广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民初1942号 上诉人（原审被告）：张晓梅，女，1985年2月16日出生，住河池市金城江区。 被上诉人（原审原告）：广西领先房地产有限公司，住所地河池市任香路（中意南方新城******商铺），统一社会信用代码91451200MA5NK2C16X。 法定代表人：胡江明,该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭山泉，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：莫景怀，广西河城律师事务所律师。 上诉人张晓梅因与被上诉人广西领先房地产有限公司（以下简称领先房地产公司）居间合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2020）桂1202民初766号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年9月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张晓梅上诉请求：1、撤销河池市金城江区人民法院(2020)桂1202民初766号民事判决，查清事实，审核双方争议的《看房协议》是否有效；2、本案一、二审费用全部由领先房地产公司承担。事实和理由：双方争议的《看房协议》不具备合同效力。《看房协议》明确表明的“房地产所有权人、看房人、领先房地产有限公司三方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房地产所有权人、看房人双方共同委托 领先房地产经纪服务事项达成一致意见订立《看房协议》”。虽《看房协议》约定禁止“跳单”的格式条款，其目的是为了防止买方利用中介提供的房源信息却“跳”过中介购买，但《看房协议》系三方在平等、自愿、协商一致的基础上达成一致意见订立，即《看房协议》是三方协议，但本案协议只有张晓梅和蓝顺莲签字，没有房地产所有权人签字，也没有领先房地产公司盖章签字。领先房地产公司也并未提供房地产所有人其他相关委托证据，合同要件未成就，《看房协议》不具有法律效力。 领先房地产公司辩称:一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 领先房地产公司向一审法院起诉请求：1、判令张晓梅向领先房地产公司支付违约金21528元（实际佣金828000元×0.02×1.3倍=21528元）；2、本案诉讼费由张晓梅承担。 一审法院认定事实：张晓梅因购房需要找到中介公司。2019年7月26日，领先房地产公司销售代表蓝顺莲带张晓梅到涉案房屋看房，后双方签订《看房协议》一份，载明：“房地产所有权人、看房人、广西领先房地产有限公司（以下简称“领先房地产”）三方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房地产所有权人、看房人双方共同委托领先房地产从事房地产经纪服务事项达成一致意见订立《看房协议》（以下简称‘协议’），具体内容如下：房地产地址：金城中路471号帝景华城毛坯4房1栋2-905号房，面积：140.94㎡，报价82.8㎡（笔误）……5.领先房地产提供上述房地产供看房人选择购买/租赁并提供中介服务，看房人与房地产所有权人一旦签订《房地产买卖/租赁合同》，即视为领先房地产已为看房人完成中介服务，看房人与房地产所有权人在签订《房地产买卖/租赁合同》当日支付给领先房地产买卖合同为成交价2%、租赁为月租金50%的中介服务费。6.看房人保证不与房地产所有权 人私自联系或交换联系方式，如看房人有任何需求，必须在联系领先房地产后由领先房地产销售代表与房地产所有权人联系协商，如因看房人和房地产所有权人私自联系而产生的后果，由看房人自行承担。7.看房人保证在领先房地产提供看房服务后第一百八十日内看房人及其亲属不与房地产所有权人在避开领先房地产的情况下私自交易，否则视为看房人违约，由看房人承担全部违约责任，看房人赔偿给领先房地产交易房地产报价10%的违约金，并支付给领先房地产买卖为成交价4%、租赁为月租金100%的中介服务费（判断标准以房管局的查询结果为依据）。8.……。”协议还对双方其他权利义务进行了约定。领先房地产公司销售代表蓝顺莲、张晓梅在协议签字。看房后，张晓梅曾与领先房地产公司销售代表互相添加了微信。张晓梅曾通过微信向领先房地产公司销售代表提出要求带家人一起看房，后因张晓梅及其家人有事未实际成行。之后，领先房地产公司销售代表询问张晓梅何时再次看房，张晓梅以有事为由推脱；领先房地产公司销售代表向张晓梅表明还有其他人也在看涉案房屋并表示可以约卖家进行面谈，张晓梅均以有事为由推脱。领先房地产公司销售代表遂向张晓梅推荐其他小区的房屋，同时再次询问张晓梅是否考虑针对涉案房屋交诚意金进行下一步商谈，张晓梅答复称无意向其了解到该涉案房屋已有人交定金。 2019年8月31日，张晓梅与案外人官阿鹏、陈梦思签订《房屋转让协议书》一份，约定官阿鹏、陈梦思自愿将坐落在河池市金城江区金城中路471号帝景华城商住楼1栋2-905号房转让给张晓梅，成交价格为79万元。 庭审后，张晓梅经本院传唤到庭接受询问，张晓梅陈述称其认为领先房地产公司同时向其他多数人推荐涉案房屋，其认为与原房屋产权人成交希望不大故未再与领先房地产公司联系，而是通过自己的工作渠道找到原房屋产权人并达成交易。经本院释明，张晓梅认为领先房地产公司主张的违约金过高。 上述事实，有当事人提交的《看房协议》、微信聊天记录、《证明》、河池市不动产登记申请表、《河池市帝景华城房屋转让协议书》及当事人陈述、庭审笔录在卷佐证。 一审法院认为：根据诉辩双方的意见，案件的争议焦点为：一、案涉的《看房协议》是否成立及其效力应如何认定；二、张晓梅是否构成违约；三、领先房地产公司的诉讼请求是否应予支持。 一、《看房协议》是否成立问题。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。《看房协议书》,由领先房地产公司的销售代表以及张晓梅签字，现领先房地产公司对销售代表蓝顺莲的签字予以认可，故《看房协议》成立。协议效力问题。《看房协议》系双方真实意思表示,内容不违反国家法律、法规禁止性规定,应依法确认有效,本案所涉合同性质为居间合同。对于张晓梅抗辩《看房协议》属于格式条款，该院认为协议的约定属于房屋居间合同中的常有的禁止“跳单”格式条款,其目的是为了防止买方利用中介提供的房源信息却“跳”过中介购买,使中介得不到应得的佣金。该约定不存在免除一方责任,加重对方责任,排除对方主要权利的情形,内容不违反国家法律、法规禁止性规定,故案涉协议有效。从本案现有证据看，领先房地产公司与张晓梅并未解除《看房协议》，张晓梅主张已解除涉案协议的抗辩意见，不予采纳。 二、关于张晓梅是否违约的问题。根据《中华人民共和国民法总则》的规定，民事主体在从事民事活动时，应当本着诚实守信的理念，以善意的方式行使权利、履行义务。结合双方签订的协议,衡量张晓梅是否违约的关键是看张晓梅是否利用领先房地产公司提供的房源信息、机会等条件。本案中，张晓梅在领先房地产公司销售代表带领实地看房，掌握了该套房源相关信息，而后又通过自己的渠道找到原房屋产权人私下达成交易，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。 三、关于领先房地产公司的诉请是否应予支持。结合上文所述，张晓梅构成违约应向领先房地产公司支付相应的违约金。对于领先房地产公司主张的违约金数额，张晓梅主张过高并请求予以调整。该院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，违约金是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案领先房地产公司作为居间人，其收取佣金是在完成全部居间服务即为张晓梅报告房源信息、洽谈房价并促成合同成立及提供其他中介服务的基础上，现领先房地产公司仅提供了向张晓梅报告房源、带张晓梅实地看房等服务，而未完成全部居间服务，领先房地产公司主张其实际损失为可得佣金损失，不予采纳。经综合考虑领先房地产公司的实际损失及合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，该院酌定违约金为5000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：由张晓梅向领先房地产公司支付违约金5000元。案件受理费338元，减半收取169元（领先房地产公司已预交），由领先房地产公司自行承担130元，由张晓梅承担39元。 双方当事人在二审无新的证据提交。 双方当事人对一审认定的事实无异议。一审认定的事实属实，本院予以确认。 综合双方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：张晓梅是否应支付违约金。 本院认为，张晓梅应支付本案违约金。理由如下：1.涉案看房协议属于居间合同性质，虽然协议开头涉及房地产所有权人、看房人、领先房地产公司三方的内容，但该协议约定的内容均为领先当地产公司向看房人张晓梅提供中介服务，且协议尾部 落款仅需看房人及领先房地产公司签章。领先房地产公司虽未在看房协议上盖章，但其对蓝顺莲签字的行为予以追认，看房协议产生约束合同双方的效力。一审认定涉案合同有效并无不当，本院予以确认。张晓梅关于领先房地产公司未在看房协议上盖章及涉案原房屋产权人未在看房协议签字，故涉案协议不生效的主张，本院不予采纳。2.判断居间合同中的买方是否“跳”过中介公司购买房屋造成违约，关键在于买方是否利用了中介公司提供的信息、机会私自与卖方交易，且不支付佣金。本案中，张晓梅通过领先房地产公司获得具体房源信息，并由领先房地产公司销售代表带其实地看房，尔后张晓梅利用工作便利自行与原房屋产权人联系并进行交易，即张晓梅利用了领先房地产公司提供的房源信息却未通过领先房地产公司促成了涉案房屋买卖合同成立，违反了看房协议的约定，张晓梅构成违约，应承担违约责任。3.看房协议约定了因违约产生的损失赔偿额计算方法，领先房地产公司虽然未依据约定的损失赔偿额计算方法请求违约金，但其请求的违约金数额低于约定的损失赔偿额计算方法得出的数额，系其自行处分其民事权利，应予准许。经一审释明，张晓梅认为领先房地产公司请求的违约金过分高于造成的损失，请求予以适当减少，一审通过综合考虑领先房地产公司的实际损失、涉案居间合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，酌定违约金数额5000元并无不当，本院予以确认。 综上所述，张晓梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人张晓梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张世道 审 判 员 韦海平 审 判 员 陈一锋 二〇二〇年十一月四日 法官助理 覃 婕 书 记 员 兰小盆 附本判决适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。