广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21461号上诉人（原审被告）：广州市汇浚物业管理有限公司。住所地：广州市荔湾区文昌南路**之一地下**自编之一。法定代表人：杜雄斌，总经理。委托诉讼代理人：阮利锋，广东尚义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州天越集团有限公司。住。住所地：广州市海珠区滨江西路****西边/div>法定代表人：金赞平，董事长。委托诉讼代理人：周芳，广东金领律师事务所律师。委托诉讼代理人：张溪函，广东金领律师事务所律师。上诉人广州市汇浚物业管理有限公司（以下简称汇浚公司）因与被上诉人广州天越集团有限公司（以下简称天越公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初4543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月17日公开开庭审理了本案。上诉人汇浚公司的委托诉讼代理人阮利锋、被上诉人天越公司的委托诉讼代理人周芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇浚公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回天越公司的一审全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由天越公司承担。事实与理由：1.2013年10月29日，汇浚公司与天越公司重新签订《房屋租赁合同》，合同约定租期为13年（自2013年6月8日起至2026年6月7日止），期间总租金为400万元。汇浚公司与天越公司均对该合同的效力予以确认。2.汇浚公司向天越公司支付的租金金额足以覆盖总租金，汇浚公司不再拖欠天越公司费用。一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应予以改判。汇浚公司已根据双方于2011年6月8日签订的《房屋租赁合同》向天越公司交纳一千多万元的租金，天越公司虽在庭上提供所谓的退款记录，但该款项天越公司并未实际退回。天越公司辩称的观点无法成立。（1）汇浚公司与陈某梅并不认识，也没有任何业务往来，绝不可能向其支付大额费用。（2）从转账的金额以及支付的时间，汇浚公司转账给陈某梅的金额以及时间与天越公司提交的所谓退回的转账记录紧密关联，足以反映天越公司与陈某梅一方具有高度的联系性，应当将两者作为整体进行处理，以便查清案件事实。一审法院忽略该事实，将收款人陈某梅与天越公司分割处理并以两者无关联为由拒绝汇浚公司的调查取证申请，直接导致案件事实无法查明，所作判决违背客观事实。（3）最后，从常理判断，即使双方签订新的租赁合同，按新的租约，天越公司仍有权收取400万元的租金，根本不可能将前期所收的款项悉数退回，天越公司的这一行为是极不合常理的。天越公司二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意汇浚公司的上诉请求。天越公司于2020年4月28日向一审法院提起本案诉讼，请求：一、判令解除汇浚公司与天越公司于2013年10月29日签订的《广州市房屋租赁合同》及《商铺租赁合同》；二、判令汇浚公司立即将广州市荔湾区文昌南路XX物业交回给天越公司管业；三、判令汇浚公司按月租金25641元标准计付自2013年6月8日起至正式交回场地之日的租金（扣减汇浚公司已支付的租金55万元，暂计至起诉日为1552562元）；四、判令汇浚公司按每日万分之五（以实际交回场地之日应缴租金额为基数）计付自2015年1月1日起至付清全部欠租之日的违约金（暂计至起诉日为1502880元）；五、判令汇浚公司赔偿天越公司支付的律师费30000元；六、本案诉讼费由汇浚公司承担。一审庭审中，天越公司表示根据汇浚公司在2014年7月11日的承诺书，承诺在2015年12月31日前缴清租金400万元，故违约金的支付从2016年1月1日起算。一审法院经审理查明：荔湾区文昌南路XX由天越公司单独所有，产权证号为粤房地权证穗字第**，建筑面积2524.5平方米。2011年6月8日，天越公司与汇浚公司签订《商铺租赁合同》，约定天越公司（甲方）将坐落在荔湾区文昌南路XX房地产出租给汇浚公司（乙方）使用，租赁期限为2011年6月8日至2026年6月7日，租金计算如下：第一年月租金为8万元，第二年月租金为8万元，第三年月租金为10万元，第四年起到第十五年每年月租金按上一年租金标准递增百分之五。2013年10月29日，天越公司与汇浚公司签订《商铺租赁合同》，约定天越公司（甲方）将坐落在荔湾区文昌南路XX房地产出租给汇浚公司（乙方）作商业用途使用，租赁期限为2013年6月8日至2026年6月7日，租金总额为400万元。租金按期结算，由汇浚公司（乙方）在2014年2月28日前向天越公司（甲方）支付100万元租金；汇浚公司（乙方）于2014年12月31日前向天越公司（甲方）支付100万元租金；汇浚公司（乙方）于2016年6月30日前向天越公司（甲方）支付200万元租金。《商铺租赁合同》第8.2条约定：乙方逾期缴交水、电费，租金或其他费用的，除应如数补交外，迟交一日按应交数的2%缴交滞纳金，余此类推，超过21天仍未缴交的，视为乙方违约，商铺由甲方无条件收回……；第9.2条约定：甲、乙双方约定的租赁期届满、或因乙方违约行为发生，本合同自然终止。同日双方签订《广州市房屋租赁合同》，该合同的租期、租金、支付期限等均与《商铺租赁合同》相同，第六条第4点约定：……乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。上述合同在行政部门备案。2014年7月11日，汇浚公司法定代表人杜雄斌出具承诺书，称“根据我司2013年10月29日签订的《商铺租赁合同》，我司由于无法在合同约定的期限内交付租金。现承诺由2014年7月起至2014年12月每月5日前向贵司交付10万元租金。2014年12月31日前如我司未能清偿应付的第一期和第二期租金共200万元，则由2015年1月起每月5日前向贵司交付15万元，并将欠贵司共400万元的租金于2015年12月31日前清偿。否则，所欠的租金按月息1.5%向贵司交纳”。一审庭审中，天越公司称汇浚公司法定代表人杜雄斌曾于2013年2月至5月分四次向天越公司支付1200万元，后天越公司于2013年5月30日至6月14日分五次退还了1200万元给杜雄斌。汇浚公司则称双方第一份的合同总租金为2000多万，如果一次性支付，天越公司则优惠至1800万元，杜雄斌向天越公司转账为1400万元，后天越公司全额退回，但要求转到天越公司法定代表人的家属陈某梅名下，转账款额不少于800万元，该笔款项是用于缴纳2011年开始的租金，第一份合同的租金还欠400万元，但后来双方签订了第二份租赁合同。另外，双方确认第二份合同签订后，汇浚公司向天越公司支付了55万元租金。另查，天越公司起诉后，一审法院于2020年5月10日向汇浚公司送达了天越公司的诉状副本。一审庭审中，天越公司陈述因汇浚公司未按照《承诺函》的约定支付租金，故要求支付租金的违约金，汇浚公司在2015年12月31日前已经支付了550000元的租金。一审法院认为：当事人协商一致可以变更合同，天越公司与汇浚公司签订了两份关于涉案房屋租赁的合同，应以后一份合同为准，即以2013年10月29日签订的合同为准。该份合同无违反法律强制性规定，双方应依约履行义务。汇浚公司无证据证明己方已按时依约支付租金，构成违约，根据双方的合同约定，天越公司因此享有合同的解除权，现天越公司要求解除合同并要求汇浚公司返还物业，一审法院予以支持。因一审法院已于2020年5月10日向汇浚公司送达了天越公司要求解除合同的诉状副本，视为天越公司解除合同通知到达汇浚公司处，因此，双方租赁关系在该日依法解除。同时，天越公司要求解除双方在行政部门备案的《广州市房屋租赁合同》，一审法院亦予支持。关于租金。依据合同约定，租金总额为4000000元，租赁期限为156个月，因此涉案房产的月平均租金为25641元。租金的支付期间应为从承租之日至解除合同之日，即从2013年6月8日起至2020年5月10日，计得租金合计2130684元。汇浚公司仅支付了550000元，故尚应支付租金1580684元。合同解除后，天越公司要求按租金标准支付至交回场地之日止的房屋占用费合理，一审法院予以支持。关于违约金。汇浚公司租赁涉案房屋，应向天越公司交纳租金，现汇浚公司未在承诺的2015年12月31日前缴纳租金显属违约，天越公司要求从2016年1月1日开始计算违约金，一审法院予以支持，但由于汇浚公司已在此之前支付了550000元，故应以3450000元为本金计算。天越公司主张违约金标准过高，一审法院以实际损失为基础，对违约金的标准酌情予以调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故自2019年8月20日起，天越公司主张的违约金应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，且违约金不得超过本金。关于律师费。天越公司与汇浚公司签订的合同中并无关于律师费的约定，天越公司要求汇浚公司承担律师费无依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十一条第二款、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年7月27日作出一审判决：一、广州天越集团有限公司与广州市汇浚物业管理有限公司在2013年10月29日签订的《商铺租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》于2020年5月10日解除；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，广州市汇浚物业管理有限公司向广州天越集团有限公司腾空返还广州市荔湾区文昌南路XX物业；三、自本判决发生法律效力之日起三日内，广州市汇浚物业管理有限公司向广州天越集团有限公司支付2013年6月8日至2020年5月10日的租金1580684元；四、自本判决发生法律效力之日起三日内，广州市汇浚物业管理有限公司向广州天越集团有限公司支付2020年5月11日起至实际返还广州市荔湾区文昌南路XX物业止的房屋占用费，以每月25641元为标准计算；五、自本判决发生法律效力之日起三日内，广州市汇浚物业管理有限公司向广州天越集团有限公司支付2016年1月1日起至实际付清之日止的违约金（违约金以3450000元为本金，其中2016年1月1日至2019年8月19日参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算，2019年8月20日至付清租金之日参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，违约金不超过本金）;六、驳回广州天越集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15742元，由广州天越集团有限公司负担988元，广州市汇浚物业管理有限公司负担14754元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明：天越公司提供的银行进账单和结算业务委托书显示天越公司分别于2013年5月30日、5月31日、6月3日、6月4日、6月14日向杜雄斌转账2000000元、3000000元、3000000元、1000000元、3000000元，合计12000000元。二审诉讼中，汇浚公司提交三份材料：材料一是杜雄斌出具的收款证明，材料二是纸条，材料三是部分转账记录，拟证明天越公司一审庭后向一审法院提供杜雄斌出具的收款证明，天越公司称其已将汇浚公司支付的款项退回给汇浚公司的法定代表人杜雄斌，但该款项并未实际退回，天越公司要求汇浚公司收到退款后即按其指定账号进行转账，汇浚公司为此转账的时间和金额与天越公司退回的情况相吻合；汇浚公司与陈某梅并不认识，不可能向其转账如此巨大的金额，足以证明天越公司与陈某梅之间存在高度联系性；汇浚公司已支付的金额仍由天越公司支配并使用，在双方均认可2013年签订的合同系双方最终真实意思表示的前提下，汇浚公司支付的金额已超额覆盖合同约定应付的租金，汇浚公司无需再支付任何租金。对此，天越公司表示上述材料的形成时间是2013年5月-6月，并非本案一审判决后形成，不属于二审新证据，不同意发表意见；收款证明是天越公司在本案一审庭审后向一审法院提供的，且当时一并提供了收款证明所提及的银行付款凭证。二审庭审中，汇浚公司和天越公司均认可双方于2013年10月29日所签的商铺租赁合同。汇浚公司认为2013年10月29日所签的租赁合同取代了2011年6月8日签订的租赁合同；天越公司认为双方终止2011年6月8日所签的租赁合同，重新订立了2013年10月29日所签的商铺租赁合同。二审庭审中，天越公司表示其本案诉讼请求主张的管业，是天越公司与汇浚公司的租赁合同解除后，天越公司收回对涉案场地的使用权，已向汇浚公司承租涉案场地的租户无需腾空交还场地，但需要另外与天越公司确定新的租赁关系。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：汇浚公司是否已向天越公司支付了租金。本案诉讼中，汇浚公司和天越公司均对双方2013年10月29日所签的商铺租赁合同予以认可，该合同中约定租金总额为4000000元。汇浚公司的法定代表人杜雄斌于2014年7月11日出具承诺书，表示无法按照合同约定的期限内支付租金，承诺至2015年12月31日前将4000000元租金清偿完毕。案件事实表明，汇浚公司实际支付550000元租金后，并未按照承诺书载明的期限清偿4000000元租金。故一审法院认定汇浚公司未依承诺缴纳租金的行为构成违约，符合合同和承诺书的约定。汇浚公司上诉主张其已向天越公司支付一千多万元，足以覆盖2013年10月29日所签商铺租赁合同约定的租金总额4000000元。现有材料显示，天越公司在商铺租赁合同约定的租赁期限开始前，即已开始向汇浚公司的法定代表人杜雄斌转账退还12000000元。汇浚公司抗辩主张，天越公司要求汇浚公司在收到天越公司的退款后，需向与天越公司有密切联系的陈某梅账户转款，因此视为天越公司并未实际退还汇浚公司已支付的12000000元。但天越公司与汇浚公司2013年10月29日签订商铺租赁合同，并未对此前已发生的12000000元款项处理作出说明。本案中，汇浚公司并未提供相关证据证明陈某梅与天越公司之间存在的关联，汇浚公司的该项抗辩主张，本院难以支持。汇浚公司向陈某梅账户转账事项，宜由汇浚公司另行处理。还需指出的是，依汇浚公司的法定代表人杜雄斌2014年7月11日出具承诺书，明确载明汇浚公司需向天越公司支付4000000元租金，并无反映杜雄斌此前所付12000000元已覆盖4000000元租金的内容。在汇浚公司本案不能证明其已向天越公司完成租金支付义务的情况下，一审法院依照汇浚公司和天越公司2013年10月29日所签租赁合同的约定，确定涉案商铺每月平均租金为25641元，在扣除汇浚公司已支付的550000元租金后，判决双方租赁合同关系解除、汇浚公司返还商铺、汇浚公司向天越公司支付至合同解除之日的租金以及合同解除后至实际交还商铺之日的房屋占用费、并承担逾期支付租金的违约金，存有合同依据，本院予以维持。综上所述，汇浚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29508元，由广州市汇浚物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵云川二〇二〇年十一月二十五日书记员  吴敏玲李美琦