陕西省靖边县人民法院民事判决书                          （2019）陕0824民初3273号原告：思红梅，女，1983年6月3日出生，汉族，住靖边县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。被告：榆林市翔宇房地产开发有限责任公司，住所地：陕西省榆林市榆阳区。法定代表人：刘飞飞，任公司总经理。委托诉讼代理人：杨波，系该公司法律顾问。原告思红梅与被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告思红梅及被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司的委托代理人杨波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告思红梅向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即为原告办理不动产权属证书；2、依法判令被告向原告支付因逾期办理不动产权属证书产生的违约金暂计30000元。3、依法判令被告按照合同约定给原告更换防盗门、窗户、玻璃；4、本安的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年6月3日签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于靖边县XX路XX号楼XX单元XX室，总房款为418373元，合同第八条约定：交房时间为2012年9月30日前，第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按月利率1.5%向买受人支付违约金；但时至今日，被告仍未给原告办理不动产权属证书，且存在房屋尚未通过验收、防盗门、窗户及玻璃、电梯等也未按照合同约定进行安装等严重违约行为，为了维护自己的合法权益，原告提起诉讼。被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司辩称：1、原告的第一项诉请被告不予认可，房产证并非由被告办理，房产证的办理应由房屋产权登记机关办理，办理房产证的相关手续提交到了房屋产权中心并积极协作，并且进行了备案登记，至于什么时间办理完毕与被告无关。2、关于第二项诉讼请求违约金94133.925元，没有办下来房产证并不是被告的原因，被告履行了自己的义务不存在违约行为，被告将办理房产证的相关手续提交到了房屋产权登记机构并积极协作，故不承担违约责任，退一步讲，即使被告承担违约金，原告的违约金过高不符合法律规定。2013年交付的房屋，已经超过了诉讼时效，故不应当支持原告的诉讼请求。3、关于第三项诉讼请求，原告的房屋属于团购房，房屋是2013年交付的，已经超过了诉讼时效，更换房屋门窗是经过公安局协商决定的；4、关于事实和理由，原、被告签订的合同是事实，交付房屋首付款也是事实，原告所述的按揭付款全部已经付清并不是事实，原告并没付清房款，由于原告没有付清房款，致使长安银行在被告公司的账户上扣划了房款，房产证被告已经将办理房产证的相关手续提交到了房产权属登记机关，并积极协作办理房产手续，被告公司积极努力的履行合同上的约定，并没有损害原告的利益，请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供的证据，被告质证对真实性无异议，对证明目的有异议，因该证据来源合法，与本案具备关联性，故本院对其真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2013年6月3日签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于靖边县XX路XX号楼XX单元XX室，合同约定：房屋面积为143.87㎡，总房款为418373元，首付128373元，剩余290000元在银行办理按揭贷款，合同第八条约定：交房时间为2013年9月30日前，合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。……3、出卖人按约定时间负责房屋所有权证的备案登记，买受人应积极配合，保证所提供的资料真实有效；非出卖人原因导致房屋所有权证登记延期，出卖人不承担违约责任，若因出卖人的原因导致延期，每延期一日，出卖人应向买受人承担月利率1.5%的违约金。另查明，榆林市中级人民法院因（2017）陕08民终222号案件，就被告开发的靖边县百福宁小区相关事项，于2017年6月2日与靖边县住建局进行座谈，住建局工作人员谈到2014年1月份左右，榆林市翔宇房地产开发有限公司申请过专项验收，2015年11月份左右，榆林市翔宇房地产开发有限公司申请分户验收，目前，涉案小区主要工程已经完成，部分业主已经入住，但未经职能部门竣工验收，榆林市翔宇房地产开发有限公司积极寻求住建部门完善手续，但因客观原因一直没有解决。根据座谈情况，查明榆林市翔宇房地产开发有限公司在主体工程完工后，履行了办理房屋权属证书的前置验收义务，但是因相关验证手续不完善、政府相关部门等因素导致业主房屋产权证延期办理至今没有全部办理完毕。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律规定，依法认定有效，对双方均具有法律约束力。本案争议焦点是1、被告榆林市翔宇房地产开发有限公司未能在合同约定期限内向原告交付房屋权属证件是否构成违约；2、如果构成违约，原告诉请违约金是否超过诉讼时效；《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。若因出卖人的原因导致延期，每延期一日，出卖人应向买受人承担月利率1.5%的违约金”。被告在主体工程完工后，履行了申请办理房屋权属证书的前置验收义务，并将相关资料报送产权登记机关，但因被告工程原因未能通过验收及未能在约定期限内办理房屋权属证书，被告的行为按照合同规定构成违约，应当支付违约金，但是该违约金属合同之债，原告主张逾期办证支付违约金属于债权请求权，应受诉讼时效的约束。按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。法律另有规定的，依照其规定”；第二款规定：“诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定”。就本案而言，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定：“出卖人应当在交付商品房使用后365个工作日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，约定交房时间为：2013年9月30日，约定交房时间起算的365个工作日截止办证日为2015年3月，如被告翔宇公司未为原告办妥房产证，那么原告应当从2015年3月就知道了办证权利受到了侵害的事实，故诉讼时效应从2015年3月开始计算，原告2020年7月8日才提起诉讼，已然超过诉讼时效，且其提交证据不能证明本案诉讼时效存在中止、中断的情形，故被告提出超诉讼时效的抗辩理由成立，应当判决驳回原告思红梅对违约金的诉讼请求。同时，对原告的第一项诉讼请求要求被告限期为原告办理交付房屋的手续及房屋产权证，因办理房产证的事项属于行政机关的职权，不属于人民法院受理的范围，故对该项请求本院予以驳回。对原告的第三项诉讼请求，要求被告支付更换门窗的差价，被告提出超诉讼时效的抗辩理由亦成立，应当判决驳回原告的诉讼请求。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下：驳回原告思红梅的诉讼请求。案件受理费275元，由原告思红梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。（此页无正文）  审  判  长   姬登峰审  判  员   樊  勃人民陪审员   张小伟   二0二0年十月十一日 书 记  员   刘小丽  1