北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10404号上诉人（原审被告）：朱鸿玉，女，1959年2月20日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京安居家园房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区新街口西里****楼**6-14。法定代表人：孙家杰，总经理。委托诉讼代理人：袁艳洋，男，北京安居家园房地产经纪有限公司员工。原审被告：富金城，男，1955年4月25日出生，满族，无业，住北京市西城区。上诉人朱鸿玉因与被上诉人北京安居家园房地产经纪有限公司（以下简称安居家园公司）、原审被告富金城房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初17928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱鸿玉上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判，本案一、二审诉讼费用由安居家园公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，我与安居家园公司订立的编号为CZ1200900001229的《北京市房屋租赁合同》解除时间应为2020年2月1日，而不是2020年4月11日，我已经按照合同约定支付安居家园公司房租，不存在违约行为。1.一审判决中认定我自认从未提出要求解除合同与事实不符。2.我于2020年2月1日提出解除合同符合合同的法定解除情形。3.我解除合同的通知已经于2020年2月1日到达安居家园公司，当时合同已经解除。4.我已经按照合同约定将2月之前的房租支付给安居家园公司，按约定履行了合同义务，不存在违约情形。安居家园公司辩称，同意一审判决，不同意朱鸿玉的上诉请求。富金城述称，本案与我无关。安居家园公司向一审法院起诉请求：1.判令解除我公司与富金城、朱鸿玉于2019年7月30日签订的《北京市房屋租赁合同》（合同编号：CZ1200900001229）；2.判令富金城向我公司支付自2020年2月1日起至2020年4月11日止未支付的租金14200元；3.判令富金城向我公司支付违约金12000元；4.朱鸿玉对上述请求的第一项、第二项、第三项承担连带给付责任；5.诉讼费由富金城、朱鸿玉负担。一审法院认定事实：2019年7月30日，安居家园公司作为出租人北京西都地产房产有限公司的委托代理机构与承租人富金城（朱鸿玉代签）签订《北京市房屋租赁合同》，约定富金城租赁北京市西城区新街口西里三区10号楼7门001号房屋，建筑面积68平方米，租赁期限为2019年8月1日起至2020年7月31日止，月租金6000元，支付方式为季付，押金6000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由承租方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给承租方。承租人有下列情形之一的，应承担违约责任，出租人有权单方解除合同，收回房屋：01.不按约定支付租金达五日的。02.欠缴各项费用达月租金额15%的……06.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作生活的。07.擅自将房屋转租、分租或者转借给第三人的……承租方有上述违约情形之一的，应按月租金的200%向出租人支付违约金，出租人并可以要求承租人恢复原状或赔偿相应损失。承租方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，每逾期一日，应按日租金的10%标准向出租方支付违约金。庭审中，富金城称上述合同不是其签字，涉案房屋也并非由其租赁和居住，富金城将身份证借给朱鸿玉使用，系朱鸿玉与安居家园公司订立了涉案租赁合同。朱鸿玉认可系其借用了富金城的身份证与安居家园公司订立合同，称由于朱鸿玉被列为了失信被执行人，银行卡等被冻结无法使用，所以只能借用富金城的名义租赁房屋。安居家园公司对于合同系朱鸿玉签署，涉案房屋系朱鸿玉实际居住和使用予以认可。经朱鸿玉、安居家园公司确认，朱鸿玉交纳了涉案房屋的押金6000元及2019年8月1日至2020年1月31日期间的房屋租金。2019年12月28日，朱鸿玉因涉嫌在新街口西里三区10号楼7门001号房屋即本案涉案房屋内开设赌场罪被北京市公安局西城分局刑事拘留，于2020年1月31日被取保候审。2020年8月3日，北京市西城区人民法院作出（2020）京0102刑初411号刑事判决书，判决朱鸿玉犯开设赌场罪，判处有期徒刑八个月，缓刑一年，并处罚金二千元等。庭审中，朱鸿玉称其于2020年1月31日被取保候审后，即与安居家园的经纪人王洪亮联系，要求退押金、缓交房租，2月份由于取保候审需要有监督人，故朱鸿玉一直居住在其姐姐家，3月8日安居家园公司的人来到涉案房屋，朱鸿玉没听见未开门，安居家园公司的员工即跳窗进入了房屋，要求朱鸿玉腾退房屋、给付违约金和欠付的租金，4月初安居家园公司称只要放弃押金，把房子腾退即可，朱鸿玉于2020年4月11日进行了房屋交接。朱鸿玉自认其从未向安居家园公司提出过解除合同，亦未于2020年4月11日前提出过腾退房屋的事宜，因为疫情期间别的地方不好找房子，所以没有想过要退掉涉案房屋。安居家园公司不认可朱鸿玉所述，称朱鸿玉自2020年1月31日后一直未交纳房租，在此期间安居家园公司多次要求朱鸿玉腾退房屋、支付欠缴的租金和违约金，但其拒不支付，故其于2020年3月8日在涉案出租屋内与朱鸿玉交涉腾房及赔偿事宜，后交涉未果，朱鸿玉在涉案房屋内一直居住到2020年4月11日。一审法院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，安居家园公司、朱鸿玉、富金城均认可房屋实际承租人和合同签订人为朱鸿玉，双方签订的《北京市房屋租赁合同》不违反法律、法规强制性规定，法院认定安居家园公司与朱鸿玉签订的《北京市房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。根据该合同约定，承租人有下列情形之一的，应承担违约责任，出租人有权单方解除合同，收回房屋：01.不按约定支付租金达五日的。02.欠缴各项费用达月租金额15%的……06.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作生活的。07.擅自将房屋转租、分租或者转借给第三人的……承租方有上述违约情形之一的，应按月租金的200%向出租人支付违约金，出租人并可以要求承租人恢复原状或赔偿相应损失。本案中，朱鸿玉自2020年2月1日起欠付租金，虽然其称自己因为取保候审不在涉案房屋内居住，但其亦自述认可从未提出要求解除合同，亦未对涉案房屋进行腾退，朱鸿玉欠付租金的情形已达到合同约定的解除条件。2020年4月11日，经双方协商，朱鸿玉才搬出涉案房屋，故法院依法认定朱鸿玉与安居家园公司订立的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月11日解除，朱鸿玉依法应当支付2020年2月1日起至2020年4月11日期间的房屋租金14200元。依据合同约定，承租方违约导致合同解除的，应按月租金的200%向出租人支付违约金，安居家园公司主张的违约金有合同依据，亦未明显高于其所受的损失，故法院依法予以支持。鉴于涉案房屋系朱鸿玉实际居住使用，故法院对于安居家园公司要求富金城承担连带赔偿责任的请求，法院不予支持。据此，一审法院于2020年9月判决：一、确认北京安居家园房地产经纪有限公司与朱鸿玉于2019年7月30日订立的编号为CZ1200900001229的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月11日解除；二、朱鸿玉于判决生效后七日内向北京安居家园房地产经纪有限公司支付2020年2月1日起至2020年4月11日期间的房屋租金14200元；三、朱鸿玉于判决生效后七日内向原告北京安居家园房地产经纪有限公司支付违约金12000元；四、驳回北京安居家园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果朱鸿玉未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，朱鸿玉上诉主张其不存在违约行为及欠付租金的情形。根据本案查明的事实，安居家园公司与朱鸿玉签订的《北京市房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。经查，一审法院系根据上述合同约定、本案查明的事实及审理期间朱鸿玉的相关陈述，判令朱鸿玉应当支付2020年2月1日起至2020年4月11日期间的房屋租金相应违约金。本院经审查认为，一审法院的上述认定及处理均符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。朱鸿玉上诉所提其不存在违约行为及欠付租金的主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，朱鸿玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费456元，由朱鸿玉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李明磊审 判 员 杜灵军审 判 员 王 琪二〇二〇年十一月二十三日法官助理 王若净书 记 员 张 爽