陕西省靖边县人民法院民 事 判 决 书                 （2020）陕0824民初4392号原告：冯志荣，男，汉族，1966年3月22日出生，住陕西省靖边县XXXX，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。    原告：刘春梅，女，汉族，1964年7月12日出生，住靖边县XXXX。身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。    委托诉讼代理人：许可，靖边县张家畔镇法律服务所法律工作者。一般代理。    被告：靖边县大发房地产开发有限公司，地址：榆林市靖边县XXXX。    法定代表人：郭正智。    委托诉讼代理人：双凤德，男，1960年3月15日生，汉族，住靖边县张家畔镇一居委七组243号。身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。    委托诉讼代理人：白海余，陕西辅衡律师事务所律师。特别授权。    原告冯志荣、刘春梅与被告靖边县大发房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2020年8月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告冯志荣到庭参加了诉讼，原告刘春梅未到庭，二原告的委托诉讼代理人许可到庭参加了诉讼，被告靖边县大发房地产开发有限公司法定代表人未到庭，委托诉讼代理人双凤德、白海余到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯志荣、刘春梅向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告返还原告五项费用共计56558元整及2016年11月30日至今的同期银行利息6.46‰每月计算，共计约72634.05元。2、依法判令被告向原告赔偿因被告延期交付房屋导致原告多向被告支付303333元贷款的月利息6.4625‰（多支付四十个月）约47822.44元。3、依法判令被告向原告赔偿因被告延迟交付地下车库两个所应得利益20万元的银行同期利息约92400元（77个月）；4、依法判令被告向原告交付合同中约定给予本楼地下室地下车位两个；5、依法判令被告向原告支付违约金20万元；6、依法判令被告免费为原告办理房产证手续；7、依法判令被告因不能按时向原告交房导致原告向第三人卖方的合同不能实现，损失20036.79元。8、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告冯治荣、刘春梅与被告靖边县大发房地产开发有限公司签订了关于红枫苑南片区房屋置换协议合同，合同中第十三条规定“置换房屋后置换后所置换的房屋由乙方所有，甲方免去置换房屋的相关手续（契税、大修基金、天然气、有限电视、水电上户费）等，乙方有权房屋及地下车位，甲方不得干涉，并免费办理过户手续”，但是在2016年乙方准备将其名下房屋过户和接受另外一套置换房屋时，甲方利用其地位优势强制并且对乙方声称代政府有关单位征收事先在合同中约定的契约、大修基金、天然气、有线电视、水电上户费（一下简称五项费用），如若不缴纳则收回置换房屋，原告迫于无奈被告缴纳其要求缴纳的上述五项费用。后原告经向政府相关单位咨询后并给予答复后得知，被告根本无权代收五项费用。原、被告双方还在合同中约定被告应在18个月将置换房屋交付原告使用，在不可抗力情况后，可顺延六个月，但是在顺延期满后被告未向原告交付置换房屋，导致原告不能及时得到置换房屋及相关权益，且又多向被告支付贷款利息40个月，共计47822.44元（截止交房之日起被告为原告计算还款有误，需重新计算）；因被告未能按照约定向原告交付地下车位，导致原告应得利益所产生利息的损失77个月共计92400元；被告与原告签订合同后，至今未向原告交付地下车位。原告多次找到被告协商此事，被告一直置之不理，原告为维护被告合法权益不受侵害，请求人民法院支持原告上述诉请。被告靖边县大发房地产开发有限公司辩称，被答辩人的诉讼请求均不能成立，应依法驳回。首先，在答辩人开发“红枫苑”房地产项目时，答辩人与被答辩人有过土地房产置换，双方曾就置换的具体土地、房产及其余事项签订过《红枫苑南片区房屋置换协议合同》，双方也按照合同履行了其中的部分内容。其次，在双方履约合同过程中，双方又于2016年11月30日签订补充《协议》，将双方在履约合同过程中的遗留事项和出现的新问题作了详细约定，协议内容如下：1.乙方（本案原告）：拆迁户冯治荣，冯玉龙拆迁总面积376平米置换甲方（本案被告）两套住宅面积315.54平米，乙方剩余面积60.46平米。2.乙方：剩余面积60.46平米以每平米3900.00元计价，计贰拾叁万伍仟柒佰玖拾肆元整（235794.00元），乙方一个机械车位计价壹拾万元整（100000.00元）合计叁拾叁万伍仟柒佰玖拾肆元整（335794.00元）。3.乙方：叁拾叁万伍仟柒佰玖拾肆万元整抵与甲方2012年10月26日签订的还款协议余额，双方互不找补（附还款协议一份）。4.乙方：自愿将与甲方置换的962001房卖给牛强（身份证号：612725198411184615），乙方五项费用交清，甲方负责办理房产证牛强名下。5.乙方不再追究与甲方原签订的房屋置换合同里其他违约条款。6.本协议一式两份，甲乙双方各执一份！如有一方违约将承担法律责任，违约金贰拾万元整。本协议将双方的合同权利义务约定的非常清楚，答辩人也将两套房屋给被答辩人交付，也愿意将置换给被答辩人的962001房登记在牛强名下，答辩人在履行补充《协议》过程中无任何违约行为，被答辩人在起诉时刻意隐瞒抛开双方2016年11月30日签订补充《协议》，以对其有利的双方签订的原《红枫苑南片区房屋置换协议合同》提起诉讼，其诉请不符合双方补充《协议》的约定，没有可以得到法律支持的事实依据和法律依据。二原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：第一组：1.红枫苑南片区房屋置换协议合同一份、。证明：1.置换房屋必须给车位一个，车位面积和甲方出售的商品车位面积同等。2.被告房屋交付时间是2012年2月14日+18个月=2013年8月14日。3.若任何一方违约金给另一方造成损失的，由违约方承担一切经济损失及违约金；4.置换房屋后所置换房屋由乙方所有，甲方免去置换房屋的相关费用，乙方转让房屋及地下车位，甲方不得干涉，并免费办理房产过户手续。第二组：五项费用收款数据两支。证明：1.被告违反约定，向原告收取五项费用56558元，收款日期为2016.11.30日，五项费用收取至今共为期45个月，按被告向原告收取利率计算6.46‰，利息为16441.41元，本息共计72999.41元。2.被告交房日期为2016年11月30日；3.被告违反合同约定延迟交房39个月。第三组：被告向原告出具贷款利息收据11支，证明：原告每月以6.4625‰利率向被告偿还利息。交付原告两套房，剩余60.46平方米未交付。未交付置换房本楼地下车位两个，原告可以从每个车位获得到10万元，两个共计20万元，因被告延期导致原告不能获得20万元至今的相应利息收益（按银行同期利息约92400元）第四组：与刘强的房屋买卖合同，证明：不能及时交房造成原告与买房预先签订合同所造成的损失（每平方米127元，共计20036.79元）第五组：榆林市棚户区改造实施办法的文件一份、靖边县地方税务局关于申报契税有关政策及事宜的公告、靖边县大方房地产发布的【2016】第17号文件，证明：被告利用其地位优势，违反榆林政策规定，违规收取五项费用，被告与原告签订的协议无效。违反了榆林文件的地四十一条、四十三条规定。被告围绕答辩依法向本院提交了以下证据：第一组：协议一份、还贷协议一份、还款凭证一支，证明：1.证明2016年11月30日原、被告双方在平等自愿的基础上对于双方置换土地房产的遗留事项作了详细的约定，被告均按照该协议履行了自己的义务，无任何违约行为。2.被告在2012年10月26日一次性替本案原告向工商银行还款303333.43元，根据双方签订的还贷协议第二条约定：被告替原告偿还完贷款后，原告也应该按照还贷协议第二条的约定，将被告替原告偿还的贷款按照原贷款支付的本息由原告支付给被告，所以原告所举十一支利息凭证是其按照还贷协议应当给支付给被告的利息。第二组：961201房屋及962001房屋接房手续，证明：被告置换给原告的两套房屋被告均已向原告交付，其中的962001房屋原告出卖给了刘强，被告也按照双方签订的补充协议将房屋交付给了刘强，被告履行了自己的合同义务。经庭审质证：对原告提供的证据，被告质证，对原告所举五组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。1.置换协议，双方履行了部分，后双方在2016年11月30日又签订了补偿协议，协议中对双方置换中出现的问题达成了新的协议，内容明确。被告已经按照补充协议履行了自己的义务，无违约行为。2.原告给被告支付的利息是按照还贷协议中约定的给被告应当支付的利息。3.原、被告双方签订的补充协议意思表示真实，内容不违反法律规定，为有效合同。对被告提供的证据，原告质证，对第一组证据中的补充协议的合法性不予认可，对还贷协议和票据的关联性不予认可。补充协议违反了榆林市棚户区改造管理办法及靖边县税务局的公告，被告构成违法违规行为，还款协议和票据的合法性和真实性予以认可，还款协议和票据只能证明原告借款是事实，还款事实和利率，但是由于被告的延期交房造成原告加长了利息的支付期间。对第二组证据的真实性认可，证明目的不予认可，根据大发【2016】第17号文件，被告利用其地位优势强制原告与其签订补充协议合同，该补充协议应当认定无效。房屋虽然交付，但是相配套的地下车位没有实际交付，造成原告与第三人签订的买卖合同无法有效履行而造成原告的违约损失。本院对原、被告提供的证据作如下认证：对原、被告提供的证据的真实性均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月14日，甲方（靖边县大发房地产开发有限公司）与乙方（冯志荣、刘春梅）签订了一份《红枫苑南片区房屋置换协议合同》。合同约定，红枫苑小区南边老城区改造共涉及居住户8户，土地占用面积约4亩左右。置换住宅楼房面积每套在90㎡以上，每套住房同时必给予本楼地下室车位一个，车位面积和甲方出售的商品车位面积等同。置换后的房屋及地下车位所有权和使用权归乙方所有。甲方所建住宅楼销售价，每平方米按目前市场价格平均价计算，每平方米为3900元（最低价，后随市场行情）。置换居民现有房屋及附属物补偿标准双方按靖边县人民政府2010年27号文件规定的具体拆迁标准计算。安置房每人每年1200元。合同还约定了置换面积与实际置换建筑面积差价的处理办法、置换楼房的分配方案、置换房屋的交付及使用时间等事项。2012年10月26日，甲方（靖边县大发房地产开发有限公司）与乙方（冯治荣）签订了一份《还贷协议》，协议约定：乙方在中国银行靖边县支行2010年5月28日用靖国用（2000）第D字153号的国有土地使用权证作抵押贷款40万元，乙方已将上述土地使用权证与甲方红枫苑置换棚户区改造房屋。甲方将上述贷款一次性还清后，乙方从签订合同之日起仍然按原来银行还款方式和每月应还本息打入靖边县大发房地产开发有限公司专用账号上。……2015年2月19日，原告冯志荣与牛强签订了一份《房屋交易合同》，约定将其与被告置换所得的其中一套房出售给牛强。后关于该出售的房屋相关事宜双方又签订了《补充协议》。基于原告所置换的房屋有银行贷款、有出售给他方，故2016年11月30日，双方又签订了一份《协议》，甲方为靖边县大发房地产开发有限公司，乙方为冯治荣，达成的协议内容如下：1、乙方：拆迁户冯治荣，冯玉龙拆迁总面积376平米置换甲方两套住宅面积315.54平米，乙方剩余面积60.46平米。2、乙方：剩余面积60.46平米以每平米3900元计价，计235794元，乙方一个机械车位计100000元，合计335794元。3、乙方：335794元整抵与甲方2012年10月26日签订的还款协议余额，双方互不找补（附还款协议一份）。4、乙方：自愿将与甲方置换的962001房卖给牛强（身份证号：612725198411184615），乙方五项费用交清，甲方负责办理房产证牛强名下。5、乙方不再追究甲方原签订的房屋置换合同里其他违约条款。6、本协议一式两份，甲乙双方各执一份！如有一方违约将承担法律责任，违约金贰拾万元整。被告靖边县大发房地产开发有限公司已将原告所置换的两套房屋（961201、962001）交付于原告，该房屋所对应的两个地下停车位未交付。本院认为，原告与被告先后签订的《红枫苑南片区房屋置换协议合同》、《还贷协议》、《协议》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按约定履行各自的义务。现分析原告的诉讼请求能否得到支持，关于未交付的两个地下停车位，原告诉称被告迟迟不予交付，被告辩称其已交付车位的条件已成熟，但原告不予配合，不予接收。因原、被告各执一词，按照谁主张谁举证的民事证据规则，原告应当向本院提交该方面的证据，但原告庭审中未提交，故两个车位被告应当向原告交付，即原告的第四项诉讼请求本院依法予以支持。但因该车位迟延交付所产生的利息，即原告的第三项诉讼请求依法不能成立，本院依法不予支持。关于原告的第一项、第二项、第五项、第七项诉讼请求，因2016年11月30日原、被告双方签订的《协议》已经将以上全部协议解决，即该协议第5条：乙方不再追究甲方原签订的房屋置换合同里其他违约条款。故对该四项诉讼请求本院依法不予支持。对于原告的第六项诉讼请求，因办理房产证属于行政机关的职务，不属于人民法院调整的范围。故对该项诉讼请求本院依法不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告靖边县大发房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告冯治荣、刘春梅交付两个地下停车位。二、驳回原告冯治荣、刘春梅的其他诉讼请求。案件受理费7492元，由被告靖边县大发房地产开发有限公司负担1000元，原告冯治荣、刘春梅负担6492元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。                                                             审判长    陈海金                            审判员    艾  婷                           审判员    赵树仁                             二0二0年十一月六日                               书记员    李  靖 1