河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终1075号上诉人（原审被告）：李竹叶，女，1955年3月28日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：牛明波，系李竹叶儿子。被上诉人（原审原告）：济源市祥和置业有限公司，住所地：济源市济水大街中段**。法定代表人：韩阳阳，公司经理。委托诉讼代理人：吴秋栓，济源市方圆法律服务所法律工作者。上诉人李竹叶因与被上诉人济源市祥和置业有限公司（以下简称祥和置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2020）豫9001民初4886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李竹叶上诉请求：1、撤销济源市人民法院（2020）豫9001民初4886号民事判决书，依法改判驳回祥和置业公司的物业费收取请求。2、本案的诉讼费用由祥和置业公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清,证据不足,适用法律错误,故导致错判，请求二审法院查明事实，依法撤销一审判决，驳回祥和置业公司的物业费诉讼请求。事实与理由如下:1、李竹叶曾与祥和景华苑物业管理中心签订《前期物业管理服务协议》，在祥和置业公司无法证明其与祥和景华苑物业管理中心的所属关系的情况下，一审法院认定祥和景华苑物业管理中心由祥和置业公司设立，并由其继续收费，明显证据不足。2、2016年4月29日之前，由济源市祥和物业服务有限公司提供物业服务，2016年4月29日至2016年11月15日，由济源市宁瑞物业服务有限公司提供物业服务，2016年11月15日之后，济源市祥和景华苑再无物业服务公司提供物业服务。根据《物业管理条例》第三十二条:从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格；第三十五条:物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。祥和置业公司作为一家房地产开发销售企业,没有物业工商注册，没有物业管理服务资质，没有物价管理部门各项审批文件，未到物价局进行备案，不提供物业服务只收费，其行为就是乱收费,无权收取物业管理费。一审庭审过程中,祥和置业公司当庭承认济源市祥和景华苑自2016年11月15日之后没有物业公司，其自身没有物业方面的工商注册，小区至今没有通过竣工验收,无法办理房产证。且祥和置业公司未提供物业服务却正常收取物业服务费。一审法院却无视这些证据,判决祥和置业公司有权收取物业费,损害了李竹叶的合法利益，对李竹叶明显不公。一审法院以祥和置业公司口述既认定《前期物业管理服务协议》有效，祥和置业公司有权收取物业管理费显然是判决错误，明显违背了《物业管理条例》的相关规定。综上所述:一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。现李竹叶依据《民事诉讼法》的规定提出上诉，请求贵院依法改判。祥和置业公司辩称，李竹叶上诉理由不成立。1、李竹叶于2014年7月9日与祥和置业公司设立的祥和景华苑物业管理中心签订了前期物业管理服务协议，约定李竹叶按每月每平方1.1元交纳物业管理费，祥和置业公司代收代缴水费，该协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反行政法规强力规定，对协议双方具有约束力。现该管理中心已被撤销，祥和置业公司作为该中心的设立机关，同时又被房管局、济水办事处、信访局指定为祥和景华苑小区提供物业管理服务，因此祥和置业公司有权向李竹叶主张权利。况且祥和置业公司又从2016年至今向祥和景华苑业主提供物业管理服务，李竹叶接受服务的同时，曾向祥和置业公司交过3年多的费用，所以不存在李竹叶所称的乱收费及无权收取管理费。2、电梯被困及缴纳暖气管开通费不能成为李竹叶拒交物业管理费的理由，因为祥和置业公司已向李竹叶提供了物业管理服务。综上，李竹叶的上诉请求不能成立应当予以驳回。祥和置业公司向一审法院起诉请求：李竹叶支付物业管理费2278元、滞纳金1748.7元和祥和置业公司为其代缴水费422.4元并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：李竹叶系济源市祥和景华苑小区2号楼2单元502室的业主，住房面积134.75㎡。2014年7月9日，祥和置业公司内部设立现已撤销的祥和景华苑物业管理中心与李竹叶签订《前期物业管理服务协议》，约定：物业管理费用住宅按每户每月1.1元／㎡收取；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费等代收代交收费服务。如乙方（李竹叶）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方可以书面通知其限期交纳，并按每日欠交金额的3‰加收滞纳金。李竹叶入住后，其将物业管理费交纳至2019年2月份，从2019年3月至2020年7月的物业管理费用至今未交纳。庭审中，祥和置业公司称其为李竹叶代交了2019年2月份至2020年6月份的水费422.4元，李竹叶对该费用无异议。一审法院认为，祥和置业公司曾经设立的祥和景华苑物业管理中心与李竹叶签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人真实性意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，系有效协议，对协议双方具有约束力。现该管理中心已被撤销，祥和置业公司作为该中心的设立机关，有权向李竹叶主张权利。李竹叶认可自2019年3月至2020年7月份的物业管理费用未交纳，现祥和置业公司要求李竹叶交纳该费用，一审法院予以支持。李竹叶的住房面积为134.75㎡，祥和置业公司主张按照134㎡、每平方米1元收取物业管理费符合法律规定，物业管理费计134㎡×1／㎡×17个月﹦2278元。祥和置业公司主张的代交水费422.4元，李竹叶无异议，一审法院予以支持。实际上，小区系全体业主共同的家园，业主应当自觉服从物业管理，爱护环境卫生，爱护公共设施。同时，祥和置业公司在提供物业服务的过程中，亦应增强服务意识，加强与业主的沟通交流。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：李竹叶于判决生效后十日内支付祥和置业公司物业管理费2278元及水费422.4元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由李竹叶负担。二审期间李竹叶提供证据如下：1、李竹叶的2016年10月22日、2016年6月28日两张加盖有祥和景华苑物业管理中心公章的收据；2、2017年3月22日、2017年3月19日的两张收据，这两张收据没有加盖祥和景华苑物业管理中心公章，证明祥和景华苑物业管理中心并非祥和置业公司的下属机构，如果是祥和置业公司设立的机构应当有祥和景华苑物业管理中心公章。祥和置业公司质证：对四张收据的真实性无异议，对证明对象有异议，李竹叶提供的四张收据，两张加盖祥和景华苑物业管理中心印章，两张没有加盖祥和景华苑物业管理中心印章，反而可以证明祥和景华苑物业管理中心被撤销，现在向李竹叶等业主提供服务的是祥和置业公司。本院认证如下：祥和置业公司对李竹叶提供证据的真实性无异议，对该证据的真实性，予以确认。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致。本院认为：李竹叶购买房屋的开发企业是祥和置业公司，李竹叶和祥和景华苑物业管理中心签订《前期物业管理服务协议》，祥和置业公司称祥和景华苑物业管理中心系其成立，李竹叶不予认可，但并未提供充分证据证明祥和景华苑物业管理中心系其他机构成立，李竹叶的物业费交纳至2019年2月，二审庭审中李竹叶也认可之前的物业费还在原来的地方交纳，故能够确定现在的物业服务由祥和置业公司提供，其要求李竹叶支付物业费，本院予以支持。综上，李竹叶的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李竹叶负担。本判决为终审判决。审判长 商 敏审判员 林慧慧审判员 聂文峰二〇二〇年十一月二十五日书记员 秦玉杰