湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂02民终1594号上诉人（一审被告）：湖北昊轩房地产经纪有限公司，住所地：大冶长乐大道**。法定代表人：李**，该公司执行董事。委托诉讼代理人：骆晨，湖北太圣律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：曹中良，男，1982年10月17日出生，汉族，住湖北省大冶市。委托诉讼代理人：苏彦源，湖北维佳律师事务所律师。上诉人湖北昊轩房地产经纪有限公司（以下简称昊轩公司）因与被上诉人曹中良房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省大冶市人民法院（2019）鄂0281民初4009号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。昊轩公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回曹中良的诉讼请求。事实和理由：1.双方签订的租赁合同以及补充协议约定，其只向曹中良收取一个季度的租金。即2018年5月1日至2018年7月31日租金按照每月17.60元/㎡计收，合计23404元。另三个季度，其以免收租金的方式作为装修补贴返还给曹中良。因此，违约金的数额应当以月租金为基数，按6个月计算，金额为46807元。一审庭审时，其虽陈述年租金23404元，要求曹中良支付6个月租金的违约金数额11702元，但后来发现23404元系一个季度的租金，当庭作出了变更陈述，并提醒书记员将其主张的违约金数额变更为46807元。故一审判决将一个季度的租金23404元认定为全年租金错误，其主张的违约金数额应变更为46807元。2.双方签订的租赁合同约定，因曹中良的原因中途退出、解除、终止合同或者差欠租金，曹中良向其交纳的保证金，其不予退还，曹中良还应向其支付6个月租金的违约金。租户未经其同意，连续关门停业达10天或者全年累计停业达30天的，其有权解除合同，并不退还租户已交纳租金、保证金、管理服务费，租户应立即退场。本案曹中良存在差欠租金130315元、未退还装修补贴13298元、未经其同意累计关门停业30天等违约事实，有其提供的相关照片为证。因此，违约方系曹中良，其无需退还保证金和租金。3.曹中良提供的《解除商铺租赁合同协议书》，没有其签字盖章，该协议未成立，也未生效，一审法院依据该协议书判决其退还租金和保证金错误。4.《退商铺交接单》系曹中良与物业公司之间进行的移交行为，与其无关。且该交接单反而证明了曹中良将租赁的商铺作为仓库使用，没有开门正常营业，构成严重违约。5.一审判决既然认定事实错误，那么适用法律必然错误。曹中良辩称：1.其投资门面用于摩托车仓库使用，经过了昊轩公司事先同意，而且自2017年以来，昊轩公司并未提出异议，有工作人员石灿的证言证明。2.昊轩公司因消防验收不合格，经常被责令整改，导致其不能正常经营。3.昊轩公司之所以单方要求其退租，是因昊轩公司消防问题不能解决双方曾经发生争吵，得罪了昊轩公司的领导。4.后来双方协商退租，并形成《解除商铺租赁合同协议书》，昊轩公司应当依据该协议书履行义务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。曹中良向一审法院起诉请求：判令昊轩公司退还其保证金7511.40元、租金8335.60元及资金占用期间的利息。一审法院认定事实：2016年9月29日，曹中良向大冶联润实业发展有限公司（以下简称联润公司）交纳联润商铺租赁定金15000元。2017年3月11日，曹中良（乙方）与昊轩公司（甲方）签订《商铺租赁合同》、《商铺装修补贴返还协议》、《商铺租赁合同补充协议》各一份，《商铺租赁合同》的主要内容为：甲方将其管理的坐落于大冶市长乐大道2号“大冶联润商贸城”28#4、5、6、7、8（1-2层）（以附件一图中红线部分为准）商铺出租给乙方经营雅奇电动车，租赁面积443.25平方米（以房管部门提供数据为准）；甲方只提供毛坯房给乙方；租赁期限内，甲方必须保持该商铺内部处在可使用状态；租赁期限49个月，自2017年3月11日至2021年4月30日止；租赁期满，甲方有权收回该商铺，乙方应如期返还；租金自起租之日起至2021年4月30日止，按每月17.60元／㎡计收，合计租金93614元；自2017年5月1日至2017年7月31日按每月17.60元／㎡计收，租金23404元；自2018年5月1日至2018年7月31日按每月17.60元／㎡计收，租金23404元；自2019年5月1日至2019年7月31日按每月17.60元／㎡计收，租金23404元；自2020年5月1日至2020年7月31日按每月17.60元／㎡计收，租金23404元；租金按年收取，乙方第一期租金须在本合同签订的当日一次性交清，乙方须足额支付当期租金后方可使用商铺，以后各期租金收取时间为每年使用前一个月内；运营管理费标准为每月2元／㎡，按《市场服务管理协议》约定执行；乙方须向甲方交纳租赁保证金（即租赁押金）9000元，租赁保证金在合同签订当日一次性支付给甲方；租赁期内，租赁保证金由甲方无息保管；若乙方不按规定时间进场装修和开业或有其他违约行为，租赁保证金作为违约金归甲方所有，不予退还；合同解除、终止或期限届满，乙方付清全部租金、运营管理服务费、物业服务费、水电费及其他一切应当支付的费用后（有损失的赔偿损失），在30日内乙方凭租赁保证金收据到甲方领回租赁保证金；为保证各进驻商户开业时间的衔接、协同，乙方须在2017年4月15日正式开业，如遇特殊情况需提前或推迟开业时间应征得甲方书面同意，否则视为乙方违约；合同还对双方权利义务等进行了约定。《商铺装修补贴返还协议》的主要内容为：鉴于双方签订了《商铺租赁合同》，甲方作出给予乙方装修经营补贴30元／㎡，租赁期内1-2层商铺免费赠送3层商铺经营权的承诺；乙方在收到甲方书面、电话、短信等任何形式通知后，须在20个工作日内对店面进行装修，装修竣工后7个工作日内需对外开门营业，如未在指定时间内装修及营业，甲方有权视为乙方自动放弃该装修补贴权益，即乙方不再享受装修补贴政策；甲方对乙方装修情况审查确认工作完成后7个工作日内以减收租金的方式将装修补贴13298元返还给乙方等。《商铺租赁合同补充协议》的主要内容为：《商铺租赁合同》约定承租期内租金总额为93614元，乙方可享租金减免条款，根据《商铺装修补贴返还协议》，该返还款在租金中相应减免的金额为13298元，已交定铺金6000元，减免金额6000元；乙方享受本协议第二条所列应减免总额19298元后，承租期实际应交租金为74316元，实际应交租金乙方自2017年5月1日至2017年7月31日以现款交纳租金4103元，自2018年5月1日至2018年7月31日以现款交纳租金23404元，自2019年5月1日至2019年7月31日以现款交纳租金23404元，自2020年5月1日至2020年7月31日以现款交纳租金23404元；如乙方有预交款，预交款优先转为租赁保证金，如有余款则在乙方各年度实际应交租金中抵扣等。上述合同签订当日，曹中良向昊轩公司支付租金4103元。2018年6月20日，曹中良向昊轩公司支付租金23404元。2018年12月5日，昊轩公司向曹中良发出《退铺通知》，以曹中良违约为由要求曹中良收到通知后七日内腾退商铺、交换商铺钥匙，办理商铺移交手续。2018年12月11日，曹中良（乙方）与昊轩公司（甲方）签订《解除商铺租赁合同协议书》，主要内容为：甲乙双方于2017年3月11日签订《商铺租赁合同》，到期日为2021年4月30日，现经乙方申请，甲方同意，定于2018年12月11日解除该合同；乙方在协议生效后12天内将28栋4-8号商铺退回甲方，若乙方不按时返还商铺，每逾期一天需向甲方支付780元的商铺占用费（即原租赁合同约定标准的三倍）；乙方原已交纳租赁保证金9000元，扣除乙方所欠费用、赔偿损失等共计1488.60元，实退租赁保证金为7511.40元，且实退款项待上述商铺有新的承租户租赁后，甲方在2019年5月1日前向乙方退还等。2018年12月13日，曹中良将租金收据、定金收据及《商铺租赁合同》原件退还给联润公司有关人员。2018年12月20日，曹中良与昊轩公司对承租商铺进行了移交，双方达成的《退商铺交接单》载明：不欠水电费；此商户租用商铺为电动车仓库，停放电动车所用，屋顶、地面、门窗、地漏、给排水管道、水电、消防设施均正常；二层因为7#、8#铺没有楼梯，所以6#铺与7#铺之间墙面开孔1.56m×1.74m，合计2171㎡／180元，总计488.60元，故应扣除488.60元。之后，双方因退款事宜未达成一致，故而成讼。一审法院认为，曹中良与昊轩公司签订的《商铺租赁合同》、《商铺装修补贴返还协议》、《商铺租赁合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据本案已查明的事实及当事人陈述，双方已协商一致解除了案涉合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案案涉合同解除时，双方对曹中良所欠费用及相关损失进行了核算，现曹中良同意在租赁保证金中扣减1488.60元，符合合同约定，不违反法律规定，本院予以采信。曹中良已交纳租赁保证金9000元，曹中良主张昊轩公司退还租赁保证金7511.40元，理据充分，予以支持。根据合同约定，曹中良已交纳2018年5月1日至2019年4月30日租金23404元，曹中良已于2018年12月20日将租赁商铺返还昊轩公司，曹中良主张昊轩公司退还租金8335.60元，符合合同约定，不违反法律规定，对此予以支持。昊轩公司在双方解除合同后未及时向曹中良退还租赁保证金及租金，现曹中良要求昊轩公司承担资金占用期间利息，因双方未明确约定退款时间，曹中良主张的利息可从起诉之日起按年利率6%予以计算。昊轩公司主张曹中良违约在先，未提交充分证据予以证明，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：昊轩公司于本判决生效之日起三十日内返还曹中良15847元及资金占用期间利息（利息从2019年7月5日至实际付款之日按年利率6%计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费198元，由昊轩公司负担。二审中，当事人未提供新证据。经二审审理查明：一审判决除认定曹中良与昊轩公司于2018年12月11日签订了《解除商铺租赁合同协议书》缺乏证据支持外，其他事实认定属实。本院认为，本案的争议焦点为：一、曹中良与昊轩公司是否达成了解除商铺租赁合同协议；二、曹中良是否构成违约，昊轩公司是否有权拒绝退还曹中良保证金和租金。关于焦点一。曹中良虽主张其与昊轩公司就解除商铺租赁合同事宜达成了一致意见，但其仅提供一份无昊轩公司签字盖章的《解除商铺租赁合同协议书》为证，昊轩公司只认可双方进行过协商，否定双方形成一致意见，又无其他证据印证双方达成解除租赁合同的合意，故对曹中良主张双方就解除商铺租赁合同事宜达成了一致意见的事实，本院不予采信。关于焦点二。昊轩公司主张曹中良存在违约行为，但未提供充分证据予以证明。从双方签订的租赁合同、补充协议等证据内容看，曹中良应交纳租金的时间为自2017年5月1日至2017年7月31日以现款交纳租金4103元，自2018年5月1日至2018年7月31日以现款交纳租金23404元，自2019年5月1日至2019年7月31日以现款交纳租金23404元，自2020年5月1日至2020年7月31日以现款交纳租金23404元。上述合同签订当日，曹中良向昊轩公司支付租金4103元。2018年6月20日，曹中良向昊轩公司支付租金23404元。2018年12月5日，昊轩公司向曹中良发出《退铺通知》，以曹中良违约为由要求曹中良收到通知后七日内腾退商铺。可见，曹中良在约定的期限内依约交纳了租金，不存在差欠租金的情形。昊轩公司主张曹中良差欠租金构成违约的理由不能成立。双方签订的《商户装修补贴返还协议》约定，曹中良装修完毕后，昊轩公司审查确认后7个工作日内，昊轩公司以减收租金的方式将装修补贴13298元返还给曹中良。故返还装修补贴的义务人系昊轩公司，现昊轩公司主张曹中良未退还装修补贴构成违约，毫无依据。此外，根据《合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。昊轩公司与曹中良签订的《市场服务管理协议》虽然约定了未经昊轩公司同意，曹中良连续关门停业10天或者全年累计关门停业30天的，构成违约。但该条款系昊轩公司为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与对方协商的格式条款。曹中良作为商铺承租人，其合同主要义务就是交纳租金，昊轩公司的主要合同义务就是提供符合约定的商铺。而曹中良经营的销售电动车业务也并非社会公共服务行业，其自主经营活动不应受到出租人的限制，只要其依约交纳租金，经营行为不违法，就有权根据自己经营状况决定具体营业时间和停业时间。《市场服务管理协议》约定未经昊轩公司同意，曹中良连续关门停业10天或者全年累计关门停业30天的，构成违约，昊轩公司可以解除合同，并不退还曹中良保证金和租金，明显加重了曹中良的责任，排除了曹中良自主经营的权利。故该格式条款应当认定为无效。昊轩公司以曹中良违反该条款约定，拒绝退还保证金和租金，于法无据。鉴于双方约定的租金交纳方式为每年的5月1日至7月31日收取3个月租金，其他月份免收租金，曹中良退出商铺租赁的时间已经超过其所交纳租金月份，因此，昊轩公司无需再向曹中良退还租金，但应当退还保证金，对曹中良主张退还保证金7511.40元的请求，本院予以支持，但对其要求退还租金的请求，本院不予支持。综上，昊轩公司的上诉请求部分成立，本院相应予以支持。一审判决认定事实存在不当，本院予以更正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更湖北省大冶市人民法院（2019）鄂0281民初4009号民事判决主文为：湖北昊轩房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三十日内返还曹中良保证金7511.40元及资金占用期间利息（利息从2019年7月5日至实际付款之日按同期贷款市场报价利率计算）；二、驳回湖北昊轩房地产经纪有限公司的其他上诉请求；三、驳回曹中良的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费198元，由曹中良与湖北昊轩房地产经纪有限公司各负担99元；二审案件受理费198元，由曹中良与湖北昊轩房地产经纪有限公司各负担99元。本判决为终审判决。审判长  胡志刚审判员  乐 莉审判员  南又春二〇二〇年十一月四日书记员  彭柏豪