广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初8367号原告（反诉被告）：李梓豪，男，汉族，1992年12月13日出生，住址：广东省东莞市东坑镇坑美地堂**，公民身份号码：441************173。委托诉讼代理人：徐静娴，广东明楷律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋安平，广东明楷律师事务所律师。原告（反诉被告）：周国宾，男，汉族，1976年6月8日出生，住，住址：广东省东莞市常平镇岗梓****民身份号码：441************613。委托诉讼代理人：徐静娴，广东明楷律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋安平，广东明楷律师事务所律师。被告（反诉原告）：李林进，男，汉族，1993年3月8日出生，住址：湖南省嘉禾县*************，公民身份号码：432************035。委托诉讼代理人：陈泓秀，广东南天星律师事务所律师。被告（反诉原告）：李勇兵，男，汉族，1975年11月5日出生，住址：湖南省嘉禾县************，公民身份号码：432************018。委托诉讼代理人：陈泓秀，广东南天星律师事务所律师。原告李梓豪、周国宾与被告李勇兵、李林进租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李梓豪、周国宾的共同委托诉讼代理人宋安平、徐静娴，被告李勇兵、李林进，被告李勇兵、李林进的共同委托诉讼代理人陈泓秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李梓豪、周国兵向本院提起诉讼请求：一、确认双方于2017年6月1日签订的土地租赁合同已经于2020年3月16日解除，判令李勇兵、李林进立即交还租赁物；二、判令李勇兵、李林进向李梓豪支付2017年6月6日至2020年3月16日的租金1132824元及利息（以1132824元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2017年6月6日开始计算至付清之日止）、2020年3月16日至2020年5月16日的占有使用费68656元；二、判令李勇兵、李林进承担本案诉讼费。事实和理由：2017年6月1日李梓豪、周国宾与李勇兵、李林进签订土地租赁合同，约定李梓豪、周国兵出租土地给李勇兵、李林进使用。2017年6月6日李梓豪、周国宾交付土地给李勇兵、李林进。之后，李勇兵、李林进将土地出租给案外人使用，并从中获利，但是拒不履行交租义务。无奈，李梓豪、周国宾委托律师于2020年3月10日向李勇兵、李林进发函要求支付租金，否则解除合同。但是李勇兵、李林进收函后，还是拒不缴纳租金。李勇兵、李林进辩称，答辩意见与反诉状意见一致。另补充意见为，案涉土地违反了土地用途管理制度，双方签订的土地租赁合同为无效合同。李梓豪、周国宾对合同无效存在过错，应当对李勇兵、李林进的损失承担赔偿责任。土地占有使用费应参照农用地的租赁标准确定，或者按照过错比例酌情调整。李梓豪、周国宾承诺为李勇兵、李林进办理相关手续，但是一直没有办好，导致李勇兵、李林进在2019年动工，2019年11月接到政府部门的整改通知后，已经通知李梓豪、周国宾。土地后续整改及相关费用由李梓豪、周国宾承担。案涉土地已经在整改时返还给李梓豪、周国宾了。李勇兵、李林进向本院提出反诉诉讼请求：一、确认双方签订的土地租赁合同无效；二、判令李梓豪、周国宾向李勇兵、李林进返还押金68656元及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年8月7日计算至付清之日止）；三、判令李梓豪、周国宾向李勇兵、李林进赔偿损失1805432元（含诚意金10000元，其余为建设费用）；四、判令李梓豪、周国宾承担本案诉讼费。事实与理由：双方签订土地租赁合同时有约定，李梓豪、周国宾无偿协助李勇兵、李林进办理报建厂房等手续。之后，由李梓豪、周国宾的亲属办理报建手续。2019年7月18日李梓豪、周国宾的亲属通知李勇兵、李林进，案涉土地已经办好手续，可以动工了。按照约定报建费用应该由李勇兵、李林进承担，但是因资金问题，李勇兵、李林进不同意继续租赁，于是李梓豪、周国宾的亲属提出可以以借条的形式固定下来，日后赚了钱再支付。2019年9月李勇兵、李林进开始建设，10月建成，11月被通知拆除，此时，李勇兵、李林进才知道案涉土地是农用地，不能用于修建厂房。李勇兵、李林进要求李梓豪、周国宾赔偿损失无果。李梓豪、周国宾辩称，双方均知道案涉土地的性质，且是李勇兵、李林进带领李梓豪、周国宾前往律师事务所，在律师见证下签订了土地租赁合同。律师已经告知双方合同无效，也告知了双方土地的性质。根据合同约定，报建义务在于李勇兵、李林进，因为李勇兵、李林进明确告知李梓豪、周国宾，其可以完成这些手续，之后也是李勇兵、李林进一直在履行该项义务。由于李勇兵、李林进将案涉土地转租给驾校使用，而驾校没有办理用地审批手续导致被拆除。李勇兵、李林进将案涉土地的门上锁，至今没有交还钥匙给李梓豪、周国宾。李勇兵、李林进持有案涉土地三年都没有建设，可见其用途是转租。案涉土地上的建设均是驾校进行的。押金应在租金中予以抵扣。经审理查明，2017年6月1日李梓豪、周国宾与李勇兵、李林进签订土地租赁合同，约定李梓豪、周国宾出租苏坑村一宗土地给李勇兵、李林进建厂房出租用，土地面积为6130平方米，土地承租期为2018年6月6日至2038年6月5日，免租期为2017年6月6日至2018年6月5日，租金为34328元/月，租赁保证金为68656元，李梓豪、周国宾无偿协助李勇兵、李林进办理通水通电、道路交通和政府打交道、报建厂房等有关建设手续，相关费用由李勇兵、李林进承担。之后，李勇兵、李林进交纳了租赁保证金68656元给李梓豪、周国宾。2019年9月李勇兵、李林进开始对案涉土地进行地面硬化等建设，并将案涉土地出租给案外人准备开驾校。2019年11月8日东莞市自然资源局发送通知书给驾校，告知其在案涉土地上动工建设，违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，应立即停止建设、恢复土地原状。2019年11月20日东莞市自然资源局常平分局发函给驾校，告知其建设驾校不符合土地利用总体规划，未办理相关用地审批手续，应于当月27日前恢复土地原貌并复耕复绿。2019年12月，案涉土地上的硬化及建设被拆除，并种上植物。拆除费用是由李梓豪、周国宾负担。李勇兵、李林进提交的借条显示，2019年7月18日案外人李三娥、李勇兵与案外人李炳河、周浩棠签订借条，约定李炳河、周浩棠借款480000元给李三娥、李勇兵，借款期限为2019年9月1日至2019年12月1日，利息为4800元/月。李勇兵、李林进主张，因为用地手续没有办理下来，所以土地一直空置，且李梓豪、周国宾也承诺在用地手续办理下来之前，李勇兵、李林进无需缴纳租金，直到2019年7月李梓豪、周国宾才通知李勇兵、李林进手续已经办好了，但是李勇兵、李林进没有资金支付办理手续的费用，于是李梓豪、周国宾让李勇兵、李林进写了这张借条，并另外支付了10000元诚意金。李梓豪、周国宾对李勇兵、李林进的前述主张不予确认，对借条予以确认，并称李梓豪、周国宾多次向李勇兵、李林进催要租金，但是李勇兵、李林进拒不支付，该借条以及另外支付的10000元均是应支付的租金。李梓豪、周国宾提交的场地租赁合同显示，2019年9月28日李林进与案外人张福生签订合同，约定李林进出租案涉土地给张福生用于开驾校，租赁期限为2019年9月28日至2025年9月28日，土地硬化好之后李林进给张福生45天免租期用于装修，李林进需按照张福生的图纸基建场地，张福生在基建硬化后3日内支付18万元的基建费用，办理营业执照后付剩余基建费用20万元，合计支付硬化费用38万元。李勇兵、李林进对场地租赁合同予以确认，并称李勇兵、李林进与张福生的纠纷已经私下解决，互不追究责任，张福生实际出资硬化的费用是18万元，剩余费用是李勇兵、李林进出资，李勇兵、李林进为了能够长期使用案涉土地，增加了土地硬化的厚度，经营驾校并不需要这么厚的硬化。以上事实，有李梓豪、周国宾、李勇兵、李林进的举证，及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。一、关于合同的效力。2017年6月1日李梓豪、周国宾与李勇兵、李林进签订土地租赁合同，约定案涉土地用途为建设厂房出租。而由2019年11月8日东莞市自然资源局发送的通知书、2019年11月20日东莞市自然资源局常平分局发送的函，可知案涉土地为农用地，并未办理转为建设用地的审批手续。根据《中华人民共和国土地管理法》（2019修正）第四十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，双方签订的前述土地租赁合同，违反法律法规的强制性规定，属于无效合同。2019年12月，案涉土地上的硬化及建设已经被行政部门勒令拆除，并种上植物，双方签订的土地租赁合同的目的已经无法实现，李勇兵、李林进没有继续占用案涉土地的必要，故本院采信李勇兵、李林进的相关主张，认定李勇兵、李林进在2019年12月已经将案涉土地返还给李梓豪、周国宾。二、关于损失赔偿。李勇兵、李林进提交的借条，李梓豪、周国宾提交的场地租赁合同，均涉及案外人，在案外人未予以确认的情况下，本院均不予采纳。因李梓豪、周国宾未提交证据证实其有在2019年7月之前向李勇兵、李林进催收租金，故根据双方签订的土地租赁合同中，关于免租期长达一年的约定，以及李梓豪、周国宾无偿协助李勇兵、李林进办理建设手续的约定，本院采信李勇兵、李林进的部分主张，认定双方有约定延长免租期，即建设手续办齐之前李勇兵、李林进无需支付租金，也采信李梓豪、周国宾的部分主张，认定双方在签订土地租赁合同时均明确知晓案涉土地为农用地且未办理建设用地审批手续，双方对土地租赁合同的无效均存有过错。虽然李梓豪、周国宾本就不可以将案涉土地以建厂房出租为目的，出租给李勇兵、李林进进行获利，而李勇兵、李林进本就不应当承租案涉土地，且在未确认建设手续是否办妥的情况下就投资建设案涉土地，但是为了平衡各方利益关系，本院做如下认定：因土地租赁合同无效，李梓豪、周国宾应向李勇兵、李林进返还78656元(=押金68656元+诚意金或者租金10000元)。鉴于李勇兵、李林进从2019年9月开始转租了案涉土地给案外人并进行地面硬化，存在使用收益的可能性，而2019年12月案涉土地上的硬化等建设就被拆除，故参照土地租赁合同约定的租金标准及实际免租期，本院酌定李勇兵、李林进应向李梓豪、周国宾支付的占有使用费为78656元。经抵扣后，李勇兵、李林进无需再向李梓豪、周国宾支付占有使用费，李梓豪、周国宾也无需再向李勇兵、李林进返还押金68656元、诚意金或者租金10000元。至于李勇兵、李林进主张的其他建设费用损失，李梓豪、周国宾、李勇兵、李林进各自主张的其他利息损失，均由各自负担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告李梓豪、周国宾与被告李勇兵、李林进于2017年6月1日签订的土地租赁合同无效；二、被告李勇兵、李林进应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李梓豪、周国宾支付租金78656元，经抵扣，被告李勇兵、李林进无需再支付前述款项；三、原告李梓豪、周国宾应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告李勇兵、李林进返还押金等78656元，经抵扣，原告李梓豪、周国宾无需再返还前述款项；四、驳回原告李梓豪、周国宾其他本诉诉请；五、驳回被告李勇兵、李林进其他反诉诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费16394元、反诉受理费10851元，原告负担本诉受理费14628元、反诉受理费1766元，由被告李勇兵、李林进负担本诉受理费1766元、反诉受理费9085元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  周知秋人民陪审员  卢肖玲人民陪审员  周健平二〇二〇年十一月二日书 记 员  郑丽娟附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2.《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3.《中华人民共和国土地管理法》（2019修正）第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。