江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2088号上诉人（原审原告）：夏赣应，男，汉族，1993年10月8日生，住江西省吉安市青原区。被上诉人（原审被告）：吉安市宏华置业有限公司，住所地江西省吉安市吉州区跃进路******，统一社会信用代码9136800081488481L。法定代表人：刘要洪，系公司总经理。委托诉讼代理人：袁玉珍，该公司员工。上诉人夏赣应因与被上诉人吉安市宏华置业有限公司（以下简称宏华置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服吉安市青原区人民法院（2020）赣0803民初893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏赣应上诉请求：1．撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用均由宏华置业公司承担。事实与理由：一、上诉人不知道房屋尚未取得竣工验收备案登记，受宏华置业公司欺骗才收房，宏华置业公司至今未举证证明上诉人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋，宏华置业公司至今不具备合同约定及法律规定的交房条件，上诉人即使收房，亦不能免除宏华置业公司收房后至验收合格前的预期交房违约金；二、双方合同约定2018年10月31日前交房，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。宏华置业公司应当在2019年1月31日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，宏华置业公司超过了合同约定时间未履行办证义务，法院就应判其继续履行该义务，而不能以不具备办理条件为由驳回上诉人该项诉讼请求。三、一审判决让上诉人自行承担了百分之三十多的诉讼费，明显不当，本次纠纷，完全是因为宏华置业公司严重违约导致，上诉人的全部诉讼请求是严格按照合同约定而主张的，上诉人无任何过错，却要承担诉讼费，不公平、不合理，也没有法律依据。宏华置业公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，维持原判。夏赣应向一审法院起诉请求：1．判令宏华置业公司向其支付逾期交房违约金（以购房款511,000元为基数，按日向其支付已交付房款万分之一的违约金，自2018年11月1日起计算至房屋验收合格并且交房及华宏置业交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》之日止）；2．判令宏华置业公司将办理权属（包括契税、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，为其办理产权证；3．本案诉讼费由宏华置业公司承担。一审法院认定事实：2017年6月15日，夏赣应（买受人）与华宏置业公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“夏赣应购买华宏置业公司开发的位于青原区滨江春天5栋1-2903房，建筑面积111.06㎡，总价511,000元。夏赣应在签订《商品房买卖合同》之日付清首付款161,000元，其余房款350,000元，夏赣应在本合同签订之日起七日内办妥银行按揭贷款手续。出卖人应当在2018年10月31日前，将具备该商品房验收合格条件的商品房交付买受人。出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行，买受人不得退房。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“综合验收后360个工作日内办好房地产权属初始登记，如果逾期应该自该日起承担已付房款的0.15%逾期办证违约金”。合同签订后，夏赣应于2017年6月20日、2017年8月7日分两次付清房款。宏华置业公司于2019年10月10日将案涉房产交付。另查明，案涉房产至今未取得竣工验收备案。现夏赣应以宏华置业公司逾期交房要求支付逾期交房违约金为由起诉。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护，夏赣应依约支付房款，宏华置业公司应按约定期限交付房产并办理产权证。合同第八条约定，宏华置业公司应于2018年10月31日前交付案涉房产，但宏华置业公司于2019年10月10日才实际交付。庭审中宏华置业公司认可其逾期交房的事实，故夏赣应主张宏华置业公司承担逾期交房的违约责任，合法有据，予以支持。合同第十一条约定“出卖人交付房屋时应提供商品房符合交付条件的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收房屋，并要求出卖人承担违约责任。”本案夏赣应已于2019年10月10日实际占有使用案涉房屋。虽然案涉房屋至今没有办理竣工验收合格备案，但夏赣应已实际接收房屋。故认定夏赣应于2019年10月10日实际接收房屋。夏赣应接收不具备交付条件的商品房，是其对自己权利的处分，可视为其对宏华置业公司交付房屋时的交付条件予以接受。夏赣应在接收占有房屋后，又以房屋不具备交付条件为由，主张2019年10月11日至2020年6月1日期间的逾期交房违约金，没有事实和法律依据，不予支持。故宏华置业公司逾期交房支付违约金的时间应从2018年11月1日起计算至2019年10月10日止（共343天）。合同第九条第二款约定“被告自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向夏赣应支付已交付房价款万分之0.3的违约金”的约定，结合本案合同履行情况、被告的违约时间、违约程度等因素及根据公平原则和诚实信用原则，夏赣应主张调整违约金的计算标准调整到日万分之一，予以支持。经核算，逾期交房的违约金为17527.3元（511000×0.0001×343天）。对于夏赣应提出由宏华置业公司提供办理权属登记相关资料的诉请，因案涉房产至今尚未办理竣工验收备案手续，尚不具备办理房屋产权登记的条件，故原告的该项诉请依据不足，不予支持。夏赣应可待涉案房产办理竣工验收备案手续后，另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第二款之规定，判决：一、吉安市宏华置业有限公司应于判决生效之日起十五日内向夏赣应支付逾期交房的违约金17527.3元；二、驳回夏赣应的其他诉讼请求。案件受理费640元，减半收取计320元，由夏赣应承担120元，吉安市宏华置业有限公司承担200元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明，双方签订的商品房买卖合同第十一条约定：双方进行验收交接时，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。夏赣应一审自认2019年10月10日物业公司交房时没有给其《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，综合诉辩双方意见本案争议焦点为：1．逾期交房违约金计算截止时间如何认定？2．夏赣应诉请宏华置业公司提供办理权属登记相关资料，为其办证的诉请应否支持？关于争议焦点一，本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2018年10月31日前将具备该商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人。案涉商品房至今未通过竣工验收备案登记，宏华置业公司并未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件，夏赣应原可依据商品房买卖合同第十一条之规定拒绝收房，其仍于2019年10月10日提交业主入住装修申请表收房并申请装修，视为其对合同明确约定自己合法权利的处分，可认定其于2019年10月10日接收案涉商品房，夏赣应收房后又以宏华置业公司未能提供上述文件、房屋不具备交付条件为由要求逾期交房违约金不予支持，一审认定宏华置业公司从2018年11月1日至2019年10月10日支付逾期交房违约金并无不当，依法予以维持。关于争议焦点二，夏赣应诉请将办理权属登记需由宏华置业公司提供的资料报产权登记机关备案，该诉请模糊不明确，案涉商品房至今尚未办理竣工验收备案，尚不具备办理房屋产权登记的条件，其要求宏华置业公司为其办理产权证的诉请不予支持，夏赣应可在具备办证条件的情形下再行起诉。《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一、二款规定，诉讼费由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。一审根据本案具体情况决定由夏赣应负担120元诉讼费并无不当，夏赣应关于一、二审诉讼费均由宏华置业公司负担的诉请，依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费640元，由上诉人夏赣应负担。本判决为终审判决。审判长  罗良华审判员  李伟杰审判员  肖永兰二〇二〇年十一月三日法官助理郭琴书记员纪慧