嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0411民初5533号原告：浙江同城市场投资开发有限公司。住所地：嘉善县魏塘街道木业大道**。统一社会信用代码9133042156695783XB。法定代表人：吴小华，执行董事。委托诉讼代理人：俞晓云、雷婷婷，浙江红船律师事务所律师。被告：嘉兴诚联房地产营销策划有限公司。住。住所地：嘉兴市秀洲区王江泾镇嘉兴中国南方纺织城******一社会信用代码91330411MA28AT3D78。法定代表人：马尧升，执行董事。委托诉讼代理人：陆剑平、赵冰，上海段和段律师事务所律师。原告浙江同城市场投资开发有限公司诉被告嘉兴诚联房地产营销策划有限公司委托合同纠纷一案，嘉善县人民法院于2019年10月14日立案受理。10月15日，该院认为此案应由履行义务一方（指被告）所在地即本院管辖，遂裁定移送本院。本院于2019年11月18日立案受理后，经审查认为本案系委托合同纠纷，被告作为受托人处理委托销售事务的地点在嘉善国际木雕城项目案场，即合同履行地在嘉善，且原告诉请被告返还佣金，为接收货币一方，本案应由嘉善县人民法院管辖；且该项目存在因无法独立办证商品房买受人闹访及诉讼等不稳定因素，已引发当地政府的干预，本案由嘉善县人民法院处理更有利于尽快解决纠纷，维护社会稳定，故本院遂于11月22日报请上级法院指定管辖。嘉兴市中级人民法院审查认为本院有管辖权，无需报送指定管辖。嘉善县人民法院将案件移送本院后，未将原告提供的九箱证据材料一并移送本院，后经原告及本院催促，直至2020年5月7日才将上述证据材料交由原告提交本院。本院依法组成合议庭，于2020年6月11日公开开庭审理了本案。原、被告委托诉讼代理人雷婷婷、陆剑平、赵冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江同城市场投资开发有限公司起诉称，2017年9月15日，原告依照被告提供的格式合同签订了《独家营销代理合同》一份，约定由被告为原告“嘉善（国际）木雕城”项目提供全程营销代理服务，被告负责现场销售以及协助签订房屋买卖合同，协助原告办理备案登记，为客户代办权证手续，协助原告办理房屋交房手续等等，同时承诺客观公正地宣传原告项目，被告或者被告的销售人员如向客户作虚假宣传或者承诺，对原告造成损失的，被告应承担全部赔偿责任；原告应向被告支付营销代理费，代理费按照签订商品房签约总额的25％收取，原告按照实际收款的25％结算给被告，分为两部分，一部分由原告直接结算给被告发展的渠道分销商，剩余部分由原告直接结算给被告；双方还就工作内容、双方责任、违约责任等项作出约定。合同签订后，被告即派销售人员进入项目案场进行销售，截止起诉日共销售商品房金额为156563649.70元，原告累计支付被告及其分销商营销代理费43271154.36元。因被告的商品房营销方案中未能向买受人尽到如实告知义务，结果至销售后引发无法独立办证买受人的闹访和起诉，引发了政府的强力干预解除合同，业经政府主导和原告的竭力配合，最终以给予买受人退房而化解了该矛盾的进一步恶化，为此原告截止起诉日共向业主退还购房款154090407.70元，造成原告损失达42578646.60元。原告委托被告销售的房屋系法律上并不存在的房屋，明显违反法律规定，双方所签订的《独家营销代理合同》应属无效。该销售行为造成原告巨大的经济损失，被告退还原告已收取的全部营销费用，故提起诉讼，要求确认双方签订的《独家营销代理合同》无效，被告返还原告支付的佣金43271154.36元，并承担本案诉讼费和律师代理费100000元。被告嘉兴诚联房地产营销策划有限公司答辩称，原、被告所签订的《独家营销代理合同》系双方真实意思表示，不具有任何违法情形，也不具有合同法第五十二条规定的无效情形，被告代理销售的房屋真实存在，导致大量购房人退房的根本原因在于原告将已有的产权房进一步进行分割并委托被告进行销售，致使分割后的房屋无法办理产权证，引发大量小业主的投诉，进而政府进行干预，最终原告和买房人所签订的房屋买卖合同只得解除；原告与买房人解除房屋买卖合同，也证实了房屋买卖合同是合法有效的，因为无效的合同无须解除，也无法解除，房屋买卖合同解除的根本原因在于原告不当分割房产，过错完全在于原告。原告委托被告作为总代理方销售案涉房屋，被告又寻找了大量的分销商一同参与房屋销售，原告亦在分销协议上盖章确认，表明其认可被告的转委托行为，也应当对该分销合同承担相应的责任；原告支付被告的代理费，被告也将大部分代理费支付给了分销商，没有进入被告的账户，原告现在要求被告返还支付给分销商的佣金没有依据；原告委托被告销售房屋，被告已经完成了委托事务，原告应当支付相应的代理费，现因原告的原因导致房屋买卖合同解除，不应归责于被告，被告取得的代理费是合法有据的收入。综上，原被告之间的《独家营销代理合同》不具有无效情形，被告收取的代理费也合法有据，原告支付给分销商的代理费，应由原告另行主张，与被告无关，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：“嘉善（国际）木雕城”项目（以下简称案涉项目）系由原告浙江同城市场投资开发有限公司开发建设，并已取得《商品房预售许可证》[证号为售许字（12）第005号]。2017年9月15日，原、被告签订《独家营销代理合同》一份，约定原告委托被告嘉兴诚联房地产营销策划有限公司，为案涉项目提供独家全程营销代理服务，委托期限自签约之日起至2018年9月14日；被告应充分利用自身的资源和专业经验，积极拓展分销渠道，负责与销商签订代理合约，负责分销商的洽谈、维护和管理（合同3.6条）；被告发展的第三方分销渠道，原告配合被告签署第三方渠道协议（合同4.2条）；被告负责现场销售及协助签订房屋买卖合同，协助原告办理合同备案登记，协助原告收取房款等案场行政相关工作，负责相关资料的完善和预（销）售合同的备案（合同6.2条）；被告承诺按甲方确认的资料客观公正地宣传原告项目，被告或被告的销售人员如向客户作虚假宣传或承诺，给原告造成损失的，被告应承担全部赔偿责任（合同6.8条）；原告须向被告支付营销代理费，被告需向原告提供服务费发票（可委托第三方公司代开代收）（合同7.1条）；营销代理费按照签订商品房签约总额的25％收取，原告按照实际收款的25％结算给被告，该佣金分两部分结算，一部分由原告直接结算给被告发展的渠道分销商（详见分销代理合同），剩余利润再由原告结算给被告（合同7.2条）；原告承诺签订商品房买卖合同后均能正式网签，如因原告原因导致不能网签而引起客户退铺的，视为原告责任，已支付的佣金无需退还，除原告原因外导致被告客户同原告解除合同并退房，被告应在30天内无条件退还全部已收佣金，如被告逾期未能退还，原告有权在应付被告其他房屋佣金金额中扣除被告应退还佣金及利息，利息按每日万分之一计算（合同7.6条）；双方还就工作内容、违约责任等项作出约定。《独家营销代理合同》签订后，被告即组织销售人员进入案涉项目现场开展房屋销售。2017年9月17日，原告出具《授权书》，载明原告全权委托被告销售案涉项目所有可售房源，被告有委托确定分销商的权限，委托期限2017年9月15日至2018年9月14日。被告遂委托分销商代理销售案涉项目，并与原告及上海胜云房地产经纪事务所、昆山长鑫房地产咨询有限公司、上海道杉房地产经纪有限公司等众多分销商签订了《嘉善国际木雕城分销合作协议》。在案涉项目房屋委托销售及原告与购房户签订商品房买卖合同过程中，存在将商品房预售方案所确定的房源进行再分割，采用在原有房号后增加-1、-2、-3······的房源分割形式对外销售，导致相关购房户无法单独办理不动产权证书，对此双方当事人均为明知。经被告及分销商促成销售的房屋，均由原告与购房人签订《商品房买卖合同》，但因销售房屋存在查封、抵押、擅自房源分割等原因，未能办理合同网签手续及不动产权证书。据原告统计，经被告促成销售的房屋价款总额为156240983.70元（包括签约金额155513983.70元、下定金额727000元），原告已支付被告及其他分销商佣金共计43266654.36元，其中支付被告佣金为17991252元（被告统计金额为17094040元）。在案涉项目房屋销售过程中，因原告存在债务纠纷致销售房源被查封、抵押等原因，无法正常办理商品房买卖合同网签手续，只能与购房客户草签合同。为此，原告及其股东于2017年11月17日向被告出具《承诺函》一份，承诺若今后原告的债务纠纷影响到草签客户办理正常网签手续导致无法办理房产过户引发的一切经济纠纷，均由原告承担赔偿责任，原告全体股东自愿为上述赔偿责任承担连带责任保证，并承担被告由此支付的一切费用，包括但不限于律师费、差旅费、住宿费、保全费、公证费、鉴定费等。2017年12月13日，原告在与嘉善县××工业园区实业有限公司签订《投资协议书》的基础上，又签订了《补充协议》，协议要求原告应保留自持市场部分一万平方米面积以上商铺，在原告提供的《嘉善国际木雕城申请自持房源清单》中所列房源，已被以在原有房号后增加-1、-2、-3······的方式再次分割。2018年6月4日，嘉善县住房和城乡规划建设局针对原告提交的《商铺分割方案》，向原告发出了《关于加快推进“嘉善国际木雕城商铺分割”工作的通知》，要求原告充分认识本次工作任务的重要性与紧迫性，将2013年至2016年期间所售商铺详细信息、2017年至今所售商铺的签约信息等全部提交至不动产交易中心系统。2018年12月下旬，因案涉项目房屋设置有抵押，无法办理合同网签及不动产权证书等原因，邓萍等众多购房户遂通过国家信访局网上投诉。嘉善县魏塘街道办事处于2019年1月提出了答复意见，称案涉项目第二期于2017年、2018年共销售商铺1075套，因无法办理独立产证，导致广大业主反响强烈，现原告提出两种处置方案：一是继续履行合同，办理按份共有产权证；二是解除原购房合同，办理房款清退手续。后在嘉善县魏塘街道办事处的监督审核下，通过嘉善县魏塘街道社会治安综合治理委员会办公室向选择解除购房合同的购房户退还了购房款和购房服务费，据原告统计共退还购房款154422907.70元、服务费18150000元。据此，原告遂提起本案诉讼。另查明，原告因本案委托浙江红船律师事务所代理诉讼，产生律师代理费100000元。以上事实，由《独家营销代理合同》《授权书》《嘉善国际木雕城分销合作协议》《商品房买卖合同》《中国建设银行活期存款明细账》《信访基本情况登记表》《关于加快推进“嘉善国际木雕城商铺分割”工作的通知》《退房退款确认书》《存款分户明细查询》《定期贷记往账业务处理结果清单》《木雕城项目请款函》《委托代理协议》《代理费发票》等证据证实，并结合当事人陈述予以认定。本院认为，原被告签订的《独家营销代理合同》，系双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，且案涉项目销售房源已向所在地住建部门报备，并已取得《商品房预售许可证》，故该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告在《独家营销代理合同》中承诺，签订商品房买卖合同后均能正式网签，如因原告原因导致不能网签而引起客户退铺的，视为原告责任，已支付的佣金无需退还；在《承诺函》中亦承诺，若今后原告的债务纠纷影响到草签客户办理正常网签手续导致无法办理房产过户引发的一切经济纠纷，均由原告承担赔偿责任，原告全体股东自愿为上述赔偿责任承担连带责任保证。故已签订《商品房买卖合同》但因存在查封、抵押的房屋无法办理合同网签，属原告原因，责任不在被告，被告依约无需退还原告已付佣金。对于擅自进行房源分割后对外销售的房屋，双方各执一词，原告指称系被告将房源擅自分割后对外销售，而被告则称其仅按原告提供的房源对外销售，擅自进行房源分割系原告所为。经审查，原被告之间属委托合同关系，被告作为受托人应按照委托人原告的指示处理案涉项目房屋销售事务，被告完成该委托事务的，原告向其支付报酬。因此，被告应依原告提供的房源对外进行销售，原告指称被告擅自分割房源，尚无证据佐证，而原告诉称“原告委托被告销售的房屋系法律上并不存在的房屋”，可见房源分割系由原告所为，结合原告于《独家营销代理合同》签订后的当年12月出具的《嘉善国际木雕城申请自持房源清单》，原告以擅自分割后的房源申请自持房源，足以认定原告对原有房源进行了分割，被告以分割后的房源对外销售符合原告的指示要求。退而言之，即使被告有擅自分割房源对外销售的情形，该行为若与原告指示相悖，则依合同和法律规定原告有权随时与被告解除委托合同，并要求被告赔偿由此造成的损失，然原告在明知擅自房源分割后的房屋无法办理合同网签及不动产权证书的情形下，仍然与购房人签订《商品房买卖合同》，接收购房定金及购房款，造成合同网签和不动产权证书无法办理，责任亦在原告自身；期间原告曾向当地住建部门提交了《商铺分割方案》，试图由住建部门认可其擅自房源分割，结合其向被告支付佣金的行为，表明其确认被告的房屋代理销售行为符合其指示要求，被告已完成委托事务，《独家营销代理合同》已履行完毕。后原告反又以擅自房源分割后的房屋无法办理合同网签及不动产权证书为由，主张合同无效，并请求退还已付佣金，显属无理，于法无据。原告与被告签订《独家营销代理合同》后，又与被告及众多分销商签订《嘉善木雕城分销合作协议》，形成了转委托关系，原告亦将相关佣金直接支付分销商，本案尚无证据证明被告在分销商选任以及对分销商的指示存在应承担责任的情形，故涉及该部分佣金退还的诉请与被告缺乏关联性。综上所述，被告已按原告要求完成委托事务，原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第四百条、第四百零五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告浙江同城市场投资开发有限公司的诉讼请求。本案受理费258656元，由原告浙江同城市场投资开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审 判 长  李卫东人民陪审员  凌金荣人民陪审员  陈新花二〇二〇年十一月十三日书 记 员  徐杭琪附页：1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。