大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0293民初2020号 原告：大连海宝网苑，住所地大连高新技术产业园区黄浦路**，统一社会信用代码：91210231740900856G。 投资人：胡圣清，总经理。 委托诉讼代理人：李海晴，辽宁北港律师事务所律师。 被告：罗士国，男，1973年2月24日出生，住大连市甘井子区。 委托诉讼代理人：李智良，辽宁海星律师事务所律师。 原告大连海宝网苑与被告罗士国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李海晴、被告的委托诉讼代理人李智良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告大连海宝网苑向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2016年7月1日至被告实际腾退房屋之日的房屋占有使用费及综合管理费（支付标准为312880元／年），截至2020年7月1日已产生的房屋占有使用费及综合管理费为1251520元及综合管理费31865元，共计1283385元，并以1283385元为基数自2020年7月2日起对上述欠付的占有使用费及综合管理费按同期人民银行贷款利率支付逾期利息至全部清偿为止；2.判令被告立即腾退大连市高新技术产业园区XXX号房屋（产权证号：大房权证高字第××号）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告自大连海创投资集团有限公司处承租案涉房屋后转租给被告，原告与大连海创投资集团有限公司的租赁合同于2016年2月29日到期终止，原告至今仍实际占有案涉房屋。2010年10月15日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，租期自2010年11月20日至2015年11月19日，前两年租金及综合管理费为252399元／年，第三年租金及综合管理费为288650元／年，最后两年租金及综合管理费为312880元／年。原、被告之间的租赁合同到期后双方未续签书面租赁合同，被告继续使用案涉房屋并支付租金至2016年6月30日，原告对被告继续使用案涉房屋未提出异议，故应认定自2015年11月20日至2016年2月29日原、被告之间的房屋租赁合同继续有效但租期为不定期租赁。因2016年2月29日原告与大连海创投资集团有限公司之间的租赁合同期限届满终止，自2016年3月1日起原被告之间转租合同期限超过承租人剩余租赁期限，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，原、被告双方超出剩余租赁期限部分为无效约定。但因原告自2016年3月1日至今仍实际占有案涉房屋，并必然需向房屋所有权人中国华录信息产业有限公司支付占有使用费，故被告理应向原告支付2016年7月1日至房屋实际腾退之日的占有使用费及综合管理费，具体标准参照双方租赁合同中最后一年的租金及综合管理费金额。原告多次要求被告支付占有使用费及综合管理费，被告均拒绝支付，故诉法院。 被告罗士国辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1、原告计算错误，在312880元中已经包含了综合管理费，原告诉讼请求中又重复计算了31865元的综合管理费，数额不准确。2、2016年2月29日之后原告已完全丧失主张权利的主体资格。3、原告在2010年至2015年是否有收取租金主体资格，待原告举证后我方提出反诉。 当事人围绕诉请依法提交证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 大连高新技术产业园区黄浦路660号、662号、664号房屋所有权人为中国华录信息产业有限公司。2004年2月11日，中国华录信息产业有限公司授权大连汇发物业管理有限公司管理包括“七贤岭华录生活区内全部房屋”。2015年9月8日，大连汇发物业管理有限公司出具确认书，内容为：根据中国华录信息产业有限公司2004年2月11日对我司的授权，我司作为位于大连市高新区XXX房屋的管理人，有权统一运营管理上述房屋。依据上述授权，我司确认：1.大连高新技术产业园区管理委员会委托大连海创投资集团有限公司，自2010年5月1日至2013年4月30日对外出租上述房屋的行为，合法有效；2.我司委托大连盛丰企业管理咨询服务有限公司将上述房屋自2013年5月1日至2016年4月30日出租给大连海创商业管理有限公司的行为，并允许其对外转租的行为合法有效。2014年12月，大连海创商业管理有限公司向大连海创投资集团有限公司出具确认书，内容为：鉴于我司已与中国华录信息产业有限公司的委托单位即大连汇发物业管理有限公司及大连盛丰企业管理咨询服务有限公司达成一致，取得了位于房屋的转租权。鉴此，我司现依法确认贵司与胡海岩、大连海宝网苑就上述房屋签署的租赁合同的效力，并委托贵司依照与其签署的房屋租赁合同，行使合同权利。 2010年8月25日，大连海创投资集团有限公司（甲方）与原告大连海宝网苑（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于大连高新区XXX房屋出租给乙方，建筑面积6805.75平方米；租赁期限自2010年9月1日至2016年2月29日止（包括免租装修期）。 2010年8月25日，大连海创投资集团有限公司（甲方）向原告大连海宝网苑（乙方）出具授权书，内容为：现甲乙双方于2010年8月25日签署大连高新区XXX房屋租赁协议，出租房屋建筑面积6805.75平方米，房屋租赁期自2010年9月1日起至2016年2月29日止，对此租赁合同甲方授权允许乙方进行转租经营。 2010年10月15日，原告大连海宝网苑（甲方）与被告罗士国（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于大连高新区XXX房屋出租给乙方使用，出租房屋建筑面积331.93平方米，乙方在签订本合同前，已经到现场审慎地观察和了解了该房屋的现状；租赁期限自2010年11月20日至2015年11月19日；本合同所述租赁费用包括租金和综合管理费，租赁费用的标准为：自2010年11月20日至2011年11月19日期间的租赁费为252300元、自2011年11月20日至2012年11月19日的租赁费为252300元、自2012年11月20日至2013年11月19日的租赁费为288650元、自2013年11月20日至2014年11月19日的租赁费为312880元、自2014年11月20日至2015年11月19日的租赁费为312880元，租赁费每年交纳一次，交费日为租赁起始日期提前一个月；乙方因本合同项下房屋所发生的水费、电费、物业费、取暖费由乙方承担；在乙方于房屋所在地办理经营有关证照或批文时，甲方有义务协助提供甲方、产权人的资料或证明文件。同日，双方又签订《物业管理协议》，约定物业管理服务费为2元/月/平方米，合同生效10日内，乙方向甲方一次性交纳一个年度的物业管理费，以后年度的物业管理费，乙方应于上年度物业管理费到期前1个月20日之内，按时履行向甲方一次性缴纳全年度12个月的物业管理服务费的义务。上述合同签订后，被告已交纳了租赁期内的租赁费。2015年12月22日，被告向原告交付房屋使用费80300元；2016年3月20日，被告向原告交付房屋使用费88768元。庭审中，被告提出反诉要求原告返还2016年3月20日交纳的使用费88768元，后被告撤回该反诉。 2015年9月7日，大连海创投资集团有限公司就案涉租赁房屋起诉大连海宝网苑、胡海岩，请求：1、解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，被告立即腾退该房屋；2、二被告支付租金8517294.39元及赔偿金2555188.32元（按照租金30%比例计算）；3、二被告支付自2016年3月1日至2017年3月31日占有使用费4042615.5元；4、二被告自2017年4月1日起至案涉房屋实际腾退之日止，按每日10208.63元支付占有使用费。大连市甘井子区人民法院于2017年12月23日作出（2015）甘民初字第7106号民事判决，判决认定海创公司有权向大连海宝网苑主张2016年4月30日前的租金、管理费和占用使用费，海创公司未提交2016年4月30日之后对案涉房屋行使出租人相关权利的主体身份证据，海创公司关于腾退案涉房屋的请求及2016年4月30日之后的租金等主张不予审理，据此，判决：一、自本判决生效之日起十日内，大连海宝网苑给付大连海创投资集团有限公司租金6813835.51元、2016年3月1日至2016年4月30日的占用使用费489180.8元；二、驳回大连海创投资集团有限公司的其他诉讼请求。该判决尚未生效。 本院认为，结合本院查明的事实，本案争议焦点为：原告是否有权要求被告支付案涉房屋占用使用费及腾退房屋。 针对此争议焦点问题，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据原告与大连海创投资集团有限公司签订的租赁合同及大连海创投资集团有限公司出具的授权委托书，原告有权对案涉房屋转租经营的期限自2010年9月1日起至2016年2月29日止，且原告亦认可在授权到期后，其并未向案涉房屋产权人中国华录信息产业有限公司交纳房屋使用费或产权人向其主张过权利。现原告主张被告支付2016年7月1日之后的房屋占有使用费及腾退案涉房屋，鉴于原告并未提交充分的证据证明其在此时间之后对案涉房屋享有出租人相关权利，故原告的诉讼请求，本院不予支持。至于被告2016年3月20日向原告交纳的占有使用费88768元，原告认为被告在合同到期后又继续使用案涉租赁房屋并向其交纳了费用，应视为双方租赁合同继续履行，被告则认为原告无权收取该费用。本院认为，被告向原告交纳该费用不足以认定原告对案涉房屋享有出租人的权利，原告的上述意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告大连海宝网苑的诉讼请求。 案件受理费16350元，减半收取8175元，由原告大连海宝网苑负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  崔洪梅 二〇二〇年十一月十一日 书记员  宋晓娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。