北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13653号上诉人（原审原告）：张长凤，女，1963年10月9日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：郝喜新，北京市大嘉律师事务所律师。上诉人（原审原告）：赵春梅，女，1986年4月13日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：郝喜新，北京市大嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：穆旺林，男，1945年7月20日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：穆博雅（穆旺林之女），住北京市丰台区。原审第三人：张瑞芸，女，1966年3月9日出生，满族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：孙立格，北京市京悦律师事务所律师。上诉人张长凤、赵春梅因与被上诉人穆旺林、原审第三人张瑞芸确认合同无效纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初12370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月18日开庭进行了审理。上诉人张长凤、赵春梅之共同委托诉讼代理人郝喜新，被上诉人穆旺林及其委托诉讼代理人穆博雅，原审第三人张瑞芸及其委托诉讼代理人孙立格到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张长凤、赵春梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张长凤、赵春梅一审的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。一、穆旺林和赵广军于1997年10月22日签订的房屋买卖协议无效。穆旺林系城镇户籍，并非北京市顺义区牛山镇北孙各庄村（以下简称北孙各庄村）集体组织的成员，根据法律规定，穆旺林和赵广军签订上述房屋买卖协议应属无效。涉案房屋系赵广军和张长凤的夫妻共同财产，穆旺林和赵广军签订上述房屋买卖协议时没有经过张长凤的同意，涉案房屋的集体土地建设用地使用证至今仍由张长凤保管。赵广军无权单独卖出涉案房屋，且穆旺林对此明知。因此，穆旺林和赵广军签订上述房屋买卖协议应为无效协议。二、穆旺林在没有依法取得涉案房屋的所有权之前，无权将涉案房屋卖给张瑞芸。涉案房屋是农村集体土地上房屋，且在买卖时没有经过共有人张长凤同意，涉案房屋的买卖是无效行为，穆旺林一直没有取得涉案房屋的所有权，故穆旺林无权将涉案房屋卖给张瑞芸，其与张瑞芸的买卖行为应为无效行为。三、张瑞芸不是本案的适格主体。本案系确认合同无效纠纷，张瑞芸既不是合同的一方主体，又与合同内容没有法律上的关联性，故一审法院追加第三人是不妥当的。四、张瑞芸购买涉案房屋违反法律的强制性规定，系无效行为。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、原国土资源部颁发的《关于加强农村宅基地管理的意见》以及《北京市人民政府关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理的指导意见》的相关规定，村民一户只能拥有一处宅基地。张瑞芸虽然是北孙各庄村的集体组织成员，但是其和其夫在北孙各庄村×号已经拥有一处宅基地，根据上述法律、法规规定，张瑞芸再次购买农村宅基地房屋的行为，明显违反了农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律强制性规定，系无效行为。张瑞芸再次从穆旺林处购买涉案房屋的行为并不能消除穆旺林和赵广军签订的房屋买卖协议的违法性。因此，穆旺林和赵广军于1997年10月22日签订的房屋买卖协议一直处于无效状态。另外，张长凤、赵春梅请求确认穆旺林与赵广军签订的房屋买卖协议无效，并未请求确认穆旺林与张瑞芸之间的买卖协议无效。穆旺林辩称，同意一审判决。张瑞芸述称，张长凤、赵春梅的上诉请求和理由没有事实和法律依据，应依法驳回。张长凤、赵春梅向一审法院起诉请求：1.请求依法判令穆旺林与赵广军于1997年10月22日签订的《房屋买卖协议》无效；2.本案诉讼费由穆旺林承担。一审法院认定事实：1997年10月22日赵广军与穆旺林签订了房屋买卖协议，约定赵广军将涉诉宅院内全部房屋及地上物以1万元价格卖给穆旺林。穆旺林将1万元的购房款当天全部支付给赵广军，双方于当天也完成了涉案院落的交付。2017年11月15日，穆旺林与张瑞芸签订了买卖协议，约定将涉诉宅院内房屋及地上物卖与张瑞芸。房款260000元张瑞芸签订本协议当日付清，双方也于当日完成院落交付，穆旺林将原购房手续一并交给张瑞芸。穆旺林自始至今均非北孙各庄村农业户籍人口，张瑞芸系北孙各庄村农业户籍人口。赵述青与李桂华系夫妻关系，二人共育有赵广明、赵会保、赵广荣、赵会生、赵广会、赵广军、赵广芬七个子女。赵述青于2008年6月25日死亡注销户口，李桂华于2005年12月31日死亡注销户口，赵广军于2005年2月18日死亡注销户口。赵广军与张长凤系夫妻关系，二人育有一女赵春梅。一审庭审中，张长凤称：赵广军卖房时其不知情，快一年了才知晓，张长凤当时不同意赵广军卖涉案房屋，因张长凤当时做不了主，没有采取措施。赵广军去世后联系不到穆旺林，直至第三人张瑞芸要拆建房屋才知道穆旺林将涉案房屋卖给了张瑞芸。一审法院就赵广军的法定继承人赵广明、赵会保、赵广荣、赵会生、赵广会、赵广芬进行了询问，上述人员均表示对本次诉讼知晓，自愿放弃对北京市顺义区牛山镇×号的房屋继承权，不要求参加诉讼了。一审法院认为，张长凤、赵春梅作为赵广军的法定继承人，在赵广军死亡后，其他法定继承人放弃继承不参与本次诉讼的情况下作为原告起诉主体适格。本案张长凤、赵春梅请求确认合同无效的理由有两点：一是赵广军是在张长凤不知情的情况下处分了作为夫妻共同财产涉案房屋；二是穆旺林非本村集体经济组织成员。就张长凤不知情一节，根据张长凤自述，在涉诉宅院被赵广军处分一年后就知晓此事，但张长凤未在合理期限主张相应权利，故一审法院对其不知情主张合同无效的理由不予支持。关于赵广军与穆旺林签订的农村房屋买卖合同是否违反我国《土地管理法》第十条之规定问题。农村房屋买卖合同纠纷涉及农村宅基地使用权的转让问题，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农村房屋系本村集体经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证本村村民基本的居住；该房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，在“房地一体”的格局下，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。国家土地管理局［1990］国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第二部分第（十）方面“加强村镇建设用地的管理”中规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发【2007】71号）中亦指出：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。最高人民法院《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》第二部分第（二）方面第4条规定：依法保障农户宅基地用益物权，促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应当依法确认无效。从上述规定不难看出，认定农村房屋买卖合同无效的根本原因在于该买卖行为可能导致农村房屋所占宅基地流转出原农村集体经济组织，而损害本集体经济组织其他成员的社会保障效果和社会福利水平。如前所述，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的，但该类合同效力可以因农村房屋权属变动方向不同而不同。房屋连环买卖中，前一手房屋买卖合同被确认无效，并不必然影响后一手房屋买卖合同效力，应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定。但后一手买卖合同的买受人能否取得房屋权利，应当依据《物权法》第一百零六条关于善意取得的规定进行处理。另外，民事活动应遵循等价有偿、诚实信用原则，依法成立的合同具有法律约束力，如没有欺诈、胁迫、趁人之危、重大误解或显失公平等足以导致合同被撤销、认定无效等法定情形外，合同双方当事人均应依照签订的协议内容忠实履行各自义务。就本案而言，张长凤、赵春梅认为主张的是赵广军与穆旺林之间的房屋买卖协议效力问题，与第三人无关，且穆旺林在没有取得房屋所有权和宅基地使用权的情况下将涉案房屋卖给第三人，是无权处分，应属无效。但一审法院在上一节已经论述了第三人张瑞芸与穆旺林签订的《买卖协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。结合庭审认定的事实以及涉诉宅院内房屋所有权转移的过程分析，鉴于房屋连环买卖的前因后果以及两个买卖行为的关联性，综合认定本案中张长凤、赵春梅主张的房屋买卖协议有效，张长凤、赵春梅的诉讼请求应予驳回。具体裁判理由如下：该涉诉宅院内房屋所有权及其宅基地使用权最终仍旧是在本村集体组织经济成员手中，并未损害本集体经济组织其他成员的利益，不属于法律所禁止的行为。赵广军与穆旺林签订房屋买卖协议是双方当事人真实意思表示，且合同签订后双方依约各自履行了各自的合同义务，即穆旺林将房款10000元支付给赵广军，作为出卖方的赵广军也接受了穆旺林给付的房款并将涉诉房屋交付给穆旺林，从1997年合同签订至张长凤、赵春梅起诉主张权利，房屋买卖行为已过去近23年，该期间赵广军从未向穆旺林主张过任何权利，故此，应认定赵广军与穆旺林之间在履行农村房屋买卖合同过程中系自愿、真实和连贯的。穆旺林虽不是北孙各庄村集体经济组织成员，但2017年11月15日，穆旺林与张瑞芸签订《买卖协议》，将涉诉房屋卖给张瑞芸，因张瑞芸系北孙各庄村集体经济组织成员，故穆旺林将涉诉房屋卖给张瑞芸后，涉诉宅基地重新流入北孙各庄村集体经济组织，穆旺林与张瑞芸签订的《买卖协议》未侵害北孙各庄村不特定多数集体经济组织成员的利益，当属有效。综上所述，一审法院从维护社会主义市场交易安全和秩序、当事人合理预期以及维护诚实信用这一民事核心原则的初衷出发，鉴于本案中第一手的房屋买卖行为非法性已经被穆旺林将位于北京市顺义区牛山镇×号院内房屋重新卖给了取得同一集体经济组织成员资格的张瑞芸而消除，涉案宅基地及宅基地内的房屋现掌握在北孙各庄村集体经济组织成员手中，而张长凤、赵春梅未能举证证明张瑞芸依据赵广军与穆旺林所签订的房屋买卖合同取得涉案宅基地的使用权以及宅基地内房屋的所有权不符合《物权法》第一百零六条有关善意取得的规定，考虑到涉案宅基地及宅基地内房屋交易的自愿性、真实性、连贯性，一审法院本着尊重历史、照顾现实的司法原则和保护善意第三人合法权益的精神，综合认定张长凤、赵春梅要求确认赵广军与穆旺林于1997年10月22日签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，无事实及法律依据，应予驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，判决：驳回张长凤、赵春梅的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人均未向本院提交新证据。二审中，张瑞芸称其已于2020年7月9日离婚。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、赵广军和穆旺林签订的房屋买卖协议的效力认定；二、本案是否应追加张瑞芸作为第三人参加诉讼。关于焦点一，张长凤、赵春梅主张赵广军和穆旺林签订的房屋买卖协议无效的理由为：一是赵广军是在张长凤不知情的情况下处分了作为夫妻共同财产的涉诉宅院内房屋；二是穆旺林非本村集体经济组织成员，在合同无效的情况下无权将涉诉宅院内房屋出售给张瑞芸；三、张瑞芸购买涉诉宅院内房屋违反了“一户一宅”的法律规定。对此，本院具体分析如下：首先，根据已经查明的事实，赵广军与穆旺林于1997年10月22日签订了房屋买卖协议，当日穆旺林将1万元购房款支付给赵广军，双方完成涉诉宅院的交付。张长凤称其在涉诉宅院被赵广军处分快一年才知晓此事，但是从1997年上述房屋买卖协议签订至张长凤、赵春梅起诉主张权利已过去近23年，张长凤未在合理期限主张相应权利，现张长凤以其不知情为由主张穆旺林和赵广军签订的房屋买卖协议无效，缺乏依据，本院不予采信。其次，赵广军与穆旺林签订房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，且该合同已经履行完毕。虽然穆旺林不是北孙各庄村集体经济组织成员，但2017年11月15日穆旺林与张瑞芸签订买卖协议，将涉诉宅院内房屋卖给张瑞芸。因张瑞芸系北孙各庄村集体经济组织成员，故穆旺林将涉诉宅院内房屋卖给张瑞芸后，该涉诉宅院内房屋所有权及其宅基地使用权最终仍旧在本村集体组织经济成员手中，并未损害本集体经济组织其他成员的利益，不属于法律所禁止的行为。同时，穆旺林与张瑞芸签订的买卖协议亦系双方真实意思表示，张长凤、赵春梅以穆旺林无权将涉诉宅院内房屋出售给张瑞芸为由主张穆旺林与张瑞芸之间的房屋买卖行为无效，于法无据，本院不予采信。因此，张长凤、赵春梅以穆旺林非本村集体经济组织成员、无权出售涉诉宅院内房屋为由主张赵广军和穆旺林签订的房屋买卖协议无效，缺乏法律依据，本院不予采信。最后，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，系为保障农村村民实现户有所居，限制农村村民重复申请宅基地、多占宅基地，禁止出卖、出租、赠与住宅后再次申请宅基地的行为。张长凤、赵春梅上诉主张穆旺林与张瑞芸签订的买卖协议因违反上述法律规定而无效，依据不足，本院不予采纳。综上，一审法院考虑到涉案宅基地及宅基地内房屋交易的自愿性、真实性、连贯性，本着尊重历史、照顾现实的司法原则和保护善意第三人合法权益的精神，判决驳回张长凤、赵春梅请求确认赵广军与穆旺林签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。关于焦点二，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼；对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。本案中，穆旺林已将涉诉宅院内房屋及地上物卖与张瑞芸，现张瑞芸系涉诉宅院内房屋及地上物的最终买受人，其是否为集体经济组织成员身份直接影响合同效力的认定，且案件处理结果同其有法律上的利害关系，故一审法院追加张瑞芸作为第三人参加诉讼，于法有据。张长凤、赵春梅主张一审法院追加张瑞芸作为第三人不当，缺乏依据，本院亦不予采纳。综上所述，张长凤、赵春梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张长凤、赵春梅负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 石 煜审 判 员 于洪群二〇二〇年十一月三十日法官助理 孟 磊法官助理 田子阳书 记 员 刘怡然