广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5102号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈淡英，女，1973年9月22日出生，汉族，住广东省揭东县*****************。上诉人（原审原告、反诉被告）：陈学深，男，1975年9月27日出生，汉族，住广东省揭东县*****************。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：朱雪芳，广东邦仁律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：苏影飞，广东邦仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海市住宅物业管理有限公司，住所地广东省珠海市*********（新媒体大厦）珠江晚报社大厦第10层1001-1003、1012、1013、1014室，统一社会信用代码914**********992X9。法定代表人：陈双和，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘英，广东谨行律师事务所律师。上诉人陈淡英、陈学深因与被上诉人珠海市住宅物业管理有限公司（以下简称珠海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初6346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈淡英、陈学深上诉请求：一、珠海物业公司返还物业管理费916.21元；二、变更一审判决第一判项为：陈淡英、陈学深向珠海物业公司支付中山市**************************房屋2019年11月至2020年4月期间物业管理费499.14元。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，导致判决错误。一、关于法律适用。一审法院以陈淡英、陈学深证据不足以证明珠海物业公司服务过程存在根本违约或严重瑕疵为由，不支持陈淡英、陈学深主张错误。根本违约或严重瑕疵是解除合同的法定条件，但陈淡英、陈学深本诉诉讼请求并非解除合同，陈淡英、陈学深诉请是减少报酬，诉因是珠海物业公司服务质量不符约定，陈淡英、陈学深请求减少报酬。对反诉请求部分，珠海物业公司一直无法提供消防安全的生活小区环境、所提供的物业服务也多处不符合同约定，因此，陈淡英、陈学深有权请求降低报酬标准、有权延迟支付物管费而不应计算违约金。本案应当适用《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第六十七条的规定。二、关于事实认定。1.关于消防设备、设施。一审法院认定珠海物业公司“对涉案小区消防设施存在故障等问题，珠海物业公司并未不作为，而是努力采取了措施，并要申请动用专项维修资金予以解决”错误。事实是因珠海物业公司长期不依约定按月做维护保养，导致消防设备、设施老化、故障、最终严重损坏。而对于有30多万平方建筑面积的小区，一个微型消防站(价值才几千元，而且是每个单位必需的配置)只能作秀用(2020年1月小区一幢楼火灾，主要原因是物业管理混乱致使楼道垃圾成山而失火，小区消防设施全部失灵，消防栓没水，物业保安完全不会使用微型消防站器材，而且都是没证上岗)完全不足达到消防安全要求，不能免除其责任。(1)陈淡英、陈学深已提供证据证明2018年9月30日前物管公司退出物业服务时，消防设施完好、运转完好(见陈淡英、陈学深证据：广东华建电气消防安全检测有限公司中山分公司于2018年4月29日至2018年9月29日期间共五次对中山市*********消防设施进行维护保养月维保记录)，珠海物业公司2018年11月进驻管理，至消防部门2019年4月、5月处罚时，已历时半年，期间珠海物业公司没有按合同约定(见两份服务合同的第五条(二)7项：每月检修消防设施、设备，服务质量为设备良好，运行正常。)每月检修消防设备、设施，珠海物业公司的不作为就是导致消防设备、设施老化、故障、最终瘫痪的原因。而即便后期珠海物业公司购买了一个微型消防站，也不能免除其因没有进行日常维保的责任，并且，对于有30多万平方米建筑面积的富和名都小区，一个微型消防站只能是作秀用，不足以满足消防安全需要。(2)在证据的分析采纳认定方面，一审法院明显错误，明显偏帮珠海物业公司，导致事实认定错误。一审法院以珠海物业公司与小区业委会的沟通函与回复的主观性内容认定前物业原因造成消防安全隐患，而不分析不评判不认定陈淡英、陈学深提供的证明前物业退出管理前聘请的第三方连续五个月的维保客观证据所证明的消防设备、设施良好、运行正常的情况，一审法院实在无理。再者，退一步，如果业委会与珠海物业公司所述前物业退出管理前消防设备已损坏瘫痪，那么，珠海物业公司也应当拿出客观证据如进驻管理时消防等小区设备、设施完好或损坏的检测报告，否则，单凭沟通函与回复的谈话内容，不足以推翻陈淡英、陈学深提供的上述广东华建电气消防安全检测有限公司中山分公司的五次消防设施维保记录。2.关于其他各项物业服务。(1)两份服务合同的第五条(四)均约定服务质量为优良，但珠海物业公司服务质量差，没有达到优良。法院仅凭珠海物业公司提供的照片、以及业委会沟通函回复“认可贵司付出的努力，也看到小区居住环境的好转”，认定珠海物业公司已按约定提供了服务，同时对陈淡英、陈学深提供的三个不同时期的小区存在的诸多服务差、不符约定的证据不做评判、不予认定。一审法院对待双方证据采取了不同标准，导致认定错误。(2)珠海物业公司提供的照片大多是2018年、2019年的，且多数为保安及局部清洁，可人为有目的性地拍照，是片面、不客观的，只能说明珠海物业公司有派出人员工作，但派了多少、做了多少、做的好不好、有没有完成、是否符合约定等没有客观证据证明。陈淡英、陈学深提供的三个时期的照片，分别形成于2020年3月起诉前(附电子原件)、2020年4月开庭前(附公证书)、(附电子原件)，共照片几百张。2020年5月9日(庭后)大量随机照片都可以看出小区的日常真正管理面目，是小区常态：绿化大面积死亡，公共位置墙面、天花、地砖损坏严重、垃圾堆、卫生差，多个岗亭没有值班保安，消防系统完全不能启动，消防设施大面积损坏，其它设施设备没有及时维保等问题，证明珠海物业公司物业服务质量严重不符约定：A.珠海物业公司违反了两份合同的第四条第1、2、3、5款、第五条第(一)款第1、2、3、4、5、6、7、8项、第五条第(二)款第1、3、4、5、6、7项约定的服务内容及质量：外墙完好、外观整洁、完好率95%、零修及时率、合格率100%；设备(照明系统、发电机、消防设备等)良好、运行正常；绿化长势良好、公共场地保洁率100%；公共收益独立记账核算、按月公示；门岗执勤、岗亭24小时值班；每日清理垃圾、每年清疏化粪池、每月检修发电机、消防设施设备。B.珠海物业公司违反了2018年11月18日合同的第五条第(五)款第4、5、7、8项约定的珠海物业公司承诺服务内容及质量：20天内明显提升管理质量；15天内清理卫生死角、垃圾日产日清；60天内负责车位清晰划线；定期维护绿化、保持绿化长势良好、花基沙土裸露要及时补种植物、15天完成杂物清理、40天完成补种；进驻三个月内计划投入7项共96000元、进驻半年内计划投入7项24.5万元等。从双方证据看，珠海物业公司进驻后，没有按上述约定15天内清理卫生死角、垃圾日产日清；20天内也没有明显提升管理质量；没有在60天内负责车位清晰划线；没有定期维护绿化、保持绿化长势良好；花基沙土裸露没有及时补种。珠海物业公司证据二十显示：自2018年11月进驻小区管理以来，共投入36030.76元，投入内容分别为：2019年1月投入3900元购买岗亭、2019年5月至12月投入1440元购买乒乓球台、投入850维修自来水管、投入8157.76元北广场划线、投入5100元疏通化粪池、投入16583元更换地面砖。证明珠海物业公司投入严重不足。C.珠海物业公司违反了两份合同的第二十条第(一)款第4项、第(二)款第3、4、8、9项约定的服务内容：每月公示公共收益保障业主知情权；珠海物业公司按“中山市优秀住宅小区”标准管理服务小区；珠海物业公司可委托专业公司承担消防、电梯、燃气专项服务。但陈淡英、陈学深照片证明公共部位大规模出租，有公共收入，珠海物业公司没有公示，珠海物业公司也没有按“中山市优秀住宅小区”标准管理服务小区，没有委托专业公司承担消防、电梯、燃气专项服务，自己也没有对设备设施进行专业维保。三、法院以小区业委会对《沟通函》的回复作为认定案件事实的关键证据，错误。陈淡英、陈学深从未看到珠海物业公司向业委会发出的沟通函，也不知道业委会做出违背事实的回复(业委会从未就此公告)。业委会没有权利代表业主行使对小区管理满意度的表达，事实上业委会上述《沟通函》的回复的内容与事实不符，法院对陈淡英、陈学深所有客观证据不予认定，却对业委会《沟通函》的回复这种主观证据作为认定事实的主要证据，违反证据规则，没有法律依据。四、综上，陈淡英、陈学深有充分证据证明珠海物业公司服务严重不符约定，陈淡英、陈学深有权请求返还服务费及降低付费标准。两份合同的第十二条均约定珠海物业公司按合同约定提供服务，业主按1.5元每月每平方米标准支付服务费。珠海物业公司作为物业管理公司，但不作为，严重违反合同，提供服务严重不符约定，珠海物业公司进驻小区收取每月超过20万元的物业管理费，而没有一个服务项目符合物业服务合同约定。两份合同第九条均约定物业服务成本构成：物业公用部位、设备的运行和维护、清洁费用、绿化费用、小修范围内的设备设施维护等。第十六约定5000元为小修由珠海物业公司承担、5000至1万元为中修珠海物业公司承担50%(可优先从公共收益开支)等。显然，珠海物业公司长期投入人员、资金不足，导致服务质量不符约定，为节省成本，服务马虎了事，损坏业主权益，长期不维保维修，使小区公共设备设施、公共部位受损(比如几十块的消防指示灯大部分坏了从不更换，目的显而易见是由少积多而创造启用维修基金的条件)。珠海物业公司坚持不维保维修的目的就是使积小修成中修大修，以减少支出，增加陈淡英、陈学深及业主支出及维修资金的使用。如果法院不支持陈淡英、陈学深诉讼请求，无疑就是支持珠海物业公司掠夺陈淡英、陈学深，于理于法不符。珠海物业公司辩称，法律适用以事实认定为前提，一审法院不认可陈淡英、陈学深对事实的主张，也不应适用其主张的特定法条，一审法院不存在法律适用问题。物业服务系一项整体性、综合性、持续性的服务，小区管理需业主和物业公司共同维护，物业服务瑕疵不宜根据一短期的问题或单个、局部问题来认定，而应从整体服务情况、持续状态和小区全体业主利益来认定。陈学深长居外地，从未在小区居住。本案是业主发出退费诉讼动机不良。珠海物业公司是在前物业公司违法撤场的情况下临危受命、临时管理，至今仅一年有余。消防问题是历史遗留问题，珠海物业公司遭受处罚是代人受过，公司也在积极想办法筹措消防改造资金。因消防改造需要大笔资金、时间与条件。如以此为由认定珠海物业公司严重违约，则小区物业服务无企业敢接手，不利于小区正常生活秩序。一审法院对证据审核全面客观。中山市很多案例不用司法案例调整合同。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈淡英、陈学深向一审法院诉讼请求：陈淡英、陈学深向一审法院提出诉讼请求：1.返还物业管理费916.21元；2.返还门禁卡工本费20元；3.公开2018年11月至2020年2月期间中山市*********小区快递柜位、充电桩、泳池、摊位、大堂广告位等公共部位出租情况及租金收入情况；4.公开2018年11月至2020年2月期间中山市*********小区业主对中山市*********小区物业管理的满意度；5.公开更换中山市*********小区*禁智能系统的费用及费用分摊情况。一审诉讼过程中，陈淡英、陈学深撤回第五项诉讼请求。珠海物业公司向一审法院反诉请求：判令陈淡英、陈学深向珠海物业公司支付物业欠费本金1000元，逾期付款违约金1000元，应分摊的维修费用等17780元，合计19780元。诉讼过程中，珠海物业公司变更其反诉请求为：判令陈淡英、陈学深连带向珠海物业公司支付物业管理费本金998.28元（计算方法：110.92平米×1.5元/月/平米=166.38元/月，陈淡英、陈学深从2019年11月至2020年4月底欠费6个月，合计998.28元）以及判令陈淡英、陈学深自2020年4月11日起，以998.28元为基数，按照每日千分之一支付违约金至实际清偿之日止。一审法院认定事实如下：陈淡英、陈学深是位于中山市**************************屋的权属人，房屋建筑面积为110.92平方米。珠海物业公司为富和名都小区的物业服务管理单位。2017年5月，中山市*********小区业主大会筹备组组建成立，于2017年11月18日召开了业主大会会议，表决通过了富和名都小区的《业主大会议事规则》及《管理规约》，选举产生了谷艳君等9人为富和名都小区第一届业主委员会会员（任期自2017年11月18日起至2022年11月17日止）。2018年9月26日，中山市富和物业管理有限公司（以下简称富和物管公司）向富和名都花园小区业主发出《公告》一份，该公告载有：富和物管公司自2008年以来受发展商之托代管富和名都花园前期物业管理工作近十年；富和名都小区业委会已成立，富和物管公司与业主所签订的前期临时管理公约同时失效，意味着富和物管公司的前期临时管理使命已完成，考虑到公司在该项目运营年年亏损，更严重的是近期不断遭受到本小区个别业主有预谋目的地对小区各种设施系统进行破坏后向政府部门进行举报投诉，以此达到政府部门向物管公司实施巨额罚款之目的，鉴于这种恶意行为的持续发生，本物管公司决定从2018年10月1日起正式退出该项目，不再承接富和名都的物业管理工作，物业管理费收取至2018年9月30日，多交的业主全额给予退回。2018年9月26日，富和名都业委会决议选择珠海物业公司作为临时管理富和名都小区的物业服务企业。2018年11月18日，富和名都业委会与珠海物业公司签订《富和名都花园小区物业服务合同》。2019年6月4日，富和名都小区业委会公告了富和名都小区第三次业主大会选票统计、会议记录及表决选定珠海物业公司为小区物业管理服务公司的结果。2019年6月28日，富和名都业委会（甲方）与珠海物业公司（乙方）签订《富和名都花园小区物业服务合同》，就甲方选聘乙方对富和名都小区提供物业管理服务事宜进行约定，物业名称富和名都花园，物业类型商住、公寓住宅小区、坐落位置中山市*********、建筑面积327976.74平方米。第四条：本物业在己竣工验收交付使用前，甲方要求乙方提供以下服务内容并达到服务质量。1.建筑物主体外的共用部位管理。服务质量：外墙完好，外观整洁，完好率达95%，零修及时率、合格率100%。2.共用设施设备管理，服务质量：设备良好，运行正常。3.绿化、环境卫生管理。服务质量：设施完好、整洁，绿化长势良好，公共场地保洁率100%。4.车辆管理。服务质量：交通畅顺，停放有序。5.公共收益管理。服务要求：独立记账核算，按月公示。6.安保管理秩序。服务要求：维护小区治安稳定、有序。第五条：乙方向业主和非业主使用人提供以下服务内容并达到以下服务质量：（一）日常服务1.房屋建筑共用部位的维修养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、大厅、电梯等。服务质量：外墙完好，外观整洁，完好率达95%以上，零修及时率、合格率100%。2.共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，道路、垃圾道、化粪池、沟渠、池、照明系统、发电机、消防设施设备、智能化设备、外墙管、燃气管道、自来水箱等。服务质量：定时清理、设备良好，运行正常。3.按国家《物业管理条例》第四十五条的规定，物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用。乙方受甲方委托按相关安装合同的约定，对公共部分的保修，来行使合同权利和履行合同义务；4.生活服务设施的维修养护和管理。服务质量：设备良好，运行正常。5.绿化与建筑物的维修养护和管理，包括共用绿地、花木、建筑小品、园林小品等。服务质量：完好、整洁，绿化长势良好。6.公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集清运、小区地面砖清洗等。服务质量：设施完好、整洁，公共场地保洁率100%，垃圾日产日清。7.交通与车辆停放秩序的管理；服务质量：人车分离，安全保障，交通畅顺，停放有序，行车线路标志明显。8.安全防范工作。包括安全监控、巡视监控、门岗执勤、消防安全。服务质量：设备良好，运行正常，定时巡视，岗亭24小时值班。满意度标准：75%为基础、85%为良好、95%为优秀。（二）定期服务1.每日清理生活垃圾一次；2.每季清洗生活水池一次3.每年清疏化粪池二次；4.每年清疏排水系统二次；5.每月检修水泵一次；6.每月检修发电机二次；7.每月检修消防设施、设备。（三）管理与物业相关的工程图纸、业主和非业主使用人档案和竣工验收资料。（四）其他服务事项。本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，物业服务费标准如下：住宅按建筑面积：每月每平方米1.5元收取，商业按建筑面积：每月每平方米1.5元收取。业主或非业主使用人须每月10日前交纳当月物业管理服务费。第十三条：物业服务费的调整和违约责任1.物业服务费收取标准在合同内不做调整。2.甲方逾期缴纳物业服务费的，按以下第（2）项处理；（1）从逾期之日起按每天元缴纳滞纳金。（2）从逾期之日起按应交物业服务费的千分之一交滞纳金，滞纳金不得超过本金。3.业主和非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按应交物业服务费的千分之一交滞纳金，滞纳金不得超过本金。物业服务费用主要用于以下开支：1.物业服务成本（人员工资、社会保险及按规定提取的福利费等；物业共用部位、设备的运行和维护、清洁费用、绿化费用、秩序维护费用、办公费用、固定资产折旧费、公众责任保险费用、小修范围内的设备设施维护）；2.法定税金；3.物业服务企业的合理利润。公共用房及公共区域内的收益属全体业主共有，管理设施设备由乙方投入的，分配比例50%划拔回小区全体业主公共账户；另50%比例划拔归物业公司。乙方没有投入管理设施设备的，分配比例70%划拔回小区全体业主公共账户：另30%比例划拔归物业公司以补充物业管理费不足。于每月10日前将上月收入划入甲方专用账户。每月按时转账到账户并公示小区业主知情权。乙方每半年公布物业服务费用收支情况。合同还对其他权利义务进行了约定。陈淡英、陈学深主张珠海物业公司长期违反服务合同约定，服务质量低劣，对设备设施维修维护保养不到位等为由，要求珠海物业公司返还其从2018年11月起至2019年10月止支付物业管理费1832.42元的一半即916.21元。为此，陈淡英、陈学深提交五组照片拟证实珠海物业公司服务管理的涉案小区消防设施瘫痪损失，发电、照明、喷水池等设备瘫痪损害、墙体、地面等公共位置损坏，环境绿化卫生差、维护养护不到位，安保管理不到位、公共收益管理不到位等。珠海物业公司对上述证据不予确认，称无法确定拍摄的时间、地点以及是否摆拍。珠海物业公司提交八组照片拟证明保安服务到位，保洁工作到位，垃圾漕运服务到位，绿化服务到位，设施维护到位，自购微型消防站、组织消防演练、添置消防设施，添加保安门岗、垃圾桶、乒乓球台、石桌、石椅等休闲娱乐设施。陈淡英、陈学深称珠海物业公司提交的上述证据不能证明其服务到位，只反映小区局部情况，反映曾有人在工作。经查，珠海物业公司提交八组照片反映有：涉案小区门岗有保安值勤，保安人员排列集训，清洁人员清洁地面、清除杂物垃圾，工作人员修剪、补种植物，对设施进行维护，添加微型消防站，更换灭火器及照明灯，组织消防演练，添加摄像头，新装门禁系统等。陈淡英、陈学深提交公证书一份。该公证书系案外人郑俊武申请中山市香山公证处就保全证据所作公证事项。该公证书载有：中山市香山公证处指派其公证员及公证工作人员何嘉豪随申请人郑俊武委托代理人吴桥生来涉案小区，对涉案小区建筑物外部的部分现有状况进行拍照，以及对吴桥生指定的该小区内建筑物的部门现有状况及周边环境进行拍照并对比上述全过程进行录像。拍摄的照片反映有：楼梯、走火通道堆放有杂物，地砖有损坏，楼层间走廊墙身及天花有破损、照明灯及起火通道指示灯有损坏，采光井玻璃有破碎、琉璃边角祼露，小区绿化植物有枯死后不补种，喷水池墙身脱色、地面开裂且无开启喷水，灭火器过期，消防栓内设备老化、消防栓没有水，消防楼顶末端装置无水等。珠海物业公司对该公证书真实性确认，但称与本案无关，公证书载明公证员是经业主带领进入小区，对业主指定的地点进行拍照，公证员是被当事人指引指定拍摄，不客观，没有证明力，不能反映物业管理服务的全貌，因此不能作为本案的定案依据。陈淡英、陈学深提交中山市12345热线短信回信一则，该信息载有：“尊敬的市民您好，您于2020-01-03向12345反映的问题，工单号082********2701，三乡镇已有相关处理结果如下：据悉，针对富和名都小区存在火灾隐患情况，三乡消防大队早前已向珠海市住宅物业管理有有限公司制发了《责令限期改正通知书》，督促物管公司采取措施及时消除隐患。由于按期防疫工作安排，消防大队将于疫情过后再进行跟踪监督检查。……”珠海物业公司称该证据恰恰反映的是前物业遗留的消防安全问题，珠海物业公司正在申请建设局准许动用专项维修资金，获得批准后，就有资金进行消防设施的必要更换。珠海物业公司确认收到责令限期改正通知书，但不清楚该通知是否是原告所提到的通知。珠海物业公司提交的《富和小区监控室交接记录》显示，珠海物业公司在接管涉案物业时，小区水灾报警控制器及监控设备有故障等问题。陈淡英、陈学深主张：珠海物业公司中标进入管理后没有履行承诺，还在未经全体业主表决同意的情况下自行更换小区全部门禁系统，之后又引进快递柜、充电桩、分包了泳池、不定期进行商业摊位出租、大堂广告位出租等，但上述所有商业活动均未经业主同意，也没有公布收支情况。珠海物业公司没有进行客户服务的满意度调查，侵犯业主知情权与监督权，故诉求珠海物业公司公开2018年11月至2020年2月期间中山市*********小区快递柜位、充电桩、泳池、摊位、大堂广告位等公共部位出租情况及租金收入情况以及公开2018年11月至2020年2月期间富和名都小区业主对物业管理的满意度。珠海物业公司辩称陈学深、陈淡英上述二项诉求针对的事项是涉及全体业主共同利益的事项，本案陈淡英、陈学深根本不具备原告主体资格，法院应驳回其起诉。珠海物业公司主张物业服务合同并没有约定其要进行满意度调查，对于公共部分经营收益情况，珠海物业公司已进行公示，小区业委会在对其《沟通函》回复中对此确认。经查，珠海物业公司于2020年5月6日向富和名都业委会出具《沟通函》，该函载有：“珠海物业公司就富和名都花园物业服务合同的履行，特来函沟通如下问题：一、贵会是否认为我司存在侵害业主共同权益的行为？截至今日，贵会是否收到过业主陈学深、陈淡英请求贵会起诉我司的书面要求？二、之前我司已经向贵会说明小区快递柜位、充电桩、泳池、摊位、大堂广告位等公共部位尚来大规模开展经营活动，每月公示的数据无甚变化，故请求积累到2020年4月再统一公布前述公共部位的出租情况以及租金收入账目，贵会对我司的建议是否准许？另外我司本应每半年公示收支，由于是实行包干制，公示收支是酬金制下的义务，故能否推迟到2020年底集中公示？三、我司提供服务至今，因急于弥补前物业公司的管理漏洞，暂无暇聘请第三方调查公司进行约定的满意度调查，可否酌情延缓至2020年年底开展？四、我司提供服务至今，更新了监控门禁设施，增加了小区文体娱乐设施，改造了破旧的硬件设施，我司初步计算已经达到较大的金额，望贵会指定对账时间，双方进行核对确认。五、贵会是否确认前物业公司疏于管理、造成消防隐患，贵会成员还就此到过政府部门投诉其这一事实？由于消防改造的资金量太大，目前我司一方面积极配合向政府部门申请动用维修资金，一方面力所能及补充消防器材，相信该消防安全问题能在政府的支持下加快解决。以上五个问题，恳请书面回复。”富和名都业委会于2020年5月7日回复如下：“一、我会并未收到过业主陈学深、陈淡英请求我会起诉贵司的口头和书面要求，贵司被起诉属于极个别业主的极个别行为，不代表我业委会的立场和意见，请贵司工作人员安心工作，努力提高服务水平。二、关于小区快递柜位、充电桩、泳池、摊位、大堂广告位等公共部位经营的问题，贵司已于2020年4月份公示，以后请贵司在疫情过后尽快公示。三、关于满意度调查，我会认为2019年6月1日选聘贵司正式提供服务的业主大会决议获得通过，已经能够反映广大业主的满意度，可以按合同进行。小区管理还有很多地方需要投入，2020年底如贵司自愿开展满意度调查，建议采取微信小程序等经济便利的方式，免得影响业主的正常生活。四、我会认可贵司付出的努力，也看到小区居住环境的好转，希望贵司继续提高服务水平。具体对账时间，等待另行通知。五、因前物业公司疏于管理，造成重大消防安全隐患的事实，也认可贵司在消防问题上作出的努力，望贵司积极配合政府及住建局工作，尽快依法依规妥善解决消防问题，实现小区业主消防安全安居乐业。特此回复。”陈学深、陈淡英诉求珠海物业公司返还门禁卡工本费20元，并提交收据复印件一份。该收据载有：今收到32号楼603房业主办理门禁卡工本费共计20元，该收据出具时间为2019年10月22日，盖有珠海物业公司富和名都分公司富和名都物业服务中心印章。陈学深、陈淡英未有提交该证据原件。珠海物业公司对该证据不予确认，但辩称，涉案小区门禁更换了新的智能门禁，使用视频刷脸，对于刷脸之外需要门禁卡的，可以自愿购买。20块钱是押金，退卡时可以退回。若陈淡英、陈学深确实办了卡，如果不想用了，可以拿着门禁卡和票据退款，珠海物业公司可以退回20元。珠海物业公司诉求陈淡英、陈学深连带支付2019年11月至2020年4月期间物业管理费本金998.28元及违约金（计算方法：自2020年4月11日起，以998.28元为基数，按照每日千分之一支付原告违约金至实际清偿之日止）。陈学深、陈淡英确认自2019年11月开始没有交物业管理费，但辩称珠海物业公司一直没有处理好消防等问题，其服务有问题，因此其不交物管费；物业管理费应下调，珠海物业公司主张违约金过高，请求调整违约金。一审诉讼过程中,陈学深、陈淡英向一审法院提交调查取证书，请求一审法院调取以下材料：一、到中山市消防局三乡消防大队调取：1.2019年4月三乡消防大队向本案珠海物业公司发出的山应急D消限字（2019）第002号限期改正通知书。2.2019年5月三乡消防大队向本案珠海物业公司发出的山应急D（消）行罚决字（2019）0007号处罚决定书。二、到中山市住房和城乡建设局三乡分局调取：本案珠海物业公司分别于2018年11月及2019年与中山市*********小区业主委员会签订的物业服务合同两份。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据富和名都业委会与珠海物业公司签订的《富和名都花园小区物业服务合同》，珠海物业公司是涉案小区的物业服务企业。陈淡英、陈学深是涉案小区的业主，享受了珠海物业公司提供的物业管理服务，理应按物业服务合同约定向珠海物业公司支付物业管理费。陈淡英、陈学深诉称珠海物业公司长期违反服务合同约定，服务质量低劣，对设备设施维修维护保养不到位等为由，要求珠海物业公司返还其从2018年11月起至2019年10月期间支付物业管理费1832.42元一半即916.21元；并以此为由从2019年11月起拒绝缴纳物业管理费。一审法院认为，珠海物业公司提交的照片等证据反映其已按物业合同约定提供了基本物业管理服务。富和名都业委会在对珠海物业公司出具《沟通函》的回复中“认可贵司付出的努力，也看到小区居住环境的好转”，可见珠海物业公司对涉案小区的管理服务得到了该小区业委会的认可。至于陈淡英、陈学深所称的涉案小区存在消防设施瘫痪等问题，富和名都业委会在回复中明确是“因前物业公司疏于管理，造成重大消防安全隐患……”。此表明并不是珠海物业公司的管理不善导致涉案小区存在消防设施瘫痪。珠海物业公司提供的照片显示其为涉案小区添加微型消防站，更换灭火器。珠海物业公司称申请动用专项维修资金，获得批准后，对消防设施的必要更换。富和名都业委会在回复称“认可贵司在消防问题上作出的努力，望贵司积极配合政府及住建局工作，尽快依法依规妥善解决消防问题……”由此可见，对涉案小区消防设施存在故障等问题，珠海物业公司并未不作为，而是努力采取了措施，并要申请动用专项维修资金予以解决。因此，陈淡英、陈学深以涉案小区消防设施存在故障为由主张珠海物业公司违反物业服务合同约定理据不足，一审法院不予采纳。同理，对陈淡英、陈学深提出调查取证的申请，一审法院不予准许。另，即使按陈淡英、陈学深提交的主张珠海物业公司存在部分服务瑕疵的上述证据，亦尚不足以证实珠海物业公司在履行物业服务合同过程中存在根本违约或严重瑕疵的情形。综上，陈淡英、陈学深诉求珠海物业公司返还其从2018年11月起至2019年10月期间支付物业管理费于法无据，一审法院不予支持。而陈淡英、陈学深从2019年11月拒绝缴纳物业管理费的行为已构成违约。珠海物业公司根据物业合同约定，要求陈淡英、陈学深支付2019年11月至2020年4月期间物业管理费998.28元于法有据，一审法院予以支持。关于珠海物业公司主张违约金问题。虽然物业合同约定，“业主逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按应交物业服务费的千分之一交滞纳金，滞纳金不得过本金”，但根据该条款的整体意思，联系合同上下条款，结合合同目的，应理解为从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之一交滞纳金。故此，珠海物业公司诉求陈淡英、陈学深自2020年4月11日起，以998.28元为基数，按照每日千分之一支付违约金至实际清偿之日止亦于法有据，一审法院予以支持。关于陈淡英、陈学深诉求返还门禁卡工本费20元的问题。陈淡英提交收据复印件拟证实珠海物业公司收取其门禁卡工本费20元，却未能提交该收据的原件。珠海物业公司对该证据不予确认，但辩称其向业主张收取20块钱是押金，退卡时可以退回。若陈淡英、陈学深确实办了卡，如果不想用了，可以拿着门禁卡和票据退款，公司可以退回20元。因此，对陈淡英、陈学深的该主张，一审法院不予支持。陈淡英、陈学深提出的第三、四项诉求，涉及富和名都小区全体业主共同利益的事项，应由富和名都业委会作为原告进行诉讼。陈淡英、陈学深亦未有提交证据证明其曾书面请求富和名都业委会提起诉讼，而该业委会不予提起诉讼，或情况紧急、不立即提起诉讼将会其利益或全本业主共同利益受到难以弥补的损害。又，富和名都业委会明确称并未收到过陈学深、陈淡英请求其起诉珠海物业公司的口头和书面要求，陈淡英、陈学深的起诉属于极个别业主的极个别行为，不代表业委会的立场和意见。因此，对陈淡英、陈学深提出的第三、四项诉求，一审法院已另行作出民事裁定，驳回陈淡英、陈学深上述诉求的起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、陈淡英、陈学深应于一审判决发生法律效力之日起七日内向珠海物业公司支付中山市**************************屋2019年11月至2020年4月期间物业管理费998.28元及违约金（自2020年4月11日起，以998.28元为基数，按照每日千分之一支付违约金至实际清偿之日止）；二、驳回陈淡英、陈学深的全部本诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元（陈淡英、陈学深已预付），由陈淡英、陈学深自行负担；反诉案件受理费147元（珠海物业公司已预付），由珠海物业公司负担132元，由陈淡英、陈学深负担15元（该款陈淡英、陈学深应于一审判决生效之日起七日内径付珠海物业公司）。二审期间，陈淡英、陈学深向本院提供如下证据：一、行政处罚详情两份，证明珠海物业公司违反物业服务合同关于每月检修消防设施、设备的相关约定；二、（2018）粤0402民初9675号民事判决，证明该案判决结果，本案应判决珠海物业公司承担更重责任。珠海物业公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。物业服务费是物业公司正常运营的保障。珠海物业公司为陈淡英、陈学深的物业提供了物业服务，陈淡英、陈学深理应按约定向珠海物业公司支付相应的费用。由于物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交或要求返还已交纳的物业费，会造成物业服务企业运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平，最终损害其他正常交纳物业服务费的业主利益。本案中，物业公司并无拒绝提供物业服务或存在严重失职造成业主损失的情形，陈淡英、陈学深要求减少物业管理费缺乏法律依据。一审法院判决并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人陈淡英、陈学深的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（陈淡英、陈学深已预交），由上诉人陈淡英、陈学深负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年十月二十七日书记员  杨婉婷