新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新43民终604号 上诉人（原审原告）：阿勒泰东方新型环保建材有限公司，住所地新疆阿勒泰地区阿勒泰市东风路****。 法定代表人：董**，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘疆霞，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：欧瑜，新疆欧域律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：包富强，男，1968年6月10日出生，住新疆维吾尔自治区阿勒泰市。 委托诉讼代理人：饶蕊，新疆仕诚律师事务所律师。 上诉人阿勒泰东方新型环保建材有限公司（以下简称东方公司）因与上诉人包富强房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阿勒泰市人民法院（2020）新4301民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月7日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月5日第一次公开开庭进行了审理，上诉人东方公司的委托诉讼代理人刘疆霞、欧瑜、上诉人包富强的委托诉讼代理人饶蕊到庭参加诉讼；于2020年11月25日第二次公开开庭进行了审理，上诉人东方公司的委托诉讼代理人刘疆霞、欧瑜、上诉人包富强及其委托诉讼代理人饶蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东方公司上诉请求：1、判令撤销阿勒泰市人民法院（2020）新4301民初2号民事判决，改判支持东方公司的全部诉讼请求。2、包富强承担保全费、保全保险费。事实和理由：1、关于本案租赁合同的租赁期限，东方公司与包富强签订的《房屋租赁合同》经阿勒泰地区中级人民法院（2018）新43民终287号民事判决予以解除，因此该房屋租赁合同的有效期应该自2016年1月1日至2019年1月17日止，一审法院认定合同于2017年4月终止与事实不符。案涉被征收房屋的征收时间是2017年12月12日至2017年12月31日。对于未被征收的房屋的租金应当计算至合同解除之日。2、一审法院就2017年4月因拆除导致合同无法继续履行认定属于不可抗力与事实不符。3、2017年11月4日东方公司对房屋进行封堵是行使留置权，因包富强违约不支付租金，导致东方公司受到经济损失，东方公司将合法占有的包富强的物品予以留置，属于法律赋予东方公司的权利。4、关于租赁范围，一审法院的认定未全面反映租赁合同的租赁范围，实际租赁范围除了一审法院认定的范围以外还包括院落的土地使用权面积11863平方米。由阿勒泰市行政执法局出具的违章彩钢房建筑1830平方米的证明是虚假的，至今还有900平方米的违章建筑还存在，未被拆除。东方公司从未放弃租赁房屋的任何权利，但一审法院认定东方公司只主张租赁房屋606.55平方米的房屋租金属于主观臆断，且计算整体租金时将其余租金予以否定，未经东方公司同意私自变更合同内容，根据合同法的规定，合同变更应经合同当事人达成一致方可变更，法院作为居中裁判者，在东方公司未放弃权利义务时不能认定东方公司放弃了合同约定的权利，对租赁的范围的认定属于事实认定错误。5、关于租金损失，因包富强未按约支付租金，构成违约，至今尚欠租金1,014,012元，根据法律规定，东方公司按照年利率24%主张租金损失不违反法律强制性规定。6、双方签订的案涉合同对接入暖气管道折抵房租有明确约定，包富强接入的暖气管道不符合约定，不应折抵20万元房租。综上，请求二审法院撤销原判，支持东方公司的一审诉讼请求。 包富强辩称，东方公司所称违章建筑的拆除与政府拆迁并非同一时间，东方公司行使留置权是不符合法律规定的。租赁范围中的拆迁房屋系刘疆华与东方公司共有，土地证四至范围完全一致，东方公司所称不影响租赁物，系混淆视听，与事实不符，即便由刘疆华出面签署拆迁协议，但确实影响了包富强对租赁物的使用，包富强并未欠付东方公司租金，不应承担违约责任，请求驳回东方公司的上诉请求。 包富强上诉请求：请求改判认定包富强不应支付东方公司违约金10万元。事实与理由：一审判决已认定包富强不存在欠付租金的情形，包富强不应承担违约责任。一是根据双方当事人签订的《房屋租赁合同》，包富强已向东方公司支付租金60万元，虽然未严格按照合同约定的时间支付，但东方公司仍然认可并接受租金，且未主张过任何迟延支付的违约金、滞纳金等，视为双方对租金支付时间口头协商变更。二是包富强最后一笔租金支付时间为2017年4月27日，此时已经发生政府征收行为，对合同的履行产生重大影响，导致合同无法继续履行，该因素系不可抗力。三是根据合同约定，包富强接通的暖气应当折抵租金20万元，一审法院虽认定该折抵，但是应当先折抵再计算是否有欠租的情形，而非先计算欠租再折抵，折抵后包富强不应再向东方公司支付租金。综上，包富强不存在违约行为，不应承担违约责任，不应支付东方公司违约金10万元。 东方公司辩称，包富强的上诉请求不能成立，其欠付租金是既定事实，应当承担违约责任，应当依法驳回其上诉请求。 东方公司向一审法院起诉请求：1、包富强支付房租1,014,012元，违约金100,000元，赔偿损失340,999元，合计1,419,011元。2、包富强承担保全费、保全保险费。 一审法院认定事实：2015年10月18日，东方公司与包富强签订了《房屋租赁合同》，双方约定东方公司将坐落在阿勒泰市××路的房产租赁给包富强，租赁期限为2016年1月1日至2017年12月31日，年租金为500,000元，租金支付方式为：当年5月25日前付25万元、10月15日前付25万元。2016年4月15日，东方公司向包富强出具两份证明。证明内容为：将阿勒泰市××路的房屋及场地租与安居建材店和包富强使用，租期为五年（自2016年1月1日至2020年12月31日），租期内该院落的所有房屋及场地均可由安居建材店和包富强向第三方出租使用。该院落内的建筑包括：有产权证的房屋606.55㎡（用于经营富强汽车修理厂）、违章建筑彩钢房1830㎡（用于洗车房及车间）、无产权证房屋面积666.34㎡（用于经营安居建材店）。2017年4月，因阿勒泰市2017年度棚户区改造，双方签订的《房屋租赁合同》中的无产权证房屋面积666.34㎡属于征收范围，位于市二中至高速接口**区域，按中共阿勒泰市委阿市党办发［2017］5号文件《关于印发﹤阿勒泰市2017年度棚户区改造实施方案﹥的通知》，该区域1月份完成入户调查，4月中旬发布征收决定，启动征收工作，5月中旬完成征收。2017年4月因政府通知拆迁导致包富强无法经营。2017年6月7日阿勒泰市人民政府开展“百日打违、治违、拆违”活动，2017年8月5日在该城市改造过程中，违章建筑彩钢房1830㎡被拆除。东方公司在诉讼请求中主张的房租1,014,012元，违约金100,000元，赔偿损失340,999元，合计金额为1,455,011元。另查明，包富强按合同约定为租赁房屋安装暖气管道的过程中，因阿勒泰市蓝天热力公司根据实际供热面积测算标准，包富强申请安装200mm暖气管道未被批准，实际安装150mm暖气管道。阿勒泰市××路房屋采暖面积为1340.08㎡，根据热力公司测算标准DN150供热管网可满足1.1万至1.8万平方米的供热需求，DN200供热管网可满足1.8万至4万平方米的供热需求（备注：DN为公称通径，为内径与外径的中值）。再查明，东方公司为自然人独资有限责任公司，即一人有限责任公司。只有一个自然人股东刘疆华，刘疆华个人100％持股，为公司执行董事。一审法院认为，合同签订后，各方当事人均应全面、诚信、适当地履行合同。本案中，包富强应依合同约定履行支付租金的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”。本案中双方签订的房屋租赁合同因2017年4月政府通知拆迁导致合同无法继续履行，未能继续履行合同属于不可抗力的外部因素所造成。但包富强应在实际租赁期限内支付租金。关于房屋租赁范围认定的问题。2016年4月15日东方公司向包富强出具了两份证明，证明东方公司出租范围为阿勒泰市××路所有房屋及场地，两份证明视为双方《房屋租赁合同》的补充协议，据此可以认定该合同中租赁范围包括有产权证的房屋606.55㎡，违章建筑彩钢房1830㎡，无产权证房屋面积666.34㎡及场地。对于东方公司主张《房屋租赁合同》租赁范围仅为阿勒泰市××路有产权证的606.55㎡房屋，与本案事实不符，不予支持。在庭审中一审法院就房屋租赁范围已向东方公司释明，东方公司仍坚持只主张606.55㎡的房屋租金，该部分属原告对自身权益的处分，不予干涉。对于东方公司关于已征收及拆除部分的房屋为刘疆华个人所有财产并未向包富强出租，是免费给包富强使用的主张，根据东方公司与刘疆华各自所有的国有土地使用权证，该两份证书中所载11863㎡的土地四至范围一致，且东方公司在庭审中自认无法区分东方公司与刘疆华各自的土地使用范围，刘疆华作为东方公司的唯一股东，且为公司的执行董事，对公司与包富强的租赁事宜及租赁范围应当是明知的，故对东方公司的该主张，不予支持。关于欠付租金金额的问题。本案中双方签订的房屋租赁合同因2017年4月政府通知拆迁导致合同无法继续履行，因不可抗力的外部因素所造成。但包富强仍应在实际租赁期限内支付租金。结合《阿勒泰市2017年度棚户区改造实施方案》中案涉租赁房屋所属区域“市二中至高速接口120户”的征收时间，可以认定本案中的包富强实际租赁期限为自合同约定的2016年1月1日起至2017年4月止。因政府的拆迁工作致使合同无法履行停止计算租金，又因包富强未能举证证明2017年4月政府通知时间的确定日期，故按照包富强应当承担举证不能的责任，并有利于东方公司的原则，确定合同履行至2017年4月30日止。故包富强应向东方公司支付租金500,000元/年÷365天×485天（2016年1月1日至2017年4月30日）＝664,383.56元。包富强已于2016年8月12日支付租金200,000元，2017年1月21日支付租金100,000元，2017年4月27日支付租金300,000元。共计向东方公司已支付租金600,000元，尚欠东方公司租金64,383.56元。经释明，东方公司仍坚持只主张606.55㎡的房屋租金，故自2016年1月1日起至2017年4月止，就606.55㎡的房屋包富强应向东方公司支付租金64,383.56元÷（606.55㎡＋666.34㎡＋1830㎡）×606.55㎡=12,585.64元。对于未被拆除的有产权证的606.55㎡的房屋，包富强仍在继续使用，直至2017年11月4日东方公司对该房屋进行封堵无法继续使用。即包富强对于该606.55㎡房屋的使用，仍应参照双方《房屋租赁合同》中确定的租金，支付自2017年5月1日至2017年11月4日止的租金，即500,000元÷（606.55㎡+666.34㎡+1830㎡）÷365天×606.55㎡×187天=50,074.77元。包富强共应向东方公司支付租金62,660.41元（12,585.64元+50,074.77元）。对于东方公司主张的2015年的租金，包富强不予认可，且东方公司也未提供相关证据予以证明，不予支持；东方公司主张的2018年、2019年的房租，因双方签订的合同已于2017年4月因政府拆迁不能继续履行，包富强未实际使用和经营，对该部分主张，不予支持。关于违约金的问题。包富强虽然支付了部分租金，但支付时间和金额均不符合双方合同约定，已构成违约，应当按照合同中关于违约条款“任何一方违反合同，所造成的损失由责任方承担，并赔偿年租金的20%的违约金，并没收押金”的约定支付违约金，即向东方公司支付违约金100,000元（年租金500,000元×20%）。对于东方公司既要求支付因租金迟延给付构成违约的违约金，又要求以日2‰的利率计算逾期支付租金的经济损失，属于重复主张，不符合法律规定。且东方公司并没有提交逾期支付租金造成经济损失的相关证据，因此，对于其主张赔偿因逾期支付租金产生的经济损失的诉讼请求，不予支持。关于包富强辩称主张依合同约定，如包富强接入暖气管道（接口不低于200㎜）则折抵房租20万元的辩论意见。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”本案中，包富强接入150mm暖气管道，但未按照合同约定的标准接入200mm的暖气管道，原因系不符合热力公司供热面积的测算标准，热力公司不允许其安装200mm暖气管道，但安装的150mm供热管道足以满足东方公司日常供热需求，可以实现合同目的。且东方公司也在继续使用该供热管道，并继续受益，因此对包富强的辩称予以支持，认定接入的暖气管道应按合同约定折抵房租200,000元。关于东方公司主张保全费、保全保险费的诉讼请求，未提供相关有效票证，不予支持。综上，包富强应向东方公司支付租金62,660.41元，违约金100,000元；依合同约定暖气管道折抵租金200,000元，经折抵，包富强不需向东方公司支付租金及违约金。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条，第二百二十七条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回阿勒泰东方新型环保建材有限公司的诉讼请求。案件受理费16,628元，减半收取8,314元，由阿勒泰东方新型环保建材有限公司负担。 本院二审期间，包富强未提供证据，东方公司提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 东方公司向本院提供如下证据：一、2017年9月对案涉房屋及院落的百度地图截屏打印件一份。证明：1、案涉租赁范围的院落和地上房屋及附着物的情况，2、租赁合同的院落应当包括土地使用权面积11863平方米，彩钢板房中有900平方米违章建筑至今尚未拆除，阿勒泰市行政执法局关于案涉院内有1830平方米彩钢板房被拆除的证明是虚假的。二、《阿勒泰市市二中至高速公路道路建设项目征收决定的公告》复印件一份。证明：1、征收时间是2017年12月12日至2017年12月31日，2、一审判决认定双方签订的房屋租赁合同因2017年4月政府通知拆迁导致合同无法继续履行是错误的，且合同中的有产权证的房屋至今未征收，其租金应当计算至合同解除之日。3、包富强对法院判决案涉合同已解除的情况认可，根据合同法规定，解除权为形成权，单方意思表示即发生合同解除的法律效力，以诉讼方式提出解除的，以起诉状副本送达对方时发生解除合同的法律效力。三、东方公司关于案涉150mm暖气管道的估价报告一份。证明：1、案涉暖气管道150mm的工程造价为100,894.88元。2、包富强认可案涉合同的真实性，一审法院对案涉合同确认真实性、合法性，根据合同约定暖气管道接口不低于200mm，包富强未按照合同约定标准接入200mm暖气管道，一审判决认定应按照约定折抵租金20万元不正确。3、一审判决适用双重标准不正确，对管道采用法定标准，对损失赔偿采用合同约定标准。四、阿勒泰市房地产管理局房屋建筑会签单、阿勒泰市房屋准修准建证、阿勒泰市城市建设综合执法局施工通知单、阿勒泰市城乡建设规划局建设工程规划审批表、临时设施位置红线图各一份，证明：案涉彩钢板房具有临时建筑的批准手续。 包富强的质证意见，对证据一的真实性、合法性、关联性均不认可，2017年9月的时间点彩钢板房均已拆除，不可能再在地图上显示。东方公司无法证实实际截图时间，对于租赁范围认可一审判决认定的租赁范围。对证据二因系复印件，对真实性不认可，根据公告显示时间，包富强已经从租赁房屋中搬离，对该情况不知情，包富强提供的中共阿勒泰市委办公室文件可以证实征收工作的启动时间，自征收文件下发时东方公司便一直与包富强协商要求将房屋腾空、搬离，已配合政府评估以及交房工作。对证据三的真实性、合法性、关联性均不认可，该证据首页盖章处为“造价咨询人”，仅系对询价工程的咨询意见，不是正规的具有司法鉴定资质部门出具的造价评估报告，报告内容未盖骑缝章，显示的价格为招标控制价，与包富强实际接入暖气管道的支出以及双方的合同约定不一致。对证据四的真实性、合法性、关联性认可，对该证据的证明目的因与本案无关联性不认可。案涉彩钢板房在建造时有审批手续，但是在拆除时已过使用年限，实际上拆除会影响包富强的使用。 本院的认证意见，对证据一，因系打印件，无其他证据印证，故对该证据本院不予确认。对证据二，虽系复印件，但与经东方公司申请本院调取的该公告内容及公章完全一致，本院对该证据的真实性予以确认。对证据三，仅系东方公司单方制作，且为招标控制价，无法达到东方公司的证明目的，对该证据本院不予确认。对证据四，因包富强对该组证据的真实性、合法性、关联性均认可，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，根据该组证据中的位置红线图可以确定，东方公司建设的案涉彩钢板房中两部分东西走向的彩钢板房符合临时建筑审批规划位置，有效期自2014年4月18日起二年，本院对该两部分彩钢板房具有临时建筑批准手续的证明目的予以确认，另一部分南北走向的彩钢板房不符合临时建筑审批规划位置，本院对该部分彩钢板房具有临时建筑批准手续的证明目的不予确认。 经东方公司申请，本院分别向阿勒泰市行政执法局、阿勒泰市国有土地上房屋征收与补偿办公室调取了2017年阿勒泰市开展“百日打违、治违、拆违”活动中，于2017年8月5日拆除的位于阿勒泰市××路大修厂内富强修理厂的彩钢结构建筑的相关档案资料以及阿勒泰市人民政府于2017年12月12日发布的《阿勒泰市市二中至高速公路道路建设项目征收决定的公告》（以下简称“公告”），阿勒泰市行政执法局于2020年11月11日向本院提供了“关于阿勒泰市××路大修厂内富强修理厂的彩钢结构建筑的答复函”（以下简称“答复函”）、阿勒泰市国有土地上房屋征收与补偿办公室于2020年11月12日向本院提供了“公告”原件。经东方公司申请，本院于2020年11月24日组织当事人对阿勒泰市××路院内已被拆除的彩钢结构建筑面积进行现场勘验并制作了勘验笔录（以下称“勘验笔录”），本院组织当事人对以上证据进行了交换和质证。 东方公司的质证意见，对“答复函”的真实性、合法性、关联性认可，同时证明一审法院认定的阿勒泰市行政执法局出具的证明不真实，不能作为认定事实的依据。对“公告”的真实性、合法性、关联性认可，证明了案涉房屋的征收时间、签约期限和搬迁期限，一审判决认定的案涉房屋租赁期限不符合事实。对“勘验笔录”的真实性、合法性、关联性认可，可以证实一审认定的阿勒泰市行政执法局出具的证明存在错误，应当以现场勘验的实际情况为准。 包富强的质证意见，对“答复函”的真实性、关联性、合法性认可。对“公告”的真实性、合法性认可，关联性不认可，所有的征收项目在发布征收决定及签订补偿协议前，需要经过公示、方案、测量评估、核实被征收人身份等大量工作，完成这些工作后才下发征收决定的公告，包富强作为承租人，与东方公司之间的租赁合同履行的期限不等于东方公司作为被征收人与政府之间的签约、搬迁、履行的期限。对“勘验笔录”的真实性、合法性、关联性认可，对测量面积没有异议。 本院的认证意见，因双方当事人对“答复函”的真实性、合法性、关联性均认可，本院对“答复函”的真实性、合法性、关联性予以确认，但是“答复函”中的彩钢结构建筑面积与包富强在一审中提供的由阿勒泰市行政执法局出具的证明中的彩钢结构建筑面积不一致，且与现场勘验的面积有一定差距，故对“答复函”中的彩钢结构面积不予确认。因双方当事人对“公告”的真实性均认可，本院对“公告”的真实性予以确认，对案涉租赁房屋中被征收的房屋于2017年12月12日开始正式征收的事实予以确认。因双方当事人对“勘验笔录”的真实性、合法性、关联性均予以认可，本院对“勘验笔录”的真实性、合法性、关联性予以确认，对“勘验笔录”中的彩钢结构建筑的面积共计1068.37㎡予以确认。 本院对一审查明的事实中除“违章建筑彩钢房1830㎡”的事实以外，其余事实予以确认。 另查明，案涉房屋租赁范围中被拆除的彩钢板房由三部分彩钢结构建筑组成，即两部分东西走向面积合计为684㎡彩钢结构建筑（长均为30米、宽均为11.4米，面积均为342㎡）和另一部分南北走向面积为384.37㎡彩钢结构建筑（长为32.3米、宽为11.9米，面积为384.37㎡），共计1068.37㎡。案涉房屋租赁范围中666.34㎡无产权证的房屋，阿勒泰市人民政府于2017年12月12日发布《阿勒泰市市二中至高速公路道路建设项目征收决定的公告》，征收时间为2017年12月12日至2017年12月31日。 本案的争议焦点为：1、案涉房屋租赁的范围如何确定。2、案涉房屋租赁的期限如何确定。3、案涉接入的暖气管道应否折抵房屋租金200,000元。4、包富强应否向东方公司支付租金1,014,012元、违约金100,000元以及赔偿损失340,999元。5、包富强应否向东方公司支付保全费及保全保险费。 本院认为，上诉人东方公司与上诉人包富强签订的《房屋租赁合同》（以下称“案涉合同”）系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同的约定享有权利并全面履行各自的义务。 关于案涉房屋租赁的范围如何确定。双方当事人于2015年10月18日签订的“案涉合同”中约定的租赁范围为“坐落在××路的房产”，租期为二年。东方公司于2016年4月15日向包富强出具的《证明》中写明将东方公司位于阿勒泰市××路落内房屋及场地租与包富强使用，租期为五年，包富强对此亦认可，可视为双方当事人对租赁范围及期限的约定进行了变更。庭审中包富强明确认可案涉房屋租赁的范围包括606.55㎡有产权证的房屋、666.34㎡无产权证的房屋和1830㎡的彩钢板房，东方公司认为案涉房屋租赁的范围除了上述房屋及彩钢板房以外还包括整个院落，但对彩钢板房的面积不予认可。根据现场勘验，案涉彩钢板房实际由三部分彩钢结构建筑组成，即两部分东西走向彩钢结构建筑（长均为30米、宽均为11.4米，面积均为342㎡）和另一部分南北走向彩钢结构建筑（长为32.3米、宽为11.9米，面积为384.37㎡）。该三部分彩钢结构建筑共同构成了“案涉合同”中的彩钢板房部分，共计1068.37㎡，故对包富强认为彩钢板房面积为1830㎡的意见，本院不予采纳。一审法院对案涉租赁的彩钢板房面积认定有误，本院予以纠正。东方公司对租赁给包富强的上述房屋及彩钢板房无异议，认为租赁范围还包括整个院落，但是上述房屋及彩钢板房所处院落在租赁初期仅有一处主要出入口、院落周围均有围墙系封闭式院落，除上述房屋及彩钢板房以外，还存在其他房屋，东方公司并未将院落内的所有房屋出租给包富强使用，且院落内存在出租给他人的房屋、他人亦可使用案涉院落的情况，因此双方当事人在签订“案涉合同”初期的目的是对案涉房屋及彩钢板房进行租赁，并非包括整个院落，因此对东方公司认为租赁范围包括整个院落的意见，本院不予采纳。故，案涉房屋租赁的范围为606.55㎡有产权证的房屋、666.34㎡无产权证的房屋和1068.37㎡的彩钢板房。 关于案涉房屋租赁的期限如何确定。根据本院确定的案涉房屋租赁的范围，对于606.55㎡有产权证的房屋，该房屋至今未被征收或者被拆除，根据本院已生效的（2018）新43民终287号民事判决已确认的东方公司在合同履行过程中对包富强租赁的该房屋进行封堵造成包富强无法正常经营的事实，东方公司于2017年11月4日对该房屋进行了封堵，造成了“案涉合同”中的该房屋于该时间点之后的合同目的无法实现，故对该房屋的租赁期限应当自2016年1月1日起计算至2017年11月4日止。对东方公司认为封堵该房屋系行使留置权以及对该房屋的租期应当计算至合同解除之日的意见，本院不予采纳。对于666.34㎡无产权证的房屋。该房屋因阿勒泰市人民政府开展棚户区改造而被征收，根据《中共阿勒泰市委员会办公室、阿勒泰市人民政府办公室关于印发的通知》（阿市党办发[2017]5号）文件中关于“市二中至高速接口120户，1月完成入户调查，4月中旬发布征收决定，启动征收工作，5月中旬完成征收。”的方案要求，结合阿勒泰市人民政府于2017年12月12日发布的《阿勒泰市市二中至高速公路道路建设项目征收决定的公告》，该房屋实际于2017年12月12日开始正式征收，对该房屋的征收系不可抗力导致“案涉合同”的该部分内容无法继续履行，故该房屋的租赁期限应当自2016年1月1日起计算至2017年12月12日止。对于包富强认为其于2017年4月底已经搬离该房屋，让东方公司拿钥匙但是没人接收，便把钥匙挂在门上的意见，因未提供相应证据予以证实，本院对该意见不予采纳。对于东方公司认为该房屋的租期应当计算至合同解除之日的意见，本院不予采纳。对于1068.37㎡的彩钢板房，因阿勒泰市人民政府开展“百日打违、治违、拆违”活动于2017年8月5日在阿勒泰市城市改造过程中被实际拆除，故该彩钢板房的租赁期限应当自2016年1月1日起计算至2017年8月5日止，其中，对于两部分东西走向面积合计为684㎡彩钢板房的租赁事宜，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法院法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”的规定，该两部分彩钢板房系临时建筑，有效期自2014年4月18日起为二年，故该两部分彩钢板房的租赁合同自临时建筑有效期到期后无效，但东方公司要求包富强给付的租金可参照房屋占有使用费以“案涉合同”约定的租金标准进行计算。对于另一部分南北走向面积为384.37㎡彩钢板房的租赁事宜，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，该部分彩钢板房系未按照批准内容建设的临时建筑，故该部分彩钢板房的租赁合同自始无效，但东方公司要求包富强给付的租金可参照房屋占有使用费以“案涉合同”约定的租金标准进行计算。 关于案涉接入的暖气管道应否折抵房屋租金200,000元。双方当事人在“案涉合同”第十二条第二款约定“如承租人（即包富强）按协商接入暖气管道（接口不低于200mm）则抵房租贰拾万元（分两年抵清）。”该约定系双方当事人的真实意思表示，合法有效，但是该约定应当尊重并符合客观实际。根据已查明的事实，入户管道接口（即包富强接入的案涉暖气管道）必须小于供热主管道口径（即阿勒泰市蓝天热力有限责任公司的主暖气管道），包富强向阿勒泰市蓝天热力有限责任公司申请安装管径DN200的供热管道时，因该管径不符合实际供热面积的测算标准，阿勒泰市蓝天热力有限责任公司对包富强的该项申请未予批准，于是包富强安装了管径DN150的供热管道，并经阿勒泰市蓝天热力有限责任公司证明可以满足案涉建筑的供热需求，东方公司在庭审时陈述案涉租赁房屋中未被征收的606.55㎡房屋仍在正常使用该供热管道，亦可说明案涉接入的暖气管道可以满足案涉租赁房屋的供热需求，且东方公司仍在持续受益。因此，案涉接入的暖气管道可视为符合“案涉合同”中关于接入暖气管道的约定，应当按照约定折抵房租200,000元。故，对东方公司认为案涉接入的暖气管道不符合合同约定、不应折抵房屋租金的意见，本院不予采纳。对包富强认为案涉接入的暖气管道应当先折抵租金200,000元再计算是否欠付租金的意见，本院予以采纳。 关于包富强应否向东方公司给付租金1,014,012元、违约金100,000元以及赔偿损失340,999元。 关于租金的问题。根据本院确定的案涉房屋租赁的范围及期限，对于606.55㎡有产权证的房屋，包富强应当向东方公司给付自2016年1月1日起至2017年11月4日止共计674天的租金，即239,196.05元[500,000元/年÷（606.55㎡＋666.34㎡＋1068.37㎡）×606.55㎡÷365天/年×674天]。对于666.34㎡无产权证的房屋，包富强应当向东方公司给付自2016年1月1日起至2017年12月12日止共计712天的租金，即277,589.72元[500,000元/年÷（606.55㎡＋666.34㎡＋1068.37㎡）×666.34㎡÷365天/年×712天]。对于1068.37㎡的彩钢板房，包富强应当向东方公司给付自2016年1月1日起至2017年8月5日止共计583天的租金，即364,433.03元[500,000元/年÷（606.55㎡＋666.34㎡＋1068.37㎡）×1068.37㎡÷365天/年×583天]。以上租金合计881,218.8元，减去包富强已付租金600,000元和接入暖气管道折抵的房租200,000元，包富强尚欠东方公司租金81,218.8元。故，对东方公司要求包富强给付租金81,218.8元的上诉请求，本院予以支持。一审法院认定经折抵包富强不需向东方公司给付租金不当，本院予以纠正。 关于违约金的问题。根据双方当事人于2015年10月18日签订的“案涉合同”第三条“租金（大写）：年租50万，当年5月15日前付25万、10月15日前付25万房产款。”第十条第4款“任何一方违反合同，所造成的损失由责任方承担，并赔偿年租金的20%，并没收押金。”的约定。包富强于2016年8月12日支付租金200,000元、于2017年1月21日支付租金100,000元、于2017年4月27日支付租金300,000元，其支付租金的时间及金额均不符合“案涉合同”的约定，且包富强尚欠东方公司租金81,218.8元，已经构成违约，应当按照“案涉合同”约定承担年租金20%的违约责任，即包富强应当向东方公司支付违约金100,000元（500,000元×20%）。故，对东方公司要求包富强给付违约金100,000元的上诉请求，本院予以支持。对包富强要求不应向东方公司给付违约金100,000元的上诉请求，本院不予支持。一审法院认定经折抵包富强不需向东方公司给付违约金不当，本院予以纠正。 关于赔偿损失的问题。东方公司要求包富强给付按照年利率24%计算逾期支付租金的经济损失，根据东方公司在一审中的陈述，该经济损失系对包富强迟延支付租金的违约责任的约定，故该经济损失本质上仍属于违约金，东方公司既要求包富强给付因逾期支付租金造成的违约金100,000元，又要求包富强给付该经济损失，属于重复主张，且东方公司未能提供产生实际经济损失的证据，故，对东方公司的该项上诉请求，本院不予支持。 关于包富强应否向东方公司给付保全费及保全保险费。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，东方公司未能对保全费及保全保险费提供有效票据，应当承担举证不能的不利后果，故，对东方公司要求包富强给付保全费及保全保险费的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，东方公司要求包富强给付租金81,218.8元以及违约金100,000元的上诉请求成立，本院予以支持。包富强要求不应向东方公司给付违约金100,000元的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区阿勒泰市人民法院（2020）新4301民初2号民事判决； 二、上诉人包富强于本判决生效之日起十五日内向上诉人阿勒泰东方新型环保建材有限公司给付租金81,218.8元、违约金100,000元，合计181,218.8元； 三、驳回上诉人阿勒泰东方新型环保建材有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费16,628元，减半收取计8,314元，由上诉人阿勒泰东方新型环保建材有限公司负担6,351.81元，由上诉人包富强负担1,962.19元。二审案件受理费19,872元，由上诉人阿勒泰东方新型环保建材有限公司负担13,647.62元，由上诉人包富强负担6,224.38元。 本判决为终审判决。 审判长 王     琦 审判员 胥  彩  霞 审判员 黄  吉  国 二〇二〇年十一月二十九日 书记员 娜孜叶尔克马丁