北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11994号上诉人（原审原告、反诉被告）:朱子林，男，1974年11月7日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：许强强，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：望秀丽，北京市尚公律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）北京金讯达投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国路**院******。法定代表人：武传林，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：郑小英，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：车蕊，北京市炜衡律师事务所实习律师。上诉人朱子林因与被上诉人北京金讯达投资管理有限公司（以下简称金讯达公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初28089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人朱子林之委托诉讼代理人许强强、望秀丽，被上诉人金讯达公司之委托诉讼代理人郑小英、车蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱子林上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、依法改判金讯达公司向朱子林返还房屋租金800000元；三、依法改判金讯达公司向朱子林支付利息损失至实际清偿之日止（以800000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、依法改判金讯达公司支付改造和装修费用300000元；五、驳回金讯达公司的全部诉讼请求；六、由金讯达公司承担全部诉讼费用。事实和理由：首先，一审判决未查明金讯达公司是否具有对租赁标的物的所有权或者转租权及其他合法权益，即金讯达公司是否是合法的出租者。如果金讯达公司对租赁标的物不具有任何合法权益，其擅自对外出租的行为轻者构成民事欺诈，从而导致合同效力待定，重则导致刑事犯罪，构成诈骗罪。查明金讯达公司是否具有对租赁标的物的合法权益，也直接关系到一审判决所认定的占用费应当归谁所有的问题，如果金讯达公司本身并不具有租赁标的物的合法权益，认定朱子林向金讯达公司支付占用费是错误的。其次，本案因缺少必须参加诉讼的被告而导致无法查明事实。通过金讯达公司的答辩意见可以看出，金讯达公司宣称从中部战区空军直属农副业基地承租地块，并经其授权后建设办公楼对外出租，并且也是因为基地的原因禁止人员进入导致朱子林无法对外招租。可见，中部战区空军直属农副业基地是本案一个重要的被告，应当作为一审被告参加诉讼，并且应当对朱子林的损失承担连带赔偿责任。再次，一审判决错误认定朱子林实际占有使用诉争厂房，金讯达公司在庭审中已经承认没有全部交付租赁房屋，却按照全部租赁物计算使用费。《厂房办公楼租赁合同》所约定的出租面积是36000平方米，金讯达公司仅仅交付了三千多平方米的厂房就不再交付，一审错误认定厂房全部交付。一审法院在庭审中已经查明2017年11月因中部战区空军直属农副业基地的阻挠禁止朱子林及其对外招租的人员进入，朱子林失去了对诉争房屋的使用控制权。既然不能使用，当然不产生使用费。一审判决按照36000平方米的使用费计算至转租商户最后搬离诉争厂房的时间即2018年5月8日，不仅计算基数错误，计算时间也错误。即使认定朱子林承担使用费，也应以朱子林实际占有使用的房屋面积为计算基数，而不能将金讯达公司一直对外出租未交付的房屋面积以及朱子林返还的房屋面积包括在内，更不应将金讯达公司一直对外出租未交付的房屋面积以及朱子林返还的房屋面积使用费计算至2018年5月8日。最后，朱子林与金讯达公司签订《厂房办公楼租赁合同》后，因为金讯达公司一方无法让朱子林进入厂房，导致朱子林无法占有使用诉争厂房，此时，金讯达公司向朱子林交付的厂房处于金讯达公司实际控制之下，让朱子林承担使用费明显不公。因为无法进入厂房，朱子林自合同签订后在对外招租过程中也无法获取任何收益，朱子林既不能实际占有使用厂房，也未能从租赁中获得租金收益，这一切均是金讯达公司谎称其合法拥有厂房所导致，朱子林的损失是金讯达公司欺诈所致，金讯达公司也一直承诺同意返还80万元中的60万元，只是因为朱子林损失过大而未予同意。金讯达公司辩称，一审判决适用法律正确，程序合法，认定事实清楚，请求维持一审判决。朱子林向一审法院起诉请求：1.判决确认朱子林、金讯达公司双方于2017年9月25日签订的《厂房办公楼租赁合同》无效；2.判决金讯达公司返还朱子林房屋租金800000元；3.判决金讯达公司支付利息损失至实际清偿之日止（以800000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率）；4.判决金讯达公司支付改造和装修费用人民币300000元；5.诉讼费由金讯达公司承担。金讯达公司向一审法院反诉请求：1.判决朱子林支付房屋租金807523元；2.判决朱子林支付电费178304.39元、水费18921元、卫生费161666.67元，此三项共计358892.06元；3.判决朱子林支付违约金暂计为291020.56元（至2019年9月19日）；4.诉讼费和反诉费由朱子林承担。一审法院认定事实：2017年9月25日，金讯达公司（甲方、出租方）与朱子林（乙方、承租方）签订《厂房办公楼租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的厂房坐落在北京市通州区张家湾镇北空基地院内（简称诉争厂房），总占地面积约为100亩，厂房建筑面积合计约为36000平方米，厂房为砖混结构。租赁期限自2017年11月1日起至2025年10月30日止，租赁期8年。厂房年租金7227000元。乙方应在签订合同后10日内向甲方支付半年租金4000000元。租赁期间，使用该厂房所产生的水电费，卫生费由乙方承担。合同还约定了其他内容。朱子林于2017年10月9日支付租金2000000元、2017年11月6日支付租金800000元。金讯达公司依约将诉争厂房交付给朱子林，朱子林又将诉争厂房分租给他人经营使用。2018年5月15日，朱子林转租的最后一家租户搬离诉争厂房。金讯达公司返还朱子林租金2000000元。金讯达公司表示其与朱子林于2018年1月15日口头约定解除租赁合同，返还朱子林2000000元，剩余费用待实际结算后再行结算。金讯达公司在2017年11月至2018年5月间为朱子林代缴电费178304.39元、水费18921元。上述厂房的建设并未取得建设规划许可证等审批手续。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据本案查明的事实，本案诉争厂房未取得建设规划许可证，朱子林与金讯达公司签订的《厂房办公楼租赁合同》违反法律法规的强制性规定，属于无效的合同。对朱子林主张返还租金的诉讼请求以及金讯达公司主张支付租金的反诉请求，虽然《厂房办公楼租赁合同》属于无效合同，但是朱子林实际占有使用诉争厂房，其应当参照《厂房办公楼租赁合同》约定的租金标准向金讯达公司支付使用费，使用费应当计算至朱子林转租商户最后搬离诉争厂房的时间即2018年5月8日，故对朱子林主张返还租金的诉讼请求，法院不予支持。对金讯达公司主张支付剩余租金（使用费）的反诉请求，法院予以支持，金讯达公司主张数额不高于法院核实数额，法院对此不持异议。对朱子林主张支付利息的诉讼请求，于法无据，对该项诉讼请求，法院不予支持。对朱子林主张改造和装修损失的诉讼请求，因其未提交证据就损失情况进行作证，且不申请对损失情况进行鉴定，故对该项诉讼请求，法院不予支持。对金讯达公司主张水电费和卫生费的诉讼请求，理由正当，水电费的数额以票据注明的数额为准即水费18921元、电费178304.39元，金讯达公司提交的卫生费的票据仅一张注明数额为20000元的票据注明为卫生费，故卫生费的数额为16666.67元，对其主张过高部分，法院不予支持。对金讯达公司主张违约金的诉讼请求，因《厂房办公楼租赁合同》属于无效，故对该项反诉请求，法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、朱子林支付北京金讯达投资管理有限公司使用费人民币八十万零七千五百二十三元，于判决生效之日起七日内执行清；二、朱子林支付北京金讯达投资管理有限公司水费人民币一万八千九百二十一元、电费一十七万八千三百零四元三角九分、卫生费人民币一万六千六百六十六元六角七分，以上共计人民币二十一万三千八百九十二元零六分，于判决生效之日起七日内执行清；三、驳回朱子林的诉讼请求；四、驳回北京金讯达投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，朱子林申请证人郭某出庭作证。郭某作证称其开的工厂叫东捷加工厂，是加工瓷砖的，承租了涉案房屋中的两百多平米，双方没有签订租赁合同，租了五个月左右，2017年11月左右进场时有金讯达公司和几家公司在办公，直到其2018年5月初离开都还在里面。朱子林质证称认可证人证言。证人能够证明在2017年11月中旬入驻时已经存在金讯达公司对外出租的租户，在2018年5月初离场时这些租户还在，这些事实与一审中吕某的证言相吻合，能够证明金讯达公司并未将全部房屋面积交付给朱子林，仅交付了小部分，其他部分都是锁门的状态；证人也证明了金讯达公司在其入驻和离开时都在院内；朱子林在2017年底就已经不去租赁大院了；证人没有搬离，不能证明是朱子林出租的，也不能证明是朱子林让他待的，是证人自行呆了5个月，应该由实际控制人金讯达公司承担损失，不应由朱子林承担损失；朱子林没有收取证人的租金，证人找不到杨某和朱子林后，没有向朱子林缴纳过租金；证人没有签订租赁合同，没有承租期限。金讯达公司质证称不认可证人证言，对真实性、关联性、合法性均不认可。证人证言不属于二审新证据，不得作为定案依据，证人联系方式无变化，一审中朱子林没有申请证人出庭作证，应当承担举证不能的责任；证人在庭审中有选择性地回答代理人提问，且对于很多关键细节表示记不清楚，部分表述不合逻辑，其证言不足采信；朱子林代理律师过度解读证人证言的内容，证人证言不能达到其证明目的；证人部分证言能够证明金讯达公司的主张，证人从杨某处转租，证人说租到5月与一审判决认定事实是一致；证人还证明其厂房一直用水用电，且对厂区造成一定破坏，这也是金讯达公司与朱子林解除租赁关系的原因之一。金讯达公司没有提交新证据。诉讼中，金讯达公司主张朱子林及其转租商户未能如期撤场，铝合金商户直至2018年2月28日搬离厂房，瓷砖加工商户直到2018年5月8日才撤离厂房。朱子林称其证人证言证明撤离时间，对于另一家撤离情况其不掌握。本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据本案查明的事实，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，朱子林与金讯达公司签订的《厂房办公楼租赁合同》违反法律法规的强制性规定，属于无效的合同。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据查明的事实，朱子林与金讯达公司于2017年9月25日签订《厂房办公楼租赁合同》，朱子林于2017年10月9日支付租金2000000元、2017年11月6日支付租金800000元。朱子林占有使用涉案房屋并进行转租。朱子林上诉主张金讯达公司未向其交付涉案合同约定的全部租赁房屋，仅仅向其交付了三千多平方米的厂房，金讯达公司对此不予认可，朱子林未提交相应证据证明其就金讯达公司未交付涉案合同约定的全部租赁房屋向金讯达公司主张过权利或就未交付租赁房屋向金讯达公司进行过催告，亦未提供充分有效证据证实其上述主张，本院对此不予采信。朱子林实际占有使用涉案房屋，其应当参照《厂房办公楼租赁合同》约定的租金标准向金讯达公司支付使用费。关于双方所争议的涉案租赁房屋的腾退时间，朱子林作为涉案房屋的承租人租赁涉案房屋，对于不再继续履行租赁合同所涉房屋交付及腾退情况承担证明责任，庭审中，证人郭某陈述其使用房屋到2018年5月初，朱子林并未提交其他证据证明向金讯达公司返还相应房屋的时间，应承担举证不能的相应后果。一审法院认定朱子林转租的最后一商户搬离涉案房屋的时间为2018年5月8日，具有事实依据，一审法院按照朱子林租赁涉案房屋的面积及使用期间等情况，判决支持金讯达公司关于要求朱子林支付相应使用费的诉讼请求，合法有据。朱子林上诉主张金讯达公司不具有出租涉案房屋的权利且本案缺少共同被告，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。朱子林要求金讯达公司返还租金并支付利息，依据不足，本院不予采纳。关于朱子林主张的改造和装修损失，朱子林并未提交证据证明其相应的损失情况，亦未申请对损失情况进行鉴定，一审法院未支持该项请求并无不当。关于涉案水电费和卫生费，根据双方签订的《厂房办公楼租赁合同》约定，租赁期间，使用该厂房所产生的水电费，卫生费由朱子林承担。一审法院根据金讯达公司提供的相应票据，判决朱子林应向金讯达公司支付水电费、卫生费，并无不当。朱子林上诉要求驳回金讯达公司关于水电费、卫生费的主张，如前所述，朱子林并未提交充分证据证明金讯达公司未向其交付涉案合同约定的租赁房屋，亦未提供充分有效证据证实金讯达公司所向其主张的水电费、卫生费包含金讯达公司应承担部分，朱子林的该项上述主张缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，朱子林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15392元，由朱子林负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 路审 判 员  何灵灵审 判 员  周艳雯二〇二〇年十一月三十日法官助理  卫孚嘉书 记 员  卢园园