湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初678号原告（反诉被告）：武汉东湖高新集团股份有限公司，住所地武汉市东湖开发区佳园路**。法定代表人：杨涛。委托诉讼代理人：肖敏，湖北法辉律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：程卓，湖北法辉律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：刘冰，原告公司员工，一般授权代理。被告（反诉原告）：韩东风，男，汉族，1970年2月9日出生，住所地：浙江省武义县，委托诉讼代理人：何水，湖北成和诚律师事务所律师，一般授权。委托诉讼代理人：杨旸，湖北维力律师事务所律师，特别授权。原告武汉东湖高新集团股份有限公司（以下简称“东湖高新公司”）诉被告韩东风房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭于2019年4月10日、2019年5月8日和2020年5月13日公开开庭进行了审理。诉讼中被告韩东风提出反诉，经审查，符合反诉条件，本院予以合并审理。原告（反诉被告）东湖高新公司的委托诉讼代理人肖敏、程卓，被告（反诉原告）韩东风的委托诉讼代理人何水、杨旸均到庭参加诉讼。本案诉讼过程中，原告（反诉被告）东湖高新公司向本院申请财产保全，本院于2020年7月15日裁定对被告（反诉原告）韩东风的财产采取保全措施。本案现已审理终结。原告（反诉被告）东湖高新公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《软件新城1.2期花城汇商铺租赁合同》，要求被告腾退租赁房屋；2、判令被告向原告支付应付的租金（租金计算至被告实际腾退商铺之日止，暂计算至2018年11月10日为人民币1212566.6元）及延迟支付租金的滞纳金272827.5元；3、判令被告向原告支付违约金8306081.21元；4、本案诉讼各项费用、律师费由被告承担。事实与理由，2016年12月16日，原、被告签订了《软件新城1.2期花城汇商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定由被告向原告承租位于东湖新技术开发区花城大道武汉软件新城1.2期花城汇4号楼1层4-101至4-107；4-111至4-128号商铺，租赁期限从2017年12月30日起至2029年12月29日止，具体租期起始日以实际交房之日为准，起租期顺应调整。月租金为35元/平方米，租金根据实测面积计算，按季度进行支付。2017年12月，原告向被告交付了商铺，并按合同约定给予被告90天的免租期。2018年5月7日，被告向原告支付了第一个季度的租金。此后，经双方多次沟通，被告均以各种借口拖延，并未按合同约定向原告履行租金支付义务。原告认为，被告的行为严重违反了合同约定，并给原告造成了较大的损失，故起诉，要求判如所请。被告(反诉原告)韩东风辩称：1、东湖高新公司无权请求解除租赁合同，2016年12月16日，双方签订了《软件新城1.2期花城汇商铺租赁合同》，2017年12月双方办理了商铺交付手续。韩东风于2018年5月7日支付了第一季度的租金后就开始按照合同约定对商铺进行改造和装修，购进设备和招聘员工，前后共投入1500万元。在装修施工过程中，商铺出现涝水、污水、渗水和漏水等问题，在以上问题出现时，在2018年4月1日和2018年4月23日分别给东湖高新公司发出了延长装修期和增加免租期的申请，以期望东湖高新公司能及时解决问题，但是东湖高新公司都置之不理。故商铺被迫在2018年5月1日起暂停装修，全面停止招商工作，2018年5月15日韩东风向东湖高新集团再次发函如实反映上述情况并请求尽快彻底解决以恢复商铺正常装修。东湖高新集团在2018年5月18日回复函中对上述问题提出了整改意见，但除了涝水和严重漏水现场有所缓解外，其他部分并未做任何整改和维修。此后在2018年8月29日和2018年10月11日给东湖高新集团发函，但是都没有得到答复。韩东风已取得了经营超市的资质，按照原定装修计划可以按合同约定时间于2018年6月开业，但由于东湖高新集团交付的商铺不符合交付的条件，存在严重的质量问题和安全隐患，东湖高新集团没有及时解决问题致使双方的合同目的不能实现，属于违约在先，故韩东风方拥有法定解除权，东湖高新集团无权要求解除合同，现韩东风要求继续履行合同，且不提出解除合同的要求。2、在商铺出现问题后，韩东风不断给东湖高新集团发函想要彻底解决问题，但东湖高新集团不予理睬，且在2018年10月11日韩东风再次发磋商函请求解决建筑物的安全隐患，并附专业人士对现场进行勘测形成的初步勘测报告，报告明确指出由于房屋的载荷过大，裂缝会继续发展，存在严重的安全隐患，但东湖高新集团仍然不予回应。由于东湖高新集团未履行相应的维修义务影响了韩东风的使用，导致韩东风的装修被迫中止，招商工作停止，超市未能如期开业，给韩东风造成了巨大的经济损失，因此韩东风有权拒付租金，并要求东湖高新集团对因此遭受的损失进行相应的赔偿。3、韩东风不存在违约行为，故东湖高新集团主张的违约金毫无事实根据。在租房合同生效后，韩东风按照合同的约定取得相关的经营资质，进行装修和购买设备，按计划的工程日期可以按照合同约定的时间开业，由于东湖高新集团交付的商铺不符合租用的条件，出现涝水、污水、渗水等“四水”问题装修被迫中止，经韩东风多次多方反映，东湖高新集团拒绝履行维修义务，属于东湖高新集团违约在先，韩东风不存在违约行为，因为东湖高新集团无权要求韩东风支付违约金。综上，东湖高新集团交付的房屋存在质量问题且拒绝履行维修义务，致使合同目的不能实现，使韩东风遭受巨大的经济损失。因此原告东湖高新集团的诉讼请求无事实依据及法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。被告（反诉原告）韩东风向本院提出反诉请求：1、被反诉人对反诉人的房屋免租期延长至2019年12月，同时免除同期物业费；2、被反诉人赔偿反诉人的经济损失1500万元；3、请求被反诉人承担本案的诉讼费用；4、请求被反诉人承担鉴定费用。事实和理由：2016年12月16日，反诉人韩东风与被反诉人东湖高新集团签订《软件新城1.2期花城汇商铺租赁合同》，反诉人承租位于东湖新技术开发区花城大道武汉软件新城1.2期花城汇4号楼1层4-401至4-407、4-111至4-128号商铺。双方办理房屋交接手续后反诉人开始安排装修，购进设备和招聘员工，前后投入月1200万元。装修到2018年5月份发现房屋楼顶出现裂缝漏水、外面花坛往里渗水、下大雨会涝水等情况，且房屋结构存在重大的安全隐患。反诉人于2018年5月15日向被反诉人反函反映上述情况，请求尽快彻底解决问题，超市已于2018年5月1日起被迫暂停装修，被反诉人于2018年5月18日回应会解决问题，但直至今日仅仅对花坛渗水进行了改造，楼板裂缝和房屋结构安全问题并未解决。2018年8月29日，反诉人发函向被反诉人表示交付的房屋存在重大的安全隐患，请求被反诉人予以重视和解决，被反诉人不予理睬。2018年10月11日再次反函请求解决问题，但是被反诉人依然置之不理。综上，由于被反诉人交付的商铺不符合条件，存在严重的质量问题和安全隐患，根据合同法第二百二十条的规定其应当承担房屋的维修义务，拒不承担维修义务已经构成违约。故具状反诉，请求法院依法判决，支持反诉人的诉讼请求。原告（反诉被告）东湖高新公司辩称：1、韩东风提出的诉求1中，案涉合同对免租期有明确约定，故韩东风反诉请求1没有事实和法律依据。2、韩东风提出的损失要求以鉴定为准，因韩东风主要损失为装修损失，韩东风并未明确，东湖高新集团损失鉴定应以鉴定机构鉴定结论为准，若韩东风不主张鉴定，东湖高新集团将申请鉴定。韩东风主张的经济损失过高，东湖高新集团不予认可。3、东湖高新集团要求追加武汉稻禧餐饮服务有限公司作为第三方出庭以查清事实。本院经审理认定如下事实：2016年12月16日，原、被告签订了《软件新城1.2期花城汇商铺租赁合同》，约定由被告向原告承租位于东湖新技术开发区花城大道武汉软件新城1.2期花城汇4号楼1层4-101至4-107；4-111至4-128号商铺。合同约定租赁商铺建筑面积（含分摊面积）共计10400平方米，租赁用途为供被告用于经营超市品牌，经营项目为大型超市零售。租赁期限从2017年12月30日起至2029年12月29日止，具体租期起始日以实际交房之日为准，起租期顺应调整。月租金为35元/平方米，租金根据实测面积计算，按季度进行支付。2017年10月30日，案涉商铺即武汉软件新城1.2期4#楼工程由武汉东湖新技术开发区建设管理局办理工程验收竣工备案。2017年12月，原告向被告交付了商铺，并按合同约定给予被告90天的免租期，约定被告于2018年3月11日起开始交付租金。后被告开始对商铺进行装修。2018年4月，被告针对在装修过程中商铺存在的商铺位置较低、下大雨天来不及排水商铺出现涝水；缺少排污系统，存在的污水改造问题；厕所、花坛、电梯等处存在的渗水问题；二楼稻禧食府酒店存在的共计约500平方米大面积渗漏水问题向原告反映，要求解决上述问题，并要求延长装修免租期。2018年4月25日，原告组织被告、建设总包单位、稻禧食府酒店等相关人员就上述房屋存在的问题进行协商，并确定责任及处理意见。2018年5月7日，被告向原告支付第一个季度的租金909424.95元。2018年5月15日，被告以其开办的乐家町超市（武汉）有限公司名义向原告发出《关于装修暂停施工函》，函告其已于5月1日起暂停装修，并要求原告根治上述出现的涝水、污水、渗水、漏水等“四水”问题。5月18日，原告对此向被告回函，就存在的“四水”问题的解决方案、时间以及部分问题已完成情况向被告进行了回复，其中就被告指出的二楼稻禧食府酒店厨房存在大面积裂缝，渗漏水情况严重，并存在重大安全隐患问题予以回复：根据我项目部工程人员检查，二楼地板存在闪亮微裂缝，属于混凝土质量通病，不存在重大安全隐患，不影响使用功能，室内地板无防水设计，造成贵司顶板渗水主因为稻禧食府酒店厨房防水工程不合格所致……。2018年8月10日，案涉商铺楼上使用者武汉稻禧餐饮服务有限公司出具《承诺函》，载明2018年4月收到被告韩东风反映的渗漏水问题后核查发现是其厨房局部小范围渗漏水，其已于2018年6月与武汉莱雅堂空间装饰工程有限公司达成《花城汇稻禧酒店厨房防水补漏事宜施工方案》，2018年8月，该公司已完成厨房地漏部位防水修补工程，被告反映的漏水问题已得到解决，且其承诺若再出现漏水问题，其将负责对防水修补工程进行保修，对被告韩东风提出的房屋结构安全问题，其已在装修期间由专业建筑设计公司进行结构加固，且承诺对被告的损失愿意承担赔偿责任。2018年8月26日，原告向被告发函催告2018年7月11日至2018年10月10日即第二季度的租金909424.95元，要求于8月30日前交付租金。2018年9月6日，原告委托湖北瀛楚律师事务所向被告发函要求其履行书面回复、依约定支付租金、对外经营等合同义务。2018年10月11日，被告再次向原告发出《关于解决承租房屋若干事宜的磋商函》，要求原告对顶板裂缝进行检测及鉴定，对存在的问题应由建筑设计部门和专业建筑加固公司进行加固补强。被告并附一份《武汉软件新城1.2期项目楼板裂缝形成原因及危害的勘测报告》，对顶板裂缝形成原因、裂缝危害进行分析，并指出：虽然现在已经进行了处理，看似不漏水，但由于载荷过大，裂缝一定会继续发展，存在严重的安全隐患。该勘测报告上无任何检测单位以及个人签名确认。10月24日，原告再次函告被告，要求解除合同及被告腾退房屋。因双方无法达成一致解决意见，原告于2019年1月22日诉至本院，诉请如前。2019年4月10日本院组织第一次庭审，被告提出反诉，原告要求答辩期；2019年5月8日第二次开庭，被告基于反诉要求对房屋质量及因房屋漏水、渗水等造成的基础装修损失、设备折旧、经济成本和可预见经济损失进行鉴定。本院于2019年7月9日组织原被告双方到庭，对被告韩东风提交的两份鉴定申请所依据的鉴定资料组织质证。2019年10月15日，广州天信保险公估有限公司湖北分公司对被告申请的损失作出鉴定报告，报告载明：1.因房屋漏水、渗水等造成的基础装修损失为26930元；2、其他设备折旧、经济成本和可预见经济损失无法评估。”2019年12月27日，负责房屋质量鉴定的广州仲恒房屋安全鉴定有限公司湖北分公司，因涉及楼板的破坏性实验和洒水闭水实验，未能得到案涉商铺楼上使用者武汉稻禧餐饮服务有限公司同意，所以认为不符合鉴定条件并将案件退回。目前，案涉商铺仍由被告占有，未继续进行装修，未经营使用，且被告一直未支付租金。上述事实，有原告提交的商铺租赁合同、房屋交接单、转账凭证、联络函、律师函、照片、视频资料及限期腾退房屋通知和邮寄单工程竣工验收单、漏水区域分布协商函、稻禧食府酒店营业执照及承诺函，被告提交的房屋交接单、关于增加免租期的申请、关于装修暂停施工函、原告关于对被告装修暂停施工函的回函、关于解决承租房屋若干事宜的磋商函、稻禧食府酒店所发函件、公证书二份、评估报告二份等证据及庭审笔录在案证实。本院认为：原被告于2016年12月16日订立的《软件新城1.2期花城汇商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。被告辩称原告改变案涉房屋用途将工业用地改变为商业用地，违反相关法律规定，对此本院认为，原被告之间系租赁合同纠纷，原告改变土地及房屋用途，并不影响双方合同目的的实现，因此，亦不影响本案合同效力。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，即出租人应当向承租人交付没有瑕疵的租赁物，并保证租赁物符合使用要求。本案中，原告以房屋现状在向被告交付了案涉商铺，被告接收时虽未提出异议，但在被告进场装修时商铺陆续出现“四水”问题，导致被告无法正常装修，由此，原告构成违约，应负有维修义务。问题出现后，原告较为积极地履行了维修义务，并逐步解决了案涉商铺存在的上述问题。被告在2018年10月11日《关于解决承租房屋若干事宜的磋商函》中，仅要求原告对顶板裂缝进行检测及鉴定，以及所附《武汉软件新城1.2期项目楼板裂缝形成原因及危害的勘测报告》中指出的“虽然现在已经进行了处理，看似不漏水，但由于载荷过大裂缝一定会继续发展，存在严重的安全隐患”的观点，亦可佐证上述“四水”问题已经得到原告的解决，同时表明被告此时主要担心的是二楼经营酒店，其负荷过大，会导致裂缝一定会继续发展，存在严重的安全隐患。但被告对此观点及结论并未提交充分和确切的证据予以证实。在此状况下，被告仍然以此为由，不恢复装修，不支付原告租金，显然亦违反合同约定，构成违约，且拒付租金属于根本违约性质。被告辩称其行为属于行使先履行抗辩权，但由于被告并未提供充分证据证明案涉商铺存在重大安全隐患，且原告已经履行维修义务，影响合同继续履行的障碍得到了排除，被告继续行使先履行抗辩权缺乏法律依据，本院对其此项抗辩理由难以采纳。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中，原告虽因商铺“四水”问题违约在先，但原告已经履行了维修义务，履行障碍已得到排除。如前所述，被告以此为由拒付租金，构成根本违约，根据上述法律规定，原告有权行使法定合同解除权，且因双方纠纷，造成双方损失进一步扩大，导致继续履行合同的基础丧失。故案涉合同应予解除。根据合同法第九十七条的规定，原告诉请解除双方合同、被告恢复原状、腾退商铺的诉讼主张，本院应予支持。被告要求继续履行合同以及反诉要求将免租期延长至2019年12月份的请求，本院不予采纳。关于原告主张的租金问题。因在被告装修期间，原告提供的商铺存在楼顶等处部分面积渗漏水，导致被告不能正常装修，故至2018年8月原告已履行维修义务时止的租金应予减免，原告起算租金的时间为2018年9月，鉴于被告已经支付了一个季度的租金，故被告实际支付租金的时间应自2018年12月份开始起算，直至本判决生效之日时止。租金标准应按合同约定计算。关于原告主张的违约金及滞纳金。因原告违约在先，原告虽积极排除了履行障碍，但原告先行违约仍属双方纠纷产生的起因，同时考虑到被告虽占用了案涉商铺，但未实际使用等因素，故原告主张的违约金、滞纳金及其他损失，本院不予支持。关于被告的反诉问题。被告反诉主张的损失赔偿，经鉴定，因房屋漏水、渗水等造成的基础装修损失为26930元，该损失系原告原因直接造成的，故原告应予全额赔偿。原告在本案中主张的其他损失，因无证据证实，本院不予支持。被告要求对本案诉讼中所做出的评估报告重新鉴定，因缺乏合理和充分依据，且基于被告一直不同意解除合同腾退房屋，继续僵持下去将造成双方损失进一步扩大，现本院判决解除双方合同，故其申请重新鉴定的要求已无意义。被告基于要求继续履行合同的愿望，在本案中未对房屋装修投入及残值进行鉴定，该损失系被告主要损失，被告应及时申请鉴定，另案主张权利。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第六十九条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十一条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）武汉东湖高新集团股份有限公司与被告（反诉原告）韩东风于2016年12月16日签订的《软件新城1.2期花城汇商铺租赁合同》；二、被告（反诉原告）韩东风于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉东湖高新集团股份有限公司腾退位于东湖新技术开发区花城大道武汉软件新城1.2期花城汇4号楼1层4-101至4-107；4-111至4-128号商铺；如被告（反诉原告）韩东风未按期腾退房屋，应按每月303141.65元的标准向原告（反诉被告）武汉东湖高新集团股份有限公司支付房屋占有使用费；三、被告（反诉原告）韩东风于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉东湖高新集团股份有限公司按每月303141.65元的标准支付自2018年12月起至本判决生效之日止的租金；四、原告（反诉被告）武汉东湖高新集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）韩东风基础装修损失费26930元；五、驳回原告（反诉被告）武汉东湖高新集团股份有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）韩东风其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费80340元、保全费5000元，反诉案件受理费55900元，合计141240元，其中由原告（反诉被告）武汉东湖高新集团股份有限负担42372元，被告（反诉原告）韩东风负担98868元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 熊 敬人民陪审员 陈 骏人民陪审员 葛胜新二〇二〇年十一月二日书 记 员 龚千云