重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终7080号上诉人（原审被告）：裴飞，男，1984年6月21日出生，汉族，住重庆市潼**。委托诉讼代理人：操丽萍，重庆法洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆鑫山物业管理有限公司潼南分公司，住重庆市潼**梓潼街道办事处滨江路外滩国际城**楼****，统一社会信用代码9150022334605222XM。负责人：杨军，总经理。委托诉讼代理人：刘鹏，男，该公司员工。委托诉讼代理人：樊硕，重庆市潼南区古溪法律服务所法律工作者。原审被告：米健，男，1958年11月24日出生，汉族，住重庆市潼**。原审被告：汤璨，女，1986年8月4日出生，汉族，住重庆市潼**。原审被告：肖宇，男，1983年8月22日出生，汉族，住上，住上海市宝山区div>原审被告：舒小容，女，1966年5月18日出生，汉族，住重，住重庆市铜梁区div>原审被告：郑静，女，1979年10月22日出生，汉族，住重，住重庆市北碚区div>上诉人裴飞因与被上诉人鑫山物业管理有限公司潼南分公司（以下简称鑫山物业潼南公司），原审被告米健、汤璨、肖宇、舒小容、郑静物业服务合同纠纷一案，不服重庆市潼南区人民法院(2020)渝0152民初2332号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人裴飞及委托诉讼代理人操丽萍，被上诉人鑫山物业潼南公司的委托诉讼代理人刘鹏、樊硕到庭参加二审询问。本案现已审理终结。裴飞上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1.一审法院将上诉人列为被告主体错误。上诉人租赁房屋的用途是开设酒店，该酒店系个体户，根据相关司法解释的规定，在诉讼中个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人，有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者为当事人。2.一审认定事实错误。上诉人租赁的房屋是整个三层，除本案租赁房屋面积652平方米外，还有本层其他业主的房屋租赁面积549平方米，即总面积为1201平方米，根据物业合同约定，商业用房二、三层1000平方米以上，物业费按每月每平方米15元计算，一审中只认定本案租赁的面积计算单价为每平方米2元，系认定事实错误。被上诉人未尽到物业服务的义务，不应当享有相应的权利。3.一审认定事实错误，必然导致法律适用错误。鑫山物业潼南公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。鑫山物业潼南公司向一审法院起诉请求：1.判令被告米健、汤璨、肖宇、舒小容、郑静向原告支付物业服务费61375元；2.判令被告米健、汤璨、肖宇、舒小容、郑静向原告支付滞纳金（滞纳金从2015年11月1日起按应交纳金额每天千分之三计算至付清之日止）；3.判令被告裴飞对上述1、2项债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告自愿放弃要求六被告支付滞纳金。一审法院认定事实：2015年，鑫山物业潼南公司与外滩国际城小区开发企业重庆驰华亿立地产发展有限公司订立了《外滩国际城前期物业管理服务合同》，合同主要约定：服务期限自2015年7月1日至2017年7月1日；物业服务费收费标准按建筑面积计算，向业主（使用人）收取，具体标准为电梯住宅每月每平方米1.2元，商业用房一层每月每平方米2.5元，二、三层1000平方米以下每月每平方米2.0元，二、三层1000平方米以上每月每平方米1.5元；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费的，从其约定，物业使用人未按约定交纳物业管理服务费的，业主负连带缴纳责任，业主应当自约定之日起，将业主与物业使用人之间的缴费约定告知物业公司；业主或住户应于每季度前10日前缴清本时间段的物业服务费，逾期15天未缴，物业公司每天将按应缴金额的3‰收取滞纳金等。本案所涉的房屋位于外滩××城小区××路××号，建筑面积652.92平方米，购买权利人为米健、汤璨、肖宇、舒小容、郑静，该商业用房于2015年2月1日起出租给被告裴飞，用于经营鑫轩假日酒店。在房屋租赁合同中，约定由承租人负担物业管理费。另查明，外滩国际城小区迄今为止未成立合法的业主委员会，鑫山物业潼南公司服务期限届满后仍未退出该小区，继续在该小区提供物业服务。2019年11月18日，原告就本案委托潼南区重大矛盾纠纷人民调解委员会驻法院工作室进行了诉前调解，但调解未果。其后，原告在案涉房屋张贴催费通知书进行催收。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。前期物业服务合同期满后未续签，物业服务企业继续提供物业服务，应当认定构成事实物业服务关系，双方权利义务可参照原物业服务合同确定。鑫山物业潼南公司与外滩国际城小区的开发企业签订有前期物业合同，在该合同到期后双方虽未续签，但鑫山物业潼南公司仍继续提供物业服务，视为双方的物业服务关系仍然存续，相关的权利义务仍然可以参照已经到期的前期物业合同中的有关约定予以确定，故鑫山物业在本案主张的物业服务期间（2015年11月1日至2019年9月30日）具有合同依据。关于案涉房屋所应当负担的物业服务费用，被告米健、汤璨、肖宇、舒小容、郑静作为业主，应当负担。裴飞作为房屋的承租人，在与业主的租赁合同中有关于由承租人负担物业费用的约定，应在本案中就业主的给付义务承担连带责任。关于被告方所提出的未书面通知和诉讼时效的问题。原告委托在一审法院的人民调解工作室进行诉前调解，且在案涉房屋张贴催费通知书，具有通知交费的效应，故一审法院对被告方未收到书面通知的辩解意见不予采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告最早于2019年11月18日向人民法院调解工作室提出保护民事权利的请求，从提出请求时起，诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算，则原告主张的2016年11月18日至2019年9月30日期间的物业服务费44964元（即2元/月/平方米×652.92平方米×34月+2元/月/平方米×652.92平方米×13天÷30天/月）未超过诉讼时效，一审法院予以支持；原告主张的2015年11月1日至2016年11月17日期间的物业服务费已超过诉讼时效，一审法院对该期间的物业服务费不予支持。故被告米健、汤璨、肖宇、舒小容、郑静、裴飞应向原告连带支付2016年11月18日至2019年9月30日期间的物业服务费44964元。另外，原告自愿放弃要求六被告支付滞纳金，系对其权利的自愿处分，一审法院予以准许。关于被告方所提出的鑫山物业潼南公司的服务质量问题，一审法院认为，物业服务合同的相对人并不是特定的个人，而是整个物业服务区域所有业主，评判物业服务企业的服务质量，应以物业服务区域的整体物业服务状况作为考量，本案各被告所提交的相关证据能够反映鑫山物业潼南公司的物业服务在卫生保洁、设施修缮上存在一定程度上的瑕疵，但并不能证实鑫山物业潼南公司存在完全未提供物业服务或者物业服务在整体上达不到基本物业服务标准的情况，故一审法院对被告要求减免物业费的辩解意见不予采纳。关于被告裴飞提出的房屋大面积漏水问题，案涉房屋在保修期内，发现房屋质量问题，可要求开发商整改；已过保修期的，对于房屋共有部分，可以向物业公司反映情况，并由物业公司向房管部门提出维修基金使用申请，被告不能以房屋质量问题为由拒交物业服务费，故一审法院对被告的该项辩解意见亦不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、被告米健、汤璨、肖宇、舒小容、郑静、裴飞于本判决生效之日起十日内向原告重庆鑫山物业管理有限公司潼南分公司连带支付2016年11月18日至2019年9月30日期间的物业服务费44964元；二、驳回原告重庆鑫山物业管理有限公司潼南分公司的其他诉讼请求。案件受理费1334.38元，减半收取667.19元，由原告重庆鑫山物业管理有限公司潼南分公司负担205.19元，被告米健、汤璨、肖宇、舒小容、郑静、裴飞负担462元。”二审中，裴飞向本院举示了《房屋租赁合同》两份、营业执照一份，拟证明上诉人使用两处房屋经营酒店，两处房屋的面积之和超过一千平方米，应当按照1.5元的标准计算物业服务费。经质证，鑫山物业潼南公司对上述证据的真实性均予以认可，本院对上述证据的真实性予以确认。本院二审查明的其他案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，虽然裴飞系成立了有字号的个体工商户使用案涉房屋经营酒店，但裴飞系房屋租赁合同的承租人，在房屋租赁合同中也明确约定由裴飞承担物业服务费，故一审法院判决由裴飞承担相应支付责任并无不当，本院予以确认。关于案涉房屋的物业服务费标准，本院认为，《外滩国际城前期物业管理服务合同》中约定，商业用房二、三层1000平方米以下2.0元/月，二、三层1000平方米以上1.5元/月平方米。该约定的面积应为一个产权单位的面积。裴飞承租了两个商铺，虽然两个商铺共计面积超过1000平方米，但单个商铺的面积并未超过1000平方米，应按照2.0元/月分别计算物业管理费。一审中鑫山物业潼南公司举示的证据足以证明其对案涉物业所在小区提供了物业服务，关于裴飞上诉提出的鑫山物业潼南公司未尽到物业服务的义务，不应当享有相应权利的意见，因缺乏充分证据予以证明，本院不予支持。即使鑫山物业潼南公司确实存在服务不到位的地方，其应该及时对服务不到位的地方进行整改，充分听取业主和使用人的意见和建议，提高管理水平和服务质量。但业主和使用人长期不交纳物业管理费必然会影响物业服务企业所提供的物业服务质量，长此以往，更易形成恶性循环，并不利于物业的维护和保养，故上诉人应按时交纳物业管理费。鑫山物业潼南公司在一审中也放弃了滞纳金的请求，故本院认为，一审判决就此部分的处理得当。综上所述，裴飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费924.1元，由上诉人裴飞负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 刘希审 判 员 郑泽二〇二〇年十一月六日法官助理 王玲书 记 员 梁麟