河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初5764号 原告（反诉被告，以下简称原告）：康晓，男，1988年2月17日出生，汉族，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：张江，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。 被告（反诉原告，以下简称被告）：董宝意，男，1979年4月10日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：李伟波，河北顺业律师事务所律师。 原告康晓与被告董宝意房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康晓及其委托诉讼代理人张江，被告董宝意及其委托诉讼代理人李伟波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康晓向本院提出诉讼请求：一、请求撤销原被告签订的《房屋租赁合同》；二、请求判令被告归还原告多支付的房屋租金55453.23元及利息（自2019年10月18日起直至还款付清为止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率逾期罚息利率标准计算，先按照一到三年贷款利息的1.5倍，暂计2412.4元）；三、请求判令被告返还原告房屋押金67500元；四、本案诉讼费用、律师费用由被告承担。事实与理由：原告经人介绍认识被告，经原、被告多次协商，最终于2019年10月18日签订《房屋租赁合同》，合同约定：“一、甲方（被告）同意将坐落于石家庄市第Ｓ-2的房屋（以下简称“该房屋”）租给乙方（原告）使用，用途为健身，该房屋面积为450㎡。二、该房屋租赁期为12个月，自2019年10月18日至2020年10月17日止。三、租金及支付方式：该房屋租金为人民币叁万壹仟贰佰伍拾元／月（小写：31250元）。该房屋租金按2月支付……九、甲乙双方履行本合同时发生的争议应协商解决，协商不成的可以向房屋所在的人民法院起诉”合同签订后，原告按照合同的约定按时向被告支付房屋租金直至2020年6月19日收到河北滨江房地产开发有限公司的《通知函》才知道所租房屋的实际面积为327.18平方米，被告故意隐瞒房屋的实际面积并谎称房屋的面积为450㎡，骗取原告多支付租金的行径属于欺诈行为，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，向法院提起诉讼，望判如所请。 被告董宝意辩称，一、租赁房屋的实际面积是450平方米，327.18平方米是房本的登记面积。租金是固定数额，不按照平米单价计算。双方所签《房屋租赁合同》3、租金及支付方式：该房屋租金人民币叁万壹仟贰佰伍拾元/月（小写：31250元），没有体现平米单价的计算方法。另外，被告与房东所签的《商业用房租赁合同》也是按照月固定数额计算租金，并且约定双方同意不因本合同约定面积与实测面积存在差异为由对租金、配套服务费进行调整。二、被告没有故意隐瞒房屋的实际面积并谎称房屋面积为450平方米的事实，更不存在骗取原告多支付租金的欺诈行为。从2019年8月17日原告到店实地查看租赁房屋并同意租赁房屋，其对房屋的特定属性、租赁使用范围是明知的，物业费是按照450平方米收取由原告自行向物业公司缴纳，其还看过被告和房东所签的《商业用房租赁合同》的原件，对327.18平方米是房本的登记面积，实际使用面积是450平方米是完全知情的，因为生意需要，其还让被告提供合同复印件，到了10月17日被告和原告又重签了《房屋租赁合同》，2个月的时间原告不可能没看好房子吧？其继续签约、继续履行说明对房屋月租金31250元是认可的。《合同法》第54条规定，一方以欺诈、胁迫或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。本案中合同订立完全是在双方对租赁房屋认可、月租金固定的基础上订立的，装修也是按照原告的要求来完成的，完全符合原告的真实意思。因此，被告不存在欺诈行为。三、结合相关案例，本案中的租赁房屋特定、房租为固定数额，不存在多收房租的情况。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回。 被告董宝意向本院提出反诉讼请求：一、判决终止被告与原告之间签订的《房屋租赁合同》，原告于7日内腾空场地；二、判决原告向被告支付2020年7月18日以前所欠租金64750元、违约金75000元，合计139750元；三、反诉费用由原告承担。事实与理由：2019年10月18日，被告与原告订立了《房屋租赁合同》，被告将坐落于石家庄市的房屋租赁给原告使用，租期为12个月，自2019年10月18日至2020年10月17日止，房屋租金31250元／月，物业、水电由原告支付。被告按照原告要求进行了整体装修（含电梯），于2019年8月就交付给原告使用。2020年3月份以来开始不按时交租，到5月18日尚欠房租23500元，截止到7月18日共欠房租64750元。按照双方签订的《房屋租赁合同》第7条第2款约定“租赁期内，乙方逾期3天支付违约金，甲方有权停水停电直至终止合同，乙方承担由此造成的一切后果，乙方应在7日内腾空场地。同时乙方应按年租金的20%向甲方支付违约金，若违约金不足弥补甲方的损失，乙方另行据实赔偿”，由于原告持续欠租，其行为已表明不再履行主要债务，同时构成违约，被告有权终止合同，并要求原告承担违约责任。现诉至法院，请支持被告的诉讼请求。在审理过程中，被告放弃终止与原告之间签订的《房屋租赁合同》，原告于7日内腾空场地的诉讼请求。 原告康晓针对被告的反诉请求答辩如下，一、被告并未给原告减免2个月的房租。首先，原告确实与被告于2019年8月25日签订过《房屋租赁合同》，但是由于被告并未按时提承租房屋，未按照事前约保障电梯正常使用导致房屋至2019年10月18日才得以交付，并重新签订了《房屋租赁合同》，中间间隔将近2个月的，被告的违约原因造成的，并不是被告所说的为原告减免2个月的房租。其次，原告确实与被告于2019年10月18日签订过《房屋租赁合同》第三条租金及支付方式第四款约定于2019年8月25日签订过《房屋租赁合同》第三条租金及支付方式第四款约定明显不同，是对主要条款的变更，视为双方重新达成的邀约和承诺，应以2019年10月18日签订过《房屋租赁合同》为准。二、在租赁期内原告并未违约，相反违约的是被告。首先，在2019年10月18日签订《房屋租赁合同》后，原告都按时足额支付了租金，但是被告却始终隐瞒出租房屋的面积，直到原告收到河北滨江房地产开发有限公司（以下简称“滨江地产”）的《通知函》才知道原告租赁的房屋面积为327.18㎡，与《房屋租赁合同》约定450㎡相差122.82㎡之多，同时原告一直按照450㎡支付租金，被告多收取的租金无法律依据。其次，据原告与滨江地产的工作人员了解，被告与滨江地产签订的房屋租赁合同中约定，不许被告转租，但是被告始终未告知原告，被告的行为属于无权处分，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，在没有征得滨江地产追认的情况下，《房屋租赁合同》是无效的，这些足以说明是被告违约在先，原告为了维护自己合法权益不存在违约行为。综上所述，违约方是被告，被告的欺骗行为和违约行为，多收取了原告的房屋租金，严重损害了原告的合法权益，对于被告提出的反诉，请求法院驳回其诉讼请求。 原告康晓提交如下证据：一、房屋租赁合同，证明房屋的坐落位置、面积大小、租金及租期及管辖法院；二、原告招商银行账户历史交易明细表，证明原告向被告多支付租金及押金的事实；三、通知函，证明被告承租滨江地产的房屋面积为327.18平，并非原被告签订的房屋租赁合同约定的450平，证明被告存在欺骗行为，通知函记载被告应于2019年1月23日支付2019年12月8日至2020年6月7日的租金84758.63元，但被告逾期103天，逾期行为导致原告租赁房屋不安因素增加、不稳定因素增加。 被告董宝意质证意见，对证据一，无异议；对证据二，无异议，但是交易明细也仅仅证明原告支付的是部分租金，并没有按照合同约定按时缴纳租金，至今存在尚欠租金的事实；对证据三，真实性无异议，通知函的出具背景是原告拖欠房租，被告找到了房东出具了相关的通知函，只是为了促使康晓及早的把房租交齐，证明不了其他事项。 被告董宝意提交如下证据：一、2019年8月25日及10月18日房屋租赁合同，证明原告自8月份开始使用租赁房屋，10月18日重新签订合同，实际上为原告减免了两个月房租；二、微信截图及光盘，证明原告欠租的事实；三、房屋交付及装修视频，证明原告对一二楼整租面积450平面积是完全知情的，原告实际使用上述房屋；四、微信沟通记录，证明原告对滨江及被告按照房本签订合同是知情的，对转租面积为450平也是认可的，对与转租事实滨江是同意和认可的；五、我方与河北滨江房地产开发有限公司签订的商业用房租赁合同、河北滨江房地产开发有限公司运营主管耿林博出具的情况说明，证明我承租了河北滨江房地产开发有限公司的商铺并有权对外出租；六、商品房产权面积认定书，证明河北滨江房地产开发有限公司是涉案房屋的所有权人；七、原被告于2019年8月25日签订的房屋租赁合同，证明我与原告的租赁关系。 原告康晓质证意见，对证据一，对2019年8月25日合同真实性无异议，对10月18日被告提交的复印件可以看出合同的记载内容发生了变更，第三条第四条违约情况的变更，是双方重新达成的真实意思表示，应予10月18日合同为准，但被告在2019年10月18日合同附件系伪造，首先原被告双方在签署合同时，被告并没有提供附件，其次附件中没有原告的签字确认，没有滨江地产盖章，最后10月18日合同中第六条第一款约定足以说明附件的内容是物品清单而非房屋平面图，被告提供该份证据系有意制造，逃避、欺骗原告实际面积的目的；对证据二，真实性无异议，但形成聊天的背景是由于原告向被告表明房屋实际面积与约定面积不同后被告不予处理才形成的，被告违约在先；对证据三，三性不认可，原告自始直至2020年6月19日收到滨江地产的通知函才知道自己租赁房屋实际面积为327.18平；对证据四，真实性无异议，但是原告并不知道房屋的实际面积为327.18平，同时被告所称房屋产权证明记载面积为450平，但是并未看到登记信息，应由被告提供原件或与原件一致的复印件；对证据五，对租赁合同中第一条记载承租人及被告乙方经营业态为餐饮，品牌为回味往事，合同第十条违约责任第二项第五款和第七款记载未经甲方及滨江地产书面同意转租或者以承包联营合作等方式转租的，第七条未经甲方即滨江同意更改经营品牌或经营业态或经营内容的均视为乙方违约，足以说明在未获得滨江地产同意的情况下被告是没有转租权的，截止目前依然没有转租权，房屋的建筑面积为327.18平方米，并非被告所称的450平米，足以证实被告存在欺诈行为，严重损害了原告的合法权益，被告的行为应得到法律的严惩，对情况说明没有滨江房地产的公章，耿林博并非本案当事人，与本案无关，对该证据真实性不认可，且情况说明落款时间为手写和打印并存，也更加印证了该证据系伪造，被告没有对外转租的权利，落款时间为2020年9月18日也就是说在9月18日前被告是没有转租权的；对证据六，该证据为复印件，并且认证书对0-201记载面积为327.18平，刨除公摊面积87.37平，剩余套内面积为239.81平，与原被告双方所签订的450平租赁合同相差甚多，该证据也印证了该房屋的实际面积并非450平，两者相差122.82平，被告多收取的租金于法无据，应当予以返还；对证据七，真实性无异议，但对于合同附件1、附件2的真实性不认可，附件1、2并没有原告的签字确认，也没有滨江地产的公章，不能证明被告的主张，且该合同第六条第一款乙方应在期满当日将房屋钥匙及正常状态下的附件中所列物品交给甲方，也就是说附件中所列名目为物品清单并非平面图，附件1、2系被告伪造。 经审理查明，2019年8月25日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将坐落于石家庄市第Ｘ-2的房屋租给原告使用，用途为健身，房屋面积为450平米，租赁期限12个月，自2019年8月25日至2020年8月31日止，租金每月为31250元。被告称，该合同在履行中，因电梯发生故障免除了两个月房租，并于2019年10月18日重新签订了《房屋租赁合同》。 2019年10月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将坐落于石家庄市第Ｘ-2的房屋租给原告使用，用途为健身，房屋面积为450平米，租赁期限12个月，自2019年10月18日至2020年10月17日止，月租金为31250元，租金按2月支付，支付时间为提前10天，以被告实际收到为准，物业费每平米3元，2月支付一次，提前10天支付，共计1350元，水电费按表数支付。租赁期内，原告逾期3天支付违约金，甲方有权停水停电至终止合同，原告承担由此造成的一切后果，原告应在7日内腾空场地，同时按年租金的20%向被告支付租金，若违约金不足被告的损失，原告另行据实赔偿。合同签订后，被告将涉案房屋交付原告使用，原告向被告支付了押金67500元，并支付了部分租金，截至到2020年5月18日原告尚欠租金23500元。之后，原告于2020年5月20日至6月8日向被告支付租金共计29000元。现涉案房屋仍由原告占有使用。 另查明，2018年11月2日被告董宝意（乙方）与河北滨江房地产开发有限公司（甲方）及案外人赵金龙（丙方）签订《商业用房租赁合同》约定，河北滨江房地产开发有限公司同意将位于石家庄市桥西区的建筑面积为327.18平方米的房屋出租给董宝意。租赁期限自2018年11月8日起至2021年11月7日。未经甲方书面同意转租或以承包、联营、合作等方式转租的，甲方有权以书面方式要求乙方予以纠正，乙方未在10日内予以纠正的，甲方有权单方面立即解除合同，并收回该房屋另行出租，保证金不予退还。 本院认为，关于房屋租赁合同效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，行为人构成欺诈，须具备以下要件：一、欺诈方实施欺诈行为；二、欺诈方具有欺诈故意；三、被欺诈方因欺诈行为陷于错误认知，并基于错误认知作出意思表示；四、被欺诈方的意思表示违背其真实意思。经查，原、被告双方分别于2019年8月25日及2019年10月18日就同一涉案房屋签订了两份《房屋租赁合同》，房屋面积及租金标准相同，虽租期不同，但结合聊天记录，可以证实原告收到了被告与案外人河北滨江房地产开发有限公司之间签订的租赁合同并于2019年8月25日后实际占有使用了该涉案房屋，原告对涉案房屋已有基本认知和判断，现原告以实际面积与合同约定面积相差明显，被告存在欺诈为由，要求撤销《房屋租赁合同》，理据不足，本院不予支持。综上，原、被告签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。关于租金问题，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，该房屋租金为31250元/月。房屋租金按2月支付，支付时间为提前10天，以被告实际收到为准。由此，涉案房屋租金标准并未以房屋面积作为计算依据，而是按月固定数额以每两月支付一次的方式交纳，故原告以合同约定面积与实际面积不符为由主张返还多付租金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。另，在庭审中，原、被告均认可截止2020年5月18日原告尚欠租金23500元，后，原告于2020年5月20日至6月8日向被告支付租金共计29000元，综上，截至2020年7月18日，原告尚欠被告租金57000元。关于违约金，双方约定违约金标准较高，本院调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于押金，鉴于涉案合同尚未解除，涉案房屋仍由原告占有使用，故对原告返还押金之诉请，本院不予支持，关于原告主张律师费，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）康晓于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）董宝意支付租金57000元及违约金（以57000元为基数，自2020年7月19日起至给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）； 二、驳回原告（反诉被告）康晓的全部诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）董宝意的其他反诉诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2808元，反诉费1548元，由原告康晓负担3439元，被告董宝意负担917元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石 家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心 材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市桥西区新石北路166号石家庄市桥西区人民法院，邮编：050091，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  赵江云 人民陪审员  郭洪斌 人民陪审员  郭春荣 二〇二〇年十一月十二日 代书 记员  包亚文