江苏省南京市秦淮区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0104民初3742号 原告：张诗铃，男，1961年8月14日生，汉族，住南京市秦淮区。 委托诉讼代理人：钱党兵，江苏刘洪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李本科，江苏刘洪律师事务所实习律师。 被告：王**，男，1974年8月19日生，汉族，住南京市秦淮区。 委托诉讼代理人：王**全，系被告父亲，住址。 委托诉讼代理人：姚福珍，系被告母亲，住址。 原告张诗铃与被告王**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员沈小军独任审理，于2020年9月23日、10月9日公开开庭进行了审理。原告张诗铃及其委托诉讼代理人钱党兵、李本科，被告王**的委托诉讼代理人王**全、姚福珍，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张诗铃向本院提出如下诉讼请求：1、被告立即协助原告将南京市秦淮区的不动产权变更恢复至原告名下。2、本案诉讼费由被告承担。原告与杨国花于1986年9月20日登记结婚，婚后于1999年11月11日通过房改的方式共同购买了南京市秦淮区（以下简称诉争房屋），产权登记在原告名下。2007年1月4日，被告和原告为帮助案外人张诗政获取银行贷款，双方签定了《南京市房地产买卖契约》，约定原告将诉争房屋出售给被告，2007年1月8日，被告取得诉争房屋所有权证。2007年11月，杨国花发现诉争房屋所有权变更至被告名下后，遂向原南京市白下区人民法院（以下简称原白下法院）起诉，要求判令原告与被告签订的《南京市房地产买卖契约》无效，2008年4月3日，法院依法作出了合同无效的判决。判决生效后，被告一直拒不协助原告办理产权过户手续，双方经多次协商后无果。现原告已通过向亲友筹集资金，愿意向银行偿还该房的抵押借款。为了维护原告的合法民事权益，故诉至法院。 被告王**辩称，原告应该申请执行判决，到今为止已经十三年九个月，法院应该解除房子的查封。2、生效判决要求被告归还银行贷款，必须按照相关程序来清除抵押权。 双方当事人围绕自己的诉讼请求，提供了相应的证据，本院组织双方进行质证。现本院经审理，认定事实如下： 原被告间多有往来和纠纷。2007年11月8日，原白下法院受理杨国花诉王**、张诗铃房屋买卖合同纠纷一案，2008年4月3日作出原白下法院（2007）白民一初字第1563号民事判决，认定：杨国花与张世林于1986年9月结婚，1999年11月，张诗铃与南京市建邺区房地产管理局签订《南京市直管公有住房买卖契约》，取得诉争房屋产权。2007年1月4日，张诗铃和王**为帮助张诗政获取银行贷款，签订《南京市房地产买卖契约》，约定张诗铃将诉争房屋出售给王**，房价款为435000元，并办理了30万元银行按揭贷款。2007年1月8日，王**取得诉争房屋所有权证，同年1月15日，王**与交通银行签订《个人借款合同》《还款协议书》以及《南京市房地产抵押合同》，约定王**向银行借款30万元，贷款仅限用于诉争房屋，并将诉争房屋抵押给银行作为履行上述债务担保，同时王**向交通银行南京分行出具划款授权书，委托交通银行南京分行将贷款全额划入张诗铃在交通银行开立的存款账户，法院经审理后认为，张诗铃和王**为帮助他人获取银行贷款，假借订立房屋买卖合同的名义，向银行申请贷款，以合法形式掩盖非法目的，所以此二者签订的南京市房地产买卖契约应属无效，并判决王**与张诗铃于2007年1月4日签订的《南京市房地产买卖契约》无效。 2009年2月27日，南京市鼓楼区人民法院（以下简称鼓楼法院）受理交通银行股份有限公司江苏省分行（以下称交通银行）诉王**借款合同纠纷一案，鼓楼法院2009年4月29日作出（2009）鼓民二初字第472号判决，认定：交通银行和王**签订借款合同一份,约定：王**向交通银行借款300000元；借款期限自2007年1月22日起至2027年1月22日止；年利率为5.814%，如遇国家调整利率，则按国家规定执行；还款方式为按月等额本息还款法；如王**未按约归还借款本息即构成违约，交通银行有权宣布借款全部提前到期，并要求王**立即偿还所有本金，结清并支付利息，并对逾期部分计收罚息和复利。同时，交通银行和王**还签订了抵押合同一份，王**将诉争房屋抵押给交通银行，作为其向交通银行偿还上述借款本息之担保。该抵押合同已办理了抵押登记，且交通银行已取得他项权证。上述合同签订后，交通银行按约向王**发放贷款300000元，但王**在借款期间未按约履行还款义务。截至2009年2月16日，王**逾期11期未按约履行还款义务，欠交通银行贷款本金291217.43元和利息、罚息17569.64元。根据上述事实，鼓楼法院认为交通银行按约将贷款发放给王**后，王**却未按约偿还借款本息，属违约行为，因此交通银行有权按上述借款合同的约定宣布借款全部提前到期，即解除合同，有权要求王**偿还所有借款本息；并在王**不履行还款义务时对抵押物享有优先受偿权。故鼓楼法院判决：一、交通银行和王**间签订的借款合同于本判决生效之日起解除；二、王**自本判决生效后十日内一次性偿还交通银行贷款本金291217.43元和利息、罚息17569.64元，并支付2009年2月16日以后的利息、罚息。该判决还明确了其他权利义务的细节。 原白下法院于2009年4月2日受理王**诉张诗铃房屋买卖合同纠纷一案，并于2009年9月18日作出（2009）白民四初字第298号民事判决。（2007）白民一初字第1563号民事判决书和（2009）鼓民二初字第472号民事判决书中所记载的关于王**和张诗铃房屋买卖以及贷款的情况与该案民事判决书所认定的内容相同。在该案中法院认为，王**申请贷款系直接发放至张诗铃名下，应当视为王**已经将上述贷款支付给张诗铃。在张诗政出具给张诗铃的借款凭证中，张诗政已明确表示其系向张诗铃借用房屋进行贷款，因此上述贷款以及贷款利息除张诗政已归还以外的部分，应当由张诗铃负担。结合其他查明的事实，法院判决张诗铃于判决生效之日起10日内支付王**贷款本金、2009年2月16日前的利息及罚息合计326167.7元，以及2009年2月17日至5月20日的利息与罚息，判决书中还对其他的款项细节进行了明确。该案判决后，张诗铃不服，向南京市中级人民法院提起上诉，认为原审认定王**申请贷款系直接发放至张诗铃名下，应当视为王**已经将上诉房款支付给张诗铃，属于事实认定不清。二审法院经审理认为，王**依据与张诗铃签订的房屋买卖合同而向交通银行贷款30万元，该笔贷款划入张诗铃账户后被张诗政取走，故对王**要求张诗铃返还该部分房款的诉讼请求，应予以支持。对于在上诉状中张诗铃所认为的原审利息和罚息于法无据，以及认定合同无效但未判决返还财产的理由，二审法院均不予采信，并全部维持了一审判决。 本案审理过程中，本院询问了原告关于（2009）白民四初字第298号民事判决书的执行情况，原告明确表示，其没有履行该判决书中所确定的应当向王**履行的款项清偿义务，且系“一分钱也没有给”，并声称其之所以不履行义务是因为法院认为这是“三角债”，所以不需要履行。本院要求其在庭后三日内补充证据证实该主张，否则就对其拒不履行法院生效判决的事实予以确认，但原告未能在限期内补充任何证据。 关于原、被告双方的过错，原告表示其并不知道为何被告会参与此事，不过其认为被告母亲系张诗政的表姐，当然其也认可张诗政系其堂哥，其在2020年9月23日的庭审中表示其不知道被告从这笔交易中获得了什么好处，其之所以如此作为是因为“张诗政的父亲对我很好，所以才给他贷款”。根据2007年12月19日，原告在本院另一个案件中庭审陈述这笔交易的理由是：张诗政说我（指本案原告）帮他这个忙，他给我1万元的好处，可是我一分钱没有拿到。原告还当庭认可其将诉争房屋过户给被告，但从未与被告协商过，亦未在过户之前与被告见过面，买卖事宜都是其与张诗政协商的。双方在本案中一致认可，虽然双方于2007年进行了诉争房屋的交易并完成了产权过户，但原告从未向被告交付过诉争房屋。 在本案诉讼过程中，原告至交通银行清偿了与诉争房屋有关的贷款并将相关证据提交本院，被告虽持异议但未能举证证实原告的清偿行为不真实或者不彻底。在原告清偿了与诉争房屋有关的贷款后，原告向本院书面申请对诉争房屋进行财产保全并提供了担保、缴纳了保全费用。本院经慎重考虑，同意了其请求。根据查询的房屋登记信息，尽管诉争房屋仅用于双方交易时向银行抵押贷款了30万元左右，但在诉争房屋登记在被告名下期间，被告并未就房屋残值部分进行过再抵押或者有过其他处分行为。本案诉讼过程中，被告曾提起反诉，要求原告赔偿其相关费用，后又撤回反诉并表示要另案诉讼。 此外，原告还向本院提供了原南京市白下区人民法院（2010）白民初字第1123号民事判决书1份，根据该判决书，原告在该案中认为张诗政夫妻于2007年1月30日向其借款30万元并出具借条1份，所以要求后者向其清偿债务并支付相关利息。法院在判决书中认定该30万元就是本案原、被告向交通银行就诉争房屋贷款的30万元并支持了本案原告在该案中的诉讼请求。虽然，原告提供了该份判决书，但其当庭又表示不作为证据使用并撤回了该证据。 本院认为，当事人在民事交往中应遵循诚实信用原则。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原、被告于2007年1月4日签订的《南京市房地产买卖契约》已被法院判决无效，现原告已清偿了诉争房屋因该买卖契约而产生的银行贷款及相关费用，故，若诉争房屋无其他限制产权转让的因素存在，诉争房屋不动产权继续登记在被告名下缺乏事实和法律依据，应当返还给原告。至于被告因此而产生的损失，除其已通过诉讼主张过的外，应当与原告另行协商解决或者向法院提起诉讼。即，本院认为诉争房屋应当返还给原告，但并不意味着本院认为原告无需向被告赔偿依据法律规定赔偿的损失，只是这些损失不在本案中处理而已。 虽然本案的事实较为清楚，但由于原告在诉讼过程中要求被告承担所有诉讼费用，显然，其不仅要求被告承担诉讼费，还要求后者承担保全费用。故，对于双方的过错作一些评论属于必要。尽管有观点可能认为可以以本院支持了原告要求变更诉争房屋不动产权至原告名下的诉讼请求为由判决被告承担全部诉讼费用，但是本院认为此种处理方式过于简单和缺乏理性，因为考量本案诉讼费用承担的主要因素不仅是原告的诉讼请求能否在本案诉讼程序结束时得到支持，更应该考虑本案产生的缘由以及是否可以认为被告应当在本案成诉前就负有自行将诉争房屋过户给原告的义务。 经过本案的庭审，以下事实并无争议：原告自认由于张诗政的父亲对其很好或者由于张诗政许诺给其1万元好处费而与被告共同实施了通过虚假的房屋买卖以套取银行贷款给张诗政使用的行为，该款项在进入了原告帐户后被原告支付给张诗政的行为也被法院判决所确认，原告还认可在虚假交易前其未与被告见过面或者协商过，所以被告主导或者与原告事先同谋并共同实施了虚假交易的可能性应当被排除，故，虽然不能排除被告通过该交易获得利益的可能性，但是，原告主动以自已的房产配合张诗政套取银行贷款并自行将款项交给张诗政的事实不应当有所争议。在房屋完成过户后，被告虽然名义上持有该房屋，但并未实际占有，原告依然控制该房屋并享有使用权、收益权，在本院判决过户后其还享有显然不小的房屋增值收益，被告并未享受到作为名义上的房屋所有人的任何权益，对于被告而言，其所享有只是经法院判决的对于原告债权，而原告在十余年内非常坚决地拒绝履行法院生效判决，甚至一分钱都没有支付给被告，除此之外，被告所拥有的就是交通银行通过诉讼所确认的债务和其他因此纠纷而产生的损失。当然，由于原告将确认其拥有因此笔交易而产生其对张诗政夫妇30万元左右的债务的原白下法院（2010）白民初字第1123号民事判决书作为证据提交后又予以撤回，本院在本案中不将该判决书纳入考虑。简言之，若是认为被告应当在本案诉讼发生前主动将诉争房屋过还至本案原告名下，则需要以下观点成立：虽然原告在虚假的房屋交易获得了好处或者被许之以好处，但被告所能获得的好处未能查明，且原告相较于被告而言，在交易中更居于主导地位和支配地位，其获得了以被告之名进行的贷款并进行了支配且未将已经过户给被告的房屋交付给被告并实际一直占有该房产，被告名义上获得房产却从未占有过，虽然其要求原告赔偿其因虚假房屋交易而背负的银行贷款的诉讼请求得到了法院的支持，但却实际未获得一分钱款项，在此情况下，其还应当努力筹款偿还银行贷款并将房屋过户至原告名下，尽管其可能因根本无法筹集到足够的款项而无法完成解押和过户手续，因为尽管其拥有数额与之基本匹配的对于原告的债权，但其却一分钱也没有从原告处获得。此时，还不考虑原告已经就该笔贷款对张诗政夫妻提起诉讼要求后者偿还并获得法院支持。本院不清楚裁决者需要对本案被告苛刻到何种程度、对本案原告宽容到何种程度才会如此认为，但本院显然不考虑采纳该观点。即，本院并不认为被告在虚假的房屋交易中是完全无过错的，但是在事情发生后，随着多个诉讼的进行，要求被告作为一个普通人在本案诉讼前主动将诉争房屋过户至原告名下，明显过于苛刻，况且，即便被告愿意如此，也没有任何证据证实其就有能力如此。当然，本院并不否认在现实中确实存在着一些有能力且有较强法治观念的主体会不考虑一些经济上的得失，只求道德和行为的无瑕，会在面临与被告相同境地时依然会主动将房屋过户至原告名下，但是要达成这种效果，除自身的自律外，还必须有一定的经济实力。综上，本院认为不宜强求被告作为一个普通人负有在本案诉讼发生前自行解决包括原告给其造成的所有困难并将诉争房屋过户给原告的义务。本院的这种认定远比和稀泥式的由双方各承担一部分费用的处理方式更符合法律和常识。 至于保全费用的承担。本院同意原告的保全申请主要是基于以下考虑：1、诉讼保全一般系程序性审查，无需实体认定；2、原告提供了书面申请和担保；3、为了让原告心安并避免不必要的节外生枝。但是，上述理由均不能构成被告的过错。况且，在纠纷发生的此十余年间，被告并未就登记于其名下的诉争房屋作出任何有碍原告利益的行为，也没有任何证据证实被告打算通过该房产谋利。显然，要求被告承担保全费用明显过于不合理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 在涤除设立在南京市秦淮区的不动产权上的各种限制产权交易的因素后五日内，被告王**协助原告张诗铃将该房屋的不动产权恢复登记至原告张诗铃名下。 案件受理费80元，保全费5000元，合计5080元，由原告张诗铃负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。 审 判 员  沈小军  二〇二〇年十一月十日 见习书记员  王小格