宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2020）宁03民终795号上诉人（原审原告）：吴忠市新开元房地产开发有限公司。法定代表人：黎某。委托诉讼代理人：王某1，住宁夏回族自治区吴忠市。特别授权代理。委托诉讼代理人：苏某，宁夏麟祥律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：王某2，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：杨某，宁夏一楠律师事务所律师。一般授权代理。原审被告：马某，住宁夏回族自治区吴忠市。上诉人吴忠市新开元房地产开发有限公司（以下简称新开元公司）因与被上诉人王某2、原审被告马某房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2019）宁0302民初5557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新开元公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判由被上诉人王某2向上诉人支付拖欠房屋租金649902元（自2016年07月01日计算至2019年06月30日），其后占用的房屋费用比照合同约定每月每平米25元租金收取至腾退房屋之日；改判被上诉人王某2支付拖欠的暖气费61394.2元及物业管理费23326元（计算至2019年06月30日，其后费用依据被上诉人王某2占用期间产生的实际费用计算改判被上诉人王某2向上诉人赔偿损失51061.02元；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定上诉人与被上诉人对2017年07月01日之前租金进行结算并将C-2、C-3房屋交还上诉人，属事实认定错误。第一，被上诉人向上诉人提出其无力承担当年租金，向上诉人请求用押金冲抵当年租金，因上诉人考虑到被上诉人的实际情况，遂同意用押金冲抵租金，从而减轻被上诉人的当年租金压力，因此，上诉人将70000元押金退还被上诉人。第二，被上诉人向上诉人提交的证据四《通话录音》2段，该通话录音内容谈到的仅是租赁合同期内的费用优惠等，并未涉及到上诉人与被上诉人谈论解除合同的事实或是对C-2、C-3、C-4房屋租金进行结算的事实亦或被上诉人将C-2、C-3房屋交还上诉人的事实。第三，上诉人租赁给被上诉人C-2、C-3、C-4的房屋结构为单排上下两层，是一个整体，而被上诉人转租给原审被告的房屋不仅包括C-4,还包括C-2、C-3的第二层，现C-2、C-3的第二层以及包括C-4的上下两层均由原审被告用作开拉面馆。而并非一审认定的被上诉人已将C-2、C-3房屋交还给上诉人。第四，被上诉人与上诉人并未解除房屋租赁合同，且原审被告在一审庭审中明确承认其将房屋租赁费交给被上诉人，结合上诉人与2020年01月08日查询的吴忠市供热有限公司缴费APP即一审庭审期间提交的证据五，C-2、C-3、C-4房屋供热费用缴费人为王利鑫（被上诉人的儿子），可以证实上诉人与被上诉人就C-2、C-3、C-4.房屋租赁合同未予以解除。第五，被上诉人在其一审庭审提交的证据二《收据》五张（原件），其自认2017年06月19日、07月19日交纳C-2、C-3、C-4租金224835元，而上诉人与被上诉人在《房屋租赁合同》第四条约定，2016年07月01日至2017年06月30日止全年租金为291579元，被上诉人在2016年07月01日至2017年06月30日止仍欠66744元（291579-224835元）租金未付。二、一审判决结果错误。1.关于C-2、C-3房屋租金的判决结果错误。上诉人要求被上诉人支付C-2、C-3、C-4房屋租金不是自2017年07月01日至2019年06月30日，而是自2016年07月01日至2019年06月30日。2016年07月01日-2017年06月30日被上诉人仍欠上诉人C-2、C-3、C-4房屋租金66744元未支付。2.关于暖气费用的判决结果错误。上诉人虽未垫付该费用，但在上诉人提交的吴忠供热有限公司的催款通知单显示，被上诉人租赁C-2、C-3、C-4房屋期间总共欠缴暖气费用61394.2元，依据双方签订的合同约定，水、电、暖气费等费用全部由乙方即被上诉人承担。3.关于C-2、C-3房屋物业管理费的判决结果错误。一审判决认定被上诉人辩称双方对2017年07月01日之前租金进行结算并将C-2、C-3房屋交还上诉人的事实认定错误，导致该判决结果错误，且被上诉人实际享受了C-2、C-3房屋物业服务，理应承担C-2、C-3房屋物业服务费13728.48元。4.关于赔偿损失的判决结果错误。依据《中华人民共和国合同法》规定，被上诉人违约行为，已经给上诉人造成损失，故上诉人要求被上诉人赔偿损失，符合法律规定。据上，一审判决认定事实错误，判决结果错误，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。王某2辩称，一、原审认定事实清楚，证据确实充分。1.上诉人诉称双方虽然在《房屋租赁合同》中约定：“本合同履行期间，乙方不能主张以该105000元冲抵租金”，该约定是单方约束，约束的是乙方即被上诉人，但没有约束甲方也即上诉人同意的情况下不能冲抵租金，事实是被上诉人提出无力承担当年租金，向上诉人请求用押金冲抵租金，上诉人考虑被上诉人的实际情况后同意冲抵，上诉人该陈述既不符合客观事实，亦不符合逻辑与常理。首先，《房屋租赁合同》第五条的全文约定为：“为保证本合同的履行，乙方应于本合同签订之日向甲方支付105000元人民币作为履行合同的担保，待合同终止时，甲方对房屋验收无误后，将保证金不计息退还乙方。在本合同履行期间，乙方不能主张以该105000元冲抵租金，但乙方违约，甲方可以该105000元实现自己的权利”，该合同条款清晰明确的约定该款项为合同履行担保，合同终止时不计息退还。从该合同条款所约定的内容结合上诉人退还该保证金的行为以及被上诉人在一审中向法庭提交的证据四，已经能够证实双方在2017年6月己经协商一致，就2017年7月1日之前租金进行结算并将C-2、C-3房屋退还给上诉人的事实。2.2017年6月上诉人因无法做到其所承诺的西大门处开辟直接连通主路的通道、承诺提供给被上诉人及来往顾客使用的停车场被小区业主、外来过夜车辆霸占，致使被上诉人正常经营受到极为严重的影响等原因，同意解除涉案房屋的租赁关系，并对2017年之前所有租金进行结算后予以优惠。2017年6月19日、7月19日被上诉人将全部租金224835元、物业费6400元结清后，C-2、C-3营业房钥匙交还上诉人，双方租赁关系自此解除，债权债务全部清结。被上诉人向原审法庭提交的与时任上诉人公司物业经理王某（主管涉案房屋租赁事宜）之间的通话《通话录音》中其确认2017年6月在三头对面的商谈中上诉人同意被上诉人将之前所欠物业费、房租等下欠款项结清后，C-2、C-3房屋租赁关系自此解除，与上诉人公司法定代表人黎某及其子小黎总之间的《谈话录音》中上诉人公司法定代表人黎某之子更是承认2017年6月上诉人己经与被上诉人经协商后一致同意解除C-2、C-3房屋的租赁关系，黎某也承认其向被上诉人承诺过会开西大门，且半个停车场归被上诉人使用，已形成完整的证据链条。一审法院认定事实清楚，证据确实充分，判决并无不当，上诉人诉请不能成立。同时，上诉人与被上诉人在协商过程中，是针对C-2、C-3两套房屋整体进行的解除，并没有上诉人所称的只解除C-2、C-3第一层的说法，原审法官在庭审结束后也进行了实地查看确认，上诉人诉请不能成立。二、原审法院判决并无不当，本案应驳回上诉，维持原判。首先，代理人在之前己经陈述，被上诉人己经将2017年7月1日之前全部租金予以结清，双方不存在债权债务纠纷，一审法院关于C-2、C-3房屋租金、物业管理费、赔偿损失的判决结果合理合法，并无不当。其次，根据一审上诉人在庭审中级上诉状中的陈述，其未实际支付该费用，诉请61394.2元暖气费没有事实依据，最终是否需要缴纳，也属于未知之数，且61394.2元是将C-2、C-3、C-4的暖气费计算至其诉请之日，也明显是不符合客观事实的，一审法院对暖气费用的判决亦无不当。原审被告马某未提出陈述意见。吴忠市新开元房地产开发有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的租金649902元（自2017年7月1日计算至2019年6月30日）；2.请求判令被告支付拖欠的暖气费28185.97元及物业管理费23326元（暂计算至2019年6月30日，以后的费用依约支付）；3.被告向原告支付违约金51061.02元；4.被告承担本案诉讼费。2019年12月13日，原告吴忠市新开元房地产开发有限公司将诉讼请求变更为：1.判令被告向原告支付拖欠的租金649902元（自2017年7月1日计算至2019年6月30日），其后占用的房屋费用比照合同约定25元/月/㎡租金收取至腾退房屋之日；2.判令被告支付拖欠的暖气费61394.2元（计算至2020年3月30日，C-2被告欠交暖气费是2017年11月1日至2020年3月30日，每一个采暖季欠费为9196.5元乘以3个供暖季得出27589元，C-3被告欠交暖气费是2017年11月1日至2020年3月30日，每一个采暖季欠费为7400.5元乘以3个供暖季得出22201.5元，C-4被告欠交的是2019年11月1日至2020年3月30日一个供暖季欠费11603.2元，以上共计欠费61394.2元）及物业管理费23326元（计算至2019年6月30日，以后的费用依约支付）；3.被告向原告支付违约金51061.02元（2016年7月1日至2017年6月30日被告王某2欠付租金是66774元乘以同期银行贷款年利率4.75%乘以3年等于9511.02元，2017年7月1日至2018年6月30日被告王某2欠付租金为291579元乘以同期银行贷款年利率4.75%乘以2年等于27700元，2018年7月1日至2019年6月30日被告王某2欠付租金为291579元乘以同期银行贷款年利率4.75%乘以1年等于13850元，以上违约金合计51061.02元）；4.被告承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2014年6月23日，原告（甲方）与被告王某2（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于吴忠市××区三期公元世家C段商网C-2（102号，建筑面积316.96㎡）、C-3（103号，建筑面积255.06㎡）、C-4（104号，建筑面积399.91㎡）营业房出租给乙方，该房屋建筑面积约为971.93平方米；租赁期五年，自2014年7月1日起至2019年6月30日止），租赁房屋用途仅作为餐饮房使用；租金按建筑面积计算25元／㎡，年租金291579元；租金按年支付，2015年6月支付2016年租金，2016年6月支付2017年租金，2017年6月支付2018年租金，2018年6月支付2019年租金；签合同之日付租金35000元（2015年7月1日起至2016年6月30日止），剩余租金256579元于2016年6月全部付清；如乙方如约履行本合同义务至租赁合同期满，则甲方免除乙方自2014年7月1日至2015年6月30日租金，如乙方违反合同约定，则乙方还应向甲方交纳自2014年7月1日至2015年6月30日的租金；为保证本合同的履行，乙方应于本合同签订之日向甲方支付105000元作为履行合同的担保，待合同终止时，甲方对房屋验收无误后，将保证金不计息退还乙方。在本合同履行期间，乙方不能主张以该105000元冲抵租金，但乙方违约，甲方可以该105000元实现自己的权利；租赁期内的水、电、暖、煤气、工商、税务、电话、数字电视、卫生治安费、物业及租赁税等费用由乙方支付，甲方承担协调义务。合同签订后，被告王某2向原告交纳押金105000元。2015年9月9日被告王某2向原告交纳2015年7月1日至2016年6月30日期间租金151579元，2015年12月31日交纳该期间租金140000元。2017年6月19日，被告王某2向原告交纳租金154835元，2017年7月19日，原告将被告王某2交纳的C-2、C-3号营业房押金70000元退回被告王某2，用于被告王某2交纳租金。2019年2月16日，原告交纳C-2、C-3、C-4号营业房2017年6月30日至2018年6月30日物业费11662.8元，2019年3月1日，原告交纳C-2、C-3、C-4号营业房2018年6月30日至2019年6月30日物业费11662元。2017年5月5日，被告王某2将其在C-4号营业房经营的餐厅以380000元的价格转让给被告马某。2017年7月1日，被告王某2之子王利鑫与被告马某签订《房屋租赁合同》，约定将C-4号营业房出租给被告马某，租赁期限自2017年7月1日至2019年6月30日，租金标准为按建筑面积计算每月25元/㎡。一审法院认为，原告与被告王某2签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。关于原告要求被告王某2支付C-2、C-3、C-4房屋自2017年7月1日至2019年6月30日拖欠租金649902元及之后占用的房屋费用（比照租金收取）至腾退之日的诉讼请求，被告王某2辩称已于2017年7月1日向原告结清了C-2、C-3、C-4房屋租金，并将C-2、C-3房屋钥匙交还原告，同时与本案被告马某签订了C-4餐厅转让协议及C-4房屋租赁合同，之后C-4房屋的租赁费应由被告马某承担。经庭审查明，被告王某2已支付2015年7月1日至2016年6月30日期间租金291579元（151579元+140000元）。2017年6月19日，被告王某2向原告交纳租金154835元，2017年7月19日，原告将被告王某2交纳的C-2、C-3号营业房押金70000元退回被告王某2，用于被告王某2交纳租金。而双方签订的《房屋租赁合同》中约定“在本合同履行期间，乙方不能主张以该105000元冲抵租金”，原告该行为与被告王某2提供的证据四相印证，可以证实被告王某2辩称双方对2017年7月1日之前租金进行结算并将C-2、C-3房屋交还原告的事实，故对原告要求被告王某2支付C-2、C-3房屋自2017年7月1日至2019年6月30日拖欠租金及之后占用的房屋费用（比照租金收取）至腾退之日的诉讼请求，不予支持。对原告要求被告王某2支付C-4房屋自2017年7月1日至2019年6月30日拖欠租金及之后占用的房屋费用（比照租金收取）至腾退之日的诉讼请求，合同约定的履行期间为2014年7月1日起至2019年6月30日止，至租赁期间届满，双方未续签租赁合同，故双方签订的《房屋租赁合同》于2019年6月30日因租赁期限届满终止。因被告王某2将其在该房屋经营的餐厅转让给被告马某后，虽由被告马某实际占有并使用该房屋，但原告并未与被告马某签订《房屋租赁合同》，且庭审中原告明确表示要求被告王某2支付房租，故对原告该项诉讼请求，予以支持。关于支付金额，双方约定租金按建筑面积计算25元／㎡/月，该房屋建筑面积399.91㎡，年租金为119973元。2017年7月1日至2019年6月30日期间租金为239946元，之后占用的房屋费用按此标准计算至实际腾退之日。因原告尚未向被告王某2退还C-4房屋押金35000元，应从应付房租中予以扣除，关于原告要求被告王某2支付暖气费61394.2元的诉讼请求，因原告并未实际垫交该费用，故对原告该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告王某2支付C-2、C-3、C-4房屋自2017年6月30日至2019年6月30日物业管理费23326元的诉讼请求，对该项诉讼请求中要求被告王某2支付C-2、C-3房屋物业管理费的诉讼请求不予支持，对要求支付C-4房屋物业管理费的诉讼请求予以支持。关于支付金额，C-2、C-3、C-4房屋建筑面积建筑面积约为971.93㎡，2017年6月30日至2018年6月30日物业费11662.8元，2018年6月30日至2019年6月30日物业费11662元。其中C-4房屋建筑面积约为399.91㎡，2017年6月30日至2018年6月30日物业费应为4798.77元（11662.8元÷971.93㎡×399.91㎡）。2018年6月30日至2019年6月30日物业费4798.44元（11662元÷971.93㎡×399.91㎡）。关于原告要求被告王某2支付违约金51061.02元的诉讼请求，因双方并未对违约金进行约定，故对原告该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告王某2支付原告吴忠市新开元房地产开发有限公司租赁费204946元（239946元-35000元，截止2019年6月30日），之后占用房屋费用以399.91㎡为基数按25元／㎡/月计算至实际腾退房屋之日，限被告王某2于本判决生效后二十日内付清；二、被告王某2支付原告吴忠市新开元房地产开发有限公司物业管理费9597.21元（4798.77元+4798.44元）；三、驳回原告吴忠市新开元房地产开发有限公司其他诉讼请求；四、被告马某在本案中不承担责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费13325元，由被告王某2负担5418元，由原告吴忠市新开元房地产开发有限公司负担7907元。二审中，新开元公司向法庭提交新开元公司法定代表人黎某户口本及结婚登记证，证明上诉人的法定代表人黎某与吴琼结婚登记时间2007年，其子今年10岁是未成年人。本院组织双方当事人进行质证，因王某2当庭陈述一审录音材料“黎某及其子”系笔误，应是上诉人公司原法定代表人黎振福及其子，故对该证据与本案的关联性，本院不予确认。被上诉人王某2及原审被告马某二审未提交新证据。二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致，有各方当事人一审提交并经质证确认的证据及一、二审庭审陈述在卷证实，本院予以确认。审查认为，本案二审的争议焦点是：1.一审认定双方对2017年7月1日之前租金进行结算且王某2将C2、C3房屋钥匙交付上诉人是否正确。2.一审对于案涉房屋租金计算是否正确。3.暖气费与物业管理费及违约金、赔偿金一审判决是否正确。关于第一个争议焦点。新开元公司上诉认为其与王某2并未对2017年7月1日之前房屋租金进行结算且王某2并未交还C2、C3房屋钥匙。根据当事人庭审陈述、提交的证据以及法院查明的事实，一方面，双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定乙方不能主张以担保金冲抵租金，新开元公司称王某2为缓解压力请求用担保金冲抵租金，故公司向王某2退还70000元担保金抵顶租金的理由，不符合双方合同约定且无证据证实；另一方面，根据王某2一审提交的其与新开元房公司原工作人员以及与该公司法定代表人黎某的通话录音，能够印证其与新开元公司就2017年7月之前房屋租金进行结算并将C2、C3房屋退租的事实。故对新开元公司的该上诉理由，本院不予采信。关于第二个争议焦点。一审中，新开元公司变更诉讼请求要求判令王某2向其支付自2016年7月1日至2019年6月30日拖欠房屋租金，一审仅判决自2017年7月1日至2019年6月30日房屋租金，对于2016年7月1日起至2017年6月30日租金未作处理，本院予以纠正。根据《房屋租赁合同》约定，“2016年7月1日起至2017年6月30日全年租金为291579元”，经审理查明，2017年6月19日，王某2向新开元公司交纳租金154835元，加上2017年7月19日新开元公司向王某2退还的70000元担保金，王某2共计已支付2016年7月1日至2017年6月30日房屋租金224835元，下剩66744元未支付，王某2二审庭审称系结算时公司优惠，但在其未提交证据证明其主张的情况下，应依法承担举证不能的不利后果，故其应向新开元公司支付下剩房屋租金66744元。对于一审确定的2017年7月1日至2019年6月30日房屋租金数额，本院予以确认。关于第三个争议焦点。暖气费，因上诉人提交的催款通知系缴纳2019年至2020年欠费金额，而双方租赁合同已于2019年6月30到期，对于2017年度及2018年度欠费金额及滞纳金数额，该催款通知未确认，新开元公司可待实际发生后另行主张；物业管理费，由于C2、C3房屋租金已结算，一审对于C4房屋自2017年6月30日至2019年6月30日物业费计算正确，本院予以确认；因双方在合同中未对违约金及损失赔偿进行约定，一审不予支持正确，本院亦予以确认。综上所述，新开元公司的部分上诉理由成立，应予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，但对于新开元公司一审主张的2016年7月1日起至2017年6月30日房屋租金未作处理，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2019）宁0302民初5557号民事判决第二、三、四项，即：二、被告王某2支付原告吴忠市新开元房地产开发有限公司物业管理费9597.21元（4798.77元+4798.44元）；三、驳回原告吴忠市新开元房地产开发有限公司其他诉讼请求；四、被告马某在本案中不承担责任；二、变更宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2019）宁0302民初5557号民事判决第一项为：一、被上诉人王某2支付上诉人吴忠市新开元房地产开发有限公司租赁费271690元（204946元+66744元），之后占用房屋费用以399.91㎡为基数按25元/㎡/月计算至实际腾退房屋之日，限被上诉人王某2于本判决生效后二十日内付清。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13325元，由上诉人吴忠市新开元房地产开发有限公司负担7907元，被上诉人王某2负担5418元；二审案件受理费13325元，由上诉人吴忠市新开元房地产开发有限公司负担9994元，被上诉人王某2负担3331元。本判决为终审判决。审判长 韩 芬审判员 艾进春审判员 徐 婧 二〇二〇年十一月三日书记员 闫文龙附：本案引用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。