山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终1300号上诉人（一审原告、案外人）：段某，女，1981年12月6日生，汉族，山西省泽州人，现住晋城市。委托诉讼代理人：杨某，山西高斯通律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭某，山西高斯通律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告、申请执行人）：南某，男，1968年5月7日生，汉族，山西省晋城市人，现住晋城市。委托诉讼代理人：申某，山西华真律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：赵烨，女，1981年3月21日生，汉族，山西省阳城县人，现住晋城市城区凤翔小区**楼****，身份证号码：×××。原审第三人（被执行人）：王晋伟，男，1978年3月6日生，汉族，山西省晋城市城区人，现住晋，现住晋城市城区凤翔小区**楼****号码：×××。上诉人段某因与被上诉人南某、原审第三人赵烨、王晋伟案外人执行异议之诉一案，不服晋城市城区人民法院（2020）晋0502民初1751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人段某及其委托诉讼代理人杨某、郭某，被上诉人南某的委托诉讼代理人申某，原审第三人赵烨到庭参加诉讼。原审第三人王晋伟经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。上诉人段某上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判上诉人与第三人签订的《房屋租赁合同》有效，判令停止对晋城市城区新市东街1162号东谢匠村委家属楼1单元102室房屋的强制执行并解除查封；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人与第三人签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，是有效合同。双方在合同中约定房屋租期30年是由于缺乏法律知识所致，法院只能认定超过20年后的租赁合同无效，不能当然认定上诉人现阶段对房屋的承租行为无效。2.第三人将房屋抵押给被上诉人并没有进行抵押登记，不能对抗第三人。即使抵押权成立，法律也并未禁止将抵押物对外出租，因此，一审法院认定第三人在明知房屋已设定抵押权的情况下承租房屋存在妨碍债权人实现债权的故意，系主观猜测，有失公允。3.被上诉人没有提供合同签订时涉案房屋租金市场价的鉴定或评估结论等证据，也没有物价指导部门指导价或者市场交易价作为参照标准，因此，一审法院认定“房屋30年租期租金20万，属于不合理低价”，没有依据。4.上诉人是先后分几次转账支付了租金，但租金收据是由出租人（本案第三人）在2017年12月24日开具了一张总收据。上诉人与本案第三人是通过中间人介绍认识。因为中间人系上诉人的侄儿，与第三人赵烨是朋友关系，所以上诉人与第三人之间的信任度较高，第三人鉴于对上诉人的信任和第三人已收到了部分租金款项，而向上诉人先出具一张总租金收据，符合一般常理，一审法院认定“先打租金20万元收据和后付租金有悖交易习惯”与事实不符。5.上诉人在法院对房屋进行查封之前已经订立了真实有效的房屋租赁合同，并对该房屋持续占有、使用，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，上诉人有权要求停止房屋的腾退执行。被上诉人南某辩称：1.上诉人与第三人于2017年12月24日签订的《房屋租赁合同》，以明显不合理低价承租被执行的涉案房屋，系恶意串通。首先，第三人赵烨在2017年10月20日已将涉案房屋抵押给被上诉人，上诉人段某在需要向第三人支付20万元租金的情况下，不可能不对房屋的所有权、抵押权进行了解。其次，上诉人段某与第三人签订的租赁合同期限长达30年，与合同法第214条规定的“租赁期限不得超过20年”的规定相悖，与常见的民商事租赁行为所约定的租赁期间存在明显差异。而且上诉人与第三人约定的30年的租金为20万元，对于该地段和该房屋的面积来说，是不合理的低价。再次，第三人在未实际收到上诉人支付的全部租金之前，居然出具了全部租金的收据，不符合一般认知，存在恶意串通的嫌疑，也不能排除上诉人与第三人之间的银行转账行为系双方发生的另外的交易往来。最后，根据执行局对上诉人段某的询问笔录，上诉人与第三人之间是名为租赁实为借贷的关系，现上诉人与第三人相互串通，目的就是阻碍被上诉人债权的实现，不应得到支持。2.上诉人提出执行异议不符合常理。涉案房屋早在2018年5月4日就被法院查封并公告，如果上诉人段某是真实的承租人，应当在法院张贴查封公告的当时，以书面形式向法院提出异议，但上诉人一直到法院执行局处置该涉案房产时，才突然出现，不合常理。3.执行法院对第三人名下房屋进行查封、处置均无不当，执行行为并不违反法律规定，上诉人发起执行异议之诉的本质是对法院正常执行行为的对抗。请求：维持一审判决。原告段某向一审法院起诉请求：1.依法确认原告与第三人签订的《房屋租赁合同》有效；2.依法判令停止对晋城市城区新市东街1162号东谢匠村委家属楼1单元102室房屋的强制执行，并解除查封；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月24日，原告与第三人赵烨、王晋伟签订了《房屋租赁合同》，第三人将其晋城市城区新市东街1162号东谢匠村委家属楼1单元102室房屋出租给了原告。双方约定房屋租赁期限为30年，租金为20万元，原告将房屋租金通过银行转账一次性支付给了第三人，之后便搬入承租的房屋内居住。2018年，法院就被告与第三人民间借贷纠纷一案作出（2018）晋0502民初1257号民事判决书，被告据此申请了强制执行。关于该房屋，执行过程中执行局给原告下达了腾退公告，要求原告腾退房屋，以物抵债。但原告与第三人的《房屋租赁合同》已生效，现仍在租赁期内，原告作为承租人，有权继续承租该房屋，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之规定，应保障承租人的合法权益。原告提出了执行异议申请，但法院作出（2020）晋0502执异48号执行裁定书驳回原告的异议请求。现原告只能诉至法院，望查明事实，依法公正判决，维护原告的合法权益。一审法院查明：2017年10月20日，赵烨、王晋伟作为借款人向南某借款85万元，并签订了《借款合同》，双方对借款期限及利息、违约责任等均作出了约定。后因赵烨、王晋伟未能归还借款，南某于2018年4月13日向法院提起民事诉讼，要求赵烨、王晋伟归还借款本金、利息及违约金等。诉讼期间经南某申请，本院于2018年5月4日对涉案房屋进行了查封，查封期限三年。后经审理，本院于2018年6月25日作出（2018）晋0502民初1257号《民事判决书》，判决赵烨、王晋伟归还南某借款本金85万元、借期内利息3.4万元及违约金。判决书生效之后赵烨、王晋伟未按照判决书确定的时间履行还款义务。该案进入执行程序后，本院于2020年4月15日张贴公告，责令被执行人赵烨、王晋伟在公告张贴之日起30日内将涉案房屋腾出。2020年5月20日，段某就涉案房屋提出执行异议，本院于2020年6月4日作出（2020）晋0502执异48号《执行裁定书》，裁定驳回案外人段某的异议请求。案外人段某不服，向本院提起执行异议之诉。另查明，原告段某向本院提供2017年12月24日其作为承租方与第三人王晋伟、赵烨作为出租方签订的《房屋租赁合同》一份，该合同约定王晋伟、赵烨将位于新市东街五指生院内东谢匠综合家属楼1单元102室房屋出租给段某，租赁期限自2017年12月24日至2047年12月24日止；房屋租期为三十年、租金二十万元整，由段某一次支付给出租人，另合同对其他进行了约定。再查明，第三人赵烨称涉案房屋在其向南某借款时已约定将房屋抵押给南某，但未向不动产登记部门办理抵押登记，后第三人将该涉案房屋出租给本案原告。综上，本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”关于原告段某对涉案房屋即新市东街五指生院内东谢匠综合家属楼1单元102室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，本院认为，原告与第三人签订《房屋租赁合同》期限约定30年，与合同法中关于租赁期限不得超过二十年的规定相违背，亦与常见的民商事租赁行为中的租赁期限存在明显差异，且第三人在明知已将涉案房屋抵押给本案被告南某的情况下出租，难以排除存在妨碍债权人实现债权的故意。同时，涉案房屋位于市区，房屋面积129.01平方米，30年期间租金20万元，属于明显不合理低价，且原告与第三人签订《房屋租赁合同》的时间未有实据证明是2017年12月24日；在双方均不认识情况下，先打租金20万元收据和后付租金有悖交易习惯。故原告段某请求依法确认原告与第三人签订的《房屋租赁合同》有效并判令停止对晋城市城区新市东街1162号东谢匠村委家属楼1单元102室房屋的强制执行，并解除查封的诉讼请求，证据不足，理由不充分，不足以排除本院对涉案房屋的强制执行。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回原告段某的诉讼请求。案件受理费12100元，由原告段某负担。经查，当事人对一审法院查明事实无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，案涉房屋建筑面积为129.01平方米，位于新市东街**。还查明，2020年4月14日，上诉人段某向执行人员述称：上诉人一次性向赵烨支付了租金20万元，赵烨因为着急用钱，让一次性给了租金的话，租金相对便宜，如果赵烨在五年之内还了上诉人20万元，就相当于让上诉人白住五年房子，如果五年之内还不了钱，就让上诉人租够30年。此项事实有2020年4月14日执行人员制作的笔录在卷证实。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，上诉人段某作为案外人，虽向人民法院提供了其与原审第三人王晋伟、赵烨签订的落款日期为“2017年12月24日”的《房屋租赁合同》及上诉人段某的借记卡账户历史明细清单、付款回单，用于证明上诉人段某于2017年12月24日已经从第三人处承租了案涉房屋并实际支付了租金20万元的事实，但经查，上诉人提供的借记卡账户历史明细清单、付款回单反映的只有2017年12月24日至2017年12月28日期间上诉人借记卡的支出款项，未全部反映上诉人的借记卡在一定期间内的全部往来，且所载明的6笔转账（转账金额总计20万元）均未注明款项用途系支付租金，因此，上诉人提供的如上证据不能排除上诉人段某与原审第三人之间存在其他经济往来的可能性。再结合《房屋租赁合同》对于案涉房屋的租金约定过低、房屋租期约定过长的不符合寻常情理的情形，以及原审第三人在未收到全部款项而提前出具收款收据的不合常理的事实，故一审法院认为难以排除上诉人与第三人存在妨碍债权人实现债权的故意，具有一定的事实依据。诉讼中，上诉人段某虽还提供了案涉房屋的煤气购气凭证5支及其它生活缴费凭证，但购气凭证及其它生活缴费凭证反映的均是2019年以后（案涉房屋被查封之后）的缴费事实，上诉人段某在诉讼中所提供的支付宝账户缴纳电费账单虽有2017年、2018年度的缴费凭证复印件，但上诉人段某本人的支付宝账户中并无如上年度相应的缴费记录，上诉人在诉讼中述称如上年度的费用系其前夫缴纳，但又不能向法院提交相应证据证明，故此，本院认为，上诉人提供的证据不能证明其在案涉房屋被人民法院查封之前实际承租并接管使用了房屋，不能排除上诉人段某与第三人在案涉房屋被查封之后在《房屋租赁合同》上倒签日期的可能性。退一步讲，即便上诉人与第三人之间不存在倒签合同日期的事实，但根据段某于2020年4月14日向执行人员所作陈述可知，上诉人段某向原审第三人支付20万元，在前五年（2017年12月24日至2022年12月23日）实系借贷性质，只有在第三人赵烨在前五年内不能偿还该笔款项的时候，该笔款项方转化为租金，故而，从此种意义上讲，上诉人段某在2022年12月24日之前对原审第三人享有的是20万元债权，在此期间，上诉人段某与第三人之间并未确定地成立房屋租赁合同关系，因而上诉人段某在此期间对案涉房屋享有的占有使用权不是基于租赁权，而是基于债权，债权具有平等性，因而，上诉人段某对案涉房屋的占有使用权不能对抗人民法院对案涉房屋的强制执行。综上，上诉人所举证据不能证明其对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事实体权益，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人段某预交二审案件受理费12100元，由上诉人段某承担。本判决为终审判决。审 判 长 张艳丽审 判 员 王天明审 判 员 焦瑛琴 二〇二〇年十一月二十五日法官助理 苏瑞庭书 记 员 李 丹