广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21404号上诉人（原审原告）：中交第四航务工程局有限公司，住所地：广东省广州市海珠区沥滘路**。法定代表人：李惠明，职务：董事长。委托诉讼代理人：肖丹，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛白，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：君爱科技有限公司，住，住所地：广东省广州市天河区菁晖街**204铺202-59N/div>法定代表人：黄智刚，职务：市场部经理。委托诉讼代理人：赵家成，该司职员。被上诉人（原审被告）：李士发，男，1980年6月4日出生，汉族，住河北省承德市承德县。上诉人中交第四航务工程局有限公司（下简称中交四航局）因与被上诉人君爱科技有限公司（下简称君爱公司）、李士发房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初12344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中交四航局上诉请求判令：1.撤销原审判决，改判支持中交四航局的全部诉讼请求；2.由君爱公司、李士发承担本案诉讼费。事实与理由如下：一、原审遗漏审查中交四航局因君爱公司违约提前退租所遭受的实际损失的相关事实，从而主观、错误地认定没收保证金即足以填补中交四航局的损失，属于认定事实不清。君爱公司罔顾涉案合同约定申请提前退租且欠付租金，属于根本违约，应承担相应的违约责任，赔偿中交四航局的经济损失。中交四航局因君爱公司违约所遭受的实际损失至少包括：第一，涉案房屋空置期间的租金损失。中交四航局于2019年9月18日收回涉案房屋，直至2020年1月1日才得以将涉案房屋重新出租给案外人，即涉案房屋因君爱公司违约导致的空置期间长达4个月，按照涉案合同约定的月租金67699.44元计算，该部分的租金损失为270797.76元。第二，中交四航局此前将涉案房屋出租给君爱公司所支出的中介服务费(佣金)。中介服务费(佣金)是中交四航局为找寻优质、长期稳定合作的商业伙伴而支出的费用，现因君爱公司违约导致合同提前解除，合同目的无法实现，导致中交四航局不得不另行寻找新的承租人，且该笔中介服务费(佣金)属于君爱公司在订立涉案合同时即可预见到的损失，理应由君爱公司承担。中交四航局已为君爱公司对应的5年租赁期支付了中介服务费(佣金)101549.16元，君爱公司剩余43个月租赁期没有履行，应按比例分摊中介服务费(佣金)72776.90元。第三，中交四航局因维权而支出的律师费。中交四航局曾多次催告君爱公司，要求其按照涉案合同约定支付欠付租金、退还保证金及违约金，但君爱公司拒不履行，为此，中交四航局不得不聘请律师以更好地维权，该部分费用属于中交四航局因君爱公司违约遭受的实际损失，应由其承担。综上，前述实际损失共计363574.66元[租金损失270797.76元+中介服务费(佣金)72776.90元+律师费20000元]，中交四航局遭受的实际损失远高于保证金金额。二、本案应适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，原审适用法律错误。涉案租赁合同已明确约定君爱公司违约导致合同解除应承担的违约责任，即不予返还租赁保证金并支付剩余待付租金的30%作为违约金，法院应尊重该意思自治。退一步讲，即使原审认为双方约定的违约金标准过高，也应按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定予以调整，但原审在未查明实际损失的情况下，即认为没收保证金和支付违约金属于对君爱公司的双重处罚，导致双方利益严重失衡的不利后果;三、司法实践普遍支持因承租人违约导致租赁合同解除时的房屋空置期间的实际租金损失，且一般不超过六个月，本案应参考相关案例认定中交四航局的房屋空置损失费用。四、本案应由君爱公司、李士发举证证明约定违约金标准过高，其没有举证，应承担相应的后果。另，租赁合同约定的违约金属于惩罚性违约金，如将违约金数额调整过低，违约金的惩罚性作用就不存在，导致违约金条款形同虚设。被上诉人君爱公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回中交四航局的上诉请求，维持原判。中交四航局在上诉状中提到的租金损失都是其单方说辞，其在（2020）粤0105民初12343号案存在本可将房屋另行出租给案外人以挽回部分损失但恶意拖延的行为。2019年7月，君爱公司与中交四航局达成解除租赁意向，中交四航局管理人员也称会寻找后续承租人，但因中交四航局的原因导致君爱公司、李士发多承担两个月的租金损失。被上诉人李士发答辩称：同意原审判决。李士发于2019年8月中旬搬走后，还有部分物品遗留在房屋内，中交四航局不允许李士发搬离。至今，中交四航局也未退还2019年7月至9月两个月期间的物管费及押金。中交四航局于2020年3月25日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.君爱公司向中交四航局支付2019年7月1日至8月31日的租金135398.88元；2.君爱公司向中交四航局支付违约金948917.77元；3.李士发对君爱公司的第1、2项付款义务承担连带责任；4.中交四航局没收君爱公司支付的保证金135398.88元；5.由君爱公司、李士发承担诉讼费。原审法院经审理查明：位于广州市海珠区沥滘路****登记在中交四航局名下，房屋面积1510.96平方米，涉案房屋包含在该房屋面积内，是中交四航局自行间隔、自行编号的房屋。2018年3月29日，中交四航局（甲方、出租人）与君爱公司（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给君爱公司作办公用途使用，建筑面积588.6908平方米，租赁期间自2018年4月1日至2023年3月31日，其中2018年4月1日至2018年5月31日为免租期，2018年6月1日至2020年3月31日的租金每月为67699.44元。租金按月结算，乙方在每月5日前支付本月租金给甲方。乙方向甲方缴纳保证金135398.88元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3‰向甲方支付违约金。等。双方另签订《租赁合同补充协议》，约定甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，一方可通知另一方解除原合同及本协议。因乙方违约而致原合同及本协议解除的，乙方无权要求甲方返还租赁保证金，同时向甲方支付相当于本合同存续期间剩余待付租金的30%作为违约金（即租赁保证金之外，违约金/损害赔偿金另计）。5、乙方未按约定缴纳租金、租赁保证金等费用，逾期超过60日的。等。中交四航局确认收到君爱公司支付的保证金135398.88元，确认君爱公司已全额支付2019年7月1日前的租金。君爱公司称因公司经营困难，于2019年7月申请提前退租，并于2019年7月底撤场，但中交四航局不同意其搬走物品。中交四航局确认收到君爱公司的提前退租申请，但要求君爱公司寻找下一任租户承接剩余租赁期，并且要求没收君爱公司的保证金，在寻找到下一任租户之前君爱公司仍应支付租金及相关费用。因双方未能协商一致，中交四航局于2019年9月9日向君爱公司发出《解除合同通知书》，载明“。正式通知你司：1、自2019年9月6日起，我司解除与你司签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》；2、你司应自今日起五日内，按照《租赁合同补充协议》第9条的约定向我司清缴所有相关的应付款项，并配合我司办理相关退租事宜。”。君爱公司于2019年9月18日收到该通知书邮件。双方于2019年9月18日办理了退场交接手续。原审另查明，君爱公司为自然人独资有限责任公司，股东为李士发。原审诉讼过程中，中交四航局、君爱公司均同意涉案房屋内的可移动物品由君爱公司自行搬走。君爱公司表示无需处理装修残值问题。君爱公司、李士发均无证据证明李士发的财产独立于公司财产。原审法院认为，中交四航局将涉案房屋租赁给君爱公司作办公用途，有中交四航局、君爱公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、中交四航局、君爱公司的庭审陈述予以证实，故对中交四航局、君爱公司之间存在租赁关系予以认定，双方均应遵照《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》的约定履行。中交四航局现主张君爱公司尚欠2019年7月1日至2019年8月31日的租金135398.88元，君爱公司并无异议，同意支付，故予以支持。因君爱公司欠付租金，存在违约行为，故中交四航局主张违约金有理，但双方合同约定的违约金标准明显过高，且中交四航局同时主张没收君爱公司支付的保证金，属于对同一违约行为的双重处罚，考虑到中交四航局已于2019年9月18日收回场地，故中交四航局没收保证金已足以填补中交四航局的损失，对中交四航局主张违约金不予支持，对中交四航局主张没收保证金予以支持。君爱公司、李士发均无证据证明股东财产独立于公司财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。故李士发应对君爱公司的付款义务承担连带责任。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，于2020年7月16日判决如下：一、君爱科技有限公司在本判决生效之日起10日内支付2019年7月1日至2019年8月31日的租金135398.88元给中交第四航务工程局有限公司；二、李士发对本判决第一项确定的付款义务承担连带清偿责任；三、君爱科技有限公司支付的保证金135398.88元由中交第四航务工程局有限公司没收；四、驳回中交第四航务工程局有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费17567元，由中交第四航务工程局有限公司负担13667元，由君爱公司、李士发负担3900元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，中交四航局向本院提交如下证据：1.《广州市房屋租赁合同书》，以证明：君爱公司违约提前解除涉案房屋租赁合同后，涉案房屋一直空置，直至2020年1月1日才重新出租，空置期长达4个月，该期间的实际损失高达270797.76元；2.《中介服务合同》和中介费支付凭证，以共同证明：中交四航局曾委托中介促成租赁合同关系并为此支出中介费101549.16元，现君爱公司提前毁约，剩余43个月的租赁期未履行，应按比例承担中介费损失72776.9元；3.律师费发票和《委托代理合同》，以共同证明：为合理维权，中交四航局不得不聘请律师，因此支出一审律师费20000元、二审律师费5000元，该费用为中交四航局的实际损失。君爱公司、李士发发表质证意见如下：其一，对证据1的真实性无异议，关联性不认可，君爱公司、李士发不清楚搬离后房屋的实际出租情况，是否实际到2020年1月才出租也不认可。其二，对证据2的真实性予以认可，关联性不予认可，其与第三方签订协议与君爱公司、李士发无关。其三，关于证据3中的律师费，其在原审中并未提及过，租赁合同也没有约定应由君爱公司、李士发承担。本院认为，本案二审的争议焦点是君爱公司、李士发是否应向中交四航局另行支付相当于剩余租期租金总额30%的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，双方签订的《广州市房屋租赁合同》解除系因君爱公司单方提前要求解除所致。虽然该合同约定君爱公司在此情况下需承担保证金被没收及支付相当于剩余租期内租金总额30%的违约金的责任，但该约定的违约金标准明显过高。依据前述法律及司法解释的规定，在君爱公司违约要求提前解除合同之后，中交四航局也应当及时采取合理措施防止损失进一步扩大。而依据已查明的事实，自君爱公司于2019年7月向中交四航局单方提出解除合同至双方于2019年9月18日办理交接手续，期间为两个月左右，中交四航局可在该期间积极筹谋另行出租事宜。故此，原审认定君爱公司、李士发应向中交四航局支付租金至2019年8月31日并判决中交四航局没收君爱公司相当于两个月租金的保证金，应足以弥补中交四航局因君爱公司提前解约而遭受的损失，处理并无不当，可予维持。中交四航局以其直至2020年1月1日才将涉案房屋另行出租，且其因向君爱公司、李士发出租涉案房屋支出了中介费用，另就维权而支出了相应的律师费用为由，上诉认为没收租赁保证金不足以弥补其遭受的损失，对此，本院认为：其一，在双方办理场地交接手续之前，中交四航局可在合理期限内筹谋另行出租事宜以避免房屋空置损失进一步扩大，即使中交四航局确实直至2020年1月1日才将涉案房屋另行出租，在此之前发生的房屋空置损失也不可单独归责于君爱公司的违约行为。其二，即使中交四航局为出租事宜实际支出了中介费用，该项费用也系因签约而支出，与租赁合同的履行无关，也非君爱公司、李士发的违约行为所致，且双方合同也未约定在君爱公司、李士发违约的情况下应赔偿中交四航局的中介费损失。其三，对于中交四航局提及的律师费用支出，该项费用的支出并非必然，且与君爱公司的违约行为之间不存在唯一关联，故不应归入君爱公司违约所导致的损失范畴。据此，中交四航局以没收租赁保证金不足以弥补其损失为由，上诉请求改判君爱公司另行向其支付相当于剩余租期租金总额30%的违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人中交四航局的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费13289.18元，由上诉人中交第四航务工程局有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  邓 颖二〇二〇年十一月二十五日书记员  王文杰唐颖琪