黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1004民初1152号 原告：张丽丽，女，1984年7月7日出生，住牡丹江市爱民区。 被告：牡丹江市城市开发建设有限公司，住所地牡丹江市西安区太平路**帕弗尔酒店**。 法定代表人：马玉斌，该公司经理。 委托诉讼代理人：王超，黑龙江建纲律师事务所律师。 原告张丽丽与被告牡丹江市城市开发建设有限公司（以下简称城开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张丽丽、被告城开公司的委托诉讼代理人王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张丽丽向本院提出诉讼请求：1.请求被告协助原告办理房屋产权证；2.请求依法判令被告支付逾期办理产证权违约金，自2014年7月15日起至起诉之日止按已付购房款万分之零点五计算。庭审中，原告张丽丽增加诉讼请求即要求被告自2020年11月3日之后的逾期办照违约金按照已付购房款万分之零点五按日计算至被告实际办照之日止。事实和理由：张丽丽于2015年8月11日购买位于牡丹江市爱民区圣林街北、北安路西、牡丹江市爱民区X小区一期X区X栋000116号房屋。房屋产籍号X、房屋面积为91.30平方米，房款共计858220元，至今城开公司未办理房屋产权登记，故诉至法院，请求如上。 城开公司辩称，根据法律规定，被告不应协助原告办理相应的产权过户手续。因为虽然原、被告之间签署了商品房买卖合同，但原告没有将购房款实际支付给被告，其所购房屋是从施工队手中购得的抵顶工程款的商品房，并且被告现欠付税务局相应的税费，也无法为原告办理正常的产权证照手续。同时按照商品房买卖合同第15条的约定，即使本案最终被法院认定为双方买卖关系成立，按照商品房买卖合同第15条的约定，其违约金的总额也为已付房款的1‰为最高限额，同时是在商品房交付使用后365日内，由出卖人即被告提供资料办报产权登记机关备案，同时出卖人即被告在自取得商品房竣工验收备案证明后满3年至次日起才开始支付逾期办照违约金，也不是原告诉请中自2014年7月15日起计算逾期办证违约金，因此综上以上事实与理由，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 本案争议焦点：一、原、被告是否形成了商品房买卖关系、原告是否在签订商品房买卖合同后履行了交付购房款的义务；二、被告逾期办照的原因是什么，是否属于被告自身原因导致逾期办照；三、逾期办照违约金的起算点应是何时；四、商品房买卖合同第15条约定的款项是否过低，是否应予调整。 当事人围绕诉讼请求举示证据，本院组织双方当事人对证据进行质证。被告对原告举示的证据一、商品房买卖合同复印件一份（与原件核对无异）、竣工工程备案证复印件一份、建设工程规划许可证复印件一份、建设用地规划许可证复印件一份、建设工程施工许可证二份（盖有牡丹江市房地产产权市场管理处印章），证据二、业主临时公约一份均无异议，原、被告对本院依职权到牡丹江市不动产登记中心调取的牡丹江市房屋登记查询证明一份均无异议，本院予以确认，并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下： 被告举示收据复印件一份、2014年7月16日房屋产权确认书一份、2015年10月26日销售不动产统一发票复印件一份（均与原件核对无异）、X小区业主入户联办单复印件一份（与原件核对无异）。证明是原、被告之间不存在正式的商品房买卖合同关系，原告取得诉争房屋是从X小区施工队手中购买的抵顶工程款房屋，虽然仅开具了20000元钱的税费发票，那么被告至今还欠付总房款剩余836622元的发票，无法办理相应的产权证照，而且在2013年8月30日的收据中，明确载明，交款单位为牡丹江建工集团周某施工队，收款事由为暂收销售款，可以更加证实原告取得的房屋并非被告直接进行销售。因此原告的诉请不应得到法律的支持。 本院认为，因原告对此组证据的形式要件没有异议，故本院对该组证据的形式要件予以确认。该组证据能够2013年8月30日的收据中，明确载明交款单位为牡丹江建工集团周某施工队，收款事由为暂收销售款，原告是从X小区施工队手中购买的抵顶工程款房屋（即本案诉争房屋），被告仅开具了20000元钱的税费发票，被告至今还欠付总房款836622元的发票，无法办理相应的产权证照。至于原、被告之间是否存在商品房买卖关系，本院将在下文中论述，此处不再赘述。 本院依职权调取的情况说明一份（盖有国家税务局牡丹江市西安区税务局税收业务专用章）。本院认为，该组证据系本院依职权调取，来源合法，能够证实被告城开公司未欠税的情况，故本院对该组证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 城开公司为牡丹江市X小区开发商，2012年5月12日城开公司取得X小区一期X区X号楼（X号楼）竣工工程备案证。牡丹江建工集团周某施工队与城开公司具有施工关系，因施工过程中城开公司欠付周某施工队施工款，城开公司提出用X小区一期X号楼000116号门市抵顶欠付的工程款，2013年8月30日城开公司向牡丹江建工集团周某施工队出具收具一份，金额836622元，收款事由为暂收销售款，并加盖城开公司收款专用章。同日，城开公司将X小区X号楼000116号门市交付给李某，李某收到房屋后未进行装修、使用。 张丽丽称2011-2012年其向给李某提供砂石，2012年时结算金额为40多万元，2013年10月份左右，李某向张丽丽提供X小区23号楼000116号门市抵顶400000元的砂石款，在抵顶房屋后张丽丽又继续向李某送交价值400000元的砂石并支付了50000元现金，但未举证证实。2014年李某带张丽丽到X的售楼处，李某把收据给了售楼处，2014年7月15日城开公司向张丽丽出具认购书。2014年7月16日王某代周某向城开公司出具房屋产权转让确认书，内容为：“牡丹江市城市开发建设有限公司将X一期X号楼116室商服，抵顶给牡丹江建工集团有限公司周某施工队充当工程款，本人同意将此房源转让给张丽丽，一切法律责任由本人承担，特此确认。（此房由李某更名成王某2）”。 2015年城开公司的工作人员通知张丽丽到X的售楼处签订商品房买卖合同，2015年8月11日城开公司与张丽丽签订商品房买卖合同，并在牡丹江市房产管理局登记备案。商品房买卖合同约定，张丽丽购买X小区一期X区X号楼000116号商服，建筑面积91.30平方米，每平方米9400元，总金额858220元，张丽丽自签订X商品房认购书之日起7日内付清全部房款858220元，否则按逾期付款承担违约责任。城开公司于2016年2月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备单体达到入住及使用条件，并符合本合同约定的商品房交付张丽丽使用。该合同第十五条，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即买受人不退房，出卖人自取得商品房竣工验收备案证明满三年之次日起，按日向买受人支付已付房价款的万分之零点五的违约金，违约金总额以买受人已付房款的千分之一为最高限额。商品房买卖合同由张丽丽签字同时加盖城开公司合同专用印章和法定代表人马玉斌的印章。2015年10月26日城开公司开出付款方名称为张丽丽，购房款金额20000元的发票，此款由周某施工队缴纳，并由城开公司自行保存，其余发票没有办理。城开公司同意按以买受人已付房款的千分之一的最高限额支付逾期办照违约金，现张丽丽认为最高限额逾期办照违约金过低，不足以弥补因诉争房屋无法办理房照导致其无法贷款而造成的实际损失，请求城开公司自2014年7月15日起按日向买受人支付已付房价款的万分之零点五支付其违约金，但张丽丽对于实际损失未举示证据。庭审中，城开公司认可认购书的签订过程并由张丽丽负责签署后续的商品房买卖合同，城开公司主张张丽丽系从施工队购得抵顶工程款的诉争房屋，因城开公司欠付税费导致其逾期办照的违约行为，但未举示证据证实。 另查，诉争房屋2014年12月25日已初始登记在城开公司名下，截止2020年11月27日城开公司未发现有欠税情形。 本院认为,关于原、被告是否成立商品房销售合同关系，原告是否支付购房款的问题。城开公司将X工程发包给牡丹江建工集团周某施工队施工，施工过程中城开公司将诉争房屋抵顶给牡丹江建工集团周某施工队，以诉争房屋抵顶工程款836622元，周某施工队另付城开公司20000购房款，周某施工队已向城开公司出具房屋产权转让确认书明确房源转让给张丽丽，城开公司已与张丽丽签订认购书，李某已交付诉争房屋，城开公司认可由张丽丽签订商品房卖合同，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，双方形成了商品房买卖合同关系。因张丽丽与李某存在砂石供应关系，张丽丽向李某供应800000元砂石并支付现金50000元，李某无力支付砂石款，提出用诉争房屋抵顶砂石款，城开公司认可诉争房屋抵顶周某的施工款，同意与张丽丽签订认购书及商品房买卖合同，故李某、张丽丽、周某施工队、城开公司形成了多方抵顶，张丽丽以李某欠其的砂石款和向李某支付现金的形式向城开公司支付了购房款。张丽丽是否实际支付购房款和诉争房屋系工程抵顶房屋亦不是商品房买卖合同无效的法定理由，故本院对城开公司的抗辩理由不予支持。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限......”。本案中，原、被告于2015年8月11日签订的商品房买卖合同系由双方在自愿、平等的基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效。根据法律规定，原、被告应严格按照合同约定履行自己的义务。原告已按照合同约定履行了应尽的义务，故被告亦应按照该合同约定时间及时为原告办理涉案房屋权属证书。被告虽辩称，因其欠付税费无法为原告办理涉案房屋权属证书，但未举证证实，应承担举证不能的法律后果。 关于原告请求逾期办照违约金是按实际逾期的天数及比例计算，还是按逾期办照违约金的最高限额计算问题。原、被告系在自愿、平等的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，无违反法律、法规禁止性规定及其他致合同无效的情形，故合同合法、有效，双方均应严格按照约定履行。原告已按合同约定履行了应尽的义务，被告也应及时将原告所购房屋办理权属登记需由其提供的资料报房管部门，以便原告及时取得诉争房屋的房地产权属证书。根据《商品房买卖合同》第八条：出卖人应当在2016年2月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备单体达到入住及使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故根据上述条款被告应在2016年2月29日将诉争房屋交付原告后的365天内，即在2017年2月28日前将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。2014年12月25日诉争房屋已初始登记在城开公司名下，而被告至今仍未给原告办理产权证据，比《商品房买卖合同》约定的时间迟延了1368天，显然已超过了合同约定的时间，构成违约，故被告应当承担支付违约金的违约责任。根据《商品房买卖合同》第十五条：关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即买受人不退房，出卖人自取得商品房竣工验收备案证明满三年之次日起，按日向买受人支付已付房价款的万分之零点五的违约金，违约金总额以买受人已付房款的千分之一为最高限额。而被告城开公司取得竣工工程备案证的时间为2012年5月12日，满三年之次日（2015年5月13日）起至张丽丽起诉时（2020年11月3日）逾期办照的违约金应为850425元（850000元*2001天*0.0005），但双方在合同中又约定了逾期办照违约金的上限，即违约金总额以买受人已付房款的千分之一为最高限额，依此约定逾期办照违约金上限为850元。而该条款的理解应为逾期办照的违约金未超过上限的，以实际计算的违约金为准，超过上限的以上限为准。本案原告请求的违约金已超过上限，故应以上限额度确定本案逾期办照的违约金的数额为850元，超过部分本院不予保护。原告张丽丽虽称其因无法办照，导致诉争房屋无法再贷款，其实际损失远超过850元，但未举证证实，应承担举证不能的法律后果，故本院对张丽丽要求调整违约金数额的诉讼请求不予支持。被告抗辩其逾期办照的违约行为系欠税所致，但未举示证据证实，故本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告牡丹江市城市开发建设有限公司于本判决生效后十日内协助原告张丽丽办理X小区一期X区X号楼000116号商服（产籍号X）的不动产转移登记手续； 二、被告牡丹江市城市开发建设有限公司于本判决生效后十日内给付原告张丽丽逾期办照违约金850元； 三、驳回原告张丽丽的其他诉讼请求。 如果被告牡丹江市城市开发建设有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12382.00元，减半收取计6191.00元，由被告牡丹江市城市开发建设有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员 汪 淯 二〇二〇年十一月三十日 书记员 李稳桥