浙江省海宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0481民初5562号原告：陈旭磊，男，1990年7月22日出生，汉族，住海宁市。原告：谢振宇，男，1982年2月5日出生，汉族，住海宁市。被告：王跃，男，1988年10月7日出生，汉族，住海宁市。委托诉讼代理人：杨莉丰，浙江海翔律师事务所律师。原告陈旭磊、谢振宇与被告王跃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序分别于2020年9月28日、2020年11月12日两次公开开庭进行审理并当庭宣告判决。两次庭审，原告陈旭磊、谢振宇，被告委托诉讼代理人杨莉丰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还租金2686元、退还定金10000元，合计12686元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月1日，二原告、谭凡迪与被告签订《酒吧租赁合同》一份，约定被告将坐落于南关厢2号的酒吧租赁给二原告和谭凡迪经营，起止时间为2018年1月1日至2020年5月31日，年租金为64467元，一次性缴清；二原告和谭凡迪支付保证金10000元，保证金期满后可退，合同对其他事项分别作了约定。2019年12月31日，二原告与被告签订《补充租赁协议》一份（第一份合同履行期间，谭凡迪退出了租赁关系），约定2020年1月1日至5月31日的租金为26860元，由二原告预付租金13430元，若2个半月内甲方找到承租人，则退给二原告租金、物业管理费（按合同到期前剩余天数计算）及保证金10000元，即可双方解除合同；若2个半月内二原告未找到承租人，二原告需按月支付给甲方租金5372元/月直到合同期满，合同对其他事项分别作了约定。合同签订后，二原告按约支付了租金和保证金。合同到期后，二原告与被告已经终止了合同履行并办理了交接手续。因疫情，房屋的产权人对南关厢商铺的经营者分别给予免房租三个月或延续经营三个月的政策。被告未退还二原告保证金10000元。原告认为，根据2019年12月31日的协议，租赁期为五个月，二原告实际支付2.5个月租金，根据房屋产权人根据商情给予的优惠政策，二原告可免租金3个月，因此被告多收了二原告半个月租金2686元，应予退还；合同到期后，被告收取的保证金10000元应当退还原告，现被告拒不退还，二原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。被告王跃辩称，1.受新冠疫情影响店铺关停是不可抗力，南关厢确实出台了优惠政策，但不是给被告减免了三个月租金，而是延长租期三个月，延长的三个月是免收租金的；2.二原告实际租赁至2020年5月31日，但只缴纳了2个半月的租金，欠付2个半月的租金，故被告扣留保证金抵扣未付租金。综上，二原告的请求无事实和法律依据，请求驳回二原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年9月4日，被告王跃与案外人海宁市文旅开发投资有限公司（以下简称“文旅公司”）签订《南关厢历史文化街区房屋租赁合同》一份，约定：1.文旅公司将位于海宁市××街道××街××号商铺出租给被告，被告用于经营乐生活酒吧；2.租赁期限自2017年6月1日起至2020年5月31日止；3.租赁物建筑面积107.26㎡，其中底层52.16㎡，二楼55.1㎡，租金底层为1.32元／㎡／天，二楼为0.9元／㎡／天；4.在租赁期间，所发生的经营性费如水电费等均由被告自负，并由乙方直接向相关单位交纳；5.被告不得转租、转让租赁物。2020年5月15日，被告又与文旅公司签订了《房屋租赁合同》补充协议一份，约定：因新冠病毒疫情给被告的经营带来了影响，根据相关政策及被告实际情况，双方同意采用租期延长三个月，延长期间租金减免。2018年1月1日，原告陈旭磊、谢振宇及案外人谭凡迪（乙方）与被告王跃（甲方）签订《酒吧租赁合同》一份，约定：1.乙方整体承租位于海宁市××号的酒吧，基于房屋现有装修及设施情况，由乙方进行酒吧经营；2.租期自2018年1月1日至2020年5月31日止；3.租金一次性缴纳，一年为64467元，保证金1万元（期满后可退）；4.乙方接管后，酒吧经营产生的所有费用由乙方承担，包括水电费等。合同签订后，二原告及谭凡迪向被告交纳保证金1万元，被告将酒吧（含设备）交付二原告及谭凡迪。2019年12月31日，二原告与被告签订《补充租赁协议》一份，约定：1.2020年1月1日至2020年5月31日止的租金为26860元，由二原告预付2020年1月1日至2020年3月15日的租金13430元；2.若2个半月内被告找到承租人，则退还二原告剩余的租金、物业费（按合同到期前剩余天数计算）及保证金部分一万元，双方即可解除合同；3.若2个半月内被告未找到承租人的，二原告需按月支付给甲方租金5372元/月直到合同期满。并在文末注明“该合同与谭凡迪无关”。二原告向被告交纳了至2020年3月15日的租金及水电费等。二原告在海宁市××街道××街××号经营酒吧至2020年5月31日合同期满后将酒吧（含设备）退还给被告，后被告又将酒吧另租他人。2020年3月，文旅公司向南关厢街区商铺发出《关于减免南关厢街区商铺房租的通知》，载明：对现有南关厢街区商户给予三个月的房租和商管费减免，具体为：合同到期时间为2020年12月31日之前的，若商户继续经营，享受时限和减免方式原则上为租期延后三个月；若商户不继续经营，则按照减免政策，商户办理退房手续后，以现金转账方式退还三个月房屋租金和商管费。另查明，1.2018年春节后，谭凡迪退出酒吧经营；2.二原告延用登记于被告名下的营业执照等，酒吧名称未变更；3.根据新冠疫情防控工作要求，二原告经营的酒吧于2020年2月1日起至2020年4月30日停业；4.文旅公司在本院向该公司调查时不认可被告王跃对海宁市××街道××街××号商铺的转租行为，但至今未向本院主张权利。以上事实，有二原告提交的1份《南关厢历史文化街区房屋租赁合同》、1份《房屋租赁合同》补充协议、1份《酒吧租赁合同》、1份《补充租赁协议》、17份水电费收款收据、《关于减免南关厢街区商铺房租的通知》、通话录音，本院对文旅公司产业运营部主管陈煜佳的调查笔录、本院对谭凡迪的调查电话录音及当事人在庭审中的陈述在卷予以佐证。本院认为，本案原、被告签订的《酒吧租赁合同》及《补充租赁协议》实为房屋转租合同及经营权转让合同，在权利人文旅公司未向原、被告主张转租合同无效，且上述合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他合同无效的情形下，应当认定原、被告的《酒吧租赁合同》及《补充租赁协议》合法有效，双方当事人均应严格履行。现双方于2020年5月31日办理房屋腾退手续，双方的租赁合同关系协议解除。本案争议焦点有：一、二原告未支付剩余的2个半月租金的行为是否构成违约。本院认为，二原告未支付剩余租金不构成违约，理由如下：1.在二原告经营期间，受新冠肺炎疫情影响酒吧关停3个月；2.文旅公司出台的减免政策系因全面落实关于疫情防控的决策部署，支持中小微企业共渡难关，根据文件精神系对经营者的帮扶；3.疫情期间，二原告与被告收到文旅公司出台的减免政策后，二原告与被告协商减免政策的选择时，选择了免收租金三个月的政策；4.二原告按双方约定按期支付了自2018年1月1日至2020年3月15日的租金；5.被告在文旅公司给其延长3个月的租期内又将酒吧另行出租给他人经营。综上，二原告经营期间因受新冠肺炎疫情影响导致酒吧关停三个月，二原告作为实际经营者遭受了损失，鉴于新冠疫情系合同双方无法预见且不属于商业风险的重大变化，在被告作为承租人享受了出租人给予的优惠政策后，若仍要求二原告按原合同条款履行对其显失公平，因此本院确认二原告不构成违约。关于争议焦点二：保证金10000元的性质。二原告认为是设备押金；被告认为是履约保证金。本院认为，二原告未提交相应的证据证明该10000元系设备押金，且根据合同约定也未明确该保证金系设备押金，故本院认定10000元保证金系履约保证金。现双方的租赁合同已经协议解除，被告应当退还原告保证金10000元。关于争议焦点三：文旅公司的优惠政策由谁享受。二原告认为在其经营期间遭受新冠肺炎疫情影响导致酒吧停业三个月，其作为实际经营者遭受了损失，因此优惠政策应当由其享受；被告认为，其与文旅公司最终达成的是延长三个月租期，延长的租期内免收租金。其与二原告的租赁期限至2020年5月31日止，不在免收租金的期限内，因此二原告应足额支付租金。本院认为，二原告在经营期间因受新冠肺炎疫情影响导致酒吧关停三个月，确实遭受了损失，且文旅公司也及时出台了相关的减免政策支持中小微企业共渡难关。虽最终被告作为承租人与文旅公司签订了补充协议，明确延长租期三个月，延长期间免收租金。但被告与次承租人即二原告之间，二原告选择了免收三个月租金，且在文旅公司给予延长的三个月租期内，被告又将该酒吧租赁给他人经营。因此，本院结合文旅公司给被告的减免政策、二原告在疫情期间经营受影响及二原告除租赁房屋外还租赁被告酒吧经营权等因素，为平衡双方利益，酌情确定二原告疫情期间的3个月租金合计按2760元计算，故自2020年1至5月二原告应支付被告租金13504元（2760元+5372元/月*2月），扣除二原告已支付的2个半月租金13430元及被告应退还的保证金10000元，被告还应退还二原告款项9926元。综上，二原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持，超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王跃于本判决生效之日起十日内退还原告陈旭磊、谢振宇款项9926元。二、驳回原告陈旭磊、谢振宇的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费118元，减半收取计59元，由原告陈旭磊、谢振宇负担13元，由被告王跃负担46元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 姚建明二〇二〇年十一月十二日法官助理 郑芳华书 记 员 朱铱静?附页1、如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。