贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8738号上诉人（原审被告）：贵州新里程房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区省府西路商住楼******。法定代表人：李小文。委托诉讼代理人：卢宁，贵州泽行律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昌奇，贵州泽行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓光华，男，1941年8月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：邓春林，女，1966年4月17日出生，汉族，住址同上（系被上诉人邓光华之女）。原审第三人：刘成庆，男，1985年10月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：杜毅，贵州黔鹰律师事务所律师。上诉人贵州新里程房地产开发有限公司（以下简称新里程房开）因与被上诉人邓光华及原审第三人刘成庆房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初3501号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。新里程房开上诉请求：1、改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、庭审中第三人陈述案涉被拆迁房屋在拆迁之前被其实际占有使用，后经上诉查明得知，被上诉人已于2004年12月24日将案涉被拆迁房屋出卖给第三人刘成庆，并已实际向第三人交付了房屋，被上诉人已经丧失了对被拆迁房屋的实际权益，现被上诉人要求上诉人继续履行与其签订的拆迁安置补偿协议已无事实基础；2、即使认定被上诉人仍具有对案涉被拆迁房屋的物上请求权，上诉人亦根据各方所签订的安置补偿合同及补偿协议履行完毕了合同义务，被上诉人要求上诉人交付优山美诗二套房屋亦没有法律及事实依据，应当予以驳回其诉讼请求。原审第三人刘成庆取得代理处置案涉被拆迁房屋依据的是其对邓光华享有债权而取得了案涉房屋的实际使用权，上诉人与原审第三人签订《协议书》的真实意思表示并不是将原审第三人对邓光华享有的债权进行转让，而是对《回购协议》进行补充，该款项的性质系履行回购协议支付的回购款。即便是法院认定该债权转让协议有效，则上诉人与被上诉人互负债务，上诉人亦取得对被上诉人75万元债务抵销权。被上诉人邓光华答辩称：1、上诉人所称答辩人于2004年12月将案涉被拆迁房屋出卖给刘成庆没有事实及法律依据，双方之间仅为租金抵偿借款关系，答辩人仍然是房屋的实际占有人；2、答辩人与原审第三人的债权债务与上诉人没有关系。上诉人擅自收回安置给被上诉人的两套房屋，不符合双方签订的《房屋拆迁安置协议》的约定，故请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。原审第三人刘成庆陈述称：邓光华是案涉房屋的所有权人，邓光华因与其存在借款关系而将案涉房屋交给其占有、使用、处分。后经与上诉人协商，上诉人同意与第三人签订《拆迁安置补偿协议》及《回购协议》。此后上诉人又与邓光华签订了相同的协议，使得第三人的在先债权得不到实现，后经过第三人努力，上诉人按照双方签订的协议予以支付，但是本案与第三人无事实及法律上的任何关系。邓光华向一审法院起诉请求：1、判决被告2017年12月27日与原告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》履行交付优山美诗小区21-1-3-3建筑面积为61㎡和23-1-2-4建筑面积为70.64㎡两套房屋并协助办理相关产权手续；2、判决被告的违约责任履行支付原告优山美诗小区21-1-3-3建筑面积为61㎡和23-1-2-4建筑面积为70.64㎡两套房屋共建筑面积131.64㎡的过渡费约10万元（该过渡费从2018年6月起直至法院判决到交付时止），并承担同期银行贷款的4倍利息暂按6000元计算（从2018年6月起至2020年3月至付清时止）；3、判决被告交付给原告的香港名店街一号楼1-1-4-6建筑面积为47.45平方米的住房协助办理相关产权手续；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明：位于云岩区房屋所有权人为邓光华，产权证载明：房屋结构：混合房屋总层数：2，建筑面积：114.70平方米，设计用途：住宅。附记：该房屋系房屋历史遗留问题补登记办公室办理，补办面积60.81平方用途：非住宅（烟酒，食杂销售），面积：44.56㎡，结构：混合，时间：03年1月至05年1月。2002年7月31日，被告新里程房开取得拆许字（2002）第47号《房屋拆迁许可证》，拆迁范围：东：浣纱路104号至116号，南：红豆巷14号至26号、香狮路63号、浣纱巷（163号、164号），拆迁期限为2002年7月31日至2002年12月31日。在该《房屋拆迁许可证》左下方标注有以下字样“同意延期至2003年6月底2002.12.11加盖贵阳市房地产管理局公章”。2005年8月2日，邓光华、皮国琴作为委托人与第三人刘成庆签订《授权委托书》，该委托书载明：“本委托人：邓光华、皮国琴长期在外，现欲将本人自有资产（房屋坐落在贵阳市，共二层，计：114.7平方米（建筑面积）出售，特全权委托刘成庆为代理人办理以下事宜。一、签订售房合同，收取售房款等一切相关事宜。二、若该房拆迁，有权办理有关拆迁一切手续，并取拆迁补偿费。三、本委托有转委托权。四、委托期限，自公证之日起，直至上述委托办理完毕之日止。被委托人在上述权限内的代理行为，签署的有关文件、协议，合同及缴纳之税费，本委托人均认可。”。对该委托，贵阳市南明区公证处出具了（2005）筑南公字第733号《公证书》。2017年12月6日，刘成庆作为委托人，李幼君作为被委托人签订《委托书》，载明：“委托人刘成庆受邓光华之委托，全权处理邓光华位于贵阳市云岩区（详见产权证）拆迁事务中之一切工作，该委托为全权委托（详见公证书），现因委托人在外工作，不能回贵阳，故转委托，被委托人李幼君全权处理与新里程房开公司就该房所进行处理的一切事务（全权委托）被委托人在该拆迁事务中所有的表态决定及回收赔偿款……等一切行为，我均表示同意，此委托为不可撤销之全权委托。”。2017年12月5日，刘成庆作为乙方、李幼君作为刘成庆的委托代理人与被告新里程房开作为甲方签订《房屋拆迁安置补偿协议》，该协议载明：“拆迁人：贵州新里程房地产开发有限公司（简称：甲方）被拆迁人：邓光华（简称乙方）甲方经贵阳市人民政府批准，在贵阳市云岩区地区进行项目建设，修建贵大成教学院系列改造工程。甲方遵照国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《贵阳市房屋拆迁管理办法》的规定，于2002年7月31日取得拆许（2002）字47号《拆迁许可证》，双方按照规定批准的拆迁安置方案规定，协商订立以下协议共同遵守：一、拆迁范围内涉及乙方云岩区混合结构住宅用途的房屋，建筑面积114.7㎡需拆除。乙方负责出具有效的房屋所有权证和土地使用权证。乙方房屋所有权证、土地使用权证在三十日内交甲方按规定送有关部门注销。并于2017年12月20日前搬迁完毕。乙方上述房屋如有产权、债务纠纷，由乙方自理，甲方概不负责……三、甲方以“优山美诗”小区21／23幢1单元3／2楼21-1-3-3／23-1-2-4建筑面积61／70.64㎡与乙方进行产权调换，附调换房屋平面图……九、其他：甲乙双方约定：1、甲乙双方新旧房互不补差，水表、电表也互不补差。2、由于乙方对甲方拆迁工作的支持，甲方无偿赠送一个地下车位给乙方使用……甲方新里程房开盖章乙方刘成庆签名盖章委托代理人李幼君签名盖章”。次日，刘成庆、李幼君与新里程房开签订《拆迁安置房屋回购协议》，载明：“回购人：贵州新里程房地产开发有限公司被回购人：邓光华（简称乙方）甲方因开发云岩区红豆巷14号香港名店街项目，依法拆迁乙方位于浣纱巷163号住房一栋（面积114.64㎡，其中商业用44.46㎡）（详见房屋拆迁安置补偿协议），经双方磋商，甲方自愿以其在优山美诗楼盘21-1-3-3号房；23-1-2-4号房共两套（总面积131.64㎡，其中商业用房44.46㎡）外加一个车位给乙方作为拆迁安置房，对此乙方表示同意，同时甲方又自愿以人民币：柒拾万元（￥700000元）作价回购上述全部资产，支付时间为半年（从本回购签署之日计）。若甲方能在三个月内支付回购款，乙方则自愿少收人民币：贰万捌仟元作为奖励。上述70万元，依法作为乙方对甲方享有的相应金钱债权凭证，成立并生效，若甲方逾期未履行，乙方可诉请法院强制执行。若半年逾期次日，甲方仍未支付回购款，则应按月向乙方支付违约金1%（即700000万*1%=7000元）。因此协议涉及到乙方要在贵阳市中级人民法院撤诉，所以一经签署便具法律效力。任何一方无权更改。回购人新里程房开盖章被回购人：刘成庆签名捺印代办人：李幼君签名捺印”。后，原告邓光华本人作为被拆迁人、乙方与新里程房开作为拆迁人、甲方签订《房屋拆迁安置补偿协议》，该协议约定：“拆迁人：贵州新里程房地产开发有限公司（简称：甲方）被拆迁人：邓光华（简称乙方）甲方经贵阳市人民政府批准，在贵阳市云岩区地区进行项目建设，修建贵大成教学院系列改造工程。甲方遵照国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《贵阳市房屋拆迁管理办法》的规定，于2002年7月31日取得拆许（2002）字47号《拆迁许可证》，双方按照规定批准的拆迁安置方案规定，协商订立以下协议共同遵守：一、拆迁范围内涉及乙方云岩区混合结构住宅用途的房屋，建筑面积114.7㎡需拆除。乙方负责出具有效的房屋所有权证和土地使用权证。乙方房屋所有权证、土地使用权证在三十日内交甲方按规定送有关部门注销。并于2018年1月27日前搬迁完毕。乙方上述房屋如有产权、债务纠纷，由乙方自理，甲方概不负责……三、甲方以“优山美诗”小区／香港名店街一号楼21／23／1幢3／2／4楼21-1-3-3／23-1-2-4／1-1-4-6建筑面积61／70.46／47.45㎡与乙方进行产权调换，附调换房屋平面图……八、2、甲方未按本协定约定期限安置乙方房屋应按《贵阳市房屋拆迁管理办法》第十九条第三款的规定增发乙方过渡费……九、其他：甲乙双方约定：①甲乙双方新旧房互不补差，水表、电表也互不补差。②甲方一次性补偿乙方贰拾伍万元整（￥250000）作为乙方房屋装修、搬家等一切费用，乙方无任何理由向甲方再次索取任何费用。③甲方“优山美诗”小区21-1-3-3／23-1-2-4二套房屋于2018年5月31日交付给乙方……甲方新里程房款盖章乙方邓光华签名捺印2017年12月27日”。2018年1月29日，新里程房开向邓光华转款25万元。同日，邓光华向新里程房开出具以下字条内容：“今收到贵州新里程房产开发公司付云岩区拆迁补偿费合计贰拾伍万元250000元。邓光华签名捺印”。后被告新里程房开将香港名店街一号楼1-1-4-6交付给原告。2018年6月8日，原告向贵州万和顺物业管理有限公司交纳了“优山美诗”小区21-1-3-3／23-1-2-4二套房屋的装修保证金、物管费、二次加压费等费用。原告提交的2018年9月4日的庭审笔录中，新里程房开提交收房资料，拟证明新里程房开已将房屋交付给邓光华使用。邓光华对新里程公司提交的该证据予以认可。因李幼君认为新里程房开公司未履行其与新里程房开公司于2017年12月5日及2017年12月6日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》及《拆迁安置房屋回购协议》，并认为邓光华与新里程房开公司签订的《房屋拆迁安置协议》无效，于2018年将新里程房开公司、邓光华诉至一审法院，在审理过程中，李幼君向法院申请撤回起诉，法院于2018年10月18日作出（2018）黔0103民初6283号民事裁定，准许李幼君撤回起诉。2019年1月9日，刘成庆作为甲方与新里程房开作为乙方签订《协议书》，约定：“一、鉴于如下事实：（一）邓光华欠甲方叁拾壹万元本息借款的事实；二、乙方自愿以柒拾伍万元收购甲方邓光华的债权。三、付款方式：签约之日三日内乙方向甲方一次性支付债权转让款，甲方应将邓光华出具的借条原件交付乙方。四、乙方向甲方履行本协议后，乙方与邓光华之间的任何关系，均与甲方无涉。本协议经双方签字、按印、盖章，即生效；生效后三日内，乙方即履行本协议规定的义务。”。2019年1月10日，新里程房开通过银行向刘成庆转款75万元。同日，刘成庆向新里程房开出具以下字条内容：“今收到新里程公司付来债权转让款计：人民币柒拾伍万元（￥750000）。此据收款人：刘成庆签名捺印”。新里程房开向刘成庆出具《收条》一张，载明：“今收到刘成庆交来邓光华借条共六张（原件）此据。”。庭审中，新里程房开认可支付75万元后，将邓光华放置在“优山美诗”小区21-1-3-3/23-1-2-4二套房屋内的物品搬出，将安置给原告的上述两套房屋收回。原告陈述新里程房开将其物品搬出的具体时间不清楚，其是在2019年1月发现的。另查明，《贵阳市房屋拆迁管理办法》第十九条第三款规定：“拆迁人不能按约定期限安置的，应发给被拆迁人或房屋承租人超期临时安置补助费。被拆迁人或房屋承租人自行过渡的，从逾期之日起，每超1个月，超期临时安置补助费按临时安置补助费标准递增10%，递增后的月超期临时安置补助费最多不超过月临时安置补助费标准的5倍……”。案涉房屋属住宅，临时安置补助费标准为每平方米每月10元。一审法院认为，原告本人与被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效协议。各方均应按照合同约定进行履行。原告按照约定将房屋交付给被告予以拆迁，被告按照合同约定向原告支付了25万元，并将香港名店街一号楼1-1-4-6号房屋交付了原告使用。2018年6月曾将优山美诗23-1-3-4、21-1-3-3两套房屋交付给原告使用，但被告在2019年1月9日与第三人签订《协议书》，以75万元收购了第三人对原告享有的债权，并于次日履行完毕后，便将安置给原告优山美诗23-1-3-4、21-1-3-3两套房屋收回。被告与第三人签订收购第三人对原告享有债权的《协议书》并未告知原告。在原告本人与被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》未变更的情况下，被告擅自收回安置给原告的优山美诗两套房屋，不符合双方约定，现原告诉请要求被告履行双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，将优山美诗23-1-3-4、21-1-3-3两套房屋交付原告使用，符合双方约定，法院予以支持。关于原告诉请要求对被告安置给原告的三套房屋办理相关产权手续，庭审中被告自述尚未取得优山美诗23-1-2-4、21-1-3-3两套房屋的首次登记，香港名店街一号楼1-1-4-6号房屋因被告其他诉讼，被法院查封，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”之规定，原告诉请要求办理相关产权手续具有事实及法律上不能履行，故对原告要求办理三套房屋产权手续的诉请，不予支持。关于原告要求被告支付过渡费，原、被告之间签订的《房屋安置补偿协议》约定优山美诗21-1-3-3、23-1-2-4两套房屋于2018年5月31日交付。该案原庭审中，原被告均认可被告曾于2018年6月将上述两套房屋交付给原告使用。本案庭审中，被告认可于2019年1月10日后将两套房屋收回。鉴于原被告双方庭审中均未陈述具体的交付时间及房屋收回时间，对于2018年6月至2019年1月9日的过渡费因已交付，不予支持。对原告主张的过渡费，法院酌情从2019年1月10日起按照《房屋拆迁安置补偿协议》第八条第二款的约定予以支持，根据约定及《贵阳市房屋拆迁管理办法》第十九条第三款的规定，经计算至2020年7月9日分别为：1448.04元+1592.84元+1752.12元+1927.33元+2020.06元+2332.07元+2565.28元+2821.81元+3103.99元+3414.39元+3755.83元+4131.41元+4544.55元+4999.01元+5498.91元+6048.8元+6582元+6582元+6582元=68802.44元。对于2019年7月10日之后的过渡费按每月6582元计算至被告将优山美诗21-1-3-3、23-1-2-4两套房屋交付给原告之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州新里程房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内将位于优山美诗小区21幢1单元3楼3号房屋（建筑面积61㎡）及位于优山美诗小区23幢1单元2楼4号房屋（建筑面积70.64㎡）交付给原告邓光华；二、被告贵州新里程房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告邓光华过渡费（截止至2020年7月9日为68802.44元，2020年7月10日之后的过渡费按每月6582元计算至被告将优山美诗21-1-3-3、23-1-2-4两套房屋交付给原告邓光华之日止）；三、驳回原告邓光华其余诉讼请求。案件受理费1210元（已减半收取），由被告贵州新里程房地产开发有限公司负担（已预交）。二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，二审中，上诉人新里程房开向本院提交如下证据材料：1、邓光华与刘成庆分别于2004年12月24日、2005年4月14日签订的《存量房买卖合同》、《购房补充协议》，用以证明邓光华已于2004年12月24日将案涉房屋出售给刘成庆，案涉房屋的实际权利人已变更为刘成庆。被上诉人邓光华对该组证据材料的真实性无异议，但认为该协议为无效协议，且双方并未实际履行。原审第三人刘成庆对该组证据材料的真实性无异议，认为案涉房屋因属于拆迁范围，故无法办理过户。2、贵阳市云岩区人民法院（2018）黔0103民初6283号民事案件庭审笔录（复印件），用以证明上诉人于2018年9月在该案审理中已经知道被上诉人与原审第三人之间的内部关系。被上诉人邓光华对该组证据材料的真实性无异议，并认为上诉人于2015年就已知道其与刘成庆之间的内部关系。原审第三人刘成庆对该组证据材料的真实性无异议。另外，本案二审中，上诉人新里程房开与被上诉人邓光华均认可：该公司与邓光华本人签订《房屋拆迁安置补偿协议》的落款时间为2017年12月27日，实际签订时间为2018年1月27日。本院认为：本案中，虽然上诉人新里程房开二审提交了被上诉人邓光华与原审第三人刘成庆分别于2004年12月24日、2005年4月14日签订的《存量房买卖合同》、《购房补充协议》，但是，无论上述两份合同是否实际履行，位于云岩区的案涉被拆迁房屋的所有权并未进行变更登记，该房屋的所有权人仍登记为邓光华。并且，刘成庆、李幼君分别于2017年12月5日、2017年12月6日与上诉人新里程房开签订的《房屋拆迁安置补偿协议》、《拆迁安置房屋回购协议》均系在邓光华经公证的授权委托下，以邓光华的委托代理人和转委托代理人的名义签署，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”、第一百六十九条第一款：“代理人需要转委托第三人代理的，应当取得被代理人的同意或者追认。”以及第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”之规定，上述两份拆迁安置协议的合同及权利义务主体均应为被上诉人邓光华。因此，无论作为被拆迁房屋的所有权人，还是案涉拆迁安置合同关系的合同主体，邓光华均有权向新里程房开主张基于该拆迁安置法律关系的权益。其与刘成庆之间的内部法律关系并不影响其对外与新里程房开之间的拆迁安置法律关系。另外，虽然刘成庆、李幼君分别于2017年12月5日、2017年12月6日代理邓光华与上诉人新里程房开签订了《房屋拆迁安置补偿协议》、《拆迁安置房屋回购协议》，但在此之后，新里程房开又与邓光华本人签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，对双方之间的权利义务进行了有别于前的重新约定，因此，基于上述协议签订的时间先后，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款：“当事人协商一致，可以变更合同。”之规定，新里程房开与邓光华本人在后签订的《房屋拆迁安置补偿协议》应视为对刘成庆、李幼君代理签订的在前两份协议的变更，因此，新里程房开本案应履行的拆迁安置义务应以该份在后协议的约定为有效依据。其擅自收回安置给邓光华的优山美诗两套房屋不符合双方约定，邓光华有权要求其继续履行。至于上诉人新里程房开于2019年1月9日与刘成庆签订的《协议书》，从该协议书约定的具体内容来看，系双方对于刘成庆对邓光华享有的借款本息债权进行转让达成的协议，并非双方对于2017年12月6日签订的《拆迁安置房屋回购协议》的补充，故新里程房开据此向刘成庆支付的款项不能认定为其主张的履行《拆迁安置房屋回购协议》的回购款。其该项上诉理由因与事实不符，本院不予采信。另外，依照《中华人民共和国合同法》第八十条第一款：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”、第九十九条：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”之规定，因上诉人并未提交可以证明其受让的对邓光华的借款本息债权已届清偿期且已将债权转让情况通知邓光华的证据材料。并且，其受让的金钱债权与其依据拆迁安置协议对邓光华负有的安置义务的债务标的物种类、性质并不相同，不符合法律规定的可进行抵销的情形，故其该项上诉理由，本院亦不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2420元，由上诉人贵州新里程房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 罗晓珊审判员 邹爱玲二〇二〇年十一月二十四日书记员 左文艳