浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初6700号 原告：金华谦和房产中介有限公司，住所地浙江省金华市婺城区冠达满庭芳****。 法定代表人：张应，公司经理。 被告：戴群立，男，汉族，1982年3月25日出生，户籍地为安徽省宿州市砀山县，现住安徽省宿州市砀山县 委托诉讼代理人：陈旭丽，金华市金东区真理法律服务所法律工作者。 第三人：覃香，女，汉族，1993年3月5日出生，户籍地为浙江省金华市婺城区，现住浙江省金华市婺城区 原告金华谦和房产中介有限公司（以下简称谦和公司）与被告戴群立、第三人覃香居间合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序。被告戴群立于2020年8月31日向本院提起反诉，后于2020年9月8日撤回反诉。本案于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告法定代表人张应，被告委托诉讼代理人陈旭丽，第三人覃香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谦和公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告居间服务费人民币16900元并支付利息损失（利息自2019年12月31日起按年利率6%计算至实际支付之日止）；2.被告支付原告违约金28710元（违约金自2019年12月31日起按佣金总额31000元的每日千分之五计算至2020年6月30日，此后按此标准计算至实际支付之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是房产中介服务公司。2019年12月12日，原告作为居间方，促成被告（由第三人代理）与案外人陈永刚签订了《房屋买卖居间合同》，约定被告将位于金华市××路××号××幢××单元××室的房屋以169万元的价格转让给陈永刚。合同第7条约定，被告按约支付居间服务费，陈永刚按房屋总价的1%支付居间服务费；居间服务费在房产证过户日付清，如果一方违约，不能以本合同之条款成交房屋，则违约方赔偿原告相当于买卖双方佣金总额的金额作为居间服务费，延期支付居间服务费则收取佣金总额每日千分之五的违约金。同日，覃香确认涉案房屋佣金为15000元。合同签订后，陈永刚向被告支付了定金50000元，但被告拒绝履行合同，明确表示不同意卖房。被告已构成根本违约。经金华市婺城区人民法院判决，被告应向陈永刚承担返还双倍定金的法律责任。2020年4月15日，原告将保管的50000元定金，扣除被告应支付的佣金15000元后，将剩余35000元退还给第三人。后原告要求被告按合同约定支付16900元佣金及违约金，被告予以拒绝。 被告戴群立答辩称，原告诉请缺乏事实与法律依据。答辩人并未与原告签订合同。答辩人系与金华市恒远房地产经纪有限公司工商城分公司（以下简称恒远公司）签订代理合同，委托其出售涉案房产，未与原告商讨过佣金，涉案房屋也未成功出售，故不存在佣金问题，请求驳回原告诉请。 第三人覃香陈述称，被告应当根据合同约定向原告支付佣金。 原、被告与第三人围绕诉辩意见及陈述意见向本院提交了证据材料。在审理过程中，本院依法组织各方当事人对上述证据材料进行了质证。对各方均无异议的证据，本院确认其证明力。对有异议的证据，本院根据质证意见及证据审核认定的相关规定，认证如下： 一、原告提交的证据材料 1.《房屋买卖居间合同》一份，用以证明合同约定买卖双方应支付居间服务费的金额及相应违约责任。 被告质证意见：合同并未明确约定卖方应支付的居间服务费金额，且最终未成功交付房屋，不应支付费用。 第三人质证意见：无异议。 本院认证意见：被告及第三人对该证据的真实性并未提出异议，本院确认其真实性；关于被告应否支付居间服务费的问题，将在本院认为部分予以阐述分析。 2.《佣金确认书》一份，用以证明被告确认应支付涉案佣金15000元。 被告质证意见：我方不清楚，也未签字。 第三人质证意见：无异议。 本院认证意见：该确认书系由第三人以被告名义代签，本院对此事实予以确认。关于被告应否支付居间服务费的问题，将在本院认为部分予以阐述分析。 3.（2020）浙0702民初162号民事判决书复印件一份，用以证明被告构成根本违约的事实。 被告质证意见：被告虽在该案中败诉，但并未构成违约，交易失败是因居间问题导致。 第三人质证意见：无异议。 本院认证意见：该民事判决系经二审维持的生效判决，在判决中认定被告拒绝履行房屋买卖合同的行为构成对案外人陈永刚的违约，故本院对该证据的证明力予以确认。 4.《定金收条》及《收条》各一份，用以证明第三人代收定金50000元，后原告向其退回35000元的事实。 被告质证意见：对定金收条的真实性、合法性、关联性均有异议，该定金收条由第三人出具，被告并未看到过，对佣金和违约金并不知情，不应承担付款责任。对收条有异议，该收条亦由第三人出具，被告并不知情。 第三人质证意见：无异议。 本院认证意见：结合被告提交的授权委托书及（2020）浙0702民初162号生效民事判决，可以确认第三人以被告名义代收定金的事实。结合各方当事人的庭审陈述，本院确认原告已从应退被告50000元房款定金中扣取15000元佣金的事实。 二、被告提交证据材料 1.《金华透明售房网独家代理协议》一份，用以证明被告系与第三人开办的恒远房产中介签约售房，约定房价为170万元、服务费按1%收取；协议第十三条手写内容，系第三人收到协议后，在未征得被告同意情况下擅自添加，此内容增加了被告的交易成本，对被告不发生法律效力，这也是此次交易产生变数的最主要原因，被告与原告无任何委托代理关系。 原告质证意见：无异议。 第三人质证意见：对真实性无异议，第三人与被告确定过佣金后，被告才将代理协议寄给第三人。被告同意以169万元成交，其中165万元给被告，剩余4万元是佣金。 本院认证意见：第三人作为协议当事人，对协议真实性并无异议，本院确认其真实性；对其证明目的，将结合其他确认证明力的证据及各方庭审陈述予以综合认定。 2.微信聊天记录截屏打印件一份，用以证明：交易当晚，第三人催促急迫且并未向被告说明按2个点收取佣金，亦未透露过是原告作为居间方签订房屋买卖合同这一事实；被告与第三人代理期限届满后，第三人仍以代理人身份与原告按效力瑕疵条款约定强行收取佣金，共同损害被告权益。 原告质证意见：无异议。 第三人质证意见：对真实性无异议，对证据目的有异议，被告陈述不属实。 本院认证意见：原告对该组证据无异议，第三人对证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对其证明目的，将结合其他确认证明力的证据及各方庭审陈述予以综合认定。 3.定金收条一份，用以证明收条系格式化凭条，关于违约责任内容，收定金当天，第三人并未与被告沟通确认，被告事后一直持有异议。原告和第三人的做法加重了委托人义务，由此产生的法律责任应由他们两方承担。 原告质证意见：无异议。 第三人质证意见：对真实性无异议，当时说过放我这里。 本院认证意见：原告对该证据无异议，第三人对证据的真实性无异议，本院对第三人以被告名义收取买方陈永刚预付定金50000元的事实予以确认。 4.《房屋买卖居间合同》一份，用以证明原告与第三人合作促成此次交易，是各为其主的表现，各取利益的行为。该居间合同关于对被告按约定收取佣金的约束，有违被告委托交易的真实意图，存在效力瑕疵，且被告与原告之间根本无此约定。 原告质证意见：对真实性无异议，对证明目的有异议，被告同意以165万元成交。 第三人质证意见：对真实性无异议，对证明目的有异议，双方约定过佣金。 本院认证意见：原告与第三人对证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认；对被告所主张的证明目的，将结合其他确认证明力的证据及各方庭审陈述予以综合认定。 三、第三人提交证据材料 第三人与被告通话录音一份，用以证明第三人与被告约定过佣金的事实。 原告质证意见：无异议。 被告质证意见：录音明确第三人系以170万元为底价商讨佣金，不能达到证明目的。 本院认证意见：原告对该证据无异议，被告对该证据的真实性未提出异议，本院对其真实性予以确认；对其证明目的，将结合其他确认证明力的证据及各方庭审陈述予以综合认定。 根据本院确认证明力的上述证据及各方当事人及委托诉讼代理人的当庭陈述，本院确认本案事实如下： 2019年10月1日，被告就委托出售位于金华市××幢××单元××室房产事宜与恒远公司签订《金华透明售房网独家代理协议》一份，约定代理期限为三个月，自2019年10月6日至2020年1月6日；被告自愿将上述房屋独家委托给恒远公司代理出售，恒远公司可自行销售或通过第三方销售。第三人以恒远公司经办人名义在合同中签名。 上述合同签订后，第三人为被告办理了房屋出售事宜。案外人陈永刚通过原告看中涉案房产。2019年12月12日，第三人通过微信和电话方式向被告告知此信息及转让价为169万元等内容。被告表示同意并按第三人要求向其出具了授权委托书。委托权限为：以委托人名义与居间人、购买方就买卖事宜进行洽商，签署居间及相关协议、履行居间及相关协议；以委托人名义签署买卖合同及相关协议；以委托人名义收取定金；以委托人名义享有《金华市存量房屋买卖合同》项下权利。同日，第三人以被告代理人名义（甲方、卖方）与案外人陈永刚（乙方、买方）、原告（丙方、居间方）就涉案房产买卖事宜签订《房屋买卖居间合同》。合同约定，房屋出售总价为169万元；采用全款付款方式；签订合同当日，乙方支付甲方定金5万元；甲方向丙方支付居间服务费按约定，乙方向丙方支付居间服务费总价的1%，居间服务费须在房产证过户当日付清，因丙方已为甲乙双方提供了居间服务，甲乙双方任何一方无故悔约，未能以合同之条款成交该房屋，则悔约一方须赔偿丙方相当于买卖双方佣金总和的金额作为居间服务费，延期支付丙方居间服务费则收取佣金总额每日千分之五的违约金；合同签订后，乙方违约，乙方已付定金不予返还，甲方同意将不予返还之定金中扣除合同约定居间服务费用总额优先支付给丙方，作为居间费用；如甲方违约，则甲方应向乙方双方返还定金，乙方同意将甲方双方返还之定金中扣除合同约定居间服务费总额优先支付给丙方作为居间服务费；等等。 2019年12月12日，第三人收取陈永刚支付的50000元定金，并以被告名义填写格式《定金收条》一份。同日，第三人以被告名义向原告出具《佣金确认书》一份，确认佣金为15000元整。 嗣后，被告认为佣金过高，拒绝履行与陈永刚签订的《房屋买卖居间合同》。2020年1月6日，陈永刚向本院起诉戴群立、覃香[案号为（2020）浙0702民初162号]，要求戴群立、覃香向陈永刚双倍返还定金共计100000元。本院于2020年4月15日作出一审判决，认为戴群立向覃香出具授权委托书，覃香在委托授权范围内以戴群立名义与陈永刚及谦和公司签订房屋买卖合同，该合同系合同当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合同合法有效，戴群立因其与覃香之间产生争议拒绝履行与陈永刚之间签订的买卖合同，构成对陈永刚的根本违约，判决戴群立返还陈永刚双倍定金100000元。戴群立不服该判决，上诉至金华市中级人民法院。该院于2020年7月24日作出驳回上诉、维持原判的终审判决。 2020年4月15日，第三人从原告处收到退回的保管定金，并向原告出具收条一份。在收条中载有备注内容：1.扣除中介佣金15000元整，收到35000元整；2.定金保管条已退回谦和公司。同日，第三人通过微信与被告联系，称已退回定金，扣除40000元佣金，向被告退款10000元。但被告并未收取10000元退款。 本院认为，原、被告与案外人陈永刚签订的《房屋买卖居间合同》已经（2020）浙0702民初162号生效判决确认效力，故原、被告之间的权利义务应受该合同约束。在原告已促成被告与陈永刚签订《房屋买卖居间合同》的情况下，虽被告与陈永刚最终未能完成房屋买卖交易，但被告仍应支付合理的佣金。在《房屋买卖居间合同》中约定，卖方应向原告支付按约定的居间服务费，买方应向原告支付总价1%的居间服务费，如买卖双方任何一方因故悔约，未能以合同条款成交，悔约一方须赔偿原告相当于买卖双方佣金总额的金额作为居间服务费。因在合同中并未约定卖方需付佣金金额，第三人在缔约当日以被告名义通过《佣金确认书》方式向原告确认卖方的佣金为15000元，其行为仍属缔约行为，对被告产生约束力，故买卖双方的佣金总额应为31900元（15000元+16900元）。佣金的性质为提供中介服务的报酬，房屋买卖的中介服务应包括审查房源、促成双方签订合同、协助办理贷款、办理过户、房产交接等内容，居间方应全面提供服务后才能全额取得佣金报酬，中介方也应根据其实际提供的服务收取相应的服务费。本案中，原告在与被告、案外人陈永刚签订《房屋买卖居间合同》后，因被告原因导致交易未能继续进行，其并未提供完整、全面的居间服务，故不应要求被告支付全部佣金。结合本案的实际情况，综合考虑公平合理原则，本院酌定由被告承担原告的佣金损失计15950元。因原告已从本应退回被告的房款定金中扣取了15000元佣金，故被告尚应支付佣金为950元。原、被告并未约定利息，故原告主张被告支付利息，缺乏依据，本院不予支持。在《房屋买卖居间合同》中约定，如延期支付居间服务费，收取佣金总额每日千分之五的违约金。该计算标准过高，本院酌情调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算违约金。因被告在涉案房屋买卖行为中是否存在违约行为，应否承担违约责任，系由金华市中级人民法院于2020年7月24日作出终审判决后予以确定，原告主张自2019年12月31日起开始计算违约金，缺乏依据，本院调整为自2020年7月24日起开始计算违约金。关于被告与第三人之间的纠纷，应由其另行处理。综上，对原告诉讼请求中合理合法部分，本院予以支持；对原告诉讼请求中于法无据部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告戴群立于本判决生效之日起十日内支付原告金华谦和房产中介有限公司中介费950元并支付违约金（违约金自2020年7月24日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至实际履行完毕日止）； 二、驳回原告金华谦和房产中介有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费470元（减半收取，原告已预交），由原告金华谦和房产中介有限公司承担445元，由被告戴群立承担25元，限于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 邵秋玲 二〇二〇年十一月十三日 代书记员 倪 婕