江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民再14号再审申请人（一审原告）：抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司，住所地抚州市临川区上顿渡尧博新村**。法定代表人：陈洪明，总经理。委托诉讼代理人：周新华，江西三松律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。委托诉讼代理人：翁向东，江西三松律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被申请人（一审被告）：陈娟，女，1982年5月22日出生，汉族，户籍所在地福建省厦门市湖里区，现居住地抚州市临川区。被申请人（一审被告）：陈**龙，男，1945年8月16日出生，汉族，住抚州市临川区。上述两被申请人共同委托诉讼代理人：曾志宏，江西抚仁律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。共同委托诉讼代理人：孙晨，江西抚仁律师事务所实习律师，代理权限一般授权代理。被申请人（一审被告）：张吉昌，男，1959年3月12日出生，汉族，住抚州市临川区。被申请人（一审被告）：黄国华，男，1961年6月5日出生，汉族，住抚州市临川区。被申请人（一审追加被告）：范利昌，男，1972年12月25日出生，汉族，住抚州市临川区。上述三被申请人共同委托诉讼代理人：熊剑频，江西抚仁律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。再审申请人抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司（以下简称洪明公司）因与被申请人陈娟、陈**龙、张吉昌、黄国华、范利昌合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初4295号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年6月1日作出（2020）赣10民申25号民事裁定，裁定本案由本院提审。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人洪明公司的委托诉讼代理人周新华、翁向东，被申请人陈娟及被申请人陈娟、陈**龙的委托诉讼代理人曾志宏、孙晨，被申请人张吉昌、黄国华、范利昌的委托诉讼代理人熊剑频到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审原告洪明公司向一审法院起诉请求：要求判决四被告陈娟、陈**龙、张吉昌、黄国华立即支付翰林仙居项目未付土地出让金231.67万元。一审诉讼中，洪明公司对诉请的金额进行了增加，在原未付土地出让金231.67万元基础上，增加了232.42万元。理由为：2011年四被告挂靠原告洪明公司开发区饮食服务公司职工宿舍危房改造项目，因该项目只办理了建设用地批准书、建设用地规划许可证，无其他报建手续及用地审批手续，至今无法为购房户办理不动产权证。根据江西森博不动产评估规划测绘有限公司土地估价报告，该项目应补交土地出让金231.67万元，四被告作为该项目责任主体，未付的土地出让金应通过我公司缴付，故诉至法院。一审被告陈娟辩称，1、我方不是本案适格被告，从没有挂靠在原告名下开发过任何项目，也没有签订过任何挂靠协议；2、我没有参与过任何有关区饮食服务公司职工宿舍危房改造项目，也没有在该项目中投入过一分钱，也没有获得过任何利益，请依法驳回原告对我的诉请。一审被告陈**龙向一审法院申请追加范利昌为被告，并辩称：1、我与原告间形成所谓的挂靠经营关系依法不能成立，本案挂靠的经营行为系无效民事法律行为；2、翰林仙居项目工程是由原告进行开发建设，我是作为受原告委托完成项目建设，原告未明确授权内容和积极配合项目的建设，导致购房户未能办理房产证，以及拖欠的购房款未能及时收回，产生的一切不利法律后果应归属于原告承担，而不能转稼给我，当时的土地出让金只需七十万每亩，而现今办证需二百三十一万每亩，这期间的差价转由我方承担显然不公平；3、陈娟系我女儿，未实际参与翰林仙居项目的投资、管理，并不是该项目的挂靠人，有时面对危房改造的拆迁户，是我借用陈娟的名义去签字，陈娟对此并不知情，原告以陈娟挂靠公司而主张相应责任无任何事实依据；4、翰林仙居项目实际是由我与张吉昌、黄国华及范利昌共同受托完成，原告的诉请无事实与法律依据，应依法驳回原告的诉请。一审被告张吉昌辩称，我不存在向原告支付翰林仙居项目的土地出让金，土地出让金应该是陈**龙与洪明公司的事，跟我没有关系。一审被告黄国华辩称，我与陈**龙、张吉昌等人根本不存在合伙关系，我不存在向原告支付土地出让金。一审追加被告范利昌辩称，陈**龙一开始是让我合伙，但事实上后来所有的帐本都由陈**龙掌控，不存在与陈**龙合伙的事实，也不存在向原告支付土地出让金。一审法院查明认定事实：原告洪明公司系自然人投资或控股的有限责任公司，其经营范围为房地产开发（凭资质证书）、经营等，陈**龙系陈娟的父亲。案涉翰林仙居项目（即座落在抚州市抚临路中段临川饮食服务公司宿舍危房改造项目）系由洪明公司开发的项目。2011年8月陈**龙以陈娟的名义（甲方）与各拆迁户乙方（分别为陈德顺、王九娥、娄金红）就座落在抚临路中段临川饮食服务公司房屋拆除重建签订了拆迁补偿合同，各拆迁补偿合同的落款甲方处均加盖了抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司印章。2011年陈**龙、张吉昌、黄国华、陈娟四人作为甲方与拆迁户陈德顺就拆迁房屋还签订了一份《补充协议》，约定甲方为拆迁户做半封闭式阳台，并保证在拆除旧房后12个月之内交付拆迁户等事项。2011年9月28日甲方陈**龙与拆迁户陈忠香就座落在抚临路中段临川饮食服务公司房屋拆除重建签订了拆迁补偿合同，该份合同书落款甲方处加盖了抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司印章，并由陈**龙、范利昌、张吉昌、黄国华四人在“甲方代表”处均签了各自名字。2011年9月29日陈**龙、范利昌、张吉昌、黄国华四人又与拆迁户陈忠香就拆迁房屋赔偿面积签订了一份协议书，协议约定甲方不予根据比例计算给乙方，而是按甲方拆除后直接赔偿乙方140㎡面积等内容，陈**龙、范利昌、张吉昌、黄国华在协议书落款甲方处签了各自名字并加盖了抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司印章。2011年10月26日陈**龙、张吉昌、黄国华、范利昌四人作为甲方代表与拆迁户吴仲贤、魏牡花就拆迁房屋房产证办证事宜签订了一份其它约定，约定在2012年10月25日前交付房屋并在2013年4月30日办理好房产证等事宜。2012年8月29日陈**龙、张吉昌、黄国华、范利昌四人又与拆迁户吴仲贤、魏牡花就房屋拆旧建新事宜签订了补充房屋合同书，合同约定了拆迁房屋调换等事宜。2012年2月被告范利昌向购房户邹毅、李文清、王宾莲、王志华、徐光华等人出具了收到购房款的收款收据。此外，范利昌还向陈**龙出具了收到翰林仙居陈**龙执笔购房款的收条。此后，案涉翰林仙居项目至今未办理房产证事宜，抚州市临川区人民政府于2019年7月19日就翰林仙居等项目办证有关问题召开了协调会议纪要，会议纪要中明确对该项目违法用地进行处罚，进行处罚后按土地评估价补交出让金及建筑超容积率部分按评估价补交出让金并补签土地出让合同，并督促洪明公司及时缴纳办证所需的相关费用。2018年7月11日江西森博不动产评估规划测绘有限公司根据抚州市国土资源局临川分局的委托，对座落在临川区上顿渡桥东路原龙津宾馆南侧一宗面积为1477.42平方米城镇住宅用地调整容积率应该补缴地价款所涉及的国有建设用地使用权价格评估**落在临川区上顿渡桥东路原龙津宾馆南侧一宗面积为1470平方米住宅用地划拨转出让补缴地价款所涉及的国有建设用地使用权价格评估分别作出了编号为赣森博（2018）估字第T320、T288号的土地估价报告，其中第T320土地估价报告载明本次评估新容积率规划条件下估价期日的楼面地价为1325元／平方米，根据委托方提供的资料可确定新增建筑面积为1754.13平方米，应补缴地价款为232.42万元。第T288号的土地估价报告载明出让条件下估价总地价为435.71万元，划拨条件下估价总地价为204.04万元，应补缴地价款总额为231.67万元。洪明公司认为案涉翰林仙居项目实际是由陈娟、陈**龙、张吉昌与黄国华四人挂靠洪明公司承建的项目，应由该四被告陈娟、陈**龙、张吉昌、黄国华缴纳未付的土地出让金。庭审中，陈**龙自述案涉翰林仙居项目系其与张吉昌、黄国华、范利昌四人合伙承建，且挂靠洪明公司。张吉昌、黄国华、范利昌三人均否认与陈**龙合伙承建案涉翰林仙居项目。一审法院认为，案涉翰林仙居项目系由洪明公司开发的项目，该项目存在住宅用地划拨转出让应补缴地价款及调整容积率应补缴地价款的事实，开发商理应向国土资源管理局等部门补缴相关地价，故洪明公司作为案涉项目的开发商系补缴土地出让金的相对方，应由洪明公司向相关部门补缴未付的土地价款。现洪明公司要求被告陈娟、陈**龙、张吉昌、黄国华四人支付翰林仙居项目未付土地出让金464.09万元的诉讼请求，缺乏证据，于法无据，不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出判决：驳回原告抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司的诉讼请求。案件受理费43927.2元减半收取21963.6元，由原告抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司负担。再审申请人洪明公司提出再审请求：1、撤销抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初4295号民事判决；2、改判支持洪明公司的诉讼请求；3、一审和再审诉讼费用由被申请人承担。主要事实和理由为：1、本案案由为挂靠合同纠纷，原审法院没有围绕争议焦点进行审理，对法律关系的实质认定不清，案涉翰林仙居项目实际是五被申请人挂靠洪明公司开发承建，再审申请人洪明公司没有进行过任何投资和管理，也未从中获取利益，洪明公司与五被申请人构成挂靠合同法律关系，五被申请人之间构成事实合伙法律关系。2、被申请人陈娟实际上参与了项目的开发管理，是适格被告，政府要求再审申请人洪明公司补交土地出让金，五被申请人享受了实际开发者的利益，应当承担补交土地出让金地价款464.09万元的责任。被申请人陈娟、陈**龙答辩称：1、被申请人陈娟不是本案适格的被告，再审申请人洪明公司没有证据证实陈娟挂靠开发了涉案项目，也没有证据证明陈娟进行了实际开发，在查明的事实中，仅有一份补充协议有陈娟本人签字，没有任何陈娟作为涉案项目实际开发人的经营或者合作行为。2、再审申请人洪明公司的诉讼请求是要求被申请人支付涉案项目的未付土地出让金，该诉讼请求没有事实和法律依据。①土地出让金是因涉案翰林仙居项目开发产生的，支付土地出让金的义务人是具有房地产开发资质的洪明公司，而不是作为自然人的被申请人；②再审申请人洪明公司没有提供证据证实洪明公司与陈**龙之间的法律关系，假设是挂靠借用资质关系，那么涉案土地出让金也是由洪明公司先行给付，然后再向实际权益人进行追偿，而本案土地出让金至今未发生，追偿权并未成就。③临川区政府的会议纪要不是具体行政行为，不是补缴土地出让金的行政决定，土地评估报告是不确定的事实。3、假设案涉翰林仙居项目是被申请人陈**龙、黄国华、张吉昌、范利昌合伙挂靠开发建设，因没有与洪明公司最终结算，再审申请人洪明公司的诉请主张也不能得到支持，而且导致土地出让金大幅度增加的责任在洪明公司，差价损失由陈**龙负担不公平。被申请人张吉昌、黄国华、范利昌答辩称：1、再审申请人洪明公司要求三被申请人与陈**龙、陈娟共同支付翰林仙居未付土地出让金464.09万元，没有事实和法律依据。①再审申请人洪明公司提交的协调会议纪要既不是行政决定书，也不是行政处罚，对各方当事人均没有法律效力；②土地评估报告完全背离了客观事实，不能作为认定事实的依据，洪明公司主张未支付土地出让金为464.09万元证据不足；③涉案土地出让金应当先由作为开发商的洪明公司支付，再根据当事人之间的法律关系，确定各自应否承担或应承担份额。2、再审申请人洪明公司与陈**龙之间的法律关系不明，其主张五被申请人均为合伙挂靠关系没有证据证明。被申请人陈**龙主张陈**龙与三被申请人是合伙关系，既不能提供合伙书面协议，也不能提供达成口头合伙的证据，在补充协议签名和出具收款收据的行为，均不能达到证明合伙关系的目的，其主张不应得到支持。再审审理中，各方当事人对一审判决认定的案件事实均没有提出异议，也没有提供新的证据。再审申请人洪明公司补充说明：涉案翰林仙居项目实际上有48户，24户为安置户和24户为购房户，都是与五被申请人签订了协议。被申请人陈娟补充说明：陈娟是作为签订拆迁补偿协议的在场人，不是作为甲方。再审经审查对一审判决认定的案件事实予以确认。根据一审庭审、再审审查以及再审庭审笔录，再审另查明：抚州市临川区人民政府2019年7月19日召开协调会议后，再审申请人洪明公司没有向政府有关部门缴纳需补交的土地出让金等地价款，也陈述没有收到有关部门的要求其补交的通知或决定。再审申请人洪明公司具有房地产开发三级资质，庭审陈述就涉案翰林仙居项目没有签订过书面挂靠协议，也没有收到挂靠费，对涉案翰林仙居项目没有进行管理和销售，政府协调后收取了大部分置换房面积差价款大概70万元。被申请人陈**龙在一审庭审中陈述，坐落在抚临路中段临川饮食服务公司宿舍危房改造项目（即案涉翰林仙居项目）是陈**龙挂靠洪明公司实际开发的，跟洪明公司是挂靠关系，开发这项目要向洪明公司交纳13万元的管理费，现金交付的，没有票据。本院再审认为，一、关于再审申请人洪明公司与被申请人陈娟、陈**龙、张吉昌、黄国华、范利昌等人及被申请人相互之间的法律关系问题。本案中，各方当事人对相互之间的法律关系各执一词，再审申请人洪明公司与被申请人陈娟、陈**龙、张吉昌、黄国华、范利昌均不能提供相互之间有挂靠关系、合伙关系或委托关系的书面直接证据，仅以五被申请人在与拆迁安置户、购房户签订的拆迁补偿合同、补偿协议或收款收据上签名的签名行为或收款行为，没有其他间接证据能够印证的情况下，不能证明本案存在着被申请人陈娟、陈**龙、张吉昌、黄国华、范利昌系合伙挂靠再审申请人洪明公司开发承建案涉翰林仙居项目的事实，不能认定被申请人陈娟、陈**龙、张吉昌、黄国华、范利昌与再审申请人洪明公司系合伙挂靠法律关系。但同时根据被申请人陈**龙在庭审中关于案涉翰林仙居项目是陈**龙挂靠洪明公司实际开发，交纳了13万元管理费的本人自认陈述，可以认定再审申请人洪明公司与被申请人陈**龙之间存在着事实上借用资质的挂靠关系。同理，被申请人陈娟、陈**龙提出陈**龙与被申请人张吉昌、黄国华、范利昌系合伙关系的主张，没有提供其他有效的证据证明，不予采纳。二、关于再审申请人洪明公司诉请的补缴土地出让金等地价款的支付问题。1、土地出让金是政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款。案涉翰林仙居项目是由再审申请人洪明公司开发的建设工程项目，再审申请人洪明公司是获得案涉翰林仙居项目土地使用权的开发商，抚州市临川区人民政府协调会议纪要亦明确了由洪明公司及时缴纳办证所需的相关费用，因此，向政府有关部门补缴土地出让金等地价款的缴纳义务人是具有房地产开发资质的再审申请人洪明公司。2、土地评估报告是具有合法资质的评估机构依据土地估价原则、理论和方法，对土地收益状况作出的综合评定，是土地管理部门加强土地资产产权管理、确认土地资产结果的重要依据。江西森博不动产评估规划测绘有限公司出具的土地评估报告中明确载明了，本次评估的地价可作为该宗地补缴地价款的决策依据，最终补缴地价款由国土部门通过集体决策确定。土地评估报告不是行政机关依法作出的具体行政行为，不具有法律强制效力。再审申请人洪明公司以土地评估报告估价的金额作为提出诉请的标的金额，显然缺乏依据。3、再审申请人洪明公司在抚州市临川区人民政府形成协调会议纪要以后，至今没有补缴土地出让金等地价款。在案涉翰林仙居项目应当缴纳的土地出让金等地价款尚未实际发生、应缴纳金额尚未最终确实的情况下，再审申请人洪明公司主张未付土地出让金等地价款由被申请人陈娟、陈**龙、张吉昌、黄国华、范利昌等人支付，缺乏事实和法律依据。因此，再审申请人洪明公司提出的诉讼请求依法无据，再审不予支持。综上所述，再审申请人抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司的再审请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条的规定，判决如下：维持江西省抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初4295号民事判决。再审案件受理费43927元，由再审申请人抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 冯 武审判员 饶辉华审判员 揭 颖二〇二〇年十一月五日法官助理揭婷书记员黄围