四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初4528号 原告：易鹏，女，1976年5月11日出生，汉族，住湖南省湘阴县。 原告：刘人均，男，1968年12月25日出生，汉族，住四川省双流县。 二原告共同委托诉讼代理人：周姝矾，四川东乾律师事务所律师。 被告：仁寿宏凌成信置业有限公司，住所地：四川省仁寿县视高镇钢铁奋勇社区花海大道一段**。统一社会信用代码：91511421MA666GAR4G。 法定代表人：钟雨，系该公司经理。 委托诉讼代理人：梁旭，泰和泰律师事务所律师。 原告易鹏、刘人均与被告仁寿宏凌成信置业有限公司（以下简称宏凌公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法由审判员周雪梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告易鹏、刘人均及其委托诉讼代理人周姝矾，被告宏凌公司的委托诉讼代理人梁旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告易鹏、刘人均向本院提出诉讼请求：1．判令解除二原告与被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议；2．判令被告返还原告支付的购房款610832元；3．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：二原告系夫妻。2018年9月22日，在销售的介绍下，二原告购买了被告所有的位于仁寿县××镇××道××段××号××大学××幢××单元××层××号房屋，并于当日支付了20000元购房定金，被告并未与原告签订任何认购书，仅向二原告交付了定金支付凭证。2019年9月27日，二原告前往被告处要求签订房屋买卖合同，在二原告支付房屋五成首付即610832元后，被告单方告知二原告需待银行按揭贷款办理成功后才能给付双方所签订的购房合同，同时会配合二原告办理贷款事宜。后因二原告名下有其他房屋贷款未结清，银行无法办理五成贷款，二原告无法全款支付房款，丧失了继续履约的能力，遂与被告协商办理退款事宜，被告予以拒绝。2020年9月14日，被告向二原告出示了《付款催告函》，要求二原告必须在十五日内一次性支付剩余购房款600000元。二原告认为，被告要求二原告履行全款买房加大了二原告的经济负担，对二原告明显不公平，且被告作为格式合同的一方，不能以购房合同或者补充协议约定的“如因买受人不具备银行要求的偿还能力、信用情况不符合银行要求或不满足政府主管机关要求的贷款条件，导致未能订立担保贷款合同以致银行拒绝向买受人贷款的……买受人同意自银行或出卖人发出拒绝向买受人贷款或类似内容的通知后15日内一次性付清剩余购房款。”条款来免除自身责任、排除二原告权利。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。综上所述，为维护原告的合法权益，现特依据法律法规规定提起诉讼，请求支持原告的上述诉讼请求。 被告宏凌公司辩称，原告的起诉没有事实和法律依据，请求依法驳回其全部诉讼请求。理由如下： 1．本案中，原被告于2018年9月27日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力。合同履行过程中，被告不存在任何违约行为，原告因个人征信问题导致贷款银行要求其提高首付比例，但原告一直推诿至今拒不履行合同约定义务，已构成违约，原告作为违约方不享有合同解除权； 2．原告所购房屋为商铺，与住宅不同，原告购买商铺的目的是投资，原告作为适格商事主体，在进行重大投资时具备自行判断和承担商业风险的能力，因此原告在购买案涉商铺时有责任了解银行按揭贷款办理的条件以及自身征信等情况，应当预见银行要求提高首付甚至拒贷的可能性，并自行承担商业风险和后果。同时，当银行提出要求原告提高首付比例时，原告可以选择补足首付、更换贷款银行或者一次性支付房款，并不会导致合同目的无法实现，本案不适用合同法司法解释二规定的情势变更情形，原告无权据此解除合同。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据： 1．二原告的身份证、结婚证、被告企业信息，拟证明原被告主体资格； 2．付款凭证和收据，拟证明二原告向被告支付首付款共计610,832元，二原告向被告支付登记费、抵押登记服务费共计1,350元； 3．《付款催告函》，拟证明被告催促二原告一次性支付剩余房款。 原告提交的上述证据经被告宏凌公司质证，其质证意见为：对证1、证3三性无异议，对证2中支付房款凭证无异议，对收据三性不予认可，不是被告出具，无法核实真实性。 结合当事人的质证意见，本院对原告提交的证据认定如下：对证1、证3及证2中支付房款凭证三性认可，对证2中收据三性不予认可。 被告宏凌公司围绕其主张提交了如下证据： 1．《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议、附件，拟证明根据合同约定，买受人申请银行贷款的额度和年限以银行核定为准，如果银行要求买受人提高首付的，买受人在收到通知后15日内选择补足首付或者一次性付款、更换贷款银行，若买受人不选择上面三种方案，则从第16日起按《商品房买卖合同》第十条第一款约定承担违约责任，同时附件第三条第五款还约定，买受人在签订合同前应当向贷款银行咨询充分了解贷款的程序以及提供的资料等，若因为买受人征信原因未能取得贷款的买受人在出卖人通知后15日内一次性支付全部房款，否则自第16日起按照主合同第十条第一款约定承担违约责任； 2．被告工作人员和原告易鹏微信聊天记录，拟证明就银行要求原告提高首付比例的情况，被告履行了告知义务，并且提供了相应的建议，但原告一直推诿拖延，拒不作出任何处理，已经构成违约； 3．《付款催告函》及EMS邮寄单，拟证明鉴于原告一直怠于履行合同义务，被告致函原告要求其一次性支付剩余房款。 被告宏凌公司提交的上述证据经原告质证，其质证意见为：对证1、证3三性认可，但不能达到原告的证明目的，被告作为提供格式合同的一方，不能以购房合同或者附件的约定免除自身责任排除原告权利，同时被告提供的附件中约定说明被告没有履行提示义务；对证2真实性、合法性无异议，但不能达到被告的证明目的，通过聊天记录可以真实反映二原告因银行贷款原因无法一次性支付剩余购房款，同时也在与被告积极协商后续购房事宜。 结合当事人的质证意见，本院对被告宏凌公司提交的证据认定如下：被告宏凌公司提交的上述证据真实、合法，能形成证据锁链证明待证事实。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月27日，原告易鹏、刘人均与被告宏凌公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》和补充协议、附件，原告易鹏、刘人均购买被告开发的位于四川省仁寿县××镇××道××段××号“天府．大学里”1幢-1层8号商铺。《四川省商品房买卖合同（预售）》第九条第二款约定：“买受人于2018年9月27日前支付首期房款人民币610832元，占全部房款的50%；余款人民币600000元，向银行（贷款机构申请贷款支付）”。《四川省商品房买卖合同（预售）》第十条第二款约定：“因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同……”。《商品房买卖合同补充协议》第六条第四款约定：“买受人在签订认购书和买卖合同前，已经向贷款银行进行咨询，充分了解到个人住房贷款的办理条件、程序及需提供的资料和需交纳的全部费用，并确认自己的偿还能力、信用情况及其他贷款条件都符合贷款银行的办理条件并符合行政主管机关要求的贷款条件，在银行受理买受人抵押贷款资料后，如因买受人不具备银行要求的偿还能力、信用情况不符合银行要求或不满足政府主管机关要求的贷款条件，导致未能订立担保贷款合同以至银行拒绝向买受人贷款的，或要求买受人提高首付、增加保证人，不视为合同第十条第二款‘不可归责于买卖双方的原因’，该种情形视为买受人原因导致商品房担保贷款合同无法订立”。《商品房（住宅）买卖合同附件》附件四第三条第三款约定：“买受人申请贷款的利率、额度与年限最终以银行核定为准，如因银行最终核定的贷款利率、额度、年限与买卖合同约定不一致，需要对双方已签署买卖合同关于付款的内容做出变更的，买受人应无条件配合。若银行核准贷款的额度低于买卖双方约定，银行要求买受人提高首付的，则买受人应按照如下任一方式处理：ａ、买受人在收到银行或出卖人提高首付款的通知之日起15日内一次性向出卖人补足首付款。ｂ、买受人在接到银行或出卖人要求提高首付的通知后15日内一次性支付全部房款。ｃ、如出卖人合作的其他银行同意按照买卖双方原约定的贷款额度向出卖人贷款的，买手人在接到银行或出卖人提高首付款的通知15日内可选择新的贷款银行并向新的贷款银行提交完整的按揭贷款资料。买受人选择更换贷款银行的，仅能选择更换一次……”。合同还对其他事项作了约定。 另查明，原告易鹏、刘人均因购买案涉商铺向中国建设银行贷款支付剩余房款，因二原告名下有其他房屋贷款未结清，中国建设银行未审批通过办理案涉商铺房款的五成贷款，中国建设银行要求二原告提高首付比例。2020年4月21日，被告宏凌公司的工作人员通过微信告知原告易鹏，原告可以选择换华夏银行贷款或提高至六成首付款向中国建设银行贷款，原告方表示无能力支付提高的一成首付款，华夏银行的利率偏高，也无能力负担。之后，二原告未按中国建设银行或华夏银行要求配合履行贷款手续，导致案涉商铺至今未能办理按揭贷款支付剩余房款。2020年9月，被告宏凌公司向原告送达《付款催告函》，通知二原告于该函发出之日起十五日内一次性支付剩余房款600,000元。庭审中，被告宏凌公司表示要求二原告继续履行合同义务。 本院认为，原、被告双方于2018年9月27日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和补充协议、附件系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律禁止性规定，双方均应当按照合同约定全面、诚实履行各自的义务。本案焦点：二原告购买的案涉商铺未能办理按揭贷款的归责问题，是否构成约定或者法定的合同解除条件。根据《四川省商品房买卖合同（预售）》约定，二原告选择贷款方式支付剩余房款600,000元，但二原告在向中国建设银行提出办理按揭贷款申请后，由于二原告还有其他贷款未还清，该银行未审批通过贷款600,000元，要求二原告提高一成首付。根据《商品房（住宅）买卖合同附件》约定，若银行核准贷款的额度低于买卖双方约定，银行要求买受人提高首付的，则买受人应按照如下任一方式处理：a、买受人在收到银行或出卖人提高首付款的通知之日起15日内一次性向出卖人补足首付款。b、买受人在接到银行或出卖人要求提高首付的通知后15日内一次性支付全部房款。c、如出卖人合作的其他银行同意按照买卖双方原约定的贷款额度向出卖人贷款的，买手人在接到银行或出卖人提高首付款的通知15日内可选择新的贷款银行并向新的贷款银行提交完整的按揭贷款资料。此时，二原告可以选择上述三种方式支付剩余房款，且被告方向二原告建议提高一成首付款或选择华夏银行，但二原告主张自己无能力支付多一成的首付，华夏银行的利率较高，不能负担。本院认为，二原告作为完全民事行为能力人，在进行重大投资时应判断、承担商业风险，因此原告在购买案涉商铺时，应评估自己的还款能力，有责任了解银行按揭贷款办理的条件以及自身征信等情况，并自行承担商业风险和后果。二原告主张自己无能力继续履行合同义务，但未提交证据予以证明。综上，二原告未能办理银行按揭贷款并非客观上不能办理按揭贷款，而系其自身原因导致，不符合《四川省商品房买卖合同（预售）》第十条第二款约定解除权，亦不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，二原告主张解除合同、返还购房款的请求事实和理由不充分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，判决如下： 驳回原告易鹏、刘人均的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取计7849元，由原告易鹏、刘人均负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  周雪梅 二〇二〇年十一月二十日 书记员  蓝 林