广东省佛山市顺德区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0606执异598号 案外人：佛山市顺德区广德业房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道府又建设路商六之**。 法定代表人：黄冠芳。 诉讼代表人：广东南天明律师事务所，系佛山市顺德区广德业房地产发展有限公司管理人。 委托诉讼代理人：肖福来，广东南天明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕敏浩，广东南天明律师事务所实习律师。 申请执行人：叶志英，女，1959年6月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 委托诉讼代理人：邱运忠，广东容桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴焕欣，广东容桂律师事务所律师。 被执行人：廖少娟，女，1965年4月25日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：廖培荣，男，1955年9月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 关于本院（2019）粤0606执8710号申请执行人叶志英与被执行人廖少娟、廖培荣民间借贷纠纷一案，案外人佛山市顺德区广德业房地产发展有限公司向本院提出执行异议。本院于2020年10月19日受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年10月26日举行了听证。案外人的委托诉讼代理人肖福来、吕敏浩，申请执行人的委托诉讼代理人吴焕欣、被执行人廖培荣参加了听证。本案现已审查终结。 案外人佛山市顺德区广德业房地产发展有限公司称，2012年5月20日，顺德区法院裁定受理对佛山市顺德区广德业房地产发展有限公司的破产申请，并依法指定广东南天明律师事务所为管理人。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。本案的执行标的位于佛山市顺德区大良街道办事处顺德大良广珠路大门路段东北商业城B区一座首层101、102房产属于案外人开发的在建工程，目前尚处于整改验收阶段，尚不具备办理房屋产权证的条件，不具备处置条件。根据《中华人民共和国拍卖法》第六条规定，拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。涉案执行标的由于未竣工验收尚未进行确权，即使确权也应确权到案外人名下，属于破产企业财产。目前房管部门留存的档案资料仅为买卖合同的备案，其付款和履行情况尚未查清，管理人对案外人与被执行人之间的合同履行是否存在以及若存在是否继续履行都无法确定，该宗不动产存在权属不清，暂不适宜处理。综上，请求停止（2019）粤0606执8710号案件对佛山市顺德区大良街道顺德市大良镇广珠路大门路段东北B区一座首层101、102房产的执行措施。案外人向本院提交了（2012）佛顺法民破字第1号之一民事裁定书、指定管理人决定书、建设工程规划许可证、、建设工程规划预开工通知、建（构）筑物工程规划条件核实意见、不动产登记资料查询结果证明、廖少娟、廖培荣债权申报资料（含债权申报书、商品房购销合同、收款收据）等证据。 申请执行人叶志英认为，案外人与被执行人签订房屋买卖合同已办理了备案登记手续，该备案登记具有对外公示效力，被执行人对涉案执行标的享有相应的物权期待权，该房产可成为法院执行的财产，请求法院驳回案外人的异议请求。 本院查明，涉案房产由案外人佛山市顺德区广德业房地产发展有限公司开发建设，并办理了商品房合同备案登记，其中，佛山市顺德区大良街道办事处顺德市大良镇广珠路大门路段东北B区一座首层101房产备案登记的合同号码为0052537，佛山市顺德区大良街道办事处顺德市大良镇广珠路大门路段东北B区一座首层102房产备案登记的合同号码为0052538。 本院在执行（2019）粤0606执8710号叶志英与廖少娟、廖培荣民间借贷纠纷一案过程中，拟拍卖位于佛山市顺德区大良街道顺德市大良镇广珠路大门路段东北B区一座首层101、102的房产（下称涉案房产），处置参考价分别为549676.33元、495710.33元，起拍价分别为390000元、350000元。案外人佛山市顺德区广德业房地产发展有限公司于2020年10月19日向本院提起执行异议。 另查，在本院执行过程中，承租人裴廷江向本院提出带租拍卖申请并提交了《租赁合同》及收据。《租赁合同》显示的签订日期为2018年12月1日，出租人为廖培荣，承租人为裴廷江，约定廖培荣将涉案房产出租给裴廷江用于经营家政中介生意，租赁期三年，自2018年12月1日至2021年11月31日，第一、二年租金8000元/月，第三年若领取房产证，租金加至9200元/月，若仍无房产证，租金加于8800元/月，签订合同时，承租人支付租赁押金16000元及当月租金8000元。收据显示的出具日期为2018年12月1日，内容为：“今收到裴廷江交来大良国际商业城B区一座101-102商铺押金16000元”，经手人为廖培荣。 案外人提交的《商品房购销合同》显示的签订日期为2000年11月27日、11月22日，案外人与廖少娟、廖培荣分别签订两份《商品房购销合同》，合同编号分别为0052537、0052538，约定案外人向被执行人销售涉案佛山市顺德区大良街道顺德市大良镇广珠路大门路段东北B区一座首层101、102的房产，房产售价分别为579475元、522154元，于2000年10月14日前支付279475元、272154元，2000年11月22日前支付300000元、250000元。 开具日期为2000年10月14日的两张收款收据，内容为：今收到廖培荣、廖少娟购商业城B区壹座首层101号铺首期及102号铺首期，金额分别为240000元；开具日期为2000年11月14日的两张收款收据，一张内容为：“今收到廖培荣、廖少娟购商业城B区壹座101、102号首期”，金额为70652元，另一张内容为：“今收到廖培荣、廖少娟购商业城B区壹座首层101、102号铺首期尾数”，金额为978元。上述收据均加盖了“顺德市广德业房地产发展有限公司财务专用章”。 又查，在本院审理的广东顺德农村商业银行股份有限公司大良支行与廖培荣、廖少娟、佛山市顺德区广德业房地产发展有限公司金融借款合同纠纷两案[案号分别为（2020）粤0606民初2459号、2460号]中，广东顺德农村商业银行股份有限公司大良支行提交的《购房借款抵押合同》、房地产抵押备案证明、借款借据等证据显示，广东顺德农村商业银行股份有限公司大良支行与廖培荣、廖少娟于2000年11月22日分别签订了两份《购房借款抵押合同》，约定廖培荣、廖少娟分别以涉案房产作为抵押物向该行借款300000元、250000元，贷款期限为20年，从2000年11月24日至2020年11月23日，并约定银行将借款转账划房产商在该行账户。双方于2000年11月有28日办理了房地产抵押备案证明。 案件审查过程中，被执行人廖培荣称其与案外人签订《商品房购销合同》后，大概于2001年起使用涉案房产，刚开始由廖少娟经营销售陶瓷，后因无法办理营业执照并亏本遂停止了经营，过了一段时间后就出租给他人使用。案外人称涉案房产至今尚未竣工验收，无法办理房地产权证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，案外人于2000年已与被执行人廖培荣、廖少娟签订有书面房地产买卖合同，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。其次，关于支付价款及合法占有使用涉案房产方面，案外人提交的收款收据以及被执行人与银行签订的《购房借款抵押合同》、借款借据以及承租人向本院提交的《租赁合同》、收据等证据，可以证明被执行人在签订合同后已支付全部购房款并合法占有使用涉案房产。案外人主张被执行人没有足额支付购房款及合同履行情况尚未查清，应提供相反证据予以反驳，但案外人并未举证。故本院确认被执行人廖培荣、廖少娟已支付全部价款并合法占有使得涉案房产。最后，因涉案房产至今仍未竣工验收，不能办理房地产权证，导致无法办理过户登记，故涉案房产没有办理过户登记至被执行人名下，被执行人并无过错。综上，被执行人廖培荣、廖少娟对涉案房产享有民事权益，因被执行人未按期履行生效法律文书确定的义务，根据权利人的强制执行申请，本院依法立案执行并拟拍卖、变卖被执行人名下的涉案房产，并无不当。案外人佛山市顺德区广德业房地产发展有限公司请求停止对涉案房产的执行，缺乏理据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人佛山市顺德区广德业房地产发展有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起民事诉讼。 审判长  王福增 审判员  王晓娜 审判员  李洁锋 二〇二〇年十一月二日 书记员  黎彩德