辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终1448号 上诉人（原审被告）：门悦，男，1987年1月10日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市双台子区。 被上诉人（原审原告）：盘锦天沅和物业管理有限公司，住所地：辽宁省盘锦市双台子区庆华社区锦湖花园小区业主会所。 法定代表人：郭辉元，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马养海，该公司职员。 委托诉讼代理人：张娇妍，该公司职员。 上诉人门悦与被上诉人盘锦天沅和物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市双台子区人民法院（2020）辽1102民初743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。上诉人门悦及被上诉人盘锦天沅和物业管理有限公司的委托诉讼代理人马养海、张娇妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 门悦上诉请求：请求法院撤销一审法院判决，一审二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：《辽宁省物业管理条例》第四十一条住宅前期物业服务企业应当通过招投标的方式选聘；建筑面积不超过三万平方米的，经县物业行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘。《盘锦市物业管理条例》第十六条建设单位选聘物业服务企业从事前期物业服务的，应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，向物业所在地的区住房和城乡建设行政主管部门办理招标备案。水榭春城建筑于2010年，建筑面积686178平方米。开发商盘锦市天力房地产开发有限公司于2013年与盘锦渤海物业管理有限公司签订了前期物业委托服务合同，该公司属于合法的前期物业公司，同时盘锦市住建局已经回复盘锦渤海物业管理有限公司已经备案。依据被上诉人从未进行过公开招标，上诉人向盘锦市政府信息公开办申请政府公开《双台子区住建局同意水榭春城小区更换物业公司的会议纪要》等材料。依据盘锦市住建局与双台子区住建局的回复得知，被上诉人是私自违反物业管理条例的规定入驻水榭春城小区进行物业服务，被上诉人是非法入驻水榭春城小区。2、被上诉人于2015年12月30日与盘锦市天力房地产开发有限公司签订物业委托服务合同应属于无效合同被上诉人在没有经过招标程序和园区公告等方式告知业主并未曾通过由基层行政部门召开业主大会等工作而签订的物业服务合同违反下述规定：国务院《物业管理条例》第二十四条：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。《辽宁省物业管理条例》第四十一条住宅前期物业服务企业应当通过招投标的方式选聘；建筑面积不超过三万平方米的，经县物业行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘。更换前期物业服务企业的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。综上，依据《民事诉讼法》一百一十九条款的规定，被上诉人未通过合法程序取得服务资格，属于非法进驻小区，强行进行物业服务，请贵院依法进行审判，维护司法公正、维护法律尊严和权威。 盘锦天沅和物业管理有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。 盘锦天沅和物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付物业服务费12,043.2元，判令支付滞纳金500元；2、请求依法判决诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月17日，盘锦渤海物业管理有限公司与被告签订物业管理及协议书（2015年12月20日，盘锦天力房地产开发有限公司与盘锦渤海物业管理有限公司双方终止服务合同，2015年12月20日之前盘锦渤海物业管理有限公司与业主的所有债权、债务全部由我公司承接，详见“终止前期物业服务合同协议”、“水榭春城、锦湖花园项目变更服务企业说明”。2015年12月30日，盘锦天力房地产开发有限公司与我公司签订了前期物业服务合同），原告为被告提供了物业管理及服务，被告应按照每月每平方米1.3元向原告支付物业服务费、每月40元支付电梯使用费。被告家房屋总面积134.66平。协议生效后原告按照约定向被告提供了物业管理及服务，但被告却未依约定向原告支付物业服务费。现被告已拖欠2015年8月至2020年4月共计56个月的物业服务费9,803.20元，电梯使用费2,240元，共计12,043.20元。滞纳金已达上限500元。原告多次催要均遭无理拒绝，原告无奈诉讼至贵院，恳请贵院维护其合法权益。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定向贵院提起诉讼，请查清事实，依法予以公正判决。 一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。水榭春城小区是盘锦天力房地产开发有限公司开发建设。前期物业由盘锦渤海物业管理有限公司管理。2013年5月17日被告门悦与盘锦渤海物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定：“住宅按建筑面积每月1.3元/平方米，电梯使用费480元户/年”。2015年12月20日，盘锦渤海物业管理有限公司与盘锦天力房地产开发有限公司签订《终止前期物业服务合同协议》，生效后水榭春城小区全体业主的债权债务由盘锦天力房地产开发有限公司承接。2015年12月30日，盘锦天力房地产开发有限公司与盘锦天沅和物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定：“多层、高层住宅每月1.3元/平方米，电梯使用费40元/月”对物业服务费支付周期及履行期限没有约定。被告门悦为该小区A4栋2单元301室房主。房屋建筑面积134.66平方米。2015年8月至2020年4月物业服务费为9,803.20元（134.66平方米×1.3元/月×56月），电梯使用费2,240.00元（40/月×56月），合计12,043.20元被告以原告不是前期物业，债权转让不合法，且原告诉请已超诉讼时效为由拒绝缴纳。另查，该小区未成立业主委员会。2016年1月10日，盘锦天力房地产开发有限公司出具一份《水榭春城、锦湖花园项目变更物业服务企业的说明》，该说明中表明，要求盘锦天沅和物业管理有限公司接纳前物业服务企业的主要服务人员，延续和业主服务协议的内容，并将前物业（盘锦渤海物业管理有限公司）转让给我公司的所有债权、债务和物业资料进行移交，于2015年12月30日与盘锦天沅和物业管理有限公司签订物业委托合同，同时盘锦天沅和物业管理有限公司承接这两个项目和前期物业公司的所有债权债务。 一审法院认为，被告门悦居住在水榭春城小区A4栋2单元301室系该小区业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定。由于水榭春城小区未成立业主委员会，盘锦天力房地产开发有限公司与盘锦天沅和物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》，对被告门悦具有约束力。原告按合同约定为业主提供了服务，被告就应当按约定交纳物业费。被告房屋建筑面积134.66平方米。根据合同约定2015年8月至2020年4月共计56个月，物业服务费为9，803.20元（134.66平方米×1.3元/月×56月），电梯使用费2，240.00元（40元/月×56月），合计12,043.20元。原告要求被告给付2015年8月至2020年4月期间的物业费及电梯使用费共计12,043.20元的请求，原审法院予以支持。关于债权转让的问题，根据合同法的规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人；债权人转让权利的，应当通知债务人。诉讼中被告亦知悉了该债权的转让，故原告有权向其主张欠缴物业服务费；关于本案是否超过诉讼时效的问题，物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业服务费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。因此，同一物业服务合同中约定的定期给付物业服务费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业服务费履行期限届满之日起算或合同到期终止或者解除时起算。本案中的《前期物业服务合同》对物业服务费支付周期及履行期限没有约定，因此，合同到期终止或者解除时，物业服务费的诉讼时效开始起算。综上，对被告认为超过诉讼时效的抗辩理由，原审法院不予支持。又因《前期物业服务合同》对物业服务费支付周期及履行期限没有约定，因此，原告主张的滞纳金，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告门悦于本判决生效后十日内给付原告盘锦天沅和物业管理有限公司物业服务费9，803.20元，电梯费2,240.00元，合计12，043.20元。（2015年8月至2020年4月）如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。二、驳回原告盘锦天沅和物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费114.00元，减半收取57.00元，由被告门悦承担。 二审中，上诉人与被上诉人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，被上诉人天沅和物业公司与盘锦市天力房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被上诉人天沅和物业公司依据该合同中的约定向上诉人门悦提供物业服务，上诉人门悦应当交纳物业服务费和电梯费，故原审判决上诉人门悦给付被上诉人天沅和物业公司拖欠物业服务费、电梯费正确，本院予以支持。上诉人的上诉请求事实及理由没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人门悦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费114元，由上诉人门悦负担。 本判决为终审判决。 审判长  王金生 审判员  高玉波 审判员  王 丹 二〇二〇年十一月十八日 书记员  沈雅文 附法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定：“第二审人民法院对上诉案件经过审理，按照下列情形，分别处理”： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。