山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终4869号上诉人（原审被告）：烟台中拓房地产开发有限公司，住所地烟台市芝罘区上夼西路****。法定代表人：岳超，总经理。委托诉讼代理人：张靖国，山东通世律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟台大金电子工程有限公司，住所地，住所地烟台市芝罘区环海路**iv>法定代表人：宋修彦，总经理。委托诉讼代理人：曲文臣，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏俊，山东鑫士铭律师事务所律师。原审被告：烟台九开家居有限公司，住所地烟，住所地烟台市芝罘区机场路**v>法定代表人：孙钰闻，总经理。上诉人烟台中拓房地产开发有限公司（以下简称中拓房地产）因与被上诉人烟台大金电子工程有限公司（以下简称大金电子）、原审被告烟台九开家居有限公司（以下简称九开家居）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。中拓房地产上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回大金电子的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由大金电子承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。一审判决认为九开家居与大金电子于2014年8月6日签订的《协议书》未违反国家法律法规的强制性规定，认定有效，这是错误的。双方的协议书系以房抵债协议，在外观上接近房屋买卖合同，只不过是以债权作为购房款，应适用《中华人民共和国合同法》关于买卖合同及合同法总则的规定。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。涉案房屋至今未能取得《商品房预售许可证》，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及相关法律规定，九开家居与大金电子签订的《协议书》应当认定无效。二、一审判决认定案件事实错误。一审判决认定中拓房地产于2011年10月27日出具的《证明》是对九开家居将涉案房屋转移给大金电子以消灭其欠付大金电子的空调安装款的事实予以认可，这是错误的。从《证明》的内容可见，中拓房地产根本不清楚九开家居与大金电子之间的事情，他们双方的事情也与中拓房地产无关，《证明》的内容也非常明确，转房办证是附条件的，条件就是“全部房款孙钰闻付清后”，而九开家居或孙钰闻并未支付任何购房款，九开家居没有取得涉案房屋的法律基础，中拓房地产有权将房屋另售他人。参考最高人民法院（2016）最高法民申2800号案例，结合本案来看，大金电子表面上是请求确认以房抵债协议的效力，但实质上是请求确认以房抵债协议的履行效力，或者是请求继续履行以房抵债协议。于此，协议因双方当事人尚未履行房屋所有权的过户手续，所有权不发生变动，原合同约定的工程款债务亦不消灭，大金电子的该项主张应予驳回，双方应当继续履行工程款的债权债务关系。九开家居与大金电子在抵顶协议中约定了抵债本金及不能抵债利息的计算方法，一审中九开家居也同意按本金加利息偿付，一审判决不应强行将中拓房地产的房产判给大金电子。三、涉案房屋至今未进行综合验收，不具备办理产权登记证书的条件。一审判决设定“涉案房屋具备办理不动产权属证书条件之日”没有事实和法律依据，该条件不是一个必然发生的事实。以往，一审法院有类似案件，该项诉讼请求均被法院驳回，本院亦予以维持，而在本案中一审判决却予以支持，没有做到同案同判，而且还超出大金电子的请求范围进行判决，程序违法。综上所述，请求二审法院查明事实，纠正一审判决错误，依法支持中拓房地产的请求。大金电子辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，审判程序合法，适用法律得当，判决正确，望二审法院依法驳回中拓房地产的上诉请求，维持原判。九开家居未作陈述。大金电子向一审法院起诉请求：1、确认位于机场路80号中拓假日广场5号楼14层1401、1403、1404号房屋归大金电子所有；2、中拓房地产、九开家居协助大金电子办理涉案房屋的不动产权证。一审中，大金电子变更诉讼请求第一项为：请求确认大金电子与九开家居于2014年8月6日签订的《协议书》合法有效。一审法院认定事实：2011年1月4日，大金电子与九开家居签订《购销合同》约定，九开家居从大金电子处采购美的中央空调多联机等设备，合同总价款为2408100元。合同签订之日九开家居支付大金电子工程款400000元，合同签订后工程施工之日九开家居支付大金电子工程款290000元，余款1700000元用于抵顶房款（中拓假日广场5#1501面积79.85㎡，1502面积90.64㎡，1503面积86.02㎡，1504面积79.76㎡）合同签订之日生效，待安装验收后经试用30日内无质量问题尾款18100元全部付清。合同签订后，大金电子依约向九开家居提供了上述设备并进行了安装，该合同大金电子现已履行完毕。九开家居已支付工程款290000余元。2011年7月，九开家居的法定代表人孙钰闻与中拓房地产签订《协议书》，约定孙钰闻购买中拓房地产开发的位于机场路80号中拓假日广场五号楼面积为79.85㎡的1401号、86.02㎡的1403号、79.76㎡的1404号房产，总房款人民币壹佰肆拾陆万元，用途为公寓。2011年10月27日，中拓房地产出具《证明》，内容为：同意孙钰闻将中拓假日广场5号楼14层1401号、1403号、1404号共计三套房屋转让给大金电子。中拓房地产办理交付商品房时，全部房款孙钰闻付清后，由大金电子办理该三套商品房手续。2014年8月6日，大金电子与九开家居签订《协议书》，约定九开家居将其有权处分的中拓假日广场5号楼14层1401号（79.85㎡）、1403号（86.02㎡）、1404号（79.76㎡）三套房屋于2014年8月6日交付大金电子，抵顶房合计面积245.63㎡，价格为5300元/平方米，抵顶房总价值1301839元，九开家居将上述三套房屋交付给大金电子后，大金电子有权占有、使用、处分，九开家居不再享有任何权利；九开家居负责在涉案房屋符合办理房产证条件之日起3个月内将抵顶房房产证办至大金电子名下，否则大金电子有权退回抵顶房屋，九开家居应支付大金电子工程款1301839元及利息（按年6%的利息支付，自2014年8月1日起计算至全部清偿结束）；房屋抵顶后的余款299985元九开家居自签订本协议之日起两年内分期付清，同时按年6%标准承担余款利息（自2014年8月1日开始计息）。上述协议签订后的2014年8月6日至今，涉案房屋由大金电子占有使用，其中一套作为住宅，一套作为办公室，一套作为公司仓库。2018年9月27日，九开家居向大金电子发出书面通知，其中载明：“你公司与我公司在2014年8月6日签订《协议书》，我公司将中拓房地产开发的中拓假日广场5号楼14层1401号、1403号、1404号三套房屋抵顶给你公司，共抵顶空调安装工程款1301839元，现因房地产开发商将这三套房屋出售给他人，届时我公司无法将房产证办理至你公司名下，请你公司接此通知后十日内将上述三套房屋腾交还给我公司或直接交给现在的买房人，同时请到我公司结算空调安装工程款，我公司将按约定结清你公司的空调安装工程款及利息，过期不能腾出的，造成的全部损失由你公司承担。”诉讼中，中拓房地产为证明涉案房屋已经另行出售给案外人，提供了落款为2018年8月27日，其分别与李阳、孙建林、耿伟签订的《房屋买卖合同》原件各一份，房款收据复印件三张及购房人身份证复印件各一份。大金电子质证称，对证据真实性不清楚，并且该收据并非正规的税务收据，中拓房地产与他人签订的商品房买卖合同与本案无关。中拓房地产陈述前后矛盾，中拓房地产时而称该商品房已经出售给他人，时而又称该房屋没有规划，无法办理产权手续，不符合逻辑，大金电子已经申请法院在房管局为涉案的三套房屋办理了查封手续，涉案的三套房屋仍登记在中拓房地产名下。九开家居对上述证据的真实性及证明内容均无异议。庭审中，一审法院要求中拓房地产、九开家居提供购房人李阳、孙建林、耿伟的联系方式、基本情况及付款情况，中拓房地产、九开家居均未能提供，且三份房屋买卖合同均未在房产管理部门登记备案，故中拓房地产分别与李阳、孙建林、耿伟签订《房屋买卖合同》的真实性，一审法院不予认定。另查，涉案房屋由大金电子使用至今，因涉案房屋未进行综合验收，中拓房地产亦未能协助大金电子办理过户登记手续。诉讼中，一审法院根据大金电子的申请，裁定查封了登记在中拓房地产名下、坐落于烟台市芝罘区机场路**（中拓假日广场）**楼1401、1403、1404号的房屋。一审法院认为，（一）针对坐落于烟台市芝罘区机场路80号的中拓假日广场5号楼1401、1403、1404号的房屋，大金电子与九开家居在2014年8月6日签订《协议书》是双方方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，未违反国家法律法规的强制性规定，依法认定有效，对各方当事人均具有法律约束力。（二）九开家居将涉案房屋转移给大金电子以消灭其欠付大金电子的空调安装款，中拓房地产亦于2011年10月27日出具《证明》予以认可的事实清楚，鉴于中拓房地产与案外人李阳、孙建林、耿伟签订《房屋买卖合同》的真实性不予认定，现大金电子请求作为抵顶房屋一方的九开家居、作为涉案房屋开发单位的中拓房地产在涉案房屋具备办理不动产权属证书，于法有据，鉴于现涉案房屋尚不具备办证条件，应待条件具备后方可办理。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、确认大金电子与九开家居于2014年8月6日签订的《协议书》有效；二、限中拓房地产于涉案房屋具备办理不动产权属证书条件之日起30日内提交办理涉案房屋的不动产权属证书的资料，协助九开家居办理坐落于烟台市芝罘区机场路80号（中拓假日广场）5号楼1401、1403、1404号房屋的不动产权属证书,九开家居取得上述房屋不动产权属证书之日起10日内过户登记至大金电子名下。一审案件受理费22440元，保全费5000元，合计16584元，由九开家居负担8292元，中拓房地产负担8292元。二审中，大金电子提交涉案小区物业公司张贴的办证通知照片一份，证明涉案房屋现已具备办理不动产权登记的条件，物业公司要求业主进行信息登记统一办理不动产权属登记证书。经质证，中拓房地产对证据的真实性和证明的内容均不认可，认为涉案房屋至今没有进行综合验收，不具备办证条件。经本院向烟台市芝罘区自然资源局查询，机场路80号中拓假日广场5号楼已于2018年5月8日经烟台市公安局芝罘区分局世回尧派出所变更楼号为机场路80号中拓假日广场8号楼。案涉3套房屋已经办理出大证，登记在中拓房地产名下，已具备办证条件。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案争执的焦点问题是：一、九开家居与大金电子签订的协议书是否有效；二、应否支持大金电子主张中拓房地产协助办证的诉讼请求。一、关于九开家居与大金电子签订的协议书是否有效的问题。涉案房屋已进行了初始登记，中拓房地产以涉案房屋未办理预售许可证为由主张九开家居与大金电子所签的协议无效不成立，该协议是九开家居与大金电子的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。二、关于应否支持大金电子主张中拓房地产协助办证的诉讼请求的问题。1、根据九开家居的法定代表人孙钰闻与中拓房地产签订的《协议书》及中拓房地产出具的《证明》可以认定中拓房地产作为登记的产权人已同意九开家居将涉案房屋处分给大金电子，大金电子由此与九开家居订立合同并已实际占有使用涉案房屋。且现通过向烟台市芝罘区自然资源局查询，案涉3套房屋已经具备办证条件，故应当支持大金电子主张中拓房地产协助办证的诉讼请求。至于九开家居与中拓公司之间的债权债务关系双方可另行予以处理。2、中拓公司虽辩称已将案涉房屋出卖给案外人，但其对此举证不能，故本院依法不予采信。综上所述，中拓房地产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22440元，由烟台中拓房地产开发有限公司负担。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年十一月二十日书记员  孙嘉慧