河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终2632号 上诉人（原审原告）：张文峰，男，1984年5月2日出生，满族，农民，住河北省承德市宽城满族自治县。 委托诉讼代理人：李征，河北伸正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘占繁，男，1958年12月29日出生，满族，农民,住河北省承德市宽城满族自治县。 被上诉人（原审被告）：王凤桂，男，1966年3月2日出生，满族，农民,住河北省承德市宽城满族自治县。 二被上诉人委托诉讼代理人：周杰，河北高立君律师事务所律师。 原审第三人：刘彦军，男，1981年11月6日出生，满族，职业不详,住河北省承德市宽城满族自治县。 原审第三人：胥东升，男，1979年8月21日出生，满族，个体,住河北省承德市宽城满族自治县。 上诉人张文峰因与被上诉人刘占繁、王凤桂、原审第三人刘彦军、胥东升案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河北省宽城满族自治县人民法院（2020）冀0827民初910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张文峰的委托诉讼代理人李征，被上诉人刘占繁、王凤桂及其委托诉讼代理人周杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张文峰上诉请求：1、请求二审法院依法撤销(2020)冀0827民初910号民事判决书，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、由二被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：原审法院未对本案基础的《住宅别墅抵债协议》及上诉人的还贷行为进行准确认定，进而造成原判决认定事实不清，适用法律错误，具体如下：1、《住宅别墅抵债协议》是上诉人与二原审第三人之间合法有效的以物抵债协议，一审法院认为该协议的目的在于消灭上诉人对第三人之间及平泉县华赫矿业有限公司的债权是片面的，忽略了作为债权人的上诉人不仅仅是为了消灭债权，既然是以物抵债，上诉人的目的中也必然包含着取得该别墅及从车库的所有权，这一点在双方二2.3条(甲方接收抵顶标的物后，即取得该别墅及车库的使用权和准所有权)中有明确的体现，所以说上诉人与二原审第三人签订的以物抵债协议具备了准物权协议的效力，符合排除人民法院强制执行的基础条件。2、上诉人签订《住宅别墅抵债协议》后按照协议约定及时足额向银行归还房屋贷款亦是上诉人欲取得房屋所有权的有力佐证；《住宅别墅抵债协议》签订至今，甚至在一审诉讼期间、判决上诉人败诉后，上诉人还贷从未停止过，上诉人至今为该房屋已归还银行贷款50多万元，这种还贷行为一方面是履行生效协议的表现，最为根本的是上诉人欲还清该房屋的银行贷款，消灭该房屋上存在的抵押权，为上诉人实现所有权扫清障碍，原审法院对此并未对上诉人的还贷行为进行准确对待。3、上诉人的诉讼请求中亦包含请求人民法院对该协议的效力进行确认，但原判决却以该协议的效力与排除人民法院对于执行标的的强制执行无关，未对上诉人的该项诉讼请求进行审查，实际上正是基于这样一份合法有效的《住宅别墅抵债协议》的实际履行才产生了债务的消灭、准所有权的变动，上诉人认为该协议的效力应是本案最先审查确认的事项，二审法院应对此予以纠正。4、《住宅别墅抵债协议》签订后，原审二第三人刘彦军、胥东升已于2015年10月将该房产抵顶于上诉人，且将该房屋交付于上诉人使用至今，上诉人已通过间接方式向二第三人支付了除抵顶债务外该房屋的全部剩余款项，但该房屋一直不具备过户条件，但这并不影响该房屋已属上诉人准所有的事实，上诉人本次执行异议之诉足以排除人民法院的强制执行。综上所述，原判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销(2020)冀0827民初910号民事判决书，支持上诉人一审全部诉讼请求。 刘占繁、王凤桂答辩称：一、被答辩人无证据证实抵顶100万元债务的事实。被答辩人出示的《住宅别墅抵账协议》签订的主体为被答辩人张文峰与胥东升，然而上诉人未出具任何证据证实被答辩人对胥东升享有l00万元债权的事实，既然债权不存在，亦不存在抵顶债务的事实，更不能进一步认定为以债务抵顶的方式支付房款。被答辩人所主张的资金、账目往来及债权、债务关系均系平泉县华赫矿业有限公司与平泉国峰物资销售有限公司之间的资金、账目往来及债权、债务关系，与《住宅别墅抵账协议》中的债权债务数额亦不能相互对应，其主张不能成立；二、被答辩人不存在向银行偿还房款50余万的事实。被答辩人出示的所谓的“还款记录"不能认定为偿还房贷的行为，相反系被答辩人与被执行人之间恶意串通，企图干扰法院执行的行为。《住宅抵账协议》中明确载明每月偿还贷款的数额为8900元，而“还款记录”中存款的数额并非8900元，二者相互矛盾。且吴某华系被执行人胥东升所开公司“平泉县华赫矿业有限公司”的会计，刘彦军系该公司高管，吴某华与被执行人刘彦军、胥东升均存在大量的资金往来，吴某华向刘彦军账户转账的行为并非由吴支付房款的行为，在刘彦军的银行流水中明确记载了，多笔由刘彦军到银行柜台和自动柜员机还款的记录，且2016年9月7日转账记录中，存在一笔吴某在柜员机向卡内存款8000元的交易记录，摘要中载明了“账务调整”，随即将该笔款项又通过柜员机转出给了吴某华，说明被答辩人出具的吴某华向刘彦军卡内转账的记录并非由吴某华支付房款的行为，而是作为会计的职务行为。而且，被答辩人向卡内存款的行为均系2018年6月之后，也就是在案涉不动产被查封之后，系刻意制造还款假象的行为，并非真正的支付房款行为，故不能认定已经支付了房款。三、《住宅抵账协议》的签订系合同双方恶意串通，严重损害了其他债权人的合法权益，系无效协议。被答辩人出具的《住宅别墅抵债协议》中约定抵顶债务的数额，明显低于市场价的50％以上，属于明显不合理的低价，以明显不合理的低价转移财产、逃避债务，是法律所禁止的行为。答辩人与被执行人之间的债权债务关系产生在被答辩人出示的《住宅抵账协议》签订之前，在被执行人对外承担债务的情况下，其与被答辩人签订合同，以明显不合理的低价转让其不动产，系恶意串通损害第三人利益的行为，符合《合同法》中关于合同无效的规定，应当依法认定合同无效。四、被答辩人出具的《住宅别墅抵债协议》即便有效，也不能产生物权变动的法律效力，不能阻却其他债权人基于生效法律文书申请强制执行。该《住宅别墅抵债协议》系以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，而只是对债务人履行债务的变通方式，不能引起房屋权属的变动，案涉房屋未完成权属登记的变更手续，被答辩人仅对被执行人享有债权请求权，而并非对案涉不动产享有物权，以物抵债的协议约定的交付房产是以消灭金钱债务为目的的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优先于其他债权的权利，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他债权人的合法权利，故不能认定依据以房抵债协议阻却其他债权人基于生效法律文书申请强制执行。五、案涉不动产系被执行人的个人财产，是可执行财产，被答辩人不享有其能够排除执行的权利。能够排除对不动产强制执行的权利是指物权或事实物权，本案中被答辩人对案涉不动产不享有物权和事实物权。根据《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记发生效力。”案涉不动产系被执行人刘彦军于2014年5月19日全款200万元购买，后又于2014年7月7日改变了付款方式，由全款变更为贷款购买，该不动产依法登记在被执行人刘彦军名下，系刘彦军的个人财产，系可执行财产。六、被答辩人提出的诉讼请求执行异议申请于法无据。被答辩人出具的《住宅别墅抵债协议》并非书面的房屋买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同"的规定。被答辩人并未合法占有该不动产，被答辩人称房屋已经交付，且已经实际使用房屋至今，但被答辩人对此并未出示任何证据予以证实。被答辩人未支付全部价款，被答辩人未向被执行人支付首付款，且房贷并未还清。同时案涉不动产未办理过户登记并无不可抗力或者其他不能进行过户的情况，并非被答辩人所称的“不是因异议人自身原因未能办理过户”。不符合《规定》第二十八条规定的情形，不足以排除执行。综上，被答辩人所提出的上诉请求无事实根据，无证据支持，亦无法律依据，故敬请贵院依法驳回被答辩人的上诉请求。 刘彦军、胥东升未出庭，亦未提交书面答辩意见。 张文峰向一审法院起诉请求：1、判决立即停止对承德市双桥区产及车库的强制执行，并解除对前述房产的查封；2、判决确认原告与二第三人签订的《住宅别墅抵债协议》合法有效、并确认承德市双桥区产归原告所有；3、由二被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：本案被告刘占繁、王凤桂与第三人刘彦军、胥东升借款合同纠纷一案,于2016年5月25日立案,本院于2017年5月2日作出（2016）冀0827民初1913号民事判决书。判决确定内容为：胥东升为平泉华赫矿业有限公司的主要投资人，聘任刘彦军为该公司经理。因经营企业需资金周转，刘彦军、胥东升与王凤桂、刘占繁于2014年5月4日签订了《借款协议书》、《担保合同》及《借款单》各一份。判决结果为，由刘彦军偿还刘占繁、王凤桂借款本金102.462万元，支付自2015年6月25日起至借款还清之日止的借期利息（按月2%计算）。胥东升承担连带保证责任。判决发生法律效力后，二被执行人未按生效判决履行义务，该案进入跟踪履行程序。本院于2017年10月16日作出的（2017）宽执移字第559号执行裁定书，查封被执行人刘彦军的位于开发区冯营子凤凰御景B-D06#楼2-303、2-403及6号车库。查封期限为三年，自2017年10月16日至2020年10月15日。2017年11月6日，案件转入执行程序，执行案件号为（2017）冀0827执1645号。在执行过程中，原告于2020年4月20日向本院提出执行异议申请，本院于2020年4月30日作出的（2020）冀0827民初执异10号裁定书裁定驳回案外人张文峰的异议申请。原告张文峰不服裁定，向本院起诉。2014年5月19日，刘彦军在承德凤凰山房地产开发有限责任公司购买了D06-2-303、403房产及6号车库。2014年7月4日，刘彦军在承德市住建局开发区房管处更改付款方式，由全款改为贷款。2014年9月2日，刘彦军与中国工商银行股份有限公司承德热河支行签订了个人购房借款、担保合同。2015年4月2日，刘彦军（甲方）与胥东升（乙方）签订了《变更补充协议》，协议载明“乙方曾出资首付款80万元、装修款50万元以甲方名义购买的承德凤凰御景200平米房屋一套属（归）乙方所有，乙方享有该房屋的全部产权及相关权利”。2015年10月10日，张文峰（甲方）与胥东升（乙方）、刘彦军（丙方）、刘荣耀（丁方）签订《住宅别墅抵债协议》。协议约定：“2013年至2015年甲方对乙方享有一百万人民币债权，现该债权到期，乙方无力还款。2014年5月19日乙方出资以丙方名义与承德凤凰山房地产开发有限责任公司签订了201405190048号《商品买卖合同》，购买了凤凰御景小区产权证号为2011052，第B-D06幢连体别墅及车库一处。该别墅及车库总价值为贰佰万人民币。2014年9月4日，乙方以丙方名义购买上述别墅及车库作为抵押物，向中国工商银行股份有限公司承德热河支行贷款人民币壹佰壹拾柒万元，贷款期限为20年即自2014年9月4日至2034年9月4日。乙方每月还款8900元，截止到本协议签订之前即2015年10月之前的贷款，乙方已经还款完毕……。本协议签订后，即2015年11月包含本月之后的中国工商银行承德热河支行贷款，由甲方负责偿还……。”协议签订后,胥东升将房产的购房合同、购房款收据，维修专项基金收据等手续交于张文峰，张文峰按照约定从2015年11月开始履行向银行的还款责任,偿还至2019年5月份。该房屋目前仍然登记在刘彦军名下。另查明，平泉县华赫矿业有限公司的类型为有限责任公司，法定代表人为纪红涛，股东为郭洪友、胥东升。平泉国峰物资销售有限公司的类型为有限责任公司，法定代表人为张文峰，股东为张文峰、卢贵国。平泉县华赫矿业有限公司与平泉国峰物资销售有限公司存在业务往来。《住宅别墅抵债协议》所涉及的一百万人民币债权包括平泉县华赫矿业有限公司所欠的份额。 一审法院认为，原告提起执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉《住宅别墅抵债协议》的订立系基于原告张文峰与第三人胥东升之间的抵账行为，案涉合同的性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭原告张文峰对第三人胥东升及平泉县华赫矿业有限公司的债权，而非单纯的房屋买卖。该协议不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然的引起房屋权属的变动。尤其是在案涉《住宅别墅抵债协议》签订后，并没有办理房屋所有权转移登记手续。不动产物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，法律另有规定的以外。所以上述的约定违反了物权变动的法则，不发生物权变动效力，原告并没有取得案涉房产的所有权，原告张文峰作为债权人只有债权请求权，而非物权。本案中，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，该协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与第三人之间存有债权债务关系的当事人，即本案被告的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该协议的订立并不能阻却本案被告基于生效法律文书申请强制执行。故原告对涉案房屋并不享有能够排除执行的实体权益。关于原告要求确认《住宅别墅抵债协议》合法有效的诉讼请求,由于原告未出示相关的证据予以佐证且《住宅别墅抵债协议》是否合法有效与能否对抗执行裁定的执行不发生关联,故《住宅别墅抵债协议》是否合法有效,不在本案中予以认定。 一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定判决：驳回原告张文峰的诉讼请求。 一审案件受理费18300.00元，由原告张文峰负担。 本院二审期间，上诉人提交张文峰银行还款流水，证明张文峰一直履行住宅别墅抵债协议。二被上诉人质证意见为，对该证据不认可，不能证实是还款行为，与偿还房贷数额不符。本院认为，该证据能够证明本案相关事实，具有合法性、客观性和关联性，本院予以采信。 本院审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案涉案房屋承德市双桥区冯营子凤凰御景B-D06#楼2-303、2-403及6号车库系上诉人张文峰的财产。理由如下： 一、张文峰与胥东升、刘彦军签订对涉案房屋的《住宅别墅抵债协议》早于刘占繁、王凤桂申请查封涉案房屋的时间。2013年张文峰及张文峰经营的平泉国峰物资销售有限公司就与胥东升及胥东升作为股东的平泉县华赫矿业有限公司存在民间借贷的债权债务关系，直至2015年10月10日前，胥东升及平泉县华赫矿业有限公司共欠张文峰100多万元，为了偿还借款，2015年10月10张文峰与胥东升、刘彦军在刘荣耀的担保下，签订了以张文峰享有的对胥东升及平泉县华赫矿业有限公司100万元债权，抵顶胥东升所有的本案诉争房屋部分房款，剩余房贷自2015年11月以后由张文峰负责偿还的名为以房抵债实为商品房买卖的《住宅别墅抵债协议》。而刘占繁、王凤桂与刘彦军、胥东升的债权债务发生在2014年，其借款合同纠纷案申请执行的时间为2017年10月16日，故张文峰与胥东升、刘彦军产生的债权债务关系及签订的《住宅别墅抵债协议》均早于刘占繁、王凤桂申请执行的时间。 二、张文峰已经支付了涉案房屋的大部分价款，剩余价款按照合同约定继续履行。2015年10月10日张文峰与胥东升、刘彦军签订的《住宅别墅抵债协议》名为以房抵债，但实际为房屋买卖协议。该协议中表明案涉房屋总价款为200万元，张文峰交款方式分为两部分，其中100万元为张文峰对胥东升及胥东升参股的平泉县华赫矿业有限公司在2013年-2015年借款债权的抵顶，该债权在张文峰一审提供的借据、分类账、过磅单等证据能够证实其真实存在。另100万元为张文峰自2015年11月份接收房屋后以刘彦军的名义按月偿还至2034年9月份的房屋贷款。该部分贷款张文峰自2015年11月份至今已经偿还了50余万元，且还在继续偿还。故张文峰与胥东升、刘彦军签订的《住宅别墅抵债协议》，是债务到期后双方达成的房屋买卖协议，无论是以100万元债权抵顶100万元房款，还是后期交付100万元房屋贷款，均是房款交付的合理方式，且房屋价款符合市场行情，张文峰与胥东升并不存在以不合理低价出售房屋，逃避债务的行为，故张文峰与胥东升、刘彦军签订的《住宅别墅抵债协议》系各方真实意思表示，并不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效。张文峰也已经按照协议约定履行了给付房屋价款的义务。 三、张文峰在法院查封之前已经合法占有涉案房屋且非因张文峰的原因未办理过户登记。胥东升在签订《住宅别墅抵债协议》后已将涉案房屋的买卖合同、销售发票、购房收据、担保合同等房屋所有权相关凭证均交付给张文峰，张文峰已按月交付房贷并使用涉案房屋。由于涉案房屋存在银行抵押贷款等客观不能过户的情况，致使张文峰未能办理过户，但未能办理过户非因张文峰原因造成。 四、对于期待权性质而言，在涉案房产办理过户登记之前，张文峰享有将涉案房产所有权变更登记到其名下的请求权，该请求权从成立时间上早于刘占繁、王凤桂与胥东升、刘彦军因借款合同纠纷所形成的债权；从内容上看，张文峰的请求权系针对诉争房屋的请求权，而刘占繁、王凤桂的债权为金钱债权，并未指向特定的财产。 综上所述，张文峰就执行标的即涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。张文峰要求解除对该房屋的查封，可待本判决生效后通过民事诉讼的解除查封程序予以解决。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省宽城满族自治县人民法院（2020）冀0827民初910号民事判决； 二、不得执行承德市双桥区冯营子凤凰御景B-D06#楼2-303、2-403及6号车库。 三、驳回上诉人张文峰的其他诉讼请求。 一审案件受理费18300.00元；二审案件受理费18300.00元；合计36600.00元，由被上诉人刘占繁、王凤桂负担。 本判决为终审判决。 审判长 白云审判员崔向京审判员范典 二〇二〇年十一月十八日 书记员 孙     秋     晨