河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0327民初2813号原告：李朝辉，男，汉族，1980年5月18日出生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：王琦，河南金晖律师事务所律师，代理权限为进行和解、提起反诉、上诉、变更诉讼请求等特别授权。被告：郑华，男，汉族，1980年11月20日出生，住洛阳市西工区。被告：郑世军，男，汉族，1973年3月20日出生，住河南省宜阳县，系郑华叔父。郑华委托诉讼代理人，代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提出反诉或者上诉等特别授权。被告：陈冬梅，女，汉族，1972年11月6日出生，住址同上。以上二被告委托诉讼代理人：葛子钰、郑棋，河南星眸律师事务所律师，代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求、进行和解、提起反诉和上诉等特别授权。原告李朝辉诉被告郑华、郑世军、陈冬梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李朝辉、委托诉讼代理人王琦、被告郑世军及委托诉讼代理人葛子钰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李朝辉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《房屋买卖协议》；2、判令被告返还购房款76万元，并向原告赔偿违约金22.8万元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年5月，原、被告经人介绍认识，被告欲出售位于宜阳县唐经路西侧宅院一所，该宅院房产证编号为“宜阳房权证寻村镇字第**”，土地使用证编号为“宜地籍字第000325号”，登记土地使用权人为被告郑华，被告郑世军、陈冬梅自称该宅基地上建筑由其夫妻共同修建，交易后可变更过户。经口头协商，原告以总价76万元购买该宅院，于2020年5月7日及2020年5月8日分两次向被告陈冬梅转账76万元。原告付款后，双方于2020年5月8日就房屋过户等细节进行磋商，并签订书面《房屋买卖协议》，该协议第四条第2款第1项约定“甲方（被告）保证位于宜阳县××村镇段村××大道西侧宅院在签订合同时无任何抵押、担保或债权经济纠纷等一切事由”第四条第1款约定“甲方（被告）有责任协助乙方（原告）办理过户手续，甲方如有违约，以总房款40%的违约金赔偿给乙方”。2020年9月，因房屋无法变更过户，被告将宅院相关票证交付给原告，部分票证载明，该宅院存在违法占地事实，且被告表示，该宅院因违法占地违反城市规划，现已无法变更过户。后经原告催要，被告口头同意返还购房款，但以没有筹到钱为由拒绝向原告支付。原告认为，原、被告系房屋买卖合同关系，被告所出售的宅院因违反城市规划、违法占地导致房屋不能变更过户，原告的购房目的已无法实现，根据《合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，应判令解除合同返还购房款，因被告不能依约协助过户，根据《房屋买卖协议》第四条第1款及第2款之约定，应判令被告赔偿违约金。为维护原告合法权益特诉至贵院，请依法支持原告诉讼请求。被告郑华、郑世军、陈冬梅辩称，原告以被告不配合过户，存在违约行为并要求支付违约金明显与基本事实不符，不应得到支持。2020年5月8日，双方签订《买卖合同书》，合同就位于宜阳县××村镇段村××大道西侧的房屋作了约定，其中合同第一条明确约定：成交后双方均不得无故反悔，若反悔则需按当时房屋总价支付违约金。同时合同第四条约定被告有责任协助原告方办理过户手续，如有违约，以总房款的40%支付违约金。在合同执行过程中，原告方向被告郑世军指定代收人支付了房屋价款。被告郑世军也一直积极配合原告办理过户等各项手续，并将房屋相关票据，证书原件等交于原告方，以方便办理过户等手续，故被告不存在不配合过户的情形，也不存在任何合同约定的违约行为。导致原告所诉不能办理过户手续的原因系因在双方办理过户过程中被相关部门告知该房屋与现行规划不符无法办理，但被告郑世军在房屋建设以及与原告进行房屋买卖时，对此均不知情，且被告郑世军发现这一情况后一直积极与原告方协商解决，并多次与相关部门沟通以寻求解决方案。故不能办理过户的原因系因政策原因导致，被告方无法预见不能避免，应属不可抗力。原告要求支付违约金明显与基本事实不符，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告郑世军与郑华系叔侄关系，与被告陈冬梅原系夫妻关系，2017年8月16日登记离婚，现仍然在一起共同生活。1992年5月2日，宜阳县人民政府为被告郑华颁发宜阳县土地使用证，证号为宜地籍字第000325号，用地坐落：宜阳县唐经路西侧，实际用地138.12㎡。后郑华将该土地使用权转让给了郑世军，二人未办理过户手续。2002年，郑世军、陈冬梅在此投资建成了建筑面积249.57平方米的非成套住宅楼，2009年5月15日，宜阳县人民政府为郑华颁发房屋所有权证，证号为：宜阳房权证寻村镇字第**，该证记载房屋所有权人郑华，权属性质：国有，在附记中记载房产为自建。2020年5月8日，郑世军与李朝辉签订房屋买卖协议一份，该协议记载：甲方（卖方）：郑世军（郑华），乙方（买方）：李朝辉、李向利，依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲、乙双方在自愿、平等的基础上，就房屋买卖的有关事宜达成协议如下：甲方将位于宜阳县××村镇段村××大道西侧宅院一所（上下三层），卖给乙方，经甲乙双方协商后乙方经过了解后自愿购买该房屋一所，达成协议进行转让。乙方已经了解甲方此套房所有情况，自愿全款购买，无异议。乙方愿出资76万元整，大写柒拾陆万元整，购买此房，……，二、付款方式：转账，四、甲方有责任协助乙方办理过户手续，甲方如有违约，以总房款40%的违约金赔偿给乙方。1.甲方保证位于宜阳县××村镇段村××大道西侧在签订合同之前无任何抵押、担保或债权经济纠纷等一切是由。2.甲方随时配合乙方办理房屋过户手续，确保乙方应有的权益得到保障。……。6.本合同在履行中若发生争议，双方应采取协商办法解决。协商不成，任何一方均可向（宜阳县人民法院起诉）。在协议最后，甲方郑世军和乙方李朝辉均签字按捺手印。协议签订后，按照郑世军的要求，原告于2020年5月7日向被告陈冬梅账户（账号：62×××27）转账40万元，于同年5月8日向该账户转账36万元，两次转账共计76万元。房屋交付后，原告对房屋做了部分修缮，支付了12000元工程款。之后双方在办理过户手续过程中，被告得知房屋不符合城镇规划要求，不能过户，最后就解除合同事宜未能达成一致意见，原告诉至本院。在审理过程中，李朝辉申请增加一项诉讼请求,请求判令被告向原告支付房屋装修款12000元，郑世军表示不能过户是不可抗力，不同意解除合同，同时认为双方约定的违约金过高。本院认为：被告郑华是案涉房屋登记房主，被告郑世军与陈冬梅是房屋实际所有人，事实清楚，本院予以认定。郑世军与陈冬梅二人虽然在签订房屋买卖协议前已经离婚，对此李朝辉并不知情，根据李朝辉提供的房屋交易款项转账记录及其与陈冬梅的微信聊天记录均能够证明，出卖房屋、签订协议是陈冬梅与郑世军共同意思表示，李朝辉有理由相信郑世军有代理权，所以，郑世军在协议书上签字，是代表自己和陈冬梅，合同的当事人应是李朝辉和郑世军、陈冬梅。李朝辉与郑世军签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方不能办理过户的原因是因政府行为导致，应属不可抗力，导致李朝辉不能实现合法拥有房屋的合同目的，故原告请求解除房屋买卖协议符合法律规定，本院予以认可。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，因此，原告要求郑世军、陈冬梅退回房款、赔偿损失理由正当，本院予以支持；当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告要求郑世军、陈冬梅按照约定支付违约金、赔偿支付的修缮费用，本院认为，原告的实际损失有房屋价款利息损失和维修房屋费用，双方约定的违约金确实过分高于造成的损失，郑世军、陈冬梅对违约金提出异议，视为其请求调整。本院酌定按照合同签订时一年期贷款市场报价利率的130%计算利息损失较为适宜，同时赔偿修缮费用12000元。因不可抗力致使不能实现合同目的，导致合同解除，依法可以免除部分责任，本院最终酌定按照一年期贷款市场报价利率计算利息，免除部分损失，同时赔偿修缮费用12000元。合同具有相对性，原告李朝辉是与被告郑世军、陈冬梅二人签订的房屋买卖协议，其请求被告郑华承担责任于法无据，本院不予认可。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条第一项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、解除原告李朝辉与被告郑世军、陈冬梅之间的房屋买卖协议；二、限被告郑世军、陈冬梅于本判决生效之日起十日内退还原告李朝辉购房款760000元，并支付从2020年5月8日开始至房款退还之日止按2020年一年期贷款市场报价利率3.85%计算的利息；三、限被告郑世军、陈冬梅于本判决生效之日起十日内赔偿李朝辉修缮费12000元；四、驳回原告李朝辉其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取6900元，由被告郑世军、陈冬梅负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 员 陈向丽二〇二〇年十一月二十二日兼书记员 张佳佳