山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终3362号上诉人（原审原告）：威海市环翠区农业机械服务中心，住所地威海市统一路**农业大厦**。法定代表人：杨建文，主任。委托诉讼代理人：钟巍，山东钟鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王子韬，山东钟鼎律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：于芳，女，1968年7月20日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。被上诉人（原审被告）：宫云德，男，1956年6月11日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：朱永浩，北京市盈科（威海）律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：梁九禾，北京市盈科（威海）律师事务所实习律师。上诉人威海市环翠区农业机械服务中心（以下简称农机中心）因与被上诉人于芳、宫云德房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院（2020）鲁1091民初1709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。农机中心上诉请求：1.依法撤销原判决第一项；2依法对2018年12月19日至2020年3月9日期间的房屋占用费进行司法鉴定，根据鉴定意见改判于芳、宫云德按照市场租金价格标准向其偿付房屋占用费；3.一、二审诉讼费用由于芳、宫云德承担。事实和理由：1.原判决按照已经解除的房屋租赁合同中合意约定的租金价格来判定房屋占用费的赔偿标准，缺乏事实和法律依据。因于芳长期拖欠租金致使农机中心租赁合同目的不能实现，故农机中心于2017年7月26日起诉至一审法院，案号为（2017）鲁1091民初1530号，要求解除合同并支付拖欠租金。该案一审判令解除农机中心与于芳、宫云德签订的房屋租赁合同，二审判决维持原判。农机中心与于芳、宫云德于2018年12月18日签收二审判决书。据此可以确定，农机中心与于芳、宫云德之间签订的房屋租赁合同已经于2018年12月18日正式解除。该房屋租赁合同解除之后，于芳、宫云德负有补足欠付诉讼期间的租金、腾退房屋的相关义务。但是，于芳、宫云德拒不腾退并继续占据房屋，该行为已经构成侵权。农机中心有权依据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条以及《中华人民共和国侵权行为法》第六条、第十五条规定，请求于芳、宫云德承担返还原承租房屋的侵权责任，赔偿其占有使用原承租房屋导致农机中心因此所遭受的损失。由此可以看出，于芳、宫云德因侵权行为而向农机中心偿付的房屋占有费具有赔偿金性质，系承担过错责任，有一定的惩罚性。在农机中心与于芳、宫云德没有就该租赁合同解除之后的房屋占用费标准达成任何合意的情形下，原判决直接适用租赁合同合意约定的租金标准计算过错责任赔偿金，不仅适用法律错误，也存在明显偏袒、减轻侵权责任方的情形，无疑于在鼓励于芳、宫云德实施的侵权行为，严重损害了农机中心的合法权益。2.涉案房屋2018年12月19日至2020年3月9日期间的市场租金价格显著高于农机中心与于芳、宫云德签订的房屋租赁合同合意租金价格，对房屋租赁合同解除之后的房屋占用费应当依法通过司法鉴定方式确定。农机中心与于芳、宫云德签订房屋租赁合同的时间为2013年7月，所约定的租金价格是双方当事人参考2013年的市场价格，为了促进交易相互协商妥协的结果，该租金标准折合0.168元/平方米/天，即使在2013年签订合同之时也略低于市场价格。该租金标准只有在双方签订的房屋租赁合同合法履行期间方能适用于缔约双方。依据法院生效判决，农机中心与于芳、宫云德双方签订的房屋租赁合同于2018年12月18日解除，之后，于芳、宫云德拒绝腾退房屋非法占有使用房屋直至2020年3月9日。自该房屋租赁合同签订至于芳、宫云德实际腾退房屋的时间间隔长达六年之久。众所周知，在这六年期间，威海市房屋销售价格和租赁价格普遍有较大增长，涉诉房屋周边同地段类似物业的租赁价格攀升至约0.8-1.0元/平方米/天之间，远高于房屋租赁合同所约定的租金标准5倍。在农机中心依法申请对房屋占用费进行司法鉴定的情形下，原判决以房屋租赁合同中合意约定的低廉租金标准作为判定于芳、宫云德侵占租赁房屋所需偿付的占用费标准，显失公平，且缺乏事实和法律依据。为了维护农机中心的合法权益，现再次提出司法鉴定申请，请二审法院依法对涉案租赁房屋自2018年12月19日起至2020年3月9日期间的占用使用费予以评估。3.原判决判定扣减两个月的房屋占有费没有法律依据，于芳、宫云德应当按照市场租金标准向农机中心足额偿付2018年12月19日至2020年3月9日期间的房屋占用费。农机中心于2017年7月26日提起诉讼，案号为（2017）鲁1091民初1530号(以下简称1530号案)，要求解除租赁合同并支付拖欠租金。该案审理期间内，于芳、宫云德于2018年8月17日也向高区法院提起诉讼，案号为（2018）鲁1091民初1705号(以下简称1705号案)，称租赁合同目的不能实现，要求赔偿各项经济损失，并在起诉书中自述其多次要求解除双方房屋租赁合同。由此可以看出，农机中心已经以自身行为明示主动解除合同，该意思表示与农机中心的解除合同请求契合，且此时农机中心在1530号案的上诉请求中对于一审有关解除合同的判项并未提出任何异议，因此，于芳、宫云德至迟于2018年8月17日已经能够判断出双方合同已无法继续履行，此时就应当采取积极地措施，防止损失的扩大，准备搬迁腾退事宜。但是，于芳、宫云德无权占用面积高达2600平方米的租赁房屋长达一年之久，直至2020年3月份因发生疫情无法复工的情况下，才被迫腾退房屋，其恶意占有使用目的明显，其侵权行为严重侵害了农机中心的合法权益，理应承担赔偿责任。原判决给予于芳、宫云德两个月的清退宽延期，缺乏事实和法律依据。于芳、宫云德辩称，1.在1530号案民事判决中关于系因于芳、宫云德未缴纳租金原因导致合同的目的不能实现还是涉案房屋重大瑕疵导致合同的目的不能实现，已经做出明确的认定，农机中心不能再就该事实无故推卸责任。2.于芳、宫云德并非拒不腾房无故占有房屋。1530号案审理过程中，于芳、宫云德提出反诉，但是法院并没有受理，为保留涉案房屋内所有家具、设备、装饰装修的完整性，保留客观证据，又考虑以后损失的鉴定，迫不得已继续占有该房屋，而非于芳、宫云德主观故意。3.原判决以双方签订的租赁合同约定的租金标准16万元作为对无权占用涉案房产给付占用费的标准，事实清楚、证据确凿、于法有据。一审期间，于芳、宫云德提交一份案例，该案例与该案案情基本一致，解除房屋租赁后后续的占有费也是参照以前签订的房屋租赁合同约定的租金为计算依据。4.原判决未允许农机中心的司法鉴定申请有充分的事实和法律依据。农机中心主张2013年7月签订房屋租赁合同中租金价格系为了促进交易相互妥协的结果，实属歪曲事实。农机中心故意隐瞒涉案的房产出租房屋无规划许可、土地证、房屋所有权证、没有经过消防竣工验收的客观事实，而且涉案房产在对外出租时，里面所有的设施均被破坏殆尽，于芳、宫云德发费大量人力、物力才把涉案房产装修装饰，该事实在1530号案审理中已经有提交所有的证据。5.原判决扣除两个月作为合理的清退宽限期，合情合理，于法有据。按照正常房屋租赁合同交易习惯，在房屋租赁合同期限到期后，应当给予承租方合理的搬离期限，2020年又遇到新冠疫情，无论是政府，还是民间都在为缓解经济的压力采取积极的措施，减免税收、租金等，这是每一个公民、单位包括农机中心作为政府职能部门应尽的义务和责任。农机中心向一审法院起诉请求：1.确认2018年12月10日正式解除与于芳签订的房屋租赁合同，于芳于2018年12月11日腾退并向环翠区农机局返还房屋；2.于芳、宫云德按2600元/日为标准，支付自2018年12月11日至2020年3月9日期间的占用费1,180,400元并按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率，支付该笔款项自起诉之日起至实际支付之日止的利息；3.于芳、宫云德向环翠区农机局支付自2017年10月13日起至2018年12月10日止的租金185,426.28元并按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率支付该笔款项自起诉之日起至实际支付之日止的利息。一审法院认定事实：关于农机中心请求解除合同问题，1530号案民事判决业已解除该合同，农机中心再次请求解除该合同，于法无据，口头裁定予以驳回该项起诉。本案的争议焦点为：1.环翠区农机局将宫云德列为本案被告，诉讼主体是否适格；2.环翠区农机局请求支付占用费的标准及数额是否合理、应否予以支持；3.环翠区农机局请求支付自2017年10月13日起至2018年12月10日止的租金及利息的诉讼请求应否予以支持。1、关于农机中心将宫云德列为本案被告，诉讼主体是否适格的问题。于芳与农机中心间签订的《房屋租赁合同》已经解除，宫云德就不能以已经解除的合同的相对性原则来否认作为本案被告的主体资格；庭审中，于芳、宫云德明确表示租赁涉案房产的目的是准备办培训机构，培训机构的法人代表的确是宫云德，一审法院已生效1530号案民事判决书中亦认定涉案房产实际上是由于芳、宫云德使用，农机中心认为于芳、宫云德应当而未在判决生效后立即履行騰退交付义务，而是长时间继续共同占有涉案房产，侵害其合法权益，故，本案诉讼主体适格。2、关于农机中心请求支付占用费的标准及数额是否合理、应否予以支持的问题。双方据以解除合同的1530号案民事判决书的二审判决书，双方当事人均于2018年12月18日签收，自二审签收之日起，1530号民事判决书便发生法律效力，于芳、宫云德应当在一审判决生效后立即履行腾退交付房产的义务，但其应为而不为清退义务，理应支付无权占用期间的占用费，故农机中心要求于芳、宫云德支付占用费的诉讼请求，予以支持；关于支付占用费的期限，于芳、宫云德租用面积为2600余平方米，而且在使用期间对租赁房屋进行了装饰装修工作，短时间内不易全部清空完毕，同时考虑到2020年疫情影响，于芳、宫云德支付占用费的期限，以扣除两个月作为合理的清退宽限期为宜，即占用费的合理支付期限为2019年2月19日起至2020年3月8日止；关于占用费标准问题农机中心申请对涉案房产占用期间的市场租价进行鉴定，一审法院认为，双方签订的合同若正常履行，合同到期日为2019年10月12日，双方合同解除的时间为2018年12月18日，两期间相差不足一年，租赁市场行情不会出现较大变化，为节约诉讼成本，提高诉讼效率，对于芳、宫云德无权占用涉案房产应给付占用费的标准，以双方签订的租赁合同约定的租金标准16万元/年为宜，因于芳、宫云德在此期间系无权占用，不能沿用1530号案民事判决书中确定的年租金60%的标准执行，于芳、宫云德应向农机中心支付占用费数额酌定为168,322元（16万元+19天*438元/天）。3、关于农机中心请求支付自2017年10月13日起至2018年12月10日止的租金及利息的诉讼请求应否予以支持的问题。农机中心虽然在1530号案中未就该期间租金问题主张权利，但其并未表示放弃该项主张的权利，不能以他案中未一并主张为由剥夺另案起诉的权利，农机中心要求于芳、宫云德支付自2017年10月13日起至2018年12月10日止的租金，于法有据，予以支持。关于租金数额，庭审中，于芳、宫云德明确表示对农机中心主张的该期间租金数额为185,426.28元无异议，于芳、宫云德应支付2017年10月13日起至2018年12月10日止的租金为185,426.28元*60%，即111,256元。关于占用费、租金利息部分，农金中心的主张合理合法，应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百一十九条规定，判决：一、于芳、宫云德于判决生效后十日内支付威海市环翠区农业机械服务中心房产占用费168,322元并以168,322元为基数，自2020年8月10日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率标准支付利息；二、于芳、宫云德于判决生效后十日内支付威海市环翠区农业机械服务中心自2017年10月13日起至2018年12月10日止的租金111,256元并以111,256元为基数，自2020年8月10日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率标准支付利息。如未按判决指定期间期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8546元，由威海市环翠区农业机械服务中心负担6746元，于芳、宫云德负担1800元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明事实予以确认。本院认为，关于房屋占有使用费标准问题。涉案租赁合同约定租金支付标准，并约定租赁期间为2013年7月12日起至2019年10月12日，系双方在考量租赁房屋状况、租赁期间、市场价格等多方因素进行约定，系双方真实意思表示。如双方合同正常履行至约定期限届满，农机中心仍应按合同约定标准收取租金。同时，业已生效的民事判决认定，因农机中心存在怠于办理房屋相关权属证书、未履行出租方的合同附随义务等导致于芳的合同目的无法实现，农机中心存在过错，故对于合同解除之后的房屋租金，参照双方约定租金标准计算，更符合双方缔约本意，亦符合公平诚实信用、减低当事人诉讼成本等民事诉讼基本原则。原判决参照租赁合同约定租金标准计算房屋占有使用费，并无明显不当，予以确认。农机中心亦未能提供证据证明原合同约定租金标准明显低于市场价格申请，其申请通过司法鉴定方式确定诉争房屋占有使用费，理由不当，不予支持。关于原判决给予于芳两个月的清退宽延期是否合理问题。涉案租赁合同签订后，于芳即开始进行装饰装修，业已生效民事判决亦认定于芳装饰装修价值达100多万元；同时，1530号案生效时，于芳提起诉讼要求农机中心赔偿装饰装修、经营损失的1705号案在仍在审理过程中，双方对装饰装修损失等持有争议，并最终经一审法院以司法鉴定的方式确定了装饰装修损失，原判决据此并鉴于2020年新冠疫情影响酌定两个月的清退宽延期。并无明显不当，本院予以确认。综上，农机中心的上诉请求不能成立，应予驳回；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3666元，由上诉人威海市环翠区农业机械服务中心负担。本判决为终审判决。审判长  侯进荣审判员  张丽萍审判员  潘 慧二〇二〇年十一月三十日书记员  刘双双