太原市尖草坪区人民法院民事判决书（2020）晋0108民初1765号原告：太原市俊恒房地产开发有限公司，住所地山西省太原市尖草坪区大同路青年城**楼**A09，统一社会信用代码×××。法定代表人：赵瑞云，董事长。委托诉讼代理人：李学政，男，太原市俊恒房地产开发有限公司法务，住山西省太原市高新区高新街**905。被告：乔献龙，男，1986年10月11日出生，汉族，太原市西山煤电（集团）西曲矿职工，，住山西省古交市公民身份证号×××。被告：尹学君，女，1985年7月23日出生，汉族，山西省古交市村民，，住山西省古交市公民身份证号×××。原告太原市俊恒房地产开发有限公司与被告乔献龙、被告尹学君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太原市俊恒房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李学政与被告乔献龙到庭参加了诉讼，被告尹学君经本院依法送达起诉状副本、举证通知书、应诉通知书、开庭传票未到庭参加诉讼，本案依法经缺席审理，现已审理终结。原告太原市俊恒房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2、请求依法判令被告配合原告办理涉案房屋撤销网签备案手续；3、请求判令被告按照房款总价的20％支付原告违约金173368.4元；4、请求判令被告向原告支付垫付的银行贷款欠息共计23118.01元、诉讼费用8738元，共计31856.01元及资金占用期间所产生的利息损失（自2020年4月24日至实际付清之日止按同期银行贷款利率计算）；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月19日，被告购买了原告开发的太原滨河东路北段228号21幢4单元28层2802号房屋，该房屋建筑面积为91.1平方米，房屋总价866842元，其中首付176842元，被告已向原告支付该首付款，余款690000元以银行按揭贷款方式支付，双方签订了正式的《商品房买卖合同》并办理了房管局备案手续。2017年10月12日，原告、被告以及中信银行股份有限公司太原分行（以下简称“中信银行”）签订了《中信银行个人购房借款合同》，约定被告从中信银行借款69万元，原告为被告的借款承担阶段性连带保证责任（合同第14页），2019年10月29日，被告多次未依合同约定偿还银行贷款，中信银行宣布被告贷款提前到期，由原告承担保证责任，后经中信银行起诉并经法院强制执行，原告代为结清全部贷款本金626750元，欠息23118.01元，诉讼费用8738元，共计658606.01元。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第二条第五项约定:在《不动产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任，出卖人享有下列权利:（1）有权单方解除本合同，收回本商品房，买受人按商品房总计款的20％向出卖人支付违约金。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到相关政府部门办理有关解除合同的手续。现原告主张被告按照房款总价20％支付违约金，原告承担保证责任后，已于2020年7月15日向被告送达了《解除合同通知书》，解除商品房买卖合同。《商品房买卖合同》附件四第十四条约定:“本合同及补充协议在履行过程中发生争执，出卖人或买受人任何一方均可向本项目所在地人民法院提起诉讼。”综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告乔献龙辩称，第三条百分之二十有点高，第四条银行利息，贷款我已经交到了2019年8月份，2019年之后因家庭原因，没有继续还款。被告尹学君未做答辩。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年10月18日，原告太原市俊恒房地产开发有限公司（出卖人）与被告乔献龙、被告尹学君（买受人）签订了《商品房买卖合同》，合同主要内容为：买受人购买出卖人开发的位于滨河东路北段228号恒大御景湾21幢4单元2802号建筑面积为91.1平方米的商品房一套；商品房单价为每平方米9515.28元，房屋总价款为866842元；付款方式为银行按揭，首付款人民币176842元于2017年10月3日前付清，余款690000元办理银行按揭，并在2017年10月3日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；出卖人应当在2020年10月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同还对其他事项做了约定。对本合同未尽事项，双方签订了四份补充协议（附件一、附件二、附件三、附件四）。其中附件四第二条第一款第五项约定，在《不动产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任，或买受人有贷款合同约定的其他违约行为，银行书面要求出卖人承担保证责任的，视为买受人违约，出卖人享有下列权利:（1）有权单方解除本合同，收回本商品房，买受人按商品房总价款的20％向出卖人支付违约金。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到相关政府部门办理有关解除合同的手续。（2）有权对本房地产以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理不动产权证，如买受人未办理收楼手续的，出卖人有权不予办理交楼手续，并无须承担任何责任。合同签订后，被告被告乔献龙与被告尹学君于2017年10月2日交纳了首付款176842元。2017年10月12日，中信银行股份有限公司太原分行（贷款人）与被告乔献龙、被告尹学君（借款人）及原告太原市俊恒房地产开发有限公司（担保人）签订了《中信银行个人购房借款合同》，编号：2017并银房贷字第811552012228号。合同约定：被告乔献龙为购买太原市滨河东路北段228号21幢4单元2802号的房屋，向中信银行股份有限公司太原分行借款69万元；贷款期限为240个月，自2017年10月12日起至2037年10月12日止；本合同的贷款年利率为4.9％，逾期贷款罚息利率为合同利率的150%；合同履行期间，贷款利率的调整采取浮动利率；还款方式按同等额本金还款法，还款日为每月1日；合同项下的贷款，被告乔献龙委托并授权中信银行股份有限公司太原分行采用受托支付的方式将贷款划入原告太原市俊恒房地产开发有限公司的账户；被告乔献龙逾期或未按约定的金额归还贷款本息及相关费用的，中信银行股份有限公司太原分行有权按中国人民银行的规定和本合同约定计收罚息和复利，有权宣布本合同项已发放的贷款提前到期，要求被告乔献龙立即偿还全部贷款及相应利息或依法处分抵押房产并优先受偿。被告尹学君作为抵押物共有人承诺：本人作为本合同抵押物的共有人，亦作为抵押人同意以本合同项下抵押物按本合同约定的方式，为中信银行股份有限公司太原分行对被告乔献龙、尹学君在本合同项下享有的全部债权向中信银行股份有限公司太原分行提供抵押担保，中信银行股份有限公司太原分行对本合同项下抵押物享有全部优先受偿权；本人已知悉并同意本合同全部条款。原告太原市俊恒房地产开发有限公司为该笔贷款提供阶段性连带保证责任。2017年10月12日，中信银行股份有限公司太原分行按照约定以委托支付方式向被告乔献龙发放贷款69万元整。收款人为原告太原市俊恒房地产开发有限公司。被告乔献龙按上述借款合同的约定偿还贷款本息至2019年8月，后未能按时还款，截止2019年10月29日，被告乔献龙欠贷款本金626750元、利息5046.09元、罚息50.49元、复利44.33元，共计631890.91元。2019年11月4日，中信银行股份有限公司太原分行以乔献龙、尹学君、太原市俊恒房地产开发有限公司为被告向太原市杏花岭区人民法院提起金融借款合同纠纷之诉，太原市杏花岭区人民法院于2019年11月25日作出（2019）晋0107民初5543号民事判决书，判决：“一、被告乔献龙、尹学君于本判决生效之日起10日内归还原告中信银行股份有限公司太原分行借款本金626750元及偿付截止2019年10月29日利息5046.09元，罚息50.49元，复利44.33元以及按照约定支付自2019年10月30日至应付款项还清之日止的利息（包含利息、罚息，复利）；二、被告太原市俊恒房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向被告乔献龙、尹学君追偿；三、驳回原告中信银行股份有限公司太原分行的其他诉讼请求。“该案经太原市杏花岭区人民法院强制执行，由原告太原市俊恒房地产开发有限公司承担担保责任，支付了中信银行股份有限公司太原分行借款本金626750元，利息23118.01元，诉讼费8738元，共计658606.01元。原告太原市俊恒房地产开发有限公司于2020年9月9日向本院提起诉讼另查明，被告乔献龙、被告尹学君系夫妻关系。本案涉案房产已办理网签备案手续，原告太原市俊恒房地产开发有限公司未交付被告乔献龙和被告尹学君房屋。原告太原市俊恒房地产开发有限公司于2020年7月15日向被告乔献龙发出《解除合同通知书》，主要内容：我司已于2020年7月15日单方解除双方所签订的《商品房买卖合同》，并收回该商品房。被告乔献龙在2020年7月20日签收了《解除合同通知书》。本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。原告与被告方就合同的解除进行了约定，原告在被告方违约不偿还借款本金按约代被告方偿还借款本金的情况下，书面通知被告方解除了与被告方的《商品房买卖合同》，原告解除《商品房买卖合同》的行为有效，符合法律规定，双方订立的《商品房买卖合同》自本院将原告的民事起诉状副本送达被告时解除。原告与被告方约定，单方解除合同，有权收回商品房，被告方应支付原告商品房总价款20%的违约金，因被告方并未收到原告交付的房屋，原告一直无偿使用被告方支付的首付款和银行借款，且该条款为原告制作的格式条款，由被告方补偿原告数额巨大的违约金是不公平的，对该格式条款应做出对相对方即被告方较公平的解释，既被告方在没有接收商品房即原告无商品房可收回的情况下，不应适用双方的该约定来确定被告方的违约责任，因此原告要求被告方承担违约金的请求，由于不符合双方的约定的条件和实际情况，该请求不予支持。原告要求被告支付垫付银行借款的利息、诉讼费和相应的利息的请求证据充分，理由正当，应予以支持。《商品房买卖合同》解除后已办理商品房网签备案手续也依法应当撤销。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告太原市俊恒房地产开发有限公司与被告乔献龙、被告尹学君签订的《商品房买卖合同》；二、被告乔献龙、被告尹学君配合原告太原市俊恒房地产开发有限公司办理涉案房屋撤销网签备案手续，于本判决生效后的三十日内履行完毕；三、被告乔献龙、被告尹学君支付原告太原市俊恒房地产开发有限公司垫付的银行贷款欠息23118.01元及讼费8738元；并从2020年4月24日起按照全国银行间同业拆借中心发布相应的一年期贷款市场报价利率计算到本判决生效确定履行期届满日止的利息，于本判决生效后十五日内履行完毕；四、驳回原告太原市俊恒房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4378元，减半收取2189元，原告太原市俊恒房地产开发有限公司负担1000元，被告乔献龙、被告尹学君共同负担1189元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 梁 兵 二〇二〇年十一月十三日书记员 刘小燕