河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终5365号上诉人（原审原告）：南阳市民祥房地产开发有限责任公司，住所地南阳市宛城区建设东路南侧巴黎大道小区综合楼**。法定代表人：王士聚，任该公司董事长职务。委托诉讼代理人：徐猛，河南定信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵智杰，女，1986年4月24日出生，汉族，户籍地河北省涿州市清凉寺区，现住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：陈大强，河南雷雨律师事务所律师。上诉人南阳市民祥房地产开发有限责任公司（以下简称：民祥公司）因与被上诉人赵智杰为房屋买卖合同纠纷一案，不服南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初3025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。民祥公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判解除民祥公司与赵智杰之间房屋买卖合同及补充协议，赵智杰协助民祥公司解除房屋网签手续；2、本案一、二审诉讼费由赵智杰承担。事实和理由：1、一审判决适用法律严重错误，双方有明确的约定解除合同的条款，且该条款不违反法律规定，人民法院依法应当予以支持。依据合同法约定大于法定的原则，在当事人的约定不违反法律的前提下，关于合同解除的条件有约定应从约定。一审法院既然认可了双方补充协议的效力，就不应当擅自侵害民祥公司的合同自主权。民祥公司、赵智杰双方于2018年6月12日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，补充协议约定了明确的合同解除条件：“2.2××未按合同第六条及本条约定履行义务，导致逾期付款的，按照以下约定处理：因贷款银行拒绝受理贷款申请或者未足额发放贷款的，××应自双方约定贷款到账期限届满10日内将购房款全额补助给出卖人；否则，出卖人有权通知××解除合同。”而后赵智杰收入等因素不符合贷款政策而被拒贷，民祥公司及时将此情形通知给赵智杰，并催告赵智杰及时解决，但赵智杰均置之不理。一审庭审也已查明并确认了赵智杰的违约行为。民祥公司起诉依据的是双方上述补充协议约定的解除条款，而非法定解除条款。依据《合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”因此，一审法院应当直接依据该法律规定判决双方解除房屋买卖合同。2、一审法院对法律的理解存在逻辑上的错误。一审法院引用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定：“商品房买卖合同约定，××以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”想当然的理解为只要房屋买卖合同能够继续履行且违约方要求继续履行的，守约方就无权要求解除合同，这明显违背立法精神。如果按照这种逻辑，只要违约方在被判决败诉前履行了合同，守约方就永远无法解除合同。从文意上讲，该条款仅能直接适用，不应反推。即如果发生上述情形，守约方可以要求解除；如果未发生上述情形，也要看是否有其他导致合同解除的情形发生，而不是直接生搬硬套只要不发生上述情形，守约方就不可以要求解除合同。赵智杰辩称，1、一审判决适用合同法及最高院司法解释完全正确，合同法没有规定约定大于法定的原则。最高院就商品房买卖作出的司法解释，应当依照该司法解释；2、一审法院对法律的理解合乎逻辑，符合立法本意，本案情形适用最高院司法解释的规定；3、本案赵智杰在2011年购买该房，2016年入住，2018年网签，该买卖合同履行时间很长，迄今赵智杰单身，独自带女儿，如解除合同，会导致其无房居住，一审判决正确，请求维持。民祥公司向一审法院起诉请求：1、依法解除民祥公司、赵智杰之间房屋买卖合同及补充协议。2、判令赵智杰协助民祥公司解除房屋网签手续。3、本案诉讼费等费用由赵智杰承担。一审法院认定事实：2018年6月12日，民祥公司（出卖人）与赵智杰（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：1801002491）一份，合同约定，第三条××所购商品房的基本情况，××购买的宛城区建设路南侧1幢2单元10层1002号商品房，建筑面积共117.28平方米，套内建筑面积96.94平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.34平方米；第四条计价方式与价款，每平方米3580元，总金额人民币肆拾壹万玖仟捌佰陆拾贰元整；第六条付款方式及期限，约定金额：131862元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2018年6月12日办理，交纳比例：31.41%；备注：前述约定金额为首付款金额，首付款金额付款方式为现金支付，剩余房款288000元，比例68.59%采用商业贷款；××逾期付款的违约责任，按逾期时间，分别处理（不作累加），1、逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的卫浴间，合同继续履行；2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。同日，民祥公司、赵智杰双方签订《补充协议》一份，约定：第二条付款方式及期限，2.2××未按合同第六条及本条约定履行义务，导致逾期付款的，按照以下约定处理：因贷款银行拒绝受理贷款申请或未足额发放贷款的，××应自双方约定贷款到账期限届满10日内将购房款全额补足给出卖人；否则，出卖人有权通知××解除合同。2.2.1出卖人通知××解除合同的，××应在该通知送达后3日内退还合同发票、收据等所有原件，并按总房款的2%向出卖人支付违约金后，双方办理撤销《商品房买卖合同》备案手续；××逾期办理的，除支付上诉违约金外，每逾期一日，还应按照总房款的2‰向出卖人支付违约金。2.5乙方自领取已备案合同30日内应付清所欠房款，否则所欠房款按日2‰支付甲方利息。2018年12月10日，中国银行南阳高新支行因赵智杰收入等因素不符合贷款政策而拒贷。2018年12月26日，民祥公司作出《解除合同通知书》，并张贴于被告住处巴黎大道小区1号楼2单元10层1002号。另查明，该处房屋已在不动产管理部门签订网签备案合同。本案审理过程中，赵智杰向一审法院出具了（2020）豫宛智证内民字第5066号公证书，该公证书显示，赵智杰于2020年9月3日将购房房款288000元提存至河南省南阳市智圣公证处保管。一审法院认为，本案中,民祥公司、赵智杰签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,双方均应按合同约定履行各自义务。依据法律规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。民祥公司已按照合同约定向赵智杰交房，赵智杰应按照合同约定办理下余房款的银行贷款。赵智杰的贷款申请被银行拒绝后，应当按照约定足额交纳购房款，但其未及时交纳下余房款，构成违约。民祥公司现以涉案房屋买卖合同签订后,赵智杰因银行拒贷后，未支付剩余房款为由解除合同，对此一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，××以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”赵智杰在本案诉讼期间已将下余购房款提存，本案商品房买卖合同不能继续履行的情形已不存在，赵智杰亦要求继续履行合同并以实际行动履行合同，故民祥公司以赵智杰未支付剩余房款解除合同，不符合前述司法解释规定。故民祥公司要求解除涉案房屋买卖合同并退还赵智杰首付购房款的诉请,一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定,判决：驳回南阳市民祥房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费200元减半收取100元，由南阳市民祥房地产开发有限责任公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，另查明：案涉房屋系赵智杰于2011年购买，并陆续支付了部分购房款。房屋建成后，民祥公司于2016年3月10日向赵智杰交付了案涉房屋，赵智杰收房后入住至今。2018年6月12日，民祥公司与赵智杰签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》。本院认为，根据民祥公司与赵智杰于2018年6月12日签订的《补充协议》第二条付款方式及期限中“××未按合同第六条及本条约定履行义务，导致逾期付款的，按照以下约定处理：因贷款银行拒绝受理贷款申请或未足额发放贷款的，××应自双方约定贷款到账期限届满10日内将购房款全额补足给出卖人；否则，出卖人有权通知××解除合同”之约定，在赵智杰的贷款申请被银行拒绝后，应当按照约定足额交纳购房款，但其未及时交纳下余房款，已经构成违约。考虑到双方之间的房屋买卖合同关系已经形成多年，民祥公司已向赵智杰交付了房屋，赵智杰也已入住数年，且赵智杰已经支付了部分购房款，对于剩余购房款赵智杰已经在一审审理期间进行了提存，阻碍双方合同继续履行的因素已经不复存在，如解除合同既违背双方房屋买卖合同的目的，又不利于社会关系的稳定，故本案房屋买卖合同不宜解除，双方应当继续履行合同，以维护合同的稳定性，实现合同目的。但赵智杰并不能因此免除违约责任，民祥公司可另诉解决。综上所述，南阳市民祥房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由南阳市民祥房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  杨 乐审判员  罗 军二〇二〇年十一月二十五日法官助理赵琳书记员王萌