云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终8187号上诉人（原审被告）：朱宗杰，男，1973年11月29日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。被上诉人（原审原告）：郭玲，女，1990年2月12日出生，汉族，住云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县。原审第三人：杨洪秀，女，1965年8月10日出生，汉族，住重庆市綦江县。上诉人朱宗杰因与被上诉人郭玲及原审第三人杨洪秀房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省禄劝彝族苗族自治县人民法院（2020）云0128民初341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人朱宗杰、被上诉人郭玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人朱宗杰上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判由上诉人向被上诉人退还租金35661元；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉依据的主要事实和理由：上诉人与被上诉人约定解除原租赁协议是以产权完成过户之日计算，涉案房屋的过户日期是2020年1月13日，上诉人只应退还被上诉人自合同解除之日即2020年1月13日起至预收房租截止日2020年4月30日的租金共计35661元。被上诉人郭玲辩称，2019年10月11日，因涉案房屋产权发生变化，新房主要求被上诉人解除与上诉人的租赁合同，合同截止日期为2019年9月11日，被上诉人与新房主另行签订租赁合同，但上诉人未按约定通知郭玲，办理租金、押金退还事宜。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人杨洪秀述称，杨洪秀已于2016年6月将涉案房屋转让给其女儿即被上诉人郭玲经营管理，此后退出经营、管理涉案房屋。郭玲向一审法院起诉请求：1、依法确认其与被告朱宗杰2016年3月31日签订的房屋租赁合同于2019年9月10日解除；2、判令被告退还原告租期共计7月20天的房屋租金71600.00元及押金5000.00元，合计81600.00元；3、由被告给付原告资金占用费（2019年9月11日至2020年2月10日）4080.00元；4、被告支付违约金12000.00元；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理确认以下事实：被告朱宗杰与原告郭玲母亲杨洪秀于2016年3月31日签订房屋出租合同书，约定由被告将禄劝秀屏路南段一幢一至七楼私有房屋出租给原告母亲，租赁期限为2016年5月1日至2018年4月30日，租金为每年120000.00元，租金一年一付。同日杨洪秀支付被告押金5000.00元。同年7月8日杨洪秀将其租赁被告房屋经营的宾馆及超市以总价款50万元转让给原告经营，并同时将相关的证件、执照、租房合同移交乙方。50万元的转让费已包含了第三人给付被告的租金及押金。11月6日，原、被告签订房屋租赁补充协议，约定原合同到期后，续订两年，即从2018年5月1日至2020年4月30日，租金依照原合同的约定。2019年4月23日原、被告再次签订房屋租赁补充协议，约定2020年4月30日房屋租赁到期后，再续订两年，即从2020年5月1日至2022年4月30日，租金及给付的期限依照原合同的约定，同时亦对如租赁房屋发生产权变化时，对租赁期限内的租金、押金退还做了约定。2019年4月24日原告已约定向被告支付了房租120000元。2019年被告与案外人郭伟签订了房屋买卖合同，2020年1月2日被告将原告承租房屋的产权变更给了案外人郭伟。原、被告双方于2019年10月11日解除合同。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，第三人与被告签订了房屋出租合同书，并将承租房屋的超市及宾馆转让给原告经营，原告为此向第三人支付了第三人支付给被告的租金及押金，故对原告与第三人签订的转让协议实际应视为是第三人对其承租的房屋进行了转租。在此后原告与被告签订了两份房屋出租补充协议，且原告依原合同的约定向被告支付了租金，可视为被告对第三人与原告的转租行为表示了同意，故双方的租赁关系成立。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”合同解除，是指合同有效成立后，在一定条件下通过当事人的单方行为或者双方合议终止合同效力或者溯及地消灭合同关系的行为。本案中，原告诉请确认双方合同解除的时间是2019年9月10日，但无确实充分的证据予以证明双方解除合同的时间是2019年9月10日。被告当庭表示双方合同解除的时间是2019年10月11日，但双方约定了交接是以过户为准。合同一旦解除，合同关系就已消灭，而不是因是否移交才发生合同关系的消灭，故本案中，双方解除合同的时间是2019年10月11日。合同解除后被告依法应当返还原告合同解除后的房租，故被告应当返还原告自2019年10月11日至2020年4月30日的共计6个月零19天的房屋租金66327.00元。对原告要求被告返还押金5000元，被告已当庭表示同意返还，故一审法院予以支持。对原告要求被告给付资金占用费4080.00元，原告已当庭表示愿意放弃，系原告对自己权益的处分，一审法院予以支持。对原告要求被告支付违约金12000元，因原告未能举出确实充分的证据予以证实被告违约，且原告承租的房屋原告一直在经营，被告的买卖行为并没有给原告造成实际损失，故一审法院不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：“一、原、被告于2016年3月31日签订的房屋租赁合同于2019年10月11日解除。二、被告朱宗杰于判决生效之日起15日内返还原告郭玲自2019年10月11日至2020年4月30日的房屋租金66327.00元、押金5000.00元，合计71327.00元；三、驳回原告郭玲的其余诉讼请求。”一审案件受理费2242.00元，减半收取1121.00元，由原告郭玲承担336.00元，由被告朱宗杰承担785.00元。二审中，上诉人未向本院提交新证据。被上诉人向本院提交以下证据：一、云南省农村信用社贷款回收凭证，欲证明新房主付清购房款的日期为2019年9月11日。二、二手房买卖合同，欲证明上诉人与新房主的交易日期为2019年10月11日。经质证，上诉人对该两份证据的真实性无异议，本院对该两份证据的真实性予以采信。二审中，各方当事人对一审判决确认事实均无异议，本院对一审判决认定事实予以确认。二审另查明：一、就涉案房屋的买卖事宜，案外人郭伟作为原告，于2018年4月17日以上诉人及案外人杨涛作为被告提起诉讼，诉讼中，各方当事人于2019年7月15日达成调解协议，约定郭伟与上诉人继续履行房屋买卖合同，房屋成交价2278600元，郭伟于2019年9月30日前，代上诉人清偿欠禄劝农村信用联社的贷款192万元，上诉人在郭伟清偿贷款之日向禄劝农村信用联社申请解除涉案房屋的抵押手续，将房屋产权证交付给郭伟，并委托和协助郭伟办理房屋的产权变更过户手续。郭伟于2019年9月11日代上诉人清偿了禄劝农村信用联社的贷款，并在同日与被上诉人签订了《房屋出租房合同书》，约定由郭伟将涉案房屋出租给被上诉人，租赁期限自2019年9月11日起至2021年9月10日。2019年10月11日，上诉人与案外人郭伟签订《二手房买卖合同》，约定由朱宗杰将涉案房屋出卖给郭伟。二、涉案房屋一直由被上诉人使用。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人与被上诉人的房屋租赁合同关系于何时解除？上诉人应退还给被上诉人的租金是多少？本院认为，根据查明的案件事实，上诉人与被上诉人通过签订《房屋出租补充协议》建立了房屋租赁合同法律关系，上诉人系出租人，被上诉人系承租人。在履行合同过程中，上诉人将涉案房屋出售给案外人郭伟，郭伟在其履行完付款义务当日即与被上诉人签订了《房屋出租合同书》，并于2019年10月11日与上诉人签订了《二手房买卖合同》。因被上诉人一直在使用涉案房屋，故上诉人、被上诉人、郭伟三人并未办理房屋交接手续。在此情况下，被上诉人作为承租人在履行合同中并无违约行为，不应重复交纳租金，一审法院根据上诉人在一审中关于其与被上诉人的租赁合同已于2019年10月11日解除的陈述确认2019年10月11日为双方房屋租赁合同解除时间，被上诉人亦表示服判，本院依法予以维持。现上诉人主张其与被上诉人的租赁合同关系应当于2020年1月13日解除，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条“有下列情形之一，当事人在法庭辩论终结前撤销自认的，人民法院应当准许：（一）经对方当事人同意的；（二）自认是在受胁迫或者重大误解情况下作出的。人民法院准许当事人撤销自认的，应当作出口头或者书面裁定。”之规定，上诉人应承担举证责任证实本案中存在上述法律规定的可以撤销自认的情形，上诉人未完成此举证责任，应承担举证不利的法律后果，本院对其该上诉主张不予支持。据此，上诉人应返还被上诉人自2019年10月11日至2020年4月30日期间的租金66327元及押金5000元。综上，上诉人朱宗杰的上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2242元，由上诉人朱宗杰负担。本判决为终审判决。本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向一审法院申请执行。审判长 朱 欢审判员 刘昕光审判员 杨 艳二〇二〇年十一月十一日法官助理仝倩华书记员刘雯