江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0302民初3405号原告:赵玉可，男，1983年12月1日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：赵明浩，江苏圆点律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴凡，江苏恒邦律师事务所实习律师。被告：刘春，女，1980年1月20日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：李文章，江苏红杉树律师事务所律师。第三人：周亮先，男，1944年10月3日生，汉族，住徐州市泉山区。原告赵玉可与被告刘春、第三人周亮先房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵玉可及其委托诉讼代理人赵明浩、吴凡、被告刘春的委托诉讼代理人李文章到庭参加诉讼，第三人周亮先经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告赵玉可向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还转让费70000元，赔偿装修费10000元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告欲租赁门面房经营早点生意，后经过房屋中介居间介绍，与被告就房屋租赁事宜达成合意，在2019年12月17日签订店铺转让协议书一份，约定被告将位于徐州市鼓楼区爱客来超市永嘉店中80平方米的部分店铺转让给原告使用。签订协议时，被告承诺可以办证经营，可以优先和房东续租。合同签订后，原告按约支付转让费70000元，后对门店进行了简单的装修和整改，花费10000元。被告转租店铺的行为未取得爱客来超市永嘉店的同意，爱客来超市只承认其与案外人周子钰的租赁关系，拒不配合提供涉案门面的房产证，导致原告无法正常经营。2020年5月底，店面被爱客来超市收回。原告承租涉案房屋的主要目的是用于经营早餐，但原告直至2020年4月29日才办理了营业执照，至5月中旬才收到经营许可证，此时距离涉案房屋租赁合同到期仅余16天的时间。原告在此前长达150天的转租赁期间内没有经营许可证。根据国家相关法律规定，开设餐饮店必须办理营业执照和食品经营许可证，但鉴于被告次承租人的身份，其无法提供办理相关证照需要的材料，被告没有及时配合原告办理相应证照，导致原告没有实现承租涉案房屋经营早餐的合同目的。同时，被告并未明确告知原告涉案房屋禁止转租，如果被告如实告知，原告会考虑相应的复杂的转租关系，办理营业执照可能产生的问题和风险。现原、被告之间的转租赁合同没有得到房东的认可，作为承租人的优先承租权也没有办法实现。被告存在上述违约行为，造成原告支出了70000元转让费及10000元装修费，被告应承担相应违约责任，返还原告70000元转让费及赔偿10000元装修费。综上，请求法院依法支持原告诉请。被告刘春辩称，原、被告签订了店铺转让协议，也收到了原告支付的70000元转让费。但原告其他有关事实的陈述不符实。第一，协议第七条明确约定甲方已将该门面的有关情况告知乙方，即原告已明知该店铺的租赁情况及租赁合同到期情况，双方约定到期后该门面的租赁合同由原告直接与房东对接，并无任何承诺优先和房东续租的约定。且本案中，涉案房屋是因为合同正常履行到期后，由爱客来公司收回自用，故也不存在优先续租的问题。被告作为次承租人，正常办理了营业执照和食品经营许可证，并将营业执照借给原告使用至2020年4月，后被告收回营业执照后，原告随即办理了自己的营业执照，原告未及时办理证照的原因在于其自身，同时也说明根本不存在无法办理营业执照的问题。第二，原告作为一个完全民事行为能力人，对涉案房屋到期后会有不能续租的风险是明知的。原告在租期内正常使用房屋，正常经营，非正常经营时段为其个人原因和疫情原因，并非被告造成。原告实际使用了店铺和相关物品及早餐配方等经营至合同明确的原租赁期满，双方的合同实际已经履行完毕，订约时的合同目的已完全达到。实际上，原告提起本次诉讼是因为自身经营不善以及对商业利润和风险预判错误，商业经营天然具有风险性，原告要求被告来承担相关风险，是没有依据的，对被告也是不公平的。第三，涉案转让费中包含了店面剩余租期的租金、店内所有厨房用具、冰箱、收银台、桌椅板凳等有形资产，也包含了早餐配方、商铺位置、人气等无形资产。70000元的转让费是原、被告双方共同商议的结果。原告也自认是看到被告生意好才想接手的。在订立合同时，已经明确了涉案房屋的情况，被告完全做到了诚实信用。原告明知涉案房屋情况，且办理了营业执照，实际使用至合同约定的日期，原告的合同权利并未受到损害。原告的诉请无事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。第三人周亮先未到庭应诉，亦未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合分析本案的现有证据，结合当事人陈述，本院可以确认如下事实：第三人周亮先将惠工东村82号原造纸厂仓库改造的营业房出租给徐州爱客来超级市场连锁有限公司。爱客来公司在此开设了爱客来超市永嘉店使用至今。2019年6月30日，爱客来公司与周子钰签订租赁合同，将上述房屋中爱客来超市永嘉店入口处的一间门面出租给周子钰，租赁期限为2019年6月1日至2020年5月31日，租金为3600元/月。2019年8月17日，周子钰作为甲方（转让方）与龚广庆作为乙方（受让方）签订门面房转让合同，约定将上述店面转让给乙方经营使用，转让费123000元，预付房屋租金12300元，预付租金对应的租期为2019年8月17日至2020年5月31日。合同约定，甲方已将该门面房的有关情况告知乙方。合同订立后，甲方将门面正式移交，门面相关的报酬和风险同时转移至乙方。甲方与房东的租赁合同到2020年5月31日。到期后，下一年该门面房的租赁合同由乙方和房东直接协商。合同还约定了其他事宜。庭审中，被告称龚广庆系被告妹夫，是代表被告与周子钰签订该份协议，原告对此予以认可。2019年12月17日，原告作为受让方（乙方），被告作为转让方（甲方）签订店铺转让协议书，约定将上述店铺转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，转让费70000元。合同约定，转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修，营业设备等全部归乙方。甲方已将该门面的有关情况告知乙方，合同订立后，甲方将门面正式移交乙方。与房东的租赁合同到2020年5月31日止，到期后，下一年该门面的租赁合同由乙方和房东直接对接。合同还约定了其他事宜。庭审中，原、被告一致认可，双方之间不涉及营业执照等资质的转让。双方确认，协议签订后原告已支付了涉案转让费70000元，该转让费中包含2019年12月17日至2020年5月31日期间的租金，租金标准为3600元/月。被告随即将涉案房屋及室内设备、物品交由原告使用。庭审中，原告述称原、被告交接房屋时，收到了被告移交的房产证复印、早餐配方、周子钰与爱客来公司的合同以及被告的营业执照和卫生许可证。原告自认，因其对房屋进行了装修，加之疫情影响，直到2020年4月份才开门营业。2020年6月4日，爱客来公司向原告送达了告知函，载明“周子钰：爱客来超市公司与你签订的租赁合同于2020年5月31日到期，你逾期未交房，我方特此通知，从2020年6月7日起采取断电等措施，由此造成一切损失和后果均由你承担，爱客来保留诉讼权利，特告。爱客来超市法务部2020年6月4日”。庭审中，原告述称其经营至2020年5月31日，爱客来公司要求收回房屋后，即搬离了涉案房屋。原、被告一致确认，涉案房屋现由爱客来公司自用。另查明，被告于2019年9月3日办理了营业执照和食品经营许可证，经营场所为堤北路堤北。原告于2020年4月29日办理了营业执照，经营场所为堤北路堤北。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订店铺转让协议书，约定将涉案房屋转让给原告使用。被告虽不是涉案房屋的所有权人，但原告未能提供证据证明涉案合同存在导致合同无效的法定情形，亦未能提供证据证明依据现有证据能够查明的第一手出租人周亮先、承租人爱客来公司和次承租人周子钰，对于原、被告之间的转租行为提出异议请求解除合同或认定转租合同无效。故涉案合同成立并生效。原告主张被告未按约定及时配合原告办理相应的营业执照。但涉案合同中并没有协助办理营业执照及具体履行期限的约定，被告亦不认可双方存在相关约定。即使协助承租方办理营业执照的义务是出租方的附随义务，原告庭审中也自认在接收涉案房屋同时已收到了涉案房屋的房产证复印件、前手的租赁合同等材料，且事实上原告也实际办理了营业执照。故原告主张被告未按约定履行相应义务，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张的优先承租权。涉案合同明确约定了前手的租赁期限及到期后由原告和房东对接，并未约定原告享有优先与出租人签订租赁合同的权利。故原告对其享有优先承租权但未能继续承租涉案房屋，被告构成违约的主张，未能提供证据予以证实，本院不予支持。涉案合同中多次提及“原有房屋租赁合同”，并在第七条明确约定“甲方已将该门面的有关情况告知乙方……与房东的租赁合同到2020年5月31日止，到期后，下一年该门面的租赁合同由乙方和房东直接对接”。庭审中，原告亦自认在接收涉案房屋时，收到了涉案房屋的房产证复印件及周子钰与爱客来公司之间的租赁合同等材料。原告在法庭辩论终结后向法庭提交了一份书面证言，对于无正当理由未出庭的证人提供的书面证言，不符合证据的形式，不能作为认定案件事实的根据。且仅根据该书面证言中关于“转让费并没有说包含配方费用，续租的问题，当时是说到期后让赵玉可直接把费用交给爱客来就可以”的表述，亦不足以推翻涉案合同所载明的内容及原告在庭审时的自认。故原告关于被告未如实告知涉案房屋转租情形的主张，本院不予采信。被告按照约定交付了涉案房屋，原告亦实际使用涉案房屋至2020年5月31日。至于原租赁合同到期后房屋有可能被收回，是原告在签订涉案合同时应当能够预见到的风险，原告在此情况下签订涉案合同，是其意思自治的体现。综上，原告未能提供证据证明被告存在违约情形，故其要求被告承担违约责任，返还70000元转让费及赔偿10000元装修费，无事实及法律依据，但考虑到在双方租赁合同期间出现的新型冠状病毒××疫情影响，结合本地区疫情及疫情防控措施对原告经营活动的具体影响程度，本院依法酌定被告返还原告2个月租金共7200元（3600元/月×2个月）。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告刘春于本判决生效后十日内返还原告赵玉可7200元；二、驳回原告赵玉可的其他诉讼请求。案件受理费1800元，减半收取900元，由原告赵玉可负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 蔡鸣春二〇二〇年十一月十六日法官助理 朱淼淼书 记 员 江琼琼