湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9002号上诉人（原审原告）：田某，男，1993年2月2日出生，汉族，住武汉市青山区。被上诉人（原审被告）：中诚胜海公司，住所地武汉市黄陂区武湖农场。上诉人田某因与被上诉人中诚胜海公司商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人田某上诉请求:撤销一审判决，依法改判支持田某的全部诉讼请求；判令中诚胜海公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由:原审事实认定不清，导致判决结果错误。1、原审判决认为“开发商对部分规划进行适当的变更调整，只要程序合法且合情合理，该行为即不属于违约行为”错误，中诚胜海公司向黄陂区国土资源规划局提交地面机械式停车位优化申请，但中诚胜海公司在办理验收核实证明中存在程序问题，公示时间均在交房之后，程序违法。2、中诚胜海公司未按照合同约定，十日内将变更事项告知田某，严重违约，应当承担违约责任。3、原审判决认为中诚胜海公司对小区停车位等区域的调整行为并未影响田某购买的房屋质量和使用功能，反而改善了小区的整体居住环境，缺乏法律依据。综上，一审判决应该就规划变更是否违法、未履行通知义务是否违约进行审理。被上诉人中诚胜海公司答辩称，1.中诚胜海公司交付房屋的时间和条件均满足双方签订的买卖合同的约定，合同约定交房时间是2017年6月30日之前，中诚胜海公司于2017年6月23日取得了规划条件核实证明，2017年6月26日取得了竣工验收备案证，通知田某于2017年6月30日收房，田某实际于2017年7月2日收房，因此，中诚胜海公司交付房屋的时间完全满足合同约定，不存在违约行为。2.田某主张停车位变更的问题，买卖合同明确约定了停车场的情况以武汉市政府部门核准的规划为准，中诚胜海公司取得了规划条件核实证明及武汉市政府部门核准的规划条件，符合合同约定。而且，该项目的停车位数量没有发生变化，只是把机械式车位调成为非机械式车位，目的是保障业主的居住舒适和便利。3.对于田某提出的绿地率的问题，合同约定绿地率为30%，现该项目的绿地率为34%，完全满足合同约定条件。4.中诚胜海公司对停车位的调整完全是为了业主利益出发。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回田某的全部上诉请求，维持原判。2020年1月16日，田某诉至一审法院，请求：1、判令中诚胜海公司承担违约交房及合同违约损失共计5万元；2、判令中诚胜海公司承担本案诉讼费用。事实与理由：田某于2016年5月1日与中诚胜海公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买中诚胜海公司开发的坐落于黄陂区××农场××环路××郡××＃地××单元××号房屋一套，并办理了不动产权证书。该项目于2016年1月8日取得武汉市黄陂区国土资源和规划局颁发编号为武规（陂）建（2016）005号的《建设工程规划许可证》；于2017年6月23日取得武汉市黄陂区国土资源和规划局颁发编号为武规（陂）（2017）024号《建设工程竣工验收规划条件核实证明》。武汉市黄陂区国土资源和规划局于2018年1月19日公布《关于武汉中诚胜海置业有限责任公司商住楼项目停车位调整规划（建筑）方案的提前公示》并附项目规划方案总平面图。田某认为该项目于2016年1月8日依据中外建工程设计与顾问公司武汉分公司2015年8月设计的中诚胜海公司联投汉口郡2#地块《总平面图1》作出规划许可，总平面图规划地面停车位670辆，其中机械式停车位255辆、普通停车位415辆。该项目于2017年6月23日作出验收核实证明，验收依据中外建工程设计与顾问公司武汉分公司2017年7月设计的中诚胜海公司联投汉口郡2#地块《总平面图2》，总平面图规划取消了机械式停车位、将地面停车位由415辆增加到660辆。在交房过程中，中诚胜海公司在未完成规划变更手续的情况下，于2017年6月30日通知田某办理交房手续，于2018年1月19日对停车位调整规划（建筑）方案进行批前公示。中诚胜海公司单方面调整规划，其后果是中诚胜海公司减少了255个机械式停车位投入，获得了巨大利益。同时减少了绿化率、调整规划布局、缩小局部道路等。中诚胜海公司为了减少开发成本获取更大利益，在没有经过田某的同意下，单方面调整小区规划。同时又违背了双方约定，田某选择房屋时，不仅购买该室内面积，也包括了公共面积、绿化、道路等，房屋是特殊的定制产品，是考虑了该房屋周边环境的，周边环境是影响房屋价格及居住舒适的重要因素。中诚胜海公司没有与田某协商就改变田某居住小区规划，违背了合同约定，交付的房屋不符合要求，应当承担违约赔偿责任。另外，中诚胜海公司在单方面调整规划的同时，田某却遭受损害，如小区活动面积变小，车位变多，道路变窄等造成田某所购房屋实用价值和位置优势丧失，必然损害田某所购房屋的价值，降低了田某的日常生活舒适度，构成对田某的侵权，故田某依据相关法律规定诉至法院，请求法院依法处理。中诚胜海公司一审辩称：1、中诚胜海公司按照购房合同约定向田某交房，不存在违约行为，不应该支付违约金，中诚胜海公司通知田某2017年6月30日收房，田某于2017年7月2日收房。2、合同第十三条对规划设计变更进行了约定，首先中诚胜海公司的设计变更没有影响到田某所购商品房质量和使用功能，田某也未提出解除合同，视同田某接受变更，因此不应该要求支付违约金。3、本案案由为商品房销售合同纠纷，中诚胜海公司不存在合同违约行为，中诚胜海公司交付的房屋取得了竣工备案证明书。4、田某主张中诚胜海公司承担违约金，没有相应合同条款作为依据，其未提交证据证明中诚胜海公司违约以及田某存在实际损失，违约金的计算没有依据且主张过高。5、案涉小区原设计的机械停车位使用不方便，会耗费更多人力和时间且维修费用高，处于小区业主公共利益，变更为普通车位后，使车位使用更加便捷，且车位调整取得了园林部门、消防部门的同意，小区绿化率和车位配比也符合合同约定，实际上未给田某带来损失。虽然购房合同并没有要求中诚胜海公司通知田某，中诚胜海公司还是在小区公示栏进行了公示，且该变更在规划局网站上进行了公示，田某没有要求退房证明其接受变更。6、退一步说，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条，中诚胜海公司虽取消机械车位，但重新设计了普通车位，属于采取了补救措施，田某无其他损失，中诚胜海公司无需进行赔偿。7、关于田某对其经济损失申请鉴定，法院不应准许。根据相关法律规定，申请鉴定的事项与待证事实无关联，或对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。本案中，购房合同第四条已经约定，停车场等情况以武汉市政府部门核准的规划为准。交房前取得了规划核实证明，符合交房条件，其申请鉴定与本案无关联性。田某为支持其诉讼主张，提交如下证据：证据一、武汉市商品房买卖合同，拟证明田某于2016年5月1日与中诚胜海公司签订武汉市商品房买卖合同，购买中诚胜海公司开发的坐落于黄陂区××农场××环路××郡××地××单元××号房屋。证据二、不动产登记证书，拟证明田某具备诉讼的主体资格以及证明中诚胜海公司不应该单方面修改规划。证据三、黄陂区国土资源和规划局政府信息公开答复书、竣工验收核实证明，拟证明田某于2019年1月21日得知项目规划变更的相关事实。证据四、2015年8月的中诚胜海公司联投汉口郡2号地块总平面图、2017年6月23日商住楼联投汉口郡2号地块1-2号楼、4-6号楼、4号配电房、开闭所及地下设备用房竣工图，拟证明规划许可的平面图与竣工验收的平面图不符。证据五、2017年7月的中诚胜海公司联投汉口郡2号地块总平面图，拟证明变更后的规划总平面图系2017年7月作出，而交付房屋是2017年6月交付，程序违法，存在故意违约的事实。证据六、沙盘的照片，拟证明中诚胜海公司虚假宣传，诱导购房。证据七、商品房预售许可证查询单、黄陂区国土规划局回复，拟证明案涉小区是销售以后作出的规划变更，且于2018年1月19日在该单位的网站公示的，并于7月19日进行了审批。证据八、黄陂区园林林业局出具的情况说明，拟证明小区车位变更后，车位占地面积增多，实际享有绿地总面积减少，调整前我本应享有的绿地总面积为29197.075平米，变更后实际完成的绿地面积为28564.65平米，原车位为670个，其中原应有255个机械式停车位，现变更为普通停车位，多侵占了绿地面积。原停车位占地面积7658平米，折算绿地面积是1426平米，变更后占地面积为9075平米，折算绿地面积约2268平米。证据九、通过市长热线平台由黄陂区国土规划局出具的回复，拟证明中诚胜海公司验收存在问题，对验收的相关责任人员进行了处理，同时不能证明中诚胜海公司交付的房屋是合格的。中诚胜海公司为支持其辩称意见，提交如下证据：证据一、商品房买卖合同，拟证明合同的第十三条约定了规划设计变更的处理方式，如果规划设计变更经规划部门批准，且影响了买受人质量和使用功能的，买受人可以退房，买受人不退房的，视为买受人接受变更，且没有约定设计变更了，中诚胜海公司需要承担违约责任。证据二、房屋交付通知书和物品领用通知表，拟证明变更通知田某2017年6月30日收房，田某于2017年7月2日收房。证据三、竣工验收备案证，拟证明变更交房时，涉案房屋已经取得了备案竣工验收备案证，符合交房条件。证据四、竣工验收规划条件证明，拟证明涉案房屋已取得规划条件核实证明，符合法律规定和合同约定的交付条件。证据五、武汉市中级人民法院行政裁定书，拟证明田某曾提起行政诉讼，要求撤销中诚胜海公司的规划条件核实证明，后被驳回起诉。证据六、车位调整公示照片，拟证明中诚胜海公司在交房现场对车位调整进行了公示。证据七、武汉城市留言板截图，证明车位调整是为了保障业主居住舒适性考虑，没有影响房屋质量和使用功能。该方案也取得了消防、园林部门的同意，并由规划局公示，公示期内田某未提异议。经一审庭审质证，中诚胜海公司对田某提交的证据质证意见为：对证据一、二无异议；对证据三、四、五的真实性无异议，但不能达到证明目的，交房之前中诚胜海公司已经取得了规划验收核实证明和竣工验收备案证，核实证明的附图已经取得了规划局的审批许可；证据六无法达到证明目的，沙盘图不构成要约，应当以合同为准；证据七真实性无异议，达不到其证明目的。申请的时候田某没有取得该房屋的所有权；对证据八、九的关联性有异议，与本案无关，中诚胜海公司与行政管理部门的关系属于行政法调整的范围，且中诚胜海公司已经取得了案涉房屋小区的规划许可证和房屋竣工验收备案证。本案属于民事法律关系。田某对中诚胜海公司提交的证据质证意见为：证据一购房合同无异议，但第十三条存在霸王条款，其收房在前，中诚胜海公司变更规划在后，中诚胜海公司应该赔偿。对证据二无异议，但交房存在违规行为。对证据三无异议，对中诚胜海公司取得的流程有质疑。对证据四竣工验收的证明应该是对应的原图纸，但实际上是以新图纸验收的。证明是2017年6月28日验收，新图纸是2018年7月19日才审批。对证据五真实性无异议，对证明目的有异议，不能起到证明的目的。对证据六真实性有异议，中诚胜海公司拍照未提供原始载体，同时照片没有显示时间，也并无法证明其进行了公示。交房之日和之前小区未看到相关公示信息，是交房后七个月才进行网上公示。对证据七证明目的有异议，因中诚胜海公司违反合同约定，对小区车位进行调整，城市留言板回复也仅仅是说明该方案征得了消防、园林部门的同意，而变更规划是否仅取得消防、园林部门同意就可以变更，这是在混淆概念。况且规划部门最终审批通过时间是2018年7月，而向其交房时间是2017年6月，中诚胜海公司已经构成违约。一审查明事实：2016年1月8日，中诚胜海公司取得黄陂区武湖农场西环路联投汉口郡2#地块的商品房《建设工程规划许可证》及总平面图方案（以下简称平面图1），该方案规划机动车停车总数为1874个，其中地面停车位415个，机械式停车位255辆，地下停车位1204个。2016年5月1日，田某与中诚胜海公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定中诚胜海公司将坐落于黄陂区××农场××环路××郡××＃地××单元××号的房屋出卖给田某，双方约定2017年6月30日前交房。2017年6月23日，中诚胜海公司向武汉市黄陂区国土资源和规划局提出停车位规划变更申请，并按照变更内容取得《建设工程竣工验收规划核实证明》；2017年6月26日，取得《工程竣工验收备案证》；2017年7月，取得变更后的总平面图方案（以下简称平面图2），该方案规划机动车停车总数为1874个，其中地面停车位660个，地下停车位1214个。原地面机械式停车位取消，地面停车位增加245个，地下停车位增加10个。2017年7月2日，双方办理了交房手续。2018年1月19日，武汉市自然资源和规划局公布了《武汉中诚胜海置业有限责任公司商住楼项目停车位调整规划（建筑）方案的批前公示》并附项目规划方案，即总平面图2。2018年7月19日，《项目停车位调整规划方案》总平面图2已审批通过。田某认为，中诚胜海公司在未完成规划变更手续的情况下，于2017年6月30日通知其办理交房手续，变更后的项目停车位规划影响了其购买的房屋的使用以及价值等，故其要求中诚胜海公司承担违约交房及合同违约损失，引起诉争。一审认为，田某、中诚胜海公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系当事人双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人双方均有约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案双方争议的焦点为如下：中诚胜海公司对案涉小区的停车位以及道路、绿化规划进行变更是否属于违约行为？以及该行为对田某的房屋质量或使用功能是否带来不利影响？经走访武汉市黄陂区园林和林业局、区自然资源和规划局，调查得知，案涉小区在规划变更之后，绿地率并未发生变化，均为购房合同约定的30%，两版总平图对比，变更后，有些原硬化道路部分调整为绿地，有些原有部分绿地调整为道路或停车位，原有停车位调整为绿地或道路。因原规划中的机械式停车位噪音大，且不美观，存在后期使用与维护的弊端，会影响住户居住的舒适性，出于小区公共利益的考虑，中诚胜海公司申请了相应的规划变更，此次变更属于小区停车位的优化，优化方案并未涉及房屋主体的变化。经论证，区自然资源和规划局该局在征求消防、园林部门意见并同意后，依法进行了公示，公示期满，该局办理了变更审批。根据以上相关部门的意见内容，中诚胜海公司对小区停车位等区域的调整行为并未影响到田某所购房屋的质量或使用功能，反而改善了小区整体居住环境，避免了机械式停车位后期维护成本。况且购房合同也约定了道路建筑面积、停车场建筑面积以武汉市政府部门核准的规划为准。故为了满足小区居住环境整体规划要求以及维护多数人的权益，开发商对部分规划进行适当的变更调整，只要程序合法，且合情合理，该行为即不属于违约行为，故对田某主张因中诚胜海公司违约应承担赔偿责任的诉求，无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回田某的诉讼请求。案件受理费1050元，由田某负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。另，田某明确表示：如果当时中诚胜海公司告知了规划变更情况，其肯定就不会收房，现认可收房，不选择退房，要求中诚胜海公司承担违约责任。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为：田某、中诚胜海公司签订的案涉《武汉市商品房买卖合同》系当事人双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人双方均有约束力。中诚胜海公司取得《工程竣工验收备案证》后，在合同约定期内通知了田某收房。田某现已收房，其主张中诚胜海公司违约交房并承担违约损失缺乏事实和合同依据。关于田某主张中诚胜海公司对案涉小区的停车位以及道路、绿化规划进行变更造成其实质损害的问题，因缺乏证据予以证实，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由田某负担。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  李 文审判员  丰 伟二〇二〇年十一月二十七日法官助理杨雨竹书记员杨雨竹