文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初23714号原告：重庆创安物业管理有限公司，住所地：重庆市渝**兴科大道**，统一社会信用代码91500112750070964C。法定代表人：向和伟，执行董事。委托诉讼代理人：丁华强，重庆远博律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹佳静，重庆远博律师事务所实习律师。被告：李国勇，男，汉族，1981年8月22日生，住重庆市渝**。原告重庆创安物业管理有限公司与被告李国勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法由审判员陶立适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告重庆创安物业管理有限公司的委托诉讼代理人丁华强、邹佳静，被告李国勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆创安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付2010年1月1日至2015年7月31日期间共计67个月的物业服务费4891元，2010年1月1日至2015年7月31日期间的公摊水电费536元，共计5427元；2、依法判决被告向原告支付违约金，以所欠物业服务费用和公摊水电费为本金，从2010年1月1日起每天按万分之五计算至本金全部付清之日止；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告系依法取得物业管理资质的物业管理企业，2007年2月1日与重庆金鞍物业发展有限公司签订了《金香林前期物业服务合同》，约定由原告为重庆市渝北区××大道××号××小区提供物业管理服务。此后小区成立业主委员会，原告与业主委员会分别于2011年12月11日、2016年5月1日、2016年12月30日、2019年12月31日签订《金香林小区物业服务合同》，约定住宅一、二楼为0.8元/月/平方米，二楼以上为1元/月/平方米，公摊费用8元/月的标准。被告系重庆市渝**××大道××号××小区××栋××单元××室的产权人，建筑面积91.57平方米，原告从2007年2月起为该小区提供物业服务至今，但被告从2010年1月起无故拖欠上述费用。经原告多次催收无果，遂起诉。被告李国勇辩称，不同意原告的诉讼请求。1、2015年7月、8月左右已将房屋另售他人，目前诉讼时效已过；2、确实没有缴纳2010年1月1日至2015年7月31日期间的物业服务费和公摊水电费，因为原告没有按照约定提供服务，服务不到位。未及时处理被告家中因室外设施导致的装修损坏、下水道堵塞不来处理、2011年家中被盗、小区绿化被损坏、消防通道被占用、人车混流、小区水体未处理、小区道路不干净、垃圾未及时清理、小区设施未修理、不清楚停车收费是否合法等，正因如此，被告折价出售了房屋。本院经审理认定事实如下：原告重庆创安物业管理有限公司系具有贰级资质的物业服务企业。位于重庆市渝**××街道××大道××号××幢××号的房屋于2009年3月24日转移登记至被告李国勇名下，后又因存量房买卖，于2015年8月4日转移登记至案外人名下。该房屋建筑面积为91.56平方米，系成套住宅。2007年2月1日，重庆金鞍物业发展有限公司作为甲方，与原告作为乙方签订《金香林前期物业管理合同》，约定，由原告实行物业管理，委托管理期限为金香林成立业主委员会并与物管公司另行签定物管服务委托合同止；物业管理服务费：住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.2元（含电梯费）向业主或物业使用人收取，逾期缴纳物业管理费的从逾期之日起按每天加收1元滞纳金。2007年4月24日，重庆市物价局作出渝价〔2007〕211号文件，对金香林小区物业服务费核定标准为0.8元/平方米、月(电梯房物业服务费0.55元/平方米、月，公共设备设施日常维修养护费0.25元/平方米、月）。2011年12月，重庆市渝北区金香林业主委员会作为甲方，与原告作为乙方签订《金香林小区物业服务合同》，约定，由乙方为金香林小区提供物业服务，合同期限自2011年12月1日起至2015年10月31日止；住宅的物业服务费标准为：一楼、二楼0.8元/月/平方米，二楼以上1元/月/平方米（按建筑面积计算）；共用的专项设备运行的能源消耗，另行向业主分摊计收，每户业主按8元/月标准向乙方缴纳；业主或物业使用人应于每月20日前向乙方缴纳本月的物业服务费用和水电公摊费用；业主或物业使用人违反本合同的约定，连续三个月未能按时如数缴纳物业服务费和水电公摊费的，应从逾期之日起按所欠费用总额的每日万分之五的标准向乙方支付违约金，直至全部费用缴清之日止。该合同还对委托服务事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。2012年2月9日，对该份合同进行了备案。上述两份合同签订后至今，原告一直为金香林小区提供物业服务。审理中，原告为证明其向被告进行了书面催收，举示了其于2011年12月15日、2013年12月15日、2015年7月15日、2016年1月15日、2017年7月15日、2019年7月15日、2020年6月15日催费张贴的照片打印件、催费单原件，均告知在该月月底前缴纳自2010年1月起的所欠费用，上述照片打印件均无法看出拍摄时间以及拍摄地点且没有原始载体。还举示了分别于2017年6月9日、2020年6月20日向被告邮寄的物业欠费催缴函、邮单，其中2017年6月9日的挂号信没有显示收件地址、邮寄内容、送达情况。另还举示了本院分别于2018年3月19日、2018年7月24日、2020年3月18日、2020年6月29日受理的重庆创安物业管理有限公司起诉李国勇的诉讼文书材料。被告质证称除2020年以外不清楚其余起诉，催费单和函件也从未看到过。被告辩称原告提供的物业服务不到位，提供了下载自阳光重庆网页关于金香林小区无序不限量停车、绿化带损坏、门禁系统缺失等投诉的回复予以证明。庭审中，原告提交的其物业管理系统截图显示，案涉期间的物业服务费均为0.8元/月/平方米×91.57平方米，取整应收金额为73元/月；水电公摊费标准均为8元/月。上述事实，有双方当事人的陈述、资质证书、前期物业管理合同、物业服务合同、备案证明、重庆市物价局文件、证明、户室详细情况、系统欠费明细表、视频、档案查询材料、催费单、张贴照片、函件、邮寄记录、网页打印件等随案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆金鞍物业发展有限公司签订的《金香林前期物业管理合同》以及其与重庆市渝北区金香林业主委员会签订的《金香林小区物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，对金香林小区全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业对金香林小区提供了物业服务，被告在2010年1月1日至2015年7月31日期间作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务等费用。被告辩称原告提供的物业服务不到位，虽提供了关于投诉回复的网页打印件予以证明，但该证据尚不足以成为拒交物业服务费本金的理由。关于本案是否超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，本案债权请求权适用两年诉讼时效期间。原告举示的其向被告直接张贴催费单的证据，因无法看出张贴时间以及拍摄时间，无法确认张贴地点系案涉房屋，故不属于有效催告。第一，《金香林前期物业管理合同》未约定缴纳时间，根据交易惯例，物业服务费和公摊水电费按月缴纳，当月结清，由此推断原告在次月到来时应当知道被告未缴纳上月费用，其权利受到损害，2010年1月1日至2011年11月30日期间每一期费用的诉讼时效从次月1日开始计算。原告虽举示了2011年12月15日、2013年12月15日催收的催费单原件以及张贴照片打印件，但无法看出其催收时间，不能达到中断诉讼时效的目的，故2010年1月1日至2011年11月30日期间的债权因诉讼时效已过，本院不予支持。第二，《金香林小区物业服务合同》约定为每月20日前支付，故2011年12月1日至2015年7月31日期间每月费用的诉讼时效均从当月21日起开始计算，最晚一期的费用诉讼时效自2015年7月21日起计算至2017年7月20日止届满。原告举示的2013年12月15日、2015年7月15日、2016年1月15日、2017年7月15日的催费单原件以及张贴照片打印件，均无法看出其催收时间，其举示的2017年6月9日邮寄的催收函件，无法看出邮寄地址、邮寄内容以及是否送达，亦不能达到中断诉讼时效的目的。因此，2011年12月1日至2015年7月31日期间的债权因诉讼时效已过，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告重庆创安物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由原告重庆创安物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  陶立二〇二〇年十一月十五日书记员  马瑞