云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初8855号原告：瞿荣花，女。被告：昆明尖茂房地产经纪有限公司，地址云南省昆明市盘龙区北京路延长线江东四季园旁华宏鑫世界中心****。法定代表人：马尹才，系公司执行董事。委托诉讼代理人：丁汝鹏，男，系公司员工，特别授权代理。原告瞿荣花与被告昆明尖茂房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日受理后，依法适用普通程序独任制于2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决原被告解除昆明市房屋出租委托合同；2、依法判决被告立即支付原告租金33300元；3、依法判决被告立即支付原告违约金3700元；4、依法判决被告立即结清所欠物业管理费264元；以上合计37264元。5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月3日，原告与被告签订房屋出租委托合同将原告名下齐泰城4-2-2xx3号房，2-4xx7号房屋委托给被告租赁管理，合同约定租赁期限从2019年4月2日至2024年7月2日，租金4-2-2xx3号房1700元/月；2-4xx7号房2000元/月，租金每半年支付一次。2019年4月2日被告支付第一次半年房租22200元给原告后，第二半年租金并入到第二年、第三年、第四年、第五年的租金中支付。所以，第二年至第五年租金为49650元一年，拟于2020年7月2日前支付24825元给原告，于2021年1月2日前再支付24825元给原告。第三年租金为49650元一年，拟于2021年7月2日前支付24825元给原告，于2022年1月2日前支付24825元给原告;第四年租金为49650元一年，拟于2022年7月2日前支付24825元给原告，于2023年1月2日前支付24825元给原告;第五年租金为49650元一年，拟于2023年7月2日前支付24825元给原告，于2024年1月2日前支付24825元给原告。合同约定：租赁委托期间，甲乙双方必须信守合同，被告支付租金逾期己违约，应向原告交纳一个月的租金作为违约金。2020年7月1日，按合同约定，原告提醒被告支付租金，被告以各种理由不予以支付。合同约定交租期限届满，原告曾多次向被告催收租金，被告无正当理由拒绝，至今已欠租金9个月有余，至2020年7月12日，原告仍然耐心要求被告履行约定，支付房租，遭到拒绝。其行为严重损害了原告的合法权益，造成原告家庭生活陷入困境。据此，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至法院，请求法院依法判决。被告未作答辩，也未在本院指定的举证期限内提交证据。原告围绕本案诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭应诉视为自动放弃质证等相关诉讼权利。本院经审查认为，原告提交的证据形式合法且与本案具有关联性，故本院予以采信并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：2019年4月3日，原告与被告签订《昆明市房屋出租委托合同》，约定“原告将位于昆明市盘龙区齐泰城小区2幢4xx7号（面积108平方米）房屋委托给被告管理，委托租赁期限自2019年4月3日至2024年7月2日止，共五年，其中自2019年4月3日至2019年7月2日为原告给予被告的免租期；月租金2000元／月；第一年房屋租金为12000元，于2019年7月2日前支付上半年房租给原告，于1月1日前支付下半年房租给原告；第二年租金为27000元，于2020年7月2日前支付上半年房租给原告，于2021年1月2日前支付下半年房租给原告；第三年租金为27000元，于2021年7月2日前支付上半年房租给原告，于2022年1月2日前支付下半年房租给原告；第四年租金为27000元，于2022年7月2日前支付上半年房租给原告，于2023年1月2日前支付下半年房租给原告；第五年租金为27000元，于2023年7月2日前支付上半年房租给原告，于2024年1月2日前支付下半年房租给原告；原告应在合同签订当日将该房屋交给被告；委托代理期满后，被告必须结清水、电、煤气、物管费、数字电视收视费等费用；被告违约应向原告交纳一个月租金作为违约金。”合同签订后，原告交付房屋。被告仅向原告支付了房租12000元。另，原告在庭审中自认原告已经于2020年7月15日收回了4xx7号房屋。同一天，原告又与被告签订另一份《昆明市房屋出租委托合同》，约定“原告将位于昆明市盘龙区齐泰城小区4-2-2xx3房屋委托给被告管理，委托租赁期限自2019年4月3日至2024年7月2日止，共五年，其中自2019年4月3日至2019年7月2日为原告给予被告的免租期；月租金1700元／月；第一年房屋租金为10200元，于2019年7月2日前支付上半年房租给原告，于1月1日前支付下半年房租给原告；第二年租金为22650元，于2020年7月2日前支付上半年房租给原告，于2021年1月2日前支付下半年房租给原告；第三年租金为22650元，于2021年7月2日前支付上半年房租给原告，于2022年1月2日前支付下半年房租给原告；第四年租金为22650元，于2022年7月2日前支付上半年房租给原告，于2023年1月2日前支付下半年房租给原告；第五年租金为22650元，于2023年7月2日前支付上半年房租给原告，于2024年1月2日前支付下半年房租给原告；原告应在合同签订当日将该房屋交给被告；委托代理期满后，被告必须结清水、电、煤气、物管费、数字电视收视费等费用；被告违约应向原告交纳一个月租金作为违约金。”合同签订后，原告交付房屋。被告仅向原告支付了房租10200元。另，原告在庭审中自认原告已经于2020年8月5日收回了2103号房屋。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”本案中，原、被告签订的两份《昆明市房屋出租委托合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定履行义务。合同签订后，原告依约履行了交付房屋的义务，则被告应按约支付租金，履行合同。本案中，被告未到庭应诉，视为其放弃答辩和举证质证的权利，故本院采信原告关于被告仅支付4xx7号房屋的房租12000元且原告于2020年7月15日收回了4xx7号租赁房屋，及被告仅支付2xx3号房屋的房租10200元且原告于2020年8月5日收回了4xx7号租赁房屋的陈述。本院认为，因涉案两套租赁房屋约定第二年租金中，上半年租金的支付时间为2020年7月2日，但被告却未提交证据证明已经向原告交纳了该期租金，故本院认为原告有权主张解除两份租赁合同，本院支持解除原被告于2019年4月3日签订的两份《昆明市房屋出租委托合同》。对于原告主张的房屋租金。原被告在租赁合同中约定4xx7号房屋的月租金是2000元，2xx3号房屋的月租金是1700元，故本院支持被告实际占用房屋期间的租金，具体为：一、4xx7号房屋：2019年7月3日至2020年7月15日期间租金：2000元*12个月+2000元/30天*13天-已支付的12000元=12867元。二、2xx3号房屋：2019年7月3日至2020年8月5日期间租金：1700元*13个月+1700元/30天*3天-已支付的10200元=12070元。以上租金共计24937元。故本院支持被告向原告支付租金24937元。关于原告主张的三个月免租期期间的租金，因合同约定有三个月的免租期，故对原告的该主张本院不予支持。另，关于合同中第一年年租金标准明显低于第二至第五年年租金标准的约定，本院认为在被告未按五年期限履行合同的情况下，应当以约定的月租金标准计算租金。关于原告主张的违约金3700元。本案中，合同约定违约金为一个月租金，故本院支持被告向原告支付违约金2000元+1700元=3700元。关于原告主张的物管费264元，原告在庭审中明确物管费264元包括2xx3号房屋一个月的物管费，4xx7号房屋半个月的物管费。本院认为，因租赁合同中约定被告负责交纳物管费，本案中，被告并未举证证明已经交纳了物管费，本院结合原告提交的物管费收款专用单，支持被告向原告支付物管费264元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告瞿荣花与被告昆明尖茂房地产经纪有限公司于2019年4月3日签订的两份《昆明市房屋出租委托合同》；二、被告昆明尖茂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告瞿荣花支付租金24937元；三、被告昆明尖茂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告瞿荣花支付违约金3700元；四、被告昆明尖茂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告瞿荣花支付物管费264元；五、驳回原告瞿荣花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费732元，由被告昆明尖茂房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  起瑞遥二〇二〇年十一月二日书记员  杨森艳