》，导致答辩人在不知情的情况下与其签订《金色花园前期物业管理服务协议》，存在隐瞒、欺诈性，强制要求不签协议不给交房，服务协议约定小高层住宅按1元/㎡/月收取物业费，但其却以发改局批复的1.2元/㎡/月收取物业费，且收取物业费时存在多种收费标准，毫无依据，被答辩人应退回答辩人其不合法收取的2014年度物业管理费1264.80元；另外，服务协议中并未约定生活垃圾处理费，答辩人自2014年11月23日从被答辩人处拿到商品房钥匙便一直未入住，从被答辩人提供的金色花园一期未交费联系手册可看出有部分业主生活垃圾处理费并没有进行收取，还强制收取每户300元的水电表改换费用后并未对小区水表电表进行改造，自行中止服务合同后又以各种理由克扣拒不返还每户300元的水电表改换费用，属于不公开、乱收费的行为，被答辩人需退回乱收取的上述费用。2.被答辩人存在恶意侵占业主合法权益的行为。首先，被答辩人关于收费情况以及小区公共部分租赁开支等情况从未进行过公示，公共收益不知去向；其次，自答辩人与被答辩人签订物业协议后，就频繁接到家装公司电话骚扰，个人详细信息极有可能从被答辩人处泄露，给答辩人身心及生活造成极大影响。3.被答辩人存在违反、未履行服务协议中约定的义务行为，应承担相应违约责任，并向答辩人支付违约金6000元。首先，答辩人在接房时交纳了房屋维修基金、相关配套费15932.56元，上述款项至今未上交相关部门，去向不明，导致至今都办理不了产权证，直接经济损失超过15932.56元；其次，被答辩人在对小区公共物业管理中存在不到位：访客防盗对讲系统从交房至今无法使用，天然气不通，造成业主财产损失；小区卫生打扫不及时，电梯和停车位损坏维修不及时，过道灯损坏后长时间不更换，随处乱晒衣物，严重影响业主居住环境；小区绿化管理不到位，造成小区绿化枯死，部分公共绿化带被私人种菜域搭建私家花园；因为被答辩人未履行“保证业主大物品外出登记”合同条款，导致许多业主财产（摩托车、电动自行车、电瓶）丢失；小区安全通道长期被占用、堵塞，消防隐患十分严重，严重威胁业主生命财产安全；公共设施不进行维修，相关配件缺失。针对以上情况，小区业主口头多次向物业管理反应，被答辩人均无回复，也没有加强管理和改善，未得到有效解决。另外，2019年2月海宏物业强行退出金色花园小区后至今物业管理所必需资料、帐目移交不齐全，移交手续未经业委会确认，造成小区无物业管理4月有余，期间造成小区多次持续性停水停电、电梯停运，安保缺失、绿化损毁、不能正常生活，给答辩人造成了损失。故请求：1.驳回被答辩人所有诉讼请求；2.被答辩人应退回答辩人其不合法收取物业管理费1264.80元（2014年1月-12月物管费）;3.被答辩人应退回答辩人已经收取的生活垃圾处理费96元，且被答辩人必须对其在金色花园物业管理期间所收取的生活垃圾处理费情况及上缴环卫部门生活垃圾处理费情况进行公开公示；4.被答辩人应退回2014年11月24日收取的预付电费300元；5.被答辩人应补救其未履行的物业管理义务，并承担未完全履行物业服务协议给答辩人造成的损失6000元；6.被答辩人应承担答辩人的全部合理费用（包括但不限于为参加诉讼损失的误工费、交通费、伙食费等）。原告海宏物业为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交如下证据：1.原告营业执照复印件、资质证书、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件；2.《楚雄市发展和改革局关于对金盾小区、金色花园小区前期物业服务收费标准的批复》、《楚雄州发展和改革委员会关于楚雄市生活垃圾处理费标准的批复》；3.《金色花园前期物业服务管理委托合同》、《金色花园前期物业管理服务协议》；4.交房公告；5.拖欠情况登记表；6.通知、公告、文件回执单。被告徐可娟针对其辩解向本院提交如下证据：1.商品房购销合同；2.购房款发票、契税发票、基础设施费收款收据；3.物业费、预交水电改造费凭证；4.生活垃圾处理费；5.图片、公告；6.告知函、证明。本院认为，原告海宏物业提交的证据1、2、3、4能证明原告为被告所居住的金色花园小区提供物业管理服务，原告与被告签订《金色花园前期物业管理服务协议》，约定物业服务费的收费标准、双方权利义务等内容，并根据发改委的批复收取相关费用的事实，本院予以采信；证据5、6能证明原告通知未交纳物管费的业主尽快交费的事实，本院予以采信。被告徐可娟提交的证据1、2能证明被告系金色花园小区18幢2单元701室的业主，本院予以采信；证据3、4证实了被告预交了2014年的物业费及垃圾清运费，本院予以采信；证据5无法核实其真实性，本院不予采信；证据6能够证实原告在管理被告所在小区时管理存在瑕疵，本院予以采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月20日，楚雄海弘房地产开发有限公司委托原告海宏物业公司对金色花园小区进行物业管理服务，双方签订《金色花园前期物业管理委托合同》，约定委托管理期限自2013年12月20日起至该物业的业主委员会成立后重新委托物业公司止，物业管理服务费收费标准为小高层住宅每平方米（建筑面积）1元/月，多层住宅为每平方米（建筑面积）0.6元/月。被告徐可娟系金色花园小区高层建筑18幢2单元701室房屋业主，房屋建筑面积87.83㎡。2014年1月13日，楚雄市发展和改革局作出楚发改批（2014）14号《楚雄市发展和改革局关于对金盾小区、金色花园小区物业服务收费标准的批复》，对金色花园小区物业服务收费标准确定为多层住宅综合物业服务收费每平方每月0.7元，高层住宅物业服务费每平方每月1.2元。2014年11月24日，原告海宏物业公司与被告徐可娟签订《金色花园前期物业管理服务协议》，约定商品房建筑面积为87.83平方米，多层按建筑面积每月每平方米0.7元（不含公共分摊），高层按建筑面积每月每平方米1.2元（不含公共分摊），物业管理服务费交纳时间为每半年交纳一次，定于每年的1月份和7月份交纳物业管理费，协议还对双方的权利义务、物业管理服务内容、违约责任等做了约定。被告徐可娟欠交原告海宏物业公司2017年1月1日至2019年2月28日物业管理费2740.29元（87.83㎡×1.2元/月/平方米×26个月）。另查明，本院审结的原告诉业主物业服务合同纠纷案件，已认定原告对金色花园小区物业管理不到位，致使小区不同程度的出现车辆乱停乱放、花园胡乱搭建、部分绿化枯死、停车场地面塌陷、房屋质量存在问题、道路、水电、消防、门禁、监控等配套设施不完善等现象。本院认为，楚雄海弘房地产开发有限公司与原告签订的《金色花园前期物业管理委托合同》以及原告与被告徐可娟签订的《金色花园前期物业管理服务协议》，均是双方对金色花园小区的物业维修、养护、管理及对小区范围内的环境卫生等事项所作的相关约定。原告根据《金色花园前期物业管理服务协议》的约定提供了物业管理服务，被告徐可娟作为金色花园小区的业主，应根据《金色花园前期物业管理服务协议》的约定支付相应的物业管理服务费。原告提供的物业服务存在瑕疵，被告徐可娟不履行交纳物业管理服务费的义务，是对原告违约行为依法行使违约救济权的合法行为，但被告实施履行抗辩权的限度应与原告的违约内容相对应，否则，超出限度部分系违约行为。虽然原告提供的物业服务有瑕疵，但鉴于被告实际接受了原告的物业服务，本院酌情适当减少被告应承担的物业管理费，由被告支付2017年1月1日至2019年2月28日期间应交纳物业管理费的80%计2192元。因原、被告双方均存在违约行为，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、由被告徐可娟于本判决生效之日起五日内支付原告楚雄海宏物业管理有限责任公司2017年1月1日至2019年2月28日得物业管理费2192元，款交本院；二、驳回原告楚雄海宏物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56元（已减半收取），由原告楚雄海宏物业管理有限责任公司负担46元（已交），由被告徐可娟负担10元（未交，限于本判决生效之日起五日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  胡玲娜二〇二〇年十一月四日书记员  张明权