广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤19民终3956号上诉人（原审被告）：彭钊源，男，1977年7月25日出生，香港特别行政区居民，港澳居民来往内地通行证号码：H60243781，香港居民身份号码：M434908（9）。委托诉讼代理人：宋耀武，河南五色石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市联晟起家房地产有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇则徐社区沿江东路龙泽居B区******商铺，统一社会信用代码为91441900MA51R86UXH。法定代表人：黄银辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：严驰，广东金词律师事务所律师。委托诉讼代理人：何玉玲，广东金词律师事务所实习律师。上诉人彭钊源因与被上诉人东莞市联晟起家房地产有限公司（以下简称联晟公司）居间合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初19153号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭钊源不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决发回重审或改判驳回联晟公司要求彭钊源支付中介费60000元及其他的诉讼请求。2.判令一、二审诉讼费由联晟公司承担。事实与理由：一、关于证据及认定事实问题。案涉合同并非卖方本人所签订，卖方的签订人是香港特别行政区居民施清渊，依照我国现行法律法规及房地产交易所的相关规定，其代表卖方本人签订案涉房屋买卖合同时必须要有公证处出具的公证委托书，因此，施清渊在没有出示委托书原件、更没有公证委托书的情况下，在该合同签订后，卖方本人没有亲自确认、追认之前，案涉合同应定性为效力待定已成立未发生法律效力的合同，对各方并不必然发生、具备法律效力，更不具备将双方交易的案涉不动产可以在房管局登记备案的正式买卖合同性质。彭钊源在签订案涉合同并支付5万元定金后，一再要求卖方本人亲自出面确认或追认，但卖方本人自始至终都没有亲自出面确认、追认。彭钊源直到2019年9月23日另案（2019）粤1972民初13234号一审开庭时才看到案涉标的物产权证书及查档证明，卖方吴秀梅本人始终未出庭对案涉交易进行确认，包括所有委托手续。据了解吴秀梅本人在签订合同前直到本案开庭前均在四川老家，微信群中的“静”是否为吴秀梅本人无从考证。因此不能排除虚假委托、虚假诉讼的可能性。联晟公司业务员在本次交易中存在隐瞒事实真相、故意告知当事人虚假信息、诱导当事人作出错误决定的严重欺诈行为，是导致合同解除的根本原因，并造成了彭钊源的相关利益损失。联晟公司告知彭钊源不能贷款的时间是三方签订案涉合同后，为弥补可能出现的贷款不能情况，又在合同的备注一栏内补签“买方出证、按揭写亲属名字”。其次，一审认定居间方负责把买卖双方叫到一起签订一份空白的格式合同即可并无其他义务，是完全错误的认定。联晟公司的相关义务不仅仅包含促成买卖双方签订房屋买卖合同，还包含为买卖双方提供、交换客观真实的主体资格身份信息、房屋产权等交易信息，为卖方赎楼，为买方办理担保、按揭贷款、协助办理房屋的评估、缴税、过户、房屋交接等手续。二、一审判决适用法律错误。第一，民法总则第一百七十一条第二款规定“相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认”，为保证案涉交易的真实性、合法性，彭钊源有权要求联晟公司把吴秀梅本人叫来当面对施清渊上述行为予以确认，在未经吴秀梅亲自确认之前该合同仅仅是各方签订成立但未生效、效力待定的合同。第二，依据合同法第六十条、第一百三十六条、第九十四条第四款之规定，出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料，彭钊源要求卖方本人出面确认房屋交易合同的真实性、依法提供案涉交易的标的物产权证书原件及查档证明、以及卖方身份证及授权委托书等文件的原件，是联晟公司作为居间人要求卖方必须先履行的前置的从给付义务。因此，联晟公司未做好上述前提工作，恶意促成三方签订案涉合同文本，损害彭钊源的利益，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。被上诉人联晟公司答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。二、彭钊源主张三方签订的房地产买卖合同属效力待定合同，但彭钊源在另案（2019）粤1972民初13234号案中提起了反诉，反诉请求是确认解除合同并要求业主吴秀梅双倍返还定金10万元，即在另案中彭钊源确认合同是合法有效的，只是行使解除权要求业主承担违约责任，而在本案中又不承认该买卖合同的有效性，明显与事实不符。综上，请求驳回彭钊源的上诉。联晟公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令彭钊源立即向联晟公司支付中介费60000元；2.判令彭钊源立即向联晟公司支付违约金（以60000元为基数，按照每日5‰的标准，自2019年6月8日起至实际付清之日止）；3.判令彭钊源承担本案全部的诉讼费。一审法院认定事实如下：2019年6月8日，吴秀梅作为卖方，彭钊源作为买方，联晟公司作为经纪方，三方签订了《房地产买卖合同》，约定：卖方拟转让房地产位于东莞市************************，建筑面积为189.26平方米；该房地产处于抵押状态，卖方承诺于本合同生效之日起45天内还清贷款，办妥注销抵押登记手续；该房地产转让总价款为5220000元，交易定金为200000元，本合同签订时，买方向卖方支付定金50000元，本合同签订后3日内，买方向卖方支付定金余额150000元；首期款1680000元，买方须于2019年8月6日之前过户当天支付给卖方；余款2500000元采用快速担保贷款，则由担保公司向银行提供担保，并由银行提前放款至卖方贷款账号内，到账视为卖方已收取；买方按揭付款的，应于本合同签订起15个工作日内办理银行贷款按揭申请，签订《购房抵押贷款合同》并提交贷款所需全部资料及支付所需费用；因买方或者卖方违反本合同约定，或拒不配合提供交易所需资料或提供虚假资料或逾期办理交易、按揭等相关手续以及逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同义务的，逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之贰拾的违约金；本合同自三方签字（盖章）之日起生效；备注：过户时以房管所、地税局等指定评估价过户，实际成交以本合同为准；出售此物业带有部分家私家电详见清单；买家在2019年6月28日前补部分首款840000元给卖方赎楼；买方出证，按揭写亲属名字；出售此物业带车位一个，粤房地权证莞字第**00978372号。合同落款处卖方由施清渊签名，买方由彭钊源签名，居间方处盖有联晟公司印章。同日，彭钊源向联晟公司出具《佣金支付承诺书（买方）》一份，其上载明：如联晟公司成功促成买卖双方签订《房地产买卖合同》，则买方同意向中介方支付佣金60000元，该款项于签订《房地产买卖合同》之日支付，否则从签订《房地产买卖合同》之日起每日按总金额的千分之五支付违约金至全部款项支付完毕之日止；如买卖合同双方中一方违约导致无法完成交易或买卖双方擅自解除合同的，任何一方无权要求中介方退还已交付的佣金，如尚未交付佣金，仍需交付佣金。签约上述合同前，卖方代表施清渊向联晟公司出示了卖方吴秀梅出具的《授权委托书》，委托书载明吴秀梅委托施清渊代为办理案涉房产的买卖事宜，包括代为签署买卖合同、就买卖合同履行事宜与买方和中介方进行协商、办理商品房的移交手续等。根据联晟公司提交的微信聊天记录显示，签署《房地产买卖合同》当日，联晟公司的工作人员通过微信与卖方吴秀梅进行联系，并要求吴秀梅发送身份证、房产证、银行卡等证件的照片进行核实。一审庭审中，联晟公司主张签署案涉合同时因卖方本人不在东莞，故案涉房产未查档，但买卖双方约定待买方付清定金后卖方本人即过来办手续。彭钊源则主张其交付50000元定金后即要求卖方本人到场出示房产证原件并查档，但卖方一直没有出现。根据成员为吴秀梅、彭钊源、施清渊、联晟公司员工的微信群记录显示，2019年6月9日，彭钊源说“担保那个费用快点列出来，看多少钱我能不能承受，还有你昨天怎么没说这个费用？”，联晟公司员工将计算出交易过户税费为78380元、按揭及担保费用为37950元的《置业计划书》发给彭钊源，彭钊源说“那天你应该要算出来，现在你有那条数有搞出来，我自己预算都不对了，昨天你怎么不说，怎么不把费用算出来？现在心里不舒服啊，好像心里给骗了几万这样”，联晟公司员工回复“不会不会，彭总，我现在马上回公司算完给你，这个你放心这个你放心”，之后彭钊源说“是什么意思，上面那张和下面那张有什么区别？”联晟公司员工说“是同一张，分两部分，下面那个是担保的”，彭钊源说“这条数超出我自己预算，我预算不到这条数，有点勉强，好困难，如果这么搞。你昨天怎么不把这条数算出来，昨天你应该列这条数出来，我有自己预算，你以为我大把钱在这里吗”，联晟公司员工说“大佬，你自己买房你都知道要交税，你要贷款肯定要给手续费了，这个是给银行不是给我们，所以昨天我都给你讲过了”，彭钊源说“没，你都没讲这条数”，联晟公司员工说“房子五百几万，你如果包税，才十万出头，怎么会贵呢，这个是个预算，到时只会少不会多，你放心”，彭钊源说“那个我知道要交，银行按揭那里，银行按揭那里”，联晟公司员工说“你都买过这么多套房，彭总，你也知道你到房管所那里是要刷卡交税的，是不是，之前你没有贷过款，你可以问下你朋友，这不关事的，我算的费用整个虎门都没有比我这样低的”……彭钊源说“讲三成啊，三成不止250万，你要算清楚那条数，突然说要首付300万，那我……”；2019年6月13日，吴秀梅在微信群中发出《律师函》的文档和图片并＠彭钊源，该律师函载明彭钊源尚未按照案涉《房地产买卖合同》的约定支付剩余定金150000元，故催告彭钊源于2019年6月25日前付清剩余定金，否则吴秀梅将不经通知直接解除与彭钊源签订的《房地产买卖合同》；彭钊源于2019年6月17日下午6:39说“第一，这份合同不是吴秀梅本人签字的，在签这份合同的当时和至今都没有看到吴秀梅的授权书。第二，没有任何产权证明书和查档文件。第三，合同签字后又多出几万元费用，这些在签合同时是没有的，你们这个行为是欺骗我的无效行为，我会要求法院撤销这个合同的。”2019年6月23日，彭钊源发出一份《解除通知书》，通知卖方及中介方解除案涉《房地产买卖合同》，理由包括（1）卖方本人未在合同上签名及未能出示案涉物业的产权证书及查档证明，（2）中介方明知彭钊源为香港居民且其家庭在虎门已经登记有两套商品房，再次购房受到限购和限贷的影响，但仍隐瞒上述信息，诱导彭钊源与吴秀梅签订案涉《房地产买卖合同》，并无故追加几万元担保费用。一审庭审中，彭钊源本人承认签署案涉《房地产买卖合同》前联晟公司曾核实过彭钊源已购置房产的情况，并告知彭钊源若有两套房产则无法办理贷款，案涉《房地产买卖合同》备注中约定的“买方出证、按揭写亲属名字”指的是案涉物业以彭钊源的儿子名义办理按揭及过户手续。彭钊源并承认其有两个儿子均已年满18周岁，且名下没有登记房产。对于违约金，联晟公司主张其已经实际提供中介服务，且案涉中介费用明显低于市场价格，故要求彭钊源按《佣金支付承诺书（买方）》的约定支付违约金。彭钊源则认为联晟公司存在严重的欺诈行为，其无需支付违约金，且违约金的计算标准过高。以上事实，有联晟公司提交的买卖代理费支付承诺书、授权委托书、房地产买卖合同、律师函、彭钊源提交的微信联系内容截图、置业计划书、对话语音内容、微信告知书截图、解除房屋买卖关系通知书、不动产登记信息查询结果当事人陈述和一审法院的庭审笔录等附卷为证。一审法院认为：本案为居间合同纠纷。对于联晟公司、彭钊源已成立居间服务合同关系的事实，双方均不持异议，且有《房地产买卖合同》、《佣金支付承诺书（买方）》等证据为凭，一审法院予以确认。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：彭钊源应否向联晟公司支付中介费及其违约金。对于该争议焦点，一审法院分析如下：第一，彭钊源主张卖方吴秀梅严重违反“诚实信用原则”、拒不履行交易习惯和合同约定导致彭钊源行使合同解除权。但是，居间方的主要合同义务为促成买卖双方签订合同，至于合同签订后是否履行或解除、买卖双方是否违约，与中介方无关，如无特殊约定，不能免除支付居间费用的义务。而且，案涉《佣金支付承诺书（买方）》明确约定，合同解除后，如尚未交付佣金的，仍需交付佣金。因此，彭钊源以卖方违约以及彭钊源已行使合同解除权为由拒付佣金，理据不足，一审法院不予支持。第二，根据查明事实可知，联晟公司在促成双方签订案涉《房地产买卖合同》前已经审核了卖方的受托人施清渊的授权材料，并通过微信与卖方本人进行了核实。虽然卖方本人未在案涉《房地产买卖合同》上签名，但根据其出具的《授权委托书》以及联晟公司核实的情况，可以认定施清渊有权代表卖方签署该合同，故案涉《房地产买卖合同》自彭钊源、施清渊以及中介方签字（盖章）之日即2019年6月8日已经成立并且生效。因此，彭钊源向联晟公司支付佣金的条件已经成就。从彭钊源已支付定金50000元的行为，也可以推定其对施清渊的代理权不持异议，并且认可案涉《房地产买卖合同》已经成立和生效。第三，彭钊源又主张联晟公司的工作人员“存在隐瞒事实真相、故意告知当事人虚假信息、诱导当事人作出错误决定”的行为，具体表现为联晟公司未告知彭钊源限购限贷的情况以及相关费用。一审法院对该主张亦不予采信，理由如下：（1）本案属二手房交易，并不受本市限购政策的影响，即彭钊源可以继续购买案涉房产。（2）彭钊源承认联晟公司已核实彭钊源名下的房产情况并告知其不能贷款，故联晟公司亦不存在隐瞒限贷信息的情况。（3）案涉合同约定案涉物业以彭钊源亲属的名义办理按揭及过户，即使彭钊源本人受限贷限购政策的约束，亦不影响案涉合同的实际履行。（4）关于担保费用问题，虽然联晟公司于签订合同次日才向彭钊源发出载明担保费用的《置业计划书》，存在履行瑕疵，但相对于整个交易价款而言，该项费用数额较低，且该费用属于二手房交易中必然发生的费用，彭钊源对此应当有所预见，不构成免于支付中介费的合理理由。第四，关于未查档和中介人员不具备相应证书问题。查档的主要目的在于确定交易标可供交易的状态。合同并未约定联晟公司负有查档的合同义务，是否查询档案并不影响合同效力，目前亦没有证据证明因未查档导致合同各方在合同签署前未能发现案涉物业存在无法交易的障碍。至于工作人员的证书问题，应由相应的行政管理部门进行规范，不影响案涉居间合同关系的成立和履行。综上，彭钊源抗辩称无需支付中介费的理由不成立。根据《佣金支付承诺书（买方）》的约定，中介费应于签订《房地产买卖合同》之日支付，现付款条件已经成立，故联晟公司诉请彭钊源支付中介费60000元，合法有据，一审法院予以支持。关于违约金问题。虽然联晟公司促成了案涉《房地产买卖合同》成立，但纵观整个交易过程，联晟公司在核实交易主体身份及交易标的相应材料、告知风险及费用等方面存在瑕疵，彭钊源由此认为联晟公司违约在先并拒绝支付中介费用，具有一定的合理性，不存在违约的故意，且本案中联晟公司亦未能提交证据证明彭钊源的违约行为造成其损失，彭钊源也抗辩称违约金计算标准过高，综合考虑上述因素，基于公平原则，一审法院酌情确定彭钊源无需向联晟公司支付违约金。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限彭钊源于判决发生法律效力之日起五日内向联晟公司支付中介费60000元；二、驳回联晟公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费1420元（联晟公司已预交），由联晟公司承担105元，由彭钊源承担1315元。经过阅卷和法庭调查，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。另查明，吴秀梅于2019年7月1日向一审法院提起另案诉讼，请求彭钊源支付违约金，彭钊源则提出反诉，请求确认三方签订的《房地产买卖合同》于2019年6月23日解除并请求吴秀梅双倍返还定金，案号为（2019）粤1972民初13234号。一审法院判决：一、确认吴秀梅、彭钊源、联晟公司于2019年6月8日签订的《房地产买卖合同》于2019年6月23日解除；二、彭钊源应于判决发生法律效力之日起五日内向吴秀梅支付违约金160000元；三、吴秀梅应于判决发生法律效力之日起五日内向彭钊源返还定金50000元；四、驳回吴秀梅的其他诉讼请求；五、驳回彭钊源的其他反诉请求。彭钊源不服该判决向本院提出上诉。该案二审过程中，彭钊源与吴秀梅自愿达成调解协议，该案以调解方式结案。本院认为，本案为居间合同纠纷案件。因彭钊源为香港特别行政区居民，故本案为涉港居间合同纠纷。一审法院对本案行使管辖权并确定以内地法律作为解决本案争议的准据法符合法律规定，双方当事人均不持异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院围绕上诉人彭钊源上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人二审中的上诉和抗辩，本案争议焦点在于彭钊源应否向联晟公司支付中介费60000元。案涉《佣金支付承诺书（买方）》明确约定，如联晟公司成功促成卖方与彭钊源签订《房地产买卖合同》，彭钊源同意支付佣金60000元。彭钊源二审以2019年6月8日签订的案涉《房地产买卖合同》为效力待定的合同为由提出抗辩，本院不予采纳，理由如下：其一，联晟公司在促成双方签订案涉《房地产买卖合同》前已经审核了卖方受托人施清渊的授权材料，并通过微信与卖方本人进行了核实。虽然卖方本人未在案涉《房地产买卖合同》上签名，但根据其出具的授权委托书以及联晟公司核实的情况，可以认定施清渊有权代表卖方签署该合同。其二，案涉《房地产买卖合同》签订后，吴秀梅于2019年6月13日在微信群中发出《律师函》的文档和图片并＠彭钊源，催告彭钊源应于2019年6月25日前付清剩余定金，后于2019年7月1日因案涉《房地产买卖合同》提起另案诉讼。吴秀梅的上述行为均表明授权施清渊签署案涉《房地产买卖合同》是其真实意思表示。其三，彭钊源在另案中提出的反诉请求，亦可表明彭钊源确认案涉《房地产买卖合同》已生效。综上，联晟公司促成彭钊源与卖方签订案涉《房地产买卖合同》，一审法院判决彭钊源向联晟公司支付中介费60000元合法有据，本院予以维持。综上所述，上诉人彭钊源的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费人民币1300元，由彭钊源负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇二〇年十一月二十五日书记员  徐动音附录相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、判决认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、判决方式驳回上诉，维持原判决、判决；……第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院判决的上诉案件的处理，一律使用判决。