河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终2750号上诉人（原审原告）：李阳，男，1989年11月18日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：李冬明，男，1963年1月9日出生，住址同上，系李阳的父亲。委托诉讼代理人：常虹，女，1964年5月13日出生，住址同上，系李阳的母亲。被上诉人（原审被告）：焦作市峰华房地产有限公司。住所地：河南省焦作市城乡一体化示范区管委会院内创业服务中心研发楼****。法定代表人：司落新，总经理。委托诉讼代理人：王宏，河南好谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐玲，女，该单位职工。被上诉人（原审被告）：河南润泽物业服务有限公司。住。住所地：河南省焦作市人民路**都市花园馨苑**楼**/div>法定代表人：李喜才，总经理。委托诉讼代理人：李**，男，该单位职工。委托诉讼代理人：张松云，河南路通律师事务所律师。上诉人李阳因与被上诉人焦作市峰华房地产有限公司（以下简称：峰华公司）、河南润泽物业服务有限公司（以下简称：润泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院于2020年8月10日作出的（2020）豫0802民初437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李阳上诉请求：1、撤销解放区人民法院（2020）豫0802民初437号民事判决书，依法改判支持上诉人的一审诉求；2、判令被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十一条约定：被上诉人应于2013年11月30日前，将“达到交付使用条件”的房屋交付上诉人，并签署《房屋交接单》，还需向上诉人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。本案中被上诉人拒绝提交经双方签字确认存在质量问题的《房屋交接单》，拒绝提交被上诉人2014年、2015年等连续几年小区业主包括上诉人报修登记的《报修登记本》，以还原本案基本事实，一审法院故意回避该事实，回避上诉人的正当请求。二、一审法院在本案审理中不但拒绝了上诉人申请调取被上诉人物业2014、2015等连续几年的《报修登记本》，以证实上诉人无数次报修的经过，还拒绝了上诉人要求提交该小区其他业主多年来的《报修登记本》，以证实小区业主报修从来没有填写过《商品住宅质量保证书》附件表格的惯例。三、一审法院颠倒时间顺序、捏造前后事情经过、回避本案争议焦点：该判决17页描述“原告于2019年9月17日办理房产证书后与二被告协商未果、12月10日向法院申请调解…”。以上陈述没有事实存在（详见4月30庭审笔录）。本案的审理的焦点是上诉人于2013年12月1日交房当天将钥匙交还给被上诉人，请求尽快修理能够入住，上诉人的修理请求竟被拖延至6年，至今没有完成交付，被上诉人不仅多年拒绝修理，还以上诉人不交物业费为由拒绝办理房产证，给上诉人造成巨大损失应当承担赔偿责任的问题，一审法院捏造事情经过予以回避。四、一审中被上诉人向法庭提交了11张照片，可以反证以下事实：1、被上诉人未经通知上诉人自己进入房间施工，证明房屋钥匙一直由被上诉人掌控；2、房屋钥匙一直由被上诉人掌控，证明没有完成交房的客观事实；3、被上诉人根据上诉人起诉时提交的房屋存在质量问题的照片，在照片对应的房屋部位进行了对比施工，可以证明被上诉人认可房屋自始存在质量问题；4、被上诉人在上诉人完全不知情的情况下当庭突然向法庭提交照片，不能以此推定房屋外墙大面积渗水的内在缺陷已修复、不能以此减轻、免除被上诉人对房屡质量保证的交付责任；被上诉人提交的11张照片还可以证实：1、“外墙大丽积渗水、墙体大洞、管道漏洞等情况客观存在，目测即可认定存在质量问题”，一审法院不能以“上诉人不申请鉴定”为借口否决被上诉人连续6年故意不作为，故意放任、扩大给上诉人造成的实际损失。五、被上诉人六年不作为，应当承担逾期交房和逾期办理房产证的违约责任。六、被上诉人在本案中提交的《商品房买卖合同》对“违约责任”采取格式条款进行了强制规定，对原告方的逾期付款采取每日万分之四交纳违约金，反过来，却故意延长交房期限，按照逾期每日万分之0.5减轻、免除其逾期交房责任。对逾期办理房产证行为，没有制定办理房证起始期限，使原告的损失赔偿额无从计算。被上诉人利用格式合同故意违背诚实信用、善意履行合同义务原则、故意加重上诉人的损失、故意免除被上诉人的责任行为，该条款根据最高法院《合同法解释二》第10条的规定应当认定无效。无效条款应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十八条的规定：参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失。详见《计算表》附后。另补充：1、在双方签订的商品房买卖合同第八条对被上诉人开发商逾期交房的免责事由做了约定，因不可抗力而导致逾期交房，因第三人的原因造成逾期交房的两种情况。本案中被上诉人峰华公司没有提交免责事由的证据，依照我国合同法确立的严格责任制度，被上诉人应当向上诉人承担违约责任。2、本案中被上诉人峰华公司承认2018年上半年才办理房屋登记备案事宜。被上诉人峰华公司没有在合同约定期限内向不动产登记机关报送不动产权属登记所需全部资料，应当承担逾期办证违约责任。3、本案中被上诉人采取格式条款对逾期办证违约金日并非以日为标准进行计算，而是按照购房总款固定比例计算，并且固定比例违约金金额极低，仅有43元。被上诉人为免除和限制自己责任的无效格式条款，应当按照最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第二款的规定，按照没有约定违约金的规定处理。4、被上诉人于2019年7月31日起诉上诉人后，因为没有法定事实依据和法律依据，自行撤诉。在此期间在此期间给上诉人办理了房屋权属证书。根据房屋权属证书的记载，上诉人知道了该涉案房屋2018年才竣工验收，并且没有完成对该房屋的缺陷修理。峰华公司辩称，1、峰华公司于2013年12月1日将案涉房屋交付给了上诉人，2013年12月1日，上诉人的父亲李冬明在房屋配套物品领取单上签字显示其领取防盗门正式钥匙六把，装修钥匙两把，可视对讲机一部，并领取《商品房住宅质量保证书和使用说明书》，填写了《业主家庭情况登记表》且上诉人向润泽公司缴纳了2014年的物业费。2、上诉人关于涉案房屋质量问题的主张已过诉讼时效，且上诉人在一审中提交的证据也不能证明案涉房屋存在质量问题。此外上诉人和润泽公司提交的证据能够证明案涉房屋已经五大主体验收合格，且《商品房住宅质量保证书和使用说明书中》的《住宅工程质量分户验收表》能够显示案涉房屋分户验收合格。3、上诉人所主张的延期交房违约金，逾期办理房产证违约金明显自相矛盾。上诉人一直声称自己未收到峰华公司交付的房屋，并自2013年11月30日起计算延期交房的违约金。与此同时，上诉人又主张逾期办理房产证违约金，而逾期办理房产证违约金的起算时间应当案涉房屋交付使用后开始计算。4、上诉人所主张的逾期交房免责事由、房屋登记备案事宜与上诉人所主张的逾期交房违约金无关。润泽公司辩称，1、该案的起因：因李阳方多年来（4年多）不向润泽物业交纳物业费，物业公司催交，李阳家人以未实际居住为由要求减免，在未达到目的后，声称房屋质量问题抗辩不交物业费引发。2、上诉人为获取不当利益设置陷阱，交回一把钥匙情况：李阳方为达到不交物业费反而能够获取不当利益目的，2019年9月份在解放法院进行物业费案件诉前调解过程中，李阳方以让物业公司去家里看看问题，处理后就交物业费为由，将其在2013年12月1日已经领取的房屋钥匙其中的一把，交放到润泽物业公司，经手人是客服郭红燕。之后，李阳方以此以润泽公司未交房，要求赔偿违约金14万余元。3、润泽公司有客观证据证明上诉人主张的所谓延期交房事实不存在，润泽公司提供的2013年12月1日《房屋配套物品领取单》有李阳父亲李冬明签字，领取了房屋6把正式钥匙和2把装修钥匙，证明已经实际交付房屋的事实。该房屋不存在因质量问题不能居住事实。该单元除了上诉人之外，其余楼层业主全部入住，该栋楼仅上诉人一家未交物业费。至于房屋内某些地方墙皮有脱皮，是因雨水积累到开放式阳台，而上诉人多年不入住，落叶及灰尘等挡住下水地漏引发，该责任不在物业公司，后果由上诉人自担。但即便这样，物业和开发商协调，还是为上诉人进行了免费修理。4、关于延期办理房产证，非被上诉人的意志可以左右的。但是一审已经按照合同的约定，对上诉人给予合法的保护。上诉人对该项违约金的上诉理由，没有法律依据。5、上诉人的房屋买卖合同是峰华房地产公司订立，相关义务履行主体也是峰华房地产公司，其起诉要求润泽物业公司承担本案责任，无事实及法律依据。庭审中上诉人所提出的与润泽物业公司之间的物业费纠纷与本案非同一法律关系，不应在本案中进行审理。综上，上诉人的上诉理由均不成立，请求二审驳回上诉，维持一审判决。李阳向一审法院起诉请求：1、要求被告将符合质量要求的房屋交付给原告，尽快修复房屋阳台水泥护墙、更换排便管道、敷设房屋防水层和保温层、修补墙体空洞等；2、要求被告支付迟延交房违约金至实际交房之日止，现暂计算至2019年12月31日止为54825元；3、要求被告支付迟延办理房产证违约金89526元；4、要求被告承担本案诉讼费、执行费等相关一切费用。后原告将其诉讼请求第二项变更为被告支付逾期交房计算至起诉时违约金为50353元，第三项诉讼请求变更为被告支付迟延办理房产证违约金为95025.45元。一审法院认定，2012年10月12日原告与被告峰华公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告峰华公司开发的峰华都市花园御苑小区24号楼1单元91号商品房，合同第八条约定：出卖人应当在2013年11月30日前，将依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经五家单位联合验收合格：建设、施工、勘探、设计、监理…。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期间的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累积已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率一个不小于第1项中的比率）的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1．如在出卖人通知办理商品房交付手续期间内，买受人本人未到现场也未委托代理人到场，则自该期间届满之日，视为商品房出卖人已交付，自该日起商品房毁损、灭失的风险受买受人承担。相应地，出卖人应承担的商品房质保责任转由买受人承担，买受人应对物业管理公司及其他单位或个人应当承担物业管理费用及其他费用或责任也于同日开始确定买受人承担；2、超过两个月的，出卖人有权解除合同并要求总房款30%的违约金。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告一次性缴纳了全部购房款430000元。2013年12月1日原告的父亲李冬明在房屋配套物品领取单上签字，显示其领取防盗门正式钥匙6把，装修钥匙2把，可视对讲话机1部，并领取《商品房住宅质量保证书和使用说明书》，填写了《业主家庭情况登记表》。同日，原告的父亲李冬明与被告润泽公司签订了《前期物业管理服务协议》，并缴纳了2014年1月1日至2014年12月31日的物业费1288元。原告于2019年9月17日在焦作市自然资源和规划局办理案涉房产的产权登记证书。后原告以房屋质量存在问题，且二被告逾期交房、逾期办证等问题与二原告协商未果，于2019年12月10日向法院申请调解，并于2020年2月11日向该院提起诉讼。在该院审理过程中，被告对原告提出的修复房屋阳台水泥护墙、更换排便管道、修补墙体空洞等问题进行了修复和更换。房屋质量问题原告不同意鉴定。另查明，案涉房产于2013年11月21日五大主体验收合格。《商品房住宅质量保证书和使用说明书》第5页住宅工程质量分厂验收表载明：综合验收结论，经三方检查，本套住宅验收合格。第7页业主注意事项，第3条载明；商品房交付使用后，商品房买受人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位或房屋安全鉴定机构申请核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，商品房买受人有权退房或要求调换，给商品房买受人造成损失的，本公司依法承担赔偿责任。保修办法：房屋使用人在正常使用本商品住宅发现房屋出现质量缺陷时，应在保修期限内及时填写《商品住宅质量保修单》（见附件）向本公司或本公司委托的物业服务企业等维修单位报修，本公司在保修期限内免费承担报修责任。超过保修期的，商品房那个买受人或房屋使用人可以向物业服务企业报修，物业服务企业应及时维修并收取相应的费用。一审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原告与被告峰华公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。案涉房屋原告于2019年9月17日办理了房屋产权登记证书。关于原告提出被告峰华公司在2013年11月30日前并未将房产交付原告，且案涉房屋不符合交付条件存在质量问题的主张。被告主张原告关于案涉房屋存在质量问题的主张已过诉讼时效。本案中，原告的父亲李冬明于2013年12月1日签署了《房屋配套物品领取表》，填写了《业主家庭情况登记表》，领取了《商品房住宅质量保证书和使用说明书》，并与被告润泽公司签订了《前期物业服务合同》，缴纳了2014年的物业管理费。二被告提交的证据能够证明案涉房屋已经五大主体验收合格，且《商品房住宅质量保证书和使用说明书》中的《住宅工程质量分户验收表》能够显示案涉房屋分户验收合格。原告提交的照片不能提供原始载体予以核对，且在审理过程中原告对房屋质量问题不同意鉴定。被告提交的证据能够证明案涉房屋于2013年12月1日已经交付原告，原告在审理过程中也自认其系在2013年12月1日发现其主张的质量问题，原告提交的证据不能证明其在上述期间内向二被告主张过权利。现原告于2019年12月10日向法院申请调解，故原告关于质量问题的主张已过诉讼时效，且原告提交的证据不能证明案涉房屋存在质量问题。原告要求修复案涉房屋阳台水泥护墙，更换排便管道、修补墙体空洞等相关主张，被告已经进行修复和更换。故原告要求被告将符合质量要求的房屋交付的主张该院不予支持。案涉房产是否逾期交付。原告与被告峰华公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2013年11月30日前，将依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经五家单位联合验收合格：建设、施工、勘探、设计、监理…。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间分别处理（不作累加）（1）预期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期间的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。本案中，原告的父亲李冬明于2013年12月1日签署了《房屋配套物品领取表》，填写了《业主家庭情况登记表》，领取了《商品房住宅质量保证书和使用说明书》，并与被告润泽公司签订了《前期物业服务合同》，缴纳了2014年的物业管理费。上述证据能够证明被告于2013年12月1日将案涉房产交付原告。故被告峰华公司应按照合同约定于2013年11月30日前将案涉房产交付原告。被告峰华公司未按照合同约定交付房产，应承担相应的违约责任。故被告峰华公司应按照已交付房价款（430000元）的日万分之0.5的标准，支付原告违约金21.5元。原告主张超过部分，该院不予支持。原告要求被告润泽公司支付其逾期交房违约金的主张，该院不予支持。案涉房产是否逾期办证。原告与被告峰华公司在《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。原告于2019年9月17日办理案涉房产权属登记证书。被告峰华公司未提交证据证明其在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，合同约定的逾期办证违约金为已缴纳房款0.01%即43元。原告主张违约金约定过低，应予调整。合同约定的计算的违约金数额与被告峰华公司的违约程度明显不符，不足以达到违约金惩罚违约和补偿损失的目的。被告峰华公司延期备案由此造成原告对案涉房屋的使用、收益、处分权均受到不同程度的限制，故该院酌定为已缴纳房款的1%，即4300元。原告主张应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算违约金，但原告未提交证据证明其具体损失数额，故原告主张过高部分，该院不予支持。原告要求被告润泽公司支付其逾期办证违约金的主张，没有事实及法律依据，该院不予支持。一审法院判决：一、被告焦作市峰华房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李阳逾期交房违约金21.5元；二、被告焦作市峰华房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李阳逾期办证违约金4300元；三、驳回原告李阳的其他诉讼请求。案件受理费3288元，由被告焦作市峰华房地产有限公司负担1644元，由原告李阳负担1644元。二审中，上诉人李阳提供如下证据：（2019）豫0802民初5019号裁定书一份、2019年7月31日起诉状一份。共同证明：被上诉人润泽公司要求上诉人交纳物业费无事实和法定理由，自行撤诉。同时可以证明润泽物业公司于2015年之后，每年向上诉人要求交纳物业费，上诉人在被上诉人要求交纳物业费的同时，一直强调尽快维修，尽快交付房屋，因此该案不存在超过诉讼时效问题，房屋质量问题侵权事实一直存在。被上诉人峰华公司质证称，对该证据的真实性无异议，但该证据并不能证明上诉人陈述的事实，也与本案无关。另外，撤诉是法律赋予原告的权利，在上诉人所提交的这两份证据中，并不能体现上诉人所主张的房屋存在质量问题的事实。被上诉人润泽公司质证称，对证据的真实性无异议，但该两份证据与本案无关联性。相关的纠纷是润泽物业与上诉人之间的物业服务合同纠纷，与本案的房屋买卖合同及房屋是否存在质量问题，是否应当承担违约金无法律关系。其次，相关的诉讼是润泽物业要求上诉人缴纳物业费，是润泽物业通过诉讼再主张权利，并不能以此证明上诉人在诉讼时效期间内向二被上诉人主张过权利。本院对当事人提供的证据认证如下：上诉人李阳提供的证据具有客观性，但不能证明上诉人的指向，依法不予采信。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原告与被告峰华公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的权利义务。关于涉案房屋的交付问题，涉案房屋于2013年11月21日经五大主体验收合格。2013年12月1日李阳的父亲李冬明在房屋配套物品领取单上签字，显示其领取防盗门正式钥匙6把，装修钥匙2把，可视对讲话机1部，并领取《商品房住宅质量保证书和使用说明书》，填写了《业主家庭情况登记表》。同日，李阳的父亲李冬明与润泽公司签订了《前期物业管理服务协议》，并缴纳了2014年1月1日至2014年12月31日的物业费。被上诉人已对上诉人反映的房屋阳台水泥护墙、更换排便管道、修补墙体空洞等问题进行了修复和更换。上诉人李阳主张其于2013年12月1日交房当天将钥匙还给被上诉人维修房屋，故被上诉人未履行交房义务，理由不能成立，一审认定涉案房屋已于2013年12月1日向李阳交付正确。涉案《商品房买卖合同》系采用由河南省工商行政管理局、河南省住建厅监制的示范合同文本，采用示范合同文本的目的，是为了规范开发商销售商品房行为，平衡和保护合同双方的合法权益。为体现双方的合同自愿原则，合同文本中相关条款中有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方在商品房买卖合同中明确约定了的逾期交房及逾期协助办证违约金的计算方式，在双方均签字认可的情况下，应尊重合同当事人的意思表示。李阳请求按参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算其损失，无事实及法律依据。商品房买卖合同约定，峰华公司应在2013年11月30日前将涉案房屋交付给李阳，其2013年12月1日履行交付义务，违反合同约定，一审认定被上诉人峰华公司向李阳支付逾期交房违约金21.5元正确。峰华公司未在交房后的360日内向产权登记机关提供备案资料，应按合同约定向李阳支付违约金，李阳上诉请求按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算违约金，无事实及法律依据。综上所述，李阳的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3121元，由上诉人李阳负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年十一月二十五日书记员 王向静