洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0302民初1629号原告：洛阳懿皇房产经纪有限公司。住所地：洛阳市洛龙区金城寨街**正大国际中心**。法定代表人：白松朝，该公司董事长。委托诉讼代理人：王宏华，女，该公司法律顾问。被告：孙利峰，男，1974年10月25日出生，汉族，住洛阳市老城区，现住洛阳市老城区。被告：牛润红，女，1979年8月27日出生，汉族，住洛阳市西工区，现住洛阳市老城区。原告洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇房产经纪公司）与被告孙利峰、牛润红居间合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告懿皇房产经纪公司的委托诉讼代理人王宏华、被告孙利峰、牛润红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告懿皇房产经纪公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告支付原告违约金19650元；2.判令二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年7月23日，二被告与原告签订了《洛阳市存量房委托出售协议》（编号:LY0078408)，约定二被告将其坐落于洛阳市××××号房屋，委托于原告独家出售，出售价格655000元，委托期间为2020年7月23日至2020年10月23日。合同签订后，原告通过各种途径积极为其推广，并多次组织客户带看。2020年9月，二被告公然违反合同约定，通过第三方中介洛阳盛壹房地产经纪有限公司，将该房屋出售给了王涛，已构成根本违约。二被告的行为违背了诚实信用原则，对原告造成了极大的损害，使原告前期所做大量辛苦工作付之一炬。根据合同第六条约定及《合同法》其他关于违约责任条款的规定，二被告应支付原告违约金19650元。为此，原告诉至法院。被告孙利峰、牛润红共同辩称，二被告系夫妻关系，原告以尽快帮被告售房为由，于2020年7月23日向被告极力推荐独家代理，协议内容也没有与被告协商，而是由原告的员工照抄另外一份协议，然后让被告签字，有诱导嫌疑。从协议形式上看，重要条款部分比如违约赔偿责任非机打，手写字迹小、潦草且看不清，原告也未对合同中重要条款尽说明义务，只说是独家代理协议。协议对被告作出了种种限制，存在很多不合理条款，房屋出售被告要付给原告5000元佣金，售价在代理期间不得高于655000元，且被告没有收取原告任何保证金，甚至原告承诺的礼品；对于原告的履约义务和违约责任却未作特别规定；违约责任条款中约定房产证如出现遗失，原告赔付3%，房产证交由原告代为保管，对于原告也是极为有利，更容易掌控垄断房源，而被告没有将房产证交给原告，说明签约独家代理并非是被告的真实意愿，完全是在原告的诱导下签名；而房屋在规定期限内如没有售出如何补偿等基本协议条款未作约定；原告添加的条款中，房产证复印件作为销售房屋的一项保证，原告始终没有向二被告索要。房产证和复印件原告都没有，房屋面积、房屋所有者等原告都不清楚，就不能向客户诚心介绍房源。在整个交易过程中，原告没有遭受任何损失。原告将二被告作为单独违约的一方不合理，双方签订的协议是“霸王条款”。从条款内容上看，该协议就是一份典型的格式合同，提供格式合同的原告，没有约定在规定时间内未售出房屋的情况下应该承担何种违约责任，双方的权利义务明显不对等，违反了公平原则，对加重被告义务的条款，也未作充分说明，有关违约责任的约定应为无效。根据《合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。整个代理期间被告亦未体会到贵宾待遇，几次都是被告在新区有事，还要匆匆赶回来，而原告带看客户均是走马观花般的转一圈，让人身心疲惫，房屋又始终售让不出。被告的朋友无意在贝壳网上看到原告标注的房屋售价是600000元，被告才明白有的客源问房屋售价，被告报价650000元时扭头就走的原因。于是，被告在2020年8月18日电话告知原告解除协议。被告由于急需用钱，于8月20日与他人就买卖房屋达成了意向。其后，原告以老城区人民法院的名义不断对被告进行电话骚扰，其中2020年9月10日1小时内拨打骚扰电话15次之多，严重影响被告正常的工作和休息。如果原告此次获利，今后会有更多的普通百姓利益遭受损失，如果其他的房产中介也依此效仿，洛阳市整个二手房市场交易秩序将会进入混乱。据了解原告因独家代理出售房屋引起的纠纷不在少数，2017年关林镇马先生与原告一案，2017年洛龙区马卫与原告一案，2020年涧西区梁松与原告一案等，最后法院均驳回了原告的无理诉讼请求，且案件受理费均由原告承担，维护了普通百姓的利益。洛阳市最有代表性的原告与马卫一案中，原告不服一审判决，上诉至洛阳市中级人民法院。洛阳市中级人民法院作出（2017)豫03民终6873号终审判决，驳回原告诉讼请求，维持一审判决。二审案件受理费925元，由原告负担。房产中介公司应该把精力和时间放在提高服务质量，做大做强公司自身主业，而不是在字面上模糊其该承担的义务，钻法律空子，甚至恶意以独家协议做幌子，从中敛财，此种做法必须及时制止。公开公平竞价才是市场经济，原告因与卖房者签订独家代理协议，本身也不符合二手房行业规定，买卖房屋本是物权所有人行使物权的一种形式，不应受任何人的约束和限制。而原告以签订独家为由明显限制了二手房市场的自由交易，一定程度上扰乱了二手房市场的自由交易秩序，也违背了物权法的有关规定。对于房产中介独家代理所带来的社会不良后果，国内多个城市已经意识到它的危害，成都房管局禁止房产中介签约独家代理售房，北京在2017年后也已经对此全面取缔。业主的房屋可以委托任何一家中介服务机构出售，在房产法规上不存在垄断独家之说，之前上海链家地产就因独家事件被住建委严肃处理打击。洛阳市房管局对独家代理也是反对的态度。综上，于情于法于理，原告的诉讼请求无事实与法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：孙利峰与牛润红系夫妻关系。原洛房权证市字第**房屋所有权证载明：坐落于洛阳市××××号房屋（建筑面积83.21㎡）于2014年12月11日登记的房屋所有权人为孙利峰。2020年7月23日，孙利峰、牛润红（甲方，牛润红的签名系经其本人同意委托孙利峰代签）与懿皇房产经纪公司（乙方）签订《洛阳市存量房委托出售协议》（编号：LY0078408），约定：拟出售房产坐落于洛阳市××××2-1004，建筑面积83.21㎡；房产共有人为孙利峰、牛润红；甲方委托期限自2020年7月23日起至2020年10月23日止，在此期间乙方为甲方的独家代理委托服务提供者，独家代理为甲方仅委托乙方为其本次委托销售房产的唯一受托人，甲方不得将该售房信息委托其他房产经纪机构代为销售；房产委托售价为655000元；在委托代理期限内，如果甲方违约，支付乙方委托价3%作为违约金；在委托代理期限内，如果乙方违约，支付甲方委托价3%作为违约金等内容。后懿皇房产经纪公司即按约履行代为销售义务。但在本案委托出售协议约定的委托期限内，孙利峰、牛润红另委托洛阳胜壹房地产经纪有限公司出售涉案房屋，并于2020年9月8日与买受人王涛签订《房产买卖合同》，且涉案房屋已过户至王涛名下。现懿皇房产经纪公司以孙利峰、牛润红违约为由，诉至本院。本院认为，原告懿皇房产经纪公司与被告孙利峰、牛润红签订的《洛阳市存量房委托出售协议》系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。现二被告于该独家代理出售协议委托期间另委托第三方中介公司出售房屋并签订房屋买卖合同，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的数额问题，因原、被告双方约定过高，本院根据原告懿皇房产经纪公司的实际损失，兼顾本案合同的履行情况等综合因素，酌定为2500元。关于被告孙利峰、牛润红提出合同并非双方真实意思表示、且涉案委托出售协议为格式条款，应为无效，原告懿皇房产经纪公司要求支付违约金没有事实和法律依据的抗辩理由，与事实不符，且二被告均系完全民事行为能力人，其应知晓签署独家代理协议的含义，故该抗辩理由本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告孙利峰、牛润红于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳懿皇房产经纪有限公司违约金2500元；二、驳回原告洛阳懿皇房产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计146元，由原告洛阳懿皇房产经纪有限公司负担127元，由被告孙利峰、牛润红共同负担19元。本判决为终审判决。审判员  余薇二〇二〇年十一月十八日书记员  王鹤