辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终12925号上诉人（原审原告）：李陌薇，女，汉族，1989年7月26日出生，住沈阳市浑**。委托诉讼代理人：李岚，女，汉族，1965年9月24日出生，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：孙世昌，男，汉族，1957年3月23日出生，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审被告）：沈阳鼎盈置业有限公司，住所地沈阳市浑南新区浑南四路**富腾国际大厦****。法定代表人：沙爽，该公司董事长。委托诉讼代理人：张祎婷，辽宁百联律师事务所律师。上诉人李陌薇因与被上诉人沈阳鼎盈置业有限公司（以下简称“鼎盈公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初3328号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李陌薇上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判原判第三项，应增加租金差额损失、租金利息损失及商铺增值损失；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人2010年1月1日至2012年9月28日的租金差额损失32945.55元（扣除已判令的违约金）客观存在，应当受法律的保护；二、上诉人的租金利息损失是上诉人可计算、可预期的可得利益损失，客观存在，应当受法律的保护；三、商铺增值损失已有评估证据和给付案例，客观存在，判决不予支持违背事实和法律规定。鼎盈公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。李陌薇向一审法院起诉请求：1.依法确认被告对《商品房买卖合同》履行不能存在根本违约过错，应当承担合同履行不能给原告造成损失的赔偿责任；2.依法判令解除《商品房买卖合同》。被告返还原告购房款205000元，赔偿原告2010年1月1日至2020年6月30日租金损失242140.80元（实际为283222.8元，已扣除2010年1月1日至2012年9月28日期间被告支付的违约金41082元），租金利息损失72397.84元，商铺增值损失93340元，赔偿损失合计407878.64元；3.判令被告承担本案案件的受理费。一审法院认定事实：2006年1月8日，原、被告（沈阳女人街房地产开发有限公司于2014年11月17日更名为被告鼎盈公司）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的沈阳市浑南新区营盘北街5号B区2单元E092号商铺，套内建筑面积16.58平方米，价格20500元（应为205000元）；被告应在2006年9月30日前将经验收合格的商品房交付原告；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按累计已付款的2%向原告支付违约金；被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。同时，原告又与沈阳女人街商业发展有限责任公司（以下简称“女人街发展公司”）签订商铺租赁协议，约定：商铺交付时间在2006年9月30日前；租赁期限自2007年1月1日至2009年12月31日为免租期，原告同意无偿提供给女人街发展公司，自2010年1月1日至2012年12月31日为有偿租赁期；租金每月每平方米135.5元，每月2247.8元（税前）；自租赁期起算日起，每6个月为一个结算周期，在本结算周期的第一个月内支付本期租金，以此类推（上打租）；在承租期内，原告只享有该商铺的所有权及相应的租金收取权，其它一切权益均由女人街发展公司所有。原告同意该商铺由女人街发展公司以自营、与第三者联营或者将该商铺转租给第三方使用的方式经营，原告不得以任何理由进行干预；承租期届满后，如女人街发展公司继续承租，则原告同意，并由女人街发展公司决定续租期限及不低于总房款10%的年租金标准，具体条款由双方另行签订续租协议。2006年1月8日原告向被告交纳购房款20500元（应为205000元）。2007年，沈阳市房产局下发拆迁公告，要求包括原告所购商铺在内的女人街所建商铺停工，2008年9月被告开始继续建设。原告所购商铺，被告一直未到产权登记机关进行产权备案登记。2010年7月20日原告向沈阳市高新技术产业开发区人民法院起诉，向被告主张案涉商铺的逾期交房违约金及逾期办证违约金，该院于2010年9月29日作出（2010）沈高开民初字第1324号民事判决，宣判后李陌薇提出上诉，本院以违反法定程序为由，裁定撤销（2010）沈高开民初字第1324号民事判决，发回重审。2013年3月25日沈阳市高新技术产业开发区人民法院重审后作出（2012）沈高开民初字第789号民事判决书，判决如下：“一、本判决发生法律效力后十日内向原告李陌薇支付逾期交房违约金人民币52316元（205000元×2/万×1276天，从2007年1月1日起计算至2010年6月30日止）；二、被告沈阳女人街房地产开发有限公司于本判决生效后90日内将其应提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告李陌薇办理房屋产权登记；三、被告沈阳女人街房地产开发公司于本判决发生法律效力后十日内向原告李陌薇支付逾期办理产权登记违约金人民币1025元（205000×0.5%）。”宣判后，沈阳女人街房地产开发有限公司提起上诉，2013年6月5日，本院作出（2013）沈中民二终字第1131号民事判决书驳回上诉，维持原判。被告鼎盈公司将所有商铺其中包括原告购买的B区2单元E092号商铺在内的整体商铺，租赁给案外人沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司。一审法院认为，原告李陌薇与被告鼎盈公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。根据商品房买卖合同约定：鼎盈公司应在2006年9月30日前将经验收合格的商品房交付原告，逾期超过90日后，原告有权解除合同。现鼎盈公司不能履行向原告交付商铺的义务，其构成根本违约，故原告要求解除双方商品房买卖合同应予支持。被告鼎盈公司应返还原告购房款205000元。关于原告主张2010年1月1日至2012年9月28日租金损失的诉讼请求，因原告曾在2010年7月20日原告向沈阳市高新技术产业开发区人民法院起诉，向被告主张案涉商铺的逾期交房违约金，在法院明示在逾期交房违约金和租金损失之间只能选择其一，原告选择逾期交房违约金，并由法院判决被告给付了原告从2007年1月1日起计算至2010年6月30日止的逾期交房违约金52316元，故本案中原告要求被告给付2010年1月1日至2012年9月28日之间的租金损失的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告支付2012年9月29日至2020年6月30日租金损失的诉讼请求，因被告不是争议商铺的所有人、承租人，在未征得所有权人同意的情况下，将诉争商铺租赁给案外人兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司使用，侵害了原告的财产权利，故被告应依据原告与女人街发展公司签订的商铺租赁协议约定的租金标准，赔偿原告租金损失。根据原告与女人街发展公司签订的商铺租赁协议，租金标准为每月2247.8元，2012年9月29日至2020年6月30日的租金损失应为209195.25（2247.8÷30×2+2247.8×93个月）。关于原告主张鼎盈公司应当向其支付商铺增值损失的问题，从本案看，原告购买商铺的目的在于收取租金，而商铺价值的增减具有不确定性，并非可预见损失，故对原告的该项主张不予支持。关于原告主张鼎盈公司应向其支付租金利息的问题，因鼎盈公司未向原告交付房屋构成违约，应赔偿原告因解除合同所遭受的损失，而根据原告与女人街发展公司签订的租赁协议的性质看，该租金系房屋买卖合同履行后原告可以获得的利益，故租金损失是基于鼎盈公司违约而赔偿给原告的损失，并非鼎盈公司给付原告的租金，故原告要求鼎盈公司再支付其损失的利息不予支持。一审法院判决：依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告李陌薇与被告沈阳鼎盈置业有限公司于2006年1月8日签订的商品房买卖合同于本判决生效之日起立即解除；二、被告沈阳鼎盈置业有限公司于本判决生效后七日内返还原告李陌薇购房款205000元；三、被告沈阳鼎盈置业有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告李陌薇房屋租金损失209195.25元（2012年9月29日至2020年6月30日）；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费9929元，由原告王文承担3219元，被告沈阳鼎盈置业有限公司承担6710元。二审中，双方当事人未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审期间另查明，沈阳市东陵区人民法院于2013年11月12日作出[2013]东陵民二初字第612号民事判决书，判决如下：一、被告沈阳女人街房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李陌薇逾期交房违约金人民币33661元（205000元×2/万×821天，从2010年7月1日起至2012年9月28日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。本院认为，上诉人李陌薇与被上诉人鼎盈公司之间签订的《商品房买卖合同》系基于当事双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履约。被上诉人鼎盈公司至今未能按照合同约定向上诉人李陌薇交付案涉商铺，并将该商铺转租给案外人兴隆大奥莱，已构成根本违约，一审法院判令解除合同并责令被上诉人鼎盈公司承担违约责任并无不当。关于上诉人李陌薇所提应判令2010年1月1日至2012年9月28日的租金差额损失32945.55元的上诉请求，经查，沈阳市高新技术产业开发区人民法院作出的（2012）沈高开民初字第789号民事判决及沈阳市东陵区人民法院作出的[2013]东陵民二初字第612号民事判决，就2010年1月1日至2012年9月28日期间已判令被上诉人鼎盈公司向上诉人李陌薇给付逾期交房违约金以弥补其经济损失，违约金也是承担违约责任的方式之一，故对此阶段不再重复计算经济损失，亦无需按租金标准向上诉人补足经济损失的差额，对上诉人的该项上诉主张不予支持；关于上诉人李陌薇所提应判令给付租金利息损失的上诉请求，经查，上诉人李陌薇与被上诉人鼎盈公司之间系房屋买卖合同关系，被上诉人鼎盈公司并非是租赁合同关系中的承租人，其向上诉人李陌薇给付的也并非系租金，而是比照上诉人李陌薇与沈阳女人街商业发展有限责任公司之间签订的《商铺租赁协议》中约定的租金标准补偿给上诉人李陌薇的经济损失，即解除合同给上诉人李陌薇造成的经济损失，而实际收取的租金又与商场的经营状况密切相关，可能涨可能降，一审法院已按照固定的租金标准向上诉人判处经济损失，故该比照租金的损失不应再计算利息，对上诉人的该项上诉主张不予支持；关于上诉人所提应判令给付商铺增值损失的上诉请求，经查，从上诉人李陌薇同时期签订的《商品房买卖合同》及《商铺租赁协议》的内容来看，其购买商铺后又委托第三方经营来收取租金，故其购买商铺的主要目的在于获取租金收益。同时，商铺价值的增减具有不确定性，与该商铺所在地段的繁华程度、商场的客流量、商场经营者的实际经营管理等诸多因素密切相关，商铺的增值损失并非系可预见的确定性损失，故对上诉人的该项上诉主张不予支持。综上所述，上诉人李陌薇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3219元，由上诉人李陌薇负担。本判决为终审判决。审判长  杨帆审判员  周濛审判员  单立二〇二〇年十一月十九日法官助理唐屾书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。