湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终1724号上诉人（原审被告、反诉原告）：王理理，女，汉族，1981年3月15日出生，住湖北省宜都市。委托诉讼代理人：王生国（王理理之父），男，汉族，1953年8月16日出生，住湖北省宜都市。特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李广彦，男，汉族，1975年11月21日出生，住湖北省宜都市。委托诉讼代理人：袁中，宜都市天平法律服务所法律服务工作者。特别授权代理。上诉人王理理因与被上诉人李广彦房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜都市人民法院（2020）鄂0581民初329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王理理及其委托诉讼代理人王生国，被上诉人李广彦及其委托诉讼代理人袁中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王理理上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回李广彦一审诉讼请求，支持王理理一审反诉请求；2、一、二审诉讼费用由李广彦承担。事实和理由：1、一审程序严重违规至实体判决不公。2、一审认定事实不清。一审曲解王理理要求李广彦维修门面的诉求，未查清丢失的灯管和矮柜，将承租人因使用不当造成的毁坏认定为自然折旧；错误认定交付钥匙即代表交付门面，门面无法出租造成的租金损失是李广彦违约造成的。3、一审适用法律错误。一审并未参照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百一十九条、第二百二十二条追究承租人的违约责任，违反了公平原则。李广彦辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。1、王理理无证据证明要求返还矮柜、灯管的样式和价值，该诉求已超过诉讼时效，王理理向李广彦交付门面钥匙的行为可视为放弃对门面物品的所有权；2、王理理未提供证据证明案涉门面原貌，且李广彦并未人为损坏门面；3、合同约定房屋维修是出租人义务；4、双方约定的房租为3.58万元/年，且已履行多年，并非王理理主张的3.6万元；5、交接门面钥匙意味着交接门面，李广彦向王理理交付钥匙后，王理理对门面的处理与李广彦无关，王理理亦无权要求李广彦承担租金，李广彦无任何违约行为，王理理返还押金系履行合同约定义务，应当得到法律支持。李广彦向一审法院诉讼请求：1、王理理立即返还李广彦租房押金10000元整；2、王理理承担本案诉讼费用。王理理向一审法院反诉请求：1、李广彦搬走占用门面的桌椅、吊灯；2、李广彦完好归还原有的一组矮柜和每根长1.17米，共36根的彩色灯管；3、李广彦将人为毁坏的门面维修好，房屋恢复原状并改换原一推两开的100%通风率窗户；4、李广彦结清水电气费和维修期间的水电费；5、李广彦结清水管维修费800元和厨房洗槽疏通施工费600元共1400元；6、李广彦补齐耍赖克扣的房屋租金1200元；7李广彦承担因违约从3月5日至门面恢复原状的经济收入损失12000元；8、全部诉讼费用由李广彦承担。一审法院认定事实：2013年3月5日，李广彦与王理理及其委托代理人王生国签订了《门面房出租合同》，合同约定，李广彦（乙方）租赁王理理（甲方）位于宜都市陆城街办城乡路**第**门面房，租赁期限为一年（2013年3月5日至2014年3月4日），押金10000元，年租金33600元；双方还约定甲方必须保证乙方租赁期内用电、用水正常，乙方在租赁期间需注意房屋前后清洁及用电安全，特大连续暴雨若出现意外，甲方不负任何经济损失；乙方需守法经营等权利义务。之后双方在《门面房出租合同》后签订了补充条款，约定甲方门面吊顶、地面砖、墙壁木尺条较新，无转让费；甲方交付乙方的门面设施能用，退门面时甲方要能用，不需翻新。合同签订后，王生国代王理理收取了李广彦10000元押金及当年房租。合同期满后双方没有续签合同，仍然按照原合同履行，2013年缴纳的押金仍然当做以后年度的合同押金；2015年因为门面租金上涨，李广彦、王理理口头协定每年租金35800元，李广彦交租金至2020年3月4日。2020年3月9日，李广彦将门面房钥匙交给王理理，王理理未退押金。一审法院同时查明：李广彦尚有264元水电费未付。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、王理理是否应该返还李广彦租房押金10000元；二、李广彦是否应当返还原物并将王理理门面房屋恢复原状；三、李广彦是否应当赔偿王理理经济损失。一、关于租房押金是否应当返还的问题。根据双方所签订的《门面房出租合同》第九条约定，租赁期限届满，在同等条件下，乙方有优先续租权；乙方自愿退租，甲方应及时退还乙方所交全部押金。虽然双方所签订的《门面房出租合同》约定的出租期限为一年，但一年之后李广彦继续租用该房屋，王理理也继续收取租金，视为双方达成不定期租赁合同，李广彦、王理理之间的租赁合同继续有效，双方当事人均享有随时解除权；2020年3月9日，李广彦将钥匙交给王理理，应视为终止了双方房屋租赁合同，李广彦交钥匙给王理理，李广彦已经履行了退还租赁房屋的义务，王理理应该按照合同约定返还李广彦押金，由于王理理未能按照合同约定退还李广彦的押金10000元，应当承担责任，故对于李广彦的诉讼请求予以支持。二、关于王理理要求李广彦将门面腾空，恢复原状并返还原物承担维修期间的水电费的问题。一审法院认为，虽然李广彦交付钥匙时，门面内尚有用于照明的吊灯，小桌一张，椅子一把，但李广彦交付门面钥匙，可以视为放弃门面内物品，王理理可以对该门面内的物品自行处置，故对于王理理该项诉请不予支持；王理理要求返还矮柜和灯管，但没有提供证据证明应返还物品的式样或价值，对于王理理该项主张不予采信；王理理反诉称，要求李广彦将房屋恢复原状，并改换原一推两开的100%通风率的窗户，同时结清维修期间的水电费用。一审法院认为，双方在签订合同后移交出租房屋时，没有对出租房屋的管理和使用进行明确约定，也没有移交出租屋时的参照物予以参考，其要求恢复原样没有依据，仅凭王理理提供的照片不能够证明该房屋损坏是因李广彦不正当使用造成的，且该房屋已由李广彦承租7年，其中不可避免的会产生自然折旧，故对于王理理该项反诉请求不予支持。三、李广彦是否应当赔偿王理理损失。王理理反诉称，李广彦应当结清租房期间的水电费264元，双方均认可，故对于王理理的该项主张予以支持；王理理反诉称，要求李广彦结清2017年11月钢水管被压撞，造成水管破裂的维修费800元，厨房下水管道受阻的施工费800元，合计1400元的修缮费用。根据双方当事人在《门面房出租合同》中第六条的约定，租赁物的维修义务应当由甲方即出租人承担，王理理作为出租人应当保证租赁物交付给承租人正常使用，李广彦在租赁期间，对于租赁物不能正常使用，理应通知出租人进行维修。故对于王理理要求李广彦支付1400元修缮费用请求不予支持；关于李广彦欠交的1200元的租金，王理理反诉称，李广彦迷信耍赖克扣每年200元的租金，六年共计1200元应补交给王理理。根据庭审查明的事实，双方在履行合同中，王理理要求第二年房屋租金由33600元涨价至36000元，李广彦从涨价之日与王理理代理人商量，要求将房屋租金从36000元降到35800元，且在过去的六年中，双方当事人一直按照35800元的租金履行合同，可以认定房屋租金为35800元，而并非王理理主张的36000元，因此，对于王理理该项反诉请求不予支持；王理理反诉称，由于李广彦对于门面房故意损坏，导致门面房未出租，要求李广彦赔偿王理理四个月的房屋租金12000元，根据双方的陈述及查明的事实，李广彦于2020年3月9日将租赁房屋钥匙交付给王理理时，其双方的租赁合同终止，李广彦履行了交付租赁房屋义务。王理理在收到钥匙后对于房屋的租赁事宜应由其自己负责，即使是李广彦交付的房屋不适合出租，王理理也应该及时采取措施防止损失扩大，李广彦对于王理理没有及时采取措施而扩大的损失没有赔偿责任，对于王理理的该项主张不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、王理理返还李广彦房屋押金10000元；李广彦给付王理理租房水电费264元；两项冲抵，王理理实际给付9736元，该款项于本判决生效之日起三日内给付；二、驳回王理理其他诉讼请求。本案本诉案件受理费因适用简易程序审理减半收取25元，反诉案件受理费因适用简易程序审理减半收82.5元，合计107.5元，由王理理负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，1、王理理、李广彦签订的《门面房出租合同》系双方真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，《门面房出租合同》届满后，李广彦仍继续租用案涉门面，王理理继续收取租金，双方形成了不定期租赁合同关系，王理理、李广彦应在租赁期内遵守该合同的约定，履行相应的合同义务，双方亦可随时解除《门面房出租合同》。李广彦于2020年3月9日将案涉门面房钥匙交付王理理的行为，系履行了向王理理退还案涉门面的义务，并以实际行动传达了解除《门面房出租合同》的意思表示，王理理接受李广彦交付钥匙的行为应认定为王理理接受李广彦退还案涉门面并与其达成了解除《门面房出租合同》的合意，故双方的不定期租赁合同关系自李广彦向王理理交付钥匙之日起即2020年3月9日解除。2、在退还案涉门面的过程中，王理理主张要求李广彦返还矮柜及36根灯管，但王理理一审提交的照片不足以证明矮柜和灯管样式或价值，其亦未提供充分的证据证明其主张，王理理应当承担举证不利的责任，其该项主张不具有事实依据，本院依法不予支持；关于王理理要求恢复案涉门面原状主张，《门面房出租合同》补充条款第二条约定：“甲方（王理理）交付乙方（李广彦）的门面设施能用，退门面时甲方要能用，不需翻新。”上述约定内容并未对李广彦退还案涉门面的具体标准进行明确，即便王理理主张要求李广彦退还时需保证将案涉门面恢复至租赁前的状态，王理理并未提交能够反映案涉门面租赁前的原貌，无法确认案涉门面是否遭受人为损坏并以此认定李广彦未按照合同约定完成退还案涉门面的义务，故一审认定“李广彦已经履行了退还租赁房屋的义务”并无不当，王理理要求李广彦恢复案涉门面原状依据不足，本院不予支持。3、关于租房押金是否应当返还的问题。前已述及，李广彦向王理理履行了退还案涉门面的义务，双方已解除了不定期租赁合同关系，根据《门面房出租合同》第九条约定“乙方（李广彦）自愿退租，甲方（王理理）应及时退还乙方所交全部押金”，王理理应当及时向李广彦退还租房押金一万元。4、关于王理理主张李广彦承担造成水管破裂的维修费及厨房下水管道受阻的施工费合计1400元的修缮费用、克扣的案涉门面租金1200元、经济收入损失12000元等费用的问题。《门面房出租合同》第六条约定：“甲方（王理理）必须保证乙方（李广彦）租赁期内用电、用水正常。”从一般文义角度分析该约定内容，王理理作为出租方，应当在李广彦租赁案涉门面期间，保证其水、电的正常使用以及案涉门面水电设施的正常运行；案涉门面的水管破裂、厨房下水道受阻系案涉门面水电设施的不正常运行问题，其恢复正常运行的责任应由甲方即王理理承担，故案涉门面水管破裂的维修费及厨房下水管道受阻的施工费均应由王理理承担。王理理2014年3月4日向李广彦书面联系提高租金，应视为王理理向李广彦就变更《门面房出租合同》中关于租金的约定作出的意思表示，而李广彦同王理理于2015年口头协定年租金为35800元系双方就变更《门面房出租合同》中约定的租金达成了合意，李广彦于2015年后应向王理理支付年租金35800元；即便王理理主张双方并未进行口头协定，李广彦于2015年起向王理理交纳年租金35800元的行为系向王理理作出了变更年租金为35800元的意思表示，王理理自2015年以来以35800元的标准收取了李广彦的租金，应认定为其与李广彦就年租金变更为35800元达成了合意，李广彦自2015年后每年应交纳的租金应为35800元；王理理以过去六年来实际租金为36000元主张李广彦承担克扣案涉门面租金1200元，没有事实依据，本院不予支持。前文已述，王理理、李广彦的租赁关系已于2020年3月9日解除，李广彦当日亦已向王理理履行了退还案涉门面的义务，故2020年3月9日后，与案涉门面相关的事项均与李广彦无关，即便案涉门面的状态不适宜对外租赁，亦应当由王理理采取相应措施处理，李广彦并无义务承担因案涉门面未出租而造成的经济损失，故本院对王理理的该项上诉请求不予支持。综上所述，王理理的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王理理负担。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  关俊峰二〇二〇年十一月十八日法官助理郭政书记员张萍