江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初1603号 原告：太仓市农业机械技术推广站，住所地太仓市城厢镇郑和东路**，统一社会信用代码123205854672019220 法定代表人：金惠强，站长。 委托诉讼代理人：杨淼，江苏孙剑良律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王妍，江苏孙剑良律师事务所律师。 被告：太仓市城厢镇天山宾馆，住所地太仓市城厢镇桃园路**，统一社会信用代码92320585MA1NAM3Y15。 经营者：顾利明，男，汉族，1972年12月4日生，住太仓市。 委托诉讼代理人：陆志青，江苏娄东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王磊，江苏娄东律师事务所律师。 原告太仓市农业机械技术推广站（以下简称市农技推广站）与被告太仓市城厢镇天山宾馆（以下简称天山宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案。后被告天山宾馆提起反诉，本院受理后依法适用简易程序公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）市农技推广站的委托诉讼代理人杨淼、王妍，被告（反诉原告）天山宾馆的经营者顾利明及委托诉讼代理人陆志青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告市农技推广站向本院提出诉讼请求：判令天山宾馆支付拖欠的占有使用费370562.20元（按年租金127050元的标准，自2017年9月1日起算至2020年7月31日）。事实和理由：2009年6月30日，原、被告双方签订《租赁协议》，约定市农技推广站将位于太仓市合计890㎡的房屋及900㎡的场地出租给天山宾馆使用，租赁期限自2009年9月1日至2017年8月30日，其中2015年9月1日起每年在上一年的租金基础上增加10%等相关内容。上述协议签订后，市农技推广站将租赁物交给天山宾馆使用。租赁期满后，市农技推广站书面告知天山宾馆不再租赁，并要求其腾退等事宜。但天山宾馆未腾退并继续使用租赁物，且未支付期满后的占有使用费。为维护自身合法权益，市农技推广站具状起诉，请求法院依法判决。 被告天山宾馆答辩并作为反诉原告向本院提出反诉请求：判令市农技推广站补偿天山宾馆租赁期间扩建的造价费用304700元。事实和理由：原、被告双方于2004年6月30日签订《租赁协议》一份，约定市农技推广站将位于太仓市的办公楼一栋及食堂一栋共计890㎡出自给天山宾馆。租赁期间，天山宾馆经市农技推广站同意后对租赁部分进行了扩建和装修。2009年6月30日，双方再次签订《租赁协议》，天山宾馆续租了上述房屋，租期至2017年8月30日。合同到期后，天山宾馆向市农技推广站询问是否同意续租，直到2017年12月对方才回函催促合同期内的租金，天山宾馆于2019年3月将合同期内的租金付清。对于拖欠租金的事实和市农技推广站主张的年租金标准没有异议，但租金双方曾约定计算至2019年3月31日。对于装修部分的损失，天山宾馆已经予以放弃，但市农技推广站应当补偿天山宾馆扩建部分的费用。 反诉被告市农技推广站辩称：天山宾馆实施的搭建行为，市农技推广站并没有同意，也不知晓；根据双方签订的租赁协议的整体内容来看，双方已经明确所有不能移动的部分归市农技推广站所有；天山宾馆搭建的建筑物没有合法的审批手续，应属违章建筑，依法应予拆除；估价报告所涉6号客房系对原房屋阳台进行封闭，该行为不属于扩建，而属于装修，4号、5号仓储房系天山宾馆转租的第三方所建。综上，天山宾馆主张扩建部分的费用没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其反诉请求。 本院经审理认定事实如下： 太仓市农业机械化研究所（原太仓县农机化研究所）于1990年6月22日取得了位于太仓市的房屋的所有权，并于1994年4月9日取得了相应国有土地使用权。房屋所有权证载明的房屋状况为：共12幢房屋，合计建筑面积2942.03㎡，其中5号、6号房建筑面积分别为594.54㎡、303.29㎡。2002年10月13日，太仓市机构编制委员会向太仓市农林局作出批复，同意撤销太仓市农业机械化研究所，并将该所职能转入市农技推广站。 2004年6月30日，市农技推广站作为甲方、天山宾馆作为乙方，双方签订《租赁协议》一份。双方约定，甲方将坐落于太仓市自有产权房办公楼一栋、食堂一栋（即产权证上5号房、6号房），合计890㎡租给乙方使用；租赁期限五年，自2004年7月1日至2009年6月30日止；租金80000元/年（含房契税），每半年支付一次（先付后租）。该协议还约定，乙方因经营需要对租赁房屋装修、改造，须征得甲方同意并不得影响房屋整体结构安全，装修物归乙方所有；租赁期满，乙方将租赁房屋完好无损归还甲方，装修部分由乙方负责处理，三个月内必须处理完毕，否则凡不能移动的归甲方所有，在不破坏房屋的情况下，可搬动的物品归乙方所有。该协议落款处“鉴证方”处有太仓市农林局盖章，并将《天山宾馆总造价》的明细表作为协议附件，其中“客房、餐厅装饰、建筑”一项的金额为594364.39元。 上述协议到期后，市农技推广站作为甲方、天山宾馆作为乙方，再次签订了《租赁协议》一份。双方约定租赁期限为2009年9月1日至2017年8月30日，其中前五年租金为105000元/年，自2015年9月1日起每年在上一年度的租金基础上增加10%。该协议其他内容于2004年协议基本一致。 2017年11月24日，江苏孙剑良律师事务所接受市农技推广站委托致函天山宾馆，要求对方于2017年12月8日前支付拖欠的租金192550元，并明确2017年8月30日租期届满后不再与对方续租。2018年3月6日，江苏孙剑良律师事务所接受市农技推广站委托再次致函天山宾馆，要求对方于2018年3月30日前支付拖欠的租金192550元及计算至2018年2月28日的占有使用费63525元，并要求对方腾退房屋及场地。天山宾馆接函后并未按律师函要求支付租金，也未腾退返还涉案房屋及场地。 2018年4、5月份，公安机关因办案需要向天山宾馆承租部分房屋用于办公，并按公安机关要求对办公房屋进行了改造。2019年3月，天山宾馆告知公安机关因市农技推广站要收回房屋、场地，如仍需租赁要求公安机关与市农技推广站进行协商，并要求公安机关支付房屋内相应物品的对价。同时，天山宾馆已不再营业，并向市农技推广站付清了租赁协议期限内的房租，且于2019年4、5月份搬离时将场地大门钥匙交予公安机关。2019年10月，市农技推广站自行购买锁头将涉案场地的大门锁闭。 因天山宾馆未支付租赁期满后的占有使用费，市农技推广站提起诉讼，要求天山宾馆支付2017年9月1日至2019年3月31日期间的占有使用费201162.50元并腾退返还房屋和场地，并确认天山宾馆已不再经营，仅钥匙未予归还。 在本案审理过程中，天山宾馆从公安机关处取回房屋钥匙及场地大门钥匙，并于2020年7月底交还市农技推广站。后市农技推广站补充提交了天山宾馆与公安机关的协议书（拍摄打印件），主张天山宾馆在2019年3月31日以后仍将涉案房屋出租给公安机关收取租金，并直至2020年7月底前仍将部分杂物放置于涉案房屋内，遂变更诉讼请求如前。 就市农技推广站提交的协议书（拍摄打印件），本院向太仓市公安局刑事警察大队的刘某进行调查，对方陈述：公安局因扫黑除恶办公需要从2018年4、5月份向天山宾馆租赁底层7、8间房屋用于办公，天山宾馆按照我们的办公要求对出租房屋进行了改造；2019年3月份的时候，天山宾馆的老板顾利明向我们提出场地要被收回，其无权让我们继续用了，让我们和市农技推广站协商，但因我们租用的几间房是他盖的，如需继续使用，要向其一次性买断房屋内的物品；后经与市农技推广站的领导协商继续使用房屋，并与顾利明约定以租的形式继续使用房屋内的物品；双方之间的协议一季度一签，最后一份的时间到2020年1月份；房屋钥匙是天山宾馆在2018年4、5月份的时候给的，场地大门的钥匙是2019年4、5月份顾利明搬走的时候给的，我们是2019年11月底、12月初的时候搬走的，钥匙一直在我们手里，直到今年7、8月份的时候，顾利明说市农技推广站跟他要钥匙，我们就把包括大门在内的所有钥匙还给了顾利明。 关于涉案场地的扩建部分，经天山宾馆申请，本院委托苏州某房地产土地资产评估经纪有限公司对涉案场地扩建的部分（8处房产）进行估价。该公司于2020年8月31日作出房产估价报告，确认估价结果为304700元（仅为建筑物的价值，不包含占用范围内的土地使用权和建筑物内部装修的价值），其中4号仓储房（混合结构，1层，56.56㎡）估价27500元，5号仓储房（混合结构，1层，12.60㎡）估价5400元，6号客房（钢混结构，3层，118.22㎡）估价118300元。天山宾馆为此次评估支付费用6850元。对于上述扩建房屋，市农技推广站明确未就涉案场地的扩建部分办理过审批手续，天山宾馆表示曾向城管部门支付8000元，但相应票据已经丢失。后天山宾馆代理人持本院开具的调查令向行政部门调取扩建房屋的建设规划审批手续，但查询后被告知无相应材料。天山宾馆确认4号、5号仓储房系次承租人搭建并用于经营洗车场，双方约定租赁期满后归天山宾馆所有。 上述事实，有市农技推广站提供的批复、国有土地使用证、房屋所有权证、租赁协议、律师函及邮寄凭证、协议书（拍摄打印件），天山宾馆提供的房产评估报告及费用票据，本院制作的调查笔录、开庭笔录等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为：市农技推广站与天山宾馆之间的租赁合同关系依法成立并有效，双方均应恪守各自的义务。 关于本诉，双方约定的租赁期限已经届满，市农技推广站在租期届满后向天山宾馆明确告知不再与其续租，故天山宾馆应当及时返还租赁房屋及相应场地。天山宾馆在双方租赁关系终止后继续占有使用的，市农技推广站参照原租金标准（127050元/年）向其主张占有使用费，合法有据，本院依法予以支持。至于费用的截止时间，本院采纳天山宾馆的抗辩意见，即双方就租金曾约定计算至2019年3月31日。理由如下：1.原告立案时在要求被告腾退归还房屋和场地的情况下，明确租金仅计算至2019年3月31日，并确认天山宾馆已经不再经营，仅钥匙未予归还；2.公安机关工作人员确认天山宾馆于2019年3月告知其场地要被收回，并要求其直接与市农技推广站协商续租事宜，天山宾馆也于2019年4、5月搬离时向其交付了场地大门钥匙；3.在公安机关办案人员搬离前后，由市农技推广站重新购置锁具锁闭场地大门；4.公安机关在天山宾馆搬离后仍按季支付的款项系其使用承租房屋内物品等的对价，双方的真实意思表示并非由天山宾馆继续向其出租底楼房屋。结合案件实际情况及上述分析，天山宾馆主张的其与市农技推广站有过房租计算至2019年3月31日的约定这一事实更具高度盖然性。经核算，天山宾馆仍应向市农技推广站支付2017年9月1日至2019年3月31日期间的占有使用费201162.50元。 关于反诉，双方在首次签订租赁协议时将造价明细表作为附件，而明细载明了天山宾馆投入的装饰装修和扩建的费用，现农技推广站抗辩其并不知晓天山宾馆的扩建，也未征得其同意的意见，显然与上述附件内容相悖。事实上，市农技推广站明知天山宾馆在承租场地上进行扩建，但未进行阻止，并且在首次租赁期满后继续将房屋、场地出租给天山宾馆，也应当视为其对天山宾馆的扩建行为是同意的。而双方在协议中仅对不能移动的装修部分的归属处理作了约定，但对扩建费用的负担并未约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担，（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。就天山宾馆扩建的房屋，市农技推广站明确未为天山宾馆办理过相关审批手续，天山宾馆仅陈述向城管部门交纳过8000元，但对于款项的性质未能提供相应证据证明，经向城建部门调查了解亦无扩建的相关报建审批材料。天山宾馆扩建的6处房屋未办理合法建设手续，对于无法办理合法手续及不动产证的后果，双方在签订合同时均有所预见，而双方连续签订两份租赁协议，可见双方对于相应后果系明知且处于放任态度。故本院确认双方对此均有过错，且过错程度相当，并酌定相应扩建造价费用双方各承担50%。但其中4号、5号仓储房并非天山宾馆所建，其无权要求市农技推广站分担费用；6号客房系在原房屋基础上扩大建筑面积，不应认定为装饰装修，相应造价费用亦应由市农技推广站分担。据此，本院按评估报告意见进行核算，确认天山宾馆的造价费用合计为271800元，市农技推广站应分担135900元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告太仓市城厢镇天山宾馆支付原告太仓市农业机械技术推广站2017年9月1日至2019年3月31日期间的占有使用费201162.50元。 二、反诉被告太仓市农业机械技术推广站支付反诉原告太仓市城厢镇天山宾馆扩建造价费用135900元。 上述两项相抵后，由太仓市城厢镇天山宾馆于本判决生效之日起7日内向太仓市农业机械技术推广站支付65262.50元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6858元、减半收取3429元，由太仓市农业机械技术推广站负担1568元，由太仓市城厢镇天山宾馆负担1861元。 反诉案件受理费5870元、减半收取2935元，鉴定费6850元，合计9785元，由太仓市城厢镇天山宾馆负担5421元，由太仓市农业机械技术推广站负担4364元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审判员  王颖瑛 二〇二〇年十一月九日 书记员  单如军