广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终1149号 上诉人(原审被告、反诉原告)：广西富乐华房地产开发有限公司。住所：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵芳林，女，该公司法务。 委托诉讼代理人：卢诗雨，广西鼎峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：马宏，女，1975年3月24日出生，回族，住黑龙江省嫩江县。 委托诉讼代理人：梁宇宸，广西精一律师事务所律师。 上诉人广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）因与被上诉人马宏商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人富乐华公司的委托诉讼代理人赵芳林、卢诗雨，被上诉人马宏的委托诉讼代理人梁宇宸到庭接受询问。本案现已审理终结。 上诉人富乐华公司上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。本案中未能备案成功的原因在于被上诉人拒不配合办理备案手续，是否备案与贷款是否通过没有必然联系，一审法院据此认定被上诉人不能成功办理贷款导致合同无法继续履行的原因在于上诉人没有办理备案登记手续，以及认定换签符合备案系统要求的新合同版本的行为是需要重新磋商的行为错误。（一）涉案项目已于2014年取得《商品房预售许可证》，因备案政策变化导致涉案《商品房买卖合同》（2014版）版本不符合新备案系统的要求，需要双方重新签订新的《商品房买卖合同》（2019年版），但被上诉人拒不前来办理，导致上诉人一直无法为被上诉人办理备案。2018年底，防城港市住房和城乡建设局以领导指示为由违法以电话通知的方式停止上诉人办理涉案项目的网签以及合同备案等业务。至2019年5月30日，涉案项目的《商品房预售许可证》到期，上诉人带齐材料多次前往防城港市住房和城乡建设局申请办理以上业务，但防城港市住房和城乡建设局既不接受材料也不出具书面材料说明不予接受网签、备案的理由，导致涉案项目众多合同至今无法备案。截止至本案上诉之日，防城港市住房和城乡建设局终于在2020年4月10日通知上诉人恢复涉案项目网签、备案业务。如果业主办理贷款必须要先进行合同备案，上诉人没有理由阻碍客户办理备案导致不能收取房款，上诉人一直积极寻求解决办法早日为业主办理备案及贷款。（二）合同备案并非办理按揭贷款的法定必要条件。按揭贷款能否通过主要在于被上诉人本人的收入情况、征信情况等是否符合按揭贷款条件，商品房备案登记仅是行政管理手段，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，《商品房买卖合同》未进行备案登记的并不影响合同效力，没有任何法律和证据证明备案登记是按揭贷款的必要条件，即使有银行要求提供备案证明的，也是在贷款申请人已经提交个人资料给银行审核符合贷款条件后，再提供备案证明作为辅助资料。被上诉人作为贷款申请人，应承担已经将相关贷款申请资料提供给银行进行面签审核的举证义务，但其并未提供任何证据予以证明。生效并且进入执行的（2017）桂0602民初501号判决表明，买受人不能成功申请银行按揭贷款有的是其自身原因导致，不能申请按揭贷款与没有进行合同备案并不是一一对应的因果关系。因此一审法院忽略了贷款人自身条件是否符合贷款规定将不能贷款原因归责于上诉人错误。（三）换签符合备案系统要求的新合同版本仅仅是对合同版本更换，是为了达到行政部门的管理目的，不能据此认定是需要重新磋商的行为。根据本案系统要求，双方需要将已经签订的2014年版的《商品房买卖合同》更换成2019年版的《商品房买卖合同》，行为实质是更换，不是签订。换签后合同中的绝大部分条款及规则还是原来签订合同的条款及规则。二、一审判决适用法律错误。一审以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条判决解除涉案合同错误。1、被上诉人不享有法定解除权。依据上述规定，被上诉人应当证明本案是因为上诉人原因未能订立《商品房担保贷款合同》从而导致涉案《商品房买卖合同》不能履行，但其并未举证证明，应承担举证不能的后果，不应享有解除权。同时被上诉人合同义务是向上诉人支付全部房款，是否贷款并不影响涉案合同目的的实现。根据涉案合同约定，被上诉人按揭贷款申请未能获批，则应当在收到通知后10日内付完总房款，因此本案并不符合不能签订《商品房担保贷款合同》导致涉案合同不能履行的情况，合同也没有约定未能订立《商品房担保贷款合同》作为解除合同的事由，因此被上诉人也不能据此享有法定解除权。2、被上诉人不享有约定解除权。根据涉案合同约定，被上诉人未支付完全部购房款，无权向上诉人主张交房。三、本案应当适用除斥期间而未适用存在适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，即便被上诉人享有合同解除权也已过除斥期而消灭。被上诉人认为交房期限为2016年12月30日前，涉案合同规定逾期交房解除权为超过逾期交房360日。在被上诉人无法办理按揭贷款的情况下，上诉人于2017年1月向其邮寄《一次性现金付款通知书》，要求其于2017年2月25日前向上诉人一次性付清全款，但被上诉人至今未付清。若被上诉人认为因无法贷款、上诉人要求一次性付清全款导致合同无法履行，其有权解除合同，其应当在接到该通知的一年内解除合同，但被上诉人未在该除斥期间内要求上诉人解除合同，而以默认的方式同意继续履行合同，现除斥期间也已过，被上诉人无权以不能贷款、上诉人变更付款方式要求解除合同。一审法院未就被上诉人的除斥期间已经过进行阐述及认定，适用法律错误。四、即便解除合同也不应由上诉人承担利息损失。 被上诉人马宏辩称，本案属于系列案，已经有多个类似案件被防城港市中级人民法院维持原判且已经生效，请求驳回上诉，维持一审判决。一、涉案合同第十九条明确约定上诉人应当在30日内将涉案合同备案，但涉案合同现已经完全不可能通过备案，必须要更换新合同。在涉案合同无法备案的情况下，被上诉人无法通过该合同进行按揭贷款，也无法继续履行该合同，因此涉案合同目的无法实现。上诉人在签订合同后长达四年时间都没有进行合同备案，存在过错并构成违约；即便诚如上诉人所言，在2018年底防城港市住房和城乡建设局对涉案项目停止办理备案手续，但自合同签订后至2018年年底近两年的时间，上诉人也没有进行合同备案，因此合同无法履行的责任在于上诉人。二、由于涉案合同无法继续履行，且上诉人未通知被上诉人逾期交房的原因、事由及具体天数，被上诉人根本无法知晓上诉人的顺延交房期限，无法确定合理交房时间，无法起算逾期交房解除合同的日期，因此被上诉人的解除权除斥期未过。三、重新换签合同中，已经对交房日期等时间进行变更。由于本案合同无法继续履行，无法实现合同目的，上诉人应当退还被上诉人全部购房款及支付利息。 马宏向一审法院起诉请求：一、解除马宏与富乐华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：3-2-1321）；二、富乐华公司退还已付房款共计201960元以及赔偿利息损失34961.52元（以201960元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年4月3日暂计至2019年10月31日为34961.52元，实际计算至清偿之日止）；三、富乐华公司退还已付的涉案房屋相关手续费共计1170元；四、本案诉讼费用由富乐华公司承担。 富乐华公司向一审法院反诉请求：一、马宏支付富乐华公司涉案房屋剩余房款191000元；二、马宏支付富乐华公司因逾期支付房款所形成的违约金31022.91元（以191000元为标准，按中国人民银行同期贷款利率自2017年1月26日暂计至2020年6月10日，以后另计）；三、马宏承担本诉和反诉全部费用。 一审法院认定事实：2014年4月10日，富乐华公司取得涉案楼盘的《商品房预售许可证》（编号：防房预售字A2014054号）。马宏作为买受人与富乐华公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》（编号：3-2-1321），约定马宏购买富乐华公司开发的位于广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区防城港国际大酒店2单元13层1321号房，建筑面积为64平方米，单价为每平方米6140元，总金额为392960元；买受人应于2016年3月28日前向出卖人支付首期房价款201960元，余款191000元申请贷款支付；出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续。附件四约定买受人申请的按揭贷款金额及年限由银行审批确定，如买受人按揭贷款申请未获批准，则买受人须在接到银行或出卖人通知后10日内向出卖人付完购房总合同款；如银行批准的按揭金额低于买受人申请的按揭金额，则买受人须在接到银行或出卖人通知后7日内补齐首期款差额，买受人逾期不支付完购房合同全款或补齐首期款差额的，视为买受人违约，每逾期一日，买受人按房价总额万分之三向出卖人支付违约金。附件十一补充协议第五条第（二）款约定，买受人选择按揭贷款方式付款的应在签订本合同及本补充协议后，按出卖人或按揭银行通知的时间到出卖人指定的银行办理按揭手续，提交符合银行要求的全部资料及缴纳相关费用，买受人逾期不到银行办理上述手续的，每逾期一天按房价总额的万分之三向出卖人支付违约金，逾期超过10天的，出卖人有权解除本合同，并有权要求买受人支付合同总价款20%的违约金。附件十一补充协议第五条第（四）款约定，如因买受人原因造成按揭申请不能通过银行审批的，买受人应另行选择一次性付款，并在接到出卖人通知后10日内向出卖人办理相关手续付清剩余房款，每逾期一天按房价总额的万分之三向出卖人支付违约金；逾期超过30天的，视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同，并可要求买受人支付合同总价款20%的违约金。合同还约定了其他条款。2016年3月28日，富乐华公司向马宏出具三张收据，分别载明收到马宏交来房款322元、201638元、备案费和预抵押费1170元。该《商品房买卖合同》至今未办理登记备案手续。 另查明，富乐华公司于2017年1月18日向马宏寄送了《一次性现金付款通知书》。 再查明，富乐华公司自认因涉案楼盘签订的《商品房买卖合同》自2018年底至2020年4月初无法办理登记备案手续，后虽已恢复办理，但马宏、富乐华公司须重新签订相关部门提供的新版《商品房买卖合同》。 一审法院认为，马宏、富乐华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。合同中约定了富乐华公司负有办理商品房预售合同登记备案手续的义务，富乐华公司至今未履行该义务，并主张办理备案需重新换签房产管理部门认可的《商品房买卖合同》，其已在给马宏寄送《一次性现金付款通知书》之前就通知了马宏换签而马宏未予理会，但没有相关证据予以证实，且重新签订合同势必涉及对合同条款要重新磋商，因此，马宏无法办理按揭贷款手续，涉案《商品房买卖合同（预售）》也无法继续履行，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，对于马宏解除涉案《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求予以支持，富乐华公司应当返还马宏交纳的购房款、资金占用利息和相关手续费，但是利息的起算日期应为2016年3月28日，利息计算的标准自2019年8月20日起应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。据此，对富乐华公司的反诉请求均不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，判决：一、解除马宏与富乐华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：3-2-1321）；二、富乐华公司在本判决生效之日起十日内返还马宏购房款201960元并支付利息（利息的计算方法：以201960元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2016年3月28日计至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日计至付清之日止）；三、富乐华公司在本判决生效之日起十日内返还马宏备案费、预抵押费共计1170元；四、驳回马宏的其他本诉请求；五、驳回富乐华公司的全部反诉请求。本诉案件受理费4871.38元，减半收取计2435.69元，由富乐华公司负担。反诉案件受理费4630.34元，减半收取计2315.17元，由富乐华公司负担。 本案二审期间，各方当事人均无新证据提交。 双方当事人对一审判决认定事实均无异议，本院予以确认。 本院另查明，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条关于交付时间和手续的约定：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，延期的天数为下列情形所造成的实际延误天数为准：1、遭遇不可抗力，影响工程进度但是出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如战争、动乱、空中飞行物体坠落或其他非出卖人责任造成的爆炸、火灾以及7级以上大风、洪水、地震、山崩等自然灾害）；2、施工中遇到台风、暴雨、中雨等天气原因导致工期延误的；3、因重大疫情、公共突发事件（游行、示威、打砸抢等）、政府修路封路、重大会议庆典（如中国-东盟博览会等）、国家及自治区法定节假日、交通管制、高考、中考等原因停工（此部分无需出卖人另行举证）；……6、非出卖人原因停水或停电累计超过8小时导致工期受影响的（每小时计算为一天，4-8小时按半天计）。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院对该合同的效力认定正确，本院予以确认。 本案双方约定被上诉人以按揭贷款方式支付余款，被上诉人至今未办理按揭贷款是否构成逾期付款，双方对此存在争议。本院认为，根据《商品房买卖合同》第十九条约定，上诉人自合同签订后有及时办理商品房预售合同登记备案手续的义务，但截至今日，上诉人仍未办理合同登记备案，亦未按照合同约定告知被上诉人合同备案情况，已构成违约。上诉人抗辩是因新系统、被上诉人不愿配合签订新合同及行政机关违法行为等原因致使涉案合同无法备案，但其提交的申请书、其他业主的备案合同均不能证明以上主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，上诉人应承担举证不能的不利后果，其关于非因上诉人原因致使涉案合同无法备案的主张，本院不予采纳。关于上诉人未办理合同备案是否致使被上诉人无法办理银行按揭贷款的问题，双方约定被上诉人以担保贷款方式付款，本案亦属于商品房预售，被上诉人申请银行按揭贷款需要作为开发商的上诉人履行相应手续，其中包括完成办理商品房预售登记备案，也就是说上诉人预售备案登记手续的完成与否直接关系被上诉人能否履行后续付款义务，故被上诉人关于因上诉人未备案致使其未能办理按揭贷款的辩解，本院予以采信。上诉人在非因被上诉人原因致使按揭贷款无法办理的情况下，要求被上诉人一次性支付剩余房款，无事实和法律依据，本院认定被上诉人不构成逾期付款。因此，一审法院不予支持上诉人要求被上诉人支付剩余购房款及逾期付款违约金的反诉请求并无不当，本院予以维持。 关于被上诉人能否以上诉人逾期交房为由要求解除合同的问题，如前所述，被上诉人不构成逾期付款，双方约定上诉人的交房时间为2016年12月31日，因上诉人至今未将符合合同约定交房条件的房屋向上诉人交付使用，根据合同第十二条第1款第（2）项“逾期超过360日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。”约定，上诉人已构成违约，被上诉人有权以上诉人逾期交房为由要求解除合同。 关于被上诉人享有的合同解除权是否已超过除斥期间的问题。如前所述，被上诉人不存在逾期付款的情形，故上诉人主张被上诉人在2017年1月接到上诉人的《一次性现金付款通知书》的一年内解除合同，其不解除已经过除斥期间的上诉请求不成立。本院只审查被上诉人依据上诉人逾期交房而享有的合同解除权是否已过除斥期间。上诉人称根据合同第十二条第1款第（2）项“逾期超过360日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。”约定，被上诉人应自合同解除权的发生之日2017年12月27日起一年内，即2018年12月26日前向上诉人主张解除合同。被上诉人未在解除权行使期限内行使其合同解除权，故其解除权已消灭。本院认为，上诉人至今仍未通知被上诉人接收符合合同约定交房条件的房屋，违约行为一直在继续。又因合同第十一条约定了出卖人可据实予以延期交房的情形，而上诉人未能举证证明其向被上诉人告知了涉案商品房是否存在可以延期交房的情形以及延期交房的具体天数，故被上诉人行使解除权的起始期限无法确定。上诉人认为被上诉人的合同解除权已消灭的上诉理由本院不予采纳。被上诉人根据《商品房买卖合同》第十二条第1款第（2）项约定于2019年11月15日以向法院提起诉讼的方式要求解除《商品房买卖合同》、退回房款、手续费及支付利息，应予支持，一审判决解除《商品房买卖合同》和要求上诉人返还购房款201960元，备案费、预抵押费1170元及支付利息并驳回上诉人的反诉请求并无不当，本院予以维持。 综上所述，富乐华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9501.72元（上诉人广西富乐华房地产开发有限公司已预交），由上诉人广西富乐华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  崔 静 审 判 长  李丽莉 审 判 员  李启宁 二〇二〇年十一月六日 法官助理  王景山 书 记 员  刘德明 附本案判决所依据的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。