新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终3764号 上诉人（原审被告）：陈海燕，女，汉族，1968年5月18日出生，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。 委托诉讼代理人：李娜，新疆仕诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张玲玲，新疆仕诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：乌鲁木齐优居三合房地产经纪有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区江苏东路**奥林小区**门面。 法定代表人：鲁文鹏，乌鲁木齐优居三合房地产经纪有限公司总经理。 委托诉讼代理人：李军锋，新疆多盟律师事务所律师。 上诉人陈海燕因与被上诉人乌鲁木齐优居三合房地产经纪有限公司（以下简称优居公司）居间合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2020）新0104民初3992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈海燕上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回优居公司要求陈海燕给付违约金52,000元及律师费4,000元的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实有误。双方签订的《独家居间合同书》系无效合同。该合同兼具委托合同和居间合同的特征，该合同中约定关于不可撤销之委托的约定与《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可随时解除委托合同”不相符，故合同中该条款与法律规定相违背。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，该合同系无效合同。《独家居间合同书》系优居公司提供，该合同中明确规定了陈海燕单方的违约责任及特别注意事项，并未对优居公司作出明确规定，故合同内容免除了优居公司的责任，加重了陈海燕的责任，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，涉案合同系格式合同，在订立时未与陈海燕协商，明显加重了陈海燕的责任，该合同系无效合同。在签订该合同时，优居公司处于优势地位，并未将合同条款及法律意义向陈海燕释明，故在签订合同时，双方处于不平等地位，该合同显失公平，系无效合同。即使该合同有效，该合同具有委托合同性质，根据法律规定，陈海燕作为委托人，享有任意解除权，有权随时单方终止合同。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十四条规定，陈海燕有权处分涉案房屋，且陈海燕处分房屋不受任何人以任何方式约束。陈海燕有权委托任何人出售房屋，也有权自行处分房屋。《独家居间合同书》中所约定的不得解除合同等规定，极大的损害了陈海燕作为委托人的自有选择权利，违背法律的基本原则。综上，一审判决认定事实不清，适用法律有误，请求依法改判。 优居公司辩称，我公司花费500元购买了陈海燕房屋的独家销售权，涉案合同内容我方已经提请陈海燕注意。双方之间签订的是商事合同。陈海燕上诉称本案应当适用《中华人民共和国合同法》第五十二条，并非说明具体情形。陈海燕称双方主体地位不平等不属实。我公司支付了购买费用，双方之间形成居间关系，并非委托关系，陈海燕可以解除该合同，但应当按照合同约定承担相应的违约责任。陈海燕对于自身房屋享有处分权，但是应当遵守合同约定。一审认定事实清楚，适用法律正确，陈海燕的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 优居公司向一审法院起诉请求：1．判令陈海燕退还保证金500元；2．判令陈海燕支付违约金52,000元、律师费4,000元。 一审法院认定事实：2019年11月13日，优居公司与陈海燕签订了《独家居间合同书》一份，约定陈海燕将其所有的位于乌鲁木齐市江苏周东路11号附9号1-S20室的商铺独家委托优居公司对外出售，委托期限为两个月，自2019年11月15日至2020年1月15日，委托销售价格为140万元，同时约定优居公司向陈海燕支付委托保证金500元。在该合同第八项规定“八、违约责任：如有下列情形之一，则视为违约，委托人均须向居间人支付佣金的同时还需一次性支付委托销售总价3％的违约金。1．在合同存续期间，委托人自行将标的物出售或另行委托中介出售委托销售房屋的；2．在合同存续期间，委托人单方终止合约者；3．委托人单方终止合约后或委托期限届满后六个月内，与居间人客户及近亲属私下成交的；4．隐瞒房屋产权真实情况，由此产生的纠纷，造成《房屋转让合同》无法正常履行的或造成房屋无法过户的；5．居间人以委托价格或高于委托价格找到买方后，委托人仍然拒绝出售房产者；6．经举荐人通知后，不按照居间人的要求到场签署《买卖定金合同》、《房地产转让合同》等房产买卖文书者；7．拒不履行《买卖定金合同》及《房地产转让合同》所约定的义务；8．不按合同约定向居间人支付佣金者；如有以上情况出现，委托人需按本款之约定支付违约金。同时并不因此免除委托人支付佣金的义务，居间人有权通过诉讼向委托人进行追偿。此时，委托人除了承担违约金外还需承担居间人为销售房屋支出的广告费、诉讼费、律师费等一切由此产生的费用。”乌鲁木齐市江苏州东路11号附8号1-S20室的商铺登记在陈海燕名下，建筑面积77.17m2，不动产权证号为：乌房权证乌市高新区字第0**82397号。2019年12月2日，陈海燕将涉案商铺出卖给案外人崔丽娜。 一审法院认为，优居公司、陈海燕签订的《独家居间合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。庭审中，陈海燕辩称因本案居间合同显失公平，应认定为无效。本案中，陈海燕如认为双方签订的《独家居间合同书》显失公平，应当在规定的时间内依法行使撤销权，但陈海燕未及时行使撤销权，而是在合同约定的独家委托销售期间自行将涉案商铺进行转让，故一审法院对陈海燕该项抗辩理由不予采纳；另陈海燕抗辩称优居公司利用格式条款加重陈海燕责任，排除陈海燕权利，认为本案合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”法律允许经营者制定格式合同，但格式条款提供方不得利用自己的垄断地位和经济优势强迫对方接受一些不公平的条款，不得故意遗漏重要信息。本案中，涉案《独家居间合同书》对优居公司、陈海燕双方的权利义务均有约定，涉案第八条对违约责任的约定亦明确无歧义，陈海燕对其抗辩并未出示证据予以证明涉案合同条款符合法律规定一般合同的无效情形，亦未出示证据证明提供格式条款的优居公司方不合理、不正当的免除其依照法律应当负有的强制性法定义务；或加重陈海燕方在通常情况下不应当承担的义务、排除陈海燕按照合同应当享有的主要权利，故对陈海燕该抗辩意见不予采信。综上，对于优居公司主张陈海燕支付保证金500元的诉讼请求，一审法院认为根据不动产交易中心查询结果显示：陈海燕在双方签订的《独家居间合同书》有效期内私自将涉案商铺出售，构成违约的事实，故优居公司主张陈海燕退还保证金的诉讼请求予以支持。另，对于优居公司主张陈海燕支付违约金52,000元的诉讼请求，一审法院认为，优居公司、陈海燕双方签订的《独家居间合同书》第八条已经明确约定：“如在合同存续期间，委托人自行将标的物出售或另行委托中介出售委托销售房屋的，则视为违约，委托人均须向居间人支付佣金的同时还需一次性支付委托销售总价3％的违约金。”陈海燕在合同期限届满之前，将涉案商铺进行出售，故陈海燕应当承担违约责任。本案中，综合考虑合同履行情况、过错程度、实际损失等因素，优居公司主张的违约金并不存在过分高于损失的情形，故优居公司主张陈海燕支付违约金52,000元的诉讼请求予以支持。对于优居公司主张陈海燕支付诉讼产生的律师费4,000元的诉讼请求，一审法院认为，《独家居间合同书》第八条最后一款约定：“……如有以上情况出现，委托人需按本条款之约定支付违约金，因此产生纠纷居间人有权通过诉讼向委托人追偿。此时，委托人除承担违约金以外还需承担居间人为销售房屋支出的广告费、诉讼费、律师费等一切由此产生的费用。”陈海燕违反合同约定，应当按照该条约承担优居公司优居房地产经纪公司主张合法权利而实际支出的律师费，因此，对于该项诉讼请求予以支持。一审判决：一、陈海燕退还乌鲁木齐优居三合房地产经纪有限公司保证金500元；二、陈海燕给付乌鲁木齐优居三合房地产经纪有限公司违约金52,000元；三、陈海燕给付乌鲁木齐优居三合房地产经纪有限公司律师费4,000元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 陈海燕提交如下证据：微信聊天记录。用以证明2019年11月13日双方签订《独家居间合同书》之后，优居公司仅在11月13日和14日与陈海燕联系过，之后再联系就是12月13日及15日，此后再无联系，表明优居公司怠于履行合同，导致本案发生，如有违约，应当是优居公司违约在先。优居公司的的质证意见为：对微信聊天记录的真实性、合法性、关联性均不予认可，无法确认微信聊天中双方的身份。本院对证据认定如下：因陈海燕提交的微信聊天记录，无法确认双方的身份，对该证据的真实性，本院不予认可。 本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。 另查明：优居公司与陈海燕签订的《独家居间合同》中约定：委托人为陈海燕，居间人为优居公司。一、委托事项：委托人利用居间人提供的房屋对外销售平台及网络、经验，委托人通过居间人提供的居间服务对外销售房屋1套……五、合同双方的权利、义务。（一）委托人的权利义务。1．委托人保证对委托标的物有出售的权利，产权清晰且房屋不存在任何瑕疵，否则因此造成的一切损失均由委托人独自承担；2．委托人委托销售的房屋不论是居住、闲置、出租都应当向居间人提交相应的产权来源证明材料，为尽快寻到买主，委托人应配合居间人进行一切销售活动，包括在标的物上张贴广告。3．委托人在合同生效后，对居间人在授权范围的活动不得任意干涉，双方遇到问题可随时协商解决，当买受人出价高于或等于委托人要价时，居间人以本合同为依据，委托人签订《买卖定金合同》并代收定金后，委托人应当在接到优居居间人电话通知10日内出面在《买卖定金合同》补签进行确认，居间人收取定金的法律责任，由委托人独自承担。4．积极配合居间人的工作，按照居间人的要求，及时到场签署《买卖定金合同》、《房地产转让合同》等房产买卖文书，并严格履行房产买卖文书所约定的各项义务；5．如何提供有效的通讯地址、联络方式、邮箱等。（二）居间人的权利、义务。1．居间人应通过市场流通管道尽量寻找买方，且不定期地向委托人报告业务处理状况一致促成交易；2．居间人在委托期间所作的市场调研，广告策划（仅限常规广告）、买卖交涉、差旅等活动所发生的居间费用，均由居间人承担，居间人不得以任何理由，请求委托人支付。六、报酬及支付期限。居间人促成委托人与买方客户达成购买房屋意向的，委托人应向居间人支付标的物总成交价的2%作为服务报酬，并在委托人与买方客户达成购买房屋意向的同时，一次性支付居间人。 本院认为，一、关于《独家居间合同书》性质的认定。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”优居公司与陈海燕签订的《独家居间合同书》明确约定陈海燕委托优居公司对外销售房屋，优居公司为陈海燕提供订立房产买卖合同的机会及订立合同的媒介服务，且优居公司并不能以自己的名义签订房屋转让合同，上述合同内容并不符合委托关系中受托人可以委托人名义行为的成立要件，优居公司与陈海燕之间存在居间合同关系，并非委托合同关系，对陈海燕上诉称该合同兼具委托合同和居间合同的特征，陈海燕有权随时解除委托关系，缺乏事实及法律依据，对陈海燕上诉称《独家居间合同书》系委托合同的上诉意见，本院均不予采信。 二、关于《独家居间合同书》效力的认定。优居公司与陈海燕签订的《独家居间合同书》中对双方的权利义务进行约定，亦对违反合同应承担的法律责任予以规定，该合同并无不可撤销的相关约定，陈海燕上诉称该合同中有关于合同不可撤销的约定，与事实不符，本院不予采信。《独家居间合同》虽然系优居公司制作并提供，其内容中并无优居公司利用优势地位迫使陈海燕接受的不公平条款或者故意遗漏重要信息的情形，对陈海燕上诉称该合同系格式合同，加重其责任，本院不予采信。陈海燕未能举证证明《独家居间合同书》具有法定无效的情形，对其上诉称《独家居间合同书》无效，本院不予采信。 三、关于违约责任的承担。因《独家居间合同书》系优居优居公司与陈海燕真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，当事人应当依约履行。在《独家居间合同书》合同履行过程中，陈海燕将其房屋另行销售给他人，构成违约，应承担相应的违约责任。《独家居间合同书》中已对委托人违反合同约定需要承担责任明确约定，故一审法院双方约定认定陈海燕应当向优居公司支付违约金52,000元、律师费4,000元并无不当，本院予以确认。 综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应于维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费950元（陈海燕已预交），由陈海燕负担。 本判决为终审判决。 审判长  张惠君 审判员  黄淑梅 审判员  蒋 欣 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  杨文新