河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终5254号上诉人（原审原告）：李鑫，男，1990年10月15日出生，汉族，住海南省三亚市吉阳区。委托诉讼代理人：李庆改（系李鑫姐姐），女，1988年6月17日出生，住河南省南阳市宛城区。被上诉人（原审被告）：南阳宏鑫房地产开发有限公司，住所地河南省南阳市独山大道中段**。法定代表人：刘明阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：高显林（该公司法律顾问），男，1954年12月13日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。上诉人李鑫因与被上诉人南阳宏鑫房地产开发有限公司（以下简称宏鑫公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。上诉人李鑫的委托诉讼代理人李庆改，被上诉人宏鑫公司的委托诉讼代理人高显林，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李鑫上诉请求：1.请求依法撤销（2020）豫1302民初248号民事判决，并依法改判支持李鑫的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由宏鑫公司承担。事实和理由：1.一审法院在已经认定宏鑫公司存在逾期交房的事实情况下，未能依照双方合同约定判决违约责任，而是错误的认定“合同目的已经实现”，在没有任何依据的情况下大幅削减宏鑫公司应承担的违约责任，属于适用法律错误。而根据一审法院适用的《合同法》第107条、第114条，宏鑫公司应该按照双方合同约定承担违约责任。且在宏鑫公司并未主张违约金过分高于造成损失，而请法院予以适当减少的情况下，一审法院判决宏鑫公司只承担部分违约责任的理由无依据。李鑫没能按约收房的损失，即使按照一般的房屋租赁金额计算，8个月也远远高于1600元，甚至高于李鑫主张的合同约定的逾期违约金。更遑论这三年多诉讼维权过程中的包括律师费、差旅费、误工费等各项支出。2.一审法院错误认定宏鑫公司延期交房原因，将本应属于宏鑫公司自身的原因推至政府。并又将宏鑫公司停工导致交房延期的责任及后果全部推至由买受人（即李鑫）承担。宏鑫公司抗辩的五项停工事由均不属于“不可抗力影响”，宏鑫公司应承担延期交房的违约责任。宏鑫公司在一审中所主张的开发商第一次停工时间系从2014年6月26日起，且停工时长为554天，即至2016年1月4日。在开发商与买受人签订《商品房买卖合同》时，上述停工行为已经结束。开发商主张的因大气污染治理停工，依法不属于“不可抗力影响”，也不属于免责事项。宏鑫公司所提的停工时间是在“2017年11月20日”“2017年12月1日”“2018年1月10日”，即已经在约定的房屋交付时间之后，或是已非常临近交付日期。按照一般的开发流程，交房前首先需要土建工程完工，其次还需要进行相关验收等环节。封土行动开始于2017年11月20日，已经临近交房日期，如果宏鑫公司的土建工作还没完成因此被迫停工，那么责任也应该是由其自身承担。一审法院将“封土行动”列入到影响正常交房的因素，不符合一般常理。而且，即使一审法院决定豁免这段时间的违约责任，那也只有10天时间，不可能推算出宏鑫公司只有1600元的违约责任。开发商主张因高考、中考停工明显不属于“不可抗力”。首先，在2017年6月26日-2017年11月30日期间，是没有中考、高考进行的。按照《商品房买卖合同》第八条约定，开发商以“遭遇不可抗力”为由申请延期交房的前提是，尽到了“在发生之日起30日内告知买受人”的通知义务，而开发商未尽到此义务。即使开发商尽到了通知义务，按照《商品房买卖合同》第八条约定，“交房日期根据实际情况另行确定”。无论是按照《合同法》公平原则抑或人情法理，也不应该将停工造成的所有责任、后果都推到由买受人承担。3.一审法院将国家环保政策收紧列为不可预料的市场因素，从而减轻宏鑫公司的违约责任，没有法律依据且违反国家环保精神。宏鑫公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李鑫向一审法院起诉请求：1.判令宏鑫公司按日向李鑫支付己交付购房款万分之一的违约金自2017年12月1日至2018年8月2日宏鑫公司向李鑫交付符合约定房屋为止，暂计算为10151元；2.判令诉讼费用由宏鑫公司承担。一审法院认定事实：2014年3月15日，李鑫与河南宏江房地产开发有限责任公司签订《宏江?中央广场认购协议书》约定，李鑫认购河南省南阳市范蠡路与南都路交汇处[宏江?中央广场[C]区]9号楼2单元2501号房。2017年6月26日，李鑫与宏鑫公司签订《商品房买卖合同》，合同中载明李鑫购买南阳市宛城区汉冶街道办事处001号街道新闻中心以西区域城中村改造项目9幢2单元25层2-2501号房屋。合同第八条约定“宏鑫公司应当在2017年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房工程经建设、勘察、设计、施工、监理单位共同验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。”，但因下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、本合同签约后，不因贷款政策变动而影响双方正常履约。3、由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遇自然灾害，区域性公共安全事件等不可抗力影响，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定。出卖人逾期交房的违约责任：(1)逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。(2)逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的的违约金。合同签订后，李鑫于2016年11月15日和2017年6月28日交纳全部房款及税费。2018年7月24日，涉案商品房工程经建设、勘察、设计、施工、监理单位共同验收合格，2018年8月2日，宏鑫公司向李鑫出具宏江中央广场业主入住资格证明，证明李鑫所购买的房屋应交房款及费用已办理完毕，请李鑫到物业公司予以办理交房相应手续。当日，宏鑫公司向李鑫交付案涉房屋，李鑫向宏鑫公司出具了物品及资料签领表、房屋验收记录表。另查明，涉案商品房在建设施工过程中，因受地区大气污染防治管理、限制用电政策及“瘦身钢筋”事件影响，多次出现停工现象。其中，2017年11月20日至2017年11月30日，因“封土行动”停工11天。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，李鑫与宏鑫公司在自愿平等的基础上签订的《商品房买卖合同》，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应依约履行各自的合同义务。宏鑫公司应于2017年11月30日向李鑫交房。李鑫于2018年8月2日验收领取该套房屋钥匙等物品，结合本案实际情况，该工程自2014年起建设至今，宏鑫公司未能按照既定时间履行交房义务既有自身原因，又有政府部门规章、环保政策不断收紧不可预料的市场因素。以及南阳普遍存在较多问题楼盘，现南阳市政府正在积极督促整改；李鑫、宏鑫公司双方合同约定履行期间内存在“封土行动”等影响正常交房因素，在合同履行期届满后，仍存在环境污染防治等影响正常施工进度的政策性行为，在一定程度上也影响了交房的期限。综上，本案宏鑫公司已交房，且已对李鑫所有房屋进行了网签备案，双方合同目的已经实现。根据最高人民法院有关民事政策，综合衡量李鑫损失，结合房产预期收益浮动、合同履行程度、房地产公司违约程度等因素，酌情宏鑫公司承担逾期交房的部分违约责任，即宏鑫公司应向李鑫支付违约金1600元。本案经本院多次与李鑫、宏鑫公司调解，最终未达成调解意见。经本院审判委员会研究决定，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，判决如下：一、限南阳宏鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向李鑫支付逾期交房违约金1600元；二、驳回李鑫其他诉讼请求。案件受理费192元，李鑫负担100元，南阳宏鑫房地产开发有限公司负担92元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于一审判决宏鑫公司支付李鑫逾期交房违约金1600元是否正确。李鑫依据其与宏鑫公司2017年6月26日签订的合同编号17956471《商品房买卖合同》,认为宏鑫公司没有在合同约定的2017年11月30日交房，向一审法院起诉请求宏鑫公司赔偿逾期交房违约金10151元。而宏鑫公司辩称讼争项目存在合同约定的可据实延期交房的事由,并提供南阳市住房城乡建设委员会2014年6月26日出具的《停工通知》、2017年12月1日出具的宛建〔2017〕207号《关于印发〈南阳市建设工程大气污染防治坚冲刺30天工作实施方案〉的通知》、2018年6月1日出具的《关于加强2018年高考中考期间全市建筑施工噪声控制工作的通知》，南阳市环境污染防治攻坚战领导小组办公室2018年1月9日出具的宛环攻坚办〔2018〕2号《关于印发2018年第一季度大气污染防治攻坚强化管控工作方案的通知》等证据予以佐证。根据李鑫、宏鑫公司2017年6月26日签订的《商品房买卖合同》第八条“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3.由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遇自然灾害、区域性公共安全事件等不可抗力影响，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定”的约定，虽然《商品房买卖合同》约定宏鑫公司2017年11月30日交房，但宏鑫公司提供证据证实之所以逾期交房，是因为出现了合同约定的相关政策、规章的强制性规定等原因，依据合同约定出卖人可据实予以延期。一审法院结合南阳市房地产行业目前普遍存在较多问题楼盘的现状，促进营商环境良性发展，在综合考量基础上，判决宏鑫公司酌情赔偿李鑫逾期交房违约金1600元并无不当。综上所述，李鑫的上诉请求不成立，一审法院处理结果适当，应予维持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费192元，由南阳宏鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵变英审判员  郭林慧审判员  高 璐二〇二〇年十一月三日法官助理刘慧书记员李斌