广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23373号上诉人（原审被告、反诉原告）：谢秀球，女，1977年3月4日出生，汉族，身份证住址广东省恩平市。委托诉讼代理人：梁居峰，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄海燕，女，1984年10月16日出生，汉族，身份证住址广东省海丰县。委托诉讼代理人：邓富云，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛展涛，泰和泰（深圳）律师事务所律师。原审第三人：广州敬商物业管理有限公司，住所地广东省广州市白云区解放北路1379、1383号138档（市场地址：广东省广州市白云区解放北路1379、1383号首层、部分二层、1381号首至三层）。法定代表人：陈伟民，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王绮洁，女，系该公司员工。原审第三人：广州市水电设备安装有限公司，住所地广东省广州市越秀区文明路**。法定代表人：罗国元，系该公司董事长。委托诉讼代理人：林伟雄，男，系该公司员工。上诉人谢秀球因与被上诉人黄海燕、原审第三人广州敬商物业管理有限公司（以下简称敬商公司）、广州市水电设备安装有限公司（以下简称水电公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初21390号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，现已审理终结。上诉人谢秀球上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判谢秀球无须向黄海燕退还租赁押金76000元；2.撤销一审判决第三项，依法改判黄海燕向谢秀球支付2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金76000元以及逾期付款违约金；3.本案诉讼费用由黄海燕承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。本案一个关键点在于谢秀球是否能获得敬商公司的减免优惠。截至一审判决作出时，这一点仍然是个未知数，一审判决却认定谢秀球必然能获得，这与事实严重不符。敬商公司、水电公司一审均表示确实有减免租金的方案，但是该方案仍然是要等上级机关审核，最终尚未确定。谢秀球曾当庭询问敬商公司优惠方案具体是什么，是减收，还是免收，还是给谢秀球延期使用。敬商公司并没有明确地回答，只是含糊的说按照公告来，如果按照公告，那黄海燕是否能享受到优惠政策还是个未知数，因为公告明确写明“不得缺勤3次”。黄海燕对于续约问题一直反反复复，直到租期到期前几天才确定告知谢秀球不续租，完全没有留有合理的时间给谢秀球另行招租或自行经营，导致涉案商铺有几日没有营业。敬商公司完全可以依据公告的条件不给予谢秀球任何减免。即便给予优惠，那敬商公司会退回已经交纳的租金，还是给谢秀球延期使用，也不得而知。一审判决认定谢秀球已经获得了敬商公司给予的优惠，从而判定谢秀球应当减免黄海燕租金，属于事实认定不清。二、一审判决适用法律错误。即便在敬商公司确定能给予谢秀球2、3月租金全免的优惠政策，也不应该免除黄海燕的违约责任。一审法院认定“因为新冠疫情及防控措施的影响导致涉案商场在2月底才恢复营业，黄海燕遭受了经营损失，在敬商公司明确可以减免租金的情况下，黄海燕无法经营，未支付租金也是事出有因，没收押金显失公平”，是错误的。（一）根据双方签订的租赁合同约定，黄海燕应当在每个月1号前缴纳当月租金，不得以任何理由拖延。敬商公司公告一发布时间为2020年3月5日，公告二发布时间为2020年3月24日，《关于支持中小微企业在打赢疫情防控阻击战中健康发展的十五条措施的通知》在2月7日发布。换言之，早在公告及政府的减免通知出来之前，黄海燕就应当按照合同约定在2月1日前交纳2月租金。所以，黄海燕违约的事实是不可否认的。用违约状态已确定后出台的政策认定先行为不存在违约，是错误的。（二）新冠疫情对黄海燕支付2月租金的能力并无影响。2020年2月1日是农历正月初八，按照往年的规律，这时还远没到市场开市的时候。换言之，即便没有新冠疫情，在2月1日前后大约一个月时间涉案商铺都是休息的，黄海燕的支付能力在当时并没有因为新冠疫情受到任何影响，黄海燕应当按时支付租金。（三）虽然一审法院认定黄海燕与谢秀球签订的《租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行，但是一审判决的内容却完全与该认定相违背。如果黄海燕恪守合同，就应该在2月1日之前支付2月租金，在相关政策出台后再与谢秀球商讨减免、返还租金事宜。一审法院认为合同应该被恪守，就应当认定黄海燕的行为违反合同约定，属于违约行为。被上诉人黄海燕二审答辩称：一、涉案商铺所在的商场获得两个月的租金减免这一事实，经过本案一审追加敬商公司、水电公司参加诉讼，两公司均在一审庭审中明确表示确定给予两个月的租金减免，只是在具体的执行方式上需要最终的审批和协商。一审判决后，涉案市场的各档主都收到了敬商公司的短信通知，要求各档主按照敬商公司提供的空白模板填写相关的面积、租金并签名后提交给敬商公司一并处理，即履行了所有的减免手续。可见涉案商场获得2、3月及4、5月各半月合计3个月租金的减免是客观发生的事实，且比一审查明的减免2个月租金还增加了更大的减免优惠。二、黄海燕缓交2、3月份的租金并在事后被免除2、3月租金的缴纳义务，是基于新冠疫情这一不可抗力的因素。广东各级政府及广东省高院出台的各类规定，都可以认定黄海燕不存在恶意违约的事实，不应当承担违约责任。谢秀球克扣黄海燕的租赁保证金，缺乏事实及法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。原审第三人敬商公司二审陈述称：对一审判决没有异议，对谢秀球的上诉没有回应意见。原审第三人水电公司二审陈述称：对一审判决没有异议，对谢秀球的上诉没有回应意见。黄海燕于2020年7月7日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.谢秀球向黄海燕退还租赁押金76000元；2.谢秀球向黄海燕支付逾期付款利息（以76000元为基数，按同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月1日起计算至实际付清之日止）；3.本案诉讼费由谢秀球负担。谢秀球提起反诉请求判令：1.黄海燕向谢秀球支付2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金76000元及逾期付款违约金（以每月拖欠的租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准，自欠费当月1日起计至付清款项之日止）；2.本案诉讼费由黄海燕承担。一审法院查明事实如下：2018年7月12日，谢秀球（甲方）与黄海燕（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将水电XX档租给乙方，租期自2018年9月1日至2020年3月31日止，每月租金38000元，1个月为一期，预付2月押金，押金为76000元，乙方不得以任何理由拖欠租金，否则甲方有权终止合同，一切押金不退还乙方。整档水、电费由乙方负责，其他费用由甲方负责，租期期满后，在乙方交清所有费用后，甲方将押金退还乙方。合同签订后，黄海燕向谢秀球支付了押金76000元。2020年2月、3月期间，黄海燕与谢秀球因涉案商铺租金减免及续租事宜进行协商，但未能达成一致意见，黄海燕未向谢秀球支付上述两个月的租金。后黄海燕表示不再续租，并要求谢秀球退还押金，谢秀球则认为黄海燕未支付2020年2月、3月份的租金已构成违约，不同意退还押金。2020年3月31日，涉案租赁合同期限届满，黄海燕将涉案商铺交还给谢秀球，并通过微信向谢秀球发送信息：“黄：谢秀球今天下午4点过来名驹办理交接手续！关于押金，如果不退就走法律程序。谢：你搬走留下锁匙就可以了。黄：我放名驹8楼，商场办公室。”另查，涉案商铺位于广州市白云区解放北路X号，产权人为第三人水电公司。水电公司称涉案商铺属国有企业物业，其将该商铺出租给第三人敬商公司，敬商公司又转租给案外人谢成欣。谢成欣已向敬商公司预付了2020年的全部租金，并将涉案商铺交谢秀球管理。2020年3月5日，敬商公司张贴《敬商皮具市场免租通知》，内容为：“2020年伊始受新冠××疫情影响，由于疫情防控措施的规定政府强制各行业停工停市，我敬商皮具市场经多方努力由相关部门验收合格批准在2020年2月底已经复市……我司研究决定，对保证在本合同期间在我场继续租赁经营的档主给予减免2020年2月份租金及市场管理费，三四月份视疫情发展和经济恢复状况再行商议，具体免租体现在本合同期满后免费继续使用一个月。”2020年3月24日，敬商公司向各租户发出《敬商皮具市场调整免租通知》，主要内容：为响应政府号召，抗疫情、复生产、携手共克时艰推出免租优惠。所有商户必须在2020年3月29日之前正常开铺营业，如一个月内缺勤3次，将视为主动放弃免租优惠。本次优惠方案为免收商铺（写字楼）2020年2月、3月的两个月租金。再查，2020年1月23日，因新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。同年2月7日，广州市人民政府办公厅印发《关于支持中小微企业在打赢疫情防控阻击战中健康发展的十五条措施的通知》，其中第八条措施为降低房租成本，内容为：“对承租市属和区属国有企业物业用于线下商业实体店经营的中小微企业，减免2020年2月份和3月份物业租金（免租的承租户当前应无拖欠租金）。……”。第九条措施为降低专业市场租金，内容为：承租市属和区属国有企业物业经营、并享受减免2个月场地租金的专业批发市场开办方，应同步对场内承租商户减免2个月的商铺租金，且对商户的租金减免幅度不低于其享受的国有物业租金减免幅度。一审庭审中，水电公司表示其已同意按国资部门的通知要求执行租金减免政策，对敬商公司减免2020年2月和3月两个月的租金。敬商公司亦表示其已同意减免各租户两个月的租金，只是具体执行的方式未确定。以上事实，有《租赁合同》、转账记录、微信聊天记录、复函、免租通知书及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，黄海燕与谢秀球签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，2020年2月至3月期间，因受到国内新冠××疫情及防控措施影响，涉案商铺所在的梓元岗水电市场在2月底才复市，黄海燕作为该商铺的经营者必然遭受经营损失，敬商公司已明确表示同意对包括涉案商铺在内的各商铺承租人减免两个月的租金，在此情况下，黄海燕作为承租人不能依约支付2020年2月及3月份的租金确属因疫情或者疫情防控措施影响无法正常经营及经营困难，其未支付该部分租金事出有因，谢秀球据此主张黄海燕违约并没收其押金的抗辩意见依据不足且有失公平，一审法院对此不予支持。现涉案租赁合同已于2020年3月31日因合同期限届满而终止，谢秀球应依约将涉案押金76000元返还给黄海燕。关于谢秀球要求黄海燕支付2020年2月及3月的租金及违约金的诉请。如前所述，涉案商铺在上述期间因受到国内新冠××疫情及防控措施影响，无法正常经营，水电公司已推出免租优惠政策，减免该期间两个月的租金，敬商公司亦表示已同意减免包括涉案商铺在内的各租户两个月的租金，只是具体执行的方式尚未确定，则已可确定谢秀球可享受2个月的免租优惠，在此情形下，谢秀球再向黄海燕收取2020年2月及3月的租金明显有失公平，且有违各方共担损失的原则，故谢秀球要求黄海燕支付上述期间租金及逾期违约金的诉请一审法院不予支持。关于黄海燕要求谢秀球支付逾期退还押金的利息的诉请。鉴于黄海燕并未实际向谢秀球支付2020年2月、3月的租金，谢秀球未依约退还涉案押金实因与黄海燕就上述租金是否减免及减免方式存在争议而引起，而敬商公司虽同意减免两个月的租金，但具体执行方式未明确确定，确实易使谢秀球与黄海燕之间就租金减免的方式等产生分歧，综合考虑上述情况，一审法院对黄海燕的该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，一审法院于2020年9月22日判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告谢秀球向原告黄海燕退还租赁押金76000元；二、驳回原告黄海燕的其他诉讼请求；三、驳回被告谢秀球的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费852元、由原告黄海燕负担1元，被告谢秀球负担851元；反诉受理费850元，由被告谢秀球负担。被告谢秀球负担的本诉受理费须在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。二审期间，黄海燕向本院提交：1.手机短信通知的截屏；2.敬商公司提供的租户享受减免租金的凭证模板，拟共同证明一审判决后敬商公司已经实际落实了租金减免的具体措施。谢秀球质证称：对证据1、2的真实性不予确认，但是谢秀球在9月份的时候确实向代理人陈述过，敬商公司同意退回2、3月份的租金，但至今仍未落实，且最近敬商公司又在传言优惠政策发生改变，改成是在租户续约时免费使用商铺两个月。敬商公司质证称：确认证据1是敬商公司发出的短信，确认证据2的真实性。水电公司质证称：认可证据1、2的真实性。另外，水电公司二审陈述称：水电公司将涉案商铺出租给万**马公司，并根据敬商公司提交的资料落实了租金减免政策，涉案商铺确有享受到2、3月免租，至于4、5月租金减半的优惠正在审批中。敬商公司回应称：敬商公司从未出台过文件称享受租金减免政策需要续租，对于商铺的减免租金不管租户有无营业执照，也不考虑租户的出勤率情况，涉案商铺具备退还2、3月租金的条件。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行，针对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查。一审法院认定涉案《经营场地租赁合同》合法有效，已于2020年3月31日期限届满终止，黄海燕已于当天将商铺交还给谢秀球，双方对此均未提起异议，二审不作赘述。结合双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、谢秀球主张其不应向黄海燕退还押金76000元能否成立；二、谢秀球主张黄海燕应向其支付2020年2月1日至3月31日的租金76000元及逾期付款违约金能否成立的问题。对此，本院认定如下：一、谢秀球主张其不应向黄海燕退还押金76000元能否成立的问题。因2020年1月新冠××疫情暴发，1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。双方约定黄海燕应在2月1日前支付当月租金，但因受疫情影响，原本涉案商铺所在商场复工开市的时间亦未能明确。在此种形势下,双方当事人应互谅互让、共克时艰、共担风险。各级政府亦针对国有物业租户给出相应优惠政策。黄海燕未依约支付2020年2月份租金，非属于恶意违约。双方租赁合同于2020年3月31日期限届满，一审法院认定谢秀球应将押金76000元退还给黄海燕，并无不妥。二、谢秀球主张黄海燕应向其支付2020年2月1日至3月31日的租金76000元及逾期付款违约金能否成立的问题。因黄海燕承租涉案商铺经营，而涉案商铺所在的梓元岗水电市场在2020年2月至3月期间受到国内新冠××疫情及防控措施影响至2月28日才发布《复工通知》，3月24日通知各租户正常开铺经营。并且，产权人水电公司已推出免租优惠政策，符合条件的商铺均可享受2月及3月的免租优惠。水电公司、敬商公司二审中均明确表示涉案商铺具备免租条件，则应予及时兑现。因此，谢秀球在享受免租优惠的前提下再向黄海燕收取2、3月租金及滞纳金，有失公平且有违各方共担风险、共克时艰的原则,本院不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人谢秀球的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3340元，由上诉人谢秀球负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二〇年十一月二十八日书记员  纪惠敏黄晶晶