广东省深圳前海合作区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0391民初7036号原告：深圳招商物业管理有限公司委托诉讼代理人：吴伟，广东仁人律师事务所律师。被告：启客创新商务（深圳）有限公司委托诉讼代理人：张广云，女，公司员工。委托诉讼代理人：王雨，男，公司员工。原告深圳招商物业管理有限公司（以下简称招商物业公司）与被告启客创新商务（深圳）有限公司（以下简称启客公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告招商物业公司的委托诉讼代理人吴伟，被告启客公司的委托诉讼代理人张广云、王雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告招商物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠二元桥-前海深港设计创意产业园（下称“产业园”）的物业管理费人民币（币种下同）2,376,961.59元，从2019年4月起计算至2020年6月，共15个自然月。2.判令被告支付拖欠上述费用的违约金，以10元/天的标准逐月计算，累计后为20,390元。3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是物业服务企业，案涉产业园位于深圳市前海深港合作区梦海大道4008前海深港创新中心，是被告开展经营的活动场所。2019年，原告接受被告委托并签署了《物业管理服务合同》，合同期限自2019年4月1日至2022年3月31日。之后，原告组建管理中心对被告经营的产业园提供一体、专业化的物业管理服务，《物业管理服务合同》第六条约定产业园的物业管理费由管理成本+固定管理酬金组成。第六条第六款约定：被告对原告提交的管理成本进行确认后，由原告提供相应发票给被告，被告收到发票后10日内向原告支付物业管理费。第八条第四款约定，被告逾期付款的违约金标准为10元/日。原告从2019年4月开始履约提供物业服务，服务过程中发生了各项费用，每月的结算费用汇总表均经过被告审核人和授权人的共同确认。原告开具发票并逐月向被告提交《付款申请报告》，被告除结算了2019年8月的费用，其他月份之费用一直没有按时支付。2020年2-3月期间，双方就未结算费用进行了专项的沟通，但被告以各种理由推诿，相关款项继续逾期不付。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告启客公司辩称，1.对于原告提出的2019年4月至7月、9月至12月的费用没有异议，这些费用被告确实没有支付；对于原告请求的2020年5月、6月因发票及结算的资料被告均未签收，所以认为没有达到约定的付款节点，不存在逾期支付的情形；2020年1月至4月的物业管理费确实没有支付，但是我方对于原告提供的证据3，因为部分没有签收时间，对真实性存疑。对于原告诉请的管理总费用为2,376,961.59元有异议，该费用是包括了除2019年8月之外，自2019年4月至2020年6月的费用，与被告认定的费用不符合。2.被告与涉案物业的出租人就案涉租赁物业达成了解除租赁的协议，并签署了前海深港设计创意产业园项目解除协议，约定涉案租赁物业租赁合同已于2020年5月31日解除，已移交给涉案物业的出租人，即被告自5月31日起对涉案物业已不再享有任何的权利，而且物业费等费用应当由涉案物业的出租人承担，与被告无关。3.鉴于2020年初新冠肺炎疫情蔓延，被告经营困难，申请减免2020年2月、3月的物业管理服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2019年，原告招商物业公司（乙方／受委托方）与被告启客公司（甲方／委托方）签订一份《二元桥-深港设计创意产业园物业管理服务合同》（以下简称《物业管理服务合同》），编号：二元桥-其他类-2019-03，约定：（1）启客公司委托招商物业公司对二元桥-前海深港设计创意园实行专业化、一体化的物业管理。物业名称为二元桥-前海深港设计创意园，物业类型为商业办公艺术综合体，座落位置为深圳市南山区，占地面积约13076平方米，总建筑面积约17208平方米，建筑构成为：①四栋三层办公建筑，总建筑面积约9875平方米；②一栋创意集市，总建筑面积5571平方米；③多功能厅，建筑面积约800平方米。（2）物业服务费用由以下内容构成：管理成本：人工费用、办公费用、维保费用、绿化养护服务费用、清洁费用、安全管理费用、开办费（含低值易耗品分摊、固定资产）、节日装饰费用、公共保险费用。固定管理酬金、物业服务费用均为含税费用。（3）本项目实行酬金制，招商物业公司按固定含税金额10000元／年的标准计算酬金，按每月度结算，即每月应支付的酬金为含税金833.33元。（4）以双方事先审核确认的《物业服务工作确认单》列明的实际费用为依据，招商物业公司须于每月10号前向启客公司书面报送上月物业服务管理费收支表（需经招商物业公司项目负责人、公司财务、分管领导一致确认），并列明上月度实际产生的管理成本，并提供相应票据证明。（5）因启客公司单方原因未按时支付管理成本及管理酬金，每逾期一日，则启客公司须按每天10元的标准支付违约金给招商物业公司。2.被告启客公司分别于2019年4月1日、2020年3月17日向招商物业公司出具《授权委托证明书》，载明：兹授权启客公司许彬彬为公司二元桥项目现场物业服务费用确认人，其权限如下：（1）确认招商物业现场执行团队的人员配置及物业服务费用（详见《物业管理服务合同》）；（2）确认并协助公司内部部门完成项目物业服务费用支付。前一份《授权委托证明书》的有效期至2020年3月31日，后一份《授权委托证明书》的有效期至2021年3月31日。3.招商物业公司提交的《付款申请报告》《关于2020年2月决算数据减扣说明》及《物业服务工作费用结算汇总表》载明：招商物业公司向启客公司申请支付物业服务费用，其中：（1）2019年6月（含4-5月前介费用）的费用为434,802.42元；2019年7月、9月、10月、11月、12月的费用分别为249,868.15元、149,566.72元、150,636.19元、183,039.91元、266,482.87元。以上共计1,434,396.26元。启客公司对前述费用的金额无异议，并确认目前尚未支付。（2）2020年1月、2月、3月、4月的费用分别为222,138.29元、149,265.28元、141,718.49元、144,628.18元，该4个月份的《物业服务工作费用结算汇总表》中物业项目负责人、物业公司财务部、物业公司分管领导、甲方公司审核人、甲方公司负责人处均有人签名，其中“甲方公司负责人”处均有许彬彬的签名，但未注明时间。（3）2020年5月的费用为137,409.51元，该月份的《物业服务工作费用结算汇总表》中物业项目负责人、甲方公司负责人处有人签名，其中许彬彬在“甲方公司负责人”处签名，签名时间为6月17日。4.招商物业公司提交的《启客公司物业服务工作确认单》记载：二元桥2020年6月预算费用为147,405.59元，许彬彬在启客公司委托授权费用确认人处签名。5.2020年2月25日，招商物业公司向启客公司发出一份函件，载明：招商物业公司于2019年4月依据双方物业管理合同的约定，为启客公司位于港城路与航海路交汇处的二元桥深港设计创意产业园区提供物业管理服务，现已累计提供服务11个月，但今收到启客公司于2019年11月13日支付的2019年8月物业管理费191,040.23元。根据合同约定，截至2020年2月23日，启客公司尚欠2019年（4月、5月、6月、7月、9月、10月、11月、12月）的物业服务费用未支付（不含滞纳金），具体如下：（1）2019年4月-6月物业管理费434,802.42元；（2）2019年7月物业管理费249,868.15元；（3）2019年9月物业管理费149,566.72元；（4）2019年10月物业管理费150,636.19元；（5）2019年11月物业管理费183,039.91元；（6）2019年12月物业管理费266,482.87元。总金额为（含税）1,434,396.26元。由于欠款已经接近项目财务安全管理红线，请启客公司在2020年3月内分期结清2019年欠款，收到此函件五个工作日就付款计划作出书面答复。6.2020年3月2日，启客公司向招商物业公司发出《有关二元桥项目物业管理费用应付款处理说明》，载明：针对2020年2月25日招商物业公司管理中心来函所提及的二元桥项目2019年物业管理费用应付款累计总额为1,434,396.26元，因公司股东撤资问题未能及时支付，深表歉意。对于上述付款的解决方案，启客公司有以下答复：公司在春节前已完成与新投资人前期的沟通，原定于节后进入合作最终讨论及确认。基于本次新型冠状病毒的蔓延，与新投资人合作确认的时间节点预计将延迟至今年的3月底。新投资人的资金到位后，公司将会立刻安排将项目的应付款一篮子解决。7.2020年7月20日，启客公司向招商物业公司发出一份《关于终止物业服务合同的函》，载明：招商物业公司与启客公司于2019年3月签订了《二元桥-深港设计创意产业园物业管理服务合同》，合同自2019年4月1日生效，有效期为三年。因启客公司即将与园区业主单位深圳市招商蛇口自贸投资有限公司终止租赁合同，不再整体承租二元桥项目，所以需提前终止双方签订的物业服务合同，合同终止期限拟定为2020年7月20日。前期所欠的物业管理费双方另行协商解决。8.原、被告共同确认：招商物业公司已按照《付款申请报告》《关于2020年2月决算数据减扣说明》及《物业服务工作费用结算汇总表》中载明的物业管理费金额向启客公司开具2019年4月-7月、2019年9月-12月、2020年1月-4月的增值税专用发票，启客公司确认已收到前述月份的增值税专用发票。本院认为，原告招商物业公司与被告启客公司签订的《物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违法法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，属于有效的民事合同，双方均应按照合同约定据实履行。关于物业管理费，《物业管理服务合同》约定，以双方事先审核确认的《物业服务工作确认单》列明的实际费用为依据，招商物业公司须于每月10号前向启客公司书面报送上月物业服务管理费收支表（需经招商物业公司项目负责人、公司财务、分管领导一致确认），并列明上月度实际产生的管理成本，并提供相应票据证明。上述约定即为确定本案物业管理费之依据。对于原告所诉物业管理费，本院分析认定如下：（1）关于2019年4月-7月、2019年9月-12月期间的物业管理费，原告招商物业公司提交的《付款申请报告》《物业服务工作费用结算汇总表》可以证明前述月份的物业管理费为1,434,396.26元，启客公司发出的《有关二元桥项目物业管理费用应付款处理说明》对此并无异议，本院对原告主张的前述月份的物业管理费1,434,396.26元予以确认。（2）关于2020年1月-4月期间的物业管理费，原告招商物业公司提交的《物业服务工作费用结算汇总表》《关于2020年2月决算数据减扣说明》载明2020年1月、2月、3月、4月的费用分别为222,138.29元、149,265.28元、141,718.49元、144,628.18元，以上共计657,750.24元。许彬彬作为启客公司在二元桥项目现场物业服务费用的确认人，其在《物业服务工作费用结算汇总表》中“甲方公司负责人”处签名，属于授权范围内的确认行为，依法对启客公司产生效力，据此，本院认定启客公司已对2020年1月-4月期间的物业管理费进行了确认。至于许彬彬在签名时未注明时间，不影响其行为效力的认定，启客公司以许彬彬未签署时间为由否认《物业服务工作费用结算汇总表》载明的物业管理费金额于法无据，本院不予采纳。（3）关于2020年5月-6月期间的物业管理费，原告招商物业公司提交的《物业服务工作费用结算汇总表》《启客公司物业服务工作确认单》载明2020年5月的费用为137,409.51元，2020年6月预算费用为147,405.59元，前述两月的费用均有许彬彬签字确认，据此，可认定启客公司已接受并认可该两月的物业管理费用。启客公司以2020年5月的结算汇总表其他部门未签字确认为由否认原告主张的该月物业管理费，因其他部门是否签字主要涉及公司内部管理问题，在原告物业项目负责人及启客公司项目负责人均已签字的情况下，应视为原、被告之间达成了共同确认之合意，启客公司的该项辩称欠缺依据，本院不予采纳。启客公司另称其与涉案物业出租人于2020年6月解除了租赁合同，其未实际占用该物业，故发生的费用应由原告自负，因启客公司与涉案物业出租人之间的租赁合同，与案涉物业管理合同并非同一合同，两者的法律关系亦不相同，解除租赁合同不代表解除物业管理合同。事实上，启客公司于2020年7月20日发出的《关于终止物业服务合同的函》载明合同终止的时间为2020年7月20日。因此，启客公司该项辩称亦无依据，本院不予采纳。需要说明的是，招商物业公司虽未向启客公司交付2020年5月、6月的物业管理费增值税专用发票，但招商物业公司已为启客公司提供了该两月的物业管理服务，启客公司不能以未收发票为由拒绝支付物业管理费。当然，在启客公司支付物业管理费的同时，招商物业公司亦应向启客公司交付相应的增值税专用发票。综上，原告招商物业公司主张被告启客公司支付物业管理费2,376,961.59元具有事实与法律依据，本院予以支持。关于违约金，《物业管理服务合同》约定，因启客公司单方原因未按时支付管理成本及管理酬金，每逾期一日，则启客公司须按每天10元的标准支付违约金给招商物业公司。原告招商物业公司主张启客公司支付2019年4月至2020年4月期间的违约金20,390元具有合同依据，且被告启客公司对此不持异议，本院依法予以确认。被告启客公司称，因新冠肺炎疫情影响，致使公司经营困难，请求减免2020年2月、3月的物业管理服务费。《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》第二条“对租用市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业（含厂房、创新型产业用房、写字楼、农批市场、商铺、仓储物流设施、配套服务用房等）的非国有企业、科研机构、医疗机构和个体工商户，免除2个月租金。对承租市、区两级公租房、人才住房的非国有企业或家庭（个人），免除2个月租金。积极鼓励倡导社区股份合作公司、国有企业、个人业主参照国有企业做法减免物业租金”之规定，主要是对物业租金进行减免，而本案所诉标的为物业管理费，故前述规定不能在本案中进行适用。启客公司请求减免2020年2月、3月的物业管理服务费缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告启客创新商务（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳招商物业管理有限公司物业管理费2,376,961.59元；二、被告启客创新商务（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳招商物业管理有限公司违约金20,390元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,979元，由被告启客创新商务（深圳）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  谭文剑二〇二〇年十一月二十四日法官助理何莎书记员邹汇丰