云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3160号上诉人（原审被告）：梁文海，男，1975年2月25日出生，汉族，住云南省安宁市。委托诉讼代理人：张万华，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：王振德，男，1971年10月10日出生，汉族，现住云南省安宁市。上诉人梁文海因与被上诉人王振德房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2019）云0181民初2727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日受理该案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人梁文海及其委托诉讼代理人张万华，被上诉人王振德到庭参加了诉讼。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。梁文海上诉请求：1.撤销原判第一项，并改判上诉人与被上诉人2014年7月25日签订的《房屋租赁协议》于2017年9月31日解除；2.撤销原判第二项，并驳回被上诉人该项诉讼请求；3.由被上诉人承担本案一审、二审案件受理费。上诉依据的主要事实与理由：一、一审在上诉人提交了《追加第三人申请书》的情况下，仍然拒绝通知案外人祁东林参加本案诉讼，属于程序严重违法。祁东林与本案有直接利害关系，一审未通知祁东林参加诉讼，导致本案关键事实无法查明。二、一审认定涉案《房屋租赁协议》于2018年8月28日解除无事实依据。涉案房屋被纳入拆迁范围，2017年9月23日政府部门通知要求上诉人必须搬离，上诉人告知涉案房屋所有权人李金莲、祁东林、被上诉人房屋因为拆迁无法正常使用、只有部分能用，祁东林和李金莲提出每个月适当收取上诉人的租金，故祁东林与被上诉人签订的《房屋租赁协议》、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》均于2017年9月底解除，上诉人与祁东林、李金莲建立了口头的不定期租赁合同。之后，上诉人直接向祁东林支付涉案房屋的租金，且自上诉人直接向祁东林支付租金开始，被上诉人未再向祁东林支付过任何租金。三、一审判令上诉人支付租金无事实依据。如前所述，上诉人与被上诉人的《房屋租赁协议》早已解除，上诉人不应再向被上诉人支付租金。即便该合同未解除，政府拆迁行为属于不可抗力，2017年9月23日政府部门下发的《通知书》已明确涉案房屋不能继续使用，即便认为上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》未解除，上诉人也不应继续支付租金。综上，请求二审改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人王振德辩称，请求驳回上诉，维持原判。理由：一、案外人祁东林并非必须进入本案的当事人，一审程序无误。另案生效判决中，祁东林已明确相关收条款项系梁文海代付，祁东林与梁文海不存在租赁合同关系。二、上诉人主张涉案《房屋租赁协议》已于2017年9月底解除，该主张无事实和法律依据，祁东林和被上诉人均不予认可。三、政府拆迁并非不可抗力，涉案房屋一直未被拆除，上诉人一直占有使用至2019年12月13日才归还给被上诉人。双方并未就租赁物纳入拆迁范围、但尚未拆迁时租金支付方式作出约定，上诉人主张不支付租金，无事实和法律依据。四、房屋一直由上诉人占有使用，上诉人既不主动解除合同，也不支付租金，因此给被上诉人造成了实际的资金损失。另外，上诉人于2019年8月21日另案起诉被上诉人和第三人，主张装修损失补偿，该案虽因涉案房屋尚未签订拆迁补偿安置协议、尚未获得补偿款而被法院驳回诉讼请求，但若涉案房屋签订了补偿安置协议、获得了补偿款，上诉人的诉求被法院支持的话，被上诉人还将支付自有资金。综上，请求二审维持原判。王振德向一审法院起诉请求：1.解除其与被告梁文海于2014年7月25日签订的《房屋租赁协议》，被告立即返还位于安宁市的27间租赁房屋；2.判令被告立即支付拖欠的房屋租金233500元（2017年8月1日至2018年7月31日租金119000元，2018年8月1日至2019年10月31日的租金162500元，减去被告梁文海支付给房主祁东林的租金48000元），此后每年的租金按130000元计算到实际交还租用屋为止；3.由被告承担本案诉讼费。一审认定事实：2014年7月25日原告王振德与被告梁文海签订了《房屋租赁协议》，约定原告王振德将其拥有经营使用权的位于县街镇××村民小组××号房屋，大小27间租赁给被告梁文海，租期自2014年8月1日起至2024年7月31日止。租金为每年130000元，先付款后使用，于每年的7月一次性支付次年租金。被告梁文海必须按时交纳房租，否则原告王振德有权收回房屋。另查明，2017年8月1日以前的房屋租金已经结清，2017年9月被告梁文海向原告王振德支付了11000元房屋租金。此外，被告梁文海向案外人祁东林支付了房屋租金48000元。再查明，案涉租赁房屋为案外人李金莲所有，案外人祁东林与李金莲系母子关系。2014年7月23日，原告王振德与案外人祁东林签订了《房屋租赁协议》，取得了案涉租赁房屋的经营使用权。一审法院认为，原告王振德与被告梁文海签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违背相关法律法规规定，应为有效。原告王振德向被告梁文海提供房屋后，被告梁文海应当按约支付租金。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被告梁文海称《房屋租赁协议》已经于2017年9月解除，自己已经与案外人祁东林建立了租赁关系，但其提供的《收条》并不足以证实该主张，对其辩解意见一审法院不予采纳。原告王振德出租房屋的目的系收取房屋租金获得收益，被告梁文海自2017年8月1日起拖欠房屋租金的行为严重违反了《房屋租赁协议》。同时，根据《房屋租赁协议》约定，被告梁文海未按时交纳房租，原告王振德有权收回房屋，故原告王振德要求解除双方签订的《房屋租赁协议》及收回租赁房屋的诉请，有事实和法律依据，一审法院支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案原告王振德于2018年8月14日向一审法院提起诉讼，一审法院于2018年8月28日向被告梁文海送达了《民事诉状》副本，故一审法院确认双方签订的《房屋租赁协议》于2018年8月28日解除。对于原告王振德主张的房屋租金，庭审中双方当事人均认可案涉租赁房屋已经纳入拆迁范围，但至本案诉讼时，案涉租赁房屋尚未拆迁，且被告梁文海亦未提供已经将案涉租赁房屋交还原告王振德的相应证据，其占有、使用案涉租赁房屋至今，故应参照合同约定的租金支付自《房屋租赁协议》解除后的占用费，经计算，2017年8月1日至2018年7月31日房屋租金为130000元，扣除被告梁文海已经支付的11000元，应付119000元；2018年8月1日至2019年7月31日租金及占用费为130000元，扣除被告梁文海向案外人祁东林支付的48000元，应付82000元；2019年8月1日至2019年10月31日占用费为130000÷12×3＝32500元。故2017年8月1日至2019年10月31日房屋租金及占用费为233500元。此外，被告梁文海还应自2019年11月1日起至实际交回租赁房屋时止，按照年租金130000元的标准向原告王振德支付占用费。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：“一、原告王振德与被告梁文海2014年7月25日签订的《房屋租赁协议》于2018年8月28日解除，被告梁文海于本判决生效后十日内将位于安宁市的房屋27间腾还给原告王振德。二、由被告梁文海于判决生效后十日内支付原告王振德2017年8月1日至2019年10月31日欠付租金及占用费233500元；并自2019年11月1日起至实际交还上述房屋时止，按照130000元／年的标准向原告王振德支付占用费。”一审案件受理费4802元，由被告梁文海承担（并入上款一并支付）。经审查，本院对一审法院审理确认的案件事实依法予以确认。另查明：一、2014年7月23日，王振德从案外人祁东林处转租涉案租赁物，双方就此签订《房屋租赁协议》，约定租期10年（自2014年8月1日至2024年7月31日止）。2019年5月15日，祁东林以王振德拖欠租金为由，诉请解除双方《房屋租赁协议》，并诉请由王振德向其腾还租赁物、支付欠租。该案经本院终审于2019年10月31日作出（2019）云01民终6298号民事判决书，确认梁文海代王振德向祁东林支付2017年9月至2018年8月房租共计48000元，判决解除祁东林与王振德间《房屋租赁协议》，由王振德于判决生效后三十日内将租赁物腾还给祁东林，并支付至腾还之日止的欠付租金。该案中，王振德认可因涉案房屋纳入拆迁范围，梁文海已于2018年5月25日向主管部门报停经营。二、2019年12月13日，梁文海将涉案租赁物腾还移交给王振德。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人梁文海与被上诉人王振德2014年7月25日所签《房屋租赁协议》的合同解除时间以何时为准？合同解除的法律后果应如何处理？本院认为，本案中，梁文海与王振德所签《房屋租赁协议》约定年租金130000元，先付后用，由梁文海于每年的七月份一次性向王振德支付次年租金，双方至2017年8月1日前也实际履行完毕，但之后梁文海未严格按照约定履行，其未经合同相对方王振德同意，自2017年9月起即径行向案外人祁东林支付租金，其行为已经构成根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，王振德有权行使法定解除权解除涉案《房屋租赁协议》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”，因王振德系直接以起诉方式解除合同，一审法院确认涉案《房屋租赁协议》自起诉状副本送达梁文海之日（即2018年8月28日）起解除，处理无误，本院依法予以维持。上诉人主张2017年9月底其已与房屋所有权人李金莲、祁东林及被上诉人协议解除涉案合同，在合同相对方被上诉人明确予以否认的情况下，上诉人并未提交证据予以证实，其应承担举证不能的不利后果，本院对其该主张不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案《房屋租赁协议》解除后，上诉人应向被上诉人腾还租赁房屋，而根据二审查明的事实，上诉人已于2019年12月13日向被上诉人腾还了涉案房屋，故上诉人应当向被上诉人支付其自2017年8月1日起至合同解除前的欠付租金，及合同解除后至其实际腾还之日止的占有使用费。对于占有使用费的给付标准，鉴于梁文海2018年5月25日已上报停业，客观上未正常使用租赁物，故对于合同解除后的占有使用费，本院参照王振德的租赁成本，酌情确定为按照每年65000元的标准计算。以此计算2017年8月1日起至2019年12月13日止的租金及占有使用费合计为223493元，该款中扣减2017年9月上诉人向被上诉人支付的11000元租金、上诉人向祁东林代付的48000元租金后，本院确认上诉人还应向被上诉人支付自2017年8月1日起至2019年12月13日止的租金及占有使用费为164493元。综上，上诉人梁文海提出租赁合同2017年已解除其不应再支付租金的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定主要案件事实清楚，但因二审出现新事实对一审判决产生一定影响，本院依法予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更云南省安宁市人民法院（2019）云0181民初2727号民事判决第一项“一、原告王振德与被告梁文海2014年7月25日签订的《房屋租赁协议》于2018年8月28日解除，被告梁文海于本判决生效后十日内将位于安宁市的房屋27间腾还给原告王振德”为“一、王振德与梁文海2014年7月25日签订的《房屋租赁协议》于2018年8月28日解除”；二、变更云南省安宁市人民法院（2019）云0181民初2727号民事判决第二项“二、由被告梁文海于判决生效后十日内支付原告王振德2017年8月1日至2019年10月31日欠付租金及占用费233500元；并自2019年11月1日起至实际交还上述房屋时止，按照130000元/年的标准向原告王振德支付占用费”为“二、由梁文海于本判决生效后十日内支付王振德2017年8月1日至2019年12月13日止的欠付租金及占用费共计164493元”；三、驳回王振德的其他诉讼请求；四、驳回梁文海的上诉请求。一审案件受理费4802元，由梁文海承担。二审案件受理费4802元，由梁文海承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长 杨 艳审判员 朱 欢审判员 符圆圆二〇二〇年十一月十三日法官助理仝倩华书记员陈俊宇