浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初5424号 原告：唐庆吉，男，1988年6月19日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。 委托诉讼代理人：许云萍，浙江三利律师事务所律师。 被告：郭金玲，女，1961年6月7日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。 被告：岳金平，男，1961年9月27日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。 两被告共同委托诉讼代理人：孙智炼，浙江国毅律师事务所律师。 原告唐庆吉与被告岳金平、郭金玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人许云萍和被告郭金玲、岳金平及委托诉讼代理人孙智炼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐庆吉提出诉讼请求：1.被告返还原告租金74375元、押金5000元，赔偿原告损失78326元（装修费51750元、监控设备及收银机9886元、卷帘门10690元、空调6000元），合计157701元；2.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中,原告增加一项诉讼请求:要求撤销与被告签订的《店面转租协议》。事实与理由：原、被告在2020年3月5日签定《店面转租协议》，被告将从嘉兴水果市场承租的四区385号商铺转租给原告，租期从2020年1月1日到2020年12月30日。该商铺与其隔壁的嘉兴市经开区水果市场妃妳莫属小吃店（奶茶店）是被告同时向嘉兴市水果市场承租的，被告承租后又将其转租给原告及奶茶店的经营业主。原告承租后才知道，被告从市场承租的385-387商铺只能申领1个营业执照，因奶茶店己申领了餐饮营业执照，原告迫于无奈只能经营饮食类业务，后开了一家小超市经营副食品及香烟。超市只经营了一个月左右，工商局就对原告进行了查处，告知其餐饮营业执照如要经营副食品只能顺带着做且只能占20%,货架只可摆一排。如此一来原告将空出80%的营业面积，而且不能经营香烟。工商部门来查处后原告即要求被告解除合同，然被告却一直不同意解除合同，再三建议原告做餐饮。原告因被告不同意解除合同，只能将就做了餐饮，后被告花了一个月时间申请。不曾想做了没几天市场的管理人员就找到原告，告知这里是不能进行热炒的，而且市场与被告之间有约定，这个商铺不能从事热炒经营。开饭店不能炒菜，原告被迫再一次停业。被告隐瞒了其承租商铺己不能领取营业执照的事实，诱骗原告与其签订合同，导致原告因无法申领营业执照，超市被迫停业。且在事态暴露后，又不肯解除合同，退还原告租金及押金，一味建议原告改做餐饮，而餐饮主要涉及炒菜，被告又与水果市场有特殊约定该经营用房不能用于热炒，导致原告又一次停业，亏损进一步加剧。被告的行为严重违背了诚实信用原则，现原告要求被告赔偿原告损失。自承租商铺以来，原告从事副食品经营一个月左右，餐饮则做了没几天就被叫停，合计正常营业时间不到一个半月，其余除疫情外都是因被告原因不能正常营业。现原告要求被告退还十个半月房租74375元。原告承租被告商铺，却不能申领营业执照，原告认为承租该商铺用于经营的目的无法实现，被告构成根本违约，该《店而转租协议》的合同目的无法实现，现请求法院解除合同。 被告岳金平、郭金玲答辩称，原告所述不符合事实。一、唐庆吉对市场规定涉案房屋仅能办理一张营业执照是明知的。两被告系夫妻关系，2019年之前案涉房屋的出租方是粮油市场，双方租赁关系已存续十多年。2019年之后出租方变更为水果市场，因先前和粮油市场的合同尚未到期，故水果市场于2019年11月19日与被告针对2019年7月1日至2019年12月31日的租期补签了《商铺租赁合同》。2019年底，唐庆吉因经营需要，与岳金平沟通租赁商铺事宜，并于2019年12月2日双方添加微信。此时，被告与水果市场2020年的《商铺租赁合同》尚未签订，故被告向唐庆吉出示了与水果市场2019年签的《商铺租赁合同》，并告知唐庆吉因水果市场刚从粮油市场接管过来关于2020年水果市场的租赁要求尚不明确，先支付部分定金，待被告与水果市场签订2020年新的《商铺租赁合同》后，如唐庆吉仍同意按照市场要求经营，再行签订《店面转租协议》。后被告与水果市场签订《商铺租赁合同》，版本与2019年11月的一致。1月26日、27日左右，被告带着隔壁奶茶店老板，找到唐庆吉告知只能卖预包装食品和奶茶类，具体卖什么吃的还要经过市场同意，牙膏、牙刷、毛巾等跟吃的没关系的一律不能卖，并告知如果退租可以把之前交的四万左右房租和押金退还等等。当时原告夫妻俩都在场且一致同意继续租赁。2020年3月5日，唐庆吉在微信里说要看营业执照，看过后与被告签订了《店面转租协议》，协议第四条约定唐庆吉必须遵守市场规定合法经营。二、唐庆吉明知市场规定和工商所的要求仍违规使用案涉房屋，存在过错。2020年3月唐庆吉将案涉房屋装修成饭店，水果市场要求整改。后唐庆吉拆除了烟道、撤掉了桌椅并将门头恢复原状。2020年5月8日，唐庆吉开始经营副食品店，但因灌装红牛和劲酒尚未经行政许可列入营业执照里且摆放不符合工商所要求，被查处封门。后唐庆吉提出要销售香烟，但水果市场不同意。之后原告提出不能卖香烟就改卖快餐，被告说卖快餐是不能炒菜的，唐庆吉说他要卖的不是快餐，菜是熟的，别人密封包装好送过来，放到开水里烫一下就可以卖了。被告去和市场申请，大约一个星期左右市场就批准了。2020年7月唐庆吉开始第二次经营，快餐卖了不到一个月，擅自在屋内违规炒菜，使用大功率电器，导致水果市场采取停电措施，被告被罚款1000元。三、被告无理由返还租金。唐庆吉装修时间是2020年3月，且自认使用过房屋经营，不存在无法实现合同目的的情形。原告虽声称要解除合同，但至今未腾退。四、被告无理由返还押金。唐庆吉装修期间的水电费至今未付，与隔壁奶茶店共用一张水电卡，双方尚未结算，后续使用的水电费已经付了，若唐庆吉要求解除合同，现租赁期未满，又存在违约行为，故押金不返还。五、赔偿损失无事实和法律依据。根据《店面转租协议》约定，唐庆吉装修房屋需要经过双重同意，唐庆吉未经同意擅自将房屋装修成饭店，属于违约金。退一步讲，唐庆吉主张的装修损失存在夸大和虚假，被告对装修款项不予认可。监控设备及收音机、空调未形成附合，唐庆吉可以拆除。卷帘门在唐庆吉承租前就已存在，不可能再安装新的。唐庆吉存在违约情形，其要求赔偿装修损失，不应得到支持。综上，唐庆吉若解除合同，水电费和租金应计算至实际腾退之日，另需再多给予出租方一两个月房屋空置期租金。关于原告要求撤销案涉合同，被告持有异议，合同是合法有效的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据包括原告提交的《店面转租协议》、营业执照、2019年12月4日微信聊天记录各一份和被告提交的营业执照、违规扣罚单、暂停供电通知书、IC卡支付回单各一份，外观照片四张，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下： 1.原告提交的《装修合同》一份、发票四份，被告持有异议，质证称不清楚原告具体施工情况，发票开具时间和合同不对应，且涉案房屋在原告承租前就已安装了玻璃门、卷帘门，被告另外有租赁场地，所购材料也不一定用于本案租赁场所，因此相关费用均不予认可。经审核，上述证据具有形式真实性，但与本案的关联性及对待证事实的证明力大小问题，应结合其他在案有效证据综合分析判断，具体在本院认为部分阐述。 2.原告提交的证明一份，被告对真实性及关联系均持有异议。经审核，鉴于该证据系复印件，无法与原件进行核对，本院不予认定。 3.原告提交的微信聊天记录三页和被告提交的微信聊天记录六十一页，双方质证对真实性均无异议，对关联性持有异议。经审核，上述证据具有真实性，来源合法，至于对各自主张的待证事实证明力问题，应结合其他在案有效证据综合分析判断，具体在本院认为部分阐述。 4.被告提交的《商铺租赁合同》两份、申请书一份，原告对证据真实性、合法性无异议，对关联性持有异议。经审核，上述证据具有真实性，来源合法，能够证明本案相关事实，本院予以认定。 5.被告提交的《店面转租协议》一份，原告对真实性无异议，对合法性有异议，认为签订时存在欺诈，属于可撤销合同。经审核，被告所提交的协议与原告提交的协议内容一致，具有真实性及与本案的关联性，本院予以确认，至于该协议是否属于可撤销合同，在本院认为部分具体阐述。 6．被告提交的局部照片五张，原告对关联性持有异议。经审核，照片未能显示具体拍摄时间和地点，原告亦持有异议，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年11月19日，被告郭金玲与嘉兴市水果市场有限公司签订《商铺租赁经营合同》一份，约定将嘉兴水果市场四区285-387号商铺（建筑面积76.5平方米）出租给郭金玲，租赁期限为6个月，自2019年7月1日交付至2019年12月31日期满。2020年1月14日，被告郭金玲与嘉兴市水果市场有限公司再次签订《商铺租赁经营合同》一份，约定上述商铺继续由郭金玲承租，租赁期限为12个月，自2020年1月1日至2020年12月31日，年租金64260元。2019年12月初，原告和被告郭金玲、岳金平就商铺转租事宜进行协商，同时原告向被告支付了定金10000元。2020年1月1日，经郭金玲书面申请，嘉兴市水果市场有限公司同意其将水果市场四区385号商铺转租给唐庆吉使用，将386-387号商铺转租给姚明华使用。 2020年3月3日，被告郭金玲向市场监管部门申领了嘉兴市经济开发区水果市场妃妳莫属小吃店的营业执照，营业执照显示经营者为郭金玲。经营场所为浙江省嘉兴市经济开发区中环南路与320国道交叉口西侧粮油市场******，经营范围为餐饮服务：预包装食品的零售。 2020年3月5日上午10时许，被告岳金平（系郭金玲配偶）应原告要求将办理的上述营业执照通过微信发送给原告查看，微信聊天记录显示原告进一步询问了烟草经营许可情况，岳金平告知营业执照上的经营许可范围为餐饮服务预包装食品的零售。当天傍晚，原告和被告郭金玲签订《店面转租协议》一份，约定：被告将水果市场四区385号转租给原告经营使用，租期为一年，从2020年1月1日到2020年12月30日止，第二年如果续租需在每年11月30日前交清第二年的房租，租金一年一付；原告向被告缴纳租金为每年85000元，原告租赁期间满，必须将店面、房间恢复原样完整无损交还给被告，所经营的商品原告自行处理；原告应按时足额支付租金，逾期未付清租金的，被告有权单方终止合同，并收回店面，没收押金；原告在租赁期间的店内装修，退租时，拆不掉的，不得损坏，原告必须对被告的财产妥善爱护使用并负责维修，原告必须遵守市场规定合法经营，原告如因违法经营被相关部门查处，则本合同自动终止；租赁期间，原告如需装修在不影响整体结构和外观的前提下，必须征得被告和市场同意后方可进行，所需费用由原告自付，租赁期满装修部分不得拆除；租赁期间，被告不得将本店面转租和转让给他人使用，原告在租赁未到期间，需要解除合同时，被告将没收押金；本合同订立之日，原告水电交押金五千元整给被告，合同期满，如果原告没有违约，被告将水电押金归还原告；等等。上述合同由岳金平代郭金玲签字确认。当天晚上20时许，被告岳金平通过微信再次联系原告称:“你最好不要做炸鸡腿，我租给你的是小卖店，不是饭店。你做饭店了，只要市场同意，我也很高兴。最好不要跟隔壁有冲突…”原告回复称:“我知道，我暂时不会炸鸡腿的那些东西”。2020年7月，水果市场管理办公室因原告承租的商铺内违规使用大功率电器，存在超出经营范围的情况，要求进行整改。后因未能及时整改，市场管理部门采取了停电措施并扣罚了郭金玲1000元。租赁期间双方因为装修改造、经营业态等问题时有争议，遂纠纷成诉。 另查明：1.两被告陈述于2019年12月28日收到原告支付的租金40000元，于2020年3月4日收到原告支付租金40000元（含押金5000元）、电线加装费用2000元，原告对已付金额不持异议。2.郭金玲将水果市场1幢四区386-387号商铺转租给了案外人开设“妃妳莫属小吃店”，主要经营奶茶。3.原告于2020年9月30日从案涉商铺中腾退。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据双方的诉、辩意见，主要争议在于：一、原告主张撤销合同有无事实和法律依据；二、费用结算及损失赔偿问题。 关于焦点一，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告以存在欺诈为由主张撤销双方签订的《商铺租赁经营合同》，但未能提供充分证据予以证明，从被告提供的微信聊天记录内容看，原告在签署合同时是清楚知晓所承租场地需要和相邻场地共用一张营业执照，执照内容被告也已通过微信出示，故被告行为并未构成欺诈。退一步讲，即使按照原告说法其在签署合同时并不知晓商铺无法申领营业执照，但根据原告自认，其在2020年3月时对该情况已明确知晓，此后原告仍对商铺进行装修改造并开展营业活动，属于合同法五十五条规定的“知道撤销事由后以自己的行为放弃撤销权”情形，撤销权已经消灭。综上，原告主张撤销合同，缺乏依据，本院不予支持。 关于焦点二，原、被告签订的租赁合同尚未到期，但庭审中双方均确认合同已无继续履行的可能性和必要性，诉讼期间原告也已进行腾退。为避免诉累，法庭对撤销权行使风险予以释明并就合同解除以及相关费用结算意愿等问题作出意见征询，根据双方陈述，可以视为原、被告当庭已就合同解除达成合意。基于此，本院结合原告诉请就合同解除后的法律后果作出审查：1.关于租金及押金结算问题。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被告郭金玲作为出租方明知原告租赁商铺作为营业场所，亦清楚知晓水果市场四区385号商铺无法办理营业执照，仍与原告签署《店面转租协议》并建议其与相邻商铺共用营业执照，此举虽未影响商铺交付，但应当明确共用营业执照有违行政管理规定，原告无法取得营业执照也必然有碍商铺正常使用及经营活动开展。当然，原告作为完全民事行为能力人，自认有多年从事经营活动经验，在已知晓案涉商铺无法办理营业执照的情况下仍自愿签订转租协议并开展经营，实际占有使用商铺，故应当支付租金。至于租金数额，依据双方合同约定的租金标准、房屋租赁状况、解除合同情形以及双方过错程度,根据公平合理原则，酌情确定原告按照原租金标准的70%支付至实际腾退之日即2020年9月30日的租金，计算为44625元。原告已预付85000元租金，故被告郭金玲须返还40375元。关于押金5000元，双方在转租协议中约定“乙方（暨原告）在租赁未到期间，需要解除合同时，甲方（暨被告）将没收押金”、“合同期满，如果乙方没有违约，甲方将水电押金归还原告”，考虑本案情形，根据双方过错程度、合同履行及解除情况，本院酌情确定由被告郭金玲退还押金2000元。原告主张退还的租金、押金超出部分，不予支持。2.关于损失赔偿问题。双方转租协议第六条约定“租赁期间，原告如需装修在不影响整体结构和外观的前提下，必须征得被告和市场同意后方可进行，所需费用由乙方（暨原告）自付，租赁期满装修部分不得拆除”，同时考虑到原告在已知晓商铺无法办理营业执照的情况下仍投入装修，现要求被告赔偿装修损失51750元，缺乏依据，不予支持。关于原告主张的监控设备及收银机、空调费用，经勘查确认监控设备及收银机已由原告自行搬取，空调双方也确认由原告自行拆走，故对于原告要求被告赔偿的诉请，缺乏依据，不予支持。关于卷帘门费用，原告确认并未安装，相关赔偿诉请，亦不予支持。另，被告岳金平并非转租合同相对方，原告要求其承担付款义务，缺乏依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告郭金玲于本判决生效之日起七日内退还原告唐庆吉租金40375元、押金2000元； 二、驳回原告唐庆吉其他诉讼请求。 如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1727元，由原告唐庆吉负担1263元，被告郭金玲负担464元，于判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  陈叶君 二〇二〇年十一月四日 书记员  李丹妮