湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初8157号原告：长沙新里物业服务有限公司，住所长沙市天心区芙蓉南路二段**。法定代表人：黄浩明，男，1963年7月30日出生，汉族，，住上海市虹口区系该公司董事长。委托诉讼代理人：夏博玲，女，1996年12月24日出生，汉族，，住湖南省安化县该公司法务（特别授权）。被告：李日红，男，1974年9月2日出生，汉族，，住宁乡市喻家坳乡××村清水塘组××号原告长沙新里物业服务有限公司（以下简称“新里物业”）与被告李日红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法由审判员肖艳适用简易程序（小额诉讼程序）公开开庭进行了审理。原告新里物业委托诉讼代理人夏博玲及被告李日红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新里物业向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告支付原告物业服务费3881元、自来水增压费88元、违约金500元，共计4469元；2．被告承担本案诉讼费、公告费。事实与理由：2011年7月6日，原告新里物业与宁乡铭城房地产开发有限公司签订了《绿地紫金公馆前期物业服务合同》，合同约定由原告向宁乡铭城房地产开发有限公司的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。同时约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业服务费。被告李日红系上述物业2403号的业主和物业使用人，物业面积共154㎡，收费标准为1.4元/月/㎡计算，按约定应当向原告缴纳2015年7月31日至2017年1月31日的物业服务费3881元，自来水增压费88元、违约金500元，共计4469元，但被告一直拒缴费。被告李日红口头辩称：2019年原告起诉了我们小区业主，当时庭审时发现原告营业执照章子模糊，时间是2011年-2013年，物价核定合同的法人与原告提供的营业执照法人不一致，要求原告提供营业执照核实。与我们签合同的物业公司是警虹物业，不是原告，与原告没有合同关系。要求提供警虹物业与新里物业的移交手续，有效的合同，原告入住我们小区，离开我们小区我们都不知道；2019年的诉讼，要求原告提供证据后原告撤诉了。原告终止服务的理由，要求提供与我们现在服务的物业公司移交手续。要求原告提供起诉我们缴费时间段的法律依据，因为时间已经过了这么久，过了诉讼时效。我买的二手房，2013年入住的，我们没有可视电话，我们跟物业公司说了将可视电话修好就交物业费，物业公司答应了。当时物业公司上门了但是没搞好，后面也没回复。电梯里面的广告收入没有公示，电梯也有问题，违约金、诉讼费我不认可，水井没有清理过。电动车充电没有车棚地下停车场监控没有，没有安全感，卫生没有及时打扫。原告入场只有标志，没有公示。原告方将可视电话搞好了我就交物业费。经审理查明：紫金公馆系由宁乡铭城房地产开发有限公司开发建设的小区，其原选聘的前期物业公司为上海警虹物业管理有限公司宁乡分公司。2011年6月10日，宁乡铭城房地产开发有限公司向宁乡县住房保障局物业管理服务中心提交《关于紫金公馆物业管理服务公司变更的报告》，该报告称，紫金公馆生活小区是由上海警虹物业管理有限公司宁乡分公司进行前期物业服务管理，由于上海警虹物业管理有限公司是国二级物业公司，根据有关文件，上海警虹物业有限公司不能在外省接受物业服务工作，故上海警虹物业管理有限公司宁乡分公司正在进行公司注销程序阶段，上海警虹物业管理有限公司宁乡分公司就不再对紫金公馆进行前期物业服务管理……同时紫金公馆还没有成立业主委员会，宁乡铭城房地产开发有限公司通过对长沙新里物业服务有限公司的考察，暂时选聘长沙新里物业服务有限公司对紫金公馆进行前期物业服务管理。2011年6月24日，宁乡市发展和改革局向原告新里物业下达紫金公馆物业服务价格登记证（证号长F-4833），审定住宅物业服务费标准为1.4元/㎡、车位服务费为30元/个/月。本院审理的（2020）湘0124民初4442号案件核实，该标准一直执行至小区正式成立业委会止，成立业委会之后，由业主委员会与物业公司合同约定物业服务费标准。2011年7月6日，宁乡铭城房地产开发有限公司与原告新里物业签订《前期物业服务合同》，约定宁乡铭城房地产开发有限公司选聘原告新里物业承担绿地紫金公馆小区前期物业服务。合同同时约定：在物业管理区域内，前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理……公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理等；物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅1.4元/月/㎡；从建设单位书面通知买受人办理交房手续之日的次月开始计收物业服务费，，住宅业主在办理交房手续时由甲方告知业主向乙方预交一年物业服务费空置房物业服务费按湘价服［2010］76号《湖南省物业服务收费管理办法》规定收取；对室内停车场已售车位，由乙方向已购车位业主收取车位服务费；管理服务期限三年，业主大会成立，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。该合同于2011年9月在宁乡市物业管理服务中心备案。合同签订后，原告新里物业于2011年7月6日至2017年1月31日期间为紫金公馆提供物业服务。被告李日红系宁乡市玉潭镇紫金路139号紫金公馆2403号房屋业主，房屋建筑面积为154㎡。被告因答辩中所述原因拒交2015年8月1日至2017年1月31日物业服务费3881元（154㎡×1.4×18个月）及自来水增压费88元。经原告对被告欠交的物业服务费进行书面催收后，仍未予交纳。上述事实，有原告提交的前期物业服务合同、宁乡市物业管理服务中心出具的证明、服务收费价格核定表（证号为长F-4833）、宁乡市发展和改革局关于紫金公馆物业费标准审批的说明、不动产信息登记表、律师函及中通快递查询件、关于紫金公馆物业管理服务公司变更的报告等证据及到庭当事人陈在卷予以证实，本院予以认定。本院认为，本案的争议焦点为：1、新里物业是否是本案的适格原告；2、原告新里物业要求被告缴纳物业服务费的请求权是否超过诉讼时效。争议焦点1：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有拘束力。原告新里物业与宁乡铭城房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同在宁乡市物业管理服务中心履行了备案手续，其合同内容真实，有效。被告李日红辩称开发商承诺的是上海警虹物业有限公司宁乡分公司，且上海警虹物业有限公司宁乡分公司与业主都签订了物业服务合同，此种情况涉及到宁乡铭城房地产开发有限公司、上海警虹物业有限公司宁乡分公司与被告之间的其他合同关系问题，不属于本案法律关系，不影响上述《前期物业服务合同》的效力。被告作为小区业主，该《前期物业服务合同》对被告均具有拘束力。本案中，合同约定的服务期限为三年，但合同到期后，原告一直在小区提供服务，且合同中亦约定了“业主大会成立，业主委员会代表全体业主与物业企业签订的物业服务合同生效时自动终止”，在原告提供服务期间，业主委员会并未与其他物业公司签订物业服务合同或要求原告退场，对于合同期限内及退场前的物业服务费，原告应当按照约定缴纳。综上，原告新里物业是本案适格原告。争议焦点2：诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，即丧失了请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务之权利的制度。物业服务合同关系物业服务企业向业主所有的建筑物及其附属设施提供管理服务，业主向物业服务企业支付物业服务费的权利义务关系。根据该权利义务关系可以看出，物业服务费的支付系物业服务企业与业主基于同一份合同产生的同一性质的债务分期履行，该债务具有整体性和关联性。本案中，《前期物业服务合同》对缴费时间无明确约定，即使约定了缴费时间，被告每期应缴纳的物业服务费均是基于双方物业服务合同关系所产生，具有整体性和关联性，原告新里物业亦基于整体债权债务关系持续提供了物业服务，故原告新里物业主张的2015年8月1日至2017年1月31日的物业服务费的诉讼时效应从原告退场后起算。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的两年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”根据前述规定，民法总则施行之日（2017年10月1日），原告所主张的2015年8月1日至2017年1月31日的物业费请求没有超过民法通则规定的两年诉讼时效期间。被告辩称没有收到2018年8月的书面催收律师函，但是原告提供了中通快递邮单的原件以及邮单显示本人签收的查询单，被告没有证据证实该邮单系伪造或者变造的证据，故对该辩论意见，本院不予采信。诉讼时效因原告2018年8月催收中断而重新计算。原告于2020年10月上门张贴律师函后向本院提起诉讼，未超过三年的诉讼时效。综上，本院对被告该抗辩意见不予采纳。根据《前期物业服务合同》的约定以及宁乡市发展和改革局审定的收费标准，被告李日红应依1.4元/㎡的标准向原告新里物业交纳2015年8月1日至2017年1月31日的住宅物业服务费3881元。被告反映原告服务不到位，参照本院审理的（2020）湘0124民初4442号案件中查明的情况，原告未对小区监控设备进行有效维护管理，其在履行《前期物业服务合同》第三条约定的公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理内容时存在明显瑕疵，故对被告欠交的物业服务费，本院酌情予以减少10%，即3881元×90%=3493元。被告对自来水增压费88元无异，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。被告反映原告服务不到位的其他情形，未提交证据予以证实，本院不予以采信。另，关于违约金，因原告提供的物业服务本身存在瑕疵，本院不予支持；原告未提交证据证明实际产生了公告费，故本院对原告要求被告支付公告费的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告李日红在本判决发生法律效力后五日内向原告长沙新里物业服务有限公司支付2015年8月1日至2017年1月31日的物业服务费3493元、自来水增压费88元，共计3581元；二、驳回原告长沙新里物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李日红负担20元，原告长沙新里物业服务有限公司负担5元。本判决为终审判决。审判员 肖 艳二〇二〇年十一月十日书记员 刘金玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。