湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9405号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈卫刚，男，1973年5月16日生，汉族，住湖北省武汉市武昌区,委托诉讼代理人：刘小军，湖北谦牧律师事务所律师。委托诉讼代理人：张媛芬，湖北谦牧律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖北治历实业有限责任公司，住所地湖北省武汉市武昌区丁字桥路**。诉讼代表人：湖北元申律师事务所，该公司破产清算管理人。委托诉讼代理人：樊红，湖北元申律师事务所律师。上诉人陈卫刚因与被上诉人湖北治历实业有限责任公司（以下简称治历公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初1873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈卫刚上诉请求：一、撤销原判，改判驳回治历公司的全部诉讼请求；二、治历公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：第一、原判认定事实错误，双方签订过《武汉市商品房买卖合同》，陈卫刚支付了全部购房款（以房款抵债），且治历公司开具了销售不动产统一发票，诉争房屋在武汉市洪山区房地局办理了网签备案登记手续。治历公司财务将交房相关手续全部办结完毕，并已将该诉争房屋交给陈卫刚入住近5年，且陈卫刚一直在缴纳物业费等费用。武汉市中级人民法院2016年12月16日作出的《执行裁定书》不仅涉及程序问题，而且也确认治历公司以本案诉争房屋购买款项冲抵债务事实，治历公司以及朱宏彬从签订商品房合同直至将房屋交付给陈卫刚入住的几年中从未对以房抵债的事实提出过异议。双方经协商，且经武昌区法院执行机构协调，愿意将诉争房屋购房款在武昌区法院民间借贷执行案件中进行扣减。根据以上事实，陈卫刚没有拖延支付诉争房屋的购房款671142元，一审法院判决认定陈卫刚支付逾期违约金没有事实依据。二审期间，因朱宏彬出庭作证，陈卫刚有证据证明其治历公司免除了其支付本案剩余购房款的责任，故请求二审法院改判驳回治历公司全部诉讼请求。治历公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈卫刚对上诉请求的变更超过了上诉期限，二审应该对其变更的上诉请求不予审理。治历公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令陈卫刚支付房屋购房款671142元；2、判令陈卫刚支付逾期付款违约金126845.8元（以671142元为基数，从2016年1月1日起暂计算至2017年9月30日止，按每日万分之三的标准计算；2017年10月1日以后的违约金按以上标准计算至陈卫刚实际给付之日止）；3、判令陈卫刚承担本案全部诉讼费用。陈卫刚向一审法院提出反诉，请求：1、判令治历公司履行双方签订的市130023852的《武汉市商品房买卖合同》，并于判决生效之日起十日内协助陈卫刚办理不动产权证书；2、判令治历公司支付逾期办证违约金6911.42元；3、本案本诉及反诉费均由治历公司负担。一审法院经审理查明，2013年4月28日，治历公司从武汉市住房保障和房屋管理局取得位于武汉市洪山区珞喻路560号吴家湾.御院的商品房预售许可证（证书编号：武房开预售[2013]139号）；2014年12月28日，陈卫刚就吴家湾.御院第3幢2单元28层1号房屋向治历公司支付了“定房款”20000元，并与治历公司签订了商品房认购书。2015年2月11日，治历公司与陈卫刚签订了《武汉市商品房买卖合同》及其补充协议，约定治历公司将吴家湾.御院第3幢2单元28层1号房屋出卖给陈卫刚，房屋总价款691142元整。其中合同第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1,2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在90日内，……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。2.（1）采取一次性付款的，买受人需于合同签订当日将该商品房尾款支付给出卖人，逾期支付的，按本条第1款的约定处理。合同第十六条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第1,3项处理；1.买受人退房，……3.买受人不退房，按每天每户人民币15元计算，出卖人向买受人支付逾期期间的违约金。合同附件六补充协议中约定：买受人按下列第（1）种方式按期付款：1.一次性付款，买受人于2015年2月11日支付定金人民币大写贰万元整；2.买受人于签订《武汉市商品房买卖合同》当日一次性付清所有购房款。……。买卖双方对本买卖合同第九条之内容作补充：1.出卖人在买受人已付清全部购房款后，出卖人将符合本合同第九条中约定的商品房交与买受人使用，否则出卖人有权拒绝交房。……。合同签订后，治历公司于2015年3月7日将上述房屋交付给陈卫刚，并由陈卫刚对上述房屋进行了验收。2015年8月6日，上述房屋在武汉市洪山区住房保障和房屋管理局进行了备案登记。一审另查明，2013年6月，陈卫刚曾向治历公司的法定代表人朱宏彬出借资金250万元，双方约定于2014年1月28日偿还，但借款期限届满后，朱宏彬未按期足额偿还。后朱宏彬与陈卫刚又于2014年4月1日再次签订借款协议，约定将上述250万元借款本金连同利息共计330万元均作为陈卫刚出借给朱宏彬的借款本金，于2014年10月8日前还清。还款期限届满前，陈卫刚与朱宏彬又协商将治历公司开发的吴家湾.御院第三幢2单元28层02号房、第三幢2单元28层01号房抵偿部分借款。同时，陈卫刚与朱宏彬、武汉治历置业集团有限公司（以下简称武汉治历公司）签订还款协议书，约定朱宏彬因“武汉治历公司”资金周转需要，累计向陈卫刚借款330万元。因朱宏彬没有在约定时间2014年10月8日前偿还借款本金，朱宏彬承诺将湖北治历开发的吴家湾.御院第三幢2单元28层02号房作价104.3万元卖给陈卫刚，朱宏彬的公司已收定金2万元，剩余房款从朱宏彬的借款本息中扣除，借款利息和违约补偿金按原双方签订的借款协议约定条款不变，武汉治历和朱赟承担连带担保责任。2015年9月11日，陈卫刚以治历公司的法定代表人朱宏彬、案外人朱赟、武汉治历公司为被告、以治历公司为第三人，向武汉市武昌区人民法院提起民间借贷之诉，请求朱宏彬、朱赟、武汉治历公司向其偿还借款本金250万元及相应的利息和其他费用。武汉市武昌区人民法院于2016年9月5日作出（2015）鄂武昌民初字第03647号民事判决书，判令朱宏彬偿还陈卫刚借款本金250万元，并向陈卫刚支付相应的逾期付款利息、律师代理费；朱赟、武汉治历公司对朱宏彬的上述支付义务承担连带保证责任。该判决生效后，武汉市武昌区人民法院于2017年4月10日出具执行通知书，通知朱宏彬、朱赟、武汉治历公司履行（2015）鄂武昌民初字第03647号民事判决书所确定的给付义务。一审还查明，上述两套房屋虽均办理备案登记手续，但均未办理房屋产权证书。一审案件审理过程中，湖北省武汉市武昌区人民法院于2018年5月28日出具民事裁定书，裁定受理湖北润海商发联合置业有限公司、赖胜辉对治历公司提出的破产清算申请。后于2018年8月24日出具决定书，指定湖北元申律师事务所担任管理人。一审法院认为，陈卫刚在武汉市武昌区人民法院以民间借贷为由起诉治历公司的法定代表人朱宏彬的时间是2015年9月11日，而陈卫刚早在2015年3月7日就已接收了案涉房屋，如果陈卫刚确认了以案涉房屋的价款抵扣部分债务的约定，其诉讼请求中就应扣减与房屋价款相等的金额。但陈卫刚在诉讼请求中并未扣减与房屋价款相一致的金额，而是主张朱宏彬偿还全部借款本金及利息，由此可以看出，陈卫刚对于以房抵债一事最终未认可。虽然陈卫刚起诉朱宏彬偿还全部借款本金及利息可能是由于案涉两套房屋未能办理房屋产权证书导致，但陈卫刚作为具有完全民事行为能力的债权人，其有权处分自己对朱宏彬的债务，且陈卫刚最终选择向朱宏彬提起基于全部借款本金及利息的诉讼，已表明其从根本上否定了以房抵债这一债务处理方式。第二，本案中，陈卫刚也提出了要求治历公司履行商品房买卖合同的反诉请求，且基于商品房买卖合同还提出了支付违约金的反诉请求；这一系列事实均可表明，治历公司与陈卫刚对于案涉两套房屋最终在出售和购买的意思表示上达成了一致，且案涉商品房买卖合同也无违反法律行政法规的强制性规定的情形，故案涉商品房买卖合同合法有效，双方当事人均应依约履行合同。现已确认案涉房屋已由治历公司交付给陈卫刚，并已确认陈卫刚已交购房定金2万元，且武汉市武昌区人民法院出具的判决对陈卫刚的民间借贷之债也已进行裁判，并由陈卫刚申请了强制执行，因此陈卫刚应当支付案涉房屋剩余购房款671142元。至于陈卫刚提出武汉市中级人民法院的执行异议裁定中确认其已支付房款的事实，一审法院认为，执行异议裁定处理的是程序性问题，其中所涉及的法律关系也与本案的商品房买卖合同是不同的法律关系，其结果也与本案并不矛盾。其次，陈卫刚无论是在提出执行异议时还是在本案中提起反诉时，均未提供其缴纳购房款的支付记录。第三，陈卫刚提交的2013年向朱宏彬的付款已在武汉市武昌区人民法院的判决书中确定为系陈卫刚出借给朱宏彬的借款，陈卫刚也正是基于认可该笔款项为出借给朱宏彬的借款才对朱宏彬提起的民间借贷之诉。现陈卫刚又提出该笔款项又为支付的购房款，与常理不符，也与其在民间借贷之诉中自认的事实相矛盾。综上，治历公司提交的证据足以推翻陈卫刚的抗辩理由，故对陈卫刚的该项抗辩不予认可。对于治历公司起诉的违约金，一审法院认为，虽然治历公司的法定代表人朱宏彬确实曾与陈卫刚协商过以房抵债这一事实，但陈卫刚在接收了案涉房屋后于2015年9月11日以提起诉讼的方式主张了全部借款本息，自此陈卫刚对于与朱宏彬之间的民间借贷法律关系和本案商品房销售合同关系进行了明确切割，故陈卫刚仍应按照案涉合同的约定于合同签订之日向治历公司支付完剩余购房款671142元。因陈卫刚至今未向治历公司支付该笔款项，治历公司诉请自2016年1月1日开始计息，故陈卫刚应按照合同约定，以剩余购房款671142元为基数，从2016年1月1日起按照日万分之三计息至实际付清之日止。对于陈卫刚诉请的要求治历公司继续履行合同并办理不动产权证书，案涉房屋的初始登记已由治历公司于2017年4月26日办理。根据相关规定，买受人办理不动产权证书需持购房发票进行办理，即产权证书的办理应当在缴清购房款后进行，现陈卫刚未向治历公司缴清剩余购房款，办理产权证书的条件尚未成就，故陈卫刚未能办理产权证书的原因不在治历公司，陈卫刚主张治历公司在判决之日起十日内协助办证的诉请不予支持。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条第六款的规定：“尚未办理产权证或产权过户手续但已向买方交付的财产”不属于破产财产，因此陈卫刚可在缴清剩余购房款后，依法另行向治历公司主张要求协助办理房屋产权证书。关于陈卫刚逾期办证违约金的诉请，一审法院认为，合同约定：“因出卖人的责任”造成买受人不能办理房地产权属证书的，按下列第1,3项处理……。案件审理过程中，陈卫刚未向一审法院提供充分证据证明房屋产权登记未能办理是由于治历公司的原因造成，相反，根据已查明的事实，陈卫刚尚未缴清剩余购房款。因此，在陈卫刚未缴清剩余购房款的情形下，无权要求治历公司支付逾期办证违约金，治历公司不应承担逾期办证的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院的解释》第九十条、第九十三条第二款之规定，判决：一、陈卫刚于判决生效之日起十日内向治历公司支付剩余购房款671142元；二、陈卫刚于判决生效之日起十日内向治历公司支付逾期付款违约金（以671142元为基数，以日万分之三为利率，自2016年1月1日起计算至陈卫刚付清本息之日止）；三、驳回陈卫刚的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费11780元、案件反诉受理费10795元，均由陈卫刚负担。二审期间，朱宏彬作为陈卫刚的证人出庭作证，其向本院提交一份《承诺书》，该承诺书载明朱宏彬代表治历公司承诺免除陈卫刚购买的两处房产即武汉市洪山区珞喻路560号吴家湾御院小区第三栋2单元28层1号和2号房屋的余款共计1727971元。并加盖治历公司的公章，出具时间2016年10年10日。朱宏彬表示其因公司发展需要向陈卫刚借款200余万元，后来因为个人原因无法还款，就让陈卫刚来公司办理房屋买卖手续，陈卫刚当时要购买五套房屋，其中两套抵借款，还有三套支付了每套两万元定金。后因为陈卫刚无法联系朱宏彬，陈卫刚就民间借贷案件起诉。治历公司质证称因该证据不是新证据，不予质证。本院认为，朱宏彬所提交《承诺书》原件现保存在朱宏彬处，并非当时交由陈卫刚保管，《承诺书》是否当时出具无法确认，另朱宏彬与陈卫刚之间有债务关系，属利害关系人，其证人证言治历公司亦不予认可，故本院对朱宏彬的证人证言不予采信。二审经审理查明一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，陈卫刚向治历公司购买涉案房屋并已实际交付，陈卫刚未向治历公司支付购房款属实，陈卫刚陈述房款系以治历公司法定代表人朱宏彬所欠债务抵付，因治历公司与朱宏彬之间并没有办理完成债务抵付房款的手续，并且在陈卫刚起诉朱宏彬、朱赟、武汉汉历公司民间借贷纠纷一案中，法院生效判决对陈卫刚关于以房抵债的主张未予支持，在朱宏彬借款总额中没有扣减与涉案房屋价款相等的金额，因此，现治历公司要求陈卫刚支付购房款及逾期付款违约金符合法律规定。综上所述，陈卫刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6904.5元，由陈卫刚负担。本判决为终审判决。审判长  李宏斌审判员  张海鹏审判员  张 红二〇二〇年十一月二十日书记员  余文婷