湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终2362号 上诉人（原审原告）：桂东县高山哈哈牛业开发有限公司。 法定代表人：张远辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周照清，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：罗艳红，女，1979年9月14日出生。 被上诉人（原审被告）：桂东县九荣汽贸有限责任公司。 法定代表人：罗艳红，该公司董事长。 上诉人桂东县高山哈哈牛业开发有限公司（以下简称哈哈牛业公司）因与被上诉人罗艳红、桂东县九荣汽贸有限责任公司（以下简称九荣汽贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省桂东县人民法院（2020）湘1027民初243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。上诉人哈哈牛业公司的法定代表人张远辉及委托诉讼代理人周照清，被上诉人罗艳红，被上诉人九荣汽贸公司的法定代表人罗艳红到庭参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。 哈哈牛业公司上诉请求：1．请求撤销一审判决第二、三项，并依法合并改判为罗艳红、哈哈牛业公司因违约赔偿哈哈牛业公司30万元和2019年10月8日至2020年8月6日8个月的房屋租金66,667元；2．本案一、二审诉讼费由罗艳红、九荣汽贸公司承担。事实和理由：一、一审未查清本案事实，罗艳红需要承担2019年10月8日至2020年8月6日8个月的房屋租金66,667元。九荣汽贸公司虽在2019年9月底搬离门面，但罗艳红一直未跟哈哈牛业公司交接该门面，也未依照合同约定结清门面水电费。合同解除后至今也未结清门面水电费。因一审判决解除双方合同之日，双方合同才解除，故罗艳红需要承担2019年10月8日至2020年8月6日8个月的房屋租金66,667元。二、一审法院判决2万元违约赔偿，显失公平。案涉门面原系哈哈牛业公司的营销中心，装修费用30多万元。因本案门面承租8年。每年租金8万元，哈哈牛业公司才同意罗艳红对店内货架柜台及冷库等进行拆除损毁。现罗艳红严重违约，需要恢复门面原状，承担赔偿恢复门面原状费用30万元的赔偿。三、一审判决九荣汽贸公司不承担连带赔偿责任，适用法律错误。根据相关法律规定，2017年9月28日，罗艳红成立九荣汽贸公司。2017年10月8日，罗艳红因公司发展，需要更大场地，与哈哈牛业公司签订《门面租赁合同》，涉诉门面给九荣汽贸公司实际使用，故九荣汽贸公司应承担连带赔偿责任。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审依法改判。 罗艳红、哈哈牛业公司共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。九荣汽贸公司不应与罗艳红承担连带责任。当时哈哈牛业公司把涉案门面租给罗艳红，说明了罗艳红不破坏房屋主体结构就可以重新装修。后来罗艳红不租其门面时也提前通知了，在租门面时，门面停电了一个多月，严重影响了店铺的正常经营。水电费之前是3个月支付一次，后来是每月支付，罗艳红都付给了哈哈牛业公司的门卫。诉讼费和差旅费等费用罗艳红也不应承担。 哈哈牛业公司向一审法院起诉请求:1.判令解除哈哈牛业公司、罗艳红于2017年10月8日签订的《门面租赁合同》，恢复门面原貌交还店面钥匙，并依约支付哈哈牛业公司店面房屋租金80,000元（2019年10月8日至2020年10月7日期间的租金）；罗艳红、九荣汽贸公司对店面装修和冷库赔偿30万元；罗艳红、九荣汽贸公司支付二年的水费2000元，以上合计382,000元；2.本案诉讼费、律师差旅费由罗艳红、九荣汽贸公司承担。 一审法院认定事实：2017年10月8日哈哈牛业公司与罗艳红签订《店面房屋租赁合同》，约定：哈哈牛业公司将坐落于沤江镇桂花大道哈哈牛业公司的七孔门面出租给罗艳红，租赁期自2017年10月8日至2025年10月8日，租金8万元/年，一年支付一次，水电费由罗艳红负担。罗艳红租赁该门面用于经营九荣汽贸公司。当天罗艳红向哈哈牛业公司支付了租金8万元，2018年10月份向哈哈牛业公司支付了租金8万元。2019年10月份，罗艳红搬离涉案门面。 一审法院认为，哈哈牛业公司与罗艳红签订的《店面房屋租赁合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属于合法、有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。哈哈牛业公司与罗艳红签订的合同期限为8年，罗艳红在合同未到期、双方未协商一致解除合同的情况下，不履行合同义务，搬离涉案门面，已经构成根本违约，故哈哈牛业公司要求解除双方签订的《店面租赁合同》，于法有据，予以支持。哈哈牛业公司要求罗艳红支付2019年10月8日至2020年10月7日房屋租金8万元，经查罗艳红在2019年10月份已搬离涉案门面，没有再使用该门面，因此哈哈牛业公司要求罗艳红再支付全年租金明显不当。但罗艳红提前终止合同，没有提前采用合适的方式告知哈哈牛业公司，给哈哈牛业公司造成了一定的经济损失，对其违约行为应当承担相应的赔偿责任。综合考虑哈哈牛业公司的实际损失、合同的履行情况、罗艳红的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，酌定由罗艳红赔偿哈哈牛业公司三个月租金损失20,000元。哈哈牛业公司主张罗艳红赔偿店面装修损失30万元、支付水费0.2万元，因其未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利法律后果，对该主张不予支持。九荣汽贸公司不是合同的相对人，哈哈牛业公司要求其承担相应的责任于法无据，不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：“一、解除原告桂东县高山哈哈牛业开发有限公司与被告罗艳红签订的《店面租赁合同》；二、被告罗艳红在本判决生效之日起十五日内赔偿原告桂东县高山哈哈牛业开发有限公司20,000元；三、驳回原告桂东县高山哈哈牛业开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费7030元，适用简易程序减半收取3515元，原告桂东县高山哈哈牛业开发有限公司负担3330元，被告罗艳红负担185元。”。 本院二审期间，哈哈牛业公司提交了两份新证据，证据一九荣汽贸公司企业信用信息报告，拟证明九荣汽贸公司实际使用涉诉场地；证据二2张张远辉的收据，拟证明涉诉门面的装修费用。 罗艳红质证认为，拆除原样是对方自愿的，不然罗艳红也不会租该门面。罗艳红去租门面的时候，都是以罗艳红自己的名义，租门面的时候九荣汽贸公司也没有成立。给张远辉租金是因为其缺钱才提前支付的。 本院经认证认为，证据一不能证实罗艳红签订租赁合同的行为是九荣汽贸公司的公司行为，不能达到哈哈牛业公司的证明目的，本院对其真实性、合法性予以认可，对关联性本院不予采信。证据二与本案无关，本院亦不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据原卷材料、询问情况以及双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、九荣汽贸公司是否应当承担连带赔偿责任；二、一审判决罗艳红赔偿2万元给哈哈牛业公司是否正确。 关于争议焦点一。哈哈牛业公司与罗艳红签订的《店面房屋租赁合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于本案合同关系主体，哈哈牛业公司上诉认为罗艳红作为发起人为设立九荣汽贸公司而与哈哈牛业公司签订租赁合同，门面实际由九荣汽贸公司使用，九荣汽贸公司应承担连带赔偿责任。但案涉房屋租赁合同中罗艳红以个人名义作为承租方身份签字,九荣汽贸公司成立后，罗艳红、哈哈牛业公司双方也未协商变更九荣汽贸公司为合同承租主体,因此，根据合同相对性原则，涉案租赁合同中的承租人应为罗艳红。一审法院认定九荣汽贸公司不是本案租赁合同相对人,判决九荣汽贸公司不应承担连带赔偿责任符合法律规定，本院予以确认。 关于争议焦点二。在合同履行过程中，罗艳红在约定租赁期未满的情况下提前终止合同，给哈哈牛业公司造成了一定的经济损失，理应承担赔偿责任。一审法院综合考虑哈哈牛业公司的实际损失、合同的履行情况、罗艳红的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，酌定由罗艳红赔偿哈哈牛业公司三个月租金损失20,000元并无不当，本院予以确认。 综上所述，桂东县高山哈哈牛业开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6800元，由桂东县高山哈哈牛业开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗仲贵 审 判 员 廖志刚 审 判 员 李惠铭 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 徐 艺 书 记 员 谢 意 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。