重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初7280号原告：向雄，男，1971年5月20日出生，汉族，住重庆市万州区。被告：重庆市江北区新未来职业技术学校，住所地重庆市江**建新西路拓展大厦**，统一社会信用代码525001057530817225。法定代表人：唐庆，校长。委托诉讼代理人：谭淑娟，北京市东卫（重庆）律师事务所律师。原告向雄与被告重庆市江北区新未来职业技术学校房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后因案情疑难复杂，依法适用普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告向雄、被告重庆市江北区新未来职业技术学校的委托诉讼代理人谭淑娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向雄向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间于2012年10月15日签订的《租赁合同》及2017年4月28日签订的《租赁合同》补充协议（以下简称补充协议）；2.请求判令被告向原告支付截止至2020年10月14日的欠付租金81666元；3.判令被告向原告支付违约金2.3万元。庭审中，原告变更第2项诉讼请求：请求判令被告支付2020年1月15日至2020年6月15日共5个月租金45370元。事实和理由：被告经营所需向原告租赁房屋。2012年10月15日，双方就重庆市江北区西环路X号X幢X-X/X号房屋出租达成合意，并签订《租赁合同》。合同约定的租赁期限届满后，经被告请求，原、被告签订补充协议，约定被告继续承租原告房屋，合同条款与原《租赁合同》一致。现因被告单方提出解除租赁合同，已经构成为违约，应当按照合同约定向原告支付违约金2.3万元。同时，被告自2020年1月1日起未支付租金，应当支付至合同解除时止。被告重庆市江北区新未来职业技术学校辩称，1.原、被告已于2019年12月31日解除《租赁合同》，被告曾于2019年12月中旬当面约谈原告及其他房东表示不再承租，原告表示同意，被告遂于2019年12月31日前搬离案涉房屋并办理完交接。2.被告于2019年10月8日将房租支付至2020年1月15日，2019年12月31日后未实际使用房屋，不应支付2020年1月16日以后的租金。3.被告不构成违约，不应支付违约金，2019年12月31日解除合同后，被告已将房租交至2020年1月15日，原告可立即对外出租，且原告未退还被告押金，不应再向被告主张违约金，且原告主张违约金过高，即使法庭最终认定被告违约，应依据合同法及司法解释予以调整。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原、被告无异议的《租赁合同》、补充协议、收据（2012年10月15日）、收据（2012年10月12日）、房地产权证（23-16房屋）、银行流水、微信群聊天记录、社保证明，本院予以确认并在卷佐证。庭审中，原告还举示了房地产权证（23-17）、照片（2张），1.房地产权证（23-17），原告拟证实原告为案涉房屋户主，被告质证称对真实性不予认可，该房屋现已出售；本院经评判认为，原告对该房屋现已出售无异议，但出售时间是在2019年底，故房地产权证能够证明案涉房屋出租时原告系权利人，本院予以采信。2.照片（2张），原告拟证实被告在2020年9月仍未搬离案涉房屋，被告质证称对证据真实性、合法性、关联性均不予认可，被告早已搬离房屋；本院经评判认为，从照片中无法看出该房屋系案涉房屋，且房屋内家具为被告所有，本院不予采信。被告另提交了照片，拟证实案涉房屋原告已出租他人并装修，原告质证称该房屋未出租、装修；本院经评判认为，未有其他证据佐证的情况下，仅凭照片不能得出案涉房屋已经出租并装修的事实，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，主要约定：第一条，甲方将其所有的位于江北区西环路X号X幢X-X/X号房产出租给乙方使用；第三条，租赁期限自2012年10月15日至2017年10月14日；第五条，租金12216元/月，三个月为一个支付周期，乙方应在每期届满前15日支付下期租金；第六条，乙方向甲方缴纳保证金6108元，作为乙方向甲方承诺遵守本合同规定的保证；第十二条，1.违约金为2.3万元；3.双方签订本合同之日起，乙方如逾期15日仍未按本合同的条款履行（包括逾期支付租金），并且未征得甲方谅解的情况下，则视为违约，甲方有权单方面终止合同，并要求乙方支付各项拖欠款项，有权要求乙方支付违约金，甲方有权将保证金冲抵违约金，有权收回房屋；4.甲乙双方任何一方在未征得对方同意的情况下，提前终止本合同之相关规定，则守约方有权追究违约方责任，并按第1条约定执行。同日，原告向被告移交房屋，被告出具收据。被告另缴纳了定金3000元。2017年4月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订补充协议，约定乙方继续履行前述《租赁合同》，续租期限自2017年10月15日至2020年10月14日，其中2019年10月15日至2020年10月14日期间月租金为9074元。被告在承租原告案涉房屋的同时，还承租了相邻的23-14、23-15号房屋，其工作人员杨娟与业主组建了微信群，因原告在2019年底将其所有的23-17号房屋出售，故微信群内现有23-14、23-15、23-16、23-17四户业主及被告工作人员杨娟（群昵称“A娟娟”）。2019年12月，“A娟娟”在业主群内发出两条消息，“各位房东，你们好，我和领导确定好后今天下午我会把房子给大家交接清楚”，“各位房东：现将郎庆广场X塔X-X-X房号交接给各位。1.物管费已结清到2019年12月31日；2.水电费结清到2019年12月31日；3.房子大门密码：按38后123456；4.房子的其他钥匙已经放在房子里了；5.我们多交的15天租金和押金你们自行处置；6.房屋上注册的公司我们会在3个月内迁走；7.请各房东接收房屋。”2020年1月6日，23-16业主（原告配偶）在群里@X-X、X-X、X-X号业主，“明天上午11点到渝北区上丁商务楼X-X号见！收到请回复。”三户业主回复“好/好的”。另查明，江北区西环路X号X幢X-X号房屋建筑面积为53.77平方米，X号房屋建筑面积为111.3平方米。本院立案受理后，向被告邮寄送达起诉状副本等相关诉讼材料，被告于2020年4月30日签收。庭审中，原告陈述2019年11月或12月，原告已将案涉X-X号房屋出售给案外人。原、被告均认可X-X、X-X两套房屋租金计算标准一致，根据房屋面积，X-X号房屋月租金2956元，X-X号房屋月租金6118元。2019年12月26、7日，被告曾约原告及其他业主见面，告知被告不再租赁房屋，原告表态要么继续履行合同，要么支付23000元违约金后解除合同，后双方未达成合意。2020年1月，原告得知被告已经搬离案涉房屋。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告形成合法的房屋租赁关系，双方均应按约行使权利、履行义务。原告以被告未按时缴纳租金为由，依据双方签订的《租赁合同》的约定“双方签订本合同之日起，乙方如逾期15日仍未按本合同的条款履行（包括逾期支付租金），并且未征得甲方谅解的情况下，则视为违约，甲方有权单方面终止合同，并要求乙方支付各项拖欠款项，有权要求乙方支付违约金，甲方有权将保证金冲抵违约金，有权收回房屋”，要求解除《租赁合同》及补充协议；被告辩称双方合同已于2019年12月31日解除，并举示了其员工杨娟与业主之间的微信群聊天信息及房屋装修照片，从微信群聊天信息看，被告员工杨娟在群内发布消息“各位房东，你们好，我和领导确定好后今天下午我会把房子给大家交接清楚”，“各位房东：现将郎庆广场X塔X-X-X房号交接给各位。1.物管费已结清到2019年12月31日；2.水电费结清到2019年12月31日；3.房子大门密码：按38后123456；4.房子的其他钥匙已经放在房子里了；5.我们多交的15天租金和押金你们自行处置；6.房屋上注册的公司我们会在3个月内迁走；7.请各房东接收房屋。”2020年1月6日，23-16业主（原告配偶）在群里@X-X、X-X、X-X号业主，“明天上午11点到渝北区上丁商务楼X-X号见！收到请回复。”三户业主回复“好/好的”。本院认为，首先，虽然从聊天内容中能够看出被告有结清费用、腾退房屋的意思表示，但并未明确提出解除合同，原告在庭审中陈述被告曾向其告知不再租赁房屋，但其并未同意，仍要求被告按照合同履行或支付违约金后再解除合同；其次，原告配偶在群里@其他业主次日在渝北区上丁商务楼X-X号见，其他业主回复“好/好的”，该内容只能看出4户业主同意于次日与被告协商，并不能得出原告同意了被告的解除合同请求；最后，即使被告已自行搬离房屋，但由于其是违约方，在原告未同意解除合同的情况下并不享有单方的解除权，不能以其搬离房屋或者自行关门歇业的单纯的行为作为其同意解除合同的意思表示，不能认定合同于搬离房屋或者自行关门歇业时解除。综上，被告认为《租赁合同》已于2019年12月31日解除缺乏事实和法律依据，其辩称意见本院不予采纳。被告应当在2020年1月1日支付下一期租金，但被告仅将租金支付至2020年1月15日，剩余租金至今未付且逾期超过15日，已构成违约，原告现请求解除《租赁合同》及补充协议符合双方的约定，本院予以支持。原告在起诉状中列明解除《租赁合同》及补充协议的诉讼请求，故《租赁合同》及补充协议的解除时间为被告收到起诉状副本之日，即2020年4月30日。被告应当按照合同约定支付租金。根据补充协议的约定，2019年10月15日至2020年10月14日的租金为每月9074元，该租金为X-X、X-X号房屋共同租金，根据房屋面积，X-X号房屋月租金2956元，X-X号房屋月租金6118元。被告称已将租金支付至2020年1月15日，原告无异议，本院予以确认；因2020年1月15日当日房租被告已经支付，故应当从2020年1月16日起计租。《租赁合同》及补充协议于2020年4月30日解除，尚无证据证实合同解除后被告仍继续占有并使用案涉房屋，且原告在审理中自称至2020年1月即知道被告已经搬离，故原告主张合同解除后的房屋租金本院不予支持。对原告要求被告支付2020年1月15日至2020年6月15日的房租的诉讼请求，本院支持被告支付2020年1月16日至2020年4月30日期间的租金（3.5个月）。原告在庭审中自述已在2019年底将23-17号房屋出售给他人，虽然原告未提交相应证据证实，但房屋出售对原告来说属于于己不利的事实，原告的陈述适用自认的相关规定，故2020年1月16日至2020年4月30日期间X-X号房屋的租金不应支付给原告，原告仅能就X-X号房屋的租金主张权利，该期间的租金为10346元（2956×3.5）。因被告迟延支付租金，现原告要求被告根据《租赁合同》的约定支付违约金23000元，被告认为违约金过高，请求予以调整。综合本案《租赁合同》及补充协议的履行情况及被告的违约行为，本院酌定支持X-X号房屋1个月租金作为违约金，即2956元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款规定，判决如下：原告向雄与被告重庆市江北区新未来职业技术学校于2012年10月15日签订的《租赁合同》以及于2017年4月28日签订的《租赁合同》补充协议于2020年4月30日解除；被告重庆市江北区新未来职业技术学校于本判决生效后十日内支付原告向雄2020年1月16日至2020年4月30日房屋租金10346元；被告重庆市江北区新未来职业技术学校于本判决生效后十日内支付原告向雄违约金2956元；驳回原告向雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2393.32元，由原告向雄负担2089.15元，被告重庆市江北区新未来职业技术学校负担304.17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  何建群人民陪审员  李红微人民陪审员  蒋贤玉二〇二〇年十一月五日法官 助理  杨 睿书 记 员  郑 凤