新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2020）新40民终2098号 上诉人(原审被告)：伊犁易欧商贸有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市新华东路**德源大厦**。 法定代表人：鲁健，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张江**，新疆怀泽律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘敏，女，1975年12月9日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 委托诉讼代理人：陈继峰，系刘敏丈夫，男，1974年12月12日出生，汉族，无固定职业，住址同上。 原审被告：伊犁佳源房地产开发有限公司，，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市经济合作区青海路**佳源新天地**楼****商铺 法定代表人：鲁伊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任勇刚，新疆任远律师事务所律师。 原审第三人：伊犁众意房地产开发有限责任公司，住所地新疆，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市滨河路斯大林街一巷**> 法定代表人：马秀江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马学林，男，1983年3月17日出生，回族，系该公司员工，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 上诉人伊犁易欧商贸有限公司因与被上诉人刘敏房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2020）新4002民初2093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 伊犁易欧商贸有限公司上诉请求：依法撤销原判，改判驳回刘敏的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决解除合同错误，双方签订的租赁合同于2017年12月30日已到期自行终止，不存在再解除之说；二、双方之间签订合同的效力已经生效判决认定为有效，刘敏诉讼要求返还已缴纳的租金无事实依据。 刘敏辩称，原判正确。佳源房地产开发有限公司与众意房地产开发有限责任公司签订的合同依法有效，合同期内伊犁易欧商贸有限公司再与其签订合同实属无效，其于2010年起代众意房地产开发有限责任公司向佳源房地产开发有限公司支付租金每年27，500元，其2015年至2017年所交的205，000元应包括其代众意房地产开发有限责任公司缴纳的2015年至2019年房租，多余的钱应退给我，或抵顶以后的房租。 伊犁佳源房地产开发有限公司未答辩。 伊犁众意房地产开发有限责任公司述称，原判事实清楚，应当驳回伊犁易欧商贸有限公司的上诉请求。 刘敏向一审法院起诉请求：1、依法判令解除其与伊犁易欧商贸有限公司于2015年12月24日签订的《租赁合同》；2、依法判令伊犁易欧商贸有限公司和伊犁佳源房地产开发有限公司向其退赔房租费150，000元；3、依法判令伊犁易欧商贸有限公司向其赔偿违约金24，000元；4、判令伊犁易欧商贸有限公司和伊犁佳源房地产开发有限公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：佳源公司于2012年1月1日存续式分立为佳源公司和易欧公司，涉案橱窗的所有权自此归属于易欧公司。本案共涉及三份合同，依签订的时间排序依次为： 2007年3月26日众意公司与佳源公司签订《协议书》（以下简称：众意与佳源《协议书》），约定佳源公司将解放路四巷地下通道上玻璃橱窗出租给众意公司使用，租期：规划部门许可年限，租金：27，500元／年。 2010年1月1日刘敏与众意公司签订《伊宁市新星大厦门口通道玻璃橱窗租赁合同》（以下简称：刘敏与众意《租赁合同》），约定众意公司将涉案橱窗转租给刘敏使用，租期：自2010年5月1日至2020年4月30日，租金：80，000元／年，支付方式：刘敏以众意公司名义向佳源公司每年交纳27，500元，即以此替众意公司向佳源公司履行2007年《协议书》支付租金的义务，另由众意公司从应向刘敏支付的工程款总额中每年扣除525，00元，即以此抵销其应向刘敏支付的工程款。 2015年12月24日刘敏与易欧公司签订《租赁合同》（以下简称：刘敏与易欧《租赁合同》），约定易欧公司将涉案橱窗出租给刘敏使用，租期：自2015年6月1日至2016年12月30日，租金：80，000元／年。合同签订后，刘敏于2015年12月24日向易欧公司法定代表人鲁健账户转账125，000元，其中含2015年6月1日至2016年12月30日租金120，000元，押金5，000元。2016年9月8日刘敏续租了涉案橱窗，租期自2017年1月1日至2017年12月30日，并向易欧公司法定代表人鲁健账户转账80，000元。 一审法院认为，本案焦点为：一是佳源公司是否系刘敏与易欧《租赁合同》的权利义务主体；二是刘敏能否以易欧公司违约为由，依法享有其与易欧公司签订合同的法定解除权。关于争议焦点一，佳源公司于2012年1月1日存续式分立为佳源公司和易欧公司，刘敏与易欧《租赁合同》签订于2015年12月24日，该《租赁合同》签订时易欧公司已取得法人资格，该合同签订双方为刘敏和易欧公司，与佳源公司无关。故对佳源公司关于其不是刘敏与易欧《租赁合同》相对人的抗辩意见，原审法院予以采纳。关于争议焦点二，解决该争议的关键系探明刘敏对涉案出租物的承租权来源于易欧公司的出租权，还是来源于众意公司的转租权。外观上，分别观察刘敏与众意公司签订的《租赁合同》和刘敏与易欧公司签订的《租赁合同》，众意公司和易欧公司都向刘敏交付了出租物，与此同时，刘敏也分别向众意公司和易欧公司支付了租金，两个合同的三位当事人都按照合同约定履行了合同义务，实质上，众意公司和易欧公司向刘敏交付的出租物为同一玻璃橱窗，即“一物两租”，只有一方能实际向刘敏交付租赁物，另一方则必然因履行不能而违约。经（2019）新4002民初417号并（2019）新40民终1815号判决书确认：众意公司自2007年至2017年12月30日从未间断的享有涉案橱窗的转租权，并从未间断每年向刘敏抵销55，000元工程欠款；刘敏自2010年至2017年12月30日从未间断每年以众意公司名义，向易欧公司或佳源公司支付涉案橱窗使用费27，500元。可见，2015年6月1日至2017年12月30日期间，刘敏对涉案橱窗的承租权，来源于众意公司对该出租物从未间断的转租权，即实际是由众意公司向刘敏交付了涉案橱窗。易欧公司因履行不能而不可能向刘敏交付出租物。根据《合同法》第九十四条第（四）项规定，因违约方违约行为致使合同目的无法实现的，守约方可以解除合同。故对刘敏解除其与易欧公司2015年12月24日签订的《租赁合同》的请求，原审法院予以支持。合同解除后易欧公司应当返还刘敏支付的租金，但刘敏向易欧公司支付的205，000元中，有68，750元系履行刘敏与众意《租赁合同》中代众意公司向易欧公司支付涉案橱窗的使用费，剩余的136，250元才是刘敏履行其与易欧公司签订的《租赁合同》，向易欧公司支付的租金。故对刘敏要求易欧公司返还房租费150，000元的要求，原审法院予以部分支持。根据刘敏与易欧公司2015年签订的《租赁合同》第十条第（二）项“甲方（易欧公司）无故解除合同，退还乙方未履行完租期的租金和押金，并向乙方（刘敏）支付年租金30％的违约金”，可见，双方在合同中约定易欧公司向刘敏支付违约金的条件为“甲方（易欧公司）无故解除合同”，该条件尚未达成。故对刘敏要求易欧公司向其赔偿违约金24，000元的主张，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，判决：一、解除刘敏与伊犁易欧商贸有限公司2015年12月24日签订的《租赁合同》；二、伊犁易欧商贸有限公司于判决生效之日起十日内向刘敏返还租金136，250元；三、驳回刘敏的其他诉讼请求。案件受理费3，780元，减半收取1，890元，由刘敏负担410.04元，伊犁易欧商贸有限公司负担1，479.96元。 二审中，当事人没有提交新证据。经本院二审查明事实与原审一致。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，刘敏与伊犁易欧商贸有限公司于2015年12月24日签订《租赁合同》，2016年9月8日又续签了《租赁合同》，租期至2017年12月30日，此后双方虽未续签合同，但刘敏一直实际使用该涉案橱窗，应视为双方之间存在不定期租赁行为，现刘敏要求解除该不定期租赁合同不违反法律规定，原审法院据此判决予以解除并无不当。 因众意公司与佳源公司签订的《协议书》、刘敏与易欧公司签订的《租赁合同》均被（2019）新40民终1815号生效判决确认为有效合同，应以合同的签订时间作为履行合同的先后顺序为宜，故原审法院判决在扣减刘敏代付众意公司涉案橱窗使用费的基础上返还租金136，250元也无不当。 综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人伊犁易欧商贸有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3，025元，由伊犁易欧商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 崔  佳 审 判 员 白 瑞 芳 审 判 员 张 澎 冰 二〇二〇年十一月十九日 法官助理 陆  娟 书 记 员 加依达尔