云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0502民初4771号 原告：李婷，女，1987年3月7日生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区，现住隆阳区。 委托诉讼代理人：李莹，云南方东律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：王雅敏，女，1991年9月7日生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区。 第三人：聂洪保，女，1968年4月13日生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区。 被告王雅敏、第三人聂洪保共同委托诉讼代理人：王雅淇（系被告王雅敏妹妹，第三人聂洪保女儿），女，1993年11月20日生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区，现住。代理权限为特别授权。 第三人：王钦飞，男，1969年1月24日生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区。 第三人：中国农业银行股份有限公司保山分行。 住所地：云南省保山市兰城街道上巷街**。 统一社会信用代码：9153050091892432XM。 负责人：李云鹏，任行长。 委托诉讼代理人：张颖。代理权限为特别授权。 委托代诉讼理人：王金金，系中国农业银行股份有限公司保山分行内控与法律合规部/反洗钱中心员工。代理权限为特别授权。 原告李婷与被告王雅敏、第三人聂洪保、王钦飞、中国农业银行股份有限公司保山分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李婷及其委托诉讼代理人李莹，被告王雅敏、第三人聂洪保共同委诉讼托代理人王雅淇，第三人王钦飞，第三人中国农业银行股份有限公司保山分行委托诉讼代理人张颖、王金金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李婷向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告继续履行和原告之间的房地产（位于“保龙·龙庭苑”小区2幢3单元603号）转让合同；2、请求判决第三人聂洪保将上述房地产的产权过户登记至原告名下，并协助原告办理相关过户登记手续；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月13日，原告李婷与被告王雅敏签订房地产转让协议，双方约定：被告王雅敏以总价为598000元出售位于“保龙·龙庭苑”小区2幢1单元603号房地产给原告李婷，原告李婷分别于2017年3月13日支付20000元，2017年4月30日前支付528000元，过户当天支付剩余50000元。同时，被告王雅敏向原告李婷释明该房产系其母亲聂洪保（第三人）和父亲王钦飞（第三人）出售给她的，并向原告李婷出示了保山市天褀家政服务有限公司房地产经纪公司制作的被告王雅敏与第三人聂洪保的房地产转让协议，以及由保山市隆阳区龙泉法律服务所出具的关于该房地产转让协议的见证书。原告李婷实际上支付给被告王雅敏的购房款如下：2017年3月13日支付20000元，2017年4月30日支付150000元，2017年7月31日支付10000元，2017年10月24日支付50000元，2017年10月25日支付50000元，2018年2月6日支付148000元，2018年11月19日支付150000元，以上共计支付578000元。因该房地产产权尚不能办理过户，剩余20000元双方约定于办理过户当天结清。2017年11月，原告李婷入住“保龙·龙庭苑”小区2幢1单元603号，通过龙庭苑售楼部得知该房地产还有以第三人聂洪保名义抵押的贷款未还清，遂与被告王雅敏联系要求其催促第三人聂洪保尽快结清以第三人聂洪保名义在第三人中国农业银行股份有限公司保山分行进行的27万元抵押贷款。原告担心被告王雅敏收了购房款后不催促第三人聂洪保归还银行贷款，该行的最后一笔抵押贷款116690.74元是原告2018年11月19日11:07分取现15万元后直接与聂洪保于该日11:36分在中国农业银行股份有限公司保山兰城分理处结清的。吸取了本次经验，为避免过户的时候遇到麻烦，当日，原告李婷又与第三人聂洪保签订了房屋转让合同。后经第三人中国农业银行股份有限公司保山分行通知，本案房地产还完贷款后可做解押手续，原告李婷多次联系第三人聂洪保去银行解押，其不愿露面，造成该房地产仍处于抵押状态。2020年7月10日，原告李婷自龙庭苑售楼部得知“保龙·龙庭苑”一期（1栋－5栋）可办理不动产权证，遂前往咨询，经该处告知自己所居住的房地产不动产权证已办好，可以过户，但需第三人聂洪保本人前来办理，原告李婷多次催促未果。现向法院提起诉讼，望判如所请。 被告王雅敏、第三人聂洪保共同答辩称，原告起诉状所述是事实。但现在有一点疑问，如果当日聂洪保还清贷款，中国农业银行股份有限公司保山分行应当出具抵押注销单，想向原告及第三人银行了解一下当时的情况。对于原告的诉讼请求我们愿意配合处理，聂洪保本人现在也在从××来××路上了。 第三人王钦飞述称，我对原告的起诉没有意见，对于买卖房屋的事实我也不是很清楚，因为没有我的名字在里面，这些事都是他们自己料理的，与我无关。我和聂洪保以前是夫妻关系，但于2017年2月23日去民政局登记离婚了，我今天带来了离婚证。 第三人中国农业银行股份有限公司保山分行述称，中国农业银行股份有限公司保山分行在本案中不存在过错，对原、被告之间的纠纷不承担任何责任。原告起诉的主张不符合法律的规定，请求驳回其诉讼请求。事实及理由如下：本案中在涉案房屋所担保的信贷业务已经全部清偿完毕后，我行已经通知第三人聂洪保至我行领取由我行保管的相关资料并办理解押及签收手续。对于涉案房屋仍处于抵押状态的事实我行不存在过错，对原、被告之间的纠纷不承担任何责任。第三人聂洪保与被告王雅敏签订的房屋转让协议违反合同约定，违反法律禁止性规定应属无效合同。第三人聂洪保与被告王雅敏签订房屋转让协议的时间为2016年1月16日，在此期间涉案房屋尚作为房屋贷款抵押物。聂洪保未经我行同意转让涉案房屋的行为违反了我行与其签订的《个人购房担保借款合同》“10.2.4.2抵押期间，未经贷款人书面同意，抵押人不得对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或其他任何方式的处分”。且根据《城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产不得转让…（六）未经依法登记领取权属证书的不得转让”的规定，2016年1月16日涉案房屋尚未领取权属证书属于不得转让的房地产。综上第三人聂洪保与被告王雅敏签订的房屋转让协议违反合同约定，违反法律禁止性规定应属无效合同。被告王雅敏并未取得房屋所有权，无权与原告签订房屋买卖合同，原、被告所签署的房屋转让协议应属无效合同。涉案房屋所有权人为聂洪保，王雅敏并未取得房屋所有权。根据《物权法》第十七条的规定及原告至保山市不动产登记中心查询的房地产权登记信息显示，涉案房屋所有权人应为聂洪保。因王雅敏与聂洪保签署的房屋转让协议为无效合同且双方并未办理转让不动产物权的登记手续，王雅敏并未取得房屋所有权，无权处分涉案房屋。被告王雅敏与原告李婷所签订的合同为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”在本案中，王雅敏并未取得房屋所有权，无权处分涉案房屋，其与原告李婷签订的合同属无权处分合同。且根据原告与第三人聂洪保于2018年11月19日重新签订《房屋转让合同》的行为来看，房屋所有权人也并未对原、被告所签订的房地产转让合同进行追认，所以原、被告所签订的房地产转让合同应为无效合同。综上，根据《合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，原告要求继续履行原、被告签订的房地产转让合同的请求不符合法律规定，请求法院予以驳回。 原告李婷围绕诉讼请求依法提交以下证据：1、《房地产转让协议》、《见证书》及见证费收据，欲证实2016年1月16日，第三人聂洪保将位于“保龙·龙庭苑”小区2幢1单元603号房地产出售给被告王雅敏，并于2016年10月18日在保山市隆阳区龙泉法律服务所做了见证的事实。2、《房地产转让协议》、《收条》、中国银行交易流水明细清单、《个人购房担保借款合同》、业务凭证、《房屋转让合同》、《承诺书》，欲证实被告王雅敏将位于“保龙·龙庭苑”小区2幢1单元603号房地产以598000元出售给原告李婷；截至2018年11月19日，原告李婷共计支付578000元购房款，剩余20000元待过户之日结清；该房地产于2012年7月3日在第三人中国农业银行股份有限公司保山分行处进行了为期120个月共计27万元的购房款抵押贷款，在该购房抵押登记合同上该处房产位置被登记为“保龙·龙庭苑”小区2幢3单元603号房地产，该笔贷款已于2018年11月19日结清；原告李婷与第三人聂洪保于2018年11月19日签订了《房屋转让合同》，第三人聂洪保与第三人王钦飞承诺无条件配合原告李婷办理过户手续，否则自愿承担相应法律后果。3、物业费收据，欲证实原告李婷自2017年11月入住“保龙·龙庭苑”小区2幢1单元603号房地产的事实。4、告知书，欲证实原告李婷自龙庭苑售楼部得知“保龙·龙庭苑”一期（1栋－5栋）可办理不动产权证的事实。5、房产登记信息，欲证实“保龙·龙庭苑”小区2幢3单元603号房地产已取得了产权登记证书，可以办理过户，该房地产现在第三人聂洪保名下，未解除抵押登记的事实。6、聊天记录及照片，欲证实“保龙·龙庭苑”小区2幢3单元603号房地产实为“保龙·龙庭苑”小区2幢1单元603号。 经质证，被告王雅敏、第三人聂洪保、王钦飞认为原告提交的以上证据真实，无异议。第三人中国农业银行股份有限公司保山分行对原告提交的以上证据真实性、关联性无异议，对合法性有异议，《房地产转让协议》在答辩状中已经陈述过，银行交易流水明细、收款收条，经核对，2017年10月24日、10月25日分别支付5万元，合计10万元，这10万元没有银行流水支撑。 本院认为，原告提交的以上证据来源合法，内容真实，相互印证，能证实本案待证事实，本院予以采信，对于购房款的支付没有银行流水凭证的，原、被告均认可系现金交付的，本院亦予以采信。 被告王雅敏，第三人聂洪保、王钦飞、中国农业银行股份有限公司保山分行未向本院提交证据。 根据庭审及当事人陈述，综合以上证据分析认定，本院确认如下法律事实： 第三人聂洪保、王钦飞曾系夫妻关系，二人于2017年2月23日登记离婚。被告王雅敏系第三人聂洪保、王钦飞女儿。2017年3月13日，原告李婷通过中介隆阳区辰惠信息咨询服务部与被告王雅敏签订《房地产转让协议》，约定原告以 598000元价格向被告购买位于隆阳区地产。该房产系以第三人聂洪保的名义向开发商购买，2016年1月16日，第三人聂洪保与被告王雅敏签订《房地产转让协议》将该房产转让给被告王雅敏。原告李婷已按购房合同约定向被告王雅敏支付购房款578000元（具体支付情况如下：2017年3月13日支付20000元，2017年4月30日支付150000元，2017年7月31日支付10000元，2017年10月24日支付50000元，2017年10月25日支付50000元，2018年2月6日支付148000元，2018年11月19日支付150000元），剩余20000元双方约定于办理过户当天付清。另查明，该房地产以第三人聂洪保为借款人于2012年7月3日在第三人中国农业银行股份有限公司保山分行处办理了27万元的抵押贷款，该笔贷款已于2018年11月 19日还清。原告李婷与第三人聂洪保、王钦飞于2018年11月19日签订了《房屋转让合同》，第三人聂洪保、王钦飞向原告出具《承诺书》，承诺无条件配合原告李婷办理涉案房屋的过户手续，否则自愿承担相应法律后果。原告李婷2017年11月入住该房屋。本案合同中所涉的保龙·龙庭苑小区2幢1单元603号房实为涉案产权证中的保龙·龙庭苑2幢3单元603室房屋。再查明，案涉位于隆阳区房屋的产权证已办理，产权证书上登记的权利人为第三人聂洪保【产权证号：云（2020）隆阳区不动产权第0008261号】。 本院认为，原、被告签订的《房地产转让协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，该《房地产转让协议》已依法成立并合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”及第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，本案原、被告双方均应按照《房地产转让协议》约定履行各自的义务，原告作为善意相对方，其合法权益理应受到法律保护，原告已支付578000元购房款，被告应当继续履行合同义务，协助原告方办理产权过户登记手续。第三人聂洪保自愿向原告出具《承诺书》，承诺无条件配合原告李婷办理涉案房屋的过户手续，其应遵守诚实信用原则，且在本案中第三人聂洪保也表示愿意配合原告办理过户登记手续，故对于原告提出的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告王雅敏继续履行与原告李婷签订的《房地产转让协议》。 二、由第三人聂洪保将位于隆阳区房屋产权过户登记至原告李婷名下，并协助原告李婷办理相关过户登记手续。 案件受理费100元，减半收取计50元，由被告王雅敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 审判员  储换英 二〇二〇年十一月六日 书记员  刘 欣