辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6100号上诉人（原审原告）：大连交通大学，住所地大连市沙河口区黄河路**。统一社会信用代码12210000422412021X。法定代表人：马云东，该校校长。委托诉讼代理人：李强，该校资产经营有限公司副总经理。委托诉讼代理人：王峰，该校交通运输工程学院教授。被上诉人（原审被告）：北京嘉盟世纪酒店投资管理有限公司大连分公司，住，住所地大连市西岗区沈阳路**一社会信用代码912102030715663862。负责人：孟晓鹏，该公司总经理。委托代理人：万龙凤，北京市东卫律师事务所律师。委托代理人：张春蕙，北京市东卫律师事务所律师。原审第三人：大连华凯汽车销售服务有限公司，住，住所地大连市西岗区沈阳路**一社会信用代码912102005760764898。法定代表人：杜长昆，该公司经理。委托诉讼代理人：杨玉玲，辽宁呈显律师事务所律师。上诉人大连交通大学（以下简称“交通大学”）因与被上诉人北京嘉盟世纪酒店投资管理有限公司大连分公司（以下简称“嘉盟公司”）、原审第三人大连华凯汽车销售服务有限公司（以下简称“华凯公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初3547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。交通大学上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；二、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。1.一审判决错误认定“被上诉人于2018年4月25日至2018年9月11日期间向华凯公司交纳了2018年5月1日至2019年4月30日租金共计200万元”。依据被上诉人提交的银行付款回单（对账单），其中记载的收款人是案外人，并不是华凯公司。被上诉人提交的银行付款回单及增值税专用发票、收款收据等证据材料，不能证明被上诉人已向华凯公司实际支付了上述租金。2.一审判决错误认定“期间上诉人亦未将华凯公司拖欠其房屋租金涉诉情况向被上诉人告知”。依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，华凯公司负有向被上诉人告知其拖欠租金涉诉情况的义务，上诉人并不负有告知义务。而依据被上诉人向上诉人递交的继续租赁房屋申请和向执行法院递交的执行异议书，可以证明2018年12月20日上诉人与华凯公司租赁合同纠纷案一审判决生效后，上诉人已经及时告知了被上诉人租赁合同解除并要求腾房；执行法院也通知被上诉人要求腾房，但被上诉人提出了执行异议。二、一审判决适用法律错误1.一审判决适用《中华人民共和国合同法》错误。上诉人因与华凯公司签订的租赁合同已于2018年12月20日解除，被上诉人作为次承租人仍实际占用案涉房屋，且拒绝执行法院腾房要求，故根据《中华人民共和国物权法》第四条和《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条之规定，以物权人的名义提起本案诉讼，要求被上诉人腾退案涉房屋并支付占有使用费。上诉人与被上诉人之间并不存在任何合同关系，但一审法院却依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条之规定判决本案，系适用法律错误。2.一审判决驳回支付2018年12月21日至2019年4月30日期间房屋占有使用费的诉讼请求有违公平原则。自2018年12月20日，上诉人与华凯公司签订的租赁合同解除后，被上诉人与华凯公司签订的转租合同因失去了履行基础故也应终止履行，被上诉人作为次承租人负有向上诉人腾退案涉房屋的义务。被上诉人已经支付的租金以及装修等损失，应当依据合同相对性向华凯公司主张返还或者赔偿。在被上诉人拒绝上诉人和执行法院腾房要求的情况下，上诉人根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，要求被上诉人支付房屋占有使用费的诉讼请求应当得到法院的支持。但一审法院却以“被上诉人于2018年9月11日前向华凯公司交纳了2018年5月1日至2019年4月30日期间的全部租金，此时上诉人与华凯公司的《承包合同》尚未解除，而被上诉人在合同履行过程中未有任何违约行为。期间上诉人亦未将华凯公司拖欠其房屋租金涉诉情况向被上诉人告知”为由，作出“上诉人要求被上诉人支付2018年12月21日至2019年4月30日的占有使用费有违公平原则，本院不予支持”的认定。对此，上诉人认为，本案争议产生的时间节点为2018年12月20日上诉人与华凯公司签订的租赁合同解除之日。上诉人主张的占有使用费系因被上诉人拒绝履行腾房义务的侵权行为而非依据已经解除的租赁合同而形成的债权。该债权因被上诉人的侵权行为持续而扩大，直至2019年4月30日与上诉人签订了继续租赁案涉房屋合同为止。却与该节点之前被上诉人是否向华凯公司交纳租金、是否有违约行为，上诉人是否告知涉诉情况无关，更不能以被上诉人向华凯公司交纳的所谓租金进行抵偿。一审法院认定被上诉人已向华凯公司交纳了2019年4月30日前的租金，有权继续占用案涉房屋，无须再向上诉人支付占有使用费，既没有法律依据，也与法律规定相悖；既纵容了被上诉人拒绝腾房的违法行为，也损害了上诉人的合法权益，才是真正的有违公平原则。嘉盟公司辩称,不同意上诉人的上诉请求。理由：一、一审判决认定事实清楚，应予维持。1、被上诉人依据与华凯公司签订的《房屋租赁合同》于2018年9月11日前实际支付给华凯公司2018年5月1日至2019年4月30日年租金200万元，证据确实充分，一审判决认定事实正确。2、上诉人明知依据《承包合同》和《房屋租赁合同》，华凯公司基于上诉人的委托已将涉案房屋转租给被上诉人使用，被上诉人是涉案房屋的实际使用人，其在与华凯公司的诉讼过程中并未向法院阐明通知被上诉人作为第三人参加诉讼，侵犯了被上诉人的合法权益。被上诉人对上诉人与华凯公司2018年12月20日合同解除判决程序不予认可。被上诉人递交的继续租赁房屋申请只是对与华凯公司签订的《房屋租赁合同》未履行部分的补救措施。因被上诉人本身并不是上诉人与华凯公司案件的当事人，法院执行通知的腾退义务人是华凯公司并非是被上诉人，故被上诉人向法院提交了执行异议,这是被上诉人依法维护自身权益的行为并得到了执行法院的支持。另外，上诉人要求被上诉人支付占有使用费，进一步证明被上诉人是利害关系人，而上诉人并没有尽到通知其参与诉讼的义务。二、一审判决适用法律正确，应予以维持。1、上诉人的主张违反了《合同法》第八条依法履行合同义务原则。被上诉人与华凯公司签订的《房屋租赁合同》，合法有效依法应受法律保护，非因法定程序不得解除、终止。即使上诉人与华凯公司的《承包合同》（租赁合同）于2018年12月20日被法院判决解除，也不能当然认定被上诉人与华凯公司之间的《房屋租赁合同》因解除而终止。因此被上诉人支付房屋租金合法使用房屋，是依法履行合同的行为，被上诉人不负有向上诉人腾退案涉房屋的义务，也不存在逾期腾退房屋而支付占用使用费的问题。2、退一步讲，即使按照上诉人的说法：“上诉人与华凯公司之间的租赁合同解除后，华凯公司与被上诉人之间的转租合同因失去了履行基础故也应终止履行。”此处的“终止履行”应是对未履行部分的终止履行，对于已履行部分不存在终止履行的情形。即使依据《中华人民共和国物权法》第四条，上诉人主张物权保护，也只能针对未履行部分主张终止履行。3、《司法解释》第十八条适用的前提是存在逾期腾房情形下才支付占有使用费。而本案中，被上诉人使用房屋是履行《房屋租赁合同》的约定，支付租金至2019年4月30日，并依约使用房屋至2019年4月30日，被上诉人至始至终都不存在逾期腾房情形，不存在支付房屋占有使用费的问题。华凯公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。交通大学向一审法院起诉请求：被告支付自2018年12月21日起至2019年4月30日止房屋占有使用费717,808.22元（200万元/年÷365天×131天）。一审法院认定事实：2012年2月1日，原告与第三人华凯公司签订一份《承包合同》，约定华凯公司承包原告位于大连市西岗区沈阳路5号的沈阳路校区土地、房屋及设施设备经营使用，房屋面积约23,000平方米，占地面积约21,000平方米；承包期限10年，自2012年3月1日至2022年2月28日止。承包费及交付期限和方式：第一年华凯公司于当年10月31日前交付承包费400万元，第二年至第五年华凯公司于当年10月31日前交付承包费500万元，第六年以后的承包费在500万元基础上，按双方商定的标准和期限交付。2013年2月18日，华凯公司与北京嘉盟公司签订《房屋租赁合同》，华凯公司将其租赁的大连市西岗区沈阳路5号4458.975平方米房屋转租给北京嘉盟公司作为酒店经营使用，租赁期限自2013年2月18日至2022年2月28日止。2013年7月11日，华凯公司与北京嘉盟公司及被告北京嘉盟公司大连分公司签订《租赁合同承租方变更之三方协议书》，将承租方由北京嘉盟公司变更为被告北京嘉盟公司大连分公司。2017年8月23日，华凯公司与被告签订《租赁合同租金变更协议书》，约定：计租年限自2017年5月1日至2022年2月28日止，年租金为200万元整，被告于每年5月31日前向华凯公司一次性支付。被告于2018年4月25日至2018年9月11日期间向华凯公司交纳了2018年5月1日至2019年4月30日租金共计200万元，华凯公司开具了专用收款收据和增值税专用发票。2018年8月2日，因华凯公司拖欠原告租金，本院作出（2018）辽0203民初1699号民事判决，判决：解除原告和华凯公司签订的《承包合同》；华凯公司向原告返还租赁的大连市西岗区沈阳路5号房屋、土地及设施设备，并支付租金、违约金。华凯公司不服，上诉至大连市中级人民法院，大连市中级人民法院于2018年12月20日作出（2018）辽02民终8619号民事裁定，裁定：准许华凯公司撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。2019年7月26日，原告与被告签订《沈阳路校区房屋继续租赁协议》，约定被告继续租赁大连市西岗区沈阳路5号4458.975平方米房屋，租赁期限自2019年5月1日起至2022年2月28日止，年租金为200万元。一审法院认为：原告与华凯公司签订的《承包合同》已经一审法院（2018）辽0203民初1699号民事判决予以解除，大连市中级人民法院作出的（2018）辽02民终8619号民事裁定，确定一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力，即2018年12月20日原告与华凯公司的合同解除。而被告自2013年2月起即与华凯公司就案涉房屋（4458.975平方米）建立合法的租赁关系，一直使用案涉房屋，并依据双方签订的《房屋租赁合同》于2018年9月11日前向华凯公司交纳了2018年5月1日至2019年4月30日期间的全部租金，此时原告与华凯公司的《承包合同》尚未解除，而被告在合同履行过程中未有任何违约行为。期间原告亦未将华凯公司拖欠其房屋租金涉诉情况向被告告知。因此，原告要求被告支付2018年12月21日至2019年4月30日的占有使用费有违公平原则，一审法院不予支持。综上所述，一审法院《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告大连交通大学的诉讼请求。案件受理费12,700元（原告已预交），由原告大连交通大学负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人交通大学提交新证据《大连市西岗区人民法院受理案件通知书》、《案外人执行异议申请书》，拟证明上诉人在生效判决确定的华凯公司三个月腾退房屋期限届满时，未向西岗区人民法院申请执行，执行期间即2019年4月30日，因法院要求被上诉人腾退案涉房屋，被上诉人予以拒绝，并提出了执行异议。嘉盟公司对该组证据真实性认可，但不认可待证事项。本院经审查对该组证据的真实性予以确认，该证据显示，交通大学于2019年3月4日向大连市西岗区人民法院就其与华凯公司（2018）辽0203民初1699号民事判决申请强制执行，该判决包含了要求华凯公司返还案涉租赁场地的内容。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明，二审中，嘉盟公司认可交通大学于2018年12月24日张贴通知，标题为《关于返还大连交通大学大连市西岗区沈阳路5号房屋土地及设备设施的通知》，内容是交通大学与华凯公司的一、二审法律文书，交通大学要求其返还房屋。本院认为，结合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为次承租人嘉盟公司应否向出租人交通大学支付自交通大学与承租人华凯公司之间的房屋租赁合同解除之次日（即2018年12月21日）起至嘉盟公司直接与交通大学签订租赁合同约定的租期起算前一日（2019年4月30日）止的房屋占有使用费。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，交通大学与华凯公司2012年2月1日签订的《承包合同》，名为承包，实为租赁，因承租人华凯公司拖欠租金，一审法院判令解除出租人交通大学与承租人华凯公司签订的《承包合同》，2018年12月20日该判决生效。《承包合同》解除后，交通大学作为所有权人，可以直接基于《物权法》第三十四条的规定向次承租人嘉盟公司主张返还租赁物并支付占有使用费。但鉴于嘉盟公司与华凯公司之间的转租合同合法有效，故交通大学行使所有权的相关权能应自其向嘉盟公司告知其与承租人华凯公司的《承包合同》解除，并要求嘉盟公司腾退时起算。在交通大学未能提供充分证据证明其已通知嘉盟公司其与华凯公司之间的《承包合同》已经解除并要求嘉盟公司腾退案涉租赁场地，或嘉盟公司对上述事实已知晓的情况下，嘉盟公司正常履行其与华凯公司之间转租合同的行为应受到法律的保护。现嘉盟公司自认其在2018年12月24日即知道交通大学与华凯公司解除《承包合同》，交通大学要求其腾退等相关事宜，自此，嘉盟公司再无继续占用案涉房屋的权利，其未及时腾退房屋应向交通大学支付房屋占有使用费，起算时间应为2018年12月25日。又由于嘉盟公司此后直接与交通大学签订了租赁合同，并自2019年5月1日起直接向交通大学支付租金，交通大学上诉主张占有使用费截止时间亦为2019年4月30日，故嘉盟公司应向交通大学支付自2018年12月25日至2019年4月30日期间（共计127天）的占有使用费。关于占有使用费的支付标准，交通大学主张按照其与嘉盟公司后续签订的《沈阳路校区房屋继续租赁协议》约定的每年200万元的租金标准计算，但在该合同签订前交通大学与嘉盟公司并不存在合同关系，亦无租金标准的相关约定，不能以后续形成的租赁合同推定双方在合同签订前已达成了按上述标准交纳占用使用费的合意。鉴于嘉盟公司在交通大学与华凯公司解除《承包合同》前已向华凯公司支付了2018年5月1日至2019年4月30日期间的房屋租金，不存在不当得利的情况，综合考虑本案情形，为平衡双方当事人利益，本院酌定嘉盟公司参照交通大学与华凯公司签订的《承包合同》约定的租金标准（即每天每平方米0.6元）向交通大学支付的房屋占有使用费，金额为0.6元×127天×4458.975平方米=339,774元。关于嘉盟公司辩称，其已向承租人华凯公司支付了租期内的租金，无需另行支付占有使用费一节，本院认为，由于转租是以承租人华凯公司租赁权的存在为基础的，当承租人华凯公司与出租人交通大学的租赁关系归于消灭时，承租人华凯公司与次承租人嘉盟公司的转租关系也失去了存在的基础，嘉盟公司继续主张租赁权利就没有了依据。在出租人交通大学通知解除其与华凯公司的租赁合同后，次承租人嘉盟公司继续占有租赁房屋就构成了侵权，应当支付房屋使用费。虽然次承租人嘉盟公司已向承租人华凯公司交清了租金又未享受完全的租赁权，但该情形系由于华凯公司未按期向交通大学交付租金而导致提前解除华凯公司与交通大学的租赁合同所致，嘉盟公司可以另行主张权利。一审判决以嘉盟公司已向华凯公司支付租金为由，免除嘉盟公司占用案涉房屋期间的占有使用费欠妥，本院依法予以纠正。关于交通大学上诉称，嘉盟公司提交的证据不足以证明其已向华凯公司实际支付了案涉租金一节，鉴于嘉盟公司已提供华凯公司向嘉盟公司出具的专用收款收据和增值税专用发票，表明华凯公司认可收到嘉盟公司交付的2018年5月1日至2019年4月30日期间的房屋租金。至于该笔租金的最终资金流向不影响对于嘉盟公司已向华凯公司缴纳租金事实的认定，故本院对交通大学的该项上诉理由不予支持。综上所述，上诉人交通大学的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初3547号民事判决；二、北京嘉盟世纪酒店投资管理有限公司大连分公司于本判决生效之日起10日内给付大连交通大学2018年12月25日至2019年4月30日期间的房屋占有使用费339,774元；三、驳回大连交通大学的其他诉讼请求。如北京嘉盟世纪酒店投资管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12,700元（原审原告已预付），由原审原告大连交通大学负担6688元，原审被告北京嘉盟世纪酒店投资管理有限公司负担6012元；二审案件受理费12,700元（上诉人已预付），由上诉人大连交通大学负担6688元，被上诉人北京嘉盟世纪酒店投资管理有限公司负担6012元。本判决为终审判决。审判长 王 亮审判员 季 烨审判员 吕 瑛二〇二〇年十一月三十日书记员 张美健