成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初3612号 原告：张小雷，男，1994年12月23日出生，汉族，住重庆市开县。 被告：成都连康投资有限公司，住所地：成都市温江区永宁镇八一路北段**。 法定代表人：张和平，董事。 委托诉讼代理人：汪密，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：缪祺，泰和泰律师事务所律师。 原告张小雷与被告成都连康投资有限公司（以下简称连康公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张小雷、被告连康公司的委托诉讼代理人汪密、缪祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张小雷向本院提出诉讼请求：1.被告赔付原告2019年8月31日至2020年8月14日期内损失96148.25元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为医科总部基地（产业园）一期Ａ区（以下简称“园区”）的投资方及运营管理方，园区1栋1层18号（原告承租的房产）的原所有权人、出租方。2017年7月26日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将其所有的园区1栋1层18号商铺出租给原告，原告用以开设“联合一百”品牌超市，入驻园区。且被告在合同第十三条第2项中承诺，2017年8月15日至2020年8月14日期间，园区不引入其他具有同质化竞争的超市业态。若三年后现有超市项目不能满足园区正常需求，则在选择增加超市业态项目运营方时，同等条件下，园区优先选择与乙方进行合作。《房屋租赁合同》签订后，原告依约履行了合同义务，可被告于2019年8月31日起开始违约，违反合同第十三条第2项承诺，被告引入了其它具有同质化竞争的超市业态——红旗连锁超市，该超市于2019年8月31日在园区内（成都市温江区）正式营业。原告认为被告已经违反合同约定，遂与被告协商。但被告称原告租用的房产已经于2018年3月份出售，原被告与新房主签订了《三方协议》，根据该协议，《房屋租赁合同》中由被告承担的权利义务已于2018年1月15日移交给王春燕，因此被告与原告签订的《房屋租赁合同》已和被告无关。原告不能认同被告的说法，因为被告转移给新房主的义务，仅为基于原告承租的单个房屋的物权而产生的义务。而被告在原《房屋租赁合同》第十三条第2项中承诺给原告的排他经营权系基于被告对整个园区拥有的所有权和运营管理权，系因被告对整个园区有统筹规划和掌控权，并非基于原告承租的单个房屋，该义务无法转让给新房主，新房主也没有履行该义务的能力和可能性。因此保证原告排他经营的义务应当由被告履行。被告的违约行为，违背了诚实信用原则，给原告造成了极大损失。2017年7月26日原告与被告签订《房屋租赁合同》时，园区商业极少，人流量很少，周边消费群体也很少。超市都不愿意入驻，因为人流量少，长期内有很大经营风险，正是被告排他经营的承诺，让原告抱着长远发展的决心，打消顾虑，入驻园区。而被告却违背承诺，背弃原告的信任，在原告已经苦苦维持两年，园区刚要繁荣，原告刚要产生预期利益时引入了原告的竞争对手，使原告丧失了实现缔约目的的条件，被告应当承担违约责任，赔偿原告因此造成的损失。自从原告的竞争对手红旗连锁超市引入园区后，原告的经营状况突然下滑，较2019年8月，平均每天利润减少286.83原，截至目前，共计333天，累计利润减少应为96148.25元。为维护原告合法权益，现依法向法院提起诉讼。 被告连康公司辩称，1、自2018年1月30日起被告已将案涉合同出租方业务转移给王春燕，相应的权利义务也一并转移，原告对此知晓并认可；2、被告已将红旗超市承租的物业出卖给了宋雪梅、何俊清，红旗超市系宋雪梅、何俊清自行招租引入；3、应该履行承诺义务的身份是商铺出租人，不是园区运营方；4、原告主张的损失发生期间原被告之间已经不存在租赁合同关系，承诺条款不约束被告，原告没有就经营损失以及损失受红旗超市影响的因果关系进行举证，没有事实和法律依据。请求法院原告的诉请。 本院经审理认定事实如下：2017年7月26日，连康公司（甲方）与张小雷（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定张小雷因经营需要承租连康公司拥有的位于成都市温江区（即医科总部基地产业园一期）Ａ区1栋1层18号房屋（租用面积139.55元），租赁期限为五个租赁年度，自2017年8月15日起至2022年8月14日。2017年8月15日——2020年8月14日期间的租金为人民币55.33元／㎡／月，每一年的租金均为￥92656元。2020年8月15日——2021年8月14日期间的租金为人民币83元／㎡／月，每一年的租金均为￥138991元。2021年8月15日——2022年8月14日期间的租金为人民币87.15元／㎡／月，每一年的租金均为￥145941元。合同第十三条第2款约定，乙方承诺以联合一百品牌超市入驻，甲方承诺作为商铺的所有方（出租人），在2017年8月15日——2020年8月14日期内，医科总部基地（产业园）一期Ａ区不引入其他具有同质化竞争的超市业态。若三年后现有超市项目不能满足园区正常需求，则在选择增加超市业态项目运营方时，同等条件下，园区优先选择与乙方进行合作。 2018年1月30日，连康公司（甲方）、张小雷（乙方）与案外人王春燕（丙方）签订了《三方协议》，鉴于连康公司与张小雷于2017年7月26日签订《房屋租赁合同》（以下称“既有合同”），连康公司将案涉房屋出租给张小雷，连康公司于2018年1月15日与案外人王春燕签订了《商品房买卖合同》将张小雷承租的案涉房屋出售给案外人王春燕，案外人王春燕知晓案涉房屋已出租的事实，同意承担既有合同中由连康公司承担的权利义务，并于2018年1月29日付清全款，张小雷自愿放弃对案涉房屋的优先购买权。甲、乙、丙三方一致同意，从2018年1月30日（以下称“变更日”即：全部购房款到账次日）起，甲方将其在既有合同项下的全部权利义务转让给丙方。三方确认：租金依照既有合同的约定。三方同意标的房屋在2017年8月15日至2018年1月29日期间的租金42,621.74元归甲方所有。标的房屋在2018年1月30日至2018年8月14日期间的租金50,034.26元归丙方所有。既有合同中乙方交纳的租赁保证金15,443元由甲方直接转交给丙方。甲方、乙方和丙方三方一致同意，自变更日起，丙方享有既有合同项下甲方拥有的各种权利和利益，以及承担既有合同项下甲方承担的各种义务和责任，甲方不再享有和承担既有合同项下的权利和义务；除本协议另有约定外，乙方享有和承担的既有合同项下的各项权利义务不变，丙方不得向乙方提出既有合同约定以外的义务性要求。对于既有合同已履行的部分，乙方和丙方不再履行；对于既有合同未履行的部分，乙方和丙方按照既有合同的约定继续履行。除本协议约定情形外，既有合同其他内容和条款不变，如需对既有合同中的内容和条款进行补充或修改，由乙方和丙方协商一致，另行签订补充协议。本协议与既有合同约定不一致的，以本协议约定为准。甲乙丙三方确认，截止变更日，甲方无违反既有合同约定的行为，乙方同意不就既有合同追究甲方违约责任。 2019年7月11日，连康公司与案外人宋雪梅、何俊清签订了《四川省商品房买卖合同》，约定连康公司将其开发的位于温江区医科总部基地（产业园）一期Ａ区的商铺出卖给案外人宋雪梅、何俊清，总价款为人民币2136000元。2019年7月，案外人宋雪梅、何俊清与成都市温江区红旗连锁有限公司签订《房屋租赁合同》，将其购买的位于温江区医科总部基地（产业园）一期Ａ区的商铺出租给成都市温江区红旗连锁有限公司，租赁期限从2019年7月25日起至2024年8月31日止。 上述事实，有原告的当庭陈述，当事人身份信息、《房屋租赁合同》《三方协议》《四川省商品房买卖合同》等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以采信。 本院认为，张小雷与连康公司签订的《房屋租赁合同》以及张小雷、连康公司与案外人王春燕签订的《三方协议》均系各方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，各方当事人应本着诚实信用原则，全面履行各自合同义务。虽然连康公司与张小雷于2017年7月26日签订《房屋租赁合同》（下称“既有合同”）约定连康公司将案涉商铺出租给张小雷经营超市使用并承诺在2017年8月15日——2020年8月14日期内，医科总部基地（产业园）一期A区不引入其他具有同质化竞争的超市业态。但2018年1月30日，连康公司、张小雷与案外人王春燕签订了《三方协议》，三方一致同意从2018年1月30日起，连康公司将其在既有合同项下的全部权利义务转让给案外人王春燕，从而王春燕与张小雷之间于2018年1月30日直接建立了租赁合同关系；同时三方一致同意，自变更日起，案外人王春燕享有既有合同项下连康公司拥有的各种权利和利益，以及承担既有合同项下连康公司承担的各种义务和责任，连康公司不再享有和承担既有合同项下的权利和义务。截止变更日，连康公司无违反既有合同约定的行为，张小雷同意不就既有合同追究连康公司违约责任。据此可以认定张小雷同意并认可自2018年1月30日起连康公司就既有合同项下的承诺义务亦不再履行且连康公司无违反既有合同约定的行为，故张小雷以连康公司违反合同承诺条款为由主张连康公司赔付2019年8月31日至2020年8月14日期内损失96,148.25元的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告张小雷的全部诉讼请求。 本案案件受理费减半收取计1,094元，由原告张小雷负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  薛晓娟 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  马静丹