北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10495号上诉人（原审被告）：郑明鉴，男，1969年5月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：吕江，北京市华泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李铁键，男，1961年11月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：郝琳娜，北京境雄律师事务所律师。上诉人郑明鉴因与被上诉人李铁键合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初3982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑明鉴上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回对方的原审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决认定双方就17号广平大街东侧的部分房屋（面积1533.45平方米）成立买卖关系属认定事实错误。涉案房屋由我方出资原始建设，我方将涉案房屋租赁给李铁键，双方基础法律关系为租赁关系，且李铁键称其给我方转账的76万元系购房款，却未提供证据予以证明。二、东侧涉案房屋并未取得所有权证书，亦未取得建设工程规划许可证，双方合同均属无效合同，一审判决适用法律错误。三、截止拆迁腾退时，我方一直都是东侧涉案房屋所占土地承租人，且由我方直接向国防大学生产基地缴纳土地租金，李铁键不应享有拆迁利益。李铁键辩称同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求、事实及理由。李铁键向一审法院起诉请求：1、郑明鉴将17号广平大街东侧内由李铁键所有的标的物的各项拆迁利益4374042元返还给李铁键；2、本案的诉讼费、保全费由郑明鉴承担。一审法院经审理认定事实如下：李铁键称：李铁键与郑明鉴之前双方是朋友关系。2006年，李铁键租赁郑明鉴租赁场地，双方没有签订书面协议。2008年4月，李铁键将地上物全部买断，双方只是口头约定，没有签订买断协议。买断的是二层小楼，后李铁键又自己建了一层。就买断一事，李铁键先后给郑明鉴一共支付了76万元。分别是2008年3月30日40万元、2008年3月14日15万的支票、2008年3月14日5万元的现金、2008年4月5日13万支票、2008年4月5日3万元现金。转账汇款凭证、支票存根、支出凭证上，郑明鉴均有签字。2009年开始，土地的租金半年11000元李铁键交付给国防大学，和郑明鉴无关，日期为2009年2月9日的证据上证明了李铁键将租金交付给了国防大学。郑明鉴称，其与李铁键之间仅存在租赁关系，并没有李铁键买断一事。关于租赁的起算时间，时间长了记不住了。关于租赁起算时间，76万什么时候给郑明鉴的就是什么开始计算，往后计算10年。郑明鉴租给李铁键一共两层一千多平米，李铁键有没有自建郑明鉴我不知道，不清楚。郑明鉴没有同意李铁键盖。本院调取的腾退补偿协议编号：F-001，载明：腾退人（甲方）：北京大兴经济开发区开发经营有限公司，被腾退人（乙方）：中国人民解放军国防大学副食品生产基地。为保证甲、乙双方权益，保证北京轨道交通新机场一期工程磁各庄（不含）-草桥站（不含）区间（K30-K33）项目工作的顺利进行，需拆除乙方在腾退范围内所有的房屋及地上附属物。根据相关腾退规定。经甲、乙双方友好协商达成如下协议：一、乙方在腾退范围内有1261平方米房屋，被拆除单位位于17号广平大街西侧。二、腾退补偿款为940283元……三、腾退补助费315283元……以上共计腾退补偿总款数额为1255566元。补充协议载明：甲方：中国人民解放军国防大学农副业基地。乙方：郑明鉴、北京京瑞服装厂清算负责人郑明鉴。丙方：北京大兴经济开发区开发经营有限公司。鉴于2006年1月9日，甲方与北京京瑞服装厂（已经注销，乙方为唯一投资人）签订《房屋租赁协议书》约定：甲方将位于北京市大兴区大兴工业开发区广平大街西侧的1665平方米的房屋，出租给乙方作为饭店、五金、服装加工之用。租期为3年，自2006年1月1日至2008年12月31日止。年租金39375元，付款方式由租赁方分二次付清，每次各付50%。甲、乙、丙三方在平等自愿基础上协商，就彻底解决《房屋租赁协议书》相关事宜和拆迁补偿事宜达成以下协议：一、本协议生效之日起七日内，乙方将《房屋租赁协议书》项下的房地产（包括但不限于乙方、李铁键自建部分，属于甲方部分，以及房地产内遗留之所有财产）腾退、交付给甲方。双方办理交接手续。由甲方联系丙方予以拆除。其拆除费用按照谁拆除谁负担的原则解决。丙方向乙方支付腾退补偿款1255566元。三、甲乙双方对腾退补偿款不持任何异议。四、本协议是甲乙双方《房屋租赁协议书》相关事宜的一次性、最终解决方案，自此甲乙双方无任何其他争议。本协议第三条之补偿费包含李铁键自建房补偿部分、乙方转租给李铁键的问题，以及李铁键自建房屋问题，由乙方负责解决，并承担全部法律责任。与甲方没有任何关系。《腾退补偿协议》，编号F002载明：腾退人（甲方）：北京大兴经济开发区开发经营有限公司，被腾退人（乙方）：中国人民解放军国防大学副食品生产基地。为保证甲、乙双方权益，保证北京轨道交通新机场一期工程磁各庄（不含）-草桥站（不含）区间（K30-K33）项目工作的顺利进行，需拆除乙方在腾退范围内所有的房屋及地上附属物。根据相关腾退规定。经甲、乙双方友好协商达成如下协议：一、乙方在腾退范围内有7614.81平方米房屋，被拆除单位位于17号广平大街东侧。二、腾退补偿款为10693083元……三、腾退补助费10698203元……以上共计腾退补偿总款数额为21391286元。该协议的补充协议载明：甲方：中国人民解放军国防大学农副业基地。乙方：郑明鉴、北京京瑞服装厂清算负责人郑明鉴。丙方：北京大兴经济开发区开发经营有限公司。鉴于2007年7月1日，甲乙双方签订《土地租赁协议书》约定：甲方将位于广平大街东侧的7亩土地出租给乙方用于商业用途。租期为20年，自2007年7月1日至2027年6月30日止。年租金14万元，付款方式由租赁方一次付清。乙方欠付2015年1月1日至12月31日租金14万元，拖欠2016年2月至11月电费74693元。两项合计214693元。甲、乙、丙三方在平等自愿基础上协商，就彻底解决《土地租赁协议书》相关事宜和拆迁补偿事宜达成以下协议：一、本协议生效之日起七日内，乙方将《土地租赁协议书》、《房屋租赁协议书》项下的房地产（包括但不限于乙方、李铁键自建部分，属于甲方部分，以及房地产内遗留之所有财产）腾退、交付给甲方。双方办理交接手续。由甲方联系丙方予以拆除。其拆除费用按照谁拆除谁负担的原则解决。丙方向乙方支付腾退补偿款21391286元（7614.81平方米房屋）。三、甲乙双方对腾退补偿款不持任何异议。四、本协议是甲乙双方《土地租赁协议书》相关事宜的一次性、最终解决方案，自此甲乙双方无任何其他争议。本协议第三条之补偿费包含李铁键自建房补偿部分、乙方转租给李铁键的问题，以及李铁键自建房屋问题，由乙方负责解决，并承担全部法律责任。与甲方没有任何关系。李铁键与郑明鉴的微信聊天记录载明，郑明鉴：1533.45平方米*1551.48元=2379117元，同意的话打个收条给我发过来！这几天我把款给你转汇过去！李总您好！先等等，等我这边处理完后会把款给您汇过去的！谢谢！……李铁键：兄弟好！今天能把款汇过来吗？郑明鉴：李总好！还未处理完，等着皮主任给拆迁合同呢！……郑明鉴称微信聊天记录是其在受到外部威胁才说的，不代表当时真实的情况。李铁键提交的清登复印件。该复印件记载情况如下：北京银城房地产评估有限责任公司清登情况核对单。大兴区西红门镇新媒体2#地拆除腾退项目。编号银城估字2014第43号-李铁键2018年3月4日。郑明鉴旁边3层楼003，总建筑面积1533.45平方米。北京轨道交通新机场一期工程磁各庄（不含）-草桥站（不含）区间（K30-K33）项目补偿价格明细单，档案编号F-002，被腾退企业/个人李铁剑，被腾退房屋坐落大兴区金西路17号广平大街东侧，房屋总建筑面积1533.45平方米，营业面积1181平方米，房屋腾退总补偿款4374042元。以下为房屋腾退补偿款分项明细：被腾退房屋评估价格1、房屋重置成新价1695715元、房屋装修、附属物及设备补偿价523464元，小计2219179元。被腾退房屋补助价格：1、搬家补助补偿款76673元、停产停业综合补助款1771500元、306690元，小计2154863元。李铁键称上述清登复印件系清登机构清登时，自己复印得来的。一审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，对于李铁键与郑明鉴之间是否存在买断地上租赁物一节，李铁键所提交的给付资金的证据、清登情况核对单、微信聊天截屏、拆迁档案，郑明鉴所提交的证据之间可以相互印证，足以认定双方之间存在事实上的买卖关系。郑明鉴称李铁键交的76万元系10年的租金，亦与市场日常交易规则不符，法院不予采信。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。郑明鉴在与第三方签署协议中明确自认、且微信与李铁键就拆迁事宜多次进行沟通的情况下，在本次诉讼中仍然全盘否认与李铁键之间的买卖关系以及李铁键的建造事实，而将双方关系描述为仅仅是租赁关系，系主观存在故意的虚假陈述。对于李铁键的买断及自建面积，根据法院调取的《腾退补偿协议》、编号F002及补充协议、微信聊天记录，与李铁键提供的清登情况核对单可以相互印证，足以认定李铁键的拆迁建筑面积为1533.45平方米。关于李铁键是否应当享有的拆迁利益。根据证据显示，郑明鉴、案外人拆迁单位明确制定了对李铁键的拆迁补偿方案。关于具体拆迁数额，对于李铁键所提交的项目补偿价格明细单，虽然为复印件，但建筑面积、档案编号均与法院调取证据可以相互印证，其本人预先不可能得知，故对该证据，法院予以认定，据此法院认定李铁键应当享有的拆迁利益为4374042元。判决：郑明鉴给付李铁键拆迁利益共计4374042元（于判决生效之日起10日内履行）。本院二审期间，经双方当事人确认，涉案的拆迁房屋为三层楼，每层面积相同，建筑面积共1533.45平方米。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，涉案的拆迁房屋为三层楼，每层面积相同，建筑面积共1533.45平方米。第三层楼由李铁键建设并使用，故该第三层楼对应的拆迁利益，应由李铁键获得。郑明鉴关于该部分拆迁利益的上诉请求，本院不予支持。李铁键曾向郑明鉴支付76万元，郑明鉴主张与李铁键之间系租赁关系，该76万元系10年期间的租金。李铁键对此不予认可，并主张该76万元系买断地上租赁物的费用。因双方对各自主张均未提交有效证据予以证实，双方之间未曾签订任何书面合同，除2009年土地租金半年11000元由李铁键直接交付给国防大学外，其他期间的土地租金均由郑明鉴支付给国防大学。故对于李铁键所主张的买断租赁物的事实，本院不予采信；但对于李铁键主张76万元系10年期间的租金，本院亦不予采信。关于一、二层楼对应的拆迁利益，考虑到房屋拆迁时，李铁键可能存在的后续对房屋使用的期限利益，郑明鉴曾在微信聊天中表示同意给付2379117元等事实，从遵循公平原则，合理确定双方权利义务的角度出发，本院酌情确定该部分拆迁利益由郑明鉴与李铁键各自获得百分之五十。一审法院判令李铁键获得对应的全部拆迁利益不妥，本院予以改判。综上所述，郑明鉴的上诉请求部分成立，本院对其合理部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、变更北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初3982号民事判决为郑明鉴给付李铁键拆迁利益共计2916028元（于本判决生效之日起10日内履行）；二、驳回李铁键的其他诉讼请求。如果未本按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费41792元，由李铁键负担13931元（已交纳），由郑明鉴负担27861元（李铁键已预交，郑明鉴于本判决生效之日起10日内给付李铁键）。保全费5000元，由郑明鉴负担（李铁键已预交，郑明鉴于本判决生效之日起10日内给付李铁键）。二审案件受理费41792元，由李铁键负担13931元（郑明鉴已预交，李铁键于本判决生效之日起10日内给付郑明鉴），由郑明鉴负担27861元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 梁立君审 判 员 曹 雪二〇二〇年十一月二十七日法官助理 徐维眷书 记 员 张 雯