山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终3256号上诉人（原审被告）：威海中迪科技有限公司，住所地威海市环翠区张村镇后双岛工业园内**厂房。法定代表人：张华忠，总经理。委托诉讼代理人：丛晓媛，山东天昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：隋晓宁，山东天昂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李明，男，1986年11月6日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：于红霞，山东大炜律师事务所律师。委托诉讼代理人：何智勇，山东大炜律师事务所律师。原审被告：张华忠，男，1969年7月15日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：丛晓媛，山东天昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：隋晓宁，山东天昂律师事务所律师。原审第三人：刘金忠，男，1965年4月4日出生，汉族，住烟台市。上诉人威海中迪科技有限公司（以下简称中迪公司）因与被上诉人李明及原审被告张华忠、原审第三人刘金忠房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2020）鲁1002民初985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中迪公司上诉请求：1.撤销原判，并依法改判驳回李明的诉讼请求；2.由李明承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审法院作出判决依据的两份主要证据没有对应关系，不应予以采纳；该两份证据为：一是2016年10月17日，中迪公司为刘金忠出具的收款收据，金额为180万元，事由是房款；二是刘金忠向张华忠转账记录，共七笔合计1676800元。该两份证据的款项支付时间、金额、收款方全都不一致，无法相互印证作为本案认定事实的依据。二、张华忠与刘金忠之间存在私人交易关系，该二自然人之间的交易情况对中迪公司不发生任何法律效力；中迪公司及张华忠提供的证据显示，张华忠与刘金忠之间存在错综复杂的交易关系，特别是中迪公司证人证词，明确说明刘金忠曾经通过网络商城收取了张华忠大量的财物，因而刘金忠向张华忠汇款的行为存在合理性，且其多笔小额的汇款方式，也不符合支付购房款的通常做法，因而本案不能排除刘金忠和张华忠之间汇款行为属于该二人私人业务往来的可能性，需要李明继续举证证明汇款的性质，李明不能提供该证据的应当承担举证不能的后果。三、一审法院未审查刘金忠与李明之间有关本案购房款的交易记录；李明与刘金中之间非亲非故，刘金忠代替其支付高达百万的购房款不合理，庭审中，李明称其曾向第三人汇款300万元用于支付该款项，但并未提供证据以证明该事实。李明称其愿意按照刘金忠向中迪公司实际汇款的金额来主张权利，但其并未就剩余购房款向第三人主张权利，这明显有悖常理。综上一审判决证据不足，认定事实错误，请求依法予以撤销并改判驳回李明的诉讼请求。李明辩称，一审判决认定中迪公司承担返还购房款义务符合案件事实和法律规定，一审判决驳回对张华忠个人的起诉，李明未提出上诉是基于诉讼成本的考虑，但对该判项并不认可，张华忠个人账户以个人名义收取涉案购房款，也未举证证明该购房款直接转付给了中迪公司，张华忠个人作为款项的收取方，应当承担返还款项的义务。张华忠辩称，与中迪公司意见一致。刘金忠未予述辩。李明向一审法院起诉请求：1.确认李明与中迪公司、张华忠签订的《房屋转让协议书》无效，中迪公司、张华忠共同返还李明款项180万元及利息（利息以180万元为基数，自2017年1月27日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.中迪公司、张华忠承担本案的诉讼费、保全费、担保费等费用。一审法院认定事实：2006年12月18日，威海市环翠区民委员会（以下简称后双岛村委会）与中迪公司签订土地租赁协议，约定中迪公司在后双岛村东工业园内租赁土地10.2亩，合6800平方米，建设标准车间、办公楼进行教学研究、技能训练、工业生产等，租赁期限为38年，自2007年1月1日起至2045年1月1日止，中迪公司按照2000元/年/亩价格向后双岛村委会交纳租金，自第31年起，租金变更为2430元/年/亩；合同还约定了其他事项。2016年1月23日，中迪公司与后双岛村委会签订协议书，对2006年12月18日双方所签租赁协议履行中产生的问题进行了补充约定。2016年10月1日，中迪公司与李明签订房屋转让协议，约定就李明购买中迪公司位于威海市环翠区综合教学楼一事达成如下协议：房屋位于工业园内，占地面积6800平方米，房屋建筑面积3836平方米；房屋占地为工业用地，李明租用，租期为2016年10月1日起至2045年1月1日止，，地租为每亩2000元/年后八年地租为2430元/年/亩，，地租由中迪公司代交房屋售价600万元整，李明于2016年10月17日支付第一笔300万元，于2017年10月17日支付第二笔150万元，于2018年10月17日支付第三笔150万元；关于违约责任的约定为如李明不如期交纳楼款和地租，张华忠本人可收回所售楼房和地的经营权，并承担给中迪公司造成损失和相应费用；如中迪公司违约应当将房款和地租退回，并承担装修造成的一切损失。协议还就双方其他的权利义务进行了约定。协议加盖中迪公司印章，张华忠在法定代表人处签字，李明在协议书上签字并捺印。另查明，中迪公司与黑龙江中视博升影视文化传媒有限公司所签房屋转让协议内容与上述房屋转让协议内容基本一致，合同载明的签订时间亦为2016年10月1日，刘金忠为黑龙江中视博升影视文化传媒有限公司的法定代表人，并在该房屋转让协议中签字。另外，在中迪公司持有的与李明所签的房屋转让协议落款处写有“自协议签订之日起原与刘金忠协议作废”，有张华忠、刘金忠及李明三方签字。2016年10月17日，中迪公司为刘金忠出具收款收据，载明交款人为刘金忠，金额为180万元，事由为房款。再查明，刘金忠向张华忠中国农业银行账户转账支付情况分别为：于2016年10月29日分两笔共支付30万元，2016年12月29日支付50万元，2016年12月30日支付50万元，2017年1月23日支付46800元，2017年1月27日支付30万元，2017年5月3日支付3万元。关于刘金忠所支付的上述款项的来源：刘金忠陈述，李明共分3笔向刘金忠账户转账130万元；李明陈述，其与刘金忠系合作关系，通过让刘金忠直接收取合作货款及李明向刘金忠银行转账的方式，共支付房款300万元。关于中迪公司向刘金忠出具收据的目的及刘金忠向张华忠支付款项的性质，中迪公司及张华忠于2020年3月24日庭审中陈述，出具收据是应刘金忠要求出具，为便于刘金忠持该收据向李明索要购房款；中迪公司及张华忠于2020年7月8日庭审中陈述，刘金忠向张华忠所转款项系给栾家店房屋的投资款，刘金忠先让张华忠出具180万元的收条，款项由刘金忠分批支付，所以就产生了以后的几笔分期付；中迪公司及张华忠于2020年7月22日庭审中陈述，刘金忠要给中迪公司投资，提出了先租后买，所以才给刘金忠出具了收到180万元房款的收据。另外，对于上述七笔款项的支付性质，中迪公司及张华忠陈述，分别为：2016年10月29日分两笔共支付了30万元，是刘金忠投资张华忠在栾家店靓水湾庄园的项目。刘金忠计划在庄园内建造旅游度假村，就租张华忠位于的两栋楼共1960平方米，还有五亩的土地。双方约定办公楼的年租金为15万元，酒店年租金6万元，租期十年，刘金忠先给张华忠转了30万元就是希望张华忠能够尽快入驻世通易物商城。第三笔2016年12月29日汇款50万元，第四笔2016年12月30日汇款50万元，合计100万元，是刘金忠以张华忠入驻商城对等金额商品为前提给张华忠栾家店项目的租金。第五笔2017年1月23日汇款46,800元，系刘金忠购买了张华忠的根雕沙发款。第六笔2017年1月27日汇款30万元，张华忠于2017年1月27日得知案涉房屋系李长田购买，且李长田已经把第一笔购房款300万元支付给了刘金忠，但被刘金忠私自挪用，张华忠就去找李长田要购房款，刘金忠为了安抚张华忠即表示愿意追加投资30万元。第七笔2017年5月3日汇款3万元是刘金忠在2017年春节期间跟张华忠商量用一辆奔驰车抵顶一部分购房款，张华忠发现该车为套牌车，刘金忠为了继续拖延时间，向张华忠个人支付3万元，希望张华忠能让中迪公司宽限一段时间。对于中迪公司及张华忠上述陈述，未能提交充分证据加以证实。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案中，中迪公司在其租赁的后双岛村集体经济组织的土地上，未经当地土地管理部门审批，擅自修建房屋，对该房屋并未取得物权法上的所有权，进而对未取得所有权的房屋对外出售给李明，均违反国家禁止性规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，李明与中迪公司所签订的房屋转让协议应属无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。关于李明本案中所主张的款项返还问题，其陈述由刘金忠代为支付，而根据本案查明的事实，刘金忠分七笔共向张华忠支付款项1676800元。关于该款项的性质，首先，从收据载明的时间来看，开具时间为2016年10月17日，即为房屋转让协议约定的付款时间；其次，中迪公司与刘金忠任法定代表人的黑龙江中视博升影视文化传媒有限公司所签案涉房屋转让协议载明的合同签订当日，又与李明签订了内容基本一致的案涉房屋转让协议，且张华忠与刘金忠熟识、刘金忠与李明熟识，通过刘金忠转付购房款具有高度盖然性；第三，中迪公司及张华忠辩称刘金忠所支付款项1676800元系投资款或其他性质的款项，并非案涉房屋购房款，但所提事实及理由均为口头陈述或与待证事实关联程度较低的证人证言，未能提供充分证据加以证明，且口头陈述亦有违日常生活经验法则，因此，对于中迪公司的辩称意见缺乏事实依据，一审法院不予采信。综上，一审法院依法认定刘金忠代李明向中迪公司转账支付案涉房屋购房款1676800元，中迪公司应当返还李明上述款项。对于李明请求支付自2017年1月27日起至提起本案诉讼前、按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息的请求，根据案涉房屋转让协议，李明对于案涉房屋的现状应当是明知的，其对于所签订的无效合同亦具有过错，对于该项请求，一审法院不予支持；对于诉讼请求中的自起诉之日即自2020年2月26日至实际付清之日止、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，一审法院予以支持。关于张华忠应否承担返还款项责任的问题，一审法院认为，张华忠系中迪公司法定代表人，案涉房屋所在土地系中迪公司以其名义从后双岛村委会租赁而来，张华忠在案涉房屋转让协议中的法定代表人处签字，其虽以各人名下银行账户接收刘金忠所支付的款项，但其个人并没有愿意对该房屋转让协议承担连带责任的任何意思表示，其签字及收受款项的行为更符合法定代表人的职务行为。因此，对于李明请求张华忠承担连带偿付责任的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，李明诉讼请求中的合理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、威海中迪科技有限公司于判决生效之日起十日内给付李明购房款1676800元及利息（以1676800元为基数、自2020年2月26日至实际付清之日止、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回李明的其他诉讼请求。案件受理费10500元，由李明负担554元，威海中迪科技有限公司负担9946元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。中迪公司申请证人张某出庭作证，并提供张某出具的收条一份。拟证实2017年张华忠从张某处购买一组根雕沙发，后又转卖给刘金忠，该笔款项与案涉房屋购房款无关，刘金忠对案件事实进行了大量虚假陈述，对于他的陈述全都不应采信。张某称，其系从事根雕及小商品生意的个体工商户，2017年曾将一组价值46800元的根雕卖给刘金忠，刘金忠当面将46800元转账给张华忠，张华忠将现金又支付给张某，张某于2017年1月25日向张华忠出具收据。本院组织当事人进行了质证，李明主张：1.中迪公司提供的收条和证人陈述，不属于民事诉讼法规定的新证据，二审期间不应作为认定案件事实的依据；2.该证人证言与一审过程中查明的情况相矛盾，中迪公司一审中申请证人邓某到庭说明情况，邓某向法庭陈述其为中迪公司雇佣的物业服务人员，曾经帮助搬运过货物，但是因货物有包装无法看出具体是什么东西；3.该证人自称系个体工商户的经营者，但既没有提供营业执照，甚至都不知道自己的个体工商户的名称，虽然自称向张华忠出具了收据，但也没有提供相应的发票予以证明，该证人的陈述不符合逻辑，也不符合正常的思维；4.如真如证人所述，在当时的情况下刘金忠没有必要通过张华忠来转交上述款项，在2017年微信、支付宝及其他支付方式都是经常使用的支付方式，证人作为生意人不可能没有上述收款方式，刘金忠将款项支付给张华忠之后，张华忠再用该笔款项来支付何种费用与本案没有任何关系。张华忠表示认可证人的陈述。本院认为，本案争议焦点为：李明是否有权要求中迪公司返还购房款180万元及利息。根据合同法相关规定，合同无效或者被撤销后，合同当事人之间因合同取得的财产应予返还或折价补偿，有过错方需承担相应法律责任。本案中，李明和中迪公司签订的《房屋转让协议书》因处分村集体经济组织土地上违法建设的房屋，违反国家禁止性规定而无效，双方应当按照合同约定及义务实际履行情况，承担返还已支付购房款等义务。李明主张在协议签订后通过刘金忠支付了180万元购房款，但中迪公司对此不予认可，主张未收到李明支付的款项。结合相关款项的资金流动情况，李明未提交自己向刘金忠支付购房款的转账凭证，也未举出李明与刘金忠之间关于合作往来货款结算、代扣购房款的相关证据，且李明长时间未向刘金忠主张关于房款支付的相关权利也不符合常理，应当承担举证不能的法律责任。李明提交的付款证据仅为中迪公司出具的以刘金忠为交费人的收据，故中迪公司并未从李明处直接取得财产，而根据查明的案件事实和款项支付的金额、时间，刘金忠与中迪公司、张华忠之间存在一定的经营投资、商品交易往来，刘金忠与张华忠在2016年10月至2017年5月之间的7笔银行转账在缺乏转款用途约定的情况下，亦不宜在本案中确认其用途为刘金忠代李明支付的购房款。故，李明要求中迪公司返还已支付的购房款缺乏证据和事实支撑，对中迪公司的上诉主张，本院予以采纳。李明对其支付给刘金忠的房款，可另行向刘金忠主张权利。综上所述，威海中迪科技有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省威海市环翠区人民法院（2020）鲁1002民初985号民事判决；二、李明与威海中迪科技有限公司于2016年10月1日签订的《房屋转让协议书》无效；三、驳回李明的其他诉讼请求。一审案件受理费10500元，由李明支付10400元，威海中迪科技有限公司支付100元，二审案件受理费19892元，由李明负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年十一月三十日法官助理俞凯书记员张济节