山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终3352号 上诉人（原审被告）：马燕华，女，1981年6月16日出生，汉族，现住聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：邢子良，聊城高新三名法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：聊城市佳旺物业管理有限公司，住所地：聊城市东昌府区古楼街道办事处站前街一诺花园小筑**商业**。 法定代表人：李洪昌，经理。 委托诉讼代理人：戴首龙，男，1956年10月13日出生，汉族，住聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：张仲强，聊城东昌援众法律服务所法律工作者。 上诉人马燕华因与被上诉人聊城市佳旺物业管理有限公司（以下简称“佳旺物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初4120号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 上诉人马燕华上诉请求：1、请求二审法院查明事实，依法撤销东昌府区人民法院作出的(2020)鲁1502民初4120号民事判决，发回重审或者依法改判。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实错误，判决错误，侵害了上诉人的合法权益。一、原审法院认定聊城众信物业管理有限公司（以下简称“众信物业公司”）按照合同约定为案涉小区提供了物业服务，上诉人作为业主己实际享有了众信物业公司的服务，系认定事实错误。众信物业公司在管理案涉小区期间，并未尽到其应承担的管理义务，事实上在2015年6月份至2017年期间就无人对小区进行管理，以致于小区公共区域内的卫生脏、乱、差，杂草丛生，由小区业主在社区书记帮忙的情况下自行救济。虽然物业费价格构成包括物业区域内保洁费、秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费及其他相关费用，但众信物业公司连最基本、最日常的小区卫生环境都管理不到位，更何况其他方面的管理。上诉人作为业主，根本没有享受到相应的物业服务，判决上诉人交纳物业费没有事实根据，系错误判决。二、原审法院关于被上诉人的取得涉案债权所有权认定理由不能成立。虽然被上诉人与众信物业公司签订的债权转让合同有效，但该债权转让并未生效。原审法院认定被上诉人将转让通知张贴于案涉小区业主必经的大门处一张照片，就应视为向业主履行了通知义务，不能成立，该照片什么时间照的，该通知是否一直在张贴处不能体现，全部业主根本不知道该事实，从而认定被上诉人依法取得涉案债权的所有权，理由过于牵强。因为众信物业公司管理不到位，案涉小区内到处都是张贴的小广告，极其影响环境，上诉人对小区内张贴的纸张包括被上诉人所说的通知，并不十分关注。再者，上诉人也确未见到被上诉人张贴的通知。既然被上诉人接管了案涉小区，其办公地点亦在小区内部，那么被上诉人完全可以电话通知上诉人或到上诉人家中通知，也是极为方便的。对其所说的张贴了通知，上诉人不认可。自被上诉人接管小区后，为小区提供了物业服务，上诉人同意支付自被上诉人接管后的物业费。综上，原审法院认定事实错误，判决错误，为维护上诉人的合法权益，特提起上诉。 被上诉人佳旺物业公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。上诉人在上诉状中陈述原审事实错误是不正确的，物业公司综合管理内容中存有一点瑕疵在所难免；债权转让通知问题，原审判决已认定了通知效力，同时一审的起诉也是对上诉人的一种通知。 佳旺物业公司向一审法院提起诉讼请求：1.判令马燕华给付拖欠的物业费5240元；2.诉讼费由马燕华承担。审理中，佳旺物业公司明确并变更诉讼请求为：判令马燕华支付自2015年1月1日至2019年12月31日期间拖欠的物业管理费5240元，并以拖欠的物业费为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付自拖欠之日起至实际付清之日止的利息。 一审法院认定事实：马燕华与出卖人聊城龙园置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》载明，马燕华购买了聊城市东昌府区“一诺.林花小筑”第13幢1单元1142室的楼房，预测建筑面积为82.3平方米，合同面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。合同约定本物业由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业管理服务，前期物业管理期间物业服务收费价格为1.0元/月/平方米（建筑面积），由物业管理企业按年（半年、季）收取。价格构成包括物业区域内保洁费、秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费及其他相关费用。聊城龙园置业发展有限公司选聘了众信物业公司提供物业管理。2014年4月24日，马燕华与众信物业公司签订了《一诺.林花小筑前期物业管理服务协议》就有关物业的使用、维修养护、业主的共同利益、违约责任等作了约定。马燕华入住后仅交纳了2014年下半年的物业费。 2019年1月3日，佳旺物业公司与众信物业公司签订《债权转让协议》，约定众信物业公司就其对案涉小区业主包括本案马燕华所欠2015年至2019年期间物业费转让给佳旺物业公司。众信物业公司于2019年9月22日以通知的形式张贴于案涉小区大门两侧，同时亦将物业费催交通知单张贴于佳旺物业公司门口。至佳旺物业公司起诉前，马燕华仍未交纳物业费，佳旺物业公司因催要未果，诉至一审法院。 一审法院认为：马燕华与出卖人聊城龙园置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》中关于前期物业服务的约定以及被告与众信物业公司签订的《一诺林花小筑前期物业管理服务协议》，系其真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性效力性规定，合法有效，双方均应遵照执行。众信物业公司按照合同约定为案涉小区提供了物业服务，马燕华作为业主已实际享用了众信物业公司的服务，理应按合同约定交纳物业服务费。马燕华辩称开发公司曾许诺不交纳物业费的主张，因未有证据证实，不予支持。马燕华辩称小区内存在地下室漏水的情况，因未能证实系基于物业公司服务不到位的原因所致，不构成不交纳物业费的理由。如系基于房屋质量产生的争议，则与本案审理的物业服务合同系两种法律关系，马燕华应另行向开发公司主张权利。小区环境卫生仅构成物业服务的一项内容，小区环境一时存在的脏、乱、差等个别现象，业主委员会或业主可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定向物业公司行使权利，但不构成拒付物业费的理由，业主以拒付物业管理费对抗物业公司管理中的瑕疵，既非明智之举亦无合法依据。故对马燕华辩称不应交纳前期物业费的主张，不予支持。关于佳旺物业公司的主体资格问题。本案中债权转让合同加盖有双方公司公章，双方并未约定法定代表人签字生效，该转让合同合法有效。债权转让自通知到债务人时生效，众信物业公司将前期享有的收取欠交物业费的权利转让给佳旺物业公司，并将通知张贴于案涉小区业主必经的大门处，应视为向业主履行了通知义务，佳旺物业公司依法取得涉案债权的所有权，其要求马燕华向其支付2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，并无不当，应予支持。马燕华辩称仅同意支付2019年9月以后的物业费，因至一审法院出具判决之日，马燕华未提交证据证实已向佳旺物业公司交纳了此期间的物业费，故一审判决马燕华履行义务至2019年12月31日止。马燕华应按双方约定的计费标准缴纳物业费，即每年缴纳987.6元（82.3平方米*1元/月平方米*12个月），则2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业费共计4938元。佳旺物业公司主张期间的物业费为5240元，无事实依据，不予支持。按照双方约定及物业费收取惯例，应自每年度1月1日缴纳上一年度物业费。佳旺物业公司要求马燕华支付拖欠物业费的利息，不违背法律规定，应予以支持，其利息计算标准应以所欠物业费为基数，自拖欠之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上，依照《中华人民共和国民法通则》八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、马燕华于本判决生效之日起十日内支付聊城市佳旺物业管理有限公司物业服务费4938元；二、马燕华于本判决生效之日起十日内支付聊城市佳旺物业管理有限公司逾期付款利息损失：以987.6元为基数，分别自2015年1月1日起、2016年1月1日起、2017年1月1日起、2018年1月1日起、2019年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；以4938元为基数，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际偿付之日止。三、驳回聊城市佳旺物业管理有限公司的其它诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由马燕华负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审相同。 本院认为：关于马燕华是否应缴纳物业费。马燕华主张众信物业公司提供的物业服务在卫生管理等方面存在不足，但上述问题属于合同履行之瑕疵，不属于合同法中的根本违约，马燕华不能据此拒绝履行缴纳物业费的义务，对于物业服务中的瑕疵，上诉人可依据相关法律规定请求物业公司承担相应的责任。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整个物业设施的维护保养、正常秩序维护所必须的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常缴费业主的利益，不利于物业整体管理。同时，物业服务公司作为物业服务的提供者，应积极回应业主对物业服务提出的意见建议，为业主提供更好的服务。上诉人马燕华主张的地下室漏水、房屋质量问题等，无法证明与众信物业公司提供的服务具有关联性，故马燕华没有充分证据证明众信物业公司履行合同存在重大违约行为,故对其不应缴纳物业费的上诉主张不予支持。 关于众信物业公司的债权转让行为是否有效。债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。债权转让行为以“通知”的方式发生效力,而并不需要债务人“同意”。本案中，众信物业公司通过在小区门口张贴告示的方式将债权转让的事实通知小区业主，符合债权转移之形式要件,马燕华作为在小区居住的业主，理应知晓该事实，且佳旺物业公司在向一审法院起诉时明确要求马燕华支付2015年1月1日至2019年12月31日的物业费用，亦可视为对马燕华履行了债权转让通知的义务,故一审法院认定债权转让行为有效，马燕华所欠众信物业公司的物业费佳旺物业公司有权主张并无不当。 综上，马燕华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人马燕华负担。 本判决为终审判决。 审判长  孟凡利 审判员  陈正飞 审判员  于景涛 二〇二〇年十一月十日 法官助理姜颖 书记员薛海鹏