北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11047号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙仁国，男，1977年11月6日出生，汉族，天安门城管分局工作人员，住北京市西城区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡西辉，男，1989年9月11日出生，汉族，工银理财有限责任公司投资经理，住北京市丰台区。上诉人孙仁国因与被上诉人胡西辉房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初19159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙仁国上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判胡西辉向我支付违约金5700元；2.本案一、二审诉讼费用由胡西辉承担。事实与理由：一审判决关于“孙仁国当庭陈述602室已于2020年5月13日租赁案外人”的陈述存在事实不清的问题，我与胡西辉签订的房屋租赁合同约定的月租金是5700元，而之后我将602室租赁给案外人的月租金是5500元，故因为胡西辉的违约行为造成了我每个月200元的可预见损失。一审判决在认定违约金数额上存在认定事实不清、滥用自由裁量权，忽视了可预见损失的问题。关于诉讼费的负担问题，我也不认可。胡西辉辩称，不同意一审判决但是未上诉，不同意孙仁国的上诉请求。孙仁国提供的房屋不符合健康居住的条件，按照协议约定孙仁国应当向我支付违约金。孙仁国向一审法院起诉请求：1.判令胡西辉向孙仁国支付违约金5700元；2.诉讼费用由胡西辉负担。胡西辉针对孙仁国的起诉提起反诉，反诉请求：1.要求孙仁国向我支付违约金5700元；2.孙仁国承担诉讼费用。一审法院认定事实：孙仁国（甲方）与胡西辉（乙方）于2020年4月25日签订《北京市房屋租赁合同》，约定：“……房屋租赁期自2020年5月11日至2021年5月10日，共计1年l零个月。甲方应于2020年5月11日前将房屋按约定条件交付给乙方……租金标准及支付方式：5700元，支付方式：押1付3；押金：人民币5700元整……甲方保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全……第八条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.延迟交付房屋大10日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达10日的。2.欠缴各项费用达500元的。3.擅自改变房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7.擅自将房屋转租给第三人的。（五）其他法定的合同解除情形。第九条违约责任（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金100%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金100%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金百分百标准支付违约金……”庭审中，双方均认可胡西辉自2018年8月24日起居住在602室至2020年5月9日。602室楼上702室自2020年5月8日开始装修并发生漏水现象，5月9日漏水现象消失。双方均认可合同于2020年5月9日已解除。孙仁国当庭陈述602室已于2020年5月13日租赁给案外人。一审法院认为，双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应当按照合同约定行使权利义务。本案争议焦点为：一是孙仁国是否按合同约定向胡西辉提供了符合健康、安全标准的房屋；二是双方解除合同的原因是否为胡西辉违约退租。关于争议焦点一，双方均认可602室房屋楼上702室房屋于2020年5月8日开始进行装修并有漏水情况，漏水情况于2020年5月9日停止。胡西辉在庭审中陈述“702室装修符合相关规定，均在工作时间进行，12-14时以及晚18时后没有进行装修。”其提交的噪音视频及其他证据亦不能证明702室装修噪音超出了正常装修产生音量的范围而导致602室房屋不符合安全居住的标准，影响了胡西辉及其家人健康，故对其关于孙仁国未按合同约定向其提供符合安全、健康标准的房屋的诉称，法院不予采信。关于争议焦点二，根据双方提交的孙仁国配偶袁晓晴与胡西辉配偶徐翠翠的微信聊天记录可以看出，二人自2020年5月9日下午起开始讨论合同是否继续履行问题。徐翠翠于5月9日下午4时29分发送：“这太闹心了，这才刚开始，如果我们寻日租这个费用咱们不方便的话，我们再考虑考虑还续签吗”，袁晓晴于下午7时03分回复：“今天下午开会，我刚和我老公说了下。我们是这个想法，我们拿出1000元作为这个房屋楼上装修和今天漏水的一点补偿。如果你们觉得合适，明天我们安（按）原计划交房缴押金，如果你们觉得不合适，那你们可以找一下其他房子。”徐翠翠于晚8时14分回复：“您好！非常抱歉，我们综合考虑了下明天就不续签了。噪音太大，而且短期内不会停，孩子小有点哭闹，现在又居家办公人的精神状态受影响比较大。”双方当晚还就退租是否构成违约，房屋是否符合交付条件进行了部分对话。根据双方提交的微信聊天记录，可以看出，徐翠翠提出如孙仁国不承担另外租赁日租房的费用，则不再续约，基于上述关于争议焦点一的认定，胡西辉未提交证据证明602室房屋系不符合安全、健康居住标准的房屋，故胡西辉在与孙仁国签订租赁合同后明确告知不再续租的行为构成违约，应承担相应的违约责任。虽双方在合同中对违约金金额进行了约定，但结合本案中合同签订及解除的经过、602室房屋的租赁情况及孙仁国在另找承租人过程中可能支出的合理费用，法院对违约金金额酌情予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年8月判决如下：一、胡西辉于判决生效之日起七日内向孙仁国支付违约金800元；二、驳回孙仁国其他的诉讼请求；三、驳回胡西辉的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，孙仁国与胡西辉签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案中，胡西辉以其所承租的602室房屋楼上702室房屋装修产生噪音影响其居住生活为由单方提出解除租赁合同，但其在庭审中也认可“702室装修符合相关规定，均在工作时间进行，12-14时以及晚18时后没有进行装修”，胡西辉未能提交其他证据证明702室装修噪音超出了正常装修产生音量的范围而导致602室房屋不符合安全居住的标准，故胡西辉以此为由单方提出解除房屋租赁合同的行为构成违约，应承担相应的违约责任。尽管现无证据证明702室房屋装修产生的噪音导致602室房屋不符合安全造成干扰不适。一审法院考虑到这一实际情况，结合案涉合同尚未实际履行、602号房屋在胡西辉解约后不久就被另行出租等因素，酌情调整违约金金额为800元尚属合理，本院予以维持。综上所述，孙仁国的上诉请求缺乏依据，本院不予支持；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由孙仁国负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 王艳芳审 判 员 王 元二〇二〇年十一月二十六日法官助理 朱鑫壤书 记 员 弓梓瑄