浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初7801号 原告（反诉被告）：周游，男，1991年8月13日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 原告（反诉被告）：胡亚芳，女，1969年3月6日出生，汉族，住浙江省龙游县。 二原告共同委托代理人：陈诚、陈逸帆，浙江君安世纪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州宏旺房地产有限公司，住所地浙江省杭州余杭区五常街道文一社区。 法定代表人：赵军，执行董事。 委托代理人：沈磊、徐熙，浙江六和律师事务所律师。 原告周游、胡亚芳为与被告杭州宏旺房地产有限公司（以下简称宏旺公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2019年11月8日向本院起诉，本院于同日立案受理后，被告提出反诉，本院合并审理，由审判员沈国娣适用简易程序依法于2020年8月25日公开开庭进行了审理。周游及委托代理人陈诚、陈逸帆，宏旺公司的委托代理人徐熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周游、胡亚芳起诉称：2016年4月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《西溪阳光预约转让协议》一份，约定：西溪阳光为甲方建设的综合物业。甲方将位于西溪阳光1幢8层04室的物业（现已变更为811室，以下简称该物业）（附件物业平面图、装饰、设备标准）预约转让给乙方。该物业预测建筑面积为77.03平方米，乙方购买该物业单价为11017.94元／平方米，转让总价款为848712元整。该物业单价不受日后任何情形变化的影响；实测建筑面积与预测面积出现误差的，以实测建筑面积为准，按实结算物业转让总价款，多退少补。房屋支付方式为乙方于本合同签订当日即2016年4月25日支付房款人民币245000元，占总房款的28.86%；剩余首付款人民币183712元于2016年7月31日前一次性付清；余款人民币420000元由银行贷款方式支付。甲方承诺于2016年12月31日前将符合本协议约定的标地物业交付给乙方使用。因甲方原因与其交付物业的，须按乙方已付款的每日万分之一的标准支付违约金。原告依约通过ＰＯＳ机刷卡支付首期房款245000元。2016年7月中下旬，原告按约前往西溪阳光售楼处缴纳第二次房款，发现被告的售楼处已人去楼空，且原告无途径获取被告银行账户信息，故无法完成交款。原告多次联系被告销售人员和负责人要求交款，均遭到推诿。后经原告了解，被告因资金链断裂导致西溪阳光项目陷入停工状态，无法向业主交付房屋。2016年7月，杭州未来科技城（海创园）管理委员会和五常街道办事处介入调处，西溪阳光项目已停止对外销售和收款。2016年8月9日，被告向业主书面承诺尽快交房，并规劝业主继续支持项目建设，对于坚持退房的业主，保证给予办理退房退款手续。尽管被告承诺的交房时间一拖再拖，原告仍选择支持项目建设，等待被告完成建设并交付房屋。期间，被告从未向原告通知交款或告知交款方式、途径。2019年1月，原告得知案涉项目1、2、3号楼交房，主动前往被告售楼部缴纳购房余款，不料遭被告拒收，并告知需补交溢价才能拿房。双方协商未果，被告于2019年11月将原告诉至法院，要求确认双方签订的《西溪阳光预约转让协议》于2016年8月1日解除，并判令原告支付违约金。法院经审理认为，本案逾期付款非归责于原告的原因所致，于2020年3月判决驳回被告的诉讼请求。现西溪阳光项目已完成产权登记，该物业已具备交付和过户条件，然原告多次就交房交款问题与被告进行交涉无果。为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。诉讼请求：1、被告向二原告交付坐落于杭州市余杭区××街道××幢××室的房屋；2、被告将上述房屋产权登记过户至二原告名下；3、被告向二原告支付逾期交房违约金30576元（自2017年1月1日暂计至2020年6月2日，此后至实际交房之日止的违约金以房款245000元为基数，按日万分之一的标准另行计算）；4、本案诉讼费，保全费由被告承担。 宏旺公司答辩称：一、双方签订的合同是预约性质，非本约合同，原告无权根据《西溪阳光预约转让协议》要求被告交付房屋及支付逾期交房违约金。第五条抬头为《物业转让合同》的签订，显然这是一个专门针对预约合同如何转变为本约合同的条款。第6.1明确约定违约责任。《西溪阳光预约转让协议》中虽然对本约合同作出了部分约定，但这只是提前对相关条款予以说明，防止出现争议。二、本案中系原告违约在先，其未能按合同约定期限支付款项。合同中2.3条约定付款时间，但原告未按约支付。虽被告建设房屋后期出现一定问题，导致存在延期交付风险，原告应当支付款项的时间点，上述导致房屋不能交付的风险并未出现。原告也无积极付款态度，就付款事宜，其未主动找到宏旺公司支付款项。原告第一次付款时通过POS机划款转账，已经掌握宏旺公司账户信息，其完全可以主动付款。 宏旺公司反诉称，2016年4月25日，反诉原告与反诉被告签署《西溪阳光预约转让协议》一份，协议约定反诉被告向反诉原告购买坐落于西溪阳光1幢8层04室房产，总价款为847812元；房款付款方式为2016年4月25日前支付245000元，剩余首付款183712元于2016年7月31日前支付，余款442000元由银行贷款方式支付，如若付款逾期，协议自动作废；因反诉被告逾期导致合同解除的，反诉被告应按照本合同总金额的10%标准向反诉原告支付违约金。合同签署后，反诉被告仅支付了第一期房款，后续房款未能按约支付，反诉被告未向反诉原告通知或主张过不安抗辩权，且至今未能付清购房款。反诉原告认为，反诉的诉讼请求与本诉基于相同事实和法律关系，为维护反诉原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、解除反诉原告与反诉被告签署的《西溪阳光预约转让协议》；2、反诉被告向反诉原告支付违约金84871.2元；3、反诉被告承担本案全部诉讼费用。 周游、胡亚芳答辩称，1、原告一直有履约意愿和行为，因被告拒收款项，未按约支付不可归责原告方，被告请求不予支持。原告有积极履约态度，2016年4月25日，原告和被告就案涉房屋签订协议，当日支付第一笔房款245000元，第二笔房款应当于2016年7月31日前支付，原告是在7月中下旬去被告售楼处交款，当时售楼处人去楼空，原告联系了销售人员，均没有得到可以交款的答复，在8月初原告再次联系销售人员和李总，仍未得到交款答复。在原告多次表达交款意愿，被告以政府不允许收款推诿。其次交款是需要由被告配合，原告无法独自完成，原告第一次交款是POS机刷卡，小票上并无收款账户信息，7月时被告出现异常经营，原告即便去查询银行账户，在没有被告确认的状态下，不敢贸然将金额转入，需要被告确认才会去交款。在付款期限截止前后，原告都没有获得相应交款途径，2016年7月底，1818黄金眼去售楼处采访过，当时售楼部人去楼空，停止经营的状态，此后被告从属地政府和公司了解到，当时政府禁止了公司销售和收款，再次，原告认为被告从未向原告提出过催告与疑义，相反被告一直以行为表示案涉协议继续履行。事发至今，被告没有以任何方式向原告催缴款项与交款途径方式，原告一直有交款意向，2019年被告态度与此前相反，此前一直对其他业主承诺尽快完成建设交房，对于要求退房的业主也是表示配合退回房款，原告却一直表示支持建设交房等态度，2019年初却提出要支付差价之后才能交房，因此自始至终，被告从未要求过原告按照协议交付房款，因此也不能获得相应解除协议的权利，原告对被告长期以来表达出的信任和支持，三年多突然抛出了原告违约的说法，为什么之前没有提出。被告认为原告没有提出不安抗辩权，同时抗辩被告要求原告交付房款，可履行的前提下，原告完全可以将房款交付指定账户，被告反复称房屋存在可能延期交付的风险情况，延期交付是客观事实。被告经营异常，无法收款，经营风险是事实。2、案涉协议是本约合同，首先，案涉协议符合最高人民法院关于审理商品房买卖第五条，名为预约协议，实为房屋买卖协议。协议已经具备了商品房买卖的主要内容，对转让房屋的基本情况进行了具体完整的约定，还签订了委托装修等系列协议。上述协议内容一步到位涵盖了本约合同的所有条件，具备实际履行性。其次被告收取了部分购房款，后续房款未支付系被告原因所致。案涉协议第二条约定了转让的单价总价，该单价不受日后任何变化影响，也约定了相应款项和支付时间、金额。双方不存在进一步谈判空间，原告也支付了一部分购房款，而不是定金。未付清房款是被告造成，转让条件已经实际开始履行。案涉协议采用预约转让协议是被告不具备销售的资质。合同第五条约定了竣工备案后，双方另行签订物业转让协议，该协议不得对交易条件进行变更，另行签订物业协议只是为了监管物业的需要，对实际义务没有任何影响。本案中被告屡次提出原告违约，要求解除案涉协议，其真实原因是案涉房屋价格上涨，其行为不应得到支持。余杭区人民法院（2019）浙0110民初19204判决书已驳回了被告的诉请。房款未付清并非原告原因。 本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2016年4月25日，胡亚芳、周游（乙方）与宏旺公司（甲方）签订一份《西溪阳光预约转让协议》，载明：一、西溪阳光为甲方建设的综合物业（独立产权到户）；二、土地使用权证：杭余出国用（2010）第118-857号国有土地使用权证，用途综合用地，使用权类型为出让，使用年限至2060年7月4日。甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，就甲方将其所有的西溪阳光物业预先按本合同约定条件转让给乙方及相关事宜签订本合同：第一条：1.1本合同标的物业位于西溪阳光1幢8层04室。1.2该物业规划用途为商业办公，属框架结构。建设工程规划许可证号为建字第201101518053号，施工许可证编号为×××01。1.3该物业预测建筑面积77.03平方米。第二条、预约转让价款：2.1双方同意，乙方购买该物业单价为11017.94元／平方米，转让总价款为848712元。该物业单价不受日后任何情形变化的影响，在签订《物业转让合同》时任何一方不得行使变更、解除或撤销之请求。2.2该物业实测建筑面积以物业所有权证登记为准。实测建筑面积与预测建筑面积出现误差的，双方在签订《物业转让合同》时以实测建筑面积为准，按实结算物业转让总价款，多退少补。2.3双方同意按前述2.1、2.2条约定价款支付房款，采取如下第3种方式支付：（3）乙方于本合同签订当日，即2016年4月25日支付房款245000元，占总房款的28.86%，剩余首付款183712元于2016年7月31日前一次性付清。余款420000元由银行贷款方式支付。如若逾期，此协议自动作废。2.4如因乙方原因导致贷款申请未能通过银行审批的，乙方应在甲方发出书面通知后15日内自行筹措资金付清余款。第三条、物业交付：3.1甲方承诺于2016年12月31日之前将符合本协议约定的标的物交付乙方使用，具体甲方办理方式和时间以甲方书面通知为准。3.2甲方承诺乙方付清房款且自物业交付之日起180个工作日内办理产权证。第四条、物业管理：乙方应在签订本预约转让协议的同时与甲方委托的物业管理公司（杭州凤都物业管理有限公司）签订《前期物业服务协议》，物业管理相关收费标准以政府物价主管部门备案为准，由乙方自行向物业公司支付。第五条、《物业转让合同》的签订：5.1签订《物业转让合同》前提条件为：该物业经综合验收且乙方已按本协议2.3条约定向甲方付清应付款。5.2甲方应在符合5.1条条件后以书面方式向乙方发出签约通知。5.3办理产权变更登记时，如政府部门要求采用杭州市房产管理局和杭州市工商行政管理局印制的杭州市物业转让合同（示范文本）的，则双方应根据所签订的物业转让合同，再签订用于办理产权过户手续的杭州市物业转让合同。5.4自本合同生效之日起，甲方不得将该物业另行转让给他人，否则，视为违约。第六条、违约责任：6.1甲方违反本合同的约定未经乙方同意将该物业转让给第三人或者拒绝将该物业转让给乙方的，即构成违约，甲方除应返还乙方已支付的房款外，还应按本合同总金额10%向乙方支付违约金。6.2若乙方逾期支付房款，每逾期一天，须按每日万分之一标准支付未付款部分的违约金，逾期60天未付清的，则甲方有权解除本合同，除逾期违约金外，乙方还须按照本合同总金额的10%标准支付违约金。双方就其他权利义务一并作出约定。 周游、胡亚芳分别于2015年8月10日、同年9月16日向宏旺公司支付首付款245000元。 后因宏旺公司资金出现异常，案涉项目停工，2016年7月起，宏旺公司售楼部关停，周游、胡亚芳多次联系交款未果。2016年8月9日，宏旺公司出具一份《承诺书》，主要内容为：各位业主：针对目前各位业主就关于我公司项目建设情况，多次找政府相关部门反映，要求我方明确建设工期进度及交房期限。经政府部门、业主代表与我公司负责人，多次开会协调。结合我公司目前实际情况，向各位业主作以下承诺和说明：一、积极筹措资金，确保工程顺利进行。二、建设工期及竣工、交付时间的确定：尚余工程项目包括：地下机械车位、市政绿化、消防后期工程等，初步统计，如正常施工尚需4个月，受G20峰会影响，最快开工日期定在9月15日，最快竣工也要2017年1月底，项目验收备案按3个月计算，装修期3个月计算，最快的交付时间为2017年7月份。三、关于业主退房问题，我们规劝业主继续支持项目建设，如业主坚持退房，从退房协议签订之日起，我们保证在60个工作日内，每次按20%的比例，分五次退还购房款。…我们将积极争取业主、施工方和西藏信托基金的理解，加快项目建设，把项目顺利建成并交付放在首位，积极筹措建设资金，如以上措施得以落实，我司能按上述时间完工并交付。2016年10月18日，宏旺公司再次向购房者发送《告全体购房户主书》，主要内容为：本着对购房户负责的态度，作出如下告知，并承诺所告知的内容真实、完全。一、资金方面，…我司一直寻求各种方法进行融资，以争取完成项目的最后冲刺建设，目前尚无特殊进展。二、建设进度：尚余地下机械车库、市政绿化，消防后期工程等，因资金问题现建设进度较为缓慢。由于目前并无确定的融资结果，我司无法做出准备交房日期承诺，但我司将争取尽早交房。三、本项目存在的负担…四、我司政策，为度过此次难关，争取完成融资目标，达到项目的继续建设至验收销售目标，望诸位购房户给予我司信任和支持。 2019年11月8日，宏旺公司诉至本院，要求确认案涉《西溪阳光预约转让协议》已于2016年8月1日解除等。2020年3月16日本院作出（2019）浙0110民初19204号民事判决，驳回了宏旺公司的相关诉请。双方当事人均未提起上诉，该判决已生效。截至本案开庭审理时，周游、胡亚芳仍未付清案涉房屋购房款，案涉房屋也未交付及办理产权过户。 本院认为，周游、胡亚芳与宏旺公司签订的《西溪阳光预约转让协议》系双方真实意思表示、合法有效，双方均应按约履行义务。关于合同的性质，该协议名称中已写明有“预约”二字，协议第五条对于签订正式合同进行了详细约定，本院认为该合同系预约合同。针对本诉部分，根据合同约定，周游、胡亚芳应于2016年7月31日前支付剩余首付款183712元。即便周游、胡亚芳在合同约定的应付款时确有充分理由行使不安抗辩权暂缓支付购房款，但在本院审理的（2019）浙0110民初19204号宏旺公司起诉要求确认案涉《西溪阳光预约转让协议》已解除一案中，周游、胡亚芳已知案涉项目已顺利竣工验收，但截至本案开庭审理，周游、胡亚芳仍未支付剩余购房款。结合合同的性质以及周游、胡亚芳的付款情况，对周游、胡亚芳要求宏旺公司交付房屋、办理产权证书及支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院均不予支持。针对反诉部分，根据合同约定，周游、胡亚芳逾期支付房款，逾期60天未付清的，宏旺公司有权解除本合同并要求周游、胡亚芳支付违约金，故本案中宏旺公司要求解除案涉《西溪阳光预约转让协议》，有法律和事实依据，本院予以支持。关于违约金，本院综合考虑合同性质、当事人过错及被告实际损失等因素，对违约金予以调整，酌情确定周游、胡亚芳支付宏旺公司违约金23000元，超出部分，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）周游、胡亚芳与被告（反诉原告）杭州宏旺房地产有限公司于2016年4月25日签订的《西溪阳光预约转让协议》自本判决生效之日起解除； 二、原告（反诉被告）周游、胡亚芳支付被告（反诉原告）杭州宏旺房地产有限公司违约金23000元，于本判决生效后十日内付清； 三、驳回原告（反诉被告）周游、胡亚芳的全部诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）杭州宏旺房地产有限公司的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费12592元，减半收取6296元，保全费4764元，均由原告（反诉被告）周游、胡亚芳负担。本案反诉案件受理费961元，由被告（反诉原告）杭州宏旺房地产有限公司负担773元，由原告（反诉被告）周游、胡亚芳负担188元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 沈国娣 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 韩思齐 书 记 员 李雅婷