江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终2425号上诉人（原审被告）：尚明岭，男，1977年6月7日出生，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：尚延柱，江苏衡信达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：连云港市赣榆区土地市场管理中心，住所地连云港市赣榆区青口镇黄海东路**和安大厦**。法定代表人：陈会改，该中心主任。委托诉讼代理人：孟庆阳，江苏四季青律师事务所律师。上诉人尚明岭因与被上诉人连云港市赣榆区土地市场管理中心（以下简称为赣榆土管中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2020）苏0707民初2151号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尚明岭上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.涉案《房屋租赁合同》是否有效、应否解除，应以被上诉人能否提供出涉案房屋的建设工程规划许可证和施工许可证为合同的生效构成要件，被上诉人如能提供，则租赁合同有效，被上诉人可以要求解除合同，否则合同无效，被上诉人无权要求解除。因此，上诉人对原审认为被上诉人有房产证，不需要举证房屋建设工程规划许可证和施工许可证就认定《房屋租赁合同》有效有异议。2.无论《房屋租赁合同》是否有效，被上诉人都应当免除上诉人第一年租金360000元，并赔偿上诉人经济损失。上诉人承租房屋用于经营宾馆，要对以前用于开饭店的房屋进行装修装饰，当上诉人开始装修时，消防、城管执法人员分别强制停止施工、限期整改，行政处罚的原因是涉案房屋重要结构在装修前存在安全隐患，不符合消防安全、城管管理的要求等等。后上诉人替被上诉人缴纳4000元罚款，通过各方面协调才恢复装修施工，但已经拖了近一年时间，这是房屋存在的安全隐患问题，耽误上诉人一年时间，造成了巨大经济损失。第一年租期的租金不应让上诉人承担，此外被上诉人还应当赔偿上诉人因此而造成的其他经济损失。3.被上诉人答应上诉人免交前三年的每年160000元租金，应当抵销所欠缴的本案租金。上诉人在收到律师催款函后，就与被上诉人和其主管局领导协商，最后决定让上诉人免交前三年的每年160000元租金。在此决定下，上诉人才交给被上诉人410000元租金，被上诉人答应免交前三年每年的租金160000元应与所欠的租金抵销。4.如果《房屋租赁合同》有效可以解除，那么原审应当将上诉人对涉案房屋装修装饰的损失费用一并处理，一审判决上诉人承担未付租金滞纳金的计算标准仍然过高。上诉人承租房屋投入了大量资金装修装饰，由于没到租赁期限，原审对于不能搬动的投资装修部分的损失应当同时予以解决。虽然原审对滞纳金进行了调整，但判决按其基准利率两倍计算仍然过高。5.原审在程序上遗漏了上诉人提出的因房屋存在安全隐患而被停止施工一年，应当免除其一年租金的主要抗辩诉讼请求，未予审理。原审法院虽然调取行政处罚的证据，但没有调到所要的材料，后又让代理人持调查令调查，但被调查单位只提供了一份4000元罚款单，足以说明行政处罚的事实存在。6.原审适用法律存在问题。赣榆土管中心二审辩称：1.《房屋租赁合同》合法有效。涉案房屋是购买开发商开发的商业门面房，且已办理房屋产权证书，并非被上诉人自建，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，不需要提供建设工程规划许可证，被上诉人是涉案房屋的合法所有人，有权对外出租。2.上诉人认为应免除第一年租金36万元和赔偿其损失没有任何依据。合同签订时间是2015年5月15日，租赁期限从同年10月15日起算，就是考虑房屋窗户、水电、玻璃等损坏较严重，需要重新安装，合同明确约定上诉人承租的是现状房屋，如何装修是上诉人的事，与被上诉人无关。被城管处罚是因上诉人未设施工围挡和建筑垃圾抛洒，与被上诉人无关，上诉人未提供证据证明涉案房屋存在隐患，也无证据证明其一年时间未使用房屋。3.被上诉人与上诉人从未就免交前三年每年160000元租金事情进行过协商，也没有达成任何形式的协议，更不存在应当抵销所欠租金的说法。4.上诉人称原审应将装修装饰费用损失一并处理没有依据。一审期间上诉人既没有对此提出抗辩，也没有提出反诉，一审不予处理并无不当，且合同约定在租赁期满时房屋装修、添加的固定部分不得拆除，无偿归被上诉人所有，任何一方未履行合同，另一方有权提前解除，所造成的经济损失由责任方承担，如逾期一个月未支付当期租金，被上诉人可无偿收回房产，合同自然终止，上诉人未举证证明存在哪些损失，即使存在损失，也因其违约拖欠租金而自行承担。一审调整滞纳金不是过高，而是过低了。5.一审法院依据上诉人的申请向相关部门调查取证，调取的证据证明上诉人因未设置施工围挡和存在建筑垃圾抛洒而被城管部门处罚，与房屋不存在任何关系。6.一审适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。赣榆土管中心向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方于2015年5月15日签订的《房屋租赁合同》，由尚明岭将租赁房屋腾让交付赣榆土管中心；2.判决尚明岭给付房租1440000元及滞纳金871200元（诉后滞纳金按月利率2%计算至付清租金之日止）；3.尚明岭承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2015年5月15日，赣榆土管中心（出租方、甲方）与尚明岭（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于赣榆区青口镇华中路某街的一至三层房屋（约1900平方米）出租给乙方使用，租赁期限8年，计算时间自从2015年10月15日至2023年10月14日止（因目前房屋窗户、水电、玻璃等损坏较重，乙方需要重新安装，乙方安装的资产归甲方所有。作为补偿，在签订合同的时间上顺延5个月，不计入租期）。双方同意租金第一年为360000元，租金第二至四年不递增，从第五年以后每年递增10000元。租金结算以年为单位，一年为一个租期，第一年租金乙方须在签订合同后七日内缴纳，以后每个租期的租金乙方须于租期的前二十日内一次性交清。乙方保证承租上述房屋仅作为商业或者办公用房使用。如需对房屋进行改造或增扩时，应征得甲方同意并不得改变房屋本身结构，费用由乙方自理。乙方可在遵守本合同约定的前提下进行转租，但需经甲方同意，并由三方见面共同商定转租事宜。合同第八条约定任何一方未能履行合同规定的条款，另一方有权解除本合同，所造成的经济损失由责任一方承担。乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按年租金的千分之二向乙方加收滞纳金。乙方如逾期一个月未能支付当期租金，甲方可无偿收回房产，合同自然终止。2017年12月10日，赣榆土管中心通过委托诉讼代理人孟庆阳向尚明岭发出律师函，载明尚明岭没有按照合同约定交纳前三年房租1080000元及滞纳金，已构成严重违约，要求尚明岭就如何缴纳房租及滞纳金作出明确答复。2017年12月26日，尚明岭签收。2018年1月，尚明岭支付租金200000元，2019年2月支付租金100000元，案外人潘某于2018年6月至2019年7月份多次代尚明岭支付租金110000元，以上租金共计410000元。另查明，2013年12月6日，江苏省土地市场赣榆交易所、赣榆县地价所、赣榆县土地勘测事务所三家机构经整合，成立赣榆县土地市场管理中心。后因行政区划调整，赣榆县土地市场管理中心更名为连云港市赣榆区土地市场管理中心。赣榆土管中心于2008年3月18日即获得了涉案房屋的所有权证书。在诉讼过程中，赣榆土管中心提出，因尚明岭已支付租金410000元，滞纳金以未付租金为基数进行计算。一审法院认为，赣榆土管中心与尚明岭签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，该合同依法成立，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。赣榆土管中心已将房屋交付给尚明岭使用，尚明岭应当及时足额支付租金，但其仅支付租金410000元，尚欠租金未付，已经构成违约，赣榆土管中心有权解除合同，并要求支付拖欠的租金。现赣榆土管中心仅主张前四年的租金（2015年10月15日至2019年10月14日），故尚明岭应当支付欠付租金1030000元（360000元×4年－410000元）。关于滞纳金，合同约定，尚明岭逾期交付房租，每逾期一日，按年租金的千分之二加收滞纳金。尚明岭认为滞纳金过高，因赣榆土管中心主张的滞纳金实为资金被占用期间的利息损失，而2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行将不再公布贷款基准利率。故一审法院将滞纳金的计算标准调整为上述标准的两倍计算，金额以未付租金的30%即309000元为限。尚明岭辩称，赣榆土管中心应当提供涉案房屋的建设工程规划许可证、施工许可证证明合同有效。因涉案房产已经办理房屋产权证书，赣榆土管中心系涉案房产的合法所有权人，有权对外出租，故对该辩解意见不予采纳。尚明岭还辩称，赣榆土管中心同意前三年每年免除租金160000元，因赣榆土管中心对此不认可，且其未提供证据予以证明，故对该辩解意见不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：1.解除赣榆土管中心与尚明岭于2015年5月15日签订的《房屋租赁合同》；2.尚明岭应于判决发生法律效力之日起十日内腾出所承租的房屋交付给赣榆土管中心；3.尚明岭应于判决发生法律效力之日起十日内向赣榆土管中心支付租金1030000元及滞纳金（自2016年10月15日起至2017年10月14日止，以310000元为基数，自2017年10月15日起至2018年10月14日止，以670000元为基准，自2018年10月15日起至2019年10月14日止，以1030000元为基数；2019年8月20日前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算，2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率LPR的两倍计算；金额以309000元为限）。案件受理费25370元，减半收取12685元，由赣榆土管中心负担4474元，尚明岭负担8211元。本院经审查认为，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。二审期间，尚明岭提供的证据为：1.2016年4月开具的行政处罚交款单（复印件）一张，计4000元，证明因安全隐患的问题停止施工，导致其一年的时间没有进行装修与营业，在2015年5月份开始不让施工，到2016年4月才交完罚款才让继续施工。2.证人王某,4的证言，证明2015年5、6月份尚明岭让其装修的，几天以后因屋顶漏水、水泥地平破损有安全隐患，城管不让施工，7月建设局下了停工令，到2016年6月尚明岭又找其开工，说他将罚款交完就让施工了。证人尚某,4的证言，证明2015年5月在华中路某街的西边施工，二个月左右就停工了，停了有一年左右。说当时因为建设局罚款停工，后来尚明岭说他把钱交了，让我们来干，停工原因是说楼存在危险隐患。赣榆土管中心认为，交款单是复印件，真实性无法确认，也看不出罚款原因，与出租的房屋无关；两名证人是替尚明岭进行施工的，与尚明岭有一定的利害关系，对证言的内容不认可，应当以有关机关出具的行政处罚的法律文书与交纳的罚款票据为依据，因为尚明岭是被处罚对象，应当有相关的文书与交纳罚款的票据。本院经审查认为，上述证据不能达到相关证明目的，本院不予采信。关于尚明岭提出的上诉理由，经查：赣榆土管中心已于2008年3月18日获得涉案房屋的所有权证书，有权对外出租，涉案《房屋租赁合同》合法有效。尚明岭并无证据证明其第一年租赁期间未能使用涉案房屋及涉案房屋存在隐患，因此其认为应免除第一年租金并赔偿损失无事实依据。尚明岭称其与赣榆土管中心协商免交前三年每年160000元租金，但赣榆土管中心并不认可，尚明岭也未提供证据证实。尚明岭上诉称原审应对其装修装饰投资费用损失一并处理，但其在一审期间对此并未提出抗辩或反诉，一审未予处理并无不当。一审根据案件实际情况，酌情调整滞纳金，符合法律规定。故对尚明岭提出的上诉理由，本院不予支持。本院认为，上诉人尚明岭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25370元（尚明岭已预交），由上诉人尚明岭负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二〇年十一月二十八日法官助理  孙潘红书 记 员  张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。