山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终3067号上诉人（原审原告）：刘绅，男，1990年1月1日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：李传亮，枣庄市中齐村法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：滕州真爱商城物业管理有限公司，住所地滕州市振兴北路**。法定代表人：刘忠庆，董事长。被上诉人（原审被告）：山东真爱置业发展有限公司，住，住所地滕州市荆河西路**/div>法定代表人：郑期中，董事长。共同委托诉讼代理人：孟阳，山东荆河律师事务所律师。原审第三人：耿学顺，男，1978年10月5日出生，汉族，住滕州市。上诉人刘绅因与被上诉人滕州真爱商城物业管理有限公司（以下简称滕州真爱物业公司）、山东真爱置业发展有限公司（以下简称山东真爱置业公司）及原审第三人耿学顺房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2020）鲁0481民初1787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘绅上诉请求：1.撤销原判；2.将本案发回重审或改判被上诉人无条件偿还一区三楼3857、3858、3859号三间店铺，支持上诉人三件店铺优先购买权；3.本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由1.一审法院认定事实不清。一审法院认定2018年10月上诉人到被上诉人处准备以3000元每平方米的价格购买案涉商铺，被上诉人的工作人员拒收了上诉人的购房款，再认定上诉人未能按照保证期限交付商铺购房款，因而丧失了以每平方米3000元的优惠价购房的资格。由于上诉人未能按照商铺对外销售市场价格积极行使优先购买权，致使商铺被第三人以每平方3200元价格购买取得。一审法院并未查清被上诉人是否在出售案涉房产时，将出卖价格、出卖时间、付款方式、房产是否办理不动产登记以及必须在一定时间内购买等等详细情况告知上诉人。2.一审法院适用法律不当。一审法院认定案涉房产已由第三人购买取得于法无据，根据物权法的规定，取得必须是办理了不动产登记。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定可以看出，只要被上诉人未履行告知卖房详情和留足优先购买期限义务，即为侵害了上诉人的优先购买权，被上诉人负有举证已经履行告知义务的责任。一审法院以“承租人的优先购买权应积极行使，且应在合理的期限内行使，否则会导致出卖人的物权长期处在不稳定的状态”为由驳回上诉人的请求显属不当，“优先购买权”的立法本意是为了不打破已固有的使用关系，维护经济生活秩序，因此被上诉人负有当然的告知和举证义务。滕州真爱物业公司及山东真爱置业公司共同辩称，一审认定事实清楚，上诉人在收到被上诉人的通知后，承诺于2018年10月10日前将包括3857、3858、3859房屋在内的全部购房款一次性付清，并出具承诺书。但上诉人没有在承诺的期间内交纳购房款，已经丧失了优先购买权，是上诉人对自己权利的处分，被上诉人有权对案涉房屋另行处置。被上诉人没有驳回上诉人的优先购买权，故上诉人的理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。耿学顺未到庭、未陈述意见。刘绅向一审法院起诉请求：1.依法判令两被告无条件偿还一区三楼3857、3858、3859号三间正使用经营的店铺；2.依法判令支持原告三间商铺优先购买权；3.案件受理费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：滕州市振兴路399号滕州真爱商城系山东真爱置业公司开发承建，其物业管理人为滕州真爱物业公司。2015年4月，刘绅与滕州真爱物业公司签订商铺租赁合同，刘绅租赁了滕州真爱商城一区三层商铺号为（3851、3852、3853、3855、3856、3857、3858、3859、3860、3861、3862）商铺经营窗帘使用，租赁期限为5年，自2015年4月29日起至2020年4月28日止。租金支付方式为按年支付先交后租，在租赁周期结束前二个月预付下一个周期租金。租金费用标准根据市场经营情况及市场运营行情适时进行调整，甲方提前书面告知乙方。乙方逾期未缴纳租金费用的甲方有权单方面解除合同，乙方缴纳的经营保证金不予退还。2017年底至2018年初，滕州真爱物业公司、山东真爱置业公司为稳定租赁商户继续经营，防止租赁商户流失，经双方协商决定对已经出租的商铺约200套改由商户优惠价进行团购，2018年7月5日、刘绅以优惠价每平方米3000元价格购买了其租赁的3851商铺一间，2018年9月28日，刘绅向滕州真爱物业公司出具保证书承诺于2018年10月10前将3846、3847、3848、3850、3852、3857、3858、3859号八间商铺购房款一次性付清。2018年10月12日，刘绅以优惠价每平方米3000元价格购买了其租赁的3850、3852商铺二间。同年10月间，刘绅到山东真爱置业公司售楼处交款，准备以每平方米3000元价格继续购买滕州真爱商城一区三层3857、3858、3859号三间商铺，但山东真爱置业公司售楼处工作人员以刘绅购买上述三间商铺亦不再团购房优惠价格范围内，需按当时对外的市场价格3200元每平方米购房为由，因而拒收了刘绅的购房款。2019年3月19日，耿学顺与山东真爱置业公司签订了商品房买卖合同，以每平方米3200的价格购买了滕州真爱商城一区三层3857、3858、3859号三间商铺。一审法院认为，刘绅与滕州真爱物业公司对涉案房屋存有租赁关系均无异议，一审法院予以认定。优先购买权系法律赋予承租人的权利，体现在缔约优先并履行优先上，而非仅仅表现在其主张上。即承租人行使优先购买权条件成就时，出租人负有不得拒绝义务，保证承租人以同等条件优先履约，购买到租赁房屋，因此，承租人的优先购买权应积极行使，且应在合理的期限内行使，否则会导致出卖人的物权长期处于不稳定的状态，亦会损害购买人的权利。本案中，刘绅未能按照保证期限交付3857、3858、3859号商铺购房款，因而丧失了以优惠价每平方米3000元购房资格，但之后由于刘绅未能按照商铺外销售的市场价格积极行使优先购买权，致使上述三间商铺被耿学顺以对外市场价每平方米3200的价格购买取得，丧失了优先购买权，对此，滕州真爱物业公司、山东真爱置业公司、耿学顺均无过错。刘绅的诉讼请求，因其未向法庭提供充分有效的证据证明，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回刘绅的诉讼请求。案件受理费9900元，减半收取4950元及案件申请保全费3520元均由刘绅负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上诉人二审提交的录音，将在下文予以分析认定。二审经审理查明：被上诉人称本案争议商铺已经交付并变更登记到耿学顺名下，上诉人对此事实无异议，本院对该事实予以确认。二审经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，耿学顺与山东真爱置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同订立后，耿学顺交纳了房款，山东真爱置业公司交付了商铺，且上诉人亦认可商铺所有权已经变更登记。本院认为，耿学顺购买商铺的价格系合同订立时的市场价格，并尽到了谨慎注意义务，系法律意义上的善意第三人。现上述房屋买卖合同已经履行完毕，且已经变更登记，耿学顺的合法权利应当受到法律保护。上诉人要求行使优先购买权并返回商铺的诉讼请求客观上已经履行不能，相关主张不能得到法律支持。因此，本案无需被上诉人是否侵犯了上诉人的优先购买权，对其二审提交的录音证据的效力不予认定，对于调查取证的申请，因无必要，不予准许。如上诉人认为其存在损失，可另行主张。综上所述，刘绅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9900元，由上诉人刘绅负担。本判决为终审判决。审判长  廖建新审判员  孙 梦审判员  单 伟二〇二〇年十一月十三日书记员  张 宇