安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖15民终2358号 上诉人（原审原告）：孔祥军，男，1977年1月3日出生，汉族，住安徽省舒城县。 被上诉人（原审被告）：武道胜，男，1972年4月5日出生，汉族，住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：朱福平，舒城县干汊河镇法律服务所法律工作者。 上诉人孔祥军因与被上诉人武道胜房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省舒城县人民法院（2020）皖1523民初2064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 孔祥军上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审，支持上诉人一审撤销《商铺买卖协议》和赔偿等诉求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人2003年在通道上建房时就知道是违章建筑，《商铺买卖协议》第六条约定“甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权。”被上诉人在明知没有完整合法的土地使用权和违章建筑的情况下。却在2019年2月17日和上诉人签订《商铺买卖协议》，并在2020年1月13日收取430000元购房款。2020年2月23日六户村民维权并拿出相关被上诉人的侵权证据时，上诉人才得知被骗。被上诉人的行为已经构成欺诈。上诉人要求撤销协议和赔偿的诉讼请求，一审法院应予支持。二、上诉人一审诉求并没有变更《商铺买卖协议》，协议中并没有注明房屋是二上二下加一上一下组成，上诉人所购的房屋是一个整体，一审法院将合同标的随意拆分变更不合法，酌定返还5万元购房款无依据。三、一审法院驳回所有的赔偿请求不合法。 武道胜答辩：一、上诉人一审中五项诉讼请求不存在撤销《商铺买卖协议》，二、上诉人陈述事实不真实。在《商铺买卖协议》拟稿之前，被上诉人向上诉人详细介绍、阐明了二间商铺门面房及一间（2.6米宽）仅用作厨房兼客厅的性质、实际使用权人及其所有权的归属，尤其是阐明了一间（2.6米宽）房屋原是乌羊村新路组村民前往后方4亩耕地的通道，答辩人是于2003年与该村民组村民协商后（当时承诺“随时需要、随时拆除”），花费四至五万元搭建而成，但是通道后面4亩耕地现在已被张太政的羽毛球场租用。在2019年2月份武道胜二间商铺门面房出售时市场价格也在400000元左右，如果前述一间（2.6米宽）房屋使用权、所有权属于武道胜的话，那么三间二层商铺价值应在500000元左右。上诉人获知通道房屋实情后表示在协议上不明确商铺间数，其自愿支付通道搭建费，实在不行其就自认吃亏，并且承诺会按合同约定将所有手续办完后（应该包括公证）才进行装修。但上诉人手续尚未办完购房款未付清前就于2019年12月10日开始装修，其间通道房屋所在地享有使用权的村民赶到现场要求停止对通道进行装修，后经多次调解，孔祥军均反对调解方案，未能达成调解。2020年2月17日，孔祥军要求武道胜退还43万元房款并解除《商铺买卖合同》，同时要求武道胜赔偿孔祥军装饰开支14505元，上诉人主张的19.2万元损失，如真实的话，有177495元是其自身故意扩大。三、《商铺买卖协议》合法有效且已经实际履行完毕，双方均无违约情形。四、上诉人的赔偿诉请是非法的、无法律依据也无事实依据。 孔祥军向一审法院起诉请求：一、被告退还购房款430000元；二、被告承担相应的银行双倍利息(其中300000元2019年2月17日起;130000元2020年1月13日起,至清偿之日止)；三、被告承担原告(已支付)的装修损失192000元；四、被告承担合同违约金84633元(考虑到被告合同30%违约金的压力,按已付款的支付日起和年息24%分别计算违约金,暂算至2020年3月18日,要求承担至清偿之日止)；五、被告承担诉讼费。 一审法院审理查明：2019年2月17号，原、被告签订《商铺买卖协议》一份,约定：被告自愿将坐落于商铺房屋和门口场地（包括占地面积102.5平方米，地上建筑**、二层计面积205平方米和门口场地面积96平方米）出卖给原告，并将与所出卖房屋相关的土地所有权同时出让给原告；双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为430000元，原告在合同签订生效时支付300000元，余款130000元，2020年春节前付清；被告应在2019年6月16日前将该房屋交付原告。合同签订后，原告按合同约定于2019年2月17日支付被告购房款300000元，于2020年1月23日支付被告购房款130000元,共计430000元。被告按约将所出售房屋交付原告。2020年2月23日，被告同村村民姚名武等6户向原、被告、乌羊村民委员会递交《要求恢复通道的函》，称被告2003年将其耕地共同通道封堵并建造成二层房屋，现将在通道上建造的二层房屋与其本身的二间门面房整体出售给原告，要求被告立即回购通道的房屋，拆除通道的建筑，保证通道畅通；原告应在纠纷处理结束前暂停通道的房屋的装修，以免带来经济损失和矛盾激化。此纠纷经当地村委会多次调解未果，原告诉至一审法院。另查明，本案所涉被告出售的两上两下门面房，系2002年2月，被告向佘贤斌购买所得，房屋所在地土地为舒国用﹙2000﹚字第100702号国有土地使用证，土地使用者为舒城县干汊河粮食购销有限责任公司，无房产证。被告两上两下门面房紧邻张太正房屋间有一农户耕地通道，2003年被告将此通道封堵并建造成二层房屋，一并出售给原告。 一审法院认为，安徽省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第9条第1款规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的”房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定的“效力性强制性规定”，买受人仅以出卖人签订合同时未取得房屋权属证书为由请求确认合同无效的，不予支持。依据上述规定，本案中，原、被告所签订的《商铺买卖协议》中就两上两下门面房的房屋买卖部分条款合法有效，且该部分合同约定的义务双方均已履行完毕，故原告要求解除两上两下门面房的买卖合同并返还购房款的诉请，一审法院不予支持。原、被告所签订的《商铺买卖协议》中就被告在通道上所建一上一下房屋的买卖条款，因通道所属土地使用权有争议，通道上所建一上一下房屋属违章建筑不得出售，故此部分条款无效，原告应将此一上一下房屋退还被告，被告应返还原告相应购房款并承担原告损失。综合考虑双方买卖房屋的总价款、通道上所建房屋面积及被告的过错，酌定被告应返还原告通道上房屋购房款50000元，并应承担占用购房款期间的利息损失。因原告未申请对通道房屋装潢价值进行评估，原告就通道房屋装潢损失可另行诉讼解决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第九十一条第一项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项之规定，判决：一、被告武道胜应于本判决生效后5日内返还原告孔祥军购房款50000元，并应自2020年1月23日始按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至款付清日止；二、驳回原告孔祥军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为5528元，由孔祥军负担2700元，武道胜负担2828元。 二审期间，当事人未向法庭提交新证据。 本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据审理查明事实，武道胜与孔祥军签订的案涉《商铺买卖协议》明确约定交付房屋应无瑕疵、权属清楚，合同签订后，孔祥军依约支付了购房款，武道胜亦交付了合同约定房屋，但其后因案涉房屋中的一间为乌羊村新路组村民姚登宽等人耕地的共同通道，姚登宽等要求武道胜购回通道房屋并拆除通道建筑。对于此项争议，经当地村委会等相关部门主持调解，未能达成调解协议，武道胜虽辩称孔祥军在签订《商铺买卖协议》时即知道房屋中有一间是村民耕地通道的事实，但是未提供证据证明，该争议事实也未写入前述《商铺买卖协议》，武道胜该项辩解理由不能成立。基于以上事实，武道胜未能充分履行合同约定的交付房屋的义务，具有违约行为，应当依法承担违约责任。孔祥军诉请武道胜返还全部购房款，其请求意见也即为解除前述《商铺买卖协议》，因争议的一间通道房屋与无争议的两间房屋为一体建筑，如分割处理对孔祥军使用房屋有较大影响，严重偏离双方签订《商铺买卖协议》的合同意向，致使孔祥军无法达到合同目的。故对于孔祥军要求武道胜退还购房款430000元的诉请本院予以支持，同时应判令解除前述《商铺买卖协议》。孔祥军在签订案涉《商铺买卖协议》时，没有对所购房产的权利情况是否具有瑕疵的进行核实，其对于合同的解除后果，亦负有未尽注意义务的过错责任，鉴于合同签订后，孔祥军接收案涉房屋并占有使用的事实，其要求武道胜承担相应银行利息及承担合同违约金的诉请，本院支持由武道胜向孔祥军支付应返还购房款的利息，计息标准为自孔祥军支付之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率（自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）计至付清之日止。至于案涉的装修损失，孔祥军未申请对装修损失进行鉴定，其仅提供装修合同和装修款收据，无法充分证实其装修损失，一审判令孔祥军另诉主张并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省舒城县人民法院（2020）皖1523民初2064号民事判决； 二、解除武道胜与孔祥军于2019年2月17日签订的案涉《商铺买卖协议》； 三、武道胜于本判决生效之日起十五日内，返还孔祥军购房款430000元（以300000元基数，自2019年2月17日始，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计息至2019年8月19日；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至2020年1月22日；以430000元为基数，自2020年1月23日始按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至款付清日止）； 四、孔祥军于本判决生效之日起十五日内向武道胜返还前述《商铺买卖协议》中约定交付的商铺房屋和门口场地； 五、驳回孔祥军其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决处理，二审案件受理费11056元，由孔祥军负担5528元，由武道胜负担5528元。 本判决为终审判决。 审判长  赵应军 审判员  王 芸 审判员  马 龙 二〇二〇年十一月十二日 法官助理郝先春 书记员刘静 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。