江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3022号上诉人（原审原告）：韩海镇，男，1958年3月16日出生，住江苏省淮安市清江浦区。上诉人（原审被告）：江苏万顺置业有限公司，住所地江苏省沭阳县经济开发区昆山路西侧。法定代表人：何金生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：范井虎，江苏铭云律师事务所律师。上诉人韩海镇与上诉人江苏万顺置业有限公司（以下简称万顺公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2020年10月14日、11月12日与韩海镇进行了谈话，于2020年10月23日与万顺公司的委托诉讼代理人范井虎进行了谈话。本案现已审理终结。韩海镇上诉请求：撤销一审判决，依法改判万顺公司按照年利息5%标准支付2014年12月31日至2020年4月14日逾期交房损失。事实及理由：1.万顺公司实际交房时间并非一审法院查明的2020年3月23日，韩海镇是在2020年4月办理好不动产权登记后才从执行法院拿到涉案房屋钥匙，当时交房的时候韩海镇出具了收据。2.一审法院按照日万分之一计算利息不当，应当按照年利率5%计算。万顺公司二审辩称，韩海镇的上诉请求及事实理由于法无据，请求驳回。万顺公司上诉请求：撤销一审判决，改判按照（2019）苏13民终1419号民事判决书确定的交房时间计算逾期交房违约金。事实及理由：1.因韩海镇购房款是支付给案外人王毅的，万顺公司对涉案房屋已经出售给韩海镇并不知情。因此万顺公司在双方之间商品房买卖合同关系确认之前不负有向韩海镇交付涉案房屋的义务。2.双方之间并未签订正式的商品房买卖合同，也未约定交付时间和不动产权登记时间。具体交房时间和办证时间，只是经过宿迁市中级人民法院2019年8月2日作出的判决才予以确认，因此，韩海镇要求2014年12月31日起赔偿损失无事实依据。3.涉案2号楼的交房时间并不固定，一审法院仅依据涉案楼房部分业主的交房时间是2014年12月31日就径行推定涉案房屋交付时间应为2014年12月31日无依据。韩海镇二审辩称，1.生效判决已经认定韩海镇2013年6月22日全额付清购房款，双方签订的商品房买卖合同成立。2.万顺公司与大多数购房户约定的交付时间都是2014年12月31日，由于万顺公司违反约定，直到2020年4月14日经沭阳县人民法院强制执行才把涉案房屋执行给韩海镇。韩海镇向一审法院起诉请求：万顺公司赔偿韩海镇损失703000元（从2014年12月31日以购房款2304000元为基数，按年息6%赔偿到起诉之日，2020年1月17日以后按上述诉求到房屋过户止）并承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2013年6月22日，韩海镇与万顺公司阳光绿洲销售部签订阳光绿洲认购书一份，载明韩海镇作为认购人认购阳光绿洲2号楼101商铺，房屋建筑面积为288平方米，单价8000元/平方，房款总额为2304000元。备注：全款支付。同日，万顺公司向韩海镇出具收款收据并加盖万顺公司财务专用章，该收款收据载明“开票日期：2013年6月22日，付款单位（付款人）：韩海镇，收款方式：现金，摘要：阳光绿洲2－101#商铺预付款，8000元/平方，288平方，人民币（大写）贰佰叁拾零万肆仟零佰零拾零元，￥2304000，出纳：孙大伟”。后因万顺公司拒绝与韩海镇签订正式的商品房买卖合同并拒绝交付案涉商铺，韩海镇于2017年9月22日向沭阳县人民法院提起诉讼，经沭阳县人民法院及宿迁市中级人民法院一、二审审理，判决韩海镇、万顺公司之间就案涉商铺的房屋买卖合同关系成立，万顺公司向韩海镇交付案涉商铺及协助办证。判决生效后，万顺公司于2020年3月23日才将案涉商铺交付给韩海镇。现韩海镇要求万顺公司按购房款年利率6%承担逾期交房损失，引起纠纷。一审另查明，案涉楼盘因管理混乱以致烂尾，引发多起诉讼。阳光绿洲2号楼购买人葛卫娟、鲍俊飞等曾向沭阳县人民法院提起诉讼，要求万顺公司给付逾期交房违约金，在这些案件中，万顺公司与阳光绿洲2号楼的购买人签订的商品房买卖合同约定的交房时间均为2014年12月31日前将经验收合格的商品房交付，如万顺公司未按合同约定交付商品房，则自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向购房人支付已交付房价款万分之1的违约金。一审法院认为，韩海镇、万顺公司之间存在商品房买卖合同关系已经法院生效的判决确认，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。韩海镇已付清房屋全部款项，万顺公司拒绝与韩海镇签订商品房买卖合同，构成违约，应承担相应的违约责任。案涉楼盘其他购房人与万顺公司签订的商品房买卖合同均约定交房时间在2014年12月31日前，韩海镇在2013年6月22日即付清全部购房款，现韩海镇要求参照案涉楼盘其他购房人签订的商品房买卖合同上交付时间作为起点确定万顺公司逾期交房违约责任，并无不当，予以支持。因万顺公司未与韩海镇签订商品房买卖合同构成违约，故韩海镇获得的赔偿利益也不能大于签订商品房买卖合同获得的利益，且韩海镇要求万顺公司逾期交付时间起点也是参照案涉楼盘其他商品房买卖合同计算，故韩海镇应获得的逾期交房违约金也应参照案涉楼盘签订商品房买卖合同上的违约责任计算，即购房款的日万分之一，韩海镇要求按购房款年利率6%计算，不符合法律规定，不予支持。综上所述，万某公司的辩解意见，与查明的事实不符，不予采纳。韩海镇应获得的赔偿损失应以购房款2304000元为基数，从2015年1月1日起计算至2020年3月22日止共计1908天，按日万分之一计算，为439603.2元。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、江苏万顺置业有限公司于判决发生效力之日起十日内赔偿韩海镇逾期交房损失439603.2元；二、驳回韩海镇的其他诉讼请求。案件受理费减半收取5415元，韩海镇负担1415元，江苏万顺置业有限公司负担4000元。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审中，除万顺公司向韩海镇的实际交房时间外，本院对一审查明其他事实予以确认。本院另查明，上诉人韩海镇与上诉人万顺公司商品房销售合同纠纷一案，经过沭阳县人民法院一审【案号（2017）苏1322民初15782号民事判决】、本院二审【案号（2019）苏13民终1419号】，最终判决：一、确认韩海镇与江苏万顺置业有限公司之间关于沭阳县阳光绿洲小区2号楼101号商铺的房屋买卖合同关系成立；二、江苏万顺置业有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向韩海镇交付沭阳县阳光绿洲2号楼商铺101室房屋，并于上述房屋交付之日起90日内协助韩海镇依法办理过户手续。该判决生效后，韩海镇于2019年11月8日向沭阳县人民法院申请执行该判决，于2020年3月13日向该院提交《结案申请》，该申请中载明万顺公司已经履行完全部义务，故韩海镇申请结案。本院还查明，涉案房屋于2020年4月10日取得不动产权登记证书。本案二审争议焦点为：韩海镇主张的逾期交房违约损失应当如何计算。本院认为，本案中，韩海镇与万顺公司之间成立商品房买卖合同关系，韩海镇已经支付全部购房款，但万顺公司直到2020年才向韩海镇交付涉案商铺，构成违约，韩海镇主张逾期交房违约损失应予支持。关于逾期交房违约损失的计算标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，韩海镇在未举证证明同地段同类房屋租金标准的情况下，主张应当按照年利息5%的标准计算逾期交付损失并无依据，一审法院参照涉案房屋同一栋楼的其他商品房买卖合同约定的逾期交付标准即购房款的日万分之一计算并无不当，本院予以维持。关于逾期交房违约损失的计算时间起点即应交房时间，双方在涉案商品房合同中并未约定，万顺公司上诉主张应从人民法院生效判决确定的交付时间届满后开始计算，本院认为该主张不能成立。虽然本院在（2019）苏13民终1419号案件中，确认万顺公司应当应在该判决生效后十五日内向韩海镇交付涉案房屋，但该判决只是在韩海镇与万顺公司就涉案房屋的交付等问题发生争议后，对万顺公司的交房义务予以明确，不意味着万顺公司的交房义务因该生效判决才得以产生。实际上，与涉案房屋同一栋楼的其他房屋买卖合同约定的交房时间大多数为2014年12月31日，韩海镇早在2013年6月22日即签订了涉案房屋的认购书并付清涉案房屋的全部房款，因为万顺公司的原因导致韩海镇无法签订正式的商品房买卖合同、无法在商品房买卖合同中约定应交房时间，故一审法院确定应交房时间为2014年12月31日并无不当，而且该交房时间的确定也符合开发商出售新开发商品房交付时间的行业惯例。但万顺公司直到2020年才向韩海镇交付涉案房屋，故万顺公司应当从2015年1月1日起计算向韩海镇支付逾期交付损失。关于逾期交房违约损失的计算终止时间即实际交付时间，万顺公司主张为2020年3月23日，韩海镇予以否认，并主张是在2020年4月14日即领取涉案房屋的不动产权登记证书后实际收到房屋，但根据本院查明事实，韩海镇在2019年11月8日申请法院执行（2019）苏13民终1419号案件，在2020年3月13日即以万顺公司履行完毕该生效判决确定的义务为由申请结案，韩海镇的主张与其申请执行结案的行为相矛盾，在无其他证据对交房时间进一步予以证明的情况下，一审法院按照万顺公司的主张确定实际交房时间并无不当。综上所述，韩海镇、万顺公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15788元，由上诉人韩海镇负担7894元，上诉人江苏万顺置业有限公司负担7894元。本判决为终审判决。审 判 长 程黎明审 判 员 覃卫东审 判 员 孙 权二〇二〇年十一月二十日法官助理 段 娜书 记 员 郑露露