昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初5535号原告：云南华夏耀创商业管理有限公司，曾用名：云南华俊商业管理有限公司。住所：云南省昆明市白塔路**。法定代表人：胡芳委托诉讼代理人：邓道婷、郭婷婷，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：范碎云，女，汉族，1972年4月26日出生，住，住浙江省宁海县/div>原告云南华夏耀创商业管理有限公司（以下简称华夏耀创）诉被告范碎云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月22日公开开庭审理。原告华夏耀创的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告范碎云经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告华夏耀创向本院提出如下诉讼请求：1、确认原被告于2019年5月27日签订的《七彩ＭＥＴＯＷＮ购物中心商铺租赁合同》于2020年3月23日解除；2、判令被告向原告支付自2019年10月1日至2019年12月20日止拖欠的各项费用47783.5元（包括租金6826元、物管费22876元、推广费17114元、垃圾清运费967.5元）；3、判令被告向原告支付2019年11月、12月能耗费5184元；4、判令被告向原告支付因其拖欠上述费用而产生的违约金34404.12元（自2019年10月1日至2020年3月23日止按照欠付金额4‰／天计算）；5、判令被告向原告支付擅自解除合同违约金81700元；6、判令被告将租赁保证金81700元作为违约金赔偿给原告；7、判令被告承担原告为实现债权而产生的律师费7329元；8、判令被告承担原告铺面拆除改造施工费用21000元；9、判令被告承担本案的公证费和诉讼费。事实和理由：2019年5月27日，原告与被告范碎云签订《七彩ＭＥＴＯＷＮ购物中心商铺租赁合同》，约定原告将位于昆明市盘龙区出租给被告经营本大叔水晶焖锅，合同租期为三年，即自2019年6月16日起至2022年6月13日止。2019年6月14日至2019年12月31日期间的租金为119335.75元，分两期平均支付，第一期应于2019年6月14日之前支付给原告，第二期应于2019年9月25日前支付给原告。合同5.9条约定：乙方应按时足额支付租金，乙方逾期支付的，每日应按逾期支付的2‰向甲方支付违约金；逾期达到七日以上的，每日按照4‰向甲方支付违约金，且甲方有权委托物业管理部门采取必要的措施敦促乙方履行付款义务，因此造成的一切后果由乙方自行承担。乙方逾期支付租金累计达30日，甲方有权解除合同，收回商铺。合同签订后，被告违反合同约定，长期拖欠原告租金、物管费、推广等费用，原告多次催收，但是被告拒不支付，被告于2019年12月6日最后一天营业后擅自停业。原告于2020年3月23日向被告送达了《合同解除告知函》，原告在告知函中要求被告腾空并交还商铺并尽快缴纳拖欠费用及违约金。被告的行为直接损害了原告的合法利益，原告根据相关法律规定，提起诉讼，望判如所请。被告范碎云没有到庭参加诉讼，也未提交书面的答辩状及证据，视为其放弃相关的诉讼权利。经审理，本院确认如下法律事实：2019年5月27日，云南华俊商业管理有限公司（后更名为云南华夏耀创商业管理有限公司）与被告范碎云签订《七彩METOWN购物中心商铺租赁合同》，约定华夏耀创将坐落于昆明市盘龙区七彩METOWN购物中心第F4层F4-07号商铺出租给被告使用，该商铺产权所有人为云南华俊商业管理有限公司，供被告经营本大叔水晶焖锅。该商铺的套内建筑面积为215平方米，约定建筑面积430平方米，租赁期限为三年，即自2019年6月14日起至2022年6月13日止。2019年6月14日至2019年12月31日期间的租金为119335.75元，分两期平均支付，第一期应于2019年6月14日之前支付给原告，第二期应于2019年9月25日前支付给原告。合同同时约定以下费用：1、租赁保证金81700元，乙方在本合同签订时向甲方支付，若租赁期间，乙方违反合同约定，甲方有权从租赁保证金中扣除赔偿款；2、质量保证金10000元，乙方于签订合同时向甲方支付，如因乙方的商品质量或服务质量引起消费者直接向甲方提出修理、更换、退货或其他正当合理的要求时，甲方有权根据具体情况，从质量保证金中扣除费用；3、管理费，乙方应当支付的管理费按建筑面积计算20元/月/平米，管理费支付时间与租金支付时间一致；4、公共事业费及其他费用，乙方自行负担商铺使用有关的公共事业费（包括但不限于水费、电费、燃气费、电话费等），公共事业费的计算标准按照政府相关规定及七彩METOWN购物中心实际情况制定，甲方有权按该商铺独立记录表所示，或按甲方向乙方提供的公共事业单位账单，或按甲方的收费通知单向乙方发送付款通知，乙方应于收到该等记录表、账单或通知单七日内支付上述费用；若乙方日常经营产生的生活垃圾的搬运、转运、倾倒、清运等事务环节，统一由物管部门负责清运，垃圾清运费按照餐饮0.75元/月/平米，配套0.4元/月/平米，零售0.25元/月/平米，乙方应当在每月开始的5日前向原告交纳；租期第一年至第三年，乙方每月按15元/月/平方米（按建筑面积计算）向甲方交纳推广宣传费，推广费的支付时间与租金支付时间一致；该商铺的交付日期为2019年6月14日前；乙方应按时足额支付租金、管理费及公共事业费等。乙方逾期支付的，每日应按逾期支付金额的2‰向甲方支付违约金；逾期达7日以上的，每日应按逾期支付金额的4‰向甲方支付违约金，且甲方有权委托物业管理部门采取甲方认为必要的措施（包括但不限于停止供应或使用水、电、燃气、空调或其他设施、封铺等）敦促乙方履行该等付款义务，因此造成的一切后果由乙方自行承担。乙方逾期支付租金、管理费、公共事业费及其它费用之一或全部累计达30日，甲方有权解除合同，收回商铺；如因乙方原因要求提前解除本合同的，商铺面积≥300平方米的，乙方需至少提前6个月向甲方提出书面申请，商铺面积﹤300平方米的，乙方需要至少提前3个月向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后方可解除本合同；除另有规定，甲方依据合同约定单方解除合同的，甲方有权没收租赁保证金，同时要求乙方向甲方支付违约金81700元，若该违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应当继续赔偿损失，且赔偿甲方为实现债权支付的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）；未经甲方同意，乙方不得擅自解除本合同，否则甲方有权要求乙方继续履行本合同，若乙方仍不按甲方要求继续履行合同擅自停业或撤场的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，同时要求乙方向甲方支付违约金81700元，该违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应继续赔偿甲方损失，若甲方不要求乙方继续履行本合同，甲方有权直接解除合同，没收租赁保证金，同时要求乙方向甲方支付违约金81700元，该违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应继续赔偿甲方损失；若非甲方原因导致本合同提前解除或终止的，乙方除承担本合同约定的违约责任外，还须赔偿甲方该商铺招商空铺期间的全部经济损失80625元。被告向云南华俊商业管理有限公司交纳了81700元的合同保证金，开始营业。2019年12月6日被告最后一天开门营业，随后未再开门营业。2019年12月18日，被告向原告递交商铺交底答疑，该书面证据显示被告明确告知原告已撤场，双方对商铺中有装饰装修部分进行了明确，原告营运部及工程部的工作人员及被告签字确认。被告撤离时，没有拆除装修。2020年3月23日，原告向被告发出合同解除告知函并向被告邮寄，内容包括向被告告知退场的各项费用，并要求被告恢复至接收商铺时的状态。被告为拆除商铺与昆明丹龙装饰工程有限公司签订拆除合同，产生费用21000元。被告为本案支出律师费7329元。另查明，昆明市盘龙区七彩METOWN购物中心第F4层F4-07号商铺产权为云南华俊商业管理有限公司所有，该公司于2019年6月20日变更名称为云南华夏耀创商业管理有限公司。被告范碎云尚欠原告费用：1、2019年12月12日至2019年12月18日之间的租金，该段期间租金为每天119335.75元÷197天=606元，共欠租金4242元；2、2019年10月至2020年12月18日物管费20×430÷30×78=22360元；推广宣传费15×430÷30×78=16770元；垃圾清运费0.75×430÷30×78=838.5元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告主张的租金、物管费、推广费、垃圾清运费，在合同中已有约定，从其约定，应于支持，但是原告主张被告支付各项费用至2019年12月20日，因被告早于2019年12月6日关门歇业，并于2019年12月18日提交了商铺答疑交底材料，明确了性质为撤场，原被告双方工作人员均签字确认，因此各项费用应结算至2019年12月18日，多余部分不予支持。对于原告要求确认解除与被告于2019年5月27日签订的《七彩METOWN购物中心商铺租赁合同》的诉讼请求。根据中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，《商铺租赁合同》中约定如被告逾期支付租金、管理费、公共事业费及其它费用之一或全部累计达30日，原告有权解除合同。现被告自2019年10月1日起未再向原告支付涉案房屋的管理费用，已经符合双方关于合同解除条件的约定，原告作为解除权人有权解除双方签订的合同，同时被告已经向原告提交了答疑交底材料，原告也签字确认，解除时间为2019年12月18日。原告要求确认解除双方合同，符合客观事实，本院予以支持。原告主张的违约金由三部分构成：欠租金违约金、擅自解除合同违约金、将租赁保证金作为违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，应当将原告受到的损失而要求被告支付的违约金一并考虑。被告逾期支付租金的行为已然构成违约，应当向原告支付违约金，双方在合同中对违约金进行了明确约定，被告欠付租金，导致合同提前解除，必然给原告造成另寻求签约机会等方面的损失，双方在合同中约定违约金81700元并未明显高于原告的经济损失，也足以弥补其损失，拆除装修的费用足以覆盖，不再另行支持；但原告主张的其他违约金，重复计算损失，故本院不再支持；律师费已有约定，从其约定；原告主张的能耗费并未约定，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、确认原告云南华夏耀创商业管理有限公司与被告范碎云于2019年5月27日签订的《七彩METOWAN购物中心商铺租赁合同》于2019年12月18日解除；二、被告范碎云于本判决生效之日起十日内向原告云南华夏耀创商业管理有限公司支付从2019年12月12日起至2019年12月18日止的租金4242元；自2019年10月1日至2019年12月18日之间的物管费22360元、推广费16770元、垃圾清运费838.5元；三、被告范碎云于本判决生效之日起十日内向原告云南华夏耀创商业管理有限公司支付律师费人民币7329元；四、驳回原告云南华夏耀创商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5487元，由原告云南华夏耀创商业管理有限公司承担人民币1400元，由被告范碎云承担人民币4087元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 胡 萍二〇二〇年十一月二十六日书记员 彭华麒