云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2301民初3969号原告：楚雄海宏物业管理有限责任公司，住所地：云南省楚雄市开发区云开路**，统一社会信用代码：915323005993375816。法定代表人：冯勇，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈晓丹，云南荣楚律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张薇英，云南荣楚律师事务所实习律师。被告：张文兵，男，1981年4月14日生，汉族，甘肃省酒泉市肃州区人，大专文化，个体户，住云南省楚雄市。原告楚雄海宏物业管理有限责任公司（以下简称:海宏物业）与被告张文兵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海宏物业的委托诉讼代理人陈晓丹、张薇英，被告张文兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海宏物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2017年1月1日至2019年2月28日的物业管理费3693.768元、垃圾处理费192元、水电费105.1元，共计3990.86元；2.请求判令被告支付违约金5651.46元（具体计算方式：3693.768元×3‰×510天，暂计算至2020年7月23日止）并按照每日千分之三的标准支付自2020年7月24日起至上诉款项付清之日止的违约金;3.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的金色花园小区的业主。被告向开发商楚雄海弘房地产开发有限责任公司购买了金色花园小区18幢1单元1002室房屋，房屋建筑面积121.23㎡。2013年12月20日，原告与开发商楚雄海弘房地产开发有限公司签订了《金色花园前期物业服务管理委托合同》，合同期限为2013年12月20日至该物业的业主委员会成立后重新委托物业公司止，并对物业服务费收费标准、双方的权利义务及违约责任进行了明确约定。2014年10月29日，被告与原告签订了《金色花园前期物业管理服务协议》，协议对物业服务费、车位使用费及垃圾处理费收费标准、双方的权利义务及违约责任进行了明确约足。原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未按照合同的约定向原告缴纳物业管理费，直至2019年3月初，因金色花园小区业主委员会成立并重新委托了物业公司，原告便依约退出，但被告扔拖欠原告自2017年1月1日至2019年2月28日的物业管理费3693.768元、垃圾处理费192元，水电费105.1元，原告多次发通知、电话催缴，均催收无果。被告张文兵辩称，海宏物业诉答辩人物业服务纠纷一案，起诉书中诉说2014年10月29日答辩人与其签订《金色花园物业管理服务协议》，但本人持有与海宏物业签订《金色花园物业管理服务协议》事实时间为2015年10月23日，根据合同相对性原则，海宏物业进驻金色花园小区不合法。根据《物业管理条例》，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。然而海宏物业未通过招投标的方式被选聘的，程序上违法，因此答辩人有权拒绝支付物业管理费用。理由及证据如下：一、被答辩人在民事起诉状请求判令答辩人向其支付2017年1月1日至2019年2月28日的物业管理费3693.768元，毫无事实和法律依据。被答辩人应退回答辩人其不合法收取物业管理费2740.40元。(2015年10月23日接房时按2014年1月1日至2015年10月23日已补交物业费，2016年6月补交2015年10月29日至2016年6月物业费、垃圾清运费、水电费、装修押金）。（一）金色花园小区自竣工至今，楚雄市相关部门并未对该小区进行竣工验收，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条、《中华人民共和国建筑法》第61条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条，致使本小区980户住户至今未办理产权证书，依据楚雄市发展和改革局楚雄市住房和城乡建设局关于贯彻《云南省物业服务收费管理实施办法》的补充通知楚发改【2013】12号中的第四条规定：对已竣工尚未验收的住宅物业，物业服务费用由建设单位交纳，其标准由物业服务公司与建设单位双方协议执行，因此我户2017年1月1日至2019年2月28日期间的前期物业管理费，应由楚雄海宏房地产开发有限公司依据与海宏物业公司《物业管理委托合同》中双方约定的每平方0.60元支付给海宏物业公司，不应由我们业主缴纳；（二）海宏服务业私自提高物业管理收费标准。我户于2015年10月23日接房过程中，海宏物业隐瞒了2013年12月20日与楚雄海弘房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》，导致我户在不知情的情况下与被答辩人签署了《金色花园前期物业管理服务协议》，中间存在隐瞒和欺诈，带有强制性，不签合同不给钥匙。其中第三章第十四条第1小点规定：多层住宅为每平方米（建筑面积）每月0.60元，但海宏物业收费标准以楚发改批【2014】14号批复0.70元的标准收取，依据《民法总则》及《合同法》规定，有约定依约定，无约定依法定，《物业管理委托合同》约定在先，故我户多层住宅收费单价只能依据合同中约定的每平方米（建筑面积）每月0.60元收取，不能依据楚发改批【2014】14号批复0.70元的标准收取。综上所述，未经竣工验收合格的房屋，不能交付使用，物业无权收取物管费。故被答辩人无权收取2017年1月一2019年2月期间的物管费，答辩人有权要求被答辩人退还我户2014年1月一2016年6月物管费、垃圾清运费、水电费共计2740.40元。二、本人不交物业管理费，其责任完全在被答辩人一方：（一）海宏物业作为前期物业管理公司，存在严重的欺诈行为。1.根据海宏物业与楚雄海弘房地产开发有限公司签订的《金色花园前期物业管理委托合同》，物业先行进驻接受本小区物业管理是先行代表业主对其公共物业部分以及使用功能进行验收合格后，并且参加本小区物业进行竣工验收后方可接管，但是海宏物业并未对本小区进行查验就接管，严重违反《中华人民共和国物业管理条例》第二十八条、第二十九条之规定，并向小区业主下达接房通知，刻意隐瞒并欺骗小区业主小区房屋未经过竣工验收的事实，导致小区业主至今天然气不通，土地证、房产证无法办理。注：（《中华人民共和国物业管理条例》第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。）2.根据楚雄海宏物业管理有限公司与楚雄海弘房地产开发有限公司签订的《金色花园前期物业管理委托合同》，第3页，第三章第十四条约定：如审批价高于下列所约定的价格，按所约定的价格计收，约定价格（小高层每平米1.00元／月，多层每平米0.60元／月）。请看海宏物业提供的证据清单37页，业主李爱萍(15-102）每平米0.70元／月，每平米高于约定0.10元；业主马英武（17-1-1103）每平米1.20元／月，每平米高于约定0.20元；业主毕文（21-2-202）每平米1.20元／月，每平米高于约定0.20元；业主张海军（20-1-103)，每平米1.00元／月。更有失公平的是小区内有些属于楚雄监狱员工的住户则不需要交物业管费（恳请法院予以查明），我想说的是同一个小区出现不同的收费标准，依据是什么？公平何在？（二）海宏物业存在恶意侵占业主合法权益的行为。1.收费带有强制性。在我2014年11月24日接房时，就对当时费用提出过疑异，但当时负责交接的物业公司告知，不签服务协议、不交物业管理费及相关费用就不交房不给钥匙。以至于我在不知情的情况下，被强制被动接房。2.侵害业主知情权。海宏物业收费从未在物业管理区域内公布过，违反了《金色花园临时管理规约》第十条之约定，在管理小区区间将公共停车位租给业主并收取停车费、在小区公共部位设置广告位、饮用水用水销售设备，但未按规定公示。我自2015年10月23日接房后，一直在外地，房屋未装修，也未住在小区内，但也应该享有知情权，这是其服务的一部分，但物业公司人员从未进行沟通告知服务，只有在2020年9月催缴物管费时才频繁打电话，也没告知过其要退出该小区物管。本人曾于2018年11月22日至2020年8月，因为小区房屋产权证官司问题进小区找过物管，想交物管费，但原来物管办公室已是人去楼空，应该是名存实亡。根据《物业管理条例》的规定，物业公司利用物业共用部位或共用设施进行经营的，应征得业主、业主大会同意，所得收益应主要用于补充专项维修资金等。海宏物业没有征得业主、业主大会同意，这些公共收益流向何处？综上，海宏物业存在恶意侵占业主合法权益的行为。（三）海宏物业很有可能还泄露了本人的所有信息。自从我2015年10月23日与被答辩人签订物管协议之后，就频繁有不少楚雄家装公司、家具公司电话骚扰，他们不仅知道我的房屋的栋号、楼层、房号，甚至还知道我还未装修的信息我基本居住在外地，几年不到楚雄一次，这些个人详细信息极有可能从被答辩人物业公司中被泄露。给我的身心造成极大伤害，生活受到很大影响。鉴于以上原因及事实答辩人有权拒绝支付物业管理费用。而且责任全是因为被答辩人行为不合法、不能履行物业服务造成的。被答辩人违约在先，至于违约金更是无任何法律依据。被答辩人毫无依据收取答辩人2014-2016年6月物业费生活垃圾处理费2740.40元，属于不公开、乱收费的行为。首先，《物业管理协议》中并未约定生活垃圾处理费的相关条款，同样根据《物业管理协议》第九条第三款的约定：“被答辩人违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，答辩人有权要求被答辩人清退所收费用”。其次，被答辩人2015年10月23日才从被答辩人处拿到商品房钥匙之前缴纳大修基金及办证费10418元、配套设施费8250元、代收契税7271元共计：25939元。至2016年6月装修，补交2014-2016年6月物业费生活垃圾处理费2740.40元，两次叠加缴费共计：28679.4元。四、强制收取每户300元的水电表改换费用后，并未对小区水表电表进行改造，自行中止服务合同后又以各种理由克扣拒不返还每户300元的水电表改换费用，这部分费用应该给予退还。被答辩人存在违反、未履行《物业管理协议》中约定的义务的行为，应承担相应的违约责任，并向答辩人支付违约金6000元。（一）被答辩人在交房之际，伙同海弘地产，在没有接受相关部门委托收费的情况下，代建设单位向我户开具普通收据，收取了房屋维修基金、相关配套费25939元，此笔款项至今未上交到相关部门，去向不明，造成金色花园小区业主多年多部门上访，身心受损，导致至今办理不了产权证书。直接经济损失超过28679.4元，被答辩人应赔偿答辩人6000元；（二）被答辩人未履行《物业管理协议》第二条、第三条的约定，具体如下：1．小区公共物业管理存在不到位：访客防盗对讲系统从交房至今无法使用，天然气不通，造成业主财产损失；小区卫生打扫不及时，电梯和停车位损坏维修不及时，过道灯损坏后长时间不更换，乱晒衣物，严重影响业主居住环境；小区绿化管理不到位，造成小区绿化枯死，部分公共绿化带被私人种菜域搭建私家花园，海宏物业不制止，使业主公共财产造成损失，因为被答辩人未履行“保证业主大物品外出登记”合同条款，导致许多业主财产（摩托车、电动自行车、电瓶）丢失；小区安全通道长期被占用、堵塞，消防隐患十分严重，严重威胁业主生命财产安全。针对以上情况，小区业主口头多次向物业管理反应，被答辩人均无回复，也没有加强管理和改善，未得到有效解决。2．被答辩人管理期间小区内原配的价值百万的发电机、主缆线及相关配件缺失，4千瓦主水泵（共4部）2部漏油，主加压泵安全保险严重烧焦，主水泵输出管上私拉高压线，地下车库部份水泵失灵。高压配电：大门门锁己，电容柜存在很大问题（费电问题），电容补偿未投入使用，配电柜绝大多数门锁己坏，无消防设施、无绝缘地板、无绝缘手套。消防问题：人防通道上锁，小区主消防柜、主消防泵从接房之日起从未启用过，地下车库所有消防设施设备、报警装置都无法使用。3．被答辩人在管理小区区间将公共停车位租给业主并收取停车费、在小区公共部位设置广告位、饮用水用水销售设备，但未按规定公示公共收益。广告牌收益每块每年400元、车位费收益每个每年600-720元不等、直饮水站收益每台每年1000元，这些收益及其它租赁费自2014年至2019年2月共有多少，从未向业主公示。（三）被答辩人违反《物业管理协议》第一条第一款第10项的约定：2019年2月海宏物业强行退出金色花园小区后至今物业管理所必需资料、帐目移交不齐全，移交手续未经业委会确认，造成小区无物业管理4月有余，期间造成小区多次持续性停水停电、电梯停运，安保缺失、绿化损毁、不能正常生活，给答辩人造成了损失。就因此小区住户苦不堪言，无奈于2019年7月10日楚雄《民情直通车》栏目报道曝光本小区脏乱差之乱像。被答辩人存在上述违反、未履行《物业管理协议》中约定的义务、内容和质量的行为，答辩人多次要求整改，被答辩人不闻不问，给答辩人的日常生活造成了严重影响和损失，根据《物业管理协议》第九条第一款的约定：“被答辩人违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，答辩人有权要求被答辩人改正，未改正给答辩人造成损失的，被答辩人应承担相应的法律责任。”故此，被答辩人应承担相应的违约责任，补救其未履行的物业管理义务，并向答辩人支付违约金6000元。六、海宏物业自2014年对金色花园小区进行管理以来，不认真履职，对小区管理混乱，根本没达不到《管理公约》承诺的管理水平，答辩人有权拒付相关的物业管理费用。这里我申请向法庭出示相关证据。前期物业管理存在欺诈行为，物业先行进驻接受小区物业管理是先行代表业主对公共物业部分及使用功能进行验收，合格后方可接管，但原告并未对小区进行验收就接管，导致小区业主误认为已竣工验收合格，并与原告签署了合同。中间存在隐瞒和欺诈，带有强制性，不签合同，有一项费用不交清（包括大修基金等）就不给钥匙。并且水、电、气三通，现在天然气（天然气开通费已交）不通。七、本人在不知房子未验收的情况下接的房，当时交了所谓原海宏物业授权时间算起的物管费、垃圾清运费等，并且自接房后一年多从未入住，未装修，并未接受过物业的任何服务。八、入住以来小区公共物业管理存在不到位的地方：电梯损坏维修不及时，卫生打扫不及时；可视电话、门禁系统从交房至今无法使用；小区楼内公共走廊、楼梯卫生打扫不及时；小区绿化管理不到位，花草树木已枯萎，地面干裂；落水管断裂；住户私自占用公共绿化区域搭建私家花园；小区监控无用，车辆被擦、被盗也未采取任何措施；地下停车场大面积塌陷，不能正常使用，影响小区安全；过道灯损坏后长时间不更换。针对以上情况，小区住户多次向物管公司反应，原告均无回复，也没有加强管理和改善，未得到有效解决。在海宏物业管理期间，存在如此严重的情况，却隐瞒业委会和广大业主。原告为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交如下证据：1.原告营业执照、资质证书、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、业主情况登记表；2.《楚雄市发展和改革局关于对金盾小区金色花园小区前期物业服务收费标准的批复》《楚雄州发展和改革委员会关于楚雄市生活垃圾处理费标准的批复》；3.《金色花园前期物业服务管理委托合同》《金色花园前期物业管理服务协议》；4.交房公告；5.拖欠情况登记表；6.通知、公告。被告张文兵针对其辩称，向本院提交如下证据：1.《金色花园小区物业管理服务协议》；2.金色花园小区规划情况新闻截图；3.告知书、公告、告知函、证明；4.彝乡楚雄简报；5.小区公共区域照片。本院认为，原告海宏物业提交的证据1、2、3、4能证明原告为被告所居住的金色花园小区提供物业管理服务，原告根据发改委的批复，与被告签订《金色花园前期物业管理服务协议》，约定物业服务费的收费标准、双方权利义务等的事实，本院予以采信；证据5、6能证明原告通知未交纳物管费的业主尽快交费的事实，本院予以采信。被告张文兵提交的证据1能证实原、被告双方签订前期物业管理服务协议的时间及对双方权利义务进行约定的事实，本院予以采信；证据2能够证实金色花园小区未依法交存专项维修基金的事实，本院予以采信；证据3、4、5能够证实金色花园小区物业管理存在瑕疵的事实，本院予以采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月20日，楚雄海弘房地产开发有限公司委托原告海宏物业对金色花园小区进行物业管理服务，双方签订《金色花园前期物业管理委托合同》，约定委托管理期限自2013年12月20日起至该物业的业主委员会成立后重新委托物业公司止，物业管理服务费收费标准为小高层住宅每平方米（建筑面积）1元/月，多层住宅为每平方米（建筑面积）0.6元/月。被告张文兵系金色花园小区高层建筑18幢1单元1002室业主。2014年1月13日，楚雄市发展和改革局作出楚发改批（2014）14号《楚雄市发展和改革局关于对金盾小区金色花园小区物业服务收费标准的批复》，对金色花园小区物业服务收费标准确定为多层住宅综合物业服务收费每平方每月0.7元，高层住宅物业服务费每平方每月1.2元。2015年10月29日，原告海宏物业与被告张文兵签订《金色花园前期物业管理服务协议》，约定商品房建筑面积为121.23平方米，多层按建筑面积每月每平方米0.7元（不含公共分摊），高层按建筑面积每月每平方米1.2元，物业管理服务费交纳时间为每半年交纳一次，定于每年的1月份和7月份交纳物业管理费，协议还对双方的权利义务、物业管理服务内容、违约责任等做了约定。自2017年1月1日至2019年2月28日，被告张文兵欠交原告海宏物业物业管理费3782元（121.23㎡×1.2元/月·平方米×26个月）、生活垃圾代运费192元、水电费105.1元。另查明，被告张文兵于2015年10月29日实际办理接房手续，同日向原告交纳2014年6月至2015年5月物业管理费1704.8元、垃圾处理费96元，并预存电费300元。本院审结的原告诉业主物业服务合同纠纷案件，已认定原告对金色花园小区物业管理不到位，致使小区不同程度的出现车辆乱停乱放、花园胡乱搭建、部分绿化枯死、停车场地面塌陷、房屋质量存在问题、道路、水电、消防、门禁、监控等配套设施不完善等现象。本院认为，楚雄海弘房地产开发有限公司与原告签订的《金色花园前期物业管理委托合同》以及原告与被告张文兵签订的《金色花园前期物业管理服务协议》，均是双方对金色花园小区的物业维修、养护、管理及对小区范围内的环境卫生等事项所作的相关约定。原告根据《金色花园前期物业管理服务协议》的约定提供了物业管理服务，被告张文兵作为金色花园小区的业主，实际已享受了原告提供的物业服务，应根据《金色花园前期物业管理服务协议》的约定支付相应的物业管理服务费。原告提供的物业服务存在瑕疵，被告张文兵不履行交纳物业管理服务费的义务，是对原告违约行为依法行使违约救济权的合法行为，但被告实施履行抗辩权的限度应与原告的违约内容相对应，否则，超出限度部分系违约行为。虽然原告提供的物业服务有瑕疵，但鉴于被告实际接受了原告的物业服务，本院酌情适当减少被告应承担的物业管理费，因原告自愿主张2017年1月1日至2019年2月28日的物业费3693.768元，故本院按该费用调整由被告支付应交纳物业管理费的80%计2955元及垃圾代运费192元、水电费105.1元。因原、被告双方均存在违约行为，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。被告张文兵关于要求原告退还2014年1月至2016年6月物业费、垃圾代运费、水电费2740.4元及支付违约金6000元的辩解，被告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、由被告张文兵于本判决生效之日起五日内支付原告楚雄海宏物业管理有限责任公司物业管理费2955元、生活垃圾代运费192元、水电费105.1元，合计3252.1元，款交本院；二、驳回原告楚雄海宏物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告楚雄海宏物业管理有限责任公司负担33元（已交），由被告张文兵负担17元（未交，限于本判决生效之日起五日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  严艳红二〇二〇年十一月二十五日书记员  孙加有