呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终3162号上诉人(原审被告)：内蒙古长融房地产开发有限公司。法定代表人：王继，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢旭东，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昕睿，慧聪律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王潇平，男，住呼和浩特市。被上诉人(原审原告)：张燕，女，汉族，住呼和浩特市新城区水岸小镇**楼****。二被上诉人共同委托诉讼代理人：于子嫣，内蒙古典和律师事务所律师。原审被告：呼和浩特春华景致房地产开发有限责任公司。法定代表人：曹明星，该公司董事长。委托诉讼代理人：贺冬妮，女，该公司员工。上诉人内蒙古长融房地产开发有限公司（以下简称长融公司）因与被上诉人王潇平、张燕、原审被告呼和浩特春华景致房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民一初字第01176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长融公司上诉请求：1、依法改判扣减违约金20170.2元；2、依法改判认定将长融公司代王潇平、张燕已付半年物业费1836.6元和一供暖季暖气费3072.2元，共计4908.8元抵顶部分违约金（1、2项请求共计25079元）；3、判令一、二审诉讼费全部由王潇平、张燕承担。事实和理由：长融公司2014年12月23日即通知王潇平、张燕接收房屋,王潇平、张燕始终拒绝收房的损失应由其自行承担,一审法院没有查清该事实即认定王潇平、张燕2015年6月30日收房,之间相差189天,使王潇平、张燕通过恶意拒收房屋获取利益,违反民法公平原则。长融公司对王潇平、张燕已补偿半年物业费(2.2元每月)及暖气费(3.68元每平米),对此长融公司已提交相关单位证明,一审法院没有查清该事实,长融公司已补偿数额应在最终违约金额中扣除,否则王潇平、张燕获取长融公司利益,违反民法公平原则。为维护长融公司合法权益,长融公司提起上诉,望依法支持长融公司请求。一审法院按照开口的方式判决承担违约金，属于适用法律错误，应当以符合交房条件认定交房时间。王潇平、张燕拒不收房，应当由王潇平、张燕自行承担责任。2015年，起诉时候王潇平、张燕早已知道房屋能够交付，但其拒不收房，该阶段不存在违约责任，且王潇平、张燕还应当承担物业费和取暖费。王潇平、张燕辩称，第一点长融公司没有提供证据证明王潇平、张燕拒绝收房，因此扣减违约金的主张不应支持。第二点，案涉房屋没有交付，所以无法证明当时房屋的物业费及采暖费的缴费义务人应该是王潇平、张燕。第三点，双方买卖合同中第十一条约定商品房达到交房条件后，应当书面通知并出示证明文件签收交接单。所购商品房为住宅的，还需要提供住宅质量保证书，否则可以拒绝交接责任，由出卖人承担。本案中长融公司未出示证明文件或出示证明文件不齐全，王潇平、张燕有权拒绝收房。且王潇平、张燕实际收房时间是2016年7月5日。呼和浩特春华景致房地产开发有限责任公司提交答辩状称，一、王潇平、张燕的诉讼请求无事实和法律依据，春华景致公司对王潇平、张燕与长融公司签订的商品房买卖合同并不知情，且春华景致公司非该合同书的相对方，对王潇平、张燕与长融公司合同的签订情况概不清楚。春华景致公司与长融公司均是独立的法人，应当各自独立承担债务，根据合同法的相对性原则，王潇平、张燕要求春华景致公司承担连带责任无事实和法律依据。二、现无任何直接或间接证据证明春华景致公司与长融公司存在财产混同。春华景致公司为具有独立法人资格的有限责任公司，公司依法设置会计账簿，依法独立进行会计核算，盈利、亏损以及费用独立负责，与长融公司在财务、人员、业务等方面均不存在混同情形。长融公司自成立以来一直独立从事其房地产开发工作。三、关于类似购房人与长融公司商品房买卖合同纠纷案件，以往新城区法院和呼市中院的判决全部为春华景致公司不承担连带责任，特向法庭说明，附（2016）内01民终1648号民事判决书以佐证。因此，王潇平、张燕诉讼请求与事实和法律规定不符，应当驳回对春华景致公司的诉讼请求，请法院维护春华景致公司的合法权益。王潇平、张燕向一审法院起诉请求：1、判令长融公司向王潇平、张燕支付违约金169346元（515514×0.0003×1096天＝169346元，自2012年6月30日起至2015年6月30日，应计算至被告实际交付房屋之日止）；2、判令春华景致公司承担连带支付责任；3、判令长融公司、春华景致公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实:2010年8月8日,王潇平、张燕与长融公司签订了《商品房买卖合同》,约定王潇平、张燕购买长融公司开发的位于呼和浩特市××区西侧、机场高速路北侧水岸小镇15(C3)幢2单元2601号商品房,建筑面积139.14平方米,总购房款人民币515514元。合同第八条约定:出卖人应当在2012年6月29日前交房。王潇平、张燕按照约定全部付清了购房款,长融公司未按照合同约定时间交付房屋。另外,双方在合同中约定,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备交付条件,并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的;2、商品房建造工地临近的市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的;3、政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的;4、施工中遇到异常恶劣天气,地震等不可抗力原因的;5、因非出卖人原因,有关政府部门延迟发出有关批准的文件的。合同第九条同时约定:出卖人逾期交房的违约责任,逾期超过30日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。合同签订后,王潇平、张燕依约向长融公司支付了购房款。长融公司至今未向王潇平、张燕交付房屋。另查明,长融公司委托内蒙古公鉴房地产估计有限公司对其开发建设的的位××区的住宅房地产进行市场租赁价格评估,该公司于2015年3月25日出具《房地产估价报告书》,结论为:以2015年3月19日为时间点,估价对象住宅房地产租赁价格分别为3-10层每天每平方米0.60元、11-21层每天每平方米0.61元、22-25层每天每平方米0.62元、26层每天每平方米0.59元。一审法院认为，王潇平、张燕与长融公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，应受法律保护。王潇平、张燕按合同约定履行了交付购房款的义务，但长融公司未按合同约定日期将房屋交付王潇平、张燕，构成违约，应承担违约责任。本案的争议焦点为:一、物业费、采暖费是否补偿了王潇平、张燕，该笔费用是否可以折减被告的违约责任；二、景致公司是否应当对长融公司的债务承担连带责任；三、长融公司抗辩的民航工程、市政道路工程、供排水工程、热力管网工程的理由是否构成不可抗力，即是否可以视为合同约定的长融公司的免责事由；四、王潇平、张燕与长融公司的合同中约定的违约金是否过高。针对争议焦点一，物业费、采暖费是否补偿了王潇平、张燕，该笔费用是否可以折减被告的违约责任。依照双方之间的合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当以书面通知买受人办理交付手续并签署交接单。王潇平、张燕直到现在也没有接到被告发出的书面收房的通知，被告亦没有证据证明其已经书面通知王潇平、张燕收房，（实际交房日期）也没有证据证明其代王潇平、张燕交纳任何费用，故被告的该项抗辩理由一审法院不予采纳。针对争议焦点二，景致公司是否应当对长融公司的债务承担连带责任。根据我国公司法的规定，有限责任公司属于企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，公司以其全部财产对公司的债务承担责任。故根据合同的相对性原则，长融公司应当对延迟交房的违约行为承担相应的违约责任，景致公司与长融公司均是独立的法人，应当各自独立承担债务。王潇平、张燕并没有证据证明被告之间人员和财产的混同，故王潇平、张燕的该项诉讼请求一审法院不予支持。关于争议焦点三，长融公司抗辩的民航工程、市政道路工程、供排水工程、热力管网工程的理由是否构成不可抗力，即是否可以视为合同约定的长融公司的免责事由。被告抗辩水岸小镇项目在建设过程中，因小区建筑物超高,影响呼和浩特白塔国际机场而被责令停止施工及火车东客站市政工程道路建设影响施工,导致工程延期。依据合同中约定,如遇商品房建造工地临近的市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的;政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的,被告可据实予以延期,故被告主张白塔国际机场航道停工275天(2011年9月7日至2012年6月7日)、火车东客站市政修路停工98天(2010年8月10日至2010年12月25日),共计373天的抗辩理由成立,在被告的违约天数中应予以扣减。被告迟延交付房屋,其中合理扣减373天,一审法院予以支持。关于争议焦点四,王潇平、张燕与长融公司的合同中约定的违约金是否过高。对于调整违约金、违约责任,《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据上述法律规定可知,我国法律确定的违约损害赔偿责任系以填补损失为基本原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少。”鉴于本案系因逾期交房引起的房屋买卖合同纠纷,对于出卖人延期交房,直接后果是导致买受人不能按期居住该房屋,则此期间的实际利益损失,以买受人需要租赁房屋居住,所发生的房屋租赁费为替代利益损害赔偿较为符合实际,亦符合日常经验法则的判断标准。综合买受人的实际损失及合同履行情况、当事人过错程度等因素。以同地段同类型房屋租赁费的1.3倍为违约金的计算标准,较为公平、合理,亦符合法律及相关司法解释的规定。王潇平、张燕购买的房屋为“水岸小镇”15(C3)幢2单元2601,建筑面积139.14平方米,《房地产估价报告书》认定的同地段同类型房屋租赁费为0.59元/天/㎡,故长融公司应向王潇平、张燕支付的违约金为77159元[0.59元/天/㎡×139.14㎡×(1096-373)×1.3倍](截止到2015年6月30日),并以此计算方式计算违约金直至实际交房之日止。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下:一、被告内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告王潇平,张燕违约金人民币77159元(截止到2015年6月30日),并按照上述计算方式计算违约金直至实际交房之日止;二、驳回原告王潇平,张燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1843元(原告已预交),由原告王潇平、张燕承担1003元,由被告内蒙古长融房地产开发有限公司承担840元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。长融公司出示了以下证据：证据一：物业费收据、交付确认书、入住通知书、物品领取清单、入住办理须知（同栋楼同一单元其他业主的收房手续），拟证明案涉的××镇符合交房条件及统一交房日期为2014年12月28日，其他业主也是在该日期接到通知后收房，在集中办理交房的时间内收房的一律交一年物业费就送半年物业费即实际收取一年物业费3673元，但开具收据时物业费缴费年限多半年。证据二：收房手续（张燕）：1、物业费收据；2、交付确认书；3、入住通知书；4、装修申请表；5、入住办理须知，拟证明张燕是在2014年12月28日统一交房前已经接到长融公司的交房通知，或者至少在该日期前已经知悉具体的交房日期，但其当时因家中有事拒不前往办理收房，而是在其准备装修时才办理收房手续。其在2016年7月5日收房时交付物业费的收据能够证实其完全知悉交房日期，并完全认可交房日期为2014年12月28日，也认可其在该日期实际收房，因收据中记载了物业费的缴费期间为2014年12月28日到2016年6月28日，同时也因为其认可交房日期在集中办理的时间段内，享受了交一年送半年的物业费。故，本案长融公司的交房日期为2014年12月28日，因王潇平、张燕自身原因拒不收房，应当由王潇平、张燕承担违约责任并承担该日期之后的物业费交纳以及2014年度到2015年度的取暖费。王潇平、张燕的质证意见为，对证据一，物业费收据的真实性认可。水岸小镇住宅区入住通知书真实性不认可、关联性、证明的问题不认可。交付确认书的真实性、合法性、关联性不认可。物品领取确认单和入住办理须知真实性、合法性、关联性不认可。证据一的证明问题不认可。除了收据其他证据都是内蒙古长融房地产公司自己出具，其真实性不清楚，而且长融公司要证明的问题是其他业主也是在该日期接到通知后收房，但王潇平、张燕未接到长融公司的交房通知。因此该组证据无法推定王潇平、张燕接到长融公司交房通知。对证据二，收据的真实性、合法性、关联性均认可，证明问题不认可。因为该收据无法推定王潇平、张燕拒绝收房，交房时长融公司要求补交2014年12月28日到2016年6月28日物业费及采暖费，长融公司才准许王潇平、张燕领取交房钥匙。对于水岸小镇住宅区入住通知书真实性、合法性、关联性不认可，理由是入住通知书中的内容并非王潇平、张燕填写，因此真实性不认可。对装修表的真实性、合法性、关联性均认可，证明问题不认可。该组证据恰恰证明了王潇平、张燕是在2016年7月5日收房。入住办理须知真实性、合法性、关联性均不认可，证明问题不认可。王潇平、张燕出示了《装修施工许可证》、《水岸小镇住宅楼装修承诺书》，拟证明王潇平、张燕于2016年7月5日接到长融公司通知，并配合办理收房入住手续，因此逾期交房违约金应计算至2016年7月5日。长融公司对《装修施工许可证》、《水岸小镇住宅楼装修承诺书》的质证意见为真实性认可，关联性、证明的问题不认可。装修并不等于收房和交房，王潇平、张燕可以把房子屯着现在去装修，但王潇平、张燕不能按照现在来确定这个交房时间，两者没有任何关系。二审查明，2016年7月5日，王潇平、张燕与长融公司办理收房手续，盖有“呼和浩特春华物业服务有限责任公司收费专用章”的2016年7月5日的收据载明“今收到C3-2-2601张燕、王潇平139.14㎡交来物业费（一年半）3673……（2014.12.28-2016.6.28）……”。本院认为，二审争议焦点为：1.本案的逾期交房违约金应计算至何时；2.长融公司主张其已补偿王潇平、张燕半年物业费及暖气费，并以此主张抵顶违约金，有无事实及法律依据。关于争议焦点一，王潇平、张燕于2016年7月5日缴纳了物业费等，且王潇平、张燕亦认可2016年7月5日实际收房，认可违约金计至该日，故本院将逾期交房违约金计算截止日期确定为2016年7月5日。长融公司主张其已于2014年12月23日通知王潇平、张燕收房，但其举证不足以证明其已在该时间将符合法定及约定交付条件的房屋提供并有效通知到王潇平、张燕，其该主张不能成立。关于争议焦点二，长融公司主张以补偿物业费及暖气费抵顶违约金的问题，其并未证明在上述费用产生之时已经通知王潇平、张燕接收房屋或实际向王潇平、张燕交付了房屋，故该主张本院不予支持。另外，长融公司还主张王潇平、张燕在2016年7月5日交纳自2014年12月28日始的物业费证明王潇平、张燕认可交房日期为2014年12月28日。本院认为，王潇平、张燕交纳物业费已在一审审理之后，其在办理收房手续时交纳上述费用，只能证明王潇平、张燕愿意承担上述费用，不足以证明其认可交房时间为2014年12月28日。综上所述，新的事实导致违约金的计算予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民一初字第01176号民事判决第二项，即“驳回王潇平、张燕的其他诉讼请求”；二、变更呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民一初字第01176号民事判决第一项为“内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付王潇平、张燕违约金116752元（计至2016年7月5日）”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费的负担仍按一审判决不变，二审案件受理费由内蒙古长融房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 白 雪 松审 判 员 贾 慧 芳审 判 员 额日德尼二〇二〇年十一月二十七日法官助理 武  含书 记 员 王  昕