河南省许昌市建安区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1003民初4753号原告：许昌恒福物业管理有限公司，住所许昌市许由路西段。法定代表人：轩益民，系公司总经理。委托诉讼代理人：王明军，男，汉族，1970年4月22日生，住许昌市魏都区，系公司法务。被告：王小宇，男，汉族，1985年11月6日生，住许昌市建安区。原告许昌恒福物业管理有限公司与被告王小宇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许昌恒福物业管理有限公司（以下简称恒福物业）的委托诉讼代理人王明军、被告王小宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒福物业向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即清偿至2020年8月31日欠我公司物业管理费3916.5元，电梯运行费1680元，城市垃圾处理费294元，公摊费用210元，以上合计6100.5元。2、请求法院判令被告从提起诉讼之日起按照日1%支付物业服务费违约金、公摊费用、城市垃圾处理费、水费的利息损失。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2016年1月入住我公司管理的龙湖华庭小区，从2017年3月开始无端拖欠我公司相关费用，至2020年8月31日，已拖欠原告物业管理服务费3916.5元，电梯运行费1680元，城市垃圾处理费294元，公摊费用210元，共计6100.5元。经我公司多次催要，至今未还，现诉至法院。被告王小宇辩称，原告收业主的钱没有服务业主，被告于2016年1月份住进小区，但是交房多年，目前没有办理房产证，被告多次找物业公司沟通，物业公司说让我找开发商。被告住在5号楼但小区路面有损坏，原告公司未及时修缮，且被告小区目前没有安装门禁系统，非小区人员可随意进出小区。小区充电桩不够、电梯运营费收费不合理与许昌其他小区收费差距较大。原告确实多次找被告要物业费，被告说反映的问题原告解决了被告愿意缴纳物业费，但电梯运营费收费不合理需要原告公司向业主提交收费依据。被告小区目前用电存在隐患，被告小区电费不能业主自行缴纳，只能交给物业公司，主要是被告小区因为房产证办不下来才造成的。小区在售房时说学区是实验小学，但目前小区实际的学区是屯北，有业主到屯北小学报名，但是屯北小学以招收已满为由不收小区业主的孩子。原告公司收费标准中除电梯运营费被告不认可，其他均予以认可。原告恒福物业为支持自己的主张，向本院提交的证据有：证据1：《物业管理委托合同》、《前期物业管理服务合同》、房屋交接凭证（交房费用结算单）、业主入住交房清单（钥匙发放时间）各一份，证明恒福物业受许昌瀚阳置业有限公司委托对龙湖华庭小区进行前期物业服务。截至目前，原告一直为本小区提供物业管理服务，履行了物业服务合同。被告在2016年1月入住龙湖华庭小区，在本小区一直居住，接受了许昌恒福物业管理有限公司提供的物业服务。证据2：业主最后一次交费收据（业主住房面积、每月物业费、电梯费、公摊费等），业主欠费明细表各一份。证明：被告入住原告服务的龙湖华庭小区后，按《前期物业管理服务合同》约定，从2017年3月至2020年8月，被告欠恒福物业各项费用(物业费、公摊费用、代收代缴的城市生活垃圾处理费、电梯费等)共计6100.5元。证据3：许昌市人民政府《关于印发许昌市城市生活垃圾处理费征收管理办法的通知》许昌市物价管理办公室、城市管理局《关于制定许昌市城市生活垃圾处理费标准的通知》各一份，市政收取城市垃圾处理费的单据一组。证明：恒福物业公司每年已向政府交纳了城市生活垃圾处理费，恒福物业有权收取被告欠缴的城市生活垃圾处理费。证据4：业主催费通知、催费记录各一组，证明：催费通知、催费记录证明恒福物业一直在向被告追缴所欠的各种费用。被告王小宇未向本院提交证据材料。经庭审质证，被告对原告提交的证据证据1对《物业管理委托合同》、房屋交接凭证、业主入住交房清单无异议，对前期物业服务合同中的物业服务明细中，原告公司并没有按照合同约定对小区进行管理，小区绿化、交通秩序、房屋修缮、小区维修人员工作不到位，均未尽到责任。对证据2除电梯运营费有异议，对其他收费均无异议。对证据3垃圾管理费无异议。对证据4无异议。原告公司存在暖气费及物业费捆绑问题，即不交物业费就不让交暖气费。被告要求原告公司协助办理房产证及提供电梯运营费收费依据。经本院审查，对被告无异议的证据《物业管理委托合同》、房屋交接凭证、业主入住交房清单、垃圾管理费、业主催费通知、催费记录本院予以确认。对有争议的证据，本院综合分析认证如下：被告对《前期物业管理服务合同》的真实性并未提出异议，仅对原告未按照合同约定提供相应服务有异议，故该《前期物业管理服务合同》本院予以确认；被告对证据2中的电梯运营费收费有异议，本院认为，在原、被告签订的《前期物业管理服务合同》中明确约定电梯运营费的收费标准，被告亦未提交电梯运营费收费不合理的证据，故对证据2本院予以确认。综合上述有效证据，结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：2013年7月10日许昌瀚阳置业有限公司与原告恒福物业签订《物业管理委托合同》，合同约定位于许昌市延安路与瑞祥路交叉口西南角龙湖华庭小区由许昌瀚阳置业有限公司委托原告恒福物业进行物业管理。2016年1月16日原告恒福物业与被告王小宇签订《前期物业管理服务合同》约定原告为该小区提供物业服务，物业管理费用为按建筑面积每月0.98元/平方米收取(不包括电梯维保费用及电梯运行费用)。被告王小宇住宅位于24层其电梯运行费为40元/月，公摊费用为5元/月/户，逾期按日1%计算违约金。协议签订后，被告王小宇自2017年3月1日至2020年8月31日的物业费、电梯运行费、垃圾处理费、公摊费用等费用至今未缴纳。另查，城市生活垃圾处置费（每户每月7元）由原告恒福物业代为收取后，向许昌市城管局统一缴纳。被告王小宇位于龙湖华庭小区房屋建筑面积为95.15平方米。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。双方当事人应当本着诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，原告与被告王小宇签订的《前期物业管理服务合同》不违反法律、法规的强制性规定，系双方的真实意思表示，应为有效合同，双方均应依约履行。现原告已经为全体业主提供了相应的物业服务，被告亦接受了原告提供的物业服务，原告要求被告按照《前期物业管理服务合同》的约定向原告给付物业管理费、公摊费用、电梯运行费、城市垃圾处理费等费用的诉讼请求应当予以支持。经本院核对，被告应当给付原告拖欠物业服务费为3916.37元（0.98元×95.15㎡×42个月）、公摊费用为210元（5元×42个月），电梯运行费为1680元（40元×42个月），垃圾处理费为294元（7元×42个月），上述费用合计为6100.37元。原告要求的水费损失，因原告未提交相关证据予以证明，故本院不予支持。关于原告主张物业服务费的违约金及公摊费用、城市垃圾处理费、水费的利息损失。本案中，原、被告在《前期物业管理服务合同》中约定的违约金过高，根据相关法律及司法解释之规定，被告应当按照起诉时一年期贷款市场报价利率四倍自提起诉讼之日，即2020年11月10日起向原告支付物业服务费的违约金至清偿完毕之日；原告主张的公摊费用、城市垃圾处理费的利息损失，被告应自起诉之日起按照起诉时一年期贷款市场报价利率向原告支付利息。关于被告辩称原告未尽到物业服务义务，被告未提交证据证明原告恒福物业存在物业管理问题，故本院不予采信。对于物业服务中存在的问题，被告可向物业公司反映或通过业主委员会要求其尽到相应的管理义务，但不能以此作为拒绝支付物业服务费的理由，业主维护自身合法权益应当采取正当的方式，如被告认为原告存在其他不当行为，可依法另行主张。同时原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高业主居住环境质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。关于被告要求原告支付因办不成房产证造成的损失，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王小宇于本判决生效之日起十日内一次性支付原告许昌恒福物业管理有限公司2017年3月1日至2020年8月31日期间的物业费3916.37元及违约金（违约金的计算方式为：以3916.37元为基数，按照原告起诉时的一年期贷款市场报价利率四倍自2020年11月10日起计算至款项清偿之日止）。二、被告王小宇于本判决生效之日起十日内一次性支付原告许昌恒福物业管理有限公司2017年3月1日至2020年8月31日期间的公摊费用210元、城市垃圾处理费294元，共计504元及利息（利息的计算方式为：以504元为基数，按照原告起诉时的一年期贷款市场报价利率自2020年11月10日起计算至款项清偿之日止）。三、被告王小宇于本判决生效之日起十日内一次性支付原告许昌恒福物业管理有限公司2017年3月1日至2020年8月31日期间的电梯运行费1680元。四、驳回原告许昌恒福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告王小宇负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  赵长金二〇二〇年十一月二十九日书记员  苗雅丽