文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝04民终1429号上诉人（原审被告）：冉俊东，男，1976年11月16日出生，土家族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：谢红军，重庆川东南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆鸿业资产管理有限公司，住所地重庆市黔江区正阳工业园区园区路白家河，统一社会信用代码9150011468391541XF。法定代表人：龚节润，该公司董事长。委托诉讼代理人：李方剑，重庆光界律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏晓坤，重庆光界律师事务所实习律师。上诉人冉俊东因与被上诉人重庆鸿业资产管理有限公司（以下简称鸿业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院（2020）渝0114民初100号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，于2020年11月3日对上诉人冉俊东及其委托诉讼代理人谢红军，被上诉人鸿业公司的委托诉讼代理人李方剑进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冉俊东上诉请求：一、撤销重庆市黔江区人民法院(2020)渝0114民初100号民事判决，依法改判驳回鸿业公司的一审诉讼请求；二、本案一审和二审诉讼费用由鸿业公司承担。事实和理由：一、冉俊东未按约定支付租金并不构成违约。鸿业公司作为出租人，没有尽到最基本的租赁物的瑕疵担保责任。2014年10月20日签订《房屋租赁合同书》时，隐匿了租赁房屋存在裂缝、漏水的情况，导致承租人无法正常经营。2015年5月11日签订的《房屋租赁合同书》中也明确了鸿业公司出租的房屋存在漏水问题而无法正常经营的事实。按照冉俊东在签订上述合同之前的计划，租赁鸿业公司的房屋是用于经营宾馆，估计能有较好的收益。但是由于鸿业公司的房屋存在裂缝、漏水问题导致宾馆经常停止营业，入不敷出。在鸿业公司出租的房屋不能达到冉俊东作为经营宾馆使用正常的情况下，冉俊东有权要求相应地减少租金给付。二、鸿业公司交付给冉俊东的租赁房屋本身存在的裂缝、漏水问题，系鸿业公司的房屋存在主体缺陷，并且该缺陷致使冉俊东无法正常经营宾馆。根据双方于2014年10月20日签订的《房屋租赁合同书》第五项的约定，“1.租赁房屋主体若出现回题，由乙方通知甲方实施维修并承担费用”，对房屋主体问题，鸿业公司具有修复的义务。冉俊东多次找鸿业公司要求对房屋进行修复，而鸿业公司不予理睬，致使冉俊东租赁的房屋不能正常使用，故因鸿业公司交付的租赁物存在主体缺陷，冉俊东有权要求鸿业公司减少租金。基于上述事实，由于鸿业公司交付的租赁房屋存在裂缝、漏水问题，导致该房屋不能为冉俊东按照约定正常经营宾馆获得收益，冉俊东有权要求鸿业公司减免租金给付。双方针对减免租金协商一致后，由于鸿业公司一直未向冉俊东明确缴纳租金的金额，才导致冉俊东未按约缴纳租金。因此，冉俊东未按约支付租金并不构成违约。三、冉俊东有权不支付租金、违约金以及腾退房屋。基于上述分析，鸿业公司的房屋存在裂缝、漏水问题，且该问题致使冉俊东的宾馆无法正常经营，根据《中华人民共和国合同法》中关于先履行抗辩权的规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。在鸿业公司未对房屋主体缺陷问题进行修复，至能正常经营前，冉俊东完全有权利行使先履行抗辩权，有权拒绝缴纳租金，以保障冉俊东的合法权益。同时，冉俊东也未明确表示不继续承租鸿业公司的房屋，只是因鸿业公司的房屋问题，对于减免租金协商一致后，鸿业公司未向冉俊东明确缴纳租金的金额，冉俊东才未缴纳租金。因此，冉俊东有权不支付租金、违约金以及腾退房屋。四、一审认定2015年5月11日签订的《租赁合同》所涉及的租金减免系2014年10月20日签订的租赁合同所涉及的房屋漏水的租金减免，该事实认定错误。首先，两个租赁合同所租赁的房屋面积以及房号均是不一样的；其次，一审中鸿业公司的工作人员陈述2015年的租赁合同所涉及的租金减免并不是2014年的租赁合同涉及的房屋漏水的租金减免；最后，冉俊东在一审中陈述是基于两个租赁合同租赁的房屋均是用于宾馆的经营，是一个整体。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回鸿业公司的诉讼请求。鸿业公司辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决客观、公正，请求二审法院予以维持；2.冉俊东以租赁合同中的租赁物漏水为由抗辩不予支付租金而不构成违约的理由不成立。因为冉俊东与鸿业公司于2014年10月20日签订的租赁合同中关于部分房屋漏水的事实，在2015年5月11日双方签订的另一租赁合同时对该房屋漏水的事项进行了约定，即是冉俊东豁免了鸿业公司出租房屋瑕疵，就此双方达成了减免租金的协议内容。该事实在一审中有冉俊东的陈述、其举证的2015年5月11日的租赁合同相互佐证。冉俊东在今天庭审中陈述在一审时陈述的2015年5月11日租赁合同中关于减免租金与2014年10月20日的租赁合同无关的陈述不属实；3.2014年双方签订合同后一直履行至2018年均无争议，由此可推断双方就2014年10月20日的《租赁合同》的租赁物的漏水问题已经解决。冉俊东以《中华人民共和国合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权为由拒不支付租金和违约金的理由不成立，本案不存在行使先履行抗辩权的法定事由。综上，请依法判决，驳回冉俊东的上诉请求。鸿业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令冉俊东立即将其使用的位于黔江区XX的房屋（面积1053平方米）腾退给鸿业公司；2.判决冉俊东立即向鸿业公司支付尚欠租金94770元，并按15795元/月的标准支付自2019年10月1日起至房屋腾退完毕之日止的租金损失；3.判决冉俊东立即向鸿业公司支付违约金37908元（按年租金总额的20%计算）；4.由冉俊东承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：冉俊东因经营宾馆承租鸿业公司所有的位于黔江区XX房屋。2014年10月20日，双方签订《租赁合同》，约定鸿业公司将位于黔江区XX1053平方米房屋出租给冉俊东用于经营宾馆。租期五年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止，租金按每月每平方米15元收取，按季度交纳。租赁合同第五条约定资产的修缮责任，如涉及房屋漏水，由乙方自行维修并承担相关责任。合同第八条约定，双方一致确认，鸿业公司对冉俊东通知及相关函件，鸿业公司只要张贴在租赁物旁二十米范围内，视为冉俊东已收到，产生相关法律责任。合同第十条约定，租赁合同到期，鸿业公司有权收回租赁房屋，但应在本合同到期前1个月通知冉俊东，冉俊东必须在合同到期之日腾退房屋。合同第十二条约定一方违约应向对方支付租金总额20%的违约金。若冉俊东不按合同约定交纳租金和腾退房屋，鸿业公司因主张权利产生的律师费、诉讼费由冉俊东承担。2015年5月11日，双方又签订了一份《租赁合同》，约定鸿业公司将黔江区XX528平方米的房屋租给冉俊东，因房屋屋顶漏水，无法正常经营，减免160平方米。冉俊东确认该减免的160平方米的面积所涉及的房屋是2014年10月20日双方签订《租赁合同》中承租的房屋。2019年8月1日，鸿业公司向冉俊东发出《通知》，要求冉俊东在2019年8月10日前缴纳尚欠的租金94770元，并告知冉俊东续签租赁合同事宜。2019年9月9日，鸿业公司发出《通知》，告知冉俊东2019年清退物品、交清欠缴租金。合同期满后，冉俊东未与鸿业公司续签合同，未腾退房屋、未支付尚欠租金。2019年10月10日，鸿业公司委托重庆纵深律师事务所发函，要求冉俊东腾退房屋并移交给鸿业公司，同时要求冉俊东支付尚欠租金94770元。另查明，2020年7月13日，重庆市黔江区人民法院对涉案租赁物的现状进行了查看，部分房屋确有漏水情况，冉俊东已经对漏水侵蚀的天花板、墙面进行了重新粉刷。冉均东明确2014年10月20日双方签订《租赁合同》中有漏水的房屋在2015年5月11日《租赁合同》中进行了减免，因后租的房屋出现漏水，冉俊东以未与鸿业公司协商减免为由，拒付租金。鸿业公司陈述减免房租的房号为8236、8220、8215、8207、8210、8219。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。冉俊东与鸿业公司在协商一致的情形下自愿签订《租赁合同》，双方均应按照合同约定在享受合同权利的同时自觉全面履行合同义务，冉俊东作为承租人应承担按时缴纳租金的义务。根据双方的陈述和实地查看的情况，鸿业公司已经对本案合同项下的房租进行了减免，且冉俊东在逾期交纳租金之前均按期支付租金，冉俊东抗辩的系另外合同项下的漏水问题，不能以此作为本合同抗辩的理由。冉俊东在承租期间未按约定缴纳租金，在合同到期后也未续租或腾退房屋，系违约，对于鸿业公司主张冉俊东支付欠付租金94770元的请求，依法予以支持。现双方的合同期限已经届满，房屋租赁关系已终止，冉俊东无权再占有并使用该案涉房屋，应当立即腾退案涉房屋并赔偿无权占用期间原告因无法正常使用该房屋造成的损失，该损失标准鸿业公司主张按15795元/月从2019年10月1日起计算，系参照双方原租金价格，予以支持。但鉴于受疫情影响，冉俊东经营存在一定困难，酌情支持对疫情期间2个月的占用损失进行减免。为了方便计算，从2019年12月1日起计算占用期间的损失。关于鸿业公司主张的按全年租金189510元的20%计算的违约责任款34080元，根据合同约定，双方并未明确计算基数是年租金还是尚欠租金，以尚欠租金94770元为基数，支持18954元，超出部分，不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、冉俊东于本判决生效之日起十日内支付重庆鸿业资产管理有限公司尚欠的租金94770元及违约金18954元；二、冉俊东于本判决生效后十日内腾退重庆鸿业资产管理有限公司位于黔江区XX房屋，并向重庆鸿业资产管理有限公司支付自2019年12月1日起按15795元/月计算至腾退之日止的占用期间损失；三、驳回重庆鸿业资产管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2954元，减半收取计1477元，由重庆鸿业资产管理有限公司负担212元，冉俊东负担1265元。双方当事人在二审中均未举示新的证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、冉俊东未按期缴纳租金是否构成违约，应否承担相应的租金及违约金的支付责任；二、鸿业公司请求冉俊东腾退租赁物并赔偿占用损失的理由是否成立。现逐一分析评述如下：关于焦点一。首先，冉俊东主张鸿业公司提供的租赁物存在裂缝等主体缺陷未举示证据证明，其以此为由主张拒付租金缺乏事实依据；其次，虽然对于冉俊东主张的租赁物漏水问题，鸿业公司认可该事实存在，但主张该漏水问题已经通过减免另一合同项下的租赁物的租金的方式予以解决且举示了该合同予以印证。即使鸿业公司的该主张不成立，按冉俊东与鸿业公司之间于2014年10月20日签订的《租赁合同》的约定，漏水问题应由冉俊东自己负责解决。该合同并未约定房屋漏水问题未解决前冉俊东有权拒付租金。因此，冉俊东以租赁物存在漏水问题而拒付租金的理由不能成立；再次，冉俊东主张因房屋漏水问题曾与鸿业公司达成减免租金的协议，仅是因减免数额未确定而未支付租金不构成违约的问题。虽然冉俊东举示的录音资料里能够反应出冉俊东因房屋漏水问题曾与鸿业公司进行过租金减免的协商，但其举示的证据不能证明双方已经就租金支付问题达成一致意见。且冉俊东举示的录音资料并不能确定其就房屋漏水问题与鸿业公司协商减免租金是针对2014年10月20日签订的《租赁合同》还是2015年5月11日签订的《租赁合同》。因双方2015年5月11日签订的《租赁合同》项下的租赁物也存在漏水问题，冉俊东亦不能因该房屋漏水问题没有解决而拒绝支付2014年10月20日签订的《租赁合同》项下的租赁标的物的租金。如是针对2014年10月20日签订《租赁合同》项下的租赁物漏水问题的协商，则必须由双方达成一致的租金支付条件的意见以变更该合同本身对漏水问题的约定。否则，冉俊东不能以双方仅在协商为由就拒付租金。综上，冉俊东主张其有正当理由未支付租金，其未支付租金的行为不构成违约的理由不能成立。一审法院判令其支付租金及相应的违约金正确。关于焦点二。冉俊东与鸿业公司于2014年10月20日签订的《租赁合同》已经到期，双方未就案涉租赁物续签租赁合同，冉俊东无权继续占有使用该租赁物，一审法院判令其腾退房屋并支付占有损失并无不当。虽然冉俊东辩称并非其不愿意续签合同而是因为租金减免事宜未能协商一致而未续签。但合同签订需双方自愿，冉俊东有续签合同的意愿并不能改变租赁合同到期且未续签的事实。因此，冉俊东认为有权继续占有该租赁物的理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当予以维持。上诉人冉俊东的上诉请求及理由依法不能成立，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2954元，由上诉人冉俊东负担。本判决为终审判决。审 判 长 张泽端审 判 员 王勐视审 判 员 谢长江二〇二〇年十一月五日法官助理 陶善春书 记 员 石 莹