四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初13607号 原告：吕仁丽，女，1965年7月23日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：涂晶晶，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张毅，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 被告：四川新蓉电缆有限责任公司，住所地：四川省成都市青羊区文家乡大石桥村。 法定代表人：陈尔金，董事长。 委托诉讼代理人：胡瑜，四川治平律师事务所律师。 被告：四川中交信达谦和实业有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区蜀锦路********。 法定代表人：董益彬。 被告：董勇，男，1982年6月26日出生，汉族，住四川省都江堰市。 原告吕仁丽与被告四川新蓉电缆有限责任公司（以下简称新蓉公司）、四川中交信达谦和实业有限公司（以下简称中交公司）、董勇案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吕仁丽及其委托诉讼代理人涂晶晶、张毅，被告新蓉公司的委托诉讼代理人胡瑜，被告董勇到庭参加诉讼。被告中交公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 吕仁丽请求本院判令：1.立即停止对位于都江堰市房（以下简称案涉房屋）的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.确认案涉房屋归吕仁丽所有；3.由新蓉公司、中交公司、董勇承担本案的诉讼费用。 事实和理由：董勇和胡蝶向四川国瑞置业有限责任公司购买了案涉房屋。吕仁丽欲购买该房屋，于2018年7月9日向董勇和胡蝶给付了30万元定金，并于2018年8月9日与董勇和胡蝶前往公证处进行了《预约合同》公证，约定购买该房屋的相关事宜并按照合同约定支付了购房款。合同签署后，该房屋即交付给吕仁丽，吕仁丽对该房屋进行了装修并实际入住至今。后四川国瑞置业有限责任公司多次通知董勇和胡蝶办理房屋产权证，均因董勇的原因而迟迟未能办理，至今案涉房屋的银行按揭也未偿还，吕仁丽多次催促董勇和胡蝶未果，导致吕仁丽无法办理产权过户手续。2020年3月25日，青羊法院因新蓉公司申请执行其与中交公司、董勇买卖合同纠纷一案生效的（2019）川0105民初16272号《民事判决书》而作出（2020）川0105执978号之一《执行裁定书》、《协助执行通知书》查封了案涉房屋。吕仁丽随后向青羊法院提出执行异议，青羊法院于2020年9月17日作出（2020）川0105执异493号《执行裁定书》，驳回了吕仁丽的异议请求。吕仁丽认为，案涉《预约合同》合法有效，其支付了购房款并合法占有案涉房屋，未办理过户登记并非其自身原因，吕仁丽为案涉房屋的所有权人，请求法院支持吕仁丽的诉讼请求。 新蓉公司辩称，吕仁丽虽然在法院查封前与董勇、胡蝶就案涉房屋签订了《预约合同》，但该合同为预约合同而非房屋买卖合同。吕仁丽所举示的物管公司的证明存在诸多瑕疵，不能证明其已合法占有案涉房屋。两份收据不符合合同约定的付款方式，且大额现金无银行转账凭证，如以现金给付，亦应证明资金来源及途径，但其并未就此举证，不能证明其已按约支付价款，亦未证明其愿将未支付的价款交付人民法院执行。吕仁丽在签署《预约合同》时，已明知案涉房屋为合同房，未取得房屋权属证书，不具备过户的条件，且《预约合同》第六条第5项就案涉房屋因查封等原因可能不能办理过户登记约定由董勇、胡蝶承担违约责任。吕仁丽与董勇、胡蝶在《预约合同》项下的仅是债权，并非物权。吕仁丽的各项诉讼请求均缺乏事实及法律依据，其不享有能够排除对案涉房屋执行的权益，请求驳回吕仁丽的诉讼请求。 中交公司未到庭答辩，亦未提交证据。 董勇辩称，认可吕仁丽的主张，双方确实签订了房屋买卖合同，亦已收到吕仁丽所支付的购房款，但董勇未按照合同约定归还银行按揭贷款，导致未办理产权及过户登记，请求支持吕仁丽的诉讼请求。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 新蓉公司与中交公司、董勇买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月28日作出（2019）川0105民初16272号《民事判决书》，判决：中交公司内向新蓉公司支付货款757064元及逾期付款违约金；董勇就上述债务承担连带清偿责任”等。判决生效后，新蓉公司向本院申请强制执行，本院于2020年3月25日以（2020）川0105执978号之一《执行裁定书》、《协助执行通知书》查封备案登记于董勇、胡蝶名下的案涉房屋。 2020年9月16日，吕仁丽向本院提出申请，对本院以（2020）川0105执978号之一《执行裁定书》、《协助执行通知书》查封案涉房屋提出异议。2020年9月17日，本院作出（2020）川0105执异493号《执行裁定书》，认为吕仁丽提交的证据仅能佐证其与董勇就案涉房屋签订房屋买卖合同及支付部分购房款，但未提交已将余款交付执行以及非因自身原因未办理过户登记的相应证据，故其异议理由不成立，裁定驳回吕仁丽的异议请求。吕仁丽不服该裁定，遂提起本案诉讼。 另查明，2015年12月29日，四川国瑞置业有限责任公司与胡蝶、董勇签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，由胡蝶、董勇向四川国瑞置业有限责任公司购买案涉房屋，房屋总价款725888元，首付款255888元，余款470000元向建设银行都江堰支行申请贷款支付。 2018年5月6日、7日，吕仁丽通过其农业银行尾号为8710的账户共计向胡津转款200000元。2018年8月9日，胡蝶、董勇与吕仁丽就转让案涉房屋的相关事宜达成一致，并通过四川省成都市律政公证处办理了《预约合同》公证，约定：案涉房屋转让总价款为1510000元整，第一笔定金300000元整吕仁丽已于二〇一八年七月九日一次性支付给胡蝶、董勇，第二笔房款双方约定办理完预约合同公证当日由吕仁丽将1180000元整通过转账方式直接转入董勇名下平安银行账户，第三笔房款30000元整，胡蝶、董勇取得产权与吕仁丽办理过户手续或办理委托公证当日，吕仁丽一次性支付给胡蝶、董勇。2018年8月10日，吕仁丽通过其中国农业银行尾号为8710号的账户向董勇转款1180000元。后吕仁丽入住案涉房屋，以其自己名义缴纳了物业费、燃气费，以胡蝶名义缴纳了电费。 上述事实有当事人身份信息、工商登记信息、民事判决书、执行裁定书、四川省商品房买卖合同（预售）、公证书、收据、发票、清单、当事人陈述等证据在案为证。 庭审中，吕仁丽陈述第一笔定金300000元，有100000元现金和100000元转款交给了胡蝶，另外100000元交给了胡津，第二笔款项1180000元已通过银行转账支付，还有30000元没有支付，之所以没有办理相关过户手续是因为按揭款一直没有结清。最后一笔房款30000元在执行阶段就给执行法官提到过，当时执行法官说房子是登记在董勇和胡蝶名下，无法确定董勇和胡蝶之间的份额，就无法将这30000元房款交给执行法官。董勇陈述其已收到相关款项。 本院认为，本案属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条所规定的案外人对执行异议裁定不服而提起的案外人执行异议之诉，争议焦点为案外人吕仁丽对案涉房屋是否享有足以阻却人民法院强制执行的权利。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，对于案外人提出的排除执行异议，人民法院应从前述规定的几个方面进行审查是否成立。 对于吕仁丽对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权利，本院评判如下：（一）吕仁丽与胡蝶、董勇在本院查封前签订了合法有效的书面买卖合同，案涉《预约合同》虽名为预约，但已符合本约的要件，应认定为商品房买卖合同；（二）在本院查封之前吕仁丽已合法占有使用案涉房屋；（三）关于购房款，吕仁丽通过转款支付的部分，有转款记录予以佐证，本院予以确认。对于现金支付的100000元，虽吕仁丽未提供证据证明资金来源及途径，但鉴于案涉第二笔房款1180000元都已支付完毕，且董勇亦认可其收到相应款项，足以使本院相信该笔100000元现金付款已完成。对于最后一笔30000元款项，双方在《预约合同》中约定，胡蝶、董勇取得产权与吕仁丽办理过户手续或办理委托公证当日，由吕仁丽一次性支付给胡蝶、董勇。吕仁丽陈述由于按揭款一直没能结清，故不能办理过户手续，因此没有支付该笔款项，但愿意将该笔房款交付法院执行。（四）因案涉房屋在本院查封时尚系备案登记在董勇、胡蝶名下，董勇、胡蝶尚未办理产权登记，吕仁丽亦无法办理过户登记，故案涉房屋未办理变更登记亦非吕仁丽自身原因所致。综上，吕仁丽所提交的证据能够证明其在查封前已签订合法有效的房屋买卖合同，并已按约支付购房款且愿意将剩余房款交付法院执行，且实际占有使用案涉房屋，未办理过户登记亦非吕仁丽自身原因所致，故对吕仁丽要求停止执行的主张予以支持。 吕仁丽要求确认案涉房屋归其所有，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，不动产物权的变更、转让，须经依法登记，才发生物权变动的效力，未经登记，不发生物权变动的效力。吕仁丽虽与董勇、胡蝶签订了房屋买卖合同，但至今未办理变更登记，其仅享有要求董勇、胡蝶办理过户登记的请求权，并未因此取得案涉房屋的所有权，故对其该项诉请不予支持。 另，吕仁丽要求判决解除对案涉房屋查封的诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉的处理范围，本案中不予处理。 综上，吕仁丽对案涉房屋享有足以阻却人民法院强制执行的权益。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行位于都江堰市的房屋； 二、驳回吕仁丽的其余诉讼请求。 案件受理费18390元，由董勇承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘小琼 人民陪审员  陈永琳 人民陪审员  张国胜 二〇二〇年十一月十六日 法官 助理  赵劲菘 书 记 员  童学翠