云南省武定县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2329民初461号原告：武定欣昊房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：915323290724858365。法定代表人：陆宏坤，公司董事长。住所地：武定县。委托诉讼代理人：字连芹，云南楚国律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：钟伶，女，汉族，1988年5月30日生，云南省武定县人，住武定县。被告：楚雄武定县品膳小吃店。统一社会信用代码：92532329MA6NLAC238。住所地：武定县狮山镇逸景华都******。经营者：詹艳琳，女，汉族，1975年4月7日生，云南省昆明市人，住昆，住昆明市盘龙区div>原告武定欣昊房地产开发有限责任公司（以下简称欣昊公司）诉被告钟伶、楚雄武定县品膳小吃店（以下简称品膳小吃店）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理。2020年10月22日依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告欣昊公司的委托诉讼代理人字连芹和被告钟伶到庭参加诉讼。被告品膳小吃店（经营者詹艳琳）经本院公告送达起诉状副本、传票等诉讼材料，公告期届满未到庭应诉，本案依法缺席开庭审理，现已审理终结。原告欣昊公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除《物业租赁合同》，并判令二被告向原告支付逸景华都第1栋1楼S109号商铺2019年2月1日至2020年1月15日止的租金21022元（计算到实际退还房屋之日止）；2、由被告向原告支付违约金12064.80元（60324元×20%二12064.80元）；3、由被告向原告支付实现债权所产生的律师费3000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告和被告钟伶于2017年11月30日签订了《物业租赁合同》，合同约定原告将位于武定逸景华都第1栋1楼S109号商铺租赁给被告使用，租赁期限3年，自2018年2月1日起至2021年1月31日止，租赁面积45.7平方米。2018年2月1日起至2019年1月31日止租金16452元，2019年2月1日起至2020年1月31日止租金21936元，2020年2月1日起至2021年1月31日止租金21936元，三年租金共计60324元。合同约定被告应于前一期租期满前30日内，一次性缴纳下一期租金。如被告逾期支付租金，逾期超过七天，被告应按照合同租金总额的20%向原告支付违约金，同时对违约责任也进行了约定。原告将房屋交付被告后，被告于2019年2月20日私自将该商铺转租给了案外人詹艳琳，用于经营楚雄武定县品膳小吃店。在商铺交付给被告使用至今，原告仅仅收到2018年2月1日至2019年1月31日期间的租金，尚欠原告2019年2月1日至2020年1月15日租金21022元未支付，原告多次找到被告要求其缴纳租金，并向被告发催收通知，但被告拒收催收通知且始终拒绝支付差欠租金。综上所述，为维护原告的合法权益，特此提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求。被告钟伶辩称，我转租是事实，在转租时候我已经向公司递交了转租申请，转租申请是交给公司的员工李国会，我也留了一份，她口头上已经同意我转租了。我转租铺面的时候所有的费用我都已经结清。为此我不应承担任何责任。原告欣昊公司为证明其主张，向本院提交下列证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份。欲证明原告的诉讼主体资格；2、《物业租赁合同》一份。欲证明原告和被告钟伶于2017年11月30日签订了《物业租赁合同》，合同约定原告将位于武定逸景华都第1栋1楼S109号商铺租赁给被告使用，以及合同对双方权利义务进行约定的事实；3、催收通知一份。欲证明原告向被告进行催收租金的事实；4、律师代理费发票复印件一份、当庭提交委托代理合同一份。欲证明原告为实现债权支付律师代理费3000元的事实；5、个体工商户登记基本信息一份。欲证明被告钟伶所租赁商铺由詹艳琳经营楚雄武定县品膳小吃店的事实。经质证，被告钟伶认为：对证据1、2、4、5无异议；对证据3不予认可，催收通知我没有收到过。被告钟伶为证明其辩解意见，向本院提交下列证据：1、门面转让协议一份。欲证明我方于2018年2月1日已将铺面转让给了詹艳琳，并由她经营使用；2、钟伶商铺转让申请一份。欲证明当时在转让铺面时我已经向公司提交申请，在公司人员李国会同意下，我才将铺面转让出去的；3、收据复印件四份。欲证明在铺面转租前我已经将使用的水电费、垃圾清运费、物业管理费结清了，是结清费用以后我才转租的;4、通话录音一份。欲证明我转租商铺时，已将转租申请交给公司工作人员李国会，经同意后才转给詹艳琳。经质证原告欣昊公司认为：对证据1的三性予以认可，但是对待证事实不予认可，虽然詹艳琳未到法庭，但是根据我方提交的店面的工商信息来看，钟伶确实是将店面转让给詹艳琳经营，但是被告的转让未经过原告的同意，那么原告对被告的转让行为不予认可；对证据2的三性均不予认可，该申请是由钟伶自行制作的，并未向原告递交，原告也并未同意；对证据3的三性予以认可，被告确实交了相应的费用；对证据4的三性及证明目的均不予认可。通话录音并不能反映出是谁和谁的通话，更不能证实接电话的人是欣昊公司的人。通话录音中讲的只是钟伶跟接电话的人提到转让申请的事情，并不能证明公司或公司领导同意钟伶的转让行为。被告品膳小吃店（经营者詹艳琳）在答辩期和举证期内，未提交答辩状和证据，视为放弃答辩权利和举证权利，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的案件事实，本院予以确认。对当事人争议的事实和证据，本院认定如下：原告欣昊公司提交的催收通知。因被告钟伶不认可，且无相关证据证明该通知已送达或通知到钟伶，但该通知已粘贴于詹艳琳经营的品膳小吃店门口，该证据本院结合其他证据综合认定。被告钟伶提交的证据，门面转让协议、商铺转让申请、通话录音。三份证据相互印证，从原告当庭陈述转租后无证据证明向钟伶催要过租金和其他管理费，詹艳琳未经营品膳小吃店后收回门面时也未通知钟伶，原告的行为，证明其已知道或认可钟伶的转让行为，故该组证据本院予以采信，其能证明钟伶的待证事实。根据审理，本院确认本案如下事实：原告欣昊公司和被告钟伶于2017年11月30日签订《物业租赁合同》，合同主要约定，欣昊公司将位于武定逸景华都第1栋1楼3109号商铺租赁给被告钟伶使用，租赁期限3年，自2018年2月1日起至2021年1月31日止，租赁面积45.7平方米。2018年2月1日起至2019年1月31日止租金16452元，2019年2月1日起至2020年1月31日止租金21936元，2020年2月1日起至2021年1月31日止租金21936元，三年租金共计60324元。合同约定被告应于前一期租赁期满前30日内，一次性缴纳下一期租金。如被告逾期支付租金，逾期超过七天，被告应按照合同租金总额的20%向原告支付违约金。因违约产生的诉讼费、律师费等由违约方承担。被告钟伶经营一年后，经被告钟伶向原告书面申请，2019年2月22日，被告钟伶与品膳小吃店的经营者詹艳琳签订《门面转让协议》，协议主要约定，钟伶将S109号商铺转租给詹艳琳经营品膳小吃店，租期到2021年1月31日止，钟伶与欣昊公司间的物业租赁合同的权利、义务终止，原合同的权利义务由詹艳琳与欣昊公司享有和承担。钟伶将商铺转詹艳琳后，在经营品膳小吃店期间，詹艳琳未交纳2019年至2020年1月15日的租金21022元给欣昊公司。2020年1月15日欣昊公司收回商铺。另查明：1、被告钟伶承租商铺期间的租金、物业管理费等已结清；2、詹艳琳在经营品膳小吃店期间，欣昊公司未向钟伶催要租金和其他费用，詹艳琳未经营品膳小吃店后收回门面时也未通知钟伶，也未向钟伶催要第二年度的租金和其他费用。归纳当事人的诉辩主张和意见，本案双方当事人争议的焦点为:1、欣昊公司的诉讼请求是否应当得到支持；2、钟伶是否承担责任。针对焦点1，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告欣昊公司与被告钟伶签订的物业租赁合同、钟伶与詹艳琳签订的门面转让协议系当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效，原、被告均应按约定履行。在履行过程中，欣昊公司已按合同约定出租商铺给钟伶使用，钟伶在经营使用过程中，经钟伶向欣昊公司书面申请，钟伶将S109号商铺转租给詹艳琳经营品膳小吃店，钟伶对欣昊公司的权利义务已由詹艳琳承受。詹艳琳经营期间未支付租金的行为已构成违约，且詹艳琳的行为已表明其不再履行合同，双方也无法继续履行合同。故欣昊公司要求解除《物业租赁合同》，并由品膳小吃店支付2019年2月1日至2020年1月15日止的租金21022元、支付违约金12064.80元、支付律师费3000元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。针对焦点2，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。钟伶承租的商铺已转让给詹艳琳，对欣昊公司的权利义务已由詹艳琳承受。詹艳琳在经营品膳小吃店期间，欣昊公司无证据证明向钟伶催要过租金和其他费用，收回商铺时也未通知过钟伶，欣昊公司的行为表明其已知道或认可钟伶的转让行为，现欣昊公司要求钟伶承担责任的请求无事实和法律依据，本院不予支持。被告品膳小吃店经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭应诉，是对其诉讼权利的放弃。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下:一、解除原告武定欣昊房地产开发有限责任公司和被告钟伶于2017年11月30日签订的《物业租赁合同》。二、被告楚雄武定县品膳小吃店（经营者詹艳琳）应于判决生效后10日内支付原告武定欣昊房地产开发有限责任公司租金21022元、违约金12064.80元、律师费3000元，合计36086.80元。三、驳回原告武定欣昊房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费702元（原告已交），由被告楚雄武定县品膳小吃店（经营者詹艳琳）负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审判长  董忠华审判员  杨 勇审判员  仲银燕二〇二〇年十一月十二日书记员  李晓斌