杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初3606号 原告：郑书芳，男，1962年8月29日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：苗振、黄鑫秋，浙江五联律师事务所律师。 被告：杭州铭爵房地产经纪有限公司。住所地：杭州市下城区绍兴路**野风现代中心****。 法定代表人：许忠宇。 委托诉讼代理人：许珊珊、张军林，该公司员工。 被告：上海易居房地产交易服务有限公司。住所地：。住所地：上海市普陀区真北路******v> 法定代表人：杨婷。 委托诉讼代理人：金德聪、郑聪，浙江东鹰律师事务所律师。 原告郑书芳诉被告杭州铭爵房地产经纪有限公司（以下简称铭爵公司）、上海易居房地产交易服务有限公司（以下简称上海易居公司）缔约过失责任纠纷一案，本院于2020年6月10日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月21日公开开庭进行了审理，原告郑书芳的委托诉讼代理人黄鑫秋、被告铭爵公司的委托诉讼代理人许珊珊、张军林，被告上海易居公司的委托诉讼代理人金德聪、郑聪到庭参加诉讼。后本院于2020年11月6日组成原、被告双方对补充证据进行质证，原告郑书芳的委托诉讼代理人黄鑫秋、被告铭爵公司的委托诉讼代理人张军林，被告上海易居公司的委托诉讼代理人郑聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑书芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告铭爵公司赔偿原告房屋差价74.5万元（0.55万元＊135㎡≈74.5万元）；2.判令被告铭爵公司向原告支付定金300000元2018年4月5日起至2019年10月15日止的资金占用成本21496.03元（2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付为19598.63元，2019年8月20日之后按ＬＰＲ计付为1897.4元）；3.判令被告铭爵公司赔偿原告在（2019）浙0103民初2382号案件中垫付的鉴定费11800元；4.判令被告上海易居公司对上述三项赔偿义务承担连带责任；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月5日，原告经被告铭爵公司居间中介，签订《购房意向合同》一份，该合同约定原告购买坐落于杭州市上城区××路××,9号1106室（又名长堤明苑），房屋所有权人为案外人盛歌，面积135.45㎡，房屋总价款330万元整，每平方米单价24363元。原告与盛歌应当在2018年4月5日前，通过被告铭爵公司签订《杭州市房屋转让合同》，原、被告在《购房意向合同》上签字盖章确认。当天原告按约支付定金30万元整。合同页眉处载有“房友ｆａｎｇｙｏｕ.ｃｏｍ”字样。原、被告在位于杭州市下城区××路××号的营业店面中签订合同，该店面招牌载有“易居”“房友”字样。在合同签订过程中，被告员工穿着印有“房友”字样的员工服。合同签订后，因盛歌迟迟不与原告签订正式的《杭州市房屋转让合同》，经催告后仍不能履行，原告遂向下城区人民法院起诉盛歌，案号为（2018）浙0103民初2382号。在该案审理过程中经司法鉴定，《购房意向合同》中盛歌的签名并非其本人所签。由于该合同未能履行，导致原告未能按照《购房意向合同》购得房屋，如原告购得该房屋，则目前己经涨价至3万元／㎡左右，每平方米涨价在5500元左右。原告认为，被告作为专业的房屋中介机构，在市场交易中应当有基本的诚信义务和较高的注意义务。被告铭爵公司使用被告上海易居公司的格式合同，使用被告上海易居公司的招牌装修，员工服装印有被告上海易居公司的公司字号，甚至房屋买卖网签备案亦使用被告上海易居公司的通道，完全符合《合同法》中关于表现代理的规定，原告有理由相信是与被告上海易居公司在交易，被告铭爵公司与被告上海易居公司应当承担连带赔偿责任。被告方的行为显然没有达到履行诚信义务和注意义务的标准，违反先合同义务，给原告造成了很大损失及不必要的诉累，应当予以赔偿。特向法院起诉，望判如所请。 被告铭爵公司辩称，对原告第一项诉讼请求有异议，买进价是200万，卖出价是180万的。所以原告提出有差价；对原告提出支付定金30万元的资金占用成本，被告不认可，之前被告提出退给他，原告没有及时要，所以只能承担一部分，被告只承担2017年11月25日到2018年4月5日这段时间的资金占用成本，按同期活期年利率0.35%承担；原告要求被告支付鉴定费用，被告不认可，(2018)浙0103民初2382号判决书是判决原告支付，被告不再承担。 被告上海易居公司辩称，被告上海易居公司与原告之间不存在合同关系，被告上海易居公司与被告铭爵公司之间也不存在合同关系；被告上海易居公司从始至终没有参与过涉案房屋的居间服务，涉案房屋的居间服务是由被告铭爵公司独立为原告提供服务的；被告铭爵公司在提供涉案房屋的居间服务过程当中，从来没有以被告上海易居公司的名义提供服务及订立合同；原告主张的连带赔偿责任，缺乏事实与法律依据；原告与案外人盛歌的《购房意向合同》并未成立，而且原告是以缔约过失责任纠纷起诉，因此原告的第一项诉求关于房屋的差价不属于原告的损失；原告支付的30万元款项不是定金，而是意向金，根据《购房意向合同》第三条第二款的约定，需要盛歌即合同中的乙方签署后，意向金才转为定金。因涉案合同盛歌没有签署，所以这笔意向金没有转化为定金。除此之外，合同第三条第三款约定了意向金的返还条件是，卖方不接受原告的购买条件，该笔意向金就要由被告铭爵公司在3个工作日后无息退还。故原告要求支付这笔30万元的资金占用损失无合同依据；关于鉴定费，法院已经做出生效判决，裁决由原告承担。 本院审核后认定的事实如下： 2017年11月5日，原告郑书芳向被告铭爵公司交纳购房意向金300000元。同年11月25日，原告郑书芳作为甲方（买方）、被告铭爵公司作为丙方（居间方）就甲方通过丙方购买房屋事宜签订《购房意向合同》（编号：ＭＪ0000245）1份，约定：转让房屋坐落于杭州市上城区××路××，9号1106室；转让总价为3300000元；甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，在签订本合同时向丙方支付意向金300000元；若乙方接受甲方的购买条件并签署本合同后，意向金转为购方定金；若乙方不接受甲方的购买条件，意向金由丙方在三个工作日后无息退还给甲方；丙方应谨慎公正地行使居间服务，妥善保管意向金及权属证书，敦促各方诚实守信地履行本意向合同；甲方要求解除本合同的，应书面提出并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，甲方无权直接要求丙方返还定金或意向金，可通过诉讼或其他合法方式解决；甲乙双方同意于2018年4月5日前签订杭州市房屋转让合同；本协议签字即生效；本意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金；本意向合同甲方与丙方签订后，在甲丙之间生效，对甲方具有约束力，自乙方签署后，对甲乙丙三方均有约束力；等等。该《购房意向合同》首部乙方（卖方）处手写为“盛耿”，落款“乙方（签字）”处留有手写“盛歌”字样并捺手印。 2018年3月初，铭爵公司告知郑书芳案涉房屋被查封。2018年11月12日，郑书芳将盛歌诉至本院，要求盛歌支付逾期办理房屋过户事宜的违约金300000元，案号为（2018）浙0103民初7317号，后郑书芳于2018年12月25日申请撤回起诉。 2019年4月1日，郑书芳将盛歌诉至本院，并将铭爵公司列为第三人，要求解除《购房意向合同》，盛歌双倍返还郑书芳定金600000元，案号为(2019)浙0103民初2382号。在该案中，盛歌申请就案涉《购房意向合同》落款“乙方（签字）”处的签字、捺印是否由其所留进行鉴定。经专业机构鉴定，该《购房意向合同》落款“乙方（签字）”处的签名字迹不是盛歌本人所写、指印不是盛歌本人所捺。本院于2019年10月12日作出判决，解除郑书芳与铭爵公司之间于2017年11月25日签订的《购房意向合同》，驳回郑书芳的其他诉讼请求。盛歌垫付的鉴定费11800元，判决由郑书芳负担。在该案的庭审过程中，郑书芳陈述其之前向铭爵公司要求退还定金并赔偿损失，铭爵公司同意退还，但不同意赔偿损失。铭爵公司称愿意进行补偿，但不应当承担太多。 2019年10月15日，铭爵公司将意向金300000元退还给郑书芳。后郑书芳向相关行政部门投诉。2020年3月20日，杭州市住房保障和房产管理局针对案涉《购房意向合同》中卖方盛歌的签名系铭爵公司经办经纪从业人员秦某找他人代签事宜，以铭爵公司存在欺诈的不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易的违法行为，对铭爵公司进行行政处罚，罚款30000元。 另查明，案涉的位于杭州市上城区××路××，9号1106室房屋登记在盛歌名下，该房屋于2017年11月2日被杭州市西湖区人民法院查封。郑书芳在购买案涉房屋的同一年，通过铭爵公司的居间服务为其儿子购买了杭州市艮山福居的一套房屋。郑书芳称基于对铭爵公司的信任，案涉的购房交易未查看产权证原件，亦未见过房产所有权人盛歌。案涉房屋交易失败后，郑书芳于2018年7月14日通过铭爵公司的居间服务重新购买了另一处即位于杭州市××幢××单元××室房屋，该房屋实际成交价格2600000元，后郑书芳于2019年11月5日以原价将该房屋卖出。 再查明，郑书芳于2018年5月17日因投资纳税落户迁入杭州市拱墅区。 本院认为，被告铭爵公司在未获得房屋所有权人授权的情况下在网上挂牌出售已经被查封的房屋，并与原告郑书芳签订《购房意向合同》，之后铭爵公司的经办经纪从业人员秦某以虚假的卖家签名欺骗原告郑书芳，铭爵公司在本次居间服务过程中存在欺诈的不正当手段招揽业务，诱骗郑书芳交易的违法行为，故铭爵公司应对郑书芳因本次交易失败所遭受的损失承担赔偿责任。原告郑书芳的损失赔偿额应以造成的实际损失为基础，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。双方签订合同时郑书芳未见过房屋所有权人，亦未审查房产证原件，而是片面地相信居间方铭爵公司，故郑书芳在购买房屋过程中亦存在重大过失；《购房意向合同》约定的签订正式房屋转让合同的时间长达四月有余，并非常态；郑书芳实际支付的购房意向金为300000元，事后又重新购买到了另外的房屋，双方已经进行了相应的止损；且郑书芳并无充分证据证明其实际损失情况。结合上述全部因素以及损失填补原则，本院对郑书芳诉讼请求中的合理部分予以支持，酌情确定由铭爵公司赔偿郑书芳损失160000元，对郑书芳的其他诉讼请求均不再予以支持。 关于郑书芳要求被告上海易居公司对铭爵公司的赔偿义务承担连带责任的诉讼请求，鉴于上海易居公司与郑书芳之间并不存在合同关系，也不存在事实上的居间服务关系，郑书芳亦陈述此前通过铭爵公司的居间服务为其儿子购买了房屋，其应当清楚购房过程中的居间方是铭爵公司，故其要求上海易居公司承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州铭爵房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告郑书芳损失160000元； 二、驳回原告郑书芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11583元，减半收取5791.5元，由原告郑书芳负担4601元，被告杭州铭爵房地产经纪有限公司负担1190.5元。 原告郑书芳于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州铭爵房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。 审 判 员 彭小梅 二〇二〇年十一月二十三日 代书记员 陆旭霞