浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初13042号 原告：杨志华，男，1987年3月24日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：陈兰琴、龚吉安，、实习律师。 被告：王某2，男，1983年7月12日出生，汉族，住义乌市。 被告：王某1，女，2012年2月18日出生，汉族，住浙江省义乌市。 法定代理人：王某2，男，1983年7月12日出生，汉族，住义乌市。 被告：王小宝，男，1952年9月9日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：俞菊香，女，1954年10月30日出生，汉族，住浙江省义乌市。 第三人：王力，女，1986年4月4日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：徐巍、方丹妮，、实习律师。 原告杨志华为与被告王某2、王某1、王小宝、俞菊香房屋买卖合同纠纷一案，于2020年8月31日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员张凯适用简易程序独任审判，第三人王力提出自己的诉讼请求申请参加诉讼，本院予以准许。本案于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告杨志华的委托诉讼代理人陈兰琴、龚吉安；第三人王力的委托诉讼代理人徐巍到庭参加了诉讼。被告王某2、王某1、王小宝、俞菊香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告杨志华向本院提出诉讼请求：一、确认原告与第一被告签订的《房屋买卖合同》（居间）、《补充协议》有效；二、判令四被告立即办理位于义乌市佛堂镇文昌××幢××单元××室的房屋的初始登记并协助原告办理过户手续。事实与理由：第二被告系第一被告之女，第三、四被告系第一被告的父母。第一被告用于出售的房屋有部分平方系其从父母处调剂所得。2019年10月28日，原告与第一被告签订《房屋买卖合同》（居间），约定第一被告将其所有的坐落于义乌市佛堂镇文昌里的房屋（80平方米）出售给原告，成交价格为680000元，合同签订日支付转让款630000元，更名过户手续当日再支付50000元，并约定了违约责任。后，原告依约向第一被告转账支付630000元。该房屋经抽签定位为“义乌市佛堂镇文昌××幢××单元××室”。2019年12月8日，原告与第一被告签订《补充协议》，约定原告另向第一被告转账支付房屋面积差价款11800元、物业费及维修基金10081.09元。至今，原告已向第一被告支付价款共计651881.09元。现该房屋已具备交付及办证条件，原告多次催促第一被告办理房屋初始登记及过户手续，第一被告均以各种理由推托。《房屋买卖合同》（居间）、《补充协议》系双方的真实意思表示，且并未违反法律、法规的强制性规定，且已经实际履行，系合法有效的合同。四被告拒不履行合同义务的行为已构成违约，应承担继续履行并支付违约金的违约责任。 被告王某2、王某1、王小宝、俞菊香未到庭答辩，亦未提供任何证据。 第三人王力述称，房屋买卖合同是有效的，但原告的第二项诉讼请求应当不予支持，与我方的诉讼请求相矛盾，而且我方已经实际占有房屋。 第三人王力向本院提出诉讼请求：一、要求确认第三人与被告王某2于2017年11月13日签订的《房屋买卖合同》（居间）、2019年9月2日签订的《文昌里购房补充协议》合法有效；二、判令四被告立即办理位于义乌市佛堂镇文昌××幢××单元××室的房屋的不动产登初始登记；三、判令四被告协助第三人办理上述房屋的过户手续。事实与理由：第三人委托父亲王志良与第一被告经义乌市南渡房地产经纪服务部合伙人王美凤介绍，于2017年11月13日签订房屋买卖合同，约定第一被告将其与女儿王某1在异地奔小康中审批所得的一套100平方米购房指标以60万元（包括30万元房屋造价）转让给第三人。合同签订后，第三人通过父亲王志良于2017年11月13日、12月19日分别支付第一被告30万元和25万元，均有收据为凭。余款5万元将于被告协助原告过户后再行支付。后第三人委托父亲于第一被告于2019年9月2日签订文昌里购房补充协议，特别说明第三、四被告将其名下40平方米转给第一被告，其余20平方米转让给王松泉，款项由王志良收取。2019年9月7日，第三人委托父亲与王某2、王松泉签订房屋资格买卖合同，将前述20平方米转让给王松泉。至此，案涉合同指向的房屋面积为80平方米。2019年10月31日，案涉房屋经抽签定位在义乌市佛堂镇文昌××幢××单元××室，此次抽签由第一被告委托王志良参加。2019年11月，第一被告取得房屋钥匙，但以第三人未缴纳物业费、维修基金等为由拒绝交给第三人。2020年7月22日，佛堂镇异地奔小康筹建委员会发布通知，为文昌里小区业主将各期房款收缴发票换成镇财政统一开具的房款综合收据，以便嗣后办理不动产权证。2020年9月14日，第三人委托父亲王志良支付第一被告物业费及维修基金后，第一被告与王志良签署移交清单，将涉案房屋钥匙交付王志良，同时更改了相关物业信息。经查，第一被告尚未办理案涉房屋的不动产初始登记，其也拒绝按照合同约定协助第三人办理过户手续及不动产权证。双方签订的房屋买卖合同和文昌里购房补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，系合法有效的合同。第三人已按约支付购房款，该房屋已具备办证条件，被告却一直拒绝协助第三人办理不动产初始登记和过户手续，已构成违约，应履行合同义务并承担违约责任。现原告的诉请与第三人诉请涉及同一套房屋，故本人申请参加诉讼。 被告王某2、王某1、王小宝、俞菊香未到庭答辩，亦未提供任何证据。 原告杨志华述称，对第三人的第一项、第二项诉讼请求没有意见。关于第三项请求，第三人与原告交付房产的时间是在原告起诉之后，是在2020年9月14日，时间上是原告先主张要求实际履行，没有其他意见。 经审理查明，第一被告系第二被告的父亲，第三、四被告系第一被告的父母。2015年6月，第一、二被告与第三、四被告分别作为一户，在义乌市佛堂镇宅基地换住房、异地奔小康建设中各获批置换权益面积180平方米。 2017年11月13日，第三人（乙方）与第一被告（甲方）签订异地奔小康安置指标转让协议一份，约定甲方将其获批的上述权益面积中的100平方米转让给乙方，转让款为3000元／平方米，建设费用为3000元／平方米，楼层差价由乙方自行承担和享受，该套房造价涨跌与甲方无关；30万元于协议签订当日支付，第二笔款项25万元于2018年1月1日前支付，尾款5万元在房屋过户后支付；房屋允许过户时甲方应无条件配合乙方，过户办证所需费用由乙方承担；合同还约定了双方其他权利义务事宜。当日，第三人按约支付了首付款30万元，2017年12月19日，第三人支付第二笔款项25万元，第一被告均出具收款收据予以确认。2019年9月2日，第三人由其父亲王志良代表与第一被告又签订文昌里购房补充协议一份，载明：1、父亲王小宝名下40平转给王某2名下，同时余下20平方米转让给同村王松泉，款项一次性转给王志良账户。2、政府同意文昌里过户后一周内，王某2把两套房屋（140平方一套，80平方一套）过户给王志良名下，王志良同意给王某2红包8万元作为答谢，王某2不再提任何额外要求。3、此补充协议与原买卖合同具有同等法律效力。2019年9月6日，第一被告与第三、四被告填写义乌市佛堂镇文昌里小区剩余权益面积调剂登记表，申请将第三、四被告获批权益面积中的40平方米调剂给第一被告，调剂后第一被告剩余权益面积为80平方米。2019年9月7日，第三人委托其父亲王志良与第一被告及王松泉签订房屋资格买卖合同一份，约定将其自第一被告处购得的100平方米面积中的20平方米转让给王松泉，第一被告签字注明同意。该20平方米实际由第三、四被告获批面积中调剂取得。2019年10月30日，第一被告出具授权委托书一份，委托王志良参加文昌里小区户型选择。2019年10月31日，第三人向第一被告购买的80平方米权益面积房屋经抽签并公证，确定在义乌市佛堂镇文昌××幢××单元××室，公证书中备注该房屋第一、二被告（40㎡），第三、四被告（40㎡）。2020年9月14日，第三人委托其父亲王志良向第一被告支付了该房屋物业费和维修基金10081.09元。第一被告于当日将该房屋钥匙、房屋使用说明书等移交第三人，并办理了该房屋物业管理有关手续，房屋现由第三人占有使用。 另查明，2019年10月28日，原告（乙方）与第一被告（甲方）签订房屋买卖合同一份，约定甲方将坐落于义乌市佛堂镇文昌里（以抽签公证书为准）房屋出售给乙方，面积为80平方米，成交价为68万元，于合同签订当日支付63万元，余款5万元办理过户手续当日支付；合同还约定了违约责任等其他权利义务事宜。该房屋抽签定位后，双方在合同中补充房屋坐落7幢1单元502室。2019年12月8日，双方又签订补充协议一份，载明因房屋最终测绘面积为83.73平方米，由乙方一次性补贴甲方11800元。原告于2019年12月30日向第一被告支付了面积差价11800元及该房屋物业费和维修基金10081.09元。 再查明，2017年5月24日，案外人王志良（王力父亲）与第一被告（甲方）签订房屋买卖合同一份，约定将本户安置异地奔小康区块中经审批所得的其中一套140平方米户型购房指标转让给王志良，目前该房屋已由王志良实际占有使用，除尾款5万元其余款项已付清。 目前涉案房屋所在小区已具备不动产初始登记条件，四被告至今未办理不动产初始登记手续。第三人已向第一被告支付该房屋不动产登记契税等费用3500元，第一被告出具收条一份。 上述事实，有原告提供的房屋买卖合同、补充协议各一份、入场通知书复印件、房屋公证书复印件各一份、剩余权益面积调剂登记表复印件一份、定金收条原件、账户对账单打印件各一份；第三人提供的房屋买卖合同、文昌里购房补充协议、房屋资格买卖合同各一份、置换权益面积审批表复印件二份、剩余权益面积调剂登记表复印件一份、安置情况表复印件二份、证明一份、收款收据二份、授权委托书、公证书各一份、收款收据发票二份、收款收据一份、移交清单、临时管理规约（承诺书）、前期物业服务协议复印件、供水合同复印件、房屋实物图片各一份、通知照片、浙20**义乌市不动产权证0026269号复印件、收条各一份及当事人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，涉案房屋面积中包括第一、二被告审批所得40平方米及第三、四被告调剂给第一被告的40平方米，对于第三、四被告调剂的40平方米第一被告已取得相应的处分权；第一、二被告的部分系二被告共同审批所得，原告和第三人与第一被告签订涉案房屋买卖合同及补充协议书时第二被告系无民事行为能力人，第一被告系第二被告的监护人，原告和第三人有理由相信其能够代表第二被告签订上述协议，且第二被告作为未成年人无独立经济能力和收入来源，涉案房屋缴纳的相关费用均由第一被告承担，双方的交易价格亦未明显损害第二被告权益，故原告、第三人与第一被告签订的有关协议及补充协议系双方真实意思表示，不违反有关法律及行政法规的禁止性规定，亦不存在其他无效情形，均为合法有效。本案中，原告与第三人均要求被告继续履行合同向其交付涉案房屋并办理不动产初始登记和变更登记，但原告、第三人与第一被告签订协议所购买系同一套房屋，客观上无法同时履行。综合考虑合同签订的时间、付款时间、参与抽签事实及房屋占有现状等因素，本院对第三人的该部分诉请予以支持。经本院释明，原告未在指定期间内要求变更诉请，坚持其原诉讼请求，本院不予支持，因双方合同客观上履行不能产生的相应后果，双方可另行处理。第三人已按约履行支付相应购房款及其他有关款项的合同义务，且已实际占有使用房屋至今；现该房屋已可办理不动产初始登记，第一、二被告亦应按约及时办理不动产初始登记并协助原告办理不动产变更登记手续。第三、四被告虽已将其权益面积调剂给第一被告，但产权登记程序上仍需其予以协助。第三人应支付的购房余款5万元，按合同约定在过户后付清，第三人应按时支付，为一次性解决矛盾，本院在本案中一并处理。综上，原告第一项诉请本院予以支持。第三人的诉请有事实及法律依据，本院予以支持。四被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证、辩论的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第二十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下: 一、原告杨志华与被告王某2于2019年10月28日签订的《房屋买卖合同》及2019年12月8日签订的《补充协议》有效。 二、第三人王力与被告王某2于2017年11月13日签订的《异地奔小康安置指标转让协议》及2019年9月2日签订的《文昌里购房补充协议》有效。 三、被告王某2、王某1、王小宝、俞菊香于本判决生效之日起十日内办理位于义乌市佛堂镇文昌××幢××单元××室房屋的不动产初始登记手续，并于不动产初始登记完成后十五日内协助第三人王力办理该房屋的不动产变更登记手续；第三人王力于房屋不动产变更登记完成后十日内支付被告王某2、王某1购房余款5万元。 四、驳回原告杨志华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10200元（原告预交5300元，第三人交4900元），由被告王某2、王某1负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 张 凯 二〇二〇年十一月六日 书记员 颜虹英