湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终2113号上诉人（原审被告）：易锴，男，1986年2月3日出生，汉族，住湖北省蕲春县。上诉人（原审被告）：韩淑雲，女，1989年1月4日出生，汉族，住河南省柘城县。两上诉人共同委托诉讼代理人：李宁，湖北永铭律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：吕典，男，1995年10月2日出生，汉族，住湖北省蕲春县。委托诉讼代理人：张冬，湖北乾行律师事务所律师。代理权限为特别授权。原审第三人：伊冬莲，女，1961年11月1日出生，汉族，住湖北省蕲春县。委托诉讼代理人：范奕军，湖北衡权律师事务所律师。代理权限为一般代理。上诉人易锴、韩淑雲因与被上诉人吕典及原审第三人伊冬莲物权确认纠纷一案，不服湖北省蕲春县人民法院（2019）鄂1126民初4808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。易锴、韩淑雲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人吕典的诉讼请求。事实和理由：一、一审以上诉人与金上都公司签订的10-4房屋买卖合同非双方当事人真实意思表示为由认定该合同无效错误。1、上诉人与金上都公司于2015年2月24日签订的7-06号房屋的《新农村委托建房合同书》。同年12月双方又签订了一份落款时间为2014年11月3日的10-4号房屋的《房屋买卖合同》，并就10-4号房屋与蕲春中银富登村镇银行有限公司蕲州支行签订借款合同（2015年12月11日）。上诉人只在该项目购买一套房屋，按照签订买卖房屋合同时间，上诉人与金上都公司签订的有关10-4房屋时间在7-06房屋之后，且有关10-4房屋的借款合同已经生效判决确认合法有效，并进入了执行程序，故上诉人与金上都公司签订的10-4号的《房屋买卖合同》真实有效。2、伊冬莲与金上都公司购买房屋的时间为2016年8月29日，即合同签订时间、支付购房款时间均在上诉人之后。3、不排除伊冬莲与金上都公司恶意串通，损害上诉人合法权益。一审中被上诉人吕典在起诉状中陈述，2016年5月17日，伊冬莲通过以物抵债方式从开发商金上都公司取得10-4房屋，以其女婿陈智名义签订购房合同，但一审开庭时将以物抵债变更为购买方式取得，但至今未看到伊冬莲向金上都公司付款的银行转款凭证。伊冬莲陈述购买该房屋的价格是36万元，但转让给吕典时包括防盗网费用1600元在内房价只有321600元，在房价日益上涨的情况下亏价转让不合常理，且金上都公司法定代表人顾永博陈述也前后不一致。故应认定伊冬莲以其女婿陈智名义与金上都公司签订的关于10-4房屋的买卖合同无效。4、金上都公司法定代表人顾永博在银行起诉上诉人及金上都公司金融借款合同纠纷一案中陈述其公司未将10-4房屋交给其他人，房子可以交给上诉人，由上诉人处置。而顾永博在本案中陈述上诉人真正购买的房屋是10-4号房屋。顾永博的陈述相互矛盾。二、一审认定上诉人与金上都公司签订的10-4号房屋买卖合同无效，则与银行起诉的（2018）鄂1126民初387号生效判决认定的事实相矛盾。三、一审判决对吕典主张10-4号房屋归其所有的诉讼请求不予支持，却判决上诉人将该房屋腾退给吕典，前后相矛盾。四、被上诉人在2019年初起诉第三人要求返还购房款时，认可上诉人是10-4房屋的合法购买人，并认为第三人出卖给被上诉人房屋是无权处分行为，双方的买卖合同无效。一审法院作出的（2019）鄂1126民初696号民事判决未支持被上诉人的诉讼请求，被上诉人并未上诉。五、一审适用法律错误。上诉人是对自己合法购买的10-4房屋合法占有与使用，不存在侵占他人的房产。故一审判决上诉人腾退10-4房屋错误。六、一审漏列当事人金上都公司。上诉人是与金上都公司签订的有关10-4房屋的买卖合同，该公司与本案有利害关系，应参加诉讼。吕典辩称，一、本案诉争房屋10-4号房是伊冬莲合法取得占有的，享有处分权。吕典与伊冬莲在平等自愿的前提下于2016年8月就诉争房屋的买卖达成了一致意见，吕典以总价321600元购买了诉争房屋，并且实际全额支付了购房款。2017年1月伊冬莲将房屋钥匙交付吕典，吕典合法取得并占有该房屋。同时因诉争房屋的特殊性，尚未办理房屋的初始登记，吕典在购买诉争房屋后在伊冬莲以及开发商金上都公司的协助配合下开始为诉争房屋办理初始登记，其中包括向蕲春县八里湖办事处国土资源所交纳诉争房屋土地使用权出让金及测绘费，并于2017年5月22日取得诉争房屋的建设规划许可证。二、上诉人诉称诉争房屋为其购买的证据是虚假的。上诉人以其与蕲春中银富登村镇银行有限公司蕲州支行之间的金融借款合同纠纷一案判决书作为其主张的依据，但是法院在该案中认定的事实核心是借款合同的效力，并未涉及到诉争房屋的买卖合同及归属问题。上诉人在金上都公司购买处购买房屋是事实，但其购买的房屋是7-06号房，上诉人为购买704号房屋所欠银行的贷款理应由上诉人偿还。三、一审法院（2019）鄂1126民初696号民事判决已经认定吕典从伊冬莲处购买10-4号房合法有效，同时金上都公司在该案中也当庭陈述了上诉人与蕲春中银富登村镇银行有限公司蕲州支行金融借款合同纠纷一案中提交的10-4号房屋合同是虚假的，是为了便于上诉人办理房屋按揭贷款所签。上诉人主动与金上都公司商量将当时已经建成的10-4号房屋作为上诉人办理银行贷款的名义上的房源，与金上都公司法定代表人顾永博在一审法院向其调查的笔录中陈述的事实也是一致的，所以上诉人主张10-4号房归属的依据是虚假的。四、吕典实际占有房屋后，一审已查明上诉人多次上门发生纠纷并强行撬门的事实，且公安机关的执法记录仪视频证实，是上诉人在公安机关明确要求不得占用房屋、不得装修的情况下至今还占有房屋并进行装修。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。伊冬莲述称，一审确定易锴与金上都公司关于10-4房的买卖合同并非真实意思表示，是正确的。一、通过一审对金上都公司法定代表人顾永博所做笔录可以看出，关于10-4号房的买卖合同及保函都是为骗取富登银行的贷款所编造。二、本案涉案的小区为新农村项目，其合同格式是委托代建形式，而易锴有两份房屋买卖合同，一份是2014年11月3日所签的简易版合同，标的物是10-4房，2014年11月3日金上都公司向易锴出具30万收据一份，而另一份是2015年2月24日签订的委托代建合同，标的物为7-06房。很显然，不论从合同形式、时间还是实际付款金额来看，易锴关于10-4房的买卖合同是不真实的三、伊冬莲在购买10-4房时已经尽到审查义务，从八里湖规划所、国土所等文件可以显示，易锴购买的是7-06房，而伊冬莲购买的是10-4房。从付款上看，伊冬莲在合同签订后就付清了全部款项，而易锴至今没付清房款。从房屋占有上看，合同签订后金上都公司就将钥匙交付伊冬莲，而易锴是通过破门强入才占有的。根据法律规定，即便是一房二卖，本案的房屋买卖合同也应当是向伊冬莲履行。吕典向一审法院起诉请求：1、确认位于蕲春县××农场××大队××小区××号房屋的产权属吕典所有；2、判令易锴、韩淑雲立即从上述房屋中腾退；3、本案的诉讼费由易锴、韩淑雲承担。一审法院认定事实：2012年12月21日，黄冈市国土资源局批准蕲春县八里湖办事处（亦称八里湖农场）白堰大队原蕲漕公路旧址处的土地纳入农村宅基地农用地转用计划。2013年3月20日，蕲春县八里湖办事处与金上都公司签订协议约定，由金上都公司在蕲春县八里湖办事处白堰大队原蕲漕公路旧址处建设湖景佳园新农村示范点，包括10户还建房及土地开垦成本200万元等建设资金全额自筹，建筑安装费及管理费归乙方自主支配及管理、维护，自负盈亏；房屋的处理和使用由八里湖城投公司负责。2014年2月10日，蕲春县人民政府作出（2014）蕲政土批字第1994号《建设用地批准书》，准予蕲春县八里湖办事处白堰大队原蕲漕公路旧址处土地作为农村宅基地建设用地，面积为29063．61平方米，取得方式为划拨，用途为住宅。2014年下半年，湖景佳园项目房屋（为多排幢两列三层连体结构样式）主体工程完工，房屋户型及建筑面积基本相同。2015年2月24日，金上都公司与易锴签订《新农村委托建房合同书》约定：易锴委托金上都公司“代建”位于蕲春县××办事处××大队××号房（即××号房），用途为住宅，建筑面积343．8平方米；总价为450000元，付款方式为：2015年2月24日付款10000元，6月30日前支付首付140000元，剩余200000元等通知办理按揭，另外100000元于2015年12月30日前付清；交房时间为2015年6月30日；房屋可以办理房产证、土地证，但费用由委托方承担等。2015年12月份，易锴向银行申请按揭贷款，金上都公司与易锴又签订《房屋买卖合同》，约定将湖景佳园10-4号住宅“转让”给易锴，落款日期为“2014年11月3日”。2015年12月11日，易锴、韩淑雲与蕲春中银富登村镇银行有限公司蕲州支行签订《借款合同》，办理购房按揭贷款，约定易锴、韩淑雲贷款额度为150000元；同时签订《最高额抵押合同》，约定以抵押人易锴、韩淑雲名下的湖景佳园10-104号住宅（即10-4号房）提供抵押担保，未办理抵押登记。2015年12月14日，蕲春中银富登村镇银行有限公司蕲州支行与易锴、韩淑雲及蕲春县八里湖办事处白堰大队签订《关于县域及农村财产抵押贷款业务之三方协议》。同日，金上都公司向蕲春中银富登村镇银行有限公司蕲州支行出具《担保函》，承诺对主合同下的全部债权提供连带责任保证，并特别约定：承诺杜绝一房多卖，该担保函中的购房人是该房产的唯一购买人。合同签订后，蕲春中银富登村镇银行有限公司蕲州支行向易锴发放贷款150000元。2016年5月25日，伊冬莲经查询并现场查看10-4号房屋确认无人占有、装修后，以其女婿陈智名义与金上都公司签订《湖景佳园项目定向代建开发合同》，约定陈智（乙方）向金上都公司（甲方）提出“预先定制”甲方开发建设的湖景佳园10栋4单元（即10-4号房）的住宅物业，乙方知晓并确认，由于是预先定制的产品，在签署本合同定制甲方开发建设的物业时，甲方尚未取得该物业的预售许可手续；该物业建筑面积343．8平方米，最终定额为360000元，交房时间为2016年10月1日。2016年5月27日，金上都公司向伊冬莲出具10-4号房屋建房款收据后，伊冬莲收取10-4号房屋钥匙，之后为10-4号安装了防盗网。2016年8月29日，伊冬莲将10-4号房屋以321600元（含安装防盗网费用1600元）的价格转让给吕典，双方未签订书面合同；吕典支付购房款200000元后，伊冬莲将房屋钥匙交付吕典。2016年11月16日，伊冬莲代吕典向蕲春县八里湖办事处国土资源所交纳国有土地使用权出让金等费用。2017年5月22日，伊冬莲代吕典在蕲春县住房和城乡建设局办理并取得《乡村建设规划许可证》（蕲八乡字第20170270号）。2017年7月，易锴发现湖景佳园7-06号房被他人装修，与当时的7-06号房占有人及金上都公司协商未果，于2017年10月16日提起诉讼，要求金上都公司向其交付湖景佳园7-06号房屋，后申请撤诉，一审法院裁定予以准许。2018年3月，易锴将湖景佳园10-4号房屋的车库卷闸门撬开准备装修，吕典的亲友发现后，双方发生纠纷。经当地公安机关处理后，吕典为10-4号房屋安装新大门。2018年9月，因易锴、韩淑雲未按约偿还贷款，蕲春中银富登村镇银行有限公司蕲州支行向一审法院提起诉讼，要求易锴、韩淑雲偿还贷款、承担逾期付款责任、以10-4号房屋履行抵押担保责任并享有优先受偿权。2018年10月29日，一审法院作出（2018）鄂1126民初3872号判决，确认易锴、韩淑雲与蕲春中银富登村镇银行有限公司蕲州支行的借款合同合法有效，但抵押权未设立，遂判决驳回蕲春中银富登村镇银行有限公司蕲州支行对易锴、韩淑雲未经抵押登记的担保财产享有优先受偿权的诉讼请求。2018年12月1日，易锴将10-4号房屋大门拆除并安装新大门。2018年12月7日，吕典亲友发现易锴装修10-4号房屋，双方再次发生纠纷。报警后，公安机关建议双方通过诉讼解决。其后，易锴继续对10-4号房屋进行装修并占有至今。2019年1月21日，吕典诉至一审法院，要求伊冬莲退还购房款。一审法院于2019年7月19日作出（2019）鄂1126民初696号民事判决，确认伊冬莲与吕典之间的房屋买卖合同合法有效，驳回吕典的诉讼请求。吕典遂提起本案诉讼。2016年5月4日，金上都公司提供给蕲春县八里湖办事处国土资源所的订房明细表记载湖景佳园7-06号房屋客户为“易凯”，10-4号房屋客户为空白。其后，10-4号房屋客户补充记载为吕典。7-06号房屋位于湖景佳园东南方向，现已被他人占有使用；10-4号房屋位于湖景佳园西北方向，与7-06号房屋分处对角线两端。一审法院认为，蕲春县八里湖办事处系国营农场，其土地所有权属国家所有。案涉蕲春县八里湖办事处湖景佳园小区系蕲春县新农村建设示范点之一，其建设用地已经黄冈市国土资源局批准纳入农用地转用计划，蕲春县人民政府批准并颁发了农村住宅建设用地批准书。新农村建设用房属于政策性用房，并非商品房，辖区内居民依法和政策规定方能享有。吕典和易锴、伊冬莲均系蕲春县八里湖办事处辖区居民，均可依法和政策规定取得湖景佳园小区房产。蕲春县八里湖办事处与金上都公司签订的代建协议约定，房屋建设费用由金上都公司自筹，自主支配、自负盈亏，房屋处理和使用权属八里湖城投公司（即蕲春县八里湖办事处），亦即是湖景佳园小区房产的处分权归蕲春县八里湖办事处。湖景佳园小区房产由金上都公司按统一规划建设完成后，蕲春县八里湖办事处虽未明确授权金上都公司直接将代建房屋转让给买受人，但实际以“建设资金自筹”、“自主支配、自负盈亏”方式许可其转让给符合条件的买受人，以收取的费用冲抵建设资金并向蕲春县八里湖办事处交纳相关费用，并为买受人办理登记手续，且在公安机关和一审法院多次处理该案所引起的纠纷中均未提出异议，一审法院确认蕲春县八里湖办事处默示授权金上都公司处分湖景佳园小区房产。伊冬莲（以陈智名义）与金上都公司于2016年5月25日签订名为《委托代建合同》实为10-4号房屋买卖合同后，伊冬莲支付了对价，取得10-4号房屋钥匙并安装防盗网，此时伊冬莲已实际取得、占有10-4号房屋；此后，伊冬莲又将10-4号房屋转让给吕典，并交付了房屋钥匙，吕典支付了对价，吕典与伊冬莲之间形成事实上的房屋买卖合同关系，且已履行完毕，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，结合伊冬莲2016年11月代吕典交纳了10-4号房屋土地出让金和测绘费用，帮助吕典于2017年5月办理了10-4号房屋《乡村建设规划许可证》等事实，一审法院认定吕典已实际取得并占有10-4号房屋。《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。案涉10-4号房屋属于不动产，伊冬莲与金上都公司、吕典之间的书面和口头购房合同均未经合法登记，不发生物权变动效力，不能据此确认伊冬莲、吕典已取得10-4号房屋所有权。故，吕典主张蕲春县八里湖办事处湖景佳园10-4号房屋归其所有，一审法院不予支持。金上都公司于2015年先后与易锴签订了7-06号房的《委托代建合同》和10-4号房的《房屋买卖合同》，并在担保函中承诺易锴为10-4号房屋唯一购买人，但实际未向易锴交付7-06号房屋，亦未交付10-4号房屋，易锴对此亦予确认；金上都公司于2016年5月份提供给蕲春县八里湖办事处国土资源所的订房明细表亦记载“易凯”为7-06号房屋客户，与金上都公司法定代表人顾永博陈述易锴购买的房屋为7-06号、10-4号房仅为易锴提供贷款房源相互印证；且，相对于10-4号房屋的地理位置，易锴于2017年7月至10月仍在主张7-06号房屋权利，可见其真实意愿是7-06号房屋，而在此前的2016年8月份，伊冬莲就已将其实际占有的10-4号房屋转让给了吕典，故落款日期为“2014年11月3日”的10-4号房屋买卖合同并非合同双方当事人的真实意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，一审法院认定该合同为无效合同。在吕典占有10-4号房屋已超过两年的2018年12月，易锴强行更换10-4号房屋大门，且在公安机关介入后继续装修、占有10-4号房屋，并非善意占有，对其为该房屋的实际购买人、系合法占有、使用房屋的抗辩意见不予采纳。判决如下：一、易锴、韩淑雲于判决生效之日起30日内腾退蕲春县八里湖办事处白堰大队湖景佳园10-4号房屋；二、驳回吕典的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。案件受理费80元，减半收取计40元，由易锴、韩淑雲负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审认定事实属实。本院认为，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。本案中，虽然易锴、韩淑雲与金上都公司签订的有关10-4房屋的《房屋买卖合同》实际时间为2014年11月3日，签订时间在伊冬莲以其女婿陈智名义与金上都公司签订10-4房屋《湖景家园项目都定向代建开发合同》（2016年5月25日）之前，但金上都公司并未将该房屋交付给易锴、韩淑雲，而伊冬莲于2016年5月27日取得了该房屋的钥匙，并安装了防盗网，合法占有了该房屋。此后伊冬莲将该房屋转让给吕典，吕典从伊冬莲处拿到了钥匙，吕典于2017年5月22日取得了《乡村建设规划许可证》。即吕典合法占有了该房屋并办理了相关手续。而易锴、韩淑雲在2018年12月更换10-4房屋大门的时候，吕典已合法占有该房屋。根据以上事实，即使易锴、韩淑雲与金上都公司签订的有关10-4房屋的《房屋买卖合同》有效，但因伊冬莲合法占有该房屋的时间在前，吕典实际占有的时间也在易锴、韩淑雲之前，吕典亦办理10-4房屋的《乡村建设规划许可证》，故10-4房屋应由吕典占有，一审判决易锴、韩淑雲腾房并无不当。易锴、韩淑雲认为其是合法占有10-4房屋的上诉理由不成立，本院不予支持。因如果易锴、韩淑雲与金上都公司签订的10-4房屋的买卖合同无效，则易锴、韩淑雲无权占有该房屋；如果易锴、韩淑雲与金上都公司签订的10-4房屋的买卖合同有效，根据前述的意见，易锴、韩淑雲亦无权占有该10-4房屋。故无论是否追加金上都公司参加诉讼均不影响本案的实体处理，故易锴、韩淑雲认为应追加金上都公司参加诉讼的上诉理由不成立，本院不予支持。本院在本案中对易锴、韩淑雲与金上都公司签订的10-4房屋的买卖合同效力不予评判。因一审法院就蕲春中银富等村镇银行有限公司蕲州支行起诉易锴、韩淑雲、金上都公司金融借款合同纠纷一案作出的（2018）鄂1126民初3872号生效民事判决并未审理易锴、韩淑雲与金上都公司签订的10-4房屋的买卖合同，故易锴、韩淑雲认为一审认定该10-4房屋买卖合同效力与上述生效判决相矛盾的上诉理由不成立，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，吕典未对10-4房屋进行产权登记，故一审驳回吕典要求确认10-4房屋产权归其所有的诉讼请求并无不当。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”本案中，吕典系合法占有10-4房屋，易锴、韩淑雲现实际占有该房屋，故吕典基于合法占有有权要求易锴、韩淑雲腾退该房屋，一审判令易锴、韩淑雲腾房符合法律规定。易锴、韩淑雲认为一审处理错误的上诉理由不成立，本院不予支持。因易锴、韩淑雲无证据证实伊冬莲与金上都公司恶意串通，故易锴、韩淑雲认为伊冬莲与金上都公司恶意串通的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，易锴、韩淑雲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人易锴、韩淑雲负担。本判决为终审判决。审判长  胡美琴审判员  张 敏审判员  骆 骥二〇二〇年十一月十八日法官助理江乐芳书记员刘雄