北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10606号上诉人（原审原告、反诉被告）：柴天柱，男，1973年5月25日出生，汉族，无业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京易久易久商贸有限公司，住所地北京市通州区玉桥西里****楼**商**。法定代表人：张运，总经理。委托诉讼代理人：马子欢，女，该公司员工。委托诉讼代理人：罗莎，女，该公司员工。上诉人柴天柱因与被上诉人北京易久易久商贸有限公司（以下简称易久易久公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初11213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。柴天柱上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持柴天柱一审诉讼请求；2.驳回易久易久公司一审反诉请求；3.本案诉讼费用全部由易久易久公司承担。事实和理由：本案中双方合同履行期限为2017年5月3日至2022年5月2日止。易久易久公司单方要求解除合同，应当按照合同约定的“租赁期以年度计算”的方式进行处理，不存在退还未使用期间租金的情形。易久易久公司提前解除合同，应当在下一个年度开始计算，一审法院对此认定错误。易久易久公司应当依据合同约定支付违约金、物业费、供暖费。易久易久公司辩称，同意一审判决，不同意柴天柱上诉请求及意见。柴天柱向一审法院起诉请求：1．依法判令易久易久公司给付违约金37500元（87500元-50000元履约保证金）、物业费3943.06元、供暖费9499.56元，合计50942.62元；2．依法判令易久易久公司按照中国人民银行同期贷款利率给付上述款项的利息，从起诉之日起至实际给付之日止；3．本案诉讼费用由易久易久公司承担。易久易久公司反诉请求：1．请求判令双方之间的租赁合同于2020年3月5日解除；2．请求判令柴天柱退还未使用租金33688.53元（2020年3月6日至2020年5月2日期间剩余房屋租金84631.15元＋50000元履约保证金-违约金87500元-物业管理费3943.06元-供暖费9499.56元）；3．请求判令柴天柱承担本案诉讼费。一审法院认定事实：柴天柱系坐落于北京市大兴区黄村镇富强路5号商铺（以下简称涉案房屋）登记所有权人。2017年5月2日，柴天柱（出租方，甲方）与北京壹玖壹玖电子商务有限公司（承租方，乙方，以下简称壹玖壹玖公司）之间合意签订《房屋（商铺）租赁合同》，合同约定甲方出租于乙方的房屋坐落于北京市大兴区黄村镇富强路5号，房屋建筑面积共计220.92平方米，该房屋租赁用途为1919酒类直供品牌商业使用。租赁期限为五年，自2017年5月3日起至2022年5月2日止，其中自2017年5月3日起至6月2日止为免租期，该期间内，甲方免收乙方的房屋租金，但物业管理费、水费、电费等费用应由乙方承担。租金标准：第一年度租金为41666.67元／月，年租金为500000元／年；第二年度租金为41666.67元／月，年租金为500000元／年；第三年度租金为43750元／月，年租金为525000元／年；第四年度租金为45937.5元／月，年租金为551250元／年；第五年度租金为48234.38元／月，年租金为578812.5元／年，乙方按每一年为一期的方式向甲方支付租金，第一期租金为500000元。该合同费用分摊问题条款约定：水电费、物业管理费、供暖费、卫生费、网络宽带费、燃气费及乙方经营过程中所产生的经营相关费用由乙方承担。履约保证金：甲乙双方约定，乙方向甲方支付该房屋履约保证金50000元，乙方需将履约保证金与首次租金一起支付于甲方，甲方须同时向乙方出具履约保证金的收款收据。合同期限届满时，若乙方续租，上述履约保证金自动转为甲乙双方重新签订租赁合同的履约保证金；合同期限届满或提前终止后，乙方不再承租的，甲方在乙方结清所有应由乙方承担的费用并注销或迁出注册在该房屋的营业执照及相关执照后5日内应全额退还履约保证金给乙方。甲方应在2017年5月3日前将符合本合同约定的房屋及房屋钥匙交付于乙方使用，在双方交付时，应填写完整的《房屋交割清单》、交房确认单。若非因乙方原因，甲方延迟交付房屋的，每日须向乙方支付月租金的千分之五作为违约金。乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备、设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致中途退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归甲方所有，甲方不支付任何费用给乙方。租赁期间，若因乙方自身内部经营管理机构的变化，导致房屋实际使用主体发生变更的，甲方应与乙方及变更后房屋实际使用人签署租赁房屋主体变更协议，由变更后实际使用人承担本租赁合同所有权利义务。违约责任：租赁期内，非因本合同规定的情况，乙方需提前退租的，租赁期以年度计算，需在年度租期届满前60日以书面形式通知对方，并按相当于2个月租金的标准向守约方支付违约金。乙方承担了相应违约金后，甲方应退还乙方已缴纳的履约保证金。2017年4月27日，壹玖壹玖公司向柴天柱中国农业银行股份有限公司黑龙江省哈尔滨市道里支行（账号：×××）转账履约保证金50000元。合同签订后，甲方于签订合同当日将该房屋交付给乙方。2018年1月10日，柴天柱（甲方）、北京壹玖壹玖电子商务有限公司（乙方）、北京易久易久商贸有限公司（丙方）签订房屋租赁合同主体变更协议，约定甲方和乙方于2017年5月2日订立了《房屋（商铺）租赁合同》约定由乙方承租甲方位于北京市大兴区黄村镇富强路5号的房屋，现经各方同意由丙方取代乙方成为原合同项下的承租人，并由甲方和丙方作为原合同的双方继续履行原合同。各方同意并确认，由乙方将其根据原合同已向甲方支付的租赁押金／保证金以及乙方已向甲方预付的租金直接转为丙方向甲方支付的租赁押金／保证金以及预付的租金，并由甲方按照原合同的约定履行向丙方退还相应租赁押金／保证金事宜。2019年4月12日，易久易久公司向柴天柱中国农业银行股份有限公司黑龙江省哈尔滨市道里支行（账号：×××）转账房屋租金525000元（2019年5月3日至2020年5月2日期间）。2019年11月22日，易久易久公司向柴天柱发通知函，内容显示：因我司发展情况发生变化，需要提前关闭在租赁房屋处开设的门店，现我司特履行提前通知贵方的义务，通知贵方我司将于2020年2月29日解除贵我双方签订的《租赁合同》，请贵方于2020年2月29日前往租赁房屋处与我司办理房屋交接事宜。2020年3月4日，易久易久公司将涉案房屋腾空。2020年3月5日，易久易久公司约柴天柱办理涉案房屋腾退结算手续。2020年3月9日，柴天柱表示不同意解除合同，无法收房。2020年5月8日，柴天柱支付涉案房屋2019年11月15日至2020年3月15日期间供暖费9499.56元，2019年7月1日至2020年6月30日期间物业管理费3943.06元。因双方当事人对对方证据的真实性均无异议，故法院对上述证据真实性予以采信。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《房屋（商铺）租赁合同》《房屋租赁合同主体变更协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律及行政法规等强制性规定，应属有效，双方应依约履行。易久易久公司于2019年11月22日书面通知柴天柱于2020年2月29日办理房屋交接事宜，解除双方签订的《租赁合同》。由于双方在合同履行过程中，易久易久公司已于2020年3月5日实际搬离承租房屋，双方之间的合同已经无法继续履行，因此，法院根据本案的实际情况确定双方之间的租赁合同于2020年3月5日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。柴天柱要求易久易久公司支付违约金87500元、物业管理费交至2020年6月30日共计3943.06元、供暖费交至2020年3月15日共计9499.56元的诉讼请求，虽双方之间的租赁合同已于2020年3月5日解除，但易久易久公司对上述款项予以认可，故法院予以支持；易久易久公司已经通过反诉形式对剩余房屋租金84631.15元（525000元／365天＊58天）、履约保证金50000元扣除应支付给柴天柱的违约金87500元、物业管理费3943.06元、供暖费9499.56元的剩余款项进行主张，该反诉请求合理合法，一审法院予以支持，但易久易久公司金额计算错误，一审法院调整为32254.1元（525000元／366天＊58天＋50000元-87500元-3943.06元-9499.56元）。对于柴天柱要求易久易久公司按照中国人民银行同期贷款利率给付所欠款项利息的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、柴天柱与北京易久易久商贸有限公司之间签订的《房屋（商铺）租赁合同》于2020年3月5日解除；二、柴天柱于判决生效后10日内支付北京易久易久商贸有限公司剩余房屋租金32254.1元；三、驳回柴天柱的其他诉讼请求；四、驳回北京易久易久商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，双方签订的《房屋（商铺）租赁合同》《房屋租赁合同主体变更协议》系真实意思表示，亦不违反法律及行政法规等强制性规定，合法有效，双方应依约履行。因易久易久公司发展情况有变，其公司于2019年11月22日书面通知柴天柱于2020年2月29日办理房屋交接事宜，解除双方签订的《租赁合同》。后易久易久公司于2020年3月5日实际搬离承租房屋，虽柴天柱不同意解除案涉合同，但双方合同已经无法继续履行，一审法院根据本案实际情况确定双方之间的租赁合同于2020年3月5日解除，并无不当，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院综合双方诉讼请求、合同实际履行程度、合同条款认定易久易久公司支付违约金87500元、物业管理费3943.06元、供暖费9499.56元，并将上述金额从剩余房屋租金84631.15元中予以扣除，处理正确。关于柴天柱上诉主张依据合同11.3条之约定，其不应退还易久易久公司未使用期间租金一节，本院认为当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。经审查，该条约定系以年度计算租赁期情形下对易久易久公司提前退租应当承担的违约责任的约定，现易久易久公司于2019年11月22日书面通知柴天柱于2020年2月29日办理房屋交接事宜，虽未满足在年度租期届满前60日之条件，但在本院已经认定双方合同于2020年3月5日解除的条件下亦可参照该条款对易久易久公司应当承担的违约责任予以认定。考虑到易久易久公司于2020年3月4日将案涉房屋全部腾空后，柴天柱仍拒绝收房，并未采取适当措施防止损失的扩大，直至5月2日取回钥匙之行为，一审法院认定易久易久公司应当支付柴天柱相当于两个月租金的违约金，并无不当。柴天柱拒绝退还剩余房屋租金的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，柴天柱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1880元，由柴天柱负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张玉贤审 判 员 耿燕军审 判 员 刘 洁二〇二〇年十一月三十日法官助理 韩舒同书 记 员 岳国英