北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9604号上诉人（原审被告）：北京市东城区人民政府交道口街道办事处，住所地北京市东城区雨儿胡同**。法定代表人：李晓光，主任。委托诉讼代理人：李享林，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：朱大文，北京市振邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佟广有，男，1949年7月2日出生，回族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：周洪义，北京市汇昕律师事务所律师。委托诉讼代理人：王素如，北京市冠平律师事务所律师。上诉人北京市东城区人民政府交道口街道办事处（以下简称交道口街道）因与被上诉人佟广有房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2018）京0101民初16523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。交道口街道上诉请求：1．撤销原审判决，改判驳回佟广有的全部诉讼请求；2．诉讼费用由佟广有负担。事实和理由：1．原审判决认定交付的房屋不属于独立建筑，违反合同约定，该认定没有事实依据。交道口街道交付的房屋拥有独立建筑结构，符合合同约定。2．原审法院对于未交付二层房屋面积经济损失的认定没有事实依据和法律依据。关于有证房屋部分使用的建筑单价畸高，关于无证房屋部分面积约定属于无效约定不应计算损失。3．关于交付房屋内最低处净高，原审判决认定有误。测绘应依据相应的技术规范，本案涉及建筑层高误差在10毫米，在允许偏差范围内，因此我方并不违约。4．关于逾期办证违约金，原审法院未作处理，但是在判决书中就有关性质问题作出表述。该部分性质的认定亦没有事实和法律依据。逾期办证违约金的约定本身无效，而且佟广有并未受实际损失。佟广有辩称，同意一审判决，不同意交道口街道的上诉请求。佟广有向一审法院起诉请求：1．判令交道口街道给付佟广有因交付房屋并非独立建筑，不符合合同约定的经济损失50万元；2．判令交道口街道给付佟广有因不能交付二层房屋，不符合合同约定的经济损失11408480元（按照每平方米285212元的标准计算40平方米）；3．判令交道口街道给付佟广有因层高未达到2.5米，不符合合同约定的经济损失50万元；4．判令交道口街道自2016年7月30日起至2020年7月13日期间，共计1443天，按照每天3424.66元的标准支付延期办理房屋权属证书的违约金4941784元；5．诉讼费、鉴定费由交道口街道负担。一审法院认定事实：2012年1月18日，佟广有、交道口街道签订《私房回迁周转补偿协议》。协议显示：佟广有产权房屋所在地点为北京市东城区南锣鼓巷街道（胡同）40号，产权证号京房权证东私字第XXXX号，产权证记载建筑面积30平方米（附记：另有暗楼号房1间，建筑面积11.4平方米，与邻户共有共用）。房屋用途：住宅。回迁位置为东城区南锣鼓巷40号；回迁面积：回迁房屋分为两层，共计建筑面积80平方米，楼层一建筑面积40平方米，附加楼层二建筑面积40平方米。回迁房要独立建筑。房本中需要记载：楼层一房屋面积40平方米，附记中记载：附加楼层二，建筑面积11.4平方米；两层房屋内最低处净高均不低于2.5米。回迁周转期限：自2011年12月25日至2013年12月24日。交道口街道如未能在规定日期内达到回迁条件的，按延期天数向佟广有支付违约金，违约金按3424.66元／天结算。交道口街道应在交付佟广有回迁房屋后180天内完成产权初始登记并将产权证交于佟广有。本回迁房屋的产权所有人为佟广有。如违约按延期天数向佟广有支付违约金，违约金按3424.66元／天结算。2013年12月25日，佟广有、交道口街道签订《房屋周转补偿协议补充协议》，补充协议显示：交道口街道不能如期将房屋交付佟广有用于回迁，经双方协商，同意实行周转补偿。周转期限为2013年12月25日至2014年12月31日，补偿费用共计1273973.52元。2015年，佟广有、交道口街道签订《房屋周转补偿协议补充协议》，补充协议显示：交道口街道不能如期将房屋交付佟广有用于回迁，经双方协商，同意实行周转补偿。周转期限为2015年1月1日至项目竣工移交。周转补偿单价为3424.66元／天。2016年1月29日，佟广有、交道口街道签署《回迁收房确认单》，确认交道口街道移交南锣鼓巷社区服务用房项目回迁房屋一间，即交道口街道与佟广有签署的《私房回迁周转补偿协议》约定的现有已完成各项验收的回迁房屋（以下简称涉案房屋）。佟广有同意接收。经双方确认，与原协议不一致的内容，佟广有保留继续追偿的权利。2019年2月28日交道口街道取得了北京市东城区前圆恩寺胡同28号1幢-6至2层101等［5］套的所有权证，权利性质为划拨，用途为公共设施用地／社区服务用房、卫生服务用房、地、地下车库广有、交道口街道均认可上述房屋中包含交付佟广有的回迁房屋，经测绘建筑面积为43.09平方米。交道口街道表示同意按照合同约定为佟广有办理产权证，但因政策上的障碍，虽然区里曾召开过协调会，但尚没有具体结果。经沐城测绘（北京）有限公司对涉案房屋进行测量，结果为：（1）从砂浆最下端到屋顶的高度为2.49m；（2）从现状地砖到屋顶的高度为2.41m；（3）从砂浆最下端到房梁的高度为2.31m；（4）从现状地砖到房梁的高度为2.23m。佟广有交纳测绘费5000元。经北京北方房地产咨询评估有限责任公司针对涉案房屋按照商业用途进行评估，结果为：单价285212元／㎡。佟广有交纳评估费31281元。诉讼过程中，经一审法院组织现场勘验，查明涉案房屋位于南锣胡同的东南角，整体呈扇形，其中南侧、东侧的墙体为直墙。房屋南侧开有一家回力品牌店，交道口街道称该家店所使用的场所系预留的公共通道，该店东墙并非实墙，只是简易遮挡，但项目办在公共通道上加盖了房顶。涉案房屋南侧约有1.3米左右宽的部分被加盖的房顶包裹，连为一体。涉案房屋东侧系南锣社区居委会，该单位的门楼西侧部分借用涉案房屋东墙搭建。一审法院认为，佟广有、交道口街道之间签订《私房回迁周转补偿协议》及两份补充协议，系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，交道口街道向佟广有交付了涉案房屋，双方确认该房屋与原协议不一致的内容，佟广有保留继续追偿的权利。双方在协议中针对独立建筑的具体含义没有进行明确约定，但根据设计规范、生活常识等可以判断独立建筑至少要拥有独立结构，不应存在重叠、搭建等现象，而涉案房屋的东墙不仅被南锣社区居委会借用搭建门楼，且该房屋南侧部分房屋被所谓的公共通道上加盖的房顶包裹，故涉案房屋目前的现状不符合合同约定的独立建筑，佟广有主张因房屋并非独立建筑的经济损失，法院予以支持，具体数额根据实际情况依法进行酌定。合同约定回迁房屋分为两层，共计建筑面积80平方米，楼层一建筑面积40平方米，附加楼层二建筑面积40平方米，其中建筑面积11.4平方米载入产权证，其余28.6平方米不载入产权证，现交道口街道无法向佟广有交付二层房屋，应向佟广有赔偿相应的经济损失。具体数额法院将根据实际交付房屋面积、是否载入产权证、楼层差异等因素，并参考评估结果等情况依法进行酌定。合同约定房屋内最低处净高均不低于2.5米，但未针对具体测量基准点进行明确约定，但根据设计规范、生活常识等可以判断净高应根据交道口街道交付房屋的实际状况，即交付时地面至屋顶最低处的距离进行确定。交道口街道交付房屋的地面带有地砖，而屋顶最低处系该房顶部的房梁，针对净高的具体含义双方各持己见，因此按四种标准进行测绘，但无论采取何种标准经测绘涉案房屋净高均不足2.5米。现佟广有要求因房屋净高未达到合同约定的2.5米的经济损失，法院予以支持，具体数额根据实际情况依法进行酌定。合同约定交道口街道应在交付佟广有回迁房屋后180天内完成产权初始登记并将产权证交于佟广有，回迁房屋的产权所有人为佟广有，如违约按延期天数向佟广有支付违约金，违约金按3424.66元／天结算，交道口街道表示因补充协议中未再提及逾期办证违约金，因此视为双方放弃对该项违约金的约定，且逾期办证没有损害佟广有实际使用房屋，没有实际损失，该项约定亦损害社会公众利益，属于无效约定的抗辩意见缺乏法律依据，法院不予采信。交道口街道虽取得了包括涉案房屋在内的产权初始登记，但权利性质为划拨，用途为公共设施用地／社区服务用房、卫生服务用房、地、地下车库道口街道表示为佟广有办理产权登记的事项尚未有明确结果，鉴于佟广有能否取得涉案房屋的所有权仍处于不确定的状态，现不宜在案件中针对逾期办证违约金进行处理，其可待产权能否办理问题明确后再行主张逾期办证违约金或违约赔偿问题。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2020年7月29日判决：一、北京市东城区人民政府交道口街道办事处于判决生效后三十日内给付佟广有因交付房屋并非独立建筑的经济损失30万元；二、北京市东城区人民政府交道口街道办事处于判决生效后三十日内给付佟广有未交付二层房屋面积的经济损失8090111.72元；三、北京市东城区人民政府交道口街道办事处于判决生效后三十日内给付佟广有因交付房屋净高未达到2.5米的经济损失20万元；四、驳回佟广有的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院依法予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据查明的事实，佟广有与交道口街道签订的《私房回迁周转补偿协议》及两份补充协议均系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，回迁房应为独立建筑。双方对该约定理解不一，佟广有主张，根据现状，回迁房屋南侧为其他店铺，且回迁房屋有部分被南侧房屋的房顶包裹连为一体，而房屋东侧与南锣社区居委会的门楼相连，故不属于独立建筑。交道口街道则主张回迁房屋南侧的店铺实际属于没有产权的过道，仅是简易遮挡，而居委会门楼是在佟广有回迁房屋的东墙上贴了一层砖后搭建的，交付给佟广有的回迁房屋有独立结构，应属于独立建筑。对此应当指出，双方对独立建筑虽有不同解释，但根据生活常识及文意本身判断，独立建筑除了应有独立结构之外，不应与其他建筑存在重叠、搭建等情况。交道口街道虽主张南侧其他店铺实为过道、不具备产权，但从房屋现状看，南侧店铺已经具备了独立的室内空间并实际经营，其所谓房顶系由项目办加盖的，且与其他正式房屋的房顶无异，故其是否具备产权登记并不影响其与佟广有的房屋实际相连之现状。而回迁房屋东侧的居委会门楼亦实际与佟广有的回迁房屋相连。故交道口街道交付的回迁房屋不符合合同约定的独立建筑之要求，应承担相应的违约责任。一审法院根据本案实际情况，酌情确定损失数额并无不当，本院不持异议。关于房屋面积不足的损失一节，交道口街道主张一审法院参考的评估价格过高，应当指出，双方在原审期间对评估的基准日及按照商业用途进行评估均无异议，且双方均认可该房屋一直系用于商业经营，故对交道口街道的该上诉意见，本院不予采纳。一审法院依据实际交付的房屋面积、是否载入产权证、楼层差异等因素，参考评估结果，综合考虑对损失数额予以确定并无不妥，本院对此不持异议。关于房屋净高不足的损失一节，根据双方合同约定，房屋内最低处净高不低于2.5米。根据测绘的结果，从砂浆最下端到屋顶的高度为2.49米，从现状地砖到屋顶的高度为2.41米，从砂浆最下端到房梁的高度为2.31米，从现状地砖到房梁的高度为2.23米，上述高度均不符合合同约定。交道口街道主张根据国家标准，允许存在1厘米的误差，从砂浆最下端到屋顶的高度为2.49米，属于国标允许的误差范围内。但双方合同约定的高度系房屋内净高，双方均认可交付的房屋包含地砖，故双方约定的净高应以交付现状作为测量依据，交道口街道主张以地砖以下的砂浆最下端作为测量的端点缺乏依据。现房屋内净高不符合合同约定，交道口街道应承担相应的违约责任，一审法院根据房屋具体情况酌情确定损失数额亦无不妥，本院对此亦不持异议。关于逾期办理产权证的违约金一节，因能否办理产权证问题尚未明确，一审法院在本案中对此未予处理并无不当，双方就此问题可另行解决。综上所述，交道口街道的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。测绘费5000元，由北京市东城区人民政府交道口街道办事处负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。评估费31281元，由北京市东城区人民政府交道口街道办事处负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费14131元，由北京市东城区人民政府交道口街道办事处负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈雨菡审 判 员 蒋春燕审 判 员 高宝钟二〇二〇年十一月三十日法官助理 丁一哲书 记 员 张 璐