广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5169号上诉人（原审被告）：隆回努能锁业有限公司中山分公司，住所地广东省中山市***************。主要负责人：王化友，该公司总经理。上诉人（原审被告）：隆回努能鎖業有限公司，住所地湖南省邵阳市隆回县***********。法定代表人：王化友，该公司总经理。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：刘一帆，广东金桥百信（中山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市小榄镇荣达塑料制品厂，住所地广东省中山市**********。投资人：陈永南，该厂总经理。委托诉讼代理人：袁运忠，广东瑞商律师事务所律师。上诉人隆回努能锁业有限公司中山分公司（以下简称隆回努能中山分公司）、隆回努能鎖業有限公司（以下简称隆回努能公司）因与被上诉人中山市小榄镇荣达塑料制品厂（荣达塑料厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初3365号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。隆回努能公司、隆回努能中山分公司共同上诉请求：撤销一审判决，改判隆回努能公司、隆回努能中山分公司无需向荣达塑料厂支付2018年6月1日至2019年10月17日期间尚欠的厂房占有使用费69484.84元及水电费5484元。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.隆回努能公司、隆回努能中山分公司不存在拖欠租金的行为。一审法院认定隆回努能公司、隆回努能中山分公司拖欠租金的主要依据为隆回努能公司、隆回努能中山分公司于2019年3月16日出具的保证书，但该保证书存在严重瑕疵，不能单独作为认定事实的依据。首先，王化友是在不知是否欠付租金的情况下签署的保证书。根据隆回努能公司、隆回努能中山分公司所提供的银行转账记录，截止至2018年10月隆回努能公司、隆回努能中山分公司仍然在正常支付租金，但荣达塑料厂却以拖欠租金为由于2018年10月长期停止供电，造成隆回努能公司、隆回努能中山分公司无法正常开展生产经营而导致员工陆续离职，员工离职之前的厂房租金一直是由公司财务人员进行支付，公司负责人王化友并不清楚具体支付详情。其次，保证书上记载的已付租金明细与实际支付租金不符。保证书上所列的付款明细时间是2018年8月20日，但根据银行转账记录显示，隆回努能公司、隆回努能中山分公司早已于2018年5月便开始向荣达塑料厂支付租金，且累计支付租金远远超过《租赁合同》中所约定的金额，故与事实情况严重不符。再次，荣达塑料厂在一审中主张隆回努能公司、隆回努能中山分公司从签订合同的第四个月开始拖欠租金，但是从隆回努能公司、隆回努能中山分公司提交的银行卡转账记录来看，隆回努能公司、隆回努能中山分公司于2018年9月、10月仍然在缴纳租金，显然其说法难以成立。最后，因荣达塑料厂于2018年9月左右陆续给租赁物停止供电，到了2018年10月份长期停止供电，导致2018年11月份左右，隆回努能公司、隆回努能中山分公司的员工因为公司无法供电停止运转，停产停业的状态下陆续离职，其后隆回努能公司、隆回努能中山分公司多次连续向荣达塑料厂要求恢复供电，承受了巨大的精神以及经济压力，直至2019年3月，荣达塑料厂才有了回复，并出具了该份保证书，要求隆回努能公司、隆回努能中山分公司对该保证书的内容进行确认，并且保证按照该保证书的约定的时间支付金额才恢复供电。隆回努能公司、隆回努能中山分公司是在员工集体离职，供应商及客户追究违约责任的巨大压力下，提出只要荣达塑料厂恢复供电，签署保证书或者继续支付租金都没有问题，因此该份保证书签署的时候，隆回努能公司、隆回努能中山分公司是处于被胁迫的，且该保证书的内容显示只要隆回努能公司、隆回努能中山分公司确认了其中的内容，没有按照保证书的内容履行荣达塑料厂才有权清理厂房。但是事实是签订了该保证书后，荣达塑料厂依然没有继续供电，且在其后隆回努能公司、隆回努能中山分公司陆续支付款项后，仍然没有恢复供电，因此保证书不能作为本案定案的依据。2.截至2019年6月，隆回努能公司、隆回努能中山分公司共向荣达塑料厂支付租金139125.1元，法院错误认定75500元，与事实严重不符。根据隆回努能公司、隆回努能中山分公司所提交的银行卡转账记录，从2018年5月5日至20196年6月24日，隆回努能公司、隆回努能中山分公司向荣达塑料厂缴纳租金共计109339.1元。另外根据《租赁合同》落款下方空白处的备注：“2016年1月1日至2018年4月30日止的3个月租金押金24786元、水电费5000元押金继续有效”可知，荣达塑料厂已收隆回努能公司、隆回努能中山分公司29786元押金至今未予退还。以上租金、水电费、以及押金合计139125.1元，但一审法院仅认定75500元，严重背离客观事实。二、一审法院适用法律错误。1.合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，一审法院已经认定涉案《租赁合同》为无效合同，基于合同无效所产生的法律后果，荣达塑料厂应当将取得的押金退还给隆回努能公司、隆回努能中山分公司。如若认定荣达塑料厂存在欠付荣达塑料厂租金的事实，基于公平原则也应当将此部分押金冲抵租金，但一审法院并未就上述押金进行审理，显然有失公平。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准付款房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。但此条款的适用是有严格限制的，即只有在不影响承租人正常使用的前提下，出租人才由权利请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费。故适用上述条款的关键条件为隆回努能公司、隆回努能中山分公司何时开始未能正常使用租赁厂房。本案中，如前所述，荣达塑料厂在隆回努能公司、隆回努能中山分公司未欠付租金的情况下，私自关停厂房用电。由于隆回努能公司、隆回努能中山分公司为生产制造公司，所有的生产经营均需通过电力进行运作，隆回努能公司、隆回努能中山分公司的私自停电行为，造成公司生产制造线全面奔溃，合同目的无法实现，事实上已无法实际再使用涉案租赁厂房，隆回努能公司、隆回努能中山分公司的停电行为导致双方损失进一步扩大，故在停电以后，隆回努能公司、隆回努能中山分公司不应当再承担相应的占有使用费。另外，根据《租赁合同》第七条第2款之规定，乙方（隆回努能公司、隆回努能中山分公司）拖欠租金达两个月以上，甲方（荣达塑料厂）才可以拉闸停电、停水或者加锁。即使认定隆回努能公司、隆回努能中山分公司在11月份存在拖欠租金的行为，那么荣达塑料厂在当月就对涉案厂房停水停电的行为严重违反合同约定，双方损失应由荣达塑料厂承担。综上所述，请求二审法院支持隆回努能公司、隆回努能中山分公司的上诉请求。荣达塑料厂答辩称，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回隆回努能公司、隆回努能中山分公司的上诉请求。一、关于租金的问题，隆回努能公司、隆回努能中山分公司占有厂房多长就应当支付相应的使用费。二、关于保证书，隆回努能公司、隆回努能中山分公司称保证书系受荣达塑料厂胁迫所签，但其没有提供证据予以证明。另外，王化友作为隆回努能公司、隆回努能中山分公司的主要负责人，在保证书上签名并盖章，保证书合法有效。三、因隆回努能公司、隆回努能中山分公司从未按时支付租金，经常出现过几个月后才支付前面月份的租金，拖欠的金额应该以保证书以及一审法院认定的金额为准，一审判决后，隆回努能公司、隆回努能中山分公司并没有清偿，荣达塑料厂要求隆回努能公司、隆回努能中山分公司继续清偿一审后该段时间的使用费。四、关于押金问题，荣达塑料厂没有关于押金的诉讼请求，隆回努能公司、隆回努能中山分公司并未反诉，在双方未达成调解的情况下，二审不应审理。荣达塑料厂向一审法院起诉请求：1.隆回努能中山分公司、隆回努能公司向荣达塑料厂支付2018年6月1日至2020年3月31日拖欠的租金共117535.20元[22个月×8751.60元/月-已付租金75000元（2018年8月20日付10000元、同年9月22日付5000元、同年10月9日付5000元、同年10月15日付5000元、同年10月26日付5000元、2019年1月2日付10000元、同年1月19日付10000元，同年4月18日付20000元、同年6月24日付5000元]；2.隆回努能中山分公司、隆回努能公司向荣达塑料厂支付2018年6月1日至2020年3月31日拖欠的水电费共5484元；3.隆回努能中山分公司、隆回努能公司向荣达塑料厂支付违约金16540元；4.隆回努能中山分公司、隆回努能公司清空厂房并交还给荣达塑料厂；5.解除荣达塑料厂与隆回努能中山分公司签订的房地产租赁合同书。诉讼过程中，荣达塑料厂放弃第3项诉讼请求。一审法院认定事实：2018年5月1日，荣达塑料厂（甲方）与隆回努能中山分公司（乙方）签订房地产租赁合同书一份，约定甲方将位于绩东一联成工业区星棚（联成物业：17015）的房地产（其中建筑总面积612平方米，每月每平方米14.30元）出租给乙方开设隆回努能锁业有限公司、湖南发财锁业有限公司；租赁期限自2018年5月1日起至2021年4月30日止，每月租金8751.60元，每月10日前交当月租金（银行转账）；本合同签订时，乙方付给甲方3个月租金26254.80元，水电费5000元押金作为定金，租赁期满物业交还给甲方验收完好可退给乙方，如属乙方刻意损坏物业，甲方有权以定金或设备等有价物料抵偿修复费用，余款待物业修复完好后方可退还给乙方；乙方逾期交纳租金时，按每日应交租金总额的3‰计付违约金，拖欠租金达2个月以上的（含2个月），甲方可以拉闸停电、停水或者加锁，因停电、停水或者加锁所产生的一切费用由乙方缴交，并由此而造成的一切损失由乙方自行承担，甲方并有权收回物业，乙方所交定金不作退回等等。合同落款下方空白处备注：2016年1月1日至2018年4月30日止的3个月租金押金24786、水电费5000元押金继续有效。2019年3月16日,隆回努能中山分公司（王化友）向荣达塑料厂出具一份保证书,确认拖欠荣达塑料厂截止2019年3月15日的租金及水电费共约43000元（未含违约金）,并保证于2019年4月19日前付清上述款项。拖欠租金及水电费明细：1.2018年6-12月、2019年1-3月的租金共87516元（10个月×8751.60元/月）；2、水电费共5484元。另，付款明细：1.2018年8月20日付10000元；2.2018年9月22日付5000元；3.2018年10月9日付5000元；4.2018年10月15日付5000元；5.2018年10月26日付5000元；6.2019年1月2日付10000元；7.2019年1月19日付10000元，合计50000元。另：4月份租金8751.60未计。保证人处有加盖隆回努能中山分公司的公章并由王化友的签名及捺指印。2020年5月13日，中山市小榄镇绩东一社区居民委员会出具一份产权证明，证明兹有中山市小榄镇荣达塑料制品厂，位于中山市小榄镇*****的房地产，功能属工业用途，合同编号：联成020-1，建筑面积1236平方米（租赁期限2018年5月1日起至2021年4月30日止），房地产使用权属中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社所有。荣达塑料厂提交的账户交易明细及隆回努能中山分公司、隆回努能公司提交的银行业务回单、账户交易明细显示，隆回努能中山分公司、隆回努能公司向荣达塑料厂支付租金及水电费的情况如下：2018年5月5日银行转账10000元、2018年5月23日银行转账5189.10元、2018年6月16日银行转账10150元、2018年7月16日银行转账5000元、2018年8月2日银行转账3000元、2018年8月20日银行转账10000元、2018年9月22日银行转账5000元、2018年10月8日银行转账5500元、2018年10月15日银行转账5000元、2018年10月26日银行转账5000元、2019年1月2日银行转账10000元、2019年1月17日银行转账10000元、2019年4月18日银行转账20000元、2019年6月24日银行转账5000元。另查明，出租方荣达塑料厂与承租方隆回努能公司、湖南发财锁业有限公司曾于2015年12月1日签订一份房地产租赁合同书，租赁期限自2016年1月1日起至2018年4月30日止。诉讼过程中，荣达塑料厂表示涉案租赁厂房没有报建手续；涉案租赁厂房已于与隆回努能公司签订第一份租赁合同时即2015年12月1日交付给隆回努能公司使用了，至今仍未收回；隆回努能中山分公司、隆回努能公司平时通过银行转账或微信转账的方式交租，从签订合同第四个月开始拖欠租金；由于隆回努能中山分公司拖欠租金，荣达塑料厂于隆回努能中山分公司签订保证后对涉案租赁厂房进行断电，并于2019年10月17日在涉案租赁厂房门上了一把锁。隆回努能中山分公司、隆回努能公司则表示其也有将涉案厂房上锁，但荣达塑料厂在2019年5、6月左右上了一把锁后，导致其无法进入涉案租赁厂房，经过3次报警后也无法进入，并表示其均系通过银行转账的方式支付租金，但不记得有无通过微信交纳。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准付款房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，荣达塑料厂未提交涉案租赁厂房的规划许可证或相关的报建手续，并自认涉案租赁厂房未有报建手续。因此，荣达塑料厂与隆回努能中山分公司于2018年5月1日签订的房地产租赁合同书无效。被认定无效的合同自始无效，故荣达塑料厂关于解除上述房地产租赁合同书的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。虽上述房地产租赁合同书为无效合同，但隆回努能中山分公司实际占有、使用涉案厂房，且其于2019年3月16日出具一份保证书确认欠荣达塑料厂截止2019年3月15日止的租金及水电费共43000元，后并未按承诺履行还款义务，故荣达塑料厂要求隆回努能中山分公司支付尚欠的厂房占有使用费、水电费5484元及清空涉案租赁厂房交还给荣达塑料厂，理由充分，予以支持。但后来由于荣达塑料厂在涉案厂房的门上了一把锁，导致隆回努能中山分公司无法进入涉案租赁厂房，无法实际使用涉案租赁厂房，荣达塑料厂的上锁行为导致损失进一步扩大，故一审法院认为厂房占有使用费应计算至荣达塑料厂实际上锁之日止，此后占有使用费的损失由荣达塑料厂自行承担。虽隆回努能中山分公司主张荣达塑料厂在2019年5、6月左右上锁导致其无法进入涉案租赁厂房，但未对此举证证明，应承担举证不能的法律后果，一审法院采纳荣达塑料厂的说法，认定荣达塑料厂于2019年10月17日将涉案租赁厂房上锁。因此，隆回努能中山分公司应向荣达塑料厂支付2018年6月1日至2019年10月17日期间的厂房占有使用费共144984.84元（16个月×8751.60元/月+8751.60元/月÷30日×17日）。关于隆回努能中山分公司已付款项的问题。隆回努能中山分公司（王化友）于2019年3月16日向荣达塑料厂出具保证书中的付款明细虽记载了2018年10月9日付5000元、2019年1月19日付10000元，但结合双方提供的银行业务回单、账户交易明细，及双方均确认是通过银行转账方式交租金的情况，一审法院认定上述保证书中付款明细记载2018年10月9日付的5000元实际是指隆回努能中山分公司于2018年10月8日向荣达塑料厂银行转账的5500元；2019年1月19日付的10000元实际是指隆回努能中山分公司于2019年1月17日向荣达塑料厂银行转账的10000元。上述保证书里的内容是经隆回努能中山分公司盖章确认的，故2019年3月16日前的付款情况应以上述保证书上列明的为准，但2018年10月8日应以实际支付款项为准。综上，一审法院认定隆回努能中山分公司的付款明细如下：2018年8月20日付款10000元、2018年9月22日付款5000元、2018年10月8日付款5500元、2018年10月15日付款5000元、2018年10月26日付款5000元、2019年1月2日付款10000元、2019年1月17日付款10000元、2019年4月18日付款20000元、2019年6月24日付款5000元，合计75500元。故隆回努能中山分公司应向荣达塑料厂支付2018年6月1日至2019年10月17日期间尚欠的厂房占有使用费共69484.84元（144984.84元-75500元）。由于隆回努能中山分公司是隆回努能公司的分公司，不具有法人资格，其民事责任应由隆回努能公司承担，故荣达塑料厂要求隆回努能公司对隆回努能中山分公司上述债务承担清偿责任理由充分，予以支持。综上，荣达塑料厂诉求合理部分，予以支持，无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、隆回努能中山分公司、隆回努能公司于判决发生法律效力之日起七日内向荣达塑料厂支付2018年6月1日至2019年10月17日期间尚欠的厂房占有使用费69484.84元及水电费5484元；二、隆回努能中山分公司、隆回努能公司于判决发生法律效力之日起十日内清空租赁物并将租赁物返还给荣达塑料厂；三、驳回荣达塑料厂超出上述判项的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍付款迟延履行期间的债务利息。案件受理费3092元，减半收取计1546元，由荣达塑料厂负担709元，隆回努能中山分公司、隆回努能公司负担837元。本院二审期间，荣达塑料厂、隆回努能公司、隆回努能中山分公司均未提交新证据。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为:隆回努能中山分公司有否拖欠荣达塑料厂占有使用费和水电费。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”2019年3月16日，隆回努能中山分公司及隆回努能公司、隆回努能中山分公司的法定代表人、负责人王化友向荣达塑料厂出具了《保证书》，该保证书明确记载：截止2019年3月15日，隆回努能中山分公司（王化友）拖欠荣达塑料厂租金及水电费共约43000元（未含违约金）；保证书还详细列明了拖欠租金及水电费的组成：其中从2018年6月起至2019年3月共欠租金87516元（8751.6元/月×10个月），水、电费共5484元，共欠租金和水电费93000元；已付租金的明细：7笔共5万元。上述欠款43000元是将拖欠租金、水电费的总数93000元减去2018年8月20日至2019年3月15日前已支付的7笔费用共5万元得出。上述保证书盖有隆回努能中山分公司的印章及隆回努能公司、隆回努能中山分公司的法定代表人、负责人王化友的签名和捺印，没有证据证明该保证书是在胁迫情况下出具，应认定是隆回努能中山分公司（王化友）的真实意思表示，具法律效力。隆回努能中山分公司和隆回努能公司上诉称厂房租金一直是由公司财务人员进行支付，公司负责人王化友并不清楚具体支付详情，该保证书是公司负责王化友在不知是否欠付租金的情况下签署的。第一，王化友是完全民事行为能力人，也是公司的负责人和法定代表人，其应该知晓出具保证书并盖章、签名的法律意义；第二，保证书详细列明了隆回努能中山分公司拖欠租金及已支付租金的时间和金额，此与隆回努能中山分公司所称王化友不清楚租金的具体支付详情，保证书是王化友在不知是否欠付租的情况下签署的说法明显相悖。故对于隆回努能中山分公司和隆回努能公司的该抗辩意见，本院不予采纳。涉案的保证书可以认定是截止2019年3月15日双方对涉案租赁物租金和水电费的结算，一审法院将该保证书作认定事实的依据并无不妥。对于隆回努能中山分公司和隆回努能公司称，根据银行转账记录显示，隆回努能公司、隆回努能中山分公司早已于2018年5月便开始向荣达塑料厂支付租金，且累计支付租金远远超过《租赁合同》中所约定的金额。鉴于涉案租赁合同并非双方第一次签订租赁合同，双方早在2015年12月1日已签订了首份租赁合同，租赁期限自2016年1月1日起至2018年4月30日止，且荣达塑料厂称隆回努能中山分公司在履行第一个租赁合同时就一直存在拖欠租金和不准时支付租金的情况，银行流水显示的2018年8月20日之前所交的5笔款项就是交纳第一份租赁合同所拖欠的租金，即双方对银行流水中2018年8月20日之前所支付的5笔款项性质有争议，而上述保证书是在2019年3月16日出具，结算时间在后，故一审法院采信保证书中内容并无不妥。综上，一审法院以2019年3月16日隆回努能中山分公司（王化友）出具的保证书为基础，结合2019年3月16日后银行流水证实的隆回努能中山分公司租金的支付情况，认定隆回努能中山分公司应向荣达塑料厂支付2018年6月1日至2019年10月17日期间尚欠的厂房占有使用费共69484.84元及水电费5484元正确，本院予以维持。此外，对于隆回努能公司、隆回努能中山分公司还称应当将押金冲抵租金的问题，2018年5月1日，双方签订的涉案租赁合同落款下方空白处注明：“2016年1月1日至2018年4月30日止的3个月租金押金24786、水电费5000元押金继续有效。”隆回努能公司、隆回努能中山分公司上诉要求将上述29786元冲抵相关租金，由于隆回努能公司、隆回努能中山分公司并未提起反诉，一审法院不予抵扣并无不妥。但为减少当事人的诉累，且涉案合同已被认定无效，押金应予以退还，故本院同意一并处理，即隆回努能中山分公司应向荣达塑料厂支付2018年6月1日至2019年10月17日期间尚欠的厂房占有使用费共39698.84元（69484.84元-29786元）及水电费5484元。综上所述，上诉人隆回努能公司、隆回努能中山分公司的上诉请求除将押金冲抵租金部分外，其余均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初3365号民事判决第二、三项；二、变更广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初3365号民事判决第一项为：隆回努能锁业有限公司中山分公司、隆回努能鎖業有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向中山市小榄镇荣达塑料制品厂支付2018年6月1日至2019年10月17日期间尚欠的厂房占有使用费共39698.84元及水电费5484元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1674元，由上诉人隆回努能锁业有限公司中山分公司、隆回努能鎖業有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢劲东审判员  焦凤迎审判员  章文佳二〇二〇年十一月二十六日书记员  雷 媛赖勇