河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初17094号原告（案外人）:鲁浩杰,男,1986年9月19日出生,汉族,住河南省鄢陵县。委托诉讼代理人：张灵全，河南文丰律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：杜依康，河南文丰律师事务所实习律师，一般代理。被告（申请执行人）：广发银行股份有限公司郑州商都支行,住所地郑州市郑东新区商都路****楼**。负责人:耿蕾,行长。委托诉讼代理人：张德丰，河南良承律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：曾慧慧，河南良承律师事务所实习律师，一般代理。第三人（被执行人）:黄战友,男,1971年9月1日出生,汉族,住河南省鄢陵县。第三人（被执行人）：裴红霞,女,1969年5月5日出生,汉族,住河南省鄢陵县。原告鲁浩杰诉被告广发银行股份有限公司郑州商都支行（以下简称广发银行商都支行）、第三人黄战友、裴红霞执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告鲁浩杰的委托诉讼代理人张灵全、杜依康，被告广发银行商都支行的委托诉讼代理人张德丰、曾慧慧到庭参加诉讼，第三人黄战友、裴红霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席，本案现已审理终结。原告鲁浩杰的诉讼请求为：停止执行位于鄢陵县××路南侧××新村××楼××单元××楼××号房（鄢陵县房权证字第**）；本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月20日，裴红霞、黄战友与鲁浩杰签订房屋抵押借款合同，约定裴红霞、黄战友向鲁浩杰借款人民币25万元，裴红霞以其名下位于鄢陵县××路南侧××新村××楼××单元××楼××号房（鄢陵县房房权证字第**，下简称涉案房屋）作为抵押，并办理他项权证（鄢陵县房他证：鄢字第20160083**）。借款到期后，裴红霞、黄战友不能归还借款，鲁浩杰向鄢陵县人民法院申请实现担保物权。2017年8月31日，鄢陵县人民法院做出（2017）豫1024民特35号民事裁定书，裁定拍卖、变卖涉案房屋，鲁浩杰对变价款在借款本息范围内优先受偿。2017年9月20日，鲁浩杰向鄢陵县人民法院申请强制执行，案号（2017）豫1024执1025号。执行过程中，鲁浩杰与裴红霞达成执行和解协议，将抵押财产折价以实现抵押权。约定裴红霞将涉案房屋作价46万元抵偿债务，抵押物价值高于债权额部分，鲁浩杰予以返还。裴红霞应自该协议签订之日起五日内交付房屋，双方签订正式房屋买卖合同。该协议于2017年11月28日提交至鄢陵县人民法院，并记载于执行笔录。同年11月30日，双方签订房屋及车库买卖协议，裴红霞、黄战友自愿降低5000元，将案涉房屋及车库作价45.5万元，用于抵偿30.5万元的执行案款。超出部分15万元，自该协议签订之日起十五日内，鲁浩杰予以返还。2017年12月7日，贵院以（2017）豫0191财保2292号民事裁定书查封涉案房屋，导致房屋无法过户。《物权法》第195条规定，债务人不履行到期债务，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价，或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。《担保法解释》第57条第二款规定，债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。即抵押权的实现有两种方式：协议折价或司法处置。所谓协议折价，即按照抵押财产自身的性状品质等情况作价，把抵押财产的所有权由抵押人转移给抵押权人，超出部分归抵押人所有，不足部分继续清偿。所谓司法处置，即拍卖、变卖抵押财产。本案中，贵院查封之时，抵押物正在以《物权法》规定的方式，处在实现抵押权的过程之中，该程序因查封而阻断。鲁浩杰与裴红霞之间的债务，经人民法院审判、执行程序，排除逃避债务或者恶意串通损害第三人利益之可能。且在履行期限届满后签订以物抵债协议，不违反法律强制性规定，不属于流质契约，如其他债权人认为该协议损害其利益，应当依据《物权法》195条，提起撤销之诉。鲁浩杰与裴红霞在贵院查封之前，在鄢陵县法院执行程序中签订以物抵债协议，将涉案房屋折价抵偿债务。该协议已实际履行，房屋价值超出债权部分，鲁浩杰甚至倒贴裴红霞15万元。且裴红霞在查封之前实际交付房屋，贵院在抵债协议签订后第9天、买卖合同签订后第7天查封房屋，时间间隔过短，抵债协议尚在履行之中，过户因查封登记事实上履行不能，鲁浩杰未怠于履行抵债合同，对未办理过户登记不具有过错。综上所述，鲁浩杰在抵押物的实现上，采取了《物权法》规定的法定形式——协议折价，完成了《物权法》规定的所有程序，并就折价超出部分返还抵押人裴红霞，仅因客观障碍导致过户不能，鲁浩杰有权期待实际取得抵押物的所有权。不同于《异议复议规定》第28条规定的不动产无过错买受人物权期待权，与司法实践中单纯的抵债受让人物权期待权，鲁浩杰对抵押物还享有抵押权实现期待权。执行异议之诉审查的焦点在于，案外人对执行标的的权利是否足以排除申请执行人的权利。如鲁浩杰的抵押权实现期待权不能排除广发银行的普通债权，必将危害交易安全，也意味着架空《物权法》195条规定的法定抵押权实现方式——协议折价，将会倒逼抵押权人别无选择，只能采取效率低下、周期漫长的拍卖、变卖的方式，损害债权人利益的同时，也浪费司法资源。此外拍卖、变卖后，抵押权人就抵押物变价款享有法定优先受偿权，协议折价与拍卖变卖均为法定抵押物处置方式，二者具有等价性，根据体系解释，协议折价后抵押权人也应就抵押财产的所有权享有优先受偿权。综上，鲁浩杰对执行标的的抵押物实现期待权优先于广发银行的普通债权，其权利足以排除强制执行，望法院判如所请。被告广发银行商都支行辩称，一、河南省鄢陵县人民法院（2017)豫1024民特35号裁定书裁定准许拍卖、变卖本案涉案房屋，该裁定书不属于确权性法律文书，不能改变房屋的所有权，被答辩人仅获得了申请拍卖、变卖本案涉案房屋的权利。二、2017年9月20日，被答辩人申请拍卖变卖房屋所有权人裴红霞名下的涉案房屋，行使了法律文书所赋予的申请拍卖变卖涉案房屋的权利。2017年11月28日，被答辩人与房屋所有权人裴红霞私下达成以房抵债协议，河南省鄢陵县人民法院作出(2017)豫1024执1025号裁定，终结（2017)豫1024民特35号民事裁定书的执行。虽然笔录中显示双方达成了以房抵债的协议，但该笔录并不是法律意义上的确权性法律文书，不能产生改变房屋所有权的效果。根据《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第六条明确规定：“当事人达成以物抵债执行和解协议的，人民法院不得依据该协议做出以物抵债裁定。”该协议仅是双方私下的意思表示，不属于真正意义上合法有效的房屋买卖合同。三、涉案房屋登记在裴红霞名下，根据物权法第九条规定，该涉案房产的所有权人仍为裴红霞。被答辩人称其为该房屋所有人，但以房抵债协议属于合同性质，并没有改变房屋的所有权的法律效力，房屋所有权的变动应以房屋登记为准，根据被答辩人的执行异议申请书内容可知，被答辩人在签订以房抵债协议后不仅没有去房产管理机构办理房屋买卖登记，也没有主动为房屋办理过户登记，直到2020年5月份该房屋被拍卖时才主张其为该房屋的实际所有人，此时以房抵债协议因为没有发生物权改变而处于待生效状态，被答辩人与裴红霞实际上属于债权债务关系。四、被答辩人支付15万元现金作为以房抵债的补偿款的方式不符合大额现金支付的交易习惯，其仅出具一张收条作为证据，难以证明该支付行为的真实性，不能证明其已经支付全部价款，不排除其与被执行人恶意串通损害申请执行人利益的可能性。五、被答辩人并未实际占有涉案房屋。被答辩人提交的证据显示，该房屋实际入住人为周艳波，但周艳波具体是谁无从知晓，此证据恰恰证明该房屋的实际占有人是周艳波而非被答辩人，被答辩人未实际占有房屋却主张权利实属混淆事实企图迷惑法官。综上，河南省鄢陵县人民法院的文书不属于规范性法律文书，不能改变涉案房屋的所有权，被答辩人与本案房屋所有权人装红霞之间以房抵债协议是双方的意思表示，但不发生物权变化。被答辩人在以房抵债协议签订后怠于行使权利，没有到相关部门办理备案手续，也未主动办理房屋登记手续，致使该房屋至今仍登记在裴红霞名下，不属于非因自身原因不能办理过户登记，其提交的证据显示涉案房屋的实际占有人为周艳波而非被答辩人，其提供的收条不符合大额资金的交易习惯，真实性有待证明。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，被答辩人的申请不符合排除执行的条件。综上所述：被答辩人的诉讼请求没有事实与法律依据，应当依法驳回被答辩人的诉讼请求。第三人黄战友、裴红霞未答辩、未出庭。经审理查明：被告广发银行商都支行申请执行鄢陵县玉茹园林绿化工程有限公司、河南省振博园林绿化工程有限公司、鄢陵花艺农业科技有限公司、黄合洋、曹燕敏、田会玲、黄战友、裴红霞、郑红初、李冈占借款合同纠纷一案，执行依据为已发生法律效力的（2018)豫0191民初845号民事判决书。本院于2019年12月2日立案执行，执行案号为（2019)豫0191执18441号。诉讼过程中，本院于2017年12月7日以（2017)豫0191财保2292号民事裁定书、协助执行通知书查封裴红霞名下位于鄢陵县××路南侧××新村××楼××单元××楼××房（不动产权证号：鄢陵县房权房权证字第0000**13)(以下简称：案涉房产）。本院于2020年5月13日作出（2019)豫0191执18441号腾房公告。2020年5月27日本院以（2019)豫0191执18441号之一执行裁定书裁定终结本次执行程序。另查明，案涉房产至今登记在被执行人裴红霞名下。又查明，鲁浩杰与裴红霞申请实现担保物权一案，河南省鄢陵县人民法院于2017年8月31日作出（2017)豫1024民特35号民事裁定书，裁定准许拍卖、变卖被申请人裴红霞所有的涉案房产，申请人鲁浩杰对变价后所得款项在借款本金24.25万元、相应利息及实现债权的费用等抵押债权范围内优先受偿。鲁浩杰于2017年9月27日向鄢陵县人民法院申请强制执行。2017年11月28日，鄢陵县人民法院对鲁浩杰的委托代理人鲁群彦和裴红霞进行了询问并形成执行笔录，裴红霞称这个案件是实现担保物权的，走拍卖程序也太慢，还不一定拍卖出多少钱。所以其和鲁群彦商量了下，把房子作价抵债。抵债内容为其所欠鲁浩杰的本金242500元及利息共30万元，其自愿以名下的涉案房产一套作价46万元用于清偿其所欠鲁浩杰的债务。超出债务的部分，由鲁浩杰以现金形式补偿。鲁群彦称对裴红霞的方案愿意，随后与裴红霞还会写一个以房抵债协议。同日，鄢陵县人民法院作出（2017)豫1024执1025号执行裁定书，裁定书显示因在案件执行过程中申请人鲁浩杰以与被执行人裴红霞私下达成以房抵债的协议为由，向鄢陵县人民法院提出撤销执行申请，鄢陵县人民法院予以准许并裁定终结该院（2017)豫1024民特35号民事裁定书的执行。同日，鲁浩杰（甲方）与裴红霞（乙方）签订《以房抵债协议书》一份，协议书主要约定一、裴红霞将案涉房产一套（房屋面积155.87㎡及6号车库28.27㎡，共计184.14㎡）作价46万元用于清偿乙方所欠甲方本金242500元及利息共30万元整的债务。超出债务部分，由甲方以现金形式补偿乙方。二、乙方于本协议签署之日5个工作日内将房屋交付给甲方，并与甲方签订正式房屋买卖合同。三、乙方在本协议签署之日起15个工作日之内，主动配合甲方办理房屋产权转移的相关手续。四、乙方与甲方办理房屋产权转移之时，甲方与乙方所设置的抵押权，由双方按照法律有关规定在房产管理机构办理抵押权撤销。协议末尾有鲁浩杰委托代理人鲁群彦、裴红霞签字。2017年11月30日，裴红霞与黄战友作为甲方、出售方与鲁浩杰作为乙方、买受方签订《房屋及车库买卖协议》一份，协议主要约定甲方将涉案房产及6号车库卖给乙方，双方约定房产、车库共计45.5万元（抵债约定46万元，甲方自愿下降5000元）。支付方式为本协议签订十五日内，扣除甲方应给乙方的案件款30.5万元，乙方再以现金形式支付甲方15万元。本协议签订之日，甲方把房屋及车库交付给乙方。2017年12月4日，裴红霞、黄战友出具《收条》一份，内容为今收到鲁群彦现金150000元整。2017年12月9日，周艳波向黄建立中国农业银行62×××77的账户转账15万元。2018年1月1日、2月1日，六湾居委会社区管理服务处分别向周艳波出具物业收费临时票据一份，主要内容为涉案房产用户为周艳波，缴费名称均为电费、物业费。2020年5月20日，六湾居委会社区管理服务处向原告出具入住证明一份，证明主要内容为周艳波于2017年12月4日正式入住涉案房产。原告向本院提交落款黄战友、裴红霞于2020年8月21日的《证明》一份，内容为鲁浩杰申请执行黄战友、裴红霞一案，我将房子抵债给鲁浩杰，鲁浩杰向我补差额15万元，我收款账户为62×××77，收款人黄建立，开户行农业银行鄢陵柏梁支行，鲁群彦通过周艳波账户转给15万元，该款已于2017年12月9日收到。原告当庭称2017年12月4号，裴红霞、黄战友向周艳波交付房屋，周艳波实际入住。抵债协议签订于2017年11月30日，查封于2017年12月7日，时间较急促，来不及办理过户。案涉房屋查封的时间为原告与裴红霞实现以物抵债债权之后，在查封时房屋已经实际交付给了鲁浩杰，虽然居住房屋的人员是周艳波，但周艳波是鲁浩杰的表兄弟，是鲁浩杰将房屋交付给了周艳波居住。根据最高院司法解释，实际控制房屋包含两种情况，一种是权利人实际占用，另外一种是出租给他人或由他人使用，均视为权利人实际占用房屋。再查明，鲁群彦系鲁浩杰父亲。以上事实，有原告提交的（2020）豫0191执异334号执行裁定书，（2017）豫1024民特35号裁定书、鄢陵县人民法院执行笔录、《房屋及车库买卖协议》、入住证明等证据材料及被告提交的（2018）豫0191民初845号民事判决书等证据材料及本案庭前会议笔录、开庭笔录在案佐证。本院认为，执行案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，执行案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。关于涉案房产房款的交付情况：首先，原告提供转账记录并称2017年12月9日其父鲁群彦通过黄艳波账户将15万溢价款转账至裴红霞指定的黄建立账户，而本院查封案涉房屋系2017年12月7日，早于该转账时间；其次，裴红霞、黄战友于2017年12月4日即出具收到鲁群彦现金15万元的收条与原告称周艳波于2017年12月9日向黄建立转账的时间相互矛盾，收条载明的收款方式为现金；因此，原告提交的证据不能证明其在涉案房屋被查封前已支付了全部房款。关于涉案房产的占有、使用情况：首先，原告与裴红霞、黄战友达成《房屋及车库买卖协议》为2017年11月30日，周艳波支付房屋溢价款15万元时间为2017年12月9日，原告称周艳波于2017年12月4日即入住涉案房屋的主张，与常理不符；其次，原告向本院提交落款时间为2020年5月20日的入住证明和开票日期为2018年的物业收费临时票据，结合原告提交的付款情况证据，不足以证明周艳波于本院查封前占有涉案房屋。综上，原告的证据，不足以证明其对涉案房屋享有排除执行的权利。原告的诉讼请求，理由不能成立，本院不予支持。第三人黄战友、裴红霞经本院合法传唤未到庭，应视为对其诉讼权利的放弃。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告鲁浩杰的诉讼请求。案件受理费8125元，由原告鲁浩杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李俊辉人民陪审员  谭晨阳人民陪审员  华赠方二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  王天星