山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终3253号 上诉人（原审被告）：李安庆，男，1963年3月2日出生，汉族，淄博市原山林场职工，现住淄博市博山区。 被上诉人（原审原告）：北京北控物业管理有限责任公司博山分公司，住所地博山区山头街道土门头路沿街房**。统一社会信用代码：91370304MA3M31KW01。 负责人：陶志伟，总经理。 委托诉讼代理人：曾现文，男，1986年1月16日出生，汉族，北京北控物业管理有限责任公司博山分公司职工，现住淄博市博山区。 委托诉讼代理人：荣一臻，山东求新律师事务所律师。 上诉人李安庆因与被上诉人淄博北控物业管理有限责任公司博山分公司（以下简称北控物业博山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服淄博市博山区人民法院(2020)鲁0304民初2038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李安庆，被上诉人北控物业博山分公司的委托诉讼代理人曾现文、荣一臻到庭参加调查。本案现已审理终结。 李安庆上诉请求：1.撤销原审判决；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人没有提供物业物价管理部门各项审批文件原件。二、被上诉人不具备起诉上诉人拖欠物业费资格，应当依法驳回其起诉。根据《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，符合下列情况之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予以支持……（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。上诉人没有跟物业公司签订，物业公司也没有与业主委员会签订物业合同，自然就不存在，按合同约定，被上诉人不具备起诉上诉人的资格。被上诉人与白杨河电厂签订前期物业服务合同，后白杨河电厂成立了业主委员会并依法办理了各项备案。被上诉人也没有和白杨河电厂业主委员会签订物业服务合同，所以，上诉人请求确认被上诉人与白杨河电厂签订的前期物业服务合同或者相关条款是无效的。三、被上诉人与白杨河电厂签订前期物业合同第四章第十条，本物管区域物业服务收费实行包干制，物业服务费交纳标准为住宅多层0.5元/㎡，这个标准按物业管理费标准是物业管理三级标准0.5元/㎡(已包含税费)，基本条件是小区封闭，有固定管理服务用房，绿化率25%以上，绿化休闲活动中心场地500㎡以上，固定活动馆所100㎡以上，有简单的体育活动器械设施。上述基本条件我们小区都没有。唯一有4棵树是个人种的，休闲活动中心场地500㎡没有；固定活动馆所100㎡没有，简单体育活动器械有三个是以前白杨河电厂装的，现在已经坏掉不能使用，所以被上诉人制定的物业收费标准，业主认为与小区实际情况不符。上诉人小区面积很小，只能停放8部车，大部分业主把车停放在小区外路边。小区现有80户业主，房龄37年，储物间是日本人建的，博山火力发电厂前建造的也有100年的房龄，属于老旧小区。按照《山东省物业服务收费管理办法》第一章第四条，物业服务收费应当遵循合理、合法、公开、公平和收费与服务质量相适应的原则，并按照不同物业的性质、特点分别实行政府指导价和市场调节价。第六条：实行市场调节价的物业服务收费，由业主或者物业使用人与物业企业通过服务合同约定鼓励支持业主或物业使用人通过平等竞争机制选择物业服务企业，并与物业服务企业协商一致确定物业服务内容、服务质量和收费标准、收费方式等。根据以上情况要求被上诉人按实事求是的原则重新制定上诉人小区的收费标准。四、卫生服务不到位。上诉人小区2019年因改造水管路，挖坑下管，因改造电路，挖坑下管，粉刷外墙，改造前后时间长达4-6个月，因施工原因给业主带来了生活和工作出行不便，物业没有来小区打扫过卫生也没有配合施工方管理好小区卫生，被上诉人要求业主交2019年全年物业费，上诉人认为不合理。综上，恳请二审法院在依法查明事实的基础上予以改判。 北控物业博山分公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求依法驳回上诉人的上诉，维持原判。 北控物业博山分公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即支付2019年1月1日至2019年12月31日共计12个月拖欠的物业费438.72元及迟延利息（按照每天千分之三来计算，自2019年1月1日计算至2019年12月31日共计12月）；2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：北控物业博山分公司系博山区眉山小苑1号楼的物业服务单位。李安庆系涉案房屋登记产权人李治栋的儿子，李治栋去世后，李安庆主张其系涉案房屋的实际居住人和使用人。2018年12月31日，涉案房屋小区的管理者和建设单位华能山东发电有限公司白杨河发电厂作为委托方与受托方北控物业博山分公司签订《（前期）物业服务合同》，委托北控物业博山分公司为涉案房屋所在的小区提供物业服务，该合同约定:物业服务期限自双方签订《接管确认函》之日起3年，即从2019年1月1日至2021年12月31日；多层住宅的物业管理服务费为每平方米每月0.5元，物业服务费用按年交纳。涉案房屋建筑面积为73.12平方米，自2019年1月1日起至2019年12月31日期间的物业费共计438.72元，李安庆未向北控物业博山分公司交纳。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。华能山东发电有限公司白杨河发电厂作为涉案小区的建设单位依法与北控物业博山分公司签订的前期物业服务合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的民事合同，该合同对全体业主具有约束力。现涉案房屋登记产权人李治栋已经去世，李安庆自认系涉案房屋的实际居住人和使用人，理应承担按照合同约定交纳物业费的义务。李安庆认为居住房屋老旧、收费标准不合理、物业服务不到位等，但未提供充分的证据予以证实，对其答辩意见，不予采纳。原告主张自2019年1月1日至2019年12月31日共计12个月，按照每天千分之三的迟延利息，未明确具体数额，该项诉讼请求不明确，且亦未交纳相应的诉讼费，对该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、被告李安庆于判决生效之日起十日内支付原告北京北控物业管理有限责任公司博山分公司物业费438.72元；二、驳回原告北京北控物业管理有限责任公司博山分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李安庆负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李安庆提交证据欠费催缴通知一份、民事起诉状一份。证明两份证据中分别载明的物业收费价格不一致。被上诉人北控物业博山分公司质证称，对证据的真实性无异议，催欠款上面的数额486.72元是诉状上的438.72元本金加滞纳金的数额，两个数额并不冲突，且此证据不能证实上诉人的上诉请求。上诉人李安庆主张486.72元是物业费438.72元加上48元的垃圾处理费。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人李安庆提交的欠费催缴通知书、民事起诉状，经被上诉人北控物业博山分公司质证对其真实性均无异议，故对上述证据真实性予以确认。但关于案涉房屋物业收费价格前期物业服务合同有明确约定，且被上诉人北控物业博山分公司起诉状中明确诉求支付的拖欠物业费438.72元的计算标准即按照上述合同约定的0.5元/每平方米/月，就延迟利息其未诉有明确金额亦未缴纳相应诉讼费用；二审中被上诉人北控物业博山分公司表示其本案诉讼仅主张物业费，并未包括垃圾处理费。故对上述证据在本案二审中的证明效力依法不予采信。 二审查明其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案当事人二审争议的主要焦点问题：一是北控物业博山分公司提起本案诉讼主体是否适格；二是李安庆应否支付北控物业博山分公司物业费438.72元。 关于北控物业博山分公司提起本案诉讼主体是否适格的问题。李安庆主张其未与北控物业博山分公司签订物业合同，北控物业博山分公司亦未与业主委员会、白杨河电厂业主委员会签订物业服务合同，并据此主张北控物业博山分公司不具备起诉其拖欠物业费资格，应驳回其起诉。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，案涉小区建设单位华能山东发电有限公司白杨河发电厂与北控物业博山分公司签订了《（前期）物业服务合同》，对小区物业管理服务费标准等作出约定，依据上述司法解释的规定，该合同合法有效，对案涉小区业主具有约束力，北控物业博山分公司起诉主张案涉物业费主体适格。李安庆关于北控物业博山分公司不具备起诉本案拖欠物业费资格以及案涉《（前期）物业服务合同》或相关条款无效的主张不能成立，本院不予支持。 关于李安庆应否支付北控物业博山分公司物业费438.72元的问题。案涉房屋产权登记人已经去世，李安庆亦自认对案涉房屋实际居住使用，其应按照前述合同约定缴纳物业费用。李安庆关于北控物业博山分公司制定的物业收费标准与案涉小区属老旧小区的实际情况不符，要求重新制定小区收费标准，以及小区卫生服务不到位、收取2019年全年物业费用不合理等主张，其并未提交充分有效证据予以证实，物业收费标准如何确定亦非本案处理范围；且依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第三条第一款规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，即使北控物业博山分公司在物业管理服务过程中有服务不到位等问题，李安庆也应通过业主委员会督促北控物业博山分公司限期整改，或者根据上述司法解释的规定，可以要求北控物业博山分公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，亦不能成为其不予缴纳物业费用的法定理由。故一审判决李安庆支付北控物业博山分公司物业费438.72元，具有事实及法律依据。 另，关于李安庆提出的北控物业博山分公司没有提供物业物价管理部门各项审批文件原件问题，经查阅原审卷宗，北控物业博山分公司一审庭审中业已提交淄博市住宅物业服务等级标准，淄博市物价局、淄博市房产管理局联合发布的（淄价）字2018155号文件、（淄价）字201333号文件等，证明针对淄博市的住宅小区以及涉案小区物业服务等级标准及相关的收费标准，并经李安庆质证。故李安庆的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人李安庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李安庆负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王光龙 审 判 员 张玉杰 审 判 员 杨继生 二〇二〇年十一月六日 法官助理 张维娟 书 记 员 白杉杉