中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申2731号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：济南市振华开关厂。住所地：山东省济南市天桥区七一路**。 法定代表人：张勇，该厂厂长。 委托诉讼代理人：王瑞，国浩律师（济南）事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：山东昊宇房地产营销策划有限公司。。住所地：山东省济南市天桥区标山南路** 法定代表人：周克宝，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曹德金，北京市中盈律师事务所律师。 原审第三人：济南市天桥区乐家世纪华联超市。。住所地：山东省济南市天桥区七一路北首振华苑** 经营者：周丽勇，经理。 原审第三人：山东金凤凰集团有限公司。。住所地：山东省济南市天桥区标山南路** 法定代表人：张志成，总经理。 再审申请人济南市振华开关厂（以下简称振华开关厂）因与被申请人山东昊宇房地产营销策划有限公司（以下简称昊宇公司）、原审第三人济南市天桥区乐家世纪华联超市、山东金凤凰集团有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院(2019)鲁民终2312号民事裁定，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。 振华开关厂申请再审称，原审适用法律错误。（一）根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条、第五十八条规定以及济南市中级人民法院(2017)鲁01民终6693号生效判决确认涉案联建协议无效，振华开关厂与昊宇公司均有过错，应当各自承担相应的过错责任。振华开关厂对涉案土地享有使用权，但一直无法行使权利；昊宇公司对涉案房产系非法占有，却一直收取租金获益。原审法院应当就合同无效后双方当事人的责任承担及财产返还作出实体审理，原审法院拒绝裁判、放任现状系适用法律错误，违反公平原则。（二）振华开关厂的诉讼请求系合同无效情形下行使物权请求权的民事行为，要求昊宇公司返还公建土地和销售涉案住宅及门头房所得利益，昊宇公司按照同时期同地段支付占有使用涉案联建房屋的租金均系基于物权请求权，并非原审认定的请求分配房地产项目利益，本案不应适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条的规定。（三）(2017)鲁01民终6693号民事判决并未对振华开关厂要求昊宇公司返还涉案联建房屋底层公建的请求进行实体审理，振华开关厂要求昊宇公司返还涉案集体土地于法有据，不属于重复诉讼。振华开关厂要求昊宇公司返还涉案集体土地是基于振华开关厂享有该集体土地的使用权，符合物权法的规定。前诉与本案诉讼的标的不同，本案对涉案集体土地的处理结果也未否定前诉的裁判结果。本案不符合民事诉讼法关于重复起诉的相关规定。（四）振华开关厂的诉讼请求具有事实和法律依据。振华开关厂是以集体土地使用权作为投资，昊宇公司是以资金形式作为投资，参照《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第46条规定的处理原则，《联合建设协议书》被认定无效后，振华开关厂应当根据昊宇公司投入资金的转化形态，返还其投资，并赔偿其相应的经济损失。昊宇公司一直占有涉案房屋并收取租金没有合同和法律依据。综上所述，振华开关厂依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定申请再审，请求撤销原审裁定，指令山东省济南市中级人民法院对本案进行实体审理，并支持振华开关厂的全部诉讼请求。 昊宇公司提交书面意见称，（一）振华开关厂请求返还A/B两座底层公建的诉讼主张已构成重复诉讼。济南市中级人民法院(2017)鲁01民终6693号民事判决中已依法驳回“昊宇公司返还振华开关厂其现占有的底层公建”的诉讼请求。振华开关厂在2019年4月又以“返还振华开关厂A/B两座底层公建所对应的集体土地”为由提起诉讼，意图通过混淆视听、偷换概念提起重复诉讼，于法无据。（二）案涉宗地上在2005年已建设完成4栋住宅楼，且大部分对外出售，小部分由振华开关厂低价安置了本厂职工。按照《物权法》规定的“房地一体”原则，4栋占用范围内的土地使用权益转移给全体业主共同共有，只是待国家统一出台小产权房政策将涉案土地“熟化”后再完善全体购房业主的完整物权登记而已。所以，4栋住宅楼和两座底层公建占有范围内的土地使用权表面上尚登记在振华开关厂名下，但实际上该土地使用权已并非归其享有，只是暂时代持。振华开关厂要求返还土地属于返还不能。（三）振华开关厂请求昊宇公司返还振华开关厂销售住宅及门头房所得款项2904万余元；判令昊宇公司支付自2005年6月项目建成之日的公建部分房屋及土地占有使用费1299万余元等，就是主张涉案合作项目的房屋销售款项，以及合作建成的底层公建的出租收益。实质上属于对合作开发房地产项目的利益进行分配。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第二项规定，房地产建设项目未取得建设工程规划许可证，属于应驳回起诉的情形。（四）原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。振华开关厂的再审请求不能成立，应予驳回。 本院经审查认为，原审裁定驳回振华开关厂的起诉，适用法律并无不当。根据原审查明的事实，振华开关厂与昊宇公司签订协议合作开发房地产，但双方均无房地产开发资质，且用于开发的土地为集体土地，未办理建设工程规划许可等合法手续，济南市中级人民法院(2017)鲁01民终6693号民事判决已判决双方签订的《联合建设协议书》及《联合建设补充协议书》为无效合同，并认为双方合作建设的房地产项目未经批准，未取得建设工程规划许可证，不具备合法性，对于振华开关厂要求分配项目开发利益的起诉应当依法驳回。之后，振华开关厂又提起本案诉讼，请求判令：1.昊宇公司返还振华开关厂销售住宅及门头房所得款项29046541元；2.昊宇公司立即返还振华开关厂位于济南市天桥区北园街道七一路1号A、B两座建筑的底层公建部分对应的集体土地；3.昊宇公司立即按照同时期同地段租金标准支付自2005年6月项目建成之日的公建部分房屋及土地占有使用费12996000元等。上述第一项返还销售款项及第三项支付公建房屋租金等实质上是对双方联建房屋的利益分配。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定:在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；（三）擅自变更建设工程规划。据此，原审法院认为振华开关厂以集体土地开发“房地产建设项目未取得建设工程规划许可证”，要求对合作开发房地产项目的利益进行分配，属于驳回起诉的情形，适用法律并无不当。关于振华开关厂第二项请求昊宇公司返还公建部分对应的集体土地，与其在(2017)鲁01民终6693号案中请求昊宇公司返还现占有的公建，由于土地和地上建筑物客观上具有物理上的不可分割性，按照“房地一体原则”，地，地上建筑物的所有人或者共有人有该建筑物使用范围内的土地使用权。通常情况下，转让地上建筑物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让。故原审法院认为振华开关厂前后两诉中的这两项诉讼请求内容具有法律上的一致性，后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。这一部分诉讼请求属于重复起诉并无不妥。振华开关厂关于其按合同无效的法律后果提出返还土地、销售款项以及土地占有使用费等诉讼请求，并非请求分配房地产项目利益的行为，原审适用法律错误的主张，事实和法律依据不足，本院不予支持。 综上，振华开关厂的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回济南市振华开关厂的再审申请。 审判长  杨国香 审判员  宋 冰 审判员  刘京川 二〇二〇年十一月四日 书记员  赵 敏