上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初14131号原告：季辰磊，女，1982年11月25日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：祝文龙，上海邑鼎律师事务所律师。被告：上海永慎企业管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：张春瑜，总经理。委托诉讼代理人：李勇敏，上海申安律师事务所律师。原告季辰磊与被告上海永慎企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。季辰磊向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告之间的《上海市房屋租赁合同》；2.要求被告返还租赁押金1.8万元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年1月18日,原、被告签订了关于本市徐汇区淮海中路XXX弄XXX号整栋房屋的《上海市房屋租赁合同》,约定被告作为产权人,将房屋以月租金1.8万元的价格出租给原告使用。合同签订后,原告向被告支付租赁押金1.8万元。合同同时约定被告于2020年2月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2020年2月10日起至2021年2月9日止。为了方便交流,原、被告建立一个微信群,微信沟通记录显示,由于被告工作人员在春节后不到岗,房屋设备设施不到位,导致原告无法按约入住房屋进行使用。2月中旬以后,新冠疫情爆发,对小区控制更加严格,外来人员和车辆均无法出入小区,合同已无法正常履行。3月以后,原告又多次督促被告交房,但被告均无法交付房屋,原告要追究责任,被告表明因为疫情,“都是不可抗力,怎么能算违约?原告要退房,被告则表示：“我们公司法务不可能同意退押金的,可以走法律程序”。最终,原告在与被告交涉过程中,被告恼羞成怒,把原告踢出微信群,导致沟通中断。原告认为,被告长期拖延房屋交付时间,未履行租赁合同的主要义务，虽因疫情原因，但事实上原告已无法达到租赁房屋进行使用的目的,在此情况下,原告依据法律规定有权解除合同、收回租赁押金。另外，若法院认定原告需要承担相应费用，原告同意直接在押金中进行抵扣。故原告诉至法院，要求判如所请。上海永慎企业管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。2020年1月19日，被告已经完成房屋修缮、清扫，中介公司人员经被告同意后，将钥匙交给原告，并带原告进入房屋，原告已经实际控制房屋。房屋从该日起即可正常使用。因原告不喜欢窗帘稍显老旧，被告同意更换新窗帘，但是并未承诺日期；二楼有一扇窗户不能完全推开，被告也承诺会尽快修复；原告还提出天井的“雨棚”导轨滑出、不能正常伸缩，被告也同意协助解决。后因为疫情影响，直到2020年2月28日，被告公司人员回岗才修复了窗户，并告知原告雨棚暂时无法修复，原告也未提出异议。此“延迟”并不是租赁合同约定的交付内容，也并不影响原告正常使用房屋。所以2020年2月28日之前，原告还有可能因为交付瑕疵、拒接接受交付并要求解除合同，但此后原告还以不能实现合同目的为由解除合同是不能成立的。2020年3月25日，修理工人经过隔离期后去修复了雨棚。所有瑕疵消失后，被告也告知了原告，后来双方讨论免租期的问题发生争执，因为疫情，被告考虑到原告的实际困难，同意在继续履行合同的基础上减免到2020年3月底的房租，但原告却坚持以被告违约为由要求减免至2020年5月底的房租，被告并不存在违约，故不同意原告该要求。因原告违约，一直未支付租金，2020年3月31日，被告向原告发函要求交租，并告知原告如不支付房租，被告将于2020年4月7日收回该房屋。经催告后原告仍一直未支付租金，2020年4月7日被告至房屋时，原告已经搬走所有物品，并将钥匙留在门口钥匙盒内。原告以明确行为表明不再继续履行合同，所以系被告行使解除权，合同于2020年4月7日解除。原告解除合同的理由并不存在。原告长期占用房屋，在减免租金未能达成合意的情况下，原告应支付此期间的租金或占用费，且被告作为“二房东”一直正常向房屋权利人支付租金，疫情期间也未获减免，月租金大概一万多一点。原告根本性违约，双方应互补损失。原告本应于2020年2月5日、4月5日支付两期租金共计72,000元，原告违约还应承担违约金18,000元，对此被告不提起反诉，希望法院判决解除合同时，考虑到被告的损失远超过原告的损失，予以一并处理、直接抵消，希望法院直接以原告支付的18,000元押金抵消上述原告应承担的租金、违约金等费用。无论法院认定抵消多少金额，法院判决抵消之后，就多余的钱款，被告不会另案起诉、也不会另向原告主张权利。另外就租赁期间原告应承担的公共事业费用，被告放弃权利，不再主张。本院认定事实如下：2020年1月18日，上海永慎资产管理有限公司(出租方、甲方，2020年3月11日更名为被告现名称)、原告(承租方、乙方)签署《上海市房屋租赁合同》，其中约定：甲方出租给乙方的房屋座落在本市徐汇区淮海中路XXX弄XXX号整栋。房屋内设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜,由甲、乙双方分别在本合同附件(二)、(三)中加以列明。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为住宅使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。甲方承诺,不得以乙方在房屋内办公为由,追究乙方的违约责任。甲方于2020年2月1日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2020年2月10日起至2021年2月9日止。该房屋【出租】月租金总计为(人民币)18,000元。租金每两个月支付一次,乙方应于每应付月的第5日前向甲方支付,首期租金应于甲方向乙方交付该房屋之前支付。逾期支付的,逾期一日,则乙方需按月租金的0.5%支付违约金(即90元/天)。乙方支付租金的方式,押壹付贰,先付后住。本租赁合同签订当日,乙方应向甲方支付房屋租赁保证金,保证金金额为18,000元。租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还乙方。租赁期间,使用该房屋所发生的水、电、煤气、电话、宽带、房屋租赁发票税金(如需)等费用由乙方承担。物业管理费由甲方承担。租赁期间,乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时,应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的五个工作日内进行维修。逾期不维修的,乙方可代为维修,费用由甲方承担。有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方,应向另一方按月租金的双倍支付违约金;给双方造成损失的,支付的违约金不足抵付一方损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(一)甲方未按时交付该房屋,经乙方催告后10日内仍未交付的;(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定,致使不能实现租赁目的的;或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的……(六)乙方逾期不支付租金累计超过10日的。该房屋交付时存在缺陷的,甲方应自交付之日起的七个工作日内进行修复、逾期不修复的,甲方同意减少租金并变更有关租金条款。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付违约金18000元。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。合同另有其他约定。(双方均确认，该合同并无附件二、三。)同日，原告支付被告房屋租赁押金18,000元。双方建立微信群“淮海别墅15号”沟通房屋租赁事宜,其中显示：2020年1月18日、19日，双方沟通厨房龙头事宜。2020年1月23日，双方沟通宽带安装事宜。2020年1月23日，原告方在房屋内，通过微信群提出水池下方锈迹、卫生间窗帘、搬走一张桌子、清扫柜子、小房间需要搬走一些家具等问题，并发送了相应部位照片。2020年1月26日，群内谈及因为疫情能否回上海、何时回上海，原告方表示“合同签的10号拿房子，房子里东西都没修好我们没法开…….不能修的话不开业不是白交租金了”。被告方表示“1.31会告知原告2.1门能否弄好，合同约定是2.10开始算租金，免租期内帮原告全部处理好，如果处理不好，到时候再协商”。2020年1月27日，原告方告知钥匙在门口，被告方表示师傅去修门。2020年1月29日、30日，被告方表示因为疫情，师傅所在农村封村了，五金店不开门、京东淘宝不发货，买不到配件所以门还要几天，窗帘也是类似情况，同时表示“实在不行，起租日延后几天吧”。2020年1月31日，被告方表示除了窗帘、移门都修好了，让原告再去查看。2020年2月3日，原告方去房屋查看，提出“上次来放这里的4板插座”少了，还遗失了熏香蜡烛、香水、祖马龙洗手液、洗面奶、润肤露、抽纸、首饰盒等等，并指出还有没修好的地方；被告方表示会去解决，同时建议原告更换密码，师傅要过去之前会提前和原告联系。2020年2月6日，被告方表示送遥控器来，原告方表示已更改密码。2020年2月7日，被告方表示师傅将原告遗失的物品送过去了，放在小区门房间。2020年2月8日，原告方表示自己会去查看，后原告方在房屋内清点物品，表示仍缺少部分东西。被告方表示给原告闪送遥控器，原告方称已经离开房屋，让被告将遥控器放在门房。2020年2月24日，被告方表示师傅已复工，询问原告还有哪些需要处理，原告方称师傅确定好时间后需要提前联系、以确定原告有时间过去，同时原告方提及洗手间台板、一楼地板有个洞、二楼洗手间马桶圈松动、二楼洗手间窗帘拉不动、二楼装窗帘等问题。2020年2月27日，被告方表示次日师傅会去房屋，若原告不方便可以将密码告知，原告方遂告知房屋密码。2020年2月28日，原告方询问房屋是否弄好，可以约一下时间，被告方表示雨棚暂时无法修复。2020年3月11日、12日，双方在群内沟通新装窗帘颜色等。2020年3月13日，原告方询问房屋是否弄好，何时可以交房，被告方表示除了窗帘都弄好了，窗帘下周二可以弄好，即可交接，双方约定下周四(3月19日)进行交接。期间被告方处理洗碗机事宜，原告方表示锅、洗洁精是原告新买的、放在房屋内。2020年3月23日，被告方表示洗碗机清理完成、拉篮变柜门完成等等。2020年3月25日，被告方确认房屋都好了，询问原告“房子是否继续要的”，原告方表示房子诚心想要，但“是想等政府统一说疫情控制住了，不用限制了，我们可以直接交接了。你非要现在就说如果我们不租的话就要给别人了，那就算了。我们也没办法反对，我们只能再找了。不用按合同上写过期未交房赔两倍了，疫情也属于天灾人祸，押金退给我们，我们再找好了。”被告方表示，小区并没有限制进出，也没有要出门证，不同意退还押金。原告方表示被告未按期交房，被告方表示原告未按期支付租金，且按约定应先支付房租再交房，是原告各种理由不收房，原告提出的很多维修事项都是合同未约定、原告后添加的，原告方则称是交付时房屋存在缺陷，双方商议修复缺陷后收房。双方进行商议，被告方表示若原告继续承租，则免租期到2020年4月1日，若原告不同意、不再承租，则免租期只能到2020年2月10日，另加滞纳金，并要求原告于次日答复，如果原告同意则4月1日之前交房，滞纳金也不算了。2020年3月29日，原告方表示房子要租的，等疫情期后开始租，以国家通知孩子开学为准的标准，被告方示其也需要每天向业主交租金，这个方案不能同意。后双方发生争执，微信群聊天结束。2020年4月16日，原告向法院递交起诉状，提起本案诉讼。审理中，双方一致确认本案房屋为公有住房，租赁户名为案外人毛某，被告是“二房东”，原告租赁房屋用途为居住。签合同前原告查看了房屋。所称的“雨棚”系位于一楼“茶室”顶部的遮光帘。系争房屋一楼花园有一个房屋的大门，该门为密码锁，进入花园后有一开放的钥匙盒，系争房屋其他门钥匙放置在该钥匙盒内。审理中，本院组织双方进行调解，因金额差距较大，未能调解成功。以上事实，除原、被告庭审一致陈述外，另有上海市房屋租赁合同、收据、聊天记录等证据证实，本院予以确认。关于交房标准，原告称，被告是“二房东”，收回房屋再次进行出租时，需要进行修修补补，比如若是原来没有窗帘，则需要加装窗帘，被告处也有专门的维修人员。签合同前原告口头向给被告提出了交房要求，但是原告并不清楚具体哪些地方损坏需要维修。原告认为出租时交房的状态应该是干净的、可以直接入住的、可以正常居住使用的，有问题的都要维修处理好。一般流程就是被告修好后再通知原告去收房。被告称，本案房屋出租是带装修、带家具的，原告签合同时看到的房屋状态就是出租交付给原告的状态，“所见即所得”。被告确实会对房屋进行修修补补，房屋之前存在一些小瑕疵，在2020年1月18日时被告已修理好。2020年1月19日交房时发现二楼一扇窗户不能完全推开，被告也答应原告会修理，但是因为疫情直到2020年2月28日工人才能前去修好。其他并无损坏。关于房屋使用情况。原告称，被告从未交付房屋，原告从未收到房屋钥匙。2020年1月19日之后确实进入过房屋，但都是通过中介、被告一起才能进去，原告无钥匙、无法单独进入房屋，进房屋时放置过洗手液、拖鞋等一些零星小物品。后来原告也从未搬离这些物品，也不存在交还房屋、钥匙或将钥匙放在盒子内。钥匙一直在花园的钥匙盒内，原告从未拿过。被告称，房屋钥匙在中介处。被告处另有一套备用钥匙，工人可进入房屋进行维修，被告也告知过原告若不放心可自行更换钥匙。2020年1月19日，中介询问被告房屋维修是否完成，被告表示已经维修好，并告知中介可以带原告去房屋、交付钥匙。后来中介表示已将钥匙交予原告，但是并未签署书面交接材料。原告已经开始使用房屋，很多快递填写的收件地址也是该房屋，且原告的个人用品如洗发水、洗手液等也放置在房屋内。后来被告告知原告收回房屋时，原告还称有1万多元的生活用品放置在房屋内被被告拿走了。关于租金支付。原告称，因被告一直未交付房屋，房屋未达到交付条件，所以原告并未支付租金，被告也从未催缴。被告称，原告应于2020年2月5日前支付第一期房租，但当时疫情期间，外地人根本无法进入小区，被告也知道原告没有使用房屋，当时即打算免除该期租金。后来被告也向原告表示可以免租到2020年4月1日，但是原告仍不同意，故是原告不履行合同义务。后来被告通过微信向原告催缴第二期租金。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。依据合同约定，甲方未按时交付该房屋,经乙方催告后10日内仍未交付的，一方可书面通知另一方解除本合同，且违约方应承担违约责任，同时合同约定被告应于2020年2月1日前交付房屋。依据目前证据显示，至少在2020年1月23日原告已经可以自行进入房屋、放置物品等，且此后原告还更改了门锁密码，故原告称被告从未交付房屋、其从未收到房屋钥匙、从未控制房屋，与事实不符，该意见本院不予采信。又依据合同约定，甲方交付的该房屋不符合本合同的约定,致使不能实现租赁目的的;或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的，一方可书面通知另一方解除本合同，且违约方应承担违约责任，同时合同约定，该房屋交付时存在缺陷的,甲方应自交付之日起的七个工作日内进行修复、逾期不修复的,甲方同意减少租金并变更有关租金条款。合同中并无房屋交付标准、条件的约定。从目前证据显示，双方此后沟通的房屋问题主要涉及窗帘、移门、射灯等等，而上述问题明显未达到“房屋存在缺陷、危及乙方安全”的程度，被告的维修行为也未从根本上影响原告使用系争房屋或导致原告合同目的不能实现。且依据合同约定，即使房屋交付时存在缺陷，原告有权要求被告限期修复，被告未修复的原告可以主张减少租金，但原告据此要求解除租赁合同，依据并不充分。原告称疫情期间，小区管理严格，无法正常使用房屋，而被告也表示知晓原告疫情期间未使用房屋。被告维修房屋时间延长、原告无法正常使用房屋，系受新冠疫情影响所致，并非任何一方恶意违约，双方此前也一直友好沟通。故被告在2020年3月25日提出继续履行合同的前提下免除原告至2020年4月1日的租金。结合疫情状况、影响程度等因素，被告此提议较为合理、亦符合实际，而原告要求“等疫情期后开始租，以国家通知孩子开学为准”，明显不符合一般租赁市场情况。故在被告不同意原告该方案的情况下，原告仍未支付租金，且以此要求解除合同，依据不足，确有不当。现原告提出解除合同，被告亦表示合同已解除，且表示已经于2020年4月7日收回房屋。因双方均同意提前解除租赁合同，合同已无继续履行的可能和必要，此系双方意思自治范围，于法无悖，本院予以认可，双方租赁合同解除。结合聊天记录与可以看出，2020年1月18日至2020年3月25日期间，双方一直为维修房屋各项事宜进行沟通，2020年3月26日至3月29日，双方沟通免租期等事宜。被告自认2020年4月7日收回房屋、原告物品已搬离。而原告并未提供证据证明在2020年4月7日前已经和被告完成房屋交接。故原告应承担至2020年4月7日的房屋租金。考虑到原告已可控制系争房屋、能放置个人物品，新冠疫情对被告维修房屋、对原告使用房屋造成了一定的影响，被告维修房屋对原告使用房屋亦有一定的影响，综合评判上述情况，根据公平原则，本院对原告应承担的租金予以调低，酌情确定原告承担自承租系争房屋至2020年4月7日期间的租金10,000元。依据合同约定，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。被告已明确放弃、不再主张相应租赁期间的公共事业费。被告在本院释明后仍坚持不提起反诉，并要求法院一并处理、直接抵消，且表示在法院抵消之后，不会另行再向原告主张其他权利。原告亦同意在押金中直接抵扣其应承担的费用。为避免当事人讼累，本院予以一并处理，直接抵扣。原告尚应支付被告租金10,000元，抵扣之后被告还需退还原告押金8000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除上海永慎企业管理有限公司(原名上海永慎资产管理有限公司)、季辰磊于2020年1月18日签署的《上海市房屋租赁合同》；二、上海永慎企业管理有限公司(原名上海永慎资产管理有限公司)于本判决生效之日起十日内退还季辰磊租赁押金8000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计125元，由上海永慎企业管理有限公司负担70元，由季辰磊负担55元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李理二〇二〇年十一月十二日法官助理 刘兴书 记 员 徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。