山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0103民初9029号原告：许月恒，男，1985年3月20日出生，汉族，山东省宏观经济研究院职员，身份证住址济南市历下区。委托诉讼代理人：张常会，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张延召，山东舜天律师事务所律师。被告：绿地集团济南西河置业有限公司，住所地济南市市中区望岳路**。法定代表人：黄平，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王珊珊，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晖，山东齐鲁律师事务所律师。原告许月恒与被告绿地集团济南西河置业有限公司（以下简称“绿地西河置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许月恒的委托诉讼代理人张常会、张延召,被告绿地集团济南西河置业有限公司的委托诉讼代理人王晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许月恒向本院提出诉讼请求：请求判令被告绿地集团济南西河置业有限公司支付房屋、地、地下室位违约金74798.9元；二、诉讼费用由被告绿地集团济南西河置业有限公司承担。事实和理由：2016年3月19日，原、被告双方签订《济南市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的绿地新都会广场小区的房屋一套。2017年4月6日，原、被告双方又签订了《济南市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的绿地新都会广场小区的地下室一个。2017年3月16日，原、被告双方又签订了《绿地新都会C2地块车位购买协议》，约定原告购买被告开发的绿地新都会广场小区的车位一个。以上合同签订后，原告按照约定支付了全部的款项。根据合同约定，被告应于2016年12月31日之前，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的房屋交付原告使用，但被告并未按照合同的约定交付房屋、地、地下室和车位维护原告的合法权益，现特依据民诉法的相关规定向贵院提起诉讼，请求贵院依法公正裁判。绿地集团济南西河置业有限公司辩称，一、答辩人已于2019年3月31日向被答辩人交付房屋、地、地下室位，答辩人向被答辩人交付房屋之后的违约金不应支付。首先，答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》约定交房条件为取得分期综合验收备案证明，涉案房屋虽未取得分期综合验收备案证明，但双方已于2019年3月31日办理房屋、地、地下室位交付手续，也就说，双方在履行《商品房买卖合同》时已实际变更了房屋交付条件，且被答辩人已认可了涉案房屋的交付条件并接收了该房屋。根据《合同法》的相关规定，违约金是建立在产生实际损失之上，被答辩人在接收房屋之后不存在任何实际损失，故，答辩人无需向被答辩人支付交房之后的违约金。二、自答辩人向被答辩人下发交房通知之日，涉案房屋的交付条件已符合相关法律规定，被答辩人因自身原因未能收房的，答辩人不应承担逾期交房的违约责任。国务院于2018年3月19日下发了《关于修改和废止部分行政法规的决定》（中华人民共和国国务院令第698号），将《城市房地产开发经营管理条例》原来要求的住宅小区等群体房地产开发项目竣工后进行综合验收的条款删除。依据该决定以及现行《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。而《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。而建设工程竣工验收中最主要的材料是有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。本案中，涉案楼宇已经取得了建筑工程竣工验收报告，济南城建档案馆于2017年3月17日接收了涉案楼宇的建设工程档案，且涉案楼宇已通过了水电气暖等市政配套设施验收，涉案房屋已具备居住条件。《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》自公布之日即2018年3月19日施行，答辩人通知被答辩人办理收房的截止时间为2018年5月17日，也就说，答辩人通知被答辩人收房之时，涉案房屋交付条件已符合现行法律规定，在被答辩人收到该通知后，被答辩人已于2019年3月31日收取房屋、地、地下室位，答辩人不应承担任何违约责任。三、涉案楼宇未能取得《分期综合验收备案证明》是由于涉案项目上空的高压线未落地和教育用地未拆迁等客观原因，该情形符合商品房买卖合同中约定的可据实顺延交房日期的情形，故在答辩人向被答辩人交房之日以前，合同约定的交房期限并未成就，答辩人亦无需向被答辩人支付违约金。首先、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付条件为取得分期综合验收备案证明。但涉案楼宇未能取得《分期综合验收备案证明》，是基于涉案项目上空的高压线未落地和教育用地未拆迁等客观原因导致。涉案项目未进行综合验收备案的最主要原因是高压线未落地和教育用地未拆迁。新都会项目存在高压线未落地而且斜穿绿地新都会项目上空的情形，这不仅导致高压线下的楼栋无法开工建设，已单体竣工验收的楼宇也无法通过分期综合验收。涉案项目同时存在教育用地地块未拆迁问题，关于这一点，包括被答辩人在内的广大业主是知悉的。教育用地的拆迁，是政府及相关职能部门的责任，并非作为土地使用权受让方的答辩人所能左右。因政府部门的行为造成教育用地的拆迁迟迟未能完成，才导致了已完工的楼盘未能进行综合验收备案。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，因政府有关部门机构的行为，以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；以及补充协议第三条第5款，因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起的房屋延期交付，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。本案中恰恰出现了与该房屋所在项目相关联的工程干线（高压线未落地）未完工，以及政府作为不及时（教育用地拆迁不及时）的情形，因此出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。也就是说，合同约定的交房期限并未成就，答辩人有权利顺延交房日期至政府将教育用地拆迁完毕之时，答辩人亦无需向被答辩人支付违约金。四、退一步讲，假设法院不能认定上述理由为顺延交房的理由，按照《商品房买卖合同》的约定，非答辩人自身原因造成的逾期交房的情形，答辩人无需向被答辩人支付违约金。依据《商品房买卖合同》补充协议第三条第7款约定，答辩人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付被答辩人的，答辩人应按日向被答辩人支付已交房款万分之一的违约金。即，只有答辩人因自身原因未能按照合同约定交付房屋的，答辩人才应按照合同约定支付违约金。否则，答辩人不应承担任何违约责任。本案中，前述已提到，该项目未能办理《分期综合验收备案证明》主要是因为高压线及教育用地拆迁问题。高压线落地问题是济南市电力等市政能源部门的职责范围，不能落地并非是答辩人自身原因造成的；关于教育用地地块未拆迁问题，答辩人确实与政府签订了土地出让合同，但按照现行法律规定，拆迁的主体为政府相关职能部门，并非作为受让方的答辩人。因政府部门的行为造成教育用地的拆迁迟迟未能完成，导致已完工的楼盘未能进行综合验收备案，这也并非答辩人自身原因导致。在高压线问题以及教育用地拆迁问题并非答辩人原因导致的事实前提下，如法院最终认定由答辩人承担相应违约责任，则该种认定对答辩人既不公平，也不公正。答辩人请求贵院综合考虑本案存在的特殊情形。综上，答辩人认为：一、被答辩人在接收房屋之后未产生任何实际损失，答辩人不应向被答辩人支付交房之日以后的违约金。二、鉴于综合验收程序已经被废除，答辩人通知被答辩人办理交房手续之时，涉案房屋的交付条件已符合现行法律规定，在被答辩人收到收房通知后，答辩人不应承担此期间的违约责任。请合议庭考虑并采纳为盼。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方争议的问题，本院查明，2017年4月6日，许月恒作为买受人与作为出卖人的绿地西河置业公司签订《济南市商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买绿地西河置业公司开发的位于济南市市中区；商品房的用途为住宅，建筑面积125.74平方米；按建筑面积计算，该商品房总价款1322607元；出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因，包括但不限于交通管制、市政工程（如停水停电等)、政府指令暂停施工、规划发生变化、公共卫生（如爆发流行性××等)、恶劣天气因素（如施工期间高温、暴雨、狂风、雾霾等）造成工期延误的；3.因政府有关部门机构的行为以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；4.详见本合同附件五《合同补充协议》。许月恒与绿地西河置业公司签订上述商品房买卖合同的同时，签订了合同附件五《商品房买卖合同补充协议》（甲方为出卖人，乙方为买受人），该协议第三条第5款约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；第三条第6款约定：如发生本条第5款[第（5）小项除外]所述延期交房情况之一，甲方应在发生该情形后30日内通知乙方，并向乙方提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件。如甲方未履行本款所述通知及提交文件义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外；第三条第7款约定：甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则自本合同约定的交付期限届满后次日起至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2017年4月6日，许月恒作为买受人与作为出卖人的绿地西河置业公司签订《济南市商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买绿地西河置业公司开发的位于济南市市中区西侧的绿地西河片区C2地块2号住宅楼1单元负三层，房号308，用途为储藏室（地（地下室属钢筋混凝土结构，建筑面积11.99平方米，总价34891元，于2017年4月6日前一次性付清，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》。2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因，包括但不限于交通管制、市政工程(如停水、停电、供水管网改造、供电设施及线路改造、高压线未落地等)、政府征收行为、政府指令暂停施工、规划发生变化、公共卫生(如爆发流行性××等)、恶劣天气因素(如施工期间高温、暴雨、狂风、雾霾等)造成工期延误的：3.因政府有关部门机构的行为，以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；4.详见本合同附件五《合同补充协议》。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：详见本合同附件五《合同补充协议》第三条：关于房屋交付的补充约定。许月恒与绿地西河置业公司签订上述商品房买卖合同的同时，签订了合同附件五《商品房买卖合同补充协议》（甲方为出卖人，乙方为买受人），该协议第三条第5款约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；第三条第6款约定：如发生本条第5款[第（5）小项除外]所述延期交房情况之一，甲方应在发生该情形后30日内通知乙方，并向乙方提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件。如甲方未履行本款所述通知及提交文件义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外；第三条第7款约定：甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则自本合同约定的交付期限届满后次日起至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2017年3月16日，许月恒（乙方）作为买受人与作为出卖人的绿地西河置业公司（甲方）签订《济南市商品房买卖合同》，约定乙方因自行泊车需要自愿向甲方申请购买绿地新都会广场项目C2地块一期2－274号车位壹个，总价款134000元，交付时间为2017年6月30日前。如因甲方原因，未按本协议规定的期限将该车位交付给乙方的，每逾期一日，甲方向乙方支付已交付车位价款万分之一的违约金，但本协议应继续履行。前述购买房屋、储藏室、车位款项，原告已付清。另查明，绿地西河置业公司于2015年2月16日取得涉案2号楼的商品房预售许可证。涉案2号楼建筑工程已经过五大主体验收合格，并于2017年4月26日取得建设工程消防验收合格的验收意见书，于2017年4月27日取得济南建筑节能专项验收认可，于2018年5月31日取得基本符合水务配套设施综合验收备案条件，于2018年6月6日取得燃气设施工程竣工验收备案，于2018年6月8日取得供热设施工程竣工验收备案。2017年12月2日以前的房屋逾期交房违约金，被告已向原告支付。储藏室、车位未支付过违约金。2018年3月31日，原告许月恒办理了涉案住宅、储藏室、车位的交付手续。本院认为，本院认为，许月恒与绿地西河置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约全面履行。涉案商品房买卖合同约定，出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，至今为止，绿地西河置业公司尚未取得涉案房屋所在项目的《分期综合验收备案证明》，在涉案房屋尚未达到合同约定的交付条件的情况下，许月恒有权拒绝收房。本案中，涉案2号楼建设工程已于2017年4月经过建设单位、建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位和施工单位五方的竣工验收、消防工程、建筑节能等方面的验收并验收合格，涉案房屋已经具备居住使用的基本条件。2019年3月31日，许月恒自愿办理了涉案房屋的收房手续，在许月恒明知涉案房屋尚未取得综合验收备案登记且自愿接收房屋情形下，其已经实际享有涉案房屋占有、使用等的权益，其接收房屋并享有权益的事实行为与其再行向绿地西河置业公司主张逾期交房违约责任的请求相悖，对绿地西河置业公司亦有失公允。故许月恒以涉案房屋未取得开发项目《分期综合验收备案证明》要求绿地西河置业公司承担逾期交房的违约责任的请求，无事实依据，本院不予支持。如绿地西河置业公司在交付房屋过程中存在不符合合同约定的单项瑕疵交付情形，当事人可就相关单项交付瑕疵另行主张权利。本案中绿地西河置业公司已向许月恒支付涉案房屋的逾期交房违约金至2017年12月2日，许月恒已于2019年3月31日实际收房，其主张2017年12月3日至2019年3月31日的逾期交房违约金，应予支持。就储藏室，许月恒主张2017年7月1日至2019年3月31日逾期交房违约金，应予支持。就车位款，虽然被告主张2018年5月8日即向原告告知交付车位，但提交的证据中未证明其书面告知原告，故车位逾期交付违约金应自2017年6月30日计算至2019年3月31日，按日万分之一计算。综上所述，原告诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十三条的规定，判决如下：一、被告绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告许月恒支付逾期交房违约金，以1322607元为基数，自2017年12月3日起至2019年3月31日止，按日万分之一标准计算；二、被告绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告许月恒支付逾期交付地下室违约金，以34775元为基数，自2017年7月1日起至2019年3月31日止，按日万分之一标准计算；三、被告绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告许月恒支付逾期交付车位违约金，以134000元为基数，自2017年7月1日起至2019年3月31日，按日万分之一标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1670元，减半收取计835元，由被告绿地集团济南西河置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 迟 忱二〇二〇年十一月十一日书记员 曲光学