北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9817号上诉人（原审被告、反诉原告）：程艳秋，女，1975年1月3日出生，汉族，住黑龙江省依兰县。委托诉讼代理人：程雪晴（程艳秋之妹），1981年5月7日出生，住黑龙江省依兰县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王苏平，女，1959年12月7日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王庆华（王苏平之妹），1963年10月1日出生，住北京市西城区。上诉人程艳秋因与被上诉人王苏平房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初10130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。程艳秋上诉请求：1．撤销北京市东城区人民法院（2020）京0101民初10130号民事判决，依法改判；2．王苏平赔偿损坏密码锁费用1000元。事实与理由：1．双方签订的租赁合同第十三条明确约定了不可抗力免责条款。疫情发生后，程艳秋在2020年1月底至3月期间通过微信积极与王苏平沟通，协商程艳秋因疫情等不可抗力影响按照合同条款退房，王苏平的爱人表示同意在扣除我方交纳的押金后退还其余房租，并表示找人来收房；2．王苏平直到2020年6月份才回北京，但在收房的时候对于之前已经同意退还房租的事反悔了，不同意退还我们交纳的房租，王苏平恶意不收房导致纠纷发生，其行为违反了双方签订的租赁合同，并非程艳秋违约；3．程艳秋于2020年6月7日已经通过微信告知了业主密码锁的密码，因此不存在业主不知道密码锁密码的情况。王苏平辩称，同意一审判决，不同意程艳秋的上诉请求。程艳秋从未与王苏平本人进行过协商，也没有按照约定交纳房租，王苏平一直是单身，不认可对方陈述的与王苏平爱人沟通的事实。我们在将房屋交付给程艳秋之前，安装的是磁卡锁，程艳秋在租赁房屋期间自己换成了密码锁，她拆除了我们原来安装的磁卡门锁，我方并不知道密码锁的密码。我们是在接到一审判决之后才把密码锁更换了，换下来的密码锁在我们这里，程艳秋如果需要我们可以还给她。王苏平向一审法院起诉请求：1．判令程艳秋支付王苏平2020年4月3日至2020年7月2日期间的房屋租金39000元及2020年7月3日至2020年10月2日期间的租金39000元；2．判令程艳秋支付逾期支付租金的滞纳金18000元。程艳秋向一审法院反诉请求：1．确认双方签订的房屋租赁合同于2020年2月1日解除；2．王苏平返还程艳秋自2020年2月1日至2020年4月2日期间的租金26000元；3．王苏平返还程艳秋押金13000元。一审法院认定事实：2015年2月2日，北京金霖酒店管理有限公司（甲方，以下简称金霖酒店）与王苏平（乙方）签订合同，约定甲方依法取得北京市东城区珠市口大街346号院地块及地上物使用权，并进行装修改造，双方达成协议，乙方对标的享有使用权，自2015年8月8日至2052年2月1日。乙方拥有的标的物为南楼三层3107室，建筑面积58．75平方米，用途商住。2019年3月2日，王苏平（甲方）与程艳秋（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市东城区珠市口大街金霖酒店南楼三层3107号房间租予程艳秋用于接待客户，租赁期限自2019年4月3日至2022年4月2日。月租金13000元，支付方式为季付，每季度提前7天支付。押金13000元。乙方逾期支付租金，每逾期一日，须按日租金的0．5倍支付滞纳金。上述合同签订后，程艳秋交纳押金13000元，租金交纳至2020年4月2日。因新冠病毒疫情爆发，程艳秋于2020年1月底向王苏平（一审判决误写为程艳秋）提出因从1月20日左右酒店不允许接待客户，希望顺延租金，王苏平未予回复。2020年1月31日，程艳秋向王苏平发送微信表示自2月1日起退租，希望王苏平来办理交接手续。此后又表示因疫情不可抗力因素提出解约，并要求王苏平退回押金及剩余租金。2020年2月7日，王苏平回复“不在北京在疫区，回去再说”。关于程艳秋所述王苏平曾希望将涉案房屋另行出租后再退还程艳秋2020年2月1日至2020年4月2日期间的租金一节，王苏平不予认可，王苏平表示双方从未协商过减免、退还租金，亦未商量过收房事宜。2020年6月9日，王苏平至涉案房屋收房，因双方对退租事宜未协商一致产生纠纷，随后王苏平报警。关于双方所述2020年6月9日王苏平换锁一节，王苏平表示涉案房屋交付程艳秋时门锁为刷卡形式，程艳秋承租期间更换成密码锁，密码王苏平不知情。王苏平于庭审中表示当日因为涉案房屋门锁坏了，所以让修锁师傅去修锁，之后于谈话中又表示因王苏平考虑要收房，准备换成原来的锁，故找了修锁师傅，修锁师傅仅拧了几个螺丝，程艳秋就来了，不同意换锁，故未换成。此后因程艳秋拒绝交房，王苏平就离开了，程艳秋仍在涉案房屋内。程艳秋表示涉案房屋原来是刷卡的，程艳秋更换成密码锁，但王苏平知道密码。6月9日当天，王苏平先行到达涉案房屋，程艳秋到达时，王苏平已在涉案房屋内，王苏平将门锁从屋内拆除，因双方发生争执，修锁师傅未拆完，但告知双方锁已经坏了，关门后无法打开。之后程艳秋离开，离开时房屋内尚有一名与王苏平同去的男士在房屋内。现在程艳秋无法打开涉案房屋。经询，王苏平表示当日修锁师傅无法作为证人出庭作证。程艳秋为证明其因疫情管控措施经营受到影响，提交金霖酒店日租房群微信群聊天记录，显示其中署名为“天坛杨队”的微信号通知“今晚我们在金霖检查，请大家配合我们的工作！”其他人回复“配合警官工作”；“天坛杨队”通知“今天下午，办事处副主任来金霖召开现场会，约谈了金霖酒店物业，要求物业加强对金霖的管理，并要求日租房全面关停！”其他人表示已关停，配合工作。经质证，王苏平不予认可。诉讼中，法院向金霖酒店物业公司询问疫情管控期间涉案房屋经营的有关情况，其工作人员表示，疫情管控期间，因经营日租房，人口流动性大，按照街道及派出所通知要求，在1月25日后一级防控、二级防控期间，不允许经营日租房业务。此间酒店采取封闭管理，外来人员不允许进入，只有长租的租户可以进入。7月份降至三级防控后，物业公司的要求是只要提供健康码，签责任书，就可以扫码进入酒店，但是经营日租房的平台至8月1日后才开放，据物业了解，此前没有租户经营日租房业务，因为平台是锁着的，无法经营。当事人提交的金霖酒店日租房微信群属实，微信群中的杨队是派出所警官，管理日租房。对王苏平与程艳秋在2020年6月9日发生纠纷一事，物业不知情，双方均未告知物业，对于3107号房屋现由谁控制，物业不掌握。一审法院认为，双方当事人签署的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据已查明事实，双方曾就解除合同一事进行协商，2020年6月9日，王苏平、程艳秋在涉案房屋内协商退租事宜时，王苏平对门锁进行了更换，程艳秋表示此后门锁损坏，程艳秋无法进入涉案房屋。王苏平虽称因程艳秋阻止，王苏平并未更换成门锁，且门锁并未损坏，但对于王苏平更换门锁导致的后果，王苏平应承担举证责任，鉴于王苏平并未举证证明其换锁的行为未对程艳秋使用涉案房屋造成影响，应当承担不利后果。故法院认定，王苏平于2020年6月9日收回涉案房屋，涉案合同于当日解除。王苏平要求继续履行合同的诉讼请求，法院不予支持。涉案合同并未约定承租方享有单方解除权，程艳秋亦未证明因疫情影响直接导致涉案合同无法继续履行，程艳秋以其通知王苏平解除之日作为解除日期，缺乏依据，故程艳秋要求确认涉案合同于2020年2月1日解除的反诉请求，法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。程艳秋租金交纳至2020年4月2日，此后租金未交纳，故自2020年4月3日至合同解除之日期间的租金，程艳秋应予交纳。程艳秋要求王苏平退还2020年2月1日至2020年4月2日期间租金的反诉请求，亦缺乏依据，法院不予支持。关于租金标准，鉴于程艳秋因疫情影响并未实际使用涉案房屋，并提出要求法院予以酌减，故对于租金标准，法院将结合合同履行情况，程艳秋违约行为及双方损失，并考虑疫情因素，按照公平原则依法予以酌定。合同约定，程艳秋逾期支付租金，每逾期一日，须按日租金的0．5倍支付滞纳金，故王苏平要求程艳秋支付滞纳金的诉讼请求，法院予以支持。王苏平主张的滞纳金实为迟延给付租金的违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金的实质系用于弥补当事人因对方的违约行为而遭受的损失。鉴于程艳秋提出合同约定的滞纳金标准过高，要求法院依法予以酌减，故法院将综合考虑合同履行情况并考虑疫情因素，对滞纳金予以酌定。程艳秋交纳的押金13000元应予抵扣上述租金及滞纳金。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款的规定，判决：一、王苏平与程艳秋于2019年3月2日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月9日解除；二、程艳秋于判决生效后七日内向王苏平支付自2020年4月3日至2020年6月9的租金14318元（程艳秋交纳的押金13000元予以抵扣，剩余1318元应予支付）；三、程艳秋于判决生效后七日内向王苏平支付滞纳金21．27元；四、驳回王苏平的其他诉讼请求；五、驳回程艳秋的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，程艳秋提交微信聊天记录截屏打印件，用以证明程艳秋已与王苏平委托的代理人就退还租金等事宜协商一致，王苏平知道密码锁的密码。王苏平对于上述微信聊天记录不予认可，称王苏平至今单身，不认可程艳秋所述与王苏平爱人协商之事，王苏平从未表示同意退还租金等。经本院询问，王苏平表示不同意调解。本院查明的事实与一审无异。本院认为，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。本案中，程艳秋在一审的反诉请求并未包含要求王苏平赔偿密码锁费用的内容，其在二审上诉中要求王苏平赔偿该费用，属于二审中增加的诉讼请求，经法院询问，王苏平表示不同意调解，故本院对此不予审查处理，当事人可另行解决。依法成立生效的合同受法律保护，双方均应依约履行。本案中，王苏平与程艳秋于2019年3月2日就案涉房屋签订房屋租赁合同，约定程艳秋承租案涉房屋，租赁期限自2019年4月3日至2022年4月2日。月租金13000元，支付方式为季付，每季度提前7天支付。押金13000元。双方对于逾期支付租金应当给付的滞纳金进行了约定。合同签订后，程艳秋交纳押金13000元，租金交纳至2020年4月2日。程艳秋主张因受疫情影响，与出租人协商退租，但双方就租金及押金退还等问题发生纠纷。一审法院考虑本案情况，酌予确定双方所签合同于2020年6月9日解除并无明显不当。程艳秋虽主张出租人已经协商同意退还租金，但王苏平对此不予认可，依据现有在案证据，法院无法认定双方已就退还租金等协商一致。在此情况下，一审法院驳回程艳秋所提要求王苏平退还2020年2月1日至2020年4月2日期间房租的请求并无不当。关于欠付的2020年4月3日至2020年6月9日期间的租金，程艳秋虽上诉主张王苏平迟延收房，但考虑疫情因素对于出租方、承租方均存在不同程度影响，王苏平因受疫情影响无法及时与程艳秋办理交接亦存在合理理由，一审法院已综合考虑疫情影响、房屋使用状况等情况酌减上述期间的房屋租金标准，程艳秋坚持此节上诉主张本院不予采纳。综上所述，程艳秋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1276元，由程艳秋负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  施 忆审 判 员  许 英审 判 员  朱 印二〇二〇年十一月二十七日法官助理  周 珍书 记 员  赵鸿飞