广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终6960号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄小根，男，1967年10月19日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县***************。被上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市恒维工程机械有限公司，住所广东省中山市南朗镇第一工业区（粤盛农业发展公司旁）。法定代表人：倪玲学，该公司总经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：倪玲学，男，1971年12月15日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。被上诉人（原审被告）：刘亚君，女，1971年4月4日出生，汉族，住吉林省梨树县**********。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：余庚洋，广东先见律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：齐唐文，男，1968年12月16日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。上诉人黄小根因与被上诉人中山市恒维工程机械有限公司（以下简称恒维公司）、倪玲学、刘亚君、齐唐文房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初15027号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。黄小根上诉请求：一、恒维公司、倪玲学、刘亚君、齐唐文支付2020年2月到5月的房租28000元(7000元/月*4个月=28000元)和违约金14000元(7000元/月*2个月=14000元)；二、恒维公司、倪玲学、刘亚君、齐唐文支付水电费7969元；三、恒维公司、倪玲学、刘亚君、齐唐文支付黄小根律师费3500元；四、黄小根无需向恒维公司返还租赁保证金14000元；五、本案的诉讼费由恒维公司、倪玲学、刘亚君、齐唐文承担。二审期间，黄小根撤回第二、三项上诉请求。事实和理由：一、一审法院认定本案《厂房租赁合同》无效错误。本案所涉厂房虽然未取得建设工程规划许可证，但是，整个中山市南朗镇第一工业区周边都是这种情况，而且南朗镇政府及各级村委会为了发展经济，鼓励当事人自建厂房以增加村民收入；并且厂房也是经过中山市工商局登记备案的，工商局也通过了恒维公司的营业执照登记申请，故涉案厂房是经过相关政府部门同意用于出租的，《厂房租赁合同》应属有效。二、恒维公司偷偷将机器设备搬走，属于严重违约，依据本案《厂房租赁合同》应赔偿黄小根2个月的租金14000作为违约金。三、按照交易习惯，当月5号之前要交当月全部的租金，租金是按月收取，不是按天收取，所以一审法院针对5月份的租金只判决恒维公司支付5天的租金不合理。因《厂房租赁合同》属有效合同，恒维公司严重违约在先，按照合同约定，黄小根无需返还租赁保证金14000元。四、本案黄小根要求恒维公司、倪玲学、刘亚君、齐唐文支付总金额为53469元，实际一审法院判决金额为33598.03元，两项相减为19870.97元，故应该以19870.97元为基准计算二审诉讼费。综上，请求二审法院支持黄小根的上诉请求。恒维公司、倪玲学、刘亚君共同答辩称，一、涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，根据法律规定，双方签订的厂房租赁合同属于无效合同。黄小根应当向恒维公司返还押金，恒维公司需向黄小根支付场地占有使用费。二、合同无效，违约条款自然无效，黄小根要求恒维公司支付违约金没有法律依据。另外，占有使用费应当计算至恒维公司实际搬离之日，并非黄小根主张的按月计算。三、黄小根作为出租方，明知涉案厂房没有取得建设工程规划许可证出租，是厂房租赁合同无效的主要原因，因此黄小根应当承担主要责任。黄小根主张的律师费也没有相关的事实和法律依据，不应当支持。四、关于倪玲学和刘亚君的责任承担问题，倪玲学、刘亚君虽然是恒维公司的股东，但恒维公司作为有限责任公司，黄小根并没有证据证明倪玲学、刘亚君存在滥用股东权利，损害债权人利益等行为，因此倪玲学、刘亚君不应当对黄小根主张的债权承担连带责任。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。齐唐文答辩称，倪玲学与刘亚君应当对恒维公司本案债务承担共同清偿的责任，除此之外，其余意见与恒维公司、倪玲学、刘亚君的答辩意见一致。黄小根向一审法院起诉请求：一、恒维公司、倪玲学、刘亚君、齐唐文向黄小根支付2020年2月到5月的房租28000元（7000元/月×4个月）和违约金14000元（7000元/月×2个月）；二、恒维公司、倪玲学、刘亚君、齐唐文支付水电费8000元；三、恒维公司、倪玲学、刘亚君、齐唐文支付律师费3500元。庭审过程中，黄小根明确其第一项请求中的要求恒维公司、倪玲学、刘亚君、齐唐文支付违约金14000元即等同于没收恒维公司、倪玲学、刘亚君、齐唐文缴纳的租赁保证金14000元。恒维公司、倪玲学反诉请求：黄小根向恒维公司、倪玲学退还租赁保证金14000元。一审法院认定事实：2017年11月27日，齐唐文（乙方）以设立恒维公司为目的与黄小根（甲方）签订厂房租赁合同，约定由乙方向甲方承租位于***，租赁面积为620平方米，租期为2017年12月15日起至2020年10月15日止，每个月租金为7000元。合同签订之日，乙方向甲方支付14000元的租赁保证金及一个月的租金7000元，共计21000元。缴租期限为每月5日前支付。租赁期间的乙方使用该厂房所产生的水电等费用由乙方自行承担。乙方应及时支付房租及其他相应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月的，甲方有权增收5％的滞纳金并有权终止租赁协议。租赁期间，如乙方提前退组而违约，应赔偿两个月的租金。租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。合同签订后，甲方依约交付租赁物，乙方亦依约支付租赁保证金及一个月的租金。恒维公司于2017年12月25日注册成立，法定代表人为倪玲学，股东为齐唐文、倪玲学、刘亚君。自2020年2月起，齐唐文及恒维公司并未支付后续的租金。为此，黄小根在微信上与齐唐文就租金、水电费事宜进行催收，微信聊天记录显示其中涉及到7969元水电费事宜，齐唐文未有异议。齐唐文于2020年4月底搬清其物品、设备，并于2020年5月5日告知黄小根提前解除合同。黄小根现已收回租赁物。双方主要就违约金方面产生争议，黄小根遂诉至法院，主张上述实体权利。黄小根为本案诉讼已支付律师费3500元。庭审中，黄小根主张不同意退还租赁保证金，因为疫情对恒维公司影响不是很大，加之恒维公司也从未提出过因为疫情而要解除合同或减租免租，而是五一期间偷偷把工厂机器搬走的，因此不适用减租免租。另查，黄小根为主张其对涉案租赁物享有合法物权权利，提交的山地租用合同书上载明，甲方（南朗十二生产队）与乙方（黄小根），由乙方租用甲方山地（土名花果山）一块，面积为800平方米，租期为15年，自2005年12月1日期至2020年12月1日止。合同还约定其他权利与义务事项。黄小根确认涉案租赁给恒维公司的厂房是在上述租赁山地上自行建设的，并无建设工程规划许可证。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。关于涉案租赁厂房合同效力的问题。涉案厂房所占用土地为山地，本不可用作工业用途，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，黄小根与齐唐文签订厂房租赁合同，约定出租的厂房并未取得建设工程规划许可证，无相关产权登记，违反了法律法规强制性规定，故该厂房租赁合同无效。虽然合同无效，但亦应根据合同履行情况及过错确定双方责任。根据合同相对性，齐唐文为设立恒维公司而签订涉案厂房租赁合同，其作为案涉合同的签订者和相对人，为本案适格被告。恒维公司成立后，该公司作为该合同实际权利与义务的承受人，亦与本案具有直接的利害关系，具有当然的诉讼主体资格。至于股东倪玲学、刘亚君是否担责的问题。根据公司法相关规定，股东因存在滥用股东有限责任和法人独立地位，损害债权人合法利益的前提下方可担责。本案中，恒维公司的企业类型为有限责任公司，黄小根未能充分有效举证股东倪玲学、刘亚君存在上述违规行为，故黄小根主张两股东倪玲学、刘亚君对本案债务担责的诉求，理据不足，不予支持。关于本诉请求。虽然案涉厂房租赁合同被认定自始无效，但涉案租赁物依旧存在被占用的事实，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，房屋租赁合同无效后，当事人有权请求按照此前租赁合同约定的标准支付房屋占用费。本案中，由于新冠疫情影响，国家号召为企业减免租2至3个月，但根据本案情形，是否减租、免租需由双方当事人自由平等协商决定，黄小根现已明确不同意，故一审法院对于恒维公司减租、免租的主张不予采纳。鉴于每月7000元租金标准系基于双方真实合意，结合恒维公司于四月底撤场且于2020年5月5日已有效通知黄小根（涉案租赁场地已被回收），租赁场所实际被占有且未支付费用的期间为2020年2月1日至5月5日，故齐唐文、恒维公司应按租金标准支付该期间房屋占有使用费22129.03元（7000元/月×3个月+7000元/月÷31天×5天）。至于水电费8000元的问题，该笔费用为公司实际经营过程中的必要经营性支出且已约定由经营主体自身承担，且该笔费用具体金额为7969元，该笔水电费支出齐唐文和恒维公司应向黄小根返还。至于要求对方支付违约金14000元即没收租赁保证金14000元的诉讼请求。涉案租赁合同中并无约定没收保证金的条款且基于涉案厂房租赁合同无效，因违约需支付两个月租金作为违约金的条款亦不具有拘束力，黄小根要求没收租赁保证金的诉讼请求没有法律依据，不予支持。关于律师费3500元的诉讼请求。涉案厂房租赁合同虽然无效，但本案诉讼系由齐唐文、恒维公司未及时支付土地占用费和未经协商即搬离涉案场所而产生，也即齐唐文、恒维公司对此存在过错，故黄小根为本案诉讼所支出的律师费3500元属于其实际损失，应由齐唐文、恒维公司负担。关于反诉请求。因涉案厂房租赁合同无效，恒维公司、倪玲学提出要求黄小根返还租赁保证金的反诉请求有法律依据，予以支持，但返还的对象应为恒维公司，并非恒维公司及倪玲学。综上所述，黄小根本诉请求理据充分部分，予以支持；恒维公司、倪玲学反诉合理之处，亦予以采纳。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、恒维公司、齐唐文于判决发生法律效力之日起七日内向黄小根支付2020年2月1日至2020年5月5日房屋占有使用费22129.03元及尚欠的水电费7969元；二、恒维公司、齐唐文于判决发生法律效力之日起七日内向黄小根返还律师费损失3500元；三、黄小根于判决发生法律效力之日起七日内向恒维公司返还租赁保证金14000元；四、驳回黄小根的其他本诉请求；五、驳回恒维公司、倪玲学的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1138元，减半收取计569元（黄小根已预交），由小根负担200元，由恒维公司、齐唐文负担369元，恒维公司、齐唐文负担部分于判决生效之日起七日内迳付黄小根。反诉案件受理费150元，减半收取75元（恒维公司、倪玲学已预交），由黄小根负担，于判决生效之日起七日内迳付恒维公司。本院二审期间，各方均未提交新证据。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案厂房租赁合同是否有效；二、黄小根应否向恒维公司返还租赁保证金14000元；三、占有使用费即违约金应如何计算；四、倪玲学、刘亚君应否对恒维公司的涉案债务承担连带责任。争议焦点一，关于涉案厂房租赁合同是否有效的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规划建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，黄小根确认涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，故根据上述法律规定，涉案厂房租赁合同为无效合同，黄小根上诉主张恒维公司能在涉案租赁物地址办理营业执照登记申请，故涉案合同为有效合同的主张没有法律依据，本院不予支持。争议焦点二，关于黄小根应否向恒维公司返还租赁保证金14000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，如上所述，本院认定涉案厂房租赁合同为无效合同，故黄小根因涉案厂房租赁合同取得的租赁保证金14000元应当返还给恒维公司，一审法院对此认定正确，本院予以维持。争议焦点三，关于占有使用费即违约金应如何计算的问题。恒维公司、齐唐文应向黄小根支付的占有使用费为多少的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，一审期间，双方确认恒维公司未支付占有使用费的期间为2020年2月1日至2020年5月5日，故一审法院参照厂房租赁合同约定的租金标准计算2020年2月1日至2020年5月5日期间的房屋占有使用费22129.03元（7000元/月×3个月+7000元/月÷31天×5天）并无不妥。黄小根上诉主张2020年5月份的占有使用费不能仅计算5天，应当计算整个5月份，但2020年5月5日恒维公司已经实际搬离涉案厂房，没有继续使用，故黄小根主张计算恒维公司整个5月份的占有使用费没有事实依据，本院不予支持。另，对于违约金问题，鉴于涉案租赁合同无效，该诉求已无合同依据，故本院亦一并驳回。争议焦点四，关于倪玲学、刘亚君应否对恒维公司的涉案债务承担连带责任的问题。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”，本案中，黄小根未举证证明倪玲学、刘亚君作为恒维公司法定代表人及股东存在上述严重损害公司债权人利益的行为，故黄小根主张倪玲学、刘亚君对本案债务承担连带责任的诉求没有法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人黄小根的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费647元（黄小根已预交569元），由上诉人黄小根负担，上诉人黄小根应向本院补缴案件受理费78元。本判决为终审判决。审判长  谢劲东审判员  焦凤迎审判员  章文佳二〇二〇年十一月二十七日书记员  雷 媛