上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9135号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海艺盈健身管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：黄乐，总经理。委托诉讼代理人：段青青。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海菁望企业发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：杨翠萍，执行董事。委托诉讼代理人：周跃伟，上海安臻律师事务所律师。上诉人上海艺盈健身管理有限公司(以下简称“艺盈公司”)因与被上诉人上海菁望企业发展有限公司(以下简称“菁望公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初12087号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。艺盈公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判菁望公司向艺盈公司支付租赁房屋内硬装修(包含：地板、空调、镜子、灯)剩余价值的折价款人民币(以下币种均为人民币)65，000元。事实与理由：一审法院在判决书查明事实部分，遗漏了菁望公司将已经转让给艺盈公司的硬装修(包含：地板、空调、镜子、灯)在未经双方达成一致的情况下私下转让给了新租客，并又从中获益50，000元的事实。艺盈公司从未有过放弃过房屋内装修、添付及设施设备，并且本案正是因为与菁望公司就当初花费了80，000元受让所得的硬装修，菁望公司不肯返还也不肯折价才导致诉讼，一审法院没有尊重艺盈公司的陈述，自行认定艺盈公司是放弃了屋内装修、设施设备，有违事实。艺盈公司的退租不是恶意，而是受疫情影响导致无法继续运营，实属无奈。如果在要求艺盈公司已经弥补菁望公司所有实际损失的情况下又让艺盈公司无偿放弃硬装修交给菁望公司再次变卖获利这与人等于是变相的加重艺盈公司的违约金，实属不公。菁望公司辩称：不同意艺盈公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。艺盈公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令艺盈公司与菁望公司签订的《房屋租赁合同》于2020年3月28日解除。2．判令菁望公司返还艺盈公司押金72，490元。3．判令菁望公司返还装修(包含地板、空调、镜子、灯)，或支付装修折价款65，000元。4．判令菁望公司减免2020年2、3月一半的租金，退还艺盈公司已经支付的2、3月的一半租金36，245元。菁望公司向一审法院提出反诉请求：1．判令艺盈公司支付系争房屋于2020年3月15日至2020年5月14日期间的空置损失，按照每月36，245元计算，共计72，490元。2．判令艺盈公司支付违约金434，940元。一审法院经审理查明，认定事实如下：2017年4月25日，菁望公司从案外人上海大潮商贸有限公司处租赁宝山区华灵路XXX号三楼全部房屋，建筑面积为3，738.82平方米，租期从2017年11月1日起至2027年10月31日，第1-3年租金标准为1.8元／平方米／天，第4-6年租金标准为2元／平方米／天。2019年5月15日，菁望公司(甲方)与艺盈公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将宝山区华灵路XXX号三楼307室房屋出租给乙方，建筑面积为331平方米；本合同签订当天，乙方支付甲方履约押金72，490元，该押金在本合同期满终止且乙方向甲方归还该物业并结清有关费用以及将注册在本地址内的公司迁出或者注销后的5个工作日内，由甲方无息返还乙方；该物业月租金为36，245元(含物业管理费，不含公共部位水电均摊费用)，年租金为434，934元，合同第三年开始至合同期满租金每两年调整一次，调整幅度为下一个2年的年租金在前一个2年的年租金基础上递增6％，具体如下：2019年6月15日至2021年6月14日，月租金为36，245元；租金每三个月支付一次，先付后租，乙方应提前10日将下一期租金划入甲方指定账户，逾期支付的，每逾期一天，乙方按实际拖欠租金金额的千分之二向甲方支付滞纳金，首期租金在签订本合同3天内付清；本合同租期四年，自2019年6月15日起至2023年6月14日止；乙方承租该物业仅用于经营舞蹈培训；乙方租赁期间发生的水、电、煤气、排污、通讯、卫生保洁费用以及其他应由乙方自行承担费用，由乙方按期缴纳，公共部位的水电费由租赁商户根据面积均摊，水电费由甲方代收代付；任何一方不履行或擅自终止本合同或存在本合同约定的任何一项违约行为的，均为违约，违约方应向守约方支付违约金，违约金数额相当于违约行为发生一年的租金总额，如违约金不足以赔偿实际损失的，不足部分由违约方补足；“不可抗力事件”应指任何甲乙双方不能预见、亦不能避免并不能克服的客观情况，双方对具体事件认定不一致时，可由国家相关权利部门出具证明或作出裁定；因不可抗力原因，造成双方房屋、财产损失的，双方互不承担责任；如果一方由于发生不可抗力事件而不能履行其在本租赁合同项下的义务，其应在该事项发生后十五天内书面通知另一方，同时双方应尽合理努力尽可能减少损失；如果发生不可抗力事件，任何一方对另一方由于其不能或迟延履行义务可能遭受的损害、成本增加或损失不承担任何责任，而且该迟延履行不得视为对本租赁合同的违约，但一方迟延履行后发生不可抗力事件的，不能免除其责任；如果由于不可抗力事件或影响致使一方或双方在六十天或更长时间内无法履行其在本合同项下的部分或全部义务，双方应根据不可抗力事件对履行本租赁合同的影响，协商决定是否终止本租赁合同或免除本租赁合同的部分义务，或决定是否迟延执行本租赁合同；本合同期满终止或双方一致同意提前解除本合同时，乙方对该物业作出的任何装修或安装的任何附属物、装置、附加物等新增的不可移动设施、设备(包括但不限于空调内机和外机)和装潢归甲方无偿拥有，乙方不得要求甲方收购或补偿；任何一方就本合同发给另一方的通知、索赔或其他正式交流必须以书面形式进行，在该信函投邮之日起1个工作日内即视为送达，双方合同约定地址为唯一的双方文书或相关部分法律文书送达地址。当日，菁望公司与艺盈公司签订转让协议，约定，菁望公司将位于系争房屋内硬装修(包含地板、空调、镜子、灯)转让给乙方，转让费为8万元，今后艺盈公司如无违约情况，正常退租的，艺盈公司有权自行处置以上资产。上述租赁合同及转让协议签订后，艺盈公司支付了菁望公司押金72，490元、硬装修转让费8万元。艺盈公司支付租金至2020年3月14日。2020年3月5日，菁望公司向艺盈公司发出付款通知书，主要内容为，艺盈公司支付的上期租金已经于2020年3月14日到期，本期应付三个月租金，因疫情带来影响，菁望公司本着互助互利，共克时艰的诚意，决定减免艺盈公司2020年2、3月份各一半的租金共计36，245元(减免金额放在本期租金里面减免)，本期应付租金72，490元。2020年3月6日起，艺盈公司与菁望公司就疫情期间租金减免及合同履行问题协商，菁望公司同意在艺盈公司继续履行合同的基础上给予付款通知书所载明的减免方案，艺盈公司未予接受。2020年3月28日，艺盈公司将系争房屋钥匙返还给了菁望公司。2020年4月13日，菁望公司向艺盈公司发出告知函，主要内容为，艺盈公司支付的上期租金已经于2020年3月14日到期，菁望公司提出了租金减免方案，按照原租赁合同约定，艺盈公司未支付租金及相关费用超过7天，属于违约，艺盈公司于2020年3月19日通知菁望公司要求解约，但至今未出门协商退租事宜，菁望公司将行使合同解除权，收回房屋，请艺盈公司3日内搬离系争房屋。当日，艺盈公司向菁望公司发送回复函，主要内容为，2020年3月9日，艺盈公司和菁望公司负责人电话沟通，告知疫情对艺盈公司的持续影响，需按照合同约定条款解除合约，3月19日，艺盈公司再次与菁望公司沟通解约事宜，4月10日，菁望公司发送解约协议书给艺盈公司，艺盈公司不接受协议中部分条款，并就相关事宜进一步沟通，菁望公司发送的告知函中称艺盈公司拖欠租金违约，并不属实。艺盈公司要求按照合同约定退还押金和转让费，并在政府相关部部门对艺盈公司复工复业通知后，才能办理学员相关事宜。2020年5月15日，菁望公司(甲方)与案外人赵某(乙方)就系争房屋签订了《房屋租赁合同》，约定，租期从2020年5月15日至2022年5月14日，月租金为37，000元，乙方承租该物业用于经营少儿舞蹈、成人舞蹈业态。一审审理中，艺盈公司提供如下证据：1．上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室发布的通知，主要内容为，从2020年1月23日起至2月29日，本市培训机构、托育机构暂缓线下服务。2．上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室发布的通知，主要内容为，各培训机构和托育机构自2020年3月1日起继续暂缓线下服务，恢复时间另行通知。菁望公司表示，上述通知只能证明艺盈公司暂时不能经营，系争房屋使用价值并未受到影响。一审法院认为，艺盈公司与菁望公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同约定，“不可抗力事件”应指任何甲乙双方不能预见、亦不能避免并不能克服的客观情况。艺盈公司主张疫情为不可抗力事件，符合合同约定及法律规定，法院予以采纳。合同约定，如果由于不可抗力事件或影响致使一方或双方在六十天或更长时间内无法履行其在本合同项下的部分或全部义务，双方应根据不可抗力事件对履行本租赁合同的影响，协商决定是否终止本租赁合同或免除本租赁合同的部分义务，或决定是否迟延执行本租赁合同。合同并未约定艺盈公司在发生疫情的情况下可以单方解约。上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室发布通知，从2020年1月23日起本市培训机构、托育机构暂缓线下服务。根据艺盈公司自述于2020年3月9日即要求解约，其间也不满六十天。艺盈公司主张疫情造成其无法继续履行合同也未提供确凿证据。艺盈公司单方退租的行为已经构成违约。菁望公司主张艺盈公司违约解约，要求艺盈公司支付违约金，可以准许。菁望公司主张的违约金434，940元过高，法院酌情确定艺盈公司支付菁望公司违约金72，490元。菁望公司主张的其他违约金及房屋空置损失，不予支持。艺盈公司支付的押金72，490元可以抵扣上述违约金，菁望公司无需再返还押金。虽艺盈公司无解约权，但艺盈公司于2020年3月28日将系争房屋返还给了菁望公司，双方的合同实际于当日解除，其要求确认《房屋租赁合同》于该日解除，可予准许。合同约定，本合同期满终止或双方一致同意提前解除本合同时，艺盈公司对系争房屋作出的任何装修或安装的任何附属物、装置、附加物等新增的不可移动设施、设备(包括但不限于空调内机和外机)和装潢归菁望无偿拥有，艺盈公司不得要求收购或补偿。艺盈公司违约解约的情况下，比照上述约定，其在系争房屋内的装修、添附及设施设备均应归菁望公司所有。且艺盈公司单方退租系为减少自己的损失，放弃房屋内装修、添附及设施设备等也是止损而产生成本，应当由其自己承担。艺盈公司要求菁望公司退还或赔偿装修费，不予准许。菁望公司在发给艺盈公司的付款通知书中表示因疫情原因同意免除艺盈公司2020年2、3月份一半的租金36，245元，现艺盈公司要求菁望公司免除该租金，可以准许。但艺盈公司的租金支付至2020年3月14日，实际退房在2020年3月28日，2020年3月15日至3月28日期间的租金艺盈公司尚未支付。法院考虑疫情因素也减免艺盈公司该期间的部分租金，酌情确定菁望公司需退还艺盈公司租金28，061元。综上，一审法院判决：一、上海艺盈健身管理有限公司与上海菁望企业发展有限公司就上海市宝山区华灵路XXX号三楼307室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年3月28日解除；二、上海菁望企业发展有限公司于判决生效之日起十日内，退还上海艺盈健身管理有限公司租金28，061元；三、上海艺盈健身管理有限公司于判决生效之日起十日内，支付上海菁望企业发展有限公司违约金72，490元，该款以上海艺盈健身管理有限公司已付的押金72，490元抵扣，上海菁望企业发展有限公司无需再返还上海艺盈健身管理有限公司押金；四、驳回上海艺盈健身管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回上海菁望企业发展有限公司的其他反诉请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据，对涉案合同的效力、解约责任等问题所作分析认定，并无不妥，本院予以认同，不再重复。现艺盈公司提起上诉，请求支持其要求菁望公司返还装修折价款65，000元的诉讼请求。如一审判决所述，涉案租赁合同中对上述装修、设施设备等在合同解除情况下的归属已作明确约定。退而言之，现艺盈公司被认定构成违约，显然也不符合转让协议中“如无违约情况，正常退租”的约定条件。因此，艺盈公司的上诉请求缺乏合同及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，425元，由上诉人上海艺盈健身管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  成 皿审 判 员  姚 跃审 判 员  徐 江二〇二〇年十一月二十五日法官助理  朱丹丹书 记 员  王一飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……