湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1321民初3807号原告双峰县和达物业有限责任公司，统一社会信用代码：914313215676839148,住所地湖南省双峰县永丰镇复兴路**。法定代表人李凯跃，该公司总经理。委托代理人黄勇，湖南金厚律师事务所律师。特别授权委托代理人邓继海，该公司员工。被告谭振海，男，1985年6月14日生，汉族，双峰县人，住湖南省双峰县。原告双峰县和达物业有限责任公司（以下称和达物业公司）与被告谭振海物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月13日，公开开庭进行了审理。原告和达物业公司的委托代理人黄勇、特别授权委托代理人邓继海、被告谭振海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和达物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告谭振海立即支付2017年8月1日至2020年8月31日的物业服务费6586元及违约金601.28元；2、由被告承担诉讼费用。事实与理由如下：2016年7月6日，原告与被告签订《“艺芳新城·上苑”前期物业服务合同》，约定由原告对包括被告在内的艺芳新城·上苑小区业主提供物业服务。原告依约对被告所在的小区提供物业服务，但被告仅将物业服务费缴纳至2017年7月31日。2017年8月1日至2020年8月31日，被告尚拖欠物业服务费6586元。根据前期物业服务合同的约定，被告还应支付违约金601.28元。原告催收无果，特向法院起诉，请求依法处理。谭振海辩称：一、其外墙多次浸水到房间，飘窗漏水问题一直未处理，严重影响了一家人的生活;二、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业服务合同的行为：1、不履行制止并报告不法行为的义务。小区内存在多处违章搭建，小区内住宅性质房屋被私自改成经营性质的餐馆，小区内存在私自占用绿化带的行为和小区商铺存在不合规定的烧烤店夜宵店等问题，以上问题均严重侵害了被告以及广大业主的合法权益，在答辩人多次要求原告采取措施解决以上问题的情形下，原告敷衍塞责，无所作为，甚至乱作为，不履行制止并报告不法行为义务；2、管理严重缺位。20栋燃气管道和排污管道都安装在大门侧边，特大排污管道露天设置在进门处墙壁，燃气管和排污管密集排布，影响小区的整洁美观，此外，小区还存在公共卫生脏、乱、差，无巡查维修记录，停水频繁且无明确通知计划以及应急措施，小区电梯没有按时进行检测和维护等诸多管理问题；3、与“高档物业”定位严重不符。答辩人所在小区是实行封闭式管理，但目前的情况是对外广泛招生的幼儿园的大门设在小区内，外来人员及车辆可以从小区大门随意进出，逆行、堵车、上学小孩乱跑，给小区造成很大安全隐患，也增加了失窃的风险，小区多户业主家被窃。楼层监控设施均属摆设，各单元门禁全是坏的。这些都与“高档物业的封闭式管理”严重不相符；三、法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持；四、原告所收物业费收益从未公开过，原告提供的服务一直未达到标准，严重损害了答辩人的利益。答辩人主张先履行抗辩权，在原告未正确履行物业服务义务之前，有权拒绝支付物业服务费用。综上所述，原告的诉讼请求不符合法律规定，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：原告是负责为湖南湾田置业有限公司开发的双峰艺芳新城·上苑小区提供物业服务的物业企业，被告是该小区业主，居住在****。2016年7月6日，原、被告订立《“艺芳新城·上苑”前期物业管理合同书》，约定由原告向被告提供物业服务，合同第三条约定的服务内容包括：1、共用部位的维修、养护和管理；2、物业公共设施的维护和管理；3、协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备；4、公共绿化、花木、建筑小品、园林小品的养护和管理；5、车辆指挥与停放秩序管理服务；6、公共环境卫生的管理服务，包括：公共场所、道路、房屋共用部位的清洁卫生；7、协助公安部门维护公共部位及公共安全防范管理，包括：对本小区公共区域及进出本小区的各出入口进行巡查、管理；8、社区文化工作的管理服务；9、对本小区相关的工程图纸、竣工验收资料、甲方及该物业使用人的档案管理服务。合同第五条约定了物业管理期限：本合同暂定三年，自建设单位正式通知交房的次月起，合同正式起效；如业主委员会成立，且与物业管理公司重新签订物业服务合同生效之日，则本合同自动终止，如果业主委员会未选聘新的物业管理企业，本合同继续有效。合同第七条约定了物业服务的收费标准：住宅高：住宅高层1月/平方米，小车临时停放超过2小时按照5元/次收取，过夜10元每次收取，物业管理服务费的收取自建设单位通知甲方到和达物业办理交房手续的次月起开始记收，交房时预收一年的物业服务费。合同第二十二条约定：甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每天按月度管理费3‰的比例交纳违约金。被告居住的小区至今未成立业主委员会。被告接受原告物业服务以来，尚有2017年8月至2020年8月的物业服务费6586元没有交纳。原告催收无果，诉至本院。本案双方当事人争议的焦点问题为：被告是否应当向原告支付拖欠的物业服务费并承担违约责任。本院认为，原、被告签订的《“艺芳新城·上苑”前期物业服务合同》，明确约定了双方的权利义务，是双方当事人的真实意思表示，符合相关法律规定，是有效合同，对所在小区业主和物业服务企业均有约束力，双方应当履行各自的义务。物业服务企业应当提供与其资质、收费标准及服务承诺相一致的物业服务；业主应当按照合同约定的标准和期限，支付物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业企业请求业主支付物业费，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，被告主张和达物业公司服务管理不到位，虽提供了部分照片予以佐证，但原告同样提供了部分证据证明其提供了相应的物业服务。根据现有证据，尚不足以证明原告的物业服务行为已构成影响被告享受主要物业服务的严重质量问题，被告以此为由拒交物业服务费，理由不足。故原告要求被告支付物业费的请求，本院予以支持。考虑到本案原告在对双峰艺芳新城·上苑小区提供物业管理服务时，确实存在部分瑕疵，对业主反映的相关问题协调解决不及时，公共服务管理的服务质量和服务水平确有需要改善和提高的实际情况，对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、限被告谭振海在本判决生效后10日内支付原告双峰县和达物业有限责任公司物业服务费6586元；二、驳回原告双峰县和达物业有限责任公司的其他诉讼请求。上述款项限义务人将应给付款项汇入双峰县人民法院在华融湘江银行双峰县支行的账号7603********，注明本案案号。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50，减半收取25元，由原告双峰县和达物业有限责任公司负担5元，由被告谭振海负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 员  黄福江二〇二〇年十一月二十六日代理书记员  彭幸辉