河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终2958号 上诉人（原审原告）：张晓卫，男，1982年1月25日出生，汉族，农民，初中文化，住河北省邢台市任泽区。 委托诉讼代理人：李旺，河北自清律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：任县家和房地产开发有限公司，住所地：河北省邢台市任泽区建设路**。 法定代表人：张国辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐玉亮，河北国途律师事务所律师。 上诉人张晓卫因与被上诉人任县家和房地产开发有限公司（以下简称家和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市任泽区人民法院（2020）冀0526民初547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张晓卫及其委托诉讼代理人李旺，被上诉人家和公司的委托诉讼代理人徐玉亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张晓卫上诉请求1、请求依法判令撤销河北省邢台市任泽区人民法院（2020）冀0526民初547号民事判决，发回重审或依法支持上诉人的诉讼请求，即确认《商品房买卖合同》合法有效；依法判令被上诉人接收剩余房款501817.93元；依法判令被上诉人履行房屋交付义务，将任县房屋交付上诉人；2、一、二审诉讼费用、保全费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、上诉人与案外人中国工商银行任县支行之间的房屋抵押贷款合同的解除，并不必然导致商品房买卖合同履行不能，即合同目的不能实现，双方仍存在买卖合同关系。2、被上诉人作为开发商具有强势地位，其单方出具的房屋买卖合同条款为格式条款，因上诉人数次分期款违约，而导致650,000元的房产合同被单方解除，对上诉人来说以显失公平，被上诉人在垫付剩余房款后，其享有追偿权而不行使，径行采取单方解除权，在于房屋已涨价情形下的牟利意图。3、被上诉人没有证据证明曾向上诉人催讨过剩余房款，上诉人亦不存在催告期内交纳不了剩余房款的履行不能，故被上诉人的单方解除买卖合同的行为应为无效。4、本案不符合协商解除合同条件，上诉人的行为只是一般性违约，不影响上诉人接收剩余房款，并不导致合同目的不能实现，上诉人对被上诉人单方解除行为持有异议。5、一审法院“买受人应按合同房价款的10%向出卖人支付违约金，对于买受人已付房款，扣除代偿和向出卖人支付的违约金及其他费用后如有余额，由出卖人据实返还”的认定，违反不诉不理原则。6、房屋买卖合同中约定，买受人违约后出卖人以总房款10%支付违约金，而出卖人违约，买受人仅享受已付房款支付年利率3%利息及全部房款万分之一的违约金，双方违约处罚不对等，故合同中相关解除及违约处罚条款应为无效。7、房屋买卖，采用格式条款订立，提供格式条款一方应当遵循公平诚信原则，并采取合理方式提请上诉人注意免除或者限制其责任的条款，被上诉人销售员并没有做到，且依照法律规定，解除合同通知自收到之日才算解除。综上，请求依法予以改判或发回重审。 任县家和房地产开发有限公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，按照双方签订的房屋买卖合同约定，上诉人因违约，被上诉人有解除合同的权利。被上诉人因为上诉人的违约，行使了解除权，房屋买卖合同已经解除。 张晓卫向一审法院起诉请求：1、请求判令确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、依法判令被告协助原告接收剩余房款501817.93元；3、依法判令被告履行房屋交付义务，将任县房屋交付原告；4、本案诉讼费用和保全费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年5月10日，张晓卫购买由家和公司开发的位于任县房屋，总价款658221元，张晓卫支付首期购房款138221元，并约定剩余房款520000元由张晓卫向中国工商银行股份有限公司任县支行贷款，张晓卫以按揭方式偿还贷款，每月还款2759元多。双方签订了《商品房买卖合同》，家和公司为张晓卫偿还银行贷款提供担保。张晓卫购买后，于2017年8月开始偿还银行贷款，在偿还贷款过程中，于2019年1月、2月、3月、6月、7月、10月未按期偿还贷款，截止到2019年10月10日，张晓卫已累计六期未能按时足额偿还银行贷款本息。中国工商银行股份有限公司任县支行于2019年10月18日向张晓卫送达了《个人贷款提前到期通知书》，要求张晓卫收到通知书后三日内按照合同约定一次性偿付借款本金501871.93元。张晓卫没有按期偿付银行的借款本金。中国工商银行股份有限公司任县支行又向张晓卫的担保人家和公司送达了《个人贷款提前到期通知书》，通知家和公司作为连带责任担保人督促张晓卫还款，并按合同约定履行担保义务。2019年11月1日，家和公司履行了担保义务，偿还银行贷款本息503,989.55元。2019年11月12日，家和公司通过中国邮政集团公司河北省任县分公司向张晓卫邮寄送达了《关于解除〈房屋买卖合同〉告知书》，并经过任县公证处对送达过程进行了公证。以上事实，有原、被告签订的《商品房买卖合同》两份，邢台隆尧支行营业室出具的《借记卡账户历史明细清单》六张，给张晓卫送达的《个人贷款提前到期通知书》一份，给家和公司送达的《个人贷款提前到期通知书》一份，家和公司履行担保义务偿还银行贷款的《业务回单》两张，《关于解除〈房屋买卖合同〉告知书》一份，任县公证处出具的《公证书》一份以及本案法庭笔录一份在卷佐证。 一审法院认为，张晓卫购买家和公司开发的房屋，签订了《商品房买卖合同》，该合同第二十八条补充协议附件十一第二条约定：买受人向银行或公积金机构申请个人住房贷款，按银行或公积金机构有关规定，出卖人以承担连带责任保证方式向银行或公积金机构提供担保；故买受人以贷款方式支付放款时，若有出卖人承担还款担保责任的，买受人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还而导致银行或公积金机构向出卖人划扣相应款项时，买受人除应在出卖人被划扣之日起十内偿还出卖人全部被扣款项外，每逾期一日还应向出卖人支付被划扣款项百分之一的违约金。在银行或公积金机构贷款办理后，未办理房产证的抵押手续之前，如买受人拖欠银行或公积金机构贷款累计3个还款期以上，或至银行或公积金机构要求买受人提前清偿全部贷款本息，在出卖人承担连带责任担保责任后，出卖人有权单方面解除预售合同，买受人应按合同房价款的10%向出卖人支付违约金，对于买受人已付房款，扣除代偿和向出卖人支付的违约金及其他费用后如有余额，由出卖人据实返还，若不足应由买受人补足。但张晓卫在偿还银行贷款过程中，累计六期未能按时足额偿还银行贷款本息，家和公司已按照《商品房买卖合同》约定，履行了担保义务，偿还银行贷款本息503,989.55元。家和公司向张晓卫送达了《关于解除〈房屋买卖合同〉告知书》，家和公司的行为符合合同约定和法律规定，家和公司与张晓卫的《商品房买卖合同》已经解除，不再负有协助张晓卫接收剩余房款501,817.93元和房屋交付义务。因此，对张晓卫的诉讼请求，不予支持。综上所述，为了保护当事人的合法权益不受侵害，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十四条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回张晓卫的诉讼请求。案件受理费4,409元，由张晓卫负担。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案中，当事人在《商品房买卖合同》及补充协议中就违约原因的合同解除权进行了约定，对比张晓卫在偿还银行贷款过程中，张晓卫累计六期未能按时足额偿还银行贷款本息的违约事实，导致银行按照合同约定提前一次性收取张晓卫借款本金501,871.93元的法律后果。张晓卫完全可以按期偿付银行的借款本金501,871.93元，但其在期限内未能偿还的再次违约事实，致使家和公司承担了担保义务，损害了家和公司的合同权益。张晓卫的违约行为并不构成违约程度显著轻微，且影响家和公司《商品房买卖合同》及补充协议的目的实现，明显超出“买受人拖欠银行或公积金机构贷款累计3个还款期以上，或至银行或公积金机构要求买受人提前清偿全部贷款本息，在出卖人承担连带责任担保责任后，出卖人有权单方面解除预售合同”合同约定的解除条件，据此，家和公司享有合同解除权，家和公司向张晓卫送达了《关于解除〈房屋买卖合同〉告知书》的行为，已发生合同解除的法律后果。根据张晓卫违约事实，审查合同中解除条款的内容，不会得出家和公司存在不合理免除其责任或加重张晓卫责任、排除张晓卫主要权利的判断结论。张晓卫提出格式合同中约定解除条款无效的事由，本院不予支持。张晓卫提出一审违反不诉不理原则以及其他上诉事由问题，因一审判决系围绕且不超出张晓卫的诉讼请求进行审理，其所提事由属于曲解裁判理由和法条文义，本院不予支持。 综上所述，张晓卫的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8,818元，由张晓卫负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓永胜 审判员  毕建军 审判员  郑延铎 二〇二〇年十一月十八日 书记员  张姿巍