陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕07民终1037号上诉人（原审被告）：陈道棪，男，汉族，生于1943年12月25日，四川省南充市嘉陵区人，现住汉中市汉台区，公民身份号码：61232XXXX3********。被上诉人（原审原告）：汉中市鑫泰物业有限责任公司。住所地：汉中市汉台区。统一社会信用代码：9161070077994846XG。法定代表人：张权宝，系该公司经理。委托诉讼代理人：张建民，系该公司员工张建民，系该公司员工。上诉人陈道棪因与被上诉人汉中市鑫泰物业有限责任公司纠纷一案，不服陕西省汉中市汉台区人民法院（2018）陕0702民初1375号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陈道棪上诉请求：请求撤销汉中市汉台区人民法院（2020）陕0702民初1375号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：被上诉人仅以其单方制作的欠费明细表主张上诉人欠费，该明细表既没有上诉人的签字，也没有小区业委会或其他合法组织的证明，明显不能成立，被上诉人应对其主张承担举证责任。上诉人的门面房一直在正常使用电，说明上诉人按时交纳了电费，且如果上诉人欠交物业费，被上诉人也不回给上诉人售卖电。被上诉人汉中市鑫泰物业有限责任公司辩称，一审认定案件事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，请求驳回上诉，维持原判。汉中市鑫泰物业有限责任公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告支付两套房，自2014年至2018年3月份所欠物业费、垃圾费、电费、违约金共计25219.2元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告系汉中市汉台区XX小区XX号楼XX单元XX室XX号楼XX号、XX号XX房的业主。2014年元月5日，原告（乙方）与汉中市汉台区明珠小区业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》一份，约定原告为明珠小区进行物业服务，合同期限为三年，自2014年元月1日至2016年12月30日。合同第六条约定：物业费收费标准为：1、七层以下住宅，（不计柴房）每月每平方米0.30元；2、高层住宅，（不计柴房）每月每平方米0.5元；3、用于经营物业，每月每平方米1.00元；4、垃圾清运费每户每月5元；5、高层电梯、二次供水等产生的费用，由高层业主分摊；6、其他代收代缴费用按实际发生额据实收取，乙方不得从中牟利。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：……2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用……合同第八条约定：……9、按合同约定，乙方对物业管理区域各类共用设施设备进行日常管理和维修维护，保养和维修记录齐全。违反此规定扣减2分。2016年12月31日，原告（乙方）与汉中市汉台区明珠小区业主委员会（甲方）续签《明珠小区物业服务合同》一份，合同第一条约定：甲、乙双方根据《汉中市物业管理实施办法》及其他法律、法规之规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就业主大会选聘乙方对明珠小区提供物业管理服务事宜，订立本合同。第三条约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第四条约定：乙方提供的物业服务包括以下内容……2、物业共用设施设备运行、维修、养护和管理。第五条约定:……9、房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修；定期对共用设施设备进行检查，发现故障及时维修，确保设施设备能够正常使用。第七条约定：物业公司的物业服务支出包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用等。第八条对费用标准约定为1、物业服务费：（按业主拥有物业的建筑面积缴纳）住宅：多层：0.35元/月.平方米；高层：0.60元/月.平方米；营业房：1.00元/月.平方米。垃圾处理费：5元/户/月；2、电梯运行费按物价。住管局文件规定执行；3、装饰装修管理服务费及装修垃圾特约清运费，按政府相关规定执行。第九条对代收代缴费用约定为：（一）电费依照实际产生金额加损耗收取；（二）水费：应依照条例规定由自来水公司直接向终端用户收取费用，但鉴于目前水表没有改造，暂时委托乙方据实代收代缴。第十五条约定甲方的权利（四）督促业主、物业使用人按时缴纳物业服务相关费用；授权乙方对拒不履行业主义务的行为采取以下措施：1、电话催缴；2、上门催缴；3、发律师函催缴；4、法院起诉。（五）负责申请使用本物业保修金，并组织或监督维修质量；第十六条约定的乙方的权利义务（一）根据有关法律、法规的规定和本合同约定，在本物业区域提供服务，向业主或物业使用人收取物业服务相关费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务相关费用的问题。第十七条约定物业服务期限为一年，自2017年1月1日至2017年12月31日止。第二十七条约定甲方不按期缴纳乙方的费用，从逾期之日起每天按应交费用的5‰向乙方缴纳违约金，乙方保留不限于采取法律手段追究甲方欠交的物业管理服务费违约金及滞纳金的权益。2014年2月，被告所有的位于汉中市汉台区XX小区XX号楼XX号XX房的上水管道阀门破裂发生漏水，将被告存放在室内的部分酒箱侵泡，为此，被告仅向原告缴纳了部分水、电费用，再未交物业费和后期的水电费。原告曾在小区张贴公告等形式向包括被告在内的欠费业主进行催收，被告仍未向原告缴纳各项费用。庭审中原告提供的被告欠费明细载明：被告位于汉中市XX小区XX号楼XX单元XX室（建筑面积138.94平方米）欠费情况是：2014年1月至2018年3月底共欠物业费、垃圾费2485元。位于该小区**楼**楼、4号营业房欠费情况是：2014年1月至2018年3月的物业费为7010元；2017年1月至2018年3月共计欠电费9877元。审理中被告对欠费数额未提出异议，但否认原告向其催收过，同时也未提交上述费用已向原告缴纳的证据。因双方意见分歧，调解不成。一审法院认为，汉中市明珠小区业主委员会与原告所签订的《物业服务合同》对包括被告在内的所有明珠小区的业主均具有约束力。被告接受了原告公司提供的物业服务，理应按照物业服务合同所约定的物业费收取标准及时主动足额向原告缴纳物业费。结合被告所有的位于汉中市汉台区XX小区XX号楼XX单元XX室XX号楼XX号、XX号XX房的建筑面积和使用性质等情况，根据原告提供的物业服务合同中双方所约定的收费标准进行核算，被告现欠原告各项费用情况是位于汉中市XX小区XX号楼XX单元XX室（建筑面积138.94平方米）欠费情况是：2014年1月至2018年3月底共欠物业费2229.4元、垃圾清运费255元。。位于该小区**楼**楼4号营业房欠费情况是：2014年1月至2018年3月的物业费为7010元、电费9877元。2017年12月31日，原告与汉中市明珠小区业主委员签订的《物业服务合同》到期后，双方终止了物业服务合同关系，2018年3月，原告公司从被告所居住小区撤离后，被告仍未向原告缴纳其应交而未缴的物业费、以及由原告按约定向有关部门代收代缴的垃圾清运费、电费，确已构成违约。对原告主张的被告自2017年1月至2018年3月共计拖欠电费9877元，因被告对欠费数额未提出异议又未提供证据证实其已向原告缴纳了该段时间的电费，故对原告主张的电费数额予以确认并支持。对原告要求被告支付位于汉中市汉台区XX小区XX号楼XX单元XX室的物业费、垃圾清运费，因被告已经接受原告的物业管理服务，理应按合同约定标准向原告支付物业费、垃圾清运费，审理中，被告既没有对原告服务存在瑕疵提出辩驳也不能提供证据证实其就原告所主张的该部分物业费和垃圾清运费已经向原告缴纳，故对原告主张的该部分物业费和垃圾清运费之请求予以支持。对原告主张被告所拖欠的位于汉中市汉台区XX小区XX号楼XX号、XX号XX房的物业费，因原告在审理中不能提供被告营业房在2014年2月份上水管漏水前，对该共用水管阀门履行检查或维修的记录，不符合双方在合同中的有关约定，应视为原告在共用设施检查或维修过程中存在一定瑕疵，据此酌情确定该部分物业费由被告向原告支付4900元为宜。对原告要求被告支付违约金之请求，原告提供的2016年12月31日与汉中市明珠小区业主委员会签订的《物业服务合同》中虽有业主不按期缴纳物业费，业主应承担违约金的约定，该约定标准较高且在本案审理中，原告并未提供因被告拖欠物业费给自己造成损失的证据加以证明，加之原告对被告营业房内的共用上水管阀门检查和维护方面存在不到位的情况，综合各方面因素考虑，对原告该项诉请不予支持。依照《物业管理条例》第四十一条第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条之规定，遂判决：一、限被告陈道棪自本判决生效之日起二十日内向原告汉中市鑫泰物业有限责任公司支付拖欠的物业费7129.4元、垃圾清运费255元、电费9877元，共计17261.4元；二、驳回原告汉中市鑫泰物业有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费248元，由被告陈道棪负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。经审理查明，一审认定的案件事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，上诉人接受了被上诉人提供的物业服务，理应按照物业服务合同所约定的物业费收取标准及时主动足额向被上诉人缴纳物业费及相关费用。一审中被上诉人提交了催缴物业费及水电费的通知、公告，上诉人质证对通知和公告没有异议，而仅以没有对其采取过断水断电的措施辩称没有拖欠物业及水电费；二审中，上诉人对物业在小区张贴过催费通知的客观事实认可，并表示也收到过物业单独向其开具的催缴单，称收到催缴单后已经将费用交清，但其既不能提供缴费的票据，对每年缴纳多少物业费也表示记不清了。当事人对其主张负有举证的责任。本案中，被上诉人已提交了催费通知、公告，来证明上诉人欠费的事实，上诉人对被上诉人提交的证据亦没有异议，被上诉人已尽到了举证的责任；而上诉人仅以“没有断水断电”、“已交清欠费”进行抗辩，但没有证据支持。且从证据的优势上，被上诉人提交的书面证据也明显优于上诉人的单方陈述。综上所述，上诉人陈道棪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费248元，由上诉人陈道棪负担。本判决为终审判决。审 判 长 仵瑞梅审 判 员 刘新星审 判 员 李 涛二〇二〇年十一月三日法官助理 王雅泽书 记 员 王 梦1