上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8436号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海祥露果蔬专业合作社，住所地上海市浦东新区万祥镇新路村路****。法定代表人：邹平，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：叶润田，上海市乔文律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海京虹房地产开发经营有限公司，住所，住所地上海市长宁区虹桥路******会所**div>法定代表人：陶艳，董事长。委托诉讼代理人：姚澄，北京大成（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅枞烨，北京大成（上海）律师事务所律师。原审第三人：上海长江联合物业管理有限公司，住所地上海，住所地上海市浦东新区东塘路********>法定代表人：王璟天，总经理。委托诉讼代理人：崔纪宏，男，上海长江联合物业管理有限公司工作人员。上诉人上海祥露果蔬专业合作社（以下简称祥露合作社）与被上诉人上海京虹房地产开发经营有限公司（以下简称京虹公司）、原审第三人上海长江联合物业管理有限公司（以下简称长江物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初23406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。祥露合作社上诉请求：撤销一审判决第四、五项，改判1、支持祥露合作社一审反诉请求；2、祥露合作社支付京虹公司房屋使用费中应扣除2020年1月1日至2020年4月8日期间的费用。事实和理由：1、京虹公司、长江物业公司签订《代理经租委托书》，将上海市XX路XX弄XX号一层会所及地下一层会所（以下简称涉案房屋）及地下车库（以下简称涉案车库）74个车位委托长江物业公司对外经租、管理，方式用途为“按政府相关小区会所装修、装饰和添置新物”。2019年祥露合作社与京虹公司签订《房屋租赁合同》，约定京虹公司交付的是毛坯房，租赁关系终止时，祥露合作社已投入及新增的装修、设施设备、家具等由双方另行商定解决方案。该约定与《代理经租委托书》中的内容相符。京虹公司应对长江物业公司在委托代理期间对外签订的《房屋租赁合同》、协议、《合作备忘录》以及京虹公司与祥露合作社签订的《房屋租赁合同》中约定的补偿条款承担法律责任。2、一审法院引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条为依据，判决驳回祥露合作社的反诉请求，但该条款适用前提系在双方对形成附合的装饰装修物的处理没有约定的情况下，而本案中三方合同均对此有约定，不应适用该条款。3、祥露合作社与长江物业公司经理曾约定稍后支付租金，但京虹公司采取断水断电措施，使祥露合作社无法进行整理搬离工作，至2020年1月京虹公司将涉案房屋大门加锁加封条。在疫情期间，政府采取防控措施，明令停工，至2020年4月8日应约办理移交。一审法院未按最高院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》免除祥露合作社因疫情延期交房导致的房屋使用费，与法相悖。综上，祥露合作社投资京虹公司的物业装修装饰、改造车库等设施、增添设备、家具等共投入70多万元，扣除祥露合作社应补付的2019年7-12月租金后，还应支付京虹公司约50万元，2020年1月-4月疫情期间的房屋使用费应予免除。请求二审法院支持祥露合作社的上诉请求。京虹公司辩称：不同意祥露合作社的上诉请求。1、《合作备忘录》中所载18万元的改造费用系祥露合作社所估暂计价，未经京虹公司、长江物业公司的确认，亦未作出承诺补偿的意思表示，且本案审理的法律关系为房屋租赁合同，祥露合作社主张的涉案车库装修改造系基于不同合同关系，即使应补偿其改造费用亦不应在本案中审理。另，车库装修费用系由业主大会表决后从维修基金予以支出，并非祥露合作社自行支付。关于涉案房屋的装修发生在2015年，与本案2019年签订的合同无关，目前该装修已摊销完毕，没有残值。祥露合作社系违约方，该装修对京虹公司没有利用价值，故祥露合作社无权主张装修补偿。2、祥露合作社所引用的最高院意见中涉及减免的系为租金，且针对正在经营中的情况下，而祥露合作社主张减免的是因未及时返还房屋产生的房屋占有使用费，不能适用上述最高院意见，况且，一审判决的房屋使用费已酌情降低计算标准，京虹公司不同意再减免。请求二审法院驳回上诉，维持原判。长江物业公司述称：不同意祥露合作社的上诉请求。请求二审法院驳回上诉，维持原判。京虹公司向一审法院起诉请求：1、确认祥露合作社、京虹公司签订的《房屋租赁合同》于2019年10月23日解除；2、判令祥露合作社向京虹公司支付租金80,000元；3、判令祥露合作社向京虹公司支付拖欠租金的滞纳金暂计为3,800元（按每日万分之五的标准，暂计至2019年10月31日，实际计算至祥露合作社清偿之日止）；4、判令祥露合作社向京虹公司返还涉案房屋，并支付自2019年10月24日起至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费（按每月40,000元的标准计算）。后，京虹公司变更第二、三、四项诉讼请求为：2、祥露合作社向京虹公司支付2019年7月1日至2019年10月23日的租金73,333元（按月租金20,000元的标准计算）；3、祥露合作社向京虹公司支付拖欠租金的滞纳金（以60,000元为本金，按日万分之五的标准，从2019年7月6日起计算至实际清偿之日止；以13,333元为本金，按日万分之五的标准，从2019年10月6日起计算至实际清偿之日止）；4、祥露合作社向京虹公司按每月40,000元标准支付2019年10月24日至2020年4月8日期间房屋占有使用费共计222,666元。祥露合作社向一审法院反诉请求：判令京虹公司补偿祥露合作社投资款790,000元。后，祥露合作社变更反诉诉讼请求为：1、判令京虹公司赔偿祥露合作社涉案房屋装修损失616,761元；2、判令京虹公司赔偿祥露合作社涉案车库改造维修费用192,300元。一审法院认定事实如下：2005年9月30日，涉案房屋的权利人登记为京虹公司。房屋类型及用途为会所。2015年7月30日，京虹公司（甲方）与长江物业公司（乙方）签订《代理经租委托书》，其中约定：代理经租物业为1号楼4号1层会所；1号楼4-6号，地下1层会所；地下车，地下**会所；地下车库共74个车位6年1月1日起至2017年12月31日止。代理经租物业用途为会所、地下停车位。甲方允许、地下停车位行装修、装饰或添置新物，费用由乙方承担。2015年10月30日，长江物业公司（甲方）与祥露合作社（乙方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：甲方同意将涉案房屋（306.82平方米）租赁给乙方使用。租赁期限从2016年1月1日起至2017年12月31日止。应乙方要求，甲方将于2015年11月1日提前交房作为装修免租期。租金从2016年1月1日起计收。第一合同年度内的租金为18,000元/月，保证金为二个月的租金36,000元。第二合同年度起，每年的月租金在上合同年度的基础上递增5%，保证金也相应增加补足。甲方在合同生效并收到乙方保证金和第一期租金后，允许乙方设计人员进入租赁房屋勘察设计；甲方以房屋现状交房给乙方装修。租赁期满乙方不再续租的，租赁房内乙方出资购置装潢的家具及电器设备归乙方所有。但拆除该等家具和设备后，应由乙方负责恢复原状。上述合同签订后，祥露合作社称其于2015年11月开始对涉案房屋进行装修。2017年7月31日，长江物业公司（甲方）与祥露合作社（乙方）签订《补充协议》，其中载明：鉴于甲乙双方于2015年10月30日签署《房屋租赁合同》后，乙方受各种因素限制，不能实现附件中约定的商业使用价值，致使自租赁起始日期起至今均无经营收入。乙方多次就上述事项向甲方提出减免租金的口头申请，并于2017年4月10日递交书面申请。经甲乙双方协商，甲方同意自2016年7月1日起，原《房屋租赁合同》租赁期内会所的物业管理费由甲方承担。2017年8月1日，长江物业公司向祥露合作社出具《委托书》，委托祥露合作社自2017年8月1日起进行2017年度地下产权车位的租金余额收缴以及2018年度地下产权车位的代理租赁。2017年12月11日，京虹公司向长江物业公司出具《委托书》，其中载明：京虹公司同意长江物业公司就长发虹桥公寓地下产权车位的代理经租委托期限延长至2018年12月31日。2018年2月2日，上海京虹房地产开发经营有限公司以上海祥露果蔬专业合作社为祥露合作社向一审法院提起房屋租赁合同纠纷之诉，案号为（2018）沪0105民初2389号，诉讼请求为：1、祥露合作社将涉案房屋恢复原状后返还给京虹公司；2、祥露合作社支付京虹公司自2018年1月2日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（以日租金1,260元标准计算）。后，双方达成庭外和解，京虹公司向一审法院申请撤诉。京虹公司（甲方）与祥露合作社（乙方）签订的《和解协议》中载明：1、甲方授权上海长江联合物业管理有限公司与乙方补充签订2018年1月1日至2018年12月31日的《房屋租赁合同》。双方约定月租金以18,900元的标准补充结算。具体事宜由上海长江联合物业管理有限公司与乙方在补充签订的《房屋租赁合同》内约定。2、自2019年1月1日开始，由甲方与乙方重新订立关于会所的《房屋租赁合同》，初定租期1年、月租金20,000元，合作正常情况下可协商续约。具体事项由甲乙双方在新签的关于会所的《房屋租赁合同》内约定。3、自2019年1月1日起，甲方和上海长江联合物业管理有限公司不再委托乙方管理车库，地库由甲方和上海长江，地库由甲方和上海长江联合物业管理有限公司与乙方交接 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>祥露合作社、京虹公司签署《和解协议》后，长江物业公司（甲方）与祥露合作社（乙方）签订《补充协议》，其中约定：关于2018年度租金，甲方已收到乙方的房租及押金，18,900元/月X3月，合计56,700元。根据押金不退还、冲抵租金的原则，甲方还需要收取乙方18,900元/月X9月，合计170,100元。该笔房租，乙方应在不迟于2019年3月30日前汇入甲方账户。审理中，祥露合作社、京虹公司及长江物业公司一致确认，祥露合作社已缴清2018年度的全部租金。2018年11月13日，长江物业公司（甲方）与祥露合作社（乙方）签署《合作备忘录》，其中载明：一、历史问题。长发虹桥公寓的局部地下车库（74个归属于京虹公司）曾经由乙方投资并进行修缮改建，增添安装的相关设施。此部分投资乙方认为暂作价壹拾捌万元。二、未来合作。双方另行商议。三、当前，甲方决定在2018年12月之前，首先对目前乙方派驻管理地下车库的员工，予以承接，将其招募至甲方的名下，替甲方行使上述地下车库的管理职责。其他事项双方另议。同时，乙方做好与甲方就2018年度的车位委托管理费和会所租金的结算及补充订立合同等工作。后，京虹公司（甲方）与祥露合作社（乙方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：甲方将涉案房屋（306.82平方米）租赁给乙方使用。租赁期限从2019年1月1日起至2019年12月31止。本租赁合同租赁期满，如果甲方无意见，则本合同自动续约。如甲方有异议，则在租赁期满提前2个月向乙方提出书面通知，双方就续约或解约的细节另行补充约定。租金为20,000元/月，按先付后用原则，由乙方按季度支付，即每个季度先支付3个月的租金，在每个季度第一个月的5日前支付。租赁关系终止时，关于乙方已投入以及新增的装修、设施设备、家具等由双方另行商定解决方案。租赁期满若双方不再解除续租，租赁房内由乙方出资购置装潢的家具及电器设备归乙方所有。涉及硬件装修的投入问题，在本租赁合同未执行满3年的情况下，由双方另行协商补偿事项。乙方逾期支付租金的，按应付金额每日1%的比例向甲方支付滞纳金。乙方逾期支付租金超过30天的，或乙方未遵循国家相关法规使用，造成重大损失的，甲方有权单方面终止本合同，并追索乙方造成的损失。除本合同自动续租外，若双方解除或不再延续本租赁合同，乙方应在本合同租期满后的第2天内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按原租金的双倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。上述合同签订后，祥露合作社向京虹公司支付租金至2019年6月30日止。2019年7月16日，京虹公司向祥露合作社发送《通知函》，其中载明：2018年1月，京虹公司曾就祥露合作社在租赁合同到期后拒不搬离涉案房屋之事向人民法院提起诉讼。该案审理过程中，双方达成调解，签署了调解协议。嗣后，双方再次签订租赁合同，约定祥露合作社续租涉案房屋，租赁期限至2018年12月31日止。但租赁合同到期后，祥露合作社一直拒绝与京虹公司签订2019年度的租赁合同，期间也未主动搬离，且未支付任何租金。经京虹公司多方催促后，祥露合作社缴纳了2019年1月至6月的房屋租金。现通知祥露合作社限期搬离涉案房屋并妥善恢复房屋原状。2019年8月15日，京虹公司向祥露合作社发送《律师函》，除载明前述《通知函》的内容外，另写明：自本函送达之日起，京虹公司与祥露合作社的不定期租赁合同解除。2019年10月22日，京虹公司向祥露合作社发送《律师函》，其中载明：祥露合作社、京虹公司签署的《租赁合同》约定租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日。租赁房屋期间内，祥露合作社仅向京虹公司支付租金至2019年6月。根据《租赁合同》约定，祥露合作社逾期支付租金超过30天已构成违约，京虹公司有权单方解除《租赁合同》，并要求祥露合作社支付拖欠租金、滞纳金及返还房屋。祥露合作社于2019年10月23日收到该《律师函》。2020年1月10日，京虹公司通过上海XX有限公司对涉案房屋停水停电，且该状态一直持续。2020年4月8日，祥露合作社、京虹公司办理涉案房屋交接手续并签署《双方移交接清单》。京虹公司确认祥露合作社于该日将涉案房屋予以返还，祥露合作社将房屋内全部可移动物品搬离。关于房屋内的装修，京虹公司表示，祥露合作社承租房屋实际从事餐饮业服务，多次遭小区业主投诉要求关闭。现京虹公司将房屋收回后，将重新装修用于办公使用。因目前新冠疫情，装修事宜暂缓推进。一审法院认为，祥露合作社、京虹公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。本案中，京虹公司以祥露合作社逾期支付租金超过30天之由行使约定解除权。祥露合作社则以京虹公司寄送函件所载内容与实际租赁事实不符，其有权拒付租金进行抗辩。对此，一审法院认为，虽2019年7月16日、2019年8月15日的两份函件未能真实、客观地反映祥露合作社、京虹公司之间的租赁关系，但从祥露合作社未付租金开始，其仍持续占有使用房屋并正常从事经营活动，京虹公司的发函行为并未导致祥露合作社租房目的无法实现。因此，祥露合作社拒付租金的理由不成立，其行为构成违约，京虹公司有权解除双方之间的租赁关系。鉴于祥露合作社确认于2019年10月23日收到京虹公司发出的解约函，故一审法院认定祥露合作社、京虹公司签订的《房屋租赁合同》于该日解除。合同解除日之前祥露合作社欠付的租金应当予以缴纳。京虹公司以月租金20,000元标准向祥露合作社主张2019年7月1日至2019年10月23日的租金73,333元，并无不当，一审法院予以支持。关于滞纳金标准，合同约定为日百分之一，现京虹公司自愿降低为日万分之五，于法不悖，一审法院予以尊重。关于承担的期限，因京虹公司已行使合同解除权，故解除前的滞纳金祥露合作社应当承担。同时，根据合同约定的付款周期（每个季度之第一个月的5日前），祥露合作社应支付2019年7月6日至2019年10月23日逾期付款的滞纳金3,438元。合同解除后，祥露合作社未及时返还房屋，应当支付截止至2020年4月8日止的房屋占有使用费。关于占有使用费的标准，一审法院综合考虑祥露合作社未搬离房屋对京虹公司造成的实际损失以及京虹公司于2020年1月10日对涉案房屋断水断电影响祥露合作社正常使用的事实，酌情调整房屋占有使用费为2019年10月24日至2020年1月9日按月租金的一倍标准计算，即52,000元；2020年1月10日至2020年4月8日按月租金减半标准计算，即30,000元。关于祥露合作社主张的涉案房屋装修损失。根据法律规定，在当事人未对房屋装饰装修物的处理做出约定的情况下，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。祥露合作社认为，双方的《房屋租赁合同》中已有关于装饰装修的约定补偿条款，故应排除适用上述法律规定，由京虹公司根据祥露合作社提供的现有证据向其进行补偿。京虹公司则认为，双方未能就补偿事宜协商一致，且祥露合作社存在违约行为，故其无需赔偿装修损失。一审法院注意到，对于租赁关系终止时，祥露合作社装修投入的处理事宜，在《房屋租赁合同》中约定的条款内容为“双方另行商定解决方案”，“双方另行协商补偿事项”。上述约定仅体现出若存在装修争议时，双方可保有自愿协商的解决机制，尚未对京虹公司必须补偿、补偿的范围、补偿的金额等作出明确约定。现祥露合作社、京虹公司未能就补偿事项达成一致合意，且京虹公司亦再三表示，其收回房屋后，将不会对现有装修进行再利用，故根据法律规定，因祥露合作社违约导致合同解除的，其无权要求京虹公司对装修损失进行赔偿。至于祥露合作社提出的涉案停车库改造损失，因本案需解决的是祥露合作社、京虹公司之间的房屋租赁合同关系以及合同解除后针对涉案房屋的未了事项，经审查，双方签订的涉案合同中未包含车库租赁及车库改造的权利义务内容，故祥露合作社的此项请求与本案纠纷系不同民事法律关系，不属本案审理范围，当事人可另行解决。一审法院审理后，于2020年6月15日依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、上海京虹房地产开发经营有限公司与上海祥露果蔬专业合作社签订的《房屋租赁合同》于2019年10月23日解除；二、上海祥露果蔬专业合作社应于判决生效之日起十五日内支付上海京虹房地产开发经营有限公司2019年7月1日至2019年10月23日的房屋租金73,333元；三、上海祥露果蔬专业合作社应于判决生效之日起十五日内支付上海京虹房地产开发经营有限公司逾期付款的滞纳金3,438元；四、上海祥露果蔬专业合作社应于判决生效之日起十五日内支付上海京虹房地产开发经营有限公司2019年10月24日至2020年4月8日的房屋占有使用费82,000元；五、驳回上海祥露果蔬专业合作社的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。本诉案件受理费5,796元，减半收取计2,898元，由上海京虹房地产开发经营有限公司负担1,363元，由上海祥露果蔬专业合作社负担1,535元。反诉案件受理费5,850元，由上海祥露果蔬专业合作社负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，因祥露合作社违反合同约定欠付租金，故京虹公司行使合同解除权，双方所签《房屋租赁合同》于2019年10月23日解除。合同解除后，祥露合作社未及时向京虹公司返还房屋，其应支付其继续占有使用涉案房屋期间的房屋使用费。祥露合作社主张系因京虹公司锁住涉案房屋大门致祥露合作社未及时迁出返还房屋，但并无充分证据予以证明，本院不予采信。根据双方合同约定，逾期返还房屋的祥露合作社应按租金的双倍支付房屋使用费，一审法院结合祥露合作社未返还房屋对京虹公司造成的损失及自2020年1月10日起涉案房屋内断水断电的事实，酌情降低房屋使用费计算标准，判决2019年10月24日至2020年1月9日期间按月租金的一倍计算，2020年1月10日至2020年4月8日按月租金减半计算，一审判决已充分考虑平衡双方当事人的利益，与法无悖，本院予以认同，祥露合作社要求免除2020年1月10日至2020年4月8日期间的房屋使用费，缺乏法律依据，本院不予支持。就涉案房屋的装修损失问题，双方于《房屋租赁合同》中表述为“由双方另行商定解决方案”“由双方另行协商补偿事项”，实际并未在合同中作出明确约定，且双方始终未达成一致意见。鉴于本案合同解除系因祥露合作社违约导致，京虹公司亦明确其不予利用涉案房屋的现有装修，故祥露合作社要求京虹公司补偿其涉案房屋内的装修损失，缺乏法律依据，本院不予支持。京虹公司依据双方所签《房屋租赁合同》向祥露合作社提起确认合同解除并主张租金及滞纳金、房屋使用费等诉讼请求。祥露合作社于一审中提起反诉要求京虹公司赔偿其涉案车库的改造维修费，鉴于就祥露合作社所述涉案车库的租赁管理及改造事宜，并不包含在本案房屋租赁合同法律关系中，祥露合作社应另行解决。综上所述，祥露合作社的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,850元，由上诉人上海祥露果蔬专业合作社负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年十一月五日书记员 宋佩祯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……