杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初3688号 原告：时蕾。 委托诉讼代理人：朱魁贞，浙江金驰律师事务所律师。 被告：郑欣。 委托诉讼代理人：韩学倩、武晓宇，浙江北鼎律师事务所律师。 原告时蕾与被告郑欣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱魁贞，被告及其委托诉讼代理人武晓宇到庭参加诉讼。本案报本院院长批准，延长一个月的简易程序审理期限。本案经当事人和解未果。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《杭州市房屋转让合同》；2.被告返还购房款45万元，并支付违约金40万元，并赔偿原告房屋差价损失100万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月20日，原被告与案外人杭州正嘉房产代理有限公司（以下简称正嘉公司）签订《房屋转让居间协议》，原告通过正嘉公司向被告购买位于杭州市西湖区××幢××室房屋（以下简称案涉房屋），面积为64.79平方米，价款为160万元，付款方式为全款。《房屋转让居间协议》第一条约定，原告向正嘉公司支付购房保证金40万元，该保证金于《房屋转让居间协议》签订后转化为定金，在《杭州市房屋转让合同》签订后转化为首付款或者税费。2019年8月20日，原告向被告支付了首付款40万元。2019年9月5日，被告以资金紧张为由要求原告提前支付购房款5万元。原告已向被告累计支付购房款45万元。2019年12月5日，原被告签订《杭州市房屋转让合同》，其中第七条约定，双方同意于2020年6月10日前办理房屋权属转移登记手续；第八条第3项约定，双方在交易中不得以任何理由拒绝履行合同约定的义务，否则视为违约，需向另一方支付违约金40万元。因被告个人债务导致案涉房屋被杭州市西湖区人民法院等诸多法院查封，原被告所签《房屋转让居间协议》《杭州市房屋转让合同》已经无法履行，故提起诉讼。 被告辩称，双方不存在真实的房屋买卖合同关系，房屋转让合同是虚假的，不应解除，而应予撤销。本案的缘由是被告向案外人张德威借款40万元，并没有出具相关的借款协议，而是以房屋转让的方式，由原告向被告交付了借款。被告是基于张德威的要求，与原告签订一系列的材料，被告是与张德威发生民间借贷关系，并支付了张德威32000元的利息。根据原告起诉的事实理由来看，居间协议约定由原告向居间人支付保证金40万元，签订协议之后，保证金再由居间公司也就是丙方交给被告，而不应该由原告直接将40万元交给被告。从居间协议和房屋转让合同形式上看，不符合正规合同的签订方式。原告与张德威的婚姻关系即使如原告所称在2018年解除，但据被告了解，双方在2020年年初又生育一子，现双方依然存在特殊的身份关系。综上，本案涉嫌虚假诉讼，建议法院驳回起诉并将案件移送公安机关侦查。 原告举证如下： 1、《房屋转让居间协议》、房屋产权信息查询记录。证明原告通过案外人正嘉公司向被告购买了案涉房屋，面积为64.79平方米，价款为160万元，付款方式为全款，交房时间为款清；居间协议第一条约定支付保证金40万元，居间协议签订后该保证金转化为定金，签订房屋转让合同后该定金转化为购房首付款或税费。 2、中国农业银行个人交易明细、收条。证明2019年8月20日，原告向被告支付房款40万元；2019年9月5日，原告支付购房款5万元，累计支付购房款45万元。 3、《杭州市房屋转让合同》。证明双方签订《杭州市房屋转让合同》，合同第二条约定房屋转让价格160万元，第三条约定付款方式为分期付款，首付款45万元，第四条约定交房方式为款清，第七条约定于2020年6月10日前办理房屋权属转移登记手续，第八条第3项约定一方违约需要向另一方支付违约金40万元。 4、杭州市不动产登记信息查询记录。证明案涉房屋被查封，原被告《杭州市房屋转让合同》无法履行。 5、《协议书》。证明2020年1月4日原被告签订《协议书》约定，如因被告个人债务导致房屋被司法机关查封等，致使原告无法取得房屋所有权，则被告应当双倍返还已收取的款项，并且赔偿原告的律师费、房屋增值差价等。 6、“透明售房网”网页打印件。证明案涉房屋的同一小区、同一户型房屋的市场价格约为每平方米4万元。 经质证，被告对原告提供的证据发表质证意见如下：证据1，字是被告签的，但不认为居间协议正式生效。首先看该协议的形式，格式上甲方签字处和丙方盖章处在协议的中间位置，而乙方签字处在协议的最底部，不符合一般常规合同的格式，应该都是在底部。该协议第一条约定保证金是打给居间方正嘉公司的。第九条第1款第2项约定甲方购房定金转交给乙方，签订房屋转让合同后转为购房首付款。而第九条第2款又同时约定了甲乙任何一方未能依约前来签订房屋转让合同的，或未履行本协议的，丙方可根据守约方的要求依法将违约方交付的房屋交易定金转交给守约方。从这两条来看是相互矛盾的。正常的操作应该是原告将购房款定金交给正嘉公司，房屋转让合同签订后正嘉公司按照约定将房款视作违约金来处理，还是作为房屋首付款来处理，交给原告或者被告。而本案的资金交付方式是原告直接交付给被告，没有按照居间协议履行。而且居间协议没有约定居间费用，这也不符合正常的居间流程。房屋产权信息查询记录，真实性、合法性、关联性无异议。证据2，真实性没有异议。但该笔借款真实情况是被告向张德威所借，2019年8月20日的确收到了原告转支的40万元，被告在收到该笔40万元之前，已经以砍头息的方式向原告支付了8万元的现金。收条中的名字是被告所写，但内容不是。证据3，字是被告本人所签。形式是原被告双方在每页的下方均有签字，不符合正常的合同签订方式。合同的整体内容出现了多处空白，一份正式、合格的购房合同肯定是非常严谨、结构非常紧密的，而不应该出现多处空白漏洞。付款方式有两种，一种是一次性付款，上面均是空白，不符合常理；第二种是分期付款，在付款日期上也是划掉的，对付款时间没有作出明确约定，金额写了45万元，最主要的是“余款在＿年＿月＿日前付清”，这个日期没有，不符合正常买卖合同的交易方式。付款方式约定不清怎么来约束购买方的付款义务。交房方式上同样约定不明，两处空白。关于违约责任，分别出现在合同的第五条、第六条和第八条。其中第五条、第六条双方的违约责任均是空白。原告起诉被告违约的依据，仅出现在第八条第3款最后一句话“违约金40万元”是手写的，不知道有没有补充，被告记不清楚了。因为本合同出现这么多空白，被告有理由认为是后期填写的。如果是正常的违约金，应该在第五条和第六条双方的违约责任处明确约定。合同第十三条也非常不规范，出现了两处“双方各执一份”。综合整个合同来看，形式非常不规范，而且多处空白，出现漏洞，不符合正常房屋买卖的合同方式。既然有居间方存在，为什么在房屋转让合同中没有出现居间方。证据5，是被告所签，该《协议书》签订时是张德威找到被告，不是原告要求被告签署的。证据6，真实性无异议，予以认可。房屋的单价是4万元/平方米。根据该信息，被告如果售卖房价应该是在265万元，而双方房屋转让合同的价款是160万元，相差100万元。明明可以卖二百多万元的房屋，为何仅以160万元的价格卖给原告。从种种证据上看，双方的买卖并不是真实的。 被告举证如下：现金取款记录。证明2019年8月20日被告筹措并取款8万元现金交付给原告作为借款的砍头息。 经质证，原告对被告提交的证据发表质证意见如下：真实性没有异议，关联性及证明内容有异议。首先，与本案没有关联，无法证明所取的现金是交付给原告的。而且被告在答辩时也称其是向案外人张德威借款，理论上利息付给原告也不符合常理。其次，根据被告的不动产信息查询情况来看，被告负债累累，原告认为被告取款归还他人，或者是其他经济往来的可能性是非常大的。该证据达不到被告的证明目的，看不出与本案的关联性。 本院经审理认定事实如下：案涉房屋系被告所有，原登记日期为2016年7月1日，性质为购房入户，于2020年6月9日方可上市交易。 2019年8月20日，原告（委托方、甲方）、被告（出让方、乙方）经正嘉公司（居间方、丙方）居间签订《房屋转让居间协议》一份，约定：甲方委托丙方购买乙方案涉房屋（建筑面积64.79平方米）；甲方向丙方支付购房保证金40万元，若乙方同意以下条件出售该房屋并在本协议上签字后，该购房保证金由丙方转交给乙方同时转为购房定金，甲乙双方签订《杭州市房屋转让合同》后转为购房首付款或税费；总房款160万元，房款支付方式为全款付清，款清交房；过户费用、税费、中介服务费于《杭州市房屋转让合同》签订之日起一个工作日内一次性支付于丙方，由丙方代收，中介服务费收费标准见店内明示；本协议违约金与定金等同，居间服务费不得超过总房款的全额服务费标准；甲乙同意于2020年6月30日前签订房屋转让合同，具体时间由丙方安排；甲乙任何一方未能依约前来签订《杭州市房屋转让合同》的，或未履行本协议的，丙方可根据守约方的要求依法将违约方交付的房屋交易定金转交给守约方，本协议终止。但该居间协议并未约定中介服务费的具体金额。庭审中被告承认支付过中介费。 同日，原告向被告支付了上述协议约定的保证金（定金）40万元。2019年9月5日，原告又向被告支付5万元。 2019年12月5日，原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）就案涉房屋签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定：转让总价为160万元；付款方式为分期付款，乙方支付首期45万元，余款于＿年＿月＿日前付清；款清交房；双方同意2020年6月10日前向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如因甲方原因，乙方未能取得房屋权属证书，乙方有权退房，甲方应当自退房通知送达之日起3天内退还乙方全部已付款；双方在交易过程中不得以任何理由（特别约定除外）拒绝履行合同约定义务，否则视为违约，需向另一方支付违约金40万元。但因当时案涉房屋不具备交易条件，双方未办理网签。 2020年1月4日，原告（甲方）与被告（乙方）又签订《协议书》一份，约定：鉴于乙方已将案涉房屋转让给甲方，且甲方已支付转让款45万元，其中购房定金40万元，乙方承诺，如因乙方举债、对外担保等债务问题导致第三人对该房屋主张权益或导致该房屋被司法机关查封等，或因乙方将房屋重复出让给第三人，或乙方单方毁约，或其他任何乙方自身原因，致使甲方无法取得房屋所有权，则乙方应双倍返还已收取的款项，并赔偿甲方的全部经济损失（包括但不限于律师费、房屋增值差价等）。现案涉房屋被多家法院查封，原告认为合同无法履行，遂诉至本院要求判如所请。 另查明，通过“好找房”网站查询案涉房屋所在和家园小区同面积房屋在2020年5月和7月的挂牌价均为265万元。 以上事实有原告提供的《房屋转让居间协议》、房屋产权信息查询记录、中国农业银行个人交易明细、收条、《杭州市房屋转让合同》、杭州市不动产登记信息查询记录、《协议书》、网页截图结合当事人庭审陈述在卷佐证。 本院认为，原告与被告签订的《杭州市房屋转让合同》主体适格，内容合法，意思表示真实，应属有效，对双方当事人均具有约束力。被告未提供充分有效的证据证明双方之间的法律关系为民间借贷，且被告为40万元借款而将价值百万元的房产转让给对方显然不合常理，故其抗辩意见本院不予采信。关于被告提出的异议，除其自身认识错误外，本院分析如下：第一，《房屋转让居间协议》虽约定原告应向居间方支付购房保证金40万元，但同时约定签订居间协议后，该保证金由居间方转交给被告并转为购房定金。因为签订居间协议与支付保证金为同一天，故由原告直接支付给被告款项，并无不当。第二，居间协议虽未约定居间费用的具体金额，但提到了收费标准“见店内明示”等内容，且被告承认支付过中介费，故不能据此否定真实的房屋买卖合同关系。第三，转让合同约定“付款方式”为分期付款，故一次性付款约定处为空白，并无不当；除已支付的45万元外，转让合同并未约定余款的具体支付时间，被告虽认为不合常理，但根据合同约定及交易习惯，可以推定款清交房并过户，也就是说应该在交房过户前付清余款，而转让合同明确约定过户时间为2020年6月10日（即具备上市交易条件的次日）前，故不存在付款期限没有约定或者约定不明的情形。第四，关于转让合同第八条第3款最后部分的“违约金40万元”虽为手写内容，但该内容与居间协议“违约金与定金等同”的约定一致，说明系当事人的合意，不是单方事后添加。 关于诉请。本案系因被告的违约行为导致原告的合同目的无法实现，构成根本性违约，故原告请求解除与被告之间的《杭州市房屋转让合同》，符合合同法规定的法定解除情形，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，合同解除后被告返还原告已支付的购房款45万元并支付违约金40万元，符合合同（协议）约定及法律规定，本院亦予以支持。另，根据合同法的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。就损失赔偿的请求，本院认为，本案损失应为订立合同时被告预见或者应当预见到的损失，故不能以2020年房屋市场价值为时点计算损失，而应以《杭州市房屋转让合同》订立时的市场价值进行考量。本案中，房屋差价属于合同履行后原告的可得利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的，且被告在《协议书》中对“房屋增值差价”也予以了确认。而违约金及赔偿均具有弥补损失的作用，故损失赔偿数额以不超过履行利益为限。本案综合考虑合同履行、违约情形以及期间房价的市场变化等因素，结合房屋性质及合同价的确定酌情认定房屋差价损失为20万元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除时蕾与郑欣之间于2019年12月5日签订的《杭州市房屋转让合同》； 二、郑欣于本判决生效之日起十日内返还时蕾购房款450000元； 三、郑欣于本判决生效之日起十日内支付时蕾违约金400000元； 四、郑欣于本判决生效之日起十日内赔偿时蕾房屋差价损失200000元； 五、驳回时蕾的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取15400元，财产保全申请费4770元，合计20170元，由时蕾负担5379元，郑欣负担14791元。 时蕾于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；郑欣于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  吴凯 二〇二〇年十一月六日 书记员  赖芳