湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1321民初3806号原告双峰县和达物业有限责任公司，统一社会信用代码：914313215676839148,住所地双峰县永丰镇复兴路**。法定代表人李凯跃，该公司总经理。委托诉讼代理人（全权）邓继海，该公司员工。委托诉讼代理人吕雪强，湖南金厚律师事务所律师。被告李清海，男，1981年7月12日出生，汉族，现住广西河池市金城江区。被告曾春辉，女，1983年2月23日出生，汉族，住址同上，系李清海之妻。委托诉讼代理人（全权）王任芝，男，1974年7月10日生、公民份证号码××，住双峰县，系曾春辉之表兄。原告双峰县和达物业有限责任公司（以下简称和达物业公司）与被告李清海、曾春辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月27日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和达物业公司的委托诉讼代理人邓继海、吕雪强、被告李清海、被告曾春辉及其委托诉讼代理人王任芝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和达物业公司请求判令:1、被告李清海、曾春辉支付物业服务费10780元及违约金983.72元；2、由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2013年11月8日，原告与被告签订了《艺芳新城·上苑前期物业服务合同》，约定由原告对被告及其所在的小区提供物业服务，被告以各种理由拒绝交纳物业服务费，至2020年8月31日止，被告尚拖欠物业服务费10780元，根据物业服务合同的约定，被告还应支付违约金983.72元。原告催收无果，特向法院起诉，请求依法处理。被告李清海、曾春辉辩称：被告长期在外地，房子一直处于空置状态，原告要求被告全额交纳物业费，而被告认为不合理，只能按空置房的标准交费。且原告的服务还存在以下问题：1、公共设施维修养护、公共卫生方面存在严重管理不到位；2、房屋本身构筑有质量问题，房屋漏水、浸水、裂缝，多次向物业公司报修后未能妥善解决；3、行使管理责任不到位，未及时有效制止违章搭建等违法行为，造成安全隐患；4、未按合同履行安全保障义务，发生多起入室盗窃，警察要求查看监控，物业无法提供影像资料，造成业主十多万财物损失无法追回，小区业主人心惶惶；5、物业公司未公布账目，侵害业主知情权，收费不开具税务发票；6、物业公司滥用职权，聚众非法闯入业主住宅威胁恐吓业主；7、物业公司超越其职权，擅自出租（或同意幼儿园业主占用）小区公共绿化场地，牟取不当利益；8、消防水池与饮用水池未分开，造成饮用水污染；9、未公布各栋维修公基金动用情况，基金动用情况应定期公开（防止挪用）；10、物业公司更换法人代表，合同三年有效期满，物业公司不仅不全力协助反而阻挠业主成立业委会，因此原物业合同效力终止；11、根据双峰县其他小区每户年标准：卫生费200元、公共水电费100元、安保120元、办公室80元、利润100元、其它100元，合计700元，摊至小区不超过0.7元/月/平方米，现收取1.3元属不合理价格，物业收费标准应是物业与业主协商达成，否则无效；12、消防水管长年无水、灭火器不足、放置不规范；13、物业损害业主利益为开发商谋求销量，部分业主介绍购房一套免除1-3年物业费。部分房屋存在质量问题，物业公司以物业费进行抵扣赔偿，损害业主共同利益，该部分款项应由物业公司收回并公示；14、业主因未及时缴纳物业费，物业公司采取限水的不法行为；15、外围商铺、夜宵店油烟严重影响业主身体健康，埋藏火灾隐患。综上所述，原告所诉于法无据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求并解除原、被告已失效的合同关系。本院经审理，认定事实如下：二被告所购房屋在双峰县永丰镇××栋××房,房屋面积为150.58平方米。2013年11月8日，原告与被告订立《艺芳新城·上苑前期物业服务合同书》，双方约定由原告为被告及其所在的小区业主提供物业服务，合同约定服务内容包括：房屋共用部位的维护、养护和管理、物业公共设施的维护和管理、协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备、公共绿化、花木、建筑小品、园林小品的养护和管理、车辆指挥与停放秩序管理服务、公共环境卫生的管理服务、协助公安部门维护公共部位及公共安全防范管理、社区文化工作的管理服务、小区相关的工程图纸、竣工验收资料、业主及该物业使用人的档案管理服务等。物业服务费用按建筑面积交纳，收费标准为：电梯房按1.3元／月／平方米，被告应按196元／月向原告交纳物业管理费用。乙方违反协议，逾期支付物业管理费用及其他费用，每逾期一日按月度管理费的3‰向甲方支付违约金。合同暂定三年，协议自建设单位正式通知交房的次月起生效；如业主委员会成立，且与物业公司重新签订物业服务合同生效之日，则合同终止。如业主委员会未选聘新的物业管理企业本合同继续有效。小区至今未成立业主委员会。算至2020年8月31日被告尚需支付原告的物业服务费10780元;经原告多次催讨，被告以房屋空置，未接受物业服务为由拒绝交纳。原告催收无果，诉至本院。本案争议的焦点是：1、原告与被告订立的艺芳新城·上苑前期物业服务合同》合同效力以及原告要求被告根据服务合同的约定交纳物业服务费并支付违约金是否有理；2、被告不交物业费的抗辩理由是否成立。本院认为，原、被告签订的《“艺芳新城·上苑”前期物业服务合同》，明确约定了双方的权利义务，是双方当事人的真实意思表示，符合相关法律规定，是有效合同，对所在小区业主和物业服务企业均有约束力，双方应当履行各自的义务。物业服务企业应当提供与其资质、收费标准及服务承诺相一致的物业服务；业主应当按照合同约定的标准和期限，支付物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业企业请求业主支付物业费，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，被告的房屋虽然一直闲置，但物业公司仍要为其房屋的安全、公共设施的维护、小区的整体绿化和保洁提供服务，被告以无须接受物业服务，而拒交物业服务费，没有法律依据。被告提出原告和达物业公司服务管理不到位，虽提供了部分照片予以佐证，但原告同样提供了部分证据证明其提供了相应的物业服务。根据现有证据，尚不足以证明原告的物业服务行为已构成影响被告享受主要物业服务的严重质量问题，被告以此要求拒交物业服务费，理由不足，故原告要求被告支付物业费的请求，本院予以支持。考虑到本案原告在对双峰艺芳新城·上苑小区提供物业管理服务时，确实存在部分瑕疵，对业主反映的相关问题协调解决不及时，服务质量和服务水平确有需要改善和提高的实际情况，对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、限被告李清海、曾春辉在本判决生效后十日内支付原告双峰县和达物业有限责任公司物业服务费10780元；二、驳回原告双峰县和达物业有限责任公司的其他诉讼请求。上述款项限义务人将应给付款项汇入双峰县人民法院在华融湘江银行双峰县支行的账号7603********，注明本案案号。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68元,减半收取34元，由原告双峰县和达物业有限责任公司负担10元，被告李清海、曾春辉负担24元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  黄福江二〇二〇年十一月二十六日法官助理张秀芬书记员胡津一