贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终8443号上诉人（本诉原告、反诉被告）：中天城投集团城市建设有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区渔安安井片区温泉旅游城“未来方舟”项目**团负****楼。法定代表人：王昌忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：李玲，女，1992年7月10日出生，汉族，住江西省赣州市兴国县。委托诉讼代理人：杨淑慧，女，1986年7月4日出生，土家族，住天津市河**。被上诉人（本诉被告、反诉原告）：张华，男，1978年4月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：王锦程，贵州秉尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵云峰，贵州秉尚律师事务所律师。上诉人中天城投集团城市建设有限公司（以下简称：中天城投公司）因与被上诉人张华商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初1762号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中天城投公司上诉请求：一、撤销原判，改判驳回被上诉人反诉请求，支持上诉人原审诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由是，一、原审认定事实不清，适用法律错误。1.原审对商品房买卖合同解除原因归咎于上诉人的虚假宣传，属于基本事实认定不清。上诉人不存在虚假宣传，上诉人的宣传不会导致被上诉人所购房屋不具备“公寓”用途，上诉人的宣传与被上诉人使用房屋之间不存在因果关系。被上诉人原审中提交的《中天·未来方舟D18-3栋LOFT公寓》宣传资料中没有上诉人对涉案房屋可以用于酒店经营的宣传和承诺，仅宣传该房屋为LOFT公寓。同时被上诉人也未提交其他证据证明上诉人书面承诺涉案房屋可以用于酒店经营。被上诉人明知《商品房买卖合同》及备案表中载明的规划用途为办公，仍自愿购买该房屋，其认为涉案房屋可用于酒店经营系其自身的错误认识，上诉人并不存在虚假宣传。2.原审要求上诉人退还维修资金属于事实认定错误和法律适用错误。首先，上诉人并非维修资金的收款主体，无退还维修资金的义务。被上诉人也未举证证明将该款项支付至上诉人账户中，上诉人也未向被上诉人开具收据或者发票等相关材料。根据原审查明事实，维修资金是被上诉人于2018年11月9日直接支付至贵阳市住建局维修资金缴费，与上诉人无关。若《商品房买卖合同》被解除或者终止，买受人可根据注销备案登记手续自行前往住建局办理退还手续，出卖人不能申请办理维修资金退还手续。若法院要求上诉人退还维修资金，同时被上诉人也自行向住建局申请退还，可能导致维修资金的重复退还，被上诉人因此而获利，上诉人因此亏损。其次，即便原审认为维修资金系房屋的合理费用、系被上诉人的损失，但根据《合同法》第一百一十九条的规定，如果被上诉人不愿自行退还维修资金，该维修资金的损失属于扩大损失部分，被上诉人不得要求上诉人承担。二、一审判决后，上诉人已经获得重要证据，证明被上诉人要求解除合同的基础事实不成立，其不具有合同解除权。原审归纳反诉中的争议焦点为上诉人是否违约、是否导致合同目的无法实现、被上诉人是否享有解除权。上诉人无虚假宣传，也无违约行为，原审判决后，云岩区住房和城乡建设局于2020年5月18日批复，同意D18组团增加商业功能。基于该批复，已有贵州黔商投资有限公司在D18组团办理了酒店经营的营业执照，并于2020年5月31日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合规证》等相关经营手续，由此可证明涉案房屋可以用于酒店经营，故被上诉人提起反诉的基础事实已不成立，其不享有合同解除权。三、原审判决第四项中关于解除合同的原因和违约责任承担的主体属于事实认定错误，要求上诉人支付资金占用费也属于事实认定错误。原审本诉的争议焦点为上诉人是否可以解除合同并要求被上诉人支付违约金，原审查明事实为，2018年10月27日，被上诉人向上诉人支付房屋定金及首付款，余款以按揭方式支付，2019年4月8日，上诉人向被上诉人邮寄《告知函》，要求其3日内支付D18组团3栋1单元6层1号至6号房屋剩余购房款，2019年7月11日，上诉人再次向被上诉人邮寄《催告函》催收剩余购房款，截止目前，被上诉人仍未付清尾款，已严重违反合同约定。且被上诉人因银行贷款利率过高未办理银行按揭，而同意全款支付剩余房款，因此，被上诉人未及时支付房屋尾款系其自身原因，上诉人并无违约。根据《商品房买卖合同》第十条约定，买受人未按合同约定时间付款，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同的，买受人应当在收到合同解除通知之日起30日内按照累计逾期应付款的10%向出卖人支付违约金。故被上诉人应当按照逾期应付款的10%支付违约金。被上诉人张华答辩称，上诉人中天城投公司在广告宣传中明确房屋可用于酒店经营，解除合同的原因系上诉人所致，其应当支付违约金。现合同解除后，上诉人应当返还被上诉人支付的相应款项。上诉人将房屋、、地下停车位已向第三方出售车位属于必要配套设施，导致酒店经营目的无法实现。原审本诉原告中城投公司的诉讼请求为：1.解除原被告双方于2018年11月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：ＣＤ0958）及《补充协议》；2.判令被告向原告支付违约金97713.3元；3.判令被告协助原告办理云岩区房屋《商品房买卖合同》备案登记（现售合同登记号为Ｘ18129485）的注销手续，并由被告承担办理注销手续的全部费用；4.判决诉讼费、保全费、公告费由被告承担。原审反诉原告张华反诉请求为：1、解除反诉原被告双方于2018年11月2日签订的编号为CD0958的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、反诉被告退还反诉原告支付购房所支付的定金2万元，首付款469133元，维修金9771元，权证款146246.46元，合计645150.46元；3、判决反诉被告支付反诉原告资金占用费54622.74元（以645150.46元为基数，按年利率6%的标准，从2018年11月2日起算，暂计算至2020年11月2日）直至已付款项及资金占用费付清之日止；4、反诉被告支付反诉原告律师费11316元；5、判令反诉被告支付反诉原告房屋增值利益约5万元（以评估结果为准）；6、判令本案诉讼费、评估费等所有诉讼相关费用由反诉被告承担。原审查明，2018年10月27日，张华向中天公司支付未来方舟D18-3-1-6-6号房屋定金2万元。2018年11月2日，被告张华因购买原告开发的位于“云岩区渔安安井片区未来方舟D18-3栋（1）单元6层6号”、规划用途为办公的房屋，与原告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，该合同第七条约定“按照套内面积计算，该商品房单价每平方米14467.47元，总价款977133元”；第八条约定“贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款489133元，余款488000元以银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起3日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。因出卖人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（2）种方式（2）买受人有权解除本合同，合同解除后30日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息；因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。”；第十条约定“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）……（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款……”。第十一条“（一）出卖人应当在2019年1月2日前向买受人交付该商品房……”2018年11月2日，张华向中天公司支付购房首期款469133元。同年11月9日，张华向户名为“贵阳市住建局维修资金缴费5”的账户支付涉案房屋维修基金9771元。并向案外人贵州中天立馨房地产经纪有限公司支付房屋权证费146246.46元，在贵州中天立馨房地产经纪有限公司出具的《收款收据》中载明今收到张华D18-3-1-6-1号到6号交来代收权证款146246.46元，契税137534.22元，印花税2292.24元、代办费3120元、登记费3300元、查询费0元。同日，中天公司就涉案房屋办理了备案登记，取得编号为X18129485的备案登记。2019年4月18日，中天公司向张华邮寄一份《告知函》，要求张华在3日内支付1号至6号房屋的剩余购房款共计2288000元。2019年7月11日，中天公司再向张华邮寄一份《催告函》，再次对上述房款进行催收。后因被告张华未向原告支付剩余购房款，原告遂诉至一审法院，提出如前诉请。张华认为原告系违约金，故提出反诉请求如前。庭审中，中天公司述称涉案D18栋房屋用途为办公，原来办公用途的房屋也有人用于居住，后面管得比较严，办公房屋就不能用作酒店经营。会议纪要中的王昌忠是我方员工，我方确实向云岩区政府提交过增加D18组团3号楼商业使用功能的申请，目前没有回复，是否能够解决作为代理人不清楚。涉案房屋现尚未交付。张华述称办公房屋不能用作酒店经营，经我方核实，原来的房屋可以经营酒店适用是因为报规划的时候加入了商业使用功能，现在本案涉案房屋没有报商业使用功能，中天公司申请商业使用功能但没有得到答复，也是我方未能将涉案房屋办理用作酒店经营的原因。张华是在2019年5月15日左右知晓涉案房屋不能经营酒店。张华的反诉请求主张赔偿合同中未对该部分进行约定，但客观上张华存在损失，故请求赔偿。涉案房屋现已交付，我方除涉案六套房屋外，还另全款购买了两套房屋，所以协调将涉案房屋提前交付，现在不能提供交房手续。我方曾到银行办理过房屋贷款，经审查合格后，银行提出贷款利率为年利率13%，张华认为过高不同意，后期我方与中天公司协商，协商情况为情况说明中载明内容，我方也愿意支付全款。上述事实，有原、被告对陈述及其提交的证据材料在卷佐证，并经庭审质证，足以确认。原审认为，中天公司与张华签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效协议。现双方均诉请解除该《商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，予以准许。因涉案房屋已办理备案登记，故应由张华配合中天公司办理涉案房屋备案登记的注销手续。对于合同解除后，违约责任的承担问题。中天公司主张系张华逾期支付购房款，存在违约；张华主张系中天公司虚假宣传导致合同目的不能实现。经查，庭审中，张华提交的演示文稿、图片、《专题会议纪要》虽系打印件、复印件，但演示文稿、图片载明内容为《中天·未来方舟D18-3栋LOFT公寓》宣传资料，鉴于中天公司系该公寓的销售方，其应出示原宣传资料与本案张华提交该份资料进行比对，但其并未提交；结合中天公司代理人陈述“会议纪要中的王昌忠是我方员工，我方确实向云岩区政府提交过增加D18组团3号楼商业使用功能的申请，目前没有回复”内容，中天公司应对外作出涉案房屋用途为公寓的宣传。即导致《商品房买卖合同》解除的原因为因中天公司的虚假宣传导致张华购买的涉案房屋不具备“公寓”使用用途，而非张华逾期付款导致，故对中天公司主张由张华支付违约金97713.3元的诉请，于事实法律无据，不予支持。《商品房买卖合同》解除后，中天公司应退还张华向其支付的定金20000元、首付款469133元，对于维修基金9771元，中天公司虽非收款人，但该费系因购买涉案房屋支出的合理费用，现因中天公司违约行为导致解除，应由中天公司退还。对于权证款金额，收款人并非中天公司，且该款张华亦未举证证明系受中天公司指示、委托支付，故该款不应由中天公司退还，张华可另案主张。对张华反诉主张的资金占用费，张华除上述实际损失外，其购房款489133元由中天公司占用，客观上存在损失，双方虽未进行约定，但考虑本案合同系因中天公司原因导致不能履行，故酌情按中国人民银行同期贷款利率标准赔偿损失，2019年8月20日之后的资金占用损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对张华主张的律师费，该费双方并无约定，且非诉讼必须费用，不予支持。对张华主张的房屋增值利益，该房屋张华并未全额支付房款，也未取得涉案房屋所有权，不应取得房屋溢价部分利益，故对张华该主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条第一款、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，经一审法院审判委员会审议决定，判决：一、解除原告中天城投集团城市建设有限公司与被告张华于2018年11月2日签订的编号为CD0958的《商品房买卖合同》；二、被告张华于本判决生效之日起十日内协助原告中天城投集团城市建设有限公司办理云岩区渔安安井片区未来方舟D18-3栋（3）1单元6层6号房屋的《商品房买卖合同》备案登记的注销手续；三、驳回原告中天城投集团城市建设有限公司其余诉讼请求。四、反诉被告中天城投集团城市建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告张华购房定金20000元、首付款469133元及资金占用费（资金占用费以489133元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，从2018年11月2日计至2019年8月19日，2019年8月20日之后资金占用费按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至退还购房款489133元之日止）；五、反诉被告中天城投集团城市建设有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告张华维修金9771元。六、驳回反诉原告张华的其余诉讼请求。本诉案件受理费7236元（已减半收取），由原告自行承担（已预交）；反诉案件受理费10222元（已减半收取），由反诉原告承担1221元（已预交），由反诉被告承担9001元（反诉原告已预交）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，上诉人提交新证据：第一组证据：贵阳市云岩区办公楼增加商业使用功能申请表、竣工验收备案表，拟证明D18组团3号楼取得增加商业使用功能的批复，房屋可以用于酒店经营，被上诉人要求解除合同的事实不存在，房屋验收均合格;被上诉人质证意见为：对申请表三性均有异议且达不到证明目的，由于涉及消防，该证据恰好证明上诉人出售的房屋不具备商业功能，根据申请表上的骑缝章显示，其并未提交完整的证据；对竣工验收备案表真实性无异议，主管部门的意见是需要完善消防设施，但结合上诉人事后向相关部门增加商业使用功能的申请以及相关主管部门出具的手续，说明备案表不具有客观性。第二组证据：贵州省公安机关办理特种行业审批事项暂行工作规范，黔西南州人大代表大会常务委员会网页截图；拟证明根据暂行规范第九条的规定，申请开设旅馆应当提交资料，该资料明细中并未要求经营场所需要具备商业使用功能，仅要求有关部门出具的房屋建筑质量、消防安全审查合格证明及复印件。因房屋取得竣工验收备案表，上诉人房屋可以用于酒店经营，后续相关手续应当由被上诉人自行申报办理；被上诉人质证意见为：该组证明达不到证明目的。请依法核实贵州省公安机关工作规范的真实性，根据该文件中第八条第一款规定，开设酒店消防设施符合国家相关规定，而房屋销售时明确表示可用于酒店，而办公与酒店对消防要求截然不同，且涉案酒店是在贵阳市。第三组证据：公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，贵州黔商投资有限公司营业执照，涉案房屋楼下现状；拟证明房屋可以办理酒店经营许可，且已经有企业完成相关手续并已入住；被上诉人质证意见为：该证据没有原件可以核对，对其三性均不认可，营业执照也并未涉及酒店经营，经营范围应当以营业执照为准；消防管理部门的职责是否具备对安全使用条件进行检查。同时，一审中，张华提交了中天城投公司销售人员陈霞2019年10月17日就D18组团购房人申超、申曼丽及张华换房问题向公司领导出具的“情况说明”，就张华申请换房时，向中天城投公司销售人员提出了以下要求：1.增加D18-3栋的商业使用功能，方便后期做酒店；2.3栋楼下架空层划出100平有偿给客户当酒店入户大堂；3.客户可在D17组团选11个车位免费使用，这是郝总答应客户的，麻烦也写上去。其余事实与一审认定一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，当事人协商一致可以解除合同。一审中，中天城投公司诉请要求解除合同，而反诉原告张华亦要求解除合同，故本案达到合意解除合同的条件，中天城投公司与张华签订的《商品房买卖合同》应当解除。本案双方二审争议的焦点问题为：一、导致合同解除的原因；二、合同解除的法律后果。就问题一，双方主张解除合同的原因不同，张华作为买受人要求解除合同是认为案涉房屋不具有商业使用功能，导致其合同目的不能实现。从中天城投公司销售人员陈霞向公司出具的“情况说明”可以看出，张华购买的是D18-3栋公寓4层和5层两个整层房屋，并要求增加该房屋的商业使用功能以作酒店之用，同时结合《中天·未来方舟D18-3栋LOFT公寓》的宣传资料可以确定，张华购买房屋的目的是基于该房屋的公寓性质，并可以作为公寓式酒店进行经营和收益。但由于案涉房屋的规划用途为办公，而办公用房和商业用房的设计标准不同，所要达到的安全、环保、节能、消防标准也不相同，从中天城投公司2020年向云岩区住建局的请示可以看出，直至本院二审庭审之时，案涉房屋仍然没有取得经主管部门审批的商业使用功能，故张华主张购买房屋的目的不能实现的理由成立。之所以出现该结果，原因在于中天城投公司的宣传中，以房屋为“LOFT公寓”误导了张华，使其产生可以从事商业经营的误解所致。上诉人中天城投公司主张解除合同，是认为张华没有按照约定支付购房款，并经催告仍未支付余款，达到约定解除的条件。根据双方合同约定，张华在支付首付款后，余款采用银行按揭的方式支付，并约定如果买受人不能获得银行贷款或所贷金额低于申请贷款的数额，买受人应当在收到银行书面通知之日起3日内支付不足款项。但上述约定是在张华认为所购房屋可以作为商业用房使用情况下的意思表示，在其得知合同目的不能实现的情况下，如仍要求其支付购房款，有违公平原则。虽然中天城投公司分别与2019年4月18日、7月12日向张华寄送了《告知函》和《催告函》要求补清尾款，但张华拒付属于合理抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，中天城投公司要求解除合同的主张也应当得到支持。虽然双方主张解除合同的法律依据不同，但结果相同，故对于双方要求解除合同的主张，原审予以支持是正确的。就问题二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，对于买受人张华而言，其主张退还购房款、定金及维修资金，因定金和首付款是由中天城投公司收取，故应当由中天城投公司退还，其中首付款的利息系该款项被中天城投公司占用期间产生的孳息，原审判令中天城投公司按照银行同期贷款利率和LPR进行支付并无不当。案涉房屋的维修资金虽非由中天城投公司直接收取，但该款系因张华购买案涉房屋所缴纳，在《商品房买卖合同》被解除的情况下，属于张华因购买房屋所产生的损失，原审判令中天城投公司直接退赔给张华并无不当。但张华应当在收取中天城投公司退赔款项时，应当将交存房屋维修资金的票据交付给中天城投公司，由中天城投公司决定是否要求维修资金管理部门退还。对于出卖人中天城投公司而言，其要求张华承担违约金并配合办理备案登记的注销手续，对于配合办理备案登记的注销手续问题，因合同被依法解除，张华作为买受人，应当依据《合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，履行协助办理注销备案登记的义务。对于违约金问题，如前所述，张华未再支付购房尾款是由于该房屋不具备商业用途，不符合其购买房屋所要实现的目的，而导致该结果的发生与中天城投公司营销过程中宣传的该房屋具有“LOFT公寓”使用功能，但行政主管部门核准的房屋用途仅为办公性质，即中天城投公司的宣传对买受人所要购买房屋的性质产生重大误解，最终导致合同的不能履行，故中天城投公司负有过错，原审未支持中天城投公司违约金请求正确。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16914元，由上诉人中天城投集团城市建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年十一月二十三日书记员 张 鑫