浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初12072号 原告（反诉被告）:傅新妹，女，1973年3月9日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：阙正伟,上海市九汇律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：杨仙花，女，1945年8月19日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告（反诉原告）：陈潮生，男，1944年4月18日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告（反诉原告）：陈冰，男，1986年2月19日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告（反诉原告）：麻桂菊，女，1967年4月11日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告（反诉原告）：陈高德，男，1966年2月10日出生，汉族，住浙江省义乌市。 四被告共同委托代理人：陈剑，浙江英普（义乌）律师事务所律师。 四被告共同委托代理人：童杨阳，浙江英普（义乌）律师事务所律师。 原告（反诉被告）傅新妹为与被告（反诉原告）杨仙花、陈潮生、陈冰、麻桂菊、陈高德权益指标转让合同纠纷一案，于2020年8月14日向本院提起诉讼，2020年8月31日，被告杨仙花、陈潮生、陈冰、麻桂菊、陈高德提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王慧独任审判，于2020年9月10日合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）傅新妹及其委托诉讼代理人阙正伟、被告陈高德及四被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人陈剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告傅新妹向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年7月12日签订的《购房权益指标转让协议》合法有效；2.被告将××镇××幢××单元××室房屋及车位060的交房手续（包括房屋交付合同、物业管理合同、房屋全套钥匙、水电气账户等）移交给原告。事实与理由：2018年7月12日，原告就大陈镇政府异地奔小康安置房权益转让事宜与被告签订了一份《购房权益指标转让协议》，约定：被告将其享有的高层住宅中一套（120平）购房权益指标转让给原告，转让款185000元，被告必须无条件配合原告对房屋的抽签工作、办理交房手续、办理权证及过户手续。被告未积极配合的，需支付违约金50万元。协议签订当天，原告将转让款185000元支付给被告，被告写下收条一张。2018年7月27日，原告向义乌市大陈镇异地奔小康工程建设办公室汇款建房款24万元。2018年9月19日，原告代被告支付利息2597元。2019年6月13日，被告委托原告抽签安置定位，经公证抽签，原告购买的这套房屋定在××镇××幢××单元××室，车位号码060。2019年7月23日，原告向义乌市大陈镇异地奔小康工程建设办公室汇款支付了建房造价尾款、维修基金等共计135277.73元。之后，原告要求被告将该房的交房手续（包括房屋交付合同、物业管理合同、房屋全套钥匙、水电气账户等）移交给原告，但是被告拒绝配合。 五被告共同辩称：一、该合同违反了义乌市农村宅基地使用权转让细则（义委办发2016103号）第七条。请求法庭对合同的合法性予以审查。二、合同约定，被告只收取转让费，以后所产生的费用由原告承担，由于原告未及时交纳房款，是违约行为，被告有权行驶先履行抗辩权，拒绝交付过户房产。三、由于原告未及时交纳转让房款，该房的钥匙、门禁等在义乌市××镇××保管，造成无法交付的后果，应由原告自行承担。 反诉原告杨仙花、陈潮生、陈冰、麻桂菊、陈高德向本院提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付由其垫付的房屋造价款48191.22元，并从2019年7月23日起按年利率6%赔偿利息损失至实际履行之日止；2.反诉被告向反诉原告支付房屋转让款（不含造价）35311.8元（7.5㎡＊1542元／㎡＋15.4㎡＊1542元／㎡）；3.反诉被告向反诉原告支付违约金2万元。事实与理由：2018年7月12日，反诉原告与反诉被告签订《购房权益指标转让协议》，约定反诉原告将位于义乌市××镇××期××层住宅中的一套购房权益指标转让给反诉被告，反诉被告承担因该住房权益指标需向相关部门、单位缴纳的所有费用（包含建筑成本、物业费等），另需向反诉原告支付转让款185000元。2019年7月，义乌市大陈镇人民政府送达交房通知，确定案涉房屋的造价为423468.95元，但反诉被告仅缴纳了造房款375277.73元，剩余48191.22元由反诉原告垫付。嗣后，反诉原告多次要求反诉被告支付其垫付的造房款，均未果。另，反诉原告与反诉被告在签订《购房权益指标转让协议》时仅按120㎡计算转让款，现案涉房屋的实际面积为127.5㎡，多出的7.5㎡应当另算转让款，此外，义乌市大陈镇人民政府以房屋面积的12%为标准额外分配了15.4㎡权益面积，该15.4㎡也应当另算转让款。综上，反诉被告未按约支付造房款的行为已属严重违约。 反诉被告傅新妹答辩称：被告提起的诉请，都是基于裙楼的尾款，请求驳回反诉原告的诉请：一、产生裙楼建造费用的根本原因在于反诉原告私自变更协议约定，超越反诉被告的代理权限，应由反诉原告承担不利后果。反诉被告不存在任何违约，包括逾期付款的责任。根据证据及协议的约定，反诉被告已按约支付了全部款项，包括建房款、尾款、指标费，且及时催告反诉原告交付房屋及车位钥匙。反诉原告在反诉状中提到垫付的裙楼价款，裙楼并没有在购房转让协议中约定，协议只约定套房及车位（车库）且因裙楼的面积及位置等产权均不明确，无法进行交易，其次，产生裙楼款的原因是被告私自变更协议内容所致，反诉被告提的补充证据均显示该征求意见书是可选择的，且98%的农户选择成本分摊到高层套房，裙楼产权及收益权归业主享有，即套房按3190元每平方价格交纳，而反诉原告在政府处作出的选择，明显是反诉原告希望有裙楼（反诉原告的第二项诉请也能表明其真实的目的）。在协议生效后，私自变更约定，强加一方的义务，且嗣后也未向反诉被告如实陈述，违背诚实信用原则，该约定如能生效，不利于市场环境，与法相背。综上，双方因反诉原告私自变更协议约定，而对3190元还是2830元的单价存疑，并不能证明反诉被告未全部交款而违约。反诉被告认为裙楼部分360元每平方的款项应由反诉原告承担，且争议的源头也是反诉原告，对过错应承担不利的一果。另，双方在协议生效后，即成立代理关系，反诉原告为反诉被告的代理人，其所为应在被代理人的权限范围内（如选房付款）并处份，但本次选择并没有经反诉被告的授权或追认，系越权代理行为，应由反诉原告支付剩余房款。最后，协议也没有将此缴纳360元的款项作为逾期付款的违约责任（第一、三项反诉请求），且反诉原告也未向法庭提供证据证明已向政府支付了该笔款项，该笔款项与逾期付款责任均无从谈起。年利率6%为民间借贷的司法解释规定，且现已失效，反诉原告的主张，无任何协议及法律的依据。二、反诉被告无需支付第二项诉请。首先，根据申购确认书显示，反诉原告申购并享有的一套（建筑面积约120平方），而协议第一条约定反诉原告将上述一套购房指标转让给反诉被告，协议第二条约定反诉被告一次性将购房款付给反诉原告，反诉原告不得以任何理由向反诉被告收取任何费用，双方无异议。且转让的只是该房屋的转让指标，未涉及面积的增加或减少，建筑面积是政府在建设和甚验时地有的变化，这是二个概念。购房指标款在协议中已约定具体金额，且反诉被告已全部支付。其次，反诉被告就多出来的房屋面积，支付了建筑成本，反诉原告以增加的面积要求支付转让款没有任何法律依据。裙楼部分没有任何的依据，且12%不知道如何计算得出的。此外，如果反诉原告仍坚持二部分是指标转让，则裙楼部分的建筑费用及增加套房的费用应由反诉原告承担，更不存在逾期付款的利息，这是可作交易转让的。反诉原告存在相矛盾的主张。 傅新妹就其本诉和反诉，向本院提交了如下证据： 1、购房权益指标转让协议、申购确认书各一份，证明双方关于争议房屋及车位的约定，房屋价款的约定，交房及过户的约定。 2、收条一份，证明原告于协议签订当日向被告支付转让款185000元。 3、通知、现金缴款单各一份，证明经通知，2018.7.27原告代缴建房进度款24万元，2018.9.19，原告代被告支付利息2597元。 4、公证书一份，证明2019.6.13被告委托原告参与分房抽签安置定位活动，经公证，确定涉案房屋的定位及车位。 5、农村信用社进帐单一份，证明2019.7.23原告缴纳了购房尾款。 6、政府信息公开答复书复印件一份，证明2019.12.5大陈镇政府回复原告律师申请的政府公开信息内容，证明被告私自签订了四期裙楼处置意见征求书、导致增加裙楼成本分摊到高楼套间。（原件在12066号） 7、大陈镇异地奔小康四期处置征求意见书复印件一份，证明裙楼分摊到高楼的费用约360元每平方。 杨仙花、陈潮生、陈冰、麻桂菊、陈高德对上述证据质证认为：证据1：转让协议的真实性没有异议，合同的有效性有异议，合同违反了义乌市农村宅基地使用权转让细则（义委办发2016103号）第七条。原告主张该协议有效，需提供村民同意及农林备案材料，才可以认定合同有效。申购确认书系复印件，真实性无法确认。证据2：真实性没有异议。证明目的有异议，只能证明部分支付了转让款。证据3：通知系复印件，真实性无法确认。收款收据：这是原告向镇政府交纳房款的，具体被告方不清楚。证据4：公证书的真实性没有异议。证据5：被告方不清楚。证明目的有异议，该缴款单及收据，如交纳了，也证明只是交纳了部分，未足额交纳，存在违约。证据6：真实性有异议。证据7：与本案无关。这是大陈镇政府对孙璇作出的答复。且这份答复与事实不相符合，裙楼至今没有与住房进行任何的磋商。建造费的收取也没有经过住房的同意。这是政策性的行为，并非是被告选择的结果。证据8：实施细则与本案无关。 杨仙花、陈潮生、陈冰、麻桂菊、陈高德就其本诉和反诉，向本院提交了义乌市大陈镇异地奔小康四期交款通知书一份，证明涉案房屋造价为423468.95元，原告尚有房款未及时交纳。从而证明原告存在严重违约行为。 傅新妹对该证据的真实性没有异议，原告方认可交款金额。被告认为违约的时间起算点，没有依据。 本院认证：对双方提交的证据的真实性均予以确认，对其证明力将结合本案查明的事实予以综合认定。 经审理查明，为改善山区群众的居住条件，义乌市大陈镇人民政府下发《大陈镇“宅基地换住房、异地奔小康”工程实施细则》，适用大陈镇大岭下村和湖山千亩山自然村。根据该实施细则，杨仙花、陈潮生、陈冰、麻桂菊、陈高德一户可安置高层住宅叁套（建筑面积共340平方米）。2018年7月12日，傅新妹（乙方，受让人）与杨仙花、陈潮生、陈冰、麻桂菊、陈高德（甲方，转让人）、案外人义乌金瑞房地产经纪有限公司（丙方，作为中介机构）签订《购房权益指标转让协议》一份，约定：甲方享有位于义乌市××镇××期××层住宅共3套、建筑面积共340平方米的权益指标，甲方将上述住宅中的1套建筑面积120平方米的权益指标转让给乙方，转让款共计185000元；甲方应及时将享有上述套房权益指标的相关材料交付给乙方，本协议签订后，因该住房权益指标需向相关部门、单位缴纳的所有一切费用（包含建筑成本、物业费等），均由乙方承担；甲方必须无条件配合乙方对上述住房抽签工作及办理交房手续；上述房屋可办理不动产权证及过户手续时，甲方应无条件积极配合，过户的一切费用由乙方承担（包含土地出让金、相关税费等）。政府异地脱贫补助款归甲方享受，出让金优惠退费由乙方享受，物业费政府补助由乙方享受，具体政策以政府文件为准；该住房权益指标转让后，实际取得的套房的房屋所有权及该房所属土地使用权以及附属配套设施依法随之转让给乙方所有。协议签订当日，傅新妹即向被告方支付了185000元权益指标转让款。 2018年7月27日，傅新妹向义乌市大陈镇异地奔小康工程建设办公室支付了建房款240000元。2018年9月19日，傅新妹向该工程办公室支付建房款利息2597元。2019年6月13日，义乌市大陈镇人民政府举行案涉房屋的分房抽签定位活动，经抽签公证，案涉房屋定位安置于××镇××幢××单元××室，车位号码为060。2019年7月23日，傅新妹向义乌市大陈镇异地奔小康工程建设办公室支付了建房款135277.73元。同月，义乌市大陈镇人民政府向陈高德户发送《大陈镇异地奔小康四期交款通知》，载明案涉房屋测绘面积为127.49㎡，房款为423468.95元，按政策安置高层公寓的审批面积，每平方米补助300元，用于安置小区公共基础设施建设，并令陈高德户于收到通知后15个工作日内缴清余款。陈高德即将该通知内容告知原告。因原告未按时缴清购房款，2019年7月23日，义乌市大陈镇人民政府直接从支付给陈高德户的补助款中扣划了案涉房屋余款48191.22元。 另，2020年4月29日，金华市中级人民法院曾向义乌市大陈镇人民政府发函核实涉案楼盘的相关情况，2020年5月6日，义乌市大陈镇人民政府复函称：涉案“八都苑”小区（义乌市大陈镇异地奔小康工程四期工程）安置农户套间共345套，其中279套业主已经收房，还有66套因农户原因仍未完成交房手续，小区房屋系政策性保障住房，到目前为止还未能办理初始登记。附属配套设施的裙房产权归义乌市大陈镇人民政府，但收益权属于全体业主。经本院咨询国土部门及义乌市大陈镇人民政府，案涉房屋所在土地性质为国有划拨土地。 本院认为：本案为权益指标转让引起的纠纷，并非房屋所有权的转让纠纷，故本案案由应为权益指标转让合同纠纷。本案主要的争议焦点为： 一、案涉《购房权益指标转让协议》的效力。被告抗辩对合同效力有异议，但其反诉请求均是基于案涉转让协议有效而提起，案涉权益指标转让协议系双方真实意思表示，且并不违反法律和行政法规的强制性规定，故本院认定案涉协议合法有效。被告辩称缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。 二、本案双方转让的标的是权益指标还是房屋，是否对应包含裙楼等配套附属设施。双方签订协议时，并未有具体明确指向的房屋。被告方将其享有可安置高层住宅120户型一套对应权益指标作价185000元转让给原告，依据协议的名称、上下文及权益指标的交易习惯，原告支付的系指标转让款，对价取得了被告方名下的一套高层住宅的资格，该转让标的和交易价格在签约时均已确定。后续测绘面积的出入，并不影响交易标的的转让款。同时，依据协议第八条约定，裙楼系房屋的配套附属设施，与房屋系统一整体，应一并包含在内，义乌市大陈镇人民政府作出交款通知书上所载明的案涉房屋暂计房款423468.95元，包含了案涉房屋及配套附属设施。因此，双方转让的系资格和指标的转让，且其对应的房屋包含了裙楼。原告认为指标转让不包含配套附属设施，被告要求原告超出的7.49㎡转让款和支付裙楼的价款，均于法无据，本院不予支持。 综上，案涉协议合法有效，双方均应按约履行。依据义乌市大陈镇人民政府的通知，房屋的建造款为423468.95元，而原告实际缴纳375277.73元，尚欠48191.22元已由被告方垫付，依法应由原告支付给被告，并承担相应利息损失。同时，案涉房屋已具备交付条件，被告应在原告支付垫付款及利息损失的同时向原告交付房屋。另外，根据义乌市大陈镇人民政府的回复，在原告起诉时，被告因客观原因未能交房，故本院认定双方在履行本案讼争合同过程中均不存在违约行为，故反诉原告的第三项诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条的规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）傅新妹与被告（反诉原告）杨仙花、陈潮生、陈冰、麻桂菊、陈高德于2018年7月12日签订的《购房权益指标转让协议》有效； 二、原告（反诉被告）傅新妹于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）杨仙花、陈潮生、陈冰、麻桂菊、陈高德房屋造价垫付款人民币48191.22元，并赔偿利息损失（利息自2019年7月23日至2019年8月19日按照年利率6%计付，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际履行之日止）； 三、被告（反诉原告）杨仙花、陈潮生、陈冰、麻桂菊、陈高德于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）傅新妹移交位于义乌市××镇××幢××单元××室××号车位的交房手续； 四、驳回被告（反诉原告）杨仙花、陈潮生、陈冰、麻桂菊、陈高德的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3800元，反诉案件受理费1185元，由原、被告双方各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 王 慧 二〇二〇年十一月六日 书记员 朱爱华