江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2097号上诉人（原审原告）：泰和县民宏物业服务有限公司，住所地泰和县泰豪商城物业办公室，统一社会信用代码91360826775892868H。法定代表人：杨日兵，该公司经理。委托诉讼代理人：甘德清，该公司员工。委托诉讼代理人：周东宁，该公司员工。被上诉人（原审被告）：欧依服装店，地址泰和县泰豪商城**。经营者：王小华，女，汉族，1972年3月27日生，住江西省泰和县。上诉人泰和县民宏物业服务有限公司（以下简称民宏物业公司）因与被上诉人欧依服装店物业服务合同纠纷一案，不服江西省泰和县人民法院（2020）赣0826民初2345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人民宏物业公司的委托诉讼代理人甘德清、周东宁、被上诉人欧依服装店的经营者王小华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。民宏物业公司上诉请求：1．被上诉人支付上诉人物业费6240元，滞纳金499元；2．本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1．物业管理规约规定泰豪商城店面中途变更使用人，店面经营者未交清物业服务费部分，由接店经营者承付物业费。该物业管理规定系业主委员会依《物业管理条例》制定，对全体业主具有约束力，应予采信，王小华虽从2018年4月1日承接商铺，原经营者未缴纳2016年1月至2018年3月该店所欠物业费，按照规定，接店经营者王小华应对转让前店面经营者所欠2016年1月至2018年3月物业费承付，且物业费一般按年交付，上诉人一直在提供物业服务，应判被上诉人缴纳2016年1月至2020年12月的物业费；2．交滞纳金符合吉安市物业管理条例第六十五条的规定，吉安市中级人民法院（2020）赣08民终563号民事裁定书已支持滞纳金。欧依服装店答辩称：1．被上诉人同意按店铺实际面积113.64平方米从2018年4月1日至2020年12月交付物业费共计2250.07元，被上诉人从2018年4月1日开始承租案涉店铺，店铺实际面积共计113.64平方米而非173.64平方米，2018年4月1日之前被上诉人并未承租店铺，没有享受民宏物业公司物业服务，《物业服务收费管理办法》第十五条的规定，物业发生产权转移时，上一任租户应当结清物业服务费或者物业服务资金。上一任租户所欠物业管理费，理应向上一任租户催缴。物业公司未核实上一任租户是否交清物业费，民宏物业公司要其承担上一任租户拖欠的物业费没有法律依据；2．被上诉人一开始就同意按店铺的实际面积从2018年4月1日起交物业管理费，民宏物业公司一直无理要求其按173.64平方米从2016年1月开始交物业管理费，被上诉人并非故意拖欠物业管理费，不应承担支付滞纳金的责任；3．本案诉讼费是由于民宏物业公司无理纠缠产生的，故诉讼费应由其承担。综上所述，请求二审法院依法公正判决，以维护被上诉人的合法权益。民宏物业公司向一审法院起诉请求：1、判令欧依服装店支付其2016年1月至2020年12月物业服务费6240元（173.64m2×0.6元/m2×60个月）；2、判令欧依服装店支付其2016年1月1日至2019年12月的滞纳金499元（4992元×10%）；3、判令欧依服装店支付本案诉讼费。一审法院未对事实进行认定。一审法院认为：民宏物业公司未提供相关的证据证明欧依服装店从2016年1月1日起租用了泰豪商城的商铺，对民宏物业公司主张欧依服装店从2016年1月1日起租用了泰豪商城商铺的事实不予确认。根据欧依服装店自认，可以确认欧依服装店是从2018年4月1日起租用了该商城的商铺。欧依服装店在租用该商城商铺期间，尽管双方之间没有签订物业服务合同，但民宏物业公司为欧依服装店提供了物业服务，欧依服装店接受了物业服务，欧依服装店应当支付相应的物业服务费，但应从2018年4月1日起计费，即按商铺面积173.64㎡，以每平方米0.6元计费至2019年7月31日（173.64㎡×15个月×0.6元）共计1562.76元。本案中，由于双方对物业服务费的计算时间争执不下，欧依服装店未及时支付物业服务费不能认为其违约，因此无需支付滞纳金。据此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条之规定，判决：一、欧依服装店在判决生效后三日内付给泰和县民宏物业服务有限公司物业服务费1562.76元。二、驳回泰和县民宏物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费50元，减半收取计25元，泰和县民宏物业服务有限公司、欧依服装店各负担12.5元。二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。上诉人民宏物业公司提交了如下证据：1、吉安市中级人民法院（2020）赣08民终563号民事裁定书一份，拟证明生效判决已支持了逾期交付物业费的滞纳金；2、泰和县泰豪商城业主委员会出具的《征求意见公告》，拟证明接店经营的业主要续交原租户所欠的物业管理费；3、欧依服装店使用了60平方米公共通道的照片一张，拟证明该60平方米也应计算物业费。被上诉人质证认为，对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，本案情况与该案案情不一样；对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，业主不清楚公告内容；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，不知道照片拍摄时间，公共通道之前是用作厨房和卫生间，2019年8月已经拆除了，2018年4月1日至2019年8月31日60平方米公共通道的物业费其愿意承担。本院认为，证据1的真实性、合法性予以确认，因本案案情与该案案情不一样，关联性不予采信。证据2是管理规约征求意见，无法达到证明目的。证据3因双方当事人均认可60平米公共通道已于2019年8月拆除，双方亦认可60平米公共通道的物业费应计算至2019年8月31日，予以采信。被上诉人提交了如下证据：租赁合同三份，证明王小华承租泰豪商城三间店面从2018年4月2日至2021年4月1日止，三间店面建筑面积均为37.88平方米。上诉人质证认为对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，双方对证据真实性、合法性、关联性均无异议，予以采信。二审查明：2007年1月1日，泰和县泰毫商城业主委员会与泰毫商城经营管理理中心、民宏物业公司签订物业使用人拖欠物业管理费应交滞纳金协议，约定业主物业使用人应按时交物业管理费，店铺当月交，住户半年交第一个月交清，一年度交第一季度内交清。拖欠超过三个月后，应交滞纳金。每拖欠一个月，增加滞纳金为所欠物业管理费10%。2008年9月1日，民宏物业公司与泰豪城业主委员会签订了委托合同，合同约定商铺按每月0.6元/m2收取物业服务费。王小华于2018年4月2日与张晓梅、罗雪、毛杨春分别签订租赁合同租赁泰豪商城一楼83、84、85号店铺经营欧依服装店，三店铺的建筑面积均为37.88平方米，共计113.64平方米，王小华2018年4月1日至2019年8月经营期间，占用60平方米的公共通道店棚用作厨房、卫生间、堆放商品等，2019年8月该店棚被拆除。因王小华的上一任租户未交纳2016年1月至2018年3月该店铺的物业服务费，民宏物业公司要求王小华承付上一任租户所欠上述期间的物业服务费，王小华主张物业服务费的起算时间为2018年4月，其不应承担上一任租户的物业服务费。双方争执不下，遂成讼。二审期间，民宏物业公司认可2019年9月公共通道店棚拆除后该60平方米的物业费不予计算，王小华自认愿意缴纳2018年4月至2020年12月的物业费。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1．被上诉人如何支付物业服务费，即物业服务费的计算起止时间如何认定？2．被上诉人应否、如何支付未交物业费的滞纳金？关于第一个争议焦点。上诉人民宏物业公司主张泰毫商城业主委员会关于泰毫商城店面年内中途变更物业使用人，必须理清所接店面应交未交租金、电费、水费、物业服务费的管理规约，王小华虽从2018年4月1日承接商铺，原经营者未缴纳2016年1月至2018年3月该店所欠物业费，按照规定，接店经营者王小华应对转让前店面经营者所欠2016年1月至2018年3月物业费承付。本院认为上诉人并未提供证据证明该管理规约依法定程序制定，亦无证据载明承租人对转让前上任业主拖欠的物业费予以承担的管理规约符合法律规定，该诉请无法律依据，退一步讲，物业公司提供物业服务，业主缴纳物业服务期间的物业费是双方当事人的合同义务，双方并未达成接店经营者对转让前店面经营者所欠物业费予以承担的合同，该诉请亦无合同依据，不予支持。王小华从2018年4月1日至今仍在经营案涉店铺，其表态愿意支付物业服务费至2020年12月31日，本院予以照准。一审法院判决被上诉人支付物业服务费至2019年7月31日，处理欠妥，依法予以纠正。因双方当事人均认可60平方米的店棚已于2019年8月拆除，且民宏物业公司表态2019年9月公共通道店棚拆除后该60平方米的物业费不予计算，予以准许。2018年4月1日至2019年8月31日物业费为1771.13元（173.64m2×17个月×0.6元/m2），2019年9月1日至2020年12月31日物业费为1090.94元（113.64m2×16个月×0.6元/m2），被上诉人应支付物业服务费共计2862.07元。关于第二个争议焦点。滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法。目的是促使其尽快履行义务，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式。本案中，泰和县泰毫商城业主委员会与泰和县泰毫商城经营管理中心、民宏物业公司所签的泰毫商城业主物业使用人拖欠物业管理费应交滞纳金协议关于滞纳金约定的目的分析，滞纳金实际具有迟延履行违约金的性质。虽然双方当事人对于物业服务费的起算时间存在争议，但被上诉人未支付2018年4月1日至今的物业服务费，该行为视为违约，应按约支付迟延履行违约金，从2018年4月1日至2019年8月31日计177.11元（173.64m2×17个月×0.6元/m2×10%），从2019年9月1日至民宏物业公司一审诉请的2019年12月31日违约金计27.27元（113.64m2×4个月×0.6元/m2×10%），共计204.38元。综上所述，上诉人民宏物业公司的上诉请求部分成立，应予部分支持。一审法院处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省泰和县人民法院（2020）赣0826民初2345号民事判决；二、被上诉人欧依服装店在本判决生效后三日内支付泰和县民宏物业服务有限公司物业服务费2862.07元；三、被上诉人欧依服装店在本判决生效后三日内支付泰和县民宏物业服务有限公司滞纳金204.38元；四、驳回上诉人泰和县民宏物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，由上诉人泰和县民宏物业服务有限公司负担35元，由被上诉人欧依服装店负担40元。本判决为终审判决。审判长  罗良华审判员  李伟杰审判员  肖永兰二〇二〇年十一月十二日法官助理郭琴书记员纪慧