湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0121民初9946号原告印志雄，男，汉族，1998年10月10日出生，现住长沙县。原告印先明，男，汉族，1972年12月16日出生，住湖南省安乡县。以上两原告共同委托诉讼代理人罗仲华，湖南弘楚律师事务所律师。被告湖南万厦物业管理有限公司，住所地：长沙经济技术开发区板仓南路**新长海中心服务外包基地******。法定代表人苏亦武，总经理。委托诉讼代理人关艳，公司员工。被告陈启松，男，汉族，1992年5月16日出生，住湖南省邵阳市隆回县。委托诉讼代理人黄友，湖南同湘律师事务所律师。原告印志雄、印先明与被告湖南万厦物业管理有限公司（以下简称万厦物业）、被告陈启松财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告印志雄、原告印志雄及印先明的共同委托代理人罗仲华，被告万厦物业的委托代理人关艳，被告陈启松及委托代理人黄友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告印志雄、印先明请求本院判令：一、被告陈启松、万厦物业向原告印志雄、印先明赔偿因房屋渗水所导致的损失91700元及相关损失物价鉴定费4000元，由被告陈启松承担赔偿责任，被告万厦物业承担补充赔偿责任。二、被告陈启松、万厦物业承担本案的诉讼费。被告陈启松答辩要点：1、原告印志雄主体不适格，房屋属原告印先明所有，印先明是适格原告。2、被告陈启松不是本案的实际侵权人，因为楼上已入住的业主随便丢垃圾导致公共下水管堵塞导致脏水倒灌进了陈启松的房屋，实际侵权人应是楼上已经入住的业主。3、该房屋是在保修期内，渗水属于房屋质量问题，开发商应承担相应的责任。我们向法庭申请追加楼上已经入住的业主和开发商为共同被告，以便客观的解决问题。4、根据原告印先明的陈述三月份就已经开始出现渗水的现象，且报告了物业公司但是未得到及时处理，物业公司也存在一定的管理责任，物业公司的服务内容包括了共用的管道维护等。5、关于损失的金额，评估价格过高。被告万厦物业答辩要点：1、万厦物业不是侵权人，不是适格被告。2、万厦物业只对公用设施设备有维护义务，未包含住宅内的下水管道维护。3、万厦物业公司已尽到了合理的协调和维护义务。4、本案价格评估报告损失评定过高。5、因原告印志雄、印先明的楼上房屋积水且长期无人居住而导致损失扩大，应由该侵权人承担扩大部分损失。查明的事实根据双方当事人的诉辨主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1、2019年3月5日，甲方（出租方）李洪伟与乙方（承租方）印志雄签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将长沙县××路××号××路××号××广场××栋××房屋出租给乙方使用，用途为住家；租赁期限从2019年3月5日至2024年3月4日；房屋租金每月1000元。2、2020年1月10日，李洪伟出具一份《声明》，载明：本人李洪伟已于2019年3月5日将本人所有的位于长沙县××路××号××路××号××广场××栋××房屋出租给印志雄（身份证号码：×××003Ｘ），租期为5年，房屋租赁合同签订后本人已将房屋交付给印志雄。2019年10月，因渗水造成房屋及屋内物品受损严重，针对该房屋内的损失，本人不再作为被侵权人主张权利，并支持印志雄作为被侵权人主张权利，所有主张权利所支出的费用由印志雄承担，如获得赔偿，由印志雄所有。3、原告印先明出具一份声明，载明：本人印先明，身份证号码：43072119********，与印志雄系父子关系，印志雄租赁居住在长沙县××路××号××路××号××广场××栋××房屋时，该房屋发生渗水情况，因居住需要，印志雄对该房屋进行了修缮。2020年7月，本人通过拍卖的方式获得了该房屋的所有权，同意印志雄与本人一起对该房屋的损失主张权利。4、长沙经济技术开发区泉塘街道板仓南路29号和向阳路10号新长海中心C、D栋818号房产信息显示，所有权人为印先明，共有情况为单独所有。5、原告印志雄、印先明提供楼上房屋（9××8号）图片，物业公司维修人员所拍摄，屋内有积水。6、原告印志雄、印先明提供818号房屋受损图片27张，显示厨房的灶台、厨具、橱柜等上有污水，室内地板砖上有污水，门框、壁柜等被浸泡，墙壁多出被浸泡，有水渍等现象。7、原告印志雄、印先明就房屋装修损失申请价格评估，2020年1月13日，长沙星盛价格评估事务所有限公司出具一份《价格评估报告书》，载明：一、价格评估标的，长沙县新长海中心D栋2单元818室印志雄家装修损失。三、价格评估基准日，2019年10月28日。八、价格评估结论，评估标的损失价值为91700元。8、被告万厦物业公司提供一份2017年10月15日的《入伙汇签单》，载明：被告陈启松作为新长海广场CD栋918房业主于2017年10月15日收房，被告陈启松在办理交房手续上业主签名处签名，该房屋已经交付。9、被告万厦物业公司提供一份《业主手册》，包括：服务指南、居家守则、新长海广场业主临时管理规约、前期物业服务协议、附件业主档案表。2017年10月15日，被告陈启松在《承诺书》上签名。其中第四部分前期物业服务协议，被告陈启松于2017年10月15日在乙方处签名，第二章物业服务内容，第五条房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护管理和运行服务，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、保安监控系统。第六条本物业规划红线内属物业服务范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、泵房、路灯等。10、被告万厦物业公司提供从2019年1月1日至2019年12月31日的新长海广场二期D、F栋《业主物业服务需求记录本》，显示：2019年10月28日，D818业主前台报，需求事项为家里好多水，处理结果“D918厕所堵了，反水、渗到楼下，已疏通”，并提供918房屋疏通现场照片。被告万厦物业公司在收到原告印志雄报修电话后，派工作人员疏通了918房屋卫生间堵塞管道，管道中清理出头发、塑料、袜子等异物。11、被告万厦物业公司申请证人万某出庭作证，并接受各方质询，证人陈述，“2019年10月28日，新长海广场Ｄ栋818业主打电话向物业公司报修，说楼上有渗水，称从厨房及客厅屋顶上有水渗漏下来，证人万某及另外两名同事到Ｄ栋918房进行现场查看，当时门是锁的，经业主同意，联系开锁公司将门打开，进入房间后，发现客厅及其他房间有积水，积水大概有6厘米深，经过检查，发现漏水点位置是卫生间，对厕所蹲便器进行疏通，从卫生间的下水管道中清理出毛发、塑料、袜子、纸巾等异物，房屋内积水系卫生间管道堵塞所致。918房屋的积水是物业保洁员清理的，蹲便器疏通以后，楼下的业主没有再向物业公司反映有渗水现象了”。12、在案件审理中，原告印志雄、印先明申请调查取证，要求本院去长沙县不动产登记中心调取长沙经济技术开发区泉塘街道板仓南路29号和向阳路10号新长海中心Ｃ、Ｄ栋9××8号房产信息及房主信息，经本院调查，该房产的权利人为陈启松，证件号码：×××157Ｘ。争议的事实及认定一、印志雄是否能作为原告的问题。被告陈启松认为，原告印志雄主体不适格，房屋属原告印先明所有，印先明是适格原告。经审查，本院认为，原告印先明与印志雄系父子关系，该房屋登记在原告印先明名下，2020年7月，原告印先明通过拍卖的方式取得房屋所有权，之前，2019年3月5日，印志雄从李洪伟处租赁该房屋，在租赁期间内，2019年10月28日发生渗水事件，印志雄参与事情的处理，被泡水房屋的修缮、受损房屋价格评估等，案外人李洪伟出具申明，支持印志雄作为被侵权人主张权利，如获得赔偿，归印志雄所有。综上，印志雄可以作为共同原告参加诉讼，是适格的原告，被告陈启松的辩解意见，本院不予采信。二、本案侵权责任人的认定问题。原告印志雄、印先明认为房屋内损失系被告陈启松房屋渗水所致，918房屋已经交付，被告陈启松进行了部分装修，应采取合理措施，防止积水长时间在地上积存，避免渗透至楼下住户，其疏于管理，对损害的发生存在过错，应对原告印志雄、印先明的损失承担赔偿责任。被告陈启松认为，本案的实际侵权人是往下水道倒垃圾并导致水管堵塞的业主，被告陈启松房屋楼层以上所有已入住的业主都是共同侵权人，应共同承担本案的侵权责任，要求追加新长海广场D幢9层以上所有已入住业主及湖南德坤投资置业有限公司为被告。经审查，本院认为，被告陈启松对自己的房屋有管理维护的义务，卫生间管道堵塞，房屋内积水严重，其疏于管理，未及时发现房屋内积水，导致积水渗透至原告印志雄、印先明房屋，造成损失的发生，其作为直接侵权人应承担相应的赔偿责任。如果被告陈启松认为本案发生的原因系房屋楼上的业主往下水道倒垃圾，导致水管堵塞，堵塞的水灌满房屋进而导致水渗透至原告印先明的房屋，其可以另案主张权利，向其认为的侵权人和责任人主张赔偿。三、被告万厦物业是否承担补充赔偿责任的问题。原告印志雄、印先明要求被告万厦物业承担补充赔偿责任，被告万厦物业认为已尽到合理协调及维护义务，不是侵权人，不应承担责任。经审查，本院认为，物业公司只对公用设施设备有维护义务，未包含住宅内公共下水管道维护，本案中渗水位置系被告陈启松房屋内卫生间管道堵塞，不属于《物业服务协议》约定的物业公司应负维护修缮义务的公用部分。原告印志雄向被告万厦物业反馈渗水问题后，被告万厦物业及时派工作人员去被告陈启松家里对卫生间管道进行疏通，清理积水，已尽到合理的维护义务，原告印志雄、印先明及被告陈启松均未提交证据证明以前曾向物业公司反映过渗水问题而物业公司未进行处理，存在疏于管理等情形，故原告印志雄、印先明要求被告万厦物业承担补充赔偿责任的诉讼请求，本院不予采信，予以驳回。四、原告印志雄、印先明房屋损失的认定问题。原告印志雄、印先明提交了价格评估报告，主张损失91700元。被告陈启松认为，损失金额不符合实际，明显高于实际造成的损失，要求对渗水原因及损失进行重新鉴定。被告万厦物业认为，房屋损失整体评估过高，鉴定应根据被鉴定的实际装修价值定损，而非套用市场价格，不能一律套用定额。经审查，本院认为，价格评估机构具有相应的资质，评估结论具有合法性、客观性，本院予以采信，被告陈启松要求重新鉴定的理由及依据不充分，本院不予准许。考虑到旧装修材料残值的问题，本院酌情予以扣减鉴定损失91700元的8%，即支持财产损失84364元（91700元-7336元），超过部分，不予支持。关于评估费4000元，评估费的产生与被告陈启松的侵权行为存在因果关系，评估费应由被告陈启松承担。判决的理由与结果本院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系，给相邻方造成妨碍的，应当排除妨碍。相邻一方行使权利时，不得损害另一方的合法权益。《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定“行为人因过错侵害他人民事权益的，应当承担侵权责任。”被告陈启松房屋积水，应及时采取合理措施，防止积水长时间在地面积存，并渗漏至楼下住户，但是被告陈启松疏于管理，导致污水渗透至原告印志雄、印先明房屋，被告陈启松未尽到对家中卫生间管道进行安全检查和维修以及发现危险及时处理的义务，对原告印志雄、印先明房屋及房屋内设施损坏的发生负有过错，应承担损害赔偿责任，如上文分析，原告印志雄、印先明主张的财产损失，本院酌情予以支持84364元。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第（六）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条、第八十八条之规定，判决如下：一、被告陈启松于本判决生效后十日内赔偿原告印志雄、印先明财产损失84364元；二、被告陈启松于本判决生效后十日内支付原告印志雄、印先明评估费4000元；三、驳回原告印志雄、印先明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2192元，减半收取1096元，由被告陈启松承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  唐昌新二〇二〇年十一月二十日法官助理黄香连书记员蒋培滔附：相关法律条文《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害（二）排除妨碍（三）消除危险（四）返还财产（五）恢复原状（六）赔偿损失（七）赔礼道歉（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。第八十八条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。