广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初11678号原告（反诉被告）：刘翔燕，男，1973年2月12日出生，汉族，住江西省赣州市龙南县*************，公民身份号码362************33X。委托诉讼代理人：黄少峰，广东熊何律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎佩，广东熊何律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：潘荣乐，男，1984年12月4日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**************巷12号，公民身份号码440************033。委托诉讼代理人：区丽容，广东骏和律师事务所律师。第三人：张树响，男，1971年4月6日出生，汉族，住河北省河间市************，公民身份号码130************757。原告刘翔燕诉被告潘荣乐租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告潘荣乐提起反诉，本院审查后决定受理并与本诉合并审理。为查明案件事实,本院依法追加张树响为第三人参加诉讼。本案于2020年9月10日、同年10月28日二次公开开庭审理了本案，原告委托诉讼代理人黄少峰与被告委托诉讼代理人区丽容均到庭参加二次庭审，被告潘荣乐及第三人张树响到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还租赁押金33270元；2.被告向原告补偿装修费用129582元（以鉴定结论为准）；3.被告向原告支付20000元的搬迁费；4.本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由：原告于2017年7月与被告签订租赁合同，被告将厂房、办公室及宿舍出租给原告，其中厂房是经被告同意原告向承租人张树响转租。经三方协商，被告将租给张树响部分厂房变更为被告直接出租给原告，张树响仅作为担保人，办公室和宿舍是被告直接与原告签订租赁合同出租给原告。原告承租后向被告支付了租赁押金33270元生装修费129582元。因办公室和宿舍没有独立水表，相关水费是被告确定后向。出于经营、生活需要，原告对厂房、办公室及宿舍均进行了全面装修，为此产原告索要。2019年7月22日，被告通知原告此前应缴水费合计为5141元。仅两个月之后，2019年9月30日，被告又通知原告应缴水费高达19244.4元，原告要求被告出示水费结算单，被告一直无法提供，双方就水费事宜进行协商未果。后被告单方面表示解除租赁合同，要求原告立即撤场，迫于无奈，原告于2019年11月7日完全撤场，产生搬迁费20000元。为维护原告合法权益，提起本案诉讼。被告辩称，被告不按时支付厂房、宿舍租金及水费，已构成根本违约，且合同是原告自行要求提前解除，原告是违约方，其无权要求退回押金。原告承租厂房后虽然有简单装修，但价值不大，也未征得被告同意，现租赁合同因原告根据违约而解除，故原告也无权要求被告赔偿装修损失。原告支出的搬迁费应由其个人承担，该费用即使合同到期也会产生，并不属于合同解除的损失，原告无权要求被告赔偿。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付2019年1月至2019年11月的宿舍和办公室租金37576元及利息；2.原告向被告支付租赁期间水费19244.4元及利息；3.被告无需退回原告租金押金33270元；4.原告承担本案的反诉费用。事实与理由：自2017年6月28日开始，原告向被告承租了145平方米办公室和97平方米宿舍，原告一直未缴纳2019年1月开始的租金，计到2019年11月共计欠租37576元。据被告统计，原告自承租以来共欠水费19244.4元未缴纳。原告在承租期间擅自提前解除租赁合同，且长期拖欠租金未缴纳，被告有权没收原告所支付的押金33270元。为维护被告合法权益，提起反诉。针对被告反诉，原告辩称，原告方应支付的租金为2019年1月-8月的宿舍、办公室租金，按照每月3388元计算，原告不同意支付利息，因为双方对于宿舍及办公室没有签订书面的租赁协议，结合双方的交易习惯可以看出，2017年至2018年12月31日期间的租金被告在2018年才要求原告支付，原告方实际支付时间为2019年初，故2019年的租金应当于2020年才支付，目前尚未到支付时间，因此不存在拖欠租金的行为，故无需支付利息。被告没有证据证明原告在租赁期间产生的水费为19244.4元，双方对于水费有较大的争议，在2019年7月22日被告曾向原告提出水费的金额为5141元，该水费的产生的时间为2017年7月1日至2019年7月22日，但到2019年9月30日，相隔不到三个月时间，水费为19244.4元，原告无法接受该金额，同时因为被告无法提供相应的证据证明水费的金额，故原告不应向被告支付水费相对应的利息。被告在2019年9月30日要求原告搬离宿舍、办公室及厂房，单方解除租赁合同，同时在2019年10月30日被告为迫使原告离开，对宿舍、办公室及厂房采取断电行为，原告为此报警，双方到派出所做笔录，但被告仍一直断电，故违约方为被告，被告无权收没押金。第三人张树响述称，原、被告之间的租赁合同权利义务与第三人无关。第三人与原告签订《厂房租赁合同》，是经被告同意后将部分厂房转租给原告，原告每月向第三人缴纳厂房租金，租赁押金33270元已交给被告。原告在2019年11月初告诉第三人不再承租厂房，当时第三人劝说并挽留原告不要搬走，原告执意要搬走，因为原告经常拖欠租金并在租赁期限届满前搬离，其所交押金应予没收，第三人同意该押金由被告没收。宿舍和办公室与第三人无关，第三人也不清楚相关情况。原、被告围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。经审查后本院确认无争议证据的真实性并附卷佐证。原告提供的装修证据材料证明力将在本院认为部分论述。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区********“榄岗”地段的厂房于2016年11月11日办理不动产权,登记权属人为潘本胜，厂房结构为三层框架，建筑面积13507.9平方米。2017年6月28日，第三人张树响（出租人，甲方）与原告刘翔燕（承租人，乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定：甲方将部分厂房出租给乙方使用；租赁期限自2017年7月1日至2026年7月1日共9年；前三年每月租金11090元，从第四年开始每年递增5%；乙方应缴纳押金33270元；乙方应于每月28日前支付下一个月租金，必须在下一月5日前付清；租赁期间乙方拖欠费用满一个月，甲方有权增收日万分之五滞纳金，拖欠超过45日，视为乙方根本违约，乙方自动终止合同，甲方不退还所有押金及已缴纳的租金，且乙方需要15日内撤场；若乙方在租赁期间提出解除合同或因其原因导致合同不能履行，甲方不退回乙方所缴纳的租金及押金，乙方自建的可拆除的增建物、增添物、装饰物归乙方所有并由乙方拆除，乙方自建的不可拆除的归甲方所有，甲方不作任何补偿；等等。2017年7月14日，原、被告及第三人在该合同后添加附件，出租方变更为被告，原告为承租方，第三人为担保方，押金33270元及原告所缴纳的租金、电费及水费由第三人一并交给被告。同日，被告出具收取原告缴纳的厂房押金33270元的收据。合同签订后被告又将部分宿舍及办公室出租给原告。2018年12月25日，被告发微信给原告，称宿舍及厂房面积合计242平方米，计至2018年12月31日，宿舍及办公室租金合计50148元，并要求原告尽快复核无误后尽早汇款。2019年1月12日，原告向被告支付了上述款项。2019年7月22日，被告发微信给原告，称租厂到当日，一共水费5141元。2019年8月12日，被告发微信给原告，要求交纳8份厂房及19年1-6月宿舍及办公室租金。2019年9月2日，原告回复好的并称月底支付。2019年9月30日，被告发微信给原告要求解决宿舍租金和水费，否则停水停电，原告回复称不是只有被告家有厂房租，一大早收钱没有规矩。被告回复称如果有意见就自己找地方，大可以不租。原告回复好呀。被告回复好，那原告就找其他地方去。被告回复水费一共19244.4元，宿舍租金20496元。原告对水费19244.4提出异议。被告回复称，水费有异议可重新算过，从未试过收租像这样的，不租了，不用说其他事实，过完十月一日之后，给一个月时间搬走。当日，被告将电闸拉下来，原告方人员报警，双方到派出所后达成和解并不再追究对方任何责任。当日原告支付了10月厂房租金11090元。2019年11月11日，原告方发信息给被告，称已收拾完垃圾。2020年5月15日，原告提起本案诉讼。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉讼厂房已办理房产证，原、被告就该厂房形成的租赁合同为合法有效合同，该合同对双方当事人具有法律约束力。双方当事人未提供宿舍及办公室的规划报建及竣工验收资料，双方就宿舍及办公室形成的租赁合同因违反法律强制性规定而无效。2019年9月2日，原告承诺在月底前向被告支付宿舍和办公室使用费，因原告未支付双方在2019年9月30日产生争议，被告是在双方产生争议后才提出水费19244.4元，当原告提出异议后，被告又提出可以再算过，可见原、被告之间租赁并非因该争议而导致无法继续履行。被告在微信中提出不租给原告，在被告拉下电闸后双方到派出所进行了处理，并达成互不追究的协议，故被告该行为也并非最终导致合同无法继续履行。综上，原告并未举证证明被告存在提前解除厂房租赁合同的实际行为，原告在合同未到期的情况下提前搬离租赁场地，属于单方面提前解除合同，本院对原告请求被告赔偿装修损失129582元诉讼请求不予支持，并对其向本院提出对装修价值进行评估鉴定的申请不予采纳。《厂房租赁合同》并未约定被告违约的情况下需双倍返还押金给原告，故该合同中押金不具备定金的性质，基于合同权利义务需对等约定的原则，本院对被告主张没收押金的诉讼请求不予支持，并对原告主张被告返还33270元押金的诉讼请求予以支持。原告支付出搬迁费属于其履约成本，且被告并无根本违约行为，本院对原告主张被告支付搬迁费20000元诉讼请求不予支持。被告在2019年9月30日向原告提出给一个月时间搬离，原告在2019年11月11日通知被告搬离完毕，本院酌情确定原告应支付2019年1月1日至2019年9月30日及2019年11月1日至2019年11月11日期间使用费31746元（3388元/月×9.37个月）予被告，被告请求超出部分本院不予支持。原告辩解使用费计算至8月理据不足，本院也不予采纳。原、被告关于该期间使用费支付时间并无约定，原告主张被告支付利息依据不足，本院不予支持。2019年7月22日被告向原告提出水费为5141元，原告并未提出异议，本院对该水费金额予以确认，截止至原告搬离时，本院根据平均水平确定本案中原告需支付水费6000元予被告，被告请求19244.4元依据不足，超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）潘荣乐应于本判决发生法律效力之日起十日内退还押金33270元予原告（反诉被告）刘翔燕；二、原告（反诉被告）刘翔燕应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费31746元予被告（反诉原告）潘荣乐；三、原告（反诉被告）刘翔燕应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水费6000元予被告（反诉原告）潘荣乐；四、驳回原告（反诉被告）刘翔燕的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）潘荣乐的其他反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取1978.52元（原告已预交），由原告负担1662.64元，被告负担315.88元。反诉受理费1057.24元（被告已预交），由原告负担370.98元，被告686.36元。二者抵扣后，原告刘翔燕应于上述付款同期迳支付受理费55.1元予被告潘荣乐，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇二〇年十一月二十日书记员  许晓璇