陕西省靖边县人民法院民事判决书                          （2020）陕0824民初4341号原告：王宝林，男，1974年6月11日出生，汉族，住靖边县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX王宝林，男，1974年6月11日出生，汉族，住靖边县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王杰，男，陕西东源律师事务所律师王杰，男，陕西东源律师事务所律师。委托诉讼代理人：姬欢，女，陕西秦靖律师事务所律师姬欢，女，陕西秦靖律师事务所律师。被告：榆林市翔宇房地产开发有限责任公司，地址：榆林市榆阳区。法定代表人：刘飞飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨波，男，系该公司法律顾问杨波，男，系该公司法律顾问。委托诉讼代理人：韩元龙，男，1985年1月17日出生，汉族，横山县人，住靖边县，系该公司员工韩元龙，男，1985年1月17日出生，汉族，横山县人，住靖边县，系该公司员工。原告王宝林与被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王宝林及被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人杨波、韩元龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。1、原告王宝林向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付迟延交付房产证违约金11639元；2、判令被告酌情支付迟延交付房产证违约金55425元； 3、判令被告赔偿阳台缺失和窗户不符合约定损失15000元。事实和理由：原、被告于2011年10月19日签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于靖边县XX路XX栋XX号XX，合同约定：总房款为615837元，交房时间为2012年9月30日前，第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按月利率1.5%向买受人支付违约金；合同约定了房屋结构中有阳台，窗户材料应是铝合金，但是被告擅自改变房屋结构，阳台缺失，擅自将窗户用材改变为塑钢材料，因质量存在重大缺陷，原告被迫更换。原告通过首付款和银行按揭贷款方式全额支付了合同价款，被告因工程未达到验收标准而无法通过验收并交付使用。2018年元月初，原告被迫入住，房产证至今未能办理。造成房屋不能如其交付和产权证无法办理的原因是被告工程不符合验收规定，对原告构成违约，应当依法承担违约责任。原告参照靖边县人民法院已经作出的同类案件判决，酌情提出第二项请求。阳台缺失以及窗户材料更换给原告生活上的不便和额外损失，被告应当依法酌情赔偿。原告提起诉讼。被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司辩称：1、交款、办理房产证是事实。被告没有违约，2018年8月我们将办理房产资料都交于住建部门，住建部门没有办理出来。2、原告没有迟延交付房屋，房屋即使迟延交付，也已过诉讼时效；3、百福宁小区属于靖边县公安局团购房屋，更换房屋门窗是经过公安局领导小组协商决定的。交房到现在关于窗户质量问题诉讼时效已过。4、关于违约金，不符合法律规定，不予认可，房产证的办理中约定自交房之日起365日内办理房产证，应该从2012年9月30日起算诉讼时效，时效已过，且要求违约金过高，综上所述，原告没有违约，应当驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供的证据，被告质证对真实性无异议，对证明目的有异议，因该证据来源合法，与本案具备关联性，故本院对其真实性予以采信； 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2011年10月19日签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于靖边县XX路XX号楼XX单元XX室，合同约定：房屋面积为143.87㎡，总房款为615837元，首付185837元，剩余430000元在银行办理按揭贷款，合同第八条约定：交房时间为2012年9月30日前，合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。……3、出卖人按约定时间负责房屋所有权证的备案登记，买受人应积极配合，保证所提供的资料真实有效；非出卖人原因导致房屋所有权证登记延期，出卖人不承担违约责任，若因出卖人的原因导致延期，每延期一日，出卖人应向买受人承担月利率1.5%的违约金。另查明，榆林市中级人民法院因（2017）陕08民终222号案件，就被告开发的靖边县百福宁小区相关事项，于2017年6月2日与靖边县住建局进行座谈，住建局工作人员谈到2014年1月份左右，榆林市翔宇房地产开发有限公司申请过专项验收，2015年11月份左右，榆林市翔宇房地产开发有限公司申请分户验收，目前，涉案小区主要工程已经完成，部分业主已经入住，但未经职能部门竣工验收，榆林市翔宇房地产开发有限公司积极寻求住建部门完善手续，但因客观原因一直没有解决。根据座谈情况，查明榆林市翔宇房地产开发有限公司在主体工程完工后，履行了办理房屋权属证书的前置验收义务，但是因相关验证手续不完善、政府相关部门等因素导致业主房屋产权证延期办理至今没有全部办理完毕。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律规定，依法认定有效，对双方均具有法律约束力。本案争议焦点是1、被告榆林市翔宇房地产开发有限公司未能在合同约定期限内向原告交付房屋权属证件是否构成违约；2、如果构成违约，原告诉请违约金是否超过诉讼时效；《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。若因出卖人的原因导致延期，每延期一日，出卖人应向买受人承担月利率1.5%的违约金”。被告在主体工程完工后，履行了申请办理房屋权属证书的前置验收义务，并将相关资料报送产权登记机关，但因被告工程原因未能通过验收及未能在约定期限内办理房屋权属证书，被告的行为按照合同规定构成违约，应当支付违约金，但是该违约金属合同之债，原告主张逾期办证支付违约金属于债权请求权，应受诉讼时效的约束。按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。法律另有规定的，依照其规定”；第二款规定：“诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定”。就本案而言，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定：“出卖人应当在交付商品房使用后365个工作日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，约定交房时间为：2012年9月30日，约定交房时间起算的365个工作日截止办证日为2014年3月，如被告翔宇公司未为原告办妥房产证，那么原告应当从2014年3月就知道了办证权利受到了侵害的事实，故诉讼时效应从2014年3月开始计算，原告2020年8月7日才提起诉讼，已然超过诉讼时效，且其提交证据不能证明本案诉讼时效存在中止、中断的情形，故被告提出超诉讼时效的抗辩理由成立，应当判决驳回原告王宝林的第一项、第二项诉讼请求。对原告的第二项诉讼请求，要求被告支付更换门窗的差价，被告提出超诉讼时效的抗辩理由亦成立，应当判决驳回原告的诉讼请求。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王宝林的诉讼请求。案件受理费925元，由原告王宝林承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审  判  长   姬登峰审  判  员   樊  勃人民陪审员   张小伟  二0二0年十月二十一日 书 记  员   刘小丽1