浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初5961号 原告：叶子菡，女，1981年9月29日出生，汉族，住浙江省龙泉市。 委托代理人：陈智，浙江泽商律师事务所律师。 被告：温娟玲，女，1974年9月11日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托代理人：薛向荣、张硕，辽宁文正律师事务所律师。 被告：李跃，男，1966年5月1日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 原告叶子菡为与被告温娟玲、李跃房屋买卖合同纠纷一案，于2020年5月27日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员刘娟独任审判。后原告申请对案涉房屋的市场价值进行鉴定，本院依法予以准许，并委托浙江中衡房地产土地资产评估咨询有限公司进行鉴定。2020年9月2日，本院裁定本案由简易程序转为普通程序并由审判员刘娟独任审判。本院并于2020年11月2日、2020年11月27日两次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陈智、被告温娟玲及其委托代理人薛向荣均到庭参加诉讼，被告李跃经本院合法传唤未到庭，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。 原告起诉称，2017年9月9日，原告与被告温娟玲、李跃夫妇签订一份《房屋买卖合同》，购买被告温娟玲、李跃所有的坐落在杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房屋，房价2280000元。早在合同签订之前即2017年8月29日，应被告温娟玲、李跃要求，原告先行支付了800000元，剩余房款由被告温娟玲、李跃以案涉房屋抵押申请银行贷款1500000元，作为原告支付购房款余款，由原告偿还该笔贷款本息，但该房屋原告未使用。自2017年11月20日起，原告开始转账给被告温娟玲账户每月8900元，以偿还贷款本息，已偿付了151300元。2019年5月17日，原告支付涉案房屋物业费8655.40元。被告温娟玲、李跃私自将案涉房屋进行了二抵借款，导致涉案房屋在购房合同约定（2019年9月9日后）办理过户手续的期限届满后无法过户。经原告多次催促，二被告至今未将涉案房屋过户给原告，给原告造成巨大的经济损失。综上所述，原被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行义务。被告温娟玲、李跃私自将已出售给原告的涉案房屋进行二抵借款而无法办理过户手续，致使合同目的无法实现，二被告的行为已构成严重违约，应依法返还给原告购房款、代为支付的贷款利息和物业费，并赔偿原告因此造成的全部损失。特起诉，请求判令：诉讼请求：1、解除原告叶子菡与被告温娟玲、李跃于2017年9月9日签订的《房屋买卖合同》；2、被告温娟玲、李跃返还原告叶子菡购房款800000元、银行贷款151300元、物业费用8655.40元，共计959955.40元；3、被告温娟玲、李跃赔偿因违约给原告叶子菡造成的损失暂计200000元（损失数额为房屋评估价与购入价之间的差额）；4、本案诉讼费用由二被告承担。后原告变更诉讼请求如下：1、解除原告叶子菡与被告温娟玲、李跃于2017年9月9日签订的《房屋买卖合同》；2、被告温娟玲、李跃返还原告叶子菡购房款800000元、银行贷款151300元、物业费用8655.40元，共计959955.40元；3、被告温娟玲、李跃赔偿因违约给原告叶子菡造成的损失1040000元（损失数额为房屋评估价与购入价之间的差额）；4、本案诉讼费、保全费、鉴定费11160元由二被告承担。 原告叶子菡为证明诉称事实，提供并陈述了如下证据材料： 1、房屋买卖合同一份，用于证明原、被告之间于2017年9月9日签订房屋买卖合同及合同约定的相关事项。 2、银行交易明细清单一份，用于证明原告于2017年8月29日支付被告温娟玲购房款800000元，2017年11月20日至2019年4月，原告转账给被告温娟玲支付银行贷款本息151300元的事实。 3、缴费凭证一份，用于证明原告支付案涉房屋物业费8655.40元的事实。 4、不动产权证一份、不动产权信息查询记录一份，用于证明被告已经通过案涉房屋贷款获得剩余房款及私自进行二抵押价款致使房屋不能过户的事实。 5、鉴定报告一份，用于证明在2020年7月23日案涉房屋的市场价值为3320000元的事实。 6、鉴定费发票一份，用于证明原告为本次鉴定支出鉴定费11160元的事实。 被告温娟玲答辩称，如果原告一次性付清全款的话也就不会有今天的事情，购房款、银行贷款、物业费共计959935.40元温娟玲是同意的。但是房屋差价损失和鉴定费不同意承担。温娟玲与李跃在2019年年底已经离婚，所有的债务都是由温娟玲一人承担，现在主要是温娟玲经济状况不好。购房时原告并未一次性付清全款导致现在的状况，原告要求被告承担全部损失不合理。 被告温娟玲未提供证据材料。 被告李跃未答辩，也未提供证据材料。 本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2017年8月29日，原告向被告温娟玲转账800000元。2017年9月9日，原告（买方、乙方）与被告温娟玲、李跃（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定乙方购买甲方位于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房屋（建筑面积138平方米），转让价格2280000元，双方同意以一次性付款方式付款，本合同签订之日起2日内一次性支付购房款，甲方应于本合同签订二年后，按照乙方的要求，无条件协助将上述房屋产权过户给乙方或乙方指定的第三人，甲方收到全部购房款（包括银行贷款）后三日内将上述住宅内所有物品腾空并交付给乙方占有和使用。本合同签订后，双方在合同约定办理房产过户手续的时间到期后，任一方不履行办理过户手续或毁约的，均应赔偿另一方因此造成的损失。甲方的损失为该房产现价与办理过户手续时售价之间的差额，乙方的损失数额为现价与办理过户手续时购入价之间的差额。双方还在协议书中特别约定甲方在签订本合同并收到全部购房款后，允许乙方以甲方的名义，继续办理银行贷款，由此产生的银行贷款本金和利息，均由乙方承担。合同还对双方的其他权利义务做出了约定。 庭审中，双方均认可原告在签订上述《房屋买卖合同》时尚不具备购房资格，双方约定先支付购房款800000元，余款由被告方向银行申请贷款，原告每月还款8900元，在两年后将房屋过户给原告或原告指定的第三人。 2017年11月至2018年9月、2018年11月至2019年4月，原告向被告温娟玲每月转账8900元，以上共计151300元。后被告将上述房屋交付给原告，原告自述从未使用。2019年5月17日，原告支付案涉房屋物业费8655.40元。 案件审理过程中，原告申请对案涉房屋的市场价值进行鉴定，本院依法予以准许，并委托浙江中衡房地产土地资产评估咨询有限公司进行鉴定，原告因此支出鉴定费11160元。浙江中衡房地产土地资产评估咨询有限公司于2020年8月12日出具《估价报告》，载明案涉房屋市场价值3320000元。 另查明，案涉房屋登记权利人为温娟玲、李跃，2018年6月28日，案涉房屋办理抵押登记，抵押权人为中信银行股份有限公司杭州分行，抵押方式为最高额抵押，债权数额为360万元，债务履行期限为2018年6月25日至2024年6月25日。2018年7月2日，该房屋再次办理抵押登记，抵押权人为冯洪君，抵押方式为一般抵押，债权数额为100万元，债务履行期限为2018年7月2日至2019年1月1日。 本院认为，原告与二被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。现被告方将案涉房屋抵押给案外人冯洪君，且无力注销抵押登记，故原、被告的《房屋买卖合同》实际已经无法履行，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，二被告应将已经收取的款项返还给原告。现原告要求被告方返还已付购房款800000元、银行贷款151300元、物业费8655.40元，被告温娟玲亦表示同意，故对原告的该项诉讼请求，本院亦予以支持。二被告将房屋抵押给案外人冯洪君，且在约定的两年过户时间到期后未能注销，其行为已构成违约，对此应承担相应的民事责任。原告主张的损失，本院综合本案的实际情况、原告的已付款数额、当事人的过错程度、原告的实际损失等因素，酌情确定由二被告赔偿原告损失400000元，超出部分，本院不予支持。原告要求被告方承担鉴定费11160元，理由成立，本院予以支持。被告李跃经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告叶子菡与被告温娟玲、李跃于2017年9月9日签订的《房屋买卖合同》自本判决生效之日起解除； 二、被告温娟玲、李跃返还原告叶子菡已付购房款800000元、银行贷款151300元、物业费8655.40元，合计959955.40元，于本判决生效后十日内付清； 三、被告温娟玲、李跃赔偿原告叶子菡损失400000元，于本判决生效后十日内付清； 四、被告温娟玲、李跃支付原告叶子菡鉴定费11160元，于本判决生效后十日内付清； 五、被告温娟玲、李跃支付原告叶子菡保全费3409元，于本判决生效后十日内付清； 六、驳回原告叶子菡的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费22889元，由原告叶子菡负担7284元；由被告温娟玲、李跃共同负担15605元，于本判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  刘娟 二〇二〇年十一月三十日 书记员  徐昕