上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9803号上诉人(原审被告、反诉原告)：王卫红，女，1968年11月22日出生，汉族，住江苏省无锡市。委托诉讼代理人：俞嵘嵘，上海市捷华律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海瑞都置业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：孙志强，总经理。委托诉讼代理人：梁邵东，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张庆，上海汉盛律师事务所律师。上诉人王卫红因与被上诉人上海瑞都置业有限公司(以下简称“瑞都公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初44307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王卫红上诉请求：一、撤销上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初44307号民事判决，改判驳回瑞都公司的一审诉讼请求，支持王卫红的一审反诉请求；二、一审及二审的诉讼费用由瑞都公司承担。事实和理由：一、一审法院对营业执照办理情况的调查未针对本案的特殊情形，静安区虬江路XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)用途为办公，为瑞都公司自行分割，并无独立产证，在市场监督管理局系统中，该室产证面积与合同面积不一致，而沿街马路门牌需单独产证方可经营商铺，故涉案房屋无法办理营业执照。此外，王卫红与瑞都公司于2017年9月7日签署的交付确认书记载的砌筑分隔墙的截止时间应为9月11日。二、从瑞都公司的招商广告、合同中聘用的运营公司及推广费收取、提成租金约定等情况均可证明，瑞都公司本应对涉案房屋所在大楼实行商场化运营，但其并未履行商场化运营义务，故王卫红有权要求调整房屋租金。此外，瑞都公司未向王卫红提供可供申办营业执照的房屋，导致合同目的不能实现，故王卫红有权请求减少租金甚至解除合同。王卫红认为保证金金额应为37，772.98元，免租期起算时间应为2017年11月1日，瑞都公司2019年5月断水断电的行为构成根本违约。三、一审未追加上海颢兴茂文化创意发展有限公司(以下简称“颢兴茂公司”)为第三人参加诉讼。瑞都公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，不需要追加第三人，请求判决驳回王卫红的上诉请求。瑞都公司向一审法院起诉请求：1．确认双方就涉案房屋签订的房屋租赁合同于2019年7月4日解除；2．王卫红支付房屋租金557，961.87元(含免租期租金)，并按每月35，426.35元的标准支付自2019年7月5日起至2019年8月15日止的房屋占用费47，996.99元；3．王卫红支付2019年7月5日截至2019年8月15日的物业管理费10，929.8元；4．王卫红支付拖欠上述2、3项租金、物业管理费所产生的滞纳金，按日千分之五的标准自2019年7月5日计至实际支付之日止；5．王卫红支付律师费12，000元；6．瑞都公司有权没收保证金75，545.96元；7．王卫红立即将涉案房屋归还给瑞都公司；8．本案诉讼费用由王卫红承担。王卫红向一审法院提出反诉请求：1．确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年7月4日解除；2．瑞都公司返还保证金37，772.98元；3．瑞都公司赔偿经济损失1，920，000元；4．反诉费由瑞都公司负担。一审法院认定事实如下：2017年8月29日，瑞都公司(甲方)与王卫红(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定甲方向乙方出租位于上海市静安区虬江路XXX号101-1房屋，土地用途为日常办公及运营。该合同补充条款约定，乙方承诺承租该房屋仅用作日常办公及运营，保证在开业经营前应当取得经营活动所必需的证照、许可或批准，且确保在租赁期限内该前述有关执照、证书、许可及其他证明／授权文件持续有效；甲方不承诺并不担保该房屋适合于任何特定的业务类型或乙方即将开展的业务；乙方应负责向相关机构和／或政府部门申请其所开展业务或贸易活动类型所需的所有执照，甲方无须以任何方式承担任何原因所导致的任何该等执照不被获发的责任；本合同租赁期限3年，自2017年9月1日至2020年8月31日，其中免租装修期为45天，自2017年9月1日至2017年10月15日；免租装修期内免收租金，但乙方仍应按照本合同规定交付物业管理费及实际发生的公用事业费等其他费用；房屋租金由基本租金和提成租金组成；每月基本租金部分，2017年9月1日至2018年8月31日为33，739.38元，2018年9月1日至2019年8月31日为35，426.35元；2019年9月1日至2020年8月31日为37，197.67元；提成租金指根据乙方营业总收入约定的百分比计算，当租赁期限内任何一个月，乙方应当按照提成租金金额向甲方缴纳提成部分租金，双方并在此约定，三年计算提成租金适用的百分比为8％；乙方应承担物业管理费，每月4，033.6元；甲方和／或物业管理公司承诺向乙方提供的公共空间物业管理服务时间为每天早上9点至晚上9点；乙方应缴纳的公共事业费用包括但不限于税费、电费、燃气费、电讯费等，如甲方和／或物业管理公司已向有关部门代付相关费用的，则乙方应在甲方和／或向乙方发出书面通知后5日内偿还已支付的全部费用并支付逾期违约金(自代为支付之日起至实际偿还之日止，每天按应付未付金额的千分之五标准计算)；乙方拖欠本合同约定的租金或未及时补足保证金(如有)且经甲方催讨后5日内不支付的，或乙方拖欠支付管理费、推广费、水电费中任何一项费用或未及时补足水电费押金(如有)超过15日的，在不影响甲方行使其他权利的前提下，甲方有权要求物业管理公司停止向该房屋提供水、电及其他物业管理服务直至乙方付清拖欠租金、费用及违约金，由此造成对乙方营业的影响，甲方和／或物业管理公司无须承担任何责任；如因履行本合同双方产生争议而最终导致诉讼，则败诉方应承担与诉讼相关的全部费用，包括但不限于仲裁费、诉讼费、执行费、律师费、取证费、公证费等；基本租金、物业管理费及推广费的支付方式为预付，乙方应在每期(2个月为一期)开始前的15日向甲方付清该期费用；乙方根据本合同须向甲方缴付的一切款项须以甲方不时指定的方式支付至甲方不时指定的银行账户内，甲方账户为瑞都公司某中国工商银行账号，管理公司账户为上海颢兴茂文化创意发展有限公司(以下简称“颢兴茂公司”)某中国工商银行账号；保证金等值于2个月的租金与2个月的物业管理之和，即75，545.96元；乙方应于2017年9月1日前支付首期租金及管理费共计92，959.83元；租赁期内，若租金金额和／或物业管理费调整，保证金数额也随之调整，乙方应及时补足保证金，租赁期内，乙方不得以保证金抵付租金、管理费或其他任何应付费用；乙方应在本合同租赁期满的当日或提前解除当日，将房屋恢复至附件三交付清单所列的交付标准或恢复至甲方同意接受的状态归还给甲方；乙方逾期未足额支付或不支付其应支付的租金、管理费、推广费、公共费、滞纳金及其他费用中任何一项累积拖欠天数达到30日或以上的，甲方有权单方面解除合同，切断该房屋的所有电力、空调、水电、互联网及其他设施的服务，乙方还须按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已享用的免租装修期期间之租金，按逾期应付款项的日千分之五标准向甲方支付违约金，甲方有权没收乙方已支付的全部费用(包括但不限于保证金、押金等)，甲方有权要求乙方支付相当于合同解除前6个月乙方实际应付平均月租金6倍的违约金；甲方联系人为MORE静安招商中心，地址为上海市静安区虬江路**；甲方联系人为王卫红，并载明其电子邮箱地址。该合同补充协议约定，乙方承租该房屋用于转角品牌鲜花的经营，乙方应就该品牌设立项目公司并由乙方担任法定代表人，在本合同签订后至免租装修期届满前完成项目公司的注册登记及相关证照开办，并在前述期间内，将该公司相关证照的全部复印件交付甲方并申请办理合同签订主体的变更手续。2017年9月7日，瑞都公司与王卫红签署《交付确认书》，进行房屋交接，其中载明101-1、101-3分隔墙待砌，9月10日前完成。嗣后，王卫红对涉案房屋进行了装修并对外营业，但未能办理营业执照。2018年6月8日，王卫红因在涉案房屋“从事无证无照经营”被上海市静安区市场监督管理局责令停止经营活动。一审法院另查明：1．王卫红付款情况：(1)支付给瑞都公司：2017年8月10日37，772.98元，2017年9月4日118，632.01元，2018年10月23日50，000元，以上3笔转账凭证摘要均为租金；2019年3月20日分3笔共计44，283.05元；2019年4月8日35，426.35元，转账附言为“转角花艺4月租金”；(2)支付给颢兴茂公司：2017年9月4日管理费12，100.8元，2017年11月1日装修管理费3，025.2元、装修押金10，000元。2．王卫红曾于2018年11月申请在涉案房屋注册上海同辰国际贸易有限公司静安分公司，并预审通过，但最终未办理。2020年4月，承办法官及书记员曾前往上海市静安区行政服务中心询问相关情况。窗口接待人员告知，系统未显示上海同辰国际贸易有限公司静安分公司营业执照未办理的原因，但办公性质的房屋在2018年底及现在均可以开设包括零售在内的花店，无需消防许可，对场地面积也无特别限制。3．涉案房屋自2019年5月底起被瑞都公司断水断电，王卫红即未再营业，但未交还钥匙，亦未搬离房屋内物品。4．瑞都公司为本案诉讼支付律师费12，000元。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，法院依法予以确认。一审审理中，瑞都公司提供照片，用以证明其于2019年7月4日在涉案房屋通过张贴方式向王卫红送达解约告知函，并催促其及时搬离相关物品，现已无法提供原件。王卫红对此表示不知晓，因店铺早已关闭，且未接到任何人的通知，直至收到本案诉状副本才知瑞都公司要求提前解约。王卫红曾在2020年4月8日庭审中表示咖啡设备只是家用，不用于对外经营，直至2020年7月20日合议庭审理前均称租赁涉案房屋是为开设花店。一审法院认为：瑞都公司与王卫红签订的《上海市房屋租赁合同》合法有效，现双方均同意于2019年7月4日解除合同，于法不悖，法院依法予以确认。合同解除后，承租人理应将房屋返还给出租人，双方结清租金等费用，守约方并有权向违约方主张违约责任。现当事人双方均主张对方应承担违约责任，法院结合双方诉辩意见分析如下：首先，对于系争合同是否存在欺诈或显失公平。租金、物业费标准系合同双方经磋商后达成，商场化运营并非瑞都公司的合同义务，影响商业租赁价格水平的因素众多，现有证据尚难以认定构成欺诈或显失公平，王卫红请求法院对该合同租金、物业管理费进行变更，法院不予支持。第二，对于瑞都公司是否提供了适合经营的房屋。合同明确约定瑞都公司不担保房屋适合于王卫红即将开展的业务，申请开展业务或经营的证照均由王卫红负责申请。涉案房屋性质在签订合同前即已确定，对此瑞都公司不存在刻意隐瞒，因此王卫红应在签订合同前审慎了解涉案房屋性质是否符合未来业务开展的需求。同时，根据租赁合同补充协议约定，王卫红承租该房屋是用于开设花店，瑞都公司并不知晓其需要开设咖啡店，王卫红在审理中也表示咖啡机仅为家用，故瑞都公司无义务保证涉案房屋能够开设咖啡店。本案中，王卫红并无证据证明涉案房屋无法开设花店，相反，根据工商部门的反馈信息，以涉案房屋性质申请花店的营业执照并无障碍。因此，瑞都公司在该方面亦未违约。综上，瑞都公司并无欺诈或违约行为，王卫红无权拒付租金，亦无权要求降低租金、物业费标准，王卫红应根据合同约定的标准及时间支付租金、物业费，逾期支付的，应承担相应的违约责任。王卫红向瑞都公司主张赔偿损失，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。合同约定租期自2017年9月1日起，但根据双方签署的《交付确认书》，直至2017年9月7日，涉案房屋的分隔墙尚未开始砌，王卫红不具备使用涉案房屋的基本条件，故不应以2017年9月1日作为起租期。王卫红辩称应以2017年11月1日作为起租期，但事实依据是其于2017年10月22日收到装修手册、于2017年11月1日支付装修管理费。法院认为，上述事实与分隔墙是否已建好关联性不充分，不足以证明瑞都公司未依照《交付确认书》的承诺在2017年9月10日前将分隔墙砌好。且根据现有证据，王卫红从未就租期起算时间问题提出过异议，故瑞都公司按期砌好分隔墙的可能性更高，法院认定以2017年9月10日作为系争租赁合同起租期。结合租赁合同关于每年租金上涨、免租期的相关约定，根据实际交房时间调整后计租方式应为：2017年9月10日至2018年9月9日每月33，739.38元(但其中2017年9月10日至2017年10月24日为45天免租期)；2018年9月10日至2019年9月9日每月35，426.35元；2019年9月10日至2020年9月9日每月37，197.67元。结合王卫红已付款项的金额，其显然未能足额支付租金及物业管理费，系属违约。王卫红一直未将涉案房屋交还给瑞都公司，并以自有物品、设备实际占有涉案房屋，故瑞都公司有权参照合同标准主张合同解除后至2019年8月15日的房屋占有使用费及物业管理费。至于王卫红辩称涉案房屋自2019年5月底起被瑞都公司断水断电，故应扣除之后的租金、房屋使用费、物业管理费。一方面，合同约定了承租人未付租金时瑞都公司有权采取相关措施，现王卫红长期未付租金、物业管理费违约在先，存在过错。另一方面，无证据证明瑞都公司在采取停水停电措施前依约进行了提前通知，且长期断水断电显然对王卫红使用涉案房屋造成了较大影响。因此，综合考虑上述两方面因素，法院酌情扣减2019年5月底至合同解除期间部分租金15，000元。合同解除后，王卫红理应即刻将房屋归还，故合同解除后停水停电不应影响房屋使用费的计算。系争合同因王卫红违约而提前解除，故瑞都公司有权要求王卫红补足免租期的租金。综上，王卫红应付款项包括免租期租金、合同期内租金(扣减15，000元后)、房屋占有使用费共计786，419.12元以及合同解除后的物业管理费6，115.46元。而上述款项共计792，534.58元扣除王卫红已付租金后才是其应向瑞都公司支付的金额。根据王卫红转账对象及其备注的款项性质，其支付给颢兴茂公司的3笔款项既不是租金也不是合同解除后的物业管理费，故不属于上述792，534.58元中的已付款项。而王卫红支付给瑞都公司的款项中，应包括保证金及租金。对于保证金的金额，双方存在争议。法院认为，系争租赁合同约定的保证金金额为75，545.96元；如保证金仅为37，772.98元，则依照合同约定每次支付2个月租金及物管费的约定，王卫红于2017年9月超额支付当期租金及物管费有违常理；现无证据证明双方对于保证金有新的约定，故保证金金额应为75，545.96元，故王卫红除保证金外已支付的租金金额为210，568.43元，王卫红还应向瑞都公司支付的金额为581，966.15元。至于瑞都公司主张王卫红应承担的其他违约责任，合同明确约定王卫红逾期支付的租金达到30日或以上的，应按逾期应付款项的日千分之五标准向瑞都公司支付违约金，甲方有权没收乙方已支付的保证金。因此，瑞都公司有权没收保证金75，545.96元并主张滞纳金。滞纳金应以欠付的租金为基数，瑞都公司主张以包括免租期租金、合同解除后房屋使用费及物管费在内的全部费用作为计算基数，本院难以认同，故计算基数应为2017年10月25日至2019年7月4日应付租金703，357.24元，扣减15，000元，减去已付租金210，568.43元，即477，788.81元。瑞都公司自2019年7月5日起计算滞纳金并无不当，法院依法予以确认。但合同约定的滞纳金标准畸高，本院酌情调整为日万分之五计。律师费由败诉方承担在合同中亦有明确约定，但考虑到合同对律师费金额并未明确约定，考虑到王卫红对律师费金额缺乏预判，法院酌情支持5，000元。据此，一审法院判决：一、上海瑞都置业有限公司与王卫红就上海市静安区虬江路XXX号XXX-XXX室签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年7月4日解除；二、王卫红应于判决生效之日起十日内将上海市静安区虬江路XXX号XXX-XXX室归还给上海瑞都置业有限公司；三、王卫红应于判决生效之日起十日内向上海瑞都置业有限公司支付租金、房屋使用费、物业管理费共计581，966.15元；四、王卫红支付的保证金75，545.96元，上海瑞都置业有限公司有权不予退还；五、王卫红应于判决生效之日起十日内向上海瑞都置业有限公司支付滞纳金，以477，788.81元为基数，按日万分之五的标准自2019年7月5日计至实际支付之日止；六、王卫红应于判决生效之日起十日内向上海瑞都置业有限公司赔偿律师费5，000元；七、驳回王卫红的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，王卫红于2020年11月23日向本院提交一份音频资料及其文字稿，拟证明王卫红在原审判决作出后经询静安区行政服务中心窗口工作人员，涉案房屋无法办理营业执照。对于该证据，瑞都公司质证认为：其一，该音频资料未注明形成时间、对话人员身份信息，无法证明录音是否完整，在形式上不具备合法性；其二，法院依职权调查的效力高于王卫红单方提供的证据的效力，一审期间，承办法官曾亲往静安区行政服务中心调查涉案房屋营业执照办理情况，瑞都公司也曾往该处调查，调查结果均与该证据拟证明内容相反；其三，根据瑞都公司与王卫红签订的租赁合同之约定，瑞都公司不担保涉案房屋可以办出营业执照；其四，涉案房屋产证情况对王卫红实际经营并无影响；其五，瑞都公司在一审中已提交虬江路XXX号101-2室、101-4室、301-3室企业注册信息，涉案房屋所在的大楼中有其他分割室号已办理出营业执照。对于二审期间王卫红提供的上述证据，本院认为，该证据系王卫红于原审判决作出后自行收集，其所记载的内容与一审期间法院的调查结论相左。根据一审期间当事人提供的证据，涉案房屋所在的整体物业中有其他类似的分割室号成功办理营业执照。并且，王卫红亦曾于2018年11月申请在涉案房屋注册上海同辰国际贸易有限公司静安分公司，并预审通过，一审期间王卫红提供的落款为“静安区市场监管局”的《预审通过通知书》载明“请到登记机关现场递交上海同辰国际贸易有限公司静安分公司设立登记申请材料”。综合以上情况，本院认为，王卫红提供的该证据，形式上即有欠缺，且不足以证明王卫红的主张，故对于二审期间王卫红提供的该份证据及需证明的内容，本院不予采纳。此外，王卫红还认为，其与瑞都公司于2017年9月7日签订的《交付确认书》记载的“101-1，101-3分隔墙待砌”，砌筑截止时间存在涂改，实际记载的时间应为9月11日。对此，瑞都公司认为，分隔墙定于9月10日砌筑完成抑或9月11日砌筑完成，对于王卫红的经营并无影响。本院经审理查明，一审法院认定的其余事实无误，本院予以确认。本院认为，首先，王卫红主张涉案房屋无法办理营业执照，现有证据实难证明。王卫红于二审期间提交的音频资料及其文字稿内容与一审期间法院调查的结论相反，结合前述王卫红于涉案房屋注册分公司时的预审情况及涉案房屋所在整体物业中部分类似的分割室号的营业执照办理情况，难以认定涉案房屋是因瑞都公司原因而无法办理营业执照。其次，王卫红于2020年9月7日接收涉案房屋，无论《交付确认书》记载的分隔墙砌筑截止时间为9月10日或9月11日，从常理来看，分隔墙砌筑完成后，涉案房屋即具备进场装修施工的条件。王卫红主张租赁合同约定的45天免租期应自2020年11月1日起算，现有证据难以证明分隔墙迟至11月1日方才砌筑完成。最后，租赁合同并未约定瑞都公司对涉案房屋所在整体物业负有商场化运营的义务，王卫红提供的证据亦难以证明双方就该义务另行达成过协议。就王卫红主张的保证金数额，一审法院已作阐述，本院认同一审法院的观点，不再赘述。此外，颢兴茂公司并非本案租赁合同的签订主体，对本案诉讼标的没有独立的请求权，与本案处理结果亦无法律上的利害关系，故王卫红关于追加颢兴茂公司为本案第三人的主张，本院不予支持。综上所述，王卫红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11，209.98元，由上诉人王卫红负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 陈 俊审 判 员 邬海蓉二〇二〇年十一月二十六日法官助理 仇祉杰书 记 员 刘 琼附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……