山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初517号 原告：山东省供销合作社基建储运公司,住所地：山东省济南市历下区解放路**，统一社会信用代码：91370000163044171T。 法定代表人：刘刚，经理。 委托诉讼代理人：马国志，山东睿扬（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郎济旭，山东睿扬律师事务所实习律师。 被告：王某某，男，汉族，1966年9月16日出生，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：权惠利，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。 第三人：中国科技开发院有限公司，，住所地：广东省深圳市南山区统一社会信用代码：91440300671862955G。 法定代表人：杨斌，总经理 委托诉讼代理人：张舵（系该公司员工），男，汉族，1993年5月26日出生，住山东省济南市槐荫区， 第三人：中国科技开发院威海分院有限公司，，住所地：山东省威海高新技术产业开发区统一社会信用代码：913710003126611740。 法定代表人：张合庆，经理。 第三人：山东省玉成传播企划有限公司，，住所地：山东省济南市工商注册号：3701001811443。 法定代表人：王某某，经理。 第三人：吕某某，男，汉族，1963年7月2日出生，住址：山东省威海火炬高技术产业开发区。 第三人：黄某某，男，汉族，1968年3月11日出生，住山东省济南市历下区。 第三人：戚聿林（戚一林），男，汉族，1930年6月16日出生，住山东省梁山县。 第三人：田某某，男，汉族，1964年6月26日出生，住山东省济南市市中区。 第三人：孙能宏，男，汉族，1966年9月19日出生，住济南市市中区。 原告山东省供销合作社基建储运公司（以下简称基建储运公司）诉被告王某某及第三人中国科技开发院有限公司（以下简称中科院公司）、中国科技开发院威海分院有限公司（以下简称中科院威海分公司）、吕某某、黄某某、田某某、戚聿林、孙能宏、山东省玉成传播企划有限公司（以下简称玉成公司）返还原物纠纷一案，本院于2017年9月22日作出（2017）鲁0112民初2777号民事判决书，驳回原告山东省供销合作社基建储运公司的诉讼请求。基建储运公司不服，提起上诉，山东省济南市中级人民法院于2018年3月30日作出（2018）鲁01民终810号民事判决书，判决确定驳回上诉，维持原判。基建储运公司不服，提起再审，山东省高级人民法院于2019年11月4日作出（2019）鲁民再793号民事裁定书，认为应当追加大和公司股东参加诉讼，裁定确定：一、撤销山东省济南市中级人民法院（2018）鲁01民终810号民事判决和山东省济南市历城区人民法院（2017）鲁0112民初2777号民事判决；二、本案发回山东省济南市历城区人民法院重审。本院于2020年1月8日立案受理，依法追加大和公司股东及相关权利人参加诉讼。本院依法适用普通程序，组成合议庭就本案公开开庭进行了审理，基建储运公司的委托诉讼代理人马国志、郎济旭，王某某的委托诉讼代理人权惠利、中科院公司的委托诉讼代理人张舵、黄某某、田某某、玉成公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 基建储运公司向本院提出诉讼请求：1、判令王某某停止对基建储运公司所建房屋的侵害并立即返还所侵占的房屋（七里河路26号1-601、701及两车库）；2、诉讼费由王某某承担。事实与理由：2004年10月，基建储运公司为解决单位职工住房困难的问题，经申请后取得了山东省发改委的基本建设投资计划核准（鲁计投资[2004]1084号、[2005]263号）。依据该批准的投资计划，基建储运公司按济南市规划局的通知要求先后办理了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。2013年1月，该住房建设完毕后，经济南市规划局依法核实，下发了《建设工程规划核实证》，该已建成的工程符合原规划许可的要求。此间，基建储运公司便对所建设的住房按规定对职工进行了销售，职工亦无异议。但王某某却在未与基建储运公司签署任何购买协议的情况下，非法侵占上述住房至今，经基建储运公司多次告知，均拒绝返还，特提起本案诉讼。 王某某辩称，基建储运公司与山东省大和实业有限公司（以下简称大和公司）于2007年10月23日就涉案项目签订了《协议书》，约定基建储运公司以480万元将项目整体转让给大和公司实施，以基建储运公司的名义办理全部手续，由大和公司开发建设。为此，大和公司向基建储运公司支付了480万元的项目转让款。该事实有基建储运公司在原一审开庭时承认称“供销社已经将项目转让给大和公司”。协议签订后，大和公司将涉案项目发包给山东正通建设工程有限公司（以下简称正通公司）进行建设，并在房屋建成后对35套房屋进行销售并委托物业公司进行管理。故涉案房屋应归大和公司所有，基建储运公司的诉讼请求不能成立。 黄某某、田某某、玉成公司述称，王某某的答辩意见属实。 中科院公司述称，对涉案项目情况并不知情。 中科院威海公司、戚聿林、孙能宏均缺席，未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此认定事实如下：为解决职工住房问题，基建储运公司于2004年4月26日向山东省省级机关事务管理局申请在历城区七里河路26号七里河仓库进行集资建房，并称建设资金由职工集资解决。山东省机关事务管理局于同年9月3日向山东省发展和改革委员会去函称同意基建储运公司在内的三个企业职工集资建房。山东省发展和改革委员会向山东省供销社集团总公司分别下发鲁计投资[2004]1084号、[2005]263号文件，同意基建储运公司在内的三个企业职工住宅建设投资计划。后基建储运公司于2006年3月15日取得建设用地规划许可证［（2006）鲁01-05-024]，于2008年1月7日取得国有土地使用证，于2009年1月19日取得建设工程规划许可证（建字第370112200900010号），于2009年5月22日取得建筑工程施工许可证（编号：2009103），载明位于济南市历城区的七里河路26号职工住宅楼建设单位系基建储运公司，施工单位系正通公司。 2007年10月23日，基建储运公司作为甲方与大和公司作为乙方签订《协议书》，约定甲方将位于济南市历城区七里河路26号的基建储运公司职工住宅楼项目整体交由乙方实施，甲方全力配合，协议生效后的全部税费由乙方承担，并向甲方支付四百八十万元人民币集资建房款。协议生效后十日内乙方付给甲方二百万并办理土地出让手续（期限为协议生效后的六个月内或虽未能办理该手续但已达到上述规定时间）时，乙方再支付给甲方剩余的二百八十万元，同时乙方将该项目的土地出让金交给甲方，由甲方向土地主管部门缴纳。双方并约定乙方有调整规划设计、职工集资和收益的权利，如果项目需进行土地或房产过户，甲方应无条件按乙方指定的名称办理过户手续，乙方应按时向甲方支付集资建房款项及为集资建房职工办理全部产权并承担全部税费。 2009年3月2日，基建储运公司与大和公司签订《山东省供销合作社基建储运公司职工宿舍楼建设资金管理规定》一份，约定为规范项目运作，保证职工集资建房资金安全，采取两公司共同管理方式对资金进行“双控”，双方在银行设立资金专户，存取款由双方同时认可。2009年4月2日，基建储运公司作为发包人与正通公司作为承包人签订《建设工程施工合同》，约定由正通公司对基建储运公司位于七里河路26号住宅楼进行施工建设。2009年6月5日，基建储运公司作为委托人向大和公司出具《委托书》，委托大和公司依法解除上述《建设工程施工合同》。2009年6月10日，大和公司作为发包人与正通公司作为承包人重新签订《建设工程施工合同》（GF-1999-0201），约定由正通公司为大和公司位于七里河路26号住宅楼进行施工建设，并约定基建储运公司与正通公司于2009年4月2日签订的合同（合同备案专用号：2009-S-0727）只为备案使用。 工程项目于2009年5月取得施工许可并在此前后开工建设，工程竣工验收后，大和公司于2011年9月与物业签订协议，物业开始管理楼房。整栋楼房共计35套，部分以优惠的价格向基建储运公司职工进行销售，部分向社会公开销售，部分由大和公司留用，大和公司留用的房屋，直至2016年底，并未有人提出异议。根据王某某陈述，大和公司留用7套，其余28套以省供销社基建储运公司名义签订购房协议进行销售，销售房款进入双管资金账户后分批转入大和公司，基建储运公司本次起诉要求王某某搬离的房屋，即为大和公司留用房屋中的两套。 2015年2月3日，大和公司通过股东会决议，决定注销公司营业执照，成立清算组，授权公司存续期间的所有事务、资产，在公司注销后全部转为公司股东王某某全权负责处理。2015年7月17日，大和公司的注销登记申请经山东省工商行政管理局批准生效并下发《准予注销登记申请书》。 另查明，2015年3月17日，案外人祝清魁曾向本院起诉基建储运公司，要求其支付涉案工程款，本院以（2015）历城民初字第767号立案受理，并依法追加大和公司七名股东作为第三人参加诉讼，基建储运公司在该案中陈述：涉案工程已经转让与大和公司，大和公司已经按照协议约定支付基建储运公司项目转让款480万元，基建储运公司在协议中所约定的480万元实际属于土地出让款，工程是由大和公司对外发包的。基建储运公司在本案中，以（2015）历城民初字第767号案件中的公司代理人与本案有利害关系为由不认可前述陈述。 本案审理中，为查明事实，本院依职权追加大和公司参加诉讼，鉴于大和公司已于2015年7月17日被吊销营业执照，其一名股东威海天威企业集团有限公司（以下简称天威公司）于2013年10月22日被吊销营业执照，本院追加大和公司的股东玉成公司、戚聿林、孙能宏、田某某、黄某某、吕某某及天威公司的股东中科院公司及中科院威海公司作为本案第三人参加诉讼。根据工商登记资料中显示的信息，其中孙能红（孙能宏）经向公安机关查询，并未查询到戚聿林或戚一林的相关身份信息，而孙能宏（37030519660919****）于2011年6月10日死亡注销户籍，未能查询到其家庭成员情况，本院依法发出公告，通知孙能宏继承人参加诉讼，公告期满并无人向本院申请参加诉讼。 本案的争议焦点在于基建储运公司与大和公司签订协议的性质，及基建储运公司就涉案房产是否享有排除王某某的物权。基建储运公司主张其与大和公司签订的《协议书》为合作建房协议，基建储运公司作为土地使用权人及工程建设、施工的许可对象且实施了开发建设行为，符合法律规定的建筑物物权的原始取得方式，应当取得房屋的所有权。基建储运公司同时认为，该公司为履行前述协议提供了土地和部分资金，协议并未明确约定双方各自的对价，需要在项目决算后根据各方支出进行商定并分配利益，而项目至今尚未决算。王某某主张，《协议书》实为项目整体转让协议，因基建储运公司资金困难，无力进行该楼房的开发建设，故其只要求拿到480万元收益，其他均有大和公司负责，土地出让金、工程款等均由大和公司筹集，并以优惠价格向基建储运公司职工销售楼房，故虽因国家政策规定，有关土地、规划审批均以基建储运公司名义进行，但项目实际出资、运作、建设均由大和公司进行，大和公司理应取得项目收益。大和公司留用7套房产交与本公司人员居住使用，是对本公司财产的处分，且自2012年入住直到2016年均无人提出异议，也可印证双方本无争议，对这一结果是达成一致的。 上述事实，由基建储运公司提交的鲁计投资[2004]1084号、[2005]263号文件、建用地规划许可证、《协议书》、《建设工程施工合同》（GF-1999-0201），王某某提交的委托书、《准予注销登记申请书》、股东会决议，本院调取的大和公司及天威公司的工商登记材料及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，基建储运公司与大和公司签订《协议书》，约定基建储运公司将该集资建房项目整体交由大和公司实施，双方存在合同关系，所签订的《协议书》并未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效协议。对于双方协议的性质，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。而依据基建储运公司与大和公司签订的《协议书》，基建储运公司系将集资建房项目整体交与大和公司实施，大和公司承担税费、土地出让金等，其中并约定基建储运公司取得480万元集资建房款，并未约定利润、风险的分担。虽然基建储运公司以相关费用系该公司缴纳为由主张进行了出资，但根据该项目开发的政策要求、双方协议约定，其仅以有关权利单证上载明的名称主张资金系该公司筹集缴纳，有违合同本意。再根据前述司法解释第二十四条的规定：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。综合以上因素，对于基建储运公司有关与大和公司之间构成合作建房协议的主张，本院不予采信。对于基建储运公司对涉案房产是否享有排除王某某的物权，基建储运公司尚不能证明与大和公司之间存在合作建房关系，而即使双方构成合作建房关系，基建储运公司同时亦自认至今未结算，未商定分配利益，在基建储运公司并未取得房屋独立权属登记的情况下，则基建储运公司与大和公司对项目房屋均享有权利，大和公司将房屋交与王某某使用，王某某作为大和公司股东，且经股东会决议全权处理公司事务，其占有房屋系有权占有，故无论基建储运公司与大和公司之间是否构成合作建房关系，基建储运公司均不享有排除王某某的物权，要求王某某返还房屋没有事实与法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院》第二十四条、第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回山东省供销合作社基建储运公司的诉讼请求。 案件受理费20712元，由山东省供销合作社基建储运公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  马悦静 人民陪审员  陈仁英 人民陪审员  韩士明 二〇二〇年十一月十五日 书 记 员  孙树贞