北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终12252号上诉人（原审原告、反诉被告）：马硕，女，1981年12月30日出生，满族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：尚尧（马硕之夫），1980年3月17日出生，汉族，住北京市大兴区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘金，男，1973年1月26日出生，汉族，住河北省迁安市。委托诉讼代理人：张迎新（刘金之妻），1973年6月4日出生，汉族，住河北省迁安市。委托诉讼代理人：刘艳梅，河北民剑律师事务所律师。上诉人马硕因与被上诉人刘金房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初43869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员孙承松独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人马硕及其委托诉讼代理人尚尧，被上诉人刘金的委托诉讼代理人张迎新、刘艳梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马硕上诉请求：撤销一审判决，改判马硕按照每年5000元的标准向刘金支付自二〇二〇年六月九日至谭淼的户口从北京市朝阳区定福庄西村甲×号院×号楼×层×门×号房屋迁出之日的违约金。事实与理由：违约金的性质应以补偿为主、以惩罚为辅，违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，马硕的违约行为没有给刘金造成任何损失，一审法院判决的违约金数额过高且不合理，严重损害马硕合法权益。涉案房屋买卖合同项下的主要义务已经履行完毕，马硕未能履行户口迁出义务属于过失违约，且马硕一直本着诚实信用原则与刘金积极进行沟通。涉案房屋出售时每月租金仅为4800元，一审法院判令马硕承担的违约金数额高达每月6000元，严重违背公平原则。另，2020年9月27日户口正式迁出涉案房屋。刘金辩称，同意一审判决，不同意马硕的上诉请求和理由。马硕向一审法院起诉请求：1.判令延长《补充协议》第二条第8款约定的迁户义务的履行时间；2.判令马硕不构成《补充协议》第四条第1款约定的违约行为，不支付每日万分之五的违约金；3.判令马硕不构成《补充协议》第四条第2款约定的根本违约，乙方无权要求解除合同，并要求马硕支付房屋价款20%的违约金。刘金向一审法院提出反诉请求：1.判令马硕立即将户口从北京市朝阳区定福庄西村甲×号院×号楼×层×门×号房屋（以下简称涉案房屋）迁出；2.判令马硕按照房屋总价款的日万分之五支付自2020年6月9日至户口实际迁出之日的违约金（其中10万元及以内的违约金从北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）留存的10万元户口迁出保证金中进行抵扣，10万元以外的违约金由马硕支付）。一审法院认定事实如下：2019年12月8日，马硕（出卖人）与刘金（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。《北京市存量房屋买卖合同》约定马硕将涉案房屋出卖给刘金，房屋总价款265万元；出卖人将现有户籍1册1人从上述房屋中迁出；如出卖人未如期将户籍迁出的，其应当按日向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。《补充协议》约定出卖人应于2020年6月8日前共同前往户籍管理部门核实户口的迁出情况。买受人从本协议约定的房屋成交总价款中留存10万元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，具体抵扣金额以甲乙双方签署的书面协议或法院生效裁判文书中载明的金额为准。马硕、刘金均表示双方已经履行完毕房款支付、房屋过户、交付的合同义务。双方签订合同时，马硕表弟谭淼的户口在涉案房屋，现尚未迁出。马硕、刘金均认可根据合同约定，涉案房屋上的户口应于2020年6月8日前迁出。另，合同履行过程中，刘金向中介公司支付了户口迁出保证金10万元，该款项尚在中介公司处。马硕称其签订合同时，准备另行购买新房后，将谭淼的户口迁入新房。此后马硕在大兴区购买新房，并于2020年4月21日领取新房的房产证，其于2020年4月27日向新房所在的大兴区亦庄开发区派出所打电话咨询户口迁入的事情，工作人员答复称谭淼的户口不能单独迁入新房，必须由马硕和其配偶作为新房的户主，谭淼的户口才能迁入新房。由于马硕及配偶的户口不在北京，所以谭淼的户口无法迁入新房。此后马硕、谭淼开始准备另行购房，目前正在看房中，尚未购买，故谭淼户口暂时无法迁出。马硕称其无法预见大兴区的户籍政策，因政策原因导致无法迁出户口，属不可抗力。刘金认为大兴区的户籍政策一直都存在，并非双方签订合同后发生的变化，即使谭淼户口无法迁到马硕新买的房屋，也可以通过其自己购房进行落户，马硕主张的不可抗力不能成立。一审庭审中，马硕认为合同约定的逾期履行合同义务的违约金标准过高，要求法院予以调整。刘金认为该违约金标准并未过高，不应调整。庭审中，一审法院询问刘金是否因马硕未按约迁出户口造发生损失，刘金表示其是否发生损失是其自己的事，与本案无关联性。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。本案中，马硕与刘金签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。马硕未按照合同约定于2020年6月8日前将谭淼的户口迁出涉案房屋，双方争议焦点在于马硕是否因不可抗力导致未能如约履行该义务。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。马硕称其无法预见大兴区的户籍政策构成不可抗力，但马硕履行迁出户口义务并非仅此一条途径，且马硕也未举证证明该户籍政策系双方签订合同后所形成，故此，马硕所述的履行义务的障碍并非不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，不构成不可抗力。马硕未按约履行户口迁出义务，构成违约，应承担违约责任。马硕的各项诉讼请求均于法无据，一审法院不予支持。刘金要求马硕迁出户口的诉求，非民事案件受理范畴，本案中不予处理。关于刘金主张的违约金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。现刘金未能明确其发生任何损失，故一审法院对于违约金酌情减少。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、马硕于判决生效之日起七日内按照每日二百元的标准向刘金支付自二〇二〇年六月九日至谭淼的户口从北京市朝阳区定福庄西村甲×号院×号楼×层×门×号房屋迁出之日的违约金；二、驳回马硕的全部诉讼请求；三、驳回刘金的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。另查，二审庭审中，马硕称谭淼户口已于2020年9月27日迁出涉案房屋，刘金对该事实予以确认，本院不持异议。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：综合当事人诉辩意见及本案查明事实，本案争议焦点系一审法院酌定的违约金数额是否合理。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，马硕上诉主张一审法院酌定的违约金数额过高，应予调整，对此本院认为，马硕与刘金签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行各自义务。现马硕未按照合同约定于2020年6月8日前将谭淼的户口迁出涉案房屋，其行为构成违约，应承担违约责任，刘金有权据此向其主张相应违约金。关于违约金的数额，刘金未能就其因马硕的违约行为产生的损失进行充分举证，一审法院结合涉案房屋买卖合同履行情况及当事人过错程度，酌定违约金数额，并无不当，本院予以维持。综上所述，马硕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由马硕负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 孙承松二〇二〇年十一月二十七日法官助理 张天舒书 记 员 李 蕊