湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘07民再83号二审上诉人(一审原告)：常德市美丽房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区穿紫河街道长胜桥社区武陵大道**（紫云天商务大厦**）。法定代表人：文柯，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：江南，该公司员工。委托诉讼代理人：华桃初，湖南宏声律师事务所律师。二审被上诉人（一审被告）：高大任，男，1964年9月30日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：聂景茂，常德市鼎城区蓝天法律服务所法律工作者。二审被上诉人（一审被告）：刘子健，男，1973年3月12日出生，汉族，居民，住湖南省长沙市天心区。现羁押于湖南省娄底市冷水江看守所。委托诉讼代理人：陈熠，湖南云天律师事务所律师。二审被上诉人（一审第三人）：陈文军，男，1963年8月14日出生，汉族，居民，住湖南省常德市。二审上诉人常德市美丽房地产开发有限公司(以下简称美丽公司)因与二审被上诉人高大任、刘子健、陈文军恢复原状纠纷一案，本院于2014年1月7日作出(2013)常民三终字第69号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2019年10月29日作出（2019）湘07民监21号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。二审上诉人美丽公司的委托诉讼代理人江南、华桃初，二审被上诉人高大任的委托诉讼代理人聂景茂，二审被上诉人刘子健的委托诉讼代理人陈熠，二审被上诉人陈文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美丽公司申诉请求：撤销本院（2013）常民三终字第69号民事判决，重新审理。事实和理由：㈠一审、二审判决均存在认定事实不清，缺乏证据证明，认定事实的主要证据系伪造。1.刘子健提供的《商品房买卖合同》存在严重问题，应为无效合同。主要问题有，合同首部和尾部的委托代理人前后不一致，首页是邓元友、尾页签字的是聂秋云，没有任何委托手续。合同中未标注房屋的单价。合同加盖的常德市美景房地产开发有限公司（以下简称美景公司）印章系作废印章。合同签订的时间是2010年8月27日，而合同所涉房产在2009年3月已抵押给中国农业发展银行张家界市分业营业部（以下简称张家界农发行），合同所涉房产买卖时是否取得抵押人和抵押权人同意，没有证据证明。2.刘子健购房款的票据存在造假。开票人高满华的身份不清楚；整套收据的印章均系作废印章；钱款由谁收取不明，没有银行流水和明细，美景公司未收到该笔款项。3.美景公司名下的房产，在2009年3月28日抵押给了张家界农发行，且产权清晰。㈡一审、二审法院适用法律严重错误。本案的案由是恢复原状，是侵权之诉，而一审、二审围绕确权之诉的争议来进行。争议的房产产权清晰，并未实际履行过户手续，在本案审理前也未经法院审理确认所有权转移。㈢一审、二审存在枉法裁判行为。本案应为恢复原状纠纷，一审、二审作为确认之诉来审理，擅自改变了案件性质，超出了本案的诉讼请求。高大任辩称：㈠刘子健举证抗辩与原美景公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，证据确凿，理由充分。㈡高大任经营使用诉争房屋，未对美丽公司构成侵权。㈢美丽公司违反《中华人民共和国公司法》规定，内部经营管理欠规范，涉及多起民商诉讼案件，损害国家和债权人利益。㈣美丽公司放弃正当的撤销之诉和确权之诉，先向高大任等人提起侵权之诉，实属滥用诉权，刻意转嫁公司经营负担和危机。㈤高大任与美丽公司、刘子健、陈文军恢复原状纠纷一案，本应在六个月内向人民法院申请再审救济，而美丽公司放弃正规救济途径，不断向有关领导机构申诉，企图通过外部干预达到胜诉目的。刘子健辩称：㈠涉案房屋应当确认归刘子健合法所有。根据本案一审、二审及再审过程中刘子健所出示的相关证据（商品房买卖合同、银行付款流水及美景公司开具的财务收据及刘子健代为偿还美景公司抵押贷款等）足以证实，涉案房屋已于2010年8月27日被刘子健全额出资购买，属于刘子健的合法财产。㈡涉案房屋已经由美景公司交付给刘子健实际使用和管理多年。刘子健购买上述房屋后，美景公司将钥匙全部交给了刘子健。刘子健包括本案的房屋总共购买有7000多平方米，已转移登记的有5000多平方米，没办转移登记的总共是2000多平方米（包括本案的房屋），没办转移登记是因为张家界新大绿农林开发有限公司（以下简称新大绿公司）在张家界办理了贷款1470万元的抵押，而抵押登记尚未注销。另，2010年9月份，刘子健将其中的一套房屋出租给美景公司和2013年将本案的房屋出租给了高大任、孙兰等事实，也证明自购房至今的十年时间内，案涉房屋一直由刘子健占有、使用、收益。㈢刘子健代美景公司偿还新大绿公司在张家界农发行的贷款本息，符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定。根据上述理由，涉案房屋应依法确认属于刘子健合法所有财产。㈣刘子健将涉案房屋出租给高大任是合法的。基于本案一审、二审法院在确认刘子健和高大任于2012年3月签订的合同是否存在侵权的前提条件是首先应认定刘子健与美景公司签订的买卖合同是否合法有效。根据相关证据资料及法律规定，应确认案涉房屋是刘子健的合法财产；2012年3月份，刘子健在房屋产权没有任何争议的情况下出租给高大任是合法有效的。㈤本案启动申诉再审的程序不符合法律规定。本案一审、二审判决证据充分、程序合法、适用法律正确，请求驳回美丽公司的申诉请求，维持一、二审判决。陈文军未发表答辩意见。美丽公司向一审法院起诉请求：1.高大任向美丽公司支付截止到起诉时止的房屋占有使用费327670元；2.高大任立即腾房，并将租赁物恢复原状。一审法院认定事实：2010年8月27日，美丽公司与刘子健签订《商品房买卖合同》（该合同上加盖了原美景公司的售房合同专用章），美丽公司将其所有的产权证号为常房权证武字第0×**的常德市柳叶湖开发区美景花园2-06栋104、105、108、204、205、208、304、305、308号房屋（上述房屋已于2009年3月抵押给张家界农发行）卖给刘子健，并约定上述房屋在解除抵押登记后一周内办理权属登记。合同签订后，刘子健向美丽公司支付了全部购房款，美丽公司将上述房屋交付给刘子健使用。2012年3月3日，刘子健与高大任签订租赁期限为10年的《房屋租赁合同》，将其购买的上述房屋出租给高大任使用，高大任将承租房屋装修经营酒店。陈文军（美丽公司股东）以“上述房屋尚未交付给刘子健，刘子健无权处置”为由，以美丽公司的名义多次向高大任催要房屋使用费，并以断电断水等手段相威胁。2013年1月21日，陈文军以美丽公司的名义强迫高大任与其签订《房屋租赁合同》（该合同加盖了原美景公司的老公章），将上述房屋出租给高大任使用，高大任无奈又再次给付租金176000元。后美丽公司认为高大任擅自占有使用上述房屋，遂诉至原审法院，要求高大任支付占有使用费327670元，并立即腾房，恢复房屋原状。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。该条法律系针对抵押财产转让合同的管理性规定，并非效力强制性规定。因此，美丽公司与刘子健签订的《商品房买卖合同》合法有效。刘子健与美丽公司签订《商品房买卖合同》后，给付了全部购房款，美丽公司已将房屋交付刘子健使用，刘子健自此取得了该房屋所有权，其虽未办理过户登记，只是不能对抗善意第三人，但并不影响刘子健对该房屋享有所有权。因此，刘子健有权将该房屋对外出租。美丽公司对本案争议房屋已不具有所有权，故对美丽公司要求高大任支付房屋占有使用费，并立即腾房，恢复原状的诉讼请求，不予支持。遂判决：驳回常德市美丽房地产开发有限公司要求高大任支付房屋占有使用费327670元，并立即腾房，恢复房屋原状的诉讼请求。本案案件受理费6500元，由美丽公司承担。一审判决后，美丽公司不服，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，采信证据不当；美丽公司与刘子健未签订《商品房买卖合同》，刘子健向法院提交的《商品房买卖合同》系虚假无效合同；本案所涉房屋产权登记在美丽公司名下，原审法院判决刘子健对涉案房屋享有所有权明显错误；高大任强行占有、装修、使用美丽公司房屋，其不是本案的善意第三人。请求二审法院查明事实，依法改判。本院原二审认定事实：美丽公司原名为常德市美景房地产开发有限公司；2013年7月4日，由美景公司提出变更登记申请，经常德市工商行政管理局审查后，于2013年7月10日变更登记为现名称；该公司股东为黄玲和陈文军。新大绿公司于2007年1月18日成立；2009年3月26日，该公司与张家界农发行签订《固定资产借款合同》一份，向张家界农发行贷款14700000元，原美景公司用2471.29平方米(其中包含涉案房屋)的房产为其提供了担保抵押。2010年4月27日，新大绿公司将股东黄玲、陈文军、罗振跃变更为刘子健和陈文军；2010年6月12日，其股东又由刘子健和陈文军变更为刘子健个人独资。从2009年4月至2013年10月，刘子健代新大绿公司向张家界农发行累计偿还贷款4328303.32元。2013年9月25日，张家界农发行致函本院称：“贵院受理的美丽公司与高大任、刘子健、陈文军恢复原状纠纷一案、因诉争标的物(即原常德市美景房地产开发有限公司出售给刘子健的商品房)系我行抵押物，由原常德市美景房地产开发有限公司于2009年3月2日，为新大绿公司向我行贷款提供抵押担保。鉴于刘子健实际已控股的新大绿公司，一直在按约履行与我行签订《贷款合同》的还款义务，因此，我行对2010年8月27日刘子健与原常德市美景房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是认可同意的，该买卖行为未损害我行实际利益，符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定”。本院查明的其他事实与原审法院认定事实无异，对原审法院查明的事实和证据本院予以确认。本院原二审认为，2010年8月27日，美丽公司在与刘子健签订的《商品房买卖合同》文本上加盖有该公司售房合同专用章，并由其工作人员聂秋云签名。合同签订后，刘子健及时向美丽公司付清了全部购房款，美丽公司已将房屋交付给刘子健使用，该合同内容明确具体，双方所约定的权利义务已全面履行，应认定合法有效。美丽公司对涉案房屋自此不再享有所有权。涉案房屋虽原被美丽公司为新大绿公司向银行贷款设置抵押，但刘子健作为该抵押物的受让人，在买受涉案房屋前就已代借款人向抵押权人偿还借款，通过行使涤除权使抵押权归于消灭，其与抵押人美丽公司的房屋买卖行为得到了抵押权人的认可，证实刘子健与抵押人的房屋买卖行为，未损害抵押权人的合法权益，不违反法律和行政法规的强制性规定。刘子健通过合法买卖而取得涉案房屋所有权，符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定。刘子健将购买取得的房屋出租给高大任使用，属依法正当行使所有权；高大任系本案善意第三人，其与刘子健签订《房屋租赁合同》后，对租赁房屋进行装修经营酒店，属依法正常行使用益物权，并未侵占美丽公司的房屋。刘子健与高大任的合法租赁关系应受法律保护，他人无权干涉。陈文军系美丽公司的股东，不能以美丽公司名义对该公司早已出售的涉案房屋再主张任何权利。美丽公司未提交合法有效证据佐证其权利和实体主张，其上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。本院原二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6500元，由美丽公司负担。再审审理期间，美丽公司提交了如下证据：证据1.司法鉴定意见书（再审庭审中声明本材料不作为证据提交）。证据2.工商营业执照，拟证明美丽公司现在的名称是“常德市美丽房地产开发有限公司”。证据3.涉案房屋所有权证，拟证明涉案房屋归美丽公司所有。证据4.新大绿公司登记基本情况表，拟证明刘子健自2009年至2013年受让该公司股份，成为股东及法定代表人。证据5.四份股权转让协议，拟证明刘子健在2010年收购新大绿公司其他股东的股份达3000万。证据6.新大绿公司建筑照片四张，拟证明新大绿公司是实体公司，不是空壳公司。证据7.张家界市永定区人民法院（2019）湘0802民初3725号民事判决书、张家界市中级人民法院（2020）湘08民终36号民事判决书，拟共同证明刘子健未支付案涉房屋的购房款。证据4-7，均证明刘子健为新大绿公司偿还的贷款与本案的购房款无关。美丽公司庭后补充提交了如下证据：证据8.常德市委政法委协调会议纪要，拟证明2011年8月3日，明确刘子健是“美景四月天”项目的实际投资人。证据9.《开发房地产（美景四月天）项目合同书》，拟证明刘子健占美景四月天97%的股份。证据10.刘子健再审中提交银行流水单共9笔，共计3540万元，分别为：（1）刘子健转陈文军个人账户1200万元；（2）刘子健转入美丽公司4306××××0228账户300万元；（3）刘子健转入美丽公司18-5××××4601账户2040万元。拟证明刘子健与陈文军有1200万的个人往来，2040万是打入刘子健实际控制的美景四月天的账户。证据11.建筑安装承包合同，拟证明现在四月天项目的位置就是这个合同载明的位置；“景江新城”项目就是“美景四月天”项目的前期名称。支付担保协议中的担保方是刘子健，说明四月天项目的资金是归刘子健支付的。证据12.农业银行业务回单，拟证明美景公司景江新城项目部的账户是18-5********，刘子健打入该账户的2040万是刘子健自己用的，与美丽公司无关。证据13.刘子健资产清查表，刘子健已办证的房产有39套，总面积为5385.83平方米，拟证明刘子健支付的300万元不足以购买其办证的房产，且无法将其定位到购买的哪一套房。证据14、《贷款结清证明》原件，拟证明新大绿公司的贷款已经还清；证据15、《不动产授权登记书》复印件，拟证明张家界农发行委托人员解除抵押登记；证据16、《房屋他项权证》复印件，拟证明他项权证已经全部撤销了；证据17、《常德市不动产登记中心档案信息查询证明》原件，证明案涉房屋的抵押已经全部解除，美丽公司与刘子健就新大绿公司贷款担保关系消灭，涉案房屋与新大绿公司、刘子健没有法律上的关系了。刘子健在本案中以新大绿公司的贷款担保为名提出的抗辩没有实际意义，抗辩理由不存在。对美丽公司提交的证据，高大任、刘子健、陈文军均进行了质证，发表了质证意见（其中陈文军对8-17份证据未发表质证意见）。本院认证如下：对证据2.工商营业执照，刘子健与高大任均没有异议，本院予以确认。证据3.涉案房屋所有权证，对其真实性、合法性予以确认，但只能证明涉案房屋登记在美丽公司名下。证据4.新大绿公司登记基本情况表，刘子健与高大任均没有异议，本院予以确认。证据5.四份股权转让协议，因没有原件，且刘子健与高大任不认可，对该四份证据的真实性不予确认。对证据6.新大绿公司建筑照片四张，因刘子健予以认可，本院对其真实性予以确认。证据7.张家界市永定区人民法院（2019）湘0802民初3725号民事判决、张家界市中级人民法院（2020）湘08民终36号民事判决，对其真实性、合法性予以确认。对美丽公司提交证据4-7拟证明共同证明刘子健未支付案涉房屋购房款的目的，本院不予采信。对证据8-13，因与本案无关，对其证明目的不予采信。对证据14-17，该四份证据的真实性刘子健与高大任均认可，故能认定新大绿公司的贷款已经清偿，涉案房产已经解除抵押。但不能直接排除刘子健与涉案房产的关系，不能达到美丽公司的证明目的。美丽公司申请本院调取的农业银行账户18-5********的回单和常德市委政法委协调会原件，因该两份证据与本案待证事实无关，本院不予调取。刘子健提交了下列证据：证据1.建设银行转账凭条，拟证明刘子健付款给陈文军500万的卡号为3000********的银行卡是属于刘子健的。证据2.刘子健个人活期明细账查询表，拟证明自2009年11月30日至2010年1月13日期间，刘子健通过银行九次向美景公司汇款3540万元。对于美丽公司提交的四份股权转让协议，刘子健还有其他的银行流水，待整理提取出来。证据3.新大绿公司与美丽公司的款项往来明细表，拟证明新大绿公司贷款的1470万元到账后就分几次全部转给美丽公司实际使用，说明实际贷款人是美丽公司。证据4.张家界农发行1470万元贷款还本明细表、收回贷款7份凭证以及银行贷款本息结清证明，拟证明新大绿公司的1900多万的贷款本息已经由刘子健全部还清。证据5.刘子健出具的欠条，拟证明刘子健已全额付清购房款，仅剩144万元税款未交。对刘子健提交的证据，美丽公司、高大任与陈文军均进行了质证，发表了质证意见。本院认证如下：证据1.建设银行转账凭条，对其真实性予以认定，证明2009年12月5日刘子健付款给陈文军500万的卡号为3000********的银行卡是属于刘子健的。证据2.刘子健个人活期明细账查询表，刘子健提交了原件核对，对其真实性予以认定。证据3.新大绿公司与美丽公司的款项往来明细表，该表系刘子健制作，无其他人签名，不予确认。证据4.张家界农发行1470万元贷款还本明细表、收回贷款7份凭证以及银行贷款本息结清证明，虽未提交原件，但因美丽公司提交了新大绿公司清偿1470万元贷款本息的证据，本院对新大绿公司清偿1470万元本息的事实予以认定。证据5.刘子健出具的欠条，系刘子健书写，因美丽公司不认可，无其他证据证实，该证据本院不予认定。高大任、陈文军再审中未提交证据。再审查明，新大绿公司的贷款已经清偿完毕，涉案房产已经解除抵押。对本院原二审认定的事实予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点为：1.美丽公司与刘子健关于涉案房屋的买卖合同是否有效；2.刘子健与高大任的租赁合同是否有效。一、美丽公司与刘子健签订的关于涉案房屋的买卖合同有效。美丽公司2010年8月27日与刘子健签订的《商品房买卖合同》文本上加盖有该公司售房合同专用章，有其工作人员聂秋云签名，对该合同的真实性应予认定，证明双方存在涉案房屋买卖合同的合意。涉案房屋虽于2009年3月被美丽公司为新大绿公司向张家界农发行贷款1470万元设定抵押，但刘子健在买受涉案房屋前就已代借款人向抵押权人偿还部分贷款，刘子健又于2010年6月取得新大绿公司的全部股权，在取得新大绿公司股权后刘子健仍继续偿还涉案贷款。且在2010年8月26日，美丽公司向刘子健出具了收到涉案房屋购房款的收据，收据加盖有该公司财务专用章。刘子健与美丽公司签订涉案房屋买卖合同是在其取得新大绿公司全部股权期间。以上情况综合说明刘子健购买涉案房屋支付了相应的款项。美丽公司再审提出的刘子健购房款的票据存在造假的理由无充分的证据支持，本院不予采信。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。2013年9月25日，涉案房屋的抵押权人张家界农发行发函认可了刘子健与美丽公司关于涉案房屋买卖行为，证实刘子健与美丽公司的房屋买卖行为未损害抵押权人张家界农发行的合法权益，刘子健与美丽公司涉案房屋的买卖合同并不违反法律法规之规定。美丽公司已将涉案房屋交付给刘子健，刘子健也将涉案房屋交付高大任租赁使用。故应认定美丽公司与刘子健关于涉案房屋的买卖合同合法有效。美丽公司再审所提的刘子健提供的《商品房买卖合同》存在严重问题、应为无效合同的观点不能成立，本院不予支持。二、刘子健与高大任关于涉案房屋的租赁合同合法有效。刘子健与高大任签订了租赁合同，刘子健将涉案房屋交付给高大任经营使用，高大任支付了相应的租金。虽然涉案房屋尚未登记在刘子健名下，但鉴于美丽公司与刘子健关于涉案房屋买卖合同有效，刘子健支付了购房款，应认定刘子健对涉案房屋有权出租。本案虽是侵权之诉，但因高大任租赁涉案房屋是来自于刘子健，故原一、二审对高大任是否属有权占有进行分析论证并无不当。美丽公司再审提出的“一审、二审法院适用法律严重错误。本案的案由是恢复原状，是侵权之诉，而一审、二审围绕确权之诉的争议来进行”的观点，本院不予支持。高大任从刘子健处租赁了涉案房屋并支付了相应的租金，占有涉案房屋属有权占有，美丽公司要求高大任支付房屋占有使用费32670元、立即腾房并恢复原状的诉讼请求没有依据，本院不予支持。综上所述，美丽公司的再审请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持本院(2013)常民三终字第69号民事判决。本判决为终审判决。审判长  文国银审判员  李 雪审判员  金春明二〇二〇年十一月十日法官助理王星书记员谭桃丽附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。