四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终2258号 上诉人（原审原告）：李丽萍，女，1970年5月20日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：严峰，四川酒都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：唐金旗，男，1973年7月6号出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 上诉人李丽萍因与被上诉人唐金旗房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2020）川1521民初4315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李丽萍及其委托诉讼代理人严峰，被上诉人唐金旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李丽萍上诉请求：一、依法撤销四川省宜宾市叙州区人民法院（2020）川1521民初4315号民事判决；二、改判唐金旗返还定金李丽萍定金20000元、物业管理费1225元；三、本案一审、二审诉讼费由唐金旗承担。事实与理由：1.李丽萍交付了钱并草拟了合同后，唐金旗才告知李丽萍房屋是经济适用房。2.一审法院认为李丽萍交付的定金系立约定金，构成对唐金旗另行出售房屋的重大约束是错误的。3.唐金旗违反诚实信用原则。 唐金旗辩称，1.一审法院认定事实清楚，李丽萍的理由不成立。2.根据唐金旗自己草拟的前两次协议，李丽萍提到房屋特殊性外，其他的协议条款均能证明房屋为经济适用房。唐金旗出售的房屋价款明显低于市场价，李丽萍作为完全民事行为能力人在购买商品是肯定会了解周边房价，对于低于周边房价是否有缺陷没有进行了解，就交付了定金。李丽萍的姐姐、姐夫都是中核建工的职工。因此，李丽萍是知道案涉房屋为经济适用房的。3.现在李丽萍预付定金后在他人处购买了房屋，就不能够达到签订合同的目的。李丽萍擅自变更合同后不与唐金旗协商，唐金旗不同意变更，李丽萍就马上起诉，是不诚信的。4.李丽萍预付的就是定金，现因李丽萍的原因不能订立主合同，李丽萍无权要求返还定金。一审法院查明事实清楚，但一审法院错误的将定金认定为损失，要求唐金旗返还10000元定金。 李丽萍向一审法院起诉请求：一、要求唐金旗返还定金20000元、物业管理费1225元；二、案件受理费由唐金旗承担。 一审法院认定事实：2017年6月16日，唐金旗与中核建中核燃料元件有限公司签订了《宜宾市经济适用房买卖合同》，购买了位于宜宾市翠屏区××小区××幢××单元××号房屋的案涉房屋。之后，唐金旗张贴售房广告拟将该房屋出售；2020年5月29日，李丽萍看到唐金旗张贴的售房广告之后，约唐金旗到金江苑实地查看案涉房屋。同年6月1日，李丽萍向唐金旗支付了2万元现金作为定金，唐金旗出具了收条，收条载明“今收到李丽萍购房款（3幢2单元1-102号）定金2万元整收款人：唐金旗2020年6月1日物管费1年1225元李丽萍支付”，双方约定由李丽萍负责草拟合同。次日，李丽萍通过微信向唐金旗发送了一份《房屋所有权买卖协议》，该份协议第七条载明“（1）因该房的特殊性，需要在甲方办理房权证（产权证、国土证或者不动产证）两年后，乙方根据需要，提前一个月通知甲方和乙方办理该房屋产权过户手续……（2）该房买卖成立之后，无论房价的涨跌，甲乙双方互不找补”，第十一条预定“签订本购房协议后，甲方无权将本房再出售给他人，如出售给他人，为违约，按该房屋出售价款的60%承担违约金”，唐金旗查看后，双方对合同条款进行协商之后，仍由李丽萍继续修改该合同。2020年6月3日，唐金旗微信告知李丽萍房屋买卖合同“抬头”应为“（经济适用房买卖转让协议）”，李丽萍在微信中并未对唐金旗上述修改要求作出回复，但同日将修改后的《房屋所有权买卖协议》发送给唐金旗，该合同的正文首行载明“经济适用房所有权买卖协议”，第七条变更为“（1）不动产证由单位同意办理（以单位同意办理为准），不动产证到甲方手上之日起乙方方便甲方随时办理过户手续……（2）该房买卖成立之后，无论房价的涨跌，甲乙双方互不找补”，双方再次协商仍未达成一致意见。2020年6月9日，李丽萍向唐金旗发送了再次修改后的《房屋所有权买卖协议》，该协议增加了丙方（甲方保证人），同时该协议中的第四条对房款的交付时间进行了修改，第七条变更为“（1）不动产证由单位同意办理（以单位同意办理为准），不动产证到甲方手上之日起乙方方便甲方随时办理过户手续……办理到乙方名下的房权证所需要的有关税费由乙方负担（由划拨土地转变为出让土地的土地出让金额不超过5000元含5000元由甲方承担）……”，唐金旗不同意李丽萍此次修改后的协议，双方未能协商一致。李丽萍遂要求唐金旗退还20000元定金及1225元物管费用，唐金旗未予退还。故李丽萍诉至法院，并提出如上诉求。 另，李丽萍与唐金旗相互发送的三份协议中的第三条均约定“乙方在签订本合同前，支付定金20000元（大写：贰万元整），以及由乙方支付甲方已付的物管费（一年），均由甲方出具收款凭证”，第四条均约定“甲乙双方签订本协议起三天内，由乙方向甲方支付房款80000元（大写捌万元整，包含定金合计支付100000元），由甲方出具收款凭据”。 一审法院认为，当事人磋商、订立合同应遵循诚实信用原则，双方于签订正式合同之前可以通过缔结预约合同或者定金合同促使正式合同的签订，双方在正式合同签订之前的磋商中应保障对方的合理信赖利益，因未能缔结正式合同导致双方签订的预约合同或者定金合同发生违约责任的，应负损失赔偿责任，包括合理信赖利益损害。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿之责任：……（三）有其他违背诚实信用原则的行为”，一审法院认为双方以口头约定先行交付20000元定金的方式缔结了促使正式买卖合同订立的定金合同，该定金合同作为书面条款载入了双方磋商期间的正式房屋买卖协议之中，对双方当事人订立正式房屋买卖合同具有重大影响，唐金旗也基于李丽萍交付定金的行为产生了合理信赖。李丽萍提出唐金旗未事先告知该房屋系经济适用房造成误解，但是李丽萍在与唐金旗微信聊天记录中未对房屋性质提出异议，反而有李丽萍先后三次因房屋的“特殊性”，向唐金旗发送协议中涉及办证时间、方式多次调整的情况（合同协议第七条），包括李丽萍在其草拟并发送的第一份房屋买卖协议中，已明确载明“因该房的特殊性，需要在甲方办理房权证（产权证、国土证或者不动产证）两年后”，第二、三份房屋买卖协议之中又再次明确了系经济适用房所有权买卖合同，并对产权过户以及可能产生的房屋性质变更带来的税费负担进行了明确约定，因此，李丽萍对房屋性质是明知，故李丽萍上述意见一审法院依法不予采纳。李丽萍提出因正式合同未订立,故唐金旗收取定金无法律依据,应予退回的诉求,一审法院认为,李丽萍交付的定金系立约定金，构成对唐金旗另行出售房屋的重大约束，且李丽萍在先后三次草拟房屋买卖合同中对房款分次交付的金额和时间节点等重要事项单独进行变更，导致了正式合同未能订立，造成了唐金旗因定金责任约束形成的信赖利益损失，鉴于本案中双方当事人数次自愿磋商,且整个缔约过程时间较短，唐金旗信赖利益损失有限，故一审法院酌定唐金旗退还李丽萍定金10000元。对于李丽萍交纳的物业管理费用1225元,因案涉房屋买卖合同尚未成立，房屋也并未实际交付，不具备法律上原因，唐金旗应予退还。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第一百一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：唐金旗于本判决生效之日起十日内退还李丽萍定金10000元、物业管理费1225元，合计11225元。 如唐金旗未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费165元（已依法减半收取），由唐金旗负担。 二审中，双方当事人未提交证据。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：唐金旗是否应当返还李丽萍定金20000元。 首先，从本案中双方当事人的交易行为以及李丽萍的姐姐的身份关系可以看出李丽萍在交纳定金20000元时，系知晓房屋是经济适用房的。其次，李丽萍在交付定金后积极与唐金旗协商签订合同，但在草拟合同时单方对合同主要内容进行了变更致使合同未能签订，具有一定过错。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第二款“当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。”的规定，一审法院判决唐金旗退还李丽萍定金10000元并无不当。 综上，李丽萍的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李丽萍负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 勇 审判员 越太强 审判员 林 涛 二〇二〇年十一月三十日 书记员 曾雪莲