文书内容重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0230民初2663号原告：李如贵，男，1969年11月13日出生，汉族，农民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：杨川，重庆创辉律师事务所律师。被告：何炬权，男，1972年12月20日出生，汉族，农民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：周相荣，重庆市丰都县社坛法律服务所法律工作者。原告李如贵与被告何炬权建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李如贵及其委托诉讼代理人杨川，被告何炬权及其委托诉讼代理人周相荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李如贵向本院提出诉讼请求：判令被告按合同约定支付原告购房尾款60000元及违约金25000元，被告承担诉讼费。事实和理由：2018年2月26日，原被告签订《集资建房协议书》，约定被告出资15万元在双龙镇双龙社区居委会高山生态扶贫搬迁点建房一套，按合同约定，原告已于2019年12月前将房屋交付给被告，被告应于2019年2月底前付清尾款60000元。经原告多次催收，被告拒绝支付，故起诉，维护原告合法权益。被告何炬权辩称，对原告诉称签订《集资建房协议》无异议，被告已按约定支付了90000元购房款，所欠60000元是因为原告交付的房屋没有按协议约定面积建房。协议约定门面一间宽3.8米，长10米，但所交付门面实际宽度是3.8米，长度只有7.81米，在签订协议时，由于门面内堆满杂物，被告不可能实地测量，在装修该门面才发现长度相差很大，现有面积与约定面积相差8.3㎡。质量上，原告交付房屋没有交付质检报告，没有将房屋办理转移登记，原告未出示卖方取得该房屋合法所有权和处分权依据。故，被告不存在违约，请求判令原告补足门面相差面积8.3个㎡，交付合格检验报告，并主动履行产权转移登记义务，只要原告履行以上义务，被告及时主动交付全部尾款。请求依法判决。本院经审理认定事实如下：2010年10月，双龙场乡双龙场社区居委会作为建设单位在双龙场乡双龙场社区居委会6组取得了建设巴渝新居康居点的村镇规划建设许可和用地许可。2010年12月12日，双龙场社区居委(甲方)与李如贵（乙方）签订《房屋建设协议书》，主要约定：为了改善农民生产生活条件，加快新农村建设步伐，甲方决定在双龙场社区二组和六组（白斗坎到小学校操场边）集资建设巴渝新居康居点。甲方将拟定的百户农户统一集资，按统一规划设计，统一风格风貌，将巴渝新居康居点建设房承包给乙方。建设房屋的结构、面积和房价乙方与建房农户协商签订集资建房合同。……2013年1月，李如贵开始进行案涉房屋的修建，于2015年8月31日前完成主体施工。经李如贵委托，重庆市建设工程质量检验测试中心对案涉房屋所属的双龙镇高山生态移民集中安置点房屋(约19栋，安置总户数252户，总建筑面积36600㎡)的施工质量进行了检测鉴定，结论和建议是在正常使用情况下，安置点房屋能够满足结构安全的要求。施工期间，2014年7月29日，重庆市人民政府办公厅发文调整全市2013-2015年高山生态扶贫搬迁集中安置点，其中双龙镇为北斗坎安置点，位置在双龙镇双龙社区2组（北斗坎），规划新增安置1000人。2018年2月26日，李如贵(甲方)与何炬权（乙方）签订《双龙镇高山生态扶贫搬迁集中安置点集资建房协议书》，主要约定：“一、乙方集资15万元给甲方在双龙社区居委高山生态扶贫搬迁点建房。二、甲方在……建设门面一间（宽3.8米，长10米），楼层住房三室两厅一厨一卫共计建筑面积约100㎡。三、乙方集资房在高山移民搬迁点学校操场-白斗坎第八栋一单元4号门面左二楼住房。四、房屋规格质量（略）。五、水电气入户费及安装到户和建房所有手续费由甲方负责。六、付款方式：签订集资协议时交集资款3万元；四月底3万元，八月底3万元，2019年2月付清6万元。七、房屋交付使用时间：2019年12月前。八、甲乙双方签字之日起生效，若一方违约，按总建房款支付违约金15%，并赔偿一切经济损失。李如贵和何炬权分别在甲乙方代表处签字按印”，在该合同下方备注有“此房价为22万元整，现甲方以15万元给乙方，但乙方的国家补贴归甲方所有（包括高山生态扶贫搬迁补助资金和D级危旧房改造资金），乙方必须履行所需手续领取资金交给甲方，若乙方不履行手续领取资金交给甲方，则甲方就按22万元收取乙方的建房款”，但该备注处无任何人员签字确认。在签订上述合同前，李如贵将案涉房屋和门面指定给何炬权查看，签订合同后4至5日，李如贵将案涉房屋和门面交付给何炬权管业至今。何炬权于签订合同后分三次共计支付给李如贵建房款9万元。李如贵当庭陈述，案涉门面规划尺寸是3.8米宽乘以10米长，但实际修建过程中，经当时居委同意，按实际地形修建。被告主张自己在进行装修时发现门面实际测量长度只有7.8米。现丰都县国土资源和房地产信息中心对案涉房屋记载为双龙社区高山生态扶贫搬迁安置点第12幢，房屋建筑面积115.24㎡，套内面积103.64平方米，门面建筑面积32.87㎡，套内面积29.56㎡。经向丰都县双龙社区居民委员会调查，该居委明确表示没有参与案涉房屋的建设、集资、买卖，对李如贵作为原告起诉要求支付集资尾款无异议，与居委无关，居委对案涉房屋无任何权利。上述事实，有双方当事人的陈述、《集资建房协议书》、重庆市村镇规划建设许可证、村镇规划选址意见书、房屋建设协议书、《检测报告》、百斗坎安置点分部详情表、房屋面积分户汇总表等证据在案佐证，并经庭审举证、质证和庭后审查，本院予以确认。本院认为，原告李如贵与双龙场社区居委于2010年12月12日签订《房屋建设协议书》，取得在丰都县双龙场社区二组和六组(白斗坎到小学操场边)修建巴渝新居康居点的资格，后因政策调整，李如贵在该处实际投资修建了双龙镇高山生态扶贫搬迁集中安置点，并与相关农户签订了安置点集资建房协议书，2015年左右即已完成主体施工，2015年10月，经重庆市建设工程质量检验测试中心检测，鉴定结论表明房屋质量合格。何炬权作为安置点农户，与李如贵签订的《安置点集资建房协议书》，虽然签订时案涉房屋和门面已经修建完毕，何炬权作为集资建房户，与实际承建的李如贵签订集资建房协议的行为视为对双方建设施工合同关系的追认，因此，原、被告之间的建设施工合同关系成立，但因承建方李如贵无建筑资质导致该合同无效。另，因涉案标的房屋已经实际竣工验收合格，何炬权支付了集资建房一、二、三期款，也实际接收使用了标的房屋，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持的规定，何炬权应当支付尚欠建房尾款，即本案合同约定的集资款。根据合同约定，标的房屋集资款系15万元包干价，李如贵交付的套房面积符合合同约定，何炬权也无异议，但交付门面建筑面积只有32.87㎡，与合同约定的38㎡（宽3.8米，长10米）相差5.13㎡，根据集资建房款150000元和标的房屋门面总建筑面积138㎡的合同约定，经计算，房屋单价为1087元，门面差价为5576.31元（1087元/㎡×5.13㎡），故本院对原告要求被告支付剩余建房款的诉讼请求予以部分支持，何炬权应支付剩余尚欠建房工程款54423.69元（60000元-5576.31元）。对原告主张违约金的问题，本院认为，因李如贵与何炬权签订的《安置点集资建房协议书》为无效合同，违约金约定条款自始无效，故对原告该项主张，本院依法不予支持。对于被告抗辩原告未交付合格检验报告，及未主动履行产权登记，因双方合同中并无此约定，不足以对抗支付集资建房尾款，故对被告该抗辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第二百八十六条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第（一）项、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告何炬权在本判决生效后十日内支付原告李如贵建房余款54423.69元；二、驳回原告李如贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1925元，由原告李如贵负担692.5元，被告何炬权负担1232.5元(原告李如贵已垫付，被告何炬权在履行本判决确定的支付义务时一并支付给李如贵)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员 顾荣波二〇二〇年十一月十三日法官助理 秦伟杰书 记 员 曾红杰