江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3065号上诉人（原审被告）：陈士安，男，1953年8月1日出生，户籍地江苏省沭阳县，现住江苏省沭阳县.委托诉讼代理人:刘录,江苏大楚律师事务所律师。委托诉讼代理人:黄贺,江苏大楚律师事务所律师被上诉人（原审原告）：胡晓飞，男，1979年7月6日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：汤冬芹，江苏名典律师事务所律师。原审被告：沭阳伟邦置业有限公司，住所地江苏省沭阳县沭城镇学府路春风沂水**楼****。破产管理人：江苏通达声远律师事务所。诉讼代表人：冯华沭，江苏通达声远律师事务所负责人。上诉人陈士安因与被上诉人胡晓飞及原审被告沭阳伟邦置业有限公司（以下简称伟邦公司）确认合同效力纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初13147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈士安上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回胡晓飞的诉讼请求；2.诉讼费用由胡晓飞承担。事实和理由：1.一审法院认定陈士安与伟邦公司恶意串通，损害胡晓飞利益是推测得出的，不符合常理。涉案房屋有两份买卖协议，该两份协议都是有效的，陈士安有权获得房屋的所有权和合同债权。2.本案伟邦公司自始至终认可将涉案房屋出售给陈士安，双方有真实买卖协议和收据，伟邦公司的档案资料里也有这份协议。3.伟邦公司的破产管理人在庭审中表述没有查询到胡晓飞与伟邦公司之间的买卖协议、购房款收据和凭证，也不认可涉案房屋出售给胡晓飞。4.胡晓飞持有的协议只有一份，但是正常的商品房买卖合同有三份，该协议没有注明伟邦公司的经办人，胡晓飞对合同来源也解释不清。5.胡晓飞辩称是伟邦公司欠章开启工程款，伟邦公司按照章开启的要求将房屋开具给胡晓飞。但破产管理人陈述未查阅到伟邦公司与章开启存在以房抵款的情形。且如果章开启是实际施工人，其对房屋面积和房号是知道的，但是该份协议的项目名称、小区名称、公司名称、房屋位置全部是错的，应该是他人伪造的。6.2013年伟邦公司向房管局申请涉案房屋暂时不予对外出售，说明伟邦公司就没有将房屋出售给胡晓飞。7.沭阳县人民法院（2020）苏1322民初343号案件中所涉及到的章美娟的合同，除了买房人不同外，其他内容格式完全一致，连错别字都一样，且签订时间只相差2天。一审法院应当对涉案合同字迹的形成时间、合同公章、财务公章的形成时间进行鉴定。如果鉴定出来是2017年的，则说明胡晓飞所持合同是伪造的证据。8.基于伟邦公司破产前的特殊经营状况，和陈士安儿媳妇在伟邦公司售楼部工作的情况，一审法院认定的几种情形均符合常理和客观情况。关于陈士安签订两份合同及时间不同问题，系由于产权登记手续需与伟邦公司2016年5月17日之前所用的法人章及合同章一致才好办理。关于房屋价款不一致问题，系由于伟邦公司经营困难，税务机关停开增值税发票，后公司协商每交一户税款，给开一户发票，导致出现差额问题。关于没有事先看房，因为陈士安儿媳妇在售楼部工作，知晓所在小区的房屋状况、户型及房屋结构，也知道涉案房屋没有出售，故不需要去看房。物业公司收取了陈士安的上房通知单，并陪同上诉人儿子陈某到涉案房屋处要求胡晓飞搬离并报警。胡晓飞辩称，1.胡晓飞提交的证据能够证明其在2012年5月10日就已经取得涉案房屋并装修入住，并与开发商签订了商品房买卖合同且开发商出具了收据，包括房款及相应的其他配套费用。商品房买卖合同中已经注明涉案房屋是抵章开启的工程款而购买的，伟邦公司向胡晓飞出具了收费票据时，章开启就将胡晓飞的票据收回了。2.破产管理人并没有陈述和章开启不存在以房抵款的情况，只是说没有查阅到相关资料。胡晓飞作为购房人不可能提供购房文本，合同中出现的错误胡晓飞无法解释，胡晓飞当时也没有仔细阅读就签名了。3.对沭阳县人民法院（2020）苏1322民初343号案件中所涉及到的章美娟的合同，胡晓飞不知情，且即使章美娟的合同样本和胡晓飞相同，也不能证明陈士安的观点。4.胡晓飞是通过章开启买的房子，故不能确定伟邦公司售房人员姓名。陈士安的儿媳妇是伟邦公司的销售人员，其应当知道小区情况和销售状况、房屋有无实际被占用状况，不去了解就办理房产证与常理不符。且陈士安儿媳妇买房登记到陈士安名下也不符合常理的。陈士安在一审中提交的证人耿某也是伟邦公司的销售人员，其陈述商品房合同的签订就是开发商盖章，买受人签字就可以了，也与胡晓飞的合同上为什么没有加盖法定代表人的盖章相互印证。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。伟邦公司二审未到庭参加诉讼。胡晓飞向一审法院提出诉讼请求：要求确认陈士安、伟邦公司于2016年12月30日签订的商品房买卖合同无效。在第一次庭审中，胡晓飞增加二项诉讼请求：1.确认胡晓飞和伟邦公司签订的商品房买卖合同有效；2.确认涉案房屋所有权归胡晓飞所有。一审法院经审理查明认定事实如下：2012年5月，经案外人章开启安排，胡晓飞购买伟邦公司开发的位于沭阳县房屋。胡晓飞与伟邦公司于同年5月10日签订了商品房买卖合同，胡晓飞付清房款350896元，并注明此房款一次性抵冲章开启工程款。伟邦公司将房屋交付胡晓飞占有使用。2017年11月28日，陈士安起诉胡晓飞排除妨碍，称其于2015年4月从伟邦公司处购买了涉案房屋，且于2017年8月21日取得了不动产登记证书，后陈士安撤诉。本案争议焦点为：1.胡晓飞与伟邦公司签订的《商品房买卖合同》是否有效；2.陈士安与伟邦公司签订的《商品房买卖合同》是否有效。关于第一个争议焦点，胡晓飞与伟邦公司之间签订的《商品房买卖合同》是否有效问题。一审法院认为，能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。本案中，胡晓飞持有的合同能够确定合同双方为“胡晓飞”和“沭阳伟邦置业有限公司”，合同标的为买卖金地华园小区11幢1单元1002室房屋一套，且能够确定标的物面积、单价及总价款。伟邦公司破产管理人庭审中认可该合同尾部加盖的“沭阳县伟邦置业有限公司销售合同专用章”的真实性。陈士安辩称该份合同系胡晓飞伪造，但没有提供充分证据予以证明，一审法院对该辩解不予采信。因此，胡晓飞与伟邦公司之间签订的《商品房买卖合同》依法成立。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”胡晓飞与伟邦公司之间的商品房买卖合同依法成立，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，也没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，该合同自成立时生效。虽然伟邦公司、陈士安辩称该合同中打印部分存在公司名称、项目名称、公司住址、地块、地块编号工程许可证编号等信息存在错误，但陈士安、伟邦公司未提供证据证明该份合同系胡晓飞提供，且上述信息并非合同主要条款，不影响合同效力。综上，一审法院依法确认胡晓飞与伟邦公司签订的《商品房买卖合同》有效。伟邦公司向胡晓飞出具的收据载明收到胡晓飞交付的涉案房屋购房款350896元，予以确认。但根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”之规定，胡晓飞仅对伟邦公司享有债权，在涉案房屋未依法办理产权转移登记之前，胡晓飞对涉案房屋尚不享有所有权。因此，胡晓飞要求确认涉案房屋所有权归其所有的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。关于争议焦点二，陈士安与伟邦公司签订的《商品房买卖合同》是否有效问题。一审法院认为，陈士安与伟邦公司存在恶意串通行为，理由如下：1.陈士安提交其于2016年12月30日与伟邦公司签订的《商品房买卖合同》一份，证明陈士安、伟邦公司之间存在合法有效的房屋买卖合同。该合同备案号为0db66e8b894fac05，备案时间为2016年12月30日。该合同载明购房款总额为401240元，陈士安应于“2016年12月25日前将房款一次性付清。”并约定伟邦公司于2017年1月28日前将经验收合格的房屋交付陈士安使用。而根据一审法院依法向沭阳县自然资源和规划局核实发现，陈士安与伟邦公司于2015年12月24日就涉案房屋也签订了一份《商品房买卖合同》，合同备案号为0db66e8b894fac05，该份合同约定陈士安应于“2015年12月25日前将房款一次性付清。”合同备案时间为2015年12月25日，且该合同尾部加盖了“周杨军”印章，其他内容与陈士安、伟邦公司2016年12月30日签订的合同一致。一审法院认为，陈士安、伟邦公司之间就同一标的物签订了两份商品房买卖合同，时间间隔一年，并对付款期限进行了变更，同时合同尾部加盖的印章也不相同，且两份合同虽然备案时间不同，备案号却完全相同。陈士安、伟邦公司之间的交易明显与市场正常的交易习惯不符。2.陈士安办理的涉案房屋不动产权证资料中的合同是陈士安、伟邦公司于2015年12月24日签订，该份合同约定付款时间为2015年12月25日前一次性付清，但陈士安庭审陈述其截至2017年1月22日才付清全部购房款。且根据陈士安庭审陈述的付款情况看，其共向伟邦公司付款402100元，超过合同约定的401240元。虽然金额相差不大，但若陈士安系正常购房人，陈士安也不应当支付超过合同金额的款项，且伟邦公司不可能允许如此宽松的付款期限。3.房屋买卖属于大额财产性交易，又因房屋属于不动产，容易出现一房二卖现象，因此，买卖双方均应当持认真、谨慎的态度对待交易过程。本案中，通过当事人庭审举证及双方质证，可以确认胡晓飞最迟于2014年3月已经入住涉案房屋，结合陈士安提供的“金地华园小区业主收费明细”账簿来看，胡晓飞自2014年3月起至庭审之日止一直居住在涉案房屋内。陈士安庭审中也陈述其购买的是现房，若陈士安属于正常的购房人，在购买涉案房屋前应当对房屋现状进行查看，并应当发现涉案房屋已经由胡晓飞实际占用使用。陈士安陈述其于2015年3、4月份看房，却无视胡晓飞已实际占有该房屋，继续与伟邦公司进行交易，明显不符合常理。4.陈士安在回答“房款是如何交付的”时称，“是分两次交付的，第一次交了20万元，后来公司股东变更，又交付了剩余款项，第一次是现金，第二次是转账。”经一审法院与沭阳县市场监督管理局核实，伟邦公司在2014年11月11日至2016年5月15日期间没有进行股东或者法定代表人变更。另外，陈士安交易的相对方为伟邦公司，若陈士安属于正常的购房人，即使伟邦公司股东进行了变更，也与陈士安无关，并不影响陈士安正常交付购房款。5.陈士安称其于2017年3月21日到金地华园小区物业公司办理上房手续，并将伟邦公司出具的《金地华园小区物业入住通知单》交给了物业。陈士安还提交其交纳物业费、电梯费收据，证明其交纳了2017年8月1日至2018年8月1日的物业费、电梯费等费用。一审法院依法向金地华园小区物业核实，截止目前涉案房屋没有任何业主资料，也没有陈士安交纳物业费的相关记录。同时，陈士安在庭审中又陈述其未能入住涉案房屋。以上陈述自相矛盾，陈士安没有入住涉案房屋却缴纳物业费、电梯费，明显与常理不符。因此，陈士安持有上述物业入住通知单和物业费收据的目的值得怀疑。综上所述，一审法院认为，陈士安并非普通的购房人，另纵观陈士安提供的证据来看，案外人张林与伟邦公司之间的《商品房买卖合同》、金地华园小区业主收费明细表、金地华园小区业主手册、证人耿某及其提交的《工程款抵房申请报告》等均非一般人可以随便获取，因此，一审法院依法认定陈士安与伟邦公司之间存在恶意串通。由于双方之间恶意串通的行为损害了胡晓飞的利益，根据《合同法》第五十二条第（二）项：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”之规定，依法认定陈士安与伟邦公司之间签订的两份《商品房买卖合同》无效。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决：一、确认胡晓飞与沭阳伟邦置业有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、确认陈士安与沭阳伟邦置业有限公司签订的两份《商品房买卖合同》无效；三、驳回胡晓飞的其他诉讼请求。案件受理费6563元（胡晓飞预交3282元）、保全费2320元，共8883元，由陈士安、沭阳伟邦置业有限公司负担。胡晓飞二审中提交五组新证据。证据1.户名为宋某（陈士安妻子）、鲍某的2份银行业务凭证，宋某的银行凭证证明陈士安儿子于2016年11月29日转账7万元给伟邦公司法人王继业。鲍某的银行业务凭证证明陈士安儿媳妇鲍某于2016年12月29日共转账10万元给伟邦公司，其中转给王继业8万元，转给伟邦公司的宋爱军2万元。证据2.沭阳县人民法院（2020）苏1322民初343号开庭笔录第九页，章美娟与伟邦公司签订的《商品房买卖合同》，章美娟系章开启的姐姐，在该案中章美娟提交了章开启交付给其的同一小区的其他房屋的商品房买卖合同，实际合同签约时间是2016年2月15日，该合同与本案合同比较，除了买房人签名与身份证号码不一致外，其他错误与胡晓飞提供的合同完全一致。章美娟自认其签订的合同虽然注明时间为2012年，但实际签订时间为2016年。证明按照章美娟的陈述涉案合同是章开启给章美娟的，且是在2016年签订的合同，因此胡晓飞取得的上述合同时间也应当为2016年。胡晓飞所持的合同是伪造的，所以陈士安申请法院对该合同公章、胡晓飞签字笔迹的形成时间予以鉴定，从而进一步证明涉案合同是伪造的。证据3.案外人戴小虎2012年9月14日与伟邦公司签订的《商品房买卖合同》房产证复印件，证明2012年9月14日除了涉案房屋外，沭阳县所有商品房买卖合同都是经过备案的合同，胡晓飞提供的合同虽然注明是备案合同，但根本查询不到，说明胡晓飞提交的合同是伪造的，其次结合证据2陈士安认为胡晓飞签订的合同也是2016年，胡晓飞占有房屋属于无权占有。证据4.金地华园小区物业入住通知单，陈士安是按照正常的上房手续到物业公司办理上房的，而胡晓飞是擅自入住涉案房屋，属于无权占有。证据5.江苏海峰物业服务有限公司出具的证明和其物业公司前主任陈树法的情况说明，物业公司证明主要内容是陈树法曾任过物业公司主任，陈树法情况说明主要内容是陈士安在取得房屋产权证之后便于2017年3月21日取得该房入住通知单，后陈士安儿子陈某联系物业准备办理上房手续，物业公司告知他该房屋被章开启安排他人无故侵占。主要证明胡晓飞并非通过物业公司上房领取钥匙的方式占有房屋，而陈士安是通过物业公司上房的，因此胡晓飞系非法占有。胡晓飞质证意见：对证据1不予认可，鲍某和王继业之间是什么关系无法得出，也不能证明这笔钱是支付的购房款，且转账日期是2016年，按照当时的房价是不可能购买到涉案房屋的。宋爱军和王继业之间的关系也不清楚，且陈士安在一审中陈述的和提交证据交房子的时间也是自相矛盾的，陈士安买房子的时间和交款的情况每次陈述均不一致。证据2即使章美娟的合同是倒签合同也不能证明是伪造的；对证据3不予认可，与本案没有关联性；对证据4和证据5的真实性均不认可，证人应当出庭作证。伟邦公司破产管理人已经认可胡晓飞的合同是真实的。本院质证意见，证据1、证据2结合其他证据综合再予以认定。证据3-5与本案没有关联性，无法达到陈士安的证明目的，本院不予采信。二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。二审本案的争议焦点：1.双方当事人分别与伟邦公司签订的商品房买卖合同效力如何认定。2.陈士安申请对胡晓飞的合同公章及形成时间进行鉴定是否应当准许。关于第一个争议焦点。本院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益而签订的合同无效。本案中，陈士安与伟邦公司签订的合同应认定为无效合同。主要理由是：1.陈士安对购房款的支付未能提供充分证据予以证实，其一审陈述购房款支付总共分为2次支付，第一次是现金，第二次是转账。而陈士安提供的证据一审是一份模糊不清的单据，二审提供的转账凭证也均是转账给伟邦公司股东个人，并未转账给伟邦公司，该种转账行为既不符合常理也不足以证明已完成购房款支付。2.陈士安购买房屋直至房屋交付、房屋不动产权证办好也没有去所购房屋现场查看，且其儿媳妇鲍某自称该房屋实际系其所购买，而鲍某又称其系伟邦公司销售部门负责人，涉案房屋距离售楼处不远，对该房屋是否销售及该房屋是否被他人占有使用应当知情，但陈士安及鲍某均未到该房屋去查看，与常理明显不符。3.从胡晓飞所举证据来看，可以看出胡晓飞应不迟于2014年就开始居住在该房屋中。而从胡晓飞的合同与陈士安的合同所约定的单价相差不大，但两份合同签订时间相差将近5年，而房屋在这5年的时间已经升值很大，故陈士安的合同价格不合理，显著偏低。4.陈士安的合同签订、履行、付款时间和金额均与通常的房屋买卖交易习惯不符，实际购房人鲍某与伟邦公司也存在关联关系。综上，可以认定陈士安与伟邦公司之间签订的合同系恶意串通所签，该合同应当认定为无效合同。胡晓飞与伟邦公司签订合同后实际装修入住，伟邦公司亦出具相应单据，物业公司也实际收取其物业费等费用，故应当认定胡晓飞与伟邦公司之间的合同合法、有效。关于第二个争议焦点。本院认为，本案中，陈士安提供章美娟的合同拟证实胡晓飞的合同亦是虚假，应该对合同公章、胡晓飞签字笔迹的形成时间予以鉴定，但伟邦公司对胡晓飞所签合同上公章真实性并未否认，故对公章真实性予以认定。对于合同的形成时间，鉴定的条件时需鉴定件与比对件纸质相同，且在相同的保存环境下。陈士安提供的比对件与鉴定件并非相同的保存环境，不具备鉴定条件，故对时间形成鉴定不予准许。综上，陈士安的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6563元，由上诉人陈士安负担。本判决为终审判决。审判长  徐兵审判员  孙权审判员  朱海二〇二〇年十一月二十六日书记员  陈莹