河南省漯河市召陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1104民初3457号原告：张亚闯，男，1987年9月1日出生，汉族，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：宁春勇，海南云联律师事务所律师。被告：申向华，男，1976年10月11日出生，汉族，住漯河市郾城区。原告张亚闯与被告申向华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法由审判员张耀轩适用简易程序独任审判，2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告张亚闯及其委托诉讼代理人宁春勇、被告申向华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张亚闯向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告租赁合同解除；2.判令被告返还原告租房保证金5万元（大写：伍万元）整及利息（以五万为基数，利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自起诉之日计算至债务完全清偿之日）；3.本案诉讼费用、保全费用、律师费用由被告承担。事实与理由：2018年7月1日，原、被告签订《房屋出租合同》，约定原告租赁被告房屋一处，租赁期五年，原告交给被告租赁保证金5万元。2020年7月15日，被告在原告不知情的情况下，将租赁房屋租赁给李红军，属于严重违约行为。依据以上事实，原、被告签订的租赁目的已经不可能继续，原、被告之间的租赁合同依法解除，被告应当返还原告5万元保证金并承担自起诉之日起的利息损失。基于以上事实和《合同法》的有关规定，原告向贵院提出如上请求，望判如所请。原告张亚闯对自己提出的主张，向法庭提供以下证据：证据组一房屋出租合同、转账记录、通话记录各一份，用以证明1、2018年7月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，原告租赁被告房屋一处，2、2018年6月7日，原告委托刘健向被告支付了保证金五万元（以订金名义付款），后来该笔款项直接转化为保证金，3、通话记录中被告承认了该五万元保证金但拒绝开具收据；证据组二转让协议、营业执照复印件各一份，用以证明1、被告将漯河市鑫旺汽车销售有限公司转让给原告的事实，但是所有事宜均在2018年12月7日完结，原、被告就该转让事宜不存在纠纷，2、如原告没有缴纳租房保证金，被告不会让原告使用房屋；证据组三房屋租赁合同、企业工商信息查询各一份，用以证明被告在原告转让漯河市鑫旺汽车销售有限公司转让给李红军之前，已经将涉案房屋转让给李红军，属于违约行为。针对原告张亚闯提供的证据，被告申向华的质证意见为：原告证据显示是2020年原告才将公司转给案外人李红军，其实事实不是如此，而是在2019年10月1日，原告授权宁献罡将公司转让给了案外人李红军，我在2020年6月1日收取租金时，才得知此事，后来李红军在2020年8月30日才将租金转给了我。原告张亚闯庭后向法庭补充提供以下证据：证据组一支付宝明细及转账截屏一份，用以证明2018年8月14日支付房屋保证金50000元；证据组二农业银行明细及转账截屏各一份，用以证明2018年-2019年房租支付1年整；证据组三微信聊天截屏一份及银行回执两份，用以证明2019年-2020年房屋租赁多支付了12000元，共支付117000元。针对原告张亚闯补充提供的证据，被告申向华的质证意见为：一、开庭时原告说2018年6月7日转账的50000元系房屋保证金，开完庭又举证说2018年8月14日转账的50000元系房屋保证金，互相矛盾；二、我与原告之间，租赁给他房屋，转让给他公司，前前后后原告向我们转账310多万元，不到320万元，原告提供转账记录不能说明转账的系房屋保证金，我从未收过原告的房屋保证金；三、房屋租赁协议及公司转让协议均签订于2018年7月1日，转让协议约定有50000元的定金，租赁协议约定有50000元的保证金，2018年6月7日的转账50000元系公司转让协议里的定金，并非房屋租赁的保证金，两份协议签订之前，我只收到过这一个50000元的公司转让的定金，后来算到转让价款里面了；四、按照通常的交易习惯，2018年7月1日签订的房屋租赁协议，不可能在8月14日才收取房屋保证金；五、另外原告举证说多支付了房屋租赁费12000元，事实上，双方租赁协议里面虽然约定房租1年105000元，按时口头说的是随行就市，地皮涨了房租也跟着涨，结果第二年地皮就涨了，涨了20000元，当时我也不愿意，想着让原告出20000元也多，当时给他说的是我担5000元，原告担15000元，但是原告不愿意，后来我又退一步，说我担7000元，原告担13000元，原告又让简国志给我打电话，又减去1000元，这就是为啥是12000元，这可以与我现在和李红军签订的房屋租赁合同核对，就是涨价之后的租赁费。综上，原告的证据既不能证明2018年6月7日转账的50000元系房屋保证金，也不能证明2018年8月14日转账的50000元系房屋保证金，且原告陈述自相矛盾，法院应查明事实，不予支持。被告申向华辩称，原告诉称我在其不知情的情况下租赁给李红军与事实不符，在2018年7月1日，我与原告签订了租赁合同，租期5年，事实上原告在2019年10月1日将房屋转租给了李红军，后来，我在收取租金时才得知原告将房屋转租给了案外人李红军，理由：一、原、被告在2018年7月1日签订《房屋租赁合同》第二条明确约定租赁期限为5年，第1条“在租赁期间，甲乙双方不得以任何理由单方面终止合同”和第五条第2项。而事实上原告已经在2019年10月1日授意宁献罡将房屋转租给李红军，被告在6月份按合同约定收取房屋租赁费时，得知该房屋已转让给李红军，后经被告多次催要，原告授权人宁献罡与李红军总以种种理由不向被告缴纳房屋租赁费，原告与李红军的私自转租行为已致被告损失了一个月的房屋租赁费（9750元），被告本着尽可能减少经济损失的思想、无奈之下于2020年7月15日与李红军重新签订了房屋租赁合同，实际被告在2020年8月30日才从李红军处得到房屋租赁费，原告的转租行为已经表明其与被告的租赁合同不再履行，因此，原告未按照双方租赁合同履行存在根本违约，由于原告先存在根本违约的情形，被告为了减少损失与李红军签订协议，因此，被告并不存在违约的情形，原告诉状中所称的被告存在违约并不属实，依据《租赁合同》第七条的约定，原告应当赔偿被告违约金；二、被告从未收到过原告诉状中所称的：“房屋租赁保证金”，原告应当提供被告出具的收到款项的手续，否则，原告诉请没有任何依据，很显然，原告起诉不属实、完全是虚假诉讼；三、原、被告之间有约定原告在与被告签订公司转让协议时，原告亲口承诺被告转让协议签订后负责所有车辆的过户事宜，并且被告在漯河市鑫旺汽车销售服务有限公司转让时将维修工具、设备、货品折价均无偿转让给原告，而原告现在违背诚实信用矢口否认，同时拒绝配合被告之前购买车辆客户的过户手续，其应当承担不利后果。综上，原告的起诉没有事实和法律依据、纯粹是进行的虚假诉讼，应当驳回诉请。被告申向华针对其辩称意见及对反驳原告张亚闯的诉讼请求所依据的事实，向法庭提供以下证据：转让协议和支付凭证各一份，用以证明2019年10月1日，原告在被告不知情的情况下，私自违背合同约定，原告授权宁献罡将公司转让给了案外人李红军，原告应在6月10日前缴纳房屋租赁费，经我多次催要，原告一直未缴纳，后来无奈，我在2020年7月份与李红军签订了合同，8月30日李红军将租金转给了我。针对被告申向华提供的证据，原告张亚闯的质证意见为：一是在原、被告签订的协议当中，第5条第二款约定了原告可以转租房屋，所以原告即使转租房屋也是符合合同约定；二是该协议只是关于漯河市鑫旺汽车销售公司的转让协议，并且该协议实际履行的时间是2020年7月30日，也就是在那个时间进行了工商登记变更，所以，无法达到被告的证明目的，被告如果认为原告转让公司的行为侵害了其权益或者原告拖欠租金的行为侵害了其权益，应当通过合法的途径解除协议维护其利益，在被告未通过合法途径解除协议的情况下，我们不说违约责任，起码应当将保证金退还。根据双方当事人的诉辩主张、意见及提供证据质证、认证情况，本院确认以下事实：1、2018年7月1日，原、被告双方书面签订《房屋出租合同》，合同内容记载：“出租方（甲方）：申向华，承租方（乙方）：张亚闯……，第二条租赁期限，租赁期共5年，甲方从2018年7月1日起将此房交付乙方使用，至2023年6月30日止。……第三条租金、交纳期限和交纳方式，1、乙方向甲方缴纳房屋租赁保证金5万元，合同期满后，甲方如数退还。2、乙方向甲方支付房屋租赁费105000元，租金每年在6月30日前支付到甲方指定的账户。……第五条租赁双方的变更，……2、乙方需要与第三人互换用房时，应事先征得甲方同意，甲方应当支持乙方的合理要求。……”合同签订后，被告申向华如约将房屋交付给原告张亚闯，原告张亚闯也依约将房屋租金交付至2020年6月30日；2、2018年7月1日，被告申向华与原告张亚闯书面签订《转让协议》，协议内容记载：“申向华将漯河市鑫旺汽车销售服务有限公司出让给张亚闯，张亚闯向申向华支付定金伍万元”，协议签订后，该公司已完成变更登记；3、2018年6月7日，原告张亚闯通过银行转账方式支付给被告申向华50000元，其中附言明确记载为“订金”，原、被告双方因该50000元的性质系出让上述公司交纳的定金还是出租房屋交纳的保证金发生争议，形成本诉；4、原、被告双方各自认为均因对方的违约导致房屋租赁合同不能继续履行，事实上，该涉案房屋现已由第三人租赁使用；5、原告张亚闯提供的录音通话中，虽提到“押金”，但被告申向华不予认可，当庭称该50000元系上述公司转让时的定金；6、被告申向华书面向本院提出申请，申请追加第三人，本院口头告知不予准许；7、庭后，对于原告张亚闯补充提供的2018年8月14日转账的50000元（原告张亚闯认为系保证金）不予认可；8、经调解，原、被告双方未达成共识。上述事实，有当事人的陈述与自认、起诉状、答辩状、申请书、身份证复印件、授权委托书、执业证件、出庭公函、《房屋租赁合同》、《转让协议》、转账记录、通话记录、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，综合本案，争议的焦点为：原告张亚闯的诉讼请求能否得到支持即转账记录中记载的50000元性质如何认定问题。首先，2018年7月1日，原、被告书面签订的《房屋出租合同》、《转让协议》（将漯河市鑫旺汽车销售服务有限公司转让），系当事人双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效，本院予以确认；其次，原、被告双方各自认为均因对方的违约导致房屋租赁合同不能继续履行，事实上，该涉案房屋现已由第三人租赁使用，各自的行为及涉案房屋另行已出租给他人使用的事实，究竟系原、被告一方谁先违约，并非本案双方诉争，本案不予评价，鉴于本案原、被告双方已实际解除房屋租赁合同，现原告张亚闯请求解除原、被告双方的房屋租赁合同，并无实际意义，对于该项请求，本院不予支持；再者，《房屋出租合同》、《转让协议》签订时，均明确分别约定有“保证金”“定金”，本院认为，1、通常意义上的保证金是指用于核算存入银行等金融机构各种保证金性质的存款，而合同法意义上的保证金指的是在商业活动中，签订合同的其中一方或者是双方为了给合同的履行提供保证，存入对方账户或者是第三人的存款，第三人也可以是银行等金融机构，一般包括商业合同的保证金、劳动合同中的保证金、租赁合同的保证金等，合同法中的保证金，属于一种担保的方式，不同的合同中，保证金起着不同的作用，这是为了减少合同当事人的损失，可以约束双方积极履行合同，在违反合同时，按照合同约定进行处理，也能增进合作双方之间的信任度。定金是指合同当事人一方以保证债务履行为目的，于合同成立时或未履行前，预先给付对方的一定数额的金钱的担保方式，给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金，接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金，定金具有证约性质、预先给付性质、担保性质等，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，2、本案中，2018年6月7日，原告张亚闯通过银行转账方式支付给被告申向华50000元，其中附言明确记载为“订金”，原、被告双方因该50000元的性质系出让上述公司交纳的定金还是出租房屋交纳的保证金发生争议，“订金”与“定金”虽然明显存在不同，但按照通常理解与社会经验法则，就当事人用语的准确度、精确度而言，本案附言明确记载的“订金”应当理解为“定金”较为适宜，3、原告张亚闯提供的录音通话中，虽提到“押金”，但被告申向华不予认可，当庭称该50000元系上述公司转让时的定金，原告张亚闯作为完全民事行为能力人、理性自然人，如原告张亚闯陈述系真实的，“押金”、“定（订）金”、“保证金”存在用语及字数上的重大差异，在概念、性质及理解上均存在不同之处，那么，原告张亚闯在转账记录附言中不会随意标注，造成该标注的不准确不能推定为原告张亚闯的疏忽大意或者过于自信的过失，4、从举证责任及民事诉讼证据构成要件与特征角度分析，2018年7月1日，被告申向华与原告张亚闯书面签订《转让协议》，协议内容记载：“申向华将漯河市鑫旺汽车销售服务有限公司出让给张亚闯，张亚闯向申向华支付定金伍万元”，协议签订后，该公司已完成变更登记，现原告张亚闯并未提供上述转让协议履行中另行支付给被告申向华50000元定金的事实，因此，本案争议的50000元，本院不予认定为房屋租赁的保证金；第四，庭后，原告张亚闯虽补充提供2018年8月14日转账凭证中记载50000元其认为系保证金，但从原、被告双方签订的租赁合同、转让协议的时间及转账支付凭证记载的时间上，一般来说，按照交易习惯及社会经验法则，交纳“定金”、“保证金”通常在签订合同、协议时或者之前，当然不排除在上述时间节点之后，本案中，原告张亚闯作为诉讼主张权利方，从起诉、庭审到补充提供证据，2018年6月7日转账支付的50000元系保证金，还是2018年8月14日转账支付的50000元系保证金，前后陈述矛盾，2018年8月14日转账支付的50000元未明确标注为保证金，况且，期间双方存在上述公司转让的交易行为及交易数额较大，不论从时间推定上，还是从逻辑顺序分析上，根据禁止反言原则，该笔转账记录均不能明确认定为本案诉争的“保证金”；第五，民商事活动要求诚实信用、自愿公平、契约自由等，本案中，原告张亚闯的诉请理由虽不足以令人信服，但并不影响原告张亚闯待有充分证据证明其诉称意见时，另行主张的权利。努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义，是每位司法者的工作目标，从弘扬社会主义核心价值观、社会主义文明新风尚及传播社会主义法治精神的基本要求与理念出发，人民法院通过裁判的目的与宗旨在于为人民群众定分止争、化解矛盾、案结事了，并通过法庭的调解与释明，进一步防止矛盾激化、减少诉累，以节约司法资源，给社会提供一个正确的导向、良好信息及价值理念。对于人民法院的裁判，当事人无论是否接受，但要体现司法的人性关怀及法律刚性下的人文温度。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告张亚闯的诉讼请求。案件受理费1060元，减半收取530元，由原告张亚闯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份及副本一式十份，上诉于河南省漯河市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省漯河市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。期满不上诉，则本判决发生法律效力，双方当事人必须自觉履行，否则，本院将根据对方当事人的申请予以强制执行。当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，权利人应在本案生效判决规定的履行期限满的最后一日起二年内向本院申请执行，逾期则视为放弃权利。审判员  张耀轩二〇二〇年十一月二十日书记员  王红起