四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3510号 上诉人（原审原告）：赵珊，女，汉族，生于1993年10月18日，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：宋茂林，男，汉族，生于1988年6月14日，住四川省阆中市，系赵珊之夫。 被上诉人（原审被告）：南充宏凌置业有限公司，住所地四川省阆中市滨江路东北段**。 法定代表人：杨波，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郑涛，四川源正律师事务所律师。 上诉人赵珊因与被上诉人南充宏凌置业有限公司（以下简称宏凌置业）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2020）川1381民初2558号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵珊上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判被上诉人按照日万分之三（合同约定违约金为日万分之五）承担自2018年10月1日至2020年7月29日的违约金合计84755.69元，2020年7月29日起至被上诉人交付房屋之日止的违约金按照每日127.07元标准另行计算，并按季支付。2、复核一审诉讼费用，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用、评估费用及其他费用。事实和理由：一审认定事实严重错误，适用法律不正确。被上诉人提出“违约金过高”的主张，应承担举证责任，而被上诉人没有提交合同约定违约金过高的证据。本人购买房屋用途为商业服务，房屋交付后将作为酒店使用，被上诉人在广告宣传中有明确说明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，被上诉人销售广告和宣传资料应当视为合同的一部分。一审法院将违约金判定为日万分之一没有事实依据，也远低于本人实际损失。上诉人的损失不能简单以租金或利息来衡量，逾期交房，上诉人支付的购房资金不能及时产生效益，必然遭受资金被占用等损失，合同约定的违约金日万分之五换算成月利率为1.5%，未超过民间借贷解释规定的利率上限，没有达到过高的程度。双方签订的合同系当事人真实意思表示，合法有效，被上诉人提供的格式合同文本，其明知逾期交房应承担违约责任，反而提出违约金过高，有违诚信。 被上诉人宏凌置业答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。上诉人上诉的核心问题是违约金标准，迟延交房给上诉人造成的损失应参照租金标准。违约金为日万分之一是高于租金标准的，上诉人也没有提供证据证明其损失超过了一审确定的违约金标准。 赵珊向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除赵珊与宏凌置业之间签订的合同编号为【2018002754】的商品房买卖合同；2、判令宏凌置业返还赵珊购房款以及费用共计442,090元；3、判令宏凌置业支付购房款资金损失61,008.42元；4、判令宏凌置业承担本案诉讼费用。诉讼中，赵珊变更诉讼请求为：1、判令宏凌置业按照合同第十九条第（一）款第1项第（2）目中的条款支付房价款423598元自2018年10月1日至2020年7月28日的违约金141,270元；2、判令宏凌置业承担本案诉讼费用；3、判令宏凌置业提供书面的延迟交房通知书并明确再次交房时间；4、判令宏凌置业按照合同第十九条第（一）款第1项第（2）目中的条款支付房价款423598元自2020年7月29日至实际交房之日止的违约金。 一审经审理查明，2018年2月27日，赵珊作为买受人与宏凌置业作为出卖人签订了《商品房买卖合同》一份（合同编号：2018002754），合同主要内容为：1、出卖人以国有出让方式取得位于四川省南充市阆中市××小区××幢地块的国有土地使用权；2、商品房基本情况：该商品房为预售许可证2017002号下第Ｂ6幢4层4-8号，预测面积66.57平方米，套内建筑面积48.91平方米；3、该商品房总价款423598元；4、该商品房交付给买受人时符合该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书；5、出卖人在2018年9月30日前向买受人交付该商品房；6、除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。同日，赵珊与宏凌置业还签订了《商品房买卖合同补充协议》，该协议约定了出卖人可以延期并不承担延迟交房的责任，包括：遭遇不可抗力或自然灾害，规划设计、文物、环保、市政等政府部门根据规定采取某项行政措施，遇重大技术问题而导致开发建设周期延长的，非出卖人引起的公用市政配套、电力等方面原因延期而影响正常使用或工程验收滞后的，该协议同时还约定了房屋交付标准为按照精装房交付。2018年2月20日，赵珊向宏凌置业缴纳了房款定金3万元，2018年2月26日，赵珊向宏凌置业缴纳了维修基金1548元，契税16944元，房款353598元，2018年2月27日，赵珊补交房款4万元。赵珊共计缴纳房款423598元。 一审认为，赵珊与宏凌置业在自愿、平等的基础上签订商品房买卖合同以及商品房买卖合同补充协议，该合同、协议成立并生效，双方成立商品房销售合同关系，该合同、协议对双方均具有约束力。宏凌置业对延迟交房的事实无异议，双方主要争议焦点即为违约金计算标准以及计算时间。第一，宏凌置业主张应考虑其与建设方顺达公司发生矛盾的实际情况，一审认为双方已在补充协议中约定出卖人可以据实延期且不承担延迟交房责任的情形，其中并不包括宏凌置业所主张的情形，故对宏凌置业该项主张不予支持。第二，关于宏凌置业主张应扣除疫情期间天数的问题。一审认为，虽然双方在补充协议中约定出卖人可以据实延期且不承担延迟交房责任的情形中，包括了不可抗力的情形，但出现不可抗力的情形发生在宏凌置业应交付房屋的时间之后，且交房时间以及疫情影响时间间隔长达一年多的时间，因此属于宏凌置业违约交房事实持续存在，故不能以此免除宏凌置业的违约责任，不能扣除疫情期间天数。第三，关于宏凌置业主张降低违约金计算标准的问题。双方在商品房买卖合同中约定逾期交房出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，考虑赵珊购买房屋为住房以及赵珊未提供证据证明其因延迟交房而所受损失（包括预期利益），一审酌定出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。宏凌置业应于2018年9月30日交付房屋，应从2018年10月1日起按照已付房款423,598元的万分之一（即42.36元）计算至宏凌置业交付房屋之日止，即宏凌置业应支付2018年10月1日至2020年7月28日期间的违约金42.36×667=28253.98元，宏凌置业还应从2020年7月29日继续按照每日42.36元的标准计算至交付之日止。赵珊要求宏凌置业书面确认交房时间，一审认为交房时间属于不可控时间，宏凌置业也无法确认交房时间，而宏凌置业应按约定承担延迟交房责任的违约金以弥补赵珊损失，故对赵珊该项主张，一审不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决如下：一、南充宏凌置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内支付赵珊逾期交房的违约金28,253.98元；2020年7月29日起至南充宏凌置业有限公司交付房屋之日止的违约金按照每日42.36元的标准另行计算；二、驳回赵珊其他诉讼请求。若债务人未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4,415元，由南充宏凌置业有限公司负担500元，赵珊负担3,915元。 二审中，上诉人赵珊提交两组证据（复印件）：证据1、宣传广告，系上诉人拍摄的被上诉人楼盘广告宣传画面；证据2、2018年度全国星级饭店统计报告，系上诉人截屏打印的文化和旅游部2018、2019年度全国星级饭店统计报告。欲证明2018年、2019年度四川地区酒店入住率和夜间租金分别为59.96%、326.79元和58.47%、341.88元，租金标准是300多元一天。 被上诉人宏凌置业质证认为：1、对上诉人提供的证据1真实性无异议，但与证明目的没有关系，反映的是招商开办酒店。2、对证据2全国星级饭店的统计报告真实性关联性不认可。上诉人圈定的内容体现的是客房房价，与上诉人的租金损失没有关联性。 被上诉人宏凌置业提交一份银行转账交易记录（复印件），证明2020年9月2日其向上诉人转账支付了一审判决确定的2020年7月29日前的逾期交房违约金28253.98元。 上诉人认可收到被上诉人支付的28253.98元，但认为一审判决逾期交房违约金标准偏低。 因上诉人认可收到被上诉人2020年9月2日支付28253.98元，本院对该事实予以确认。本院对其他证据的认证意见，将结合案件相关事实和其他证据在处理意见中综合阐述。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 二审另查明，宏凌置业于2020年9月2日向赵珊支付逾期交房违约金28253.98元。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 关于逾期交房违约金的标准问题。我国合同法规定的违约金以损失填补功能为主，当合同约定的违约金标准或计算方法高于实际损失或低于实际损失的，可以请求调整违约金，是否调整违约金以及如何调整违约金标准或计算方法应当以守约方遭受的实际损失为据。本案中，双方签订的商品房买卖合同约定的逾期交房违约金按照上诉人已支付的全部房价款每日万分之五计算违约金。被上诉人在一审中提出案涉合同约定的违约金过高，高出上诉人因被上诉人逾期交房遭受的实际损失，对于被上诉人逾期交房导致的实际损失，上诉人负有举证义务。上诉人在一审中未举证证明其实际损失（包括预期利益），其在二审中提交了被上诉人楼盘广告宣传画面和文化和旅游部2018、2019年度全国星级饭店统计报告，欲证明所购房屋用于酒店经营，根据四川20**、2019年度酒店入住率及租金标准测算，一审确定的逾期交房违约金标准偏低。对此，本院认为，被上诉人对其开发的案涉楼盘宣传图片的真实性予以认可，“宏凌·山水城”项目系商住项目，宣传图片上中扶·燕溪堂酒店系宏凌置业自持物业，而途家·斯维登度假公寓系招商项目，采用业主与投资方合作经营模式，业主可自主选择是否加入途家·斯维登度假公寓，目前途家·斯维登度假公寓尚未营运，该度假公寓的经营定位是民宿、商务酒店、星级还是非星级酒店尚不能确定，赵珊亦未与途家·斯维登度假公寓投资方达成合作协议，因此上诉人主张按照全国星级酒店入住率及租金标准测算收益，进而确定违约金标准，本院不予支持。综合考量上诉人购房用途、同地段租金标准及本地司法实践，本院对一审确定的逾期交房违约金按照上诉人已付购房款总额的日万分之一计算的标准，予以确认和维持。本院对上诉人的上诉请求不予支持。被上诉人在一审判决后已向上诉人支付的逾期交房违约金28253.98元应予扣减。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省阆中市人民法院（2020）川1381民初2558号民事判决第二项，即驳回赵珊的其他诉讼请求； 二、变更四川省阆中市人民法院（2020）川1381民初2558号民事判决第一项为：南充宏凌置业有限公司按照每日42.36元的标准向赵珊支付2020年7月29日至南充宏凌置业有限公司交付房屋之日止的逾期交房违约金。 如债务人未在本院指定期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费959元，由赵珊负担800元，南充宏凌置业有限公司负担159元。二审案件受理费1918元，由赵珊负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 严钲棚 二〇二〇年十一月二十日 书记员 杨雅文