广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终1388号 上诉人(原审被告)：贺州市嘉龙房地产开发有限责任公司，住所地：昭平县昭平镇上岸村老村坪。 法定代表人：吴景魁。 委托诉讼代理人：董胜学，广西宏民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于松坚，广西宏民律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：龚先政，男，1972年1月21日出生，汉族，住昭平县。 委托诉讼代理人：林松，广西佰纳律师事务所律师。 原审第三人：谢邦洁，男，1977年7月2日出生，瑶族，住昭平县。 上诉人贺州市嘉龙房地产开发有限责任公司（以下简称嘉龙公司）因与被上诉人龚先政、原审第三人谢邦洁商品房预售合同纠纷一案，不服昭平县人民法院（2020）桂1121民初817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人嘉龙公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.本案一、二诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院存在程序违法、认定事实和适用法律错误。具体理由如下：首先，一审法院认定270000元的购房意向金全部是被上诉人龚先政所交是错误的。被上诉人向上诉人交付黄姚四海堂客家文化步行街X#X-X意向金100000元。而X#X-1至X-7的预订者是谢邦洁，也是谢邦洁向上诉人转账支付170000元购房意向金，上诉人也依约向谢邦洁出具了相应的收据。为此，被上诉人交付的购房意向金为100000元，另外的170000元的购房意向金为谢邦洁。其次，因被上诉人的违约行为已经丧失要求返还认购意向金的权利。被上诉人认购黄姚四海堂客家文化步行街9#9-1是事实，但是由于被上诉人没有及时办理备案按揭等相关准备手续。上诉人于2015年4月2日通过邮寄的方式向被上诉人发出通知。明确：基于上诉人已经多次通过电话、短信通知被上诉人，以信函邮戳日期起7天内到营销中心办理签订《商品房买卖合同》及办理备案按揭等相关准备手续。如逾期不办理，上诉人将有权按法律程序处理此事，届时将不退还所缴纳的认购定金，同时不再为被上诉人保留所认购的房源。为此，因被上诉人的违约行为已经丧失要求返还认购意向金的权利。最后，被上诉人的起诉巳经超过法定的诉讼时效。不管是被上诉人逾期不办理签订《商品房买卖合同》及办理备案按揭等相关准备手续的时间，还是上诉人向被上诉人发出《关于办理黄姚四海堂客家文化步行街合同相关事宜的通知》的时间，被上诉人均没有在二年法定的诉讼时效期间向上诉人提出返还意向金，已经超过法定的诉讼时效期间。综上，一审法院认定270000元的购房意向金全部是被上诉人龚先政所交是错误的；因被上诉人的违约行为巳经丧失要求返还认购意向金的权利；被上诉人的起诉已经超过法定的诉讼时效；请求二审法院依法驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人龚先政辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人谢邦洁经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 龚先政向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判令被告返还购房款270000元；并从2014年6月1日起按年利率6％计付利息直至被告付清购房款为止；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年5月原告获知被告开发的黄姚四海堂客家民俗文化步行街商品房预出售，2014年5月3日、5月31日原告先后向被告交纳购买被告开发的黄姚四海堂客家民俗文化步行街X#X-X号房产购房意向金共计100000元，考虑第三人谢邦洁与被告原法定代表人李嘉龙比较熟悉，为了能够享受该公司的购房优惠政策，2014年5月6日、5月14日委托第三人谢邦洁以第三人名义到被告公司缴纳购房意向金170000元（其中转账70000元）。被告开发的黄姚四海堂客家民俗文化步行街楼盘建好后，被告未发现第三人谢邦洁前来公司签订购房合同，被告于2015年4月2日通过快递的方式向谢邦洁发出购房通知，要求谢邦洁在七日内前来办理《商品房买卖合同》及相关准备手续，逾期不来将不退还所缴纳的认购定金，同时不再为原告保留所认购的房源。通知发出后被告不见原告和第三人谢邦洁前来办理相关手续，被告就将原告和第三人谢邦洁预购的黄姚四海堂客家民俗文化步行街X#X-X号、X#X-X号房售与他人。原告缴纳购房意向金后未见被告通知其去办理购房手续，原告多次委托第三人谢邦洁向被告交涉，要求被告退还其购房意向金270000元遭拒，原告遂于2020年6月1日向该院提起诉讼，请求法院支持原告的上述请求。 一审法院认为，本案主要争议焦点为：1.被告是否应返还原告购房款270000元？2.被告是否应支付原告购房款利息？一、被告是否应返还原告购房款问题原告起诉被告返还购房意向金270000元，被告抗辩称公司收取的购房意向金170000元是第三人谢邦洁缴纳的，原告缴纳的只有100000元，龚先政作为原告，只能够请求被告返还100000元。被告收取原告以及第三人谢邦洁缴纳的购房意向金后，已经向原告以及第三人谢邦洁发出购房通知，因原告及第三人谢邦洁未在通知期限内前来办理相关手续，已经超期，原告也无权在请求被告返还购房意向金。经核实第三人谢邦洁缴纳到被告处170000元房购房意向金收据是受原告委托办理的，原告委托第三人谢邦洁以谢邦洁名义开具收据目的就是为了能够享受被告的购房优惠政策，购房意向金170000元实际为原告所缴纳，原告缴纳的购房意向金实际为270000元。被告提供的内部认购协议书第4条第3项虽有约定“认购方不得以本《认购书》未予约定的其它事项为由到期拒绝或拖延签订《房屋买卖合同》，否则开发商有权将该物业另行处理，且订金不予退还”，但是内部认购协议书没有双方签名，不具有法律效力，原告缴纳的购房意向金也并非双方约定的定金，被告逾期不予退还购房意向金的通知是被告单方霸王行为，不符合法律规定。被告的抗辩理由不成立，该院不予支持。被告已经将原告预购商品房售与他人，收取原告购房意向金270000元理应退还，原告诉请理据充分，该院予以支持。二、被告是否应支付原告购房款利息问题。被告占用原告资金不予退还，原告请求被告从2014年6月1日起至被告付清购房款为止按年利率6％计付利息，不违反法律规定，该院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决：被告贺州市嘉龙房地产开发有限责任公司在判决生效之日起十日内返还原告龚先政购房意向金人民币270000元及利息；利息给付从2014年6月1日起至被告付清购房款为止按年利率6％计付。 二审中，上诉人嘉龙公司对一审查明事实中“原告多次委托第三人谢邦洁向被告交涉，要求被告退还其购房意向金270000元遭拒”有异议，被上诉人龚先政对一审查明事实无异议。本院认为，上诉人嘉龙公司虽对该查明事实有异议，但未提交证据予以证实，本院对其提出的异议不予采信。各方当事人没有新证据向本院提交。综合在案证据及各方当事人诉辩意见，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于上诉人嘉龙公司是否应退还被上诉人龚先政所交购房意向金及计付利息的问题。本案中，被上诉人龚先政因有意向购买上诉人嘉龙公司开发的黄姚四海堂客家民俗文化步行街项目的房屋而交纳了购房意向金270000元，虽然上诉人嘉龙公司主张该270000元中有170000元是原审第三人谢邦洁所交，但从谢邦洁一审中提交的《声明书》及庭审陈述来看，其是受被上诉人龚先政委托而代交的购房意向金，该170000元钱也是被上诉人龚先政的。故一审法院认定被上诉人龚先政实际交纳的购房意向金为270000元，并无不当。上诉人嘉龙公司主张其中170000元购房意向金为谢邦洁所交的意见不能成立，本院不予支持。之后，由于各种因素双方未能签订正式商品房买卖合同，亦未对购房意向金的如何处置作出明确约定，虽然上诉人嘉龙公司主张内部认购协议书第4条第3项约定“认购方不得以本《认购书》未予约定的其它事项为由到期拒绝或拖延签订《房屋买卖合同》，否则开发商有权将该物业另行处理，且订金不予退还”，但该内部认购协议书没有被上诉人龚先政或者原审第三人谢邦洁的签名，不发生法律效力。且双方未能签订正式商品房买卖合同后至今，该270000元购房意向金仍由上诉人嘉龙公司占有使用。故一审法院认定上诉人嘉龙公司应退还被上诉人龚先政购房意向金270000元并按年利率6%计付利息，并无不当，本院予以维持。关于被上诉人龚先政的起诉是否已超过法定诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”本案中，被上诉人龚先政在二审中陈述其是2019年才发现预定的房屋被销售给他人，而上诉人嘉龙公司亦未能提供证据证实被上诉人龚先政知晓房屋已被销售的具体时间，故上诉人嘉龙公司提出本案起诉已超过法定诉讼时效的主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人嘉龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5350元（上诉人已预交），由上诉人贺州市嘉龙房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永林 审 判 员 周成才 审 判 员 陈小坤 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 傅 媛 书 记 员 杨 杰