安徽省明光市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1182民初3374号 原告：李龙，男，1994年7月8日出生，汉族，住安徽省凤阳县。 委托诉讼代理人：范辉，安徽皖大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任倩，安徽皖大律师事务所律师。 被告：明光碧胜房地产开发有限公司，住所地明光市恒丰酒店401，统一社会信用代码91341182MA2NPH0JX4。 法定代表人：张铭宗，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：姚东花，该公司员工。 原告李龙诉被告明光碧胜房地产开发有限公司(以下简称碧胜公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李龙的委托诉讼代理人范辉、任倩，被告碧胜公司的委托诉讼代理人姚东花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告返还精装修差价暂定6万元（具体赔偿金额待鉴定后确定）；2.判令被告立即向原告赔偿房屋质量维修费暂定3万元（具体赔偿金额待鉴定后确定）；3.判令被告立即向原告赔偿虚假宣传、承诺违约金1万元;4.判令被告承担本案全部鉴定费、诉讼费用。事实与理由：2017年12月,原、被告双方就位于明光市,碧桂园嘉山公馆3幢1单元1101室签订《商品房预售合同》,该合同中约定房屋建筑面积144.46平方米,房屋总价为682010元,包含房屋全装修总价为913146元。合同签订后,原告即按约履行了付款义务。2019年12月20日,原、被告双方办理了交房手续。原告即发现,被告交付的房屋与前期宣传交付标准差异较大,首先前期虚假宣传的配套设施与交付不符,前期宣传承诺的儿童乐园、游泳馆、健身房均没有体现,另外,合同约定的房屋高度与实际测量不符;其次是装修标准远远未达到被告前期承诺以及合同附件三约定的装修、设备相关标准,且装修费用差价较大;再次原告家里的窗户、墙面已经发现多处开裂,甚至连原告所住的房屋外墙墙面也出现脱落的情况,这些质量问题已经严重影响到原告居住。原告多次与被告沟通,询问解决方案,但被告至今屡屡拖延,存在的问题仍未解决。根据原被告双方签订的《商品房预售合同》第十七条约定,被告交付的房屋装修、设备的相关标准应达到本合同附件三约定的标准,否则原告有权要求被告按照实际的装修、设备与约定的装修、设备差价给予补偿。第二十二条还约定被告交付的房屋由其他工程质量问题的,原告有权要求被告在保修期内除免费修复外,还应给予补偿。另,被告前期虚假宣传的行为也给原告造成了巨大的经济损失,依法应承担违约责任。鉴于被告的行为严重违反了《商品房预售合同》的约定和相关法律的规定，给原告造成了巨大的经济损失，原告为维护自身合法权益，依据《民事诉讼法》的相关规定，向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告碧胜公司辩称：不存在装修差价，原告购买的是带装修的商品房，是一个整体物，当前房地产开发企业通常的计价标准都是采用建筑面积乘以单价的方式。原告在签订商品房买卖合同前，签订了认购书，认购书的价格与商品房买卖合同的价格是一致的，当前并未采用套内一个价，共区一个价，也不存在原告所说的毛坯一个价，装修一个价。商品房价格并不是简单的相加，采用综合单价的形式，是为了弱化交易中的无关差异因素，有利于促进交易，对交易双方来说也都是公平的，所以不存在所谓的装修差价。对于质量维修费，鉴于一般的质量问题，被告负责维修，被告也从未拒绝过维修，积极履行了维修义务。当前原告家中报修的质量问题，都已经维修完毕，所以不存在维修费的问题。关于虚假宣传的问题，被告认为商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，儿童成长社区旨在为儿童提供一个嬉戏玩耍的空间，当前小区在此功能上也没有缺失，并未从实质上影响原告在该小区的居住生活。根据商品房买卖合同，原告应当在2018年2月25日前将70万元房款交付给被告，实际交付日期为2018年10月19日，已构成逾期。根据合同约定，逾期交款的原告应当承担以逾期款为基数，每日万分之二的违约金。原告共逾期236天，共产生违约金33040元。该笔款项，被告有权向原告主张，但在本案中不提反诉。 本院经审理认定事实如下：2017年12月28日，被告碧胜公司作为乙方，原告李龙作为甲方，双方签订《商品房预售合同》一份，约定乙方购买甲方开发的位于明光市，该房建筑面积为144.46平方米，其中套内建筑面积为114.70平方米，公用分摊建筑面积为29.76平方米，不包含房屋全装修价格的每平方米房屋建筑面积单价4722元，总房价为682010元，该房屋包括全装修总价为913146元，甲方于2019年12月25日前将该房屋交付给乙方。合同第四条约定：乙方购买该房屋的总价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再做变动。合同中的附件三对该房屋的建筑结构、装修及设备标准做了具体约定。合同补充条款第五条约定，该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房的交付条件为:出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。该商品房的房屋测绘报告不作为交付条件。出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的,买受人有权要求更换。出卖人应负责更换,承担更换费用,同时更换期间按每日20元补偿买受人房屋使用损失,出卖人无须因此承担逾期交楼责任。该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的,买受人有权要求保修。出卖人应负责保修,并承担保修费用,如因此给买受人造成损失的,还应赔偿买受人的实际损失。原告付清房款后，案涉房屋于2018年12月21日取得住宅工程质量分户验收合格证，原告于2019年12月20日接收房屋。 根据双方当事人的诉、辩意见以及举证、质证，本案争议焦点是：1.李龙请求对案涉房屋的装修、设备标准价值、房屋质量申请鉴定，要求碧胜公司返还装修差价款、补偿房屋质量维修费的请求能否成立；2.碧胜公司是否承担虚假宣传承诺的违约责任。 本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行合同义务。李龙与碧胜公司签订的《商品房预售合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。 关于争议焦点一。本案中，李龙与碧胜公司在合同中对房屋及装修价格进行的约定，应视为系双方在综合考虑各项市场因素后而形成的交易价格。根据双方签订合同的计价方式与价款的约定，该房屋按建筑面积计算房屋总价，房屋总价中包含了全装修总价为913146元。该约定表明，双方买卖的标的物是全装修房屋，而非双方买卖毛坯房之外，开发商另行提供装修服务。案涉合同约定的全装修总价，亦是双方基于合同附件三《装饰、设备标准》的约定，就全装修总价达成的一致的意思表示，而非基于合同附件三约定的标准所计算的造价的总和，双方对于涉案房屋的装修费用或装修单价并未做明确约定。涉案《补充协议》约定，该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的,买受人有权要求保修。出卖人应负责保修,并承担保修费用,如因此给买受人造成损失的,还应赔偿买受人的实际损失。因涉案房屋已通过竣工验收备案，符合交房条件。2019年12月20日，碧胜公司与李龙办理房屋交接手续，视为李龙对合格房屋的接受，即使通过鉴定的方式确定了房屋的实际装修造价，也因合同约定的装修费用无法确定，而致使李龙所主张的合同约定装修费用与实际装修价值的差额无法计算。同时，案涉《商品房预售合同》附件三对房屋建筑结构、装修及设备标准进行约定，依据该约定形成的销售价格是由碧胜公司与李龙针对合同约定的装饰、装修设备标准自主协商后形成，不存在合同法规定的格式条款而导致无效的情形，该附件载明：出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家居摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。该条明确约定了展示样板房不作为商品房的交付标准。因此，样板房的装修标准不构成案涉房屋买卖合同的组成部分，不应视为碧胜公司为签订案涉合同而提出的要约，对碧胜公司不具有约束力。本案中，即使涉案房屋存在一定的装修质量缺陷及瑕疵问题，也属于工程保修范围内的质量问题。李龙如认为房屋质量存在问题，可按合同约定向碧胜公司主张维修义务，碧胜公司亦不得拒绝承担保修责任。原告所主张的鉴定无必要、无意义，对原告的鉴定申请本院不予采纳。 关于争议焦点二。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，李龙提供的《商品房预售合同》及《碧桂园.嘉山公馆儿童成长白皮书》，均没有明确相关配套设施的建设方案、设置规模等具体约定，也没有违约责任条款，故不属于合同的要约。 综上，李龙以案涉房屋的装修、设备的相关标准未达到合同附件三约定的标准，赔偿虚假宣传、承诺违约金1万元，主张碧胜公司返还精装修差价，补偿房屋质量维修费的请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告李龙的诉讼请求。 案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告李龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员 钱 军 二〇二〇年十一月二十七日 书记员 岳露露 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。