广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初3210号原告：麦敬辉，男，1986年3月28日出生，汉族，住广东省鹤山市**************队7巷67号，公民身份号码：440***************。被告：张小花，女，1982年5月11日出生，汉族，住广东省鹤山市******民委员会八字门七队12巷33号，公民身份号码：610***************。委托诉讼代理人：房海滨，广东方尚律师事务所律师。第三人：鹤山市沙坪十马梵川咨询服务部，经营场所：广东省鹤山市**********，统一社会信用代码：92440784MA523KH66N。经营者：麦敬辉，男，1986年3月28日出生，汉族，住广东省鹤山市**************队7巷67号，公民身份号码：440***************。委托诉讼代理人：麦燕玲，女，该咨询服务部员工。原告麦敬辉与被告张小花、第三人鹤山市沙坪十马梵川咨询服务部（以下简称十马梵川服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告麦敬辉、被告的委托诉讼代理人房海滨、第三人的委托诉讼代理人麦燕玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告麦敬辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告一次性支付原告购房款定金20000元；2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年7月31日，被告因个人名下房产自愿出售，经中介行介绍，双方协议签订《房屋买卖合同》，并于当日以手机银行支付定金20000元给被告，因双方约定了被告可在2020年9月30日前考虑卖不卖房子，所以当时合同签订的十万元定金，双方口头同意先支付人民币两万元，如2020年9月30日前决定出手房产即补齐十万元定金，并在2020年12月30日前办理过户手续，所以不存在被告说的延期支付的问题。但合同还没有期满，经原告多次微信、电话、短信协商未果，为维护原告合法权益，现起诉至法院，请求法院依法判决。被告张小花辩称，根据双方签订的《房屋买卖合同》，原告应当在合同签订之日即2020年7月31日向被告支付定金10万元，由于原告违约未及时支付定金，按合同约定，被告作为守约方有权解除合同，已收取的定金不予退还，恳请法庭依法驳回原告的诉讼请求。第三人十马梵川服务部述称，原告的诉讼请求是属实的，当时是口头约定支付2万元定金，原、被告签订的房屋买卖合同第八条第5点约定，定金是2万元，2020年9月30日前卖方不出售房子，不视为违约，退回麦敬辉2万元人民币。本院经审理认定事实如下：2020年7月31日，被告张小花作为卖方，原告麦敬辉作为买方，第三人十马梵川服务部作为经纪方，三方签订了《房屋买卖合同》，合同约定：一、卖方将位于鹤山市*********************的物业以663000元卖给买方，不动产证号：粤字第0100061240。……第二条违约责任，1.本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍作出赔偿，守约方所得的定金与赔偿金与经纪方各占50%；（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款；（2）一方拒绝出售或购买该物业；……第七条买卖双方一致同意买方申请商业贷款支付交易款并办理交易手续，（1）定金壹拾万元须于签署合同时付清；（2）中期款壹拾零叁仟元于交易完税当天付清；（3）尾款肆拾陆万元于交易过程及抵押登记手续完成时，由贷款银行直接拨给卖方，若银行批准的贷款额少于买方申请的贷款金额，二者相关金额由买方于交易递件当天以现金支付。第八条三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改及补充）：1.卖方张小花要在2020年9月30日前搬走并交付买方麦敬辉。2.成交价含全屋家私家电（含三部空调、电视、入墙柜子、不包含私人物品、冰箱、洗衣机）。3.卖方张小花于2020年8月15日申请提前还清银行贷款，买方麦敬辉负责还款贰拾伍万元正。4.卖方张小花于2020年12月30日如有看中新房子，买方麦敬辉愿意付首期款。5.2020年7月31日买方麦敬辉付卖方张小花贰万元人民币，2020年9月30日前张小花看不中新房不是违约，退回麦敬辉贰万元人民币。等等。合同签订当日，原告向被告支付了定金20000元。2020年8月15日，被告在微信中向原告发送信息如下：“鉴于买方麦敬辉未按与卖方张小花签订的《房屋买卖合同》内容依约支付的房屋购买定金十万，也未按约定的支付房屋款项等，存在违约。按照合同约定，守约方有权解除本合同，已收取的定金两万元不予退还。”后被告再没有与原告联系沟通房屋买卖的事宜，原告在微信中多次联系被告沟通房屋买卖事宜，被告亦没有回应。另查，坐落于沙坪碧桂园公园**柏丽湾一街****的权属人为被告张小花，证号为粤房地权证鹤山字第**。本院认为,本案为房屋买卖合同纠纷。原告、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。当事人应按照合同约定履行各自的合同义务。根据当事人的诉辩意见，结合本案的案情，本院归纳本案的争议焦点如下：一、原、被告约定的购房定金数额问题。二、被告应否返还定金20000元的问题。一、关于原、被告约定的购房定金数额问题。虽然涉案《房屋买卖合同》第七条约定定金为十万元，但合同第八条三方约定的其他事项中第五点又订明“2020年7月31日买方麦敬辉付卖方张小花贰万元人民币，2020年9月30日前张小花看不中新房不是违约，退回麦敬辉贰万元人民币”，原告于签订合同当天（2020年7月31日）向被告支付了定金20000元，被告对此亦予以确认；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条规定：“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效”。被告未提供证据证明原告向其支付20000元定金后，被告有对此提出异议，且纵观原、被告签订合同后的微信聊天记录，被告在收取原告定金20000元后从未对原告支付定金20000元一事提出异议，故根据上述法律规定视为原、被告变更购房定金为20000元。另外，合同第八条载明三方约定的其他事项是对合同条款及附件内容的修改或补充，合同第八条第五点约定签订合同当日原告向被告支付20000元，该条款为手写条款，再结合合同上下文的意思，合同第八条第五点可视为合同当事人对合同第七条的定金数额作出变更。另，假设被告的抗辩成立，定金未变更，仍为100000元，若2020年9月30日前张小花看不中新房，仅退回原告20000元，无需退回剩余80000元定金，买受人在无违约的情况下丧失80000元定金，该约定明显有违常理，不符合买受人的合同目的。故本院对被告提出的购房定金为100000元的抗辩不予采纳，本院认定原、被告约定的购房定金变更为20000元。二、关于被告应否返还定金20000元的问题。被告主张其于2020年8月15日以原告未依约支付定金十万元及房款为由通过微信向原告发出解除涉案合同并没收定金的通知；原告则主张此为被告单方解除涉案合同，后因被告拒绝与原告联系，故原告才起诉要求退回定金，解除涉案合同。对此，本院认为，从第一点分析可知，原、被告双方约定的购房定金变更为20000元，原告已按约定于2020年7月31日向被告支付定金20000元，且被告未举证证明合同约定其余房款的支付条件已成就，故被告以原告未依约支付房屋购房定金十万元及未按约定支付房屋款项为由解除涉案合同，理据不足，本院不予采纳。反之，被告在2020年8月15日向原告发出解除合同没收定金的微信后，再没有与原告及第三人联系，此后原告多次在微信联系被告沟通涉案房屋买卖事宜，被告亦不予回应，被告以其行为明确表示不再履行涉案房屋买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”之规定，原告有权要求解除涉案合同，故涉案《房屋买卖合同》于被告及第三人中最迟一方收到起诉状副本之日（2020年9月3日）起解除。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除后，原告要求被告退回已收取的定金20000元，符合法律规定，本院予以支持。被告主张没收原告定金20000元，理据不足，本院不予采纳。至于被告辩称原、被告约定的定金即使为20000元，但根据微信聊天记录显示在2020年8月15日前被告向银行申请还贷，因原告无故拖延致合同不能继续履行，故原告构成违约，被告作为守约方有权不退回定金20000元的问题。对此，本院认为，合同第八条第3点约定被告应于2020年8月15日申请提前还清银行贷款，即申请提前还贷是合同约定被告应履行的义务，被告不向银行申请提前还贷并告知原告，原告无法配合被告办理提前还贷手续，被告未履行上述申请提前还贷义务，而辩称原告无故拖延办理提前还贷手续，理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第二项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：被告张小花于本判决发生法律效力之日起十日内向原告麦敬辉返还定金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费150元（已减半收取），由被告张小花负担（原告已预交受理费150元，原告同意被告负担的受理费于履行判决义务时迳付给原告，故本院不再收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 黄剑强二〇二〇年十一月十九日法官助理 李锶涛书 记 员 刘慧坚