北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10351号上诉人（原审被告）：袁梅珍，女，1962年12月31日出生，汉族，无业，住浙江省临安市锦城街道南苑**。委托诉讼代理人：程婷婷，浙江泽大律师事务所律师。委托诉讼代理人：方振江，浙江泽大律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张丽疆，女，1971年11月21日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：宋东涛（系张丽疆之夫），无业，住北京市西城区。被上诉人（原审原告）：王诗雨，女，1988年5月15日出生，汉族，无业，住北京市西城区。被上诉人（原审原告）：郝宁，男，1984年7月2日出生，汉族，无业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。上列二被上诉人之共同委托诉讼代理人：孙曼丽，北京英淇律师事务所律师。上列二被上诉人之共同委托诉讼代理人：牟睿，北京英淇律师事务所实习律师。王诗雨、郝宁与袁梅珍、张丽疆房屋租赁合同纠纷一案，北京市大兴区人民法院于2019年3月27日作出（2018）京0115民初11808号民事判决书。袁梅珍不服该判决，向本院提起上诉，本院于2019年7月22日作出（2019）京02民终7644号民事裁定书，发回重审。北京市大兴区人民法院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2020年9月15日作出（2019）京0115民初24079号民事判决书。袁梅珍、张丽疆均不服该判决，分别向本院提起上诉。本院2020年11月9日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人袁梅珍之委托诉讼代理人方振江、程婷婷，上诉人张丽疆之委托诉讼代理人宋东涛，被上诉人王诗雨，被上诉人王诗雨、郝宁之共同委托诉讼代理人孙曼丽，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。袁梅珍上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回王诗雨、郝宁的一审诉讼请求,支持我一审中曾经提出的反诉请求，本案一、二审诉讼费全部由王诗雨、郝宁承担。事实和理由：我在一审中提出反诉要求支付我租期内应交未交的租金和期满后的房屋占有使用费，上述请求与本案房屋租赁合同纠纷系同一法律关系，法院应当受理。即使不予受理反诉也应当出具裁判文书、明确反诉费用承担情况，一审判决遗漏这两项内容。王诗雨明知位于北京市北京经济技术开发区凉水河一街37号院39-乙-301号房屋（以下简称涉案房屋）租期已至，却在合同到期一年后才搬离，我和王诗雨多次就涉案房屋买卖进行交涉但从未达成一致，我并未侵犯王诗雨的优先购买权。一审判决第一项适用法律错误，王诗雨始终占用涉案房屋，我从未收回涉案房屋，更换门锁更非我所为，故我无须向王诗雨退还房屋租金67961元。一审判决第二项认定事实错误，王诗雨在租赁合同到期后未如期如约返还房屋，故我无须向其退还房屋押金7000元。我已经按照（2018）京02民终717号民事判决书内容向张丽疆支付逾期交房违约金591139元，王诗雨恶意拖延交房导致我承受重大经济损失其行为不应得到法院支持，张丽疆持续获利一审判决其承担责任并无不当。王诗雨、郝宁针对袁梅珍的上诉请求辩称，同意一审判决，不同意袁梅珍的上诉请求。王诗雨并不存在恶意拖延不搬离的情形，租赁合同到期后，王诗雨已经就本案提起诉讼，并申请保全房屋现状，法院虽未同意但强调审理期间任何人不得破坏现场。袁梅珍承担房屋买卖合同违约金系其自己造成的，与王诗雨方无关。张丽疆换锁之后，王诗雨无法使用涉案房屋，袁梅珍应当将之后的租金及房屋押金退还。袁梅珍侵犯了王诗雨的优先购买权，其提起的反诉和本诉不是同一法律关系。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。张丽疆述称，不同意袁梅珍的上诉请求，其所述同事实不符。张丽疆上诉请求：撤销一审判决，改判由袁梅珍承担全部赔偿责任,本案一、二审诉讼费全部由王诗雨、郝宁、袁梅珍承担。事实和理由：我与袁梅珍签订房屋买卖合同之后即积极通过各种方式与租户联系商谈承租与续租问题，但王诗雨据不配合且对我进行威胁，为防止危险情况发生，我才报110联系开锁，由小区物业公司及中介人员陪同并全程录像。王诗雨恶意拖延腾房时间，给我造成重大损失，在收回涉案房屋进行装修时，梵客装修公司员工张劲宏发现二楼卫生间通往一楼下水道被人用发泡胶注入导致下水管堵塞一米多长，应当是承租人所为。王诗雨、郝宁辩称，同意一审判决，不同意张丽疆的上诉请求。张丽疆在明知涉案房屋有租户的情况下购买房屋，在入户门出张贴告示只是让我们办理交接手续，并不是协商续租，其后来的换锁行为就是侵犯我们优先购买权的违约行为。王诗雨对涉案房屋进行了3次装修，装修及家具投入100多万，却住了不到1年，张丽疆应当对此进行相应赔偿。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。袁梅珍辩称，不同意张丽疆的上诉请求，请求法院予以驳回。我未参与换锁行为，也不认可换锁行为，因此产生的损失与我无关。王诗雨、郝宁承租涉案房屋时，我并未承诺一定会卖给他们，其自愿装修产生的损失与我无关。王诗雨、郝宁向一审法院起诉请求：1.判令袁梅珍向王诗雨退还自2017年4月2日至2018年1月23日的房屋租金67961元；2.判令袁梅珍向王诗雨退还房屋押金7000元；3.判令袁梅珍、张丽疆赔偿因侵犯王诗雨对涉案房屋的优先购买权造成的房屋差价损失600000元；4.判令袁梅珍、张丽疆支付王诗雨、郝宁月租金100%的违约金7000元；5.判令袁梅珍、张丽疆赔偿王诗雨、郝宁房屋装修维护款和家具家电款500000元；6.判令袁梅珍、张丽疆赔偿因其强行更换入户门锁造成王诗雨生活物品无法拿出不得不另行购置生活物品的损失200000元；7.判令袁梅珍、张丽疆赔偿因其强行更换入户门锁造成王诗雨不得不另行承租房屋的租金损失89367元（自2017年4月2日至2018年4月24日，按月租金7000元计算）；8.本案诉讼费用由袁梅珍、张丽疆各自承担。在案件审理过程中，郝宁明确表示同意由王诗雨收取退还的租金、押金及违约金、房屋装修维护款和家具家电款。一审法院认定事实：2012年12月19日，王诗雨以短信形式与袁梅珍联系沟通租房事宜，并称“阿姨，您好！我是昨晚给你打电话想租您房子的姑娘诗雨……倘若阿姨您真打算租就没有比我们更合适更省心的租户了，您只要定期查房款就可，我们会在不改动格局下装修完，照看好您的房子，也许您和叔叔觉得租金七千太少，不租空着也无妨。若非您的房子是因无人照看被水泡了，整个房子地板、墙面、屋顶、柜子全毁了，还长了草，需全拆再重装，那我们一万早签了……我们也是希望能少些租金全用来装修，我们两个人租别墅每年只住半年，也是注重生活质量，所以装修品质也请放心……假设到期后您们再租给别人若不嫌弃，我们添置的所有家具家电均不带走，都是咱自用的不会太差东西……到期后您再卖或是租，房子只会比现在更好如新。”后双方以短信形式对房租、免租期等事宜进行协商。2012年12月21日，王诗雨向袁梅珍发送短信，告知了袁梅珍其与郝宁次日至袁梅珍处的飞机航班号、起飞和到达时间。2012年12月23日，郝宁（承租人、乙方）与袁梅珍（出租人、甲方）签订《北京市房屋租赁合同》（编号为RDDC000134），约定乙方承租甲方位于北京市北京经济技术开发区凉水河一街37号院39-乙-301号房屋；租赁用途为居住，租赁期自2013年4月24日至2018年4月24日，共计5年，2012年12月23日至2013年4月23日为装修免租期，此4个月物业费由乙方承担；租金标准为每月7000元，支付方式为季付；支付押一付三，各期租金支付日期为每季24日，押金7000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；乙方不按照约定支付租金达7日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前90日通知对方，并按月租金的100%支付违约金。甲方应退还剩余房租，甲方还应赔付乙方房屋装修维护款和家具家电款共计500000元整。上述租赁合同签订后，郝宁向袁梅珍交纳了押金、租金及物业费，袁梅珍交付了涉案房屋，郝宁、王诗雨对涉案房屋进行装修并使用。2013年1月3日，王诗雨以短信形式请袁梅珍与物业人员联系并告知物业人员涉案房屋5年内由郝宁、王诗雨居住。2016年1月，王诗雨以短信图片形式向袁梅珍展示房屋现状，并告知袁梅珍其与郝宁没有结婚，分开了。2016年3月11日，袁梅珍向王诗雨催要房租。当日，王诗雨回复短信，告知袁梅珍已一次性付了42000元。袁梅珍回复称已收到。2016年10月10日，袁梅珍以微信方式告知王诗雨欲出售涉案房屋，但双方对购房款数额及付款方式未达成一致意见。2016年10月18日，袁梅珍再次告知王诗雨欲出售涉案房屋，并表示如王诗雨购买，出售价格为8000000元。王诗雨提出以7000000元价格购买涉案房屋，袁梅珍没有同意，并表示有其他客户在身边，马上就能签合同。王诗雨称其有优先购买权，袁梅珍回复“是的，但已提前跟你说了”。随后的沟通中，袁梅珍再次向王诗雨表明出售价格为8000000元，王诗雨表示即使价格为8000000元也希望袁梅珍给一定时间核算和商量。当日，双方就购房款数额及付款方式、时间仍未达成一致意见。2016年10月19日，袁梅珍与张丽疆签订房屋买卖合同，袁梅珍以7950000元的价格将涉案房屋及所附车库和储藏室（三者均有独立产权证）出售，合同注明出卖人已将该房屋出租，且承租人已放弃优先购买权。2017年3月1日，张丽疆取得涉案房屋的房屋所有权证书。2017年3月2日、2017年3月28日，张丽疆张贴告知通知书，告知涉案房屋已过户至新业主，通知屋内人员5日内联系现业主办理相关交接事宜。2017年3月9日，王诗雨以短信形式回复张丽疆，载明：“您好！我是此房租户，我家人今天看到了您在房门上的告知书，因我们现人在国外工作，所以发信给您！……您关于此房的所有事宜只能和袁房主沟通，而不能联系和影响我们的正常使用和生活……您与此房的全部事宜只能与袁阿姨沟通，不得影响我们的生活，否则我方要起诉您，及要求赔偿相关损失……此房仍在租期内，我们在法律上拥有合法的使用权，而房主只拥有所有权，您所贴告示是严重侵犯我承租方的合法使用权……法律规定‘买卖不破租赁’，您与此房的全部事宜只能与袁阿姨沟通，不得影响我们的生活……中国人买新房都得图吉利和开门红……所以很多人宁愿多花钱买房，也不愿沾惹有官司或纠纷的房子，以免得不偿失……依照法律，贵方无权且不应和我方联系，请贵方联系原房主。”2017年4月2日，张丽疆将涉案房屋门锁更换。关于更换门锁的原因，张丽疆称其是在取得房产证以及多次短信、张贴告示通知租户，对方不和其进行协商的情况下，才更换了门锁。张丽疆还称其在购买涉案房屋前没有看过该房，因为在涉案房屋所在的小区看了三十多套房，且当时中介联系张丽疆称涉案房屋的租户没在国内，当时张丽疆觉得涉案房屋各方面比较合适，就签订合同购买了涉案房屋。张丽疆认为如果王诗雨同意和其在同等条件下购买涉案房屋，袁梅珍没有理由不出售给王诗雨，因此肯定是王诗雨不接受这个价格。袁梅珍与张丽疆签订房屋买卖合同后，双方因涉案房屋交付问题发生纠纷，张丽疆将袁梅珍诉至法院。2018年3月23日北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民终717号民事判决书，认定法院在2017年4月27日对双方的问话中袁梅珍自认其与承租人签订了5年的租赁合同，租赁期限至2018年到期，其与租客之间的合同尚未解除，租客仍在交纳租金，因为房屋中有承租人物品，且租赁合同处于持续状态，所以无法进行交接，袁梅珍的上述行为构成违约。庭审中，王诗雨主张涉案房屋是其与郝宁共同租赁，后其与郝宁约定，涉案房屋的承租购买权利由王诗雨享有，郝宁同意直接将押金退还给王诗雨。为证明己方主张，王诗雨、郝宁提交了双方于2017年3月20日签订的《协议书》以及郝宁于2018年4月9日出具的《声明》。《协议书》约定：郝宁因与袁梅珍房屋租赁合同纠纷（2017）京0115民初1740号案件，鉴于王诗雨为郝宁与袁梅珍房屋租赁合同的实际履行人（王诗雨找到涉诉房屋的房源，从与袁梅珍初次接触以及后续的全部沟通往来、房屋租赁合同的签订，均由王诗雨单独沟通和办理，王诗雨出资完成缴纳房租和租赁期内的两次装修及家具家电的购置......2014年4月30日郝宁搬离涉诉房屋，由王诗雨继续单独承租。）双方经友好协商达成如下协议：1、郝宁自愿将涉诉房屋的优先购买权等承租人的全部权利与义务给王诗雨，由王诗雨单独承担承租人的全部权利和义务，并对该案件的判决结果承担相应的法律责任......5、郝宁未经王诗雨同意，不得单独向袁梅珍作出任何意思表示包括但不限于同意解除租赁合同、放弃优先购买权等。《声明》的内容为：2012年12月中旬，原告王诗雨通过中介寻找到产权人袁梅珍位于北京市经济技术开发区凉水河一街37号院39-乙-301号租赁房屋一套。同月23日，声明人与王诗雨决定共同承租该房屋，并以声明人的名义与袁梅珍签订了合同编号为：RDDC000134的《北京市房屋租赁合同》，租金每月7000元，押一付三，按季支付；租期五年，自2013年4月24日至2018年4月24日止。在租赁合同履行过程中，除第一期租金及第四期租金由声明人支付以外，其余各期租金均由原告王诗雨支付转给房东袁梅珍。2014年4月，声明人因工作调动调离北京，此后由王诗雨一人继续承租涉案房屋并向房东袁梅珍交纳房租。现因承租人优先购买权问题承租人与产权人袁梅珍产生纠纷，声明人认为应由王诗雨单独承担承租人的全部权利和义务，并单独对该案件的判决结果承担相应的法律责任，承租人优先购买权及主张赔偿权应由王诗雨一人行使，若涉及到声明人的优先购买权及相应赔偿权问题，声明人同意全部由王诗雨一人享有，特此声明。就为何签订《协议书》一节，王诗雨、郝宁解释称在2017年时袁梅珍恶意起诉二人欠缴房租，因郝宁未到庭，故王诗雨、郝宁共同委托律师进行诉讼，并签订了该《协议书》，开庭时袁梅珍当庭撤诉。王诗雨、郝宁还称双方在签订《协议书》时并不知道袁梅珍已将涉案房屋出售。对于上述《协议书》和《声明》，袁梅珍、张丽疆认为：《协议书》和《声明》有相同的内容，《协议书》第一条权利义务的转移必须经过债权人同意。从《协议书》内容可见自始至终郝宁都是认为其是承租人。《协议书》第五条的内容是欲盖弥彰，王诗雨明知郝宁已经放弃了优先购买权。2018年4月27日，袁梅珍分别发送了“致租户王诗雨的函”及“致租户郝宁的函”，载明：“我们之间关于北京市经济技术开发区凉水河一街37号院39-乙-301号的房屋租赁合同已于2018年4月23日届期，我决定不再与您续期。故，请您于2018年5月10日之前搬离并腾退房屋，如在2018年5月10日之后房屋内仍然有遗留物品视为您遗弃并授权我方处理，由此产生的搬家费、存储物品房子的房租等费用将都由您来承担。”另查，王诗雨交纳涉案房屋房租至2018年1月23日，王诗雨、郝宁确认2017年4月2日至2018年1月23日期间的房租均是由王诗雨交纳。对此，袁梅珍认可收取了该期间的房租。就与郝宁签订房屋租赁合同后如何支付房租的问题，袁梅珍称前期是由郝宁向其支付房租，后面由王诗雨向其支付房租。经询，袁梅珍表示将涉案房屋出售给张丽疆后，并未将收取的押金、租金转交给张丽疆。再查，王诗雨于2019年4月24日将涉案房屋交付给了张丽疆，双方当日签订了《证明》，内容为：“王诗雨、郝宁诉张丽疆、袁梅珍房屋租赁合同纠纷案件中王诗雨与张丽疆达成一致，王诗雨于2019年4月24日将涉案房屋内物品腾空并交付给张丽疆。现王诗雨已于该日期将涉案房屋清空完毕并交付给张丽疆，张丽疆已经验收完毕并同意接收涉案房屋。现双方商定，王诗雨与张丽疆双方对涉案房屋交接完毕并就此事再无其他任何争议，张丽疆撤诉，双方概不相欠再无瓜葛。”经询，郝宁明确表示同意由王诗雨收取袁梅珍退还的房屋押金、租金以及袁梅珍、张丽疆赔偿的款项。在本案审理过程中，袁梅珍提出反诉，要求郝宁支付房租并要求王诗雨赔偿经济损失。法院经审查，当庭告知袁梅珍，因其提起的反诉请求与本案并非同一法律关系，对其提起的反诉不予受理。一审法院认为,郝宁与袁梅珍签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当依约履行。本案的争议焦点主要有：一、王诗雨就涉案房屋是否具有承租人身份；二、袁梅珍是否侵犯了郝宁、王诗雨的优先购买权；三、房屋租赁合同不能正常履行的违约责任应由谁承担。针对焦点问题，法院认定如下：一、王诗雨就涉案房屋是否具有承租人身份。根据查明的事实，无论在签订《北京市房屋租赁合同》之前，还是在履行该合同过程中，均是王诗雨与袁梅珍沟通协商，租金亦多是由王诗雨向袁梅珍支付，对此袁梅珍从未提出过异议。尤其在郝宁搬离涉案房屋后，王诗雨继续租用涉案房屋，并向袁梅珍交纳租金至2018年1月23日，这足以表明袁梅珍不仅从未对王诗雨亦系涉案房屋承租人的身份提出过异议，并以与王诗雨沟通涉案房屋的相关事宜、收取租金、询问王诗雨是否购买涉案房屋、向王诗雨发送函件等行为对王诗雨亦系涉案房屋承租人的身份予以了默认。故法院认为王诗雨具备共同承租人身份，涉案房屋租赁合同的承租人应为郝宁、王诗雨。二、袁梅珍是否侵犯了郝宁、王诗雨的优先购买权。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应该在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持……（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的……”。根据查明的事实，袁梅珍与郝宁、王诗雨租赁合同届满日期为2018年4月24日，袁梅珍于2016年10月19日与张丽疆签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售。在出售过程中，即使郝宁明确表示了不购买涉案房屋，但王诗雨作为共同承租人，且是袁梅珍出售涉案房屋时的实际使用人，其应当享有优先购买权。事实上，袁梅珍确实将欲出售涉案房屋的决定告知了王诗雨，对此王诗雨做出有意购买涉案房屋的意思表示。但在案证据显示，袁梅珍并未在合理期限内通知王诗雨，亦未将出售涉案房屋的“同等条件”（含房屋价款、付款条件等）如实告知王诗雨，且未给予王诗雨合理考虑期限。在此情况下，袁梅珍出售涉案房屋的行为侵害了王诗雨的优先购买权。三、房屋租赁合同不能正常履行的违约责任应由谁承担。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。就本案，张丽疆于2017年3月1日取得涉案房屋的所有权，虽然其没有与原承租人王诗雨、郝宁重新签订租赁合同，但袁梅珍于2012年12月就涉案房屋签订的《北京市房屋租赁合同》对张丽疆具有约束力，即“买卖不破租赁”。张丽疆在取得涉案房屋所有权之时即与原承租人王诗雨、郝宁之间建立了房屋租赁合同关系，承继袁梅珍的权利和义务，成为新的出租人，王诗雨、郝宁与新的产权人张丽疆之间无须另行订立租赁合同，新的出租人要受该租赁合同的约束，张丽疆应当按照《北京市房屋租赁合同》的约定继续向王诗雨、郝宁提供涉案房屋，确保王诗雨、郝宁在租赁期限内能够正常使用涉案房屋。但根据查明的事实，张丽疆明知涉案房屋尚在租赁期间内，却于2017年4月2日将涉案房屋门锁更换，系以行为表明不再继续履行房屋租赁合同，客观上也导致王诗雨无法继续正常使用涉案房屋，张丽疆构成违约，应当承担涉案租赁合同约定的违约责任。但在案证据显示，在更换门锁之前，张丽疆通过发送告知通知书、短信等方式试图与承租人协商未果。且袁梅珍作为原出租人，其应当将收取的押金、房屋产权变更后的租金交于张丽疆，但却未依约履行，并收取王诗雨交付的租金直至2018年1月23日，袁梅珍对租赁合同不能继续履行亦存在过错，鉴于袁梅珍已退出该租赁合同关系，张丽疆在承担责任后可另行向袁梅珍主张权利。此外，还需指出的是，王诗雨作为承租人，在收到张丽疆发送的告知通知书后，并未理性与张丽疆沟通继续履行合同事宜，亦存在不妥之处。总而言之，本案争议之所以产生，原出租人、现出租人及承租人均存在欠妥的地方，法院将在认定违约责任时综合考虑多种因素。针对王诗雨、郝宁的诉讼请求，法院逐项分析认定如下：第一，关于王诗雨、郝宁要求袁梅珍向王诗雨退还自2017年4月2日至2018年1月23日期间房屋租金67961元的诉讼请求。根据查明的事实，张丽疆于2017年4月2日将房屋门锁更换，导致王诗雨在2017年4月2日至2018年1月23日期间内未能正常使用涉案房屋，相应租金应予退还。由于该期间的租金由袁梅珍收取，其在涉案房屋产权变更至张丽疆名下后，并未将租金转予张丽疆，故法院认定由袁梅珍直接退还租金。鉴于该期间内的租金系王诗雨支付，且郝宁同意由王诗雨直接收取退还的租金，法院对此不持异议，认定袁梅珍向王诗雨退还2017年4月2日至2018年1月23日期间的租金67961元。第二，关于王诗雨、郝宁要求袁梅珍向王诗雨退还押金7000元的诉讼请求。根据查明的事实，自2017年4月2日张丽疆将涉案房屋的门锁更换时起至合同期满，涉案租赁合同未能正常履行，主要责任并不在于王诗雨。现租赁期限已经届满，且王诗雨与张丽疆已于2019年4月24日办理了涉案房屋的交付手续，出租方应当依约退还押金。如上所述，鉴于押金系由袁梅珍收取，应由其直接退还给承租人。郝宁同意由王诗雨收取退还的押金，法院对此不持异议，认定袁梅珍向王诗雨退还押金7000元。第三，关于王诗雨要求袁梅珍赔偿因侵犯优先购买权造成的房屋差价损失600000元的诉讼请求，其并未提交充分证据证明该损失已实际产生，法院对此不予支持。对王诗雨要求张丽疆赔偿因侵犯优先购买权造成的房屋差价损失600000元的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。第四，关于王诗雨、郝宁要求袁梅珍、张丽疆支付月租金100%违约金7000元的诉讼请求，根据《北京市房屋租赁合同》约定，租赁期限内甲方需提前收回该房屋的，应提前90日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，还应赔付乙方房屋装修维护款和家具家电款共计500000元。张丽疆承继袁梅珍的权利和义务，成为涉案租赁合同新的出租人后，并未按约定时间通知承租人，即以更换门锁的行为提前收回涉案房屋，构成违约，应向承租人王诗雨支付违约金，该违约金数额并不过高，法院予以支持。郝宁同意由王诗雨收取该款项，法院对此不持异议。张丽疆赔付后，如认为系袁梅珍的过错所致，可另行向袁梅珍主张权利。第五，关于王诗雨、郝宁要求袁梅珍、张丽疆赔偿房屋装修维护款和家具家电款500000元的诉讼请求，根据查明的事实和在案证据可见，王诗雨、郝宁在承租涉案房屋后，为提高生活品质，自愿对涉案房屋进行了精心、精致的装修并添加了家具家电等生活用品，毋庸置疑，王诗雨、郝宁肯定为此付出了心血和物力、财力。但需要看到的是，租赁合同约定的租期毕竟只有5年，5年租金数额不足500000元，且王诗雨、郝宁在与袁梅珍协商租房事宜时，为减少租金曾向袁梅珍承诺待租期届满时添置的所有家具家电均不带走，那么王诗雨、郝宁在装修涉案房屋时应当尽到谨慎注意义务，对装修投入的成本进行理性预判，即应当考虑到一旦出现争议，不能苛责违约方按照过分高于正常范围的装修标准进行赔付。根据查明的事实，在与张丽疆办理房屋交接时，王诗雨已经将涉案房屋内的物品腾空，这在一定程度上减少了其损失，因此取回的财产价值不应当再计入王诗雨、郝宁的损失当中。而且，涉案租赁合同的租期于2018年4月24日到期，距离张丽疆更换门锁的时间仅剩1年出头，故在判断王诗雨、郝宁损失数额时亦应当考虑到装修折旧及残值的问题。综上，法院考虑到王诗雨的实际损失，结合本案实际情况、当事人的过错程度，酌定张丽疆赔偿房屋装修维护款300000元，王诗雨、郝宁超出该数额的此项主张，法院不予支持。郝宁同意由王诗雨收取该款项，法院对此不持异议。张丽疆赔付后，如认为系袁梅珍的过错所致，可另行向袁梅珍主张权利。第六，关于王诗雨要求袁梅珍、张丽疆赔偿因其强行更换入户门锁造成王诗雨生活物品无法拿出不得不另行购置生活物品的损失200000元的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。第七，关于王诗雨要求袁梅珍、张丽疆支付租金损失89367元的诉讼请求，法院认定袁梅珍退还已收取的2017年4月2日后的房屋租金时已对王诗雨的该部分经济损失予以考量，且其提交的证据亦不能体现与本案的关联性，法院对此不予支持。据此，一审法院判决：一、袁梅珍于判决生效之日起十日内向王诗雨退还房屋租金67961元；二、袁梅珍于判决生效之日起十日内向王诗雨退还房屋押金7000元；三、张丽疆于判决生效之日起十日内赔偿王诗雨违约金7000元；四、张丽疆于判决生效之日起十日内赔偿王诗雨房屋装修维护款300000元；五、驳回王诗雨、郝宁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，各方对一审判决认定的事实并无异议，且均未提交新证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。本院认为，虽然涉案的《北京市房屋租赁合同》系郝宁与袁梅珍签订，但王诗雨在合同签订、履行过程中均承担了主要义务，尤其是在郝宁搬离涉案房屋后，实际上一直都是王诗雨在履行合同，袁梅珍对此事实是明知的，且从袁梅珍询问王诗雨是否购买房屋，向王诗雨发送函件等行为可以认定袁梅珍对王诗雨的承租人身份并无异议，故涉案房屋的承租人实为王诗雨和郝宁，王诗雨亦享有承租人的相关权利。在租赁合同履行过程中，袁梅珍欲出售涉案房屋，根据法律规定，袁梅珍应在出卖前的合理期限内通知承租人王诗雨，王诗雨享有以同等条件优先购买的权利。根据已查明的事实，在袁梅珍告知欲出售房屋后，王诗雨随即表示愿意购买，但袁梅珍并未将如实告知出售房屋的“同等条件”，亦未给予王诗雨合理的考虑期，故袁梅珍出售涉案房屋的行为侵害了王诗雨的优先购买权。但因王诗雨未提供充分证据证明袁梅珍的上述行为给其造成了实际损失，故未支持王诗雨有关房屋差价损失的诉讼请求。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。张丽疆在取得涉案房屋所有权之后，虽然没有与原承租人重新签订租赁合同，但袁梅珍于2012年12月就涉案房屋签订的《北京市房屋租赁合同》对张丽疆具有约束力，张丽疆在取得涉案房屋所有权之时即与原承租人之间建立了租赁关系，袁梅珍因丧失涉案房屋所有权而不应再享受上述租赁合同中出租人的权利。袁梅珍在出售涉案房屋后，未将房屋所有权发生变化的事实和此后租金应支付给新的产权人张丽疆的情况告知王诗雨，仍然继续接收王诗雨此后交来的租金，对此后纠纷的产生负有一定责任。张丽疆主张王诗雨拖欠租金，其具有合同解除权，因张丽疆未能取得租金系其与袁梅珍之间就涉案房屋租金收取问题未能达成一致所致，事实上王诗雨一直在向袁梅珍交纳租金，不存在拖欠租金的故意，故张丽疆主张的合同解除权不能成立。张丽疆于2017年4月2日更换涉案房屋门锁，导致王诗雨的合同目的无法实现，已构成违约。根据合同约定，租赁期内，出租人需要提前收回房屋的，应提前90日通知承租人，并按月租金的100%支付违约金，出租人除应退还剩余房租外，还应赔偿承租人房屋装修维护款和家具家电款500000元。现王诗雨、郝宁要求张丽疆承担相当于一个月租金的违约金，该违约金数额并未过高，且符合合同约定，故应予支持。关于王诗雨、郝宁主张的房屋装修维护款和家具家电款500000元，根据现有证据，可以肯定王诗雨、郝宁确实对涉案房屋进行了精心、精致的装修，并添加了与之匹配的家具家电等生活用品，但考虑到诉讼中王诗雨已经腾空取回涉案房屋内的相关物品，该部分物品价值不应再计入其损失，且锁门距离租赁期满仅1年有余，应考虑到装修及物品的折旧，一审法院综合各方过错及上述实际情况，酌定张丽疆赔偿300000元并无明显不妥，应予维持。关于张丽疆上诉主张应当由袁梅珍承担违约金及赔偿款一节，因锁门系张丽疆直接所为，上述违约金及赔偿款均是基于锁门行为产生，故张丽疆应先行承担上述责任。如张丽疆认为锁门的根源在于袁梅珍履约不当，可另行向袁梅珍主张权利。关于张丽疆在上诉状中所述在接收房屋后发现王诗雨对下水道进行了破坏一节，不属于本案的审理范围，张丽疆可另行主张权利。张丽疆锁门后，王诗雨、郝宁对涉案房屋丧失了使用权，不应再承担此后的租金。因此后租金系袁梅珍收取，且袁梅珍没有将租金转交给张丽疆，故应由袁梅珍直接退还上述租金。关于房屋押金7000元，因房屋已经交还完毕，且未及时交还并非王诗雨、郝宁单方过错，故王诗雨、郝宁要返还押金应予支持。如上所述押金系袁梅珍收取，并未转给张丽疆，故押金应由袁梅珍直接退还。关于袁梅珍反诉要求郝宁支付2018年1月24日至2018年4月24日期间的房屋租金，王诗雨赔偿占有涉案房屋期间给其造成的损失，按照每日754元标准，计算自2018年4月25日至交还房屋止，因袁梅珍在将房屋所有权转移给张丽疆后已丧失出租人身份，无权基于租赁关系继续主张房屋租金，且要求王诗雨赔偿占有涉案房屋期间的损失亦系基于另案生效判决所承担的违约责任，均与本案非同一法律关系，不构成反诉，一审法院不予受理并无不当。袁梅珍如坚持主张上述请求，可另行起诉，并不影响其实体权利。综上所述，袁梅珍、张丽疆的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7579元，由袁梅珍负担1674元（已交纳），由张丽疆负担5905元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 雪审 判 员  梁立君审 判 员  赵胤晨二〇二〇年十一月二十七日法官助理  张增彬书 记 员  张 雯