湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初9568号原告（反诉被告）：曾令权，男，1977年11月10日出生，汉族，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：罗赛兰，湖南群龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾倩倩，湖南群龙律师事务所律师。被告（反诉原告）：廖红英，女，1963年12月31日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：王良、李再胜，湖南华良国路律师事务所律师。被告：长沙妮儿府大酒店有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区远大一路**金天大厦**。法定代表人：廖红专，总经理。委托诉讼代理人：王良、李再胜，湖南华良国路律师事务所律师。原告（反诉被告）曾令权与被告（反诉原告）廖红英、被告长沙妮儿府大酒店有限公司（以下简称妮儿府公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序于2020年9月3日、11月6日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）曾令权的委托诉讼代理人罗赛兰和贾倩倩（第一次开庭）、被告（反诉原告）廖红英和被告妮儿府公司的共同委托诉讼代理人王良到庭参加诉讼。在审理过程中，原告（反诉被告）曾令权于2020年9月8日向本院申请对长沙市芙蓉区××路××号××大厦××号房屋的装饰装修残值进行鉴定，于2020年11月6日向本院提出撤回鉴定申请。本案现已审理终结。原告（反诉被告）曾令权向本院提出诉讼请求：1．判令解除曾令权与廖红英签订的《物业租赁合同》、《物业租赁补充协议》，并判令廖红英赔偿曾令权营业损失50000元、房屋装饰装修损失100000元等共计150000元；2．判令廖红英向曾令权退还履约保证金300000元；3．判令廖红英免除曾令权因疫情管控和长沙市芙蓉区人民政府紧急征用而无法正常使用租赁房屋期间的租金，即2020年1月26日至2020年4月30日期间的房屋租金182048元和仓库租金2670元；4．判令减免2020年5月1日至曾令权实际腾退返还租赁房屋期间的租金；5．判令廖红英、妮儿府公司向曾令权支付自2020年2月26日起至2020年4月19日止的征用补偿款；6．判令由廖红英、妮儿府公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年7月30日，曾令权与廖红英签订《物业租赁合同》，约定曾令权承租长沙市远大路1359号金天大厦二楼及一楼东门门面（以下简称案涉房屋），用于经营中高档餐饮；租赁期限为八年，自2013年8月1日起至2021年7月31日止；按照合同约定的租金递增方式，2019年8月1日起年租金为692160元。同日，双方签订《物业租赁补充协议》，约定廖红英将案涉房屋的配套仓库及员工宿舍出租给曾令权使用，租赁面积以实际使用面积为准，租赁期间自2013年8月1日起至2021年7月31日止。曾令权实际使用地下室仓库17平方米和地下室调料仓库24平方米（以下简称案涉房屋），每月租金为890元。租赁合同和补充协议签订后，曾令权依约向廖红英支付了300000元履约保证金，并巨额投资进行了装修，用于经营品牌名称为“鱼米演义”的高档餐厅（以下简称鱼米演义餐厅）。2019年12月，新型冠状病毒感染的肺炎疫情爆发，湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，要求停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动等。疫情期间，长沙市芙蓉区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部（以下简称长沙市芙蓉区××疫情防控指挥部）发布征用令，于2020年2月26日至2020年4月19日征用包括鱼米演义餐厅在内的长沙妮儿府酒店用于××感染者集中隔离点，直至2020年4月20日陆续撤离。2020年4月28日，长沙妮儿府酒店隔离围挡拆除完毕后曾令权才收到恢复经营的通知，于2020年5月1日正式恢复经营。因疫情管控和政府紧急征用，2020年1月26日至2020年4月30日期间曾令权未使用案涉房屋期间，此期间的房屋租金182048元和仓库租金2670元理应免除。且因疫情影响及政府征用，长期无法营业造成餐厅预订的酒席大量退单，基于合理分担风险考量、情势变更和公平原则，2020年5月1日至实际腾退返还案涉房屋前的租金应当予以减免。此外，长沙市芙蓉区××疫情防控指挥部已拨付包括鱼米演义餐厅在内的整栋房屋征用补偿款给廖红英，该补偿款应用于赔偿因政府紧急征用造成被征用单位或者个人停产停业期间必要的经常性费用开支及损失，根据政府征用补偿款的性质和目的，该补偿款应赔付给实际经营者曾令权，廖红英没有合法理由占有该款，曾令权多次向廖红英主张权利，廖红英置之不理。案外人湖南宇成投资有限责任公司（以下简称宇成公司）与廖红英于2012年8月14日签订《房屋租赁合同》，约定廖红英租赁宇成公司所有的长沙市芙蓉区××路××号××大厦××层××用于开办酒店及经营娱乐、餐饮服务，租赁期限为十二年，自2012年9月1日起算。2013年7月30日，廖红英将案涉房屋转租给曾令权至今。宇成公司于2018年将案涉房屋转售给案外人盛铁军，并依法办理了不动产权登记。盛铁军因廖红英未及时支付自2019年11月1日起至今的租金，擅自封锁曾令权经营的鱼米演义餐厅大门，导致餐厅停业三天，该事件已向东岸派出所报案处理，对曾令权经营餐厅造成严重的不利影响及损失，廖红英作为出租人在租赁合同履行期间内应负有适租义务，因廖红英与盛铁军之间的纠纷严重影响曾令权正常使用案涉房屋，导致合同难以继续履行，合同目的已无法实现，双方签订的《物业租赁合同》应予以解除，廖红英应当退还房屋保证金，且曾令权作为被征用餐厅的实际经营者应当获得征用补偿款。原告（反诉被告）曾令权向本院提交的证据有：1．《物业租赁合同》、《物业租赁补充协议》；2．芙疫防令（2020）27号、芙疫防令（2020）28号《长沙市芙蓉区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关事项的征用令》、长沙市芙蓉区马坡岭街道办事处作出的《感谢函》；3．《长沙市芙蓉区政府征用酒店做返程隔离对鱼米演义酒楼的经济影响报告书》；4．对长沙市芙蓉区卫生健康局和长沙市××室的《调查笔录》、长沙市芙蓉区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部出具的《关于（2020）湘0102民初9568-4号调查令的回复》；5．《关于长沙鱼米演义餐饮有限公司商请减免租金及获偿政府应急征用补偿款的函》、《关于解除曾令权与廖红英之间律师函》及快递查询单；6．长沙市芙蓉区东岸派出所执法记录仪出警情况视频及文字整理材料、《关于通知曾令权、长沙鱼米演义餐饮有限公司向实际所有权人支付租金的函》、民事起诉状、参加诉讼通知书、传票、证据目录。被告（反诉原告）廖红英辩称，廖红英同意解除与曾令权签订的《物业租赁合同》、《物业租赁补充协议》，但合同解除的原因不是曾令权诉称的因廖红英原因导致合同难以继续履行，曾令权至今仍然在继续正常经营使用案涉房屋，而是因为曾令权未依约按时支付租金构成违约导致合同无法继续履行，且因曾令权违约，不应赔偿曾令权损失。廖红英系从宇成公司处承租案涉房屋，廖红英对案涉房屋已经出卖给第三人并不知情，且廖红英与他人的纠纷与曾令权无关。曾令权无权要求廖红英退还履约保证金300000元，根据《物业租赁合同》约定，在租赁期内，如曾令权有违约行为，廖红英随时可将保证金冲抵欠付的租金、水电费、违约金、赔偿金等。曾令权至今已经拖欠廖红英租金及水电空调等费用共计460000元，抵扣曾令权缴纳的300000元履约保证金，曾令权还拖欠廖红英租金160000元，故曾令权无权要求退还保证金。曾令权无权要求免除2020年1月至4月的房屋租金，也无权要求免除2020年5月1日至腾退返还案涉房屋之日的租金，廖红英多次请求宇成公司减免疫情期间的租金，但宇成公司并未同意减免，廖红英作为自然人没有义务对曾令权进行租金减免，且曾令权违约在先也不应当减免租金。政府在疫情期间租用长沙妮儿府酒店所支付的租金与廖红英无关，更与曾令权无关，曾令权无权要求廖红英支付该补偿款。被告妮儿府公司辩称，妮儿府公司与曾令权没有房屋租赁合同法律关系，曾令权要求解除《物业租赁合同》并退还履约保证金、减免租金均与妮儿府公司无关。政府租用妮儿府公司经营的长沙妮儿府酒店用于××疫情隔离所支付的租金与曾令权没有关系，且本案是租赁合同关系纠纷，而曾令权要求妮儿府公司支付侵占的补偿款属于侵权纠纷，是另一法律关系，不应在本案中进行审理。被告（反诉原告）廖红英和被告妮儿府公司共同对本诉辩称向本院提交的证据有：1．《房屋租赁合同》；2．《催收函》；3．《再次请求减免疫情期间租赁的函告》；4.2020年5月9日《回复函》；5.2020年6月1日《回复函》及快递查询单；6．《妮儿府酒店租赁合同》（2份）。被告（反诉原告）廖红英提出反诉请求：1．判令解除廖红英与曾令权签订的《物业租赁合同》、《物业租赁补充协议》，并判令曾令权立即腾退返还案涉房屋；2．判令曾令权向廖红英支付拖欠的租金和水电空调等费用共计160000元，并支付房屋占有使用费（按物业租赁合同约定的租金标准计算至实际腾退返还案涉房屋之日止）；3．判令曾令权向廖红英支付违约金34000元；4．判令曾令权向廖红英赔偿损失200000元。事实和理由：2013年7月30日，曾令权与廖红英签订《物业租赁合同》和《物业租赁补充协议》，约定曾令权向廖红英租赁案涉房屋，租期为八年，自2013年8月1日起至2021年7月31日，租金每半年支付一次，先交后用，曾令权向廖红英支付履约保证金300000元，承租期内，曾令权须按时支付租金和水电空调费，如曾令权迟延支付租金超过30天，则廖红英有权解除双方签订的《物业租赁合同》和《物业租赁补充协议》，曾令权应按照当年租金的5%支付违约金。曾令权已经拖欠2020年1月26日至9月25日的租金共计460000元，抵扣曾令权交纳的300000元履约保证金，还拖欠廖红英租金160000元，且曾令权损坏案涉房屋造成廖红英损失200000元，廖红英多次向曾令权催交，曾令权至今拖欠未付。被告（反诉原告）廖红英对反诉请求向本院提交的证据有：1．《物业租赁合同》和《物业租赁补充协议》；2．《缴款通知书》；3．《函告》；4．案涉房屋现场照片（4张）；5．（2020）湘0102民初9244号《民事判决书》、（2020）湘0102民初9246号《民事判决书》。原告（反诉被告）曾令权对反诉辩称，合同解除是因为曾令权承租案涉房屋的合同目的无法实现，廖红英作为转租方应当保障曾令权在租赁期限内无争议无障碍地使用案涉房屋，但是因为廖红英拖欠案外人盛铁军租金的违约行为导致曾令权经营的餐厅被案外人盛铁军和案外人宇成公司锁门驱逐，对曾令权的经营产生了严重的不利影响及损失，客观导致租赁合同无法继续履行，且案外人盛铁军已书面通知曾令权，因廖红英未依约支付租金，其已于2019年11月解除与廖红英的租赁合同并提起了相关诉讼，要求解除原租赁合同，廖红英已不再享有房屋的转租权、使用权和租金收益权。此外，因疫情管控和紧急征用，曾令权承租案涉房屋的合同目的也无法实现。据此，《物业租赁合同》应当解除，廖红英应退还300000元履约保证金，并应免除曾令权在2020年1月26日至2020年4月30日期间（未使用案涉房屋）的房屋租金、仓库租金共计182048元，并根据情势变更的公平原则，减免曾令权2020年5月1日至实际腾空返还案涉房屋之日的房屋租金。曾令权已按月缴付不存在拖欠水电费、空调费等费用，且妮儿府公司一直按照1.4元/度的标准超额收取电费，曾令权保留追究相关法律责任的权利。曾令权不存在违约，亦未造成廖红英所主张的房屋损失，因曾令权承租的案涉房屋为毛坯房，装修均为曾令权承租后自行进行装饰装修并合理使用，不存在故意损害。原告（反诉被告）曾令权对反诉辩称未向本院提交证据。对原告（反诉被告）曾令权、被告（反诉原告）廖红英、被告妮儿府公司围绕本诉、反诉请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据民事诉讼证据规定，并结合庭审质证情况及当事人的陈述，本院查明事实如下：2013年7月30日，曾令权与廖红英签订《物业租赁合同》，约定廖红英将案涉房屋出租给曾令权使用，租赁用途为用于合法经营中高档餐饮；租赁期限为八年，即自2013年8月1日起至2021年7月31日止；二楼租赁面积为1000平方米，租金为每月每平方米43元，一楼东门门面租赁面积为26平方米，租金为每月每平方米180元，年租金按每两年递增7%，第七年和第八年的年租金为692160元；租金每半年支付一次，曾令权须按时缴纳租金，最迟延期三天缴纳租金，先交后用；曾令权在合同签订日向廖红英支付300000元履约保证金，如曾令权无违约行为，则在曾令权按合同约定向廖红英移交案涉房屋后的十天内无息全部退还曾令权，租赁期内，如曾令权有违约行为，廖红英随时可将履约保证金冲抵曾令权欠付的租金、水电费、违约金、赔偿金等，冲抵后如有余额，廖红英应将余额退还曾令权，如有不足，曾令权仍负有补足支付欠租、违约金、赔偿金、水电费等款项费用的义务；曾令权出现延期缴纳租金，经催缴后在廖红英催交通知限定的期限内仍未付清的，廖红英有权单方解除合同；曾令权应在合同终止或解除之日起30日内完成清场，并退出案涉房屋；如因曾令权违约导致合同解除的，其除应在解除之日起七日内付清所有欠付租金，以及应由其承担的公用事业及配套设施费用（包括但不限于：水、电等），且不得要求以案涉房屋内的装修、添附物、附着物、设施设备、物品等来作价冲抵欠租或欠付的费用，还应依约承担违约责任，包括但不限于支付违约金、赔偿金等；曾令权逾期支付租金未超过30天的，每逾期一天，按日租金一倍的标准支付违约金，逾期支付租金超过30天的，自第31天起，廖红英有权选择继续履行合同，曾令权应对逾期期间按日租金的贰倍标准支付违约金，或者立即解除合同，届时曾令权应付清租金并依约支付违约金、赔偿金以及清场退租；如曾令权出现逾期支付租金，另应赔偿由此给廖红英造成的一切经济损失外（包括逾期利益损失），还应按合同当年租金的5%向廖红英支付违约金。同日，双方签订《物业租赁补充协议》，约定廖红英将案涉房屋中的配套仓库及员工宿舍出租给曾令权使用，租赁面积以实际占用面积为准，租赁期间自曾令权开始使用日起至2021年7月31日止；配套仓库租金每月每平方米10元，员工宿舍租金每月每平方米20元，曾令权实际使用地下室仓库17平方米和地下室调料仓库24平方米，每月租金为890元。租赁合同和补充协议签订后，曾令权依约向廖红英支付了300000元履约保证金，并对案涉房屋进行了装饰装修用于经营鱼米演义餐厅。由于××疫情影响，曾令权于2020年1月26日停止经营鱼米演义餐厅。2020年2月26日，长沙市芙蓉区××疫情防控指挥部发布芙疫防令27号《长沙市芙蓉区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关事项的征用令》，通知紧急征用妮儿府酒店，客房内现有房客在2020年2月26日下午4点前，由酒店清退后移交给东岸街道办事处，移交后由东岸街道办事处、东岸派出所、东岸社区卫生服务中心进行疾病防控的指导和监测。同日，妮儿府公司与芙蓉区××妮儿府酒店集中隔离点指挥部（以下简称××妮儿府酒店指挥部）签订《妮儿府酒店租赁合同》，约定××妮儿府酒店指挥部承租位于长沙市芙蓉区××路××号××房××楼大堂夹层自助餐厅、大堂、地下车库及、地下车库及全部设施设备××防控重点人员集中隔离医学观察，租赁期限自2020年2月26日起至2020年3月16日止，租金每日20000元，共计400000元。2020年3月22日，长沙市芙蓉区××疫情防控指挥部发布芙疫防令28号《长沙市芙蓉区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关事项的征用令》，就前述芙疫防令27号征用令的内容进行再次通知。同日，妮儿府公司与××妮儿府酒店指挥部续签《妮儿府酒店租赁合同》，约定租赁期限为2020年3月22日至2020年4月20日，租金为每日28000元，共计840000元。曾令权在案涉房屋经营的鱼米演义餐厅位于妮儿府酒店二层，妮儿府酒店被芙蓉区政府租用用于对××疫情感染者进行集中隔离医学观察，实行围挡封闭，解除集中隔离观察后直至2020年4月28日才撤除围挡完毕，曾令权于2020年4月30日恢复鱼米演义餐厅营业。2020年6月15日，曾令权向廖红英寄送《关于长沙鱼米演义餐饮有限公司商请减免租金及获偿政府应急征用补偿款的函》，主张廖红英应当减免因疫情管控和紧急征用而导致曾令权无法正常使用案涉房屋期间即2020年1月26日至2020年4月30日期间的租金，基于疫情和紧急征用造成的影响持续存在，应当减免2020年5月1日至2020年7月1日的租金，长沙市芙蓉区××疫情防控指挥部支付的征用补偿款应当向曾令权支付，鉴于租金减免事宜未达成一致，曾令权将暂缓支付2020年1月26日至2020年7月25日期间的租金，该行为不应视为违约。2020年7月14日，曾令权委托湖南群龙律师事务所向廖红英作出《关于解除曾令权与廖红英之间律师函》，内容为曾令权决定自即日起解除与廖红英签订的《物业租赁合同》、《物业租赁补充协议》，律师函送达之日即为合同解除之日，曾令权迟延支付2020年1月26日至2020年7月25日期间租金系受××这一不可抗力因素影响，该行为不应被视为违约，廖红英应当免除2020年1月26日至2020年4月30日期间的租金，并减免2020年5月1日至2020年7月1日的租金，请廖红英收函后2天内与曾令权办理案涉房屋交接事宜，清算并退还曾令权交纳的保证金后，曾令权将及时腾退房屋，如廖红英拒收此函件或不及时办理案涉房屋交接事宜，由此造成的扩大损失由廖红英自行承担，包括但不限于合同解除后的房屋占有使用费等，长沙市芙蓉区××疫情防控指挥部支付的征用补偿款应当向曾令权支付。曾令权已向廖红英支付截止2020年3月26日的租金，此后曾令权未再向廖红英支付租金。另查明，2012年8月14日，案外人宇成公司与廖红英签订《房屋租赁合同》，约定廖红英租赁宇成公司所有的长沙市芙蓉区××路××号××大厦××层××用于经营酒店，可部分对外转租，但不得整体对外转租，租赁期限为十二年，自2012年9月1日起算。2018年，宇成公司将廖红英承租的金天大厦二层房屋出卖给案外人盛铁军，并已依法办理了不动产权属变更登记。2019年11月26日，因廖红英逾期支付租金，盛铁军和宇成公司工作人员封锁曾令权经营的鱼米演义餐厅，导致餐厅停业。2019年12月1日，盛铁军向曾令权和长沙鱼米演义餐饮有限公司作出《关于通知曾令权、长沙鱼米演义餐饮有限公司向实际所有权人支付租金的函》，称因廖红英未依约及时支付租金，且经书面通知两个月后仍未支付，盛铁军已于2019年11月通知廖红英解除与其签订的《房屋租赁合同》，廖红英不再享有曾令权承租的长沙市芙蓉区远大一路1359号金天大厦二层房屋项下的转租权、使用权和租金收益权，曾令权与廖红英之间租赁的基础是廖红英与宇成公司的《房屋租赁合同》，因廖红英未依约给付租金导致《房屋租赁合同》的解除，将影响曾令权与廖红英之间的《物业租赁合同》的正常履行，为维护双方的合法权益，特此通知曾令权将租金支付给房屋的实际所有权人盛铁军。2020年6月1日，因廖红英逾期支付租金，盛铁军向本院提起诉讼，本院于2020年7月10日向长沙鱼米演义餐饮有限公司作出（2020）湘0102民初7915号《参加诉讼通知书》和传票，通知长沙鱼米演义餐饮有限公司作为第三人参加该案诉讼。本院认为，曾令权与廖红英签订的《物业租赁合同》、《物业租赁补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同签订后，廖红英向曾令权交付了合同约定的案涉房屋，曾令权按合同约定向廖红英支付租金。在合同履行过程中，因廖红英欠付案外人盛铁军房屋租金，导致案涉房屋于2019年11月被锁门停业，且后续持续被侵扰无法正常使用，租赁合同目的已经无法实现。并且廖红英反诉请求主张解除其与曾令权于2013年7月30日签订的《物业租赁合同》、《物业租赁补充协议》，并要求曾令权立即腾退搬离案涉房屋，故曾令权诉请解除租赁合同和补充协议，本院予以支持。关于租金减免的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案中，2020年初在履行租赁合同过程中涉及的××疫情带来的交通管制、返工推迟、商铺关闭等情况直接影响了租赁合同的履行，且案涉房屋所处的长沙妮儿府酒店被长沙市芙蓉区××疫情防控指挥部征用作为××防控重点人员集中隔离医学观察场所，进出实施围挡封闭，曾令权在案涉房屋经营的鱼米演义餐厅停止营业，根据公平原则，结合不可抗力因素影响程度及合同实际履行情况，本院酌情免除案涉房屋在2020年1月26日至2020年4月30日期间的租金。根据本院查明事实，曾令权已向廖红英支付截止2020年3月26日的租金，经抵扣免租期，其还应向廖红英支付自2020年6月30日起至2020年8月4日本案立案时止的租金共计67410元，故对曾令权主张减免2020年1月26日至2020年4月30日期间租金的诉请，本院予以支持，对廖红英反诉请求曾令权支付欠付的租金、水电空调费等费用共计160000元，本院予以部分支持。关于征用补偿款的问题。曾令权诉称的征用补偿款系芙蓉区××妮儿府酒店集中隔离点指挥部租赁妮儿府酒店117间客房、一楼大堂夹层自助餐厅、大堂、地下车库及、地下车库及全部设施设备向妮儿府公司支付的租金为被补偿人或曾令权是否有权主张廖红英支付部分征用补偿金额，属于另一法律关系，不属于本案审理范围，不应在本案中处理，故曾令权诉请廖红英支付2020年2月26日至2020年4月19日的征用补偿款，本院不予支持。关于房屋占有使用费的问题。曾令权在合同解除后仍持续占有使用案涉房屋至今，应当向廖红英支付占有使用费，酌情参照《物业租赁合同》约定的租金标准计算，截止2020年11月6日，经抵扣合同约定的清场期一个月后为123364元，故廖红英反诉请求曾令权支付房屋占有使用费，本院予以支持。关于支付违约金、赔偿损失的问题。《物业租赁合同》约定，如曾令权有违约行为，廖红英随时可将保证金冲抵曾令权欠付的租金、水电费、违约金、赔偿金等，冲抵后如有余额，廖红英应将余额退还曾令权，如有不足，曾令权仍负有补足支付欠付的违约金、赔偿金、水电费等款项费用的义务；曾令权延迟支付合同项下的租金，廖红英有权立即解除合同，届时曾令权应付清租金并赔偿由此给廖红英造成的一切经济损失，还应按合同当年租金的5%向廖红英支付违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，廖红英并未举证证明其因对方拖欠租金所造成的实际损失金额或因对方拖欠租金所造成的不同于常规状态的特殊损失金额，而拖欠租金所造成的损失最通常的表现为利息损失。故本案双方约定违约金为当年租金的5%，显然过分高于实际损失，兼顾本案合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则、诚实信用原则进行衡平，本院酌情将违约金调整为按欠付租金的5％计算为3370.5元，故廖红英反诉请求曾令权支付违约金34000元，本院予以部分支持。曾令权主张廖红英赔偿营业损失50000元，廖红英反诉主张曾令权赔偿损失200000元，双方均并未提供证据证明损失的实际发生，依法应当承担举证不能的法律后果，故曾令权诉请廖红英赔偿营业损失50000元，廖红英反诉请求曾令权赔偿损失200000元，本院不予支持。关于房屋装饰装修残值损失的问题。在本案审理过程中，曾令权于2020年9月8日向本院申请对案涉房屋装饰装修残值进行鉴定，本院组织双方当事人进行委托鉴定质证后，双方协商确定由湖南长城资产评估有限公司进行鉴定，因曾令权无法提供案涉房屋装修图纸、施工合同、工程预（结）算书在内的资料，湖南长城资产评估有限公司提出鉴定存在一定难度，曾令权于2020年11月6日向本院提出撤回鉴定申请，鉴此，曾令权不能提供证据证明租赁合同解除时房屋装饰装修残值损失，故曾令权诉请廖红英赔偿房屋装饰装修残值损失100000元，本院不予支持。关于履约保证金的问题。曾令权已向廖红英支付履约保证金300000元。综合考量本案实际情况，曾令权所付的履约保证金300000元应予抵扣其应付的租金67410元、违约金3370.5元，经抵扣后廖红英应向曾令权返还履约保证金229219.5元，曾令权诉请廖红英返还履约保证金300000元，本院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、曾令权与廖红英于2013年7月30日签订的《物业租赁合同》、《物业租赁补充协议》于2020年8月4日解除；二、在本判决生效后十日内，曾令权向廖红英返还长沙市芙蓉区远大一路1359号金天大厦二楼、一楼东门门面房屋及配套仓库、员工宿舍房屋；三、在本判决生效后十日内，曾令权向廖红英支付2020年8月4日至2020年11月6日的房屋占有使用费123364元（2020年11月7日起至返还房屋完毕之日止的房屋占有使用费按《物业租赁合同》和《物业租赁补充协议》约定的租金标准计算）；四、在本判决生效后十日内，廖红英向曾令权返还履约保证金229219.5元（已抵扣租金67410元、违约金3370.5元）；五、驳回曾令权的其他诉讼请求；六、驳回廖红英的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费因适用简易程序已减半收取4265元，反诉受理费因适用简易程序已减半收取4043元，合计8308元，由曾令权负担4154元，由廖红英负担4154元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  江涛二〇二〇年十一月六日法官助理李家成书记员尹嫱附本判决引用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。