云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初7635号原告：杨智，男，汉族，1979年6月10日生，现住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：章勇，北京盈科（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告：尹丽辉，女，汉族，1980年10月20日生，居民身份证住址：河北省唐山市古冶区，现住云南省昆明市西山区。原告杨智与被告尹丽辉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序进行审理。因本院是最高人民法院指定的民事诉讼程序繁简分流改革试点法院，按照最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》中“可以由法官一人适用普通程序独任审理”的规定，本案由审判员杜华萍独任审判，并于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告杨智的委托诉讼代理人章勇到庭参加了诉讼。被告尹丽辉经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告杨智向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还房屋押金3500元及退还物管费1504元，共计5004元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2015年4月3日，杨智与刘金华签订《房屋租赁合同》，刘金华将位于昆明市西山区出租给杨智用于商业办公。合同约定：租期自2015年5月6日起至2018年5月5日，每月租金2200元，租金一年一付，租赁保证金（即押金）为2200元。第一年房租及租赁保证金应于2015年4月6日前支付到刘金华指定的刘文雄名下账户。2015年4月3日，杨智按合同要求支付了第一年租金26400元及押金2200元，刘金华出具了收据。由于刘金华将房屋出售给尹丽辉，2017年6月19日，刘金华、杨智及尹丽辉三人签署《房屋租赁合同补充协议》，载明：现因2017年6月19日甲方（刘金华）将该物业转售于丙方（尹丽辉），遂将本物业租赁协议一并转授；该物业与2015年4月3日签订的房屋租赁合同条款继续有效，甲方同意将后续房租及租房押金支付与丙方。2018年5月4日，尹丽辉与杨智签署《房屋租赁合同》，尹丽辉将房屋租赁给杨智办公使用，租期1年，自2018年5月6日起至2019年5月5日止，租赁保证金3500元，租金为一年42000元。房屋物业管理费为一年2256元，乙方（杨智）应按每年一次性缴纳物业管理费，租期满双方应按物业管理费的实际使用情况多退少补进行结算。合同还规定，乙方应于租赁期满或合同提前终止后15日内将租赁房屋及甲方（尹丽辉）提供的设备设施以良好、适租的状态交还甲方。杨智于2018年5月4日通过邵允涵向尹丽辉的银行账户支付43300元（包括一年房租42000元及差额的1300元押金，共计3500元押金）。2018年12月10日，杨智交纳了房屋2019年1月1日至12月31日的物业管理费2256元。2019年5月6日租期结束，杨智不再续租，将房屋钥匙4把、门禁卡4张交给尹丽辉。此后，杨智要求尹丽辉退还房屋押金3500元及物管费1504元（2256／年÷12个月×8个月），但尹丽辉一直不见面，打电话不接，至今都未将款项退还。故为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求依法裁决。被告尹丽辉未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对当事人提交的证据认定如下：对于原告提交的《房屋租赁合同》（出租方：刘金华；承租方：杨智）、《收款收据》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同》（出租方：尹丽辉；承租方：杨智）、恒丰银行昆明南亚支行转账凭证、物业费结算票据、说明人为邵允涵的“情况说明”及邵允涵的居民身份证，以上证据符合民事诉讼证据的形式要件，与本案的审理具有法律上的关联性，且现亦无相反证据予以推翻，故对以上证据，本院予以采信。对于原告提交的账号为62×××30的中国工商银行银行卡，虽系复印件，但与原告提交的恒丰银行昆明南亚支行转账凭证的收款账户相符，故本院对该证据予以采信。对于原告提交的权利人为尹丽辉的不动产权利证书，虽系复印件，但与原告在本案审理过程中调取的不动产登记信息的内容相符，故对该证据，本院予以采信。被告尹丽辉经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃举证及对对方证据进行质证的权利，相应不利后果由其自行承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月3日，原告杨智与案外人刘金华签订《房屋租赁合同》，向案外人刘金华承租了昆明市西山区房屋。双方约定的租赁期限自2015年5月6日起至2018年5月5日止。租金每月2200元，保证金为2200元，于2015年4月6日前支付一年租金26400元、保证金2200元。合同签订当天，杨智向案外人刘金华指定的收款人刘文雄交付了一年租金26400元、保证金2200元。2017年6月19日，原告杨智作为承租方、乙方与作为现出租方、丙方的被告尹丽辉及作为原出租方、甲方的案外人刘金华签订了一份《房屋租赁合同补充协议书》，协议主要约定：“甲乙双方于2015年4月3日签订租赁协议，物业位于昆明市西山区。乙方已向甲方支付完合同期内所有租金及相关物业费用。现因2017年6月19日甲方将物业转售于丙方，遂将本物业租赁协议一并转授。三方于2017年6月19日签订补充协议：1、该物业于2015年4月3日签订的房屋租赁合同条款继续有效。2、甲方同意将后续房租及租房押金支付与丙方。3、若合同到期后乙方有意向继续租赁，甲乙双方应提前两个月协商后续租赁事宜，乙方在同等条件下享有优先承租权。”2017年7月21日，被告尹丽辉取得了位于昆明市西山区房屋的不动产权利证书。2018年5月4日，原告杨智作为承租方、乙方与作为出租方、甲方的被告尹丽辉签订了一份《房屋租赁合同》，合同主要约定：“甲方将合法拥有的座落于云南省昆明市西山区房屋出租给乙方使用。乙方承诺租赁该房屋作为办公室使用，乙方不得擅自改变租赁房屋的租赁用途。租赁期限壹年，自2018年5月6日起至2019年5月5日止。租赁期满，若乙方有意向继续租赁，甲乙双方应提前两个月协商后续租赁事宜。在乙方按约定履行本合同各项条款下，合同期满，乙方不再续租，乙方应保持房屋不可移动结构的完整性，只搬出房屋内可移动的物资及家具。甲方应在三个工作日内向乙方退回剩余保证金（不计利息，但如乙方存在未结费用，甲方有权在该保证金内扣除）。乙方应当日内按本合同约定租金一次性支付到与该房屋房产证持有人一致的银行帐户。该房屋物业管理费为2256元／年，乙方应按每年一次性缴纳物业管理费，租期满双方应按物业管理费的实际使用情况多退少补进行结算。”合同还就其他事项作了约定。2018年5月4日，原告杨智通过案外人邵允涵的银行账户向被告尹丽辉尾号为930的中国工商银行账户转款43300元。2018年12月10日，云南春城财富物业服务有限公司向杨智出具费用结算票据1张，该票据显示：“住房姓名：尹丽辉；房屋位置：星光苑07栋2304；项目：住宅物业费；收费期间：2019年1月1日—2019年12月31日；金额2256元。”2020年7月3日，原告杨智诉至本院，请求判令被告尹丽辉退还房屋押金3500元及物管费1504元。本案受理后，因用其他方式无法送达，本院依法采用公告方式向被告尹丽辉送达了应诉材料及开庭传票。期限届满，被告尹丽辉未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。庭审中，原告杨智陈述，其于2018年5月4日通过案外人邵允涵向被告尹丽辉支付了一年的房屋租金42000元及保证金1300元，加上其交付给原出租人刘金华的保证金2200元，其共向被告尹丽辉交付了保证金3500元。《租赁合同》签订后，其按合同约定交付了2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费2256元。合同约定的租期已于2019年5月5日届满，其未再向被告尹丽辉续租房屋，故其缴纳的物业管理费在扣除其租用房屋的时间后，被告尹丽辉还应退还其8个月的物业费1504元。本院认为,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告杨智与被告尹丽辉于2018年5月4日签订的《房屋租赁合同》，应系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据原告杨智提交的其与案外人刘金华签订的《租赁合同》、收款收据、《房屋租赁合同补充协议书》、恒丰银行昆明南亚支行转账凭证、物业费用结算票据，能够形成证据锁链，相互印证证明原告杨智向被告尹丽辉交付了租金42000元、保证金3500元、2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费2256元。对于保证金、物业管理费，双方在《房屋租赁合同》中约定，合同期满，承租方不再续租，出租方应在三个工作日内退回保证金；物业管理费按实际使用情况多退少补进行结算。现合同约定的租期已届满，且无在案证据证明原告杨智有续租的行为存在，故合同约定的退还保证金及对物业管理费进行结算的条件已成就，同时在无证据证明应当按合同约定扣减保证金的情形存在的情况下，对原告杨智诉请要求被告尹丽辉退还保证金3500元的诉讼请求，本院予以支持。如前所述，租期届满后，原告杨智并未续租，应认定原告杨智实际使用租赁房屋至2019年5月5日，故原告杨智缴纳的物业管理费应在扣减其实际使用的天数后予以返还。因此，被告尹丽辉应向原告杨智返还物业管理费1477元[2256元-（2256元÷365天×126天）]。被告尹丽辉经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，但鉴于本案事实清楚、证据充分，可依据缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告尹丽辉于判决生效之日起十五日内向原告杨智退还保证金3500元、物业管理费1477元，二项合计4977元；二、驳回原告杨智的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元（原告已预交），由被告尹丽辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  杜华萍二〇二〇年十一月二十五日书记员  董 媛