江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0113民初4945号 原告：南京梓言物业管理有限公司，住所地南京市栖霞区文枢东路****综合楼****，统一社会信用代码91320113690404271K。 法定代表人：金六强,该公司董事长。 委托诉讼代理人：周宇，江苏诺华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡传钎，江苏诺华律师事务所实习律师。 被告：王爱臻，女，1963年4月22日生，汉族，住南京市六合区。 委托诉讼代理人：赵成有，江苏赵成有律师事务所律师。 被告：南京肯德基有限公司，住所地，住所地南京市汉中路****会信用代码9132010060891824XW。 法定代表人：赵文欣,该公司品牌副总裁。 委托诉讼代理人：周飞，江苏圣典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩翠银，江苏圣典律师事务所律师。 原告南京梓言物业管理有限公司(以下简称梓言物业公司)与被告王爱臻、南京肯德基有限公司(以下简称肯德基公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梓言物业公司的委托诉讼代理人周宇，被告王爱臻的委托诉讼代理人赵成有、被告肯德基公司的委托诉讼代理人周飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梓言物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告王爱臻支付原告2010年11月10日至2019年11月27日期间的物业费172994.15元及违约金（以172994.15元为基数，自2019年11月28日起按照每日万分之三计算至实际支付之日止）；2、被告肯德基公司对上述费用承担连带给付责任；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告王爱臻系南京市栖霞区仙林大学城某某路**XXXX房屋所有权人，被告肯德基公司承租该房屋经营，原告自2010年11月10日至2019年11月27日为该房屋提供物业服务。两被告拖欠物业费至今未付，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告王爱臻辩称：1、原告与案外人李某恶意串通，将案涉房屋所在的大成名店商业综合体一楼大厅几百平米以每年10万元的低价出租给李某的儿媳，并以李某名义领取营业执照，李某将大厅分成二十余小摊位对外转租，谋取暴利，损害了包括被告王爱臻在内的业主利益，业主有权不交或少交物业费；2、原告在提供物业服务期间，未履行物业服务合同约定，造成物业区域内环境卫生脏乱差，手扶梯经常故障不及时维修，答辩人请求法庭酌情扣减原告主张的物业费，比例不少于50%；3、两被告已书面约定案涉房屋物业服务费按份缴纳，原告明知并认可，且已经按照该约定多次向第二被告开具物业费增值税专用发票，原告所主张的该违约金过高，请求法庭依法调整至一年期的银行贷款利率；4、原告起诉时间为2020年5月15日，根据民法总则关于三年时效的规定，原告所主张的2017年5月15日前的物业费，已经超过诉讼时效；5、根据原告与原业主大成名店业委会签订的物业服务合同，合同期限为第一期2010年11月10日至2013年11月9日，第二期2013年11月28日至2016年11月27日，因此2013年11月10日至2013年11月27日共19天，不在合同约定的期限内，原告无权收取物业费。 被告肯德基公司辩称，答辩人自2010年8月17日起承租案涉房屋，2012年10月24日答辩人与王爱臻签订补充协议，约定自2012年6月1日起物业管理费由双方各自承担50%，王爱臻指定由原告收取物业费，答辩人已经完全按照与王爱臻签订的补充协议的约定，向原告支付了自2012年6月1日起至2019年11月27日止应由肯德基公司承担的50%的物业费合计123527.99元。剩余物业费用原告应当向王爱臻主张，故请求驳回原告对答辩人的诉请。 法院经审理查明：南京市仙林街道文苑路108号大成名店公园为商业性综合体，2010年10月26日，原告梓言物业公司（乙方）与南京市大成名店公园业主委员会（以下简称大成名店业委会，甲方）签订《物业服务合同》1份，约定：由乙方为大成名店公园提供物业服务，服务期间为3年，自2010年11月10日起至2013年11月9日，收费标准4元/平方米/月，业主逾期缴纳物业费的，乙方可从逾期之日起按每日应缴费用的万分之三收取违约金。此后，原告与业委会于2013年及2016年两次续签物业服务合同，其中2013年的合同服务期间为：2013年11月28日起至2016年11月27日止，2016年的合同服务期间为：2016年11月28日起至2019年11月27日止。 2005年2月1日，南京大成企业发展有限公司与被告肯德基公司签订《租赁合同》，约定被告承租文苑路108号一、二层（1018室、2051室）总计使用面积为386平方米的房产用于开设肯德基连锁餐厅，租赁期限为20年，自2005年8月1日起至2025年9月31日止（其中2005年8月1日至2005年9月20日为免租期）。2010年9月10日，南京大成企业发展有限公司（甲方）与被告肯德基公司（乙方）及王爱臻（丙方）共同签订《主体变更补充协议书》，约定：甲方已将文苑路108号一、二层总计使用面积为386平方米的房产出售给了丙方，并将出租方的权利义务全部转让给丙方，自2010年9月1日起原合同所有的租金由丙方收取。2012年10月24日，被告王爱臻与肯德基公司签订《补充协议》，约定：双方确认租赁房屋建筑面积为687.03平方米，使用面积为386平方米，该房产由原告提供物业服务，物业费标准为4元/平方米/月，按照建筑面积687.03平方米计算，自2012年6月1日起，物业费用由双方各自承担50%，即人民币16488.72元/年，王爱臻指定原告收取该费用，肯德基公司将物业费汇至原告公司账户后，即完成付款义务。肯德基公司已将2012年6月1日起至2019年11月27日期间的物业费123527.99元汇至原告公司账户。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效；该法第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告梓言物业公司与大成名店业委会所签订的《物业服务合同》系各方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定合法有效，各方均应当按照约定全面履行自己的义务。原告自2010年11月10日起至2019年11月27日为大成名店公园自提供物业服务，被告王爱臻系该商业综合体1018、2051室房屋业主，应当履行业主的交费义务，现被告王爱臻未按约履行交纳物业费的义务，故原告主张被告王爱臻支付物业费并承担违约金的诉请，合法有据，本院予以支持。被告肯德基公司系该房屋承租人，且其已经按照其与被告王爱臻所签订的补充协议履行了交纳物业费的义务，故原告主张被告肯德基公司连带承担交纳物业费的义务并支付违约金的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于被告王爱臻所辩称的原告梓言物业公司与案外人恶意串通损害业主权利的意见，可由适格主体另案主张。关于被告王爱臻所辩称的原告在提供物业服务期间未能提供合格的物业服务，故请求酌情扣减物业费的意见，本院认为被告虽提供照片加以佐证，但不能以此反映原告对商业性综合体的整体物业管理情况；同时，本院认为业主维护自身的权益应采取正当的方式，拒绝交纳物业费对物业公司的正常运营以及物业公司对商业性综合体进行正常的管理和维护都会产生不良影响，不仅损害了原告的利益，对商业性综合体内其他按时交费的业主亦存在损害，此种做法与法不符，不宜提倡，故对被告提出的该项辩称意见，本院不予采纳。关于被告王爱臻所提出原告所主张的违约金过高，请求依法调整至1年期的银行贷款利率标准的意见，本院经审查认为，原告与大成名店业委会所签订的物业服务合同约定：业主逾期缴纳物业费的，原告可从逾期之日起按每日应缴费用的万分之三收取违约金，故原告提出的被告王爱臻自逾期付款之日起按每日万分之三标准支付违约金的主张，合法有据，被告请求降低违约金标准的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。关于被告王爱臻所提出的原告主张的2017年5月15日前的物业费已过诉讼时效的辩称意见，本院认为，物业服务合同系连续性合同，物业服务处于持续履行状态，因此物业公司要求业主支付物业费的诉讼时效期间，应从最后一期物业费履行期限届满之日起计算，原告提供物业服务至2019年11月27日，原告的诉请未超过诉讼时效期间，故被告王爱臻提出的该项抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。关于被告王爱臻所提出的2013年11月10日至2013年11月27日不在合同约定的期限内，原告无权收取物业费的抗辩意见，本院经审查认为，原告连续为大成名店公园提供物业服务，虽合同续签过程中存在短暂空白期，但原告未曾中断物业服务，故被告的该项抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下： 一、被告王爱臻于本判决生效之日起十日内支付原告南京梓言物业管理有限公司自2010年11月10日至2019年11月27日期间的物业费172994.15元及违约金（以172994.15元为基数，自2019年11月28日起按照每日万分之三计算至实际给付之日止）； 二、驳回原告南京梓言物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费1881元，减半收取940元，由被告王爱臻负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  张 燕 二〇二〇年十一月六日 法官助理  殷婉璐 书 记 员  施 姗