镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1111民初763号原告：镇江佳丰开发建设有限公司，统一社会信用代码91321100608843479A，住所地镇江市润州区南山路**。法定代表人：魏建峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：王俊杰、王新磊，江苏金荣恒顺律师事务所律师。被告：镇江交通产业集团有限公司，统一社会信用代码91321100141392052J，，住所地镇江市润州区官塘桥路**法定代表人：余国根，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙建兵、康蓓，江苏恒强律师事务所律师。原告镇江佳丰开发建设有限公司与被告镇江交通产业集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告镇江佳丰开发建设有限公司的委托诉讼代理人孙建兵、康蓓，被告镇江交通产业集团有限公司的委托诉讼代理人王新磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告镇江佳丰开发建设有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付购房余款618907.9元及截止2020年3月10日延期付款利息675144.84元（之后利息自2020年3月10日起以618907.9元为基数按照年利率8%计算至实际付款之日）。事实与理由：2013年11月，原、被告双方签订商品房订购协议书（以下简称订购协议），约定被告购买位于镇江市自行车库和地下车库。2019年1月31日，原、被告双方签订丰盛山庄商品房订购结算协议（以下简称结算协议），暂定购房款总价为271947748.2元，汽车库面积复核确定之后，双方确定购房款总价为271771818.3元，根据该协议约定，2019年3月31日前，原告应支付至购房总价的97%；2019年6月30日前，付清全部购房款。若被告逾期支付需按照年利率8%向原告承担延期付款利息。目前，被告尚欠原告购房款618907.9元未能支付。被告镇江交通产业集团有限公司辩称，原告逾期交房，导致被告未能按期付款；截止2019年3月31日，原告未能按照双方签订的结算协议第四条约定将相关房屋安置手续、房屋钥匙、初始登记证、住宅质量保证书等资料交付被告；被告交付的自行车库存在渗水、漏水情况，原告未能按照被告要求及时整改。经审理查明，2013年11月6日，被告与原告签订商品房订购协议书，就被告购买原告建设的位于镇江市丰盛山庄房屋、自行车库、汽车库的套数、面积、价格、付款方式、违约责任等作出约定。该协议履行过程中，原、被告因结算价格、违约责任等发生争议。经协商，被告（甲方）与原告（乙方）于2019年1月31日签订丰盛山庄商品房订购结算协议，结算协议载明：1、自本协议生效之日起，订购协议第四条第二款约定的价格不再执行，双方按照以下价格进行结算：商品房按8080元/平方米，自行车库按5656元/平方米，汽车库按4013元/平方米价格进行结算；2、因乙方存在逾期交房的情形，应按订购协议第十三条第一款的约定承担逾期交房的违约责任，同时，因甲方存在逾期付款的情形，应按订购协议第十三条第2款的约定承担逾期付款的违约责任。经协商，本协议生效之后，双方上述应承担的违约责任相互抵销，互不追究，后续交房和付款进度按本协议约定执行；3、双方商定，订购商品房数量由248套变更为247套（剔除19号楼1808室房屋1套）。根据房屋实测报告，247套商品房总面积为29660.83平方米，自行车库面积为3283.86平方米，汽车库暂计3418.28平方米，根据本协议第1条商定的结算价计算，总房款共计271947748.2元（暂定价），其中商品房总价239659506.4元，自行车库总价18570684.16元，汽车库总价暂计13717557.64元（2019年3月15日前，甲方对乙方测算的汽车库面积及所含公摊面积进行复核确认）。4、双方确认，截止本协议签订前，甲方已向乙方支付房款208350000元，剩余房款由甲方按以下进度支付给乙方：（1）2019年2月2日前，甲方向乙方支付房款40386910.4元；（2）乙方在2019年3月31日前完成已安置房屋的权证办理工作（安置户不来办理的除外），甲方在2019年3月31日前向乙方支付至总房款的97%；（3）乙方在2019年6月30日前将所有未安置房屋的交付手续（包括但不限于房屋钥匙、相关房屋资料、办证资料）移交给甲方，甲方在2019年6月30日前向乙方付清全部房款余额。本协议生效后，甲方未按本协议约定进度支付房款的，乙方有权追究甲方逾期付款违约责任（按年息8%承担延期付款利息），并承担因此给乙方造成的一切损失。5、本协议生效后，乙方应当按以下约定履行房屋交付和权证办理等义务：（1）立即推进已安置房屋的权证办理工作，确保在2019年3月31日前将已安置房屋的权证办理到位（安置户不来办理的除外）：（2）按订购协议约定积极配合甲方做好剩余空置房屋的安置工作；（3）在甲方最后一笔房款支付前，若项目仍有空置房屋尚未安置，乙方需将房屋钥匙、相关房屋资料、办证资料移交给甲方。同时，在甲方后续将房屋用于安置时，乙方仍应承担为安置户提供房屋销售合同、购房发票、物业维修基金缴费单等开发商应承担的责任；本协议生效后，乙方未按上述约定履行房屋交付和权证办理等义务的，甲方除有权将房款支付进度相应顺延外，还有权追究乙方的逾期交房（逾期办证视同逾期交房）违约责任。7、本协议为订购协议的补充与修订，与订购协议如有不一致之处，以本协议为准。本协议未涉及的事项，仍按订购协议约定执行。双方约定该结算协议自双方法定代表人或授权代表签字并加盖公章后生效。2019年3月24日，原、被告双方根据江苏省岩土工程勘察设计研究院出具的测量报告确认被告购买的丰盛山庄汽车库面积为3374.44平方米，进而丰盛山庄19号楼汽车库总价款为13541627.72元。2019年2月1日，被告受原告委托向江苏中和信工程咨询有限公司镇江分公司支付丰盛山庄19号住宅楼工程造价审核费416000元，庭审中原、被告认可该款项用于冲抵购房款；2019年2月2日，被告向原告支付购房款40386910.40元。截止2019年2月2日，被告累计向原告支付购房款249152910.4元。2019年7月9日，原告向被告寄发律师函，律师函载明，原告准备好房屋各项资料等待安置户前来办理房屋权证，曾多次通知被告接收未安置房屋的交付手续，被告存在拖延推诿情况未能接收未安置房屋手续。被告亦未能按照结算协议约定向原告付款，基于此，原告要求被告在收到该函后5个工作日内至原告处接受所有未安置房屋的交付手续（包括但不限于房屋钥匙、相关房屋资料、办证资料），并通知所有已安置房屋权利人前来办理房屋权证手续；同时要求被告自收到该函后30日内作出书面答复，并按照结算协议约定向原告支付购房款余款23034907.88元。2019年7月10日，被告签收该律师函。2019年8月29日，被告向原告支付购房款20000000元，截止到2019年8月29日，被告累计向原告支付购房款269152910.4元；2020年1月21日，被告向原告支付购房款2000000元，截止到2020年1月21日，被告累计向原告支付购房款271152910.4元。之后，被告未再支付购房款。另查明，2020年7月16日前，丰盛山庄19号楼负一层、二层、三层通道、顶板、墙面、地面、地面等不同区域存在漏水、积水情况。上述事实，有原告提交的商品房订购协议书、丰盛山庄商品房订购结算协议、面积测量报告、关于确认丰盛山庄19号楼下汽车库面积的情况说明、委托函、律师函、快递单，被告提交的照片一组以及原、被告的当庭陈述等证据证实。本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。2013年11月6日，原、被告签订订购协议书，乃被告向原告购买丰盛山庄房屋、自行车库、汽车库真实意思表示。2019年1月31日，双方协商一致达成结算协议，对订购协议书约定的合同权利义务作出变更，双方均应按结算协议约定履行各自义务。合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的履行通知、协助等义务。原告作为房屋出卖人负有按照合同约定向被告交付房屋、自行车库、汽车库及相关资料义务，被告作出买受人亦存在配合接受房屋、自行车库、汽车库及相关材料义务。原告寄发律师函要求被告接收未安置房屋及相关手续，被告理应协助。因被告未能接收，难谓原告未按照结算协议约定履行义务构成违约。至于汽车库存在的漏水、渗水、积水问题，就双方合同所指向标的物而言属于标的物质量瑕疵，被告可要求原告履行维修义务，据此主张延期支付购房款的抗辩难获支持。原告既已按约向被告履行交付位于镇江市丰盛山庄19号楼29660.83平方米房屋、3283.36平方米自行车库、3374.44平方米汽车库及相关材料义务，被告应当按照双方约定价格向原告支付购房款。双方确认被告应支付购房款总额为271771818.28元，原告已经收到购房款271152910.4元，被告尚应支付原告购房款数额为618907.88元。被告未按约定时间向原告支付购房款，违反结算协议购房款支付期限约定，应依结算协议约定按年利率8%向原告承担逾期支付购房款的违约责任。2019年3月31日前，被告应支付至总房款的97%，即263618663.73元，被告累计支付数额为249152910.4元，逾期支付购房款数额为14465753.33元。2019年4月1日至2019年6月30日期间逾期付款利息为288522.42元（14465753.33元×8%÷365天×91天=288522.42元）。2019年6月30日前，被告应全额支付购房款即271771818.28元，被告累计支付购房款数额为249152910.4元，逾期支付购房款数额为22618907.88元。2019年7月1日至2019年8月28日期间逾期付款利息为292496.56元（22618907.88元×8%÷365天×59天=292496.56元）。2019年8月29日，被告支付购房款20000000元，被告累计支付原告购房款数额增加至269152910.4元，逾期支付购房款数额为2618907.88元。2019年8月30日至2020年1月20日期间逾期付款利息为82657.04元（2618907.88元×8%÷365天×144天=82657.04元）。2020年1月21日，被告支付原告购房款2000000元，被告累计支付原告购房款数额增加至271152910.4元，逾期支付购房款数额为618907.88元。暂计算至2020年3月10日期间逾期付款利息为（618907.88元×8%÷365天×48天=6511.25元）。截止2020年3月10日，被告应当向原告支付的逾期付款利息合计为670187.27元。2020年3月10日之后逾期付款利息以618907.88元为基数按照年利率8%计算至实际付款之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:一、被告镇江交通产业集团有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告镇江佳丰开发建设有限公司购房款618907.88元及截止2020年3月10日期间逾期支付购房款利息670187.27元（2020年3月11日之后逾期支付购房款利息以618907.88元为基数按照年利率8%计算至实际付款之日）；二、驳回原告镇江佳丰开发建设有限公司的其他诉讼请求。如被告未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16446元，由被告镇江交通产业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  王 翔人民陪审员  史曙光人民陪审员  曹建华二〇二〇年十一月三十日法官 助理  宋江波书 记 员  王 媛