安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖15民终3075号 上诉人（原审被告、反诉原告）：魏荣玉,女，1976年8月29日生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：方鲁生，安徽方鲁生律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：舒城孔雀城房地产开发有限公司，住所地安徽省舒城县杭埠镇经济开发区。统一社会信用代码91341523MA2N2A6LX9（2-2）。 法定代表人:赵威，该公司总经理。 委托诉讼代理人：聂晓岳，北京保和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛珊，北京保和律师事务所律师。 上诉人魏荣玉因与被上诉人舒城孔雀城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省舒城县人民法院（2020）皖1523民初3727号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 魏荣玉上诉请求：1、请求依法撤销安徽省舒城县人民法院（2020）皖1523民初3727号民事判决第一、二、三、四项之判决，改判解除上诉人与被上诉人于2019年7月3日所签订的《商品房买卖合同》（A-1-H39幢1单元1-3层101号）；2、返还上诉人购房款1010782元及两车位款40000元；3、被上诉人从2017年12月19日起按年利率6%支付上诉人1050782元本金的利息至实际返还日止；4、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人以30%低首付引诱购房者上钩。2017年12月19日，被上诉人以“享受优惠政策”，购别墅可首付30%引诱众购房者草签协议，上诉人信其“享受优惠政策”，拟签了A1H390101号和A1H390102号两套连排别墅，上诉人当天就付清A1H390101号房首付款1010782元及两车位款40000元。2019年7月3日，被上诉人通知上诉人正式签订《商品房买卖合同》，约定的首付款也是30.11%(1010782元)。双方签订《商品房买卖合同》时，上诉人要看合同的内容，销售人员说本合同文本由中华人民共和国住房和城乡建设部和中华人民共和国工商行政管理总局制定，不会损害到购房者的利益，请购房者放心，并催促尽快签字，上诉人在销售人员的指点下签字并按手印。合同前大部分，上诉人签字比较频繁，但签到“附件十一-补充协议（高级洋房）”时，销售人员只要求上诉人在最后页面签字按手印，并没有就“附件十一-补充协议（高级洋房）重大事项对买受人尽到提示义务。二、被上诉人的行为存在销售欺诈。上诉人一次性购买两套按揭贷款别墅，首付款不可能在30%。作为专业开发和销售房地产的被上诉人，应该知晓。被上诉人旨在提升本无力买受人之购买欲望，强化其对买卖合同价金的受偿，故自设30%首付款的圈套，将购房者等弱势群体套入。被上诉人知道上诉人同时购买两套别墅，在银行办理70%的按揭贷款是不可能的，但合同已成立，迫使上诉人要么增加首付款，要么承担违约责任，被上诉人的行为存在欺诈。三、上诉人的诉求的事实和法律依据。补充协议是被上诉人提供的格式条款，其没有尽到任何提示义务，故补充协议第八条第1、2、3等项约定无效；《商品房买卖合同》第二十八条补充协议第二款“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”补充协议第八条第1、2、3项等约定，就是不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的条款，与中华人民共和国住房和城乡建设部和中华人民共和国工商行政管理总局制定的主合同条款相悖，主合同双方约定的首付款为30%，故应以主合同约定条款为准；3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房本金及利息或者定金返还买受人”。 舒城孔雀城房地产开发有限公司辩称，一、上诉人所说的开发商欺诈引诱，是不符合常识和逻辑的，不能成立。补充协议第八条第三款约定，银行要求增加首付款，买受人应予增加，补充协议第八条第五款也约定了另行筹资付清剩余的房款。上诉人所述的，补充协议是格式条款，不符合事实和法律，购房合同和补充协议，均在政府备案，全国所有的房地产开发销售是合同和补充协议的模式，是一直以来的交易惯例，且在补充协议的末尾签字处，加黑的字体“买受人或买受人代理人作为具有完全民事行为能力的自然人，已详细阅读本协议全部条款，并已全面正确理解本协议全部条款的含义，不存在重大误解或显示公平的情形，本协议的内容系双方真实意思表示”，此加黑字体非常的醒目，旨在排除格式条款，上诉人在该黑体字提示的下方进行签字。因此不是属于格式条款。二、关于上诉人所说的买卖合同的第28条，此案的情形不属于该条款显示的情形。另外，补充协议第一条的第五项约定，“凡买卖合同文本与本协议约定不一致的，以本协议的约定为准，本协议与网上备案登记的不一致，以本协议的约定为准”，因此，根据合同的约定，一审法院判令上诉人继续履行合同，并承担违约责任，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 原告（反诉被告）舒城孔雀城房地产开发有限公司向一审法院本诉请求：1、判令被告（反诉原告）办理涉案房屋的按揭贷款手续或补齐剩余未付房款2330000元；2、判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付违约金215146元（自合同签订日暂计至2020年5月20日，3340782元×万分之二/日×322天=215146元，实际计算至被告（反诉原告）履行之日止）；3、判令被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）本案律师代理费14000元；4、判令被告（反诉原告）承担本案诉讼费用。 被告（反诉原告）魏荣玉向一审法院反诉请求：1、请求法院依法判决解除双方于2019年7月3日所签订的《商品房买卖合同》(A-1-H39幢1单元1-3层101号)；2、返还购房款1010782元及两车位款40000元;3、被告（反诉原告）从2017年12月19日起按年利率6%支付原告（反诉被告）1050782元本金的利息至实际返还日止;4、被告（反诉原告）承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年9月28日,原、被告签订《商品房买卖合同》（预售）,该合同于2019年6月28日完成备案，合同备案编号为：20189258。2019年7月3日双方签订的《补充协议》。《商品房买卖合同》（预售）约定被告（反诉原告）魏荣玉购买原告（反诉被告）位于舒城县,总房款为人民币3340782元。被告（反诉原告）已支付首付款人民币1010782元,剩余房款人民币2330000元被告（反诉原告）选择以银行贷款付款方式支付。2020年3月23日，原告（反诉被告）依据商品房买卖合同中魏荣玉确认的通讯地址向魏荣玉邮寄送达律师函，要求被告（反诉原告）于2020年3月27日前办理完毕银行贷款手续或补齐剩余房款，截止起诉前魏荣玉未能办理完毕银行贷款手续,亦未通过其他方式支付剩余房款。 双方2019年7月3日签订的《补充协议》第八条第1款约定:“买卖合同及本协议签订前，买受人应向出卖人选定的银行／公积金管理中心（以下简称：贷款机构）详细咨询贷款事宜（包括但不限于自身是否符合贷款条件、贷款额度以及个人信用等情况），确定贷款金额，充分评估自身的付款能力，非因出卖人原因导致买受人首付比例增加或者不能贷款的，风险由买受人自行承担；……”。 双方签订的《补充协议》第八条第2款约定:“买受人应于买卖合同签订当日(如出卖人另行通知的,以出卖人另行通知的时间为准)向贷款机构提供完整有效的申请贷款的资料、交纳办理贷款所需的全部费用、按照贷款机构的要求配合信用审查、签署借款合同等相关文件。” 双方签订的《补充协议》第八条第4款约定:“如买受人未按照本条第2款、第3款履行的,每逾期一日,买受人应向出卖人支付商品房总价款万分之二作为违约金;……出卖人不解除买卖合同及补充协议的,买受人承担上述逾期履行违约金直至买受人按约履行。” 双方签订的《补充协议》第八条第5款约定:“如非出卖人原因导致买受人提出的贷款申请经贷款机构审查未能通过或者授信额度不足的，买受人应采取增信措施、提高首付比例或另行筹资付清剩余房款。” 双方签订的《补充协议》第八条第6款约定:“如非出卖人原因导致买受人提出的贷款申请经贷款机构审查未能通过或者授信额度不足的，买受人应采取增信措施、提高首付比例或另行筹资付清剩余房款。” 双方签订的《补充协议》第二十四条第5款约定：“因买受人违反买卖合同或本协议引发诉讼的，出卖人因诉讼而支出的诉讼费及律师费由买受人承担。” 另查明，舒城孔雀城房地产开发有限公司系廊坊京御房地产开发有限公司全资子公司，廊坊京御房地产开发有限公司系华夏幸福基业股份有限公司全资子公司。2017年8月29日，华夏幸福基业股份有限公司与北京保和律师事务所签订《专项法律服务合作协议》，2019年6月5日，华夏幸福基业股份有限公司、北京保和律师事务所、廊坊京御房地产开发有限公司三方签订《专项法律服务合作协议》补充协议三，2020年8月5日，北京保和律师事务所向廊坊京御房地产开发有限公司开具本案律师服务费发票14000元。 一审法院认为，依法成立的合同应当受到法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该案中，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（预售）及补充协议均是双方的真实意思表示，且无违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同约定,被告（反诉原告）选择剩余房款人民币2330000元以银行贷款付款方式支付，但被告（反诉原告）未按照合同约定办理完毕贷款手续或支付剩余房款，应属违约。现原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）补齐剩余房款，依法予以支持。 关于违约金计算标准的问题，按照双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第八条约定，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第二十八条约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。而双方签订的《补充协议》第八条第四款约定，被告（反诉原告）未能在此日期之前办理完毕银行贷款手续或补齐剩余房款，被告（反诉原告）按日向原告（反诉被告）支付房屋总价款的万分之二的违约金，明显加重了被告（反诉原告）人的义务。违约金仍应以日万分之一计算较为合理。 关于违约金的计算基数问题，按照双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第八条约定“……本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”《补充协议》第八条第四款约定，被告（反诉原告）未能在此日期之前办理完毕银行贷款手续或补齐剩余房款，被告（反诉原告）按日向原告（反诉被告）支付房屋总价款的万分之二的违约金，在相同的违约条件下，《补充协议》以总房款作为违约金计算基数，明显加重了被告（反诉原告）人的义务。应以被告（反诉原告）未付房款2330000元作为违约金计算基数较为合理。 关于违约金起算时间问题。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（预售）已于2019年6月28日完成备案，此时已明确买卖双方权利义务，被告（反诉原告）理应办理完毕贷款手续或补齐剩余房款，但直至本案诉讼期间，被告（反诉原告）未举证证明其已完成相关银行贷款或通过其他方式支付剩余房款的义务。庭审中被告（反诉原告）告辩称，其为办理银行贷款等手续已与原告（反诉被告）多次协商，但在原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出律师函，要求被告（反诉原告）于2020年3月27日前办理完毕贷款手续或一次性付清剩余房款后，被告（反诉原告）仍未能履行上述义务。故违约金的起算日应从2020年3月28日起计算较为合理。 关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付律师费的诉请。双方《补充协议》约定因买受人违反买卖合同或本协议引发诉讼的，出卖人因诉讼而支出的诉讼费及律师费由买受人承担。因被告（反诉原告）违约行为，导致原告（反诉被告）起诉至法院，律师费是原告（反诉被告）实际发生的损失，且律师费标准并未超出行业规范。其诉请予以支持。 被告（反诉原告）请求解除合同，根据双方之间签订的《商品房买卖合同》（预售）的《补充协议》约定，《商品房买卖合同》（预售）第十二项逾期交付责任、第十三条面积差异处理，第十四条规划变更，第十五条设计变更、第十六条商品房质量、第二十条房屋登记中约定买受人解除合同的情形，但是本案中均不涉及上述事项。故被告（反诉原告）诉请解除合同退还购房款的诉讼请求，依法不予支持。 关于被告（反诉原告）辩称原告（反诉被告）提供的是格式且有欺诈行为。因被告（反诉原告）签字确认的《商品房买卖合同》（预售）的《补充协议》末端，均以黑体字方式突出标注了“买受人或买受人代理人作为具有完全民事行为能力的自然人，已详细阅读本协议全部条款，并已全面正确理解本协议全部条款的含义，不存在重大误解或显失公平的情形，本协议内容系双方真实意思表示。”故原告（反诉被告）已采取合理方式提请被告（反诉原告）注意。被告（反诉原告）作为具有完全民事行为的民事主体，具备与一般社会公众常识相符的认知水平，应知晓签署上述合同承担的后果并为此承担法律责任。故双方仍应继续按照签订的合同履行相应的权利和义务。 被告（反诉原告）辩称选择银行办理按揭手续由原告（反诉被告）方介绍引荐，未能办理下来按揭手续错误在原告（反诉被告）方。双方签订的《补充协议》第八条第1款“买卖合同及本协议签订前，买受人应向出卖人选定的银行／公积金管理中心（以下简称：贷款机构）详细咨询贷款事宜（包括但不限于自身是否符合贷款条件、贷款额度以及个人信用等情况），确定贷款金额，充分评估自身的付款能力，非因出卖人原因导致买受人首付比例增加或者不能贷款的，风险由买受人自行承担；……”、第6款约定:“如非出卖人原因导致买受人提出的贷款申请经贷款机构审查未能通过或者授信额度不足的，买受人应采取增信措施、提高首付比例或另行筹资付清剩余房款。”故对于被告（反诉原告）辩称不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条判决：一、被告（反诉原告）魏荣玉应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）舒城孔雀城房地产开发有限公司支付房款2330000元；二、被告（反诉原告）魏荣玉应自2020年3月28日起以未付房款2330000元为基数按日万分之一的标准向原告（反诉被告）舒城孔雀城房地产开发有限公司支付违约金至下欠房款实际付清之日止；三、被告（反诉原告）魏荣玉本判决生效后十日内向原告（反诉被告）舒城孔雀城房地产开发有限公司支付律师费14000元。四、驳回被告（反诉原告）魏荣玉全部诉讼请求。如未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本诉部分减半收取共13637元[原告（反诉被告）]已垫付，由被告（反诉原告）魏荣玉负担。案件受理费反诉部分减半收取共7129元，由被告（反诉原告）负担。 二审中，双方当事人未向法院提供新证据。二审对一审查明的基本事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是一审法院判决上诉人继续履行合同，向被上诉人支付剩余购房款、违约金及律师费是否有事实和法律依据。首先,本案讼争《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示,并不违反法律法规,应认定有效,双方均应依约履行。其次，魏玉荣无证据证明舒城孔雀城房地产开发有限公司“强加”于魏玉荣签订合同,亦无证据证明舒城孔雀城房地产开发有限公司存在销售欺诈行为。根据中国工商银行股份有限公司舒城支行向本院出具的说明,无法获得贷款的原因系因客户条件不符合贷款审批条件，而非被上诉人的原因。故魏玉荣因自身原因无法办理贷款,则其应依约支付剩余购房款项，因其未支付剩余购房款,已经构成违约,其应当承担违约责任。由于律师费不是必要的支出，不予支持。 综上所述，魏荣玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但对律师费的判决欠妥，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省舒城县人民法院（2020）皖1523民初3727号民事判决第一、二、四项，即一、被告（反诉原告）魏荣玉应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）舒城孔雀城房地产开发有限公司支付房款2330000元；二、被告（反诉原告）魏荣玉应自2020年3月28日起以未付房款2330000元为基数按日万分之一的标准向原告（反诉被告）舒城孔雀城房地产开发有限公司支付违约金至下欠房款实际付清之日止；四、驳回被告（反诉原告）魏荣玉全部诉讼请求。 二、撤销安徽省舒城县人民法院（2020）皖1523民初3727号民事判决第三项，即三、被告（反诉原告）魏荣玉本判决生效后十日内向原告（反诉被告）舒城孔雀城房地产开发有限公司支付律师费14000元。 三、驳回舒城孔雀城房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费20766元,由魏荣玉负担；二审案件受理费27273元，由魏荣玉负担。 本判决为终审判决。 审判长  林莉 审判员  高华 审判员  魏晋 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理郝先春 书记员耿广玉（代） 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。