宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁04民终1018号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张丁，男，1976年6月20日出生，汉族，宁夏海原县人，初中文化，个体户，住宁夏固原市原州区。 委托诉讼代理人：吕强，宁夏萧关律师事务所律师。代理权限为一般代理。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙德福，男，1946年1月16日出生，汉族，宁夏吴忠市人，小学文化，居民，住宁夏银川市金凤区。 委托诉讼代理人：何明，宁夏臻之律师事务所律师。代理权限为特别授权。 上诉人张丁因与被上诉人孙德福房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2019）宁0402民初8791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张丁上诉请求：1.撤销原判，改判支持一审张丁反诉请求或发回重审；2.一审、二审诉讼费由孙德福负担。事实与理由：一审法院认定事实有误，导致判决错误。孙德福卖给张丁的房屋系违章建筑，孙德福对该房屋不具有所有权，根据相关法律规定，即使买卖房屋系双方真实意思表示，也不能否认该合同无效的基本事实，因此张丁一审的反诉请求应当得到支持。2019年孙德福以房屋租赁合同起诉张丁，张丁在（2019）宁0402民初5011号提供了相关转账流水，一审法院以转账用途不明确未全部认可。2019年孙德福又以房屋买卖合同起诉张丁，张丁提供了相关转账流水，一审法院在（2019）宁0402民初8791号民事判决书同样以转账用途不明确未全部认可。张丁自双方建立合同关系后共向孙德福支付款项达405.4万元，但是张丁和孙德福除了房屋租赁及房屋买卖再无其他经济往来，故应当将张丁向孙德福支付的款项总数即405.4万元减去张丁应向孙德福支付的房屋租赁费用223万元，即为孙德福原因导致合同无效，应向张丁返还的款项金额为223万元。综上所述，一审判决对客观事实认定有误，导致判决错误，望撤销原判或者改判，并支持张丁一审反诉请求。 孙德福辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，张丁的上诉理由不成立，应依法驳回上诉，维持原判。2012年6月26日，双方签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当属于有效合同。张丁述称的双方之间的房屋租赁合同纠纷系独立存在的法律关系，与本案的房屋买卖合同纠纷并无关联，二个案件独立审理，证据分别认定，且张丁存在故意重复计算金额的情形，一审法院认定实际付款135万元的事实清楚。 孙德福一审诉讼请求：1.解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.张丁向孙德福支付房屋占用期间租金795833元（按150000元每年自2012年6月26日计算至2019年10月17日为1095833元，1095833元-300000元=795833元，2019年10月18日之后的租金按150000元每年继续计算至实际收房之日）；3.张丁向孙德福支付逾期付款罚金709096元（按年利率6％计算，2019年10月18日之后的罚金以总购房款2098800元为基数按年利率6％继续计算至判决之日）；4.案件受理费由张丁负担。 张丁一审反诉请：1.确认《房屋买卖合同》无效；2.孙德福退还购房款2288000元以及利息1018160元；3.孙德福支付房屋装饰装修费用900000元。 一审法院认定事实：2012年6月26日，孙德福与张丁签订一份《房屋买卖合同》，约定孙德福自愿将坐落于固原试验区德福小区院内土地使用权面积1081.5平方米，建筑面积917.5平方米，无房产证的毛胚房出卖给张丁，上述房地产总价款以建筑面积计按每平米2400元计为2202000元，阳台及过道土地面积164平方米按每平方米1200元计为196800元，共计2398800元，土地面积为所售的房屋的土地使用权及房屋墙基向外延伸的土地使用权，其中向南延伸1.8米，向东延伸2米，1.8米-2米的延伸部分为阳台及过道面积（以上房屋及土地使用面积以实际测量为准），并约定合同签订后张丁支付孙德福购房款1000000元，剩余购房款1398800元从2013年7月1日起至2016年7月1日止每年7月1日之前支付350000元，2017年7月1日支付348800元，孙德福不负责为张丁办理房产证、土地使用权证等相关手续，由张丁自行办理，孙德福应当给予协助，待张丁将房产证手续办完后十日内交清所剩全部购房款，不受合同第三条约定的限制，张丁对该房屋进行装修、装潢的所有费用均由张丁自行承担，如政府按照违章建筑拆除后造成的装修、装潢损失风险由张丁自行承担，与孙德福无关。合同签订后，如张丁不能按合同约定支付房款每逾期一日按应付房款总额向对方支付1%的罚金，逾期七日视为毁约，孙德福有权解除合同收回房屋，造成的损失由张丁全部承担，同时该合同还对房屋交付、加盖、拆迁、未尽事宜等进行了相关约定。后张丁将涉案毛胚房装修后出租使用，并陆续支付孙德福购房定金及购房款共计1350000元。张丁未付款后，经孙德福催要，双方于2016年经协商由张丁按每月6000元向孙德福支付购房款的利息，庭审中双方均认可共支付十二笔利息。之后，张丁再未支付购房款及利息至今。另查明，涉案房屋的土地的使用权人为孙德福，土地用途为商业出让用地，使用权面积为9689.25平方米，涉案房屋系建筑于该土地上的部分房屋。一审法院认为，孙德福与张丁对于双方之间签订的涉案《房屋买卖合同》的合同性质及效力存在争议。孙德福将其在其享有的商业用地上的所建的涉案争议房屋出卖给张丁，孙德福作为该涉案房屋所有权人，与张丁所签订的涉案《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应属有效。张丁辩称涉案房屋属违章建筑，孙德福没有所有权，不具备买卖条件，该房屋买卖合同无效的诉辩理由不能成立，对于该诉辩意见不予支持采纳。依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定全面、善意地履行各自的合同义务。在该合同的履行过程中，张丁未能按约支付购房款，虽然经双方协商以支付购房款利息的方式延续了支付过程，但张丁仍未能按期履约，其已构成违约，应承担违约责任。关于涉案房屋买卖合同的解除问题，从涉案合同的继续履行及庭审实际来看，张丁已无法继续履行涉案合同，该涉案合同的目的已无法实现，孙德福主张要求解除涉案《房屋买卖合同》的诉请理由有合同及法律依据，予以支持，即对涉案《房屋买卖合同》予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除的，依法应当返还已付购房款及涉案房屋，结合双方履行情况、合同性质及该案实际，确定由孙德福返还张丁已付购房款，但由于涉案合同系因张丁系未能按约履行支付购房款所致，且其反诉主张的利息并无约定，故对于利息损失应由其自行承担，同时为节约诉讼资源，一并由张丁向孙德福腾退涉案的争议房屋。关于房屋占用期间租金，孙德福并未提供充足的证据予以佐证，结合孙德福占用使用已支付的涉案购房款及利息的情况来看，根据损益相抵与公平原则，孙德福的该项诉请不予支持。对于张丁主张的房屋装饰装修费用，因双方对于涉案争议房屋系无房产证的毛胚房是明知的，且双方也在合同中进行了明确约定，在合同履行过程中张丁虽对涉案房屋进行了装修，但也将涉案房屋实际出租使用，其获得了相应收益，足以弥补其装修损失，加之其未提供证据予以佐证的事实，因此，结合涉案合同的履行过程、期间、双方的陈述及该案实际，对于张丁主张的该项费用亦不予支持。对于孙德福主张要求支付逾期付款罚金的诉请，因系基于合同解除而主张，于法无据，其诉请理由不能成立。综上所述，孙德福与张丁主张的部分诉请理由成立，均予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除孙德福与张丁之间签订的涉案《房屋买卖合同》；二、由张丁向孙德福腾退涉案争议的房屋，由孙德福向张丁返还其已支付的购房款1350000元，以上义务均于判决生效之日起十日内予以履行；三、驳回孙德福的其他诉讼请求；四、驳回张丁的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费18344元，由孙德福负担18244元，由张丁负担100元；案件反诉受理费20225元，由孙德福负担8565元，由张丁负担11660元。 二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，孙德福将其取得合法使用权的商业用地上建设的房屋出卖给张丁，双方签订了《房屋买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。该合同履行过程中，张丁未按照约定支付购房款，经双方协商以支付购房款利息的方式延期履行合同义务，但张丁仍未能按期履行合同。现孙德福起诉请求解除合同，并请求张丁向其支付房屋占用期间租金795833元及逾期付款罚金709096元承担违约责任。张丁以涉案房屋属违章建筑，孙德福没有所有权，不具备买卖条件，该房屋买卖合同无效进行抗辩，反诉要求确认《房屋买卖合同》无效，要求孙德福退还其购房款2288000元以及利息1018160元；并请求孙德福支付其房屋装饰装修费用900000元。一审法院根据庭审中查明的事实及双方在庭审中均明确表示不再继续履行房屋买卖合同，故一审认为涉案房屋买卖合同的目的已无法实现，判决解除涉案房屋买卖合同正确。一审法院根据双方当事人的诉请，结合本案双方实际履行情况、合同性质、目的，确定由孙德福返还张丁已付购房款的同时，对张丁向孙德福腾退涉案房屋一并处理。对双方诉请的损失，结合孙德福占用使用已支付的涉案购房款及张丁将涉案房屋进行装修且出租收益、买卖时张丁明知涉案房屋系无证房的实际情况，根据损益相抵与公平原则，对双方诉请的损失均不予支持亦无不当。本案二审争议焦点为张丁是否已向孙德福全额支付了购房款2398800元。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一、二审中，张丁主张其已全额支付了购房款2398800元，但其提交的证据仅能够证明其向孙德福支付购房款五笔金额为1350000元，其提交的证据不能证明其主张的事实成立，应承担举证不能的法律后果。 综上所述，张丁上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费40450元，由张丁负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨忠清 审判员  柴鹏鹏 审判员  刘秀萍 二〇二〇年十一月十六日 书记员  伍晶晶