安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖15民终2934号 上诉人（原审原告、反诉被告）：龚远忠，男，1963年1月15日生，汉族，住安徽省六安市叶集区。 委托诉讼代理人：黄顺全，六安市叶集区孙岗乡法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告、反诉原告）：朱晓松，男，1990年1月15日生，汉族，住安徽省六安市叶集区。 委托诉讼代理人：宋代理，安徽皋陶律师事务所律师。 上诉人龚远忠因与上诉人朱晓松土地租赁合同纠纷一案，不服安徽省六安市叶集去人民法院（2020）皖1504民初1033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 龚远忠上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判驳回朱晓松的一审反诉请求；二、本案一、二审诉讼费用由朱晓松承担。事实与理由：一、朱晓松已于2019年11月19日向一审法院起诉解除双方签订的《土地租赁协议》，一审法院作出（2019）皖1504民初1772号民事判决，驳回朱晓松的诉讼请求。现朱晓松在没有新证据的情况下再次提起诉讼，严重违反一事不再理的法定原则。二、一审法院解除双方签订的《土地租赁协议》无事实和法律依据，且与一审法院（2019）皖1504民初1772号生效法律文书相悖。现一审法院认定《土地租赁协议》合法有效，又以无实际履行的可能为由，予以解除，是自相矛盾。双方签订《土地租赁协议》的目的是经营水泥砖厂，后因经营期间，朱晓松父子内部矛盾，导致朱晓松将水泥砖厂机械设备厂房等出售给乔须成。乔须成在经营期间，因朱晓松未获得出售款，与乔须成发生买卖合同纠纷，后双方在诉讼期间达成民事调解协议。朱晓松采取什么形式经营或经营什么生意，我方无权干涉。但在合同期内，我方无任何过错，也无违约行为。《土地租赁协议》具有法律约束力，朱晓松有支付租金的法定义务。 朱晓松答辩称，一、本案朱晓松反诉请求解除合同，提出了新的事实，有新的证据，不违反一事不再理的原则。二、针对解除协议问题，一审的时候已经详细阐述了，朱晓松没有恶意违约的行为。三、自2020年元月，案涉土地厂房已经搬空，双方之间的租赁关系处于终止状态。且朱晓松已经支付租金至2020年3月，我方认为本案合同应予解除，房屋的土地租金已经支付完毕，依据司法解释，赔偿损失应该以实际损失计算，可以3到6个月的房屋租金作为违约金，以平衡双方的权利义务关系。 朱晓松上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、查清事实，依法改判；3、本案一、二审诉讼费用由龚远忠承担。事实与理由：作为土地租赁合同的出租人，不仅应当按照合同约定履行交付土地的义务，还应当对出租土地承担权利瑕疵担保责任和质量瑕疵担保责任，即负有向承租人交付无权属争议、无权利负担、无质量缺陷的，能够满足承租人承租用途的土地，并负有担保任何人非因承租人的原因不得向承租人主张权利，影响承租土地使用的义务。本案中，朱晓松已于2018年12月19日将案涉厂房内的整套制砖机器设备以35万元的价格转让给案外人乔须成，但并未默许或承诺由乔须成无偿使用案涉土地继续经营，但龚远忠无视案外人的实际经营行为，对于案外人实际占有使用案涉土地的行为不制止，对于朱晓松人要求解除合同的诉求又不同意，在无法满足朱晓松实际使用案涉土地的情况下，一直向朱晓松人主张合同期内的土地租金，其行为显然违背了合法有效租赁关系的立法初衷，属于严重的违约行为，朱晓松要求解除合同，理由充分。一审判决解除合同的同时，仍然判决朱晓松支付2020年6月3日至2021年6月30日的租金，显然是自相矛盾，无法律依据。综上，合同目的已无法实现，案涉土地租赁合同应依法解除，龚远忠无权继续要求朱晓松支付租金。 龚远忠答辩称，一、龚远忠没有违约行为，其按照合同约定交付了可以实际使用的土地，且土地权属合法，无争议，履行了出租人应尽的法定义务。二、朱晓松在经营过程中因经营不善，将土地上的机械设备出售他人，且以每年10万元的价格转租给案外人，是朱晓松的权利，龚远忠无权干涉。三、龚远忠以合法有效的土地租赁合同，要求朱晓松履行合同义务，符合法律规定。请求二审法院驳回朱晓松的上诉请求。 龚远忠向一审法院起诉请求：一、被告支付原告2020年6月30日-2021年6月30日的土地租金32000元；二、诉讼费由被告承担。 朱晓松反诉请求：一、解除反诉人与被反诉人之间的土地租赁协议；二、诉讼费由被反诉人承担。 一审法院审理查明：1997年7月，龚远忠因个体经营建设汽车修配厂，经审批取得位于²建设用地使用权。2018年6月30日，龚远忠将该宗地的院内外至312国道边土地租赁给朱晓松。合同约定租金32000元／年，租期5年（从2018年6月30日至2023年6月30日），每年6月30日交清第二年租金，合同签订后朱晓松交付了一年的租金，2019年度租金，因朱晓松未在约定期限内交付，龚远忠起诉至该院，经审理，2019年8月30日，该院作出（2019）皖1504民初1089号民事判决书，判决朱晓松支付该年度租金32000元，该判决现已生效，朱晓松并予以支付。2019年11月19日，朱晓松向该院起诉要求解除与龚远忠签订的土地租赁协议。该院以未发生法定解除事项、未约定解除合同条款为由，判决驳回朱晓松的诉讼请求。2020年7月20日，因朱晓松超过协议约定时间未支付2020年度土地租金，龚远忠遂诉讼来院。该院在审理过程中，朱晓松提出反诉，要求解除双方签订的土地租赁协议，该院受理后予以合并审理。 一审法院认为，一、关于本诉部分，依法成立的合同受法律保护。本案中，龚远忠与朱晓松在平等自愿、协商一致基础上约定租赁事宜，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应按约履行，该租赁合同合法有效，故龚远忠要求朱晓松履行支付2020年度土地租金32000元的诉请，予以支持。二、关于反诉部分，该院认为，2019年11月，朱晓松起诉解除案涉《土地租赁协议》，目前朱晓松也已将涉案土地上的厂房及设备搬迁，案涉土地已空置，客观上案涉《土地租赁协议》已无实际履行的可能，该《土地租赁协议》依法应予解除，朱晓松反诉请求解除《土地租赁协议》，依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第五项、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、朱晓松支付龚远忠2020年6月30日至2021年6月30日的土地租金32000元，于本判决生效后五日内一次性付清；二、解除朱晓松与龚远忠于2018年6月30日签订的《土地租赁协议》。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费300元、反诉案件受理费100元，由龚远忠负担100元、朱晓松负担300元。 二审中，双方当事人未向本院提交新的证据。 二审审理查明的事实同一审一致，本院予以确认。 本院认为，归纳诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点是：一、朱晓松诉请解除其与龚远忠签订的《土地租赁协议》有无事实和法律依据；二、龚远忠诉请朱晓松支付2020年6月30日至2021年6月30日的租金，理由是否充分。 关于争议焦点一，朱晓松在承租案涉土地期间，又将承租的土地转租给案外人乔须成，乔须成转租后实际经营至2020年1月，现案涉土地已恢复原状。朱晓松在2020年1月以后也未实际使用承租土地。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。朱晓松已于2019年11月向一审法院起诉解除双方签订的《土地租赁协议》，其在本案中再次反诉请求解除《土地租赁协议》。可见，朱晓松以诉讼的方式表明其不愿意继续履行该协议。事实上，朱晓松也不再使用承租土地。故一审法院判决解除双方签订的《土地租赁协议》，有事实和法律依据。 关于争议焦点二，由于双方签订《土地租赁协议》尚未解除，二审法院虽亦支持承租人朱晓松解除《土地租赁协议》的反诉请求，但因《土地租赁协议》并未约定违约方应承担违约责任，承担什么样的违约责任。现因承租人朱晓松提前解除合同，必然会造成出租人龚远忠在案涉协议解除后，其再行对外不能及时出租造成一定的租金损失。同时，朱晓松二审亦认为可以3-6个月的房屋租金作为违约金。出租人龚远忠诉请承租人朱晓松继续支付2020年6月30日至2021年6月30日的租金，实际上亦是朱晓松单方解除合同，构成违约，而具有赔偿出租人龚远忠经济损失的性质，故本院予以支持。 综上所述，龚远忠、朱晓松的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费600元，由龚远忠负担300元，朱晓松负担300元。 本判决为终审判决。 审判长  童竹平 审判员  王 芬 审判员  张海龙 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  丰春霖 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。