河南省中牟县人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0122执异132号案外人:河南省中牟县白沙供销合作社，住所地郑州市郑州**白沙镇商都路与恒通路交叉口南100米路东，统一社会信用代码914101001703919561。法定代表人：冉运田，主任。申请执行人:郑州恒基建筑安装工程有限公司，住所地郑州经济技术开发区第三大街**院**厂房科技楼****1103，统一社会信用代码914101002680629740。法定代表人:刘洋锁，系公司总经理。委托代理人：张娟娟，北京市隆安（郑州）律师事务所律师。被执行人:登封市安泰房地产开发有限公司，住所，住所地登封市市区崇阳路北段社会信用代码91410185773682381L。法定代表人：赵天才。本院在执行郑州恒基建筑安装工程有限公司与登封市安泰房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人河南省中牟县白沙供销合作社向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，本案现已审查终结。案外人异议称：请求中止对位于中牟县白沙镇十字路口东南角的供销大厦2-1-502号房产的执行。事实与理由：位于中牟县白沙镇十字路口东南角的供销大厦**房产的所有权属于案外人，不是被执行人登封市安泰房地产开发有限公司的财产，案外人与被执行人安泰公司于2009年6月1日签订了《交房协议》，该协议约定安泰公司将所建的中牟县白沙镇商都大街锦城二幢一单元502号楼房（179.17平方米）于2009年6月1日交付给（甲方）河南省中牟县白沙供销合作社，甲方（河南省中牟县白沙供销合作社）2009年12月20日之前把房款628985元交付给乙方（登封市安泰房地产开发有限公司），且该协议双方已履行完毕，2011年6月河南省中牟县白沙供销合作社已入住办公至今。故位于中牟县白沙镇十字路口东南角的供销大厦**房产的所有权属于案外人，不是被执行人登封市安泰房地产开发有限公司的财产。申请执行人辩称：一、白沙合作社与安泰公司并未在涉案房屋查封前成立合法有效的书面买卖合同。1、向法庭提交的《商品房买卖合同》未向房屋登记管理部门做合同备案登记，未按照法律规定向国家交纳相关契税，不符合商品房交易的法律规定，非善意，合同有事后伪造可能，不具有真实性，更不具有公信力。人民法院在查封诉争房屋时无法知道该房屋是否已经由第三人安泰公司出售的情况，白沙合作社与安泰公司违法在先，恒基公司依据合法有效的民事判决要求强制执行涉诉房产并无不当。2、该《商品房买卖合同》缺少主要条款“付款方式”，违反《商品房销售管理办法》第十六条规定的关于商品房买卖合同应当明确的的主要内容。3、该《商品房买卖合同》约定的交房日期与合同签订日期自相矛盾，合同签订日期为2011年12月6日，而双方签订的《交房协议》的房屋交付是时间是2011年6月30日，即先交房后签买卖合同，不符合常理，不能排除《商品房买卖合同》、《交房协议》是安泰公司与异议人为排除恒基公司强制执行而后补。故不能认定该合同签订日期的真实性，也不能认定合同签订日早于涉诉房屋查封日。二、白沙合作社交付合同价款的证据不足。1、白沙合作社仅提供了《收条》作为交付涉诉房屋买卖合同款项的证据，存在瑕疵。未提供交付购房款的银行转账等第三方凭证，没有正式的购房款发票相对应，未注明款项交付方式为现金或转账，不符合大额资金转账交付的交易习惯，未有其他有效的会计入账记录凭证，予以佐证，不能证明白沙合作社履行了付款义务。2、安泰公司与白沙合作社具有利害关系，诉讼目的存在一致性，即共同阻止恒基公司对涉诉房屋的强制执行，故即便安泰公司自认收到涉诉房屋价款，该自认行为对恒基公司也没有约束力，在没有其他证据佐证下，不能确信安泰公司收到白沙合作社交付的涉诉房屋价款。三、白沙合作社未提供有效的证据证明其占有该房屋的时间早于查封日2012年2月23日。1、白沙合作社所虽然提交的物业水电缴费收据但未有正规物业发票，不具有真实性。2、白沙合作社所提交的装修合同及发票，显示的装饰施工内容为“郑州供销新网工程”，装修价格为703598元，因此，从装修内容和价格来看，该装修合同并不是涉案异议房屋的装修合同，不能证明白沙合作社在2010年3月20日对涉案房屋进行了装修，占有并使用了涉案房屋。3、即便白沙合作社购买涉案房屋的事实成立，其作为集体所有制单位，在购买房屋后，未及时有效的办理房屋过户手续，致集体权益于风险中。在未能办理过户登记时，怠于向安泰公司主张权益，放任集体资产有可能流失的风险，故白沙合作社与安泰公司交易存在重大瑕疵，应自行承担或向安泰公司积极主张其自身损失。4、涉案房屋于2011年7月26日才完成竣工验收，在未竣工验收前不具备居住条件。异议人白沙合作社所述与事实矛盾，故无法证明其于2009年6月1日接收房屋并将涉案房屋用于居住及装修使用。综上，白沙合作社作为完全民事行为的法人单位，在购买房屋这一价值较大的商品时，未能提供真实有效的房屋买卖备案合同，也未能提供购买房屋的正规发票，未办理房屋过户手续，未尽到对买卖房屋合理审慎的职责。其与安泰公司在涉诉房屋被查封日前房屋买卖的行为存在较大瑕疵，虽然在形式上早于查封日，但证据的客观性不足，不能排除白沙合作社与安泰公司恶意串通，伪造证据，共同损害被告恒基公司的合法权益的嫌疑。因此，白沙合作社不存在其对涉诉房屋享有了排除执行的情形及权利，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，该异议申请不能排除执行，人民法院应予以驳回其异议申请。本院查明，郑州恒基建筑安装工程有限公司与登封市安泰房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年5月26日作出（2015）牟民初字第343号民事判决：一、被告登封市安泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告郑州恒基建筑安装工程有限公司工程款321360.79元，并支付违约金（自2011年9月12日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；二、被告登封市安泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内直接支付原告郑州恒基建筑安装工程有限公司建设劳保费2206240.33元，并支付利息（自2016年5月31日起至给付之日止，按中国人民银行同期货款利率计算）；三、驳回原告郑州恒基建筑安装工程有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告登封市安泰房地产开发有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费55049元，由原告郑州恒基建筑安装工程有限公司负担28029元，被告登封市安泰房地产开发有限公司负担27020元；反诉案件受理费31100元、保全费5000元，由被告登封市安泰房地产开发有限公司负担；鉴定费6万元，由原告郑州恒基建筑安装工程有限公司负担3万元，被告登封市安泰房地产开发有限公司负担3万元。在本案执行中，本院于2018年2月11日作出（2017）豫0122执1669号执行裁定：继续查封被执行人登封市安泰房地产开发有限公司名下位于中牟县白沙镇××通路东商都××、××、××、××、××、××、××房产（商品房预售许可证ZM20080036）。案外人证据显示：涉案2-1-502号房屋由案外人白沙供销社于2009年6月1日与被执行人安泰公司签订《交房协议》、2009年12月16日签订《商品房买卖合同》购买，价款62.8985万元于当日付清，并于2011年6月份之后装修使用。本院认为：对于案外人提出的执行异议，应当审查案外人对涉案财产是否享有真实合法的权利，以及该权利是否足以排除法院执行。涉案标的物为商品房，至今尚未登记，双方签订的《商品房买卖合同》没有备案。作为需要登记公示物权的不动产，自买受人与开发商签订合同时起就需要接受房地产管理部门的管理、编号、网签、备案，直至不动产登记。案外人提供的证据能够佐证其购买房屋的事实，对其合同债权的真实性予以确认。而案外人主张的权利没有房地产管理部门的任何权利标记，所主张权利不符合房地产管理的法律规定，且其合同债权与申请执行人的执行债权相比不具有优先性，不足以排除法院执行。故案外人异议理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人中牟县白沙供销合作社的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。审判长 王 伟审判员 陈丽娟审判员 张国宪二〇二〇年十一月二十五日书记员 李 盈