—— 山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0112民初7863号 原告：上海中建东孚物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市历下区，统一社会信用代码913701023069974481。 代表人：王军，总经理。 委托诉讼代理人：曲函颖、左俊霞，均系山东乐和律师事务所律师。 被告：徐某某，男，1990年6月1日出生，汉族，山东竖仁建筑技术有限公司员工，住济南市历城区， 原告上海中建东孚物业管理有限公司济南分公司（以下简称中建东孚济南分公司）与被告徐某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中建东孚济南分公司的委托诉讼代理人曲函颖、左俊霞，被告徐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中建东孚济南分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告徐某某向原告中建东孚济南分公司支付物业费5148.73元；2.请求判令被告徐某某向原告中建东孚济南分公司支付自2018年7月1日至2020年8月31日的违约金658.32元，后续违约金以每期应交物业服务费为基数，按日万分之三计算至实际支付之日止；3.请求本案诉讼费由被告徐某某承担。事实和理由：徐某某系济南市历城区飞跃大道666号中建新悦城二期某室的业主，房屋建筑面积为92.77平方米。中建东孚济南分公司（乙方）与徐某某（甲方）签订《中建新悦城前期物业服务协议》，协议中约定：乙方为中建新悦城二期提供前期物业服务，物业服务费由甲方按其拥有物业的法定房屋产权面积缴纳，具体标准为（小）高层住宅1.85元/月/平方米，物业服务费按半年交纳，甲方或物业使用人应在每半年首月15日前履行交纳义务；若甲方未按时交纳物业服务费，每逾期一日，应按每日应交额的万分之三向乙方支付违约金。合同签订后，徐某某一直享受中建东孚济南分公司提供的各项物业管理服务，但徐某某尚欠中建东孚济南分公司自2018年7月1日至2020年12月31日的物业服务费5148.73元。虽经中建东孚济南分公司多次催缴，徐某某却拒不交纳，为此诉至法院。 徐某某辩称，我之所以停交物业费，是原告的服务达不到四星级的标准。原告不应按照其主张的标准收取物业费，应根据实际情况予以减免，并提高物业服务水平。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据及陈述，本院认定事实如下： 徐某某为济南市历城区中建新悦城二期某室的业主，房屋建筑面积为92.77平方米。徐某某（甲方）与中建东孚济南分公司（乙方）签订《中建新悦城二期前期物业服务合同》，约定乙方对甲方在中建新悦城二期的物业提供前期物业管理服务，公共性物业服务标准达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》规定的四星级标准；电梯、自动消防设施维护运行服务达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》规定的特种设施设备维护运行服务标准。物业服务费由甲方按其拥有物业的法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）交纳，具体标准如下：（小）高层住宅：1.85元/月.平方米（其中公共性物业服务费：1.30元/月.平方米，电梯维护运行费：0.35元/月.平方米，自动消防设施维护运行费0.20元/月.平方米）。物业服务费（物业服务资金）按半年交纳，甲方或物业使用人应在每年1月1日至15日，7月1日至15日履行交纳义务。乙方的管理服务未达到合同约定的服务内容和质量标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，给甲方或物业使用人造成损失的，乙方承担相应的赔偿责任。甲方、物业使用人未能按时足额交纳物业服务费（物业服务资金）的，应按（每日应交额的日万分之三）向乙方支付违约金。乙方擅自提高物业服务费收费标准的，甲方、物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，甲方、物业使用人有权要求乙方双倍返还。协议签订后，双方按照合同约定履行了各自的权利义务，徐某某向中建东孚济南分公司交纳物业费至2018年6月30日；徐某某未向中建东孚济南分公司交纳2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业费。 本案中双方争议焦点为：中建东孚济南分公司在提供物业服务中是否存在违约。徐某某提交照片一宗，主张中建东孚济南分公司存在以下问题：物业存在园区绿化问题；门禁安全管理存在问题；地下车库管理及卫生环境存在问题；安保人员工作懒散；物业管家服务态度存在问题；公共收益不公开、不透明；物业擅自改变服务用房的用途；消防设施检查存在严重造假；业主给物业提过的一系列整改意见，物业也认可其存在问题，并制定整改计划，但实际并未整改；物业在服务场所内打广告；进入小区不用登记；小区商铺前面只有一个车道，物业不管车辆的乱停乱放，电动车乱摆乱放；车库没有装防火卷帘门，小区盈门墙掉砖不予修理，烟感报警器是摆设，威胁到了业主的人身安全；车库卫生脏乱差，且封闭了地下车库的厕所；小区垃圾摆满了也不收拾，商铺门口卫生脏乱差；综上，中建东孚济南分公司在提供物业服务中违约在先，其停交物业费并无不当。经质证，中建东孚济南分公司对徐某某提交证据的真实性不予认可，称拍摄地点不一定是本小区，且拍摄角度刁钻，未显示拍摄日期，地点也不明确，不排除摆拍可能，原告除提供基本的服务外，还组织了各种活动。综上，物业公司已按照合同完全履行合同义务。为证实其主张，中建东孚济南分公司提交情况说明及照片各一宗。经质证，徐某某对照片真实性有异议，认为锦旗说明不了问题，且获得锦旗与其无关，其对物业服务不予认可，物业的照片存在摆拍，与其提供的照片不一致，应以其提交的照片为准。 本院认为，中建东孚济南分公司与徐某某签订的《中建新悦城二期前期物业服务合同》是当事人的真实意思表示，合法有效。徐某某作为中建新悦城二期的业主，接受了中建东孚济南分公司的物业服务，应当按照约定交纳物业服务费。徐某某称因中建东孚济南分公司的服务达不到合同约定标准，存在违约行为，所以停交物业费。因小区内的物业管理服务是一个动态过程，徐某某提供的证据无法反映其欠缴费用期间中建东孚济南分公司整体的、一贯的物业服务水平；其主张的中建东孚济南分公司存在的问题，存在房屋质量、管理维护、业主不文明行为等多种可能产生原因；物业费的交纳以业主接受物业服务为条件，是业主约定及法定的义务。综上所述，徐某某提供的证据可以证实中建东孚济南分公司在提供物业服务方面确实存在瑕疵，但不足以证实该瑕疵已经造成2020年12月31日前整个管理区域的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化并影响业主的正常生活，致使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现。故徐某某应按照《中建新悦城二期前期物业服务合同》约定交纳2018年7月1日至2020年12月31日的物业服务费。根据前述认定，中建东孚济南分公司在提供物业服务中存在一定瑕疵，本院对中建东孚济南分公司要求徐某某支付违约金的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、徐某某于本判决生效之日起十日内支付上海中建东孚物业管理有限公司济南分公司2018年7月1日至2020年12月31日的物业服务费5148.73元（1.85元×92.77㎡×30个月）。 二、驳回上海中建东孚物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由徐某某负担。 本判决为终审判决。 审判员 王 聪 二〇二〇年十一月十六日 书记员 邱琦琦