重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民初454号原告（案外人）：重庆市江北区唐家沱供销合作社，住所地重庆市江**海尔路**水语华庭小区****，统一社会信用代码91500105203007368Ｅ。法定代表人：赵娟，主任。委托诉讼代理人：陈瑶，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗易，重庆索通律师事务所律师。被告（申请执行人）：重庆朗俊控股有限公司，住所地重，住所地重庆市渝**龙塔街道黄龙路**3－12－1信用代码91500107202854610X。法定代表人：青山，总经理。委托诉讼代理人：刘雷。被告（被执行人）：重庆中瑞实业有限公司，住所地重庆，住所地重庆市渝**龙塔街道黄龙路**天龙居**1-1用代码91500112621973681M。法定代表人：张川，执行董事兼总经理。原告重庆市江北区唐家沱供销合作社（以下简称唐家沱供销社）与被告重庆朗俊控股有限公司（以下简称朗俊公司）、重庆中瑞实业有限公司（以下简称中瑞公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告唐家沱供销社的委托诉讼代理人陈瑶、罗易，被告朗俊公司的法定代表人青山及其委托诉讼代理人刘雷到庭，被告中瑞公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。唐家沱供销社向本院提出诉讼请求：1.中止对重庆市江北区的8个车位（车位编号：21－28号）的执行程序并解除查封。2.本案全部诉讼费用由二被告负担。事实与理由：2016年1月29日，唐家沱供销社与中瑞公司签订《车位认购协议》，约定唐家沱供销社购买案涉8个车位，并约定了付款金额和方式。唐家沱供销社依约支付了款项，中瑞公司亦于2016年5月交付了全部车位，唐家沱供销社已经合法占有使用车位至今。2017年9月29日，案涉车库办理首次登记，同日，江北区不动产登记中心对上述车位进行了正式查封，查封依据系（2015）渝一中法民执字第203－3号执行裁定书和协助执行通知书、2016年6月16日作出的（2015）渝一中法民执字第00985－5号执行裁定书和协助执行通知书。唐家沱供销社对该查封提起案外执行异议申请，被驳回。唐家沱供销社认为，根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，本案涉协议内容符合商品房买卖合同的主要内容，且双方签订认购协议时案涉车位属于现房销售，此时预售许可不影响合同效力，故协议应当被认定为合法有效。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定，对案涉车位的预查封效力应在2017年9月29日办理首次登记时产生，故协议签订时间、唐家沱供销社支付大部分车位款的时间和车位交付使用时间均在查封之前。且唐家沱供销社与中瑞公司订立协议时，案涉车位未张贴任何预查封公告和封条，在房管局登记信息上也无法显示案涉车位处于司法查封状态，因此唐家沱供销社作为普通购房者根本无法了解到车位的真实权利状况。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，唐家沱供销社与中瑞公司签订的《车位认购协议》合法有效，且已付95%购车位款并实际占用至今，车位产权至今未过户也非唐家沱供销社原因造成。请求判如所请支持唐家沱供销社的诉讼请求。朗俊公司辩称，1.唐家沱供销社与中瑞公司至今未签订商品房买卖合同，且唐家沱供销社存在明显过错。从唐家沱供销社提交的证据可见，其中只是与中瑞公司签订了《车位认购协议》，并未签订正式的商品房买卖合同。唐家沱供销社与中瑞公司约定在中瑞公司取得预售许可后另行签订《车位买卖合同》并办理网签手续，表明唐家沱供销社知晓案涉车位未办理预售许可证的事实，也知晓该《车位认购协议》并非正式的商品房买卖合同，唐家沱供销社与中瑞公司至今未签订正式的商品房买卖合同。2.我方申请法院查封案涉房产行为的效力早已经在法院向相关部门送达财产保全的司法文书时即已生效，并非是在2017年9月29日才生效。重庆市第一中级人民法院分别于2015年1月5日做出（2015）渝一中法民执字第203－3号执行裁定书和协助执行通知书、2016年6月16日做出（2015）渝一中法民执字第00985－5号执行裁定书和协助执行通知书查封案涉车位，上述法律文书送达江北不动产登记中心后虽因案涉房屋未办理预售许可证的原因未立即办理登记手续，但并不影响该查封的效力。对此，重庆市第一中级人民法院在（2019）渝01执异47号执行裁定书中已有详细论述，我方完全同意，在此不再赘述。3.本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，我方认为应当适用第二十九条的规定，因为唐家沱供销社购买的车库非住房，中瑞公司也是房地产企业。中瑞公司未到庭，亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年1月18日印发的重庆市江北区供销合作社江北供发[2016]7号文件显示：重庆市江北区供销合作社关于唐家沱供销合作社购置物业资产的批复，同意唐家沱供销社购买车位8个，单价15.5万元/个。中瑞公司（甲方）与唐家沱供销社（乙方）签订《车位认购协议》，主要约定：由乙方向甲方购买其开发的中新大厦负二层（物理层第一层）共8个车位，车位编号为21－28号，车位单价15.5万元，总价款为124万元，乙方应当在签订协议当日向甲方支付车位总价款的95%（即117.8万元），剩余的尾款应在甲方取得车位预售许可、甲乙双方签订《车位买卖合同》并办理网签之日付清。甲方保证在2016年6月30日前取得预售许可证，并在取得预售许可证后10天内与乙方签订《车位买卖合同》。该合同落款日期只有2016年，未注明年月，唐家沱供销社陈述该合同签订时间为2016年1月29日。唐家沱供销社举示的支票存根显示其2016年1月29日向中瑞公司转款117.8万元，用途载明“购车款”，唐家沱供销社解释系购车位款误写为购车款。中瑞公司于同日出具收据，载明收到唐家沱供销社购车款1178000元。同时，唐家沱供销社还举示的重庆三峡银行股份有限公司北部新区支行银行流水显示其于2016年2月1日转出款项1178000元，唐家沱供销社陈述按照之前的交易习惯转给中瑞公司指定的重庆缔妒商贸有限公司，中瑞公司亦对指定收款事实出具情况说明。2016年5月1日，唐家沱供销社、重庆市江北区寸滩供销合作社、重庆市江北区石马河供销合作社（甲方）与重庆鼎千里物业管理有限公司（乙方）签订《中新大厦停车位使用协议》，将包含案涉车位在内的20个车位交付重庆鼎千里物业管理有限公司使用，用于抵扣应缴车位物业管理费。本院以（2015）渝一中法民执字第00203号案立案执行申请执行人青仁强与被执行人重庆中瑞实业有限公司民间借贷纠纷一案，执行依据为本院（2013）渝一中法民初字第01121号民事判决。本院于2015年11月5日作出（2015）渝一中法民执字第00203－3号执行裁定：（一）预查封被执行人重庆中瑞实业有限公司所有的位于重庆市江北区未办理预售登记的名义层负一层车库（整层）、名义层负二层车库（整层）。（二）预查封的效力等同于正式查封。预查封期限为三年。自2015年11月日起到2018年11月日止。本院以（2015）渝一中法民执字第00985号案立案执行重庆朗俊控股有限公司与被执行人重庆中瑞实业有限公司合资合作开发房地产纠纷一案，执行依据为本院（2014）渝一中法民初字第01262号民事调解书。本院于2016年6月16日作出（2015）渝一中法民执字第00985－5号执行裁定：预查封被执行人重庆中瑞实业有限公司所有的位于重庆市江北区未办理预售登记的名义层负一层车库（整层）、名义层负二层车库（整层）。预查封的效力等同于正式查封。预查封期限为三年。自2016年6月16日起到2019年6月15日止。还查明，2017年12月13日重庆市江北区不动产登记中心工作人员刘利云向本院陈述，（2015）渝一中法民执字第203－3号执行裁定书及协助执行通知于2015年11月5日送达至重庆市江北区不动产登记中心，（2015）渝一中法民执字第00985－5号执行裁定书及协助执行通知书于2016年6月16日送达至重庆市江北区不动产登记中心。因2017年9月27日前江北区不动产登记中心业务系统中并无前述车位的登记信息（包括无预售许可的信息），所以未能办理到预查封登记。法院之前送达的法律文书由于无法办理预查封登记，其一直关注上述车位的登记信息。其了解到中瑞公司于2017年9月27日向江北区不动产登记中心申请了前述车位的首次登记，在首次登记完成登薄后，江北区不动产登记中心于2017年9月29日对案涉车位办理了查封登记。2020年10月27日，唐家沱供销社向重庆市第一中级人民法院支付购买车位款62000元。以上事实有双方当事人举示的重庆市江北区供销合作社文件、车位认购协议、支票存根、银行流水、车位使用协议、执行笔录等及双方当事人陈述在卷予以佐证。本院认为，本案的争议焦点为：唐家沱供销社就案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此分析如下：1．案涉《车位认购协议》有效。唐家沱供销社与中瑞公司签订的《车位认购协议》虽只注明2016年，未注明日期，但结合重庆市供销社关于购买车位的批复和唐家沱供销社转账的相关证据，足以印证该《车位认购协议》系于2016年1月29日左右签订。该协议中约定了案涉车位的位置、价格、付款时间、违约责任等，具备商品房买卖合同的主要内容。在签订之时，中瑞公司未取得商品房预售许可证，但是中瑞公司于2017年9月27日对案涉车位进行了首次登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。故案涉《车位认购协议》应当认定有效。2.因2017年9月27日前江北区不动产登记中心业务系统中并无前述车位的登记信息（包括无预售许可的信息），所以该中心未能办理预查封登记。（2015）渝一中法民执字第203－3号执行裁定书、（2015）渝一中法民执字第00985－5号执行裁定书在重庆市江北区不动产登记中心采取查封措施之前，即2017年9月27日前，案外人唐家沱供销社无从知晓前述裁定的存在。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款的规定，人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。（2015）渝一中法民执字第203－3号执行裁定书、（2015）渝一中法民执字第00985－5号执行裁定书均于2017年9月29日具备查封登记条件后，方由江北区不动产登记中心协助实施。在此之前无证据证明该两份裁定进行了公示，不能对抗唐家沱供销社。唐家沱供销社与中瑞公司签订《车位认购协议》的时间为2016年1月29日左右，唐家沱供销社的购买行为并不受前述两份执行裁定书的约束。3.唐家沱供销社已实际占有案涉车位。唐家沱供销社与重庆鼎千里物业管理有限公司（乙方）签订《中新大厦停车位使用协议》、车位交付情况说明可以证明车位已经交付。4.唐家沱供销社支付价款符合法律规定。根据已查明的事实可知，唐家沱供销社依约支付了购买车位的价款，余款亦已向法院交纳。故其支付价款符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）款的规定。5.案涉车位未办理过户登记并非唐家沱供销社的原因。案涉车位在办理首次登记后立即被查封，唐家沱供销社客观上无法再办理过户登记。关于唐家沱供销社请求对案涉房屋解除查封问题，并非执行异议之诉的审理范围，本院不予评判。综上，唐家沱供销社购买案涉车位符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的各项规定，就案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益。唐家沱供销社的请求应予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：中止对重庆市江北区的8个车位（车位编号：21－28号）的执行；二、驳回重庆市江北区唐家沱供销合作社的其他诉讼请求。本案案件受理费19200元，由重庆朗俊控股有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长 陈娟审判员陈义熙审 判 员 刘      静二〇二〇年十一月三日法官助理 彭   松   涛书 记 员 白   耀   妮