湖南省宁远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1126民初2181号 原告：杨怀志，男，汉族，湖南省宁远县人，农民。 委托诉讼代理人：杨增良，男，汉族，湖南省宁远县人，农民。系原告杨怀志之父（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：肖小勇，湖南铭慧律师事务所律师（一般授权代理）。 被告：宁远县雄宇房地产开发有限责任公司，住所地：湖南省宁远县舜陵街道莲花新村**。 法定代表人：欧得元，执行董事。 被告：欧会忠，男，汉族，湖南省宁远县人，农民。 被告：肖爱志，女，汉族，湖南省宁远县人，农民。 原告杨怀志诉被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司（以下简称雄宇公司）、欧会忠、肖爱志商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨怀志的委托诉讼代理人杨增良、肖小勇到庭参加诉讼，被告雄宇公司、被告欧会忠、被告肖爱志经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨怀志向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》无效，并判令三被告连带返还原告已交购房款140000元，并按月利率2%向原告支付利息；2、案件受理费由三被告承担。事实及理由:2015年1月17日，原告与三被告签订《商品房买卖合同》,原告购买被告雄宇公司出售的宁远县汇金国际广场4栋17层D17号房，房屋总价为35万元。签订合同当日，原告向原告缴纳房屋首付款140000元，被告雄宇公司财务开具了收款收据，被告肖爱志在收款人栏内签字。因被告开发的宁远县汇金国际广场第4栋审批层数为15层，该栋房屋第16层至19层被告至今都未取得规划部门的规划建设工程许可证，也未取得商品房预售许可证。被告在没有取得商品房预售许可证就与原告签订合同，根据法律规定，原告与三被告签订的《商品房买卖合同》为无效合同，被告应返还原告购房款，还应向原告支付利息。综上,为维护原告的合法权益,特具状起诉，请依法判处。 被告雄宇公司、欧会忠、肖爱志未作答辩。 原告杨怀志围绕其诉讼请求,依法向本院提交如下证据：1、《商品房买卖合同》，拟证明原告与三被告订商品房买卖合同的事实；2、收款收据，拟证明原告缴纳购房款140000元的事实；3、企业信用信息公示报告，拟证明被告雄宇公司的主体资格；4、民事判决书，拟证明同事实的案件已得到法院判决。本院审查认为，原告杨怀志提供的1-4号证据，符合证据的真实性、合法性和关联性，并能相互佐证，本院予以采信。 根据以上采信的证据并结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实：1、2012年9月10日，被告欧会忠等人（甲方）与雄宇公司（乙方）签订《合作协议》，约定甲方以乙方的名义合伙兴建“汇金国际项目”，项目开发的所有投资、债权、债务及税费由甲方负责，乙方概不承担；乙方提供雄宇公司的各种证件配合甲方办理立项、报建、售房、银行按揭等各种手续；合伙期限自2012年9月10日至项目建筑物竣工、验收合格、售房手续完毕为止。协议签订后，被告欧会忠陆续投资建造了“汇金国际”1、2、3号栋房屋，并以被告雄宇公司名义对外公开出售。2015年3月12日，欧会忠与雄宇公司签订《解除〈合作协议〉协议书》，约定双方自愿解除2012年9月10日签订的《合作协议》，合作期间，欧会忠以雄宇公司名义从事房地产开发过程中产生的一切债权、债务及税费概由欧会忠承担。 2、被告肖爱志系被告欧会忠的前妻，受欧会忠雇请从事涉案商品房销售工作。2015年1月17日，被告肖爱志代理被告雄宇公司与原告杨怀志签订《商品房买卖合同》，合同约定被告雄宇公司将宁远县汇金国际广场项目第4栋第17层D17号房屋预售给原告杨怀志，建筑面积116平方米，购房总价款为350000元，在签订合同时支付40%的购房款即140000元，剩余购房款210000元采用银行按揭贷款支付，被告肖爱志作为被告雄宇公司的委托代理人在《商品房买卖合同》上签字并加盖被告雄宇公司公章。《商品房买卖合同》签订后，杨怀志按约支付购房款140000元，被告肖爱志向原告出具140000元购房款收据，并加盖被告雄宇公司的公章。后双方因《商品房买卖合同》的履行产生纠纷，原告遂诉至本院。 3、2016年6月9日，欧会忠（甲方）与胡槐斌等人（乙方）签订《汇金国际“四号楼”工程项目出资拯救转建合同》约定：欧会忠将汇金国际四号楼盘剥离，由债权人胡槐斌等人出资完成该楼盘设计要求和十五层以下主体开发建设；“四号楼盘”以前的一切欠债，与出资拯救的乙方无关，概由甲方负责；对原已预售出去的门面、房产统一由乙方召回管理，更改购房合同。2016年9月1日，欧会忠（甲方）与胡槐斌等人（乙方）签订《汇金国际项目4＃楼转让合同》，约定由乙方重新注册公司继续投资兴建，乙方同意汇金国际项目4＃楼竣工后优先按原合同条款及价格交付原购房业主的房屋；原甲方所售房屋（以2016年6月1日欧会忠提供给胡利辉销售名册中的真实购房为准）由乙方负责与业主变更好购房合同，未收回款项全部由乙方收回处理。2018年5月25日，雄宇公司与旭晖公司（成立于2016年12月23日，法定代表人为胡槐斌）签订《汇金国际项目4＃楼开发权转让协议》，约定雄宇公司、旭晖公司完全认可欧会忠与胡槐斌于2016年9月1日签订的《汇金国际项目4＃楼转让合同》。2018年7月12日，欧会忠与胡槐斌签订《汇金国际4＃楼项目开发协议书》，约定欧会忠将汇金国际项目4＃楼的开发及受益权归还胡槐斌，胡槐斌补偿欧会忠1400万元，欧会忠原出售和抵债的房屋由其自行处理和解决。 4、本案起诉时一年期贷款市场报价利率为年利率3.85%。 本院认为，本案出售的商品房是宁远县汇金国际广场项目第4栋第17层D17号房屋，该项目的商品房预售许可证明批准预售的商品房只有15层，据此可知，本案出售的商品房未取得预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，涉案《商品房买卖合同》应属无效，故对原告诉请确认涉案《商品房买卖合同》无效，本院予以支持。本案争执的焦点是：一、《商品房买卖合同》无效后的责任承担主体如何确定？根据欧会忠与雄宇公司签订的《合作协议》约定，欧会忠挂靠雄宇公司从事“汇金国际项目”房地产开发，虽然双方于2015年3月12日解除了《合作协议》，但未采取公开方式让社会公众所知悉，雄宇公司亦未提交证据证明原告对此知情，且在签订涉案《商品房买卖合同》前，欧会忠已经以雄宇公司名义陆续开发了“汇金国际项目”1、2、3号栋房屋，并对外公开出售，《商品房买卖合同》上亦盖有雄宇公司的公章，且被告肖爱志系欧会忠雇请从事涉案商品房销售工作的员工，其在合同上签字是履行职务行为，以上事实足以使原告相信被告肖爱志有权代表欧会忠、雄宇公司签订《商品房买卖合同》，故肖爱志的行为构成表见代理，肖爱志与原告签订《商品房买卖合同》的法律后果应当由雄宇公司承担。欧会忠挂靠雄宇公司开发“汇金国际项目”，是该房地产项目的实际投资经营者和受益人，应当与雄宇公司承担连带责任。被告肖爱志应当知道“汇金国际项目4＃楼”未取得商品房预售许可证明而不准对外出售，却仍然代理签订《商品房买卖合同》违法出售涉案房屋，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人承担连带责任。”规定，被告肖爱志应当与雄宇公司、欧会忠共同承担连带责任。二、关于原告诉请返还购房款的数额及利息计付标准。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，原告交纳购房款140000元的事实，被告应当返还。从涉案《商品房买卖合同》无效的原因分析，主要过错在出售方，原告诉请其承担购房款利息，属于主张缔约过失责任的范畴，符合法律规定，但在原告未举证证明因合同无效造成具体损失的情形下，原告主张按月利率2%计付利息显然过高，结合双方的过错，本院酌定按逾期付款违约责任标准即起诉时一年期贷款市场报价利率的1.5倍（年利率3.85%×1.5倍＝5.77%）支付购房款占用期间的利息，自交付购房款之日起计算至债务履行完毕之日止。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告杨怀志与被告欧会忠、宁远县雄宇房地产开发有限责任公司于2015年1月17日签订的《商品房买卖合同》无效； 二、被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司、欧会忠、肖爱志于本判决发生法律效力后十日内返还原告杨怀志购房款140000元，并支付利息（利息以140000元为基数，自2015年1月17日起按年利率5.77%计算至债务履行完毕之日止）；被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司、欧会忠、肖爱志相互承担连带责任； 三、驳回原告杨怀志的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3100元，减半收取1550元，由被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司、欧会忠、肖爱志负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应当书面向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限自法律文书指定的履行期间届满的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。 审 判 员  蒋娅丽 二〇二〇年十一月八日 法官 助理  钱小丽 代理书记员  欧燕菊 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国民法总则》 第一百六十七条代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人承担连带责任。 第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。 2、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。