黑龙江省绥化市北林区人民法院民 事 判 决 书(2020)黑1202民初154号原告：刘金波，男，1969年2月10日出生，汉族，个体，现住绥化市北林区。委托诉讼代理人：韩胜林，绥化市北林区大有法律服务所法律工作者。被告：蒋立文，男，1988年2月8日出生，汉族，无业，现住黑龙江省巴彦县。委托诉讼代理人：王洪亮，黑龙江贵诚律师事务所律师。第三人：黑龙江省佳望房地产开发有限公司，住所地绥化市北林区富贵园小区**侧商服。法定代表人：张浩，职务经理。委托诉讼代理人：徐群，黑龙江三星律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐秀梅，黑龙江正达律师事务所律师。原告刘金波与被告蒋立文、第三人黑龙江省佳望房地产开发有限公司买卖合同纠纷及第三人黑龙江省佳望房地产开发有限公司与被告蒋立文、刘金波买卖合同纠纷案件，本院受理后，依法独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘金波及其委托诉讼代理人韩胜林，被告蒋立文及其委托诉讼代理人王洪亮，第三人黑龙江省佳望房地产开发有限公司委托诉讼代理人徐群、徐秀梅，证人王某、闫某、邵某、张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘金波向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付原告购房首付款202822元及垫付银行按揭贷款44770元或解除被告与第三人房地产开发公司的房屋买卖合同，确认原告与第三人房屋产权交易关系；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2014年承包第三人开发的绥化市北林区西湖御园4号楼五项建设工程，第三人以给付房屋的形式支付原告部分工程款。2016年2月25日，原告将西湖御园4号楼1单元1403室楼房出卖给被告蒋立文，第三人根据原告要求为被告办理按揭贷款，购房首付款由原告代被告交付给第三人，银行贷款下发到第三人处后，由第三人转给原告。因被告未按期向银行偿还贷款，亦未向原告支付购房首付款，故原告按期向银行偿还贷款。此后原告多次与被告协商支付购房款或解除合同，但均未达成一致意见。原告认为，被告购房的房屋原所有人为原告，被告与第三人签订银行按揭贷款手续后，应按合同约定偿还按揭贷款，并向原告支付购房首付款。被告行为已经违反约定，故原告诉至法院，要求被告给付原告购房首付款及垫付的银行贷款或解除被告与第三人房地产开发公司的房屋买卖合同，诉讼费用由被告负担。被告蒋立文答辩称，第一、本案原、被告之间不存在房屋买卖合同关系。原告刘金波向案外人齐国峰订购料石，将该两处房屋拨付给齐国峰用作抵顶砂石款，后由刘金波、齐国峰及被告蒋立文等共同到第三人处开具的购房合同和票据，同时双方在房产部门办理了房屋预售登记，权利人为被告蒋立文。后因被告蒋立文需要资金支付工资和油款，与齐国峰、刘金波协商，协助在第三人处办理房屋按揭贷款手续。贷款发放后被原告刘金波占用，未支付给被告蒋立文。第二、本案立案时原告诉请有误，案由错误。被告蒋立文取得该房屋是以抵顶的形式，并非房屋买卖，故不存在拖欠原告购房首付款的情况。原告垫付的银行按揭贷款，亦是其应该偿还的，并非替被告垫付。第三、原告无权要求被告给付购房首付款和银行按揭贷款。涉案房屋系全款抵帐给被告，被告在取得该房屋时已经与案外人齐国峰结算完毕。原告刘金波向齐国峰订购料石时，已将该房屋拨付给案外人齐国峰，而齐国峰与原告刘金波之间的购料石合同纠纷与被告无关，请求法院驳回原告的诉讼请求。第四、涉案房屋的银行贷款全部由原告使用，且原告于2019年8月23日停止偿还房屋的银行贷款，被告未避免本人被银行划入失信人，自2019年7月至2020年6月按月偿还银行贷款，共偿还14281.02元，被告将另案主张要求原告返还。第三人黑龙江省佳望房地产开发有限公司答辩如下：2016年原告在其公司承包五项建设工程，因公司资金困难，大部分工程款以给付房屋的形式支付给原告，其中包括西湖御园4号楼一单元1403室，该房屋系第三人顶账给原告的工程款。涉案房屋以第三人名义与被告蒋立文签订买卖合同并办理按揭银行贷款，但涉案房屋首付款系由原告刘金波支付给第三人，由第三人办理银行贷款。银行贷款下发后，第三人将银行贷款及首付款均返还原告，并将房屋钥匙交付给原告。综上，涉案房屋系由第三人开发，因原告刘金波在第三人处承包工程，故第三人将涉案房屋抵作工程款折抵给原告，被告主张的齐国峰与第三人无关。第三人黑龙江省佳望房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：请求确认2016年3月6日第三人与被告蒋立文签订的《商品房买卖合同》无效。理由如下：2015年11月5日第三人将其开发建设的西湖御园小区多套房屋以支付工程款的方式抵付给原告刘金波，包括涉案的4号楼1单元1403室楼房。刘金波称将该房屋出卖给被告蒋立文，第三人按刘金波要求于2016年3月6日与被告蒋立文签订《商品房买卖合同》，因原告刘金波以被告蒋立文未给付购房款及偿还银行贷款为由提起诉讼，本案审理过程中被告蒋立文自述与原告刘金波没有买卖关系，并称原告为办理贷款由被告与第三人签订房屋买卖合同，贷款由刘金波偿还。被告蒋立文从未到第三人处办理入户手续，涉案房屋至今未向被告交付，说明第三人与被告蒋立文签订的房屋买卖合同违反法律规定，双方签订的房屋买卖合同无效。综上，请求法院查清事实，依法确认第三人按原告刘金波要求与被告签订的《商品房买卖合同》无效。被告蒋立文对第三人请求确认房屋买卖合同无效有异议，辩称如下：第一、第三人在本案两次开庭审理后提出申请，其已丧失请求确认无效的权利，不应受理及审理。第三人如对商品房买卖合同有异议，应另案提起诉讼。第二、原告在案件二次开庭审理后变更诉讼请求不符合法律规定，不应准予。原告在第三次开庭时对是否具有买卖合同作出不同陈述，明显有虚假陈述。原告刘金波对第三人的申请无异议，涉案房屋被告仅是贷款顶名，第三人和被告之间买卖合同不真实，另涉案房屋一直由原告占有和使用，至今未交付被告，故第三人和被告之间的买卖合同无效。原告刘金波为支持其诉讼主张，向法庭提供了如下证据：1.2019年6月25日黑龙江省佳望房地产开发有限公司出具的证明，证实2015年11月5日其公司将西湖御园4号楼1单元1403室、4号楼2单元1403室给付原告刘金波，以抵顶拖欠原告的部分工程款，后其公司按原告刘金波要求将西湖御园4号楼1单元1403室住宅楼为被告蒋立文以按揭贷款的形式办理相关手续；西湖御园4号楼2单元1403室住宅楼为闫某以按揭贷款的形式办理相关手续，上述两处房屋的首付款均是原告刘金波给付公司，贷款发放后，银行贷款及首付款由公司转给原告刘金波；2.商品房买卖合同一份，证实2016年3月6日，被告蒋立文与第三人黑龙江省佳望房地产开发有限公司签订购买涉案商品房屋买卖合同，总价款为374891元;3.中国农业银行现金交款单复印件一份，证实原告收到银行贷款；4.中国农业银行还款凭证,证实原告垫付涉案房屋银行贷款共计44770元；5.2016年4月12日收据复印件一份（原件在第三人处保管），证实原告向第三人交付涉案房屋首付款154891元；6.现金缴款单复印件一份（原件在中国农业银行），证实原告交付到黑龙江省佳望房地产开发有限公司的首付款，经会计邵某交付到农业银行，为被告蒋文文办理按揭贷款；7.农业银行借款凭证、银行明细，证实涉案房屋银行贷款为220000元，黑龙江省佳望房地产开发有限公司于2016年4月20日将包括本案涉案房屋在内的三套房屋首付款共计543842元返还至张某账户，2016年5月6日黑龙江省佳望房地产开发有限公司将两套房屋（其中一套系涉案房屋）银行贷款440000元返还至张某账户内；8.贷款保证金收据一份，证实原告为被告蒋立文办理房屋按揭手续垫付贷款保证金11000元，现金支付；9.取暖费票据一份，证实2019年原告交纳涉案房屋取暖费2299.55元；10.证人邵某证人证言，证人称其系黑龙江省佳望房地产开发有限公司财务，原告刘金波通过张某向公司交付房屋首付款，现金交付，大约二、三个房屋，张某是给刘金波管钱的，房屋好像是4号楼2单元的，蒋立文还有闫某。首付款存完后，公司又将首付款返给张某，银行贷款发放后也一并返给张某；11.证人张某证人证言，证人称原告刘金波系其老板，证房屋办理贷款时交钱都是证人去办理的，证人和邵某一同到银行办理手续，登记在蒋立文名下的房屋贷款是证人办理的，涉案房屋首付款是刘金波给证人的，该房屋贷款大约20多万，贷款发放给给第三人后中，第三人将银行贷款返给证人，证人又转给刘金波。涉案房屋是公司顶帐给刘金波的，刘金波让证人领着蒋立文去办贷款。被告蒋立文为支持其诉讼主张，向法庭提供了如下证据：1、供应料石票据复印件76张，证实2014年至2016年期间，被告蒋立文及闫某共同为案外人齐国峰供应料石约1万多立方米，其中8000立方米齐国峰以涉案房屋及另一套房屋抵顶；2.查档证明一份，证实涉案房屋预告登记在被告蒋立文名下，并已作抵押登记；3.银行业务凭证一份及明细一份，证实蒋立文自2019年7月至2020年6月，被告蒋立文已还款14281.02元；4.录音光盘及整理材料三份，证实被告名下的涉案房屋系抵账得来，该抵账的过程为原告刘金波订购齐国峰料石，划拨给齐国峰，由齐国峰抵顶给原告，而且原告刘金波在录音中并不承认所谓的房屋买卖，与本案原告在诉讼时所陈述的事实相矛盾，另证实原告刘金波与齐国峰之间经济往来关系5.证人王某证人证言，证人称其自2014年起给蒋立文开车送料石，给齐国峰送料。2014年至2016年期间，证人一直给齐国峰运送料石，因车主蒋立文拖欠证人工资，证人向蒋立文索要工资时，蒋立文告知证人在绥化用料石抵换房屋，等房子出卖后给付工资；6.证人闫某证人证言，证人称其与蒋立文系合伙关系，共同为齐国峰送料石，收益平均分配。因齐国峰拖欠原告及证人料石款，用西湖御园小区的房屋折抵250000元，料石款中有证人份额，齐国峰给证人和蒋立文每人一套房屋作为料石款，协商时在齐国峰料厂，现场有证人、蒋立文及司机王某和齐国峰，原告刘金波未在现场。2016年2月在西湖御园院内开发商二楼齐国峰带蒋立文及证人到邵会计处签订购房合同，价款大约30余万。证人及蒋立文均未支付购房首付款，周转不开办理银行贷款。后期齐国峰告诉房屋是刘金波的，刘金波给齐国峰，齐国峰又给蒋立文及证人，都是顶账。第三人黑龙江省佳望房地产开发有限公司为支持其诉讼主张，向法庭提供了缴纳首付款凭证及农业银行贷款凭证，证实涉案房屋签订买卖合同后，由原告刘金波向第三人交付购房首付款，剩余价款220000元办理银行按揭贷款，第三人为蒋立文在银行进行贷款手续。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年，原告刘金波承包第三人黑龙江省佳望房地产开发有限公司开发的绥化市北林区西湖御园4号楼五项建设工程，第三人以现金及房屋抵帐的形式向原告刘金波支付工程款，抵帐房屋中包括西湖御园4号楼一单元1403室楼房。2016年3月6日，第三人黑龙江省佳望房地产开发有限公司按原告刘金波要求与被告蒋立文签订《商品房买卖合同》，合同约定“蒋立文购买西湖御园第4幢1单元1403号房屋，建筑面积80.97平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4630元，总金额叁拾柒万肆仟捌佰玖拾壹元整￥374891.00，买受人自签约之日付房款￥154891.00元，其余房款￥220000.00元为银行按揭贷款”。被告与第三人签订合同后，原告刘金波于2016年4月12日向第三人支付涉案房屋购房首付款154891元，剩余房款由第三人办理银行按揭贷款。2016年5月5日，涉案房屋银行贷款220000元发放至第三人帐户内，后第三人将购房首付款154891元及银行贷款220000元均返还给原告刘金波，并将涉案房屋交付给原告刘金波。涉案房屋的银行贷款自2016年6月至2019年6月期间均由原告刘金波按月偿还，偿还贷款共计44770元，自2019年7月至今涉案房屋银行贷款由被告蒋立文按月偿还，涉案房屋至今由原告刘金波实际占有和使用。现原告刘金波以被告蒋立文未支付购房款为由诉至法院，要求：1.被告给付原告垫付的购房首付款154891元及垫付的银行贷款44770元，或解除被告蒋立文与第三人黑龙江省佳望房地产开发有限公司的房屋买卖合同；2.诉讼费由被告负担。审理中，被告蒋立文对原告要求给付购房首付款及垫付的银行贷款有异议，抗辩称涉案房屋系被告以物抵债形式取得并非房屋买卖。因原告刘金波拖欠案外人齐国峰款项，而齐国峰拖欠被告蒋立文及证人闫某料石款，经被告与齐国峰协商，齐国峰将涉案房屋西湖御园4号1403室及另一处楼房共作价480000元，折抵给被告蒋立文及证人闫某每人一套（每套房屋折价240000元）。另因涉案房屋办理银行贷款，被告与第三人签订《商品房买卖合同》，合同中的价款是为贷款使用并不真实，且涉案房屋银行贷款220000元均由原告刘金波使用，故原告无权要求被告按《商品房买卖合同》的约定价格给付购房首付款及偿还的银行贷款。原告刘金波对被告的抗辩不予认可，称齐国峰未向原告运送料石，原告不拖欠案外人齐国峰款项，涉案房屋系第三人黑龙江省佳望房地产开发有限公司抵帐给原告的工程款，与齐国峰无关。第三人黑龙江省佳望房地产开发有限公司对被告蒋立文主张涉案房屋以物抵债的形式取得亦有异议，并称其公司系绥化市北林区西湖御园小区开发商，原告刘金波承包该小区五项工程，西湖御园4号楼一单元1403室楼房系其公司抵帐给原告的工程款，第三人亦按原告要求与被告签订《商品房买卖合同》。因被告蒋立文庭审中主张与原告之间没有买卖合同关系，原告为办理银行贷款由被告蒋立文与第三人签订《商品房买卖合同》，另因被告从未到第三人处办理入户手续，涉案房屋至今由原告占有和使用，未向被告实际交付，故第三人黑龙江省佳望房地产开发有限公司在案件审理过程中向本院提出申请，请求确认2016年3月6日第三人按原告刘金波要求与被告蒋立文签订的《商品房买卖合同》无效。被告蒋立文认为第三人在两次开庭审理后向法院提出申请，已丧失请求确认无效的权利，不应受理及审理，第三人应另案提起诉讼。原告对第三人申请确认《商品房买卖合同》无异议，因涉案房屋系第三人折抵给原告的工程款，故2016年第三人按原告要求与被告签订《商品房买卖合同》，并办理银行按揭贷款。现原、被告之间未形成真实的买卖合同关系，故第三人与被告签订的《商品房买卖合同》亦不具有真实性，第三人作为合同主体，作为出卖方有独立请求权。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”本案中，原告刘金波与被告蒋立文对第三人黑龙江省佳望房地产开发有限公司系涉案房屋西湖御园4号楼1单元1403室的开发商均无异议，对涉案房屋系由第三人折抵给原告的工程款亦无异议。黑龙江省佳望房地产开发有限公司作为涉案房屋开发商，亦作为涉案《商品房买卖合同》主体之一，应属于有独立请求权的第三人，有权在审理过程中提起诉讼。另第三人黑龙江省佳望房地产开发有限公司提出诉请的诉讼标的与原、被告争议的诉讼标的有利害关系，故本院对原告刘金波及第三人黑龙江省佳望房地产开发有限公司的诉讼请求合并审理。关于原告刘金波要求被告蒋立文按《商品房买卖合同》约定的价格给付购房首付款154891元及垫付银行贷款44770元，其虽向本院提供《商品房买卖合同》、中国农业银行凭证、现金缴款单、收据及证人邵某、张某证人证言等证据予以佐证，但被告对此有异议，辩称其与原告之间并非房屋买卖合同关系，涉案房屋系以物抵债形式取得，故不同意给付原告购房首付款及银行贷款；鉴于涉案房屋购房首付款系由原告交付至第三人黑龙江省佳望房地产开发有限公司，剩余款项办理按揭银行贷款，银行贷款220000元发放后，第三人将购房首付款及银行贷款均返还给原告，而涉案房屋至今仍由原告占有和使用，并未向被告实际交付，可见涉案的《商品房买卖合同》至今尚未实际履行，故原告要求被告按《商品房买卖合同》约定的价格给付购房首付款154891元及垫付银行贷款44770元，无事实依据，本院不予支持。关于第三人黑龙江省佳望房地产开发有限公司请求确认2016年3月6日第三人按原告刘金波要求与被告蒋立文签订的《商品房买卖合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，第三人系涉案房屋开发商，应原告要求与被告蒋立文签订《商品房买卖合同》，双方当事人在签订房屋买卖合同后，涉案房屋购房首付款由原告支付至第三人，银行贷款发放后第三人亦将购房首付款及银行贷款均返还给原告，且涉案房屋至今一直由原告占有和使用，并未向被告实际交付，可见涉案房屋的《商品房买卖合同》签订后并未实际履行，应认定双方之间房屋买卖合同并非真实意思表示。综上，第三人按原告要求与被告蒋立文签订的《商品房买卖合同》因缺乏当事人的真实意思表示，且以合法形式掩盖套取银行贷款的非法目的，应认定房屋买卖合同无效。关于合同无效的后果，相关当事人可另行主张权利。关于被告蒋立文提出原告向齐国峰订购料石并将涉案房屋拨付给齐国峰的主张，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”因被告对涉案房屋系由第三人抵顶给原告工程款的事实无异议，其虽提出上述主张但却未提供任何证据证实，故本院对被告的答辩不予采信；另被告蒋立文提出其与齐国峰口头约定涉案房屋作价240000元以物抵债折抵齐国峰拖欠被告料石款的主张，根据《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”首先被告蒋立文在庭审中自认其与齐国峰协商时原告刘金波未在现场，可见被告主张的以物抵债并非系原、被告及齐国峰三人共同协商；其次被告在庭审中亦自认以物抵债涉案房屋作价240000元，而该价格远远低于市场价格即《商品房买合同》中约定的374891.00元；基于以上两点，被告蒋立文明知涉案房屋系第三人折抵给原告的工程款，却单独与案外人齐国峰口头协商涉案房屋以物抵债，且其与齐国峰协商以物抵债的价格亦明显低于市场价格，故涉案房屋虽登记在被告名下，但被告不构成善意取得的要件，第三人黑龙江省佳望房地产开发有限公司作为涉案房屋的开发商有权要求《商品房买卖合同》无效。被告蒋立文与齐国峰之间的债权关系，应由被告另行向齐国峰主张权利。被告蒋立文辩称不承担诉讼费，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担”的规定，本院对被告的答辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告刘金波的诉讼请求。二、第三人黑龙江省佳望房地产开发有限公司按原告刘金波要求与被告蒋立文于2016年3月6日签订的西湖御园第4幢1单元1403号房屋的《商品房买卖合同》无效。案件受理费5014元，由原告刘金波自行负担；案件受理费6923元，由被告蒋立文负担3461元，由第三人黑龙江省佳望房地产开发有限公司自行负担3461元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审 判 长  刘晓红人民陪审员  仇国军人民陪审员  王丽杰二〇二〇年十一月二日书 记 员  徐春怡