云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初4042号原告：云南森淼餐饮管理有限公司。统一社会信用代码：915301115873647771。住所：昆明市官渡区锦苑花园********。法定代表人：陈晓林，总经理。委托诉讼代理人：胥萍、邓志敏，云南杨文正律师事务所律师，（特别授权代理）。被告：胡秋文，男，汉族，1969年7月7日生，住曲靖，住曲靖市麒麟区iv>委托诉讼代理人：顾凤玲，北京盈科（昆明）律师事务所律师，（特别授权代理）。原告云南森淼餐饮管理有限公司诉被告胡秋文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日受理后，依法组成合议庭，2020年7月23日，本院公开开庭审理了本案。原告云南森淼餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人胥萍、邓志敏，被告胡秋文及其委托诉讼代理人顾凤玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南森淼餐饮管理有限公司诉称，2018年8月22日，原告与曲靖工商职业技术学校签订《食堂承包合同书》约定，原告承包工商学校膳湛楼多功能餐厅，主要经营学生超市、学生食堂（含回族食堂）、教职工食堂及其他营业网点，承包期限10年，自2017年5月28日起至2027年5月27日止；经营场地范围膳湛楼多功能餐厅（一楼、二楼及三楼夹层）。2019年1月19日，原、被告签订《铺面租赁合同》约定，原告将位于工商学校校内食堂1楼超市的商铺现有面积租赁给被告作为超市使用。租期三年，自2019年1月19日起至2022年1月18日止，年租金130万元；支付方式为年付，首次租金支付时间为2019年1月19日，需在下一个支付期限到期前提前支付租金。合同签订后，原告将1楼超市及相关配套设施交付被告使用，被告向原告支付了2019年的租金130万元。按照合同约定，2020年1月19日前，被告应当向原告支付2020年的租金130万元，但经原告多次催要，被告仍未支付。另外，2020年计租期开始后，被告未按约定要求学生用学生卡在超市消费结账，致使原告无法按约定“如乙方违约，赔偿甲方租期内一个结算周期内剩余结算的金额及保证金40%”计算违约金，保证金为5万元。请求：一、判令被告支付原告2020年1月19日至2021年1月18日铺面租金130万元及自2020年1月19日起至履行完毕之日止迟延履行期间的利息，以本金130万元按年利率6%计算；二、判令被告支付原告违约金2万元；三、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告承担财产保全费。被告胡秋文辩称，请求驳回原告的第一、二项诉讼请求。理由如下：一、原告违约在先，违反了先履行合同义务，被告作为后履行义务人有权拒绝原告要求支付租金的请求。《铺面租赁合同》约定，原告应确保被告经营的超市为独家经营。若租赁期内出现相同或相近的项目，原告不得收取租赁费。但事实是自被告搬入学校不久，自2019年3月26日起，被告就发现学校内出现多家相同和相类似产品的商家。被告多次跟原告商量，并将商家和卖点通过手机拍照、拍视频的方式反馈原告法定代表人，但原告公然无视，从未回应，也未采取任何措施。未确保被告在学校为独家经营，并且相同或相似的小卖店和自动售货机较多，严重侵犯被告的独家经营权。按合同约定，原告不仅不能要求2020年1月以后的租金，也不能要求被告支付2019年的租金。2019年的租金已经支付，被告将通过另案处理。二、目前的租赁现状，仍按约定的租金执行，违反被告订立独家经营合同的初衷，并且也过分高于同地段房租的市场价，对被告显失公平。原告不仅应提供经营超市的房屋，还应确保被告的独家经营权，若不能确保独家经营，则租金明显高于同地段商铺的租金，不符合双方签订合同的初衷，也严重损害了被告的利益。三、因××（不可抗力），自2019年12月底至2020年5月6日期间（学校放假在家隔离），因不能归责于任何一方的原因，该时间段合同不能履行，租金应予免除。四、租赁合同任何一方违约均可要求解除合同，若原告不同意调整租金，也不能保证原告为独家经营，被告要求解除合同，租金不应得到支持。五、关于违约金，因原告违约在先，被告有先履行抗辩权，在原告未按合同履行约定义务的情况下，被告有权拒绝履行合同义务，也不构成违约，不应支持原告的违约金请求。审理中，被告明确表示在本案中不提出反诉。原告为证明其诉讼主张，向本院举证如下：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证各一份，用于证明原告的身份及主体资格。2、食堂承包合同书一份，用于证明原告于2018年8月22日取得曲靖工商职业技术学校膳湛楼多功能餐厅一楼、二楼及三楼夹层的经营使用权。3、铺面租赁合同一份，用于证明原告将工商学校食堂一楼超市出租被告，租期三年，自2019年1月19日起至2022年1月18日止，年租金130万元，每年1月19日前支付下一年度的租金。如被告违约，应向原告支付租期内一个结算周期剩余结算的金额及保证金40%即2万元的违约金。经质证，被告对原告提交的证据1无异议。对证据2提出，是原告与工商学校签订的合同，我方不是合同的相对人，对该证据不予认可，且与本案无关。对证据3无异议，但提出铺面租赁合同约定，原告应保证被告是独家经营，如不是独家经营，就不再收取后期的租金。被告为证明其答辩理由，向本院举证如下：1、铺面租赁合同、微信截图及视频（附光碟一张）各一份，用于证明被告租赁的超市，原告应确保独家经营。自2019年3月起就有和被告超市相同或类似商品的商家，被告一直在积极协调原告要求处理，但原告置之不理，导致被告的权利受到侵害。2、公证书一份（付保全证据工作记录和光碟），用于证明到2020年6月，被告独家经营权处于被侵犯的状态，学校有多家相同和类似的卖点。3、58同城网站截屏二页，用于证明曲靖地区的学校商铺的租金情况，和原告类似大小的商铺租金为每月2—3万元。原告的租金明显高于市场，被告租赁商铺若不能为独家经营，则每月的利润均不能覆盖租金。经质证，原告对被告提交的证据1中的铺面租赁合同无异议，该合同第6条3项的意思是原告应保证被告在校内设立超市是独家，不得在设立与超市相同项目，而不是确保其为独家经营。对微信截图及视频无异议，但仅能证明原告与被告法定代表人的微信聊天，不能证明被告的证明内容。对证据2无异议，但公证书中的保全证据工作记录，被告向公证人员陈述其他店经营的商品与超市的商品相同或相类似。原告的义务是保证在学校内超市是独家经营，而不是保证其他商店不能与超市内的相同类。公证内容记录有四台售买机、烘培体验中心，不是与超市相同类，烘培体验中心是学校用于学生实习的，不具有盈利性质。对证据3不予认可，提出租金及其他约定应当以双方签订的铺面租赁合同为准。审理中，被告申请证人易某出庭作证。易某陈述，我与被告是同乡。当时谈店铺租赁是我与原告的法定代表人谈的，是要与被告合伙，在工商学校独家经营，合同是被告与原告签订的，由被告经营，我没有参与经营。在学校内只能是被告独家经营超市，不能有其他家出售与被告相同的商品。经质证，原告对证人证言无异议，但只能证明双方协商签订租赁合同的情况，应以双方签订的铺面租赁合同约定的内容为准。经质证，被告对证人证言无异议，能够证明双方达成的是独家经营，不能经营与被告相同或类似的商品。本院认为，原告提交的证据、被告提交的证据1、2，以及被告申请出庭作证的证人证言，真实、合法，与本案有关联，经本院审理予以确认。被告提交的证据3，网络查询的学校周边商铺出租的价格，与本案无关联，本院不予确认。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告于2011年12月12日成立，住所昆，住所昆明市官渡区锦苑花园********围：餐饮管理；餐饮服务；餐饮配送服务；组织餐饮文化交流活动；国内贸易、物资供销。2018年8月22日，原告与曲靖工商职业技术学校签订《食堂承包合同书》，由原告承包经营曲靖工商职业技术学校膳湛楼多功能餐厅，主要经营学生超市、学生食堂（含回族食堂）、教职工食堂及其他营业网点。承包期限和范围：承包期限10年，自2017年5月28日至2027年5月27日止；经营场地范围为膳湛楼多功能餐厅（一楼、二楼及三楼夹层）。承包费用，由原告对膳湛楼多功能餐厅的经营场地和办公用房投资装修，并投资购置设施设备及器具。合同期限内免除承包费，待合同到期（或解除）时，原告对膳湛楼多功能餐厅的所有装饰装修、添置的设施设备、器具所有权和使用权归曲靖工商职业技术学校所有。原告交纳履约保证金和安全风险抵押金100万元，合同期满（或终止时），扣减相关支出和费用后不计息退还。2019年1月19日，原告法定代表人陈晓林（甲方）与被告（乙方）签订《铺面租赁合同》约定，甲方将曲靖工商职业技术学校校内食堂1楼超市的商铺现有面积，租赁给乙方作为超市使用。租期三年，从2019年1月19日至2022年1月18日止，年租金130万元。支付方式为年付，首次租金支付时间为2019年1月19日，乙方需在下个支付期限到期前向甲方支付租金。乙方一次性支付保证金5万元，合同期满或提前退租，乙方无违约行为，甲方30天内将保证金无息一次性归还乙方。违约责任及赔偿：任何一方违反上述协定，对方均可解除合同。如甲方违约，除退还乙方租期内结算金额、租金及保证金外，并赔偿乙方全额装修费用及租金的40%。如乙方违约，赔偿甲方租期内一个结算周期内剩余结算的金额及保证金40%。如因自然灾害等不可抗拒因素，造成合同无法履行，双方均互不承担任何责任及赔偿。租赁期内为保证校内超市的良性发展，甲方应保证乙方在校内为独家超市经营，不得再设立相同及类似的项目，如租赁期内校园内再设立超市及同类型项目的，自设立之日起甲方不再收取乙方租赁期内的后期租金。合同签订后，被告向原告支付了2019年的租金130万元，给付保证金5万元；原告将曲靖工商职业技术学校膳湛楼一楼部分区域交给被告经营超市。在被告经营期间，被告经营超市的隔壁有一家“金鑫精品店”，经营日用生活用品；学校校区内设置了多台无人自动售货机。被告未在2020年1月19日前支付2020年度的租金130万元。2020年初，由于受新冠病毒疫情的影响，曲靖工商职业技术学校延期开学，被告经营的超市也未开展经营。本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。《中华人民共和国民法通则》第四十三条：企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。原告以其法定代表人陈晓林的名义与被告签订的《铺面租赁合同》，未违反法律的禁止性规定，应为有效，具有法律约束力。被告未按期履行支付租金的义务，应承担违约责任。原告要求被告支付2020年1月19日起至2021年1月18日期间的铺面租金130万元的诉求，应予支持。但由于今年初受新冠病毒疫情的影响，新冠病毒疫情属不可抗力，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，可部分或全部免除责任。因此，被告应支付的租金可减免2个月，即130万元÷12个月×（12个月－2个月）=1083333元。原告要求自2020年1月19日起至租金履行完毕之日止，按年利息6%支付迟延履行期间的利息的诉求，本院不予完全支付，应以1083333元为基数，按银行贷款市场报价年利率4.15%计算利息。原告要求被告支付违约金的诉求，本院不予支持。被告辩称原告未确保被告的超市为独家经营，并且也过分高于同地段房屋租金的市场价。如若原告不同意调整租金，也不能保证被告的独家经营，则要求解除合同，并且租金不应得到支持的辩解，因被告明确表示不提出反诉，本案不作处理，被告可另案主张权利。被告提出因受新冠病毒这一不可抗力的影响，应免除该期间的租金的辩解，本院予以采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第一百一十七条的规定，判决如下：一、被告胡秋文支付原告云南森淼餐饮管理有限公司2020年1月19日起至2021年1月18日期间的铺面租金1083333元；支付原告云南森淼餐饮管理有限公司2020年1月19日起至租金给付完毕之日止，以1083333元为基数，按银行贷款市场报价年利率4.15%计算的迟延履行期间的利息。二、驳回原告云南森淼餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费16680元、财产保全费5000元，（原告已预交），由原告云南森淼餐饮管理有限公司负担2130元；被告胡秋文负担19550元。上述款项，于本判决发生法律效力后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  郭聪辉人民陪审员  刘 瑛人民陪审员  周金祥二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  李桃仙