呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终3186号上诉人(原审原告、反诉被告)：内蒙古何西置业开发有限公司。法定代表人：任志强，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢国伟，内蒙古赤玉律师事务所律师。委托诉讼代理人：高卫东，慧聪律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李志文，男，无固定职业，住呼和浩特市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李志峰，男，汉族，无固定职业，住呼和浩特市。被上诉人(原审被告、反诉原告)：宦春明，男，l981年4月25日出生，无固定职业，住呼和浩特市。被上诉人(原审被告、反诉原告)：贾昀，男，无固定职业，住呼和浩特市。四被上诉人委托诉讼代理人：王健，北京市安理（呼和浩特）律师事务所律师。四被上诉人委托诉讼代理人：张龙龙，北京市安理（呼和浩特）律师事务所律师。上诉人内蒙古何西置业开发有限公司（以下简称何西公司）因与被上诉人李志文、李志峰、宦春明、贾昀（以下简称李志文等四人）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2020）内0105民初1053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向当事人予以释明。本案现已审理终结。何西公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判支持河西公司的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、原判决认定基本事实不清、适用法律错误。原判认为案涉《租赁合同》中对租金的支付时间约定不明，是引起双方争议的原因，对此，依据《合同法》第125条的规定并结合本案《租赁合同》的相关条款，何西公司订立合同的目的，双方履行合同的情况等均可证实租赁合同的履行只有在支付了下一年度租金的前提下，何西公司才交付房屋，即“先付费后使用”，现原判认定案涉《租赁合同》的租金支付期限应在租期届满前支付，即2019年10月1日至2020年9月31日期间的租金应在2020年9月1日前支付的事实即不符合租赁双方的合同约定、履行习惯,也有悖于房屋租赁市场的交易规则。虽然，李志文等四人自租赁合同签字生效后，未能严格按双方约定履行付款义务，但何西公司未追究其分期付款、迟延付款的违约责任，致使李志文等四人的违约行为愈演愈劣，直至彻底不交租金，其行为也直接导致对案涉租赁合同的根本违约。二、关于何西公司要求李志文等四人支付租赁期间案涉房屋面积差租金的问题。何西公司举证了涉案房屋的租赁合同、实测报告等证据与租赁合同约定的面积存在差距，应当根据实测报告确定的面积，按照合同约定租金计算依据和标准补齐差价。三、关于何西公司要求李志文等四人将破坏的G楼外立面恢复原状的问题。对租赁期间承租人对租赁物造成的损害问题，何西公司以函件的方式多次通知，告知其破坏G楼外立面的责任并要求其限期恢复原状。四、关于宦春明、贾昀是否承担责任的问题。李志文、李志峰以承租方身份与何西公司签订了租赁合同，宦春明、贾昀以李志文、李志峰合伙人身份对外与次承租人签订《租赁合同》，履行承租人义务。李志文、李志峰、宦春明、贾昀以及案外人李某、赵某、裴某以实际行动表明合伙关系。受赛罕区法院立案审查的影响，何西公司在立案时减掉对李某、赵某、裴某的追偿，庭审时无法书面追加李某、赵某、裴某的情况下完成一审阶段。前述七人的书面股份协议在先，形成事实上的合伙关系，应当对何西公司主张的诉请承担连带责任。综上，为维护何西公司的合法权益，依据有关法法律规定何西公司依法提起上诉，望判如所请。李志文、李志峰、宦春明、贾昀辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，双方应按合同约定继续履行租赁合同。根据双方签订房屋租赁合同3.1条的约定租金按年计算，乙方须于每年9月1日前以现金或银行转账方式将当年租金支付至甲方指定的账户。现何西公司要求解除合同，而2019年10月1日-2020年9月31日的租金，在2020年9月1日前支付完毕就符合合同约定，并且也已经在2020年8月31日将2019年10月1日-2020年9月31日的租金支付到何西公司指定的账户内，已经完成合同约定，不存在违约事由，故何西公司不能依据未依约支付租金这一情形而要求解除合同，双方应继续履行租赁合同。即便如何西公司所述依据《合同法》第125条规定，双方在合同3.1条有明确的约定，乙方须于每年9月1日前以现金或银行转账方式将当年租金支付至甲方指定的账户，此约定中的“当年”也不可能理解成下一年，应理解为当前年度，且在双方履行过程中也是在每一年度的9月1日前将当年度的租金支付到何西公司指定账户中，何西公司并没有提出过异议。即便双方对此条款发生了争议，那么根据《合同法》第226条的约定，只要在每一年度内的9月1日前支付租金即符合合同约定。二、何西公司未履行合同义务在先。根据合同10.1.4条规定，甲方保证乙方在承租期间可以正常合理使用租赁物。现所承租的租赁物一次消防不合格，根据合同1.6条一次消防由何西公司负责。现租赁物一次消防部分被相关部门下达了整改通知，租赁物出现了不能正常使用的情况，因此何西公司应在维修完一次消防，通过验收后才有权利主张支付租金。三、何西公司所提供的实测面积报告与本案争议的租赁物不对应，不具有证明力。本案所争议的租赁物为东方维也纳商业楼G楼，而何西公司提供的是东润豪景二期G号楼，并非同一标的物，另外东方维也纳G楼共五层，而报告中的建筑物包括地下一共11层，并且面积也相差巨大。在报告中也没有做出说明其与东方维也纳G楼是何关系，何西公司也不能作出合理解释，因此，此份实测面积报告没有任何证明能力。四、不存在破坏G楼外立面的情形。首先，李志文等四人从未对G楼的外立面进行破坏。其次，对于商户安装广告牌对租赁物进行的装饰装修属于合理的使用，不属于对租赁物的破坏。五、依据合同的相对性，何西公司无权要求除李志文、李志锋之外其他人承担连带责任。依据合同的相对性，租赁合同的承租人为李志锋、李志文，出租人为何西公司，因此在发生争议时何西公司只能依据合同向承租人主张权利。至于合同之外的其他人与本合同无关，贾昀、宦春明等与他人签订的转租合同、或者几人内部签订的合伙协议，均为其内部的法律关系，与房屋租赁合同法律关系不同，不能混同。并且如上所述，承租人也不存在违约事由。因此不论是合同相对人、还是其他人，何西公司均无权请求其承担责任。何西公司向一审法院起诉请求：一、请求法院判令解除双方签订《租赁合同》；二、请求法院判令李志文等四人支付何西公司租金466426.51元；三、请求法院判令李志文等四人支付何西公司房屋租赁期间面积差租金376208.42元；四、请求法院判令李志文等四人支付何西公司暂计至2019年12月26日违约金2531858.752元（按照日逾期总额的l％，计算自2019年9月l日起至实际给付日为止）；五、请求法院判令李志文等四人支付何西公司暂计至2019年12月26日房屋占用费117593.875元（每日按照月租金10％标准向何西公司支付占用费自2019年l2月19日起至搬离之日止）；六、请求法院判令李志文等四人将破坏的G楼外立面恢复原状；七、案件受理费、保全费由李志文等四人承担。共计金额3492087．557元。李志文等四人一审反诉请求：一、请求法院依法判令何西公司继续履行房屋租赁合同(东方维也纳商业楼G楼1-3层)；2、请求法院依法判令何西公司赔偿损失共计116280元；3、请求法院依法判令何西公司对东方维也纳商业楼G号楼消防检测不合格的设备进行整改，直到检测合格，达到消防要求为止；4、请求法院依法判令何西公司提供G楼1-3层合法有效的房屋面积实测报告书；5、请求法院依法判令何西公司向书面提供有效的东方维也纳商业楼G楼I-3层租金支付账户；6、本案诉讼费、公证费、一次消防检测费由何西公司承担。一审法院认定事实：2016年2月6日，何西公司（甲方）与李志文、李志峰（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于呼和浩特市××区）出租给乙方，甲乙双方协商，租赁G楼的1-3层（包括该租赁物的外立墙面，公共配套设施设备、配套停车场、衍生部分广告位的使用权）。租赁物面积7890平米，最终以实测面积确定租金，多退少补；乙方确认甲方已告知租赁物消防、综合验收等工作正在办理中（甲方消防验收最晚不能超过2016年6月30日完成），乙方愿现状承租但必须是在水电暖具备前提下，乙方负责二次消防的报验验收办理。租赁物为商业用途，乙方承租用于经营、住宿、零售、快餐、娱乐。租赁物租赁期限共15年，自2016年10月1日起至2031年9月31日止。如果消防在2016年6月30日前没有验收通过，甲方不能以消防为由干涉乙方使用G楼包括：装修、出租、使用。消防的一验、二验合并同步验收，基础消防水系统、报警系统、甲方负责；乙方更改布局与用途消防疏散指示、喷淋、消火栓、烟感、疏散等等移位变更工程以及二次装修材料图纸报审通过乙方负责，乙方不负责原一次消防部分，只负责二次变更拆改部分消防对接验收，双方配合整体消防验收。关于交付：甲方应于合同签订后且乙方按约支付了履约保证金、首期租金后7日内，甲方将租赁物交付乙方使用，乙方未履行相关义务，甲方有权顺延交付时间，但租赁期限不顺延。租赁物交付使用时，双方应依租赁物及相关配套设施的清单（附件3）进行交接，并对其核对后签字确认。关于租金及相关费用：起租租金O．7元／平米／天（包含物业费），全年租金2015895元。租金前五年不递增，第7至9年在前一个周期的基础上递增8％，第10至12年在前一个周期的基础上递增8％，第13至15年在前一个周期的基础上递增8％，乙方须于每年9月1日以现金或银行转账方式将当年租金付至原告指定的账户；乙方于签署本合同并支付甲方保证金后7日内支付首次租金，首次租金为约定计租日为即2016年10月1日至2018年9月31日的租金分两次支付（无租使用1年）第一次支付6个月的租金，支付期限为本合同签署后7日内，第二次支付时间为甲方通过消防一次验收后7日内（最迟不得超过2016年9月1日之前），乙方支付另外6个月的租金。租赁保证金：双方签订合同当日，乙方须以转账或现金的形式支付人民币壹拾万元整（100000）给甲方作为履约保证金。关于转租、分租或出借：合同履行期间乙方部分转租、分租的需报甲方备案；若整体转租须经甲方同意；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：1、未经甲方同意整体转租的．．．5、逾期支付房租超过30日的；6、逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，经甲方书面催告后30日内仍未支付且经给甲方造成严重损害的。关于违约责任：1、乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的1％，向甲方给付滞纳金，逾期超过30日甲方有权解除本合同同时停止租赁物的水电供应（滞纳金计算至实际给付日），并从租金或质保金中扣除。合同落款甲方处盖有何西公司的公章，乙方处有李志文、李志峰签字捺印。合同签订后，何西公司将租赁房屋交付给李志文、李志峰。李志文、李志峰分别于2018年10月26日、2018年11月7日、2018年11月8日、2018年11月13日向何西公司支付房屋租金共计1994433元。2019年11月7日，何西公司向李志文、李志峰发出催款通知，要求支付租金。2019年12月10日，何西公司向李志文、李志峰发出解除合同告知函。一审法院认为，何西公司与李志文、李志峰签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律的规定，合法有效。关于何西公司诉请租赁合同解除及支付房屋租金问题，合同签订后，何西公司即将案涉房屋交给李志文、李志峰使用。根据《房屋租赁合同》的第三条第3．1款约定“乙方须于每年9月1日以现金或银行转账方式将当年租金付至原告指定的账户”，该条款对租金支付时间约定不明，导致双方对该约定存在争议。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。针对本案，根据法律规定何西公司请求支付的2019年10月1日至2020年9月31日期间的租金应在租期届满时支付。且双方的租赁合同关系事实依旧存在，不存在合同约定解除或法定解除的事由，双方应继续履行合同。故该院对于何西公司要求解除双方签订的《租赁合同》及支付租金466426.51元、暂计至2019年12月26日违约金2531858.752元（按照日逾期总额的l％，计算自2019年9月l日起至实际给付日为止）、暂计至2019年12月26日房屋占用费117593.875元等诉讼请求，该院不予支持。关于何西公司要求支付房屋租赁期间面积差租金376208.42元及将破坏的G楼外立面恢复原状问题，因何西公司提供的证据未能证明上述主张，且没有提供面积差租金计算依据和计算标准，对该诉讼请求该院依法不予支持。关于宦春明、贾昀是否承担责任问题，根据本案当事人提交的证据及开庭当事人陈述，因在《房屋租赁合同》中的相对方为李志文、李志峰，其为合同一方履行主体，故对此诉讼请求该院依法不予支持。其中李志峰抗辩已将股权转让于贾昀，其不应承担责任，但其提供的股权转让协议属内部协议，对外不具有法律约束力，故对该抗辩，该院不予采纳。关于何西公司要求支付案件保全费的主张，因何西公司并未提供实际支出的相关证据，该院不予支持。李志文等四人要求继续履行合同的请求依法予以支持。关于李志文等四人诉请的赔偿损失共计116280元及对东方维也纳商业楼G号楼消防检测不合格的设备进行整改，直到检测合格，达到消防要求为止、并提供G楼1-3层合法有效的房屋面积实测报告书等诉讼请求，根据合同约定甲方消防验收不能超过2016年6月30日前，第二次交付租金时间为甲方通过消防一次验收后7日内，根据何西公司提供的交纳租金的证据表明，其已经交纳完毕，故认定甲方已通过消防一次验收。其提供的证据无法确定上述损失应由何西公司承担。关于李志文等四人要求何西公司提供书面有效的东方维也纳商业楼G楼I-3层租金支付账户，庭审中，何西公司明确表示可以立即提供对公账户给李志文、李志峰交纳租金及其他费用，同时前期交纳租金何西公司已提供账户，故该诉讼请求已无实际意义。另公证费、一次消防检测费由何西公司承担，无法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回本诉原告内蒙古何西置业开发有限公司的诉讼请求；二、反诉原告李志文、李志峰与反诉被告内蒙古何西置业开发有限公司于2016年2月6日签订的《房屋租赁合同》（东方维也纳商业楼G楼1-3层）继续履行；三、驳回反诉原告李志文、李志峰、宦春明、贾昀的其他反诉请求。本诉案件受理费34737元（本诉原告已预交），由本诉原告内蒙古何西置业开发有限公司负担；反诉费1513元（反诉原告已预交），由反诉原告李志文、李志峰、宦春明、贾昀负担。本院二审期间，何西公司提交了两组证据，第一组证据，房屋租赁合同、银行转账交易凭证、收据、次承租人费用明细；第二组证据，短信截图。拟证明本案应为上打租金形式，李志锋自认逾期支付租金的事实并愿意补交取暖费及面积差价款。李志文等四人二审提交了两组证据，银行汇款凭证及短信截图，拟证明已于2020年8月31日支付了2019年10月1日至2020年9月31日的租金。本院认为，本案的争议焦点是：一、何西公司主张解除与李志文、李志峰签订的《租赁合同》，并要求对方支付违约金及房屋占用费是否有事实及法律依据；二、何西公司主张的面积差租金与G楼外立面恢复原状是否应予支持。针对第一个争议焦点，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。因此，只有约定或法定的合同解除条件成就时，当事人才有权解除合同。本案中，何西公司与李志文、李志峰签订的《租赁合同》第三条租金及相关费用第3.1条约定，租金按年（指公历年）计算，乙方须于每年9月1日前以现金或银行转账方式将当年租金支付至甲方指定的如下账户。现双方对支付租金的期限存在争议，又未达成补充协议。双方签订的租赁合同自2016年10月1日起至2031年9月31日止，约定的计租日自2016年10月1日起，每年度的租金起止时间跨年度，故第3.1条约定的当年租金属于对租金支付时间约定不明。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。李志文、李志峰已于2020年8月31日将2019年10月1日至2020年9月31日期间的房屋租金支付至何西公司指定的账户。何西公司主张李志文、李志峰延期支付2019年10月1日至2020年9月31日期间的房屋租金无事实及法律依据，未达到约定或法定的合同解除条件。故本院对何西公司主张解除双方签订的《租赁合同》，并要求对方支付违约金及房屋占用费的诉讼请求不予支持。针对第二个争议焦点，关于面积差租金的问题，双方签订的租赁合同第一条租赁物及用途1.1条约定，甲方将位于呼和浩特市××区）出租给乙方。何西公司提交的《房屋面积测绘成果报告书》载明的是坐落于呼和浩特市××区的建筑面积。何西公司未能举证证明涉案租赁物的最终实测面积，故本院对何西公司主张的面积差租金不予支持。关于G楼外立面恢复原状的问题，因何西公司未提供充足的证据证明该主张，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本院对何西公司主张G楼外立面恢复原状的请求不予支持。综上所述，何西公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34737元，由内蒙古何西置业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 戴玉英审判员 鄂晓红二〇二〇年十一月三十日法官助理 于文硕书记员 郝辰炜