广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20121号上诉人（原审原告）：广东省广州市南沙区东涌镇万洲股份合作经济联合社，住所地广东省广州市南沙区东涌镇万洲村李同街**。法定代表人：吴秋胜，职务：书记。委托诉讼代理人：陈梓健，广东纬国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林建怀，男，1954年9月3日出生，汉族，住广东省蕉岭县。委托诉讼代理人：葛祥冲，北京炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田臣成，北京炜衡（广州）律师事务所律师。上诉人广东省广州市南沙区东涌镇万洲股份合作经济联合社（以下简称万洲联合社）因与被上诉人林建怀农村土地承包合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初8239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。万洲联合社上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判林建怀向万洲联合社支付土地租金796192.46元；2.本案一、二审案件受理费由林建怀承担。事实和理由：1.万洲联合社的起诉并未过诉讼时效。林建怀承租的土地就在村委会旁边，所以双方主要是通过面对面的方式去沟通租金的支付。万洲联合社一直有向林建怀催缴租金，双方也因租金的问题进行多次协商。双方最后一次协商在2019年4月，地点就在万洲村委会**。故本案诉讼时效应从2019年4月重新计算。2.本案的租金标准应参照《土地租赁合同》的约定计算。即使双方当事人签订的合同是无效合同，但林建怀仍应参照合同约定的租金标准支付土地占有使用费，无需重新对土地租金标准进行评估。而且，林建怀在涉案土地上进行的是非农建设，一审法院以农用标准对租金进行评估显失公平。林建怀辩称：一审认定诉讼时效不存在错误，且其缴纳费用远超应缴纳费用，合同约定为建设用地但涉案土地为农用地，租金应按照评估结果确定租金价格。万洲联合社向一审法院起诉请求：林建怀支付土地租金796192.46元并负担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年11月27日，万洲联合社（甲方）与林建怀（乙方）签订了一份《土地租赁合同》，约定甲方将位于万洲村部西侧的8.107亩土地，即5404.69平方米（具体见红线图）出租给乙方，期限从2013年12月1日至2033年11月30日，租金计算方法为2013年12月1日至2014年5月31日为基建期免租，2014年6月1日至2016年11月30日每月为3.5元/平方米、2016年12月1日至2018年11月30日每月为3.68元/平方米、2018年12月1日至2021年11月30日每月为4.5元/平方米、2021年12月1日至2024年11月30日每月为4.73元/平方米……乙方在签订合同时应当交纳半年租金并在第二年开始在每年的1月10日前及7月10日前分别交纳上半年及下半年的租金，在签订合同时交纳定金100000元，合同期满后不计利息退还给乙方；租赁土地只准用于建设市场或仓储用途，甲方协助乙方办理报建手续；租赁期内若乙方确需转租，必须征得甲方同意并到甲方处办理有关转租手续；乙方必须按时交纳土地租金，若有拖欠按照拖欠总额每天计算千分之二滞纳金，超过一个月不交纳视为乙方违约，甲方有权无偿收回土地，已收取的款项不退回。双方另签订了一份《补充协议》，将土地租赁期限延长至2043年11月30日。此后，林建怀支付了部分土地租金，万洲联合社向林建怀出具的收据显示已收取2014年6月1日至11月30日租金113498.5元、2015年12月至2016年11月租金100000元及2016年部分租金100000元。万洲联合社主张林建怀在2015年之后就未再交纳租金，林建怀主张因土地建设使用手续未能办妥，双方就租金标准问题产生分歧，租金是断断续续交纳，并非完全按照合同约定交纳。双方签订合同后，因就涉案土地未取得建设工程许可，林建怀没有开展建设作业，但委托设计公司对土地利用进行了规划设计并准备了部分建筑物料堆放在涉案土地上。此后，万洲村委就涉案土地的建设用地审批问题向东涌镇政府请示。东涌镇政府规划建设办公室、东涌镇国土资源管理所回复东涌党政办公室，称万洲村呈报的《关于盘活土地资源的请示》中所指土地现状为建设用地，土地利用规划为农村居民点，控规为农用地、村规为现状保留用地（规划控制用地）。2017年12月4日，广州市南沙区东涌镇万洲村村民委员会（简称万洲村委）制作了两份请示，显示其向南沙区及广州市两级国土资源局申请，提出万洲村委办公楼以西的涉案土地拟建设一个农场品综合交易市场，经征求国土所意见得知该地块在2008年至2012年核定为建设用地，2012年只有一亩为建设用地，不知道是何原因将该地块建设用地调整为一般耕地，现根据规划发展及实际需要在涉案地块建设市场，希望给予大力支持。另外，因林建怀在涉案土地上开展建设的前期准备工作涉嫌违法用地问题，广州市国土资源和规划委员会、广州市南沙区综合行政执法局分别于2017年8月9日、2019年12月12日、2020年4月13日向林建怀先后三次发出《责令改正违法行为通知书》、《责令停止土地违法行为通知书》，要求林建怀在涉案土地上停止违法填土、违法建设行为。双方对于租金标准及支付金额有争议。万洲联合社主张按照合同约定计算从2015年开始拖欠至今的租金。林建怀主张因涉案土地无法进行建设，根据情势变更原则应当对土地租金计算标准进行调整，根据该区域农用地的市场价对土地价格进行调整；万洲联合社主张的部分租金已经超过诉讼时效，土地租金应当适用一年的诉讼时效，对于超过一年诉讼时效的土地租金不应支持。诉讼过程中，林建怀申请对涉案土地的租金参照市场价格进行评估，一审法院摇珠委托广东卓越土地房地产评估咨询有限公司进行评估，该鉴定机构要求明确用地类型后才能出具结论。在一审法院要求按照农业用途和工业用途标准分别出具评估价格并征求双方意见后，万洲联合社同意按照农业用地标准进行评估。该鉴定机构于2020年5月14日出具的评估报告对涉案土地在2015年至2019年的租金评估为2573元/亩、2637元/亩、2703元/亩、2771元/亩、2840元/亩，涉案土地8.107亩土地在上述年份的租金为20859元、21378元、21913元、22464元、23024元。万洲联合社主张按照评估价格会对其不公平，林建怀对评估报告无异议，同意按照农业用地标准形成的评估结论，按照此标准，其向万洲联合社共应交纳2014年6月1日至2019年12月31日期间的租金121806元，实际交纳的金额已经超过该数额。在一审法院与评估公司及双方共同查看现场时，发现涉案土地已经平整为空地，土地上现建有两处龙门吊及多间临时板房，除部分区域堆放有钢筋及废料外，大部分区域处于空置未开发状态。双方均确认截至2020年5月25日，涉案土地仍未取得建设用地审批手续，既不是农用地状态也不是建设用地状态。一审法院认为，万洲联合社与林建怀作为平等的民事主体，双方签订的土地租赁合同意思表示真实，双方将农村集体土地发包，并未经过合法程序，且将农用地用于非农业用途，违反法律规定，但林建怀既然取得了土地使用权，应依约支付租金。关于本案诉讼时效。根据双方签订的合同约定，林建怀应当分别于每年1月10日前、7月10日前缴纳本年度上下半年租金，否则视为逾期。本案为合同债权请求权，依法适用诉讼时效，从万洲联合社的主张看，林建怀长期连续拖欠土地租金，但万洲联合社却没有提交证据证明在起诉前向林建怀主张租金，故林建怀提出诉讼时效抗辩主张，一审法院予以采信。万洲联合社在每年的1月10日前、7月10日前未收到该年度上下半年的承包款，应当知晓从1月11日、7月11日即逾期之日开始权利被侵犯，应当从逾期之日计算诉讼时效。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。林建怀本案租金拖欠年份跨越了民法总则实施前的年份，结合万洲联合社主张权利的时间在2019年10月，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一、二条规定，2015年租金应在当年1月10日前、7月10日前支付，时效从2015年1月11日、7月11日起算为一年，时效在《中华人民共和国民法总则》实施前早已届满；2016年租金应在当年1月10日前、7月10日前支付，时效从2016年1月11日、7月11日起算为一年，即便按照《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效，万洲联合社也最迟应当在2019年1月10日前、7月10日前主张2016年的租金，结合其权利主张时间看，也已经超过上述诉讼时效，从2017年开始，租金适用《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效。关于是否应支付租金及租金数额。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。如前所述，因万洲联合社主张2016年及此前的承包款超过诉讼时效，一审法院仅处理2017年至2019年的土地租金。林建怀断断续续支付租金系其未能按照约定用途实际利用土地，而非是支付的租金标准超过了土地实际用途产生的租金。林建怀虽然没有成功建设市场，但涉案土地已被其平整并有部分用于堆放物料，并未实际用于农业用途。评估报告在双方发生争议后才形成，林建怀拖延不付租金的主要原因是在无法利用土地建设市场情况下，对租金标准各持己见，而非林建怀认为多缴纳了，即林建怀并不存在认知错误，故对于2017年至2019年的租金仍应予以支付，一审法院结合评估报告计算上述期间的土地租金为67401.6元[（2703元/亩+2771元/亩+2840元/亩）×8.107亩]。综上所述，本案经调解无效，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、林建怀应于该判决发生法律效力之日起五日内支付广东省广州市南沙区东涌镇万洲股份合作经济联合社租金67401.6元；二、驳回广东省广州市南沙区东涌镇万洲股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费5881元，由广东省广州市南沙区东涌镇万洲股份合作经济联合社负担5411元，林建怀负担470元（直接支付给广东省广州市南沙区东涌镇万洲股份合作经济联合社）。经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议焦点是涉案土地2016年及以前的租金是否已过诉讼时效；二、涉案土地的租金标准应如何认定。关于争议焦点一，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”万洲联合社上诉认为2016年及之前的租金未超过诉讼时效，其应提交相应证据证明。其提交的村民委员会会议记录是村内部开会形成的，没有林建怀参加和签字确认，无法证明万洲联合社向林建怀主张过租金；其提交的照片亦无法反映拍摄时间以及谈论的内容，故万洲联合社提交的证据均无法证明其曾向林建怀主张过租金，其应承担举证不能的不利后果，其主张该部分租金未超过诉讼时效，欠缺理据，本院不予支持。关于争议焦点二，涉案《土地租赁合同》约定租赁土地只准用于建设市场或仓储用途，约定的租金标准亦是远高于农用地的租金标准。而从本案事实可知，林建怀自签订合同取得涉案土地后，因未取得建设工程许可，一直未以合同约定的用途利用涉案土地，且经一审法院现场勘查，涉案土地大部分区域处于空置未开发状态，现万洲联合社主张按照合同约定的建设用地租金标准支付租金欠缺理据，本院不予支持。一审法院结合评估报告计算2017年-2019年租金并无不当，论述充分，本院不再赘述，予以维持。综上所述，万洲联合社的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11762元，由上诉人广东省广州市南沙区东涌镇万洲股份合作经济联合社负担。本判决为终审判决。审判员  官润之二〇二〇年十一月十三日法官助理戴巧利书记员周蓓