文书内容山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终3559号上诉人（原审原告）：尚建新，男，1974年4月4日出生，汉族，居民，住惠民县。委托诉讼代理人：赵伟，山东兵圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：淄博市临淄大顺置业有限公司惠民分公司，住所地：惠民武定府路路南城市艺墅大门口售楼处。统一社会信用代码：91371621675516048U。负责人：李嘉才，总经理。委托诉讼代理人：胡俊朋，山东开言（惠民）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙林，男，1978年6月19日出生，汉族，居民，住惠民武定府路路南城市艺墅大门口售楼处。委托诉讼代理人：胡俊朋，山东开言（惠民）律师事务所律师。上诉人尚建新因与被上诉人孙林、淄博市临淄大顺置业有限公司惠民分公司（以下简称大顺置业惠民分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省惠民县人民法院（2020）鲁1621民初1034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尚建新上诉请求：1．撤销惠民县人民法院（2020）鲁1621民初1034号民事判决，发回重审，或依法改判被上诉人返还剩余购房款122960元；2．诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清。上诉人不认识马某，马某出庭作证，也说不认识上诉人，被上诉人淄博市临淄大顺置业有限公司惠民分公司及其孙林也从来没有向上诉人披露马某的状况，一审判决认定上诉人与马某之间存在买卖合同关系，是严重错误的，对上诉人来说极不公平。（二）一审判决适用法律错误。如果上诉人是购买马某的楼房，会与马某签订商品房买卖合同，被上诉人淄博市临淄大顺置业有限公司惠民分公司只是协助办理相关手续而已。而本案中，上诉人是与被上诉人淄博市临淄大顺置业有限公司惠民分公司签订的商品房买卖合同书，而不是与马某签订的商品房买卖合同，根据合同的相对性原则，马某不是合同的相对主体，一审判决认定上诉人与马某之间存在买卖合同关系，适用法律错误。（三）上诉人购房款均是给了被上诉人，而没有给付马某，足以推翻一审判决关于上诉人与马某之间存在买卖合同关系的认定。如果上诉人是购买马某的楼房，会把购房款直接给付马某，而本案中，所有的购房款都是被上诉人分批次转给马某的，马某与淄博市临淄大顺置业有限公司惠民分公司是什么关系，上诉人不知道，也从来没有向上诉人披露过。上诉人只是在开发商处购买楼房，马某与淄博市临淄大顺置业有限公司惠民分公司之间的协议，与上诉人无关。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法庭查清案件事实，依法改判。被上诉人辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。（一）上诉人与案外人马某之间的口头买卖协议客观上已经成立，并已经实际履行完毕。涉案房屋实际所有人为案外人马某，我公司不可能在已经将涉案房屋抵顶给马某的情况下，再行对外销售。马某是涉案房屋的权利人和出售方，上诉人购买涉案房屋只能是从马某处购买。上诉人辩称我公司从来没有向其披露马某的状况与事实不符。上诉人通过中间人刘玉杰找到我公司销售经理孙林，希望购买涉案房屋。上诉人通过孙林与马某商定价格后支付了首付款。剩余房款通过我公司办理按揭贷款。上诉人与案外人马某虽然未签订书面买卖合同，但是双方通过中间人达成了口头协议，并且上诉人也已支付了口头约定的付款金额，马某也向上诉人交付了房屋，并要求我公司协助上诉人办理了按揭贷款。上诉人与马某之间的口头买卖协议客观上已经成立，并已经实际履行完毕，属于有效合同。（二）我公司与上诉人之间虽签订过书面合同，但是双方之间不存在实际意义上的买卖合同关系。我公司与上诉人之间不存在买卖商品房的合意，上诉人没有向我公司支付房款，我公司也没有向上诉人交付房屋，我公司之所以与上诉人签订合同、为其出具收款收据，只是为了平账和协助马某办理房屋销售手续。我公司与上诉人之间虽然签订了书面的《商品房买卖合同》，但是签订该合同的目的仅仅是为了简化交易流程，节省交易费用，给上诉人走“一手房”手续，为其办理按揭贷款及日后办理不动产登记手续。双方之间不存在实际意义上的买卖合同关系。（三）上诉人称多支付了首付款122960元，不符合常理。按照通常的商品房交易流程，在双方商定房屋总金额后，由购房者支付首付款，余款办理银行按揭贷款。首付款金额、按揭贷款金额都是事先确定好的，不可能出现多付款项的情况。按照上诉人的主张总房款是1167040元，在上诉人支付首付款710000元后，则仅需办理457040元的按揭贷款。上诉人不可能同意再办理580000元的按揭贷款，多向出售方支付122960元。如果我公司实际收取了上诉人710000元首付款，上诉人也不可能会同意我公司向其出具587040元的收款收据。我公司之所以在商品房买卖合同中确定单价8000元/平，总价1167040元，首付款587040元。只是为了与工抵房协议相对应，达到内部平账的目的。（四）上诉人所称房屋单价8000元/平明显低于市场价格，与事实不符。根据我公司提交的案外人吴鹏飞的城市艺墅认购协议、商品房买卖合同，可以证明在同一时期、相近位置，我公司正常出售的商铺价格为9600元/平。尚建新所称的合同价8000元/平，只是我公司为了与工抵方平账，根据原来的工抵价格出具的合同，与实际交易价格不符。一审承办法官也对涉案房屋所在区域的其他业主进行了调查，在相近时间、相近位置的房屋价格均在9000元/平以上。上诉人所称房屋单价8000元/平明显低于市场价格，与事实不符。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院查清事实，驳回上诉，维持原判。尚建新向一审法院起诉请求：1．判令被告返还剩余购房款122960元；2．依法判令被告赔偿经济损失50000元，待鉴定后重新追加赔偿的范围和数额；3．本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：1．孙林系大顺置业惠民分公司售楼处经理。2.2015年前后，大顺置业惠民分公司（甲方）与宁津县大力桩基有限公司（乙方）签订工抵房协议，约定大顺置业惠民分公司以在售的惠民县城市艺墅小区2-002室向乙方抵偿工程款1167070元，该抵款房屋面积145.88平方米，单价8000元／平方米，房款总额为1167040元。该协议约定的惠民县城市艺墅小区2-002室与原告所购买的城市艺墅三期2＃102号房为同一房屋。案外人马某与宁津县大力桩基有限公司系挂靠关系，涉案房屋实际持有人为马某。3.2017年11月3日，尚建新通过其中国农业银行银行卡（卡号：6228********）转款360000元至孙林账户（卡号：6217********）；同日，尚建新通过其妻子孟维红的银行卡（卡号：6223********）向孙林账户（卡号：6228********）转款350000元，用途为：付尚建新房款。两次共计转款710000元。4.2017年11月10日，孙林通过其中国建设银行账户（卡号：6217********）向马某账户（卡号：6214********）转款610000元，并支付马某现金100000元。同日，马某出具收到条一张，载明：今收到城市艺墅2＃楼002商铺首付款710000元。5.2017年11月13日，大顺置业惠民分公司告尚建新出具收款收据，载明：今收到尚建新2-002工抵房款587040元。6.2018年1月11日，尚建新与大顺置业惠民分公司签订《山东省商品房买卖合同》，约定购买惠民县城车站路南侧（惠民?城市艺墅）三期2#102号房，建筑面积共145.88平方米，单价为每平方米8000元，总金额1167040元，其中：首付款587040元，银行按揭贷款580000元。7.2018年6月14日，大顺置业惠民分公司通过韩盟盟账户向马某账户（账号：6214********）转款380000元，交易用途为：退工抵房款2-002商铺；2018年6月21日，大顺置业惠民分公司扣取5000元手续费后，通过韩盟盟账户向马某账户（账号：6214********）转款195000元，交易用途：付退尚建新2-002。8.2019年12月11日，惠民县自然资源和规划局出具信访事项处理意见书，载明：城市艺墅小区售楼处所处位置规划设计的是停车位。目前，城市艺墅小区尚未建设完毕，尚有六栋楼正在建设中，两栋楼还未施工。一审法院认为，根据双方提供的证据并结合庭审查明的事实，尚建新所购涉案房屋系“工抵房”，实际所有人为案外人马某，楼房实际价格应为12900000元，而非尚建新主张的1167040元。此外，根据孙林向马某的转账流水、马某出具的收款条、大顺置业惠民分公司向马某的转账流水，足以证实尚建新所交购房款的实际收款人系马某。大顺置业惠民分公司与尚建新签订商品房买卖合同的真正目的，是为了便于尚建新办理银行按揭贷款及日后办理不动产登记手续，双方之间不存在实际意义上的买卖合同法律关系。孙林作为尚建新与案外人马某房屋交易行为的中间人，对交易行为的成立只是起到了介绍、推动作用。为此，对原告要求被告返还剩余购房款122960元的主张，不予支持。另外，因惠民县城市艺墅小区现在尚未整体竣工，该楼盘的售楼处尚有存续的现实需要，且原告亦未提供证据证实因售楼处的存在给其造成经济损失的具体数额，故对原告的该项诉讼请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十一条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告尚建新的诉讼请求。案件受理费3759元，减半收取计1879元，由原告尚建新负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：双方是否存在真实的商品房买卖合同关系；大顺置业惠民分公司是否应该返还尚建新剩余购房款122960元。关于双方是否存在真实的商品房买卖合同关系的问题。根据本案查明的事实，大顺置业惠民分公司与马某存在以房抵顶工程款的关系，虽未办理过户手续，但马某是与大顺惠民分公司达成的以房抵顶工程款的协议，不违反法律、法规的强制性规定，马某在达成协议后，即成为案涉房产的实际所有权人，马某委托大顺置业惠民分公司孙林出售案涉房屋，后经孙林介绍，将案涉房屋卖给了尚建新。在尚建新一审提交的2017年11月13日大顺置业惠民分公司出具的收据的中，也载明了是“工抵房款”，由此也可以看出尚建新对该房屋系“工抵房”是知情的，故马建新和尚建新之间存在事实上的房产买卖关系。尚建新与大顺置业惠民分公司签订《商品房买卖合同》，只是为办理按揭贷款、房屋权属登记、入住等手续提供便利的配合行为，双方并无买卖涉案房产的意思表示，孙林作为介绍人在收到尚建新的购房款后也及时转交给了马某，故原审认定大顺置业惠民分公司与尚建新签订商品房买卖合同的真正目的是便于原告尚建新办理银行按揭贷款及日后办理不动产登记手续的配合行为并无不当。尚建新主张与大顺置业惠民分公司之间形成了商品房买卖合同关系的上诉主张不成立。关于大顺置业惠民分公司是否应该承担返还尚建新购房款122960元的责任问题。如前所述，尚建新与大顺置业惠民分公司并未形成真实的房屋买卖合同关系，尚建新所交购房款经过中间人之手已转给了实际卖主马建国，故尚建新依据《商品房买卖合同》要求大顺置业惠民分公司承担返还购房款122960元的责任，缺乏事实与法律依据，原审不予支持并无不当。综上所述，尚建新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2759元，由上诉人尚建新负担。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  张魁海审判员  王正真二〇二〇年十一月二十四日            本件与原本核对无异      法官助理郑文燕书记员董学学