北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8707号上诉人（原审被告）：上海文盛资产管理股份有限公司，住所地上海市徐汇区复兴西路******。法定代表人：曾志红，董事长。委托诉讼代理人：王博，女，该公司法务专员。委托诉讼代理人：邹升茂，男，该公司法务专员。被上诉人（原审原告）：北京京房国鑫物资有限责任公司，住所地，住所地北京市房山区阎村镇炒米店村村委会平房**iv>法定代表人：梅雪峰，总经理。委托诉讼代理人：赵建斌，北京清泽律师事务所律师。原审第三人：北京市房山区物资总公司，住所地，住所地北京市房山区良乡镇长虹东路**iv>法定代表人：周洪伟，经理。上诉人上海文盛资产管理股份有限公司（以下简称上海文盛公司）因与被上诉人北京京房国鑫物资有限责任公司（以下简称京房国鑫公司）、原审第三人北京市房山区物资总公司（以下简称房山物资总公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初27110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上海文盛公司上诉请求：1．依法撤销一审判决，判令继续查封并执行房山物资总公司名下位于北京市房山区房山街道迎风坡村东的土地[编号为（2002）365号]及房屋（京房权证房国字第XXXX号）；2．本案一、二审诉讼费用由京房国鑫公司承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。房山物资总公司与京房国鑫公司签订的协议书为恶意串通为逃避债务而签署，并未实际履行。根据2007年房山物资总公司向北京市房山区人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称房山国资委）的请示“……我公司已经无能力经营……”，以及2007年房山物资总公司与京房国鑫公司签订的《在职员工和自管房托管补偿协议》“……我公司常年负债经营……”的部分内容可见，房山物资总公司在协议书签订当时已经负债沉重。根据房山物资总公司与京房国鑫公司于2007年签订的《在职员工和自管房托管补偿协议》《离退休人员托管补偿协议》中“甲方不得因债权债务问题干扰乙方的经营管理工作”的内容以及2011年签订的协议书中“甲方不得因债权债务问题干扰乙方的经营管理工作”的表述可知，京房国鑫公司在协议书签订当时，明知房山物资总公司有负债尚未清偿。根据房山物资总公司与京房国鑫公司的工商档案可知，二者同为受房山国资委监督管理的全民所有制企业，其主要人员亦有交叉，有深刻的关联关系。根据京房国鑫公司在一审中提交的记账凭证及北京银行客户回单可知，二者有资金往来，从2016年起至2019年止，由京房国鑫公司账户流向房山物资总公司的资金金额为736．751799万元，从房山物资总公司账户流向京房国鑫公司的金额为111．63万元（重复的凭证不计算在内）。根据收据、记账凭证以及银行客户回单的附言“还款、收到借款、还款给物资总公司”可知，京房国鑫公司与房山物资总公司实为借贷关系，京房国鑫公司转账给房山物资总公司并非履行协议书。另一方面，根据协议书第一项托管事项的规定，房山物资总公司将其离退休人员137人及自管家属院托管给京房国鑫公司，理应由京房国鑫公司直接向离退休人员137人发放福利、支付费用给维修、改造自管家属院的施工方，而不是付款给房山物资总公司。综上可知，协议书并未实际履行，京房国鑫公司与房山物资总公司的资金往来是因为二者之间存在借贷关系。二、一审适用法律错误。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决停止执行诉争土地及房屋并解除查封错误。首先，前述规定的前提条件是买受人与被执行人针对不动产签订了买卖合同（或达成买卖协议）。该条目的在于保护房屋买卖中房屋买受人的利益，本意是保护买受人最基本的居住权。本案中京房国鑫公司与房山物资总公司基于协议书所建立的并非买卖关系，与该条的前提条件不符，京房国鑫公司并非买受人。其次，在人民法院查封之前，京房国鑫公司与房山物资总公司并未签订合法有效的书面买卖合同。然后，京房国鑫公司并未合法占有诉争土地及房屋。诉争土地及房屋虽然以京房国鑫公司为出租人的名义在对外出租，是因为房山物资总公司债务较多，不便直接对外出租自己名下的房屋及土地并收取租金收益，故由京房国鑫公司代为收取租金，以帮助房山物资总公司逃避债务，因此京房国鑫公司对诉争土地及房屋的占有是不法占有。最后，京房国鑫公司向房山物资总公司转账是因为二者存在借贷关系，并非诉争房屋及土地的价款，且从协议书签订至今，已经接近9年的时间，京房国鑫公司并未尝试办理过户登记手续。京房国鑫公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上海文盛公司的上诉请求，维持一审判决。一、上海文盛公司主张2011年12月20日房山物资总公司与京房国鑫公司签订的协议书是为逃避债务、恶意串通而签订，且并未实际履行，与事实不符。上海文盛公司据以申请查封房山物资总公司名下涉案土地、房屋的判决书作出时间为2019年1月26日，房山物资总公司与京房国鑫公司之间的协议书签订时间为2011年12月20日，协议书签订时间早于申请查封时间，故上海文盛公司认为签订协议书是为逃避债务与实际不符。京房国鑫公司与房山物资总公司均为独立的营利法人，各自由其经营管理机构做出相应的经营决策，以实现法人的盈利目的。因其出资人为北京市房山区人民政府，由北京市房山区国有资产监督管理委员会（以下简称房山国资委）代表北京市房山区人民政府履行出资人职责，以确保国有资产的保值增值。房山国资委根据实际，对所监管企业管理人员进行调动、调整，是履行正常的监督管理职责，因此，并不能就此认定京房国鑫公司与房山物资总公司之间存有恶意串通。《中华人民共和国公司法》第二百一十六条规定：“关联关系，是指公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员与其直接或者间接控制的企业之间的关系，以及可能导致公司利益转移的其他关系。但是，国家控股的企业之间不仅因为同受国家控股而具有关联关系。”上海文盛公司凭借京房国鑫公司与房山物资总公司管理层之间具有交叉任职的经历，即得出两者之间具有“关联关系”的结论显然不当，并由此引出两者之间恶意串通，为逃避债务而签订虚假协议亦没有事实及法律依据。房山物资总公司将协议约定的涉案土地及房屋交付给京房国鑫公司之后，京房国鑫公司按协议书的约定，履行了对房山物资总公司移交的137名离退休人员及其自管家属院3幢的托管义务（截止目前，据初步计算，京房国鑫公司已经支付款项达8616917．99元）。京房国鑫公司已将房山物资总公司交付的土地及房屋出租，并获得相应的收益，享有了土地、房屋的使用权、收益权。位于北京市房山区房山街道大石河京周路北金属材料分公司的土地[证号（2005）256]（京房国用（2011划）字0073号）及房屋（证号：京权字第**）（产权证号：京房权：京房权证国字第**2015年1月1日、2015年11月3日、2015年12月18日、2017年5月30日出租给了北京豫东朱氏投资发展有限公司、贾占海（杨秀芳）、贾占武、北京中振华顶建筑工程有限公司。京房国鑫公司已取得土地和房屋的使用、收益权，并已收取相应租金。二、上海文盛公司对涉案土地、房屋享有的权利不能有效对抗京房国鑫公司对涉案土地、房屋享有的所有权。从京房国鑫公司与房山物资总公司签订的协议书第二项约定来看，房山物资总公司将涉案土地、房屋的所有权转让给了京房国鑫公司。上海文盛公司取得涉案土地、房屋的权利是通过案外人北京市房山建筑材料公司与中国银行北京市房山支行的借款未能如期偿还后，房山物资总公司对该借款未如期偿还承担担保责任，该担保责任经数次转让，由上海文盛公司在支付极不对等的价格后享有。在京房国鑫公司与房山物资总公司已经按协议书的约定完成了交付，且京房国鑫公司与房山物资总公司积极办理涉案土地、房屋过户登记时，因规划调整等客观原因，致使过户登记手续未能完成。因此，在未办理过户登记责任不能归责于京房国鑫公司的情形下，上海文盛公司对涉案土地、房屋的权利不能对抗京房国鑫公司对涉案土地、房屋享有的所有权。上海文盛公司以极不对等的价格取得对房山物资总公司的担保权利后，主张对涉案国有土地、房屋进行查封，不排除具有侵占国有资产的嫌疑。三、一审判决书法律适用正确。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。买卖合同的标的物，是指买卖合同中买或者卖的某物。故对标的物的买卖，其实就是对标的物的所有权的买卖。在买卖合同中，取得标的物的所有权是买受人的交易目的，将标的物的所有权转移给买受人，是出卖人的主要义务。转移标的物的所有权是在交付标的物的基础上，实现标的物所有权的转移，使买受人获得标的物的所有权。因我国土地的所有权归国家享有，当事人之间只能对土地使用权的归属进行约定。依据京房国鑫公司与房山物资总公司签订的协议书第二项来看看，该约定就是对所用权转移的约定。且京房国鑫公司已按协议书第一条约定的托管事项、期限支付了相应的价款。虽协议书中并未显示“买卖”字样，但京房国鑫公司依然是实际的买受人。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条明确：金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封前已签订合法有效的买卖合同；二是在人民法院查封前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时可参照适用此条款。依据该条规定，一审判决适用法律并无不当。房山物资总公司述称，不同意上海文盛公司的上诉意见，同意京房国鑫公司的答辩意见。京房国鑫公司已经对房山物资总公司履行了协议书约定的付款、维修以及管理退休人员的义务。京房国鑫公司向一审法院起诉请求：1．请求法院依法不得对房山物资总公司名下位于北京市房山区房山街道迎风坡村东编号为（2002）356号土地及房屋（京房权证房国字第XXXX号）强制执行，并解除查封措施；2．诉讼费由上海文盛公司负担。一审法院认定事实：1999年7月16日北京市房山建筑材料公司与中国银行北京市房山支行签订借款合同，当天房山物资总公司与中国银行北京市房山支行签订保证合同，约定房山物资总公司对北京市房山建筑材料公司的借款承担连带保证责任，借款期限为12个月，该借款到期后，北京市房山建筑材料公司未能按期还款，后房山物资总公司曾三次收到银行催款函。后该债权曾数次进行转让，2018年9月13日上海文盛公司获得该债权。2019年上海文盛公司诉至法院，审理中上海文盛公司申请财产保全，法院查封了涉案房屋及土地，现该案已经进入执行程序。执行过程中京房国鑫公司向法院提出执行异议，法院作出（2019）京0111民初421号执行裁定书，裁定驳回了京房国鑫公司的诉讼请求。京房国鑫公司遂向法院提起案外人执行异议之诉，要求不得对房山物资总公司名下的位于北京市房山区房山街道迎风坡村东编号为（2002）356号土地及房屋（京房权证房国字第XXXX号）强制执行，并解除查封措施。另查明：2007年4月12日房山物资总公司曾向房山国资委进行请示并获批准，2011年12月20日房山物资总公司与京房国鑫公司签订协议书，协议书约定房山物资总公司将其现有离退休人员137名及自管家属楼3幢交由京房国鑫公司托管，并由京房国鑫公司承担相关费用。房山物资总公司将其名下的位于房山城关街道大石河京周公路北金属材料分公司的土地、房屋及坐落于房山区房山迎风坡村村东的土地、房屋抵偿给京房国鑫公司。房山物资总公司于2012年3月28日向房山国资委提出关于转让部分资产的请示，房山国资委于2012年4月10日作出关于北京市房山区物资总公司转让部分资产的批复，该批复中同意房山物资总公司将位于房山区房山街道迎风坡村东的土地及地上物抵偿给京房国鑫公司。再查明：位于房山区房山街道迎风坡村东的土地使用类型为划拨用地，使用用途为仓储用地，使用面积为8307．5平方米，登记在房山物资总公司名下；位于房山区房山街道迎风坡村东地上物房屋所有权证的编号为京房权证房国字第**，建筑面积231．15平方米，登记在房山物资总公司名下。涉案土地及地上物尚未变更登记到京房国鑫公司名下。京房国鑫公司已经陆续向房山物资总公司支付860元万元相关费用。一审法院认为，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案中京房国鑫公司对裁判文书并无异议，只是对涉案土地及地上物的所有权主张权利，因此京房国鑫公司有权向人民法院提起案外人执行异议之诉。案外人提起执行异议之诉，应当提供证据证明其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益。本案的争议焦点为京房国鑫公司是否对涉案土地及地上物所享有权利，能否足以排除法院对涉案土地及地上物的强制执行。诉讼中，京房国鑫公司已经提交了其与房山物资总公司签订的协议书，房山物资总公司向法庭提交了北京市房山区人民政府国有资产监督管理委员会同意的批复，因此可以确认该协议书已经实际得到了履行，虽然涉案土地及地上物尚未变更到京房国鑫公司名下，但土地及地上物实际已经交付给京房国鑫公司使用，且京房国鑫公司已经陆续向房山物资总公司支付了大部分款项，尚未办理权属变更并非京房国鑫公司的过错。综合上述证据一审法院认为京房国鑫公司对涉案土地及房屋享有足以排除强制执行的权益，故京房国鑫公司的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条之规定，判决：停止对北京市房山区物资总公司名下位于北京市房山区房山街道迎风坡村东的土地(编号为（2002）365号)及房屋（京房权证房国字第XXXX号）的执行，并解除查封。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换。上海文盛公司向本院提交了以下六份证据：证据一、京房国鑫公司2008年4月1日的股东会决议，内容显示：经全体股东一致同意，本次股东会形成如下决议：5、同意将梅雪峰430000元股权中的25000元占注册资本的1．25%。证据二、京房国鑫公司2010年4月12日的章程修正案，显示梅雪峰原为京房国鑫公司股东，出资额为37万元，梅雪峰作为京房国鑫公司法定代表人在修正案上签字。证据三、《法定代表人（分支机构负责人、个人独资企业投资人、执行合伙企业事务的合伙人）登记表》，内容显示梅雪峰自1995年9月至其填写登记表时，任房山物资总公司经理。证据四、房国资字[2004]46号《北京市房山区人民政府国有资产监督管理委员会关于梅雪峰、宋良才二同志职务任免的通知》，显示：经区国资委研究决定，梅雪峰同志任房山物资总公司经理。证据五、房国资文〔2017〕13号《关于吴卫东、宋良才二名同志职务任免的通知》，显示：吴卫东同志任房山物资总公司经理（兼）、法定代表人。证据六、《法定代表人基本信息表》，显示吴卫东自2007年4月至填写表格时，任京房国鑫公司副总经理。以上证据共同证明京房国鑫公司与房山物资总公司具有深刻的关联关系。京房国鑫公司发表质证意见称，首先，上述证据不属于新证据；其次，对上述证据的真实性、合法性认可，关联性不认可。职务任免是房山国资委的职权，不能证明京房国鑫公司与房山物资总公司的关系。房山物资总公司发表质证意见称，对上述证据的真实性、合法性认可，关联性不认可。应本院要求，房山物资总公司向本院提交了以下证据：房山物资总公司的记账凭附发票或支出凭单，共6张，显示房山物资总公司支付家属院甲楼防水费共12733元；支付丧葬费共120555．75元；支付退休取暖费共68058元，吴卫东在支出凭单上主管审批处签字；支付退休人员综合补贴共68300．7元，吴卫东在支出凭单上签写“同意”；支付离休干部王嘉义一次性抚恤金及丧葬费共193658元，吴卫东在支出凭单上签写“同意”；支付家属院道路及雨水改造共430000元。上海文盛公司发表质证意见称，因上述六份证据没有收据或转账凭证等佐证，故对其的真实性、合法性和关联性均不认可，京房国鑫公司发表质证意见称，对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。本院二审补充查明：房山国资委于2012年4月10日作出《关于北京市房山区物资总公司转让部分资产的批复》，内容为：“北京市房山区物资总公司：你单位报来《关于转让部分资产的请示》收悉，依据《房山区国资委国有及国有控股、区属集体企（事）业单位重大事项报告制度的暂行规定》（房国资字［2007］32号）文件规定，经区国资委主任办公会研究，具体批复如下：一、同意你单位转让位于房山街道迎风坡村东土地及建筑物，其中：土地面积8307．5平方米，京房国用（2002）字第365号；建筑面积231．15平方米，京房权证房国字第XXXX号。二、聘请有资质的评估机构对转让资产进行评估，转让价值以评估价值为准，评估报告报区国资委备案。三、转让资产评估完毕，到区国有土地储备中心、土地所在乡镇办理有关资产转让手续。”房山物资总公司在一审审理过程中，于2020年4月10日向一审法院提交北京瑞欧房地产评估咨询有限责任公司（以下简称评估公司）出具的《关于北京市房山区物资总公司房山区迎风坡村东房地产办理土地出让手续的情况说明》，内容为：“2012年4月16日，我司接受北京市房山区物资总公司委托，办理北京市房山区物资总公司名下的位于房山区城关街道迎风坡村东房地产出让过户至北京京房国鑫物资有限公司名下一事。我司接受委托后，同月进行了存量国有土地出让手续的相关咨询，走访了规划、国土等相关部门，梳理了关于本项目的基本情况和存在的问题，当时已向北京京房国鑫物资有限公司项目经手人进行了口头告知，据我司经办人回忆当时回复大体表述为：1．涉及的房地产位于房山区城关街道迎风坡村东，其国有土地使用证号为［京房国用（2002）字第365号］，土地使用面积8307．5平方米，用途为仓储用地，使用权类型为划拨。《房屋所有权证》［京房权证房国字第XXXX号］，证载用途为办公，房屋建筑面积为231．15平方米。从上述的两个权证所载内容可以得出该宗房地产由于具备办理存量国有土地出让的前提条件，即符合存量国有土地补办手续项目需具备房屋所有权证的条件。2．根据存量国有土地补办手续项目需提供的资料要求，需提供该宗房地产是否符合城市规划的复函。为此，我司查阅了本宗地所在的城关街道在编控制性详细规划，本地块约3670平方米处于城关街道城市规划范围内，其中，代征道路面积2787平方米，代征绿地面积883平方米。剩余部分处于城市规划范围之外，没有规划相关用途。3．根据存量国有土地补办手续项目相关要求，补办项目的土地现状用途需和其规划用途相一致方可予以办理，因此，从查阅的城市规划情况看是不符合补办出让的条件的。我司认为此宗房地产补办相关土地出让手续存在无法解决的问题，至今，我司仍无力给予办理，特此说明，敬请谅解。”本院另查明，京房国鑫公司在庭审中认可，该公司从2011年与房山物资总公司签订协议书开始主张相关权利，房山物资总公司于2007年向房山国资委的《请示》已被2011年签订的协议书取代。房山物资总公司认可京房国鑫公司的陈述。京房国鑫公司认可评估公司出具的《关于北京市房山区物资总公司房山区迎风坡村东房地产办理土地出让手续的情况说明》的相关内容，该公司表示在得知涉案土地及地上建筑物不能过户的消息后，积极向房山国资委反映情况，但未提交证据予以证明。房山物资总公司在庭审中陈述，该公司在收到评估公司回复后，没有就相关情况继续向房山国资委进行请示，京房国鑫公司亦未与其沟通过涉案土地及地上建筑物相关权利的过户事宜。本院再查明，京房国鑫公司与房山物资总公司于2011年12月20日签订的《协议书》中约定，京房国新公司在接管房山物资总公司的137名离退休人员后，对原来房山物资总公司给予离退休人员的待遇不得降低，并负责处理离退休人员的一切相关手续。京房国鑫公司和房山物资总公司在庭审中均认可，京房国鑫公司并未直接向房山物资总公司离退休人员支付福利待遇费用，而是将相关费用支付给房山物资总公司，再由房山物资总公司向其离退休人员支付，房山物资总公司在向其离退休人员支付福利待遇费用前，不需向京房国鑫公司请示。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为京房国鑫公司对涉案土地及地上建筑物享有的权利是否可以排除执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，房山物资总公司在2011年12月20日与京房国鑫公司签订协议书后，于2012年3月28日向房山国资委提交《关于转让部分资产的请示》，房山国资委批复同意房山物资总公司转让涉案土地及建筑物，同时要求房山物资总公司对转让资产进行评估并到相关部门办理资产转让手续。依据本案查明的事实，房山物资总公司委托评估公司就涉案土地及建筑物的评估事宜开展了相关工作，评估公司于2012年将涉案房地产补办相关土地出让手续存在无法解决问题的结论告知了房山物资总公司及京房国鑫公司。面对涉案土地及建筑物无法过户的情况，房山物资总公司没有就过户问题再次向房山国资委等管理部门反映，也没有接到过京房国鑫公司要求解决过户问题或要求过户的申请或主张。京房国鑫公司虽然向本院表示其积极向房山国资委反映情况，但未提交证据证明其主张。结合以上事实，本院认为，京房国鑫公司作为涉案土地及建筑物的受让方，该公司自2012年即知悉涉案财产因城市规划原因无法办理过户手续，且直至2019年一审法院对涉案财产采取查封措施时止，未采取任何主动及有效方式向房山物资总公司主张相关权利，因此，本院判定京房国鑫公司对于涉案财产未办理权属变更存在过错，一审法院认定京房国鑫公司对于涉案土地及建筑物未办理权属变更不存在过错，属于认定事实错误，本院依法予以纠正。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，买受人必须同时满足四个条件，其权利才可排除执行，现京房国鑫公司对于涉案财产未办理权属变更存在过错，因此该公司的请求不符合上述规定的情形，上海文盛公司要求继续查封并执行房山物资总公司涉案财产，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，上海文盛公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院对本案的事实认定存在错误，本院予以更正。据此，依照依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市房山区人民法院（2019）京0111民初27110号民事判决；二、驳回北京京房国鑫物资有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费70元，由北京京房国鑫物资有限责任公司负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由北京京房国鑫物资有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 楠审 判 员  王 朔审 判 员  李 楠二〇二〇年十一月二十六日法官助理  苏琪越书 记 员  侯雨欣