湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘04民终2117号上诉人(原审被告)：湖南省衡阳汽车运输集团有限公司衡阳县分公司，住所地衡阳县西渡镇蒸阳大道**。负责人：彭育吾，该公司经理。委托诉讼代理人：梁建华，男，该公司书记。委托诉讼代理人：谢力平，湖南追正律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李晓军，男委托诉讼代理人：肖业生，衡阳县滨江法律服务所法律工作者。原审被告：衡阳市中泉置业有限公司，住，住所地衡阳县西渡镇/div>法定代表人：周小环。委托诉讼代理人：谢力平，湖南追正律师事务所律师。上诉人湖南省衡阳汽车运输集团有限公司衡阳县分公司(以下简称衡阳汽运公司)因与被上诉人李晓军、原审被告衡阳市中泉置业有限公司(以下简称中泉置业公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳县人民法院（2020）湘0421民初330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，决定不开庭进行审理，并于2020年10月19日对上诉人衡阳汽运公司的委托诉讼代理人谢力平、梁建华，被上诉人李晓军及其委托诉讼代理人肖建业，中泉置业公司的委托诉讼代理人谢力平进行了调查询问。本案现已审理终结。衡阳汽运公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李晓军一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由李晓军负担。事实与理由：首先，衡阳汽运公司在出卖租赁物时，在报纸上刊登公告的民事行为，等同于在合理期限内履行了通知义务，李晓军未明确表示购买，因此李晓军不享有优先购买权；其次，李晓军承租的面积不到整个出售土地使用权的十分之一，根据最高人民法院的相关批复，李晓军不享有优先购买权；再次，一审判决衡阳汽运公司赔偿李晓军250000元损失没有事实依据。李晓军辩称，衡阳汽运公司出卖租赁物系在李晓军承租期间，且未以任何形式通知李晓军，衡阳汽运公司侵害了李晓军以同等条件优先购买租赁物的权利，一审法院以租赁物两次成交价格作为确定损失的基础合理合法，请求驳回上诉，维持一审判决。中泉置业公司述称，答辩意见与衡阳汽运公司相同。李晓军向一审法院起诉请求：1.判令衡阳汽运公司、中泉置业公司因侵犯李晓军同等条件下的优先购买权，应赔偿李晓军经济损失300000元；2.本案诉讼费用由衡阳汽运公司、中泉置业公司承担。一审法院认定事实：2001年1月6日，衡阳市人民政府办公室发文《关于衡阳汽车运输集团有限公司改制土地资产处置的补充通知》，具体内容为:“……现补充通知如下：衡阳汽车运输集团有限公司的土地资产除已计入净资产参与改制部分，剩余部分留给改制后新公司作资本公积。鼓励你司在规划许可的前提下在原用地范围内自行提高土地使用率，但变更土地使用性质，则应重新办理有关手续，补交相关税费。”2005年9月30日，李晓军为乙方与衡阳汽运公司为甲方签订一份租赁合同，约定甲方将汽车站院内的汽修车间、修理棚以及900多平方米的空坪发租给乙方修理汽车，另对租金、保证金、违约责任以及双方的权利与义务，租期（10年、2015年10月30日届满）等事项进行了约定。合同签订后，经甲方同意，李晓军在空坪内又搭建了多间修理房。李晓军履行了合同义务。2014年11月27日湖南合立拍卖有限公司在衡阳晚报刊登拍卖公告，拟对130号土地使用权及地面附属物，面积11730.17㎡，土地坐落于衡阳县西渡镇（李晓军租赁衡阳汽运公司用于经营汽车维修的场地即位于该地块的西北角）进行公开拍卖，衡阳汽运公司未通知李晓军参与竞拍，2014年12月6日因衡阳县国土资源局干预而拍卖未成。2015年9月16日，湖南衡阳汽车运输集团有限公司与中泉置业公司签订《国有土地使用权转让协议书》和《不动产转让协议书》，转让包括上述涉案土地在内的两宗土地使用权和房屋所有权，转让总价19202300元，其中涉案土地上的房屋价款为6680000元。2015年11月1日，李晓军与衡阳汽运公司续签租赁合同，租期一年（2016年10月31日届满），约定衡阳汽运公司将位于老车站西北角，面积966㎡的场地出租给李晓军修理汽车。2016年2月1日中泉置业公司取得涉案土地上房产所有权并取得房屋不动产权证，土地使用性质仍为交通运输用地，为土地过户登记事项，衡阳汽运公司、中泉置业公司多次找衡阳县国土资源局交涉未果。在上述转让过程中，衡阳汽运公司并未告知李晓军有关转让信息。2016年11月1日衡阳汽运公司将上述相同场地仍租给李晓军使用，由其子李建辉代签合同，租期至2017年10月31日。2018年3月1日，李晓军与衡阳汽运公司签订租赁合同延长协议书，此时衡阳汽运公司明确告知租赁场地已过户给中泉置业公司。2018年7月经政府部门决定将涉案用地变性为商住用地，2019年9月进行挂牌拍卖，湖南治银置业有限公司以总成交价57471400元取得了涉案土地使用权。一审法院认为，衡阳汽运公司在转让涉案租赁场地时未告知时任承租人（本案李晓军）享有同等条件下的优先购买权。2014年11月虽在报纸上就拍卖事项进行了公告，但未依法在拍卖5日前通知李晓军且该次拍卖因故流拍；转让给中泉置业公司是双方自愿并以协议的形式，且是在2015年9月，与前次拍卖已时隔一年；李晓军所租场地虽为转让场地的一部分，但相对于与衡阳汽运公司无租赁关系的中泉置业公司而言，李晓军明显具有同等条件下的优先购买权，对此，衡阳汽运公司无权擅自剥夺。中泉置业公司系善意购买，并已办理过户登记手续，不存在侵权的主观故意与过失，故无需承担责任。李晓军优先购买权被侵害所丧失的是以同等条件购买租赁物的机会，所以造成的损失应当是租赁物的差价，即以同期租赁物的市场价与出租人与第三人签订房屋买卖合同的合同价之间的差价作为赔偿的依据较为公允，故李晓军主张参照中泉置业公司购买价与2019年9月治银置业公司拍卖成交价之间差额按比例计算损失金额合理，应予支持。根据当事人的过错程度、李晓军所租场地面积占比、前后转让价比例，该院酌定赔偿金额为250000元为宜。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决：一、湖南省衡阳汽车运输集团有限公司衡阳县分公司在判决生效后十日内赔偿因侵害李晓军优先购买权所造成的损失250000元；二、驳回李晓军要求衡阳市中泉置业有限公司承担赔偿责任的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由衡阳汽运公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的上诉请求及答辩意见，本案的争议焦点为，衡阳汽运公司是否侵害了李晓军对租赁物享有的优先购买权。首先，《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》([2004]民一他字第29号)载明：目前，法律和司法解释对此均无明确规定。经研究认为：目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。本案中，案涉130号土地使用权及地面附属物系整体出卖，土地面积11730.17㎡，不动产面积3022.53㎡，而承租人李晓军承租的部分不到1000㎡，占出租人出卖不动产面积不到三分之一，而衡阳汽运公司出卖的全部房屋登记在一份产权证上，不宜分割出卖，鉴于此种情形无法律及司法解释明确规定，参照上述最高人民法院批复，李晓军对全部房屋并不享有优先购买权；其次，湖南合立拍卖有限公司于2014年11月27日在《衡阳晚报》刊登拍卖公告，公开拍卖包括本案租赁物在内的房地产。拍卖未成后，湖南衡阳汽车运输集团有限公司与中泉置业公司于2015年9月16日签订案涉房地产的转让协议。李晓军作为承租人，应当知道上述情况，但其一直未主张优先购买权，故李晓军请求出租人赔偿因侵害其优先购买权造成的损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，湖南省衡阳汽车运输集团有限公司衡阳县分公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销湖南省衡阳县人民法院(2020)湘0421民初330号民事判决；二、驳回李晓军的诉讼请求。一审受理费2900元，二审受理费2900元，共计5800元，由李晓军负担。本判决为终审判决。审 判 长  尹 驰审 判 员  周 宏审 判 员  张 健二〇二〇年十一月二十五日法官助理  许晓华书 记 员  谢倩茜