四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初5297号 原告：杨国华，男，1977年4月25日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：陈玲，四川文典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏巍，四川文典律师事务所实习律师。 被告：成都格格里约企业管理有限公司。住所地：成都市锦江区锦华路一段******。 法定代表人：林玲。 被告：林玲，女，1986年10月23日出生，汉族，住四川省江油市。 原告杨国华与被告林玲、成都格格里约企业管理有限公司（以下简称“格格公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理，并依法适用简易程序于2020年8月18日公开开庭进行了审理。杨国华及其委托诉讼代理人陈玲、魏巍，林玲，格格公司的法定代表人林玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 杨国华向本院提出诉讼请求：1．判令格格公司返还成都市锦江区庆云南街69号红星国际6栋1单元13层1308号房屋及钥匙；2．判令格格公司支付2020年3月28日至2020年5月11日所欠的租金3,960元（按月租金2,700元计算），以及从2020年5月12日开始至实际返还房屋的租金，支付杨国华物业费、垃圾费、水费，截止2020年4月30日共计140.63元，从2020年5月1日起计算至房屋实际返还之日起产生的物业费、垃圾费、水费，支付违约金6,480元，支付截止2020年5月16日的2,376元滞纳金，从2020年5月12日开始至实际支付租金期间的滞纳金；3．判令林玲对上述债务承担连带责任；4．判令本案的诉讼费用由格格公司、林玲承担。 事实和理由：2019年3月19日，格格公司因承租位于成都市锦江区庆云南街69号红星国际6栋1单元1308号房屋与杨国华签订了《房屋租赁合同》，合同对房屋的租赁期限、租金标准及支付时间、违约责任、滞纳金等予以约定。合同签订后，双方按照合同约定履行了相关义务。2020年3月27日，格格公司本应支付杨国华自2020年3月28日至2020年6月27日的房租8,100元，但格格公司拒绝支付相应房租，且态度极其恶劣，并拒绝搬离房屋。期间，杨国华及其妻子曾多次与格格公司沟通均无果。杨国华向格格公司、林玲发出《催收租金的函》，格格公司、林玲收函后也未向杨国华支付房租。杨国华于2020年4月9日委托律师向格格公司、林玲发送律师函，要求格格公司、林玲收到本函后三个工作日内一次性支付拖欠的租金。但截止起诉之日，格格公司、林玲仍未支付任何租金。综上，杨国华为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。 格格公司、林玲共同辩称：1．房屋租赁合同已于2020年1月28日解除，格格公司已于2020年4月15日搬离房屋，多次微信、电话联系杨国华说可以拿走钥匙、办理清算，退还押金给格格公司、林玲，但是杨国华没有来；2．疫情期间与杨国华配偶沟通过，杨国华不同意，格格公司要求解除合同，格格公司主张此时合同解除；3．格格公司不认可杨国华主张的租金，此期间不应计算租金，格格公司已告知杨国华可以解除合同另行出租；4．疫情属于不可抗力，此期间没有使用房屋，物业、垃圾费、水费不认可；5．违约金、滞纳金不认可，因不可抗力导致的纠纷不产生违约金、滞纳金；6．杨国华应返还格格公司押金2,700元及两个月租金，格格公司放弃装修费。 本院经审理认定事实如下： 位于成都市锦江区庆云南街69号6栋13层1308号的房屋为杨国华与陈晓红共同共有，房屋建筑面积43.19平方米。格格公司为自然人独资的有限责任公司，股东为林玲一人，经营范围为酒店企业管理、住宿等。 2019年3月19日，杨国华（出租方，甲方）与格格公司、林玲（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将成都市锦江区庆云南街69号红星国际小区6栋1308号住房出租给乙方，租赁期限自2019年3月27日至2023年3月27日止，每次支付房租时间为27号，月租金2,700元，乙方每三个月支付一次租金给甲方，押金2,700元整，租赁期满且乙方不再续租，甲方将押金退还乙方。第四年租金为2,800元整（2022年3月27日至2023年3月27日）。在房屋租赁期间，甲乙任何一方违约，违约方需要赔偿对方年租金的20%租金，解除此合同。乙方逾期7天以上未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按照月租金的2%向乙方收滞纳金。 2019年12月27日，林玲向杨国华支付了2019年12月27日至2020年3月26日三个月的租金8,100元。 2020年1月28日，四川睿欣物业服务有限公司红星国际物业服务中心张贴发布《温馨提示》，载明：即日起外来、外卖、快递人员不得进入小区，如有需要，请业主本人到门岗领取；谢绝中介进入小区看房，谢绝亲朋好友来访。同日，林玲向杨国华配偶陈晓红发送微信：“陈姐您好，这次疫情实在是太严重了，给您协商一哈，从现在起房租免租到三月底，下次交租我们会在房租里扣除这部分，请您回复确认一下。您如果不同意我们只能截止今天退租给您了，您随时都可以来办理退租交接手续，需要退换押金和剩余租金。实在是我们也扛不住了，不然也不会再次联系您说这个事，如您不回微信、短信，不接电话，我们就当您默认这次商议了”。陈晓红回复：“你好，因疫情原因我们同意免去红星国际六号楼1308房一个月房租，自下次季付房租时扣除，最多免一个月房租，若疫情提前结束，则只同意免去半个月房租”。 2020年3月28日，格格公司、林玲填写《锦江区书院街辖区酒店（50名员工以下）、旅馆、旅店、民宿复工申请表》，向属地社区申请复工。 2020年4月9日，林玲向杨国华发送微信：“杨哥，小区整整封闭了2个多月，您居然说没有封闭，我不知道您是从哪里知道没有封闭的，这些都是邮局可查的。我是真心不想再谈下去了。我没有蛮不讲理的要求，押金和疫情期间封闭的时候退给我，合情合理、合法。派出所、物业、社区人员天天都在门口看到起的”。 2020年4月10日，杨国华委托四川润森律师事务所干静薇律师向林玲发出《律师函》，催要2020年3月27日前应支付的2020年4-6月房租8,100元，及逾期支付房租产生的滞纳金54元/天（2,700元/月×2%），自2020年3月28日起计算至付清拖欠房租时止。 2020年4月10日登记的《民间纠纷受理调解登记表》载明，林玲表示拒绝书院街道人民调解委员会调解。 2020年4月17日，林玲向杨国华发送微信：“更不是说你们拖着不办理，我就该给你们交房租。按照你说的，你可以退我租金和押金，然后你们走法律程序。杨国华回复：“首先不是我们拖着不来收房，我们来了两次，是你拒绝交房”。林玲回复：“请您不要混淆视听，我没有拖着你们，是你自己不来的。你来收房把退我的钱退给我，你们该走法律程序你们走”。 2020年5月8日，杨国华向林玲发送微信：“你东西都搬出来是不租这个房子了吗？那你要把拖欠的房租费用以及违约金滞纳金支付给我，否则我不同意解除合同”。林玲回复：“不是不租，早就已经退租，你自己不来收房。你们的房租实在也是租不起”。 2020年8月6日，成都市公安局锦江区分局书院街派出所、成都市锦江区庆云社区居民委员会、四川睿欣物业服务有限公司红星国际物业服务中心分别出具3份《疫情期间事实证明》，均载明，2020年国家疫情严重期间2月、3月红星国际小区为防控疫情管理，小区民宿、酒店、公寓全面停业。 另查明，四川睿欣物业服务有限公司红星国际物业服务中心出具的《房屋6-1308截至2020-04-30费用明细表》载明，1308号房屋2020年4月的物业服务费114.45元、垃圾费8元，2020年1月的水费18.18元。 庭审中，杨国华、林玲、格格公司一致陈述案涉房屋的出租人为杨国华，承租人为格格公司，格格公司已支付房屋押金2,700元并已支付房屋租金至2020年3月27日。杨国华陈述2020年4月25日去案涉房屋时，因格格公司要求退两个月租金和押金，杨国华不同意就走了。格格公司在2020年5月8日提及要搬离，杨国华认为可能搬了，猜测是2020年5月11日搬离的。格格公司陈述租赁案涉房屋用于经营民宿，格格公司于2020年4月15日左右搬离案涉房屋，搬离时有通知杨国华，但是杨国华未到场办理房屋交接手续。 上述事实，有杨国华提交的《房屋租赁合同》、《租金催收函》、《律师函》、《民间纠纷调解登记表》、《费用明细表》，格格公司、林玲提交的书院街派出所出具的《疫情期间事实证明》、社区的出具的《疫情期间事实证明》、物业中心的出具的《疫情期间事实证明》及《温馨提示》，复工手续证明、林玲与杨国华及其配偶的微信聊天记录、账单详情、微信群聊天记录及各方的庭审陈述在案佐证。 本院认为，杨国华与格格公司自愿签订了《房屋租赁合同》，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应当按照合同约定履行合同义务。杨国华与格格公司在合同履行过程中发生争议，综合双方的诉辩意见，本案争议焦点为合同是否已解除以及合同解除的时间。 关于合同解除。杨国华主张格格公司自2020年3月28日起未支付租金，属于根本违约，杨国华有权解除合同。格格公司辩辩称，因新型冠状病毒感染肺炎疫情防控措施的影响，其自2020年1月20日起未使用案涉房屋，疫情系不可抗力，其有权退租，案涉合同已于2020年1月28日解除。本院认为，根据双方的微信聊天记录，杨国华、格格公司在2020年1月28日就下季度租金支付标准进行协商，双方并未形成解除合同之合意。之后，双方就案涉租赁合同的履行问题、退还押金和租金以及交房、收房事宜多次沟通并产生争论，未达成一致。格格公司主张疫情系不可抗力，其有权退租，但其提交的证据显示其已于2020年3月28日申请复工，且格格公司未提交证据证明其未支付租金与疫情防控措施具有直接的因果关系以及事由系不能避免、不能克服。故本院对格格公司的上述辩称意见，不予采信。庭审中，格格公司陈述其已搬离案涉房屋，结合杨国华提交的微信聊天记录，2020年5月8日杨国华向林玲询问“你东西都搬出来是不租这个房子了吗？”，杨国华对格格公司已搬离案涉房屋系明知，且杨国华在民事起诉状中亦载明格格公司于2020年5月搬离了案涉房屋，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条之规定，杨国华关于格格公司已搬离案涉房屋的陈述构成自认。格格公司以自己的行为表明其不再履行房屋租赁合同，案涉合同的目的已无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项的规定，杨国华有权行使合同解除权，本院确认杨国华与格格公司签订的《房屋租赁合同》于2020年5月8日解除。 关于房屋及钥匙返还。本案中，格格公司于2020年5月搬离，其以自己的行为表明不再履行合同，案涉合同已于2020年5月8日解除。本案现有证据不能证明合同解除时格格公司占有、使用房屋，杨国华亦未对此提交证据予以证明，故杨国华要求格格公司返还案涉房屋及钥匙的诉讼请求，不具有事实与法律依据，本院不予支持。 关于房屋租金。庭审中，杨国华、格格公司一致陈述房屋租金已支付至2020年3月27日，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，格格公司作为承租人，应当按合同约定向杨国华支付租金。双方约定房屋租金每月2,700元，格格公司应当向杨国华支付自欠付租金之日即2020年3月28日起至合同解除之日即2020年5月8日止期间的房屋租金3,728.22元［计算方式为：2,700元×12个月÷365天×42天］。 关于违约金及滞纳金。杨国华主张的违约金及滞纳金，实质均为要求赔偿损失。本案中，格格公司提前搬离案涉房屋的行为致使双方租赁合同的目的已无法实现，导致合同解除，格格公司应当承担违约责任。杨国华的损失主要表现为未如期收到租金造成的资金占用损失、合同提前解除产生的房屋空置损失，格格公司应当对此进行赔偿。我国法律规定的违约金赔偿以“补偿为主，惩罚为辅”为原则，违约金的主要功能系补偿守约方的实际损失。本案中，格格公司未按约支付租金，势必导致杨国华存在一定的资金占用损失，因格格公司的违约行为导致合同提前解除，必然导致房屋空置损失。双方在合同中约定违约金为年租金的20%，滞纳金每逾期一日按月租金的2%计算，但在杨国华未提交证据证明其具体损失的情况下，上述约定标准明显偏高。案涉房屋为住宅，面积适中且地处市区，出租成交率较高，房屋空置的时间成本较小，结合双方履约的实际情况、格格公司的违约程度，本院酌定格格公司应承担的损失赔偿金额为2,700元。杨国华认可已收取房屋押金2,700元，该押金具有保证履约的性质、具有弥补违约损失的功能，足以弥补杨国华的损失金额，故本院确认格格公司应向杨国华赔偿损失2,700元，并以押金2,700元予以抵扣，即格格公司不再另行赔偿损失，杨国华不再退还押金2,700元。 关于物业费、垃圾费、水费。双方约定租赁期间内的水、电、气、物业等费用由格格公司承担，但上述费用的收款主体并非杨国华，且杨国华未举证证明其为格格公司代缴，杨国华主张该项费用于法无据，本院不予支持。 关于林玲的责任承担问题。格格公司为一人有限责任公司，林玲为格格公司的股东。依照《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，林玲未举证证明格格公司的财产独立于其个人财产，应当由林玲承担举证不能的不利后果，故林玲应当对格格公司的上述债务承担连带责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、被告成都格格里约企业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨国华支付租金3,728.22元； 二、被告成都格格里约企业管理有限公司应向原告杨国华赔偿损失2,700元，并以被告成都格格里约企业管理有限公司已支付的押金2,700元予以抵扣，原告杨国华不再退还押金； 三、被告林玲就被告成都格格里约企业管理有限公司的上述第一项债务向原告杨国华承担连带清偿责任； 四、驳回原告杨国华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取62元，由被告林玲、被告成都格格里约企业管理有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 唐 璇 二〇二〇年十一月二十六日 书记员 李冬梅 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。