青海省西宁市城西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青0104民初3902号 原告：王桂兰，公民身份号码×××，女，满族，1952年10月24日出生，退休，住西宁市。 委托诉讼代理人：王宁（系王桂兰之子），住西宁市。 被告：张志强，公民身份号码×××，男，汉族，1988年10月10日出生，住西宁市。 委托诉讼代理人：程友海，青海恩泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马国福，青海恩泽律师事务所实习律师。 第三人：青海金屋子房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91630104074589874B，住所地西宁市城**五四大街**水务大厦**。 法定代表人：鲁之栋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张正华，男，该公司法务部员工。 原告王桂兰与被告张志强、第三人青海金屋子房地产经纪有限公司（以下简称“金屋子公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王桂兰及其委托诉讼代理人王宁，被告张志强及其委托诉讼代理人程友海、马国福，第三人金屋子公司的委托诉讼代理人张正华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王桂兰向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告按照合同约定支付定金100000元；2、请求依法判令被告按照合同约定赔偿原告违约金50000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2020年5月8日与被告张志强在青海金屋子房地产经纪有限公司（虎台门店）签署了《西宁市存量房买卖合同》合同编号2020483号。合同约定被告购买原告位于西宁市城西区西关大街84号2号楼4单元4211室的住宅，房屋面积166.35平方米，房屋成交价人民币330万元整。按照合同约定同年5月19日，原被告双方在西宁市房地产交易中心进行网签并对购房首付款132万元（含定金）进行了资金监管，剩余198万元房款被告申请商业贷款支付，如银行不予批准被告的贷款自银行作出不予贷款之日起15日内，被告自筹资金，按现金支付方式向原告付清全部房款330万元，逾期构成违约承担违约责任。6月18日被告贷款未通过浦发银行审批，原因是被告提供资料不齐全，银行无法进行审批。7月1日原告发出书面《履行合同催告函》并送达被告，被告未予理会。7月3日原告发出书面《违约通知函》并送达被告，被告未予理会。7月27日原告发出书面《解除房屋买卖合同通知书》邮寄于被告，但被告二次拒绝签收。而后，原告的委托代理人及青海金屋子房地产经纪有限公司虎台门店蒲永林经理通过微信将《解除房屋买卖合同通知书》送达被告。被告微信告知原告的委托代理人明示双方合同已经解除。按照合同第八条规定，甲乙（原被告）双方任意一方不按合同约定履行视为违约，经守约方催告后仍不履行或不完全履行的，守约方有权单方解除合同，本合同自守约方向违约方发出书面通知送达违约方之日起自动解除，违约责任以下列方式处理，乙方（被告）违约按房屋成交总价的10%向甲方（原告）支付违约金。原告认为，被告因个人原因至银行不予批准贷款后不积极准备自筹资金，经原告催告后仍拖延履行，时至今日被告均未采取任何实质性履约行为，违约事实明显，已明显违反合同约定，构成根本违约。给原告带来金钱和时间上的多重损失，损害了原告的利益。 张志强辩称，原告在诉求中表述由于被告的贷款资料不全导致无法贷款与事实不符，我方购房款的主要来源是贷款，在签订合同的履行过程中我方严格按照第三人的要求提供资料；签订合同后，在6月18日由于银行贷款未被审批，三方达成一致重新找一家银行进行贷款，我方后找交通银行贷款，最终由于房屋成交价过高导致第二次贷款未能成立，最终未能达成合同是由于在此过程中有一笔费用由原告进行缴纳，原告不愿意；在商议变更贷款银行的时候合同已经发生变化；我方不存在违约。原告的诉求及事实理由不能成立，请求依法驳回其全部诉讼请求。 金屋子公司述称，该公司已履行完毕居间义务。 本院经审理认定事实如下：2020年5月8日，经金屋子公司居间介绍，王桂兰作为甲方与张志强作为乙方签订了合同编号为2020483的《西宁市存量房屋买卖合同》，约定：甲方将其名下位于西宁市城西区西关大街84号2号楼4单元4211室、建筑面积166.35平方米的房屋出售给乙方，成交价格3300000元，定金100000元；付款方式为贷款，乙方于协议签订之日起10日内将购房首付款（含定金）1320000存入资金监管账户，剩余1980000元通过商业贷款支付；乙方最终贷款额以银行实际审批为准，除贷款外其他应付购房款根据实际贷款金额进行调整；因乙方自身原因尚不符合贷款条件，自银行做出不予批贷决定之日起15日内乙方自筹资金付清房款；15日内乙方无法完成自筹资金支付房款的，乙方承担违约责任，赔偿甲方违约金50000元，从定金中扣除；任一方不按照合同约定或不完全按照合同约定履行视为违约，经守约方催告后仍不履行的，守约方可以书面方式单方解除合同，合同自书面通知送达之日起自动解除，如乙方违约，乙方按成交总价的百分之十向甲方支付违约金；如乙方未能按约支付房款，逾期在三十日以内每日支付房价款万分之五的滞纳金，逾期超过三十日的甲方有权主张解除合同；各方可对合同内容签订书面补充协议进行变更或补充；对本合同的解除应采用书面形式；合同所涉房产办理过户时签署的《西宁市二手房买卖合同》仅用做办理房产过户手续使用，内容约定以本合同为准。合同签订后，王桂兰与张志强于5月19日在西宁市房地产交易服务中心签订《西宁市存量房（二手房）交易资金监管协议》，张志强将1320000元存入资金监管账户。张志强向浦发银行提交了贷款所需资料，但其提交的资料未能通过银行的贷款预审，6月18日左右浦发银行退回其贷款资料。后张志强欲向交通银行申请贷款并提交了部分资料。7月1日，王桂兰通过金屋子公司工作人员蒲永林向张志强发送了《履行合同催告函》，称浦发银行退回贷款资料后，金屋子公司为促使交易达成，在合同约定不允许申请其他银行贷款的情况下给其做工作再给一次贷款机会，金屋子公司于6月20日将贷款资料交至交通银行，而交通银行要求张志强补交的资料至今未补交，并提出根据合同约定，自银行不予贷款之日起15日内应自筹资金支付房款，提示张志强距该期限还有2天。7月3日，王桂兰通过蒲永林向张志强发送了《违约通知函》，称张志强未能成功贷款亦无法自筹资金支付房款的行为已构成违约，要求其到金屋子公司协商违约赔偿问题；张志强收到后向蒲永林称其已准备好银行所需资料，因住院未能提交。后张志强向交通银行提交了贷款所需资料，但交通银行预审后称因贷款金额过高无法批贷、建议调低贷款金额重新办理。7月5日，王桂兰向蒲永林表示违约已成事实，要求按照合同办理，并称贷款只是中介单方的意见。7月15日王桂兰与张志强共同到西宁市房地产交易服务中心解除资金监管，张志强收到退回的监管资金1320605元。7月27日，王桂兰通过蒲永林向张志强发送了《解除房屋买卖合同通知书》，称贷款未通过银行审批后其多次催告，张志强未采取实际履约行为，已构成根本违约，通知张志强解除双方签订的《西宁市存量房屋买卖合同》，并要求其在收到通知三日内按照房屋成交总价的10%支付违约金；同日，王桂兰之子王宁向张志强微信发送了《解除房屋买卖合同通知书》，张志强称“房屋买卖合同上次就解除了”、合同是双方协议解除的。 另查，2020年6月13日，王桂兰之子王宁在西安市购买了一套房屋，合同约定成交总价2226666元，付款方式为全款。当日王宁支付定金20000元。7月1日，王宁在收到马长宁银行转账的1800000后，向西安市存量房资金监管账户支付1600000元，向房屋出卖人支付606666元。王桂兰称马长宁向其转账的1800000元是其通过亲戚向马长宁所借款系，年利率10%。 本院认为，原、被告签订的《西宁市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照合同履行各自的权利义务。在浦发银行退回张志强贷款材料后，双方就合同的继续履行进行了协商，张志强辩称双方已协商将原合同解除、重新找银行进行贷款。合同约定，在银行不予批贷后15日内由买受人自筹资金支付房款，且将约定买受人在银行不予批贷后申请其他银行贷款的条款划除，足以证明双方在签订合同时明确排除了贷款不成功后继续申请银行贷款的合同履行方式。同时，根据合同约定，对合同内容进行变更应采用书面形式，金屋子公司亦称对于合同双方同意变更的内容会出具书面变更材料，而双方并未签订书面变更协议，且王桂兰亦明确向金屋子公司工作人员蒲永林表示其并未同意重新贷款，要求按照合同约定履行，现有证据不足以证明双方在浦发银行退回贷款资料后已就合同履行方式变更达成一致意见。后向交通银行申请贷款等行为系双方在合同履行过程中所作协商，并未达成最终一致意见，并非系对于买卖合同的变更或解除，对张志强的辩称不予采信。 对于银行未予批贷的责任。原、被告双方申请出庭作证的证人均系金屋子公司的工作人员，与双方无利害关系，并参与了交易过程，证人证言具有较高可信度，均予以采信。根据证人所述，张志强贷款金额较高，其银行交易明细中有多笔大额流水，浦发银行要求其补充一定资料以提供合理理由，张志强未能提供，而其职业为学校职工，工资收入不足以申请高额商业贷款，故浦发银行未能批贷的原因系由于张志强个人不满足贷款条件。在浦发银行审批过程已耗费较久时间之后，第二次向交通银行申请贷款时，张志强未积极配合提供银行所需资料，且最终银行答复贷款金额过高无法批贷。张志强作为完全民事行为能力人，在购房时应对其财务状况及能否贷款作出充分评估以决定房款支付方式，银行贷款能否成功影响因素较多，并非按照银行要求提供资料就均可成功贷款，张志强未提交证据证明王桂兰申请贷款过程中存在过错，故银行未予批贷系由于张志强个人原因造成，其应当承担相应的责任。 对于双方合同的解除。《西宁市存量房屋买卖合同》约定，合同的解除需采取书面形式，网签合同仅为办理房产过户使用。2020年7月15日双方解除资金监管时，未签署书面材料解除房屋买卖合同，亦无证据证明双方已协商一致解除房屋买卖合同，故该行为亦系双方在不能顺利批贷的情况下对于继续履行合同的协商过程。后王桂兰于7月27日通过金屋子公司及其子向张志强发送了书面解除通知，张志强对合同解除的事实无异议，故《西宁市存量房屋买卖合同》于7月27日解除。 对于张志强是否应当承担违约责任及金额。根据合同约定，买受人应当自银行不予批贷之日起15日内自筹资金支付房款，逾期付款超过三十日的，出卖人有权解除合同。按照王桂兰自认的2020年6月18日浦发银行退回贷款资料，张志强的付款期限至7月2日届满，其于7月27日向张志强发送书面解除通知时尚未达到合同约定的单方解除权行使期限，故合同的解除并非系王桂兰行使单方解除权，而是双方协商解除，无法适用合同中关于该情形下违约责任的约定。根据证人证言，为促使交易达成，王桂兰同意配合解决贷款问题，但张志强以身体不适为由一直未出面处理，故在双方未就合同履行方式变更达成一致意见的情况下，张志强未按照合同约定的付款时间付款、亦怠于协商的行为构成违约，应承担相应的违约责任。合同明确约定，银行不予批贷后15日内，乙方无法完成自筹资金支付房款的应承担违约金50000元，从定金中扣除。张志强的违约行为即未按照合同约定的期限自筹资金支付房款，而合同对此情形违约责任明确约定为从定金中扣除违约金50000元，即排除了此种违约情况下定金罚则的适用；且定金合同为实践合同，张志强虽已支付了定金，但双方解除资金监管时已将定金全部退还，视为未支付，故对王桂兰主张的定金不予支持。张志强未依约付款亦未积极协商处理的行为导致双方合同的解除，王桂兰丧失交易机会，亦由此产生了在其家庭另行购买房屋时出现资金周转困难的问题，案涉房屋再次出售的情况与本案无关，并不能成为张志强不承担违约责任的理由，合同中关于违约金50000元的约定符合法律规定，张志强应依约支付该违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、张志强于本判决生效后五日内向王桂兰支付违约金50000元； 二、驳回王桂兰要求张志强支付定金100000元的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1650元，由王桂兰负担1100元，由张志强负担550元；王桂兰已预交3125元，退还1475元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。 审 判 员 强亚茹 二〇二〇年十一月十二日 法官助理 董致晶 书 记 员 武 霞 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。 第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。