贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1374号上诉人（原审被告）：沈广鸿，男，汉族，1979年12月15日生，原住贵州省安顺市西秀区新场乡场坝村**，现住安顺市西秀区。被上诉人（原审原告）：李勇，男，汉族，1984年6月27日生，住，住贵州省镇宁布依族苗族自治县/div>委托诉讼代理人：靳鑫，贵州贵君律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：颜凯，贵州贵君律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：林汝权，男，汉族，1970年9月19日生，住，住贵州省安顺市西秀区/div>委托诉讼代理人：戴天荣，贵州赤丞律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：田婉琛，贵州赤丞律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原审被告：镇宁百信医院。住所地：贵州省镇宁自治县白马湖街道交通街新清源。统一社会信用代码：91520423MA6GK1GW8Q。法定代表人：高金。上诉人沈广鸿因与被上诉人李勇、林汝权、原审被告镇宁百信医院租赁合同纠纷一案，不服贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院（2020）黔0423民初673号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。沈广鸿上诉请求：撤销原判，发回重审或者改判驳回被上诉人李勇一审诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人李勇负担。事实及理由：一审认定事实和法律适用错误。1、案涉《商场租赁合同》第四条租金及支付方式明确：房屋每年租金60万元，第一年免租2个月，第一年的租金为50万元。上诉人自2017年11月1日至2018年10月31日应支付的租金为50万元。一审认定第一年租金及押金70万元错误，押金并无法律规定必须支付，一审判决强制支付缺乏法律依据。2、2017年11月1日至2019年4月30日期间的租金为80万元，已由上诉人将镇宁百姓医院部分股权转让给林汝权抵扣，该时间段内租金应由林汝权支付。一审认定截至2019年10月1日欠付租金总额为110万元，李勇占366667元缺乏事实和法律依据，与镇宁自治县人民法院（2020）黔0423民初587号民事判决相冲突。3、案涉租赁房屋是为镇宁百信医院承租，实际及受益者为镇宁百信医院。2019年5月1日起林汝权与上诉人合伙经营镇宁百信医院，系医院的实际持股人。上诉人与林汝权于2019年4月16日签订的《镇宁百信医院股份转让协议》第二条第四款约定“股份转让后镇宁百信医院经营亏盈及债权债务由双方按股份比例分担”。因此，镇宁百信医院自2019年5月1日至2019年10月1日期间的房屋租金应由上诉人与林汝权按实际持股比例分担。林汝权明知租赁房屋系共同出租私自把房屋租金抵债自身存在过错；林汝权占房屋份额三分之二，在房屋租赁合同中出租人由林汝权、李勇共同签署的前提下，上诉人有理由相信林汝权代表李勇处分房屋租金。一审以《镇宁百信医院股份转让协议》、《结算清单》没有约定为由认定林汝权、镇宁百信医院不承担租金支付义务损害上诉人合法权益。被上诉人林汝权答辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确。一审认定被答辩人应当支付押金符合合同及法律规定；2017年11月1日至2019年4月30日期间的租金未全部从股权转让款中扣除，李勇应获得的租金不应当冲抵。答辩人作为出租主体并应当承担支付租金义务，房屋实际使用及受益者为镇宁百信医院，这是房屋用途的问题与房屋承租主体是不同的法律问题。答辩人与被答辩人签订的股权转让协议及结算清单等明确承担租金的主体为被答辩人，被答辩人作为完全民事行为能力人应当知晓并预见自己签字的法律后果。按照答辩人与李勇对房屋的占比，截至2019年4月30日，被答辩人应对答辩人产生的违约金为863000元，应付租金为533333元，合计1396333元。被答辩人有租金本金及利息未付清答辩人。原审被告镇宁百信医院答辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，请二审维持原判。答辩人是依据林汝林与上诉人协议约定代持股份与参与管理，对医院的份额、资产并享有所有权，也不是租赁合同的签订主体不应承担支付租金的责任。被答辩人就房屋租金承担问题已经有过明确约定，被答辩人应按李勇、林汝权对房屋享有的份额分别向二人支付租金。原审原告李勇一审诉讼请求：1、请求判令被告沈广鸿支付原告房屋租金人民币433333元及违约金人民币1051999元，总计支付人民币1485332元。2、本案诉讼费用由被告承担。一审查明：2017年10月16日，以原告李勇、被告林汝权为甲方同以被告沈广鸿为乙方签订《租赁合同》，将原告李勇与被告林汝权共同共有，将坐落于贵州省镇宁自治县城关镇交通街（原土产公司）新清源商住楼商铺3-6号门面、二层、三层（以下简称：案涉房屋）出租给被告沈广鸿开设医院，《租赁合同》约定：房租赁期限为15年，即自2017年11月1日至2032年10月31日止；租金及支付方式为：租金前三年按每年人民币600000元整计算（即每月50000元），房屋押金人民币200000元。第一年免租两个月，第一年租金及押金共700000元，分两次支付，在合同签订当天由乙方向甲方支付人民币300000元整，2018年6月30日前支付人民币400000元整。后期租金支付时间为每年10月1日前（注：200000元押金，合同到期后无欠费和损坏设施，无息退还），乙方若不按时向甲方支付租金，每日将按照当年租金总额的0.5%向甲方支付额外违约金；甲、乙双方方均承诺放弃向仲裁机构或法院以任何理由申请降低本合同违约金的权利等主要内容。合同签订后，原告李勇同被告林汝权按合同约定将案涉房屋交付被告沈广鸿使用。2019年4月16日，以被告沈广鸿为甲方同以被告林汝权为乙方签订《镇宁百姓医院股份转让协议》（以下称：《协议》），《协议》约定，将甲方沈广鸿持有医院股份中的49%作价1841420元转让给乙方林汝权；2019年12月18日，被告沈广鸿同被告林汝权结算，截至2019年4月30日甲方（沈广鸿）欠乙方（林汝权）房屋租金800000元、设备款500000元、两笔借款（400000元＋300000元）700000元，共计2015000元。双方确认，同意乙方用上述2015000元欠款中1841420元扣抵乙方向甲方受让的镇宁百姓医院49%股份作价转让款。被告沈广鸿、林汝权均在结算清单上签名捺印。因被告沈广鸿未按照约定支付租金，原告李勇与被告沈广鸿于2019年10月29日共同协商签订《处理意见》，《处理意见》约定百信医院所租房产由林汝权、李勇共同出资购买，其中林汝权占股权三分之二、李勇占三分之一。由于医院至今未支付房租，经三方商议，由沈广鸿在2019年12月31日前，支付房屋合同签订至2019年10月31日期间总房租的三分之一给李勇，具体租金按合同内容计算，支付完成后，三方继续履行合同。约定未完成的，三方可在当地人民法院提起诉讼。该意见签订后，被告沈广鸿仍未支付任何房屋租金给原告李勇，引起诉讼。同时查明被告沈广鸿承租的房屋产权系为李勇及妻子吴春春、林汝权及妻子刘少群4人共有。庭审前李勇妻子吴春春、林汝权妻子刘少群2人共同承诺认可李勇、林汝权与沈广鸿签订的《商场租赁合同》及相关协议，并由李勇、林汝林行使权利承担义务，不要求参加本案诉讼。一审认为，本案争议焦点为，租金由谁承担、违约金是否过高。关于追加的被告镇宁百信医院、林汝权应否承担责任问题。被告沈广鸿承租原告享有产权的案涉房屋的目的是设立镇宁百信医院，该医院至2019年4月16日前由被告沈广鸿一人独资控股，《商场租赁合同》于2017年10月16日签订，且约定由被告沈广鸿支付承租房屋的租金；2019年10月29日原告李勇与被告沈广鸿签订《关于百信医院租金遗留问题的处理意见》，实为对《商场租赁合同》补充协议，在签定该《意见》时，被告沈广鸿系镇宁百信医院的负责人和股东，《意见》继续约定由被告沈广鸿支付承租房屋的租金，没有约定由镇宁百信医院和林汝权支付租金。被告沈广鸿与林汝权签订《协议》、《结算清单》没有约定被告林汝权参与承担支付租金。故，对于被告沈广鸿认为镇宁百信医院和林汝权应承担支付租金辩称，不予支持。关于租金：《合同》约定，租金前三年按每年人民币600000元整计算（即每月50000元），第一年免租两个月，第一年租金及押金共700000元，分两次支付，在合同签订当天由乙方向甲方支付人民币300000元整，2018年6月30日前支付人民币400000元整。后期租金支付时间为每年10月1日前，约定了第一年（2017年11月1日至2018年10月30日）的租金支付时间，第二年以后的租金支付时间为每年10月1日前。因此，本案计算应付租金的时间为2019年10月1日前。2019年10月2日以后的租金，按约定应到2020年10月1日前，还没有到支付时间，原告主张，不予支持。截至2019年10月1日，租金总额为1100000元，原告占1/3为366667元，林汝权占2/3为733333元。镇宁县法院（2020）黔0423民初587号退伙协议纠纷案件判决未生效，不能作为本案认定案件事实的依据，且对本案裁判结果无影响；林汝权未在本案中主张权利且与被告沈广鸿于2019年12月18日进行了结算，本案不予处理。对于被告沈广鸿辩称，2019年4月30日以前被告沈广鸿所欠付的房屋租金800000元，已经由沈广鸿支付给林汝权，充抵林汝权应当支付沈广鸿的股权转让款。2019年10月29日原告李勇与被告沈广鸿签订《关于百信医院租金遗留问题的处理意见》，由沈广鸿在2019年12月31日前，支付房屋合同签订至2019年10月31日期间总房租的三分之一给李勇，具体租金按合同内容计算。被告沈广鸿同被告林汝权签订的股权转让协议和结算清单，是以被告沈广鸿为甲方、被告林汝权为乙方确认，而不是以原告李勇同被告林汝权为乙方确认，被告沈广鸿明知原告李勇对租赁房屋占有1/3产权，对应得租金占有1/3份额，被告沈广鸿将原告李勇应得租金份额充抵林汝权应当支付沈广鸿的股权转让款，没有取得原告李勇同意和认可，侵害了原告李勇的合法权利，对被告沈广鸿此辩称，不予采纳。关于违约金。《租赁合同》虽作出特别约定：“合同甲、乙双方方均承诺放弃向仲裁机构或法院以任何理由申请降低本合同的违约金的权利。”该条约定违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，应属无效条款，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定：“¨¨¨当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故依法应对双方约定的违约金予以调整，酌定违约金按照被告应支付给原告租金的30%计算。综上，依据《租赁合同》约定，第一年租金及押金共700000元，分两次支付，被告沈广鸿在合同签订的当天应向原告李勇、被告林汝权支付人民币300000元整，2018年6月30日前支付人民币400000元整。由于700000元中先付的300000元是否有押金约定不明，习惯上是租金和押金同时支付，300000元中200000元为押金，不计算违约金，100000为租金，应计算违约金，时间从签订合同的第二天计算，即从2017年10月17日起；400000元为租金，应计算违约金，时间从约定支付日的第二天计算即2018年7月1日；其余未付租金，计算违约金，时间从约定支付日的第二天计算，即每年11月2日。2019年10月1日前应付原告李勇租金为366667元的违约金计算方式：366667元×30%约等于110000。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（九）项，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：1、限被告沈广鸿在判决生效后10日支付原告李勇房屋租金人民币366667元。2、限被告沈广鸿在判决生效后10日内白原告李勇支付违约金人民币110000元。3、驳回原告李勇的其他诉讼请求。案件受理费人民币18167元，减半收取9084元，被告沈广鸿负担4225元，原告李勇负担4859元；被告沈广鸿负担的4225元，原告李勇已预交，由被告沈广鸿在支付上述款项时一并支付给原告李勇。二审中各方当事人均未提交新证据。二审确认一审查明的其余事实。本院认为，二审围绕上诉人的上诉理由进行审查。案涉租赁合同第四条约定租金支付方式为前三年600000元、房屋押金200000元。第一年免租两个月，第一年租金及押金共700000元，分两次支付：在签订合同当日支付300000元，2018年6月30日前支付400000元。后期租金每年10月1日前支付。故按照租赁合同的约定，上诉人第一年处应支付租金500000元外，还应支付押金200000元，共计700000元，该700000元的支付时间节点，案涉租赁合同的约定，上诉人至2018年6月30日前应支付租金、押金共计为700000元（即第一年的起止时点应为2017年11月1日至2018年10月30日，含两个月免租期）。2018年11月1日至2019年10月31日为第二年，租赁合同约定每年的10月1日前支付租金。按照上诉人在《关于表现医院租金遗留问题的处理意见》中的约定，上诉人应支付的房屋租赁合同签订至2019年10月31日期间的租金且明确按照合同内容计算。故2017年11月1日至2019年10月31日的租金共计700000元＋600000元=1300000元。被上诉人李勇与林汝权之间对出租的房屋系共有关系，但对于其内部之间的关系李勇占三分之一、林汝权占三分之二，李勇和林汝权并无异议。这一点从李勇起诉、举证及林汝权的答辩、质证、庭审陈述可以印证。上诉人作为承租人应按照租赁合同及《关于表现医院租金遗留问题的处理意见》中的承诺支付被上诉人李勇2017年11月11日至2019年10月31日的租金：1300000×33.33%=433290元。鉴于被上诉人李勇对应获得的此时段的租金金额未提出上诉视为服从一审判决，本院不予干涉。至于上诉人认为2017年11月1日至2019年4月30日租金800000元已经通过债转股方式抵给被上诉人林汝权。首先，上诉人与被上诉人林汝权之间的既有租赁合同法律关系，又有债转股等法律关系。上诉人与被上诉人林汝权之间的将租金折抵股权仅处分的是林汝权享有其获得租金收益的部分，对被上诉人李勇并不产生法律效力，除非获得被上诉人李勇的追认。从上诉人在《关于表现医院租金遗留问题的处理意见》上签字并同意支付被上诉人李勇截至2019年10月31日租金，可知抵债问题并未获得被上诉人李勇的认可。故上诉人认为此时段的租金应由被上诉人林汝权支付的主张不成立，本院不予支持。上诉人主张2017年5月1日至2019年10月1日期间的租金应否由上诉人与被上诉人林汝权按持股比例分担的问题，系上诉人与被上诉人林汝权就合伙关系处理的问题，对出租人李勇而言不具有约束力。对于镇宁百信医院是否应承担租金给付责任的问题。案涉的租赁合同承租人为上诉人并非镇宁百信医院。至于镇宁百信医院成立后，是否应承担租金、如何承担，涉及镇宁百信医院管理问题及股东盈亏负担问题。加之，各方当事人并未另行签订协议，镇宁百信医院并非合同相对方，故对上诉人要求镇宁百信医院承担责任的理由，本院不予支持。综上，一审在认定被上诉人李勇应获得2017年11月11日至2019年10月31日的租金金额存在错误，但是被上诉人李勇未提出上诉，视为服从一审判决，也是对其权利的处分，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18168元由上诉人沈广鸿负担。本判决为终审判决。审判长 宋 颂审判员 黄光美审判员 朱俊蓉二〇二〇年十一月二十八日书记员 郭 敏附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨害公务罪，追究刑事责任。