湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂03民终2741号上诉人（原审被告）：十堰比高电影院线有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区天津路****。法定代表人：印刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：王磊，湖北朗润律师事务所律师。委托诉讼代理人：江宇，湖北朗润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：十堰大洋五洲房地产开发有限公司。。住所地：湖北省十堰市天津路**法定代表人：丁国全，该公司董事长。委托诉讼代理人：程敦亮，湖北经立律师事务所律师。原审被告：上海龙影投资咨询服务有限公司。住。住所地：上海市闵行区顾戴路**第****/div>法定代表人：印枚，该公司执行董事。上诉人十堰比高电影院线有限公司（以下简称比高公司）因与十堰大洋五洲房地产开发有限公司（以下简称大洋五洲公司），原审被告上海龙影投资咨询服务有限公司（以下简称上海龙影公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2020）鄂0302民初2735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成由审判员王广泉担任审判长并主审，审判员王宇鹏、徐恩田参加的合议庭，经过阅卷及询问调查当事人，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。比高公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项，依法改判；2、一、二审诉讼费用由大洋五洲公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审法院认定比高公司拖欠大洋五洲公司租金及物业服务费缺乏事实依据。案涉租赁主合同附件（二）中对于大洋五洲公司应当承担的空调系统安装费用1276209.37元，实际由比高公司垫付安装完成，双方约定相关费用直接冲抵租金，故不存在欠付租金的事实；2、大洋五洲公司虽然经过两次转让收购，但是公司主体身份没有变更，对于第一手大洋五洲公司的无论口头还是书面的权利义务都应依法承继，故应依法将比高公司垫付的空调系统安装费冲抵租金。二、一审判决适用法律错误。1、案涉《十堰比高院线电影城租赁合同》及《十堰比高电影城租赁合同之主体变更补充协议》真实合法有效，未达到合同解除的法定或者约定情形，合同不得轻易解除；2、依照双方合同约定，依法冲抵大洋五洲公司起诉的房租以及物业服务费后，剩余约60多万元空调安装费用需要继续冲抵租金，比高公司不存在欠付租金的违约行为，合同不存在解除情形，应当依法继续履行；3、上海龙影公司不应承担连带责任。三、依据诚实信用原则，保障合同的有效性与稳定性，本案的租赁合同不应当解除。大洋五洲公司未予书面答辩。大洋五洲公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《十堰比高院线电影城租赁合同》及《十堰比高电影城租赁合同之主体变更补充协议》；2、判令比高公司自《十堰比高院线电影城租赁合同》及《十堰比高电影城租赁合同之主体变更补充协议》解除之日将所租赁房屋腾后返还给原告；3、比高公司支付房屋租金141825.22元，并自2020年元月1日起以141825.22元为基数按月利率24%的标准支付违约金直到租金付清之日止；4、比高公司支付物业费、水费、电费和垃圾清运费等费用共计492804.08元，并从2020年1月1日起以492804.08元为基数按年利率24%的标准向原告支付违约金直至全部费用付清之日止；5、比高公司承担律师费3万元；6、上海龙影公司对比高公司应支付的房屋租金、物业费、水费、电费、垃圾清运费、违约金及律师费承担连带责任；7、比高公司、上海龙影公司承担诉讼费用。一审法院认定事实如下：2014年5月17日，大洋五洲公司与上海龙影公司签订《十堰比高院线电影城租赁合同》，约定由上海龙影公司租赁大洋五洲公司位于十××市××路××号建筑面积约5020平方米的房屋用于开设“电影城”，租期从房屋交付之日起满四个月后起算15年，租金采取年度电影净票房收入的比例分成，按季度提前预付。合同约定如上海龙影公司逾期支付租金应承担自应缴日起每日千分之五的滞纳金，逾期超过30日仍然无法补足未付的款项，大洋五洲公司有权解除合同。如果一方违约，而另一方不行使该合同规定的终止合同的权利，违约方应承担守约方为纠正该违约行为而产生的全部费用，其中包括但不限于诉讼费用、律师费用、装修费用和维修费用等，并承担赔偿责任。合同签订后，大洋五洲公司按约交付房屋。2016年1月18日，大洋五洲公司和上海龙影公司、比高公司签订《十堰比高电影城租赁合同之主体变更补充协议》，约定将《十堰比高院线电影城租赁合同》承租方由上海龙影公司变更为比高公司，比高公司受让《十堰比高院线电影城租赁合同》的全部权利义务，上海龙影公司对比高公司所受让的合同义务向大洋五洲公司承担连带责任。2017年1月16日，比高公司和十堰怡佳物业服务有限公司（以下简称怡佳物业公司）签订了《物业管理服务协议》，约定物业管理服务费为每月每平方米3元，即26497.2元/月，应每月30日前缴次月的管理费用。怡佳物业公司自2016年4月1日起向比高公司提供垃圾清运费服务，按照5000元/年的标准收取。怡佳物业公司应在收到比高公司付款前先行向比高公司提供物业管理增值税专用发票，比高公司收到合格发票后进行付款。怡佳物业公司须确保每日按时将比高公司所产生的全部垃圾清运干净。比高公司违反协议，不按该协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，怡佳物业公司有权要求比高公司补交并从逾期之日起每天0.1%收取违约金及相关的法律费用，或中止部分或全部物业服务直至缴清应缴费用。比高公司未能按时支付房屋租金，2020年1月8日，大洋五洲公司向比高公司发出《交纳租金通知书》，要求比高公司支付2019年第三季度未付租金66673.58元、2019年第四季度应付租金75151.64元及2020年第一季度预付租金100000元共计241825.22元。比高公司应在收到交纳租金通知书和发票后7个工作日内，将租金汇入大洋五洲公司指定账户。如比高公司逾期不履行约定，将保留追究比高公司违约的一切责任。比高公司于2020年1月8日签收该通知书，未向大洋五洲公司交纳租金。2019年12月26日，怡佳物业公司向比高公司发出《催缴通知》，要求比高公司于2019年12月31日前支付拖欠水费3116.4元、电费166318.75元、物业费317966.4元及垃圾清运费15000元合计502401.55元。如逾期不交，将实施停水限电等强制措施。同时比高公司不但要交纳拖欠的物业服务费等相关费用，严格按照《物业管理服务协议》第九条违约责任，即比高公司违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，怡佳物业公司有权要求比高公司补交并从逾期之日起按每天0.1%收取违约金及相关的法律费用，或中止部分或全部物业服务直至比高公司缴清应缴费用。比高公司收到催缴函仅支付了电费9597.47元，剩余费用均未交纳。2020年6月10日，怡佳物业公司将其拥有的比高公司债权转让给大洋五洲公司，该债权转让协议于2020年6月22日送达比高公司。比高公司至今未履行支付义务，大洋五洲公司诉至法院。一审法院认为：大洋五洲公司和上海龙影公司、比高公司签订的《十堰比高院线电影城租赁合同》及《十堰比高电影城租赁合同之主体变更补充协议》系真实意思表示，不违反法律法规的规定，是合法有效的。比高公司拖欠大洋五洲公司租金，逾期超过30日，大洋五洲公司有权解除和上海龙影公司、比高公司签订的《十堰比高院线电影城租赁合同》及《十堰比高电影城租赁合同之主体变更补充协议》。因比高公司违约导致合同解除，比高公司应当支付拖欠的租金141825.22元、将租赁房屋腾空返还大洋五洲公司并赔偿损失。比高公司拖欠怡佳物业公司的物业费、水费、电费及垃圾清运费共492804.08元，因怡佳物业公司将其拥有的比高公司债权转让给大洋五洲公司，该债权转让已生效，大洋五洲公司要求比高公司支付492804.08元予以支持。关于赔偿损失，支持以拖欠的租金、物业费、水费、电费及垃圾清运费合计634629.3元为基数，从2020年1月1日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算损失。大洋五洲公司要求上海龙影公司对比高公司拖欠的上述费用承担连带责任符合双方约定和法律规定，予以支持。大洋五洲公司要求比高公司承担律师费用证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十八条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、十堰大洋五洲房地产开发有限公司和十堰比高电影院线有限公司、上海龙影投资咨询服务有限公司签订的《十堰比高院线电影城租赁合同》及《十堰比高电影城租赁合同之主体变更补充协议》解除；二、十堰比高电影院线有限公司向十堰大洋五洲房地产开发有限公司支付拖欠的租金、物业费、水费、电费及垃圾清运费合计634629.3元和赔偿损失，该损失以634629.3元为基数，从2020年1月1日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、十堰比高电影院线有限公司于判决生效后十日内将租赁房屋返还十堰大洋五洲房地产开发有限公司；四、上海龙影投资咨询服务有限公司对上述判决第二项承担连带责任；五、驳回十堰大洋五洲房地产开发有限公司的其他诉讼请求。以上应付款项应于判决生效后十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11315元，减半收取5657.5元，由十堰比高电影院线有限公司、上海龙影投资咨询服务有限公司共同负担。二审中，比高公司提交了如下新证据：第一组证据：《十堰比高院线电影城租赁合同》及附件。拟证明：1、合同真实合法有效，合同约定租赁期15年，合同投入巨大刚开始经营，合同尚未到期，不能当然解除；2、租赁合同附件（二）明确约定应由大洋五洲公司承担的空调安装费冲抵租金；3、合同约定双方的其他权利义务。第二组证据：《空调工程承包合同》、《审计报告》、发票等凭证。拟证明：上诉人实际代替大洋五洲公司垫付空调系统安装费用共计1276209.37元，此款为应该冲抵租金的具体金额。第三组证据：《会议纪要》两份、《沟通函》两份、《关于空调工程代建问题的确认函》一份。拟证明：1、双方关于空调工程代建事实，以及双方明确约定空调代建款项冲抵后期租金的事实；2、1276209.37元的空调安装费用至今尚未冲抵，大洋五洲公司主张的14万余元租金并非属于欠付款项，比高公司在该项空调安装工程款尚未冲抵结清之前不存在欠付租金的违约行为；3、双方约定的解除情形尚未产生，大洋五洲公司不享有合同解除权。第四组证据：《十堰比高电影院线有限公司结算报告》一份。拟证明：上诉人投资高达2000万元，承包回收周期长，大洋五洲公司依据单方主张的14万余元的租金到期未付为由解除合同违背诚实信用原则。大洋五洲公司质证认为：对第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，案涉租赁合同的解除是因为上诉人的违约行为已经达到了合同约定的解除条件，且上诉人租赁房屋以来长期拖欠租金，并不是偶尔一次两次违约。对空调安装费冲抵租金的问题，案涉租赁合同没有明确约定空调安装费可以冲抵租金。空调安装费不应由被上诉人承担，不应冲抵。第二组证据中的《空调工程承包合同》与本案无关联性，合同双方与大洋五洲公司无关，对空调安装费数额真实性也有异议。对第三组证据的《会议纪要》的真实性有异议，大洋五洲公司没有参加所谓的会议，《会议纪要》记载的内容也没有大洋五洲公司承担空调费用的意思表示。《沟通函》和《确认函》没有送达，属于上诉人单方陈述。第四组证据与本案无关联性，对真实性也有异议。本院认为：以上证据将结合全案其他证据予以综合分析认定。经审理查明，一审判决认定的双方发生纠纷的原因、经过等基本事实属实。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”综合双方的意见，本案二审审理焦点如下：1、关于比高公司是否构成违约的问题。第一，根据2020年1月8日大洋五洲公司发出的《交纳租金通知书》、2019年12月26日怡佳物业公司发出的《催缴通知》、2020年6月22日送达的《债权转让通知书》以及2020年8月1日比高公司发出的《关于租金减免及延期支付的申请函》等证据，一审判决认定比高公司尚有租金、物业费、水费、电费及垃圾清运费合计634629.3元尚未支付并无错误。第二，关于债务能否抵销的问题。二审期间，比高公司提交了《十堰比高院线电影城租赁合同》及附件、《空调工程承包合同》、《会议纪要》、《沟通函》、《关于空调工程代建问题的确认函》，主张尚未支付的634629.3元债务应予抵销，该主张不能成立。理由是：1、虽然案涉《十堰比高院线电影城租赁合同》及附件中约定了空调系统安装问题，但大洋五洲公司对该约定内容持有不同理解，且因为《空调工程承包合同》系比高公司签订及履行，大洋五洲公司对比高公司主张用于抵销的空调安装价款数额亦有异议，本案系房屋租赁合同纠纷，本案无法对双方的这些争议做出评判；2、虽然比高公司二审提交了《会议纪要》、《沟通函》、《关于空调工程代建问题的确认函》等证据，主张大洋五洲公司对空调安装费用的承担表示同意和认可，但《会议纪要》系比高公司单方制作，并无大洋五洲公司相关人员签字确认，相应函件也无签收手续，而且此前租金等费用的支付也未采取债务抵销的方式进行，故无法判断大洋五洲公司做出了同意用空调安装费抵销债务的明确意思表示。基于以上分析，一审判决认定比高公司拖欠租金、物业费等费用构成违约并无错误。2、关于案涉《十堰比高院线电影城租赁合同》及《十堰比高电影城租赁合同之主体变更补充协议》应否解除的问题。合同解除分为法定解除和约定解除。本案中，双方签订的《十堰比高院线电影城租赁合同》约定了比高公司拖欠租金逾期超过30日，大洋五洲公司有权解除合同。比高公司的违约行为符合了合同约定的解除情形。一审判决解除合同符合合同约定和法律规定。至于比高公司反映的空调安装费用的承担问题，其可以另行解决。3、关于上海龙影公司应否承担连带责任的问题。本案中，三方签订的《十堰比高电影城租赁合同之主体变更补充协议》中明确约定上海龙影公司对比高公司的合同义务承担连带责任，该约定合法有效。再者，一审判决上海龙影公司承担连带责任后，其并未提起上诉，视为对一审判决的认可。而比高公司作为与上海龙影公司相互独立的公司法人，对此提出上诉没有法律依据。综上，比高公司的上诉主张和上诉理由缺乏事实和法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律和判决结果无误，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11315元，由上诉人十堰比高电影院线有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王广泉审判员  王宇鹏审判员  徐恩田二〇二〇年十一月二十三日书记员  刘亚琼