广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终2093号 上诉人（原审原告）：广西容州物流产业园有限公司，住所广西容县容州镇侨乡大道**。 法定代表人：李玉宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许均华，男，1953年1月14日出生，汉族，住广西容县，系公司法务部主任。 委托诉讼代理人：梁承勇，广西梁军律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：梁钲奇，男，1987年10月17日出生，汉族，住广西容县。 被上诉人（原审被告）：刘莎莎，女，1988年8月10日出生，汉族，住广西容县。 原审第三人：容县农村信用合作联社，住所广西容县容州镇桂南路**。 法定代表人：封君喜，理事长。 委托诉讼代理人：莫旭涛，男，1987年8月28日出生，汉族，住，住广西容县该单位法律合规部副经理。 委托诉讼代理人：李安平，女，1991年7月18日出生，汉族，住，住广西容县该单位法律合规部职员。 上诉人广西容州物流产业园有限公司因与被上诉人梁钲奇、刘莎莎及原审第三人容县农村信用合作联社商品房销售合同纠纷一案，不服容县人民法院（2020）桂0921民初429号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广西容州物流产业园有限公司上诉请求：一、维持一审判决第一、二项，撤销一审判决第三项，改判支持上诉人在一审提出的第一项和第三项诉讼请求，即改判支持1.解除上诉人与两被上诉人于2017年9月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》，判决被上诉人于判决生效之日起五个工作日内协助上诉人办理容县容州镇河南一级路南侧容州商业城45幢1单元2501房预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记的注销手续；2.两被上诉人支付解除合同违约金人民币18187.32元给上诉人；二、本案一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，有两点关键事实没有认定，同时出现认定事实错误。一审判决没有将《商品房买卖合同（预售）》附件补充协议中约定的被上诉人的义务也作为合同义务是错误的，其中一点是两被上诉人直到一审庭审辩论终结前还在逾期支付银行按揭贷款的事实没有认定，致使上诉人当初订立合同的目的无法最终实现。另一点是两被上诉人于2019年1月30日擅自将商品房转让给他人的事实。这两点事实充分说明两被上诉人已经以其行为表示不再履行与上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的义务，造成上诉人签订合同的目的无法实现。一审判决认定商品房已经向两被上诉人交付了房屋是错误的。上诉人只是在2019年10月30日至11月1日通知各买受人来收房，但两被上诉人一直到目前为止也没有前来办理收房手续，已经以其行动表明其放弃了收房，从另一方面也可体现出两被上诉人不想再履行相关的合同权利义务。因此，一审判决认定房屋已经交付和不支持解除合同明显错误。二、一审判决适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一第二条第5点约定“出卖人为买受人代偿银行贷款后，买受人应当将其所订购的该商品房抵押给出卖人。买受人应当在出卖人代偿银行贷款的事实发生之日起30日内，须与出卖人及其贷款银行共同到该商品房抵押登记机关，同时办理解除该商品房抵押登记手续及将商品房抵押给出卖人的变更登记手续；买受人不得擅自将该商品房另行抵押或转让给他人。如买受人逾期不办理解除原抵押登记或拒不办理变更转移该商品房抵押给出卖人的登记手续，或者擅自将该商品房另行抵押或转让给他人的，视为买受人不履行合同，出卖人有权解除双方的商品房预售合同，并可以要求买受人支付总价款万分之三的违约金，并赔偿出卖人的所有损失……”。该约定是合同双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。因两被上诉人违约，没有按约定返还上诉人的代偿款，并且还在继续逾期支付银行按揭贷款的行为，同时擅自将商品房转让给他人，两被上诉人的行为已经完全的达到合同约定解除合同的条件，上诉人有权依据合同中双方的约定解除合同。一审以本案不符合《合同法》第九十四条规定的解除条件为由，不支持上诉人解除合同的请求，违反当事人意思自治的原则。同时被上诉人的违约行为还在不断延续的状态，至2019年10月11日原审第三人从上诉人的账户划扣了38600.55元归还两被上诉人拖欠的按揭贷款本息，直至一审庭审终结前，两被上诉人也没有偿还按揭贷款的意思，另外，刘莎莎在一审庭审中已明确表示自己没有还款能力。 梁钲奇、刘莎莎未作答辩。 容县农村信用合作联社述称，一、本案存在两个法律关系，即上诉人与被上诉人基于《商品房买卖合同（预售）》产生的商品房买卖关系，我方与上诉人、被上诉人基于《个人购（建）房担保借款合同》产生的金融借款债权债务关系。我方按《个人购（建）房担保借款合同》约定已履行借款义务，于2017年12月1日向被上诉人发放借款480000元，但被上诉人自2018年11月至今没有再支付借款本息，已构成违约。我方在商品房上已经设立了抵押权预告登记，对该房屋享有期待权，在贷款未结清前，解除商品房买卖合同，将给我方造成损失。我方因上述金融借款合同纠纷在另案已起诉被上诉人和上诉人，容县人民法院作出的（2020）桂0921民初886号民事判决，解除我方与被上诉人签订的《个人购（建）房担保借款合同》，且被上诉人应归还本金及欠息给我方，上诉人对判决确定的债务承担连带清偿责任，该判决已发生法律效力。我方计划近期对上述金融借款合同纠纷案申请执行，或待上诉人在我方开立的保证金账户解封后，从该保证金账户内扣除相关款项以实现债权。我方在上述（2020）桂0921民初886号金融借款合同纠纷案的借款本息及相关费用的结清得以保障的前提下，对上诉人在本案提出要解除与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》的上诉请求没有异议。二、被上诉人作为购房人，在履行与上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》过程中擅自将房屋转让给他人，且未按我方与其签订的《个人购（建）房担保借款合同》约定按期足额支付借款本息，严重违反该两合同的相关约定，其应当承担相应的违约责任。若贵院依法裁定解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》，上诉人关于要求被上诉人支付解除合同违约金的上诉请求，亦在法律允许的范围内，合法合约，应予支持。 广西容州物流产业园有限公司向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与两被告于2017年9月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》，判决被告于判决生效之日起五个工作日内协助原告办理容县容州镇河南一级路南侧容州商业城45幢1单元2501房预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记的注销手续；2、判决两被告返还原告至2019年10月11日止代为垫付银行贷款本息合计人民币38600.55元给原告，并以上述数额从2019年10月19日起以日万分之五的利率计算违约金至还清之日止；3、判决两被告支付解除合同违约金人民币18187.32元给原告；4、判决两被告支付原告雇请律师支出的律师服务费人民币18000元给原告；5、本案诉讼费由两被告承担。 一审法院认定事实：2017年9月27日原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017090278），约定原告将容县容州镇河南一级公路南侧容州商业城45幢1单元2501号房售予被告。双方约定，房屋总价606244元，首期款为126244元，余款480000元由被告申请银行按揭贷款支付。2017年11月9日，被告与第三人容县农村信用合作联社签订了《个人购（建）房担保借款合同》（合同编号：524602172196563），由第三人容县农村信用合作联社向被告贷款480000元，被告以上述所购买的房屋作抵押担保，同时原告作为该合同的担保人。并且还约定，若被告不履行偿还借款义务的，由原告承担连带保证责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第二条第4款约定：买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受还贷的，买受应在出卖人代偿行为发生之日起五个工作是内向出卖人代偿款项（包括本息）；如买受人未能按时向出卖人偿还代偿款项的，应按所欠代偿款项本处总额的每日万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、执行费、律师费及差旅费等相关费用；．．．．．．上述合同签署后，被告梁钲奇向原告交付了首期款126244元，2017年12月1日第三人容县农村信用合作联社按合同约定发放借款给被告梁钲奇交付了余下的购房款480000元，该借款到期日为2047年11月9日。原告到容县不动产登记中心办理了该套房屋的抵押权预告登记手续。之后原告也通知了被告在2019年10月30日至2019年11月1日收房，交付房屋。后因被告梁钲奇连续9期没有按时向容县农村信用合作联社偿还按揭贷款，欠下按揭贷款本金5598.04元及利息23706.52元。2019年10月11日，容县农村信用合作联社从原告的账户中划扣了人民币38600.55元归还被告拖欠的按揭贷款本息。 一审法院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同（预售）是双方的真实意思表示，没有损害国家、集体和第三人的合法权益，合同依法成立并对双方都有约束力。在本案中，原告的主合同义务是按约定的时间交付商品房，被告的主合同义务是给付购房款，而双方均已按约定履行了各自的主要义务，原告已交付了商品房，被告也给付了首付款和向银行贷款，足额支付了购房款，合同已经实际履行。因此原告要求解除《商品房买卖合同（预售）》并要求被告协助原告办理预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记的注销手续的诉讼请求依法不予支持。根据被告与第三人容县农村信用合作联社签订了《个人购（建）房担保借款合同》的约定原告作为该合同的担保人，在被告不履行偿还借款义务时，由原告承担连带保证责任，本案中因被告确实存在违约行为，导致原告为此被垫付了按揭贷款本息，原告要求被告返还并约定支付违约金，理由正当，该院依法予以支持。关于原告请求的有关律师费用18000元，有双方的约定和发票证实，该院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，判决：一、被告梁钲奇、刘莎莎应返还原告代垫的银行贷款本息人民币38600.55元给原告广西容州物流产业园有限公司，并按此金额从2019年10月19日起至还清之日止以日万分之五的利率计付违约金给原告；二、被告梁钲奇、刘莎莎支付聘请律师费用人民币18000元给原告广西容州物流产业园有限公司；三、驳回原告广西容州物流产业园有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，广西容州物流产业园有限公司提交以下证据：1．广西容县容州物业管理有限公司开具的证明、营业执照、《公园尊府项目前期物业服务合同》，欲证明上诉人已经通知被上诉人收房，但两被上诉人至今没有来收房的事实；2．（2020）桂0921民初886号民事判决书，欲证明基于本案商品房买卖合同所签订的借款合同已经被解除；3．容县农村信用合作联社出具的《情况说明》，欲证明梁钲奇因购入案涉商品房的具体还款情况。因所提交的以上证据与本案事实有关联性，本院予以采纳。经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，容县人民法院作出的（2020）桂0921民初886号民事判决，已判决解除梁钲奇、刘莎莎于2017年11月9日与容县农村信用合作联社签订的《个人购（建）房担保借款合同》。（2019）桂0921民初2546号案民事裁定书，已裁定对梁钲奇、刘莎莎名下的案涉房屋进行查封。截止2020年10月21日梁钲奇本人归还银行的按揭贷款本息共计26795.25元。 本院认为，上诉人与两被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行各自的义务。本案中梁钲奇、刘莎莎依约支付了首付款并通过银行按揭贷款完成了剩余购房款的给付，而上诉人亦履行了交房义务，本案商品房买卖合同的基本义务已经履行完毕。上诉人在本案中提出诉请要求被上诉人返还其已代垫的银行按揭贷款本息，该诉请与其解除合同的诉请权利基础相悖。本案房屋已经进行了产权人为被上诉人的预告登记，基于该登记，案涉房屋因被上诉人的其他债务纠纷被查封，查封的对象是被上诉人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权，如解除该商品房买卖合同则该债权不能实现，对购房者所应取得的房屋增值部分无法保障，也势必对被上诉人的其他债权人造成影响。虽然梁钲奇将案涉房屋转让给他人，但其与案外人所签订的转让合同已经生效判决予以解除，对本案合同目的的实现没有产生实际的影响。上诉人因被上诉人的违约行为所致损失可依据双方约定主张，而其因代垫银行贷款本息及将来如因连带承担还款义务的支出亦可通过行使追偿权实现。综上，本院对上诉人解除本案《商品房买卖合同（预售）》及被上诉人协助办理预购商品房预告登记及商品房抵押全预告登记注销手续的主张不予采纳。在《商品房买卖（合同）》不予解除的前提下，上诉人主张解除合同违约金没有依据，本院亦不予采纳。 综上所述，广西容州物流产业园有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费835元（上诉人已经预交），由上诉人广西容州物流产业园有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕海欢 审判员  谭泉清 审判员  姚 莉 二〇二〇年十一月十三日 书记员  欧 媛