山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初6962号 原告（反诉被告）：马某某,女,1979年9月16日出生,汉族,住济南市历城区华山镇还乡店**。 委托诉讼代理人：周慧群、张耀威，均系山东新亮律师事务所律师。 被告（反诉原告）：济南世茂新纪元置业有限公司,住所地：济南市历城区工业北路69-1,统一社会信用代码:91370100MA3CP68W92。 法定代表人:刘赛飞,总经理。 委托诉讼代理人：姜朋（该公司员工），男，1996年1月12日出生，汉族，，住山东省平阴县 委托诉讼代理人：章守天（该公司员工），男，1988年6月26日出生，汉族，，住济南市历下区 原告马某某诉被告济南世茂新纪元置业有限公司（以下简称新纪元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月10日受理，新纪元公司在审理过程中提出反诉，本院审查后依法合并审理。本院依法适用简易程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理，马某某的委托诉讼代理人周慧群，新纪元公司的委托诉讼代理人姜朋、章守天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马某某向本院提出诉讼请求：1.判令解除马某某与新纪元公司签订的商品房买卖合同;2.判令新纪元公司立即返还马某某支付的购房款772469元;3.判令新纪元公司向马某某支付资金占用期间的利息损失（以4万元为基数，自2018年3月11日至实际付清之日止，按年利率6%计算的利息；以732469元为基数，自2018年3月15日至实际付清之日止，按年利率6%计算的利息）；4.判令本案诉讼费用由新纪元公司承担。事实与理由：2018年，马某某自新纪元公司处购买了位于翡丽公馆项目4号1单元11层1101室房产，并于2018年5月10日与之签订了《商品房买卖合同》，付款方式为首付款和按揭的方式。马某某于2018年3月15日前共计向新纪元公司支付了772469元的购房款，但在后期办理贷款过程中，却被银行及相关部门告知，马某某不具备购房资格或不具备购买首套房的资格。新纪元公司明知马某某不具备购房条件仍与之签订合同，导致马某某购房目的无法实现，经马某某多次催要，新纪元公司拒不返还购房款，特提起本案诉讼。 新纪元公司辩称，马某某系通过政府部门审核后才与新纪元公司签订的购房合同并完成了网签备案，其在签订合同前即已知悉相关购房政策，双方签订的补充协议第十八条对此有明确约定。马某某至今未提交证据证明其已购2套住房，其提起诉讼是为了规避房屋降价的损失，不应支持其诉求。 新纪元公司向本院提出反诉请求：1.判令解除马某某与新纪元公司于2018年5月10日签订的编号为20181727236的《济南市商品房买卖合同》及补充协议，并配合新纪元公司解除商品房买卖合同网签备案；2.判令解除马某某与新纪元公司于2018年5月30日签订的车位买卖《商品房认购书》；3.判令马某某承担违约金249246.9元；4.本案诉讼费由马某某承担。事实与理由：马某某与新纪元公司于2018年5月10日翡丽公馆项目4#1单元11层1101室的购买事宜签订了《济南市商品房买卖合同》及补充协议。根据补充协议第四条约定，马某某应于2018年6月9日前支付房价款人民币2492469元，但其现仅支付752469元，余款未付。根据补充协议第五条第2款约定“买受人逾期付款的违约责任为，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。”新纪元公司有权解除《商品房买卖合同》及补充协议，马某某应按该商品房总价款的10%向原告支付违约金。另，车位作为从物，其功能主要是辅助主物房屋的使用，从物车位所有权应随主物房屋所有权一起转移，根据补充协议第二十九条之约定及《物权法》第七十四条第一款规定，新纪元公司有权在解除《商品房买卖合同》的同时解除双方于2018年5月30日为购买翡丽公馆项目A2地块车位A006室签订的《商品房认购书》。 马某某对新纪元公司的反诉辩称，己方同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，但关于车位的买卖合同关系并未在本诉中提及，故不应在本案中一并处理。另，马某某系在新纪元公司进行房查并明确马某某具备首套房购买资格的前提下才签订涉案《商品房买卖合同》，并按约定支付了30%的首付款，却在办理银行贷款时被告因名下另有房产无法办理贷款，综上，新纪元公司故意隐瞒马某某不具有首套房购买资格致使马某某购房的合同目的不能实现，马某某无违约行为，不应支付违约金。 本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。2018年3月11日，新纪元公司与马某某签订了《商品房认购书》，约定马某某购买翡丽公馆4号楼1单元1101室，房屋面积为126.46平方米，总房价为2492469元。马某某应在签订认购书后7日内付清首付款752469元即总房款的30.19%，余款1740000元在签署《济南市商品房预售合同》之日起30天内付清。如马某某申请贷款额度与银行批准额度产生差额（无论何种原因），应在签订预售合同之日起30日内自筹资金补足差额。自《济南市商品房预售合同》生效之日起，认购书即行失效，以预售合同为准。同日，马某某作为买受人与新纪元公司作为出卖人签订了《济南市商品房买卖合同》［销售（字）201817271236］，合同载明按建筑面积计算，总房款为2023360元，综合装修等其他因素，房屋最终成交价为2492469元，由买受人于签订合同当日支付首付款613360元，余款1410000元以银行按揭贷款的方式于合同签订之日起30日内付清。买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。合同签订当日，马某某分别向济南房江湖信息科技有限公司（以下简称房江湖公司）和新纪元公司支付了2万元，并于同年3月15日向新纪元公司支付了732469元房款。经双方确认，马某某实际系按照2018年3月11日签订的《商品房认购书》履行首付款的付款义务，新纪元公司对此并无异议。 现涉案房屋已完成网签备案，马某某系房屋预登记的所有权人。双方另于2018年5月30日签订认购书一份，约定马某某以159000元购买翡丽公馆A2地块人防车位一个，马某某已足额支付车位款。另查明，马某某前夫刘玉涛在历城区华山镇还乡店村有一处宅基地房产，属于集体土地，房产证编号为济购房时处于双方婚姻关系存续期间。 马某某提交济南市人民政府办公厅通知、结婚证、个人信用报告、房产证等证据，其中“通知”载明济南市户籍家庭已经拥有**住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，通知自2017年4月20日起施行。马某某提交上述证据主张新纪元公司明知己方家庭有一处房产，却在审查购房资格时称己方符合首套房购买条件并签订购房合同，致使自己在向多个银行贷款时均被驳回，即使自己接受销售人员建议与前夫离婚，仍不能以首套房比例获得贷款，无法实现购房目的，故应解除双方签订的购房合同。另购房时新纪元公司要求己方向房江湖公司支付2万元以获取购房优惠，该款项应一并计入已付购房款数额，由新纪元公司退还己方已付的772469元购房款并承担相应的违约责任。新纪元公司提交支付凭证一宗及补充协议一份，支付凭证中有马某某向房江湖公司支付2万元的凭条及收据。另补充协议协议第四条载明原《济南市商品房买卖合同》关于付款方式及期限的约定变更为2018年5月10日前支付752469元，其余房款1740000元采用银行按揭贷款方式于补充协议签订之日起30日内付清。新纪元公司提交上述证据主张马某某在签订合同前已知悉购房相关政策及房款支付方式，现其逾期支付房款，已构成违约，应解除双方之间的购房合同并由马某某承担相应的违约责任，马某某支付给房江湖公司的2万元款项与己方无关，其无权向新纪元公司主张权利。 上述事实，由马某某提交的《济南市商品房买卖合同》、认购书、收据、济南市人民政府办公厅通知、个人信用报告、房屋产权证书，新纪元公司提交的补充协议、房屋权属状况信息及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为：马某某与新纪元公司签订商品房买卖合同并支付首付款，双方之间成立商品房买卖合同关系。根据行业惯例，新纪元公司作为出卖人应尽到初审查购房者购买资格的义务，其在审查后仍与马某某签订购房合同并约定首付款为房款的30%，应视为已全面了解马某某的情况。合同签订后马某某积极支付首付款并前去多个银行申请办理银行按揭，属于积极履行付款义务的行为，现因客观情况无法办理贷款致使合同无法履行，不能完全归责于马某某，双方均应承担责任，对于双方要求对方承担违约责任的请求，本院不予支持，双方均要求解除涉案《济南市商品房买卖合同》，本院予以支持。 关于马某某向新纪元公司支付的2万元，新纪元公司虽主张己方不知情，但其提交的支付凭证中有马某某向房江湖公司支付该笔款项的凭证及收据，且无法对此做出合理解释，应视为新纪元公司对该款项知情并认可，故该款项应计入马某某已付的房款中，则马某某已付房款数额为772469元，新纪元公司应在合同解除后返还马某某购房款772469元。另，双方就车位签订的《商品房认购书》系双方独立签订，并非涉案购房合同的从合同，且车位独立存在可独立进行买卖，与本诉涉及的《济南市商品房买卖合同》并非同一法律关系，且双方无法在本案中协商解决，对新纪元公司解除车位《商品房认购书》的请求，本院在本案中不予一并处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除济南世茂新纪元置业有限公司与马某某于2018年3月11日签订的《济南市商品房买卖合同》［销售（字）201817271236］（含补充协议）； 二、济南世茂新纪元置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还马某某购房款772469元； 三、马某某于本判决生效之日起二十日内配合济南世茂新纪元置业有限公司解除《济南市商品房买卖合同》［销售（字）201817271236］的网签备案； 四、驳回马某某其他诉讼请求； 五、驳回济南世茂新纪元置业有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5762元，反诉案件受理费减半收取5762元，均由济南世茂新纪元置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  马悦静 二〇二〇年十一月十五日 书记员  孙树贞