湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0302民初3111号原告：谢俊，男，1983年4月出生，汉族，住湖北省十堰市房县。被告：任晓燕，女，1974年2月出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托代理人：耿勇，男，1958年11月出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求等特别授权。被告：杨玉凤，女，1963年7月出生，汉族，住湖北省十堰市。委托代理人：王流成，湖北立丰（十堰）律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告谢俊诉被告任晓燕、杨玉凤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢俊、被告任晓燕及其委托代理人耿勇、被告杨玉凤及其委托代理人王流成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢俊提出以下诉讼请求：1.判令任晓燕、杨玉凤立即向谢俊交付位于十堰市××箭区××街办人民路××4-16-1房屋；2.判令任晓燕、杨玉凤自起诉之日起按每天8300元向谢俊支付违约金至搬出上述房屋之日止；3.判令任晓燕、杨玉凤支付谢俊因逾期交房给谢俊造成的房屋租金损失（自2020年5月1日起按每月2500元计算至房屋交接之日止）；4.判令任晓燕、杨玉凤交清所欠物业费（以实际拖欠金额为准）、房屋维修基金9225.6元；5.判令任晓燕、杨玉凤向谢俊支付律师代理费1万元；6.任晓燕、杨玉凤承担诉讼费用。事实与理由：谢俊于2019年12月与被告签署《买卖合同》，约定谢俊购买被告位于茅箭区五堰街办人民路28号1幢4-16-1房屋（下称涉案房屋），总价款83万元。谢俊此前于2019年9月27日将首付款30万元支付给被告，2019年12月9日支付房款8万元，2020年4月23日支付42万元，剩余尾款3万元留作交房保证金，交房时支付。谢俊按约履行了付款义务，被告于2020年4月7日将房屋过户至谢俊名下，但不按合同约定履行交房义务，至今未搬离房屋。根据合同约定，被告应在谢俊支付剩余房款（扣除交房押金）7日内交付房屋，一方违约应按日支付守约方总房款1%的违约金到履行手续为止，且承担守约方为解决争议应付的律师费及诉讼费。被告应于2020年4月30日前将房屋交付谢俊使用，经谢俊多次催告，被告一直不履行交房义务。被告任晓燕辩称：任晓燕与杨玉凤系亲戚关系。2006年，杨玉凤欲在十堰市买房，因户籍限制，借用任晓燕的身份证，购买了涉案房屋，并以任晓燕的名义办理了按揭贷款。杨玉凤在偿还房贷过程中多次违约，造成任晓燕在银行系统中产生不良信用，一直不能购房。2019年9月，杨玉凤提出将涉案房屋转让给谢俊，双方商定价款为83万元。该交易需任晓燕配合办理偿还贷款和房产过户手续，同时考虑到因借用身份证贷款购房造成任晓燕一直未能购房，现房价已大幅上涨的因素，杨玉凤自愿从总房款中支付8万元给任晓燕，作为对任晓燕损失的赔偿。2019年9月27日，谢俊支付首付款30万元。2019年12月6日，任晓燕与杨玉凤作为卖方，谢俊作为买方，十堰爱居房地产经纪有限公司作为居间人，三方签订《买卖合同》。该合同约定：买卖双方协商同意在定金或首付款中预留3万元作为交房押金（即物业交割押金），卖方应在收齐全款七日内交房于买方。同日，任晓燕与杨玉凤、谢俊又签订《三方协议》。协议约定：谢俊支付剩余房款45万元给任晓燕账号后，任晓燕须于七个工作日在扣除剩余损失3万元整和提前还贷5千元及交房保证金3万元合计65000元后，剩余385000元全部转给杨玉凤；杨玉凤在收到任晓燕转来的385000元后七个工作日腾空所购住宅。协议签订后，谢俊于2019年12月9日支付8万元。任晓燕配合杨玉凤于2020年4月7日将涉案房屋过户到谢俊名下。根据《三方协议》约定，谢俊本应一次性支付剩余房款45万元给任晓燕，然而，谢俊在2020年4月23日只向任晓燕支付了42万元。经任晓燕再三催促，谢俊始终拒绝支付剩余的3万元，致使任晓燕不能按协议将购房款全额支付给杨玉凤，杨玉凤也拒绝将涉案房屋交付给谢俊。综上所述，谢俊违约在先，最终造成涉案房屋不能交付，应对本纠纷的形成负全部责任，请求依法驳回其诉讼请求。被告杨玉凤辩称：1.涉案房屋登记所有人是任晓燕，但实际所有人是朱**清，朱**清在1994年已经与杨玉凤离婚了，杨玉凤不是房屋处分权人，涉案买卖合同是无效的。2.在2019年12月6日签订的《三方协议》中，约定杨玉凤收到任晓燕支付的38万元后七个工作日内腾空房屋，但杨玉凤到目前为止未收到38万元。综上，请求依法驳回谢俊的诉讼请求。经审理查明:杨玉凤与朱**清原系夫妻关系，两人生育一子一女。1999年8月23日，杨玉凤和朱**清离婚。朱**清与任晓燕系亲戚关系。2006年，朱**清欲在十堰市购买房屋，因户籍限制，借用任晓燕的名义购买涉案房屋并以任晓燕办理按揭贷款，该房屋登记在任晓燕名下。朱**清于2019年9月下旬死亡。当月27日，杨玉凤、任晓燕与谢俊就买卖涉案房屋达成意向协议，谢俊当日向任晓燕支付购房定金30万元。2019年12月6日，杨玉凤、任晓燕作为卖方作为买方的谢俊、居间方十堰爱居房地产经纪有限公司（下称爱居房地产经纪公司）签订《买卖合同》，约定卖方将涉案房屋以83万元的价格出售给买方。合同约定：买方同意在签订本合同之日向卖方支付定金30万元；该物业处于抵押状态，待银行面签后，卖方须于欠款银行确定提前还款日，在银行同意赎楼后，扣款当日，买卖双方一起到欠款银行，由买方支付房款38万元（含定金）作为赎楼款，不足金额由卖方自行筹齐；卖方还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续后，卖方应在三个工作日之内配合买方办理产权过户手续；买卖双方同意在定金或首付款中预留3万元作为交房押金（即物业交割押金），卖方应在收齐余款七日内交房于买方；待交房时，卖方各项费用结清，室内物品交接无误，买卖双方签订《物业交接确定确认书》后当日居间方无息退还卖方；无论买卖双方任何一方不按照合同的约定时间履行相关手续，均视为违约，每逾期一日须按总房款的1%向守约方支付违约金到履行手续为止，且需承担守约方为解决争议应付的律师费及诉讼费。三方还约定：卖方需保证该物业无不良事件发生、无权属争议、无故意隐瞒事实，若发生与卖方有关的权属纠纷或债务纠纷，由卖方负责解决，并承担一切的法律后果及违约责任，经协调，纠纷仍无法解除的，则卖方须按照已付房款的20%向买方支付违约金，且退还买方所付全部房款。同日，任晓燕、杨玉凤和谢俊还签订《三方协议》。协议说明：杨玉凤在2006年提出因户口限制暂借任晓燕身份证以任晓燕名义在城区购房，任晓燕考虑到双方亲戚关系，同意并提供证件后，以任晓燕名义购买涉案房屋。协议约定：杨玉凤在2019年9月提出卖房给谢俊，并与谢俊商定购房款总价为83万元，需任晓燕签字配合，同时，考虑到任晓燕因此一直未购房，房价已大幅上涨的损失，杨玉凤从总房款中支付8万元给任晓燕；谢俊按原协议支付首付款30万元给任晓燕，其中25万元到杨玉凤所持任晓燕银行卡后，由杨玉凤转给金总以还欠款，剩余5万元支付任晓燕损失的一部分；三方一致同意由谢俊待银行面签过后出资8万元用于偿还房屋按揭贷款，不足部分5000元由任晓燕承担；谢俊支付剩余房款45万元给任晓燕指定账号后，任晓燕须于七个工作日在扣除剩余损失3万元和提前还贷5000元及交房保证金3万元合计65000元后，剩余385000元全部无条件转给杨玉凤；杨玉凤在收到任晓燕转来的385000元后七个工作日腾空所购住宅，经谢俊验收签认并支付剩余房款3万元给任晓燕指定账号后，任晓燕须于3个工作日全部无条件转给杨玉凤（因腊月不搬家，2020年2月15日前全款交齐搬家）。上述协议签订后，谢俊于2019年12月9日向任晓燕支付8万元。任晓燕办理了房屋解除抵押手续，并于2020年4月7日将涉案房屋权属变更登记到谢俊名下。谢俊于2020年4月23日支付任晓燕42万元，要求任晓燕交付房屋。任晓燕则认为交房应在谢俊向其付清房款之后。上述分歧加上任晓燕与朱**清的法定继承人就应否支付补偿及补偿金额发生争议，谢俊未能收到涉案房屋。另查明，原买受人尚未支付涉案房屋的住房维修资金；因物业纠纷，原买受人未付清物业管理费用。本院认为：谢俊与任晓燕、杨玉凤签订的《买卖合同》《三方协议》不违反法律强制性规定，应认定为有效。任晓燕主张谢俊未向其支付尾款3万元构成违约不能成立，理由如下：1.在《买卖合同》中，三方的约定为“买卖双方同意在定金或首付款中预留3万元作为交房押金（即物业交割押金）”“待交房时，卖方各项费用结清，室内物品交接无误，买卖双方签订《物业交接确定确认书》后当日居间方无息退还卖方”，根据该约定，尾款3万元为交房押金，在买卖双方签订《物业交接确定确认书》后当日由居间方无息退还卖方，任晓燕主张先付尾款后交付房屋与该合同约定不一致；2.在《三方协议》中，三方约定“杨玉凤在收到任晓燕转来的385000元后七个工作日腾空所购住宅，经谢俊验收签认并支付剩余房款3万元给任晓燕指定账号后，任晓燕须于3个工作日全部无条件转给杨玉凤”，根据该约定，任晓燕应在交房前将385000元支付给杨玉凤，杨玉凤腾空房屋后，谢俊验收确认后支付尾款3万元，任晓燕主张先付尾款后交付房屋与该协议约定也不一致。涉案房屋的实际所有权人原为朱**清，朱**清死亡后，涉案房屋应作为遗产由朱**清的法定继承人继承，杨玉凤对涉案房屋没有处分权。因此，虽然上述合同有效，在杨玉凤未取得处分权的情况下，杨玉凤、任晓燕不能向谢俊履行交付涉案房屋的义务。法律规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人有权要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。因杨玉凤、任晓燕存在事实上不能履行的情形，谢俊主张杨玉凤、任晓燕承担继续履行及迟延履行的违约责任不符合法律规定，不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百三十二条的规定，判决如下：驳回原告谢俊的诉讼请求。案件受理费12342元，减半收取6171元，由原告谢俊负担，退还原告谢俊6171元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路**。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  张京郧二〇二〇年十一月十四日书记员  彭苗苗