山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终12179号 上诉人（原审原告）：青岛宝都物业管理有限公司，住所地山东省青岛保税区北京路**恒通写字楼**。 法定代表人：王炳兴，总经理。 委托诉讼代理人：姜桂圣，北京市中永（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵金婵，北京市中永（青岛）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：刘茹，女，1990年8月10日出生，汉族，住内蒙古赤峰市。 委托诉讼代理人：汪泉，山东琴岛（西海岸）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘同春，山东琴岛（西海岸）律师事务所律师。 上诉人青岛宝都物业管理有限公司（以下简称宝都物业公司）与上诉人刘茹因物业服务合同纠纷一案，均不服青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初8948号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宝都物业公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判刘茹支付宝都物业公司2019年10月1日至2020年6月30日的物业费7216.23元、逾期缴纳物业费违约金(滞纳金)32261.14元；2、本案一、二审诉讼费、保全费、律师费等费用由刘茹承担。事实与理由：2016年6月4日，宝都物业公司与刘茹签订《前期物业服务协议》。协议约定：宝都物业公司向刘茹所居住小区提供物业管理服务，受益人应按建筑面积向宝都物业公司缴纳物业管理费、住宅电梯运行费，缴费时间为每季度末15日前预付3个月的物业管理费和电梯运行费，逾期缴费按每日千分之三收取滞纳金。刘茹按照协议约定应向宝都物业公司缴纳自2017年12月13日到2020年6月30日的物业管理费和电梯运行费24510.84元、滞纳金32261.14元。经宝都物业公司多次催缴，刘茹拒不缴费，其行为已严重违反双方签署的协议，严重侵犯了宝都物业公司及其他业主的合法权益。 刘茹辩称，1、刘茹并非无正当理由拒绝按期足额支付物业费和车位管理费。青岛电视台对涉案小区问题多次曝光，小区物业服务不达标，物业服务费和车位管理费收费标准超过前期物业服务期最高政府指导价。2、前期物业服务合同属于格式合同，应当实行政府备案管理。一审已查明存在三份“前期物业服务合同”版本。房屋交付时，宝都物业公司以欺诈方式与业主签署的前期物业服务合同与备案版本以及作为房屋销售合同附件的版本不一致，恶意删除了“物业管理服务费标准按政府指导价调整的条款”。即使是该版本也写明“签署本协议前，甲方已将协议样本送青岛市物业管理行政主管部门备案”。作为格式文本提供一方，有义务保证备案版本与签署版本的一致性，如有不一致，格式版本提供一方应承担对其不利的后果。宝都物业公司主张涉案小区物业服务不适用政府指导价约束是错误的。3、前期物业服务期的收费标准应受到政府指导价约束，宝都物业公司主张按照物业费3.6元和车位管理费100元收取，违背《价格法》、《山东省物业管理条例》、《山东省物业服务收费管理办法》以及青岛市政府文件政府指导价管理规定。青岛市前期物业服务期的政府指导价，按照分级管理，五星级服务标准指导价格上浮后最高也不得超过3.02元。42018年7月21日开始执行的鲁价综发（2018）90号文件做了明确规定，普通住宅前期公共服务费、停车服务费、车位场地使用费属于政府指导价定价范围，普通住宅是指除了独栋、双拼、联排等高档住宅以外的住宅。涉案小区属于普通住宅，宝都物业公司作为前期物业服务提供方，其收费标准应受到政府指导价约束。目前3.6元/平方米物业费标准超过青岛市对前期物业服务期的最高政府指导价，属于违规，政府部门已经立案查处中。5、按照2015年7月宝都物业公司取得的中标备案通知，其中标服务是承诺达到五星级服务标准。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，宝都物业公司应当对其已经按照约定的服务等级提供服务承担举证责任。一审期间，宝都物业公司并没有对其按照服务等级提供服务进行有效举证。刘茹提供了电视台报道和小区业主们拍摄的照片视频，证明物业服务不达标。6、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业公司在起诉业主主张物业管理费及其他相关费用前，应先向业主发出书面催缴通知书。宝都物业公司未提供证据证明其在起诉前履行了对业主的书面催收义务，故起诉条件尚未具备，其起诉应当予以驳回。 刘茹上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项；2、本案一审、二审诉讼费由宝都物业公司承担。事实与理由：1、一审中宝都物业公司作为收费依据的双方办理交房手续时签订的《前期物业服务合同》与房屋开发商山东宝都房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件的《前期物业服务合同》以及在政府住房建设主管部门处备案的《物业服务合同》文本不一致，宝都物业公司存在明显恶意欺诈。宝都物业公司提供的合同文本故意删除了部分对其构成约束性的规定，如恶意删除了“物业服务收费实行政府指导价”等关键条款。宝都物业公司利用交房为条件，胁迫刘茹签订的与备案文本不一致的《前期物业服务合同》不应具有法律约束力。一审定双方纠纷适用于宝都物业公司提交的双方办理交房手续时签订的前期物业服务合同文本错误。2、宝都物业公司作为物业服务单位，在日常小区维护中存在重大瑕疵以及明显的服务不合格问题。刘茹提交小区业主搜集的大量宝都物业公司服务不达标的证明资料，小区物业服务不合格问题被青岛主流媒体多次报道，宝都物业公司也被政府部门进行行政处罚。一审法院判决刘茹应以五星级标准缴纳物业费，有失法律公允性，应予纠正。 宝都物业公司辩称，一、在确定双方的权利义务时，应当以双方签订的即宝都物业公司据以主张权利的物业服务合同为准。1、宝都物业公司与业主所签订的物业服务合同或车位管理合同等协议是有效合同，在认定物业费缴纳标准、确定宝都物业公司提供的服务内容等方面，应当以合同约定作为首要依据。2、双方签订的物业服务合同所约定的收费标准与业主提到的备案合同以及作为商品房买卖合同附件的物业服务合同所约定的物业收费标准是一致的。3、青岛市发改委257号文属于地方政府部门所颁布的文件，不属于我国立法法所规定的法律渊源，不应作为审判依据。而且该文件不属于强制性、效力性规定，不能据此否定双方所签订的合同效力。4、虽然刘茹提到的其他合同文本存在物业管理服务费用“按政府指导价调整”等字样，但是，其他合同文本不能作为确定双方权利义务的依据。自双方签订合同以来，政府指导价从未调整过，因此，双方约定的收费标准也没有调整的理由。宝都物业公司将载有相同价格标准的合同文本提交给政府备案的时候，政府主管部门经审查许可了宝都物业公司的备案申请，并出具了备案证明。说明政府主管部门对于宝都物业公司与业主所订立的物业服务合同中约定的收费标准没有异议并予以准许。本次纠纷发生之前，宝都物业公司始终按约定的收费标准收取物业费，业主从未提出异议。二、宝都物业公司所主张的物业管理费等费用应当得到全额支持。双方签订的物业服务合同明确约定业主应当在每季度末15日前按时交纳各项费用，不应当以物业公司的催缴作为缴费条件。宝都物业公司起诉的时间是2020年4月，根据上述约定，业主应当缴纳截至2020年6月30日的物业服务等费用。车位管理费等费用的缴纳期限，相关协议中也有明确约定。一审判决以缴费期限尚未届满、宝都物业公司未进行催缴为由驳回部分请求，属适用法律错误。三、宝都物业公司所主张的“滞纳金”应当得到支持。即使双方对于“滞纳金”的具体含义未约定明确，也应当根据我国合同法第六十一条的规定，按照合同有关条款或者交易习惯确定其真实含义。而从双方所签订合同的内容看，该滞纳金显然属于对迟延支付相关费用的违约金的计算方法，即属于违约金条款。该违约金条款系双方真实意思表示，不存在欺诈或胁迫等情形，也并不违反法律强制性、效力性规定，合法有效。根据双方签订的物业服务合同第十条第四款的约定，滞纳金所适用的违约行为包括对方迟延支付的所有费用，并非仅限于物业管理费而不包括水电费。一审判决认定宝都物业公司提供的物业服务存在瑕疵，属认定事实错误。相关行政行为不能作为宝都物业公司是否构成违约以及是否存在服务瑕疵的依据。一审判决以宝都物业公司未进行催缴或曾拒绝收取为由驳回其违约金请求，属适用法律错误。宝都物业公司的服务符合双方合同的约定。假设宝都物业公司的服务存在些许瑕疵，我国法律也并未规定一方违约所应承担的违约金可以因对方也存在违约行为而被免除。我国合同法第120条明确规定，双方违约的，应当各自承担违约责任。从司法所倡导的社会价值观和保障社会秩序稳定运行的角度考量，如果法律允许业主长期拒不缴纳物业费而不必为此付出任何违约成本，不利于倡导公平与诚信的司法理念，会给包括宝都物业公司在内的所有物业服务企业带来巨大的经营隐患，进而会严重影响整个物业服务行业的稳定发展。 宝都物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令刘茹向宝都物业公司支付欠缴的物业管理费和电梯运行费24510.84元(暂计算至起诉之日，实际要求计算至刘茹履行之日)；2、判令刘茹向宝都物业公司支付逾期缴费滞纳金32261.14元(暂计算至起诉之日，实际要求计算至刘茹履行之日)；3、判令刘茹向宝都物业公司支付欠缴车位服务费2200元(暂计算至起诉之日，实际要求计算至刘茹履行之日)；4、判令刘茹向宝都物业公司支付逾期缴纳车位服务费滞纳金2034.9元(暂计算至起诉之日，实际要求计算至刘茹履行之日)；5、案件受理费、律师费、保全费等费用由刘茹承担。 一审法院认定事实：1、刘茹系涉案小区内10栋2单元25层2501户业主，房屋建筑面积为222.41平方米，房屋类型为住宅。 2、宝都物业公司通过公开招标方式取得山东宝都房地产开发有限公司亚德里亚海湾项目南区前期物业管理，2015年7月28日加盖青岛市黄岛区城市管理局公章的中标通知书载明：服务质量标准为五星，中标价格为住宅3.6元/月/平方米、商业5元/月/平方米。2015年8月26日，青岛市黄岛区物业管理办公室盖章的青岛开发区物业服务合同备案证明(编号：2015012)载明：……五、亚德里亚海湾项目南区物业服务费：住宅3.6元/月/平方米(含电梯费0.4元/月/平方米)六、物业服务合同期限：2015年7月30日至业主委员会成立。 2017年6月4日，宝都物业公司(甲方)与刘茹(乙方)签订前期物业服务协议，约定：双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就前期物业服务达成如下协议：甲方权利义务为对物业公用部分、公用设施设备、绿化、环境卫生、安防、交通等设备进行维护、修缮、服务与管理。乙方权利义务为依据本协议向甲方交纳物业管理服务、电梯运行等费用。协议第二条、第 三条对物业管理服务内容及质量进行了约定。第四条约定：本物业管理区域物业服务收费采取包干制，物业服务费用由乙方或受让人按其拥有物业的建筑面积交纳。第五条物业服务费收取标准：按时交纳各项费用，时间为每季度末15日前为缴费日期，乙方应在上述期限届满前履行交费义务，逾期每日按千分之三交纳滞纳金。物业管理费(以备案价格为准，市政供用费用以政府调节价为准)住宅3.2元/月/平方米，住宅电梯运行费0.4元/月/平方米、水费3.36元/吨。物业管理服务费用标准按政府指导价调整。受有关部门或单位委托，甲方可提供水费等代收代缴费服务(代收代缴费服务费用不属于物业管理服务费用)，收费标准执行政府规定。违约责任约定，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任，甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方自逾期之日起按每日千分之三交纳滞纳金并采取适当措施予以催收。第十八条约定，在签订本协议前，甲方已将协议样本送青岛市物业管理行政主管部门备案，本协议自甲乙双方合法签署之日起生效。双方在该协议上盖章或签字。 3、2018年8月11日，宝都物业公司(乙方)与刘茹(甲方)签订车位服务协议书，约定宝都物业公司为刘茹提供“亚德里亚海湾”二期地下车位222号车位的停车场设施、服务人员等机动车停放服务，车位服务费为1200元/年(每月100元)。刘茹超过一个月未交纳服务费，宝都物业公司有权收回停车卡，并追缴刘茹所欠机动车停放服务费及滞纳金，按日加收服务费万分之五的滞纳金。刘茹于2018年8月11日缴纳了车位服务费100元。宝都物业公司主张刘茹应向宝都物业公司缴纳2018年9月至2020年6月(22个月)的车位费2200元。 4、刘茹自2017年12月13日至今未向宝都物业公司缴纳物业管理费、电梯运行费，宝都物业公司于2019年10月19日通过短信向刘茹催收物业费。宝都物业公司未提交其自2019年10月19日以后向刘茹催收物业费的证据。宝都物业公司在本案中诉求刘茹交纳自2017年12月13日起至2020年6月30日止的物业管理费及电梯运行费。 5、2019年9月12日青岛市发展和改革委员会关于进一步贯彻实施《山东省物业服务收费管理办法》的通知(青发改价格(2019)257号文件)第二条第一款规定：普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，根据物业服务等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。每个服务等级对应的收费标准为基准价格，具体收费标准可在上浮不超过20%的浮动幅度内确定。市内六区普通住宅前期物业公共服务费基准价格及其浮动幅度见附件1。附件1载明：服务等级为五级、配备电梯，收费标准为：2.52元/建筑平方米.月(备注：具体收费标准可在上述收费标准基础上按不超过20%的浮动幅度内确定)；第二条第五款规定：普通住宅前期物业服务期间，住宅连续空置6个月以上的，由业主或物业使用人提前书面告知物业服务企业，经双方共同确认(原则上以水电气均未使用为衡量标准，或由双方协商约定衡量标准)，其物业公共服务费按照不超过前期物业服务合同约定的60%交纳。 2020年5月19日，青岛市黄岛区薛家岛街道办事处出具的信访事项处理意见书载明：经调查，你们反映的金沙滩壹号小区物业实行梯控、违规乱收费、物业服务不达标等问题基本属实。 2020年5月22日，青岛市黄岛区市场监督管理局出具的信访事项处理意见书载明：经调查，宝都物业公司未将调整后物业服务收费标准报送备案，我局已于2020年4月24日依法给予当事人行政处罚，罚款人民币9000元并责令立即改正违法行为。 2020年6月30日，西海岸新区住房和城乡建设局出具的政府信息公开告知书载明：经查，你申请的“依法公开前期物业服务企业中标通知书、前期物业服务合同”信息属于本机关政府信息公开范围(详见附件)；你申请的“前期物业服务招投标文件”信息，属于商业秘密、个人隐私，经征求第三方意见，本机构不予公开；你申请的“请求被申请人依法公开涉及亚德里亚海湾小区前期物业管理的青岛宝都物业服务有限公司全部备案的物业服务收费标准及全部配套文件，并提供该全部文件的复印件”信息为：物业服务收费标准：住宅：3.6元/月/平方米，商业5元/月/平方米，配套文件为参照青岛市物价局《物业服务收费管理办法》。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议的焦点为：一、涉案小区物业费应按什么标准收取；二、宝都物业公司诉求的逾期交纳滞纳金应否支持。综合本案案情及相关法律规定，一审法院分析判定如下： 关于焦点问题一。根据《物业管理条例》第四十一条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。本案中，因宝都物业公司、刘茹于2017年6月4日自愿签订了前期物业服务协议，故本案的审理应以双方当事人签订的前期物业服务协议为依据。双方所签订的前期物业服务协议系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。刘茹辩称应按照《青岛市发展和改革委员会关于进一步贯彻实施的通知》进行收费，但对物业服务公司收费价格的管理属于行政管理范畴，而非效力性强制规范，不是判定物业合同效力的依据。在双方签订了明确、具体的包括物业服务收费标准的物业服务合同的情况下，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。宝都物业公司为涉案小区提供了物业管理服务，刘茹应当依照约定交纳相关物业服务费用。但刘茹自2017年12月13日起的物业管理费至今未交纳，已构成违约，根据前期物业服务合同约定，物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，交纳日期为每季度末15日前。刘茹房屋建筑面积为222.41平方米，根据宝都物业公司提交的催缴费证据载明的时间，本案中宝都物业公司诉求的物业管理费和电梯运行费应计算到2019年9月30日止，应为17294.61元(3.6元/月/平方米×222.41平方米×21个月)+(3.6元/月/平方米×222.41平方米÷30×18)。对超出部分，因宝都物业公司未提交催收的证据，且至宝都物业公司提起诉讼时，尚有部分缴费未到期，故一审法院在本案中不予支持。此外，物业服务有其自身特殊性，物业服务合同系持续性的长效双务合同，宝都物业公司的物业服务对象是小区内全体业主，确定宝都物业公司是否违约，要在较长期的整体情况中去判定。一审法院认为，刘茹提交的现有证据尚不能证明宝都物业公司在履行物业服务合同过程中存在重大违约行为，故刘茹以此作为拒付物业费的理由尚不充分，故对刘茹的相关抗辩，一审法院不予采信。 关于焦点问题二。前期物业服务协议虽对逾期缴纳物业费约定了滞纳金，根据刘茹提交的相关证据并结合庭审查明的事实，鉴于宝都物业公司提供的物业服务确实存在一定瑕疵，宝都物业公司诉求刘茹承担滞纳金，一审法院不予支持。 根据双方当事人签订的《车位服务协议书》，宝都物业公司为刘茹提供停车场设施、服务人员等机动车停放服务，刘茹超过一个月未缴纳服务费，宝都物业公司有权收回停车卡,并追缴刘茹所欠机动车停放服务费及滞纳金，按日加收服务费万分之五的滞纳金。本案中，刘茹按照与宝都物业公司签订的车位服务协议于2018年8月11日缴纳8月11日至9月10日的车位管理费100元。宝都物业公司起诉之日为2020年5月27日，按照刘茹缴纳车位管理费的起始时间，2020年5月11日至2020年6月10日的车位服务费，刘茹应于2020年5月11日前缴纳。结合宝都物业公司起诉时间及刘茹缴纳车位服务费的起始时间，宝都物业公司诉求的车位服务费应自2018年9月11日起计算至2020年6月10日，为2100元（100元/月×21个月）。因双方自愿签订了《车位服务协议书》，故本案的审理应以双方签订的车位服务协议为依据。刘茹主张按照青发改价格〔2019〕257号文件收取车位服务费的辩解意见，一审法院不予采纳。关于宝都物业公司主张的车位服务费滞纳金，于法有据，一审法院予以支持。双方签订的《车位服务协议书》约定“刘茹超过一个月未交纳服务费，宝都物业公司有权追缴刘茹所欠机动车停放服务费及滞纳金”，因此，车位服务费滞纳金应自2018年10月11日起按照服务费日万分之五计算至实际给付之日止。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、刘茹于判决生效之日起十日内支付宝都物业公司自2017年12月13日起至2019年9月30日止的物业费17294.61元；二、刘茹于判决生效之日起十日内支付宝都物业公司车位服务费2100元及滞纳金（自2018年10月11日起按照服务费日万分之五计算至实际给付之日止）；三、驳回宝都物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1325元，减半收取662.5元，由宝都物业公司负担520.5元，刘茹负担142元。 本院二审期间，宝都物业公司提交催收通知单的照片，拟证明宝都物业公司于2020年8月6日对刘茹拖欠的物业费通过在其住户门张贴通知单的形式进行了催收。刘茹质证称，对证据的真实性不予认可，张贴地点无法确定，且未在起诉前催收。 二审中，刘茹称其上诉所称的三份物业服务合同约定的物业费单价是一致的。二审查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，本案的争议焦点为：一、刘茹应向宝都物业公司支付的物业费数额如何确定;二、刘茹应否承担逾期支付物业费的滞纳金。 关于焦点一，本院认为，本案中，刘茹与宝都物业公司签订了《前期物业服务合同》，该合同依法成立，且未违反法律强制性规定，对双方当事人具有约束力。刘茹主张该《前期物业服务合同》系在被欺诈、胁迫的情况下签订，但其未提交证据予以证实，其应承担举证不能的法律后果。此外，物业服务企业对小区进行物业服务具有整体性、全面性、服务过程时间持续性，以及服务标准无法按件计量等特点，刘茹在一审中提交的证据仅能证明宝都物业公司在一定的时间、地点提、地点提供的物业服务做的不够完善以证明其在物业服务过程中存在重大瑕疵。一审法院据此认定刘茹欠交的物业费金额并无不当，本院予以维持。截至宝都物业公司在一审法院提起诉讼，确有部分欠交物业费尚未到期，故本院对一审法院该判项不予变更，自2019年10月1日起的物业费宝都物业公司可另行主张权利。 关于焦点二，本院认为，物业服务企业提供的物业管理服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，需要物业服务企业与业主加强沟通合作，才能更好地实现物业管理服务的目的，创造和谐舒适的小区环境。本案中，双方签订的《前期物业服务合同》虽对逾期交纳物业费约定了滞纳金，但宝都物业公司在物业服务过程中存在一定瑕疵，一审法院据此未予支持滞纳金并无不当，本院予以维持。 综上，宝都物业公司与刘茹的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费787元，由青岛宝都物业管理有限公司负担；二审案件受理费232元，由刘茹负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  李 蕾 二〇二〇年十一月二十日 书记员  张 恬 书记员  韩 平