浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7617号 上诉人（原审原告）林爱娟，女，1969年1月28日出生，汉族，住浙江省上虞市。 委托诉讼代理人宋俊杰、林乾平，浙江厚儒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）浙江省广业钢铁实业有限公司，住所地浙江省杭州市新塘路**。 法定代表人马绍杰。 委托诉讼代理人周金泽，浙江几丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人戴科荐，该公司员工。 被上诉人（原审被告）杭州三叉股份经济合作社，，住所地浙江省杭州市江干区新塘路**三新大厦**** 法定代表人李云建。 被上诉人（原审被告）杭州新业大厦有限公司，住所地浙江，住所地浙江省杭州市江干区新塘路**三新大厦**> 法定代表人李云建。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人王怡超，员工。 上诉人林爱娟与被上诉人浙江省广业钢铁实业有限公司（以下简称广业钢铁公司）、杭州三叉股份经济合作社（以下简称三叉经合社）、杭州新业大厦有限公司（以下简称新业大厦公司）所有权确认纠纷一案，不服浙江省杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初10739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员许米适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审判决认定事实如下：2008年2月29日，广业钢铁公司（甲方）与林爱娟（乙方）签订《房屋联建协议书》一份，约定：甲方与乙方合作联建开发，取得地块位于杭州市江干区新塘路东侧，江干法院北面，编号为04-003-001-00013地块的土地使用权，甲方经批准，在上述地块上建设商业用房的建设工程规划许可证号为（2006）年浙规建证××号，施工许可证号为（2005）年浙规用证××号；建成后乙方取得联建的杭州新业大厦第13层全部约900平方米房屋的所有权和使用权，确切面积以竣工后有关部门实际测量为准，并以此为结算联建房款的依据，同时联建房款必须在交房前结算清；由于联建房屋建设的不确定因素比较多，为了使该项目顺利建设开发，实行包干开发承建，按建筑面积计算造价，价格为8900元／平方米，由甲方承包该项目的建设开发；乙方取得约定的房屋面积以上述约定计价，乙方予交纳甲方联建房款共计总价款约8010000元；本合同签订之日起5个工作日内支付至总价款的30%即2403000元；第二期自结顶之日起以甲方通知书为准，15个工作日内付至总价款的70%；余款竣工验收合格后付款，依实际余款结算（即付清总价款的所有价款）；甲方交付乙方使用前，乙方必须与房屋管理部门签订本大楼统一《物业管理合同》，物业管理费由乙方自行承担，同时必须按本协议约定付清最终结算房款；联建房屋验收合格后，甲方应书面通知乙方接收房屋，并办理书面交接手续；甲乙双方共同将本协议项下的联建房屋按杭州市人民政府杭政函［2005］128号文件约定分割并办理产权证，包括土地使用证和房产所有权证；自甲方通知乙方提供办理产权证完整相关资料之日起15日内乙方应将有关资料提交甲方，由甲方将乙方按照协议所取得房产权证办至乙方名下；土地证、房产证原则按一户一层一证执行，时间内约1年内（自房屋交付之日起计算）；如相应推迟时间办证，双方不作违约处理；在双方办证分割过程中发生的费用等，按政府有关规定各自承担；如由于国家政府政策等原因，暂时无法将联建房屋产权证做证至乙方名下，双方应妥善处理好相关事宜；甲方承诺，按照本协议约定乙方取得的房屋面积使用权和所有权归乙方所有并无偿使用，使用期限为40年；在政府允许的情况下，将该房屋所有权证转入乙方名下，该房屋过户至乙方名下产生的综合费用等，甲方承担60%，乙方承担40%；等等。广业钢铁公司为林爱娟开具联建款《收据》若干。林爱娟陈述已付清全部联建款，广业钢铁公司对林爱娟付款情况表示需核实，但在原审法院指定的时间内表示无法核实。2011年2月24日，林爱娟签署《写字楼入驻公约》，开始使用案涉新业大厦第13层至今。林爱娟于2019年11月诉至原审法院，请求判令：1、确认坐落于杭州市江干区××路××号××大厦的13层房产归林爱娟所有；2、广业钢铁公司、三叉经合社、新业大厦公司协助林爱娟将上述房产的不动产证登记至林爱娟名下；3、本案诉讼费用由广业钢铁公司、三叉经合社、新业大厦公司共同承担。另查明，位于江干区××路××号××号（双号）（新业商务大厦）系三叉经合社利用10%留用地与广业钢铁公司合作开发并成立项目公司新业大厦公司投资建设。目前土地使用权人登记为新业大厦公司。江干区××路××号××号（双号）新业商务大厦13层不动产登记权利人为新业大厦公司，登记日期为2018年9月29日。 原审法院认为：本案林爱娟起诉案由为所有权确认纠纷，属于物权纠纷，标的为新业大厦不动产。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案争议不动产目前登记在新业大厦公司名下，林爱娟要求确认其对争议不动产享有所有权，但并无不动产登记支持，故其主张缺乏依据，原审法院不予支持。林爱娟据以主张权利的基础系《房屋联建协议书》，其若认为依据该协议享有相应权利，应当另行主张合同上的权利，即依据债权纠纷主张。对于林爱娟主张要求广业钢铁公司、三叉经合社、新业大厦公司协助办理不动产权登记至林爱娟名下的诉讼请求，其系基于认为自身对案涉不动产享有所有权而主张，同上论述，在本案所有权确认纠纷中缺乏依据，原审法院不予支持。且案涉不动产系留用地引发纠纷，在留用地建设双方，即广业钢铁公司与三叉经合社进行结算析产之前，也无另行过户的客观基础，林爱娟的诉讼请求亦不能得到支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条之规定，判决：驳回林爱娟的诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元，由林爱娟承担。 宣判后，林爱娟不服，向本院提起上诉称：一、原审未认定上诉人已经将全部联建款支付给广业钢铁公司，显然错误。根据一审中上诉人提交的收据，对于款项性质已经明确为新业大厦联建款，金额共计8286078元，超过了涉案联建协议中约定的801万，上诉人付款义务已经履行完毕，收据上落款有广业钢铁公司财务专用章，广业钢铁公司一审中也未对印章真实性进行鉴定，可见广业钢铁公司已经收到了收据所载款项。二、原审认为上诉人应依据涉案联建协议主张债权，而非主张房屋所有权，显然错误。根据涉案联建协议约定，上诉人与广业钢铁公司通过联合建设方式共同开发建设涉案房屋，由上诉人向广业钢铁公司支付联建款，整个项目开发建设完成后，房屋归上诉人所有，而非房屋买卖。上诉人完成付款义务后，广业钢铁公司应当协助办理产权登记，不论房屋是否登记到上诉人名下，上诉人已经是房屋的实际所有权人。原则上不动产所有权依据不动产登记予以确认和保护，但在不动产登记权利人与实际权利人不一致而产生的所有权确认纠纷中，法院基本上都是通过审查基础法律关系判令将物权归属实际权利人所有。本案房屋虽登记在新业大厦公司名下，但根据相关证据，上诉人已经履行支付款项义务，房屋验收合格后也一直由上诉人使用收益，上诉人已经在事实上取得房屋所有权，而不应单纯根据不动产等级来判断。根据上诉人二审中提交的新证据《情况说明》，广业钢铁公司与新业大厦公司也均认可业主按照联建协议支付全部联建款后，已经取得联建房屋的所有权与使用权。原审未确认房屋归上诉人所有系属错误。三、因上诉人是涉案房屋实际所有权人，故房屋应当登记到上诉人名下，现由于三被上诉人原因，导致涉案房屋登记在新业大厦公司名下，上诉人有权要求三被上诉人协助办理过户登记手续，将房屋登记到上诉人名下。综上，上诉请求：依法撤销原审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，一二审诉讼费用由三被上诉人承担。 被上诉人广业钢铁公司答辩称：应明确区分债权关系和物权关系，上诉人所提物权主张不应支持。上诉人依据涉案房屋联建协议，要求确认其享有所有权，系违背物权变动的法定原则，混淆了债权关系与物权关系。我国物权法第九条规定了关于不动产的转让和消灭，依法登记发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，上诉人与被上诉人在房屋联建协议中约定了房屋转让过户的条款，如其中第八条关于联建房屋的分割、过户和产权登记的约定，即当国家政策以及客观情况允许的情况下，广业钢铁公司有将涉案房屋过户至上诉人名下的义务，但上述约定并不发生物权效力。若上诉人认为应当享有相应权益，应当另行主张。另，就目前情况而言，广业钢铁公司协助上诉人将涉案房屋登记到上诉人名下无履行的客观基础。综上，请求二审驳回上诉、维持原判。 被上诉人三叉经合社、新业大厦公司均答辩称：涉案新业大厦虽然早就投入使用，但是三叉经合社尚未与广业钢铁公司就该项目进行结算。主要原因即如上诉人所述，系广业钢铁公司财务状况恶化，故未结算，析产之事也搁置未办，何时能办尚未清楚，关键要看广业钢铁公司的财务状况何时好转。三叉经合社也希望早日结算并析产。关于上诉人提出的要求，上诉人主张确认房屋所有权所依据的涉案房屋联建协议，系其与广业钢铁公司所签，三叉经合社与新业大厦公司均非合同主体。上诉人依据该房屋联建协议所支付的款项全是支付给广业钢铁公司，与三叉经合社和新业大厦公司无关。虽然根据相关法律规定，物业维修基金系付至项目公司名下，但实际使用人也是广业钢铁公司或上诉人，故对涉案房屋联建协议的效力，三叉经合社与新业大厦公司不发表意见，由法院进行裁判。目前房屋产权尚登记在项目公司名下，即使涉案房屋联建协议合法有效，二审法院最终能确认上诉人的所有权，但上诉人据此要求将该部分房屋权属登记至其名下的条件尚不具备，目前还无法完成权属变更登记。三叉经合社和广业钢铁公司也无协助登记的合同或法律义务。综上，请求二审驳回上诉。 上诉人林爱娟在二审期间向本院提交以下证据材料：新业大厦公司出具的情况说明一份，拟证明截至2011年2月21日，上诉人已经按照房屋联建协议书的约定支付所有款项，实际取得案涉房屋的所有权和使用权。 经质证，被上诉人广业钢铁公司认为：对真实性予以认可，但对关联性有异议，其上所盖是新业大厦公司的公章，广业钢铁公司并不认可。被上诉人三叉经合社、新业大厦公司表示认同广业钢铁公司的质证意见。本院认为，对该份情况说明系新业大厦公司出具的真实性予以认可。 被上诉人广业钢铁公司、三叉经合社、新业大厦公司在二审期间均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。 本院认为，本案中，上诉人通过与广业钢铁公司之间签订《房屋联建协议书》所购得的涉案房产，属于广业钢铁公司与三叉经合社合作开发的留用地项目，而非一般意义上的商品房。依照《房屋联建协议书》中对“如由于国家政府政策等原因，暂时无法将联建房屋产权证做证至乙方（上诉人一方）名下，双方应妥善处理好相关事宜”的约定，应认定该协议书签订之时，上诉人对涉案房产的特殊性质及房产办证可能存在的不确定性当属知晓。现上诉人要求就涉案房产确认所有权及广业钢铁公司协助过户，但根据涉案《房屋联建协议书》以及其他在案证据，涉案房产仍登记于新业大厦公司名下，广业钢铁公司与三叉经合社之间未完成相关析产，广业钢铁公司并未取得房产所有权，故上诉人之主张缺乏依据，本院对此不予支持。基于上述分析，且三叉经合社及新业大厦公司也非《房屋联建协议书》的相对方，故上诉人要求三叉经合社及新业大厦公司协助过户之请求还缺乏客观事实基础，原审未予准许当属合理，应予维持。综上，上诉人林爱娟的上诉请求依据不足，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由林爱娟负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  许 米 二〇二〇年十一月三日 法官助理  翟羽佳 书 记 员  史杰馨