湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0302民初151号原告：黄炜，男，汉族，1966年1月8日生，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：张红宇，湖北同联律师事务所律师。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，和解等。被告：十堰市茅箭区人民政府。法定代表人：张捍声，现任区长职务。委托诉讼代理人：赵新安，湖北同联律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人：湖北美盛置业有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区上海路大美盛城爱丽舍**楼[（-3-（-1）]-7号。法定代表人：孔德恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋石磊，湖北金卫（十堰）律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：李雪，湖北金卫（十堰）律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告黄炜与被告十堰市茅箭区人民政府（以下简称茅箭区政府）、第三人湖北美盛置业有限公司（以下简称美盛公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄炜及其委托诉讼代理人张红宇、被告茅箭区政府的委托诉讼代理人赵新安、第三人美盛公司委托的诉讼代理人宋石磊、李雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄炜向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房及逾期办理房屋不动产权证的违约金695325元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年11月1日，黄炜同茅箭区政府临时组建的十堰市茅箭区中岳路建设协调指挥部（下称中岳路建设指挥部）签定了房屋征收补偿协议及补充协议，约定以产权调换方式征收了黄炜位于二堰街办郑家沟居委会33号2单元201号房屋，调换由美盛公司开发的上海路北片区H地块4号楼34层4-E室房屋。约定于2015年4月30日前将符合交房条件的房屋交给黄炜，并于2015年10月30日办理完房产证和土地使用证。逾期交房或逾期办证的，每逾期一天就按房屋价款635940元的1‰支付违约金。在美盛公司通知交房时黄炜就提出屋顶有开裂等不合格现象，要求维修，但至今未维修，未达到交房条件，未交房。中岳路建设指挥部是茅箭区政府组建的临时机构，现已不存在，应由茅箭区政府承担责任。按照协议约定按房屋价款635940元1‰计算违约金为6953252元，由于违约金数额过高，黄炜自愿降低，请依法支持黄炜的请求。被告茅箭区政府辩称：1、茅箭区政府基于中岳路建设对黄炜的房屋进行征收，黄炜与项目指挥部签订了安置补偿协议，选择的方式是产权交换；2、双方签订的协议和补充协议约定，应在2015年4月30日交付房屋，茅箭区政府在2015年6月1日启动回迁，比约定只晚了1个月。当时大部人已经入住，有8户没有按照通知的时间入住。2016年3月18日在报纸上公告回迁通知，这8户在看到报纸上的消息后来办理交房手续。我方已按约定交付房屋。黄炜是在具有开发资质的公司选定房源，选择的是美盛公司。故茅箭区政府没有过错；3、黄炜称交付的房屋不具备交房条件，按照双方签订的协议第三条第四项约定，我方提供的房屋达到基本入住条件。是否有质量问题应由美盛公司负责；4、补充协议对违约金的约定无效。被征收人与征收人签订房屋安置补偿协议应按照国务院590号令，违约金的约定超出了规定的标准和条件。第三人美盛公司辩称：1、我方同意茅箭区政府第4点答辩意见；2、黄炜所述与事实不符。涉案房屋2015年2月21日已经顺利通过工程竣工验收，符合交房条件。未能交房及办证的责任不在茅箭区政府和美盛公司，而是黄炜本人故意拖延，拒不配合办理收房和办证手续所致。根据协议约定，责任应由黄炜自负。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：2012年11月1日，黄炜与茅箭区政府临时组建的中岳路建设指挥部签订《房屋征收补偿协议》，约定中岳路建设指挥部以产权调换方式征收黄炜位于二堰街办郑家沟居委会33号2单元201号房屋，产权登记面积为65.05m2，确定应得拆迁补偿房屋面积为97.58m2，黄炜选定的补偿房屋为第三人美盛公司开发的上海路北片区H地块4号楼34层4-E室房屋，面积105.99m2。协议约定用于产权调换房屋竣工后，必须经有关部门验收后，方可通知被征收人回迁，并按有关规定实行质量保修。协议第三条第3款约定：征收人在安置房屋整体验收一年内办理完房屋所有权证和土地使用证交给被征收人。因被征收人原因未能按期办理房屋所有权证的，责任自负；征收人逾期无正当理由未能交付房屋所有权证的，每拖延一天支付违约金10元。协议对安置房达到基本入住条件（装修）作了具体约定。当日，双方还签订《补充协议》特别说明：征收协议第三条第三款约定在安置房屋整体竣工验收备案1年内办理房屋所有权证和土地使用证交付给被征收人，征收部门应于2015年4月30日前将符合交房条件的安置房屋交给黄炜，并于交房后半年内2015年10月30日以内办理完毕房产证和土地使用证。因被征收人原因未能按期办理房屋所有权证的，责任自负；征收人逾期交房或逾期办证的，每逾期一天就按房屋总价款635940元的1‰支付违约金。黄炜安置房所在住宅楼工程于2015年2月21日经相关部门竣工验收合格，于2015年5月25日办理了《工程竣工验收备案证明书》。2016年3月18日，中岳路建设指挥部在报纸上刊登《回迁通知》，载：中岳路建设涉及五四厂片区回迁房屋具备交房条件，交房工作于2015年6月1日启动。请黄炜等8户于2016年3月30日前携带身份证和房屋征收补偿协议到交房现场办公室办理交房手续。黄炜以该房屋有墙壁开裂等质量问题未收房。2018年5月8日，黄炜安置房所在的物业公司发出《通知》，告之业主已具备办理不动产证的条件，通知业主提供相关资料办理不动产权证。黄炜因未收房，不动产权证至至今未办。本院认为：黄炜与中岳路建设指挥部签订《房屋征收补偿协议》、《补充协议》合法有效，双方应按约定履行各自的合同义务。中岳路建设指挥部系由茅箭区政府临时组建，其民事责任应由茅箭区政府承担。茅箭区政府征收黄炜房屋后未按约定时间向黄炜交付安置补偿房屋、未按约定时间为黄炜办理不动产权证书构成违约，黄炜要求茅箭区政府承担违约金依法应予支持。根据双方所签《补充协议》约定，茅箭区政府应负责于2015年4月30日前将安置补偿房屋交给黄炜，并于2015年10月30日前为黄炜办理完安置补偿房屋权属证书，但根据本案现有证据，不能证明拆迁方于2016年3月18日前在报纸上刊发《通知》前，通知了黄炜交房，故此前茅箭区政府应承担逾期交房的违约责任。在此之后，虽然黄炜选定的安置补偿房屋具有墙壁开裂等质量瑕疵，但该房屋于2015年2月21日已经竣工验收合格，具备入住和交付的基本条件，黄炜拒绝接收房屋，相应责任应由其自负。故黄炜逾期交房的日期应为2015年5月1日至2016年3月18日。此外，案涉拆迁安置补偿房屋于2018年5月8日才具备办理不动产权证的条件并通知业主提供资料办理不动产权证，也超过了双方约定为黄炜办理不动产权证的期限，故茅箭区政府应承担2015年5月1日至2018年5月8日期间逾期交房或逾期办理不动产权属证书的违约责任。但双方《补充协议》约定逾期交房或逾期办证，每逾期一天按房屋总价款635940元的1‰支付违约金过高有失公平，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本院参照同期银行贷款利率按年利率6%核算违约金。经核算，具体金额为115201元（635940×6%×3+635940×6%÷365×7）。双方协议约定黄炜的安置补偿房屋由第三人美盛公司开发建设，美盛公司属协助履行债务的第三人。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定，第三人不履行债务或履行债务不适当的，仍应由合同当事人承担违约责任。故对黄炜逾期交房或逾期办证的违约责任，仍应由茅箭区政府承担。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十五条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,判决如下：一、被告十堰市茅箭区人民政府支付原告黄炜违约金115201元；二、驳回原告黄炜的其他诉讼请求。案件受理费10753元，由被告十堰市茅箭区人民政府负担5000元，原告黄炜负担5753元。民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审 判 长  张昌安人民陪审员  陈新权人民陪审员  林伟思二〇二〇年十一月二十日书 记 员  陈 芳