中华人民共和国江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终4332号上诉人（原审原告）：上海和京投资管理有限公司，住所地上海市庙镇经济开发区（崇明县宏海公路******）。法定代表人：耿群，执行董事。委托诉讼代理人：刘志斌，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：余海龙，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钟胤。被上诉人（原审被告）：仲士瑾。两被上诉人委托诉讼代理人：葛昂，北京盈科（上海）律师事务所律师。两被上诉人委托诉讼代理人：程苗苗，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：中州彬，男，1967年5月10日出生。委托诉讼代理人：梁俞申，上海浦望律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行，住所地，住所地江苏省苏州新区商业街**iv>负责人：徐俊，行长。委托诉讼代理人：冯丹，公司员工。上诉人上海和京投资管理有限公司（以下简称和京公司）因与被上诉人钟胤、仲士瑾、中州彬、中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行（以下简称农业银行新区支行）所有权确认纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院作出的(2019)苏0505民初325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。和京公司上诉请求：1.撤销一审民事判决书；2.改判确认和京公司是苏州高新区产权利人；3.改判钟胤、仲士瑾将案涉房产变更登记至和京公司名下，钟胤、仲士瑾协助和京公司办理案涉房产贷款抵押注销手续；4.改判农业银行新区支行在和京公司代钟胤、仲士瑾清偿案涉房产贷款本息后，协助办理注销案涉房产的贷款抵押登记手续；5.改判钟胤、仲士瑾承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.原审判决依据《确认书》认定中州彬为案涉房产权利人系认定事实错误。（1）是否签署代持协议并不是法院认定借名买房的必要条件，没有任何法律规定，权利人请求对房产确权，或者请求借名登记权利人将产权变更登记至真实权利人名下，一定需要双方之间关于借名买房有明确约定，即签有代持协议。（2）本案《确认书》证明钟胤不是案涉房产的真实权利人，同时，上诉人提交了包括交易磋商、合同签订、贷款偿还、房屋交接、票证保管、装修出租等在内的大量证据，证明上诉人是案涉房产的权利人，但原审法院仅以上诉人不是《确认书》的一方当事人为由否定上诉人是真实的权利人，进而简单的依据《确认书》认定中州彬系权利人，显然属于认定事实错误。（3）一审庭审查明，中州彬除了作为投资人在上诉人成立前与开发商签订框架购房协议外，案涉房产的合同签订、交易磋商、贷款事宜、房屋交接、票证保管、装修、出租、出售等实际使用等中州彬均未参与，而且，中州彬也确认，购买案涉房产系为设立和京公司经营出租管理，不是案涉房产真实权利人。因此，原审法院认定中州彬为案涉房产实际权利人与事实不符。2.原审判决依据上诉人成立时间、经营范围、记账方式等因素认定上诉人非案涉房产权利人系认定事实错误。（1）上诉人成立于2006年6月，案涉房产于2006年9月交付，上诉人在成立前，由其投资人代为签订《购房协议》，并先行支付部分款项，待上诉人成立后交接案涉房产、支付相关费用、偿还贷款，并进行装修，从事房产出租业务等民商事活动，符合一般商业合理性，其投资人之前实施的民商事行为的法律后果由上诉人承担，也不违反法律规定；因此，原审判决仅以购买案涉房产时上诉人未成立为由，否定上诉人为案涉房产的实际权利人，属于认定事实错误。（2）上诉人已经向原审法院提交了包括还贷凭证、租赁服务费发票、物业管理费发票、装修发票等证据，证实上诉人成立后就案涉房产支付房款，并对案涉房产进行装修、出租、管理的事实，即上诉人已经实际成为了案涉房产的实际权利享有者及义务履行方，原审法院仅以上诉人的经营范围未包括出租业务即否定涉案房产的实际权利人为上诉人，属于认定事实错误。（3）原审法院以案涉房屋及上诉人其余房产的增值部分入账未登记在上诉人名下，即认为案涉房屋的权利人不是上诉人，更属于认定事实错误。本案系借名登记买房纠纷，正是因为“借”名的特殊性，按照我国不动产物权登记公示制度，案涉房产的相关权益当然不能登记在真实权利人名下，而只能暂记在被借名人名下，否则也不会有本案讼争。因此，原审法院仅以记账方式认定上诉人不是真实权利人，显然属于认定事实错误。（4）原审法院认为上诉人投资人购买了八十余套房产，案涉房产并不是设立上诉人的必要行为，一审法院遗漏了本案的购房真实交易情况，上诉人投资购买案涉房产时并不是单独购买几套房产的行为，上诉人投资人与开发商就购房事宜达成购房协议时，系整体购买系列房产的商业行为。综上，原审法院认定上诉人不是案涉房产的真实权利人(认定中州彬系真实权利人)，属于认定案件事实错误。二、原审判决遗漏重要事实，未查明案涉房产的真实房屋买卖法律关系。1.原审判决遗漏案涉房产《房屋买卖合同》从商谈到签署均由上诉人法定代表人实施的事实。上诉人为案涉房产《房屋买卖合同》的实际交易方，案涉房产的《房屋买卖合同》从商谈到签署到过户，都是由上诉人法定代表人耿群及上诉人员工实施，钟胤甚至包括原审第三人中州彬对实际房产交易均未参与，对交易细节均不知悉。2.原审判决遗漏案涉房产的实际支付均由上诉人提供资金的事实。上诉人已经向原审法院提供了充分的证据表明，上诉人是案涉房款的实际支付人。上诉人法定代表人耿群及原审第三人中州彬也均在庭审中陈述，案涉房产的前期购房款项以及相关税费均由上诉人及上诉人的投资人支付，后期房屋贷款的偿还也均由上诉人支付，即除了被借名人钟胤之外，其他各方对案涉房产款项由上诉人偿还没有异议，但一审法院却片面认定上诉人仅仅从2012年才开始支付款项。3.原审判决遗漏房屋产权证及相关资料、票据均由上诉人保管的事实。房屋产权证书是房屋产权的重要凭证，产权人一般不会随意交给他人。本案中，案涉房产的房产买卖合同、购房发票、贷款合同、保险发票、房屋交接资料、产权证、偿还银行贷款的银行存折(卡)资料等均是由上诉人保管，进一步印证了上诉人是案涉房产实际权利人的事实。4.原审判决遗漏上诉人对案涉房产进行占有、使用、收益的事实。上诉人已经向原审法院提供了充分的证据表明，案涉房产的装修、出租、管理、缴纳物业管理费等均是由上诉人进行操作实施，上诉人专门设立苏州分公司对包括案涉房产在内的所有房产进行统一装修、出租、物业管理，上诉人对案涉房产享有占有、使用、收益的权利，是案涉房产的实际使用权人。综上，上诉人提供的证据已经形成了完整的证据链，充分证明上诉人是案涉房产的实际权利人。此外，苏州工业园区人民法院和苏州市中级人民法院的多份生效判决均明确查明并认定，上诉人设立过程中整体购置的，与案涉房产在购买、还贷、占有、使用、收益等环节均相类似房产的真实权利人为上诉人。三、原审判决适用法律错误。1.原审判决依据的《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》仅为征求意见稿，不具有法律效力。2.上诉人的诉请完全符合物权法及司法解释的明确规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。根据前述规定，上诉人已经向原审法院提供了充分的证据证明钟胤并不是案涉房产的真实权利人，上诉人才是案涉房产的真实权利人，故上诉人的确权请求符合法律规定。3.根据江苏省高级人民法院民一庭《商品房买卖合同案件审判疑难问题研究》，上诉人是案涉房屋的实际权利人。江苏省高级人民法院民一庭《商品房买卖合同案件审判疑难问题研究》关于借名买房明确了举证责任负担：当事人要否定登记产权人的权利，需要证明双方之间对房屋产权的归属已有约定(即签有代持协议，或对借名买房有合意等)，产权登记人仅被“借名”等事实；在没有直接证据证明双方之间是借名登记时(即没有代持协议等书面协议约定借名，本案即属于借名登记没有约定)，应当参照房屋买卖关系中合同签订情况、房款实际支付情况、房屋产权证及相关资料票据保管情况、当事人对交易细节的熟悉程度、还贷情况，以及交易后房屋的实际居住使用情况等方面，进行综合判断是否存在产权登记人被“借名”的事实。根据上述意见，本案中，上诉人法定代表人与开发商磋商买房事宜，并亲自签署案涉房屋买卖合同，联系银行办理贷款手续，与开发商交接房屋、公司成立后，上诉人支付案涉房款贷款、物业管理费、保管房屋产权证及相关资料票据、对案涉房产进行装修，出租，联系客户出售。因此，根据江苏省高院的意见，上诉人是案涉房产的实际权利人。综上所述，原审判决认定事实错误，遗漏重要事实且适用法律错误，请求二审法院判决支持上诉请求。钟胤、仲士瑾共同辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。中州彬述称，同意和京公司的上诉意见。农业银行新区支行述称，其并非代持合同的当事人，与本案无关，请求驳回和京公司的诉请。和京公司向一审法院起诉请求：1、判令确认和京公司是苏州高新区产权利人；2、判令农业银行新区支行在和京公司代钟胤、仲士瑾清偿案涉房产贷款本息后，协助办理注销案涉房产的贷款抵押登记手续；3、判令钟胤、仲士瑾协助和京公司办理案涉房产贷款抵押注销手续，协助将案涉房产变更登记至和京公司名下；4、判令钟胤、仲士瑾承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：钟胤原系第三人中州彬担任法定代表人的上海永亿农业发展有限公司的员工，并同时为第三人中州彬名下的多家公司工作。2005年3月，第三人中州彬和耿群（系成立后原告和京公司的法定代表人）计划购买80余套房屋供公司统一管理并对外出租。后第三人中州彬与开发商就购买苏州高新区屋初步达成了购房协议。2005年3月22日，钟胤、仲士瑾至上海市公证处就购买上述房屋相关事宜签署《授权委托书》并做公证，公证书编号为（2005）沪证字第6736号，《授权委托书》载明：委托人：钟胤、仲士瑾；受托人为：耿群、施海湧（上述任一受托人均有权单独办理下列任一受托之事项）。《授权委托书》进一步载明：本委托人钟胤与仲士瑾系夫妻关系，均因事务繁忙无法亲自办理以钟胤个人名义购买位于苏州高新区(实际楼层为24层)房地产的相关事宜，特委托上述受托人为本委托人的代理人，就上述房地产代表本委托人履行如下事项：1、代为签订上述房地产的预售合同或买卖合同、银行贷款或抵押合同；2、代为办理上述房地产产权预告登记、转移过户手续，以及抵押登记手续；3、代为领取公证文书、领取房地产权证；4、代为向贷款银行办理上述贷款的放款事宜，并在相关文件上签名；5、代为支付房价款及上述房地产之相关税费以及办理购买保险、签订保单等事宜；6、代为签订交接书，办理入住手续等；7、代为办理房地产买进的其他相关事宜(包括水、电、煤、电话、维修基金等过户手续)；受托人有转委托权。凡受托人在上述委托范围内所实施的法律行为及所造成的法律后果，委托人均予以认可。委托人均承诺本次授权系不可撤销之授权。委托期限：自委托人签署本委托书之日起至委托事项完成之日止。同日，钟胤、仲士瑾另在上海市公证处就出卖、出租上述房屋相关事宜签署《授权委托书》并做公证，公证书编号为（2005）沪证字第6737号，《授权委托书》载明：委托人：钟胤、仲士瑾；受托人为：耿群、施海湧（上述任一受托人均有权单独办理下列任一受托之事项）。《授权委托书》进一步载明：本委托人钟胤与仲士瑾系夫妻关系，均因事务繁忙无法亲自办理待位于苏州高新区(实际楼层为24层)房地产产权登记在钟胤个人名义后，将其出租或出售的相关事宜，特委托上述受托人为本委托人的代理人，就上述房地产代表本委托人履行如下事项：1、代为办理上述房地产项上的银行还贷事宜、签署相关提前还清贷款的银行相关文件、领取他项权利证明等相关文件以及退保险、收取退保金等事宜；2、代为向相关房地产交易中心办理上述房地产项上的银行抵押注销事宜；3、代为签订上述房产的买卖合同、向相关房地产交易中心办理过户、登记手续；4、代为领取相关公证书，支付上述房地产之相关税费，收取房价款等相关事宜；5、代为办理相关的物业过户、水、电、煤及其他相关设施的过户手续；6、代为办理房地产卖出的其他相关事宜；7、代为出租上述房地产，签署租赁合同，办理租赁登记以及其他租赁手续。受托人有转委托权。凡受托人在上述委托范围内所实施的法律行为及所造成的法律后果，委托人均予以认可。委托人均承诺本次授权系不可撤销之授权。委托期限：自取得上述登记在钟胤个人名义下的产权权属证明之日起至2008年3月21日止。次日，钟胤委托代理人耿群以钟胤的名义与案涉房屋开发商苏州金河置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：钟胤购买苏州金河置业有限公司开发的苏州高新区滨河路1088号金河雅苑2幢2805室房屋，房屋建筑面积为172.563平方米，房屋价款为966844元，于2005年4月10日付193844元，于2005年5月10日前以银行按揭方式支付773000元。合同订立后，第三人中州彬支付了案涉房屋的首付款，后案涉房屋也以钟胤的名义向农业银行新区支行申请贷款用来支付剩余房款，房屋所涉税、费亦由中州彬支付。2006年8月31日，上述房屋登记至钟胤名下，房屋所有权人显示为钟胤，附记配偶仲士瑾，房屋建筑面积为173.32平方米，房屋抵押权人为农业银行新区支行，期间为2005年6月24日至2035年6月24日。2006年8月29日，被告钟胤取得案涉房屋国有土地使用权登记，土地使用权面积为18.71平方米。案涉房屋所涉购房合同、贷款合同、房产证、土地证、购房发票、契税发票等相关材料原件，均由成立后的和京公司负责保管。一审诉讼中，钟胤陈述：第三人中州彬是我当时的老板，中州彬和我说在苏州有四套房屋让我去买下来。他说首付款可以借给我，但前提是房屋要给他使用一段时间，并用出租的方式归还商业贷款，我觉得没有损失就同意了。后中州彬安排公司员工来完成房屋签约及贷款的操作，并让我去公证，我也配合做了公证。房屋也由中州彬安排买回来，房屋交付后也由其安排了装修及使用，房屋按揭贷款也一直由中州彬安排代为偿还。其还进一步陈述：其与中州彬因购买案涉房屋形成事实上的债权债务关系，即:中州彬借钱给被告，被告同意将购买的涉案房屋供公司使用，并用房屋产生的租金用于还款，直至还清为止。双方之间的债权债务关系包含了借贷关系及委托租赁关系。但钟胤未提供任何书面证据。一审诉讼中，关于房屋装修问题：和京公司及第三人中州彬均确认由和京公司装修，和京公司亦提供了部分购买家电、家具设备的票据及装修款的付款凭证；钟胤则确认交房后由中州彬安排装修。关于银行还贷问题：和京公司、第三人中州彬及钟胤均确认和京公司成立前，案涉房屋贷款由中州彬代为归还。和京公司及第三人中州彬均确认：2012年之后，是由和京公司直接转账还贷，并提供了银行转账凭证。和京公司陈述2012年之前由公司出纳通过现金还款，但未提供证据。一审法院另查明，和京公司成立于2006年6月1日，工商内档显示于同年5月申请设立，公司成立后法定代表人为耿群，股东为薛素娥、耿群，经营范围为：投资管理咨询、企业管理咨询、商务咨询、房地产咨询（除经纪）、物业管理、企业形象策划、绿化服务。和京公司股东薛素娥为第三人中州彬母亲。一审诉讼中，和京公司与第三人中州彬确认:第三人中州彬为和京公司的实际投资人。对此，钟胤表示不清楚。一审诉讼中，关于案涉房屋相关事宜的财务记账处理，和京公司法定代表人耿群陈述如下：中州彬与其一起出资购买了80余套房屋供和京公司管理，由于上述房产在其他人名下，因此按照财务规则公司成立后上述资产在公司账册中不能记入固定资产，只能记录在应收应付账目中处理。在公司成立时，我们就将股东垫付的20%的首付款记录成往来账，以公司债务形式记录，并作为其他应付款挂账处理。租金收入是以公司收入形式记账。管理成本，如装修费用、物业管理费用、水电煤费用、还贷、工人工资都是以公司支出形式记账。上述财务往来，根据公司财务状况结算，如果公司缺钱就由股东补钱，多钱就分配。本案及关联案件共四套房屋20%的首付款与股东还没有结算，目前属于公司债务，如房屋卖出后有多余资金将还给股东。一审法院再查明，诉讼中，和京公司为进一步证明钟胤不是案涉房屋的权利人，仅仅是代持案涉房产，还提供以下证据：证据1、未经钟胤及第三人中州彬签字确认的《协议书》一份，协议显示甲方为中州彬，乙方为钟胤，内容载明：一、甲方委托乙方以乙方名义购买由苏州金河置业有限公司开发的金河雅苑之房产。乙方将代表甲方用乙方的名义与苏州金河置业有限公司签订房屋买卖合同并办理该房产的按揭贷款手续。二、甲乙双方确认，以乙方名义购买的金河雅苑第2栋2805室和2905室和2806室和2906室房产的所有费用实际由甲方支付，甲方为该房产的实际权利人，乙方应按甲方指示办理相关手续，包括但不限于：1、乙方应与甲方办理授权公证手续：(1)乙方授权甲方以乙方名义签订购房合同，办理按揭贷款手续，办理房屋交接手续，申领房屋产权证书，授权甲方使用、出租、转让房产等事项，具体内容以公证书确认的内容为准。乙方应提供包括身份证明在内的必要的基本资料。(2)甲乙双方确认，上述委托公证行为只是为了保证甲方作为房屋之实际权利人更好地行使权利，并不影响甲乙双方基于本协议的真实意思表示，也不影响甲方拥有本协议所涉及房产之一切权利，乙方不得利用该公证书以任何方式干涉、阻碍甲方权利的行使。2、办理上述公证手续后，乙方仍应积极配合甲方行使对该房产之一切权利，如有需要，应按甲方要求补充授权并公证。3、公证手续完成后，乙方不得以任何理由或方式单方面收回该授权，也不得将任何与该房产相关的权利以任何方式授权给第三方。三、甲乙双方约定，自本协议生效之日起，甲方即拥有金河雅苑第2栋2805室和2905室和2806室和2906室房产的一切相关权利，乙方在任何时候都不得对该房产主张任何权利。1、虽然以乙方名义签订了购房合同和房屋按揭贷款合同，并办理了相关手续，从而使乙方成为该房产名义上或形式上的所有人，但是基于本协议的约定，甲乙双方确认上述行为都不影响甲方所当然享有的一切权利。2、所有与履行本协议有关的合同、文件、收据等书面文件，均由甲方保管，对此乙方没有异议。3、涉及使用、出租、转让等其他与本协议所涉房产有关的一切费用由甲方承担。4、如果乙方有违反承诺，擅自将该房产转售、抵押或拒绝继续履行本协议等任何侵犯甲方权利的行为，都将视为乙方违约。甲方有权要求乙方按本协议第五条之约定承担违约责任。5、甲乙双方在履行本协议过程中，应本协议所涉之房屋，与开发商、物业或其他第三方产生纠纷时，由甲方负责处理，乙方应积极配合，必要时出具委托书，如必须由乙方出面时，乙方应及时按甲方指令行事，否则应当赔偿甲方由此造成的损失。四、甲乙双方确认，因乙方履行本协议之相关义务，甲方应支付乙方总额人民币贰万元整的酬劳。1、在办理授权公证手续后，完成签订购房合同、支付购房首付款、完成按揭贷款手续，甲方支付乙方人民币壹万元整。2、在完成房产交接并领取房产证后，甲方再行支付人民币壹万元整。3、乙方承诺，乙方应按照甲方指令行事，不会以甲方延付或拒付酬劳为由，拒绝或拖延履行。4、乙方承诺，不会以任何事由要求增加酬劳。五、违约责任：1、甲方如延付或无故拒付酬劳，应当承担违约责任，违约金为贰万元整。2、乙方如违反本协议，造成甲方损失的，除应赔偿损失外，还应支付违约金，违约金为甲方购买房产时的总房款以及同期银行贷款利息，或甲方向乙方主张房产权利时该房产的市场价，以两者较高者为准。此外乙方还应当立即、无条件地返还甲方已经支付、本协议第四条所约定的酬劳。3、乙方如有任何影响用方作为本协议所涉房产之实际权利人行为的，按本条第2款之规定处理。协议最后甲方、乙方均未签字。证据2、钟胤签字的《确认书》一份，内容载明：本人，今确认中州彬以本人名义购买的房产金河雅苑第2栋室和室和室和室房产首付款已由中州彬于年月日支付给开发商，本人未支付任何费用。特此确认!钟胤在“确认人”栏签字确认，但未签署日期。对于上述证据，和京公司进一步解释：公司当时共买了七八十套房屋，并统一与个人签订了代持合同。公司将上述协议与确认书都给了钟胤，后来和京公司才发现钟胤仅在确认书签字，但是协议书未签字，公司考虑到已经在公证处对买房、卖房等委托手续进行了公证，因此未再要求其补签字。至于确认书原件上的房屋室号是公司在整理档案资料时填写上去的。对于和京公司提供的上述证据，钟胤的质证意见为：证据1，因无钟胤签字，真实性不认可；证据2，确认书签字为钟胤签字，但和京公司举证时并未有对应的室号，因此对和京公司后续增加的室号其不认可。第三人中州彬的质证意见为：三性均无异议，但是我方与钟胤不存在债权债务关系，第三人买房系为了和京公司买房，当时公司还在筹备阶段，我方作为投资人，与钟胤签署了上述确认书和协议。在房屋购买完成且公司设立之后，我方将所有的材料交给和京公司。一审法院还查明，诉讼中，和京公司明确表示：本案系基于借名买房关系主张本案诉讼请求，而非基于物权请求权主张本案诉讼请求。2020年1月17日，一审法院向和京公司发出限期举证通知书，要求和京公司自收到通知书后20日内提供其持有的与本案类似的其余房屋在出售时相关款项的入账凭证。和京公司在一审法院限定的期限内并未提供上述证据材料。以上事实，有劳动合同、协议书、确认书、公证书、授权委托书、房屋所有权证、土地使用权证、商品房买卖合同、个人贷款合同、不动产登记簿查询记录、转账记账凭证、装修费发票、银行支付业务回单、物业管理费发票、工商档案材料、限期举证通知书等证据，以及一审法院庭审笔录等予以证实。一审法院认为，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人要求确认其权属的，人民法院不予支持。但借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。本案中，根据查明的事实，钟胤、仲士瑾在订立购房合同前一天即将购买及出卖、出租案涉房屋等事宜通过公证的方式授权委托给案外人耿群、施海湧，根据上述授权委托书，耿群、施海湧两人可获得全权委托处理案涉房屋的授权（包括出卖案涉房屋），合同订立时，钟胤作为购房人，并未亲自参与订立合同，房屋首付款及相关税费也为第三人中州彬支付，诉讼中，钟胤亦承认房屋交付后一直交由中州彬管理使用、房屋所涉贷款也一直由中州彬安排代为偿还，而房屋所涉购房合同、贷款合同、房产证、土地证、购房发票、契税发票等相关材料原件并非由钟胤、仲士瑾持有，上述事实结合钟胤签字确认的《确认书》以及和京公司提供的双方并未签字的协议书，相互印证，足以证明钟胤、仲士瑾并非案涉房屋的实际权利人，本案中钟胤、仲士瑾系代持案涉房屋。一审法院认为，本案争议的焦点是代持合同的相对方是和京公司还是第三人中州彬。一审法院认为，首先，根据查明的事实，案涉房屋购买时系由中州彬与开发商初步达成购房协议，在商品房销售合同订立后，房屋首付款及相关税费亦由中州彬支付，在和京公司成立前，房屋所涉贷款亦由中州彬代为归还。一审庭审中钟胤也陈述案涉房屋购买时系由中州彬与其协商，同时和京公司提供的《协议书》载明合同主体为钟胤及第三人中州彬，钟胤签字确认的《确认书》亦明确实际权利人为中州彬。因此，从本案代持合同订立的主体、意思表示的达成以及具体实施过程来看，本案代持合同相对方为第三人中州彬。其次，虽然第三人中州彬陈述，买房系为和京公司买房,但一审法院认为,案涉房屋购买行为发生于2005年3月，而和京公司于2006年6月1日才设立，第三人中州彬购买案涉房屋时，和京公司尚不具备民法意义上的权利主体资格，亦不具备意思表示指向的权利主体。从和京公司提供的购买房屋时中州彬制作的为确认代持关系的协议书及确认书来看，也未提及购买案涉房屋与将来成立的和京公司存在利害关系，且设立后和京公司的经营范围也未包含案涉房屋实际经营用途即出租业务，故本案中也无客观证据印证中州彬购买案涉房屋系为和京公司。因此，对其意见一审法院不予采信。再次，根据和京公司法定代表人耿群陈述，本案所涉房屋在公司财务账册中并未按照固定资产予以登记，和京公司将案涉房屋20%的首付款记录成往来账，以公司债务形式记录，并作为其他应付款挂账处理。目前，本案及关联案件共四套房屋20%的首付款与股东还没有结算，属于公司债务，如房屋卖出后有多余资金将还给股东。诉讼中，和京公司经一审法院限期举证但未提供与本案类似的其余房屋在出售时相关款项的入账凭证，特别是房屋增值部分的入账情况。因此，和京公司并无充分证据证明本案所涉房屋确为原告和京公司名下财物。最后，即便如和京公司及第三人中州彬确认的因第三人中州彬为和京公司的实际投资人，购房系为设立中的和京公司，那么，一审法院认为，如和京公司庭审时所述，公司当时共购买了八十余套房屋，案涉的房屋仅是其中一套，中州彬的上述购房行为显然不属于为履行公司设立之必要行为，且本案中也不是以设立中公司名义对外行公司设立之必要行为，故根据公司法之相关解释，即便公司追认，作为合同相对方也有选择权，本案中，鉴于代持关系合同相对方的钟胤并不认可和京公司追认，故对于和京公司及第三人中州彬的上述确认，一审法院亦不予认可。综上，一审法院认为，本案代持合同相对方为第三人中州彬，和京公司以权利人的身份主张代持合同相关权利，证据不足，一审法院不予支持。至于和京公司因案涉房屋装修、还贷存有出资行为，按照《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》之规定，当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。因此，就上述出资问题，和京公司与第三人中州彬可另案解决。而钟胤陈述的其与中州彬因购买案涉房屋形成事实上的债权债务关系，双方之间的债权债务关系包含了借贷关系及委托租赁关系的意见，一审法院认为，一方面，钟胤的上述主张未提供证据予以证明；另一方面，上述意见也与本案查明的事实不符，故对于该意见一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回上海和京投资管理有限公司的诉讼请求。案件受理费40000元，保全费5000元，合计45000元，由上海和京投资管理有限公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。和京公司与中州彬一致确认，购买诉争房屋的首付款系由和京公司法定代表人耿群及中州彬共同支付的。关于诉争房屋登记在钟胤、仲士瑾名下的原因，和京公司称，因为钟胤是和京公司的关联公司的一个员工，在2005年初，中州彬和耿群看到苏州有很多外资企业，于是想投资购置房产进行出租，所以与房地产开发商签订了买房合同，当时由于公司还没有设立，所以就找了耿群的一些亲戚朋友，以及当时中州彬和耿群投资设立公司的一些员工，以他们的名义去签订了买卖合同。钟胤是永亿农业公司的一个员工，当时的法人是中州彬，而且钟胤在当时还属于是公司老板比较信任的员工，所以就以他的名义来买房，并且支付了2万元的报酬。一审庭审中，各方当事人一致确认，诉争房屋的税费系由中州彬支付，和京公司成立之前的诉争房屋贷款系由中州彬代为支付。本院另查明，和京公司在起诉状中称“2005年3月，中州彬与苏州金河置业有限公司就购买位于苏州高新区产事宜，签订了《购房协议书》，并支付了部分购房款”。以上事实，由一审庭审笔录、起诉状及二审调查笔录予以佐证。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，钟胤、仲士瑾签订购房合同前均将购买、出卖、出租涉案房屋的权利通过公证方式委托给案外人耿群、施海湧，钟胤作为购房人但并未实际参与诉争房屋的合同签订、房屋交付及后续占有使用等，钟胤在一审中亦认可房屋首付款、税费系由中州彬支付且房屋贷款系由中州彬安排代为偿还，另钟胤、仲士瑾并未持有购房合同、房屋产权证明、契税发票等相关材料原件，故一审法院认定钟胤、仲士瑾并非涉案房屋的实际权利人而系构成代他人持有涉案房屋并无不当，本院对此予以确认。和京公司上诉认为和京公司系涉案房屋的实际权利人，故其有权请求钟胤、仲士瑾协助办理房屋过户登记、房屋贷款抵押登记注销手续。对此本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条之规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，和京公司主张钟胤、仲士瑾与和京公司之间存在借名买房合同的法律关系，和京公司系涉案房屋的实际权利人，和京公司应承担举证证明责任。针对和京公司的前述上诉意见，本院认为，和京公司在一审中举证的《协议书》载明甲方中州彬委托乙方钟胤以乙方名义购买诉争房屋，协议书载明的委托买房人并非系和京公司，由钟胤签字确认的《确认书》亦明确“今确认中州彬以本人名义购买的房产”，另和京公司亦认可中州彬共同支付了首付款、贷款及税费，再结合和京公司在一审起诉状中亦自认系由中州彬与开发商就购买诉争房屋事宜签订购房协议书，和京公司在二审中亦称“钟胤是永亿农业公司的一个员工，当时的法人是中州彬，而且钟胤在当时还属于是公司老板比较信任的员工，所以就以他的名义来买房”，以上证据相互印证，足以认定借名买房合同的合同相对方应为中州彬而非和京公司。至于和京公司称耿群也共同支付了房屋首付款、后续房屋贷款及物业管理费系由和京公司支付、房屋系由和京公司装修及占有使用等，本院认为，前述事宜系中州彬与耿群、和京公司之间关于房屋出资、占有、使用、收益的内部安排，本院无法据此认定和京公司与钟胤、仲士瑾之间存在借名买房合同关系。据此，因和京公司并非系借名买房合同的合同相对方，故和京公司无权要求钟胤、仲士瑾协助办理房屋过户登记手续，一审法院据此对和京公司起诉要求确认其为涉案房屋的房产权利人等诉请一并予以驳回并无不当。综上所述，和京公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40000元，由上海和京投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇二〇年十一月三日法官助理  黄源榕书 记 员  徐 韬