浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0326民初4320号 原告：平阳县昆阳镇鼎力豪庭业主委员会，住所地昆阳镇吉祥路**。 负责人：陈进川。 委托诉讼代理人：谢丽权,浙江光正大律师事务所律师。 被告：平阳县昆阳镇前宕社区居民委员会，住，住所地昆阳镇国道路**一社会信用代码55330326MEA814791P。 负责人：林杰。 委托诉讼代理人：蔡庄权，浙江九州大众律师事务所律师。 被告：温州鼎力名城房地产开发有限公司，住所地昆阳，住所地昆阳镇前宕路**> 法定代表人：郑福荣。 委托诉讼代理人：钱明，浙江九州大众律师事务所律师。 原告平阳县昆阳镇鼎力豪庭业主委员会（以下简称鼎力豪庭业委会）与被告平阳县昆阳镇前宕社区居民委员会（以下简称前宕居委会）、温州鼎力名城房地产开发有限公司（以下简称鼎力房开公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告鼎力豪庭业委会的诉讼委托代理人谢丽权，被告前宕居委会的诉讼委托代理人蔡庄权，被告鼎力房开公司的诉讼委托代理人钱明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鼎力豪庭业委会向本院提出诉讼请求：1.确认鼎力小区内的卫生站房145.31ｍ？、居委会房76.69平方米ｍ？、物业用房74.35ｍ？、架空层207.04ｍ？功能区域为业主共有部分；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年被告前宕居委会在××镇××村××新区××地块进行村民拆迁安;地块进行村民拆迁安置建设目委托被告鼎力房开公司承建。该建设项目经平阳县发改局及规则建设部门审批，建设后为平阳县昆阳镇前宕社区居民安置住房的住宅小区，命名为昆阳镇鼎力小区。小区于2017年7月份建设完成，经平阳县测绘大队实测后，小区地上总建筑面积为56516.19ｍ？除住宅外、商业网点外、还配备有弱电机房、卫生站、配电房、居委会、物业、消防监控室、架空层等功能区域。2018年7月10日原告依法成立。原告认为小区中卫生站房145.31ｍ？、居委会房76.69ｍ？、物业用房74.35ｍ？、架空层207.04ｍ？等功能区域为业主共有部分，应由小区业主享有共有和共同管理权利。为此特向本院支持上列诉讼请求。 被告前宕居委会答辩称：一、原告鼎力豪庭业委会不具有诉讼主体资格。根据《物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。同时根据《物业管理条例》的相关规定，业主委员会是业主代表大会选举出的人员组成的机构，应根据业主大会的委托、授权执行具体事务。本案中，原告欲取得诉讼主体资格，需经过案涉小区召开业主大会授权或应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。原告曾于2020年7月9日以类似案由向被告鼎力公司提起诉讼，但未能得到案涉小区业主的授权而无奈撤诉。此次又提起本案诉讼，并提交了业主书面征求意见表作为其已取得业主授权的依据，但该所谓的业主征求意见表并不符合法律规定的要求，仍无法成为原告已取得授权的依据（在质证环节答辩人将针对原告提交的业主征求意见表进行详细阐述），故原告不具有本案诉讼主体资格。二、原告主张所谓的功能性区域为业主共有部分无合同及法律依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。原告要求确认其所诉称的功能区域为业主共有部分应有法律依据或合同约定，但原告并未提供相关法律或合同依据，应承担不利后果。 被告鼎力房开公司答辩称：（一）对于原告诉讼主体资格持有异议。根据《物业管理条例》的相关规定，业主委员会是业主代表大会选举出的人员组成的机构，应根据业主大会的委托、授权执行具体事务。本案中，业主委员会虽然提供代表委托的证据，但是对于该证据被告提出合理的质疑。因为多数签名与此前办理相关证件时签名存在明显差异，其真实性存疑。因此，被告鼎力房开公司认为原告授权真实性存在争议，不具备原告诉讼主体资格。（二）被告鼎力房开公司并非本案适格被告。根据原告提供的证据显示，昆阳镇前宕新区B07地块村民拆迁安置房建设项目及本案鼎力豪庭小区建设单位系被告前宕村委会；而被告鼎力房开公司仅仅系代建管理单位并非原告诉称的建筑单位，实际建设施工单位系中宇建设集团股份有限公司。被告在整个代建的过程中按照合同约定履行代建义务即可，并无其他合同之外的权利。目前整个项目已经竣工验收、房屋权属证明已经办好、建设项目已经交付建设单位。被告鼎力房开公司基于代建合同已经履行全部的合同义务。被告鼎力房开公司并非诉争的卫生站、居委会房、物业用房、架空层等等功能区域权利人，现原告也无证据证明被告鼎力房开公司系实际占有人、使用人；那么原告以什么理由和法律依据将被告鼎力房开公司列为共同被告。综上，原告自身的诉讼主体资格存疑，且将被告鼎力房开公司列为共同被告没有事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下：2013年被告前宕居委会在××镇××村××新区××地块进行村民拆迁安;地块进行村民拆迁安置建设目委托被告鼎力房开公司承建。该建设项目经平阳县发改局及规则建设部门审批，建设后为平阳县昆阳镇前宕社区居民安置住房的住宅小区，命名为昆阳镇鼎力小区。该区于2017年7月份建设完成，经平阳县测绘大队实测后，小区地上总建筑面积为56516.19ｍ？，其中住宅46684.21ｍ？、商业网点8953.59ｍ？、弱电机房45.37ｍ？、卫生站145.31ｍ？、配电房283.65ｍ？、居委会76.69ｍ？、物业74.35ｍ？、消防监控室45.99ｍ？、架空层207.04ｍ？等功能区域。2018年7月10日，平阳县昆阳镇鼎力豪庭业主委员会向平阳县昆阳镇人民政府备案。本鼎力小区共有业主382户，其中有191业主签订《平阳县昆阳镇鼎力豪庭小区书面征求意见书》，占专有面积24453ｍ？。 以上事实有当事人陈述、业主大会、业主委员会备案证明、营业执照、平阳县发展和改革局文件、建筑面积测绘报告单、一层平面图、《收款收据》二张、总平面定位图等证据证实。 本院认为：一、关于本案原告主体是否适格问题，根据《物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案鼎力小区部分业主签订《平阳县昆阳镇鼎力豪庭小区书面征求意见书》的签字时间比《确认为》业主签字时间要晚，根据民事行为的意思表示，以业主后一时间的意思表示为最后意见，占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主授权，故本案原告主体适格。二、涉小区属于旧村改造项目，被告前宕村社区居民委员会为项目的实施主体，负责房屋的拆迁补偿、安置。对涉本案鼎力小区中的卫生站145.31m?、居委会76.69m?在未经主管部门处理并确权之前，人民法院不能通过民事判决处理卫生站、居委会的所有权归属。故对原告该项主张，本院不予处理。三、关于昆阳镇鼎力小区内的物业用房74.35m?、架空层207.04m?功能区域为业主共有部分，被告前宕居委会并无异议，本院确认该物业用房74.35m?、架空层207.04m?功能区域为业主共有部分。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十五条、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项之规定，判决如下： 一、确认昆阳镇鼎力小区内的物业用房74.35m?、架空层207.04m?功能区域为业主共有部分； 二、驳回原告平阳县昆阳镇鼎力豪庭业主委员会其他诉讼请求。 案件受理费24348元，减半收取12174元，由平阳县昆阳镇鼎力豪庭业主委员会负担5373元，平阳县昆阳镇前宕社区居民委员会负担6801元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员  林安民 二〇二〇年十一月三十日 书记员  缪丽漫