河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终15526号上诉人（原审原告）：苏卉迪，女，汉族，1997年8月22日出生，住河南省登封市。上诉人（原审被告）：宋小平，女，汉族，1962年2月22日出生，住河南省登封市。委托诉讼代理人：梁金松，河南国计律师事务所律师。原审第三人：登封市和正房地产营销策划有限公司，住所地河南省登封市市区洧河路坤田名邸门市房**，统一社会信用代码91410185MA44G3W66B。定代表人：王迪，任该公司董事。上诉人苏卉迪与被上诉人宋小平，原审第三人登封市和正房地产营销策划有限公司（以下简称和正公司）之间租赁合同纠纷一案，不服河南省登封市人民法院作出（2020）豫0185民初2601号民事判决书判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任进行了审理。上诉人苏卉迪，被上诉人宋小平委托诉讼代理人梁金松，到庭参加诉讼。原审第三人和正公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法按缺席审理。本案现已审理终结。苏卉迪上诉请求：1、依法撤销河南省登封市人民法院（2020）豫0185民初第2601号民事判决书，改判支持苏卉迪的一审诉讼请求；2、本案上诉费由宋小平承担。事实与理由：一、一审法院认定事实正确，但适用法律错误，并要求苏卉迪承担举证责任。一审认定苏卉迪无证据证明宋小平有明确拒绝向其交付钥匙的故意，系认定事实相互矛盾。二、一审把不属于苏卉迪举证的责任强加给苏卉迪，要求苏卉迪举证，违反法律规定。宋小平向苏卉迪出租房屋，应向承租人交付钥匙，这是宋小平的义务，除非宋小平举证向苏卉迪交付钥匙，苏卉迪拒绝接受。三、宋小平在调解时的陈述，完全可以证实没有向苏卉迪交付钥匙的事实，宋小平的代理人当庭答辩意见与宋小平本人陈述的意见自相矛盾，应以宋小平陈述的意见为准。四、一审法院认定宋小平将一楼公摊面积交付他人使用的事实，但同时认为彼时苏卉迪尚未实际装修、使用房屋，并未对苏卉迪使用房屋造成实质性阻碍，与事实不符。从苏卉迪一审提交的证据可以看到，苏卉迪所承租的一楼公摊面积，被完全占据，楼梯被完全阻挡，苏卉迪无法上二楼，一审系认定事实错误。宋小平辩称，租赁合同尚未达到无法实现合同目的的地步，合同实际上应当实际履行。宋小平上诉请求：1、依法撤销登法（2020）豫0185民初2600号民事判决书，在查清案件事实后依法支持宋小平的一审诉请或将案件发回重审；2本案的诉讼费用由宋小平承担。事实与理由：一、审认定事实基本清楚，但适用法律错误。一审认定双方所签《商铺租赁合同》合法有效及宋小平享有合同解除权，宋小平表示认可。但是，一审同时认为案涉合同目的已无法按照预期实现，对苏卉迪主张解除合同的诉讼请求予以支持，宋小平认为一审的认定不符合事实，也有违法律的公平公正。首先，在本纠纷中，除却疫情原因外，造成双方纠纷的根本原因或者主要原因并不在宋小平，而是在苏卉迪，因为宋小平作为合同的出租方已经将房子通过第三方交付了苏卉迪，而且还为苏卉迪经营提供了必要的（安装水电）方便，宋小平的义务已经完成，只是苏卉迪出尔反尔，特别是本案诉前双方本来已经谈妥解除合同条件，只需其出具一张收到上诉人退款的手续就已完事，但却在答应和正公司后却找律师起诉了。本来今年6月份双方就可解除合同，正是由于苏卉迪的节外生枝，才拖至今日。其次，案涉合同第9条约定“租赁期内，任一方欲提前解除合同，需提前3个月通知对方并额外向对方支付两个月租金”，苏卉迪并未按该约定履行，而是直接起诉到了法院。二、一审程序存在瑕疵，所裁结果不够公正。一审从开庭到出具判决，整整两个月，时间过长，没有体现出法律的效益原则。由于木案是一个租赁合同纠纷，一审开庭后，宋小平由于等待判决的原因，不清楚是解除合同还是继续履行合同，迟迟不能及时对外出租，事实上导致了房子空置两个月，造成近万元的直接经济损失。因此，宋小平认为，在一审判决书送达之前，案涉合同应依法有效，即合同仍在有效期内，租金仍按月计算（2020年1月9日—2020年10月20日，共计9个月另11天，38559.2元）。三、依据案涉合同第9条规定“租赁期内，任一方欲提前解除合同，需提前3个月通知对方并额外向对方支付两个月租金”，苏卉迪应额外向宋小平支付两个月租金（8232元），加之上述38559.2元，共计46791.2元，苏卉迪只有在支付宋小平该款项后本合同方可解除。与收到的该合同一年总租金49392元相品跌后，宋小平只退还其剩余租金2600.8元，本纠纷最终了结。四、苏卉迪一手挑起本纠纷，完全是由于其自己的不讲诚信、虚假陈述和恶意诉讼所导致。宋小平认为自己作为租赁合同的出租人一方，在交付房屋后已经履行了全部义务，在本纠纷中并不存在任何过错或过失，正是由于苏卉迪的一系列行为最终使宋小平名誉上、精神上、物质上均受到了严重经济损失，宋小平认为，苏卉迪应当对自己的行为承担法律责任。苏卉迪辩称，同本人上诉状意见。原审第三人和正公司未到庭答辩，亦未提交书面意见。苏卉迪向一审法院起诉请求：1、解除苏卉迪、宋小平于2020年1月9日签订的商铺租赁合同；2、判令宋小平返还苏卉迪租金49392元；3、判令宋小平承担违约金15000元,以上共计64392元；4、本案受理费由宋小平承担。一审法院认定事实：2020年1月9日，苏卉迪、宋小平双方通过第三人签订《商铺租赁合同》1份，约定宋小平将位于登封市××与××交叉口西北角嵩阳路嵩景18#209铺（建筑面积135.26平方米）出租给苏卉迪用于经营餐饮业，租赁期限5年，自2020年2月19日至2025年2月19日，经宋小平向苏卉迪移交钥匙后视为交付完成；房屋租金为每平方米27元，每月月租3652元，每年总计43824元，一楼公摊面积32平方米，公摊合计5568元/年（464元/月），总合计49392元（4116元/月）；支付时间为合同签订之日起支付第一年租金49392元，租房第三年和第四年每年53022元，第五年56652元，此后每年支付期限为1月19日前；合同第九条第2、3项约定，租赁期内，任一方欲提前解除合同，需提前3个月通知对方并额外向对方支付2个月租金；合同因任何原因解除，苏卉迪需立即向宋小平返还房屋、恢复原状，无法恢复原状的须支付被告因此遭受的损失，并支付已租赁期间的租金、缴纳因租赁产生的一切费用；合同第十条约定，宋小平迟延交付房屋的，每逾期一日应按月租金的20%向苏卉迪支付违约金。合同签订当天，苏卉迪向宋小平支付了一年的租金49392元，但双方未当场交接房屋钥匙。合同签订后两三天，苏卉迪带领装修工人到房屋查看后，与宋小平协商接通水电，双方于2020年1月17日左右协商一致由宋小平改造水路。后因疫情影响，苏卉迪、宋小平均未开始对房屋装修、改造。2020年3月底，宋小平改造了该房屋的水路。2020年5月，宋小平将房屋一楼的部分公摊面积交付他人用于处理童装。2020年6月双方协商解除合同未果，故而成讼。一审法院认为，苏卉迪、宋小平2020年1月9日签订的《商铺租赁合同》是双方真实的意思表示，合法有效，对双方均有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，苏卉迪、宋小平签订的租赁合同期限为5年，自2020年2月19日至2025年2月19日，根据该合同第九条约定“租赁期内，任一方欲提前解除合同，需提前3个月通知对方并额外向对方支付2个月租金”，系赋予苏卉迪有解除合同的权利。苏卉迪在该合同履行期限届满前向宋小平表明不再继续履行合同，并于2020年7月23日诉至原审法院要求解除合同，明确表示不再继续使用案涉租赁房屋，可见双方合同目的已无法按照预期实现，如不解除该房屋租赁合同，一方面将导致涉案房屋长期闲置，另一方面将使承租方在不占有使用房屋的情况下承担租金损失，其支付租金的能力也会受到限制，反而会使出租方的租金难以得到保障，故原审法院对苏卉迪主张解除合同的诉讼请求予以支持，双方签订的租赁合同自原审法院2020年7月29日向宋小平送达苏卉迪的起诉书副本之日起解除；苏卉迪以宋小平未向其交付房屋钥匙等为由主张宋小平违约，要求宋小平返还苏卉迪已经支付的第一年房租49392元及违约金，原审法院认为，双方虽约定移交钥匙后视为交付完成，但根据双方所举证据及当事人陈述，苏卉迪无证据证明宋小平有明确拒绝向其交付钥匙的故意，且宋小平亦为苏卉迪提供了使用房屋的便利，宋小平虽将房屋一楼公摊面积交付他人使用，但彼时苏卉迪尚未实际装修、使用房屋，并未对苏卉迪使用房屋造成实质性阻碍，故对苏卉迪主张宋小平违约并支付违约金，原审法院不予支持；自2020年7月29日至2021年2月19日苏卉迪剩余租赁期限为6个月21天，宋小平应将苏卉迪已经交付的剩余租赁期间的租金返还给苏卉迪；苏卉迪主张解除合同，依照双方约定应当额外向宋小平支付2个月租金；本案租赁合同签订后，双方协商由宋小平改造水路，履行房屋维修义务，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期；鉴于双方互负给付义务，而2020年2月19日至2020年7月29日租赁合同的履行期间恰逢疫情，基于公平原则，经折算，原审法院酌定苏卉迪返还宋小平6个月租金24696元为宜，苏卉迪起诉请求宋小平返还64392元，超出本院认定的数额，超出认定的部分原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决：一、解除苏卉迪与宋小平2020年1月9日签订的《商铺租赁合同》；二、宋小平应于判决生效之日起五日内返还苏卉迪租金24696元；三、驳回苏卉迪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费705元，由宋小平承担209元，苏卉迪承担496元。本院二审期间，苏卉迪提交了证据。本院依法组织双方进行了质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应对自己的主张提供充分的证据予以证明，否则将承担不利的法律后果。本案中，苏卉迪上诉称双方签订租赁合同后，宋小平并未向其交付钥匙，租赁合同应自签订之日解除，宋小平应退还全部租金并支付违约金。但苏卉迪与宋小平通过原审第三人签订涉案租赁合同，系双方当事人真实意思表示，双方均应按照诚实信用原则履行义务、行使权利。因受疫情影响，宋小平在疫情缓解后如约对涉案租赁房屋进行了改造。但苏卉迪对其已积极主张交付钥匙并受到宋小平明确拒绝未能提供相应的证据予以证明，亦未提交充分的证据证明因宋小平将公共面积另行出租致使没有公共通道可以正常进出从而导致合同根本目的不能实现，故苏卉迪的上诉主张证据不足，理由不能成立，本院不予支持。关于宋小平上诉称因苏卉迪在双方已经谈妥解除合同条件的情况下，起诉解除合同造成了宋小平本案诉讼期间租金损失的问题。在双方谈判解除合同过程中，苏卉迪未能接受对方条件，有权向法院提起诉讼主张权利。并且，合同中已明确苏卉迪享有合同解除权，宋小平在诉前得知苏卉迪解除合同意见后未能及时止损，要求苏卉迪承担诉讼期间的租金损失有违诚实信用原则，本院不予支持。一审法院根据各方证据、庭审陈述以及各方履行情况，综合考虑疫情因素的影响，判令自起诉状副本送达之日起解除涉案租赁合同，酌定宋小平返还苏卉迪6个月的租金，并无不当。综上所述，苏卉迪、宋小平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1410元，由苏卉迪负担992元、宋小平负担418元（均已交纳）。本判决为终审判决。审判员  徐勤焱二〇二〇年十一月二十七日书记员  张玉洁