新疆维吾尔自治区阜康市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新2302民初291号 原告：新疆元森房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市。 法定代表人：李咏星，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李淑娟，新疆百森律师事务所律师。 被告：李海燕，女，1975年7月15日出生，汉族，新疆生产建设兵团农六师土墩子小学教师，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市。 委托诉讼代理人：伍洪伟，男，1970年2月23日出生，汉族，新疆生产建设兵团农六师土墩子农场职工，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市（被告李海燕丈夫）。 原告新疆元森房地产开发有限公司（以下简称元森房地产公司）与被告李海燕房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后经审理作出（2019）新2302民初763号民事判决，原告元森房地产公司不服（2019）新2302民初763号民事判决，向昌吉回族自治州中级人民法院提出上诉，昌吉回族自治州中级人民法院立案后经审理作出（2019）新23民终1950号民事裁定，裁定撤销本院（2019）新2302民初763号民事判决并发回重审。本院立案后依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人李淑娟，被告的委托诉讼代理人伍洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告元森房地产公司向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告之间签订的商品房买卖合同；二、被告于合同解除之日向原告返还房屋(元森花园小区11幢2单元2202号)；三、被告向原告支付合同违约金34783.2元;四、被告偿付原告垫付的物业费2782.66元(每平方米每月1.2元，共计两年);五、被告支付原告房屋占用期间经济损失25600元(占用时间:2016年5月21日至起诉日,每月800元,占用32个月)。事实和理由:2016年3月21日，原、被告之间就被告购买原告承建开发的位于阜康市××园、面积为96.62m房屋签订了商品房买卖合同,双方约定房价每平方米3600元，总价款347832元。合同签订后,原告依约履行了义务，被告仅在合同签订后支付79832元购房款，至今再未履行付款义务。自被告于2016年5月21日入住案涉房屋后原告多次催收欠付房款268000元,被告均以各种理由和借口推诿，迟迟不予支付。2018年9月26日，原告致函被告要求2018年10月15日前支付欠付房款,被告仍拒不履行支付房款义务，原告在多次催收无获的情况下,为维护合法权益诉至人民法院。 被告李海燕辩称，购买原告的商品房时，原告的业务员称是“0首付”，支付10000元即可入住，并送两年的物业费。原告于2016年5月通知被告领取房屋钥匙。未办理房屋余款按揭贷款手续的责任在原告，原告未按约定为被告办理贷款，现被告已装修入住，故不同意解除合同，也不同意向原告返还房屋，并支付合同违约金34783.2元、偿付原告垫付的物业费2782.66元、支付原告房屋占用期间经济损失25600元，应驳回原告的诉讼请求，由原告继续为被告办理未交纳房款的银行按揭贷款手续。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对真实性无异议的证据：由原告提供的为：商品房买卖合同一份；补充协议一份；承诺书一份；催收函一份；EMS回单一份。由被告提供的为：发票一份，计划单一份，订购数一份。本院对真实性予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告提供了物业公司的证明一份。拟证明被告入住房屋后未按时交纳物业费，由原告垫付了物业费2782.66元。经质证，被告称购房时原告承诺由其公司交纳两年物业费。本院认为，该证据是交纳物业费票据，本院对该证据的真实性予以确认，证明效力不予确认。 二、原告提供了房屋租赁合同一份。拟证明参照同一小区业主出租房屋的租金计算，被告占用期间造成原告经济损失25600元。经质证，被告有异议，认为房屋是其购买，不存在租赁。且被告是2016年5月份装修。本院认为，该证据与本案没有关联性，且不能证实原告拟证明的待证事实，本院对该证据不予确认。 根据当事人陈述、举证、质证及本院确认的证据，可以查明本案如下法律事实：原告对外宣传销售其公司开发建设的案涉房屋时承诺“0首付”、送两年物业费、房价每平方3600元、首付107832元、按揭贷款24万元、原告负责办理贷款手续、支付10000元即可入住等。被告获得该销售房屋信息后经与原告协商，双方于2016年3月21日签订案涉房屋商品房买卖合同及补充协议。原、被告约定：被告购买原告承建开发的位于阜康市××园、面积为96.62m房屋，房价每平方米3600元,总价347832元；付款方式为：申请银行贷款付清，买受人自签订本合同之日按第四条约定的总房款交付31%的首付款,即107832元，合同及补充协议对其他相关事项亦予以约定。合同及补充协议签订后，被告向原告支付10000元，对约定的应由被告交付的总房款31%的首付款107832元，由被告向原告出具欠条一份，限被告两年内向原告还清，原告向被告开具交付房107832元的发票一份，该笔房款截至目前被告已向原告偿还了79832元。2016年5月21日，原告将案涉房屋交付被告，被告装修后入住至今。原告负责办理案涉房屋银行贷款时未能通过银行贷款审批。2018年9月26日，原告以催收函告知被告，要求被告于2018年10月15日前支付剩余房款268000元，逾期付款三个月，原告将解除与被告间的商品房买卖合同。至起诉之日，被告未支付案涉房屋剩余房款，原告为此诉至法院。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。根据法律规定，并按照商品房买卖合同的交易习惯，签订合同时所约定的事项应当可以实现。但根据本案的事实，原、被告在签订房屋买卖合同时约定的首付款107832元是由原告向被告借资的方式完成付款行为，说明原告对被告购买案涉房屋时的承诺信息属实，对被告的购房经济能力也知晓；双方既然约定剩余房款申请银行贷款，就应当清楚并确定案涉商品房具备办理银行贷款的条件，然后再在合同及补充协议中约定，本案对由原告负责办理的申请银行贷款在签订合同和补充协议时是否可以办理没有进行银行贷款可以办理、保证合同能够履行的预先性审查，而是由原告与被告径行签订合同，故原、被告约定的未能申请办理银行贷款的责任和风险不在被告，即使如此，原告也可以在签订合同和补充协议后对案涉房屋能否办理申请银行贷款予以上报资料及时进行审核，但原告没有对其应当承担的风险和责任进行进一步的查实并及时调整与被告的合同约定，停止合同履行，而是在与被告签订合同两个月后向被告交付了房屋，由被告装修后入住，且在之后的两年时间内原告又陆续收回其向被告出借的首付房款79832元，故案涉房屋主要剩余房款的付款方式约定为申请银行贷款，未能办理不论属于什么原因，过错责任均在于原告，而不在被告，现原告以被告未支付剩余房款268000元为由主张解除双方签订的商品房买卖合同没有法律依据和事实根据，本院对原告该项诉讼请求不予支持。因原告该项诉讼请求依法不能得到支持，故原告主张的由被告于合同解除之日向原告返还案涉房屋、向原告支付合同违约金34783.2元、偿付原告垫付的物业费2782.66元、支付原告房屋占用期间经济损失25600元不存在基础条件，本院亦不予支持。至于被告未向原告支付的剩余房款原告可在合同履行的前提下另行起诉予以解决。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条之规定，判决如下： 驳回原告新疆元森房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费1379元，由原告新疆元森房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 长  王淑红 人民陪审员  谢建萍 人民陪审员  林新春 二〇二〇年十一月十日 书 记 员  王梓寒