湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终2035号上诉人（原审被告）：陈实，男，汉族，1978年12月9日出生，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：秦小兵，湖北普济律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：李萌，湖北普济律师事务所律师。一般授权代理。被上诉人（原审原告）：湖北清江物业有限责任公司，住所地宜昌市东山大道**。统一社会信用代码91420500177606980U。法定代表人：刘劲松，该公司执行董事。委托诉讼代理人：项炯明，湖北楚贤律师事务所律师。一般授权代理。上诉人陈实因与被上诉人湖北清江物业有限责任公司（以下简称清江物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2020）鄂0506民初632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈实的委托诉讼代理人李萌，被上诉人清江物业公司的委托诉讼代理人项炯明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈实上诉请求：1、判令撤销宜昌市夷陵区人民法院作出的（2020)鄂0506民初字632号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2、判令诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决关于“上诉人拒交物业服务费没有法律依据”的认定，无事实依据。上诉人居住楼栋因管道设计不合理，业主入住不久，就出现了二楼四户业主的公共管道主管严重堵塞的情况。2014年，被上诉人对该公共部分的管道进行维修，疏通。但是在疏通的过程中，被上诉人因错误使用工具将下水管道损坏，造成污水及粪便跑冒滴漏至墙体内部，污水顺墙而下至一楼，浸湿墙体后，导致上诉人的卫生间内墙，餐厅内墙全部污染、变色，污水顺瓷砖缝隙渗出，整个房间内充满臭味，根本无法居住。另外，因污水长期浸泡，墙体内部电线损坏，经常短路，给居住带来很大的安全隐患。上诉人为了证实该事实，将厕所外墙部分击穿后，发现墙体内流出大量粪水污渍，可见，该墙体内已经储存了大量的粪便污水，居住环境非常恶劣。双方就此事进行多次交涉，但被上诉人一直拒绝修复，居住环境如此之差，上诉人无奈之下只得搬离该房屋，同时，未按合同缴纳物业费。上诉人购买该套房屋，属于改善型住房，结果被上诉人在维修期间，对上诉人房屋环境造成了极其严重的损害。根据《物业管理条例》第三十五条关于“物业服务企业应当按照物业服务合词的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”的规定，上诉人拒绝支付物业管理费行使是一种抗辩权，具备正当理由。综上所述，一审判决事实认定不清，望二审法院查明事实，依法改判，并判决驳回被上诉人的诉讼请求。清江物业公司辩称，上诉人的上诉请求不成立。房屋的管道设计不合理责任不在被上诉人，上诉人上诉状所称将下水管道损害不属实，实际是该房屋的开发商对房屋进行保修造成，与物业公司无关。因此，上诉人上诉事实和理由没有事实和法律依据。清江物业公司向一审法院诉讼请求：1、判令陈实支付所欠物业服务费8,633.9元，并支付违约金2,590.17元，共计11,224.07元；2、本案全部诉讼费用由陈实承担。一审法院认定事实：陈实系宜昌市夷陵区清江润城小区（北区）40-101号房屋（小高层，建筑面积153.06㎡）业主。2013年5月3日，双方签订《清江润城前期物业服务合同》，约定由清江物业公司为清江润城小区提供物业服务，合同约定物业服务费为1.2元／月／㎡，每季度月初缴纳，逾期缴纳物业费的按所欠缴费用日千分之三加收滞纳金。2018年5月30日，清江润城（北区）业主委员会与陈实签订《清江润城（北区）物业服务合同》，约定由清江物业公司继续为清江润城小区提供物业服务，物业服务费标准不变。合同签订后，清江物业公司按照合同约定提供物业服务，2015年因污水下水管道维修致被告墙面渗水，其请求物业公司维修未果，陈实自2017年7月起开始拖欠物业服务费，截止2019年5月，陈实拖欠物业服务费47个月共计8,633.9元。清江物业公司分别于2017年1月2日、2017年11月23日、2018年6月21日三次催款，并向陈实陈实邮寄了催收律师函。经多次催收陈实仍不缴纳物业服务费，清江物业公司于2020年5月9日提起诉讼，要求判如所请。一审法院认为，清江物业公司与陈实签订的《清江润城前期物业服务合同》、清江润城（北区）业主委员会与清江物业公司签订《清江润城（北区）物业服务合同》意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。清江物业公司作为服务方为小区提供了各项物业服务，陈实作为业主实际获取了物业服务带来的便利，理应按合同约定向清江物业公司支付物业服务费。陈实辩称清江物业公司在维修管道时将下水管道损坏，导致其卫生间墙面被粪水污染，清江物业公司未妥善处理而拒交物业服务费。一审认为，陈实房屋在使用过程中遭受损失，其应举证证明该损失产生的原因。虽然陈实主张系清江物业公司错误使用工具将下水管道损坏，但其并未提供直接证据证明。因此，陈实应在查清原因后再依据相关法律主张权利。故陈实以此为由拒交物业服务费没有法律依据，不予支持。物业公司与小区业主之间是相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解与配合。同时，业主也应对物业公司给予一定的谅解，不能求全责备，尽可能看到物业公司在物业服务中的努力与付出，应当认识到及时交纳物业服务费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒交、延交物业服务费。若大量业主拒交、延交物业服务费将导致物业公司降低服务的质量，形成恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交费业主的合法权益。对于清江物业公司主张的2015年7月至2019年5月共计47个月的物业服务费8,633.9元（153.06㎡×1.2元/㎡/月×47个月），予以支持。对清江物业公司主张的违约金2,590.17元，因陈实未付物业服务费并非故意拖欠，清江物业公司的服务存在一定瑕疵，故对清江物业公司要求陈实支付违约金的诉讼请求，不予支持。经一审法院主持调解，双方当事人不能达成协议。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：被告陈实于本判决生效后3日内向原告湖北清江物业有限责任公司支付自2015年7月至2019年5月止的物业服务费8,633.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元（减半收取），由被告陈实负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人陈实二审提交了其于2020年11月1日在家中拍摄的照片一组，拟证明整个污染布满墙面，且污水来源于厕所，无法居住。被上诉人清江物业公司质证认为，上诉人陈实提交的该组证据无法证明拍摄时间、、地点无法证明室内污染与清江物业公司有关联性。本院经审查认为，上诉人陈实没有提交其他证据证明室内污染所致其无法居住，系清江物业公司在维修管道过程中致下水管道损害所造成的。故，本院对上诉人陈实二审提交的上述证据的证明目的不予采信。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：首先，本案系物业服务合同纠纷，上诉人陈实没有提交证据证明清江物业公司未按合同的约定以及相关规定提供物业服务，故其应按双方合同的约定交纳物业服务费用。其次，上诉人陈实认为因清江物业公司在维修管道时造成下水管道损坏，致其住宅污染而无法居住。本院认为，上诉人陈实的该主张其实质是提出抗辩抵销，也即主张清江物业公司对其侵权后果与其对清江物业公司所负物业服务费的债务相抵销。但上诉人陈实所提交的证据不足以证明清江物业公司在履行管道维修义务时存在侵权行为，也没有提交证据证明清江物业公司对管道的维修行为与其损失存在因果关系及其损失的具体数额，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，应由上诉人陈实承担举证不能的法律后果。综上所述，陈实的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由陈实负担。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  关俊峰二〇二〇年十一月十六日法官助理郭政书记员张萍