安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖15民终3012号 上诉人（一审被告）:淮北市金鹏房地产开发有限责任公司六安分公司,住所地安徽省六安市裕安区解放北路鼎邦御庭**105商铺,统一社会信用代码91341500791888308W。 负责人:谢亮，该分公司经理。 委托诉讼代理人：甘路，安徽徽商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴正林，安徽徽商律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）:付玉,女,1972年5月4日生,汉族,住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：胡宗保，安徽德直律师事务所律师。 上诉人淮北市金鹏房地产开发有限责任公司六安分公司因与被上诉人付玉买卖合同纠纷一案，不服安徽省六安市裕安区人民法院作出的(2020)皖1503民初4743号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 淮北市金鹏房地产开发有限责任公司六安分公司上诉请求，1.判令依法撤销(2020)皖1503民初4743号民事判决书,改判驳回原告的全部诉讼请求;2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院认定事实错误,被上诉人并非因上诉人原因而未在约定时间内取得房屋所有权证书。1.“经原告多次催办所有权登记未果”无事实依据。一审法院仅凭被上诉人单方陈述认定事实,无视上诉人所提交的关键证据。本案中,被上诉人主张其多次向上诉人催办所有权登记,与现实情况不符。事实上,一直是上诉人在催办被上诉人办理所有权登记,是被上诉人始终不来领取办证资料,导致其未能在合同约定时间内取得房屋所有权证书。对于这一点,从上诉人所提交的《一次性办证资料客户领取表》也可以充分反映,被上诉人直至2018年3月份才来领取办证资料,何来的“多次催办”。而且,有的业主领取资料的时间远早于被上诉人,可见也不存在上诉人阻碍被上诉人领取资料的情形。2.不符合“因出卖人原因”,合同解除条件尚未成就。一审法院忽略了合同条款中“因出卖人原因”的前提,错误认定合同解除条件已经成就。本案中,被上诉人至今未取得房屋所有证书的原因有一个变化的过程:从自身迟延领取办证资料转变为政策原因。一开始,其自身迟延领取办证资料是未取得房屋所有权证书的原因。根据《城市房地产经营管理条例》规定,房地产开发企业对于商品房购买人办理房屋所有权登记手续,所负的是协助义务。也就是业主需要办证了,来上诉人处领取办证资料,上诉人提供资料后业主自己去不动产登记部门办证,被上诉人自己不来领取资料,上诉人也没办法越俎代庖。直到2016年6月2日,仍有业主办理成功产权证书,在此之前完全是具备办理办证条件的。后来到2016年年底左右,六安市成立不动产登记中心,停办所有地下停车位的产证,这是被上诉人后来不能取得房屋所有权证书的原因。一审法院认为“被告提出产权登记无法办理系政策原因的辩解,在被告提供的证据中与原告同期购买车位的业主已经办理了产权登记,故其辩解不能成立”,这一点与事实不符。首先,上诉人举证《不动产登记信息》是为了证明当时领取办证资料的业主成功办证,上诉人作为房地产开发企业一直在积极履行自身协助办理的义务。其次,是为了说明在当时案涉车位是具备办证条件的,被上诉人在能办的时候拖延不办。最后,对于现在办不了证是政策原因,一来上诉人提交了录音材料以及六安市住房和城乡建设局2020年9月1日发布的《六安市住宅小区地下停车位(库)销售登记管理暂行办法(征求意见稿)》,进一步说明了不能办证是政策所致;二来在庭审中被上诉人也已经自认了是政策原因。所以,被上诉人未在合同约定的时间内取得房屋所有权证是因为自身原因,现在无法办证是政策原因,均不符合“因出卖人原因”这一行使解除的前提。二、一审法院适用法律错误,解除权行使期限并非仅“针对《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定的法定解除”。上诉人认为被上诉人已过解除权行使期限的法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款:“法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”一审法院认为认为,“由于原、被告双方没有约定合同解除的时间,被告辩解的解除权行使期限是针对《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定的法定解除,本案原告行使的是根据双方合同约定的解除权,故其辩解本院不予采纳”。首先,一审法院认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定:“根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭”,将十五条第一款与第二款进行前后文关联的解释而得出第二款需要收到第一款所述的前提的限制,这种解释方法是片面的,不符合体系解释方法。从《合同法》第九十四条、九十五条文字表述的对比及条文的逻辑上看,司法解释第十五条第一款对应的是《合同法》第九十四条,是针对商品房买卖合同中何种情形下可以行使法定解除权进行的规定:第二款对应《合同法》第九十五条,针对商品房买卖合同中当事人享有的法定解除权或约定解除权行使期限的问题,而不仅针对法定解除权。其次,从合同解除权的立法目的上看,《合同法》赋予合同的一方当事人享有法定解除权系为了维护诚实信用原则,保护守约方的合法权益,防止违约方利用违约谋取不当利益;认可合同双方当事人之间约定的合同解除权系尊重当事人的意思自治,同时也是为了维护双方的交易安全。给解除权的行使设定一个合理期限,是保障交易的稳定和安全,平衡交易双方的利益的必要手段。本案中,如认为约定解除权不受解除权行使期限的限制,实际上是允许被上诉人享有随时解除合同的权力,导致被上诉人滥用权利,损害上诉人的利益,将合同处于一个极大的不稳定状态从而危害交易安全。本案中,因为被上诉人长期不行使合同解除权,上诉人为了继续履行合同进行工作支出大量成本,若被上诉人此时解除合同,上诉人的利益无法得到保障,有悖法律的公平正义。因此,无论是法定解除还是约定解除,都应该收到解除权行使期限的限制。三、一审法院适用法律错误,判决有违公平原则。一审法院判决,上诉人支付的利息从2015年1月16日开始“计至本清息止到实际退款时止”。首先,“本清息止”和“实际退款时止”是两个时间点,该条文让人不知所云。其次,退一万步说被上诉人拥有解除权,那么合同的解除日期也为通知到达之日一2020年7月或者以判决生效之日为准。只有当合同解除时,上诉人才有返还价款的义务,此时未返还承担资金占用的损失,一审法院直接判到上诉人从签订合同之日开始计算利息,是将有效合同当作无效合同处理,适用法律有误。按照现在的判决结果,被上诉人实际使用车位长达五年的时间不需要支付任何费用,上诉人全额退款的同时还要补利息,显失公平。综上,上诉人认为被上诉人根本就不符合解除权的行使条件,不享有解除权,即使享有解除权也已经消灭,上诉人不同意解除合同,双方应当继续履行。一审法院在庭审过程中认定基本事实、适用法律法规有误,恳请贵院将本案依法改判,维护上诉人的合法权益。 付玉辩称，上诉人的上诉理由不能成立，签订合同是2015年1月16日，付款时间是2015年1月18日，并在付款的当时办理了房屋交接，合同第十七条约定90日内办理商品房所有权证书，但到目前为止，被上诉人未取得所有权证书，上诉方构成违约。所以符合双方合同约定的解除条件，作为被上诉人依法行使约定解除权，有合同依据和法律依据。二、从上诉人的举证上来看，本案上诉人是在2018年3月份才向被上诉人提供办理房产证的相关资料。包括在办证资料当中的发票的开具日期是2017年3月17日。这个时间点已经不具备房产证的一个办证条件。所以说被上诉人未办证不能办证责任原因在上诉人。所以被上诉人基于合同第17条第二款的约定行使合同的解除权。一审法院确认合同的解除权成立是符合法律规定也有证据支持。所以我们请二审法院依法判决，驳回上诉，维持原判。 付玉向一审法院诉讼请求，请求依法确认原被告之间签订的《商品房买卖合同》解除;判令被告向原告退还房款85000元,并支付利息20500元(利息计算到2020年6月30日,后期按同期贷款利率从付款之日起计算到实际退款时止);判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:2015年1月16日原告与被告签订《商品房买卖合同》,合同第三条约定:被告将鼎邦御庭第14幢-126号车位出售给原告,同时约定建筑面积32.27平方、总金额85000元、违约责任等内容。合同签订后付玉于2015年1月18日一次性支付合同款85000元整,合同约定在2015年1月16日交付该商品房。按照合同第十七条约定:因出卖人的原因,买受人未能在商品房交付使用后90日内,取得该商品房的房屋所有权证书的,买受人有权解除合同。现该车位已交付超过90日,经原告多次催办所有权登记,被告公司仍未能办理产权登记,被告公司已构成违约。鉴于被告违约情况,原告选择解除合同并根据合同约定书面通知被告公司:解除2015年1月16日签订的《商品房买卖合同》;并要求被告公司在三日内退还全部房款85000元及并支付利息(按同期贷款利率从付款之日起计算到实际退款时止)。但被告未向原告退还房款及利息。综上所述,被告的行为严重损害了原告的合法权益,特依法向贵院提起诉讼,望依法判如诉请。 淮北市金鹏房地产开发有限责任公司六安分公司一审时辩称，一、原告不符合解除合同的条件，答辩人作为房地产开发企业，在办理土地使用权变更和房屋所有权登记时，主要的义务是提供必要的文件来协助原告办理，答辩人也多次催促被答辩人办理房产登记，但被答辩人知道2018年3月才来领取相关材料，可见是被答辩人的原因导致不能办理房屋所有权证书，不符合因出卖人原因这一点，被答辩人不享有合同解除权；二、即使被答辩人享有解除权，解除权已消灭。根据合同约定，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得产权证的，买受人有权解除合同。案涉车位的交付日期是2015年1月26日，所以解除权发生之日为2015年4月26日，在法律没有相关规定，合同没有约定解除权行使期限，被答辩人也没有催告的情况下，解除权行使期限为一年，被答辩人未在解除权行使期限内解除合同，解除权已消灭；三、如判决解除合同并退款，答辩人不应支付违约金，且应当核减购房款。不是因为答辩人的原因，不应支付违约金，其次，双方签订合同时答辩人已向原告交付了车位，被答辩人一直在使用案涉车位，享受合同利益，案涉车位合同约定的使用时间是2015年1月16日-2046年3月22日，共11023天，而案涉车位的实际使用时间为2015年1月16日，到2020年7月14日原告仍有使用的记录，共1996天，用实际使用时间除以合同约定的时间，85000元的购房款应当核减15391元；四、案涉车位具备办证条件，有其他业主办理成功过不动产登记证，现因政策停办，但即将可以办证，案涉合同仍可以履行，不影响合同目的的实现。2014年4月16日在缴纳完毕人防工程易地建设费，答辩人向六安市房管局申请对鼎邦御庭小区14#-15#地下车库有进行分割，得到了同意，此时案涉车位具备办证条件。直到2016年6月2日仍有业主成功办理了不动产登记证，答辩人了解到，现因政策限制，六安市目前地下停车位停办房产证，被答辩人在能办的时候不办，硬是拖到了政策的变更，属于自身原因。且六安市住宅小区地下停车位（库）销售登记管理暂行办法正在征求意见，案涉车位完全符合暂行办法中取得不动产权证的条件，该暂行办法正式实施后，案涉车位即可以办理不动产权证，案涉合同仍可以履行，不影响合同目的的实现。 一审法院查明，2015年1月16日原告与被告签订《商品房买卖合同》,合同第三条约定:被告将鼎邦御庭第14幢-126号车位出售给原告,同时约定建筑面积32.27平方、总金额85000元、违约责任等内容。合同签订后付玉于2015年1月18日一次性支付合同款85000元整,合同约定在2015年1月16日交付该商品房。按照合同第十七条约定:（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，（二）因出卖人的原因,买受人未能在商品房交付使用后90日内,取得该商品房的房屋所有权证书的,买受人有权解除合同。案涉车位已交付超过90日,经原告多次催办所有权登记未果，原告于2020年7月通知被告:解除2015年1月16日签订的《商品房买卖合同》;并要求被告公司在三日内退还全部房款85000元及并支付利息(按同期贷款利率从付款之日起计算到实际退款时止)。但被告未向原告退还房款及利息。被告于2020年7月17日回函，对原告的通知不予认可，引起纠纷，原告遂提起诉讼。 一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，合法有效，被告在案涉车位交付后，买受人未能在商品房交付使用后90日内,取得该商品房的房屋所有权证书的，已构成违约，原告请求解除合同，退还房款85000元,并支付利息，符合双方合同约定和相关法律规定，予以支持。被告提出原告不符合解除合同的条件，即使原告享有解除权，解除权已消灭的辩解，由于原、被告双方没有约定合同解除的时间，被告辩解的解除权行使期限是针对《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定的法定解除，本案原告是根据双方合同约定的解除权，故其辩解一审法院不予采纳；被告提出产权登记无法办理系政策性原因的辩解，在被告提供的证据中与原告同期购买车位的业主已经办理了产权登记，故其辩解不能成立；被告提出应当从原告的购房款中核减其实际使用期间的使用费15391元，由于双方没有约定，且该实际使用费与本案不是同一法律关系，被告可以另行主张或者由原、被告另行双方协商。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、九十八条之规定，判决：一、原告付玉与被告淮北市金鹏房地产开发有限责任公司六安分公司于2015年1月16日签订的《商品房买卖合同》解除；二、被告淮北市金鹏房地产开发有限责任公司六安分公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告付玉退还购房款85000元,并支付利息(利息自2015年1月16日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至2019年8月20日，自2019年8月21日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至本清息止到实际退款时止)。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2410元，减半收取1205元，由被告淮北市金鹏房地产开发有限责任公司六安分公司负担。 二审中，淮北市金鹏房地产开发有限责任公司六安分公司提交了新的证据，本院组织双方当事人进行了举证、质证，对二审中淮北市金鹏房地产开发有限责任公司六安分公司提交的证据的真实性予以认定。 二审查明的事实与一审查明的案件基本事实一致。 二审另查明，案涉交易的商品房规划用途为地下车位，在案涉合同第六章约定由双方当事人共同向房屋登记机关申请办理案涉商品房的房屋所有权转移手续。案涉合同签订后，淮北市金鹏房地产开发有限责任公司六安分公司即将案涉商品房（地下车位）交付付玉使用至今。2017年3月17日，淮北市金鹏房地产开发有限责任公司六安分公司开具购买方为“付玉”的案涉商品房（地下车位）安徽省增值税普通发票，记载的货物或应税劳务、服务名称为“鼎邦御庭地下车位销售”，数量为32.27平方米，单价为2508.05956291元，税率为5%，税额为4047.62元，价税合计金额为85000元。2020年10月26日，六安市住房和城乡建设局、六安市自然资源和规划局、六安市发展和改革委员会、六安市市场监督管理局联合印发《六安城区住宅小区地下停车位（库）销售登记管理暂行办法》（六房建〔2020〕69号文件），就六安市城区内建设单位以出让方式取得土地使用权的住宅小区地下停车位（库）的登记发证等事项作出了规范。 本院认为，本案二审审理的焦点问题是案涉的《商品房买卖合同》是否应当解除。 从当事人合同约定看，双方均有义务共同向房屋登记机关申请办理案涉商品房的房屋所有权转移手续。付玉在本案中主张因淮北市金鹏房地产开发有限责任公司六安分公司原因致未能取得房屋所有权证书，但基于双方有共同向房屋登记机关申请办理案涉商品房的房屋所有权转移手续的约定，付玉并没有提交其已按照合同约定的时间内向登记部门申请办理登记，及办理未果的原因系淮北市金鹏房地产开发有限责任公司六安分公司不予配合所致，且因案涉《商品房买卖合同》交易的商品房规划用途为地下车位，现就地下停车位（库）的有新的管理规定，付玉亦可通过申办登记的方式实现办理产权证的目的。鉴于本案合同的履行情况，为促进交易，维护合同稳定，故本院对付玉要求解除案涉《商品房买卖合同》请求不予支持。双方应当按照合同约定共同配合完成案的涉商品房（地下车位）产权登记事项，如因办理结果不符合双方合同的约定，当事人可就其合法权益另行依法解决。 另鉴于淮北市金鹏房地产开发有限责任公司六安分公司未能及时开具相应的发票，亦影响到案涉商品房（地下车位）产权证办理，对案涉纠纷发生亦有不当之处，故本案诉讼费用由淮北市金鹏房地产开发有限责任公司六安分公司负担。 综上，淮北市金鹏房地产开发有限责任公司六安分公司请求不予解除案涉《商品房买卖合同》，本院予以采纳。一审判决认定事实清楚，唯处理结果不妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销安徽省六安市裕安区人民法院(2020)皖1503民初4743号民事判决； 二、驳回付玉的诉讼请求。 一审案件受理费2410元，减半收取1205元，二审案件受理费2410元，合计3625元，均由淮北市金鹏房地产开发有限责任公司六安分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  顾德明 审判员  卢文乐 审判员  丁志欢 二〇二〇年十一月二十日 法官助理鲍芳 书记员朱雪芬 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。