福建省龙岩市新罗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0802执异160号 案外人：童章毅，男，1966年11月6日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 申请执行人：招商银行股份有限公司龙岩分行，住所地龙岩市新罗区西城登高西路**金茂领秀城**楼，统一社会信用代码91350800581125089F。 负责人：王振幅，行长.。 被执行人：卢劲彬，男，1977年6月1日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 被执行人：苏秋云，女，1977年9月30日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 被执行人：傅菊金，女，1983年9月5日出生，汉族，居民，住福建省上杭县。 在本院执行申请执行人招商银行股份有限公司龙岩分行（以下简称龙岩招商银行）与被执行人卢劲彬、苏秋云、傅菊金金融借款合同纠纷案件过程中，案外人童章毅提出书面异议，请求对位于龙岩市新罗区带租约拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人童章毅称：法院查封龙腾路凯越尊爵A04号商铺的执行程序不当。龙岩华泰资产评估房地产土地估价有限公司出具的《龙泰房2020第055号房地产评估报告》显示房屋有出租行为。但法院没有通知承租人房屋已被查封，没有要求承租人出具租赁合同，评估报告不含租赁是错误的。评估报告包含装修，大部分是承租人投资，应予以认定。2016年童章毅与房屋产权人签订商铺赁合同时，法院还没有查封。根据买卖不破租赁的原则，如果执行措施影响承租人的租赁权，承租人可以要求停止执行。童章毅的经营资金大部分来源于民间借款，如执行商铺，童章毅只有破产跑路，涉及债权人非常多，对社会和谐造成影响。童章毅的合同期限到2025年，该合同合法有效。拍卖时应保留承租人的继续承租权。为此，童章毅特提出异议，请求解除查封。 经本院审查查明：龙岩招商银行与卢劲彬、苏秋云、傅菊金金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，2019年12月4日作出（2019）闽0802民初8579号民事判决：一、卢劲彬、苏秋云应返还龙岩招商银行借款本金693059.24元，并支付利息；二、卢劲彬、苏秋云应返还龙岩招商银行借款本金2784497.6元，并支付利息；三、卢劲彬、苏秋云应支付龙岩招商银行律师代理费18866元；四、卢劲彬、苏秋云不能清偿上述债务时，龙岩招商银行有权与卢劲彬、傅菊金协议以坐落于龙岩市新罗区（凯业尊爵嘉苑Ａ地块）2层04商场、-1层Ｃ139车位房地产（房产证号龙房权证字第××号、龙房权证字第××号）折价或者以该抵押房地产拍卖、变卖后所得的价款优先受偿，折价或者拍卖、变卖后所得价款超过债权数额部分归卢劲彬、傅菊金所有，不足部分由卢劲彬、苏秋云清偿。该判决生效后，卢劲彬、苏秋云、傅菊金未履行生效法律文书所确定的义务，龙岩招商银行向本院申请强制执行。本院于2020年6月28日作出（2020）闽0802执2740号之一执行裁定：一、冻结、划拨卢劲彬、苏秋云、傅菊金应当履行义务部分的银行存款；二、查封、扣押、拍卖、变卖卢劲彬、苏秋云、傅菊金应当履行义务部分的财产；三、扣留、提取卢劲彬、苏秋云、傅菊金应当履行义务部分的收入；四、以上冻结、划拨、查封、扣押、拍卖、变卖、扣留、提取卢劲彬、苏秋云、傅菊金的银行存款或财产以711925.24元及至款清之日止的利息和应由卢劲彬、苏秋云、傅菊金承担的案件受理费、财产保全费、律师费、执行费为限。2020年7月1日，本院向龙岩市不动产登记中心送达该裁定书及协助执行通知书,要求协助查封卢劲彬、傅菊金所有的坐落于龙岩市新罗区（凯业尊爵嘉苑Ａ地块）2层04及-1层Ｃ139车位房地产（房产证号20××32）；要求协助查封傅菊金所有的坐落于龙岩市新罗区（不动产权证号：闽20**龙岩市不动产权第××号）。2020年9月2日，本院向卢劲彬、傅菊金作出告知评估鉴定结果通知书及拍卖通知书，评估结果为：估价对象的价值（含室内二次装修）显2393300元。2020年9月15日，本院对童章毅制作笔录，告知童章毅与卢劲彬签订的租赁合同在抵押之后，不受法律保护，本院将不带租约拍卖，该房产拍卖成交后，若买受人需自己使用，限童章毅一个月内腾出。 2020年8月5日，童章毅向本院提出执行异议，并提供其与卢劲彬于2016年3月1日签订的协议书、2019年3月1日签订的租赁补充协议书，名称为新罗区阿义多自助餐厅的营业执照，付款人为李啟英或钟为前的付款回单，熊智福的招商银行历史交易明细表、阿义多股东墙照片等证据，用以证明其系讼争房屋的承租人。 本院认为,童章毅与卢劲彬于2016年3月1日签订的协议书、2019年3月1日签订的租赁补充协议书，是否双方当事人真实意思表示，是否合法有效，应另行通过民事诉讼进行确认。如经生效法律文书确认合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，本案租赁物即拍卖标的物为龙岩市新罗区（凯业尊爵嘉苑Ａ地块）2层04及-1层Ｃ139车位房地产（房产证号20××32），该房拍卖成功后房屋所有权人的变动，不影响童章毅作为承租人要求新所有权人继续履行2019年3月1日租赁补充协议书，童章毅只需将租金交给新所有权人。本院于2020年9月15日告知童章毅“租赁合同在抵押之后，不受法律保护，将不带租约拍卖”的内容没有法律依据。童章毅提供的付款人为李啟英或钟为前的付款回单、熊智福的招商银行历史交易明细表，均未说明李啟英、钟为前、熊智福与本案存在关联性，无法证明童章毅已按约支付租金、童章毅与卢劲彬存在合法有效的租赁关系。因此，案外人童章毅所提异议的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下： 驳回案外人童章毅的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审 判 长 陈  淑  玲 审 判 员 张  伟  健 人民陪审员 邓  林  瑜 二〇二〇年十一月十三日 书 记 员 温丽芳(代) 附件：相关法条： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 3、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。