安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1322民初6248号 原告：周召红，女，1974年2月21日出生，汉族，住萧县。 被告：安徽安粮新城置业有限公司，住所地萧县龙城镇龙凤大道**安粮中央花园营销中心**，统一社会信用代码：31341322691075369A。 法定代表人：刘超，职务董事长。 委托诉讼代理人：王健，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 被告：南京紫竹物业公司萧县分公司，，住所地萧县龙城镇安粮******统一社会信用代码：91341322MA2T0XF372(1-1)。 法定代表人：余燕。 委托诉讼代理人：何云，安徽烁光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：武超，安徽烁光律师事务所实习律师。 原告周召红与被告安徽安粮新城置业有限公司（以下简称“安粮置业公司”）、南京紫竹物业公司萧县分公司（以下简称“紫竹物业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告周召红、被告安粮置业公司委托诉讼代理人王健，被告紫竹物业公司委托诉讼代理人何云、武超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周召红向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告履行合同义务，对原告所购房屋存在漏雨、渗水等多处房屋质量问题履行维修义务，并承担相应的违约责任；2、诉讼费用由二被告承担。 事实与理由:原告与被告安徽安粮新城置业有限公司(简称安粮置业)于2010年10月24日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买安粮置业开发的安粮中央花园的15幢1单元0601号房屋，定于2011年8月31之前交房:同时承诺房屋主体结构工程的保修期为该工程的合理使用年限，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保质期为5年。后因所交付房屋存在漏雨、渗水等严重质量问题，原告拒收。经多次协商，开发企业提出只有先收房才能再行处理房屋维修事宜，并保证房屋维修后质量合格，无奈，原告才同意接收房屋，并要求开发企业尽快处理该房屋的质量问题。之后，安粮置业及安粮小区此前的安徽盛安绿城物业公司多次派员查勘现场，每次都告知原告系防水层出现的渗漏问题，并对该房屋进行了反复维修，且于2014年7月8日开始维修时，与本业主签字确认了延长质保期的商品房维修说明，同意该房屋的质保期从该次维修结束之日算起。后该房屋仍屡屡出现漏雨、渗水，本业主亦数次向该小区物业报修(但物业仅提供2018年的报修记录)物业以该房屋质量维修的责任属开发企业，且以超过保修期为由，拒不维修:本业主要求物业公司提供开发企业的地址和联系方式，物业公司拒不提供，但告知原告该房产开发企业因所承建的工程已结束，撤离了本县;为此，原告拨打了《商品住宅质量保证书》上的投诉电话，亦无人接听。在极度无助的情况下，原告及家人再行多方咨询，方得以找到该房产开发企业安粮置业的联系电话。经与其多次沟通，其仍以超过保修期为由拒绝维修，对原告陈述的未超过保质期的事实和理由，置之不理。在面对雨季到来的紧急情况下，原告已精疲力尽，遂准备找人维修，但经维修人员查勘现场后方知，该房屋房顶所用建材已碎成了块粉状。由此可见，该房屋漏雨、渗水屡修无果，并非开发企业和原物管公司此前所告知的仅是屋面防水层出了问题，而是属房屋主体结构的房顶存在根本的质量问题。至此，本人即连续多次地催促该公司查勘现场、维修案涉房屋，贵公司虽派人到了现场，但在本人按其要求展示了该房屋尚未超过质保期的证据后，其仍拒绝查勘现场，以超过保修期1年多为由，拒绝维修，后离开现场。显见，安粮置业在交房时即故意隐瞒房顶主体结构不符合质量要求的客观事实，一直欺骗原告说是防水层的问题，后虽进行多次维修，却不从根本上解决房顶结构的质量问题，仅是简单地处理屋面防水层，致该房屋屡次维修后，依然漏雨、渗水，至今未果，其上述行为的非法目的是避重就轻，逃避责任，以期拖过其所谓的5年保修期不再承担保修责任。鉴于上述事实，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，而被告置之不理。为此，原告提起诉讼，请贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告安粮置业公司辩称：原告诉求以及事实与理由没有法律依据及事实依据。1、2010年10月24日原告与安粮置业公司签订房屋买卖合同，并于2012年6月20日原告验收涉案房屋并居住至今，截止到起诉之日，被告对原告所陈述的涉案房屋漏水情况毫不知情。原告也未告知被告漏水部位、原因等，对涉案房屋是否存在漏水情况需进一步核实。同时原告方应进一步承担举证责任。2、若涉案房屋存在漏水情况，漏水原因是什么，主体结构问题还是防水层问题，原告也未进一步取证原因所在，应承担不利法律后果。3、商品住宅施行住宅质量保证和住宅使用说明书制度的规定第五条屋面防水的保修期为3年，被告从未向原告承诺保修期延长的问题，时至今日该期限早已经过，若涉案房屋系专有部分漏水应由原告自行维修，若漏水部分为该房屋共有部分，应从公共维修基金中支付该费用。4、若从法律角度认为被告存在维修义务，自交房至今日已有8年之久，自保修期满至今日也有5年之多，原告主张已过诉讼时效，不受法律保护。5、本案诉讼费由原告承担。 被告紫竹物业公司辩称，1、被告公司并非本案适格当事人，原告所述问题为房屋质量问题，并在房屋交付时发现相关问题，房屋买卖合同由原告和开发商签订，物业公司无需承担因质量问题产生的责任，也不存在所谓的合同义务及相应的违约责任。2、对原告所称被告拒不提供开发商信息此行为并未违反物业管理相协议，也不违反相关法律法规。3、房屋超过质保期后是否又延长也是由原告和开发商进行协商，物业公司并未参与。综上，被告不是本案适格被告，原告因房屋质量问题提起诉讼，无法律和事实依据，恳请法院驳回原告的诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，原告身份证复印件、商品房住宅质量保证书、《工程竣工验收报告》等，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：（一）对原告所举证据2申请书一份，欲证明原告于2020年8月向二被告递交的申请，要求被告维修房屋。二被告有异议，认为该申请书为原告方单方制作，申请书中人员的签名并非安粮公司的代表人也非安粮公司的相关人员。并且该申请书中是否为相关本人签字均无法查清，被告对该证据真实性严重存疑，不能作为认定事实的依据。另外，该证据也并不能证明原告方向被告公司递交申请要求维修。经审核，该申请于2013年9月28日，原告向案涉小区物业公司提出申请维修房屋漏水部位，物业公司注明“房屋漏水属实”，并由物业公司工作人员许斌等人签字捺印，二被告虽有异议，但未提出相反证据，本院对其质证意见不予认可。（二）对原告所举证据3，2013年、2014年说明各一份，证明物业和公司的代表人和原告签订的延长质保的协议。二被告有异议，安粮置业公司认为其从未承诺过质保期延长，紫竹物业公司认为房屋质量问题不在物业服务范围内，物业进行查验处理并不能以此作为物业承担责任的证明。经审核，该说明有物业公司许涛等工作人员签字，对其房屋存有漏水情况予以证实，本院对其真实性予以认定。（三）对原告所举证据4业主信息登记表一组，证明原告多次向被告反映房屋维修的情况。安粮置业公司有异议，原告方并未提供该证据原件，对该证据的真实性被告方有异议。另外，据原告所称该证据是从物业处调取，单位并未加盖公章，不能作为认定事实的依据。经审核，该业主信息表虽未加章，但该格式表格系物业公司制作，且有物业公司人员李娟予以签字确认所搜集信息，而二被告未提供相反证据，故本院对其真实性予以认定。（四）被告所举证据《领房验收交接表》及《业主收房资料签收表》各一组。证明2012年6月20日原告对涉案房屋验收、接收的事实。经审核，该收房表及签收表原告均予以签字确认，本院对其真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确定的证据本院认定事实如下，2010年10月24日，原告与安粮置业公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买安粮置业公司开发的安粮中央花园的15幢1单元0601号房屋，定于2011年8月31之前交房，同时承诺房屋主体结构工程的保修期为该工程的合理使用年限，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保质期为5年。2012年6月20日，原告接收涉案房屋。居住期间，原告发现涉案房屋屋顶存在漏雨、渗水等质量问题，分别于2013年9月28日、2014年5月8日、2014年7月8日向案涉小区物业反映该问题，物业公司工作人员对其漏水问题均予以签字确认，该反映时间均在房屋质量质保期内。因涉案房屋部位一直漏雨、渗水，原告又于2018年8月22日等时间多次向物业公司反映，物业公司、安粮置业公司均未解决。后安粮置业公司以超过质保期为由拒绝维修，故诉至法院。 本院认为，原告与被告安粮置业公司签订商品房买卖合同后，作为出卖人安粮置业公司应将符合居住条件的房屋交付买受人即原告。本案中开发公司所交付的房屋存在质量瑕疵，已严重影响了原告正常居住使用，未能达到原告购买该房屋的目的，且在原告提出房屋所存在的质量问题后至今未能完全履行修复义务，对此作为出卖人安粮置业公司应承担修复义务。安粮置业公司以超过质保期为由，但原告在保修内一直反映涉案房屋部位存在渗水等问题，该被告作为出卖人一直未予彻底解决，对其保修义务怠于履行，故对其抗辩意见不予支持。 紫竹物业公司作为原告所购房屋小区的物业管理单位，因其提出的是房屋质量违约与赔偿纠纷，而紫竹物业公司与其存在的是物业服务法律关系，物业公司对于争议房屋的质量瑕疵无担保责任，亦无赔偿义务。对房屋所存在的质量瑕疵不应承担责任。 原告周召红与安粮置业公司签订的商品房买卖合同中对于房屋质量瑕疵的违约责任没有约定，因此，其提出安粮置业公司应承担质量违约的违约责任的诉讼请求，因其主张的事实及数额无相应证据证明，不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、安徽安粮新城置业有限公司应于判决生效后十五日内履行修复周召红所有的安粮中央花园百合苑15栋1单元0601室房屋漏雨、渗水质量问题的义务； 二、驳回原告周召红对被告南京紫竹物业公司萧县分公司的诉讼请求。 三、驳回原告周召红的其他诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取计40元，由安徽安粮新城置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  刘欣 二〇二〇年十一月五日 法官助理孔祥娟 书记员张倩茹 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。