浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初11765号 原告：董金梅，女，1955年2月13日出生，汉族，住浙江省临安市。 委托代理人：何一，浙江六和律师事务所律师。 委托代理人：徐维微，浙江六和律师事务所律师。 被告：杭州泰峪房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区闲林街道里项村洞山****安邦大厦**。 法定代表人：郑刚。 委托代理人：王**理，北京金杜（杭州）律师事务所律师。 委托代理人：周婷，北京金杜（杭州）律师事务所律师。 原告董金梅（以下简称原告）为与被告杭州泰峪房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，于2020年8月7日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员孙莎独任审判，并于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何一，被告的委托代理人王**理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：泰杭苑项目（推广名：杭州院子，以下简称“杭州院子项目”）系由被告开发建设的房地产项目。2019年7月10日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，向被告购买杭州院子项目15幢15-11室房屋（以下简称“房屋”）。合同约定：房屋总价款9505473元。合同约定被告应于2018年12月31日前向原告交付房屋，于2019年3月31日前向原告办理和交付房屋权属证书。合同第十条、第十六条还对逾期交付、逾期办证违约责任作出约定。2018年4月25日，原告与被告签订《地下室使用权转让协议》一份、《地下车位使用权转让合同》两份，约定购买15幢15-11室对应地下室，转让费1800000元；约定购买308、307号车位，转让费700000元；地下室；地下室和车位的交付日期均为2018年12月31日前署后，原告依约一次性付清了全部购房款、车位款、地下室、地下室款被告未能按照合同约定于2018年12月31日前交付房屋、地下室、地下室及车位按照合同约定于2019年3月31日取得并交付房屋权属证书。杭州院子项目更是因为被告欠付工程款多次陷入停工，杭州院子项目业主不得不寻求政府帮助。在政府协调下，被告承诺于2020年2月底前完成交付，并承诺逾期交付1日，在原有合同基础上另外增加万分之一的违约金。截至原告起诉之日，被告已逾期交付长达一年零三个月，但杭州院子项目至今未通过竣工验收，施工现场只有零星几个工人施工，根本不满足交付标准，更不符合办证的条件。诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付违约金509032.06元（以总价款12005473元为基数，按日万分之一标准自2019年1月1日起暂计算至2020年2月29日，自2020年3月1日起至实际交付之日按日万分之二标准支付）；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金317482.80元（以购房款9505473元的万分之一每日自2019年4月1日起暂计算至2020年2月29日，最终计算至实际取得并交付权属证书之日止）；3.本案的诉讼费、保全费由被告承担。 被告答辩称：一、原告诉请的自2020年3月1日起，每日万分之二的违约金应当在房屋交付后一次性支付，目前案涉房屋尚未交付，该等违约金尚未达到支付节点，原告无权要求被告支付，且增加的每日万分之一的违约金的计算基数中，不包括地下室及地下车位款。二、逾期交房违约金的计算基数应以实际支付的房价款为基数，不应额外加上地下室、地下车、地下车位项下的使用权转让款品房买卖合同中已明确约定逾期交房期间不计算逾期办证违约金，截至本次开庭之日，案涉房屋尚未交付，原告无权主张逾期办证违约金。四、疫情期间案涉房屋施工工作无法进行，由此不可抗力导致的逾期交房违约金，依法应当予以免除。请求法院依法驳回原告针对被告的部分诉讼请求。 根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下： 2019年7月10日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定买受人购买出卖人位于杭州市余杭区××街道××幢××室的房屋，总价款9505473元。交房日期为2018年12月31日，逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。出卖人承诺于2019年3月31日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件九第八条中约定：“因本合同约定的交房与办证时间互为关联，如若出卖人逾期交房或买受人逾期收房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证相应的违约责任”。 另，原告与被告签订《地下车位使用权转让合同》两份、《地下室使用权转让合同》一份，约定被告向原告转让307、308两个车位以及15幢15-11室地下室的使用权，车位使用权转让费共计700000元，地下室，地下室使用权转让费1800000元地下室的交付时间均为2018年12月31日前。 合同签订后，原告已支付全部房款、车位使用权转让费及地下室使用权转让费，但被告至今未将房屋交付给原告，亦未将权属证书或登记证明交付给原告。 2019年7月31日，被告向业主发布《告业主函》一份，内容为：关于工期进展，竣工备案2019年8月20日前完成。交付2019年11月30日前完成。对于违约金部分，将分别按照业主签署的买卖合同、转让协议的金额为依据，以业主已支付的款项为基数计算违约金，分别按照日万分之一的标准计算（具体计算标准详见违约金支付信息确认单），待业主《违约金支付信息确认单》签字确认后十个工作日内支付相应的违约金，后续违约金逐月由业主签字确认后支付，直至交付时一并结算剩余违约金。 2019年10月16日，被告出具一份《承诺函》，载明：泰禾集团向杭州院子全体业主承诺2020年2月底前房屋成品交付，交房同时开具全额购房发票；逾期交付1日，在原有商品房买卖合同基础上另外增加万分之一的违约金支付给业主。违约金于交付后5个工作日内一次性付清给业主。被告代表卢国鹏于该《承诺函》上签字。 本院认为，原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》、《地下车位使用权转让合同》以及《地下室使用权转让合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。被告未按期交房，应当按约支付违约金。结合前述合同的相关约定以及《告业主函》的承诺，原告主张的自2019年1月1日起，每日按已付房款、车位使用权转让费以及地下室使用权转让费总和的万分之一的标准，计算至实际交房之日止的违约金，理由成立，本院予以支持。原告诉请中自2020年3月1日起增加的每日万分之一的违约金的部分，依据《承诺函》载明的内容，暂未达到该函约定的支付条件，故被告该部分答辩意见理由成立，本院予以采信，原告该部分诉讼请求本院不予支持。对被告要求扣除新冠疫情期间违约金的抗辩意见，因其逾期交房的行为先于新冠疫情发生，新冠疫情的发生并非造成其逾期交房的免责事由，故本院对被告该项抗辩意见不予采信。关于逾期办证违约金，因双方合同明确约定“因本合同约定交房与办证时间互为关联，故若出卖人逾期交房或买受人逾期收房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证相应的违约责任”，故本院对该部分诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杭州泰峪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告董金梅逾期交房违约金509032.06元（暂算至2020年2月29日，此后按照每日1200.55元的标准计算至实际交付之日止）； 二、被告杭州泰峪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告董金梅财产保全申请费4653元； 三、驳回原告董金梅其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取6033元，由原告董金梅负担2317元，被告杭州泰峪房地产开发有限公司负担3716元，于本判决生效后七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  孙莎 zdqz立案审查表 二〇二〇年十一月十七日 书记员  苏琪