河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终2270号 上诉人（原审原告）：李朋，男，1982年4月19日出生，汉族，现住武强县。 上诉人（原审原告）：张继承，男，1980年11月6日出生，汉族，现住武强县。 二上诉人委托诉讼代理人：吴宝磊，河北凌坤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：于卫民，男，1973年4月20日出生，汉族，现住武强县。 被上诉人委托诉讼代理人：徐佳佳，衡水市桃城区正元法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审第三人）：韩万生，男，1964年5月24日出生，汉族，武邑县人，现住武强县。 被上诉人（原审被告）：涂传章，男，1971年10月15日出生，汉族，现住武强县。 上诉人李朋、张继承因与被上诉人于卫民、涂传章、韩万生房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省武强县人民法院（2019）冀1123民初845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李朋、张继承共同委托诉讼代理人吴宝磊、被上诉人于卫民及委托诉讼代理人徐佳佳、被上诉人韩万生到庭参加诉讼。被上诉人涂传章经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 李朋、张继承上诉请求：一、请求依法撤销武强县人民法院作出的（2019）冀1123民初845号民事判决书。二、请求依法改判，判决被上诉人支付上诉人租金30万元。事实和理由：一、上诉人虽然在一审起诉状中主张的系要求被上诉人支付租金，但是在一审法院应当依据上诉人与被上诉人实际诉争的法律关系确定案由，根据最高人民法院法（2011）42号《民事案件案由规定》的通知第三部分，当事人起诉的法律关系与诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。一审庭审中，上诉人主张的本质就是案涉房屋的占用费用，一审法院不应简单粗暴的以上诉人与被上诉人之间不存在租赁关系为由驳回上诉人的诉讼请求。二、两被上诉人就案涉房屋签订的《租赁合同》无效，不适用“买卖不破租赁”原则。2017年8月25日，因韩万生拖欠被上诉人于卫民欠款，双方就案涉房屋签订《租赁合同》用以抵偿拖欠被上诉人于卫民的欠款，2017年9月10日，两被上诉人就案涉房屋签订《租赁合同》。2017年11月1日，韩万生将案涉房屋出卖给二上诉人，并变更了产权登记。物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，案外人韩万生与被上诉人于卫民签订的《租赁合同》的内容，应当认定该《租赁合同》实质为债务人韩万生以案涉房屋的使用权抵偿被上诉人于卫民欠款的合同之债，故韩万生与于卫民签订的《租赁协议》为债权债务合同而非房屋租赁合同，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则，根据合同的相对性，二被上诉人签订《租赁合同》仅对签约双方具有法律约束力，不能对抗合同之外的上诉人，上诉人已经通过买卖的方式获得了案涉房屋的所有权，已经取得案涉房产占有、使用、收益、处分的物权权利，因此二上诉人有权向二被上诉人要求支付占有案涉房屋的占用损失。三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。一审庭审中，虽然李朋、张继承与被上诉人之间没有直接的租赁关系，但是上诉人依据二被上诉人之间签订的《租赁合同》中的租金要求支付案涉房屋占用期间的损失有事实依据及法律依据。综上，一审法院查明事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法予以改判。 于卫民答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。上诉人在上诉状中称其与韩万生有买卖关系，并取得了案涉房屋所有权，实际上上诉人取得的并非所有权，其与韩万生也并非买卖关系。该房屋系韩万生向二上诉人借款，抵押给二上诉人的，属于明显的让与担保。基于让与担保的性质，二上诉人无法取得所有权。其更没有依据主张占用费，且其主张占用费系对一审诉求的变更。人民法院结案时诉争的法律关系与当事人起诉的法律关系不一致的，法院可以变更案由。但本案中上诉人的诉讼标的为租金，不涉及双方的诉争法律关系变更。 韩万生答辩称，李朋、张继承的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 李朋、张继承向一审法院起诉请求：1、判令涂传章支付拖欠的房屋租赁费30万元；2、诉讼费用由涂传章承担。事实与理由：2017年11月1日，李朋、张继承共同购买了韩万生所有的坐落于武强县南侧建设用地及房屋，并在武强县不动产登记局办理了不动产登记过户手续，并交付李朋、张继承。该房屋在出售时韩万生已将该房屋出租给涂传章经营名衣库，因涂传章尚未交付租金，本着买卖不破租赁原则，当时经过协商，涂传章同意将2017年11月5日—2022年11月15日租金交予李朋、张继承，李朋、张继承多次找涂传章催要2017年11月5日—2019年11月15日租金30万元，涂传章却拒不给付。涂传章的行为严重损害了李朋、张继承的合法权益，李朋、张继承无奈之下诉至法院，望法院支持李朋、张继承的诉讼请求。 一审法院认定事实：2014年8月19日，韩万生给于卫民出具借条一张，约定韩万生向于卫民借款110万元，月利率3%，后韩万生无力偿还借款本息。2017年8月25日，韩万生与于卫民签订《租赁合同》一份，约定第三人韩万生将其名下位于武强县建筑面积960平方米、土地面积477平方米的房产出租给于卫民使用，约定租期为十年，自2017年8月25日至2027年8月25日止。租金125万元，其中于卫民以租抵债（2014年8月19日借款110万元）的方式结算110万元，其余15万元于卫民用于租赁房产的改扩建。韩万生同意于卫民在租赁期内转租，由于卫民收取转租租金。2017年10月15日，韩万生与于卫民对改建部分进行确认，金额为15.3万元。2017年9月10日，于卫民与涂传章签订《租赁合同》一份，合同约定于卫民将上述房产租赁给涂传章使用，韩万生同意并在见证人处签字，租赁期限自2017年11月15日起至2022年11月15日止，共5年。年租金为15万元，5年内不涨房租。2017年10月1日前交与涂传章装修，涂传章在2017年11月15日把2017年11月15日至2018年11月15日租金15万元交给于卫民。2017年8月31日至2019年1月1日期间，涂传章分六次给付于卫民房屋租金30万元。2017年11月1日，甲方（卖方）署名韩万生、韩进芳与乙方（买房）署名李朋、张继承签订《私有房屋买卖协议书》一份，协议内容为：甲、乙双方经协商，乙方愿意购买甲方位于武强县武强镇体育街南侧的房地产，房产证号为00××93。该套住宅建筑面积286.7平方米。双方协商住宅成交价格小写842835元，大写捌拾肆万贰仟捌佰叁拾伍元整，乙方将全部购房款于2017年11月01日付给甲方，甲方于2017年11月02日将乙方所购房产交付乙方。双方约定由甲方协助乙方办理房产过户手续，所需缴纳的费用由乙方承担。同日，案涉房产过户到李朋、张继承名下。2017年2月5日，韩万生给李朋出具金额为200000元的借条；2017年10月30日至2017年12月15日期间，李朋分八次给韩万生转账452276元；2017年11月15日李朋通过武强农商银行给韩万生转存10万元。另查明，李朋、于卫民、韩万生于2018年3月8日对案涉房屋的收益进行了协商，但协商未果。 一审法院认为：房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则取得了租金的收益权。本案于卫民与韩万生之间存在借贷关系，因借款到期韩万生不能偿还借款，故于卫民与韩万生签订《租赁合同》，约定以租金抵偿借款，该合同已经实际履行，于卫民取得案涉房屋的收益权。后于卫民在第三人韩万生的见证和同意下，将案涉房屋转租给涂传章，涂传章根据合同相对性原则给付出租方2017年11月15日至2019年11月15日的房屋租金并无不妥。李朋、张继承与涂传章之间没有租赁合同关系，本案虽案涉房屋登记在李朋、张继承名下，但其要求涂传章给付2017年11月5日至2019年11月15日的房屋租金没有事实和法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回李朋、张继承的诉讼请求。案件受理费5800元，由李朋、张继承负担。 本院二审期间，上诉人李朋、张继承申请证人李某出庭作证，证明李朋向李某借钱购买韩万生的门店，李某给韩万生转款91万元。于卫民认为证人李某证言是虚假的，据于卫民庭下了解，韩万生与李某之间并非仅仅这91万元资金往来关系。韩万生在此前也向李某借过钱。这91万元是韩万生向李某的借款，并向李某出具了借条。韩万生对证人李某证言质证意见是，证人说在第一次打款是2017年10月30日，在此之前，韩万生向李某借过钱，并且打了条。李某给韩万生转账，是韩万生向李某本人借款。本院认为关于证人李某证言，因各方当事人意见主张不相一致，并且均不能进一步提供证据证明自己的主张，对证人李某证言的证明目的不予采信。韩万生二审当庭提交通话录音光盘一份及文字整理资料7页，证明李朋向韩万生催要利息，同时证明韩万生向李朋借款并将房子抵押给李朋的事实。各方当事人对该录音证据均进行了质证。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，根据上诉人与被上诉人之间的诉辩意见，本案二审确定的主要争议焦点为：上诉人李朋、张继承要求涂传章给付案涉房屋租赁费的诉求应否予以支持。本院就该焦点问题做以下分析认定。首先，韩万生与于卫民于2017年8月25日签订案涉房产租赁合同，于卫民与涂传章于2017年9月10日订立的案涉房产转租合同。上述案涉房产租赁合同及转租合同订立时间均早于李朋、张继承与韩万生签订《私有房屋买卖协议书》的时间。经审查，上述案涉房产租赁合同及转租合同均不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的关于合同无效之情形，且两份合同已履行或在履行中，对该两份合同效力的有效性，本院予以确认；其次，诉讼中，双方当事人对李朋、张继承与韩万生签订《私有房屋买卖协议书》的性质存在争议。本院认为，不论李朋、张继承与韩万生签订《私有房屋买卖协议书》的性质是名副其实的房屋买卖合同，还是对借贷债权的担保，亦不论该《私有房屋买卖协议书》有效与否，均不能影响上述案涉房产租赁合同及转租合同的效力。上诉人主张案涉房产租赁合同及转租合同仅对签约双方具有法律约束力，不能对抗合同之外的上诉人，上诉人已经通过买卖的方式获得了案涉房屋的所有权，已经取得案涉房产占有、使用、收益、处分的物权权利，二上诉人有权向二被上诉人要求支付占有案涉房屋的占用损失。上诉人以上主张没有法律依据，本院不予支持。 关于上诉人请求本案应参考最高人民法院（2014）民申字第215号案例问题。经查，上诉人援引的最高人民法院（2014）民申字第215号案例并非是最高人民法院根据《关于案例指导工作的规定》发布的指导性案例，而且该案例案件事实与本案查明的案件事实亦不尽相同，上诉人主张本案应参考该案例处理没有依据。 综上所述，李朋、张继承的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由上诉人李朋、张继承负担。 本判决为终审判决。 审判长  张天杲 审判员  贾志英 审判员  刘 畅 二〇二〇年十一月十九日 书记员  陈 兵 ——