广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终2850号上诉人（原审被告）：冉啟和，男，1966年12月15日出生，土家族，住广东省连州市连州镇。委托诉讼代理人：陈汝文，广东业证律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：清远市新鸿图资产管理有限公司，住所地：广东省清远市新城东。法定代表人：邱某1。委托诉讼代理人：朱理忠，广东恒展律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁含烟，广东恒展律师事务所律师。上诉人冉啟和因与被上诉人清远市新鸿图资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2020）粤1882民初194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。冉啟和上诉请求：一、撤销广东省连州市人民法院（2020）粤1882民初194号民事判决书和民事裁定书，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、将广东省连州市人民法院（2020）粤1882民初165、194号两案的上诉案进行合并审理。三、诉讼费由清远市新鸿图资产管理有限公司负担。事实和理由：一、一审认定事实错误。清远市新鸿图资产管理有限公司应承担涉诉租赁物业的修复责任，冉啟和无需交纳无法正常营业期间的租金，并顺延相应的租期。二、一审法院适用法律错误。广东省连州市人民法院作出的（2020）粤1882民初194号和（2018）粤1882民初1504号两份生效判决中的“本院认为”颠倒是非，其目的一目了然，就是袒护清远市新鸿图资产管理有限公司拒绝履行维修涉诉租赁物的违约责任。三、一审法院应将（2020）粤1882民初165号、194号两案合并审理，因两案均已上诉，故二审法院将两案的上诉案合并审理为宜。四、一审庭审使用冉啟和听不懂的粤语，损害了上诉人的平等参与诉讼的权利。清远市新鸿图资产管理有限公司答辩称：一、一审判决正确，请求二审法院维持。1、答辩人在（2019）粤18民终937号判决生效后，在该判决己经明确维修责任不归我方的情况下积极主动联系维修人员对房屋进行维修，但受到上诉人百般刁难，极之不配合，无法进行维修。2、上诉人在（2019）粤18民终937号判决生效后，一直没有主动履行判决支付租金，即使答辩人书面通知其交租及申请强制执行后仍不履行支付租金的义务，这样的租赁关系，无论从法律角度、社会大众价值观念、公平正义角度，都已完全符合解除合同标准。二、冉啟和在该处租赁经营前后应该有10年了，他非常清楚该场地面积及现状，并且他自己明确来连州也有二、三十年了，对听粤语也是无任何障碍的，所有一切，均是冉啟和没有用平常心去对待本次租赁合同纠纷，没有秉持互谅互让精神去处理本次租赁纠纷，致使双方无法继续维持良好的租赁合同关系。清远市新鸿图资产管理有限公司向一审法院起诉请求：一、解除冉啟和与清远市新鸿图资产管理有限公司签订的《物业租赁合同》；二、冉啟和立即返还租赁房屋—位于连州市连州镇北湖路商业街东区****（背4号）物业给清远市新鸿图资产管理有限公司；三、冉啟和立即向清远市新鸿图资产管理有限公司支付拖欠2018年12月至2020年2月租金合共93988.15元（2018年12月1日至2019年4月30日共五个月租金为30318.75元，2019年5月1日至2020年2月29日共十个月租金为63669.4元），及从2020年3月1日起计算至实际返还租赁物业之日止的租金；四、冉啟和立即向清远市新鸿图资产管理有限公司支付逾期交租的违约金至租赁物业返还之日止，从2018年12月l日起暂计算至2020年2月29日止为15271.55元；五、清远市新鸿图资产管理有限公司没收冉啟和履约保证金16500元；上述第3、4、5项合共125759.7元；六、诉讼费由冉啟和负担。一审法院认定事实：位于连州市连州镇北湖路商业街东区***屋的权属人原为清远市汽车运输集团公司连州汽车客运站，2016年12月20日变更为清远市新鸿基鸿运广场物业管理有限公司。清远市新鸿基鸿运广场物业管理有限公司委托清远市新鸿图资产管理有限公司出租连州市连州镇北湖路商业街东区****（背4号）物业。2011年4月22日，清远市新鸿基鸿运广场物业管理有限公司（甲方）与冉啟和（乙方）签订《物业租赁合同》，该合同约定的主要内容为：“1、甲方出租的商铺在连州镇北湖路136号商业街东区二楼1号背4号，租期为2011年5月1日至2016年4月30日，每月租金是人民币3100元。2、甲方有义务负责通水、通电、配好门、窗，将商铺交付乙方承租使用，在乙方租赁期间，商铺内的水电安装维修及室内装修等均由乙方负责。3、甲方出租给乙方的商铺的经营使用范围是：沐足、推拿，乙方如要改变经营范围，必须经甲方同意，否则作乙方违约，甲方有权即时收回商铺，没收乙方定金。4、乙方承租期内商铺建筑物、门、窗、水电设施损坏的应由乙方负责自费维修及修复，到合同期满交回的商铺及设施必须完全无损。”该《物业租赁合同》已履行完毕。2016年8月23日，清远市新鸿图资产管理有限公司（甲方）与冉啟和（乙方）签订《物业租赁合同》，约定的主要内容为：“1、乙方了解该物业，就现状自愿承租甲方的位于连州市连州镇北湖路商业街东区****（背4号）物业，该物业面积约793.46平方米（不包括公共面积），承租物业合计每月租金5500元，从2017年5月1日起租金逐年递增5％，上述租金中不包含水电、空调、燃气、垃圾处理、物业管理等其他一切费用。2、乙方承租该物业的用途，乙方确定作经营沐足、推拿使用。3、甲、乙双方约定，合同期为五年，即从2016年5月1日起至2021年4月30日止，本合同期满后，乙方有优先续租权。4、乙方向甲方支付承租金，从本合同签订之日，须每月一次性向甲方支付承租金，所有租金均需当月5号前缴交至甲方或甲方指定开户银行账户并及时通知甲方。延期缴交租金15日（无论是否已获正式催缴通知），视为违约，甲方将收取每天3％违约金和甲方有权终止本合同，收回物业，已收取的承租金和保证金一律不给予退回，乙方不得有任何异议。5、甲、乙双方签订本合同时，乙方须向甲方交付履约保证金16500元，本合同终止日，乙方如无违反合同，甲方将保证金如数（无息）返还乙方，但乙方在未经得甲方同意，中途违约或私下转租甲方上述的物业给第三方，其已交纳的租金和保证金不得退回，乙方并承担第三方的经济损失。若乙方遗失甲方开具的保证金单据，已交纳的保证金概不退还。6、乙方向甲方承租物业后，根据经营需要，自行对物业进行装修或者维护维修，合同期满或乙方提前退出承租的，除可以移动的东西或实物，可由乙方自行取走外，物业装修的材料及甲方财产，乙方不得任意拆除。”签订租赁合同后，冉啟和交纳履约保证金16500元给冉啟和并在涉案房屋经营连州市*********今。2018年7月19日，冉啟和交纳7月份租金6064元，2018年8月份开始冉啟和未交纳租金。2018年7月份，冉啟和与清远市新鸿图资产管理有限公司协商沟通房屋渗水事宜未果，冉啟和开始拒交租金。清远市新鸿图资产管理有限公司依法向一审法院诉请要求：1、判决解除《物业租赁合同》；2、判决冉啟和返还位于连州市连州镇北湖路商业街东区****物业；3、判决没收冉啟和的履约保证金16500元；4、判决冉啟和支付拖欠租金24255元；5、案件诉讼费用由冉啟和承担。一审法院作出（2018）粤1882民初1504号《民事判决书》判决：“一、冉啟和应于本判决生效之日起十日内向清远市新鸿图资产管理有限公司支付租金24255元；二、驳回清远市新鸿图资产管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费2228.87元，由清远市新鸿图资产管理有限公司负担2025.68元，冉啟和负担203.19元。”清远市新鸿图资产管理有限公司不服该判决，依法向清远市中级人民法院提出上诉，该院作出（2019）粤18民终937号《民事判决书》判决：“驳回上诉，维持原判。”清远市新鸿图资产管理有限公司向一审法院申请强制执行冉啟和应支付的租金24255元及一审案件受理费203.19元，至今仍无执行到分文。从上述判决确定的拖欠24255元租金之后，计至本案开庭审理时的租金，冉啟和均没有交纳。2019年12月26日，清远市新鸿图资产管理有限公司就冉啟和承租房屋的渗漏水维修工程项目与辛义楼签订《连州市东区二楼工程合同》，当维修工人进场施工，冉啟和与工人发生争吵，导致维修工作无法进行。冉啟和于2020年1月21日向一审法院诉请要求：1、判令清远市新鸿图资产管理有限公司、清远市新鸿基房地产开发有限公司在一个月内修复好冉啟和所租赁涉案房屋（包括因漏水损坏的室内装修部分），并承担一切修复费用；2、判令冉啟和不支付自2018年12月起至租赁涉案房屋修复好前的全部租金，清远市新鸿图资产管理有限公司返还冉啟和2018年6月至11月已支付的租赁涉案房屋租金36383元；3、判令清远市新鸿图资产管理有限公司、清远市新鸿基房地产开发有限公司连带赔偿冉啟和经济损失共计人民币244324.16元（2018年6月至2019年12月康怡中心的水电费16324.16元、预期收益22.8万元）；4、判令冉啟和支付清远市新鸿图资产管理有限公司涉案房屋的租金，按该房屋的实际面积计算；5、判令清远市新鸿图资产管理有限公司、清远市新鸿基房地产开发有限公司返还冉啟和因涉案租赁房屋面积差异而多支付的自2016年5月1日至2018年5月底的租金29438.111元；6、判令冉啟和与清远市新鸿图资产管理有限公司签订的《物业租赁合同》的租赁期限从清远市新鸿图资产管理有限公司修复好租赁涉案房屋次月起顺延35个月；7、本案一切诉讼费用、（2018）粤1882民初1504号案执行款的罚金费用等由清远市新鸿图资产管理有限公司、清远市新鸿基房地产开发有限公司连带全部承担。以上合计310145.3元。一审法院于2020年4月17日作出（2020）粤1882民初165号《民事判决书》判决：“驳回冉啟和的全部诉讼请求。本案受理费5952.18元，因适用简易程序审理减半收取为2976.09元，由冉啟和负担。”冉啟和不服该《民事判决书》依法向清远市中级人民法院提出上诉。清远市新鸿图资产管理有限公司于2020年2月17日向一审法院提出上述诉讼请求，案经一审法院庭审主持调解，清远市新鸿图资产管理有限公司与冉啟和均坚持其诉、辩意见而无法达成一致协议。一审法院认为，法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；当事人可以解除合同。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，2016年8月23日，清远市新鸿图资产管理有限公司（甲方）与冉啟和（乙方）在平等自愿基础上签订《物业租赁合同》一份，该《物业租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，受到法律的保护，双方当事人均应按照该合同的约定全面履行各自的义务。关于《物业租赁合同》所涉及租金交纳问题，《合同》约定：“承租物业合计每月租金5500元，从2017年5月1日起租金逐年递增5％，所有租金均需当月5号前缴交至甲方或甲方指定开户银行账户并及时通知甲方。延期缴交租金15日（无论是否已获正式催缴通知），视为违约，甲方将收取每天3％违约金。”结合上述《合同》约定，2016年5月1日至2020年4月30日止的每月租金计算为：1、2016年5月1日至2017年4月30日止，每月5500元，12个月租金共66000元。2、2017年5月1日至2018年4月30日止，每月为5775元{［66000元+（66000元×5%）］÷12个月}。3、2018年5月1日至2019年4月30日止，每月为6063.75元{［69300元+（69300元×5%）］÷12个月}。4、2019年5月1日至2020年4月30日止，每月为6366.94元{［72765元+（72765元×5%）］÷12个月}。2018年12月1日至2019年4月30日止，共5个月租金为30318.75元（6063.75元/月×5个月）。2019年5月1日至2020年2月29日止，共10个月租金为63669.4元（6366.94元/月×10个月）。冉啟和拖欠清远市新鸿图资产管理有限公司2018年12月1日至2020年2月29日的租金93988.15元（30318.75元+63669.4元）。冉啟和拖欠清远市新鸿图资产管理有限公司2018年8月、9月、10月、11月，共4个月的租金24255元，经人民法院发生法律效力的《民事判决书》判决后，至今仍无履行。冉啟和在本案中拖欠清远市新鸿图资产管理有限公司的租金93988.15元，经清远市新鸿图资产管理有限公司多次催收，至今亦无支付。冉啟和以自己的行为表明不履行交纳租金的义务，致使不能实现合同目的，清远市新鸿图资产管理有限公司向一审法院诉请要求判决解除合同、返还出租的房屋和支付拖欠租金，证据充分，于法有据，一审法院应予以支持。清远市新鸿图资产管理有限公司诉请要求判决冉啟和支付从2020年3月1日起计到实际返还房屋之日的租金，为未到期债务，本案不作审查，清远市新鸿图资产管理有限公司可于成为逾期债务后另行诉请处理。法律规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”可见，违约金与定金条款，只能选择其中一项。清远市新鸿图资产管理有限公司的诉讼请求4：“判决冉啟和立即向清远市新鸿图资产管理有限公司支付逾期交租的违约金至租赁物业返还之日止，从2018年12月l日起暂计算至2020年2月29日止为15271.55元。”诉讼请求5：“判决清远市新鸿图资产管理有限公司没收冉啟和履约保证金16500元。”是同时选择了违约金与定金条款，一审法院应选择没收冉啟和履约保证金16500元，不选择逾期交纳租金的违约金。出租房屋漏水是由于整栋楼房的排水管年久失修爆裂导致的，这个不仅仅是涉案房屋内部的维修问题，2019年12月26日，清远市新鸿图资产管理有限公司与辛义楼签订《连州市东区二楼工程合同》，当维修工人进场施工，冉啟和与工人发生争吵，导致维修工作无法进行，无法维修的责任在于冉啟和。冉啟和认为本案须以（2020）粤1882民初165号案的审理结果为依据，一审法院不予采纳（一审法院另行制作民事裁定书）。冉啟和的辩解，缺乏证据，于法无据，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（二）、（三）、（四）项、第一百零八条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用二审期间，上诉人冉啟和提交了新证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换及质证。本院二审经审查，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，（2020）粤1882民初165号冉啟和诉清远市新鸿图资产管理有限公司、清远市新鸿基房地产开发有限公司房屋租赁合同一案已经生效，该案中，一审法院判决驳回冉啟和的全部诉讼请求本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕冉啟和的上诉请求范围进行审理。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉《物业租赁合同》应否解除；二、冉啟和应否向清远市新鸿图资产管理有限公司支付拖欠租金93988.15元；三、保证金应如何处理。关于焦点问题一，清远市新鸿图资产管理有限公司与冉啟和签订的《物业租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照该合同的约定履行各自的权利义务。经审理查明，冉啟和拖欠清远市新鸿图资产管理有限公司2018年8月、9月、10月、11月，共4个月的租金24255元，经本院生效民事判决判决后，至今仍无履行。冉啟和在本案中拖欠清远市新鸿图资产管理有限公司的租金93988.15元，经多次催收，冉啟和至今亦无支付。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，冉啟和以自己的行为表明不履行交纳租金的义务，符合以上法律规定的第二种情形，因此，一审法院判决解除涉案合同、冉啟和返还涉案房屋，并无不当。另外，由于（2020）粤1882民初165号民事判决已经发生法律效力，因此，冉啟和上诉请求将一审法院审理的（2020）粤1882民初165、194号两案的上诉案件进行合并审理缺乏法律依据，应不予支持。关于焦点问题二，涉案的《物业租赁合同》明确载明冉啟和应按照该合同约定的时间交纳租金。如前文所述，冉啟和拖欠清远市新鸿图资产管理有限公司2018年8月、9月、10月、11月，共4个月的租金24255元，至今仍无履行。冉啟和在本案中拖欠清远市新鸿图资产管理有限公司的租金93988.15元，经多次催收，冉啟和至今亦无支付。故冉啟和应向清远市新鸿图资产管理有限公司支付拖欠的租金93988.15元。关于焦点问题三，涉案《物业租赁合同》明确约定，“延期缴交租金15日（无论是否已获正式催缴通知），视为违约，甲方将收取每天3％违约金和甲方有权终止本合同，收回物业，已收取的承租金和保证金一律不给予退回，乙方不得有任何异议”，现冉啟和拖欠租金已构成违约，因此，一审法院判令冉啟和交纳的履约保证金归清远市新鸿图资产管理有限公司所有，并无不当。综上所述，上诉人冉啟和的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院对其上诉请求予以驳回。一审法院处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2815.2元，由上诉人冉啟和负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏永术审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年十一月五日法官助理 张聪聪书 记 员 林月敏