湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3101民初2764号原告：伍玉珍，女，1963年11月14日出生，汉族，湖南省古丈县人，无业，现住湖南省吉首市。委托诉讼代理人：张恩花，吉首市华兴法律服务所法律工作者。被告：刘洋，男，1997年7月31日出生，土家族，湖南省吉首市人，在校大学生，现住湖南省吉首市文艺路市。委托诉讼代理人：刘明全（刘洋父亲），男，1974年9月19日出生，土家族，湖南省吉首市人，个体户，现住湖南省吉首市文艺路市。委托诉讼代理人：符兴凤（刘洋母亲），女，1974年8月25日出生，苗族，教师，现住湖南省吉首市文艺路市。原告伍玉珍与被告刘洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伍玉珍及其委托诉讼代理人张恩花,被告刘洋及其委托诉讼代理人刘明全、符兴凤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伍玉珍向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《门面租赁合同》；2、判令被告支付租金21466元（从2020年4月26日至2020年7月5日止）及物业管理费5742元；3、判令被告赔偿原告租金损失费90534元（112000元/年-21466元）4、（判令被告支付违约金33600元（112000元/年×30%）；5、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年4月26日签订《门面租赁合同》，原告将其所有的世纪山水60栋204号门面租赁给被告，租期5年，从2019年4月26日至2024年4月26日，其中一个月是原告让被告装修时间，该月不计租金，前三年租金按每年112000元，第四年按121000元，第五年租金133000元，每年4月25日前一次性付清。双方约定了权利、义务及违约责任。合同签订后，原告将门面给被告使用，被告使用至2020年7月5日，将门面钥匙送给原告，不再租赁门面。原告要求被告支付拖欠的房租费、物业管理费及房屋租金损失等，未果。为此，原告诉至法院。刘洋辩称，原告诉称不实，请依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、门面租赁合同，拟证明原、被告于2019年4月26日签订了该合同，约定：原告将其世纪山水60栋204门面以现状租赁给被告，租赁期限5年，从2019年4月26日至2024年4月26日，其中一个月是原告让被告装修时间，这月不计租金，前三年租金按每年112000元，第四年按121000元，第五年租金133000元，每年4月25日前一次性付清租金；租赁期间租赁房屋水电费、维修费、物业费均由被告承担；并约定被告违约应赔偿原告20万元违约金。2、湖南天环物业管理有限责任公司物业费催款通知书、预收款收款收据，拟证明2019年4月至2020年7月的租赁房屋物业费5742元及原告代缴的事实。被告的质证意见是对证1的三性没有异议，但原告将一个月给被告进行装修不计租金；被告违约并赔偿原告违约金20万元是有前提条件的。对证2有异议，认为该催款通知书没有送给被告，被告也从未收到缴纳物业费相关通知；物业费其应该交到2020年6月底而不是2020年7月底。被告为支持其主张，向本院提交了如下证据：1、门面租赁合同复印件，拟证明原、被告之间租赁关系成立，其中一个月是原告让被告装修时间，这月不计租金；并于2020年5月8日原、被告自愿终止合同，被告不再续租门面。2、微信截图，拟证明被告预交1万元定金，租赁合同生效后就转为押金。3、短信截图第一张，拟证明2020年3月23日、24日，被告通知原告退租。4、微信截图，拟证明被告通过电话、短信、微信朋友圈发信息等各种方式，表示不想继续租赁涉案门面。5、照片2张，拟证明原告已将门面出租。原告的质证意见是对证1，认为租赁期限未到不存在续租的问题，因而达不到被告证明目的；对证2无异议；对证3，认为是被告单方意思表示，达不到被告证明目的；对证4，对三性均有异议，认为是被告单方发送的，合同约定被告在租期内是不能转租，达不到被告证明目的；对证5，原告是在被告违约的情况下，在2020年9月24日才出租给他人。本院认为，原告提交的上述证据，与事实相符，本院予以确认。被告提交的上述证据1-4，客观真实，本院对其真实性予以确认；证据5，与本案无关，本院不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2019年4月26日签订《门面租赁合同》，约定：原告将其所有的世纪山水60栋204号门面租赁给被告，租期5年，从2019年4月26日至2024年4月26日，其中一个月是原告让被告装修时间，该月不计租金，前三年租金每年112000元，第四年租金121000元，第五年租金133000元，每年4月25日前一次性付清；租赁期间租赁房屋水电费、维修费、物业费等由被告承担；如被告未按时足额交纳租金或未交纳物业费等，原告有权要求被告赔偿经济损失，并承担20万元违约金等。合同签订后，被告交了第一年的租金112000元，原告将门面交给被告使用，被告交纳的1万元定金按约定转为押金。2020年3月23日、24日，被告通知原告退租。2020年4月25日前被告未支付租金。同年5月8日，被告以书面的形式告知原告，被告自愿终止合同，不再续租。同年7月5日，被告将门面钥匙退还给原告。租赁期间，被告未交纳物业费。2020年10月原告交纳门面2019年4月至2020年7月租赁期间的物业费5742元。原告要求被告支付拖欠的租金、物业费及租金损失等，未果。为此，原告诉至法院。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。焦点问题是《门面租赁合同》是否合法有效，是否应予解除，被告是否违约、应承担何违约责任，是否应赔偿原告租金损失。首先，原、被告签订的《合同协议》，是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，是合法有效的。其次，被告以短信的方式通知原告退租，并退还原告钥匙，原告也予以同意，因而原告要求解除合同的请求，本院予以支持，对《门面租赁合同》予以解除。第三，合同约定，被告应于每年4月25日前一次性支付租金，被告承担租赁期间租赁房屋的物业费等；被告未按时足额交纳租金或未交纳物业费等，原告有权要求被告赔偿经济损失，并承担20万元违约金。经查，被告于2020年4月25日前未支付租金，未交纳2019年4月至2020年7月租赁房屋期间的物业费5742元，因而构成违约，应承担支付该租赁期间的物业费、租金等违约责任。合同约定门面租期5年，从2019年4月26日至2024年4月26日，被告实际租赁期间至2020年7月5日退还原告钥匙止，被告支付第一年的租金，尚欠从2020年4月26日起至2020年7月5日止共69天的租金21173元（112000元/年÷365天×69天），被告应予支付，但被告交纳的10000万元押金应予抵扣，因而被告应支付租金11173元。被告违约，应赔偿原告经济损失，但原告未提交相关损失的证据，因而原告租金损失等违约金请求，本院不予支持。第四，合同约定，一个月被告装修时间，不计租金。但实际上被告已足额交纳了第一年租金，且被告存在违约行为，因而被告要求扣除一个月租金的辩解意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下:一、原告伍玉珍与被告刘洋于2019年4月26日签订《门面租赁合同》予以解除；二、被告刘洋尚欠原告伍玉珍租金11173元、物业费5742元，共计16915元，于本判决生效之日起五日内付清；三、驳回原告伍玉珍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1660元，减半收取830元，由被告刘洋负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 员  申 丽二〇二〇年十一月十六日代理书记员  彭金霞附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。