江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初4239号原告：南京新城创锦房地产有限公司，统一社会信用代码91320113MA1MBNCE2C，住所地南京市栖霞区仙林大道**。法定代表人：郑福权，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王荟，女，该公司法务。委托诉讼代理人：张潇，男，该公司法务。被告：汪仁元，男，1973年9月18日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：沈雨朦，江苏永衡昭辉律师事务所律师。原告南京新城创锦房地产有限公司（以下简称新城公司）与被告汪仁元商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用小额程序，公开开庭进行了审理。原告新城公司委托诉讼代理人王荟、张潇，被告汪仁元及其委托诉讼代理人沈雨朦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新城公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期付款违约金18270元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告就位于栖霞区房屋签订《璞樾苑商品房预售合同》及补充协议，约定该商品房的总价款为10200949元，付款方式为首付加组合贷款方式。按照双方合同约定，被告汪仁元应于2018年8月28日支付房款4200000元，但实际付款时间为2018年9月17日，逾期21天，逾期金额1740000元，根据合同补充协议第七条约定：买受人若未按期付款，须向出卖人支付按逾期未付款额的日万分之五计算的违约金，被告应自2018年8月29日起承担逾期违约金18270元。被告行为严重损害原告权益，特提起诉讼，请求保护原告合法权益。被告汪仁元辩称，被告未违约，原、被告签订合同后，被告依约履行合同义务，按期支付首付款5100949元后，向被告合作的贷款银行提交了完备贷款申请资料，甚至为了使贷款银行尽快下款，被告多支付了90万元的首付款。贷款银行于2018年9月17日下款，系因原告未及时办理预售合同鉴证及银行贷款额度不够所致，与被告无关。综上，被告不构成违约，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年7月29日，原告新城公司作为预售人（甲方）、被告汪仁元作为预购人（乙方）签订《璞樾苑》商品房预售合同（以下简称“预售合同”）1份，约定：甲方预售给乙方的商品房位于栖霞区马群街道某某苑X幢X单元XXX室（含-2、-1、1、2层），该商品房规划用途为一般住宅，层高2.9米，土地用途为城镇住宅用地、商服用地、商务办公用地，该商品房的建筑面积256.67平方米，其中套内建筑面积228.52平方米，共有共用分摊建筑面积28.15平方米，乙方应于2018年7月22日前向甲方支付定金100000元，乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为39743.44元/平方米，总价合计10200949元。第五条付款方式、时间、迟延付款的责任约定，一、乙方应按分期付款方式和时间向甲方支付合同价款：第一期应于2018年7月29日前支付5100949元，预购商品房办理商业性贷款5100000元，按本款约定，乙方应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方应当付款的日期。贷款银行按约发放贷款的，乙方实际向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方实际付款的日期。乙方采取按揭付款方式付款的，签署本合同的当日完成按揭手续的办理并提供完备的资料。二、乙方迟延支付合同价款的，应按照逾期未付款总额的日万分之五计算向甲方支付迟延期间的赔偿金，赔偿违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后15日仍未支付到期价款的，甲方有权解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，甲方应在解除本合同30日内，将已收价款扣除乙方应当赔偿的金额后退还乙方。第六条房屋交付时间、条件和迟延交付的责任约定，一、甲方应于2019年9月30日前向乙方交付该商品房。三、甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款的万分之1/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。四、甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后60日仍未交付的，乙方有权解除本合同，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起60天内退还已付房款，并按乙方已付房款的1%向乙方支付违约金。原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”）第四条合同价款和付款方式第（二）款按揭贷款约定，如买受人以按揭贷款（包括个人住房商业性贷款）支付部分房款，则买受人同意遵守以下约定：（1）买受人应在签署本合同之前向贷款机构确认贷款申请的可行性，并须在本合同签署之日起三日内向贷款银行提交真实、准确、完备的贷款申请资料，且及时办理相关公证、抵押手续，费用由买受人承担。若因买受人拒绝、延迟、虚假提供或未完备提供购房贷款资料等导致买受人无法按期支付相应房价款的，买受人须在约定的付款期限内自行向出卖人付清本拟通过贷款支付的房款，否则按照买受人逾期付款的约定处理。……（2）买受人确认并同意，即使出卖人作为开发商协助乙方办理贷款手续，但出卖人就贷款机构最终审批结果对买受人不做任何保证性承诺。买受人向银行申请按揭贷款，本身是与银行建立借贷法律关系，客观上受政府主管机关或贷款机构政策调整的影响而存在银行同意或不同意发放贷款两种可能性，若银行（或公积金审批机构）批准的按揭贷款金额少于买受人申请的金额或银行（或公积金审批机构）拒绝对买受人贷款，买受人自行解决且应在合同约定的时间内付清应付款项，由此导致买受人无法在约定期限内付清全部房款的，按照买受人逾期付款的约定处理。若因国家按揭贷款政策发生变化（包括但不限于贷款额度减少，不能贷款，贷款利率调整，贷款银行要求买受人增加首付款比例等）而导致贷款资格发生变化时，由此造成的问题由买受人自行解决且买受人无权以此为由单方解除本合同，且合同中约定的付款时间不变。（3）买受人在签署本合同当日除须足额支付出卖人要求的首付款外，且无论付款方式如何均须在签署本合同后三十个自然日（公历日）内结清余款；首付款、分期款或尾款的付款期限均为不变期限，不因银行（或公积金）贷款、合同备案等所有其他第三方原因而改变，但另有约定的除外。预售合同及补充协议签订后，被告汪仁元于2018年7月22日支付定金100000元，于2018年7月29日支付首付款5900949元，于2018年9月17日通过办理商业贷款方式支付余款4200000元。2018年11月5日，原告向被告开具购房款的增值税发票。2019年12月28日，原告另支付补差款4769元。另查明，原告新城公司曾于2018年8月29日向被告汪仁元寄送《逾期付款催款律师函》，载明：“合同约定商品房总价款为10200949元，现您仅支付购房款6000949元，按约定您应在2018年8月28日前支付余款，但您未按约定支付，虽经多次催告至今您仍有余款4200000元未付，根据合同约定，未在签约之日起30日内履行付款义务的，您应当按日向新城公司支付未付款总额万分之五的违约金，……，现特函告您，请您尽快到新城公司付清购房余款，否则新城公司将按照合同约定通过法律手段追究您的法律责任，包括但不限于要求您承担违约金、赔偿金或新城公司行使合同解除权。”该函件通过EMS邮寄至被告在补充协议中的联系地址，且于2018年8月30日由非巢智能柜代收。审理中，被告汪仁元提交其与广发银行贷款经理江某的通话录音，及被告配偶与原告销售人员的微信聊天记录，通话录音中，江某明确承认银行没有及时下款是因为没有额度，且广发银行系原告指定的贷款银行，被告也及时将办理贷款的资料提交给原告销售人员，故被告已依约履行付款义务，银行迟延发放贷款的责任不应由被告承担。微信聊天记录显示：2018年7月23日11:36，新城璞樾钟山裴某微信告知被告配偶办理银行按揭贷款事宜，并发送专门办理贷款的郑经理的联系方式，称郑经理衔接所有银行，11:51，被告配偶微信添加郑经理为好友后，向其咨询办理贷款事宜。2018年8月8日9:08，被告配偶将父子证明通过拍照方式发送给郑经理，询问原件是否需要快递给银行，并告知裴某电话告知因购房合同未鉴证，估计要过段时间才能办好，鉴证过后才能审批贷款，9:41，郑经理微信告知被告配偶，将父子证明原件邮寄至广发银行江某收，并称合同未备案可以先审批。2018年8月30日，裴某微信联系被告配偶，告知已帮忙催促银行，也请被告催促银行贷款经理尽快放款，并询问目前贷款进行到哪个环节。被告认为，以上证据能够证实被告办理的商业贷款迟延放款，系因原告未及时办理预售合同的鉴证，及广发银行贷款额度不足所致。经质证，原告对以上证据真实性不予认可，认为依据证据规则应由录音证据相对方江某到庭作证，否则其在录音中的证言不应予采信；微信聊天记录中郑经理和裴某均身份不明，不能认定系代表原告与被告沟通贷款事宜，且即便微信属实，原告向被告介绍了办理贷款的银行，但原告并不能决定被告在哪家银行办理贷款，且被告办理按揭贷款，银行是否审批通过及具体的金额，原告均不做任何保证。即便被告不采取按揭贷款方式，也应依约支付房款。以上事实，有原告新城公司提交的预售合同、补充协议、付款明细、逾期付款催款律师函及邮寄凭证，被告汪仁元提交的通话录音、微信聊天记录及本院庭审笔录在卷作证，本院对此予以确认。本院认为，本案的争议焦点为被告汪仁元对按揭贷款的迟延发放应否承担违约责任。根据预售合同第五条第一款约定，乙方应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方应当付款的日期，贷款银行按约发放贷款的，乙方实际向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方实际付款的日期，乙方采取按揭付款方式付款的，签署本合同的当日完成按揭手续的办理并提供完备的资料。由此可见，预售合同并未对贷款的发放时间进行约定。而补充协议第四条第二款第三项约定买受人在签署本合同当日除须足额支付出卖人要求的首付款外，且无论付款方式如何均须在签署本合同后三十个自然日（公历日）内结清余款，首付款、分期款或尾款的付款期限均为不变期限，不因银行（或公积金）贷款、合同备案等所有其他第三方原因而改变，但另有约定的除外。本案中，被告是以首付款加银行按揭贷款的方式购买案涉房屋，被告在依约支付首付款后，根据贷款银行要求提交了贷款申请资料，其后的付款行为由银行代为履行，银行根据其内部审批程序来决定贷款的发放时间，并非由买卖双方控制，如无论是否存在银行（或公积金）贷款、合同备案等所有其他第三方原因，均要求被告在约定的期限内结清余款，否则就由其承担违约责任，对被告显然不公平，原告作为提供格式合同的一方，该格式条款明显加重对方责任，应认定无效，故原告据此条款主张被告承担延期付款的违约金，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，判决如下：驳回原告南京新城创锦房地产开发有限公司对被告汪仁元的诉讼请求。案件受理费257元，减半收取129元，由原告南京新城创锦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  朱 睿二〇二〇年十一月二日法官助理  王国庆书 记 员  卜 艳