内蒙古自治区乌海市中级人民法院民事判决书（2020）内03民终645号上诉人（原审被告）：乌海市俊景房地产开发有限公司。法定代表人：邢杰。委托诉讼代理人：崔文杰，住包头市。被上诉人（原审原告）：尹斯琴，女，1988年1月25日生，汉族，住乌海市。上诉人乌海市俊景房地产开发有限公司（以下简称“俊景公司”）因与被上诉人尹斯琴房屋买卖合同纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院（2020）内0302民初1803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人乌海市俊景房地产开发有限公司委托诉讼代理人崔文杰与被上诉人尹斯琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乌海市俊景房地产开发有限公司上诉请求：1、请求撤销乌海市海勃湾区人民法院作出的（2020）内0302民初1803号民事判决书，并依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：1、一审认定事实不清，上诉人已向被上诉人交付房屋，不存在迟延交房的事实。上诉人已经于2015年10月28日按照合同约定的地址寄发了收验楼通知书，被上诉人一直不予接收房屋。2、一审判决上诉人承担迟延交房责任属于适用法律错误。被上诉人称的房屋质量问题不是地基基础及主体结构问题，不影响实际使用，何况上诉人对被上诉人提出的装修问题已经全部维修完毕。一审认为上诉人未提供证据证明上诉人已经履行了交付义务，认定上诉人应承担举证不利的后果，实际上是错误的适用了民事诉讼证据规则。根据“谁主张，谁举证”的原则，被上诉人认为上诉人未交付房屋及相关手续，应该由被上诉人提供证据，否则业主拒绝接收房屋就认定是开发商未交付，严重违反民事诉讼的公平原则。尹斯琴辩称：1、一审法院认定事实正确。上诉人称2015年10月28日按约定应视为交房，但是被上诉人在办理房屋交接手续时，俊景公司知该房屋存在质量问题需要整改，经多次催促整改无果，被上诉人于2017年4月以上诉人逾期交房180天为由诉请解除合同，在诉讼过程中，经乌海市海勃湾区人民法院现场勘查（2017年7月11日），被上诉人提出的房屋质量问题上诉人已经整改，证明上诉人认可在交房时该房屋存在质量问题，所以存在逾期交房事实，上诉人认为一审法院判决认定事实不清，没有任何依据。2、一审判决上诉人迟延交房责任认定事实清楚，适用法律正确。一是乌海市中级人民法院（2017）内03民终829号民事判决内容证明卫生间不能使用不是装饰和设备标准不符合约定，而是功能性房间不能使用，是影响居住质量的问题，故尹斯琴以此要求上诉人整改完卫生间再收房的请求合情合理合法。2017年7月11日乌海市海勃湾区人民法院现场勘查，被上诉人所提质量问题已整改，此时房屋才具备合格使用条件。一审认定2017年7月11日为交房时间，认定事实清楚，适用法律正确。二是一审认为上诉人承担举证不利的后果，是正确有效的。上诉人主张未延期交房，应当举证证明。且上诉人所说的证据以及相关文件均掌握在上诉人处，其应当提供证据证明其交房的主张，未提供就要承担败诉的不利后果。被上诉人已经递交未交房的证据，证实了上诉人逾期交房的事实，所以一审判决没有违反公平原则。尹斯琴向一审法院起诉请求：1.请求依法判令俊景公司向尹斯琴给付逾期交房违约金50954.29元；2.本案诉讼费用由俊景公司承担。一审法院认定事实：2014年9月24日，尹斯琴作为乙方与俊景公司作为甲方签订商品房买卖合同，约定尹斯琴购买俊景公司位于乌海市××区房屋一处，总价款828525元，合同第三条约定“商品房竣工验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2015年10月31日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。”第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。”合同第十一条约定“商品房交付时甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。”附件五第二条约定“双方同意本合同第三条补充如下：该商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》。”附件五第四条“双方同意本合同第五条变更如下：除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）；1……；2.对于逾期超过180日后，买受人有权解除合同。解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达日起30天内退还全部已付款，并按累计已付款的1%向买受人支付违约金。要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”附件五第十条约定“双方同意本合同第十一条补充如下：1.如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期；若买受人未按通知的日期办理房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。2.在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的办理房屋交接手续之日起视为出卖人已经交付房屋。”合同签订后，尹斯琴向俊景公司交付了首付款258525元，并于2014年10月16日在中国邮政储蓄银行股份有限公司乌海市人民北路支行办理了房屋按揭贷款手续，该行给尹斯琴发放贷款570000元，打入俊景公司账户。至合同约定的交房日期，尹斯琴办理房屋交接手续时，俊景公司方告知该房屋存在质量问题，需要整改。尹斯琴于2017年4月向本院起诉，以俊景公司逾期交房180天享有合同解除权为由要求判决解除合同，诉讼当中（2017年7月11日），经原审法院现场勘察，尹斯琴所提质量问题俊景公司已整改完毕。经乌海市海勃湾区法院一审、乌海市中级人民法院二审，以尹斯琴未在合同约定三十日内行使解除权，权利丧失为由，驳回了尹斯琴的诉请。现尹斯琴诉至本院，要求俊景公司支付2015年11月1日至2017年7月11日以总房款828525元为基数按照每日万分之一支付违约金，共计50954.29元。一审法院认为，尹斯琴与俊景公司双方所签订的商品房买卖合同及其附件，系双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。俊景公司在合同约定的期限内通知了尹斯琴收楼，尹斯琴也知道该楼竣工，并且至俊景公司处准备办理收楼手续，但俊景公司未根据合同第三条、第十一条、附件五第十条的约定向尹斯琴即买受人交付交房所需的《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》、由此尹斯琴有权拒收房屋；在诉讼当中，俊景公司主张房屋质量符合交付使用条件，应当依据合同提供建设、施工、监理、勘察、设计五方单位出具的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》及《住宅工程质量分户验收结果表》证实案涉房屋工程已达到合同第三条、附件五第二条及附件五第十一条约定的“商品房验收合格”的交房条件，同时未提供《住宅工程质量分户验收结果表》无法证明案涉房屋是否存在“认为的不得交付的情形的质量问题”且俊景公司在交房时认可存在质量问题。该以上文件均掌握在俊景公司处，相应的举证责任应当由俊景公司承担。但俊景公司未举证，应当承担举证不利的后果。即该案涉房屋是否符合交房条件，俊景公司不能证明。故尹斯琴的交房行为，不属于有效交付，尹斯琴请求的逾期交房违约金，原审法院予以支持，俊景公司应按双方合同约定支付尹斯琴逾期交房违约金。关于俊景公司辩称的尹斯琴的诉请已超过诉讼时效，由于俊景公司未履行完毕交房义务一直在持续当中，尹斯琴认可的交房时间为一审法院在另案当中现场勘察的时间，为2017年7月11日，尹斯琴于2020年6月8日向本院起诉，不属于超过诉讼时效。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：乌海市俊景房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付尹斯琴2015年11月1日至2017年7月11日逾期交房违约金50954.29元。（828525元×0.0001×615天）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费536.93元（尹斯琴已预交），由俊景公司承担，于上述履行期限一并给付尹斯琴。本院二审期间，上诉人提交建设工程竣工备案表复印件1份用以证实案涉项目已于2016年6月28日竣工验收。被上诉人质证认为该证据为复印件，对其真实性及证明目的均不予认可。本院对该证据认定如下：该建设工程竣工备案表为复印件，对其真实性不予认可。二审法院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方签订的《商品房买卖合同》中第三条、第十一条、附件五第二条、第十条明确约定了商品交付条件及交付时间，上诉人应该在合同约定的2015年10月31日前将验收合格的房屋交付给被上诉人。上诉人作为房地产开发企业应当举证证明其所交付给买房人的房屋经验收合格，但其提交的证据不能证明其在合同约定的交房时间内将符合合同约定的经验收合格的房屋交付给被上诉人。综上所述，乌海市俊景房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1073.86元，由上诉人乌海市俊景房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘伟峰审判员 李冯燕审判员 艾智杰 二〇二〇年十一月二十七日法官助理 何 星书记员 王 月 附法律文书引用的主要法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条（节选）第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：