河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终15629号上诉人（原审原告）：师晓燕，女，1987年12月4日出生，汉族，现住河南省郑州市。委托诉讼代理人：冯高娜，河南针石律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈慧，河南针石律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：河南绿地新城置业有限公司，住所地郑州市**灵山路**附**。法定代表人：方东兴，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴利波，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张兆映，北京大成（郑州）律师事务所律师。上诉人师晓燕与上诉人河南绿地新城置业有限公司（以下简称绿地新城公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初10974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月27日公开开庭审理了本案。上诉人师晓燕的委托诉讼代理人冯高娜、陈慧，上诉人绿地新城公司的委托诉讼代理人吴利波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。师晓燕上诉请求：1.依法撤销原判第二项针对违约金、贷款利息损失的部分，改判绿地新城公司赔偿师晓燕逾期交房违约金4863.63元（累计已付款的1%)、赔偿师晓燕贷款利息损失27575.31元（暂计算至2020年9月21日，此后贷款利息以在银行发生的实际数额为准，计算至实际清偿完毕为止)，或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由绿地新城公司承担。事实与理由：一、一审判决针对逾期交房的违约金部分计算错误。根据当事人双方于2018年10月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：180××××****）第九条第1款第（2）项的约定，绿地新城公司逾期交房60日后，师晓燕有权解除合同，绿地新城公司应当自师晓燕解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并要求其按累计已付款的1%向上诉人支付违约金。一审法院认定师晓燕向绿地新城公司支付的总房款是486363元，以此基数计算的违约金应当是4863.63元。一审法院以购房款首付246363元为基数计算逾期交房的违约金是错误的。二、一审判决适用法律错误，绿地新城公司应当向师晓燕赔偿购房贷款利息损失（购房按揭贷款利息暂计至2020年9月21日)。因为贷款的特殊性，贷款的本金和利息是贷款的一个整体，贷款的利息既是贷款的一个部分，也是买受人的直接损失。师晓燕是因为绿地新城公司的严重违约，致使合同的目的无法实现，才不得不起诉请求解除合同的。因此，绿地新城公司应当根据法律规定赔偿上诉人的贷款利息损失。三、根据系列案件同案同判的原则，河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民终12429号民事判决，按照合同约定支持了买受人的违约金，并根据相关法律规定支持了买受人的贷款利息损失。根据系列案件同案同判的原则，师晓燕认为，按揭贷款合同解除前，相应贷款本金及利息由购房人师晓燕承担，按揭贷款合同解除后剩余贷款由绿地新城公司承担，同时绿地新城公司赔偿师晓燕支付银行的本金及贷款利息。当绿地新城公司怠于履行归还剩余贷款的义务时，焦作中旅银行股份有限公司可拒绝办理系争房屋上设定的抵押权预告登记涤除手续，以保障其债权实现。师晓燕一审中诉求的贷款利息是截止2020年9月21日已经向银行支付的部分，而该部分的贷款本金早已支付给绿地新城公司。因此，一审法院应当支持师晓燕关于贷款利息损失的部分诉讼请求。综上，师晓燕请求二审予以改判或者发回重审。绿地新城公司辩称：一、绿地新城公司不构成根本性违约，一审判令解除合同并判令绿地新城公司承担违约责任错误。依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第三项、附件四《合同补充协议》第四条第四款以及《购房合同补充协议》第二十条、第三十二条的约定，由于政府部门或行政主管单位根据法律、法规的规定采取的各项措施及政府政策和法律法规的改变等行为而引起的延期以及遇到政府做出禁止施工作业(如扬尘治理等)、实施交通管制等决定，造成无法正常施工和突发公共事件导致施工受阻等因素的影响，绿地新城公司能够依据合同约定，顺延交房期限。在双方履行合同过程中，郑州市人民政府发布郑政文〔2018〕177号《郑州市重污染天气应急预案（2018年修订）》等扬尘治理文件，××感染的疫情防控领导小组办公室通告等相关文件，涉及顺延日期高达365天，按照双方合同约定延期的情形，绿地新城公司可以顺延交房日期至2020年12月30日，该日期尚未达到，绿地新城公司不构成根本性违约，一审判令解除合同错误，判令承担违约责任不当。二、一审法院并未判令解除师晓燕与银行的借款合同，师晓燕要求绿地新城公司赔偿购房贷款利息，没有依据。一审诉讼中，师晓燕并未请求法院判令解除其与银行的借款合同，因此，借款合同并未解除。而借款合同的履行主体系买受人和银行，买受人是否按时足额偿还本金和利息，在银行未参与诉讼的情况下，无法查明，且属于另外一个法律关系。因此，在借款合同解除之前，师晓燕要求绿地新城公司将购房贷款的利息返还给买受人没有法律依据。三、一审判决不利于解决双方纷争，应当发回重审。1.商品房买卖合同解除后，买受人若不主动提起诉讼解除与银行之间的借款合同，则开发商因不是借款合同的主体，不能主动解除借款合同，开发商只能被动等待买受人提起诉讼。2.在商品房买卖合同解除后，若买受人主动归还每月按揭贷款，则买受人在借款合同解除前，其额外支出的利息，将没有承担主体。因此，商品房买卖合同解除后，借款合同解除前的利息，要求开发商承担没有法律依据。3.在商品房买卖合同解除后，若买受人不再归还按揭贷款，银行将会扣取开发商保证金账户的款项，而额外产生的利息仍没有承担主体。尤其是在银行拒绝私下协商解除合同的情况下，在借款合同解除之前支付的利息损失，让双方当事人承担均不公平。4.商品房买卖合同解除后，由于没有撤销商品房备案手续和预告登记手续，买受人的债权人随时可以查封案涉房屋，虽然该房屋已不属于买受人，也会给开发商带来一系列的案外人执行异议复议或执行异议之诉，即使最终法院支持了开发商的诉请，也增加开发商的诉累。因此，按照目前一审的判决结果对双方当事人均会产生重大的不利影响，若二审法院不改判驳回师晓燕的诉讼请求，也应将本案发回重审，双方均可追加银行参与诉讼，一次性解决双方当事人的纷争。综上，一审处理结果不当，应发回重审。绿地新城公司上诉请求：1.撤销原判第一项、第二项，改判驳回师晓燕的诉讼请求或发回重审；2.由师晓燕承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定主要事实错误，应依法予以改判或发回重审。一、绿地新城公司逾期交房不构成根本性违约，且延期交房符合合同约定，一审法院认定绿地新城公司构成违约，并判令解除合同错误。2018年10月27日，双方签订《商品房买卖合同》及补充协议。《补充协议》第三十二条约定了出卖人可据实予以延期的情形。郑州市人民政府发布郑政文（2018)177号《郑州市重污染天气应急预案（2018年修订）》等扬尘治理文件，××感染的疫情防控领导小组办公室通告等相关文件涉及延期8个多月，均属于合同约定延期的情形。故绿地新城公司不构成根本性违约，延期交房符合合同约定，一审不应判令解除合同。二、一审法院没有按照合同解除后的法律后果将双方的纷争一次性给予解决，有违公平。依据九民会议纪要第49条和第36条规定的精神，一审中，绿地新城公司已经明确抗辩《商品房买卖合同》解除的，请求法院判决师晓燕协助绿地新城公司办理案涉商品房买卖合同备案注销手续及案涉房屋的预告登记注销手续。而一审法院仅判令解除合同、返还首付款和维修基金，并没有判令师晓燕协助办理备案和预告登记的注销手续，导致绿地新城公司不能收回房屋进行出卖，一审判决不符合一次性解决纠纷的法律精神，有违公平。综上，一审法院认定绿地新城公司逾期交房构成违约，并判令解除双方合同，不符合双方合同约定，请求二审法院依法予以改判或发回重审。师晓燕辩称：一审认定事实清楚，只是针对违约金的部分计算错误。一审法院针对贷款利息部分适用法律错误，贷款利息部分应当予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条、第25条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同应予支持，出卖人应当收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。在一审法院已经判决解除商品房买卖合同及补充协议的情况下，应当判决绿地新城公司向师晓燕返还贷款利息。师晓燕向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方于2018年10月27日签订的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》；2.判令被告返还原告购房款首付246363元；3.赔偿原告逾期交房违约金4863.63元，赔偿原告自2018年12月11日起截止到2020年9月21日的利息向焦作中旅银行还款终结期间的贷款利息共暂计27575.31元；4.判令被告向原告返还维修基金3927元；5.本案诉讼费等费用由被告承担。一审法院认定事实：原、被告签订了《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于二七区鼎盛大道南、××东××房，总价款为486363元，其中196363元于2018年10月27日以现金方式支付，50000元于2018年11月30日以现金方式支付，另外240000元付款方式为商业贷款，付款时间为2019年2月27日。被告应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实的商品房交付给原告；被告如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告向被告支付购房款首付246363元、维修基金3927元。另外截至2020年9月21日原告偿还购房贷款本金31083.48元。涉案房屋至今仍处于未完工状态。一审法院认为，当事人迟延履行任务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。被告逾期交房，且涉案房屋至今仍处于未完工状态，致使不能实现合同目的。故原告主张解除原、被告房屋买卖合同关系的诉讼请求，合法有据，予以支持；合同解除后，已履行的部分可以恢复原状，采取其他补救措施，并要求赔偿损失。本案双方房屋买卖合同解除系因被告违约所致，故依法支持被告向原告返还原告购房款首付246363元、维修基金3927元并支付违约金2774.46元；原告的其他诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告师晓燕与被告河南绿地新城置业有限公司于2018年10月27日签订的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》；二、被告河南绿地新城置业有限公司于判决生效之日起十日内返还购房款首付246363元、维修基金3927元并支付违约金2774.46元，共计253064.46元；三、驳回原告师晓燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5540元，减半收取2770元，原告师晓燕负担291元，被告河南绿地新城置业有限公司负担2479元。余额5898元（原告预交8668元），退给原告师晓燕。本院二审期间，师晓燕提交了本院（2020）豫01民终12429号民事判决书一份，拟证明根据系列案件同案同判的原则，违约金是以购房总款为基数来计算的，故一审法院只支持部分违约金错误，应当予以改正。绿地新城公司质证认为：对判决书的真实性无异议，但对证明目的有异议，该判决书系贷款银行与买受人之间的纠纷，与本案不具有类同性，本案并没有将银行作为诉讼一方当事人，因此该判决书不具有参考性。绿地新城公司向本院提交以下证据：证据一：××防控文件一套。证明目的：依据双方补充协议的约定，如遇到政府作出禁止施工作业如扬尘治理等以及突发公共事件导致施工受阻等因素，绿地新城公司可以依据约定延期交房。双方自签订协议之日起，绿地新城公司可以延期的天数为365天。因此，绿地新城公司未按合同约定的日期交付房屋不构成根本性违约，不应解除合同和判令承担违约责任。证据二：不动产登记证明一份，证明目的：案涉房屋有预告登记，一审法院判令双方合同解除后，并未判令撤销商品房买卖合同的备案手续和注销预告登记手续，导致绿地新城公司在合同解除后不能取回房屋，购房人、债权人随时可以查封案涉房屋，损害绿地新城公司的合法权益。师晓燕质证认为：对证据一的三性均不认可。绿地新城公司提交的证据一没有政府的相关盖章，不能查明真实性。绿地新城公司以政府的原因为借口，扣除了大部分的施工时间，按照其提供的证据，刚好证明其每年施工的时间非常有限，根本无法按期完成施工，有烂尾的风险。对证据二的真实性无异议。若本合同解除，师晓燕同意配合绿地新城公司办理撤销商品房买卖合同备案手续和注销预告登记手续。若绿地新城公司在本合同解除后能按时向师晓燕支付购房款、违约金等费用，师晓燕会积极配合其履行上述义务，不会损害绿地新城公司的合法权益。根据当事人举证及质证意见，本院经审查，对当事人双方提交证据的真实性均予以确认。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，绿地新城公司与师晓燕签订的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》，系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约全面履行自己的义务。师晓燕已按合同约定支付了购房款，但绿地新城公司未按时向师晓燕交付符合约定条件的房屋，绿地新城公司已构成违约，且涉案房屋至今仍处于未完工状态，师晓燕取得房屋的合同目的不能实现。按照合同约定，师晓燕有权要求解除合同，故一审判决解除双方签订的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》并无不当。商品房买卖合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，师晓燕作为房屋买受人有义务协助配合绿地新城公司办理商品房买卖合同备案信息注销登记手续，协助配合绿地新城公司办理注销案涉房产的预告登记，原审对此未作处理不妥，本院予以纠正。绿地新城公司上诉称其逾期交房不构成根本性违约，证据不足，对其该项上诉主张本院不予支持。师晓燕并未要求解除与其贷款银行焦作中旅银行股份有限公司及绿地新城公司签订的《个人购房借款合同》，焦作中旅银行股份有限公司亦未向师晓燕提起诉讼。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。据此，在《个人购房借款合同》依法解除前，师晓燕在本案中要求绿地新城公司赔偿购房贷款利息的主张不应予以支持。师晓燕与绿地新城公司签订的《商品房买卖合同》第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，对于买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。案涉房屋的总价款为486363元，违约金应当为4863.63元。一审法院确认的违约金数额有误，本院据实纠正。综上所述，师晓燕及河南绿地新城置业有限公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初10974号民事判决的第一项即“解除原告师晓燕与被告河南绿地新城置业有限公司于2018年10月27日签订的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》；”；二、变更河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初10974号民事判决的第二项为：河南绿地新城置业有限公司于本判决生效之日起十日内向师晓燕返还购房款首付246363元、维修基金3927元并支付违约金4863.63元，共计255153.63元；三、师晓燕于本判决生效之日起十日内配合河南绿地新城置业有限公司办理合同编号为1800447****的商品房买卖合同备案注销手续及坐落于郑州市二七区鼎盛大道南、望桥路东1号楼5层536号房屋的预告登记注销手续；四、驳回师晓燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5540元，减半收取2770元，师晓燕负担291元，河南绿地新城置业有限公司负担2479元。二审案件受理费3170元，由师晓燕负担691元，由河南绿地新城置业有限公司负担2479元。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二〇年十一月三十日书记员  李志琳