青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终2328号上诉人（原审被告反诉原告）：李志睿，男，汉族，1980年6月26日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：高红英、王瑜，青海卫方律师事务所律师。被上诉人（原审原告反诉被告）：何小军，男，汉族，1972年6月22日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：甘爱民，青海君剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告反诉被告）：何文兰，女，汉族，1967年8月6日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：甘爱民，青海君剑律师事务所律师。何小军、何文兰与李志睿房屋租赁合同纠纷一案，何小军、何文兰于2020年4月14日向西宁市城中区人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、李志睿立即返还所租赁房屋；3、支付欠付的房屋租金75000元；4、支付违约金22500元（按照合同约定30%主张）；5、承担本案诉讼费。李志睿提出反诉，请求判令：1、何小军、何文兰退还收取的房屋租金及押金72500元；2、支付垫付的房屋维修费13000元；3、支付违约金22500元；4、承担虚假诉讼产生的误工费、交通费、差旅费共计7500元，以上共计115500元；5、反诉费用由何小军、何文兰承担。西宁市城中区人民法院于2020年8月11日作出（2020）青0103民初1362号民事判决，宣判后，李志睿不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原判认定，2014年7月22日，西宁博泽企业管理服务有限公司（甲方）与西宁泓尚文化传播有限公司（乙方）签订西宁市城南新区新城大道137号园区别墅使用经营合同，约定甲方将坐落于青海省西宁市城南新区新城大道137号鑫润园小区第133、134、135、143、144、145号，建筑面积为2100平方米的别墅，提供给乙方作为经营场所使用，乙方将上述别墅用于办公、商业经营服务。经营使用期限自2014年7月15日起至2021年12月31日止，经营使用期限七年半，合同中明确约定自2014年起每年需要支付的别墅使用费，合同中还对双方的其他权利与义务等内容进行了详细的约定。2017年11月3日，出租人青海泓尚文化传媒有限公司的法定代表人何小军与承租人李志睿签订房屋租赁合同，约定出租人将位于本市城中区总寨镇城南新区新城大道137号133栋建筑面积378平方米的房屋出租给李志睿，租赁期限自2017年12月1日-2021年11月30日，年租金柒万伍仟元整，租金的支付方式为每半年一次，即叁万贰仟伍佰元整，该合同第九条约定押金10000元，承租人在合同生效前交付出租人。双方在该合同中还对合同解除的条件、合同争议的解决方式等内容进行了详细的约定。合同签订后李志睿向何小军支付房屋押金10000元。另查明，青海泓尚文化传媒有限公司注册成立的时间为2012年5月25日，公司的法定代表人为何小军，公司股东为何文兰、何小军。2017年12月5日，青海泓尚文化传媒有限公司在西宁市城中区食品药品和市场监督管理局进行了注销登记。再查明，2020年3月，一审法院受理了青海亿民房地产开发有限公司起诉何小军、何文兰、第三人西宁博泽企业管理咨询服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，要求支付鑫润园小区第133号等房屋的租金，并返还腾退房屋，现该案正在审理当中。原审法院认为，根据本案查明的事实，原青海泓尚文化传媒有限公司与西宁博泽企业管理服务有限公司签订西宁市城南新区新城大道137号园区别墅使用经营合同后，原青海泓尚文化传媒有限公司的法定代表人何小军与李志睿签订了房屋租赁合同，何小军在租赁合同上签字应视为其在履行职务行为。青海泓尚文化传媒有限公司在2017年12月5日注销，对公司的债权股东何小军、何文兰作为受益人符合法律规定。关于何小军、何文兰要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，合同约定承租人不交付或者不按照约定交付租金达壹个月以上，出租人有权解除合同，本案中李志睿自2018年12月1日以后未向出租人支付租金，何小军、何文兰据此解除合同符合法律规定予以支持；关于何小军、何文兰要求李志睿腾退租赁房屋的诉讼请求，虽李志睿在庭审中辩称已将房屋腾退给亿民公司，但其提交的证据不足以证实其主张，且何小军、何文兰对此不予认可，合同解除后李志睿应向何小军、何文兰腾退其租赁的房屋；对李志睿支付的房屋押金10000元，何小军、何文兰愿意退还，予以确认；关于何小军、何文兰要求李志睿支付房屋租金75000元诉讼请求，李志睿自2018年12月1日起未向何小军、何文兰支付租金，应按照合同约定支付房屋租赁费，关于租赁费的数额，合同约定年租金为柒万伍千元，故李志睿应向何小军、何文兰支付租金75000元（2018年12月1日-2019年11月30日）；关于何小军、何文兰要求李志睿支付违约金22500元的诉讼请求，虽合同中对违约责任进行了约定，但何小军、何文兰未提交证据证实其遭受的具体损失，故对其该诉讼请求不予支持。关于李志睿主张西宁博泽企业管理服务有限公司与青海亿民房地产开发有限公司、青海益民物业管理有限公司签订的《物业委托出租管理服务协议》等补充协议已被西宁市中级人民法院依法解除，本案中何小军、何文兰对涉案房屋无权收取租金，故对2018年2月-2018年11月30日已向何小军支付的房屋租金62500元属不当得利应返还的反诉请求，经查明，青海亿民房地产开发有限公司诉何小军、何文兰、第三人西宁博泽企业管理咨询服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案正在审理当中，属另一法律关系不属于本案审理范围，故对李志睿要求何小军、何文兰返还租金的反诉请求不予支持；关于李志睿要求何小军、何文兰支付房屋维修费13000元、支付违约金22500元的反诉请求，李志睿提交的证据不足以证实其主张，不予支持；关于李志睿要求何小军、何文兰承担诉讼产生的误工费、交通费、差旅费7500元反诉请求，其亦未提交证据予以证实，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除2017年11月3日何小军与李志睿签订的《房屋租赁合同》。二、李志睿于本判决发生法律效力后十五日内向何小军、何文兰支付房屋租金75000元。三、李志睿于本判决发生法律效力后十五日内向何小军、何文兰腾退位于本市城南新区新城大道137号133栋房屋。四、何小军、何文兰于本判决发生法律效力后十五日内向李志睿退还房屋押金10000元。五、驳回何小军、何文兰的其他诉讼请求。六、驳回李志睿的反诉请求。案件受理费2236元，何小军、何文兰负担516元，李志睿负担1720元；反诉费1305元，李志睿负担。宣判后，李志睿不服，向本院提起上诉称，原判认定事实错误，适用法律不当，程序违法。事实与理由：西宁市中级人民法院于2018年2月5日作出的（2018）青01民终96号民事判决，解除了青海亿民房地产开发有限公司、青海益民物业管理有限公司与西宁博泽企业管理服务有限公司签订的《物业委托出租管理服务协议》等补充协议，西宁博泽企业管理服务有限公司没有权利对西宁市城南新区新城大道137号园区别墅进行出租，而西宁博泽企业管理服务有限公司与青海泓尚文化传播有限公司签订的西宁市城南新区新城大道137号园区别墅使用经营合同也因生效判决失去效力，上诉人与被上诉人签订的租赁合同也应终止，且上诉人在2018年2月27日收到青海亿民房地产开发有限公司《通知》及附件，将10000元租金交给了该公司，一审法院在没有查明上诉人与被上诉人签订合同是否具有法律效力的前提下判决支付被上诉人租金属认定事实错误。上诉人与被上诉人签订租赁合同双方均以自然人身份签订，一审法院却以被上诉人何小军系原青海泓尚文化传播有限公司的法人为由将何文兰追加为本案原告，而且一审法院未受理上诉人在一审中提出追加青海亿民房地产开发有限公司为本案被告的申请，针对上诉人提出的管辖异议，也未出示仲裁委员会的书面通知，违背事实与法律规定，程序严重违法。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。被上诉人何小军、何文兰则以原判认定事实清楚，判决正确作出答辩。二审经审理查明，原判查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，青海泓尚文化传媒有限公司的法定代表人何小军与李志睿签订了房屋租赁合同，后在该公司于2017年12月5日注销的情况下，青海泓尚文化传媒有限公司的股东何小军、何文兰作为受益人对公司的债权有权主张权利。虽然西宁博泽企业管理服务有限公司与青海亿民房地产开发有限公司、青海益民物业管理有限公司签订的《物业委托出租管理服务协议》等补充协议已被西宁市中级人民法院依法解除，但李志睿作为承租人对西宁市城南新区新城大道137号园区别墅一直占有使用，自2018年12月1日以后未向出租人支付租金，根据双方2017年11月3日签订的租赁合同，李志睿拖欠租金的行为属于违约，一审判决解除双方签订的租赁合同、由李志睿支付租金、腾退房屋并无不当。李志睿以西宁博泽企业管理服务有限公司与青海亿民房地产开发有限公司、青海益民物业管理有限公司签订的《物业委托出租管理服务协议》等补充协议已被西宁市中级人民生效判决依法解除，西宁博泽企业管理服务有限公司没有权利对西宁市城南新区新城大道137号园区别墅进行出租，而西宁博泽企业管理服务有限公司与青海泓尚文化传播有限公司签订西宁市城南新区新城大道137号园区别墅使用经营合同也因生效判决失去效力，上诉人与被上诉人签订的租赁合同也应终止的上诉理由，无法律依据，本院不予采信。一审法院认定事实清楚，判决结果正确，程序并无违法之处，应予维持，上诉人李志睿的上诉理由证据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3541元由上诉人李志睿负担。本判决为终审判决。审判长 张敏娟审判员 林建平审判员 任 宁二○二○年十一月二十日法官助理 刘姗姗书记员 马晓瑞附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。