湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10924号上诉人（原审原告）：周清。委托诉讼代理人：黄奇斌，湖南五之律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：长沙金华康房地产开发有限公司。法定代表人：曾左，总经理。委托诉讼代理人：缪先进，湖南金顺达律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：长沙市鑫和物业管理有限公司。法定代表人：康武，执行董事。委托诉讼代理人：缪先进，湖南金顺达律师事务所律师。原审第三人：长沙迪信通电子科技信息有限公司。法定代表人：刘文莉。上诉人周清因与被上诉人长沙金华康房地产开发有限公司（以下简称金华康公司）、长沙市鑫和物业管理有限公司（以下简称鑫和物业公司）、原审第三人长沙迪信通电子科技信息有限公司（以下简称迪信通公司）侵权责任纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初974号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人周清不服一审判决，上诉请求：（一）撤销（2020）湘0103民初974号民事判决书，依法予以改判；（二）判决两被上诉人共同向周清支付已垫付的迪信通公司赔偿款及损失393.5万元；（三）本案一、二审诉讼费用由两被上诉人全部承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误，上诉人在《租赁合同补充协议》中约定的顺延租期三个月的租金损失61.5万元，属于因漏水造成的直接经济损失，两被上诉人理应进行赔偿。虽然涉案商铺屋顶漏水造成的物质直接损失为118394.37元，但同时也是因为商铺屋顶漏水造成迪信通公司无法正常营业，被迫关店三个月，因此上诉人周清才在《租赁合同补充协议中》同意顺延租期三个月，该协议已经实际履行完毕，且在后来的多次补充协议中对损失进行了确认。因此上诉人周清这三个月的租金损失也理应属于因商铺漏水造成的直接经济损失，同时长沙市鑫和物业管理有限公司也出具了证明可以佐证该事实，因此金华康公司和鑫和物业公司理应支付上诉人周清该项直接经济损失。（二）上诉人周清与迪信通公司签订的《租赁合同补充协议》中约定的退让租金83万元／年的预期损失属于由于商铺漏水而造成的间接损失，两被上诉人理应进行赔偿。正是因为商铺漏水事件，上诉人周清为维持与迪信通公司的租赁关系才同意对租金进行减免，上诉人原本的可得收益因此而直接减少，所以该项可预期的经济损失属于因商铺漏水造成的间接经济损失。而且金华康公司与鑫和物业公司明确表示由周清先行和迪信通公司协商解决赔偿事宜，并同意另行向周清支付赔偿给迪信通公司相应款项。因此，金华康公司和鑫和物业公司也理应承担上诉人周清支付迪信通公司的该项赔偿款。（三）一审法院在审理的过程中，依法追加了长沙迪信通科技有限公司作为本案的第三人参加诉讼，迪信通领取传票之后，未到庭参加诉讼，直接导致了周清的损失没有查清。恳请二审人民法院责令迪信通公司到庭参加诉讼或者依法向其调查相关情况，切实维护上诉人周清合法权益。被上诉人金华康公司、鑫和物业公司辩称：一审法院判决被上诉人构成侵权并且赔偿11万元是错误的，被上诉人在本案当中不应当承担任何责任。现在周清上诉要求被上诉人赔偿更多的款项没有任何事实依据与法律依据，请求法院驳回其上诉。原审第三人迪信通公司未发表书面、口头答辩意见。周清向一审法院起诉请求：1．判令金华康公司、鑫和物业公司赔偿因2012年10月19日水管爆裂给周清造成的直接经济损失72.5万元，可以预期的损失332万元（退让租金损失83万/年共4年）；2．判令金华康公司、鑫和物业公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年2月2日，周清与金华康公司签订《商铺租赁合同》，约定金华康公司将长沙市黄兴中路王府井百货大楼一楼南向通道旁建筑面积约为140平方米的商铺租赁给周清经营，租赁期为2011年4月15日至2017年4月15日。2011年2月14日，周清与鑫和物业公司签订《王府井商业广场物业管理协议书》，由周清委托鑫和物业公司对王府井百货大楼一楼南向通道西面商铺进行物业管理，物业管理的内容包括对共用部位、共用设施设备的维护和管理。2012年8月，周清与长沙迪信通电子科技信息有限公司签订《租赁合同》，周清将王府井大楼一楼通道的商铺租赁给迪信通公司使用，租赁期限为2012年10月10日至2017年10月9日。2012年10月19日，迪信通公司租赁的商铺上方下水管漏水，导致迪信通公司存放手机的仓库被水淹。之后，迪信通公司以周清的商铺无产权证不能办理工商营业执照，导致被工商局责令停止营业，以及房屋漏水等理由以周清为被告向一审法院起诉，并提出如下诉讼请求：“1．请求解除原、被告之间签订的商铺租赁合同；2．判令被告退还房租60万元及合同保证金40万元；3．判令被告退还空调使用费6万元；判令被告赔偿因出租商铺屋顶漏水造成周清财产损失费用118394.37元；判令被告赔偿周清商铺装修费用173912元及安装LED广告屏费用117900元。”2013年3月27日，周清与迪信通公司签订《租赁合同补充协议》，约定：“1、租金从2013年8月1日起调整为165万元一年，原合同第三年起在165万元/年的基数上按百分之五的比例逐年递增，或随经济形势变化双方另行协商递增。2、周清同意顺延租期三个月，迪信通公司在本协议订立后于2013年4月3日一次性支付一年的租金，该款按周清书面指令支付，以后每年按半年度支付租金。3、周清同意在11万元内承担迪信通公司的财产损失，该款确认按迪信通公司提供的单据及残值计算核定，该款在租金中抵扣。”。迪信通公司与周清达成和解协议后于2013年4月1日向一审法院申请撤诉。其后，鑫和物业公司向周清出具了一份《证明》，内容为：“2012年10月19日由于世纪情投资有限公司在我出租场地上方的下水管，因管道老化失修，凌晨发生爆裂造成出租场地内的货物（手机）及营业设施被污水浸泡、损坏，并由此导致诉讼，据此周清共赔偿迪信通公司损失72.5万元（物质损失11万元，停业损失61.5万元）。退让租金83万元/年（原248万元/年）。才得以使租赁关系继续执行。特此证明”2015年7月15日，周清将金华康公司、鑫和物业公司、湖南世纪情投资有限公司诉至一审法院，提交的证据中含有鑫和物业公司向周清出具的《证明》，证明2014年4月9日鑫和物业公司向周清出具实际损失的证明并要求周清先找湖南世纪情投资有限公司协商解决。金华康公司、鑫和物业公司对该份证据的质证意见为：对证据本身的真实性不持异议，对证明的内容的真实性、关联性、合法性均有异议，鑫和物业公司并非周清所称的整栋楼的物业管理企业，对水管是否漏水均不知情，当时周清要求出具证明的目的是向保险公司理赔，要求鑫和物业公司配合出具《证明》，所以本份证明不能作为本案审理证据提交，内容并非真实，11万元之外的损失与本案没有关联，没有向金华康公司、鑫和物业公司提出索赔，周清找湖南世纪情投资有限公司的事实不存在，不能引起诉讼时效的中断。另查明，金华康公司、鑫和物业公司没有提供证据证明迪信通公司的损失系湖南世纪情投资有限公司的水管漏水引起的。一审法院认为，周清一直在与金华康公司、鑫和物业公司协商处理漏水一事，故周清提起本案诉讼并未超过诉讼时效。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。涉案商铺上方的水管漏水导致迪信通公司的仓库被水淹，金华康公司作为业主，鑫和物业公司作为物业管理公司对此具有过错。周清赔偿了迪信通公司的财产损失后，有权要求金华康公司、鑫和物业公司承担连带赔偿责任。迪信通公司起诉周清时，要求周清赔偿因涉案商铺屋顶漏水造成的财产损失仅为118394.37元，双方签订的《租赁合同补充协议》也明确约定周清在11万元内承担迪信通公司的财产损失，由此可知，周清赔偿迪信通公司的财产损失应仅为11万元，周清请求金华康公司、鑫和物业公司赔偿11万元，一审法院予以支持。周清主张的其他直接经济损失61.5万元、可以预期的损失332万元与《租赁合同补充协议》中约定的顺延租期三个月、租金248万元每年调整为165万元每年的数额相一致，由此可知，周清主张的上述损失393.5万元（61.5万元＋332万元）并非系漏水给其造成的损失，而是其与迪信通公司变更租赁合同减少的租金。同时，鑫和物业公司出具的《证明》与《租赁合同补充协议》的相关内容（顺延租期、减少租金）相互冲突，不能证明漏水还给周清造成其他直接经济损失61.5万元、可以预期的损失332万元。周清请求金华康公司、鑫和物业公司赔偿其他直接经济损失61.5万元、可以预期的损失332万元，一审法院不予支持。金华康公司、鑫和物业公司如认为迪信通公司的损失确系湖南世纪情投资有限公司的水管漏水引起的，可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、长沙金华康房地产开发有限公司、长沙市鑫和物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿周清损失11万元；二、驳回周清的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39160元，由周清承担30000元，由长沙金华康房地产开发有限公司、长沙市鑫和物业管理有限公司承担9,160元。本案二审中，上诉人周清、被上诉人金华康公司、鑫和物业公司、原审第三人迪信通公司均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是金华康公司、鑫和物业公司是否应赔偿周清主张的顺延租金损失及退让租金损失共计393.5万元。本院认为，周清并未提供充分的证据证明涉案租赁场地漏水与顺延租期及降低租金有直接因果关系，具体分析如下：第一、迪信通公司于2012年10月向一审法院起诉，主张与周清解除租赁合同，返还房租60万元及合同保证金40万元，赔偿空调使用费6万元，赔偿屋顶漏水造成财产损失118394.37元及赔偿商铺装修费173912元及LED广告屏费用117900元。迪信通公司提出上述主张的主要理由包括商铺上方下水管漏水、涉案商铺无产权证不能办理营业执照导致被工商局责令停止营业等。依据上述事实，迪信通公司主张解除合同、赔偿损失的理由是多样的，并非只有涉案商铺上方下水管漏水。第二、2012年8月，周清与迪信通公司签订《租赁合同》。2013年3月27日，周清与迪信通公司签订《租赁合同补充协议》，该《补充协议》对年度租金予以变更、顺延租期3个月以及变更租金支付方式。上述两份租赁合同对比，合同在年租金金额、租金支付方式等方面均有较大变化，系双方对租赁法律关系权利义务的全面重大调整。另《租赁合同补充协议》中明确约定周清同意在11万元内承担迪信通公司的财产损失。周清并未提供充分证据证明《租赁合同补充协议》中的租金降低、顺延租期与房屋漏水有直接因果关系。第三、根据双方当事人陈述，涉案商铺在2012年10月漏水，经修复后未发生后续漏水情形，即涉案商铺不存在持续性漏水情形。依据生活常识判断，周清、迪信通公司在《租赁合同补充协议》中就漏水造成的损失及赔偿事宜专门予以约定的情况下，不可能再因该偶发事宜对合同租金、租期、租金支付方式等予以重大调整。上诉人周清主张涉案商铺上方下水管漏水导致租期延长及预期租金损失393.5万元，无充分事实依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人周清的上诉理由，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39160元，由上诉人周清负担。本判决为终审判决。审判长  刘应江审判员  常晓华审判员  高 进二〇二〇年十一月二十五日书记员  刘 培附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。