陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕08民终3979号上诉人（原审被告）：高毛毛，女，1991年9月8日出生，汉族，榆林市榆阳区人，住榆林市榆阳区。委托诉讼代理人：纪文辉，陕西尊尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：榆林市林业工作站，住所地：陕西省榆林市榆阳区。法定代表人：栾生超，该站站长。委托诉讼代理人：梁骁，陕西天佑律师事务所律师。上诉人高毛毛因与被上诉人榆林林业工作站房屋租赁合同纠纷一案，不服榆林市榆阳区人民法院（2020）陕0802民初282号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。高毛毛上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求并由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、合同并未到期，不应立即腾房。即使腾房也应考虑疫情致使上诉人经营困难的实际情况，给予一定的宽限期。且上诉人在2018年装修时，被上诉人同意免除一个月租赁费，该事实一审法院未予认定，应予纠正。二、本案中，被上诉人解除合同系因榆林市机关事务局的规定所致，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条，被上诉人应当补偿上诉人装修损失。榆林市林业工作站辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人提出的租赁费损失，按一审期间提交的证据，解除告知书上均有上诉人签字，该请求不成立。榆林市林业工作站向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《榆林市林业工作站沿街门租赁合同》并返还租赁房屋；2、由高毛毛支付拖欠的租赁费3.34万元以及从2019年12月10日起至租赁房屋交由榆林市林业工作站管理之日止，以每年租赁费20万元标准计算的租赁费；3、本案的诉讼费由高毛毛承担。一审法院查明以下事实:2018年4月10日，榆林市林业工作站作为甲方与高毛毛作为乙方签订了《榆林市林业工作站沿街门市租赁合同》，约定租赁标的位于榆阳区新建南路榆林市林业工作站办公楼一层沿街门市第7号（从南到北顺序号）门市，租赁期限本次租赁为过渡期临时租赁，租期从2015年8月10日起至市机关事务局统一对外出租日止，年租金为20万元，付款方式为合同签订时付清一个月租赁费，之后每个月租赁费在该月度第5日前缴至指定账户，逾期3日不能按时交付租赁费，甲方有权解除合同，收回经营权。合同第五条约定，高毛毛向榆林市林业工作站缴纳抵押金5000元，合同终止后，抵押金退换高毛毛，期间若高毛毛违约，抵押金无条件归榆林市林业工作站所有。合同第八条约定，违约责任，因政策或不可抗力的客观因素，导致该合同无法履行时，双方互不承担违约责任。第九条约定，本合同如有未尽事宜或对合同的内容需要进行变更，经甲乙双方协商一致后订立补充协议。订立的补充协议作为本合同附件与本合同具有同等法律效力。合同签订后，榆林市林业工作站向高毛毛交付了承租房屋，高毛毛向榆林市林业工作站交纳房屋租赁费。2019年9月30日，榆林市人民政府办公室向市人民政府各工作部门、各直属事业单位发出《榆林市人民政府办公室关于清理规范市级行政事业单位出租办公用房的通知》的榆政办函（2019）237号文件，主要内容为：为有效规范榆林市行政事业单位国有资产管理，维护国有资产的安全和完整，杜绝国有资产流失，市政府决定清理市级行政事业单位出租的办公用房。通知如下：一、清理范围市级行政事业单位出租的办公用房；二、清理方法与措施，采取谁出租谁收回的原则，出租单位要全面收缴拖欠租金及其他费用，收回出租的办公用房，恢复办公使用或改设为便民服务窗口；租赁合同现已到期的，交清所有费用，从本通知发布之日起，限期一个月内搬离，租赁合同未到期的，严格履行合同规定的条款，到期后立即收回，不得续租。2019年11月4日，榆林市机关事务服务中心向市级行政事业各有关单位发出《榆林市机关事务服务中心关于清理规范市级行政事业单位出租办公用房的通知》，通知根据榆政办函（2019）237号文件精神，要求各单位按时完成工作。2019年11月10日，榆林市林业工作站榆林市林业工作站向各租赁户发出通知书，主要内容为：根据《榆林市机关事务服务中心关于清理规范市级行政事业单位出租办公用房的通知》及榆政办函（2019）237号文件精神，要求清理榆林市林业工作站林业站出租的一楼沿街门市办公用房，经林业站2019年11月4日站务会研究决定于2019年11月10日终止临时租赁合同。请各租赁户交清2019年11月10日前所有租金并于2019年12月10日前将租赁房屋交回单位，逾期不交，后果自负。高毛毛的房租交纳至2019年10月10日。再查：陕西省人民政府办公厅于2020年2月16日发布《陕西省应对新冠肺炎疫情支持中小微企业稳定健康发展的若干举措》第三条：“减免企业房屋。对承租国有资产类经营用房的中小微企业，2020年2月免收房租，3-4月房租减半。”2020年2月12日，榆林市人民政府政务信息化办公室发布榆政发（2020）2号《榆林市人民政府关于应对新冠肺炎疫情支持中小企业平稳健康发展的若干意见》，其中第八条：减免中小企业房租。对承租国有企业经营性房产和政府房产的餐饮住宿、文化旅游等中小企业，免2020年一季度房租……一审法院认为，榆林市林业工作站与高毛毛签订的榆林市林业工作站沿街门市租赁合同，系双方真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。双方均应恪守并严格履行。本案中，双方签订的合同中约定“本次租赁为过渡期临时租赁，租期至市机关事务局统一对外出租日止”，2019年11月4日市机关事务局发文统一收回各市级行政事业各有关单位对外出租的办公用房，故涉案租赁合同约定的合同到期的条件已经成就，故榆林市林业工作站请求解除双方签订的房屋租赁合同并返还房屋的诉讼请求，有事实依据，依法予以支持。榆林市林业工作站诉请由高毛毛支付拖欠的租赁费以年租赁费20万元标准计算的占有期间的租赁费，并由高毛毛向榆林市林业工作站返还位于榆阳区新建南路榆林市林业工作站一楼7号门市的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，予以支持。庭审中，经双方确认，高毛毛的房租支付至2019年10月10日，榆林市林业工作站诉请拖欠房租时间截至2019年11月10日，故拖欠房租为一个月1.67万元。高毛毛辩称因疫情应减免房租，榆林市林业工作站称述系高毛毛未在其规定期限内搬离，因自身违约造成的损失应由其承担。一审法院认为双方在合同中约定解除的条件现经认定已成就，系因政策导致的合同无法继续履行，按照合同约定，双方互不承担违约责任，故榆林市林业工作站的该项主张，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外……本法所称不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”2020年，新冠肺炎疫情或者防控措施，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。本次疫情已影响了双方租赁合同的正常履行。一审法院结合陕西省政府以及榆林市政府发布的文件，认定高毛毛因疫情可免除第一季度即2020年1月1日至2020年3月31日的房租。高毛毛称述榆林市林业工作站口头承诺因装修房屋减免一个月租赁费，但高毛毛并未提交证据证明其主张，对此不予支持。合同签订时，高毛毛向榆林市林业工作站支付押金5000元，榆林市林业工作站称述高毛毛尚欠租赁费3.34万元，存在违约情形，收取的押金不予返还。但榆林市林业工作站要求解除合同的依据系因政策原因，并非榆林市林业工作站少交纳租赁费用，故不能据此认定高毛毛存在违约情形，根据合同约定，押金5000元应退还高毛毛。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，判决：一、榆林市林业工作站与高毛毛签订的榆林市林业工作站沿街门市租赁合同有效，于本判决生效之日予以解除。二、本判决生效后十五日内，由高毛毛向榆林市林业工作站返还位于榆阳区新建南路榆林市林业工作站一楼7号（从南到北顺序号）门市，交由榆林市林业工作站管产。三、本判决生效后十五日内，由高毛毛支付榆林市林业工作站拖欠的租赁费1.67万元以及从2019年12月10日起至（2020年1月1日至2020年3月31日期间不计算租赁费）以年租赁金20万元计算的租赁费（高毛毛交纳的5000元押金在履行时予以扣除）。四、驳回榆林市林业工作站其他诉讼请求。本院经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，故对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，上诉人高毛毛与被上诉人榆林林业工作站在签订的租赁合同时，明确约定该租赁合同为过渡期临时租赁，租期至市机关事务局统一对外出租日止。现市政府、市机关事务局明确发文要求收回租赁物，致使租赁合同无法继续履行，故一审判决租赁合同有效，予以解除并无不当，应予维持。上诉人高毛毛称应当给予一定的腾房宽限期的理由，因出租人已经给予其一个月的腾房期限，一审判决又给予十五日的期限，继续延长宽限期没有法定事由，予以驳回。上诉人高毛毛称出租人承诺免除2018年装修期间一个月租赁费，因无证据证明，本院不予支持。上诉人高毛毛所持出租人解除合同后应给予其适当补偿的上诉理由，因双方在合同中明确约定因政策原因导致合同解除后，互不承担违约责任。上诉人对于租赁合同为临时租赁，随时面临解除的风险是明知的，且上诉人收回租赁物后将用于政务服务，需要重新装修，不会实际利用其装修价值，故上诉人要求补偿装修价值没有合同依据与事实依据，对其该上诉人理由本院依法不予采纳。综上，高毛毛的上诉请求不能成立，依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2520元，由上诉人高毛毛负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩燕妮审 判 员 杜波云审 判 员 杨文智二〇二〇年十一月二十六日法官助理 郝改芳书 记 员 李 杨