甘肃省陇南市武都区人民法院   民事判决书   （2020）甘1202民初2764号   原告：李海鹏,男,汉族,生于1991男10月6日,住甘肃省陇南市。   委托诉讼代理人：石红飞、郭侠辉，甘肃阶州律师事务所律师。   被告:何仁苏,男,汉族,生于1982年11月21日,住甘肃省陇南市。   委托讼诉代理人：何苏燕，女，汉族，生于1984年11月3日，住甘肃省陇南市武都区汉王镇汉王村**，身份证号：×××。系被告何仁苏之妹。   被告：陇南玛雅房地产中介服务有限责任公司，统一社会信用代码：91621202MA73L26271。   住址：甘肃省陇南市武都区东江新区5号路昌盛佳苑1期5号楼104铺。   法定代表人：李宗映。   委托诉讼代理人：杨刘兵，男，汉族，生于1990年11月8日，住，住甘肃省陇南市武都区鱼龙镇小庄行政村**份证号：×××，系陇南玛雅房地产中介服务有限责任公司员工。   委托诉讼代理人：石永红，甘肃陇一律师事务所律师。   原告李海鹏与被告何仁苏、陇南玛雅房地产中介服务有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李海鹏及其委托诉讼代理人石红飞、郭侠辉，被告何仁苏委托诉讼代理人何苏燕，被告玛雅房地产中介服务有限责任公司委托诉讼代理人石永红、杨刘兵到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。   原告李海鹏向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原告李海鹏和被告何仁苏于2017年5月4日签订的《房屋转让协议书》，由被告何仁苏返还原告支付的购房款244997.18元，并支付房屋总价款30%的违约金；二、判令被告陇南玛雅房地产中介服务有限责任公司对上述款项承担连带支付责任；三、判令被告陇南玛雅房地产中介服务有限责任公司退还原告李海鹏支付的中介服务费4060元；四、本案诉讼费由二被告负担。事实和理由：2017年5月，原告从被告陇南玛雅房地产中介服务有限责任公司（以下简称玛雅公司）发布的房屋出售广告上得知武都区江南易民小区有房屋一套出售，原告便找到被告玛雅公司协商购买该房屋一事。经与被告玛雅公司沟通，该房屋××区，房屋的所有者为被告何仁苏。通过被告玛雅公司的居间服务，2017年5月4日，原告和被告何仁苏签订了《房屋转让协议书》，该协议第二条约定转让价款为406000元，原告将购房款244997.18元在被告玛雅公司的见证下支付给被告何仁苏后，被告何仁苏向原告出具了收据。2019年11月份，原告预装修并入住该房屋时，发现该房屋被他人入住，后经原告多次协商腾房未果后诉至武都区法院，武都区法院作出（2020）甘1202民初597号民事裁定书，认为该房屋至今还未安置，产权还未转移，任何人无权处分，驳回了原告的起诉。被告何仁苏隐瞒其对该房屋不享有所有权的事实，导致与原告签订协议书的根本目的无法实现，根据协议书的约定退还原告购房款并承担违约金；被告玛雅公司作为房屋中介机构，对房屋的权属状况未尽到审查义务，导致原告支付购房款后无法取得房屋所有权，应当返还原告支付的佣金并对购房款及违约金承担连带支付责任。   庭审中，原告将诉讼请求“一、依法判令解除原告李海鹏和被告何仁苏于2017年5月4日签订的《房屋转让协议书》，由被告何仁苏返还原告支付的购房款244997.18元，并支付房屋总价款30%的违约金；”变更为“确认原告李海鹏和被告何仁苏于2017年5月4日签订的《房屋转让协议书》无效，由被告何仁苏返还原告支付的购房款244997.18元，并支付房屋总价款30%的违约金；”   被告何仁苏辩称，我与原告签订购房合同是事实，约定购房款是406000元，但是原告只交付了244997.18元购房款。这房子是我们何家山人的安置房。房主是何小平，因为何小平欠我的钱还不上，就和我签订了合同，说把房子给我顶账，让我把房子卖出去，买房的钱除去欠我的，剩余的钱再拿给他。买房的事情我和原告李海鹏商量好，才委托的陇南玛雅房地产中介服务有限责任公司，我和玛雅公司没有签合同。当时原告在玛雅房产公司办公室给我给的钱，一共244997.18元。我让他把剩余的购房款交到物业上，原告去物业领钥匙的时候说何小平在房子里住着。   被告玛雅公司辩称，玛雅公司是提供房屋中介服务的，负责向客户提供交易信息，原告李海鹏与被告何仁苏签订的《房屋转让协议书》，整个交易过程，玛雅公司从未参与，也从未代表任何一方当事人向另一方当事人作出意思表示。原告李海鹏与被告何仁苏签订了协议，房屋买卖交易完成，玛雅公司作为居间人，已完成居间服务，其既不构成违约，也不承担任何责任；合同无效，则自始无效，原告李海鹏主张违约金与实不符、于法无据；合同具有相对性，玛雅公司不是《房屋转让协议书》的当事人，与该协议无关，不受该协议约束；玛雅公司已完成居间服务，原告李海鹏应当支付服务费。综上，应该驳回原告对玛雅公司的全部诉讼请求。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告何仁苏系武都区城郊乡何山社区人，何小平与被告何仁苏系同村人。何小平为偿还欠被告何仁苏的借款,将自己名下××区房屋委托给被告何仁苏出售。2017年5月4日，被告何仁苏与原告李海鹏协商一致，将该房屋转让给原告李海鹏，双方在被告陇南玛雅房地产中介服务有限责任公司南桥店办公室内，签订了《房屋转让协议书》，协议约定房屋总转让费406000元，并约定：“乙方向甲方实际交付244997.18元，甲方在出具收据时应出具全部房款的收据。”协议签订后，原告李海鹏将244997.18元购房款支付给被告何仁苏，被告何仁苏向原告出具收据，载明收到何仁苏购房款406000元。   另查明，被告陇南玛雅房地产中介服务有限责任公司与原告李海鹏、被告何仁苏均未签订居间服务合同。在原告与被告何仁苏签订《房屋转让协议书》时提供办公室作为交易场所，后向向原告李海鹏收取房屋中介费4060元。   本院认为，本案诉争的××区、何山社区异地搬迁暨灾后重建安置房。涉案房屋至今未安置，产权未转移，任何人无权处分。根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（六）未依法登记领取权属证书的；”之规定。涉案房屋所有权来源于集体经济组织的分配，非该集体经济组织的成员不能获得该集体经济组织分配的房屋。因异地搬迁或灾后重建而获得安置房或安置房指标，具有专属性质和身份，该房屋无法对外交易。原告李海鹏与被告何仁苏签订的《房屋转让协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，该合同无效。对于原告请求确认《房屋转让协议书》无效，被告何仁苏退还原告244997.18购房款的诉讼请求，本院予以支持；无效合同自始无效，对于原告要求被告何仁苏支付30%违约金的诉讼请求，不予支持；被告陇南玛雅房地产中介服务有限责任公司与原告未签订居间服务合同，原告要求被告陇南玛雅房地产中介服务有限责任公司承担连带责任的诉讼请求，不予支持；被告陇南玛雅房地产中介服务有限责任公司仅提供办公室作为交易场所，其向原告收取4060元中介费无法律依据，应予以退还，原告要求其退还4060元中介费的诉讼请求，本院予以支持。   综上所述，本院依照《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决如下：   一、确认原告李海鹏与被告何仁苏签订的《房屋转让协议书》无效；   二、限被告何仁苏于本判决生效之日起十日内向原告李海鹏返还购房款244997.18元；   三、限被告陇南玛雅房地产中介服务有限责任公司本判决生效之日起五日内向原告李海鹏返还中介费4060元；   四、驳回原告李海鹏其他诉讼请求。   如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费5040元，减半收取2520元，由被告何仁苏承担1260元，被告陇南玛雅房地产中介服务有限责任公司承担1260元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。   审判员 马登轩   二〇二〇年十一月十日   法官助理 胡晗君   书记员 苏海平