新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新29民终1418号 上诉人（原审被告）：阿克苏市数物交付行信息科技有限责任公司,住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市红桥街道地委行署机关**右侧。 法定代表人：曾树星，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曹晓春，新疆联恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宋腾腾，女，1988年10月12日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。 原审被告：曾树星，男，1969年5月17日出生，汉族，阿克苏市数物交付行信息科技有限责任公司法定代表人，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。 原审第三人：阿克苏文化旅游发展集团有限公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市西大街**行署西院综合楼**。 法定代表人：窦有红，该公司董事长。 上诉人阿克苏市数物交付行信息科技有限责任公司（以下简称数物信息公司）因与被上诉人宋腾腾、原审被告曾树星、原审第三人阿克苏文化旅游发展集团有限公司（以下简称文旅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院（2020）新2901民初1520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人数物信息公司的委托诉讼代理人曹晓春，被上诉人宋腾腾，原审被告曾树星到庭参加诉讼。原审第三人文旅公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 数物信息公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判或驳回起诉；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、宋腾腾个人不具有本案适格主体资格。1.2019年4月15日，阿克苏市腾翔教育有限公司(以下简称腾翔公司)与阿克苏地区国兴资产投资经营有限公司(以下简称国兴公司)签订的租赁合同中明确约定：“不得整体转包，转租”，为此在一审法院审理过程中，第2次开庭时被上诉人向法庭提供了一份2019年7月20日国兴公司证明一份，在该份证明中，变更了合同约定，同意转租，出具证明的国兴公司，未出庭确认该份证据的真实性和合法性，法院依据该份证据认定本案宋腾腾具有主体资格，明显对上诉人不公平。2.腾翔公司从国兴公司承租了涉案房屋，但宋腾腾是个人，宋腾腾是腾翔公司的法定代表人，其对外签署合同出租房屋的行为，应当是职务行为。3.国兴公司将国有资产出租给腾翔公司的程序不符合国有资产管理的相关规定，国有资产的处置和经营要经过合法的招投标程序，或者是竞争性谈判，以保证国有资产不流失，本案中国兴公司将国有资产明显低于市场价出租给腾翔公司，没有经过合法的程序，故上诉人认为腾翔公司承租国兴公司的房屋本身就不具合法性。4.腾翔公司将从国兴公司处承租的房屋全权委托给宋腾腾个人对外出租，再由宋腾腾与腾翔公司进行结算，这个授权违反了国家有关税收征收以及公司管理的相关规定而不具有合法性，而且该授权行为实际上就是对诉争房屋的整体转租，或者转托经营，违背了国兴公司和腾翔教育之间的合同不允许整体转包的约定。综上宋腾腾个人不具有本案适格主体资格。二、一审法院直接适用定金条款，属于超出审理范围的审理。一审的诉讼请求，被上诉人没有使用定金条款，选择适用的是违约金条款，庭审中也未变更过诉讼请求，一审法院应当按照被上诉人主张的违约金是否应当予以支持，进行审理和判决，一审法院认为双方都存在违约，所以违约金未予支持，但是在说理部分又直接适用了定金条款，明显超出了审理范围。三、由于宋腾腾不具有合法的主体资格，其收取款项的行为也不合法，所以50,000元应当予以退还。同时该50,000元的定金按照约定，只要签署了合同，定金就应当予以返还。四、一审法院没有查清诉争房屋的实际租赁面积，导致判决错误。五、不考虑宋腾腾主体问题，一审法院租金金额判决有误。1.首先是租金计算时间，不应当增加4月份一个月的租金，一审法院已经认定2019年12月30日被上诉人通过断水断电的方式，导致租赁合同的目的无法实现，那么2019年12月30日以后就不应当判令向被上诉人支付租金。2.租金的金额，因租赁面积没有查清，租金的金额没有明确的标准和依据。 宋腾腾辩称，1.宋腾腾一审主体适格。首先，国兴公司出具证明同意腾翔公司将使用不完的551平米转租给数物信息公司，因此本案原始出租方国兴公司是同意转租的，这与国兴公司与腾翔公司2019年4月15日所签订的房屋租赁合同原意不矛盾。租赁合同约定不得将租赁房屋整体转包，故以分租的形式出租给第三人，不违背合同条款。即使合同约定禁止转包转租，但实际履行中原始出租人追认或者默认承租人转包、转租的行为，依法也应认定为对合同条款的变更，是合同当事人意思一致的表示。其次，腾翔公司出具证明，明确该公司法定代表人宋腾腾于2019年7月20日与数物信息公司签订的《房屋租赁合同》系腾翔公司同意对外出租，并由宋腾腾与公司结算。因此，宋腾腾与腾翔公司之间的关系竞合，宋腾腾是腾翔公司的法定代表人，系出资开办的微小企业属个体工商户性质，不论以腾翔公司名义还是以宋腾腾个人名义与上诉人签订房屋租赁合同，均不影响房屋租赁合同的效力。即使宋腾腾与腾翔公司不存在身份竞合关系，也应认定该租赁合同得到腾翔公司的确认或追认。按合同相对性原则，本案在一审审查立案时，告知应按个人名义起诉。2.违约金的适用以当事人违约为前提，定金的适用也是以当事人违约为前提，且具有惩罚性。法律规定定金与违约金可以同时适用，而不是只能选择其一。3.上诉人上诉称“只要签署了合同，定金应当予以返还”的观点，不能成立。2019年双方签订的担保协议（补充协议）第二款明确约定该50,000元定金既是签订租赁合同的担保更是约束上诉人全面履行合同义务的担保。4.关于诉争房屋的实际租赁面积。551平米是含有20%的公摊面积，合同上已明确注明。一审中上诉人没有对该租赁面积提出异议，二审提出异议没有任何作用和意义。5.关于租金问题。一审判决考虑疫情原因已免去三个月租金，且将2020年1月1日至1月26日不予列入租金，再至2020年6月5日上诉人才将物品从租赁房屋内搬出，期间又被占用1个月零25天，未计房租，一审判决已经充分考虑上诉人了。综上，请求驳回上诉，维持原判。 曾树星述称，与数物信息公司意见一致。 文旅公司未到庭亦未提交答辩意见。 宋腾腾向一审法院起诉请求：1.请求判决解除宋腾腾与数物信息公司、曾树星之间签订的房屋租赁合同；2.请求判决数物信息公司、曾树星返还租赁宋腾腾的房屋（房屋坐落：阿克苏市人民南路9号地区工商局二号楼一楼、二楼会议室）；3.请求判令数物信息公司、曾树星从2019年7月20日起至返还房屋时止每月按15,416元支付房屋使用期间的租金到2020年4月20日为9个月共计138,744元；4.判令数物信息公司、曾树星承担违约金责任，支付违约金116,500元（定金50,000元已折抵）；5.本案诉讼费由数物信息公司、曾树星承担。 一审法院认定事实：2019年4月15日国兴公司（甲方）与腾翔公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将位于阿克苏市人民南路9号原地区工商局办公楼、综合楼、培训中心楼，共三栋房产，租赁给乙方使用，面积4762.07平方米；租赁期限2019年6月20日至2027年6月19日止，共8年；房屋租金从本合同签订生效之日起，乙方每年应向甲方缴纳不含增值税年租金772380.95元；租金缴纳方式乙方的租金按半年缴纳的方式，即合同期内每年6月20日向甲方缴纳租金405500元；本合同签订生效后，乙方未经甲方同意不得将租赁房屋整体转包、转租他人，否则甲方有权解除合同，其造成的一切经济和法律责任全部由乙方承担；······合同对其他条款作出约定。合同订立后，国兴公司遂将租赁物交与腾翔公司经营。2019年7月腾翔公司法定代表人宋腾腾与数物信息公司、曾树星协商由数物信息公司、曾树星协商租赁阿克苏市人民南路9号原地区工商局二号楼一楼、二楼会议室房屋的事宜，2019年7月17日宋腾腾将木床、木桌、挂式空调等资产移交给数物信息公司，并于2019年7月20日订立租赁合同，约定：甲方（宋腾腾）同意将阿克苏市人民南路9号原地区工商局二号楼一楼、二楼会议室，租赁给乙方（数物信息公司、曾树星）使用，面积约551平方米（含公摊面积）；租赁期限自2019年7月20日起至2022年7月20日止，共计3年；缴纳租金方式为，乙方的租金合同期内每年的7月20日前向甲方缴纳租金185000元；本合同签订后，乙方未经甲方同意不得将租赁房屋整体转包、转租他人，否则甲方有权解除合同，其造成的一切经济和法律责任全部由乙方承担；乙方在订立本合同后应缴纳押金15000元，若合同期未满乙方无故解除合同，甲方不予退还押金，如合同期满，乙方不拖欠甲方任何费用和应向相关部门缴纳的费用，由甲方如数将押金退还乙方，押金在合同期限内不计息；乙方必须按照合同规定按时如数缴纳租金和各项费用，若逾期10天，甲方有权停水、停电及封门停业，连续逾期15天甲方有权解除合同，因停水、停电及封门停业造成的损失由乙方自行承担，并应承担逾期缴费部分5‰的违约金；对合同条款双方都应共同严格遵守，单方不得无故违约或解除，否则违约方需向守约方赔偿合同总租金30％的违约金；······合同对其他条款作出约定。合同订立后，宋腾腾遂将租赁的房屋交与数物信息公司、曾树星进行经营。2019年7月16日向宋腾腾交款30,000元、7月30向宋腾腾交款20,000元。其中2019年7月16日宋腾腾给曾树星出具收条，书明：今收到曾树星交来定金30000元，面积＋公摊20％共计551平方米，剩余20000元定金于2019年7月30日付清。2019年7月甲方（宋腾腾）、乙方（数物信息公司、曾树星）双方又订立补充协议，约定：“1、乙方付甲方50000元如中途变化不签署合同房屋，此50000元定金不予退还；2、合同租金185000元最迟于2019年11月30日向甲方付清所有房屋租金，如逾期未向甲方付清全部租金，视为违约，需承担签署合同的违约责任，并付使用房屋的全部租金。此50000元定金不予退还；3、乙方以上条款全部按时履行此定金50000元冲抵房屋租金”。双方在合同履行过程中，因数物信息公司、曾树星未于2019年11月30日向甲方付清所有房屋租金，宋腾腾遂于2019年12月30日对所租赁房屋采取了停电、停水的措施。2020年4月16日数物信息公司向宋腾腾发出解除合同通知，载明：我与你订立房屋租赁合同，承租阿克苏市人民南路9号原地区工商局二号楼一楼、二楼会议室，租期3年，已给付你50000元租金，因公司遭遇新冠肺炎等不可抗力因素影响，无法正常经营，多次找你协商解除本合同，你都不同意方式对待，正式解除2019年7月20日双方订立的房屋租赁合同，之前所欠房租，希望双方协商方式解决。在诉讼中，双方均同意解除合同。2020年6月5日数物信息公司将其所属物品从租赁房屋内搬出。2020年6月12日双方办理了租赁房屋内物品移交清单。因数物信息公司拖欠房屋租赁费用未付，宋腾腾遂诉至法院。 国兴公司的性质为国有独资公司。国兴公司于2020年7月1日变更为文旅公司。数物信息公司认为宋腾腾主体不适格，租赁合同签订前未经过原出租人的同意，但在庭审中宋腾腾出具了国兴公司于2019年7月20日出具证明，书明：同意腾翔公司将使用不完的551平方米转租给数物信息公司。宋腾腾出具了腾翔公司出具的证明，书明：本公司法定代表人宋腾腾于2019年7月20日与数物信息公司签订的《房屋租赁合同》系我公司同意宋腾腾对外出租，并由宋腾腾与我公司结算。庭审中，数物信息公司明确表示曾树星在此次租赁房屋的行为是代表公司的行为。 一审法院认为，本案争议的焦点是：一、宋腾腾的诉讼主体是否适格；二、双方在合同履行过程中是否存在违约的行为，违约金如何计算；三、宋腾腾的房屋租赁费用如何计算；四、承担责任主体的问题。 一、关于宋腾腾的诉讼主体是否适格的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：承租人经出租人的同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：出租人知道或者应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议的，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，第三人前身国兴公司将房屋整体租赁给腾翔公司，并约定不得整体转租的事项，腾翔公司承租房屋后，又明确表示同意由宋腾腾将承租的房屋对外出租，故才有了双方房屋租赁的事实，双方租赁的房屋只是部分房屋，并未违反原合同整体转租的约定。自2019年7月20日至今所有的出租人均未对转租无效提出异议，合同订立至今已超过几个月，在庭审中，第三人虽未到庭，但其出具了同意转租的证明，故宋腾腾方享有对该房屋转租的权利。故对数物信息公司以此提出宋腾腾主体不适格的辩称理由，一审法院不予采信。二、双方在合同履行过程中是否存在违约的行为，违约金如何计算的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。双方订立的合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效，双方应按约履行。但双方合同中约定的“乙方必须按照合同规定按时如数缴纳租金和各项费用，若逾期10天，甲方（宋腾腾）有权停水、停电及封门停业，连续逾期15天甲方有权解除合同，因停水、停电及封门停业造成的损失由乙方自行承担，并应承担逾期缴费部分5‰的违约金”的条款，有悖诚实信用和保证合同履行的原则。根据双方订立合同以及补充协议的约定，数物信息公司的义务是2019年11月30日前向宋腾腾支付租金185,000元，但数物信息公司至今未完成义务，属于违约，属违约在先，应承担相应的违约责任。作为房屋出租方的宋腾腾，其义务是保证承租人使用租赁物，提供必要的水、暖、电，但在合同履行期间，宋腾腾于2019年12月30日，采取了将所租赁的房屋停电、停水的措施，致使合同的目的不能实行，宋腾腾的行为属于违约，也应承担相应的违约责任。对于给数物信息公司造成的损失，依照不告不理的原则，应另行他诉。数物信息公司认为宋腾腾提供的房屋面积不足551平方米，属于违约，但根据双方订立的合同显示551平方米是含公摊面积；另2019年7月16日数物信息公司向宋腾腾交款30,000元，宋腾腾给曾树星出具收条中也显示“面积＋公摊20％共计551平方米”，对此数物信息公司并未提出异议，也未行使撤销权，故应视为对宋腾腾租赁给其房屋的面积是“面积＋公摊20％共计551平方米”的认可，对数物信息公司此项辩称理由一审法院不予采信。三、数物信息公司向宋腾腾支付的房屋租赁费用及违约金如何计算的问题。本案双方均同意解除房屋租赁合同，但数物信息公司自2019年7月20日开始使用房屋，直至2020年6月12日双方对租赁房屋的物品进行交接，2020年12月30日宋腾腾虽采取了停电、停水等措施，但数物信息公司未行使解除权，且对租赁房屋和物品并未移交，该期间应视为数物信息公司对租赁房屋的继续使用期间。故对数物信息公司认为双方合同的履行期限应为2019年12月30日的辩称理由，一审法院不予采信。因双方在诉讼中均同意解除合同，且双方已实际完成解除合同后的财产移交，故宋腾腾提出返还房屋已实际履行，无判决必要。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。2020年1月至3月是全国新冠肺炎重点防御期间，结合最高人民法院关于疫情期间审理民事案件相关的指导意见和国家发改委、住房建设部等八部委关于疫情期间帮扶小微企业和个体工商户缓解房屋租金的意见，数物信息公司承租的房屋最终的出租方属于国有企业，对于数物信息公司应承担的2020年1月至3月的房租，予以免除，符合上述文件精神，故对数物信息公司提出减免部分房租的理由，予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一项规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。双方均违约，故对宋腾腾要求违约金的请求，一审法院不予支持。双方在补充协议中约定数物信息公司所交50,000元定金条款（“1、乙方付甲方50000元如中途变化不签署合同房屋，此50000元定金不予退还；2、合同租金185000元最迟于2019年11月30日向甲方付清所有房屋租金，如逾期未向甲方付清全部租金，视为违约，需承担签署合同的违约责任，并付使用房屋的全部租金。此50000元定金不予退还；3、乙方以上条款全部按时履行此定金50000元冲抵房屋租金”），但据以上内容来看，50,000元定金属特别约定，因数物信息公司未按约定履行义务，故定金不予返还。综上，数物信息公司应向宋腾腾支付的租金为92,500元（年租金185,000元，2019年7月20日至12月20日另加4月20日一个月，共计6个月，185,000元÷12个月×6个月=92,500元）。四、承担责任主体的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：代理人在代理权限内，以被代理人对名义，实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案被告曾树星、数物信息公司在双方租赁合同上签字，在合同履行过程中，曾树星也多次实施民事行为，但在庭审中，数物信息公司明确表示，曾树星在该房屋租赁中所实施的行为是代表数物信息公司的行为，故本案承担责任的主体是数物信息公司。对宋腾腾要求曾树星共同承担责任的请求，一审法院不予支持。遂判决：一、解除宋腾腾与阿克苏市数物交付行信息科技有限责任公司之间订立的房屋租赁合同;二、阿克苏市数物交付行信息科技有限责任公司于判决生效后五日内向宋腾腾支付租赁费用92,500元;三、驳回宋腾腾的其他诉讼请求。 二审中，当事人未提交新证据。 本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。 本院认为，本案争议的焦点是：1.宋腾腾诉讼主体是否适格；2.一审法院适用定金条款，是否属于超范围审理，数物信息公司交纳的50,000元是否应当退还；3.一审法院认定诉争房屋的实际租赁面积是否正确；4.一审法院判决的租金数额是否正确。 关于宋腾腾诉讼主体是否适格的问题。首先，文旅公司与宋腾腾虽在《租赁合同》中约定对租赁房屋“不得整体转包，转租”，但文旅公司于2019年7月20日出具《证明》，明确同意腾翔公司可以将部分使用不完的面积551平米转租给数物信息公司。故宋腾腾将租赁房屋部分转租给数物信息公司已取得国兴公司的同意或事后追认,且不违反不得整体转包转租的原意。其次，腾翔公司出具证明，明确该公司法定代表人宋腾腾于2019年7月20日与数物信息公司签订的《房屋租赁合同》系腾翔公司同意宋腾腾个人对外出租，并由宋腾腾与腾翔公司结算,故按照合同相对性原则，宋腾腾与数物信息公司签订《房屋租赁合同》的行为已得到腾翔公司的确认或追认，该租赁合同合法有效。再次，国兴公司将房屋出租给腾翔公司，无证据证实其违反法律强制性规定。综上，对数物信息公司提出的宋腾腾主体不适格的意见，本院不予采纳。 关于一审法院适用定金条款，是否属于超范围审理，数物信息公司交纳的50,000元是否应当退还的问题。首先，违约金和定金都具有惩罚性，都以当事人违约为前提。宋腾腾在一审民事起诉状，诉讼请求第四项“判令数物信息公司、曾树星承担违约责任，支付违约金116,500元（定金50,000元已折抵）”，表明宋腾腾是以数物信息公司违约为前提，来达到弥补损失的目的。一审法院系依照双方在补充协议的约定，认定数物信息公司未按约定履行义务，存在违约，判决该50,000元不予返还，判决并无不当，且符合公平原则的精神。故对数物信息公司的该上诉意见，本院不予采纳。 关于一审法院认定诉争房屋的实际租赁面积是否正确的问题。首先，数物信息公司与宋腾腾签订的《房屋租赁合同》，以及宋腾腾给曾树星出具收条中均已明确约定租赁房屋面积为551平方米（含公摊面积），在合同履行过程中数物信息公司并未提出异议，且数物信息公司认为所租赁房屋面积不足551平米，并未提交证据予以证实，故对数物信息公司的该上诉意见，本院不予采纳。 关于一审法院判决的租金数额是否正确。按照双方签订的《房屋租赁合同》，一审法院认定租赁期为2019年7月20日至12月20日，另加2020年4月20日一个月，共计6个月，该租赁期一审法院已充分考虑2020年1月至3月的全国新冠肺炎疫情，对该3个月的房租已予以免除，租赁期及租金的认定已作出有利于数物信息公司的判决，故对数物信息公司的该上诉理由，本院不予采纳。 综上所述，上诉人阿克苏市数物交付行信息科技有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2112.5元，由阿克苏市数物交付行信息科技有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孟世敏 审 判 员 冀俊齐 审 判 员 姬 冰 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 张 振 书 记 员 吕 雯