山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0203民初76号原告：钱玉荣，女，1968年5月5日出生，汉族，户籍所在地河南省郸城县。现住青岛市市**。委托诉讼代理人：陈刚，山东博论律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宇峰，山东博论律师事务所律师。被告：王广成，男，1981年1月1日出生，汉族，户籍所在地青岛市市**。现住青岛市李沧区。被告：青岛泰成河西房地产开发有限公司，住所地青岛市市**台柳路**泰成玲珑郡**楼****。法定代表人：程存福，执行董事。委托诉讼代理人：蒋文晶，女，1978年10月3日出生，满族，住青岛市李沧区。系该被告员工。第三人：青岛海川建设集团有限公司，住所地青岛，住所地青岛市市**南京路**>法定代表人：吴鑫，董事长。委托诉讼代理人：蓝先超，男，1987年11月23日出生，汉族，住青岛市崂山区。系该公司员工。第三人：潍坊宏源防水工程有限公司，住所地寿光市台，住所地寿光市台头镇工业园区）。法定代表人：郑建勇，总经理。委托诉讼代理人：李垚，山东博论律师事务所律师。原告钱玉荣与被告王广成、被告青岛泰成河西房地产开发有限公司（以下简称泰成河西地产）、第三人青岛海川建设集团有限公司（以下简称海川公司）、第三人潍坊宏源防水工程有限公司（宏源公司）执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告钱玉荣的委托诉讼代理人李宇峰律师与被告泰成河西地产的委托诉讼代理人蒋文晶、第三人海川公司的委托诉讼代理人蓝先超、第三人宏源公司的委托诉讼代理人李垚律师到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告钱玉荣向本院提出诉讼请求：1、依法终止对青岛市市北区台柳路324号4号楼1单元*户房屋的执行、解除查封；2、依法确认青岛市市北区台柳路324号4号楼1单元*户房屋为原告所有；3、依法判令由被告承担本案全部诉讼费用。在审理过程中，原告撤回了第2项诉讼请求。事实与理由：2018年9月20日，法院就王广成与泰成河西地产房屋买卖合同纠纷一案作出（2018）鲁0203民初9144号民事判决，判令泰成河西地产于判决生效之日起三日内支付被告王广成逾期交房违约金24086.6元，其后青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终2557号民事判决维持一审判决。被告王广成申请执行后2019年7月17日法院以（2019）鲁0203执2019号案件做出执行裁定书，并于2019年7月18日向青岛市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封了本案涉案房屋。原告对本案提出书面异议，法院于2019年11月19日作出（2019）鲁0203执异164号执行异议裁定，驳回原告的异议请求。被告王广成辩称，物权的取得应该以登记为准，原告一被告泰成河西地产的债务与本案无关。我与泰成河西地产的债权债务纠纷已经生效判决确定，我申请执行的是泰成河西地产的房产。被告泰成河西地产辩称，我方与海川公司之间的以房抵债协议真实有效，是我公司真实意思表示。我方对原告诉讼请求及事实理由均予以认可。第三人海川公司述称，我公司与泰成河西地产签订的以房抵债协议以及我公司与宏源公司签订的协议均已履行完毕。我方对于原告的主张及事实理由均无异议。第三人宏源公司述称，原告与我公司系挂靠关系，原告挂靠我公司对外承揽工程并具体施工。2014年4月30日，我方与第三人海川公司签订的建设工程承包合同实际施工人就是原告钱玉荣，所以工程款结算也应该归原告所有。海川公司以房抵债的房产也应归原告收取，并且为了完善法律手续，我公司也已经出具了将该房产指定直接办理到原告名下的文件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人出示的证据和当庭陈述，本院认定事实如下：被告王广成与被告泰成河西房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月20日作出（2018）鲁0203民初9144号民事判决书，判决泰成河西支付王广成逾期交房违约金24086.6元。后泰成河西不服该判决而提出上诉，青岛市中级人民法院于2019年4月12日作出（2019）鲁02民终2557号民事判决书，驳回上诉，维持原判。后被告王广成申请强制执行。在执行过程中，本院于2019年7月18日查封了青岛市市北区台柳路324号《泰成.玲珑郡》4号楼1单元*户房屋。为此，案外人钱玉荣提出执行异议，认为查封的房屋为其个人财产，不属于泰成河西的财产，请求终止对涉案房屋的执行、解除查封。本院于2019年11月19日作出（2019）鲁0203执异164号执行裁定，驳回案外人钱玉荣的异议请求。钱玉荣不服裁定而提出诉讼，即为本案。2013年8月13日，泰成河西与海川公司就河西旧村改造（商品房工程）B区工程签订青岛市建设工程施工合同，约定由海川公司（承包方）承包泰成河西（发包方）工程地点为青岛市四方区台柳路308号的河西旧村改造（商品房工程）B区工程，工程范围包括土石方工程、地基与基础工程、地基与基础工程工程、给排水工程、防水工程等。合同价款为321916547.47元。工程付款：工程进度款按月进度的75%于次月5日前拨付，主体竣工后一周内拨付至已完工程造价的80%，竣工前检查后一周内拨付至已完工程造价的85%，工程竣工验收合格、结算审计后一个月内，拨付至工程总造价的95%，剩余5%作为质保金，在工程验收合格满一年后陆续返还。2014年4月30日，海川公司与宏源公司签订防水工程施工分包合同，约定海川公司将河西旧村改造商品房二期B区项目附图第2段范围内的所有防水施工分包给宏源公司施工，工程造价450万元。付款方式：垫资施工至结构封顶单体砼结构封顶后支付至完成产值部分的75%，主体封顶后的产值按月进度75%支付，工程竣工后，宏源公司向海川公司提交结算报告，海川公司与泰成河西完成结算后1个月内双方完成工程结算，竣工验收合格后支付至85%，结算完成付款至最终审定额的95%，余额5%作为保修金，保修期满五年内陆续付清保修金。2016年8月18日，海川公司施工的主体工程竣工验收合格。2016年9月19日，泰成河西与海川公司签订以房抵债协议，约定由泰成河西提供其开发的泰成玲珑郡项目的房屋抵顶海川公司工程款，选定青岛市市北区台柳路308号4－1－*户房屋，房屋面积114.37平方米，单价为13671元，总价为1563552元；泰成河西不得将上述房屋再行销售，海川公司也放弃换房、退房的权利，已选定的房屋不再要求换房、退房。协议签订后，海川公司于2016年10月17日向泰成河西出具收款记帐凭证，载明收到河西工程款(抵房4－1－*)1563552元。2016年10月21日，海川公司与宏源公司签订协议书，约定海川公司将泰成河西抵顶工程款的青岛市市北区台柳路308号4－1－*户，房屋面积114.37平方米，单价为13671元，总房款为1563552元的房屋抵给宏源公司，以抵顶其所欠宏源公司的等值工程款。宏源公司或其指定的第三人与泰成河西签订商品房销售合同，签订商品房销售合同当日，宏源公司给海川公司开具该房屋合价工程款发票和收据，海川公司收到发票和收据视同已支付相应工程款。宏源公司向海川公司出具了时间为2017年10月17日的收据，载明收到海川公司工程款(抵房4－1－*)1563552元。2017年8月15日，宏源公司向海川公司出具关于办理泰成玲珑郡房屋领取钥匙、办理网签手续的授权委托书，通知海川公司将抵债房屋即青岛市市北区台柳路308号4－1－*户房屋产权办理到钱玉荣名下，由钱玉荣办理该房屋领取钥匙、网签等相关事宜。同日，海川公司向泰成河西出具关于办理合同签订的函，通知泰成河西将青岛市市北区台柳路308号4－1－*户房屋产权办理到钱玉荣名下。2017年11月29日，泰成河西与钱玉荣就青岛市市北区台柳路308号4－1－*户房屋（以下简称涉案房屋）签订青岛市商品房预售合同，约定房屋总价款为1563552元。付款方式约定，乙方（钱玉荣）于2017年11月29日前一次性向泰成河西支付总房款1563552元。该合同未进行网签备案登记。后泰成河西将房屋交付钱玉荣，钱玉荣对房屋进行装修后于2018年1月入住至今。2017年8月9日河西旧村改造（商品房工程）B区工程竣工验收合格。原告钱玉荣在青岛市无房产登记。2018年2月5日，宏源公司分二笔向海川公司出具建筑劳务防水工程款增值税发票，金额合计为1563552元，钱玉荣、泰成河西、海川公司、宏源公司均认可该为以房抵债的1563552元的工程款发票。2018年2月9日，海川公司向泰成河西出具增值说普通发票，收到工程款1563552元工程款。钱玉荣、泰成河西、海川公司、宏源公司均认可该为以房抵债的1563552元的工程款发票。涉案房屋至今未办理产权登记的原因，原告称是因涉案房屋有在建工程抵押，解押后找泰成河西办理产权登记时，又因为海川公司欠泰成河西工程款发票，所以没有办理。被告泰成河西对此无异议。被告海川公司则称不清楚。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、泰成河西与海川公司签订以房抵债协议时,应支付的工程款是否已届清偿期。根据泰成河西与海川公司签订的青岛市建设工程施工合同的约定，主体工程竣工一周内付至工程造价的80%，即257533237.98元，2016年8月18日主体工程竣工验收，此时257533237.98元的工程款已届清偿期，泰成河西与海川公司基于应支付的建设工程价款而达成的以房抵债协议应为双方的真实意思表示，合法有效。2、海川公司与宏源公司签订以房抵债协议时工程款是否已届清偿期。钱玉荣称，防水工程于2016年完工，应支付工程款。海川公司对于工程进度先是称双方签订以房抵工程款时，宏源公司的防水工程没有完工，但根据与宏源公司的合同约定，主体封顶后的产值按月进度的75%支付，故海川公司有向宏源公司按月进度75%支付防水工程进度款的合同义务。防水做了多少在实际施工中根据图纸能够计算出来，按照最低计算看，主体竣工时主体造价占总工程造价的70%左右，防水工程的合同价款为450万元，70%为315万元。截止2016年8月18日，我方支付宏源公司90余万元工程款，之后直到抵房时再没有付过款，宏源公司提出以房抵进度款，故双方签订了以房抵工程款协议。后又称经庭后落实，防水工程主要是地下室、卫生间及屋顶防水，在主体工程完工时，施工的防水工程已完工，但是没有验收，后期又陆续施工了少量整改和修补工程。宏源公司称，其不是实际施工人，对施工进度不清楚，其是根据防水工程的实际施工人即原告的要求出面办理的以房抵工程款协议。原告称，海川公司已付宏源公司防水工程款总计3411552元，其中以房抵工程款1563552元，以房抵工程款前支付工程款为94万元。海川公司对于已付防水工程款予以认可。本院认为，根据海川公司与宏源公司之间防水工程分包合同约定，海川公司应每月按进度向宏源公司支付进度款，至主体工程完工时，海川公司仅支付了94万元防水工程款，仅占总价款的20%，不符合工程价款的正常付款比例，故本院对于海川公司所称至主体工程竣工时，工程造价占总造价的70%左右，即为315万元，予以采纳。即2016年8月18日主体工程竣工验收，此时315万元的防水工程款清偿期已届满，海川公司与宏源公司基于应支付的防水工程价款而达成的以房抵债协议应为双方的真实意思表示，合法有效。本院认为，本案的焦点是原告钱玉荣对涉案房屋是否享有排除人民法院强制执行的实体权利。本案中，泰成河西与海川公司之间、海川公司与宏源公司之间均存在合法有效的建设工程施工合同，且工程款清偿期已届满，其相互之间就涉案房屋所签订的以房抵债务协议合法有效。海川公司按照宏源公司的交付指示向泰成河西发出将抵债房屋向钱玉荣交付的指示，泰成河西根据海川公司的交付指示于2017年11月29日与钱玉荣签订了涉案房屋的《青岛市商品房预售合同》，应系双方真实意思表示,不违反法律强制性规定,合法有效。涉案房屋是抵债房屋，且宏源公司与钱玉荣均认可涉案的防水工程系钱玉荣实际施工，防水工程款应支付给钱玉荣，故应视为钱玉荣已付清了购房款。涉案房屋的执行查封时间为2019年7月18日,故应认定钱玉荣在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同,并支付了全部购房款。钱玉荣于2018年1月入住涉案房屋至今，对案涉房屋在查封前已合法占有。案涉房屋系因未撤销在建工程抵押及工程款发票问题而无法办理产权过户登记，可认定并非钱玉荣自身原因未办理过户登记。故此,钱玉荣购买案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形,依法应当享有足以排除强制执行的民事权益，对于原告钱玉荣要求终止对青岛市市北区台柳路324号4号楼1单元*户房屋执行、解除查封的主张本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”涉案房屋尚未登记在钱玉荣名下，其要求确认涉案房屋为其所有无事实和法律依据，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下：一、终止对青岛市市北区台柳路324号4号楼1单元*户房屋的执行并解除对该房屋的查封；二、驳回原告钱玉荣要求确认青岛市市北区台柳路324号4号楼1单元*户房屋为原告所有的诉讼请求。案件受理费25099元，原告钱玉荣承担24599元，被告王广成承担500元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  张 玲人民陪审员  万思云人民陪审员  张 霞二〇二〇年十一月十一日书 记 员  吴 洁