沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0106民初5471号原告：沈阳安基工创文化企业管理有限公司，住所地沈阳市铁**北四中路**146，统一社会信用代码91210106MA0P4HE31Y。法定代表人：李素琴，系该公司经理。委托代理人：计静，系辽宁睿金律师事务所律师。委托代理人：赵春艳，女，1975年10月7日出生，汉族，住址沈阳市于洪区。系该公司员工。被告：李宁，女，1990年3月12日出生，满族，住址辽宁省调兵山市。被告：沈阳春熙熙餐饮管理有限公司，住，住所地沈阳市铁**北四中路**/div>法定代表人：李宁，系该公司经理。第三人：沈阳奉天印象文化产业发展有限公司，住所地，住所地辽宁省沈阳市铁**北四中路**会信用代码91210106MA106JE02G。法定代表人：丁波，系该公司经理。委托代理人：赵兵，系辽宁合朔律师事务所律师。委托代理人：梁南南，系辽宁合朔律师事务所律师。原告沈阳安基工创文化企业管理有限公司诉被告李宁、沈阳春熙熙餐饮管理有限公司、第三人沈阳奉天印象文化产业发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日受理后，依法适用简易程序，由审判员洪昊澜独任审理，公开开庭进行了审理。原告沈阳安基工创文化企业管理有限公司委托代理人计静、赵春艳，被告李宁，被告沈阳春熙熙餐饮管理有限公司法定代表人李宁，第三人沈阳奉天印象文化产业发展有限公司委托代理人梁南南均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳安基工创文化企业管理有限公司诉称，2018年11月12日，原告与被告李宁签订《奉天记忆商铺租赁合同》，协议约定原告将位于沈阳市铁西区北四中路22甲号146的奉天记忆文化创意产业园E2.E4号商铺出租给被告，被告李宁用该商铺成立被告沈阳春熙熙餐饮管理有限公司，并用于经营春熙熙串串火锅店。双方合同约定租期为三年，自2018年12月1日起至2021年11月30日止，租金包括净租金和税费，房屋净租金第一年度、第二年度均为160000元，第三年度168000元，应提前一个月缴纳下一年度租金。按照合同约定，现被告尚欠房屋净租金160000元、税费17293元、物业费7725元没有付清，经原告多次催缴仍没有支付。现被告拒付租金的行为已构成违约，应当按照合同约定给付租金并承担违约责任。原告与第三人之间签订了权利义务转移协议，现租赁合同涉及原告与第三人之间的权利义务。故诉至法院，请求法院判令：1、二被告给付原告租金165749.93元（其中租金148000元，税费是17749.93元）、物业费7725元及违约金暂计20000元（从2019年11月1日起按照日0.6‰计算至实际给付时止），以上合计193474.93元；2、本案诉讼费由被告承担。被告李宁辩称，一、原告沈阳安基工创文化企业管理有限公司不是适格原告，与我签订奉天记忆商铺租赁合同的是沈阳大安文化投资管理有限责任公司。二、关于房租未足额缴纳，我于2019年2月1日在店内收到铁西法院下达的协助执行通知书，要求冻结2019年房租，但我告知2019年房租已经缴纳完毕，故法院要求自2019年12月1日至2020年11月30日应缴纳的租金不能交给沈阳大安文化投资管理有限责任公司，应交至法院。2019年我因为经营不善在此期间想出兑店铺，但因为原告跟其他人有法律纠纷，导致我无法出兑店铺。2019年11月份我接到铁西法院电话要求房租交到法院，经协商沟通后分次缴纳，我方分别于2019年12月3日、2020年1月7日向法院账户转账5000元、7000元共计12000元。在此期间，原告负责人赵春艳因收不到房租，多次违法违规禁止商户缴纳电费的方式逼迫商户，严重影响商铺日常经营，商户与赵春艳多次协商无果，去派出所也无济于事，再找公司原法定代表人王安沟通时却被告知大安公司与其本人已没有关系，商铺经营愈加困难。三、关于物业费，原告不具备物业资质，不尽物业其责，更没有物价局批准的收费标准，也没有对商户进行物业服务。我承租商铺时房顶没有建筑，沈阳大安文化投资管理有限责任公司也未提及日后会改建，2019年期间未经我方同意将涉案商铺屋顶房盖上方出租给他人改建、违建，我方向行政执法部门举报，行政执法部门随后没收他人工具并责令停工，可是后来楼上继续改建，大安公司对老厂房改建不管不顾，态度推脱，一直没出示房屋承重安全报告，最后向我方出具三方协议表示出现任何问题给予修补。但楼上施工搭钢筋时，我方商铺室内出现大面积裂纹，从此漏雨严重并长毛，找原告负责人赵春艳保修也是推脱糊弄，现室内装饰长毛脱落，电路漏电问题不断，原本经营不易，困难无法解决，新年度物业费无法承担。被告沈阳春熙熙餐饮管理有限公司辩称，同被告李宁答辩意见。第三人沈阳奉天印象文化产业发展有限公司辩称，没有异议。经审理查明，2018年11月12日沈阳大安文化投资管理有限公司（甲方、出租方）与被告李宁（乙方、承租方）签订《奉天记忆商铺租赁合同书》一份，约定被告李宁承租位于沈阳市铁西区北四中路22甲号146奉天记忆文化创意产业园E2.E4号商铺。租期3年，从2018年12月1日起至2021年11月30日止。合同第八条约定“租金由两部分组成，一部分是甲方净得租金，另一部分是因租赁产生的房产税及衍生税费。首个年度商铺租金应于本协议签订后三个工作日内缴纳。第二年度开始，乙方应在每个缴租期满前30日向甲方一次性足额缴纳下一年度租金。逾期30日未缴纳的，视为乙方违约，按本合同关于违约责任约定承担相应的违约责任”。第九条约定首个年度及第二个年度固定租金总额为160000元，第三个年度固定租金总额为168000元；房产税及衍生税费随着租金变化而变化，乙方根据每年实际金额缴纳。第十一条约定物业管理费：每平方米3.5元，乙方应缴纳的物业管理费为每年7725元，第一年物业费以3666元餐卡形式抵扣，甲方因运作成本变化而统一调整物业管理费且经物价部门批准后，书面通知乙方。第五十二条约定“乙方应按本租赁合同规定按时交纳租赁保证金、物业管理费、公用事业费及其他费用。乙方逾期缴纳的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3%（百分之三）向甲方支付违约金”。2018年11月28日，被告沈阳春熙熙餐饮管理有限公司成立。2018年12月28日，沈阳大安文化投资管理有限公司更名为沈阳安基工创文化企业管理有限公司。2019年10月28日，原告向被告李宁发出《房租交费通知》，载明：被告支付的房屋租金于2019年12月1日到期，现续租应提前1个月支付2019年12月1日至2020年11月30日房屋租金、房产税及物业费，其中2019-2020年度房屋租金：人民币160000元，2019-2020年度税费：人民币174979.94元，2019-2020年度物业费：人民币7725元，2019-2020年度采暖费：人民币5886元；望被告收到通知后，将房屋租金交付法院，并于2019年12月19日前向原告交纳房产税、物业费及采暖费。2019年11月30日，原告向被告李宁发出《房租缴费通知》，载明：被告支付的房屋租金于2019年11月30日到期，现续租应提前1个月支付2019年12月1日至2020年11月30日租金、房产税及物业费，总金额人民币185204.94元，明细如下：1、租金：人民币160000元，2、税金：17479.94元；3、物业费：人民币7725元；望被告收到通知后，将房屋租金交付法院，并于2019年12月5日前向原告交纳房产税、物业费等。原告称已为被告垫付房产税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附、地方教育附加值税，并出具九张盛京银行电子缴税付款凭证，前述凭证的纳税人全称和付款人全称均为沈阳市飞轮厂。原告称前述发票金额是整个园区的，包括原告按合同约定为被告垫付的税款17749.93元。另查明，2019年2月1日，被告收到本院（2018）辽0106执4097号协助执行通知书，冻结沈阳大安文化投资管理有限责任公司应收租金（沈阳市铁西区北四中路22甲号146奉天记忆文化创意产业园E2.E4号商铺，自2019.12.1-2020.11.30应收租金）160000元，冻结期间不得支付。2019年11月8日，被告收到本院（2018）辽0106执4097号履行到期债务通知书，要求被告直接向申请执行人周良飞履行到期债务160000元，不得向原告清偿。至庭审前，被告已履行12000元。上述事实，有原被告陈述、准予变更登记通知书、《奉天记忆商铺租赁合同书》、房租交费通知二张、盛京银行电子缴税付款凭证九张，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。原告履行了合同义务，被告未按承诺及时足额支付原告租金及物业费，应负促成纠纷的责任。关于原告主张被告给付租金165749.93元（租金148000元，税费17749.93元）的诉讼请求，其中租金148000元因有本院生效的（2018）辽0106执4097号履行到期债务通知书及协助执行通知书，被告已履行12000元，尚有148000元不得向原告支付，原告可在执行完毕后，另行主张；原告要求被告给付税费17749.93元，于法无据，故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告给付物业费7725元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张违约金的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。因原被告双方签订的租赁合同对物业费交费时间没有明确约定，原告在《房租交费通知》中要求被告于2019年12月19日前向原告交纳物业费，故被告逾期交纳物业费的违约金应自2019年12月20日起计算。租赁合同约定乙方逾期交费的违约金每日按逾期交付金额的3%支付，约定的违约金标准过高，后原告主张按照日0.6‰计算违约金，因不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告李宁于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳安基工创文化企业管理有限公司物业费7725元；二、被告李宁于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳安基工创文化企业管理有限公司逾期交费违约金，以7725元为基数自2019年12月20日起至实际付清之日止按日0.6‰计算；如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4172元，减半收取2086元，由原告沈阳安基工创文化企业管理有限公司承担1043元，被告李宁承担1043元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤诉处理。审判员  洪昊澜二〇二〇年十一月十日法官助理陈丽婷书记员徐娜本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。