广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21403号上诉人（原审原告）：中交第四航务工程局有限公司，住所地：广州市海珠区沥滘路**。法定代表人：李惠明，职务：董事长。委托诉讼代理人：肖丹，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛白，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州橘子家设计装饰有限公司，住，住所地：广州市海珠区沥滘路******/div>法定代表人：冯嘉莉，职务:执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐敏仪，广东南磁律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢桂冕，广东南磁律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：冯嘉莉，女，汉族，1978年4月23日出生，身份证住址：广州市海珠区。委托诉讼代理人：徐敏仪，广东南磁律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢桂冕，广东南磁律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：广州建众互联网科技有限公司，住所地：广，住所地：广州市海珠区沥滘路**广州之窗总部大厦****>法定代表人：刘瑾，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵倩倩，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人中交第四航务工程局有限公司（下简称中交四航局）、广州橘子家设计装饰有限公司（下简称橘子家公司）因与被上诉人冯嘉莉、广州建众互联网科技有限公司（下简称建众公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初12343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中交四航局上诉请求判令：1.撤销原审判决，改判支持中交四航局的全部诉讼请求；2.由橘子家公司承担本案诉讼费。事实与理由如下：一、原审遗漏审查中交四航局因橘子家公司违约提前退租所遭受的实际损失的相关事实，从而主观、错误地认定没收保证金即足以填补中交四航局的损失，属于认定事实不清。橘子家公司申请提前退租且欠付租金，属于根本违约，应承担相应的违约责任，赔偿中交四航局的经济损失。中交四航局因橘子家公司违约所遭受的实际损失至少包括：第一，涉案房屋空置期间的租金损失。中交四航局于2019年10月22日收回涉案房屋，直至2020年3月1日才得以将涉案房屋重新出租给案外人，即涉案房屋因橘子家公司违约导致的空置期间长达5个月，按照涉案合同约定的月租金29263.7元计算，该部分的租金损失为146318.5元。第二，中交四航局因维权而支出了律师费9800元。综上，前述实际损失共计156118.5元(租金损失146318.5元+律师费9800元)，中交四航局遭受的实际损失远高于保证金金额；二、本案应适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，原审适用法律错误。涉案租赁合同已明确约定了橘子家公司违约导致合同解除应承担的违约责任，即不予返还租赁保证金并支付剩余待付租金的30％作为违约金，法院应尊重该意思自治。退一步讲，即使原审认为双方约定的违约金标准过高，也应按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定予以调整，但原审在未查明实际损失的情况下，即认为没收保证金和支付违约金属于对橘子家公司的双重处罚，导致双方利益严重失衡的不利后果；三、司法实践普遍支持因承租人违约导致租赁合同解除时的房屋空置期间的实际租金损失，且一般不超过六个月，本案亦可参考相关案例认定中交四航局房屋空置损失费用；四、本案应由橘子家公司举证证明约定的违约金标准过高的责任，其未举证，应承担相应的后果。另，租赁合同约定的违约金属于惩罚性违约金，如将违约金数额调整过低，违约金的惩罚性作用就不存在，导致违约金条款形同虚设，损害中交四航局的商业信誉。橘子家公司对中交四航局的上诉请求答辩称：一、中交四航局有关2019年10月22日至2020年3月1日期间的租金损失146318.5元及律师费9800元的上诉请求并未在原审期间提出，属于新的诉讼请求，不属于本案二审的审理范围；二、原审对于违约金支付标准的调整符合法律规定，对违约金的认定合理。中交四航局所主张的空置期损失及律师费等不符合事实，其主张既不符合合同约定，也不符合法律规定。橘子家公司与中交四航局之间的合同已于2019年7月3日解除，故橘子家公司无需承担2019年8月至9月期间的租金，更无需承担中交四航局所称的计算至2020年3月1日的空置期租金损失。中交四航局所称的律师费损失也并未提交证据证明，且该损失也不属于中交四航局的实际损失，合同也并未对律师费的赔偿进行约定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，按照中交四航局所称的实际损失空置期租金146318.5元计算，违约金也应当是43895元，已经远超原审判决的55740元保证金。被上诉人冯嘉莉述称：同意橘子家公司的答辩意见。被上诉人建众公司述称：一、橘子家公司已于2019年6月底搬离场地并通知中交四航局，应视为双方租赁关系已解除，橘子家公司不应当承担2019年7月1日之后的租金、管理费等缴纳义务；二、即使认定橘子家公司在租赁合同履行中存在单方解约行为，中交四航局也已经没收橘子家公司相当于两个月租金的保证金，橘子家公司不应再承担其他违约责任，且中交四航局对场地的空置存在扩大损失的故意。2019年9月，建众公司的关联公司已经与中交四航局达成租赁场地协议，但中交四航局为让橘子家公司承担高额违约金，拒不将场地出租给建众公司的关联公司，导致场地空置。中交四航局主张在2020年3月1日才将场地对外出租，并据此要求橘子家公司、冯嘉莉与建众公司对其空置期的所有租金承担支付责任，明显属于恶意。另外，涉案租赁合同为中交四航局单方提供的格式模板，其作为提供格式条款的一方应承担更严格的举证责任；三、建众公司作为担保方，有权在承担担保责任后向橘子家公司和冯嘉莉行使追偿权。橘子家公司上诉请求判令：1.撤销原审判决第一项，改判橘子家公司向中交四航局支付2019年7月1日至2019年7月30日期间的租金29263.7元；2.本案一、二审诉讼费由中交四航局负担。事实与理由如下：橘子家公司与中交四航局之间的租赁合同实际上已于2019年7月3日解除，橘子家公司无需承担2019年8月至9月期间的租金。原审中，橘子家公司提交的其员工与中交四航局员工之间的微信聊天记录已明确显示，橘子家公司早于2019年6月24日就向中交四航局送达《广州之窗退租申请函》要求解除双方之间的《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》，后双方之间就违约金事项进行沟通。中交四航局于2019年7月3日组织第三方进场看房，其已以实际行动表明双方之间的租赁合同已经不再履行，双方之间已就租赁合同是否继续履行达成一致意思表示，故合同应在该时解除。合同是否解除与合同当事人是否愿意承担违约责任无关，中交四航局要求橘子家公司赔偿违约金系就合同解除后果主张权利，故无法改变合同已于7月3日解除的事实。因此，原审以橘子家公司不同意承担违约责任及中交四航局未表示同意为由，认定双方之间合同未于7月3日解除，是错误的。退一步讲，即使双方之间未合意解除合同，橘子家公司解除合同的行为也符合合同约定。双方签订的《广州市房屋租赁合同》明确约定了橘子家公司解除租赁合同的权利。橘子家公司于2019年6月24日向中交四航局提出解除合同，也同意解除后30日内的租金（7月份租金）由中交四航局收取。原审不认可橘子家公司有关合同于7月3日解除的主张，认可中交四航局向橘子家公司提出的于2019年10月22日解除租赁合同的主张，违反公平正义原则。中交四航局对橘子家公司的上诉请求答辩称：一、双方之间并未达成解除租赁合同的合意。双方在原审中提供的聊天记录显示，中交四航局员工多次明确表示除非橘子家公司按照合同约定承担违约责任，否则中交四航局不同意其退出；二、即使中交四航局有让新租客过来看房，也是为减少橘子家公司单方提出退租导致的损失而采取的合理措施。根据合同约定，橘子家公司单方退出的前提除了提前一个月通知中交四航局以外，还需承担剩余租期租金总额30%的违约金，故橘子家公司单方退租不符合租赁合同约定的解除条件；三、橘子家公司作为违约方，无权行使解除权，中交四航局作为守约方，有权行使解除权。根据原审已查明的事实，双方事实上直至2019年10月22日才办理完毕相关的场地交接手续，即橘子家公司实际占有场地直至2019年10月，故中交四航局主张2019年7月至9月期间的租金并无不当。被上诉人冯嘉莉述称：同意橘子家公司的上诉意见。被上诉人建众公司述称：同意橘子家公司的上诉意见。中交四航局确实在2019年7月3日组织了第三方到涉案场地看房，其是以实际行动认可橘子家公司的解约行为，只是其之后并未将场地成功出租，故主张与橘子家公司未解约。中交四航局于2020年3月25日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.橘子家公司向中交四航局支付2019年7月1日至9月30日的租金87791.1元；2.橘子家公司向中交四航局支付违约金154517.93元；3.冯嘉莉、建众公司对橘子家公司的第1、2项付款义务承担连带责任；4.中交四航局没收橘子家公司支付的保证金55740.38元；5.由橘子家公司、冯嘉莉和建众公司承担诉讼费。原审法院经审理查明：位于广州市海珠区沥滘路****登记在中交四航局名下，房屋面积1430.26平方米，涉案房屋包含在该房屋面积内，是中交四航局自行间隔、自行编号的房屋。2019年1月，中交四航局（甲方、出租人）与橘子家公司（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给橘子家公司作办公用途使用，建筑面积309.6688平方米，租赁期间自2019年1月1日至2021年2月28日，其中2019年1月1日至2019年2月28日每月租金为27870.19元，2019年3月1日至2020年2月29日每月租金为29263.7元，2020年3月1日至2021年2月28日每月租金为30728.44元。租金按月结算，乙方在每月5日前支付本月租金给甲方。乙方向甲方缴纳保证金55740.38元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3‰向甲方支付违约金。等。双方另签订《租赁合同补充协议》，约定9.4如乙方单方要求提前解除或终止本合同，应提前一个月向甲方发出书面通知，保证金不予退回，且乙方应按本合同相关约定承担相应的违约责任。10.5甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，一方可通知另一方解除原合同及本协议。因乙方违约而致原合同及本协议解除的，乙方无权要求甲方返还租赁保证金，同时向甲方支付相当于本合同存续期间剩余代付租金的30%作为违约金（即租赁保证金之外，违约金/损害赔偿金另计）。（5）乙方未按约定缴纳租金、租赁保证金等费用，逾期超过60日的。等。中交四航局确认收到橘子家公司支付的保证金55740.38元，确认橘子家公司已全额支付2019年7月1日前的租金。橘子家公司于2019年7月通过微信方式申请提前退租，中交四航局称因橘子家公司提前退租，故于2019年7月底带领新租客查看涉案房屋。橘子家公司提交微信聊天记录，显示橘子家公司员工于2019年6月24日发送电子版《广州之窗退租申请函》，并发送“由于公司经营调整，资金负担不起接下来的房租，所以申请退租……请谅解我们的退租申请，并且申请扣除押金后，不扣除违约金”，中交四航局员工回复“之前没有退租不扣违约金的先例……现在无法办任何手续，除非你们发函明确表示同意按合同规定支付违约金”。中交四航局员工于2019年7月3日发送“今天下午2：15方便过来开一下门吗？有客户想看看你们的办公室”。2019年8月3日，橘子家公司员工发“我们在广州之窗的几张地毯，可不可以拿走？”，中交四航局员工回复“大件物品是要联系物管写放行条才能拿走，但对于欠费租户将慎重处置……你们什么时候可结清欠费？”，橘子家公司员工回复“这个不清楚，已经提交申请退租……”，中交四航局员工回复“你们所谓的退租申请根本是不成立的，7月份已实际发生了欠费情况……8月份你们还是要按合同规定缴交租金、管理费、水电费，8月份的累计欠费有两个月”，橘子家公司员工回复“为什么要给呢？都提前一个月提出了……”，中交四航局员工回复“租赁合同补充协议规定单方要求退租是要承担剩下租期全部租金30%的违约金，既然你们不愿承担违约责任，这个所谓的退租是无法成立的，所以原签订的租赁合同及补充协议必须继续履行，你们还是有继续缴费的义务”。2019年10月21日，橘子家公司员工发送“办理完之后，我把办公室剩余的东西清理走，需要什么手续？……有几个地毯和破壁机”，中交四航局员工回复“……大门虽然有密码锁，但也有地锁……你还有大厦门禁卡吗？”，橘子家公司员工回复“有的”。2019年10月22日，橘子家公司员工发送“我们在办理退租手续后，需要麻烦贵司出具一份租赁合同解除，双方之间债权债务已经结清的说明书，有没问题？”，中交四航局员工回复“这个肯定不行，现在是建议你们先回来办理场地交接手续，债权债务并没有结清”，橘子家公司员工回复“好”。中交四航局确认上述聊天记录真实性，但认为橘子家公司实际退场时间为2019年10月22日，提交退场记录表予以证明，其中一份退场记录表上载明“仅7-9个月没使用空调0度”。橘子家公司对此予以否认，认为退场时间为2019年6月23日，从7-9月空调为0度即可证明其未使用涉案场地，并提交微信聊天记录，显示聊天对象为“A蚂蚁搬家020-38880822”，并预定于2019年6月23日搬家，中交四航局对此不予确认。经释明，橘子家公司未提交搬运合同、付款单据等予以证明搬家实际发生。中交四航局于2019年9月27日发出《解除合同通知书》，显示该通知书于2019年10月22日被橘子家公司签收，该通知书载明“……你司自2019年7月5日起就再未按合同约定向我司支付租金、物业管理费，已构成违约。……正式通知你司：1、自2019年9月27日，我司解除与你司签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》。2、你司应自今日起三日内，按照《租赁合同补充协议》第9条的约定向我司清缴所有相关的应付款项，并配合我司办理相关退租事宜……”。中交四航局、建众公司均确认建众公司为涉案房屋的前一手租客。中交四航局（甲方、债权人）提交其与建众公司（乙方、保证人）签订的《保证合同》，载明“甲方与承租人广州橘子家涉及装饰有限公司（承租人）于2018年12月签订的关于涉案房屋的《广州市房屋租赁合同》以及《租赁合同补充协议》……乙方愿意向甲方提供不可撤销的连带责任保证担保…….保证的范围为主合同项下债权本金（包括租金）及利息、违约金、损害赔偿金和甲方实现债权而发生的费用（包括但不限于催收费用、诉讼费或仲裁费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费）以及其他所有主合同承租人的应付费用。……保证期间为自主债务履行期届满之日起三年。……”。建众公司（乙方）提交其与橘子家公司（甲方）、冯嘉莉（甲方2）签订的《反担保责任确认函》，载明“……二、甲方确认，因《保证合同》产生的任何需要乙方承担的责任，甲方及甲方2向乙方提供不可撤销的连带责任保证，保证范围、保证方式、保证期间及合同变更的保证责任、违约责任，与《保证合同》一致。三、如因甲方履行租赁合同导致产生乙方承担保证责任的，甲方及甲方2应主动承担对中交第四航务工程局有限公司的责任，或乙方承担责任后有权立即向甲方或甲方2追偿。……”。原审另查明，橘子家公司为自然人独资有限责任公司，股东为冯嘉莉。原审诉讼过程中，橘子家公司表示无需处理装修残值问题。橘子家公司、冯嘉莉均无证据证明冯嘉莉的财产独立于公司财产。原审法院认为，中交四航局将涉案房屋租赁给橘子家公司作办公用途，有中交四航局、橘子家公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、中交四航局、橘子家公司的庭审陈述予以证实，故对中交四航局、橘子家公司之间存在租赁关系予以认定，双方均应遵照《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》的约定履行。中交四航局现主张橘子家公司尚欠2019年7月1日至2019年9月30日的租金87791.1元，橘子家认为其已申请提前解约，但双方直至2019年10月22日才办理场地交接手续，橘子家公司主张已于2019年6月退场，仅凭其与案外人的聊天记录难以证明，且橘子家公司的员工在与中交四航局员工的聊天记录中，中交四航局员工提出“现在是建议你们先回来办理场地交接手续，债权债务并没有结清”时，橘子家公司员工并无异议，且称尚有物品在涉案场地内，可见橘子家公司主张已于2019年6月退场，缺乏事实依据；除此之外，橘子家公司虽提前提出退租申请，但并未按照合同约定同意承担违约责任，中交四航局对提前退租亦未表示同意，故中交四航局主张橘子家公司承担2019年7月1日至2019年9月30日的租金87791.1元，合情合理，橘子家公司应予以支付。关于违约金问题。因橘子家公司欠付租金，存在违约行为，故中交四航局主张违约金有理，但双方合同约定的违约金标准明显过高，且中交四航局同时主张没收橘子家公司支付的保证金，属于对同一违约行为的双重处罚，考虑到中交四航局已于2019年10月22日收回场地，故中交四航局没收保证金已足以填补中交四航局的损失，对中交四航局主张违约金不予支持，对中交四航局主张没收保证金予以支持。关于连带责任问题。橘子家公司、冯嘉莉均无证据证明股东财产独立于公司财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。故冯嘉莉应对橘子家公司的付款义务承担连带责任。建众公司已与中交四航局签订《保证合同》，同意对橘子家公司的债务承担不可撤销的连带保证责任，故亦应对橘子家公司的付款义务承担连带责任。建众公司若依约向中交四航局履行保证责任，可依据相关法律规定向橘子家公司、冯嘉莉行使追偿权。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，于2020年7月16日判决如下：一、广州橘子家设计装饰有限公司在本判决生效之日起10日内支付2019年7月1日至2019年9月30日的租金87791.1元给中交第四航务工程局有限公司；二、冯嘉莉、广州建众互联网科技有限公司对本判决第一项确定的付款义务承担连带清偿责任；三、广州橘子家设计装饰有限公司支付的保证金55740.38元由中交第四航务工程局有限公司没收；四、驳回中交第四航务工程局有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费6129元，由中交第四航务工程局有限公司负担3177元，由橘子家公司、冯嘉莉与广州建众互联网技术有限公司负担2952元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，中交四航局向本院提交如下证据：1.《广州市房屋租赁合同书》，以证明：橘子家公司违约提前解除涉案房屋租赁合同后，涉案房屋一直空置，直至2020年3月1日才重新出租，空置期长达5个月，该期间的实际损失高达146318.5元；2.律师费发票和《委托代理合同》，以共同证明：为合理维权，中交四航局聘请律师，因此支出一审律师费9800元、二审律师费4000元，该费用为中交四航局的实际损失。橘子家公司、冯嘉莉共同发表质证意见如下：一、对证据1的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。中交四航局与案外人签订的租赁合同不能证明案外人是否在2020年3月1日才开始交租。因2020年疫情发生，涉案房屋是否空置存在不可抗力，相应期间的损失不应当由橘子家公司、冯嘉莉承担；二、对证据2的真实性、合法性确认，关联性不予确认。针对律师费损失，不管是原审查明的事实还是中交四航局原审的诉讼请求和理由，均从未提及律师费损失问题，故该部分证据不能证明中交四航局的实际损失。建众公司发表质证意见如下：一、对证据1的真实性予以认可，关联性不予认可。该证据显示中交四航局与案外人在2020年2月25日即已签约，中交四航局自行放弃了部分租金，从3月1日才开始收租。且其收取的租金为每月36000余元，而橘子家公司应当支付的租金为每月27000余元，两相比较，中交四航局因为新的租客入住每月多收取收益近万元。总体可见，橘子家公司严苛地要求己方利益得到最大化，而罔顾合同的公平性原则。该租赁合同也可以反映，涉及租户的违约责任均为剩余租期租金总额的30%，由此可证实租赁合同均为中交四航局提供的单方格式条款；二、对证据2的真实性予以认可，关联性不予确认。橘子家公司与中交四航局在租赁合同中并未就涉案争议律师费用的承担进行约定，且中交四航局在原审中明确其主张的第二项违约金仅是剩余租期租金的30%，从未提出过其损失包括律师费。本院认为，本案二审的争议焦点包括：其一，橘子家公司应向中交四航局支付租金至何时止；其二，橘子家公司是否应向中交四航局另行支付相当于剩余租期租金总额30%的违约金。关于橘子家公司应向中交四航局支付租金至何时止的问题。依据各方陈述及橘子家公司提交的微信聊天记录等证据，橘子家公司在2019年6月24日即向中交四航局提出解除合同，之后双方通过各自的员工就合同解除、违约责任承担及物品搬迁等事项进行沟通，最终双方至2019年10月22日方办妥交接手续，橘子家公司直至该日才完全退场。因此，中交四航局诉请橘子家公司支付租金至2019年9月30日合理合法，原审判决对此予以支持并无不当，可予维持。橘子家公司以中交四航局在其提前解约后于2019年7月3日安排意向租户进场查看房屋为由，主张双方合同已于2019年7月3日解除，但中交四航局对此予以否认，并称其安排意向租户进场查看是为避免房屋产生空置损失，中交四航局的该项陈述具有一定合理性。橘子家公司也未提供其他证据证明中交四航局曾于该日前明确作出同意解除合同的意思表示，故仅凭中交四航局安排他人看房的行为不足以认定中交四航局已作出同意解除合同的意思表示，橘子家公司主张合同已于2019年7月3日解除缺乏依据。橘子家公司以双方签订的《广州市房屋租赁合同》约定了其有权单方解除合同为由，上诉认为其于2019年6月24日向中交四航局单方提出解除合同产生解除合同的效力，但即使可以约定合同相关条款约定了橘子家公司的单方解约权，依据该条款约定，橘子家公司行使该项权利也应当符合提前一个月书面通知、同意保证金被没收及承诺按合同约定承担相应违约责任等条件。而从橘子家公司提供的微信聊天记录可以反映，橘子家公司主张其于2019年6月24日向中交四航局单方提出解除合同并不符合前述合同约定的条件。此外，从现有证据可以反映，橘子家公司的物品一直占用涉案房屋直至2019年10月22日，且双方直至该日才办妥涉案房屋的交接手续，而从橘子家公司的自身陈述可以反映，该占用事实的发生与橘子家公司自身原因存在一定关联。因此，无论双方合同于何时解除，橘子家公司均需基于其占用涉案房屋的行为向中交四航局支付相应的对价款。综上，橘子家公司以双方合同已于2019年7月3日解除为由，上诉认为其无需向中交四航局支付2019年8月至9月期间的租金，缺乏事实根据与法律依据，本院不予采纳。关于橘子家公司是否应向中交四航局另行支付相当于剩余租期租金总额30%的违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，双方签订的《广州市房屋租赁合同》解除系因橘子家公司单方提前要求解除所致。虽然该合同约定橘子家公司在此情况下需承担保证金被没收及支付相当于剩余租期内租金总额30%的违约金的责任，但该约定的违约金标准明显过高。依据前述法律及司法解释规定，在橘子家公司违约要求解除合同之后，中交四航局也应当及时采取合理措施防止损失进一步扩大。而依据已查明的事实，自橘子家公司于2019年6月24日向中交四航局单方提出解除合同至双方于2019年10月22日办理交接手续，期间长达近四个月时间，该期间应足以令中交四航局积极筹谋另行出租事宜。故此，原审认定橘子家公司应向中交四航局支付租金至2019年9月30日并判决中交四航局没收橘子家公司相当于两个月租金的保证金，应当足以弥补中交四航局因橘子家公司提前解约而遭受的损失，处理并无不当，可予维持。中交四航局以其直至2020年3月1日才将涉案房屋另行出租，且其因维权而支出了相应的律师费用为由，上诉认为没收租赁保证金不足以弥补其遭受的损失，对此，本院认为：在双方办理场地交接手续之前，中交四航局可在合理期限内筹谋另行出租事宜以避免房屋空置损失进一步扩大，即使中交四航局确实直至2020年3月1日才将涉案房屋另行出租，在此之前发生的房屋空置损失也不可单独归责于橘子家公司的违约行为。至于中交四航局提及的律师费用支出，该项费用的支出并非必然，且与橘子家公司的违约行为之间不存在唯一关联，故不应归入橘子家公司违约所导致的损失范畴。据此，中交四航局以没收租赁保证金不足以弥补其损失为由，上诉请求改判橘子家公司另行向其支付相当于剩余租期租金总额30%的违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人中交四航局与橘子家公司的上诉请求与理由均不成立，本院均予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6129元，由中交第四航务工程局有限公司负担3177元，广州橘子家设计装饰有限公司负担2952元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  邓 颖二〇二〇年十一月二十五日书记员  王文杰唐颖琪