沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初16546号原告：郭武昕，男，1957年10月27日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托代理人：申甫，女，1958年2月13日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托代理人：姜曼，系北京隆安（沈阳）律师事务所律师。被告：吴丽萍，女，1990年5月8日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托代理人：董娟、罗子辉，系上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。第三人：申甫，女，1958年2月13日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托代理人：姜曼，系北京隆安（沈阳）律师事务所律师。第三人：郭佳，男，1986年10月21日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托代理人：姜曼，系北京隆安（沈阳）律师事务所律师。原告郭武昕与被告吴丽萍、第三人申甫、第三人郭佳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员冯菲依法适用简易程序，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告郭武昕、第三人申甫、第三人郭佳共同委托代理人姜曼、被告吴丽萍及委托代理人董娟、罗子辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭武昕诉称，2017年10月27日原告与被告签订《存量房买卖合同》。合同约定，原告将位于沈阳市皇姑区万元出售给被告。合同第五条约定，本合同签订后，买受人自行一次性全款付款，双方办理转移登记，同时出卖人将出售的房屋交付给买受人。签订合同当天原告与被告办理了房地产转移登记手续，现房屋已经登记在被告名下且被告于2019年9月已将房屋出售。原告多次与被告沟通支付房款之事，被告均找各种理由推脱，拒不支付房款。原告认为，原告已经按照《存量房买卖合同》约定，将房产过户并交付给被告，被告理应按时支付房款。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。诉讼请求∶1、请求判令被告支付原告50万元购房款；2、请求判令被告向原告支付迟延支付购房款产生的利息56187.5元；3、诉讼费用由被告承担。被告吴丽萍辩称，答辩人因与原告郭昕武、第三人申甫、郭佳房屋买卖合同一案，答辩人不同意原告的主张，原告郭武昕、第三人申甫与答辩人吴丽萍之间对涉诉房产进行处分的意思表示，所指向的法律效果并非真实的房屋买卖意思表示，双方之间没有接受房屋买卖意思表示的约束及合意，仅是借以房屋买卖的形式完成合理避税、交易便捷，为了减少过户成本并完成房屋权属变更到吴丽萍名下的目的。因此，郭武昕、申甫与吴丽萍之间的法律行为名为买卖，实为赠与。一、郭武昕、申甫和吴丽萍、郭佳之间具有特殊的身份关系，不同于其他单纯的相对方，双方之间具有明显的实施赠与起因，且有明确的赠与意思表示，所以双方房产交易的真实意思是赠与。原告郭武昕与吴丽萍的原配偶第三人郭佳是父子关系，第三人申甫与郭佳是母子关系。第三人郭佳系二婚，且性格比较乖张，对此原告郭武昕、申甫是非常清楚的。所以在郭佳遇上吴丽萍后，因吴丽萍的温柔贤惠、宽容孝顺，原告一家人是非常认可与喜爱，也希望郭佳能因此收心，与吴丽萍好好过日子。所以，在吴丽萍与郭佳结婚前，郭武昕和申甫、郭佳就曾向吴丽萍承诺要将浑南区的金帝艺境的房子添上吴丽萍的名字（原来的名字是郭佳），所以婚后吴丽萍每月都参与该房还款，并支付了10万元的装修款、22466.85元的契税以及物业费等费用，但后来因该房有贷款原因，没能添写吴丽萍的名字，房子也由郭武昕、申甫居住。为此，2017年10月初，郭武昕、申甫主动提出将本案涉诉房产过户到吴丽萍名下，既为了实现当初对吴丽萍的承诺，给吴丽萍、郭佳婚后所居住婚房（即涉诉房屋）所有权的权利，以促进夫妻二人生活安定，又为了将来儿子郭佳和儿媳妇吴丽萍孩子的学区考虑，同时也是对吴丽萍的认可和肯定，吴丽萍和郭佳都同意。基于上述原因，郭武昕、申甫、吴丽萍多次在不同场合谈到房子赠与问题，也多次明确表示将房子赠与过户到吴丽萍名下。如2017年11月份房子过户时郭武昕与中介及房产局工作人员交谈时，2019年11月郭佳与吴丽萍夫妻对话中，2020年1月申甫与吴丽萍婆媳之间对话中，2020年4月郭武昕与吴丽萍公媳对话中，等等，均明确表示了原被告房子系赠与关系。所以，双方从未有过买卖意思表示，自始都是赠与关系。二、郭武昕、申甫和吴丽萍之所以签订《存量房买卖合同》，其目的是规避国家税收和交易便捷，顺利将房产过户赠与给吴丽萍与郭佳。根据《合同法》第一百八十五条规定，郭武昕、申甫已将涉诉房产赠与给吴丽萍，并完成了过户登记，双方之间已经形成合法有效的赠与合同关系。1、从房屋过户方式上看，2017年10月份，郭武昕、申甫与吴丽萍三人为了实现房产过户，找中介公司办理过户手续时，知晓了赠与过户费用非常高，且手续复杂，而以买卖形式过户费用低、简便快捷。故，为了避税、节省过户费用，郭武昕、申甫和吴丽萍才签订了买卖合同，以借买卖之名实现赠与过户的目的。2、从《存量房买卖合同》内容上看，仅是用于合理避税的形式合同，合同中仅约定了出售房屋的价格，但对于房屋的交付时间、违约责任、付款期限等合同主要内容均未进行约定，包括合同中付款方式也未作约定，后是因房产局要求才由窗口工作人员填写上的，所以，在没有任何付款就过户登记显然有悖常理。更重要的是，在过户时，郭武昕、申甫和吴丽萍在多次要求中介人员以低价格进行缴税申报（先以30万元未通过房产评估系统后，又填报50万元，而当时该房产市场价己达110多万元），所以，双方签订买卖合同的目的就是为了合理避税，非双方真实意思表示。3、从原被告双方的行为上看，案涉房屋在未支付任何款项就进行了过户，这明显不符合正常房屋交易模式，更重要的是，从2017年房屋过户至起诉前，包括到2019年6月份，吴丽萍与郭佳离婚后，原被告共同居住至2020年4月期间，郭武昕、申甫从未向吴丽萍主张过房款，这更是与房屋买卖交易习惯和常理相悖的。四、原告郭武昕、第三人申甫和吴丽萍和睦相处、感情深厚，具有厚实的赠与情感基础。在赠与完成的情况下，现因被告与郭佳离婚并对财产已经分割的情况下，原告要求被告支付房款，侵害吴丽萍的合法权益，不应被法律所支持吴丽萍与郭佳婚后，发现郭佳不求上进，挥霍奢侈成瘾，生活放纵不自律，对父母、家庭冷漠无感情。对此，原告、第三人申甫老两口也是很无奈和失望。但作为妻子和儿媳，吴丽萍仍是以情相待，以爱相扶，宽容劝诫，对公婆孝顺、照顾，期待郭佳能浪子回头，能珍爱自己，珍惜家庭，但郭佳却毫无改变，任凭吴丽萍如何的真心付出，依然我行我素，玩世不恭。为此，吴丽萍是一边独尝婚姻不幸带来的痛苦，一边依旧尽心照顾家庭。但未曾想，郭佳却变本加厉，对吴丽萍施暴。对此，作为公婆，郭武昕、婆婆的申甫是非常清楚的，也是非常同情愧疚于吴丽萍的，所以对吴丽萍与郭佳离婚作出财产分割协议是毫无异议。所以即便在离婚后，吴丽萍对郭武昕和申甫也是感激和感恩，并把二老作为自己的父母在照顾，也在努力与郭佳和好，但因郭佳始终不悔改，最终无法再在一起生活。吴丽萍也深知郭武昕与申甫在处理郭佳生活、欠款上的不易，所以多次帮助二老解决、处理郭佳的欠款。同时，在涉诉房产被处分后，除部分款用于偿还贷款、欠款外，部分款给了郭佳，也有一些用到与郭武昕、申甫的共同生活花销中。但未曾想，在吴丽萍于2020年4月初搬离浑南房产不再与郭武昕、申甫、郭佳共居后，6月份突然接到作为曾经父亲郭武昕的起诉状，顿感震惊，在伤心之余，也知这也是郭佳所为所致，因为郭佳仍然挥霍无度，己是债台高筑。但是，这不能成为原告主张房款的理由，也不能否定案涉房子系双方赠与的法律事实。五、退一步讲，根据《婚姻法》《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》等相关法律规定，如果按原告郭武昕所述的债务，该债务属于夫妻共同生活之债，第三人郭佳应当承担债务的50%（即25万元）的责任。综上，郭武昕、申甫已将涉诉房产赠与给吴丽萍，并完成了过户登记，双方之间已经形成合法有效的赠与合同关系，现原告郭武昕主张的房款没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益不受侵害。第三人申甫述称，案涉房屋是原告以及答辩人申甫出售给被告的，并非是赠与。只是由于出售时双方存在亲属关系，所以出售的价格远远低于当时的市场价格。被告主张案涉房屋是赠与给被告没有任何依据，而且如果适用赠与给被告用于生活居住，那么被告显然是无权将案涉房屋出售的，并且被告取得了所有的房屋出售款，所以被告的主张不能成立。第三人郭佳述称，虽然案涉房屋是在被告与第三人郭佳婚姻关系存续期间购买的，但是在签订房屋买卖合同时的买受人就只有被告一人，办理房屋产权登记证书时也仅登记在了被告一人的名下。2009年6月14日双方签订离婚协议并办理离婚手续时也明确约定案涉房屋归被告吴丽萍所有，双方没有用于共同生活的债务。如发生第三方追缴债务，由债务人各自承担。2019年8月被告将案涉房屋出售，售价高达168万元，售房款全部归被告个人所有。2020年4月7日，双方签订补充离婚协议，再次明确对于案涉房屋没有任何争议。根据上述事实，可以明确认定案涉房屋是被告一人购买，在离婚财产分割时，房屋也归被告一人所有，并且由被告进行了出售，并取得所有售房款，所以被告要求第三人分担案涉房屋的购房款显然没有任何依据。在第三人郭佳对于案涉房屋未享有任何权利的情况下，其要求第三人承担支付购房款的义务，显失公平。经审理查明，2017年10月24日，原告郭武昕（转让方）与被告吴丽萍（承受方）填写《房产交易申报单》，约定“房屋坐落沈阳市皇姑区，建筑面积100.9平方米，交易价格300000元……”。2017年10月27日，原告郭武昕（出卖人）与被告吴丽萍（买受人）签订《存量房买卖合同》，约定“房屋坐落沈阳市皇姑区，建筑面积100.9平方米，双方申报房屋成交总价款为人民币500000元。五、付款及交房屋交付方式，按下列第,3种方式办理：本合同签订后，买受人自行一次性全额付款。双方办理转移登记，同时出卖人将出售的房屋交付给买受人……”。同日，申请人吴丽萍、义务人郭武昕向房产部门递交《沈阳市不动产登记申请书》，登记原因“买卖”。2017年11月涉案房屋更名过户至被告吴丽萍名下，为单独所有。2019年8月，吴丽萍将涉案房屋出售他人，售房价款168万元，庭审中，原告郭武昕、第三人申甫、第三人郭佳均表示对出售房屋及价款等事宜知情。另查明，被告吴丽萍与第三人郭佳于2016年11月8日登记结婚，于2019年6月14日协议离婚。2019年6月14日《离婚协议书》约定“……产权房一处：位于沈阳市皇姑区，建筑面积100.9平方米，原产权人吴丽萍，离婚后归女方吴丽萍所有……”。2020年4月7日，双方签订《财产分割协议书》，约定“……双方承诺关于中第二条所涉的房屋分割内容，双方无任何争议，并且保证日后不再就该房屋进行任何异议或诉讼，否则自愿承担败诉风险及违约金……”。上述事实，有房产交易申报单、存量房买卖合同、沈阳市不动产登记申请书、结婚证、离婚协议书、财产分割协议书以及原告、被告、第三人的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现各方当事人就本案诉争房屋产权变更是否基于赠与意思表示发生争议。在生活实践中，家庭成员之间因涉及税收等原因，往往通过签订房屋买卖的方式达到相应房产产权过户的目的。本案中，郭武昕与吴丽萍签订的《存量房买卖合同》只是约定了产权过户需要的必备条款，即房屋的基本情况、价款数额、付款方式等，而房屋买卖合同必备的付款时间、违约责任等重要事项均未进行约定，与一般的房屋买卖合同存在较大差异；其次，从合同的履行上看，郭武昕在未收到吴丽萍给付的任何房款的情况下，就将涉案房屋过户到吴丽萍名下，也与通常的房屋买卖交易习惯不符；在办理了更名过户后，多年来被告未支付任何房款，现有证据亦不足以证明原告曾要求过被告支付房款，综合考虑到原、被告及第三人的家庭亲属关系，房屋分配情况及在案证据，本院认为郭武昕与吴丽萍签订的《存量房买卖合同》，将房屋过户给吴丽萍，应属于无偿给予财产的行为，名为买卖实为赠与。签订《存量房买卖合同》的目的是将涉案房屋赠与给吴丽萍，故吴丽萍取得涉案房屋无需支付价款。故对于原告郭武昕要求被告吴丽萍支付房款及利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告郭武昕的诉讼请求。案件受理费4681元（减半收取），由原告郭武昕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 冯 菲二〇二〇年十一月十七日书记员 王俊恫本案判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百八十五条赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。