湖北省钟祥市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0881民初2082号原告（反诉被告）：董磊原告（反诉被告）：周娟被告（反诉原告）：钟祥碧桂园房地产开发有限公司，住所地钟祥市郢中镇水科所西十巷**，统一社会信用代码91420881MA48RP6M5R。法定代表人：高雪峰，总经理。委托诉讼代理人：陈瑶，系该公司职工，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）董磊、周娟与被告（反诉原告）钟祥碧桂园房地产开发有限公司（以下简称钟祥碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）董磊、周娟，被告（反诉原告）钟祥碧桂园公司的委托诉讼代理人陈瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董磊、周娟向本院提出诉讼请求：1.判令钟祥碧桂园公司支付延期交房违约金26169元；2.本案诉讼费及其他费用由钟祥碧桂园公司负担。事实及理由：2019年6月16日，董磊、周娟与钟祥碧桂园公司签订一份《商品房买卖合同》，约定董磊、周娟购买钟祥碧桂园公司开发的位于钟祥市郢××镇××路北侧（碧桂园）36幢1单元1-1001号房，房屋总价为1101658元，2019年7月16日付房款611658元，余款500000元由银行按揭还款，交房时间为2019年12月30日前。董磊、周娟按合同约定履行了付款义务并配合钟祥碧桂园公司办理了相关房屋按揭手续，但钟祥碧桂园公司迟迟不能交房。根据双方合同约定，延期交房按已支付房款的日万分之三向买受人承担违约金。钟祥碧桂园公司直到2020年5月23日才交付房屋，已延期143天，每天违约金183元，共计违约金26169元。2020年5月28日董磊、周娟委托律师向钟祥碧桂园公司发出律师函，但钟祥碧桂园公司至今置之不理，特诉至法院。钟祥碧桂园公司辩称，1.董磊、周娟交齐全部房款之前，钟祥碧桂园公司有权拒绝履行交付房屋的义务。根据《中华人民共和国合同法》，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求；先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据合同附件五合同补充协议第四条第三款，如买受人未付清应于商品房交付之前或之时支付的购房款及相关费用（包括但不限于因面积差异应补缴的房价款，物业维修专项基金、契税、办证费用），出卖人有权在买受人付清上述购房款及相关费用后，再交付该商品房给买受人。根据《商品房买卖合同》第六条第三款，买受人必须在签订商品房买卖合同时支付该商品房总房价款的9.22%给出卖人，买受人必须在2019年7月16日前支付该商品房总房价款的45.39%给出卖人，并向贷款银行办理按揭申请手续，买受人必须在2019年12月30日前，支付该商品房总房价款的45.39%（即银行按揭款项500000元）给出卖人。故董磊、周娟承担支付商品房价款的义务在先，钟祥碧桂园公司履行交付商品房的义务在后。钟祥碧桂园公司于2020年5月15日才收到董磊、周娟的按揭款项500000元，故在其交齐全部款项即2020年5月15日之前，钟祥碧桂园公司不应承担交付该商品房的义务。2.涉案房屋已于合同交付日之前经竣工验收合格，已具备交付条件。《商品房买卖合同》约定交付时间为2019年12月30日，钟祥碧桂园公司于2019年12月25日取得相应的工程竣工验收备案证明书，已经具备了交付条件。未交付是因董磊、周娟未付清购房款。3.钟祥碧桂园公司于2020年5月15日收到按揭款项500000元后，于同年5月23日办理了房屋交付手续，在合理期限内履行了义务，不存在逾期交付的情形。钟祥碧桂园公司向本院提出反诉请求：1.判令董磊、周娟支付逾期付款违约金20550元（以500000元为基数，按日万分之三的标准，自2019年12月30日起计算至2020年5月15日止）；2.判令全部诉讼费用由董磊、周娟承担。事实及理由：2019年6月16日，董磊、周娟与钟祥碧桂园公司签订《商品房买卖合同》及其附件附录，向钟祥碧桂园公司购买位于郢中镇显王路北侧碧桂园36幢1单元1-1001号房。合同第六条第三款约定，买受人必须在签订商品房买卖合同时支付该商品房总房价款的9.22%给出卖人，买受人必须在2019年7月16日前支付该商品房总房价款的45.39%给出卖人，并向贷款银行办理按揭申请手续，买受人必须在2019年12月30日前，支付该商品房总房价款的45.39%（即银行按揭款项500000元）给出卖人。该合同附件五合同补充协议第二条第二款约定，逾期付款超过90日后……自本合同约定的应付款期限届满之次日至实际全额支付应付款之次日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。但董磊、周娟违反合同约定，本应于2019年12月30日前支付的按揭款项500000元，迟至2020年5月15日才支付，逾期137天，根据合同约定，其应按日万分之三的标准支付逾期付款违约金。董磊、周娟辩称，不应支付违约金。1.董磊、周娟已经于2019年9月在公积金办理贷款手续。2.2020年5月18日董磊、周娟收到房屋移交通知，是由于钟祥碧桂园公司工作人员的疏忽，导致房屋抵押手续在2020年才办理完毕。3.董磊、周娟提交的聊天记录可证明贷款手续是由钟祥碧桂园公司办理。上述事实，有董磊、周娟的身份证复印件、钟祥碧桂园公司企业信息打印件、《商品房买卖合同》、中国工商银行网上银行电子回单、工程竣工验收备案证明书、物业及资料移交书、入住登记表、律师函、微信聊天记录等证据证实。本院经审理查明，2019年6月16日，董磊、周娟作为买受人，钟祥碧桂园公司作为出卖人，双方签订一份《商品房买卖合同》，合同约定主要内容如下：买受人购买位于钟祥市郢××镇××路北侧（碧桂园）36幢1单元1-1001号房，该商品房总价为1101658元。付款方式为买受人在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的9.22%即101658元；买受人在2019年7月16日前付该商品房总房价款的45.39%即500000元，并向贷款银行办理按揭申请手续；买受人在2019年12月30日前付该商品房总房价款的45.39%（银行按揭款项）给出卖人即500000元。逾期付款的，逾期超过90日后……自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。出卖人应当在2019年12月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后……自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。双方在合同附录三委托办理权属登记协议书中约定，买受人自愿委托出卖人办理所购商品房合同预告登记、抵押权预告登记及不动产权证书等事项。董磊、周娟已于合同签订当日支付购房款101658元，于2019年7月16日支付购房款500000元。2019年9月26日，董磊、周娟与荆门住房公积金管理中心钟祥办事处签订《荆门住房公积金个人借款合同》及《荆门住房公积金个人贷款委托扣款协议书》，约定主要内容如下：董磊、周娟向荆门住房公积金管理中心钟祥办事处贷款500000元，贷款用途为购房，贷款期限180个月，自2019年9月26日至2034年9月25日；荆门住房公积金管理中心钟祥办事处按照合同约定的贷款资金用途将合同项下的贷款通过委托贷款发放银行转入钟祥碧桂园公司的存款账户内；合同项下贷款本息和可能发生的违约金，实现债权的费用由董磊、周娟提供抵押担保，双方另行签订《荆门住房公积金个人贷款抵押合同》。同日，董磊、周娟与荆门住房公积金管理中心钟祥办事处签订《荆门住房公积金个人贷款抵押合同》，约定为保证借款人能如期偿还该项委托贷款，董磊、周娟自愿以其合法拥有的不动产作为借款人履行债务的担保，董磊、周娟必须于本合同签订之日起三十日内持本合同、《不动产权证书》或《购房合同》、《荆门住房公积金个人借款合同》及荆门住房公积金管理中心钟祥办事处出具的相关资料至当地不动产登记部门办理不动产抵押登记手续。荆门住房公积金管理中心钟祥办事处出具的《办理公积金贷款流程》载明，公积金贷款办理流程为：1.夫妻双方携带……材料原件复印件至公积金大厅贷款窗口办理；2.带合同办理贷款的，直接将公积金的材料交给售楼部，由楼盘办理抵押手续……3.等待放款。若带合同办理，且为正式抵押，在不动产权证书办理下来之后，由楼盘相关人员带领产权所有人及不动产权证书和契税发票的原件、复印件至公积金办理价值确认书，然后到不动产登记中心办理抵押相关手续。因钟祥碧桂园未能按期交房，董磊、周娟分别于2020年1月6日、2020年3月4日、2020年4月2日与钟祥碧桂园公司的销售人员张宇联系，张宇解释称因钟祥碧桂园公司没有将抵押手续办理完毕，公积金未能放款，所以钟祥碧桂园公司未交房，并称董磊、周娟提交的资料齐全，抵押手续由钟祥碧桂园公司办理。2020年5月15日，董磊、周娟支付按揭款项500000元。2020年5月23日，钟祥碧桂园公司将案涉商品房交付给董磊、周娟。2020年5月28日，董磊、周娟委托湖北飞奥律师事务所向钟祥碧桂园公司发出律师函，要求支付延期交房的违约金26169元。上述事实，有《商品房买卖合同》《钟祥碧桂园物业及资料移交书》《入住登记表》、付款凭证、《荆门住房公积金个人借款合同》《荆门住房公积金个人贷款抵押合同》《荆门住房公积金个人贷款委托扣款协议书》《办理公积金贷款流程》、微信聊天记录、钟祥市国土资源局出具的有房证明等证据证实。本院认为，董磊、周娟与钟祥碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。董磊、周娟已按照合同约定于2019年6月16日支付房价款101658元，于2019年7月16日支付房价款500000元，余款500000元双方约定在2019年12月30日前通过按揭贷款支付。后董磊、周娟已于2019年9月26日与荆门住房公积金管理中心钟祥办事处签订《荆门住房公积金个人借款合同》《荆门住房公积金个人贷款抵押合同》，已经履行了相应的合同义务，待抵押登记手续办理完毕后发放按揭款项。根据《商品房买卖合同》附录三委托办理权属登记协议书、《办理公积金贷款流程》以及微信聊天记录，能够证明办理抵押登记手续的义务在于钟祥碧桂园公司，因其未办理抵押登记手续，所以500000元按揭款项未按时发放，即未能按时交齐全部房款的原因在于钟祥碧桂园公司，董磊、周娟并不存在合同约定的违约情形。钟祥碧桂园公司应当按照合同约定的期限，在2019年12月30日前向董磊、周娟交付房屋。本案中，钟祥碧桂园公司于2020年5月23日才交付房屋，董磊、周娟主张每日按照已交付房价款万分之三支付违约金符合合同约定，但其违约金计算错误，应为601658元×0.0003×143天=25811.13元。钟祥碧桂园公司主张的逾期付款违约金，因董磊、周娟已按照合同约定履行了相应的义务，逾期付款的原因在于钟祥碧桂园公司未及时办理抵押登记手续，故钟祥碧桂园公司的反诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）钟祥碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）董磊、周娟支付逾期交付房屋的违约金25811.13元；二、驳回原告（反诉被告）董磊、周娟其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）钟祥碧桂园房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（当事人如自动履行判决，可将款项汇至下列账户，收款账户名：钟祥市人民法院，账号：18×××73，开户银行：中国工商银行钟祥石城支行）案件受理费454元，减半收取227元，由原告董磊、周娟负担4元，被告钟祥碧桂园房地产开发有限公司负担223元。反诉案件受理费314元，减半收取157元，由被告钟祥碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费。（收款账户名：湖北省荆门市中级人民法院；账号：17×××89；开户银行：中国农业银行荆门向阳支行）审判员  赵芸二〇二〇年十一月二日法官助理刘夏云书记员张琪