江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1081民初3895号原告：扬州中星资产经营管理有限公司，住所地在仪征市真州镇真州东路**1。法定代表人:周良平,总经理。委托诉讼代理人：陈爱宏，江苏千正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李倩，江苏千正律师事务所律师。被告:江苏江南水汇酒店管理有限公司,,住所地在仪征市真州镇真州东路**五洲国际怡人金街内**商铺法定代表人：余芬，执行董事。被告：余进，男，1982年11月6日生，汉族，住仪征市。两被告共同委托诉讼代理人：周继兵，仪征市扬子法律服务所法律工作者。原告扬州中星资产经营管理有限公司（以下简称：“中星公司”）与被告江苏江南水汇酒店管理有限公司（以下简称“江南水汇”）、余进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告扬州中星资产经营管理有限公司及其委托诉讼代理人李倩，被告江苏江南水汇酒店管理有限公司、余进的共同委托诉讼代理人周继兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中星公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即支付原告2019年3月8日起暂计算至2020年12月7日的租金157773元；2、请求判令两被告立即支付违约金4万元；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年7月14日，原、被告就坐落在仪征市真州东路22号五洲国际怡人金街B201-1、B202号商铺租赁事宜签订了一份《五洲国际怡人金街项目商铺租赁合同》和《五洲国际怡人金街项目商铺管理合同》，约定月租金22539元。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用。但从2019年3月8日开始，被告就一直拖欠租金。为此，原告方曾多次催缴，要求其结清拖欠的费用，但被告对此一直置之不理，多次沟通后，被告仍一直拒付租金。综上，为维护原告的合法权益，现向你院提出诉讼，望判如所请。被告江南水汇、余进辩称：1、原告主张租金有误，根据商铺租赁合同的规定，其租金的起算时间，是从2017年10月1日至2018年9月30日，以后每年的期限均按此方法依次类推；2、2019年12月至2020年5月份，这一期间根据国家防控疫情的要求，全部关停，这个是不可抗力的原因，所以疫情防控期间的租金应当全部减免；3、在合同履行过程中，原告违反了合同的约定，缩小了被告实际经营的面积，相关的消防安全以及房屋渗漏、水箱安放等问题未能及时解决导致被告经营受限，尤其是原告在未征得被告同意的情况下在被告经营的大门旁边新增设电梯，影响被告的经营，因此，违约的是原告，而不是被告，所以被告主张的违约金没有法律依据；5、对原告提出的关于2020年12月的租金，按照合同约定不在本次年度收缴的范围内，目前进行诉讼没有事实和法律依据，请求法庭驳回。本院经审理认定事实如下：2017年7月14日，原告（作为甲方）与被告余进（作为乙方）签订《五洲国际怡人金街项目商铺租赁合同》一份，合同约定：甲方将仪征市真州东路22号五洲国际怡人金街B栋B201-1、B202出租给乙方，合同约定租赁期限10年，自2017年10月1日至2027年9月30日。前五年每月租金22539元，前三年每年免交8个月租金，租金交付方式以一个季度为一个交付期，应在每季度提前15日缴纳本季度租金。若乙方拖欠或未补足履约保证金、租金等各项费用中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠或未补足金额按每日千分之三计收违约金，且甲方有权采取停电、停水或采取其他措施中止乙方租赁区域营业。乙方应当是在租赁区域所在地设立的具备法人或经营负责人资格的经营主体。否则，乙方应于本合同签订后30日内在租赁区域所在地设立具备法人或经营负责人资格的经营主体，该主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方对该主体履行本合同承担连带保证责任。以上事实，有原、被告当庭一致陈述以及原告提供的商铺租赁合同等予以证实，本院予以确认。本案的争议焦点是：原告要求被告支付租金157773元及违约金4万元有无事实和法律依据？针对上述争议焦点，原告提供：1、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、商品房销售许可证，证明：被告所租商铺的所有人是中体地产仪征有限公司；2、委托经营管理协议，证明：原告是受中体地产仪征公司的委托对怡人金街的商铺进行经营管理；3、与被告签订的商铺租赁合同，证明：原、被告之间系合同关系及相关租金的收取标准；4、两张催交通知照片，证明：原告已于2019年11月27日对租金进行了催交，但到目前为止被告并未履行相应的给付义务，已构成违约。经质证，两被告对原告提供的建设工程施工许可证、建设用地规划许可证以及附图、商品房销售许可证、委托经营管理协议予以认可；但是委托经营管理协议书反映了中体地产仪征有限公司委托了原告对怡人城市花园进行管理、商业策划以及商业销售代理，因此向本案被告主张相关费用的应当是中体地产仪征市有限公司，原告作为代理人不能以自己的名义向被告主张权利；对原告提供的营业执照、催交通知函、照片、商铺租赁合同真实性予以认可，但是对关联性不予认可，因为原告仅仅是中体地产仪征公司的代理人而并不是涉案房屋所有权人，所以签署合同只能以中体地产仪征公司的名义签订，而不能以原告的名义来签订。针对上述争议焦点，被告提供：1、公安消防处罚决定三份，证明：原告所提供的房屋不符合消防规定，造成被告被罚款9万元的事实；2、扬州市公安消防支队建设消防审核意见书，证明：涉案的消防工程在2018年3月28日才通过，租金的收取时间应当以消防通过的时间为准；3、回复函三份，证明：在经营过程中，被告因为原告违约行为导致了经营受限，向原告发出了回复函，要求对被告反映的问题予以解决，但是原告一直未能解决；4、照片10份，证明：回函中需要解决的水箱漏水、因渗漏导致电箱、电路设施损坏瘫痪，消防通道和相关改造部分占用面积以及开设电梯的事实；5、广告业务清单一份，证明：在合同履行中被告制作了广告牌，但是因原告的原因该广告牌无法安装使用产生的损失51550元。经质证，原告对被告提供的公安消防处罚决定、扬州市公安消防支队的审核意见书、罚单的真实性没有异议，但是对关联性有意见，被告被处罚因为装修工程未经消防设施审核擅自施工才导致的，并不是原告的原因；对回复函的真实性没有意义，但是与本案没有关联性，原告确实收到复函，但是对复函内容持异议，以上种种损失都是由被告自己的原因导致的，与我方无关；对于照片不予认可，该照片并不能显示在何时何地所拍摄的，不能反映事情的真实情况；对广告业务清单不予认可，原告从没有要求被告制作广告牌。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告与被告余进签订《五洲国际怡人金街项目商铺租赁合同》一份，根据该合同2-4约定：被告余进应当是在租赁区域所在地设立的具备法人或经营负责人资格的经营主体，否则，被告余进应于本合同签订后30日内在租赁区域所在地设立具备法人或经营负责人资格的经营主体，该主体设立完成即自动代替被告余进成为本合同的承租人，被告余进对该主体履行本合同承担连带保证责任。结合原、被告双方所举证据及两被告当庭一致陈述，目前实际使用涉案房屋的系被告江南水汇，被告余进系被告江南水汇总负责人，按照合同约定，被告江南水汇即为涉案租赁合同的承租人，被告余进对被告江南水汇履行本合同承担连带保证责任。两被告未能按照合同约定按时足额给付租金，原告要求两被告连带给付租金的诉求，本院予以支持。关于租金数额，原告主张被告江南水汇所欠租金数额为157773元（2019年3月8日至2020年12月7日），被告主张因新冠××疫情，江南水汇停业一段时间，请求对租金进行减免。本院考虑被告江南水汇因新冠××疫情停业的实际情况，酌情对2020年3月8日至2020年4月7日的租金22539元进行减免后，支持原告租金135234元（2019年3月8日至2020年12月7日）。原告主张被告逾期支付租金，应承担违约金4万元，被告主张违约金约定明显过高，主张调整为应缴租金部分的同期利息。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。被告逾期交付租金，客观上造成了原告资金占用期间的损失，本院酌情调整被告应支付的违约金数额为所欠租金的利息，暂计算至起诉之日止的数额为4839.7元（见附件），起诉之日后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告江苏江南水汇酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日给付原告房屋租金135234元，违约金4839.7元，并承担自2020年9月9日起至实际给付之日止的利息（以135234元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告余进对上述款项承担连带给付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4255元，依法减半收取2127.5元，由原告自行负担582.5元，被告江苏江南水汇酒店管理有限公司负担1545元；此款原告已向本院缴纳，由被告江苏江南水汇酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员 刘 洁二〇二〇年十一月二十日书记员 徐铭晨附件：利息计算清单1、2019年3月8日-2019年6月7日应缴租金22539元；自2019年2月21日计算至2020年9月8日的利息为1511.9元（以22539元为本金，自2019年2月21日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；以22539元为本金，自2019年8月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年9月8日止）。2、2019年6月8日-2019年9月7日应缴租金22539元；自2019年5月24日计算至2020年9月8日的利息为1261.3元（以22539元为本金，自2019年5月24日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；以22539元为本金，自2019年8月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年9月8日止）。3、2019年9月8日-2019年12月7日应缴租金22539元；自2019年8月23日计算至2020年9月8日的利息为1016.5元（以22539元为本金，自2019年8月23日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年9月8日止）。4、2019年12月8日-2020年3月7日应缴租金22539元；自2019年11月23日计算至2020年9月8日的利息为753.5元（以22539元为本金，自2019年11月23日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年9月8日止）。5、2020年6月8日-2020年9月7日应缴租金22539元；自2020年5月24日计算至2020年9月8日的利息为257.9元（以22539元为本金，自2020年5月24日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年9月8日止）。6、2020年9月8日-2020年12月7日应缴租金22539元；自2020年8月23日计算至2020年9月8日的利息为38.6元（以22539元为本金，自2020年8月23日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年9月8日止）。