重庆市第四中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝04民终1157号 上诉人（原审被告）:张波，男，1977年10月9日出生，汉族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。 委托诉讼代理人：陈清涛，重庆光界（渝北）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁桂芳，女，1981年10月14日出生，汉族，住新疆北屯市。 被上诉人（原审原告）：潘钱样，男，1981年3月19日出生，汉族，住新疆北屯市。 委托诉讼代理人：田万平，重庆驰源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨希望，重庆驰源律师事务所律师。 原审被告：王烈森，男，1963年9月10日出生，汉族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。 上诉人张波因与被上诉人宁桂芳、潘钱样、原审被告王烈森案外人执行异议之诉纠纷一案，不服秀山土家族苗族自治县人民法院（以下简称秀山法院）(2020)渝0241民初736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，于2020年9月21日对上诉人张波及其委托诉讼代理人陈清涛，被上诉人宁桂芳、潘钱样的共同委托诉讼代理人田万平、原审被告王烈森进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张波上诉请求：1.撤销秀山法院(2020)渝0241民初736号民事判决书;2.依法改判驳回二被上诉人(原审原告)的诉讼请求;3.依法改判确认本案所涉房屋(即秀山县中和街道渝秀大道101号X幢XX号)商业门面应由案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司秀山土家族苗族自治县支行（以下简称邮储银行秀山支行）支付的2019年度至2020年度房屋租金1330549元由秀山法院扣留的执行措施有效;4.依法改判确认在邮储银行秀山支行支付就本案所涉房屋所签订的《房屋租赁合同》约定的租期内(2022年11月20日止)应由案外人向上诉人支付的租金未被法院扣留或冻结的租金由上诉人享有。事实及理由:上诉人因与恒丰银行股份有限公司重庆涪陵支行(以下简称恒丰银行涪陵支行)贷款合同纠纷在重庆市涪陵区人民法院（以下简称涪陵法院）判决生效后，恒丰银行涪陵支行向涪陵法院申请强制执行，由于恒丰银行涪陵支行对上诉人所有的位于秀山县中和街道渝秀大道101号X幢XX号商业门面房屋享有抵押优先权，所以在恒丰银行涪陵支行申请对该房屋进行评估拍卖后，涪陵法院委托了重庆展华房地产土地估价与资产评估有限公司(以下简称展华公司)对该房屋进行了评估，并委托重庆市天力拍卖有限公司(以下简称天力公司)对该房屋进行拍卖。最终由本案二被上诉人竞买成功，竞买价格为1199.88万元。由于本案所涉被拍卖房屋在涪陵法院拍卖之前，上诉人就该房屋与案外人邮储银行秀山支行签订了租期到2022年11月20日止的租赁合同，再因为上诉人在秀山法院存在包括本案原审被告王烈森等人申请执行的案件，所以秀山法院对上诉人应向邮储银行秀山支行收取的租金一直处于被秀山法院冻结、扣留的强制执行措施之中。由于被上诉人在竞买成功并接交房屋并办理房地产手续后，由于租金被法院扣留和冻结，为此提出执行异议，该执行异议申请被秀山法院依法予以驳回，为此，被上诉人向秀山法院提起执行异议之诉，秀山法院作出本案上诉人不服之判决。上诉人不服有以下事由:1.一审判决未查明本案的关键事实，且该关键事实足以严重影响法院的判决结果。本案一审法院只查明了各方当事人之间的关系以及本案所涉房屋涉及的租赁关系、被依法拍卖并由被上诉人竞拍成功并办理过户手续的事实、原审被告王烈森申请执行并由秀山法院对该房屋应收租金采取的强制执行措施以及在拍卖过程中是否明确告知了拍卖标的物存在的瑕疵等相关事实。而本案应该查明的一个关键事实确未予查明，即:该房屋在由涪陵法院委托展华公司进行评估过程中是否已经充分考虑了该房屋已经对外出租并租金必须用于支付上诉人(原房屋产权人)对外尚欠的其他债务的事实，也就是评估价格中是否包括该房屋租期内应收租金的价值，若包括租期内应收租金，则竞买人在支付对价并接收房屋过后的权利就包括在原合同期内剩余年限应该收取的租金，若不包括租期内应收租金，则竞买人只能享受房屋的产权和原房屋租赁合同到期之后收取租金的权利。事实上，根据涪陵法院执行局法官米志富在给天力公司工作人员王若兰的答复的通话录音证据中，已经具体详细的说明了该房屋在委托展华公司进行评估的时候就已经给展华公司说明了该房屋在原租赁合同期内应该收取的租金的价值不计入评估范围之内。所以展华公司在对该房屋进行评估时就已经考虑了法院作为委托人的委托说明，所形成的价值为1666.5万元的评估结果明显不包括该房屋在原租赁合同期限内即2022年11月20日前应该收取的租金，所以竞买人支付的竞买对价所购得的房屋产权中不应包括原合同租期内应收租金的价值，该租金的收取权利理应由上诉人行使或者由人民法院在上诉人被执行的案件中依法予以冻结或扣留。一审审理过程中，上诉人已经向秀山法院举示了涪陵法院于2020年4月14日向秀山法院的“办案说明(2018)渝0102执3169号之二”以及形成于2019年5月13日16点43分由涪陵法院执行局法官米志富与天力拍卖公司工作人员王若兰的通话录音拷贝光盘，但一审法院在审理该案过程中完全对该证据置之不理，未能审查该重要事实。其次，对于竞买人是否明知拍卖标的存在的瑕疵即拍卖房屋在原合同租赁期限内的租金权益不能行使的事实。对于该事实，一审判决仍然对证据及事实置之不理，片面的从形式上对竞买成功并办理移交和办理房地产手续的时间和法院对该房屋租赁期内的应支付租金采取强制措施的裁定时间进行审查。事实上，上诉人向一审人民法院提起了取证申请，一审法院向天力公司调取了该公司工作人员王若兰与被上诉人潘钱样的通话录音和由天力公司向秀山法院出具了告知潘钱样的具体信息的情况说明一份，该录音材料中反映了王若兰告知潘钱样这个房屋的租金存在一定问题，在跟法院沟通，后面的租金可能收不到，同时说明了如果经向法院核实租期内租金收得到的情况下再回复潘钱样。根据书面情况说明载明的事实能够应证在天力公司向法院核实租期内租金收不到的情况下就未再回复潘钱样，所以潘钱样未收到天力公司的回复就证明了潘钱样已经知晓租期内收不到租金，在明知租期内收不到租金的情况下参与竞买，表明其本人是放弃了原房屋租赁合同租期内应收租金的权利的。一审判决在上述两方面事实以及形成上述两方面的事实的证据均不予查明和不予查证，导致对本案的基本的足以影响案件判决结果的事实未能认定，由此形成错误判决。而该事实的查明是完全能通过一审庭审过程中的证据予以核实和应证的，所以上诉人认为无需发回重审，二审人民法院有权在查清事实的基础上直接改判。2.一审判决未对一审各方证据进行罗列和分析，未对各方证据进行评述，未对上诉人以及申请一审法院调取的证据的三性进行认定，仅对被上诉人通过竞买取得房地产权属的时间和秀山法院对剩余租金采取强制措施的时间进行对比，对拍卖公告的权利瑕疵说明未予以认定，然后根据表面上的事实作出判决。所以，一审判决回避了关键性事实即对该房屋的评估价值中是否包含原租赁合同租期内剩余租金的事实。从评估报告本身结合涪陵区人民法院法官的证明，均能够证明评估结果确未包括租赁期限内剩余年限的租金。评估报告虽然未对不包括剩余期限租金的事实作明确说明，但载明的内容中，房屋合计564.15平方米，总价1666.5万元，实际均价为29540元，而在秀山同地段同型门面房屋的市场价格为45000元至50000元之间，稍微偏一点地段的价格均在40000元以上。所以，实际上该评估单价已经很充分考虑到了包括原租赁合同期内剩余租金不包括在评估价值范围内等相关瑕疵等综合性因素。被上诉人支付的对价所购买到的房地产价值中已经不包括该部分价值，若对其诉讼请求予以支持失公平，也会让被上诉人获得不当得利。综上所述，由于一审判决在认定本案事实方面遗漏了足以影响判决结果的基本事实，在证据采纳方面未明确采信原则，对上诉人在一审中出示的证据特别是涪陵法院和天力公司出具的证据视而不见，从而作出错误判决，希望二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。 宁桂芳、潘钱样共同辩称，1.上诉人第3-4项上诉请求不属于二审法院审理范围。本案一审时针对秀山法院作出的（2018）渝0241执943号之二执行裁定书提起的诉讼，一审法院审理范围只能围绕诉讼请求进行，在一审中，原审原告并未提出该上诉请求，该内容属于在二审中新增加的请求，上诉请求超出一审审理范围，二审中不应当审理。2.涪陵法院委托展华公司作出的评估报告未扣除后期应当收取的租金。首先，评估报告做出的时间是2018年11月19日，第16页记载截止时间为2018年10月24日，评估方法为收益还原法，即未来收益。其次，拍卖公告时间是2019年5月8日，根据涪陵法院办案说明及天力公司情况说明证实，涪陵法院已委托拍卖后才知道秀山法院提取了邮储银行秀山支行给付张波的租金，于2019年5月13日电话告知了评估公司。根据上述事实，可以证实涪陵法院委托评估时并不知道房租被秀山法院提取的事实，更不可能扣除后期房租，且秀山法院只提取邮储银行秀山支行支付给张波2018年至2019年度的租金，后期租金秀山法院并未提取或采取其他措施。另外，在上述两个说明及通话录音中，涪陵法院并无告知拍卖公司和评估公司在评估时已扣除后期房租的事实，该上诉理由也不符合客观事实。最后，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先担保物权或其它优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案房屋评估价位1666.5万元，第一次拍卖降价10%、第二次拍卖降价20%作为保留价，若扣除了争议租金，从第一次拍卖到房屋到期还有两年半的时间，再按公告约定的每年租金计算，第一年为1795200元，以后每年按增加8%计算，到2019年最少租金应当在200万元以上，两年半的租金最少也是500万元。若扣除了租金，不可能还有那么高的拍卖价格，拍卖价明显没有扣除房租。所以，上述诉称没有事实依据和法律依据，评估公司评估的价值及拍卖价值未扣除后期房屋租金。2.一审法院已查清拍卖时并不确定后期房租不能收取。首先，拍卖公告中并未注明拍卖成功后房屋租金不能收取。其次，被上诉人拍卖中与拍卖公司工作人员电话沟通时，也未明确告知后续租金不能收取，相关法院还在协商。被上诉人又向承办法官电话沟通时，法官告知以公告内容为准。涪陵法院是5月13日电话告知拍卖公司，被上诉人是5月15日电话咨询拍卖公司，未明确租期内的租金是否能够收取。按拍卖公司的说明，涪陵法院在出具说明中未有拍卖公司向其确认房租收取的相关事宜，事实上法院与拍卖公司均未处理和核实相关事实，也未作出任何处理，若查证属实，应当在公告中进行说明及更正。另外，若买受人不能享有房租租金的所有权，涪陵法院应当制作裁定书，不应当用办案说明来搪塞，更不应该以此说明来逃避责任，其作出的办案说明明显与裁定内容矛盾，一审法院没有采信正确。再次，买受人按照评估公司的评估报告及竞买公告参与竞拍已尽到注意义务。最后，秀山法院只提取了2018-2019年度的租金，后期房屋租金并未提取，被上诉人依法取得物权后，应当收取房屋的租金。恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 王烈森述称，同意上诉人的上诉意见。 宁桂芳、潘钱样向一审法院提出诉讼请求:1.判令解除秀山法院于2019年11月16日作出的（2018）渝0241执943号之二执行裁定，将扣留的中和街道渝秀大道101号X幢XX号商业门面由邮储银行秀山支行支付的2019年度至2020年度房屋租金1330549元归宁桂芳、潘钱样领取。二、本案的诉讼费由张波、王烈森承担。 一审法院认定事实：2019年6月10日，涪陵法院作出（2018）渝0102执3169号之二执行裁定书，裁定：一、解除（2017）渝0102执保589号执行裁定书对被执行人张波名下位于重庆市秀山县中和街道渝秀大道101号X幢XX号商业用房一套（权证号：**地证2013字第**、建筑面积564.15平方米）的查封。二、注销申请执行人恒丰银行涪陵支行对被执行人张波名下位于重庆市秀山县中和街道渝秀大道101号X幢XX号商业用房一套享有的抵押权。注销原被执行人张波名下位于重庆市秀山县中和街道渝秀大道101号X幢XX号商业用房一套（权证号:317房地:**地证2013字第**64.15平方米）的房屋产权证书。三、被执行人张波名下位于重庆市秀山县中和街道渝秀大道101号X幢XX号商业用房一套（权证号:317房地证2013字:**地证2013字第**方米）的所有权及相应的其他权利归买受人潘钱样所有，上述财产权自本裁定送达买受人潘钱样时起转移。四、买受人潘钱样可持裁定书到财产登记机构办理相关产权过户登记手续，过户涉及的税费由买卖双方按国家相关规定各自缴纳。 2019年7月5日，秀山土家族苗族自治县规划和自然资源局为上述房屋办理了渝（2019）秀山县不动产权第000697XXX号不动产权证书，权利人为宁桂芳、潘钱样。 2019年11月26日，为执行王烈森申请执行张波民间借贷纠纷一案，秀山县法院作出（2018）渝0241执943号之二执行裁定书，裁定扣留秀山县中和街道渝秀大道101号锰都广场商住楼XX号商业门面在邮政银行秀山支行处的2019年度至2020年度房屋租金。 2019年12月19日，秀山法院作出（2018）渝0241执943号执行裁定书，裁定将秀山县中和街道渝秀大道101号锰都广场商住楼XX号房屋2019年度至2020年度租金1330549元提取至秀山法院账户。 2020年1月13日，宁桂芳、潘钱样向秀山法院提交《执行异议申请书》，请求：1.依法解除秀山法院于2019年11月26日作出的(2018)渝0241执943号之二执行裁定；2.将扣留的中和街道渝秀大道101号锰都广场商住楼XX号商业门面在邮储银行秀山支行处的2019年度至2020年度房屋租金归宁桂芳、潘钱样领取。 2020年2月27日，秀山法院作出（2020）渝0241执异1号执行裁定书，裁定驳回宁桂芳、潘钱样的异议请求，并于2020年2月28日送达。 2020年3月10日，宁桂芳、潘钱样通过网上向秀山法院申请立案，因起诉状中对租金的请求数额不明确未通过。2020年3月19日，秀山县院受理了宁桂芳、潘钱样与王烈森、张波案外人执行异议之诉纠纷一案。 另查明，因张波作为被执行人涉有多案，秀山法院曾于2017年10月26日、2018年7月29日分别提取了渝秀大道101号X幢XX号房屋2017-2018年度租金1147168元、2018-2019年度租金1231990元，并向债权人分配。 再查明，重庆市秀山县中和街道渝秀大道101号X幢XX号商业用房的拍卖公告载明的特别提示内容：1.该标的物位于重庆市秀山县中和街道渝秀大道101号X幢XX号商业用房共33层（名义层负1层为车库，名义层1至4层为商业，名义层5层以上为住宅），标的物位于名义层第1层；2.该标的物有租赁，据租赁合同显示租赁期为10年，即自2011年11月20日至2021年11月20日止，月租金按建筑面积220元/平方米计算，房屋租金按上年租金上浮8%，按年支付租金（每年1月4日前开具正规发票，承租人收到发票之日起30日内支付年租金）；3.天力公司了解截止2019年2月28日该标的物无物业欠费情况（具体情况以实际交付之日为准，请竞买人自行了解）；4.标的物拍卖成交后由法院负责交付房屋。具体现场状况以实际为准。未标明的瑕疵不在拍卖人承担范围。请各竞买人自行了解。 2019年5月15日，潘钱样给天力公司打电话询问拍卖事宜，公司工作人员告知该拍卖门面的租金可能不能收取，时间至2021年11月，潘钱样告知工作人员如果能够收取租金和其联系。 2020年4月14日，涪陵法院执行局提交的《重庆市涪陵区人民法院办案说明》载明的内容为：秀山法院：本院办理的恒丰银行涪陵支行申请执行张波、杨艳华等人金融借款合同纠纷一案，委托天力公司对张波名下位于重庆市秀山县中和街道渝秀大道101号X幢XX号商业用房进行司法拍卖辅助事宜。本院在知悉该用房剩余租金被贵院执行提取后，已于2019年5月13日16点43分通过电话沟通形式将该瑕疵告知天力公司，现因贵院审理执行异议之诉所需，向本院提取该通话录音，现将通话录音原本拷贝至光盘，仅供办案使用。 2020年5月18日，天力公司向秀山法院提交《情况说明》，载明的内容：我司受涪陵法院委托，辅助拍卖位于重庆市秀山县中和街道渝秀大道101号X幢XX号商业用房，评估价1666.5万元，起拍价1199.88万元，于2019年5月29日10:00至2019年5月30日10:00在淘宝网司法拍卖网络平台进行公开拍卖，买受人潘钱样于2019年5月30日10:00:00以最高应价胜出。买受人潘钱样在标的物展示过程中，未与我司业务人员联系过到现场看样，只于2019年5月15日打入电话咨询，我司业务人员在电话中告知潘钱样，如购买该标的物，2021年11月20日之前的租金收不到。潘钱样在通话最后和我司业务人员约定，如法院通知2021年11月20日之前租金收得到，叫我司业务人员给他打电话，由于我司人员再次向执行法官核实，法官答复租金收不到，故我司人员未与潘钱样联系。 又查明，复印于（2018）渝0102执3169号执行案件重庆展华（2018）估字第1259号评估报告中张波（甲方）与案外人邮储银行秀山支行（乙方）签订的《房屋租赁合同》约定甲方将坐落于秀山县中和街道渝秀大道101号锰都广场商住楼XX号房屋出租给乙方使用。建筑面积约680平方米，使用面积共498平方米。乙方租用出租房屋的期限为10年，即自2011年11月20日至2021年11月20日止。出租房屋的租金计算方式：月租金按建筑面积220元/平方米计算，年租金为人民币1795200元（220×680×12）。从第二年起，房屋租金每年按上年租金上浮8%...... 案外人邮储银行秀山支行提供的张波（甲方）与案外人邮储蓄银行重庆分行（乙方）于2017年11月5日签订的《房屋租赁合同补充协议》约定：鉴于甲方于2011年11月12日与邮储银行秀山支行就重庆市秀山县中和镇凤翔路80号房屋的租赁事宜签订了《房屋租赁合同》（以下简称“原合同”），租赁期为10年，即从2012年11月6日至2022年11月5日止。首年租金699552元（不含税），以后每年按8%增幅计算租金，原合同约定房屋租赁税费甲方承担40%，乙方承担60%。由于2016年5月全面开展“营改增”，需将原合同租金、开票信息、税金及支付方式进行相应的变更和约定，经双方友好协商，甲乙双方达成如下补充协议:一、原合同签约主体的变更...二、租金的变更。1、双方同意将房屋租金调整为：2017年11月6日至2018年11月5日租金为1140731元；2018年11月6日至2019年11月5日租金为1231990元；2019年11月6日至2020年11月5日租金为1330549元；2020年11月6日至2021年11月5日租金为1436993元；2021年11月6日至2022年11月5日租金为1551952元；五年租金共计6692215元。租金均未含税价格，开具发票的税费由甲方承担。租金支付前提为：乙方每期支付租金以收到甲方开具的与当期应付租金金额等额的增值税专用发票为前提，否则乙方有权拒绝支付下期租金。 一审法院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行的权利，请求法院不许对该标的实施执行的诉讼。案外人提起执行异议之诉的目的是请求人民法院排除对特定执行标的的执行行为，其基于的理由是案外人对执行标的享有实体权益及人民法院的执行行为妨害了其所享有的实体权益。因此，本案的争议焦点是秀山法院2019年11月26日作出的(2018)渝0241执943号之二执行裁定扣留的2019年度至2020年度房屋租金1330549元的权利人是否系宁桂芳、潘钱样拍卖取得的重庆市秀山县中和街道渝秀大道101号X幢XX号商业用房是否存在不能收取租金的权利瑕疵。 首先，本案中，重庆市秀山县中和街道渝秀大道101号X幢XX号商业用房的拍卖公告载明的特别提示内容虽然明确了该标的物有租赁及租赁期限、月租金计算及租金支付问题等，但并未明确告知竞买人如果竞买成功后不能收取租金的事宜，也即是未对买受人所有权的收益权利设置明确的权利负担。 其次，涪陵法院于2019年6月10日作出（2018）渝0102执3169号之二执行裁定书，裁定将被执行人张波名下位于重庆市秀山县中和街道渝秀大道101号X幢XX号商业用房一套（权证号:3XX房地证2013字第02XXX:**地证2013字第**权及相应的其他权利归买受人潘钱样所有，上述财产权自本裁定送达买受人潘钱样时起转移，且宁桂芳、潘钱样已于2019年7月5日取得了上述房屋的不动产权证书(渝（2019）秀山县不动产权第000697XXX号)，为上述房屋新的所有权人。而秀山法院作出（2018）渝0241执943号之二执行裁定书裁定扣留上述门面2019年度至2020年度房屋租金1330549元的时间为2019年11月26日，实际提取租金的时间为2019年12月19日，上述行为发生于宁桂芳、潘钱样取得该房屋所有权之后，而非在房屋拍卖前。 同时，从租金的支付情况可知，张波与案外人邮储蓄银行秀山支行现实际履行的合同为2017年11月5日签订的《房屋租赁合同补充协议》，而非复印于（2018）渝0102执3169号执行案件重庆展华（2018）估字第1259号评估报告的《房屋租赁合同》。从《房屋租赁合同补充协议》约定的内容可知2019年-2020年租金的租赁期限为2019年11月6日至2020年11月5日，案外人邮储银行秀山支行支付的租金亦是宁桂芳、潘钱样取得该房屋所有权之后的租金。 依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第119条第二款，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效的规定，本案中，根据买卖不破租赁的原则，拍卖公告中的特别提示内容明确拍卖房屋有租赁，仅是约束新的买受人受原租赁合同的约束，承租人仍然可以继续租赁拍卖房屋，原租赁合同对新的所有权人与原承租人继续有效，而非对其所有权的限制。虽然潘钱样电话向拍卖公司询问租金收取的问题，但是并无充分的证据显示已明确具体告知潘钱样拍卖公告确定的房屋租赁期限内租金不能收取的事实。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享用占用、使用、收益和处分的权利。因此，宁桂芳、潘钱样在依法取得房屋所有权后当然具有收取租金的权利。张波作为原所有权人，虽然其系签订租赁合同的主体，但在房屋办理过户后即不再享有收取租金的权利。因此，秀山法院扣留的邮储银行秀山支行支付的2019年度至2020年度房屋租金1330549元的权利人为宁桂芳、潘钱样，而非张波。故对于宁桂芳、潘钱样请求人民法院不予执行2019年11月26日作出的(2018)渝0241执943号之二执行裁定扣留的2019年度至2020年度房屋租金1330549元的诉讼请求，予以支持。同时，宁桂芳、潘钱样系张波与案外人邮储银行重庆分行于2017年11月5日签订的《房屋租赁合同补充协议》权利义务的继受人，其系收取租金的权利主体。因此，对于宁桂芳、潘钱样要求确认秀山法院扣留的中和街道渝秀大道101号X幢XX号商业门面由邮储银行秀山支付的2019年度至2020年度房屋租金1330549元归宁桂芳、潘钱样所有的诉讼请求，亦予以支持。对于张波的述称应将其列为第三人，而非被告的抗辩，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人，本案中，张波明确表示潘钱样竞拍的是商铺，无权就该商铺有权利瑕疵部分的租金主张任何权益，故张波应当列为共同被告，而非第三人。对于张波的该项抗辩，不予采纳。 综上，经该院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第119条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条规定判决：一、不得执行秀山法院2019年11月26日作出的(2018)渝0241执943号之二执行裁定扣留的邮储银行秀山支行支付的2019年度至2020年度房屋租金1330549元。二、确认秀山法院扣留的中和街道渝秀大道101号X幢XX号商业门面由邮储银行秀山支行支付的2019年度至2020年度房屋租金1330549元归宁桂芳、潘钱样所有。案件受理费16775元，由王烈森、张波负担。 二审中张波举示以下新证据：1.涪陵法院执行人员米志富电话录音，告知买受人潘钱样无法收取租金；2.恒丰银行涪陵分行与张波签订《最高额抵押合同》，将本案涉案房屋抵押贷款;3.涪陵法院（2018）渝0102执3169号之三执行裁定书，裁定恒丰银行涪陵支行申请执行张波一案终结本次执行程序;4.（2017）渝0102民初6938号民事调解书确认恒丰银行涪陵支行张波名下涉案房屋享有约1725万元及相应利息等费用的优先受偿权。潘钱样质证认为，1.录音的真实性不持有异议，但是该证据不属于新证据，一审中秀山法院也向涪陵法院米志富调取了本案材料，米法官并未将该份录音提供给秀山法院，潘钱样只是通过这次与米法官打电话才清楚这个事实，所以被上诉人不知情，公告中没有不能收取租金的事实记载。2.对证据2-4的真实性没有异议，但三份证据与本案没有关联性,也不属于新证据。王烈森质证认为，四份证据的真实性、合法性、关联性都有异议。本院经审查认为，对证据1，涪陵法院执行人员米志富的谈话录音真实，但不具合法性，拍卖涉案房屋除去租金应采用判决或裁定方式，而不应通过电话单独告知，该电话告知不具有对外公示公告作用，不予采信。证据2-4符合证据三性，均予以采信。 王烈森提交秀山法院执行谈话笔录证明秀山法院对涉案房屋已提取租金进行了相应分配。潘钱样质证认为，对证据的真实性无异议，但不属于新证据，且与本案没有关联性，本案是取得物权之后的租金问题。张波质证认为，对其三性无异议。本院经审查认为，该证据不能证明本案讼争的案款为张波应当收取，即与本案无关联性，不予采信。 本院二审查明：涪陵法院2018年10月15日（2018）渝0102执3169号《司法评估委托书》中并未要求扣除涉案房屋租赁期内租金，展华公司对涉案标的估价并未扣除租赁期内租金。 二审中，潘钱样明确将一审诉讼请求第一项限缩为：判令解除秀山法院于2019年11月16日作出的（2018）渝0241执943号之二执行裁定，将扣留的中和街道渝秀大道101号X幢XX号商业门面由邮储银行秀山支行支付的2019年11月6日至2020年11月5日房屋租金1330549元归宁桂芳、潘钱样领取。本院予以确认。 本院对一审认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：宁桂芳、潘钱样对秀山法院2019年11月26日作出的(2018)渝0241执943号之二执行裁定扣留的邮储银行秀山支行支付的2019年11月6日至2020年11月5日租金1330549元，是否享有具有足以排除人民法院强制执行的民事权利。现评述如下。 《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”潘钱样竞价购买取得人民法院公开拍卖的涉案房产，并由拍卖的委托法院涪陵法院于2019年6月10日下达执行裁定书，其第三项裁定：被执行人张波名下位于重庆市秀山县中和街道渝秀大道101号X幢XX商业用房一套（权证号3172013字第02XXX号、建筑面积564.15平方米）的所有权及相应的其他权利归买受人潘钱样所有，上述产权自裁定书送达买受人潘钱样时起转移。因此，潘钱样已经取得该房屋产权及相应其他权利。《中华人民共和国物权法》第一百一十六条规定：“天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。”因此，潘钱样自取得涉案房屋产权之日起，即应当享有该房屋所产生的法定孳息，即该房产的出租收益应当自潘钱样取得产权之日同时由潘钱样所有。因此，潘钱样依法应当取得涉案房屋的法定孳息，本院予以确认。《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。”本案原产权人张波将涉案房屋抵押与恒丰银行涪陵支行时，双方签订《最高额抵押合同》第一条第2项约定：“抵押物的效力及于从物、从权利、附着物、加工物、孳息及代位物。”因此，涪陵法院在拍卖涉案房屋时，该房屋的法定孳息收取权利亦为拍卖范围，并不因承办拍卖的法官或拍卖工作人员在电话中告知买受人收不到买受后的租金即除权；若该法定孳息除权，也应当经人民法院生效判决或裁定除去，否则不产生除权的法律效果；或者除权的内容，应当在拍卖公告或评估报告中明确告知，以让买受人清晰理解、明确取舍，权利人也可以据此提起执行异议。张波和其他申请执行人并未举示涉案房屋有除去租金收取的判决、裁定，在拍卖公告和评估报告中也无除去买受人法定孳息收取权利的表述，拍卖公司和执行法官对买受人个人的电话答复，因违反法律规定，依法不能采信为本案判断依据。因此，涉案房屋2019年11月6日至2020年11月5日期间的租金1330549元，依法应由买受人潘钱样取得。 综上，张波的上诉理由均不能成立，对其上诉主张本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16775元，由上诉人张波负担。 本判决为终审判决。 审判长  张泽端 审判员  王勐视 审判员  谢长江 二〇二〇年十一月十九日 书记员  董天嘉