河南省商水县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1623民初4896号原告商水盛华物业管理有限公司，统一社会信用代码：91411623581712101Q，住所地：商水县周商大道北段（高速公路北侧）。法定代表人：罗允文，系该公司经理。委托代理人徐小飞，男，汉族，1976年8月15日生，住河南省淮阳县。系该公司员工，代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为和解、调解，代为上诉、反诉。被告邓前进，男，汉族，1976年5月9日出生，住河南省商水县。原告商水盛华物业管理有限公司（以下简称盛华物业公司）诉被告邓前进物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月22日受理后，依法适用小额程序，公开开庭进行了审理。原告盛华公司的委托代理人徐小飞到庭参加诉，被告邓前进经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付物业管理费3441.6元、公摊能耗费480元、及滞纳金8470.7元，三项合计12392.3元。事实与理由：被告邓前进购买的由商水源盛房地产开发有限公司开发的融辉城A25栋1单元702房产，已经于2011年11月27日交房验收，被告与原告于2011年11月27日签订前期物业管理服务协议，协议约定物业费标准为每平方米0.8元（不含公共区域水电费），经融辉城一期业主委员会广泛征求广大业主意见后与我公司充分协商签订融辉城一期物业服务合同，合同第5章13条、14条约定高层、小高层住宅物业费1.2元/月/㎡；多层0.6元/月/㎡（不含公共区域水电费），第9章第30条之约定逾期不交纳的，可按日收取千分之三的滞纳金，自2018年10月30日以来，虽经原告多次催缴，被告至今未缴纳物业费和公摊能耗费。被告拒不缴纳物业管理管理费用的行为，已严重侵害了原告和其他业主的利益。被告邓前进未到庭也未向本院提交书面的答辩意见。原告向本院提交的证据有：一、1、《融辉城前期物业管理服务协议》；2、《融辉城物业一期物业服务合同》一份；3、国家发展和改革委员会文件（发改价格【2014】2755号）以及《河南省人民政府关于进一步深化价格改革的意见》（豫政〔2015〕35号）；4、周边小区物业费上调情况汇总；5、通告一份及公示凭证照片；6、融辉城一期新标准缴费统计报表；7、物业费预调告示；8、物业费上调征求业主意见及物业费调价流程公示；9、一期业委会关于物业费上调《征询业主意见》告示；10、一期业委会物业服务合同签订公告；11、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释【2009】8号。证明目的：1、2014年12月22日，原告与被告签订《融辉城前期物业管理服务协议》，据此，被告享有相应的物业服务，同时也应当承担相应的支付物业管理费等费用的义务；2、2017年6月1日，建设单位商水源盛房地产开发有限公司与商水盛华物业管理有限公司签订了《融辉城物业管理委托合同》，就物业费标准进行了协商，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，没有成立业主大会的小区，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，《融辉城物业管理委托合同》关于物业服务费标准的内容对业主有约束力；3、国家发改委对物业服务费实施放开服务价格，由市场定价，符合法律规定；原告就物业费上调前对周边小区物业收费标准进行了充分调研，上调物业费收费选择“参照周边，不就高、不就低，中等收费标准”，遵循质价相符原则，上调标准合情、合理；4、原告对上调物业费收费标准情况在社区报刊栏等处进行公示，征询业主的意见，符合原告上调物业费收费标准的程序要求，遵循了公平公开的原则，不存在任何未予标明的费用；5、根据融辉城一期业主缴纳物业费的情况显示，（不含他案起诉已调解户数）同意上调后物业收费标准并实际履行的比例达到70%，符合第四十八条过半数的要求，遵循了合理诚信的原则。二、1、催告通知；2、上门催告张贴照片；3、电话催费记录。证明目的：原告以书面的形式催告被告缴纳物业费，但是被告在合理期间内仍未缴纳，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。被告邓前进未向本院提交证据。经庭审质证，依据上述有效证据，本院确认以下案件事实：被告邓前进系商水源盛房地产开发有限公司开发的融辉城A22栋1单元701业主，房屋面积119.53平方米，并于2014年4月9日交房验收。2014年11月27日邓前进与商水盛华物业管理有限公司签订融辉城前期物业管理服务协议。协议约定：第五条物业管理服务费用……二、审核批准收费标准（以物价局文件为准）1、高层住宅：小高层0.8元/月/㎡（不包含公共区域水电费）；多层0.4元/月/㎡（不包含公共区域水电费）；办公（商铺）用房1.00元/月/㎡（不包含公共区域水电费）……五、交纳费用时间：每月的10日之前缴纳本月和物业管理费及其他费用。2017年7月11日，融辉城业主委员会在所在小区发布告示，内容为：“尊敬的一期广大业主：针对盛华物业公司物业费资费标准上调一事，业委会在未能与全体业主取得共识的情况下，不能擅自与盛华物业签订物业管理服务合同。业委会定于2017年7月17日、7月18日两日的早上：5：00-9：00、晚上18：-20：00点将分班、组分别在小区的四个大门口广泛征询广大业主的意见，请大家积极配合，按时踊跃填写《征询意见表》，如不能亲临现场者，请通过网络投票（群号：20188052业委会指定QQ群），表达自己真是的意愿！如不在规定时间内填写，将视同默认多数业主的意见！填表地点：南区：东、西大门北区：南、北大门填表时间：2017年7月17、18日（早上5：00-9：00晚上：18：00-20：00）融辉城业主委员会2017年7月11日。”2018年11月28日，融辉城一期业主委员会在小区发布告知书一份，内容为：“告知书融辉是我家，和谐、文明、友善、诚信、管理靠大家！融辉城一期业委会温馨提示，一期广大业主自2017年8月1号融辉集团物业服务中心推行物业新资费（多层0.6元/平方、高层1.2元/平方）以来，数据显示业主交费率70%；业委会现将广大业主交费情况以每栋楼为单位，逐单元张贴业主交费信息，望一期广大业主对号自查，业委会期待业主们自查后心声，以便业委会后期规范化管理。融辉城一期业主委员会电话：182××******2018.11.28。”告知书后附每栋楼各个单元业主交费信息。2018年12月18日，融辉城一期业主委员会又在小区发布公告一份，内容为：“融辉城一期业主：鉴于业委会2018年11月28日温馨提示广大业主新资费情况（温馨提示已公布一期南、北区各单元），截止今天，一期业主缴费率70%以上数据真实有效，已无任何异议。为了保障70%以上业主的利益，按照缴费业主的意愿，一期业委会拟定于2019年元月份开始签订新的物业服务合同，以合同的方式制约物业服务，提高物业服务水准！希望广大业主们给予充分理解与支持。特此公告融辉城一期业主委员会2018年12月16日一期业委会服务电话：182××******。”2019年1月1日，融辉城一期业主委员会代表与原告签订融辉城一期物业服务合同一份。合同第十三条约定，通过近两年来物业公司与广大业主的密切配合，和睦相处，大部分业主为提升物业服务品质，提高设备设施的完好率，提高物业员工的福利待遇，已经原有的物业资费标准提升至多层住宅：0.60元/月.平方米、高层住宅：1.20元/平方米、（不包含公共区域水电费）进行交费，迄今收费率已达70%以上。第十四条约定，本物业管理区域物业管理费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳。没有建筑面积的，按个数交纳。具体标准如下：多层住宅：0.60元/月.平方米、高层住宅：1.20元/平方米、（不包含公共区域水电费）；高层住宅一层不再享受8折优惠。第三十条约定业主、物业使用人违反本合同的约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，乙方有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日千分之三支付违约金，对于欠费不交纳的乙方可向物业所在地人民法院起诉业主对承租人或物业使用人迟延交纳物业服务费及相关费用承担连带支付责任。另查明：被告邓前进的物业费交纳至2018年10月29日、公摊能耗费已交纳至2017年12月31日。本院认为，根据《物业管理条例》第七条第五项业主在物业管理活动中，应按时交纳物业服务费用。《物业管理条例》第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力……”的规定，以及《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，有关共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。对于物业收费标准的调整属于对物业服务合同的变更，物业服务企业提出收费标准调整的意向后，在已经成立业主大会并选举业主委员会的情况下，应当采取召开业主大会的方式由业主大会的方式由业主对是否同意调整方案进行表决。结合本案，被告邓前进系融辉城一期业主，原告为被告提供了物业管理服务，被告邓前进应向物业公司支付物业费，被告逾期未向原告交纳物业费已构成违约，物业管理委托合同中约定按日收取千分之三的滞纳金，本院审查后认为，原被告双方签订的前期物业管理服务协议已经实际变更，双方约定的滞纳金，实属违约金，对原告要求的违约金结合实际情况，现应调整为年利率24%。被告邓前进2017年8月1日之后的物业费应按调整后的价格每平方1.2元交纳。被告邓前进应交纳的物业管理费以签订的购房合同面积计算其费用为3442.46元（119.53平方米×1.2元×24个月）从2018年10月30日计算至2020年10月30日］，公摊能耗费用480元（自2018年1月1日起计算至2020年6月30日）。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第十二条、《中华人民共和国物权法》第七十六、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告邓前进于本判决生效后十日内支付给原告商水盛华物业管理有限公司物业服务费、公摊能耗费用3922.46元及违约金（违约金从邓前进实际违约之日2018年10月30日起至履行完毕之日止，按违约部分年利率24%收取）；二、驳回原告商水盛华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取54元，财产保全费144元，由被告邓前进负担。本判决为终审判决。审判员  周世昌二〇二〇年十一月十三日书记员  纪锦锦