成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初2272号 原告：成都同创伟业房产营销有限公司，住所地：成都市高新区新雅中街**附****。 法定代表人：刘勇，总经理。 原告：成都同创好房网络科技有限公司，，住所地：成都高新区肖家河正街**附**** 法定代表人：刘勇，总经理。 委托诉讼代理人：叶素兰，泰和泰律师事务所律师，特别授权代理。 被告：成都瑞泉房地产开发有限公司，，住所地：成都市温江区涌泉街道瑞泉馨城社区凤凰街** 法定代表人：贺余虎，总经理。 委托诉讼代理人：郑强，男，1983年12月9日出生，住成都市高新区，公司员工，特别授权代理。 委托诉讼代理人：陈栗，北京万商天勤（成都）律师事务所律师，一般授权代理。 原告成都同创伟业房产营销有限公司（以下简称同创伟业公司）、成都同创好房网络科技有限公司（以下简好房网络公司）与被告成都瑞泉房地产开发有限公司（以下简瑞泉房产公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告同创伟业公司、好房网络公司的共同委托诉讼代理人叶素兰、被告瑞泉房产公司的委托诉讼代理人郑强、陈栗均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告同创伟业公司、好房网络公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付二原告佣金12058714.5元；2.依法判令被告退还二原告保证金50万元；3.依法判令被告支付二原告违约金744854.3元；4.依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：同创伟业公司和好房网络公司系由相同股东、持有相同份额，法定代表人相同的两块牌子、一套人马的两个公司。被告因“瑞泉生活广场”项目销售之需，委托二原告包销，遂于2017年3月27日同时与二原告签定了内容完全相同的《“瑞泉生活广场”项目全程营销代理合同》（以下简称合同），合同就代理事务、双方责任、佣金支付方式、保证金的退还、违约责任等进行了相关约定。于2017年6月28日签订了内容完全相同的《“瑞泉生活广场”项目全程营销代理合同补充协议》。根据合同第6.1条、6.2.2条、第八条及补充协议约定：二原告对被涉案项目采用包销的方式，佣金的结算按loft公寓和商铺分开独立结算；二原告实现的销售产值达到loft公寓产值8600万元后，被告每15天支付一次二原告代理佣金；二原告进场7日内向支付保证金100万元，在后期销售过程中完成loft公寓产值8600万元或和商铺产值7800万元其中一项目标任务后需在3日后退还二原告50万元；若被告不按合同履行支付佣金的义务，每逾期一个月未支付时，被告应向二原告按应收款项金额按日支付0.1%的违约金。合同及补充协议签订后，原告成都同创好房网络科技有限公司向被告支付保证金100万元。后二原告依约履行自己完成的销售义务，至2018年3月15日，loft公寓金额87402081元，被告应当开始计提并支付原告佣金，应在2018年3月18日退还保证金50万元，至2019年11月30日，案涉loft公寓217套、面积13425.02㎡全部销售完毕，完成了合同loft公寓产值110855774元，被告应付二原告佣金15246585.65元，但被告仅支付（以房抵付的方式）二原告3190817元佣金，其中向原告成都同创伟业房产营销有限公司支（低）付1062802元，向成都同创好房网络科技有限公司支（抵）付2128017元，至今仍有1200万余元佣金未支付原告，也未退还保证金。2019年12月27日，原告将完成销售的217套公寓销售合同和资料及商业相关移交被告。被告的行为已经严重违反了合同及补充协议的约定，根据双方所签合同第5.1条、补充协议之规定，被告应当支付佣金12058714.5元，退还保证金50万元，支付截止2019年11月30日的违约金7448543元,二原告主动调减违约金，主张744854.3元。原告为维护合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告瑞泉房产公司辩称，本案不应同时处理二原告的诉讼请求，被告分别与二原告签订了营销代理合同。对代理的相关事宜进行了约定，虽然内容相同，但被告与二原告之间存在两个独立的合同，是两个独立的法律关系，因此不应在本案中一同处理。即使法院在本案中一并处理，二原告的销售业绩均未达到合同的约定，不符合计提佣金的标准，二原告均未完成合同约定的销售业绩，按照约定，无权主张要求退回保证金，请求法院判决驳回二原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年3月27日，同创伟业公司和好房网络公司同时与瑞泉房产公司签定了《“瑞泉生活广场”项目全程营销代理合同》，并于2017年6月28日签订了《“瑞泉生活广场”项目全程营销代理合同补充协议》。合同和补充协议均约定：代理销售“瑞泉全生活广场”项目之公寓、商业，销售方式为包销，其中loft公寓共计217套，面积13425.02㎡，6300元/㎡包干价，包干总价为84577626元，项目后期销售价格在此包干价以内不支付代理佣金，高于包干价为代理佣金。计提方式为：计提代理佣金=(loft公寓销售价格-6300元/㎡)*销售面积，如计提代理佣金超过loft公寓包干总价的5%，超出部分双方各分50%；佣金的结算按loft公寓和商铺分开独立结算；loft公寓销售产值达到8600万元后，瑞泉房产公司每15天结算一次佣金，每月1-3号、15-17号支付；进场7日内向瑞泉房产公司支付保证金100万元，在后期销售过程中完成loft公寓产值8600万元或和商铺产值7800万元其中一项目标任务后瑞泉房产公司需在3日后退还保证金50万元；若瑞泉房产公司不按合同履行支付佣金的义务，每逾期一个月未支付时，瑞泉房产公司应向同创伟业公司、好房网络公司按应收款项金额按日支付0.1%的违约金。 2017年9月5日，好房网络公司向瑞泉房产公司转账100万元，瑞泉房产公司向同创好房公司出具100万元保证金的收据。2019年12月27日，同创伟业公司向瑞泉房产公司移交loft公寓销售合同217套，瑞泉房产公司签字确认。2018年3月15日，loft公寓销售金额87402081元，至2019年11月30日，案涉loft公寓217套、面积13425.02㎡全部销售完毕，销售总金额金额为110855774元，实际销售平均单价8257.4元/㎡，瑞泉房产公司2018年3月-6月期间通过抵房款的方式支付二原告佣金3190817元，其中向同创伟业支付2128015元，向好房网络公司支付1062802元。 同创伟业公司和好房网络公司股东均由刘勇、钟岳强组成，其中刘勇分别持有两公司股份57%，钟岳强分别持有两公司股份43%，刘勇任两公司法定代表人。 另查明，罗映、周磊、李卫国、王翠娇均与同创伟业公司签订了劳动合同，建立了劳动关系，合同期限均自2017年1月20日至完成“瑞泉生活广场工作（任务）”止，同创伟业公司和好房网络公司为四人缴纳了社会保险金。 上述事实，有当事人提供的营业执照、工商信息、公司章程、《“瑞泉生活广场”项目全程营销代理合同》、《“瑞泉生活广场”项目全程营销代理合同补充协议》、商品房买卖合同摘要、瑞泉生活广场合同移交清单、劳动合同、社保清单、转款凭证、收据、对账单、房产查询表及当事人当庭陈述为证，经庭审调查核实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于以下五个方面： 一、同创伟业公司和好房网络公司的销售行为是独立销售还是整体行为，销售金额是否应当分别计算应当计提佣金的问题。 1、同创伟业公司和好房网络公司与瑞泉房产公司于2017年3月27日、2017年6月28日签订的合同及补充协议，其法定代表人相同，股东组成相同、管理人员混同；2、从代理销售具体履行情况来看，案涉销售的房屋均在同一销售中心销售；3、从合同的内容来看，均约定指向同一标的，且分为包干价内的佣金提取和超出包干价的佣金提取，而合同均约定为“包销”，“包销”是一种具有排他性的意思表示，瑞泉房产公司在明知同创伟业公司和好房网络公司的真实情况却与其同时签订合同和补充协议，就认可了同创伟业公司和好房网络公司的代理销售行为系一整体行为。合同约定的“包销”实为排除了同创伟业公司和好房网络公司之外的第三人再行代理销售的行为；4、从同创伟业公司和好房网络公司的履行合同来看，好房网络公司缴纳保证金得到了瑞泉房产公司的认可，在履行合同过程中，以抵房的方式向同创伟业公司和好房网络公司支付了部分佣金；5、同创伟业公司和好房网络公司的工作人员王翠娇、周磊与同创伟业公司签订了劳动合同，社保费用由好房网络公司缴纳，说明了同创伟业公司和好房网络公司确实存在员工混同，管理混同的情形，与同创伟业公司和好房网络公司法定代表人相同，股东组成相同、管理混同的事实相符。从以上几方面能够说明，瑞泉房产公司与同创伟业公司和好房网络公司同时签订合同及补充协议的目的是委托同创伟业公司和好房网络公司共同代理销售案涉的房屋，王翠娇、周磊的社保费用在好房网络公司缴纳不影响瑞泉房产公司与同创伟业公司和好房网络公司合同及补充协议的履行。同创伟业公司和好房网络公司的代理销售行为应当认定为一整体行为，任何一方单方面或共同完成合同及补充协议约定计提佣金的条件，瑞泉房产公司就应当向同创伟业公司和好房网络公司结算佣金。同创伟业公司和好房网络公司主张共同代理销售行为系一整体行为，任何一方销售完成的金额均应计入计提佣金范围的主张，本院予以支持。 二、同创伟业公司和好房网络公司代理销售瑞泉房产 公司房屋销售了多少套房屋的问题。 根据2019年12月27日“瑞泉生活广场合同移交清单”，瑞泉房产公司同日进行了签收确认，能够认定同创伟业公司和好房网络公司已经代理销售完毕217套案涉的loft公寓。 三、如果同创伟业公司和好房网络公司代理销售房屋 的行为应为整体行为，作为计提佣金的销售金额怎么计算及扣除瑞泉房产公司已经支付的佣金是否还应支付同创伟业公司和好房网络公司佣金的问题。 从瑞泉房产公司2019年12月27日签收同创伟业公司的“瑞泉生活广场合同移交清单”，足以证实以下事实：同创伟业公司销售案涉项目loft公寓共计217套，到2018年3月15日，销售loft公寓产值达87402081元，面积10598.14㎡；至2019年11月30日，共计实现销售产值110855774元，销售面积13425.02㎡，实际应支付佣金15253508元，具体计算分为三种情况：A、包干价84577626元[（8257.4元/㎡-6300元/㎡）*13425.02实际销售平均单价8257.4元/㎡]不计提佣金；B、超过包干价5%以内的部分全部属于同创伟业公司应当计提的佣金4228881元（包干价84577626元*5%）。C、超过包干总价5%部分以上应支付的佣金11024627元[(销售总价110855774元-A-B）*1/2]。根据同创伟业公司和好房网络公司及瑞泉房产公司当庭认可瑞泉房产公司已经支付同创伟业公司和好房网络公司佣金3190817元，瑞泉房产公司尚应支付同创伟业公司和好房网络公司佣金12058714.5元。 四、瑞泉房产公司的行为是否违约，如果违约，违约金金额为多少的问题。 根据瑞泉房产公司与同创伟业公司和好房网络公司签订的合同及补充协议的约定，同创伟业公司和好房网络公司代理销售金额达成8600万元后15天开始支付佣金，同创伟业公司和好房网络公司于2018年3月15日代理销售金额达到87402081元，2018年3月31日应当开始支付佣金，由于瑞泉房产公司未能按合同约定达到支付佣金条件后每15天支付，瑞泉房产公司应当承担违约责任，违约金按日应付未付佣金金额的0.1%计算，违约金（详见计算表格）合计7448543元，鉴于同创伟业公司和好房网络公司当庭自愿放弃主张违约金的绝大部分权利，仅主张违约金为744854.30元，且自愿放弃其他违约金的主张权利不违反法律规定，本院依法予以支持。 五、瑞泉房产公司是否应当退还同创伟业公司和好房网络公司保证金500000元的问题。结合合同第6.1条、6.2.2条、第八条及补充协议的约定，2018年3月15日loft公寓销售产值已经超过8600万元，瑞泉房产公司应于2018年3月18日退还同创伟业公司和好房网络公司保证金500000元，故同创伟业公司和好房网络公司主张瑞泉房产公司退还保证金500000元于法有据，本院依法予以支持。 综上所述，瑞泉房产公司辩解不应支付同创伟业公司和好房网络公司佣金、退还保证金及支付违约金的抗辩主张无事实和法律依据，其理由不成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告成都瑞泉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都同创伟业房产营销有限公司、成都同创好房网络科技有限公司支付佣金12058714.5元。 二、被告成都瑞泉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告成都同创伟业房产营销有限公司、成都同创好房网络科技有限公司保证金500000元。 三、被告成都瑞泉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都同创伟业房产营销有限公司、成都同创好房网络科技有限公司支违约金744854.30元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50811元，由被告成都瑞泉房地产开发有限公司负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李** 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  何 勃 附：瑞泉馨城生活广场应结佣金及违约金计算表                            截止时间                       产值 （单位：元）                       面积 （单位：㎡）                       成交均价（单位：元/㎡）                       差价 （单位：元/㎡）                       应计提 总佣金 （单位：元）                       包干总价5%以内全部计提 （单位：元）                       佣金超出包干总价5%以外计提一半 （单位：元）                       实际应结佣金 （单位：元）                       实际到账佣金 （单位：元）                       累计逾期 未付佣金 （单位：元）                       佣金 违约金 （单位：元）                               2018.3.15                       87402081                       10598.14                       8246.93                       1946.93                       20633799                       3338414.1                       8647692.45                       11986106.55                       0                       11986106.55                       0                               2018.3.31                       6162439                       724.97                       8500.27                       2200.27                       1595128                       228365.55                       683381.23                       911746.78          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11028616.95                       15249531.50                       3190817                       12058714.5                       7448543                                           违约金从2018.3.18日开始计算，截止到2019年11.30日