宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2020）宁02民终829号上诉人（原审被告）：许森林，男，1954年10月18日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区平罗县。被上诉人（原审原告）：宁夏永信物业管理有限公司，住所地宁夏回族自治区平罗县。法定代表人：王建军，该公司总经理。上诉人许森林因与被上诉人宁夏永信物业管理有限公司（以下简称永信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区平罗县人民法院（2020）宁0221民初2830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人许森林、被上诉人永信物业公司的法定代表人王建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许森林上诉请求：1.撤销（2020）宁0221民初2830号民事判决，永信物业公司收费主体不合格，取消向永信物业公司交物业费389元；2.案件受理费由永信物业公司承担。事实和理由：2018年6月2日召开的业主大会，投票的业主未过小区业主人数半数，永信物业公司未出示业主过半数以上的投票证据和业主的授权委托书。2018年12月14日召开的业主大会参加会议人员不足业主半数，聘用永信物业公司决议无效，故永信物业公司收费主体不合法。业主委员会与永信物业公司签订的草案合同未公示，永信物业公司和业主委员会恶意串通损害全体业主利益。业主委员会存在人员数量不足或长期不参会的情形，而一审法院不认可业主委员会委员辞职报告，召开业主代表大会的通知来源不明。永信物业公司在疫情期间擅自将小区物业费由原来的0.32元/平方米调整到0.45元/平方米，违反了《宁夏回族自治区物业管理条例》第二十一条规定，其在没有经过业主大会决议的情况下，社区居委会、业主委员会、永信物业公司非法入户调查以欺骗方式让业主强行签字是违法的，调整物业费不合理不合法。永信物业公司辩称，驳回许森林的上诉请求，维持一审判决，诉讼费用应由许森林承担。2018年6月2日召开的业主大会是由平罗县城关镇物业办、新世纪社区指导监督业主代表按相关程序组织召开和成立的业主委员会，许森林要求永信物业公司出示开会投票证据和业主书面委托书主体错误。永信物业公司是2018年12月14日才被选聘为新世纪家园小区服务的，该上诉理由与永信物业公司无关联。永信物业公司的聘用是通过平罗县物业办在全县物业公司经理群发布公开招聘物业服务公司，业主委员会根据《物业管理条例》和小区的实际情况制定了选聘方案和流程。永信物业公司按照业主委员会的邀请参加了选聘大会，选聘会召开的是业主代表大会，许森林也是业主代表并参加了大会，永信物业公司得分最高被选中，选聘事项由平罗县物业办和社区全程监督实施，许森林认为选聘无效应当举证证明。永信物业公司与业主委员会签订的合同经过公示并到相关部门进行备案。业主委员会班子健全、组织结构合理，在小区内积极发挥作用，各个委员认真履行物业管理赋予的各项职责，协助社区调解各类矛盾纠纷，监督和协助永信物业公司开展工作。陈某某等人并未按照物业管理条例规定以书面形式向业主大会或业主委员会提出辞职，社区工作人员仅在联名报告中签字并未加盖社区公章。永信物业公司不是业主代表大会召集人，故会议通知方式与其无关。永信物业公司调整物业费进行公示并备案登记，合法有效。许森林应当履行业主义务向永信物业公司交纳物业费。永信物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令许森林支付拖欠2019年1月1日至2019年12月31日的物业费389元，违约金106.7元，共计505.7元；2.诉讼费由许森林负担。一审法院认定事实：2018年12月31日，永信物业公司与平罗县新世纪家园小区业主委员会签订了《物业服务合同》。合同约定，由永信物业公司向该小区业主提供物业服务并按规定收取物业服务费。永信物业公司根据××号文件规定，按政府指导价对居民住宅房屋以每月每平方米0.32元的标准收取物业服务费，交费方式及时间为物业费到期之日起预交下一年的物业费，限期未能足额交纳物业服务费，每日按应交金额的30%支付违约金。2020年1月1日，永信物业公司根据××号文件转发自治区物价局、住房和城乡建设厅《关于加强我区物业服务收费管理的通知》规定，将新世纪家园小区的物业费由原来的每平方米0.32元调整到0.45元，并将调费标准在小区内进行了公示。许森林居住在平罗县城××室，住房面积为101.3平方米。自2019年1月1日至2019年12月31日，许森林共拖欠物业费389元未交纳，为此引起永信物业公司诉讼。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。永信物业公司与平罗县新世纪家园小区业主委员会签订的《物业服务合同》是双方当事人真实意思的表示，合同合法、有效，应依法予以确认。合同签订后，永信物业公司提供了相应的服务，许森林也享受了事实上的物业服务，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。许森林以永信物业公司进驻新世纪家园小区不合法，业主委员会与物业公司签订的物业服务合同无效；物业公司管理混乱，服务质量差等为由拒绝交纳物业费的抗辩理由不能成立。首先，永信物业公司提供的企业法人营业执照、《物业服务合同》、《物业服务承诺》，能够证实其受聘服务于新世纪家园小区从事物业服务活动，其经营是合法的；永信物业公司提供的××号、××文件等证据，能够证实其向小区业主收取物业费并未超出政府及物价部门核准的收费标准，且调整收费标准也是征求业主代表意见后依照相关程序进行的；其次，许森林提出的物业公司管理混乱，服务质量差的问题。虽然未提供证据证实，但如果存在这些问题，许森林及其他业主有义务通过正当的程序，向业主委员会或县物业办反映，促使物业公司在物业服务活动中进一步加强管理，不断提升服务质量。第三，物业费是物业公司对物业管理范围内提供服务所收取的费用。业主只有交了物业费，物业公司才有可能更好地服务，不交物业费而要求物业公司提供优质的服务，显然于情、于理、于法相悖。故对许森林的辩解意见，不予采纳。基于以上事实和理由，对永信物业公司要求许森林支付拖欠的物业费389元的诉讼请求，依法予以支持。永信物业公司要求许森林承担逾期交费的违约金106.7元，因永信物业公司在物业服务活动中有服务不到位、服务质量不高的情况，且未提供加收违约金的相关规定，故对该项诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款、第八十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第三十二条第一款、第三十四条、第三十五条第一款、第四十条、第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、许森林于判决生效后五日内支付永信物业公司物业费389元;二、驳回永信物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由许森林负担。本院审理期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：永信物业公司提交证据一：公示，证明永信物业公司经过选聘、公示进入小区，合法有效。证据二：第四届业主委员会工作总结报告、新世纪家园业主委员会年度工作总结报告，证明业主委员会组织机构健全，按法规开展各项工作。证据三：签收单，证明永信物业公司按照相关规定签订合同进行备案，合法有效。许森林质证意见：对证据一的真实性有异议，没有见过。证据二与本案无关，是永信物业公司自己制作的。证据三许森林并不知情。本院认证意见：本院对证据一的真实性、合法性、关联性予以确认。证据二与本案无关联性，本院对该证据不予采信。证据三因签收人为案外人，无法核实其真实性，本院对该证据不予采信。许森林认为一审认定事实中因《物业服务合同》并未公示，许森林对合同内容不清楚。平罗县政府平发科发（2015）227号文件许森林没有见过。物业费调整应该经业主大会三分之二决议通过，永信物业公司没有权利调整物业费标准，对一审认定的其他事实无异议。永信物业公司对一审认定的事实无异议。二审查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，2018年12月31日，平罗县新世纪家园业主委员会与永信物业公司签订《物业服务合同》，合同上有平罗县新世纪家园业主委员会的公章以及业主委员会成员的签名，业主委员会对外履行职能，永信物业公司有理由相信该业主委员会是具有资质的主体，案涉《物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，并且永信物业公司已进驻案涉小区提供了物业服务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，许森林作为平罗县新世纪家园小区的业主，该合同对许森林具有约束力，其应当履行合同义务，依据合同约定交纳物业服务费。故许森林认为业主委员会或业主大会不合法导致其与永信物业公司签订的《物业服务合同》无效，许森林不应当交纳物业服务费的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人许森林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人许森林负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 辛爱丽审判员 安立莎二○二○年十一月十日书记员 吴学花附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。