浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初12153号 原告（反诉被告）：刘小华，男，1975年5月11日出生，汉族，住湖南省衡阳县。 委托诉讼代理人：方梅，浙江冠森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张洪军，浙江冠森律师事务所律师。 被告（反诉原告）：麻苗法，男，1953年2月7日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告（反诉原告）：张新凤，女，1954年12月5日出生，汉族，住浙江省义乌市。 二被告的共同委托诉讼代理人：童杨阳，浙江英普（义乌）律师事务所律师。 二被告的共同委托诉讼代理人：陈剑，浙江英普（义乌）律师事务所律师。 原告刘小华（反诉被告）为与被告（反诉原告）麻苗法、张新凤权益指标转让合同纠纷一案，于2020年8月17日向本院提起诉讼，2020年8月31日，被告麻苗法、张新凤提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员陈洵敬独任审判，于2020年9月10日合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘小华的委托诉讼代理人方梅、被告（反诉原告）麻苗法及二被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人陈剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘小华向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年10月30日签订的《购房权益指标转让协议》合法有效；2.被告将××镇××幢××单元××室房屋及车位299的交房手续（包括房屋交付合同、物业管理合同、房屋全套钥匙、水电气账户等）移交给原告；3被告返还原告多支付的购房款30000元。庭审中，原告变更第三项诉讼请求为被告返回原告多支付的购房款31569元。事实与理由：2017年10月30日，原告就大陈镇政府异地奔小康安置房权益转让事宜与被告签订了一份《购房权益指标转让协议》，约定：被告将其享有的高层住宅中一套（100平）购房权益指标转让给原告，转让款82000元，因住房权益指标需向有关部门、单位缴纳的所有费用由原告承担。协议签订当天，原告将转让款82000元支付给被告，被告写下收条一张。2017年11月22日，原告银行转账向义乌市大陈镇异地奔小康工程建设办公室汇款建房款20万元，2018年9月21日，原告向该办公室缴纳建房利息1623元。2019年6月13日，经公证抽签，原告购买的这套房屋定在××镇××幢××单元××室，车位号码299。原告妻子于2019年7月20日直接向义乌市大陈镇异地奔小康工程建设办公室汇款支付了建房造价尾款、维修基金等共计108219.71元。之后，原告要求被告将该房的交房手续（包括房屋交付合同、物业管理合同、房屋全套钥匙、水电气账户等）移交给原告，但是被告仍以房屋交接与原告有争议为由拒绝交房。 被告麻苗法、张新凤辩称：1.转让协议无效，违反了农村宅基地转让细则（义委办）发（2016）103号。2.原告尚未将合同约定的房屋款项付清，政府也没有将钥匙交给被告。3.3万元补贴款是政府给被告的补贴，原告的主张没有任何依据。 反诉原告麻苗法、张新凤向本院提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付由其垫付的房屋造价款39776.94元，并从2019年7月23日起按年利率6%赔偿利息损失至实际履行之日止；2.反诉被告向反诉原告支付房屋转让款（不含造价）14128.6元（5.23㎡＊820元／㎡＋12㎡＊820元／㎡）；3.反诉被告向反诉原告支付违约金2万元。事实与理由：2017年10月30日，反诉原告与反诉被告签订《购房权益指标转让协议》，约定反诉原告将位于义乌市××镇××期××层住宅中的一套购房权益指标转让给反诉被告，反诉被告承担因该住房权益指标需向相关部门、单位缴纳的所有费用（包含建筑成本、物业费等），另需向反诉原告支付转让款82000元。2019年7月，义乌市大陈镇人民政府送达交房通知，确定案涉房屋的造价为347996.65元，但反诉被告仅缴纳了造房款308219.71元，剩余39776.94元由反诉原告垫付。嗣后，反诉原告多次要求反诉被告支付其垫付的造房款，均未果。另，反诉原告与反诉被告在签订《购房权益指标转让协议》时仅按100㎡计算转让款，现案涉房屋的实际面积为105.23㎡，多出的5.23㎡应当另算转让款，此外，义乌市大陈镇人民政府以房屋面积的12%为标准额外分配了12㎡权益面积，该12㎡也应当另算转让款。综上，反诉被告未按约支付造房款的行为已属严重违约。 反诉被告刘小华答辩称：1.反诉原告主张反诉被告支付建房款39776.94元依据不足，反诉原、被告之间的《房屋买卖协议书》并未涉及群楼部分的权益转让，事后也未就裙楼部分权益转让达成协议，所以裙楼部分的权益属反诉原告所有，相应造价应由反诉原告自己承担。2.反诉被告与反诉原告在购房权益指标转让协议中约定的是转让100㎡的户型一套，现该指标已由反诉原告转让给了反诉被告，反诉被告也已支付足额指标转让款，案涉房屋的实际面积为105.23㎡，是开发商的设计建造问题，并不是反诉原告就享有多出的5.23㎡。现指标权益已归属反诉被告所有，多出的5.23㎡也应是反诉被告合法所有，与反诉原告无关，反诉被告不需支付该价款。3.反诉原告在接收房屋后并没有将本案讼争房产移交给反诉被告使用，违约的是反诉原告而不是反诉被告，反诉原告主张违约金2万元缺乏事实与法律依据。 原告刘小华就其本诉和反诉，向本院提交了如下证据： 1.购房权益指标转让协议一份，证明原、被告就购房权益指标转让达成合意。 2.收条一份、收据一份、汇款单二份，证明原告已付清指标转让费以及建造房屋所需的所有费用，交给政府308219.71元，支付利息1623元。 3.公证书一份，授权委托书一份，证明被告授权原告抽签，原告所购买房权益安置位置在××镇××幢××单元××室，车位299号。 4.大陈镇异地奔小康四期交款通知一份，证明按政策安置高层的审批面积每平方米有300元的补助。 被告麻苗法、张新凤对上述证据质证认为：对上述证据的真实性均无异议；但证据1该协议无效，证据2中对原告向政府缴纳的具体情况不清楚，但对证明目的有异议，该证据和证据4可以证明原告尚欠大陈镇人民政府39776.94元，每平方米300元是政府给被告的补助。 被告麻苗法、张新凤就其本诉和反诉，向本院提交了大陈镇异地奔小康四期交款通知一份，证明涉案房屋造价347996.95元，原告违约未足额缴纳房款；房款余额39776.94元是2019年7月23日镇政府直接从告的补助款中扣走的。 原告刘小华对该证据的真实性没有异议，认为该房屋造价347996.95元是包含裙楼的造价的，原告已经足额缴纳了套房的造价，该证据不能证明原告违约的事实。 本院对双方提交的证据的真实性均予以确认，原告提交的证据1、2、3，可以达到其证明目的，原告提交的证据4与反诉原告提交的证据相同，可以证明讼争房屋的造价及政府补助情况。 经审理查明，为改善山区群众的居住条件，义乌市大陈镇人民政府下发《大陈镇“宅基地换住房、异地奔小康”工程实施细则》，适用大陈镇大岭下村和湖山千亩山自然村。根据该实施细则，被告麻苗法、张新凤一户可安置100户型高层两套。2017年10月30日，原告刘小华、王东英（乙方，受让人）与被告麻苗法、张新凤（甲方，转让人）、案外人义乌金瑞房地产经纪有限公司（丙方，作为中介机构）签订《购房权益指标转让协议》一份，约定：甲方享有位于义乌市××镇××期××层住宅共2套、建筑面积共200平方米的权益指标，甲方将上述住宅中的1套建筑面积100平方米的权益指标转让给乙方，转让款按每平方米820元计算，共计82000元；甲方应及时将享有上述套房权益指标的相关材料交付给乙方，本协议签订后，因该住房权益指标需向相关部门、单位缴纳的所有一切费用（包含建筑成本、物业费等），均由乙方承担；甲方必须无条件配合乙方对上述住房抽签工作及办理交房手续；上述房屋可办理不动产权证及过户手续时，甲方应无条件积极配合，过户的一切费用由乙方承担（包含土地出让金、相关税费等）。政府异地脱贫补助款归甲方享受，出让金优惠退费由乙方享受，物业费政府补助由乙方享受，具体政策以政府文件为准；该住房权益指标转让后，实际取得的套房的房屋所有权及该房所属土地使用权以及附属配套设施依法随之转让给乙方所有。协议签订当日，王东英与刘小华即向麻苗法支付权益指标转让款82000元，麻苗法也于同日向王东英出具一份授权委托书，委托刘小华的妻子王东英参与该高层住宅的抽签、交房手续。 2017年11月22日，刘小华向义乌市大陈镇异地奔小康工程建设办公室支付了建房款20万元。2018年9月21日，刘小华向该办公室缴纳建房利息1623元。2019年6月13日，义乌市大陈镇人民政府举行案涉房屋的分房抽签定位活动，王东英参与案涉房屋的抽签，经抽签公证，案涉房屋定位安置于××镇××幢××单元××室，车位号码为299。2019年7月20日，王东英向该工程办公室支付了建房款108219.71元。同月，义乌市大陈镇人民政府向麻苗法户发送《大陈镇异地奔小康四期交款通知》，载明案涉房屋测绘面积为105.23㎡，房款为347996.65元，按政策安置高层公寓的审批面积，每平方米补助300元，用于安置小区公共基础设施建设，并令麻苗法户限期缴清余款。麻苗法即将该通知内容告知刘小华。2019年7月23日，义乌市大陈镇人民政府直接从支付给麻苗法、张新凤补助款中扣划了案涉房屋余款39776.94元。 另，2020年4月29日，金华市中级人民法院曾向义乌市大陈镇人民政府发函核实涉案楼盘的相关情况，2020年5月6日，义乌市大陈镇人民政府复函称：涉案“八都苑”小区（义乌市大陈镇异地奔小康工程四期工程）安置农户套间共345套，其中279套业主已经收房，还有66套因农户原因仍未完成交房手续，小区房屋系政策性保障住房，到目前为止还未能办理初始登记。附属配套设施的裙房产权归义乌市大陈镇人民政府，但收益权属于全体业主。经本院咨询国土部门及义乌市大陈镇人民政府，案涉房屋所在土地性质为国有划拨土地。 本院认为： 本案为权益指标转让引起的纠纷，并非房屋所有权的转让纠纷，故本案案由应为权益指标转让合同纠纷。本案主要的争议焦点为： 一、案涉《购房权益指标转让协议》的效力。被告抗辩案权益指标转让协议无效，但其反诉请求均是基于案涉转让协议有效而提起，案涉权益指标转让协议系双方真实意思表示，且并不违反法律和行政法规的强制性规定，故本院认定案涉协议合法有效。二被告辩称协议无效，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。 二、本案双方转让的标的是权益指标还是房屋，是否对应包含裙楼等配套附属设施。双方签订协议时，并未有具体明确指向的房屋。二被告将其享有可安置高层住宅100户型一套对应权益指标作价82000元转让给原告，虽则转让协议约定转让款按建筑面积每平方米820元计算，但依据协议的名称、上下文及权益指标的交易习惯，原告支付的系指标转让款，对价取得了二被告名下的一套高层住宅的资格，该转让标的和交易价格在签约时均已确定。后续测绘面积的出入，并不影响交易标的的转让款。同时，依据协议第八条约定，裙楼系房屋的配套附属设施，与房屋系统一整体，应一并包含在内，义乌市大陈镇人民政府作出交款通知书上所载明的案涉房屋暂计房款347996.65元，包含了案涉房屋及配套附属设施。因此，双方转让的系资格和指标的转让，且其对应的房屋包含了裙楼。原告认为指标转让不包含配套附属设施，二被告要求原告超出的5.23㎡转让款和支付裙楼的价款，均于法无据，本院不予支持。 三、政府补助款的归属。依据义乌市大陈镇人民政府的通知，被告麻苗法户可享受每平方米300元的补助，该补助系针对安置户的政策优惠，具有身份性，原告虽受让二被告享有的安置指标，但并不具有享受补助的身份，原告据此要求二被告按每平方米300元退还转让款，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上，案涉协议合法有效，双方均应按约履行。依据义乌市大陈镇人民政府的通知，房屋的建造款为347996.65元，而原告实际缴纳308219.71元，尚欠39776.94元已由二被告垫付，依法应由原告支付给被告，并承担相应利息损失。同时，案涉房屋已具备交付条件，二被告应在原告支付垫付款及利息损失的同时向原告交付房屋。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条的规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）刘小华、案外人王东英与被告（反诉原告）麻苗法、张新凤于2017年10月30日签订的《购房权益指标转让协议》有效； 二、原告（反诉被告）刘小华于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）麻苗法、张新凤房屋造价垫付款人民币39776.94元，并赔偿利息损失（利息自2019年7月23日至2019年8月19日按照年利率6%计付，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际履行之日止）； 三、被告（反诉原告）麻苗法、张新凤于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘小华移交位于义乌市××镇××幢××单元××室××号车位的交房手续； 四、驳回原告（反诉被告）刘小华的其余诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）麻苗法、张新凤的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3814元、反诉案件受理费824元，由原、被告各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  陈洵敬 二〇二〇年十一月十六日 书记员  楼艺晗