陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终10302号上诉人（原审被告、反诉原告）：西安苏宁易购贸易有限公司，住所地：西安市新城区解放路**苏宁生活广场。法定代表人：程峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊平，陕西标典律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢宏亮，陕西标典律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安艺竹乐器有限公司，住，住所地：西安市新城区解放路**悦荟广场**/div>法定代表人：阎锦，该公司总经理。委托诉讼代理人：张晗，陕西稼轩律师事务所律师。上诉人西安苏宁易购贸易有限公司（以下简称苏宁易购公司）因与被上诉人西安艺竹乐器有限公司（以下简称艺竹公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初9704号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。苏宁易购公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回艺竹公司除退还物业费4864元以外的其他全部诉请，发回重审或改判支持苏宁易购公司全部诉请；3.一、二审案件受理费由艺竹公司负担。事实与理由：一审判决认定事实错误，涉案《西安苏宁广场商铺租赁合同》因艺竹公司迟延支付租金、违反合同约定，已于2017年11月3日解除。一审判决认定艺竹公司不存在迟延租金的行为、对其违约行为不予认定，认定苏宁易购公司不享有合同解除权是错误的。双方租赁合同解除系艺竹公司违约所致，一审判决判令苏宁易购公司返还保证金34067元及支付装修损失、会员退费损失不当。一审判决单方降低租金标准无事实及法律依据。截止上诉之日，艺竹公司仍未支付租金142826.09元，违约天数长达1000天，系重大违约，一审未判决逾期付款违约金和违约金系错误。艺竹公司辩称，双方租赁合同签订后在实际履行中，以实际行为改变了合同约定的租金金额和支付方式，建立了新的交易习惯，即苏宁易购公司将每期租金优惠金额核算后发送艺竹公司，艺竹公司予以支付，前期双方一直履约良好，后因苏宁易购公司调整商场布局，要提前解除合同，所以其故意不收取我们公司的租金，只收取物业费，所以才导致合同履行异常。合同租期五年，艺竹公司作为经营乐器和销售培训的公司，对商铺进行了装修，苏宁易购公司只履约了不到两年时间就要求解除合同，必然对艺竹公司造成了经营损失和装修损失。请求维持原判。艺竹公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《西安苏宁广场商铺租赁合同》；2.苏宁易购公司退还艺竹公司多收取的物业费4864元、保证金34067元；3.苏宁易购公司赔偿艺竹公司装修现值损失23万元、实际损失136430元；4.诉讼费由苏宁易购公司全部承担。苏宁易购公司向一审法院反诉请求：1.判令艺竹公司向苏宁易购公司支付租金142826.09元；2.判令艺竹公司向苏宁易购公司支付逾期付款违约金618741.7元（暂计算至2019年12月5日）至实际给付之日、违约金87600元；3.诉讼费用由艺竹公司承担。一审法院认定事实：2015年8月，苏宁易购公司与案外人星火公司签订《西安苏宁广场商铺租赁合同》，合同约定：苏宁易购公司将坐落于西安市新城区西一路148号的西安苏宁生活广场第2层202-204号商铺出租给星火公司使用，该商铺租赁面积为套内建筑面积320平方米，租赁期限为60个月，自广场统一开业日起计算。2015年12月14日，星火公司、艺竹公司法定代表人阎锦和苏宁易购公司签订《主体变更协议书》，协议载明：苏宁易购公司同意自本协议生效之日起，星火公司将《租赁合同》中约定的其权利义务转让给阎锦。2016年1月13日，艺竹公司与苏宁易购公司和阎锦签订《主体变更协议书》，协议约定阎锦将其《租赁合同》中的权利义务转让给艺竹公司。2015年12月，阎锦与苏宁易购公司签订《补充协议》，协议载明：双方确认阎锦应向苏宁易购公司缴纳的2016年1月1日至2016年3月31日期间的租金减免至58400元，物业费维持不变，阎锦需于2015年12月23日前支付以上款项。苏宁易购公司发出《缴款通知单》（落款日期为2015年12月21日），该通知单载明阎锦在收到本通知后3日内应支付租金58400元、物业费14592元，共计72992元。2016年3月，艺竹公司与苏宁易购公司双方签订《补充协议》，协议载明：双方确认艺竹公司应向苏宁易购公司缴纳的2016年4月1日至2016年6月30日期间的租金减免至58400元，艺竹公司需于2016年3月25日前支付以上款项。2016年7月，艺竹公司与苏宁易购公司双方签订《补充协议》，协议载明：一、2016年7月1日至2016年12月31日期间，艺竹公司租赁的固定租金标准由3.04元/平米/天调整为1.5元/平米/天，即调整后每月艺竹公司应向苏宁易购公司缴纳的租金为14400元；二、本协议签订后两个工作日内艺竹公司向苏宁易购公司缴纳2016年7月1日至2016年9月30日期间的租金43200元、物业费14592元，2016年9月15日前向苏宁易购公司缴纳2016年10月1日至2016年12月31日期间的租金43200元、物业费14592元。苏宁易购公司向艺竹公司发出《缴款通知单》（落款日期分别为2016年7月4日和2016年9月4日），要求艺竹公司在收到通知后3日内付款，两份《缴款通知单》上载明的租金数额均为43200元、物业费数额均为14592元。2016年12月，艺竹公司与苏宁易购公司双方签订《补充协议》，协议载明：一、2017年1月1日至2017年6月30日期间，艺竹公司租赁的固定租金标准由3.04元/平米/天调整为1.33元/平米/天，即调整后每月艺竹公司应向苏宁易购公司缴纳的租金为12800元；二、2016年12月26日前艺竹公司向苏宁易购公司缴纳2017年1月1日至2017年3月31日期间的租金38400元、物业费14592元，2017年3月15日前向苏宁易购公司缴纳2017年4月1日至2017年6月30日期间的租金38400元、物业费14592元。苏宁易购公司向艺竹公司发出《缴款通知单》（落款日期分别为2016年12月23日和2017年3月1日），要求艺竹公司在收到通知后3日内付款，两份《缴款通知单》上载明的租金数额均为38400元、物业费数额均为14592元。2017年8月、9月，苏宁易购公司陆续向艺竹公司发出两份《缴款通知单》（落款日期分别为2017年8月8日和2017年9月12日），上述通知单仅要求艺竹公司在收到通知后3日内支付物业费，并未提及房租事宜。另查，2016年1月7日，阎锦向苏宁易购公司交纳保证金34067元。艺竹公司向苏宁易购公司支付物业费至2017年12月31日，每月物业费为4864元。2017年11月30日，涉案商场闭店。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，因此支付租金是租赁合同的主要内容之一，而租金的支付方式和数额更是核心部分。本案中，虽然《租赁合同》对租金支付做了约定，但在双方实际履行过程中，均系在苏宁易购公司向艺竹公司出具《缴款通知单》后，艺竹公司向苏宁易购公司交纳相应的费用，在此过程中，苏宁易购公司从未提出艺竹公司存在违约问题，可见双方已通过实际行为变更合同约定的租金支付方式。同时，从苏宁易购公司收取的租金数额可以看出，双方并未按照《租赁合同》中约定的租金标准执行，且每次的数额变化不定，作为合同一方的艺竹公司根据双方此前的交易习惯有理由在苏宁易购公司确定租金数额并发出《缴款通知单》后再履行付款义务。故苏宁易购公司关于艺竹公司延迟交付租金，构成违约的意见缺乏事实依据，依法不予支持。因此苏宁易购公司并不享有法定或约定解除合同的权利，其向艺竹公司送达的解除函并不发生合同解除的法律效力，苏宁易购公司关于涉案《租赁合同》因艺竹公司违约已于2017年11月3日解除的答辩意见，依法不予采信。因涉案商场已重新经营导致双方合同目的不能实现，故艺竹公司主张解除双方之间的《西安苏宁广场商铺租赁合同》的诉讼请求，有事实依据，依法予以支持。艺竹公司向苏宁易购公司支付物业费至2017年12月31日，每月物业费为4864元，但艺竹公司在2017年11月底便在苏宁易购公司的要求下退场，因此2017年12月份的物业费应予退还，而且苏宁易购公司亦当庭表示同意退还此部分物业费，故艺竹公司要求苏宁易购公司退还物业费4864元的诉讼请求，有事实依据，依法予以支持。苏宁易购公司在合同履行期间函告艺竹公司要求交还商铺，以实际行为表明其不再继续履行合同，构成违约，应返还保证金34067元并承担因其违约行为给艺竹公司造成的损失，艺竹公司要求苏宁易购公司退还保证金34067元的诉讼请求，依法予以支持。关于装修损失的问题，艺竹公司提供的能与装修数额有关的材料仅为一份真实性无法核实的微信聊天记录，该记录显示的内容又仅是星火公司发送的单方制作的明细，并非苏宁易购公司实际支出的装修费用，而且苏宁易购公司是从他人处接收的涉案店铺，真实装修损失更无法确定，故对其主张的装修现值损失23万元的数额，依法不予支持。综合考虑艺竹公司确实有装修损失的实际情况和本案现有证据，酌定苏宁易购公司向艺竹公司赔偿装修损失5万元。艺竹公司主张的实际损失136430元是其会员退费额，考虑到即使艺竹公司正常为其会员上课，也必然会产生人员工资等成本，艺竹公司的损失应为会员费减去成本，在艺竹公司未举证证明其利润水平和成本支出的情况下，酌定苏宁易购公司向艺竹公司赔偿会员退费损失7万元。针对苏宁易购公司的反诉请求，艺竹公司于2017年11月底退场，因此2017年7月至2017年11月的租金，艺竹公司应当承担。租金数额方面，苏宁易购公司之前一直迟迟未向艺竹公司发送《缴费通知单》确定租金数额，却在撤场通知函上按照一直从未执行过的《租赁合同》的租金标准要求给付租金，具有明显的驱逐艺竹公司离场之意图，其行为亦不符合双方之前的交易惯例，故苏宁易购公司主张的租金数额，不予采纳，综合考虑双方的过错程度和公平原则以及合同的实际履行情况，酌定艺竹公司按照最近一份补充协议的约定即2017年第二季度的租金标准即12800元/月支付2017年7月至2017年11月的租金，共计64000元。据前所述，艺竹公司并不存在违约行为，故苏宁易购公司要求艺竹公司支付违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、原告西安艺竹乐器有限公司与被告西安苏宁易购贸易有限公司之间的《房屋租赁合同》依法予以解除。二、被告西安苏宁易购贸易有限公司于本判决生效之日起十日之内向原告西安艺竹乐器有限公司退还物业费4864元、保证金34067元。三、被告西安苏宁易购贸易有限公司于本判决生效之日起十日之内向原告西安艺竹乐器有限公司赔偿装修损失50000元。四、被告西安苏宁易购贸易有限公司于本判决生效之日起十日之内向原告西安艺竹乐器有限公司赔偿会员退费损失70000元。五、反诉被告西安艺竹乐器有限公司于本判决生效之日起十日之内向反诉原告西安苏宁易购贸易有限公司支付租金64000元。六、驳回原告西安艺竹乐器有限公司其余诉讼请求。七、驳回反诉原告西安苏宁易购贸易有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7380元、反诉费5446元，由原告承担2826元、被告承担10000元。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，艺竹公司、苏宁易购公司及艺竹公司法定代表人阎锦于2016年1月13日签订《主体变更协议书》，协议约定阎锦将其《租赁合同》中的权利义务转让给艺竹公司。双方当事人之间租赁关系真实有效，应依法履行各自义务，享有相应权利。虽然《租赁合同》对租金标准及支付时间做了约定，但在双方实际履行过程中，并未按照合同约定内容履行，而是由苏宁易购公司逐期先行出具《缴款通知单》，然后由艺竹公司依照每期《缴款通知单》金额及支付时间向苏宁易购公司交纳相应的费用。在此过程中，苏宁易购公司从未提出艺竹公司存在违约问题，可见双方已通过实际行为变更合同约定的租金数额及支付方式。且每期《缴款通知单》中租金标准变化不定，艺竹公司根据双方交易习惯，有理由相信应在苏宁易购公司确定租金数额并发出《缴款通知单》后再履行付款义务。但苏宁易购公司于2017年8月、9月即在最后两次《缴款通知单》中仅要求支付物业费，并未提及租金，艺竹公司在支付物业费后，涉案商场因经营不善于2017年11月30日闭店。二审审理中，苏宁易购公司称对于闭店一事已于2017年7月开始对各个商户进行沟通。故结合案件实际情况，一审判决认为艺竹公司并未有违约行为，并无不当。因合同无法继续履行原因在苏宁易购公司，其行为已构成违约，故应返还保证金34067元并承担因其违约行为给艺竹公司造成的损失。关于艺竹公司装修损失金额问题，因装修现场已不存在，故一审判决结合现有证据及租赁房屋用途等因素，酌定装修损失为5万元一节，并无不妥。关于艺竹公司经营损失问题，一审判决结合闭店产生的退费金额，并扣除相应经营成本及支出后，酌定苏宁易购公司向艺竹公司赔偿会员退费损失7万元，合情合理。另，根据租赁合同实际履行情况，一审判决判令艺竹公司按照最后一份补充协议中约定的租金标准支付2017年7月至2017年11月的租金一节，亦无不当。至于苏宁易购公司上诉主张艺竹公司延迟交付租金构成违约及合同已于2017年11月3日解除一节，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。综上所述，苏宁易购公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12826元，由西安苏宁易购贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇二〇年十一月十三日书记员  杨雪薇