安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终4054号 上诉人（原审被告）：韦成飞，曾用名安静，男，1989年6月10日出生，汉族，住安徽省临泉县。 被上诉人（原审原告）：王安林，男，1952年11月18日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：侯允超，安徽文瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李**飞，安徽文瑞律师事务所律师。 上诉人韦成飞因与被上诉人王安林房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2020）皖1221民初2892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 韦成飞上诉请求：1.撤销一审判决，改判韦成飞不支付王安林租金及违约金170000元；2.一、二审诉讼费由王安林负担。事实和理由：1.一审漏列当事人，程序违法，应依法追加李辉、韦建康为被告。韦成飞与李辉、韦建康系合伙关系，三人合伙经营浴池。2019年5月23日，韦成飞仅是作为代表与王安林签订房屋租赁合同，承租人是李辉、韦成飞、韦建康三人；2.韦成飞虽与王安林签订了房屋租赁合同，但王安林未按合同约定交付房屋，合同没有履行，韦成飞不应支付租金。2019年1月4日，韦成飞作为代表与案外人秦立山签订店铺转让合同，秦立山经营的“小有浴池”由李辉、韦建康经营。2019年3月，该浴池不再经营，此时韦成飞与王安林还未签订房屋租赁合同，2019年3月后，韦成飞就没有使用过该房屋；3.王安林没有采取措施防止损失扩大，租金损失应由其自己承担。在双方合同签订前，韦成飞就不再使用涉案房屋，2020年又遭遇疫情，至今一直未使用涉案房屋，韦成飞已于2019年告知王安林不再承租，王安林应及时将房屋收回。 王安林辩称：1.一审认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，应予维持；2.李辉、韦建康不是涉案租赁合同当事人，不是本案适格韦成飞；3.涉案房屋至今仍由韦成飞管理，其称王安林未交付涉案房屋不能成立。该房屋系王安林于2019年1月4日与秦立山签订转租合同承租，王安林对韦成飞与秦立山之间转租行为予以认可，韦成飞便开始使用房屋。2019年5月，在王安林与秦立山租期未到的情况下，韦成飞提出重新签订租赁协议延长租期，双方已经协商签订涉案租赁协议，韦成飞从2019年1月起已开始经营使用涉案房屋；4.双方租赁协议履行期间，韦成飞未向王安林提出解除租赁合同的请求，韦成飞依据合同约定承担租金系其合同义务，且涉案房屋钥匙至今未交还。在本案诉前及诉中，王安林以各种方式通知韦成飞腾空、返还房屋避免损失扩大，但其至今未予理睬。 王安林向一审法院起诉请求：1.判令解除王安林、韦成飞2019年5月23日签订的《房屋出租合同》；2.判令韦成飞向王安林支付2019年4月1日至2020年3月31日租金人民币150000元(2020年4月1日至租赁合同经确认解除之日期间租金按每年150000元比例另行计算)、违约金人民币100000元，(暂合计250000元)；3.判令韦成飞向王安林返还租赁房屋,恢复租赁房屋原状;4.诉讼费等相关费用由韦成飞负担。 一审法院查明：王安林在位于临泉县北侧自建房屋一处,2016年3月21日,王安林与案外人李立军、秦立山签订租房合同,将该处房屋1-3层约700平方米租赁于李立军、秦立山用于经营“小有浴池”。协议履行期间承租人李立军、秦立山于2019年1月4日与韦成飞签订店铺转让合同,由韦成飞继续经营。2019年5月23日,王安林与韦成飞就案涉房屋签订《租房合同》,合同约定租赁期限：2019年4月1日至2024年3月31日；约定租金：第一至第三年：每年150000元，支付方式为现金支付，第一年于合同签订当日交租金，壹拾伍万元整一次性付清；另约定出租方在承租方不交付或不按时交付房租超过一个月以上，有权解除合同；双方由乙方违反本合同或不履行本合同内容，赔偿对方拾万元整。合同签订后，韦成飞未支付租金,也未实际使用该房屋。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王安林、韦成飞签订的《租房合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，韦成飞应按合同约定在2019年5月23日向王安林支付房租150000元；韦成飞未按约定支付，构成违约，应当承担违约责任，因双方约定违约金为100000元，过分高于一方的损失，且综合本案，韦成飞在签订合同后未实际使用该房屋，酌定违约金为20000元。因韦成飞违约，王安林诉请解除王安林、韦成飞2019年5月23日签订《房屋出租合同》及请求韦成飞向王安林返还租赁房屋,恢复租赁房屋原状的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、韦成飞承租王安林位于临泉县北侧自建房屋的租赁合同于判决生效之日起予以解除；二、韦成飞自判决生效之日起十日内向王安林返还租赁房屋,恢复租赁房屋原状；三、韦成飞于判决生效起十日内支付王安林房租150000元、违约金20000元，共计170000元；四、驳回王安林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2525元，由韦成飞负担1717元，由王安林负担808元。 二审中，韦成飞向本院提交：1.用水记录一份，证明从签订合同前涉案浴室一直未使用，应及时终止合同；2.李辉身份证复印件一份、录音U盘一个，证明应追加李辉、韦建康未当事人共同承担责任。 王安林质证意见：1.用水记录的客户名称与王安林不是同一人，二者关系待核实，用水记录不能达到证明目的。韦成飞与王安林签订涉案租赁协议后韦成飞是否用于实际经营王安林无权干涉，韦成飞未书面向王安林提出解除租赁合同关系并经王安林同意，王安林无免除租金义务；2.对李辉身份证复印件及录音内容，愿意按照韦成飞所述录音内容进行质证。依据韦成飞称该录音内容为其与李辉、韦建康两位合伙人的录音，但签订涉案房屋租赁合同的当事人为韦成飞与王安林，即使韦成飞与李辉、韦建康存在合伙关系，也系其内部合伙，本案应以王安林与韦成飞签订的租赁合同为准，故对该证据证明目的及关联性均有异议。 本院认证认为，1.涉案房屋未实际使用并不必然产生涉案房屋租赁合同应当停止履行的法律后果，故对用水记录的证明目的，本院不予认定；2.李辉的身份证复印件及录音内容不足以证明韦建康、李辉是涉案租赁合同的相对人，故对该组证据的证明目的，本院亦不予认定。 本院对一审查明的事实予以认定。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。韦成飞与王安林签订的涉案房屋租赁合同合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。韦成飞作为签订涉案房屋租赁合同的一方当事人，不能证明其已将涉案房屋交还王安林，亦不能证明其与王安林就解除该合同达成了一致意思表示，故一审判令其支付房租及违约金并无不当，对其称涉案房屋未实际使用，不应支付租金的上诉理由，本院不予支持。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。韦成飞提供的证据不足以证明李辉、韦建康是涉案房屋租赁合同的相对人，应承担举证不能的法律后果，依据合同相对性原则，李辉、韦建康并非本案适格当事人，故对其称一审遗漏当事人，应追加前述二人为本案当事人的上诉理由，本院不予采信。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3434元，由韦成飞负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  姚 莉 审判员  罗亚敏 二〇二〇年十一月十八日 法官助理刘梦李 书记员徐玉洁 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。