北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终13775号上诉人(原审被告)：黄海龙，男，1978年3月10日出生，住北京市顺义区。上诉人(原审被告)：闫秀红，女，1982年9月2日出生，住北京市顺义区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：张凤霞，北京市狄克律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘少增，男，1946年9月30日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：陈耆贵，北京志霖律师事务所律师。原审被告：李奇，男，1995年7月8日出生，住北京市顺义区。原审第三人：中国建设银行股份有限公司北京顺义支行，营业场所北京市顺义区府前中街。负责人：向辉，副行长。委托诉讼代理人：周晓禹，北京市嘉律衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张军利，北京市嘉律衡律师事务所律师。上诉人黄海龙、闫秀红因与被上诉人刘少增、原审被告李奇，原审第三人中国建设银行股份有限公司北京顺义支行（以下简称建行顺义支行）确认合同无效纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初4025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。黄海龙、闫秀红上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判认定涉案买卖合同有效，闫秀红无需返还房屋或发回重审；2.一、二审诉讼费用由刘少增负担。事实与理由：首先，闫秀红与李奇不存在虚假买卖房屋、恶意串通损害刘少增利益的行为。理由如下：一、闫秀红与李奇只是通过保险业务而认识，并非像一审所说朋友关系。二、2016年12月25日，李奇通过其姥姥的赠与得到涉案房屋，并于该日变更登记至李奇的名下，之后李奇多次负债。三、双方通过中介交易房屋，并且在李奇与闫秀红联系要求其帮忙卖房之前，已经将涉案房屋在中介做了出售登记。四、2017年6月24日，陈连芳委托其儿刘利征签署《资产管理服务合同》。这时，陈连芳明知房子已赠与李奇且在李奇名下，并且其已处于限制行为状态，没有权利来签署这样的《合同》。五、通过上述分析可知李奇花销很大，其为了堵住其消费的缺口，出售其名下房屋也是情理之中。因闫秀红家有孩子，正要上初中，且涉案房屋是顺义三中的学区房，所以闫秀红经慎重考虑买下房屋。应李奇要求，闫秀红将房款80万元转入深圳市赢众通金融信息股价有限公司用于解押。该公司解押后，才能办理房屋买卖后续事宜。故此，无论首付款是65万还是79万，并不存在矛盾，因为涉案房屋有80万的抵押贷款，如果想履行买卖合同，必须要先解押，这是常识。六、就上述80万元，系闫秀红决定购买涉案房屋后，向董磊借的款项，用以替李奇偿还借款并计入房款的一部分。董磊系闫秀红认识，与李奇并不相识，也不存在三方恶意串通倒钱的行为。七、闫秀红经中介服务，于2016年12月12日签订了《存量房屋买卖合同》，并于当日办理房屋变更登记手续，将涉案房屋变更登记至闫秀红名下。该合同的具体条款系中介公司办理网签时所填写，并非闫秀红与李奇所书写。且该房屋的买卖系中介提供服务，这些并非要买卖双方亲力亲为。故非必要条款的未约定不能成为一审认定闫秀红与李奇恶意串通、虚假买卖的依据。八、为了履行诉争合同，闫秀红替李奇偿还了借款（李奇所写收条明确是涉案房屋的房款用于解押），并与第三人签订了《个人住房商业用房借款合同》，借款146万元直接打入李奇的个人账户（见该合同第33条）。自2017年3月1日，闫秀红每月均要偿还第三人贷款7193元，至今已还三年八个月，共316492元。如系双方虚假买卖房屋、恶意串通，要么是由李奇将月供转至闫秀红账户，由闫秀红来还月供；要么是以明显低于市场的价格来购买，但是本案明显没有这两种情况。九、一审中一直在说的问题是涉案房屋价款低。闫秀红在2016年9月26日在中介签订的合同，合36739元/平方米。因当时正处于卖方市场，房价也水涨船高，在要办理过户的时候李奇非要再加房款，否则不卖。经多方协商，最后增加10万，即225万。此种情况在当时的历史情况下并不少见。经计算225万/58.52=38448元/平方米。经网络查询该小区历史房价（见打印件），过户时即12月，同时期同小区的房价为：42474元/平方米，两相对比，确实是相对低了，但是9月份该小区房价为32557元/平方米。其次，一审法院适用法律错误。如下：一、一审仅以合同条款不齐备为由，即推定闫秀红与李奇恶意串通，没有法律依据。二、本案符合善意第三人取得制度，且也符合公示公信原则。三、我国司法审判遵循的原则：一案审理一个法律关系。但是在本案中，涉及四个法律关系：赠与关系、买卖关系、排除妨害、抵押权关系，应在最少三个诉讼中才能解决的问题，却被一审违反了上述原则而一案处理。四、一审违反了案件管辖的规定。五、本案中的关键当事人李奇仅出庭一次，但是其明确表示：其与闫秀红的交易系正常交易，是合法有效的，其不同意刘少增的全部诉讼请求。刘少增辩称，一审认定事实清楚，驳回黄海龙、闫秀红的上诉请求。李奇未到庭，亦未发表陈述意见。建行顺义支行述称，与一审代理意见一致。刘少增向一审法院起诉请求：1.确认陈连芳与李奇之间关于顺义区幸福东区9号楼4层×单元×号房屋的赠与合同无效；2.确认李奇与闫秀红之间关于顺义区幸福东区9号楼4层×单元×号房屋的买卖合同无效；3.判令李奇、闫秀红将顺义区幸福东区9号楼4层×单元×号房屋返还刘少增并配合办理房屋权属过户手续；4.判令中国建设银行股份有限公司北京顺义支行撤销设立在涉案房屋上的抵押权登记；5．本案诉讼费用由李奇、黄海龙、闫秀红承担。一审法院认定事实：陈连芳与刘少增系夫妻关系，双方于1971年5月10日登记结婚；因结婚证遗失，于2010年6月10日补领结婚证。李奇系刘少增夫妻的外孙。陈连芳与刘少增夫妻共生育两名子女，即女儿刘利红（李奇之母）与儿子刘利征。陈连芳于2019年2月25日死亡。陈连芳之父陈怀本于1976年1月16日去世。陈连芳之母冷氏于1980年1月5日去世。刘利红与刘利征二人均明确表示，对涉案房屋不主张实体权利，不参加本案诉讼。2010年6月28日，经存量房屋买卖，顺义区幸福东区9号楼4层×单元×号房屋登记在陈连芳名下，不动产权证书号为“X京房权证顺字第XXXX号”。2015年11月6日，陈连芳申请补证，涉案房屋不动产权证书号更换为“X京房权证顺字第XXXX号”。2015年12月25日，陈连芳与李奇签订《不动产赠与合同》，陈连芳将涉案房屋无偿赠与给李奇；同日，涉案房屋变更登记在李奇名下，不动产权证书号更换为“京（2015）顺义区不动产权第XXXX号”。2016年1月7日，林蕾作为抵押权人，李奇为抵押人，办理了一般抵押，担保债权数额50万元，债务履行期限1个月，该抵押于2016年4月12日注销，注销抵押原因为贷款还清。2016年4月11日，深圳市赢众通非融资性担保有限公司作为抵押权人，李奇为抵押人，办理了一般抵押，担保债权数额80万元，债务履行期限2016年4月8日至2019年10月18日，该抵押于2016年10月14日注销，注销抵押原因为抵押所担保的债权已经履行。2016年12月12日，李奇以225万元的价格将涉案房屋转卖给闫秀红。双方签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称：网签合同）中部分条款如下：第二条第五款，房屋的租赁情况为：出卖人未将该房屋出租。第四条，成交价格225万元，其中关于贷款的约定为，买受人向银行申办抵押贷款，贷款金额为人民币146万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方约定的解决方式为：买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已经发生的及要发生的各项费用由买受人自行负担。第六条，房屋的交付未约定交付日期。第七条，违约责任中未约定如何承担违约责任。第八条，对于出卖人将该房屋出卖给第三人如何处理，亦未明确约定后果。第十条，权属转移登记，双方未明确约定相应条款。第十一条，不可抗力及风险责任未做明确约定。闫秀红表示，实际成交价格系以该网签合同为准。2016年12月12日，涉案房屋登记在闫秀红名下，证书编号“京（2016）顺义区不动产第×号”。2017年1月6日，建行顺义支行作为抵押权人，闫秀红作为抵押人，办理了京（2017）顺不动产证明第×号《不动产登记证明》，担保债权数额146万元，债务履行期限360个月。2017年2月1日，借款人闫秀红、黄海龙与建行顺义支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，其中特别签订条款处约定：第二十七条、借款人、抵押人为闫秀红、黄海龙。第二十八条、借款人应将借款用于购置以下房产，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途。售房人李奇，房屋坐落：顺义区幸福东区9号楼4单元×单元×。第二十九条、借款本金146万元。第三十条、借款期限为360个月。签订《个人住房（商业用房）借款合同》后，闫秀红每月向建行顺义支行偿还贷款。闫秀红签订房屋买卖合同后，涉案房屋仍由陈连芳对外出租。出租过程中，2017年6月24日，陈连芳曾委托刘利征为代理人，委托权限为：1．代为与资产管理服务机构就房屋资产管理服务相关事宜进行洽商、签署并履行相关协议。2．代为使用资产管理服务机构为委托人生成的专有账号。3．代为授权数字签名认证机构为委托人以委托人个人信息生成数字签名。4．代为使用委托人数字签名签署《资产管理服务合同》及相关协议。5．代为收取房屋资产收益及相关款项。6．代为调取房屋钥匙、身份证件、产权证件等其他证件。刘少增对陈连芳的上述行为予以追认。2018年10月15日，北京市顺义区人民法院作出（2018）京0113民特60号民事判决书，判决宣告陈连芳为限制民事行为能力人，指定陈连芳之夫刘少增为陈连芳的监护人。2018年11月15日，刘少增向一审法院递交申请，请求查封涉案房屋。同日，一审法院作出（2018）京0113财保101号民事裁定书，裁定对涉案房屋予以查封。2018年11月19日，一审法院向北京市规划和国土资源管理委员会顺义分局发送《协助执行通知书》，请其协助执行：查封涉案房屋，查封期限3年，自2018年11月19日至2021年11月18日。2018年11月21日，闫秀红与北京自如生活资产管理有限公司签订《权利义务转移协议》。协议首部注明：甲方（原资产所有人）：该处为空白、乙方（管理人）：北京自如生活资产管理有限公司、丙方（现资产管理人）：该处为空白。协议尾部有乙方北京自如生活资产管理有限公司代理人和丙方闫秀红签名，甲方处无签名。协议约定：现因业主变更，甲乙丙三方经协商，就地址位于（该处为空白）之房产的资产管理服务事宜（合同号：×，以下简称原合同）的权利义务转移达成如下协议：一、自本协议生效日起，丙方承担原合同项下甲方全部权利和义务。除本协议约定外，甲乙丙三方均不得对原合同条款进行任何修改，原合同条款继续有效，乙丙双方应严格按照原合同约定履行。二、本协议生效后，甲方应将原合同纸质文本转交丙方持有。三、甲乙丙三方同意，本协议生效后的下一个结算日（即2018年12月16日）前，乙方已经支付给甲方的资产收益及其他相关费用由甲丙双方自行结清，与乙方无关。自本协议生效之目后的下一个结算日（或服务质量保证金支付日）起，乙方须将原合同约定的资产收益及其他相关费用按照本协议约定的账户信息支付给丙方；原合同约定的付款金额和付款方式均保持不变。四、乙方已按照原合同约定向甲方支付了当前管理周期的服务质量保证金2100元，该笔服务质量保证金将用于抵扣本管理周期内最后一个结算周期（2019年10月17日至2019年11月16日）的房屋资产收益，本协议生效后，上述期间内的房屋资产收益乙方无须另行向丙方。五、原合同中的收益收款账户信息变更如下（变更为闫秀红的相关信息）。其他内容略。2018年11月23日，一审法院向闫秀红送达（2018）京0113财保101号民事裁定书。2018年11月23日，闫秀红向北京自如生活资产管理有限公司发出《资益+解约通知函》，内容为：现本人因出售需提前解除合同，特向贵公司发出本解约通知函，通知贵公司如下内容：一、本人同意，于全部资产使用人解约后5日内与贵公司签署解约协议。二、本人同意，返还公司已支付但未发生的各项费用，并赔偿贵公司因解约造成的实际损失，包括但不限于如下费用：1.退还贵公司已抵扣应支付给本人的应得收益后的剩余服务质量保证金，计算方式：服务质量保证金总额-当个结算周期起始日至解约协议签署日经历的天数×合同约定的日预期收益；2.合同约定的管理期限内本人提前解除合同应支付贵公司的违约金，计算方式：合同约定的月预期收益×200％；3.贵公司因与资产使用人解约所需支付资产使用人的违约金，计算方式：依资产使用人签署的《房屋租赁合同》约定的月租金总额×（100％）4.贵公司基于合同产生的装修损失费用，计算方式：标的资产的装修费用×（管理期限内未履行天数/管理期限总天数）；5.贵公司基于合同产生的家具家电配置折旧费用，计算方式：家具家电配置总价×（管理期限内未履行天数/管理期限总天数）；6.其他费用。三、本人同意，自本通知函签署之日起当日内，预付贵公司33364.68元作为贵公司办理解约事宜的费用【包括但不限于本人应向贵公司支付的违约金、贵公司与资产使用人解约需支付的违约金、贵公司已支付的服务质量保证金（抵扣应付给本人的应得收益后的剩余部分）贵公司的装修损失费、家具家电配置折旧费和其他费用】，付款方式为（刷卡、转账等）。上述款项须根据最终实际发生的金额，多退少补。如贵公司最终未能实现与资产使用人的解约，贵公司须将此预付款项退还本人。四、因不可归责于贵公司的原因导致无法办理资产使用人退租事宜的（如意外事件、不可抗力、资产使用人原因或本人原因等），贵公司不承担相应的责任。五、本人同意，一经签署本通知，即不得撤销；如贵公司根据本通知函已代本人与资产使用人解除租赁合同，但本人又拒绝与贵公司签署解约协议的，本人须赔偿贵公司因此遭受的一切损失，包括但不限于房屋空置期成本、与资产使用人解约支付的违约金、装修配置误工费等费用。闫秀红表示，其缴纳了3万余元并过了15日后收回涉案房屋。本案审理过程中，一审法院依职权追加黄海龙为被告，黄海龙委托闫秀红为代理人，并同意闫秀红的答辩意见以及对证据的质证意见。双方存在的分歧和相应证据有：一、陈连芳、李奇之间的赠与合同是否有效刘少增主张，赠与合同无效；在签订合同时陈连芳已经老年痴呆，属于限制行为能力人，其法律行为没有监护人的同意应属无效。此外，签订赠与合同当时，房屋实际属于陈连芳与刘少增的夫妻共同财产，按照婚姻法第十七条及其婚姻法解释（一）第十一条，陈连芳无权单独处分涉案房屋，陈连芳的处分行为构成无权处分，按照合同法第五十一条规定，在涉案房屋的共同权利人刘少增未予确认的情况下该合同无效。闫秀红主张，刘少增没有提交证据证明陈连芳有老年痴呆，闫秀红并不知道陈连芳在老年痴呆的情况下将房子赠与给李奇。建行顺义支行表示，该赠与合同效力问题与建行顺义支行无关，其不发表意见。刘少增提交了北京安贞医院出院2016年6月12日诊断证明书、首都医科大学附属北京安贞医院2016年10月18日检验申请单、（2018）京0113民特60号民事判决书，共同证明陈连芳在作出赠与行为之时已经患有老年痴呆症，存在认知障碍，属于限制行为能力人，不具备单独做出赠与行为的行为能力。李奇表示，陈连芳交易的状态已得到相关工作人员的认可，不认可证据的真实性。闫秀红、黄海龙表示，上述证据与其无关，如果陈连芳当时存在刘少增所述情形，就不会到房管局做出前述行为，房管局也不会允许这种情况发生。建行顺义支行表示：不认可北京安贞医院出院诊断证明书、首都医科大学附属北京安贞医院检验申请单证据的真实性，认可（2018）京0113民特60号民事判决书的真实性；诊断证明和检验的日期在赠与之后，不足以证明陈连芳的状态；判决书中的审理查明、本院认为部分虽然认定陈连芳为限制行为能力人，但没有认定从何时开始存在认知障碍。二、李奇、闫秀红之间的房屋买卖合同是否有效刘少增主张，陈连芳与李奇之间的赠与合同无效，李奇并未取得房屋所有权，李奇出售房屋构成无权处分，按照合同法第五十一条，李奇与闫秀红之间的买卖无效。李奇与闫秀红本身属于朋友关系，双方之间存在恶意串通行为，增加刘少增维权的难度。恶意串通证据表现在：双方对于买卖合同的主要条款未做约定，不属于房屋交易的通常逻辑；房屋买卖交易之后闫秀红长达两年时间均没有主张占有房屋，不符合房屋交易实际；闫秀红购买房屋的同时知道李奇是怎么获得涉案房屋的，其应该知道如此大的赠与行为没有配偶参与是无效的，应自行承担风险及后果。闫秀红主张，刘少增无法证明房屋买卖合同无效，闫秀红也是第一次买房，对买卖并不了解；若退还购房款，可以把房子还回去；买卖合同中存在很多空白，不能就说明买卖不能交易。建行顺义支行表示，买卖合同是经纪成交版，符合法律规定。（一）刘少增提交了如下证据：房屋成交信息，以证明2016年12月，涉案房屋的正常成交价格应该在每平米4万元，涉案房屋的实际成交价明显低于正常市场价，不符合常理。李奇表示，因其着急出售，总价便宜5万元左右，属于正常交易价格浮动区间；当时房屋的产权属于李奇，李奇拥有处置权。闫秀红表示，涉案房屋比同小区总价便宜3至5万元，因楼层不同，价格也会有所不同，当时房屋中还有租户。建行顺义支行表示，无法确认真实性，不认可证明目的，银行在审查过程中没有过错，对方提交的文件显示挂牌价格235万元，与成交价出现一定的差额是正常的，实际成交价便宜一点也是合理的。（二）闫秀红提交如下证据：1.《收条》，上载内容为：“今收到闫秀红购买幸福东区9号楼×单元×室首付款捌拾万元整（￥8000000），经本人同意将该笔款项直接打入深圳市赢众通金融信息股份有限公司用于解押此房唯一的抵押欠款。账户：7731********，开户行：中国银行深圳水库新村支行。收款人：李奇，日期：2016年9月30日。”刘少增不认可该收条的真实性，且时间位于签订房屋买卖合同之前，不符合房屋买卖合同的通常做法，且金额80万元与合同中的79万元金额不符，无法证明支付了首付款。建行顺义支行表示，认可闫秀红支付了首付款，且借款合同中约定闫秀红支付首付款后，建行顺义支行发放贷款，其尽到了审查义务。李奇未发表质证意见。2.完税证明、非税收入一般缴款书复印件，以证明其缴纳了相应的税款。刘少增表示，未提交证据原件，不认可真实性。建行顺义支行表示，真实性由法院核实。3.上载日期为2016年9月26日的《定金收付书（三方定金）》，以证明支付定金10万元。审理中，闫秀红另表示，其并未实际支付该10万定金。刘少增主张：闫秀红2018年12月才实际占有房屋，闫秀红曾表示，已支付80万元首付款，该情况与房屋买卖合同中约定的79万元首付款彼此不对应；现根据定金收付书，闫秀红支付了10万元定金，闫秀红关于首付款支付情况陈述存在矛盾，故闫秀红存在虚假陈述。建行顺义支行表示，该证明与其贷款无关。李奇未发表质证意见。4.闫秀红名下借记卡账户历史明细账单显示，2016年9月30日跨行转款“深*司”80万元。同日该笔转款前，闫秀红账户曾收款80万元，对方户名为“*磊”。5.闫秀红在第三次开庭前补交了上载日期为2016年9月26日《金色时光房产签约文件合订本》复印件[其中包括《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《居间服务合同》《存量房交易结算资金自行划转证声明》《购房承诺书》《关于如实陈述交易信息的声明》《配偶同意出售房产声明》《单身承诺书》等文件]《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称：草签合同）约定房屋成交价格为215万元，草签合同第5条第3款第2项约定，买受人需要贷款的，支付的首付款为65万元，拟贷款金额为150万元，支付首付款的时间或条件未过户之前。草签合同第5条第4款约定，买受人向商业银行申办抵押贷款，双方同意共同向贷款机构申请办理贷款的日期为2016年10月20日之前，贷款期限为二个月。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已经发生的及要发生的各项费用由买受人自行负担。刘少增以闫秀红未提交原件为由，不认可该证据的真实性和合法性；该草签合同与网签合同文本存在不一致的地方：第二页第三条经纪机构的编号与备案合同中经纪机构的编号不符，经纪机构很有可能造假；第三页首付款写的是65万元，备案的合同上写的贷款金额是146万元，闫秀红自述首付款是79万元，但其提供的证据显示首付款是80万元，彼此不相符；闫秀红未提供支付居间服务费的证据；房款215万元，与网签合同中的225万元不相符。建行顺义支行表示，真实性由法院审查，买卖合同是否真实应该由经纪公司作证，此份证据与我行无关；网签合同中的贷款金额与向我行申请贷款金额及我行放款金额相符。一审法院要求闫秀红对其在前两次庭审中未提交草签合同文本进行解释，其表示，“之前是因为没有找到，后来回家瞎翻，又翻出来了。”闫秀红、李奇在前两次庭审中均未陈述双方曾签订草签合同。三、建行顺义支行的抵押权应否注销建行顺义支行表示，我行经过合法合规的审批，与闫秀红签订了借款合同及抵押合同；此后，我行依规依约向闫秀红发放贷款，并办理了抵押登记；我行在贷款审批时已经穷尽手段尽到应尽的审查义务，我行不存在任何过错。刘少增表示，闫秀红对涉案房屋不享有所有权，故其进行抵押属于无权处分，在该处分行为未得到权利人追认情况下，抵押权应予以撤销；建行顺义支行在借贷过程中未尽到必要审查义务，不能善意取得抵押权。闫秀红、黄海龙表示，其存在贷款行为，闫秀红按时偿还贷款。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。李奇经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加第二次和第三次庭审，视为其放弃了答辩和质证的权利。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一、针对陈连芳与李奇签订《不动产赠与合同》是否有效一节《中华人民共和国合同法》第四十七条规定，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百四十五条规定，限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。相对人可以催告法定代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。民事法律行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。2018年10月15日，北京市顺义区人民法院作出（2018）京0113民特60号民事判决书，判决宣告陈连芳为限制民事行为能力人，指定陈连芳之夫刘少增为陈连芳的监护人。2015年12月25日，陈连芳与李奇签订《不动产赠与合同》，陈连芳将涉案房屋无偿赠与给李奇。由于陈连芳被宣告为限制民事行为能力人的时间晚于作出房屋赠与的时间近三年，故一审法院难以认定陈连芳作出赠与行为时为限制民事行为能力人。《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定，婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。刘少增与陈连芳于1971年登记结婚，涉案房屋购买于2010年。刘少增主张涉案房屋属于夫妻共同所有，符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。陈连芳实施的将其与刘少增夫妻共同所有的房屋赠与李奇的行为，并无证据证明经过了共同所有人刘少增的同意和追认。现刘少增以涉案房屋共同所有人身份请求确认赠与合同无效，具有法律依据。一审法院予以支持。二、针对李奇、闫秀红所签订的房屋买卖合同是否有效一节由房屋抵押情况可见，2016年1月7日，李奇20岁，抵押担保债权数额50万元；2016年4月12日，50万贷款还清；但在上笔贷款还清的前一日，即2016年4月11日，再次抵押借款80万元；2019年9月30日，闫秀红代李奇偿还了80万元借款，从形式上看，该80万元并非李奇向闫秀红借款，而是作为房屋买卖合同中房款的一部分。虽然上述抵押登记的时间可能与实际借款时间有所差别，但是在如此背景下签订的房屋买卖合同，需要更加谨慎地予以审查：首先，2016年9月的草签合同显示，房屋成交价格为215万；2016年12月的网签合同显示，房屋成交价格为225万；而根据闫秀红的自述，实际成交价格系以该网签合同为准，但又陈述房屋实际成交价格为226万。网签合同与草签合同相比，房屋成交价格上涨了10万元，而根据闫秀红的自述，实际成交价格又比网签合同价格又多了1万元。房屋成交价格是房屋买卖合同中最重要的条款之一，即使草签合同与网签合同对此约定不同，实际成交价格通常也应该与其中之一的价格相符，但上述三个价格彼此均不相符。作为房屋买卖合同中交易价款这一重要内容，交易双方如此不严谨和草率，与一般二手房交易存在明显差异。其次，闫秀红自述双方之间的约定系以网签合同为准，但网签合同中多处条款未做明确约定。如，第六条，房屋的交付未约定交付日期。第七条，违约责任中未约定如何承担违约责任。第八条，对于出卖人将该房屋出卖给第三人如何处理，亦未明确约定后果。第十条，权属转移登记，双方未明确约定相应条款。第十一条，不可抗力及风险责任未做明确约定。作为房屋买卖合同履行中的重要条款，交易双方却未作约定。闫秀红对此解释为第一次购房缺乏经验，但在房产交易这种重大财产交易事项中，一般人往往非常谨慎，不熟悉和没经验的人会更加重视合同的约定内容，而闫秀红恰恰相反，这与一般二手房交易存在明显差异。再次，闫秀红自述，其为第一次买房，但其购房后并未直接占有使用涉案房屋，网签合同中明确涉案房屋未对外出租，而涉案房屋一直由陈连芳向外出租。2018年11月21日，闫秀红与北京自如生活资产管理有限公司签订《权利义务转移协议》，将涉案房屋原合同项下全部权利和义务转移至自己名下，但该协议中原资产所有人处没有人签字；2018年11月23日，闫秀红以出售房屋为由发出《资益＋解约通知函》，要求解除《资产管理服务合同》，并预付了33364.68元作为办理解约事宜的费用。闫秀红购房后近两年的时间没有实际占有使用涉案房屋，收回房屋时另行支付三万余元，闫秀红的上述行为与一般购房人存在明显差异。最后，闫秀红自述，定金10万元并未实际给付，但又签订了定金收付书，这与一般二手房交易中的交易习惯有明显差异。综上，一审法院认为，李奇、闫秀红所签订的房屋买卖合同存在恶意串通，损害第三人利益的情形，故应属于无效。因陈连芳与李奇之间的赠与合同，以及李奇与闫秀红之间的房屋买卖合同均属无效，故该二人因上述无效合同所取得的房屋应予以返还，并协助刘少增办理房屋的权属过户手续。对于李奇、闫秀红买卖合同无效之后的法律后果，该二人可另案解决，本案中不予处理。三、对于建行顺义支行应否注销抵押权登记一节闫秀红、黄海龙系以购房为由向建行顺义支行申请贷款，闫秀红、黄海龙与建行顺义支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》时，闫秀红与李奇的房屋买卖合同已经通过了网签，涉案房屋已经登记在闫秀红名下；随后，该抵押经过了相关部门的登记，故建行顺义支行已经善意取得涉案房屋的抵押权。刘少增要求建行顺义支行注销抵押权登记，于法无据，一审法院不予支持。针对涉案房屋已设定抵押权，可否进行所有权变更登记的问题，需要予以特别说明。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。首先，在涉案房屋登记在闫秀红名下期间，建行顺义支行为涉案房屋登记设立了抵押权，刘少增是基于房屋赠与合同、房屋买卖合同无效，要求返还属于自己的夫妻共同财产，并非通过财产转让取得原属于他人的财产。其次，根据民法典立法精神，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。抵押财产转让的，抵押权不受影响。民法典已经删除了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的相关内容。举轻以明重。法律可以允许转让抵押财产，更应该允许将抵押财产的所有权恢复到真实的权利人名下。最后，现行物权法采纳的是物权行为有因性理论，也就是说，物权行为的法律效力受到债权行为的影响。结合本案案情，闫秀红取得房屋权属登记的物权行为，要受到其房屋买卖合同效力的影响，现房屋买卖合同无效，闫秀红取得物权登记的行为属于无效。李奇取得房屋权属登记的物权行为，要受到房屋赠与合同效力的影响，现房屋赠与合同无效，李奇取得物权登记的行为也属于无效。由于涉案房屋的原有所有权应属于刘少增、陈连芳共同所有，现陈连芳去世，陈连芳的其他继承人又均表示放弃自己的权利，故涉案房屋的所有权应归属于刘少增。综上，因合同无效，将房屋权属登记恢复至签订合同前的状态，该种房屋权属过户行为不应受到已登记抵押权的影响，即本案不应当受《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定的限制。建行顺义支行善意取得了涉案房屋的抵押权，可在涉案房屋变更登记至刘少增名下后，继续对涉案房屋享有抵押权。判决如下：一、刘少增配偶陈连芳与李奇于二〇一五年十二月二十五日签订的将位于顺义区幸福东区9号楼4层×单元×号房屋赠与被告李奇的《不动产赠与合同》无效；二、李奇与闫秀红签订关于顺义区幸福东区9号楼4层×单元×号房屋的房屋买卖合同无效；三、李奇、闫秀红将顺义区幸福东区9号楼4层×单元×号房屋返还给刘少增，并协助配合刘少增办理房屋权属过户手续，于判决生效之日起七日内履行；四、驳回刘少增的其他诉讼请求。一审案件受理费七十元，由刘少增负担十元（已交纳），由李奇、闫秀红共同负担六十元，于判决生效之日起七日内交纳。一审保全申请费五千元，由李奇、闫秀红共同负担，于判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄海龙、闫秀红提交如下证据：第一组证据：签约文件合订本，含北京市存量房买卖合同、居间服务合同、房屋交易所需材料参考清单、资金自行划转声明等相关文件。第二组证据：收条。第三组证据：存量房屋买卖合同、存量房交易结算资金自行划转声明、税收完税证明、办理房本缴款书。第四组证据：涉诉小区历史房价查询。第五组证据：个人住房借款合同、个人贷款支付凭证、中国建设银行还贷明细。第六组证据：不动产权证书、中学毕业证书、准考证。第七组证据：2019京01**民初1523号民事判决书。第八组证据：中介费收据。共同证明闫秀红与李奇之间的交易是经中介金色时光房地产经纪有限公司（以下简称金色时光公司）提供了居间服务，闫秀红也支付了中介费，尽管合同约定的首付款是65万元，但为尽快履行完毕合同，闫秀红支付80万元用于房屋解抵押。闫秀红因此向案外人董磊借款80万元，后与其他款项一并还款100万元给董磊。闫秀红当时购买价格系合理价款，随后正值北京房地产暴涨，12月份时，李奇还强行加价10万元。基于闫秀红购买房屋，闫秀红申请贷款，并已还款三年十个月。闫秀红购房系为了孩子上学，不动产原件亦保存在闫秀红处。从另案判决可以看出成交细节的约定和记忆的瑕疵并不影响对于善意第三人的认定。本案中李奇曾出庭表示本案是正常交易，不存在恶意串通。综上可以看出闫秀红与李奇之间买卖房屋系真实意思表示，并非恶意串通。刘少增发表质证意见为，证据一签约文件合订本不属于新证据，真实性不认可；对证据二收条和证据三存量房合同，真实性无法核实，另外证据三不能证明李奇强行加价10万元。对证据四房价查询，真实性由法院认定。如果2016年12月的均价确实达到了42474元/平米，则更加说明涉案房屋交易价格(3.8万/平米)远低于市场价，恰好说明双方之间存在恶意串通；对证据五借款合同，真实性认可；对证据六，不动产证书真实性由法院核实。中学毕业证书、准考证，不属于新证据，真实性认可，关联性和证明目的不认可。关于闫秀红孩子上学的情况，其在一审中已经有明确表述，与涉案房屋没有关系。另外，闫秀红在2018年交涉收回房屋过程中，曾将购买目的表述为投资。可见，闫秀红对于购买目的的表述是常常变化的，这正证明了交易的虚假性。对证据七判决书，真实性认可、合法性认可，关联性和证明目的不认可。李奇之所以在1523号案件中没有出庭，正好说明那个买卖是真实发生的，他不在乎。而本案，李奇之所以出庭一次，是因为本案存在串通，所以他担心，故而出庭了一次。另外，在1523号案件庭审后，刘少增之子刘利征曾问李奇，本案所涉房屋为什么名字是别人，他是怎么处理的。李奇说：名字暂时过户到别人名下，他通过保留户口来控制房子的实际拥有权，并且私下签署了协议。对证据八中介费收据，真实性不认可。金额与居间服务合同上写的金额完全不一致，开庭时看见章是发票专用章(目前复印件上看不清楚)，另外闫秀红也不能证明付款的具体方式，故真实性和证明目的均不认可。对证据九银行明细，真实性认可，关联性不认可。对证据十工商银行卡流水，真实性认可，关联性和证明目的不认可。该证据显示，闫秀红与董磊之间于2017年1月9日之间还有资金往来，这说明闫秀红与董磊之间经常有资金往来，其原因当是多方面的，所以这个银行流水证据并不能证明其与本案的关联性。建行顺义支行发表质证意见为，上述证据的真实性和证明目的由法院认定，关联性不认可，建行顺义支行是善意第三人。双方的买卖合同与建行顺义支行没有关系。李奇未到庭，亦未发表质证意见。黄海龙、闫秀红申请金色时光公司的店长杨某1出庭作证，杨某1称，涉案房屋系通过金色时光公司进行交易，相关签约文件原件亦在金色时光公司保存，出于避税等原因，网签合同与房屋买卖合同的内容会有所不同，但杨某1并非涉案房屋交易的经手人。对于证人杨某2陈述，黄海龙、闫秀红发表质证意见为真实性认可。刘少增发表意见为，证人杨某1不是实际经手人，并不了解情况，证人杨某1关于交易情况的陈述不能作为定案证据。建行顺义支行表示不发表质证意见，由法院审查。李奇未出庭，亦未发表质证意见。本院对上述证据的证明力综合全案予以评判。二审中，本院另查明：闫秀红提交的其与李奇于2016年9月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》中第二条房屋基本情况（五）该房屋租赁情况为：2（1.出卖人未将房屋出租；2.出卖人已将房屋出租，承租人已放弃优先购买权）其中该“2”有修改痕迹；第五条约定房屋成交价格为人民币215万元，签订本合同同时支付定金10万元；买受人首付款为65万元，拟贷款金为150万元，支付首付款的时间或条件为过户之前；第六条房屋的交付约定为出卖人应当在全款到账三个月内将该房屋交付给买受人。一审诉讼中，针对刘少增提出双方未约定房屋交付日期的质疑，闫秀红陈述其与李奇约定“何时闫秀红需要房屋，李奇何时交付”，“（租户）是一个老太太和一个老头，我去看过，租户并没有签订合同，我方也没问过他们要何时搬走”。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为：本案一审法院认定陈连芳与李奇之间就涉案房屋的赠与合同无效，对此各方当事人均未提出上诉申请，故本院对涉案房屋涉陈连芳与李奇之间的赠与合同无效不持异议。本案争议焦点在于李奇与闫秀红之间房屋买卖合同是否有效。对此本院认为：闫秀红作为买受人，对其与李奇之间是否签订房屋买卖合同、合同约定关键条款记忆模糊、前后陈述有矛盾，与房屋一般买受人有异，难以认定为善意买受人。具体表现为：第一，本案一审诉讼中经历多次谈话与开庭。本案2019年6月17日第一次正式开庭刘少增即向法庭提交闫秀红与李奇网签合同一份，提出该合同系双方2016年12月12日签订，同时提出该合同包括房屋交付等关键条款均为空白，指出双方系虚假交易。对此闫秀红、李奇当庭均未提出双方于2016年9月26日于经纪公司居间服务下签订条款齐备的《北京市存量房屋买卖合同》，针对刘少增提出双方未约定房屋交付日期的质疑，闫秀红仍未陈述9月26日双方合同约定有房屋具体交付日期。在2019年12月19日第二次开庭中，针对刘少增提出其在网签合同签订前即已交付80万元首付款，不符合常理的质疑，闫秀红陈述为“2016年9月30日是李奇最后还款日期，所以我提前给他还了80万元”，仍未提及2016年9月26日双方已签订合同。直至2020年9月24日再次开庭，闫秀红向法庭提交《北京市存量房屋买卖合同》复印件，第一次向法庭陈述该份合同存在，同时指出该份合同系草签合同。第二，闫秀红对涉案房屋实际交付、占有、使用权利漠视，不同于一般购房人。如一审所查，闫秀红无视2016年9月26日签订的合同中约定的房屋交付时间，未积极行使收房权利，在长达两年的时间里任由涉案房屋由他人出租、收益，与常理相悖。综上，李奇与陈连芳之间赠与合同无效，李奇系涉案房屋恶意出售方。闫秀红对其与李奇就涉案房屋合同签订情况、履行情况、合同关键条款记忆不清，陈述矛盾，异于一般购房人，结合闫秀红自述与李奇系朋友关系，其自李奇处得知房屋出售信息，闫秀红与李奇即使系真实通过经纪公司完成该笔交易，本院亦难以认定其系善意购房人。故双方签订的关于涉案房屋的买卖合同无效。李奇、闫秀红应当配合刘少增将涉案房屋网签手续注销，将涉案房屋返还给刘少增，并配合刘少增办理房屋权属过户手续。经查黄海龙、闫秀红上诉称一审法院有管辖等程序上违法事项，与事实不符，本院不予支持。综上所述，黄海龙、闫秀红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由黄海龙、闫秀红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 妍审 判 员  张印龙审 判 员  江锦莲二〇二〇年十一月二十四日法官助理  何 平书 记 员  卢园园