文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝04民终1164号上诉人（原审被告）：吴顺清，女，1963年8月18日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：申云，系吴顺清丈夫，1962年12月9日出生，汉族，住重庆市忠县。被上诉人（原审原告）：杨翠华，女，1988年8月26日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：杨海军，系杨翠华前夫，1979年8月12日出生，汉族，住重庆市忠县。上诉人吴顺清因与被上诉人杨翠华房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市石柱土家族自治县人民法院（2020）渝0240民初1296号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。审理中，于2020年11月9日组织双方当事人进行了质证询问。上诉人吴顺清的委托诉讼代理人申云、被上诉人杨翠华及其委托诉讼代理人杨海军到庭参加了质询。本案现已审理终结。吴顺清上诉请求：一、撤销重庆市石柱土家族自治县人民法院（2020）渝0240民初1296号民事判决；二、改判驳回杨翠华的一审诉讼请求；三、判令被上诉人承担本案一、二审案件诉讼费用。事实及理由：1.一审认定涉案房屋占用土地为农民集体所有性质错误。吴顺清一审的证据能够证明涉案房屋是经得当地政府许可且缴纳了相关费用后进行修建的，涉案房屋买卖合同有效。2.一审法院认定吴顺清作为出卖人，应当知晓涉案房屋性质不能买卖，吴顺清对房屋装修损失应承担主要责任错误。即使涉案房屋不能买卖导致买卖合同无效，但杨翠华在签订买卖合同时是明知涉案房屋性质的，其应对装修损失自行承担责任。杨翠华辩称，涉案《房屋买卖合同》违反相关法律法规，应认定无效，同时一审法院根据过错责任分摊了装修损失，故一审判决认定事实清楚、适用法律错误，吴顺清的上诉理由不成立。杨翠华向一审法院起诉请求：1.请求确认双方于2018年5月10日签订的《房屋销售合同》无效；2.判令吴顺清返还杨翠华购房款19.5万元；3.判令吴顺清赔偿杨翠华房屋装修损失1.5万元；4.本案诉讼费用由吴顺清承担。一审法院审理查明：2018年5月10日，杨翠华与吴顺清签订了《房屋销售合同书》，约定：杨翠华自愿向吴顺清购买位于石柱土家族自治县X镇（X镇步行街）岩口居民点x栋（靠山屯）第x层x-x号清水房屋，房屋总价款为19.5万元。2018年7月21日杨翠华向吴顺清银行转账缴纳定金1万元，2018年7月23日杨翠华向吴顺清银行转账18.5万元，吴顺清于2018年7月23日向杨翠华出具购房款收据一张。嗣后，杨翠华进行装修，购买水电材料共计4,296元进行了安装；购买了8,915元的瓷砖尚未进行安装。装修期间，杨翠华遭到他人干扰无法继续装修。另查明，修建涉案房屋所占用的土地为农民集体所有的土地。一审法院认为，合法有效成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。本案中，涉案房屋修建在农民集体所有的土地上，杨翠华与吴顺清也均非涉案农民集体所有的土地上的本集体经济组织成员，则杨翠华与吴顺清买卖涉案房屋的行为是否合法有效，应依法予以审查。目前《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》等法律以及行政法规对非本集体经济组织成员能否购买修建在农民集体所有的土地上的房屋没有明确规定，但应综合考虑法律、行政法规的规定并参考国家政策的精神予以审查认定。根据《中华人民共和国土地管理法》、建设部2008年发布的《房屋登记办法》以及《中共中央、国务院印发》《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》等法律、法规和政策，国家加强土地用途管制，严格限制农用地转为建设用地，强调对土地的管理、合理开发利用和切实保护耕地，使用集体土地必须严格按照土地利用总体规划，需办理相关审批手续，禁止城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，说明国家法律、政策对农民住宅及“小产权房”的对外销售予以禁止，实践中也无法办理过户登记，以保护集体经济组织权益，稳定我国农民集体土地所有制制度，属于社会公共利益范畴。本案中，吴顺清举示了乡村建设规划许可证、重庆农商行进账单、行政事业性收费收据以及X镇人民政府出具的证明等证据，除X镇人民政府出具的证明杨翠华提供原件比对外，其余证据均为复印件，杨翠华也未认可，其真实性本院不予认定，则其余证据不能作为本案证据使用，X镇人民政府出具的证明为单一证据，不足以充分证明涉案的农民集体所有的土地以及在该土地上修建的房屋符合土地利用总体规划、办理了相关审批手续以及可以对外进行销售，则涉案房屋在没有相应合法产权证书、登记备案的情况，应属于现实生活实践中“小产权房”性质。杨翠华与吴顺清通过签订《房屋销售合同书》，买卖具有“小产权房”性质的涉案房屋，在房地一体的格局下，侵害了农民集体土地所有制和集体经济组织权益，违背国家法律和政策精神，损害了社会公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定，一审法院依法认定杨翠华与吴顺清签订的《房屋销售合同书》无效。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，《房屋销售合同书》无效，因该合同取得的财产，杨翠华与吴顺清应予以返还，则杨翠华应将位于石柱土家族自治县X镇（X镇步行街）岩口居民点x栋（靠山屯）第x层x-x号房屋退还吴顺清，吴顺清应退还杨翠华购房款19.5万元。杨翠华签订《房屋销售合同书》后，购买了4,296元的水电材料和8,915元的瓷砖，其中4,296元的水电材料已安装完毕，8,915元的瓷砖尚未进行安装。本院认为，水电材料已添附到涉案房屋，现难以剥离，杨翠华与吴顺清互相返还后，杨翠华因《房屋销售合同书》无效受到了4,296元损失；对于杨翠华购买的8,915元的瓷砖，因尚未进行安装，杨翠华可自行进行处分，不属于损失范围。对于杨翠华主张的水电安装工资1,800元的事实，杨翠华未提供直接证据予以证明，但因安装水电材料确需花费人工工资，一审法院根据本地装修人工费用标准和涉案房屋面积等情况，酌定杨翠华花费的水电安装人工费为1,500元，该水电安装人工费也已添附到涉案房屋，应认为属于杨翠华损失。吴顺清作为涉案房屋出卖人，应当知晓涉案房屋的性质仍对外销售，存在较大过错，应承担主要责任；杨翠华作为购房者，未尽到合理的审查涉案房屋权属、性质的义务，存在一定过错，应承担次要责任。一审法院依法酌定杨翠华与吴顺清按照4：6的比例承当相应的损失责任，即杨翠华因《房屋销售合同书》无效而受到的损失为4,296元+1,500元=5,796元，由杨翠华承担2,318.4元，由吴顺清承担3,477.6元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、杨翠华与吴顺清于2018年5月10日签订的《房屋销售合同书》无效；二、吴顺清于本判决生效后十五日内退还杨翠华购房款195,000元；三、吴顺清于本判决生效后十五日内赔偿杨翠华房屋装修损失3,477.6元；四、驳回杨翠华的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2,225元，由杨翠华负担93.23元，由吴顺清负担2,131.77元。二审中，杨翠华向本院举示四份证据：证据1.石柱规划自然局行政处罚决定书、证据2.石柱规划自然局履行行政处罚决定催告书、证据3.公告、证据4.涉案房屋查封照片，以上证据拟证明涉案房屋已经被自然规划局查封，房屋不合法。经吴顺清质证认为，杨翠华举示的证据客观真实，但该处罚决定是违法的，合法用地是政府认可的。本院审查认为，杨翠华举示的证据能够证明涉案房屋未取得建设用地审批手续，吴顺清修建涉案房屋行为违法，且涉案房屋已被查封，以上证据本院依法予以采信。二审查明：涉案房屋地下土地为农村集体土地。2019年8月19日，石柱土家族自治县规划和自然资源局作出渝规资罚石柱字[2019]第0009号行政处罚决定书，载明：唐红华、吴顺清在X镇x村街上组（岩口）修建的商住楼项目未办理建设用地审批手续，非法用地面积3,195m2，局部12层，总建筑面积11,348m2，决定没收实物11,348m2。另查明，涉案房屋（房号为321）已被石柱土家族自治县规划和自然资源局查封。二审查明的其他事实与一审判决确认的事实相同，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为《房屋销售合同书》效力及法律后果。现评述如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有以下情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”使用集体土地必须按照土地利用总体规划，需办理相关行政审批手续，不得随意变更土地使用性质。就本案而言，涉案房屋在土地系农村集体土地，吴顺清举示的乡村建设规划许可证、重庆农商行进账单、行政事业性收费收据以及X镇人民政府出具的证明等证据，仅能证明吴顺清通过X镇人民政府取得涉案土地建房资质。再结合石柱土家族自治县规划和自然资源局作出向唐红华、吴顺清作出的行政处罚决定书，能够认定涉案土地并未取得建设用地审批手续。因此，吴顺清、唐红华未履行建设用地审批手续的情况下，在涉案土地上修建房屋及销售房屋的行为，侵害了农民集体土地所有制和集体经济组织权益，损害社会公共利益，故吴顺清与杨翠华签订《房屋销售合同》因损害了社会公共利益理应认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案《房屋销售合同》认定无效后，杨翠华与吴顺清均负有返还财产的义务。即杨翠华应向吴顺清返还涉案房屋，吴顺清向杨翠华返还购房款。对于装修款的损失问题，杨翠华一审举示的证据能够证明其对涉案房屋装修支出了5,796元，在装修材料及人工无法剥离返还的情况下，5,796元系因合同无效产生的损失，一审法院根据双方在合同订立过程中的过错程度，确定吴顺清承担60%责任，即由吴顺清承担3,477.6元的判决并无不当。综上所述，上诉人吴顺清的上诉理由不成立，其相应的上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,450元，由上诉人吴顺清负担。本判决为终审判决。审 判 长  何   庆   华审 判 员  彭   松   涛审 判 员  刘   文   玉二〇二〇年十一月十六日法官助理  张凤书记员杜晓杰