湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂96民终850号上诉人（原审被告）：鄢新云，男，1958年10月10日出生，汉族，住湖北省仙桃市。被上诉人（原审原告）：仙桃市仙安物业服务有限公司。住所地：湖北省仙桃市沔街大道**。法定代表人：胡建云，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟凯，湖北黄鹤律师事务所律师。原审被告：许艾琼（鄢新云之妻），女，1969年1月13日出生，汉族，住湖北省仙桃市。上诉人鄢新云因与被上诉人仙桃市仙安物业服务有限公司（以下简称仙安物业公司）、原审被告许艾琼物业服务合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2020）鄂9004民初2205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案受理后，依法组成合议庭对进行了审理。本案现已审理终结。鄢新云上诉请求：1、撤销湖北省仙桃市人民法院（2020）鄂9004民初2205号民事判决，依法改判驳回仙安物业公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由仙安物业公司承担。事实与理由：1、仙安物业公司在没有经过招投标程序即与开发商签订《前期物业服务合同》，违反住建部《前期物业管理招投标管理试行办法》的规定，属无效合同；2、2014年3月，仙安物业公司保安人员对鄢新云进行殴打，致鄢新云住院；3、仙安物业公司未尽管理职责，小区内私搭乱建、车辆乱停放，绿化无人管理，小区硬件设施及物业服务均未达到一级物业标准，仙安物业公司收费标准不合理；4、小区公共区域收益属全体业主，仙安物业公司应当返还给业主，小区内损坏的监控设施和绿化应由仙安物业公司对业主进行赔偿；5、开发商承诺每户减免二年半物业费，仙安物业公司应减免鄢新云二年半物业费。仙安物业公司辩称：1、《前期物业服务合同》合法有效；2、仙安物业收费标准合理、合规；3、房屋质量问题属开发商与业主的另一法律关系，与本案无关；4、鄢新云对物业服务质量提出异议，但未能提供证据证实。请求驳回上诉，维持原判。许艾琼未陈述意见。仙安物业公司一审诉讼请求：1、判令鄢新云、许艾琼支付仙安物业公司从2014年11月起至2018年12月的物业管理服务费5663元；2、本案诉讼费用由鄢新云、许艾琼承担。一审法院认定事实：2013年10月23日，湖北亿美地产置业有限公司与仙安物业公司签订《前期物业服务合同》，约定服务期限为三年，自2013年10月26日至2016年10月25日，仙安物业公司为圣淘沙·国际花园业主提供物业服务，按住宅每平方米每月1.2元收取物业管理费，物业服务费按年一次性缴纳，业主或物业使用人应当先行支付当年的费用。《前期物业服务合同》到期后，圣淘沙·国际花园小区未成立业主委员会，湖北亿美地产置业有限公司与仙安物业公司于2016年7月1日续签物业服务合同，约定物业服务期限自2016年7月1日至2019年6月30日。2018年10月15日，圣淘沙·国际花园业主委员会成立，同年12月20日，仙安物业公司退出圣淘沙·国际花园小区物业管理。鄢新云、许艾琼系圣淘沙·国际花园A栋一单元2103室业主，房屋实测建筑面积为96.83平方米，鄢新云、许艾琼未向仙安物业公司交纳2014年11月28日至2018年12月20日的物业服务费共计5663元。仙安物业公司对鄢新云、许艾琼所欠物业服务费催讨未果。一审法院认为，仙安物业公司是从事物业服务的企业，具有独立的法人资格，仙安物业公司与建设单位湖北亿美地产置业有限公司签订的前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同符合法律规定，依法有效。鄢新云称仙安物业公司与湖北亿美地产置业有限公司签订的前期物业合同为无效合同的抗辩意见不予采纳。根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，仙安物业公司为鄢新云、许艾琼所在小区提供服务，鄢新云、许艾琼作为业主实际接受了服务，应支付仙安物业公司物业服务费。物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，因为物业服务企业自身能力、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，小区的物业服务本身具有一定的难度。同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，本身需要物业公司与业主团结合作，共同努力，在履行过程中不断提出质疑，不断改进，才能达到更好地履行合同的目的，创造和谐舒适的小区环境。这种和谐舒适的小区环境既来源于物业服务企业努力工作，不断提高能力，也离不开小区业主的理解支持。鄢新云以仙安物业公司未尽管理职责，提供的服务达不到1.2元／平方米标准为由拒绝交纳物业费的抗辩主张不予采纳。鄢新云辩称仙安物业公司将公共区域的收益没有返还给业主，开发商承诺减免两年半物业服务费，但只对部分业主履行了承诺，鄢新云没有提供证据予以证明，不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，仙安物业公司提供了物业服务，鄢新云、许艾琼未支付物业服务费，应承担违约民事责任。鄢新云、许艾琼应向仙安物业公司支付物业服务费5663元。判决：鄢新云、许艾琼于判决生效之日起十日内给付仙安物业公司2014年11月28日至2018年12月20日期间的物业服务费5663元。案件受理费50元，减半收取25元，由鄢新云、许艾琼负担。二审中，当事人均未提交新证据。二审查明：2013年10月23日，湖北亿美地产置业有限公司与仙安物业公司签订《前期物业服务合同》，约定按住宅每平方米每月1.2元收取物业管理费，该合同约定的起止时间为2013年10月26日至2016年10月26日，实际履行至2016年6月30日。2016年7月1日，《前期物业服务合同》到期后，湖北亿美地产置业有限公司与仙安物业公司再次签订《前期物业服务合同》，未明确约定物业服务费价格，仅约定物业服务费的收取必须符合仙桃市行政主管部门颁布的收费标准。根据仙桃市物价局、仙桃市房产管理局仙价工服规【2011】34号文件规定，仙桃市普通住宅小区物业管理服务等级根据服务标准划分为五个等级，带电梯高层的物业服务基准价格分别为一级每平方米每月1.2元，二级每平方米每月1.1元，三级每平方米每月1.0元，四级每平方米每月0.9元，五级每平方米每月0.8元。本院对一审判决查明的其他案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：（一）《前期物业服务合同》是否有效；（二）物业服务费的支付标准；（三）鄢新云上诉提出的小区内部管理、鄢新云与物业公司的其他纠纷、小区公共部分收益的返还、物业费减免等问题。对于上述争议焦点，本院分别评判如下：（一）关于《前期物业服务合同》是否有效的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。据此，湖北亿美地产置业有限公司作为建设单位，与仙安物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对鄢新云、许艾琼具有约束力。鄢新云认为按住建部《前期物业管理招投标管理试行办法》的规定，涉案合同应认定为无效合同的上诉理由，依法不能成立。（二）关于物业服务费支付标准的问题鄢新云、许艾琼作为业主实际接受了仙安物业公司的服务，应当支付物业服务费。仙安物业公司与湖北亿美地产置业有限公司于2013年10月23日签订的《前期物业服务合同》约定按住宅每平方米每月1.2元收取物业管理费，鄢新云、许艾琼按此标准支付了该合同履行期间的部分物业服务费。仙安物业公司与湖北亿美地产置业有限公司于2016年7月1日签订的《前期物业服务合同》仅约定了物业服务费的收取必须符合仙桃市行政主管部门颁布的收费标准，本院依法认定双方对物业服务费的计算标准约定不明。在此情况下，仙安物业公司参照上一份合同约定的标准主张权利，既符合仙桃市行政主管部门颁布的收费标准范围，又与整个小区其他业主交纳物业服务费的客观实际相符。鄢新云提出仙安物业公司的收费标准过高的上诉理由不能成立。（三）关于鄢新云上诉提出的小区内部管理、鄢新云与物业公司的其他纠纷、小区公共部分收益的返还、物业费减免等问题。鄢新云提出仙安物业公司未尽管理职责，小区内私搭乱建、车辆乱停放，绿化无人管理，以及开发商承诺每户减免二年半物业费，仙安物业公司应减免鄢新云二年半物业费，均未能提供充分证据证实，该上诉理由依法不能成立。鄢新云提出仙安物业公司保安人员曾对其进行殴打致其住院，小区公共区域收益属全体业主，仙安物业公司应当返还给业主，小区内损坏的监控设施和绿化应由仙安物业公司对业主进行赔偿等的上诉理由，均属其他法律关系，不属于本案的审理范围。综上，鄢新云提出的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，均由鄢新云负担。本判决为终审判决。审判长 苏 哲审判员 别瑶成审判员 刘汝梁二〇二〇年十一月二十六日法官助理张双书记员邵晓