天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终4818号上诉人（原审被告）：李建新，男，1967年5月2日出生，汉族，住天津市滨海新区。被上诉人（原审原告）：天津华世安物业有限公司，住所地天津市北辰区普东街淮兴园**。法定代表人：宋蓓，总经理。委托诉讼代理人：潘文利，男，该公司员工。上诉人李建新因与被上诉人天津华世安物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初18741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李建新上诉请求：1．撤销一审判决，改判李建新向被上诉人支付物业费324.72元（90.59㎡×0.5元/月/㎡×16个月-400）；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．一审判决并未对上诉人提出的收费标准作出判定。2．一审判决判定被上诉人提供的物业服务为瑕疵服务，被上诉人只履行了小部分义务，却判定只享受小部分权利的上诉人承担大部分缴费义务；只根据合同法、物业法、物权法作出判定，却忽略了《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》、《天津市普通住宅小区物业服务和指导价格标准》的规定，被上诉人提供的物业服务不足四级服务标准，却判定上诉人按照一级服务标准履行缴费义务，实属认定事实不清，适用法律不当。3．根据《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》的规定，物业管理服务费包括物业管理基本服务费和机电设施设备日常运行维护费，普通住宅物业收费实行政府指导价，上下浮动不超过20%。一审中，被上诉人所列收费标准不清，上诉人在一审中提出疑问，另被上诉人由于自身服务原因，于2015年已对全小区收费改为1.3元/月/㎡，又何来起诉书中的1.5元/月/㎡，如为1.5元/月/㎡，则超出了上述文件规定的标准。4．按照《天津市普通住宅小区物业服务和指导价格标准》的规定，天津市普通住宅小区物业服务分为四级，各级均有相应的服务标准和收费标准，被上诉人按照最高服务级别（1.2元/月/㎡）收费，实则连四级服务标准（0.5元/月/㎡）都达不到，严重后果的瑕疵服务给上诉人的居住环境、安全等均造成了不可避免的各种安全隐患，造成上诉人车辆被剐、丢失物品等直接经济损失400元。5．一审法院既然判断被上诉人构成瑕疵服务，即应判定被上诉人未严格履行前期物业合同，形成了瑕疵履行，上诉人恳请二审法院参照《天津市普通住宅小区物业服务和指导价格标准》判定被上诉人的实际物业服务等级，判定上诉人应缴纳的物业费金额。天津华世安物业有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。天津华世安物业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付2019年1月1日至2020年4月30日期间的物业费2174.16元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2009年7月31日，天津联智投资发展有限公司与天津君谊物业发展有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，合同约定天津君谊物业发展有限公司为滨海新区汉沽峰尚花园提供前期物业服务，合同期限自2009年7月31日始至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止；物业管理服务费为建筑面积每月每平方米1元（高层住宅）/2.2元（商业）的价格交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.5元的标准由业主交纳。业主应于每月25日前交纳当月物业费，逾期交费者，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之五交纳滞纳金。2018年8月23日天津君谊物业发展有限公司名称变更为本案原告天津华世安物业有限公司，天津君谊物业发展有限公司的权利义务由原告承继，因此该合同对原告和被告均有约束力，原、被告双方应按照合同约定履行各自义务。另查，被告系峰尚花园2号楼4门802室业主，房屋建筑面积90.59平方米，天津华世安物业有限公司通过寄送催缴函等方式进行了物业服务费的书面催收。一审法院认为，天津联智投资发展有限公司与天津君谊物业发展有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》合法有效，另被告办理房屋入住手续时签订了《确认书》，确认已阅读《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》的条款，并理解、认同该条款内容，同意严格遵守。2018年8月23日天津君谊物业发展有限公司名称变更为本案原告天津华世安物业有限公司，天津君谊物业发展有限公司的权利义务由原告承继。因此该合同对原告和被告均有约束力，原、被告双方应按照合同约定履行各自义务。现原告依约提供了物业服务，亦通过邮寄等形式对物业费进行了催收，故原告要求被告支付物业费的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。经一审法院查实，在原告为涉案小区提供服务期间，在公共设施、消防设备的维护维修、车辆管理、环境卫生等方面的服务存在瑕疵，就业主的需求未能及时回应，与业主沟通不畅，给业主的生活带来了不便，应适当酌减部分物业费。一审法院依据原告服务期间的服务状况，确定酌减10%。对于被告应交纳物业费的金额，一审法院依据被告房屋建筑面积、双方约定的收费标准及欠费时间计为90.59平方米×1.5元/月/平方米×16个月×90%=1956.74元。原告物业服务质量虽存在一定瑕疵，但依照合同约定被告负预交物业费的先履行义务，故被告以先履行抗辩权为由拒绝支付物业费的抗辩主张，一审法院不予采纳。原告应当按照物业合同约定就存在的问题与业主、相关部门及时沟通、协调，及时整改，提高自身的服务质量。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款之规定，判决：“一、被告李建新于本判决生效后十日内给付原告天津华世安物业有限公司2019年1月1日至2020年4月30日期间的物业费人民币1956.74元；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由被告负担。”二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，天津君谊物业发展有限公司与案涉小区的建设单位天津联智投资发展有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律的规定，合法有效。天津君谊物业发展有限公司于2018年8月23日名称变更为天津华世安物业有限公司后，天津君谊物业发展有限公司的权利义务应由天津华世安物业有限公司承继。李建新作为该小区的业主，应受上述物业服务合同的约束。基于双方之间的物业管理服务关系，天津华世安物业有限公司提供了物业管理服务，李建新应履行给付物业服务费的义务。一审法院结合天津华世安物业有限公司存在提供物业服务存在瑕疵的情况，酌情扣减物业服务费部分10%并确定李建新支付天津华世安物业有限公司涉诉期间的物业服务费并无不当。关于李建新主张由天津华世安物业有限公司赔偿损失400元并在物业费中予以抵扣的问题，因与本案非同一法律关系，可另行解决。综上所述，李建新的上诉请求不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李建新负担。本判决为终审判决。审判长  王福群审判员  仝伟奇审判员  刘继永二〇二〇年十一月二十五日书记员  王雯月