安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0102民初12909号 原告：王莹，女，1988年10月9日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：时贤生，北京大成（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马啸，北京大成（合肥）律师事务所实习律师。 被告：安徽生鲜传奇商业有限公司，住所地安徽省合肥市包河区金寨路**。 法定代表人：王卫，总经理。 委托诉讼代理人：范理刚，安徽远致律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘敏，安徽远致律师事务所律师。 原告王莹诉被告安徽生鲜传奇商业有限公司（以下简称“生鲜传奇公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王莹的委托诉讼代理人时贤生、马啸、被告生鲜传奇公司的委托诉讼代理人范理刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王莹向本院提出诉讼请求：1、确认《商铺出租合同》于2020年4月10日解除；2、生鲜传奇公司支付给王莹2020年4月1日至10日的房屋租金2000元及逾期利息（以2000元为基数，按照人民银行同期贷款利率自2020年4月11日暂计至同年5月10日），共计2007.15元；3、生鲜传奇公司支付给王莹代缴的2个月物业费382.24元并恢复租赁商铺至租赁前原貌（包括楼梯及墙面）；4、生鲜传奇公司支付给王莹违约金10万元；5、生鲜传奇公司承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由：王莹、生鲜传奇公司于2018年8月30日签订《商铺出租合同》，王莹将位于合肥市新站区上下门面出租给生鲜传奇公司，双方按照合同约定正常履约。2020年1月2日，生鲜传奇公司向王莹发出《告知函》，要求解除《商铺出租合同》，并于同年4月10日将房屋钥匙交还于王莹。生鲜传奇公司实际使用房屋至2020年4月10日，但租金只支付至同年3月31日，4月租金至今未付清。另依据《商铺出租合同》第四条第3款的约定，生鲜传奇公司若不再租赁商铺，则需恢复租赁房屋原貌，并由王莹验收。但生鲜传奇公司退租前未恢复原貌并欠缴7个月物业费致王莹收房后无法正常使用房屋。依据《商铺出租合同》第七条第3款的约定，生鲜传奇公司单方解除合同的，需支付违约金10万元。为了维护自身合法权益，特诉至法院。 被告生鲜传奇公司辩称：同意解除房屋租赁合同，我公司违约系因亏损严重，无法继续经营。我公司已于2020年4月10日将涉案商铺交付给王莹，且房屋已恢复。因情势变更导致合同不能履行，如判决我公司承担违约责任，请求法庭酌情并抵扣保证金6000元。 本院经审理认定事实如下：2018年8月30日，王莹、生鲜传奇公司签订一份《商铺出租合同》，约定：王莹出租的商铺位于合肥市新站区上下门面，面积为131.81平方，出租给生鲜传奇公司使用，用于生鲜超市配套经营；租赁期限自2018年9月1日起至2026年8月31日止；第一年租金为72000元，从第3年起每1年按5%递增，租金按半年付款；生鲜传奇公司在进场施工后一个工作日内一次性支付王莹6000元房屋保证金，合同期届满后，王莹无息返还给生鲜传奇公司；期满不续租，拆除费用及装修材料由生鲜传奇公司自行处理，并恢复原貌（包括楼梯及墙面），由王莹验收；生鲜传奇公司自行交纳物业管理费；若生鲜传奇公司在王莹没有违反本合同情况下提前解除合同，视为生鲜传奇公司违约，生鲜传奇公司负责赔偿违约金10万元及相关损失。合同签订后，生鲜传奇公司向王莹支付保证金6000元。 2020年1月2日，生鲜传奇公司向王莹发出《告知函》，载明：我司2018年8月30日与您签订位于合肥市新站区上下门面，产证面积为131.81平方米用于经营生鲜传奇超市。自开业至今，门店经营亏损严重，扭亏无望。现我司决定于2020年1月20日关闭此门店，并于2020年1月31日将房屋交还与你。请您及时配合我司处理解除合同等相关事宜。特此告知。 庭审中，王莹称《景荣花园恢复工程验收表》商136交付情况处载明的“已验收通过，王莹2020.4.10”字样，系其丈夫韩贵代签；王莹与韩贵于2014年结婚。该《景荣花园恢复工程验收表》还载明：已按业主要求恢复完成，房东于4月10日在商铺现场验收后，交接商铺钥匙。 生鲜传奇公司向王莹支付涉案商铺租金至2020年3月31日。 2020年8月26日，王莹将涉案商铺出租给郑秀使用，双方签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期共36个月，王莹从2020年9月27日起将出租房屋交付郑秀使用，至2023年9月26日收回；月租金5000元，由郑秀在2020年9月26日交纳给王莹，先付后用。 王莹系站前路景荣花园4幢136室（房地权合产字第××号）房地产权利人。 本院认为，王莹、生鲜传奇公司签订的《商铺出租合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，系合法有效。 关于《商铺出租合同》解除时间，生鲜传奇公司将涉案商铺于2020年4月10日返还给王莹，故《商铺出租合同》于2020年4月10日解除，本院予以确认。 关于生鲜传奇公司拖欠租金的数额，依据《商铺出租合同》约定：2020.04.01-2020.09.30租金为36000元，故平均每月租金为6000元，生鲜传奇公司应支付王莹2020年4月1日至4月10日的租金计2000元（6000元/月÷30×10天）。鉴于生鲜传奇公司已支付保证金6000元，该保证金首先应抵扣其拖欠租金，故王莹主张逾期利息，不予支持。 关于物业费及生鲜传奇公司是否应将涉案商铺恢复原状，现王莹仅提交《收据》（无公章）以主张生鲜传奇公司向其支付代缴2个月物业费，证据不足，不予支持。生鲜传奇公司已于2020年4月10日将涉案商铺返还给王莹，当日，王莹丈夫韩贵亦在《景荣花园恢复工程验收表》上签字，现王莹要求生鲜传奇公司将涉案商铺恢复原状，证据不足，不予支持。 关于违约金，由于生鲜传奇公司未按时支付租金，且提前解除《商铺出租合同》，依法应承担违约责任，王莹要求生鲜传奇公司支付因提前解除合同的违约金10万元，该违约金数额过高，因生鲜传奇公司提前解除合同导致涉案商铺存在空置期，结合涉案商铺已于2020年9月27日出租给他人，故本院酌情考虑2020年4月11日至2020年9月26日期间，因涉案商铺空置给王莹造成租金损失计算违约金即39200元（6000元/月×6个月+6000元/月÷30×16天）。 生鲜传奇公司已支付的保证金6000元应予以抵扣上述拖欠租金2000元及违约金39200元，故生鲜传奇公司尚应支付王莹违约金35200元(39200元+2000元-6000元)。生鲜传奇公司的部分辩解意见成立，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告王莹与被告安徽生鲜传奇商业有限公司签订的《商铺出租合同》于2020年4月10日解除； 二、被告安徽生鲜传奇商业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王莹支付违约金35200元； 三、驳回原告王莹的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2348元，减半收取1174元。由原告王莹负担770元，被告安徽生鲜传奇商业有限公司负担404元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  徐红梅 二〇二〇年十一月二十日 书记员  何欢欢 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。