湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初231号原告：李娴靓，女，汉族，1982年12月10日出生，住孝感市孝**。委托诉讼代理人：徐旻芳，湖北峰鼎律师事务所律师。代理权限：特别授权，代为承认、放弃、变更诉讼请求；进行和解；提出反诉或上诉；代签法律文书。被告：赵明，女，汉族，1989年11月16日出生，住杭州市萧山区。委托诉讼代理人：张立贵，孝感市孝南区朋兴法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。原告李娴靓与被告赵明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告李娴靓及其委托诉讼代理人徐旻芳，被告赵明的委托诉讼代理人张立贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李娴靓向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告违约金人民币92100元整；2、被告支付3个月的房租5400元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月1日，原告（甲方）与被告（乙方）在孝感市中邻房产代理咨询有限公司（丙方）居间介绍下签署了《房屋买卖合同》，合同约定被告购买原告所有的孝感市××××室房屋，房价款为人民币614000元整。任何一方解除合同或拒绝履行合同等违约现象，均由违约方向另一方支付房屋价格的15%作为违约金，实际损失超过违约金总额的责任方应据实赔偿，责任方承担所有费用，且丙方所收取的中介信息服务费由违约方支付。合同补充条款约定2019年8月1日由乙方支付定金2万元整，2019年8月13日交房，2019年10月10日由乙方支付首付款26万元含定金，并且甲乙双方按丙方的要求在相关银行提交真实资料并签署相关合法资料，2019年10月25日到2019年10月30日之间双方配合相关部门签字过户。按买卖合同补充条款约定，原告已于2019年8月13日将房屋交付给了被告，但被告没有按约于2019年10月10日支付房屋首付款26万元给原告。原告多次通过孝感市中邻房产代理咨询有限公司联系被告要求其按约履行合同但被告一直置之不理。基于上述事实，原告认为，原、被告之间签订房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法、有效，双方均应严格遵守，被告将购房定金2万元交付给孝感市中邻房产代理咨询有限公司后却一直拒绝继续履行合同，显属严重违约，故原告有权要求被告按合同约定支付违约金。原告为维护其合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》相关之规定诉至法院，望判如所请。被告赵明辩称，1、原告没有明确《房屋买卖合同》是否继续履行还是要求解除，主要诉讼请求不明确；2、原告起诉事实部分不实，原告未向被告出示房屋产权证明，也未在2019年8月13日向被告交付房屋，被告未在原告的房屋中居住，原告要求被告支付三个月租金无事实依据；3、原告既适用定金条款又适用违约金，与法有悖；4、《房屋买卖合同》中约定的按房屋价格15%收取违约金，过高；5、《房屋买卖合同》没有全面履行，责任在原告，被告已依约缴纳的定金，但原告未在2019年8月13日向被告交付房屋，原告的行为已构成违约，按照合同约定，原告交房在先，被告付首付款在后，因原告未按期交房，被告可以行使后履行抗辩权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下:原告提交的《房屋买卖合同》，被告认为其真实性无异议，但恰好证明本案有先后履行权，被告依约交付定金后，原告没有在2019年8月13日向被告交付房屋，导致被告行使后履行抗辩权。本院认为该证据具有真实性、合法性、关联性，本院对该证据予以采信；原告提交的2020年7月14日其与他人签订的房屋买卖合同，被告认为该证据说明原告没有依约交付房屋，导致房屋变卖给第三人。本院认为该证据可以证明双方未履行完毕涉案房屋买卖合同及原告实际存在的损失情况，本院对该证据予以采信；中介方孝感市中邻房产代理咨询有限公司向本院提交的情况说明，被告认为自己从没收到过涉案房产的钥匙，没有入住，对案外人徐伟拿钥匙的事不知情，也没有委托其代办购房事宜。本院认为孝感市中邻房产代理咨询有限公司作为此次原、被告之间签订售房协议的居间中介方，对整个售房过程比较清楚，其出具的情况说明具有真实性、合法性、关联性，本院对该证据予以采信。被告未向本院提交任何证据材料。根据当事人的陈述和审核认定的证据，本院认定事实如下：2019年8月1日，原告李娴靓（甲方）与被告赵明（乙方）在孝感市中邻房产代理咨询有限公司（丙方）居间介绍下签署了《房屋买卖合同》，合同约定被告购买原告所有的孝感市××××室房屋，房屋总价款为人民币614000元整；任何一方解除合同或拒绝履行合同等违约现象，均由违约方向另一方支付房屋价格的15%作为违约金，实际损失超过违约金总额的责任方应据实赔偿，责任方承担所有费用，且丙方所收取的中介信息服务费由违约方支付。原、被告双方在该合同上补充约定：2019年8月1日被告支付原告定金2万元，2019年8月13日原告交房给被告，2019年10月10日被告支付首付款26万元含定金，并且原、被告双方按中介方的要求在相关银行提交真实资料并签署相关合法资料，2019年10月25日到2019年10月30日之间双方配合到相关部门签字过户。合同签订后，被告向原告交付2万元定金，原告通过孝感市中邻房产代理咨询有限公司将涉案房产的钥匙交付给被告。但被告没有按合同约定的时间支付房屋首付款26万元给原告。原、被告多次沟通，被告仍未履行合同。2020年7月14日，原告将涉案房产以55万元的价格出售给其他人。故原告要求被告按合同约定支付违约金及承担其他损失。本院认为，原告李娴靓与被告赵明签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思，合法、有效，原、被告应当按照合同约定各自履行自己的义务。原告已向被告交付了涉案房产，但被告未按合同约定支付原告首付款，被告存在违约行为，按照合同约定，违约方应向另一方支付房屋总价格的15%作为违约金，被告提出该违约金约定过高，要求法院调整，本院结合整个案件事实综合考虑，确定违约金金额为6万元整。原告要求被告支付3个月的房租5400元，但无证据证明被告在涉案房产中居住及居住时间，故本院对原告的该诉讼请求不予支持；原告收取了被告2万元定金，原告选择违约金条款，放弃定金条款，那么，根据法律相关规定，原告在要求被告支付违约金的同时应当退还被告2万元定金。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告李娴靓与被告赵明签订的《房屋买卖合同》；二、被告赵明于本判决生效之日起十日内支付原告违约金60000元；三、原告李娴靓于本判决生效之日起十日内返还被告赵明交纳的定金20000元；四、驳回原告李娴靓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1119元，由原告李娴靓承担224元，被告赵明承担895元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  李雅娜人民陪审员  左文华人民陪审员  江建玲二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  李丽珍附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款人民法院应当向当事人说明举证的要求及法律后果，促使当事人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。