安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0203民初2040号 原告：徐先谋，男，1991年4月29日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。 原告：李梅芳，女，1993年1月20日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。 委托诉讼代理人：翟羽，安徽真见律师事务所律师。 被告：芜湖碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽芜湖市弋江区高新技术产业开发区天子港路**检测中心，统一社会信用代码91340200MA2NR18H1M。 法定代表人：孙继召，董事长。 委托诉讼代理人：洪文斌，公司员工。 委托诉讼代理人：朱庆阳，公司员工。 原告徐先谋、李梅芳诉被告芜湖碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法组成合议庭于2020年7月10日公开开庭进行了审理，原告徐先谋、李梅芳及其委托诉讼代理人翟羽，被告碧桂园公司委托诉讼代理人洪文斌、朱庆阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2018年12月28日，原、被告签订《房屋认购协议》，原告按约向被告支付购房款823598元。由于被告原因，双方至今未签订《房屋买卖合同》暨办理网上备案。原告为明确买房决心，于2019年12月7日又与被告签订《车位使用权转让协议》，并向被告支付车位使用权转让费100000元。被告至今亦未履行交房义务，致使合同目的不能实现，现请求判令：1、解除双方于2018年12月28日签订的《房屋买卖协议》及2019年11月4日签订的《车位使用权转让协议》；2、被告返还原告购房款823598元及利息（自2019年1月10日起按银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止），并返还原告双倍定金100000元；3、被告返还原告车位使用权转让费100000元及利息（自2019年12月8日起按银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）。 被告辩称：我公司当时进行年底促销活动，案涉房屋最终以总价款2873598元（14415.56元/平方米）成交，由于该成交价低于备案价，根据本市政府相应政策无法办理网上备案。我公司对此无拖延的主观故意，在我公司积极努力下，我公司于2020年5月29日通知原告案涉房屋可以办理网上备案。现案涉合同已具备继续履行条件，故请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：徐先谋、李梅芳于2018年12月22日给付碧桂园公司50000元，双方签订编号为WHTXYZ20183311《认购书》。徐先谋、李梅芳于2018年12月24日给付碧桂园公司250000元。 2018年12月28日，徐先谋、李梅芳（乙方）与碧桂园公司（甲方）签订《商品房认购书》，约定：“乙方向甲方认购物业的基本情况：乙方向甲方认购的物业位于芜湖碧桂园塘溪源著5幢1-302室（建筑面积199.34平方米）。乙方向甲方认购物业的认购价为：2873598元。乙方的付款时间：定金50000元于签署本认购书时付清（定金在双方签署第五条第1款约定的合同文件时自动无息转作第一期楼款的一部分）；第一期楼款300000元须于2018年12月28日前付清（含定金）；第二期楼款573598元于2019年2月28日前付清，如选择银行按揭付款方式，乙方须办妥按揭申请手续；第三期楼款于2019年5月28日前付清（银行按揭款）。甲方的义务：1、本认购书约定的签约时间届满前与乙方签署甲方明示的下列文件：《商品房买卖合同》及其附件一《房屋平面图》，附件二《装饰、设备标准》、附件三《补充协议》等。2、在本认购书约定的签约时间届满前，甲方不得将乙方认购的物业另行出售。甲方违反本条任一约定的，甲方应返还乙方已付的定金。乙方的义务：因乙方未在本认购书约定的时间到芜湖碧桂园塘溪源著销售中心与甲方签约、或因乙方违反本条任一约定、或因乙方其他任何原因导致上述合同文件在本认购书约定的签约时间届满前未签署的，甲方不予返还乙方已付定金，并有权不再另行通知乙方而将本认购书约定的认购物业另行出售，乙方对此已充分知悉并无异议。甲乙双方一致同意对2018年12月22日签订的编号为WHTXYZ20183311《认购书》第六条中签订商品房买卖合同的日期、第四条约定的付款时间、认购人进行变更，并共同重新签订本认购书。故原认购书于本认购书签订时自动终止，乙方按原认购书已支付的定金自动转为本认购书的定金，并同意不就原认购书的终止向甲方主张任何权利和赔偿。” 2018年12月28日，徐先谋、李梅芳（买受人）与碧桂园公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的芜湖碧桂园塘溪源著5幢1-302室（建筑面积199.34平方米）；单价14415.56元/平方米，房屋总价款2873598元。出卖人出售给买受人该商品房的总价款为2873598元；买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付总房价款的10.44%给出卖人，即300000元；买受人必须于2019年2月28日前付总房价款的19.96%给出卖人，即573598元；买受人必须于2019年5月28日前付总房价款的69.6%给出卖人，即2000000元。由买受人于2019年5月28日前办理银行贷款或付款，同时提供银行贷款所需全部材料，逾期按第五条违约处理。出卖人应当在2020年3月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。出卖人逾期交房的，买受人应进行催告，自催告通知发出之日起90日后（不得少于三个月的合理催告期），买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。附件三：合同补充协议。买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、违约金（如有）、偿还由出卖人代偿的贷款及利息（如有）；如委托出卖人代办房屋产权证等手续的，需提交、签署委托出卖人代办不动产权证、国土证及他项权利登记的各项手续、资料等。否则出卖人有权拒绝交付，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，出卖人无须承担任何违约责任。” 2018年12月28日，碧桂园公司向徐先谋、李梅芳达达《买卖合同重要事项告知书》，徐先谋、李梅芳在业主签收栏签字。《买卖合同重要事项告知书》载明：“由于您签署的《商品房买卖合同》，我司需送至房管部门进行合同备案登记（包括合同备案及抵押权预告登记等），故未能在签约后第一时间把合同交至您。……我司将在《商品房买卖合同》办妥合同备案登记手续后，将合同原件加盖我司合同章提供给您，故请您在签约之日起30个工作日后亲临销售中心领取。” 上述合同签订后，徐先谋、李梅芳于2019年1月9日给付碧桂园公司购房款573598元。 2019年11月4日，徐先谋（乙方）与碧桂园公司（甲方）签订《未竣工车位使用权转让协议书》。协议约定：“基于乙方成为芜湖碧桂园塘溪源项目的业主，甲方同意将位于WHTXYZ—DXCT—571号车位使用权转让给乙方。该车位的使用权转让费100000元。除本协议书另有约定外，未经一方同意，任何一方不得任意解除协议书。否则乙方任意解除本协议书的，应向甲方支付使用权转让费总额15%的违约金；甲方任意解除本协议书的，应向乙方支付使用权转让费总额15%的违约金。若在使用期起算后，乙方签订的《商品房买卖合同》被解除或乙方转让所购商品房致使乙方不再是该项目业主的，若在使用期起算后，乙方签订的《商品房买卖合同》被解除或乙方转让所购商品房致使乙方不再是该项目业主的，则本协议书自《商品房买卖合同》解除之日或乙方所购商品房转让之日自行终止，甲方有权收回车位，双方按芜湖短租车位租赁费标准据实结算乙方使用车辆期间的使用权转让费，除此之外，双方互不追究其他责任。若在起算期前该《商品房买卖合同》解除或该商品房转让的，本协议书自行终止，甲方仅无息退还乙方已付使用权转让费。”徐先谋于2019年11月4日给付碧桂园公司车位使用权转让定金30000元；于2019年12月7日给付剩余车位使用权转让款70000元。 另查明，徐先谋、李梅芳提交微信聊天记录：2019年11月3日，碧桂园公司工作人员告知徐先谋、李梅芳涉讼房屋由于备案价需调整，公司会安排网签；2019年12月30日，徐先谋、李梅芳询问何时能办理网上备案，碧桂园公司工作人员告知其仍需等待；2020年4月17日，徐先谋、李梅芳再次催告，仍未得到明确答复。 碧桂园公司提交微信聊天记录：碧桂园公司工作人员于2020年5月29日告知徐先谋、李梅芳涉讼房屋可以办理网签手续，催促其办理相应手续。 再查明，芜湖市发展和改革委员会（物价局）于2018年1月3日出台的《关于进一步加强商品住房销售明码标价备案监管的通知》第三条第四项规定：为遏制备案价格虚高，引导房地产企业实事求是申报实价，对实际销售价格低于备案价格5%以上的，需重新办理价格申报手续，对不接受纠正的企业一律暂停网签，转为现房销售。 执行日期为2017年12月16日的《商品住宅销售价格备案表》载明：“碧桂园塘溪源著5#1单元302室房屋单价16435元/平方米，总价3276200元。2020年3月11日，碧桂园公司向芜湖市发展和改革委员会提交《关于塘溪源著1#、3#、5#、6#、7#、9#、16#、27-28#、31#、33#、35-38#、41#楼涉及186套单位及39#整栋楼调整备案价的申请》，载明：“因目前销售形势欠佳，现根据相关规定，申请1#、3#、5#、6#、7#、9#、16#、27-29#、31#、33#、35-38#、41#楼涉及186套单位与39#整栋备案价下调5%。相关资料已按要求提交。”碧桂园公司将涉案房屋由原备案总价3276200元申请调至3112495元。 以上事实有原告方提交的身份证复印件，企业信息查询单，《商品房认购书》，付款凭证，《未竣工车位使用权转让协议书》，微信聊天记录；被告方提交的微信聊天记录，《商品房买卖合同》，商品住宅销售价格备案表，折扣表，《关于进一步加强商品住房销售明码标价备案监管的通知》；本院调取的《关于塘溪源著1#、3#、5#、6#、7#、9#、16#、27-28#、31#、33#、35-38#、41#楼涉及186套单位及39#整栋楼调整备案价的申请》及原、被告陈述在卷证实。 本院认为，徐先谋、李梅芳与碧桂园公司于2018年12月28日签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。徐先谋、李梅芳给付碧桂园公司购房款873598元后，其应于2019年5月28日前以银行按揭方式支付剩余购房款2000000元。据芜湖市存量房屋交易惯例，在银行审批贷款及办理房屋产权过户登记前，应办理网上备案，但双方至今未办理网上备案。对于双方至今未办理网上备案的责任问题，据已查明的事实，涉讼房屋于2017年12月16日在物价局的备案价为3276200元，而该房屋于2018年12月28日的销售价为2873598元。备案价格是楼盘最高限价，根据《关于进一步加强商品住房销售明码标价备案监管的通知》第三条第四款之规定，如果突破或低于备案价5%，则需要重新备案，故涉讼房屋未能办理网上备案系因销售价低于备案价5%所致。 碧桂园公司认为未能办理网上备案系受政策影响。《关于进一步加强商品住房销售明码标价备案监管的通知》出台时间为2018年1月3日，而碧桂园公司与徐先谋、李梅芳签约时间为2018年12月28日。碧桂园公司作为销售商品房的企业，其在文件出台近一年的时间后才与徐先谋、李梅芳签约，对于相应备案监管政策理应知晓。涉讼楼盘的备案价格是碧桂园公司在销售过程中必须遵循的价格，其对突破或低于备案价可能产生的后果亦应明知。碧桂园公司既然明知以2873598元价格出售涉案商品房存在限签情形，其在对于限签何时消除无法确认的情况下，仍与徐先谋、李梅芳签订《商品房买卖合同》。并在超过合同约定的申请贷款期限，徐先谋、李梅芳多次催促办理网上备案的情况下，碧桂园公司直至2020年3月11日才申请将涉讼房屋由原备案价3276200元下调至3112495元，并直至2020年5月29日才通知徐先谋、李梅芳办理网上备案。退一步，即便碧桂园公司在签约时没有尽到谨慎义务，其在合同签订后亦应尽到勤勉义务。签约后其在明知销售价低于备案价5%需要重新备案的情况下，理应完善相关手续，积极配合、促成交易成功，确保徐先谋、李梅芳在合同约定的交房期限2020年3月31日前取得涉讼房屋。徐先谋、李梅芳提供的证据足以证明其多次催促碧桂园公司办理网上备案，由于碧桂园公司怠于履行，使徐先谋、李梅芳未能于2019年5月28日前以银行贷款方式付清剩余款项，最终导致徐先谋、李梅芳于2020年3月31日前取得涉讼房屋的合同目的无法实现。现虽能办理网上备案，但徐先谋、李梅芳明确表示不再购买涉案房屋，案涉合同缺乏继续履行的基础和现实条件，故对徐先谋、李梅芳要求解除《商品房买卖合同》的诉求，应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，碧桂园公司应返还徐先谋、李梅芳购房款873598元。从徐先谋、李梅芳提交的微信聊天记录分析可知，即便徐先谋、李梅芳在签约时对不能办理网上备案的事实不清楚，但事后其在已然知情的情况下没有提出解除合同，仍以自己的行为表示愿意继续履约，并于2019年11月4日与碧桂园公司签订《未竣工车位使用权转让协议书》，说明徐先谋、李梅芳认同涉讼房屋的销售价格及使用价值，直至合同约定的交房期限届满后，碧桂园公司仍不能给予明确答复，其才于2020年5月12日诉诸本院。碧桂园公司虽在合同履行过程中未尽到谨慎勤勉义务，违背政府对于楼市价格的监管政策，以低于备案价的价格出售涉讼房屋，基于碧桂园公司以低于备案价出售涉讼房屋是出于在让利消费者的同时尽快回笼资金的目的，及对双方履约过程中行为的考量，对于徐先谋、李梅芳诉求的利息损失，本院酌定碧桂园公司以购房款873598元为基数自2020年5月12日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付徐先谋、李梅芳利息至实际清偿之日止。 徐先谋、李梅芳与碧桂园公司在《商品房认购书》中约定：定金50000元于签署《商品房认购书》时付清，定金在双方签署第五条第1款约定的合同文件时自动无息转作第一期楼款的一部分。《商品房认购书》记载的定金意思表示应是为双方订立《商品房买卖合同》等合同而提供的资金担保。徐先谋、李梅芳交付给碧桂园公司的定金50000元应为立约定金，即当存在预约与本约时，定金在预约时交付，作为订立本约之保证。交付定金的一方无正当理由拒绝订立本约时，丧失定金；收取定金一方无正当理由拒绝订立本约时，双倍返还定金。立约定金系对双方所享有的信赖利益的担保，其法律效果是促使双方善意履行洽谈合同内容、进而最终签订合同的义务。据已查明之事实，双方签订了第五条第1款约定的合同文件，案涉立约定金已转化为购房款，故双方约定的定金50000元应为立约定金，而非履约定金，对徐先谋、李梅芳要求碧桂园公司双倍返还定金的诉求，不予支持。 双方在《未竣工车位使用权转让协议书》中约定，若在起算期前该《商品房买卖合同》解除或该商品房转让的，转让协议书自行终止，碧桂园公司仅无息退还徐先谋、李梅芳已付使用权转让费。基于徐先谋、李梅芳系碧桂园塘溪源著项目的业主，双方才签订该车位使用权转让协议书，现案涉《商品房买卖合同》已解除，双方约定的终止情形出现，故双方签订的《未竣工车位使用权转让协议书》自行终止。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，碧桂园公司应按约退还徐先谋、李梅芳车位使用权转让费100000元。双方在协议中明确约定碧桂园公司仅无息退还使用权转让费，故对徐先谋、李梅芳诉求的利息损失，不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第七条，第八条，第六十条，第九十一条第七款，第九十二条，第九十四条第四款，第九十七条，第九十八条，第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告徐先谋、李梅芳与被告芜湖碧桂园房地产开发有限公司于2018年12月28日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告芜湖碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告徐先谋、李梅芳购房款873598元及利息（以购房款873598元为基数自2020年5月12日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）； 三、被告芜湖碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告徐先谋、李梅芳车位使用权转让费100000元； 四、驳回原告徐先谋、李梅芳其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费14520元，由原告徐先谋、李梅芳负担1450元，被告芜湖碧桂园房地产开发有限公司负担13070元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  张 瑜 人民陪审员  李耀华 人民陪审员  江小妹 二〇二〇年十一月十二日  法官助理王静  书记员何丽 附适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第七条：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条：有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （七）法律规定或当事人约定终止的其他情形。 第九十二条：合同的权利义务终止后，当事人应遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。