福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0212民初1902号 原告：陈水轮，男，1982年10月25日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 被告：陈战停，男，1962年5月4日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：陶京铭、蔡明钦，福建合贤律师事务所律师。 原告陈水轮与被告陈战停房屋租赁合同纠纷一案，原告陈水轮于2020年5月20日向本院提起诉讼，本院立案受理后，适用简易程序于2020年7月22日公开开庭进行审理。原告陈水轮，被告陈战停之委托诉讼代理人陶京铭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈水轮向本院提出诉讼请求：1.陈战停返还陈水轮店面租金及履约保证金共计人民币（币种，下同）53000元；（租金每年80000元，从2018年9月1日-2019年5月30日止半年租金合计40000元，水电费押金及履约保证金合计13000元，以上共计53000元）；2.陈战停补偿陈水轮店面装修费86730元；3.陈战停承担本案的诉讼费用。事实和理由:2018年8月13日，陈水轮与陈战停签订一份《店面房出租合同》（以下简称《合同》），约定陈水轮承租陈战停位于厦门市同安区间，租赁期限自2018年9月1日至2023年8月30日止，租赁期间为五年。保证金及租金交付期限：租金为1年至3年每年租金总额为柒万陆仟元整，第四年和第五年每年递增10%租金。租金交付期限：每半年前一个月交清下半年租金为叁万捌仟元整。保证金：在本合同签订之日，陈水轮需交付陆仟叁佰叁拾叁元整。合同签订后，陈水轮于2018年9月2日及2018年9月3日，先后支付陈战停共计53000元作为店面租金及履约保证金。此后，陈水轮开始着手装修店面，于2018年11月5日装修完毕，支出装修费86730元。2018年11月7日，同安建设局、同安区大同街道办事处、同安区城市管理行政执法局下发《限期拆除通知书》，上述店面被政府拆迁，导致《合同》无法履行。陈战停应按照合同约定退还陈水轮租金及保证金以及补偿店面装修支出的费用。 陈战停辩称,1.其只收到23000元预付租金及履约保证金，这部分尚不能偿付未使用店面期间的租金；2.陈战停6个卷闸门被破拆的损失也不足用租金以来偿付；3、店面装修费没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对下列事实，双方均无异议：2018年8月13日，陈战停与陈水轮签订《合同》一份，载明陈战停将址于厦门市同安区间的铁皮房出租给陈水轮。租赁期为五年，自2018年9月1日至2023年8月30日止。关于租金，双方在《合同》第三条约定：该商铺1至3年每年租金总额为柒万陆仟元整；以上租金是不含税价，如有关部门检查需办理出租手续等应缴交的一切税费由陈水轮缴纳。租金交付期限：每半年前一个月交清下半年租金为叁万捌仟元整。保证金：在本合同签订之日，陈水轮须向陈战停交付保证金陆仟叁佰叁拾叁元整，作为履约保证金。租金陈水轮必须按时一次性将租金交齐，交不齐视为违约。《合同》第九条约定：在合同履行期间，如有政策变化，政府同意规划等其它原因需要拆除房屋，其租赁费按实际使用时间计算，本合同即终止。陈水轮所投资的设施因被政府拆迁，补偿费归陈水轮所有。其余归陈战停所有，陈水轮要积极配合，不得向陈战停提出任何要求。2018年9月3日，陈水轮通过微信转账给陈战停共计租金及履约保证金23000元。2018年11月7日，厦门市同安区城市管理行政执法局、厦门市同安区建设局、厦门市同安区大同街道办事处联合发出《限期拆除通知书》，载明：你未经批准，擅自在同安区违法建设建筑物和其他设施。其行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款之规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，责令于2018年11月9日之前自行拆除违法建设的建筑物和其他设施，逾期未拆除的，根据以上法律法规，结合厦府办［2017］217号、厦同政办［2018］11号文件精神，将依法组织强制拆除。之后，案涉厂房上的铁皮屋被拆除。 另本院于2020年11月3日前往中国工商银行厦门凤山支行调取陈战停名下该银行的账户信息。经查，陈战停名下工商银行账户为：4********-0105-2087-429，对应卡号6********-0001-2581-223。卡号6********-0001-2581-222非陈战停工行卡号，为错误卡号；本院于2020年11月4日前往中国建设银行厦门大同支行调取陈水轮名下建行卡账户（账号：6********-3000-6199-690）的流水明细，显示陈水轮于2018年9月2日转账的三笔10000元共计30000元因转入账户不存在已于当日退回至陈水轮的建行账户内。 本院认为，本案争议焦点为《合同》的效力问题。陈水轮与陈战停签订的《合同》的租赁物为简易搭盖，属临时建筑。根据《最高人民法院》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”、第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效。”。案涉简易搭盖未取得建设工程规划许可证，也未办理房屋产权证，故双方就该临时建筑订立的《合同》应视为无效。因合同无效，陈战停应退还陈水轮支付的租金及履约保证金。庭审中，陈水轮虽提交《中国建设银行个人账户支出交易明细》，载明2018年9月2日起支出三笔10000元共计30000元，但经取证核实，其转入的卡号6********-0001-2581-222非陈战停本人卡号，且上述款项因转入账户不存在已于当日退回至陈水轮建设银行账户，故本院只认可陈水轮通过微信转账给陈战停的租金及履约保证金23000元，对陈水轮主张陈战停应返还该部分租金予以支持，对超出部分不予支持。另陈水轮虽主张其店面装修费86730元，但未提交充分证据予以证明，也未在本院指定的期限内提交鉴定申请，因此对陈水轮的该项诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院》第二条、第三条，判决如下： 一、被告陈战停应于本判决生效之日起十日内返还原告陈水轮租金及履约保证金人民币23000元； 二、驳回原告陈水轮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费375元，适用简易程序减半收取187.5元，由陈战停负担，款限于本判决生效之日三日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 王兴安 二〇二〇年十一月三日 法官助理 周 燕 书 记 员 蔡青曲 附：本案适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形的，合同无效：...（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2.《最高人民法院》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效。” 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。