河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终5418号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张彤阳，女，1986年9月26日出生，汉族，住保定市涞水县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：石金玉，女，1986年5月29日出生，汉族，住保定市莲池区。 委托诉讼代理人：边杰，河北亚华律师事务所律师。 上诉人张彤阳因与被上诉人石金玉租赁合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初2324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张彤阳上诉请求：一、撤销河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初2324号民事判决，判决被上诉人给付上诉人22,333元；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人违约，判决上诉人承担9,000元违约金错误。上诉人已经将租赁房屋交付被上诉人使用，履行义务不存在任何瑕疵，已经全面履行了合同约定义务，上诉人缓收房租是上诉人的权利，不是上诉人应当履行的义务，上诉人不存在任何违约行为，一审认定上诉人违约判决上诉人承担9,000元的违约金错误。根据法律规定，违约是合同当事人完全没有履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的行为。法律依据如下：《合同法》第107条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、一审判决认定2020年6月9日解除租赁合同错误。按照《租赁房屋协议》约定，2020年6月9日合同到期时间，但合同到期后，被告一直占有使用上诉人的房产，拒不将租赁房产交付上诉人，合同并没有解除，其应当向上诉人交付从2019年12月10日至2020年8月7日（被上诉人将房屋清空交付上诉人的时间）期间的房租。同时，因被上诉人拒不交付租赁房产，房东按合同约定收取了上诉人2020年8月10日之前的房租。三、一审判决认定上诉人和被上诉人均担房租错误。上诉人与被上诉人签订有《租赁房屋协议》，上诉人已经按照合同约定向被上诉人交付了租赁房屋，被上诉人已经正常占有使用，不存在合同履行不能问题，其不经营或生意不景气，这属于被上诉人个人应当承担的商业风险，不应由上诉人承担被上诉人应当承担的风险。同时，房东是按照合同约定向被上诉人收取的房租费用，并没有因为疫情影响上诉人的生意少收上诉人的房租，上诉人不同意减收被上诉人应当交付的房租，经营风险应由被上诉人单方承担，被上诉人应按照合同约定全额支付其占有使用上诉人房屋期间的租金。这些诉求在一审反诉中，上诉人已经提出。综上，2019年12月10日至2020年8月10日期间被上诉人应向上诉人交付的房租为25,333元，扣除其交付上诉人的3,000元押金，其还应当向上诉人支付22,333元的房租。 石金玉辩称，一审判决认定上诉人违约事实清楚，适用法律正确，但判决上诉人仅承担9,000元的违约金明显违背双方签订的租赁合同约定，被上诉人为尽快解决本案纠纷，未在本案判决后提出上诉，但上诉人的诉请事实及理由明显缺乏事实及法律依据，主要理由如下：本案中存在上诉人根本违约的客观事实，双方在签署租赁协议后，被上诉人一直按时缴纳房租，至2019年12月9日，如未出现上诉人拒收房租的事实，被上诉人势必履行缴纳义务，促成合同顺利履行。然而事实情况是现有证据充分证实被上诉人出现单方解除合同的违约事实在先，并拒收被上诉人预缴纳的房租，解除合同告知搬迁的意思表示明显，因此发生在2019年12月商议解除合同的事实，而非被上诉人提出解除合同。上诉人在上诉状中提出缓收房租是上诉人的权利，不是上诉人应当履行的义务，意味着上诉人履行义务不存在任何瑕疵，上诉人的该上诉观点严重违背客观事实及常理，如上诉人继续履行合同，为何要缓收房租，上诉人缓收房租的行为，证实了上诉人存在单方解除合同的主观意愿，客观上也发生了上诉人告知被上诉人搬离场地的事实，本案双方在解除合同的事实上已经形成了一致的合意，仅在具体解除合同的方式和赔偿事宜上存在争议而已，被上诉人搬离场地直至案发均未达成赔偿。本案也系被上诉人先行提起诉讼，原审被上诉人诉请也仅为合同解除事由发生的前提下，主张应当获得的违约损失赔偿，而后上诉人才提出反诉主张租赁费用，如未发生本诉事实，上诉人在租赁合同到期前，均未向被上诉人索要过租赁费用，因此应视为上诉人认可合同早已解除的客观事实，因此根据以上答辩意见，上诉人上诉状所列明的三点上诉事实及理由均不成立，请求驳回上诉，维持原判。 石金玉向一审法院起诉请求：一、判决被告退还押金3,000元，赔偿原告38,000元；二、诉讼费用由被告承担。 张彤阳向一审法院反诉请求：一、判决反诉被告支付2019年12月10日至其将租赁店铺腾空交付反诉原告期间的店铺房租，暂定19,000元，（按照租赁店铺季租金9,500元计算）；二、判决反诉被告立即将租赁店铺内设备等物品搬离，把租赁店铺交还反诉原告；三、本案诉讼相关费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2019年6月9日，原告石金玉与被告张彤阳签订《租房协议书》，约定张彤阳将五四东路294号第一间1/4房屋租给石金玉使用，期限自2019年6月10日至2020年6月9日，租用期1年；每年租金为38,000元，按季付租金，每季9,500元，第二次付款应在前次租金期满前半个月即2019年8月25日支付2019年9月10日至12月10日租金9,500元，如逾期不交，石金玉应主动搬出，否则张彤阳有权将房屋收回或通过诉讼解决；石金玉交给张彤阳水、电、煤气、电话、卫生、物业费用押金合计3,000元，还房时，石金玉不欠任何费用，张彤阳全部返还3,000元，如果欠费则由石金玉补交或在押金中扣除后，余额全部返还给石金玉；张彤阳中途终止合同要双倍赔偿石金玉余下的租金，石金玉未满一年中途退租张彤阳不退租金。当日，原告石金玉向被告张彤阳交纳了第一季度即2019年6月10日至2019年9月9日房租9,500元及押金3,000元，共计12,500元。被告张彤阳出具了收条。2019年9月10日，原告石金玉通过支付宝转账向被告张彤阳支付了2019年9月10日至2019年12月9日的房租8,500元。2019年11月，被告欲转让房屋，与原告口头协商解除合同相关事宜，但双方并未达成一致意见，被告不收取原告租金，原、被告亦未履行房屋交接手续，原告的物品置于租赁房屋中，直至2020年8月搬出。 一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。双方签订的《租房协议书》为双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律、法规的规定，合法有效，双方应当及时全面的履行合同义务。根据审理查明的事实，2019年11月，原、被告口头协商过解除合同的相关事宜，但双方并未达成一致意见，原告提供的证据不能证明双方《租房协议书》已经解除并交还租赁物，但原告提供的微信记录、录音能够证明被告拒收租金，被告构成先期违约，原告享有先履行抗辩权，被告应承担相应违约责任，酌定违约金为9,000元。《租房协议书》于2020年6月9日到期，该合同终止，双方均无异议，予以确认，被告应当将押金3,000元退还原告。双方协商解除合同不久即发生新冠疫情，原告继续使用租赁房屋实际不能履行，因不可抗力产生的租金由二人均担，2019年12月10日至2020年6月9日租金共计19,000元，原、被告各承担9,500元。综上所述，原告应支付的租金与被告应承担的违约金、应返还押金相抵，被告应向原告给付2,500元（9,000元＋3,000元-9,500元）。被告主张原告搬离并交付房屋，原告同意并于审理过程中搬离，予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：被告（反诉原告）张彤阳于本判决生效之日起三日内给付原告（反诉被告）石金玉2,500元。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费413元，由原告（反诉被告）石金玉负担294元，被告（反诉原告）张彤阳负担119元；反诉案件受理费275元，由原告（反诉被告）石金玉负担138元，被告（反诉原告）张彤阳负担137元。 本院二审期间，上诉人提交转账记录一份，协议一份，证明合同未解除，东西未搬走，被上诉人一直在使用涉案房屋。被上诉人质证称：1、不认可该证据的合法性，该证据不符合民事诉讼法关于新证据的种类和类型。上诉人应当在原审中提交，并经被上诉人质证，但上诉人在原审中并未提交该证据，视为放弃举证权利，其在二审中提交已不符合新证据的法律规定。2、该证据协议不具备证据的真实性，无法核实该证据协议是否为房屋所有权人所签订，房屋所有权人应当作为本案证人出庭接受被上诉人质询，否则该证据的真实性被上诉人不予认可。3、该证据有上诉人明确标注的字体内容为：熊猫冰舍的纠纷跟房东没有任何关系，同时有上诉人本人签字及年月日标注，能够证实该份协议签订与被上诉人承租所开办的熊猫冰舍不具备任何法律关联，被上诉人对该份协议的关联性不予认可。4、该份协议并不具备被上诉人签字，仅为上诉人与案外第三人的法律关系，双方是否发生逾期交房及多余缴纳的租金，是否与被上诉人有关，同样应由上诉人承担举证责任，该份协议无法证实。5、上诉人提交的转账记录真实性不予认可，与该协议签订是否具有关联性也不予认可，转账记录交易类型为餐饮美食，上诉人应当对该笔转账记录为房屋所有权人收到提供收款账号，以证实与协议有关。本院对上诉人提交的证据与本案的关联性不予确认。本院认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，2019年11月，上诉人虽欲转让房屋，但因双方未达成一致意见，事实上双方未能解除案涉租赁合同，被上诉人也没有搬出房屋。上诉人拒收房租的行为不影响被上诉人对该房屋的使用，且从被上诉人提交的店铺转租广告等证据中，也无法看出存在被上诉人无法继续使用案涉房屋的事实。因此，一审法院认定上诉人违约，没有法律和事实依据，本院予以纠正。故被上诉人应当按照合同约定，给付上诉人剩余的房租19,000元。一审法院以发生新冠疫情导致被上诉人无法经营为由，酌定被上诉人承担一半的房租，于法无据。虽然被上诉人直至2020年8月才搬出案涉房屋，但合同到期后双方未签订新的租赁合同，被上诉人未搬出案涉房屋系因与上诉人之间存在纠纷，不存在继续租住的意思表示。因此，一审法院认定案涉租赁合同于2020年6月9日到期且合同终止，并无不当。2020年6月9日至被上诉人搬出之日的房租，被上诉人不应承担。上诉人主张此期间的房租由被上诉人承担，理据不足，本院不予支持。综上，扣除押金3,000元，被上诉人还应给付上诉人16,000元。 综上所述，上诉人张彤阳的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初2324号民事判决； 二、被上诉人石金玉于本判决生效之日起十日内给付上诉人张彤阳16,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费413元，由石金玉负担373元，由张彤阳负担40元；一审反诉案件受理费275元，由石金玉负担。二审案件受理费413元，由石金玉负担248元，由张彤阳负担165元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈道忠 审 判 员 于纪芳 审 判 员 黄俊学 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 杨占军 书 记 员 刘安琪