河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终2146号 上诉人（原审被告）：霍永健，男，1974年8月31日出生，汉族，住衡水市桃城区永兴中路********。 上诉人（原审被告）：衡水汉唐房产中介经纪有限公司。住所地：衡水市桃城区永兴中路********，统一社会信用代码：91131102MA0E1WEE6Y。 法定代表人：霍永健，该公司经理。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：赵瑞端，河北合明律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：赵洪雷，男，1982年1月15日出生，汉族，住衡，住衡水市桃城区div> 被上诉人（原审原告）：张树安，男，1984年1月7日出生，汉族，住衡，住衡水市桃城区div> 委托诉讼代理人：杨琴琴，河北理源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：景松，男，1971年7月16日出生，汉族，住衡，住衡水市桃城区div> 委托诉讼代理人：曹**昂，河北佳隆律师事务所律师。 上诉人衡水汉唐房产中介经纪有限公司（以下简称汉唐公司）、霍永健、赵洪雷因与被上诉人张树安、景松居间合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2020）冀1102民初860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人霍永健及其与汉唐公司的共同委托诉讼代理人赵瑞端、上诉人赵洪雷、被上诉人张树安及其委托诉讼代理人杨琴琴、被上诉人景松及其委托诉讼代理人曹**昂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汉唐公司、霍永健上诉请求：一、依法撤销一审判决第二项中“衡水汉唐房产中介经纪有限公司、霍永健对以上确认张树安债权承担共同偿还责任”；并依法改判由赵洪雷和景松、景县赵辉建筑工程有限公司共同承担还款责任；二、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实部分错误。2019年12月3日，是赵洪雷向张树安出具的借条，并非赵洪雷向我方出具的借条。借条中明确写明：如在一定期限赵洪雷未办理完收据，一百四十五万元如实退给张树安，房屋所有权同时归还赵洪雷。期限至2020年1月3日，到期房款未还按月息2分直到归还为止。从上述借条的内容中足可看出，该借条是赵洪雷出具给张树安的，并非出具给上诉人的，况且张树安也是依据该借条要求的借款利息即月息2分主张的利息，这足以说明赵洪雷的借条是出具给张树安，对此足以证明该款项应当由赵洪雷予以偿还。二、一审判决判令上诉人与赵洪雷承担共同还款责任没有法律依据。首先，法律上承担共同还款责任的情形分两种，一种是当事人约定，一种是法律上的明文规定，但本案均不符合上述两种情形。其次，本案的房屋买卖合同已经转变为借款合同，在借款合同中，上诉人从来没有签字更没有过任何共同还款的意思表示，故上诉人不存在共同还款和偿还利息之说。再次，一审法院已经查明涉案中介买卖合同中第七条违约责任已经经过合同三方同意进行了删除，故即使赵洪雷违约也不存在定金罚则。在本案中上诉人汉唐公司已经完成中介服务，更不存在违约。张树安与泰华公司签订购房意向书后，在张树安授意下上诉人才将购房款转给赵洪雷，整个过程中都是在张树安授意下进行的。故上诉人的中介工作已经完成。最后，因张树安要求的利息是赵洪雷承诺的，上诉人从来没有承诺过此利息问题。综上，一审判决上诉人与赵洪雷共同承担还款、利息损失和双倍定金的责任没有事实和法律依据。三、本案的房屋买卖合同已经转变为借款合同，借贷的双方为赵洪雷和张树安，对此张树安是认可的。2019年11月份，张树安便开始向赵洪雷主张解除合同返还购房款。此时赵洪雷便为张树安出具了借条，故此时购房合同已经转变为借款合同。该借款合同的出借人为张树安，借款人为赵洪雷，张树安同样据此借条起诉要求偿还利息，说明张树安对购房款转变成借款是认可的。该借款与上诉人无关。现赵洪雷不能按期还款，应自行承担还款责任。四、上诉人在整个合同履行中不存在任何过错，不应承担任何责任，理由如下：（一）、从内容上看，本案合同属于复合型合同，既包含买卖合同又包含中介合同性质。被上诉人张树安、赵洪雷与汉唐公司之间属于居间合同，张树安与赵洪雷之间属于房屋买卖合同。本案中的房屋中介部分已经履行完毕，房屋不能开具收据与上诉人无关。上诉人汉唐公司提供的居间服务仅仅为订立合同双方提供订立合同的机会。根据一审判决查明的事实，涉案三方签订完涉案的中介服务合同之后，赵洪雷、张树安和汉唐公司的工作人员一同去涉案房屋售楼处，张树安与涉案房屋的开发商泰华福苑订立了购房意向书，买卖双方办理完更名手续，因本案所涉房屋为期房，故购房意向书的签订应视为房屋产权已经变更，张树安依据合同约定付清款项，赵洪雷也当场出具证明，证明其收到了全部购房款。至此汉唐公司的居间服务合同视为已经履行完毕。在此过程中上诉人不存在过错。（二）、上诉人在签订本案的中介买卖服务合同时不存在故意隐瞒与订立合同有关的事实。张树安是在多次去泰华公司的售楼部查看价格后才到上诉人汉唐公司购房的，故张树安明知涉案房产是期房，更知道中介房屋比售楼部价格低30万元的事实。因此，汉唐公司不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的法定损害赔偿情形。（三）、赵洪雷本身曾经从事房屋中介服务，且持有景松的授权委托书，故汉唐公司有理由相信赵洪雷享有该房屋的处置权。因张树安购买的涉案房屋系没有交工的期房，故购房时办理不动产权证是不可能也不现实的。（四）、汉唐公司仅仅是为了促使合同尽快履行、快捷交易才借用霍永健的个人账户，这些款项均不属于汉唐公司收入，因此，不存在公司与股东资产混同的情形，根据公司法第三条规定，霍永健个人不应承担任何责任，张树安所主张的房地产经纪管理办法第14条、第24条也仅是行政规章，与张树安的损失没有任何直接联系。（五）本案纠纷的引发系赵洪雷和景松违约造成的。综上，无论是签订涉案的中介买卖服务合同还是在履行合同的过程中，上诉人均不存在过错，不应承担本案的过错责任。五、上诉人霍永健与汉唐公司不存在资产混同，仅仅是霍永健出借账户，出借账户的行为不承担法律责任。六、本案中应当与赵洪雷承担共同还款责任的是景松。理由为：第一，涉案房屋的实际所有人为景松，且赵洪雷也将涉案房屋的款项实际转给了景松，为了节省司法诉讼资源，按照房产买卖实际所有人最终承担还款责任的原则，本案的房款应由景松承担还款责任。第二，本案被上诉人张树安起诉要求其他人返还购房款并按照月息2分承担利息损失，一审判决也支持了张树安的上述诉讼请求，从利息计算中就能说明一审判决同样认定购房款已经转变为了借款。第三，赵洪雷于2019年12月3日向张树安出具了借条，景松和景县赵辉建筑工程有限责任公司在2020年1月8日向张树安出具了承诺，这证明对于偿还购房款，景松和景县赵辉建筑工程有限公司承担的是担保责任。综上，上述购房款已经转变成了借款，景松与景县赵辉建筑工程有限责任公司对该借款承担连带担保责任。综上所述，本案购房合同已经转变成了借款合同，且在借款合同中已经约定了借款利息，景松和景县赵辉建筑工程有限公司也已经对该借款承诺承担共同还款责任。请求二审法院在查明事实的基础上依法支持上诉人的上诉请求。 赵洪雷上诉请求：1、请求撤销一审判决书中第二项关于判决赵洪雷返还购房款105万元及相应利息、定金10万元的部分内容，依法改判驳回对上诉人赵洪雷的诉讼请求；2、依法改判由被上诉人景松承担返还购房款的相应责任。3、一、二审案件受理费、保全费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，具体理由如下：一、本案所涉的《衡水市房地产中介买卖服务合同》不同于普通的二手房买卖中介服务合同，因案涉房产系抵账房、在建房及五证手续不全房，房款价格运比市场价格低出很多，交易过程势必会存在诸多风险，被上诉人张树安在购房前对涉案房产性质是知情的，最后合同履行不能导致被解除，被上诉人张树安具有一定过错，其交易履行不能的风险责任应予部分承担。二、经上诉人及汉唐公司与泰华锦业房地产开发有限公司的有效沟通，被上诉人张树安已于2019年12月3日与泰华锦业房地产开发有限公司签订了《丽景福苑南区（二期）》购房意向书，即涉案房产11-1-1002，被上诉人景松已经为其缴纳了两万元购房定金。据此上诉人已经履行了应尽的责任和义务，对其合同履行不能，上诉人没有任何过错。涉案房产是抵账房，目前涉案房产也不具备签订正式的商品房买卖合同和交房等条件，因此上诉人不存在违约情形。三、上诉人在本案中只是代理人身份，是受被上诉人景松委托售房，景松享有涉案房产的处置权，张树安在给付房款后，除去中介费及代理费等费用，上诉人收到房款后当日即将房款转至景松个人名下，为此景松还特以景县赵辉建筑工程有限责任公司的名义向上诉出具收条一份，之后被上诉人张树安要求退房款时，景松并向张树安出具保证书，内容为“保证年前把丽景福苑南区11-1-1002室房款退还给张树安”。在本案中，上诉人只是代被上诉景松签署合同、代收房款等工作，涉案房产买卖合同双方主体实为被上诉人景松与被上诉人张树安，合同履行不能，其返还房款责任应由被上诉人景松来承担。四、上诉人所书写的借条，是代为景松向汉唐公司出具，其目的是向汉唐公司保证能够退还张树安房款，借条原件一直由汉唐公司持有，在一审中将其作为证据提交证明其他内容。因此，该借条不能作为判决支持被上诉人张树安按年利率24%计算利息的依据，一审法院认定事实错误。五、一审中，被上诉人张树安其中诉请返还定金5万元，而一审判决却支持了双倍返还定金10万元，违反不告不理原则，属程序违法应予改判。综上所述。一审判决认定事实错误，适用法律不当。部分诉讼程序违法，恳请二审法院本着有错必纠、节约司法资源的办案原则，重新审理本案，依法改判由被上诉人景松承担返还房款责任，并依法撤销支付利息和双倍返还定金的判项。 张树安答辩称：针对霍永健、汉唐公司的上诉请求答辩如下：一、2019年12月3日的借条是赵洪雷向汉唐公司出具的，不是向张树安出具的。借条的原件也在中介处，一审由中介公司作为证据向法庭提交。张树安购买赵洪雷出售的房屋，汉唐公司提供中介服务，张树安把房款交给中介，合同约定办妥全部交易过户手续后，房款再由中介公司转给赵洪雷。因为房屋手续办不成，张树安找中介要回房款，中介公司已经把房款转给了赵洪雷，所以是中介公司再找赵洪雷要，借条是他们之间达成的，即便形成借贷关系，也是中介和赵洪雷的借款关系，与张树安无关。而且在借条出具以后的2019年12月28日赵洪雷向霍永健账户支付保证金20万元，2020年1月4日赵洪雷向霍永健账户转款10万元、2020年1月20日赵洪雷向霍永健账户转款5万元，这些都可以说明这个借条是赵洪雷向霍永健或者中介公司出具的，不是向张树安出具的，支付款项也是向中介公司或者霍永健支付，不是转给张树安。因为借条的内容涉及张树安的房款，所以张树安对借条中约定的利息表示认可。二、张树安从未授意中介公司或者霍永健把房款转给赵洪雷。合同也明确约定了中介给赵洪雷转款的时间，是在办妥房屋过户手续后。中介公司违约把全部房款转给赵洪雷，对房款没有尽到监管义务、对涉案房屋所有权等信息没有尽到必要的审查义务，明知赵洪雷没有涉案房屋的处分权、无法办理房屋过户手续，对合同无法履行存在过错，给张树安造成了巨大的经济损失，所以应与赵洪雷承担共同偿还责任。三、应双倍返还定金。中介合同明确约定定金5万元，定金罚则是法定的，现在赵洪雷、中介房产违约，导致中介合同无法继续履行，依法应双倍返还定金10万元。如不双倍返还定金，那合同不符合公平原则和诚实信用原则。四、霍永健与汉唐公司财产混同，多次利用个人账户收取公司钱款，导致公司无返还房款的能力，损害了张树安的利益，应与汉唐公司承担连带责任。针对赵洪雷的上诉答辩：一、张树安在履行涉案《衡水市房地产中介买卖服务合同》时没有任何过错。张树安通过有资质的房产中介服务机构购买涉案房屋，按约定支付定金、购房款以及其他合同约定事项。二、《购房意向书》的签订只是履行中介合同的一部分。赵洪雷无法办理购房手续，是导致中介合同解除的原因，赵洪雷违约，应承担违约责任。《购房意向书》中提到的定金2万元，也是赵洪雷在签署意向书之前向开发商支付的。三、赵洪雷以自己的名义签订中介合同，在签合同时也没有向张树安披露是受景松委托，张树安有权依据《合同法》第403条之规定选择向赵洪雷主张权利。四、2019年12月3日赵洪雷书写的借条是向中介公司汉唐房产出具的，借条内容可以看出赵洪雷和中介对无法办理房屋交付手续是明知的，赵洪雷在承诺时间也没有办理完收据。借条内容涉及张树安的房款返还事项，张树安认可赵洪雷在借条中作出的利息承诺，有权要求赵洪雷按月利率2分支付利息。五、一审判决没有超出我方诉讼请求。一审我方开始列明的诉讼请求是返还购房款146万元，双倍返还定金10万元，因为要求返还的146万元购房款中包括5万元的定金，所以后来诉讼请求变更为，返还购房款146万元，返还定金5万元，定金减少了5万元，把开始支付的定金按转为房款算，一审法院判决返还购房款105万元的计算依据是认定我方支付的购房款是141万元，不是我方主张的146万元，也就是不包含定金5万元转化的房款，并认定霍永健给付我方的36万元是返还的购房款，即141万元-36万元=105万元；双倍定金10万元，一审判决购房款及定金的数额，是依法对我方两项诉讼请求的调整，没有超出我方的诉讼请求。六、我方认为赵洪雷支付的36万元，不应该是房款，其中28.2万元应该是违约金。我方之所以没有在法定期限内上诉，是因为我方已经支付的100多万至今没有返还，这导致张树安生活困难，连上诉费都承担不起，为了尽快拿回购房款才没有上诉。一审已经查明，张树安持有的中介合同上违约责任条款无明显划痕，中介合同是汉唐公司提供的格式合同，对违约部分格式条款划掉，中介公司和赵洪雷没有证据证明其采用合理的方式提请张树安注意并向张树安进行明确说明。因此依据《合同法》第41条格式条款的规定，应当认定违约条款仍然有效。但是我方也接受一审法院的判决结果。综上，我方认为一审判决应予维持。 景松答辩称：对于一审判决结果，判决景松不承担责任我们没有异议。由于上诉人和张树安一方在一审时没有如实陈述，本案中中介合同明确约定丽景福苑尚园12-1-1302室在该合同中也书面进行了约定，如果此房产不能成交，则该中介合同对签订的各方不产生任何效力，因此在合同不生效的情况下，不存在解除的情形。第二，景松委托出售的是11-1-1002室，因此与上诉人主张的和张树安主张的房产没有关联性。请求二审法院予以纠正。 张树安向一审法院起诉请求：1.依法判令解除张树安与赵洪雷、汉唐公司三方于2019年11月6日签订的《衡水市房地产中介买卖服务合同》；2.判令赵洪雷、汉唐公司、霍永健共同返还张树安购房款141万元（合定金5万元）、返还定金5万元及利息（以146万元为基数，自2020年1月27日起按月利率%计算至实际返还之日止）3、赵洪雷、汉唐公司、霍永健承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年11月6日,张树安（乙方、买方）与赵洪雷（甲方、卖方）、汉唐公司（丙方、中介）签订《衡水市房地产中介买卖服务合同》，约定甲方自愿将丽景福苑尚园12-1-1302室房屋出售给乙方，成交价格146万元。付款方式为，乙方于2019年11月6日向丙方支付购房定金5万元，由丙方保管，购房定金于交付房款时冲抵房价款。具体付款方式为全款，过户前由乙方将全部房款转至丙方账户，过户后水电暖、物业交接清楚、户口迁出后，丙方再将全部房款转给甲方。签订合同时由甲方向丙方交纳中介服务费1万元。如甲方违约，应在违约之日起3日内返还给乙方双倍定金的违约金（含定金），如已收首付款，须另向乙方支付实收金额（不含定金）20%的违约金，并另向丙方支付全额中介服务费和贷款服务费。甲乙双方在该合同上签字，汉唐公司盖章。该合同一式三份，采用复写的形式形成，张树安持有第二联复写件，赵洪雷持有第三联复写件，汉唐公司持有原件；汉唐公司持有的原件及赵洪雷持有的第三联复写件上第七条关于违约责任的内容已划掉，张树安持有的第二联复写件此条内容上无明显划痕，张树安认为此条款内容未划掉。张树安分别于2019年11月6日、2019年12月3日向霍永健账户转款5万元和139万元，2019年12月3日向汉唐公司第十九分公司负责人郭占秀账户转款2万元，共计付款146万元。实际履行过程中，合同约定的交易房产丽景福苑尚园12-1-1302室变更为丽景福苑南区11栋1单元1002室。霍永健于2019年12月3日支付给赵洪雷145万元；赵洪雷在2019年12月3日向汉唐公司、霍永健出具借条，承诺在2020年1月3日前办妥购房手续或返还全部购房款，如到期房款未还，自2020年1月3日起按月息2分直到归还为止。赵洪雷为履行其承诺，于2019年12月28日向霍永健账户汇付保证金20万元，该款由霍永健出具收条并加盖汉唐公司印章。2020年1月4日、2020年1月20日赵洪雷又分别向霍永健账户汇入10万元、5万元。期间，因赵洪雷仍无法履行合同义务，张树安多次找到霍永健协商，要求解除合同、退还房款并承担违约责任。2020年1月20日，霍永健给付张树安36万元。张树安认为该款系违约金28.2万元（按合同的约定总价款减去定金后按实收金额的20%支付违约金）和截止到2020年1月26日的利息7.8万元，不包含提起本次诉讼要求返还的购房款和应双倍返还的定金。赵洪雷认为上述36万元实为退房款；霍永健、汉唐公司认为这36万元中包括赵洪雷退还的35万元和汉唐公司原来收取的1万元中介费。审理过程中，赵洪雷、霍永健、汉唐公司申请追加景松为共同被告并承担民事责任。另查明，汉唐公司成立于2019年9月2日，现设立有14家分公司。霍永健系汉唐公司的法定代表人和股东之一，汉唐公司的注册资本为6万元，其中霍永健出资1.5万元，持有公司全部部股权的25%，霍永健多次以个人账户收取汉唐公司业务款项。上述事实有庭审笔录、双方当事人陈述在案佐证。 一审法院认为：当事人从事民事活动应遵循诚实信用和公平原则。张树安与赵洪雷、汉唐公司签订的《衡水市房地产中介买卖服务合同》是三方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，各方均应当按照约定履行各自的义务。张树安按照合同约定向汉唐公司支付定金5万元、支付购房款141万元，汉唐公司、赵洪雷应按合同约定履行自己的义务。鉴于赵洪雷已无法按合同约定为张树安办理购房手续，张树安的合同目的无法实现，且各方认可解除合同，故对张树安要求解除与赵洪雷、汉唐公司签订的《衡水市房地产中介买卖服务合同》的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案赵洪雷在签订合同时未取得交易房产的处置权，与买方张树安及中介方汉唐公司签订《衡水市房地产中介买卖服务合同》后，一直无法办理有效购房手续，赵洪雷的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。上述《衡水市房地产中介买卖服务合同》中第七条是关于违约责任的内容，但该条内容已经划掉，视为三方未约定。故张树安主张从霍永健给付的36万元中扣减28.2万元作为违约金及对于剩余7.8万元算作房款利息的主张，不符合合同约定，不予支持。2020年1月20日霍永健给付张树安36万元，应视为返还的部分购房款应从张树安支付的141万元购房款中予以扣减。核减后，赵洪雷应返还购房款的数额为105万元。关于购房款利息的计算，赵洪雷已书面承诺“如到期房款未还，自2020年1月3日起按月息2分直到归还为止。”，张树安主张自2020年1月27日起按年利率24%计算，本院予以认可，以105万元为基数，自2020年1月27日起按年利率24%计算至实际清偿还完毕之日。关于定金问题，定金具有惩罚性，当事人过错违约的，应履行定金罚则。本案合同解除的根本原因在于赵洪雷未能依约办理有效购房手续，具有明显过错，故张树安要求双倍返还定金10万元的诉讼请求，本院予以支持。张树安与赵洪雷、汉唐公司签订的《衡水市房地产中介买卖服务合同》中明确约定由汉唐公司收取定金和购房款，各被告亦认可霍永健实际收到该笔款项，并在此后向张树安支付36万元，故作为中介买卖合同交易资金监管方汉唐公司和收取款项的个人霍永健，均有义务向张树安履行剩余购房款和定金的给付义务。汉唐公司作为提供房源信息的居间方，对赵洪雷提供的抵账房源信息没有尽到应尽的审查义务；对于张树安交付的购房款没有在安全有效范围内履行监管义务,违反合同约定划转交易资金,对合同无法履行存在过错，应与赵洪雷承担共同偿还责任。根据《会计法》、《税收征收管理法》、《房地产经纪管理办法》等相关规定，公司应当使用单位账户对外开展经营行为，房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。霍永健系汉唐公司的法定代表人和股东，多次以个人名义收取汉唐公司业务款项，且资金用途复杂，不能证明自己的账户独立于汉唐公司的账户，损害了公司债权人的利益，应对汉唐公司债务承担连带责任。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定：受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。鉴于张树安已经选择2019年11月6日所签《衡水市房地产中介买卖服务合同》的卖方（本案赵洪雷）作为合同相对人主张其权利，故景松在本案中不承担民事责任。赵洪雷与景松之间的款项往来，属于另一法律关系，应另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条、第四百零三条、第四百二十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国公司法》第二十条、第一百七十一条第二款、参照《房地产经纪管理办法》第二十四条第一款、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除张树安与赵洪雷、衡水汉唐房产中介经纪有限公司2019年11月6日签订的《衡水市房地产中介买卖服务合同》；二、赵洪雷应在本判决生效后十日内向张树安返还购房款105万元并支付相应利息（以105万元为基数，自2020年1月27日起按年利率24%计算至实际退还购房款之日止）、双倍返还定金10万元；衡水汉唐房产中介经纪有限公司、霍永健对上述确认张树安债权承担共同偿还责任。三、驳回张树安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9645元、保全费5000元，由赵洪雷、霍永健、衡水汉唐房产中介经纪有限公司共同负担。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为：根据当事人诉辩意见，本案二审确定的主要争议焦点为：一、赵洪雷应否承担向张树安返还购房款、赔偿利息损失以及支付违约金的责任；二、汉唐公司、霍永健应否承担向张树安返还购房款、赔偿利息损失以及支付违约金的责任；三、景松应否承担向张树安返还购房款、赔偿利息损失以及支付违约金的责任。 关于赵洪雷应否承担向张树安返还购房款、赔偿利息损失以及支付违约金的责任问题。本院认为，从已查明的案件事实看，在案涉《衡水市房地产中介买卖服务合同》签订及履行过程中，张树安并不存在缔约过失和违约行为。相反，赵洪雷在未取得案涉房产处分权，亦不清楚案涉房产是否存在交易障碍的情况下，即与买方张树安及中介方汉唐公司签订《衡水市房地产中介买卖服务合同》，造成该合同因不能履行而被解除，赵洪雷应承担主要过错责任。一审判决赵洪雷向张树安返还购房款105万元并支付相应利息，双倍返还定金10万元，并无不当，本院予以维持。赵洪雷主张张树安对涉案房产性质是知情的，导致合同被解除，张树安有一定过错，其交易履行不能的风险责任应予部分承担。目前涉案房产也不具备签订正式的商品房买卖合同和交房等条件，赵洪雷已经履行了应尽的责任和义务，对其合同履行不能没有任何过错。赵洪雷上述主张无事实与法律依据，本院不予采信。 关于汉唐公司、霍永健应否承担向张树安返还购房款、赔偿利息损失以及支付违约金的责任问题。本院认为，首先，汉唐公司作为房产交易专业经纪机构，霍永健作为汉唐公司的法人代表，在对赵洪雷提供的案涉房产源信息没有尽到最基本的审查义务情况下，即将案涉房产进行推介销售，造成案涉《衡水市房地产中介买卖服务合同》因不能履行而被解除，具有明显过错；其次，《衡水市房地产中介买卖服务合同》第二条约定由汉唐公司收取定金和购房款，案涉房产过户后，汉唐公司再将全部房款转给赵洪雷。汉唐公司、霍永健违反以上关于案涉购房款支付划转的合同约定，擅自将案涉购房款划转给赵洪雷，对造成讼争购房款不能全部退还，亦应承担主要过错责任；再次，汉唐公司应当使用单位账户对外从事经营活动，案涉购房款应当通过汉唐公司在银行开设的专用账户结算划转。霍永健作为汉唐公司的法定代表人和股东，多次以个人名义收取汉唐公司业务款项，且不能证明自己的账户独立于汉唐公司的账户，损害了公司债权人的利益，一审判决汉唐公司与霍永健之间构成财产混同，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于景松应否承担向张树安返还购房款、赔偿利息损失以及支付违约金的责任问题。一审判决认为，张树安根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，已经选择案涉《衡水市房地产中介买卖服务合同》的卖方赵洪雷作为合同相对人主张权利，故景松在本案中不承担民事责任。赵洪雷与景松之间的款项往来，属于另一法律关系，应另行解决。一审法院上述评判，判符合本案事实和相关法律规定，本院予以认可。 综上所述，汉唐公司、霍永健、赵洪雷的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费33135元，由赵洪雷负担16662元，由霍永健、衡水汉唐房地产中介经纪有限公司负担16473元。 本判决为终审判决。 审判长  张天杲 审判员  贾志英 审判员  刘 畅 二〇二〇年十一月六日 书记员  陈 兵