四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初13943号 原告：欧明豪，男，1956年8月20日出生，汉族，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：黄全发，四川超宇律师事务所律师。 原告：张小英，女，1957年5月12日出生，汉族，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：黄全发，四川超宇律师事务所律师。 被告：都江堰市汇联小额贷款有限公司，住所地：四川省成都市都江堰市蒲阳镇堰华路****楼。 法定代表人：李渝，执行董事。 委托诉讼代理人：朱伟齐，男，1968年2月12日出生，汉族，住四川省成都市高新区。系公司员工。 委托诉讼代理人：马洁，女，1992年10月5日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。系公司员工。 被告：池季华，女，1966年2月11日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：陈旭东，男，1963年7月4日出生，汉族，住四川省成都市高新区。系池季华表哥。 原告欧明豪、张小英与被告都江堰市汇联小额贷款有限公司（以下简称汇联公司）、池季华案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月23日作出（2019）川0105民初4804号《民事裁定书》，裁定驳回欧明豪、张小英的起诉。欧明豪、张小英不服该裁定，提起上诉，成都市中级人民法院于2020年5月7日作出（2019）川01民终20174号《民事裁定书》，裁定撤销本院（2019）川0105民初4804号民事裁定，指令本院审理。本院受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告欧明豪、张小英及其共同委托的诉讼代理人黄全发，被告汇联公司的委托诉讼代理人朱伟齐、马洁，被告池季华的委托诉讼代理人陈旭东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欧明豪、张小英请求本院判令：1.停止对成都市金牛区房屋的执行，并解除对该套房屋查封、扣押、拍卖等；2.本案诉讼费由汇联公司、池季华承担。 事实及理由：欧明豪、张小英与池季华于2010年7月23日签订《房屋买卖合同》，该合同虽无池季华签字，但谢波系成都鑫利民房地产代理有限责任公司（以下简称鑫利民公司）员工，池季华认可该公司的售房行为，认可欧明豪、张小英已向其支付房款220000元，因为该公司的法定代表人就是池季华本人，结合事后池季华的交房行为，可以认定该公司代理池季华与欧明豪、张小英之间的买卖合同系双方真实意思表示，应属合法有效。池季华及代理人在2010年7月26日已将案涉房屋实际交付给欧明豪、张小英，二人收房后已一次性结清水电燃气等费用，并于2013年11月25日将案涉房屋出租给王锡义，已在案涉房屋查封之前合法占有该房屋。欧明豪、张小英愿意将剩余316400元的房款按照法院的要求交付执行。双方约定过户登记时间为2011年7月1日前，欧明豪、张小英多次要求池季华办理过户，但池季华以产权未办下来，或者说二人未在成都购买社保，不能过户等种种理由不协助二人办理过户登记，后在2013年7月4日擅自将案涉房屋登记在其自己名下，并在2013年11月27日抵押登记给汇联公司，说明确系非因欧明豪、张小英原因未办理过户登记。综上，青羊法院对案涉房屋不宜继续查封、扣押、拍卖。 （2015）青羊担字第67号民事裁定书查明，2014年5月12日，池季华将案涉房屋抵押给汇联公司，约定贷款期限2014年6月20日至2014年9月19日，该抵押担保的主债务到期日为2014年9月19日，汇联公司应当在2015年3月19日前行使抵押权，事实上汇联公司在2015年6月2日才向池季华发送通知书，在2015年8月27日才向法院提起申请，请求实现担保债权，但青羊法院对此未予审查即作出裁定，该裁定书适用法律不正确，损害第三人合法权益，依法应当予以撤销。 汇联公司辩称，其对执行标的享有担保物权，池季华以案涉房屋作为抵押提供担保向汇联公司借款并办理了抵押登记，且青羊法院通过特别程序审理并作出的（2015）青羊民担字第67号《民事裁定书》明确汇联公司对包含案涉房屋在内的三套房屋担保物权实现条件已成就，准许对三套房产进行拍卖，确认了汇联公司的担保物权，该担保物权优先于一般债权。即使欧明豪、张小英与池季华签订的房屋买卖合同系真实的，但未经登记不发生物权效力，其仅享有一般债权，不具有优先性，不能够排除本案的执行。汇联公司与池季华签订《最高额抵押合同》时，不知房屋已经出卖，且汇联公司在核实房屋时，该房屋未交付给欧明豪、张小英使用，房产登记显示为池季华单独所有，汇联公司系善意相对人，已经竭尽注意义务，不存在任何过错。2011年2月15日成都市出台限购政策，外地户籍在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或者社会保险缴纳证明在本市主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或者社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，暂停在本市主城区购买住房，新购二手住房时间以交易过户受理时间为准，本实施意见发布之前已签订住房买卖合同的，须于2011年2月28日前完成住房买卖合同网上备案。欧明豪、张小英属于限购范围，即使在之前购买也应于2011年2月28日前完成住房买卖合同网上备案。欧明豪、张小英在2010年7月23日与池季华签订房屋买卖合同时，房屋尚属自贡硬质合金有限责任公司所有，池季华在2010年9月26日才与该公司签订房屋买卖合同，并在2010年10月29日登记至池季华名下，其未尽到合理注意义务，应当承担由此带来的不利后果。欧明豪、张小英与池季华约定2011年7月1日前办理登记，并约定了违约责任，池季华在2013年7月30日取得产权，在2014年5月13日办理抵押登记，长达10个月未主张办理过户登记，系其自身怠于行使权利导致。欧明豪、张小英的诉讼请求实质上是排除汇联公司对案涉房屋的优先受偿权，系对原民事裁定书有关，应当裁定驳回起诉。请求驳回其全部诉讼请求。 池季华辩称，欧明豪、张小英签订房屋买卖合同时，明知道房屋系自贡硬质合金有限责任公司的，池季华购买的是大产权需要分户，肯定要先办到池季华个人名下，才能再过户登记给买房人。池季华分户产权因种种原因晚了两年，但在分户产权下来后通知了欧明豪、张小英的，因买房的人不止欧明豪、张小英，还涉及到其他购买该幢房屋的人，并非池季华以种种理由不按时办理过户登记。池季华向汇联公司贷款100万元，用该三套房屋抵押，而该三套房屋未付尾款也有差不多100万元，如果欧明豪、张小英等买房人愿意交付尾款继续履行合同，池季华也没有必要找汇联公司贷款。不同意欧明豪、张小英的主张。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 汇联公司与池季华实现担保物权纠纷一案，本院于2015年9月25日作出（2015）青羊民担字第67号《民事裁定书》，认定汇联公司担保物权实现的条件已成就，其有权申请对抵押财产进行拍卖，并在欠款本息及催收费的范围内享有优先受偿权，并裁定“准许拍卖池季华所有的抵押财产：位于成都市金牛区，建筑面积78.75平方米）等三套房屋”。裁定生效后，汇联公司向本院申请强制执行。本院受理后，于2016年2月25日以（2016）川0105执188-1号《执行裁定书》及《协助执行通知书》查封了池季华所有的案涉房屋。因武侯区人民法院对案涉房屋的在先查封于2018年10月16日到期自动解除，四川省成都市中级人民法院对案涉房屋的在先查封于2018年12月27日到期自动解除，本院对案涉房屋的查封自四川省成都市中级人民法院的查封解除时自动生效，本院对案涉房屋的查封尚在查封期内，本院于2019年3月25日作出（2019）川0105执异88号《执行裁定书》，认为虽然欧明豪、张小英在本院查封前已签订合法有效的书面买卖合同并已占有房屋，但未支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，亦未提交证据证明双方未按合同约定在2011年7月1日前办理过户登记的原因，不能证明未办理过户登记非因买受人自身原因，遂裁定驳回欧明豪、张小英的执行异议。欧明豪、张小英不服该裁定，遂提起本案诉讼。 另查明，2010年7月23日，欧明豪、张小英与谢波、鑫利民公司签订《房屋买卖合同》，约定欧明豪、张小英购买池季华位于成都市金牛区房屋，建筑面积78.31平方米；价款536423元，于2010年7月14日支付10000元，于2010年7月25日支付210000元，余款316423元通过成都市住房置业担保有限公司办理担保贷款；应于2011年7月1日前办理房屋过户手续。 2010年7月14日、2010年7月25日，欧明豪、张小英支付房款共计220000元。2010年7月26日，池季华将案涉房屋交付欧明豪、张小英使用。 2011年2月15日，成都市房管局等六部门发布成房发（2011）7号《成都市关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》，在本市主城区暂时实行住房限购政策。外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在本市主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，暂停在本市主城区购买住房。新购二手住房时间以交易过户受理时间为准，本实施意见发布之日前已签订住房买卖合同的，须于今年2月28日前完成住房买卖合同网上备案。对于违反规定购房的，房管部门不予办理房产登记、过户手续。 2013年7月30日，案涉房屋登记至池季华名下。池季华将案涉房屋抵押给汇联公司，并于2014年5月12日办理抵押登记手续。 上述事实有当事人身份信息、房屋买卖合同、收据、房他证、（2015）青羊民担字第67号民事裁定书、（2016）川0105执字第188-1号执行裁定书、（2017）川0105执异88号执行裁定书、（2017）川0105民初7511号民事裁定书、成房发（2011）7号、当事人陈述等证据在案为证。 本院认为，本案属于民事诉讼法第二百二十七条所规定的当事人对执行异议裁定不服而提起的执行异议之诉，争议焦点为案外人欧明豪、张小英对案涉房屋是否享有足以阻却本院强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需满足以上四个条件，才能得到支持。 本案中，一、欧明豪、张小英与池季华在该房屋设定抵押前签订了《房屋买卖合同》，该合同系欧明豪、张小英与池季华的真实意思表示，应属合法有效。二、合同签订之后，池季华将该房屋交付给欧明豪、张小英占有使用至今，其在人民法院查封之前其已合法占有案涉房屋。三、欧明豪、张小英在签订合同后支付了220000元购房款，剩余316423元尚未支付。四、双方约定在2011年7月1日前办理过户登记，池季华在2013年7月30日即办理了案涉房屋的分户产权，至2014年5月12日办理抵押登记时，尚有9个多月的时间可以办理过户登记，欧明豪、张小英在合同约定的过户时间已过的情况下，未提交有效证据其在该期间向池季华主张过办理过户登记，且根据庭审中查明的情况，成都市房管局等六部门在2011年2月15日已出台限购政策，欧明豪、张小英不符合购买案涉房屋的条件，其也未在该政策要求的2011年2月28日前办理住房买卖合同网上备案，客观上亦无法完成过户登记。故现有证据不能认定非因欧明豪、张小英的原因为办理过户登记。综上，虽然欧明豪、张小英在案涉房屋设定抵押前已与池季华签订合法有效的房屋买卖合同，并已合法占有该房屋，庭审中亦表示愿意将剩余房款交付人民法院执行，但不属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形，不符合前述法律规定的应当停止执行的条件，本院对其诉讼请求不予支持。 综上，欧明豪、张小英的主张不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回欧明豪、张小英的诉讼请求。 案件受理费9164元，由欧明豪、张小英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘小琼 人民陪审员  尧世泽 人民陪审员  蔡正银 二〇二〇年十一月十九日 书 记 员  童学翠