福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0702民初2125号 原告：南平市粮顺大厦业主委员会，住所地南平市延平区东山路**（粮顺大厦）。 负责人：吴接睿，主任。 委托诉讼代理人：余萌，男，南平市粮顺大厦业主委员会成员。 委托诉讼代理人：杨仁平，福建亚轩律师事务所律师。 被告：戴美珠，女，1964年10月13日出生，汉族，户籍地福州市晋安区，暂住南平市延平区。 委托诉讼代理人：王新英，福建名仕（南平）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘圣杰，福建名仕（南平）律师事务所实习律师。 第三人：陈泽明，男，1959年12月9日出生，汉族，住南平市延平区。 原告南平市粮顺大厦业主委员会与被告戴美珠物权保护纠纷一案，于2019年2月2日向本院提起诉讼。2019年12月30日，本院作出（2019）闽0702民初719号民事判决。被告戴美珠不服判决，提起上诉。2020年5月10日，福建省南平市中级人民法院作出（2020）闽07民终461号民事裁定，撤销原审判决，发回本院重审。本院依法依法适用普通程序另行组成合议庭，于2020年6月12日依法通知陈泽明作为本案第三人参加诉讼，并于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告南平市粮顺大厦业主委员会（以下简称粮顺大厦业委会）的委托诉讼代理人余萌、杨仁平、被告戴美珠的委托诉讼代理人王新英、潘圣杰、第三人陈泽明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 粮顺大厦业委会向本院提出诉讼请求：1.戴美珠立即停止对粮顺大厦全体业主共有部分【小区规划建设用地上的道路、道路下的架空层、负一层37.68平方米的楼梯前室及走廊、负一层住宅区01、02、03、04、05、06户型电梯前室、地、地下室（负**8.14平方米消防及生活水池】所有权的侵害，排除戴美珠对粮顺大厦全体业主对上述共有部分使用权的妨害；2.戴美珠将上述共有部分恢复原状，并将非法侵占的上述共有部分返还粮顺大厦全体业主；3.戴美珠立即将非法侵占上述共有部分进行经营活动的收益共计833400元归还粮顺大厦全体业主，并支付从起诉之日起至清偿之日止的资金占用费，按年利率6%计算。事实和理由：粮顺大厦竣工验收后，负一层楼梯前室及走廊、地、地下室消防及生活水池、负**住宅区056户型电梯前室已计入公摊面积。根据《中华人民共和国物权法》的规定，粮顺大厦小区规划建筑用地上的道路及道路下的架空层与附属建筑物及负一层楼梯前室电梯前室及走廊、地、地下室消防及生活水池、负**住宅区056户型电梯前室属于粮顺大厦全体业主所有。可戴美珠从2004年起，将上述地方侵占并作为经营场所，阻止业主进入上述场所。戴美珠自2004年起将小区规划建设用地上的道路（从东山路通往粮顺大厦负一层、负二层、地、地下室道路下的架空层侵占并作为停车场对外经营，业主与非业主一样收费。道路下的架空层停放30辆摩托车及1辆汽车。从业主提供的摩托车停车交费收据看，每辆摩托车每月交费25元到现在的40元。2004年至2010年期间84个月，每辆摩托车每月交停车费25元，30辆摩托车的交费共计63000元；2011年至2015年期间60个月，每辆摩托车每月交停车费30元，30辆摩托车并费共计54000元;2016年至2018年4月期间28个月，每辆摩托车每月交停车费40元，30辆摩托车交费共计33600元；戴美珠还在道路架空层下搭建十多间住房对外出租，平均每月收租金600元，13年4个月租金共计96000元。停放在路桥的汽车所收的租金还未计算，2017年开始已停放4辆汽车。戴美珠将计入公摊面积的粮顺大厦负一层楼梯前室及走廊、地、地下室消防及生活水池计65.82平方米，长期作为停车位对外经营，这部分面积可停放8辆小车，每月每辆小车停车费400元，2017年停车费已提高到每月每辆500元，14年4个月的停车费收入为569600元。戴美珠擅自改变负一层业主杂物间的功能，在负一层开设对外经营的麻将馆，并将负一层住宅区的05、06户型电梯前室占用改为麻将馆的卫生间，该电梯前室的路灯也被围进卫生间（电梯费用是由全体业主公摊）。占用费及电梯费按每月100元计算，14年4个月共计17200元。经粮顺大厦业委会和政府相关部门出面协调，要求戴美珠将所侵占的公共部分归还给全体业主，可戴美珠至今拒不归还。 戴美珠辩称，一、粮顺大厦业委会的主体不适格。粮顺大厦业委会作为业主大会的执行机构，只能在业主大会的授权和法定的职责范围内（即与物业管理有关事宜）具有一定的民事行为能力和诉讼当事人能力。粮顺大厦业委会在本案中行使诉讼权利，对外代表业主进行民事活动，必将产生诉讼后果，且所产生的法律后果由全体业主承担。事关全体业主的共同利益，粮顺大厦业委会提起诉讼应当经过业主大会的明确授权，反映广大业主的真实意思。粮顺大厦业委会没有提交有效的经过业主大会授权的委托书或决议，虽有提供《要求维护粮顺大厦业主权益的业主签名单》，但该证据真实性存疑，且授权的范围和内容并不明确。故，粮顺大厦业委会提起本案诉讼，属于超越业委会职权的行为，其在本案中的诉讼主体不适格。 二、戴美珠没有实施起诉状中所称的侵权行为。1.戴美珠系涉案房产粮顺大厦负一层、负三层（即诉请的地下室）全部房屋的合法产权人。这两层房屋公摊部分的计算方式是同层分担，即戴美珠是唯一的分摊业主，与其他楼层业主无关，粮顺大大厦的其他业主并未分摊负一层、负三层的建筑面积。涉案负一层房屋的产权面积为655.56平方米(其中：套内面积551.31平方米、分摊面积104.25平方米）以及地下室所在负三层的建筑面积为723.54平方米（其中：套内面积659.08平方米、分摊面积64.46平方米）。争议的这两层空间的唯一产权人就是戴美珠，公摊面积也是由戴美珠进行分摊，并不属于全体业主共同分摊的面积范围（一楼以上业主产权公摊部分不含负一层、负三层的公摊部分)，不属于全体业主所有。负一层和负三层房屋的分摊情况，从粮顺大厦业委会提交的证据三《顺发住宅楼房屋分户面积明细表》中“地;地下室&rdquo“负1层自行车车库”能够得到清晰的证实。2.戴美珠并没有实施诉请中的侵权行为。首先，粮顺大厦小区道路和道路下的架空层保持初始原状，戴美珠没有实施任何改建和占用行为，上述设施供全体业主使用。而架空层的附属建筑物（桥下建筑物）并非戴美珠修建，不存在戴美珠出租给他人收取租金的事实，戴美珠也没有居住、占用，现在有没有人居住也不清楚；其次，负一层楼梯前室、走廊、01-06户型电梯前室均保持初始原状，戴美珠没有改建和占用行为；第三，诉请的负三层地下室消防及生活水池计28.14平方米，并非戴美珠改建，戴美珠并不知道是谁所为；第四，粮顺大厦业委会所称的“地;地下室**型位置的管理用房和负**业主杂物间&rdquo际上是属于戴美珠拥有合法产权的专有部分，用途为车库，戴美珠如何合理使用自己的财产，与粮顺大厦业委会无关，粮顺大厦业委会无权干涉。3.粮顺大厦业委会提交的证据并不能证明戴美珠存在侵权行为，更不能证明戴美珠从2004年起就存在侵权行为，粮顺大厦业委会的主张没有证据支持。 三、粮顺大厦业委会要求戴美珠返还收益不能成立。1.戴美珠系负一层、负三层房屋的业主，该房屋用途为车库。戴美珠出租给他人使用，是对专有部分的合法、合理使用，没有侵犯到全体业主的合法利益，粮顺大厦业委会无权要求返还。2.退一步说，即使戴美珠存在诉请所称的侵权行为，那么粮顺大厦业委会也无权要求戴美珠返还833400元的收益。粮顺大厦业委会对其主张仅提供了真实性存疑的几部车辆的收款收据，且只是部分时期的收费情况，不能以偏概全，统一计算。况且，该收款收据上未注明车辆的停放位置，粮顺大厦业委会主张占用了全体业主的公摊面积停放车辆，无法予以证实，根本不能反映戴美珠获取的收益情况,更不能证明戴美珠从2004年起就存在收益。 综上所述，粮顺大厦业委会存在滥用职权的行为，其起诉的事实和理由也不能成立。因此，请求人民法院依法驳回粮顺大厦业委会的起诉或诉讼请求。 陈泽明述称，其是租赁合同的承租人，都是按照租赁合同进行履行合同义务。粮顺大厦业委会提出的诉讼请求，与陈泽明无关。请求人民法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 南平市粮顺房地产开发有限公司以出让方式取得南平市东山路208号地块的土地使用权，经批准建设顺发商住楼，并取得商品房预售许可证。粮顺大厦业委会于2016年10月9日成立，于2019年11月8日换届。2019年11月20日，南平市延平区城乡建设局开具《业主委员会换届备案证明》（编号：2019-21），同意粮顺大厦业委会给予备案。 2002年12月8日，戴美珠购买顺发商住楼负三层和负一层车库的产权。其中，负三层车库的建筑面积723.54平方米，共用分摊面积64.46平方米，不动产权证号：南房权证字第××号；负一层车库的建筑面积655.56平方米，共用分摊面积104.25平方米，不动产权证号：南房权证字第××号。2006年11月25日至2006年12月13日期间，戴美珠分别购买顺发商住楼负二层12个车位，不动产权证号：****。2003年8月1日，福建省南平市原野地质测绘院作出南原野房测字（2003）第028号《南平市顺发商住楼房产测绘报告书》，测绘结论：该商住楼产权面积为20910.63平方米。该测绘报告中的《工程量计算式表》载明：（1）地下）地下室功能区自有共有共用面积12平方米（地下（地下室车库楼梯**10平方米＋地下室排气井1.88平方米）；（2）负二层功能区自有共有共用面积10.95平方米（负二层车库楼梯前室）；（3）负一层功能区自有共有共用面积37.68平方米（负一层车库楼梯前室及走廊）；（4）消防、生活水池80.4平方米（6.7Ｘ7.8＋6.7Ｘ4.2）；（5）本幢分摊面积827.44平方米（水池80.4＋水泵51.84＋配电107.04＋消风115.92＋消控13.65＋外墙一半441.35＋物业管理用房17.24）。 同时查明，2015年5月1日，戴美珠与陈泽明签订《车库租赁合同》一份，合同约定：戴美珠将粮顺大厦负一层的里面部分车库租赁给陈泽明使用，本租赁的功能为车库，租给陈泽明使用，陈泽明使用期间不得擅自改变房屋结构，租赁期限一年（自2015年5月1日起至2016年4月30日止）……；陈泽明在租用期间不得将摩托车等车停在外面车库、车道上，……。2015年9月16日，戴美珠与陈泽明签订《车库、车位租赁合同》，合同约定：戴美珠（合同甲方）将位于粮顺大厦负一层的外面部分车库、负二层车位、负三层车库租赁给陈泽明（合同乙方）使用，本租赁的功能为车库，租给陈泽明使用，陈泽明使用期间不得擅自改变房屋结构，租赁期限三年（从2015年9月1日起至2018年8月31日止）；……乙方必须保证负三层车库门口不停任何车辆，要保持负三层车库门口畅通；……。租赁期间，陈泽明收取顺发商住楼业主的摩托车、汽车的停车费用。租赁期限届满后，戴美珠与陈泽明未续签租赁合同，但双方仍继续使用该租赁场所，按原租赁合同交纳租金，双方形成不定期租赁关系。 又查明，负三层的消防、生活水池80.40平方米中的28.14平方米被他人拆除，与其他空间连为一体。负一层车库楼梯前室及走廊的面积为37.68平方米。 再查明，顺发商住楼一层路面通往负一、负二、负三车车库的道路口，原设有阻拦、通行车辆的木栏杆。现已拆除。 本院认为，本案争议的主要焦点有：1.粮顺大厦业委会作为本案原告的主体资格问题；2.戴美珠是否存在侵权行为；3.对共有部分的认定以及37.68平方米属于全体业业的共用面积还是戴美珠的共用面积；4.消防水池的实际侵权人是谁；5.戴美珠应否向粮顺大厦业委会支付收取的停车费以及支付多少停车费；6.陈泽明应否向粮顺大厦业委会支付收取的停车费以及是否承担其他的侵权责任。 （一）关于粮顺大厦业委会主体资格问题 本院认为，依法成立的业主委员会在其职责范围内，经业主代表大会授权，有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事项作为原告提起诉讼。本案，粮顺大厦业委会经房地产行政主管部门备案登记，就涉及全体业主公共利益的事项经大部分业主签名确认授权，有权向人民法院提起诉讼。 （二）关于戴美珠是否存在侵权行为 本院认为，戴美珠购买了顺发商住楼负三层和负一层车库以及负二层12个车位的产权，其将自有的产权面积范围内对外出租或自行收取停车位，并未侵害粮顺大厦全体业主的合法权益。粮顺大厦业委会未向本院提供有效证据证明戴美珠存在侵权事实，其提出“戴美珠侵占共有部分”的主张，经查，地下，地下室车库楼梯**、负**车库楼梯**层车库楼梯前室及走廊均属于戴美珠购买的车库、车位（12个车位）自有共有部分，并不包含一层以上住宅共有部分。顺发商住楼小区道路和道路下的架空层保持初始原状，戴美珠没有实施任何改建。因此，戴美珠不存在侵权行为。 （三）关于共有部分的认定以及37.68平方米属于全体业业的共用面积还是戴美珠的共用面积 本院认为，根据福建省南平市原野地质测绘院作出《南平市顺发商住楼房产测绘报告书》的内容来看，地下，地下室车库楼梯**10平方米属于地下室功能区自有共有共用面积、负二层车库楼梯前室10.95平方米属于负二层功能区自有共有共用面积、负一层车库楼梯前室及走廊37.68平方米属于负一层功能区自有共有共用面积、消防生活水池80.4平方米属于本幢分摊面积。其中，负一层至负三层功能区自有共有共用面积不包括一层以上住宅的分摊面积。双方当事人讼争的负一层车库楼梯前室及走廊37.68平方米应属于戴美珠购买产权内的分摊面积。 （四）消防水池的实际侵权人 本院认为，粮顺大厦业委会未向本院举证证明消防水池系戴美珠拆除，也未能说明该消防水池被拆除的时间。只有在戴美珠依法占有使用负三层后消防水池被拆除，方可推定所有权人或使用权人拆除消防水池。因此，粮顺大厦业委会提出戴美珠拆除消防水池的主张，缺乏证据支持，本院不予支持。 （五）戴美珠应否向粮顺大厦业委会支付收取的停车费 本院认为，如前所述，粮顺大厦业委会主张的“共有部分”属于戴美珠的自有公摊面积，其对外出租并收取合理的停车费，并未侵害粮顺大厦全体业主的合法权益。粮顺大厦业委会要求戴美珠支付收取的停车费的诉讼请求，本院不予支持。 （六）陈泽明应否向粮顺大厦业委会支付收取的停车费以及是否承担其他的侵权责任 本院认为，陈泽明向戴美珠承租涉案场地，收取相应的停车费，其行为不构成侵权，粮顺大厦业委会也没有证据证明陈泽明存在拆除消防水池的行为。因此，陈泽明不承担本案的民事责任。 综上所述，粮顺大厦业委会没有证据证明戴美珠、陈泽明存在侵权行为，其要求戴美珠、陈泽明承担民事侵权责任的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,拟判决如下： 驳回南平市粮顺大厦业主委员会的诉讼请求。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 案件受理费12134元，由南平市粮顺大厦业主委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  吴裕生 审 判 员  朱秀敏 人民陪审员  刘 辉 二〇二〇年十一月十一日 法官 助理  王舒婷 书 记 员  郑文灼 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。