江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终2231号上诉人（原审被告）：泰州茂业置业有限公司，住所地泰州市海陵区东进路**。法定代表人：张静，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄亮，该公司员工。委托诉讼代理人：王小平，该公司员工。被上诉人（原审原告）：成忠，男，1979年6月25日生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：张文中，江苏讼之道律师事务所律师。上诉人泰州茂业置业有限公司（以下简称茂业公司）因与被上诉人成忠商品房销售合同纠纷一案，不服泰州市海陵区人民法院（2020）苏1202民初779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人茂业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定被上诉人于2019年4月19日向上诉人支付了100000元款项属于认定事实错误，被上诉人未向上诉人支付该笔款项。2.一审判决认定被上诉人有理由相信销售代理公司有代理权，进而认定该代理行为有效，属于事实认定错误和适用法律错误。3.本案所涉相关事实可能涉嫌刑事犯罪。本案中于2019年4月19日向被上诉人提供商户名称显示为“人人筑巢”，实际收款账户名为“亿霸世纪网络科技有限公司”POS机并引导其刷卡支付的人员可能涉嫌刑事犯罪。4.一审判决严重损害上诉人利益，有失司法裁判的公平正义。上诉人支付的100000元款项去向明确，其完全可以通过司法途径主张案外实际收款人返还款项，但其置实际收款人于不顾，径诉上诉人，徒增上诉人讼累。5.一审判决认定被上诉人有权解除认购书是错误的，被上诉人无权解除认购书。被上诉人成忠辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。成忠向一审法院起诉请求：1.判令茂业公司退还购房款人民币435000元；2.诉讼费由茂业公司承担。庭审中，成忠明确表示要求解除双方签订的认购书。一审法院认定事实：2019年4月5日，成忠刷卡支付40000元至北京万通宝化工有限责任公司银行账户，POS单上商户名称显示为“人人筑巢”。后“泰州茂业时代广场售楼处”向成忠出具了收据，并在收据上加盖了该售楼处的印章。2019年4月10日，成忠与茂业公司签订茂业时代广场A座认购书两份，约定：成忠认购茂业公司开发的茂业天地四号地块A座2611室、2612室物业，建筑面积分别为47.53平方米、46.12平方米，认购金分别为481713元、453207元，认购方须于签署认购书时付定金20000元，认购方须于签署认购书后90天内（即2019年7月10日前）缴清首付款分别为人民币241713元、233207元，并签署正式商品房买卖合同，自行办理完所有贷款手续，并在3个月内付清全款。认购书同时载明：认购方须于签署认购书并支付定金后10天内携同认购书及身份证原件，至泰州市海陵区茂业天地售楼处合同部签署正式商品房买卖合同及有关文件，如认购方不能在约定时间内签订正式商品房买卖合同，缴纳上述各期认购价或违反此认购书之条款时，双方认同出售方除可将认购方所交全部款项作为违约金，不予退还，并有权将该物业另行出售。2019年4月19日、5月29日、10月11日，成忠共通过POS机刷卡方式支付给茂业公司银行账户人民币295000元，茂业公司出具了收据。2019年4月19日，成忠通过POS机刷卡方式支付给亿霸世纪网络科技有限公司人民币100000元，POS单上商户名称显示为“人人筑巢”，该100000元成忠未能提供任何单位出具的收据等收款凭证；另该100000元的交易时间与成忠同日支付给茂业公司的26000元相隔时间仅不足4分钟。本案审理中，茂业公司陈述，成忠于2019年4月5日支付定金40000元时，由于茂业公司公司财务人员已下班，定金无法支付至茂业公司账户，为确保成交，销售代理公司工作人员代为收取40000元定金，后于2019年4月9日将代收的40000元定金刷卡支付至茂业公司账户，茂业公司开具了40000元的收据给代理公司工作人员，由其转交给成忠。另茂业公司提交了由“北京人人筑巢网络科技有限公司”（以下简称人人筑巢公司）开具的增值税发票，该发票显示购买方为成忠，应税劳务、服务名称为“经纪代理服务*其他经纪代理服务”费用,茂业公司陈述其委托的销售代理公司是北京联合创展公司，人人筑巢公司与北京联合创展公司是合作关系，人人筑巢公司收取的服务费用就是北京联合创展公司收取的费用。成忠对该增值税发票真实性不予认可，并陈述成忠从来没有向人人筑巢公司购买过任何服务，也没有向该公司支付过任何款项。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.案涉认购书能否认定为商品房买卖合同；2.成忠于2019年4月19日通过POS机刷卡至亿霸世纪网络科技有限公司银行账户的人民币100000元能否认定为系支付给茂业公司的购房款；3.成忠主张解除认购书是否符合法律规定。关于争议焦点1，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。而根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰设备标准承诺、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等。本案中，双方签订的认购书并未约定交付使用条件及日期、装饰设备标准承诺、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等内容，不应当认定为商品房买卖合同。关于争议焦点2，茂业公司委托房屋销售代理公司对茂业公司的房屋进行销售，成忠于2019年4月5日在泰州茂业时代广场售楼处通过POS刷卡消费方式支付定金40000元，POS单上显示商户名称为“人人筑巢”，售楼处向成忠开具了加盖有售楼处印章的收据，该40000元茂业公司认可系成忠支付的定金，虽然茂业公司辩称后来销售代理公司将该款项支付给茂业公司后，茂业公司才开具了定金收据交由销售代理公司工作人员代为转交成忠，即便茂业公司该陈述属实，亦不能否认成忠将定金刷卡支付给销售代理公司的事实。在2019年4月19日成忠再次在售楼处通过POS机刷卡消费方式支付人民币100000元，POS单显示商户名称为“人人筑巢”时，成忠有理由相信人人筑巢公司有权代茂业公司收取购房款。至于茂业公司辩称的其未授权销售代理公司收取客户的相关费用，即便销售代理公司收取该费用没有取得授权，但成忠作为相对人，其有理由相信销售代理公司有代理权，该代理行为有效。故应当认定该100000元是成忠向茂业公司支付的购房款。关于争议焦点3，认购书系双方当事人真实意思的表示，对当事人具有法律约束力。但认购书只是一个预约合同，对于相关的具体约定，如诸具体的付款方式、过户程序等仍需在正式的商品房买卖合同中予以明确，因此，双方在签订正式的商品房买卖合同时就具体条款不能达成一致意见，致使未能签订商品房买卖合同的，可以请求解除商品房认购书。本案中，成忠向茂业公司支付了购房款，其中对于成忠支付的100000元款项是否能认定为购房款双方存在争议，致使商品房买卖合同最终未能签订，现成忠申请解除认购书，符合法律规定，一审法院予以支持。导致认购书解除的原因并不在成忠，现成忠要求茂业公司返还成忠所缴纳的全部购房款合计人民币435000元，符合法律规定一审法院予以支持。一审判决如下：一、解除成忠与茂业公司签订的关于泰州市海陵区茂业天地四号地块A座2611室、2612室的认购书。二、茂业公司于判决生效之日起十日内返还成忠购房款人民币435000元。案件受理费人民币7825元依法减半收取3913元，由茂业公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人提交了下列证据：收据2份及银行POS机刷卡单2张，拟证明2019年4月9日上诉人收到代理公司工作人员以个人银行卡刷卡支付的两笔各20000元款项，该工作人员称其系代成忠支付其购买的两套房的定金，上诉人据此向成忠开具了两张相应的收据。被上诉人质证后表示对2张银行POS机刷卡单真实性无异议，但与本案被上诉人交纳的40000元不存在关联性。2份收据，真实性、合法性、关联性均存在异议，该收据没有出具人及收到人的签名，被上诉人至今未收到或看到过此收据。被上诉人提交了下列证据：中国人民银行营业管理部举报答复意见书，拟证明被上诉人2019年4月5日刷卡支付的40000元，4月19日刷卡支付的100000元最终均系由海科融通公司划付至人人筑巢公司或其指定账户中，上述款项的收款人均系人人筑巢公司而非银行流水中显示的其他公司。上诉人质证后表示对该证据的真实性、合法性均无异议，但不能达到被上诉人的证明目的。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，首先，因茂业公司与联合创展公司就案涉房屋存在销售代理关系，故联合创展公司在案涉房屋销售过程中实施的行为其法律后果依法应当由茂业公司承受。据审理查明的事实，成忠2019年4月5日刷卡支付的40000元，4月19日刷卡支付的100000元最终均系由人人筑巢公司收取，一审中，茂业公司亦明确认可人人筑巢公司收取的服务费用就是联合创展公司收取的费用。据此，本院认定成忠2019年4月5日刷卡支付的40000元，4月19日刷卡支付的100000元均系茂业公司收取的房款。其次，认购书系双方当事人真实意思表示，对当事人具有法律约束力。但认购书仅为预约合同，对于相关的具体约定仍需在签订正式的商品房买卖合同中予以明确。因此，双方当事人在签订正式的商品房买卖合同时就具体条款不能达成一致意见，致使未能签订商品房买卖合同的，可以请求解除商品房认购书。本案中，成忠向茂业公司支付了部分购房款，签订了认购书，后因双方就成忠支付的100000元款项能否认定为购房款产生争议，致使双方最终未能签订商品房买卖合同，并非成忠一方故意违约不按时与茂业公司签订正式合同，故成忠要求解除案涉认购书符合法律规定，本院予以支持。综上所述，上诉人茂业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7825元，由上诉人泰州茂业置业有限公司负担（已缴）。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 缪翠玲审判员 顾春旺二〇二〇年十一月十日书记员 王 霞