云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初1970号原告：曾某某，女，1971年8月1日出生，汉族，云南省玉溪市人，无业，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：许志香，西山区浩然法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。被告：昆明温泉心景花园酒店有限公司。住所地：云南省昆明市安宁市。委托诉讼代理人：孙君霞，女，1977年7月3日出生，汉族，代理权限为特别授权代理。原告曾某某与被告昆明温泉心景花园酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序审理，由本院审判员张红梅独任审判，于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告曾某某及委托诉讼代理人许志香、被告昆明温泉心景花园酒店有限公司委托诉讼代理人孙君霞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告曾某某向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》。2.请求判令被告立即支付原告房屋租金共计75213.60元整（2017年下半年租金10164元、2018年租金20328元、2019年租金22360.8元、2020年租金22360.8元）。3.请求判令被告支付原告违约金11695.2元（1680＋18480＋22360＋22360）×15%，从2017年起至2020年12月份止，之后的违约金到利随本清。4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告2015年6月5日从原房东马丽昆名下转让位于安宁市后，被告从2013年4月11日一直租用至今并从2017年下半年开始就未支付给原告租金。累计到2020年应支付给原告租金共计75213.60元。（租金1400／月，从2015年开始，租金每两年按10%递增。2015年1540元／月、2016年1540元／月、2017年1694元／月、2018年1694元／月、2019年1863.40元／月、2020年1863.40／月），经原告多次催要无果。综上所述，原告认为被告理应按照约定全面履行支付租金义务。为维护原告的合法权益，诉至法院。被告昆明温泉心景花园酒店有限公司辩称，一、拖欠租金不是主观故意，从2017年旅游市场开始下滑，对我们酒店业务带来重创，再加上2020年的新冠疫情。2020年8月因酒店资产的产权方贷款逾期，酒店资产被西山法院查封，现处于停业状态，2020年酒店只营业三个月。我方只愿意承担2020年3个月的租金，对所欠付租金承诺明年年底前一并支付；二、违约金合同约定的是过高的，我们愿意承担按照银行利率来计算的违约金；三、我方同意解除租赁合同。原告曾某某围绕其诉讼请求，当庭提交如下证据：第一组：原告身份证复印件、被告工商登记信息，欲证实原被告基本身份信息，具有适格的主体。第二组：1.《安宁市私有房产交易审批表》原件一份。2.《房屋所有权证》复印件一份，欲证实原告2015年6月5日，原房从房屋所有权人马丽昆手上转让位于安宁市房屋，原告从2015年8月4日原告就已取得该套房屋的产权所有人。第三组：《房屋租赁合同》复印件一份，欲证实原房主马丽昆在2013年期间购买本案租赁房屋就将该房屋租赁于被告并且签订了房屋的《房屋租赁合同》，约定了租期、租金。原房主于2015年6月5日将该租赁房屋出卖给原告，由原告继续延续履行本《租赁合同》，被告只支付租金至2017年上半年，至今仍然下欠原告该房屋租金共计75213.6元。第四组：通话录音原件，欲证实被告欠付租金这些年，原告多次找被告讨要租金，2020年7月17日，原告打电话给被告，被告仍然说没有钱支付租金，让原告去法院起诉他。充分证明被告如今下欠原告租赁房屋租金的客观事实。被告昆明温泉心景花园酒店有限公司对上述证据无异议。被告昆明温泉心景花园酒店有限公司未当庭提交证据。本院认为，原告提交的证据经当庭质证被告无异议，本院收录在卷，予以佐证。归纳原被告诉辩主张，双方争议焦点为：被告欠付原告租金金额？经庭审，本院确认的法律事实与原告诉称一致。本院认为，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案中，被告与案外人马丽昆在自愿平等的基础上签订租赁合同，内容未违反国家法律法规的禁止性规定，合同自成立时生效。经庭审查明，2015年6月5日案外人马丽昆将涉案房屋出售给本案原告并办理了产权过户手续，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，即“买卖不破租赁”原则，涉案租赁合同继续适用于本案原被告，即出租方变更为本案原告，被告继续承租涉案房屋理应向原告履行支付租金的义务。关于原被告双方争议的2020年的租金计算期间，本院认为，关于被告认为因酒店市场整顿、资产被法院查封以及2020年年初新冠疫情爆发，被告响应政府相关规定关店停业，因此应对期间的租金予以免除的辩称，本院认为，酒店市场整顿、资产被法院查封影响经营，属于被告自身经营风险，不属于法律规定的不能预见、不能避免且不能克服的客观情况以致免除义务的情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，本案中，因被告自2017年下旬至今一直不按照约定支付租金，被告违约在先，新冠疫情发生于被告违约期间，因此不符合上述法律规定，对被告的该辩称，本院不予采信。综上，被告应支付原告2020年的租金，自2020年1月1日起至合同解除时。庭审中，原被告双方均同意解除涉案租赁合同，符合法律相关规定，本院予以确认。关于双方争议的违约金，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，本案中，原告未能举证证实因被告违约行为造成的实际损失，本院认为，违约金的主要功能在于弥补因违约行为给守约方造成的损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“违约金的调整应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期理由等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量”的规定，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的相关规定，自起诉之日即2020年9月10日起，以未付租金为本金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清时止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、原告曾某某与被告昆明温泉心景花园酒店有限公司签订的《房屋租赁合同》于本判决生效后立即予以解除；二、由被告昆明温泉心景花园酒店有限公司于本判决生效后五日内支付原告曾某某2017年租金10164元，2018年租金20328元，2019年租金22360.8元，上述合计52852.8元，并支付逾期利息（以52852.8元为本金，自2020年9月10日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清时止）；三、由被告昆明温泉心景花园酒店有限公司于本判决生效后五日内支付原告曾某某2020年1月1日起至合同解除之日止的租金（租金计算标准按照《房屋租赁合同》的约定进行计算）；四、驳回原告曾某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费840元，由被告昆明温泉心景花园酒店有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  张红梅二〇二〇年十一月二十六日书记员  叶 钰