湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1302民初4577号原告：湖南娄底农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区甘桂南路**。法定代表人：胡勇。委托诉讼代理人：童如军。被告：李江营，男，汉族，1998年2月14日出生，户籍所在地江西省吉安市吉安县。被告：湖南鸿荣房地产开发有限公司，住所，住所地湖南省娄底市娄星区乐坪西街**div>法定代表人：张兵兵。原告湖南娄底农村商业银行股份有限公司（以下简称娄底农商银行）诉被告李江营、湖南鸿荣房地产开发有限公司（以下简称鸿荣房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告娄底农商银行之委托诉讼代理人童如军到庭参加了诉讼。被告李江营、鸿荣房地产公司经本院合法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告娄底农商银行请求依法判令：1、提前解除原告与被告李江营签订的《个人住房、商业用房借款担保合同》，被告李江营立即偿还原告借款本息263796.83元，其中借款本金253384.95元、利息10411.88元（利息计算自2020年3月21日起至2020年9月20日止，从2020年9月20日起至实际清偿完毕之日止的利息按合同约定另行计算）；2、原告与被告李江营签订的《最高额抵押合同》有效，原告在担保债权范围内对被告李江营提供的抵押物享有优先受偿权；3、原告与被告鸿荣房地产公司签订的《最高额保证合同》有效，被告鸿荣房地产公司对上述借款本息承担连带偿还责任；4、被告李江营、鸿荣房地产公司承担本案的全部诉讼等费用。被告李江营、鸿荣房地产公司均未应诉、未答辩。查明的事实根据原、被告双方的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2018年2月2日，原告与被告李江营签订了《个人住房、商业用房借款担保合同》，双方约定：借款用于购买个人住房，房产名称为信合家园帝景华庭（地址位（地址位于甘桂路东侧单元****房，建筑面积67.72平方米，单价4641元/平方米，购房总价314289元；借款金额为22万元；借款期限为240个月，实际放款日与到期日以借款借据为准；约定借款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率可适当浮动，借款年利率为4.9%。逾期借款罚息利率在原借款利率基础上加收30%。借款人自愿选择等额本息方式归还借款本息。借款按首次标准日还款方式，按期于每月25日归还当期借款本息。本合同履行过程中，借款人未按期偿还借款本息，贷款人有权宣布本合同项下的全部借款提前到期，并向借款人和担保方通过各种方式催收，直至收回全部借款本息。抵押人保证以其合法拥有的本合同第四条规定之房产抵押给贷款人，作为偿还本合同借贷条款项下借款的担保。双方还对其他事项进行了约定。同日，原告作为抵押权人与作为抵押人的被告李江营还签订了《最高额抵押合同》，合同约定抵押人所担保的主合同为抵押权人与李江营（以下称债务人）于2018年2月2日签订的主合同，合同编号为2-XXXX-000000，抵押人自愿为债务人自2018年2月2日起至2038年2月2日期间（以下称“债权确定日期”），在抵押权人处办理约定的各类业务所形成的债务（包括主债权和预计产生的利息、罚金、赔偿金及实现债权相关费用）提供最高额抵押担保。本最高额抵押项下担保责任的最高限额（币种）人民币（金额大写）贰拾贰万元整，抵押担保的范围包括债务人依据主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、抵押权人依据主合同约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金以及抵押权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物处置费、过户费、律师费、差旅费）和其他应付的费用。抵押人同意XXXX华庭X栋X单元XX楼XXX号房作为抵押物。抵押人应在本合同签订后5日内到有关登记机关申办抵押登记手续，并将抵押物的他项权利证书、抵押登记文件的正本原件及其他权利证书交抵押权人保管。债务人和抵押人违反本合同或主合同项下义务，抵押权人有权宣布本合同所担保债务全部提前到期并依法行使抵押权，提前到期日为抵押权人将到期通知送达债务人或抵押人之日。本合同所担保的债权同时存在物的担保和其他担保方式的，抵押权人有权先以本合同项下物的担保实现债权。双方还对其他事项进行了约定。同日，被告鸿荣房地产公司与原告签订了《最高额保证合同》，由被告鸿荣房地产公司对本案债务承担连带责任保证。约定原告如根据主合同之约定宣布借款提前到期的，保证期间为原告向借款人通知的还款之次日起两年。同日，原告还与被告李江营就坐落于XXX路东侧XXXX华庭X栋XX单元XX楼XXX号房办理了抵押预告登记。且被告李江营于同日向原告出具借款凭证，经审批后，原告于同日向被告李江营发放贷款22万元。另被告还在原告处申请办理了福祥便民卡。借款后，被告李江营按期履行了偿还贷款本息之义务，但自2020年6月25日起出现按揭贷款逾期现象。截止到2020年8月25日止，被告李江营尚欠该贷款本金计203384.95元及利息1689.5元。原告于2020年10月21日诉至本院，请求判如所述。判决的事实和理由本院认为，原告与被告李江营签订的《个人住房借款担保合同》、《最高额抵押合同》，与被告湖南鸿荣房地产开发有限公司签订的《最高额保证合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按约支付贷款22万元给被告李江营，被告李江营未按合同约定还本付息，已构成违约，故原告要求被告李江营偿还借款本金203384.95元及其利息1689.5元的诉讼请求成立，本院予以支持。被告李江营作为借款人，应当按照约定向原告偿还借款本金并支付利息，但被告李江营未按合同约定按期偿还贷款，已构成违约，属于“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的情形以及符合双方签订合同中的符合解除合同的条件，故原告主张解除《个人住房借款担保合同》的诉讼请求成立，本院予以支持。原告主张对被告李江营提供的抵押物享有优先受偿权，经审查，被告李江营就该笔借款以其所购房屋作抵押，因办理的是预告登记，未办理正式的抵押登记手续，抵押物优先受偿权条件不成就，因此原告湖南娄底农村商业银行股份有限公司主张对被告提供的抵押物享有优先受偿权的诉求，本院不予支持。被告湖南鸿荣房地产开发有限公司作为承担最高额连带保证责任的保证人，应当按照合同约定对全部债务承担连带清偿责任，并有权在其承担连带清偿责任后就其偿还的债务向被告李江营追偿，故原告要求被告湖南鸿荣房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任的诉讼请求本院予以支持。另原告与被告李江营签订了《最高额借款合同》，现原告要求被告偿还该合同所欠借款本息，因不宜在本案中一并处理，原告可另行主张权利。二被告经本院合法传唤，未到庭参加本案的诉讼，系对自身诉讼权利的放弃，不影响本院根据查明的案件事实，依法作出裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告湖南娄底农村商业银行股份有限公司与被告李江营签订的《个人住房借款担保合同》；二、被告李江营于本判决生效之日起十日内偿还原告湖南娄底农村商业银行股份有限公司借款本金203384.95元，利息1689.5元（利息计算自2020年6月25日起至2020年8月25日止），此后利息从2020年8月26日起按照合同约定的利率计算利息至本金清偿之日止；三、被告湖南鸿荣房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；四、驳回原告湖南娄底农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2628元（已减半收取，原告已缴纳），由原告湖南娄底农村商业银行股份有限公司负担440元，由被告李江营、湖南鸿荣房地产开发有限公司共同负担2188元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  王庆二〇二〇年十一月二十日书记员  颜媚附本判决书引用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。