河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初4775号 原告（反诉被告）：曲志颖，女，1980年3月5日出生，汉族，自由职业者，住河北省石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：鄢载国，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕雪昊，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘明艳，女，1977年1月22日出生，汉族，住河北省石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：赵松梅，北京松梅律师事务所律师。 第三人：桥西区普建房产经纪服务中心，住所地河北省石家庄市桥西工农路**缔景城**楼**，统一社会信用代码：92130104MA0DCWF58H。 负责人：袁俊锋。 原告曲志颖（反诉被告，以下简称原告）诉被告刘明艳（反诉原告，以下简称被告）、第三人石家庄市桥西区普建房产经纪服务中心（以下简称普建房产）房屋买卖合同纠纷一 -2- 案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告曲志颖及其委托诉讼代理人鄢载国、吕雪昊，被告刘明艳及其委托诉讼代理人赵松梅，第三人普建房产的负责人袁俊锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曲志颖向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年9月8日签订的《石家庄市存量房屋买卖合同》；2、判令被告支付原告违约金510000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告和被告通过第三人普建房产居间达成并签订《石家庄市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》，时至今日，被告一直拖延履行合同，导致原告不能及时出售房屋，今日原告通过居间方得知，被告不打算继续购买约定房屋。被告签订合约后，各种无厘头理由和种种做法，令原告房屋出售延迟至今，属于违背诚实信用原则，且已实质影响到原告的一系列经济性投资等事宜。鉴于此，特诉至法院，望判如所请。 被告刘明艳辩称，第一，案涉合同存在法定撤销情形，应予依法撤销，而不是解除。第二，我方无违约行为，不应承担违约责任。曲志颖出售的房屋附带的平台是没有产权的，我方高价取得后不能合法使用，购房目的不能实现。第三，不应适用违约条款，且曲志颖无实际损失。 第三人普建房产述称，原、被告于2019年9月8日在本中心签订房屋买卖合同，曲志颖明确告知平台没有产权，而且让刘明艳回去考虑签合同。刘明艳明确表示喜欢该房屋、喜欢平 -3- 台，就要这样的房子，之后签订买卖合同。签订合同之后15天左右，其爱人从外地回来查看房屋后明确告知中介不再购买该房屋，明确表示定金不要，中介费不要，解除合同。 被告刘明艳向本院提出反诉请求：1、依法撤销双方于2019年9月8日签订的《石家庄市存量房屋买卖合同》；2、判令被反诉人向反诉人返还定金50000元；3、判令被反诉人赔偿反诉人居间费损失31000元；4、本案诉讼费及反诉费由被反诉人负担。事实和理由：2019年9月3日，反诉人从安居客网上看到被反诉人的房屋出售信息，因为带有大平台，报价比本小区市场单价高1300元左右。反诉人正想购买带有平台的房子，便找到第三人普建房产咨询，普建房产称该房屋确实带有超大平台，其公司在贝壳网有内网信息。在第三人的带领下，反诉人实际查看了一次该房屋，确实有大平台。在第三人和被反诉人的极力渲染下，三方于2019年9月8日签订了《石家庄市存量房屋买卖合同》，反诉人向被反诉人交纳了50000元定金，向第三人交纳了31000元服务费。后反诉人经多方获知，被反诉人所称的私家平台并无独立产权，属公共产权，且反诉人于2019年9月23日二次到房屋现场查看时发现，被反诉人在公共产权的平台上还搭建了违法建筑，这也是冀建法（2016）13号文所部属的河北省整治违法建筑五年方案中的重点。综上所述，被反诉人将没有平台的房屋进行不实宣传并加价出售，属欺诈行为，依据《民法总则》第148条及《合同法》第54条、58条之规定，特提起反诉，望判如所请。 原告曲志颖辩称，被告刘明艳故意寻找各种借口，使用各 -4- 种手段拖延不履行合同。我与刘明艳相识于2019年9月8日，当天早上中介公司联系我，告知刘明艳想买我位于金正缔景城19号楼的房子，约我见面。下午出差回来七点左右我到达中介和销售人员简单了解了一下情况。刘明艳过来后，我们见面几分钟时间就约定好了房价。当时她像打了鸡血一样兴奋，大谈特谈说自己终于找到了满意的房子，尤其可以在平台上养她喜欢的花，一直在描述自己有多么喜欢养花，准备怎么利用我那个平台。因时间太晚，我表示合同第二天再签，但刘明艳和中介急于签订，在他们的极力劝说下，我们当时就签订了合同。期间我问他是否需要和她老公商量，她说不用，她在广东、四川、石家庄子都是她一个人搞定的，老公不参与。签订合同的时候她表示很有可能会全款购买合同，先按贷款写。第二天下午我和刘明艳及中介人员去了不动产交易大厅验证我的房子产证。期间她给我和中介人员看了很多它养花的图片，兴致勃勃地规划在我那个平台上怎么样。之后一段时间我就和家人每天到处跑去看新楼盘，准备在她付完首付款之后购房，并在一个看中的楼盘填了意向书，准备国庆开盘交定金。9月23日她带她老公去看了一下我的房子，并拍了些照片。看房时的平台上，她表示过几天可能全款付给我。9月24日中介告知我刘明艳要反悔，想取消合同。24号晚上刘明艳向我家人提出她老公不同意买这个房子，我家人让她再和老公商量一下。后来我和她微信沟通确认此事，她没有正面回答。第二天她又以平台是否可以扩建为理由，说我的房子不值那个价格，我并未承诺过我这个平台现在一定可以扩建。另外，即便不能扩建我 -5- 的房子也一定是比不带平台的房子价格高的，况且我外面可使用的平台是整栋楼里面积最大的。之后让她给个正面的答复，无论是继续履行还是解约，但一直未等到她的回复。10月14日是合同约定办理贷款的日期，她告知已经向法院提起诉讼。并且举报我家外面平台存在违建，严重影响到我的生活和工作，她的行为有悖于社会主义核心价值观。 第三人普建房产述称，居间服务费不应退还。根据居间服务合同所规定第一条，居间服务内容及标准规定，居间服务已经完成规定的内容，居间费不应退还。 经审理查明，2019年9月8日，原告曲志颖（甲方）与被告刘明艳（乙方）签订《石家庄市存量房屋买卖合同》，约定：“甲乙双方通过桥西区普建房产经纪服务中心居间成交，交易房屋具体状况如下：该房屋坐落于河北省石家庄市桥西区，该房屋规划设计用途为住宅，产权证明所载建筑面积共116.43平方米；第二条成交价格、付款方式及资金划转方式约定：经甲乙双方协商一致，交易房屋及家居、家电、装饰装修及配套设施的总价款为2550000元，乙方付款方式为贷款，乙方于签订合同当日向甲方支付定金50000元，乙方于网签合同签订当日将第一笔购房款／首付款1000000元以建委监管的方式支付给甲方；乙方贷款类型为商业贷款，拟贷金额为1500000元，甲乙双方于签订合同后二十个工作日内备齐资料并前往贷款机构办理贷款手续……第十条违约责任：（一）甲方与乙方双方任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守 -6- 约方支付房屋总价款万分之五的违约金。（二）甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、甲方提供的房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本协议约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5、将房屋出售给第三方的；6、违反本合同第八条（一）、（二）甲方承诺的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；（三）乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行本协议约定的义务超过十五日的；4、违反本合同第九条乙方承诺的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方支付的全部款项冲抵违约金，多退少补……”。同日，原告（甲方）曲志颖与被告（乙方）刘明艳、第三人（丙方）普建房产签订了《居间服务合同》，约定本次交易应向丙方支付的居间代理费为房屋总价款的1.21%，即人民币31000元，由乙方承担。同日，被告刘明艳向原告曲志颖给付定金50000元，曲志颖出具收据一张；2019年9月9日，被告刘明艳向第三人普建房产 -7- 转账中介费31000元，普建房产出具收据一张。后双方就继续履行合同产生争议。 另查明，案涉房屋所有权证书载明：“房屋所有权人：曲志颖，共有情况：单独所有；房屋坐落：桥西区工农路255号缔景城17、18、19-1-301；建筑面积116.43平方米，套内建筑面积98.64平方米”。 以上事实有原被告陈述、庭审笔录、原告提交的证据：房屋买卖业务签订文件合订本、案涉房产证件、聊天记录、通话记录，被告提交的证据：公证书等予以证实，足以认定。 本院认为，原告曲志颖与被告刘明艳签订《石家庄市存量房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，未损害社会公共利益，应认定合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。合同约定“甲乙双方于签订合同后二十个工作日内备齐资料并前往贷款机构办理贷款手续”，现刘明艳未按合同约定办理付款或贷款手续，并明确表示要求撤销合同，合同目的已无法实现，曲志颖要求解除合同的请求应予支持。对刘明艳提出案涉合同存在欺诈的情形，应予撤销的诉请，刘明艳到实地查看过房屋，且案涉房屋所有权证书载明房屋建筑面积116.43平方米，刘明艳提供的证据不能证明案涉合同存在应予撤销的情形，其请求没有事实和法律依据，故对其该反诉诉请本院不予支持。 -8- 根据《中华人民共和国合同法》的规定“债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，现刘明艳明确拒绝继续履行合同义务，其要求曲志颖返还定金50000元的主张，于法无据，本院不予支持。原、被告签订合同后，刘明艳仅支付了定金50000元，且曲志颖未提出证据证明其产生的损失，结合签订合同及实际履行情况，曲志颖收取50000元定金不予退还承担违约责任较妥。故对其主张违约金510000元的诉讼请求，本院不予支持。对于刘明艳要求曲志颖赔偿居间费损失31000元的主张，刘明艳作为违约方无权主张损失赔偿，对其请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告曲志颖（反诉被告）与被告刘明艳（反诉原告）于2019年9月8日签订的《石家庄市存量房屋买卖合同》； 二、被告刘明艳给付原告曲志颖违约金50000元（以原告曲志颖收取的定金冲抵）； 三、驳回被告刘明艳（反诉原告）的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 -9- 案件受理费8900元，由原告曲志颖（反诉被告）负担8027元，被告刘明艳负担873元。反诉费913元，由被告刘明艳（反诉原告）负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市桥西区，邮编：050091，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  齐玉华 人民陪审员  魏艳萍 人民陪审员  赵 芸 二〇二〇年十一月十二日 书 记 员  刘子豪