东营市东营区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0502民初3568号 原告：上海宝龙商业地产管理有限公司东营分公司，住所地山东省东营市东营区黄河路宝龙城市广场****301。统一社会信用代码91370502MA3MQRCG5R。 法定代表人：曹登建，总经理。 委托诉讼代理人：路颖，山东康桥（东营）律师事务所律师。 被告：韩滨旭，男，1988年2月6日出生，汉族，住东营市东营区。 被告:刘娟，男，1990年6月28日出生，汉族，原住安徽省宿州市泗县。 原告上海宝龙商业地产管理有限公司东营分公司（以下简称上海宝龙公司东营分公司）与被告韩滨旭、刘娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海宝龙公司东营分公司的委托诉讼代理人路颖到庭参加诉讼，被告韩滨旭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告刘娟经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上海宝龙公司东营分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令韩滨旭向上海宝龙公司东营分公司支付其欠付的截止到2018年12月31日的租金87243.24元，暂计算至2020年5月25日的违约金52471.99元，共计139715.23元，及自2020年5月26日至实际支付日的违约金；2.请求判令刘娟对上述第1项债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由韩滨旭、刘娟承担。事实和理由：2016年7月5日，东营宝龙商业经营管理有限公司与刘娟签订《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》，东营宝龙商业经营管理有限公司将东营宝龙城市广场1区6号楼第1+2层的编号为102/103-2、104-2的商铺租赁给了刘娟。合同签订后，东营宝龙商业经营管理有限公司按照约定交付了房屋，全面履行了合同约定的义务。2017年3月17日，东营宝龙商业经营管理有限公司与刘娟、韩滨旭签订《租赁合同主体变更协议》，约定刘娟将其在《商铺租赁合同》项下承租方的全部权利、义务转让给韩滨旭继续履行，刘娟确认并同意对韩滨旭履行租赁合同项下的义务承担连带责任，东营宝龙商业经营管理有限公司同意上述转让行为。2019年6月27日，东营宝龙房地产开发有限公司、东营宝龙商业经营管理有限公司、东营市东营区黄河路街道南王屋社区居民委员会、韩滨旭、王可芹签订《五方协议》，约定涉案商铺于2019年1月1日起转让给东营市东营区黄河路街道南王屋社区居民委员会的居民王可芹，自交付日起，东营宝龙商业经营管理有限公司与韩滨旭在租赁合同中的权利义务终止，王可芹作为出租方继续履行与韩滨旭的租赁合同，享受合同权利并承担合同义务，但韩滨旭并未交清合同转让前欠付的租金。2020年3月26日，东营宝龙商业经营管理有限公司与上海宝龙公司东营分公司签订《债权债务转让协议》，东营宝龙商业经营管理有限公司将其与韩滨旭、刘娟之间租赁合同项下所享有的债权概括转让给上海宝龙公司东营分公司，该转让已通知到韩滨旭、刘娟。现上海宝龙公司东营分公司为维护自己的合法权益特向贵院提起诉讼，望判若所请。 被告韩滨旭、刘娟未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年7月5日，东营宝龙商业经营管理有限公司（出租方、甲方）与被告刘娟（承租方、乙方）签订宝龙城市广场商业街商铺租赁合同，约定：1.1甲方将东营宝龙城市广场1区6号楼第1+2层的编号为102/103-2、104-2的商铺共3间出租给乙方；1.2乙方承租的租赁场所面积暂计为197.44平方米，具体面积以甲方交付的租赁场所实际面积（以下简称“计租面积”）为准；1.5乙方承诺租赁场所仅作为经营家居装饰；3.1甲乙双方约定的租赁期限为3个租赁年度，自租赁起始日起算；3.2租赁起始日自2016年9月15日，合同履行过程中租赁起始日有变动的，双方应书面确认变动后的租赁起始日；4.1.2第1年的租金标准为23.5元/平方米/月、月租金额4639.84元、年租金额55678.08元，第2年的租金标准为47元/平方米/月、月租金额9279.68元、年租金额111356.16元，第3年的租金标准为49元/平方米/月、月租金额9674.56元、年租金额116094.72元；4.4.1乙方应按自然季度为一期支付租金，如乙方应付的首期或末期租金为非完整自然季度的，则按乙方当期实际月数的月标准租金及按未满月的实际使用天数的日租金支付，日租金=当月标准租金/当月日历天数，租赁起始日首个自然季度租金自预付租金中抵扣，其差额部分由乙方租赁起始日起五日内一次性向甲方补足；4.4.2乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日（详见每次的付款通知书）；4.4.3甲乙双方经协商同意若本条款约定的内容与本合同第4.1.2条的约定不一致的，则以本条款约定的内容为准，第一个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定，乙方在第一个租赁年度的租金自租金起始日起6个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为9279.68元；4.4.4乙方应于本合同生效之日起十五日内，向甲方预付18559.36元租金，该预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，直至全部抵减完毕；4.7根据本合同的约定，如乙方逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或物业管理公司支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向甲方或物业管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金；合同还约定了其他内容。合同签订后，东营宝龙商业经营管理有限公司将案涉商铺交付刘娟。 2017年3月17日，东营宝龙商业经营管理有限公司与刘娟、韩滨旭签订租赁合同主体变更协议，约定刘娟将其在宝龙城市广场商业街商铺租赁合同项下承租方的全部权利、义务转让给韩滨旭继续履行，刘娟确认并同意对韩滨旭履行租赁合同项下的义务承担连带责任，东营宝龙商业经营管理有限公司同意上述转让行为。2017年10月12日，东营宝龙商业经营管理有限公司与韩滨旭签订品牌变更补充协议，约定东营宝龙商业经营管理有限公司同意韩滨旭在原租赁合同项下经营的品牌变更为“秘密酒吧”，其他条款不变。 2019年6月27日，东营宝龙商业经营管理有限公司与韩滨旭、东营宝龙房地产开发有限公司、东营市东营区黄河路街道南王屋社区居民委员会、王可芹签订五方协议，协议约定东营宝龙商业经营管理有限公司于2019年1月1日将涉案商铺转让给东营市东营区黄河路街道南王屋社区居民委员会居民王可芹，并于2019年1月1日依据现状交付。自交付日起，东营宝龙商业经营管理有限公司与韩滨旭之间在租赁合同中的权利义务终止，王可芹作为出租方继续履行租赁合同。 2020年3月26日，东营宝龙商业经营管理有限公司与上海宝龙公司东营分公司签订《债权债务转让协议》，东营宝龙商业经营管理有限公司将其与刘娟、韩滨旭之间租赁合同项下所享有的债权概括转让给上海宝龙公司东营分公司，通过邮寄和公告的方式通知到韩滨旭、刘娟。 经查，扣除已结转为租金的履约保证金19349.12元、经营保证金3000元和物业管理费履约保证金3159.04元，韩滨旭尚有2018年3月租金2330.88元、2018年4月租金9279.68元、2018年5月租金9279.68元、2018年6月租金9279.68元、2018年7月租金9279.68元、2018年8月租金9279.68元、2018年9月租金9490.28元、2018年10月租金9674.56元、2018年11月租金9674.56元、2018年12月租金9674.56元，共计87243.24元未缴纳。宝龙公司东营分公司主张的违约金的计算方式为：以欠付租金为基数，自应支付租金次日分别按年利率31.2%计算至2020年5月25日共计52471.99元。 本院认为，东营宝龙商业经营管理有限公司与刘娟签订宝龙城市广场商业街商铺租赁合同，东营宝龙商业经营管理有限公司与刘娟、韩滨旭签订租赁合同主体变更协议，东营宝龙商业经营管理有限公司与韩滨旭签订品牌变更补充协议，东营宝龙商业经营管理有限公司与韩滨旭、东营宝龙房地产开发有限公司、东营市东营区黄河路街道南王屋社区居民委员会、王可芹签订五方协议系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，东营宝龙商业经营管理有限公司按约定向刘娟、韩滨旭交付了涉案商铺，刘娟、韩滨旭应按约定向东营宝龙商业经营管理有限公司交纳租金。东营宝龙商业经营管理有限公司将其与刘娟、韩滨旭之间租赁合同项下所享有的债权概括转让给宝龙公司东营分公司并通知了刘娟、韩滨旭，宝龙公司东营分公司有权向韩滨旭主张权利。刘娟自愿对韩滨旭履行租赁合同项下的义务承担连带责任，对于宝龙公司东营分公司请求刘娟承担连带清偿责任的主张，本院予以支持。根据东营宝龙商业经营管理有限公司与刘娟、韩滨旭的约定，韩滨旭自2018年3月24日至2018年12月31日的租金87243.24元未缴纳，上海宝龙公司东营分公司的该项主张，本院予以支持。东营宝龙商业经营管理有限公司与刘娟、韩滨旭在合同中约定的违约金明显过高，虽然上海宝龙公司东营分公司主动调整按照年利率31.2%的标准计算，但上海宝龙公司未提交证据证明其损失情况，按照公平原则，本院适当调整为按照年利率15.4%的标准计算为25899.63元；超出部分，本院不予支持。韩滨旭、刘娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃部分诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告韩滨旭于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙商业地产管理有限公司东营分公司租金87243.24元、违约金25899.63元，共计113142.87元；并支付上述租金自2020年5月26日起至实际支付之日止的违约金（计算方式：以87243.24元为基数，按照年利率15.4%计算）； 二、被告刘娟对上述第一项债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告上海宝龙商业地产管理有限公司东营分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3094.3元，由原告上海宝龙商业地产管理有限公司东营分公司负担588.5元，由被告韩滨旭、刘娟负担2505.8元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审 判 长 徐 敏 人民陪审员 张 宁 人民陪审员 韩红芸 二〇二〇年十一月十七日 书 记 员 常 琪