铁岭市银州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽1202民初2745号 原告（申请执行人）：高玉华，女，1956年7月9日出生，汉族，住址昌图县。 委托代理人：李宏丽，系辽宁正直律师事务所律师。 代理权限：代为申请财产保全，立案，参加诉讼，提出回避申请，收集提供证据，辩论，请求调解，承认、放弃、变更诉讼请求，代收法律文书。 被告（案外人）：常亚江，男，1962年5月16日出生，汉族，住址四平市铁**。 委托代理人：朱凤涛，系吉林英城律师事务所律师。 代理权限：诉讼，和解，代收法律文书。 被告（被执行人）：昌图县房屋征收管理局，住所地昌图县政府大路**。 法定代表人：肖志刚，系该局局长（未到庭）。 委托代理人：宋宁，系该局法规科科长。 代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，和解，代收法律文书。 被告（被执行人）：昌图声旺房地产开发有限公司，，住所地昌图县老四平工业园区 法定代表人：李东生，系该公司经理。 委托代理人：赵冠军，系公司办公室主任。 代理权限：起诉，应诉，反诉，上诉，再审申请，执行异议，代收各类文书。 原告高玉华与被告常亚江、昌图县房屋征收管理局、昌图声旺房地产开发有限公司（以下简称声旺房地产公司）申请执行人执行异议纠纷一案，本院于2018年4月18日作出（2017）辽1202民初2435号民事判决书，被告常亚江、昌图声旺房地产开发有限公司不服，提出上诉后，铁岭市中级人民法院作出2018辽12民终1441号民事裁定书，以程序违法为由发回本院重新审理。本院于2018年9月3日立案受理，依法组成合议庭，于2018年11月2日公开开庭进行了审理，原告高玉华及其委托代理人李宏丽、被告常亚江委托代理人朱凤涛、被告昌图县房屋征收管理局委托代理人宋宁、被告声旺房地产公司法定代表人李东生、委托代理人赵冠军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告高玉华诉称：2012年10月18日，被告征收局将原告的641.45平方米房屋征收。双方签订《房屋征收（产权调换）安置补偿协议》，协议约定被告将原告回迁安置到下商网（一、二楼整体），建筑面积968平方米。征收局将该项目交由声旺开发公司开发建设，该《房屋征收（产权调换）安置补偿协议》由声旺公司实际履行。由于被告未按协议约定如期交房，协商无果的情况下，原告向法院起诉。诉讼过程中原告申请法院对回迁房屋进行保全，法院作出（2017）辽1202行初字第131号行政裁定书，对声旺名居一期文化大街西侧大门洞南北两侧门点，，地下门市**一二层面积445平方米房屋进行查封。后被告常亚江提出执行异议，法院作出2017辽12**行初131号之三行政裁定书，撤销查封声旺名居一期文化大街西侧大门洞南北两侧门点，地，地下门市**一层面积445平方米。原告认为，声旺名居一期文化大街西侧大门洞南北两侧门点，地下，地下门市**一面积445平方米系原告原址回迁房屋，被告征收局交由被告声旺公司开发建设，用于回迁给原告。被告声旺公司在房屋建成后应当将房屋交给征收局，安置原告回迁。声旺公司无权将该回迁房屋进行出售，其与被告常亚江签订房屋买卖协议是无效的，且该房屋尚未办理房权证，声旺公司仍是该房屋的所有人。原告作为被拆迁人，依据法律规定有权对回迁房屋主张优先权，且原告申请查封房屋时已经向法院提供了担保，因此法院撤销查封该房屋是错误的，为此原告诉至法院，诉讼请求：1、请求人民法院依法确认声旺名居一期文化大街西侧大门洞南北侧门点，地下门，地下门市**一积445平方米所有权仍归被告声旺公司所有；2、请求人民法院依法恢复对声旺名居一期文化大街西侧大门洞南北两侧门点，地下门市，地下门市**一445平方米的查封。诉讼费由被告承担。庭审中，经本院许可，原告撤销了第一项诉讼请求。 原告在庭审中出示了下列证据：1、（2017）辽1202行初131号行政裁定书（证明原告有诉讼主体资格，该裁定适用法律错误）。 声旺公司质证称：有异议，合同上没有我公司签字，不应该将我公司列为被告。原告无权提起诉讼。征收局与原告签订的6号楼回迁协议，与我公司无关。我公司的财产有权出售给任何人。原告与征收局签订的合同中，原告同意回迁到6号楼楼下一、二层，原告不能要求回迁到13号、14号楼。 常亚江质证称：该证据只能证明原告有权提起异议之诉，不能证明原告回迁的6号楼与常亚江的房屋有关。 2、商品房买卖合同（证明该合同是无效合同，签订该合同时声旺公司无预售许可证明）。 声旺公司质证称：我公司出卖的是现房，现房不需要预售许可。房屋2015年末就卖完了。所以原告提出的异议与本案无关。常亚江买卖房屋与我公司签订的合同是独立民事行为，原告不是合同当事人，无权提出诉讼。 常亚江质证称：证据真实性无异议，现房销售，法庭辩论终结前取得预售许可，也是认定有效的。无论预售许可是否有效，都与原告无关。 征收局质证称：真实性无异议。 3、安置补偿协议书一份、用电情况告知远程费服务协议一份、照片一张、吴伟情况说明一份、卢伟山情况说明一份、情况说明补充协议一份、声旺名居小区规划图一份、回迁安置表一份（证明查封标的系原告回迁安置房，高玉华已经实际缴纳了电费）。 声旺公司质证称：有异议，用电情况告知远程费服务协议一份是伪造的，没有约束力。缴费收据不是现金收费，该证据不是缴费发票。房屋没有交付高玉华，证人证言证人没有到庭，没有证明效力。 常亚江质证称：安置补偿协议没有异议，恰恰证明原告回迁的是6号楼，其他的证据有异议。 征收局质证称：有异议，证人应该到庭作证。 被告常亚江辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法驳回。本案诉争房屋（声旺名居一期文化大街西侧大门洞南北两侧门点，地下门市1，地下门市****平方米）应当归答辩人常亚江所有，不得对其查封。理由如下：首先，答辩人与昌图声旺房地产开发有限公司签订声旺名居一期文化大街西侧大门洞南北两侧门点，地下门市14号一，地下门市****的《商品房买卖合同（预售）》，现双方已实际履行完毕。2016年9月26日常亚江从建设银行一次性转汇给昌图声旺房地产开发有限公司买房款人民币叁佰陆拾贰万叁仟伍佰贰拾元整（注：另有定金壹拾万元整、附定金收据、现金收据），共计叁佰柒拾贰万叁仟伍佰贰拾元整，有中国建设银行单位客户专用回单为证（附回单）。昌图声旺房地产开发有限公司在答辩人交付房款后将房产交给了答辩人。其次，《中华人民共和国物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”虽然根据我国物权法规定，商品房的所有权转移以办理产权登记过户为标准，交付使用并不具有所有权转移的意义，但是，房屋的转移占有与交付使用，仍然具有明显的公示与公信的作用。再者，《物权解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”。由于已先行合法占有争议房屋的买受人已经开始承担合同标的物毁损、灭失的风险，从这一点看，不认定其为房屋实际所有人也不符合民法上规定的公平原则。所以对于既未办理产权登记，又未办理预告登记的房屋，已先行合法占有争议房屋的买受人应当认定其为房屋实际所有人。现答辩人常亚江依约支付了全部的房款并合法占有了房屋，至于产权过户登记未果并非由其过错造成，故其系善意买受人，应当认定是诉争房屋的实际所有人。最后，从《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七的理解与适用来看，也印证了对善意房屋买受人的特殊保护。第十七条规定，在符合已经支付全款、实际占有财产、对未办理产权过户无过错三个构成要件的情况下，法院应当对买受人予以特殊保护，不得查封房产。已经查封的，应当解封，从而停止对该房产的执行。本案中，答辩人与昌图声旺房地产开发有限公司之间存在真实合法有效的房屋买卖关系，在法院查封诉争房屋时，答辩人已经支付了全部价款并实际占有该房屋，至于无法办理产权手续是昌图声旺房地产开发有限公司所致，并非答辩人原因所致。据此，应认定答辩人对于房屋无法过户，主观上无过错，系善意买受人。故铁岭市银州区人民法院（2017）辽1202行初131号之三《行政裁定书》认定事实清楚、证据确实、充分，适用法律正确，裁定结果“撤销本院（2017）辽1202行初字第131号中查封昌图声旺房地产开发有限公司开发建设的声旺名居一期文化大街西侧大门洞南北两侧门点，地下门市14号一、二层，地下门市****”极其正确。综上，答辩人与昌图声旺房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》真实、合法、有效。并已实际履行终结，其产权归买受人常亚江所有。裁定解除对答辩人购买房屋的查封，认定事实清楚，证据确实、充分，应依法驳回原告高玉华对答辩人的起诉，保护财产所有权人的合法权益不受非法侵害。答辩人购买的商品房与高玉华行政起诉履行安置补偿协议没有任何直接和间接的利害关系，因为原告回迁的是6号房屋，而答辩人购买的是4号房屋，原告起诉常亚江没有法律依据。 被告常亚江在庭审中出示了下列证据：商品房买卖合同三份、昌图声旺房地产开发有限公司出具给常亚江出具的收款收据、交房款收据（证明诉争房屋为常亚江所有）。 高玉华质证称：有异议，常亚江购买房屋时具有重大过错，该合同第一条第二款及第二条，签订合同时常亚江知道没有房屋许可证明，签订合同日期时被告没有取得房屋许可证明，该三份合同是无效合同。该证据不足以排除人民法院的财产保全裁定。 被告昌图县房屋征收管理局辩称：本案诉讼标的对征收局不产生权利或义务，案件处理结果同征收局也没有利害关系。也就是说根据原告诉讼请求，不论445平方米是否确认为声旺公司所有，也不论是否恢复对445平方米门点的查封，都与征收局无关。因此，原告列征收局为被告没有法律意义。因此，申请法院中止本案的审理。综上，诉讼费不应由征收局承担。 被告昌图县房屋征收管理局在庭审中未出示证据。 被告昌图县声旺房地产开发有限公司辩称：被告公司不是政府主管房屋征收的行政部门，也不是制定房屋补偿协议的安置人，被告公司不具备被告主体资格。被告公司与原告没有任何行政方面上的利害关系，应依据合法证据认定被告公司不是本案被告。被告公司不是签订协议的相对人，对征收管理局的行政行为被告公司不应承担任何行政责任。裁定查封声旺名居一期文化大街西侧大门洞南北两侧门点，地下门市14号一、二层面积4，地下门市**一司早已经出售给常亚江，被告公司不享有所有权，应撤销违法裁定。常亚江一次性付清该商品房一次性转汇给本被告卖房款362.352万元，另有定金10万元，共计372.352万元，被告公司当日将房产交给常亚江，至此该房屋所有权人为常亚江，所以财产保全查封的财产是常亚江的财产，应当撤销该保全裁定。被告公司将房屋出售给常亚江是合法有效的。 被告声旺房地产公司在庭审中出示了下列证据：1、规划图（证明我公司建设14栋楼，是按照规划建设）。 高玉华质证称：原告签订协议时没有看见这个规划图。 2、行政起诉状、银州区法院77号裁定书、中级法院45号裁定书（证明原告回迁的房屋是6号楼楼下；证明原告不应将我公司列为被告及第三人）。 高玉华质证称：真实性无异议，对证明目的有异议，该证据能证明昌图声旺房地产开发有限公司无权撤销原告与昌图县房屋征收管理局协议，但是声旺公司有义务对原告房屋进行安置。 本院对上述证据作如下认证：原告出示的证据1、2，3中的安置补偿协议书、照片一张、规划图、被告提供证据，对其真实性予以采信。原告出示的证据3中用电情况告知远程费服务协议、吴伟情况说明、卢伟山情况说明、情况说明补充协议、回迁安置表，不能与其他证据相映证，本院不予采信。 经当事人陈述、举证、质证和本院审查认证，本院确认如下法律事实：原告高玉华原有坐落于.45平方米自有房屋，用于经营鹏程大饭店。2012年10月18日，昌图县房屋征收安置办公室与原告签订《房屋征收（产权调换）安置补偿协议》，该协议约定原告回迁安置到下商网（一、二楼整体），建筑面积968平方米，于2014年3月31日前交付回迁房屋。协议签订后，该项目交由被告声旺房地产公司开发建设。昌图县房屋征收安置办公室于2014年1月更名为昌图县房屋征收管理局。被告至今未向原告交付房屋。 2017年7月19日，原告高玉华以昌图县房屋征收管理局为被告、昌图声旺房地产开发有限公司为第三人向本院提起行政诉讼，诉讼请求之一为要求被告及第三人履行合同，交付原告下商网（一、二楼整体），建筑面积968平方米房屋。此案审理过程中，原告于2017年8月10日向本院提出财产保全申请，本院于2017年8月11日作出（2017）辽1202行初131号行政裁定书，裁定“一、查封昌图声旺房地产开发有限公司开发建设的声旺名居一期文化大街西侧大门洞南北两侧门点（地下门市13号一、二层，面积6（地下门市****号一、二层，面积445平；地下门市****二个门点（6号楼下东数第二个门市一、二层，面积292平方米）的房屋”。房屋查封后，案外人即本案被告常亚江向本院提出书面执行异议，本院经审查认为，依据《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，案外人可以对诉讼中保全裁定提出异议申请，要求法院解除查封。案外人常亚江与昌图声旺房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同，并已交付了全部购房款，故案外人的异议成立，本院予以支持，于2017年9月11日作出（2017）辽1202行初131号之三行政裁定书，裁定“一、异议申请人常亚江的异议成立；二、撤销本院（2017）辽1202行初第131号裁定中查封昌图县声旺房地产开发有限公司开发建设的声旺名居一期文化大街西侧大门洞南北两侧门点，地下门市14号一、二层，面积445平方米部，地下门市****服该裁定，于法定期限内提起本案诉讼。 另查明：2016年9月20日，被告常亚江向被告昌图声旺房地产开发有限公司交付定金10万元，并于2016年9月26日该公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告常亚江购买被告昌图声旺房地产开发有限公司开发的声旺名居一期地下车库商网4号一、二层，面积465.44平方米，每平方米8000元，房款3723520元，交款截止日期2016年9月26日，出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房，2016年9月26日被告常亚江通过建设银行给被告昌图声旺房地产开发有限公司汇款3623520元。2018年4月16日，昌图县房产管理局向被告声旺房地产公司颁发商品房预售许可证。 再查明：与本案相关联的行政诉讼，本院于2018年3月16日作出(2017)辽1202行初131号行政判决书，高玉华、昌图县房屋征收管理局对上述判决均提出上诉，铁岭市中级人民法院于2018年7月20日作出(2018)辽12行终89号行政裁定书，发回本院重审。本院另行组成合议庭，于2020年6月4日作出（2018）辽1202行初78号行政判决书，判决“：一、被告昌图县房屋征收管理局给付原告高玉华货币补偿款8228000元(8500元/m2×968m2)；二、被告自2014年4月1日起每年按原告被征收房屋评估价格的8%计算停产停业损失的补偿数额至货币补偿赔付之日止。临时安置费自2014年4月1日起至货币补偿赔付之日止按逾期当年的标准增加50%支付临时安置补偿费。三、被告赔付原告违约金127468.9元(885201.00元×8%×6年×30%)。四、驳回原告要求第三人承担赔付责任的诉讼请求。”高玉华、昌图县房屋征收管理局提出上诉。2020年11月4日，铁岭市中级人民法院作出（2020）辽12行终76号判决，驳回上诉，维持原判。 本院认为：因与本案相关联的原告高玉华诉被告昌图县房屋征收管理局、第三人昌图声旺房地产开发有限责任公司行政协议纠纷一案，现已作出生效裁判，该生效裁判未要求被告昌图县房屋征收管理局向原告高玉华交付房屋，对昌图声旺房地产开发有限公司开发建设的声旺名居一期文化大街西侧大门洞南北两侧门点（地下门市13号一、二层，面积625平方米；地下门（地下门市****45平方米）及北环路南侧；地下门市****东数第二个门市一、二层，面积292平方米）的房屋的查封应予以解除。依据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第（六）项规定“有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形。”。故原告的诉讼请求，应予以驳回。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条、《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第（六）项的规定，判决如下： 驳回原告高玉华的诉讼请求。 案件受理费4300元（原告预交），由原告高玉华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。 上诉人须于递交上诉状次日起七日内预交上诉费，并须注明预交上诉费当事人姓名或名称），逾期按撤回上诉处理。 审 判 长 胡 静 人民陪审员 付 伟 人民陪审员 李 敏 二〇二〇年十一月九日 书 记 员 吕爱华