铁岭市银州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽1202民初2755号 原告（申请执行人）：高玉华，女，1956年7月9日出生，汉族，住址昌图县。 委托代理人：李宏丽，系辽宁正直律师事务所律师。 代理权限：代为申请财产保全，立案，参加诉讼，提出回避申请，收集提供证据，辩论，请求调解，承认、放弃、变更诉讼请求，代收法律文书。 被告（案外人）：杨福贵，男，1964年1月18日出生，汉族，住址吉林省四平市铁**，未到庭）。 委托代理人：朱凤涛，系吉林英城律师事务所律师。 代理权限：诉讼，和解，代收法律文书。 被告（被执行人）：昌图县房屋征收管理局，住所地昌图县政府大路**。 法定代表人：肖志刚，系该局局长（未到庭）。 委托代理人：宋宁，系该局法规科科长。 代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，和解，代收法律文书。 被告（被执行人）：昌图声旺房地产开发有限公司，，住所地昌图县老四平工业园区 法定代表人：李东生，系该公司经理。 委托代理人：赵冠军，系公司办公室主任。 代理权限：起诉，应诉，反诉，上诉，再审申请，执行异议，代收各类文书。 原告高玉华与被告杨福贵、昌图县房屋征收管理局、昌图声旺房地产开发有限公司（以下简称声旺房地产公司）申请执行人执行异议纠纷一案，本院于2018年4月18日作出（2017）辽1202民初2434号民事判决书，被告杨福贵、昌图声旺房地产开发有限公司不服，提出上诉后，铁岭市中级人民法院作出2018辽12民终1216号民事裁定书，以程序违法为由发回本院重新审理。本院于2018年9月3日立案受理，依法组成合议庭，于2018年11月2日公开开庭进行了审理，原告高玉华及其委托代理人李宏丽、被告杨福贵委托代理人朱凤涛、被告昌图县房屋征收管理局委托代理人宋宁、被告声旺房地产公司法定代表人李东生、委托代理人赵冠军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告高玉华诉称：1、被告杨福贵依据其与被告声旺房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》提出执行异议。然此合同却是违反法律规定的无效合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确规定，"出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效"，结合本案，杨福贵与声旺房地产开发公司之间签订的《商品房买卖合同(预售)》,签订之日为2016年6月16日，所购房屋没有取得预售许可证，而主诉的发生之日即高玉华于2017年7月19日提出了行政诉讼前，声旺房地产开发公司亦没有取得商品房预售许可证，直到本案原一审庭审后判决下发的前2日即2018年4月16日才取得商品房预售许可证。那么，依此该司法解释之规定，双方之间的合同明显就是无效合同。依据2015年5月5日实施《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”结合本案，杨福贵提出的异议依法不能成立。2、本案保全的诉争房屋系答辩人的回迁房屋，目前在诉讼之中，按辽宁省高级人民法院《全省房产案件专题研讨会纪要》辽高法（2003）164号第十项：关于被拆迁人的回迁优先权问题，被回迁人对回迁房屋享有优先权，被拆迁人优先于拆迁人的其他债权人（包括建设工程施工人，房屋买受人等）和抵押权人取得该房屋的所有权或使用权。故无论上诉人与开发商签订的合同是否有效，原告做为被征收人对回迁安置的房屋亦具有绝对的优先权。诉讼请求：1、请求人民法院依法确认声旺名居一期文化大街西侧大门洞南北侧门点，，地下门市**一二层面积652平方米所有权仍归被告声旺公司所有；2、请求人民法院依法恢复对声旺名居一期文化大街西侧大门洞南北两侧门点，地，地下门市**一层面积652平方米查封。诉讼费由被告承担。庭审中，经本院许可，原告撤销了第一项诉讼请求。 原告在庭审中出示了下列证据：1、（2017）辽1202行初131号行政裁定书（证明原告有诉讼主体资格，该裁定适用法律错误）。 声旺公司质证称：有异议，合同上没有我公司签字，不应该将我公司列为被告。原告无权提起诉讼，6至9号楼都是声旺公司的财产，征收局与原告签订的6号楼回迁协议，与我公司无关。我公司的财产有权出售给任何人。原告与征收局签订的合同，原告同意回迁到6号楼楼下一、二层，原告不能要求13号、15号楼。 杨福贵质证称：该证据只能证明原告有权提起异议之诉，不能证明原告回迁的6号楼与杨福贵的房屋有关。 2、商品房买卖合同（证明该合同是无效合同，签订该合同时声旺公司无预售许可证明）。 声旺公司质证称：我公司出卖的是现房，现房不需要预售许可。房屋2015年末就卖完了。所以原告提出的异议与本案无关。杨福贵买卖房屋与我公司签订的合同是独立民事行为，原告不是合同当事人，无权提出诉讼。 杨福贵质证称：证据真实性无异议，现房销售，法庭辩论终结前取得预售许可，也是认定有效的。无论预售许可是否有效，都与原告无关。 征收局质证称：真实性无异议。 3、安置补偿协议书一份、用电情况告知远程费服务协议一份、照片一张、吴伟情况说明一份、卢伟山情况说明一份、情况说明补充协议一份、声旺名居小区规划图一份、回迁安置表一份（证明查封标的系原告回迁安置房，高玉华已经实际缴纳了电费）。 声旺公司质证称：有异议，用电情况告知远程费服务协议一份是伪造的，没有约束力。缴费收据不是现金收费，该证据不是缴费发票。房屋没有交付高玉华，证人证言证人没有到庭，没有证明效力。 杨福贵质证称：安置补偿协议没有异议，恰恰证明原告回迁的是6号楼，其他的证据有异议。 征收局质证称：有异议，证人应该到庭作证。 被告杨福贵辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法驳回。本案诉争房屋(声旺名居一期文化大街西侧大门洞南北两侧门点，地下，地下门市****652平方米)应当归答辩人所有，不得对其查封。理由如下：一、首先，答辩人与昌图声旺房地产开发有限公司签订声旺名居一期文化大街西侧大门洞南北两侧门点，地下门市1，地下门市****平方米的《商品房买卖合同(预售)》，现双方已实际履行完毕。2015年6月10日答辩人与昌图声旺房地产开发有限公司签订了《建筑劳务分包协议》。协议约定：“一、甲方将声旺名居四号、五号、六号、八号楼及地下车库的室内外抹灰、砌筑、地面、瓷砖、理石、地面保温工程、室外散水、卫生间防水处理小区绿化、小区道路、小区外网、小区广场铺设理石等全部工程内容由乙方完成。六、人工费结算方式：45%现金结算，按工程形象进度拨付；50%以声旺名居地下车库商网1#、2#、3#商业用房抵顶工程款(总面积650平方米，每平方米7000元，最终以测绘中心测绘面积为准，多退少补)余5%作为工程质量保证金。工程验收合格后一次性结清。”据以上协议约定，2016年6月16日我与昌图声旺房地产开发有限公司签定了三份《商品房买卖合同(预售)》，合同约定合计总面积652.84平方米，商品房单价为每平方米人民币7000元，合计总价款4，569，880.00元，大写肆佰伍拾陆万玖仟捌佰捌拾元整。昌图声旺房地产开发有限公司按《建筑劳务分包协议》以三套房抵顶给付工程款，我在给付工程款收据签字收到了工程款，昌图声旺房地产开发有限公司于当日将房屋交给了我。至此，从2016年6月16日起该房屋所有权人为我合法财产，无可非议。其次，《中华人民共和国物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”虽然根据我国物权法规定，商品房的所有权转移以办理产权登记过户为标准，交付使用并不具有所有权转移的意义，但是，房屋的转移占有与交付使用，仍然具有明显的公示与公信的作用。再者，《物权解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”。由于已先行合法占有争议房屋的买受人已经开始承担合同标的物毁损、灭失的风险，从这一点看，不认定其为房屋实际所有人也不符合民法上规定的公平原则。所以对于既未办理产权登记，又未办理预告登记的房屋，已先行合法占有争议房屋的买受人应当认定其为房屋实际所有人。现答辩人依约支付了全部的房款并合法占有了房屋，至于产权过户登记未果并非由其过错造成，故其系善意买受人，应当认定是诉争房屋的实际所有人。最后，从《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七的理解与适用来看，也印证了对善意房屋买受人的特殊保护。第十七条规定，在符合已经支付全款、实际占有财产、对未办理产权过户无过错二个构成要件的情况下，法院应当对买受人予以特殊保护，不得查封房产。经查封的，应当解封，从而停止对该房产的执行。本案中，答辩人与昌图声旺房地开发有限公司之间存在真实合法有效的房屋买卖关系，在法院查封诉争房屋时，答辩人已经支付了全部价款并实际古有该房屋，至于无法办理产权手续是昌图声旺房地产开发有限公司所致，并非答辩人原因所致。据此，应认定答辩人对于房屋无法过户，主观上无过错，系善意买受人。三、原告不具备诉讼主体资格。按照民事诉讼法的规定，提起民事诉讼应当具备以下条件：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人或者其他组织。与本案有直接利害关系，是指民事纠纷的一方当事人，争议的权利义务直接影响该公民、法人或者其他组织的民事权益。本案中昌图县房屋征收管理局与高玉华签订的《协议》回迁安置到“声旺名居小区文化大街6号商网(一、二楼整体)建筑面积968平方米。”高玉华原诉《行政起诉状》诉讼请求：“请求人民法院责令二被告履行合同，立即交付原告下商网(一、二楼整体、建筑面积968平方米)房屋。”且，原告高玉华执行异议之诉的诉讼请求：“1、请求人民法院依法确认声旺名居一期文化大街西侧大门洞南北两侧门点，地下门市13号一，地下门市**一方米所有权仍归被告声旺公司所有。执行异议之诉诉讼请求超出了原告《行政起诉状》的诉讼请求，更是超过了《协议》约定的回迁安置的范围。13号一、二层房产是的合法所有权的房产。由于原告人回迁的房屋6号楼下商网与我所有的13号一、二层房屋没有任何关系，故其不具备诉讼主体资格。综上，答辩人与昌图声旺房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同(预售)》真实、合法、有效，并已实际履行终结，其产权归买受人杨福贵所有。裁定解除对答辩人购买房屋的查封，认定事实清楚，证据确实、充分，应依法驳回原告高玉华对答辩人的起诉，以保护财产所有权人的合法权益不受非法侵害。 被告杨福贵在庭审中出示了下列证据：商品房买卖合同三份、昌图声旺房地产开发有限公司出具给杨福贵出具的收款收据、交房款收据（证明诉争房屋为杨福贵所有）。 高玉华质证称：有异议，杨福贵购买房屋时具有重大过错，该合同第一条第二款及第二条，签订合同时杨福贵知道没有房屋许可证明，签订合同日期时被告没有取得房屋许可证明，该三份合同是无效合同。该证据不足以排除人民法院的财产保全裁定。 被告昌图县房屋征收管理局辩称：本案诉讼标的对征收局不产生权利或义务，案件处理结果同征收局也没有利害关系。也就是说根据原告诉讼请求，不论案涉房屋是否确认为声旺公司所有，也不论是否恢复对该门点的查封，都与征收局无关。因此，原告列征收局为被告没有法律意义。因此，申请法院中止本案的审理。综上，诉讼费不应由征收局承担。 被告昌图县房屋征收管理局在庭审中未出示证据。 被告昌图县声旺房地产开发有限公司辩称：铁岭市银州区人民法院(2017)辽1202行初131号之四《行政裁定书》认定事实清楚、证据确实、充分，适用法律正确，裁定结果“撤销本院(2017)辽1202行初字第131号裁定中查封昌图声旺房地产开发有限公司开发建设的声旺名居一期文化大街西侧大门洞南北两侧门点，地下门市13号一、，地下门市****部分”极其正确。充分体现了审判长、合议庭成员能够坚持“以事实为根据，以法律为准绳”的司法原则，而作出的公平、公正的裁决。二、我公司不是政府主管房屋征收行政部门，也不是签订《房屋征收(产权调换)安置补偿协议》(以下简称协议)的相对当事人，高玉华行政起诉不应将我列为被告，我公司不具备行政诉讼的被告主体资格。三、在我公司不具备适格的行政诉讼被告主体资格的前提下，高玉华这次提起执行异议确认之诉也不应将我公司列为民事被告参加诉讼。我公司与高玉华没有任何行政上的直接利害法律关系和民事上的利害法律关系。因此，不应将我公司列为执行异议之诉、履行《协议》确认之诉的被告参加诉讼，应依据合法有效的证据及明确的法律规定认定我公司不是本案的被告。四、2017年6月1日银州区人民法院受理了我公司诉被告昌图县房屋征收管理局、第三人高玉华的行政起诉状。诉讼请求：一、依法判决确认被告与高玉华签订的0002124昌房征安字(2012)第020号《房屋征收(产权调换)安置补偿协议》无效。二、依法撤销被告与高玉华签订的0002124昌房征安字(2012)第020号《房屋征收(产权调换)安置补偿协议》。2017年11月21日，银州区法院作出(2017)辽1202行初77号《行政裁定书》，裁定认为原告与被告与第三人的拆迁安置补偿协议没有法律上的利害关系，故原告的诉讼主体不适格。裁定结果：驳回原告的起诉。我公司不服，提出上诉。2018年2月5日，铁岭市中级法院作出(2018)辽12行终45号《行政裁定书》，裁定结果驳回上诉，维持原裁定。根据已生效的裁定，可充分认定我公司不是《协议》中的相对人及有利害关系的第三人。我公司与昌图县房屋征收管理局没有签订任何行政安置补偿协议，不是履行行政协议的义务人，《协议》与我公司没有任何关联，我公司不应承担任何回迁安置补偿责任。五、昌图县房屋征收管理局与高玉华签订的《协议》回迁安置到“声旺名居小区文化大街6号商网(一、二楼整体)建筑面积968平方米。”而高玉华原诉《行政起诉状》诉讼请求极其明确：“请求人民法院责令二被告履行合同，立即交付原告下商网(一、二楼整体、建筑面积968平方米)房屋。”且，原告高玉华执行异议之诉的诉讼请求明确：“1、请求人民法院依法确认声旺名居一期文化大街西侧大门洞南北两侧门点，地下门市13号一、二层面，地下门市**一权仍归被告声旺公司所有。2、请求人民法院依法恢复对声旺名居一期文化大街西侧大门洞南北两侧门点，地下门市13号、二层面积6，地下门市**。”执行异议之诉诉讼请求超出了原告《行政起诉状》的诉讼请求，更是超过了《协议》约定的回迁安置的范围。银州区法院(2017)辽1202行初131号《行政裁定书》，裁定查封的是“昌图声旺名居一期西侧大门洞南北两侧门点(地下门市13号一、二层面积6(地下门市**一quo;已卖给了杨福贵的房屋，我公司对此房屋已不享有所有权。裁定查封房屋不是《协议》约定中的房屋，查封房产是杨福贵买受人的合法所有权房屋，杨福贵是善意取得房屋所有权的买受人，买受人已全部交付了购房款，并已当时实际交付终结，其对买受房享有真正的所有权。依据《物权法》第十五条的规定，虽然没有办理物权登记，不影响合同的法律效力。法院不应枉法查封与《协议》毫无关联他人的合法财产。银州区法院(2017)辽1202行初131号之四《行政裁定书》，撤销本院(2017)辽1202行初字第131号裁定中“查封昌图声旺房地产开发有限公司开发建设的声旺名居一期文化大街西侧大门洞南北两侧门点，地下门市13号一、二层面积65，地下门市**一o;部分。裁定结果极其正确。六、裁定“查封昌图声旺房地产开发有限公司开发建设的声旺名居一期文化大街西侧大门洞南北两侧门点，地下门市13号一、二层面积652，地下门市**一;房屋，我公司早已出售给杨福贵，我公司对此财产不享有财产所有权。裁定财产保全查封案外人财产是违法侵权行为，应撤销违法裁定。综上，我公司所举证据确实、充分，符合法律规定。请法院遵循“以事实为根据、以法律为准绳、公平、公正”的社会主义司法原则，驳回原告高玉华对我公司的起诉，保护我公司合法权益不受非法侵害。 被告声旺房地产公司在庭审中出示了下列证据：1、规划图（证明我公司建设14栋楼，是按照规划建设）。 高玉华质证称：原告签订协议时没有看见这个规划图。 2、行政起诉状、银州区法院77号裁定书、中级法院45号裁定书（证明原告回迁的房屋是6号楼楼下；证明原告不应将我公司列为被告及第三人）。 高玉华质证称：真实性无异议，对证明目的有异议，该证据能证明昌图声旺房地产开发有限公司无权撤销原告与昌图县房屋征收管理局协议，但是声旺公司有义务对原告房屋进行安置。 本院对上述证据作如下认证：原告出示的证据1、2，3中的安置补偿协议书、照片一张、规划图、被告提供证据，对其真实性予以采信。原告出示的证据3中用电情况告知远程费服务协议、吴伟情况说明、卢伟山情况说明、情况说明补充协议、回迁安置表，不能与其他证据相映证，本院不予采信。 经当事人陈述、举证、质证和本院审查认证，本院确认如下法律事实：原告高玉华原有坐落于.45平方米自有房屋，用于经营鹏程大饭店。2012年10月18日，昌图县房屋征收安置办公室与原告签订《房屋征收（产权调换）安置补偿协议》，该协议约定原告回迁安置到下商网（一、二楼整体），建筑面积968平方米，于2014年3月31日前交付回迁房屋。协议签订后，该项目交由被告声旺房地产公司开发建设。昌图县房屋征收安置办公室于2014年1月更名为昌图县房屋征收管理局。被告至今未向原告交付房屋。 2017年7月19日，原告高玉华以昌图县房屋征收管理局为被告、昌图声旺房地产开发有限公司为第三人向本院提起行政诉讼，诉讼请求之一为要求被告及第三人履行合同，交付原告下商网（一、二楼整体），建筑面积968平方米房屋。此案审理过程中，原告于2017年8月10日向本院提出财产保全申请，本院于2017年8月11日作出（2017）辽1202行初131号行政裁定书，裁定“一、查封昌图声旺房地产开发有限公司开发建设的声旺名居一期文化大街西侧大门洞南北两侧门点（地下门市13号一、二层，面积625（地下门市****、二层，面积445平方米；地下门市****门点（6号楼下东数第二个门市一、二层，面积292平方米）的房屋”。房屋查封后，案外人即本案被告杨福贵向本院提出书面执行异议，本院经审查认为，依据《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，案外人可以对诉讼中保全裁定提出异议申请，要求法院解除查封。案外人杨福贵与昌图声旺房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同，并已交付了全部购房款，故案外人的异议成立，本院予以支持，于2017年9月11日作出（2017）辽1202行初131号之四行政裁定书，裁定“一、异议申请人杨福贵的异议成立；二、撤销本院（2017）辽1202行初第131号裁定中“查封昌图声旺房地产开发有限公司开发建设的声旺名居一期文化大街西侧大门洞南北两侧门点，地下门市13号一、二层面积652平方米&rdq，地下门市**一裁定，于法定期限内提起本案诉讼。 另查明：昌图声旺房地产开发有限公司为折抵拖欠杨福贵的工程款，2016年6月16日，昌图声旺房地产开发有限公司与杨福贵签订了三份《商品房买卖合同(预售)》。以上三份《商品房买卖合同(预售)》，所在建筑为声旺小区地下车库商网1-2层1-3号楼，合计总面积652.84平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币7000元，合计总价款4，569，880.00元。昌图声旺房地产开发有限公司按《建筑劳务分包协议》以三套房抵顶给付工程款，杨福贵在给付工程款收据签字收到了工程款。2018年4月16日，昌图县房产管理局向被告声旺房地产公司颁发商品房预售许可证。 再查明：与本案相关联的行政诉讼，本院于2018年3月16日作出(2017)辽1202行初131号行政判决书，高玉华、昌图县房屋征收管理局对上述判决均提出上诉，铁岭市中级人民法院于2018年7月20日作出(2018)辽12行终89号行政裁定书，发回本院重审。本院另行组成合议庭，于2020年6月4日作出（2018）辽1202行初78号行政判决书，判决“：一、被告昌图县房屋征收管理局给付原告高玉华货币补偿款8228000元(8500元/m2×968m2)；二、被告自2014年4月1日起每年按原告被征收房屋评估价格的8%计算停产停业损失的补偿数额至货币补偿赔付之日止。临时安置费自2014年4月1日起至货币补偿赔付之日止按逾期当年的标准增加50%支付临时安置补偿费。三、被告赔付原告违约金127468.9元(885201.00元×8%×6年×30%)。四、驳回原告要求第三人承担赔付责任的诉讼请求。”高玉华、昌图县房屋征收管理局提出上诉。2020年11月4日，铁岭市中级人民法院作出（2020）辽12行终76号判决，驳回上诉，维持原判。 本院认为：因与本案相关联的原告高玉华诉被告昌图县房屋征收管理局、第三人昌图声旺房地产开发有限责任公司行政协议纠纷一案，现已作出生效裁判，该生效裁判未要求被告昌图县房屋征收管理局向原告高玉华交付房屋，对昌图声旺房地产开发有限公司开发建设的声旺名居一期文化大街西侧大门洞南北两侧门点（地下门市13号一、二层，面积625平方米；地下门（地下门市****45平方米）及北环路南侧；地下门市****东数第二个门市一、二层，面积292平方米）的房屋的查封应予以解除。依据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第（六）项规定“有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形。”。故原告的诉讼请求，应予以驳回。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条、《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第（六）项的规定，判决如下： 驳回原告高玉华的诉讼请求。 案件受理费5800元（原告预交），由原告高玉华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。 上诉人须于递交上诉状次日起七日内预交上诉费，并须注明预交上诉费当事人姓名或名称），逾期按撤回上诉处理。 审 判 长 胡 静 人民陪审员 付 伟 人民陪审员 李 敏 二〇二〇年十一月九日 书 记 员 吕爱华