江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2348号上诉人(原审被告)：吉安市安科房地产开发有限公司泰和分公司，住所地江西省吉安市泰和县上田(吉安市九鼎安科技术有限公司院内)，统一社会信用代码91360826058825646C。法定代表人:习造生，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖成劲，江西共创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:徐盛林，男，汉族，1987年1月28日出生，住江西省泰和县。被上诉人（原审原告）：褚月，女，汉族，1988年2月15日出生，住江西省泰和县。以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：曾琦，江西赣润律师事务所律师。上诉人吉安市安科房地产开发有限公司泰和分公司（以下简称安科房产泰和公司）因与被上诉人徐盛林、褚月商品房预售合同纠纷一案，不服泰和县人民法院（2020）赣0826民初1478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人安科房产泰和分公司的委托诉讼代理人肖成劲，被上诉人徐盛林、褚月的共同委托诉讼代理人曾琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案现已审理终结。安科房产泰和公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回徐盛林、褚月的诉讼请求；2．一、二审诉讼费由徐盛林、褚月负担。事实和理由：安科房产泰和公司未按期交房，但并未违约，无需承担违约责任。涉案《商品房买卖合同》第八条第二款约定：“若由于政府原因造成工期延长，则交房期限相应顺延……”。第十五条明确约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人向买受人支付违约金”。安科房产泰和公司之所以未能如期交房未能如期办证，都是政府原因所致，一是安科房产泰和公司施工期间，政府在附近修路，影响施工材料及时到位；二是因为政府负责修建的污水处理管道至今未能修建，导致不具备验收条件和验收迟延；三是政府相关部门将《商品房预售许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》面积填写错误，导致不能及时办证。基于上述理由，请二审依法改判驳回徐盛林、褚月的一审诉讼请求。徐盛林、褚月辩称，双方签订的《房屋买卖合同》符合真实意思表示，合法有效，安科房产泰和公司未在合同约定期限交付房屋、办理产权证，已构成违约。安科房产泰和公司提供的证据不能证实因政府原因导致逾期交房、逾期办证，故请求驳回上诉，维持原判。徐盛林、褚月向一审法院起诉请求:1.判令安科房产泰和公司支付逾期交房违约金20292.7元、逾期办证违约金23619.3元（暂计至2020年6月30日，直至计算至实际办证之日），共计43912.3元；2、诉讼费由安科房产泰和公司承担。一审法院认定事实：2016年12月30日，徐盛林、褚月与安科房产泰和公司签订一份《商品房买卖合同》，合同编号：20161200500。合同约定：徐盛林、褚月购买安科房产泰和公司位于泰和县，房屋总价款为533468元。合同第八条关于交付期限，双方约定“出卖人应在2017年12月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、……；2、若由于政府原因造成工期延长，则交房期限相应顺延，以政府相关职能部门出具的证明为准；3、……”。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任，双方约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”。合同第十六条关于产权登记，双方约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。合同签订后，徐盛林、褚月按合同约定支付了首付款107468.00元，余款426000.00元办理了银行按揭贷款。2018年11月16日，徐盛林、褚月与安科房产泰和公司办理了案涉房屋的交接手续，安科房产泰和公司将上述商品房交付徐盛林、褚月使用，徐盛林、褚月至今未取得案涉房屋权属证书。另查明，案涉商品房所在的“赣江名苑”小区建设工程于2018年7月27日通过消防验收，于2019年1月3日通过综合验收。安科房产泰和公司所称的老上田大道改造提升工程，开工日期为2017年10月30日，竣工日期为2019年7月26日。2018年1月18日，泰和县市政管理所出具了一份“赣江名苑验收市政所反馈的意见”，该“意见”指出“赣江名苑”所存在问题为：1.雨、污管网未接入城市雨、污水总管；2.雨、污分流接口未分开；3.未安装化粪池铸铁井圈井盖；4.未提供雨污管网竣工图纸；5.需提供雨、污水管网的闭水试验检测报告。庭审中，徐盛林、褚月明确其所主张的逾期交房违约金是自合同约定的最后交付期限的第二天起至2018年11月16日止，以已付首付款加上截至2018年11月16日已归还银行按揭贷款本息为基数，乘以日万分之三；逾期办证违约金是自2019年2月16日起至2020年6月30日止，以已付首付款加上截至2020年6月30日已归还银行按揭贷款本息为基数，按年利率6%计算。一审法院认为，徐盛林、褚月与安科房产泰和公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。安科房产泰和公司未按合同约定期限交付房屋给徐盛林、褚月，已经构成违约，徐盛林、褚月要求安科房产泰和公司支付逾期交房违约金的要求，符合法律规定，依法予以支持。双方合同约定的逾期交房违约金计算标准为日万分之0.5，该标准明显过低，徐盛林、褚月请求调高，符合法律规定，依法调整为日万分之一；徐盛林、褚月请求调整至日万分之三，没有事实依据，依法不予支持。徐盛林、褚月主张的逾期交房违约金以已付首付款加上截至2018年11月16日已归还银行按揭贷款本息为基数计算，不违反法律规定，依法予以支持。安科房产泰和公司应当向徐盛林、褚月支付逾期交房违约金17871元（533468×0.0001×335天）。案涉《商品房买卖合同》未约定徐盛林、褚月取得房屋权属证书的期限，但双方在签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋系尚未建成的房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，除徐盛林、褚月自身原因外，自房屋交付使用之日起90日内未能取得房屋权属证书的，安科房产泰和公司即应当承担逾期办证的违约责任。案涉房屋在2018年11月16日即交付使用，故徐盛林、褚月取得权属证书的期限应认定为自2018年11月16日起90日内，即最迟应在2019年2月15日前，而徐盛林、褚月至今未取得案涉房屋权属证书，安科房产泰和公司已经构成违约，徐盛林、褚月要求其支付逾期办证违约金，符合法律规定，依法予以支持。徐盛林、褚月主张的逾期办证违约金以已付首付款加上截至2020年6月30日已归还银行按揭贷款本息为基数计算，不违反法律规定，依法予以支持。案涉《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金计算标准极低，且该合同系格式合同，故该约定应认定为无效条款，在徐盛林、褚月损失金额难以确定的情况下，徐盛林、褚月主张逾期办证违约金参照民间借贷案件资金占用期间利息的标准计算（即年利率6%），符合法律规定，依法予以支持。安科房产泰和公司应当向徐盛林、褚月支付逾期办证违约金23619.3元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、限吉安市安科房地产开发有限公司泰和分公司于判决生效之日起十日内向徐盛林、褚月支付逾期交房违约金17871元;二、限吉安市安科房地产开发有限公司泰和分公司于判决生效之日起十日内向徐盛林、褚月支付逾期办证违约金23619.3元（违约金计算至2020年6月30日，其后违约金以已付首付款加上已归还银行按揭贷款本息为基数按年利率6%计算至实际办证之日止）；三、驳回徐盛林、褚月的其他诉讼请求。案件受理费449元，由吉安市安科房地产开发有限公司泰和分公司负担。二审中，安科房产泰和公司提交《关于赣江名苑延期办理房权证的情况说明》一份，拟证明延期办证是因政府原因造成。徐盛林、褚月质证认为，该证据是安科房产泰和公司出具的主观说明，不能达到客观证明目的。本院认证认为，该《情况说明》系安科房产泰和公司自己出具，不能达到其证明目的，故对该证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：安科房产泰和公司应否支付逾期交房违约金、逾期办证违约金。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。涉案《商品房买卖合同》第八条交付条件第2.2约定“若由于政府原因造成工期延长，则交房期限相应顺延，以政府相关职能部门出具的证明为准”。安科房产泰和公司主张其施工期间，政府在附近修路，影响施工材料及时到位、政府未修建月池二路市政管网，赣江名苑小区雨污水未接入市政管网导致工期延长，因政府原因导致其逾期交房，其无需支付逾期交房违约金。安科房产泰和公司一、二审未提交“政府相关职能部门出具的证明”予以证实，其应承担举证不能的法律后果，故对该诉请不予支持。安科房产泰和公司主张政府登记错误导致《商品房预售许可证》销售面积超过规划许可的计容面积，小区存在预售许可销售面积、办证面积和计容面积的争议，泰和县自然资源局正在纠错导致无法办证，并非安科房产泰和公司过错所致无法办证，安科房产泰和公司无需支付逾期办证违约金。安科房产泰和公司一、二审提供的证据不能证实逾期办证并非安科房产泰和公司过错，亦不能证实系政府登记错误所致，其应承担举证不能的法律后果，对该诉请亦不予支持。综上所述，安科房产泰和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费837元，由上诉人吉安市安科房地产开发有限公司泰和分公司负担。本判决为终审判决。审判长  肖永兰审判员  胡文君审判员  罗良华二〇二〇年十一月十三日法官助理曾柳书记员宋男茜