河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终15549号上诉人（原审原告）：王光磊，男，1985年10月23日出生，汉族，住河南省临颍县。委托诉讼代理人：赵晗宇，河南针石律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯高娜，河南针石律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑州乐居广告有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商都路****楼******。法定代表人：王娜，该公司经理。委托诉讼代理人：汤斌，女，该公司法务。委托诉讼代理人：柯斐斐，女，该公司法务。被上诉人（原审被告）：郑州新威龙置业有限公司，住所地河南省，住所地河南省新郑市龙湖镇中山路西侧法定代表人：李光辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：周慧，河南万翔律师事务所律师。上诉人王光磊、上诉人郑州乐居广告有限公司（以下简称乐居公司）因与被上诉人郑州新威龙置业有限公司（以下简称新威龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初7125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月25日公开开庭审理了本案。上诉人王光磊及其委托诉讼代理人冯高娜，上诉人郑州乐居广告有限公司的委托诉讼代理人汤斌、柯斐斐，被上诉人郑州新威龙置业有限公司的委托诉讼代理人周慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王光磊上诉请求：1.请求依法判令新威龙公司承担占用购房款期间利息24890元(利息以同期银行贷款利率自2017年1月1日暂计算至2020年8月21日，直至新威龙公司实际退还购房款后止)；2、本案二审诉讼费均由新威龙公司承担。事实与理由:一审法院在本案利息部分认定有误，新威龙公司无证售房且合同违约，在王光磊无法继续购买的情况下，明知合同已无法继续履行，拒不退还王光磊已交购房款，无故占有王光磊购房款资金4年之久，一审法院却认定其不用承担利息，显然判决有误，恳请二审法院予以改判。双方于2016年10月11日签订《房源保留协议》一份，约定王光磊有意购买新威龙公司开发的威龙中心城5号楼1单元5层502户并支付购房款136730元及服务费5000元。新威龙公司承诺该房源于2016年11月底能够取得房产预售证，保证在2016年12月31日前可以与王光磊签订《商品房买卖协议》以及办理完毕按揭贷款手续。但《房源保留协议》签署后，新威龙公司因未能在2016年取得房产预售证，故双方一直没有签署《商品房买卖协议》，新威龙公司未在约定时间取得房产预售证，通知王光磊办理按揭贷款，已经构成违约。2017年6月新威龙公司通知王光磊该房屋取得预售证，可以签署正式购房合同，但因该区域2017年被划入限购区域，因王光磊不具备购房资格，需自行解决购房资格问题，双方就购房资格的解决问题未协商一致，王光磊于2017年7月开始多次到售楼部要求退还首付款，新威龙公司当时拒不退款并称如需退款，需扣除其20％违约金，直至2020年同意退还全额首付款，又称公司资金紧张，需排队等待退钱。综上，新威龙公司无故占用原告购房款四年之久，明知王光磊无购房资格无法继续购买房屋，却仍不退还购房款，应当承担占用王光磊购房款相应利息的责任。一审法院在利息部分判决错误，请求二审法院依法改判。新威龙公司针对王光磊的上诉意见辩称，一审法院对本案利息部分认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1.王光磊称于2016年10月11日与新威龙公司签订《房源保留协议》一份，约定王光磊有意购买新威龙公司开发的威龙中心城5号楼1单元5层502户，并支付购房款13670元及服务费5000元。上述事实在一审法院判决书中均得到了认可，故一审法院认定事实清楚。2.王光磊认为新威龙公司构成违约行为的理由并不能成立。预售许可证的办理需要进行行政审批，而审批流程由行政主管部门具体负责，新威龙公司无法把控办理预售许可证的时间，故新威龙公司不可能、也从未向王光磊承诺过取得预售许可证的时间;并且王光磊在一审过程中也未提供过任何证据证明新威龙公司有过相应承诺，因此，一审法院未认定新威龙公司构成违约，属于认定事实清楚。3、新威龙公司在取得涉案房屋的预售许可证的当月就已通知王光磊前来签署涉案房屋的商品房买卖合同，但王光磊却以限购政策出台为由，拒不按期与新威龙公司签署商品房买卖合同。新威龙公司在通知王光磊签约时也向王光磊承诺，如果王光磊真的不符合购房资格，新威龙公司愿意自费为王光磊解决限购问题，要求王光磊来签署购房合同，但其一直未签署涉案房屋的购房合同，导致新威龙公司至今未敢将涉案房屋另行销售，给新威龙公司造成了巨大经济损失。限购政策的出台并未直接导致双方购房合同无法继续签署及履行，而是王光磊单方不愿意继续签订购房合同，在一审中王光磊也自认不愿意多支付10％首付款，不愿意继续购买房屋。因此新威龙公司对于合同解除没有任何过错，不应承担赔偿责任，一审法院未支持其利息的诉请，属于适用法律正确。综上，一审法院对本案利息部分认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王光磊的上诉请求，维持原判。乐居公司针对王光磊的上诉辩称，王光磊的上诉意见与乐居公司没有关系，不发表意见。乐居公司上诉请求：请求撤销一审民事判决第二项，依法改判。事实与理由：一、乐居公司与王光磊之间不存在合同关系，亦未收取服务费5000元，无返还义务。一审庭审中，经王光磊陈述及乐居公司查询内部系统及银行账户可知，双方未签订合同，乐居公司亦未收取过王光磊的任何费用。基于上诉事实，乐居公司与王光磊之间不存在法律及事实上的合同关系，无任何返还5000元服务费的法律基础。二、王光磊出具的《收据》不具有证明效力，不能作为本案裁判的依据。1.王光磊出具的POS机刷卡小票显示，其于2016年10月1日将购房定金10000元与5000元费用与同时支付至新密市祥和房地产开发有限公司账户，新密市祥和房地产开发有限公司与新威龙公司为关联公司。新威龙公司承认收取10000元定金，且在一审庭审中并未否认收取过5000元。2.王光磊出具的《收据》无其他可比对原件且经过涂改，无法认定其真实性。且王光磊无法证明该证据为乐居公司所出，证据来源存在瑕疵。3.王光磊出具的《收据》无法与其他任何证据形成证据链，也与支付事实不符，不应作为本案裁判的依据。王光磊针对乐居公司的上诉辩称，在一审庭审中法院已经认定新威龙公司与乐居公司存在过合同合作关系。2016年10月31日乐居公司为王光磊出具收据，费用是5000元，加盖有该公司的印章，故可以认定乐居公司收到了该笔费用。新威龙公司是否把这5000元转给乐居公司是双方之间的纠纷，与王光磊无关。新威龙公司针对乐居公司的上诉辩称，一、乐居公司与王光磊之间是否存在合同关系、乐居公司是否收取服务费5000元以及其出具的《收据》的真实性，与新威龙公司无直接关系，请法院依法进行审查。二、一审法院对本案服务费部分认定事实错误，一审法院查明服务费5000元支付至新密市祥和房地产开发有限公司账户内，且王光磊并提供任何证据证明上述服务费实际未支付至新威龙公司，一审法院认定新威龙公司实际已经收到该款项，属于认定事实错误，请求法院依法查明事实。综上，一审法院对本案服务费部分认定事实有误，请求依法查明事实。王光磊向一审法院起诉请求：1．依法判令被告新威龙公司退还原告购房款136730元、利息24890元（按同期银行贷款利率自2016年10月11日计至退还购房款之日止）；2、被告乐居公司、新威龙公司共同返还服务费5000元；3、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：原告王光磊欲购买被告新威龙公司开发的位于郑州市新郑龙湖镇××路××大道交汇处北××米路东威龙中心城5号楼1单元5层502户房屋，并于2016年10月1日支付定金10000元（以刷卡方式支付至与新威龙公司同属一个集团的新密市祥和房地产开发有限公司账户），于2016年10月8日支付购房款98000元，于2016年10月11日支付购房款28730元，新威龙公司分别向王光磊出具有收据。同时王光磊于2016年10月1日将另外的5000元一并刷卡支付至新密市祥和房地产开发有限公司账户，乐居公司出具有收据一份，收据内容显示：“兹收到王光磊交来服务费人民币伍仟零佰零拾零元零角零分￥5000元”，该收据上加盖有乐居公司财务专用章。2016年10月11日，王光磊与新威龙公司就威龙中心城（即威龙尚品）5号楼1单元5层502户房屋签订房源保留协议一份，约定：出卖人郑州新威龙置业有限公司（以下简称甲方）买受人王光磊（以下简称乙方）该房屋买卖协议约定的建筑面积为82.82m2；该房屋按建筑面积计算，其房屋单价为每平方米人民币8198.24元，总金额为678730元；买受人于签订房屋买卖协议当天付款为总房款的20.14％，计人民币壹拾叁万陆仟柒佰叁拾整元，剩余房款（比例以银行政策为准）于2016年12月31日前办理银行按揭，具体时间以甲方通知为准等内容。王光磊在该协议买受人处签字捺指印，新威龙公司在该协议出卖人处加盖有公章。该协议签订时，新威龙公司尚未取得威龙尚品5号楼的商品房预售许可证。2017年6月，新威龙公司取得涉案楼号的商品房预售许可证。当时因限购政策出台，根据最新规定，购房应支付总房款30％的首付款。王光磊称其无力支付30％的首付款，不愿按新威龙公司所讲的方案解决限购问题，故双方未再签订正式的房屋买卖合同。双方为此酿成纠纷，王光磊诉至原审法院，请求处理。另查，庭审中乐居公司称其为新威龙公司就威龙尚品提供过电商服务，但并非在王光磊提供的收据出具时间内，也并非涉案的楼号，且收据上的印章不清晰，无法做比对，当时的章已被销毁，其财务部门并没有出过收据只会出具发票，也不可能盖财务专用章。一审法院认为，本案中，王光磊与新威龙公司就房屋的位置、面积、价款、支付方式等已经作出约定，且王光磊已按约定支付首付款，具备商品房买卖合同的构成要件，双方之间已形成商品房买卖合同关系，因双方签订房源保留协议时新威龙公司并未取得威龙尚品小区5号楼的预售许可证，王光磊无法办理银行按揭贷款手续，至新威龙公司取得5号楼的预售许可证时，因国家限购政策的出台造成首付款的支付比例与房源保留协议中约定的首付款支付比例有所提升，王光磊因无力按照最新限购政策支付购房首付款，导致双方没有签订正式的商品房买卖合同，合同无法继续履行，应予解除，故王光磊要求新威龙公司退还购房款136730元，原审法院予以支持。造成双方的商品房买卖合同无法继续履行，究其原因并非王光磊与新威龙公司的原因所造成，王光磊要求新威龙公司支付利息，原审法院不予支持。根据王光磊提交的证据及新威龙公司的陈述，可以认定王光磊于2016年10月1日支付至新密市祥和房地产开发有限公司账户内的5000元服务费，系王光磊按照新威龙公司要求的支付方式而支付，新威龙公司已收到该款项，故其应当予以返还。乐居公司称未对涉案房屋提供过居间服务，但其就5000元服务费向王光磊出具了加盖有财务专用章的收据，并在庭审中认可曾与新威龙公司进行过合作，故乐居公司应与新威龙公司共同返还该5000元服务费。双方并未对房款的退还进行协商，故对新威龙公司关于王光磊诉请已过诉讼时效的辩称，原审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条之规定，判决如下：一、被告郑州新威龙置业有限公司应于判决生效之日起十日内返还原告王光磊购房款136730元；二、被告郑州新威龙置业有限公司、郑州乐居广告有限公司应于判决生效之日起十日内返还原告王光磊服务费5000元；三、驳回原告王光磊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3754元，减半收取1877元，由被告郑州新威龙置业有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审审理的争议焦点是：一、王光磊主张新威龙公司支付购房款利息有法律依据。二、王光磊主张的5000元服务费，乐居公司应否承担共同返还责任。王光磊与新威龙公司双方签订房源保留协议时，新威龙公司并未取得威龙尚品小区5号楼的预售许可证，此时新威龙公司并没有收取王光磊购房款的合法依据；且至新威龙公司取得5号楼的预售许可证时，因国家限购政策的出台导致双方没有签订正式的商品房买卖合同，合同无法继续履行。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，即使因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同不能继续履行的，新威龙公司仍应当退还王光磊购房款本金及利息，何况本案新威龙公司存在未取得商品房预售许可证就与王光磊签订具备商品房买卖合同的构成要件的合同并收取购房款的行为。参照上述规定，根据本案实际情况，王光磊要求新威龙公司支付购房款本金的利息，具有事实和法律依据，本院予以支持。王光磊的购房款在2016年10月支付，王光磊上诉主张自2017年1月1日起至实际退还购房款期间，按照同期银行贷款利率支付利息，本院予以支持。关于王光磊主张的5000元服务费，乐居公司应否承担共同返还责任，一审中，王光磊提交了内容为“兹收到王光磊交来服务费人民币伍仟零佰零拾零元零角零分￥5000元”，加盖有乐居公司财务专用章的收据，乐居公司陈述其财务专用章曾更换，不能确定该财务专用章的真实性，又称没有实际收到该5000元，而认为不应当承担责任，乐居公司的上诉理由证据不足，不能推翻加盖公司财务专用章的收据，本院不予采纳。乐居公司与新威龙公司之间若存在有关服务费的收取、分配等争议，可另行解决。综上所述，王光磊的上诉请求成立，本院予以支持；乐居公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初7125号民事判决第二项，即“被告郑州新威龙置业有限公司、郑州乐居广告有限公司应于判决生效之日起十日内返还原告王光磊服务费5000元”；二、撤销河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初7125号民事判决第三项，即“驳回原告王光磊的其他诉讼请求”；三、变更河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初7125号民事判决第一项为，郑州新威龙置业有限公司应于判决生效之日起十日内返还王光磊购房款136730元及利息（以136730元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率自2017年1月1日起计算到2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率从2019年8月20日计算到实际支付之日止）；四、驳回王光磊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3754元，减半收取1877元，由被告郑州新威龙置业有限公司负担。二审案件受理费472元，郑州新威龙置业有限公司负担422元，由乐居公司负担50元。本判决为终审判决。审判员  王燕燕二〇二〇年十一月二十六日书记员  李唯丽