成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初7744号 原告：九龙仓（中国）物业管理有限公司，住所地四川省成都市锦江区东大街芷泉段********。 法定代表人：徐耀祥，董事长。 委托诉讼代理人：吴忧，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙叶涛，北京大成（成都）律师事务所律师。 被告：张鹏，男，1984年11月6日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告：喻娇，女，1983年11月1日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告九龙仓（中国）物业管理有限公司（以下简称“九龙仓物业公司”）与被告张鹏、喻娇物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告九龙仓物业公司的委托诉讼代理人吴忧、孙叶涛到庭参加诉讼，被告张鹏、喻娇经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 九龙仓物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令张鹏、喻娇支付欠付的物业公共服务费6743.04元（2018年7月1日至2020年6月30日）；2.判令张鹏、喻娇支付逾期违约金（以每季度应交数额为基数，自拖欠之日起至实际支付之日止，按每日万分之五的标准计算，暂计至2020年6月30日为1365.04元）；3.判令张鹏、喻娇支付九龙仓物业公司律师费1000元；4.判令张鹏、喻娇承担本案全部诉讼费用。事实和理由：九龙仓物业公司（原为成都天府时代广场物业管理有限公司）是九龙仓时代小镇项目建设单位依法选聘的物业服务企业，案外人李岚欣购买时代小镇项目物业，并依据《商品房买卖合同》等的约定，与九龙仓物业公司签订了《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》，约定业主应按照所购房屋的建筑面积（房屋建筑面积108.06平方米）以2.6元/月/平方米交纳物业公共服务费，服务协议第四条第七款约定，业主方每次缴纳费用时间为每个季度第一个月的5日前，服务协议第八条第四款约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，九龙仓物业公司有权要求业主方补交并从逾期之日起按每日万分之五的标准收取违约金，一个月内未补交的，九龙仓物业公司有权采取相应法律行动，与此有关的法律费用由业主方承担。后李岚欣将案涉物业依法转让给张鹏、喻娇，张鹏、喻娇从2018年7月起开始欠缴物业费，期间经九龙仓物业公司多次催告，张鹏、喻娇至今未支付欠付的物业费，九龙仓物业公司为维护自身合法权益，故诉至法院。 张鹏、喻娇未答辩，也未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：2014年9月30日，成都天府时代广场物业管理有限公司（2016年9月18日企业名称变更为九龙仓物业公司）与案外人李岚欣签订《前期物业管理服务协议》，约定：九龙仓物业公司为位于成都市双流区东升街道贸园街800号“时代小镇二期（2A、2B区）”小区提供前期物业服务；房屋建筑面积：108.06平方米；九龙仓物业公司为房屋共用部位、共用设施及绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；案外人李岚欣所购住宅物业应按照所购房屋的建筑面积以2.6元/月·平方米交纳物业公共服务费，李岚欣应在房屋办理交接手续时向九龙仓物业公司提前一次性付清3个月的物业公共服务费，3个月之后的物业公共服务费按季缴纳，每次缴纳费用时间为每季第一月的5日前，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日；九龙仓物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求九龙仓物业公司限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，九龙仓物业公司承担相应的法律责任；业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，九龙仓物业公司有权在本物业公布业主的姓名及有关情况，且九龙仓物业公司还有权要求业主补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准收取业主违约金，如果业主在一个月内仍未补交的，九龙仓物业公司有权采取相应的法律行动，与此有关的法律费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、聘请律师的费用）由业主承担。同日，李岚欣签署《临时物管公约》，约定业主应当向物业服务企业提供联系地址、通讯方式。已办理房屋交付手续的业主，联络方式以业主在办理房屋交付手续时提供的电话、传真、通信地址为准，如未办理房屋交房手续的业主，则以买卖合同上载明的通信地址为收件地址。业主保证对所提供资料的真实性负责。联络方式如果有变更，业主应当在变更五日内以书面形式通知物业服务企业。如果业主与物业服务企业另有约定通信地址的，则以业主发出的最后一份书面通知约定为准。 张鹏、喻娇在案涉房屋的原业主李岚欣处购得该房屋，并于2017年11月8日完成了案涉房屋的过户登记手续。自2018年7月1日起，张鹏、喻娇开始欠付物业公共服务费。2018年12月18日及2019年3月26日，九龙仓物业公司向张鹏、喻娇邮寄《催收物业服务费公函》《律师函》，催收物业公共服务费。 2019年11月，九龙仓物业公司与北京大成（成都）律师事务所签订《委托代理合同》，载明：时代小镇项目，九龙仓物业公司拟起诉业主为64户，一审阶段每一案件九龙仓物业公司向律师事务所支付代理费用1000元。一审阶段九龙仓物业公司应支付的代理费，按起诉的业主户数据实结算，以九龙仓物业公司通知为准。2020年10月14日，北京大成（成都）律师事务所开具增值税专用发票，载明收到代理费23000元。 另查明，成都天府时代广场物业管理有限公司于2016年9月18日经工商行政机关核准，更名为九龙仓（中国）物业管理有限公司。 上述事实，有九龙仓物业公司工商信息、企业名称变更核准通知书、张鹏、喻娇身份信息、《商品房买卖合同》及《前期物业管理服务协议》、《业主临时物管公约》、交易房屋信息核实记录、《催收物业服务费公函》、《律师函》、邮寄快递单及签收跟踪记录、《委托代理合同》、律师费增值税发票及双方当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，九龙仓物业公司与案外人李岚欣签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方应当按照协议约定全面履行各自的义务。张鹏、喻娇作为案涉房屋的现业主，同时也是案涉小区的业主，九龙仓物业公司作为小区的物业管理公司，向包括张鹏、喻娇在内的小区业主提供物业管理服务，双方形成物业管理服务合同的法律关系，张鹏、喻娇作为物业服务管理对象，负有按时交纳物业管理服务费的义务。根据《前期物业管理服务协议》约定，张鹏、喻娇应于每季第一月的5日前按季交纳物业管理服务费，未按约交纳的从逾期之日起按每天万分之五的标准交纳违约金。根据查明的事实，张鹏、喻娇自2018年7月6日起未按照约定按期足额交纳2018年7月1日至2020年6月30日期间的物业管理服务费用，其逾期交纳物业管理服务费的行为，构成违约，九龙仓物业公司主张其支付欠付的物业服务费及以每季度欠付的物业管理服务费为基数，按每日万分之五的标准支付自逾期之日起至实际支付之日止的违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。张鹏、喻娇以九龙仓物业公司的物业服务未达到约定标准，存在诸多问题，故其有权拒绝支付物业公共服务费、违约金及律师费。本院认为，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，张鹏、喻娇如认为九龙仓物业公司的物业管理行为侵犯了其合法权益，可要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不得以此为由拒绝缴纳物业管理服务费，故对于张鹏、喻娇的辩称理由，本院不予支持。 关于九龙仓物业公司主张的律师费，本院认为，因张鹏、喻娇逾期交纳物业管理服务费，九龙仓物业公司提起本案诉讼并支付律师费1000元，根据《前期物业管理服务协议》《业主临时物管公约》约定，九龙仓物业公司聘请律师的费用应由张鹏、喻娇承担，但因九龙仓物业公司聘请律师处理的物业纠纷不仅此一件案件，再结合九龙仓物业公司与张鹏、喻娇双方的责任大小，本院酌情判令张鹏、喻娇承担500元的律师费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张鹏、喻娇于本判决生效之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付自2018年7月1日起至2020年6月30日期间物业公共服务费6743.04元及违约金（违约金应从2018年7月6日起，以每季度欠付的物业公共服务费842.88元为基数，按每日万分之五的标准，分别自逾期之日起计算至实际付清之日止）； 二、被告张鹏、喻娇于本判决生效之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付律师费500元； 三、驳回原告九龙仓（中国）物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告张鹏、喻娇负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  余 蓉 二〇二〇年十一月四日 法官助理  林越霄 书 记 员  唐莉萍