安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终1044号 上诉人（原审被告）：安徽朋客商贸有限公司，住所地安徽省淮北市相山区凤凰山经济开发区凤鸣路**。 法定代表人：刘军，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：梁鹏，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：李刚，安徽众星合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安徽乐万家食品有限公司，住所地安徽省淮北市凤凰山经济开发区纬五路**。 法定代表人：顾鹏，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：关海博，安徽嘉闻律师事务所律师。 上诉人安徽朋客商贸有限公司（简称朋客商贸公司）因与被上诉人安徽乐万家食品有限公司（简称乐万家公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初1187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朋客商贸公司的委托诉讼代理人梁鹏、李刚，被上诉人乐万家公司的委托诉讼代理人关海博到庭参加诉讼。因当事人申请庭外和解，本院依法扣除相应审限。本案现已审理终结。 朋客商贸公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用均由乐万家公司负担。事实和理由：朋客商贸公司不欠乐万家公司的租金,一审判决与事实不符,证据不足。朋客商贸公司承租乐万家公司的位于安徽省淮北市相山区凤凰山经济开发区工业园内的厂房,用于食品加工销售,在签订合同时双方约定乐万家公司出租的厂房可以满足朋客商贸公司的用途,并能办理生产销售许可等证件,但在合同签订后,朋客商贸公司使用该厂房申请办理生产许可等证件时,被告知被其他单位办理了生产许可等证件,朋客商贸公司无法办理证件,无法进行生产。另外乐万家公司提供的厂房大部分被乐万家公司占用,朋客商贸公司的生产机器设备比较大,租赁的厂房放不下，达不到合同目的,于是双方在2019年6月份协商解除租赁合同,乐万家公司同意解除。达成一致意见后朋客商贸公司于2019年6月25日搬出租赁的案涉厂房,并将钥匙交给乐万家公司,至此双方的合同权利义务终止。一审法院判决要求朋客商贸公司支付75000元租金,无事实和法律依据。 乐万家公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉，维持原判。理由：朋客商贸公司未与乐万家公司达成解除合同合意，乐万家公司直至2019年9月初才得知朋客商贸公司从案涉厂房搬出的事实。朋客商贸公司从未告诉乐万家公司其从案涉厂房搬离，也未将钥匙交还乐万家公司。朋客商贸公司无法办理相关证件系其自身原因，涉及到相关环境、设备不符合办证条件，与乐万家公司无关，相关责任应由其自负。而且双方在租赁合同中明确约定是现状租赁，签订合同时，朋客商贸公司已经考察并确认案涉厂房的具体情况。 乐万家公司向一审法院起诉请求：1.判决朋客商贸公司支付乐万家公司自2019年2月1日至2019年8月31日的租赁费用及违约金暂计137775元（其中租金扣除押金后欠125000元，违约金按照年利率10.95%暂计算至2020年3月1日为12775元，违约金请求至实际偿清之日止）；2.本案诉讼费用由朋客商贸公司承担。诉讼过程中，乐万家公司放弃违约金请求。 一审法院认定事实：2018年，健东商贸公司租赁乐万家公司位于淮北市相山区乐万家工业园厂房，乐万家公司将租赁厂房交付健东商贸有限公司使用。租赁到期后，乐万家公司（甲方）与健东商贸公司（乙方）另于2018年10月15日签订《协议书》，主要内容为：甲方将现有坐落于淮北市凤鸣路6号乐万家工业园的厂房租赁给乙方使用，用于食品生产加工销售。租赁期限自2018年11月1日至2023年11月1日。厂房面积约4000平方米，因原有设备等占用厂房约1500平方米，现厂房按2500平米计算。租赁价格为房屋每月每平方米10元，每月合计25000元。房屋使用费用先付后用，每3个月预付一次。签订本协议之时，乙方应向甲方支付相当于本协议约定之1个月的房屋使用费作为押金，计25000元。根据协议，乙方应支付甲方的款项而尚未支付给甲方的，甲方有权单方面从该押金中扣除。乙方逾期支付房屋使用费，应按逾期部分承担每天万分之三的违约金。如逾期超过3个月，甲方还有权单方面终止本协议。后健东商贸公司于2018年11月22日支付三个月租金75000元及押金25000元，另于2019年3月15日支付三个月租金75000元。2019年4月4日，健东商贸公司变更为朋客商贸公司。2019年9月初，乐万家公司得知朋客商贸公司从租赁厂房搬离。因下欠租金至今未付，乐万家公司遂诉至一审法院。 一审法院认为，乐万家公司与健东商贸公司签订的协议书，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性法律规范，应为有效合同，双方均应信守。本案中，乐万家公司依约将租赁厂房交付健东商贸公司使用，健东商贸公司未能依约支付租赁费用，构成违约，依法应承担违约责任。后健东商贸公司名称变更为朋客商贸公司，故应由朋客商贸公司承担相应的民事法律责任。 关于下欠租赁费用数额问题。乐万家公司主张租赁费用计至2019年8月底，并称2019年9月初得知朋客商贸公司搬离租赁场所。朋客商贸公司辩称其已于2019年6月30日前搬离，并称搬离当日将钥匙交给其他承租单位人员。因朋客商贸公司未举证证明其于2019年6月30日前搬离及告知乐万家公司终止合同事宜，因此租赁期限应计算至2019年8月底。本案朋客商贸公司实际支付本协议6个月租金，押金折抵一个月租金，尚欠3个月租金75000元。因此，乐万家公司请求朋客商贸公司支付下欠租金75000元，有事实及法律依据，予以支持。对朋客商贸公司关于其不拖欠租金的辩称，不予采信。综上，对乐万家公司请求朋客商贸公司支付租金75000元，予以支持。判决：朋客商贸公司于判决生效后十五日内给付乐万家公司租金75000元。案件受理费1850元，减半收取计925元，由乐万家公司负担70元，朋客商贸公司负担855元。 本院二审期间，朋客商贸公司向本院提交：证据一，2020年8月28日淮北市相山区市场监督局开发区食药分局证明一份，拟证明朋客商贸公司申请办理生产许可证，因租用案涉厂房不符合办证许可条件，导致朋客商贸公司无法办理相关生产许可证件，无法投入生产经营。证据二，2020年5月19日淮北韵达商贸有限公司证明一份，拟证明朋客商贸公司于2019年6月25日搬离租赁的案涉厂房，于2019年6月28日将钥匙交付给了案外人王经理。证据三，2020年5月19日赵先亮证明一份，拟证明朋客商贸公司于2019年6月28日搬入庆祥食品有限公司的事实。证据四，安徽科博产品检测研究院有限公司检验检测报告五份，拟证明朋客商贸公司租赁的案涉厂房被乐万家公司办理了生产许可证，导致朋客商贸公司无法办理相关生产许可证件，无法投入生产经营。证据五，私营企业基本注册信息查询单及录音资料，拟证明案涉厂房在朋客商贸公司搬离后即租赁给了淮北新沪餐饮服务有限公司，乐万家公司在朋客商贸公司搬离案涉厂房当日是知情的。证据六，收据一张，拟证明朋客商贸公司2018年11月22日支付的三个月租金75000元及押金25000元系从2018年12月1日起计付，抵扣25000元押金后，朋客商贸公司在2019年6月底之前的租金已全部付清。证据七，微信聊天记录截图四张，拟证明乐万家公司对朋客商贸公司2019年6月底搬离案涉厂房是知情的，乐万家公司在2019年7月即将案涉厂房租赁给另一家公司。朋客商贸公司向本院申请证人于某出庭作证，拟证明朋客商贸公司在2019年5月份准备在案涉厂房生产，但不能办理生产许可证，于是在同年6月28日从案涉厂房搬离。乐万家公司质证认为，证据一内容不真实，没有单位负责人签字，形式不合法，不予认可；证据二、三内容不真实，证人未出庭作证，不予认可；证据四不能证明朋客商贸公司在案涉厂房不能办理生产许可证；对证据五的真实性无异议，但是不能达到朋客商贸公司的证明目的；对证据六予以认可；证据七中截图不是朋客商贸公司租赁使用的厂房车间，朋客商贸公司也未提供截图的原始载体，不予认可；证人于某的证言内容自相矛盾，且其曾担任朋客商贸公司的经理，与该公司存在利害关系，对证人证言真实性不予认可。 本院认证意见为：综合证据二、证据三、证人证言等能够高度盖然性证明朋客商贸公司在2019年6月底搬离案涉厂房；对证据六予以认定，朋客商贸公司提交的其他证据或者不能达到证明目的，或者与本案不具有关联性，不予认定。 本院二审查明：一、案涉厂房的租金从2018年12月1日起计付，之前的租金、电费等费用双方已全部结清。二、从租金计付之日起，朋客商贸公司已支付乐万家公司6个月房租及押金25000元，双方2019年5月底之前的租金已结清。三、朋客商贸公司在2019年6月底搬离案涉厂房，但未通知乐万家公司。 本院对一审认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是，朋客商贸公司是否欠付乐万家公司租金，如欠付数额如何确定。 朋客商贸公司与乐万家公司之间的房屋租赁合同合法有效，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。朋客商贸公司作为承租方，在合同约定的五年租赁期未届满前单方解除租赁合同，构成了违约。朋客商贸公司上诉称与乐万家公司协商解除了合同,乐万家公司对此不予认可，朋客商贸公司亦未能提供证据证明，故朋客商贸公司该上诉理由不能成立。因乐万家公司在原审诉讼中放弃了对朋客商贸公司的违约金请求，故朋客商贸公司在本案中无需承担支付违约金的责任。 关于欠付租金的问题。朋客商贸公司虽然在二审中提供新的证据证明在2019年6月底搬离案涉厂房，但未能提供其他证据证明搬离厂房时已通知乐万家公司并办理交接手续。作为承租方朋客商贸公司解除合同，应当在合理期限内提前通知出租方乐万家公司，以便乐万家公司采取有效措施防止因朋客商贸公司单方违约造成损失的扩大;该合理期限应根据本案双方履行租赁合同的实际及租赁合同履行中的惯例，而非依乐万家公司单方认可的时间来确定。故本案确定一个月为提前通知的合理期限，即自朋客商贸公司2019年6月底搬离厂房视为发出通知，至2019年7月底租赁合同方为正式解除。本案房租计算应截止时间为2019年7月底；朋客商贸公司房租已支付至2019年5月底，尚欠2个月房租计50000元；扣除双方认可的抵付一个月房租的25000元押金外，朋客商贸公司实欠付乐万家公司租金25000元；故朋客商贸公司关于不欠付租金的上诉理由不能成立。由于朋客商贸公司二审中提供新的证据导致对一审判决的改判，故朋客商贸公司应当承担二审全部诉讼费用。 综上所述，因朋客商贸公司二审中提供新的证据，本院对朋客商贸公司应支付的租金数额予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初1187号民事判决； 二、安徽朋客商贸有限公司于本判决生效后十五日内给付安徽乐万家食品有限公司租金25000元； 三、驳回安徽乐万家食品有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1850元，减半收取计925元，由安徽乐万家食品有限公司负担70元，安徽朋客商贸有限公司负担855元；二审案件受理费1850元，由安徽朋客商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  余跃武 审判员  赵永生 审判员  王 艳 二〇二〇年十一月三十日 法官助理朱明清 书记员朱天一 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。