山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终9616号上诉人（原审被告）：山东蛟泓文化传媒有限公司，住所地济南市历下区。法定代表人：瞿少连，总经理。委托诉讼代理人：陈玉昌，北京市京师（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南领航餐饮管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘成，总经理。委托诉讼代理人：李先慧，山东盛强律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：齐鲁师范学院，住所地济南市。法定代表人：林松柏，院长。委托诉讼代理人：付俊杰，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘孝奇，山东齐鲁律师事务所律师。上诉人山东蛟泓文化传媒有限公司（以下简称蛟泓公司）因与被上诉人济南领航餐饮管理有限公司（以下简称领航公司）、齐鲁师范学院房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院作出的（2020）鲁0102民初2410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员赵玉兰独任审理。本案现已审理终结。蛟泓公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，将本案发回或改判蛟泓公司无需向领航公司返还保证金；2.上诉费用由齐鲁师范学院、领航公司承担。事实与理由：一审判决认定基本事实不清，判决蛟泓公司返还领航公司部分租赁保证金错误。一、一审法院对领航公司拒付租金的行为是否具有合法性未作认定，认定过错方不明，判决由蛟泓公司承担返还责任错误。《房产租赁合同》约定蛟泓公司为出租方、甲方，领航公司为乙方、齐鲁师范学院为丙方，因蛟泓公司出租给领航公司使用的房屋为齐鲁师范学院所有，故合同中三方的法律地位应为齐鲁师范学院为出租方，蛟泓公司为承租方，领航公司为次承租人。出租人齐鲁师范学院向蛟泓公司收取租金，同意蛟泓公司将其承租的房屋转租给次承租人领航公司，齐鲁师范学院在《房产租赁合同》中对次承租人承诺，在2017年2月1日以后签订的房屋租赁合同中不出现其他餐饮服务业。承租人收取次承租人租金、租赁保证金，提供次承租人以认可的租赁房屋。次承租人按约定期限向承租人交纳房租。次承租人领航公司与出租人齐鲁师范学院于2017年1月22日先行签订《历下校区食堂管理协议》，该协议第七条第4项约定：“本合同系甲方、乙方及蛟泓公司签订的《房产租赁合同》的前提性合同”。为此蛟泓公司认为该食堂管理协议是《房产租赁合同》的组成部分，领航公司与齐鲁师范学院在履行食堂管理协议过程必然涉及三方签订的《房产租赁协议》的履行。原审中，领航公司提出因齐鲁师范学院违反约定允许他人开设餐饮服务业、未支付食堂伙食补助费而拒付租金。齐鲁师范学院则抗辩领航公司存在违反食堂管理协议，私自转租行为。在此争议起因中不涉及蛟泓公司违约、过错问题，只是领航公司因拒付租金才导致与蛟泓公司发生直接关系。蛟泓公司认为，本案争议发生的根本原因在于领航公司和齐鲁师范学院谁违反合同约定存在过错，谁应承担相应责任。但是原审判决认定齐鲁师范学院不应向领航公司支付食堂伙食补助费，也就意味着齐鲁师范学院无过错，既然齐鲁师范学院无过错，那必然是领航公司有过错，但原审法院绕过导致《房产租赁合同》不能履行的过错原因、过错方，单独判决返还租赁保证金是错误的，是无端的把返还保证金的责任强加给无过错方的蛟泓公司。二、原审判决对《房产租赁合同》中第八条中规定的不予退还保证金的约定是否适用问题未做认定，明显忽略当事人各方对租赁保证金用于担保租赁期限的约定。《房产租赁合同》第八条租赁保证金返还中约定合同期限未满，蛟泓公司可不予返还租赁保证金。蛟泓公司认为，该合同条款是保证条款，旨在保证租赁合同期限不因次承租人领航公司的违法行为而提前终止，如出现领航公司出现违约导致合同提前解除，租赁保证金将不予退还。本案领航公司私自转租房屋且逾期拒付租金，导致租赁合同期限未满而解除，蛟泓公司按此条款约定对其交纳的租赁保证金不予返还并无不当。原审判决忽略当事人对租赁保证金的担保性质的约定，回避了领航公司因违约致使合同解除而无权要求返还租赁保证金的事实。三、《房产租赁合同》涉及出租人、承租人、次承租人，作为承租人的蛟泓公司收取次承租人的租赁保证金不仅是保证其自身的利益，也是对出租人齐鲁师范学院利益的保护。蛟泓公司在无过错的情况下，原审判决确定蛟泓公司向领航公司返还租赁保证金199047.64元，应明确在蛟泓公司无过错返还租赁保证金后，由齐鲁师范学院对蛟泓公司进行补偿或承担赔偿责任，以达到定分止争的诉讼结果。故按照涉案合同第八条租赁保证金返还第二款的规定，保证金不应返还。假设法院认定保证金应返还，也应当扣除双倍租赁费25.2万元，而不应为200952.36元。根据涉案合同的约定，前两年租金为90万元/年。租金每两年递增5%，合同租赁起始日期为2017年2月4日，至2019年6月20日已超2年，租金应按94.5万元/年。领航餐饮公司自认自2019年6月20日未支付租金。同时合同解除时间为2019年8月7日，领航餐饮公司未支付房租的期限为48天，那么48天的双倍租金应为25.2万元。综上所述，请求法院查明事实，依法改判。领航公司辩称，一、蛟泓公司上诉理由不能成立，应驳回蛟泓公司的上诉请求。1.租赁保证金主要约束的是蛟泓公司与领航公司，根据2016年12月23日领航公司与蛟泓公司签订的《租赁合同》第七条第二款约定，蛟泓公司应当将保证金在抵扣应承担的费用如租金、滞纳金等费用后予以返还，涉案租赁保证金应当优先适用本合同条款约定，故一审法院判决返还剩余保证金具有事实和法律依据。2.即便根据领航公司与蛟泓公司及齐鲁师范学院三方签订的租赁合同第八条约定保证金也应予以返还，保证金保证的范围为“租金、物业管理费、水电费等相关费用”，而不是其他内容，合同解除并未给蛟泓公司造成损失，扣除应支付的租金及相关费用后应予返还，不返还显失公平，违反公平原则。对于条款中约定的“双倍扣除相关费用”的约定没有法律依据，约定过高，应属无效，该约定不能作为蛟泓公司拒绝退还保证金的依据。3.合同解除并非领航公司的原因所致。2018年9月齐鲁师范学院历下校区院内在涉案房产东侧（原老干部活动中心楼）一楼门头开设了多家餐饮店，二楼开设了“师院一号餐厅”、三楼“师院二号餐厅”，对领航公司经营的餐厅造成了重大影响，严重影响了领航公司的营业收入，该行为违反了2017年2月4日三方签订的《房产租赁合同》第九条“合同期内各方义务约定”第3款内容，侵害了领航公司对该条款的信赖利益，也改变合同签订时的经营条件，造成领航公司合同目的无法实现，给领航公司造成重大损失。此情况下，如蛟泓公司不退还领航公司保证金的的话，有利用合同诈骗领航公司保证金的嫌疑。二、涉案房屋于2019年8月7日交接给蛟泓公司，房屋租金领航公司交付至2019年6月20日，期间只有47天房租金即124273.17元未付（2019年6月21日-2019年8月7日，2019年租金每天每平米1.89元，面积共1399平米，即1.89元×1399平米×47天=124273.17元），一审判决认定扣除租金200952.36元与事实不符，领航公司为了息事宁人，节约司法资源并未上诉，如果法院要改判的话，请求将蛟泓公司返还的保证金数额改判为275726.83元（400000元-124273.17元=275726.83元）以体现公平正义，维护领航公司的合法权益。齐鲁师范学院辩称，房屋租赁合同约定的保证金收取主体是蛟泓公司，是否应予退还以及数额多少，与齐鲁师范学院无关，另外齐鲁师范学院在合同履行解除过程中均无过错，蛟泓公司要求我方承担或连带承担返还保证金无依据，应该驳回蛟泓公司请求。领航公司向一审法院起诉请求：一、依法判令蛟泓公司返还领航公司押金40万元；二、判令齐鲁师范学院支付领航公司伙食补助款30000元及利息（以30000元为基数，自2018年2月17日起至实际支付之日止，按年利率6%计算）；判令蛟泓公司、齐鲁师范学院赔偿领航公司损失暂计40万元。诉讼费由蛟泓公司、齐鲁师范学院承担。一审法院认定事实：2016年12月23日，蛟泓公司（出租方、甲方）与领航公司（承租方、乙方）签订租赁合同，载明：（一）标的物指齐鲁师范学院餐厅，坐落于济南市。（二）租赁期限自2017年2月1日起至2026年6月20日止。（三）乙方承租该标的物用途为学生餐厅，在租赁期内未征得甲方书面同意，不得擅自改变该标的物的用途，不得转租或分租给第三方。（四）合同签订后当日，乙方向甲方支付标的物租赁保证金人民币40万元。租赁期满后，标的物租赁保证金由甲方抵扣应由乙方承担的费用、租金、滞纳金及赔偿等，剩余部分无息返还乙方，如保证金不足以抵扣相关费用的，由乙方另行向甲方支付。（五）乙方不支付或不按照约定支付租金和保证金达四日；不支付或不按约定支付应由乙方负担的各项费用达四日；未经甲方书面同意，擅自改变该房屋用途或转租、分租给第三方；利用该房屋从事违法活动；违法《中华人民共和国食品安全法》致使造成食品安全责任的，甲方有权解除本合同。合同还约定了其他事项。蛟泓公司在落款甲方处盖章；领航公司在落款乙方处盖章。2017年1月17日，领航公司（甲方）与济南鲁协餐饮有限公司（乙方）签订齐鲁师范学院食堂加工间租赁协议，载明：（一）协议期限自2017年1月17日始至2019年1月16日止。（二）乙方位于餐厅加工间内，使用面积330平方米。用于食品加工、饭菜制作并对外进行配送。房租付款方式为每年两次付款，每次付款为半年租金，食堂加工间交付乙方后当日付款，二次付款为第一次租金到期前一个月付款。合同还约定了其他事项。领航公司在落款甲方处盖章；济南鲁协餐饮有限公司在落款乙方处盖章。同年2月4日，蛟泓公司（出租方、甲方）、领航公司（承租方、乙方）及齐鲁师范学院（丙方）签订房产租赁合同，载明：甲方将坐落于济南市即齐鲁师范学院餐厅出租给乙方使用。该房产产权人为齐鲁师范学院，租赁使用人为蛟泓公司，租赁期限自2016年6月21日至2026年6月20日止。乙方须向甲方交纳租赁保证金，金额为40万元整，租赁期满后，租赁保证金由甲方抵扣应由乙方承担的费用、租金、滞纳金及赔偿等，剩余部分无息返还乙方，如保证金不足以抵扣相关费用的，由乙方另行向甲方支付。乙方因拖欠租金、物业管理费、水电费等相关费用，甲方可在保证金中双倍扣除相关费用，剩余部分甲方应返还乙方。为配合乙方的餐饮服务工作，丙方应在2017年2月1日以后签订的房屋租赁合同中不出现餐饮服务业。乙方拖欠租金达10天以上；利用该房产进行非法活动，损害公共利益或者他人利益；未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自将该房产进行装修；乙方擅自将该房产转租第三人的，甲方可向乙方请求损害赔偿。甲方违约，使乙方无法实现承租目的的，乙方可向甲方请求损害赔偿。合同还约定了其他事项。蛟泓公司在落款甲方处盖章；领航公司在落款乙方处盖章；齐鲁师范学院在落款丙方处盖章。同年2月10日，领航公司向蛟泓公司支付押金40万元。同年7月10日，齐鲁师范学院（甲方）与领航公司（乙方）签订历下校区学生食堂伙食补助协议，载明：为加强历下校区学生食堂管理，提高经营服务水平，确保饭菜价格稳定。学校予以领航公司一定数额的伙食补助，以满足师生就餐需求。（一）伙食补助标准为每年30万元整，以实际月份计算。（二）伙食补助时间自2017年2月17日起至2018年2月16日止。（三）乙方必须全部满足以下条款，才能足额领取当季伙食补助。1.经营仅限于校内餐饮；2.严格遵照《食品安全法》中食品生产经营管理的相关要求；3.遵守甲方的规章制度，服从甲方相关部门的日常监督管理，接受定期组织的就餐学生的满意度测评；4.学生食堂经营的质量标准不得低于行业监管要求，价格标准不得高于济南市区内高校学生食堂的市场标准；5.履行2017年1月22日双方签订的历下校区食堂管理协议中约定的条款。如违反上述条款，每次对乙方处以200-10000元的处罚，从当季应发放的伙食补助中扣除。协议还约定了其他事项。齐鲁师范学院在落款甲方处盖章；领航公司在落款乙方处盖章。同年9月1日，领航公司（甲方）与史光杰（乙方）签订学院食府经营安全协议书，载明：（一）本协议自2017年9月1日始至2018年8月31日至。（二）甲方为乙方提供外卖场所，由乙方与饿了么、美团外卖签订协议，甲方提取外卖平台5%的营业额作为管理费。合同还约定了其他事项。领航公司在落款甲方处盖章；史光杰在落款乙方处签名。同年9月23日，领航公司（甲方）与许涛（乙方）签订学院食府经营安全协议书，载明：（一）本协议自2017年9月23日始至2018年9月22日至。（二）甲方为乙方提供外卖场所，由乙方与饿了么、美团外卖签订协议，甲方提取外卖平台5%的营业额作为管理费。合同还约定了其他事项。领航公司在落款甲方处盖章；许涛在落款乙方处签名。同年9月11日，济南市历下区食品药品监督管理局出具监督意见书，载明：执法人员向被监督人领航公司出示证件，并向其告知其有申请执法人员回避的权利，在其不提出回避申请的情况下，执法人员依法对其进行了现场监督检查。执法人员提出以下监督意见：1.防鼠板未按规定安装使用；2.排水渠地漏不符合规定，应不大于6mm；3.地面存在污水积水；4.操作间天花板有污渍、霉变；5.备餐间不符合专间要求，从业人员在备餐间内休息、睡觉；6.冰箱内食品半成品生熟混放；7.经营场所设施设备布局不合理；8.该营业地址为齐鲁师范学院学生教职工食堂，现场只提供领航公司食品经营许可证，未提供齐鲁师范学院食品经营许可相关材料。2018年1月16日，济南市公安局历下区分局东关大街派出所出具消防及治安隐患通知书，载明：根据国家有关法律法规之规定，我单位对齐鲁师范学院学生食堂进行检查，发现存在下述消防及治安隐患：1.营业期间消防安全通道出口锁闭；2.无安全通道指示标牌，灭火器过期或失效、缺少；3.员工不掌握消防逃生知识，消防器材设备不会使用；4.未开展员工安全教育培训，无灭火和应急疏散预案；5.外卖区域燃油、储物与操作间一起，没有隔离；6.乱扯拉电线和插排，未穿管；7.工作人员不随身携带身份证和居住证。2019年6月21日，领航公司向蛟泓公司发送工作联系函，载明：根据我方、贵方及齐鲁师范学院于2017年2月4日签订的房产租赁合同，院方单方面违约建立第二家餐饮服务机构。仅2018年造成我方严重亏损达80多万元，根据合同约定请贵方向齐鲁师范学院协调处理违约问题，也可向当地人民法院依法进行诉讼，因此造成的一切责任应由院方全部承担，与我方无关。2019年6月21日贵公司向我公司发出的通知书，我方不予接受。在餐厅内张贴通知书因此造成的严重后果及经济损失由贵公司承担。同年7月11日，蛟泓公司向领航公司发出最后通知，载明：根据双方签订的租房合同约定，你方已经1个月零21天没交纳租金，已经明显违约，为了友好合作，避免造成更大损失，我公司为此事已经多次以口头和书面形式通知贵公司按合同规定交纳租金，但一直未交。为此，望贵公司在7月16日下午5时前补交全部租金，我公司到时仍未收到租金的，视为你公司自动放弃租房合同权利，我公司将采取必要的措施，造成相关损失全部由你公司承担。同年8月7日，蛟泓公司与领航公司签订交接单，载明：乙方领航公司将齐鲁师范学院学院食府餐厅及设施，完好交付给甲方蛟泓公司，领航公司设备设施于2019年8月8日6点前清理完毕，过期设备设施由蛟泓公司所有。同年9月8日，蛟泓公司向领航公司出具收条，载明：今收到领航公司水费、燃气费、物业费共计6972元，所欠费用已全部结清。在本案庭审过程中，蛟泓公司陈述，2019年下半年房租200952.36元领航公司尚未支付；领航公司陈述，2019年6月20日以后的房租未予支付。一审法院认为，领航公司与蛟泓公司、齐鲁师范学院签订的房产租赁合同、领航公司与齐鲁师范学院签订的食堂伙食补助协议均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，属于合法有效的合同，对合同各方当事人具有法律约束力。领航公司按合同约定向蛟泓公司支付租赁保证金40万元。合同解除后，蛟泓公司在扣除尚欠房屋租金200952.36元后，剩余199047.64元应予返还。领航公司与齐鲁师范学院签订的食堂伙食补助协议约定，领航公司必须全部满足双方约定的所有条款，才能足额领取当季伙食补助。如违反条款，齐鲁师范学院每次对领航公司处以200-10000元的处罚，从当季应发放的伙食补助中扣除。根据济南市历下区食品药品监督管理局出具监督意见书、济南市公安局历下区分局东关大街派出所出具消防及治安隐患通知书显示，领航公司在食品存放、设施设备等方面存在安全隐患。按照协议约定，齐鲁师范学院对领航公司进行处罚并无不当。领航公司要求齐鲁师范学院支付其伙食补助30000万及利息，依据不足，一审法院不予支持。另，领航公司要求蛟泓公司、齐鲁师范学院赔偿其损失40万元，但举证不足，无法证明蛟泓公司、齐鲁师范学院的行为与领航公司的损失之间存在因果关系。故对于该主张，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定判决：一、蛟泓公司返还领航公司租赁保证金人民币199047.64元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回领航公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6050元，由领航公司负担4550元，蛟泓公司负担1500元。二审期间各方当事人均未提交新的证据。一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为,本案的争议焦点是蛟泓公司应否向领航公司返还保证金及返还的数额问题。蛟泓公司、领航公司及齐鲁师范学院三方签订的房产租赁合同约定，合同签订后，领航公司向蛟泓公司交纳租赁保证金40万元，租赁期满后，标的物租赁保证金由蛟泓公司扣除应由领航公司承担的费用后无息返还领航公司。蛟泓公司主张其与齐鲁师范学院签订的历下校区食堂管理协议是涉案房产租赁合同的前提性合同，因此应当综合认定齐鲁师范学院与领航公司的过错确定应当返还的保证金数额。本院认为，历下校区食堂管理协议系齐鲁师范学院与领航公司双方签订，其合同内容对蛟泓公司无约束力。蛟泓公司应当按照三方签订的房产租赁合同的约定，向领航公司承担返还保证金的义务。关于蛟泓公司应当返还的保证金数额问题。根据三方签订的租赁合同约定，齐鲁师范学院保证应在2017年2月1日以后签订的房屋租赁合同中不出现餐饮服务业。本院认为，该条款虽未规定蛟泓公司的保证责任，但其作为收取保证金的一方，在合同落款处签字，应视为认可对齐鲁师范学院的该项保证责任共同承担。本案中，领航公司支付租金至2019年6月20日，但是根据2019年6月21日领航公司向蛟泓公司发送的工作联系函，可以证实领航公司未支付后续租金的主要原因是因齐鲁师范学院引进第二家餐饮服务业，导致领航公司经营困难，故涉案租赁合同终止履行并不能完全归于领航公司一方的原因。根据本案查明的事实，2019年8月7日蛟泓公司与领航公司办理房屋交接手续，领航公司尚欠付48天租金。二审期间，根据三方签订的房产租赁合同核算，领航公司欠付蛟泓公司的租金数额为124273.17元，领航公司与蛟泓公司对上述数额均予认可。故蛟泓公司扣除领航公司欠付的租金124273.17元后，应当向领航公司返还租赁保证金的数额为275726.83元（400000元-124273.17元）。鉴于领航公司未提起上诉，应当视为领航公司对该数额的认可，故本院对一审判决予以维持，蛟泓公司应当向领航公司返还保证金199047.64元。综上所述，上诉人山东蛟泓文化传媒有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费4281元，由上诉人山东蛟泓文化传媒有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 赵玉兰二〇二〇年十一月十六日法官助理 高 超书 记 员 耿 铭