山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终4218号上诉人（原审被告）：荆淑艳，女，1951年7月12日出生，汉族，住栖霞市。上诉人（原审被告）：范庆林，男，1951年2月15日出生，汉族，住栖霞市。二上诉人共同委托诉讼代理人：尚杰，山东华剑律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：周晓燕，山东华剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：台学庆，男，1967年10月1日出生，汉族，住栖霞市。委托诉讼代理人：刘日明，山东正韬律师事务所律师。上诉人荆淑艳、范庆林因与被上诉人台学庆房屋买卖合同纠纷一案，不服栖霞市人民法院（2019）鲁0686民初1485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。荆淑艳、范庆林共同上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审或者驳回台学庆的诉讼请求；2、台学庆承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，荆淑艳、范庆林没有将房屋卖给台学庆。在证据不足的情况下，一审判决错误地认定本案双方当事人存在房屋买卖关系。本案的事实是范庆林的儿子范云峰在2014年2月27日向台学庆借款120000元整，并约定了高额利息，由范云峰向台学庆出具借条，台学庆同时还诱骗不明真相的荆淑艳在房屋买卖合同上签字，荆淑艳对于该房屋买卖合同根本就不知情。范云峰因种种原因没有偿还台学庆的借款，台学庆就以手中所持有的房屋买卖合同到一审法院起诉荆淑艳、范庆林，以上这些事实通过一审法院调取的庄园派出所出警录像就能证明，但一审法院在未对出警录像详细观看的情况下，错误认定了本案有房屋买卖事实，错误认定台学庆单方所制作的房屋买卖合同有效。二、一审判决在错误认定本案事实的基础上，判令荆淑艳、范庆林将房屋过户给台学庆证据不足。本案在一审庭审时，台学庆向法庭提供了荆淑艳签字的房屋买卖合同书，证明荆淑艳将房屋卖给台学庆的事实，但是从台学庆提供的与范云峰所签订的房屋租赁合同结合来看，荆淑艳与台学庆所签订的房屋买卖协议明显不合常理。1、第一，该房屋最低价值270000元，这是台学庆在公安机关录像中与范庆林争吵时说的，当时台学庆承诺取得该房屋后找差价款给荆淑艳、范庆林，荆淑艳以低于市场价的一半出卖自己的房屋明显不符合常理。第二，荆淑艳将自己儿子范云峰所居住的房屋卖给台学庆，再由台学庆将该房屋租给范云峰居住，更是令人费解。第三，该房屋买卖合同登记在荆淑艳和范庆林名下，仅有荆淑艳一人的签名，就认定该房屋是两人所卖，明显卖房理由非常牵强。由于台学庆所出示的房屋买卖合同明显存在以上疑点，且范庆林对于房屋的出卖又予以否认，台学庆又没有支付购房款，因此一审判决认定房屋卖合同成立，应将房屋过户给台学庆证据不足。2、本案诉讼过程中，荆淑艳、范庆林申请一审法院调取了栖霞市庄园派出所出警录像，该录像能清楚证明本案的事实。台学庆面对公安出警人员的询问时，讲明范云峰向其借款120000元整，并且向台学庆出具借条，该借条在台学庆手中，荆淑艳将房屋押在台学庆手中，通过台学庆这几句话也能够证明荆淑艳、范庆林没有将该房屋卖给台学庆。3、一审法院也查出荆淑艳、范庆林对于位于栖霞市电业路120号房屋有77%产权，荆淑艳、范庆林并不拥有全部产权，栖霞市金兴矿业有限公司山城金矿（以下简称栖霞市山城金矿）拥有23%的产权，荆淑艳、范庆林无权出卖该房屋。综上所述，请二审法院查清本案事实，纠正一审法院的错误判决。台学庆辩称，荆淑艳与台学庆签订房屋买卖合同后，台学庆支付了房款，荆淑艳交付了房屋及产权证书，双方不存在民间借贷法律关系，一审判决事实清楚，证据确实充分，请求二审法院依法驳回荆淑艳、范庆林的上诉请求，维持原判。台学庆向一审法院起诉请求：1、判令荆淑艳、范庆林协助台学庆办理涉案房屋及土地证件的过户手续；2、由荆淑艳、范庆林承担诉讼费用。一审法院认定事实：荆淑艳、范庆林与台学庆对涉案商品房买卖合同的性质产生争议，双方各执一词，台学庆认为是房屋买卖合同关系，荆淑艳、范庆林则认为是民间借贷关系。台学庆提交了房屋买卖合同一份、收款收据二份、房屋租赁合同一份、证人崔某出庭作证；荆淑艳、范庆林提交了收条复印件一份。据荆淑艳、范庆林申请，一审法院调取2017年10月4日的栖霞市庄园派出所的出警视频，内容记录了台学庆在荆淑艳、范庆林家中的争执情况。一审法院认为荆淑艳、范庆林与台学庆有争议的事实和证据，主要表现在证明对象和证明效力方面，涉及到双方实体争议的认定，一审法院在说理部分一并论述。根据当事人的陈述及经审查认定的证据，认定事实如下：2014年2月27日，台学庆与荆淑艳经中间人崔某见证签订房屋买卖合同书一份，荆淑艳为卖方（甲方），台学庆为买方（乙方），合同主要内容为：甲乙双方就乙方向甲方购买商品房达成如下协议：一、房屋的位置及内附设备概况：房屋位于户，为砖混结构，为三层。二、房屋面积：房屋建筑面积为68.05平方米。三、买卖价款及付款方式：该房屋售价为120000元，乙方在甲方的协同下办理相关过户手续。四、税费承担：房屋及土地使用权限交易过户所需全部费用，均由乙方承担，甲方有义务协助乙方办理房产、土地证件过户手续。双方还对甲方的房屋权属保证责任及违约责任等内容进行了约定。双方签订房屋买卖合同后，荆淑艳与其儿子范云峰分别向台学庆出具了两张收条，荆淑艳出具的收条内容为“今收到人民币120000元。收款人荆淑艳2014年2月27日”。范云峰出具的收条内容为“今收到台学庆现金120000元，此款属房屋买卖款，由范云峰替母亲代收，特此为证。收款人荆淑艳儿子范云峰2014年2月27日”。台学庆当庭认可荆淑艳、范云峰各自所出具的收条涉及是同一笔款项，即为房屋买卖价款。2014年2月27日，台学庆又与范云峰签订了房屋租赁合同一份，台学庆为出租方（甲方），范云峰为承租方（乙方），合同主要内容为：甲方将自有房屋租给乙方使用，双方达成协议如下：一、甲方将座落振兴路12号西单元三层西户的房屋出租给乙方使用，租期自2014年3月1日至2014年12月31日，期限为10个月。二、上述房屋租金为5000元整，付款方式为一次性付清。三、甲方于本合同生效时将上述房屋交付给乙方使用，租赁期间，乙方不得转租转让或转借第三人，不得擅自改造，增搭建筑或改变用途。台学庆与荆淑艳签订房屋买卖合同后，荆淑艳、范云峰即将案房屋的房产证（栖城房字第**号）交付给台学庆。2017年荆淑艳、范庆林以原产权证丢失为由，向栖霞市不动产登记中心重新办理了鲁（2017）栖霞市不动产权第0005074号产权证，产权人登记为荆淑艳、范庆林共有。另查明，涉案房产系部分产权房屋，个人产权占77%，栖霞市山城金矿产权占23%。庭审中，台学庆提供证崔某杰出庭作证，证人证明荆淑艳、范庆林之子范云峰因需要经营资金打算出售其住房，找到证崔某杰帮忙联系出售房屋崔某杰找到台学庆购买房屋，台学庆在购房时发现房屋的房产证不是范云峰的而是登记在其母亲荆淑艳名下，范云峰将荆淑艳找来，荆淑艳同意卖此房，即由证人为中间人，台学庆、荆淑艳签订了房屋买卖合同，台学庆当场将120000元交给荆淑艳，荆淑艳给出具了120000元的收条，并将房屋的房产证交付给台学庆。房屋买卖合同是一式三份，证崔某杰手持有一份，并提交给法庭。证人还证明，证人每年春节、八月十五都到荆淑艳家中催促其过户，但一直拖延未过户。庭审中，荆淑艳、范庆林提交一张收条复印件，主张该收条复印件来源于台学庆的交付，其内容为“今收到范云峰人民币壹万伍仟元整，201X（时间有改动）年7月18号利息付到6月2743700（原来58700）15000元从8月8号开始的台学庆”，该收条复印件中落款时间有改动，记载利息部分的内容与其他内容不是同一笔迹。荆淑艳、范庆林申请一审法院调取2017年10月4日的栖霞市庄园派出所的出警录像，内容系台学庆到荆淑艳、范庆林家中索款要房，双方争执及协商的内容。台学庆称荆淑艳、范庆林之子范云峰在购房之后曾向其借款，且一直未归还其借款。一审法院认为，本案争议焦点是荆淑艳、范庆林与台学庆之间是房屋买卖合同关系，还是民间借贷关系。人民法院据以裁决的事实是证据所能证明的事实，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合本案证据，首先，台学庆主张为房屋买卖合同关系，提交的《房屋买卖合同书》、《房屋租赁合同书》、签收房款的收条、证崔某杰证言证实，以上证据均为原始、直接证据，荆淑艳、范庆林提交的收条证据为证据复印件系传来证据，其内容不能直接证明案件事实系间接证据，原始证据、直接证据，相对于传来证据、间接证据具有较高的证明力，故台学庆提交的证据证明效力要大于荆淑艳、范庆林的证据的证明力，并且荆淑艳、范庆林提交的收条复印件证据，台学庆不予认可，无其他证据佐证，通常不作为认定案件事实的依据。其次，从证据的内容来看，台学庆提交的一系列证据能够清晰明确地证明荆淑艳、范庆林与台学庆之间发生房屋买卖的事实，尤其是提供的书证《房屋买卖合同书》具备了房屋买卖合同所应具备的主要条款，该协议约定了买卖标的物的地址、房屋面积、购房款数额、购房款交付方式、办理过户手续等内容，上述约定表明买卖涉案房产的意思表示明确。荆淑艳、范庆林主张双方间为借贷关系，其不能提交证据以证明双方的借贷合意、金额，是否约定利息及还息方式、还款期限及方式等借贷合同的内容，且提交的收条复印件证据存在落款时间有改动、签名在落款之后、内容出现两种不同笔迹等疑点，在没有原件比对的情况下，不予采信。从一审法院调取的派出所出警视频来看，出警时间为2017年10月4日，双方交谈的内容既有索款的内容，又有要房的内容，其内容不足以认定荆淑艳、范庆林的主张。对双方提交的证据相比，台学庆以书面合同表现的意思确定房屋买卖法律关系更为明确。再次，从双方的行为来看，涉案的房屋买卖合同是台学庆与荆淑艳签订的，荆淑艳系房屋产权人，荆淑艳、范庆林之子范云峰为涉案房屋的实际使用人，荆淑艳作为具有完全行为能力的成年人，在签署房屋买卖合同及出具房款收条时应当知道的相应法律后果。台学庆与范云峰又签订了房屋租赁合同，以范云峰租赁台学庆房屋的方式继续使用涉案房屋，其后，荆淑艳将房屋房产证交付台学庆等一系列行为，也证明双方系在进行房屋交易的行为。另，本案交易房屋是不完全产权房屋，存在过户障碍，且从本案签订买卖房屋的合同的时间来看，房屋买卖的价格并不过分低于同等房地产之价格。综上，台学庆已经完成双方当事人之间存在房屋买卖法律关系的举证证明责任，荆淑艳、范庆林主张其与台学庆之间存在民间借贷法律关系，其举证不足以证实其事实主张，亦不足以反驳台学庆所主张事实，应当承担举证不能的不利后果，以有利于书面证据所代表法律关系作出判定，对台学庆的事实主张予以认定。在荆淑艳与台学庆签署该协议后，协议即告成立，且房屋买卖合同内容不违反法律、行政性法规的禁止性规定，应当为合法有效。台学庆已按房屋买卖合同约定履行了支付房款义务，荆淑艳、范庆林应向台学庆履行房产的过户及相应协助义务，故对台学庆要求荆淑艳、范庆林履行房屋买卖的相应协助义务，要求荆淑艳、范庆林为台学庆办理涉案房屋的产权（房产及土地使用权）过户登记，予以支持。涉案房屋涉及的单位部分产权价值，由荆淑艳、范庆林与台学庆双方依法依规办理。综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：荆淑艳、范庆林于判决生效后十日内将位栖霞市）120号西单元三层西房（不动产权证号：鲁（2017）栖霞市不动产权第0005074号）房屋产权过户到台学庆名下。一审案件受理费1350元，诉讼保全费1020元，由荆淑艳、范庆林承担。二审中，荆淑艳、范庆林提交如下证据：一、公安出警视频录音记录一份，证明该录音文本明确表明台学庆与荆淑艳、范庆林之间无房屋买卖合意，台学庆与范云峰之间存在民间借贷关系，台学庆在该录音中明确表明双方之间的借款为120000元，且范庆林对该笔借款不知情，对房屋买卖合同不知情。经质证，台学庆对该证据的真实性无异议，但认为该视频反映的主要内容是台学庆到荆淑艳、范庆林家中索要其儿子借款和要求房屋过户，虽然言语中有关于120000元的表述，但都是当时台学庆言辞激烈中向荆淑艳、范庆林说明房屋是花费120000元购买的，在公安人员的调解下，如果荆淑艳、范庆林不想房屋过户，必须在6个月时间内将本息给台学庆，在荆淑艳、范庆林同意的情况下，荆淑艳、范庆林却以房产证丢失为由，偷偷将涉案房屋非法过户到荆淑艳、范庆林名下。二、烟台市正平资产评估事务所出具的房屋评估报告书，证明涉案房屋的现行市价为218000元，该市价低于2014年的房屋交易市价，因此，荆淑艳、范庆林不可能将价值20多万元的涉案房屋以120000元的价格出卖给台学庆，不符合交易习惯。经质证，台学庆对该证据的真实性没有异议，但认为该证据系荆淑艳、范庆林单方委托，而且该评估报告基准日不是按照2014年发生购买时的市场价值，因此该证据对本案没有任何证明效力。栖霞市山城金矿于2020年7月27日出具《情况说明》，载明：范庆林、荆淑艳居住的位栖霞市）120号西单元三层西户的楼房一套，是我单位的房改房，现在我单位仍拥有部分产权份额。范庆林、荆淑艳不能处置我单位所拥有的该房产的产权。经本院向栖霞市山城金矿调查，栖霞市山城金矿矿长明确表示栖霞市山城金矿对涉案房屋不行使优先购买权，亦不申请参加本案诉讼。二审中，台学庆将其诉讼请求明确为：依法判令涉案房屋77%的产权过户到台学庆名下。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案争执的焦点问题是：本案双方当事人之间是否存在房屋买卖合同关系，房款是否支付，应否支持台学庆的诉讼请求。根据《房屋买卖合同书》、荆淑艳与范云峰出具的关于涉案房款的收条，结合证崔某杰的证言，可以认定荆淑艳与台学庆之间达成了房屋买卖的合意。涉案房屋买卖合同已签订并实际履行多年，基于荆淑艳与范庆林的夫妻关系，台学庆有理由相信荆淑艳处分涉案房屋的行为系其夫妻双方的共同意思表示，荆淑艳将涉案房屋出卖给台学庆系有权处分，未损害范庆林的合法权益。因此，荆淑艳与台学庆于2014年2月27日签订的《房屋买卖合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。双方基于前期借贷关系在未能偿还到期借款的情况下，约定以借款120000元充抵房款，亦是双方当事人的真实意思表示，故应认定本案为房屋买卖合同关系。荆淑艳、范庆林虽主张双方当事人之间不存在房屋买卖合同关系且台学庆并未交付涉案房款，但其提交的证据不足以证实其该项主张，本院对此不予采信。因栖霞市山城金矿明确表示对涉案房屋不行使优先购买权，故荆淑艳、范庆林将其拥有的涉案房屋77%的产权份额出卖给台学庆于法不悖，对台学庆关于将涉案房屋77%的产权过户到其名下的请求予以支持，一审判决对此未予明确，本院予以纠正。综上所述，荆淑艳、范庆林的上诉请求不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更栖霞市人民法院（2019）鲁0686民初1485号民事判决为荆淑艳、范庆林于本判决生效后十日内将位栖霞市）120号西单元三层西户房屋【不动产权证号：鲁（2017）栖霞市不动产权第0005074号】77%的产权份额过户到台学庆名下；二、驳回台学庆的其他诉讼请求。一审案件受理费1350元，诉讼保全费1020元，二审案件受理费2700元，均由荆淑艳、范庆林负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年十一月二十五日书记员  孙嘉慧