西安铁路运输中级法院 行 政 赔 偿 判 决 书 (2020)陕71行赔终118号 上诉人（原审原告）韩文利，男，XXXX年XX月XX日出生，身份证号码XXXXXXXXXX********，汉族，住西安市雁塔区。 委托代理人赵欣，陕西三井律师事务所律师。 委托代理人南晓，陕西三井律师事务所律师。 上诉人（原审被告）西安市自然资源和规划局。住所地西安市未央区。 法定代表人冯涛，局长。 委托代理人赵军霞，该局工作人员。 委托代理人袁有文，陕西博硕律师事务所律师。 上诉人韩文利因与上诉人西安市自然资源和规划局（以下简称市自然资源局）房屋行政赔偿一案，不服西安铁路运输法院（2020）陕7102行赔初105号行政赔偿判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 原审法院查明，2003年12月1日，韩文利与陕西泽达实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，合同登记号为322866，约定由韩文利购买其开发的位于西安市XX环XX段XX号XX大厦XX座XX层XX号房屋一套，房屋建筑面积为173.35㎡，购房款为636195元。2003年12月14日，韩文利与中国工商银行西安市东新街支行签订了《个人购房借款合同》《西安市房地产抵押合同》，将位于西安市XX环XX段XX号XX大厦XX座XX层XX号房屋进行抵押给中国工商银行西安市东新街支行贷款50万元。2003年12月19日，陕西泽达实业发展有限公司向西安市XX中心申请办理抵押登记时，出具了一份承诺书，承诺韩文利在该公司购买的西安市雁塔区XX环XX段XX号XX大厦XX座XX层XX号房屋产权清楚，此前未被抵押、查封或转让，在抵押期间保证该宗房产产权不转移。同时韩文利未申请办理该房屋的产权登记。2006年3月3日，邵某某与陕西泽达实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定陕西泽达实业发展有限公司将其开发建设的位于西安市雁塔区XX环XX段XX号XX大厦XX幢XX单元XX层XX号房屋出售给邵某某。2006年3月10日，邵某某与中国建设银行股份有限公司西安东大街支行签订个人住房借款合同，以该房屋为抵押物借款30万元，在西安市产权产籍管理中心进行了抵押登记，抵押登记号为20060380353，2006年6月29日，邵某某注销了该抵押登记。2007年6月11日，原西安市房屋管理局向陕西泽达实业发展有限公司颁发了西安市房权证雁塔区字第1150106001-19-1-11402号房产证，将坐落于雁塔区XX环XX段XX号XX幢XX号房屋登记在陕西泽达实业发展有限公司名下。2008年6月19日，原西安市房屋管理局依照邵某某的申请，将原登记在陕西泽达实业发展有限公司名下的位于西安市雁塔区XX环XX段XX号XX幢XX号的房屋转移登记给邵某某。2017年4月18日，西安市XX中心给韩文利出具按揭抵押情况查询结果证明，该证明记载：抵押登记号为031291511，抵押人（买受人）为韩文利，房号为西北新闻大厦A14-B号，合同登记号为322866，抵押状态为已抵押。原审法院于2017年12月4日作出（2017）陕7102行初1729号行政裁定，以“韩文利主张市自然资源局将自己所有的位于西安市XX环XX段XX号XX大厦XX座XX层XX号房屋转移登记的行为违法；但市自然资源局进行转移登记的是位于西安市XX环XX段XX号XX大厦XX幢XX号房屋。韩文利未向法院提供证据证明A14-B号房屋与11402号房屋为同一房屋，韩文利也未提供证据证明市自然资源局对西安市XX环XX段XX号XX大厦XX座XX层XX号房屋进行转移登记的事实存在。故韩文利的起诉没有事实依据，不符合行政诉讼法第四十九条规定的条件”为由，裁定驳回韩文利的起诉。韩文利不服提起上诉，西安铁路运输中级法院经审理，于2018年3月5日作出（2018）陕71行终180号行政裁定，以“韩文利购买房屋坐落位置、幢数、层高、面积与邵某某购买房屋均一致，虽然市自然资源局及邵某某称其购买房屋在房号表述上有所差异，但邵某某购买房屋首付款凭证备注栏载明房号为A14-B，与韩文利所称其购买的房屋房号一致。故可以证明韩文利主张其购买的XX环XX段XX号XX大厦XX座XX层XX号房屋与1幢11402号房屋应系同一房屋。一审法院以韩文利未向法院提供证据证明A14-B号房屋与11402号房屋为同一房屋，韩文利的起诉没有事实依据为由裁定驳回起诉不当，应予纠正。为查明案件事实，在实体审理期间，应考虑追加陕西泽达实业发展有限公司参加诉讼”为由，裁定撤销西安铁路运输法院（2017）陕7102行初1729号行政裁定；本案指令西安铁路运输法院继续审理。原审法院于2018年4月11日重新立案后，进行了开庭审理，于2018年10月30日作出（2018）陕7102行初750号行政判决，确认西安市不动产登记局2008年6月19日将位于西安市XX环XX段XX号XX大厦XX座XX层XX号的房屋产权人登记为邵某某的转移登记行为违法。市自然资源局不服提出上诉，西安铁路运输中级法院于2019年9月9日作出（2019）陕71行终290号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。韩文利向市自然资源局递交了行政赔偿申请，市自然资源局于2019年12月11日向韩文利作出《暂不予赔偿决定》，主要理由是：“西安铁路运输中级法院在（2019）陕71行终290号《行政判决书》中查明：你与陕西泽达实业发展有限公司（以下简称“泽达公司”）签订的《商品房买卖合同》所涉房屋坐落为西安市XX环XX段XX号XX大厦XX座XX层XX号的房屋，泽达公司与邵某某签订《商品房买卖合同》并办理转移登记所涉房屋坐落为西安市XX环XX段XX号XX大厦XX幢XX层XX号房屋。虽然该判决书认定两处房屋为同一房屋，并认定我局在A14-B号房屋已经抵押且在抵押期间，未予严格审查泽达公司将该房屋再次出售给邵某某，将涉案房屋转移登记至邵某某名下。但前述查明事实亦证明该转移登记行为的发生系泽达公司将涉案房屋一房二卖，并在办理前述抵押登记及转移登记时向我局提供不同房屋坐落的虚假材料所致，该行为是造成错误登记的主要原因。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条规定，申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。泽达公司提供虚假材料和我局未尽合理审慎职责双重原因造成你的经济损失发生，应当根据我局与泽达公司的过错程度划分具体赔偿责任后，再对你承担相应的赔偿，而造成你经济损失的主要原因系泽达公司一房二卖并向我局提供虚假材料行为，故你应当先行通过民事诉讼向泽达公司主张赔偿责任，并划分具体赔偿责任后，我局再承担相应的赔偿责任”。 另查明，韩文利主张的损失共计979380.42元。具体包括：1、韩文利已缴纳的首付款136195元；2、根据韩文利及案外人王某某与中国工商银行西安市东新街支行签订的《个人购房借款合同》约定的贷款金额为500000元，期限为20年，每月应还本息3513.27元，12年即240个月应还本息为843185.42元。上述两项合计为979380.42元。 再查明，中国工商银行西安市东新街支行曾于2009年5月向西安市新城区人民法院提起民事诉讼，要求韩文利及案外人王某某偿还截止2009年3月31日该笔贷款本金及利息，并由泽达公司及陕西亚希置业有限责任公司承担连带保证责任。西安市新城区人民法院于2009年8月3日作出（2009）新民初字第2238号民事判决，判决韩文利及王某某在该判决生效之日起10日内一次性支付中国工商银行西安市东新街支行借款本金418463.69元、利息5353.39元（截止2009年6月30日），2009年7月1日之后利息按实际执行的贷款利率计算至给付之日。泽达公司及陕西亚希置业有限责任公司对上述债务承担连带责任。2011年5月24日，西安市新城区人民法院作出（2009）新法执字第1398号执行裁定，内容为：对中国工商银行西安市东新街支行与韩文利及王某某等人借款合同一案，该院（2009）新民初字第2238号民事判决书已经发生法律效力，中国工商银行西安市东新街支行申请执行，在该案执行过程中，被执行人拒不履行法律义务。裁定查封被执行人韩文利名下位于西安市新城区XX路XX号房屋（产权证号：115XXXXXXX-4-9-21101）一套。根据西安市不动产信息档案管理中心2019年12月13日出具的该房屋不动产登记信息显示，该房产的查封期限到2021年5月31日。韩文利对该笔贷款从2004年6月21日至2009年2月19日共计还款189343.19元，之后再未还款。 另查明，经原审法院询问，韩文利妻子王某某承认购买涉案房屋与中国工商银行西安市东新街支行签订抵押合同上的签字是她和韩文利所签。还款是韩文利所还。其放弃在本案行政赔偿主张权利，该权利由韩文利一人享有。 再查明，韩文利未向泽达公司主张民事赔偿责任。 原审法院认为，本案争议的焦点为：1、韩文利主张的损失应当如何确定；2、韩文利的损失与市自然资源局的违法行为之间是否存在因果关系；3、市自然资源局是否应当承担赔偿责任及责任划分。 针对第一个争议焦点，《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条规定，侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，按照下列规定处理：…（八）对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。根据本案查明的事实，韩文利缴纳的按揭首付款136195元及从2004年6月21日至2009年2月19日共计还款189343.19元为其实际支出，其目的是为了取得涉案房屋的所有权。因涉案房屋已被邵某某善意取得导致韩文利无法取得涉案房屋的所有权。韩文利支出的上述款项亦无法收回，故上述支出的款项325538.19元为韩文利的直接损失。对韩文利主张的其余未支付的贷款本息虽经新城区人民法院生效判决确认，但该判决确认承担连带赔偿责任的主体并非韩文利一人，同时因法院执行已经查封韩文利名下的房产，但上述事实并不能确认韩文利因此实际产生的直接损失的具体数额。 针对第二个争议焦点，因本案涉及的房屋转移登记行为已被生效判决确认违法。市自然资源局在其作出的《暂不予赔偿决定》中亦认为泽达公司提供虚假材料和市自然资源局未尽合理审慎职责是造成韩文利的经济损失发生的双重原因。同时已经生效的（2019）陕71行终290号行政判决已经确认原西安市房屋管理局在为邵某某办理转移登记时，应当认真审查权属登记情况，但其在涉案房屋已经进行抵押且在抵押期间，将涉案房屋于2008年6月19日转移登记在邵某某名下，未尽审慎合理的审查义务。故应当认定韩文利的损失与市自然资源局的违法转移登记行为之间存在因果关系。 针对第三个争议焦点，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条规定：“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”本案中，原西安市房屋管理局对泽达公司提供虚假材料行为未尽审慎合理的审查义务，将涉案房屋转移登记在邵某某名下，韩文利产生直接损失325538.19元，但造成错误登记行为发生的主要原因是泽达公司提供虚假材料，登记机关在损害发生中起次要作用，应当承担与其所起作用相当的赔偿责任。同时根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”的规定，根据《不动产登记暂行条例》的规定，西安市已将原西安市房屋管理局的不动产登记职责统一由市自然资源局行使，据此，市自然资源局为本案适格被告，应当承担涉案相应赔偿责任。涉案房屋转移登记行为给韩文利造成的直接损失为325538.19元，综合房屋登记机构在房屋登记过程中过错程度及其在损害发生中起次要作用，原审法院对市自然资源局的赔偿份额酌情确定为100000元。 综上，根据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第一款第（八）项及《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条的规定，判决：由西安市自然资源和规划局在本判决生效之日起三十日内一次性赔偿韩文利直接损失100000元。 韩文利不服一审判决，向本院提起上诉称，1.一审判决对上诉人韩文利因违法行为受到损失的金额认定错误，上诉人韩文利实际损失金额应为979380.42元。一审判决仅将上诉人韩文利实际支出的购房款325538.19元认定为损失，明显与实际不符，存在认定错误。虽然上诉人韩文利实际支付购房款325538.19元，但针对剩余的购房贷款，已经由人民法院生效判决确认由韩文利偿还，且中国工商银行西安市东新街支行已经申请新城区人民法院查封了上诉人韩文利名下的房屋，上诉人韩文利对该房屋的处分权已经受到限制，实际损失已经产生。因此，一审法院认定上诉人韩文利的损失为325538.19元，属于认定事实错误。2.一审判决认定市自然资源局承担责任的比例过轻，二审法院应以979380.42元为基数，判令市自然资源局承担全部或主要责任。涉案房屋在韩文利名下的抵押登记证明所显示的A14-B房号与真实房号完全一致，也不存在所谓开发商提供虚假资料的情形，市自然资源局明显未尽到审慎审查职责，应承担主要赔偿责任。一审中，市自然资源局并未提交在办理涉案抵押登记行为时的程序性证据和依据，一审法院判决市自然资源局承担次要责任明显不当。综上，一审判决中关于上诉人韩文利实际损失数额和市自然资源局承担赔偿责任比例的事实认定错误，故提起上诉，请求：撤销西安铁路运输法院（2020）陕7102行赔初105号行政赔偿判决，改判市自然资源局赔偿韩文利损失979380.42元。 市自然资源局不服一审判决，向本院提起上诉称，1.韩文利没有财产损失，一审法院认定韩文利支付的购房首付款及已还银行按揭贷款为涉案转移登记行为对韩文利造成的直接财产损失明显有误，属于认定事实错误。本案中，韩文利签订的《商品房买卖合同》《个人购房借款合同》《西安市房地产抵押合同》合法有效。韩文利在无法取得涉案房屋所有权时，其有权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第二十四条、第二十五条之规定，主张解除《商品房买卖合同》《个人购房借款合同》，由泽达公司返还购房款并赔偿损失。一审法院已查明韩文利至今未向泽达公司提起民事诉讼主张民事权利。在韩文利未主张解除合同的情况下，其并未产生损失，一审法院认定韩文利存在直接损失与本案事实不符，认定事实错误。一审法院将购房首付款及银行按揭贷款作为直接损失认定事实错误。本案的争议焦点是确认违法的转移登记行为给韩文利造成的损失，一审法院将韩文利的实际支出与行政赔偿中的财产损失相混淆，并未清楚认定韩文利因违法转移登记行为产生的损失，系认定事实错误。在房地产开发企业“一房二卖”和违法行政行为并存的情况下，司法机关应当引导当事人合法通过民事诉讼主张权利，严格依据《国家赔偿法》确定违法行政行为造成的损失，而并非让行政机关一并承担因民事行为所产生的后果，一审法院判决违反《国家赔偿法》的立法原意、目的。2.一审法院并未划分上诉人与泽达公司在登记过程中的过错程度、作用大小即径行确定赔偿数额事实依据不足。一审法院未审查办理转移登记时商品房买卖合同网签备案与登记系统的实际情况、预抵押登记信息的管理情况，仅依据次要作用判令市自然资源局赔偿韩文利10万元损失，事实依据不足。综上，一审法院认定事实不清，故提起上诉，请求：1.依法撤销西安铁路运输法院（2020）陕7102行赔初105号行政赔偿判决，驳回韩文利的诉讼请求或依法发回重审。2.一、二审的诉讼费用由韩文利承担。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为韩文利损失数额的认定及市自然资源局是否应当承担赔偿责任以及承担责任的比例。 关于韩文利损失数额的认定。《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第八项规定，侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，按照下列规定处理：对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。本案中，生效行政判决已经确认原西安市房屋管理局将涉案房屋产权人登记为邵某某的转移登记行为违法，由于邵某某已经善意取得涉案房屋的所有权，故韩文利无法取得涉案房屋的所有权，根据上述规定，韩文利为取得涉案房屋所有权支付的款项应认定为其直接损失。根据一审及本院查明的事实，韩文利为取得涉案房屋的所有权，支付了购房首付款136195元，并从2004年6月21日至2009年2月19日偿还银行按揭贷款共计189349.07元。一审法院认定韩文利偿还银行按揭贷款为189343.19元属计算错误，本院予以纠正。故韩文利因涉案转移登记行为的直接损失应认定为已实际支付的购房首付款136195元及已偿还的银行按揭贷款189349.07元，共计325544.07元。韩文利主张生效民事判决已经确认剩余购房贷款由其偿还，民事判决确定的剩余购房贷款也应当认定为其损失。本院经审查认为，生效民事判决确认韩文利、王某某偿还贷款本金418463.69元及利息，由泽达公司、陕西亚希置业有限责任公司承担连带责任。但因韩文利尚未履行该民事判决确定的义务，该民事案件尚未执行完毕，韩文利是否能履行民事判决确定的义务以及因履行该民事判决造成的损失数额尚具有不确定性。韩文利若履行了该民事判决确定的义务后，就其因履行该民事判决产生的损失可另行提起诉讼。一审法院以不能确认韩文利因履行民事判决实际产生的直接损失的具体数额，未将新城区人民法院生效民事判决确定的剩余购房贷款本金及利息纳入本次赔偿范围，并无不当。 关于市自然资源局是否应当承担赔偿责任以及承担责任的比例。《中华人民共和国物权法》第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿”。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条规定：“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任”。根据上述规定，市自然资源局作为登记机构是否应当承担赔偿责任的关键在于其是否尽到了合理审慎职责。生效行政判决已经确认原西安市房屋管理局在办理涉案转移登记时，未严格审查涉案房屋的权属情况，将已经进行抵押且在抵押期间的涉案房屋，转移登记在邵某某名下，确认涉案房屋转移登记行为违法。综上，可以认定原西安市房屋管理局未尽到合理审慎审查的职责，因此市自然资源局应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。综合分析导致涉案房屋转移登记行为违法的原因，泽达公司一房二卖行为是导致韩文利损失的主要原因，原西安市房屋管理局未尽到审慎审查的职责是次要原因，故韩文利要求市自然资源局承担全部或主要赔偿责任的上诉理由不能成立，依法不予支持。一审法院根据市自然资源局的过错程度及在损害发生中所起作用酌定由市自然资源局赔偿韩文利损失10万元，并无不当。 关于市自然资源局主张韩文利的损失应通过民事诉讼途径解决的主张，经审查，原西安市房屋管理局在办理涉案房屋转移登记时未尽到审慎审查的义务，已被法院生效行政判决确认转移登记行为违法，因此韩文利有权就涉案违法转移登记行为给其造成的损失向市自然资源局主张赔偿，市自然资源局的上述主张不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人韩文利，上诉人市自然资源局的上诉理由均不能成立，本院不予支持，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、判决结果并无不当，本院依法予以维持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本判决为终审判决。 审判长  侯文锋 审判员  周玲玲 审判员  王 方 二〇二〇年十一月六日 书记员  刘娟娟 1