安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖13民终3949号 上诉人（原审原告）：王作刚，男，1966年4月10日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：马正，安徽皖光大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：古延波，安徽皖光大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：朱士为，男，1968年10月15日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 委托诉讼代理人：罗飞，安徽鑫光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：征军，安徽鑫光律师事务所律师。 上诉人王作刚因与被上诉人朱士为房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院(2020)皖1323民初4930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王作刚上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉请。事实与理由：2011年8月24日,王作刚与朱士为签订《房地 产转让合同》,合同主要内容:“出让方(甲方)朱士为,受让方(乙方)王作刚,甲方将其所有的房屋及土地使用权转让给上诉人王作刚,该房屋的建筑基础为三层,暂建二层,达到正常使用标准。窗户门扇由甲方安装。三楼房屋由王作刚自建。房屋及土地的综合转让价格为每平方米1650元,两层建筑面积约11000平方米,房屋及土地的预算总价款18150000元。 合同签订后,其陆续支付685万元,后因国土资源部门下达了处罚通知,王作刚知晓了朱士为不是案涉土地的使用权人,为维护自己的合法权益，提起诉讼请求法院确认案涉协议无效。该案经一审、二审、重审,最终,终审判决(2019)皖13民终363号认为该案合同包括由土地使用权转让及建设工程两项内容,且认定后期王作刚之子王**通过国土局挂牌拍卖获得土地使用权,并加盖两层,维持了一审判决合同无效裁判结果。案涉《房地产转让合同》被确认无效后,为理清双方的责任,王作刚委托造价评估机构对被上诉人负责施工的一二层楼造价进行评估,经评估机构评估其造价为5384662.33元,朱士为收取款项为685万元,超出工程造价1465337.67元应予返还。一审法院按照原合同价款未约定分项价款为由,认为无法区分是明显错误。案涉合同无效是终审判决所认定,双方均表示无异议;终审法院判决认定原合同包括土地使用权和建设工程两项内容,双方均无异议;土地使用权转让由于违法且朱士为并未取得土地使用权而转让归于无效,该部分确定无疑不应支付任何款项;建设工程施工因朱士为并无开发资质、建设工程施工资质归于无效,应当适用建设工程无效的法律规定及司法解释,完成的工程造价作为计算依据;其提供的评估报告是具有资质单位依法出具,朱士为当庭表示放弃申请重新评估的权利。本案应当按照建设工程施工合同纠纷无效处理,超付工程款应当予以返还，案涉土地经土地管理局挂牌出让,土地归王作刚之子王**取得,且二层之上加盖了两层房屋,显然不能返还原物,故王作刚只需依法对案涉建设工程造价538万元计算价款，朱士为明知并未取得土地使用权、不具备相应资质,而转让土地和建设房产,具有明显过错,应当承担导致合同无效的全部责任。 朱士为答辩称：一、生效的（2019）皖13民终363号判决书确认，案涉的合同不仅包括建设工程，还包括土地使用权的转让合同，因此，本案不能仅以建设工程施工合同纠纷合同无效为由来起诉以及上诉。二、王**已经取得挂牌出让，但这个事实是发生在2015年，案涉合同土地使用权转让和工程建设施工合同是发生在2011年，合同约定的内容对于房屋的造价、土地的出让金，包括后期土地使用权和房屋所有权的税费办理，均由王作刚承担，不能以2015年后期发生的国有土地挂牌来否认原合同义务。三、合同约定的很明确，案涉合同的1、2层包含土地出让金以及整个工程的造价，包括总体框架，1、2层地板砖，粉墙，内外墙粉白（乳胶漆）等，王作刚单方委托作出的工程造价，内容是仅对主体工程进行，并不包括配套附属以及装饰状况。该份造价报告书连最基本的直接费、间接费、规费，税费都不包含，仅仅是一个原材料的成本费用，不能作为工程实际价款的依据。案涉合同无效，双方应当互相返还。请求驳回上诉，维持一审判决。 一审法院认定事实：2010年10月25日，朱士为、案外人李振作为乙方与灵璧县冯庙粮食购销有限公司签订《土地及附属物使用权转让协议》，约定由朱士为、案外人李振购买灵璧县冯庙粮食购销有限公司所有的国有土地权证号为灵国用（1990）字第3002号冯北分站用于房屋开发，朱士为支付转让金3250000元。 2011年8月24日，王作刚与朱士为签订《房地产转让合同》，合同主要内容:“出让方（甲方）朱士为，受让方（乙方）王作刚。一、甲方房屋及土地使用权的基本情况：朱士为将坐落于灵璧县冯庙镇冯庙街原老粮站院内，粮贸路东侧，共二层，房屋结构为整体框架，建筑面积约11000平方米，土地证号为原100557000**；二、房屋的建设标准：建筑质量，按图纸设计要求施工，每层高度为4.6米，房屋使用国标钢、国标材，有资质正规的专业工程队施工，整体框架，整体浇筑。房屋东、西、北三面用地弹门，全玻璃做墙体，内墙柱粉白，外墙柱涂乳胶漆。一、二层地面为地板砖，该房屋的建筑基础为三层，暂建二层，达到正常使用标准。窗户门扇由甲方安装。三楼房屋由乙方自建。三、房屋及土地的四邻界址：甲方转让该房屋的占地面积约为5500平方米，东头南北长50米，西头南北长60米，东西长度100米，折8.28亩。……。四、房屋及土地转让价格：房屋及土地的综合转让价格为每平方米1650元，两层建筑面积约11000平方米，房屋及土地的预算总价款18150000元。房屋交付时，房屋及土地的总价款按实际建筑面积计算。五、房屋及土地转让的付款方式：第一期付款时间：在本合同签订后3日内，乙方交付首房款1000000元。第二期付款时间：一层建筑浇顶时，乙方交付房款1000000元。第三期付款时间：房屋竣工交付给乙方后，在开业三个月内，乙方应付总房款的50%，剩余房款乙方于房屋验收合格后八个月内付清。六、房屋及土地的办证事宜：房屋所有权及土地使用权证书由乙方自行办理，税费由乙方承担，甲方必须提供所有完整资料，配合乙方办理……”。合同第七、八、九、十、十一条对违约责任、合同的变更和转让义务、合同的补充与附件、争议的处理、合同的效力等进行了约定。 合同签订后，王作刚向朱士为支付款项6850000元，案外人张玉民债权转让8000000元，案外人转账3300000元，朱士为施工建设了两层楼房。后，王作刚又在两层基础上加盖两层。 （2018）皖1323民初5112号、（2019）皖13民终363号民事判决确认：2015年3月6日，因没有规划使用证、施工许可证等必要行政许可，灵璧县国土资源局对王作刚之子王**进行了处罚。2015年7月31日，王作刚之子王**通过挂牌方式竞得涉案土地国有建设用地使用权，并于2015年8月14日签订了《国有建设用地使用权出让合同》，该合同未按约定履行完毕，案涉土地使用权人系灵璧县冯庙粮食购销公司。 另，王作刚提供的安徽宝申工程项目管理咨询有限公司宿州分公司出具的皖宝造价[2020]第115号造价鉴定审计报告，对五洲超市（冯庙店）工程基础层至二层结构楼房（只包括基础、柱、梁、板部位），结果为5384662.33元。 一审法院认为，王作刚与朱士为之间的房屋买卖合同关系，经法院一审、二审确定为无效。根据法律规定：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王作刚与朱士为签订《房地产转让合同》，购买的是土地使用权及其上建设的楼房，二者作为一个整体各自价款没有区分开来，王作刚支付合同约定款项时也没有加以区分。现王作刚以单方对楼房一二层评估的价格，对比自己支付价格作为返还证据，没有事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决驳回王作刚的诉讼请求。案件受理费17988元，由王作刚负担。 当事人二审均未能提供新的证据。 经审理查明：一审查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，从本院查明的事实看，双方签订的《房地产转让合同》主要包括如下内容：第一条约定了双方买卖标的物的位置、现状及面积，第二条约定了房屋建筑标准，包括层高、房屋使用钢材、施工工艺、门窗、全玻璃墙体、内墙粉白、外墙乳胶漆，一、二层地板砖等均、第三条就房屋及土地四邻界址进行了约定，第四条约定了房屋及土地转让价款。第五条约定了价款支付方式。第六条约定了房屋及土地办证事宜。还有违约责任、争议的处理等约定。由此可见,上述转让合同至少包含了两项转让标的:1.现状房屋一、二层建筑及装修价值;2.土地使用权价值。上述转让合同标的物确定，价款内容确定，应当视为双方在合同签订时就房屋已建成部分的价值进行了结算和确认。双方在转让前根据自己的商业判断，对房屋已建成部分价值及因此可能产生的商业价值进行了综合安排，确定了合同价款。合同签订后，王作刚支付了价款，朱士为交付了房屋，王作刚亦添附加盖了房屋。双方的房屋转让合同签订于2011年，距今已达近十年，王作刚使用房屋多年，且在此期间房屋亦存在升值因素。现王作刚仅凭单方委托鉴定结论，认为其给付的一、二层房屋价款超过房屋交易时价值，既不符合转让合同约定，也不符合房屋价值现状，有违诚实信用。王作刚以合同无效为由，要求返还其多给付的房屋转让款的上诉意见，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律和判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17988元，由王作刚负担。 本判决为终审判决。 审判长  欧阳顺 审判员  许劲松 审判员  宋 莉 二〇二〇年十一月三十日 法官助理王志 书记员李秋琳 附：本判决适用的法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。