河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初7675号 原告：灌南县云翔不动产经纪有限公司，住所地连云港市灌南县新安镇大庙村（实际经营地河北省石家庄市桥**未来时间商务大厦**）。 法定代表人：高云翔，该公司经理。 委托诉讼代理人：徐占五，该公司员工。 被告：刘国梁，男，1970年4月4日出生，汉族，个体经营者，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：陆江，河北冀石律师事务所律师。 原告灌南县云翔不动产经纪有限公司与被告刘国梁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告灌南县云翔不动产经纪有限公司之委托诉讼代理人徐占五，被告刘国梁及其委托诉讼代理人陆江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告灌南县云翔不动产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告签订的《石家庄未来时间商铺租赁合同》，并按照约定返还商铺；2、请求判令被告向原告支付租金57960元（暂计算至2020年7月25日，实际应计算至返还商铺之日止）；3、请求判令被告向原告支付逾期支付租金产生的违约金3941.28元（暂计算至2020年7月25日，实际应计算至返还商铺之日止）；4、请求判令被告未按期返还商铺按照每逾期一日按照最后一期月租金的10%支付标的商铺的占有使用费；5、请求判令被告向原告支付物业管理费36354.84元（暂计算至2020年7月25日，实际应计算至返还商铺之日止）并支付逾期；以上第2、3及5项诉讼请求暂定合计：98256.12元。6、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原被告于2019年4月20日签订了《石家庄未来时间商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），双方约定由被告租赁石家庄未来时间项目2-08号商铺（以下简称“标的商铺”）。根据租赁合同第一.6条约定，标的商铺的开业日为记租日。根据租赁合同第四.2.(1)条约定，被告按照季付租金，首年的每季租金为28980元，于每期租金到期10日前支付下期租金。根据租赁合同第四.3.(1)条约定，被告需向原告支付的租赁保证金14490元。被告已向原告支付首期租金及租赁保证金共计43470元。根据被告签字确认的“隆基泰和食间里项目开业安全告知书回执单”确定被告已于2019年10月26日开业，自开业日开始计算租金。按照租赁合同对计租日及付款方式的约定，被告应于2020年1月15日支付第二期租金，但被告至今未支付，原告已两次发函催缴租金，但被告始终未补缴租金，截止2020年7月25日被告拖欠两期租金，共计57960元（实际计算至合同解除日）。根据租赁合同第九.3条的约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日，被告应当向原告支付逾期金额万分之五的违约金，逾期超过15日原告有权解除合同，截止2020年7月25日被告欠付的违约金为3941.28元（实际计算至合同解除日）。按照租赁合同约定，截止目前被告逾期支付租金已超15日，原告有权解除合同，同时如租赁合同解除后被告未能按时返还标的商铺的，被告应当按照合同约定承担违约责任。另外，因被告未能支付物业管理费，导致标的商铺所属物业公司向原告催缴物业管理费，截止2020年7月25日物业管理费为36354.84元（实际支付至付清之日止）。为了维护原告的合法利益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定。特向责院提起诉讼。望判如所请。 被告刘国梁辩称，被告认为原告不具备出租涉案房屋主体资格，同意与原告解除租赁合同，但是，原告无权要求被告支付房屋租赁费。被告从2020年4月1日开业经营计算房租，已在签订租赁合同当时交付一个季度房租及保证金，截止原告起诉之日，被告并没有拖欠房屋租赁费。更何况原告没有因为疫情依据国家法律规定减免被告房租，针对重大疫情不可抗力发生，没有依法遵守国家法律规定减免房租。另外，原告并没有为被告提供任何物业服务，无权诉求被告支付物业管理费。望法院驳回原告诉求，维护被告合法权益。 原告灌南县云翔不动产经纪有限公司提交如下证据：一、石家庄未来时间商铺租赁合同，证明原被告双方就租赁未来时间2-08号商铺达成一致意见，并对计租日、租金金额及付款方式、物业费金额、解除合同、逾期付款的违约金支付标准及逾期返款房屋等作出约定，同时约定合同解除应当恢复原状；二、银行业务回单，证明被告仅支付首期款和保证金，剩余未缴纳；三、隆基泰和食间里项目开业安全告知书回执单，证明被告在2019年10月26日已开业，按照约定开业日为计租日；四、营业照片及其他商铺的营业情况，证明被告自开业持续营业，其他承租人营业较好，被告的经营惨淡属于其自身经营不善造成；五、告知函，证明原告于2020年5月30日催告被告支付欠付租金，但被告至今未能支付；六、不动产证，证明河北鼎世房地产开发有限公司为未来时间的开发主体，根据自主开发建设获取标的商铺的所有权；七、前期物业合同及补充协议，证明标的物业的开发主体委托河北隆泰物业服务有限责任公司石家庄分公司进行物业管理；八、委托支付物业管理费告知函，证明标的物业的开发主体委托原告支付标的物业的物业管理费；九、物业费缴费通知单，证明被告欠缴物业费，物业公司要求原告承担，该费用的实际承担主体应为被告；十、营业照片，证明被告于2020年10月26日时已经实际开业；十一、未来时间项目广场维修期间保留广场通道照片，证明开发公司在广场维修期间保留了进出商场通道，被告可以正常营业；十二、食间里商业疫情后持续营业期间照片，证明原告在疫情过后持续经营。 被告刘国梁质证意见，对证据一，合法性有异议，首先原告不具备出租涉案房屋主体资格，无权签订租赁合同，其次开业日为计租日，被告2020年4月1日开业，已支付一季度房租，并不拖欠房租；最后，原告无权依据该证据要求被告支付物业管理费；对证据二，无异议，但不能证明原告的证明目的，该证据恰恰证明被告按季度支付第一期租金及保证金，被告不拖欠原告租赁费；对证据三，三性有异议，该回执单不能证实被告经营饭店开业时间为2019年10月26日，该回执单仅仅是商场准备开业的安全提示，该回执单并不仅仅是告知被告，而是告知商场所有商户，是具有普遍性的安全提示，该回执单并没有被告本人签字，不具有合法性、真实性；对证据四，被告认可2020年5月开业经营，但是恰恰证明由于原告的违约导致被告经营饭店不景气，其他商铺是否营业或者经营是否较好与被告饭店没有任何关联性，更何况原告仅将一家小饭店经营情况做对此，不具有对比性、普遍性；对证据五，三性有异议，该告知函被告没有收到，落款时间是2020年7月8日，无法证实原告证明目的于2020年5月30日向被告催要房租的事实，被告2020年4月1日开业经营，即使是支付房租，也不应是2020年1月25日开始支付房租；对证据六，真实性无异议，但无法证实与本案房屋具有关联性，无法证实原告具有出租权；对证据七，三性有异议，证据六显示涉案房屋竣工时间2018年9月27日，办理产权2019年，但是签订的《前期物业服务合同》时间是2018年7月11日及2018年8月1日，足以说明签订物业合同不真实，该物业公司没有与被告签订合同，无法证实提供物业服务；对证据八，三性有异议，该告知函时间早于房屋竣工时间，不具有真实性，该告知函是地产公司与物业公司具有关联性，与原告、被告没有任何关联，该告知函仅仅是可以说明原告有义务向物业公司支付物业费，而不能证明被告有义务向原告支付物业管理费；对证据九，有异议，该通知单仅仅是说明原告拖欠物业公司物业费，不能证明被告拖欠物业费事实更不能证明原告已经缴纳物业费，有权利向被告主张物业费的事实；对证据十，有异议，商场2019年10月26日开业照片不能证实系被告饭店开业经营，被告饭店照片是为了配合原告商场整体开业，邀请亲戚、朋友、同事捧场进行的就餐，当天过后，被告就没有实际开业经营，饭店照片中并没有顾客，而是被告亲戚、朋友、同事；对证据十一，有异议，该照片证据可以证实原告地面严重塌陷的违约事实，提供的房屋不具备经营条件，造成商场商户无法开业经营事实，即使是保留通道，通过照片可以看出，狭窄的通道，不明显的指示标志，导致顾客无法进入商场就餐；对证据十二，有异议，所有照片并不是被告饭店经营照片，照片不具有真实性，无法证实原告持续经营事实，2020年3月所有饭店不可以堂食、课外培训班没有一家开业经营，可以说明原告照片的不真实。 被告石家庄渡舟餐饮管理有限公司桥西分公司提交如下证据：一、商铺租赁合同，证明原告存在违约情形，未按合同约定交房、开业，未按合同约定履行商场推广活动，面积有误差，原告无权收取物业费，合同第四条第五项明确约定直接支付物业服务公司，并且物业公司未与被告签订物业服务合同，合同约定物业费30元每平每月不生效、并且不符合法律规定，开业日为计租日及物业费计费日；二、证明，证明原告违约情形有：经营期间空调漏水，商场外围地面塌陷两个月影响经营，不具备经营条件，原告未按合同约定履行推广活动，经营期间每天未能开启空调12个小时；三、地面、地面塌陷视频及照片原告不按照合同约定履行义务，提供的商业不具备开业经营条件，原告违约造成被告饭店无法正常经营；四、空调、管道漏水视频及照片，证明原告不按照合同约定履行义务，提供的商业不具备开业经营条件，原告违约造成被告饭店无法正常经营；五、政府文件，证明原告违法，不执行国家法律规定，疫情期间对被告不予减免房租；六、安全告知书回执单，证明仅仅是安全提示，并不能证明被告开业时间，并没有原告盖章、签字，不能作为开业日证明；七、同行饭店照片，证明原告在同楼层招租与被告同类小火锅商家，违反了当时招商人员承诺只有被告一家经营小火锅，由于原告的经营、管理、推广违约导致被告以及同类商家全部无法经营；八、加盟合同，证明由于原告未能按期履行交房，导致被告加盟经济损失，被告支付加盟费及管理费；九、租赁合作意向书，证明原告并非与被告签订租赁合同意向书的出租房，原告无权出租涉案商铺，原告与意向书中出租方、以及隆基泰和公司及涉案商业所有权人无任何关系。 原告灌南县云翔不动产经纪有限公司质证意见，对证据一，真实性、合法性无异议，关联性有异议，合同中对开业时间有约定，合同中有约定开业时间以书面通知为准；对证据二，证人证言需要证人出庭，证人具有利害关系，不具有证明效力；对证据三，真实性无异议，我方提交的证据里显示给被告预留了商场通道，不影响经营；对证据四，与被告无关，我方也无法确认漏水具体位置；对证据五，真实性无异议，关联性有异议，该文件不是法律规定，对原告不具有约束力，同时国资委仅负责管理国有企业，并不直接管理非国有企业，因此该文件不适用，该文件中也仅是对非国有企业的鼓励，并不是强制性要求，与本案无关；对证据六，无异议，恰恰证明我方于2019年10月26日告知被告开业，被告已经达到开业条件，但被告未开业；对证据七，原告认为被告提出的同一类型餐饮不得同时入驻商场并没有相关的法律规定与合同约定，不能作为其减免租金的理由；对证据八，真实性存疑，合同并没有生效；对证据九，该协议仅是意向协议，最终正式协议是由原被告签订的，该合同真实有效，最终以原被告签订的合同为准。 经审理查明，2019年4月20日，原告与被告签订《石家庄未来时间商铺租赁合同》，约定：原告将位于石家庄市桥西区出租给被告，租赁期限自2019年5月31日至2024年5月30日，如因原告原因延迟交付的，则租赁期限相应顺延。用途为餐饮。租金按照以下方式收取：自2019年5月31日至2020年5月30日年租金为115920元；自2020年5月31日至2021年5月30日年租金为115920元；自2021年5月31日至2022年5月30日年租金为184313元；自2022年5月31日至2023年5月30日年租金为195372元；自2023年5月31日至2024年5月30日年租金为209048元。租金支付时间及方式：被告应当在进场前向原告支付首期租金，支付方式为季付，首期租金为28980元，以后在每期租金到期10日前，被告向原告交纳下期租金，如租金支付日为国家法定节假日的，则支付时间顺延。租赁保证金：被告应向原告缴纳的租赁保证金总额为14490元，合同履行期满后，被告无违法违约行为的，扣留应由被告相关费用后，无息返还给被告。物业费由被告直接交付给原告委托的物业服务公司，物业费标准为30元/平/月，付费方式为按月预付，开业日为计费日，被告应与物业服务公司另行签订物业服务合同。租赁商铺的交付时间暂定为2019年5月31日，如原告另行书面通知交付日期的，则以原告的书面通知为准，双方于本合同约定交付日期进行验收交接，并签署《商铺交接确认书》，《商铺交接确认书》一经签署即视为原告完成交付义务。违约责任：如原告不能在约定的时间内交付租赁商铺，在迟延交付60日内不计违约金，租期相应顺延，迟延交付超过60日的，自第61日起，每逾期一日，被告有权要求原告支付被告已付费用万分之五的违约金，原告逾期交付商铺超过三个月的，被告有权要求解除合同；在租赁期限内，被告逾期交付租金，物业管理费及其他费用等全部费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的万分之五支付违约金，被告逾期支付前述费用超过15日的，原告有权解除合同。 另查，被告向原告支付了房屋租赁费28980元，租赁保证金14490元。 本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行权利义务。关于被告营业时间，原告称，被告于2019年10月26日开始营业并提交了隆基泰和食间里项目开业安全告知书回执单予以证实。对此被告不予认可，称该回执单不能证实被告经营饭店开业时间为2019年10月26日，仅仅是商场准备开业的安全提示，该回执单并不仅仅是告知被告，而是告知商场所有商户，是具有普遍性的安全提示，该回执单并没有被告盖章认可。根据双方签订的合同约定，原告交付租赁房屋应签订《商铺交接确认书》，就涉案房屋双方未签订交接确认书，且被告认可其于2020年4月1日进行营业，因此，应认定为租金自2020年4月1日起计租。在庭审中，被告称2020年6月25日解除，原告不同意被告所陈述的解除日期。经查，双方的合同已经无法继续履行，符合解除合同条件，原告于2020年8月12日提起诉讼，因此，双方解除的时间应为2020年8月12日，但在2020年10月22日庭审中，被告称其承租的房屋内的物品未搬离，并当庭表示物品原告可随时处置。因此，被告应向原告支付2020年4月1日至2020年8月12日期间的租金，并支付自2020年8月13日至2020年10月22日的房屋占有使用费，房屋占有使用费参照租金标准计算。另，被告抗辩疫情属于不可抗力原告不仅没有按照国家规定减免租金，反而要求解除租赁合同，造成被告损失。本院结合被告的经营时间，对被告抗辩疫情影响的理由不予采信，综上，被告应向原告支付租金和占有使用费共计64722元，现原告已支付租金28980元，另基于原被告双方合同已经解除，因此，租赁保证金14490元应在租金和占有使用费中予以扣减。综上，被告应向原告支付租金和占有使用费共计21252元。关于物业费，原告未提交证据证明其实际产生了物业费的损失，因此，原告该主张本院不予支持。关于违约金，原被告双方于2020年8月12日解除合同，被告应自2020年8月13日起，按照合同约定，每逾期一日，按所欠租金数额的万分之五支付违约金至付清之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告灌南县云翔不动产经纪有限公司与被告刘国梁签订的《石家庄未来时间商铺租赁合同》于2020年8月12日解除； 二、被告刘国梁于本判决生效后十日内向原告灌南县云翔不动产经纪有限公司支付租金和占有使用费共计21252元及违约金（自2020年8月13日起至付清之日止，按日万分之五计算）； 三、驳回原告灌南县云翔不动产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取1128元，由原告灌南县云翔不动产经纪有限公司负担884元，被告刘国梁负担244元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市桥西区，邮编：050091，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费2256元应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 赵江云 二〇二〇年十一月十八日 代书记员 包亚文