山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终6751号上诉人（原审原告）：邹建军，男，1972年2月25日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王堃，北京市嘉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志光,北京市杜衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市万象美物业管理有限公司烟台分公司（原大连万象美物业管理有限公司烟台分公司），住所地烟台市芝罘区西关南街**。负责人：胥盈，总经理。委托诉讼代理人：于佳平，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉宾，山东鑫士铭律师事务所律师。上诉人邹建军因与被上诉人深圳市万象美物业管理有限公司烟台分公司（以下简称万象美烟台分公司）物业服务合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。邹建军上诉请求：1、撤销一审判决，判令万象美烟台分公司向邹建军退还多收取的2016年7月1日至2017年6月30日期间的物业服务费6565.56元；2、本案一、二审诉讼费用由万象美烟台分公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审判决认定双方签订的《前期物业服务合同》有效，各方均应依约履行是错误的。《前期物业服务合同》中关于物业服务费3.98元/月/平方米的约定违反了法律、行政法规的规定，未采取政府指导价收取费用，应确认该条款无效。（二）一审判决对邹建军被迫与万象美烟台分公司签订《前期物业服务合同》的主张不予采信是错误的。根据邹建军与烟台芝罘万达广场有限公司（以下简称万达公司）签订《商品房买卖合同》及补充协议的约定，邹建军应在万达公司《入伙通知书》载明的交房时间……支付应付房款（如有）和该房屋各类费用（包括物业服务费、公共维修基金/专项维修基金、契税等），在邹建军付清全部购房款及前述各类费用前，万达公司有权拒绝交房，且不视万达公司违约。邹建军如果不按3.98元/月/平方米标准交付物业费，万达公司便不会交付房屋。可见，合同是在违背邹建军意愿的情况下签订的，而目前万象美烟台分公司按照2.16元/月/平方米标准向业主收取物业费就是最好的证明。（三）万象美烟台分工公司增设无线覆盖等服务时间均为2018年，与本案无关。而且其出具的物业费发票中明确注明了万象美烟台分公司收费的经营项目为物业管理费，并未注明该费用包括其他服务，在本案涉及的期间其并没有另行提供物业服务。一审判决认定履约中万象美烟台分公司另行提供了物业服务与事实不符。（四）《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律规、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”。由此可见，物业费的收取不仅应符合合同约定，更应符合法律、行政主管部门制定的物业服务收费办法以及规章的规定。本案争议的物业服务期间为2016年7月1日至2017年6月30日，自2016年7月1日至2017年4月30日的收费应执行烟价[2004]3号文件的规定；因2017年4月24日烟价[2017]29号文件已明确废止烟价[2004]3号文件，自2017年5月1日至2017年6月30日的物业服务费应执行烟价[2017]29号文件。烟价[2004]3号文件应作为审理本案的依据，其被废止不是排除适用的合法理由。万象美烟台分公司应退还多收取的物业费。二、一审判决适用法律错误。基于本案是前期物业服务合同纠纷，应当适用《中华人民共和合同法》第五十二条第五项，《价格法》第三条第四款、第十二条、第二十条，《物业管理条例》第四十条，《物业服务收费管理办法》第六条、第七条等的规定。一审判决适用法律错误，且排除适用烟价[2004]3号文件的规定亦违反了法律溯及力的规定。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院依法支持邹建军的上诉请求。万象美烟台分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。邹建军向一审法院起诉请求：万象美烟台分公司退还邹建军多收取的2016年7月1日至2017年6月30日期间的物业服务费6565.56元。一审法院认定事实：2016年6月30日，邹建军与万达公司在签订的《商品房买卖合同》及补充协议中约定：邹建军自万达公司处购买万达广场E2#楼2单元第20层2002号房屋，邹建军应在万达公司《入伙通知书》载明的交房时间到房屋所在地或万达公司另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用（包括物业服务费、公共维修基金/专项维修基金、契税等）；在邹建军付清全部购房款及前述各类费用前，万达公司有权拒绝交房，且不视为万达公司违约。万象美烟台分公司系深圳市万象美物业管理有限公司下设的无独立法人资格的分公司。邹建军与万象美烟台分公司在签订的《前期物业服务合同》中约定：邹建军所购物业为烟台芝罘万达公馆小区E2号公馆2单元2002室，前期物业管理是指自万达公司与万象美烟台分公司签订《烟台芝罘万达广场（公馆）前期物业服务合同》之日起至业主委员会与其聘用新物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理；万象美烟台分公司提供的物业服务内容包括房屋建筑公用的维修、养护和管理，公用设施设备的维修、养护、运行和管理等，万象美烟台分公司提供的物业管理服务质量须按合同约定在房屋外观、设备运行、共用部位和共用设施设备、环境卫生、绿化、安防、消防和报修方面实施目标管理，住宅房屋的物业管理服务收费（不包括房屋共用部位、共用设施设备、大中修、更新、改造的费用）标准为3.98元/月/平方米，按入伙通知书规定时间开始计收物业服务费，邹建军在签订本合同之日预缴六个月的物业服务费；合同中还约定了其他权利义务。《前期物业服务合同》签订的当日，万象美烟台分公司向邹建军收取了2016年7月1日至2017年6月30日间的物业服务费8768.75元（3.98元/月/平方米×183.60平方米×12个月）。为证明其在物业公共服务费之外，另为包括邹建军在内的小区业主提供了大量增值服务，万象美烟台分公司提供了如下证据：1、2012年9月24日和2014年10月1日，万象美烟台分公司与万达公司签订的《前期物业服务合同》两份、万达公司出具的证明一份。其中《前期物业服务合同》内容显示：自2012年起，万达公司与万象美烟台分公司在签订的两份《前期物业服务合同》中约定了万达公司委托万象美烟台分公司制定《烟台芝罘万达广场临时管理规约》，并在房屋销售时向房屋买受人（业主）明示本合同及《烟台芝罘万达广场临时管理规约》，同时要求房屋买受人书面承诺执行；其中普通住宅的物业服务费收费标准1.96元/月/平方米自2014年10月1日起调整至3.98元/月/平方米。万象美烟台分公司以该组证据证明万象美烟台分公司与开发商对物业服务内容、委托期限、双方权利义务、物业服务质量和物业服务费等均做了详细的约定。2013年8月30日万达公馆开盘销售时，万达公司已将房屋销售价格、物业服务企业、服务标准、收费标准等事项均向业主做了说明，邹建军均知上述信息，且同意按照上述标准购买房屋并缴纳物业服务费，现邹建军要求调整物业收费价格，违背诚信原则。邹建军质证称，对合同的真实性无法核实，但上述合同所约定的委托管理事项范围仅限于物业公共区域的服务，不包括其他服务；对开发商出具证明的真实性不予认可，对证明中的内容万象美烟台分公司也未能举证。2、2017年8月万达公馆接听接访统计表23页，关于开展客户满意度调查工作通知1页、2018年3月份客户满意度调查问卷50页，客户满意度测评回访单（2018年9月份）20页、快递代收记录表（2018年1-12月份）28页，小区业主档案照片及专业化管理照片共3份，整改通知书2页、公共区域卫生清洁照片38页、公共区域秩序维护照片83页、公共区域设施设备维护保养照片为124页。证明万象美烟台分公司按照与邹建军签订的物业服务合同，以及物业相应的法律法规、及地方性规定，全面履行了自己的合同义务提供了优质服务。邹建军质证称，对快递代收记录表和公共区域卫生清洁照片、公共区域秩序维护照片的真实性没有异议，对其他证据的真实性不予认可。因部分材料系万象美烟台分公司单方制作，且载明或涉及的时间不在邹建军诉请所主张的物业服务期间内，不能证明万象美烟台分公司在本案诉争的物业服务费期间的服务情况。3、2018年万达公馆成本支出明细3页，证明万达公馆2018年1-11月份业务收入3019024.93元，业务成本为4336181.95元（4288534.29元+21601.89元+26045.77元）、净利润为-1317157.02元，万象美烟台分公司的万达公馆项目一直处于亏损状态，如果降低物业服务收费标准，高质量的物业服务将难以维计。邹建军质证称，该证据系万象美烟台分公司单方制作，且与涉案的物业费期间无关。4、（1）2018年8月11日至2019年8月10日期间的保险合同（机损险、公共责任险、财产一切险）3份及对应保险费发票3张；（2）万达公馆住宅区的无线覆盖服务合同及发票3张；（3）社区活动室装修改造照片1张、装修改造施工合同1份及发票10张；（4）万达公馆小区大理石材大堂翻新抛光打蜡的照片2张、万达公馆小区照明升级的照片1张、灯光改造采购合同1份、发票1张；（5）提供婚庆服务、拎包服务、雨天撑伞服务的照片3张、提供小区组织文体娱乐活动照片4张、组织文体活动微信平台的截屏照片11张。该组证据均系万象美烟台分公司提供的超出物业公共服务范围以外的其他服务，万象美烟台分公司收取的物业费既包括物业公共服务费，也包括万象美烟台分公司提供的上述其他服务的费用。因此，万象美烟台分公司收取的物业服务费并未超出法律法规即烟台市相关规定要求的范围，万象美烟台分公司收费合情合理。邹建军质证称，对该组证据中由万象美烟台分公司单方制作的真实性不予认可。另外，该组证据中部分未载明时间或已载明的期间不在涉案的物业服务期间内，与本案无关；不能证明万象美烟台分公司提供的上述服务属于超过公共服务以外的内容，也不能证明万象美烟台分公司定期进行了上述服务。5、2016年至2017年期间的万达公馆报修和维修回访记录5页、快递代收记录和小区业主档案照片及专业化管理人员材料6页、整改通知书4页、公共区域卫生清洁照片15页、公共区域秩序维护照片7页、公共区域设施和设备维护保养材料35页。证明万象美烟台分公司履行《业主临时管理规约》，为涉案小区提供各个方面的优质物业服务的具体情况。邹建军质证称，报修和维修回访记录系万象美烟台分公司单方制作，真实性不予认可；即使属实，也属于物业公共服务，应适用于政府指导价，不能证明万象美烟台分公司3.98元/月/平方米的收费标准具有合理性，也不能证明涉案期间万象美烟台分公司的服务情况及服务质量。对快递代收记录和小区业主档案照片及专业化管理人员材料和整改通知书的真实性均不予认可，内容或期间与本案无关，不能证明系在涉案期间内提供的服务。对公共区域卫生清洁照片、公共区域秩序维护照片和公共区域设施和设备维护保养材料中的照片没有拍摄时间，不能证明万象美烟台分公司在争议物业费期间提供服务的情况，且均属于物业公共服务范围，也不能证明万象美烟台分公司收费标准的合理性。6、2016年7月1日至2017年6月30日期间的机器损坏险、公众责任险和财产一切险合同材料（10页）、电费发票（17页）、小区内无线网络合同和发票（7页）、园区石材专业清理及大堂和电梯石材翻新、抛光和打蜡的增值服务材料（11页）、小区照明景观升级改造的合同及发票等材料（2017年12月）、婚庆和文体娱乐活动的照片和各项宣传材料（29页）。证明万象美烟台分公司在物业公共服务范围之外，对小区业主提供了电梯空调、地下车库排湿系统、小区无线网络系统、定期的深度清理、提升改造和保养、组织数十次的业主文体娱乐活动，以及免费为小区业主提供婚庆场地布置等其他物业服务。邹建军质证称，超过物业公共服务范围外的服务，应由业主委托或与业主协商一致，而不能由万象美烟台分公司单方提供和决定服务内容，对此万象美烟台分公司未能举证证明。其中，三类保险应属于物业公共服务的范畴，不属于额外服务；且根据保单显示的保险范围，相应费用并非全部花费在涉案小区；因上述保险就以3.98元/月/平方米的标准收取物业费，显失公平。电费无法确定用于涉案小区，且本应由万象美烟台分公司承担，不属于为业主提供的额外服务，更不是万象美烟台分公司突破政府指导价收费的理由。小区无线网络费的时间为2017年12月，且万象美烟台分公司主张该项费用为物业公共服务以外的其他服务，因此与本案争议的3.98元/月/平方米和服务期间无关联性。所有照片因没有拍摄时间，不能显示具体服务内容和服务期间，与本案无关。照明改造合同的工程时间为2017年12月，与本案争议的服务期间无关。另查，2004年，烟台市物价局、烟台市房产管理局《关于下达普通住宅小区物业服务收费标准的通知》（烟价[2004]3号）中载明：烟台市普通住宅小区公共性物业服务等级分为甲、乙、丙、丁四级，基准价格分别为1元/月/平方米、0.70元/月/平方米、0.40元/月/平方米、0.15元/月/平方米，上浮不超过20%，下浮不限。2017年4月24日，烟台市物价局、烟台市住房和城乡建设局《关于烟台市市区普通住宅前期物业服务收费有关事项的通知》（烟价[2017]29号）中载明：市区普通住宅前期物业服务收费标准分为有电梯物业服务收费和无电梯物业服务收费两大类，收费标准由基准收费标准和浮动幅度两部分组成。其中有电梯物业服务收费标准分为一到五级，对应的基准收费标准分别为0.50元/月/平方米、0.80元/月/平方米、1元/月/平方米、1.30元/月/平方米、1.80元/月/平方米，浮动幅度为上浮不超20%，下浮不限；本通知自2017年5月1日起执行，执行期至2018年9月30日。《关于下达普通住宅小区物业服务收费标准的通知》（烟价[2004]3号）同时废止；本通知执行前已签订物业服务合同的，在合同期内，前期物业服务收费标准仍按合同约定执行，合同未约定固定期限或者已到期的，前期物业服务收费标准应按本通知规定执行。自2018年7月1日起，万象美烟台分公司对涉案房屋所在的万达公馆小区的物业服务收费标准调整为2.16元/月/平方米。万象美烟台分公司自称上述标准为小区公共物业服务费的收费标准，因小区其他物业服务的收费标准至今未与业主达成一致意见，故没有收取。同时，万象美烟台分公司对万达公馆小区提供的其他超值物业服务项目在到期后均不再继续提供服务。一审法院认为，（一）万象美烟台分公司与邹建军签订的《前期物业服务合同》系平等主体间的等价有偿行为，形式要件齐全，内容未违反国家法律的强制性规定，一审法院依法认定有效，各方均应依约履行。邹建军对其被迫签订上述合同的主张，证据不足，一审法院不予采信。（二）万象美烟台分公司与邹建军共同签订的《前期物业服务合同》中明确约定了小区住宅前期物业服务的收费标准3.98元/月/平方米；履约中，万象美烟台分公司在普通住宅物业服务的范围外另行为邹建军房屋所在的万达公馆小区投保了机器损坏保险、公共责任险等财产保险、增设了区域无线覆盖等各项服务，现邹建军以2004年烟台市物业主管部门和价格主管部门下发的《关于下达普通住宅小区物业服务收费标准的通知》（烟价[2004]3号）规定的1元/月/平方米（含电梯运行费）物业服务费标准为据要求万象美烟台分公司退还2016年7月1日至2017年6月30日期间的物业服务费6565.56元，证据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回邹建军的诉讼请求。一审案件受理费50元减半收取25元，由邹建军负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，邹建军与万象美烟台分公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，没有违反法律规定，应为合法有效。协议签订后，双方按约定交纳、收取物业费。邹建军主张协议系受万象美烟台分公司逼迫所签，证据不足，理由不当，本院不予采纳。邹建军主张其应按2004年烟台市物价局、烟台市房产管理局联合发布的《关于下达普通住宅小区物业服务收费标准的通知》（烟价[2004]3号）标准交纳物业费，因烟价[2004]3号文件系政府部门发出的管理性文件，对于普通住宅小区的物业服务收费标准仅具有指导性意义，且烟台市物价局、烟台市住房和城乡建设局已以烟价[2017]29号废止烟价[2004]3号文件，明确规定已签订前期物业服务合同的，按合同约定执行。从本案事实看，万象美烟台分公司向邹建军收取的物业费并未违反法律规定和合同约定，故一审法院对邹建军以已废止的烟价[2004]3号文件要求万象美烟台分公司退还物业费的主张不予支持，正确、合法，符合本案实际情况。邹建军对此所提异议，证据不足，理由不当，本院不予支持。综上所述，邹建军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由邹建军负担。本判决为终审判决。审判长 李 安审判员 刘 腾审判员 陈 勇二〇二〇年十一月二十七日书记员 张瑞佳