湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初4850号 原告黄英，女，1963年10月10日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 原告黄汪郴，女，1957年10月23日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 原告黄郴，男，1955年10月21日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 以上三原告共同委托诉讼代理人李亚黎，湖南瀛森律师事务所律师。 被告蒋林生，男，1940年8月15日出生，汉族，湖南省耒阳市人，户籍地湖南省郴州市北湖区。 被告郴州市盛丰房地产开发有限责任公司，住所地湖南省郴州市燕泉路**附****。 法定代表人蒋从军，系该公司总经理。 以上两被告共同委托诉讼代理人王柏茂，男，1958年9月25日出生，汉族。 被告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行，，住所地湖南省郴州市北湖区文化路** 负责人李勉吾，系该行行长。 委托诉讼代理人李颖芬，女，1992年5月19日出生，汉族，系公司律师，住湖南省嘉禾县。 委托诉讼代理人刘桂山，男，1969年3月6日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区文化路**。 原告黄英、黄汪郴、黄郴与被告蒋林生、郴州市盛丰房地产开发有限责任公司(以下简称盛丰公司)、中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行（以下简称农业银行）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄英、黄汪郴及其委托诉讼代理人李亚黎，被告蒋林生、盛丰公司的委托诉讼代理人王柏茂，被告农业银行的委托诉讼代理人李颖芬、刘桂山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄英、黄汪郴、黄郴请求本院判令：1、确认被告蒋林生与被告盛丰公司签订的关于五里堆商业街F栋（9）104、204《五里堆路商业街商品房购销合同书》以及三被告签订的《预抵押合同》为无效合同；2、原告黄英、黄汪郴、黄郴与被告盛丰公司签订的五里堆商业街F栋（9）104、204《五里堆路商业街商品房购销合同书》合同有效；3、被告郴州市盛丰房地产开发有限责任公司履行合同约定和法律规定义务为原告办理相关产权证；4、本案诉讼费由三被告承担。 被告蒋林生答辩要点：被告蒋林生承建了盛丰公司开发的五里堆商业街H栋，2003年9月6日，盛丰公司以五里堆商业街F栋103、203、104、204、105、205抵偿工程款，蒋林生出具594380元工程款的领条，盛丰公司开具了购房收据594380元，双方签订了商品房购销合同。2003年12月10日，蒋林生向农业银行贷款600000元，以上述房产抵押，并于2004年1月15日办理了抵押预告登记。被告蒋林生购房在前，盛丰公司以购销形式再卖给原告，与被告蒋林生无关。农业银行就上述金融借款起诉后，蒋林生为清偿债务及收回相关款项，配合盛丰公司进行了再售。 被告盛丰公司答辩要点：因盛丰公司未能清偿原告的民间借贷借款本息，2006年6月27日，原告迫使盛丰公司以五里堆商业街北9栋104、204门面以25万元的价格抵偿借款，双方签订了书面购销合同，但并未办理产权登记，盛丰公司将上述门面交付给三原告，由三原告出租至今。但此前，被告已将上述门面出售给蒋林生，并办理了所有权预告登记，以及抵押权登记，原告对此也知情。原告、蒋林生与盛丰公司签订的合同都是有效的，但现在因为预告登记已失效，上述门面已经出售给袁红燕，袁红燕又转卖给邓峰，不可能再过户给原告。 被告农业银行答辩要点：蒋林生与盛丰公司在农业银行共同办理了按揭贷款购房手续，并签字盖章，农业银行按正常程序审批，并办理了预抵押登记，合同有效。农业银行向法院提起诉讼要求蒋林生、盛丰公司还款实现抵押权，但法院以抵押过期为由驳回了诉请，但并不代表判定合同无效。三原告与盛丰公司签订的合同在后，合同效力有待商榷。盛丰公司有三枚财务专用章，预留在农业银行的印章核实无误。 查明的事实 根据原、被告的举证、质证、陈述及本院认证，本院确认如下案件事实： 2003年9月6日，被告蒋林生与被告盛丰公司签订《五里堆商业街商品房购销合同书》，约定蒋林生以总价款1194380元购买五里××街××层××栋××号，建筑面积106.61㎡，单价7280元／㎡，及二层门面北9栋203、204、205号，建筑面积129.33㎡，单价3300元／㎡，同时约定以银行按揭方式付款。当天，盛丰公司向蒋林生开具收到购房首付款594000元的收据。2003年12月10日，蒋林生作为借款人、盛丰公司作为保证人、农业银行作为贷款人签订《个人住房按揭（抵押）借款合同》，主要约定蒋林生为上述门面贷款600000元，盛丰公司作连带担保。同时蒋林生作为抵押人也与抵押权人农业银行签订了《抵押合同》，约定以上述门面为上述贷款作抵押担保。同日，农业银行向蒋林生发放贷款本金600000元。次年1月15日，双方就抵押物办理了预购商品房贷款抵押登记备案监证书，约定日期为2003年12月10日至2013年12月10日，并告知应在抵押人领取房屋权属证书后30天内，重新办理房地产抵押登记。2020年4月1日，本院立案受理了农业银行起诉蒋林生、盛丰公司的金融借款合同纠纷，2020年6月23日，作出（2020）湘1002民初1463号民事判决书，认为诉讼已过时效，对农业银行的诉讼请求予以驳回。该案现已生效。 2006年6月27日，黄英、黄汪郴、黄郴与盛丰公司签订两份《五里堆商业街商品房购销合同书》，主要约定黄英、黄汪郴、黄郴向盛丰公司以总价款137292元购买五里××街××层××栋××号，面积41.85㎡，单价3280.58元；以总价款113508元购买五里××街××层××栋××号，面积34.6㎡，单价3280.58元。当日，盛丰公司向原告出具了250800元房款的收据。此后，双方未办理不动产所有权登记，盛丰公司将上述门面交付给三原告，由三原告出租至今。2014年12月31日，三原告取得了上述门面的不动产销售发票。 2019年10月20日，蒋林生与盛丰公司签订协议书，主要内容为蒋林生以工程款抵偿了上述门面，因盛丰公司未及时清偿贷款，而导致蒋林生无法实现抵偿，且因盛丰公司二次抵偿给黄英、黄汪郴、黄郴，蒋林生同意放弃所有权，由盛丰公司收回门面，出售的房款优先付给蒋林生。 2020年11月6日，本院在郴州市不动产登记中心查询显示：盛丰公司与案外人袁红燕提交了2003年11月3日的《商品房买卖合同》，向该中心申请所有权变更登记，2020年5月29日所有权登记在袁红燕名下。2020年6月5日，袁红燕又转卖给案外人邓峰，2020年6月8日，所有权变更登记到邓峰名下。盛丰公司称为避税，将与袁红燕签订合同的时间提前，实际签订于2020年。 判决结果和理由 本院认为，无效合同的认定应当符合法律规定的条件，由主张合同无效一方承担举证责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，原告与被告盛丰公司签订的购销合同无上述法定无效的情况，被告抗辩原告以被告盛丰公司未清偿的借款冲抵购房款，但未提交充足的证据佐证，本院对其抗辩不予支持，对原告诉请确认其与盛丰公司签订的合同有效予以支持。本院在审理过程中，查明新情况，诉争房产再次进行了销售转卖，已登记在案外人名下，原告对此并不知情，考虑蒋林生与再次出售有关联性，也涉及后续购房人袁红燕、邓峰的权益，为保障公民平等合法的诉权，本案对原告第一、三项诉请不宜处理，原告可在案外人袁红燕、邓峰参与的情况下，另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于适用解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告黄英、黄汪郴、黄郴于2006年6月27日与被告郴州市盛丰房地产开发有限责任公司签订的两份《五里堆商业街商品房购销合同书》有效； 二、驳回原告黄英、黄汪郴、黄郴其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计240元，由被告郴州市盛丰房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  李婧铱 人民陪审员  周治云 人民陪审员  黄德群 二〇二〇年十一月二十一日 书 记 员  梁惠莉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于适用解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。