山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终1226号上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司晋城分行，住所地：山西省晋城市城区泽州路**。负责人：李建青，任分行行长。委托诉讼代理人：孙某、左某，山西君宜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贺某，男，1974年1月5日生，汉族，现住晋城市。委托诉讼代理人：何某、茹某，山西弘毅律师事务所律师。上诉人中国建设银行股份有限公司晋城分行（以下简称建行晋城分行）因与被上诉人贺某房屋租赁合同纠纷一案，不服晋城市城区人民法院（2020）晋0502民初2588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人建行晋城分行的委托诉讼代理人孙某、左某，被上诉人贺某的委托诉讼代理人何某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人建行晋城分行上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案一、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定“被告向原告交付的房屋建筑垃圾堆砌一地，房屋入口处呈现门洞状态，且门套也未全部拆除，拆除痕迹也较为明显。原告仍将承担一定的拆除和清运费用，而该部分费用应当由被告承担”的事实错误。1.被上诉人提供的的两张照片没有载明拍摄时间和拍摄地点，也不能证明拍摄对象为上诉人承租被上诉人所有的房屋，同时不能证明房屋现状系上诉人拆除附属设施设备所致，因此，一审法院认定被上诉人照片所载房屋因上诉人拆除附属设备所致，并因此认定上诉人承担一定拆除和费用是错误的。2.根据《房屋租赁合同》第九条第二款2.6的约定，上诉人于2019年7月2日向被上诉人发出《解除合同通知函》，在明知上诉人解除合同的意思表示的情况下，被上诉人拒收，但是上诉人解除意思表示已经到达被上诉人，应当认定双方的合同关系已经解除。合同解除后，被上诉人应当配合上诉人的拆除工作，但被上诉人不提供用电以供上诉人进行拆除。上诉人根据《房屋租赁合同》“在本合同终止或租赁期限届满时，乙方（即上诉人）有权在不损害房屋主体结构的情况下将增设的附属设施及设备拆走”，上诉人现已将增设的附属设施及设备拆除完毕，且并未损害房屋主体结构，房屋在拆除后已经可以正常使用，上诉人已经履行完毕合同义务，故上诉人不应对被上诉人所主张的损失承担责任。被上诉人贺某辩称：双方租赁合同解除及终止后，上诉人建行晋城分行作为承租人应当按照合同约定将房屋恢复原状并将房屋返还给被上诉人，否则，上诉人应当支付其实际占用房屋期间的租赁费。上诉人建行晋城分行内部作出撤销自助银行的决定的时间不能等同于上诉人停止使用涉案房屋的时间，上诉人实际使用涉案房屋直至双方租赁合同期间届满。请求：驳回上诉人的上诉，维持原判。原告贺某向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付2019年6月15日至2020年6月14日期间的租金63000元及利息（自2019年6月14日起计算至全部租金支付完毕为止，利率以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准）；2.判令被告将房屋恢复至正常使用状态；3.判令被告承担本案律师代理费用4500元；4.判令诉讼费用由被告承担。一审法院查明：原告贺某与被告建行晋城分行于2015年6月12日签订了《房屋租赁合同》，合同约定，甲方（原告）将其合法拥有的坐落在山西省晋城市瑞丰路453号号房间出租给乙方（被告）使用，乙方租赁该房屋的用途为设立离行式自助。该房屋的租赁期自2015年6月15日起至2020年6月14日止。该房屋每月租金5250元。租金的支付期限及方式：每年合计63000元，按年支付，每年到期前一个月支付下年租金。第六条房屋交还时的时间及状态：乙方交还的房屋应符合正常使用房屋后的状态。第九条、2、合同的变更、解除和终止：经甲乙双方协商一致，可以变更或解除本合同。有下列情形之一的，乙方有权书面通知甲方解除本合同，合同自通知到达甲方时解除。合同解除后甲方应退还乙方已经预付的自合同解除日起的租金：2.6乙方根据上级行或金融主管部门的批准，因撤销机构、变更、迁址等原因不需要使用租赁房屋的。3、有下列情形之一的，甲方可在书面通知乙方后解除本合同，合同自通知到达乙方时解除：3.4乙方逾期不支付租金累计超过六个月的。对双方当事人有争议的证据和事实，认定如下：1、合同签订后，原、被告双方按约履行至2019年6月时，被告决定撤销晋城市城区瑞丰路离行式自助银行，于是和原告沟通解除合同的事，并于2019年7月2日向原告邮寄了《解除合同通知函》，但原告拒收该函件。该事实有被告提供的电子签报处理单，以及2019年6月14日被告工作人员和原告沟通的照片，邮寄单、邮件跟踪查询单可以证明，对被告的该部分证据予以采信。2、因被告欲和原告解除合同，因此未缴纳最后一个合同年度的租金，原告于2020年7月1日向被告发出《租金催缴通知函》，要求被告支付最后一年度的租金。该事实有原告提供的租金催缴通知函和快递单可以证明，予以认定。一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，对其效力予以认定。被告默认其在2019年6月14日未能将附属设备全部拆除，同时被告称迟迟不能拆除的原因系原告的阻挠并断电，但被告未提供证据证明，对被告所提该项意见不予采纳。关于被告是否应向原告支付租金的问题。首先，《房屋租赁合同》第九条2.6约定，被告在撤销该离行式自助时享有单方解除合同的权利。被告向原告送达解除合同通知函，原告虽拒收，可视为通知到了原告，该解除合同通知函发生效力。虽根据合同约定，双方的合同在被告通知到原告时已经解除，但合同法第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。既然合同对租赁期限进行了约定，一方若享有合同的随时解除权，即应负担额外支付租金的义务，才能达到权利和义务对等的状态。本案中，被告若享有离行式自助被撤销时随时的单方解除权，即应当额外支付原告租金，以弥补原告合同随时被解除的损失。第二，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告明知被告欲和其解除合同，且按合同约定被告在条件成就时享有单方解除的权利。同时按照合同约定，被告在迟迟不预付最后一年房租违约的情况下，原告享有合同解除权。在这种情况下，原告应当及时采取适当的措施以减少损失，即解除合同挽回房租损失，而不是将原告没有拆除设备的行为视为其履行合同之意。因此，部分租金损失，原告应当自己承担。第三，《房屋租赁合同》第六条约定乙方交还的房屋应符合正常使用房屋后的状态。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。而被告向原告交付的房屋建筑垃圾堆砌一地，房屋入口处呈现门洞状态，且门套也未全部拆除，拆除痕迹也较为明显。原告仍将承担一定的拆除和清运费用，而该部分费用应当由被告承担。因此综合考虑以上三个因素，酌情判定由被告支付原告6个月租金即31500元以弥补其损失，由原告自行将房屋恢复至正常使用状态。利息则不再计算。关于原告请求的律师代理费，因双方合同中未进行约定，且原告未提供支付代理费的发票，故不予支持该请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十九条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告中国建设银行股份有限公司晋城分行于本判决生效后十五日内支付原告贺某租金31500元；二、驳回原告贺某的其他诉讼请求。案件受理费1490元，减半收取计745元，由中国建设银行股份有限公司晋城分行负担350元，原告贺某负担395元。本院经查，当事人对一审法院查明的事实均无异议，故本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，上诉人建行晋城分行直至2020年五六月份才将离行自助机搬离涉案租赁房屋。二审中，上诉人建行晋城分行述称，该行之所以一直未将离行自助机搬离涉案房屋，是被上诉人切断涉案房屋的用电所致。被上诉人对上诉人的如上主张不认可，述称被上诉人不存在断电阻挠的行为，而且，即便涉案房屋存在断电事实，上诉人也可以从旁边的店面接电临时使用，因此，上诉人所述一直未搬离的理由不能成立。被上诉人贺某于诉讼中提供有涉案房屋现状照片，照片显示涉案房屋内在2020年6月时仍堆放有建筑垃圾，现场混乱，处于不能直接正常使用的状态。本院认为，2015年6月12日的《房屋租赁合同》系本案双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效协议。根据该《房屋租赁合同》的约定，乙方（即建行晋城分行）根据上级行或金融主管部门的批准，因撤销机构、变更、迁址等原因不需要使用租赁房屋的，乙方有权书面通知甲方（即贺某）解除合同。根据查明的事实，上诉人建行晋城分行于2019年6月3日经行务会研究，决定撤销晋城市城区瑞丰路离行式自动银行，因此，上诉人建行晋城分行依照双方合同约定享有单方合同解除权。上诉人建行晋城分行于2019年7月2日以特快专递的方向被上诉人贺某发出了《解除合同通知函》，被上诉人贺某虽于2019年7月4日拒绝签收该特快专递递送的文件，但由于该特快专递信封的表皮上已经注明递送的文件为《解除合同通知函》，故一审法院认定“上诉人解除合同的意见”已经通知到了被上诉人贺某，具有一定的事实依据，本院予以确认，并据之认定双方签订的《房屋租赁合同》于2019年7月4日正式解除。根据《房屋租赁合同》的约定，上诉人作为涉案房屋的承租人，负有向被上诉人交纳承租期间房屋租金的义务，根据查明的事实，上诉人建行晋城分行并未交纳2019年6月15日至2019年7月4日期间的房屋租金，故本院对被上诉人贺某要求上诉人交纳如上期间内房屋租金的请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《房屋租赁合同》第六条约定，除双方同意续租外，乙方应在本合同期满后十五日内交还房屋，乙方交还的房屋应符合正常使用房屋后的状态。本院认为，根据前述《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定及如上《房屋租赁合同》第六条的约定，上诉人建行晋城分行作为承租人，在《房屋租赁合同》解除后，负有将涉案房屋恢复到可以正常使用状态并将房屋于合理期间内返还给被上诉人的义务，但本案上诉人建行晋城建行一直拖延占用涉案房屋，直至2020年五六月才将离行自助设备搬离涉案房屋，因此，应当认定上诉人建行晋城分行在2019年7月4日之后对涉案房屋的占有系对涉案房屋的无权占有。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物，第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。因此，一审法院根据被上诉人贺某所提由上诉人支付占用房屋期间租金的请求，结合涉案房屋尚需由被上诉人进行必要的清理恢复的事实，并综合考虑被上诉人贺某未及时采取措施减少所受损失的过错，确定被上诉人按双方约定的租金标准酌情向被上诉人支付一定的租金损失，具有事实和法律依据，本院予以维持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对上诉人的上诉请求予以驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费587元，由上诉人中国建设银行股份有限公司晋城分行负担。本判决为终审判决。审 判 长 张艳丽审 判 员 王天明审 判 员 焦瑛琴 二〇二〇年十一月二十七日法官助理 苏瑞庭书 记 员 张智超