江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏13民终3605号 上诉人（原审原告）：张全香,女,1966年2月9日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。 委托诉讼代理人：刘冰烨，江苏向天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘文秀，江苏向天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宿迁市瑞天房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区蔡集镇田洼村**。 法定代表人：许元明，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：宿迁市丽华建设集团有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区蔡集镇田洼村**。 法定代表人：许元明，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：许元明，男，1972年3月25日出生，住江苏省宿迁市宿城区。 上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：许歆晟，男，1993年12月13日出生，居民，住江苏省宿迁市宿城区。 被上诉人（原审被告）：王亚利，女，1958年8月26日出生，住江苏省宿迁市宿城区。 上诉人张全香因与被上诉人宿迁市瑞天房地产开发有限公司（以下简称瑞天公司）、宿迁市丽华建设集团有限公司（以下简称丽华公司）、许元明、王亚利案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（以下简称宿某法院）（2019）苏1311民初4709号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张全香上诉请求：撤销一审判决，改判支持张全香一审诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉房屋位于宿豫区，是上诉人老家所在乡镇，上诉人对于该位置的房屋存在家乡情结，瑞天公司的老板许元明大力宣传其开发的小区可以办证，不同于小产权房，故上诉人决定购买案涉房屋，与瑞天公司签订了《商品房买卖合同》，一次性付清全部购房款。上诉人仅是普通购房者，不了解房产买卖及相关手续的办理，能够做的只是根据瑞天公司和许元明的要求支付房款、了解所购房产信息。案涉合同系许元明提供的范本，随后也是由许元明书写具体的楼栋房号，丽华名园小区4幢1单元402室是唯一的，有明确的指向性，一审法院认为案涉合同欠缺商品房合同成立的必备条件，认定错误。二、上诉人在一审中提交了瑞天公司出具的购房款收据，结合上诉人与被上诉人的磋商买卖过程、房产买卖时的市场价格以及小区其他房产的买卖交易方式，实际上可以推定出双方之间是一次性付款。根据百度查询结果，2010年宿迁市中心的房价每平方不过3500元，案涉房屋处于宿迁西北角的乡镇上，上诉人购买的价格是每平方1600元，符合当时的市场价。三、被上诉人在一审中陈述案涉房屋系借款抵押，被上诉人并未提供证据证明。即使其陈述属实，许元明只需要与上诉人签订合同就可以，或者将房屋在有条件情况下网签至上诉人名下即可，没有必要完成签订合同到收取房款的全部流程。四、上诉人购买案涉房屋后，因瑞天公司、许元明与黄某忠之间产生经济纠纷，黄某忠向宿某法院起诉并保全4号楼全部房屋。在诉讼过程中，双方达成调解，瑞天公司、许元明将4号楼中除上诉人购买案涉房屋之外的房产均抵付给黄某忠，能够印证许元明、瑞天公司已将案涉房屋出卖给上诉人，故没有进行抵债。在此之后，黄某忠找到建筑商胡军完成门窗安装，瑞天公司也就交付了案涉房产的钥匙给上诉人。房屋交付上诉人后，上诉人亦曾花钱短期雇佣他人代为看管。五、瑞天公司将该房产交由法院裁定给王亚利，系无权处分。二者的基础关系是借贷并非买卖，即便是通过法院裁定，仍未能突破其债权的本质。 瑞天公司、丽华公司、许元明辩称，上诉人与瑞天公司之间是抵押借款关系，上诉人持有的案涉房屋商品房买卖合同上地址、联系电话、小区土地地块编号、工程规划许可证号、商品套内建筑面积、一次性付款期限等内容均为空白，该合同应为无效合同。既然是抵押借款关系，那么上诉人就不存在付清房款的情形。丽华名园小区是一块大产权房的土地，在商品房销售许可证上商品房备案价格是每平方2880元，与上诉人所称的价格不符。瑞天公公司另案已经提供了相应的收条、借条原件和复印件，有上诉人出具的收条，日期是2010年10月22日、2011年2月12日、2011年3月17日，瑞天公司向张全香出具的三张借条，出具时间分别是2010年7月21日、2010年8月21日的两张借条以及还款日期是2011年5月24日的一张借条。其中，还款日期是2011年5月24日借条的金额是330000元，明确以丽华明园小区4号楼403、503室，5号楼503室作为抵押，房产价值比实际借款金额超出太多，瑞天公司陆续还款之后，上诉人再拿该购房合同找瑞天公司，但瑞天公司不予认可。至于上诉人支付购房款的时间、地点，其也不能说明。关于案涉房屋的占有情况，在2011年瑞天公司与黄某忠之间确实产生经济纠纷，但是之后经过法院调解已经以相应的房产抵扣之前的借款，当时黄某忠的借款金额是2000000元，上诉人称查封4号楼全部房产并不代表所有的房产都归黄某忠所有，如果上诉人持有的案涉房屋买卖合同具有法律效力，其为什么这么多年不去打理房屋或者买卖？上诉人在一审中提交了瑞天公司出具的156000元购房款的收据，但瑞天公司在另案中也提供了一份在档案室找到的张全香的购房收据，与上诉人持有的收据不一致。 王亚利辩称，上诉人提交的案涉房屋买卖合同要件不完备，应为无效合同。上诉人也没有证据证明支付购房款、占有使用案涉房屋，因为王亚利在拿到房屋时，该房屋没有使用迹象。宿某法院将案涉房屋裁定给王亚利，该裁定已经发生法律效力，可以确定案涉房屋属于王亚利所有。 张全香向一审法院诉讼请求：1.撤销（2011）宿豫执字第1636-1号执行裁定书，并判决将位于宿迁市宿豫区返还给张全香;2.本案诉讼费由瑞天公司、丽华公司、许元明和王亚利负担。庭审中张全香明确诉讼请求，要求停止对案涉房屋的执行。 一审法院经审理查明，王亚利与丽华公司、许元明在该院存在民间借贷诉讼，2011年10月17日，该院作出（2011）宿豫皂民调初字第0021号民事调解书，调解内容为：一、丽华公司、许元明欠王亚利款1323000元，定于2011年11月25日前付清；如果丽华公司、许元明到期能按时向王亚利支付现金，王亚利自愿放弃23000元，如到期不能支付现金，丽华公司、许元明应向王亚利偿还1323000元；二、双方没有其他债权债务纠纷。因丽华公司、许元明未按调解协议内容履行付款义务，依据王亚利的申请，该院于2011年11月29日立案强制执行，案号为（2011）宿豫执字第2086号。在案件执行过程中，该院于2013年2月28日作出（2011）宿豫执字第2086-1号执行裁定：一、将案外人瑞天公司建造的位于宿迁市宿豫区其附属车库作价519000元抵偿给王亚利，用于清偿债务。2019年，张全香以案涉房屋系其所有，向该院提出异议申请，该院于2019年7月12日作出（2019）苏1311执异88号执行裁定书，裁定驳回张全香的异议申请。张全香不服该裁定，提起本案诉讼。 另查明，2010年9月6日，张全香与瑞天公司签订商品房买卖合同，合同载明张全香购买瑞天公司开发的位于宿迁市宿豫区，瑞天公司向张全香出具了一张156000元的购房款收据。 一审法院认为，根据当事人举证及庭审陈述，应当认张全香对案涉房屋不享有排除人民法院强制执行的民事权益。主要理由如下：首先，张全香举证的其与瑞天公司公司签订的《商品房买卖合同》仅就案涉房屋的位置进行了约定，就房屋的面积、价款、支付方式、房屋交付事项等均未进行明确约定，此后当事人就上述事项并未协商补充，因此该合同欠缺商品房买卖合同成立应必备的要件；其次，因案涉购房款金额并不明确，张全香提交的收据也不能证实缴纳了案涉《商品房买卖合同》的全部购房款，另外，张全香庭审中自述瑞天公司在合同签订后大约两年左右将案涉房屋交付与其，但其并未提供房屋交付的证据；此外，该院在2013年将案涉房屋裁定抵偿与王亚利后，王亚利实际占有使用，如案涉房屋在2012年下半年实际交付与张全香，张全香在2019年才得知房屋被抵偿与王亚利，与常理不符；同时，通过庭审张全香陈述，可以得知其仅在案涉小区即有三套房屋，张全香签订案涉房屋后并未将其作为基本的居住使用；最后，张全香也不能举证其在法院裁定抵偿案涉房屋前合法占有案涉房屋。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回张全香的诉讼请求。 二审期间，张全香围绕其上诉请求，提交以下证据： 1.宿某法院（2013）宿豫皂民初字第0488号民事判决书，拟证明瑞天公司开发的蔡集镇丽华西域别墅，在2010年交易价格为1600元每平方，结合本案的房屋情况，位置同样是位于蔡集镇，开发公司也是瑞天公司，本案房产是普通房屋，本案房屋价格不会高于每平方1600元，案涉房屋总面积是108平方，总共支付了156000元，单价符合正常的交易价格。 2.江苏省宿迁市中级人民法院（2017）苏13执恢39号之二执行裁定书，该裁定书中法院依职权查封了丽华公司位于蔡集居委会的土地使用权，同时也轮候查封了丽华公司的几套房产，因提交的文书对相关房号隐名，请求法庭核实，是否包含案涉房屋，如果包括案涉房屋，因案涉房屋不具备销售条件，且该裁定书在2017年对案涉房屋又进行查封，可以证明宿某法院将案涉房屋裁定给王亚利不符合法律规定。 瑞天公司、丽华公司、许元明对上述证据的质证意见为：证据1，丽华名园和丽华西域别墅两个小区的土地性质完全不一样，上诉人不能以小产权的价格和国有土地的房价作比，对于该证据的关联性不予认可，且丽华名园小区房屋销售许可证有当时的备案价格；证据2，该证据不能证明上诉人的请求是合理的，上诉人称案涉房屋是108平方，实际上房屋面积是104.69平方，瑞天公司可以提供当时4号楼的建筑承包施工合同以及土地买卖合同，通过两份合同的价款，可以核算出当时的建筑成本是否高于上诉人所称单价1444元每平方。 王亚利对该证据的质证意见为：证据1、2的关联性都不予认可。 本院对上述证据的质证意见为：证据1，该判决中已经查明丽华西域别墅未取得建设工程规划许可证、商品房预售许可证，但丽华名园4号楼取得了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证以及商品房预售许可证，不能以丽华西域别墅的销售价格作为案涉房屋当时市场价的参考，对该证据的关联性不予认定；证据2，本院仅审查上诉人对案涉房屋享有的权利能否排除宿某法院执行，至于案涉房屋是否再次被本院查封，与本案无关联性。 对于一审法院判决查明的事实，本院依法予以确认。 本案二审争议焦点为：张全香对案涉房屋是否享有排除法院强制执行的民事权益。 本院认为，根据一、二审查明的案件事实，能够认定张全香对案涉房屋不享有排除执行的民事权益。理由如下：一、虽然张全香提供了其与瑞天公司签订的案涉房屋商品房买卖合同，但该合同中对于房屋面积、计价方式与价款、付款方式及期限、交付时间等均未约定，欠缺商品房买卖合同应具备的主要要件。二、张全香主张通过现金付清156000元全部购房款，并提供瑞天公司出具的购房款收据，但瑞天公司予以否认，而张全香亦未就其资金来源以及案涉房屋总价款数额进一步举证证明，现有证据不能认定其付清全部购房款。三、宿某法院于2013年2月28日将案涉房屋裁定给王亚利，张全香未提供证据证明其在此之前已经实际占有使用案涉房屋。四、案涉房屋不是张全香唯一住房，并非用于保障其基本居住权。 综上，张全香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3420元，由上诉人张全香负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐淮成 审判员  陈 鹏 审判员  吴军良 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  蔡雨桐 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。