黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1004民初665号 原告：生明慧，男，1980年2月10日出生，住黑龙江省宁安市。 委托诉讼代理人：李洪起，黑龙江天扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁红力，黑龙江天扬律师事务所实习律师协助工作。 被告：牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区祥伦街吉祥花园小区**楼。 法定代表人：姜云峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任睿，黑龙江宋传东律师事务所律师。 第三人：孟繁荣，男，1964年9月22日出生，住黑龙江省牡丹江市东安区。 第三人：牡丹江市明亮电线电缆有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区桦林路**。 法定代表人：陈伦海，该公司经理。 第三人：卢艳红，女，1973年7月10日出生，住黑龙江省牡丹江市东安区。 第三人：王巍巍，女，1980年10月6日出生，住黑龙江省牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：鄂恒志，黑龙江占云律师事务所律师。 原告生明慧与被告牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司（以下简称祥合公司）、第三人孟繁荣商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，原告生明慧申请追加牡丹江市明亮电线电缆有限责任公司（以下简称明亮公司）、卢艳红、王巍巍作为本案第三人参加诉讼，本院依法适用简易程序，于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告生明慧及其委托诉讼代理人李洪起、被告祥合公司的委托诉讼代理人任睿、第三人明亮公司的法定代表人陈伦海、第三人孟繁荣、第三人王巍巍及其委托诉讼代理人鄂恒志到庭参加诉讼。第三人卢艳红经本院传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 生明慧向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告之间的房屋买卖合同合法有效；2、请求依法判令被告协助原告办理网签备案手续；3.诉讼费用由被告承担。庭审中，原告生明慧将诉讼请求变更为1.请求依法确认原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，确认X小区X号楼1单元011103室和X号楼1单元011104室的房屋所有权归原告所有；2.判令祥合公司涤除X小区X号楼1单元011103室和X号楼1单元011104室的备案瑕疵（即要求祥合公司解除与第三人卢艳红、第三人王巍巍针对X小区X号楼1单元011103室和X号楼1单元011104室两处房屋签订的商品房买卖合同）、协助生明慧办理X小区X号楼1单元011103室和X号楼1单元011104室不动产登记手续；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：生明慧与孟繁荣有债权债务关系，孟繁荣因给祥合公司开发的X小区施工欠付其工程款，经三方协商达成抹帐协议，祥合公司以X小区X号楼1单元011103室和X号楼1单元011104室，两套住宅抵顶孟繁荣的部分工程款，孟繁荣将该两套住宅抵顶给原告，2016年12月2日是祥合公司给生明慧开具了X优先定购协议书及金额分别为223203元、227715元的购房款收据，视为生明慧购买上述两处房屋，祥合公司当天交付该两套房屋给生明慧，此后生明慧按时交纳上述房屋的物业费、电梯费、取暖费、水电燃气等各项费用。生明慧多次要求祥合公司签订商品房屋买卖合同，祥合公司一再推拖并不予办理，经生明慧多方查实，祥合公司曾经将上述两套房屋作为货款，抵顶给明亮公司，并按明亮公司指示的卢艳红和王巍巍办理网签备案手续，2013年5月29日祥合公司和明亮公司签订置换合同，2014年4月14日经牡丹江市爱民区人民法院调解，予以解除，但明亮公司未履行（2013）黑1004爱商初字第361号民事调解书的义务，祥合公司在卢艳红、王巍巍的商品房买卖合同未予解除的情况下，将上述两处房屋抵顶给了生明慧，至今生明慧未能签订商品房买卖合同，祥合公司的行为严重侵害了生明慧的合法权益，故其诉至法院，请求如上。 祥合公司辩称，生明慧所述的购房事实属实，案涉房屋的买卖合同合法有效，祥合公司认可两处房屋所有权归生明慧所有，诉争房屋未能给生明慧办理网签合同并登记备案，并非祥合公司不予配合推拖，而是因为2014年4月14日的民事调解书中未明确解除置换合同的案涉房屋产籍号，所以房产部门不能办理。 孟繁荣述称，上述两套房屋是孟繁荣给生明慧的，是祥合公司顶给孟繁荣工程款的房子，随后孟繁荣又顶给生明慧了。 明亮公司述称，明亮公司的现任法定代表人是2017年才接任的，对于2017年之前的事情现任法定代表人一概不知。 卢艳红述称，在法庭询问其未能到庭原因时卢艳红认可其为明亮公司的股东，房屋是明亮公司奖励给卢艳红的，在商品房买卖合同备案和登记过程中，卢艳红未支付过购房款。同意解除与祥合公司于2013年7月14日签订的商品房买卖合同，并协助将X号楼1单元011104号房屋备案至生明慧名下。 王巍巍述称，1.生明慧不是真实的买房人，没有交付实际的购房款，其签订的认购协议也不符合法律所规定的商品房买卖合同的形式要件，不具有合法性，2.根据起诉状的陈述，生明慧本身只是一名普通的债权人，其无权对涉案房屋主张所有权，涉案房屋的合同其性质也是一个担保物权的法律关系，王巍巍是通过顶账方式于2013年7月14日与祥合公司签订了商品房买卖合同，当日在房产部门进行备案登记，其与祥合公司所签订的商品房买卖合同是真实合法有效的，祥合公司同明亮公司曾经达成过调解协议，如果调解协议内容涉及到第三人王巍巍的权利，那么调解时应通知王巍巍到场，否则该协议的内容对王巍巍没有约束力，在生明慧签订顶账协议时，涉案房屋早已抵付给王巍巍，对此情况生明慧和祥合公司应该是明知的，在此情况下仍签订认购协议，其行为是一种恶意串通行为，违反了诚实信用原则，二者所签订的认购书为无效协议，其行为应该也无效，原告本身存在重大过错。 本案争议焦点为：一、原告与被告签订的两份有限认购协议是否合法有效、被告与第三人签订的两份商品房买卖合同是否合法有效；二、原告的各项诉讼请求是否有事实及法律依据、是否应予以支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告举示证据一、X优先订购协议书复印件两份、收据复印件两份、关于抹账给生明慧的说明复印件一份（均与原件核对无异）。证明原告与被告存在合法有效的房屋买卖合同关系，被告及第三人孟繁荣认可原告交付房款的事实。 本院认为，该组证据与原件核对无异，来源合法，故本院对该组证据的形式要件予以确认，该组证据结合第三人孟繁荣的庭审陈述，可以确认生明慧与祥合公司签订两份优先定购协议书、出具两份收据，并在收据中预付孟繁荣工程款，对此本院予以确认，但无法证实其他证明问题，对此本院不予确认。 证据二、X小区X-1-1103室、X-1-1104室进户缴费票据一张、物业费、电梯费收据一张（均与原件核对无异）、取暖费票据打印件两张。证明原告已经实际入住诉争两套房屋，且交付物业费、电梯费、取暖费、水电燃气等费用。小区验收单复印件两份、业主公约复印件1份、业主手册复印件1份（与原件核对无异）。证明入户验收的时间是2018年8月14日。 本院认为，该组证据来源合法、与本案具有关联性，交费票据结合庭调查，能够证实2018年8月14日因X小区的取暖、燃气、水电未能分户，祥合公司代收生明慧X小区X号楼1单元1103室取暖费1465元、燃气2000元、水费50元、电费200元，交纳X小区X号楼1单元1104室取暖费1434元、燃气费2000元、水、电费200元。同日，生明慧向牡丹江市尚品物业管理有限公司交纳X小区X号楼1单元011103室、X小区X号楼1单元011104室两处房屋2018年8月14日至2019年8月14日的物业费1080元、电梯费816元。2019年11月29日生明慧交纳X小区X号楼1单元011103室采暖费1113.13元、交纳X小区X号楼1单元011104室采暖费1108.93元，对此本院予以确认。小区房屋验收单只能证实案涉两处房屋的验收时间，业主公约、业主手册结合生明慧举示的物业费收据，可以证实生明慧于2018年8月14日入住的事实，对此本院予以确认。 证据三、（2013）爱商初字第361号民事调解书复印件2页，置换合同复印件2页、电缆置换暂定房源明细表复印件1份、商品房买卖合同复印件2份（均盖有牡丹江市爱民区人民法院档案室专用章，每份各19页）、明亮公司的公司章程复印件（盖有牡丹江市经济技术开发区行政审批局档案查询专用章，共15页）。证明2013年5月29日祥合公司与明亮公司签订置换合同，祥合公司曾将案涉两套房屋作为货款，抵顶给明亮任公司，并按明亮公司指定与卢艳红和王巍巍办理了网签备案手续，2014年4月14日在牡丹江市爱民区人民法院（2013）爱商初字第361号民事调解书中予以解除，并约定明亮公司应于2014年5月15日前返还祥合公司房款660823.8元，此款至今未返还，因明亮公司未履行该调解书的义务，祥合公司遂将该两套房屋抵顶给了生明慧，但卢艳红和王巍巍的网签备案手续未予解除，致使生明慧至今无法办理该两套房屋的备案手续。明亮公司的公司章程可以证实该公司是卢某与卢艳红共同出资，于2007年2月创办设立的股份制公司，二人各占50%股份，在牡丹江市爱民区人民法院（2013）爱商初字第361号民事调解书生效后，未履行的情况下，于2015年2月11日将该公司转让给陈伦海。 本院认为，该组证据来源合法，故本院对该组证据的形式要件予以确认。明亮公司的公司章程能够证实该公司出资及法定代表人变更情况，对此本院予以确认。置换合同、电缆置换暂定房源明细表、商品房买卖合同能够证实2013年5月29日祥合公司的法定代表人梁某与明亮公司签订置换合同以X小区住宅及门市置换明亮公司价值5068204.20元的电线电缆，电缆置换暂定房源明细表中不包括本案诉争的两处房屋，2013年7月14日祥合公司分别与刘某、卢艳红、王巍巍签订商品买卖合同，三户房屋价款总计660823.80元，其中X小区X号楼1单元011103室为227715元、X号楼1单元011104室为223203元。置换合同签订后，明亮公司向祥合公司供应了价值175318元的电线电缆并存放在祥合公司处。2013年8月27日祥合公司就明亮公司迟延交付电缆事宜向明亮公司发了律师函，2013年祥合公司将明亮公司诉至本院，要求解除与明亮公司的置换合同、明亮公司返还房款1008811元、解除双方的购房合同，并返还房屋（祥合公司当庭撤回该项诉讼请求）、要求明亮公司给付因迟延交付电线电缆给祥合公司造成的损失750000元、要求明亮公司承担诉讼费用，2014年4月14日，本院作出（2013）黑1004爱商初字第361号民事调解书，双方自愿达成如下协议，一、解除祥合公司与明亮公司2013年5月29日签订的置换合同；二、明亮公司于2014年5月15日前返还祥合公司房款660823.80元；三、明亮公司给付祥合公司补偿款230000元，扣除已给付的175318元，余款54682元于2014年5月15日前付清；四、上述款项履行完毕后，祥合公司、明亮公司的纠纷就此终结；五、案件受理费20629元，减半收取计10314.50元，由祥合公司负担314.5元、明亮公司负担10000元。明亮公司在民事调解书生效后，亦未向祥合公司履行给付房款义务。对于以上事实，本院予以确认。但该组证据无法证实祥合公司与卢艳红、王巍巍两份商品房买卖合同已经在（2013）爱民初字第361号案件中予以解除的问题，对此本院不予确认。 2.祥合公司举示（2013）爱商初字第361号民事调解书复印件2页、置换合同复印件2页（均与盖有牡丹江市爱民区人民法院档案室专用章的复印件核对无异），证明双方根据置换合同将诉争房屋开具在第三人卢艳红和第三人王巍巍名下，2014年10月14日经牡丹江市爱民区人民法院调解，确认解除了置换合同项下的商品房买卖合同，案涉房屋应归还祥合公司。 本院认为，该组证据来源合法，本院对形式要件予以确认。该组证据仅能证实祥合公司就X小区X号楼1单元011103室、X小区X号楼1单元011104室两处房屋与王巍巍、卢艳红签订商品房买卖合同，2014年10月14日祥合公司与明亮公司解除置换合同的事实，但无法证实祥合公司与王巍巍、卢艳红的商品房买卖合同已经解除、案涉房屋应予以归还的问题。 3.第三人孟繁荣未举示证据。 4.第三人明亮公司未举示证据。 5.第三人王巍巍举示证据一、商品房买卖合同复印件1份、祥合公司开具购房款收据复印件1份（均与原件核对无异）。证明在2013年7月14日，王巍巍通过抵账方式取得本案诉争房屋，并签订了的商品房买卖合同并进行备案证明。 本院认为，该份证据与原件核对无异，来源合法，故本院对该组证据的形式要件予以确认，该组证据能够证实2013年7月14日祥合公司与王巍巍签订商品房买卖合同，并于同日在牡丹江市房产管理局登记备案，同日祥合公司向其出具金额为68715元的收据，对此本院予以确认，但无法证实其他证明问题，对此本院不予确认。 证据二、杨某的视频光盘1份、情况说明打印件1份、身份证复印件1份，证明王巍巍名下的诉争房屋也是通过抵账的形式获得，并以抵账的形式交纳了购房款。 本院认为，情况说明、视频光盘经庭审与杨某本人核实，来源合法，故本院对该组证据的形式要件予以确认。该组证据只是杨某的单方陈述，且第三人王巍巍未能举证证实其借款资金的来源，没有借条、没有车辆买卖合同相佐证，未能形成完整的证据链条，祥合公司亦对该组证据不予认可，故本院对该组证据的证明问题不予确认。 6、本院依职权到牡丹江是城乡建设局房地产市场监管科调取的商品房买卖合同备案证明两份。本院认为，该组证据来源合法，可以证实2013年7月14日本案诉争的两处房屋祥合公司分别与卢艳红、王巍巍签订商品房买卖合同，并在牡丹江市房产管理局进行了备案。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告祥合公司是X小区的开发建设单位。2012年8月20日祥合公司取得X小区商品房预售许可证。案外人卢某、第三人卢艳红分别出资25000元于2007年2月7日是设立明亮公司，公司注册资本50000元，经营范围生产电线、电缆、PVC塑料。明亮公司法定代表人卢某，2015年2月11日陈伦海出资50000购买明亮公司的全部股份，明亮公司的法定代表人变更为陈伦海。 2013年5月29日祥合公司的法定代表人梁某与明亮公司签订以X小区住宅及门市置换明亮公司价值5068204.20元的电线电缆的置换合同，电缆置换暂定房源明细表中不包括X小区X号楼1单元011103室、X小区X号楼1单元011104室两处房屋。置换合同签订后，明亮公司向祥合公司供应了价值175318元的电线、电缆并存放在祥合公司处。2013年7月14日祥合公司分别与刘某、卢艳红、王巍巍签订商品买卖合同，三户房屋房款总计660823.80元，其中X小区X号楼1单元011103室为227715元、X号楼1单元011104室为223203元。2013年8月27日祥合公司就明亮公司迟延交付电缆事宜向明亮公司发了律师函，同年祥合公司将明亮公司诉至本院，要求解除与明亮公司的置换合同、明亮公司返还房款1008811元、解除双方的购房合同，并返还房屋（祥合公司当庭撤回该项诉讼请求）、要求明亮公司给付因迟延交付电线电缆给祥合公司造成的损失750000元、要求明亮公司承担诉讼费用，2014年4月14日，本院作出（2013）黑1004爱商初字第361号民事调解书，双方自愿达成如下协议，一、解除祥合公司与明亮公司2013年5月29日签订的置换合同；二、明亮公司于2014年5月15日前返还祥合公司房款660823.80元；三、明亮公司给付祥合公司补偿款230000元，扣除已给付的175318元，余款54682元于2014年5月15日前付清；四、上述款项履行完毕后，祥合公司、明亮公司的纠纷就此终结；五、案件受理费20629元，减半收取计10314.50元，由祥合公司负担314.5元、明亮公司负担10000元。明亮公司在民事调解书生效后，亦未向祥合公司履行返还房款的义务。 第三人王巍巍称2001年或者2002年明亮公司承包的春晖园工程6号楼至7号楼工程，将其中水暖安装工程的人工费分包案外人杨某，当年施工完毕，结算价款240000元，明亮公司提出用电线、电缆抵顶工程款，杨某联系祥合公司给X小区送电线，祥合公司提供X小区X号楼1单元011103室住宅，2012年杨某因施工需要向王巍巍的丈夫齐某借款130000元现金，又从齐某处购买价值70000元的宝来车，到期后杨某无力支付款项，向王巍巍提供了X小区X号楼1单011103室，是杨某和王巍巍去看的房屋，但王巍巍未举示充分证据证实。2013年7月14日祥合公司与王巍巍签订商品房买卖合同，约定王巍巍购买X小区X号1单元011103号房，建筑面积48.45平方米，该商品房每平方米4700元，总价款227715元，约定首付68715元，余额156000元整以贷款形式支付，该商品房买卖合同中第七条第1条（2）项约定买受人逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。商品房买卖合同中未约定付款时间。同日，祥合公司向王巍巍出具金额为69715元的收据。王巍巍称2013年12月31日前因房屋没有盖好，未向祥合公司要求交付房屋，其最后一次在2016年冬天要求进户时，祥合公司工作人员称商品房买卖合同已经解除。王巍巍未举示证据证实其主张交付房屋的过程。王巍巍未交纳X小区X号楼1单元1103室房屋的相关费用。 2013年7月14日卢艳红与祥合公司签订商品房买卖合同（合同编号20130714724E8E1181213），约定卢艳红购买X小区X号楼1单元011104号房，建筑面积47.49平方米，该商品房单价4700元，总价款223203元，付款方式为首付67203元整，余额156000元整以贷款形式支付。该商品房买卖合同中第七条第1条（2）项约定买受人逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。商品房买卖合同中未约定付款时间。商品房买卖合同由卢艳红签字并加盖祥合公司印章及法定代表人梁某印章，同日上述商品房买卖合同在牡丹江市房产局备案。庭审中在询问卢艳红未能到庭参加诉讼的原因时，卢艳红表示其为明亮公司的股东，X小区X号楼1单元011104室是明亮公司奖励给卢艳红的，在商品房买卖合同备案登记过程中，卢艳红未支付过购房款。卢艳红同意解除与祥合公司于2013年7月14日签订的商品房买卖合同，并协助将X小区X号楼1单元011104号房屋备案登记至生明慧名下。祥合公司在庭审中表示同意解除与卢艳红签订的商品房买卖合同。 2016年12月2日生明慧与祥合公司签订两份X优先定购协议，约定生明慧有权优先认购X号楼1单元011103号房，参考建筑面积48.45平方米，该商品房原价每平方米4700元，总价款227715元，生明慧有权优先认购XX号楼1单元011104号房，参考建筑面积47.49平方米，该商品房原价每平方米4700元，总价款223203元。两份优先定购协议书第四条均约定祥合公司在项目具备完整预售许可条件之后以电话或函信方式正式通知生明慧及时办理《商品房买卖合同》的签署，双方依法律规定在本协议基础上正式签订购房合同……。第五条约定，祥合公司在具备预售许可条件后，生明慧如有悔约或其他个人原因无法与祥合公司签订正式购房合同。祥合公司依本协议所收取的定金不予退还。祥合公司如单方悔约或拒绝与生明慧签订正式购房合同，祥合公司双倍返还已取的订约认筹定金。两份优先定购协议书的备注中均注明预付孟繁荣工程款最终以实际工程量为准多退少补。同日，祥合公司向生明慧出具X号楼1单元011103号房的收据（金额227715元）和X号楼1单元011104号房的收据（金额223203元），并在两份收据中备注预付孟繁荣工程款最终以实际工程量为准，多退少补。第三人孟繁荣称2016年祥合公司把X小区的零活和配套工程发包给孟繁荣成立的公司，生明慧施工孟繁荣承包范围中的地面施工工程，孟繁荣与生明慧之间没有施工协议，口头约定的一口价，2017年生明慧将施工的地面工程交付给孟繁荣，2016年孟繁荣提供诉争房屋作为工程款顶账房，2018年祥合公司与孟繁荣就地面工程结算，金额10000000多元，祥合公司给孟繁荣房屋用来抵顶的欠付工程款，两处诉争房屋是祥合公司提供给孟繁荣的，祥合公司提供房屋时未向其说明两处房屋已存签订商品房买卖合同的情形。被告祥合公司对孟繁荣的陈述予以认可。2018年8月14日生明慧办理X小区X号楼1单元011103室和X小区X号楼1单元011104室入住手续。同日，因X小区的取暖、燃气、水电未能分户，祥合公司向生明慧代收X小区X号楼1单元011103室取暖费1465元、燃气2000元、水费50元、电费200元，代收X小区X号楼1单元011104室取暖费1434元、燃气费2000元、水、电费200元。同日，生明慧向牡丹江市尚品物业管理有限公司交纳X小区X号楼1单元011103室、X小区X号楼1单元011104室两处房屋2018年8月14日至2019年8月14日的物业费1080元、电梯费816元。2019年11月29日生明慧交纳X小区X号楼1单元011103室采暖费1113.13元、交纳X小区X号楼1单元011104室采暖费1108.93元。现房屋未进行装修。 另查，X小区X号楼1单元011103室和X小区X号楼1单元011104室不具备办理不动产登记的条件。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，原告生明慧与被告祥合公司于2016年12月2日签订2份X优先定购协议书，有原告生明慧的签字，盖有被告祥合公司的公章，原、被告双方均认可上述2份协议系真实意思表示，无证据证实该协议存在违反法律、行政法规的强制性规定及公序良俗的情形，应认定双方签订的《X优先定购协议书》合法有效。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的，合同无效:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(2)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。”祥合公司在本案诉前已取得涉案房屋的预售许可证，不符合上述法律规定导致合同无效的情形，生明慧是否实际交付购房款亦非合同无效的抗辩理由，王巍巍虽称祥合公司与生明慧在明知诉争房屋已经存在商品房买卖合同的条件下，仍X优先定购协议书，存在恶意串通损害王巍巍的合法利益，应属于无效合同，但其提供的商品房买卖合同只能证实在签订X优先定购协议书前已存在商品房买卖合同，无法证实恶意串通，且孟繁荣在庭审中自认祥合公司在提供房源时亦未告知诉争房屋已存在商品房买卖合同的情况，祥合公司对此予以认可，故本院对王巍巍提出的合同无效的抗辩理由不予支持。 关于生明慧诉请诉争房屋归其所有的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”。本案中，生明慧与祥合公司针对诉争房屋虽已签订相关的X优先定购协议书，但因X优先定购协议书尚未履行完结，物权变动尚未完成，现原、被告之所以发生纠纷系因被告祥合公司未依约履行而产生，而非因该房屋的所有权归属不明或存在争议，故诉请确认两处诉争房屋归其所有，于法无据，本院不予支持。 关于生明慧要求祥合公司解除与第三人卢艳红、第三人王巍巍签订的两份商品房买卖合同的问题。2013年5月29日祥合公司的法定代表人梁某与明亮公司签订的置换合同，在置换合同的履行过程中，2013年7月14日祥合公司分别与刘某、卢艳红、王巍巍签订商品买卖合同。置换合同虽于2014年4月14日经本院主持调解，祥合公司与明亮公司予以解除，但调解协议已约定，明亮公司于2014年5月15日前返还祥合公司房款660823.80元（包括本案诉争两处房屋的购房款），也就是明亮公司用现金方式向祥合公司支付购房款，而非解除祥合公司与刘某、卢艳红、王巍巍签订的商品房买卖合同，故本院对祥合公司称在2014年4月14日时一并解除其与卢艳红、王巍巍签订的商品房买卖合同的意见不予支持。根据合同相对性的原则，合同主要在特定合同当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向合同对方提出请求或提起诉讼，本案中，祥合公司、卢艳红、王巍巍是两份商品房买卖合同的当事人，只有祥合公司有权向卢艳红、王巍巍主张合同解除。虽庭审中，卢艳红、祥合公司均同意解除卢艳红名下的商品房买卖合同，但生明慧不是两份商品房买卖合同的当事人，其无权要求祥合公司解除与卢艳红、王巍巍的两份商品房买卖合同，故本院对生明慧的此项诉讼请求不予支持。 关于祥合公司是否应协助生明慧办理诉争房屋的不动产登记手续的问题。两份优先定购协议书第四条均约定祥合公司在项目具备完整预售许可条件之后以电话或函信方式正式通知生明慧及时办理《商品房买卖合同》的签署，双方依法律规定在本协议基础上正式签订购房合同。……。第五条约定，祥合公司在具备预售许可条件后，生明慧如有悔约或其他个人原因无法与祥合公司签订正式购房合同。祥合公司依本协议所收取的定金不予退还。祥合公司如单方悔约或拒绝与生明慧签订正式购房合同，祥合公司双倍返还已取的订约认筹定金。两份优先定购协议书也未约定房屋交付的具体时间，故从约定的内容上看两份优先定购协议书属于预约性质。且本案诉争房屋现不具备办照条件，故本院对原告要求祥合公司办理不动产登记手续的诉讼请求不予支持。 综上所述，本院对原告主张确认原、被告之间优先定购协议书合法有效的诉讼请求予以支持，对于原告的其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告生明慧与被告牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司于2016年12月2日签订的两份X优先定购协议书（两处房屋分别为牡丹江市爱民区X小区X号楼1单元011103室和牡丹江市爱民区X小区X号楼1单元011104室）合法有效。 二、驳回原告生明慧的其他诉讼请求。 案件受理费8064元，减半收取计4032元，由被告牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员 汪 淯 二〇二〇年十一月四日 书记员 李稳桥