河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终4735号 上诉人（原审被告）：白想云，女，1968年7月22日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：程官威，邯郸市阳光公益法律服务与研究中心指派律师。 被上诉人（原审原告）：河北东信家园商城有限公司，住所地邯郸市邯山区渚河路**。 法定代表人：田钊瑞，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘晶晶，河北浩博律师事务所律师。 上诉人白想云因与被上诉人河北东信家园商城有限公司（以下简称东信家园）租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2020）冀0402民初687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人白想云及代理人程官威、被上诉人东信商城的代理人刘晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 白想云上诉请求：1、请求撤销邯山区人民法院做出的（2020）冀0402民初687号判决书，发回重审或依法改判。2、请求一二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审事实查明不清，欠付的租金不到10万。2019年4月30日显示的证明内容，表明两点：1.白想云已打10万的欠条2.尚欠房租数目不清。对于第一点双方都是没有异议的，异议的是第二点“剩余部分2019年5月10日之前将账目对清，再补打剩余房租欠款欠条”。将账目对清，可能出现两个结果：第一种，白想云欠东信商场租金未付；第二种白想云不欠东信商场租金。而一审法院偏执的认为是第一种。2019年4月30日东信商场承诺只要白想云打了欠条，就可以恢复其店铺的电、电梯等正常营业所需要的条件，于是白想云核算了欠付的租金，不到10万，但是东信商场说“你就打10万的欠条吧以后随便干”。10万的计算方式是这样的：2016年房租：280＊55＊12＝184800,2017年6月19日开始主城区渚河路滏阳河桥进行改造，需断交施工。工程起点为渚河路滏阳河桥西段，终点为渚河路滏阳桥东段市管处门口。人流受阻，商场经营惨淡，白想云向商场提出缩小店铺面积（也就是现在已经租出去的“摩卡。软装”）东信商场刘伟同意了并减半收取2017-2019租金为：150××××12＊2＝198000.所以三年房租合计是382800减去已支付的204260（东信提供）再减去已支付的9万（白想云提供）还剩88540未支付，更何况还有东信商场的优惠政策没有计算，所以虽然白想云打了10万的欠条，但是所欠的房租已经寥寥无几了。打条之后东信商场仍未履行承诺，不提供电、电梯等，白想云又找到东信商场协商，东信商场回复“再打个条，才给你来电，保证你可以正常卖货”，此时正赶上5.1黄金销售高峰期，白想云不想错过最佳的销售期，只能听任东信商场信言，于是在东信商场起草的“证明”上签了字。但是证明签了以后仍然断断续续停电，白想云仍然无法正常营业。东信商场又多次找到白想云催要房租，并表示“再不交钱，就走人吧，把摊位货都留下抵租”。经过多次的驱赶，此时的白想云意识到东信商场是真心不想让自己再经营下去，被逼无奈白想云给东信商场留下了摊位里所有的货物“净身出户”了。二、留下的货物完全是白想云按照东信商场的要求用来折抵租金的。身为老商户的白想云已经经营家具生意十四五年了，离开自己的老本行，毫无任何生计来源，所以若不是东信商场说过“再不交钱，就走人吧，把摊位货都留下抵租”这样的话，白想云怎么可能一厢情愿的把货留下抵租呢，白想云完全可以把货拉走，再别处继续经营的啊？况且家具的更新换代特别快，白想云也完全可以再换个场地及时把货卖掉还给商场租金啊，当时就是东信商场不让白想云把货拉走，怕她还不起房租，就让“人走货留下”，这样房租就有了保障，这是完全符合情理的！事隔一年后东信商场又单方反悔，想再要租金，那些留下的货品算什么？作为优势的强势的出租方又不给商户出任何的文字性东西，商户又能怎么办？又能拿东信商场怎么办？恳请法院设身处地为弱势群体考虑下，如果不是东信商场放出豪言“以货抵租”，商户绝对不会拿自己的全部身家做赌注，断了自己的生计来源！现在的白想云已不是一年前的什么老板了，只是为了生计到处打工的一位老者！ 东信家园答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应维持原判。被答辩人自2014年前后就开始租赁答辩人的商铺做生意，被答辩人善于经营，生意非常红火，双方合作愉快。经答辩人员工了解，2016年前后因被答辩人被融资导致资金周转困难。2017年前后被答辩人开始拖欠答辩人租金，念及被答辩人系答辩人长期的租户，其资金周转不顺畅，答辩人也并未强行收回租赁物，一直关照被答辩人。公司的员工与白想云的微信聊天记录和白想云交租赁费的记录可以清楚地反映出，员工向其催要租金的辛苦。每次都通过艰难的催要白想云才付几千块钱的租金，为此公司员工也非常为难。白想云既不同意交纳租金也不跟答辩人签订租赁合同，2019年五一前后答辩人不得以要求员工跟白想云核对账目，理清欠款。然而，白想云出具两张凭证后不肯跟答辩人对账。为了逃避交纳租金的义务，2019年7月被答辩人将部分物品丢在店里一走了之，店内物品占用租赁商铺，答辩人也不敢随意处置，只能将被答辩人诉至法院，至今店内物品仍搁置在租赁物中。因双方未签到租赁合同，虽然被答辩人租赁的店铺租金是按照58元/㎡计租，但一审庭审时，白想云自认2015年时的租金为55元/㎡。一审法院组织双方到租赁店面实际勘查，丈量结果为338平方米，答辩人最后同意按照300平方米的面积计租。答辩人为了妥善的善后，让被答辩人将租赁物内的物品腾空，认可一审判决的数额，并未提出上诉，已经对租金和面积均作出了让步。被答辩人提出的答辩人同意减半收取答辩人租金不是事实，商场上百家商户都签订合同，按时计租，单单给被答辩人减半收租，将严重影响答辩人对商户的管理。答辩人企业已成立20余年，一直坚持和气生财与商户建立了良好的关系。因被答辩人拖欠租金又关门走人等种种行为极其恶劣，给答辩人的管理造成了严重的不良影响，答辩人才对被答辩人提起诉讼，这也是答辩人成立后第一次起诉商户。被答辩人的主张没有事实和法律依据，都是被答辩人为了逃避支付租金而产生的臆想，望二审法院查明案情维持原判。 河北东信家园商城有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付租金255100元；2.判令被告赔偿原告的损失，损失参照原告商场租金自原告起诉之日起至被告腾空房屋之日止；3.本案诉讼费、保全费、律师费等费用由被告负担。 一审法院认定事实：2014年起白想云开始租赁东信商城店面经营建材，于2016年6月28日登记设立邯郸市东信家园商城想云建材经销处，租赁地点移至东信商城2层（2-25）。2019年4月30日，白想云向东信商城出具欠条一份，内容为：今欠东信家园2-25金帝豪房租壹拾万元整（100000）。该欠条落款欠款人处有白想云签字按捺。同时，白想云又向东信商城出具证明一份，证明内容为：2-25金帝豪房租已打壹拾万欠条，剩余部分2019年5月10日之前将账目对清，再补打剩余房租欠款欠条。经本人认可，签字为据。该证明落款处有白想云签字按捺。后在双方未按照约定对清账目的情况下，2019年6月29日，白想云单方撤自离开东信商城租赁场地至今，白想云撤离时，将其承租店铺内的部分物品放置于其他商铺处，大部分物品滞留在租赁场地内。另查明，东信商城与白想云就东信商城2层（2-25）场地未签订书面租赁合同，关于租赁场地的面积和租赁费，庭审中东信商城称：租金是58元每平米，交12个月赠2个月，最开始租的是414平方米，白想云提出减少租金面积的时候是304平方米，租金是每半年一付，自2016年6月21日至2019年6月30日，白想云已经支付租金204260元，应交费为618860元，因其系商场老租户，为其优惠租金159500元，欠交租金255100元。白想云称：2014年就开始租用东信商场的店面，租金半年一交，一次交16万多，2015年、2016年也是按照2014年标准交纳，2017年年底，其与东信商场协商好，没有按照原标准支付，2019年6月29日，我自己从商场撤场走的，走之前租赁的面积是280多平方，每平米55元，交费的时候是说交半年租赁费赠2个月，结果也没有给赠。白想云对东信商城自认其已经支付了租金204260元的事实，没有异议。2020年6月15日，经组织双方当事人到东信商城白想云租赁场地（东信商城2层（2-25））进行了现场勘查，经勘查，白想云租赁东信商城面积为338平方米（实际测量面积+商场统一按百分之二十的公摊面积），东信商城考虑租赁场地内有配电室，同意按照300平方米计算。经清点，白想云租赁场地内现有物品（其中小部分物品从其他商铺找回）为：1、5门衣柜＋顶柜＋角柜；2、餐椅一把；3、1.8米高箱床＋床垫（吉世家）；4、布艺沙发一套；5、1.5床米＋床头柜（2个）；6、转角实木酒柜；7、电脑桌（旧、自己用）；8、床垫一个；9、床头柜＋灯各一个；10、1.8米床一个；11、鞋柜一个；12、多功能酒柜一个；13、床头柜二个；14、欧式电视柜一个；15、实木妆台＋凳子各一个；16、转角酒柜一个；17、单门酒柜一个；18、沙发（1人、2人、3人）＋茶几＋电视柜；19、单人沙发一个；20、火烧石餐桌＋餐椅4把；21、餐桌＋餐椅4把；22、床一张（1.8米）＋床垫一个；23、五门柜（韩版）；24、床一张（1.8米）；25、床头柜4个；26、吊灯二台；27、老板桌一张。上述物品清点时均各附有相对应照片一张。 一审法院认为，白想云自2014年起开始承租东信商城公司位于东信商城2层（2-25）场地，双方未签订书面租赁合同，且租赁期限不明，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，2019年4月30日，白想云向东信商城出具了欠付租金的欠条，同时也承诺对剩余所欠租金于2019年5月10日之前将账目对清，再补打剩余房租欠款欠条，足以证明，白想云欠东信商城租金未付的事实。2019年6月29日白想云擅自离开租赁场地虽将部分商品放置其他商铺，但大部分商品仍滞留在东信商城2层（2-25）租赁场地，东信商城未提出异议，而白想云也未按照在2019年4月30日出具证明中的承诺就剩余部分的租金于2019年5月10日之前将账目对清，应视为其继续使用租赁场地，并应向东信商城支付占用租赁场地期间的租金。关于租赁场地面积，经勘查，白想云租赁东信商城面积为338平方米（实际测量面积+商场统一按百分之二十的公摊面积），东信商城考虑租赁场地内有配电室，同意按照300平方米计算，白想云自述店面是280多平方，但无相关证据印证，应以现场勘查为准，鉴于东信商城同意按照300平米计算，予以认可。关于租金，白想云在庭审中陈述租金为每平米55元，东信商城陈述租金为每平米58元，该价格高于白想云认可的价款，且无其他证据佐证，应认定租赁费为每平米55元；东信商场诉请自2016年6月21日至2019年6月30日期间的租赁费，应按照租赁面积300平方米、租金55元每平方米计算，扣除已经支付的204260元及优惠的159500元，白想云应当支付东信商城租赁费230240元（55×300×36-204260-159500）。关于白想云现滞留在租赁场地的物品，白想云提交物品明细表及照片，系其单方出具，不能证明物品真实存在，不予支持，应以现场勘查登记的物品为准。白想云于2019年6月底离开租赁场地再未与东信商城联系，其行为视为明确表示与东信商场解除租赁合同关系，故白想云应将租赁场地内的物品拉走、腾空租赁场地。白想云辩称撤场时应原告的要求用滞留在商铺内的物品折抵所欠租金，双方已清算完毕，因白想云未提交证据予以证实，不予采信。关于东信商场诉请的损失，因无证据证实，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、被告白想云于本判决生效之日起十五日内向原告河北东信家园商城有限公司支付租赁费230240元；二、被告白想云于本判决生效之日起十五日内腾空位于东信商城2层（2-25）的租赁场地；三、驳回原告河北东信家园商城有限公司其他诉讼请求。案件受理费5127元，减半收取计2563.5元，由被告白想云负担。 本院二审期间，上诉人提交九份银行流水，用以证明上诉人曾于2016年6月3日向被上诉人交纳租金27000元、2016年8月2日向被上诉人交纳租金5000元、2016年6月3日向上诉人交纳租金4000元、2016年6月5日向被上诉人交纳租金9900元、2016年6月28日向被上诉人交纳租金15855元、2016年6月10日向被上诉人交纳租金20000元、2016年6月21日向被上诉人交纳租金20000元、2016年8月7日向被上诉人交纳租金2000元、2019年3月26日向上诉人交纳租金5000元。同时，上诉人提交燕赵晚报，证明2017年6月份至2018年7月份邯郸市渚河路滏阳桥断交施工，因修路上诉人向被上诉人提出减免租金，被上诉人基于商场人流受阻同意减半收取此期间房租。被上诉人质证认为，上诉人提交的银行流水不能反映出系上诉人银行卡，不能证明是上诉人向被上诉人交纳的租金，并表示庭后与其逐笔核实提交相应票据。断交施工，并不影响商场人流量，被上诉人从未对上诉人以及其他商户承诺同意减半收取租金。庭审后，被上诉人对上诉人提交的上述银行流水经逐笔核实，提交了三张收据并附有与被上诉人上述银行流水的8份付款凭证。对上诉人2016年8月7日的银行流水注明的是2000元装修押金，该押金已抵顶当时的租金。同时，提交一份授权委托书，证明2014年12月29日赵华委托白想云支付租赁物租金。2014年-2016年期间东信家园商城2-25号商铺承租人虽然登记为赵华，但该商铺由白想云使用，租金也是由二人交纳。对此，上诉人质证认为，对委托书的真实性、合法性认可，对关联性和证明目的有异议，该授权委托书证实白想云只是赵华的代理人，真正租赁人是赵华，2016年6月份之前赵华是被上诉人处的承租人，即使拖欠也是赵华拖欠。被上诉人提交的三份收据只是复印件，其真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可。其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，正如上诉人于2019年4月30日为被上诉人出具的证明和2019年5月1日为被上诉人出具的欠条所表明的两点，一点是白想云已打10万的欠条，二点是尚欠房租的其他数目并未经双方对账。同时也正如上诉人所预测可能出现两个结果，第一种白想云确实拖欠东信商场租金未付；第二种白想云不欠东信商场租金。从被上诉人起诉请求，自2016年起上诉人就开始拖欠租金的事由以及提交的相应证据进行分析认证，上诉人自2016年6月28日登记设立邯郸市东信家园商城想云建材经销处至2019年6月30日期间，因双方未签订书面租赁合同，经一审法院现场测量按照实际租赁面积300平方米、确定租金55元每平方米标准进行计算，该期间上诉人实际应缴租金为55元×300平方米×36月=594000元，上诉人实际已交纳租金为204260元，被上诉人应给其优惠租金为159500元，上诉人实际拖欠被上诉人租金为230240元。故从上诉人出具证明和欠条事实可证实上诉人拖欠被上诉人租金的事实成立，上诉人不欠被上诉人租金的事实不能成立。2017年6月19日开始，虽然主城区渚河路滏阳河桥进行改造，需断交施工，上诉人未能提供被上诉人承诺减半收取租金方面的相应证据。上诉人提交的银行流水，从双方提供的相关证据分析认定，被上诉人认可上诉人交纳的是租金，但不是起诉请求自2016年6月21日至2019年6月30日期间的租金。其实际交付的是2015年11月13日至2016年5月12日期间的租金，有被上诉人提供的收据及附的凭证的注释及赵华授权委托书予以证实；上诉人所称留下的货物系其按照被上诉人的要求用来折抵租金的上诉理由，因其未能提供被上诉人承诺抵顶租金的相关证据，本院不予采信。 综上所述，白想云的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,755.0元，由上诉人白想云负担。 本判决为终审判决。 审判长  王双振 审判员  米秉华 审判员  张树刚 二〇二〇年十一月三十日 书记员  张倩文