四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1622民初2881号 原告：成都金房物业集团有限责任公司广安分公司，住所地四川省广安市广安区红旗街********，统一社会信用代码91511600076100227X。 负责人：夏安林，经理。 委托诉讼代理人：李燕，四川君尊律师事务所律师。 被告：孙超，男,1984年4月19日出生，汉族，住四川省武胜县。 被告：蒋莉华，女,1987年6月18日出生，汉族，住四川省武胜县。 二被告共同委托诉讼代理人：孙世云，男，1955年8月25日出生，汉族，住四川省武胜县。 原告成都金房物业集团有限责任公司广安分公司（以下简称金房物业）与被告孙超、蒋莉华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告金房物业的委托诉讼代理人李燕，被告孙超、蒋莉华的委托诉讼代理人孙世云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金房物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2017年5月1日至2020年4月30日的物业服务费4161.6元（115.6㎡×1.00元/月·㎡×36月）；２．判令被告支付滞纳金387元；3.判令被告支付原告律师费。事实和理由：被告系武胜县沿口镇金雁街242号龙景山水绿城2单元4楼3号业主，原告为该小区进行物业管理，在原告提供服务之时被告从2017年5月1日至2020年4月30日一直未交物管费，经催收无果，特起诉请求依法判令被告支付所欠物管费、滞纳金、诉讼费等。 被告孙超、蒋莉华辩称，被告向上一届物管公司交纳物业费至2017年10月31日，金房物业进场没有通知业主，被告多交了694元，让上一届物管公司收走了；下水道堵塞物管公司没有理会，被告自己找人疏通，通了三次花费380元。金房物业服务不到位，消防乱整，车辆到处乱停乱放，武胜县消防大队出具了整改通知书。垃圾还是扫了一下，但是清洁工也是做门面功夫，保安值班上班打瞌睡、吃烟，粪水到处流，电梯坏了无人修；上次来法院调解，耽误了工作，造成没必要的车船费、误工费。 本案原告金房物业围绕诉讼请求依法提交了营业执照、物业服务合同书、不动产登记信息、照片、保修记录表、保安交接班记录表、催费通知单、退场公告等证据，拟证明原告为被告所在小区提供了物业服务，合同约定服务期限从2017年5月1日至2020年4月30日止，物业服务费收取的标准为商业物业2元/月·㎡，高层物业1元/月·㎡，多层物业0.5元/月·㎡，从物业费产生之日起业主应当按月缴纳物业服务费，对于逾期不交物业费的业主，每天收取3‰的滞纳金。被告对原告的证据质证认为没有见证人签字，对原告的证据不认可。 被告孙超、蒋莉华围绕辩称意见提交了照片、整改通知、公告、评分表、证人王某的证言、（2019）川1622民初3476号判决书、交费收据等证据，拟证明原告未服务到位，案涉小区存在车辆乱停、岗亭无人值守、化粪池未清理、部分设施损坏未修复，被告已向武胜县景宏物业管理有限公司交纳物业服务费至2017年10月30日以及被告下水道堵塞自行疏通的费用等情况。原告质证认为从被告的证据看出小区整体环境尚可，原告方履行了一定义务，可能在履行义务过程中存在一定瑕疵。业委会本身就是合同相对方，且是业委会单方面出具的，其发出的相关整改通知、公告、评分表等不具备事实认定的效力。社区和消防大队的整改通知只能证明原告存在部分配合不力的情况。住建局发的整改通知书说的是物业收费未按规定公示备案，这只是原告对住建局应该负的义务，跟小区物业服务没有任何关系。物业服务合同的代表人签字是证人王某，且其与本案有利害关系，其证言不应被采信。对于被告提交的交费收据，即使该票据真实，也是被告交给景宏公司的，景宏公司退场前并未将2017年5月1日至2017年10月30日的物业费交给原告，被告不应让原告承担该笔费用。（2019）川1622民初3476号判决书对原告的服务进行了肯定，虽然认定了原告的服务有瑕疵，但驳回了山水绿城业委会的诉讼请求。被告疏通下水道的真实性无法核实，因被告在下水道出现问题时未通知物业，该费用是被告自己造成的损失。 本院对原、被告提交的上述证据认证如下：证人王某的证言中，签订物业服务合同以及后面山水绿城小区业委会陆续向原告发出整改通知等内容与被告提交的证据相印证，本院予以采信；被告提交的疏通下水道的收款收据，无其它证据印证，无法核实其真实性，本院不予采信；原、被告提交的其余证据具有真实性、合法性，并与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月10日，原告金房物业与武胜县沿口镇龙景山水绿城小区第二届业主委员会签订《物业服务合同书》，合同约定武胜县沿口镇龙景山水绿城第二届业主委员会委托原告金房物业对山水绿城小区进行物业管理，委托管理事项：1.房屋建筑主体共有部位的维护与管理；2.房屋建筑主体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；3.本物业规划内附属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理；4.公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运、消毒，小区绿化地的施肥、杀虫、浇水、补栽、整形修枝等养护与管理；5.交通、车辆行驶及停泊的疏导与管理；6.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，确保业主的人身财产安全；7.社区文化娱乐活动；8.物业及物业管理档案、资料及业主信息档案；9.法规和政策规定及授权由物业管理公司管理的其他事项。服务期限从2017年5月1日至2020年4月30日，合同约定了对物业费收取的标准为高层物业1元/月·㎡，多层物业0.5元/月·㎡，从物业费产生之日起业主应当按月缴纳物业服务费，对于逾期不交物业费的业主，每天收取3‰的滞纳金，合同还对其他权利义务进行了明确约定。合同签订后，原告金房物业组织人员进驻该小区进行物业服务，山水绿城业委会在2017年至2019年期间多次向原告发出告知书、声明、公告、警告、整改通知等，要求其实行门禁卡进出制，对消防通道阻塞、摩托车电瓶车占用高层入户通道、电瓶车上楼充电、绿化带种菜、没有配齐服务人员、没有清理化粪池、没有对小区的设备设施进行维护保养等问题进行整改。2018年7月17日武胜县消防大队向原告发出重大火灾隐患整改通知书，该通知书载明：“1.小区内高层住宅消防救援场地被车辆占用，影响火灾扑救；…”。2019年1月21日，沿口镇河东社区居民委员会向山水绿城业委会发出整改通知，该通知书载明：“根据县委县政府消防工作相关文件要求，我社区近日对你小区消防设施设备进行了初步检查，检查发现贵小区存在如下消防安全隐患，请你们庚即进行整改。1、消防通道被车辆严重占用；2、部分楼梯口有电瓶车停放和充电行为；3、电线私拉乱接现象较严重；4、消防设施缺失严重，且消防管道无水。”2019年8月19日，沿口镇河东社区居民委员会向原告发出整改通知，要求原告配合山水绿城业委会做好前述安全隐患及外墙砖脱落整改相关事宜。2019年11月13日武胜县住房和城乡建设局向原告发出责令整改通知书，要求其对山水绿城小区物业收费未按规定公示、备案以及未依法按合同配齐工作人员问题在5个工作日内整改，并将整改情况报该局房管股。2019年12月17日，沿口镇河东社区居民委员会向原告发出整改通知，要求其根据山水绿城小区业委会的请示内容，整改小区内车辆乱停乱放无人管理，严重阻塞消防通道，存在极大安全隐患的问题；同时在整改通知中阐明该小区业委会多次对原告金房物业发出了整改通知，多次进行了回访，到目前为止，原告金房物业仍未对这类消防隐患采取有效措施进行整改，并再次要求其进行整改。 另查明，被告孙超、蒋莉华系武胜县沿口镇龙景山水绿城1栋2单元4楼3号业主，该房屋面积为115.6㎡。被告孙超、蒋莉华至今未向原告交纳2017年5月1日至2020年4月30日的物业服务费。 本院认为，原告金房物业与武胜县沿口镇龙景山水绿城小区第二届业主委员会签订的《物业服务合同书》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”之规定，该《物业服务合同书》对原告及山水绿城全体业主具有约束力，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。被告向本院提供的证据能够证明原告在物业服务期间对消防、人员配置、化粪池清理、配套设施维护等方面未严格按照合同约定履行义务，其物业服务存在一定的瑕疵，同时，原告提交的证据不足以推翻前述整改通知书等证据载明的问题，亦未提交针对整改通知等内容的回复及已采取相关整改措施的证据，因此，原告在提供物业服务过程中没有严格按照合同的约定履行职责，存在一定的瑕疵。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”及《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”第六十四条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”之规定，鉴于原告提供的物业服务未达合同约定的标准，本院依法酌情对物业服务费进行调整，结合原告提供物业服务的内容、水平以及当地物业服务行业市场价格水平，酌定将案涉的物业服务费调整为0.9元/㎡.月，调整后被告应向原告支付物业服务费用为3745.4元（115.6㎡×0.9元/月/㎡×36月）。 关于原告主张要求被告支付滞纳金、律师费的问题。虽然被告未按照合同约定按月向原告缴纳物业服务费，具有违约行为，但原告在履行物业服务合同过程中也存在违约，故原告诉请要求被告支付滞纳金的理由不充分，本院不予支持。因《物业服务合同书》未对律师费进行约定，对原告主张的律师费本院不予支持。 关于被告抗辩的其已向武胜县景宏物业管理有限公司交纳物业服务费至2017年10月30日，要求原告品迭该费用问题以及被告疏通下水道的费用问题，根据合同的相对性，被告要求原告品迭其向武胜县景宏物业管理有限公司多交纳的物业服务费无法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，被告疏通下水道的费用问题可另案起诉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告孙超、蒋莉华于本判决生效之日起三日内支付原告成都金房物业集团有限责任公司广安分公司2017年5月1日至2020年4月30日物业服务费3745.4元； 二、驳回原告成都金房物业集团有限责任公司广安分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告孙超、蒋莉华负担（原告已预付案件受理费25元，在本判决书执行时由被告一并支付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  刘蓉 二〇二〇年十一月二十八日 书记员  杨涔