广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0802民初1548号原告（反诉被告）：王军，男，1979年8月13日出生，汉族，住湛江市赤坎区*******************，公民身份号码：342************457。被告（反诉原告）：赵伯梅，女，1963年10月22日出生，汉族，住湛江市赤坎区************，公民身份号码：440************920。委托诉讼代理人：李耀庆（赵伯梅的丈夫）。原告王军与被告赵伯梅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告赵伯梅提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告王军，被告赵伯梅的委托诉讼代理人李耀庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王军向本院提出诉讼请求：被告立即返还商铺押金15000元。事实和理由：原告于2020年1月23日放假过春节，计划1月28日恢复正常营业。但由于“新冠肺炎”疫情十分严峻，湛江市进入“重大突发公共卫生事件一级响应”，要求全民“宅家”防控，原告执行政府要求1月28日开始实施停业。为了生计，原告店停业至2月17日勉强开门实行“半天制”营业。虽然恢复营业了，但客量甚少，每天仅得几百元的营业额。鉴于受疫情影响，导致原告经营严重亏损，员工工资发不出，无法继续经营。为此，原告于2月26日通过电话与被告的丈夫沟通，表明“因无法承受疫情导致的严重亏本，原告计划3月底退租”意向。当时被告的丈夫表示理解，并说和妻子商量再给原告答复。3月2日晩被告的丈夫来店和原告面谈，协商退租事宜，并对原告表示理解，愿意退还50%押金（即7500元）给原告，当时原告感激表示，克服困难坚持营业到三月底清场归还房子给被告。在此期间原告也积极在网站上为被告发招租广告，想尽快帮忙找到租客。3月25日下午，被告的丈夫突然打电话给原告，说其妻子不同意与原告之前协商好的退回原告50%押金。3月28日原告再次给电话被告的丈夫，阐明是因为疫情影响而终止租赁合同的，这是不可抗力的因素导致，希望被告的丈夫按照3月2日议定的，退给原告50%押金，但被告不同意。在疫情发生之前，原告每个月的业绩须有4-5万元才基本可以保持收支平衡，略有赢利。但自2月17日原告恢复营业至今，疫情继续蔓延，全市都是在严防死守的防控中，每天业绩只有3至4百元。目前原告还拖欠员工的工资和贷款，经营困难重重，原告是基于此境况才向被告提出终止租赁合同。并与三月底清场退出，由被告的丈夫清点接收锁门。原告于4月12日缴交了原告三月所欠的所有水电费，并电话通知了被告的丈夫。因此次的新冠疫情，原告多次与被告的丈夫协商退还押金一事，始终未果，就连之前原告口头协商好的退还50%押金一事，也不兑现。为此，原告只能借助法律给原告一个公平、公正的判决，退还原告全部押金和因起诉产生的一切费用与开支。被告赵伯梅辩称：原告与被告于2017年7月1日签订《租赁房屋合同》及收到原告王军押金15000元是事实。但王军在租赁被告房屋时，违反双方签订的《租赁房屋合同》十一“租赁期间，乙方因经营不善而无法继续经营时，可提前三个月告知甲方，甲方同意乙方终止合同。但乙方不能在租赁期间与他人合伙经营或转租他人，提前终止合同时，租金计至乙方搬出之日（不满一个月按一个月计租，必须清理完毕屋内所有垃圾为止）。”的约定，王军没有按上述条款约定，将房屋内的垃圾清理完毕，也不缴清水费，被告在王军搬出房屋时，电话及微信与他联系，要求其及时将租赁房屋内的垃圾搬清，但王军拒不搬清理。为了减少被告损失，被告委托工人清理租赁房屋内的垃圾，其搬运费用1200元；另外，王军在使用租赁房屋时尚欠水费81.7元。直至2020年6月1日，王军尚欠被告3个月租金，每月7500元，共计22500元，扣减押金15000元，还欠租金7500元，上述共计8781.7元。因此，王军请求被告退还租金房屋押金是不成立的，法院应依法驳回其诉讼请求。经营任何生意都有风险。2020年1月后全国发生的“新冠肺炎”是事实，但不是减税、免租的法定情形。当然，双方可以协商，但王军在没有得到被告同意、在没有搬清租赁房屋的垃圾、没有缴清水费、没有修复已损坏租赁房屋的情况下擅自自行搬离。违反《租赁房屋合同》“租赁期从2017年7月1日起至2027年6月30日止，为期五年，续航五年。”、“在租赁期间，乙方因经营不善而又无法继续经营时，可提前三个月告知甲方。”，但王军没有告知被告，故其提出的主张均不能成立，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。被告赵伯梅反诉请求：1、王军支付重修房屋损失费10608.5元、租金7500元、清理垃圾及搬运费1200元、代缴消费81.7元，共计19390.2元；本案诉讼费用由王军承担。事实行理由：王军在租赁期间房屋使用不当，擅自在一、二楼分别安装水缸，将租赁房屋楼面陌生压坏。王军违反双方签订的《租赁房屋合同》第九条“甲方保障乙方对该房屋的正常使用，从交给乙方使用时，应由乙方管理好房屋。如属乙方使用不当，从而引起房屋遭到破坏时，由乙方负责修复”的约定，经与王军联系，王军拒绝修复。在无可奈何的情况下，被告只能委托有关工程人员进行修复，工程及材料费用10608.51元。加上扣减后欠租金7500元、清理垃圾费用及搬运费1200元、代缴水费81.7元，共计19390．2元。为了减少被告租赁未到期的损失，甲方于2020年6月15日后将涉案房屋出租。综上，王军的上述行为，严重损坏被告的合法，对此被告仍寻求与其协商解决，但并无诚意。现为维护自身合法权益，特具此状，请求法院判如所诉。原告王军对被告赵伯梅的反诉辩称：对被告反诉请求有异议，与事实不符，被告的损失是被告于2020年3月31日收到房子后才产生的，与我方没有关系。经审理查明：2017年7月1日，王军与赵伯梅签订《租赁房屋合同》，约定“将位于湛江市赤坎区******砖木结构二层楼房出租给王军用于经营美容美容，租赁期限从2017年7月1日起至2027年6月30日止，租金每月7500元（前五年租金不变，第六年起加成15%计），王军须在第个季度的前五天一次性缴交当季度的租金。签订合同时，王军向赵伯梅交押金15000元。王军须按时交租金，如拖欠租金十五天以上时，赵伯梅可收取王军欠款2%的滞纳金，如拖欠租金一个月，赵伯梅有权终止合同，收回房屋，没收王军押金。在租赁过程中，如遇到不可抗力，以致不得不终止合同时，赵伯梅将押金无息退还给王军。在租赁期间，王军因经营不善而又无法继续经营时，可提前三个月告知赵伯梅，赵伯梅同意王军终止合同。但王军不能在租赁期间与他人合伙经营或转租他人，提前终止合同时，租金计至王军搬出之日（不满一个月按一个月计租，必须清理完毕屋内所有垃圾为止）。合同签订后，赵伯梅依约将房屋交付给王军经营“潮牌发廊”，王军依约支付押金15000元。王军于2020年1月已全部支付截至2020年3月31日的租金。由于受到新型冠状病毒肺炎疫情的影响，王军无法正常经营，从2020年2月底开始多次与赵伯梅协商终止合同，赵伯梅没有明确表明同意。王军于2020年3月31日搬离涉案房屋，并当日与赵伯梅交接，将房屋钥匙交还给赵伯梅。因双方就押金退还的问题发生争议，王军遂向本院提起本案诉讼。另查明：王军于2020年4月2日拍照到赵伯梅在涉案房屋拉闸门张贴的《旺铺招租》红色纸张。王军确认尚未缴交搬离后才出具的水费缴费单中的81.7元水费。本院认为：王军与赵伯梅于2017年7月1日签订的《租赁房屋合同》是双方的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵照履行。虽然双方没有明确约定终止租赁合同，但王军因受到新型冠状病毒肺炎疫情的影响无法正常经营，从2020年2月底开始多次与赵伯梅协商终止合同，并于2020年3月31日搬离涉案房屋，赵伯梅亦于当日与其办理交接，同时王军于2020年4月2日拍照到赵伯梅在涉案房屋拉闸门张贴的《旺铺招租》红色纸张。上述事实足以认定双方以实际行为于2020年3月31日终止《租赁房屋合同》。关于王军请求赵伯梅退还押金15000元。考虑新冠肺炎疫情及疫情防控措施对王军正常经营造成的影响，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”的规定，赵伯梅以王军违约为由，拒绝退还商铺押金及反诉请求王军支付租金损失7500元不符合上述规定，本院不予支持。同时，赵伯梅于2020年3月31日与王军办理房屋交接后，随即张贴《旺铺招租》进行招租的行为亦表明赵伯梅为同意与王军提前终止合同的。因此，赵伯梅应当将收取的押金15000元退还给王军。关于赵伯梅反诉请求王军赔偿房屋损失10608.5元，赵伯梅没有提供证据证明王军在租用涉案房屋期间损坏房屋，故该项请求依据不足，本院不予支持。关于赵伯梅请求垃圾清理费，根据合同的约定，结合王军搬离后并没有对涉案房屋的垃圾进行清除的实际情况，赵伯梅反诉请求垃圾清理费1200元合法有理，本院予以支持。关于赵伯梅反诉请求水费81.7元，王军没有异议，故本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赵伯梅须在本判决生效之日起十日内退还押金15000元给原告（反诉被告）王军。二、原告（反诉被告）王军须在本判决生效之日起十日内支付垃圾清理费1200元、水费81.7元给被告（反诉原告）赵伯梅。三、上述第一项、第二项付款义务相互抵销后，被告（反诉原告）赵伯梅还须于本判决生效之日起十日内退还押金13718.3元（15000元-1200元-81.7元）给原告（反诉被告）王军。四、驳回原告（反诉被告）王军的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）赵伯梅的其他反诉请求。案件受理费175元，由赵伯梅负担。案件反诉费142.38元，由王军负担10元，赵伯梅负担132.38元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  黄龙飞人民陪审员  王 静人民陪审员  梁 明二〇二〇年十一月三日书 记 员  孔祥华附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。