山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0781民初3953号 原告：王建勇，男，1963年4月5日出生，汉族，居民，住青州市。 被告：青州市鑫海房地产开发有限公司，住所地：青州市驼山南路**。 法定代表人：冀金玉，执行董事兼总经理。 被告：山东中晨房地产开发有限公司，住所，住所地：青州市郑母镇东涝洼村div> 法定代表人：张文杰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘明亮，北京市京师（潍坊）律师事务所律师。 上列二被告委托诉讼代理人：李新刚，山东北海律师事务所律师。 原告王建勇与被告青州市鑫海房地产开发有限公司（以下简称鑫海公司）、山东中晨房地产开发有限公司（以下简称中晨公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王建勇、被告鑫海公司、中晨公司的委托诉讼代理人李新刚到庭参加诉讼。本案审理过程中，原、被告向本院提交书面申请，请求本案按简易程序延长审限三个月。本案现已审理终结。 原告王建勇向本院提出诉讼请求：1.请求二被告继续履行2013040143号《商品房买卖合同书》，向原告交付涉案房屋；支付自2014年6月1日至2019年9月9日期间违约金12万元（2019年9月10日至实际交房之日违约金另计）；2.本案一切诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：要求被告鑫海公司继续履行2013040143号《商品房买卖合同书》，向原告交付涉案房屋；支付自2014年6月1日至2019年9月9日期间违约金12万元(2019年9月10日至实际交房之日违约金另计)，被告中晨公司承担连带责任。事实和理由：2013年4月4日，原告与被告鑫海公司（类型为控股的法人独资有限责任公司，其唯一股东为被告中晨公司）签定《商品房买卖合同书》一份，编号为2013040143号，约定原告购买被告鑫海公司开发的银通大厦（暂定名，现名香江大厦）第一座912号房，建筑面积45.62平方米，每平方米4425.01元，总房款201869元，出卖人应当在2014年5月31日前交付房屋，若逾期交房，按照交付房价款的万分之三支付违约金。原告按照约定支付了全部购房款，但是二被告至今拒不交付房屋，逾期交房5年有余。为此，请求法院依法判决。 被告鑫海公司辩称，本案表面看是延期交房，事实简单，实际上情况复杂。按照以事实为依据以法律为准绳的原则，我们认为需要查清事情的前因后果，还原案件的事实真相。原告于2013年签订商品房买卖合同，约定于2014年5月31日交房，说明银通大厦于2013年已经取得了房屋预售许可证，按照正常的情况2014年可以顺利交房，但为何至今过去了6年未实现交房，根本原因在于银通大厦的投资开发商非被告鑫海公司，而是山东中文实业集团有限公司（以下简称中文公司），中文公司才是实际的投资人，是真正的开发商，其借用了鑫海公司的开发资质。在项目建设过程中，中文公司因经营状况困难，资金链断裂，无力继续进行银通大厦的施工建设。为最大程度地保护购房者的权益，降低项目损失，在青州市政府的主导下，对中文公司进行了重组。本案原告明知被告鑫海公司非实际投资人，仅为资质的出借人，其无能力投资该项目也无能力承担相应的民事责任，而仍然起诉鑫海公司，属于非善意行为，应当被法律所否定。被告认为案件应当遵循民事诉讼法中的“诚实信用原则”，还原并尊重事实真相。并且，根据建设工程的相关法律和司法解释规定，借用资质是法律法规明确禁止的行为，是无效的。被告认为，原、被告所签订的房屋买卖合同是无效的。对此，根据法律规定，被告认为中文公司应当被追加为被告，以便于查清案件事实。同时，被告认为房屋延期交付有历史遗留的原因和现实因素，部分情形属于原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条第2款特殊原因中的市政府行为的情况，以及该条款中部分雨雪风等天气因素的延误。因项目时间较长，被告需向气象局等政府相关部门调取相关证明。另外，被告认为原告主张的违约金要求过分高于造成的损失。根据合同法第114条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，需要明确原告的损失以及损失的大小。被告认为原告购买房屋时为每平方米4000元左右，现在房屋的均价为每平方6000至7000元，原告的房屋具有较大的增值，不仅没有损失反而有很大的增值收益。或者讲，被告认为原告的损失为因未予交房原告需在同地段、同面积租赁房屋而需要支付的租赁费作为损失的参考。法律不是冰冷的条文，是有温度的，最终目的是为了维护人民的权益、维护社会的正常运行，追求法律、政治和社会效果的统一。本案中被告按照青州市政府的主导要求承接了该不良项目，一直亏损营建，承担了很大的社会责任，最大程度避免了包括原告在内购房者的损失，积极维护了购房户的利益，希望法官和原告能够充分理解被告的客观情况和实际困难。 被告中晨公司辩称，原告起诉被告中晨公司没有事实依据，被告中晨公司不是本案适格被告。被告鑫海公司是独立法人，实行独立核算，根据公司法的相关司法解释，被告鑫海公司作为独立法人，是独立承担民事责任的。被告中晨公司虽然是其唯一股东，在两公司都是实行独立核算，不是混同的，所以被告中晨公司不是本案适格被告。 本院经审理认定事实如下：2013年4月4日，原告王建勇（买受人）与被告鑫海公司（出卖人）签订2013040143号《商品房买卖合同书》一份，约定原告购买被告鑫海公司开发的银通大厦（暂定名）第1座912号房产一处，建筑面积45.62平方米，单价为每平方米4425.01元，总价款为201869元；出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；若出卖人未如按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，做以下处理：1.逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金；双方另就其他事项进行了约定。原告交付房款后，被告鑫海公司于2013年6月17日出具金额为201869元的房款收据一份；另，原告已于2013年4月10日缴纳涉案房产住房维修基金3194元，青州市房地产管理局收款后出具缴存凭证一份。 现涉案房屋已经达到交付条件，但被告鑫海公司至今未将涉案房产交付原告使用。原告在庭审中明确表示，要求被告鑫海公司继续履行合同义务。 同时查明，2015年6月10日，案外人岳保利（甲方）、中文公司（乙方，转让方）与被告鑫海公司（丙方）、被告中晨公司（丁方、受让方）签订合同权利义务转让协议一份，主要内容为：“因原乙方以丙方的名义开发建设的银通大厦项目，鉴于乙方目前经营状况困难，已无力继续履行原甲乙丙三方于2010年3月2日签订的《项目开发合作协议》。为了保证该项目的顺利完工，最大限度的降低项目各方的损失，保证购房者的权益，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，甲、乙、丙、丁四方在遵循自愿、平等原则的基础上，经各方友好协商，现就甲、乙、丙三方于2010年3月2日签订的《项目开发合作协议》（包括补充协议及合同附件）中的乙方的权利、义务全部转移给丁方达成如下协议，以便共同遵守：1.经本协议各方协议一致同意并确认，自2015年6月10日起乙方将其在《项目开发合作协议》（包括补充协议及合同附件）中的权利和义务全部转移至丁方，丁方已了解上述合同的内容以及其所享有的权利和承担的义务，并同意于2015年6月10日接受并承继甲乙丙三方于2010年3月2日签订的《项目开发合作协议》、补充协议及合同附件（见本协议附件）中乙方的全部权利和义务，即丁方取代乙方的合同地位……” 另查明，被告鑫海公司系一人有限责任公司，其股东为被告中晨公司。 本院认为，当事人应当全面履行自己的合同义务。原告王建勇与被告鑫海公司签订商品房买卖合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应确认有效。合同签订后，原告按照约定交付了全部购房款，其主要合同义务已经履行；现双方约定的交房期限已过，被告鑫海公司未及时交付房产，已经构成违约，对原告要求被告鑫海公司交房的诉讼请求，本院予以支持。根据涉案商品房买卖合同约定，买受人要求继续履行合同的，出卖人应自最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。本案约定交房期限为2014年5月31日，故被告鑫海公司应自2014年6月1日起按约定向原告支付逾期交房违约金，至实际交房之日。对原告的该项诉讼请求，本院一并予以支持。 《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”根据上述规定，关于一人有限责任公司的公司财产独立于股东财产事实的举证责任应由股东承担。本案中，被告中晨公司系被告鑫海公司的唯一股东，且在庭审过程中并未提交证据证实被告鑫海公司财产独立于被告中晨公司自己的财产，故被告中晨公司应依法对被告鑫海公司的债务承担连带清偿责任。被告中晨公司关于其被告主体不适格的答辩意见缺乏法律依据，本院不予采纳。 被告鑫海公司辩称，案外人中文公司借用被告鑫海公司的名义开发青州银通大厦项目，并于2015年6月10日将上述项目中的权利义务转让给被告中晨公司，本案应当追加中文公司作为被告。对此本院认为，上述合同权利义务转让协议系相关协议当事人为明确各自之间权利义务所作的约定，对作为商品房买受人的原告王建勇并无约束力；不论中文公司、中晨公司是否存在借用鑫海公司名义从事房地产开发经营的情况，均不能否定被告鑫海公司才是涉案商品房买卖合同一方当事人的客观事实，原告基于与被告鑫海公司之间商品房买卖合同关系的有效存在，要求其履行主要合同义务并承担违约责任，均有事实及法律依据。至于被告鑫海公司辩称原告主张的违约金过分高于实际损失一节，其将原告的实际损失定义为逾期交房期间租赁房屋的房租费损失欠缺事实和法律依据，本案因逾期交房导致的违约责任并非基于守约方的实际损失，事实上是对作为房地产开发单位的被告鑫海公司违约行为的一种惩罚性责任。法谚云：“合同是当事人之间的法律”，当事人必须严格遵守。本案逾期交房违约金的计算方式既已在合同中约定清楚，就应当得到完整的履行。从这一角度说，原告关于逾期交房违约金的计算标准并无不当。被告鑫海公司的上述辩解意见不能成立，本院不予采纳。 综上，对原告的合理诉讼请求，本院予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下： 一、被告青州市鑫海房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内将青州市香江大厦（原银通大厦）第1座912号房产交付原告王建勇； 二、被告青州市鑫海房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告王建勇逾期交房违约金116639.91元（201869元×0.03%×1926天，计算至2019年9月9日，2019年9月10日至实际交房之日比照该标准另行计算）； 三、被告山东中晨房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告王建勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2700元，减半收取1350元，诉讼保全费1120元，共计2470元，由被告青州市鑫海房地产开发有限公司、山东中晨房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  赵立波 二〇二〇年十一月十七日 书记员  张龙龙