江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初4513号原告：南京鹂岛现代农业发展有限公司，统一社会信用代码91320113562897534，住所地南京市栖霞区八卦洲街道芦蒿精品园**。法定代表人：倪天华,该公司董事长。委托诉讼代理人：朱烨，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。被告：南京陈传方农业科技有限公司，统一社会信用代码91320113MA1MB3LB0，住所地南京市栖霞区八卦洲街道大同生态产业园**办公楼。法定代表人:陈传方,该公司经理。委托诉讼代理人:刘越男,北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人:吕铮,北京市京师律师事务所实习律师。原告南京鹂岛现代农业发展有限公司与被告南京陈传方农业科技有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法适用简易程序,由审判员许庆林独任审判，于2020年9月4日、10月19日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱烨，被告法定代表人陈传方及委托诉讼代理人刘越男、吕铮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、确认原被告双方签订的《八卦洲农业园区现代农业承包经营协议》于2019年1月24日解除；2、判令被告立即清理并返还租赁的约275亩土地；3、判令被告按照每年330000元标准向原告支付自2019年1月1日起至协议解除之日止的土地租金及管理费21290元，同时承担逾期付款利息（每逾期一天按照年租金及管理费0.3%计算至付清之日止）；4、判令被告按照每年330000元标准向原告支付自2019年1月25日起至实际返还之日止的土地占有使用费522500元（暂计算至2020年8月31日止）；5、判令被告向原告支付违约金50000元；6、判令被告向原告支付为实现债权而产生的律师费20000元；7、判令被告于案涉土地上投入的不动产无偿归原告所有（不动产以法院现场勘验为准）；8、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年9月14日,原告与被告签订了《八卦洲农业园区现代农业承包经营协议》,约定由原告将位于南京市亩土地出租给被告使用。租赁期限为11年6个月,即2017年1月1日起至2028年6月30日止,租金标准前五年按1000元／亩／年,管理费200元／亩／年,合计土地租金及管理费用为330000元／年。第六年至第十年每亩基本租金为1100元／年。第十一年至租赁期满每亩基本租金为1210／年。管理费第六年至第十年每亩为人民币250元／年,第十一年至租赁期满每亩为人民币300元／年。租金按年支付,于每年12月31日前支付下一年租金及管理费。协议签订后,原告及时提供了上述土地供被告使用,履行了相应义务。但被告长期拖欠租金、拒不交纳保证金等行为严重损害了原告的合法权益。原告于2019年1月23日向被告寄送了《合同解除之律师函》,通知被告解除双方于2016年9月14日签订的《八卦洲农业园区现代农业承包经营协议》。被告收函后没有提出异议,但仍然继续无偿占用土地。原告多次沟通无果。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，1、被告不认可解除双方签订的《八卦洲农业园区现代农业承包经营协议》。被告认为案涉合同至今未解除，且合同解除的条件未成就，当然不同意返还租赁的土地。2、被告可以按照自2019年1月1日之后被告实际租用的土地交纳租金及管理费。3、对原告提出的其他诉讼请求，因被告没有违约行为，故不承担相关责任。请求法院驳回原告不合理的诉讼请求。经审理查明，2016年9月14日，原被告双方签订一份《八卦洲农业园区现代农业承包经营协议》，约定由原告将坐落于栖霞区八卦洲新闸村10组土地约275亩（以实际丈量为准）租给被告用作生态农业综合开发。土地性质为集体土地。租赁期限为11年6个月，自2017年1月1日起至2028年6月30日止。租金标准前五年按1000元／亩／年,管理费200元／亩／年,合计土地租金及管理费用为330000元／年。第六年至第十年每亩基本租金为1100元／年。第十一年至租赁期满每亩基本租金为1210／年。管理费第六年至第十年每亩为人民币250元／年,第十一年至租赁期满每亩为人民币300元／年。租金按年支付,于每年12月31日前支付下一年租金及管理费。如经实际丈量土地面积差异大于1亩的，按照实际面积支付租金及管理费。基本租金每5年按10%递增……。乙方在签订本协议20日内向甲方支付履约保证金100000元。双方对其他权利义务也作了相应约定。该协议签订后，原告提供土地，被告交纳租金及管理费，双方按约履行各自的权利及义务。2017年12月6日，南京市栖霞区房屋征收管理办公室发出搬迁公告，主要内容为因八卦洲浦仪公路西段项目工程建设需要，对红线范围内的房屋、附着物实施自愿搬迁补偿。浦仪公路需从被告租赁的土地穿过，占用一部分土地。双方为补偿进行磋商，但始终未能达成一致意见。2018年12月3日，原告向被告发出告知函，主要内容为：“2016年9月，贵司与我方签订了《八卦洲农业园区现代农业承包经营协议》，根据合同的第六条第2款因国家建设或其他建设需要征用土地，本租赁合同终止履行，乙方必须无条件迁出租赁土地。贵司承租的位于新闸村××部××土地因××西段道路需要占用（见栖国土征听［2018］25号文），我方郑重告知贵司于收到本函之日起，积极配合征地部门在规定时间内迁出征收红线范围，并及时与我方协商变更合同事宜。”双方为此未能协商一致。2019年1月23日，原告委托北京市君泽君（南京）律师事务所向被告发出《合同解除之律师函》，主要内容为：“告知被告因未交2018年租金，拖欠租金及管理费2个月以上，出租方有权解除合同。贵司租用的部分土地属于浦仪公路西段道路建设拟征收土地范围之内，甲方有权收回土地。从即日起解除双方签订的《八卦洲农业园区现代农业承包经营协议》，请贵司立即支付拖欠的租金、违约金并返还土地。逾期不处理的，委托人将委托第三方进行清理并由贵方承担相关费用”。浦仪公路占用了被告租赁的部分土地。之后，双方为补偿问题一直在协商，但最终无结果。2020年3月18日，第三方进入被告场地进行清理、施工。原告于2020年7月21日向本院提起诉讼。庭审中，被告提出已经补交了2018年度的租金及管理费，现只欠2019年1月1日之后的租金及管理费。原告对此予以认可。被告提出浦仪公路占用土地面积在50亩左右，表示可以将应当交纳的租金提存到法院，继续履行合同。原告认为，浦仪公路至多占用10亩土地。本庭至现场查看目测，公路占用的土地亩数没有被告所称的50亩。上述事实，有原告提供的承包经营协议、现场照片、律师函、当事人陈述等证据证实。本院认为，原被告双方签订的《八卦洲农业园区现代农业承包经营协议》系当事人真实意思表示，并无违反国家法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案被告租赁土地用于农业建设，租期10年，投入较大，收益缓慢。现因国家建设浦仪公路需要占用部分土地，作为当事人应当积极配合，予以支持。涉及到的当事人应当就占用的土地进行丈量，对合同内容作相应调整。合同法第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案双方应当对占用的土地及时进行丈量，对如何变更合同及时调整、协商。本案双方当事人虽然进行了协商，但无进展。双方未能达成一致意见时，作为被告方不应当以此为理由长时间不交全部的土地租金及管理费。而原告方作为出租方，也应当积极与对方进行沟通和协调。本案因双方均未书面申请本院对实际占用的亩数进行司法评估，本庭根据现场查看情况，暂先预估占用土地10亩为准（以最终测量后再行增减）。因第三方进入被告场地施工时间为2020年3月18日，故被告应当按照合同约定交纳2019年度至2020年3月18日之前的租金及管理费，合计398712元[2019年度330000元、2020年3月18日之前为68712元(1200元/亩/年×275亩÷365天×76天）]。2020年3月18日至2020年12月31日止的租金及管理费在预扣占用的10亩土地后，按照约定标准交纳，即251786元（1200元/亩/年×265亩÷365天×289天）。两年租金及管理费合计650498元。现占用土地已经成为事实，但具体占用多少土地及如何赔偿，双方未能协商解决。本案对此占用的土地补偿问题，本案不作处理。由双方当事人另行协商，协商不成，可以另行起诉，包括实际占用的土地亩数。对于原告提出的要求被告承担违约金、律师费等请求，因双方对占用土地亩数及补偿问题始终有分歧，且本合同继续履行，故此请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原被告双方继续履行《八卦洲农业园区现代农业承包经营协议》（前提是扣减10亩土地）；二、被告南京陈传方农业科技有限公司自本判决生效之日起10日内支付原告南京鹂岛现代农业发展有限公司2019年和2020年两年租金及管理费合计650498元。三、驳回原告南京鹂岛现代农业发展有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按照本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9525元，减半收取4762元，由被告南京陈传方农业科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 许庆林二〇二〇年十一月十八日法官助理 任 玲书 记 员 郑佳玲