云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初10295号原告：杨国凤，女，汉族，1971年6月4日生，户籍地：贵州省盘县。委托诉讼代理人：刘瑾东、魏开军，系云南新洋务律师事务所律师，特别授权代理。被告：王桂荣，男，汉族，1952年6月18日生，户籍地：云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：王斐，女，彝族，1982年10月7日生，住云南省昆明市，系被告女儿，特别授权代理。第三人：昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）。法定代表人：李云波，系总经理。住所：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：王娟，女，汉族，1994年2月10日生，户籍地：云南省曲靖市沾益县，系尊园公司法务，特别授权代理。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，汉族，1994年4月30日生，户籍地：四川省峨眉山市，系尊园公司法务，特别授权代理。原告杨国凤诉被告王桂荣、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日受理后，依法适用简易程序于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘瑾东和被告王桂荣及其委托诉讼代理人王斐以及第三人尊园公司的委托诉讼代理人罗琦琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告和第三人于2019年12月16日签订的《房屋买卖暨居间合同》；2、判令被告承担违约金111600元；3、判令被告返还定金28000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年12月16日，原告与被告、第三人共同签订《房屋买卖暨居间合同》，约定被告将其位于昆明市盘龙区房屋出售给原告，产权证号为昆明市房权证字第**，价款为558000元。另外，合同明确约定，原被告双方于2019年12月27日前办理该房屋权属转移登记等相关手续，若买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任（违约方放弃请求裁判机构调低违约金的权利）。合同签订后，原告依约向被告支付了购房定金28000元，并准备好所有手续联系被告共同去办理过户手续，但被告却向原告明确表示拒绝按约履行，经原告多次催促，被告至今仍不配合原告办理相关过户手续。特起诉。被告王桂荣答辩称：一、我同意解除与原告、第三人于2019年12月16日签订的《房屋买卖暨居间合同》；二、在履行合同的过程中，我不存在违约的行为，不应承担违约责任，理由：1、涉案合同因为涉案房屋即将被拆迁而无法继续履行，合同应当解除。我方不知涉案房屋即将被拆迁的情况下签订的合同，故解除合同的责任不应归责于我方，我已很久没有住在涉案房屋里面了，对拆迁事宜不甚了解，被告是在与原告签订完涉案合同后，准备出售房屋相关资料过程中被同事及邻居告知该房屋已被列为拆迁房屋。2、继续履行合同对我方显失公平，被告了解到拆迁方为俊发地产，初步方案为拆迁后在原址回迁，补偿的房屋面积为85平方米左右，根据合同法司法解释（二）第26条规定，合同符合法定解除的条件，被告不应承担违约责任；三、解除合同给原告不会造成损失，原告主张的违约金过高，请求法院依法驳回。签完合同第二天我去看房子，发现已经拆迁了一大片了，所以就及时打电话告诉原告不出售房屋，同时也通知了中介，中介组织我们双方进行调解，我方表示愿意退还定金，并赔偿一万元违约金，但原告不同意，我就让原告住在房屋里，两年内如果不拆迁，我就卖给他，两年内如果拆迁，我也不收原告租金，让她免费住两年，但原告还是不同意。我同意解除合同，违约金可以适当补偿原告，但要看原告的实际损失。对于定金我方是有异议的，合同上约定的是28000元，但实际上20000元为定金，8000元为预付款。如果法院认定我方违约，我方要求法院调整违约金，关于合同里约定“违约方放弃请求裁判机构调低违约金的权利”我方不清楚，签订合同时中介也没有特别告知，且该条约定显失公平。第三人尊园公司答辩称：涉案合同存在原被告之间的房屋买卖合同法律关系以及原被告与我方的居间合同法律关系。我方对于解除房屋买卖合同关系无异议，但我方认为本案居间合同法律关系不应当解除。同时针对原告的其他诉讼请求，我方请求法院依法裁判。原告提交下列证据证明其诉讼请求：第一组证据：原被告身份证复印件，证明：原被告诉讼主体适格。第二组证据：房屋买卖暨居间合同、收据、买卖双方公证过户所需要材料及涉案房屋证照及相关资料、录音材料，证明：1、2019年12月16日，原告与被告、第三人共同签订涉案合同，约定被告将其位于昆明市盘龙区房屋出售给原告，价款为558000元，并于2019年12月27日前办理该房屋权属转移登记等相关手续。2、原告依约于2019年12月16日向被告支付了购房定金28000元。3、到约定的办理房屋权属转移登记期限，被告拒不履行合同，经原告及中介方多次催告，被告仍拒不配合办理相关手续，并明确表示不履行合同，自愿承担违约责任。4、由于被告的违约行为，致使房屋买卖合同目的无法实现，原告依约可解除买卖合同，并有权要求被告支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任。同时原告有权要求被告返还28000元的购房定金。经质证，被告对原告提交的第一组证据无异议。第二组证据房屋买卖暨居间合同无异议；收据无异议；买卖双方公证过户所需要材料及涉案房屋证照及相关资料真实性无异议，但签订合同后才知道房屋需要拆迁；录音材料无异议。第三人对原告提交的证据均认可，对于证明内容中合同本身约定的条款内容予以认可。补充说明：购房定金28000元，根据我方和工作人员的核实，确实是签合同时讲的是20000元钱的定金，有8000元钱预付款是在签署合同时以定金的形式一并交付了。被告王桂荣、第三人尊园公司未向法庭提交证据。本院认为，原告提交的证据真实、合法、有效，且被告及第三人均认可，本院予以采信。综合上述证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2019年12月16日，原告杨国凤和被告王桂荣、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司签订《房屋买卖暨居间合同》，约定原被告双方通过第三人购买位于昆明市盘龙区房屋（昆明市房房权证字第**，筑面积为53.28平方米），成交价为558000元，签订本合同时，原告支付购房定金人民币28000元，该款由原告支付给第三人，本合同生效后，前述款项即为定金。于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签）支付首付款人民币530000元，除定金和首付款之外的剩余房款由原告贷款支付给被告。原被告双方约定于2019年12月27日前办理该房屋权属转移登记手续。买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金。签订合同当日，原告向被告支付定金人民币28000元，由被告向原告出具收据予以确认。2019年12月17日下午，被告以涉案房屋已被列入拆迁范围为由拒绝出售涉案房屋并通知第三人尊园公司，第三人尊园公司于2019年12月17日当晚转告原告。现原告认为被告违约，故诉至法院，主张其诉请中的权利。本院认为：《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告及第三人签订的《房屋买卖暨居间合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，真实、合法、有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致可以解除合同。现原告提出解除合同，被告王桂荣及第三人尊园公司均表示同意解除，故本院确认涉案合同的房屋买卖合同关系解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告在签订合同后按照合同约定向被告支付购房定金人民币28000元并由被告向原告出具收据确认，因被告违约导致原告购买涉案房屋的目的不能实现，故原告主张被告返还定金人民币28000元的主张有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告及第三人于2019年12月16日签订的《房屋买卖暨居间合同》明确约定违约金的计算标准为房屋成交价格的20%。被告王桂荣当庭表示违约金过高，要求法院予以减少。本院认为，我国合同法上的违约金系“以补偿性为主、惩罚性为辅”的违约金制度，补偿性乃是其主要属性。就违约金的补偿性而言，违约金本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方损失。本案中被告虽违约，但签订合同的第二天被告已经及时通知第三人其不能履行合同的意思表示，其违约情节较轻。且原告仅支付了28000元给被告，不存在高额的资金占用损失，原告也未提供相关证据证明其实际损失。故本院认为合同中约定的违约金过分高于原告因被告违约造成的损失，已经超过被告订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，本院综合被告的违约情节以及原告的预期利益和损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金为人民币30000元。关于原告认为被告已经在合同中放弃要求裁判机构调整违约金的权利，不得主张调低违约金的意见，本院认为，根据上述合同法第一百一十三条和第一百一十四条规定，在履行合同过程中，违约方承担违约责任的目的具有惩罚性和补偿性，且该惩罚性和补偿性是有限制的，即过分低于或者高于因违约造成的损失的前提下守约方和违约方有请求裁判机构调整的权利。本案中，涉案合同系第三人为了重复使用而预先拟定，在订立时未与原被告协商的格式合同。其中关于违约方放弃请求裁判机构调整违约金的条款与法律规定相悖，同时该条款是在原被告签订合同时并不知晓违约造成的损失后果是否高于该约定的前提下由第三人组织签订，该条款含有违约方在通常情况下不应当承担的义务，加重了违约方的责任，且在签订合同时并未通过对该条款进行提示或者加粗字体提醒原被告双方注意，应属于无效的格式条款。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释）》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：一、解除原告杨国凤和被告王桂荣、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司于2019年12月16日签订的《房屋买卖暨居间合同》中的房屋买卖合同关系；二、被告王桂荣于本判决生效之日起十日内向原告杨国凤返还定金人民币28000元；三、被告王桂荣于本判决生效之日起十日内向原告杨国凤支付违约金人民币30000元；四、驳回原告杨国凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币1546元由原告杨国凤承担人民币903元，被告王桂荣承担人民币643元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审判员 陈 芳二〇二〇年十一月二十三日书记员 李天娟