天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0102民初7325号原告：王立，男，1967年10月2日出生，汉族，无职业，住天津市河**。被告：天津顺驰新地置业有限公司，住所地：天津市河**龙山道与天山北路交口清霖园会所。法定代表人：陈世权，董事长。委托诉讼代理人：刘健。被告：天津隽丰物业管理有限公司，住所地：天津市河**鲁山道金旭园会所。法定代表人：谭少鸿，总经理。委托诉讼代理人：张晶晶。原告王立与被告天津顺驰新地置业有限公司（以下简称新地置业公司）、天津隽丰物业管理有限公司（以下简称隽丰公司）物业费纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王立，被告新地置业公司的委托诉讼代理人刘健，被告隽丰公司的委托诉讼代理人张晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王立向本院提出诉讼请求：1．判令被告同意原告有效使用物业费优惠单三张，用于充抵原告名下坐落于天津市河东区房屋自2019年1月1日至2021年12月31日的物业费；2．追加免除原告名下上述房屋自2022年1月1日至2024年12月31日的物业费；3．本案诉讼费及相关费用由二被告承担。事实和理由：原告于2004年购买被告出售的坐落于天津市河东区××住房一套，并获得免交该住房一年物业费的优惠单。后原告又介绍朋友王全顺、庞岳成功购买该小区住房各一套，并再次获得两张物业费优惠单。原告入住后自2007年至2011年6月的物业费已依据天津市河东区人民法院作出的民事判决书，已与二被告协议解决完毕。但自2012年起，原告每年均向被告隽丰公司出示三张物业费优惠单并要求使用，均被拒绝。为维护原告的合法权益，故成讼。二被告辩称，不同意原告的诉讼请求。首先对于原告主张的三张物业费优惠单的真实性不予认可；其次即使该单据是真实的，那么原告起诉也已超过诉讼时效，故请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王立于2004年10月20日与新地置业公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买新地置业公司开发的坐落于天津市河东区××号××。同时介绍其朋友王全顺购买同一小区8-1-301号房屋。天津顺驰发展有限公司销售部于2004年10月20日以“推荐购房”的名义给原告开具一张《物业费优惠单》，该单据中注明：该业主购买／推荐购买王全顺8-1-301成功购房获赠物业管理费，价值为壹年物业费。有购房人、经手人、经理签字，及销售部盖章。该单下方注：此优惠单一式二联，第一联销售部留存，第二联物业留存。说明：1．此优惠单限一次性使用，遗失不补；2．若发生退房，则该项优惠无效益；3．所要优惠物业费的物业地址必须与此单所填写的物业地址一致，方可使用；4．优惠单只限于交纳物业费使用，不可兑换现金或做其他消费代金券使用；5．优惠单须有三方签字及公司签章方可生效等。后王立于2004年12月14日与2004年12月24日分别以二次购房和推荐案外人庞岳购房再次获得两张相同的物业费优惠单，但该单据中加盖的是新地置业公司销售部的印章。王立自取得该优惠单至今，未抵偿过物业费。另查，王立曾于2008年6月25日以商品房销售合同纠纷为由起诉新地置业公司，经审理后，本院于2008年9月18日作出（2008）东民初字第3832号民事判决书，判决新地置业公司给付王立延期办理产权证的违约金60.45元、逾期交房违约金7561.84元、层高与约定不符的赔偿金10000元，并承担诉讼费250元。2011年10月19日隽丰公司以物业管理服务合同纠纷为由起诉王立，经审理后，本院于2011年11月21日作出（2011）东民初字第5601号民事判决书，判决王立给付隽丰公司自2009年11月至2011年6月的物业费4313.16元，并承担诉讼费15元。2012年4月12日新地置业公司与王立签订《协议书》，就上述两个案件的履行达成一致意见，且已履行完毕。再查，王立应每年交纳物业费2875.40元，自2019年1月起至今未向隽丰公司交纳物业费。本案的争议焦点为：1．原告所持三张优惠单是否真实有效；2．原告的主张是否已超过诉讼时效。本院认为，王立于2004年10月20日与新地置业公司签订的《天津市商品房买卖合同》，在王立符合公司规定的情况下，新地置业公司分别于2004年12月14日及2004年12月24日向王立发放了两张《物业费优惠单》。我国民法总则明确规定：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。新地置业公司曾向王立承诺每张优惠单的价值为壹年的物业费，且未约定履行期限，故持有人可以随时主张权力。该优惠单中虽未加盖隽丰公司的印章，但隽丰公司原名天津顺驰物业管理有限公司，与新地置业公司同属一个集团公司，且新地置业公司亦曾代表隽丰公司与王立签订《协议书》，说明新地置业公司在向王立发放物业费优惠单时，亦代表隽丰公司作出承诺，故本院对于原告王立起诉二被告要求使用上述两张物业费优惠单充抵两年物业费的诉讼请求予以支持。而王立2004年10月20日取得的物业费优惠单中加盖的是天津顺驰发展有限公司销售部的印章，该公司与本案被告新地置业公司是两个法人单位，故王立无权向新地置业公司主张权力，本院对于王立在本案中主张一并使该物业费优惠单的诉讼请求不予支持。此外，原告要求追加减免期限，因没有法律规定及合同约定，故本院对于原告的此项诉讼请求不予支持。庭审中二被告对原告王立持有的物业费优惠单的真实性不予认可，但该单据中加盖的是被告新地置业公司销售部的印章，二被告未向本院提供证据证实该印章是原告伪造，且物业费优惠单取得的时间与原告购房及推荐他人购房的时间一致，故本院对于该优惠单的真实性予以认可。关于二被告主张原告的诉讼请求已超过诉讼时效一节，因优惠单中未注明使用时间，原告可随时主张使用，故原告的诉请并未超过诉讼时效，本院对于二被告的反驳意见不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条规定，判决如下：一、原告王立可以2004年12月14日及2004年12月24日的物业费优惠单充抵2019年1月1日至2020年12月31日的物业费；二、驳回原告王立的其他诉讼请求。案件受理费40元，由被告天津顺驰新地置业有限公司与天津隽丰物业管理有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  冯云芳二〇二〇年十一月二十七日法官助理王**书记员孟详帅附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。