重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0155民初5172号原告：重庆市兆丰物业管理有限公司，住所地：重庆市梁平区梁山街道梁山路**，统一社会信用代码91500228577184334J。法定代表人：伍先友，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张前均，女，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：张小玲，女，系该公司工作人员。被告：秦明祥，男，1986年12月24日出生，汉族，户籍地重庆市梁平区，住重庆市梁平区。原告重庆市兆丰物业管理有限公司与被告秦明祥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张前均、张小玲到庭参加诉讼，被告秦明祥经传票传唤无正当理由拒不庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市兆丰物业管理有限公司（以下简称兆丰物业公司）向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付物业服务费1538.40元、公摊费120.00元、违约金597.02元，合计2255.42元;2.本案诉讼费用由被告承担。事由和理由：原告系被告居住的××小区选聘的物业服务企业，从2018年8月1日起,原告为该小区提供物业服务至今，被告系该小区的业主，其房屋建筑面积为91.54㎡，依据原告与该小区业主委员会签订的《重庆市梁平区××物业管理服务合同》的约定标准，被告应当交纳相应的物业服务费，但自2018年8月1日起至2020年7月31日止，被告拖欠物业服务费1538.40元、公摊费120.00元；同时还应支付违约金597.02元，曾经原告多次催收，被告却一直拒绝交纳。为此，原告诉至本院请求判令支持其的诉讼请求。被告秦明祥未应诉答辩。经审理查明，2018年7月3日，重庆市兆丰物业管理有限公司与梁平区梁山街道××业主委员会签订了一份《××物业管理服务合同》，约定：由原告对××小区提供物业服务；住宅物业服务费按业主建筑面积按月收取即：1.南区1号区域步梯房按0.50元/㎡/月收取，电梯房按0.70元/㎡/月收取；2.南区2号区域步梯房按0.70元/㎡/月收取，电梯房按0.90元/㎡/月收取；3.北区步梯房参照南1区步梯房0.50元/㎡/月收取；公摊能耗费按5元/月/户收取；业主未按时交纳物业服务费的，应按每日千分之一的标准向原告支付违约金；合同期限为3年，即自2018年8月1日起至2021年7月31日止；同时还约定了其它相关事项。自2018年8月1日起至今，原告按照合同约定为该小区提供了保洁、安保、管理和维护等相关物业服务。被告秦明祥在该小区购买有一处（即位于重庆市梁平区××）住宅步梯房**，并于2015年办理了房地产权证书，产权证号为：308房地证2015字第09022号，登记的产权人为秦明祥，房屋建筑面积为91.54㎡，自此被告成为该房业主，并与该小区的其他业主共同接受了原告提供的物业服务，按照合同约定，被告应当向原告交纳相应的物业服务费，但自2018年8月1日起至2020年7月31日止，被告共计拖欠物业服务费1537.87元及公摊费120.00元没有给付，曾经原告书面催交至今仍未交纳。原告为证明其主张的案件事实举出的证据有：1.营业执照、法人身份证、法人身份证复印件、员工身份证明书、身份证复印件、委托书，拟证明原告及出庭人员的主体适格；2.中标通知书，拟证明原告公司通过公开中标入驻××小区从事物业服务；3.《××物业管理服务合同》，拟证明原告与梁平区梁山街道××业主委员会签订了一份物业服务合同；4.物业费催费单、邮寄催费函，拟证明原告在起诉前向被告进行了快递送达的书面催收通知书；5.被告的房屋产权登记信息，拟证明被告居住在原告所服务的小区；6.物业承接查验资料，拟证明原告公司入驻××前已存在的各类问题；7.关于××小区监控设施设备老化部分瘫痪需更换维修的请示，拟证明原告公司已上报业主委员会；8.关于××消防设施设备及管道漏水瘫痪申请报告，拟证明原告公司已上报业主委员会；9.日常工作图片、针对业主反映问题进行协调的记录，拟证明原告按照合同约定为被告提供了全方位的物业服务。由于被告秦明祥未到庭质证，视为其放弃质证权利；故对原告举示的证据应予采纳，证明力应予确认，对其陈述的案件事实也予以确认。本院认为，原告重庆市兆丰物业管理有限公司与梁平区梁山街道××业主委员会于2018年7月3日签订的《××物业管理服务合同》合法有效。原告公司按照该合同的约定，自2018年8月1日起至今在该小区为全体业主提供了必要的保洁、安保等物业服务。被告在该小区南2号区域购买有住宅房一套，且于2015年办理了房屋产权证，自此成为该小区业主。被告是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成了物业服务合同的实质当事人，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告兆丰物业公司与业主委员会签订的物业服务合同对全体业主具有约束力，包括被告在内也有效力。因此，被告作为该小区的业主之一，与其他业主共同享受了原告提供的物业服务，就应当履行全体业主负有的均等交纳物业服务费的义务，支付相应对价的物业服务费给原告。其交费标准也应当按照物业服务合同约定的标准向原告支付相关物业服务费及公摊费和违约金。因此，原告的该项诉讼请求应当予以支持。由于被告居住的房屋位于该小区南2号区域，房屋面积为91.54㎡，按照合同约定标准，应按每月每平方米0.7元计算交纳物业费为1537.87元（即按其住房面积91.54㎡×.07元/㎡/月×拖欠的期限24个月=1537.87元），符合物业合同的约定标准，应当予以支持。关于公摊费，按照合同约定每户每月应当交纳5元，故原告主张被告应当支付24个月的公摊费120.00元的请求，符合合同约定，也应当支持。关于违约金的支付问题，由于被告拖欠原告公司物业服务费构成违约，应当承担继续履行、支付违约金的民事责任。现原告主张违约金按照被告拖欠的物业费1537.87元为基数按每日千分之一计算24个月的违约金，该计算方法不符合合同约定，按每日千分之一计算的标准，月利率即为3%，该标准过分高于其资金占用期间的利息损失，不符合合同法的相关规定，不应支持；但其违约金可按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算，并应从2018年9月起以其每月拖欠的物业费为基数计算至2020年7月31日止，即2018年9月至2019年7月的违约金按原告起诉时（即2020年9月）该中心公布的贷款市场报价利率的标准计算；2019年8月至2020年7月期间的违约金按该中心同期每月公布的贷款市场报价利率的标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：由被告秦明祥向原告兆丰物业公司偿付其拖欠的物业服务费1537.87元，并支付公摊费120元及违约金[即自2018年9月起以其每月拖欠的物业费为基数，分别依次按期拖欠的期限按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年7月31日止；即2018年9月至2019年7月的违约金按原告起诉时（即2020年9月）该中心公布的贷款市场报价利率的标准计算；2019年8月至2020年7月期间的违约金按该中心同期每月公布的贷款市场报价利率的标准计算]，限本判决生效之日起付清。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告秦明祥负担。本判决为终审判决。审判员 高 燎二〇二〇年十一月三日书记员 刘晓芳