广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初19227号原告（反诉被告，下称原告）：冯振英，女，1973年1月17日出生，汉族，住东莞市*********************，公民身份号码441************823。委托诉讼代理人：朱虹璐，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被告（反诉原告，下称被告）：莫锦辉，男，1953年11月17日出生，汉族，住东莞市***********，公民身份号码442************779。委托诉讼代理人：莫映红，系被告的女儿。委托诉讼代理人：孙雷，广东国晖律师事务所律师。原告冯振英与被告莫锦辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日受理后，莫锦辉于2020年8月24日提起反诉，并于2020年9月8日申请增加反诉请求；本院依法适用简易程序，于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告冯振英及其委托诉讼代理人朱虹璐，被告莫锦辉及其委托诉讼代理人孙雷、莫映红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2014年8月15日签订的租赁合同已解除；2.被告向原告返还押金40000元及利息278.61元（利息以40000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年5月1日起计算至款项付清之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。原告于庭审中确认，诉讼请求第一项变更为确认原、被告于2014年8月15日签订的租赁合同无效。事实与理由：原、被告于2014年8月15日签订租赁合同，约定原告承租被告位于东莞市*******（和兴酒楼斜对面）铺前面为10米的一栋房屋，租赁期限为2014年8月15日至2020年8月15日，每月租金12000元，房租押金30000元，水电费押金10000元，原告承租案涉房屋以来一直按期缴纳租金、水电费。直到2020年受新型冠状病毒影响，原、被告协商原告返还案涉租赁物，被告退还押金，2020年4月底原告已交清房租、水电费并将案涉房屋交还给被告，但被告迟迟未将押金退还给原告。据原告所知，案涉房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”故，被告收取原告的房租押金30000元、及水电费押金10000元没有依据，应予以返还。综上，原告为维护自身合法权益，特根据民事诉讼法及相关规定向法院提起民事诉讼，望法院判如所请。被告辩称，1.原、被双方在2014年8月15日所签订的租赁合同是合法有效的。被告在出租之前就向麻涌镇有关部门办理了报建手续，并获得许可，领取了报建证书，所以不存在合同无效的情形，请求人民法院查明事实依法驳回原告的起诉。2.原告在2020年4月底向被告提出退租的要求，但是直至2020年5月21日才开始搬离部分租赁场所内的物品，但至今仍然有大部分物品存放在租赁场地处，没有搬离，更没有将案涉租赁房屋的钥匙给还被告，所以被告认为原告违约在先，依照合同约定，被告是无需退还房屋押金30000元，以及原告将有关的实际损失弥补完毕，被告才应当退还水电押金。3.由于原告违约在先，而且至今没有腾空租赁房屋的全部物品，返还给被告，所以被告认为原告应当支付租金或者相当于租金标准的房屋占有使用费给被告，被告有权提出反诉。综上，原告的起诉没有事实和法律依据，而且明显存在的违约在先，损害被告合法权益的不当行为，请求人民法院查明事实，依法驳回。被告向本院提出反诉请求：1.原告继续履行双方于2014年8月15日签订的租赁合同；2.原告支付从2017年9月15日至2020年5月15日共计33个月的房屋租赁费，每月200元合计6600元给被告；3.原告支付清洁费7000元给被告；4.由原告承担全部诉讼费用；5.原告支付通信设备的场地租赁费4000元给被告。事实和理由：被告与原告于2014年8月15日签订一份租赁合同，合同约定租赁期限为2014年8月15日至2020年8月15日，原告因搬迁到麻涌镇中心大道经营，于2020年4月底单方面向被告提出退租的要求，并且搬离了部分餐饮使用物品（厨房设备、餐台、餐椅），但至今仍有部分残存物品（包括电冰箱和几箱餐饮点菜单）存放于上述租赁房屋处，但原告却拒绝依约定缴纳上述租赁房屋场地占有使用费给被告，并且经被告多次劝说无效。在原告租赁之前，被告经广东铁网通信有限公司同意在原告租赁场地就已经安设联通通信设备。原告未经被告同意擅自出租给宋雯斌等第三方有偿使用，并且收费牟利。由于该设备使用权为被告合法所有，与原告无关，被告曾多次要求原告返还上述通信设备的场地租赁费4000元给被告，但遭无理拒绝。据此，被告被迫依法维权。请法院明察公断并核准被告提出的全部请求。原告对被告的反诉辩称，因原告案涉房屋未取得建设规划许可证或经市一级城乡规划部门批准建设，故案涉合同无效。其次，关于被告每月200元租赁费的诉请，于合同履行过程中已形成了新的合意，故原告无需支付该笔费用。针对被告清洁费的诉请，没有事实与法律依据。关于通信设备费用的诉请，原告未收到通信设备场地租赁费4000元。本院经审理认定如下事实：冯振英、莫锦辉于2014年8月15日签订租赁合同，约定由冯振英将位于东莞市*******（和兴酒楼斜对面）铺前面为10米的一栋房屋出租给莫锦辉，房高四层，面积约1300平方米。租赁期限为2014年8月15日至2020年8月15日，租金12000元/月，三年后租金每月加1200元；每月5日前交租，逾期超过半个月，莫锦辉有权解除租赁合同并没收押金。房租押金30000元，水电费押金10000元，租赁期满后押金一次性退还冯振英；冯振英中途退租，房屋押金不可退回，水电费押金抵扣未交完水电费后剩余部分退回给冯振英。租赁期间冯振英经营时的费用如水费、电费、卫生费等一切费用，由冯振英承担。冯振英在租赁期间经营餐饮业，如变更需莫锦辉同意，如退租及到期，楼房要完好归还莫锦辉，排水管要通好。租赁期间，莫锦辉不得无故解除合同，否则须退回双倍押金给冯振英；若冯振英无故解除合同，莫锦辉没收房租押金；租金按交还钥匙止不计租，未交还钥匙还要计租等事宜。合同签订后，莫锦辉依约将案涉房屋交付冯振英，冯振英将房租押金30000元、水电押金10000元交付莫锦辉。冯振英依约向莫锦辉交租至2020年4月30日，莫锦辉按月开具租金收据。其中合同签订后至2017年8月期间收取的租金为12000元/月；2017年9月收取的租金为13200元，收据载明“新稻香亚英交来2017年玖月份租金12000元＋3年加1200元”；2017年10月至2020年1月期间收取的租金为13000元/月；2020年2、3、4月份收取的租金合计32000元，收据中未区分各月的具体租金数额。莫锦辉主张案涉房屋系其本人所有，并先后提交其名下关于东太村房屋、大步村房屋（即案涉房屋）的麻涌镇私人房屋建设报建审批表（下称报建审批表）两份，拟证明案涉房屋系其所有，已经过报建手续，依法可出租的事实。其中大步村房屋的报建审批表中载明户主莫锦辉、建设地址大步村、层数4层等房屋信息，表格下方有村建房小组意见、审图意见、规划建设办民房报建组意见三栏，其中村建房小组意见栏为加盖的印章，印章内容为“同意申请报建，请严格按片、村城建规划施工执行”，并由村委会盖章；规划建设办民房报建组意见栏为加盖的印章，印章内容为“严格按用地规划及设计图纸要求，在一年内施工。否则，责任自负”，主管签名处为“陈裕创”，无公章。本院就案涉房屋是否完成法定报建手续向东莞市麻涌镇住房规划建设局发函调查，并将两份报建审批表附件。东莞市麻涌镇住房规划建设局就大步村房屋的报建审批表复函称“档案室存放了莫锦辉位于大步村房屋的报建备案资料。”但根据东莞市自然资源局向本院出具的不动产登记信息查询结果显示，莫锦辉名下仅登记有一处不动产，坐落于东莞市**********，非案涉房屋。麻涌镇自来水公司历史清单显示，案涉租赁房屋2020年4月实际水量为223，2020年5月实际水量为27，2020年6月用水量为0；电费记录显示案涉租赁房屋2020年4月实收电费3535.99元，2020年5月实收电费93.78元，2020年6月实收电费26.61元，2020年7月实收电费27.27元。2020年9月1日，本院组织双方到案涉房屋现场勘查，案涉房屋内尚有部分桌椅。莫锦辉主张冯振英未彻底搬离，实际占用案涉房屋至今，应支付租金；且冯振英至今未归还钥匙给莫锦辉，根据合同约定，要支付租金至归还钥匙之日止。冯振英主张该部分桌椅不是他的，且当初承租时莫锦辉并未将钥匙交给冯振英。冯振英提交其与莫锦辉的通话录音，拟证明其已于2020年4月底搬离案涉房屋。该通话录音中，莫锦辉说“你搬到5月几号”，冯振英“哪有”；冯振英“五月份我那几十块电费就是开热水器去洗地、冲地”；莫锦辉“你21号才给钥匙我的”，冯振英“我哪有21号才给钥匙，我7号给你的”。莫锦辉提交照片及东莞市中堂新隆清洁服务部（下称新隆清洁部）于2020年8月20日出具的收据、项目明细、证明，拟证明案涉房屋内的物品遗留及脏污程度，及其雇请新隆清洁部清洁案涉房屋，并支付清洁费7000元的事实。莫锦辉主张根据案涉租赁合同，该费用应由冯振英承担。冯振英不予确认，主张无转账明细等证据佐证，且冯振英离场时已将房屋恢复原状，无清洁的必要。莫锦辉主张冯振英未经其同意将案涉场地租赁给案外人广东铁网通信有限公司（下称铁网公司）使用场地，并向本院申请律师调查令调取冯振英与铁网公司就案涉场地签订的场地使用合同等证据。本院依法向其出具律师调查令，莫锦辉的代理人使用律师调查令调取了一份案外人宋雯斌于2019年9月9日向冯振英转账1000元的招商银行转账汇款电子回单，律师调查令回执落款处经办人为“蒙社德”，未加盖铁网公司公章。冯振英确认其收取宋雯斌场地费1000元的事实，但主张系经莫锦辉同意的。莫锦辉主张冯振英应向其支付2017年9月15日至2020年5月15日期间每月200元的租金，合计6600元；冯振英则主张根据实际履行情况可以证实，双方已变更租金标准为13000元/月。上述事实，有原告提供的租赁合同、收据、收款收据，被告提供的麻涌镇自来水公司历史清单、电费清单、租赁合同、收据、东莞市中堂新隆清洁服务部项目明细、证明、照片、房屋建设报建审批表、招商银行电子回单、场地使用合同，东莞市麻涌住建局向本院的复函及莫锦辉名下不动产登记信息查询结果，本院现场勘查的照片，庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉证据仅能证明莫锦辉曾进行报建，但不能证明案涉租赁房屋已取得建设工程规划许可证，莫锦辉就该房屋与冯振英签订的案涉租赁合同应属无效合同。冯振英诉请确认案涉租赁合同无效，本院予以支持；莫锦辉诉请继续履行，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉租赁合同无效，冯振英、莫锦辉因合同取得的财产，应当予以返还；冯振英应向莫锦辉返还案涉租赁物业及支付占有使用费、水费、电费等实际产生的费用，莫锦辉应向冯振英返还案涉租赁合同约定的30000元房租押金及10000元水电押金等费用。本案争议焦点为冯振英返还案涉租赁物的时间认定。关于租赁物返还时间。冯振英主张其已于2020年4月底将案涉租赁物返还莫锦辉，莫锦辉则主张案涉租赁物中冯振英至今仍遗留大量物品，案涉租赁物至今仍为冯振英占有中。经本院现场勘查，案涉物业确有少量桌椅等物品存放。庭审中，冯振英主张该部分物品系承租时即已存在。因案涉租赁物交付冯振英时，双方并未做交接记录，无法证明该部分物品的归属，且案涉租赁合同亦仅约定退租时楼房要完好归还、排水管要通好，并未约定清场标准，故在冯振英已搬离大部分物品，即使遗留部分物品，亦不影响租赁物功能及正常使用的情况下，本院认为冯振英已完成清场义务。案涉租赁合同约定，未交还钥匙的需继续计租。根据冯振英、莫锦辉的通话录音及案涉租赁物水电使用记录可知，2020年5月冯振英仍在案涉租赁物清洁卫生。通话录音中莫锦辉称冯振英21日才还钥匙，冯振英则称其7日就已返还钥匙，鉴于双方均无证据证明具体交还钥匙的时间，本院酌定冯振英交还钥匙的时间即退场时间为2020年5月中旬，相关费用计至2020年5月15日。关于占有使用费。在案涉租赁合同无效的情况下，冯振英应当按照合同约定的租金标准支付场地占有使用费。案涉租赁合同约定租金12000元/月，三年后即2017年9月以后每月加1200元即13200元/月；2020年2月至2020年4月莫锦辉收取的占有使用费合计32000元，莫锦辉并未对该费用提出异议，仅提出应补200元/月的诉请。根据莫锦辉出具的租金收据及莫锦辉在庭审中的表述，冯振英2017年10月至2020年1月长达两年多期间内支付的月租金均为13000元，莫锦辉并未在收据中注明尚有款项未付清或举证证明其曾就此提出异议，故冯振英主张双方已以实际行动变更2017年9月以后的租金标准为13000元/月，本院予以采信。冯振英支付案涉租赁物业的占有使用费至2020年4月，则其应当向莫锦辉支付2020年5月1日至2020年5月15日的占有使用费6500元（13000元/月×0.5个月）。关于清洁费。莫锦辉主张其为清洁案涉租赁物支付了费用7000元，该费用应由冯振英负担。案涉租赁合同并未对该费用进行约定，莫锦辉亦未提交相关专业发票、款项支付凭证佐证，故本院依法不予支持。关于通信设备场地租赁费。因案涉租赁合同无效，冯振英应向莫锦辉返还其就案涉租赁物向案外人收取的场地租赁费，但案涉证据仅证明冯振英收取了案外人支付的场地租赁费1000元，故冯振英仅需向莫锦辉返还款项1000元，莫锦辉诉请超出部分，缺乏事实依据，本院依法不予支持。关于押金。因案涉租赁合同无效，莫锦辉应向冯振英返还其收取的30000元房租押金及10000元水电押金，折抵上述冯振英应向莫锦辉承担的支付义务后，莫锦辉需向冯振英返还款项32500元（30000元＋10000元－6500元－1000元）。冯振英诉请超出部分，本院依法不予支持。冯振英诉请押金利息，于法无据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认冯振英与莫锦辉之间于2014年8月15日签订的租赁合同无效；二、被告莫锦辉应于本判决生效之日起三日内向原告冯振英返还款项32500元；三、驳回原告冯振英的其他诉讼请求；四、驳回被告莫锦辉的其他反诉请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费403.49元（原告已预交），由原告冯振英负担67.9元，被告莫锦辉负担335.59元；反诉受理费120元，由原告冯振英负担51.14元，被告莫锦辉负担68.86元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 梁 妮二〇二〇年十一月四日书记员 范芳玲张丽琴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。