广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1421民初2718号 原告：广西建凯物业服务有限公司，住所地广西南宁市望州南路****。统一社会信用代码：91450100775974185W。 法定代表人：龙信忠，董事长。 原告：广西建凯物业服务有限公司东信华府物业服务中心，住，住所地广西扶绥县新宁镇空港大道**一社会信用代码：91451421070631908R。 负责人：王荣祥，经理。 两原告共同委托诉讼代理人：彭月玲，广西建凯物业服务有限公司区域经理。 两原告共同委托诉讼代理人：夏宗禄，广西建凯物业服务有限公司副总经理。 被告：葛阳丽，女，1974年10月2日出生，壮族，住广西扶绥县。 原告广西建凯物业服务有限公司（以下简称建凯公司）、广西建凯物业服务有限公司东信华府物业服务中心（以下简称建凯东信华府中心）与被告葛阳丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。建凯公司、建凯东信华府中心的共同委托诉讼代理人彭月玲、夏宗禄，葛阳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建凯公司、建凯东信华府中心请求判令：1．葛阳丽支付拖欠的物业服务费1769.6元、代收生活垃圾费140元、电梯运行费644元、公摊水费39.5元、公共照明电费88.3元、发电机柴油费5.17元、20栋A单元楼道照明电费25.5元、20栋A单元电梯电费153.2元，共2865.27元；2．葛阳丽支付违约金1778.45元。事实和理由：建凯公司于2013年1月25日与广西东信置业发展有限公司签订《“东信华府”前期物业服务合同》，约定由建凯公司为东信华府小区提供物业管理服务，服务期限自2013年1月28日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时止。2013年9月16日，建凯东信华府中心与葛阳丽签订《“东信华府”前期物业服务协议》，约定由建凯东信华府中心为葛阳丽居住的东信华府小区提供物业管理服务。上述合同签订后，建凯东信华府中心积极履行合同约定内容，依法依约对东信华府小区实施规范的物业管理，为葛阳丽提供了完善的物业管理服务。葛阳丽是东信华府小区的业主住户，葛阳丽自2018年5月起未缴纳物业管理服务相关费用，截至2020年8月，葛阳丽应向建凯东信华府中心缴纳物业服务费等共计2865.27元。按照建凯东信华府中心与葛阳丽双方签订的《“东信华府”前期物业服务协议》第十三条“四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按应交纳金额的1.5%的标准交纳违约金”的约定，由此计算葛阳丽拖欠物业管理服务相关费用产生的违约金1778.45元，以上费用共合计：4643.72元。建凯公司、建凯东信华府中心围绕诉讼请求提交以下证据：1．葛阳丽身份证复印件；2．东信华府小区业主葛阳丽欠费明细表；3．葛阳丽历年欠费明细；4．违约金计算方式；5．同意交房通知；6．“东信华府”前期物业服务合同；7．商品房销售合同；8．“东信华府”前期物业服务协议；9．扶绥县物价局文件；10．委托书；11．扶绥县自来水厂水费通知单；12．广西增值税专用发票（电费），13．东信华府小区2018年3月份水费公摊公示；14．东信华府水电费计算方案；15．物业服务项目收支情况公示；16.2018年第四季度物业缴费通知、2020年5月缴费通知单；17．建凯东信华府中心工作照片。 葛阳丽辩称，葛阳丽已自行交纳生活垃圾费，本案所诉属重复收费，不知道电梯运行及电梯电费是否已重复收费。自从葛阳丽停放的车辆被砸后，因物业未能给查看监控，葛阳丽的要求没有得到满足，葛阳丽就没有交纳物业费。另外，小区存在安全隐患及物业的管理不到位的情形，应减少收物业费。葛阳丽不存在违约行为，不应交纳违约金。葛阳丽围绕其答辩意见提交了广西增值税普通发票予佐证。 经组织当事人质证，本院认证，查明事实如下：建凯东信华府中心是建凯公司分公司，葛阳丽是东信华府小区业主。2013年1月15日，建凯公司与广西东信置业发展有限公司签订《“东信华府”前期物业服务合同》，约定由建凯公司为东信华府小区提供前期物业管理服务，服务期限自2013年1月28日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时止。2013年9月16日，建凯东信华府中心（甲方）与葛阳丽（乙方）签订《“东信华府”前期物业服务协议》，该协议约定，乙方应于入伙即办理收楼之日起交纳半年物业服务费，之后以半年为周期交纳，业主应在每周期的首月5日前履行缴纳义务；甲方违反本协议，未达到物业服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反本协议，不按本协议的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应交纳金额的1.5‰标准交纳违约金。签订协议即日起，建凯东信华府中心为东信华府小区的业主提供物业服务。在管理期间，扶绥县环卫管理站委托建凯东信华府中心代为征收2018年1月1日至2018年12月31日，2019年1月1日至2019年12月31日期间的城市生活垃圾处理费，每月每户7元。建凯东信华府中心向扶绥县自来水厂、广西电网有限责任公司崇左扶绥供电局交纳相关的水费、电费，并不定期将水电公摊费等予以公示，向各业主催收欠费。葛阳丽未向建凯公司、建凯东信华府中心缴纳物业服务费分别为：2018年5月至2020年8月期间的物业服务费1769.6元、电梯运行费644元，2018年3月至2020年6月的公摊水费39.5元、公共照明电费88.3元、20栋A单元楼道照明电费25.5元、20栋A单元电梯电费153.2元，2018年5月至2020年6月期间的发电机柴油费5.17元，共2725.27元。庭审中，葛阳丽认可其从2018年5月份起未交纳物业费，葛阳丽已自行向扶绥县环卫管理站交纳2019年1月至12月的城市生活垃圾处理费84元。2020年11月25日，建凯公司、建凯东信华府中心向本院提出变更违约金数额标的申请，请求对葛阳丽象征性的收取违约金500元。 本院认为，葛阳丽与建凯东信华府中心签订《“东信华府”前期物业服务协议》符合法律规定，合法有效，各方应当依照协议约定履行义务。根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，建凯东信华府中心为东信华府小区提供了物业服务，葛阳丽是该小区业主，事实上也接受了物业服务，双方之间形成了物业服务关系，葛阳丽依法应向建凯公司、建凯东信华府中心交纳《“东信华府”前期物业服务协议》约定支付的物业服务费、水电公摊费等各项费用。葛阳丽对建凯公司提供的物业服务不满，其可以通过向建凯公司提出意见和建议，而不能成为拒绝交付物业服务费的抗辩理由，且葛阳丽无证据证明在此时间段内因建凯公司管理不善造成葛阳丽损失，而应减免葛阳丽物业费，故建凯公司要求葛阳丽支付尚欠的费用，本院依法予以支持。葛阳丽关于其未享受到该有的服务，建凯公司、建凯东信华府中心没有理由收取全额物业管理费的辩解意见，因《“东信华府”前期物业服务协议》约定是向东信华府小区提供物业服务，只要是该小区的业主，就应按合同约定支付相关的物业服务费，对此辩解意见，本院不予采纳。建凯公司、建凯东信华府中心要求葛阳丽支付尚欠的物业服务费等2725.27元，因葛阳丽无法证实其已交纳上述费用，故对建凯公司、建凯东信华府中心的上述请求，本院依法予以支持。葛阳丽已自行交纳2019年1月1日至2019年12月31日期间的城市生活垃圾处理费，且建凯公司、建凯东信华府中心没有证据证明扶绥县环卫管理站委托建凯东信华府中心代为征收2020年度的城市生活垃圾处理费，因此，建凯公司、建凯东信华府中心请求葛阳丽支付2019年1月至2020年8月期间的城市生活垃圾处理费140元，本院不予支持。 关于葛阳丽应否向建凯公司、建凯东信华府中心支付违约金的问题。《“东信华府”前期物业服务协议》约定了物业服务费的交纳时间及违约责任，葛阳丽未按时间交纳物业费，已经构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。建凯公司、建凯东信华府中心请求葛阳丽支付500元违约金，是当事人在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，符合法律规定，且没有超出《“东信华府”前期物业服务协议》约定支付的违约金金额，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、葛阳丽于本判决生效之次日起十日内给付广西建凯物业服务有限公司、广西建凯物业服务有限公司东信华府物业服务中心物业服务费1769.6元、电梯运行费644元、公摊水费39.5元、公共照明电费88.3元、发电机柴油费5.17元、20栋A单元楼道照明电费25.5元、20栋A单元电梯电费153.2元，共2725.27元； 二、葛阳丽于本判决生效之次日起十日内给付广西建凯物业服务有限公司、广西建凯物业服务有限公司东信华府物业服务中心违约金500元； 三、驳回广西建凯物业服务有限公司、广西建凯物业服务有限公司东信华府物业服务中心的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费25元，由葛阳丽负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 林少芳 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理 韦立婷 书 记 员 梁娟娟 附相关法律法规及司法解释： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。