山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终3150号上诉人（原审原告）：徐丽，女，1972年7月18日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：高梅基，乳山持正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：徐伟，男，1964年12月12日出生，汉族，住威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：黄乐云，山东威扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐福贤，女，1939年12月12日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审被告）：徐凯，男，1969年8月24日出生，汉族，住烟台市芝罘区。上诉人徐丽因与被上诉人徐伟、徐福贤、徐凯确认合同无效纠纷一案，不服山东省威海经济技术开发区人民法院（2020）鲁1092民初1405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。徐丽上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.2016年10月15日徐伟、徐福贤、徐凯未经徐丽同意恶意串通，私自将徐丽、徐凯之父亲，徐福贤之丈夫徐东贞遗留的位于威海市经区泊于镇松徐家村平房一栋以45万元的价格签订了买卖协议，并约定了如房屋不拆迁本协议无效，按照民间房屋买卖惯例，房屋买卖签订协议时，买受方应当支付一定数额的定金，并约定房屋价款初期给付数额，以及余款给付时间，但徐伟、徐福贤、徐凯在签订协议至今也未告知徐丽房屋价款何时给付，经徐丽核实房屋价款至今分文未付，上述事实可以看出徐伟、徐福贤、徐凯明显存在恶意串通，损害徐丽的合法权益。2.按照中华人民共和国继承法有关规定，房屋所有权人去世后，遗留的遗产应由第一顺序继承人依法继承，如果房屋所有权证与土地所有权证登记所有权人不一致，那么应当将两证归一以后方可继承，但诉争房屋房产证现登记在徐东贞名下，而土地证登记在案外人迟若夫名下，按照目前两证不归一的前提下无法取得继承，也就说明该房屋既然无法继承，也不存在有效的买卖。结合本案实际情况一审法院不应当依据物权法的有关规定判决，应当以继承法为基础结合合同法的有关规定进行裁决，一审法院系适用法律不当。3.诉争房屋的主要当事人为徐福贤、徐凯，一审法院在审理该案时，应当知道该二人在出卖该房屋时知道有关主要事实，但徐福贤、徐凯经传票传唤无正当理由拒不到庭，法院应当以职权通知案件的主要当事人到庭参加诉讼，主要当事人不到庭参加诉讼将影响该案件查明事实及公正审理。一审法院系有意偏袒徐伟，其行为存在有意损害徐丽合法权益的事实。4.按照徐伟、徐福贤、徐凯签订的协议中约定，乙方（徐伟）向甲方（徐福贤、徐凯）支付购房款后拆迁安置补偿利益归乙方所有，但至今乙方徐伟未支付任何购房款及购房定金，且徐东贞遗留的遗产至今没有拆迁也没进行产权变更登记，鉴于上述事实，徐伟、徐福贤、徐凯之间的买卖关系不应当有效。5.徐伟、徐福贤、徐凯己心知肚明徐丽至今仍是单身，徐东贞在生前时已知其女儿终身不嫁，为了保障女儿今后的生活有所保障，在生前约到亲朋好友及有关人员也包括徐福贤、徐凯到场口头留有遗嘱，约定他们夫妻百年后在老家的房产（诉争房产）归女儿徐丽所有，徐福贤、徐凯也知情且表示同意，但一审法院对此事并不知情，也不进行核实，就草率地做出了损害徐丽合法权益的判决。徐伟答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。徐福贤、徐凯均答辩称请求法院依法判决。徐丽向一审法院起诉请求：确认确认徐伟、徐福贤、徐凯之间的房屋买卖协议无效。一审法院认定事实：徐东贞（于2013年2月9日去世）、徐福贤夫妇生育徐凯、徐丽二子女，徐东贞生前自案外他人处购买位于威海经区的房屋，并登记取得房屋所有权证（威环房私字第××号）。徐伟的父亲徐东福与徐东贞系亲兄弟。2016年10月15日，甲方徐福贤、徐凯与乙方徐伟就房屋拆迁事宜签订一份协议，约定甲方将涉案房屋卖给乙方，乙方于村委结算时向甲方支付购房款45万元，乙方付清房款后该房屋全部拆迁安置补偿利益由乙方享有。当日，徐伟（被拆迁人）与泊于镇松徐家村村民委员会（拆迁人）签订房屋拆迁补偿安置协议书，约定村委会对涉案房屋进行拆迁，补偿安置面积为121.3平方米，补偿方式为“需要安置”，安置面积约108平方米的楼房一套；安置房选房完成后，被拆迁人在规定时间内到拆迁人指定地点完成有关费用结算；给予被拆迁人附属物补偿、拆迁补助及按期拆迁奖励若干。涉案房屋目前尚未拆除，由徐伟实际管理。相应拆迁安置楼房正在建设过程中，安置补偿未实现。一审法院对当事人有争议事实的质证和认定情况：徐伟称2016年10月15日签订涉案房屋买卖协议当日，徐丽陪同其母亲徐福贤、哥哥徐凯一同回到威海，只是徐丽没有到签订协议现场，当日徐凯将签订协议内容告诉了徐丽，徐丽还于当日今晚打电话向徐伟询问有关情况。徐丽否认于协议签订当日回到威海，称其对徐伟、徐福贤、徐凯间买卖涉案房屋一事并不知情，直到2019年10月徐丽才通过徐福贤得知情况，并于2019年12月通过打电话的方式质问过徐伟。徐伟就其主张未提交证据，一审法院对此不予认定。一审法院认为，涉案房屋原系徐福贤、徐东贞夫妇的共同财产，徐东贞去世后，徐福贤、徐凯、徐丽各自通过继承取得徐东贞所享有的房屋份额（应系50%）的一部分，徐福贤、徐凯、徐丽对该房屋形成按份共有。《中华人民共和国物权法》第二十九条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力；第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案，徐福贤、徐凯所拥有的房屋份额明显超过三分之二，即使徐伟、徐福贤、徐凯签订涉案协议当日徐丽并不知情，但在房屋共有人间不存在特殊约定及徐伟、徐福贤、徐凯无恶意串通的情况下，该协议应为有效合同。徐伟系涉案房屋所在村集体经济组织成员，在徐伟、徐福贤、徐凯签订涉案协议后，徐伟以该房屋与所在村委会签订了拆迁安置补偿协议，视为村委会已认可该房屋的买卖。涉案房屋的拆迁安置尚未完成，涉案协议仍有待履行，徐丽就其实际享有的权利可另行与徐伟、徐福贤、徐凯协商解决。徐福贤、徐凯经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，一审法院依法缺席判决。综上所述，徐丽的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回徐丽的诉讼请求。案件受理费减半收取为50元，由徐丽负担。二审中，徐丽申请证人毕某出庭作证，以证明徐伟、徐福贤、徐凯签订涉案协议前，徐东贞及徐福贤、徐凯均同意将涉案房屋赠予徐丽。因徐伟不同意该证人出庭作证，且徐丽未提前向本院提交申请，故本院对徐丽上述申请未予准许。另查明，徐凯二审中陈述其父亲徐东贞在世时口头遗嘱说过将涉案房屋赠予徐丽，徐凯当时认可，没有提出异议，现尊重法院的意见；并称其作为长子，家中事情应由其作主，现徐丽不让其卖房，其不知如何处理；卖房款给徐丽，其没有意见，但现在并未收到房款。徐福贤陈述知道徐东贞在世时想将房屋赠予徐丽，也同意将房屋给徐丽；并称同情徐丽，卖房没有经过徐丽的同意，卖房的钱应该给徐丽一部分，徐凯也应有份，徐福贤说了也不算，房款给徐凯应征得徐丽的同意。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，涉案房屋应属徐福贤、徐东贞夫妻共同财产，徐福贤与徐东贞二审中均认可徐东贞生前有将涉案房屋赠予徐丽的意思，出卖该房屋时未经徐丽的同意。现徐丽主张徐伟、徐福贤、徐凯之间关于涉案房屋的买卖协议因未经其同意应为无效，但是《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条中规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为买卖合同的效力，只是会影响该合同能否实际履行，能否发生所有权转移的物权变动效果。本案中，徐凯、徐福贤出卖涉案房屋时未经徐丽同意，基于上述理由，徐凯、徐福贤无权处分的行为不会影响合同效力，只会影响该合同是否能实际履行，徐伟是否会实际取得该房屋。如涉案房屋因所有权产生争议导致徐伟购买房屋的目的不能实现，徐伟可要求出卖人承担违约责任或赔偿相应损失。故涉案房屋买卖协议能否实际履行现并不确定，仅签订该协议并不必然损害徐丽的利益，徐丽主张涉案房屋买卖协议应为无效，本院不予支持。综上所述，徐丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由徐丽负担。本判决为终审判决。审判长  金永祥审判员  蒋 涛审判员  侯善斌二〇二〇年十一月十三日法官助理赵娟书记员李冬菊