宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0121民初3560号 原告：李某，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：王某，四川擎剑律师事务所律师。 被告：宁夏鑫金源工贸有限公司。 法定代表人：杨某，系该公司执行董事。 第三人：宁夏敬义泰清真食品有限公司。 法定代表人：田某，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谈某，宁夏赛沃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马某，宁夏赛沃律师事务所律师。 原告李某与被告宁夏鑫金源工贸有限公司及第三人宁夏敬义泰清真食品有限公司买卖合同纠纷一案,本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王某及被告宁夏鑫金源工贸有限公司、第三人宁夏敬义泰清真食品有限公司的委托诉讼代理人谈某、马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告宁夏鑫金源工贸有限公司签订的《顶账协议》有效；2.责令被告宁夏鑫金源工贸有限公司履行办理土地使用权和房屋所有权变更登记的协助义务；3.依法调解或判决被告向原告支付违约金10万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年11月9日，原告因为承建第三人宁夏敬义泰清真食品股份有限公司（原法定代表人：田某）生产车间及产品展厅等建设项目，第三人无力支付工程款，原告与被告宁夏鑫金源工贸有限公司签订《顶账协议》，约定以被告宁夏鑫金源工贸有限公司所享有的宁夏银川市××县的全部固定资产（包括：土地10.8亩，房屋2850平方米及厂区内所有附属设施），顶欠原告的部分工程款，并于2017年办理土地使用权、房产所有权移转登记手续（被告与第三人属于统一法定代表人的关联企业）。协议签订后，原告对被告的厂房进行了改建和装饰，经过原、被告双方核算，被告应当向原告支付工程款750万元，除去顶欠400万元外，还应当向原告支付工程款350万元（另案起诉）。到原告起诉时，被告若未按照协议的约定履行房屋所有权和土地使用权的变更义务，根据《合同法》，被告应该承担违约责任。故原告提起诉讼。 被告宁夏鑫金源工贸有限公司辩称，原告的各项诉讼请求及事实理由均不能成立。第一、本案原告与答辩人签订的《顶账协议》应属无效合同。根据《担保法》的规定，抵押期间，抵押人转让已登记的抵押物，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。案涉房屋所有权证、土地使用权证在双方签订《顶账协议》时答辩人已向银行办理抵押贷款，答辩人未通知银行就与原告签订《顶账协议》，故该协议应属无效合同。 第二、原告诉请要求答辩人履行办理土地使用权和房屋所有权转移登记的协助义务依法不能成立。根据答辩人自永宁县不动产登记事务中心调取的答辩人土地及房屋登记信息证实，案涉土地使用权和房屋存在抵押，已被法院查封，实际上并不能办理转移登记手续。 第三、根据（2015）金民初字第1819号民事判决书的内容，原告至今未向答辩人履行付款义务，应当支付借款931000元和利息340159元［731000元×24%÷360天×698天（2014年3月18日至2016年2月13日）=340159元］，以及迟延履行利息380617元［（931000元＋340159元）×0.0175%×1711天=380617元（自2016年2月14日至2020年10月20日）］，案件受理费13110元，公告费300元，上述合计1665186元。答辩人对原告享有的债权至今未得到履行，如原告的债权成立可以抵偿债务。如不成立，答辩人有权要求原告继续清偿。 第三人宁夏敬义泰清真食品有限公司辩称，一是答辩人贺兰德胜工业园区生产车间及产品展厅，二是被告鑫金源公司永宁的厂房改建工程，双方对工程量最终并没有进行结算。自2010年7月30日至2014年9月29日，答辩人、被告以及关联的其他付款方给原告支付的工程款金额为8962800元，依据原告起诉状中所述，答辩人应向原告支付工程款750万元，但答辩人已经支付了8962800元，实际超额付款1462800元，答辩人并不欠原告任何款项。上述已支付款项仅是部分证据，还有一部分已付款证据未找到。故，原、被告于2010年11月9日签订的《顶账协议》因答辩人工程款已结清不需要再继续履行，该协议中约定的权利义务已终止，被告不存在违约行为，不需要向原告支付违约金，原告的诉讼请求不能成立，应予以驳回。 原告围绕诉讼请求提交了证据：1.李某身份证复印件一份，被告及第三人工商信息网络打印件一份（共4页）；2.顶账协议、保证书原件各一份；3.被告的土地使用证、房屋产权证复印件各一份（共8页）。经质证，对被告及第三人予以认可的证据1本院予以采信。对有异议的其他证据，经审查认定，证据2中顶账协议和证据3均真实客观，与本案存在密切关联，本院予以采信。证据2中的保证书，由于出具人并非所有权人，故对此证据不予采信。 被告围绕答辩意见提交了证据：1.被告宁夏鑫金源工贸有限公司《不动产登记信息查询单》1份，共8页；《抵押权登记信息》1份，共2页；2.《（2015）金民初字第1819号民事判决书》网络打印件1份。经质证，原告对被告提交的证据均有异议。经审查认定，上述证据1、2均真实客观，证据1与本案有关联性，予以采信；证据2为被告与原告民间借贷纠纷，且已经由管辖权人民法院审理结案，本庭不予处理。 第三人围绕答辩意见提交了证据：1.第三人向原告支付工程款的相关收条原件一份，共17页。2.第三人法定代表人田某向原告支付工程款的银行转账凭证复印件一份，共4页。3.第三人委托宁夏鑫金源工贸有限公司及法定代表人杨某向原告支付工程款的银行转帐凭证复印件一份，共16页。4.第三人委托田某1向原告支付工程款的银行转账凭证复印件一份，共14页。5.第三人委托田某2向原告支付工程款的银行转账凭证复印件，共2页。经审查认定，上述证据与本案并非同一法律关系，本庭不予处理。 本院经审理认定事实如下：2012年11月9日,宁夏鑫金源工贸有限公司（甲方）与李某（乙方）签订一份《顶账协议》,约定:甲方同意将位于永宁县望洪镇全部固定资产已肆佰万元总价顶付所签乙方的部分工程款，其中土地10.8亩，房屋2850平方米，及位于厂区内其他所有附属设施。上述合同签订后,原告实际使用系争房屋至今。 另查明，系争房屋分别于2011年4月11日、2012年5月8日、2013年6月4日办理了抵押登记，抵押权人为宁夏银行股份有限公司科技支行。2016年5月17日系争房屋被我院依法查封，2018年5月10日被银川市中级人民法院依法查封。 本院认为，原告李某与被告宁夏鑫金源工贸有限公司签订的《顶账协议》,系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律的强制性规定,双方均应遵照执行。被告交付房屋由原告使用至今，被告应按协议约定在2017年协助原告办理房屋产权过户手续。故对原告的第一项诉讼请求予以支持。但根据审理查明的事实,系争房屋存在抵押登记及被查封情况,现原告要求被告将该房屋产权过户到其名下,尚不具备履行条件,故对原告的其他诉讼请求不予支持。被告答辩中的工程款已付清及与原告存在其他债权债务关系的主张，与本案并非同一法律关系，故不予支持。 综上所述，对原告的诉讼请求，本院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告李某与被告宁夏鑫金源工贸有限公司于2012年11月9日签订的《顶账协议》合法有效； 二、驳回原告李某的其他诉讼请求。 案件受理费2300元，减半收取计1150元，由李某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员 翁 婧 二〇二〇年十一月二日 书记员 苏郝玲 附：判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。