四川省屏山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1529民初872号 原告:杨雪飞,女，1974年9月13日出生，回族，住四川省屏山县。 委托诉讼代理人:陈萍,四川瀛领禾石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丹蕾，四川瀛领禾石律师事务所律师。 被告：李海燕，1980年10月27日出生，汉族，住四川省屏山县。 被告暨被告李海燕的委托诉讼代理人：李朋栖，男，1986年8月9日出生，汉族，住四川省屏山县。 原告杨雪飞与被告李朋栖、李海燕合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理，依法适用简易程序后裁定转为普通程序，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告杨雪飞的委托诉讼代理人张丹蕾、被告李海燕、李朋栖到庭参加诉讼，原告杨雪飞中途到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨雪飞向本院提出诉讼请求：1.确认原告系四川省屏山县“金大·中扬花园”Ａ区1号楼1-8号8间铺面所有权人；2.被告协助原告办理该铺面网签备案更名至原告名下；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由： 2012年，原告发现屏山县新县城房价较低，计划按揭购买新发社区“金大·中扬花园”商铺。因原告户籍不在屏山县，不符合该楼盘放贷银行的放款条件：户籍在屏山县年。被告（原告邻居）知道后表示：愿意以本人名义为原告办理贷款。经协商一致，原告以被告名义与开发商签订了购房合同，购买该楼盘Ａ区1号楼1-8号8间商铺，并以商铺作抵押，以被告名义于2012年8月27日获得四川屏山县农村商业银行股份有限公司（原屏山县农村信用合作联社缸坪分社）的贷款1945000元。原告每月向被告还款账户（尾号4485）存入月供款，用于归还按揭款，商铺首付款也由原告出资。原告于2013年4月2日接收商铺，于2016年3月1日装修，2016年12月出租与他人经营超市。 2018年春节前，被告李朋栖以原告弟弟任职公司差被告父亲李某工程款，突然到超市内声称商铺是其所有，向商铺经营者收房租，并数次组织多人到超市打闹。原告担心自己损失扩大，于2018年6月停止了还贷，导致按揭银行起诉，并查封了案涉商铺。为维护原告合法权益，故诉至法院。 李朋栖、李海燕辩称：原告提出的诉讼理由完全子虚乌有，被告不予接受，主要理由：1.原、被告双方之间从来没有私下的借名买房协议。其与原告非亲非故，连朋友都算不上，没有理由为原告冒这么大的名誉风险和资金风险进行按揭贷款。反之，原告也不可能将案值3890592元的资产交到一对与其毫无关系的夫妻手里。更何况这属于违法骗贷行为，但凡有点法律常识的人都不会去做。2.因案涉项目开发商欠被告父亲李某所办的建筑劳务公司分包的案涉项目Ｃ区工程款，双方协商用案涉商品房的首付房款抵扣工程款，故案涉商品房系被告“以房抵债”而来，开发商的法定代表人杨金华与被告父亲所办公司的利益纠纷与瓜葛，与原告无关。3.被告已将该商铺返租与开发商，由开发商代被告支付按揭贷款的月供，抵扣应支付被告的房租。开发商如何按月向李朋栖还贷账户打入月供款，被告不知道，也不需要知道。商铺返租给开发商后，对房屋的装修和具体如何使用，被告不想了解。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换、质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方之间是否存在借名买房合同关系，双方主要争议的事实、证据： （一）双方是否存在书面的借名买房协议问题。原告持肯定主张，提交了落款日为2013年5月11日的《协议》，拟以证明原、被告双方之间补签借名买房协议的事实。被告持否定主张，认为：1.案涉铺面系被告“以房抵债”而来，不是原告借被告之名买房；2.该协议的乙方仅盖有“李朋栖”字样的印章，己方从来没有该印章，该协议系原告伪造的，不能作为定案证据，申请对该印文进行鉴定。本院认为，涉前述印文是否系李朋栖加盖（或系其意思表示）问题，原告的证据系孤证，原告也未主张李朋栖另外使用过该印章，原告的证据不足以证明该印文系李朋栖的意思表示，本院采纳被告意见，该协议不能作为定案依据，对被告在庭审的最后陈述阶段口头提出的鉴定申请，本院不再评定。 （二）案涉商品房的首付款的支付问题。1.原告主张首付款系其支付，提供了银行转账凭证一张，拟以证明其于2013年4月2日向开发商的法定代表人杨金华账户转入770万元，其中1945592元系支付本案首付款。被告质证认为，该凭证是真实的，但从时间、金额和收款人来看，与本案无关，且收款人系原告亲弟弟，不能作为本案定案证据。本院认为，被告此节反驳意见正确，本院予以采纳，即该证据不能作为本案定案证据。2.被告主张首付款系其支付，提供了证人李某的当庭证言拟以证明，其父李某开设的建筑劳务公司在总承包人处分包了案涉项目Ｃ区建筑劳务，开发商欠其父工程款未付，本案商品房是其父与开发商法定代表人杨金华口头协商“以房抵债”而来，故首付款系被告支付。原告质证认为，证人李某系被告之父，其证言不可信，且证人所作陈述无证据支持，全是口述，不应采信。本院认为，原告此节反驳理由正确，被告及其父当庭对被告有利陈述，证明力低，对方又不认可，不能作为定案证据。本院认定，原、被告双方的证据均不能证明己方支付了首付款。 （三）案涉商品房的按揭贷款月供的支付问题。原告主张还按揭贷款的银行卡系其一直占有、保管，月供系其支付，提供了还贷银行卡、银行流水等证据，拟以证明其主张。被告认为，所有的按揭贷款资料都是被告去银行签字办理的，与原告根本没有关系；被告已将该商铺返租与开发商，由开发商代被告支付按揭贷款的月供，抵扣应支付被告的房租，开发商如何按月向李朋栖还贷账户打入月供款，被告不知道，也不需要知道；证人李某的当庭证言可证明被告主张返租的租金抵扣按揭月供款的事实。本院认为：1.涉被告提出的此节返租租金抵扣按揭月供款的待证事实、证据以及原告的意见，与上列（二）“以房抵债”类似，被告及其父李某当庭对被告有利的陈述，不能作为定案证据；2.本院注意到，案涉10年期的按揭贷款从2012年9月起的月供2万余元，若被告提出的“返租”主张能够成立，与该月供等额的租金标准也远远超过当地同类租金标准，这不合常理，且在预售的商品房交付前，无房可租，按常理，承租人也不会支付租金，故原告的此节待证事实的存在具有高度可能性，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款、第二款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”的规定，本院采信原告此节主张，认定案涉按揭月供系原告支付，而非被告支付。 （四）案涉商品房的接收及接收后的占有、收益问题。原告提供了交房清单、装修施工许可证、物管费收据、装修合同、支付装修费用的收据、收条等凭据、租房协议书、银行流水明细，拟以证明：1.开发商已于2013年4月2日将案涉房屋交付与原告；2.中扬花园物管中心于2016年2月26日许可原告装修房屋，案涉房屋物管费系原告交纳；3.被告从未管理过案涉房屋，装修费也是原告出资，原告将房屋出租与杨怀清，房屋租金是由原告收取的，故案涉房屋的接收及收益均是原告，而非被告。被告认为：1.被告的确未亲自与开发商办理房屋交接手续，被告系委托代理人办理的；2.原告是开发商的股东，原告很容易伪造涉开发商出具的证据，不认可该类证据的真实性；3.被告已将案涉商铺返租给开发商，对房屋的装修和具体如何使用，被告不知道，也不想了解。本院认为：1.若原告提交的交房清单、装修施工许可证、物管费收据等证据是真实的，原告能证明自己已对案涉房屋的接收和占有；2.被告对自己的反驳主张主要证据系己方自述，证明力弱，应承担相应举证不能的法律责任；3.商品房的交付、验收系商品房合同履行的重要环节，事关合同双方基本权利、义务，被告当庭承认自己没有亲自与开发商办理房屋交接手续，系委托代理人办理的，但经法庭询问，被告连自己委托的接收房屋的代理人是谁都不知道，这不合常理，可依法对被告作不利认定；4.综合双方的意见和证据，原告的此节证据的证明力比被告方的充足，根据前述司法解释第一百零五条“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果”的规定，本院采信原告此节主张，认定案涉房屋的接收及之后的占有、收益均是原告，而非被告。 （五）双方在诉前是否对案涉房屋过户作出过意思表示的问题。原告持肯定主张，提交了手机短信截图（显示接收、回复日期分别为2019年7月16日、18日），拟以证明原、被告双方于2018年春节前发生纠纷后，被告的父亲李某向原告发手机短信的内容可以佐证原、被告双方借名买房的事实。被告质证认为，其不清楚该短信情况。本院认为：1.该短信截图载明有人向对方提出有条件办理按揭房屋过户手续，若真是在被告父亲李某与原告之间收发短信，的确能够佐证原告的主张，尤其在被告否认原告主张的借名买房的情况下，该证据的重要性是显而易见的；2.该短信截图在本案诉前所涉按揭贷款合同纠纷执行一案执行异议听证（2020年4月20日）时已进行过听证，李朋栖、李海燕听证时称，截图中一方电话号码的确是其父亲李某的，但对短信内容不清楚；3.按常理，被告方对如此重要的证据会进行核实，本案原告再次提交该短信截图复印件，本院已送与被告，本次开庭系上次听证6个月后，核实的时间充足，且原告已当庭提交手机与被告申请的证人李某对质，李某陈述，手机号码的确是自己的，是自己一直使用至今，但自己是否向原告发送过该短信，已想不起来了；4.可见，从被告和证人的当庭陈述来看，对该短信的真实性，既未肯定，也未否认，根据前述司法解释第一百零五条的规定，该短信截图可作为定案证据，本院综合认定被告方在诉前曾向原告作出过案涉房屋过户的意思表示。 综上，本院能够认定原、被告双方之间存在事实上的借名买房合同关系。现将本案事实综述如下： 2012年，经杨雪飞与李朋栖、李海燕口头协商，杨雪飞拟以李朋栖、李海燕名义按揭购买四川省金大世纪房地产开发有限公司开发的位于四川省屏山县（原新发乡街村）“金大·中杨花园”的商品房。2012年6月11日，买受人李朋栖、李海燕与出卖人开发商签订商品房买卖合同，买受人购买出卖人前述开发的Ａ区１栋１层１—８号商业用房８间，计建筑面积511.92㎡，单价7600元／㎡，总房款3890592元。 2012年8月27日，李朋栖、李海燕等人与屏山县农村信用合作联社缸坪分社先后签订个人商业用房借款合同、抵押合同，李朋栖、李海燕用前述房屋按揭贷款1945000元。同日，缸坪分社向开发商银行账户发放按揭房贷1945000元。房屋抵押合同双方于2012年10月9日在当地房地产登记机关办理案涉8间商业用房的预告抵押登记手续。在办理按揭贷款过程中，借款人在缸坪分社办理有李朋栖尾号为4485账户的银行卡一张，作为偿还该贷款的委托扣款账户。杨雪飞至今一直持有该银行卡，杨雪飞通过存款、转账等方式多次向该账户打入资金，用于支付按揭贷款的月供。 2013年4月2日，杨雪飞以自己的名义与开发商办理案涉8间商业用房的接收手续。2016年2月26日，杨雪飞以自己的名义与物管方办理案涉房屋装修许可手续，并以自己名义向物管方交纳2016年12月31日前的物管费15964元。随后，杨雪飞开始装修8间商业用房。2016年12月20日，杨雪飞将装修后的商业用房出租与杨怀清，双方约定租期至2026年12月31日止，每年租金48000元，在每年的1月1日前支付，物管费由承租人承担。2017年1月1日，成意超市向物管方交纳2017年1月1日至2026年12月31日的物管费38000元。 2018年2月2日、3月29日，杨雪飞在与李朋栖、李海燕对案涉房屋权属发生纠纷后两次报“110”。民警出警后告知双方通过法律途径解决纠纷。2018年5月21日起，杨雪飞停止向上列银行卡打款。之后，案涉按揭贷款出现逾期未付月供。2018年11月21日，按揭银行向本院提起金融借款合同纠纷一案。经本院调解，双方于次月25日达成调解协议。 2019年7月16日，李朋栖之父李某通过其手机向杨雪飞发送短信，载明“杨大姐你好？星期天李朋栖他们回来，我也和他们说了按接（按揭）门市的事，他说你把我们的两个事情解决好了，马上过户给你都可以。据（具）体那（哪一）天我来找你当面说，才说得清楚。”杨雪飞于同月18日回复短信“明天我上班，你安排吧”。 2020年4月，本院在执行上述金融借款合同纠纷一案过程中，杨雪飞对被保全的案涉房屋提出执行异议，本院于2020年4月20日举行执行异议听证。再后，杨雪飞向本院提起本案诉讼。 本院认为，本案借名买房合同不违反效力性强制性法律规定，合法有效，案涉商品房买受人李朋栖、李海燕系出名人，杨雪飞系借名人，该借名买房合同双方应诚信地行使合同权利，履行合同义务。案涉商品房系预售，开发商与买受人至今未办理不动产转移登记手续，即在外部法律关系上仍表现为出名人名下的合同债权，而非不动产物权，借名人的对内权利不应超过出名人的对外合同债权。本案原告前述第一项诉讼请求系不动产物权确认之诉，目前还不具备条件，再考虑到借名人请求的物权权利超过债权的请求权，且为减少诉累，可对内确认为借名人的债权权利及出名人的追偿权，并待对外案涉不动产登记在出名人名下后，双方对内再履行不动产物权的过户登记手续。涉原告的第二项诉讼请求，即被告协助原告办理该8间铺面网签备案更名至原告名下，因本案系内部纠纷，双方不属于商品房预售合同关系，且本院拟作前述判决，本院不再支持原告该项诉讼请求。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决如下： 一、确认出名人李朋栖、李海燕购买的位于四川省屏山县“金大·中扬花园”Ａ区1号楼1-8号8间商品房的借名人系杨雪飞，所涉商品房买卖合同买受人的合同权利、义务，对内由借名人杨雪飞享有（或承担），李朋栖、李海燕对外承担责任后，可对内向杨雪飞行使追偿权； 二、待本判决第一项房屋所涉不动产转移登记在出名人李朋栖、李海燕名下后，李朋栖、李海燕在三十日内协助借名人杨雪飞办理该8间房屋不动产过户登记手续； 三、驳回原告杨雪飞的其他诉讼请求。 本案受理费37925元，由被告李朋栖、李海燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  龙志印 人民陪审员  马光荣 人民陪审员  向芝兰 二〇二〇年十一月九日 书 记 员  裴艺玲