北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11488号上诉人（原审被告）：北京鸿福永创物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区北苑路****楼**1303。法定代表人：张怀胜，总经理。委托诉讼代理人：王晓辉，男，1981年9月12日出生，汉族，北京鸿福永创物业管理有限公司经理，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：康佳，女，1974年10月2日出生，住北京市朝阳区。上诉人北京鸿福永创物业管理有限公司（以下简称鸿福永创公司）因与被上诉人康佳房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初19269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿福永创公司上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回康佳提出的关于房屋空置损失的要求,本案上诉费用和一审诉讼费用由康佳承担。事实和理由：因康佳拖欠物业费多年导致鸿福永创公司代理的北京市朝阳区新源里西×室的租客不能正常买水买电，严重影响正常生活，致使客户无法居住导致本案纠纷。根据合同法第二百三十一条规定，租赁房屋具有瑕疵致使承租人无法正常使用、利益受到重要影响、在相当期间内不能进行使用收益的，或者租赁房屋毁损致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同，因此鸿福永创公司并不违约。因康佳欠费影响鸿福永创公司使用该房屋，康佳并没有告知鸿福永创公司有拖欠物业费的事项，后物业公司限购水电，导致鸿福永创公司客户在使用水电空调时造成严重影响，无法正常生活，客户勉强坚持到第一年度2018年12月18日截止，客户提出退房不再承租，导致房屋无法继续出租使用，鸿福永创公司相关人员也多次与康佳就此事沟通，但康佳始终没有解决，所以鸿福永创公司提出退房。鸿福永创公司有和物业公司工作人员的通话录音证明康佳拖欠物业费用4年，多次催缴无果只能限购水电。涉案租房合同第九条第二款第二条规定，交付的房屋不符合合同约定严重影响使用的，乙方有权单方面解除合同，按甲方违约处理。康佳因不缴纳物业费用导致客户生活受到严重影响在先，鸿福永创公司要求退房在后，所以本案责任在康佳。康佳要求鸿福永创公司赔偿房屋空置损失不合理，康佳违约在先，且没有提供任何证据证明其房屋空置损失，在庭审中康佳也说其起诉物业败诉才找鸿福永创公司，康佳本人很清楚于情于理都不是鸿福永创公司的责任。康佳未发表答辩意见。康佳向一审法院起诉请求：判令鸿福永创公司赔偿违约金6000元、物品损失1000元、房屋空置损失18000元，及前述款项的利息。一审法院认定事实：2017年12月18日，康佳作为出租方（甲方）与鸿福永创公司作为代理方（乙方）签订《房屋出租代理合同》，约定：甲方将北京市朝阳区新源里西×室（以下简称涉案房屋）委托乙方代理出租，代理期限自2017年12月18日至2020年12月18日，月租金6000元，按半年支付，具体支付日期分别为：2017年12月18日、2018年5月18日、2018年12月18日......合同第十条违约责任约定：出租代理期内，乙方需提前终止合同，应按合同约定的月租金100%赔偿甲方违约金......关于合同解除，康佳称因鸿福永创公司至2018年12月18日未按约定支付租金，构成违约。鸿福永创公司认可合同解除，但表示系因康佳拖欠物业费导致租户每次只能购买10元的水电，进而无法正常使用涉案房屋，并以此主张康佳构成违约。关于鸿福永创公司所述的水电购买问题。鸿福永创公司称在2018年8、9月出现上述问题，并于11月向康佳反映空调及水电限制购买问题。康佳认可鸿福永创公司所述反映问题的情况，并表示其与物业公司核实，物业公司表示水电正常供应。庭审中，鸿福永创公司称其公司于2018年12月中旬从涉案房屋搬离，并与康佳办理了交接手续。康佳不认可双方办理了交接，并称在2018年12月18日鸿福永创公司未交纳下一期租金时，与鸿福永创公司联系，鸿福永创公司告知已经搬走，一个月后前往涉案房屋时发现鸿福永创公司已经搬走。关于鸿福永创公司搬走有无提前告知，鸿福永创公司称其提前告知了，康佳对此不予认可。鸿福永创公司对此未能举证。经询，双方均认可鸿福永创公司支付涉案房屋租金至2018年12月18日。关于康佳主张鸿福永创公司赔偿其房屋空置损失，康佳称鸿福永创公司搬走后，其一直未能将涉案房屋对外出租，直至2019年年底由康佳自己使用。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，康佳、鸿福永创公司签订的《房屋出租代理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点为违约主体问题。本案中，康佳以鸿福永创公司未按期支付租金并自行搬走为由主张鸿福永创公司构成违约，鸿福永创公司以康佳不能保证房屋正常居住使用为由主张康佳构成违约。法院认为，关于鸿福永创公司主张的康佳违约事由，鸿福永创公司应提交证据证明涉案房屋存在限制水电购买的客观情况，其就该情况向康佳进行反映，而康佳拒不配合解决，致使问题未得到有效解决而房屋无法正常居住使用，此时方能视为鸿福永创公司主张康佳违约的事由成立。本案中，康佳对鸿福永创公司的主张不予认可，且鸿福永创公司亦未提交证据予以证明，故法院对鸿福永创公司该项主张不予采纳。鸿福永创公司在无合同解除权的情况下，其未与康佳协商一致，擅自从涉案房屋搬离，其构成违约，应向康佳承担违约责任。关于合同解除，法院根据本案案情确认双方合同于2018年12月18日解除。对康佳主张鸿福永创公司支付违约金及赔偿房屋空置损失的诉讼请求。法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，如约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加。本案中，鸿福永创公司未能举证证明其提前告知康佳从涉案房屋搬离，鸿福永创公司的违约行为势必会给康佳造成房屋空置损失，法院根据本案案情酌情支持康佳房屋空置损失15000元。因已支持康佳房屋空置损失，故法院对康佳主张的违约金不予支持。对康佳要求鸿福永创公司赔偿家具损失的请求，无证据证明，法院不予支持。对康佳要求的利息，于法无据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、北京鸿福永创物业管理有限公司于判决生效后七日内赔偿康佳房屋空置损失15000元；二、驳回康佳其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。鸿福永创公司与康佳签订的《房屋出租代理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的权利义务。《房屋出租代理合同》约定，康佳将涉案房屋委托鸿福永创公司代理出租，月租金6000元，按半年支付，具体支付日期分别为：2017年12月18日、2018年5月18日、2018年12月18日。根据查明的事实，鸿福永创公司未与康佳协商一致即擅自从涉案房屋搬离，未按约定于2018年12月18日支付租金，构成违约。一审法院根据双方当事人庭审陈述、合同履行情况，确认双方签订的涉案合同于2018年12月18日解除并无不当。鸿福永创公司上诉主张康佳不缴纳物业费用导致鸿福永创公司代理的涉案房屋租客不能正常买水买电，严重影响正常生活，其有权解除合同，但鸿福永创公司并未提交充分有效证据证明其就该情况向康佳进行过反映，且康佳拒不配合解决，进而影响房屋正常使用，鸿福永创公司的该项上诉主张依据不足，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，康佳起诉主张鸿福永创公司支付其房屋空置损失，于法有据，鸿福永创公司未提供充分有效证据证明其提前告知康佳从涉案房屋搬离，亦未证实其与康佳办理了房屋交接手续，一审法院根据本案查明事实，结合鸿福永创公司的行为对康佳造成损失情况，酌情判决鸿福永创公司赔偿康佳房屋空置损失合法有据。鸿福永创公司上诉主张康佳要求其赔偿房屋空置损失不合理，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。综上所述，鸿福永创公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由北京鸿福永创物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 路审 判 员  何灵灵审 判 员  周艳雯二〇二〇年十一月三十日法官助理  卫孚嘉书 记 员  任 宇