北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终7241号上诉人(原审被告)：董占宝，男，1948年12月1日出生，汉族，住北京市门头沟区。上诉人(原审被告)：董占金，男，1953年12月12日出生，汉族，住北京市门头沟区。上诉人(原审被告)：董占富，男，1958年7月3日出生，汉族，住北京市门头沟区。三上诉人共同委托诉讼代理人：康伟，北京市浩东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔺某1，男，1965年11月1日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人:郇耀邦，北京盈科(天津)律师事务所律师。原审第三人：吕源，女，1985年3月9日出生，汉族，住北京市门头区。原审第三人：吕洋，男，1987年2月13日出生，汉族，住北京市门头区。原审第三人：宋孟芝,1957年2月22日，汉族，住北京市门头区。上诉人董占宝、董占金、董占富因与被上诉人蔺某1，原审第三人吕源、吕洋、宋孟芝农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初1547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董占宝、董占金、董占富上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或改判驳回对方全部诉讼请求，由蔺某1承担本案一二审诉讼费。事实和理由：1．本案主体有问题，蔺某1仅起诉董占宝、董占金、董占富三人，实际应是兄弟四人，一审法院遗漏一名当事人；2．生效判决已判决认定《卖买房协议书》无效，双方是不法行为，法院不应保护非法利益；3．合同涉及的利益只是房屋重置成新价，其他部分不应该处理。蔺某1辩称，同意一审判决。吕源、吕洋、宋孟芝未向本院提交意见。蔺某1向一审法院起诉请求：1．判令董占宝、董占金、董占富共同赔偿蔺某1信赖利益损失、添附197．95平方米房屋、装修价值损失1268301．6元（原三间北房的信赖利益583313．5元、房屋价值3191683元、装修价值13327元，减去董占宝、董占金、董占富已经支付的2520021．9元后，董占宝、董占金、董占富还应支付1268301．6元）；2．判令董占宝、董占金、董占富共同支付蔺某1各项费用合计448911元（一次性搬家补助费10021元，危电改造费200元，周转补助费3200元，蔺某1应得奖励435490元）；3．诉讼费用由董占宝、董占金、董占富承担。一审法院认定事实：1997年，蔺某1欲购买北京市门头沟区永定镇万佛堂村76号西院（以下简称：76号院）北房三间。但蔺某1非万佛堂村的村民，便借用吕青山之名于1997年11月6日与卖房人董占宝、董占金、董占富签订《卖买房协议书》。该协议约定：“万佛堂村村民董占宝、董占金、董占富三兄弟愿将万佛堂村六亩地、西院北房三间转卖给本村村民吕青山。房屋四至，左右至两侧院墙，后至路边院墙，前至董某1，房后护坡为界。双方商定价格为人民币贰万玖仟元整。签协议当日，吕青山一次付清不欠，空口无凭，立字为证，双方不得反悔。本协议一式四份。”协议书下方有双方的签字，在证人处有“董某1、董某2、蔺某1、石某、蔺某2”的签字。上述协议书签订后，蔺某1交纳购房款并居住在涉案房屋内。1998年，蔺某1对涉案房屋进行了装修。2009年，蔺某1加盖北房1间，及东房、西房、南房、天井。蔺某1增盖房屋时，没有取得批建手续。2017年8月19日，中交住总联合置业（北京）有限公司发布《腾退公告》。其中载明：为加快门头沟区冯村、何各庄地区3751C地块棚户区改造和环境整治项目进程，依据《门头沟区永定镇3751地块棚户区改造及环境整治项目腾退补偿安置方案》等相关规定，现将有关事项公告如下：一、腾退方式：对住宅房屋的腾退补偿安置采用货币补偿和定向房屋安置相结合的方式。对非住宅房屋及地上物的腾退补偿为货币补偿方式……本次腾退工作定于2017年8月20日启动。2017年8月20日，门头沟区永定镇房屋征收工作办公室发出《入户摸底调查通知》。该通知载明：为落实北京市棚户区改造项目，推进永定地区城市化进程……准确掌握腾退范围内的宅基地、非住宅房屋数量和人口情况，镇政府现就入户调查和基础资料收集工作通知如下：请被调查村居民出示所有与宅基地和房屋有关的批示手续以及户口本等证件原件，将房屋用于经营的应出示营业执照、纳税证明等资料……2017年12月1日，董占宝、董占金、董占富以农村房屋买卖合同纠纷为由将宋孟芝、吕源、吕洋、蔺某1诉至北京市门头沟区人民法院。2017年12月5日，门头沟区人民法院作出（2017）京0109民初6260号民事判决书。该判决载明：蔺某1借用吕青山的名义与董占宝、董占金、董占富就北京市门头沟区永定镇万佛堂村76号西院三间北房于一九九七年十一月六日订立的《卖买房协议书》无效。该判决已经发生法律效力。2018年7月，北京盛华翔伦房地产土地评估有限公司对涉案房屋进行了评估并出具评估报告。报告载明：房屋建筑面积250．51平方米。用途：住宅。被腾退评估价值总额为4067315元。北房总面积为70．07平方米，金额为1149740元。其余房屋及天井为2904248元。装修、设备及附属物价格为13327元。2018年12月3日，董德均、刘玉清、董占富（被腾退人）与北京永鸿世业房地产开发有限公司（腾退人）签订《住宅房屋腾退补偿安置协议》（以下简称：《安置协议》）。其中载明：被认定宅基地属于82年前。房屋建筑面积为250．51平方米。未被认定的房屋建筑面积为0平方米。甲方应当向乙方支付被腾退房屋的腾退补偿款为4631858元。甲方给予乙方”剩余面积”补偿款4053988元；房屋设备、装修及附属物补偿款为13327元。甲方支付乙方各种腾退奖励及补助费561343元。其中包括工程配合奖175357元；未超占奖励费：375765元；一次搬迁费：10021元。另甲方应向乙方支付的周转补助费为3200元。危电改造费：200元。甲方应当向乙方支付的被腾退房屋的补偿款总计4631858元。因董德均、刘玉清已经去世，故其继承人为董占宝、董占金、董占富均委托董占富签署了《委托声明》，董占富（代董占金、董占宝）在《安置协议》上签字。2016年10月，蔺某1曾在《北京市城市房屋估价查看登记表》的产权人处签字。经询问，蔺某1、董占宝、董占金、董占富认可原出售的北房三间面积为52．55平方米。蔺某1解释诉求中的信赖利益损失指的是董占宝、董占金、董占富应向其支付3间北房的增值补偿款为583313．5元。计算方式3间北房的房屋价值为862305减去购房款29000元，增值为833305元。董占宝、董占金、董占富承担70％责任，故应支付的补偿583313．5元。经释明，董占宝、董占金、董占富未提供就76号院房屋的腾退补偿利益双方达成蔺某1占55％，董占宝、董占金、董占富占45％的协议。蔺某1认可，76号院房屋原北房三间的45％补偿利益归董占宝、董占金、董占富所有；也认可其收到董占宝、董占金、董占富给付的2520021．9元补偿款。蔺某1同意，对于一次性搬家补助费10021元，危电改造费200元，周转补助费3200元由蔺某1占有70％的利益。一审法院认为，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。门头沟区人民法院作出（2017）京0109民初6260号民事判决书认定,蔺某1借用吕青山的名义与董占宝、董占金、董占富就北京市门头沟区万佛堂村76号西院三间北房于一九九七年十一月六日订立的《卖买房协议书》无效。鉴此,本案争议焦点系《买卖房屋协议书》无效后双方的责任如何认定以及蔺某1主张的相关损失是否应予支持。关于争议焦点一，法院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。经查，无论是蔺某1还是董占宝、董占金、董占富，在缔约时均应明知农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。因此，双方对于合同无效均负有责任，同时结合农村房屋买卖合同纠纷案件处理的基本原则，应认定董占宝、董占金、董占富承担主要责任，蔺某1承担次要责任。关于争议焦点二，法院认为，涉案房屋及院落已经被腾退，本案中双方均不具备互相返还原有房屋及购房款的条件，仅能处理因双方买卖涉案宅院引发的损失赔偿问题。应当考虑如下因素：第一，蔺某1购买76号宅院后，对原有房屋进行了装修并在该院落内修建了除北房三间之外的房屋。第二，现有证据仅能证实蔺某1同意就原北房三间的腾退利益按45%的比例支付给董占宝、董占金、董占富；第三，根据《安置补偿协议》，76号宅院认定的房屋面积为250.51平方米。“剩余面积”补偿款4053988元；房屋设备、装修及附属物补偿款为13327元。各种腾退奖励及补助费561343元（包括工程配合奖175357元；未超占奖励费375765元；危电改造费200元；一次搬迁费10021元）。周转补助费为3200元。被腾退房屋的补偿款共计4631858元；第四，董占宝、董占金、董占富已经实际向蔺某1支付补偿款2520021．9元，蔺某1向董占宝、董占金、董占富支付购房款29000元。对蔺某1具体诉讼请求，法院作如下分析：关于蔺某1提出，董占宝、董占金、董占富应赔偿其信赖利益损失及添附197．95平方米房屋价值损失、装修价值损失减去董占宝、董占金、董占富已经支付的2520021．9元后，董占宝、董占金、董占富还应支付1268301．6元的诉讼请求。经查，第一，蔺某1指的信赖利益损失是董占宝、董占金、董占富应向其支付原三间北房的增值补偿款。计算方式为三间北房的房屋现值为862305元减去购房款29000元，增值为833305元。董占宝、董占金、董占富承担70%责任，故应向蔺某1支付的补偿为583313．5元。经询问，蔺某1认可，涉案房屋原北房三间的45%补偿利益归董占宝、董占金、董占富所有。故董占宝、董占金、董占富应当给付蔺某1的三间北房补偿款为458295元。第二，蔺某1认为，董占宝、董占金、董占富应当赔偿其添附的197．95平方米房屋价值3191683元、装修价值13327元。前述两项减去董占宝、董占金、董占富已经支付的2520021．9元后，董占宝、董占金、董占富还应支付1268301．6元的诉讼请求。法院在综合考虑双方的过错程度、房屋历史及新建状况、购房时间、蔺某1在涉案房屋的居住的时间、涉案宅院的被补偿情况、征收政策等因素，认定董占宝、董占金、董占富应当向蔺某1支付添附197．95平方米房屋价值、装修价值共2243536元。据此，减去已经支付的2520021．9元，董占宝、董占金、董占富应当向蔺某1支付的原3间北房的增值补偿款及添附197．95平方米房屋、装修损失共181809元。关于蔺某1提出，一次性搬迁费10021元、周转补助费为3200元、危电改造费200元应归蔺某1所有的诉讼请求。诉讼中，蔺某1同意由其享有对于一次性搬家补助费、危电改造费、周转补助费70%的利益。根据双方的过错程度，法院认为蔺某1应当享有一次性搬家补助费、危电改造费、周转补助费9395元。关于蔺某1提出，董占宝、董占金、董占富应向蔺某1支付应得奖励435490元。经查，76号院的应得奖励为工程配合奖励175357元（700元*被认定房屋建筑面积），未超占奖励费375765元（1500元*被认定房屋建筑面积）。该部分奖励与涉案宅院被认定房屋建筑面积有关，法院在综合考虑双方的过错程度、房屋历史及新建状况、购房时间、蔺某1在涉案房屋的居住的时间、涉案宅院的被补偿情况、征收政策等因素，认定董占宝、董占金、董占富应当向蔺某1支付腾退应得奖励385785元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、董占宝、董占金、董占富于本判决生效后七日内给付蔺某1原三间北房的增值补偿款及添附197．95平方米房屋、装修损失（除去已经支付的2520021．9元）共181809元；二、董占宝、董占金、董占富于本判决生效后七日内给付蔺某1一次性搬迁费、周转补助费、危电改造费及腾退应得奖励共395180元；三、驳回蔺某1的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为农村房屋买卖合同纠纷，涉案的《卖买房协议书》为蔺某1借用吕青山之名与董占宝、董占金、董占富所签订，蔺某1起诉将董占宝、董占金、董占富列为被告并无不当，董占宝、董占金、董占富主张遗漏当事人缺乏依据，本院不予采纳。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案的《卖买房协议书》已被法院生效判决认定无效，涉案房屋及院落已经被腾退，在不具备返还原有房屋及购房款的情况下，一审法院结合农村房买卖合同纠纷案件处理的基本原则，所确定的双方责任分担恰当，本院予以确认。董占宝、董占金、董占富关于仅应就部分拆迁腾退补偿进行分配的主张，无事实和法律依据，仅凭蔺某1收取2520021．9元的行为，亦不足以证明双方就全部拆迁利益的分配达成了口头协议或蔺某1放弃了其余应得利益，因此，应将拆迁腾退所获得的补偿款、奖励费、补助费等全部费用在蔺某1与董占宝、董占金、董占富之间合理分配。因蔺某1购买76号宅院后，对原有房屋进行了装修并在该院落内修建了除北房三间之外的房屋，且蔺某1同意就三间北房的腾退利益按45%的比例支付给董占宝、董占金、董占富，应按此原则计算蔺某1应得的三间北房的增值补偿款及房屋、装修损失和一次性搬迁、周转补助、危点改造、腾退应当奖励等费用，一审在考虑多种因素基础上所计算得出的董占宝、董占金、董占富应给付金额正确，本院予以维持。综上所述，董占宝、董占金、董占富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9570元，由董占宝、董占金、董占富负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二〇年十一月二十日法官助理  郭仁鑫书 记 员  张 一