山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终11072号 上诉人（原审原告）：陈立岐，男，1959年11月22日生，汉族，住胶州市株洲路**联谊景尚名都**。 委托诉讼代理人：郝正磊，山东郝正磊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝宇，山东郝正磊律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：高四良，男，1977年1月20日生，汉族，住胶州市。 委托诉讼代理人：周茂喜，山东海之信律师事务所律师。 原审第三人：王英，女，1985年4月10日生，汉族，住胶州市。 上诉人陈立岐与被上诉人高四良、原审第三人王英案外人执行异议纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初13420号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陈立岐上诉请求:撤销一审判决，解除对涉案房屋的查封。事实和理由：上诉人与王英签订房屋买卖合同，房款626000元，已支付426000元，剩余20万等办理完过户后交齐。由于王英迟迟未能取得房产证，以及政府政策原因，导致上诉人无法办理过户。根据物权法司法解释第二条、最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第十七条第二款、最高人民法院执行异议和复议规定第二十八条等规定，上诉人可以排除执行。 被上诉人高四良答辩称，第一，陈立岐依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，主张人民法院撤销对胶州市人民法院（2019）鲁0281执异153号民事裁定书，解除对胶州市株洲路159号联谊·景尚名都A区14-2-202的查封不成立。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”这一规定有两个部分，首先，该条款规定的是“第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”，本案即使陈立岐与王英房屋买卖事实是真实的，但也仅仅支付了部分价款，并不影响法院查封。其次，该条款同时规定“第三人已经支付全部价款，并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”据此，我们可以看出，人民法院不得查封的条件必须是：一、支付全部价款；二、第三人实际占有；三、第三人没有过错。然而本案申请人陈立岐并没有支付全部价款，仅此就不应当适用本条规定人民法院可以查封、冻结、扣押。第二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条第二款规定：“第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结”。本案在执行中，胶州市人民法院向陈立岐发出《协助执行通知书》，将余款中的118000元交至胶州市人民法院，并制作了《执行笔录》，陈立岐明确表示2019年1月3日前将该款项交至胶州市人民法院。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，原告必须同时符合以上条件且其权利能够排除执行，缺一不可，方能获得人民法院支持排除执行请求。本案中，陈立岐未按照法律规定和法院指定及其本人承诺将剩余价款交至法院，故陈立岐的主张不能支持。第三，即使陈立岐与王英签订的《房屋认购合同》及《补充协议》是真实的，也同样不得排除执行。2017年7月份，涉案房屋被查封，2017年10月12日，原告和王英才签订《补充协议》，明显为对抗法院的执行而签，恶意串通损害第三方的利益，《补充协议》无效。即使《补充协议》是真实的，那么按照《补充协议》第二条约定：原告陈立岐尚欠王英房款20万元未付，陈立岐代偿银行贷款六个月，自2018年4月份以后，其余贷款仍由王英偿还，也就是说偿还银行贷款的义务仍由王英承担，而不是陈立岐；如果陈立岐再继续替王英偿还贷款，那是陈立岐在承担不属于自己的义务，不应因此而损害他人利益。如果存在王英不能偿还房屋贷款而不能过户登记，那也是另种法律关系，而不应对抗法院执行。陈立岐“因有银行贷款，故不能支付余款”的主张与法律相抵触，故其主张不能成立。综上所述，陈立岐的主张不能成立，请求贵院依法驳回陈立岐的诉讼请求。 王英陈述称，同意上诉人上诉主张。 陈立岐向一审法院起诉请求：一、依法撤销胶州市人民法院（2019）鲁0281执异153号民事裁定书，解除对陈立岐依法拥有的胶州市株洲路159号联谊景尚名都Ａ区住宅的查封；二、由高四良承担本案诉讼费用。 一审中，陈立歧提交以下证据： （一）青岛市商品房预售合同一份（网签时间2013年12月）；（二）购房发票一张；（三）案涉房屋房产证；以上证明：王英有权处分案涉房屋。（四）房屋买卖合同一份；（五）双方签订的楼房买卖补充协议一份；（六）申请人向王英转账的银行记录及王英出具的房款收条8份；（七）申请人偿还银行贷款的转账记录（17年11月至20年2月）；以上证明：申请人陈立岐已合法购买房屋且支付全部价款。（八）街道办事处及物业管理公司出具业主证明一份；（九）物业费、供暖费等缴费收据；（十）天然气供气协议一份；以上证明：申请人自2016年10月底已入住查封房屋。 高四良质证意见为：对证据一、二、三真实性没有异议，证明事项有异议，虽然房子在王英名下，但是该房屋是王英与孙志超夫妻共同财产，孙志超去世以后，孙志超的法定继承人与王英有共同的处分权，也就是说王英没有独立的处分权；对证据四、五、六的真实性、形式没有异议，但是高四良认为，该组证据是为了对抗法院执行而设立，且证明事项中已经全部支付房款不成立，胶州市人民法院在2018年12月陈立岐做了询问笔录，陈立岐主张尚欠王英房款17万元，胶州市人民法院于2018年12月17日向陈立岐下达了协助执行通知书，责令陈立岐将所欠房款中的118000元交付到胶州法院，那么在2018年12月17日之后不管是否已经全部付清房款，均无法对抗法院执行；对证据七真实性没有异议，但是不能证明该转账记录是偿还了涉案房屋的贷款；证据八、九、十，真实性有异议，同时不能证明陈立歧已经入住。 第三人王英质证意见为：均没有异议。 高四良在本案审理过程中提交以下证据：证据一，（2017）鲁0281民初6315号民事调解书一份，证明王英欠高四良147000元；证据二，（2018）鲁0281执1852号协助执行通知书一份，证明胶州法院于2018年12月17日责令陈立歧将11.8万元交付至胶州法院，在发出协助执行通知书之前，胶州法院执行局执行法官对陈立歧作出了询问，陈立歧对尚欠房款17万元明确表示认可，并且明确表示同意将11.8万元交付至胶州法院。笔录在执行案卷中存档。 陈立歧质证意见为：对证据一，真实性没有异议，但是该证据可以充分证明高四良债权的确认是在陈立歧购买该房屋之后；对证据二，对于协助执行通知书的真实性没有异议，正是因为该通知书所要求陈立歧予以协助的内容不符合法律规定，因此陈立歧就此向法院提出执行异议申请，且向法院提起了执行异议之诉，按照本案事实和法律规定，陈立歧陈立岐没有义务向高四良支付其所主张的款项。 第三人质证意见为：没有异议。 一审法院认定事实：2017年6月23日，一审法院受理高四良诉孙志超、王英民间借贷纠纷一案，案号为(2017)鲁0281民初6315号，在该案诉讼过程中，高四良向一审法院提出保全申请，一审法院于2017年6月28日作出(2017)鲁0281民初6315号民事裁定书，于2017年7月12日向胶州市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封王英名下位于胶州市株洲路159号联谊景尚名都Ａ区的房屋一处（鲁20**胶州市不动产权第00××24号）。2018年2月1日，一审法院作出(2017)鲁0281民初6315号《民事调解书》：一、王英偿还高四良款项16万元，分两笔还清，于2018年3月31日前偿还3万元，于2018年5月1日前偿还13万元，如第二笔逾期不能足额偿还，则可申请执行第二笔款项为147000元；二、本次纠纷一次性处理，双方再无其他争议。履行期限届满后，王英未按时履行法律义务，高四良于2018年5月2日向胶州市人民法院申请强制执行，案件进入执行程序，案号为（2018）鲁0281执1852号。陈立岐提出执行异议，一审法院于2019年12月9日做出（2019）鲁0281执异153号执行裁定书裁定：驳回异议人陈立岐的执行异议申请。 2016年9月23日，甲方（卖方）王英与乙方（买方）马秀芝、陈立岐、陈金龙签订《房产认购合同》，约定：甲方同意将其拥有的胶州市204国道南路景尚名都小区x号楼x单元x户房产出售给乙方，此房权属为商品住宅，房地产权证号为00××24，建筑面积124.06。乙方同甲方协定房产交易成交价626000元，此合同签订当日，乙方付100000元预付款，自双方签字之日，视为甲方已收到乙方预付款，甲方不再另行出具收条，剩余款项乙方拆迁完1星期之内付清，如不拆迁乙方负责办理按贷款买房。甲方协助乙方办过户手续，过户款由乙方负责，过户手续费中介由甲方负责，全款或按揭完成后甲方必须配合乙方过户，如违约甲方赔偿乙方双倍预付款，成交后合同作废。 2016年9月23日，王英出具收条一份，载明：“收条，今收到房屋预付款100000元（壹拾万）整，（已签合同，房款总价626000元），王英，2016年9月23日。”2016年9月16日，陈立岐自银行账户取款10000元。 2016年12月8日，孙志超、王英出具收条一份，载明：“今收到人民币现金150000.00元整（壹拾伍万元整）（用于购买14#x单x房款），孙志超，137××××2888，王英，2016.12.8。”同日，陈立岐之子陈金龙自银行账户取款150000元。 2017年5月15日，孙志超、王英出具收条证明一份，证明：“收条证明，今收到陈立岐购房款3万元，联谊景尚名都14号楼x单元x户购房款，至此该房产已付款28万元，特立此据，以此为证。孙志超，2017.5月15日。” 2017年5月24日，孙志超出具收条一份，载明：“今收到房款10000元整，联谊景尚名都14号x单x号以付款290000元整，此证据，孙志超，2017.5.24。”同日，陈立岐之子陈金龙自银行账户取款10000元。 2017年6月30日，孙志超、王英出具收据一份，载明：“收据，今收到房款14#x单x2房款已付肆拾贰万零陆仟，甲方必须配合乙方过户，剩余款项过户后一次性付清。孙志超，王英，2017.6.30。” 陈立歧称，上述426000元中100000元系现金交付，326000元系转账，但陈立歧未能提交转账证据，一审法院对其转账说法不予确认。 2017年10月12日，甲方（卖方）王英与乙方（买方）陈立岐、陈金龙签订《楼房买卖补充协议》，约定：甲乙双方已于2016年9月23日签订了《房产认购合同》一份，由乙方购买了甲方所有的位于204国道以南胶州市株洲路159号联谊·景尚名都A区小区14号楼x单元x户。一、该楼房房款共计626000元，在签订本协议之前乙方已付给甲方购房款426000元，现尚欠房款200000元未付，原约定该款在甲方协助乙方办理过户手续完毕时一次性付清。现因政府限制过户及甲方尚有40多万元的银行购房贷款未还清无法过户。甲方因经济紧张暂时不能按期每月支付给建设银行青岛分行的房贷2240元/月，现自2017年10月份开始，连续六个月内由乙方在每月的27日替甲方支付还贷（自2017年10月27日至2018年3月27日止）。具体支付方式：由乙方通过银行账户直接转付至甲方的还贷账号：62×××16（建设银行青岛市支行），自2018年4月份之后仍由甲方及时偿还。二、乙方按照第一条所还的甲方房贷款额，可从乙方剩余的应支付甲方的房款扣除或者作为乙方给甲方的垫付再由甲方还给乙方。三、因现在政府政策限制房产办理过户手续，自甲方于2017年6月27日始取得的房产证，满两年至2019年6月27日期间，可以办理房产变更手续时，由乙方将剩余的房款与甲方应当承担的剩余房贷款额共同到贷款银行还清房贷，由甲方协助乙方办理房产手续，所需的过户费、交易税等费用由乙方承担，过户中介费由乙方负担。 本案审理过程中，法庭到涉案房屋进行现场查勘，房屋所在小区物业工作人员称，其2017年入职时，陈立岐一家就都在此居住，已缴纳物业费用。 一审法院认为，关于陈立歧对执行标的是否享有所有权或者享有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，能否足以阻却法院的强制执行。分析如下：第一，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地登记使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案涉案房屋登记在王英名下，涉案房屋的物权并未发生变更，陈立歧依法对涉案房屋不享有所有权，故一审法院依据不动产登记簿对执行标的进行处置并无不当。第二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，陈立歧称已向王英支付房款426000元，并偿还部分贷款，对此王英均予以认可，关于房款426000元，陈立歧提交有王英的收条，对于其中326000元系转账的说法，陈立歧未提交证据予以证明，故对该说法不予采信，陈立歧在本案中未能支付房屋全部价款，也未按法院要求将剩余价款交付执行，此其一。第二，根据陈立歧陈述，对于涉案房屋未办理过户登记的原因，陈立歧主张系因青岛市商品房政策的调整及王英隐瞒房屋存在按揭贷款抵押，一审法院认为，购买房屋是家庭生活中的大事，购房前应当充分了解房屋权属、债权债务、抵押情况，陈立歧在购买涉案房屋时不知房屋存在按揭贷款抵押，未尽到审慎注意义务，在得知涉案房屋存在银行抵押后，亦未及时督促被执行人王英提前偿付贷款或采取其他方式偿付贷款以撤销抵押，对房屋无法过户存在过错。故根据上述法律规定，一审法院对登记在王英名下的涉案房屋进行处置，并无不当。综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条之规定，判决：驳回陈立岐的诉讼请求。案件受理费3700元，由陈立岐负担。 本院二审期间，上诉人提交以下证据： 证据一，不动产交易登记信息查询结果一份，证明陈立岐名下没有其他房屋。 证据二，物业水电燃气缴费单据，证明上诉人一直占有使用争议房屋。 证据三，上诉人代王英偿还贷款的凭证，证明上诉人承担了王英对房屋的贷款支付至今。 证据四，426000元支付情况说明一份，其中有2016年12月8日陈金龙从银行提款15万的帐户交易明细，还有2017年6月30日陈金龙持马秀芝银行卡到王英的丈夫指定的彩票站刷POS机支付10万元，对双方交易王英夫妇共同认可的收到条进行补充证明。 高四良质证称：证据一，对真实性没有异议，但陈立岐原来是有房子的，在该证据上却没有反映出来，说明该证据不能准确反映陈立岐有无其他房屋。证据二，对真实性不予认可，所有物业费、水电费等应该开具正式发票。在法院查封后提交执行证据不能对抗对本案的执行。证据三，对真实性没有异议，但该证据就是为了对抗法院执行，而且也不能证明是全部支付了房款，不符合意见的规定。在2018年12月份胶州法院在执行程序中询问了陈立岐，陈立岐同意将11.8万元交到法院，法院解除查封不再执行了，陈立岐没有交到法院剩余房款根据法律规定就不能排除执行。证据四与本案没有必然联系。 王英对上述证据真实性及证明事项均无异议。 二审中，法院询问上诉人是否愿意将剩余房款交付执行，上诉人称“不能交付”。 本院查明事实与一审一致。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，根据各方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：上诉人排除执行的请求应否支持。 本案中，上诉人与王英签订房屋买卖合同，其对王英享有要求交付房屋、协助办理产权过户登记的权利，该权利系债权请求权，并不能以此确认上诉人为房屋所有人，因涉案房屋至今未变更登记至上诉人名下，故上诉人称其为房屋所有权人的主张不成立，本院不予支持。 关于上诉人能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定排除执行的问题。首先，上诉人是否已向王英实际支付426000元房款存疑，即便该笔购房款已支付，二审中其明确表示不能将剩余房款交付执行。故上诉人不符合二十八条第三项之规定。其次，关于未办理过户的登记原因，一审法院分析得当，本院予以确认并不再赘述。故，上诉人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定排除执行的上诉请求亦不成立。 关于上诉人能否依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定排除执行，本院认为，据前所述，上诉人未支付全部价款，在未办理过户登记手续中存在过错，且该规定仅是对执行行为的评价，在执行异议之诉纠纷中，上诉人据此主张排除执行不能成立。 综上，上诉人陈立岐上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理3700元，由上诉人陈立岐负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员 李 丽 审判员 潘红燕 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 王明 书记员孔怡 书记员庞连捷