河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0681民初3464号 原告：北京鼎泰伟业房地产经纪有限公司，住所地：北京市海淀区星标家园底商**楼**商业**，统一社会信用代码：91110106318010874Q。 法定代表人：赵宪存，职务：总经理。 委托诉讼代理人：刘东，北京市中闻律师事务所律师。 被告：涿州市金裕房地产开发有限公司，住，住所地：涿州市码头镇北芦村视城路南），统一社会信用代码：91130681MA0820320A。 法定代表人：刘恩利。 委托诉讼代理人：李学武，河北信正律师事务所律师。 被告：涿州市城名房地产开发有限公司，住，住所地：涿州市范阳中路**一社会信用代码：91130681075982870M。 法定代表人：穆慧君，职务：经理。 委托诉讼代理人：吕秀梅，泰和泰（北京）律师事务所律师。 原告北京鼎泰伟业房地产经纪有限公司（以下简称：鼎泰伟业公司）诉被告涿州市金裕房地产开发有限公司（以下简称：金裕公司）、涿州市城名房地产开发有限公司（以下简称：城名公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鼎泰伟业公司委托诉讼代理人刘东,被告金裕公司委托诉讼代理人李学武，被告城名公司委托诉讼代理人吕秀梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 鼎泰伟业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被 告一于2018年5月19日签订的鼎泰独家代理合同；2、判令二被告退还原告保证金150万元及利息（自2018年11月20日至实际退还日按照同期银行贷款利率支付）；3、判令二被告赔偿原告损失624000元；4、诉讼费由二被告承担。事实与理由：被告二为金城花园项目的建设单位，2018年5月19日，被告二授权被告一与原告签订鼎泰独家代理合同（以下简称合同），委托原告独家代理项目的营销策划以及商品房销售，合同期限为一年，即自2018年5月20日起至2019年5月19日止。合同明确约定销售条件：要求被告一取得项目预售许可证，并将该预售许可证的复印件交给原告对外公示。原告与被告一又签订金城花园项目补充协议，约定原告应向被告支付保证金1500000元，原告已于2018年5月20日全部支付给被告一。原告为履行合同做了大量的准备工作，包括但不限于定做写实沙盘模型、租赁装修售楼处、广告推广策略的制定、促销方案的执行等。合同第五条约定：如甲方楼房手续不完善，六个月不能如期进行销售回款，乙方可申请撤场，甲方应支付乙方前期投资运营所有费用。但从签订代理合同至起诉之日，二被告始终未能取得预售许可证，给原告造成了很大的损失，故起诉至法院，请求支持原告诉讼请求。 金裕公司辩称，二被告是委托代理关系，一切民事责任要由被告二承担。2、所收取费用交由被告二，如应退还应由被告二承担。3、被告二的法定代表人李成民涉嫌刑事犯罪被羁押，建议法庭对本案中止审理。4、被告二和李成民因项目收取我方600多万的费用，现在我们也在通过法律程序进行讨要。5、原告起诉书中说的损失是单方造成的，我方并不知情，与我方无关联性。 城名公司辩称，一、涉案合同的双方当事人均非本答辩人，答辩人亦未授权被告一与原告签订委托代理销售合同且未收取过原告保证金，答辩人并非本案适格被告。答辩人未与原告签订本案争议合同，且对被告一与原告签订委托销售合同一事并不知情，答辩人既未参与原告与被告一合同的签订，不是合同一方主体，更没有收取过原告保证金。原告与被告一签订合同并向被告一主张权利。原告无权向答辩人主张该权利，答辩人并非本案适格被告。二、被告一作为受托人应当亲自处理委托事务，并未经委托人同意擅自转委托，对委托人不发生法律效力。原告提供的证据《授权委托书》，是答辩人委托被告一在授权期限内于该商品房达到销售条件后将该项目的销售委托给被告一，并未授权被告一可以转委托。根据《中华人民共和国合同法》第四百条，受托人应当亲自处理委托事项。被告一在未经答辩人同意的情况下转委托给原告，且原告明知本项目尚不具备销售条件的情况下组织销售团队、租赁销售场地，并对外销售，该损失应当由原告与被告一承担。被告一在未经答辩人同意擅自转委托原告进行销售，其转委托行为对本案答辩人不发生效力。三、本案诉争项目为商品房普通住宅，原告作为房地产经纪公司、被告一作为房地产开发企业，应当知道商品房销售前必须取得《商品房预售许可证》，且五证俱全的前提下才能对外销售，该对外销售行为系违法违规行为，其损失应当自行承担。2018年8月29日原告所谓的售楼处已经被执法机关进行了查封，得知此情况后答辩人也进行了报案，并于2018年8月向被告一发出了解除委托的通知。要求答辩人赔偿损失没有事实及法律依据。综上，答辩人不是本案的适格主体，被告一擅自将尚不具备销售条件的商品房项目转委托给原告进行违规销售并收取原告保证金，其行为与答辩人无关，要求答辩人承担还款及赔偿损失责任没有事实和法律依据。恳请法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的授权委托书复印件一份与被告一提交的授权委托书，内容一致，本院对该证据真实性予以采信，系被告一与被告二之间所签署。2、鼎泰独家代理合同复印件一份、补充协议复印件一份，系原告与被告一所签署，真实性本院予以采信。3、模型承揽合同复印件一份、十五万元收据复印件一张、门店租赁合同复印件一份、贰拾贰万元房租收据复印件一张、京城花园项目6-9月份的员工工资表复印件4张，拟证明原告损失情况，二被告均不认可，且原告未提交证据原件，故本院对该证据不予采信。4、照片2张，二被告不予认可，且原告未提供证据证实其与本案的关联性，故对该证据本院不予采信。5、被告一提交的三笔转账证明（第一笔100万元：支出凭证1张、指令明细信息3张，第二笔20万元：支出凭证1张，收据1张、指令明细信息1张胡文斌银行卡复印件一张，第三笔20万元：支出凭证1张、收据1张、支付业务凭证1张），涉案150万元保证金收款方系被告一，被告一对该笔费用的支配情况与本案不具关联性，故本院对该组证据不予采信。6、报案材料复印件一份，该证据本院不予采信。7、解除委托通知及EMS快递底单一份，被告二不予认可，且原告未提供其他证据证明被告二收到该解除通知，故本院对该证据不予采信。 根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月5日，被告一与被告二签订授权委托书，被告一系被委托方（乙方），被告二系委托方（甲方），载明：“经双方友好协商，甲方将本开发公司在涿州市的金城花园项目后半部分（北侧，20多亩）（地字第（地字第涿开**字［2017］3号，委托给乙方进行建筑销售。本项目未尽事宜，双方协商待定”。2018年5月19日，原告（乙方）与被告一（甲方）就金城花园一期项目的营销策划代理达成一致，签订鼎泰独家代理合同及金城花园项目补充协议，约定甲方委托乙方独家代理项目的销售策划以及商品房销售。自合同签订之日起10个工作日内北京鼎泰伟业房地产公司应向金裕房地产有限公司支付保证金1500000元整（壹佰伍拾万元整）。2018年5月20日，原告向被告一转账1500000元整，被告一向原告开具收据一张。查明，截止庭审结束之时，涉案项目仍未取得商品房预售许可证。 本院认为，当事人应当按约定履行自己的义务，被告一与原告签订的鼎泰独家代理合同约定，合同期自2018年5月20日至2019年5月19日止，被告一应取得项目预售许可证。而截止到本次庭审结束，涉案项目仍未取得商品房预售许可，不符合销售条件。现原告诉请解除双方于2018年5月19日签订的鼎泰独家代理合同，本院予以支持。被告一收取的150万元保证金应予以返还。被告一辩称，被告二与被告一系委托代理关系，其收取的150万元保证金已转至被告二名下，应由被告二承担责任。被告二不予认可，且被告一提供的证据亦不足以证明其收款行为系受被告二委托，故该抗辩意见本院不予采信。关于原告主张的损失，其明知被告未取得预售许可，即投入项目并公开销售,且其提交的损失证据并没有资金走向的相关证据予以佐证，故对其624000元损失本院不予支持。对其支付的保证金,被告应支付资金占用期间的利息,宜自2018年11月20日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原、被告于2018年5月19日签订的鼎泰独家代理合同予以解除。 二、被告涿州市金裕房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还原告保证金150万元并支付利息（自2018年11月20日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、驳回原告北京鼎泰伟业房地产经纪有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11896元，由原告北京鼎泰伟业房地产经纪有限公司负担3495元，由被告涿州市金裕房地产开发有限公司负担8401元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交相应上诉费，同时提交缴费凭证原件（收款单位：河北省保定市中级人民法院，账号：10×××07，开户银行：中国银行保定市西城支行）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判员  于红凤 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  叶婷婷