呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2754号上诉人（原审原告、反诉被告）：内蒙古振盛商贸有限公司。法定代表人：吴振兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：李强，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司。法定代表人：刘富富，该公司总经理。委托诉讼代理人：董健敏，内蒙古文盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：田振业，内蒙古文盛律师事务所律师。上诉人内蒙古振盛商贸有限公司（以下简称振盛公司）、呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（以下简称富邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初4002号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。振盛公司上诉请求：1.依法撤销新城区人民法院（2019）内0102民初4002号民事判决第四项；2.依法改判富邦公司向振盛公司赔偿因招商产生的费用1217397元；3.依法判决本案一、二审诉讼费用全部由富邦公司承担。事实和理由：振盛公司提供的招商费用票据可以证明招商费用实际产生，结合富邦公司提供的商户定金缴纳审核单、收条及银行转账凭证这些招商成果的证据，可以形成完整的证据链条证明振盛公司曾实际进行了招商活动，并产生的招商费用。证据的是否合法是以是否严重侵害他人合法权益、违反法律禁止性规定或者以严重违背公序良俗的方法形成或者获取证据为判断标准。振盛公司虽未在《补充协议（二）》上签字盖章，但不影响该份证据的合法性。而富邦公司在《补充协议（二）》上签字盖章的事实行为，能够证明其对协议上列明的招商活动支出的费用、工程款、空调末端工程款予以确认和认可。合同无效后，关于赔偿损失的性质，实质为缔约过失责任。而缔约过失责任的目的就是补偿一方当事人因合同不成立、无效或被撤销而遭受的损失，从而使得其利益恢复至合同签订之前的状态，故其损害赔偿的对象为信赖利益。信赖利益的损害包括所受损害和所失利益。所受损害又称直接损失，是指既有财产的减少，如缔约费用、准备履约费用、已付金钱产生的利息等。本案中，振盛公司因准备履行商场租赁合同而支出的招商费用，属于因租赁合同无效产生损失的范围，与本案具有关联性，富邦公司显然负有赔偿义务。综上所述，振盛公司能够证明实际产生招商费用，富邦公司也通过签字盖章的事实行为认可了应赔偿振盛公司实际产生的招商费用，且根据《合同法》第58条规定及结合法理，富邦公司作为合同无效过错方，依法应赔偿振盛公司因准备履行商场租赁合同而支出的招商费用。一审法院认定事实及适用法律错误，望二审法院依法改判，支持振盛公司的上诉请求。富邦公司辩称，第一，双方签订的租赁合同中，可以明确看出，振盛公司即是承租人，也是案涉房屋的装修主体，其作为装修主体明知案涉房屋不能交付而进行违法的融资行为，也就是其所谓的招商行为，对此也仅是将提前收到的各租户的定金予以退还，并不是其所述的损失利益的损失，其根本不存在损失的问题，并且一审中振盛公司提供的票据，大部分均为自身进行制作。第二，振盛公司作为案涉房屋的装修主体，应当就该项目是否取得建设规划许可进行核实，其具有上述审慎义务。所以，振盛公司针对合同被认定无效的法律后果也存在过错，对其主张的300万元定金返还的利息，不应当予以支持。第三，对于振盛公司在上诉状中所述的《补充协议（二）》的问题，本案的发回重审裁定以及另案的风情城项目属于租赁合同系列案，两份裁定中均已明确认定《补充协议（二）》仅有富邦公司的签章，双方就此协议内容未达成合意，不能作为认定本案相关事实或者判决的依据。富邦公司上诉请求：1.依法判决撤销（2019）内0102民初4002号民事判决书第三项，改判驳回振盛公司的定金利息请求；2.判令振盛公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认为富邦公司收取“定金”构成“不当得利”，属于严重的定性不当。一审判决本院认为部分中“又因双方签订的《租赁合同》自始无效，故富邦公司作为财产积极增加一方，构成不当得利”，以上“认为”部分存在严重的定性不当，严重侵害了富邦公司的合法权利。“不当得利”的四大构成要件是：1.一方取得财产利益；2.一方受有损失；3.取得利益与所受损失间有因果关系；4.取得财产没有法律上的根据。富邦公司依据与振盛公司签订的租赁合同收取300万元定金，存在法律上的根据，并且振盛公司基于租赁合意向富邦公司支付定金也属于有效的民事行为，租赁合同的无效定性并不影响双方之间已经形成的法律关系。综上，富邦公司返还定金仅是《民法通则》第六十一条规定的合同无效后的法律后果，并非一审法院定性的“不当得利”。二、一审法院在明知振盛公司签订《租赁合同》时存在重大过错的前提下仍然支持振盛公司关于定金返还的利息请求，明显裁判错误。一审判决本院认为部分中“有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”与“所得利益及孳息应当予以返还”，以上“认为”部分存在逻辑矛盾。一审法院在论述定金返还的争议焦点，引证的是《中华人民共和国民法通则》第六十一条，该条款明确双方对合同无效都有过错的，应当各自承担相应责任；富邦公司与振盛公司在签订《租赁合同》时，振盛公司明知案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，但由于未来巨大的经营利益前景，自愿做出签订合同并支付定金的有效民事行为，对该行为带来的不利后果应当承担责任。一审法院违背立法本意，判决支持振盛公司的利息请求，明显裁判错误。综上所述，一审判决定性严重不当，严重侵害了富邦公司的合法权益。为保护富邦公司的合法权益，特依据《民事诉讼法》第一百六十四条之规定，向二审法院提起上诉，望判如所请。振盛公司辩称，一审判决富邦公司向振盛公司支付定金利息认定事实清楚，适用法律正确。富邦公司作为出租方一直未能取得建设工程规划许可证，导致与振盛公司签订的租赁合同无效。根据合同法第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此收到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效后返还财产的法律基础是不当得利制度，而《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百三十一条规定的返还的不当利益应当包括原物和原物所生的孳息。富邦公司收取振盛公司的定金后，该定金产生的利息属于法定孳息，一审法院判决富邦公司向振盛公司支付定金利息具有事实和法律依据。另外，振盛公司在签订租赁合同时并不清楚案涉租赁房屋没有建设工程规划许可证，富邦公司故意隐瞒案涉租赁房屋没有建设工程规划许可证的事实显然违背了诚实信用原则，属于典型的欺诈行为，综上，应当驳回富邦公司的上诉请求。振盛公司向一审法院起诉请求：1.确认振盛公司、富邦公司于2014年6月16日签订的《租赁合同》无效；2.判令富邦公司向振盛公司返还定金300万元；3.判令富邦公司向振盛公司赔偿因招商产生的费用1217397元以及所失利益损失840000元；4.判令富邦公司向振盛公司赔偿从2014年6月18日起至定金实际返还之日止的利息损失暂计1200000元（以定金300万元为基数，按照月利率1%计算，暂计至2017年10月17日）；5.本案诉讼费用由富邦公司承担。富邦公司于一审中提出反诉请求：1.依法判令振盛公司向富邦公司赔偿各种经济损失6116540元（第一年租金12233080元的50%）；2.由振盛公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年6月16日，振盛公司（出租方、甲方）与富邦公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》。合同中载明：第一条租赁房屋：1.乙方所租房屋位于呼和浩特市××路交汇处“富邦满族风情城”A、B广场。2.乙方所租甲方房屋建筑面积约为68939.57平方米。第二条租赁期限及房屋交接：一、租赁期限：1.租期：租赁期限为15年，即自2014年10月28日起至2029年10月27日止；6.乙方在合同签订后于2014年6月16日前必须一次性付甲方定金300万元整。乙方逾期不付清甲方定金，本合同不生效，此合同对甲方无任何效力。商场开业后，定金即转为乙方经营商品质量保证金。保证金在合同期满，无商品质量纠纷，一次性退给乙方，并加30%利息；二、房屋交接：租赁房屋工程的交接标准：甲方负责的装修：1.结构工程全部完工后上下水、空调、点管网到位接通。2.该要抹灰的墙面、铺地砖、不贴墙砖的墙面刮腻子。3.消防通道的楼梯间装修（包括栏杆安装）。4.电梯安装。5.消防、空调的安装。乙方负责的装修：1.所有吊顶工程。2.二次照明安装。3.甲方承担外的所有二次装修。4.所有卫生间、清洁间洁具安装及镶贴装修。5.弱电工程。6.铺位隔断及装饰等。7.乙方自行决定的其他经营性装修工作内容；第三条租金及租金的支付方式：6.租金方式：第一年租金乙方应在2014年10月28日前交付甲方300万元预付租金，预付租金可冲抵第一年租金。剩余租金乙方于计租日前20日内一次性付清，如乙方不能按时一次性交清，则视为违约。甲方扣除乙方所附租金的30%作为违约金并有权单方面解除合同，乙方应无条件撤场；第四条双方的权利、义务及责任：（一）甲方的权利、义务、责任：5.甲方在办理完善交工手续后，对供水、供电、供热、确保正常使用，以满足经营；第五条违约责任：3.租期内乙方单方解除或终止合同，须向甲方支付违约当年租金2倍的经济损失；双方应严格履行本合同，甲、乙双方任何一方若违反本合同中有关条款，均视为违约，守约方有权追究违约方的责任，违约方应承担给守约方造成的一切经济损失；第七条其他约定事项：2.甲方在2014年8月25日完成主体二次砌筑、门窗安装，在2014年10月20日完成该由甲方完成的水、电、空调、电梯等设备安装。3.乙方承包甲方的装修工程应在2014年10月28日结束，乙方自身的二次装修工程应尽快完成，借宿后双方应积极配合，完善消防交工验收。截止庭审辩论终结前，案涉工程尚未竣工。另查明，振盛公司提举的证据《补充协议（二）》，其并未在上面签字盖章，仅有富邦公司的盖章。一审法院认为，案的争议焦点为：一、振盛公司、富邦公司签订的《租赁合同》是否有效成立；二、振盛公司主张的不当得利返还以及要求富邦公司承担的缔约过失有无事实和法律的依据；三、富邦公司所提时效经过抗辩能否得到支持；四、合同履行过程中双方是否存在违约问题。针对争议焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，振盛公司提举海东路街道办事处作出的新海办发[2017]52号文件及呼和浩特市××乡对于2017年12月2日提出的富邦满族风情园停工原因提出的业务咨询作出的回复作为证据，以证明富邦公司在自签订合同时至庭审之日，并未按照法律规定程序办理土地规划、施工、消防等相关手续，且被告富邦公司并未在一审辩论终结前及法庭要求的时间内提举相关证据证明案涉工程已取得相应的建设工程规划许可或消防手续，故对于振盛公司主张确认振盛公司、富邦公司于2014年6月16日签订的《租赁合同》无效的诉讼请求，因合同违反法律强制性规定，该院予以支持。针对争议焦点二，《中华人民共和国民法通则》第六十一条规定，民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，振盛公司提举了两份盖有富邦公司财务专用章的收据证明振盛公司于2014年6月18日及26日分两次向富邦公司交付富邦风情城A、B广场租赁定金各150万元的事实。庭审中，富邦公司对两张收据的真实性不予认可，辩称两笔款项中一笔未收到，另一笔为案外人给付，但并未提举证据予以反驳，故该院对于振盛公司向富邦公司支付300万元定金的事实予以确认。又因双方签订的《租赁合同》自始无效，故富邦公司作为财产积极增加一方，构成不当得利，所得利益及孳息应当予以返还。关于利息利率的问题，振盛公司主张以300万元为基数，按照月利率1%计算，赔偿自2014年6月18日起至定金实际返还之日止的利息，并没有提举相关证据予以佐证，且振盛公司给付两笔款项的时间不同，故该院对于富邦公司偿还利息及利率问题认定如下：1.富邦公司应以150万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率偿还振盛公司自2014年6月18日至150万元定金实际返还之日止的利息；2.富邦公司应以150万为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率偿还振盛公司自2014年6月26日至150万元定金实际返还之日止的利息。针对争议焦点三，振盛公司主张富邦公司返还定金的不当得利返还请求，属债权请求权，适用三年的普通诉讼时效。振盛公司自知道权利被侵害之日起至提起诉讼之日多次通过磋商、公证、诉讼等方式向富邦公司主张权利，导致诉讼时效发生中断的效果，故对于富邦公司提出时效经过的抗辩，该院不予支持。针对争议焦点四，关于振盛公司提举的证据《补充协议（二）》是否生效的问题。协议中明确约定本协议自双方当事人签字盖章后生效，因该协议中并无乙方振盛公司的签章，振盛公司也未能举证形成证据链条证明双方就此问题达成意思表示一致，故该补充协议并未成立、生效。振盛公司据此主张协议中约定的招商费用损失等，无事实及法律依据。当事人就协议中所涉及的其他事项可另行主张权利。关于富邦公司提出的赔偿损失的反诉请求，因本案涉诉的租赁合同无效，而富邦公司主张赔偿各项损失，并未举证形成证据链条予以证明，且富邦公司并未提供符合法律规定的租赁标的物，振盛公司不支付租金享有抗辩权，故富邦公司的反诉请求，缺乏事实及法律依据，该院对其诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国民法通则》第六十一条、第九十二条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第一百三十一条之规定，判决：一、确认振盛公司与富邦公司双方于2014年6月16日签订的《租赁合同》无效；二、富邦公司于本判决生效之日起十日内返还振盛公司定金300万元；三、富邦公司于本判决生效之日起十日内给付振盛公司定金利息，其中以150万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2014年6月18日起至实际给付之日止的利息；另以150万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2014年6月26日起至实际给付之日止的利息；四、驳回振盛公司的其他诉讼请求；五、驳回富邦公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55602元，由振盛公司负担24802元，由富邦公司负担30800元，反诉费54616元，由富邦公司负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院认为，对于振盛公司要求富邦公司赔偿其因招商产生的费用1217397元的上诉请求，振盛公司提交的《补充协议书（二）》上只有富邦公司单方的签字盖章，振盛公司并未在该协议书上签字盖章，说明双方就协议内容并未形成合意，该协议书并未依法成立，对双方也不能产生法律约束力。该协议书中记载的关于振盛公司开展招商活动支出费用的内容是振盛公司提出的，并非经双方确认过的内容，虽然富邦公司在该协议书上签字盖章，但根据《补充协议书（二）》的全部条款内容，富邦公司同意按照该协议书约定承担未按双方《租赁合同》交付房屋给振盛公司造成的损失赔偿违约金是以双方《租赁合同》继续履行且振盛公司同意顺延交房日期至交工交房日，而且损失赔偿金从振盛公司应支付富邦公司第一年的租金内支付，但振盛公司并未接受富邦公司提出的上述条件，故未在《补充协议书（二）》上签字盖章，因此即便富邦公司在该《补充协议书（二）》上签字盖章，该协议书因缺乏双方合意也无法对双方产生法律约束力。振盛公司提交的报销单、收据等所记载的支出费用项目包括煤款、固定电话费及其他办公用品等，无法区分所列费用的支出系用于公司日常经营还是用于与本案有关的招商活动，提交的工资表同样无法证明系振盛公司专门为招商活动所支付的工资，即振盛公司所提供证据与本案的关联性不足，本院不予采信。关于富邦公司提出的改判驳回向振盛公司支付定金利息的上诉请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，富邦公司与振盛公司签订的《租赁合同》因案涉房屋未取得建设工程规划许可证无效，富邦公司对其开发建设的案涉房屋未取得建设工程规划许可证是明知的，仍将该房屋出租并收取振盛公司的定金300万元，《租赁合同》签订后富邦公司也未取得建设工程规划许可证，又未及时将定金退还振盛公司，富邦公司具有明显过错，且富邦公司实际占有该300万元定金期间，不论是将该笔定金用于公司经营，还是在银行储蓄收取利息，富邦公司均就该300万元获得了利益，一审判决富邦公司返还振盛公司定金及利息符合公平原则。需要说明的是，自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率（LPR），2019年8月20日之前中国人民银行是公布贷款基准利率，一审判决自2014年6月起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算定金利息不当，本院予以调整。综上所述，振盛公司及富邦公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律略有不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初4002号民事判决第一、二、四、五项；二、变更呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初4002号民事判决第三项为：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付内蒙古振盛商贸有限公司定金利息【其中150万元定金利息自2014年6月18日起计算，另外150万元定金利息自2014年6月26日起计算，两笔利息均从起算之日至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，从2019年8月20日至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率（LPR，1年期）计算】。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费55602元，由内蒙古振盛商贸有限公司负担24802元，由呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担30800元，反诉费54616元，由呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费28025元（振盛公司预交15857元，富邦公司预交12168元），由内蒙古振盛商贸有限公司负担15857元，由呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担12168元。本判决为终审判决。审 判 长 白 雪 松审 判 员 贾 慧 芳审 判 员 额日德尼二〇二〇年十一月十九日法官助理 曹 文 婷书 记 员 苏 永 清