北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8733号上诉人（原审被告）：郭广芝，男，1961年6月8日出生，汉族，个体工商户，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王栋，北京市宝鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨春祥，男，1960年4月28日出生，汉族，呼和浩特新城区区委商会退休职工，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。委托诉讼代理人：韩华，北京市盈科律师事务所律师。上诉人郭广芝因与被上诉人杨春祥房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初13026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。郭广芝上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判支持我的诉讼请求，诉讼费用由杨春祥承担。事实和理由：一、一审判决认定的18号、20号房屋的重置成新价、拆除腾退费、资源节约及垃圾补助费均错误，应予改判。18号地房屋是06年以前建造的，而06年之后的房屋才有房屋重置成新价，我是07年才将房屋出租给杨春祥的，故18号地房屋的重置成新补偿与杨春祥无关。20号地房屋是08年建造的，仅有拆除费，按照标准计算该地房屋拆除费应为164926.40元，一审计算错误。拆除腾退补助费及资源节约及垃圾减量补助费均属于拆除腾退奖励，杨春祥并非被拆除腾退人，无权获得奖励。二、一审判决认定的装修、设备及附属物损失计算错误，没有详细核实具体损失。杨春祥一审主张的装修、设备及附属物损失，其中暖气、隔断涉案房屋中并没有，至于19号房屋的蹲式大便池、塑钢、18号房屋的铁护栏、20号房屋的水泥池、卷帘门、电表、配电等均与杨春祥无关。石膏板顶棚、水泥地、瓷地砖根据规定并无补偿，但一审判决支持，属于事实错误。杨春祥辩称，不同意郭广芝的上诉请求，请求法院予以驳回。双方签订合同时，18号地根据记载仅有153平米的大棚，是我对房屋进行重建及加建，才有的拆迁时的170多平米。20号地的房屋均是我所建，测绘报告也明确记载了20号地的重置成新价。18、19、20号房屋均有我的新建、装修，一审中对方也认可，法官也进行了详细的核实，故一审判决对各项损失的酌定数额合理。关于郭广芝所述的各项装饰装修，均有我装修的情况，拆迁时双方合同并未到期，因此我有权利得到一审法院判决的各项补偿。杨春祥向一审法院起诉请求：1.请求判令郭广芝向我退还未使用期间房租2018年1月26日至2019年3月20日26431元及利息（自2018年1月26日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.判令郭广芝向我退还多收取的房租34500元及利息（自2015年3月20日起以16100元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，2017年3月20日起以18400元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，至实际支付之日止）；3.请求依法赔偿位于北京市大兴区东慈（磁）村养殖地房屋（院子）拆迁造成的损失即拆迁利益1061026元。一审法院认定事实：2007年3月20日，郭广芝（出租方，甲方）与杨春祥（承租方，乙方）签订租赁合同，合同约定：“经双方友好协商，甲方同意将东慈村养殖的房屋（院子）出租给乙方使用，具体协商条款如下：出租期限为15年6个月，即从2007年3月20日至2022年9月20日止。房屋（院子）的面积厂房为153平米，住房28平米（此处用笔划去），院子为19米，宽为30米。租金15年6个月，租金总款为贰拾肆万零贰佰伍拾元整人民币。付款方式：分八次付清（两年付一次：租金为叁万壹仟贰佰元整人民币）。双方权利和义务：本合同约定租期期满、甲方有权收回房屋，并对租金进行调整、如乙方继续使用此房屋另行商议租金及租期，同等条件下，乙方有优先续租权。本合同约定租期内，甲方不得以任何理由提高或追加合同约定租金以外的要求。甲、乙双方任何一方无故解除合同违约方向对方支付未履行年限的租金为违约金，赔偿由仲裁机关或法院裁决。如乙方因特殊情况或其他客观因素不能继续本合同的，应提前两个月告知甲方，经甲方同意后，在限期内搬离乙方已付租金未到期部分的租金甲方不予退还，在合同期内乙方对此房屋（院子）有转租权，并告知甲方。如遇有国家或政府的征用占地，甲方按国家相关拆迁规定对乙方自建房屋适当补偿，搬迁费归乙方所有，承租期内，如遇国家政策调整本合同允许变更或解除。甲方必须按合同规定，保证乙方对房屋的正常使用和居住，保证动力电及照明电的正常使用。如遇自然灾害或其他不可抗拒的因素的发生（地震、火灾、水灾、大风等），本合同自行终止双方各自承担经济损失。乙方应按照国家有关法规的规定，从事正当的行业和行为，严禁在此房屋院落内从事违法犯罪活动。乙方应按时上交水、动力电、照明电等正常的费用。乙方应按时缴纳房租，如无故拖延租金甲方有权终止合同收回房屋。租赁期满或合同解除乙方必须按时腾空房屋，过期视为乙方放弃房屋内物品所有权。乙方如对租赁房屋进行装修费用由乙方自行负担，乙方装修和修建部分在拆除时可一次折价给甲方也可自行拆除，但应恢复房屋原状。如有政府及国家政策拆迁甲方应退还乙方剩余租金（备注：经甲乙双方协商。共埋电缆线260米，有甲方130米有乙方130米。）”双方签订合同后，郭广芝将涉案房屋及院落交付杨春祥实际使用，杨春祥向郭广芝支付了租金。本案在审理过程中，根据杨春祥的申请，法院向北京市大兴区黄村镇人民政府（以下简称：黄村政府）调取了拆迁档案，该资料显示：2018年3月26日，黄村政府（拆除腾退人、甲方）与郭广芝（被拆除腾退人、乙方）签订大兴区新凤河流域综合治理黄村湿地拆除腾退项目拆除腾退补偿协议，协议约定：乙方在项目范围内的院落位于大兴区黄村镇东磁各庄工业区，房屋、建筑物、简易建筑物面积11551.39平方米，其中房屋、建筑物、简易建筑物经营面积1097.63平方米，场地经营面积1102.52平方米。甲方应支付乙方拆除腾退补偿款共计17301669元，其中1.经评估公司评估被拆迁腾退重置成新价1199432元；拆除费1764687元；装修、设备及附属物补偿价2556036元，苗木补偿补助费0元，资产评估价值及设备迁移费0元。2.经服务公司测算，房屋一次性停产停业综合补助费493934元；场地一次性停产停业综合补助费496134元；拆除腾退补助费5113060元；资源节约及垃圾减量补助费5113060元；搬迁补助费511306元；设备迁移补助费54020元。院落及房屋平面示意图及房屋面积计算表显示：18号房06年以前建成，1层，建筑占地面积、建筑总面积170.54平米；19号房屋16年以后建成，1层，建筑占地面积、建筑总面积243.21平米，09年至16年面积82.08平方米；20号房屋06年至09年建成，1层，建筑占地面积、建筑总面积274.73平米。房屋及简易建筑物估价结果通知书显示：18号房06年前重置成新价170559元；20号房06年-09年重置成新价206158元。杨春祥一直未向郭广芝交回房屋，2018年1月25日，涉案房屋及院落被拆除。双方均认可争议的房屋为拆除腾退时确定的18、19、20号房屋，且涉案房屋没有建设审批手续。关于出租时的房屋状况及后续建房情况：杨春祥提出：承租前房屋院子状况：院落整个面积730平方米左右，空地面积570平方米左右，院大门朝东开门；院子内有坐北朝南大通间空库房一处，面积为153平方米，仓库正中间留有一个对开的门，房屋破烂，屋顶有见光漏雨的地方；院子西墙7平方米左右的小棚子，里面堆放一些垃圾杂物。院子偏西南处有一个自来水龙头，周围都是空地，有砖块砌的院墙，院子南北长24米左右，东西长30米左右，院内地面未硬化；房屋院子大门材质是钢结构焊接的简易大门。2007年4月，为了达到生产加工条件，其出资出力进行了一些改建和自建施工：在原仓库房屋的基础上，对房屋分段打隔断改建，并增建了房屋，建成办公室1间、宿舍4间。储藏室2间、餐厅1间、厨房，并对房屋进行了装修，将原来的漏雨见光的房顶重新修缮加盖油毡保温彩钢瓦，房屋内外墙体进行水泥抹面及粉刷白色涂料安装塑钢门窗屋内石膏板、吊顶打水泥、地面铺地砖安装暖气配套设施、布线及安装灯具；新建的厨房是在原仓库西面空地，约17平方米，内外墙体水泥抹面及粉刷白色涂料安装塑钢门窗屋内石膏板吊顶、水泥、地面安装暖气布线及灯具（就是拆迁档案的20号房屋）。在院子南侧空地，其建设约300平米的厂房，一处并用石头、水泥、石子、灌浆打地基，厂房地面为混凝土地面厂房、墙体为青砖砌成墙体内外水泥抹面北面墙为白色。涂料房梁、用方钢和三角钢焊接而成。其中4根大梁支撑房顶为红色彩钢瓦盖顶厂房地面为混凝土打成水泥地面。厂房西山墙南墙偏东南侧各有一个圆形通风口。北墙留有卷帘门和3个铁框玻璃窗户（就是拆迁档案的18号房屋）。2008年，院子地面用混凝土打成20公分厚的水泥地面，院子东侧建成加工“建筑胶”的操作间和存放原材料的大棚，约85平方米；大棚东南侧建成2平米的厕所一处；厂房北墙西侧自建3平方米冲澡间，屋顶太阳能热水器；大门改成朝西开，大门用方钢、角钢、铁皮、柳丁焊接而成，刷红色漆面并留有一个小门。2018年1月出租给别人，自己不在这里了，减免了4万的租金，等于我出钱建房，2016年出租给别人搭的大棚，东西30米（就是拆迁档案的19号房屋）。同时提出因为时间太长了，而且农村建房也没有保留建房单据的意识，材料也不是正规厂家采购，给了钱也没有要票据只有购买电缆电线的收据。提交了录音证明建房事实，且郭广芝在录音中承认杨春祥是经过其同意后建的房，在前端法官审理案件时，郭广芝也承认杨春祥建房且经过其同意的。其经过郭广芝同意将涉案房屋整体转租，且合同约定也是可以转租的，转租合同也已经找不到了，当时因为拆迁合同也到期了，对方就搬走了，其自己找了一个人看房子，其与转租的承租人没有矛盾。郭广芝在庭前会议笔录中陈述：双方口头协商因郭广芝之前盖的房屋层高过矮，杨春祥将其的原有房屋拆除之后重新盖了房屋，但是约定新建的房屋归其所有，所以其才同意杨春祥拆除和改建的。此外，杨春祥新建了1间不到2平米的厕所。杨春祥拆了其2.45米高的西房、宽10-12米之间、长大约7米左右，南房7米宽、长20米左右，杨春祥除了北房156平方米没有拆外，因为那房子层高高一些，其他房屋都拆了，大门被拆了卖废品了。郭广芝在开庭过程中陈述：我出租给杨春祥一个整院，有大门，四面都有房子，院内北侧是住房不是库房，可以住人的单间，一共8间，2005年左右建的，是拆迁档案中的18号。19号是2017年建的，20号是2007年5、6月开始建，2008年1月完工。双方没有签订租赁合同之前，杨春祥就说房屋矮，两人就商量改建事情，当时让杨春祥出钱，杨春祥不出，后来商量达成一致，杨春祥一次性支付两年房租，用于我改造没有协议，口头约定商量的，给了两年租金就是证据，所以2007年5月改造的房屋，一直到2008年1月完工。第二、第三天我开始看水泥、沙土，石灰，又过了两天我找到了施工队包工头牛保军，一天我跟牛保军商量好，施工之前也说明必须保证工人8到12个人，用了红砖6万块左右，沙子30多吨，石子15车，应该是沙子15车，石子5车，白灰2吨。建完之后长29.3米，宽度9.3米，有两个门，三个窗户。2017年10月开始建，到2017年11月份建成，建的棚子，不是住房也不是厂房，建房时候有小工、焊工。有视频监控可以证明，现在找不到票据，也找不到包工头了。关于租金交纳情况：杨春祥提出：因为郭广芝多次以不多支付房租到时候就不给拆迁款为由，索取多于合同约定的房租费用。所以2015年3月20日交纳了47200元，2017年3月20日交纳了49600元，租金交至2019年3月20日。综上，我要求郭广芝返还多收取的房租34500元及利息。郭广芝则提出：因为我与村里的合同约定的租金上涨，所以双方协商口头约定提高房租，且杨春祥已经按照口头约定的租金已经支付完毕，现在要求返还不能成立，请法院依法驳回。本案在审理过程中，根据杨春祥的申请，法院作出（2019）京0115民初13026号民事裁定书，裁定将郭广芝名下车牌号为×××的汽车予以查封。一审法院认为,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。杨春祥与郭广芝于2007年3月20日签订的租赁合同，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律法规的禁止性规定，该合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因涉案房屋在大兴区新凤河流域综合治理黄村湿地拆除腾退项目范围内，郭广芝签订了拆除腾退协议，基于涉案房屋郭广芝取得了拆迁腾退补偿款，郭广芝应就杨春祥的合理损失予以补偿。郭广芝与杨春祥存在租赁关系，且在涉案土地建设了房屋提起的损失赔偿的诉讼，关于房屋损失，杨春祥主张18块地的重置成新价17542元，20块地的重置成新价206158元、拆除费189500元，拆除腾退补助费237023元，资源节约及垃圾减量补助费237023元，根据估价结果通知单记载18号房屋重置成新价为170559元、20号房屋重置成新价206158元，考虑拆除腾退补偿明细，综合双方都说自己建设的，但是均未能提供相应的建房的票据等证据予以证明，根据杨春祥提供的谈话录音及双方的当庭陈述，法院综合考虑房屋的建设时间，租赁合同的期限，酌情确定18号、20号房屋重置成新价的损失为223700元，拆除腾退费155844.5元、资源节约及垃圾减量补助费155844.5元。关于装修、设备及附属物损失147574元，因双方均提出对涉案的房屋进行了装修及添附，但是双方均未提供充分证据予以证明，故根据双方的陈述，法院酌情确定合理的损失为103302元。对于搬家补助费23702元、设备迁移补助费2504元，杨春祥自认将涉案房屋及院落整体转租，次承租人已经从涉案房屋及院落搬离，已经没有设备，但是杨春祥自认拆迁时有暖气、暖气炉、锅炉房所以应该给搬家补助费，但是暖气等应已经计算在装修及附属物补偿内，并不属于搬家补助范围内，故法院对此不予支持。综上，郭广芝应赔偿杨春祥各项损失共计638691元。因双方均认可郭广芝租金交至2019年3月20日，现涉案的房屋及院落于2018年1月25日被拆除，郭广芝要求退还2018年1月26日至2019年3月20日的租金26431元及利息及多收取的租金34500元及利息的诉讼请求，根据双方的陈述及提供的证据，对于郭广芝提出双方口头约定提高租金，且杨春祥认可才实际缴纳了租金，且已经实际履行完毕的答辩意见，法院予以采纳；针对杨春祥上述诉讼请求中多收的租金的诉讼请求，法院不予支持；对于未到期的租金，按照实际收取租金49600元，按照二年进行核算，杨春祥要求返还26431元，不违反法律规定，法院予以支持；对于要求给付租金利息的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。据此，一审法院于2020年7月31日判决：一、郭广芝于判决生效后十日内给付杨春祥各项损失即拆迁利益638691元；二、郭广芝于判决生效后十日内返还杨春祥房屋租金26431元；三、驳回杨春祥的其他诉讼请求。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证施工的建筑与承租人订立的租赁合同无效。本案中，杨春祥所租赁的涉案房屋及房屋，无合法建设审批手续，杨春祥与郭广芝所签订的租赁合同应为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因郭广芝作为被拆迁腾退人与拆迁腾退人签订补偿协议，故郭广芝所获取的拆迁利益中归属于杨春祥部分应当予以返还。关于18及20号房屋重置成新补偿问题，经审核一审法院向黄村政府调取的拆迁档案，其中房屋及简易建筑物估价结果通知单记载，18号房屋06年前重置成新价款为170559元，而本案杨春祥承租房屋是2007年3月，因此杨春祥主张其中17542元应归其所有缺乏依据。现杨春祥虽辩称18号房屋补偿中含有其新建的部分建筑物，但是其此项主张与拆迁档案记载不符，因此其此项辩解本院不予采信。20号房屋06-09年重置成新价款为206158元，现双方均主张该部分房屋是己方所建，但是均未能提供相应建房的票据等证据予以证明，故杨春祥所应获得的20号房屋重置成新补偿款本院根据房屋及简易建筑物估价结果通知单以及腾退补偿终审表、拆除腾退补偿协议酌定为164926元。关于拆除腾退补助费、资源节约及垃圾减量补助费问题，因上述补助系腾退补助范围,现杨春祥所承租的房屋及院落已被拆除，且无证据证实杨春祥具有阻挠拆迁的行为，因此一审法院酌情确定杨春祥应当获得拆除腾退费155844.5元、资源节约及垃圾减量补助费155844.5元并无不当。关于装修、设备及附属物补偿款分配问题，本案涉案院存在落装修及附属物补偿款。在诉讼中杨春祥主张评估结果通知单中所载明的附属物中部分系其所添置，虽然现杨春祥无法提供证据证实其对涉案房屋进行装修及添附的具体情况和支出费用，但是一审法院考虑到杨春祥为使用租赁场地可能发生的装修及附属物支出，酌定杨春祥应获得的补偿款数额为103302元并无不当。关于搬家补助费、设备迁移补助费问题，一审法院考虑杨春祥自认将涉案房屋及院落整体转租，次承租人已经从涉案房屋及院落搬离，已经没有设备，但是杨春祥自认拆迁时有暖气、暖气炉、锅炉房所以应该给搬家补助费，但是暖气等应已经计算在装修及附属物补偿内，并不属于搬家补助范围内，因此对于杨春祥此项主张不予支持并无不当。关于杨春祥所提要求郭广芝退还收取的房租、利息之诉请，因双方均认可郭广芝租金交至2019年3月20日，现涉案的房屋及院落于2018年1月25日被拆除，杨春祥要求退还2018年1月26日至2019年3月20日的租金26431元的诉讼请求本院予以支持。对于杨春祥要求给付租金利息的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。综上所述，郭广芝上诉主张中合理部分本院予以支持，不合理部分本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初13026号民事判决第二项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初13026号民事判决第三项；三、变更北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初13026号民事判决第一项为：郭广芝于判决生效后十日内给付杨春祥各项损失即拆迁利益579917元；四、驳回杨春祥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费9851元，由郭广芝负担8945元（已交纳），由杨春祥负担906元（于判决生效后七日内交至本院）。一审案件受理费16916元（其中案件受理费14898元、保全费2020元），由杨春祥负担6847元（已交纳），由郭广芝负担10071元（于判决生效后七日内交至一审法院）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刘苑薇审 判 员  何江恒二〇二〇年十一月十九日法官助理  谢 静书 记 员  祝 石