陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院   民事判决书   （2020）陕01民终12615号   上诉人（原审被告）：西安宅居房地产经纪有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区。   法定代表人：裴金国，该公司经理。   被上诉人（原审原告）：王诗元。   委托诉讼代理人:王锋哲。   上诉人西安宅居房地产经纪有限公司（以下简称“宅居公司”）因与被上诉人王诗元房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初10679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宅居公司之法定代表人裴金国、被上诉人王诗元及其委托诉讼代理人王锋哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   宅居公司上诉请求：1、撤销一审判决，查清事实，将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由王诗元承担。事实及理由：1、原判第一条“一、被告西安宅居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王诗元支付2020年2月13日至2020年8月13日共计6个月的租金12600元。”宅居公司认为，王诗元提供的房子违反了合同第十一条第（三）中第2、4小节的约定，故宅居公司不应支付。此房自交付之日起至今燃气一直未通，2018年11月15日至2019年3月15日暖气未通，严重影响了宅居公司出租，此问题王诗元一直未予解决。2、原判第二条“二、被告西安宅居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王诗元支付物业费3201元及暖气费743元共计3944元”。宅居公司认为，王诗元提供的房子不符合合同约定，导致宅居公司不能正常出租，宅居公司不应承担物业费及供暖费。3、原判第三条“三、被告西安宅居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王诗元支付违约金4200元”。宅居公司认为，王诗元提供的房屋未进行消防验收，不具备入住资格，属于违法出租，合同应当自动解除。宅居公司不应承担违约责任。另，案涉楼房虽然有燃气设施，但是不能使用，电梯多次停运，2018年至2019年小区取暖用电均严重不达标。综上，宅居公司认为王诗元将一个严重不安全，不能正常居住的房屋租于宅居公司，实属欺骗行为。请求二审法院公正处理本案。   王诗元辩称，1、宅居公司的上诉请求不能成立。案涉出租房屋属于标准的商品房，属于国家一类高层住宅，涉案小区于2015年交付使用至今已经5年，一千多户居民在此居住，无论小区环境还是小区的各项设施均已合格。2、宅居公司提出房屋水电等几个问题：（1）关于水电问题。小区偶尔会出现停水停电问题，但属于偶尔现象，并非经常性；（2）关于暖气问题。涉案房屋暖气设施均是新的，且是由西安市市政统一供暖，暖气不热是因为对方没有交过暖气费，物业催缴的暖气费是30%的基础运营费，这是西安市统一规定，属于常识性问题；（3）关于天然气。案涉房屋天然气没有通属实，但是在双方签署合同时王诗元已经告知宅居公司，宅居公司对于天然气没有通是知情的，宅居公司当时表示承租户都是单身没有天然气也无所谓，现在宅居公司又以没有天然气不符合入住条件作为上诉理由,不能成立；（4）关于消防问题。案涉小区是按照国家标准配备的完整的消防设施，这是眼睛都可以看得到的。退一步讲，即使消防设施存在验收问题，也属于政府和开发商的事情，与小区业主没有关系。即使消费验收未合格，也与正常使用无关。现在小区的一千多户业主都在此正常居住。3、案涉房屋目前的状态并没有影响对方的正常出租和使用。该房屋从签署合同至今，对方一直将该房屋出租，且一直有人居住。从2020年2月开始，对方一直未向王诗元缴纳租金，且还将房屋一直出租。4、宅居公司的物业费一直未交。5、如果只是对方承租的案涉房屋停电停水，请宅居公司检查电卡中是否还有电，水费是否缴纳。综上，宅居公司的上诉请求不成立，请求二审法院驳回宅居公司的上诉请求。   王诗元向一审法院起诉请求：1、判令宅居公司向王诗元支付2020年2月13日至2020年8月13日共计6个月的房租12600元；2、判令宅居公司向王诗元支付物业费（水费、垃圾处理费、物业管理费、电梯费）3201元及2019年-2020年度暖气费743元，共计3944元；3、判令宅居公司向王诗元支付违约金4200元。   一审法院查明：2018年8月8日王诗元（甲方、出租方）与宅居公司（乙方、代理方）签订《西安市房屋出租代理合同》，合同约定以甲方名义委托乙方全权代理对外出租西安市雁塔区XX路XX段XX幢XX单元XX室，并代为办理与承租人之间的洽谈、联络、签署相关合同事宜，代甲方向承租方收取租金；出租代理期自2018年8月13日至2021年8月12日，共计3年；甲方应于2018年8月13日前将涉案房屋交付给乙方；租金标准为2500元/月，按季度缴付，乙方须提前壹日向甲方支付，第一次2018年8月13日（4166元），第二次2018年11月13日（7500元）,第三次2019年2月13日（7500元），第四次2019年5月13日（7500元）；双方约定甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方交付租金；出租代理期内甲方同意第一年预留出40日不计租金作为乙方接洽承租的工作期，于2018年9月23日开始计算租金，即自出租代理期起第一年乙方给甲方10个月零20天房租；合同期内发生的水、电、气、物业费、取暖费等由乙方及代理客户负责；合同第十一条合同的解除（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，按甲方违约处理：……4、设施严重老化，供暖供电供气不足；合同第十二条违约责任（二）出租代理期内乙方需提前终止合同，应提前30日通知甲方，并按月租金的200%支付违约金；其他约定处约定有双方协定第二年及第三年乙方给甲方11个月房租。2018年11月19日，原、被告双方签订《补充协议》，将第一年剩余月份（2018年11月13日至2019年8月12日共计9个月）的租金调整为每月2100元，第二年租金调整为每月2100元，第三年租金调整为每月2500元，其他条款不变。合同签订后，宅居公司已将截止2020年2月13日前的房租支付完毕。王诗元要求继续履行合同，宅居公司认为王诗元交付的涉案房屋存在问题，故要求行使单方解除权，同时表示如果其无权行使单方解除权，也要求于2020年8月13日解除合同，王诗元表示同意于2020年8月13日解除合同，但要求宅居公司支付房租至2020年8月13日。关于宅居公司辩称的涉案房屋存在的问题，其提交照片及网页信息佐证，但以上证据无法证明王诗元交付的房屋存在供暖供电供气不足并足以影响居住使用的情形。关于王诗元主张的物业费3201元及2019年-2020年度暖气费743元共计3944元，宅居公司对于数额无异议，也认可其未交纳，但辩称其应当向物业公司缴纳，王诗元无权主张。   一审法院认为，双方签订《西安市房屋出租代理合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按约履行各自义务。双方签订合同约定的出租代理期自2018年8月13日至2021年8月12日，现宅居公司以王诗元交付的涉案房屋存在瑕疵为由要求解除合同，但其提交的证据无法证明王诗元交付的房屋存在供暖供电供气不足并足以影响居住使用的情形，故其以王诗元违约为由行使合同解除权依据不足。但由于宅居公司坚持于2020年8月13日解除合同，王诗元对此亦同意，故宅居公司理应继续支付2020年2月13日至2020年8月13日共计6个月的租金12600元。关于王诗元主张的物业费3201元及暖气费743元共计3944元，宅居公司承认未付，故王诗元按照合同约定要求宅居公司支付，并无不妥。关于王诗元主张的违约金，宅居公司要求提前终止合同，理应按合同约定，按照月租金的200%支付违约金4200元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告西安宅居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王诗元支付2020年2月13日至2020年8月13日共计6个月的租金12600元。二、被告西安宅居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王诗元支付物业费3201元及暖气费743元共计3944元。三、被告西安宅居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王诗元支付违约金4200元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费328元，由被告承担。因原告已预交，被告应将该款项连同上述应付款项一并给付原告。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。宅居公司提交三张照片：两张燃气表照片、一张消防设施照片，证明案涉房屋所在的整栋楼天燃气一直未能使用、也没有任何消防设施。王诗元质证认为：1、整个小区的天然气都没有接通属实，但对该情况宅居公司是知情的，王诗元有证据证明宅居公司是知情的；2、对消防设施照片的真实性不认可，小区是有消防设施的。王诗元提交三组证据：XX组XX园验收表（住宅质量保证书、住宅使用说明书），证明案涉房屋有质量保证书和住宅使用说明书，说明房屋是合格的；第二组证据为西安市房屋出租代理合同一份，在该合同中的“房屋附属设备交接清单”中王诗元未向对方移交天然气卡，说明对方已经知道案涉房屋的天然气未通；第三组证据为收费票据12张，证明从2018年开始至今宅居公司一直将案涉房屋出租，并向物业公司缴纳了电费。宅居公司质证认为：1、对第一组证据验收表有异议，燃气未通，又如何保证案涉房屋质量没有问题呢？室外消防设施没有。2、“房屋附属设备交接清单”只能证明当天双方交付了什么东西，无法证明王诗元不应该向宅居公司交付燃气卡。水电燃气是居民必备的，没有燃气宅居公司如何租赁该房屋。3、对电费收据没有异议。二审中，双方当事人均表示对一审判决查明事实无异议。结合当事人陈述、举证、质证、庭审等情况，本院认定事实如下：一审判决查明事实属实。   本院认为， 王诗元与宅居公司签订的《西安市房屋出租代理合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定享有权利、履行义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。案涉《西安市房屋出租代理合同》第五条约定出租代理期限为自2018年8月13日至2021年8月12日。在合同未到期的情况下，宅居公司以王诗元交付的案涉房屋存在瑕疵为由要求解除合同，但其提交的证据无法证明王诗元交付的房屋存在供暖供电供水不足等，并足以影响居正常住使用的情形，且宅居公司也一直将案涉房屋出租获利。因此，本院对宅居公司主张王诗元将一个严重不安全，不能正常居住的房屋租于宅居公司之事实不予认定。在一审诉讼中，宅居公司坚持2020年8月13日解除案涉合同，王诗元对此亦表示同意，故一审法院认定双方于2020年8月13日解除了《西安市房屋出租代理合同》并无不当。从而一审法院判令宅居公司支付王诗元2020年2月13日至2020年8月13日共计6个月的租金12600元，于法不悖。关于物业费、暖气费一节，双方当事人均认可宅居公司未缴纳物业费和暖气费，因此，一审法院判决宅居公司向王诗元支付物业费3201元及暖气费743元共计3944元，符合法律规定。关于违约金一节，案涉《西安市房屋出租代理合同》第十二条违约责任约定，出租代理期限内宅居公司需提前终止合同，应提前30日通知甲方，应按月租金的200%支付违约金。所以，一审法院判令宅居公司向王诗元支付违约金4200元也符合当事人合同约定，且不违反国家法律、行政法规的规定。故本院对宅居公司的上诉请求不予支持。     综上所述，宅居公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，判决适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：     驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费328元，由西安宅居房地产经纪有限公司负担。     本判决为终审判决。                              审 判 长王吉利   审判员任    蕾    审判员蒋    瑜     二0二0年九月日     书 记 员周媛媛              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