湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终1741号上诉人（原审原告）：王志刚，男，1963年12月30日出生，汉族，居民，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：张梅，湖南芙蓉律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：程伟，湖南芙蓉律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：曾爱民，男，1976年1月11日出生，汉族，居民，住湖南省安乡县。上诉人王志刚因与被上诉人曾爱民租赁合同纠纷一案，不服湖南省安乡县人民法院（2020）湘0721民初215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王志刚上诉请求：撤销一审判决，改判支持王志刚的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定曾爱民不需赔偿王志刚的经济损失，属认定事实不清，适用法律错误。1.安乡县深柳镇人民政府无权发布征地公告，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十六条第一款规定，只有县级以上人民政府才有权进行征收土地公告，故安乡县深柳镇人民政府发布的征收土地公告并非正式、合法的征地公告，王志刚在2020年1月17日才与征收方签订《房屋征收补偿安置协议》，在该时间点才失去对被征收房屋的所有权，而曾爱民一直占有王志刚房屋并拒不腾房的行为，已经侵犯了王志刚的合法财产权益。2.安乡县深柳镇人民政府所发布的征地公告的内容也与法律规定相悖，没有哪部法律或行政法规规定征地公告之日起房屋不得出租，也没有规定征地公告发布之日起国有土地使用权就收归国有，在签订《房屋征收补偿安置协议》之前，王志刚对案涉出租房屋享有合法的所有权，曾爱民违法占用王志刚的房屋应依法予以赔偿。二、王志刚与曾爱民签订的《房屋租赁合同》明确约定了租赁时间，在庭审过程中王志刚从未认可双方口头约定了五年的租赁期限，曾爱民也未提交任何证据证明双方有此约定，一审判决认定的双方口头约定租赁期限为五年属于认定事实错误。曾爱民辩称，一、土地征收拆迁并非曾爱民的个人行为，而是政府文件的明确要求。二、在2017年2月份时案涉出租房屋所处路段即已封闭改造，对经营造成实际影响，王志刚所提赔偿损失的请求缺乏依据，也明显不合理。三、在租赁之前双方即口头约定了五年的租赁期限，因王志刚事先已知晓拆迁事宜，所以租赁合同是一年一签，在第二年租赁期满后，王志刚不同意再继续签订租赁合同，所以第三年曾爱民仅实际经营了三个月，并实际交纳了三个月的房屋租金。答辩认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。王志刚向一审法院起诉请求：1.判令曾爱民立即停止侵权，并按照合同约定，将门面内所有非王志刚的物品全部搬离并返还王志刚位于常德市安乡县的房屋及房屋钥匙；2.判令曾爱民赔偿王志刚经济损失122375元。一审法院认定事实：2015年4月，王志刚、曾爱民经协商约定将王志刚所有的位于安乡县××街临街房屋两间租赁给曾爱民经营，双方口头约定租赁期为五年，书面租赁合同每年一签。2015年4月12日，王志刚与曾爱民签订了第一年的《房屋租赁合同》，2016年4月4日又续签了第二年的租赁合同。在第二年租赁合同履行期间即2017年2月21日，安乡县深柳镇人民政府颁布了《安乡县深柳镇人民政府关于对交警事故处理中心地块征收的公告》。2017年8月21日，安乡县人民政府颁发了《安乡县人民政府关于安乡县城区农贸市场服务体系农机农贸市场棚户区改造项目房屋征收的通告》（安政发［2017］10号）文件。本案所涉租赁房屋被纳入征收范围，并告知不得买卖和出租。王志刚、曾爱民所签第二年租赁合同到期后，曾爱民向王志刚交纳了一个月房租后虽未继续经营但未交出房屋钥匙，王志刚要求曾爱民搬离出租房屋，曾爱民以补偿款未到位为由拒绝迁出承租房屋，双方由此产生纠纷。另查明，王志刚于2020年1月17日与政府征收机关签订了《房屋征收补偿安置协议》，涉案房屋已于2020年3月初拆除。一审法院认为，本案的争议焦点之一是曾爱民占有租赁房屋拒不迁出是否侵犯了王志刚的房屋所有权。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，再结合本案的事实，安乡县深柳镇人民政府受安乡县房地产管理局委托已于2017年2月21日颁布了《安乡县深柳镇人民政府关于对交警事故处理中心地块征收的公告》，该公告第四条第三项已明确决定：“自本公告发布之日起，被征收房屋的国有土地使用权同时收回……”，该决定符合国务院发布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条第三款“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回”规定。由此可见，王志刚自征收公告颁布之日起亦不再享有其出租房屋的土地使用权，又根据我国民事法律制度“房地一体”的原则，其同时对上述房屋的所有权也一并消灭。因此，对王志刚请求曾爱民停止侵权、返还房屋的诉讼请求依法不予支持。争议焦之二是王志刚要求曾爱民赔偿经济损失的诉讼请求是否有事实和法律依据。房屋所有权是房屋所有人在法律规定范围内对其所有的房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。承前所述，王志刚自人民政府的征收公告颁布之日起已丧失了本案所涉出租房屋的所有权，其所享有的收益权当然归于消灭。而本案中，王志刚所诉请的经济损失皆源于其房屋租金即收益损失，且人民政府公告也明确规定涉案房屋自公告颁布之日起不得出租。因此，对王志刚要求曾爱民赔偿其经济损失的诉讼请求亦不予支持。一审法院遂据此判决：驳回王志刚的诉讼请求。案件受理费2748元，减半收取1374元，由王志刚负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明：2015年4月，王志刚与曾爱民协商约定将王志刚所有的位于安乡县××街临街房屋两间出租给曾爱民经营，双方未约定具体的租赁期限，但《房屋租赁合同》需一年签订一次。2015年4月12日，王志刚与曾爱民签订了第一年的《房屋租赁合同》；2016年4月4日续签了第二年的《房屋租赁合同》，合同中约定租赁期满在同等条件下曾爱民有优先承租权。第二年的《房屋租赁合同》于2017年4月12日到期后，双方未再续签租赁合同，也未就续租问题进行协商，曾爱民继续使用租赁房屋并向王志刚交纳了第一个月的租金3708元。之后，王志刚向曾爱民提出解除合同，并要求曾爱民搬离物品并交付房屋，曾爱民未按要求搬离，继续使用该房屋直至2017年7月12日才停止营业，曾爱民停止经营后，其物品未搬离所租赁房屋，也未向王志刚交付房屋钥匙。至2020年1月17日王志刚向法院起诉时，曾爱民的物品仍摆放在案涉房屋内。另查明，在2017年上半年，安乡县人民政府开始对案涉房屋所处路段进行封闭式改造，由此对临街商户的经营造成了直接影响。本案其他事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点之一是王志刚与曾爱民是否曾口头约定了五年的租赁期限；争议焦点之二是王志刚要求曾爱民停止侵权、搬离物品并返还房屋的诉讼请求有无事实依据；争议焦点之三是王志刚是否有权主张经济损失，该损失应如何认定以及曾爱民应怎样承担赔偿责任。关于焦点一，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，曾爱民提出曾与王志刚口头约定了五年的租赁期限，但对该主张其并未提供证据证明，王志刚对此亦明确予以否认，结合双方先后两次所签订的《房屋租赁合同》来看，租赁期限均为一年，租赁期满后在同等条件下曾爱民有优先承租权，由此也可看出双方对于租赁期限并无口头约定，一审判决认定双方口头约定了五年的租赁期限缺乏事实依据，对此应予纠正。关于焦点二，根据本案查明的事实，王志刚已于2020年1月17日与政府征收机关签订了《房屋征收补偿安置协议》，案涉房屋在2020年3月初即被依法拆除，在房屋已被拆除的情况下，王志刚再要求曾爱民停止侵权、搬离物品并返还房屋的诉讼请求明显缺乏主张的依据和成立的基础，对其该请求本院不予支持。关于焦点三，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十六条第一款规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。案涉出租房屋的所有权虽因安乡县人民政府征收决定的生效而发生变动，但在征收补偿工作完成之前，王志刚作为被征收人，对案涉房屋仍然享有占有、使用和出租的权利。王志刚与曾爱民所签订《房屋租赁合同》期限届满后，双方未再续签租赁合同，也未就续租问题进行协商，但曾爱民继续使用房屋并向王志刚交纳了一个月的租金，王志刚予以接受，视为双方成立不定期租赁的法律关系。王志刚在合理的期限内已向曾爱民提出了解除合同的通知，曾爱民未按照要求搬离，直到2017年7月12日才停止经营，在实际经营的三个月内曾爱民仅交纳了一个月的租金3708元，另外两月的租金损失7416元曾爱民应当向王志刚承担赔偿责任。曾爱民虽已于2017年7月12日停止了经营，但其物品并未搬离所租房屋，由此对王志刚行使权利造成了一定妨害。鉴于王志刚未及时采取适当措施防止损失扩大，也未就此向人民法院提起侵权之诉，对由此导致的损害后果其应自负一定责任；同时，考虑到案涉房屋所处路段当时已被封闭改造及已被纳入征地拆迁范围等综合因素，该房屋的商业用途价值已大为降低，已不能按照正常的商业用途价值来考量其租金损失。综合全案考虑，本院酌定曾爱民因未及时搬离物品而应向王志刚承担4000元的赔偿责任。包含租金损失在内，曾爱民在本案中共应向王志刚赔偿经济损失11416元。综上所述，王志刚的上诉请求部分成立，对成立部分本院予以支持；一审判决对本案部分事实认定不清，适用法律不当，应当予以纠正。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销湖南省安乡县人民法院（2020）湘0721民初215号民事判决；二、曾爱民于本判决生效之日起十日内赔偿王志刚经济损失11416元；三、驳回王志刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2748元，减半收取1374元，由王志刚负担1236元，曾爱民负担138元。二审案件受理费2748元，由王志刚负担2473元，曾爱民负担275元。本判决为终审判决。审判长  饶南丙审判员  肖丕国审判员  樊 英二〇二〇年十一月十八日法官助理张利书记员曾群附：本判决所依据的法律、司法解释条文《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。