浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初5517号 原告:嘉兴市美好居物业管理有限公司，住所地：浙江省嘉兴市南湖区嘉辉大厦**，统一社会信用代码：913304017996202853。 法定代表人：周勤明，总经理。 委托代理人：单春芳，公司员工。 被告：于月林，男，1964年11月6日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 原告嘉兴市美好居物业管理有限公司因与被告于月林物业服务合同纠纷一案向本院提起诉讼。本院于2020年8月12日受理后，依法由审判员陈前独任审判，于2020年9月28日公开开庭审理了本案。原告委托代理人单春芳和被告于月林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，2017年1月1日，原告与风清云都业主委员会签订了《风清云都服务合同》一份。2020年1月1日原告与风清云都业主委员会续签服务合同，合同约定由原告为该物业的全体业主及物业使用人提供物业服务，合同期限分别为三年、五年，合同签订后，原告已按照合同约定履行了合同义务，但被告却未按照合同约定的标准向原告支付物业服务费用。依据原告与风清云都业委会签订的《风清云都物业服务合同》。被告所有的物业面积为133.77平方米，2017年1月至2019年2月31日物业服务单价1.3元每平方米每月，因此每月物业服务费为173.9元/每平方/每月。2020年1月至2024年12月31日物业服务单价为1.6元/每平方米每月，因此每月物业服务费为214.03元，被告从未支付过该期间物业服务费用，已积欠3年零6个月物业费总计7545元。原告为此曾多次致电，上门催缴，并委托律师发函催收物业费，但被告均未及时予以支付。故原告诉请判令：一、被告支付物业费7545元，支付违约金2455元(以所欠物业费为计算基数，按照每日的标准从2017年1月1日暂计算至2020年6月30日，从2017年1月1日起至被告实际付清物业费之日产生的违约金仍按前述标准计算)；二、本案诉讼费用由被告承担。 被告于月林答辩认为，物业费未缴的直接原因是2017年1月之前上任物业因管理不当造成被告严重损失，物业负有赔偿责任，从原告进入小区之后，被告多次要求物业公司进行整改，但物业公司均不予处理。 针对自己的请求，原告提供了物业服务合同、物业费付款通知单和律师函，证明原告为被告的小区提供物业服务以及原告已多次向被告催收物业费的事实。 被告于月林质证认为，证据的真实性无异议，业委会与原告之间的合同被告系不清楚的。 针对自己的抗辩，被告提供了照片六组，证明被告家里因漏水造成的发霉的情况、消防防火门破损严重、消防设施破旧、消防大门通道常年让汽车停放、如果发生火灾后果严重以及外来的车辆停在小区里面，车位更加紧张、以及被告家卫生间下水管道的情况。 原告质证认为，前期物业造成的损失与原告无关，原告进场后只接到过一次报修电话，且原告已经进行过维修整改；消防设施老旧如果要更换是由维修基金支付的，不是取决于物业公司；照片中的消防门本来就不能作为消防通道使用，消防车进入的话是无法拐弯的；小区里车辆不够停没办法的，车位就这么多固定的，不让外来人员停车也不现实，但以上种种都没有造成被告的损失。 本院认证认为，对原、被告证据的真实性均予以认定。 经审理，本院认定案件事实如下：被告系嘉兴市南湖区风清云都6幢204室（面积133.77平方米）的业主，该小区自2017年1月1日起聘请原告作为物业管理公司。被告在2017年1月1日前家里曾因卫生间（或是厨房）下水管道的问题，家里漏过水。该管道现在一楼大厅公共区域的两个出口呈封住状态，被告要求原告将该两个出口处外接管道通往室外，原告认为该方案涉及公共区域影响其他住户的权利未按照该方案整改，原告已将该管道延伸至室外的管道转弯处的封口敞开，若水满上来可从室外的该敞口排出。自原告进入该小区进行物业管理开始，被告未缴纳过物业费。《嘉兴市南湖区风清云都小区物业服务合同》中约定，2017年1月1日至2019年12月31日期间1-11号褛：1层的物业服务费0.6元/平/月；2-6层1.3元/平/月等内容。收费时间为：业主可选择按年或半年期向物业公司交纳物业服务费用，但超过交纳期以后视为逾期，每逾期一日按欠交总额的3‰标准向原告支付违约金。2020年1月1日至2024年12月31日期间1-11号楼：1层的物业服务费0.6元/平/月；2-6层1.3元/平/月等内容。收费时间为：业主于2020年1月1日起应于每年6月30日前起向物业公司交纳半年度或者当年度的物业费，每逾期一日按欠交总额的3‰标准向原告支付违约金。经计算，被告每年需要交纳的物业费为2086.81元。原告曾于2017年11月份、2018年12月份、2019年10月份及2020年7月份书面向被告催讨过物业费，均未果，遂成讼。另查明，小区的消防通道处停有车辆，消防通道的铁栅栏上原告挂有提示牌“消防通道，禁止停车”。 本院认为，本案系一起物业服务合同纠纷案件。被告认为下水管道排线导致其家里橱柜发霉及地板等问题，就现有证据无法证明是原告的过错或者是由于原告不履行物业合同造成的，被告应承担举证不能的后果，被告据此不支付物业费用没有依据，本院不予采信。被告若认为上任物业因管理不当造成其损失的，可由被告与上任物业公司另行解决，被告认为应由原告进行赔偿没有依据，本院不予采纳。关于消防通道的问题，物业公司没有执法权，仅能对违规停放车辆进行劝导建议，原告已在消防通道处标注“消防通道、禁止停车”，其已尽到提示义务。关于消防设施老旧问题，若需要更新有可能需要动用维修基金，被告不能以此拒付物业费。综上，原告已向被告提供了物业管理服务，被告作为涉讼物业之业主，理应依约向原告缴纳物业管理费用，然被告未履行付款义务，已构成违约，应承担相应的民事责任。被告应当按照物业合同按时交纳物业费，2017年1月1日至2020年6月30日的物业费应为2086.81元×3.5=7303.84元。关于违约金，合同虽约定每日3‰的标准，但该标准过高，本院将其调整至按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率或者中国人民银行同期贷款利率的2倍自逾期之日起来支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零一十三条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告于月林于本判决生效之日起七日内支付原告嘉兴市美好居物业管理有限公司2017年1月1日至2020年6月30日的物业服务费7303.84元及逾期付款违约金（以2086.81元为基数，自2018年1月1日起按照中国人民银行同期同档次贷款利率的2倍计算至2018年12月31日；以4173.62元为基数，自2019年1月1日起按照中国人民银行同期同档次贷款利率的2倍计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率2倍计算至2019年12月31日；以6260.43元为基数，自2020年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率2倍计算至2020年6月30日；以7303.84元为基数，自2020年7月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率2倍计算实际付清之日止）； 二、驳回原告嘉兴市美好居物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由原告嘉兴市美好居物业管理有限公司负担5元，由被告于月林负担20元，于本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  陈前 二〇二〇年十一月三日 书记员  杨菲