山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终11572号 上诉人（原审被告）：张杏原，男，1945年3月21日出生，汉族，住青岛市市**。 被上诉人（原审原告）：青岛天泰爱家物业服务有限公司，住所地青岛高科技工业园（高新区）长沙路中段（惠特工业城内）。 法定代表人：宋尧，总经理。 委托诉讼代理人：袁永吉，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。 上诉人张杏原因与被上诉人青岛天泰爱家物业服务有限公司（以下简称天泰爱家物业）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初8956号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张杏原上诉请求：1、判令天泰爱家物业停止严重侵权行为，无条件办理交房，不得再以先交物业费为由拒不交房，并对其违法行为向张杏原道歉；2、天泰爱家物业按每月租金800元至1000元赔偿因拒不交房给张杏原造成的经济损失；3、2018年7月1日前后房屋空置期间的物业费张杏原均按60%交纳；4、天泰爱家物业承担一、二审诉讼费。事实与理由：天泰爱家物业因物业费而拒绝交房。张杏原购买房屋时被承诺免交两年物业费，但对方隐藏了高玉峰，无法查证。一审法院对天泰爱家物业公司拒绝交房的事实不予认定不当。 天泰爱家物业辩称，天泰爱家物业并无侵权行为；张杏原关于赔偿损失的请求在一审中并未提出；关于空置房物业费打折的规定属于行政管理性规定，而非法律强制性规定。 天泰爱家物业向一审法院起诉请求：1、张杏原向天泰爱家物业支付2017年3月26日至2019年6月30日期间物业服务费5450元、滞纳金1635元（违约金按照欠费金额30%计算）；2、诉讼费用由张杏原承担。 一审法院认定事实：天泰爱家物业经天泰?蓝山小区开发建设单位青岛天泰温泉谷置业有限公司选聘，为天泰蓝山小区提供前期物业管理服务，双方签订《蓝山前期物业服务合同》。该合同约定的物业服务管理事项主要包括：1、建筑共用部位的日常维修养护和管理，包括屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等；2、共用设施、设备的日常维修养护、运行管理，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明设施、楼内消防设施设备、电梯等；3、共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；4、公共环境卫生保洁，包括公共场所、共用部位的清洁卫生，小区垃圾的收集、清运；5、交通秩序的协调与车辆停放的管理；6、维持小区公共秩序，包括安全保卫、智能监控、巡视巡查、门岗执勤；7、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案和竣工验收资料；8、基于对小区秩序和全体业主利益的维护，对业主和物业使用人违反业主临时公约的行为采取协调措施，针对具体行为并根据情节轻重采取批评、规劝、警告、制止等措施；9、对小区内发生的违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、市政公用设施、绿化等方面法律、法规规定的行为应予制止并及时向有关行政管理部门报告；10、通知有关单位维修市政公用设施；11、按照有关部门的委托并基于全体业主的利益，向业主和物业使用人收取有关代收费用。物业服务费收费标准为，房屋交付之日起三年内，别墅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2.65元向业主收取；洋房物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.6元向业主收取，洋房电梯运行费按建筑面积每月每平方米0.4元向业主收取。自房屋交付满三年后，别墅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米3.6元向业主收取；洋房管理服务费按建筑面积每月每平方米2.0元向业主收取，洋房电梯运行费按建筑面积每月每平方米0.4元向业主收取。房屋交付三年内，别墅超出的0.95元/平米，洋房超出的0.4元/平米物业服务费由项目和营销进行支付。基本物业管理服务费和电梯运行费单称或合称均称物业服务费。小区内房屋出售并交付给业主后，由业主承担所购房屋的物业服务费，业主无正当理由拒绝交付的，从开发商通知业主应该交付之日起向业主收取物业服务费。未出售房屋的物业服务费由开发商承担。每季度第一个月10日前收取物业管理服务费。该合同另对双方权利义务、其他服务事项、违约责任等进行了约定。天泰爱家物业一直为天泰?蓝山小区提供物业服务，该小区未成立业主委员会。 张杏原系天泰?蓝山小区18-1-202户业主。2017年2月28日，张杏原、刘桂清（乙方）与青岛天泰温泉谷置业有限公司（甲方）签订《青岛市商品房出售合同》，合同约定天泰蓝山1.2期商品房已竣工并办理了房屋初始登记。乙方购买天泰蓝山1.2期18号楼1单元202户房屋，该房屋建筑面积为104.29平方米。甲方定于2017年3月28日前将该房屋交付给乙方。乙方应在合同约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续。房屋交付的标志为签署房屋钥匙交接单。如乙方已付清全部房价款，除甲方原因外，乙方未按约定期限办理交付该房屋手续的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书规定的验收交接日之第二天起，风险责任转移由乙方承担。该合同的补充条款、补充协议、变更协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议、变更协议为准。该合同所附补充条款第10条约定，若该房屋达到本合同所约定的交付条件后，乙方必须按照合同约定的房屋交付时间到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续。乙方未按时前来办理交付手续的，则甲方无需另行书面催告乙方，且自合同约定或甲方另行通知的房屋交付之日起，视为该房屋已交付，乙方应当自视为交付之日起承担该房屋的物业服务费及其他相关费用和风险责任，并自视为交房的次日至乙方与甲方实际办理交接手续之日止的整个期间，向甲方支付房屋总价款日万分之一的违约金；补充条款第20条约定，因物业管理区域尚未成立业主委员会，乙方同意将该房屋交甲方在《前期物业管理服务合同》中委托的物业管理公司统一进行管理、并同意签署和遵守本合同附件五《天泰蓝山业主临时管理规约》。业主延迟办理入住手续的，物业管理费应自本合同约定的交付之日届满的次日起计算，在办理入住时一并交清。该合同附件五为《天泰蓝山业主临时使用公约》和承诺书。 张杏原于2018年办理了不动产权登记，不动产权证号为（2018）即墨市不动产权第0017529号，房屋建筑面积为104.29平方米。天泰爱家物业没有天泰?蓝山小区18-1-202户房屋交接材料，房屋处于空置状态。张杏原未交纳物业服务费。2019年6月22日，天泰爱家物业向张杏原邮寄律师函，催收物业服务费。 一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。天泰爱家物业经建设单位选聘，作为天泰?蓝山小区的物业服务单位，对小区实行统一管理、综合服务。张杏原作为天泰?蓝山小区18-1-202户业主，其物业坐落在小区内，已经接受物业服务，应当按照前期物业服务合同的约定支付相应的物业服务费用。 张杏原主张天泰?蓝山小区18-1-202户免收前两年物业服务费，天泰爱家物业对此不予认可，张杏原也未提交证据证实，故一审法院不予采信。张杏原主张天泰爱家物业因其未交纳物业服务费拒绝交付房屋，但张杏原并无证据证实，天泰爱家物业也予以否认，一审法院对张杏原主张的天泰爱家物业拒绝交付房屋钥匙的事实不予认定。根据张杏原与青岛天泰温泉谷置业有限公司签订的《青岛市商品房出售合同》，张杏原应当于合同约定的房屋交付期限2017年3月28日前到房屋所在地办理房屋交接手续，未按时前来办理交付手续的，开发商无需另行书面催告且自合同约定或开发商另行通知的房屋交付之日起视为该房屋已交付。张杏原未按期接收房屋不能归咎于天泰爱家物业，张杏原延迟办理入住手续应自《青岛市商品房出售合同》约定的交付之日届满的次日即2017年3月29日起交纳物业服务费。天泰?蓝山小区18-1-202户处于空置状态，应当自2018年7月1日起按照《山东省物业服务收费管理办法》相关规定减收物业服务费。天泰爱家物业要求张杏原支付2017年3月29日至2019年6月30日期间物业服务费符合双方约定及法律规定，一审法院予以支持，超出部分不予支持，物业服务费金额依法认定为4650.66元【2元/月/平方米×104.29㎡×15个月+2元/月/平方米×104.29㎡÷31×3（2017年3月29日至2018年6月30日）+2元/月/平方米×104.29㎡×12个月×60%（2018年7月1日至2019年6月30日）】。张杏原拖延支付物业服务费构成违约，因《前期物业服务合同》并未约定违约金，一审法院对天泰爱家物业要求张杏原承担违约金的诉讼请求不予支持。一审法院依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《山东省物业服务收费管理办法》第十七条、第五十二条规定，判决：一、张杏原于判决生效之日起十日内支付给天泰爱家物业2017年3月29日至2019年6月30日期间的物业服务费4650.66元；二、驳回天泰爱家物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由张杏原负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审中，张杏原称涉案小区建设单位的销售人员曾承诺其自2017年3月29日起免交两年的物业费，其仅应当交纳2019年3月29日起的物业费。二审查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，天泰爱家物业与涉案小区的建设单位签订了前期物业服务合同，依约提供了物业服务，张杏原作为业主应依法向天泰爱家物业交纳物业费。张杏原上诉称涉案小区建设单位的销售人员曾承诺其自2017年3月29日起免交两年的物业费，但其并未提交证据予以证明，本院对其该上诉理由不予采信。一审法院根据前期物业服务合同约定的物业费单价及自2018年7月1日起施行的《山东省物业服务收费管理办法》关于空置房屋减收物业费的规定，认定张杏原应向天泰爱家物业交纳的物业费数额并无不当，本院不予变更。 关于张杏原上诉所称的交付房屋及赔偿损失的问题，因天泰爱家物业并非涉案房屋买卖合同的相对方，张杏原的上述请求不属于本案物业服务合同纠纷的审理范围，本院对此不予处理。 综上，张杏原的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人张杏原负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  李 蕾 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  张 恬 书记员  韩 平