广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初39669号原告（反诉被告）：广州彭田置业有限公司，住所地广东省广州市天河区珠吉路****，统一社会信用代码91440101MA5AKYMJ2A。法定代表人：潘劲松，总经理。委托代理人：陈文桦、夏吩吩，分别系广东润科律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：张学胜，男，1975年2月10日出生，汉族，住四川省达州市达川区。委托代理人：杜绍彬，系广东中祺国御律师事务所律师。原告（反诉被告）广州彭田置业有限公司（以下简称彭田公司）诉被告（反诉原告）张学胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）彭田公司的委托代理人陈文桦、夏吩吩，被告（反诉原告）张学胜的委托代理人杜绍彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）彭田公司诉称：2017年11月8日，彭田公司与张学胜签订《租赁合同》，约定彭田公司将位于珠吉路××号的物业（以下简称涉案场地）出租给张学胜使用，租期为2017年11月8日至2020年11月7日，首年租金按照44700元/月的标准计算，次年起每年递增5%，于每月25日前支付下月租金，水电费在下月10日前支付。合同签订后，彭田公司依约将涉案场地交付张学胜使用，但张学胜自2019年8月开始拖欠租金、水电费，彭田公司催促无果后，诉至法院，请求判令：一、确认双方的《租赁合同》已于2019年10月25日解除；二、张学胜向彭田公司支付2019年8月8日至2019年10月25日的租金132982.5元及逾期支付租金的违约金（以每月拖欠的租金为本金，按照每月0.1%的标准，分别自前一月的26日起计至清偿之日止）；三、张学胜向彭田公司支付2019年7月1日至2019年10月29日的水、电费3747.2元及逾期支付水、电费的违约金（以每月拖欠的水电费为本金，其中2019年7月以1515.2元为本金，2019年8月以1053.2元为本金，2019年9月以549.2元为本金，2019年10月以629.6元为本金；按照每月0.1%的标准，分别自下月的11日起计至清偿之日止）；四、张学胜向彭田公司支付2017年11月至2019年7月的租金差额82695元（其中2017年11月至2018年10月的租金差额为2980元/月，2018年11月至2019年7月的租金差额为5215元/月）；五、确认彭田公司无需向张学胜退还保证金83440元；六、彭田公司向张学胜支付2019年10月26日至2019年12月19日的占用费258142.5元（按46935元/月的三倍的标准计算）；七、张学胜赔偿彭田公司律师费26000元；八、本案诉讼费由张学胜承担。被告（反诉原告）张学胜答辩及反诉称：彭田公司与张学胜签订《租赁合同》后，张学胜依约向彭田公司交纳了履约保证金83440元、首月租金41270元，彭田公司亦出具了收据。但张学胜使用涉案场地后发现，涉案场地经常停电，且雨天漏水严重。2018年1月至2019年7月期间，张学胜多次要求彭田公司维修，彭田公司均置之不理；因漏水造成张学胜的货物受损后，彭田公司也拒绝与张学胜清点损失。后张学胜还发现涉案场地没有通过消防验收，多次被职能部门突击检查导致张学胜无法正常使用涉案场地。2018年5月30日，与涉案场地相邻的仓库因消防问题发生火灾，严重威胁到张学胜的财产及人身安全；事后张学胜要求彭田公司解决，彭田公司也没有解决。基于上述情况，张学胜自2019年7月开始与彭田公司协商解除合同、交还涉案场地、赔偿损失、退还押金等事宜，但彭田公司为了多收租金，故意拖延不处理。张学胜只能另寻仓库存放货物，并自2019年7月底开始搬离。2010年10月25日，张学胜书面通知彭田公司双方合同已于2019年7月31日解除，涉案场地亦已交还彭田公司，要求彭田公司返还押金、与其清点损失。现彭田公司作为违约方提出各项诉请是缺乏事实和法律依据的。包括彭田公司主张的租金标准44700元/月，双方实际已协商确认租金标准为41720元，所以合同中的押金金额也作了相应变更，双方也一直按41720元/月的标准履行。因双方合同已于2019年7月解除，之后张学胜也搬离了涉案场地，故彭田公司无权要求张学胜支付2019年8月之后的租金及占用费。彭田公司要求张学胜承担律师费也是缺乏依据的。为维护张学胜的合法权益，特提起反诉，请求法院判令：一、确认彭田公司、张学胜签订的《租赁合同》已于2019年7月31日解除；二、彭田公司返还张学胜租赁押金83440元；三、彭田公司赔偿张学胜货物损失264717.5元；四、彭田公司承担本案的诉讼费。原告（反诉被告）彭田公司就反诉辩称：不同意张学胜的全部反诉请求，理由如下：一、张学胜自2019年8月开始拖欠租金、水电费，逾期长达三个月，彭田公司多次催收无果，便于2019年10月22日向张学胜发出《解除合同通知书》，张学胜于同月25日签收，故双方的《租赁合同》已于解除通知送达张学胜之日解除。二，张学胜称其已于2019年7月31日交还涉案场地给彭田公司缺乏事实依据。张学胜的工作人员刘宏彬在《张学胜欠水电费明细》上签名确认涉案场地2019年7月至10月的水电表度数及欠费情况，在此期间涉案场地一直持续产生新的水、电费，可见张学胜一直在使用涉案场地；且从彭田公司提交的证据可见，张学胜还在涉案场地的大门上了两层锁并自行保管钥匙，拒绝让彭田公司的人员进入，证明张学胜至今控制着涉案场地，且拒不交还。三、张学胜称《租赁合同》已在其2019年7月31日搬离涉案场地时解除，但该主张缺乏法律依据，因张学胜不享有解除权，也从未通知彭田公司解除合同。四、因张学胜逾期支付租金及水电费，构成违约，彭田公司依法解除合同，无需向张学胜退还押金83440元。五、张学胜要求彭田公司赔偿货物损失理据不足。首先，张学胜签订《租赁合同》时便知悉涉案场地存在轻微漏水的情况，但其同意按现状承租，故其应当对有特殊保管要求的财物采取有效措施，其未能采取有效措施导致的损失，属其自身过错。张学胜称其大量多层实木板、多层实木生态板等家具因漏水受损，但这类木板有一定的防水防潮功能，即使外包装少量沾水，及时妥善处理是完全可以防止损坏的。但如果外包装破损后张学胜不积极拆包处理，任由货物在破损、潮湿的包装中受潮，则是其放任损失扩大，应由其自负后果。其次，张学胜提交的微信聊天记录以及彭田公司提交的收据等证据，可以证明彭田公司在张学胜反映漏水情况后已及时对漏水位置进行了维修，已履行了合同约定的义务。再者，张学胜既没有对受损货物做证据保全，也没有对货物损失进行鉴定，无法确定是否存在损失、损失价值大小以及损失与彭田公司是否存在因果关系。张学胜提供的证据不足以证明其是涉案场地受损货物的所有权人，也无法证明受损货物曾存储于涉案场地，更无法证明受损货物是在涉案场地发生漏水受损。《壹品家居珠吉仓库货物损失统计表》的零售价远远高于成本价，甚至超过成本价的20倍，张学胜以此作为损失依据缺乏合理性。六、涉案场地不存在经常性停电及消防安全问题。彭田公司将涉案场地交付张学胜使用后从未对其断水断电，张学胜在租赁期内每月都产生几百乃至近千元的电费，可见涉案场地一直正常使用。仅在2018年6月1日政府部门因79号仓库发生火灾，为保障广大商家和市民的安全才停电了几天，此次停电属于政府行为，并非彭田公司造成。另外，彭田公司提交的《复查意见书》证明涉案场地已消防验收合格，且每周安监部门都会进行巡查，至今未发现涉案场地存在消防问题需整改。接受安监部门检查是承租人应当履行的义务，张学胜不配合相关部门检查，反认为是彭田公司致使其无法正常使用，显然缺乏理据。而2018年5月30日珠吉路79号仓库发生火灾，经公安局认定可能是工地烧焊喷溅焊渣掉落引燃仓库堆放的可燃物造成火灾，与消防无关，更与本案无关。经审理查明：据彭田公司提交的《广州市集体土地房产证》（证号为穗集地证字第0058630号，复印件）显示，广州市天河区东圃镇吉山村彭田西1号房屋的权属人为广州市天河区东圃镇吉山村民委员会，该房屋总建筑面积为19229.12平方米，用途为仓库。据彭田公司提交的广州市公安局天河区分局珠吉派出所2015年8月17日出具的《证明》显示，天河区吉山村彭田西1号仓库的门牌为××、75号、77号、79号、81号。2017年8月28日，广州顺吉物业管理有限公司（出租方，以下简称顺吉公司）与彭田公司（承租方）签订《租赁合同书》，约定彭田公司租赁顺吉公司位于广州市天河区吉山珠吉路的原江西烟花仓库等设施（包括值班室、写字楼等）使用，建筑面积约34061.48平方米，租赁期间为2017年9月1日至2020年9月30日；合同生效后，顺吉公司协助并将现有租户移交给彭田公司，顺吉公司提供本厂房的第一次消防验收资料【复查意见书：天公消复（2001）第1155号】给彭田公司。彭田公司亦向本院提交了前述《复查意见书》，显示出具时间为2001年12月26日，意见为基本符合整改要求。2017年11月8日，张学胜（承租方/乙方）与彭田公司（出租方/甲方）签订《租赁合同》，约定：乙方自愿承租涉案场地，涉案场地计算租金的面积为1490平方米。在本合同签署前，乙方对涉案场地已经充分了解，同意按现状承租。涉案场地为仓库/商铺/写字楼用途。乙方租赁期限从2017年11月8日起至2020年11月7日止。租赁期内第一年租金标准为30元/平方米/月，按租赁面积1490平方米计算，每月租金为44700元；从第二年起，租赁费按上一年租赁费的5%逐年递增。涉案场地的水、电、垃圾清运费等依照当地相关部门制订的收费标准，水电按实际用量加上线损和公共分摊（消防用水、公共用水及公共用电）收取，（每个水表每月计线损2吨，每个电表每月计线损5度，当前仓库电费1.6元/度、水费6元/吨、管理费1元/平方米、停车费200元/月）。涉案场地的租金支付以自然日计算，乙方在本合同签署当日向甲方支付首月租金，此后每月25日前一次性向甲方支付下月租金，如逾期未付，每逾期一天，乙方应以未付金额每天1‰的标准向甲方支付滞纳金，直至乙方足额清偿所欠款项之日止；水电费、垃圾费在下月10日之前支付，必须前往管理处缴纳租金及其相关费用；非甲方原因，乙方逾期15天未支付租金或其他费用的，甲方有权单方解除合同，收回涉案场地。乙方应于本合同签署之日内向甲方缴纳相当于贰个月租金的履约保证金共计89400元，押金以开出的收据为准。甲方负责落实仓库/商铺/写字楼的公共管理工作，包括公共治安、消防、排洪、安全生产、主体结构和公共维修、仓库管理等，维护仓库正常秩序；因涉案场地建筑年代已久，甲乙双方应共同应对涉案场地使用过程中的突发事件，避免货物财产损失；发生以上需要维修事项，乙方应第一时间通知甲方，甲方应立即落实做好维修；因甲方怠于履行维修义务导致乙方或第三方损失的，甲方应承担赔偿责任；因乙方怠于履行通知义务而导致甲、乙方或第三方损失的，乙方应承担赔偿责任。甲方提供水电送表到户及正常供应，涉案场地内的水电由乙方自行配置；如因供电、供水机构影响或者系统、线路、设施、设备正常维护需要或者任何非因甲方原因导致的水、电供应中断，甲方不承担任何责任。乙方接受甲方或政府有关部门的治安消防安全生产的管理，并及时按照要求完成整改。如因乙方违约而导致甲方按照本合同的约定单方解除本合同的，或乙方在甲方不存在违约的情况下单方解除本合同的，对于乙方已向甲方支付的保证金，作为乙方向甲方支付的违约金，甲方没有退还的义务，同时乙方不得就甲方单方解除合同向甲方主张任何权利，且甲方有权单方采取必要的方式收回涉案场地，合同解除后乙方逾期搬离涉案场地的任何物品，甲方有权自行处理，甲方有权向乙方追讨相关赔偿和所欠款项、滞纳金等。如甲方在乙方不违约的情况下单方解除本合同的，甲方需按保证金的金额向乙方支付违约金，并无息退还乙方的保证金。自本合同解除、终止之日或者期限届满之日3天后，乙方遗留在涉案场地的所有物品、可移动设施、设备，视为乙方放弃所有权，甲方可自行处理，乙方不得对甲方提出任何异议和向甲方主张任何权利。本合同解除、终止或期限届满之日，若乙方仍未能将涉案场地归还甲方的，则从合同解除或期限届满终止之日起到实际返还涉案场地之日止，乙方应按合同终止或解除当月租金标准的三倍支付场地占用费，此外乙方还应就甲方为此发生的其他可证实之费用（包括但不限于律师费、诉讼费）承担赔偿责任。如乙方未按本合同约定足额缴纳租金或相关费用，即使甲方已收取部分租金及相关费用，也并不意味着甲方对乙方违约责任的免除，亦不影响甲方对乙方欠缴款行使追索权。本合同的未尽事宜，由甲乙双方另行签订补充协议，甲乙双方营业执照或身份证、租赁物的产权证、租赁权证明、消防验收材料等复印件作为本合同的附件。本合同双方签署盖章且自甲方收到乙方支付的保证金和首月租赁费之日起为有效合同，本合同一式两份，甲方执一份，乙方执一份，具同等法律效力，涂改无效等。另需说明的是，彭田公司提交的《租赁合同》首页右上角有遮盖文字的痕迹，打印字体“履约保证金89400元”下方有手写字体“83440”；张学胜提供的《租赁合同》首页右上角有手写字体“￥41720元，保证金83440元”。2017年11月20日，彭田公司出具《收款收据》，确认收到张学胜就涉案场地支付的押金83440元、2017年12月1日至12月30日的租金41720元。2019年7月，彭田公司出具《收据》，确认收到张学胜支付的涉案场地2019年7月1日至7月31日的租金41720元，电费626元，水费12元。2019年9月16日，彭田公司委托律师向张学胜发出《律师函》，称张学胜拖欠涉案场地2019年8、9月租金合计93870元，要求张学胜收到函件后与彭田公司协商解决等。张学胜确认于2019年9月20日收到该函件。2019年10月11日，张学胜的员工签署了《张学胜欠水电费明细》，确认应缴2019年7月份的水费48元（水表读数491）、电费1467.2元（电表读数6035），8月份的水费42元（水表读数496）、电费1011.2元（电表读数6662），9月份的水费42元（水表读数501）、电费507.2元（电表读数6974），9月30日至10月11日的水费24元（水表读数503）、电费372.8元（电表读数7202）。2019年10月22日，彭田公司向张学胜发出《解除合同通知书》，称张学胜拖欠2019年8至10月的租金合计140805元，2019年7至9月的水、电费3117.6元，故彭田公司行使合同解除权，即日起双方签订的《租赁合同》解除，张学胜需在收到该通知后7日内搬出涉案场地，逾期不搬出的视为张学胜放弃涉案场地内物品的所有权，彭田公司有权进行处置等。张学胜确认于2019年10月25日收到了该通知。2019年10月25日，张学胜称其向彭田公司邮寄发出了《关于解除合同交还租赁物和清点货损事宜的通知》，主要内容为由于涉案场地建筑年代已久，租赁期间曾多次出现严重的漏水现象，张学胜在2018年1月7日至2019年7月18日期间多次通知彭田公司进行维修，彭田公司都拒绝履行维修义务，导致张学胜存放在涉案场地的货物因下雨严重损坏；货物被水淋受损后，张学胜多次要求彭田公司前来涉案场地清点损失，彭田公司亦未予理会；且租赁期间，张学胜发现涉案场地没有经过消防验收，合同期内常因职权部门的突击检查而不能使用，隔壁仓库甚至因为消防问题发生过严重的火灾，严重威胁了涉案场地的货物和人员安全；2019年7月起，张学胜多次找彭田公司协商解除合同、交还涉案场地、清点货物损失并退还押金等，但彭田公司故意拖延不处理，张学胜只能另寻场地存放货物并于2019年7月底正式搬离，截至2019年10月25日，涉案场地只剩彭田公司拒绝清点的受损货物；故此，双方《租赁合同》实际已于2019年7月31日解除，张学胜也实际交还了涉案场地，因系彭田公司违约导致合同解除，彭田公司应退还押金83440元，且彭田公司还应在收到该通知三日内与张学胜清点货物损失，逾期不配合的，张学胜将自行拍照和清点并视为彭田公司认可相应损失等。张学胜提交的邮件投递详情单显示邮件于2019年10月26日由保安代收。张学胜称其当天还在涉案场地的门口张贴了该通知，张学胜提交的照片显示场地门口张贴了上述通知，且门口还加有两把锁。经质证，彭田公司表示其并未收到上述通知，且从通知作出的时间来看，是在彭田公司提起本案诉讼之后，当时彭田公司已行使了合同解除权；涉案场地至今仍由张学胜控制、使用，从门口加锁的情况来看，彭田公司也是无法进入涉案场地的；张学胜在何种情况下张贴通知也是无法证明的，即便照片中有彭田公司的人员出现，也是正常的，因彭田公司是涉案场地的出租人。张学胜为证明其租用涉案场地期间涉案场地出现了漏水、停电等问题，给其造成了诸多损失，向本院提交了如下证据：1、张学胜称其与彭田公司法定代表人潘劲松的微信聊天记录，载明2018年1月7日，张学胜向潘总发送了照片（所摄房内地面有水迹），称仓库漏水；2018年6月1日，张学胜向潘总表示仓库停电好几天了，没办法干活，这样损失很大。2、张学胜称其与彭田公司及其他租客的“长嘉仓79号客户群”聊天记录，载明2019年7月18日，包括张学胜在内的多名租客反映场地有漏水问题，彭田公司的员工表示老板让她登记漏水仓库和联系电话，老板会找人统一处理，到时会联系大家的。3、照片及视频，其中照片显示所摄场地内部分区域有水迹，部分地区有积水，积水区内叠放了很多有纸皮包装的物品，包装上出现了破损及水渍；视频显示所摄场地下雨天时有流动的水流，且需扫水出场地。4、张学胜制作的《壹品家具珠吉仓库货物损失统计表》，载明了货物名称、订单号、单位、供货价、零售价，计得供货价合计77044元，零售价合计264717.5元。5、显示由王燕与广州圣佳装饰工程有限公司（以下简称圣佳公司）签订的《产品合同》（约定地址为雅居乐剑桥郡，合同产品总金额为101180元，合同下方有王燕签署的“已全额退还9万房门退款”），显示王小姐的《产品合同》（约定地址为雅居乐剑桥郡，合同产品总金额为31000元，合同下方有王燕签署的“此合同已全额退款”），显示王小姐的《家具报价单》，显示2018年7月10日案外人向张学胜转账支付雅居乐装修款80000元的转账记录，2018年8月21日案外人向张学胜转账支付雅居乐装修款31000元的转账记录，2018年12月26日案外人向吴秀（张学胜称吴秀为其员工）转账支付雅居乐门尾款10000元的转账记录，2019年10月26日吴秀向王燕转账支付50000元的转账记录，2019年11月2日吴秀向王燕转账71000元的转账记录。经质证，彭田公司对上述证据1、2的真实性予以确认，但主张从张学胜发送的照片来看，涉案场地只是有轻微漏水，且漏水的位置并未摆放物品，不会给张学胜造成货物损失；对证据3的真实性不予确认，张学胜未证明是在何种情况下拍摄的，地面，地面潮湿不代表是漏水导致的学胜有根据涉案场地现状适当使用的义务，对其有特殊保管要求的物品应妥善保管；对证据4的真实性不予确认，因该表是张学胜自行制作，无法证明所列货物是否曾存放于涉案场地内，更不能证明相关货物是因涉案场地漏水受损，且不清楚所列货物是否属于张学胜，所列的零售价也虚高，没有相关证据可以证实货物价值；对证据5的真实性不予确认，《产品合同》并非张学胜签署的，《家具报价单》也没有当事人的签名盖章，无法证明张学胜的主张。彭田公司为证明其已在张学胜反映涉案场地漏水后及时进行了维修，向本院提交了出具时间为2018年8月31日、2019年2月26日、2019年10月14日的《支付证明单》及相应《收据》，载明款项均用于仓库防水、补漏。经质证，张学胜对彭田公司提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，彭田公司并没有对涉案场地的漏水问题进行过维修。2019年12月20日，张学胜与彭田公司签署了《仓库交还确认书》，确认张学胜于2019年12月20日将涉案场地交还彭田公司，并搬走了涉案场地内的全部物品（双方同时签署了《张学胜搬离物品清单》，经比较，搬离物品的种类、数量均多于《壹品家具珠吉仓库货物损失统计表》列明的情况，还包括电视机、冰箱），双方还确认了仓库交还之日的水表读数为509立方米，电表读数为7325度。另彭田公司还提交一组其称于交接当天拍摄的照片，彭田公司称从照片可以反映部分货物外包装全新没有任何破损，部分外包装破损但内品物业完好无损。经质证，张学胜对照片的真实性予以确认，但称从照片可以明显看出货物有水浸的痕迹，这样的货物是没有价值的了。又，彭田公司为证明其为本案支出了律师费26000元，向本院提交了其与广东润科律师事务所签订的《民事委托代理合同》、《银行转账凭证》及律师费发票。经质证，张学胜对上述证据的真实性予以确认，但认为彭田公司要求其承担律师费缺乏依据。现彭田公司主张张学胜拖欠涉案场地2019年7月份的水费48元、电费1467.2元，8月份的水费42元、电费1011.2元，9月份的水费42元、电费507.2元，10月份的水费60元（水表读数为509立方米）、电费569.6元（电表读数为7325度）；张学胜确认拖欠水电费的事实，并表示同意按《仓库交还确认书》载明的水、电表读数结清费用。另关于涉案场地的租金标准，彭田公司称根据《租赁合同》的约定，2017年11月8日至2018年11月7日的租金标准为44700元/月，2018年11月8日至2019年11月7日的租金标准为46935元/月，但张学胜在2019年7月以前一直按照41720元/月的标准支付租金，有违双方合同约定，彭田公司收取每月租金41720元的行为不代表其同意变更租金标准，故张学胜现应向彭田公司补交租金差额。对此，张学胜称从双方持有的《租赁合同》情况来看，彭田公司有意遮挡了租金标准的文字，但无论是从彭田公司持有的《租赁合同》中对履约保证金金额进行了调整，还是双方实际履行情况，都可映证双方已就涉案场地的租金标准为41720元/月协商一致。本院认为：彭田公司与张学胜签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。张学胜称其使用涉案场地期间存在诸多使用障碍，如经常性停电，因张学胜提交的2018年6月1日的微信聊天记录不足以证明涉案场地经常性停电的事实，而彭田公司亦合理解释了该次停电的发生是第三方行为，故本院对张学胜的该项抗辩意见不予采纳。但从双方均予确认的2018年1月7日、2019年7月18日的微信聊天记录，结合张学胜提交的照片及视频，张学胜自2019年8月起停止支付租金的事实，本院采信张学胜的主张，即涉案场地存在漏水问题。虽彭田公司表示其在收到张学胜的通知后已及时进行了维修，但彭田公司提交的《支付证明单》、《收据》不足以证明其已将涉案场地的漏水问题妥善解决，也明显与张学胜提交的照片、视频所反映的事实不符，故本院对彭田公司的上述主张不予采纳。因彭田公司未能按《租赁合同》约定履行其维修义务，导致张学胜使用涉案场地存在障碍，张学胜有权拒付租金，故彭田公司在其违约在先的情况下以张学胜欠付租金为由于2019年10月25日向张学胜送达解除合同通知，要求解除双方的《租赁合同》，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。而另一方面，张学胜虽表示其自2019年7月开始与彭田公司协商解除合同，并已于2019年7月底搬离涉案场地，但并不能向本院提交相应证据予以证明，故本院对张学胜主张的双方《租赁合同》已于2019年7月31日解除的意见亦不予采纳。但因张学胜在其2019年10月24日作出的《关于解除合同交还租赁物和清点货损事宜的通知》中明确表达了解除《租赁合同》的意思表示，该函件也已通过邮寄、张贴方式进行了送达，彭田公司亦确认其员工出现在张贴通知现场的事实，本院确认双方的《租赁合同》已解除，且该《租赁合同》解除的责任在于彭田公司未能提供符合合同约定用途的租赁物；故此，彭田公司无权没收张学胜已付的保证金83440元，张学胜诉请彭田公司退还保证金83440元，有其事实及法律依据，本院予以支持。虽涉案场地存在漏水问题，但从涉案场地产生水电费的情况，以及2019年12月20日张学胜从涉案场地搬离物品的情况，可确认张学胜一直有使用及占用涉案场地的事实，且张学胜在解除《租赁合同》后以彭田公司拒绝清点受损货物、拒绝退还押金为由未能及时将涉案场地腾空交还给彭田公司，理据不足，也给彭田公司造成了一定的损失，故本院酌情判令张学胜按24762元/月的标准向彭田公司支付涉案场地2019年8月8日至12月19日的租金及占用费，合计108633.29元；彭田公司诉请超出部分，本院不予支持。另彭田公司主张张学胜拖欠涉案场地2019年7月至10月的水电费3747.2元，因有张学胜一方签署的《张学胜欠水电费明细》及双方2019年12月20日签订的《仓库交还确认书》予以证实，本院合理采信，故本院判令张学胜向彭田公司支付2019年7月至10月的水电费3747.2元。至于彭田公司主张的迟延交纳租金、水电费的违约金，如前述，因张学胜拒付费用系彭田公司未依约履行维修义务所致，故彭田公司主张违约金的理据不足，本院不予支持，同理，彭田公司亦无权要求张学胜赔偿律师费。关于彭田公司要求张学胜按《租赁合同》载明的租金标准补缴租赁期内租金的诉讼请求。本院认为，首先，彭田公司持有的《租赁合同》确存在一定的涂改，履约保证金金额明显发生了变更；其次，从《租赁合同》履行的情况来看，彭田公司确实是按41720元/月的租金标准向张学胜收取租金、开具收据，也是按83440元的标准向张学胜收取履约保证金，映证了《租赁合同》中的变更情况，且履行《租赁合同》过程中彭田公司从未对此提出异议；故此，本院采信张学胜的主张，即双方已就涉案场地的租金标准为41720元/月协商一致，现彭田公司要求张学胜补缴租金有违诚实信用原则，本院不予支持。至于张学胜主张的货物损失。涉案场地确存在漏水问题，从张学胜提交的现场照片以及彭田公司的相关陈述来看，张学胜存放在涉案场地的货物确有水浸的痕迹，但张学胜提交的证据确不足以证明其因此遭受货物损失264717.5元，彭田公司亦不予认可，故本院根据公平原则，酌情判令彭田公司向张学胜赔偿83440元。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）广州彭田置业有限公司与被告（反诉原告）张学胜于2017年11月8日签订的《租赁合同》已解除；二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告（反诉原告）张学胜向原告（反诉被告）广州彭田置业有限公司支付2019年8月8日至12月19日的租金及占用费108633.29元；三、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告（反诉原告）张学胜向原告（反诉被告）广州彭田置业有限公司支付2019年7月至10月的水电费3747.2元；四、自本判决发生法律效力之日起15日内，原告（反诉被告）广州彭田置业有限公司向被告（反诉原告）张学胜返还保证金83440元；五、自本判决发生法律效力之日起15日内，原告（反诉被告）广州彭田置业有限公司向被告（反诉原告）张学胜赔偿货物损失83440元；六、驳回原告（反诉被告）广州彭田置业有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）张学胜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费14740元，由原告（反诉被告）广州彭田置业有限公司负担12192元，由被告（反诉原告）张学胜负担2548元；反诉受理费6770元，由原告（反诉被告）广州彭田置业有限公司负担1820元，由被告（反诉原告）张学胜负担4950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  罗汉强人民陪审员  林杏银二〇二〇年十一月十一日书 记 员  邱莉晶