陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕民终906号 上诉人（原审原告、案外人）：敬康宾，男，1968年XX月XX日出生，汉族，无业，住西安市未央区。 委托诉讼代理人：刘彩楠，陕西金镝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李锋，陕西金镝律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：上海绍瑞物资经营部，住所地上海市奉贤区海湾旅游区莘奉公路****。 法定代表人：彭永寿，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：彭增长，男，1967年XX月XX日出生，汉族，住福建省福安市，该公司员工。 原审第三人（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司，住所地西，住所地西安市未央大道**中登大厦**v> 法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。 上诉人敬康宾因与被上诉人上海绍瑞物资经营部、原审第三人西安市中登房地产开发有限公司（以下简称中登房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服西安市中级人民法院（以下简称西安中院）（2019）陕01民初2033号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2020年9月29日对本案公开开庭进行了审理，上诉人敬康宾的委托诉讼代理人刘彩楠、被上诉人上海绍瑞物资经营部的委托诉讼代理人彭增长到庭参加诉讼，原审第三人中登房地产公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 敬康宾上诉请求：1、撤销原审判决。2、解除对西安市XX区XX城XX路“中登文景时代”项目住宅一期第3幢1单元9层10902号房屋的查封，并停止对上述房屋的强制执行。3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：敬康宾与中登房地产公司于2015年9月15日签订《商品房买卖协议》购买案涉房屋，当日依约向中登房地产公司支付了全部购房款544260元，中登房地产公司当日接受该房款，并在2015年9月17日向敬康宾交付该房屋。合同签订后，敬康宾一直催促中登房地产公司为其办理网签及过户手续，但一直遭到拒绝，敬康宾一直居住在该房屋，敬康宾与中登房地产公司的《商品房买卖协议》签订时，案涉房屋尚未被查封，西安中院2015年7月27日作出执行裁定和协助执行通知，但并不意味西安市房管局于当日实际查封了案涉房屋。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中未过户登记的过错在于第三人中登房地产公司而不是敬康宾，因此本案符合上述法律规定的情形，敬康宾对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，上海绍瑞物资经营部与中登房地产公司的案件超额查封，查封敬康宾已经实际占有、使用多年的财产不合法。请求保护上诉人的合法权益。 被上诉人上海绍瑞物资经营部辩称，敬康宾并未按照合同约定价款向中登房地产公司支付房屋价款，仅有中登房地产公司出具的收款收据，现案涉房屋仍登记在中登房地产公司名下，执行法院于2015年7月27日对案涉房屋进行查封，敬康宾虽与中登房地产公司签订了房屋买卖合同，但其未进行不动产变更登记，故不发生物权变动的效力。一审法院认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人中登房地产公司经依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 敬康宾向一审法院起诉请求：1、请求依法解除对西安市XX区XX城XX路“中登文景时代”项目住宅一期第3幢1单元9层10902号房屋的查封，并停止对上述房屋的强制执行；2、请求依法判决两被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定的事实：上海绍瑞物资经营部与中登房地产公司买卖合同纠纷一案，该院于2015年4月22日作出（2014）西中民三初字00252号民事判决：一、西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付上海绍瑞物资经营部货款7552978.82元；二、西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付上海绍瑞物资经营部资金占用费5337025.32元（该费用自2013年10月1日起至2014年10月31日止），并承担自2014年11月1日至判决确定给付之日的资金占用费，以7552978.82元为基数，按照每日千分之一计算；三、驳回上海绍瑞物资经营部的其余诉讼请求。后因中登房地产公司未履行上述生效民事判决确定的给付义务，上海绍瑞物资经营部向该院申请强制执行。执行过程中，2015年7月27日，该院作出（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定：查封被执行人西安中登房地产公司名下位于西安市XX区XX城XX路中登文景时代房产，商品房预售证号为2013268，包括房号及面积分别为3-10902（面积为90.71平方米）在内的104套房屋，查封期限为三年。同日，该院作出（2015）西中执民字第00199-1号协助执行通知，要求西安市住房保障和房屋管理局协助执行（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定，查封包括涉案的3-10902（面积为90.71平方米）在内的104套房屋，上述裁定及协助执行通知书已送达至西安市住房保障和房屋管理局。敬康宾作为案外人以上述被查封的房产中包含其享有合法所有权的3-10902号房屋为由，提出执行异议。该院经审查作出（2019）陕01执异845号执行裁定：驳回原告敬康宾的执行异议申请。敬康宾遂提起案外人执行异议之诉。另查明，2015年9月15日，中登房地产公司与敬康宾签订《商品房买卖协议》，约定敬康宾购买中登文景时代第3幢1单元9层10902号房屋，建筑面积90.71平方米，单价为人民币6000元/平方米，总价544260元。支付方式为其它方式：敬康宾易货。同日，中登房地产公司向敬康宾出具《收据》（NO.0000364），载明敬康宾交款544260元。审理中，敬康宾提供2017年4月至2018年4月及2019年10月至2019年12月的物业费收款收据，用于证明敬康宾已实际占有使用涉案房屋。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”案件争议焦点为：敬康宾作为案外人是否就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。敬康宾与中登房地产开发公司签订涉案《商品房买卖合同》系以消灭金钱债务为目的的以房抵债行为，故在完成不动产法定登记之前，其并不足以形成优先于一般债权的利益，因而不能直接取得上述房屋的所有权。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过总价款的百分之五十。”敬康宾与中登房地产公司于2015年9月15日签订案涉《商品房买卖协议》，约定敬康宾购买中登文景时代第3幢1单元9层10902号房屋。而该院已于2015年7月27日作出（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定：查封了包括涉案房屋在内的登记在中登房地产公司名下104套房屋，该裁定及协助执行通知书已送达西安市住房保障和房屋管理局。故敬康宾认为其享有排除强制执行涉案房屋的权益不符合上述法律规定第一条的情形。综上，敬康宾认为其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，理由不能成立，其要求解除对案涉房屋的查封并停止对该房屋的强制执行，缺乏事实与法律依据，依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国物权法》第九条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：驳回原告敬康宾的诉讼请求。案件受理费100元，由原告敬康宾负担。 本院二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人敬康宾对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 金钱债权执行中，被执行人为房地产开发企业，案外人作为被执行人开发的商品房买受人，其主张只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定任一条规定情形的，对其诉讼请求可予以支持。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。上诉人敬康宾主张其对上海绍瑞物资经营部与中登房地产公司之间的金钱债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益，其就案涉房屋享有物权期待权，对于其该项主张，应根据敬康宾提供的证据是否能够证明其诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条任一条规定的情形予以认定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，西安中院于2015年7月27日作出（2015）西中民执字第00199-2号执行裁定，查封了包括案涉房屋在内的中登房地产公司名下的房屋，且上述裁定已送达西安市住房保障和房屋管理局，上诉人敬康宾与中登房地产公司在2015年9月15日签订《商品房买卖协议》，该《商品房买卖协议》签订系在人民法院查封之后，关于敬康宾提出西安中院2015年7月27日作出执行裁定和协助执行通知，但不意味西安市房管局于当日实际查封了案涉房屋，《商品房买卖协议》签订时案涉房屋尚未被查封的主张，其未提供证据予以证明，对其该点上诉理由本院不予采纳。敬康宾一审中提交的物业费收款收据显示的物业费缴纳时间均是在人民法院查封之后，不能证明敬康宾在查封之前已经合法占有案涉房屋，对其主张在法院查封之前已合法占有案涉房屋本院不予支持。敬康宾不能证明其在人民法院查封之前已实际占有案涉房屋，对敬康宾所提其就案涉房屋享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的上诉主张，本院亦不予支持。敬康宾未在人民法院查封之前与中登房地产公司签订书面买卖合同，且未提供充分证据证明在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，敬康宾就案涉房产并不享有无过错不动产买受人或商品房消费者物权期待权，对案涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。原审法院虽仅适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条之规定对本案予以判处，但适用法律仍属正确，判决结果亦无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人敬康宾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9243元，由敬康宾负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏西霞 审 判 员 贾文军 审 判 员 李 俊 二〇二〇年十一月十日 法官助理 陈 婧 书 记 员 王 晨 1