四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川08民终1244号 上诉人（原审被告、反诉原告）:剑阁县华宇房产开发有限公司。住所地：四川省剑阁县下寺镇修城园区。统一社会信用代码：91510823MA6253BM5A。 法定代表人：李世平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苟瑜，四川力发律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘静红，女，1967年8月29日出生，汉族，住四川省剑阁县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：顾俊芝，女，1974年5月23日出生，汉族，住四川省剑阁县。 二被上诉人的委托诉讼代理人：黄金满，四川剑州律师事务所律师。 上诉人剑阁县华宇房产开发有限公司（以下简称华宇公司）因与被上诉人刘静红、顾俊芝房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省剑阁县人民法院（2020）川0823民初659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案受理后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。 剑阁县华宇房产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费、反诉费用由被上诉人承担。理由：一、一审法院违反不告不理原则，超出当事人诉讼请求进行判决，二审法院应予以纠正。二、造成商铺空置的责任在被上诉人，上诉人对其没有过错，上诉人主张房屋租金损失的请求应得到支持。三、被上诉人要求上诉人承担资金占用利息没有事实和法律依据。 刘静红、顾俊芝答辩称，1、一审法院判决正确，没有违背不告不理的原则，被上诉人提起诉讼，后上诉人向法院提起了反诉，就本诉与反诉合并审理，上诉人提出了解除合同，审理过程中经一审多次调解及双方协商了解与上诉人的合同无继续履行的可能征得同意，被上诉人自愿接受解除合同的结果，并向一审法庭提交了书面申请，一审解除合同判决书结果属于本案诉讼请求之一，符合法律关于解除处理矛盾纠纷的规定。2、该案中被上诉人没有违反约定，延长支付房屋价款，反而是上诉人违反法律规定，在没有签订书面合同情况下，收取被上诉人的购房款，同时上诉人以其经营主体的优势地位，在收取房款后拒不与被上诉人签订购房合同，在不动产登记备案也是违法登记的，经被上诉人与一审法院依法查询及调取无上诉人登记备案的合法手续，为此上诉人主张的被上诉人拒不签订合同的事实是虚假的，上诉人应当先行签订合同后再行收取房款，但上诉人没有履行法定义务，违法收取房款，利用虚假备案信息恶意抬高房价，致使被上诉人亦无相信能够取得房屋所有权的基础信任，一审判决符合客观事实。3、关于上诉人主张的不应支付资金占用利息，购房款135万之后，并未享受任何关于该房屋的权利，上诉人也未履行签订书面合同的法定义务，备案登记是虚假的，因此被上诉人支付房款后未享受对应的权利，上诉人收取该笔款项后使用至今，应当向被上诉人支付资金占有利息的；请求驳回上诉人的上诉请求，依法驳回上诉，维持原判。 刘静红、顾俊芝向一审法院提出的诉讼请求：1.被告继续履行合同，向原告交付房屋并办理不动产登记；2.被告以原告支付的1400000.00元购房款为基数，自2014年9月29日起按照中国人民银行逾期贷款利息的标准计算，向原告赔偿损失；3.由被告承担本案的诉讼费用。 华宇公司向一审法院提出反诉请求：1.解除原、被告双方签订的《定房协议书》；2.反诉被告向反诉原告支付因反诉被告违约造成的案涉商铺空置的租金损失，从2014年9月20日起以当时市场平均价格计算至反诉被告付清为止的20万元；3.诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定的案件事实：2014年9月4日，乙方刘静红与甲方剑阁县华宇房产开发有限公司签订《定房协议书》，达成协议：一、乙方认购华宇公司开发的剑阁县下寺镇下寺老街（高铁站对面）明珠卓锦城1单元2层18号商品房。该商品房用途为商铺，建筑面积为509.23平方米，套内面积为438.96平方米。二、该商品房按建筑面积计价，销售单价为5480元/平方米，付款方式为一次性，优惠幅度为17%，总价款为230万元。乙方自愿在该协议签订当日向甲方交纳定金50000.00元。定金从签订本协议之日起不予退还，若甲方在乙方签订本协议之日起到规定的签订《商品房买卖合同》时间将房屋另作处理，甲方应双倍返还乙方定金。三、乙方承诺在2014年9月20日内必须到甲方售楼处签定《商品房买卖合同》。若乙方不按约定期限签定《商品房买卖合同》，甲方有权将乙方认购的房屋另行销售而无须通知乙方。四、按揭客户必须在签订《商品房买卖合同》之日起7天内办理相关按揭手续，逾期不办理者视为自动放弃认购权，本公司有权对其预定的房屋另作处理。五、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，同样具有法律效力。本协议自双方签字盖章，且甲方收到乙方定金之日起生效。《商品房买卖合同》签订后，本协议自动失效。甲方销售代表母翠萍签字并加盖华宇公司公章，乙方刘静红签字并纳印。2014年9月4日合同签订当日刘静红通过中国银行向华宇公司转账5万元、2014年9月10日转账17万元、3万元、2014年9月18日转账25万元、2014年9月28日转账12万元、8万元。2014年9月18日顾俊芝通过中国银行向华宇公司转账4万元、27万元、29万元、2014年9月28日转账10万元。以上转账金额共计140万元，被告华宇公司收款后向原告出具注明“明珠卓锦城营x-xx购房定金及购房款”的收据。 华宇公司于2020年3月26日通过圆通速递邮寄的方式向刘静红送达了解除合同通知书，解除合同通知书主要内容为因刘静红违反了《定房协议书》的一次性付款的协议规定，至今仍有90万元购房款未向华宇公司支付，并且未到华宇公司售楼处签订《商品房买卖合同》，基于以上的原因，华宇公司决定解除与刘静红签订的《定房协议书》。 另查明，一审庭审中，本诉二原告提交了2020年3月10日顾俊芝通过向剑阁县城乡规划建设和住房保障局申请对剑阁县房屋的查询，结果显示截止查询当日该房屋无抵押、无查封、无限制，通过商品房合同备案查询结果中显示附记栏为:备案号{2014121xxxxxxx}：买受人（取得方）{顾俊芝、刘静红}，备案日期2014年12月12日。对备案这一事实在庭审中本诉二原告表示没有签订正式的商品房买卖合同，华宇公司对原告的说法认可。一审法院就备案事实到剑阁县不动产管理中心、剑阁县城乡规划建设和住房保障局、剑阁县自然资源局核实备案信息与本诉二原告提交信息一致，未查到备案合同原件（只有本案合同号，无合同文本）。本诉原告刘静红、顾俊芝于2020年3月16日向一审法院申请诉前财产保全，一审法院裁定对被申请人华宇公司开发的位于剑阁县“明珠卓锦城”一期营x-xx号500多平米营业用房予以查封，保全限额200万元。 一审法院认为，本案争议的主要焦点为：1.《定房协议书》效力如何认定?该《定房协议书》是否应继续履行或符合解除条件?2.本案的房价款究竟是230万元还是180万元?3.本案双方当事人的违约责任如何认定。（1）关于《定房协议书》效力的问题。刘静红与华宇公司于2014年9月4日签订的《定房协议书》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效成立的合同，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。本诉原告刘静红与华宇公司在签订合同后找到顾俊芝与其共同购买明珠卓锦城x幢x-xx号的房屋，二人共同支付了购房款140万元(各支付70万元)，华宇公司收取了二人的购房款并开具收据。华宇公司于2014年12月12日将该定购房屋备案登记在买受人顾俊芝、刘静红名下。当事人双方并未签订《商品房买卖合同》或另行达成《补充协议》，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条：当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。顾俊芝与刘静红共同支付房款的行为应视为对《定房协议书》的追认，应当受到《定房协议书》的约束。顾俊芝称其不知有定房协议的辩解理由不能成立。(2)关于《定房协议书》是否应继续履行或符合解除条件的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中，买受人刘静红在与华宇公司签订了《定房协议书》后，顾俊芝作为共同买受人，其二人未按协议约定的在2014年9月20日前履行一次性支付清购房款230万元的行为，导致《定房协议书》目的不能实现。反诉原告华宇公司请求解除《定房协议书》符合法律规定应予支持。 2.关于本案双方争议的购房款究竟是230万元还是180万元的问题，一审庭审查明，2014年9月4日本诉原告刘静红与剑阁县华宇房产开发有限公司签订的《定房协议书》第二条明确约定:明珠卓锦城x单元x层xx号商铺经优惠17%后的房屋价款为230万元，付款方式为一次性付清。本诉原告刘静红、顾俊芝主张房款为180万元而不是230万元，其二人并未提交有效证据予以证明该房款为180万元，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”双方未签订由230万元的购房款变更为180万元的补充协议，现有证据能证实的购房款是230万元，对本诉二原告主张房款180万元因无证据支持不予采信。 3.关于双方的违约认定问题。本诉原告在签订《定房协议书》后，未按照约定付清定购房款违约在先，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规则处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”支付购房款是买受人的主要合同义务，买受人刘静红与被告华宇公司约定以一次性付款的方式支付购房款，但刘静红、顾俊芝在支付了购房款140万元后，在长达近6年的时间没有完成剩余购房款的支付，违反《定房协议书》约定，应承担违约责任。依据定金罚则，被告华宇公司收受的50000.00元定金应不予退还本诉二原告。在本诉原告刘静红、顾俊芝违反《定房协议书》约定后至2020年3月26日，本诉被告华宇公司在近六年时间里怠于向二原告主张权利，亦未按照协议约定第三条规定将该定购房屋另行销售，明珠卓锦城x幢x-xx号的房屋虽然由本诉被告备案在本诉原告名下，但该房一直处于被告华宇公司控制之下，二原告并未就该房屋获得利益，对反诉原告华宇公司主张该房屋租金损失的请求不予支持。 综上，本案讼争的房屋因二原告既未结清定购房款，以未明确表示不予购买已先行违约，应按双方签订《定房协议》约定的其所缴纳5万元定金不予返还。本诉被告华宇公司在2014年9月20日前未与买受人(本诉二原告)签订《商品房买卖合同》的情况下，于2014年12月12日单方将该房屋备案在二原告名下，之后其既未按照双方签订协议的约定行使其享有的权利将买受人(本诉二原告)定购的房屋另行销售，也未按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起的一年内行使解除权而未行使其权利，而是在该案已进入诉讼程序后，本诉被告华宇公司于2020年4月7日向法院递交反诉状主张解除合同，并要求反诉被告(即本诉二原告)承担造成该商铺一直空置的租金损失，造成该商铺一直空闲华宇公司自身也存在过错，故华宇公司主张因刘静红、顾俊芝违约造成涉案商铺空置的租金损失的请求不予支持。 一审诉讼中，本诉二原告在庭审后向一审法院递交书面申请要求解除与华宇公司签订的《定房协议》，并要求华宇公司承担其占用资金利息的请求，本案双方当事人于2014年9月4日签订《定房协议书》后，本诉二原告未在约定时间于2014年9月20日付清定购房款时，华宇公司即应依据约定解除合同或将房屋另行销售，其行为致使不能实现合同目的，且长期占用本诉二原告所缴纳的定购房款1350000.00元未予退还，责任在反诉原告华宇公司，其应承担相应的占用资金利息损失。因本案本诉、反诉双方均同意解除合同，一审法院考虑该案其合同目的已不能实现的实际情况，该《定房协议》解除对双方均有利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条一款(四)项、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除本诉原告刘静红、顾俊芝与本诉被告剑阁县华宇房产开发有限公司于2014年9月4日签订的《定房协议书》；二、由反诉原告（本诉被告）华宇公司在本判决生效之日起十日内返还本诉原告刘静红、顾俊芝购房款1350000.00元，并承担占用资金利息,计息时间自2014年9月29日起至该款付清之日止(利率标准为2019年8月20日前按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回本诉、反诉原告的其它诉讼请求。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的案件事实与一审法院认定的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于一审法院是否超诉讼请求判决的问题。虽被上诉人向一审法院提起诉讼时的诉讼请求为“1.被告继续履行合同，向原告交付房屋并办理不动产登记；2.被告以原告支付的1400000.00元购房款为基数，自2014年9月29日起按照中国人民银行逾期贷款利息的标准计算，向原告赔偿损失”，但在一审过程中，双方当事人均同意解除合同，被上诉人也对诉讼请求进行了变更，一审法院对根据被上诉人变更后的诉讼请求对已付房款一并处理并无不当，故一审判决并未超出一审诉讼请求，上诉人该上诉理由不成立。 关于造成涉案商铺空置的责任问题。根据上诉人与被上诉人签订的《定房协议书》第三条关于“乙方承诺在2014年9月20日内必须到甲方售楼处签定《商品房买卖合同》。若乙方不按约定期限签定《商品房买卖合同》，甲方有权将乙方认购的房屋另行销售而无须通知乙方”的约定，被上诉人未在约定的期限到上诉人处签定《商品房买卖合同》，上诉人有权将被上诉人认购的房屋另行销售且无须通知被上诉人，被上诉人因未在约定的时间内交清房款，也未在约定的期限内签订买卖合同，构成违约，一审法院已经按照定金法则对其违约行为进行处罚，而上诉人在被上诉人未按合同约定的期限与其签订买卖合同时，及时处理涉案房屋，造成损失的扩大，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，对上诉人因自身原因造成的房屋空置损失应由其自行承担，一审法院处理正确，该上诉理由不成立，本院不予支持。 关于上诉人是否承担被上诉人已付房款的资金利息的问题。上诉人在被上诉人违约后，不及时处理涉案房屋也不退还被上诉人已付购房款，长期占有使用购房款，应当支付占有资金利息。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16950元，由上诉人剑阁县华宇房产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  夏茂中 审判员  徐小雁 审判员  吕 晶 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  黄 琴