福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽06民终2738号 上诉人（原审原告）：杜小江，男，1973年2月20日出生，汉族，户籍所在地广东省深圳市南山区，现住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：李鑫，江西公仁律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：巫德强，江西公仁律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：李明昕，女，1987年3月13日出生，汉族，户籍所在地浙江省嘉兴市南湖区，现住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：朱佳祥，江苏谟仕律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李梦媛，江苏谟仕律师事务所执业律师。 上诉人杜小江与被上诉人李明昕房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院(2020)闽0681民初1090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 杜小江上诉请求：撤销原判，发回重审，或依法改判支持一审全部讼请求。事实与理由：一、本案《协议书》为格式文本，严重加重杜小江的责任、排除杜小江的主要权利，免除了李明昕的责任和义务，该内容违背权利与义务相一致即公平原则，应结合公平、平等、权利义务相一致的原则对双方的权利义务进行认定。1.李明昕应当先清偿抵押款项，过户给杜小江后，再由杜小江支付剩余款项，这才符合正常的市场交易规则；2.关于税费承担的问题，个人所得税、契税等交易税费应当由李明昕负担；3.合同约定的房屋买卖款项严重高于市场行情。二、依据《协议书》第六条关于“若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在三日内将乙方已付的款项不计利息返还乙方，但购房定金归甲方所有。”的约定，杜小江享有单方解除权，且杜小江已经通过律师函等形式明确要求解除合同，杜小江的诉求应得到支持。三、李明昕存在未依约交付房屋、未按期清偿银行抵押贷款、未按时过户等违约行为，存在严重过错，杜小江有权解除合同。四、杜小江与李明昕现就房屋买卖事宜存在巨大争议、矛盾尖锐，双方之间的买卖合同已经没有履行的可能，《协议书》的合同目的也已经根本无法实现，杜小江依法可以解除双方的买卖合同关系。 李明昕辩称：一、涉案的合同并非李明昕提供的格式文本，杜小江理解有误，涉案合同也不存在无效或者可撤销变更的事由，涉案的房屋虽然有抵押但依法可转让，且实际已经交付，涉及房屋过户的税费负担也不违反法律规定，目前涉案的房屋市场价格下降属于市场原因与李明昕无关，不能成为杜小江要求解除合同的理由。二、本案合同是自愿订立，合同履行是诚信原则，杜小江无单方解约的权利。三、李明昕在合同履行过程不存在违约行为，已经依约交付房屋，杜小江实际已经接收并支付水电费，杜小江强调的清偿贷款及过户，李明昕完全予以配合。四、本案合同具备继续履行的条件，杜小江恶意违约，其主张不能得到支持。 杜小江向一审法院起诉请求：判令依法解除2017年3月29日原被告双方签订的《房产买卖协议书》；判令被告向原告返还购房款983765元，原告代被告垫付的款项85995.03元（代付款项包括房屋按揭74344.8元、房权面积补差1962元、专项维修金7174.2元、物业管理费2372.63元、水电费61.4元、不动产登记费80元）共计1069760.03元及利息（以1069760.03元为基数，从起诉之日起按年利率6%的标准计算至被告清偿完毕之日止，利随本清）。 一审法院认定事实：2017年3月29日，原告杜小江作为乙方（买方）与作为甲方（卖方）的被告李明昕在漳州开发区好莱房产中介所（丙方）的介绍下三方签订一份编号为0001201的《房产买卖协议书》（以下简称“《协议书》”）。《协议书》第二条约定：李明昕将其所有的“座落在福建省漳州开发区”房产出售给杜小江；房产单价：14500元／平方米，总价：1733765元；协议签订当日，乙方向甲方支付购房定金10万元。《协议书》第三条“付款时间与过户约定办法”第2款（打印格式）中约定“甲方同意乙方以一次性付款方式付款，并约定2017年4月18日之前双方到漳州开发区房地产交易中心办理过户手续，（或到漳州市公证处办理委托公证），（在房地产交易中心过户当天或2017年4月18日之前）乙方支付甲方首付款（含定金）人民币¥：983765元整（大写：……）给甲方，剩余房款人民币¥：750000元（大写：……）整于产权交割完毕当日付给甲方”。《协议书》第三条“付款时间与过户约定办法”的“其他约定”中约定（手书格式）：“①办理全权委托公证之日起按揭由乙方全额承担②物业费由乙方承担③于2017年4月18日前办理全权委托公证④解押款由乙方全额承担”。《协议书》第十二条“双方约定的其他事项”中约定（手书格式）：“⑨领取产权证解押完柒日内办理产权过户手续，在不动产证办出后7个工作日内办理过户，若不动产权证在2018年6月27日前办出，那么过户手续定在2018年7月6日前办理，甲方承诺尽早办好不动产权”。《协议书》还对房屋一手契税负担、交易税费负担、中介费负担、违约责任等事项进行约定。《协议书》签订当日，杜小江向李明昕支付购房定金10万元，后又依约于2017年4月18日前向李明昕支付首付款（含定金）共计983765元，并于2017年4月17日至2018年7月17日先后16次向李明昕支付房屋按揭款共计74344.8元（每月4646.55元）。2017年4月17日，被告李明昕签订一份《委托书》，并与原告杜小江指定的代理人林强浩签订一份《委托合同》并办理公证。委托公证中明确载明被告李明昕全权委托林强浩办理上述案涉房产的代为办理还贷、抵押登记及注销、交房、收房、验房、领取《不动产权证书》，以及申办、交纳与上述房产办证有关的一切税费等有关事项。后林强浩经手于2018年4月20日向上述房产开发商及物业公司支付案涉房屋产权面积补差款1962元、专项维修基金7174.2元、物业管理费2372.63元、水电费61.4元、不动产登记费80元。2018年7月31日，漳州开发区不动产登记机关向李明昕签发上述案涉房屋不动产权证【闽（2018）漳州开发区不动产权第××号】并作为按揭贷款抵押。后原、被告因案涉房屋过户税费负担等发生争议，原告杜小江从2018年8月起停止向被告李明昕支付房屋按揭款。2019年10月9日，原告杜小江向被告李明昕发《律师函》，以被告李明昕违约为由，要求李明昕“在2019年10月16日前清偿银行按揭款项，并办理完毕福建省漳州开发区房产的抵押解除手续及户口移出手续（如已迁入户口），同时立即将房产过户至杜小江名下”。后原、被告继续因涉案房屋按揭款支付、过户等争议。2020年3月3日，原告杜小江诉至法院。 一审法院认为，原告杜小江与被告李明昕在好莱房产中介所参与下就被告出售涉讼房屋福建省漳州开发区给原告所签订的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方《协议书》第三条格式条款虽约定“甲方同意乙方以一次性付款方式付款，并约定2017年4月18日之前双方到漳州开发区房地产交易中心办理过户手续，……。剩余房款人民币¥：750000元（大写：……）整于产权交割完毕当日付给甲方”，但显然该条款前部约定的付款方式为选择性条款，即一次性付款方式付款或分期付款，如一次性付款方式付款，则在2017年4月18日之前办理过户手续；否则分期付款则按其他条款约定履行。显然，本案双方并未按一次性付款方式实际履行。而该条款后部剩余房款支付的约定与《协议书》的“其他约定”手书非格式条款不一致，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，应当采用非格式条款约定内容。双方的《协议书》、《公证书》明确表明，双方买卖的房屋是尚未交房、尚未办理一手房产权证的期房，且涉案的房产有按揭贷款。而原告指定的代理人林强浩代原告交纳房屋产权面积补差款、专项维修基金、物业管理费、水电费、不动产登记费也可以明确表明案涉房屋最迟于2018年4月20日即已交付由原告方实际占有、管控。双方《协议书》非格式条款约定的房产过户是“领取产权证解押完柒日内办理产权过户手续，在不动产证办出后7个工作日内办理过户”，即办理过户须在解押之后七日，且根据房地产交易习惯，二手房过户也只能在解除房产抵押之后。但本案双方《协议书》非格式条款对按揭贷款支付及解除房产抵押款的约定为“办理全权委托公证之日起按揭由乙方全额承担”、“解押款由乙方全额承担”，且原告也实际向被告支付了16个月的按揭款。显然原告杜小江从2018年8月起停止向被告李明昕支付房屋按揭款，违反上述约定，且支付解押款以解除房产抵押也是原告双方办理过户前应先予履行的义务，故原告杜小江主张“被告至今仍未办理完毕房屋的抵押解除手续，更未将房屋过户至原告名下，已存在严重违约，致使原告合同目的不能实现”，没有事实和法律依据，其请求解除双方签订的《房产买卖协议书》并要求被告返还购房款及其他相关款项的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下：驳回原告杜小江的诉讼请求。案件受理费20403.8元，减半收取计10201.9元，由原告杜小江负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院查明，双方当事人对一审判决查明认定的事实，除杜小江对“委托公证中明确载明被告李明昕全权委托林强浩办理上述案涉房产的代为办理还贷、抵押登记及注销、交房、收房、验房、领取《不动产权证书》，以及申办、交纳与上述房产办证有关的一切税费等有关事项。”有异议外，其余事实没有争议，本院对没有争议的事实予以确认。对争议事实分析认定如下：杜小江提出只是委托林强浩缴纳物业费用，没有其他委托事项，李明昕自行的委托不能给予杜小江。基于李明昕全权委托林强浩，而林强浩是受杜小江指示接受委托的，从委托书内容来看确实记载上述委托事项，亦与杜小江在一审所提交的缴交涉案房屋的房权面积补差1962元、专项维修基金7174.2元、物业管理费2372.63元、水电费61.4元等相关票据相符，故杜小江所提出的上述事实异议部分不能成立，不予支持。 本院认为，就本案合同效力问题，双方具有订立协议的行为能力；当事人意思表示真实；该协议不违反法律和行政法规的强制性规范，本案合同生效，且从杜小江的诉讼请求来讲是解除合同，前提合同必须有效，故杜小江提出涉案《房屋买卖协议书》的条款的内容违背权利与义务相一致的上诉理由缺乏事实和法律依据，不予采纳。 从涉案的《房屋买卖协议书》、《公证书》的内容来看，双方买卖的房屋属尚未交房、尚未办理一手房产权证的期房，且涉案的房产有按揭贷款，而从办理全权委托公证之日起按揭款由杜小江承担的约定看，事实上，杜小江已依约向李明昕支付16个月的房屋按揭款，涉案房屋需要解押的款项亦由其承担，但杜小江从2018年8月起停止向李明昕支付房屋按揭款，也未就涉案房屋明确表明要履行解押涉案房屋的义务，在涉案房屋无法解押的情况，涉案房屋就无从过户，因此，杜小江提出以“李明昕存在未依约交付房屋、未按期清偿银行抵押贷款、未按时过户等违约行为”为由有权解除合同与事实不符，不予支持。 从本案查明的事实来看，尽管双方就案涉房屋过户税费负担、按揭款支付、过户等发生争议，但不影响双方依约按涉案的《房屋买卖协议书》履行，也不存在双方之间的房屋买卖合同已经没有履行的可能，所以，杜小江提出案涉《房屋买卖协议书》已经根本无法实现为由要求解除合同于法无据，不予采纳。 从案涉《房屋买卖协议书》第六条关于“甲、乙双方签订本协议后，双方不得中途违约。若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在三日内将乙方已付的款项不计利息返还乙方，但购房定金归甲方所有。”的约定来看，实际上，对该条款的理解是违约方（甲方）提出解约，而守约方（乙方）同意解除合同，违约方（甲方）承担约定的违约责任；对守约方（乙方）不同意解除合同未作出明确约定，对守约方（乙方）不同意解除合同，不应适用该条款，也就是违约方（甲方）不享有单方解除合同的权利。在本案中，守约方李明昕并不同意解除涉案的房屋买卖合同，故杜小江提出作为违约方要求依据该条款单方解除合同的上诉理由不能成立，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，本案双方当事人在履行合同的过程中也未产生法定解除的情形，也不符合约定解除的情形，则案涉《房屋买卖协议书》的解除条件尚未成就，故对买受人杜小江的提出“解除案涉《房屋买卖协议书》”的上诉请求，不予支持。 综上所述，杜小江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20403.8元，由杜小江负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 唐志忠 审 判 员 黄 兴 审 判 员 李 凌 二〇二〇年十一月十一日 法官助理 杨国栋 书 记 员 马晓斌