湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初157号原告：武汉凡宸隐酒餐饮娱乐有限公司，住所地武汉市江岸区台北一路********。法定代表人：张辉，董事长。委托诉讼代理人：郭亮，男，系该公司股东。被告：武汉市琴台电器有限责任公司，住所地，住所地武汉市江岸区台北一路**iv>法定代表人：丁孔杰，执行董事。被告：武汉嘉骏企业管理有限公司，住所地武，住所地武汉市江岸区台北一路**v>法定代表人：丁孔实，执行董事。以上两被告共同委托诉讼代理人：李博，湖北祥平律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：王思卉，湖北祥平律师事务所律师。原告武汉凡宸隐酒餐饮娱乐有限公司（以下简称凡宸隐酒公司）诉被告武汉市琴台电器有限责任公司（以下简称琴台公司）、武汉嘉骏企业管理有限公司（以下简称嘉骏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日受理，于2019年5月10日作出民事判决，此后，原告凡宸隐酒公司不服该判决，并上诉于武汉市中级人民法院，该院于2019年10月15日作出民事裁定，裁定撤销（2018）鄂0102民初9704号民事判决，发回本院重审。本院于2020年1月17日立案重审，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告凡宸隐酒公司的委托诉讼代理人郭亮，被告琴台公司、嘉骏公司的委托诉讼代理人王思卉到庭参加诉讼。经院长审批，延长审理期限45天。本案现已审理终结。原告凡宸隐酒公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令原告与被告嘉骏公司签订的《房屋租赁合同》无效；2、本案诉讼费由被告琴台公司、嘉骏公司共同承担。事实和理由：1、本案系房屋租赁合同纠纷，合同的效力性必定是本案之重要焦点问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案所涉房屋至今未取得任何相关合法建设手续，也未经任何主管部门同意建设，应当认定为未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。所签订的房屋租赁合同也应认定为无效合同。2、根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。城市规划区各类建设项目的新建、改建、扩建、翻建均需依法办理建设工程规划许可证。同时根据2008年中华人民共和国住房和建设部颁布的《房屋登记办法》第三十六条规定：房屋所有权人的姓名或者名称发生变化的；房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；房屋面积增加或者减少的权利人应当办理变更登记。第三十八条规定：房屋灭失的应当办理注销登记。由此可见被告于2015年所取得的建设工程规划许可证只批准了原房屋为720.21平方米的D级危房改建许可，并非取得全部工业厂房改建项目7500平方米的规划许可，该项目应当认定为未按照建设工程规划许可证规定建设房屋，原房屋产权证也属于失效的房屋产权证明。3、根据湖北省发改委授予的湖北省企业投资项目备案证上已明确写明该项目名称为：琴台电器工业厂房改造项目；建设性质：改建；建设规模：占地3828平方米，总建筑面积7500平方米；计划开工时间：2014年10月；主要建设的内容：拟对危旧工业厂房实施改造，同时也明确规定了待向规土、环保、节能、安监、消防等部门办理相关手续后方可开工建设。这份证据也充分证明案涉房屋的改造项目是7500平方米，而不是720平方米。4、根据《建设工程消防监督管理规定》第二条和第十五条之规定，建设单位应提供新建、扩建工程的建设工程规划许可证明。武汉市公安局江岸分局消防大队的行政处罚决定书也证明了该案涉房屋在改建过程中并未办理消防备案及合格验收手续，并且已经受到了行政处罚。被告曾提交的消防网上备案表也清楚载明了改建工程实际建设规模为7500平方米。5、根据武汉市城建委江岸建管站下达的《武汉市江岸区建设工程责令整改通知》显示，至今为止该案涉房屋并未取得全部改建项目的建设工程规划许可证，同时也未办理建设工程施工许可证。6、原告向重审法庭提交了本案房屋改建前后的对比照片，照片证明了该项目并非像被告辩称只改建了720平方米，照片显示了被告在改建过程中擅自新增的电梯以及原房产证没有的面积部分。由此可见被告实际改建项目就是7500平方米，超出规划许可的720平方米以外的改建工程是一个名副其实的违章建筑，被告擅自改建的房屋不应当受到法律保护。以上相关证据足以证明案涉房屋并未取得全部改建项目的建设工程规划许可证，该项目应当认定为未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋。所以原告与被告嘉骏公司签订的房屋租赁合同必然属于无效合同。综上，请求法院作出公正判决，维护当事人的合法权益。被告琴台公司、嘉骏公司共同辩称：被告琴台公司并非本案合同当事人，请求法院依法驳回针对被告琴台公司的诉请。被告嘉骏公司与原告签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就真实性、关联性、合法性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月29日，凡宸隐酒公司与嘉骏公司签订《租赁合同》。嘉骏公司将位于武汉市江岸区台北一路33号台北院子项目E栋1层105单元的房屋出租给凡宸隐酒公司，凡宸隐酒公司在该房屋内经营“隐酒音乐酒馆”，租赁面积为246.79平方米。租赁期限为4年（含装修期、经营免租期），自2017年9月1日至2019年10月16日止。租赁合同附件有租赁物业平面图、交楼状况表、国有土地使用权证、房产证、营业执照、国税登记证、地税登记证、地税登记证、交费银行及账户、保证金等。同日，嘉骏公司与凡宸隐酒公司办理了租赁房屋交接。2017年11月16日起，凡宸隐酒公司未再支付租金。2018年4月10日，嘉骏公司向凡宸隐酒公司发出《费用通知函》，要求凡宸隐酒公司支付2017年11月1日至2018年4月30日的租金208782元。凡宸隐酒公司未履行后，嘉骏公司于同月20日以邮政快递（EMS）的方式向凡宸隐酒公司送达《解除合同及收铺的通知》。凡宸隐酒公司法定代表人张辉于2018年4月21日签收。2018年5月4日，凡宸隐酒公司向嘉骏公司发送通知，内容主要为“凡宸隐酒公司联系人变更为郭亮”同时，郭亮代表凡宸隐酒公司与嘉骏公司又签订了两份《补充协议》，其中一份《补充协议》约定“凡宸隐酒公司欠缴2017年11月1日起至2018年7月31日止的租金共计264002.96元，分三次清结：2018年5月31日前缴纳租金34797元，2018年6月30日前缴纳租金34797元，2018年7月31日前缴纳租金194408.96元。凡宸隐酒公司逾期缴纳上述任一期租金，嘉骏公司有权解除原《租赁合同》且无条件收回租赁房屋，并按照《租赁合同》相关约定主张违约责任。”嗣后，凡宸隐酒公司仍未按约交纳欠缴租金。嘉骏公司向本院提起诉讼后，凡宸隐酒公司亦向本院提起诉讼，请求法院确认涉案《租赁合同》无效。另查明，位于武汉市台北一路**的房屋系琴台公司所有。该址共有房屋7幢，编号分别为1、2、4、5、6、7、9，其中第2幢（三层）建筑面积为728.95㎡。因该幢房屋被认定为D级危房。2015年2月13日，原武汉市国土资源和规划局江岸分局向琴台公司核发《建设工程规划许可证》，该证载明“建设规模为2栋3层工业展厅，总建筑面积720.21平方米”。案涉租赁房屋位于1幢的第一层。审理中，为查明案件事实，本院向武汉市自然资源和规划局江岸分局发函核实如下情况：琴台公司名下位于江岸区台北一路33号房屋（房屋产权证号：武房权证岸字第**）1幢（建筑面积1396.95平方米，总层数3层）第一层是否存在改扩建等情形？如存在，该工程是否取得了相应的建设工程规划许可证明文件。武汉市自然资源和规划局江岸分局于2020年10月19日向本院回函，函中载明：经查阅，2015年琴台公司位于江岸区台北一路33号的2栋3层房屋D级危房改造项目，取得分局核发的《建设工程规划许可证》（证号：武规（岸）建[2015]006号）。建设规模：2栋3层工业展厅，总建筑面积720.21平方米。2019年2月通过规划验收，验收总建筑面积711.10平方米。再查明，琴台公司自2014年1月1日起委托嘉骏公司将武汉市台北一路33号房屋对外经营、租赁和管理，委托期限至2034年12月31日。2017年7月，因“台北院子”项目装修未进行竣工消防备案、消防设计备案，武汉市公安局江岸区分局消防大队对管理人嘉骏公司予以行政处罚。审理中，凡宸隐酒公司向本院提交了行政处罚决定书、结案报告的复印件，以及向武汉市江岸区建设局进行网络投诉的留言及回复的网页截图，根据结案报告书载明的内容，该处罚系针对琴台公司在规划用地范围内建设两处电梯房的违法建设行为进行的行政处罚，而两处电梯房并非在案涉租赁房屋范围内，网页截图载明的内容也系针对前述D级危房改建工程的回复，并未涉及案涉租赁房屋。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。双方当事人的争议焦点为案涉《租赁合同》是否有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，凡宸隐酒公司抗辩称案涉房屋存在改扩建的情形，且该改扩建工程未取得建设工程规划许可证，据此主张双方签订的租赁合同应为无效。本案中，租赁房屋具有合法产权，虽然在2015年改建中该房屋并非在经规划部门许可的改建范围内，但根据双方提交的证据以及相关职能部门的回函，无法证实案涉租赁房屋进行了需要经过规划审批的改建，且尚无相关主管部门认定租赁房屋系违法建筑，故对凡宸隐酒公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。嘉骏公司与凡宸隐酒公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，嘉骏公司在授权范围内将案涉房屋对外出租，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。综上，凡宸隐酒公司的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告武汉凡宸隐酒餐饮娱乐有限公司的诉讼请求。案件受理费670元，由原告武汉凡宸隐酒餐饮娱乐有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  刘 翔人民陪审员  程晓鸿人民陪审员  廖丽芳二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  梁 芸