辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终2310号上诉人(原审被告)：朝阳银行股份有限公司喀左支行，住所地喀左县大城子镇。负责人：王立彬，行长。委托诉讼代理人：夏宏伟，男，1978年12月11日出生，汉族，朝阳银行股份有限公司喀左支行客户经理，住喀左县。委托诉讼代理人：赵琳娜，辽宁森盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈志，男，1964年11月26日出生，蒙古族，农民，住喀左县。被上诉人（原审原告）：李春芳，女，1963年4月6日出生，蒙古族，农民，住喀左县。上述二被上诉人委托诉讼代理人：王宗仁，辽宁正明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：喀左县金隆园房地产开发有限公司，住所地喀左县大城子镇。法定代表人：刘文坤，董事长。委托诉讼代理人：刘文显，男，1974年7月2日出生，汉族，喀左县金隆园房地产开发有限公司经理，住喀左县。委托诉讼代理人：席秀臣，辽宁红枫律师事务所律师。上诉人朝阳银行股份有限公司喀左支行因与被上诉人沈志、李春芳、喀左县金隆园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服喀左县人民法院（2020）辽1324民初1879号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朝阳银行喀左支行的上诉请求是：撤销一审法院判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人沈志、李春芳要求金隆园房产公司为其办理位于喀左县房屋不动产登记手续的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一审法院对沈志、李春芳是否足额交纳购房款以及案涉房产是否为其唯一住房未进行审查，审查属于一般购房人还是消费购房人，事实不清，导致适用法律和判决结果错误；沈志、李春芳购房事实发生在抵押之后，金隆园房产公司将抵押房产再行出售时未取得上诉人同意；上诉人对房产部门出具抵押清单和《房产抵押登记申请审批书》中“是否空房”处填写为“空”并未注意，该内容属于行政管理部门填写内容，且案涉抵押合同约定抵押房产不得出租、转让、赠与等；一审法院判决金隆园房产公司协助沈志、李春芳办理不动产产权登记，违反法律规定。沈志、李春芳辩称，购房人已足额向开发商缴纳房款，对方已出具收款收据；购房人与开发商之间不存在恶意串通的事实；购房人所购房屋均属满足居住需要；房产抵押登记申请审批书载明非空房抵押，说明上诉人明知且允许开发商出售抵押房屋，开发商在庭审期间也自认该事实；一审法院认定由开发商协助购房人办理不动产产权登记手续，体现了购房人取得的物权期待权优先于抵押权的原则。金隆园房产公司辩称，案涉房屋属在建工程抵押允许买卖，购房合同有效；朝阳银行喀左支行以不符合条件为由未按约定对购房户放贷，造成开发商资金周转困难，未能偿还贷款，现有500多万元房款未收回；金隆园房产公司与购房者之间不存在恶意串通情形。向沈志、李春芳一审法院起诉请求：一、依法判决确认原告与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同合法有效；判决位于喀左县房屋所有权归原告所有；二、请求法院依法判决原告购买位于喀左县房屋的权利优先于被告朝阳银行股份有限公司喀左支行对凌滨鑫苑小区12栋3单元16层03161号房屋所设定的抵押权；三、请求法院依法判决解除二被告就喀左县房屋签订的抵押合同，解除被告朝阳银行股份有限公司喀左支行对喀左县房屋的抵押权；四、请求法院依法判决被告喀左县金隆园房地产开发有限公司协助办理位于喀左县房屋的产权登记手续。一审法院审理查明：原告沈志与原告李春芳系夫妻关系。2014年4月17日，原告沈志与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司达成房屋买卖意向，购买被告喀左县金隆园房地产开发有限公司开发建设的凌滨鑫苑12幢03161号房屋，面积117.37平方米，总价款360,091元，原告沈志于当日交付定金款10,000元。2014年4月23日，原告沈志补交首付款100,091元。2014年6月28日，原告与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司参加喀左县人民政府举办的房交会，原告缴纳了契税5,401.37元。2020年5月28日，原告沈志补交房款150,000元。2020年8月10日，原告沈志补交房款100,000元，至此已付清全部房款。原告占有使用案涉房屋至今。另查明，2013年9月3日，被告喀左县金隆园房地产开发有限公司与被告朝阳银行股份有限公司喀左支行签订《房地产业借款合同》，约定喀左县金隆园房地产开发有限公司向朝阳银行股份有限公司喀左支行借款2,000万元，被告喀左县金隆园房地产开发有限公司以包括案涉房屋在内的凌滨鑫苑项目土地使用权（二押）及“凌滨鑫苑”住宅（在建工程）为上述借款作抵押，双方签订了抵押合同，并在当时的喀左县房产管理处办理了抵押登记。房地产抵押登记申请审批书中显示，该房屋不属于空房抵押。2017年11月13日，被告朝阳银行股份有限公司喀左支行因上述借款纠纷向本院起诉。2018年2月2日，本院作出（2017）辽1324民初2418号民事判决书，判决喀左县金隆园房地产开发有限公司偿还朝阳银行股份有限公司喀左支行本金1,869万元及利息；朝阳银行股份有限公司喀左支行对抵押物凌滨鑫苑项目土地使用权（二押）及“凌滨鑫苑”包括案涉房屋在内的部分住宅（在建工程）在上述借款本息内享有优先受偿权。一审法院认为：合法的房屋买卖关系受法律保护。本案中，原告沈志与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故该协议合法有效。被告朝阳银行股份有限公司喀左支行虽然对案涉房屋办理了抵押登记并设立了抵押权，但根据我国民事法律的基本原则，民生权应该得到优先保护。本案中，原告沈志、李春芳与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司已经达成商品房买卖协议交付了全部房款，并实际占有使用该房屋，且系用于居住。二原告属于商品房消费者，基于生存权而形成的房屋买受人的物权期待权与抵押权人利益出现冲突时，应优先保护作为商品房消费者的房屋买受人的权益。综上，被告喀左县金隆园房地产开发有限公司作为房屋出售方，应当全面履行合同义务，协助原告办理案涉房屋的不动产登记手续。故原告主张与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同有效，并要求被告喀左县金隆园房地产开发有限公司协助办理不动产登记的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告主张解除被告朝阳银行股份有限公司喀左支行对案涉房屋的抵押权，并要求案涉房屋归原告所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条之规定，判决如下：一、原告沈志与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司于2014年4月29日达成的商品房买卖合同有效。二、被告喀左县金隆园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告沈志、李春芳办理位于喀左县房屋不动产登记手续。三、驳回原告沈志、李春芳的其他诉讼请求。案件受理费6,702元，减半收取3,351元，由被告喀左县金隆园房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：沈志曾有一套90.36平方米的住房，其家中为五口人，包括沈志夫妇、儿子、儿媳和孙女。本院二审期间，沈志提交了由喀左县不动产登记中心出具的证明及社区证明、户口本，用以证明家庭人口多，以及本人购买二套房屋是用来居住而非投资理财。其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案诉争焦点是：1.沈志、李春芳的购房是否为满足基本生活需要；2.在所购房屋设立抵押权情形下，请求金隆园房产公司协助办理该房屋产权登记手续依法应否得到支持。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，交付全部或大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，此规定是基于生存利益至上的考虑，是对具有消费者身份的房屋买受人予以优先于金钱债权人的特殊保护。对于购房人来说，已交付大部分或全部房款构成物权期待权情况下，是否优先于抵押权主要要看其是否为消费者购房人，而对于消费购房之理解应重在审查是否用于居住需求，要综合考量家庭人口、居住现状、房屋用途等实际情况，不能仅简单理解成一套住房。本案中，沈志、李春芳购买案涉房屋虽为第二套住房，但其家庭成员较多，此第二套住房属于改善家庭基本居住条件所需，不是为投资理财而购置，故二人应属于《批复》规定的消费者购房人。根据相关法律精神，只要符合消费者购房人排除执行的条件，应优先保护消费者购房人的利益。在此情况下，沈志、李春芳行使债权请求权，要求金隆园公司履行协助办理案涉房屋产权登记手续等附随义务，于法有据，应予支持。综上，朝阳银行的上诉请求不能成立，应予驳回，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6701元，由上诉人朝阳银行股份有限公司喀左支行负担3350.5元，由被上诉人喀左县金隆园房地产开发有限公司负担3350.5元。本判决为终审判决。审判长  李艳华审判员  刘玉华审判员  汪 江审判员  徐淑艳审判员  姜永涛二〇二〇年十一月二十八日书记员  毕 雪（法官助理代）