天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初9456号原告：天津万科物业服务有限公司，住所：天津市河**中山路**假日广场**,统一社会信用代码：91120116103109404J。法定代表人：白宏毅，职务：董事长。委托诉讼代理人：张航，女，该公司职员。委托诉讼代理人：由小萌，女，该公司职员。被告：宋秀英，女，1954年3月2日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：刘军，男，1981年12月20日出生，汉族，住，住址同上/div>原告天津万科物业服务有限公司与被告宋秀英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张航、由小萌和被告宋秀英及其委托诉讼代理人刘军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2018年5月1日至2020年10月31日的物业费44170.2元和违约金9758.7元，共计53928.9元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告系物业管理服务合同关系，原告系具有国家一级资质的物业管理服务企业，被告系天津市津南区号房屋的业主，该房屋面积为216.52平方米，原告依据天津市前期物业服务合同及补充协议为小区提供了物业服务，但被告欠付2018年5月1日至2020年10月31日的物业费，经多次催缴无果，为维护自己的合法权益，故诉至人民法院。宋秀英辩称，天津市津南区房屋属其所有，该房屋面积为216.52平方米，原告所诉期间未交纳物业费，理由如下：1、2016年家中被盗，报警后发现小区没有摄像头，没有安检措施，至今没有破案和解决。2、车辆停放在小区被撞坏，物业不给解决。3、小区物业费过高，但物业、安保人员不作为，7月份一场大雨后，物业将高层区域的水放到别墅区，造成家中被淹2、3天，造成经济损失。家中亲属有疾病，找到物业请求拉亲属到医院，物业不管，造成亲属不久去世。小区卫生不合格，就简单清理树叶，不给楼上清理。保安人员不足，夜里只有一个保安人员却经常睡觉，安全问题堪忧。2016年家门口的垃圾无人清理，不知物业是何想法。物业未提供灭火器，消防问题危害到我家的财产安全。小区内私搭乱建严重，违章建筑遮挡阳光、占用公共绿地，物业不进行管理。入住已5年才刚刚成立居委会，至今未成立业委会。综上，物业公司未履行物业合同约定的义务，按合同履行先后，先履行义务的一方未履行，后履行一方有权拒绝履行。由于物业公司没有按合同履行义务，故业主有权不交纳物业费。原告向法庭提交证据如下：1、前期物业服务合同1份，以此证明原告和开发建设单位签订了《前期物业服务合同》。2、催缴物业费的EMS材料两张，以此证明原告曾向被告催缴过物业费。3、提供物业服务的照片2张，以此证明原告提供了物业服务。4、处理小区违建的材料21张，以此证明原告曾协助相关部门对违法建筑进行了清理。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1中认为收费6.8元没有相应的明细组成，不清楚具体构成，且该合同有部分项目空白，原告亦未按合同履行其义务。对证据2不认可，没有收到过催费通知函。对证据3、4认为属于假的，为了摆拍进行的拍照。原告提交的证据1、2符合民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。本院对原告提交的证据3、4的真实性予以确认。被告向法庭提交证据如下：1、照片11张，以此证明小区的状况。2、照片1张，以此证明物业的保安在值班期间睡觉的事实。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1认为照片只能反映当时一个时间点的情况，并不能证明物业未履行义务。对证据2认为该照片拍摄于2016年或2017年，物业有专门的夜查，如发现问题会进行处罚。本院对被告提交的证据1、2的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月10日，案外人天津市迪万投资有限公司与原告签订《天津市住宅前期物业服务合同》，合同约定由原告对小区提供物业服务，该合同还约定：物业费实行包干制，别墅区的收费标准为6.8元/月/平方米，业主于每月5日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的5‰交纳违约金，合同还约定了相应的服务内容。上述合同签订后，原告为小区提供了物业服务。庭审中，原告就被告提出的问题进行了答复：被告陈述的相关问题都已经在（2016）津0112民初3302号民事判决书、（2018）津0112民初6228号民事判决书（两份判决均已生效）中进行了论述。另查明，宋秀英系天津市津**房屋的产权人，该房屋建筑面积为216.52平方米，其欠付2018年5月1日至2020年10月31日的物业费。双方前期进行了两次诉讼，本院下达了（2016）津0112民初3302号民事判决书和（2018）津0112民初6228号民事判决书，该两份判决书现已生效。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和开发建设单位签订的《天津市住宅前期物业服务合同》对原、被告产生约束力。现原告依据上述《天津市住宅前期物业服务合同》约定的物业费收费标准（别墅区6.8元/每月/每平方米）向被告主张权利，符合法律规定，本院予以支持。经本院对原告提供的物业服务的小区进行实地考察，并结合原告提供的物业服务标准及等级、整体交费比例等因素，本院认定被告应全额支付原告物业费用。经核算，被告应支付原告2018年5月1日至2020年10月31日的物业费44170.1元。现原告主张上述期间的物业费44170.2元，数额过高，本院不予全部支持。原告主张违约金9758.7元，虽被告在履行物业合同过程中存在逾期缴费的违约行为，但综合考虑本案的实际情况及被告的抗辩理由，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益及限制原告投入资金提升物业服务，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告宋秀英于本判决生效之日起十日内给付原告天津万科物业服务有限公司2018年5月1日至2020年10月31日的物业费44170.1元。二、驳回原告天津万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半交纳的案件受理费718元，由原告负担266元，被告负担452元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  魏丽彤二〇二〇年十一月十一日书记员  田 莹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。