四川省威远县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1024民初2418号 原告：威远雄飞至诚房地产开发有限公司，住所地：威远县严陵镇外北路东段******，统一社会信用代码：9151102457964068X0 法定代表人：吴秀英，董事长。 委托诉讼代理人：袁丽，公司员工。 委托诉讼代理人：邹利，公司员工。 被告：谢小波，男，1988年10月21日出生，汉族，威远县人，住四川省威远县。 原告威远雄飞至诚房地产开发有限公司与被告谢小波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告威远雄飞至诚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼,被告谢小波经本院依法传唤无正当理由未到庭应诉，本案适用缺席审理，现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求：1.请求立即解除原告与被告之间的房屋租赁合同关系，被告立即将位于雄飞国际新城52栋52-1-40号的房屋腾退返还原告；2.判令被告立即支付从2020年9月20日起至承租房屋腾退返还之日的租金和违约金，房屋租金从2020年9月20日起暂计算至2020年12月19日为9861.08元、违约金11833.20元，以上费用合计19694.28元；3.请求判令被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2018年4月20日，原、被告双方签订了《商业用房租赁合同》约定，原告将位于威远雄飞国际新城家居生活馆项目52栋1层40号房屋出租给被告使用至今。案涉房屋交付被告使用后，被告从2020年7月起开始陆续拖欠原告租金，经原告发出律师函后，被告曾于2020年6月22日对欠付租金向原告提交延迟支付申请，承诺于7月10日前付清2020年8月23日至2020年9月19日的欠付租金，因各种原因被告最终在2020年9月8日才支付完毕欠付租金。根据合同约定“按照先交租再使用原则，乙方租金按季度支付甲方，当季末15-25日支付下季度租金”，被告应支付2020年9月20日至2020年12月9日的租金9861.08元。根据合同第九条约定，被告逾期缴纳费用达15日以上，原告有权解除合同，被告须支付拖欠款项、损失或违约金，违约金的计算为当年租金的30%。为维护原告的合法权益，故诉至法院请求依法支持原告的诉讼请求。 被告未到庭亦未提供书面答辩意见。 经本院审理查明认定事实如下：2018年4月20日，原、被告签订了《商业用房租赁合同》，约定：原告作为出租人将威远雄飞国际新城家居生活馆项目52栋1层40号房屋（建筑面积104.35平方米）出租于作为承租人的被告，房屋交付使用时间为2018年4月20日，租赁期限自2018年4月20日至2021年4月19日止，2018年4月20日至2019年4月19日月租金为3130.5元，2019年4月20日至2020年4月19日月租金为3130.5元，2020年4月20日至2021年4月19日月租金为3287.025元，同日签订《补充协议》，明确2018年4月20日至2019年1月19日月租金为1390.9855元（单价为免租五个月之后分摊价格），2019年1月20日至2019年4月19日月租金为3130.5元。首期租金在签订合同之日一次性交清，按照先交租后使用的原则执行。合同约定承租人应在合同签订之日向出租人一次性缴纳合同履约保证金9391.5元，在合同期满自然终止时，在承租人全面履行合同经双方验收房屋后，若承租人无违约行为，并对房屋及附属设施无损坏情形，出租人应在租赁期满之日起30日内无息退还。若承租人拖欠租金，出租人有权从履约保证金中扣除，不足部分向承租人追偿。承租人应在履约保证金扣除后15日内补足履约保证金，若承租人未在约定期间补足履行保证金，出租人有权单方解除合同。因承租人原因提前解除合同的，履约保证金不予退还，同时应承担合同约定的其他违约责任。合同还约定：承租人拖欠租金等其他费用达15日及以上的，视为违约，出租人有权单方解除合同。合同约定违约金为当年租金总额30%。合同签订后，原告按约履行了交付租赁物与被告使用的义务，被告按约向原告缴纳了履约保证金9391.5元。原被告在《商业用房租赁合同》履行中，均按季度支付租金。被告自2020年6月20日起出现延迟支付租金情况，并于2020年6月22日向原告提出《关于租金延缓支付申请》，申请对2020年6月20日至2020年9月19日的租金9861.08元先行交纳2000元，余款7861.08元于2020年7月10日之前交纳。原告于2020年7月21日向被告发出《律师函》向其催收欠交的租金，被告于2020年8月27日向原告提出《关于租金延缓支付申请》，申请对2020年7月8日至2020年9月19日的租金7861.08元先行交纳5000元，余款2861.08元请原告给予最后一次机会，定于2020年9月7日之前交纳。原告在庭审中明确表示并未同意被告提出的《关于租金延缓支付申请》。从2020年9月20日起，被告未缴纳租金。 本院认为,依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，原、被告签订的《商业用房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力，该协议不违反法律、法规禁止性规定，本院予以确认。 原告于合同签订后将案涉租赁物交付被告使用，被告应当依照合同约定履行支付租金的义务。被告自2020年9月20日起未支付租金，已超过《商业用房租赁合同》约定拖欠租金等其他费用达15日及以上的约定，已构成违约，原告据此取得合同解除权，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，故原告主张解除合同，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告主张被告腾退返还租赁物，本院予以支持，但应给予必要合理期限。原告主张被告支付2020年9月20日起至承租房屋腾退返还之日的租金，本院予以支持，并确定租金及占有使用费为3287.025元/月。 原告主张被告承担违约金11833.20元，案涉《商业用房租赁合同》约定违约金为当年应付年度租金30%，被告迟延履行的义务为2020年9月起的租金，违约金约定明显过高于原告实际损失，本案被告未到庭应诉亦未提出答辩意见。兼顾案涉合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌定被告承担当年租金总额10%的违约金即3944.43元。 被告交纳于原告的履行保证金9391.5元，案涉《商业用房租赁合同》约定原告有权以该保证金抵扣被告欠付租金再要求被告补足保证金，原告未主张抵扣而直接以被告欠付租金达合同约定的违约情形，进而主张解除合同及要求被告承担违约责任，系对自身民事权利处分，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”，案涉《商业用房租赁合同》约定履行保证金在承租人违约情况下不予退还，不符合法律规定，该款约定无效。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，为减轻当事人诉累，被告交纳于原告的履行保证金9391.5元应在案涉合同解除后由原告予以返还。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、一百四十四条、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条之规定，判决如下： 一、解除原告威远雄飞至诚房地产开发有限公司与被告谢小波于2018年4月20日签订的《商业用房租赁合同》及《补充协议》，被告谢小波应于本判决生效之日起30日内将位于威远雄飞国际新城家居生活馆项目52栋1层40号房屋腾退返还于原告威远雄飞至诚房地产开发有限公司； 二、被告谢小波于本判决生效之日起30日内支付原告威远雄飞至诚房地产开发有限公司于2020年9月20日起至威远雄飞国际新城家居生活馆项目52栋1层40号房屋实际腾退返还之日止的租金及占有使用费，以3287.025元/月计算； 三、被告谢小波于本判决生效之日起30日内支付原告威远雄飞至诚房地产开发有限公司违约金3944.43元； 四、原告威远雄飞至诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内返还被告谢小波履约保证金9391.5元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 五、驳回原告威远雄飞至诚房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费146元（原告威远雄飞至诚房地产开发有限公司已预缴），由被告谢小波负担146元，于本判决生效后十日内直付原告威远雄飞至诚房地产开发有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内江市中级人民法院。 审判员 周 沁 二〇二〇年十一月十一日 书记员 董中兰