河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初3325号原告：孙彬，男，1972年7月24日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：牛志尧，河南好谦律师事务所律师。被告：李利香，女，1972年10月14日出生，汉族，住河南省沁阳市。委托诉讼代理人：牛春生，河南首鼎律师事务所律师。第三人：焦作市国有经营用房管理所，住所地：河南省焦作市解放区民主中路**。法定代表人：靳克明，所长。委托诉讼代理人：杜宏明，男，系单位员工。委托诉讼代理人：张丙山，河南海搏律师事务所律师。原告孙彬与被告李利香、第三人焦作市国有经营用房管理所房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月15日、2020年10月23日、2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告孙彬的委托诉讼代理人牛志尧，被告李利香的委托诉讼代理人牛春生均到庭参加诉讼。原告孙彬，被告李利香于2020年10月23日、2020年11月10日到庭参加诉讼。第三人焦作市国有经营用房管理所的委托诉讼代理人杜宏明、张丙山于2020年11月10日到庭参加诉讼。本案现已理终结。原告孙彬向本院提出诉讼请求：1.请求确认解除原被告双方之间于2016年2月5日签订的《房屋租赁合同》；2.请求依法判令被告支付原告租金238750元及利息（以60000元为基数，按照年利率3.85％从2017年4月1日起计至2018年3月31日；以190000元为基数，按照年利率3.85％从2018年4月1日起计至2019年3月31日；以238750元为基数，按照年利率3.85％从2019年4月1日起计至实际支付之日）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年2月5日，原告将合法享有使用权的位于解放中路××大厦××、203的房屋（建筑面积约320平方米）出租给被告使用并签订了房屋租赁合同，合同约定租金为每年130000元，租金按年结算，在每年的4月1日之前支付租金，租赁期为2016年4月1日至2021年4月1日。合同签订当天，原告将房屋交付被告使用（2016年2月5日至2016年3月31日为房屋装修期，此期间不计租）。在使用期间，被告多次违约未按照约定的日期支付租金。原告实际使用房屋到2019年8月15日，被告在使用期间共计支付给原告200000元租金，现尚欠租金238750元，一直以各种理由推脱不予支付，原告遂诉至法院，请求法院依法查清事实，维护原告的合法权益。被告李利香辩称，第一，原告的证据不能证明其享有涉案房屋的所有权及使用权、出租权，原告不是本案适格原告，应驳回原告的起诉。第二，原告的证据不能证明双方之间的租赁合同已经实际履行，因为向原告缴纳租金200000元的不是被告，原、被告虽然签订了房屋租赁合同，但原告并没有将涉案房屋交付被告。结合被告并未向原告缴纳租金，可以认定原、被告之间的房屋租赁合同并没有实际履行，故被告也不是本案的适格被告，应当驳回对被告的诉讼请求。第三，原告从未向被告索要过租金，从签订房屋租赁合同的2016年2月5日至今，已经4年零7个月，被告突然接到起诉材料，充分证明原告从来没有向被告主张过租金，故原告诉状所称的被告以各种理由推脱都不属实。第四，如果法庭认为被告系适格被告，原告主张的2017年9月21日之前的租金也已经超过了三年的诉讼时效，原告的该部分诉讼请求不应支持。原告主张的利息部分也不应支持，因为合同并未约定利息，且法律没有规定欠租金应当支付利息，故原告主张的利息部分也不应当支持。第五，如果法庭认为原告具备收取涉案房屋的主体资格，原告应当出具增值税发票，如偷税漏税，被告保留向税务机关举报的权利。综上，请求依法驳回原告的起诉或是原告的诉讼请求。第三人焦作市国有经营用房管理所未作答辩。原告孙彬为支持自己的诉讼请求，在庭审中提交了下列证据：证据1.孙彬与焦作市国有经营用房管理所房屋租赁合同1份4页、孙彬书写的关于所欠租金的交纳计划的申请1份1页，证明原告享有涉案房屋的合法使用权；证据2.原、被告之间签订的房屋租赁合1份2页，证明原、被告之间于2016年2月5日签订了房屋租赁合同，租金为每年130000元，租金按年结算，在每年的4月1日之前支付租金，租赁期为2016年4月1日至2021年4月1日；证据3.孙彬名下建行的交易明细1份，证明在2016年9月27日-2017年4月21日，被告处负责财务的人员魏雪利（音同）通过银行转账的方式向原告支付125000元，剩余75000元是被告本人现金支付，2016年2月5日之前支付房屋定金30000元，在合同签订当天又支付了45000元租金；证据4.焦作市工商行政管理局解放分局新华工商所出具的被告关于个体工商户开业登记申请表、房屋租赁合同、个体工商户注销登记申请表；证据5.企业信用信息公示报告，证据4和证据5共同证明原告将涉案房屋已经交付被告使用，且被告在涉案房屋上进行了工商登记，登记名称为“焦作市解放区解放中路利万家日用品商行”，经营场所为涉案房屋。被告李利香对原告孙彬的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1的真实性有异议，对证明指向有异议，该房屋租赁合同系复印件，无法核实其真实性，被告不予认可；从租赁合同的内容可以看出，原告没有涉案房屋的所有权，使用权也于2015年8月23日失效，根据租赁合同第七条第二款约定，转租需要获得甲方书面同意，原告没有相关证据，所以原告不是本案适格原告；交纳计划的申请与本案无关。对证据2的真实性无异议，对证明指向有异议，租赁合同并未实际履行，双方签订租赁合同后，被告一直等待交付房屋及钥匙，但是原告一直未交付，经打听，原告已经将房屋另租他人，被告口头告知原告解除合同，之后再没有和原告联系。对证据3的真实性无异议，对证明指向有异议，向原告支付租金的是魏雪利和被告无关，双方之间签订的租赁合同已经解除，并未实际履行。对证据4中的开业登记申请表无异议，房屋租赁合同上边的签名不是被告本人的签名，原告起诉被告之后被告意识到了问题的严重，于是向工商局申请注销登记，注销登记申请表是被告填写的，对注销登记申请表无异议。对证据5无异议。被告李利香未提交证据。第三人焦作市国有经营用房管理所在庭审中提交了下列证据：催缴通知书3份，时间分别是2018年1月15日、2018年3月14日、2019年3月4日，证明第三人找原告催要过租金，通过在门口张贴通知和电话通知等方式催要2017年8月之后的房租，但是原告没有再支付房租；2018年1月15日催缴通知的签收人是李利香、2018年3月14日催缴通知的签收人也是李利香，2019年3月4日催缴通知的签收人是杨庆丰。原告孙彬对第三人焦作市国有经营用房管理所提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据无异议，该证据仅能证明涉案房屋就是由被告实际使用的。被告李利香对第三人焦作市国有经营用房管理所提交的证据质证后，发表如下质证意见：催缴通知上的“李利香”三个字不是其本人签的，杨庆丰的签字被告不清楚，但杨庆丰是其丈夫。本院对证据认定如下：原告提交的证据1，被告对真实性有异议，该证据虽系复印件，但第三人对其将房屋出租给原告及原告转租均予以认可，本院对证据的真实性予以确认；原告提交的证据2和证据3，被告对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认；原告提交的证据4中的开业登记申请表和证据5，被告无异议，本院对该证据予以采信；原告提交的证据4中的房屋租赁合同，被告称并非其本人签字，该证据系工商局的备案材料，该合同打印部分与原、被告之间签订的房屋租赁合同一致，且承租的房屋标的、租金标准、租赁期限的截止时间亦与原、被告之间的房屋租赁合同一致，故本院对该证据的真实性予以确认；第三人提交的证据，原告无异议，被告称该证据上的李利香签名非其本人所签，签名显示的杨庆丰系其丈夫，但未申请笔迹鉴定，且李利香系占用房屋个体工商户的经营者，即便他人代签或其丈夫签字均在情理之中，故本院对该证据予以采信。本院经审理认定事实如下：2014年8月25日，原告孙彬（乙方、承租方）与第三人焦作市国有经营用房管理所（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将焦作市解放区解放中路金德利大厦103、203房屋出租给乙方，租赁期限为1年，即自2014年8月24日起至2015年8月23日止，年租金为80000元。在租赁期内，乙方如需转租第三人使用或与第三人互换房屋时，必须取得甲方书面同意。合同到期后，双方未重新签订合同。2016年2月5日，原告（出租方、甲方）与被告李利香（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于焦作市解放区解放中路金德利大厦103、203房屋出租给乙方，年租金为130000元，按年结算，由乙方在每年的前15日内支付给甲方，租赁期限自2016年4月1日至2021年4月1日，即日起至2016年3月31日为房屋装修期，在此期间内不计算房租。2016年3月9日，被告李利香作为经营者，向焦作市工商行政管理局解放分局提交《个体工商户开业登记申请表》和《房屋租赁合同》，名称为焦作市解放区解放中路一利万家日用品商行，经营范围为日用品、化妆品、保健品、小家电，经营场所为焦作市解放区解放中路××大厦××、203。房屋租赁合同显示，出租方为原告孙彬，承租方为被告李利香，房屋坐落于解放中路××大厦××、203，房屋租金为130000元，按年结算，租赁期限自2016年2月5日至2021年4月1日，2016年2月5日至2016年3月31日止为房屋装修期，在此期间不计算房租。2020年7月22日，李利香提交《个体工商户注销登记申请表》，申请注销焦作市解放区解放中路一利万家日用品商行，同日，焦作市解放区解放中路一利万家日用品商行被注销。第三人对原告将涉案房屋转租知情且认可，但转租后仍由原告向第三人支付租金，原告支付租金至2017年8月23日，因原告拖欠租金，第三人于2019年8月15日将房屋收回。2018年1月15日、2018年3月14日、2019年3月4日，第三人的工作人员至涉案房屋催要租金并出具《通知》，载明双方租赁合同已于2017年8月23日到期，请你接此通知后5个工作日内到我单位签订房屋租赁合同并交清所欠租金，通知上分别显示李利香、李利香、杨庆丰签字。2020年7月6日，第三人向孙彬提起仲裁，主张孙彬结清房租560000元。2020年8月21日，孙彬向第三人提交《关于所欠租金的交纳计划的申请》，载明其因经营原因，自2017年8月24日至2019年8月底共计拖欠所租用房屋租金160000元，保证于2020年12月31日前全部结清。因被告拖欠原告租金，原告于2020年9月21日诉至本院，被告于2020年10月10日接收应诉材料。另查明，原告自认在原、被告双方协商过程中被告支付30000元定金，郝小利（音同）于2016年2月5日支付45000元租金，魏雪利分别于2016年9月27日、2016年9月30日、2016年10月10日、2016年10月16日、2016年10月20日、2017年3月5日、2017年3月9日、2017年4月21日向原告银行账户转账10000元、15000元、10000元、10000元、10000元、50000元、10000元、10000元，共计支付租金200000元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原告孙彬与被告李利香于2016年2月5日签订的《房屋租赁合同》，原告自愿将坐落在解放中路××大厦××、203的房屋出租给被告使用，被告愿意承租该房屋，房屋租金为每年130000元，租赁期限为2016年4月1日至2021年4月1日，该合同系双方真实意思表示，内容约定明确，合法有效。被告李利香辩称原告对涉案房屋没有所有权、使用权和出租权，故原告不是本案适格的原告，但经审理查明，涉案房屋的所有人即本案第三人对原告将房屋转租被告知情且认可，故被告的辩解意见不成立，孙彬作为原告适格。被告辩称原告未将房屋交付被告，但被告经营的焦作市解放区解放中路一利万家日用品商行的经营场所即为涉案房屋，第三人催要房租的《通知》上显示李利香及其丈夫杨庆丰签字，能够证明李利香在涉案房屋内已实际经营，故被告的辩解意见不能成立，本院不予支持。原告要求确认其与被告签订的《房屋租赁合同》解除，原告自认被告支付房屋租金200000元，被告未能按合同的约定按时足额支付租金给原告，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，故本院确认原、被告于2016年2月5日签订的《房租租赁合同》于2020年10月10日解除。关于原告主张被告支付租金238750元及利息，被告辩称2017年9月21日前的租金超过诉讼时效。根据《房屋租赁合同》约定，租金按年结算，在每年前15日内支付，原告自认被告共支付租金200000元，而被告应于2017年3月15日前交付2017年4月1日至2018年3月31日的房租130000元，但被告仅于2017年3月5日、2017年3月9日和2017年4月21日共支付租金70000元，剩余60000元的诉讼时效应自2017年4月22日起计算三年，于2020年4月21日到期，原告未提交相关证据证明其在此期间向被告主张权利，原告于2020年9月21日诉至本院已超过诉讼时效期间，故被告辩称2017年4月1日至2018年3月31日期间的剩余租金60000元超过诉讼时效的意见成立，本院对该辩解意见予以支持。被告于2020年7月22日将房屋所经营的焦作市解放区解放中路一利万家日用品商行注销，第三人于2019年8月15日将涉案房屋收回，现原告主张房屋租金计算至2019年8月15日不违反法律规定，本院予以确认。故剩余房屋租金应自2018年4月1日计算至2019年8月15日为178750元（130000+130000/12*4.5=178750），原告主张超出部分，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。原、被告未在租赁合同中明确约定逾期支付租金是否支付利息，原告主张被告按照年利率3.85%计算资金占用损失，不违反法律规定，但应自原告起诉之日起计算，原告主张超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，第一百九十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告孙彬与被告李利香于2016年2月5日签订的《房屋租赁合同》于2020年10月10日解除；二、被告李利香应于本判决生效之日起十日内支付原告孙彬房屋租金178750元及利息（利息以178750为基数，按年利率3.85%的标准自2020年9月21日起计算至履行完毕之日止）；三、驳回原告孙彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2665元，由原告孙彬负担670元，被告李利香负担1995元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  宋秀梅二〇二〇年十一月十二日法官助理郭倩倩书记员张佳丽附：本案适用的相关法条《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百九十二条第一款诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。