浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2622号 上诉人（原审被告）：临海市伟业房地产开发有限公司，住所地：临海市大田街道前江北路****。统一社会信用代码：91331082794363582T。 法定代表人：马凤搂。 委托诉讼代理人：项建华，浙江崇和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金鹏，浙江崇和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李永秋，男，汉族，1960年6月10日出生，住临海市。 委托诉讼代理人：王翔东，浙江昶日律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：罗培胜，男，汉族，1970年6月13日出生，住临海市。 上诉人临海市伟业房地产开发有限公司（以下简称伟业公司）因与被上诉人李永秋、罗培胜房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省临海市人民法院（2020）浙1082民初3391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 伟业公司上诉请求：一、依法改判驳回被上诉人李永秋的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审法院认为，（2020）浙1082民初1547号民事判决已经生效，该案中与本案格式相同的《认购书》有效，故本案《认购书》有效。但是该案与本案在付款时间、付款金额、当事人之间的关系等诸多重要事实上都不相同，效力作一样的认定显属错误。2.一审判决认定被上诉人李永秋交付购房定金20万元错误。涉案《收条》和《认购书》均为被上诉人罗培胜出具，该两份证据不能相互印证。根据“谁主张，谁举证”的基本证据规则，被上诉人除了《收条》，还应提供汇款单、银行转账记录等证据证明款项实际交付。根据本案证据显示，涉案项目于2015年12月28日原则性通过设计方案，2016年6月1日通过正式的规划图纸，2016年6月22日办理了建设用地规划许可证，2016年7月12日办理了建筑工程施工许可证。在2016年6月1日前，被上诉人李永秋根本无法了解涉案房屋的具体位置、面积、布局等基本要素，在不了解的情况下，其支付定金20万元，明显不符常理。3.一审判决认定2017年8月15日被上诉人李永秋向被上诉人罗培胜支付的40万元属于购房款错误。本案《认购书》于2017年11月13日签订，但被上诉人李永秋在该日前就支付40万元。按照房地产交易规则，被上诉人李永秋没有必要在合同签订前就支付款项，并且被上诉人李永秋在支付款项后也没有要求并取得被上诉人罗培胜出具的款项交付的相关书面依据，明显不符合常理。结合被上诉人罗培胜从民间巨额融资开发涉案项目及双方具有亲戚关系的事实来看，该笔款项极有可能是被上诉人罗培胜向被上诉人李永秋的借款或者被上诉人李永秋对涉案项目的投资款。被上诉人李永秋应当提供足够的证据证明该笔款项是购房款而不是其他资金往来款项，但其没有提供这些证据，其应承担举证不利的后果。4.一审法院采信杨某证人证言错误。证人杨某是被上诉人罗培胜聘用的，工资也由罗培胜发放，其只是挂在上诉人名下，其与罗培胜具有利害关系，且其作证内容与本案客观事实相违背。根据证人证言，涉案小区的销售模式是：首先，上诉人将盖有公章的空白《认购书》交于被上诉人罗培胜，并授权罗培胜代表上诉人与购房者签署《认购书》。罗培胜先行收取购房款，签订正式的购房合同后，再将购房款支付到上诉人账户。但事实是上诉人根本没有授权，也没有交付过盖有公章的空白《认购书》。根据《协议书》第四条的约定，涉案楼盘的销售资金应当直接入上诉人账户，被上诉人罗培胜不得另行开设账户收取购房款。从涉案小区的实际操作情况看，上诉人在取得商品房预售许可证后，于2017年5月16日至11月20日期间与各买受人均签订的是正式的《商品房买卖合同》，购房款均支付到上诉人账户。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决认定《认购书》效力及于上诉人错误。涉案《协议书》系房地产开发挂靠协议，违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效，其中约定的内容均为无效，被上诉人罗培胜无权代表上诉人与被上诉人李永秋签订《认购书》。根据民法总则第一百七十一条的规定，《认购书》对上诉人不生效力。同时，被上诉人罗培胜的行为不构成表见代理。首先，按照一般的观念，一个手持公司盖章的空白协议的人员并不足以使他人相信其有权代表公司，在商事交易中，只有出具授权委托书后，相对人才能相信第三人确实有权代表公司。本案的被上诉人罗培胜并非上诉人员工，上诉人也没有出具过授权委托书。在此情况下，被上诉人李永秋应及时向上诉人核实被上诉人罗培胜有无代理权，但其没有核实。其次，《认购书》上没有上诉人经手人员和审批人员的签字认可，被上诉人李永秋对此没有提出合理怀疑。最后，按照正常的交易认知，被上诉人李永秋应通过上诉人公司财务部门办理相关付款手续，而不是直接付款给被上诉人罗培胜。因此，被上诉人李永秋并非善意，罗培胜不构成表见代理。2.一审判决认定《认购书》有效错误。被上诉人李永秋并不具有买房的真实意思表示。首先，被上诉人李永秋购房款的交付存在诸多不合理之处。其次，两被上诉人系亲戚关系，且不排除借款或投资可能。最后，所有款项并未实际交付上诉人。因此，房屋买卖关系不能成立，本案极有可能涉嫌虚假诉讼。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 李永秋辩称，上诉人的上诉理由不能成立。一审判决认定事实、适用法律均正确。涉案小区系被上诉人罗培胜挂靠上诉人开发的，具体工作均由被上诉人罗培胜负责，费用由其承担，所获利益均由其享有。被上诉人罗培胜的行为构成表见代理，法律后果应由上诉人承担。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 罗培胜未作答辩。 李永秋向一审法院起诉请求：1.确认李永秋与伟业公司于2017年11月13日签订的《认购书》有效；2.判令伟业公司向李永秋交付《认购书》约定的商品房套房、车位、储藏室；3.判令伟业公司协助办理商品房（坐落于向阳家园****，车位为地上****，储藏室为**）权属证书的变更过户登记手续。诉讼过程中，李永秋变更诉讼请求为：1.依法解除李永秋与伟业公司于2017年11月13日签订的《认购书》即商品房买卖合同；2.判令伟业公司向李永秋返还购房款892464元、支付利息（以892464元为基数，自2017年11月13日起计算至债务履行完毕之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付），并赔偿经济损失103950元；3.判令伟业公司支付惩罚性赔偿892464元。 一审法院认定，罗培胜挂靠伟业公司开发临海市江南街道下浦村（原青年路）商住楼项目（即向阳家园1#楼），双方于2014年6月11日签订《协议书》1份，协议书的主要内容有：罗培胜经转让获得临海市江南街道下浦村商住楼土地使用权，并取得该地块的国有土地出让合同；该商住楼项目由罗培胜负责组织建设，费用由罗培胜自行承担，项目资金须进入伟业公司设立银行账户；该块地由罗培胜具体负责办理土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证以及商品房预售证等一切手续，并由罗培胜负责组织开发、销售等工作（购房合同由伟业公司签订盖章）；罗培胜按销售总额2%支付伟业公司管理费；该项目的商品房销售价格由罗培胜确定。2015年11月浙江恒欣建筑设计股份有限公司就涉案项目编制了《临海市向阳家园方案设计》，2016年6月22日涉案地块取得了《建设工程规划许可证》，同年7月12日取得《建筑工程施工许可证》，2017年4月20日，取得了商品房预售证。罗培胜在挂靠伟业公司开发建设向阳家园过程中，李永秋向罗培胜预订该项目中的商品房，并于2015年12月8日向罗培胜支付定金20万元，后陆续于2017年8月15日、11月13日支付购房款至罗培胜个人账户40万元、29万元。在销售过程中，罗培胜用盖有伟业公司印章的认购书与李永秋签订认购协议，载明李永秋认购向阳家园1单元1101室，车位位置为地上17号、18号，储藏室位置2-74，总房款合计1012464元。《认购书》同时载明首付款692464元，贷款额度12万元，已付定金20万元，房款汇入罗培胜账户。《认购书》中另约定，《商品房买卖合同》签约时间另行通知，购买方未能按时与本公司签订《商品房买卖合同》的，视为购买方放弃认购权力，本认购书自行失效，其已付定金不予退还，《商品房买卖合同》签订后，本认购书自行失效。伟业公司因涉案房地产开发项目与浙江申泰建设有限公司产生债务纠纷，案件进入法院执行程序后双方达成《执行和解协议》，约定伟业公司以向阳家园的房产抵债。2020年4月30日，伟业公司与浙江申泰建设有限公司的法定代表人戴世中签订商品房买卖合同，将李永秋所认购的向阳家园1单元1101室以及2-74地下室出售给戴世中。现上述房产登记在戴世中名下。 一审法院认为，本案的争议焦点之一是《认购书》是否系商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中李永秋虽已支付了大部分的房款，但其所签订的《认购书》仅明确了商品房的基本状况、商品房价款的确定方式及总价款，对其他主要内容并未作约定，且《认购书》中亦明确记载：《商品房买卖合同》需另行签订，《商品房买卖合同》签订后该《认购书》自行失效，故该院认为《认购书》仅是预约合同，对李永秋有关该《认购书》系商品房买卖合同的主张，该院不予支持。本案的争议焦点之二是《认购书》的效力问题。该院认为，伟业公司与罗培胜签订协议书约定罗培胜以伟业公司的名义对案涉临海市江南街道下浦村商住楼项目组织开发、销售等工作，项目开发的费用由自行承担，建成的商品房销售价格亦由罗培胜确定，但罗培胜需按销售总额2%向伟业公司支付管理费。伟业公司出借资质给罗培胜用于开发房地产项目、销售商品房，双方所订立的协议书属于挂靠协议，违反法律强制性规定，应属无效。但罗培胜作为挂靠方以伟业公司的名义与李永秋就案涉商品房签订认购书，李永秋作为善意相对人有理由相信罗培胜有权代理签订上述协议，协议效力及于伟业公司。伟业公司以其与罗培胜签订的挂靠协议无效主张罗培胜的订约行为为无权代理，且认为李永秋与罗培胜存在通过签订《认购书》的虚假行为隐瞒双方真实债权债务关系的嫌疑，但伟业公司在本案中未提供充分有效的证据支持其抗辩意见，根据民事诉讼证据规则，应当就此承担不利的诉讼后果。综上，该院认为罗培胜对外以伟业公司名义与李永秋签订的《认购书》对伟业公司具有法律约束力。本案的争议焦点之三是《认购书》是否应解除以及解除后所产生的民事责任问题。涉案房产已经因伟业公司与案外人浙江申泰建设有限公司的债务纠纷而以物抵债，并办理了不动产登记手续，故双方签订的《认购书》已不能达成合同目的，李永秋现要求解除《认购书》，该院予以支持。《认购书》解除后，李永秋所支付的房款89万元及相应的利息，伟业公司应予返还。李永秋主张其另现金支付了2464元，缺乏相应的证据，该院不予支持。至于李永秋所主张的房屋增值损失103950元，因其未提交相应的证据，故该院不予支持。对李永秋主张的惩罚性赔偿892464元，本案在审理过程中就该超过原诉讼请求标的额的诉讼请求通知李永秋补缴诉讼费，其未在法律规定的期限内补缴，视为其撤回该项诉讼请求，该院不予处理。综上所述，李永秋合理的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除李永秋与临海市伟业房地产开发有限公司签订的《认购书》；二、临海市伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内返还李永秋购房款89万元及利息（以89万元为基数从2017年11月13日起计算至履行完毕之日止，2019年8月19日之前按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付，2019年8月20日开始按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；三、驳回李永秋的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13912元，减半收取6956元，由李永秋负担621元，临海市伟业房地产开发有限公司负担6335元。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、《认购书》是否有效，效力是否及于上诉人。首先，上诉人主张罗培胜与李永秋存在亲戚关系，涉案购房款可能系借款或投资款，《认购书》并非两被上诉人真实的意思表示，应为无效，但上诉人在一、二审中均未提供有效的证据予以证明，对该主张，本院不予采信。其次，上诉人诉称罗培胜并无代理权，且李永秋在签订《认购书》时未进行严格审查，并非善意相对人，因此，《认购书》的效力不应及于上诉人。根据本案查明的事实，罗培胜与李永秋签订的《认购书》上盖有上诉人的公章，且综合整个案情看，罗培胜确实具体在负责组织涉案房地产的开发、销售等工作，在此情况下，上诉人认为李永秋并非善意相对人不能成立，一审法院认为《认购书》效力及于上诉人并无不当。二、被上诉人是否已支付定金20万元，购房款40万元。首先，上诉人认为李永秋支付定金的时间、交付方式存疑，一审法院认定已交付定金20万元存在不当。根据本案查明的事实，上诉人与罗培胜系2014年6月11日签订《协议书》，2015年11月浙江恒欣建筑设计股份有限公司就涉案项目编制了方案设计。作为罗培胜的朋友，李永秋在知悉有关消息的情况下支付定金预定房屋符合情理。同时，虽然涉案定金并非转账方式交付，但《收条》与《认购书》记载能相互印证，在无其他反驳证据的情况下，一审法院认定已实际交付定金并无不当。其次，上诉人认为早于《认购书》签订时间支付的40万元并非购房款，但无法提供任何证据予以证明，对该抗辩主张，本院亦不予采纳。 综上所述，上诉人临海市伟业房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12700元，由上诉人临海市伟业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邬卫国 审 判 员 阮丹军 审 判 员 胡精华 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 杨晓晓 代书记员 郑 艳