天津市宝坻区人民法院执 行 裁 定 书（2020）津0115执异85号案外人：张瑞青，女，1978年2月5日出生，汉族，住河北省廊坊市固安县。委托诉讼代理人：刘连伟，天津云思律师事务所律师。申请人：天津仁道房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区周良街道周良庄村老大街**。法定代表人：张志颖，总经理。委托诉讼代理人：江岚，天津四方君汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：马垚良，天津四方君汇律师事务所律师。被申请人：天津开发区泰富置业发展有限公司，，住所地天津开发区第二大街翠园西路**法定代表人：郭瑞林，董事长。委托诉讼代理人：刘坤，女，该公司员工。被申请人：孟召东，男，1961年10月3日出生，汉族，住天津市滨海新区。本院在审理天津仁道房地产经纪有限公司（以下简称仁道公司）与天津开发区泰富置业发展有限公司（以下简称泰富公司）、孟召东委托合同纠纷一案中，因仁道公司申请财产保全，本院于2018年1月10日作出（2018）津0115民初544号之一民事裁定书，查封了泰富公司名下坐落于天津市宝坻区××镇××（以下简称橄榄园）Ｂ座1308、1208、1108号房地产。案外人张瑞青针对该民事裁定书向本院提出书面异议。本院于2020年10月22日受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年11月12日公开进行了听证。张瑞青的委托诉讼代理人刘连伟、仁道公司的委托诉讼代理人马垚良、泰富公司的委托诉讼代理人刘坤到庭参加了听证，孟召东经本院合法传唤未参加听证。本案现已审查终结。张瑞青称，请求天津市宝坻区人民法院依法中止对坐落于天津市宝坻区××镇××座××号房屋的执行并解除对该房屋的查封。事实和理由：2017年3月21日，张瑞青之夫刘玉川向泰富公司交付房屋购房定金20000元，订购宝坻区周良庄镇橄榄园Ｂ-1308号房屋。后于2017年4月3日交付房屋首付款89620元及相关税费22133.39元。期间张瑞青办理了房屋收房手续，收取了水电卡，缴纳了物业管理费，涉案房屋由张瑞青实际占有。剩余房款369000元张瑞青于2018年1月10日一次性交付泰富公司，双方至宝坻区××商品房买卖合同。后因开发商泰富公司无法开具购房发票，故一直未能办理不动产权证，现政府部门告知可以申请办理不动产权证。但张瑞青得知，因仁道公司与泰富公司、孟召东委托合同纠纷一案，经仁道公司申请，宝坻区人民法院于2018年1月11日查封了涉案房屋，案号为（2018）津0115执保36号。该查封系在张瑞青完成房屋买卖交付使用并支付完毕购房款后，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定情形，故张瑞青向人民法院申请中止对坐落于天津市宝坻区××镇××座××号房屋的执行并解除对该房屋的查封。仁道公司称，张瑞青与泰富公司未签署合法有效的商品房买卖合同，其所购房屋并非用于居住且并非唯一住房，张瑞青无法证明其已合法占有该房屋，其自身存在重大过错且具有恶意串通的嫌疑。张瑞青主张解除对涉案房屋的查封措施缺乏事实和法律依据，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条适用条件，请求人民法院依法驳回其异议请求。具体理由如下：一、张瑞青与泰富公司未签订合法有效的书面商品房买卖合同。张瑞青自述于2017年3月向泰富公司支付涉案房屋购房定金20000元，但双方未签订正式的书面商品房买卖合同，也未当即前往房屋管理部门签署备案房地产买卖合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》{法释（2003）7号}第五条及《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第十六条规定，张瑞青与泰富公司达成的订购意向或签订的订购协议在内容上与上述法律规定的商品房买卖合同的内容完全不符，不能认定双方已签订正式的书面商品房买卖合同，不符合司法解释规定的情形。二、张瑞青主张权利的涉案商品房并非用于居住。经查，涉案房屋的权属登记显示该房屋的规划用途为“非居住”，并非用于普通住宅的居住使用，故张瑞青购买房屋也并非用于居住使用。且张瑞青在河北省廊坊市有居住房屋，不符合司法解释第二十九条规定的“商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。三、张瑞青未提供实际占有涉案房屋的证据。张瑞青主张其已实际占用涉案房屋，但“实际占有”的概念系源于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》{法释（2004）15号}，但自2015年5月5日实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》未再沿用“实际占有”的概念，依据“新法优于旧法”的原则，本案应优先使用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。因本案被执行人泰富公司系房产开发企业，故本案应适用该司法解释第二十九条规定。三、退一步讲，张瑞青也并未提供实际合法占有涉案房屋的证据。张瑞青自述其办理了收房手续，收取水电卡并缴纳物业管理费，但取得水电卡及缴纳物业费并不等同于其已实际占有并居住涉案房屋。办理房屋交付手续应依程序进行，不能仅凭张瑞青与泰富公司私下签订过任何交付清单或文件，就认定房屋具备交付条件并已实际完成交付。若泰富公司未提供涉案房屋已通过竣工验收并符合交付条件的相关材料，即使张瑞青占有涉案房屋，也系非法占有。四、张瑞青存在重大过错且存在与被执行人泰富公司恶意串通的情形。首先，张瑞青存在重大过错，是导致本案产生的重要原因。其自称2017年3月即已向泰富公司交付购房定金20000元，但双方并未签订任何合法有效的书面买卖合同或到房管局签署任何协议，属于明知或故意进行有违政策、法律的房产交易行为，张瑞青明显存在重大过错。其次，张瑞青存在与泰富公司恶意串通的嫌疑。张瑞青称其于2017年4月即已缴纳涉案房屋首付款89620元，但直至2018年1月10日宝坻区人民法院作出（2018）津0115民初544号之一民事裁定书查封涉案房屋期间，张瑞青并未支付剩余购房款，也未到房管局签署过房屋买卖合同。2018年1月9日，仁道公司向宝坻区人民法院提出财产保全申请，要求查封涉案房屋。2018年1月10日宝坻区人民法院作出查封裁定书，并于2018年1月11日实际办理完成查封手续。在宝坻区××段内，即一次性支付了剩余购房款。依据常理，在房管局签订商品房买卖合同后、办理产权登记前，购房人应将购房款缴纳至房管局监管账户内。但张瑞青未履行正常情况下的监管购房程序，即于2018年1月10日同泰富公司到房管局签订了商品房买卖合同。张瑞青存在与泰富公司恶意串通、规避执行的行为。泰富公司称，同意张瑞青的异议请求。橄榄园B座公寓于2013年办理期房转现房销售手续，资金监管账户取消，房屋办理完初始登记手续，购房人可直接将购房款交付开发商。张瑞青及刘玉川于2017年3月21日向我公司缴纳购房定金20000元，2017年4月3日交纳首付款及税费合计111753.39元，2018年1月10日交付购房尾款369000元并于当日与我公司签订商品房买卖合同。本院查明，刘玉川与张瑞青系夫妻关系。泰富公司系天津市宝坻区××镇××开发建设单位。2017年3月21日，刘玉川向泰富公司交纳橄榄园Ｂ座1308号房屋购房定金20000元。2017年4月3日，刘玉川向泰富公司交纳橄榄园Ｂ座1308号房屋购房首付款89620元。2018年1月10日，刘玉川向泰富公司交纳橄榄园Ｂ座1308号房屋购房尾款369000元。2018年1月10日，泰富公司与张瑞青签订《天津市商品房买卖合同》，约定泰富公司将橄榄园Ｂ座1308号房屋出售给张瑞青，建筑面积84.31平方米，总价款478620元。同日，泰富公司向张瑞青下发《入住通知书》。该房屋产权现仍登记在泰富公司名下。另查，仁道公司与泰富公司、孟召东委托合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案受理，仁道公司于同日向本院申请财产保全。本院于2018年1月10日作出（2018）津0115民初544号之一民事裁定书，查封泰富公司名下坐落于天津市宝坻区××镇××座××号房地产。本院认为，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当首先审查案外人是否系权利人。已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。涉案位于天津市宝坻区××镇××座××号房屋现登记在泰富公司名下，故本院依法作出（2018）津0115民初544号之一民事裁定书，对该房屋予以查封，该执行行为并无不当。对案外人张瑞青的执行异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第（一）项、第二十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：驳回案外人张瑞青的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  李晨明审 判 员  张宇倩人民陪审员  李东兴二〇二〇年十一月二十日书 记 员  王 帅附相关法律条文：1、《中华人民共和民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。