辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终14795号上诉人（原审被告）：畅佐唐，男，1968年8月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：碧桂园生活服务集团股份有限公司沈阳苏家屯分公司，住所地沈阳市苏家屯区丁香街**。负责人：周晓光，公司总经理。委托诉讼代理人：高艳双，辽宁弘鼎胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽，辽宁弘鼎胜律师事务所律师。上诉人畅佐唐因与被上诉人碧桂园生活服务集团股份有限公司沈阳苏家屯分公司（以下简称“碧桂园物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初10362号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。畅佐唐上诉请求：1、撤诉一审民事判决书，依法判决驳回被上诉人全部诉讼请求；2、判决2015年12月30日订立的穗港.公园里二期《前期物业服务合同》无效；3、判决被上诉人2016年1月1日起实际提供的物业管理服务内容的补偿性收费按0.5元/平方米/月计算；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院错误认定争议基本事实，判决依据以偏概全，判决结果不公正。引发本案纠纷原因不是上诉人无理欠费，导致园区数百户业主拒缴物业费的原因是被上诉人恶意串通、虚假招标在先，违反90%招标承诺、有意弃管园区设备设施、怠于承担物业合同义务在后，与业主多次群体冲突的情形下仍多年不作改善，至今被上诉人从不遮掩有钱请律师告业主、没钱维护监控和照明的恶劣行径。证据显示：被上诉人2015年12月21日完成标书定稿，12月22日完成所有专家组评分和统计汇总等招标手续，12月23日以唯一投标人身份取得协议中标通知书。显然被上诉人对串通虚假招标的事实不加遮掩。无论是涉案物业合同因恶意串通损害公众利益而无效，还是被上诉人恶意敛财、拒不履职的根本违约行为，都应当认定被上诉人据以主张收费的合同权利丧失合法性和正当性。一审法院默认被上诉人收费权利的做法不客观、不完整、不公正，违背“以事实为依据，以法律为准绳”的基本司法原则。二、一审法官现场调查结果已证明存在被上诉人违约不履行合同义务的事实，结合上诉人一审提交的天量历史证据，足以认定被上诉人行为构成根本违约而丧失依据合同标准收费的合同权利。一审法院引用的旧案判决中没有认定被上诉人违约，不构成本案依据查明事实判决的法律障碍。被上诉人中标后承诺谨守投标承诺和物业合同的标准履行合同义务和提供服务，其投标承诺引用了《沈阳市住宅物业服务分等收费标准》中的一类服务标准作为服务标准底线，并详列了分类考核标准。一审期间，上诉人及园区一众被告业主在连续多日开庭期间，反复强烈要求主审法官现场查证被上诉人的侵害事实，终于在第五日庭后下午通知被上诉人代理律师及负责人到园区现场查证。期间除确认了大量卫生、照明、维护、绿化等各方面足以构成根本违约的事实外，更发现安防监控虚假工作、调整30分钟仍无法按法官现场要求实现任何一个屏幕的正常监控状态。被上诉人员工私下嚣张地声称“我们说判决不利就弃管园区把法院都吓尿了”。事实上，在物业管理这个充分竞争的行业中，上诉人承担高达4.10元每平方米的物业费根本不愁买不到优质的服务。与涉诉园区一墙之隔的理想新城万科物业以1.20元每平方米收费标准实现了零诉讼和谐，这足以印证被上诉人恶意违约，非法敛财引发本案诉讼纠纷的事实。被上诉人串通投标和恶意侵害业主合法权益的事实都表明，涉案合同属于合同法第52条所规定的无效合同。即使跳出涉案合同效力问题，被上诉人的行为也构成根本违约并因而丧失依据中标收费标准的合同权利。同案同判是要求在相同法律事实基础上应当产生相同的法律后果。因此，一审判决以法律事实完全不一样的旧案判决当作法律障碍，作出仅减免2020年期间收费的判决内容，这不符合本案客观事实，也是错误适用最高法同案同判的审判指导规则，无异于变相保护违法、违约的获利行为。三、无论是认定涉案合同违法无效，或是认定被上诉人违约，本案都应当根据被上诉人违约的客观事实，以涉案金额的总数作为争诉期间实际服务费用补偿的折扣计算依据。本案实际服务水平低于被上诉人投标承诺书引用的沈阳物业收费三级标准，因此参照该三级标准计算补偿于法无据。上诉人提交的大量证据表明自2016年至今，被上诉人在安防、消防、园区隐患、日常维护、卫生、绿化、客户响应等物管专业工作的七个方面全部不合格，同时违法隐匿园区商业营收所得，更串通碧桂园项目开发部门侵占园区空间，从来没有丝毫善意履行合同义务的迹象。因此，不仅本案认定的法律事实与一审法院旧案判决的事实依据存在本质区别，而且长期恶意侵害业主合法权益的事实清晰，应当要求被上诉人承担完整的侵害期间的法律责任。涉案合同以4.10元每平方米标准计算物业服务费，但上诉人提交的证据足以证明被上诉人实际提供服务内容仅为招标承诺的一成，中标合同的两成，明显逊于相邻的万科物业1.20元每平方米所提供的服务标准。比对被上诉人投标时引用的沈阳市行业收费标准，被上诉人占有园区物管期间实际提供的服务内容接近于其中的三级收费0.50元每平方米的水平。因此，上诉人引用被上诉人的投标承诺的标准的诉讼请求合情合理、于法有据，被上诉人的诉讼请求没有妥善履行合同义务的事实依据，于情不和、于法难容。综上，请求二审法院明辨是非、排除干扰，支持上诉人的上诉请求。碧桂园物业公司辩称，同意一审判决。碧桂园物业公司向一审法院起诉请求：1.被告自2016年1月1日起至2020年11月30日止拖欠的物业费55,920.20元；2.诉讼费被告承担。一审法院查明事实：畅佐唐是位于沈阳市浑南区，建筑面积231.17平方米房屋业主。碧桂园物业公司按照每月每平方米4.10元标准收取物业费。畅佐唐自2016年1月1日起开始拖欠物业费，碧桂园物业公司起诉来院。一审法院认为，原告物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用；被告业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。关于原告主张的2020年9月1日之后的物业费，因尚未实际发生，故不予支持。关于被告提出原告在公共设施维护、公共事务管理等方面服务不合格的问题，被告作为业主，可以通过成立业主委员会向物业公司提出诉求及合理化建议，或者依法向相关主管部门反映情况，不宜直接采取拒交物业费的方式，此举不仅会严重影响小区内物业服务运行的稳定性，也将侵犯已交费业主的整体利益，造成恶性循环，故被告拒交物业费的主张，不予支持。因原告曾在2019年就部分业主未交物业费一事向一审法院提起过诉讼，一审法院作出的生效判决虽支持了原告的诉讼请求，但是也要求原告就物业服务方面存在的瑕疵进行整改。判决生效之后，原告在物业服务方面仍存在如下瑕疵：1、监控设备不能正常工作；2、绿化极差，且不进行修剪；3、步道上杂草丛生、步道照明灯损坏严重；4、园区内车辆乱停乱放，尤其是消防通道上停车；5、公共设施维护不到位；6、垃圾清理不及时；7、占用绿地发广告，故对物业费的诉讼请求应2019年12月31日之前按实际拖欠费用的100%计算为宜，即按房屋面积231.17平方米×4.1元/平方米/月×48个月(2016年1月1日至2019年12月31日止)计算为45,494.25元；2020年1月1日至今按实际拖欠费用的80%计算为宜，即按房屋面积231.17平方米×4.1元/平方米/月×8个月(2020年1月1日至2020年8月31日止)×80%计算为6065.90元。综上，合计为51,560.15元。故被告应向原告支付物业费51,560.15元。一审法院判决：被告畅佐唐自判决发生法律效力之日起10日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司沈阳苏家屯分公司支付自2016年1月1日至2020年8月31日期间的物业费51,560.15元；如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费544.50元，由被告畅佐唐负担；54.50元由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司沈阳苏家屯分公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院另查明：2011年5月16日，沈阳穗港白云房地产投资开发公司与沈阳穗港物业服务有限公司签订了案涉园区的前期物业服务合同，后解除。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，畅佐唐自述于2013年入住该小区，此时的物业服务公司为沈阳穗港物业服务有限公司。后开发商与该物业公司解除物业服务合同，通过招投标的方式，于2015年12月30日与碧桂园物业公司签订了《穗港·公园里前期物业服务合同》，此时业主委员会尚未成立，仍旧处于开发商对于前期物业公司的选择阶段，开发商可以重新选择碧桂园物业公司进行物业服务，依据上述司法解释，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对包括畅佐唐在内的小区内全体业主均具有约束力。现物业公司作为物业管理服务单位，为业主提供物业服务即有权利依照约定收取物业费。畅佐唐作为园区业主，享受了物业公司提供的物业服务，即应按照合同约定履行交纳物业费的义务。故一审法院判决畅佐唐继续履行缴纳物业费义务并无不当。关于畅佐唐提出碧桂园物业公司的物业服务不好，不应当按照4.10元标准支付物业费的上诉主张，本院认为，虽审理中，畅佐唐向法庭提供照片等证据，用以证明碧桂园物业公司的物业服务不到位，未达到合同约定标准，但因物业服务具有整体性、连续性，而畅佐唐所提供的照片不足以全面客观地反映碧桂园物业公司整体的服务状况，亦不足以证明碧桂园物业公司的物业服务存在严重缺陷。同时，同期审结的同类案件本院二审到案涉园区进行现场查看显示，园区确偶有保洁清理不及时等问题，由此可以认定碧桂园物业公司的服务管理存在瑕疵，但并未构成根本违约，畅佐唐不能以此拒绝交纳物业费。碧桂园物业公司作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，业主拒绝支付物业费会影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准。园区现有物业收费标准是否与碧桂园物业公司提供的物业服务相符，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。如果业主对物业公司提供的物业服务不满，应当采取合法适当的方式维护自身权利。业主如果认为物业公司提供的物业服务不好，可以采取积极推进业主委员会成立，就此问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通、协商，进而使物业公司的服务质量不断提升，或者按照法定程序提起相关诉讼，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。在碧桂园物业公司未被依法解聘前，应当维持园区现有物业服务的正常进行。本院对畅佐唐的上诉主张无法予以支持。综上所述，畅佐唐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费599元，由上诉人畅佐唐负担。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  赵钺审判员  金鑫二〇二〇年十一月二十三日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。