青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终2515号上诉人（原审原告）：钟人斌，公民身份号码×××，男，汉族，1989年12月8日出生，系广州杰威灯光培训机构舞台灯光师，住江西省宜春市靖安县。委托诉讼代理人：卢全，青海鑫辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘清，公民身份号码：×××，女，汉族，1987年9月15日出生，青海医学院附属医院医生，住西宁市。委托诉讼代理人：唐生强，公民身份号码×××，男，汉族，1984年7月24日出生，住西宁市。被上诉人（原审被告）：唐生强，公民身份号码×××，男，汉族，1984年7月24日出生，住西宁市。系刘清委托代理人。原审第三人：青海爱达房地产营销策划有限公司（统一社会信用代码：91630102MA7596KX76），住所地：青海省西宁市城**昆仑东路****楼****。法定代表人：朱双西成，该公司执行董事。上诉人钟人斌因与被上诉人刘清、唐生强房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省西宁市城东区人民法院（2020）青0102民初2571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。钟人斌上诉请求：改判违约金为134000元。双方房屋买卖合同约定违约金为房屋总价67万元的百分之二十。事实和理由：1.一审判决将违约金举证责任全部分配给上诉人钟人斌，确定违约金举证责任错误，且不应将上诉人钟人斌明知案涉房屋尚未办理产权手续且存在权利负担认定为其过错，以上均属于适用法律错误的情形，依法应予纠正。上诉人钟人斌认为，参照《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条“…人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。…”之规定，被上诉人刘清、唐生强作为违约方负有对于违约金过高的举证责任，并且上诉人钟人斌作为非违约方也负有对于违约金约定合理的举证责任，据此一审判决将违约金举证责任全部分配给上诉人钟人斌，确定违约金举证责任错误，属于适用法律错误的情形，依法应予纠正。同时，虽然案涉房屋尚未办理产权手续且存在权利负担，但是签约时双方已明确约定被上诉人刘清、唐生强负责办理产权证及办理期限，且其后案涉房屋产权证迟迟不能办理也不是上诉人钟人斌的原因所致，如果认为上诉人钟人斌明知上述情况仍购买案涉房屋存有过错，那么被上诉人刘清、唐生强在明知其出售房屋存在上述情况的前提下，为取得案涉房屋购房定金用于缴纳其在他处购置房屋所需款项，仍作出按期办理产权证及过户手续的承诺，二者岂不是存在更应受到法律责难的过错，据此一审判决将上诉人钟人斌明知案涉房屋尚未办理产权手续且存在权利负担认定为其过错，也属于适用法律错误的情形，依法应予纠正。2.一审判决酌定违约金10000元，属于法律适用错误的情形，依法应予纠正。上诉人钟人斌认为，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，诉争违约金应否调整，应以实际损失作为判断基础兼顾合同履行情况、当事人过错程度等综合因素作出裁决，故根据本案实际情况违约金不应当予以调整。就上诉人钟人斌所受损失而言，除交通费、住宿费及恶意拖延退还定金所致占用利息等损失以外，上诉人钟人斌仍受有房屋增值利益丧失的可得利益损失，依照《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第七条“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。”之规定，人民法院调整过高违约金时也应当将预期利益考虑在内，故一审判决酌定违约金为10000元属于适用法律错误的情形，依法应予纠正。刘清、唐生强辩称，今年因为疫情原因，房产局是三月多份才办公的，我当时就告知对方因为疫情的缘故总价上便宜六千元，手续一直到6月中旬就办下来了，我就告知钟人斌来办理手续，但是钟人斌一会要求退押金一会要求办手续。在我们的合同中约定的百分之二十的违约金是爱达房地产给的合同，百分之二十太高，一审判决正确，请求二审法院维持原判。原审第三人述称：认可上诉人的上诉请求。钟人斌向一审法院起诉请求：1．判令解除其与刘清于2019年11月28日签订的《房屋买卖合同》；2．判令刘清、唐生强共同向其返还收取的购房定金50000元；3．判令刘清、唐生强共同按合同约定成交价670000元的20％给付其违约金134000元；4．判令刘清、唐生强共同赔偿其因违约产生的交通费8000元、律师代理费10000元，合计18000元；以上第二项至第四项诉讼请求金额合计202000元。一审法院认定事实：2019年11月25日，甲方（卖方）刘清、乙方（买方）钟人斌、丙方（居间方）青海爱达房地产营销策划有限公司就位于西宁市城东区昆仑东路45号泛泰依山郡29号楼1单元1064室房屋转让事宜订立《房屋买卖居间服务合同》及《房屋交易后期服务合同》，约定居间服务事项、各方义务、居间报酬、违约责任等内容，该份合同甲方代理人处有“唐生强”签名，乙方代理人处有“胡晓霞”签名。2019年11月28日，经第三人青海爱达房地产营销策划有限公司居间介绍，甲方（卖方）刘清、乙方（买方）钟人斌就坐落于西宁市城东区昆仑东路45号泛泰依山郡29号楼1单元1064室房屋转让事宜订立《房屋买卖合同》，约定该房屋成交价格为670000元,合同签订当日交付定金50000元,该合同违约责任部分约定“甲乙双方任何一方违约导致本合同解除或无法继续履行的，守约方有权按定金罚则向违约方主张违约责任或按本合同约定的成交价的20%向违约方主张违约金。同时，守约方有权要求违约方支付因主张前述任一违约责任所产生的包括但不限于诉讼费、律师代理费、交通费、食宿费等”，另外该份合同补充事项约定“（1）甲、乙双方协定于2020年3月15日前交房，交接房屋时预留房屋内所有家具家电以及装修设施（除主卧的一张床、电视、冰箱、吊篮、洗衣机以及个人生活用品）。备注：洗衣机和冰箱二选一。（2）甲、乙双方协定，甲方从即日起开始办理房产证，需40日内办理完毕，办理完双方开始办理手续，甲、乙双方需配合丙方工作。（房产证办下来10日内开始办理手续）”，同时约定了交易流程、争议解决方式等其他内容，该份合同甲方代理人处有“唐生强”签名，乙方代理人处有“胡晓霞”签名;同日，唐生强向买方、居间方出具《房屋买卖全权委托声明》和《配偶未到场声明》；2019年11月28日，收款人唐生强出具收据一张，载明收到“购买泛泰依山郡29号楼1单元1064室购房定金50000元”；另外，2020年4月12日至2020年5月16日期间钟人斌与唐生强的微信聊天记录显示，双方就办理过户、退还定金等事宜多次协商，期间，钟人斌表达了放弃购买房屋的意思，唐生强承诺退还定金，但定金50000元至今未退还。另查明，为追索退还定金50000元事宜，钟人斌委托律师代理并具状起诉，产生律师代理费10000元；钟人斌产生来往两地交通及住宿费酌定为3000元。一审法院认为，钟人斌与刘清、唐生强夫妻经青海爱达房地产营销策划有限公司居间签订了《房屋买卖合同》，据此建立的买卖合同关系是双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履约，以保证合同目的的实现。钟人斌已按合同约定将购房定金50000元交付给刘清、唐生强，刘清、唐生强应当按期交接房屋并立即着手办理房产证，订立合同之日起四十日内办理完毕后双方再行办理过户手续，但刘清、唐生强并未依约办理完毕产权证，亦未在2020年3月15日前交房，实属违约，对酿成此纠纷应负完全责任；钟人斌以对方违约导致合同目的不能实现为由主张解除双方于2019年11月28日签订的《房屋买卖合同》，结合钟人斌和唐生强的微信聊天记录内容，能够认定基于唐生强未予按期办理完毕产权证及履行过户义务，钟人斌已明确表示不再继续购买该房屋，双方后期只针对退还定金事宜进行协商，可视为双方以自己的行为表示不再履行该《房屋买卖合同》，加之对此唐生强不持异议，故钟人斌要求解除该份《房屋买卖合同》的主张有理，原审法院予以支持；关于钟人斌要求退还定金50000元的主张，唐生强不持异议，原审法院亦予以支持；关于钟人斌按照合同“守约方有权按定金罚则向违约方主张违约责任或按本合同约定的成交价的20％向违约方主张违约金”的约定主张给付房屋成交价670000元的20％的违约金134000元一节，唐生强对此以约定的违约金过高为由不予支付，原审法院认为，违约金作为违约救济的一种方法，可以由双方当事人在合同中约定，也可以依照法律规定进行，根据合同法第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，结合本案《房屋买卖合同》的实际履行情况，即钟人斌方仅于订立合同当日向刘清、唐生强交付定金50000元，后刘清、唐生强逾期未办理该房屋的产权证，亦未依约办理后续的过户登记手续，而钟人斌也未交付购房款，实际上钟人斌在订立合同时明知该房屋尚未办理产权手续，存在权利瑕疵仍进行购买，加之针对刘清、唐生强违约对钟人斌造成的实际损失部分，钟人斌方并未举证证明，原审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则酌定违约金为10000元；关于钟人斌要求刘清、唐生强支付律师费10000元的主张，符合双方合同约定，唐生强对此亦无异议，原审法院予以支持；关于钟人斌要求给付交通住宿费8000元的主张，对于钟人斌在广东工作为购买婚房与刘清、唐生强签订《房屋买卖合同》的事实，双方均不持异议，在订立合同后因一方违约未能实际履约，导致钟人斌实际产生了来往两地交通费及住宿费，故该部分费用酌定支付3000元为宜，原审法院对此予以部分支持。据此判决：一、解除钟人斌与刘清、唐生强于2019年11月28日签订的《房屋买卖合同》。二、刘清、唐生强于判决生效后十日内退还钟人斌定金50000元，支付违约金10000元、律师代理费10000元、交通住宿费3000元，合计73000元。三、驳回钟人斌的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2165元，由刘清、唐生强负担，与上述款项一并给付钟人斌。本院认定如下：一审查明事实属实，各方当事人均不持异议，本院予以确认。本院二审期间，刘清、唐生强未提交证据。钟人斌围绕上诉请求依法提交了从青海省统计局的官网和西宁房产网的网站取得的：1.青海省统计局2020年的统计年鉴拟证明2019年西宁市住宅、商铺、办公楼的统一销售价格每平米8989元。2.西宁房产网网站页面截图拟证明在2019年1月25日起至本案一审判决之日的2020年8月14日案涉的泛泰依山郡小区的价格，从2019年的12月底7490元每平方上升到2020年8月的8008元每平方，并且同时截止到2020年11月，小区的房价已经涨到了8372元每平方。目前已经涨了882元每平方，可得利益的损失应当计算为房屋的平方面积是94.09乘以涨幅的价格是882元，共计82987.38元。证明上诉人可得利益的实际损失。被上诉人刘清、唐生强不认可，质证认为小区的房价现在为5800元左右。本院认为，上诉人提交青海省统计局2020年的统计年鉴包含2019年西宁市商铺、办公楼的统一销售价，不具有直接的证据效力。其提交的西宁房产网的网站信息，因网站信息存在制作主体、产生途径、存在形式等方面的特殊性，其客观性存疑且无法满足与本案存在关联性的要求。上诉人提交的证据均不予采纳。本院认为，关于上诉人要求违约金134000元是否支持的问题。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，双方诉争违约金应否调整，应以实际损失作为判断基础兼顾合同履行情况、当事人过错程度等综合因素作出裁决。上诉人二审提交的证据不能与上诉人待证其可得利益的实际损失的主张相对应。一审结合本案合同的实际履行情况，及兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则酌定违约金为10000元并无不当。钟人斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4330元，由钟人斌负担。本判决为终审判决。审判长 李 冰审判员 元丹措审判员 马轶强二〇二〇年十一月十九日书记员 刘晓涵书记员 喇雅宁