云南省澜沧拉祜族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0828民初978号原告：李俊红，女，1971年5月1日生，拉祜族，住云南省普洱市澜沧县。委托诉讼代理人：戴华，云南大格（普洱）律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：张美芳，女，1945年12月11日生，汉族，住云南省普洱市澜沧县。原告李俊红诉被告张美芳买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李俊红和其委托诉讼代理人戴华，被告张美芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李俊红向本院提出诉讼请求：1.判令被告对涉案房屋存在的质量问题进行整改；2.确认原告因涉案房屋已支付款项112000元；3.确认原告2019年2月25日所签《承诺书》无效。4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年6月27日原告与被告签订《合作建房协议》，双方约定在金福湾××村××点合资建房，原告购买房屋在6楼，面积约60平方米，每平方米2700元，房屋总价为162000元。原告首付52000元，剩余110000元以贷款或公积金方式付清。房屋交付后，原告发现房屋存在严重质量问题，天花板和外侧墙体多处开裂，漏水严重，原告无法居住使用。原告要求被告进行维修，但被告一直不予理睬。原告无奈只能自己请人做防水，但解决不了根本问题，开裂依旧段时间后，漏水问题又重新出现。该房屋存在质量问题引起过诉争，澜沧县人民法院（2017）云0828民初24号原告谦小东诉被告李文清（张美芳儿子）建设工程施工合同纠纷即是包括该房屋所在的建设工程质量问题引发的工程款支付纠纷请贵院进一步查实。因涉案房屋存在质量问题，原告没有义务完全支付剩佘房款，但已经支付了112000元。其中52000元首付款，此款被告承认。但另外支付的60000元被告不承认。这60000元中，有40000万是通过微信转入被告儿媳的账户；有10000元是被告让原告支付的水电安装费，而水电安装费应由被告承担，交房的条件之一就是水电通，水管和电路的安装费不应该由原告承担；有10000元是交房本时被告儿子李文清让原告支付的现金，没有发票，该款项应由双方共同承担。为了索要房款，被告的儿子李文清于2019年2月25日要求原告签《承诺书》，要求原告1个月内支付剩余房款108216元，如逾期则承担房款20%的违约金。由于原告文化水平低，对承诺书没有仔细看，李文清让怎么写就怎么写，让签字就签字，原告既不知道房款108216元从何而来，更是对违约金的概念完全无知。因此，《承诺书》中房款数据与实情不符，违约金显失公平，一个月违约金两万多不合常理，并非原告真实意思表示，应为无效协议。原告应支付的房屋尾款计算，在房屋质量合格的前提下，应依据房屋实际面积、单价、协议约定及相关法律规定进行计算。综上所述，被告在履行房屋买卖合同过程中，履行义务不到位，致使工程质董出现问题，出问题后不维修，使原告无法居住使用，合同目的无法实现；尤其是原告支付房款后，被告拒不承认，严重缺乏诚信；为了索要房款，设计具有欺诈性质的协议，应属无效。被告张美芳辩称，原告起诉所涉及的诉讼标的已经澜沧县法院（2019）云0828民初1504号生效民事判决予以确认解决，在解决上述该案件过程中，原告对争议标的所涉及的诉讼请求拒不答辩、拒不提供证据，拒不提出反诉，也拒不出庭参加庭审活动；而待上述民事判决书生效后，却以同样的诉讼标的在同一法院另行起诉本应由（2019）云0828民初1504号一案中能解决的争议。原告认为这是被告在滥用诉权，浪费司法资源的表现。且被告起诉的内容不符合客观事实，于法无据，应当依法驳回原告诉讼请求。而涉案房屋顶楼存在漏雨情况是事实，但原告已经找人来修复，且维修费用也是被告支付。外墙出现裂缝是因房屋建盖时间长，外墙粉瓷开裂，并不影响居住。原告支付被告112000元是事实，但其中包含了合同中约定的原告应出的办证费和水电户头费20000元，该部分钱不应计算在购房款内，因为购房与安装水电纯属两个不同的法律关系问题，不应混为一谈；原告于2019年2月25日向被告之子出具承诺书是原告的真实意思表示，是有效的，依法应当予以保护，对此问题已有生效的（2019）云0828民初1504号案件民事判决予以说明证实。双方当事人围绕诉讼请求和抗辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据《合作建房协议》《不动产权登记表》《李俊红转款凭证》，《李俊红与张美芳儿媳的通话录音》，《执行笔录》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院做如下认定：李维军房屋质量情况说明、楼顶及侧面墙体开裂照片、（2017）云0828民初24号案件民事调解书三份证据相互印证，说明房屋楼顶确实存在漏雨情况与本院现场查明的情况相互吻合，故对其真实性、合法性本院予以采信，但楼顶漏雨情况已由原告找人修复，钱已由被告支付。墙面虽有裂缝，但并不渗水，不影响居住。承诺书、周荣华见证承诺书签字现场情况说明。本院认为，从庭审查明情况看，承诺书是在双方自愿平等的基础上所签订，未违反相关法律行政法规的规定，而从当时在场人员周荣华的情况说明上看，其当时听到的数额10多万与承诺书上的数额一致，故原告以未认真看承诺书内容和被告的儿子李文清未对承诺书作具体说明的辩解不成立，本院对其证明目的不予彩信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李俊红与被告张美芳于2014年6月27日签订《合作建房协议》，协议约定“在被告张美芳位于澜沧县，由被告张美芳建盖，原告李俊红所要楼层为6楼，面积60平方米，单价为2700元／㎡，由原告李俊红首付52000元，余款110000元以银行贷款或公积金贷款方式支付，被告张美芳不承担原告李俊红的任何办证费和水电户头费用。”房屋建好后原告李俊红向被告张美芳支付了水电费和房屋办证费各10000元，按照合同约定余款110000元因原告李俊红未能贷到款一直未付。2019年2月25日，原告李俊红向被告张美芳的儿子李文清出具了承诺书，承诺1个月内付清购房款108216元，若逾期则原告李俊红自愿承担房款金额20%的违约金。之后，原告李俊红未按承诺书支付上述购房款，被告张美芳及其儿子李文清于2019年7月30日向法院起诉，要求判令本案原告李俊红支付购房款尾款108216元，并按约定支付20%的违约金。澜沧县法院于2019年10月8日作出（2019）云0828民初1504号民事判决书，判决本案原告李俊红支付本案被告张美芳购房款108216元及违约金21643.2元，共计129859.2元。上诉期限届满后，本案原告李俊红未提出上诉，该案现已进入执行程序。2019年9月20日至22日原告李俊红通过微信转账的方式四次向被告张美芳的儿媳妇支付了40000元。另查明，涉案房屋在不动产登记证上登记面积为58.13平方米，按合同约定2700元/平方米计算，购房款实际应为156951元，被告庭审中亦表示愿意按不动产登记证记载面积计算价格。根据上述查明的事实，本院对原告的各项诉讼请求作如下评判：关于被告对涉案房屋存在的质量问题进行整改问题。经现场勘查，涉案房屋确实存在楼顶出现裂痕漏水痕迹。另庭审中查明2018年9月由原告李俊红找工人进行了整改修复，且费用由被告张美芳支付。现楼顶由被告张美芳进行整改，并加盖了大棚无法看出是否还存在漏雨情况。而外墙出现裂痕情况，经本院实地查看其裂痕属于外墙粉瓷裂痕，不是墙体开裂，不存在渗水现象，并不影响居住，。而原告在案件审理过程中申请对涉案房屋楼顶及外墙裂缝进行质量鉴定。根据最高人民法院《关于审理人民法院民事诉讼中委托鉴定审查工作若干问题的规定》第一条第一款第（5）项“通过法庭调查、勘验等方法可以查明的事实”法院不予委托鉴定的规定，本院不予其鉴定。故原告的上述主张无事实和法律依据，本院不予支持。庭审中查明，截止2020年11月13日，原告李俊红向被告张美芳支付的涉案房屋款项为：2014年6月27日签订《合作建房协议》后向被告张美芳支付52000元首付款；2017年先后向被告张美芳支付过户费10000元和水电户头费10000元；2019年9月20日至22日原告李俊红通过微信转账的方式四次向被告张美芳的儿媳妇支付了40000元，共计已向被告张美芳支付112000元款项，本院予以确认。关于原告2019年2月25日所签《承诺书》效力问题。本院认为原告李俊红向被告张美芳之子李文清出具的承诺书系出于自愿，承诺书并不违反法律行政法规的规定，亦不存在欺诈、胁迫等情形。故现原告主张双方所签订的《承诺书》无效，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本院确认原告李俊红自2014年6月27日至2019年9月22日支付被告张美芳购房款、办证费、水电户头费，共计112000元；二、驳回原告李俊红的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告李俊红负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审 判 长  曾新昌审 判 员  田春萍人民陪审员  张光辉二〇二〇年十一月十六日书 记 员  罗双艳