重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝01民终6860号上诉人（原审被告）：重庆途美酒店管理有限公司，住所地重庆市北部新区金州大道****30-24，统一社会信用代码9150000MA5UBJ6F68。法定代表人：朱占志，执行董事。委托诉讼代理人：陈旭东，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖洒，重庆志和智律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：江涵，女，1978年3月5日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。上诉人重庆途美酒店管理有限公司因与被上诉人江涵房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初10307号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人重庆途美酒店管理有限公司的委托诉讼代理人陈旭东、肖洒，被上诉人江涵到庭参加二审询问。本案现已审理终结。重庆途美酒店管理有限公司上诉请求：1.撤销重庆市渝北区人民法院(2020)渝0112民初10307号判决书;2.支持上诉人主张根据公平原则减免2020年2-7月中两个月租金;3.变更租金支付方式为2020年12月31日前由上诉人逐月支付;4.涉诉一二审诉讼费用均由被上诉人承担。主要事实和理由：一审法院事实认定不清、举证责任把握不准、责任分配不当。受疫情影响，上诉人停业43天，并在复工后业绩严重下滑，一审法院仅判决减免一个月房屋租金，违背公平原则。江涵辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人的第三项上诉请求不在本案诉讼范围。一审中，上诉人并未提出反诉。江涵向一审法院起诉请求：1.被告立即支付原告2020年5月至2020年7月期间欠付房屋租金6264元；2.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告通过向银行抵押贷款的方式购买了重庆市北部新区房屋。原告自2017年10月16日至2020年5月30日期间，按月向银行偿还房屋抵押贷款本息。2017年7月8日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了一份《租赁合同》，主要约定：一、租赁房屋的基本情况，，地址重庆金州大道********建筑面积51.59平方米，房屋性质商业公寓；二、租赁期限和用途，1、租赁期限自2017年11月1日至2027年10月31日止；三、租金及缴纳方式，1、租赁期内具体租金标准如下，计租起止日期2017年11月1日-2027年10月31日，租金2088元/月，2、租金支付方式，按季度支付一次，乙方于每个租赁期（从计租日开始每季度为一个租赁期）开始的前5日将整个租赁期的房租以银行转账方式支付给甲方指定账户，如账户账号有变，甲方应及时通知乙方；六、合同变更、解除和终止，2.如遇不可抗力致使本合同无法履行，本合同可变更或终止，双方互不承担违约责任；九、不可抗力，1、“不可抗力”指本协议双方不能合理控制、不可预见或即使预见亦无法避免的事件，该事件妨碍、影响或延误任何一方根据本协议履行其全部或部分义务，该事件包括但不限于政府行为、自然灾害、战争或任何其他类似事件，3、由于以上所述的不可抗力事件致使本协议不能履行或延迟履行，则双方于彼此间不承担任何违约责任。2020年1月25日，被告发出《暂停营业通知》，主要载明：从1月24号重庆启动一级响应暂时关闭所有公共文化场所，为了保障酒店员工和客人的安全……故此星程酒店从2020年1月26号暂停营业至2020年2月20日，根据疫情顺延营业时间。2020年2月1日，被告的工作人员通过短信向原告发送了《关于受武汉肺炎严重疫情影响要求减免租金的函》，主要载明：为了应对新型冠状病毒感染的疫情防控工作，避免外来人群可能带来的疫情风险，各省各地响应政府号召陆续封城、封路、封村严禁外来人口及车辆进出，以及迟延复工和延迟开学，酒店业和旅游相关行业势必也受到致命的打击。此次新型冠状病毒疫情的爆发，属于租赁合同中第九条中“不可抗力”的因素……当前紧急情况下，我们痛苦的决定酒店于2020年1月26日起转入“经营休眠状态”，还要支付员工的工资……我司恳请业主方按照合同减免2020年三个月租金，给予酒店一个喘息的机会。当日原告回复称“‘不可抗力’不是你一己说辞认定的吧”。2020年2月20日，原告向被告的工作人员通过短信发送了《关于敦促及时足额支付房屋租金的函》，主要载明：你司租赁本人位于力帆红星公寓一套。截止今日，你司仍未按照租赁合同支付租金……该房屋目前尚在银行按揭贷款还款中，本次疫情严重影响本人及家庭收入，如你司不按照合同约定按时足额支付相应租金，本人公寓按揭贷款将于本月起断供。届时，银行可能将采取包括但不限于司法拍卖等方式处置该抵押公寓，由此产生的不利后果均由你司自行承担。2020年4月23日，原告向被告的工作人员通过短信发送了《关于敦促及时足额支付房屋租金及物管费等相关费用的函》，主要载明：你司应于2020年1月27日支付租金6264元，多次催告后，拟于2020年4月17日仅支付一个月租金2088元，截止本函发出之日，你司逾期未支付租金已87天……截止2020年4月11日，你司逾期未缴纳2020年1月至4月期间物管费1032.8元。请收到本函立即按照前述《租赁合同》约定，足额支付所欠租金、滞纳金、违约金，并缴纳完毕前述所欠物管费、水电费等相关费用。被告从2020年2月1日开始欠付原告租金。2020年4月17日被告向原告支付了一个月租金2088元，于2020年5月1日支付了一个月租金2088元，于2020年6月10日支付了一个月租金2088元。原告主张，2020年4月17日支付的是2020年2月的租金，2020年5月1日支付的是2020年3月的租金，2020年6月10日支付的是2020年4月的租金。被告主张，2020年4月17日支付的是2020年4月的租金，2020年5月1日支付的是2020年5月的租金，2020年6月10日支付的是2020年6月的租金。原告举示了2020年3月8日拍摄的照片，显示被告在案涉房屋处经营的酒店处于营业状态。原告称，原告是按揭贷款购买的案涉房屋，银行并未因新冠疫情减免原告的贷款，原告同样因疫情受到影响；合同约定不可抗力只是可以延迟履行合同义务及免除违约责任，并非免除支付租金的义务；在新冠疫情发生之前被告就存在逾期支付租金的违约行为；被告于2020年1月24日歇业，于2020年3月6日复工营业，原告仅同意减免该期间一半的租金。被告称，被告于2020年1月24日歇业，于2020年3月6日复工营业，停业时间42天，该期间被告没有收入；被告复工经营后仍受疫情影响，损失还在继续扩大，故请求减免2个月的租金；被告将另案主张变更租金支付方式为在2020年12月31日前按月支付。一审法院认为，原告与被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。合同第三条约定，被告应于2020年1月27日前支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金6264元，应于2020年4月26日前向原告支付2020年5月1日至2020年7月31日期间的租金6264元，合计金额12528元。新冠疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，是不可抗力。被告在案涉房屋经营的是酒店，受新冠疫情影响于2020年1月24日歇业，于2020年3月6日复工营业，期间共计43天。基于公平原则，双方应对该期间的租金平等分担，原告也同意减免该期间一半的租金。被告从事的是酒店行业，其于2020年3月6日复工后经营情况仍会受新冠疫情影响一段时间，故一审法院酌情减免被告一个月租金2088元。被告主张原告减免2个月的租金没有合同和法律依据，一审法院不予支持。被告分别于2020年4月17日、2020年5月1日、2020年6月10日向原告各支付了一个月的租金共计6264元，虽然双方对租金对应期间的主张不一致，但均属于2020年2月1日至2020年7月31日期间被告应付的租金。故被告还应向原告支付2020年2月1日至2020年7月31日期间欠付的租金12528元－2088元－6264元＝4176元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、被告重庆途美酒店管理有限公司于本判决生效后立即向原告江涵支付2020年7月31日前欠付的租金4176元；二、驳回原告江涵的其他诉讼请求。本诉案件受理费50元减半收取25元，由原告江涵负担8元，被告重庆途美酒店管理有限公司负担17元。”二审中，当事人均未举示新证据。本院二审查明的案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，本案系出租人江涵依据案涉房屋租赁合同提出的要求重庆途美酒店管理有限公司支付房屋租金的房屋租赁合同纠纷，重庆途美酒店管理有限公司在一审中并未就变更租金的支付方式提出反诉，其上诉提出该请求，因不在本案审理范围，故本院不予支持。一审法院结合新冠疫情因素、重庆途美酒店管理有限公司所从事的行业及歇业、复工等情况，酌情减免一个月房屋租金，公平合理。重庆途美酒店管理有限公司提出应当减免两个月租金的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，重庆途美酒店管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人重庆途美酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 刘希审 判 员 郑泽二〇二〇年十一月十一日法官助理 王玲书 记 员 梁麟