山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终10708号上诉人（原审被告）：济南市历城区西营镇城乡建设环境保护委员会，住所地济南市。法定代表人：桑福武，主任。委托诉讼代理人：刘良玉，山东嘉孚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：济南市历城区人民政府西营街道办事处，住所地济南市。法定代表人：张学慧，主任。委托诉讼代理人：龚志国，男，办事处副主任。委托诉讼代理人：刘良玉，山东嘉孚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑雨荣，女，1967年7月17日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：宋克成，山东布朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾旭，山东布朗律师事务所实习律师。原审第三人：张晋，男，1973年8月29日出生，汉族，住济南市。上诉人济南市历城区西营镇城乡建设环境保护委员会（以下简称西营城建委）、济南市历城区人民政府西营街道办事处（以下简称西营街道办事处）因与被上诉人郑雨荣、原审第三人张晋房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，依法由审判员对本案进行了独任审理。本案现已审理终结。西营城建委、西营街道办事处上诉请求：1.判令撤销一审判决，并依法改判驳回郑雨荣的全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由郑雨荣承担。事实与理由：一、一审判决认定西营城建委为房屋出售人，存在错误。根据西营城建委与张晋签订的《合作协议》，本案的售房人为张晋，款项也是由张晋收取，西营城建委根本没有参与房屋出售和房款收取。《合作协议》同时也约定，房屋售后出现的一切纠纷和经济问题均由张晋负责。据此可以得知，本案的房屋买卖行为发生在郑雨荣和张晋之间，和西营城建委、西营街道办事处无关。二、一审判决不考虑郑雨荣的自身过错，存在错误。郑雨荣在购买房屋时未要求张晋出具合法的建设手续，未尽到调查和注意义务，自身存在重大过错，应对此承担过错责任。案涉房屋之所以被拆除，是因为没有取得建设手续和土地变更手续，属于违法建筑，郑雨荣应当自己承担违法建筑被拆除的法律后果。此外，张晋在出售房屋并收取房款后，已经将房屋交付给郑雨荣，郑雨荣已经实际掌控使用，郑雨荣已经取得房屋买卖合同上相关房屋的使用权，郑雨荣在取得权利后要求退还购房款没有依据。三、一审判决认定房屋买卖合同无效，缺乏法律依据。一审判决依据《中华人民共和国合同法》第52条第（5）项“违反法律、行政法规的强制性规定”，认定案涉《房屋买卖合同》无效，但《中华人民共和国物权法》第15条对物权效力和合同效力采取两分法，无法取得物权，并不必然导致合同无效，在没有法律明确规定违法建筑转让合同违法时，不宜认定《房屋买卖合同》无效，一审判决认定《房屋买卖合同》无效，缺乏依据。四、在认定《房屋买卖合同》无效缺乏依据时，一审判决判令返还房款并承担利息，缺乏法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第58条，只有在确认合同无效后，才能引起相互返还的法律后果，但本案认定《房屋买卖合同》无效，缺乏法律依据。既然无法认定《房屋买卖合同》无效，财产返还也就无从谈起。一审判决在没有充分依据认定《房屋买卖合同》无效时，判令返还房款并承担利益，缺乏法律依据。综上，一审判决事实认定和法律适用不当，请法院在查明事实的基础上，依法支持上诉请求。郑雨荣辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回西营城建委、西营街道办事处的上诉请求，维持原判。张晋未作陈述。郑雨荣向一审法院起诉请求：1.请求确认郑雨荣与西营城建委、西营街道办事处签订的《房屋买卖协议》无效；2.西营城建委、西营街道办事处返还购房款516701元；3.西营城建委、西营街道办事处赔偿利息，以516701元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，自支付购买房款之日计算至本金付清为止；4.西营城建委、西营街道办事处赔偿郑雨荣损失20万元，暂定为20万元，待鉴定后再变更诉讼请求；5.本案诉讼费用、保全费用由西营城建委、西营街道办事处承担。一审法院认定事实：2005年9月15日，甲方历城区西营城建委和乙方张晋签订合作协议，约定：“一、合作协议：双方合作开发建设青龙峪健身广场项目中的文化组团建设项目。二、双方责任1、甲方的责任（1）甲方负责办理本项目建设中的《村镇规划选址意见书》，费用按10元/每平米收取，《土地使用权证》、《房屋使用权证》费用按建筑面积每平米6.36元收取，另加120元的工本费，费用由乙方负责。（2）本项目的住宅以甲方名义销售，乙方按照10元/每平米向甲方缴纳利润。”2005年10月6日，卖方（甲方）济南市历城区西营城建委与买方（乙方）郑雨荣签订《房屋买卖合同》，该合同主要内容为：第一条房屋坐落位置此别墅区暂定名水木艺墅，主体建筑物的性质为[住宅]，房屋名称以地名办正式批准为准。第二条乙方所购房屋的面积乙方向甲方购买房屋，该房产权建筑面积225.5平方米；此面积为甲方暂测面积……第四条计价方式与价款按建筑面积计算，该房屋单价为（人民币）每平方米1780元，车库为1号50000元，总计金额为（人民币）肆拾伍万壹仟叁佰玖拾零元整。郑雨荣于2005年10月6日支付120000元，于2006年3月20日支付180000元，于2009年1月20日支付100000元，与2009年1月21日支付40000元，西营城建委出具了收据，共计44万元，张晋认可收到。另查明，2004年2月7日，济南市历城区西营镇党委、政府向千佛山街道党工委、办事处发出《关于协助开发建设青龙峪生态林果观光健身园的复函》，同意协调各方面关系，创造良好施工环境，以期顺利、尽快地完成工程建设任务。2004年11月24日，千佛山办事处（乙方）与济南市历城区西营镇大南营村民委员会（甲方）签订协议书，内容为：根据2003年8月6日甲乙双方协议内容，经甲乙双方协商，青龙峪荒山300亩，其中荒地40.7亩，甲方同意由乙方管理使用，使用权为50年。2005年千佛山办事处取得济南市历城区人民政府颁发的05-001号四荒使用权证书（面积300亩，用途生态旅游观光健身园）、济历林证字（2005）第04号林权证（面积32.5公顷）及济南市历城区西营镇城乡建设环境保护委员会颁发的0105180906号村镇规划选址意见书（面积约计1000亩）。一审法院认为，郑雨荣与西营城建委签订房屋买卖合同所涉房屋未取得规划和建设审批手续，故2005年10月6日双方所签房屋使用权协议违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋被拆除，是因房屋被认定为违章建筑，与郑雨荣签订房屋使用权协议无因果关系，故房屋建筑成本损失不应由郑雨荣分担。本案中，虽然张晋和西营城建委签订了合作协议，按照合同相对性，郑雨荣所签房屋买卖合同的相对方系西营城建委，购买的系西营城建委的房屋，所以郑雨荣向西营城建委主张权利符合合同相对性，对于张晋和西营城建委的法律关系及合作协议的效力问题并不是一审法院审查的范围。西营街道办事处的下属单位西营城建委不具备独立的法人资格，其相应法律责任应由西营街道办事处承担。故西营街道办事处应当返还郑雨荣购房款440000元。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付郑雨荣，亦不影响占用期间的合理使用，郑雨荣主张房屋交付时间为2010年3月初，未提供证据证明，张晋主张是按合同约定交房的，即2006年6月30日。故一审法院认定交房时间为2006年6月30日。郑雨荣主张2017年6月1日涉案房屋被拆除，西营街道办事处主张2017年5月底涉案房屋被拆除，一审法院认定拆除时间为2017年6月1日。郑雨荣应支付自2006年6月30日至2017年6月1日（共131个月）的使用费，使用费参照合同约定的购房款金额、使用期限计算，使用费为101783.51元【440000元÷566.3个月（2006年6月30日至2053年9月9日）×131个月】。西营街道办事处在扣除使用费后，余款338216.49元（440000元-101783.51元）应当返还给郑雨荣。关于郑雨荣主张的利息损失，郑雨荣在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，西营街道办事处没有及时返还相应购房款，应当赔偿郑雨荣利息损失，故以338216.49元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息损失；以338216.49元为基数，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息损失。郑雨荣购买房屋后自主对房屋进行了装修，该项损失应由其自行承担，故对郑雨荣要求赔偿其20万元损失的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、依法确认郑雨荣、济南市历城区西营镇城乡建设环境保护委员会于2005年10月6日签订的《房屋买卖合同》无效；二、济南市历城区人民政府西营街道办事处于判决生效之日起十日内返还郑雨荣购房款338216.49元；三、济南市历城区人民政府西营街道办事处于判决生效之日起十日内赔偿郑雨荣利息损失（以338216.49元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息损失；以338216.49元为基数，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息）；四、驳回郑雨荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5484元，由郑雨荣负担2896元，由济南市历城区人民政府西营街道办事处负担2588元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，涉案房屋买卖合同的签订主体为郑雨荣与西营城建委，因涉案房屋未取得规划和建设审批手续，故双方签订的《房屋买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。西营城建委虽与张晋签订了合作协议，但根据合同相对性原则，郑雨荣签订的涉案房屋买卖合同的相对方系西营城建委，故应由西营城建委向郑雨荣承担相应的合同义务，西营城建委与张晋之间的合作法律关系，属其内部事宜，不能以此对抗购房人郑雨荣，西营城建委可另行处理与张晋之间的相关合作事宜。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉案房屋买卖合同为无效合同，涉案房屋已被拆除，被拆除原因系因被认定为违章建筑，郑雨荣作为购房人，购买了西营街道办事处下属单位西营城建委开发的涉案房屋，其有理由相信涉案房屋的建设能够取得规划和建设审批手续，且双方签订的房屋买卖合同中明确约定了确认登记的相关事宜，故郑雨荣对涉案房产的拆除损失无过错，相应的损失不应由郑雨荣承担。一审法院扣除郑雨荣实际使用期限内的房屋使用费用后，判决西营街道办事处返还剩余购房款，并承担相应的利息损失并无不当。综上所述，西营城建委、西营街道办事处的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10967元，由上诉人济南市历城区西营镇城乡建设环境保护委员会、济南市历城区人民政府西营街道办事处负担。本判决为终审判决。审判员  尹腾二〇二〇年十一月二日书记员  田琳