苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初3738号 原告：董治刚，男，1975年11月7日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：孙永忠，江苏新开利律师事务所律师。 原告：韦晓茹，女，1975年9月8日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：孙永忠，江苏新开利律师事务所律师。 被告：张以文（曾用名：张妹妹），女，1963年10月6日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：杨金元，江苏名仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王娴，江苏名仁律师事务所律师。 被告：苏州链家房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇珠江南路**天隆大楼**。 法定代表人：冯霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋松成，该公司员工。 原告董治刚、韦晓茹与被告张以文、苏州链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年8月21日、9月13日公开开庭进行了审理。原告董治刚、韦晓茹及其委托诉讼代理人孙永忠，被告张以文的委托诉讼代理人杨金元、王娴，被告链家公司的委托诉讼代理人蒋松成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董治刚、韦晓茹向本院提出诉讼请求：1、判令被告张以文向原告支付违约金32万元；2、判令被告张以文向原告双倍返还定金104000元；3、判令被告链家公司对被告张以文上述责任承担连带赔偿责任并退还原告10000元中介费；4、判令两被告负担本案诉讼费用及原告律师费用10000元。庭审中，两原告将第2项诉讼请求变更为：判令被告张以文向原告返还定金52000元。 事实和理由：2020年1月20日，在被告链家公司的居间撮合下，原告与被告张以文在被告链家公司处签订了《苏州市存量房买卖合同》一份(编号100004992145)。合同约定，被告张以文将其单独所有的新湘苑XX幢XXX室房屋以人民币160万元整的价格出卖给原告，双方共同委托被告链家公司作为合同居间方全权办理房屋的网签、资金托管、过户及交房等相关手续。被告链家公司在合同居间方处盖章，并收取了原告10000元居间代理费。同日，原告向被告张以文交付了定金52000元。按照合同约定，双方最迟应于2020年4月15日办理资金托管手续，并由买受人将房款打入资金托管账户。但在原告的再三催促下，时至今日，因被告张以文的原因导致迟迟无法办理网签资金托管手续。被告链家公司认为被告张以文一直未能提供其丈夫的护照及相关证件，导致其迟迟无法办理网签手续。在合同签订之前，被告链家公司作为居间方，并未告知双方本合同的履行必须由被告张以文提供其丈夫的护照及相关证件。由于本案交易房屋系被告张以文单独所有产权房，且合同上也没有有关该交易需提供出卖方配偶的护照及相关证件等约定内容。作为居间方的链家公司有义务在签订合同之前如实告知双方相关内容，否则合同双方当事人无法对房屋交易作出准确合理的预期判断。在屡次交涉无果的情形下，原告于2020年4月27日依约致函两被告，认为双方所签合同已无法继续履行，合同目的也因两被告的违约无法实现，故从即日起双方所签《苏州市存量房买卖合同》正式解除，原告与被告链家公司的居间服务合同也同时解除，合同解除后所产生的法律后果及责任均由被告张以文及被告链家公司承担连带赔偿责任。原告认为被告张以文应当承担不能履行合同的违约责任，而被告链家公司因其未能提前如实告知双方交易条件存在明显的过错责任，故应当对被告张以文履约不能承担连带赔偿责任。为维护自身合法权益，原告特诉至人民法院，请求依法裁决。 被告张以文辩称：1、本案的纠纷起因是在链家公司，张以文已经移居日本多年，对国内房屋交易不了解，因此委托专业中介被告链家公司。在原、被告签约前，链家公司咨询其公司法务，称双方可以签约，并没有告知还需张以文的日本丈夫提供相关证件原件或到中国签字，所以就匆匆签订了房屋买卖合同而导致后续纠纷，原告也清楚的知道该责任是在被告链家公司。2、实际上，原告在诉状中也提及了签约的过程。原告本人在与张以文协商沟通的时候也是这么说的，而且此前原告从没有向张以文提过索赔，都是向被告链家公司要求索赔。3、签约后，确实因为疫情的影响导致合同无法履行，因为张以文的丈夫无法前来中国，所以属于不可抗力，应作为免责事由。链家公司此后所提出的其他所谓方案，都是属于推卸责任，行不通。综上，请求人民法院驳回原告对被告张以文的诉讼请求。 被告链家公司辩称：1、我方作为被告主体不适格，原告起诉两被告为房屋买卖合同纠纷，但是原告要求我方承担连带责任并且返还中介费应当属于居间合同纠纷，请求法院确认不同案由能否并案处理。2、原告请求的违约金诉讼请求过高，原告与我方自2020年1月20日签约之后，在3月初原告与被告就已经初步确认无法继续履行合同，并且中间间隔时间为疫情期间，此次交易不成功并没有对原告造成实际损失。3、被告的权利义务不对等，根据合同法第424条，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会等服务，被告作为本次交易的居间方，在交易过程中，尽力与买卖双方协商解决交易过程中出现的问题。尽管本交易并未完成，但是原告要求两被告对被告张以文未履行的义务承担连带责任，权利义务明显不对等。4、被告张以文在签约当天已经知晓签约的责任，根据原告提供的语音记录，其已经自认明确在签约当天知晓需要其丈夫的身份材料原件，并不存在没有告知的情况。5、被告张以文未履行相应的义务，我方全程积极参与买卖双方交易的沟通，但张以文在明知需要提供相应的材料前提下没有尽到相应的履行义务，相反还在推诿逃避。经过多次沟通仍不予履行。综上，请求驳回原告对我方的诉讼请求。 本院经审理查明： 张以文与见泽信之于2002年12月登记结婚。见泽信之系日本人。坐落于苏州市的房屋系张以文于2013年12月从案外人处购买，房屋面积为72.54平方米，该房屋的产权证登记为张以文单独所有。留存在苏州市房管局的房屋登记申请书中其他事项一栏载明见泽信之放弃该房屋的产权。 2020年1月20日，张以文（甲方、出卖人）、董治刚、韦晓茹（乙方、买受人）、链家公司（居间方）三方签订《苏州市存量房买卖合同》一份，约定：1、乙方向甲方购买坐落于苏州市姑苏区的房屋，产权登记建筑面积为72.57平米，该房屋为张以文单独所有。该房屋价款为160万元，买受人应于2020年4月15日前一次性付清。2、买受人发生逾期付款的，逾期在10天之内的，应按逾期应付款万分之五的标准向出卖人支付违约金；逾期超过10天后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付房屋价款的20%的违约金。3、买卖双方约定房屋交付日期为房屋所有权转移登记和国有土地使用权变更登记完毕之日起1日内。由于买受人原因，未能按期交付房屋的，买受人按日向出卖人支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金。4、出卖人未能按本合同第七条约定的房屋交付期限将该房屋及其附属物品交付给买受人的，逾期在10日之内的，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金；逾期超过10日的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付房款，并按照本合同第三条约定房屋价款的20%向买受人支付违约金。5、自买受人付清房款之日起15日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任：处于出卖人责任的，逾期在10日之内的，出卖人按日计算向买受人支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过10日后，买受人有权退房。买受人退房的，自买受人退房通知书送达之日起7日内，出卖人将已收价款退还买受人，并按本合同第三条约定房屋价款的20%向买受人支付违约金。6、房屋买卖过程中应当缴纳的有关税费，由买受方承担。7、基于中介方在甲乙双方签约之时已提供行情分析、相关税费说明、网上配对、带客看房、潜在买方配对、价格协调、文本合同拟定、交易流程咨询说明服务，买卖双方按约定应向中介方支付中介费用。8、遭遇不可抗力，且受不可抗力影响的一方在不可抗力发生之日起7日内及时书面告知对方，并在合理时间内提供证明的，免除其因不可抗力而导致本合同全部或部分条款无法履行的相应违约责任。9、为交易手续之便，甲乙双方均同意中介方依本合同约定的内容在苏州市区存量房网上买卖管理系统进行合同备案，无需另行签订网签草签合同。10、附件二第4款载明:……甲乙双方因一方原因导致逾期办理资金托管手续、贷款手续、过户手续、或房屋交付手续的，则违约方按合同第十条约定的违约责任承担违约责任，并承担由此产生的诉讼费和律师费。 同日，张以文（甲方、出卖人）、董治刚、韦晓茹（乙方、买受人）双方签订《补充协议》一份，约定：1、鉴于甲乙双方就坐落于苏州市姑苏区房屋签订了存量房买卖合同，合同约定的成交价为160万元，现经双方友好协商，乙方支付甲方上述房屋交易首期款为70万元，乙方于2020年1月20日前支付给甲方定金52000元，于2020年4月15日前资金托管当日支付给甲方638000元，剩余款项10000元作为交房保证金由乙方保管，待上述物业交接完毕由乙方支付给甲方。2、甲乙双方确定甲方转让上述物业标的价款为存量房买卖合同约定房屋成交价及房屋交易首期款的总和，两者在任何情况下均不可分离，合计230万元。3、本补充协议为履行存量房买卖合同的不可分割的组成部分，系双方的真实意思表示，甲乙双方确认本协议一经签订，即不可撤销。 2020年1月20日，张以文向原告出具《收据》一份，载明房屋出售人张以文收到房屋买受人董治刚的定金共计52000元。 同日，董治刚向链家公司支付居间代理费用10000元。链家公司出具的专用收据下方载明收款人为李闯，商圈经理为袁飞。 2020年3月2日，链家公司门店经理袁飞、经纪人李闯、房屋出卖方张以文、房屋买受人董治刚等各方通过网络视频会议方式就案涉房屋的交易问题进行沟通，主要内容为：1、袁飞：……之前你说的寄的东西从日本一个多月，一月份寄出的，现在还没到是不是？张以文：是的。我先生的原件是不可能寄过来的，不可能邮寄的，它不可能离身的。董治刚：嗯。袁飞：就是不方便邮寄是吧？张以文：对，对，因为当时签合同之前你们应该全部跟我说清楚的，而且都是应该进行审核的，对吧？董治刚：对的，我也觉得。而且就像昨天我跟你说的，签合同当天那个张栋梁还特地打电话咨询了你们公司法务的，需不需要张女士老公的资料或者当面来，他打过电话后，说是不需要了我们才签的合同。袁飞：不是说不需要，这个法务他不可能不专业的呀。董治刚：但是，那他为什么没告诉我们呢？没有告诉我们需要，我们才签的呀。袁飞：他是说，要么是需要原件，要么就是需要人过来，人不过来可以，但是原件一定要带过来。董治刚：但是他没有告诉我，你问他告诉张女士没有呢？我们根本就没有得到这个信息啊，签合同之前。张以文：我这边要我先生的证件，或要他过来，什么的都没跟我说。我真的是不知道，我知道的话，我肯定不会做这个手续，我自己是不可能拿自己开玩笑的，对吧？我干嘛要签这个无效合同呢？我有什么理由要去签这个无效合同呢？董治刚：对的。2、袁飞：因为房产交易存在房东个人所得税的问题，假如说你房子满五年，而且江苏省唯一住房的话，就不需要交个税了，知道吧？你们苏州是不是唯一的房子？张以文：我是唯一的房子，唯一的。当时我都说清楚的。袁飞：如果是唯一的话，就是说，税务局那边要办流程了，它要确定是不是唯一的，假如说你不提供那个原件的话，他就没办法判定你这个家庭在苏州是不是唯一的一套，知道吧？假如不是唯一的，那就还需要交个人所得税。因为客户那边，税费都是客户承担，对不对？张以文：嗯，嗯。袁飞：董先生你理解吗？董治刚：你现在说了我知道，嗯。张以文：董先生，对吗？我们又不是专业的。董治文：对。袁飞：我给你们解释清楚就明白了，对吧？签合同当天是不需要你老公证件的，但我们办交税过户的时候是肯定要提供的。张以文：但你们要我们签的合同，说今后要做的程序里面要我老公的证件的话，你们应该跟我们说清楚啊。袁飞：这个肯定会说的呀。张以文：董先生，你当时听到了么？董治刚：我跟你说袁经理，你们当初肯定没说，而且我觉得奇怪的是，你们当初没有现场打电话给法务那就算了，可能你们没确认，但你们现场时直接给法务打电话的，说不需要。如果当初法务电话里告诉你们是需要，那为什么不当场就告诉我们，对吗？如果你们没打这个电话还情有可原，你们是打过电话，但也没有告诉我们说需要，就是说不需要，然后我们才签的字。这个是我们不可理解的，为什么要隐瞒我们，对不对？张以文：对。袁飞：……我们链家的法务不可能这么不专业的，第二个，我们没必要隐瞒你们……。董治刚：所以我说不可理解啊，因为对我来说，我当初是有点担心的，所以特别叫你们打电话咨询了一下法务，说不需要，然后我们才放心的签了。如果当初说需要，那么你要当面就告诉我们，确实需要她先生提供这个东西，然后那么我们再考量是不是需要继续签合同，或者张以文也会评估一下，她老公过来方不方便，寄原材料过来方不方便，他们也可以评估究竟这个合同要不要签，对吧？那你当初就应该告诉我们的呀，对不对？3、袁飞：董先生，不可能我们为了一个单子，就像你说的那种情况，为了欺瞒啊，就是为了签你这个单子。董治刚：我懂啊，就是你们想象的太简单了，不知道张女士这个情况，提供一个原件对她来说是一个很困难的事情。她不是说了嘛，如果真是这样，她真的不会考虑卖这个房子的，这么麻烦，她干嘛要去卖这个房子呢，对吗？张以文：而且要是我骗了你们签这个合同，我现在连自己要买房子这个事情都进行不下去了，对吧？就在搞这个事情了，哎呦，真的是，我有很多很多的事情。袁飞：我们就是来想办法解决这个问题的，对吧？张以文：对呀，你们合情合理解决就好嘛。袁飞：行的，要不，我再跟他们那边，看看有没有什么其他的办法能解决的，好不好？董治刚：好啊。张以文：我去上海以后就不能办任何手续了，能不能快一点，比如说就是解约的事情呀，要签名的吧？我再问一下，解约的话要不要本人签名？袁飞：解约要的。张以文：所以我去上海了这个事情就不能办了，现在的疫情是上海比这边严重，他们还是一级防控，所以是进不去出不来的事情，还要隔离14天。我女儿要生产的，所以说，你们能尽快和平解决就和平解决嘛。董治刚：是的，所以说你这个事情越拖后面的话，我这边也是要做我的事情的，我有我的打算的。你看现在拖了一个半月多了，如果现在还不赶快解决的话，如果张女士去了上海，那么这个事情拖的要更长，那对我的影响绝对是更大的，我肯定要赶快把这个房子的事情定下来的。袁飞：不会拖你时间，我今天一直在处理，知道吧？董治刚：行啊，你一定要赶在张女士去上海之前。张女士，你具体是什么时候去上海？张以文：我下个星期肯定要走的，现在这个手续在办嘛，下个星期我肯定要过去的，因为过去以后还要隔离14天，才能见我的女儿。董治刚：是的。张以文：所以我现在真的是急的，你们赶快解决吧。我是急的不行，急的不行。你们后期要是我签名，我都不能在场，那这个事情不是还是要拖下去？董治刚：是的。袁飞：张女士这边，你的户口本、结婚证都在这边是吧？张以文：身份证在的，户口本不在。那天去签约，我说我户口本不在。袁飞：都在苏州对吧？张以文：对，户口本在苏州的，有可能是我女婿拿去办什么手续了。……袁飞：反正我再和其它部门沟通沟通，看看有没有其它的办法，好吧？董治刚：行啊，我希望下次就是具体的方案告诉我，不要再浪费大家的时间。张以文：一个呢就是尽快在这个星期当中，因为我去了上海也没办法配合你们做这个事情。然后就是怎么说，不在意时间的话就是等疫情全部控制住，我看我老公能不能过来。就是要等疫情结束，现在是三月一号起飞的飞机都不让起飞了，那个签证都不办理了。现在日本疫情情况比我们中国严重。董治刚：是的，日本现在是比中国严重。张以文：我是担心的不行。对，如果说等下去的话，就是等疫情结束，结束后我来让他能不能飞过来一次，但是还要他请的出假。对吧？董治刚：嗯嗯。袁飞：这个可以理解的，对的。张以文：对对对，我也不是不讲道理的人，我一直是这么说的。袁飞：我知道，董先生也好，张女士也好，自始至终我是蛮认可二位的。所以说签合同按照正常情况下都是有录音笔在那里录音的，知道吧？但是我认为二位呢，我认为蛮那个的，所以我就跟他们说了，没必要，没必要就是说搞得特别正式，感觉互相都不信任一样，就是我们签合同都是有录音笔在那里全程录音的，知道吧。所以说现在出现这种问题，我感觉也蛮尴尬的。4、张以文：还有，大家都听着的，我到手230万，现在变的说要我从230万当中还要交3万块的佣金钱。袁飞：说的呀，当时合同签的是房价230万，然后3万块钱是中介费，也是经过你同意的，而且你也有签的确认书啊。张以文：你们什么时候让我签的呢？这都是，我就是说，你们就算了吧，赶快和平解决了吧，这个事情，真的，真的搞上去也不太好。我呢，也不想搞，我也没有这个精力搞，也没有这个时间。我现在这个房子既然卖不下去，那个程序走不下去，那就赶快的就是解决吧，也不要拖死人家，对吧？袁飞：没有拖，而且我一直在解决，一直在积极的解决。董治刚：行，那你就告诉我具体的方案吧，好吧？袁飞：可以，可以，我在跟其他部门沟通一下。董治刚：好的呀。争取在张女士去上海之前把这个事情解决掉，否则你往后面拖的话，我这边影响只会越来越大。张以文：对的，两三个月，三四个月，现在过去以后三四个月那是肯定要的，我是不可能回来的。董治刚：所以说，这个到时候损失会更大，你这样搞的。袁飞：行的，我知道了。张以文：所以这两天，这两天赶快解决为好，我也觉得就是要赶快解决为好，不要拖着了。袁飞：行啊，那我知道了。张以文：因为我没有分身法，我不可能飞过来。以前苏州到上海比较方便，现在是根本不行的。董治刚：是的。 在本案审理过程中，张以文向本院提交了：1、微信聊天记录截屏一组，显示：2020年3月3日，董治刚发微信给张以文说道：张姐，中介是不是今天给你打电话啊？他们昨天晚上给我打电话的，我告诉他们造成目前的情况他们要完全负责的。你方便的话，我们可以电话聊一下。签合同之前中介还和他们法务人员确认说不需要你先生的资料后，我们才签的合同。合同签好后才说有需要提供你先生的资料，才给你造成这么多的麻烦的。2020年3月15日，董治刚发微信给张以文，说道：张姐，不好意思，打扰你了。是的，我也觉得主要就是中介的责任。现在就是他们还在推脱，告诉我合同有继续下去的可能，只是因为你现在没办法提供你先生的资料，因为疫情原因你先生没办法过来签字。但是，我们都知道根本原因不是因为疫情造成的。所以，我们最好一起再沟通一下，只要让他们知道合同是不能再继续进行下去了，看他们再怎么说吧。2、微信群聊天记录截屏一份，有董治刚、张以文及杨金元。董治刚于2020年4月14日说：张女士、杨律师，你们好。因为按照我们签署的房屋买卖合同，我应该在明天4月15号将购房款打入你账户，但由于我们签约之前中介链家公司没有告知我们需要提供你先生的资料，导致我们至今也没法办理网签手续，更不用说接下来的打款及过户手续了，交房更是遥遥无期的事情。杨金元回复道：小董，责任全在中介，我们应该共同向中介追责。我也理解你的意思，怕承担责任。董治刚向杨金元说道：我的律师也向中介发出律师函了。从我的角度看，中介在我们签约之前没有告诉我们需要提供张女士的先生的资料才导致今天合同无法继续履行下去的结果。中介应当承担主要的责任的。2020年4月15日，张以文说道：疫情后可以拿到资料。董治刚问道：是你先生亲自过来吗？大概什么时候呢？张以文回复道：疫情结束以后吧。董治刚继续问道：张姐，你也知道疫情结束，其实就是遥遥无期的事情了，对吧？杨金元回复道：小董，这个时间不确定，属于不可抗力因素。所以这个方案我们也讨论过行不通。董治刚回复道：是的，所以我们的合同就没办法继续进行下去了。就像张姐之前说的，即便是没有疫情，因为中介签合同之前没有告诉我们需要提供她先生的资料，签合同之后才说要提供，其实对张姐来说是极其困难和麻烦的事情。 在本案审理过程中，链家公司向本院举证了其工作人员与董治刚以及与张以文的微信聊天记录截屏：1、与董治刚的聊天记录：2020年1月20日上午11:34，工作人员：好的，下午直接去我们店就可以了，别忘了带上证件，230万，房东只带走东边卧室的家具。董治刚：你把证件清单发一下吧。工作人员：夫妻双方的身份证、户口本、结婚证就可以了。董治刚：好的。2020年3月2日下午13:25，工作人员：哥，就是昨天晚上我们这边也和房东沟通了，房东这边4月20号之后说的是不会付房租的，只有过了户看一下需要住多久才会付租金。董治刚：那就按照合同来执行吧，不能按时网签和过户也不是我的原因造成的，离签合同（1月20号）都近1.5个月了，你们中介昨天（3月1日）才告诉我房东还缺资料不能网签，而且签合同那天你们还现场打电话确认过，说房东老公是外籍，如果他有签字公证说放弃房屋的所有权的证明，就不需要他本人的资料和签字。工作人员：现在主要是疫情的影响，房东的老公过不来，这也不是因为房东那边不想走流程，我们可以用照片提交网签，但是我们走资金托管的时候需要房东她老公的证件。关于我们交房，过户完成后如果房东那边推迟交房，我们可以按照合同要求赔偿。现在因为是疫情，这一个不可抗力的因素，导致房东他老公过不来，也不是人为的或者房东故意的。2020年3月6日，工作人员发信息告知董治刚需要准备相关证件及银行卡准备办手续。董治刚当天回复道：我的资料和钱都没有问题，已经准备好了，随时可以办手续。请问网签手续的具体日期是哪一天？工作人员回复道：之前的那些情况这几天经理一直和你们双方在沟通，结果现在也有了。我发上述信息是这个时候我应该做的。董治刚回复道：还以为你们和房东谈好了。你们明知该合约不可能继续进行下去的情况下还发准备网签资料的信息给我。你们真是太过分了，我决定先贝壳投诉，如果贝壳处理不好，我一定请律师起诉你们的。2、与张以文的聊天记录：2020年3月6日下午16:31，3月16日下午15:36，4月7日下午16:54,4月10日16:27，工作人员多次发送以下同样的信息：告知张以文需要准备相关的证件，尤其是男方的护照、护照翻译公证、中文名声明公证，户口本、结婚证复印件或照片，用于提交网签使用。4月11日张以文回复：我现在实在无法拿到先生的证件，外国疫情严重，我又很忙，已经全权委托律师。因为当时签约时完全不知道要对方的证件。3、微信群聊天记录截屏。3月3日下午，工作人员：张女士，你先生的材料还需要提供原件，才能办理流程。张以文回复：我拿不到原件的，签约前你们应该跟我讲清楚这个问题的。在日本证件不能离身的，我们大家都知道的，这个道理你应该知道的。工作人员：什么道理？张以文：也就是说我们的身份证不能离身。就像现在，你们把身份证能寄出去吗？如果发生证件遗失的话，那是不得了的事情。工作人员：这也是特殊情况，肯定要用证件而且是原件。张以文：这个情况就需要他本人过来呀，而且我说的在签约前你们应该跟我讲清楚这个事情啊。不给我讲清楚，这个事情我是不知道的啊，如果说你们说一定要我先生的那个原件证件的话，我就不会在那个时候签合同了啊。我又不是三岁小孩在闹着玩，我是急着卖房，我这么大年纪了不会去忽悠你们骗你们一下的。我先把合同签了，然后我自己为难我自己，也为难你们，我做这个事情干嘛，我急着要办房子的事情，我女儿要生产的事情。你们签合同当初为何不跟我讲清楚啊？ 在本案审理中，链家公司申请袁飞出庭作证。袁飞向本院陈述其系门店经理，当时案涉合同签约时其不在场，但据经纪人陈述，系告知了买卖双方需要哪些材料的。后期原告索赔的事项为要求退还定金和中介费，并要求另外赔偿定金的数额即52000元。 2020年4月13日，两原告委托江苏新开利律师事务所向张以文发送《律师函》一份，内容为：2020年1月20日，你与董先生、韦女士以及链家公司签订了苏州市存量房买卖合同，约定将你单独所有的新湘苑XX幢XXX室房屋出售给董先生、韦女士。双方共同委托链家公司作为居间方全权办理房屋的网签、资金托管、过户及交房等相关手续。为此，双方分别向链家公司支付了中介费用。董先生也于签约当日向你方支付了定金52000元。合同约定，2020年4月15日前，双方应当委托链家公司办理网签手续并取得房款交易资金托管账户，并由买受人将房款打入资金托管账户，再共同办理过户及交房手续。但时至今日，经董先生再三努力催促，您与链家公司始终未能如期办理网签及资金托管账户等相关手续达成一致意见及行动，网签手续迟迟未能办理，这使董先生早就准备好的房款将无法按时打入资金托管账户，必将导致本合同无法继续履行，董先生和韦女士也将蒙受相应损失。综上，本律师特代表董先生和韦女士要求你在合同约定的时间内积极履行合同义务，协助链家公司办理网签及资金托管账户相关手续，以避免因合同违约所带来的法律后果。 2020年4月13日，两原告委托江苏新开利律师事务所律师向链家公司发送《律师函》一份，内容为：2020年1月20日，在贵公司的居间撮合下，张以文与董治刚、韦晓茹在贵司签订了苏州市存量房买卖合同一份，合同约定张以文将其单独所有的产权房新湘苑XX幢XXX室以约定价格出售给董先生和韦女士。合同双方共同委托贵司作为中介方全权办理上述房屋的网签、资金托管账户、及过户交房等相关手续。由于合同约定买受人应于2020年4月15日将房款打入资金托管账户，所以，贵司理应协助双方在此之前及时办理网签手续，并取得资金托管账户，以使合同顺利履行。但在董先生的再三努力催促下，时至今日，贵司仍未能履行中介责任，帮助合同双方办理网签和资金托管手续。贵司的违约行为使董先生和韦女士无法按时将早已准备好的房款打入资金托管账户，导致合同难以为继，并蒙受重大损失。在此本律师要求贵司在合同约定的履行期限内，及时充分履行居间责任，帮助合同双方完成房屋买卖合同相关手续。 2020年4月17日，链家公司向两原告的委托律师回复《复函》一份，内容为：我司已于2020年4月16日收到贵方发出的律师函，现我方回复意见如下：董治刚先生与韦晓茹女士于2020年1月20日经我司居间服务与出卖人张以文签订了买卖苏州市姑苏区的房屋，我司在签约之前已及时告知交易双方需要准备的材料信息，之后又在微信中多次告知，但由于出卖人一直未提供其丈夫的护照和相关证件，导致我司迟迟无法办理网签手续。我司在交易双方签订买卖合同后一直在积极与双方协商沟通办理手续的相关事件与需要携带的材料，但由于出卖人方面多次表示其丈夫和证件都在国外无法回国，相关证件也无法提供。我司在此期间也咨询了房管局工作人员，其表示没有相关证件无法办理相关手续，我司一直在积极协调交易双方流程办理时间问题，但双方未达成一致的意见。综上，此次房产交易中网签手续未能如期办理不应归责于我司，其他后续问题由双方共同协商。 2020年4月27日，两原告委托江苏新开利律师事务所律师向张以文发送《律师函》一份，内容为：2020年4月13日本律师已向贵方发送律师函一份，正式要求你在合同约定时间内积极履行合同义务，协助链家公司办理网签及资金托管账户相关手续，以避免合同违约所带来的法律后果。但时至今日，合同约定你履行义务的期限早已超过。你方既未按约履行合同应尽的义务，又未能就因您违约造成的后果与我方达成任何一致方案。鉴于上述情形，双方所签合同已无法继续履行，合同目的也无法实现。本律师依委托人之授权正式通知你方：你方与董治刚、韦晓茹签订的苏州市存量房买卖合同从即日起正式解除。合同解除所造成的法律后果应由贵方承担，即贵方应依合同约定承担相应的违约责任。本律师将依授权通过法律途径解决双方争议，以切实维护董先生及韦女士的合法权益。 2020年4月27日，两原告委托江苏新开利律师事务所律师向链家公司发送《律师函》一份，内容为：2020年4月13日，本律师已代表委托人向贵司发送律师函一份，要求贵司在合同约定的履行期限内及时充分履行居间责任，帮助合同双方完成房屋买卖合同相关手续，贵司于2020年4月17日复函本律师称此次交易中网签手续未能如期办理不应归责于我司。经本律师调查核实，贵司上述陈述内容与事实不符。贵司在双方签约前并未以任何形式告知交易双方需要准备的材料信息，特别是出卖人需要提供其丈夫的护照及相关证件，且将上述信息隐瞒达数月之久，导致签约双方在贵司的误导下，签订了房屋买卖合同并交纳了中介费用。贵司的上述过失行为导致本案合同已无法履行，双方当事人的合同目的也无法实现。贵司至今也未能提出合理的纠纷解决方案，致使本律师当事人的合法权益遭受重大损害。鉴于以上情形，本律师正式通知贵司，张以文与董治刚及韦晓茹在贵司签订的苏州市存量房买卖合同从即日起解除。董治刚、韦晓茹与贵司的居间服务合同也同时解除，合同解除后所产生的法律后果及责任均由贵方承担连带赔偿责任。 两原告为证明其损失，向本院举证了新湘苑小区行情周报、沟通语音记录及病历等材料，显示2020年5月新湘苑小区挂牌均价为3.29万/平米，2020年1月20日的挂牌均价为2.98万/平米，上涨了0.31万/平米，因此造成的房屋差价直接损失为72.54平米×0.31万/平米=22.48万元。此外，原告还认为，其当初购买房屋的目的是接母亲来苏州治病，因老家无人照料，所以计划购买该房屋接母亲来在苏州以方便照料。但因房屋没买成，母亲只好留在四川老家，只能请人护理照料，半年多来护理费就花掉了6万多元。 另查明，2020年4月12日，董治刚、韦晓茹（甲方）与江苏新开利律师事务所（乙方）签订《聘请律师合同》一份，约定甲方因与张以文、链家公司房屋买卖合同纠纷一案，特聘请乙方的执业律师作为代理人，律师费用为10000元。2020年4月13日，江苏新开利律师事务所向董治刚、韦晓茹开具了金额为10000元的江苏增值税普通发票。 再查明，2020年4月27日，董治刚、韦晓茹与苏州新湖置业有限公司签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定董治刚、韦晓茹以3146769元购买位于苏州市吴江区的房屋，建筑面积为171.72平米，开发商定于2022年12月31日将该房屋交付买受人董治刚、韦晓茹。 再查明，1、因受新冠疫情影响，江苏省人民政府自2020年1月24日就新型冠状病毒××疫情启动公共卫生事件一级响应。2、2020年3月26日，外交部、国家移民管理局发布《关于暂时停止持有有效中国签证、居留许可的外国人入境的公告》，内容为鉴于新冠××疫情在全球范围快速蔓延，中方决定自2020年3月28日0时起，暂时停止外国人持目前有效来华签证和居留许可入境。3、根据中国驻日本大阪总领事馆2020年6月19日消息，日本此前对多个国家和地区实施入境限制政策，并对在日人员出境后再次入境日本采取相应限制措施。 庭审中，两原告陈述：1、从原被告三方的沟通录音中可以看出链家公司签订合同时候需要用录音笔记录，但案涉本次交易没有上述流程。2、在签字之前我方已经知道张以文是结婚了的，也知道其丈夫是日本人。因此我才担心，让中介核实是否需要张以文的丈夫来签字或需要其丈夫提供证件材料，但是中介回复称不需要。我方是在链家公司明确告知原告不需要张以文丈夫身份材料或相关证件的情况下才与张以文签订房屋买卖合同的。3、关于房屋办理网签、过户等环节需要的各种材料、证件，上述特殊要求是只有中介才能知道的，原告本人是不知道上述特殊政策的。3、起诉前，基于当时的情况，我方向链家公司要求索赔5万元，但是链家公司予以了拒绝。 庭审中，张以文陈述：1、链家公司工作人员在原告与我方签订房屋买卖合同之前确认房屋网签、过户等交易环节不需要张以文提供其丈夫的资料或证件，我方与原告才签订的案涉房屋买卖合同。在起诉前，原告与我方一致认为房屋买卖合同无法履行的根本原因是因为链家公司的过错导致。2、现在我方同意退还原告的定金。3、如果没有新冠疫情，张以文的丈夫应该可以来签字的。当时与原告谈等疫情结束被告的丈夫来中国签字，原告说等不及。 庭审中，链家公司陈述：1、姑苏区房管局要求提供业主本人及配偶的身份证用于核实其是否在江苏省内是否是唯一的房源，涉及纳税问题。如果不能提供其丈夫的身份证原件，是不能办理网签的。2、我方同意退给原告1万元中介费，但是没有达成一致的解约意向所以还没有退。3、原告之前曾要求退还已付出的定金，同时要求另行赔偿5万元，并退还中介费。4、链家公司在提交本院的书面答辩状中称，网签送审不管是否是婚前财产，只要目前是已婚状态就必须提交配偶的身份证原件，无论国籍。 以上事实，由结婚证、结婚登记申请书、房屋产权信息、房屋登记申请书、苏州市存量房买卖合同、补充协议、定金收据、中介费专用收据、协商沟通录音材料、微信聊天记录截屏、微信群聊天记录截屏、律师函、邮寄凭证、复函、聘请律师合同、律师费发票、苏州市商品房买卖合同、相关政府发布文件及本院庭审笔录等予以证明。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。即，作为房地产中介机构，在提供房屋买卖居间服务过程中，应当将与订立合同有关的事项尤其是涉及到足以影响买卖双方判断是否签订买卖合同的重要情况如实告知，如果故意隐瞒或提供虚假情况，损害了买卖双方利益的，应当承担损害赔偿责任。本案中，虽然链家公司陈述其在签订合同之前已将需要张以文提供其丈夫的相关证件或本人亲自来中国签字的相关情况告知了买卖双方，但并未提供相关的有效证据予以证明。在2020年3月份链家公司门店经理袁飞与董治刚、张以文的视频谈话中，其明确表示正常情况下签订合同时门店都是有录音笔在全程录音的，只是因为比较信任董治刚、张以文，故而没有现场录音。可见，链家公司在居间签订案涉房屋买卖合同时放弃了常规的现场录音做法，由此导致的相关不利后果应当由链家公司自行承担。而根据买卖双方在2020年3月份、4月份与链家公司工作人员的沟通协调中，董治刚、张以文一致并反复强调链家公司在签订合同前其工作人员并未告知房屋交易需要提供张以文丈夫的相关证件以及具体证件的名称、范围，并多次表示如果已明确告知，则双方会重新衡量是否会签订案涉房屋的买卖合同；而张以文则明确表示如果签订合同之前就已经被告知房屋交易环节需要其丈夫的相关证件原件，则其肯定不会签订案涉合同。可见，合同签订及后续房屋交易环节是否需要提供张以文配偶的相关证件以及具体证件的名称、种类既决定着案涉买卖双方是否会同意案涉房屋的交易，也决定着买卖双方是否会愿意签订案涉的买卖合同，上述因素是影响买卖双方对案涉房屋交易与否的决定性因素之一。而根据原、被告三方的一致陈述，在签订合同前买卖双方明确要求链家公司经办人员向其公司法务进一步核实到底是否需要张以文配偶的相关证件，而链家公司自始至终未提供任何证据证明其在签订合同前如实告知了买卖双方需要张以文丈夫的相关证件以及证件名称或告知了需要其丈夫本人来中国签字确认。综上分析，应当认定链家公司在签订合同前并未将足以影响买卖双方是否同意签订案涉合同的重要事项告知买卖双方，导致董治刚、张以文在上述误导下签订了案涉的房屋买卖合同。此后，各方虽就合同的履行进行了沟通与努力，但因新冠疫情以及其他客观因素导致合同无法实际推进。两原告以及被告张以文对案涉合同的签订及后续无法履行并不存在过错，原告以双方未在约定时间完成房屋交易的客观事实作为违约行为要求被告张以文承担赔偿责任缺乏事实依据，本院不予支持。 两原告虽然在本案中系要求链家公司承担连带责任，但其实质上仍系要求链家公司承担赔偿责任，故而本院对此在本案中一并予以处理。两原告以合同约定的购房款的20%违约金的标准主张赔偿损失，并认为其存在房屋差价损失以及照顾母亲产生了护理费损失两方面。对此，本院认为，根据前述认定，链家公司未如实告知重要事项，误导买卖双方签订了房屋买卖合同，进而导致合同客观上无法实际履行，损害了买卖双方的利益，应当承担相应的赔偿责任。但以合同约定的购房款20%的标准即32万元要求链家公司进行赔偿，明显属于标准过高，超过了链家公司订立合同时可以预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失，也超出了链家公司订立合同时的合理预期。同时，新冠疫情客观上也拉长了合同签订至合同解除之间的周期。本案原、被告三方于2020年1月20日签订房屋买卖合同。而江苏省政府于2020年1月24日启动了公共卫生事件一级响应，直至2020年2月中下旬，各类企业才陆续复工复业。2020年3月初，链家公司即组织买卖双方进行协商，以期寻找妥善的合同能够继续履行的办法，此后因各种客观原因导致合同仍然无法实际进一步推进。此外，在2020年3月初的协商中，买卖双方均已默认案涉房屋交易客观上已无法履行；此后原告在4月中上旬与张以文的微信沟通中亦再次表示双方交易无法继续了；此后原告在2020年4月27日即合同解除通知发送当日另外购买了其他房屋。由此可见，原告在2020年3月初时已经认识到案涉房屋无法交易的现状，并在4月27日之前已经做好了案涉房屋无法交易的准备，并在案涉合同解除当日即签订了其他房屋的买卖合同。由此可以判断，原告在2020年3、4月份即已开始寻找其他房源，并向开发商缴纳了新房的购房定金。因此，如以合同约定的购房款20%的计算标准或2020年5月与1月期间案涉房屋成交的差价损失标准来要求链家公司承担赔偿责任则有失公允，亦与法律规定及本案事实不相符。但考虑到链家公司确实未如实告知能够决定买卖双方同意签订房屋买卖合同与否的重要事项，延误了原告购房时间，一定程度上损害了原告的利益；同时综合链家公司在居间过程中的过错程度、新冠疫情的客观影响、各方因协商寻找能够继续履行案涉合同解决办法所占用的时间以及原告就实际损失的举证情况等因素，本院酌定链家公司赔偿两原告52000元。 关于原告主张退还中介费10000元及定金52000元的诉讼请求，因链家公司和张以文均同意退还，故本院均予以照准。关于原告主张的10000元律师费的诉讼请求。本院认为，案涉房屋买卖合同附件二第4款系约定因买方或卖方原因导致逾期办理资金托管手续、过户或房屋交付手续的，守约方有权要求违约方承担律师费。可见，该条款约束的主体并不包括居间方链家公司，故据此要求链家公司承担律师费缺乏事实和法律依据；且链家公司赔偿的52000元亦足以覆盖原告的律师费损失，故本院对原告主张律师费的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百一十七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张以文于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告董治刚、韦晓茹定金52000元。 二、被告苏州链家房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告董治刚、韦晓茹52000元。 三、被告苏州链家房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告董治刚、韦晓茹中介费10000元。 四、驳回原告董治刚、韦晓茹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6860元，减半收取3430元，由原告董治刚、韦晓茹负担2205元，被告张以文负担550元，被告苏州链家房地产经纪有限公司负担675元，两被告负担的金额均应于本判决发生法律效力之日起十日内履行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  李成 二〇二〇年十一月十八日 书记员  罗瑶