湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终3672号上诉人（原审原告暨执行案外人）：罗莹，女，1989年8月1日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。被上诉人（原审被告暨申请执行人）：叶国军，男，1969年9月21日出生，汉族，住湖南省岳阳县。委托代理人:仇伶，湖南奉宪律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：王岳明，男，1964年3月10日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。原审第三人：林向阳，男，1982年3月10日出生，汉族，住湖南省南县，现住湖南省岳阳市岳阳楼区。上诉人罗莹与被上诉人叶国军、原审第三人王岳明、林向阳执行异议之诉一案，不服君山区人民法院作出（2020）湘0611民初363号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。罗莹上诉请求：1、撤销君山区人民法院作出（2020）湘0611民初363号民事判决书，并判决支持上诉人一审请求；2、由被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：涉案房屋原权利人王岳明不否认上诉人买卖房屋，这是对第三人林向阳处分行为的追认，买卖合同有效，对于原权利人王岳明有约束力，且房屋因法律、政策原因无法办理产权过户登记，不影响上诉人对所购房产所享有的利益，同时因为上诉人有合法有效的合同，并具有占有、添附、使用该房屋的事实，因此能够足以排除被上诉人的执行。原判认定的事实：2013年4月5日，同心村委会召开全体村支两委组长和全体共产党员会议，会上提到一致表态同意殷家铺开发工程。2013年至2014年期间，王岳明向案外人林向明多次借款，用于投资建设岳阳市君山区广兴洲镇殷家铺农贸市场。2013年5月20日，王岳明出具一份证明，载明：“2013年5月7日，本人向林向明所借的114万元是现金支付，林向明当天已将款项交给本人，该笔资金用于本人投资殷家铺农贸市场。证明人：王岳明，2013.5.20”。庭审中，第三人林向阳表示实际向王岳明共支付借款85万元。2014年5月2日，王岳明出具一份抬头为“抵押合同”的书面材料，载明：“抵押人：王岳明，我自愿以殷家铺农贸市场内（老1804省道旁）南栋房屋东1单元601#、602#、501#、502#、401#、402#、201#，东2单元203#、403#、402#抵押给林向阳、林向明至2014.12.10日，逾期未还，由债主拍卖抵债。抵押人：王岳明，2014.5.2”。2014年7月5日，广兴洲镇同心村委会出具了一份证明，载明：“位于殷家铺农贸市场（由广兴洲往许市方向前行老1804线省道旁）新建的全部房产虽是以我村居委会的名义向国土部及规划部门报批的，但该房产实际投资人及所有权人均为王岳明（身份证号43062119********）。特此证明。广兴洲镇同心村村委会，王岳明2014.7.5，谭国华2014.7.5”。2018年8月4日，罗莹从林向阳处购买房屋一套，双方签订了书面的房屋买卖合同，合同中约定林向阳将其合法拥有的一处房屋转让给罗莹，房屋位于广兴洲殷家铺农贸市场东402号，面积约为123平方米，房屋价款为90000元，罗莹已向林向阳支付了购房款70000元。2020年3月31日，君山区广兴洲镇殷家铺社区居民委员会出具一份证明，证明单位一栏有该单位公章，经办人签名一栏有“谭国华”签字确认，载明：“兹证明君山区人民法院（2018）湘0611民初字510号民事裁定书中查封的殷家铺集贸市场南栋楼中的住房十七套、门面两个、车库一个，以上房屋由王岳明（身份证号43061119********）自筹资金开发，房屋所有权归王岳明个人所有。以上情况属实，特具证明！”。另查明，叶国军与王岳明之间的纠纷，经叶国军申请财产保全，本院于2018年9月25日作出（2018）湘0611民初510号民事裁定，查封叶国军购买的由王岳明自筹资金建设的位于××镇××市场的住房十七套、门面两个、车库一个；具体房号为：西边1号楼3号门面、203、304、403、405、602房，东边3号楼6号门面、204、205、401、402、403、404、503、504、505、603、604房，5号楼601房、东边第一个车库。2018年11月1日，本院就该案作出（2018）湘0611民初510号民事调解，确认叶国军与王岳明双方借款数额为1943650元，由王岳明在2018年11月20日前支付叶国军上述借款，叶国军在收到款项后立即返还王岳明抵偿的住房及门面。2018年12月16日，王岳明向本院出具一份承诺说明，同意将位于广兴洲镇殷家铺小学后面新建房屋南栋楼房套房若干以房抵债给叶国军。后叶国军以（2018）湘0611民初510号民事调解书为执行依据向本院申请强制执行，该案目前已进入执行程序。2018年11月26日，林向阳认为本院作出的（2018）湘0611民初510号民事裁定中查封的部分房屋已由王岳明通过以物抵债的方式向其进行抵押，故提出执行异议申请，本院于2019年3月15日作出（2019）湘0611执异2号执行裁定书，裁定驳回林向阳提出的执行异议。2019年11月12日，罗莹认为本院作出的（2018）湘0611民初510号民事裁定中查封的一套房屋（房号为东边3号楼404）已由其从林向阳处购买并进行了部分装修，故提出执行异议申请，本院于2019年12月15日作出（2019）湘0611执异12号执行裁定书，裁定驳回罗莹的执行异议。罗莹不服该执行裁定，故提起本案诉讼。罗莹与林向阳购房合同中载明房号为东402号，罗莹在本案中诉称的房号为南栋1单元401，本院（2018）湘0611民初510号民事裁定查封的本案诉争房号为东边3号楼404，上述三个房号实际为同一套房屋，该套房屋现已由罗莹接收并进行了部分装修，但未实际入住。还查明，2012年4月25日，岳阳市规划局君山区分局向建设单位君山区××镇××村下发《中华人民共和国乡村建设规划许可证》，建设项目名称殷家铺集贸市场，建设位置位于君山区××镇××村。2012年5月14日，岳阳市国土资源局下发《关于殷家铺集贸市场项目用地预审意见》，主要内容为：一、该项目是君山区广兴洲镇殷家铺集贸市场建设项目，符合君山区广兴洲镇土地利用总体规划，同意通过用地预审。二、该项目为商服用地，拟选址君山区××镇××村；……五、项目必须按照《中华人民共和国土地管理法》和有关文件规定办理建设用地报批手续。未取得建设用地批准手续的不得开工建设。六、本用地预审意见有效期为两年，至2014年5月14日。2013年6月17日，岳阳市君山区发展和改革局下发了关于广兴洲镇同心村村民安置点项目建议书的批复，主要内容为：一、同意广兴洲镇同心村村民安置点项目建设；二、请岳阳市君山区××镇××村村民委员会组织开展做好项目可行性研究报告编制工程，用地面积按国土分局出具的土地预审意见批复为准；三、据此办理用地、规划、环评等相关手续，报该局备案。原审法院认为，本案是执行异议之诉，应着重审查执行标的物的权属问题。本案的争议焦点主要有如下问题：一、涉案房屋的性质如何？二、林向阳与王岳明之间的抵押合同是否导致物权发生变动？三、罗莹与林向阳之间的房屋买卖合同是否导致物权发生变动？四、本案是否适用善意取得制度？关于争议焦点一。涉案房屋虽已建成并供人居住，但从房屋的建设报批情况来看，仅有岳阳市君山区发展和改革局下发了关于广兴洲镇同心村村民安置点项目建议书的批复，同意广兴洲镇同心村村民安置点项目建设，无用地、规划、环评等相关手续。被告叶国军称有规划、用地手续，经查，岳阳市规划局君山区分局和岳阳市国土资源局虽有下发文件，但均是针对殷家铺集贸市场的建设项目，而非涉案房屋的建设项目。由此可知，涉案房屋建设项目因未经规划土地主管部门批准，亦未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，遂无法办理相关产权登记手续。关于争议焦点二。王岳明与林向阳之间因借款而签订“抵押合同”，是双方的真实意思表示，王岳明认为是受胁迫而签订，但未提供相应证据证明，故抵押合同应认定有效。同时，双方约定的“抵押合同”内容中有关于“逾期未还，由债主拍卖抵债”违反了《中华人民共和国担保法》第四十条的禁止性规定，该条款应认定无效，林向阳无权处分涉案房屋。涉案房屋是不动产，物权变动以登记为要件，而涉案房屋无法办理产权登记，实际上亦未办理产权登记，故涉案房屋不因抵押合同而发生物权变动的效力，林向阳亦未取得涉案房屋的所有权。关于争议焦点三。林向阳与罗莹之间签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，房屋买卖合同应认定有效。但同理，涉案房屋是不动产，物权变动以登记为要件，而涉案房屋无法办理产权登记，实际上亦未办理产权登记，故涉案房屋不因房屋买卖合同而发生物权变动的效力，罗莹亦未取得涉案房屋的所有权。关于争议焦点四。从上述争议焦点二分析得知，林向阳对涉案房屋无权处分，罗莹向林向阳实际支付了大部分房款即7万元，总房款9万元，随后罗莹接收了涉案房屋并进行了部分装修，但未实际入住。本案中罗莹在明知涉案房屋系王岳明建设，且应当知悉涉案房屋无法办理产权登记，但其仍与林向阳签订了房屋买卖合同，不具有善意。目前涉案房屋无法办理产权登记，实际上亦未办理产权登记，故本案不适用善意取得制度。对罗莹提出的涉案“抵押合同”系委托合同的主张。经查，涉案“抵押合同”在格式和条款上虽存在瑕疵，但从内容上分析，王岳明将包含涉案房屋在内的十套房屋抵押给林向阳、林向明，债务履行期限至2014年12月10日，若王岳明不履行到期债务，该十套房屋由林向阳、林向明拍卖，拍卖所得的款项用于清偿债务，王岳明与林向阳之间无授权委托的明确意思表示，更符合抵押条款约定，故对该项主张不予支持。综上所述，原告罗莹主张本院执行机关对涉案房屋停止执行的证据不充分，无事实和法律依据，对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百零六条第一款、第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回原告罗莹的所有诉讼请求。二审期间，双方当事人没有提供新的证据，原审认定的事实本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。根据该条规定，案外人提供的证据须同时满足上述条件，否则就不予支持。本案中，上诉人罗莹作为案外人提出执行异议，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。罗莹上诉提出买卖合同有效，对于原权利人王岳明有约束力，且房屋因法律、政策原因无法办理产权过户登记，不影响其对所购房产所享有的利益，同时因为其合法有效的合同，并具有占有、添附、使用该房屋的事实，因此能够足以排除被上诉人的执行。经查，上诉人罗莹所签订买卖合同的主体是第三人林向阳，林向阳并非涉案房屋的所有权人。林向阳与王岳明设立抵押权的标的物是不动产，依据法律规定不动产抵押权设立所依据的是登记生效主义，即不动产抵押权的变动以登记为生效要件，因此第三人林向阳并不是涉案房屋的实际抵押权人，更不是所有权人。在人民法院执行涉案房屋时，林向阳曾提出过案外人执行异议，被人民法院驳回，因此其作为出卖人并不具有处分房屋的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“合法有效的买卖合同”，是指与享有涉案房屋物权的被执行人签订，并非与对涉案房屋不具备任何权利的其他人签订，而事实上与上诉人签订买卖合同的主体是不具备涉案房屋物权的第三人林向阳，因此上诉人并不符合法律规定的排除执行的情形。综上，上诉人罗莹提供的证据不能证明诉争的房屋归其所有，其提供的证据不能够排除执行，应承担举证不能的后果，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人罗莹负担。本判决为终审判决。审判长 杨 丰审判员 万久恩审判员 卢安林二〇二〇年十一月二十六日法官助理石雷书记员邢慧