内蒙古自治区乌海市中级人民法院民事判决书（2020）内03民终45号上诉人（原审被告）：隋刚，1953年8月5日出生，汉族，住内蒙古自治区乌海市。被上诉人（原审原告）：乌海市前进房地产开发有限责任公司。法定代表人：王前进，董事长。委托诉讼代理人：陈建民，男。委托诉讼代理人：冯海岗，河北十力（广平）律师事务所律师。上诉人隋刚因与被上诉人乌海市前进房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服乌海市乌达区人民法院（2018）内0304民初31号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人隋刚，被上诉人乌海市前进房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人陈建民、冯海岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。隋刚上诉请求：1、依法撤销乌海市乌达区人民法院作出的（2018）内0304民初31号民事判决，依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人与上诉人签订了14套楼房的《购房协议》并出具了收据，《购房协议》是为了担保赵学哲向上诉人借的款，所以不需要支付房款，出具收据的意图是为了保证上诉人能够顺利实现担保物权，因此《购房协议》及收据是被上诉人的真实意思表示；上诉人起诉被上诉人借款合同纠纷一案，经两级法院审理，根据庭审调查，乌海市前进房地产开发有限责任公司就其与上诉人所签购房合同的原因不能作出合理解释，签订购房合同的目的并非取得房屋，而是为借贷债权进行担保，认定双方之间成立债权担保法律关系，被上诉人以房屋买卖合同纠纷起诉上诉人构成重复起诉，应当驳回其诉讼请求。乌海市前进房地产开发有限责任公司辩称，上诉人在本案中混淆了两个法律关系，房屋买卖民事法律关系与另案的民间借贷法律关系混淆，两个法律关系不存在交叉冲突，一审法院认定事实清楚，适用法律均无不妥，应予维持。乌海市前进房地产开发有限责任公司向一审法院起诉请求：1、请求依法解除双方于2013年9月14日签订的《购房协议》；2、判令隋刚返还其擅自卖房所得房款721400元并赔偿损失；3、案件诉讼费由隋刚承担。一审法院认定事实：乌海市前进房地产开发有限责任公司与乌海市华铭钢构工程有限公司于2013年9月9日签订《房屋买卖协议》一份，约定乌海市前进房地产开发有限责任公司卖给乌海市华铭钢构工程有限公司十四套楼房，房号为：乌达区瑞丽新村13号楼1单元201室；乌达区瑞丽新村13号楼1单元401室；乌达区瑞丽新村13号楼1单元501室；乌达区瑞丽新村13号楼1单元601室；乌达区瑞丽新村17号楼5单元601室；乌达区瑞丽新村17号楼5单元602室；乌达区瑞丽新村17号楼6单元601室；乌达区瑞丽新村17号楼6单元602室；乌达区瑞丽新村17号楼7单元202室；乌达区瑞丽新村17号楼7单元301室；乌达区瑞丽新村17号楼7单元302室；乌达区瑞丽新村17号楼7单元502室；乌达区瑞丽新村17号楼7单元601室；乌达区瑞丽新村17号楼7单元602室。付款方式为一年后一次性支付总房款。2014年1月24日，隋刚与赵学哲签订了《借款合同》一份，约定赵学哲用乌达区瑞丽花园小区14套楼房作抵押，到期不能归还借款隋刚有权处理抵押物。乌海市前进房地产开发有限责任公司没有作为担保方在借款合同上签字。双方于2013年9月14日签订的《购房协议》一份，协议约定乌海市前进房地产开发有限责任公司将其拥有产权的位于乌海市××区内的商品房十四套出售给隋刚（房号与乌海市前进房地产开发有限责任公司与乌海市华铭钢构工程有限公司签订的《房屋买卖协议》中确定的十四套房一致）。约定隋刚于2013年9月10日前付清全部房款。2013年9月10日，乌海市前进房地产开发有限责任公司为隋刚出具了收款收据14张，载明了每套房屋的位置、面积、金额。被告未实际给乌海市前进房地产开发有限责任公司支付房款。2014年3月19日，乌海市前进房地产开发有限责任公司将乌达区瑞丽新村17号楼7单元202室；乌达区瑞丽新村17号楼7单元301室；乌达区瑞丽新村17号楼7单元302室；乌达区瑞丽新村17号楼7单元502室；乌达区瑞丽新村17号楼7单元601室；乌达区瑞丽新村17号楼7单元602室六套楼房的钥匙借给曾某。2014年6月30日至2015年4月18日期间，隋刚分别与李翠枝、赵国庆、李斌斐、王强、李燕江签订《房屋买卖合同》，隋刚将乌达区瑞丽新村17号楼7单元602室以181400元价格卖给李翠枝；将乌达区瑞丽新村17号楼7单元301室以180000元价格卖给赵国庆；将乌达区瑞丽新村17号楼7单元302室以175000元价格卖给李斌斐；将乌达区瑞丽新村17号楼7单元202室以175000元价格卖给王强；将乌达区瑞丽新村17号楼7单元502室以172000元价格卖给李燕江。隋刚现实际收取李翠枝70000元，收取赵国庆60000元，收取李斌斐150000元，收取王强150000元，收取李燕江150000元，合计收取楼房款580000元。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。双方虽然签订了《购房协议》，乌海市前进房地产开发有限责任公司给隋刚出具了十四套楼房的收款收据，但隋刚并未给乌海市前进房地产开发有限责任公司交付购房款，隋刚认为实际是用房屋进行担保，且乌海市前进房地产开发有限责任公司并未给隋刚实际交付楼房，而是将其中六套楼房钥匙交给了案外人曾某（乌海市华铭钢构工程有限公司的法定代表人）。曾某及其舅舅赵学哲与被告有借贷关系。双方签订的《购房协议》中认购楼房是双方当事人虚假意思的表示，其行为无效，故该协议为无效，无效合同自始无效无需解除，故对于乌海市前进房地产开发有限责任公司要求解除《购房协议》的诉讼请求不予支持。即使双方之间实际存在担保关系，根据担保法的相关规定，债权人无权私自处分担保物或抵押物，而是要通过与协议或诉讼的方式实现抵押权。隋刚将所有权尚在乌海市前进房地产开发有限责任公司名下的五套楼房处分的行为是无效的，因之取得的款项应当返还给房屋所有权人即乌海市前进房地产开发有限责任公司。对于乌海市前进房地产开发有限责任公司请求的赔偿损失，其未就损失提出具体数额和计算依据，故由其承担举证不能的法律后果，此项请求该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第四十条、第五十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由隋刚在本判决生效之日起五日内给付乌海市前进房地产开发有限责任公司人民币580000元；二、驳回乌海市前进房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。二审法院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人主张其与被上诉人间为借款担保法律关系，而非房屋买卖法律关系，但上诉人与被上诉人民间借贷纠纷一案虽经二级法院审理并作出终审判决，但后该生效判决被内蒙古高级人民法院发回重审，上诉人与被上诉人就案涉房屋所产生的法律关系性质还未经生效判决确定，一审法院因此确定双方当事人的《购房协议》为虚假的意思表示无事实依据，本院对《购房协议》的效力不作处理。一审法院关于债权人无权私自处分担保物或抵押物，而是要通过与协议或诉讼的方式实现抵押权的认定并无不当，本院予以支持。综上所述，隋刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽有瑕疵但判决结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9600元，由上诉人隋刚负担。本判决为终审判决。审判长 周敬审判员 杨硕审判员   张娜 二〇二〇年十一月二十日书记员 尉兰