广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初26974号原告：广东龙光集团物业管理有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区湖景路8号天湖郦都一区*****物业用房，统一社会信用代码914***********163H。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：罗治鹏，男，1986年5月20日出生，汉族，住*************。公民身份号码441************517。系原告广东龙光集团物业管理有限公司佛山分公司员工。被告：陈养姐，女，1980年7月21日出生，汉族，住*************。公民身份号码************。原告广东龙光集团物业管理有限公司佛山分公司诉被告陈养姐物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2020年9月30日公开开庭进行审理。原告广东龙光集团物业管理有限公司佛山分公司委托代理人罗治鹏到庭参加了诉讼，被告陈养姐经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东龙光集团物业管理有限公司佛山分公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付2019年5月1日至2020年5月31日止的物业管理费2886元及其违约金（每月的违约金以当月拖欠的物业服务费为本金，分别从拖欠当月的5日起计算至款项付清之日止，按每日千分之一的标准计算，暂计至2020年4月30日的违约金为513.26元）；2、判令被告向原告支付2019年4月1日起至2020年4月30日期间的各项公摊电费289.19元及其违约金（每月的违约金以当月拖欠的电费以及共公摊电费为本金，分别从拖欠当月的次月5日起计算至款项付清之日止，按每日千分之一的标准计算，暂计至2020年4月30日的违约金为55.99元）；3、判决本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1、物业管理服务权的取得。原告已通过招投标向开发商佛山市禅城区龙光房地产有限公司（以下简称为开发商）取得君悦华府小区物业管理服务权。2、业主、房屋情况。被告向开发商购得君悦华府小区五座二幢702号房，房屋的实测面积89.88平方米。被告已于2015年10月24日签收了案涉房产。3、物业服务。2014年1月14日，原告与被告签署了《君悦华府前期物业服务合同》，注明原告为君悦华府小区提供物业服务，业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，高层(住宅):2.47元/月·平方米（不含公共水费、电费分摊）。每月物业服务费，于每月物业服务费，于每月5日前缴费，逾期支付，应从逾期之日起每日按千分之一计付违约金。此外，小区公共水、电费用，按实分摊，于次月5日前交纳，逾期支付的违约金同上。4、欠费。拖欠自2019年5月1日至今的物业服务费，暂计至2020年5月31日，被告共拖欠物业服务费2.47元/月·平方×89.88平方×13个月=2886.00元及违约金513.26元（按每日千分之一，计至2020年4月30日）；拖欠自2019年4月1日起至2020年4月30日期间的各项公摊电费289.19元及违约金55.99元（按每日千分之一，计至2010年4月30日）。被告到期未交费，构成违约，应承担违约责任。为了维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。起诉后，原告广东龙光集团物业管理有限公司佛山分公司明确诉讼请求中关于违约金部分如下：请求相应费用的违约金均暂计至2020年5月31日止。诉讼中，原告广东龙光集团物业管理有限公司佛山分公司补充陈述如下：原告主张的公摊电费具体包括了公摊电费、公摊水费、电梯费，上述费用均属于公共用度，每月由原告先行垫付。被告陈养姐未答辩。经审理查明：被告陈养姐系位于广东省佛山市*************的房产的权利人，房屋建筑面积为89.88元，取得方式为2015年6月购买所得。2015年10月24日，被告陈养姐签署了上述房产的楼宇交接书，确认上述房产已交付其使用。2015年10月24日，被告陈养姐（乙方，即业主）与原告广东龙光集团物业管理有限公司佛山分公司（甲方，及物业服务企业）就上述房产的物业服务事宜，签订了《龙光君悦华府前期物业管理服务协议》。双方约定：佛山市禅城区龙光房地产有限公司委托甲方对君悦华府开展物业服务，甲方、乙方就前期物业服务达成本协议相关约定；乙方交纳费用起始时间自商品房交付通知书载明的交楼之日起开始计收；物业服务费均按建筑面积计收，高层为每月每平方米2.47元（不含公共水费、电费分摊）；公共水电费以实际用量按建筑面积向业主分摊；电梯费由有电梯楼房的业主按户及楼层分摊；每次交纳费用实际为每月5日前交纳当月费用；房产证办妥之后，物业服务费的收缴以房产证登记的建筑面积计算，销售建筑面积和产权建筑面积存在差异的，物业服务费不再多退少补；甲方的权利包括向乙方收取物业服务费、公共水电分摊费、电梯费等物业服务费用；乙方应依据协议向甲方交纳物业服务费、公共水电分摊费、电梯费等物业服务费用；乙方不按本合同的约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方应从逾期之日起按每天欠费总额的千分之一的标准向甲方支付违约金。上述事实，有原告营业执照，被告身份证复印件，《龙光君悦华府前期物业管理服务协议》，《龙光·君悦华府楼宇交接书》，《中标通知书》，《水电费欠费明细》，原告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告广东龙光集团物业管理有限公司佛山分公司与被告陈养姐签订的《龙光君悦华府前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，合法有效，具有法律约束力，原、被告均应依约履行。原告广东龙光集团物业管理有限公司佛山分公司已为包括被告陈养姐的物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，被告陈养姐应依约按时足额支付物业管理费用。本案中，原告广东龙光集团物业管理有限公司佛山分公司主张被告陈养姐于2019年5月1日起至2020年5月31日期间均未支付物业管理费用。被告陈养姐负有支付费用的义务，应对其已向原告广东龙光集团物业管理有限公司佛山分公司按时全额付款负举证责任。本案中，被告陈养姐经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提供证据证明其已支付费用，应承担举证不能的法律后果。故本院认定，被告陈养姐未依约支付物业管理费用。被告陈养姐的上述行为已构成违约，原告广东龙光集团物业管理有限公司佛山分公司主张被告陈养姐支付物业管理费用的诉求，本院予以支持。经核算，被告陈养姐2019年5月1日至2020年5月31日应支付的物业管理费为2886.05元（2.47元/月.平方米×89.88平方米×13个月），原告广东龙光集团物业管理有限公司佛山分公司仅主张2886元，系其对自身权利的处分，本院予以确认。关于违约金。《龙光君悦华府前期物业管理服务协议》明确约定“每月5日前交纳当月费用”，“乙方不按本合同的约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方应从逾期之日起按每天欠费总额的千分之一的标准向甲方支付违约金”。本案中，被告陈养姐未按合同约定按期足额缴纳物业管理费，该行为已构成违约，原告广东龙光集团物业管理有限公司佛山分公司主张计收违约金符合双方合同约定，本院予以支持。违约金计算标准方面。物业管理费用系货币债务，原告广东龙光集团物业管理有限公司佛山分公司因被告陈养姐违约造成的损失应归属于利息损失。被告陈养姐的违约行为自2019年5月5日起，《龙光君悦华府前期物业管理服务协议》约定的违约金标准“每日千分之一”即月利率3%，上述双方约定的违约金标准已超过《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律若干问题的规定》第三十二条规定的法律保护利率上限，属无效约定。且该部分无效约定自始无效，不影响其他部分的效力。则本案中，违约金应以2020年8月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍即年利率15.4%为上限的标准计算。经核算，暂计至2020年5月31日止，违约金为258.59元（详见附件《物业管理费违约金计算表》）。原告广东龙光集团物业管理有限公司佛山分公司超过上述数额的主张，本院不予支持。关于公摊水电费及电梯费。原告广东龙光集团物业管理有限公司佛山分公司主张被告陈养姐拖欠2019年5月1日至2020年4月30日公摊水电费、电梯费合计289.19元，上述费用已实际由原告垫付。本案中，被告陈养姐经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提供证据证明其已支付费用，应承担举证不能的法律后果。故原告广东龙光集团物业管理有限公司佛山分公司相应诉讼请求，本院予以支持。关于公摊水电费及电梯费的违约金，同上述物业管理费违约金的计算方法，经核算，暂计至2020年4月30日止，为27.87元（详见附件《公摊费用违约金计算表》）。原告广东龙光集团物业管理有限公司佛山分公司超过上述数额的主张，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项，第五十六条，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告陈养姐于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东龙光集团物业管理有限公司佛山分公司支付位于广东省佛山市禅城区*************的房产2019年5月1至2020年5月31日的物业管理费2886元及违约金（违约金暂计至2020年5月31日止为258.59元，自2020年6月1日起至实际清偿之日止按年利率15.4%的标准计算）；二、被告陈养姐于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东龙光集团物业管理有限公司佛山分公司支付2019年4月1日至2020年4月30的公摊水电费及电梯费共289.19元及违约金（违约金暂计至2020年5月31日止为27.87元，自2020年6月1日起至实际清偿之日止按年利率15.4%的标准计算）；三、驳回原告广东龙光集团物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易诉讼程序，案件受理费减半收取25元，由被告陈养姐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  彭颖颖二〇二〇年十一月四日书记员  黄嘉莹附件：《物业管理费违约金计算表》欠费月份欠费本金（元）计算标准（年利率）起算日期结束日期违约天数违约金额（元）2019年5月222.0015.40%2019/5/52020/5/3139337.322019年6月222.0015.40%2019/6/52020/5/3136234.382019年7月222.0015.40%2019/7/52020/5/3133231.532019年8月222.0015.40%2019/8/52020/5/3130128.582019年9月222.0015.40%2019/9/52020/5/3127025.642019年10月222.0015.40%2019/10/52020/5/3124022.792019年11月222.0015.40%2019/11/52020/5/3120919.852019年12月222.0015.40%2019/12/52020/5/3117917.002020年1月222.0015.40%2020/1/52020/5/3114814.062020年2月222.0015.40%2020/2/52020/5/3111711.112020年3月222.0015.40%2020/3/52020/5/31888.362020年4月222.0015.40%2020/4/52020/5/31575.412020年5月222.0015.40%2020/5/52020/5/31272.56合计2886.00258.59《公摊费用违约金计算表》欠费月份欠费本金（元）计算标准（年利率）起算日期结束日期违约天数违约金额（元）2019年5月25.5515.40%2019/5/52020/5/313934.302019年6月25.1615.40%2019/6/52020/5/313623.902019年7月26.2615.40%2019/7/52020/5/313323.732019年8月24.8715.40%2019/8/52020/5/313013.202019年9月26.6015.40%2019/9/52020/5/312703.072019年10月25.7215.40%2019/10/52020/5/312402.642019年11月24.4715.40%2019/11/52020/5/312092.192019年12月24.1715.40%2019/12/52020/5/311791.852020年1月23.4115.40%2020/1/52020/5/311481.482020年2月0.0015.40%2020/2/52020/5/311170.002020年3月20.1915.40%2020/3/52020/5/31880.762020年4月20.1815.40%2020/4/52020/5/31570.492020年5月22.6115.40%2020/5/52020/5/31270.26合计289.1927.87