山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终11006号上诉人（原审原告）：山东凯基园农业发展股份有限公司，住所地济南市。法定代表人：赵洪波，董事长。委托诉讼代理人：徐晓，山东佳仕特律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李建刚，男，1961年3月10日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘天然，山东鹏飞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南市槐荫区吴家堡街道办事处三教堂村民委员会，住所地济南市。法定代表人：曹兴明，主任。上诉人李建刚、山东凯基园农业发展股份有限公司（以下简称凯基园公司）因与被上诉人济南市槐荫区吴家堡街道办事处三教堂村民委员会（以下简称三教堂村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初6267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凯基园公司上诉请求：1.撤销一审民事判决书，依法发回重审，或改判第二项判决为李建刚、三教堂村委会返还凯基园公司租赁费及押金合计420000元；改判第三项判决为李建刚、三教堂村委会共同向凯基园公司赔偿各项损失909499元；2.一审、二审诉讼费用由李建刚、三教堂村委会承担。事实和理由：一、已生效的行政判决(案号(2018)鲁01行初850号行政判决书)认定涉案租赁物早于涉案租赁合同签署前(2013年3月5日)已收回济南市国土局管理，据此足以证实李建刚、三教堂村委会对涉案租赁物均无处分及收益权，而一审仅判决返还租赁费及押金20.34万元，这等于以判决的形式维护了李建刚非法获利21.66万元，因此一审该项判决明显违法。二、本案合同无效，系因李建刚、三教堂村委会恶意隐瞒造成的，凯基园公司在涉案租赁合同签署前后已尽到合理的谨慎，不存在过错。1.已经生效判决[案号：(2018)鲁01行初850号民事判决书]审理查明了凯基园公司承租的涉案厂房系三教堂村委会建设，因涉及违建，济南市国土局早于2012年度向三教堂村委会作出济国土罚字(2012)第193号土地行政处罚决定；济南市中级人民法院又于2013年度作出(2012)济行执字第116号行政裁定书，裁定准予执行济国土罚字(2012)第193号土地行政处罚决定。2013年3月5日，该院对涉案租赁物移交给国土局，李建刚作为三教堂村委会的代理人参与了涉案租赁物的交接事宜。以上行政判决内容足以证明涉案厂房系非法建筑且已于2013年3月5日交由市国土局管理，李建刚、三教堂村委会无权租赁涉案厂房，却一直刻意隐瞒该事实，完全是因李建刚、三教堂村委会存在重大过错导致本合同无效，李建刚、三教堂村委会应共同赔偿因此给凯基园公司造成的所有损失。2.凯基园公司在签署涉案租赁协议前，为谨慎起见，向三教堂村委会调查了涉案租赁物基本情况，三教堂村委会与李建刚共同隐瞒了租赁物系非法建筑的事实，并谎称涉案租赁物已经吴家堡街道办及相关机构审批通过。在签署合同后，由于李建刚、三教堂村委会迟迟不提供租赁物的合法手续，凯基园公司基于投资建厂投入过大，李建刚再次承诺确保涉案租赁物手续齐全，为此又与凯基园公司签署了补充协议。据此足以证实凯基园公司已尽谨慎义务，对合同无效不存在过错。三、因李建刚、三教堂村委会恶意隐瞒了涉案租赁物系违法建筑物的事实，导致凯基园公司出资建设的厂房、设施，以及购置的设备、原材料等全部毁损，造成实际损失近300万元，该损失实际发生的相关证据已经另案行政判决([山东省济南市中级人民法院(2018)鲁01行初896号行政判决书]予以确认。四、如李建刚、三教堂村委会所出租的涉案建筑系合法建筑，凯基园公司作为合法经营者将依法享有征收补偿费827832元，正是由于李建刚、三教堂村委会的过错导致凯基园公司无法取得该征收补偿款，故应由李建刚、三教堂村委会向凯基园公司赔偿该损失。根据凯基园公司一审中提交的营业执照和住址机构代码证、纳税凭证及《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法实施细则》，足以说明凯基园公司是经依法登记注册的企业法人，注册地即为涉案厂房所在地，截止到涉案承租厂房因系违法建设被强制拆迁前，凯基园公司在涉案租赁厂房内从事经营活动已具有1年以上纳税记录。根据《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法实施细则》第十九条、第二十三条之规定，如涉案租赁厂房系合法建筑，凯基园公司依法应补偿搬迁费为56812元(计算方式：2029×28=56812元)，临时安置费为365220元(计算方式：2029×30×6=365220元)，停产停业损失为405800元(计算方式：2029×200=405800元)，以上3项合计827832元。五、一审法院认定“凯基园公司主张的其他损失81667元系过往支出而非实际损失，同时认定双方均有过错，损失自担”，该认定严重背离客观事实且显失公平。根据凯基园公司在一审中提交的证据6、租赁费损失凭证四组，包括：涉案租赁物于2016年1月18日被强制拆除前，凯基园公司已预付2016年度张某某土地租赁费40000元用于打井及蓄水池，有合同、银行流水及收款收据为证；预付李某某2016年度土地租赁费20000元用于存放设备，有合同、收据1张、银行流水1张为证；支付济南金谷农业科技有限公司2016年1月-4月份租赁费16667元，有合同、银行流水、收据1张；拆迁后支付赵某某房屋租赁费5000元用于存放拆后残物，有合同、银行流水1张为证。以上费用支出系凯基园公司预付的租赁费用及拆迁后存放残物租赁费合计81667元，正是由于涉案租赁厂房系违法建筑被强制拆迁造成凯基园公司上市预支的租赁费无法退回，损失已实际发生，应由李建刚、三教堂村委会承担。六、已生效的行政判决已认定涉案租赁物系三教堂村委会建设，且三教堂村委会与李建刚共同向凯基园公司隐瞒了涉案租赁物系非法建筑的事实直接导致了凯基园公司的巨大损失，故应由李建刚、三教堂村委会共同向凯基园公司赔偿该损失。七、三教堂村委会应为租赁合同的共同主体，其应与李建刚一起共同向凯基园公司承担返还租金、押金及各项损失合计909499元的责任。从涉案租赁事宜的协商到合同的拟定及合同签署，三教堂村委会是全程参与并配合，因此李建刚与凯基园公司签署合同是经过三教堂村委会许可的，其作为代表与凯基园公司签署了租赁合同及补充协议，李建刚与三教堂村委会之间的关系系合伙关系，应对涉案合同相关的赔偿及租金返还义务与李建刚承担共同责任，根据是三教堂村委会在2018鲁01行初850号行政判决书中的提交的2011年5月29日与李建刚签订的联合建设社区菜市场村协议书约定，在原农村集市北联合建设西王社区菜市场（包括涉案租赁物），而且在另案中李建刚提交了相关租赁物及市场的审批手续，均有三教堂村委会的签字，村委会参与了合同的履行，是涉案履行的主体，再结合凯基园公司在一审中提交的证据一中的三教堂村委会证明，也印证了三教堂村委会许可李建刚将涉案租赁物出租给凯基园的事实。李建刚辩称，1.涉案房屋根据2013年12月27日槐荫区政府《关于城郊农村大集管理问题协调会议纪要》的要求进行建设，经过三教堂村委会、吴家铺街道办事处签章同意。凯基园公司在租赁该房屋时，通过向李建刚及相关政府部门确认，对房屋的全部权利证书、法律情况进行了充分调查，其在充分明确租赁房屋现状的情况下，自愿决定租赁涉案房屋，不存在隐瞒房屋实际情况等任何不诚信行为，凯基园公司应当自愿承担租赁合同履行过程中的相关风险。2.2018年，凯基园公司起诉济南市槐荫区人民政府、济南市槐荫区人民政府吴家铺街道办事处、槐荫区城市管理行政执法局[案号：（2018）鲁01行初896号]，一审后凯基园公司提起上诉，在上诉阶段达成和解，凯基园公司就拆除房屋造成的全部经济损失、租金损失已经获得足额赔偿。根据损失填平原则，李建刚不应当承担经济赔偿或者退还租金等任何责任。3.涉案《厂房租赁合同》没有实际解除，凯基园公司至今仍然占有使用宅基地上未被拆除部分。2016年1月25日，凯基园公司向李建刚送达《清欠通知单》，“为了以后更好地合作，我公司决定对往来账目进行清欠和确认，截止2016年1月18日，贵公司应欠我公司155068元”，虽然李建刚没有对账目进行确认，但可见凯基园公司当时自认房租余额至多为155068元，而时至今日，因其实际占有使用我宅基地上未被拆除部分房屋，其尚欠李建刚20余万元租赁费，更没有向其退还房租的法律依据。三教堂村委会未作答辩。李建刚上诉请求：撤销一审民事判决书，依法驳回凯基园公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院事实认定错误。一审法院认为“本案中，李建刚与凯基园公司之间的《厂房租赁合同》及《补充协议》涉及将集体性质土地承包给非集体组织成员使用，且使用用途违反法律禁止性规定，均系无效合同”属于事实认定错误。李建刚与凯基园公司签订的《厂房租赁合同》涉及的土地包括两部分，一部分为李建刚的承包地1185平方米，另一部分为李建刚的宅基地938.52平方米。涉及违法的建筑仅指1185平方米承包地的那部分，根据《土地管理法》第62条的规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准......农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准......国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。”由此可见，国家并没有限制宅基地的出租，李建刚把自己的宅基地部分租赁给凯基园公司建厂房不违反法律的禁止性规定，李建刚无需将这部分租金返还给凯基园公司。二、一审法院适用法律错误。根据《合同法》第56条的规定：“合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。”一审法院认为李建刚与凯基园公司之间签订的《厂房租赁合同》及《补充协议》均系无效合同属于法律适用错误，该租赁合同中涉及李建刚宅基地的部分是有效的，有效部分应当能够得到全面、实际、独立的履行，当然凯基园公司也有支付该部分租金的义务。三、凯基园公司的经济损失已由槐荫区政府根据生效的行政判决书予以赔偿。2016年2月2日，凯基园公司向济南市中级人民法院提起行政诉讼，请求确认槐荫区政府、吴家堡街道办、槐荫区执法局拆除其生产车间、设备设施的行为违法，济南市中级人民法院作出了(2016)鲁01行初120号行政判决书，凯基园公司的经济损失包括租金损失已根据行政判决书得到赔偿，不应由李建刚再支付其租金损失。凯基园公司辩称，李建刚的上诉请求依法不能成立，对于李建刚与凯基园公司之间签订的租赁合同及补充协议，合同无效的事实依据是济南市中级人民法院（2018）鲁01行初850号行政判决书及山东省高院（2019）鲁行中1103号行政判决书，所认定的基本事实足以证明李建刚及三教堂村委会在向凯基园公司出租租赁物前，已于2012年2月22日接到了市国土局的处罚，并于2013年1月18日接到济南市中级人民法院的行政执行通知，李建刚作为三教堂村委会的代表人，参与案件事实的调查，对此并未提出异议，以上裁定均已生效，至此租赁物的权属，已转移至市国土局所有，李建刚及三教堂村委会在涉案建筑物被没收后，作出的继续占用使用处分等行为，均不具有合法处理的依据。因此一审判决认定李建刚及三教堂村委会依然享有涉案凯基园公司占用涉案租赁物期间的租赁费，无合法的依据，该判决等同于民事判决的形式，维护了三教堂及李建刚继续行政违法的行为。另外再根据涉案租赁合同以及三教堂村委会出具的证明，所指的租赁物与上述行政处罚中的租赁物一致。二、对于李建刚所述的经济损失，已根据另案行政判决予以赔偿，与事实不符。首先120号行政判决书中并没有将李建刚已收的租赁费作为损失，行政违法造成的直接损失也并不包括这项损失，且该行政判决并未生效，凯基园公司上诉后在二审中撤回了上诉及一审起诉。三教堂村委会未作答辩。凯基园公司向一审法院起诉请求：1.确认凯基园公司与李建刚签署的《厂房租赁合同》及《补充协议》为无效合同；2.李建刚、三教堂村委会共同向凯基园公司返还租赁费、押金合计420000元，并赔偿凯基园公司各项损失合计909499元，共计1329499元；3.诉讼费、保全费等由李建刚、三教堂村委会承担。一审法院认定事实：2014年10月29日，李建刚与凯基园公司签订《厂房租赁合同》，李建刚将坐落于济南市槐荫区吴家堡街道办事处三教堂村的厂房出租给凯基园公司，厂房租金为每年20万元，每年租金递增10%；租赁期间为2014年10月29日起至2024年10月28日止，租赁期限为10年。2014年12月8日，李建刚与凯基园公司签订《补充协议》，协议中约定由李建刚补充出具村级及以上主管单位的房屋产权证明，以供乙方在相关部门备案；凯基园公司修整厂房时产生的费用，由李建刚承担40%款项（上限贰拾万元），在最后一年租金中予以抵扣。2014年12月17日，李建刚与凯基园公司完成车间交接手续。李建刚共计收取凯基园公司两年租金40万元及押金2万元，共计42万元。2016年2月2日，凯基园公司向济南市中级人民法院提起行政诉讼，请求确认槐荫区政府、吴家堡街道办、槐荫区执法局拆除其生产车间、设备设施的行为违法。济南市中级人民法院作出（2016）鲁01行初120号行政判决书。后槐荫区政府上诉至山东省高级人民法院，山东省高级人民法院裁定发回济南市中级人民法院重新审理。济南市中级人民法院于2019年2月18日作出（2018）鲁01行初896号行政判决书，判决：1.确认吴家铺街道办于2016年1月18日强拆凯基园公司生产车间、设施设备的行为违法；2.槐荫区政府赔偿凯基园公司经济损失1219549.04元。凯基园公司、吴家堡街道办事处提起上诉，后吴家堡街道办申请撤回上诉，凯基园公司申请撤回起诉与上诉。2019年10月30日，山东省高级人民法院作出（2019）鲁行终1101号行政裁定书，裁定准凯基园公司撤回起诉；准许凯基园公司、吴家堡街道办撤回上诉；撤销济南市中级人民法院（2018）鲁01行初896号行政判决。2016年3月28日，李建刚向济南市中级人民法院提起行政诉讼，请求确认槐荫区政府、吴家堡街道办、槐荫区执法局拆除其公益性菜市场大棚、办公室及附属设施的行为违法。济南市中级人民法院作出（2016）鲁01行初190号判决书。山东省高级人民法院于2018年6月22日作出（2018）鲁行终59号行政裁定，发回济南市中级人民法院重新审理。济南市中级人民法院作于2019年2月18日作出（2018）鲁01行初850号行政判决书，判决驳回李建刚的诉讼请求。山东省高级人民法院于2019年9月30日作出（2019）鲁行终1103号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。第四条，国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。本案中，李建刚与凯基园公司之间的《厂房租赁合同》及《补充协议》涉及将集体性质土地承包给非集体组织成员使用，且使用用途违反法律禁止性规定，均系无效合同。李建刚主张涉案建筑经有关部门批准建设，但有关部门的批准是否合法已在业已生效的行政判决中予以确认，根据上述法律规定及行政判决书，可以确认合同自始全部无效。关于租赁费，凯基园公司向李建刚支付了两年的租赁费40万元及押金2万元，共计42万元，该款项应当由李建刚予以退还。同时，虽然合同无效，但凯基园公司应支付涉案建筑在占用使用期间的占有使用费，标准按照合同约定的标准进行计算。双方合同签订于2014年10月29日，房屋车间交接于2014年12月17日，占有使用费从交接日起开始计算。2016年1月18日，涉案建筑被拆除，一审法院认定占有使用费应计算至2016年1月17日，则占有时间共计1年1个月，则占有使用费共计21.66万元。凯基园共支付42万元，扣除占有使用费21.66万元，李建刚应退还其20.34万元。对于凯基园公司主张的征收补偿费827832元，凯基园公司无证据证明该款项实际发放过，该诉讼请求不予支持。其主张的其他损失81667元，因凯基园公司与李建刚对于签订合同均有过错，各自损失由各自承担，且凯基园所提交的证据属于其过往支出而非实际损失，故对此诉讼请求一审法院不予支持。三教堂村委会不是合同的一方当事人，对凯基园公司主张的诉讼请求，不承担责任。财产保全费、保全反担保费用未实际发生，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国土地管理法》第二条、第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决：一、山东凯基园农业发展股份有限公司与李建刚于2014年10月29日签订的《厂房租赁合同》及《补充协议》为无效合同；二、李建刚于判决生效之日起十日内返还山东凯基园农业发展股份有限公司租赁费及押金共计20.34万元；三、驳回山东凯基园农业发展股份有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12965元，由李建刚负担4351元，由山东凯基园农业发展股份有限公司负担8614元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李建刚提交三教堂村委会出具的证明信一份，欲证明涉案厂房面积为2124平方米，仅拆除1185平方米，剩余宅基地938平方米地上房屋为合法自有房屋，未被拆除，至今仍被凯基园公司占有，李建刚不应退还房租。凯基园公司质证称，首先证明信不符合证据的要件，不能作为证据使用，仅有村委会的盖章，没有经办人的签字，经办人也没到庭进行调查，无法核实该内容的真实性，不能作为证人证言来使用，且其所书写的内容也与事实不符。根据凯基园公司与李建刚签订的厂房租赁合同，根据合同中约定的租赁物仅为厂房，建筑面积为2124平方米，所指的仅为被拆除的厂房，对于李建刚的宅基地上的房屋面积，在合同中没有约定，也没有相应的房产证书予以证明，而且根据另案两份行政判决的事实，至厂房被拆除之日，经营设施均毁，凯基园公司无法组织生产经营，即已撤离所租赁的厂房，现在凯基园公司至拆除之日已经搬离，房屋被占用的情况不存在，另外对李建刚的宅基地上的房屋凯基园公司在厂房被拆除之前临时使用，是免租金的，而且合同中也没有约定，仅作为厂房的配套设施，只有厂房有租赁价格，而且根据凯基园的使用目的，其租赁厂房作为生产经营，因此租赁厂房才是本租赁合同的主要租赁目的。综上，该证明信不能证明凯基园占用李建刚宅基地上房屋的事实以及也不能证明李建刚宅基地上房屋面积有多少，不能证明李建刚的证明目的。经审查，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。第四条规定，国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。本案中，李建刚与凯基园公司签订《厂房租赁合同》及《补充协议》，将集体土地承包给非集体组织成员，使用用途违反法律禁止性规定，且涉案厂房亦未取得建设工程规划许可证，故一审法院认定上述合同系无效合同并无不当。凯基园公司作为承租方，未尽到审慎的注意义务，未审查涉案土地及厂房的权属及性质，其与李建刚对涉案《厂房租赁合同》及《补充协议》的无效均具有过错。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据本案查明的事实，凯基园公司已向李建刚支付两年的租赁费40万元及押金2万元。虽然涉案合同无效，但依据上述法律规定，凯基园公司应向李建刚支付涉案建筑占用使用期间的占有使用费，一审法院参照双方签订合同约定的租金标准计算占有使用费并无不当。双方房屋车间交接于2014年12月17日，涉案建筑于2016年1月18日被拆除，一审法院认定支付占有使用费期间为2014年12月17日起至2016年1月17日亦无不当。故凯基园公司应支付占有使用费为21.66万元。凯基园共支付租金及押金42万元，扣除占有使用费21.66万元后，李建刚应退还凯基园公司20.34万元。李建刚主张凯基园公司仍占用其宅基地上的房屋，不应退还房租，但未提供有效的证据予以证明，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉案《厂房租赁合同》和《补充协议》的当事人系李建刚和凯基园公司，合同具有相对性，对双方均具有法律约束力。凯基园公司主张三教堂村委会与李建刚共同承担赔偿责任，于法无据，本院不予支持。凯基园公司主张征收补偿费827832元，但未提供证据证明该款项实际发放过，一审法院不予支持并无不当。凯基园公司主张其他损失81667元，前已述及，因凯基园公司与李建刚对双方签订合同无效均具有过错，一审法院认定凯基园公司的该项损失由其自行承担，对凯基园公司的该项主张不予支持并无不当。《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条规定，当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。李建刚二审中申请法院调取凯基园公司与槐荫区人民政府、济南市槐荫区人民政府吴家铺街道办事处在行政案件中达成的和解协议，因李建刚申请调取的证据，与本案无关联，故本院对李建刚的该项申请不予准许。综上所述，李建刚、凯基园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25930元，由李建刚负担12965元，由山东凯基园农业发展股份有限公司负担12965元。本判决为终审判决。审判长  吴松成审判员  陈 勇审判员  赵玉兰二〇二〇年十一月十九日书记员  韩 璐