四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1322民初2988号 原告：中国工商银行股份有限公司营山支行，地址：四川省营山县朗池镇新北街。 负责人：杨某，职务行长。 委托诉讼代理人：李攀，四川英特信（南充）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘青，四川英特信（南充）律师事务所律师。 被告：晏某某，男，汉族，四川省营山县人，住四川省营山县。 被告：冉某某，女，汉族，四川省营山县人，住四川省营山县。 被告：四川建林房地产开发有限公司，地址：成都市成华区八里小区双建路。 法定代表人：王艳林，系该公司经理。 委托诉讼代理人：陶某某，男，系该公司经理。 原告中国工商银行股份有限公司营山支行（以下简称工商行营山支行）与被告晏某某、冉某某、四川建林房地产开发有限公司（以下简称建林房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案后，于2020年11月23日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告工商行营山支行的委托诉讼代理人李攀、被告建林房产公司的委托诉讼代理人陶某某到庭参加了诉讼，被告晏某某、冉某某经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告工商行营山支行向本院提出诉讼请求：1．原告与三被告签订的《个人购房借款／担保合同》所涉未到期的贷款立即到期；2．解除原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》；3．被告晏某某、冉某某立即向原告偿还贷款本金146377.34元、截至2020年6月21日之前的利息13582.96元（两项共计159960.3元），并自2020年6月22日起至款还清之日止按《个人购房借款／担保合同》约定的利率计算利息、罚息、复利、违约金、补偿金等；4．原告对被告晏某某、冉某某所有的位于营山县房屋的拍卖、变卖或折价款在上述第3项确定的金钱范围内享有优先受偿权；5．被告建林房产公司对第3项诉请中被告晏某某、冉某某的全部偿付义务承担连带责任；6．三被告全额承担原告为实现债权、担保权所产生的诉讼费、公告费、保全费、评估费、拍卖费及律师费等所有费用。事实与理由：2013年，被告晏某某、冉某某因购买位于营山县房屋，向原告申请个人住房贷款270000元，期限10年，并以前述房产提供抵押担保，被告建林房产公司自愿为被告晏某某、冉某某提供偿还全部贷款本息等费用的阶段性连带责任保证，为此四方签订了《个人购房借款／担保合同》。2013年8月9日，原告依约向被告发放了贷款270000元，但被告从2018年2月起便未按约定偿还借款及利息。现原告为维护其权益，特提出诉讼。 被告晏某某、冉某某未作答辩。 被告建林房产公司辩称，原告工商行营山支行诉称事实属实，自己应该对被告晏某某、冉某某尚欠原告的借款本金及利息承担连带清偿责任，但是不应当对原告的第6项诉求承担责任。案涉房屋在拍卖、变卖后，不足以清偿债务时，才应当由被告建林房地产公司对被告晏某某、冉某某的债务承担连带清偿责任。另外，其之前代被告晏某某、冉某某向原告偿还了借款本息14838.32元。 经审理查明，2012年7月27日，被告晏某某、冉某某与被告建林房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告建林房地产公司开发的位于营山县房屋一套。《商品房买卖合同》签订后，原告工商行营山支行与被告晏某某、冉某某、建林房产公司签订《个人购房借款／担保合同》，其中约定：被告晏某某、冉某某向原告借款270000元用于购买营山县房屋，担保方式为抵押担保，抵押物即为营山县房屋，并于2013年10月23日对该房屋办理了营房预营字第××号抵押权预告登记，预告登记权利人为本案原告。《个人购房借款／担保合同》第四条、第九条约定了该合同项下借款利息、罚息的支付方式；案涉合同第十条约定保证人承担保证责任范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。同时，该合同第14.1条、第14.2条明确“发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：Ｌ、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的”、“借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同；（6））要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失”；《个人购房借款／担保合同》第十七条约定由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；《个人购房借款／担保合同》第二十六条明确“保证方式保证人自愿向贷款人提供连带责任保证”、第二十七条明确“保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年”。 另查明，截止2020年6月21日，被告晏某某、冉某某欠付原告利息13582.96元。被告至今余欠贷款本金146377.34元。 本院认为，案涉四位当事人签订的《个人购房借款／担保合同》合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。被告晏某某、冉某某多次逾期还款，已构成《个人购房借款／担保合同》第14.1条第I项、第14.2条约定的借款提前到期、解除合同的条件。因此，原告单方提出宣布晏某某、冉某某向原告的借款提前到期，并解除合同的诉请理由成立，本院予以支持。《个人购房借款／担保合同》解除后，被告晏某某、冉某某即应立即偿还积欠原告的本息（截至2020年6月21日前的利息13582.96元，余欠贷款本金146377.34元），并按照《个人购房借款／担保合同》第四条、第九条的约定偿还利息至款还清之日止。根据《个人购房借款／担保合同》第十七条约定，原告为实现债权的律师费是应由被告晏某某、冉某某负担，但原告未提供证据佐证实际开支律师费具体金额。因此，本院对律师费金额无法确认，对其要求被告晏某某、冉某某承担律师费的请求不予支持。 就案涉房屋，原告是否享有优先受偿权的问题：原被告就案涉房屋进行的是抵押预告登记，但该抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”即抵押权预告登记所登记并不是现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。因此，原告作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并非对案涉房屋享有现实抵押权。因此，原告主张对案涉房屋享有优先受偿权的理由不成立，本院不予支持。 原被告所签订《个人购房借款／担保合同》第十条约定保证担保范围包括贷款人实现债权的费用。原告为实现债权而提起诉讼所开支的一切费用属于合同所约定保证担保范围。因此，被告建林房产公司辩称不应对原告第（6）项诉求承担连带责任的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司营山支行与被告晏某某、冉某某及被告四川建林房地产开发有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》； 二、被告晏某某、冉某某在本判决生效之日起十五日内向原告中国工商银行股份有限公司营山支行偿还借款本金146377.34元及截至2020年6月21日之前的利息13582.96元和2020年6月21日至款还清之日止的利息（利息以146377.34元为基数，按照《个人购房借款／担保合同》第四条、第九条的约定予以计算）； 三、被告四川建林房地产开发有限公司对第二判项确定的金钱给付义务承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司营山支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1614元（原告已预交），由被告晏某某、冉某某负担，被告四川建林房地产开发有限公司承担连带责任。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员 唐洪国 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 张若馨 书 记 员 王 丽