黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终6618号上诉人（原审第三人）：中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区红军街**。负责人：李林，总经理。委托诉讼代理人：魏俊林，黑龙江森工律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江省日出康城房地产开发有限公司，，住所地黑龙江省宾县宾西镇经济技术开发区法定代表人：刘长旭，董事长。被上诉人（原审原告）：辛海波，男，1987年11月11日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。上诉人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司（以下简称长城资产公司）因与被上诉人黑龙江省日出康城房地产开发有限公司（以下简称日出康城公司）、辛海波房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2020）黑0103民初6846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人长城资产公司的委托诉讼代理人魏俊林、被上诉人辛海波到庭参加诉讼。被上诉人日出康城公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。长城资产公司上诉请求：撤销一审判决的第二、三、四项，依法改判驳回辛海波的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定基本事实缺乏证据证明。本案辛海波、日出康城公司及该公司举示的证据中无任何证据能够证明房产管理部门存档的《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》中包含有案涉房屋，该公司亦不持有《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》的任何相关资料，也不认可案涉房屋在上述抵押可售函的明细中，故一审判决认定案涉房屋已经被该公司许可抵押可售错误；二、一审判决适用法律错误。该公司同意房屋预售不能得出该公司已经放弃抵押权的结论，辛海波并非是善意有偿第三人，其消费者地位不应被确认，其购房权并不优于该公司的抵押权，购房人的权利依法并不优于其他人的权利，经过抵押登记的抵押权优于房屋买卖合同关系中购房人的权利，已经办理抵押登记的房屋或者土地使用权的抵押权依法受到法律保护。辛海波辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回长城资产公司的上诉，维持原判。日出康城公司未到庭提交答辩意见。辛海波向一审法院起诉请求：一、判令日出康城公司持办理权属登记需要的资料到产权机关备案；二、判令日出康城公司和长城资产公司办理解除抵押登记手续；三、确认长城资产公司丧失抵押权；四、判令日出康城公司支付违约金10000元；五、诉讼费由日出康城公司承担。一审法院认定事实：日出康城公司系哈尔滨市南岗区天悦国际小区的建设单位。辛海波购买了该小区M5-2号楼2单元1001室房屋，合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由日出康城公司提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1,2,3项处理即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。日出康城公司曾将案涉项目在建工程及附属土地使用权、国有建设用地使用权分别抵押给中航信托股份有限公司和德阳银行股份有限公司成都分行，原抵押权人将相应权利转让给长城资产公司后，于2015年7月办理了抵押登记。2015年8月25日，长城资产公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》，同意承担法律、法规所规定的相应的法律责任和后果。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”。本案中，长城资产公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具书函，同意日出康城公司销售抵押房屋，应视为放弃抵押权，抵押权依法消灭。辛海波要求日出康城公司协助办理房屋权属登记备案手续，符合事实及法律规定，予以支持。案涉合同违约金条款，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，日出康城公司应依约赔偿辛海波违约金。判决：一、被告日出康城公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告辛海波违约金59.57元（595676×0.01%）；二、确认第三人长城资产公司对位于哈尔滨市××规划学府××街、××、××、××路围合区域（天悦国际小区）M5-2号楼2单元1001室房屋的抵押权消灭；三、被告日出康城公司、第三人长城资产公司于判决发生法律效力之日起十五日内协助原告辛海波办理位于哈尔滨市××规划学府××街、××、××、××路围合区域（天悦国际小区）M5-2号楼2单元1001室房屋的抵押权注销登记手续；四、被告日出康城公司于判决发生法律效力之日起三十日内协助原告辛海波办理位于哈尔滨市××规划学府××街、××、××、××路围合区域（天悦国际小区）M5-2号楼2单元1001室房屋的权属备案手续；五、驳回原告辛海波的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告日出康城公司负担。本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，辛海波与日出康城公司签订的《商品房买卖合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，依法有效，双方当事人均应全面履行。根据长城资产公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具的《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》的内容，该公司同意日出康城公司销售案涉抵押房屋，并由日出康城公司将销售回款用于偿还贷款，本案可以确认长城资产公司同意案涉房屋在抵押的情况下由抵押人予以销售的意思表示。辛海波与日出康城公司签订《商品房买卖合同书》后，辛海波履行了合同约定的义务，现辛海波请求办理房屋权属登记符合协议约定和法律规定。长城资产公司与日出康城公司以案涉房屋销售回款偿还贷款本息的约定属双方之间的约定，辛海波对此并不知情，不能以此约束辛海波。同时，长城资产公司在同意日出康城公司出售抵押房产时，就知道或者应当知道出售案涉房屋包括为案涉房屋办理权属登记的内容。双方在约定可出售抵押房产时并未明确约定日出康城公司如不偿还贷款时，不能为购房人办理权属登记，故日出康城公司未履行与长城资产公司间约定的法律责任，不应由辛海波承担。关于长城资产公司上诉主张案涉房产并未抵押给该公司问题。本院认为，根据物权法“地随房走”、“房随地走”的规则，建筑物抵押的，建筑物所占用范围内的建设用地使用权视为一并抵押，反之亦然。本案中，天悦国际小区项目的在建工程和土地使用权一并抵押给了长城资产公司，因案涉房屋所对应的土地存在抵押权，无论是否对案涉房屋进行抵押，均会导致案涉房屋无法办理权属证书。一审法院判项并未明确系解除房屋抵押登记，也并非仅指解除房屋抵押登记，而是指案涉房屋所对应的所有抵押权均予以解除，故长城资产公司以案涉房产并未抵押给该公司为由提起的上诉理由亦不能成立。综上，长城资产公司虽未办理案涉房屋抵押权的解除，但该抵押权并不能及于房屋买受人辛海波。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定判令解除抵押权、协助辛海波办理案涉房屋权属登记正确。综上所述，中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  曲海涛审判员  柳 红审判员  张晓梅（）二〇二〇年十一月二十七日书记员  张佳蕊