河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终9348号 上诉人（原审被告）：孟某花，女，汉族，住晋州市。 委托诉讼代理人：李某文，男，汉族，住晋州市，系上诉人丈夫。 被上诉人（原审原告）：郭某涛，男，汉族，住晋州市。 被上诉人（原审原告）：王某欣，女，汉族，住晋州市。 被上诉人（原审第三人）：张某妙，女，汉族，住晋州市。 被上诉人（原审第三人）：李某召，男，汉族，住晋州市。 委托诉讼代理人：刘燕宁，河北牛聚强律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：石家庄绿源纺织有限公司，住所地晋州市纺织工业园区。 法定代表人：高建交，该公司总经理。 上诉人孟某花因与被上诉人郭某涛、王某欣、石家庄绿源纺织有限公司、李某召、张某妙执行异议之诉一案，不服河北省晋州市人民法院（2020）冀0183民初1952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 孟某花上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人郭某涛。王某欣对孟某花的起诉，维持晋州市人民法院（2020）冀0183执340号裁定。事实和理由：1．—审法院认定事实有误，郭某涛王某欣称2018年4月24日购买张某妙长瑞锦城房产合同未公证，转账记录未备注房款且张某妙长瑞锦城房产是按揭房，按揭房根据按揭合同第29条第2款明确约定，未经抵押人（工商银行晋州支行）同意，该房产不允许买卖。2．根据城市房地产管理法第38条第6款明确规定：未依法登记领取权利证书的不得转让，买卖。根据物权法第9条规定：不动产物权的设立，变更，转让和消灭，应当登记，未经登记，不发生物权效力，根据合同法第52条规定，违法法律，行政法规的强制性规定的合同无效。假设郭某涛王某欣合同成立的话也是无效合同。3．郭某涛王某欣所出具的德盛晋州物业服务有限公司证明所述：自2018年6月28日一直居住至今，经查询德盛物业成立日期是2019年3月15日，可见其证明的虚假，不真实性，但是一审法院观点是，不足以推翻购房合同第21条，本人证明德盛成立日期未被采纳，本人认为郭某涛、王某欣提供的德盛物业证明盖有德盛物业公章，像德盛物业这种虚假证明，属于伪造证明应追宄德盛物业及郭某涛王某欣的法律责任。4．证人孙某的证言不可信，因孙某未能证明其自身的入住时间。5.2019年该房产曾被深泽法院查封，郭某涛王某欣未提意义，张某妙未提异议。可见该房产实际产权是张某妙所有。6．最高院裁判观点：买卖双方签订购房合同时，出卖人即尚未取得房产证的应认定系买受人自身原因未办理过户登记，所以根据（最高人民法院办理执行异议和复议案件问题的规定）第28条第4款规定，本案中应认定系郭某涛王某欣自身原因未办理过户登记。综上所述：一审法院认定有误，认定事实不清，请求二审法院依法改判。 郭某涛、王某欣答辩称，一审法院判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。1、根据《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理变更登记的，不影响合同效力”。物权变动原理是：合同＋登记是物权变更生效要件，目前答辩人与张某妙签订了合法有效的购房合同，只是非因买受人原因还没有变更登记。2.晋州市的物业服务公司于2019年5月1日由原河北德盛物业服务有限公司变更名称为德盛晋州物业服务有限公司。原河北德盛物业服务有限公司针对晋州市物业服务所签署的相关文件及涉及到的权利、义务全部由德盛晋州物业服务有限公司享有和承担，故德盛晋州物业服务有限公司出具的居住证明是客观、真实、有效的。3.答辩人在晋州市人民法院查封之前已经签订合法有效的房屋买卖合同，按照合同约定支付了大部分价款，并且合法占有该房产，非因买受人原因未办理过户登记，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。（1）答辩人郭某涛、王某欣与张某妙于2018年4月24日签订晋州市长瑞锦城房产购房合同。（2）约定房款68万元（陆拾捌万元整），于2018.4.24号支付1万元（壹万元整）房款，于2018.5.14支付给张某妙45.3795万元（肆拾伍万叁仟柒佰玖拾伍元整）房款，共计支付46.3795万元（肆拾陆万叁仟柒佰玖拾伍元整）房款，剩余房款买方郭某涛王某欣转接贷款，已经帮被执行人张某妙还贷两年有余。（3）郭某涛、王某欣夫妻及孩子郭子冲一家三口从2018年6月份起，截止到起诉到法院当日一直在晋州市中兴路长瑞锦城房屋居住。（4）郭某涛、王某欣购买该涉案房屋时候张某妙取得房产证，当时合同约定待张某妙取得房产证后，由张某妙过户给买家，郭某涛、王某欣目前没有取得房产证非因买受人原因。总之被执行房产不在被执行人李某召名下，同时买受人在房子查封之前已经与张某妙签订合同、支付价款、占有房屋、非因买受人原因未办理过户登记，该房屋所有权是答辩人合法财产不应被执行。综上所述：一审法院判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。 李某召答辩称，涉案房产系按揭贷款购房，原来是张某妙与李某召的夫妻共同财产，在2018年通过中介确实是出售给了郭某涛、王某欣，对方支付了大部分房款，房产也已经实际交付，应驳回上诉，维持原判。 张某妙答辩称，房子确实是在2018年4月份卖给王某欣，通过中介卖的，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，应驳回上诉人诉求，维持原判。 石家庄绿源纺织有限公司未到庭进行答辩。 郭某涛、王某欣向一审法院起诉请求：1.撤销晋州市人民法院（2020）冀0183执340号之一执行裁定，停止对张某妙名下晋州市长瑞锦城房产财产的查封和执行；2.确认晋州市长瑞锦城房产所有权归原告所有；3.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：孟某花与石家庄绿源纺织有限公司、李某召商品房预售合同纠纷一案，一审法院于2019年8月5日作出（2019）冀0183民初1872号民事判决书，判决石家庄绿源纺织有限公司返还孟某花集资建房款15万元，李某召对上述债务承担连带清偿责任，石家庄绿源纺织有限公司和李某召不服，提出上诉，石家庄市中级人民法院于2019年12月20日作出（2019）冀01民终13907号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，孟某花向一审法院申请强制执行。2020年3月25日一审法院作出（2020）冀0183执340号之一执行裁定书，裁定查封张某妙（身份证号码1323221971××××××××）名下晋州市长瑞锦城房产。郭某涛、王某欣于2020年4月27日提出书面异议，一审法院于2020年5月12日作出（2020）冀0183执异33号执行裁定书，裁定驳回郭某涛、王某欣的异议请求。经查，2017年6月7日，张某妙与石家庄长瑞房地产开发有限公司签订预售商品房买卖合同，购买了晋州市长瑞锦城房屋，2018年4月24日，郭某涛、张某妙通过晋州市幸福中介签订房屋买卖（购置）合同，约定房屋价款680000元，郭某涛、王某欣已支付价款463795元，剩佘房款由郭某涛、王某欣转接银行贷款，尾款3万元待房产本下达后，过户当天付清。合同签订后郭某涛、王某欣对案涉房屋进行装修，并在案涉房屋居住至今，房产本还未下达。原告郭某涛、王某欣为支持的自己的主张，提交了以下证据：1、张某妙与石家庄长瑞房地产开发有限公司签订的晋州市商品房买卖合同；2、张某妙、郭某涛通过晋州市幸福中介签订的房屋买卖（购置）合同；3、张某妙出具的收条，证实张某妙收到王某欣购买长瑞锦城房款463795元；4、王某欣农业银行卡交易明细清单、发票、转账记录、增房面积汇款单：证实2018年4月24日王某欣转账给中介侯某欣10000元，2018年5月14日汇款给张某妙购房款453795元，同日汇款给长瑞锦城售楼部6931元，转给房屋中介侯某欣55⑻元，汇款给张某妙25笔用于还银行贷款，缴纳税款，2018年5月23日转账3470元用于砸墙按窗户，转账给宋照东19700元用于房屋装修及人工费等。5、网购邮寄地址部分截图；6、德胜晋州物业服务有限公司出具的证明、疫情期间长瑞锦城郭某涛的小区居民出入卡；7、中国移动业务变更登记单、发票，证实用户为长瑞锦房屋，发票的购买方为王某欣;8、晋州市幸福房产中介贾新川、侯某欣出具的证明材料、转账记录：证实张某妙与郭某涛买卖房屋及支付中介费的事实；9、孙某出具的证明：证实邻居王某欣、郭某涛及其孩子郭子冲自2018年5月份开始装修案涉房屋后至今一直在此居住。10、税收完税证明一张；11、石家庄聚德热力2019年10月23日转账记录；12、手机号办理业务登记信息复印件；13、个人购房担保合同一份；14、河北省住宅专项维修资金专用发票一张。被告提交了其下载的德胜物业服务有限公司成立时间的信息、个人购房合同／担保合同（2019年版），用于证实德盛物业出具的证实原告开始居住案涉房屋时，该公司还未成立，及抵押合同上有规定抵押房屋不允许买卖。原告对被告提交的证据的质证意见：购房合同第二十一条，出卖人依法选聘的前期物业服务企业为河北德盛物业服务有限公司，服务时间从2016年12月31日到业主委员会成立之日。以上证据，均当庭质证，有庭审笔录证实。 一审法院认为，原告郭某涛、王某欣在人民法院查封前已签订合法有效的房屋买卖合同，按照合同约定支付了部分价款，并合法占有该房产，非因原告的原因未办理过户登记，其权利能够排除执行，原告要求撤销（2020)冀0183执340号之一执行裁定书的诉讼请求，事实清楚，证据充分,应予支持。被告称德盛物业出具的证实原告开始居住案涉房屋的时间，该公司还未成立的意见，不足以推翻购房合同第二十一条，其辩解意见，不予采纳。原告要求确认案涉房产所有权归其所有，与本案不是同一法律关系，可另行主张其权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审判决：一、不得执行张某妙名下的晋州市长瑞锦城XX号楼XX单元XXXX号房产。二、驳回原告郭某涛、王某欣的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告孟某花负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实基本同一审。 本院认为，本案的争议焦点为二被上诉人郭某涛、王某欣享有的民事权益能否阻却本案执行。郭某涛、王某欣在人民法院查封前已签订合法有效的房屋买卖合同，按照合同约定支付了部分价款，并合法占有该房产，非因二被上诉人的原因未办理过户登记，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，二被上诉人享有的民事权利能够阻却本案的执行。上诉人孟俊华虽否认上述事实，但并未提供证据或充足理由予以支持，故其上诉主张，本院不予支持。 综上所述，孟某花的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费160.0元,由上诉人孟某花负担。 本判决为终审判决。 审判长  李荣水 审判员  孟志刚 审判员  王 婷 二〇二〇年十一月三日 书记员  张 闯