上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9732号上诉人(原审原告)：郑树龙，男，1973年4月11日出生，汉族，户籍所在地安徽省。委托诉讼代理人：花伟，上海东炬律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海炬汇环保服务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：吕胜，总经理。委托诉讼代理人：左志琴，女。上诉人郑树龙因与被上诉人上海炬汇环保服务有限公司(以下简称炬汇公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑树龙上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、郑树龙将位于上海市青浦区崧秀路XXX号XXX幢XXX层西侧(以下简称系争厂房)出租给炬汇公司作为仓储使用，但炬汇公司存在诸多违约行为，其拖欠支付第一期租金、在标准车间内违章搭建三间办公室、擅自改变系争厂房租赁用途以及未经郑树龙和系争厂房所有人同意在系争厂房门口加装地磅，已构成严重违约。炬汇公司单方面退租后，未与郑树龙办理系争厂房的移交手续，将系争厂房恢复原状，其应承担系争厂房的实际占有使用费。二、郑树龙不存在违约行为，一直勤勉履行合同义务。郑树龙根据炬汇公司办理营业执照的要求，已将所需厂房相关材料交给炬汇公司，但炬汇公司拒收相关材料。炬汇公司辩称，不同意郑树龙的上诉请求。炬汇公司不存在违约行为。一、第一期租金年已按约支付。二、系争厂房内原本就存在前租户搭建的单间，炬汇公司在征得郑树龙同意后搭建了办公室以及存放重要物品的单间，并未损坏系争厂房的结构。三、郑树龙并未将办理营业执照所需的材料交给炬汇公司。四、炬汇公司主动要求与郑树龙办理退租事宜，但郑树龙不愿意办理交接手续。郑树龙向一审法院提出诉讼请求：1．判令郑树龙与炬汇公司签订的厂房租赁合同于2019年12月6日解除，炬汇公司将系争厂房腾退后返还郑树龙；2．判令炬汇公司支付至2019年12月6日的租金人民币79，345.80元(以下币种均为人民币)，物业费6，900元；3．判令炬汇公司支付房屋占有使用费(从2019年12月7日起至实际腾退日止，按每月58，209元及每月2，300元计算)；4．判令炬汇公司支付合同约定违约金349，254元；5．判令炬汇公司将系争厂房内搭建的办公室拆除恢复原状。一审法院认定事实：2019年9月1日，郑树龙作为出租方(甲方)与炬汇公司作为承租方(乙方)签订《厂房租赁合同》一份。合同约定，甲方将系争厂房出租给乙方作为仓储使用，租赁总面积约1，513平方米；租赁期限为2年，从2019年9月1日起至2021年8月31日止；租金采用先付后用原则，每6个月支付一次租金，在签订合同时，乙方向甲方支付第一期租金349，254元，保证金58，209元，物业费每月2，300元；乙方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，除不可抗力或政府行为外，均视为违约，除须承担合同已约定的违约责任外，另向甲方支付6个月租金作为赔偿金；合同期满或终止时，乙方应将该租赁物内属于乙方的物品全部搬出；乙方超过期限仍未返还房屋的，甲方按本条规定收取乙方占用期间的使用费外，甲方有权在乙方逾期返还房屋超7日后开启、更换租赁物的门锁，进入租赁物内；乙方在其所租赁房屋内的物品视为遗留物任由甲方处理，甲方可将租赁物清空收回，因此造成的损坏、毁损、灭失风险由乙方自行承担，甲方可自行处置；本合同双方签字或盖章后合同生效，同时也等于厂房设备正常交接完毕。合同另行约定了其他事项。合同签订后，郑树龙按约将租赁房屋交付炬汇公司使用。在合同履行过程中，炬汇公司向郑树龙支付租金及物业费106，923元，并向郑树龙支付保证金58，209元。一审法院另查明：2019年12月3日，炬汇公司通过微信方式向郑树龙发送申明，载明：1．由于该厂房为工业用地，所属用途为工业项目经营，自合同签订以来，我司在2019年10月15日向房东作出加盖公章的书面申请，申请房东提供我司办理营业执照迁移及办理按照法律法规进行该厂房工业项目经营的各项手续所需要的相关材料(申请内容见附件)并和郑树龙先生确认，2019年10月15日至今，我司多次向郑树龙先生要求提供厂房相关材料，郑树龙先生未曾向我司提供过任何有效的材料，意味着我司无法按照相关法律法规规定的基础上在该厂房内进行合法的工业项目经营。2．就我司工作人员在该厂房上班的将近两个月中，发现身体异样，一直就医(病例为证)，我司怀疑厂区内的其他工业经营项目在非法破坏环境，导致我司所租赁的该厂房内油漆味道严重，我司担忧长此以往，这类污染对人体产生的慢性病影响身体健康会使公司内部混乱即无法正常工作及生活。基于以上两点，我司郑重要求与郑树龙先生解除租赁合同并退还我司押金，我司同时搬出该厂房，由此产生的搬迁及损失费用另议。2019年12月4日，郑树龙向炬汇公司发出律师函，载明：自2019年12月4日开始，贵司与郑树龙先生双方之间租赁合同正式终止，租赁关系提前解除。请贵司立即搬离，将厂房全部腾退、移交给郑树龙先生。立即清理、结算拖欠账目，将应付租金、物业管理费、水、电费等各项费用全部按实计算至厂房腾退、正式移交之日，并将上述应付款一并支付给郑树龙先生。立即支付合同约定逾期支付房租的违约金(每天按欠款金额的千分之一计算，暂计至2019年12月4日为23，021.45元)。立即支付合同约定违约金349，254元。另应赔偿因贵司的违约行为给郑树龙先生造成的一切实际经济损失。请贵司接函后七日内立即主动落实上述条款，妥善解决此事，否则，本律师将协助委托人对贵司采取法律行动，届时贵司不仅要支付拖欠款，并须额外承担其它经济损失，如诉讼费、律师费、车旅费等，并将有损贵司的企业形象和商业信誉。2019年12月10日，炬汇公司向郑树龙发出律师函，载明：贵方于2019年12月6日致函委托人，委托人已收悉。经本律师与委托人核实，贵方在函中所述并非事实，委托人对于贵方所提出的要求均不予认可。委托人入驻厂房后，积极履行了相应的义务。然贵方一直未向委托人提供加盖公章的厂房房产证复印件、厂房信息登记表及平面图复印件，致使委托人无法经营。经委托人无数次要求，贵方仍未履行。无奈，委托人只能与贵方解除厂房租赁合同。鉴于贵方违约致使委托人无法经营，双方解除厂房租赁合同。望贵方在收到本函后审慎处理事宜，如贵方未按委托人的要求予以退回及赔偿款项也未给予回函，则视为贵方认可本函所列之事且无诚意处理此事。2020年1月2日，炬汇公司通过微信方式告知郑树龙其已于2019年12月底搬离，要求郑树龙检查，郑树龙回复炬汇公司约定当天至现场办理退租相关手续。由于双方未能对相关问题协商一致，当天双方未办理退房手续。当日，炬汇公司又通过微信方式告知郑树龙钥匙放在门上，门口地坪1月4日清理完毕。郑树龙回复炬汇公司恢复原状的项目及施工时间，房租、物业费、滞纳金、违约金都谈好确认了，才能办理退房手续，才能交接钥匙。一审法院认为：根据法律规定，合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。郑树龙与炬汇公司之间所签订的厂房租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。炬汇公司以系争厂房地址申领营业执照虽未在合同中明确约定，但因合同明确约定炬汇公司承租系争厂房用于仓储，故炬汇公司必须以系争厂房为注册地址办理工商登记及其他相关手续，对此郑树龙应当是明知的。郑树龙有义务保证出租给炬汇公司的房屋不存在无法办理工商登记手续的瑕疵，由于郑树龙未及时向炬汇公司提供相关资料以便办理以案涉房屋为注册地址的工商登记及其他相关手续，炬汇公司承租系争厂房的合同目的不能完全实现，双方签订的租赁合同应予解除，郑树龙对此应承担相应责任。在合同履行过程中，双方均同意不再履行合同，以炬汇公司收到郑树龙律师函之日即2019年12月6日为合同解除日。炬汇公司在承租期间实际使用了系争厂房，租金数额应按约定租金由炬汇公司向郑树龙支付。郑树龙明知炬汇公司要求在2020年1月2日将系争厂房予以返还，然而郑树龙未本着理性减损的规则，避免损失的扩大，未与炬汇公司办理交接手续，怠于接收系争厂房，故郑树龙要求炬汇公司支付2020年1月2日之后的房屋占有使用费，于法无据，一审法院不予支持。因郑树龙未尽应尽义务在先，故对郑树龙要求炬汇公司承担违约责任的诉讼请求不予支持。租赁期届满，炬汇公司理应将系争厂房恢复原状。炬汇公司认为双方实际签订合同日期为2019年9月16日及郑树龙确认从2019年10月8日开始计算租金，由于炬汇公司未能提供相应证据予以证明，故对于该抗辩一审法院不予采信。炬汇公司明确表示保证金抵扣其应付相关费用，故郑树龙无需向炬汇公司退还保证金。据此，一审法院判决如下：一、郑树龙与炬汇公司于2019年9月1日签订的《厂房租赁合同》于2019年12月6日解除；二、炬汇公司应于判决生效之日起十日内支付郑树龙2019年9月1日至2020年1月2日期间的租金、使用费及物业费人民币80，807.80元；三、炬汇公司应于判决生效之日起十日内将系争厂房恢复原状。四、驳回郑树龙的其余诉讼请求。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，郑树龙与炬汇公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。郑树龙明知炬汇公司办理工商登记等经营手续需要其配合提供相关材料，但一直拖延提供，致使炬汇公司无法以系争厂房为地址合法合规经营，合同目的无法实现。基于双方在合同履行中均提出解除合同，一审法院认定以炬汇公司收到郑树龙的律师函之日为合同解除日，据此判令炬汇公司应按照合同约定支付系争厂房实际使用期间的租金、使用费以及物业费，于法有据，本院予以认同。因郑树龙未尽应尽义务在先，故一审法院驳回郑树龙要求炬汇公司承担违约责任的诉请，并无不妥，本院予以认同。综上所述，郑树龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7，832.5元，由上诉人郑树龙负担。本判决为终审判决。审判长  张常青审判员  姚 跃审判员  成 皿二〇二〇年十一月二十四日书记员  陈 晨附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……