山东省桓台县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁0321执异90号 案外人：徐义发，男，1994年4月5日生，汉族，身份证住址山东省邹平市。 申请执行人：金瀚建设有限公司。住所地：山东省淄博市桓台县唐山镇。统一社会信用代码：91370321164426921F。 法定代表人：张林，总经理。 被执行人：邹平亿鑫置业有限公司。住所地：山东省滨州市邹平市黛西四路**。统一社会信用代码：91371626577786140D。 法定代表人：王金晓，执行董事兼经理。 在本院执行原告金瀚建设有限公司（以下简称金瀚建设公司）与被告邹平亿鑫置业有限公司（以下简称邹平亿鑫置业公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人徐义发于2020年11月4日对执行XX小区XX号楼XX单元XX室房产、XX号楼XX号储藏室（以下简称涉案房产和储藏室）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人徐义发称，金瀚建设公司与邹平亿鑫置业公司建设工程施工合同纠纷一案，金瀚建设公司申请法院查封了案外人徐义发位于XX小区XX号楼XX单元XX室房产、XX号楼XX号储藏室。法院于2020年9月27日张贴(2020)鲁0321执1805号公告告知查封。金瀚建设公司申请查封案外人的房产错误，理由如下： 1、该房在查封前案外人徐义发已与开发企业签订合法有效书面买卖合同。2017年9月28日案外人与邹平亿鑫置业公司签订了购房合同，附购房合同一份。 2、案外人购买此商品房系用于居住，且案外人和妻子名下无其他用于居住的房屋。附邹平市自然资源和规划局的不动产登记信息查询证明一份。 3、邹平亿鑫置业公司于2017年10月份交房给案外人，案外人自2017年10月30日入住该房，附2017年10月30日邹平亿鑫置业公司出具的交房证明一份及费用单据。 4、案外人徐义发已支付邹平亿鑫置业公司全部款项。 2016年1月12日，邹平亿鑫置业公司曾与原购房人王宁就该房编号为201601120012的商品房预售合同，合同约定房屋总价773440.26元，王宁首付了193440.26元，通过银行贷款支付580000元。合同约定邹平亿鑫置业公司应于2016年12月30日前将该房交付给王宁，但邹平亿鑫置业公司逾期不能交房，王宁要求退房，邹平亿鑫置业公司又无力返还王宁购房款，因此，三方经协商，该房由案外人徐义发购买，王宁已付给邹平亿鑫置业公司的房款抵作案外人徐义发的购房款，邹平亿鑫置业公司欠王宁的房款由案外人徐义发直接偿还王宁。附王宁与邹平亿鑫置业公司商品房预售合同及付给邹平亿鑫置业公司的购房款凭证；王宁收到案外人徐义发购房款收据三张及银行凭证二张，剩余房款案外人徐义发每月分期偿还王宁的银行流水。 5、因邹平亿鑫置业公司无力向房管局交纳监管资金，导致案外人徐义发至今无法办理商品房预售合同网签备案手续。 综上，请求解除对博鸿花园小区XX号楼XX单元XX室（该1号楼为单栋单楼道，也可称之为1单元或0单元）房产及XX号储藏室的查封措施，停止对该房产的执行。 申请执行人金瀚建设公司称，金瀚建设公司与邹平亿鑫置业公司建设工程施工合同纠纷一案[（2019）鲁0321民初3811号]立案后，向法院申请诉讼保全，法院到邹平市不动产登记中心查询邹平亿鑫置业公司名下房产并进行了查封，其中包括1号楼1单元1201室房产及42号储藏室。上述房产、储藏室在查封时系统显示落户在邹平亿鑫置业公司名下，因此法院查封行为未违反任何法律规定。另外，在2020年5月6日，诉讼保全法官又与邹平亿鑫置业公司代理人就查封扣押清单进行了核对，并做了详细笔录，邹平亿鑫置业公司对查封的所有财产清单均未提出任何异议，也未提及1201室房产及42号储藏室已经出卖给徐义发的情况。综上，徐义发提出的执行异议无任何事实和法律依据，申请执行人认为此举系邹平亿鑫置业公司与徐义发进行恶意串通，通过伪造资料方式企图对财产进行恶意转移、买卖，以达成欺骗法院、损害申请执行人的目的，请求法院依法驳回徐义发的执行异议申请。 本院查明，原告金瀚建设有限公司与被告邹平亿鑫置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年5月20日作出（2019）鲁0321民初3811号民事判决（以下简称涉案判决）：一、被告邹平亿鑫置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告金瀚建设有限公司工程款13126639.43?元。二、被告邹平亿鑫置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告金瀚建设有限公司违约金1063529元以及自2020年1月11日起至实际给付之日止、以13126639.43?元为基数、按每日万分之二计算的违约金。三、原告金瀚建设有限公司对XX号楼、XX号楼、会所、、地下车库工程以及小区室外配套工程折价或拍卖的价款中享有1312663943?元的优先受偿权。四、驳回原告金瀚建设有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费109516元，由原告金瀚建设有限公司承担1544元，由被告邹平亿鑫置业有限公司负担107972元及保全费5000元。 该判决发生法律效力后，根据金瀚建设有限公司申请，本院于2020年7月9日立案执行，案号为(2020)鲁0321执1805号。 审理过程中，2019年12月31日，金瀚建设有限公司以保单作担保申请财产保全，2020年1月2日，作出（2019）鲁0321民初3811-1号民事裁定：对邹平亿鑫置业有限公司的银行存款14619323.45元或相应价值的其他财产予以冻结或查封、扣押。 2020年1月6日，本院向邹平市不动产登记中心下达（2019）鲁0321民初3811-1号民事裁定书、协助执行通知书，查封邹平亿鑫置业有限公司名下XX小区XX号楼XX单元XX室房产等，期限3年；1月8日，查封该公司名下XX小区XX号楼X号储藏室等，期限3年。5月6日，到邹平亿鑫置业有限公司对上述房产、储藏室进行了查封。 另，2016年1月12日，王宁与邹平亿鑫置业公司签订商品房预售合同，购买涉案房产（含XX号储藏室，合同中为0单元），总价773440.26元，已交首付款193440.26元，余款58万元银行贷款。从住建部门了解到，涉案房产2016年1月曾有预告登记，2017年4月注销登记。 2017年9月28日，徐义发与邹平亿鑫置业公司签订购房合同，购买涉案房产（合同中为1单元），合同无价款记载、付款方式及期限。该购房合同未在住建部门网签备案。 案外人徐义发提供的证据显示，徐义发于2017年4月、10月支付王宁定金0.5万及房款29.5万、10万元；自2017年11月起至2020年9月，每月付给王宁28**-3000元左右不等，共35期。 上述事实，有鲁03**民初3811号民事判决书、（2019）鲁0321民初3811-1号民事裁定书、协助执行通知书等在案为证。 本院认为，（一）是否属于消费者购房问题。 涉案房产和储藏室的原购房人王宁曾签订预售合同，办理预告登记后又注销预告登记，涉案房产仍为开发商邹平亿鑫置业公司所有。案外人徐义发虽向王宁支付房款，但与开发商订有购房合同，可以认定三方协议由徐义发代开发商偿还所欠王宁的房款、由徐义发购买涉案房产的事实，所买的属开发商所有的房产。 在本案查封之前，徐义发已签订购房合同，已支付大部分款项，且其无其他居住房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，虽未办理所有权登记，但案外人徐义发对涉案房产和储藏室享有消费者物权期待权。 （二）建设工程价款优先受偿权与消费者物权期待权的效力问题。 执行依据即（2019）鲁0321民初3811号民事判决已判定承包人对涉案房产、储藏室享有建设工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先爱偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，本案中，案外人徐义发已支付大部分款项，判定的建设工程价款优先受偿权不能对抗案外人徐义发的消费者物权期待权。 综上，对涉案房产和储藏室，案外人徐义发享有消费者物权期待权，且该实体权利足以对抗承包人的建设工程价款优先受偿权，案外人所提异议成立，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条规定，裁定如下： 中止对XX小区XX号楼XX单元XX室房产、XX号楼XX号储藏室的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  张中学 审判员  甘丽静 审判员  陈 强 二〇二〇年十一月十八日 书记员  巩曰英