广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16442号上诉人（原审原告）：郭美香，女，1957年11月2日出生，汉族。委托诉讼代理人：唐明，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭宏奎（郭美香配偶）。被上诉人（原审被告）：柯雪榕，女，1982年10月20日出生，汉族。委托诉讼代理人：张英，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：林萍，广东连越律师事务所实习人员。上诉人郭美香因与被上诉人柯雪榕合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初20108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人郭美香委托诉讼代理人唐明、郭宏奎，被上诉人柯雪榕委托诉讼代理人张英、林萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭美香上诉请求：1.撤销一审判决，改判柯雪榕向郭美香支付《合作协议书》项下售房利润406072.66元；2.柯雪榕承担案件全部诉讼费用。事实与理由：（一）《合作协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，没有违背公序良俗，并已实际履行，故真实、合法、有效，对双方均具有法律约束力。（二）一审法院认定《合作协议书》已解除，系认定事实和适用法律严重错误。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，一方解除合同必须以明示的方式将解除合同的意思表示通知对方，才可以产生解除合同的效力。本案中，柯雪榕从来没有向郭美香表达过解除《合作协议书》的意思，更未通知郭美香解除《合作协议书》。柯雪榕单方向郭美香支付17.2万元的行为，明显只是柯雪榕妄图侵吞郭美香对中山市东区中山五路7号嘉路花园1座906房（以下简称涉案房屋）合法权益的违约行为，根本不是所谓的解除《合作协议书》的通知。一审法院将该行为认定是柯雪榕解除《合作协议书》的通知行为，无法律依据。其次，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条的规定，只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，沉默才可以视为意思表示。在本案完全不符合前述法律规定的情况下，一审法院以郭美香没有证据证明在收到17.2万元后向柯雪榕提出异议或主张权利，即视为“事实上对该解除行为并无异议，接受了退款并认可涉案房屋由柯雪榕所有”的观点，明显适用法律错误，是毫无事实依据的主观猜测。最后，柯雪榕在向郭美香支付17.2万元后不久即对外出售涉案房屋，郭美香对此完全不知情，郭美香没有主张权利的事实基础。当得知柯雪榕已将涉案房屋对外出售时，郭美香即向柯雪榕主张分配售房利润，在柯雪榕拒绝的情况下，即依法提起本案诉讼，主张权利。因此，自始至终，郭美香都不存在急于行使自己权利的行为，更不存在以此来默示认可柯雪榕单方违约行为。（三）一审法院认为没有利润可分配，系认定事实错误。根据柯雪榕提供的证据，其为涉案房屋支出的成本为：1.已支付的按揭款（2011年4月-2017年12月）共218309元；2.装修款160000元；3.家电费14000元；4.住宅专项维修基金5338元；5.2012.1-2018.3物业管理费25078.8元；5.一次性偿还按揭贷款443128.88元；6.已支付给郭美香的172000元。以上合计1037854.68元。假设柯雪榕出售涉案房屋的价格为123万元，扣除上述成本1037854.68元，售房利润为192145.32元。根据《合作协议书》的约定，柯雪榕也应向郭美香支付利润为：192145.32元×50%=96072.66元。事实上，根据郭美香提供的涉案房屋房产评估报告书，涉案房屋市场交易价格应为185万元。柯雪榕在房地产交易部门备案的交易价格123万元，不是真实的交易价格，是恶意隐匿真实交易价格或者以不合理低价出售涉案房屋而损害郭美香合法权益的行为。因此，从公平合理的角度，应以185万作为案涉房屋出售价格来对郭美香进行利润分配，即柯雪榕应当向郭美香支付的利润应为：（1850000-1037854.68）×50%=406072.66元。综上，恳请二审法院判如所请。柯雪榕辩称，（一）柯雪榕退还了郭美香的全部购房款，郭美香收取后未提出任何异议，《合作协议书》已经解除。1.郭美香未按约承担按揭款、管理费等，导致共同供房基础破裂，经协商后，郭美香选择退还全部房款，房屋归柯雪榕所有。协议书签订后，柯雪榕按约履行协议，首期款共支付了82053元[即：首付款76065元（236065元-160000元）+按揭公证费650元+住宅专项维修资金5338元]，办理了按揭贷款并每月以自己的名义还贷，至2013年8月柯雪榕偿还的银行贷款共计82674.66元，按照约定，8万元之后的供房款应由双方共同承担，但郭美香一直不按时支付，经柯雪榕多次催促，至2014年2月10日才补交了1.2万元，郭美香没有按月支付供房款已经构成违约。郭美香的1.2万元当中，6000元通过银行转账支付，另6000元郭美香称因银行系统故障转账失败，以现金支付，柯雪榕收到后当天即存到供房账户以偿还银行贷款。郭美香长期违约并断供，经柯雪榕多次催缴，郭美香仍不履行任何义务，柯雪榕无奈继续一个人承担了按揭款、物业管理费等其他费用。双方多次协商出售房屋等办法，但因房屋是毛坯房且楼盘是烂尾盘活，存在天顶低、无配套、二手交易困难等不利因素，加之2015-2016年中山楼市低迷，委托中介历时一年以成本价出售仍无人问津。柯雪榕向郭美香提出二种解决方案供郭美香选择：一种是向郭美香退还投资款，房屋归柯雪榕所有；另一种是郭美香选择房屋，需退还柯雪榕所有投资款和垫付款。当时，郭美香毫不犹豫选择17.2万元的投资款。2.2016年12月10日，柯雪榕依协商结果转账17.2万元给郭美香，郭美香收款后近三年从未提出异议。期间，柯雪榕多次要求郭美香出具收据，并签订《终止协议补充说明》，但郭美香以种种理由推脱。《合作协议书》已于2016年12月10日退还房款时解除，柯雪榕作为房屋的唯一所有权人，不管如何处置房产，都与郭美香无关。（二）即便《合作协议书》未解除，但郭美香屡次违约，柯雪榕花费巨资装修、还贷后将房屋出售，郭美香没有任何付出就想获取卖房收益，有悖常理。1.向郭美香退回房款后，为解决供房压力，柯雪榕只能尽快将房屋出售，为提高出售成功率，对房屋进行了设计和装修。2017年6月9日，柯雪榕与天皓装饰签订了《天皓装饰装饰工程施工合同》，投入了16万元装修费，2018年1月5日购买灯具和家用电器共计1.4万元。同时，柯雪榕支付了从2012年1月至2018年3月的物业管理费25078.80元，从2011年4月至2017年12月共偿还银行贷款218309.82元。房屋经过装修后在2018年3月以123万元的总价出售，柯雪榕提前归还了按揭贷款443128.88元，投入费用共计1117855.50元。郭美香在没有任何投入与付出的情况下，在收取退还房款后很长一段时间内都没有提出过异议，柯雪榕要求签订解除协议时，还故意推脱，拒不配合签署解除协议说明。2.即使《合作协议书》未解除，柯雪榕已投入1117855.50元，根据约定，郭美香承担一半费用后，才能分配利润。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。郭美香向一审法院起诉请求：柯雪榕向郭美香支付《合作协议书》项下售房利润50万元。一审法院认定事实：2010年12月19日，郭美香、柯雪榕签订《合作协议书》，约定郭美香、柯雪榕二人合资以柯雪榕名义在中山市东区中山五路购买粤海丽江国际花园1座906房，总面积133.45平方米，总金额为713387元。906房以银行按揭30年形式进行投资，首期为236065元（含契税等）。其中郭美香出资16万元，柯雪榕出资8万元，合共计24万元。以后每月银行按揭扣款由柯雪榕负责出资，直至银行扣额达到8万元时，再由双方1：1负责银行按揭。906房如出售或出租时，利润按50%分成。2010年12月16日，郭美香之子郭炜炜向柯雪榕转账16万元。2010年12月30日，柯雪榕作为买受人，就涉案房屋办理登记备案。2012年12月27日，柯雪榕经登记为涉案房屋的房地产权属人。2018年3月21日，柯雪榕与案外人赖初帆、罗远群签订《房地产买卖合同》，柯雪榕将涉案房屋出售给案外人，交易总金额为123万元。郭美香提交了北京建和信资产评估有限责任公司于2019年10月21日出具涉案房屋房产评估报告书及嘉路华花园房产网络销售价格的网页截图打印件，其中评估报告书载明，评估房地产状况、房地产权利状况、区域因素、市场背景分析，采用市场比较法，评估结果为2018年8月15日，涉案房产单价应为13873.27元，总价为185万元，嘉路华花园房产网络销售价格显示嘉路华花园两套精装三房房产的网络售价分别为180万元和190万元。柯雪榕对房产评估报告书的真实性、合法性、关联性不予确认，认为评估报告书记载内容有误，且评估依据与房屋出售时的房屋条件、市场情况没有参考价值，对于房产网络销售价格的网页截图的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为没有参考依据。柯雪榕主张其已于2016年12月10日协商解除合作协议并退郭美香17.2万元购房款，提交了转账回执及说明，转账回执显示，2016年12月10日，案外人洪少玲向郭美香转账17.2万元。说明系洪少玲出具，其称受柯雪榕委托，于2016年12月10日通过其账户向郭美香账户转账17.2万元，作为退还涉案房屋的房款。郭美香认为其从未与柯雪榕协商解除《合作协议书》，确认收到款项17.2万元，郭美香称收到款项后询问柯雪榕，柯雪榕称将款项退回郭美香房产即是柯雪榕的，但郭美香对此不予认可，认为该款项是应当分配给郭美香的卖房利润的一部分。柯雪榕主张其为涉案房屋支付了以下款项并提交了以下证据：1.从2011年4月至2017年12月偿还银行贷款218309.82元，提交了《购房（一手楼）按揭贷款合同》及银行还款账单，显示，2010年12月17日，柯雪榕作为贷款人及抵押人与中山市农村信用合作联社等就购买中山市东区中山五路7号嘉路华花园1座906房签订《购房（一手楼）按揭贷款合同》，贷款金额为49.9万元，贷款期限为贷款发放之日起30年，按月等额归还贷款本息。2011年3月22日，49.9万元贷款予以发放。柯雪榕从2011年4月每月开始还贷，至2013年8月，柯雪榕已供按揭款超过8万元。2.购买房屋为毛坯房，为使房屋增值，2017年6月9日签订装修合同投入了装修费16万元，2018年1月5日购买家电费用1.4万元，提交了《天皓装饰装饰工程施工合同》《工程预算表》及收据。3.支付住宅专项维修费用5338元，提交了住宅专项维修资金缴费凭证。4.支付了2012年1月至2018年3月的物业管理费共计25078.8元，提交了粤海物业管理有限公司中山分公司出具的发票、收据。5.于2017年12月12日一次性偿还按揭贷款443128.88元，提交了个人购房贷款资料变更申请表、银行还款账单。郭美香对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议；对证据2的真实性、合法性、关联性不予认可，但确认涉案房屋购入时为毛坯房；对证据3、5的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据4的真实性、合法性无异议。庭审中，郭美香称其向柯雪榕转账支付按揭款共计1.2万元，之后柯雪榕每两个月到郭美香家中拿现金6000元，共计支付按揭款8.4万元，另外有支付管理费1万元。郭美香关于转账支付情况提交了账户明细查询，但该账户明细查询没有加盖银行公章，户主以及对方户名、对方账号等信息均不明确。柯雪榕对郭美香所称的上述支付情况不予确认，认为仅在2014年2月10日收到郭美香支付的供房按揭款共计1.2万元，其中6000元为转账，6000元为现金支付。一审法院认为，郭美香、柯雪榕签订的《合作协议书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行各自义务。关于柯雪榕主张因郭美香不能按约支付按揭款，导致双方无法共同供房，故涉案协议已于2016年12月10日解除。首先，涉案协议约定，柯雪榕负责按揭扣款至8万元即由双方1：1负责银行按揭。从柯雪榕的按揭扣款记录来看，至2013年8月，柯雪榕已供按揭款超过8万元，故自2013年8月至2017年12月按揭贷款还清期间，双方应按照1：1支付按揭款项。郭美香提交的账户明细查询信息不明确，但鉴于柯雪榕确认在2014年2月10日收到郭美香支付的供方按揭款1.2万元（转账6000元、现金支付6000元），一审法院对此予以确认。除上述1.2万元以外，郭美香所称其每两月向柯雪榕支付现金6000元共支付8.4万元缺乏证据支持，亦不符合常理，柯雪榕亦不予确认，一审法院对郭美香的陈述不予采纳。故柯雪榕主张郭美香存在未按约支付按揭款的行为一审法院予以采信。其次，柯雪榕虽未提交双方解除案涉协议的书面证据，但柯雪榕确于2016年通过案外人退还郭美香款项17.2万元，该款项与郭美香为履行案涉协议支付的款项金额一致，且郭美香也确认柯雪榕已告知退款后房产即归于柯雪榕，郭美香并无证据证明在收到该款项后向柯雪榕提出异议，或主张权利，故可认定郭美香事实上对该解除行为并无异议，接受了退款并认可涉案房屋由柯雪榕所有。再次，鉴于协议已经实际解除，柯雪榕对房屋的后续处理均与郭美香无关，郭美香也未提供证据证明其收取退款后有参与涉案房屋的按揭供款、管理费缴纳、装修、租售行为。综上，柯雪榕抗辩有理，郭美香要求柯雪榕支付售房利润缺乏依据，一审法院对此不予支持。退一步说，从柯雪榕提交的证据来看，涉案房屋的首期款、2011年4月至2017年12月期间按揭供楼款、一次性偿还按揭贷款、住宅专项维修资金、物业管理费以及装修款等房屋成本已总计达一百多万元，郭美香的出资17.2万元已被退回给郭美香，即便如郭美香提供的评估报告书所评估房屋售价为185万元，按照1：1分配成本和利润，郭美香主张其在涉案房屋中所获的利润亦不足以覆盖其应当向柯雪榕支付的成本。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回郭美香的诉讼请求。一审案件受理费8800元，由郭美香负担。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，郭美香向本院申请律师调查令，前往中山市乐有家房地产经纪有限公司调取了签署日期为2017年11月7日的《二手房买卖及居间服务合同》以及《交易节点确认书》，显示涉案房屋的出售总价为158万元。柯雪榕对该证据的真实性、合法性无异议。二审另查明，双方确认截止2013年8月，柯雪榕已经支付按揭款82674.66元，从2013年9月开始双方应平均分摊按揭款。郭美香在二审中解释称，其向柯雪榕支付的8.4万元月供款是根据自己的记忆和本子上的记录计算出来的。2016年12月之后，因双方产生纠纷，柯雪榕没有再向郭美香要月供款，郭美香也没有支付过月供款，但一直有协商，直到郭美香出售与涉案房屋在同一小区的自有房子后，才从中介处得知涉案房屋也已经被出售了，故提起本案诉讼。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合各方的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：郭美香是否有权要求分配出售涉案房屋的利润。就本案争议的焦点问题，本院分析认定如下：郭美香、柯雪榕对《合作协议书》的效力并无异议。根据约定，双方共同投资购买涉案房屋，平分分配出售房屋所得利润。截止2013年8月，双方确认柯雪榕已支付按揭款82674.66元，故2013年9月以后的房屋按揭款应由二人平均分摊。郭美香称其已按约支付按揭款8.4万元，但柯雪榕仅认可其中的1.2万元，对于除此之外的其他款项，郭美香未提供充足的证据予以佐证，故本院对郭美香的主张难以采信，应认定郭美香未履行《合作协议书》约定的供款义务，存在违约行为。2016年12月10日，柯雪榕通过案外人向郭美香转账支付17.2万元，柯雪榕主张该款为退还给郭美香的购房款，并已告知郭美香解除合作关系。从金额上来看，该款项正好为郭美香已支付的房屋首期款16万元和柯雪榕认可的郭美香已支付的按揭款1.2万元之和。郭美香虽然否认双方合作关系已解除，但确认柯雪榕曾经告知退款后房产即归柯雪榕所有，而无证据显示郭美香对此提出过异议，或有参与过房屋的后续处理。且从实际履行情况来看，郭美香也自认2016年12月之后没有支付过任何按揭款。因此，综合考虑上述因素，双方的合作关系实际上已经解除。柯雪榕在本案一、二审诉讼过程中，一再虚假陈述房屋真实的出售价格，违背了民事诉讼应当遵循的诚实信用原则，应予训诫。综上所述，郭美香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7391元，由郭美香负担。本判决为终审判决。审判长  易超前审判员  国平平审判员  汤 瑞二〇二〇年十一月三十日书记员  王祥瑞何冠莲