广西壮族自治区北海市银海区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)桂0503执异112号 案外人：杨冰，男，1990年3月25日出生，汉族，住山西省稷山县。 委托诉讼代理人：陈源莲，广西唐程律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何能容，广西唐程律师事务所律师。 申请人：钟运生，男，1994年9月19日出生，汉族，住广西壮族自治区梧州市岑溪市。 委托诉讼代理人：周志勇，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖伟贤，广西桂三力（北海）律师事务所实习人员。 被申请人：北海金野房地产开发有限公司，住北海市银海区恒利旅游度假中心国会区别墅13型**。 法定代表人：姜玉乔，执行董事兼总经理。 在本院执行申请人钟运生与被申请人北海金野房地产开发有限公司诉前保全一案中，案外人杨冰对本院查封位于北海市现代产业城内II-1-1号美和家园1幢1502号不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人杨冰称，案外人为购买北海金野房地产开发有限公司（以下简称金野公司）开发的位于北海市现代产业城内II-1-1号美和家园1幢1502号不动产与金野公司签订了《商品房买卖合同》。签订合同后，案外人即按合同约定支付了该不动产的全部价款，并交纳契税取得了完税凭证。由于该不动产属于金野公司回收房，需金野公司撤销之前的备案登记才能将该不动产重新备案登记在案外人杨冰名下，故此，金野公司一直未给案外人办理商品房预售合同登记备案手续。2019年9月，案外人杨冰收房后对该房屋进行装修，并缴纳了一年的物业费、电梯维护费、生活垃圾处理费、公摊水电费、公共维修基金以及燃气管道安装费、水电费等费用，案外人杨冰已经装修完毕并已入住。故案外人杨冰系位于北海市现代产业城内II-1-1号美和家园1幢1502号不动产的实际所有人。案外人已经支付全部价款并实际占有，上述不动产虽未办理过户登记，但并非案外人杨冰的过错，人民法院不应查封上述不动产。案外人提供证据材料《商品房买卖合同（预售）》《商品房认购协议书》《商品房提前交房协议》《广西增值税普通发票》《中华人民共和国税收缴款书》《收据》《室内燃气管道设施安装派工单》等予以证实。 申请人钟运生、被申请人北海金野房地产开发有限公司未做答辩。 经审理查明，本院于2020年7月11日作出（2020）桂0503民初985号民事裁定书，裁定预查封被申请人北海金野房地产开发有限公司名下位于现代产业城内II-1-1号美和家园1幢1502号不动产，查封期限为三年。本院于2020年7月13日向北海市不动产登记中心发出协助执行通知书实施查封，北海市不动产登记中心2020年7月15日将执行情况提供如下：已按协助执行通知书办理。 另查明，根据案外人杨冰提交的材料显示：杨冰于2018年8月21日于北海金野房地产开发有限公司签订《商品房认购协议书》，约定认购总价款为人民币657244元；于2018年8月21日向北海碧海尚居房地产代理有限公司支付250000元；于2018年9月23日转账支付美丽家园一栋1502尾款407244元。2018年10月5日，杨冰与北海金野房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定杨冰购买北海金野房地产开发有限公司开发的位于北海市现代产业城内II-1-1号美和家园1幢1502号不动产，总价款为328240元。北海金野房地产开发有限公司于2018年10月28日出具的《广西增值税普通发票》显示，杨冰购买位于北海市现代产业城内II-1-1号美和家园1幢1502号不动产的金额为328240元。国家税务总局北海市银海区税务局第一税务分局于2018年11月6日出具的《中华人民共和国税收缴款书》显示，杨冰实际缴纳契税3126.10元。2019年10月13日，北海金野房地产开发有限公司与杨冰签订《商品房提前交房协议》。杨冰于2019年10月13日向广西瑞宏家园物业服务有限公司缴纳2019年10月13日至2020年9月12日的物业管理费、电梯维护费、生活垃圾处理费、公摊水电费、水二次加压费、公共维修基金等六项费用；同日，杨冰向北海金野房地产开发有限公司缴纳燃气管道初装费2700元。杨冰于2019年10月15日向广西瑞宏家园物业服务有限公司缴纳装修管理费、建筑垃圾清运费、装修保证金等三项费用。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。本案中，被保全的美和家园小区1幢1502号不动产为钟运生与北海金野房地产开发有限公司纠纷诉前保全一案的讼争标的，案外人杨冰对本院保全实施过程中的执行行为不服并基于实体权利对被保全财产提出书面异议，本案应适用民事诉讼法第二百二十七条进行审查处理。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人在本院查封前已经签订了书面买卖合同，在本院查封之前已合法占有上述不动产且已支付全部价款，非因买受人自身原因未办理过户登记，故案外人杨冰申请本院中止对北海市现代产业城内II-1-1号美和家园1幢1502号不动产的执行于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款的规定，裁定如下： 中止对位于北海市现代产业城内II-1-1号美和家园1幢1502号不动产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘 瑞 审 判 员  钱 芳 审 判 员  蔡名伦 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理  卜萍萍 书 记 员  李 红 附本裁定适用的法律条文： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 四、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》 第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。