云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0402民初3861号原告（反诉被告）：玉溪达成工贸有限公司，住所地：玉溪市红塔区北城街道梅园社区北城铁厂对面。统一社会信用代码：91530402MA6P18YK8Y。法定代表人：杨芳，总经理。委托诉讼代理人：李亚敏，兴城信法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告（反诉原告）：任保寿，男，1964年3月18日生，汉族。委托诉讼代理人：刘祖斌，云南浩亚律师事务所律师。特别授权代理。原告（反诉被告）玉溪达成工贸有限公司（下简称达成公司）与被告（反诉原告）任保寿租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日、同年10月19日分别受理本诉和反诉后，依法适用简易程序于同年10月21日、同年11月5日公开开庭进行合并审理。达成公司法定代表人陈芳及其委托代理人李亚敏、任保寿及其委托代理人刘祖斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、判令解除2019年9月1日原、被告签订的《场地租赁合同》；2、判令被告退还2020年9月1日至2022年8月31日租金20万元、200千伏变压器一次性使用费4万元；3、判令被告承担因违约给原告造成的搬迁、建盖厂房的损失30万元、赔偿原告新装变压器投入支出的8万元、因停电给原告造成的停产损失10万元（庭审中变更为20万元）及向原告支付违约金10万元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由为：原告经营免烧砖厂，股东是毕玉、叶绍云、景明顺，原生产地点在。2019年9月1日，原、被告签订《场地租赁合同》，被告将位于北城顺城搅拌站内的场地租赁给原告，原告将免烧砖厂搬至被告租赁给原告的厂内。双方约定前三年租金一次性支付，被告户头的200千伏变压器由原告有偿使用。合同签订后，原告向被告支付了34万元。因一个变压器不能满足使用，原告通过与玉溪市鹏宇煤焦厂进行线路搭接、供电局准许，再投入8万元安装变压器，同时因搬迁厂房设备、投资厂房建盖又投入了30万元资金。原告厂房搬迁建设完毕后，在前几个月双方能正常履行合同，但至2020年6月底，被告以出租给原告的场地要裁30米的树为由开始停原告的电，而且是原告打电话询问被告，被告才告知要栽树。第一次停电是电力设备遭人为破坏，原告请人修好后继续使用没有追究；第二次停电是被告到供电局将给原告有偿使用的户头及原告投资搭接的户头停电，该次停电断续持续了三个月，至原告起诉时仍处于停电状态。被告所说的办事处要求裁树30米，但经原告至办事处询问得知，裁树并无强制性规定，只是要求“30米内可视建筑物栽树遮掩即可”，被告断章取义为难原告不知何意？停电发生后，经派出所劝告、居委会调解，被告边听边又停原告的电。原告认为，若政府确有征地或强制栽树文件，双方可以依法解除、退还租金等。原告每月流水约15万元，被告违约行为持续了三个月，完整停电一个多月，原告现只主张20万元停产损失。现原告为维护自己的合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告答辩并反诉称，1、2020年4月，北城街道、梅园社区口头通知原、被告，根据《昆磨高速公路红塔区段沿线风貌提升整治实施方案》，要求在6月20日前将原告租赁的场地上建筑物及设施拆除，建盖围墙，从围墙内地块栽种30米远大风景树。被告按通知要求，出资在高速公路旁修建了围墙，但原告不搬迁腾退场地，围墙内无法栽种景观树。6月16日梅园社区下发书面《告知书》；8月19日梅园社区及小组领导组织双方召开会议并对双方矛盾进行调解，但原告坚持不予拆除违章建筑和腾退场地，致使高速公路沿线改造工作无法完成。双方《场地租赁合同》第十一条约定：如遇国家征地（包含昆玉高速公路改造），双方必须无条件终止合同；合同法第九十一条规定，有下列情形的合同权利义务终止：……（七）法律规定或当事人约定终止的其他情形。故依据合同约定及法律规定，双方合同应于2020年6月16日收到《告知书》时终止，而不是解除。2、合同法第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。（1）原告在合同签订后，分几次才支付了20万元租金，按每年10万元租金计算，目前原告还在继续占用租赁的场地，租金应计算至其将场地清理干净交付被告止，剩余租金退还原告；变压器使用费按每年4000元计算，按前述方法计算后，剩余的退还原告。（2）原告所建厂房投资是在本案诉争场地和另外一块未签订合同的场地上，未签合同的场地用于砸石头；再者原告又是否造成30万元损失？（3）原告至今都在生产，并无停产损失，主张10万元停产损失无依据，且依据合同终止的约定，即使有损失也与被告无关。（4）原告投资的8万元变压器是安装在未签订合同的场地上，专门用于砸石头用，不是用于本案租赁场地上的生产使用，与本案无关，不应计入本案损失。（5）合同按照约定终止，不存在被告违约，不应支付违约金。3、双方《场地租赁合同》约定租赁期十年，前三年租金每年10万元，合计30万元，于签订合同之日一次性支付；租赁场地租金租赁税收、场地使用税及其他费用由原告承担；原告不按期缴纳租金为违约，支付违约金10万元。……。8月29日原告支付了10万元租金、4万元变压器使用费给被告，被告出具了14万元的收据一份。因原告需要办理项目立项及环保批准开工手续才能开工，而原告项目属于新立项，无法办理新立项手续，只有通过被告的原焦煤厂场地转项（与新立项具备同样效力）才能办理，所以在签订租赁合同前原告找被告协商，支付了10万元劳务费给被告，请求被告出面办理，并使用被告焦煤厂的手续拿到《投资项目备案证》和《环境影响报告表批复》就算完成委托事项，10万元归被告所有；如果两个手续办理不下来10万元全部退还原告。被告在两个月内将两证办理下来交给了原告，原告得以开工生产。被告多次找原告要求按合同支付租金，原告称资金周转困难，于2020年1月10日杨芳支付3万元、景明顺支付2万元，1月23日叶绍云支付5万元，被告均出具了收条给原告。原告尚欠租金10万元及另一块场地租金12万元，承诺春节时支付，后发生疫情一直拖欠未付，所以被告总共收到原告租金20万元、变压器使用费4万元、劳务费10万元。4、原告一直在生产作业，拖欠电费780.69元不予支付；原告在生产过程中堆放大量生产垃圾在围墙边将围墙压倒，初步估算，修复围墙约需1.8万元，清理运输垃圾约需10万元。综上所述，被告并不存在违约，不应承担原告主张的损失及违约责任，故请求驳回原告第3项诉讼请求；双方合同应予终止，原告租金及变压器使用费应计算支付至其腾还场地之日。同时，被告特提起反诉，请求：1、判令双方于2019年9月1日签订的《场地租赁合同》自2020年6月16日起终止；2、判令原告自即日起将其租赁的靠电杆厂场地的围墙予以修复，清理生产垃圾并运输出去；3、判令原告将全部租赁场地恢复原状、清腾完毕后交还被告，场地租金(庭审中变更为场地占用费)支付至场地腾还被告之日止；4、判令原告向被告支付违约金10万元；5、判令原告向被告支付2019年9月1日至2021年8月31日的土地使用税45288元；6、判令原告支付被告电费780.69元；7、反诉费由原告承担。原告针对被告反诉主张辩称，1、被告认为双方场地租赁合同应于2020年6月16日终止不成立，首先被告不能提供任何合同应该终止的依据；其次，本案系被告违约在先，故在双方的合同纠纷未依法处理之前，不存在腾空场地、清理垃圾的问题；第三，原告不存在违约，被告主张违约金10万元无法律依据；第四，土地使用税系税务部门征收，原告收到税收通知会自行缴纳，被告无权代表税务机关向原告主张土地使用税；第五，关于电费问题，户头是被告的，原告已经向被告支付了4万元的户头使用费，被告主张的电费系其停电又偶尔恢复电产生的，若是其不停电，原告也不可能才用这么点电，所以这点也证实了被告反复停电的事实；第六、被告在事实与理由部分主张支付给其的款项中有10万元是劳务费，原告不予认可，被告也没有任何依据，原告已经全额支付了3年的租金及变压器的使用费共34万元；被告主张原告未按约一次性支付租金不是事实，分次支付是因被告提出其账户不方便一次性接收资金，要求原告分多次支付；同时，被告说要栽树30米之事经原告前往北城街道、梅园社区了解，并没有明确的文件要求，只是要求在高速路周边可视30米内进行遮掩，如果要栽30米的树场地已无法使用，且旁边电杆厂的情况跟原告是一样的，也只打了围墙，栽了树和竹子就处理了，但不知被告为何非要让原告栽30米远的树？原告认为，本案发生是被告违约造成的。本案审理过程中，原告针对其诉讼主张向法庭出示以下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书、身份证各一份，证明原告的主体情况；2、《场地租赁合同》一份、收据四份、银行流水明细表打印件三份，证明2019年9月1日原、被告签订《场地租赁合同》，被告将位于北城顺强搅拌站内的场地租赁给原告，原告将免烧砖厂搬至被告租赁给原告的厂内；双方约定前3年租金一次性支付；被告户头的200千伏变压器由原告有偿使用，原告已向被告支付34万元；3、停电记录两份，证明被告对原告使用的两个电表进行强停，导致原告停产的事实；4、供用电合同拍照件、线路搭接使用协议、安装工程使用合同、股东身份证明书、营业执照、安装工程施工合同、投资相关凭证、银行流水，证明原告因一个变压器不能满足生产使用，经供电局准许后搭接玉溪市鹏宇煤焦厂线路，投入8万元安装了变压器；同时因搬迁厂房设备及建盖厂房，又投入30万元的资金，因被告停电给原告造成了巨大经济损失；5、投资项目备案证、云南省投资项目审批事项准予许可意见书、关于年产5000万块免烧砖生产线建设项目环境影响报告表的批复，证明原告使用的土地及所做的项目是经过合法审批的；6、接待报警案件三联单，证明被告第二次停电的事实。经质证，被告对原告所举证据1、5无异议。对证据2、3、6真实性、合法性无异议，但不认可关联性，认为证据2只能证明原告向被告支付了20万元租金、4万元变压器使用费，另10万元属于劳务使用费；证据3是因为2020年6月16日接到书面整改通知，原告不配合，并拖欠电费被告才停了电，另外一台变压器是另外一块场地的，与本案无关；证据6是因政府改造。对证据4中供用电合同拍照件、线路搭接使用协议、安装工程使用合同、股东身份证明书、营业执照、安装工程施工合同、银行流水真实性、合法性无异议，但认为与本案无关；对投资相关凭证不认可。被告针对其诉讼主张，向法庭出示以下证据：1、场地租赁合同、收据两份，证明原、被告存在租赁合同关系的事实及原告只支付了20万元租金、4万元变压器使用费，并未按约一次性支付30万元租金的事实；2、告知书、通知整治现场照片、调解现场照片、原告至今占用整治场地现场照片、原告堆放生产垃圾及围墙倒塌现场照片、手机录像光盘、原告生产用电数据、原告拖欠电费明细、欠电费通知、整改相关报道，证明（1）、原告租赁的场地被确定为“两违建筑”及属于昆磨高速公路整治改造范围，按照《场地租赁合同》约定，合同终止的事实；（2）、原告堆放生产垃圾及围墙倒塌的事实；（3）、北城街道、梅园社区、小组领导多次协调并要求原告租赁场地进行整治的事实；（4）、原告至今拒不配合场地整治，仍然继续生产的事实；3、投资项目备案证、生产线建设项目环境影响报告表的批复、8月19日上午梅园段清理腾退工作会议纪要录音光盘（2020年8月19日由在场人廖羽蓉用手机录制），证明（1）、被告受原告委托为原告办理了生产所需的手续，原告才得以开工生产的事实；（2）、原告委托被告在办理生产所需手续之前支付的10万元属于劳务费的事实；4、业务委托书、云南增值税普通发票、税收缴款书（税收收现专用）、红塔区人民政府关于土地使用权的通知，证明按照合同约定原告租赁的场地应当由其向税务局按照每平方米/年4元缴纳土地使用税的事实；5、证人黄某证言，证明（1）、原告租赁的场地属于昆磨高速公路梅园段沿线风貌提升整治清理腾退工作的范围；（2）、高速公路旁建盖围墙内原告租赁的场地按照整治要求必须栽种30米远景观树；（3）、在梅园社区居委会主持下双方就清理腾退场地及被告收取原告10万元办理证照费用进行调解的事实。经质证，原告对被告所证据1无异议，但不同意被告举证主张，认为分次支付是被告为避税按其要求的支付方式，并非原告违约。对证据2中告知书认为没有行政执法主体，有无法律效力是任保寿与社区之间的事情，和原告了解到的实际情况不一致；对通知整治现场照片、调解现场照片、原告至今占用整治场地现场照片、原告堆放生产垃圾及围墙倒塌现场照片均不予认可，认为无论如何被告均无权断电及向原告收费；对手机录像光盘没有意见，但是是原告在被告停电状态下为尽量减少损失，自己租了一个发电机恢复生产；对原告生产用电数据、原告拖欠电费明细、欠电费通知真实性合法性无异议，但认为相反能证明被告长时间无故停电的违约事实，所欠电费是在停电期间断续产生的，属于原告与供电局的关系，并经过供电局同意等事情处理之后交纳；对整改相关报道只是要求提升农村人居环境整治，并没有规定必须退进30米，主要针对的是未经批准占用土地的情况，原告所租场地不属于整改范畴。对证据3中投资项目备案证、生产线建设项目环境影响报告表批复无异议；对8月19日上午梅园段清理腾退工作会议纪要录音光盘真实性无异议，但不认可合法性、关联性，认为录音是未经原告同意情况下偷录的，参会人员也不是整改工作的处罚主体，都是被告自己叫来的人；被告口头单方要求原告给其10万元无依据。对证据4真实性没有意见，但认为与本案无关，也不能证明被告的举证主张。对证据5证人证言真实性无意见，但认为不能证明被告的举证主张。另：为进一步查明案件事实，本院依职权到玉溪市红塔区北城街道办事处对相关情况进行了解，并调取了相关文件。查明：高速公路30米内整治是依据红塔区政府印发的《昆磨高速公路红塔区段沿线风貌提升整治方案》来进行的，是指高速公路用地外沿起30米内有临时建筑、违法建筑的必须整治；由于历史原因暂不宜拆除的须采取有效措施进行遮挡以达到风貌提升的效果，如设置围挡、栽种树木等，而并非30米内必须栽种景观树；任保寿场地上的建筑有历史形成原因暂不宜拆除，只需进行有效遮挡提升风貌就行。庭审中，将上述调查形成的笔录由原、被告进行质证，原告无异议；被告对真实性、合法性无异议，认为笔录内容可反映本案所涉场地只是暂时不整治，也是涉及高速公路改造，符合双方合同第十一条约定的终止情形。本院认为，本院依职权所作调查，程序、实体合法，所形成的笔录具备真实性、合法性、关联性，应予采信。原告所举证据1、2、3、6，被告所举证据1及证据2中告知书、通知整治现场照片、调解现场照片、原告至今占用整治场地现场照片、手机录像光盘、原告生产用电数据具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信；原告所举证据4、5虽具备真实性，但证据4不能证明原告举证主张、证据5与本案无关；被告所举证据2中原告拖欠电费明细、欠电费通知、整改相关报道及证据3、4虽具备真实性，但与本案无关，也不能证明被告举证主张；被告所举证据5证人证言，与本案事实及本院依职权调查情况相符的部分予以采信。综上，并结合原、被告庭审陈述，本院认定以下法律事实：原告系从事免烧砖生产的企业。2019年9月1日，原、被告签订《场地租赁合同》，约定被告将“原焦煤厂”部分场地租赁给原告使用，租赁范围为南边靠高速公路收费站，北至水泥制品厂房屋背面边缘，东至搅拌站运输道路边缘，西至临高速公路树木旁边；周边三排活动板房、场地内4个水池及靠近水池边的两间住房在租赁期间归原告使用；……；租赁期限10年，自2019年9月1日至2029年8月31日；2019年9月1日至2022年8月31日每年租金10万元，三年合计30万元，于签订合同之日一次性支付……；被告的200千伏变压器有偿给原告使用，使用费一次性支付4万元，被告必须保证原告使用期间电力充沛，不影响原告生产生活使用，如达不到原告使用要求，原告有权不支付……；在租赁期间，如遇国家征用（包括昆玉高速公路改造），双方必须无条件终止合同，原告投资的不动产赔偿款全部归原告,政府赔偿的搬迁费归原告所有，原告收到赔偿款后自行搬迁，交出场地给被告，尚未使用租期的租金退还原告……；原告不按期缴纳租金，被告有权收回租赁场地，造成的损失由原告承担，并由原告支付违约金10万元；租赁期间被告违约支付原告违约金10万元……。合同签订后，原告分次向被告转账支付了共计34万元（其中含4万元变压器使用费双方无争议），并将经营的免烧砖厂搬至租赁场地，双方各自按合同约定履行。2020年3月，玉溪市红塔区政府办公室印发《昆磨高速公路红塔区段沿线风貌提升整治实施方案》，对昆磨高速公路红塔区段沿线环境进行整治，对公路两侧可视范围内未经批准的“两违”建筑进行拆除。2020年6月16日，红塔区北城街道梅园社区居委会向被告送达《告知书》，认定被告出租场地上的建筑物系“两违”建筑，要求其自行拆除，原、被告为此产生纠纷。2020年6月30日至7月30日、同年9月4日至今被告将原告正在使用的变压器断电，导致原告因断电影响了正常生产。本案审理过程中，原、被告双方主要对以下问题存在争议：1、原告已支付被告的34万元中，租金是30万元还是20万元？本院认为，原、被告《场地租赁合同》中已明确约定前三年租金为每年10万元，三年共30万元在签约之日一次性支付被告，虽原告是分次支付，但总额与双方合同约定相符，即有约可依；而被告主张租金只有20万元，有10万元是劳务费的主张没有充分、确实的证据证实，故本院认定原告已付的34万元中，含租金30万元。2、原、被告是否有违约行为？是否应向对方支付违约金？本院认为，就被告而言，其两次断电行为发生于《昆磨高速公路红塔区段沿线风貌提升整治实施方案》实施过程中，虽审理过程中本院调查结果是被告场地上的建筑暂不拆除，也无须内退30米栽树，但被告之前接到梅园村委会及相关人员的信息是要求拆除其场地上的违章建筑，为此才与原告产生纠纷并实施断电行为，被告的行为虽情有可言，但不可取，原告作为免烧砖生产企业，确实影响了其正常生产，也违反了双方的合同约定，故被告应承担一定的违约责任,本院酌情确定被告向原告支付违约金5万元；至于原告认为被告未按时交付场地上房屋属违约的问题，被告抗辩双方口头约定待其另建房腾出后交付，而原告在使用场地一年的过程中也未主张，故应认定被告抗辩成立，没交付房屋不属违约行为。就原告而言，对其是否违约未足额支付租金，上述问题1已作认定，不存在违约；对其未一次性支付租金问题，被告收取过程中并未提出异议，并开具了部分收据，视为实际履行过程中变更了支付方式，故原告不存在违约行为，无需对被告承担违约责任。3、双方《场地租赁合同》是应解除还是终止？本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：有下列情形之一的，合同权利义务终止：……（二）合同解除；……。因此，合同解除是合同终止的法定情形之一，就本案而言，被告要求终止合同是居于认为双方合同不能继续履行是因达到了双方《场地租赁合同》第十一条“在租赁期间，如遇国家征用（包含昆玉高速公路改造）,双方必须无条件终止合同……”的约定，但从现审理查明的事实，双方在履行租赁合同过程中发生的政府关于对昆磨高速公路红塔区段沿线环境进行整治的活动并非双方合同中约定的终止情形，故本案应按原告要求解除合同为宜。4、原告的损失请求及被告要求原告支付土地使用税、电费的主张是否成立？本院认为，原告主张被告赔偿损失的相关依据不足，且被告支付的违约金具备惩罚与补偿的双重作用，故原告主张的损失本案中不予支持。被告并非税收主体及电费收缴主体，其也不存在已代被告交纳而需追偿的问题，故被告要求原告支付其土地使用税、电费的主张不成立，本院不予支持。综上所述，本院认为，原、被告签订的《场地租赁合同》合法有效，双方本应依约履行各自义务，现双方均不愿再继续履行该合同，故应予解除。因原告租赁被告场地系用于免烧砖生产，保证电力正常运行是其正常生产前提，也是合同中约定的被告义务，但被告2020年9月4日就开始断电至今，且庭审中也明确表示不愿恢复正常用电，故根据本案实际，本院认定双方合同自2020年8月31日解除为宜，2020年9月1日至2022年8月31日的租金被告应退还原告；2020年9月1日后，虽原告还占着场地，但因无通电原告也不能达到正常使用的目的，故原告应支付给被告的场地占用费以合同约定日租金的一半约137元标准支付被告为宜；4万元的变压器有偿使用费退还数额，被告主张的计算方法相对合理，即平均后每年使用费为4000元，故按上述认定的合同解除时间（实际也大约是被告的断电时间），原告已使用一年，被告还应退还原告3.6万元。综上，原告的诉讼请求、被告的反诉请求符合事实及法律的部分应予支持，不符部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）玉溪达成工贸有限公司与被告（反诉原告）任保寿于2019年9月1日签订的《场地租赁合同》自2020年8月31日解除；二、由被告（反诉原告）任保寿于本判决生效后二十日内退还原告（反诉被告）玉溪达成工贸有限公司租金人民币20万元、变压器使用费3.6万元；三、由被告（反诉原告）任保寿于本判决生效后二十日内支付原告（反诉被告）玉溪达成工贸有限公司违约金5万元；四、原告（反诉被告）玉溪达成工贸有限公司于本判决生效后二十日内将所租赁场地（腾还范围以双方《场地租赁合同》为准）恢复原状腾还被告（反诉原告）任保寿，并按137元/日支付被告（反诉原告）任保寿自2020年9月1日起至场地腾还之日止的场地占用费；五、驳回原告（反诉被告）玉溪达成工贸有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）任保寿的其他反诉请求。本诉案件受理费6000元，由原告（反诉被告）玉溪达成工贸有限公司负担3907元，被告任保寿负担2093元。反诉案件受理费1611元，由被告（反诉原告）任保寿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员 申 巍二〇二〇年十一月十二日书记员 赵柯然