山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终4598号上诉人（原审被告、反诉原告）：济宁市一家一商贸有限公司，住所地济宁高新区海川路**创意大厦**。法定代表人：刘凤高，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：刘英敏，女，该公司业务经理。委托诉讼代理人：赵宇，北京市盈科（济宁）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李某某，女，1985年1月30日出生，汉族，住济宁市北湖度假区。委托诉讼代理人：苏健，山东治恒律师事务所律师。原审被告：杨某某，男，1979年4月2日出生，汉族，住济宁市北湖度假区。上诉人济宁市一家一商贸有限公司与被上诉人李某某、原审被告杨某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2019）鲁0811民初10364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。济宁市一家一商贸有限公司上诉请求：一、依法撤销济宁市任城区人民法院(2019)鲁0811民初10364号民事判决，改判驳回李某某的诉讼请求，支持济宁市商贸有限公司的反诉请求；或者依法发回重审；二、一、二审诉讼费用由李某某承担。事实和理由：一、一审法院认定济宁市商贸有限公司与杨某某之间的房屋租赁期限为十年系基本事实认定错误。(一)应当以期限条款而不能以租金条款来确定案涉房屋的租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第十二条的规定，可知价款和履行期限是合同基本条款的不同组成部分，二者具有不同的性质、作用和地位，不能互相替代，也不能以价款来否定合同期限。济宁市商贸有限公司与杨某某于2017年签订的《商铺租赁合同》第十条约定的非常明确，租赁期限从2017年11月1日至2018年10月30日，一审法院依据《商铺租赁合同》第十六条租金条款的有关内容，来认定济宁市商贸有限公司与杨某某案涉房屋的实际租赁期为十年属于基本事实认定错误。案涉房屋租赁期限应当以《商铺租赁合同》中的租赁期限条款的记载为准，而不能以合同中的租金内容或者杨某某陈述来确定案涉房屋的租赁期限。(二)杨某某拒收李某某第二年房租的行为表明其清楚地知道案涉房屋的租赁期限为一年，且杨某某明确告诉李某某说一家一公司不再向其租赁案涉房屋了。杨某某认为其交纳给济宁市商贸有限公司的第二年、第三年租金中已不包含案涉房屋租金且没有证据证明杨某某交纳的第二年、第三年的房租包含涉案房屋的租金。(三)杨某某的陈述之间明显存在矛盾，关于十年租赁期限的陈述不能作为认定事实的根据。杨某某在一审开庭时陈述其与济宁市商贸有限公司的合同到期后，大约是2019年11月份就将案涉房屋交还给了一家一公司，2019年上半年又和一家一公司签订了新的合同，新的合同已经不包含案涉房屋在内了，很明显杨某某的上述陈述与其案涉房屋租赁期限为十年的情况明显矛盾，同时也可以证明案涉房屋的租赁期限为一年。再退一步讲，即使济宁市商贸有限公司与杨某某的房屋租赁合同期限为十年，那么该期限也仅及于四楼的喜宴堂，而不包括一楼的案涉房屋。因为2018年10月30日之后，济宁市商贸有限公司与杨某某另行签订的合同项下已经把案涉房屋排除在租赁范围外，也可以证明济宁市商贸有限公司与杨某某关于一楼案涉房屋租赁期限仍然只有一年。一审法院在认定房屋租赁期限时，未从《商铺租赁合同》约定的期限条款情况出发，也未将四楼喜宴堂和一楼案涉房屋分开考虑，仅仅根据双方租赁合同中租金的有关条款、杨某某交纳租金年限和杨某某陈述，来认定济宁市商贸有限公司与杨某某的租赁期限为十年，属于基本事实认定错误。二、一审法院认定济宁市商贸有限公司对杨某某的转租行为在六个月内未提异议，视为对其转租行为的认可系认定事实错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定适用的前提条件是转租合同期限未超过出租合同的期限，而本案是转租合同期限超出出租合同期限的情况，应当适用该解释第十五条的规定。杨某某承租的案涉房屋期限为2017年11月1日至2018年10月30日，但是其出租给李某某的房屋期限为2018年3月20日至2021年3月20日，明显超出了其承租房屋的期限。超出的期限根据法律的规定当然无效，而不需要一家一公司提出异议。可直接依据法律规定认定：杨某某和李某某2018年11月1日至2021年3月20日租赁期间无效。一审法院以济宁市商贸有限公司未在六个月内提出异议，视为对杨某某转租行为的认可，属于认定事实错误。三、一审法院认定李某某存在装修损失、物品损失和营业损失系认定事实错误。1、本案中租赁房屋的所有装饰装修保持完好，未有毁损。《评估报告》中价格鉴证(评估)明细表一装修价值评有关内容，可以证明一家一公司未对案涉房屋的任何装饰装修实施过任何侵权行为。《评估报告》也未对装饰装修是否毁损情况予以认定，上述人提交的有关证据也可证明装饰装修没有损坏。在案涉房屋的装饰装修保持完好，未有毁损的情况下，李某某主张因侵权行为导致的装饰装修损失没有事实依据和法律依据。2、李某某装饰装修房屋未取得杨某某许可。一审法院也认定杨某某和李某某对案涉房屋的装饰装修处理并未作出相关约定，李某某也没有证据证明在对案涉房屋进行装饰装修时，征得了杨某某的同意。根据最高人民法院《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第十三条规定，在李某某未经杨某某同意的情况下，对案涉房屋进行装饰装修，实际上是侵权行为，即使装饰装修存在损失，也应当由李某某自行承担损失，而不应由济宁市商贸有限公司承担。3、李某某对案涉房屋无权占有后，装饰装修物已归济宁市商贸有限公司所有。2018年11月1日后，李某某对案涉房屋的占有即成为无权占有。李某某对案涉房屋的装饰装修均已和案涉房屋形成附合，构成了案涉房屋的一部分，装饰装修所有权属于济宁市商贸有限公司所有而不属于李某某所有，在李某某无权占有期间，即使案涉房屋的装饰装修物存在损失，也是济宁市商贸有限公司的损失而不属于李某某的损失。3、一审法院认定李某某店内物品存在损失属于认定事实错误。147项物品中有96项物品不存在损失。本案中，《评估报告》虽然列出了店内物品损失金额，但是在《价格鉴证(评估)明细表—―对李某某申请店内物品损失价值评估》的4页文件中，共有物品147项，备注损坏的共41项物品，备注折损的共10项物品(具体物品编号见一审庭审笔录)，其余的96项物品均未备注为损坏，因此该96项物品并不能证明事实上处于毁损状态。评估机构将这所有的147项物品全部确定为损失，没有事实依据。李某某未能证明其余51项物品损失是由济宁市商贸有限公司造成的即使上述147项物品中有41项损坏，10项物品部分损坏。也不能证明上述物品的损坏或部分损坏是由一家一公司行为所导致的，不排除上述物品在李某某使用过程中就已经损坏的可能。李某某存在权利重复主张的情况，李某某行使物权损害赔偿的前提条件是原物完全毁损灭失，但是在本案中，147项物品原物尚存，并且有96项物品李某某并未举证证明完全损失。因此对于该96项物品，李某某依据《物权法》第三十四条选择物权返还请求权的前提下，不能同时请求济宁市商贸有限公司再赔偿该96项物品的损失。对于该96项物品李某某既行使物权返还请求权，还同时行使损害赔偿请求权，属于请求权利重复主张。假如物品存在损失，李某某对该损失的发生有重大过错，应自担损失。一审中李某某自认其于2019年7月10日通过派出所告知和案涉房屋玻璃门上张贴的通知，已经知道案涉所有物品存放具体地点，并且在济宁市商贸有限公司已明确告知李某某取回案涉物品的情况下，李某某可以随时自行取走、继续使用或作出其他处理，但李某某始终未予取回。即使上述物品有的过期受有损失，尤其是147项物品中91项物品的损失，也是由李某某未取回的行为所导致，李某某对此具有重大过错，应当自担损失。或者适用《民法通则》第一百三十一条、《侵权责任法》第二十六条规定的过错相抵原则，减轻济宁市商贸有限公司对于物品损失的责任。李某某提交物品购买凭证真实性无法确认。李某某曾于2020年3月16日向一审法院提交了147项有关物品的购买凭证(详见2020年3月6日李某某提交的证据3、证据5)，一审法院于2020年3月6日下午进行过质证。由于李某某提交的证据3、证据5均不属于正规发票而是收据，并且收据未加盖销货单位印章，上述收据的购买人处为空白，真实性绝大多数不能确定。而评估机构依据真实性不能确定的鉴定材料出具《评估报告》，认定店内物品损失金额，该鉴定意见不具有真实性、客观性。一审时济宁市商贸有限公司已向一审法院充分表达了对《评估报告》中物品损失意见的异议，但一审法院仍然认可《评估报告》作出的不真实、不客观的意见，以鉴代审。三、一审法院认定李某某平均每月5500元的营业损失(共六个月)属于认定事实错误。1、李某某没有继续经营，不存在营业损失，李某某在民事起诉状中自认2019年7月9日以后，没再继续经营。2、《评估报告》中营业损失意见的依据不具有真实性，李某某2020年3月6日下午提交给一审法院的经营账目(详见2020年3月6日李某某提交的证据2)，系李某某自行制作的复印件，真实性不能确定。评估机构依据，李某某提供的真实性不能确定的鉴定材料出具《评估报告》，作出李某某存在平均每月5500元的营业损失的意见，该意见不具有真实性。一审法院依据不具有真实性的鉴定意见认定李某某存在六个月的营业损失，属于认定事实错误。3、即使李某某有营业损失，李某某对于营业损失的产生，其自身也有过错，2019年7月9日以后，李某某原本完全可以选择在其他地方或者杨某某另行提供的地方开店从事继续从事该经营，以获得收入，减少损失。并且一审时李某某自认，2019年7月9日后，其已经在北湖环卫处找到新的工作，当了环卫工人，每月收入为2600元。即使李某某存在营业损失，其损失也部分得到了补偿，应当从每月5500元的营业损失中扣除2600元。4、预期收入不属于侵权损害赔偿的范围。侵权损害赔偿遵循的是填平原则，李某某只能主张实际已经发生或者虽然未发生但确定要发生的(如人身损害赔偿中的后续治疗费)损失。李某某经营过程中可能存在营利，也可能存在损失。而营业损失属于预期收入，具有很大的不确定性，尤其在2020年新冠××的情形下仍然认定李某某每月有5500元经营损失(共六个月)，与事实严重不符。四、一审法院认定案涉房屋李某某实际占有控制系认定事实错误。一审中，济宁市商贸有限公司和李某某均否认案涉房屋由本方实际控制占有，因此对于案涉房屋的实际控制占有真相不明，如果2019年7月10日之后，案涉房屋李某某控制占有的话，一般来说李某某会在一审中会就案涉房屋提出占有返还，李某某民事起诉状的第二项诉讼请求也确实就案涉房屋提出了占有返还请求，但是李某某在变更后的诉讼请求中却去掉了对案涉房屋的占有返还。鉴于李某某自2018年3月20日之后控制占有案涉房屋，当李某某以租用意思为占有时，推定其实际占有控制案涉房屋。综合本案情况分析，案涉房屋仍由李某某实际控制占有，且该占有已属于无权占有，应当返还给济宁市商贸有限公司。五、一审法院认定鉴定费10000元由济宁市商贸有限公司承担存在错误，应予纠正。根据《诉讼费用交纳办法》第十二条的规定，哪方当事人对证明事实负有证明义务，哪方就承担有关评估费。因此评估费应当由负有举证义务的一方李某某承担。退一步讲，李某某变更后的诉讼请求额为166528元，除评估费之外，一审法院支持了李某某72638元的诉讼请求，一审法院支持的部分仅占其诉讼请求额的43.61%，最起码由双方按照上述比例分担评估费，才算基本合理。一审法院判决由济宁市商贸有限公司承担全部评估费违反了民事诉讼公平原则。六、一审法院适用法律存在错误。《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第十一条是关于城镇房屋租赁合同解除时，对于形成附合的装饰装修物的处理规则。由于本案并不属于租赁合同纠纷，也不存在案涉房屋租赁合同解除的问题，并且李某某请求的是赔偿装饰装修损失，而非剩余租赁期内装饰装修残值损失，因此一审法院适用《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第十一条属于适用法律错误。综上，请二审法院查清事实后依法改判或发回重审。李某某答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回济宁市商贸有限公司的上诉请求，维持一审法院判决。杨某某答辩称，无意见。李某某向一审法院起诉请求：1.判决确认原告李某某与被告杨某某签订的租赁合同有效，原、被告继续履行合同；2.判令被告济宁市商贸有限公司协助被告杨某某向原告李某某交付所租赁的位于济宁市北湖度假区入口电梯对过第二间商铺；3.判令被告济宁市商贸有限公司赔偿原告损失共计185347元，杨某某承担连带责任；4.诉讼费由被告承担。在第二次庭审时变更诉讼请求为：1.判令被告济宁市商贸有限公司赔偿原告装修损失16857元、物品损失27838元、营业损失111833元、评估费10000元，共计166528元；2.判令被告济宁市商贸有限公司返还原告搬离的店内物品（以评估报告明细表为准）；3.本案诉讼费用由被告承担。济宁市商贸有限公司向一审法院反诉请求：1.依法判令反诉被告向反诉原告返还对一家一购物广场超市北入口电梯对过第二间商铺的占有；2.依法判令反诉被告向反诉原告支付2018年11月1日至2019年9月25日期间商铺的占用使用费15324.82元；3.由反诉被告承担反诉案件的所有诉讼费用。在第二次庭审时变更诉讼请求为：1.依法判令反诉被告向反诉原告返还对一家一购物广场超市北入口电梯对过第二间商铺的占有；2.依法判令反诉被告向反诉原告支付2018年11月1日至2020年5月8日期间涉案房屋的占有使用费共计25849.31（17000元÷365天×555天），2020年5月8日以后的占有使用费按46.58元/天的标准计算至反诉被告返还占有时为止；3.由反诉被告承担反诉案件的所有诉讼费用。一审法院查明：2017年1月，济宁市新城发展投资有限责任公司作为出租方（甲方），与作为承租方（乙方）的被告济宁市商贸有限公司签订了《房屋租赁合同》，将坐落于济宁太白湖新区京杭路北、英华路西、京杭佳苑F区西门对过的京杭佳苑综合服务楼租赁给被告济宁市商贸有限公司经营商业，合同约定：乙方不得对该物业进行整体转租，但乙方有权根据经营需要对物业进行部分转租，部分转租无须征得甲方同意；因经营需要，乙方可自行改造房屋结构，但保证不破坏房屋的主体结构，不影响房屋的质量，不危及房屋安全使用……；本合同租赁房屋地上四层，建筑面积约18333.5平方米，地下，地下**面积约4681.3平方米；租赁期限至2027年12月31日止，租期起始日为本合同签订日，本合同到期，乙方在同等条件下有优先承租权；乙方对租赁房屋进行装饰装修须经甲方同意；水电等使用费由乙方自行承；自房屋交付之日起，因乙方占有、使用承租房屋而获得的占有、使用的收益归乙方所有。该合同还约定了其他事项。2017年11月，被告济宁市商贸有限公司作为出租方（甲方），与作为承租方（乙方）的被告杨某某签订了《一家一连锁商铺租赁合同》，将上述京杭佳苑综合服务楼的1楼80平方米、4楼到南边第一个墙的房屋租赁给被告杨某某经营使用，合同约定：商铺租赁期限自2017年11月1日起至2018年10月30日止，共计12个月；商铺一年租赁费共计42万元整；乙方交还商铺时，不得要求甲方补偿其装饰装修残值；合同期限届满或双方协商一致合同解除时，未形成附合的装饰装修物和乙方新增的可拆除的设备、设施，可由乙方拆除；因甲方违约，致使本合同提前解除的，甲方对乙方投入的与商铺已形成附合的装饰装修和乙方新增的设备、设施，经双方认可或选定的第三方有资质的评估机构评估后，作价对乙方进行补偿；因乙方违约，致使本合同提前解除的，乙方投入的与商铺已形成附合的装饰装修和乙方新增的设备、设施归甲方所有，甲方不对乙方作任何补偿；因双方违约导致合同解除，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方根据各自过错承担相应的责任；未经甲方同意，乙方不得转租。该合同还约定了其他事项，同时第十六条附则第8项其他事项约定了第一年至第九年的租金数额。2018年3月11日，被告杨某某作为出租方（甲方），与作为承租方（乙方）的原告李某某签订了《房屋租赁合同》，将上述京杭佳苑综合服务楼的1楼80平方米商铺中的超市北入口电梯对过第二间门面房租赁给原告李某某经营使用，合同约定：租赁期为三年，从2018年3月20日至2021年3月20日；租金每年为17000元，乙方必须于每年的3月20日内一次性将租金交齐，交不齐则视为违约，每超过一天，乙方应按每年房租的10%的罚款赔偿给甲方。该合同还约定了其他事项。合同签订后，原告李某某在上述租赁位置经营济宁北湖省级旅游度假区妈咪乐产后恢复中心，经营范围包括产后恢复、小儿推拿、家政服务、婴幼儿游泳、美容美体服务、化妆品零售等。被告济宁市商贸有限公司向原告李某某收取了2018年3月19日至2019年6月6日期间的水、电费。上述合同分别签订后，原告李某某向被告杨某某交纳了一年的租赁费17000元，后在2019年3月份向其交纳第二年的租赁费时，被告杨某某以被告济宁市商贸有限公司不和其就该商铺续约为由拒收；被告杨某某就其租赁的房屋向被告济宁市商贸有限公司交纳了三年的租赁费，其中包括涉案向原告李某某转租商铺的租赁费。2019年3月份，被告杨某某与原告李某某就双方之间转租的商铺协商置换未果。2019年6月18日，被告济宁市商贸有限公司向原告李某某发出《通知》，内容为“产后修复李某某因多个方案协商未果，强行霸占我公司房屋两余月，不予搬走，公司被逼无奈，现通知产后修复李某某于2019年6月20日前搬出我公司，腾出我公司房屋，否则产后修复李某某承担造成的一切不良后果”。2019年7月9日晚10时30分许至次日3时许，被告济宁市商贸有限公司业务经理刘英敏带领公司人员将原告李某某所租赁商铺内的物品搬离后放置在该公司防损处。2019年7月10日，被告济宁市商贸有限公司向原告李某某发出《告知》，内容为“产后修复李某某，公司已多次下达房屋收回通知，鉴于该商户迟迟未搬离商户区，我公司已安排人员协助该商户进行清场，此工作进行过程中，造成的一切损失由该商户自行承担，物品已存放于一楼防损处，并已封存，请该商户去一楼防损处认领物品”。原告李某某未去认领。本案在审理过程中，经原告李某某申请、本院委托，山东广发永正价格评估咨询服务有限公司于2020年4月27日做出了鲁广正价鉴评字【2020】第SF00162号价格鉴证（评估）结论书，认定原告李某某经营的妈咪乐产后恢复中心所涉装修损失为16857元、店内物品损失为27838元、可持续正常经营情况下的平均月营业损失为5500元。装修价值评估明细表中不包括被告杨某某自述的其装修地板砖、玻璃门、两边的墙部分。店内物品损失价值评估明细表中记载的评估项目为147项，认定全损17319元、折损13149元×（1-20%）=10519.20元，已考虑扣除残值，评估结果为27838元。原告李某某为此支出评估费用1万元。被告济宁市商贸有限公司认可涉案评估报告中店内物品损失价值评估明细表所载明的物品都放置在该公司防损处。一审法院认为：本争议的焦点问题为：1、案件的定性？2、本诉原告李某某、反诉原告济宁市商贸有限公司的诉讼请求是否应得到本院的支持？关于争议焦点1，原告李某某在向本院起诉时提出的诉讼请求包括要求确认其与被告杨某某签订的租赁合同有效，双方继续履行合同，反诉原告济宁市商贸有限公司也是基于主张李某某与杨某某之间超出原租赁期限部分无效而提出反诉，故本案的立案案由定为房屋租赁合同纠纷。法院在审理案件过程中，应根据当事人的诉讼请求及审理查明的法律关系进行审理。本案在第二次庭审时，原告李某某与反诉原告济宁市商贸有限公司均变更了诉讼请求，双方的变更的诉讼请求包括赔偿损失、返还物品或商铺的占有、支付占有使用费等内容，其法律关系实质上已变更为物权保护纠纷，亦包含有财产损害赔偿、占有、占有使用费的支付等法律关系，为减少当事人的负担，便于化解矛盾，本院一并予以处理符合相关立法精神和相关法律规定。关于争议焦点2,虽然本案为物权保护纠纷，但仍应对涉案的租赁合同作出相关分析认定，方能确定当事人的权利义务。济宁市新城发展投资有限责任公司与被告济宁市商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》关于“乙方不得对该物业进行整体转租，但乙方有权根据经营需要对物业进行部分转租，部分转租无须征得甲方同意”约定符合法律规定，故被告济宁市商贸有限公司可以将部分租赁物进行转租，其将京杭佳苑综合服务楼的1楼80平方米、4楼到南边第一个墙的房屋租赁给被告杨某某经营使用的租赁合同亦为有效。从被告济宁市商贸有限公司与被告杨某某所签订《一家一连锁商铺租赁合同》关于“商铺租赁期限自2017年11月1日起至2018年10月30日止，共计12个月；第十六条附则第8项其他事项约定了第一年至第九年的租金数额”的内容及被告杨某某已交纳三年租赁费的事实分析，本院能够认定被告杨某某关于实际租赁期限为十年、只是一年一签的陈述符合客观实际，故被告杨某某于2018年3月11日，原告李某某所签订《房屋租赁合同》中涉案商铺租赁期限为三年的约定并未超过《一家一连锁商铺租赁合同》所约定的租赁期限。二被告之间所签订的《一家一连锁商铺租赁合同》关于“未经甲方同意，乙方不得转租”的内容为当事人之间的约定，并不违反法律规定，应为有效。但结合原告李某某与被告杨某某的陈述及被告济宁市商贸有限公司收取原告李某某2018年3月19日至2019年6月6日期间水、电费的事实，本院能够认定被告济宁市商贸有限公司应当知道被告杨某某将涉案商铺转租给原告李某某的事实，其在六个月内未提出异议，应视为其对转租行为的认可，故原告李某某在转租期限内的合法权利依法应受保护。因被告杨某某已向被告济宁市商贸有限公司交纳了含涉案商铺在内的三年租赁费，其仅收取了原告李某某一年的租赁费，故从合同的相对性考虑，被告济宁市商贸有限公司不能再向原告李某某主张物品搬离之前的使用费，有关事项可由权利人与义务人之间另行解决。涉案评估报告结论系经有关鉴定部门依法定程序作出，被告济宁市商贸有限公司虽提出异议，但未举证证实其异议成立，故该结论本院依法予以认定，即原告李某某经营的妈咪乐产后恢复中心所涉装修损失为16857元、店内物品损失为27838元、可持续正常经营情况下的平均月营业损失为5500元。从被告济宁市商贸有限公司已于2019年6月18日向原告李某某发出《通知》，要求其搬离涉案商铺，后在原告李某某未搬离的情形下于2019年7月9日晚10时30分许至次日3时许组织人员将涉案商铺内的物品搬离后放置在该公司防损处，李某某在知晓领取物品告知内容后仍未领取物品的情形分析，原告李某某与被告济宁市商贸有限公司在本案中均存在过错，被告济宁市商贸有限公司应承担主要责任。涉案当事人对涉案商铺的装饰装修处理并未作出相关约定，故对于原告李某某的装修损失16857元，被告济宁市商贸有限公司应承担70%的责任，故其应赔偿原告李某某11800元；原告李某某关于物品损失27838元、评估费10000元及返还物品的诉讼请求，本院依法予以支持；其主张的营业损失，考虑在此期间的相关情形，本院认为应从2019年7月10日起开始计算，按月平均营业损失为5500元的标准以6个月计算为宜，故本院依法认定为33000元。因原告李某某在本案中不再要求被告杨某某承担责任，本院对被告杨某某的责任承担问题不再表述。从本案认定的事实分析，被告济宁市商贸有限公司在2019年7月10日后已实际控制并占有了涉案商铺，故其要求原告李某某予以返还及支付之后占用使用费的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条第二款、《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十七条、第三十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十八条的规定，判决如下：一、被告济宁市商贸有限公司应赔偿原告李某某装修损失11800元、物品损失27838元、营业损失33000元，共计72638元，于本判决生效后十日内一次性支付完毕。二、被告济宁市商贸有限公司于本判决生效后十日内返还原告李某某评估费10000元。三、被告济宁市商贸有限公司于本判决生效后十日内返还原告李某某涉案商铺内的物品一宗（详见判决书后附返还物品清单）。四、驳回反诉原告济宁市商贸有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4006元，原告李某某负担2220元，被告济宁市商贸有限公司负担1786元；反诉案件受理费223元，由反诉原告济宁市商贸有限公司负担。二审时双方当事人均未提交新证据。二审审理查明事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，本案上诉人与原审被告签订的商铺租赁合同的租赁期限虽然载明为2017年11月1日至2018年10月30日，但是根据原审被告租赁商铺所从事的项目及双方签订合同约定的其他条款，特别是合同附则第8条关于商铺租金逐年递增后具体租赁数额的约定，能够印证双方真实的租赁意思表示为租赁9年，合同仅是一年一签（一审认定租赁合同为10年系计算错误，本院予以调整）。现上诉人主张商铺的租赁期限为一年既有与合同约定相悖的地方，也与市场经济中投资者客观经营的稳定性不符，本院不予采信。上诉人将商铺租赁给原审被告后，原审被告又将其中的一间转租给被上诉人，租赁期间为三年，既2018年3月20日至2021年3月20日。转租后，上诉人并未向被上诉人或原审被告提出异议，并且收取了被上诉人交纳的2018年3月19日至2019年6月6日期间的水电费，上诉人的该行为应视为对转租行为的默认，被上诉人在租赁期间的合法权益应受法律保护。2019年7月9日晚10时30分许至次日3时许，上诉人的业务经理刘英敏带人在未经被上诉人同意的情况下将被上诉人所租赁商铺内的物品搬离，导致被上诉人无法正常营业，上诉人的该行为侵犯了被上诉人的合法权益，对造成的损失依法应予赔偿。鲁广正价鉴评字【2020】第SF00162号价格鉴证（评估）结论书系法院委托具有资质的评估机构作出，评估结论为涉案商铺装修损失16857元、店内物品损失27838元、可持续正常经营情况下的平均月营业损失5500元。一审法院综合本案案情，结合被上诉人在一审提交的相关证据，酌定计算被上诉人营业损失为五个月，装修损失由被上诉人自行承担30%，上诉人承担70%，合理合法，本院不再进行调整。综上，上诉人的上诉请求本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1866元，由上诉人济宁市商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年十一月十一日法官助理庞文博书记员黄灿