辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽12民终1699号上诉人（原审原告）：郭红光，女，1968年7月16日生，汉族，公民住址：辽宁省昌图县昌图镇二道沟村民委三组3号。上诉人（原审原告）：王冲，女，1990年6月20日生，汉族，住辽宁省昌图县。上诉人（原审原告）：崔桂荣，女，1939年9月12日生，汉族，住辽宁省昌图县。三上诉人委托诉讼代理人：高艳清，系辽宁六合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：铁岭中房房地产开发有限公司，住所地：铁岭市昌图县昌图镇西街12组407栋08号。法定代表人：谢月，该系公司经理。原审第三人：孔庆财，男，1964年8月28日生，汉族，住沈阳市于洪区大通湖街121-2号2-3-1。原审第三人：郝春丽（与孔庆财系夫妻关系），女，1969年12月11日生，汉族，住沈阳市铁**齐贤南街**6-3-1。委托诉讼代理人：孔庆军，系郝春丽亲属。上诉人郭红光、王冲、崔桂荣因确认合同无效纠纷一案，不服昌图县人民法院（2020）辽1224民初1789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。三上诉人委托诉讼代理人高艳清，原审第三人孔庆财、原审第三人郝春丽委托诉讼代理人孔庆军到庭参加诉讼。被上诉人铁岭中房房地产开发有限公司经合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三上诉人上诉请求，被上诉人与孔庆财不存在真实的房屋买卖关系，诉争房屋系三上诉人补偿安置房屋，其有权优先取得诉争房屋。请求撤销原判，依法改判。第三人答辩称，服从原审判决。原告郭红光、王冲、崔桂荣诉称：1、请求确认被告与第三人孔庆财签订的《商品房买卖合同》无效，并依法予以撤销。2、请求确认登记在第三人孔庆财名下的商品房买卖合同备案登记无效(登记号为2014-093号；判令被告与第三人协助三原告办)理涉案房屋备案登记变更手续。3、请求确认登记在第三人孔庆财、郝春丽名下的辽(2017)昌图县不动产证明第0000256号商品房预告登记无效；并判令被告及第三人孔庆财、郝春丽协助三原告办理涉案房屋预告登记变更手续；4、判令三原告优先取得补偿安置房屋(鑫泽园公馆3#2-9-2室，建筑面积60.05平方米，房屋价值180000元；)5、判令被告限期将涉案房屋交付给三原告占有使用；6、判令被告及第三人承担本案的诉讼费用。事实与理由：王志义与被告于2013年6月19日签订《鑫泽园公馆商品房认购协议书》2013年6月20日，王志义与昌图县房屋征收安置办公室签订了《鑫泽园地块房屋征收产权调换安置补偿协约定王志义的房屋回迁至鑫泽园公馆1#2-6-1室。后王志义于2015年6月16日因病去世。王志义的第一顺序法定继承人分别为其妻子郭红光、女儿王冲以及母亲崔桂荣，再无其他法定继承人，所以三原告为涉案房屋的共同权利人。2018年5月11日，王志义妻子郭红光代表王志义又与被告签订《回迁协议》，约定将上述王志义回迁房调剂为鑫泽园公馆3#2-9-2室。基于上述《鑫泽园地块房屋征收产权调换安置补偿协议》及《回迁协议》。三原告应当优先取得鑫泽园公馆3#2-9-2室补偿安置房屋。2020年1月6日，被告出具一份《情况说明》，至此三原告才得知，由于被告与孔庆财的弟弟孔庆军有债务关系，应孔庆军的要求，被告与孔庆财签订了虚假的《商品房买卖合同》，并于2014年7月1日将涉案房屋登记备案至第三人名下。对此，被告在上述《情况说明》中明确表述“该房不是真实的商品房买卖”。鉴于上述《商品房买卖合同》及商品房预告登记均不是被告及第三人的真实意思表示，不是真实交易行为，并且损害了三原告的合法权益，明显属于无效行为，请求人民法院支持三原告的诉讼主张。被告铁岭中房房地产开发有限公司辩称：三原告所述情况属实，被告和第三人签订的《商品房买卖合同》是无效的，如果法院判决原告与被告的合同有效，被告同意协助原告办理房屋产权过户手续。第三人孔庆财述称：原告所诉与事实不符。关于原告主张与被告之间就案涉房屋相关表述第三人并不知情。被告与第三人就案涉房屋自愿签订商品房买卖合同，并经登记机关备案及预告登记。2017年1月16日被告将案涉房屋交付给第三人，后第三人基于房屋的权利人而将房屋转让给他人，并占有及使用。原告主张被告与第三人之间就案涉房屋无真实买卖关系及房屋权利主体、使用主体等均与客观事实不符。原告无权请求确认被告与第三人之间的商品房买卖合同无效，无权主张予以撤销。原告请求确认登记在第三人孔庆财名下的商品房买卖合同备案登记无效不属于人民法院受理范围，不应用民事审判代替行政审查。原告诉请三原告优先取得补偿安置房屋不符合物权法规定。原告诉请即无事实及法律依据又无履行可能性。综上所述，原告依据瑕疵的合同权利不能对案涉房屋取得任何实质权利，不能改变第三人对案涉房屋的实质权利，更不应损害第三人的合法权益，故应依法驳回原告的起诉或诉讼请求。第三人郝春丽述称：原告所诉与事实不符。原告与第三人没有任何关系。被告对开发房屋存在一房二卖、三卖情况。原告应起诉2013年原始合同回迁的1号楼2-6-1，与第三人所拥有的房屋没有任何关联。因为2014年7月1日被告已将案涉房屋卖给第三人，并且已备案到第三人名下，被告也出具了购房收据等相关购房手续。原告与被告在2018年签订所谓回迁合同，被告将房屋卖给第三人之后又与原告签订回迁合同是欺诈行为，也是无效行为。原审法院经审理查明：郭红光系王志义妻子、王冲系王志义女儿、崔桂荣系王志义母亲。王志义系被告开发的鑫泽园公馆动迁前住户。2013年6月19日，王志义与被告签订鑫泽园公馆商品房认购协议书，被告将其开发的鑫泽园公馆3号楼2单元12层3号房屋回迁给王志义，建筑面积70.69平方米，认购单价4000平方米，认购总金额282760元，但被告所建房屋没有12层户型。2013年6月20日，王志义与昌图县房屋征收安置办公室签订了《鑫泽园地块房屋征收产权调换安置补偿协议》，约定王志义的房屋回迁至鑫泽园公馆1#2-6-1室。该协议没有履行。2015年6月16日，王志义因病去世。2018年5月11日，王志义的妻子郭红光代表王志义又与被告签订《回迁协议》，约定将上述王志义回迁房调剂为鑫泽园公馆3#2-9-2室。另查明，被告因施工缺乏资金，通过尹榜柱向第三人孔庆财借款910000元，于2014年7月1日被告与第三人签订商品房买卖合同，被告将第643幢2单元9层2号房屋卖给第三人孔庆财，该房屋建筑面积59.64平方米，每平方米价格2000元，核款119200元，并经登记机关备案及预告登记至第三人孔庆财、郝春丽名下。2014年7月10日，第三人孔庆财通过尹榜柱将借款910000元转给被告，第三人孔庆财购房款从被告借款中扣除。2017年1月16日被告将该房屋交付给第三人孔庆财，并办理了相关入住手续，该房屋由第三人孔庆财占有使用。原审法院认为：被告与第三人孔庆财签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反相关法律、法规的规定，合法有效。第三人孔庆财于2014年7月1日就对该涉案房屋办理了备案登记，并于2017年1月16日入住该房屋，占有使用近四年时间。原告与被告签订的相关回迁协议几经变动，涉及三套房屋，最后一次变动是在被告与第三人孔庆财签订的商品房买卖合同之后。而且，原告未提供证据证明被告与第三人签订买卖合同有恶意串通等违法行为，原告依据其回迁协议只能向被告追究违约责任，而不能对抗案涉房屋善意取得的第三人。原告要求确认被告与第三人签订的商品房买卖合同无效，并依法予以撤销及三原告优先取得补偿安置房屋(鑫泽园公馆3#2-9-2室)的诉讼请求证据不足，原告主张的相关诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十二条、第一百三十三条及《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：驳回原告郭红光、王冲、崔桂荣的诉讼请求。案件受理费1950元，由原告郭红光、王冲、崔桂荣负担。经审理查明，本院对原审法院查明事实予以确认本院认为，本案被上诉人铁岭中房房地产开发有限公司与第三人孔庆财签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反相关法律、法规的规定，合法有效。第三人孔庆财于2014年7月1日就对该涉案房屋办理了备案登记，并于2017年1月16日入住该房屋，占有使用近四年时间。双方当事人签订的相关回迁协议几经变动，涉及三套房屋，最后一次变动是在被上诉人铁岭中房房地产开发有限公司与第三人孔庆财签订的商品房买卖合同之后。而且，上诉人未提供证据证明被上诉人铁岭中房房地产开发有限公司与第三人签订买卖合同有恶意串通等违法行为。原审判决认为上诉人依据其回迁协议只能向被上诉人铁岭中房房地产开发有限公司追究违约责任，而不能对抗案涉房屋善意取得的第三人的理由本院予以确认。原审判决并无不当。关于上诉人提出被上诉人与孔庆财不存在真实的房屋买卖关系，诉争房屋系三上诉人补偿安置房屋，其有权优先取得诉争房屋的理由，经查不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900.00元，由上诉人郭红光、王冲、崔桂荣承担。本判决为终审判决。审判长 姜 军审判员 姜福田审判员 李小莹二〇二〇年十一月十二日书记员 王胜男