云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初9700号原告（反诉被告）：孟秋廷，女，1996年7月14日出生，汉族，住云南省红河哈尼族自治州个旧市。委托诉讼代理人：张科玄、王占秋，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：昆明恒彬企业管理咨询有限公司，住所地：云南省昆明市五华区江东和谐家园****。法定代表人：林丽菁，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨雄，云南律颂律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：蔡丽莎，云南律颂律师事务所实习律师，特别授权代理。原告（反诉被告）孟秋廷与被告（反诉原告）昆明恒彬企业管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告（反诉被告）孟秋廷及其委托诉讼代理人张科玄、王占秋，被告（反诉原告）昆明恒彬企业管理咨询有限公司的委托诉讼代理人杨雄、蔡丽莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）孟秋廷向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告所签订的《铺面租赁合同》；2.请求依法判令被告向原告赔偿因被告擅自转租房屋所导致的原告转让费损失1642857.14元，装修费损失351190.47元及货品损失150000元；3.本案全部诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告昆明恒彬企业管理咨询有限公司拥有“江东好世界花园商场”一楼的出租权，其中商场A01号原由段建平租赁经营“春熙里火锅”店，2018年10月10日段建平与原告签订《春熙里火锅店转让协议》，协议约定段建平以310万元的价格（其中包含租金480480元，商铺管理服务费480480元，合同履约保证金80080元）将春熙里火锅店转让给原告，同时原告根据段建平与被告所签的《铺面租赁合同》第九条约定，向被告支付了50000元的更名费并于2018年10月10日与被告直接签订了《铺面租赁合同》，合同约定原告向被告租赁建筑面积769.36平方米商铺用于从事餐饮经营，租赁期自2018年10月1起至2025年12月30日止，原告为租赁该商铺经营餐饮，除向被告支付房租、商铺管理服务费、履约保证金及更名费外，实际还支出了200万元的转让费，接手商铺后先后投入了60余万元对商铺进行二次装修。时至2019年12月，原告本应交纳次年房租，但因春节即将临近加之原告现金流紧张等情况，原告向被告申请分期支付房租，经被告同意后原告于2019年12月17日、18日分两次向被告支付了次年10万元的租金并商定待春节后原告再交纳其余租金。春节前原告餐厅正常歇业放假，后因新冠疫情影响，原告餐厅一直停业至2020年3月底，当疫情变缓原告才至餐厅计划重新开门营业，可到达餐厅原告才发现原告所租赁的商铺被告在未告之原告的情况下，即橇开原告餐厅门锁，强行进入餐厅并擅自将原告所租赁的餐厅变更为海鲜水产市场，高价分租给多家商户；此外，被告还将原告储物间内存放的食品、调料、账册、文件等物品抛弃，给原告造成了巨额的经济损失。发生上述事件后，导致原告所租赁的餐厅已根本无法继续经营，为此原告曾多次找到被告协商希望被告对原告的损失予以适当赔偿，但被告始终未予理会。原告认为原告因受新冠疫情影响，未正常开门营业属于不可抗力事件，原、被告双方本应协商延期开业及被告给予租金减让等问题，但遗憾的是被告不但未与原告协商，反而在原告不知情的情况下擅自将原告合法租赁的餐厅改变用途并高价对外分租，己严重违背了公平、诚信的原则，给原告造成了巨额的经济损失，已构成根本违约。综上所述，鉴于被告的严重违约，已造成原告后续长达69个月租约实质上已不能履行，原告实际投入未使用期间的转让费、二次装修费均应由被告予以赔偿，因此原告主张被告赔偿转让费损失金额为1642857.14元（2000000元÷84个月×69个月=1642857.14元），赔偿装修费损失金额为351190.47元（500000元÷84个月×69个月=351190.47元）；此外被告抛弃原告储物间内存放的食品、调料、账册、文件等物品价值为150000元，也应由被告赔偿。因此原告为维护自身合法权益，特向本院提起诉讼，请依法支持原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）昆明恒彬企业管理咨询有限公司（以下简称“恒彬公司”）辩称：第一，原告没有按合同约定于2020年12月向原告支付租金等费用，即原告已违约在先；第二，原告违约后被告催收租金等费用，原告让被告与其母亲联系，被告催其母亲腾房，其母亲已经腾房并自行将店内的物品及门头处置，因此原告主张的损失系其经营风险，与被告无关。被告（反诉原告）恒彬公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令反诉被告向反诉原告支付自2020年1月1日至2020年4月10日的租金、商业管理费及物业管理费117405.30元；2.请求依法判令反诉被告向反诉原告支付所拖欠的电费5639元；3.诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2018年10月10日，反诉原告与反诉被告签订《铺面租赁合同》，因反诉被告拖欠费用，反诉原告于2019年11月14日向反诉被告出具《通知函》，要求反诉被告按合同约定履行支付租金、商业管理费、物业管理费及水电费的义务，但反诉被告一拖再拖。2020年2月10日反诉原告工作人员与反诉被告联系后，反诉被告表示其无法做主，让其母亲联系处理。2020年4月2日反诉原告工作人员联系反诉被告的母亲，让其在2020年4月10日前自行将店铺内的物品拆完，其母亲表示同意并于当日件铺面门头等财产自行处置给他人。但反诉被告所拖欠的租金等费用一直据不支付，也拒不办理合同终止的手续，截止2020年4月10日，反诉被告尚欠反诉原告租金141049.10元，商业管理费141049.10元，物业管理费15387.10元，电费5639元，以上费用共计303124.30元，扣除反诉被告已支付的租金100000元及履约保证金80080元，反诉被告共欠反诉原告租金等费用123044.30元。综上，请法院依法驳回反诉被告的本诉请求，并支持反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）孟秋廷辩称：第一，反诉被告不存在欠付租金的情况，本案反诉原告于2019年6月15日以通知的形式将租金降为80元每平方米，管理费降至7.5元每平方米，据此来计算租金和管理费是大幅的下降；第二点，受疫情的影响，反诉被告于2020年1月停业到4月初，依照最高人民法院依法妥善处理，涉及新冠疫情民事案件若干问题的指导意见一和指导意见二的有关规定，对于疫情期间应当对租赁方给予部分或全部免除租金，反诉被告所支付的租金10万元以及在反诉原告处的履约保证金80080元，完全能够覆盖应付的租金以及电费，因此不存在欠付租金的问题。相反，从反诉原告的诉状可以看得出，本案中反诉原告已违约，在未通知反诉被告的情况下，擅自将房屋租给第三方进行使用，本案的违约方应当是反诉原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.孟秋廷提交的《春熙里火锅店转让协议》、关于收取转让费的情况说明、银行流水、《铺面租赁合同》《管理合同》、租赁证明，形式合法，内容真实，本院予以采信；2.孟秋廷提交的更名费、房租、管理费、保证金收据、二次交租凭证，形式合法，内容真实，本院予以采信；3.孟秋廷提交的原告支出的专修改造费用（部分）、仓库库存盘点表、预定商铺刷卡单、租赁合同、保证金、租金收据，本院予以认可其真实性，至于证明目的，本院待后综合评述；4.孟秋廷提交的租金下调通知、通知函，本院予以认可其真实性，至于证明目的，本院待后综合评述；5.恒彬公司提交的《云南电网公司昆明供电局催交通知单》、微信聊天记录、《协议》《租赁合同》《商户确认单》形式合法，内容真实，本院予以采信；6.原告（反诉被告）申请证人出庭的证人证言，事实陈述客观，细节回忆具体，本院予以采信。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2018年10月10日，原告（反诉被告）孟秋廷的母亲文雪燕与案外人段建平签订《春熙里火锅店转让协议》，约定案外人段建平以3100000元整体转让位于昆明市盘龙区的“春熙里老火锅店”（工商营业登记名称为小龙土欠火锅店）给案外人文雪燕。同日，原告（反诉被告）孟秋廷与被告（反诉原告）恒彬公司签订《铺面租赁合同》，约定被告（反诉原告）恒彬公司将位于昆明市租赁给原告（反诉被告）孟秋廷使用，租赁面积为769.36㎡。租赁期限自2018年10月1日起至2025年12月30日止，租金为55元／平方米，即为一至二年租金507777元，第三年递增3%为523011元，第四年起逐年递增3%为年租金538701元，第五年租金为554862，第六年年租金571508元，第七年年租金588653元，租金按年支付一次性付清，下年交租金在应交付时间提前一个月交租，交付时间见表格，租金及物管费与合同签订当日内一次性缴清，承租方应按照合同约定的标准期间提前30天交租金。双方约定于2018年10月1日前交付房屋。物业服务费：1.原告（反诉被告）签订本合同，即表明承诺遵守租赁房屋所在的《物业管理规约》；2.原告（反诉被告）同意在租赁合同有限期限内，接受由被告（反诉原告）委托的“云南德龙物业服务合同”对租赁房屋及其所在物业的公共区域提供物业服务，按照被告（反诉原告）与该公司签的《物业服务合同》约定的收费标准（租金已包含物业服务费用）；3.水、电、燃气费由物业服务公司在应缴纳相关部门前五个工作日代收代付，因原告（反诉被告）不及时缴纳水、电、燃气费用而导致相关部门停止供水、供电、供气的一切后果，由原告（反诉被告）承担。违约责任：迟延支付租金的，被告除应继续支付租金外，迟延期间还应每天另外承担当时使用的日租金标准两倍金额的违约金，直至被告付清应付的租金，迟延支付时间原告或原告委托的物业公司有权采取停水、停电措施。特别约定：双方约定的违约金标准已经充分考虑了相关违约情形发生后可能造成的经济损失，当实际发生违约行为后，一方不得在违约金之外向对方主张实际经济损失或逾期利益损失。不可抗力：如发生不可抗力时间而致使本合同的任何一方无法履行其在本合同项下的义务，则无法履行义务的一方应立即将该不可抗力事件通知另一方，如该不可抗力事件自通知后持续超过三十日，则无法履行义务的一方可解除本合同而无需向另一方承担任何责任，在不可抗力事件存续期间，无法履行义务的一方可暂时不履行其义务，也无须对另一方由此引起的任何损失进行赔偿或承担其他法律责任。任何相关的期限应根据该事件所影响的期限相应顺延。当不可抗力时间消失时，无法履行义务的一方应继续履行其义务，除非无法履行义务的一方已根据本条前述约定解除了本合同。“不可抗力”应被定义为：任何不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括供水、台风、地震、地震、战争或军事行动。同日，原告（反诉被告）孟秋廷与被告（反诉原告）恒彬公司签订《管理合同》，约定管理期限自2018年10月1日起至2025年12月30日止，管理服务费为55元／平方米，即为一至二年管理服务费507777元，第三年递增3%为523011元，第四年起逐年递增3%为年管理服务费538701元，第五年年管理服务费为554862，第六年年管理服务费571508元，第七年年管理服务费588653元，应当在每期金额到期前30日内支付下一期费用。2019年12月2日，案外人云南德龙物业服务有限公司（以下简称“德龙物业公司”）与被告（反诉原告）恒彬公司签订《物业服务合同》约定，由案外人对被告（反诉原告）的江东“好世界”商业物业的公共区域提供专业化、一体化的物业服务。建筑面积5762.3平方米，自2020年1月1日起至2020年12月31日至，物业费为6元／月／平方米。每六个月缴纳一次物业服务费。被告（反诉原告）应于2019年12月31日前缴纳第一期物业服务费207442.8元，以后每期的物业服务费均应当在当期第一个月到期30天前付清。第二期物业费支付时间为2020年6月1日前。经审查，2020年10月22日，案外人段建平出具《关于收取转让费的情况说明》载明：2018年10月10日，本人与孟秋廷签订《春熙里火锅店转让协议》，约定将火锅店以310万元的价格（含一年已交付的未使用的租金及管理服务费）转让给原告（反诉被告）孟秋廷……。庭审中，双方一致认可案外人段建平转让店面后，将当时案外人段建平支付更名费、租金、管理服务费、履约保证金一并移交给原告（反诉被告）孟秋廷，并没有重新向原告（反诉被告）孟秋廷开具新的收据。另查，2019年6月15日，被告（反诉原告）恒彬公司的林珠平向原告（反诉被告）出具手写内容载明：面积769平（套内面积）、租金80元/平、物业费7.5/平、2020年1月1日起执行。截止2019年12月31日以前的租金原告（反诉被告）孟秋廷已向被告（反诉原告）恒彬公司付清。2019年12月2日、2020年3月18日，被告（反诉原告）恒彬公司的林珠平微信通知原告（反诉被告）孟秋廷的母亲文雪燕缴纳租金。原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付租金：2019年12月17日转账40000元，2019年12月18日转账60000元。2019年11月14日，被告（反诉原告）恒彬公司向原告（反诉被告）发出通知函，拖欠租金737280元、物业费60963元。2020年3月30日，云南电网公司昆明供电局出具《催缴通知单》载明：北京路延长线江东好世界商场一段，截止2020年3月30日产生电费5639元。再查，2020年2月10日，被告（反诉原告）恒彬公司的林珠平微信通知原告（反诉被告）孟秋廷缴纳水电费。原告（反诉被告）孟秋廷告知被告（反诉原告）恒彬公司的林珠平找其母亲文雪燕。2020年4月2日，被告（反诉原告）恒彬公司的林珠平微信通知原告（反诉被告）孟秋廷的母亲文雪燕“你就10号之前拆完”，原告（反诉被告）孟秋廷的母亲文雪微信回复“好”。2020年4月2日，案外人文雪燕与案外人詹志福签订《协议》约定：文雪燕现场固定装修（顶、地面、地面、装修装饰设施、外围门头、见清单照片为准）不予拆除和破坏，詹志福针对上述不予拆除的范围给予补偿费50000元，针对上述拆除补偿文雪燕支付定金5000元，文雪燕现场清场的管理交租詹志福负责，文雪燕现场所有活动设施清场完毕，上述固定设施完整交由詹志福后，詹志福交付尾款45000元。2020年4月10日，案外人云南丰浩源企业管理有限公司与案外人吴雪情签订《租赁合同》约定，将坐落于昆明市北京路1117号铺面Aa1-8号出租给案外人经营海鲜，案外人吴雪情于2019年12月31日支付定金10000元，于2020年6月15日进场开始营业。2020年4月20日，案外人云南丰浩源企业管理有限公司与案外人文雪燕签订《租赁合同》约定，将坐落于昆明市北京路1117号铺面Aa2-12号出租给案外人文雪燕经营海鲜。本院认为：双方的争议焦点系：1.本案中原被告是否协商对租金、物业费进行了调整？2.本案中双方签订的铺面租赁合同，在履行权利义务终止时，是双方协议解除或者双方协议权利义务终止，还是一方单方违法解除，导致租赁合同目的无法实现？3.本案中双方签订的铺面租赁合同履行过程中是否涉及××的影响以及本案的处理结果应当是什么？针对第一个焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。换言之，合同内容发生变更，通常包括数量、履行条件、合同价款、合同所负条件或期限、违约责任、解除条件等变更，但变更的前提是双方当事人协商一致，系意思自治原则的基本要求，一般而言，通常需要经过要约、承诺等合同订立的程序。就本案而言，原、被告签订的《铺面租赁合同》内容真实、合法有效，对双方具有拘束力。庭审中被告（反诉原告）恒彬公司代理人自认恒彬公司的林珠平口头对租金进行调整，结合被告（反诉原告）恒彬公司发出的通知函及被告（反诉原告）恒彬公司的林珠平手写的租金和物业费标准，足以达到高度盖然性标准，故双方之间对租金和物业费已经达成变更的意思表示。需要说明的是，合同的变更需要经过要约、承诺等订立的过程，被告（反诉原告）恒彬公司的林珠平虽口头及手写向原告传达租金和物业费变更的标准，但其行为并不发生要约和承诺的法律效力，故本案中关于租金和物业费的标准应当以被告（反诉原告）恒彬公司发出的通知函的金额为准，即年租金737280元（包含管理服务费），年物业费60963元。针对第二个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就本案而言，首先，在被告（反诉原告）恒彬公司向原告（反诉被告）孟秋廷发出催缴租金和物业费通知函后，其未向原告（反诉被告）孟秋廷发出具有明确解除租赁合同意思表示的书面通知，故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定之内容，被告（反诉原告）恒彬公司无论是基于合同约定解除亦或是法定解除，均未向原告（反诉被告）孟秋廷发出解除通知，故本案中被告未行使合同解除权；其次，被告（反诉原告）恒彬公司以原告（反诉被告）孟秋廷母亲文雪燕微信聊天内容及《协议》《租赁合同》，欲证明双方之间已经就租赁铺面中的物品拆除且重新租赁其他铺面，构成双方对合同解除达成一致合意。结合《中华人民共和国合同法》第九十三条内容，合意解除其实质是在原合同当事人之间成立一个新的合同，该新合同的目的在于解除当事人原先订立的合同关系，使基于原合同发生的债权债务关系归于消灭。需要指出的是，如果当事人仅达成一致同意解除原合同的合意，但对于合同解除的后果未达成一致意见的，也不能产生合意解除合同的法律效果。在合意解除的情况下，是否恢复原状、是否发生溯及既往的效力以及是否发生赔偿损失责任等问题，均需要合同当事人协商处理。就本案而言，微信聊天内容及《协议》未能直接体现双方之间对解除达成合意，且《协议》的内容只是针对固定装修外拆除的补偿，不具有高度盖然性的标准，不能直接反应双方就本案中的租赁合同解除达成合意；最后，原告（反诉被告）孟秋廷支付下一期租金100000元，虽该租金并未按约定足额一次性支付，但根据双方变更的年租金737280元，其支付的租金对应的租期应当截止2020年2月18日（29天×（1－（100000元÷737280元）×12月）），但在2020年2月18日前后，被告（反诉原告）恒彬公司未向原告催缴租金以及发出解除合同的通知，故对于被告的辩称合意解除的观点本院不予采信，本案中的《铺面租赁合同》权利义务终止问题将在下一个争议焦点进一步论述。针对上述第三个争议焦点，本院认为，一、关于××影响方面：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定：受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。（三）当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。2020年1月起国内××疫情爆发，××疫情被认定为突发公共卫生事件，为保护人民群众身体健康和生命安全，政府及有关部门采取了相应疫情防控措施，××疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力。结合云南省人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，自2020年2月24日零时起，云南省新型冠状病毒肺炎疫情防控应急响应级别由一级应急调整为省三级应急响应。本案中，原告（反诉被告）孟秋廷承租的铺面注册了“昆明市盘龙区雪燕阁餐厅”营业执照，租赁用途为餐饮经营，在一级响应的期间内，疫情或者疫情防控措施直接导致餐饮经营无法正常营业，应当依法适用不可抗力的规定，免除其拖欠租金、物业费的责任，且原告（反诉被告）孟秋廷通过微信向被告（反诉原告）恒彬公司的林珠平发出因疫情不能正常营业的通知，故从2020年1月24日起至2020年2月24日止的期间内容，因疫情防控一级应急措施，应当免除原告（反诉被告）孟秋廷拖欠租金、物业费的责任。二、关于本案处理结果方面：（一）《铺面租赁合同》权利义务终止方面。基于前述，原告（反诉被告）孟秋廷承租房屋用于餐饮经营，疫情或者疫情防控措施导致原告（反诉被告）孟秋廷无法正常经营、营业收入明显减少，而被告（反诉原告）恒彬公司却提出承租人没有按照约定期限支付租金的观点，本院不予采信，故双方没有协商一致解除合同。反之，被告（反诉原告）恒彬公司在双方《铺面租赁合同》存续期间，将租赁标的物另行出租，致使原告（反诉被告）孟秋廷的合同目的无法实现，原告（反诉被告）孟秋廷可以解除合同，因解除权系形成权，应当以意思表示达到对方时视为解除之日，被告于2020年10月15日领取诉状，故《铺面租赁合同》于2020年10月15日解除。（二）合同解除法律后果方面。结合庭审及原被告出示的证据，原告（反诉被告）孟秋廷主张4月1日餐厅就被拆除无法正常使用，被告（反诉原告）恒彬公司认为4月10日原告同意搬离，但在4月6日被告（反诉原告）恒彬公司借原告（反诉被告）孟秋廷餐厅8个凳子使用，结合案外人吴雪情于2020年4月10日签订租赁合同，故本院予以确认案涉租赁物于2020年4月10日起原告未占有使用。基于此，合同解除后，原告（反诉被告）孟秋廷应当向被告（反诉原告）恒彬公司支付2020年1月1日至2020年4月10日的租金，结合原告（反诉被告）孟秋廷已经支付10万元的租金以及受××影响免除拖欠租金的期限31天，故原告（反诉被告）孟秋廷应当向被告（反诉原告）恒彬公司支付2020年3月20日起至2020年4月10日的租金42303元（737280元÷366天×21天）、物业费3498元（60963元÷366天×21天）以及电费5639元。（三）损害赔偿方面。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。从上述法条可以看出，违约是指一方当事人不合理拒绝或不履行合法和强制性的合同义务，即完全不履行根据合同应负有的义务，通常表现为拒绝履行、不能履行、迟延履行或不完全履行等违约形态，违约责任的承担方式为继续履行、采取补救措施、赔偿损失等。在本案中，原告主张因被告违约要求其承担赔偿损失等违约责任，赔偿损失的范围可由法律直接规定或由当事人双方约定，在法律没有特殊规定和当事人没有另行约定的情况下，应当按照完全赔偿原则赔偿全部损失，包括直接损失和间接损失。直接损失指财产上的直接减少，间接损失是指失去的可以预期取得的利益，违约损害赔偿仅限于财产损失赔偿，而且因为违约造成的损失，并非都应当由违约方赔偿，只有那些违约方在订约时能够合理预见到的损失才应由违约方赔偿。同时，本院认为，可得利益损失数额的确认，还应考虑可预见规则、减损规则、损益相抵规则、过失相抵规则等综合因素，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。就原告主张转让损失费的请求，该转让费系与案外人段建平约定的内容，在原告（反诉被告）孟秋廷与被告（反诉原告）恒彬公司的订立租赁合同时无法合理预见，不应由被告（反诉原告）恒彬公司赔偿。但被告（反诉原告）恒彬公司在未发出解除通知原告（反诉被告）孟秋廷的情况下，在疫情管控期间，擅自将租赁物出租给案外人，被告（反诉原告）恒彬公司的行为已然构成违约，应当承担相应的违约责任，同时，原告（反诉被告）孟秋廷在明知自己铺面已经被另行出租的情况下，未及时采取必要措施以及报警，其自身存在一定的过错。租赁合同为继续性合同，租赁物的价值随着租金的持续给付而逐渐析出，本案中的租赁合同租金支付方式为年支付，而原告未按照合同约定足额支付租金，故本院综合可预见性规则、过失相抵规则等综合因素，酌情予以支持损失239472.9元（年租金和年物业费合计798243元的30%）；对于原告主张的装修损失，因原告（反诉被告）孟秋廷接手铺面后二次装修，且目前装修已经损害，无法进行鉴定，本院酌情支持50000元；对于原告（反诉被告）孟秋廷主张的货品损失，其提交的证据不足以证明货品的损失因被告（反诉原告）恒彬公司所致，本院不支持。因此，被告（反诉原告）恒彬公司应当向原告（反诉被告）孟秋廷支付各项损失289472.9元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百一十九、第一百二十条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：一、原告（反诉被告）孟秋廷与被告（反诉原告）昆明恒彬企业管理咨询有限公司签订的《铺面租赁合同》于2020年10月15日解除；二、被告（反诉原告）昆明恒彬企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）孟秋廷支付各项损失289472.9元；三、原告（反诉被告）孟秋廷于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）昆明恒彬企业管理咨询有限公司支付租金42303元、物业费3498元，共计45801元；四、原告（反诉被告）孟秋廷于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）昆明恒彬企业管理咨询有限公司支付电费5639元；五、驳回原告（反诉被告）孟秋廷的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）昆明恒彬企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23952元，因适用简易程序减半收取计11976元，反诉案件受理费1381元，共计13357元，由被告（反诉原告）昆明恒彬企业管理咨询有限公司负担2483.9元，由原告（反诉被告）孟秋廷负担10873.1元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 欧阳俊杰二〇二〇年十一月二十日书记员 金 玉 洁