江苏省太仓市人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）苏0585民初1531号 原告：沈玉良，男，1963年6月20日出生，汉族，住江苏省宜兴市。 委托诉讼代理人：高志俊，江苏金阶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王远见，江苏金阶律师事务所实习律师。 被告：俞莉莉，女，1986年12月19日出生，汉族，住江西省九江市。 委托诉讼代理人：马佳悦，江苏至誉律师事务所律师。 第三人：温哲屹，男，1982年11月18日出生，汉族，住内蒙古和林格尔县。 委托诉讼代理人：冯岩，江苏熙予律师事务所律师。 原告沈玉良与被告俞莉莉、第三人温哲屹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用普通程序于2020年9月9日、2020年10月21日公开开庭进行了审理。2020年9月9日开庭，原告沈玉良及其委托诉讼代理人高志俊、被告俞莉莉的委托诉讼代理人马佳悦、第三人温哲屹的委托诉讼代理人冯岩到庭参加诉讼。2020年10月21日开庭，原告沈玉良及其委托诉讼代理人高志俊、王远见，被告俞莉莉的委托诉讼代理人马佳悦、第三人温哲屹的委托诉讼代理人冯岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈玉良向本院提出诉讼请求：1、被告立即按照《商铺买卖合同》约定支付原告剩余房款950万元；2、被告按照总房价款20%支付原告违约金250万元；3、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2019年12月18日，第三人温哲屹与被告俞莉莉签订《商铺买卖合同》，将位于太仓市出售给被告，价格1250万。合同签订后，第三人温哲屹已履行了全部合同义务（该四套房产已过户至被告名下），但被告仅支付购房款300万元，剩余950万元未付且严重逾期。2020年1月24日，因原告沈玉良曾为第三人温哲屹代偿债务，第三人温哲屹与原告签订《债权转让协议》一份，将第三人温哲屹在上述《商铺买卖合同》中的全部权利义务概括转让给原告沈玉良，第三人温哲屹对该债权的实现提供配合。此后，原告及第三人温哲屹告知了被告债权转让事实并多次催要，被告均拖延未付。 被告俞莉莉辩称：1.对第三人与被告签订《商铺买卖合同》没有异议，合同签订后被告已经支付第三人购房款325.26万元。根据合同第三条、第五条、第六条，剩余购房款付款期限尚未届满，且第三人未履行先合同义务（向被告提供此前全部房屋租赁合同原件、会同被告认识所有租赁户），被告有权暂不支付剩余款项。被告并未违约，且合同履行中存在新冠疫情这一不可抗力，不同意支付违约金。即使被告需承担违约责任，合同约定的违约责任条款违背公平原则，且标准明显过高，应当予以酌减。2.本案债权转让事宜并未通知被告，对被告不发生效力。此外，被告认为该债权转让的原因（原告称曾为第三人代偿债务）及目的（第三人已被法院列为失信被执行人，债权转让系规避法院执行表现）均存疑，原告、第三人恶意串通损害他人合法权益，该债权转让协议无效。3.原告擅自收取涉案房屋租金，其所收租金应当返还被告。 第三人温哲屹辩称：认可原告的全部事实主张。上述《商铺买卖合同》签订后，被告仅支付购房款300万元，尚余950万元未付。2020年1月24日，第三人温哲屹与原告签订《债权转让协议》将上述《商铺买卖合同》项下全部权利义务概括转让给原告并电话通知了被告。因被告未履行付款义务，其于2020年3月补了书面《债权转让通知》并交给原告。 经审理查明： 一、第三人温哲屹及被告俞莉莉签订《商铺买卖合同》及履行情况 2019年12月18日，第三人温哲屹与被告俞莉莉签订了《商铺买卖合同》，约定：第三人温哲屹将位于太仓市出售给被告俞莉莉。（第三条成交价格及付款方式）成交总价1250万，付款方式为：签署合同之后在约定时间内支付首付款200万元，此笔款项支付后不晚于3个工作日内卖方配合买方办理房产过户手续；过户完成7个工作日内支付第二笔房屋购买款600万元；过户完成后二个月后支付100万元；过户后四个月支付200万元；过户后六个月后支付150万元；卖方指定收款账户为案外人郭永飞名下尾号为6258的招商银行账户。（第五条房屋产权及具体状况承诺）该房屋权属现状况为目前全部出租，并由卖方如实提供出租合同，根据原合同卖方已收的租金不予退回，买方根据原合同继续履行完毕；卖方应于本协议签订日前，向买方出具此前全部房屋租赁合同的原件。（第六条房屋的交付和验收）卖方提供房屋出租合同，会同买方认识所有的租赁户。（第八条违约责任）买方逾期付款在30日之内，卖方应按每日总房价款5‰向买方支付违约金，并且卖方有权解除合同；逾期超过30日后，按照总房价款20%向卖方支付违约金。如果产权已经交割，尾款没有支付，卖方除采取法律维护自身权益外，并且买方及产权所有人一致同意由卖方收取上述房屋的房租，直至还清所有房款；如有违约，买方同意把坐落于北京市大兴区龙发大街1号院2号楼7层3单元709房产（不动产产权证号：京(2019)大不动产权第0038925；建筑面积：65.19㎡）折价260万元过户给卖方冲抵尾款。（第九条不可抗力）因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起3日内向另一方当事人提供证明。 2020年1月14日，该四套房屋过户至被告名下，分别为：太仓市城厢镇新华西街88号君悦豪庭商铺22室，权证号：苏（2020）太仓市不动产权第8501279号；太仓市城厢镇新华西街88号君悦豪庭商铺23室，权证号：苏（2020）太仓市不动产权第8501278号；太仓市城厢镇新华西街88号君悦豪庭商铺25室，权证号：苏（2020）太仓市不动产权第8501281号；太仓市城厢镇新华西街88号君悦豪庭商铺27室，权证号：苏（2020）太仓市不动产权第8501280号。2020年1月21日，被告俞莉莉为涉案4套房屋向民生银行太仓支行办理了最高额抵押，债权数额分别为323.88万元、334.96万元、453.83万元、628.17万元，合计1740.84万元。 被告提供2019年11月19日至2020年1月24日期间对第三人温哲屹（部分支付至《商铺买卖合同》中第三人指定收款的郭永飞账户）的转账记录（合计325.26万元）及与转账记录对应的2019年11月19日5万元房款收条复印件，原告及第三人对转账记录真实性无异议，但仅认可2020年1月8日转账200万元及2020年1月24日转账100万元关联性，对其余转账关联性不认可，认为系支付第三人及被告间其他经济往来款项，但未就其主张提供相应证据。此外，第三人对2019年11月19日收条上其签字真实性提出异议，但未提出笔迹鉴定申请。 二、债权转让协议及通知情况 2020年1月24日，第三人温哲屹与原告签订《债权转让协议》一份，内容为：鉴于原告代第三人向曲淑珍清偿债务14482800元，而第三人于2019年12月18日将自有商铺四套作价1250万元售予被告，目前尚有950万元房款未收回，双方达成如下债权转让协议：第三人将其在上述《商铺买卖合同》中对被告的全部债权转让给原告；第三人负责在协议签订后就本债权转让事宜向被告出具债权转让通知书予以告知，并配合原告实现债权。 第三人温哲屹称签订该协议后已经电话通知被告相关事宜，但并未提供相关证据。2020年3月31日，原告将《债权转让协议》拍照并微信发给被告。 第三人温哲屹另称，2020年3月其补写了《债权转让通知书》并交给原告。原告将该《债权转让通知书》作为起诉证据之一提交法院，内容为：2019年12月18日，我与你签订了《商铺买卖合同》，将位于太仓市万元出售于你，该四套商铺系我本人出资购买，挂名登记在朋友陶建东名下代持。现我和陶建东已按照合同约定配合你办理了该四套商铺的产权过户手续，然你尚有950万元房款并未支付并已产生逾期。另，因本人欠朋友沈玉良债务，故经与沈玉良协商达成一致，现将我在《商铺买卖合同》中对你享有的债权全部概括转让给沈玉良，特通知你知悉。该债权转让通知在送达你后立即生效，请你在接到该债权转让通知书之日即按《商铺买卖合同》中约定向沈玉良履行全部付款义务。附：债权受让人沈玉良联系方式。被告表示诉讼前未收到过该通知，原告未就送达记录提供相关证据。 三、房屋租赁及租金收取相关情况 原告沈玉良及第三人温哲屹均确认：第三人购买涉案商铺后至《商铺买卖合同》签订期间，涉案商铺均由第三人温哲屹（及其代持人陶建东）委托原告进行管理并收取租金。 2020年1月21日，被告向原告出具《收条》一份，内容为：今收到沈玉良君悦豪庭22室、23室、25室、26室、27室租赁合同复印件各一份。审理中，原告举证上述商铺的租赁合同复印件5组，并表示《商铺买卖合同》签订前按照租赁合同约定期限租户的应付租金均已收取，《商铺买卖合同》签订后原告未另行向租户收取租金。被告虽然对合同的主体及合同期限等提出异议，且不认可关联性，但是并未提供相反证据证实其收到的租赁合同复印件与原告举证内容不符。另，本院依原告申请采取了财产保全措施。财产保全中，本院对涉案君悦豪庭22室、23室、25室、26室、27室的租户的租赁期限及未付租金进行询问，相应内容未见与原告举证的租赁合同及庭审陈述相矛盾处。被告虽主张原告在《商铺买卖合同》签订后擅自收取涉案商铺租金，但未就其主张提供证据。此外，被告承认涉案商铺过户后收到12万租金。 四、债权转让由来及其他相关情况 （一）债权转让由来 2019年12月26日，甲方（案外人曲淑珍）、乙方（第三人温哲屹）、丙方（原告沈玉良）签订《协议书》一份，内容为：因乙方温哲屹欠甲方曲淑珍1448.28万元，该款乙方温哲屹暂无力归还，经协商达成如下协议：1.乙方温哲屹欠甲方曲淑珍债务1448.28万元由丙方沈玉良代为清偿。2.丙方沈玉良2019年9月20日已还100万元，2020年6月底前再还357.88万元，余款（990.4万）用丙方名下坐落在东台市住房（约600平方米）相抵。 第三人温哲屹举证汇款凭证复印件一份，显示2018年1月12日案外人曲淑珍向第三人温哲屹转账汇款1000万元，但未记载款项用途。被告对证据三性不予认可。 关于代偿情况，原告表示其陆续支付案外人曲淑珍约1000万元（转账100万+以房抵债990万+现金100万=1190万），估计还有两三百万没有付清。原告沈玉良举证：1.2019年9月20日转账支付案外人曲淑珍100万元记录（备注：购房定金）。2.盐城远东置业发展有限公司（原告系该公司法定代表人，原告同时自述系该公司大股东）与案外人曲淑珍的《商品房买卖合同》原件3份，2019年11月12月30日，该公司将名下六套商品房（总面积629.92平方米）出售给曲淑珍，总房款990.4万元，付款方式均为由沈玉良支付清。3.2020年3月20日案外人曲淑珍出具的收条原件，确认收到原告现金100万元整。对此，原告解释为找北京的朋友借了现金付给案外人曲淑珍。被告对上述证据三性均不予认可。 （二）其他相关情况 涉案商铺过户给被告前登记于案外人陶建东名下，据原告、第三人陈述，案外人陶建东系替第三人温哲屹代持。 该商铺系案外人陶建东2016年8月9日通过我院淘宝网司法拍卖竞拍取得（拍下5套商铺，含本案4套），成交价1220万元。其中拍卖保证金110万元系原告沈玉良通过其支付宝账户支付（陶建东向法院出具了委托原告沈玉良参与竞拍的授权委托书），成交余款1110万元于2016年9月19日前分别由案外人温东（第三人温哲屹称系其哥哥）、案外人融友财富（北京）投资管理有限公司（以下简称：融友财富公司，第三人温哲屹系该公司法定代表人）、第三人温哲屹支付6800732元、3299339.69元、1000000元。 原告沈玉良举证：1.2016年9月26日北京市国立公证处出具的《公证书》原件一份，内容为陶建东委托其办理购房相关手续等。2.2016年11月13日委托书复印件一份，内容为购房后陶建东委托其对上述房地产进行日常管理、代为出租、销售等。审理中，原告沈玉良陈述：拍卖商铺时其付了保证金，拍下来以后没钱付购房款，原告就叫其朋友第三人温哲屹去买，第三人温哲屹付了余款买下来并让陶建东代持。拍下房屋后第三人温哲屹没有把原告出的保证金支付给原告，所以委托原告代为管理两年，收取的租金抵之前原告付的保证金。从拍卖下来到卖给被告期间，原告收取的租金（大约每年40多万）与保证金大致相当，原告也没有细算。 五、相关人员涉诉情况 第三人温哲屹自认其系案外人融友财富公司的法定代表人及实际控制人。经查，融友财富公司涉嫌非法吸收公众存款罪已被北京市公安局海淀分局立案侦查。 中国裁判文书网显示：1.第三人温哲屹相关裁判文书60篇，其中2017年-2018年间第三人温哲屹作为原告的民间借贷案件不少于42起。2.融友财富公司相关裁判文书524篇，关键字统计显示“债权转让”121件、“借款合同”89件、“民间借贷”86件；裁判年份2016年13件、2017年302件、2018年131件、2019年58件、2020年20件。上述涉及融友财富公司案件中，多名原告均主张于2017-2018年与融友财富公司签订了《资金出借及回收方式协议》，约定了出借资金及以债权转让方式回收款项的大致流程。 中国执行信息公开网显示，第三人温哲屹作为被执行人的案件共5起。其中，北京市朝阳区法院（2019）京0105执35391号案件中，生效法律文书判决该案被告融友财富公司、温哲屹共同归还该案原告王西梅借款本金200万元，但两被告全部未履行。2019年11月9日，第三人温哲屹被该院基于有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务列为失信被执行人。2019年11月14日，该案终本结案。 此外，本案审理过程中，被告俞莉莉因涉嫌非法吸收公众存款罪于2020年7月被甘肃省酒泉市公安局肃州分局立案侦查并被酒泉市肃州区人民检察院批准逮捕。 本院经审查认为，按照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》《最高人民法院最高人民检察院公安部关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》《最高人民法院最高人民检察院公安部关于办理非法集资刑事案件若干问题的意见》规定，涉嫌非法吸收公众存款等涉众型经济犯罪，对于受害人就同一事实提起的以犯罪嫌疑人或者刑事被告人为被告的民事诉讼，人民法院应当裁定不予受理，并将有关材料移送侦查机关、检察机关或者正在审理该刑事案件的人民法院；人民法院作为经济纠纷受理的案件,经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的,应当裁定驳回起诉,将有关材料移送公安机关或检察机关。 本案中，首先，第三人温哲屹与被告俞莉莉之间的《商铺买卖合同》（2019年12月18日）、第三人温哲屹与原告沈玉良之间的《债权转让协议》（2020年一季度）均形成于第三人温哲屹被法院列为失信被执行人（2019年11月9日）之后，同期第三人温哲屹实际控制的融友财富公司涉嫌非法吸收公众存款亦正在被公安机关立案侦查，上述合同的真实意思表示及合同目的有违常理，欠缺合理性。 其次，第三人温哲屹与原告沈玉良往来密切[涉案商铺的拍卖及出资过程中，原告沈玉良、第三人温哲屹（及其实际控制的融友财富公司）均有参与；2016年拍卖成交后至本案审理期间涉案商铺的管理、租赁以及商铺转让后租赁合同的交付均由原告实施]，2019年-2020年第三人温哲屹多起案件涉诉且被列为失信被执行人情形下，原告沈玉良仍然为第三人温哲屹代偿高额对外债务。原告与第三人温哲屹（及其实际控制的融友财富公司）的关系可能不仅仅是债权债务关系。即使仅考虑其作为第三人温哲屹债权人的身份，其也更可能系融友财富公司所涉嫌的非法吸收公众存款经济犯罪的受害人。 再次，第三人温哲屹与被告俞莉莉约定支付200万（购房款总额16%）即办理过户，而被告俞莉莉在完成过户后一周即以涉案商铺向银行做了最高额抵押并办理了他项权证，2020年7月被告俞莉莉因涉嫌非法吸收公众存款被公安立案侦查。不能排除第三人温哲屹（及受让其债权的原告沈玉良）系被告俞莉莉所涉嫌的非法吸收公众存款经济犯罪的受害人的可能，该笔债权的形成与涉众犯罪情节有理由被相信基于同一事实形成。原告基于债权转让获得相应诉讼主体资格，应视为等同于原债权人，即俞莉莉所涉涉众犯罪的受害人。 综上，本案确有经济犯罪嫌疑，应予裁定驳回起诉，并将有关材料移送侦查机关、检察机关或者正在审理该刑事案件的人民法院。若原告沈玉良确系非法吸收公众存款犯罪的受害人，其民事权利保护可先行通过刑事追赃、退赔的方式解决。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条之规定，裁定如下： 驳回原告沈玉良的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  徐 冰 人民陪审员  傅国兴 人民陪审员  杨培兰 二〇二〇年十一月十六日  书记员廖吉