四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0402民初2810号 原告：梁某某，男，2003年2月11日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 法定代理人：余光容（系原告母亲），女，1965年7月4日出生，汉族，四川省资阳市乐至县居民，现住四川省攀枝花市**。 法定代理人:梁光东（系原告父亲），男，1965年12月2日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 委托诉讼代理人：梁丽君（系原告姐姐），女，汉族，1988年1月1日出生，住四川省攀枝花市**。 被告：王梅，女，1971年1月3日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：王运泓，四川南商律师事务所律师，律师执业证号：15104201810062717。 委托诉讼代理人：唐祖荣，四川南商律师事务所律师，律师执业证号：15104201010522121。 第三人：王华，女，1980年1月12日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 第三人：陈久银，男，1972年8月7日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 原告梁某某与被告王梅、第三人王华、陈久银案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告梁某某的法定代理人余光容、梁光东及委托诉讼代理人梁丽君，被告王梅的委托诉讼代理人王运泓，被告陈久银到庭参加诉讼。被告王华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁某某向本院提出诉讼请求：1.确认位于四川省攀枝花市东区房屋为梁某某所有；该房屋买卖价格为35万元整；2.判令停止对位于四川省攀枝花市东区房屋的执行；3.判令王梅承担本案诉讼费。事实和理由：原告梁某某（曾用名邓某某）与第三人陈久银于2014年1月18日签订了购房合同，约定陈久银将位于四川省攀枝花市东区房屋出卖给梁某某并于梁某某16岁时办理房屋产权过户手续。签订该购房合同时，梁某某的法定代理人余光容在场并同意梁某某的民事行为。虽在梁某某16岁时未办理房屋过户手续，但非买受人自身原因，而是陈久银所致。在购房合同签订后，出卖人陈久银随即将案涉房屋交付给梁某某，梁某某按照合同约定支付了购房款并入住该房屋，即该房屋已被梁某某实际占有并使用至今，现诉至法院，望判如所请。 被告王梅辩称，首先，梁某某与陈久银于2014年1月18日签订《购房合同》时才年满11周岁，属于限制民事行为能力人，根据《中华人民共和国合同法》第四十七条之规定，该《购房合同》属于效力待定的合同。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条的规定，梁某某作为商品房消费者之外的一般买受人，请求排除执行的，需要符合下列情形能得到法院的支持：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。但结合梁某某提交的证据材料，其无法证明《购房合同》的签订时间是在法院查封之前，亦无法证明其已合法占有该房屋，同时也没有该房屋价款已实际交付的凭证，梁某某以出卖人资金出现问题为由作为非因买受人自身原因未办理过户登记也不符合法律规定，综上所述，梁某某的执行异议不能成立，请求法院驳回其诉讼请求。 第三人陈久银辩称，在陈久银向王梅借款时，就已经把案涉房屋卖给了梁某某，《购房合同》是真实的。梁某某的法定代理人不懂转账，都是通过现金支付的，已支付了合同约定的33万元款项。梁某某已经在案涉房屋居住了7年了。陈久银因经营矿山需要，将收到的购房款全部投入矿山经营中，2017年8月份因为矿山停工，案涉房屋贷款至今未还完，所以至今未办理过户。 第三人王华未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告梁某某提交了《购房合同》《收条》《自愿离婚协议书》、梁光东的暂住证、个人及家庭房屋信息记录、中国银行交易明细、何波出具的《情况说明》、医疗保险参保缴费信息、养老保险账户对账单、格力空调保修卡、发票（燃气煤气费）、交水费的温馨提示及转款凭证、攀枝花市东区炳草岗街道竹湖园社区居委会出具的《证明》2份等证据；第三人陈久银提交了房屋信息摘要。被告王梅、第三人王华均未提交证据。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对双方存在争议的证据，本院综合全案证据，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面依法进行综合审查判断。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年1月18日，陈久银（甲方）与邓某某（乙方）签订《购房合同》，约定乙方同意购买甲方拥有的坐落于攀枝花市东区房屋，该房屋建筑面积为122.74平方米，价格为35万元，双方同意在合同签订之日乙方向甲方支付3万元作为购房定金，并约定在合同签订之日起3日内支付首付款（含定金）33万元给甲方，剩余房款过户后乙方一次性支付给甲方2万元；在乙方年满16岁时办理房屋产权过户手续；税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费；经双方协商，一切交易税费由乙方承担等等。签订该合同时梁某某的法定代理人余光容在场，余光容、梁光东认可《购房合同》的效力。 2014年2月1日，陈久银出具《收条》一张，载明：“今收到邓梁潇，身份证号：5139222003××××××××，购买攀枝花市东区35万元（叁拾叁万元整，含定金）。” 2018年10月9日，陈久银与王华在东区民政局协议离婚，双方签订的《自愿离婚协议书》中“住房、财产”一项中约定“陈久银名下住宅一套，位于攀枝花市**，已于2014年1月18日卖给邓梁潇，由于按揭款未付清当时未过户，剩余按揭款由女方王华代陈久银每月支付，房款付清后陈久银无条件过户给邓梁潇”。 2020年2月15日，攀枝花市东区炳草岗街道竹湖园社区居委会出具《证明》，载明：梁光东家庭住址为攀枝花东区，属于攀枝花市**炳草岗街道竹湖园社区居民，在疫情期间没有外出攀枝花。 2020年8月10日，攀枝花市东区炳草岗街道竹湖园社区居委会出具《证明》，载明：兹有辖区居民梁光东，男，汉族，身份证号码：5110221965××××××××，余光容，女，汉族，身份证号码：5110221965××××××××，2014年至今居住攀枝花，特此证明。 同时查明，梁某某系梁光东、余光容婚生子，曾用名邓某某、邓某某。 攀枝花市不动产登记中心登记的位于攀枝花市东区房屋的所有权人为陈久银，共有方式为单独所有，登记时间为2009年1月4日，攀枝花市仁和区农村信用合作联社系案涉房屋的抵押权人，约定的期限为2008年10月13日至2026年10月13日。 另查明，王梅于2019年1月2日向本院申请诉前财产保全，本院于2020年1月3日作出（2020）川0402财保1号之一民事裁定书，查封陈久银名下位于四川省攀枝花市东区房屋，攀枝花市不动产登记中心于2020年1月7日进行了限制登记。本院于2020年5月12日依据王梅的申请按照（2020）川0402民初320号民事判决书的判决内容进行了强制执行。梁某某于2020年7月2日提出执行异议，本院于2020年7月16日作出（2020）川0402执异49号执行裁定书，驳回梁某某的执行异议请求。 本院认为，本案的争议焦点为梁某某对案涉争议房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案梁某某要求对登记在被执行人陈久银名下的案涉房屋停止执行，需要同时具备上述四个要件，缺一不可。 本案中，梁某某为证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，主要提交了以下证据：1.《购房合同》，拟证明2014年1月18日，梁某某与陈久银双方签订了《购房合同》，当时余光容在场，陈久银于2014年2月1日出具了收条，因为双方是亲戚关系，所以合同就写的很简单。2.《自愿离婚协议书》，拟证明陈久银名下位于攀枝花市东区房屋已经卖给了梁某某，由于按揭未付清，所以就没有过户，待按揭还清后过户。对此，本院认为《购房合同》《自愿离婚协议书》内容客观真实，来源合法，对上述证据的证明力本院予以确认。《购房合同》《自愿离婚协议书》的内容能够互相印证，能够证明梁某某与陈久银双方达成了买卖案涉房屋的意思表示。虽签订合同时梁某某为限制民事行为能力人，但其订立的合同得到了其法定代理人余光容、梁光东的认可，该合同有效。故对在法院查封之前梁某某与陈久银已签订合法有效的书面买卖合同的事实本院予以确认。 梁某某为证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产，主要提交了以下证据：1.梁光东的暂住证，拟证明从2014年起梁某v的法定代理人至今居住在位于东区房屋中；2.个人及家庭房屋信息记录，拟证明梁某某的法定代理人在攀枝花市没有购买住房，但缴纳了社保，如果没有在攀枝花有房子，就没有在攀枝花市购买社保、医保的理由；3.余光容的医疗保险参保缴费信息、梁光东的养老保险账户对账单，拟证明梁某某的法定代理人在攀枝花市购买社保、医保；4.格力空调保修卡、煤气费发票、交水费的温馨提示及转款凭证、社区出具的《证明》，拟证明梁某某的法定代理人一直居住在案涉房屋中。本院认为，个人及家庭房屋信息记录、余光容的医疗保险参保缴费信息、梁光东的养老保险账户对账单、格力空调保修卡、煤气费发票、交水费的温馨提示及转款凭证与本案无关联性，不能达到梁某某的证明目的，对上述证据的证明力本院不予确认。梁光东的暂住证能够与攀枝花市东区炳草岗街道竹湖园社区居委会出具的两份证明互相印证，能够证明梁某某及其法定代理人梁光东、余光容自2014年起一直居住于案涉房屋中，故对梁某某在本院查封之前已合法占有该不动产的事实本院予以确认。 梁某v为证明其已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，主要提交了以下证据：1.收条，拟证明2014年1月18日梁某某与陈久银签订了购房合同后，陈久银于2014年2月1日出具了收条；2.中国银行交易明细、情况说明，拟证明梁丽君借钱给案外人，案外人还钱时梁丽君将该款用于支付梁某某购买案涉房屋的款项。本院认为，中国银行交易明细、情况说明与本案无关联性，不能达到梁某某的证明目的，对上述证据的证明力本院不予确认。梁某某主张双方在签订买卖合同前半年已口头达成房屋买卖的意思合意，之后梁某某的法定代理人陆续以现金的方式向陈久银支付合同约定的价款330000元，陈久银收到全部款项后向梁某某出具收条。上述事实陈久银予以认可。虽双方存在亲属关系，但结合梁某某、余光容、梁光东自购房合同签订后一直在案涉房屋内居住的事实，可以认定梁某某主张的事实具有高度盖然性，其已完成举证责任，故对梁某某已按合同约定支付购房款330000元的事实本院予以确认。 关于房屋买受人梁某某未办理案涉房屋过户登记是否存在过错的问题。陈久银与梁某某均认可买受人梁某某向出卖人陈久银提出了办理过户登记的请求，但案涉房屋已于双方签订购房合同前设定了抵押权。设定抵押权的房屋不能过户，故无法过户登记的责任在于陈久银，非因买受人梁某某自身原因未办理过户登记。综上，梁某某提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，梁某某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，依法不得执行该房屋。 《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”。因梁某某与陈久银签订购房合同后，并未依约办理案涉房屋的过户登记，梁某某对案涉房屋不享有物权，仅依据购房合同享有债权请求权。故对梁某某主张确认案涉房屋为其所有的诉讼请求本院不予支持。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、停止对位于攀枝花市东区房屋的执行； 二、驳回梁某某的其他诉讼请求。 案件受理费6550元，由梁某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审 判 长 尹 捷 人民陪审员 周 婷 人民陪审员 冉柏林 二〇二〇年十一月二十五日 书 记 员 胥思念