湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂03民终2079号上诉人（原审被告）：罗高林，男，1968年12月14日出生，汉族，个体工商户，住湖北省十堰市郧阳区。被上诉人（原审原告）：十堰市南北置业有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区苏州路**。法定代表人：许青会，该公司董事长。委托诉讼代理人：任良生，男，该公司员工。上诉人罗高林因与被上诉人十堰市南北置业有限公司(以下简称南北置业公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2019）鄂0302民初4439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成由审判员王广泉担任审判长并主审，审判员王宇鹏、审判员徐恩田参加评议的合议庭，经过阅卷及询问调查当事人，合议庭认为本案基本事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。罗高林上诉请求：撤销一审判决，改判驳回南北置业公司的一审诉讼请求；2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。1、上诉人与被上诉人之间不存在房屋租赁合同关系；2、上诉人对南北世纪城4号楼2单元102号商铺不存在租赁使用性质，该房屋属于住宅，且属于为上诉人提供的临时存放物品之处，而非临时经营场地；3、一审判决参照《租房合同》金额作为判决依据与事实不符。上诉人租赁的154平方米商铺是经过装饰装修后用于经营的，置换的不足80平方米的住宅用房是毛坯房，无法用于经营；4、上诉人至今未收到被上诉人关于签订租房合同的书面通知。南北置业公司书面答辩称：1、双方之间的房屋租赁关系事实清楚明确，证据合法有效；2、上诉人称南北世纪城4号楼2单元102号不属于商铺与事实不符；3、上诉人认为参照原租房价格判决没有任何依据的理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。南北置业公司向一审法院起诉请求：1、判令罗高林支付拖欠的房租每月3000元，时间从2018年10月1日至2019年4月30日止，共6个月，合计租金18000元；2、罗高林承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2017年3月28日，刘灵（系南北置业公司员工）与罗高林签订《租房合同》，刘灵将南北置业公司建设的位于十堰市××箭区南北世纪城临街1号商铺（面积77平方米）出租给罗高林。该《租房合同》约定：租赁期限从2018年5月1日起至2019年5月1日止，租金2000元／月，首期一次性支付12000元等。2017年5月1日，刘灵与罗高林又签订《租房合同》，刘灵将南北置业公司建设的南北世纪城临街1号商铺二楼（4F-2，面积77平方米）出租给罗高林。该《租房合同》约定：租赁期限从2018年5月1日起至2019年5月1日止，租金1000元／月等。合同签订后，罗高林共计支付租金18000元，并交纳了押金4000元。因罗高林承租的上述涉案1号商铺及二楼系南北置业公司违法建设，2018年9月28日，上述涉案1号商铺及二楼被十堰市城市管理综合执法局依法强制拆除。刘灵向南北置业公司申请，将该公司建设的南北世纪城4号楼2单元102号商铺暂借给罗高林使用一个月。南北置业公司同意了刘灵提出的上述申请，同时要求与罗高林协商签订新的租房合同。罗高林自2018年9月28日起使用上述4号楼2单元102号商铺，直至2019年5月上旬腾退了该商铺。罗高林并未与南北置业公司签订关于上述4号楼2单元102号商铺的租赁合同。南北置业公司要求罗高林交纳上述4号楼2单元102号商铺自2018年10月1日至2019年4月30日期间的租金18000元未果，引起诉讼。另查明：罗高林诉刘灵、南北置业公司房屋租赁合同纠纷一案，罗高林提出诉讼请求：1、确认罗高林和刘灵签订的两份《租赁合同》无效；2、刘灵、南北置业公司立即返还罗高林租房押金4000元；3、刘灵、南北置业公司立即返还罗高林尚未履行的房租租金及物业费3020元；4、刘灵、南北置业公司赔偿罗高林经济损失48000元；5、诉讼费由刘灵、南北置业公司承担。2019年6月12日，一审法院作出(2019)鄂0302民初1807号民事调解书，调解协议内容为：刘灵于2019年6月30日前一次性支付罗高林15000元，其中包含押金4000元，罗高林放弃其他诉讼请求等。一审法院认为：刘灵将涉案1号商铺及二楼交给罗高林承租使用，在约定的承租期内，涉案1号商铺及二楼被依法拆除后，经刘灵申请，南北置业公司同意将4号楼2单元102号商铺暂交由罗高林承租使用，同时要求与罗高林协商签订新的租房合同。罗高林在约定的承租期内（2018年5月1日至2019年5月1日）实际使用了承租房屋，其应当参照合同约定支付相应租金。虽然罗高林与南北置业公司之间未签订书面房屋租赁合同，但罗高林自2018年9月28日起实际使用南北置业公司建设的4号楼2单元102号商铺，直至2019年5月上旬腾退该商铺。罗高林仅支付了半年的房屋租金18000元，南北置业公司参照刘灵和罗高林签订的《租房合同》约定，主张罗高林支付2018年10月1日至2019年4月30日期间的房屋租金18000元，并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条的规定，判决：罗高林于本判决生效之日起十日内支付十堰市南北置业有限公司18000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取计125元，由罗高林负担。二审中，罗高林提交了三张照片，拟证明：其临时占用的房屋不属于商铺。南北置业公司质证认为：对照片的真实性无异议，但证明目的不能成立。南北置业公司提交了两张照片打印件和《商品房预售合同》一份，拟证明：南北世纪城4号楼2单元102号商铺虽然备案登记的是住宅，但一直作为商铺使用，并已经作为商铺出售给他人。罗高林质证认为：对照片和合同的真实性无异议，但与本案无关。本院认为：双方当事人对上述证据的真实性均无异议，予以认定。证明目的是否成立将结合全案案情予以综合认定。经审理查明，一审判决认定的双方发生纠纷的原因、经过等基本事实属实。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”综合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、关于双方之间的关系认定问题。本案中，罗高林原租赁房屋在租赁期内被依法拆除后，罗高林与南北置业公司之间虽未签订新的书面租赁合同，但罗高林一直占用案涉房屋至原租赁合同期满，该房屋可以视为部分替代或者置换了原租赁房屋，一审判决将双方关系界定为租赁合同关系并无明显不当。2、关于罗高林应否支付租赁费（或房屋占用费）及该数额如何确定的问题。本案中，罗高林占用案涉房屋长达半年多之久，其主张仅属于临时存放物品之用缺乏依据。故双方之间虽未签订书面合同，但从公平角度出发，罗高林应当支付一定的租赁费用。关于数额问题。考虑到双方之间并无书面合同明确双方的权利义务且前后两处房屋的具体使用面积存在差异，一审判决仍然参照每月3000元的原租赁费标准确定费用不当，本院根据原租赁合同中一楼房屋每月2000元的租金标准以及实际占用时间（将近7.5个月）等情况，酌情将租赁费数额调整为15000元。综上，一审判决认定事实清楚，但判决结果不当，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖北省十堰市茅箭区（2019）鄂0302民初4439号民事判决；二、罗高林于本判决生效之日起十日内支付十堰市南北置业有限公司15000元；三、驳回十堰市南北置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费125元，二审案件受理费250元，由上诉人罗高林负担250元，由被上诉人十堰市南北置业有限公司负担125元。本判决为终审判决。审判长  王广泉审判员  王宇鹏审判员  徐恩田二〇二〇年十一月二十三日书记员  刘亚琼