贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初14524号 原告：毕节亿安居市场管理有限公司，地址：毕节市七星关区鸭池镇营脚村，统一社会信用代码：91520500590758849J。 法定代表人：毛召庆，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈阳萍（特别授权），贵州伍尊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张涛（一般授权），贵州伍尊律师事务所律师。 被告：孟平，女，1974年4月20日出生，汉族，住贵州省毕节市。 被告：毛平，男，1973年1月29日出生，汉族，住四川省叙永县。 二被告共同委托诉讼代理人：孟天明（特别授权），贵州威迪律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：翟文丹（一般授权），贵州威迪律师事务所律师。 第三人：贵州毕节万丰置业有限公司，统一社会信用代码：91520502577122184H，住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇营脚村。 法定代表人：雷洪。 委托诉讼代理人：王兴（特别授权），贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 原告毕节亿安居市场管理有限公司(以下简称:亿安居公司)与被告孟平、毛平、第三人贵州毕节万丰置业有限公司(以下简称:万丰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告亿安居公司的委托诉讼代理人陈阳萍，被告孟平、毛平及其共同委托诉讼代理人翟文丹，第三人万丰公司的委托诉讼代理人王兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亿安居公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告孟平和毛平向原告支付万丰国际商贸城33栋104-109号间6商铺租金556265.00元（2016年10月1日至2020年9月30日）和逾期付款违约金，违约金以实际所欠租金为基数，自2016年10月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至全部费用之日止。2、判决被告孟平和毛平共同向原告支付万丰国际商贸城33栋104-109号间6商铺物业管理费34078.00元（2016年10月1日至2020年9月30日）和逾期付款违约金，违约金以实际所欠租金为基数，自2016年10月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至支付全部费用之日止。3、本案诉讼费用由被告孟平和毛平承担。庭审中,原告亿安居公司撤回第一项诉讼请求。事实及理由:原、被告于2014年8月20日签订《租赁合同》，被告租用原告经营管理的万丰国际商贸城33栋104-109号间6商铺，共1258.17平方米进行使用。合同约定年租金133959.00元以及物业管理费的计算标准，双方签订租赁合同期限届满后被告一直使用该商铺至今，2016年10月1日起被告未向原告支付租金和物业管理费。经原告多次催收后被告仍未向原告支付租金物业管理费。原告无奈支持下诉至贵院。原告认为：根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：用该商铺至今，2016年10月1日起被告未向原告支付七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。据此，被告没有按照约定履行支付租金的义务，原告有权要求其支付所欠租金、物业费及承担赔偿损失的违约责任。对于金钱给付义务中，迟延支付最直接的就是利息损失，即该笔款项被占用后，原告无法获取利息收入或因急用该款项而不得不向第三人贷款，故应当按照中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款违约金。综上，被告拒不履行支付义务，其应当补交所欠租金及物业管理费、水费并承担赔偿损失的违约责任，故原告特诉至贵院，恳请贵院保护原告的合法权益为谢。 被告孟平、毛平辩称，原告要求支付物业管理费的主张无事实及法律依据，依法不能支持，2018年2月1日原、被告及第三人签订协议书时口头约定第三人交付房屋前产生的物业管理费原告予以免除，第三人交付房屋后产生的物业费被告才应支付，但截至今日，第三人仍未向被告交付房屋，因此原告无权主张物业管理费，另外，虽原、被告双方对物业管理费进行约定，但原告是否是涉案区域的物业服务企业无证据证实，且合同签订后原告也未提供过物业服务，且原告所主张的物业服务费部分已超过诉讼时效，综上，原告诉请支付物业管理费不用得到支持，请求法庭予以驳回。 第三人万丰公司辩称，根据三方签订协议书中并未约定由第三人支付物业管理费，故与第三人无关。 原告亿安居公司依法提交以下证据:第一组证据，商铺租赁经营合同、物业管理委托合同及照片两张，证明被告从2014年8月20日一直使用涉案商铺至今，且从2016年10月至今未缴纳相关物业管理费，经原告多次催收均无果。第二组证据，开户收据，证明被告按照合同约定物业费收取方式进行第一年的缴费，且每次的电费均是由原告代收代缴，由此能证明被告认可原告的物业管理及原告已经履行管理义务。 被告孟平、毛平、第三人万丰公司无证据提交。 本院经综合审查全案证据后认定，原告所举证据符合有效证据三性，能证明本案相关事实,本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：被告孟平和被告毛平系夫妻关系。被告孟平、毛平因购买第三人万丰公司开发建设的毕节万丰国际商贸城32Ｂ-115、32Ｂ-116、31Ｂ-122、31Ｂ-123、31Ｂ-124、31Ｂ-113共六间门面,第三人万丰公司未按合同约定的交付标准和时间交付房屋。2018年2月1日,以第三人万丰公司为甲方、被告孟平和被告毛平为乙方，原告亿安居公司为丙方，三方签订《协议书》，约定:乙方租用丙方的33-104至109共6间门面,在甲方按第一条标准向乙方交付房屋之前,以及交房之后三个月内,乙方租用丙方的6间门面的租金由甲方承担。2018年8月20日,以第三人万丰公司为甲方、被告孟平和被告毛平为乙方，双方签订《商铺租赁经营合同》，约定:物业管理费从2014年8月1日起开始计算，按商铺面积,每月2元／平方米计算，共计6196元／年。同日，以第三人万丰公司为乙方、被告孟平和被告毛平为甲方，双方签订《物业管理委托合同》，约定:甲方所租用的位于毕节市七星关区建筑面积258.17平方米的区域,以上房屋由甲方委托乙方进行物业管理工作。双方签订租赁合同后被告一直使用该商铺至今，2016年10月1日起被告未向原告支付物业管理费，故原告以前述诉请诉至本院。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，《商铺租赁经营合同》、《物业管理委托合同》系原、被告双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，依法应予确认。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。原告已依约履行了合同义务，被告应当按照约定支付物业服务费。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”故对原告诉请被告支付物业管理费的诉请，本院予以支持。 对被告提出原告所主张的物业管理费部分已超过诉讼时效问题。经查，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”之规定,本案中原告诉请的是2016年10月1日至2020年9月30日四年的物业管理费，根据上述法律规定诉讼时效期间为三年，故2016年10月1日至2017年9月30日期间的物业管理费已超过诉讼时效。对被告提出原告所主张的物业管理费部分已超过诉讼时效问题，本院予以采纳。 对原告提出物业管理费2017年以前按合同约定每个月每平方米2元计算，一年物业费是6,196元，2017年之后是按每个月每平方米3元计算问题。经查,原告未提供2017年之后是按每个月每平方米3元计算的证据予以佐证，被告也未认可。故本院按双方签订的《商铺租赁经营合同》约定:物业管理费从2014年8月1日起开始计算，按商铺面积,每月2元/平方米计算，共计6,196元/年予以支持，超过部分本院不予支持。 对原告提出被告支付逾期付款违约金，违约金以实际所欠租金为基数，自2016年10月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至支付全部费用之日止的诉请。经查,根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原告诉请按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，符合法律规定,本院予以支持，但违约金应分段进行计算。 据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告孟平、毛平于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节亿安居市场管理有限公司2017年10月1日至2020年9月30日期间物业管理费18,588元及违约金;违约金以6,196元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算从2018年10月1日起计算至履行完毕之日止;以6,196元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算从2019年10月1日起计算至履行完毕之日止;以6,196元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算从2020年10月1日起计算至履行完毕之日止; 二、驳回原告毕节亿安居市场管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币4,852元,由原告毕节亿安居市场管理有限公司负担4,720元，被告孟平、毛平负担132元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴浩然 二〇二〇年十一月十六日 书记员  林 琳