河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终3266号 上诉人（原审原告、反诉被告）：宋宝新，男，1977年8月16日出生，满族，住河北省承德市宽城满族自治县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：李天伟，男，1982年7月11日出生，满族，住河北省承德市宽城满族自治县，现住河北省承德市宽城满族自治县。 委托诉讼代理人：申悦智，河北纪君华律师事务所律师。 上诉人宋宝新与被上诉人李天伟占有物返还纠纷一案，不服河北省宽城满族自治县人民法院（2020）冀0827民初6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋宝新，被上诉人李天伟及其委托诉讼代理人申悦智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋宝新上诉请求：1、依法撤销(2020)冀0827民初6号《民事判决书》第三项和第四项；2、依法改判上诉人宋宝新给付被上诉人李天伟在案涉房屋主房四间上修建二层、修建院墙、厕所、硬化前后院地面、锅炉房、厨房、彩钢房等增建设施及相关物品费用351080.00元；3、依法改判上诉人宋宝新不予支付房屋价款利息；4、上诉费及其他诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由:一、（承）国宏信2020第49号价格评估报告及补充说明中的空调、冰箱、锅炉、暖气、窗帘、厨房设施等均是可以拆走的，这部分费用50000.00元应当从总费用中核减。一审法院认定的被上诉人在案涉房屋主房四间上修建二层、修建院墙、厕所、硬化前后院地面、锅炉房、厨房、彩钢房等增建设施及相关物品费用401080.00元是错误的。二、房屋价款利息与占有使用该房屋的，费用应当相互抵消。上诉人将房屋交付被上诉人后，被上诉人一直用于出租，租金每年不低于50000.00元，截至到现在，其租金的费用总和不低于500000.00元。如果判令上诉人支付房屋价款利息，就应当判令被上诉人支付使用费用，一审法院判令上诉人给付被上诉人房屋价款利息（利息自2009年10月13日至判决生效之日止，以房屋价款380000.00元为基数，按照2008年12月23日中国人民银住五年以上贷款利率5.94%的80%计算）是错误的。综上所述，上诉人认为一审判决在认定证据、适用法律方面，均存在严重错误，故请二审法院查明事实，重新审理并作出公平、公正的判决。 李天伟答辩称，一审判决适用法律正确，应依法予以维持。在一审中所作价格评估报告中，未对冰箱价格予以认定，而上诉人所提空调、锅炉、暖气、窗帘、厨房设施等用品已经固定在墙体，无法进行拆卸。且是针对该房屋尺寸进行定做，拆除也没有任何利用价值，本案中答辩人在主房上修建了二层，并添置了相应附属设施，被答辩人若坚持要求返还房屋，应对相应物品给与答辩人相应补偿。所以一审判决并无不当。一审时，上诉人并没有诉请由被上诉人支付占有使用该房屋的费用，由于购房协议书无效，宋宝新负有主要过错，双方曾在协议中约定，乙方被上诉人若办理房屋使用权手续甲方必须无条件协助，被上诉人购买该房屋时并不明确知道该房屋无法取得建设用地使用权，后上诉人又诉请要求被上诉人返还房屋，并确认合同无效，也是上诉人违反诚信原则。所以，上诉人对购房协议书无效负有主要责任。被上诉人更不应支付占有使用房屋的费用。也不应由房屋价款利息进行抵消，故被上诉人认为应驳回上诉，维持原判。 宋宝新向一审法院起诉请求，1、判令被告返还原告所有的位于宽城镇山后村的房屋(京通商贸公司房屋)。2、本案诉讼费全部由被告承担。 李天伟向一审法院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告给付反诉原告房屋价款380000.00元及利息和购买原有房屋增值部分的价款。2、请求判令反诉被告宋宝新给付反诉原告李天伟在主房四间上修建二层、修建院墙、厕所、硬化前后院地面、锅炉房、厨房、彩钢房等增建设施及相关物品的费用（具体价格以评估鉴定为准）。3、请求判令反诉被告向反诉原告支付违约金100000.00元。4、本案本诉及反诉诉讼费用由反诉被告承担。反诉原告（本诉被告）李天伟增加诉讼请求为：修建二层、院墙、厕所、硬化前后院地面、锅炉房、厨房、彩钢房等增建设施及相关物品的费用的价值是401080.00元。 一审法院认定事实：2009年10月6日，宋宝新作为甲方，李天伟作为乙方，双方签订《购房协议书》，协议约定：“甲方现有坐落在罗家沟一处平房出售，乙方愿购买。经甲、乙双方友好协商自愿达成以下协议：一、甲方将坐落在罗家沟的平房，四至为东至公路边界，西至后山根，南至宋志利边界，北至宋长月边界，整个院落长55米，宽15米，卖给乙方。二、整个院落及房屋价款为380000.00元。三、乙方若办理房屋使用权手续及各种手续时，甲方必须无条件协助办理，费用由乙方承担。四、乙方将买房款交给甲方后，乙方可以入住。五、甲方保证所卖房屋及院落与其他人无争执。若出现纠纷时甲方负责解决。六、以上协议甲乙双方自愿达成，任何一方不得违约，一方违约向对方支付违约金100000.00元。甲乙双方签字后生效”。协议签订后，宋宝新向李天伟交付房屋及院落。协议签订当天李天伟向宋宝新支付房屋价款200000.00元，2009年10月13日李天伟向宋宝新支付房屋价款180000.00元。后李天伟在案涉房屋主房四间上修建二层并进行装修，修建了院墙、厕所、锅炉房、厨房、彩钢房等增建设施，对前后院地面进行硬化。宋宝新未取得案涉房屋及院落建设用地使用权，宋宝新将房屋及院落交付李天伟后，李天伟也未取得案涉房屋及院落建设用地使用权，房屋和院落李天伟用于办公和出租他人，李天伟占有使用案涉房屋至今。宋宝新向一审法院提起诉讼，以李天伟是宽城满族自治县大字沟乡小桲罗树村人，与宋宝新不是同一集体组织成员，同时《购房协议书》违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十二条之规定，依据《合同法》第五十二条之规定，属于无效协议，请求确认双方于2009年10月6日签订的《购房协议书》无效并返还宋宝新所有的房屋及院落。一审法院于2018年10月25日作出（2018）冀0827民初2308号民事判决，判决驳回宋宝新的诉讼请求。宋宝新不服提起上诉，承德市中级人民法院于2019年2月15日作出（2019）冀08民终131号民事裁定，撤销一审法院（2018）冀0827民初2308号民事判决，发回重新审理。一审法院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。一审法院于2019年7月18日作出（2019）冀0827民初872号民事判决，驳回宋宝新的诉讼请求。宋宝新不服提起上诉，承德市中级人民法院于2019年9月20日作出（2019）冀08民终2652号民事判决，认定宋宝新与李天伟不属于同一集体组织成员，宋宝新在未办理行政审批手续的情况下在其家庭承包经营的口粮地内建造四间主房、三间平房，案涉房屋属违法建筑。宋宝新与李天伟签订的购房协议违反了法律的强制性规定，该购房协议应属无效协议，判决宋宝新与李天伟签订的购房协议无效。李天伟不服河北省承德市中级人民法院（2019）冀08民终2652号民事判决，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院依法组成合议庭进行审查，于2020年6月16日作出（2020）冀民申3607号民事裁定，驳回再审申请人李天伟的再审申请。 在审理过程中，李天伟向一审法院提出价格评估鉴定申请，一审法院委托国宏信价格评估集团有限公司承德分公司对李天伟的申请鉴定事项进行价格评估鉴定，2020年4月23日国宏信价格评估集团有限公司承德分公司对案涉房屋主房四间上修建二层、修建的院墙、厕所、硬化前后院地面、房屋装修、锅炉房、厨房、彩钢房等增建设施及相关物品作出（承）国宏信2020第49号价格评估报告，价格评估结论：价格评估标的在价格评估基准日（2020年3月31日）的价格为366076.00元。李天伟认为评估结论有漏项及价格异议，向一审法院提出重新鉴定申请，经一审法院审查，李天伟的申请不符合重新鉴定条件，一审法院决定由国宏信价格评估集团有限公司承德分公司对李天伟提出的异议作出解释说明。2020年8月31日国宏信价格评估集团有限公司承德分公司对（承）国宏信2020第49号价格评估报告作出评估结论补充说明，新增漏项评估结论为35004.00元，现总评估结论为401080.00元。李天伟支付评估鉴定费5000.00元。 一审法院认为，本案中宋宝新与李天伟签订的《购房协议书》已被确认无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李天伟应将案涉房屋及院落返还给宋宝新，而宋宝新也应将房屋价款380000.00元返还给李天伟，故一审法院对宋宝新要求李天伟返还案涉房屋及院落和李天伟要求宋宝新返还房屋价款380000.00元的诉讼请求均予以支持。李天伟向一审法院提出价格评估鉴定申请，国宏信价格评估集团有限公司承德分公司对案涉房屋主房四间上修建二层、修建的院墙、厕所、硬化前后院地面、房屋装修、锅炉房、厨房、彩钢房等增建设施及相关物品作出（承）国宏信2020第49号价格评估报告及补充说明，价格评估结论为401080.00元，故一审法院对李天伟要求宋宝新给付在案涉房屋主房四间上修建二层、修建院墙、厕所、硬化前后院地面、锅炉房、厨房、彩钢房等增建设施及相关物品费用401080.00元的诉讼请求予以支持。出卖人宋宝新在未办理行政审批手续的情况下在其家庭承包经营的口粮地内建造房屋，明知李天伟与其不是同一集体组织成员将案涉房屋及院落出售给李天伟，后又以李天伟与其不是同一集体经济组织成员，购房协议违反法律规定为由提起诉讼，请求确认购房协议无效，违反了诚实信用原则，故宋宝新应对合同无效承担主要责任。买受人李天伟在签订《购房协议书》时，明知其与宋宝新不是同一集体经济组织成员和所出售的房屋未办理行政审批手续而进行买卖，亦有过错，故应对合同无效承担相应责任。宋宝新应将房屋价款380000.00元返还给李天伟，亦应支付房屋价款占用期间利息，占用期间利息应按照2008年12月23日中国人民银行五年以上贷款利率5.94%计算，根据双方过错程度，一审法院酌定宋宝新按应付利息总额的80%给付李天伟房屋价款利息。本案案涉房屋及院落完成买卖已多年，虽房屋及院落价值有所提升，但案涉房屋及院落未办理行政审批手续的情况下在承包经营的口粮地内建造，宋宝新和李天伟均未取得案涉房屋和院落建设用地使用权，李天伟对案涉房屋及院落占有使用至今，李天伟应支付占用案涉房屋及院落期间费用，结合本案情况和当事人的过错，一审法院酌定案涉房屋及院落增值部分与房屋及院落占有使用期间费用互相抵消。李天伟申请评估鉴定后，鉴定机构出具价格评估报告后，李天伟认为评估有漏项及价格异议，国宏信价格评估集团有限公司承德分公司又进行补充说明，一审法院委托评估鉴定程序合法，鉴定机构和鉴定人员具有相应鉴定资质，价格评估报告和补充说明评估意见应作为定案依据，且李天伟未对评估鉴定丢项、鉴定不合理相关事实提供证据予以证实，故对李天伟关于评估鉴定丢项、鉴定不合理和宋宝新关于李天伟新增院墙、厕所、硬化地面等建筑费用应按2010年建筑成本计算的意见，一审法院不予采纳。违约金适用于有效合同当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定时的情形。本案中《购房协议书》被确认无效，在无效合同中违约条款自始无效，故对李天伟要求宋宝新支付违约金100000.00元的诉讼请求，一审法院不予支持。李天伟主张鉴定费5000.00元，因鉴定结论属于当事人为证明自己的主张提供的证据，故本案鉴定费由李天伟自行负担。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）李天伟于本判决生效后三十日内将位于宽城满族自治县罗家沟门房屋及院落腾空并返还给原告（反诉被告）宋宝新。二、原告（反诉被告）宋宝新于本判决生效后二十日内返还被告（反诉原告）李天伟房屋价款380000.00元。三、原告（反诉被告）宋宝新于本判决生效后二十日内给付被告（反诉原告）李天伟在案涉房屋主房四间上修建二层、修建院墙、厕所、硬化前后院地面、锅炉房、厨房、彩钢房等增建设施及相关物品费用401080.00元。四、原告（反诉被告）宋宝新于本判决生效后二十日内给付被告（反诉原告）李天伟房屋价款利息（利息自2009年10月13日至判决生效之日止，以房屋价款380000.00元为基数，按照2008年12月23日中国人民银行五年以上贷款利率5.94%的80%计算）。五、鉴定费5000.00元，由被告（反诉原告）李天伟负担。六、驳回被告（反诉原告）李天伟的其他反诉请求。 本院在二审期间，当事人没有提供新的证据，二审认定事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，本案中上诉人宋宝新与被上诉人李天伟非同一集体经济组织成员，且涉案房屋系宋宝新在其家庭承包经营的口粮田内建造，属违法建筑，故双方签订的购房协议违反法律的强制性规定，该协议应属无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案协议被确定无效后，被上诉人李天伟应当向上诉人宋宝新返还房屋及院落，上诉人宋宝新应当向被上诉人李天伟返还购房款380000.00元。关于房屋价款利息，因上诉人宋宝新明知涉案房屋系违法建筑，被上诉人非同一集体经济组织成员仍进行转让，且在转让近十年后又要求确认合同无效，其行为存在较大过错，故一审法院酌定上诉人宋宝新支付被上诉人李天伟房屋价款利息的80%并无不当。同时，在被上诉人李天伟购买涉案房屋后对房屋进行了修建，对于李天伟增建的设施及相关物品经鉴定价格总计401080.00元，宋宝新上诉称鉴定报告及补充说明中的空调、冰箱、锅炉、窗帘厨房设施等可拆走，应在总鉴定价格中核减50000.00元，因上述设施均是针对涉案房屋定制的特定物品，拆卸后重新组装会导致其使用价值与价值大幅缩减，故对于宋宝新上诉称将该50000.00元核减的请求本院不予支持。综上所述，上诉人宋宝新的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6305.00元，由上诉人宋宝新负担。 本判决为终审判决。 审判长 张小健审判员吴国庆审判员刘莹 二〇二〇年十一月三十日 书记员 刘      兆      欣