陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕08民终3651号上诉人（原审被告）：张德平，男，汉族，1984年10月20日出生，住定边县定边镇。委托诉讼代理人：王艳霞，陕西三边律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈发亮，男，汉族，1959年12月21日出生，住定边县定边镇。被上诉人（原审原告）：曹喜聪，男，汉族，1964年3月20日出生，住定边县定边镇。被上诉人（原审原告）：胡德武，男，汉族，1960年11月3日出生，住定边县定边镇。被上诉人（原审原告）：高怀夫，男，汉族，1976年2月23日出生，住定边县定边镇。被上诉人（原审原告）：魏久明，男，汉族，1969年1月16日出生，住定边县定边镇。被上诉人（原审原告）：崔生明，男，汉族，1977年11月6日出生，住定边县定边镇。被上诉人（原审原告）：党巧云，女，汉族，1976年9月5日出生，住宁夏盐池县花马池镇。被上诉人（原审原告）：曹亚清，男，汉族，1975年7月20日出生，住定边县定边镇。被上诉人（原审原告）：高宏智，男，汉族，1977年9月20日出生，住定边县定边镇。被上诉人（原审原告）：齐彩霞，女，汉族，1976年6月2日出生，住定边县定边镇。以上十被上诉人的委托诉讼代理人：龙丽娜，陕西金赞律师事务所律师。上诉人张德平因与被上诉人沈发亮、曹喜聪、胡德武、高怀夫、魏久明、崔生明、党巧云、曹亚清、高宏智、齐彩霞房屋租赁合同纠纷一案，不服定边县人民法院（2019）陕0825民初7600号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张德平的上诉请求：1、撤销一审判决的第一项，改判继续履行《房屋租赁合同》或者解除合同判决十被上诉人承担违约责任并赔偿上诉人装修投入的48万余元人民币。2、由十被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由:上诉人之所以没有在催收房屋租赁费的合理期限内缴纳房屋租赁费，是因为十被上诉人出租的房屋一直没有达到“适租”的状态。2017年5月28日被上诉人将所涉房屋出租给上诉人，因涉案房屋系商业用房，经询问被上诉人均承诺房屋经消防验收合格，基于对十被上诉人的信任，上诉人投入48万元装修了房屋，之后用于商业经营，可定边消防部门查验后给上诉人出具了《限期整改通知书》，明确指出房屋消防设备瘫痪（消防设施未供水），不能投入使用。上诉人要求整改，十被上诉人均未整改，上诉人只能低价将三楼整体出租。根据合同法的规定，被上诉人作为出租人负有修缮、确保房屋“适租”的义务，租赁房屋的消防系统不合格，上诉人只能行使先履行抗辩权，要求上诉人进行整改。综上，一审认定上诉人未履行付款义务属于违约系错误认定。被上诉人交付的租赁房屋无法达到使用条件，是被上诉人违约在先，上诉人不存在违约，请求二审法院支持上诉请求，依法改判。沈发亮、曹喜聪、胡德武、高怀夫、魏久明、崔生明、党巧云、曹亚清、高宏智、齐彩霞答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。沈发亮、曹喜聪、胡德武、高怀夫、魏久明、崔生明、党巧云、曹亚清、高宏智、齐彩霞向一审法院起诉请求：1、判决解除沈发亮等人和张德平签订的《房屋租赁合同》，判令张德平在合同解除后将房屋交付给沈发亮等人。2、张德平给沈发亮等人支付从2019年5月29日起到合同解除之日的房屋租赁费和房屋交付之前的占用费，每日租赁费和占用费均按照1150.7元计算；3、判令张德平给沈发亮等人支付违约金，违约金按照张德应付租赁费的30%计算；4、本案的诉讼费由张德平负担。一审法院认定事实，2017年3月23日，沈发亮、曹喜聪、胡德武、高怀夫、魏久明、崔生明、党巧云、曹亚清、高宏智、齐彩霞与张德平签订《房屋租赁合同》，合同约定，张德平承租沈发亮等人位于定边县西环路荣盛花园小区东大门北侧三层合计2500平方米楼房从事商业经营；租赁期限为10年，从2017年5月28日至2027年５月28日止；租赁费每年420000元，于每年5月底由张德平一次性予以支付；为方便租赁费用的交纳，张德平可向沈发亮等十人其中一个人支付，由沈发亮等人自行分配各自应得的租赁费。合同同时约定，沈发亮等人应保证给张德平出租的楼房无任何权属争议或质量问题；保证出租的楼房水、电、天然气线路管道接入；保证出租的楼房始终具备适租状态（包括暖气管道、消防设施等附属条件）；负责开通天然气，40型锅炉开口费及上户费由沈发亮等人承担。合同还约定，如有一方违约，除需向守约方支付违约金500000元，仍需向守约方赔偿一切经济损失。合同签订后，沈发亮等人按约将楼房交由张德平管理使用，期间张德平将租赁费支付至2018年5月28日。此后因张德平未按约支付租赁费，沈发亮等人于2019年5月16日诉至法院，定边县人民法院于2019年８月1日作出（2019）陕0825民初3938号民事判决书，判决由张德平支付沈发亮等十人2018年5月29日至2019年5月28日的房屋租赁费420000元及违约金126000元。该判决书生效后，沈发亮等人已向法院申请强制执行。2019年9月1日，沈发亮等人向张德平发出催收租赁费通知书，限张德平在收到通知后一个月内支付2019年5月29日至2020年5月28日的租赁费。但截止本案第二次开庭时，张德平仍未支付。庭审中，沈发亮等人认可张德平垫付天然气开口费15000元。另查明，张德平租赁沈发亮等人的楼房共三层，每层六个摊位；2019年12月初，张德平将一楼两个摊位转租给邹瑞用于经营天猫电器，约定租期为3年。2019年12月，张德平将一楼一个摊位转租给张万红用于经营套装门，约定租期为2年。2018年6月，张德平将二楼两个摊位转租给乔孔用于经营雷仕照明，约定租期为1年。2019年6月，张德平将二楼半个摊位转租给高晓锐用于经营西门子开关插座，约定租期为１年。2019年9月，张德平将二楼半个摊位转租给张文彩用于经营三雄极光照明，约定租期为1年。2019年10月，张德平将二楼两个摊位转租给高世亮用于经营佛山照明灯饰，约定租期为2年。2019年12月，张德平将二楼一个摊位转租给杜广斌用于经营飞利浦灯饰，约定租期为1年。2019年7月，张德平将三楼四个半摊位转租给杭利飞用于经营儿童舞蹈培训机构，约定租期为6年。张德平与所有租户均签订了房屋租赁合同，约定租赁费一年一付。一审法院认为，本案中，张德平拖欠沈发亮等人房屋租赁费，经法院判决后，张德平仍未完全履行判决书确定的给付义务，在经沈发亮等人催告后，还继续拖欠房屋租赁费。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。故沈发亮等人诉请解除与张德平签订的《房屋租赁合同》，符合法律规定，依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故沈发亮等人诉请张德平按每日1150.7元支付从2019年5月29日起至双方解除合同之日止的房屋租赁费，以及按每日1150.7元支付从双方解除合同之日起至张德平实际交还房屋之日止的房屋占用费，于法有据，依法予以支持。沈发亮等人主张的违约金，系因张德平拖欠租赁费的违约行为所致，因在沈发亮等十人上次诉讼时，法院已对张德平拖欠租赁费的违约行为作出给付违约金的判决并且已生效，故在本案中不予支持。张德平辩称其不同意解除合同，同时主张如解除合同沈发亮等人要承担张德平部分装修损失，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。……”本案合同解除是因张德平违约所致，故对张德平的该项主张，依法不予支持。张德平还辩称因疫情原因，沈发亮等人应减免部分房租，因张德平租赁沈发亮等人的房屋大多已转租他人，且张德平已向他人收取了房租，故其该项主张，无事实依据，法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第二百二十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决：一、从判决生效之日起解除沈发亮、曹喜聪、胡德武、高怀夫、魏久明、崔生明、党巧云、曹亚清、高宏智、齐彩霞与张德平于2017年3月23日签订的《房屋租赁合同》，由张德平向沈发亮等人腾还所租房屋。二、由张德平按每日1150.7元支付沈发亮、曹喜聪、胡德武、高怀夫、魏久明、崔生明、党巧云、曹亚清、高宏智、齐彩霞房屋租赁费（从2019年5月29日起计算至合同解除之日止，给付时应减去张德平垫付的天然气开口费15000元）。三、由张德平按每日1150.7元支付沈发亮、曹喜聪、胡德武、高怀夫、魏久明、崔生明、党巧云、曹亚清、高宏智、齐彩霞房屋占用费（从合同解除之日起计算至腾还房屋之日止）。以上二、三项于判决生效之日起十日内付清。四、驳回沈发亮、曹喜聪、胡德武、高怀夫、魏久明、崔生明、党巧云、曹亚清、高宏智、齐彩霞的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由张德平负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，故本院对一审查明的事实予以认定。二审另查明，被上诉人沈发亮等人于2020年6月22日开始收取二楼房屋的租金。上诉人张德平于2020年8月21日向被上诉人腾交了二楼的房屋。本院认为，本案争议的焦点双方签订的租赁合同是否解除以及合同解除后装修损失的处理问题。本案中，上诉人张德平与被上诉人沈发亮等十人签订了房屋租赁合同，双方形成了租赁合同关系，上诉人张德平作为承租人应按照合同约定支付租赁费。在履行合同过程中，上诉人张德平拖欠房屋租赁费双方形成纠纷，经法院判决后，上诉人张德平仍不能完全履行判决书确定的给付租金义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同，故一审法院判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合法律规定，依法应予维持。上诉人张德平所持被上诉人交付的房屋未达到“适租”状态，因其提供证据不足，依法予以驳回。关于上诉人的装修损失问题，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。……”本案租赁合同的解除是因上诉人违约所致，故对其该项主张，依法不予支持。综上，上诉人张德平的上诉请求不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8500元，由上诉人张德平负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩燕妮审 判 员 杜波云审 判 员 杨文智二〇二〇年十一月二十六日法官助理 张 旭书 记 员 刘雅婷