云南省澜沧拉祜族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0828民初1780号原告：徐永城，男，1974年11月6日生，汉族，现住云南省普洱市澜沧县。委托诉讼代理人：李俊蓉、沈艳芬，云南众志律师事务所律师，特别授权代理。被告：顾老平，男，1977年12月4日生，拉祜族，现住云南省普洱市澜沧县。被告：王大美，女，1990年9月16日生，汉族，现住云南省普洱市澜沧县。原告徐永城诉被告顾老平、王大美买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐永城及其委托诉讼代理人李俊蓉、沈艳芬，被告顾老平、王大美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐永城向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还原告转让费共计人民币140000元；2.本案诉讼费用、律师费由被告承担。事实与理由：2019年8月，原告徐永城与被告顾老平、王大美口头协商转让位于澜沧县的澜沧大众饭店，该饭店注册经营人虽为被告王大美，但因二被告系男女朋友关系，所以实际共同经营人为二被告。经与二被告协商，饭店转让费共计144600元。原告即向被告顾老平支付了90000元转让费，其中10000元用现金支付（张某账户转账5500元、现金交付4500元），80000元通过农村信用社转账。原告接手经营后，商户间闲聊时原告才得知房子即将拆迁的消息。于是原告找到二被告质问关于隐瞒房子拆迁的问题，要求解除协议，退还转让费。二被告即承诺房子在五、六年内不会拆迁，于是2019年11月5日，经被告王大美的同意由被告顾老平与原告补签了《协议书》。协议约定，二被告将大众饭店转让给原告经营，如房子在2019年1月15日至2020年11月15日期间涉及拆迁，二被告就退还原告所有转让费。无奈，原告只能继续经营。事后，原告又陆续将5万元转让费支付给被告王大美：1.2019年11月9日通过微信转账10000元；2.2020年4月30日通过农村信用社转账20000元；3.2020年5月8日通过农村信用社转账10000元；4.2020年5月20日王大美协助原告办理注册营业执照时现金支付10000元。至此，原告向二被告支付转让费共计140000元。剩余4600元，其中1100元原告用于扣减二被告2019年8月5日以前的水电费，3500元经协商待被告协助办完卫生许可证后支付。目前卫生许可证仍未办理。2020年7月13日，原告收到《澜沧拉祜族自治县第一中学关于收回校门口出租房的通知》，通知决定于2020年8月11日开始拆除出租房，要求租户交回房子。现房子在约定期间内将被拆除，按照协议约定，被告应将所有转让费退还原告。原告找到被告协商，被告却不履行协议约定的退还义务。综上，为维护原告合法权益，根据相关法律规定，诉至人民法院，望判如所请。被告顾老平、王大美辩称：二答辩人夫妇与被答辩人之间不存在买卖合同关系，二答辩人根本没有收取被答辩人的房屋转让费140000元，被答辩人主张的转让费数额不实，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，本案诉讼费用、律师费由被答辩人承担。二答辩人与被答辩人于2019年7月6日口头协商，二答辩人将位于澜沧一中出租房（大众饭店）转让给被答辩人经营，转让费144600元，被答辩人于2019年8月15日开始先后分多次支付二答辩人转让费120000元，余款24600元至今未支付。被答辩人于双方口头协商之日7月6日开始经营该转让出租门面，至今已经经营了一年零一个月。被答辩人经营期间的所有房租费、水电费等费用都由二答辩人已经支付，现在等于被答辩人没有承担任何费用的情况白白经营了一年多，至今二答辩人也没有收到澜沧一中收回房屋的通知，其他客户也一直在经营，到现被答辩人则完全要求二答辩人返还转让费无事实和法律依据，根本没有任何事实可言。现在二答辩人要求被答辩人承担其经营期间一年零一个月的房屋租金及水电费、房屋内饭店设施费用。所有费用应当从被答辩人的房屋转让费中予以扣减。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》及相关的法律规定，二答辩人为维护自身的合法权益，请求人民法院在查明事实的基础上，依法公平公正作出判决，判决驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证：1.证人张某证言，欲证明原告通过其合伙人张某向被告顾老平交付押金10000元。2.原告提交的资金凭证（原件，当庭提交），欲证明2019年7月至2019年12月期间的水电费是由原告支付的，双方签订协议中亦明确2019年的水电费原告方不承担。并补充说明澜沧一中收取水电费习惯都是在后半年交一次，原告虽然在2020年1月5日交纳水电费是2019年7月至2019年12月部分的。3.被告提交的住房协议（复印件2页），欲证明被告已经交清2019年1月至2020年12月至的所有租金108000元。补充说明2019年至1月至12月是由二被告付的52800元，2020年1月至12月55200元是由原告支付的。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告徐永城提交证据（一）1、协议书；2.企业信息报告（复印件3页，当庭提交协议书原件1页）欲证明原告与二被告签订的协议中，已经明确约定，如二被告转让的澜沧大众饭店在2019年11月15日至2020年11月15日期间涉及拆迁，被告应将所有转让费退还原告，证明被告王大美将大众饭店营业执照进行注销，原告又以同一字号注册新的营业执照，证明被告顾老平、王大美主体适格的事实，协议虽然只有徐永城签字，但登记注册人为王大美，本店实际共同经营人为二被告。经质证，被告顾老平认可签名是其签的，但是内容是由原告书写的，在签字前原告未将协议内容读予其听，与原告协商过对内容进行更改，被告不同意改。对企业信息报告三性无异议。被告王大美提出协议书是由原告与被告顾老平签的，但是被告顾老平不识字。协议书内容是原告写过来的，协议书上的时间不认可，提出实际时间是2019年8月16日开始，已告知原告更改时间，但是原告不同意。对企业信息报告三性无异议。本院认为，原告徐永城与被告顾老平于2019年11月15日签订的《协议书》，经过双方签字确认，本院对其真实性、关联性予以确认，对于合法性，在说理部分予以评判。对二被告提出在未知晓协议内容的情况下进行签字的答辩意见，因二被告并未提供证据证明存在被胁迫等情况，对二被告质证意见不予采纳。（二）1、账户流水；2.微信截屏；（证据来源澜沧县农村信用社明细表；截取原告手机），欲证明原告通过澜沧农村信用社向被告顾老平支付转让费80000元，通过澜沧农村信用社向被告王大美支付转让费30000元，通过微信向被告王大美支付转让费10000元，以上共计120000元。另（现金支付20000元包含证人所述的10000元，2020年5月20日原告与被告王大美在营业执照登记点，进行过10000元现金交付），第二组账户流水中55200元，是2020年1月2日始向澜沧一中工作人员史霞转账，支付房租费用。经质证，被告顾老平表示曾收到原告转账80000元是事实，对原告于2020年1月2日交房租55200元认可，但提出该笔款项是2020年的房租，2019年房租被告已经付清。被告王大美对原告提交的转账记录金额无异议，提出2020年5月20日未曾收到过原告10000元现金。对原告所述交的房租费55200质证意见跟被告顾老平意见一致。本院认为，二被告对账户流水及微信转账截图形式合法，二被告亦无异议，本院予以采信。对于所述于2020年5月20日向被告王大美支付现金10000元的陈述，因被告均不予认可，原告亦未补充证据予以证明，对其该主张本院不予采信。（三）澜沧县第一中学的《通知》（复印件1页），欲证明二被告转让的房子于2020年8月11日开始拆除，该期间在原被告协议约定的期间内，被告应按照约定退还所有转让费。经质证，被告顾老平提出曾到一中问过《通知》属实，但房子现还未拆，不认可原告的证明目的。被告王大美提出《通知》属实，但是原告收到该通知未向被告告知并把钥匙交回澜沧一中。本院认为，对上述《通知》形式合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。二、被告顾老平、王大美提交证据（一）银行明细账、微信截屏（复印件6页），欲证明被告收到原告转让费120000元的事实。经质证，原告对证据三性无异议，但是不认可证明目的，提出经过刚刚庭审已经明确原告方已经向二被告交付20000元的现金。本院认为，该组证据形式合法内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。（二）结算票据（复印件1页），欲证明被告已经缴纳被告经营期间的所有水电费及垃圾清运费的事实。经质证，原告认可被告交付水电费的事实，对待证目的不认可。提出原告方已经在证据4中说明，双方转让的具体时间是2019年8月15日，现二被告应还需要向原告支付2019年8月15日即转让以前的水电费。本院认为，该组证据形式合法内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。（三）微信聊天截图（当庭提交，1页），欲证明被告方要求原告修改合同期限时间，但是原告方拒绝修改。经质证，原告提出该证据聊天对方、时间点不明确，提出能证明原告得知要拆除该门店的内容，二被告向原告说明该门面可一直经营不拆除，并补写协议的事实。对该证据的证明目的不予认可。本院认为，该微信聊天截图内容与本案具有关联性，原告亦提出能证明一定事实，本院予以采信。经庭审调查，依据法庭采信的证据及当事人的合理陈述，本院确认以下法律事实：被告顾老平与被告王大美系夫妻，2019年8月，原告徐永城与二被告夫妇口头协商转让位于澜沧县的澜沧大众饭店，该饭店注册经营者为被告王大美。双方约定转让费为144600元，原告于2019年8月15日通过云南省农村信用社账户向被告顾老平转账80000元，通过张某向被告顾老平交付押金10000元，于2019年11月9日向被告王大美微信转账10000元，2020年4月30日向被告王大美转账20000元，2020年5月8日向被告王大美转账10000元，即原告共计支付二被告转让费130000元。原告徐永城于2019年8月15日开始接手经营大众饭店，2019年11月15日，原告（乙方）与被告顾老平（甲方）补签《协议书》主要内容为：甲方现将大众饭店转让给乙方，2019年11月15日到2020年11月15日到期，如不到期拆房子，所有转让费退还徐永城，共计144600元，2019年8月15日以前水电费徐永城不承担费用，由顾老平承担，2020年4月底付清所有转让费。2020年5月20日澜沧大众饭店的经营者变更为原告徐永城。另查明，涉案出租房的出租人为澜沧一中，第一承租人为案外人张云惠，二被告以张云惠的名义向澜沧一中交付2019年1月至12月的房租52800元，原告以张云惠的名义向澜沧一中交付2020年1月至12月的房租55200元。原告于2020年1月5日以张云惠的名义向澜沧一中补交2019年7月至2019年12月的水电费3777元。2020年7月13日，原告收到《澜沧拉祜族自治县第一中学关于收回校门口出租房的通知》，通知载明于2020年8月11日开始拆除出租房，要求租户于2020年8月10日前清空房屋，原告于2020年9月将房屋退回澜沧一中。原告认为现房子在约定期间内将被拆除，按照协议约定，被告应将所有转让费退还原告，故诉至人民法院。本案争议焦点：1.原告与二被告之间是否存在买卖合同关系；2.被告实际收到原告的款项数额是多少。本院认为，原告与被告顾老平于2019年11月15日签订的《协议书》约定被告将大众饭店转让给原告，实质为商铺经营转让，是包括租赁权转让合同和买卖合同在内的民事法律行为，该转让行为涉及三方当事人，包括商铺所有权人即出租人（案外人澜沧一中），租赁使用商铺并对商铺内设施与物品享有所有权的转让人（本案二被告），接受商铺转让并与出租人形成新的租赁合同关系的受让人（本案原告）。本院立案案由确定为买卖合同纠纷错误，现变更为合同纠纷。本案中，结合原告已经向澜沧一中交付2020年1月至2020年12月房租的事实，原告与澜沧县第一中学已建立新的租赁关系，结合被告王大美接受原告多次转款的事实，可推出被告王大美认可《协议书》，故该《协议书》不存在串通侵害第三人利益等情况，其内容亦不存在违反法律行政法规禁止性规定的情形，合法有效，双方均应全面、诚实、善意地履行各自义务。原被告所约定转让期限为2019年11月15日至2020年11月15日，涉案房屋现并未拆除，未达到原告主张的退还全部转让费的条件。结合本案实际情况，现涉案房屋虽未拆除，但澜沧一中所发《通知》已经明确要求在2020年8月10日前清空房屋，确实已影响原告2020年8月至协议到期日即2020年11月15日（即3.5月）期间的经营，对原告的合同利益造成一定影响，基于公平原则，二被告应按月退还原告该期间的损失，本院计算如下：144600元÷12个月×3.5个月=42175元，故对原告主张退还转让费140000元的诉讼请求本院予以支持42175元。根据庭审查明情况，原告现能举证证明实际已支付二被告的转让费为130000元，与双方约定的144600元尚差14600元，该部分应在被告应退原告部分中予以抵扣，即二被告应向原告退还42175元-14600元=27575元。另二被告认可原告交付2019年7月至12月（共6个月）的水电费3777元，根据双方约定，原告不承担2019年8月15日以前的水电费，故二被告应将该期间的水电费支付原告，应原告并未能提供证据证明2019年7月至8月15日水电费的具体数额，本院酌情按月计算，二被告支付原告代付一个月的水电费629.5元（计算方式为：3777元÷6个月×1个月=629.5元），故二被告应向原告支付部分合计28204.5元（27575元+629.5元=28204.5元）。对二被告要求原告承担其经营期间一年零一个月的房屋租金及水电费、房屋内饭店设施费用，所有费用应当从原告的房屋转让费中予以扣减的答辩主张。二被告确已交付2019年1月至12月的房租52800元，每月计4400元（52800÷12个月=4400元/月），原告自2019年开始经营，其在该期间经营时间达4个月，房租计4400元/月×4个月=17600元，应在二被告应支付原告部分中予以扣除，即现二被告实际应向原告支付28204.5元-17600元=10604.5元。原被告之间实际达成的是转让协议，而非房屋转租合同或者物品买卖合同，转让人（二被告）与受让人（原告）是就转让商铺的转租权以及商铺内的设施与物品达成意思一致，受让人（原告）接受转让的目的，不仅包括购买商铺之内经营设施与物品，更重要的是获得承租设施与物品所依附的商铺房屋的权利。故店铺内设施与物品应在原被告达成转让协议时归原告所有，对二被告要求将店铺内设施与物品费用予以抵扣的答辩主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告顾老平、王大美于本判决生效后十五日内支付原告徐永城10604.5元；二、驳回原告徐永城的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，减半收取计1550元，由原告徐永城负担1433元，被告顾老平、王大美负担117元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  田春萍二〇二〇年十一月十二日书记员  陈 鑫