文书内容湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民终1342号上诉人（原审被告）：邓红专，女，1987年10月2日生，汉族，住双峰县。被上诉人（原审原告）：张磊，男，1987年2月28日生，汉族，住双峰县。委托诉讼代理人彭武华，湖南富厚律师事务所律师。上诉人邓红专因与被上诉人张磊房屋租赁合同纠纷一案，不服双峰县人民法院（2020）湘1321民初2030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓红专上诉请求：1.撤销双峰县人民法院（2020）湘1321民初2030号民事判决书，依法发回重审或予以改判；2.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清。1.2018年12月19日，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，合同约定了租赁期限、租赁用途、免租期、押金、合同的变更、解除等相关事宜。签订合同后，双方按照合同约定履行了自己的义务。由于上诉人开办的瑜伽舞蹈班业务不景气及春节临近，就2020年的房屋租金问题，上诉人找被上诉人进行了协商，先缴纳一部分，余下部分于春节后开业缴纳清，于是，上诉人于2020年1月10日向被上诉人缴纳了房屋租金5000元，但令人没有想到的是，2020年2月爆发不可抗力“新冠疫情”导致上诉人无法正常经营，受政府管制不准予开业经营。现在，一审法院认为上诉人未支付租金属于违约行为，完全没有考虑上诉人未支付租金的原因是因疫情所致，疫情期间上诉人没有收入来源，租赁合同因不可抗力导致上诉人不能正常履行，并非上诉人恶意拖欠不支付房屋租金，上诉人无违约行为，不应当承担违约责任。2.“新冠疫情”实际爆发于2019年12月底，政府2020年1月就开始采取停工、封城、禁止市民聚集等措施防止疫情扩散。上诉人开设瑜伽舞蹈班，作为服务、教育行业其实是首当其冲，遭受巨大损失；疫情稳定后，整顿复工时间也比其他行业晚，人民法院酌情减免的房屋租金时，应当考虑到上诉人经营的行业以及实际客观情况。一审法院因疫情期间减免的房屋租金过少。3.由于疫情影响，开设瑜伽舞蹈班已无法正常经营，2020年5月11日至12日，双方就房屋租赁合同解除事宜达成一致（微信聊天记录），双方协商解除房屋租赁合同，被上诉人要求上诉人支付租金8789元，并通知上诉人在5月15日之前搬离房屋内物品。根据相关法律法规的规定，上诉人搬离房屋现场时，被上诉人有义务配合，但被上诉人未给予上诉人足够的搬离时间，故意设置障碍，把上诉人要搬离的财物锁在店铺内，限上诉人十五分钟全部搬离，上诉人报警都没有用，造成上诉人要搬离的财物至今仍被锁着，由此引发矛盾。现在，一审法院只认定了双方解除租赁合同的时间，却对上诉人与被上诉人解除租赁合同的具体约定内容没有认定，这明显不妥，有悖于法律规定。4.关于“免租期”的问题，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，约定“免租期为2019年1月1日至2019年4月30日，如未租满5年将补足被上诉人减免上诉人4个月租金合计12670元”。租赁合同签订后，因合同签订时间临近春节，上诉人所经营行业属于休假期间，同时也没有请到装修公司对房屋进行装修，双方于2018年12月19日签订租赁合同约定装修期是免租金的。在合同履行过程中，因发生不可抗力“新冠疫情”导致租赁合同无法继续履行，根据房屋租赁合同第11条，因不可抗力导致合同不能继续履行的，双方互不承担责任，且双方在2020年5月11日协商解除租赁合同时，双方也并没有约定要补交4个月免租期的租金。现在，一审要判令上诉人支付免租期的租金无事实依据和法律依据。二、一审法院适用法律有误。一审法院认为本案10000元押金为定金有误，押金是指一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。押金不同于定金，定金是为保证合同履行先行支付的合同款或履约款项，且定金合同应当采取书面形式作出约定；按照房屋租赁合同签订、履行、解除的一般习惯，合同履行完毕或终止后，出租人收取承租人租赁房屋所交付的押金应当予以退还。一审庭审中，一审法院认为本案房屋租赁合同约定了违约金，又约定了定金。根据上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，合同中并未约定违约金或定金条款，不能适用《合同法》第116条之规定，且上诉人未支付租金是因为不可抗力，并非上诉人主观恶意拖欠，故被上诉人应当返还上诉人押金10000元。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律有误，未考虑到本案实际情况，恳请二审法院依法支持上诉人上诉请求。被上诉人张磊答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、至一审时，上诉人拖欠租金已近六个月，已构成根本违约。1.根据上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》第四条第3、4款之约定，租金按照半年支付。因此上诉人应于2020年1月1日前支付2020年1月至6月期间的房租共计19000元，但上诉人并没有按照合同约定履行支付租金的义务。在此期间被上诉人曾向上诉人多次催讨房租，上诉人一直以各种理由推托不予以支付，并非上诉人所述的“上诉人找被上诉人协商，先缴纳一部分，余下部分于春节后开业缴纳清”。2.上诉人违约在先，疫情发生在后，“新冠肺炎疫情”爆发不能成为上诉人拒交房租的理由。双方约定房租是每半年支付，预付半年。《房屋租赁合同》第四条第3、4款约定2020年1月1日前支付2020年1月至6月期间的房租共计19000元，这与疫情没有任何关系。1月1日前并没有疫情，上诉人竟然有先知功能，能够预见疫情，并将预见发挥得淋漓尽致，作为其违约的冠冕堂皇的理由。显然，上诉人就是恶意拖欠房租，构成根本违约。3.原审判决认定的房租支付到2020年5月13日止，上诉人未按约租赁共五年，从2019年1月1日起至2023年12月30日止，上诉人不按约定履行的行为，造成被上诉人可预见利益损失为144936元，这给被上诉人带来了巨大的损失。况且上诉人违约是发生在疫情之前，之后上诉人也在正常营业至2020年5月12日。一审法院减免上诉人一个月房租已经是非常照顾上诉人，而没有将上诉人给被上诉人造成的损失计算在内，扩大了疫情的实用范围。4.上诉人应当补足被上诉人减免的四个月租金12670元。《房屋租赁合同》第四条第1款之约定“甲方同意给予乙方四个月的免租期，如未租满五年将补足甲方减免乙方四个月租金合计12670元”。《房屋租赁合同》第五条第2款、第八条第2款第（6）项均约定拖欠租金达15天以上，甲方有权收回房屋。因上诉人一再拒付房租，根本违约，故此，被上诉人通知收回房屋，才导致无法继续履行合同，而并非上诉人所述“因发生不可抗力“新冠疫情”导致租赁合同无法继续履行”根据合同约定上诉人应当补足减免的四个月租金。二、被上诉人无须返还上诉人押金10000元。《房屋租赁合同》第五条第2款关于“乙方必须依约交付租金，如有拖欠租金，甲方每天按月租金的5%加收滞纳金，拖欠租金达15天以上，甲方有权收回房屋，并有权拒绝退还履约押金”。第八条第2款第（6）项“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方收回房屋，押金不予退还；（6）拖欠房租累计15天。根据合同中的上述条款，双方订立合同时对押金的性质及一方违约后的处理方式都加以了约定，故该押金具有定金的性质。在合同双方违反上述约定时，就应当按约定履行。上诉人违反了合同约定，被上诉人有权根据合同约定拒绝退还，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。张磊向一审法院起诉请求：1.判决被告支付给原告房屋租金人民币26690元及利息;2.判决被告每天按月租的5％支付滞纳金给原告，直至房屋租金支付到位止；3.判决原告不返还被告保证金人民币10000元；4.判决被告支付给原告水电费人民币434元；5.判决被告拆除室外建筑广告招牌；6.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年12月19日，原告张磊与被告邓红专签订《房屋租赁合同》，约定：“出租方:张磊（以下简称甲方），承租方:邓红专（以下简称乙方）……第一条、甲方出租给乙方的房屋位于威龙国际大厦，出租房屋实际面积共约190平方米。……第三条租赁期限、用途：1、租赁用途：瑜伽舞蹈，2、该房屋租赁期共5年。自2019年1月1日起至2023年12月30日止，甲方应于2018年12月30日前将约定面积交个给乙方使用。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。甲乙双方应对房屋和附属物品。设备设施及水电使用等情况进行验收，结清乙方应当承担的费用。乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。4、如甲方提前解约需退还乙方支付的10000元押金。第四条：1、免租期：双方协商乙方租五年，甲方同意给予乙方四个月的免租期，即从2019年1月1日到2019年4月30日共计4个月，如未租满五年将补足甲方减免乙方四个月租金合计12670元。2、月租金标准：Ａ起始租金单价3170元／月，2.1.前三年租金：租赁月单价＊12个月，即38000元／年，2.2租金递增方式：前三年月租金不变为Ａ，第三年递增5%，即从起租之日起第4年租金为39900／年，3.支付方式：租金按照半年支付，半年租金＝6Ａ，即半年租金19000元整。4、乙方于2019年1月1日前向甲方支付房屋租金12700元整，乙方于2019年7月1日前向甲方支付房屋租金12700元整，乙方于2020年1月1日前向甲方支付房屋租金19000元整……5、乙方于2018年12月19日付10000元的押金给甲方，甲方于合同到期之日在没有任何的纠纷之下退给乙方的押金。……第五条，1、水电费、卫生费、广告活动费及一切税费由乙方负责交纳，水电费应在每月抄表后5天内支付。物业管理费由甲方负责。2、乙方必须依约交纳租金，如有拖欠租金，甲方每天按月租金的5%加收滞纳金，拖欠租金达15天以上，甲方有权收回房屋，并有权拒绝退还履约押金。……2、合同到期乙方负责室外建筑广告招牌拆除，还原外建筑形象。甲方：张磊，身份证432522198702××××，乙方邓红专，身份证号432522198710××××，签约日期2018年12月19日，签约地点威龙国际大厦。”同日，被告邓红专向原告张磊交纳10000元押金即入驻威龙国际大厦经营“天天瑜伽舞蹈瑜伽馆”，并在威龙国际大厦正前方楼墙上设立“天天瑜伽舞蹈”广告牌。被告邓红专于2020年1月1日起开始拖欠原告房屋租金，经原告张磊催讨，被告邓红专于2020年1月10日向原告张磊交纳了5000元房屋租金后，未按约将租金交清，2020年2月爆发“新冠疫情”,2020年5月11日，原告张磊通过微信通知被告邓红专将租赁物腾空退还给原告，并将房屋租金、水电费等相关费用结清，被告邓红专同意将租赁物于2020年5月13日前腾空退还给原告，但没有将房屋租金、水电费等相关费用结清，原告张磊诉至本院。另查明被告邓红专在威龙国际大厦经营瑜伽馆期间尚有用水量16吨、用电量370.3ｋＷｈ的费用共计434元未支付。一审法院认为，原告张磊与被告邓红专签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，当事人均应恪守。原告张磊依约履行了合同义务，被告邓红专未按合同约定履行给付义务，其行为显属违约，应承担违约责任。根据原、被告的微信聊天记录及庭审中双方的陈述，可以认定原、被告的房屋租赁合同于2020年5月13日解除，合同解除后，没有履行的应终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。按合同约定，计算至2020年5月13日，被告邓红专拖欠租金为：12670元+3170元/月×4+3170÷31×13-5000＝21679元。考虑到“新冠疫情”影响，酌情核减房屋租金3170元，折抵后，被告邓红专应支付房屋租金18509元；《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。经本院释明后，原告选择适用定金条款，因被告违约，被告所交的10000元押金原告不退还；原告提出被告邓红专应支付所欠水电费434元及拆除室外建筑广告招牌的请求,合符合同约定，不违反法律规定,本院应予支持；原告张磊的其余诉讼请求，本院不予支持。被告邓红专辩称未按时交纳足额租金系因爆发“新冠疫情”这一不可抗力原因所致，不构成违约，及原告给予被告减免的四个月租金即12670元系房屋装修期间的免租，不应补交的意见，均与事实不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百一十七条、第二百二十七条之规定，一审判决如下：一、被告邓红专于本判决生效之日起十日内支付原告张磊租金18509元及水电费434元。二、被告邓红专于本判决生效之日起十日内拆除室外建筑广告招牌。三、原告张磊不返还被告邓红专保证金10000元。四、驳回原告张磊的其余诉讼请求。如被告邓红专未按本判决确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费480元，减半收取240元，由被告邓红专负担。二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案中，上诉人邓红专租赁被上诉人张磊的房屋，双方2019年的房租已经清结。按照合同约定，邓红专本应于2020年1月1日前支付2020年上半年租金19000元，但其仅在2020年1月10日支付租金5000元。上诉人邓红专称，其曾向张磊提出延期支付租金，张磊并未拒绝，因邓红专不能提供证据证明双方对延期支付租金已形成合意，故对邓红专以此为由称其不存在违约行为的主张，本院不予采纳。因邓红专逾期支付租金的行为发生于2020年1月1日，而湖南省因新冠疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应的时间为2020年1月23日，系在邓红专产生违约行为之后，故上诉人邓红专以不可抗力为由主张其不存在违约行为的上诉主张，本院亦不予采纳。上诉人邓红专还称，原审对其欠付租金减免过少，应当考虑其经营的行业及实际情况给予更多减免。本院认为，考虑到“新冠疫情”对上诉人的营业收益所造成的影响，原审已酌情减免上诉人一个月的房屋租金3170元，现上诉人要求减免更多租金的主张缺乏足够依据，本院不予支持。根据双方签订的租赁合同的约定，租赁满五年，被上诉人张磊给予上诉人邓红专四个月免租期；如未租满五年，应补足减免的四个月租金合计12670元。现因上诉人违约而导致合同被解除，原审根据前述约定，判决邓红专支付此前减免的四个月租金，并无不当。对上诉人邓红专以不可抗力及合同没有约定为由，主张其不应补交减免期租金，本院不予支持。本案中，邓红专曾向张磊支付10000元押金，根据双方合同约定，拖欠房租累计达15天，押金将不予退还。上诉人迟延支付租金明显已超过了15天，原审判决被上诉人收取的10000元押金不予返还，并无不当。上诉人要求返还押金10000元的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费523元，由上诉人邓红专负担。本判决为终审判决。审判长 周 怡审判员 蒋国保审判员 李云霞二〇二〇年十一月二日书记员李娟附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。