四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初12568号 原告：成都城投资产经营管理有限公司，住所地：成都市锦江区北顺西巷**。 法定代表人：郭岭，成都城投资产经营管理有限公司总经理。 委托诉讼代理人：杨双瑜，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：褚立宁，四川君合律师事务所律师。 被告：许敏，男，1968年2月22日出生，汉族，住广西北海市海城区。 被告：成华区都豪商务旅店，经营场所：四川省成都市成华区北东街****。 经营者：彭森，男，1985年9月5日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：白鑫，四川善嘉律师事务所律师。 原告成都城投资产经营管理有限公司（以下简称城投公司）与被告许敏物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，原告城投公司申请追加成华区都豪商务旅店（以下简称都豪旅店）作为被告参加诉讼，本院依法予以追加。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托诉讼代理人杨双瑜、褚立宁，被告许敏，被告都豪旅店的经营者彭森及其委托诉讼代理人白鑫到庭参加诉讼。双方庭外和解期间未能达成一致，本案现已审理终结。 城投公司向本院提出诉讼请求：1、判令许敏、都豪旅店共同支付城投公司物业管理费240380元（每季度为物业管理费30600元，从2018年5月1日计算至2020年4月7日）；2、判令许敏、都豪旅店共同向城投公司支付违约金72114元；3、判令许敏、都豪旅店共同承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年12月30日，城投公司与许敏签订《物业管理委托协议书》，约定由城投公司为许敏租赁的位于成都市成华区××街××号××商住楼××楼××平方米，以下简称案涉房屋）提供物业服务，每季度物业管理费30600元，合同期限为2017年1月1日至2017年12月31日。根据工商登记信息及（2020）川01民终28号民事判决书确定，案涉房屋由许敏与都豪旅店共同占有、使用。许敏、都豪旅店物业管理费交至2018年4月30日，其后一直未支付物业管理费，但许敏、都豪旅店至今仍使用案涉房屋并享受城投公司提供的物业服务至2020年4月7日。许敏、都豪旅店于2020年4月7日腾退案涉房屋，物业服务费主张计算至2020年4月7日。根据双方签订的《物业管理委托协议书》约定，许敏延迟支付物业管理费每逾期一天应按逾期缴纳金额的5‰向城投公司支付违约金，按合同约定计算违约金为470067元，本案中城投公司主动调整违约金计算标准，按拖欠的物管费240380元的30%计算为72114元。 许敏辩称，其于2016年与彭森一起把都豪旅店转让给朱春梅，之后酒店由朱春梅经营，所有的物业费、水电费都是由朱春梅缴纳，许敏使用案涉房屋期间并没有拖欠物业费的行为。 都豪旅店辩称，都豪旅店、许敏将股权转让给朱春梅、崔会敏，该二人是否共同经营不清楚，许敏、都豪旅店与彭森不应该成为本案当事人。城投公司并没有向许敏、都豪旅店提供物业服务，许敏也没有享受到城投公司的物业服务，许敏在2016年4月1日向城投公司缴纳了97100元的保证金费用，未避免当事人的讼累，请求在本案中一并处理予以扣除。都豪旅店并没有与城投公司签署书面的合同，都豪旅店与原房东是事实的租赁关系，与城投公司在2017年、2018年之前也是一个事实上的物业服务关系，之后没有签署书面的合同，所以城投公司主张的违约金没有事实与法律依据。综上，请求驳回城投公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年12月30日，许敏与城投公司签订《物业管理委托协议书》，约定：许敏同意将其租赁的案涉房屋，总建筑面积1700平方米楼宇的物业管理工作委托给城投公司，委托期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，委托实行有偿服务，每平方米物业管理费为6元/月，物业管理费按季度结算，合计30600元；城投公司承担楼宇公共地段清洁、保洁及垃圾的清运，承担楼宇公共绿化地、花草树木的维护、管理，公共、共享设施（电梯、消防、供水、供电等）日常保养、维护及其它服务设施的管理，承担公共照明、公用水的维护，维护楼宇公共安全、治安保卫；逾期交纳水、电、气及物管费，每逾期一天，按逾期交纳金额的5%向城投公司支付违约金，逾期15天不交，经说明无效，除承担违约金外，城投公司有权采取停供水、电等措施。同日，许敏与城投公司签订了《安全责任协议书》。 成都市干道建设指挥部（以下简称干道指挥部）系成都市成华区站北东街**商住楼的产权人。2019年，干道指挥部向法院起诉许敏、都豪旅店，要求确认干道指挥部与许敏、都豪旅店房屋租赁合同关系已于2018年8月1日解除，并要求许敏、都豪旅店立即腾退租赁房屋及支付租金、房屋占用费、违约金。成都市中级人民法院于2020年4月13日作出的（2020）川01民终28号民事判决认定：2016年12月30日，干道指挥部与许敏签订《房屋租赁合同》，约定许敏租赁干道指挥部所有的案涉房屋，该房屋的建筑面积为1700平方米，租赁期1年，从2017年1月1日起至2017年12月31日止；一审庭审中，都豪旅店称《房屋租赁合同》的签署主体是许敏，但实际经营者为都豪旅店，许敏系都豪旅店的合伙股东。在上述《租赁合同》到期后，干道指挥部未与许敏续签书面的《租赁合同》，但许敏及都豪旅店仍然继续实际占有使用案涉房屋，并且支付租金至2018年4月30日止，2018年5月1日后，许敏停止支付租金但继续占有使用案涉房屋至今；许敏作为都豪旅店的股东，以自己的名义与干道指挥部签订房屋租赁合同，是双方真实意思表示，未违反法律规定，合同合法有效，之后都豪旅店作为实际使用人使用案涉租赁房屋，并向干道指挥部交纳租金，干道指挥部在庭审中亦予以认可，故都豪旅店与许敏构成并存的债务承担关系，即都豪旅店作为实际使用人即新债务人随同旧债务人许敏加入债的关系，但许敏并不因此而退出合同关系。并判决：一、干道指挥部与许敏、都豪旅店的房屋租赁合同关系于2018年10月31日解除，许敏、都豪旅店向干道指挥部腾退并交还案涉房屋；二、许敏、都豪旅店向干道指挥部支付从2018年5月1日至2018年10月31日止的房屋租金214200元；三、许敏、都豪旅店按照每月35700元的标准向干道指挥部支付从2018年11月1日至腾退租赁房屋之日止的房屋占用费；四、驳回干道指挥部的其他诉讼请求。该民事判决书已生效。 2018年2月12日，朱春梅向城投公司分别转账支付了87083.41元、20016.59元。2018年3月9日、5月28日，朱春梅分别向城投公司转账支付了30600元、45900元。城投公司分别向许敏出具了收到案涉房屋“租金（2018年1月1日至2018年3月31日）107100元”、“物管费（2018年1月1日至2018年3月31日）30600元”、“场地占用费（2018年4月1日至2018年4月30日）35700元和物管费（2018年4月1日至2018年4月30日）10200元”的收据。2018年9月至2019年6月期间，张琼多次向城投公司转账支付案涉房屋的水电费，城投公司向都豪旅店出具了相应的水电费收据。庭审中，城投公司陈述：租金及房屋占用费系其代干道指挥部收取。许敏陈述：对上述款项均无异议，但认为2018年之后其与城投公司未签订过合同，朱春梅在经营都豪旅店，朱春梅以许敏的名义在缴纳物业费和水电费，故本案物业费应由朱春梅承担。都豪旅店陈述：对上述款项无异议，但可以证明彭森将都豪旅店的经营权交付给朱春梅。 城投公司、干道指挥部多次通过在案涉房屋张贴《催款通知书》、向许敏邮寄发送《律师函》的方式，向许敏催缴尚欠的物管费等。2020年4月7日，干道指挥部与都豪旅店签订《房屋移交函》，载明：（2020）川01民终28号案件正在审理，许敏、都豪旅店已于2020年4月7日将案涉房屋全部腾退返还给城投公司。 城投公司提交了一系列其与案外人签订的《服务外包协议书》、《劳务派遣协议书》、《消防系统维护保养合同》、《廉洁合同》、《资产公司2018年至2019年度自有及委托管理资产化粪池、污水井及管道清掏工程合同》、《安全生产合同》、《安全技术支撑服务合同》以及安全巡查记录、工程维修单、付款记录、代收代缴水电费收据等证据，证明其为成都市成华区站北东街125号怡北商住楼提供物业管理服务。 另查明，2016年4月1日，城投公司向许敏出具一份《收据》，载明：收到许敏（怡北二楼）补保证金97100元。庭审中，城投公司陈述：该保证金收据的形成时间是在案涉物业服务协议签署之前，该收据未明确是什么保证金，且城投公司没有收取过关于物业的保证金。 2016年3月18日，朱春梅（管理决策人）与崔会敏（共同经营人）签订《股份制合同书》，约定：双方就入股出资成都市成华区站北东街125号都豪主题酒店协商达成协议，全体合伙人出资总额1200000元，朱春梅、崔会敏分别出资600000元。2016年3月21日，甲方彭森、赵民生、朱华安、许敏与乙方朱春梅、崔会敏签订《都豪商务旅店转让协议》，约定：甲方所有旅店位于案涉房屋，房屋面积1700平方米，甲、乙双方同意按酒店现状进行经营权移交，甲方以600000元经营费（转让费）移交给乙方，酒店所有设施、装修、证照、经营权等全部归乙方所有；甲方同意在签订本协议前，本酒店所有债权债务自行结算完毕，乙方在签订本协议并付清全部转让费后接收酒店经营管理权，因乙方管理、经营、改造、装饰等所发生的一切经济、民事及刑事责任乙方自行承担。 以上事实有以下证据和当事人陈述一致的事实在案为证：城投公司工商信息、许敏身份信息、都豪旅店营业执照、《物业管理委托协议书》、产权证、付款凭证及收据、《催款通知书》、《律师函》及快递查询、（2020）川01民终28号民事判决书、《房屋移交函》、《服务外包协议书》、《劳务派遣协议书》、《消防系统维护保养合同》、《廉洁合同》、《资产公司2018年至2019年度自有及委托管理资产化粪池、污水井及管道清掏工程合同》、《安全生产合同》、《安全技术支撑服务合同》以及安全巡查记录、工程维修单、付款记录、代收代缴水电费收据等，以及保证金收据、《股份制合同书》、《都豪商务旅店转让协议》。 本院认为，城投公司与许敏签订的《物业管理委托协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应属合法有效。该协议约定的委托物业管理期限届满后，虽然许敏未与城投公司续签物业管理协议，但根据生效判决查明的事实和认定，许敏系都豪旅店的合伙股东，案涉房屋的实际使用人为都豪旅店，案涉房屋的租赁合同到期后，许敏、都豪旅店仍然继续实际占有使用案涉房屋，许敏、都豪旅店共同负有支付案涉房屋租金、房屋占用费以及腾退返还案涉房屋的义务，并结合本案查明的事实，城投公司与案外人签订一系列合同持续为案涉房屋所在的怡北商住楼提供物业服务，城投公司从2018年5月1日之后仍在收取都豪旅店水电费并出具相应收据，都豪旅店与干道指挥部签订的《房屋移交函》表明许敏、都豪旅店于2020年4月7日才将案涉房屋返还给干道指挥部，故城投公司与许敏、都豪旅店之间形成事实上的物业服务合同关系，城投公司为许敏、都豪旅店实际占有使用的案涉房屋提供物业服务直至2020年4月7日。本案中，许敏、都豪旅店作为案涉房屋的使用人，自2018年5月1日以后未再交纳物业管理费，许敏、都豪旅店应向城投公司支付2018年5月1日至2020年4月7日的物业管理费236980元（10200元×23个月＋340元／天×7天)。对城投公司多主张的物业管理费，本院不予支持。关于许敏、都豪旅店与都豪旅店其余股东之间的约定，不能对抗城投公司，许敏、都豪旅店可另行主张权利。关于许敏交纳的保证金，因该保证金收据未载明系什么性质的保证金，且该保证金在案涉物业服务协议签订之前交纳，双方签订的物业服务协议也未约定保证金，本案中许敏也未提起反诉，故该保证金不属于本案审理范围，许敏可另行主张权利。 关于城投公司主张的违约金。本案中，城投公司与许敏、都豪旅店存在事实上的物业服务合同关系，许敏、都豪旅店应按照前期履行物业服务合同的交易习惯向城投公司交纳物业管理费，而许敏、都豪旅店至今未交纳尚欠的物业管理费，许敏、都豪旅店应承担相应的违约责任。城投公司与许敏签订的物业服务协议到期后，双方未签订协议，也未约定违约金，城投公司主张按尚欠的物业管理费的30%计算违约金，本院不予支持。鉴于城投公司存在资金占用利息损失，综合许敏、都豪旅店的违约程度，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情认定许敏、都豪旅店以尚欠的物业管理费236980元为基数，从城投公司提交增加变更诉讼请求申请书之日起(即2020年4月26日起)至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算向城投公司支付违约金。对城投公司多主张的违约金，本院不予支持 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告许敏、成华区都豪商务旅店于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都城投资产经营管理有限公司支付2018年5月1日至2020年4月7日的物业服务费236980元； 二、被告许敏、成华区都豪商务旅店于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都城投资产经营管理有限公司支付违约金(以尚欠的物业管理费236980元为基数，从2020年4月26日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算)） 三、驳回原告成都城投资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5987元，减半收取2994元，由原告成都城投资产经营管理有限公司负担672元，由被告许敏、成华区都豪商务旅店负担2322元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  何理 二〇二〇年十一月三日 书记员  刘茜