河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民初377号 原告（案外人）：河北宏峻房地产开发有限公司，住所地石家庄新华区中华北大街**北郡******楼沿街商业。统一社会信用代码：91130100794185501T。 法定代表人：李治中，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张建双，河北双烨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王海霞，河北双烨律师事务所律师。 被告（申请执行人）：温州市鼓楼鞋材有限公司，住所，住所地温州市鹿城区中国鞋都****地块社会信用代码：9133030214508759X3。 法定代表人：张弛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王润奇，河北诚基律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王永超，河北诚基律师事务所律师。 被告（被执行人）：周红彬，男，1970年7月2日出生，汉族，现住石家庄市新华区。 原告河北宏峻房地产开发有限公司（以下简称“宏峻公司”）与被告周红彬、温州市鼓楼鞋材有限公司（以下简称“鼓楼公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月13日公 —2— 开开庭进行了审理。原告河北宏峻房地产开发有限公司的委托代理人王海霞、被告温州市鼓楼鞋材有限公司的委托代理人王永超、被告周红彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北宏峻房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决立即停止对石家庄市新华区产的强制执行措施，并解除对上述房产的查封措施。2、本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告与第二被告于2015年6月12日就涉案房产签订了《石家庄市商品房买卖合同》，合同签订后在房屋所有权属证书办理之前，由于第二被告的违约行为，原告向石家庄仲裁委申请仲裁。现石家庄仲裁委员会经审理并作出的石裁字（2019）第1533号裁决书，裁决：解除原告与第二被告签订的《石家庄市商品房买卖合同》，商品房买卖合同解除后，第二被告基于商品房买卖合同取得的物权期待权也随之丧失，即涉案房产的所有权人依然为原告，不属于第二被告的财产，且石家庄中级人民法院出具的（2020）冀01执异81号执行裁定书，也查明了涉案房屋仍登记在原告名下。另，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款的规定：“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”鉴于涉案房屋的所有权人为原告，原告与第二被告签订的《石家庄市商品房买卖合同》已经依法解除的事实，原告享有足以排除强制执行的 —3— 权利，贵院再对涉案房屋采取强制执行措施、查封措施已无事实及法律依据。鉴于以上事实，原告为维护期合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 温州市鼓楼鞋材有限公司辩称，原告的诉请无事实及法律依据。理由如下：第一，我方申请执行周红彬是基于周红彬拖欠货款而发生的金钱债权执行。贵院在受理我方的执行申请后，于2018年12月17日作出了执行裁定书，查封了涉案的房产，而原告所主张的商品房买卖合同的解除时间是在查封之后，依据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第26条之规定，金钱债权执行中，案外人也就是本案的原告，依据执行标的被查封扣押冻结后作出的另案生效文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持，所以本案中原告的申请违反了我国的法律规定。第二，本案中原告所援引的《最高人民法院关于民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第18条并不适用于本案的情形。因为根据该规定第18条的第一款，该条的适用条件为被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款，并且合同约定是保留所有权的先决条件。而本案中被执行人在原告处购买的财产已经支付了全部房款，并且所签订的商品房买卖合同，也不是保留所有权的合同。原告与周红彬之间也没有约定原告有权保留所有权，所以也并不适用本条款第二条的规定，所以原告的申请并没有法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 周红彬辩称，一、宏峻公司诉讼请求中的解除对涉案房屋的查封属于执行行为异议，不属于执行异议之诉的范畴。宏峻 —4— 公司的诉讼请求为停止对涉案房屋的强制执行措施并解除对涉案房屋的查封措施，其请求中要求解除查封属于基于实体权利对涉案房屋提出的执行行为异议，而停止对涉案房屋的执行属于基于实体权利对执行标的提出的排除执行的异议。根据《最高院执行异议和复议规定》第八条关于“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议，又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”之规定，宏峻公司主张的解除涉案房产的查封的请求不属于执行异议之诉的范畴，不应在本案中处理。二、宏峻公司主张涉案房屋登记在其名下，无证据证明。宏峻公司在（2020）冀01执异81号案件过程中，并未提交包含涉案房屋在内的房屋所有权证，且根据宏峻公司提交的相关证据来看，涉案房屋尚未办理初始登记，退一步讲，即使已经办理初始登记，这也仅是宏峻公司对其开发的房产综合进行办理的产权大证，并不是法院审理判断房屋实际权属的证据，所以宏峻公司主张涉案房屋所有权登记在其名下没有事实依据。三、答辩人作为购房者，其生存权利、物权期待权利优先受到保护是法定的。《关于查封扣押冻结规定》第19条明确规定，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有，该财产虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后， —5— 承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，不得对抗买受人。本案中，答辩人已经支付了全部购房款，并且实际占用涉案房屋，已经取得了类似于物权的权利，即最高院执行异议和复议规定中的物权期待权优先保护理论。根据相关法律规定及司法解释的精神，购房者的生存权利、物权期待权相对于开发商的权利受到优先保护是毋庸置疑的。四、石家庄仲裁委员会石裁字（2019）第1533号裁决书不能作为执行异议之诉确权的证据使用。《民事诉讼法解释》第479条规定，在执行中，被执行人通过仲裁程序将人民法院查封扣押冻结的财产确权或者分割给案外人的，不影响人民法院执行程序的进行。石家庄中院关于涉案房产的执行查封裁定是在2018年12月17日作出的，石裁字（2019）第5133号裁决书是2020年6月6日作出的。在仲裁案件中答辩人是被申请人，答辩人是坚决不同意解除涉案房屋买卖合同的。答辩人不仅积极应诉，还依法提出了反诉，并已告知石家庄仲裁委涉案房屋已被石家庄中院查封的事实，正是因为宏峻公司拖延办理房产证才导致答辩人因无力还债，进而导致涉案房屋被查封。《最高院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见的通知》第26条规定，审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，中止审理。当事人诉请确权的财产，被执行局处置的，应当撤销确权案件，在执行局查封扣押冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。根据该规定，石家庄仲裁委员会是不应该受理宏峻公司的仲裁申请的，那么石裁字（2019）第1533号裁决书也就不能作为本案执行异 —6— 议之诉确权的证据使用，该裁决并不能阻却执行。综上，根据民诉法解释第311条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高院执行异议和复议规定》第26条第二款关于“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”等规定，请求驳回宏峻公司的全部诉讼请求。 原告为证明其主张，向本院提交证据如下： 证据一、石家庄市中级人民法院（2020）冀01执异81号执行裁定书，用以证明原告向石家庄市中级人民法院提出执行异议。 证据二、《石家庄市商品房买卖合同》一份，用以证明原告与周红彬存在房屋买卖合同关系，合同补充协议中约定了合同解除权的行使条件等内容。 证据三、保证金扣划说明三张； 证据四、保证金账户扣划回执； 证据五、河北银行业务凭证。 证据三-证据五，用以证明因周红彬逾期归还银行贷款，导致银行已经从原告保证金账户扣划剩余全部贷款本息。 证据六、石家庄仲裁委员会石裁字（2019）第1533号仲裁裁决书，用以证明原告与周红彬签订的《石家庄市商品房买卖合同》，经仲裁委裁决已经解除。 证据七、《不动产登记证明》一份，用以证明涉案房屋权 —7— 利人为原告河北宏峻房地产开发有限公司。 被告鼓楼公司对原告提交的证据发表质证意见如下： 一、对证据一的真实性认可，但是原告申请的执行异议已被石家庄市中级人民法院驳回。 二、对证据二的真实性认可，说明原告与被执行人周红彬具有商品房买卖合同关系，且周红彬以支付首付款和银行按揭的方式向原告付清了全部房款，但该合同与本案执行异议所申请的事项无关。 三、对证据三、证据四、证据五真实性认可，但与本案无关。 四、对证据六的真实性认可，对其关联性不予认可，该仲裁裁决书不能阻止对涉案房屋的强制执行。 五、对证据七的关联性不认可，与本案无关，对真实性无法确定，因为没有原件。 被告周红彬对原告提交的证据发表质证意见如下：同温州市鼓楼鞋材有限公司意见基本相同。在商品房买卖合同中第八章第二十条，截止到现在，河北宏峻房地产开发有限公司一直没有承诺所签署合同的条约，我多次去河北宏峻房地产开发有限公司催促办产权证的，没有给我答复，一直在拖延。河北宏峻房地产开发有限公司存在长期的违约行为，我2017年生意失败，想卖房却卖不了，以至于到现在这么被动。 被告鼓楼公司向本院提交如下证据： 证据一、温州仲裁委员会（2017）温仲裁字第312号裁决书，用以证明温州市鼓楼鞋材有限公司与周红彬执行一案属于 —8— 金钱债权执行案。 证据二、石家庄市中级人民法院（2020）冀01执异81号执行裁定书，用以证明原告曾提出执行异议，被石家庄市中级人民法院驳回。 证据三、石家庄市中级人民法院（2018）冀01执779号执行裁定书，用以证明温州市鼓楼鞋材有限公司与周红彬货款欠款纠纷执行案由法院2018年12月7日对涉案房屋进行了查封，该时间明显早于原告出示的仲裁裁决书。 原告宏峻公司对被告鼓楼公司提交的证据发表质证意见如下： 一、对证据一被告的证明目的有异议，该裁决书与本案无关联性。 二、对证据二，该裁定书尚未生效，原告已在规定期间内向本院提起执行异议之诉。 三、对证据三，法院的查封行为并不影响原告依据与周红彬签订的商品房买卖合同的约定，行使合同解除权。 被告周红彬对被告鼓楼公司提交的证据发表质证意见如下： 对被告温州市鼓楼鞋材有限公司提交的证据没有异议。 被告周红彬向本院提交如下证据： 证据一、《石家庄市商品房买卖合同》一份，证明根据该合同第八章第二十条，双方签订合同之日起360个工作日办理房屋所有权证书，证明河北宏峻房地产开发有限公司存在违约，没有给我在合约规定时间内办理房屋产权证书。 —9— 证据二、石家庄中级人民法院（2018）冀01执779号之二执行裁定书，用于证明在宏峻地产解除合同之前中院已经对我房屋进行拍卖了。 原告宏峻公司对被告周红彬提交的证据发表质证意见如下： 一、对证据一，鉴于涉案房屋早就被法院查封，在客观上无法办理不动产权证书，原告不存在违约行为，且被告所述的与正在审理的本案无任何关联性。 二、对证据二，涉案房产权利人为原告，法院无权拍卖原告的房产。且法院的查封拍卖等行为均未通知作为房屋权利人的原告存在过错。且法院的查封拍卖行为均不影响原告依据与周红彬签订的商品房买卖合同的约定行使合同解除权。 被告鼓楼公司对被告周红彬提交的证据发表质证意见如下： 一、对证据一没有异议，原告确实存在严重的违法行为，一直未对涉案房屋办理产权手续，却仍想通过不合理的程序寻求高额回报。 二、对证据二的三性没有异议。根据《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第18条之规定，预查封的效力等同于正式查封。而本案中周红彬已向原告支付了全部房款，并且实际占有该房屋使用多年，且在房管局办理了备案登记。根据我国法律规定，对于此类房屋人民法院是可以查封的。查封存在法律依据，拍卖也存在法律依据。 —10— 经审理查明，2018年4月11日，温州仲裁委员会作出（2017）温仲裁字第312号裁决书，裁决周红彬向鼓楼公司支付货款49.10万元及利息；仲裁费用13722元、公告费用3000元由周红彬负担。裁决书生效后，被告鼓楼公司向本院申请执行，本院于2018年12月17日作出（2018）冀01执779号执行裁定书，裁定查封被执行人周红彬名下以下不动产：购于河北宏峻房地产开发有限公司开发的位于新华区。本院于2018年12月18日向石家庄市房产交易中心发出协助执行通知。2019年9月12日，本院作出（2018）冀01执779号之二执行裁定书，裁定对周红彬名下位于石家庄市新华区房产进行拍卖。 2020年4月12日原告宏峻公司对本院执行位于石家庄市新华区房屋提出书面异议，请求停止对上述房屋的强制执行，停止拍卖并解除查封，本院经审查，于2020年6月11日作出（2020）冀01执异81号执行裁定书，裁定驳回河北宏峻房地产开发有限公司的异议请求。 另查明，2015年6月12日，被告周红彬与原告宏峻公司签订《石家庄市商品房买卖合同》，约定周红彬购买坐落于新华区房屋。周红彬支付首期房款270550元，余款630000元申请贷款支付，后，宏峻公司、周红彬与河北银行股份有限公司师范街支行签订了《个人购房担保借款合同》。宏峻公司早已将涉案 —11— 房屋交付周红彬占有使用。因周红彬未按期偿还银行贷款，银行自2019年9月27日起按照借款合同约定，陆续从宏峻公司保证金账户扣划了涉案住房贷款合同所欠贷款，截止2020年1月3日，银行扣划了周红彬欠付的全部贷款本金及利息（共计扣划约577139.87元）。2019年12月25日，宏峻公司向石家庄仲裁委员会申请仲裁，要求解除宏峻公司与周红彬签订的《石家庄市商品房买卖合同》，撤销该合同的备案登记手续，并要求周红彬返还涉案房屋并支付违约金及律师费。石家庄市仲裁委员会于2020年6月6日作出石裁字［2019］第1533号裁决书，支持了宏峻公司的全部仲裁申请。 另，《石家庄市商品房买卖合同》第二十条约定，宏峻公司和周红彬同意在该商品房交付之日起360个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书。宏峻公司一直未给周红彬办理房屋所有权证书。依据原告宏峻公司提交的冀（2020）石家庄市不动产权第××号不动产登记证明显示，涉案房屋已进行产权登记，房屋所有权人为原告河北宏峻房地产开发有限公司。 上述事实有本院庭审笔录、原被告提交的证据等在案佐证。 本院认为，原告宏峻公司与被告周红彬签订的《石家庄市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，但因商品房属不动产，其所有权的归属应适用《中华人民共和国物权法》第九条之规定，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” —12— 本案中，周红彬与宏峻公司于2015年6月12日签订《石家庄市商品房买卖合同》后，仅办理了预售合同的备案登记，尚未办理不动产物权的产权登记，故周红彬仅享有该合同的债权，尚未取得涉案房产的所有权。其次，根据本院查明事实，涉案房屋已进行首次登记，在《不动产登记证明》中载明房屋所有权人为河北宏峻房地产开发有限公司，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款之规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”，综上，根据已查明的事实及法律规定诉争房屋的所有权人尚未发生变更，应认定为宏峻公司，所以对于周红彬称其享有物权期待权的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”，本条规定赋予了人民法院对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封的权利。本案中周红彬购买的诉争房屋已经办理了商品房预售合同登记备案，故本院对诉争房屋进行预查封并无不当。但法院的预查封行为并不影响宏峻公司依据《石家庄市商品房买卖合同》的约定行使合同解除权，2020年6月6日石家庄仲裁委员会作出的石裁字［2019］第1533号裁决书，解除了周红彬与宏峻公司签订的 —13— 《石家庄市商品房买卖合同》，商品房买卖合同解除后，继续对案涉房屋采取预查封措施，缺乏事实及法律依据，故原告宏峻公司请求停止对石家庄市新华区产的执行并解除查封并无不当，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下： 不得执行石家庄市新华区产。 案件受理费12,806.0元，由被告周红彬负担6,403.0元、由温州市鼓楼鞋材有限公司负担6,403.0元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省石家庄市；收件人：石家庄市中级人民法院诉讼服务中心材料收转窗口；邮编：050050）。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：河北省高级人民法院，账号：13×××59，开户银行：建行石家庄桥西支 —14— 行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张 洁 审 判 员  陈爱民 审 判 员  宋广道 二〇二〇年十一月三日 法官助理  王 琪 书 记 员  马利佳 —15— 附相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 —16— 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合 —17— 法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。