北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10337号上诉人（原审被告、反诉原告）：卢林霞，女，1985年9月18日出生，汉族，无业，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：肖波（卢林霞之夫），住上海市普陀区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴宁，女，1990年4月11日出生，汉族，北京市三十五中学教师，住北京市西城区。委托诉讼代理人：徐明泽（吴宁之夫），住北京市西城区。上诉人卢林霞因与被上诉人吴宁租赁合同纠纷上诉一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初15604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月23日公开开庭审理了本案。上诉人卢林霞之委托诉讼代理人肖波、被上诉人吴宁之委托诉讼代理人徐明泽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢林霞上诉请求：同意一审判决第三、四、五项，撤销一审判决第一、二、六、七项，依法改判：1.押金6300元不予向吴宁返还；2.判令吴宁承担燃气费380.85元、保洁费200元。事实与理由：1.一审判决认定吴宁于2019年12月7日将北京市西城区冠英园西区28号楼2层214号房屋（下称涉案房屋）交还于我，与事实严重不符。事实是吴宁在未完成房屋验收情况下先行离开涉案房屋后又用铁链锁门、拒绝交还房屋，12月9日还继续宣称有贵重物品没搬完，第二次锁门拒绝交还涉案房屋并在房屋大门及周围到处张贴纸条，拒绝交还房屋。到目前为止，吴宁仍然没有履行结清自来水、燃气费用的义务，和我一起完成房屋验收，严重违反合同约定，应当承担违约责任，判处违约金。2.一审判决未认定警察严正警告吴宁的视频证据，属程序重大遗漏，减轻了吴宁暴力违法的严重过错。3.一审判决认定我在涉案房屋中居住，属认定事实错误。事实上从2019年12月7日到12月25日，我从未在涉案房屋中居住，钥匙一直在中介处，中介带人看房，在吴宁上门暴力锁门、暴力骚扰期间，我才被迫谎称涉案房屋内有人居住威慑吴宁，一面造成我自身合法权益的更大损失，这就是不得已的选择。4.一审认定吴宁于12月7日当日及后续持续暴力锁门、暴力骚扰的行为是物权妨害行为。实际情况是吴宁未将涉案房屋恢复原状并交还，未配合完成房屋验收，通过持续暴力锁门、骚扰，继续占有房屋以达到退还全额押金的非法目的，所以这是租房合同纠纷的主要部分而非单纯的物权妨害。5.一审判决认定燃气费用拖欠应由我举证，并承担举证不能的责任。事实上，租赁合同早已约定，由吴宁承担燃气费，并在交房前结清，系吴宁违约，应判处违约金。6.一审判决认定保洁费200元合同未约定，未判令吴宁承担该费用。实际上，租赁合同约定了保洁费由吴宁承担，这200元费用包含了吴宁上门贴字条的清理费用以及其交房时未打扫卫生导致我支出的费用，吴宁负有在交房时恢复原状的义务，该保洁费理应由其承担。7.吴宁未将泡水地板、泡水电路、破坏的防盗门修复，未找回丢失的2把椅子，未将涉案房屋恢复原状交还于我，吴宁系违约方，吴宁应承担相应的违约责任。吴宁辩称：同意一审判决，不同意卢林霞的上诉请求和理由。卢林霞在2019年12月7日晚上租期尚未结束时就强行撬锁、换锁，导致我无法居住涉案房屋，并且卢林霞至今未能退还房屋押金，卢林霞说我直接未交还房屋纯属罔顾事实。涉案房屋是老楼房，下水道容易溢水，也缺乏装修和维护，泡水、电路、墙面起皮、防盗门损坏属于房屋在2018年12月之前就存在的问题，卢林霞在一审审理中就声称是我损坏的，并要求我赔偿，并以此拒绝退还房屋押金，该说法毫无根据，卢林霞也没有提供证据证明是由我造成的。保洁费不属于房屋租赁合同的要求，并且我在交还涉案房屋时保持了房屋原状，卢林霞称多处未打扫卫生，毫无根据，且并未提供证据予以证明。涉案房屋欠缴燃气费已经多年，卢林霞只能提供来路不明的照片，至今也未提供燃气费账单证据，其主张的金额毫无根据。卢林霞一方面主张其在涉案房屋居住，一方面又声称其常住上海，不居住在涉案房屋，需要他人代办事项，前后自相矛盾。根本不存在椅子丢失、床头柜损坏。吴宁向一审法院起诉请求：1.判令卢林霞返还房屋押金6500元；2.判令卢林霞返还多缴纳的电费713.53元；3.判令卢林霞支付违约金6500元。卢林霞向一审法院反诉请求：1.判令吴宁支付拖欠的燃气费381.35元、自来水费40元；2.判令吴宁支付燃气费和水费的滞纳金；3.判令吴宁赔偿我委托他人代缴燃气费及水费的劳务费500元；4.判令吴宁支付房屋保洁费200元；5.判令吴宁支付开锁费400元；6.判令吴宁支付房屋地板两次泡水导致电闸跳闸、墙面起皮、家具等损坏维修费5000元；7.判令吴宁支付防盗门破坏损失2000元；8.判令吴宁支付房屋空置损失3900元；9.判令吴宁赔偿我误工费1500元、交通费500元；10.判令吴宁赔偿我经济损失10000元。一审法院认定事实：2018年12月6日，卢林霞（房屋出租方、甲方）与吴宁（房屋承租方、乙方）及北京链家房地产经纪有限公司（居间人、丙方、下称链家公司）签订《北京市房屋租赁合同》，约定卢林霞将涉案房屋出租给吴宁，房屋租赁期限自2018年12月8日至2019年12月7日。租赁期满后或合同解除后，吴宁应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应承担的费用。租金每月6500元，租金按季支付，各期租金支付日期为：2018年12月6日、2019年2月8日，2019年5月8日，2019年8月8日。押金6500元。同时合同约定卢林霞应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；对因吴宁保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，吴宁应负责维修或承担赔偿责任；合同第十条约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：1.迟延交付房屋达十日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3．不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。4.欠缴各项费用的金额相当于—个月房屋租金且影响乙方居住使用的。4.签署本合同后未到起租日，甲方拒绝出租该房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达十日的。2.欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的。3．擅自改变房屋用途的。4．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5．保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7．未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的。8.签署本合同后未到起租日，乙方拒绝承租该房屋的。（五）其他法定的合同解除情形。第十—条（一）有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100.00%向乙方支付违约金；乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100.00%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。（二）租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的—方，应按月租金的100.00%向对方支付违约金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按—个月租金的标准支付违约金。（五）丙方提供虚假信息、隐瞒重要事实或有恶意串通行为的，除退还已收取的佣金外，还应赔偿由此给甲方或乙方造成的损失。同时，合同还特别约定，卢林霞于2019年5月30日之前配置好涉案房屋的两部空调。合同附件一：相关费用明细显示2018年12月6日涉案房屋燃气表底数为2500立方米。合同签订后，卢林霞向吴宁交付了涉案房屋，吴宁向卢林霞支付了涉案房屋的租金及押金。2019年4月，卢林霞为涉案房屋安装了第一台空调。2019年6月10，涉案房屋安装了第二台空调。审理中，吴宁对于卢林霞晚于合同约定时间安装空调的行为给其造成的损失未提交证据予以证明。2019年12月7日，吴宁将所需物品搬离，房屋钥匙交付给卢林霞。后因双方发生争议，未对交房当天的电表数、水表数及燃气表数额签字确认。后卢林霞找保洁人员清扫涉案房屋并支付房屋保洁费200元。2019年12月7日晚，卢林霞丈夫肖波因涉案房屋房门被链条锁与共享单车锁在一起报警，后找开锁公司开锁，支付开锁费400元。2019年12月21日，卢林霞与案外人王衍签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给王衍。审理中，吴宁认可2019年12月7日，其将所需物品搬离涉案房屋后将房屋交付卢林霞。卢林霞离开涉案房屋后吴宁又将涉案房屋大门用链条锁锁上，但不认可将共享单车一同锁在涉案房屋门口。审理中双方均认可卢林霞已将吴宁遗留在涉案房屋内的物品处理，吴宁也明确表示对房屋内遗留物品的损失不再主张。吴宁亦不认可之后有再次将涉案房屋上锁的行为。审理中，卢林霞提供照片及肖波与祝海霞的微信聊天记录，证明吴宁多次在涉案房屋大门上及楼道内张贴字条，影响涉案房屋出租。照片显示字条内容为：“28号楼214房东拖欠租房押金至今未还。请看房的朋友及中介服务的朋友慎重，以免不必要的麻烦。”吴宁认可其曾在涉案房屋大门上及楼道内张贴字条，但认为字条的内容是事实，且仅认可一次张贴字条的行为，同时不认可张贴字条的行为及锁门的行为影响涉案房屋出租。审理中，卢林霞陈述2019年12月9日吴宁曾经再次将涉案房屋大门用链条锁上锁，后派出所警察来开的锁，之后未再出现涉案房屋房门被锁的情况。吴宁不认可2019年12月9日系其将涉案房屋大门上锁。卢林霞亦未提交证据证明系吴宁或其家人将涉案房屋上锁。审理中，卢林霞申请链家公司工作人员祝海霞作为证人出庭作证。证人证明涉案房屋在退租时对水电、燃气费未做结算，认为涉案房屋房门与共享单车锁在一起、房屋大门及楼道张贴字条的行为会影响涉案房屋出租。证明同事陈述涉案房屋再次出租前没有人居住。证明新租户入住后涉案房屋未发生漏水，但厨房有反味，涉案房屋是老楼房，使用不小心会漏水，是普遍现象。证明涉案房屋房门及楼道上贴字条的行为大概持续了一周左右，具体是谁贴的不清楚。审理中，经法院与国家电网核实，2018年12月7日，涉案房屋电表余额为负34.06元，2019年12月9日电表余额为679.51元。2019年12月7日、12月8日电表余额无记录无法查询。吴宁与卢林霞对上述调查结果均予以认可。审理中，卢林霞提交手机截屏照片一张，证明吴宁于2019年2月10日交纳第二笔房屋租金，晚于合同约定的2019年2月8日交纳租金的日期。吴宁认可该证据的真实性，但认为是银行系统延迟。卢林霞虽主张吴宁延迟2天支付租金的行为给卢林霞造成的损失，但对该事实未提交证据予以证明。审理中，吴宁提供肖波的微信通信记录，其内容显示肖波陈述：“中介刚发我的，这种情况下次再发生，我家里现在有人住，被碰到，不好意思家里有菜刀。”“我再警告你们一次，现在我家房子我70岁老母亲在住，如果被我碰到骚扰的情况，出现什么意外自己负责。”卢林霞对上述通信记录的真实性认可。审理中，吴宁认可涉案房屋在其租住期间曾经两次泡水，但认为泡水不是由于其使用不当造成，而是因为涉案房屋有缺陷，该栋楼的二层下水都有问题。并且吴宁认为涉案房屋现已由卢林霞租赁给他人正常使用，因此涉案房屋无需维修，不认可卢林霞主张的涉案房屋家具、地板及电路的维修费用5000元。卢林霞对于其所述涉案房屋系吴宁国庆节期间长时间外出，对房屋保管不当造成漏水这一事实未提交证据予以证明。审理中，卢林霞提供肖波与王衍的聊天记录及燃气表照片一张，欲以此证明吴宁欠缴燃气费的数额。该聊天记录显示，王衍记录的燃气表数额为2644.81立方米。吴宁对该证据不予认可。审理中，卢林霞主张因吴宁穿过涉案房屋防盗门的纱网，将涉案房屋内门与共享单车锁在一起，导致涉案房屋防盗门损坏，因此要求吴宁赔偿防盗门损失2000元，但卢林霞对2000元的损失未提交证据予以证明。审理中，经法院核实，卢林霞认可涉案房屋防盗门仍在使用，未进行更换。吴宁则主张防盗门的纱网之前就是坏的。但双方对于涉案房屋防盗门的原状均未提交证据予以证明。审理中，卢林霞对于其所主张的滞纳金数额及找他人代缴费用未提交证据予以证明。卢林霞对于其所主张涉案房屋电路损坏未提交证据予以证明，对涉案房屋电路、地板及家具维修费5000元未提交证据予以证明。卢林霞对于其所述误工费、交通费未提交证据予以证明，对于其所述因与吴宁的纠纷导致孩子未能入读涉案房屋附近的幼儿园而导致经济损失10000元未提交证据予以证明。审理中，经法院释明，吴宁及卢林霞均认为对方要求的违约金过高，申请法院予以酌减。一审法院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同约定的内容不违反法律的强制性规定，合同合法有效，吴宁与卢林霞应按合同约定履行自己的义务。根据法院查明的事实，吴宁退还涉案房屋时，其为涉案房屋多缴纳的电费为713.53元。现吴宁要求卢林霞返还，于法有据，法院予以支持。卢林霞认为吴宁应向电力公司主张返还电费的答辩意见，无法律依据，法院不予采信。卢林霞陈述2019年12月7日至2019年12月9日期间，有可能有他人为涉案房屋交纳电费，但对该主张未提交证据予以证明，因此对卢林霞的上述辩称意见，法院不予采信。本案中，根据合同约定，卢林霞应于2019年5月30日之前为涉案房屋配置好两部空调。由于双方在缔约时对于空调的安装专门作出特别约定，说明吴宁在承租涉案房屋对空调的安装有明确要求。现卢林霞晚于该合同约定的时间十天为涉案房屋安装空调，法院认定卢林霞向吴宁交付的房屋不符合合同的约定，卢林霞确有违约行为，卢林霞应向吴宁支付违约金。但由于该违约行为显著轻微，且吴宁未提交证据证明该违约行为造成其损失，因此法院依照公平原则和诚实信用原则，根据案件具体情况，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、当事人过错程度、履行利益损失等因素，酌定卢林霞应向吴宁支付因晚于合同约定时间安装空调造成的违约金200元。根据法院查明的事实，涉案房屋为老楼房，普遍存在下水不畅的问题。但吴宁未提交证据证明卢林霞在出租房屋时故意隐瞒涉案房屋的该项问题。且下水不畅并不导致房屋不符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不导致涉案房屋丧失正常的居住使用功能，因此对于吴宁认为卢林霞提供的涉案房屋下水不畅，要求卢林霞支付违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。根据法院查明的事实，涉案房屋租赁期限截止至2019年12月7日，因此吴宁最迟应于2019年12月7日将涉案房屋交还卢林霞。2019年12月7日，吴宁已将涉案房屋钥匙交付卢林霞，并搬离所需物品，故法院认定吴宁已于当日将涉案房屋交付给卢林霞。后吴宁以链条锁将涉案房屋大门上锁、在涉案房屋大门周边张贴字条的行为，系其在交付房屋后对涉案房屋的物权妨害行为，不属于延期交付房屋的行为。因此卢林霞要求从押金中扣除延期交房违约金的答辩意见，无事实和法律依据，法院不予采信。根据法院查明的事实，吴宁在支付第二笔租金时确实存在延期2天支付租金的行为，但该违约行为显著轻微，且卢林霞未提交证据证明吴宁的该项违约行为给卢林霞造成损失，因此法院依照公平原则和诚实信用原则，根据案件具体情况，以违约造成的损失为基准酌定吴宁因延迟交付房屋租金应向卢林霞支付违约金200元。现涉案房屋已返还卢林霞，卢林霞应向吴宁返还押金6500元。卢林霞要求使用房屋押金折抵吴宁应负担的违约金，于法有据，法院认定在扣除吴宁应负担的违约金后，卢林霞应向吴宁返回押金6300元。对于卢林霞要求的自来水费40元，吴宁同意支付，法院不持异议。对于卢林霞要求吴宁负担的燃气费，因卢林霞提供的燃气表照片系新租户王衍拍摄的，无法确定拍摄时间。且根据吴宁提供的肖波微信聊天记录，肖波自述涉案房屋再次出租前，房屋内有家里老人居住，因此卢林霞现提交的证据无法证明2019年12月7日当天燃气表的数额，无法确定吴宁欠缴的燃气费数额，卢林霞应承担举证不能的责任。待卢林霞准备相应证据后，可另行主张。对于卢林霞要求吴宁支付保洁费的主张，涉案房屋租赁合同中未约定应由吴宁负担该笔费用，卢林霞的该项主张无法律依据，法院不予支持。对于卢林霞要求吴宁支付的开锁费400元，因吴宁认可其将涉案房屋钥匙交付卢林霞后有再次用链条锁锁住涉案房屋大门的行为，由此造成的损失应由吴宁负担。对于卢林霞的该项主张法院予以支持。对于卢林霞要求吴宁负担的房屋空置损失，虽然吴宁有使用链条锁锁住涉案房屋大门及张贴字条的行为，但根据吴宁提交的肖波通信记录，肖波自述涉案房屋再次出租前有他人居住，且肖波自述吴宁张贴字条和锁门的行为对家里的老人及孩子带来安全威胁，因此法院认定涉案房屋再次出租前，卢林霞家人曾在该房屋内居住。因此对于卢林霞要求的房屋空置损失，法院不予认可。卢林霞虽提交证人证言证明涉案房屋再次出租前无人居住，但该证言系证人听其他人转述的，并非证人本人亲自经历的，对于该证人证言法院不予采信。对于卢林霞主张的找他人代缴燃气费及水费的费用，并未实际发生，且卢林霞未举证证明该笔费用发生的必要性，因此对卢林霞的该项主张，法院不予支持。卢林霞对于其所主张的燃气费、水费滞纳金数额未提交证据予以证明；对于其所主张涉案房屋电路损坏未提交证据予以证明，对涉案房屋电路、地板及家具维修费5000元未提交证据予以证明；对于其所述误工费、交通费未提交证据予以证明；对于其所述因与吴宁的纠纷导致孩子未能入读涉案房屋附近的幼儿园而导致经济损失10000元未提交证据予以证明；对于防盗门原状及防盗门损失2000元未提交证据予以证明，卢林霞对其上述主张均应承担举证不能的责任。对于卢林霞的上述主张，法院不予支持。待卢林霞准备相应证据后，可另行主张。需要指出的是，本案双方因涉案租赁合同发生争议后，应沟通解决。吴宁将涉案房屋房门上锁并张贴字条的做法，虽未给卢林霞造成显著损失，但该行为不利于争议的解决，并且更容易增加双方的矛盾，亦不符合社会主义核心价值观的要求。据此，一审法院于2020年8月18日判决如下：一、自判决生效之日起七日内，卢林霞返还吴宁房屋押金6300元；二、自判决生效之日起七日内，卢林霞返还吴宁电费713.53元；三、自判决生效之日起七日内，卢林霞向吴宁支付违约金200元；四、自判决生效之日起七日内，吴宁给付卢林霞水费40元；五、自判决生效之日起七日内，吴宁给付卢林霞开锁费400元；六、驳回吴宁的其他诉讼请求；七、驳回卢林霞的其他诉讼请求。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，卢林霞、吴宁分别围绕上诉意见、答辩意见均依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。卢林霞提交:1.其于2019年12月7日与链家公司业务员微信聊天记录，用以证明吴宁声称其在涉案房屋内还留有贵重物品；2.其与链家公司业务员微信聊天记录，用以证明其是在12月8日去开的锁，也证明其在西三旗还有房屋，住在西三旗；3.链家公司后台系统电脑截屏，用以证明涉案房屋钥匙在链家公司；4.燃气表照片，用以证明其燃气费损失；5.其与一审法院法官邮寄快递记录，用以证明其身处上海，如果回北京交纳燃气费需要产生相应费用；6.链家公司后台系统电脑截屏，用以证明吴宁不配合交还涉案房屋，其只能通过中介公司拍摄来进行初步的验收，并雇人打扫了卫生之后照的照片，柜子被移动，2把椅子丢失；7.其与链接公司业务员微信聊天记录，用以证明其不在涉案房屋内居住，涉案房屋被锁，对于带客户看房有影响，涉案房屋钥匙托管在链家公司。针对上述新证据，吴宁的质证意见为：证据1的真实性认可，但不认可证明目的，12月7日，卢林霞已经找开锁公司将涉案房屋门锁打开，后续是否影响其保洁或者带客户看房屋与我无关；证据2的真实性认可，但不认可证明目的，这上面只是显示换锁芯的人的电话，不能说明任何情况，12月8日打电话说要看房，说明12月8日时已经处于可以看房的状态了；证据3的真实性认可，我是在12月7日就将涉案房屋钥匙还给链家公司了，该证据不能证明其他事项；证据4的真实性、证明目的均不予认可；证据5的真实性认可，但不认可证明目的；证据6的真实性认可，但不认可证明目的，2把椅子是卢林霞之夫肖波让我扔的；证据7的真实性予以认可，但不认可证明目的，该证据说明不了涉案房屋的状态，只能说明链家公司现在在带客户看房。同时，吴宁提交微信聊天记录，用以证明衣柜和椅子在挪动的时候已经征得了肖波的同意和许可。卢林霞的质证意见为：真实性认可，但不认可证明目的，我既不同意，也未拒绝，我现在要求恢复原状。二审审理中，经询，1.吴宁认可其将涉案房屋交还给链家公司时尚有部分物品留在涉案房屋内，但主张该物品为其不要的物品，但吴宁并未就此告知卢林霞或者链家公司；2.卢林霞称其为清理吴宁留存物品、打扫室内卫生及清理吴宁张贴字条支付保洁费200元；3.卢林霞称其于2019年12月8日早上雇人开的锁，但卢林霞并未就其主张的上述事实发生时间提交相应证据予以证明；4.卢林霞称其开锁后，吴宁又把共享单车锁在涉案房屋防盗门上，吴宁对此不予认可，卢林霞并未就其陈述提交相应证据予以证明；5.吴宁同意给付卢林霞涉案房屋燃气费380.85元。本院认为：吴宁与卢林霞签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，租赁合同约定的租赁期限为2019年12月7日，故吴宁作为承租人应最迟于12月7日将涉案房屋腾退交还出租人卢林霞，经查明，吴宁于12月7日将涉案房屋钥匙交付卢林霞，并搬离了部分物品，尚余部分物品未全部搬离，此后吴宁将房屋大门用链条锁锁上，并在涉案房屋大门处张贴字条。关于返还押金问题。虽卢林霞以吴宁迟延交付租金、延期交还房屋给其造成各种严重损失等为由不同意退还押金，但首先，对于延迟支付租金，吴宁在合同履行过程中确实存在迟延交纳租金2天的事实，一审法院已经依据查明事实酌情确定吴宁承担200元违约金，并抵扣已交纳的押金；其次，对于延期交还房屋，双方对于交还房屋时间陈述不一，吴宁主张为12月7日，卢林霞主张吴宁至今未完成交还房屋的合同义务并称其于2019年12月8日早上雇人才打开涉案房屋的锁，但卢林霞并未就其主张的上述事实发生时间提交相应证据予以证明，故对其主张的时间，本院难以采信。即使确于12月8日才将涉案房屋上链条锁打开，也与合同到期日仅差一天，吴宁存在延期交还房屋的违约行为较为轻微，故一审法院未认定吴宁存在延期交还房屋，并无不当；最后，对于卢林霞主张的各项损失，一审审理中卢林霞并未提交充分证据予以证明，故综上，现二审审理中卢林霞拒绝退还剩余押金6300元的上诉理由均不能成立，对其该项上诉请求，本院不予支持。关于返还电费问题。一审审理中，吴宁对其要求返还电费提交了相应的证据，一审法院经与国家电网核实后确认电费情况，双方当事人亦表示予以认可，故据此一审法院判决卢林霞退还电费，并无不妥。卢林霞上诉不同意退还剩余电费的意见，缺乏事实或法律依据，本院亦不予支持。关于燃气费问题。因在二审审理中，卢林霞就其主张的燃气费提交了相应证据，经询问吴宁同意支付该项费用，故本院对一审法院该项费用未予支持的判决内容予以改判。关于保洁费问题。虽在双方签订的租赁合同中并未约定该项费用应由吴宁承担，但因吴宁在12月7日搬离涉案房屋时遗留其部分物品未搬离，且存在在涉案房屋大门处张贴字条的行为，虽吴宁辩称该物品为其不要的物品，但吴宁并未就此告知卢林霞，故卢林霞收回涉案房屋而清理吴宁留存物品、打扫室内卫生及清理吴宁张贴字条所支付的保洁费200元属卢林霞合理损失，理应由吴宁予以承担。一审法院对卢林霞该项诉请未予支持，本院予以改判。综上所述，卢林霞的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八、六十、九十三、九十五、一百零七、一百一十三、一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市西城区人民法院（2020）京0102民初15604号民事判决第一、二、三、四、五、六项；二、撤销北京市西城区人民法院（2020）京0102民初15604号民事判决第七项；三、自本判决生效之日起七日内，吴宁给付卢林霞燃气费380.85元、保洁费200元；四、驳回卢林霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费71元，由吴宁负担34元（已交纳），由卢林霞负担37元（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉案件受理费206元，由卢林霞负担199元（已交纳），由吴宁负担7元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费50元，由卢林霞负担46元（已交纳），由吴宁负担4元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刘苑薇二〇二〇年十一月三十日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪