宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0205民初2579号 原告：宁波联合建设开发有限公司，住所地宁波市开发区联合大楼**西侧，统一社会信用代码：9133020672407403XH。 法定代表人：石志国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘峰，上海市泾锐律师事务所律师。 被告：快快利华（北京）网络科技有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路******308，统一社会信用代码：91110112MA0023J23R。 法定代表人：鲁旭，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张杨，北京市致宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李凯，该公司员工。 原告宁波联合建设开发有限公司（以下简称联合公司）诉被告快快利华（北京）网络科技有限公司（以下简称快快公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人潘峰，被告委托诉讼代理人李凯、张杨到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告之间签订的《房产租赁合同》于2020年6月1日解除；2.判令被告腾退租赁房屋；3.判令被告向原告支付截止2020年6月3日止的拖欠租金99813.98元，之后的房屋占有使用费按照合同约定的租金标准计算至实际腾退房屋之日止；4.判令被告向原告支付违约金173643.5元；5.判令被告承担原告支出的律师费18400元；6.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年3月17日，原告与被告签订了《房产租赁合同》一份，双方约定：原告将自有的坐落于宁波江北区丽江××路××号的房产出租给被告，建筑面积288.18平方米；租赁期限为5年，自2017年3月17日起至2022年5月16日；租金每半年支付一次，租金每年递增，其中2019年5月17日至2020年5月16日的租金为330750元，2020年5月17日至2021年5月16日的租金为347287元；若被告逾期支付租金超过30日的，原告有权解除合同并收回房屋，且被告应当支付当年6个月的租金作为违约金。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋。但自2019年11月17日起至2020年5月16日止的半年租金165375元，被告仅于2020年1月15日支付82687.5元，且后续租金一直未支付。原告认为，被告的行为已构成根本违约，原告有权解除合同，故诉至法院，望判如所请。 被告答辩称，首先，被告不存在违约的情形，原告诉请不应被支持。被告自2020年2月17日起开始未支付租赁期间的租金，但2020年1月20日国家卫生健康委员会发布2020年第1号公告，因新冠肺炎疫情，采取甲类××的预防、控制措施，该疫情的出现属于不可抗力，疫情期间被告积极与原告进行沟通，并已就不可抗力通知了原告并提供了证明，被告不存在违约行为，原告主张的违约金过高。其次，被告在疫情期间遭受了巨大的经济损失，经营状况严重恶化，导致租赁合同中止，期间的租金应止付。最后，根据原、被告双方签订的《房产租赁合同》，原告应免除部分租金，被告因疫情原因至2020年4月5日才重新营业，原告应免除自2020年1月20日至2020年4月5日期间的租金。此外，2019年11月期间，原告告知被告产权人可能发生变动，因此被告打算等确定业主后再缴纳房租，并非恶意拖欠房租。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 2017年3月17日，原、被告签订《房产租赁合同》一份，合同约定：出租方（原告）将坐落在宁波江北区丽江××路××号房屋出租给承租方（被告），建筑面积为288.18平方米，租赁期自2017年3月17日起至2022年5月16日止。其中2019年5月17日至2020年5月16日的租金为330750元。租金支付遵循先付后用原则，租金每半年支付一次。第一年度半年租金被告必须在签署合同之日起5日内一次性付清。以后每半年度租金在前一次租期届满前三十天内一次性将租金付给原告指定账户。逾期每日加收延付金额千分之三的滞纳金，逾期超过30天后，原告有权单方面解除合同，同时被告应另向原告支付当年6个月租金作为违约金。因发生法律规定的不可抗力，或无力防止的外因而造成本合同部分或全部不能履行时，双方均不得向对方提出损害赔偿，由于不可抗力造成本合同无法履行时，本合同自行解除。合同签订后，原告依约交付场地。2019年11月8日，被告向原告支付了55125元，11月11日支付了55125元，后原告将上述收到的110250元退还给被告；2020年1月8日，案外人王丽娟发送《声明》一份，表明原告与被告签订的《房产租赁合同》依然有效，该合同权利义务归原告继续享有，被告又于2020年1月15日支付租金82687.5元，租金交付至2020年2月17日。2020年5月19日，原告向被告送达《函》一份，催促被告缴纳租金；6月1日，原告向被告送达《解除租赁合同的通知》一份，告知被告因被告拖欠租金的违约行为，原告于当日解除与被告签订的《房产租赁合同》，被告需缴足租金、水电、物业及违约金。上述函件由被告公司员工袁福家签收；该函件原告还通过邮件方式寄送至合同载明的被告通信地址，被告公司员工于6月3日签收。 另查明，2020年1月20日，中华人民共和国国家卫生健康委员会发布公告，将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国××防治法》规定的乙类××，并采取甲类××的预防、控制措施。2020年3月21日，宁波市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组印发《关于全面恢复生产生活秩序的通知》，通知明确宁波市已全面恢复生产经营活动。 本案争议焦点为:一、原告是否有权行使单方解除权；二、如合同解除，被告应向原告支付的费用。 关于争议焦点一，被告主张，被告并不存在恶意拖欠房租：其一，2019年10月份开始，原告告知被告将要变更业主，因此被告打算等新业主确定后再缴纳房租，后因暂未收到变更业主的消息，被告于2019年11月分两次向被告共计缴纳房租110250元，但因原告业主即将更名而退还给被告，因此并非被告恶意违约；其二，被告自2020年1月份开始因疫情原因及临近年底，经济紧张，一直与原告协商减免租金，所以才先支付了四分之一年度的租金。被告的店铺因疫情影响直至2020年4月5日才正式开始营业，因此被告无力支付租金。综上，被告认为自己拖欠缴纳租金均具有客观合理原因，并不符合合同约定的违约情形，原告不具有单方解除合同的权利。 原告认为，原告2019年11月26日曾告知过被告要变更业主，以后案涉房屋的权利义务需与新房东商谈，但根据合同约定，被告应于2019年10月17日缴纳房租，因此被告抗辩理由不成立。疫情影响是客观事实，但新冠疫情是在2020年1月20日才全国蔓延，被告2020年1月15日缴纳房租的时候尚未形成较大影响，且宁波市于2020年3月21日就已全面恢复生产生活经营，被告陈述自2020年4月5日起开始经营是被告自主行为，被告以此作为延期缴纳或减免租金的理由并不成立。 为证明其主张，被告向本院提交声明一份、国家卫健委公告一份、公众号通知一份。原告质证后认为，声明涉及案外人，真实性无法认定；对国家卫健委公告真实性无异议，但认为无法达到被告证明目的；对公众号通知的三性均有异议，认为该公众号内容系被告自行制作，且与本案缺乏关联性。对被告提交的声明，因原告核实并确认确系王丽娟发送，对该证明真实性予以认定；对国家卫健委公告的真实性本院予以认定；对被告提交的公众号通知，仅能证明被告疫情后的营业时间，难以证明被告据此具有不支付房租的理由，对该证据本院不予采信。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的规定，双方理应遵守。根据合同约定，被告应于2019年10月17日前缴纳第三年度下半年租金165375元，被告于2019年11月8日及11日共支付110250元，但被原告予以退回。现原告虽辩称系因为被告未足额缴纳所以予以退还，但结合被告提交的案外人王丽娟的声明及原告陈述其于2019年11月26日告知被告案涉房产需变更业主，本院认定被告陈述其2019年11月期间未继续足额缴纳租金的原因系案涉房产变更业主，待权利人确定后再行缴纳的抗辩意见具有合理性。根据被告提交的声明，被告已于2020年1月8日得知案涉房产业主并未变更，被告此时应向原告交纳房租165375元，但被告在未征得原告许可时，仅交纳82687.5元，其行为已构成违约。至于被告抗辩称疫情影响，根据本案查明事实，疫情自2020年1月20日以后才开始在全国范围产生影响，被告以此作为减免房租的理由与事实不符，本院不予采纳。退一步而言，即便是疫情影响被告经营，据被告自己陈述自2020年4月5日起即开始恢复经营，但被告直至开庭之日也并未向原告补交租金及按合同约定交纳下一年度租金，故本院认为被告的行为已构成违约。根据合同约定，被告逾期支付租金超过30日的，原告有权单方面解除合同。被告在收到案外人王丽娟通知后，应向原告交纳租金165375元，但被告未在30日内足额交纳，在原告催促后仍未交纳，原告于2020年6月1日及6月3日两次向被告送达，但因6月1日送达的员工是否具有被告授权资格尚存争议，故本院确认原告于2020年6月3日向被告合同载明的地址送达《解除租赁合同的通知》后，双方合同解除。 关于争议焦点二，被告主张，第一，租金已交纳至2020年2月17日，后因疫情原因产生影响，直至2020年4月5日才恢复营业，故疫情期间的租金原告应按国家规定的政策予以减免；第二，被告不存在恶意违约，因此不应当承担违约金，原告主张的违约金也过高；第三，本案被告一直与原告积极沟通，且被告无明显违约情形，律师费不应由被告承担。 本院认为，对原告诉请的租金及合同解除后的房屋占有使用费、违约金、律师费、保全费，本院评析如下：首先，新冠疫情属于全国突发公共卫生事件，是不可抗力，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任，现查明新冠疫情自2020年1月20日开始爆发，至2020年3月21日宁波市全面恢复生产生活，在此期间要求被告全额支付租金有失公允，本院酌情减免被告一个月租金。据此，被告应自2020年3月18日起至实际腾退之日止，按合同约定支付租金。其次，原告主张被告违约时应支付当年6个月租金173643.5作为违约金，被告抗辩称该违约金过高，本院综合考量原告实际损失情况及当事人过错程度，酌情认定被告应支付60000元违约金。最后，根据租赁合同约定，原告诉请要求被告支付律师费18400元及保全费1970元，符合双方约定及法律规定，本院均予以支持。 综上，本院认为，因被告存在违约行为，原告有权单方解除合同，双方签订的《房屋租赁合同》于2020年6月3日予以解除。合同解除后，被告应于本判决生效之日起一个月内腾退案涉房屋，并向原告支付自2020年3月18日起至2020年6月3日的租金71496.06元（2020年5月16日前按906.16元/日计算；2020年5月17日以后按951.47元/日计算），以及支付自2020年6月4日起，按951.47元/日计算至实际腾退之日止的房屋占有使用费（如实际腾退之日为2021年5月17日以后，则自2021年5月17日起的房屋占有使用费按999.04元/日计算）；同时，被告还应向原告支付违约金60000元、律师费18400元及保全费1970元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 确认原告宁波联合建设开发有限公司与被告快快利华（北京）网络科技有限公司于2017年3月17日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月3日解除； 被告快快利华（北京）网络科技有限公司于本判决生效之日起一个月内腾退位于宁波市江北区丽江××路××号房屋； 三、被告快快利华（北京）网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁波联合建设开发有限公司自2020年3月17日起至2020年6月3日止的租金71496.06元，以及支付自2020年6月4日起，按951.47元/日计算至实际腾退之日止的房屋占有使用费（如实际腾退之日为2021年5月17日以后，则自2021年5月17日起的房屋占有使用费按999.04元/日计算）； 四、被告快快利华（北京）网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁波联合建设开发有限公司律师费18400元、保全费1970元及违约金60000元； 五、驳回原告宁波联合建设开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费5678元，减半收取计2839元，由原告宁波联合建设开发有限公司负担1000元，被告快快利华（北京）网络科技有限公司负担1839元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员 涂 璟 二〇二〇年十一月二十日 书记员 裘立芹 附： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的,付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号详见缴款通知书。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。