广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初5243号原告：中山市******，住所地中山市东区******，统一社会信用代码124***********128A。法定代表人：冯乐祥，副主任。委托诉讼代理人:陈志盛，广东道慧律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈灿荣，广东道慧律师事务所律师。被告：董知会，男，1976年6月4日出生，汉族，户籍所在地中山市东区******************，公民身份号码220************012。原告中山市******（以下简称文化艺术中心）与被告董知会租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告文化艺术中心委托诉讼代理人陈灿荣到庭参加诉讼，被告董知会经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告立即支付拖欠的2017年12月至2018年6月的租金32346元以及违约金（违约金以租金32346元为基数，自2018年7月1日起按月利率2%计付至债务清偿之日止）；2.被告承担原告因维权产生的律师费6000元。事实和理由：原告与被告于2017年5月31日签订了《中山市******露天公共区域租赁协议》，约定原告将位于中山市************商铺（总面积200平方米）出租给被告作经营使用，租期自2017年6月1日起至2019年12月31日止，每月租金为7000元，每月物业管理费为300元，水电费按实际产生由被告承担，被告应于每月5日前支付当月租金，逾期5天不缴交的，就拖欠缴交部分按每天5‰计付违约金。租赁协议签订后，原告按约定向被告交付了场地，被告缴交了2017年12月之前的租金，但一直拖欠2017年12月起的租金及2017年8月起的水电费、物业管理费。2018年7月，经被告申请，原告单位请示上级主管部门后，双方终止了租赁关系，被告交还了场地。经核算，被告拖欠的款项为：2017年12月至2018年6月租金49000元，2017年8月至2018年6月电费1158.56元、水费37.44元、物业管理3150元，扣减租赁保证金21000元后，尚欠租金32346元，原告向被告多次追讨无果，原告为此起诉。诉讼中，原告补充述称：1.原告与被告签订的租赁合同是有效合同；2.被告拖欠水电费是事实，原告的证据已经达到民事诉讼证据的高度盖然性要求。首先，根据双方签订的租赁合同，被告对其负有支付水电费和物业管理费的责任是清楚的。其次，水电的分表由被告负责，故被告对自己每月使用的水电量是知悉的，无须原告通知。此外，原告按总表向供水局、供电局支付费用，同时收取承租人实际使用的水电费，符合合同约定，已经形成交易习惯，有原告与其他承租人的案件予以证明。被告未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中山市东区*****侧的文化艺术中心属于市属行政事业单位专项资产，产权属市政府所有，并由市财政局统一管理、登记和办证。根据所有权和使用权分离的原则，文化艺术中心房地产[占地68599.58平方米，土地证号：中府国用（2003）第2102**]配置给事业单位文化艺术中心使用，用以文化艺术中心的演艺中心和培训中心日常经营管理使用。2017年5月31日，文化艺术中心（甲方、出租方）与董知会（乙方、承租方）签订《中山市******露天公共区域租赁协议》，协议约定，甲方将位于中山市******演艺大楼一层商铺出租给乙方经营使用。租赁期间为2017年6月1日起至2019年12月31日止共30个月。每月总租金为7000元。租金按月结算，乙方应在每月的5日之前将当月租金按甲方指定的账户汇款给甲方。逾期5天不缴交的甲方有权就迟延交部分按每天5‰向乙方收取违约金。逾期超过30天或累计3个月未按时缴交租金，甲方有权解除合同。乙方必须向甲方缴交物业管理费，物业管理费每月300元，从2017年6月1日起，乙方必须在每月的5日之前将当月物业管理费按甲方指定的账户汇款。乙方在合同签订后的10天内向甲方交纳租赁保证金，保证金金额为3个月的租金总额，即21000元。保证金由甲方保管，如乙方违反本补充协议第八条第2款的规定，及对租赁场所内的装修及设施造成损坏的，甲方有权要求乙方恢复原状、予以赔偿或者直接从保证金中扣减相应金额用作赔偿。乙方如拖欠租金或者水费、电费、物业管理费及其他应缴费用和税，或者因违约应作出赔偿的，甲方有权在保证金中直接扣缴有关款项，如保证金不足以支付有关费用及赔偿金额，甲方有权要求乙方继续承担支付义务和赔偿责任。乙方违反本补充协议拖欠租金或者水费、电费、物业管理费及其他应缴纳的费用和税，甲方有权提前解除合同，以及要求乙方支付月租金总额2倍的违约金，如违约金不足以弥补甲方损失，甲方有权要求乙方继续承担赔偿责任。任何一方违约引起诉讼，违约方应另外承担诉讼费和守约方的律师费。租赁期内，如乙方提前解约，须提前2个月书面通知对方。如乙方提前解约未经甲方书面批准，保证金不予退回。合同提前解除或者合同到期自动终止，双方应按合同约定交清租金、水电费、物业管理费及其它应缴纳的税、费。2018年6月28日，董知会向文化艺术中心出具的关于解除“露天吧”租赁合同的申请载明：本人于2017年6月1日起承租贵中心“露天吧”商铺。因经营不善，从2017年12月起“露天吧”一直处于亏损状态，导致拖欠贵中心租金等费用。考虑到亏损状态已无法扭转，为减少损失，本人现向贵中心提出解除“露天吧”租赁合同的申请，请贵中心批准从2018年7月1日起解除双方租赁关系。诉讼中，文化艺术中心称：双方的合同没有到期，期限是2017年6月1日至2019年12月31日。董知会申请提前解除合同，并于2018年6月30日撤场，2018年7月1日文化艺术中心将涉案租赁物收回，故实际解除时间是2018年6月30日，但双方没有进行结算。董知会实际缴纳租金至2017年11月，水电费从2017年8月欠付至2018年6月，涉案租赁物有独立的水电表，但双方并没有对水电数进行核算，董知会也没有在水电表上签名确认。董知会已缴纳保证金21000元，文化艺术中心同意保证金用于扣减拖欠的管理费、租金等费用。另查，文化艺术中心为本案诉讼支付律师费6000元。又查，文化艺术中心仅提供了水电总表读数及水电费总额，未提供分表读数。在已经安装了水电分表的情况下，文化艺术中心将涉案租赁物交付董知会使用和收回涉案租赁物时，均未对水电表数额进行确认。2018年文化艺术中心另案[案号：（2018）粤2071民初13091号]提起房屋租赁合同纠纷时，同样未能提供租赁物交接时水电表数额或由承租人确认的水电费证据，该案承租人对水电费不予确认。一审判决支持文化艺术中心的水电费诉讼请求，二审认为：对于具体费用的数额认定，文化艺术中心已提交租户费用表、发票等证据，具有一定的合理性，该案承租人虽不确认，但未提交相反证据，一审采信文化艺术中心的证据并无不当，为此维持原判。本院认为，文化艺术中心与董知会签订的《中山市******露天公共区域租赁协议》，系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。文化艺术中心主张董知会自2017年12月起拖欠租金，并拖欠2017年8月半个月的管理费及之后的管理费，后董知会申请提前解除合同，并于2018年6月30日撤场，文化艺术中心于2018年7月1日将涉案租赁物收回，该主张有双方签订的租赁协议及董知会出具的关于解除“露天吧”租赁合同的申请等予以印证，且无相反证据反驳，本院予以采信，故董知会应向文化艺术中心支付2017年12月至2018年6月拖欠的租金49000元及2017年8月至2018年6月的管理费3150元。诉讼中，文化艺术中心明确同意董知会缴纳的保证金21000元抵扣尚欠管理费和部分租金，经抵扣董知会尚欠租金为31150元。关于文化艺术中心主张董知会拖欠水电费的问题，文化艺术中心仅提供了总表读数及水电费总额，未提供分表读数，无法核算涉案租赁物实际产生的水电费，应由文化艺术中心承担举证不能的不利后果。且文化艺术中心在2018年就已经提起过类似的租赁案件，该案承租人已经对此提出抗辩，一审和二审出于具有一定的合理性角度，支持了文化艺术中心的诉求。但文化艺术中心却没有以此为戒，在日后的经营管理中依然如故，在已经安装了水电分表的情况下，双方交接涉案租赁物时依然未对水电表数额进行确认，也没有提供收回租赁物时的水电数等其他充分有效的证据以证实其主张。文化艺术中心属于市属行政事业单位专项资产，产权属市政府所有，应当更加严格履行资产管理职责，加强管理，加强证据意识。虽然文化艺术中心主张的水电费金额具有合理性，但再次以合理性为由支持文化艺术中心本身证据不充分的诉求，依据不足，也显然不利于证据意识的提高，故本院对文化艺术中心该主张不予支持。关于违约金及律师费，合同中约定“乙方违反本补充协议拖欠租金或者水费、电费、物业管理费及其他应缴纳的费用和税，甲方有权提前解除合同，以及要求乙方支付月租金总额2倍的违约金，如违约金不足以弥补甲方损失，甲方有权要求乙方继续承担赔偿责任。任何一方违约引起诉讼，违约方应另外承担诉讼费和守约方的律师费”，故文化艺术中心请求董知会向其支付违约金及律师费，合法有据，本院予以支持，根据文化艺术中心主张的损失情况、董知会的过错程度等因素，结合当前的经济形势，依照诚实信用、公平原则，本院确定违约金的计算方法为：以31150元为基数，自2018年7月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.5倍计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率1.5倍计算。董知会经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告董知会于本判决生效之日起七日内向原告中山市******支付尚欠租金31150元及违约金（违约金计算方法：以31150元为基数，自2018年7月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.5倍计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率1.5倍计算）；二、被告董知会于本判决生效之日起七日内向原告中山市******支付律师费6000元；三、驳回原告中山市******其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1033元（原告已预交），由原告中山市******负担33元，被告董知会负担1000元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  董诗婷人民陪审员  梁玉明人民陪审员  吴 苏二〇二〇年十一月二十四日书 记 员  马雪君杨俊濠