河北省邯郸市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）冀04民终4993号 上诉人（原审原告）：河北鑫菲装饰材料有限公司，住所地涉县开发区。 法定代表人：过豪侠，该公司执行董事 被上诉人（原审被告）：郭秀梅，女，1976年5月13日出生，汉族，住涉县。 委托诉讼代理人：张东海，河北天汉律师事务所律师。 上诉人河北鑫菲装饰材料有限公司（以下简称鑫菲公司）因与被上诉人郭秀梅房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涉县人民法院（2020）冀0426民初74号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人鑫菲公司法定代表人过豪侠、被上诉人委托诉讼代理人张东海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫菲公司上诉请求：请求二审法院依法撤销（2020）冀0426民初74号裁定书，指定涉县人民法院审理。事实与理由：一、（2020）冀0426民初74号裁定书以上诉人不具有主体资格为由驳回上诉人的起诉，适用法律错误。一审裁定适用《城市房地产管理法》40条、45条、68条裁定驳回起诉适用 法律错误。《城市房地产管理法》第40条调整的是“以划拨方式取得土地使用权”相关内容。该条调整的范围足以证明上诉人同被上诉人签订的《关防移民小区房屋认购协议书》违背了该条的规定。《城市房地产管理法》第45条调整的是商品房预售的条件，上诉人同关防乡人民政府签订的关防移民社区建设合作协议，并非商品房开发协议。《城市房地产管理法》第68条调整的是违反本法45条规定的预售商品房行为应当受到行政处罚。即使上诉人开发建设的移民小区属商品房的范围，上诉人将移民小区的房产销售给被上诉人违法。一审裁定适用《城市房地产管理法》第40条、45条、68条以上诉人主体不适格裁定驳回起诉适用法律错误。二、一审裁定认定“原告是否具有销售关防移民小区房屋的主体资格，属于国家有关行政机关的职权范围，不属于人民法院民事受案范围”没有法律依据。无论是《城市房地产管理法》还是《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》均没有对房屋的销售资格作出行政限制。《商品房预售管理办法》第七条规定了开发企业申请销售许可应当提交的证件及资料。根据上述规定，房地产管理部门办理许可时主要从土地的权属、开发企业的资质、施工、建设的许可手续、投入资金等方面进行审查，确定商品房有无权利瑕疵，是否适合预售，从而保证商品房买卖的秩序，保护购买人的权利。而非对销售资格作出行政限制。一审裁定认定“原告是否具有销售关防移民小区房屋的主体资格，属于国家有关行政机关的职权范围，不属于人民法院民事受案范围”没有法律依 据。据上特提出上诉，请求贵院依法撤销（2020）冀0426民初74号民事裁定书，指令涉县人民法院审理。 郭秀梅答辩称：本案的法律关系，关防乡人民政府为开发方，河北鑫菲公司为建设方，郭秀梅为买受方。真正的销售合同关系为关防乡人民政府和郭秀梅，上诉人河北鑫菲公司作为受托人在销售协议上签章是代表开发商关防乡人民政府的合同行为，因此河北鑫菲并不具备诉讼主体资格，所以应依法驳回其诉讼。 鑫菲公司向一审法院起诉请求：判决确认鑫菲公司、郭秀梅于2017年10月2日签订的《关防移民小区房屋认购协议》无效；二、诉讼费由郭秀梅承担。 一审法院认为：鑫菲公司、郭秀梅买卖案涉房屋是否合法，是确定合同是否有效的要件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”。第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开饭建设的资金达 到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。第六十八条“违反本法第四十五条第一款的规定商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款”。由此可知，鑫菲公司是否具有销售关防移民小区房屋的主体资格，属于国家有关行政机关的职权范围，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。郭秀梅是否属于关防乡移民，能否购买本案房屋，亦不属人民法院受理民事诉讼的范围。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回河北鑫菲装饰材料有限公司的起诉。 二审期间，双方均未提交新的证据。 本院经审理查明：2012年10月1日，鑫菲公司（作为乙方）与涉县关防乡人民政府签订一份《关防移民社区一期（局部）建设合作协议》，协议约定：第一条土地及项目概况。1、项目名称：双方本次合作开发的项目名称为关防移民社区综合项目，2012年1月经县规委会第1次会议审批通过，该项目涉及的陡贡、古台、苏刘3个村已被列入“河北省新民居建设示范村”，是涉县统筹城乡发展的试点村。2、项目位置：关防移 民社区项目位于涉县主城区将军大道北侧。3、项目用地面积和用地性质：项目用地面积18.1亩，系县政府划拨土地……第四条关于房屋的销售说明：根据项目乙方实际投资额，确定房屋销售价格，提供给甲方备案，然后由甲方负责面向关防乡移民的申请认购工作。在主体封顶三个月前未售出的房屋，乙方有权将剩余房屋向关防乡之外的居民销售，销售手续仍然由甲方依照前期销售的程序进行；销售价格应比照关防乡居民购买的价格基础上上浮20%。房屋销售金由甲方出具收据代收后，转入乙方账户，乙方在收到房款后交付新房钥匙，逐套分步完成。售房合同由甲方提供，委托乙方进行签约。 2014年9月20日，涉县关防乡人民政府与鑫菲公司签订一份《补充协议》，协议约定：一、由于鑫菲公司资金紧张，截止目前关防乡居民没有报名购房，因此决定由鑫菲公司直接对外销售，直接管理和收取款项，与关防乡不再发生转换关系。二、2014年12月30日以前关防居民购房仍按原协议第四条执行，继续享受优惠政策。三、房产证办理和物业管理等其他事项，在同等条件下，与1＃-7＃楼业主享有同等权利与义务。 郭秀梅2013年8月28日向关防乡人民政府交付房款200000元，2013年10月8日向关防乡人民政府交付房款100000元，2013年10月15日向关防乡人民政府交付房款100000元，2017年10月2日向关防乡人民政府指定人员交付房款255000元。 2017年10月2日，郭秀梅签订了一份《关防移民小区房屋认购协议》，协议约定认购人所认购房屋位于涉县将军路北侧 关防移民小区，房屋编号为：11栋8号。房屋用途为住宅，建筑面积330平方米，总房款655000元。该协议为打印件，部分内容空格，填写内容为手写。该协议中，在抬头部分“出卖人”一栏中为空格，在“委托代理人”一栏中手写“河北鑫菲装饰材料有限公司”。对此鑫菲公司解释称：该合同并非鑫菲公司所签，鑫菲公司仅是提供了加盖了鑫菲公司的公章的空白格式合同，该合同系另一位建筑商所签。郭秀梅解释称：合同对方代表的是关防乡政府，购房款40万元直接交给关防乡政府，余款按关防乡政府要求，交给了签合同的人。鑫菲公司认可40万元郭秀梅付给了关防乡政府，关防乡政府将该40万元付于鑫菲公司。 案涉房屋土地性质为国有建设用地划拨，批准机关为涉县人民政府，使用权人为关防乡人民政府，建设项目名称为关防新村，用途为经济适用住房用地，土地利用要求为移民搬迁、新居房建设、村民福利住房。涉县相关行政部门出具证明：关防移民社区一期项目《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》均未办理；因该项目为移民安置项目，属于定向安置改善农村居民居住环境的项目，不需要办理预售许可证手续。对上述事实，鑫菲公司予以认可。 本院认为，案涉房屋为移民安置项目，系行政规范范畴，不熟人民法院收案范围；同时，案涉房屋无《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》，其属性需行政部门予以确定，故亦不属人民法院受案范围。综上所述，上诉人河北鑫菲装饰材料有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁定结果 正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  李忠军 审判员  梁国华 审判员  武运红 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  侯 煜