重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终7025号上诉人（原审被告）：唐寅，女，1980年7月29日出生，汉族，个体工商户，住重庆市大渡口区。委托诉讼代理人：蒋柯，重庆承业律师事务所律师。委托诉讼代理人：文倩，重庆承业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市君和实业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤天大道**附**，统一社会信用代码9150010620307590XH。法定代表人：徐小平，系公司总经理。委托诉讼代理人：李燕，重庆中钦国彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟显荣，重庆中钦国彦律师事务所律师。上诉人唐寅因与被上诉人重庆市君和实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2020）渝0106民初6039号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人唐寅的委托诉讼代理人蒋柯、被上诉人重庆市君和实业有限公司的委托诉讼代理人李燕到庭参加二审询问。本案现已审理终结。唐寅上诉请求：1.撤销或改判(2020)渝0106民初6039号判决第一项判决;2.本案一审诉讼费用，二审上诉费用全部由被上诉人承担。主要事实和理由：原审法院认定的部分事实有误。1.被上诉人在合同签订和履行过程中存在欺诈行为，使得上诉人不能实现其合同目的，经营一直处于亏损状态。且在被上诉人前期虚假承诺情况下才签订了过高租金的租赁合同，本租赁合同显失公平，不符合一般行情。因此上诉人不应当向被上诉人支付合同对价款。2.租金收取方式应该按照交二免一的政策实施直至双方重新变更租金交付方式。被上诉人提交的上诉人出具的承诺书中明确载明了租金交付方式为交二免一。虽然双方关于租金交付方式及期限存在争议，而且后续内容属于上诉人手写，但可以确定的是该证据记载的内容是双方协商的结果，租金支付方式是上诉人出具该份承诺书的条件，也是双方进行结算的条件之一。该证据是被上诉人提交，表明其认可该份证据的真实性。可见合同中关于缴纳租金的方式和期限都已经发生了变更。3.上诉人认为2020年2月至4月期间的租金应当予以全部免除。该期间因新冠疫情防控要求，上诉人的商铺一直处于关闭的的状态，无任何收益。因被上诉人的欺诈行为原合同签订租金过高，如只是减半收取，相当于因不可抗力产生的风险皆由上诉人一人承担，缺乏公平，加重了上诉人的负担。二审补充：2020年4月29日，被上诉人已经以函件的方式通知上诉人解除租赁合同，但在一审中未体现。重庆市君和实业有限公司辩称，要求驳回上诉，维持原判。重庆市君和实业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付拖欠原告的2017年7月1日至2019年9月30日期间的房屋租金90816元、2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金101124元（33708元/月×3个月）、2020年4月1日至2020年4月30日租金33708元（33708元/月×1个月）；2.判令被告支付原告逾期付款违约金97773.15元［90816元×213天（2019年10月1日至2020年4月30日）×3‰＋101124元×214天（2020年1月1日至2020年4月30日）×3‰＋33708元×30天（2020年4月1日至2020年4月30日）×3‰]；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：重庆市沙坪坝区凤天大道136号负1-负4号、附1号-附274号商业服务用房由原告重庆市君和实业有限公司与案外人共同共有。2017年7月1日，原告重庆市君和实业有限公司（出租方、甲方）与被告唐寅（承租方、乙方）签订《“君和·凤鸣广场”商铺租赁合同》，约定甲方将重庆市沙坪坝区凤天大道136号“君和·凤鸣广场”2层103、104、107号商铺出租给乙方用于经营孕婴世界儿童品牌店，该商铺建筑面积364.85平方米。租期为5年，自2017年7月1日至2022年6月30日止。2017年7月1日至2018年6月30日，每月租金为30000元，2018年7月1日至2019年6月30日，每月租金为31800元，2019年7月1日至2020年6月30日，每月租金为33708元，2020年7月1日至2021年6月30日，每月租金为35730元，2021年7月1日至2022年6月30日，每月租金为37874元。租金按季度支付，须于当季度最后一个月25日前交付下一季度租金。乙方拖欠房租、物管费及其他应由乙方缴纳费用累计超过一个月的，视为违约行为，须承担违约责任，甲方有权终止本合同，切断水电气供给，收回所出租的商业用房，乙方已缴付的租金和房屋租赁保证金不予退还，乙方还应按照合同年租金的20%向甲方支付违约金，并赔偿甲方经济损失。乙方未在合同约定日期内缴纳租金的，从届满次日起每日按应缴纳租金的3‰计收滞纳金；逾期30日仍未缴纳租金的，视为乙方自动放弃合同，承担相应违约责任。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告向原告支付了部分租金。2019年9月11日，被告向原告出具《承诺书》，该承诺书载明，商家唐寅于2017年7月1日与重庆市君和实业有限公司签订了君和·凤鸣广场商铺租赁合同，用于经营孕婴世界项目。按合同约定，从合同签订至2019年9月30日止，租户唐寅共计拖欠重庆市君和实业有限公司租金180816元，并经双方核对确认无误。为了双方今后更好的合作，经协商一致，商家同意并承诺在按原租赁合同约定交纳租金的前提下分6期将所拖欠租金支付给重庆市君和实业有限公司。第一期：2019年10月31日前支付30000元，第二期：2019年11月30日前支付30000元，第三期：2019年12月31日前支付30000元，第四期：2020年1月31日前支付30000元，第五期：2020年2月29日前支付30000元，第六期：2020年3月31日前支付30816元。注：如还款方未能按上述约定支付租金或所拖欠租金支付任何一期的款项，君和实业有限公司有权按租赁合同之约定收回房屋解除合同关系，并追讨所欠租金。唐寅作为承诺人签字。在该承诺书的正文下方、落款上方，手写有：“补充条款，经双方确认，前期所欠租金均按交二免一方式计算，以上为扣除政策，实欠金额”。按照承诺书中承诺的还款计划，被告于2019年10月31日支付第一期欠款30000元，于2019年11月30日、12月6日分两次支付第二期欠款共30000元，于2019年12月31日支付第三期欠款30000元。第四期及其之后的租金欠款90816元，被告至今没有支付。2019年9月25日、9月28日，被告分两笔支付涉案房屋2019年10月1日至2019年12月31日期间的租金67416元，此后的租金，被告至今没有交纳。2020年5月7日，被告向原告递交《降租申请》，该申请载明：自获邀进入贵商业体承租铺面103、104、107门面以来，我店持续进行店面推广，加强顾客服务，同时多批次进行市场投入。无奈由于区位位置较偏，经营举步维艰，长期处于亏损状态。现因疫情不可抗拒原因导致经营更加困难。特向贵单位提出以下降租申请方案，敬请批准为谢！一、申请自2020年2月1日起，我店承租铺面103、104、107合计租金降租至13000-15000元/月，同时申请免租2个月(因疫情原因)来共同生存下去，共谋发展。二、减面积降租。因各方面原因导致经营困难，103、104、107退门店游泳馆的位置(10)位置，减少经营面积降租，降租至11000元/月，以求生存，图发展。以上两个减租方案敬请凤鸣广场各位领导及董事会老总能够支持批准为谢！2020年5月11日，原告向被告做出《关于孕婴世界降租申请的复函》，该复函载明：贵店的降租申请已收悉。根据你店的诉求，经研究作出以下决定：一、你店承租的门面103、104、107号按合同原租金为33708元/月。因疫情期间，经营较为困难，现调整为：28000元/月。二、退出103号门面，留下104、107号门面，按合同原租金为27539元/月，现调整为23000元/月。三、调整后的租金执行时间为法院判决后，重新签订新合同后开始实施执行。审理中，被告认为承诺书可以证明被告向原告交纳租金一直是交二免一，另外，双方都认可被告2019年9月25日和9月28日共交纳的67416元（33708元×2个月）系2019年10月1日至2019年12月31日的租金，刚好证明被告交纳租金是交二免一。原告在庭审中回应称，原告认可2019年10月1日至2019年12月31日的租金系交二免一，前提是被告向原告实际缴纳了租金；至于2020年1月1日至4月30日的租金因被告违反合同约定，没有实际缴纳租金，所以不享受交二免一的优惠。审理中，被告举示了网上截图打印件（君和凤鸣广场：沙区商业区步行街的新典范），拟证明原告招商时虚假宣传，原告承诺有各种营销手段，促进整体商业打造，突显凤鸣广场是沙坪坝区的第二商业高地，原告承诺被告每年投入重金全面打造商业街，绝对不会对商户不管不顾。因此被告才相信了原告，付出了高租金，并且投入了大量资金。原告在近三年里唯一的一次营销活动就是2017年底做了一次年货展销会。原告质证称，对真实性不予认可，与本案没有关联性，对证明目的不予认可。审理中，被告举示了大众评审评论，证明原告举办的2017年底的展销会没有特色等评论，说明原告商业街的打造非常不利于被告的经营，原告的商业街在网上的印象也非常不好。被告质证称，对真实性、关联性及证明目的不予认可。一审法院认为，原告重庆市君和实业有限公司与被告唐寅签订的《“君和·凤鸣广场”商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。关于租金标准问题。被告认为应当按照“交二免一”的政策交纳租金，原告认为该政策系对按时交纳租金的商户进行的优惠，原告欠交租金，所以不享受“交二免一”的优惠。一审法院认为，首先，合同约定，2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金标准为33708元/月，虽然被告曾按照交二免一的方式交纳过租金，但在没有改变合同约定的前提下，放弃收取部分租金是原告的权利，该权利原告可以自由选择放弃，现原告在本案中表示不提供交二免一的优惠，而被告并未举示证据证明双方就约定租金变更达成一致协议。其次，虽然承诺书最后手写了“补充条款，经双方确认，前期所欠租金均按交二免一方式计算，以上为扣除政策，实欠金额”，但该承诺书系被告单方面出具，且承诺书并没有载明所欠租金180816元的计算方法。即使承诺书载明的所欠租金180816元确实是按照交二免一的方式计算，并且被告也认可该方式，但是“前期所欠租金”的字面意思也不宜认定为被告必须以后每季度免除原告一个月租金。综上，原被告之间并未对改变合同约定并免除部分租金达成一致意见，原告有权要求被告按照合同约定支付租金。因此，一审法院对被告要求按交二免一计算租金的抗辩不予支持。关于被告应交纳的租金金额问题。原告将重庆市沙坪坝区凤天大道136号“君和·凤鸣广场”2层103、104、107号商铺交付被告使用，被告亦应当按照合同约定支付租金。按照承诺书约定，被告已经支付了2017年7月1日至2019年9月30日期间拖欠的部分租金，剩余90816元未付，因此，对原告要求被告支付2017年7月1日至2019年9月30日期间的房屋租金90816元的诉讼请求，一审法院予以支持。合同约定，被告应于2019年12月25日前交纳下一季度即2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金101124元，被告至今没有交纳2020年1月1日之后的租金。被告辩称因新型冠状病毒引发的肺炎疫情影响，要求减免2020年1月-3月的租金，2020年4月-6月的租金按照双方重新谈的标准计半收取。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。众所周知，受新型冠状病毒导致的肺炎疫情影响，武汉市于2020年1月23日10时关闭离汉通道，2020年1月24日重庆市决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。新冠疫情防控期间，按照要求商场歇业、人员限制出行。新型冠状病毒导致的肺炎疫情属于突发公共卫生事件，原被告双方均不能预见，也不能避免或克服疫情防控的影响，应当认定为不可抗力。面对新冠肺炎疫情导致的不可抗力，原被告双方应当相互理解、加强沟通、共担风险、共渡难关。综合考虑被告承租房屋的经营内容，以及随着新冠疫情逐步得到控制后的复工复产情况，一审法院酌情决定减免被告2020年2月-4月期间50%的租金。据此，被告应支付原告2020年1月1日至2020年4月30日租金84270元（33708元+33708元/月÷2×3月），对原告要求被告支付2020年1月1日至2020年4月30日期间租金超出84270元的诉讼请求，一审法院不予支持。被告在审理中抗辩称，其出具承诺书是被迫的，且原告有招商欺诈。但被告在出具承诺书后按承诺书中的承诺支付了三次欠款，且被告于2017年进入商圈后正常经营至今，上述事实不符合被告所称受胁迫、受欺诈的情形，同时被告并未对上述抗辩举示证据，因此，一审法院对被告的上述抗辩不予支持。关于违约金问题《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，被告未按照合同约定的期限支付租金，构成违约，应当按照合同约定支付违约金。但是，被告所经营的孕婴世界商铺因新冠疫情防控措施影响不能正常营业，市民因新冠疫情影响也减少了出行和消费，势必造成被告营业收入明显减少，因此，本着盘活市场、促进经济的目的，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持为宜。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条之规定，判决：“一、被告唐寅在本判决发生法律效力后10日内向原告重庆市君和实业有限公司支付2017年7月1日至2019年9月30日期间的租金90816元、2020年1月1日至2020年4月30日期间的租金84270元，合计175086元；二、驳回原告重庆市君和实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6151.32元，减半收取3075.66元，由被告唐寅负担1900.86元，由原告重庆市君和实业有限公司负担1174.8元。”二审中，唐寅举示了《解除商铺租赁合同通知书》，拟证明案涉租赁合同已于2020年4月29日解除。经质证，重庆市君和实业有限公司对该证据真实性予以认可。本院对该证据的真实性予以确认。本院二审查明的案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，案涉租赁合同是唐寅与重庆市君和实业有限公司双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。关于唐寅上诉提出重庆市君和实业有限公司在该合同签订和履行过程中存在欺诈行为导致不能实现合同目的，其不应支付合同对价的意见，因唐寅并未举示充分证据对前述主张予以证明，本院不予支持。唐寅二审中举示重庆市君和实业有限公司向其发出的《解除商铺租赁合同通知书》，拟证明案涉租赁合同已于2020年4月29日解除。对此，本院认为，重庆市君和实业有限公司一审中未提出确认案涉租赁合同解除的诉讼请求，唐寅亦未就此提出反诉；在前述通知书发出后，唐寅与重庆市君和实业有限公司仍就降租和减少租赁面积等事宜进行过协商，但均未提及解除租赁合同一事；唐寅仍实际占有使用案涉租赁房屋。故，唐寅提出案涉租赁合同已经解除的意见缺乏事实依据，本院不予支持。关于唐寅上诉提出的按照其出具的承诺书，租金应该按照交二免一的政策实施直至双方重新变更租金交付方式的意见。经审查，唐寅出具的承诺书中涉及到交二免一问题的内容系其手写的“补充条款，经双方确认，前期所欠租金均按交二免一方式计算，以上为扣除政策，实欠金额”，根据该内容可知，交二免一仅限于在出具该承诺书之前欠付的租金，对此，重庆市君和实业有限公司予以认可，但对于之后的租金仍按交二免一方式支付的意见，重庆市君和实业有限公司并未予以认可，唐寅亦未举示充分证据予以证明。故对唐寅提出的该意见，本院不予支持。关于唐寅上诉提出的2020年2月至4月期间的租金应当予以全部免除的意见。一审法院已经综合疫情因素，本着当事人双方相互理解、加强沟通、共担风险、共渡难关的目的，对该期间的租金做出了减半处理，并且对重庆市君和实业有限公司提出的违约金请求未予支持，该处理公平合理，并无不当。唐寅提出应当全部免除的意见缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，唐寅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3801.72元，由上诉人唐寅负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 刘希审 判 员 郑泽二〇二〇年十一月二十日法官助理 王玲书 记 员 梁麟