浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1022民初2535号 原告：三门海啊综合市场开发有限公司，住所地三门县海游街道滨海大道**。 法定代表人：徐世哲，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王台敏，三门县海游法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：吴正，三门县海游法律服务所法律工作者。 被告：芦娟芳，女，汉族，1963年7月6日出生，户籍所在地三门县。 原告三门海啊综合市场开发有限公司与被告芦娟芳商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序进行审理。本院于2020年10月20日对本案进行了庭前调解，双方均申请二十天庭外和解时间。本院于2020年11月12日对本案进行了公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人王台敏、被告芦娟芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三门海啊综合市场开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告及时支付原告购房款230000元及利息损失，利息损失自2011年3月5日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算到履行完毕时止（利息损失至起诉日为124000元）；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告自愿将第一项诉讼请求变更为要求被告及时支付原告购房款230000元及利息损失，利息损失自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算到履行完毕之日。事实和理由：2011年1月18日，原、被告签订了二份《商品房买卖合同》，合同编号：预20102875、20102876（详见合同）。被告购买了原告开发建设的三门县农贸综合市场三楼3-B-26、3-B-27商铺二间。合同约定3-B-26商铺价格为223280元、3-B-27商铺价格为240260元，合计463540元。被告根据《商品房买卖合同》第七条约定选择分期付款，首付房款233540元，余款230000元采用银行按揭贷款的方式支付。合同签订后，被告仅支付首付款233540元，余款230000元被告未办理银行按揭贷款，至今未支付。原告经多次催讨未果，被告的行为已构成违约，损害了原告的合法权益，为维护合法权益，原告具状诉至本院。 被告芦娟芳答辩称，对2011年签了两份合同，买了两个商铺，商铺价格以及已经支付233540元、余下还有230000元未付，曾约定用按揭贷款方式的事实无异议。被告与许尚春签订了代租协议，期限到2014年5月31日止。协议到期后原告未联系过被告。租费也没有给过被告。被告认为，商铺一半产权属于被告，2014年后是否租赁需经被告同意。原告2014年后将被告的两个商铺租给卖羊毛衫的，后来三楼整层租给皮革城，今年才移到楼上。被告目前没有支付能力，希望已支付款项并作一个商铺的款项，另一个退还给原告，希望法院能这样处理。 原告反驳称，原来签过代租协议，2011年到2014年市场一直都租不出，代租协议到什么时候不清楚。2014年以后没有签代租协议，被告没有接收产权，产权还登记在原告名下。2014年以后商铺一直空着，也没有出租，市场就兴不起。当时原告都在催讨余款，后来打被告留在合同上的电话135××××1959，但联系不上，被告可能换号码了。涉案商铺在2011年11月28日就做好了初始登记，可以交付。 被告芦娟芳解释称，135××××1959的电话号码是被告兄弟的，原告称催讨过没有证据。涉案商铺实际所有人系被告妹妹，被告只是帮妹妹挂名。商铺出租有租金，被告尚有10000多元的租金在原告处。 原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据： 证据（一）《商品房买卖合同》、不动产登记所有权证复印件各二本（复印件与原件核对一致无异，原件交还给原告），拟证明原、被告间达成的买卖协议有效，产权已经登记，具备交付条件，被告没有按照约定的时间付款，属于违约。 被告质证称，无法确定真实性。 原告庭后提交证据（二）《委托招租招商协议》、情况说明复印件各一份，拟证明委托期限为2011年6月1日至2014年5月31日、自被告搬离合同上的住所处后原告即与被告失去联系、涉案商铺尚有7653元、8236元共计15889元租金在原告处的事实。 被告质证称，对委托招租招商协议真实性无异议。情况说明中租金的时间是什么时候，希望原告说明。租金优先用于抵扣本案诉讼费、执行费。 被告未向本院提交证据。 本院对本案证据认证如下： 原告提交的证据（一）复印件与原件核对一致无异，被告虽不予认可，但未提供相反证据予以反驳，故本院对证据（一）的形式真实性予以确认。被告对原告提交的证据（二）中《委托招租招商协议》真实性无异议，本院予以确认；原告对情况说明中租金对应的具体时间未明确，本院无法确认具体金额，该组证据能证明原、被告在2011年1月18日签订《委托招租招商协议》并约定相关权利、义务，尚有相应租金留在原告处。 综上，本院认定本案事实如下： 2011年1月18日，原、被告签订了二份《商品房买卖合同》（合同编号分别为预20102875和预20102876），分别约定原告将三门县农贸综合市场3-B-26（建筑面积21.85平方米，总价223280元）、3-B-27（建筑面积21.85平方米，总价240260元）商铺出卖给被告。第七条付款方式及期限中分别约定支付首付房价款113280元、120260元，余款110000元和120000元以按揭贷款方式支付；同时均约定：第六条面积确认及面积差异处理，2.当事人选择按套计价的，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，约定按下列第②种方式处理：②按合同约定的商铺总价款/合同约定面积后的每平方米单价按实结算房价款，多退少补；因面积差异引起有关交易税费金额的改变的，出卖人、买受人按规定各自处理或者承担，双方不再进行找补。第七条付款方式及期限，买受人按下列第2种方式按期付款，2.分期付款，①买受人应于本合同签订之日支付首付房价款；②余款采用银行按揭贷款方式支付；③买受人采用贷款方式支付的，应在支付首付房价款之日起30天内前往贷款银行办妥贷款所有手续；④贷款额度及年限最终以贷款银行按房贷政策规定和买受人的资信等自身情况确定为准；由于房贷政策规定或者买受人的自身情况，银行不予贷款或者贷款额度不足本项第2目约定金额的，买受人应在银行确定不予贷款或者贷款额度之日起15天内付清房价余款。第八条买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第九条交付期限及条件，出卖人应当在2011年5月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、道路、消防系统、电梯等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；3.本条约定的交付期限已届满，买受人未付清房价款及其他应付款项或者买受人的银行贷款未到达出卖人银行账户的，本合同继续履行的，商品房交付日期顺延至买受人的应付款项付清后7天内，顺延期限不作为交付逾期。第十条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理①逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分五的违约金。第十六条关于产权登记的约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2011年8月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。 当天，原、被告又签订《委托招租招商协议》，该协议约定：一、委托人（被告）自愿委托受托人（原告）全权对其购置的商铺进行招租招商。二、委托人同意自2011年6月1日起至2014年5月31日作为商铺的招租招商期。三、招租招商期间，受托人可以转委托市场管理公司或者专业人员办理招租招商事宜。四、招租招商期间，委托人无需向受托人支付报酬和相关费用，受托人亦无需向委托人支付商铺的租金或者使用费。五、招租招商期间，商铺的物业管理费用、招租招商等相关费用及其亏损风险均由受托人承担。若有商铺、广告位等租金收入，则归受托人享受。六、招租招商期间，商铺及其相关设施的自然陈旧、损耗由委托人承担。 合同签订后，被告按约支付首付款113280元、120260元，合同约定的余款110000元、120000元至今未予支付。涉案商品房均于2011年11月28日办理登记备案手续，于当天取得房权证号为三房权证海游字第2××6号、三房权证海游字第2××7号初始登记证。建筑面积均为21.78平方米。 本院认为，原、被告于2011年1月18日签订的二份《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，内容合法，依法成立并生效，受法律保护。根据《商品房买卖合同》第六条的约定，结合涉案商铺的所有权证记载的建筑面积与合同约定的建筑面积差，以及双方均认可被告已付购房款113280元、120260元，被告尚欠原告的购房尾款应为：223280元÷21.85平方米×21.78平方米-113280元=109284.69元、240260÷21.85平方米×21.78平方米-120260元=119230.29元。合同约定的剩余购房款应申请银行按揭贷款，但被告未办理按揭贷款支付。现原告要求被告支付购房尾款的诉讼请求，在合法合理范围内，本院予以支持，对超出部分，本院不予支持；关于原告主张的利息损失，即逾期付款违约金，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，原告要求被告支付自起诉之日（即2020年9月10日）起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日的利息损失的诉讼请求，亦合法合理，本院予以支持；至于原告陈述尚留有代租被告两间商铺所获租金7653元、8236元，被告未明确认可该租金金额，且该委托代租关系与本案系不同的法律关系，故本院对该租金在本案不作处理，建议双方另行处理。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、由被告芦娟芳于本判决生效之日起十五日内支付给原告三门海啊综合市场开发有限公司位于三门县××街道××道××号××市场××商铺（初始登记产权号为三房权证海游字第2××7号）尚欠的购房款109284.69元及利息损失，该利息损失自2020年8月14日起以109284.69元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日； 二、由被告芦娟芳于本判决生效之日起十五日内支付给原告三门海啊综合市场开发有限公司位于三门县××街道××道××号××市场××商铺（初始登记产权号为三房权证海游字第2××6号）尚欠的购房款119230.29元及利息损失，该利息损失自2020年8月14日起以119230.29元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日； 三、驳回原告三门海啊综合市场开发有限公司的其他诉讼请求。 如果被告芦娟芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4750元（按变更后的诉讼请求计算），减半收取2375元，由原告三门海啊综合市场开发有限公司负担11元，由被告芦娟芳负担2364元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本案申请执行期限为二年 审 判 员 楼呈飞 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 俞 瑜 代书记员 郑 韵