宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院   民事判决书   （2020）宁0105民初3241号   原告：银川兴泰隆物业服务有限公司。   法定代表人：王某。   委托诉讼代理人：吴某，宁夏瀛智律师事务所律师。   委托诉讼代理人：赵某，宁夏瀛智律师事务所实习律师。   被告：陈某，住宁夏银川市。   原告银川兴泰隆物业服务有限公司与被告陈某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告银川兴泰隆物业服务有限公司委托诉讼代理人吴某、赵某到庭参加了诉讼，被告陈某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告银川兴泰隆物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠缴的2017年1月1日至2019年12月31日物业服务费4788元、电梯运行使用费2160元，合计6948元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与宁夏兴泰隆房地产开发有限公司分别于2012年11月18日、2017年11月18日、2019年11月18日签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为红领地·香苑小区提供物业服务，物业费收费标准为高层住宅1.26元/平方米/月，电梯运行使用费标准为六层60元/月/户。被告系红领地·香苑小区28-2-601室业主，房屋面积110.83平方米，至今未交纳2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费及电梯运行费，故原告起诉至法院。   被告陈某未作答辩。   本院认为，业主应当向物业服务企业交纳物业服务费，但物业服务企业应当按照物业服务合同约定标准收取物业服务费，不得擅自提高收费标准。本案中，原告为被告提供了物业服务，被告作为红领地·香苑小区28-2-601室业主（房屋面积110.83平方米），应当向原告交纳物业服务费。2012年11月18日，原告与宁夏兴泰隆房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定，物业服务收费标准为高层住宅1.26元/平方米/月，合同期限自2012年11月18日起至2017年11月17日止。2016年7月4日，原告与被告签订《红领地·香苑物业服务协议》，协议约定，多层住宅、高层住宅物业服务收费标准为0.9元/平方米/月，协议期限自2015年11月1日起至2018年12月31日止。本院认为原告与被告签订的《红领地·香苑物业服务协议》是对2012年11月18日签订《前期物业服务合同》的变更，故2017年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费，原告应按照0.9元/平方米/月的标准向被告主张。2017年11月17日、2019年11月8日，原告与宁夏兴泰隆房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定，物业服务收费标准为高层住宅1.26元/平方米/月。本院认为2017年11月17日、2019年11月8日签订的《前期物业服务合同》，在未征得被告同意的情况下，建设单位与原告擅自提高物业服务收费标准，侵害了被告合法权益，故该合同中物业服务收费标准高层住宅1.26元/平方米/月的约定，对被告不发生法律效力，2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，原告仍应按照0.9元/平方米/月的标准向被告主张。经本院审理原告与红领地·香苑小区业主物业服务合同纠纷系列案查明，红领地·香苑小区出入口较多且未安装门禁系统，部分单元门门禁对讲机无法正常使用，草坪绿地有枯草、杂草，原告未积极履行加强与施工建设单位合作和协商，解决工程质量遗留问题及保修期间保修事宜的合同约定义务，故原告提供物业服务过程中在安保、绿化、维修养护等方面存在瑕疵。且《前期物业服务合同》载明服务标准参照银川市2009年9月制定的二级服务标准制定，列明了物业服务内容及质量标准，对照该标准，原告提供的物业服务未达到合同约定的质量标准。故本院酌情认定被告按照物业服务收费标准的80%交纳涉案房屋2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费2872.71元（110.83平方米×0.9元/平方米/月×36月×0.8）。《红领地·香苑物业服务协议》未约定电梯运行使用费，《前期物业服务合同》约定电梯运行使用费收取标准为六层60元/月/户，故被告应当交纳2017年1月1日至2019年12月31日期间的电梯运行使用费2160元（60元/月/户×36月）。以上物业服务费及电梯运行使用费共计5032.71元。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对答辩、举证、质证等诉讼权利的放弃。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：   被告陈某于本判决生效之日起十五日内支付原告银川兴泰隆物业服务有限公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费2872.71元、电梯运行使用费2160元，共计5032.71元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈某负担。   本判决为终审判决。   审判员 田丽丽     二○二〇年十一月三日   法官助理 张 静   书记员 侯文娟   附本案适用法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。   法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或是履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。   《物业管理条例》   第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。   已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。   第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。