北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终10987号上诉人（原审被告）：刘丹，女，1985年10月6日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：彭金城，北京市玖典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周航，男，1992年10月24日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：何桂花，北京首润律师事务所律师。上诉人刘丹因与被上诉人周航房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初1346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘丹上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判刘丹不退换周航装修费用7万元；2.周航负担一、二审诉讼费。事实和理由：本案属周航单方违约，周航因经营不善，提出解除房屋租赁合同，刘丹在本案中不存在过错，双方约定的装修费用8万元应由周航承担。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适补偿，本案属周航违约导致合同解除，就装修残值，一审法院支持7万元，并判刘丹退还，违反上述司法解释。周航承诺过装修费不要了有微信记录作证。周航辩称：同意原审判决，不同意刘丹的上诉请求和事实理由。关于装修费周航认为一审认定事实清楚也符合实际情况，装修费是周航在承租房屋时就已经装修完毕的，且装修也是按照上一家租户要求装修的，与周航无关。周航实际上使用房屋仅仅为一个月，一审酌定的金额已经很高了，所以剩余的款项应该退还。周航没有说过不要装修费，双方也并没有达成协商一致的结果，刘丹不应该以微信记录中的一两句话就断章取义。周航不存在违约行为，而是刘丹在房屋面积、燃气卡等方面存在欺诈行为导致合同解除。周航向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方签署的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2、判令刘丹向周航返还超额收取的房屋租金7006元；3、判令刘丹向周航返还2019年9月30日至2019年11月19日期间的剩余租金39203元；4、判令刘丹向周航退还其所收取的装修费80000元；5、判令刘丹向周航退还已经收取的房屋押金23060元；6、判令刘丹向周航赔偿燃气表花费4800元；7、判令刘丹向周航退还截止2019年9月30日房屋内所剩余的水、燃气卡等费用200元；8、诉讼费由刘丹承担。庭审过程中，周航变更第一项诉讼请求为:确认双方签署的《房屋租赁协议》及《补充协议》无效，并明确第二项诉讼请求中的租金差价7006元实际包括3个月的租金和1个月的押金差价。一审法院认定事实：2016年6月14日，刘丹自案外人北京中航油置业有限公司处购买顺义区116号房屋（以下简称涉案房屋），双方签署的《北京市商品房预售合同》中记载房屋的预测建筑面积共58.31平方米。其中，套内建筑面积53.76平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积4.55平方米。2019年9月14日，刘丹取得上述房屋的权属证书，该权属证书上载明房屋建筑面积58.32平方米，其中专有建筑面积53.89平方米，分摊建筑面积4.43平方米。2019年7月1日，周航（承租人、乙方）与刘丹（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定由周航承租刘丹位于北京市顺义区116的房屋，合同第一条约定，房屋建筑面积62.75平方米。第二条：（一）房屋租赁期限自2019年7月16日至2022年7月15日。甲方应于2019年7月2日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水、电、燃气卡等后视为交付完成。（二）租赁期满后或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。第三条：（一）租金标准：24812元/月，支付方式:季付，租金总计74436元。（二）押金：24812元。第四条：（一）物业费由甲方承担；水电费、供暖费、燃气费、车位费、租赁税费由乙方承担。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。第六条：（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达5日的。2、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。第七条：（二）乙方提前退租的，甲方退还乙方相应租金，押金不予退还。同日，双方签署《补充协议》，约定：1、房屋装修折价款为8万元，乙方一次性支付给甲方；2、房租从第二年开始每年递增百分之六……。上述《租赁合同》及《补充协议》签订当天，刘丹向周航出具《收据》，内容：今收到周航交来2019年7月16日至2019年10月16日房屋租金74436元，押金24812元，装修折扣款（装修转让费）80000元。共计179248元。租房地址：安宁街7号院23号楼1层116室。双方均确认实收金额为178800元。刘丹称，房屋交付时间就是合同签订时间，即2019年7月1日，因当时涉诉房屋没有安装燃气设备，需要用户根据自身需求由专业人员设计安装，刘丹只负责提供气源到气表，因此房屋交付时没有交付周航燃气卡。周航接收房屋后开始报装和开通燃气，直至2019年8月19日燃气开通，因此周航主张房屋的交付日期为2019年8月19日。周航称其于2019年9月发现涉诉房屋的实际面积小于约定的建筑面积，遂于2019年9月30日通过微信方式向刘丹发送《通知书》，内容为：您我双方签订的编号为0000201的《艾迪城租售中心签约文件》，约定贵方出租给我方的位于北京市顺义区116号的房屋面积为62.75平米，但后经我方核实，该房屋的实际面积仅为58.32平方米。且上述合同签署后，贵方并未按照约定及时开通燃气，导致我方一个多月无法正常使用该房屋。我方认为贵方的上述行为严重违背了诚实信用原则，不但违反了合同约定，还构成了合同欺诈。且贵方的违法及违约行为已经给我造成了严重的经济损失。鉴于贵方的上述事实，我方现正式通知贵方：一、2019年7月1日签订的编号为0000201的《艾迪城租售中心签约文件》及补充协议未无效合同，自本通知送达贵方之日（即2019年9月30日）起，我方将不再使用上述房屋，也不再向贵方缴纳租金及任何费用，贵我双方的租金计算日截止到2019年9月30日。二、我已经将上述房屋内属于我方的设施物品全部搬走，请贵方在2019年10月7日前来查验房屋并交接水、电、燃气等。刘丹主张其于2019年9月取得涉诉房屋产权证书时才知晓房屋的实际面积为58.32平方米，因此不存在欺诈行为。周航称其曾看房两次。涉诉房屋的中介经纪人李同军陈述：周航一共看了四、五回房，签租赁合同时约定房屋面积等房本下来再确定，多退少补，先按照62点多平米写，其之所以书写为62.75平方米，是用58.32平方米+公摊4.43平方米得出的，也是原刘丹双方同意的；燃气需要根据每家的灶台位置安排走管道，周航当时没买灶台，开通燃气需要具体的设计，天然气当时是通的，周航说燃气要通，得有燃气，看房时没去看过燃气；签租赁合同的时候，租赁合同上除双方签名外的字都是中介写的，对于合同第2条关于交付水、点、燃气卡等后视为交付完成的条款，是因为这份合同是制式合同，一般针对住宅，本合同跟住宅的合同不一样，没有根据该合同的具体需求进行相应的修改，这个问题在签合同时证人没有给双方解释过，签合同三个多月后，周航才跟证人说天然气和面积差的问题，说要退房，周航要一个月的免租期，刘丹只给半个月。关于燃气的安装事宜，双方存在分歧。周航主张其去看房的时候没有看到管道和燃气表，签署合同后发现没有燃气表就准备不租，但是刘丹说帮忙报装，之前的租金不收，后刘丹一直拖延，周航不得不自行安装，为此周航花费燃气表费用4800元，但刘丹对此不予认可，周航亦未提交证据予以证实。刘丹称燃气安装需要根据用户的需求由专业人员设计安装，燃气公司有规定的安装流程，刘丹提供气源到燃气表，不负责提供表的下端，应由周航根据自身需求向燃气公司申请报批安装。刘丹提交的周航与刘丹丈夫林觉荣的微信聊天记录显示：2019年7月7日，周航发微信：“林哥，营业执照送过来了，大门钥匙也拿到了”；7月19日，周航：“嗯，问清楚了。要我们自己去买一个商用天然气预警设备，然后找个人来帮忙安装上就可以了”；7月26日：“林哥，食品许可证拿到了，燃气一到就可以开张了。”；8月14日：“林哥，燃气昨天安装好了，燃气报警器今天也安上了。现在就等燃气公司派人过来验收就能通气了。我刚给燃气公司的人打电话了，可是没找到验收的人，林哥您帮我问下可以吗？”8月15日：“林哥，燃气验收合格了。不过还要等燃气公司的人上门开表，他们说明天来不了就得等下周一了，我们准备下周一开业的。”9月26日：“林哥，如果退租的话，起租期是从8月19日开始算吗”，对此，林觉荣答复：“你从8月19日起算，那燃气你算几天延期的。”周航：“燃气是8月14安装的，燃气卡是8月19下午5点左右拿到的。”审理过程中，周航明确其之所以主张刘丹退还2019年9月30日至2019年11月19日期间的剩余租金39203元，是因为燃气直到2019年8月19日才开通，燃气开通之前属于免租期，租期相应后延至2019年11月19日。刘丹认为，同意按照合同约定金额退还剩余租期的租金，但不认可退还39203元，周航使用房屋的租期应当自2019年7月16日计算至2019年9月30日。一审法院认为：本案的争议焦点是：1.刘丹是否存在欺诈行为，以及是否导致房屋租赁合同无效；2.刘丹应否退还周航装修费和电表费的损失。关于房屋租赁合同的效力。周航主张刘丹存在面积欺诈及燃气安装欺诈，进而导致合同无效。法院认为，合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”首先，即便存在欺诈，也不一定导致合同无效，还需要损害国家利益。本案是普通的民事房屋租赁合同，并不涉及国家利益。其次，从是否存在欺诈的事实来看：1、双方在签署《房屋租赁合同》时房屋尚未办理产权证，且均未实际测量房屋面积，因此当时各方无法确认房屋的准确面积；2、在承租涉诉房屋前，周航自述曾两次查看房并最终决定承租房屋，可知房屋面积的误差应不会对刘丹合同目的实现产生实质影响；3、根据房屋中介经纪人的陈述，双方在签订合同时均知晓合同记载的房屋面积为协商确定，且同意待房本下来后多退少补。关于燃气报装问题是否存在欺诈。周航自述在租房前曾两次看房，且自述因要从事餐饮活动特别注意燃气问题，可见其当时对房屋内并不存在现成的、可立即开火使用的燃气设备的事实是知晓或应当知晓的。周航主张刘丹承诺报装燃气，报装责任在刘丹，但双方签订的租赁合同并未对此明确约定，周航并未提交证据证明。尽管租赁合同约定2019年7月2日刘丹方需要移交房门钥匙及水、电、燃气卡，但结合签约的实际情况，合同签订日期为2019年7月1日，房内当时并未有现成的燃气设备，周航从开始报装燃气到安装成功前后花费共计将近1个月，因此刘丹根本不可能在签约次日就交付燃气卡，且结合房屋中介的陈述，可以看出关于燃气卡的交付条款书写可能存在误差，不能反映双方当事人的真实意思表示。而且从刘丹提交的微信聊天记录来看，租赁合同签订后，周航没有对此提出异议，也没有催促刘丹交付燃气卡，而是自己主动去办理燃气开通手续和购买相应设备，因此，周航据此主张报装责任在刘丹，刘丹存在欺诈，法院不予支持。综合上述，法院认定刘丹在签署合同时不存在故意隐瞒真实情况的欺诈情形，也不属于法律规定的无效情形。因此，对周航关于《租赁合同无效》及《补充协议》无效的主张，法院不予支持。法院认为，双方签订的《租赁合同无效》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效。周航于自述于2019年9月30日发出书面解除通知，刘丹也认可合同于2019年9月30日解除，法院对此不持异议，确认双方签订的《租赁合同无效》及《补充协议》于2019年9月30日解除。关于多缴纳的租金，周航主张，因燃气开通时间是2019年8月19日，应当自燃气开通后计算租期，其交纳了三个月的租金，故租期相应顺延至2019年11月19日，因周航自2019年9月30日已经腾退涉诉房屋，故要求刘丹退还2019年9月30日至2019年11月19日期间的租赁费39203元（每天768.16元乘以51天）。刘丹认为周航实际占有使用的租期是2019年7月16日至2019年9月30日，不同意周航的计算方式。法院认为，发生纠纷后双方虽然重新协商过免租期的问题，但并未就免租期达成一致意见，应当按照租赁合同约定确定免租期。且根据上文分析，报装燃气并非刘丹的合同义务，故法院确认周航占有使用房屋的租赁期间应当遵从合同的约定，自2019年7月16日开始计算至2019年9月30日，剩余租期的租金刘丹应当退还。关于面积差导致的租金差额，刘丹明确同意多退少补，同意返还周航超额收取的房屋租金7006元，对此法院不持异议。关于装修费用，因双方签订的合同并未明确约定提前解除合同时装修费如何退还的问题，双方协商过程中也未对装修费问题达成一致意见。法院认为，涉案的房屋装修并非是刘丹为周航专门量身定制的装修，根据补充协议的约定，装修折价款8万元实际上是刘丹提供的房屋装修在租赁期间的折旧费用。因双方约定的租赁期限尚未履行完毕，剩余租赁期限的装修折价款，刘丹应返还周航。结合周航占有房屋的时间、装修的使用和折旧情况，法院酌情确定刘丹返还周航装修费7万元。关于押金，根据本案查明的事实，本案系周航主动提出解约，且刘丹不存在欺诈及其他明显的违约行为，故解约责任主要在周航方，根据《房屋租赁合同》第七条约定，刘丹有权不予退还押金，据此，对于周航的押金退还诉求，法院不予支持。关于燃气表花费，因燃气表为周航经营所需自行安装，且未提供证据证明实际支出数额，但电表安装完成后，事实上有利于刘丹今后的使用或者对外出租，故法院酌情确定刘丹支付周航报装燃气表的费用2000元。关于剩余的水、燃气费用，因周航未提交证据证明剩余的实际数额，故法院对周航该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、刘丹于判决生效后七日内退还周航房屋租金和押金的差价7006元、剩余租期的租金11530元、装修费7万元、燃气表费用2000元，以上共计90536元；二、驳回周航其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：根据双方诉辩意见，本案二审期间双方的争议焦点系刘丹是否应当偿还周航装修费用7万元。刘丹上诉称周航单方违约，装修费用不应退还。对此本院认为，装修费用与押金不同，并没有担保合同履行的性质，涉案房屋系刘丹在出租给周航前装修，装修费用8万元实系房屋装修在约定租赁期间的折旧费用，周航主动提出解约刘丹有权根据合同约定不予退还押金，但对于装修费用应予以部分退还。故刘丹的该项上诉主张于法无据，本院不予支持。刘丹另称根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款之规定不予退还装修费用，但该条规定系承租人经出租人同意装饰装修，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的情形，而本案系出租人装修房屋后将房屋出租给承租人，并由承租人交纳一定的租赁期间的装修折旧款，故本案并不涉及法律规定的上述情形。因双方协商过程中并未对装修费用的退还达成一致意见，一审法院根据周航占有房屋的时间、装修的使用和折旧情况，酌定了装修费7万元，数额并无不妥，本院予以维持。综上所述，刘丹的上诉请求及理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由刘丹负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张清波审 判 员 张海洋审 判 员 高 贵二〇二〇年十一月六日法官助理 王欣欣书 记 员 高明晓