湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0114民初1252号原告：武汉市金碧绿洲房地产开发有限公司，住所地武汉市蔡甸区汉阳大街**，统一社会信用代码：91420114796348845X。法定代表人：孔德恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：余芬，公司员工。被告：余利军，男，1981年出生，汉族，户籍湖北省汉川市，现住杭州市余杭区。委托诉讼代理人：魏平，湖北楚义君律师事务所律师。第三人：交通银行股份有限公司湖北省分行，住，住所地武汉市江汉区建设大道**一社会信用代码：91420100931155553N。负责人：单增建，该行行长。委托诉讼代理人：熊瑛，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟茜，湖北山河律师事务所实习律师。原告武汉市金碧绿洲房地产开发有限公司（以下简称金碧公司）与被告余利军、第三人交通银行股份有限公司湖北省分行（以下简称交行湖北省分行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金碧公司的委托诉讼代理人余芬，被告余利军的委托诉讼代理人魏平、第三人交行湖北省分行的委托诉讼代理人熊瑛、孟茜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金碧公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同备案号：蔡09100XXXX）解除；2、被告配合原告办理上述商品房买卖合同解除备案等相关手续；3、案件受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年11月2日，原、被告签订了《武汉市商品房买卖合同》及补充协议，约定被告以按揭贷款方式购买原告开发的位于蔡甸区新天地武汉恒大绿洲8幢2单元X层X号房，总价款717823元，被告需于合同签订之日付清首付款150823元，之后向第三人申请按揭贷款567000元。在《房地产权证》办理完毕前，被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除《武汉市商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时被告必须在原告履行其保证责任后30天内，协同原告到房管局办理有关解除合同的手续。被告支付首付款，原、被告与第三人按约签订了《个人房产抵押贷款合同》后，第三人向被告放贷567000元，但被告未按时向第三人偿还借款，导致原告承担阶段性连带责任保证，现原告依约定行使解除权，被告有义务配合原告办理案涉商品房买卖合同的解除备案的相关手续。被告余利军辩称，原告主张解除《武汉市商品房买卖合同》的理由不能成立：1、被告通过首付款和贷款的方式向原告支付了全额房款，被告居住房屋以及偿还银行贷款10余年，原告提出解除合同，于法无据，与情不符；2、解约条款属于原告单方拟定对全部买受人适用的格式条款。该条款将《个人房产抵押贷款合同》的违约行为作为解除条件，排除了被告拥有房屋的主要权利，特别是条款还约定一旦解除，被告所支付的首付款、10余年的还贷以及房屋从70万元到现在200万元的增值全部归原告所有，这是明显加重被告责任的格式条款，应属无效，并且该条款中没有明确保证责任是偿还一期还是偿还完全部贷款。被告的理解是原告偿还全部贷款的保证责任才符合解除条件。格式条款存在歧义的情况下应当做有利非提供方的解释；3、即使格式条款有效，按该条款的约定，解除条件并未成就。2015年在被告不能按期还贷时，第三人已向武汉市江汉区人民法院起诉，原告答辩称是其保证责任范围为银行为实现被告房屋的抵押权仍不足清偿的部分，法院判决原告仅在银行实现房屋抵押权仍不足清偿部分承担保证责任。该判决已生效。被告的房屋至今未因银行实现抵押权而处理，轮不到原告承担保证责任。原告主动代被告向第三人偿还贷款的行为与生效判决不符，没有法律依据。其行为只是为促成解除条件的成就。代偿行为只能界定为未经被告委托的无权代付行为，对被告不产生法律约束力。因此，原告主张的解除条件也未成就。请求驳回原告的诉讼请求。第三人交行湖北省分行述称，解除《武汉市商品房买卖合同》必将导致《个人房产抵押贷款合同》目的无法实现，应由原被告共同偿还剩余贷款本息，并解除抵押后，原告才有权提出解除原被告之间的房屋买卖合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交《地产租售专用记账凭证》、《银行客户回单》、《恒大地产集团申请使用资金审批表》，证明被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任，暂计至2020年8月17日，实际代偿金额134732.98元，被告严重违反了原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》。被告质证意见为真实性和证明目的均有异议。该组证据不能体现系代被告还款，还款金额也不明确，该行为也不属于承担保证责任。在先判决已经明确原告的保证责任范围限定在银行实现抵押权后仍不能清偿的部分。银行还未实现抵押权，原告的代付行为与判决不符，没有任何法律依据，不能作为其承担保证责任以及以此作为解除合同条件成就的依据。第三人质证意见为代偿金额需核实确认。本院审核证据认为，该组证据不能反映明确反映原告代偿行为及金额，需与第三人庭后提交确认的材料综合认定。原告提交的《解除合同通知书》、《邮政EMS快递单》，证明因被告严重违约，导致原告承担了合同项下的阶段性连带责任保证。原告已向被告送达《解除合同通知书》，原、被告所签订的《武汉市商品房买卖合同》已解除。被告质证意见为，真实性和证明目的均有异议，1、被告本人未收到此类函件；2、函件内容与事实相背离，原告可能存在主动代付款的行为，但并不是按照在先判决承担保证责任，其要求解除合同于法无据。第三人质证意见为无法核实，不发表质证意见。本院审核证据认为，该组真实、合法、与本案相关联，能够反映本案事实，予以采信。原告提交（2019）鄂01民终2412号民事判决书，拟证明同类案件在武汉市中级人民法院已经有明确的生效判决。我司提起解除合同以及要求被告配合解除备案的诉请有明确的法律依据。被告质证意见为，1、该证据不符合证据形式；2、该判决与本案情况完全不同，本案是已有在先的生效判决，界定了原告的保证责任范围。在先判决确认的事实对人民法院其后的判决是有约束力的；3、人民法院独立审判，原告提供的该判决与本案不存在关联性。第三人质证意见为，真实性没有异议，但是能否作为证据持异议，由法院来判定。本院审核证据认为，该组证据不符合证据形式且与本案不关联，不予采信。本院据采信证据认定事实如下：2009年11月2日，金碧公司（卖方）与余利军（买方）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：蔡09100XXXX）及合同补充协议，约定：买受人购买出卖人建设的“恒大绿洲”项目中的第8幢2单元XX层XX号房，总金额717823元。买受人应于2009年11月2日前，一次性向出卖人指定的银行账户存入商品房首付款150823元，其余价款567000元办理贷款，出卖人应于2011年6月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。附件六合同补充协议第二条第（二）款第4.约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：(1)有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。(2)有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。(3)有权终止或不予办理以买受人为产权人的房地产权证，并无须承担任何责任。第十条第2.第(1)项约定，买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址。如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由买受人承担。如买受人通讯地址变更，须在五日内书面通知出卖人，否则，出卖人按照上述地址发出通知，即视为已送达买受人。(2)出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务。余利军在《武汉市商品房买卖合同》中所列住址为汉阳区磨山集团山北湾XXXX，联系电话：153××****×7。“合同补充协议”中约定“出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释。”同日，余利军付清首付款150823元。2009年11月，交行湖北分行与余利军、金碧绿洲公司签订《个人住房抵押贷款合同》，合同约定：余利军向交行湖北省分行借款567000元用于购买的位于武汉市蔡甸区新天村恒大绿洲8栋2单元1002号的房产，借款期限20年；余利军、李艳荣以上述所购房产为上述贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用等提供抵押担保，金碧公司在交行湖北省分行取得商品房的现房抵押登记证明文件正本前，自愿为余利军的贷款本息提供连带责任保证。李艳荣作为借款人的共同还款人承诺承担共同还款责任，同意余利军以该房产向交行湖北省分行提供抵押担保。合同订立后，交行湖北分行依约发放了贷款567000元。2009年12月16日办理了《个人住房抵押贷款合同》项下《武汉市期房抵押证明》。余利军、李艳荣出现逾期还贷，交行湖北省分行列余利军、李艳荣、金碧公司为被告，向武汉市江汉区人民法院起诉，该院立（2015）鄂江汉民二初字第00149号案。交行湖北省分行主张按《个人住房抵押贷款合同》约定借款提前到期，诉请：1、余利军、李艳荣偿还交行湖北省分行借款485430.43元及下欠利息、罚息；2、交行湖北省分行对抵押房屋享有优先受偿权；3、金碧公司对上述债务承担连带清偿责任；4、诉讼费、律师代理费等由余利军、李艳荣、金碧绿洲公司共同承担。该案诉讼中，余利军、李艳荣未答辩。金碧公司答辩金碧公司只在抵押物不足清偿的债务范围内承担保证责任。并主张若金碧公司承担保证责任后对余利军、李艳荣享受有追偿权。武汉市江汉区人民法院审理认为，《个人住房抵押贷款合同》合法有效。交行湖北省分行已依约提供了借款，被告余利军、李艳荣未依约归还借款本息，其行为已构成违约，应承担向交行湖北分行偿还借款及利息的责任。余利军、李艳荣以其购买的房屋为前述借款提供抵押担保，交行湖北省分行要求对抵押房屋行使优先受偿权具有事实和法律依据。金碧绿洲公司为余利军偿还贷款承担连带保证责任担保，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，金碧绿洲公司承担连带保证责任的范围为以拍卖、变卖余利军、李艳荣的抵押物所得价款偿还贷款后的不足部分，而并非对余利军的全部未贷款承担连带清偿责任。金碧绿洲公司承担保证责任后，有权向余利军、李艳荣追偿。判决：一、余利军、李艳荣向交行湖北省分行偿还借款485430.43元；二、余利军、李艳荣向交行湖北省分行支付利息、罚息（计算至2014年8月21日止的利息9876.49元、罚息101.17元，此后的利息、罚息按合同约定的标准计算至欠款付清之日止）；三、如余利军、李艳荣未履行上述第一、二项判决确定的还款义务，则交行湖北省分行对余利军、李艳荣位于蔡甸街新天村恒大绿洲8栋2单元1002号房屋实现抵押权所得价款享有优先受偿权；四、金碧公司对上述抵押房屋实现抵押权所得价款不足以清偿交行湖北省分行的债权部分承担连带清偿责任；金碧公司承担保证责任后，有权向被告余利军、李艳荣追偿；五、驳回交行湖北省分行的其他诉讼请求。宣判后，当事人均未上诉。截止2019年8月31日余利军、李艳荣出现27期还贷断供，合计本息93215.41元。金碧公司已向交行湖北省分行支付上述本息。2019年9月20日，金碧公司向汉阳区磨山集团山北湾XXXX邮寄了《催款通知书》，主要内容为余利军已连续27期未按约定支付贷款本息合计93215.41元，要求其5日内向银行偿还，若金碧公司因此承担保证责任，将按《武汉市商品房买卖合同》及补充协议追究责任。邮件投递信息显示，该邮件因收件人名址有误/不详，且无法联系收件人，退回妥投。9月24日，金碧公司向同一地址对余利军邮寄了《解除合同通知书》，主要内容为金碧公司已代余利军承担了27期（暂计至2019年8月31日）贷款本息等93215.41元，已承担了保证责任，通知单方解除《武汉市商品房买卖合同》，收回商品房。邮件投递信息显示，该邮件因收件人名址有误/不详，且无法联系收件人，退回妥投。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”，本案《武汉市商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”中约定“出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释。”以及“买卖双方经自愿、平等、友好协商，对《武汉市商品房买卖合同》的有关条款变更和未尽事项达成本协议，以供双方共同信守。”依照上述法律规定，案涉《武汉市商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”中的约定并不属于格式条款，故对被告主张“合同补充协议”中的约定属无效格式条款的抗辩意见不予支持。原告金碧公司与被告余利军签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：蔡09100XXXX）及附件是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《个人住房抵押贷款合同》是余利军、金碧公司为履行《武汉市商品房买卖合同》项下按揭贷款相关约定而与第三人交行湖北省分行签订的合同，已被生效的（2015）鄂江汉民二初字第00149号判决认定为有效。在当事人对《武汉市商品房买卖合同》按揭贷款相关条款理解发生争议时，应结合《个人住房抵押贷款合同》的约定进行理解。（2015）鄂江汉民二初字第00149号民事判决已对《个人住房抵押贷款合同》项下金碧公司应承担的保证责任范围予以判定，即“抵押房屋实现抵押权所得价款不足以清偿交行湖北省分行的债权部分承担连带清偿责任”，金碧公司的付款行为是否属上述约定中的“承担了保证责任”，应以此为依据，因交行湖北省分行尚未对案涉抵押房屋实现抵押权，所以金碧公司向交行湖北省分行的案涉付款行为不能认定为附件六补充协议第二条第（二）项第4.条约定的“承担了保证责任”，又由于“承担了保证责任”是该条项所约定的解除合同条件，原告主张的解除合同条件尚未成就。另外，金碧公司已收取了全额购房款并向余利军交付房屋，合同当事人已按约定履行《武汉市商品房买卖合同》的主要债务，涉及上述债务的合同条款依法已经终止，因履行而终止的合同条款不能解除。金碧公司代余利军向交行湖北省分行支付部分按揭贷款而对余利军享有一般债权，该债权能够通过行使追偿权进行救济。余利军对案涉房屋行使了期权抵押，金碧公司对余利军享有一般债权不优于物权，交行湖北省分行向余利军提供的按揭贷款尚未全额收回。基于以上理由，本院对金碧公司确认《武汉市商品房买卖合同》解除，以及余利军配合金碧公司办理合同解除备案等相关手续的诉请均不予支持。综上，经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第九十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告武汉市金碧绿洲房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费10978元，减半收取5489元，由原告武汉市金碧绿洲房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  袁勇军二〇二〇年十一月十八日法官助理戴钰书记员方园