辽宁省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽民再37号再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：建银国际资本管理（天津）有限公司。法定代表人：赵论语，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈路，北京市凯誉律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审上诉人)：韩玉玲，女。被申请人(一审被告、二审上诉人)：于振球，男。被申请人(一审被告、二审上诉人)：于浩洁，女。三被申请人共同委托诉讼代理人：王雷，北京大成（大连）律师事务所律师。一审第三人：大连中天房地产开发有限公司。法定代表人：王庆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：侯雨生，该公司总经理。再审申请人建银国际资本管理（天津）有限公司（以下简称建银公司）因与被申请人韩玉玲、于振球、于浩洁及一审第三人大连中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服本院（2019）辽民终102号民事判决。向最高人民法院申请再审。最高人民法院作出（2019）最高法民申5283号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人建银公司的委托诉讼代理人陈路，被申请人韩玉玲、于振球、于浩洁的共同委托诉讼代理人王雷、一审第三人中天公司的委托诉讼代理人侯雨生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建银公司申请再审称，1、二审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条的规定，支持韩玉玲等排除案涉房屋强制执行的诉讼请求，适用法律错误。2、于德成与中天公司之间不是真实商品房买卖关系，在法院查封前韩玉玲等未合法占有案涉房屋。二审法院认为韩玉玲等具备《执行异议复议规定》第二十八条规定的要件，认定事实错误。综上，建银公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审，请求撤销二审判决，支持建银公司诉讼请求。韩玉玲、于振球、于浩洁辩称，1、对合同真实性的判断，应从形式和内容这两方面进行审查。本案中被申请人与中天公司签订的商品房买卖合同，在形式上为双方真实签字和盖章，并经大连市金州区工商局加盖备案印章；合同内容不违法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，因此，依法应当认定该合同的订立为缔约双方真实意思表示，合同自成立时即生效。对合同形式真实性的审查，在于中天公司在合同上加盖的合同专用章的真实性。建银公司和中天公司为达到否认案涉合同真实性的目的，与天鸿物业公司相互串通，一再向法院作出虚假陈述、提供虚假证词，其行为严重妨碍了法院对案件的审理。被申请人与中天公司签订的商品房买卖合同，其签署的时间、被申请人支付房款的时间均早于中天公司登报宣布印章丢失作废的时间，结合建银公司和中天公司均不申请对印章真实性进行鉴定、案涉合同又经工商行政管理机关备案的事实，足以认定案涉合同具备形式上的真实性。对合同内容真实性的审查，在于判断合同订立是否为缔约双方的真实合意以及合同内容是否为法律所禁止。具体到本案，案涉合同的内容为商品房买卖，转让标的并非法律所禁止交易，显然该合同内容合法。而该合同订立是否为双方真实合意，正是本案争议的焦点亦是难点，被申请人认为，对于缔约人的意思表示不真实或者说意思表示虚假的认定，必须在有充分的证据的情况下方能否定书证所证明的当事人之间存在的法律关系，而建银公司和中天公司提供的证据并不能达到这一认定标准。同时，由于意思表示不真实的法律后果是导致民事法律行为无效或被撤销，因此，应当依据《民法总则》第六章的相关规定和《合同法》第52条、54条的规定进行审查和判断，至于合同转让价格的高低，在司法实践中从未单独作为判断缔约人意思表示是否真实的标准。纵观最高院历年对商品房买卖合同纠纷案件和案外人执行异议之诉案件作出的生效裁判，秉持的观点均是不能轻易否定书证所反映的当事人之间的法律关系，即使是在交易价格过低的情况下。2、对于案涉房屋“合法占有”的审查标准，应是房屋已交付买受人且为买受人实际控制，而不应以实际入住或使用为占有的唯一必要要件。被申请人在一审中提交的证据足以证明享有案涉房屋的控制权。被申请人持有中天公司工作人员出具的《钥匙交接单》和加盖中天公司印章的《入住通知书》，可以证明房屋确实交付被申请人。尽管中天公司始终不认可其工作人员韩军签署的《钥匙交接单》，但并未否认韩军的身份是其公司员工，且在中天公司提供的证据中，也有韩军在支票存根联上签字，可以证明韩军确系中天公司员工。况且，如果不是中天公司许可，被申请人也根本无法取得案涉房屋的钥匙。而《入住通知书》上加盖的中天公司印章，也是真实的，可以表明交付房屋系中天公司真实意思表示。对于建银公司一再强调案涉房屋交付当时尚未竣工验收、未通水通电，故不具备入住条件，是其对合法占有房屋的狭隘理解，不是司法实践中审判机关认定“合法占有”的标准。综上，被申请人认为，一审判决和二巡裁定认定案涉商品房买卖合同不真实缺乏事实和法律依据，将本该清晰的商品房买卖法律关系仅仅以交易价格过低就轻率否定，裁判结果使得本案的法律关系更加模糊，裁判结果严重损害了被申请人的合法权益。被申请人郑重请求贵院，在对本案的审理时甄别排除建银公司和中天公司对案件事实所作的误导性描述，秉持“以事实为依据、以法律为准绳”的基本原则，切实维护无过错商品房买受人的合法权益，对本案作出公正的裁判。中天公司述称，涉案房屋不属于房屋买卖，属于借贷抵押，对最高院裁定意见我方认可，认可一审判决，不认可二审判决。本院再审认为，人民法院在审理合同纠纷案件过程中，要依职权审查合同是否存在无效的情形，注意无效与可撤销、未生效、效力待定等合同效力形态之间的区别，准确认定合同效力，并根据效力的不同情形，结合当事人的诉讼请求，确定相应的民事责任。本案系申请执行人执行异议之诉，争议的主要问题即为案涉商品房买卖合同是否成立及其效力。《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”第一百三十三条规定：“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。”第一百三十四条规定：“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立。法人、非法人组织依照法律或者章程规定的议事方式和表决程序作出决议的，该决议行为成立。”第一百三十六条规定：“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。”第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条规定：“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，2012年8月2日，于德成与中天公司签订商品房买卖合同，约定购买中天公司开发的案涉房屋6套，总面积1339.34平方米，房屋交付时间均为2013年5月8日前，买房人需于2012年8月2日前一次性支付购房款，房屋单价均为3000元/平方米，总价款为3874920元。中天公司在此6份合同上均加盖有2102132015562号公司合同专用章。次日，上述六份合同在大连市金州区工商行政管理局向金州区房产管理中心办理了合同备案手续。中天公司当天向于德成出具了6张专用收款收据，认可于德成在2012年8月3日交付了案涉六套房屋的购房款，收据上加盖有中天公司的财务专用章。2012年8月6日，于德成通过汇款方式向中天公司一次性支付3874920元。2013年10月，中天公司向业主发布入住通知，并同意业主自行安装入户门、车库门入住，安装费用在后期统一结算或抵顶物业费。2014年10月，韩玉玲等得到案涉房屋钥匙。而建银公司与中天公司、王庆等借款合同纠纷一案，于2016年5月18日在本院主持下调解，形成（2015）辽民二初字第00070号民事调解书，确认中天公司尚欠建银公司借款本金225618697.35元及自2014年10月9日起至欠款还清之日止的逾期罚息，建银公司对中天公司提供的抵押物在上述款项范围内按照权利顺序享有优先受偿权。该调解书已发生法律效力。在该案诉讼过程中，建银公司申请财产保全，省高法于2015年10月29日、2015年10月30日查封了案涉房屋。2014年10月9日，中天公司将该公司2102132015562号合同专用章以丢失为由登报作废；2014年10月16日，中天公司将该公司的2102132015561号财务专用章、2102132036480号法人印章以丢失为由登报作废。由此可见，涉案商品房买卖合同签订于涉案执行行为之前，且于德成已经依照合同约定支付了全部房款，故于德成与中天公司签订商品房买卖合同是否成立并合法有效系涉案执行行为是否能够被排除的重要依据。正如最高人民法院在（2019）最高法民申5936号民事裁定中指出，“韩玉玲等根据《执行异议复议规定》第二十八条规定抗辩排除强制执行。但是，2012年案涉房屋所在住宅项目已经以超过7000元/平方米的市场单价进行出售，于德成在同年以3000元/平方米的单价购买案涉房屋，明显不符合常理。且现有证据不足以证明韩玉玲等在法院查封前已合法占有案涉房屋。”建银公司主张于德成与中天公司之间的商品房买卖合同不成立或者未能履行，其作为主张法律关系变更、消灭的当事人，应当对该法律关系变更、消灭的基本事实承担举证证明责任。其列举了案涉房屋买卖合同订立同期同地的房屋单价、另案当事人于震江等与中天公司存在债权债务关系的证据，并指出于德成购买涉案房屋的付款方式不符合常理。而原审判决对案涉商品房买卖合同的订立及履行过程中出现上述的争议事实并未予以查清，且未能对涉案商品房买卖合同的效力作出明确的评判，从而导致难以认定韩玉玲等对案涉房屋是否拥有足以排除执行的权利。原审法院应当按照法律规定，从于德成与中天公司之间的商品房买卖合同是否系当事人真实意思表示、是否存在恶意串通、以合法形式掩盖非法目的之类的法律所规定的无效情形等方面，依据现有证据，判定该合同的效力。在准确认定案涉商品房买卖合同效力的基础上，再进一步判断韩玉玲等对涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。综上所述，原审判决认定基本事实不清，最高人民法院指令再审意见正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：一、撤销本院（2019）辽民终102号民事判决及大连市中级人民法院（2018）辽02民初739号民事判决；二、本案发回大连市中级人民法院重审。审判长  王鸿晓审判员  孟凡永审判员  蒋华明二〇二〇年十一月二十三日法官助理张颂秋书记员辛颖