广东省江门市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤07执复230号 复议申请人(利害关系人）：黄寅利，男，汉族，1975年5月29日出生，住广东省佛山市南海区。 委托诉讼代理人：麦家如，广东律顺事律师务所律师。 委托诉讼代理人：李溶江，广东律顺律师事务所律师。 申请执行人:赵林添，男，汉族，1957年12月5日出生，住广东省台山市。 被执行人:甄灿锐，男，汉族，1972年8月23日出生，住广东省台山市。 被执行人:台山市第二建筑集团公司。住所地：广东省台山市台城南门路**。 法定代表人：伍珍球。 被执行人:台山市第二建筑集团公司城镇住宅开发公司。住。住所地：广东省台山市台城南门路**/div> 负责人：伍珍球。 复议申请人黄寅利不服广东省台山市人民法院（以下简称台山法院）（2020）粤0781执异60号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年9月17日举行了听证，复议申请人黄寅利委托诉讼代理人麦家如参加了听证。本案现已审查终结。 台山法院在执行申请执行人赵林添与被执行人甄灿锐、台山市第二建筑集团公司（以下简称二建公司）、台山市第二建筑集团公司城镇住宅开发公司（以下简称二建开发公司）金融借款合同纠纷一案中，异议人黄寅利对台山法院拍卖位于台山市xxx山xx公路旁xx后山土地使用权[土地使用权产权证号为台府国用（xxx）字第0xx2号]的结果不服，向台山法院提出书面异议。 台山法院查明，该院在执行申请执行人赵林添与被执行人甄灿锐、二建公司、二建开发公司金融借款合同一案过程中，于2019年5月31日作出（2019）粤0781执161号之四执行裁定，拍卖登记在二建公司名下的位于台山市xxx山xx公路旁xx后山土地使用权及登记在二建开发公司名下的位于台山市台城xx路xx号的有关房屋。2019年8月21日，台山法院就拍卖上述土地使用权刊登拍卖公告载明，位于台山市xxx山xx公路旁xx后山土地的土地使用权产权证号为台府国用（xxxx）字第**，宗地面积为3448.96平方米,标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证，办理过户过程中若相关部门测量的面积与原证面积不一致的，以相关部门测量为准，台山法院不作调整。2019年9月24日，黄寅利以2030000元的成交价竞得上述土地使用权。2019年10月10日，台山法院作出（2019）粤0781执161号之五执行裁定，确定上述土地使用权归买受人黄寅利所有。 另查明，经台山市不动产登记中心登记的不动产权证号为台府国用（xxxx）字第0xx2号，坐落，坐落于台山市xxx山xx公路旁xx后山的国有建设用地使用权的宗地面积为3448平方米。 台山法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产的设立和转让，应当依照法律规定交付”的规定，不动产物权的享有与变更应以登记作为公示方法。本案中，台山法院根据台山市不动产登记中心登记的坐落于台山市xxx山xx公路旁xx后山的国有建设用地使用权的宗地面积为3448.96平方米的公示信息，在拍卖公告中作出与该公示信息一致的关于上述土地使用权宗地面积为3448.96平方米的文字说明并无不当，且台山法院已经就拍卖标的的相关瑕疵以及责任承担予以公示说明。因此，黄寅利的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项关于“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外”规定的可撤销网络司法拍卖的情形，黄寅利申请撤销位于台山市xxx山xx公路旁xx后山土地使用权的拍卖，理据不足，不予支持。 2020年7月30日，台山法院作出（2020）粤0781执异60号执行裁定书，裁定驳回异议人黄寅利的异议请求。 复议申请人黄寅利向本院申请复议称，请求：1.依法撤销台山法院（2020）粤0781执异60号执行裁定书；2.依法撤销台山市xxx山xx公路旁xx后山土地使用权的拍卖结果，退回黄寅利缴纳的拍卖款人民币2030000元。主要理由归纳如下：一、涉案土地使用权实际面积与拍卖公告面积严重失实，拍卖标的物存在严重瑕疵。根据台山法院在司法拍卖网上公告涉案土地面积为3448.96平方米，但黄寅利在办理过户手续过程中，经台山市测绘单位实地测量，实际面积仅有2139.79平方米，两者相差1309.17平方米，差额比例竞高达38％，本次拍卖标的物存在严重瑕疵。二、台山法院拍卖程序和执行工作上存在失误，拍卖前未按规定依法查明拍卖财产现状，核实拍卖标的物真实情况，拍卖程序违规。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定，在本案拍卖标的物拍卖前，台山法院应当对涉案土地真实状况予以全面详细核查，负有依法核实土地真实状况的法定义务，并且应当在竞买公告中对土地真实状况信息进行披露。但本次拍卖过程中，台山法院既未对拍卖标的物真实状况进行实地核查，也未曾向不动产登记管理部门询证确认土地实际面积，无论是属于法院拍卖程序与执行工作的失误还是属于台山市不动产登记管理部门在土地确权登记时的失误，但均无法否定本次拍卖程序存在违规。台山法院在裁定书中仅以“标的物以实物现状为准”“法院不承担拍卖标的瑕疵保证”、“以相关部门测量为准”为理由驳回黄寅利的异议并不合理。三、本案符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定以及《合同法》第五十四条规定，台山法院拍卖程序瑕疵导致黄寅利对拍卖标的物面积产生重大误解，违背了黄寅利真实意愿、无法实现购买目的，本案拍卖结果应当依法予以撤销。四、台山法院在尚未将涉案土地使用权完成产权过户情况下，将拍卖款支付给申请执行人，执行程序存在不当导致黄寅利的合法权益受损。黄寅利恳请复议法院本着实事求是的原则，依法及时纠正台山法院执行上的失误。五、从公平合理原则和维护司法公信力角度，本案拍卖结果也应当予以撤销，以依法保障黄寅利合法权益。由于本案拍卖标的物实际面积与法院公告显示面积相差巨大，而黄寅利在拍卖过程中并不存在任何过错，既无能力也无法预见所竟拍标的物实际面积会与法院公告的面积存在如此巨大差异，因此所产生的不利后果不应当由黄寅利承担。人民法院应当充分行使执行监督职能，不能让申请人无故遭受经济损失，对发现的拍卖程序和执行工作上的失误依法及时予以纠正。 复议申请人黄寅利为证明其复议主张，向本院提交台山市征地与测绘服务中心出具的《关于登记土地面积的说明》及新测绘《宗地图》一份，证明涉案土地实地测量面积与公告文件、土地使用权证、登记信息查询严重不符，本次拍卖标的物存在严重瑕疵。 被执行人赵林添答辩称，一、赵林添完全认可台山法院作出的（2020）粤0781执异60号的执行裁定书，该裁定书认定事实清楚，法律适用正确。二、黄寅利的主张不符合可撤销网络司法拍卖的情形。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖。符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，只是买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外”。本案中，台山法院根据台山市不动产登记中心登记的坐落于台山市xxx山xx公路旁xx后山的国有建设用地使用权的宗地面积为3448.96平方米的公示信息，台山法院在拍卖公告中作出与该公示信息一致的关于上述土地使用权宗地面积为3448.96平方米的文字说明并无不当，且台山法院已经就拍卖标的的相关瑕疵以及责任承担予以公示说明。 被执行人甄灿锐、二建公司、二建开发公司未在复议期间向本院提交答辩意见和新证据。 本院对台山法院查明的事实予以确认。 本院另查明，台山法院2019年8月21日发布的《关于台山市xxx山xx公路旁xx后山的土地使用权的拍卖公告》（以下简称《公告》）中第六条载明“特别提醒：标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负”,第七条载明“本次拍卖土地规划情况不详，意向人可以向有关部门咨询”,第九条载明“办理过户过程中若相关部门测量的面积与原证面积不一致的，以相关部门测量为准，本院不作调整。本院对标的物的过户不作承诺，如出现其他原因导致无法办理过户登记的风险由买受人承担”。该《公告》附有《台山市自然资源局关于的复函》中载明涉案土地出让金已补缴、没有欠费；还附有涉案土地《国有土地使用证》、《台山市土地登记信息查询》复印件。 本院认为，综合黄寅利的异议、复议请求，本案的主要争议焦点是：复议申请人黄寅利请求撤销网络司法拍卖是否合法有据。 首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第（五）项规定，严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的，可以撤销拍卖；《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定第（六）项规定，严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的，可以撤销网络司法拍卖。本案中，台山法院按照网络司法拍卖程序依法在淘宝网司法拍卖网络平台上发布拍卖公告并将该土地的面积、用途、使用权类型、出让金、抵押等情况披露，拍卖公告附件中附有该土地的《国有土地使用证》和《台山市土地登记信息查询》复印件，可见台山法院已充分履行查明、说明拍卖财产现状、权利负担等义务，尽到合理的披露义务，并不存在重大程序瑕疵。 其次，黄寅利主张涉案土地使用权实际面积为2139.79平方米，与拍卖公告面积3448.96平方米严重失实，拍卖标的物存在严重瑕疵。经审查，台山法院在《关于台山市xxx山xx公路旁xx后山的土地使用权的拍卖公告》中第六条、第七条与第九条已明确表示对拍卖土地办理过户过程中出现的面积差异问题不作保证，办证面积以相关部门测量为准。而黄寅利作为买受人，参与本次土地拍卖，对拍卖公告及拍卖须知中的条款理应知悉并认可，其在参与拍卖前也应对于拍卖标的物有充分了解。买受人黄寅利具备竞买的资格，其实际参与拍卖的行为也表明其认可并接受本案拍卖公告的条款，黄寅利无充分证据证明本案网络司法拍卖有其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形，故台山法院对案涉土地的拍卖合法有效。黄寅利以拍卖标的物严重瑕疵为由请求撤销拍卖缺乏事实依据，不符合法律规定，本院不予支持。 买受人黄寅利通过合法的司法拍卖程序已取得涉案土地的使用权，若其认为该土地使用权产权证号登记的宗地面积与实际面积存在差异损害了其自身权益，可另寻其他法律途径予以救济。台山法院受理黄寅利提出的执行异议后依法驳回其异议请求，并无不当，本院予以维持。 综上，台山法院作出（2020）粤0781执异60号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，本院予以维持。黄寅利的复议请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二条第三款、第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人黄寅利的复议申请，维持广东省台山市人民法院（2020）粤0781执异60号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  温友华 审判员  李雁羽 审判员  陈侃伦 二〇二〇年十一月五日 法官助理蒋敏娟 书记员区翠娟