江苏省建湖县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0925民初5491号原告：顾中林，男，1969年12月14日生，汉族，居民，住浙江省平湖市。原告：钱桂英（顾中林之妻），女，1969年4月19日生，汉族，居民，住址同上。两原告共同委托诉讼代理人：刘大卫，上海市光明律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：方秦（实习律师），上海市光明律师事务所律师。被告：江苏富方置业有限公司，住所地建湖县冠华东路东方康城****。法定代表人：付方贤，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐建生，江苏存真律师事务所律师。被告：上海潺鹰房产经纪有限公司，住所地上海市金山，住所地上海市金山区枫泾镇环东一路******iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：胡慧，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王晓康，北京京都（上海）律师事务所律师。被告：嘉善卓悦房产营销策划有限公司，住所地浙江省嘉兴市嘉善县，住所地浙江省嘉兴市嘉善县罗星街道嘉善大道**tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈英，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：王晓康，北京京都（上海）律师事务所律师。原告顾中林、钱桂英诉被告江苏富某置业有限公司(以下简称富某公司)、上海潺鹰房产经纪有限公司（以下简称潺鹰公司）、嘉善卓某房产营销策划有限公司（以下简称卓某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钱桂英及顾中林、钱桂英的共同委托诉讼代理人刘大卫、方秦，被告富某公司的委托诉讼代理人徐建生，被告潺鹰公司、卓某公司的共同委托诉讼代理人王晓康到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告顾中林、钱桂英诉称：1.判令解除原告与被告一签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS0005022520190312）；2.判令三被告归还购房款人民币34万元，并支付相应的资金占用费；3.本案的诉讼费用由三被告负担。事实与理由：两原告系夫妻关系，被告卓某公司、潺鹰公司系关联公司，系被告富某公司的销售代理方。2019年3月12日在被告潺鹰公司、卓某公司工作人员的怂恿下，原告至被告富某公司开发的楼盘“东方绿洲售楼处”，签订《商品房买卖合同》。合同第六条约定涉案房屋（盐城市建湖县东方绿洲18幢303室）总价款人民币383252元，单价3050.4元/㎡，约定首付款人民币123252元。原告在签订合同当日已支付房款共计人民币34万元，其中123252元通过POS机刷卡至被告富某公司的银行账户，被告富某公司出具收条，另216748元支付给被告潺鹰公司，其中5万元以定金方式支付，166748元通过POS机刷卡至被告卓某公司银行账户，被告潺鹰公司出具收到原告支付的216748元房款的收据凭证。后因被告富某公司认为原告已支付的216748元与其无关，坚持要求原告再支付尾款26万元，但原告认为已支付房款34万，未支付房款仅为43252元。原告认为被告在商品房销售过程中具有价格欺诈行为，未在合同约定的2019年8月31日前交付房屋，请求法院判如所请。被告富某公司辩称：1.原、被告之间签订的商品房买卖合同真实有效，双方应履行各自的义务；2.原告提出的要求解除房屋买卖所依据的事实、理由依法不能成立，因为：第一，原、被告之间的合同是合法的，双方已实际履行；第二，原告同期购买了两间房屋分别是东方绿洲18号楼的303和304，在办理按揭贷款时，由于原告提供的手续也就是303房屋的手续不符合银行发放贷款的手续，原告付款给开放商的卡号姓名不是303的业主的，所以不符合信贷政策规定的发放条件，所以造成原告按揭贷款的房款未能办成，导致原告要求退房，该理由不能成立；第三，原、被告之间签订了认购书，认购书中对房屋的价格作了明确，也就是双方实际应该支付的房款，该房款包括两部分一部分是开发商收取的，一部分是销售费用由销售商直接收取，两项费用总合计低于物价部门核准的房屋销售的价格，所以原、被告之间的房屋买卖是合法有效，原告未按约支付房款，其退房理由不能成立。被告潺鹰公司辩称：对原告方的诉讼请求不同意，主要因原告的原因不能办理贷款，理由同被告富某公司答辩理由。我司与被告富某签订了销售合同即被告富某公司委托我司对诉争房屋进行销售，被告卓某公司系我司委托分销富某公司的房屋，故我司对原告诉称的我司与被告卓某公司系关联公司无异议。2019年3月12日，原告和富某公司签订了富某东方绿洲项目的房屋认购书，该认购书表明认购房屋的单价为5080元／㎡，总价是638251元，优惠后的总价为60万元，之后原告为了少交税费和被告富某公司协商签订了备案合同，网签备案价格为383252元，实际的该房的总价应以房屋认购书为准。被告卓某公司辩称：我司不同意原告方诉讼请求。理由：我司受被告潺鹰公司的委托销售诉争房屋，原告所称的款项166748元系由我司收取不错，但鉴于被告潺鹰公司与被告富某公司签订的销售合同，该款项系分销费用即销售费用。经审理查明：2016年9月21日，被告富某公司取得“东方绿洲”商品房预售许可证。2018年12月25日，被告富某公司委托被告潺鹰公司为其开发的“东方绿洲”16号楼17号楼18号楼指定房源的代理销售方，委托期限2019年1月1日至2019年4月10日。被告潺鹰公司、卓某公司系关联公司，卓某公司受潺鹰公司委托分销被告富某公司开发的“东方绿洲”商品房。2019年3月12日，原告顾中林通过被告潺鹰公司、卓某公司与被告富某公司签订《富某·东方绿洲项目房屋认购书》，该认购书约定：甲方（卖方）富某公司；乙方（认购方）顾中林。经协商一致确认如下：项目地点：建湖县冠华东路实验初中东校区北侧。认购楼号：东方绿洲项目18号楼303室。建筑面积：暂测建筑面积125.64平方米（建筑面积最终以政府部门核定的产权记载面积为准）。认购房屋情况：单价表人民币5080元／平方米，表总价：人民币638251元。优惠情况：优惠后总价600000元整。认购定金：乙方于本认购书签署之时支付认购定金：人民币50000元整。其他约定：甲乙双方一致确定如下：1.签订认购书前，乙方已充分熟悉房屋（如结构、户型、空间尺寸、朝向等）及项目周边相关情况和认购条件，乙方已阅读甲方于售楼处公开展示的《商品房买卖合同》（含附件、补充协议）文本。《商品房买卖合同》及补充协议内容在签订本认购书前已经过双方认可，乙方不对其中任何条款提出异议，并同意按该文本作为购买房屋的正式文件。2.乙方于签订本认购书15天内（即2019年3月12日前）到甲方指定地点与甲方签署认购房屋的《商品房买卖合同》及补充协议。3.乙方未按上述时间与甲方签署《商品房买卖合同》及补充协议的，事先也未征得甲方书面同意的，或者乙方以任何事项没有达成一致意见为由拒绝签署《商品房买卖合同》及补充协议的，甲方有权没收已收取的认购定金，并有权另行处置该房屋。4.在认购期限内，如甲方拒绝按照本认购书之约定签订《商品房买卖合同》及补充协议的，将双倍返还乙方所付认购定金。5.甲乙双方签署《商品房买卖合同》后，本认购书自行失效，所付认购金转入首付款。6.乙方签署《商品房买卖合同》时，须携带本认购书，产权登记名义人身份印章，应付款（贷款者还需携带贷款所需资料）至甲方指定地点办理购房手续。7.本认购书未经甲方同意，乙方姓名（直系亲属除外）不得更换，否则视为违约，甲方可拒绝与乙方签署认购房屋的《商品房买卖合同》，并且乙方无权要求返还已收聚拢认购金。8.认购房屋交付为毛坯房，具体交付标准、其他内容等以《商品房买卖合同》中所列为准。9.因认购书引致的一切争议，协商不成的，依法向认购房屋所在地（即甲方所在地）人民法院起诉。10.本认购书经甲乙双方签字、盖章后生效，一式三份，甲方二份，乙方一份。乙方签章：顾中林；销售部签章：纪娇娇；甲方签章：林锦。签署日期2019.3.12，被告富某公司加盖合同专用章。当日下午，原告顾中林、钱桂英又于被告富某公司签订《商品房买卖合同》（合同编号YS0005022520190312），双方约定：原告顾中林、钱桂英购买被告富某公司位于建湖县房屋，性质为普通商品房，规划用途为住宅，预测建筑面积为125.64㎡，单价为3050.4元／平方米，总价款为人民币383252元。双方约定签约当日首付人民币123252元，余款260000元按揭贷款，自签约当日起40工作日内办妥银行按揭手续。双方约定房屋交付时间为2019年8月31日前。双方还就逾期付款、逾期交房、房屋质量及保修责任等事项作出约定。签约当日，原告支付房款共计人民币34万元，其中123252元通过POS机刷卡至被告富某公司的银行账户，被告富某公司出具收条；另外216748元支付给被告潺鹰公司，其中5万元以定金方式支付，166748元通过POS机刷卡至被告卓某公司银行账户，被告潺鹰公司出具收到原告支付的216748元房款的收据凭证。后因原告提交的材料不符合贷款要求，其余款26万元的按揭贷款未获批准。但原告认为已支付房款34万，未支付房款仅为43252元。双方由此产生争议，原告遂诉至法院。另查明：2019年3月12日，原告顾中林通过被告潺鹰公司、卓某公司与被告富某公司还另签署东方绿洲18号楼304室房屋认购书，双方约定该房暂测建筑面积126.3㎡,5150元/㎡，总价650445元，优惠后总价615000元，认购方于认购书签署之时支付认购定金5万元，其余内容与原告顾中林和被告富某公司签署的“东方绿洲”18号楼303室房屋认购书基本一致，后原告钱桂英之妹钱卫英于2019年4月17日与被告富某置业有限公司签订“东方绿洲”18号楼304房屋商品房买卖合同，合同载明总价款393488元，签约当日首付123488元，余款按揭贷款270000元，自签约当日起40工作日内办妥银行按揭手续。后原告之妹钱卫英该304房按揭贷款27万元如期发放，钱卫英按约履行房屋认购书确定的房屋总价615000元，被告富某公司按约向钱卫英交付304房。本院认为，原告顾中林通过被告潺鹰公司、卓某公司与被告富某公司签订的《富某·东方绿洲项目房屋认购书》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且该认购书还具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要要件，双方对案涉房屋的总价款明确约定为60万元，签署《商品房买卖合同》后，所付认购金转入首付款。后原告顾中林、钱桂英与被告富某公司签订《商品房买卖合同》当日合计履行房款34万元（含先前支付的定金5万元在内），并在《商品房买卖合同》约定余款26万元在签约之日起40日内以银行按揭贷款支付，双方的上述行为可认定是对认购书的履行。虽然在《商品房买卖合同》中载明房屋价格为383252元，但该价款不能排除有规避国家税收的目的。原告顾中林与被告富某公司还另签署了“东方绿洲”18号楼304房屋认购书，原告钱桂英之妹钱卫英后与被告富某公司签订了该房的《商品房买卖合同》，钱卫英不是按《商品房买卖合同》约定房屋价格393488元，而是按认购书约定的房屋价格615000元全部履行完毕，且原告亦向银行提交申请房屋余款26万元按揭贷款的手续，但因原告提交的申请资料不符合银行规定致房屋余款26万元按揭贷款未获审批，综合全案来看，原告对案涉房屋的实际销售价格应为60万元是明知认可的，其不按约向被告富某公司交纳房款，诉称被告商品房销售过程中具有价格欺诈行为，被告富某公司未在合同约定的2019年8月31日前交付房屋，无事实依据，原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：驳回原告顾中林、钱桂英的诉讼请求。案件受理费7049元，由原告顾中林、钱桂英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本3份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  殷中华人民陪审员  王道友人民陪审员  程茂亚二〇二〇年十一月一日法官 助理  胡海匣书 记 员  高 榕