广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初3170号原告：珠海市香洲南屏东桥企业股份合作公司，住所：珠海市***********，统一社会信用代码914***********080F。法定代表人：梁家俊，董事长。委托诉讼代理人：朱红波，广东星石海律师事务所律师。被告：刘秀清，女，汉族，1971年11月3日出生，住珠海市香洲区*****************，公民身份号码440************243。委托诉讼代理人：杨武，广东正拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：周俊羽，男，汉族，1996年11月8日出生，住珠海市香洲区*****************，公民身份号码445************019，系刘秀清儿子。原告珠海市香洲南屏东桥企业股份合作公司（以下简称东桥股份合作公司）与被告刘秀清返还原物纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东桥公司的委托诉讼代理人朱红波，被告刘秀清及其委托诉讼代理人杨武、周俊羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东桥股份合作公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即将所占用的位于珠海市香洲区******集资楼B1B2栋403房及附属单车房腾退并归还原告（房屋建筑面积87.16平方米）；2.被告承担诉讼费。事实与理由：原告东桥股份合作公司是珠海市香洲区***的集体企业，在村改居政策后，负责承接原东桥村的集体资产和经济职能。为解决村民的生活居住问题，改善村民的住房状况，在1998年至1999年，以村民集资形式，由村集体负责工程建设，建成集资楼并于2001至2003年间再分配给集资的村民居住。其中，被告分得本案争议的房屋，并于2001年2月1月与原珠海市香洲区******委员会（以下称东桥村委会）签订一份《东桥村集资房协议书》，约定村集体将集资房分配给被告居住。上述房屋的土地属集体所有，为村集体的生活自留用地，集资楼的房屋产权证登记在原告名下，被告分配的集资房没有办理独立的产权证书。同时协议书约定，房屋只做村民的住宅使用，原则上不能转让和进行抵押，如有特殊情况需要转让和抵押，需征得村集体同意，并按有关政策办理有关手续。2006年12月14日，被告向高少萍购得上述房屋。2019年2月1日，由珠海市绿景东桥投资有限公司作为甲方，原告东桥股份合作公司作为乙方，签订《珠海市香洲区*********更新项目集体资产拆迁补偿安置协议》，又于2019年9月10日签订《珠海市香洲区*********更新项目集体资产拆迁补偿安置补充协议》。根据上述协议，因东桥村需进行城中旧村改造，原告将包括集资房在内的集体资产交由珠海市绿景东桥投资有限公司进行拆迁。考虑到原来的集资房是村集体以村民集资形式分配给村民居住，解决村民的实际居住问题。因此，在集体资产回迁后，相关集资房仍将分配给原来的实际居住人居住。有关集资房的拆迁补偿权益，除了回迁物业部分外，其余的货币补偿款将归各实际权益人享有。上述协议签订后，原告就集资房的拆迁补偿问题，与被告进行沟通，并希望被告配合，尽快将房屋腾退并移交原告。但经多次沟通和交涉，被告均不予配合，未能及时将所居住的房屋腾退及交予原告，造成原告集体资产的移交存在延误，并导致整个东桥旧村的改造进度被迫延迟。因被告所分配居住的房屋，其土地权属为原告集体所有，整栋集资房的产权为原告所有。被告不予配合旧村改造政策，已侵犯集体的合法权益。原告提起诉讼，请求法院判令被告立即腾退上述房屋，将房屋移交。被告刘秀清辩称：本人购买原告转让给高少萍的房屋是合法有效的，房屋的所有权等权利已属于被告，原告无权要求被告腾退归还房屋，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1998年至1999年期间，东桥村利用生活留用地（旧村场），以村民集资形式，由村集体负责工程建设，建成东桥新村B1、B2栋集资楼，并分配给集资的村民使用。2000年11月20日，东桥村委会取得上述楼房的《房地产权证》（粤房地证字第2890968号），登记显示：权属人为东桥村委会，房屋所有权来源为1998年新建，所有权性质为公产；土地使用权来源为划拨，使用权性质为集体。1998年2月25日、6月26日、12月9日，高少萍分三期向东桥村委会支付集资款131260.8元。2001年2月1日，东桥村委会（甲方）与被告（乙方）签订《东桥村集资房协议书》并办理了律师见证手续，载明：为了解决村民的住房问题，改善村民的住房状况，根据有关政策和我村的实际情况，经双方充分自愿协商，就集资建房有关事宜达成如下协议：一、甲方将珠海市********编号为403的商住楼一套按集资价分配给被告，房屋建筑面积87.16平方米，总造价,120280.80元；二、上述房屋分配给乙方后，房屋的房地产权证登记为甲方的集体名义，房屋的所有权和使用权归乙方所有，乙方有权使用、出租和依法继承；房屋只作为村民的住宅使用，原则上不能转让和进行抵押，如有特殊情况需转让和抵押，则需征得甲方同意，并按有关政策办理相关手续；三、乙方的购房集资款以第一条约定的总造价为准，总造价包括房屋造价、楼价差价、杂物房造价，详细数额建登记表记载；四、房屋交付乙方后，有关房屋使用和维护由乙方负责，乙方应按规定交纳有关管理费及水电费用；五、本协议书经双方签字盖章，并经律师见证后生效，双方均应严格履行等。1998年2月25日、6月26日、12月9日，高少萍分三期向东桥村委会支付集资款2006年12月14日，高少萍（甲方）与被告（乙方）签订《房屋转让协议书》并办理了律师见证手续，约定：甲方将属其所有的位于珠海市******************的商住楼一套转让给乙方，转让价格为126000元，该交易价款乙方已实际支付给甲方，甲方已将房屋交付乙方；房屋转让后，房屋的所有权即属乙方所有，乙方有权占有、使用、出租、转让和依法集成，甲方的子孙后代不得对乙方的房屋产权产生任何争议和干预，同时房屋转让后，有关房屋产生的一切法律责任由乙方负责，与甲方无关；因房屋属于东桥村集资建房，由东桥股份合作公司在本协议上盖章，确认甲乙双方转让房屋经过村集体同意；本协议经甲乙双方签字生效，并由律师出具见证书，双方均应严格遵守。协议落款处，除高少萍、刘秀清签字外，东桥股份合作公司亦在协议上盖章。庭审时，被告称其原为广东揭西县人，因在珠海长期暂住，于2007年1月18日将户籍迁入南屏镇东桥大街******房，后于2015年6月24日又迁至南屏东桥大街84号1单元402房。根据珠海市香洲区南屏珍东桥社区*委会以及珠海市公安局南屏派出所出具的《证明》，珠海市香洲区**********栋编号为***，现地址为东桥大街84号1单元402房。2019年2月1日，珠海市绿景东桥投资有限公司（甲方）与东桥股份合作公司（乙方）签订《珠海市香洲区*********更新项目集体资产拆迁补偿安置协议》（东桥集体资产拆补【2019】001号）及《备忘录》，约定：对于东桥城中旧村更新项目更新范围内的东桥村生活自留用地及生产自留用地上的房屋、青苗及其他地上附着物等集体资产，乙方选择以产权调换与货币补偿的方式进行拆迁安置补偿；生活自留用地（旧村场）包括案涉办有产权登记的东桥村B1、B2栋和B7、B8栋集资房，其中永久性建筑物建筑面积按1.1倍补偿安置物业建筑面积；集体集资房的住宅、单车房和非住宅部分给予住宅功能的安置补偿面积；安置补偿物业的土地来源保持国有划拨不变等。2019年8月1日，珠海市绿景东桥投资有限公司致函东桥股份合作公司，称：该公司已于2019年7月12日经政府批准为东桥村城中旧村更新项目实施主体，要求原告加快与集体集资楼实际使用人的协商、谈判工作并于同年8月31日前将全部集资楼移交该公司。同年9月10日，珠海市绿景东桥投资有限公司（甲方）与东桥股份合作公司（乙方）签订一份《珠海市香洲区*********更新项目集体资产拆迁补偿安置补充协议》，约定：乙方确认，原合同第一条约定的生活自留用地（旧村场）上的集体集资房为乙方于1998、1999年集资兴建的楼宇，乙方于2001年、2003年与各实际权益人签订了《东桥村集资房协议书》，约定将集体集资房分配给各实际权益人使用；乙方确认，本着尊重历史、事实的原则，除附件一第57项列明属于乙方的集资房外，其他各集体集资房拆迁补偿可获得的安置补偿建筑面积、搬迁费等均归实际权益人享有；集体集资房的全部安置补偿房屋竣工验收后，甲方应统一向乙方交付，由乙方通过公平、公开、公正的方式分配给各实际权益人，甲方不得直接交付给实际权益人，但搬迁费等由甲方直接支付给各实际权益人；本补充协议与原合同或《备忘录》约定不一致的，以本补充协议约定为准，其他仍按原合同及《备忘录》约定执行等。经沟通协商，由于原、被告未能就案涉集资房拆迁补偿安置事宜达成一致，被告目前仍未腾退。在审理过程中，为核实案涉集资房权属、土地性质及转让条件等情况，本院于2020年8月3日向珠海市自然资源局发出《调查函》。2020年8月24日，珠海市自然资源局香洲分局复函本院，主要内容包括：香洲区范围内农村集体土地在1992年之前已经进行了统征，且村民已全部转为非农业户口居民户口居民，围内土地属国家所有；根据《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》（粤府办[2009]41号）第九条的规定，留用地应当以被征地农村集体经济组织的名义进行登记，不得以个人名义登记，严禁将留用地分配到本村村民。另查，1991年11月15日，珠海经济特区东桥工业公司经登记成立，为东桥村集体所有制企业。2001年9月，经珠海市香洲区**集体资产管理办公室批复同意，在该公司基础上改制成立了珠海香洲南屏东桥企业股份合作公司，出资人包括东桥村委会以及东桥村村民。2001年，珠海市香洲区陆续制定、实施有关“村转居”工作及原行政村集体资产处理的一系列政策文件，原东桥村委会转为东桥社区居委会，原行政村的社会管理事务转交东桥社区居委会负责管理，集体资产则转交东桥股份合作公司负责经营和管理。本院认为，根据香洲区有关政策，“村转居”之后，东桥股份合作公司承接了东桥村委会经济职能，是原村集体全部资产的经营管理机构。为进一步明确之前在生活留用地上村集体集资建房的相关权利义务，东桥村委会与高少萍签订了《东桥村集资房协议书》，系双方真实意思表示。集资建房的目的在于解决村民住房问题，改善村民住房状况，并不损害集体或第三人的合法权益。与一般的国有划拨土地不同，案涉集资楼用地属于政府在征收该村集体土地后以划拨方式留给该农村集体经济组织用于发展生产、经营和安排居住等的建设用地。相关部门在回函中提到的《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》第九条之规定，留用地应以被征地农村集体经济组织的名义进行登记，不得以个人名义登记；严禁将留用地分配到本村村民。一方面，该管理办法发布于集资建房协议签订之后，亦不属于法律、行政法规，依法不能作为确认合同无效的依据；另一方面，上述《东桥村集资房协议书》约定集资房是以东桥村委会的集体名义登记，只能作为村民的住宅使用，如需转让和抵押应征得高少萍同意并按有关政策办理相关手续。因此，按照现行政策，案涉集资楼无法办理产权分割登记，以致高少萍实际上无法取得房产所有权，也属于合同履行的范畴，并不构成合同无效的依据。综上所述，东桥村委会与高少萍签订的《东桥村集资房协议书》并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效。之后，高少萍经东桥村委会同意又将案涉集资房转让给被告，高少萍收取了被告的转让款并将集资房交付给被告占有、使用至今。本案为返还原物纠纷。原告本案是以案涉集资房所有权人的名义来行使返还原物请求权。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。所谓无权占有，是指没有法律根据、没有合法原因的占有。本案中，虽然案涉集资楼登记于东桥村委会名下，但被告对于集资房的占有是基于东桥村委会与高少萍签订的《东桥村集资房协议书》以及被告与高少萍签订的《房屋转让协议书》，一方面，集资房协议明确约定高少萍有权对集资房使用、出租，高少萍将房产转让给刘秀青亦征得了东桥村委会的同意，刘秀清对案涉集资房的占有，并不违背东桥村委会的意愿。另一方面，原告在《珠海市香洲区*********更新项目集体资产拆迁补偿安置补充协议》中亦明确了被告系该集资房的实际权益人。因此，即便高少萍与刘秀清签订的《房屋转让协议书》存在效力瑕疵，根据合同相对性原则，在《东桥村集资房协议书》未经依法解除之前，原告以被告无权占有为由主张直接返还原物，没有事实及法律依据，本院不予支持，其诉讼请求应予驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告珠海市香洲南屏东桥企业股份合作公司的诉讼请求。本案受理费2706元，由原告珠海市香洲南屏东桥企业股份合作公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  杨擎轩审 判 员  谢 光人民陪审员  夏海峰二〇二〇年十月二十六日书 记 员  赵梵亦何倩