江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0113民初5957号原告：张青杰，男，1973年10月13日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。被告：黄文涛，男，1997年1月23日出生，汉族，住安徽省庐江县。原告张青杰与被告黄文涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告张青杰到庭参加诉讼。被告黄文涛经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告张青杰向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付2019年11月9日至2020年6月9日租金70000元，违约金10000元以及租赁期间产生的水电气费用；2.依法判令被告按500元/日标准支付自2019年12月16日起至实际给付之日止的违约金；3.依法判令被告返还某某郡1-303室房屋；4.被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告撤回了要求被告支付水电气费用及返还房屋的诉讼请求。事实和理由：2019年11月9日，原、被告经链家公司居间签署《房屋租赁合同》（以下简称案涉合同）一份，双方约定租期一年，租金10000元/月，押金10000元。案涉合同签署后，原告将房屋交付给被告，被告承诺于2019年12月5日前支付首期租金及押金。此后，经原告多次催讨，被告均未能支付上述费用。2019年12月9日，被告在中介办公室出具欠条一份，承诺每延期一天支付违约金500元。上述欠条出具后，被告仍未能履行付款义务并且多次伪造付款记录欺骗原告及中介。现为维护原告合法权利，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告黄文涛未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，原告系南京市栖霞区某某西路X8号某某郡花园XX幢X单元XXX室房屋（以下简称案涉房屋）所有权人。2019年11月9日，原告（甲方）与被告（乙方）经链家公司居间签署案涉合同一份，双方约定的主要内容包括：甲方将案涉房屋出租给乙方，租期自2019年11月9日至2020年11月8日，甲方于2019年11月9日将案涉房屋交付乙方；租金10000元/月，支付方式为押1付6，租金支付日期为2019年11月10日，2020年4月10日，押金10000元；乙方出现不按照约定支付租金超过十日等情形的，甲方有权解除合同并要求支付相当于1个月租金标准的违约金。案涉合同签署后，原告将案涉房屋交付给被告。2019年11月至2020年9月期间，原、被告多次通过微信就租金支付、房屋返还等问题进行了沟通，被告多次承诺付款但一直未能兑现。上述微信联系记录主要包括：2020年6月15日，原告发送微信：“明天我一定要进房子里面了，最近大雨多，我要去看看。你们自己的东西上次说已经收拾完了”。被告回复：“好房东”，“东西他们和我说拿完了”；2020年6月16日，原告发送微信：“今天最后一天，我不会再给你拖欠的机会了！你已经承认房子里东西都拿完了，今天我进房子，后续所有按法院判决！”。被告回复：“我知道了房东，今天给您，刚刚打了个电话没打通。过十分钟我在打电话给我妈”；2020年6月18日，原告发送微信：“本人自2019年11月9日经链家中介与黄文涛签订某某郡1-XXX室房屋租赁合同，约定租金10000元／月，押金10000元，租赁时间初定1年，租金半年一付，合同明确不足1年的，扣除其押金。合同签订后黄文涛承诺12月5日支付首期租金和押金等费用，并于当天入住！之后经本人和中介多次催促租金，黄文涛都以各种理由推迟付款期限，且每次都承诺尽快付款，并于2019年12月9日在中介机构办公室亲笔签写了承诺书（附后），承诺每延期一天支付违约金500元。后闹剧不断重演，黄文涛甚至通过伪造短信截屏等方式欺骗本人和中介。经本人和中介机构多次催促无果后干脆不再照面，房门钥匙也一直未归还，其本人生活用品也留在屋内。截至目前，黄文涛共拖欠房屋租金（7个月计7万元）、违约金（1万押金＋每日500＊180天共计10万元），租赁期间发生的水电气费用（约1400元）合计约17.14万元，至今为止，黄文涛分文未付，并以各种理由不断推托。现申请立案，要求黄文涛尽快支付所欠资金并承担诉讼费用！”。被告回复：“明天家里会处理掉，17万太多了”，“明天我们家处理掉，这个金额快三倍了”；2020年6月21日，被告发送微信：“房东，钥匙寄快递地址是哪里呀，我让我妈寄过来”。原告回复：“南京市仙林大学城文苑路118号仙林商务中心，张青杰，133××××****，邮编210023”；2020年6月25日，原告发送微信：“尽快把钥匙还我，我已安排保洁公司明天打扫卫生”。被告回复：“要是（钥匙）先放我这边吧，我周日跟我妈一起过来”；2020年6月29日，被告发送微信：“明天所有的事情全部弄完，钱全部到账。我明早先过来去房子里面弄东西”；2020年6月30日，原告通过微信多次要求被告返还房屋钥匙。被告在微信中表示于次日将钱和钥匙一并给原告；2020年7月1日，被告通过快递将案涉房屋钥匙邮寄交付给原告。2020年8月27日、9月24日，被告通过微信分别向原告转账400元、1000元，合计1400元。审理中，原告提供签署有被告姓名的欠条复印件一份，并表示欠条原件由链家公司保管，但链家公司不慎丢失。上述欠条的主要内容为，被告欠付原告案涉房屋半年房租及押金65000元，链家中介费10000元，承诺于2019年12月16日前支付，逾期一日按照500元/日支付违约金。对于欠条中载明的65000元，原告表示其中60000元为租金，5000元为中介费。此外，原告表示被告于2020年7月1日邮寄返还钥匙，原告于7月下旬将案涉房屋重新出租。上述事实有《房屋租赁合同》、不动产权证、微信聊天记录、欠条、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。在本案中，原、被告签署的案涉合同系双方当事人真实的意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。因被告已将案涉房屋钥匙返还给原告，且原告已将案涉房屋另行出租，故原、被告签署的租赁合同实际已不再履行，被告应当承担其占有使用案涉房屋期间产生的租金。从原告提供的微信聊天记录来看，被告直至2020年7月1日才将案涉房屋钥匙邮寄返还给原告，原告要求被告承担2019年11月9日至2020年6月9日的租金70000元，系原告对自身权利的处分，本院依法予以确认。扣除被告已支付的1400元，被告尚应向原告支付租金68600元。原告另要求被告承担违约金10000元，符合双方合同约定，本院依法予以支持。关于原告主张的500元/日的违约金。虽然原告未能提供被告出具的欠条原件，但从双方微信聊天记录的内容来看，被告确曾向原告出具了相应欠条，故对于原告提供的欠条打印件的真实性应予确认。除此之外，虽然本院已确认被告应当向原告支付10000元的违约金，但被告未按时支付租金又导致租赁合同提前解除，双方约定的10000元的违约金尚不足以弥补原告的损失。原告要求被告按欠条约定承担500/日的逾期付款违约金，但该违约金计算标准过高。本院综合当事人过错程度、原告的实际损失以及预期利益等情况，结合原告审理中关于租金、押金支付形式的自认以及被告租金的实际支付情况，将该违约金的计算标准酌定为以60000元为基数，自2019年12月16日起至2020年4月9日止；以70000元为基数，自2020年4月10日起至2020年8月26日止；以69600元为基数，自2020年8月27日起至2020年9月23日止；以68600元为基数，自2020年9月24日起至实际给付之日止，均按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应当承担对其不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄文涛于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张青杰支付租金68600元，并承担以60000元为基数，自2019年12月16日起至2020年4月9日止；以70000元为基数，自2020年4月10日起至2020年8月26日止；以69600元为基数，自2020年8月27日起至2020年9月23日止；以68600元为基数，自2020年9月24日起至实际给付之日止，均按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算的逾期付款违约金；二、被告黄文涛于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张青杰支付违约金10000元；三、驳回原告原告张青杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取900元（原告张青杰已预交），由原告张青杰负担16元，由被告黄文涛负担884元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  林志栋二〇二〇年十一月六日法官助理唐亚萌书记员杨莉