重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初23154号 原告：重庆融雅物业管理有限公司（原名为重庆港湾物业管理有限公司），住所地：重庆市渝**回兴街道湖滨东路**圣湖雅居地下层幢-2-车42，统一社会信用代码915001127474586346。 法定代表人：李增明，总经理。 委托诉讼代理人：邓小琴，女，1977年2月12日出生，汉族，系公司员工。 委托诉讼代理人：江世元，重庆市兴隆法律服务所法律工作者。 被告：王春蓉，女，1977年4月27日出生，汉族，住重庆市忠县。 被告：陈雪风，男，1978年11月6日出生，汉族，住重庆市忠县。 原告重庆融雅物业管理有限公司（以下简称融雅物业公司）与被告王春蓉、陈雪风物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告融雅物业公司的委托诉讼代理人邓小琴、江世元，被告王春蓉到庭参加了诉讼。被告陈雪风经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告融雅物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2015年1月1日至2019年6月30日物业服务费4038元，公摊费336元，合计4374元；2、被告向原告支付物业服务费的违约金，从2015年2月1日起依次以每月应交的物业费124.17元为本金，按每日万分之五的标准计算至本金全部付清为止；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求。事实和理由：2011年2月10日，原告与重庆市三乐地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同约定期限为2010年9月30日起至2014年2月28日。合同到期后，案涉小区并没有选聘新的物业服务公司，原告一直按原来的服务标准和收费标准服务至今。该合同约定物业服务费实行包干制，住宅1.2元/月.平方米，公摊费0.1元/月.平方米，物业服务费用和公摊费用业主按月交纳并应在每月前25日内履行交纳的义务，未能按时缴纳物业服务费用的，按每日万分之五的标准向原告支付违约金。被告的物业使用面积为62.32平方米，用于住宅。现被告拖欠原告2015年1月1日至2019年6月30日的物业服务费4038元，公摊费336元，合计4374元。被告接受了原告提供的物业服务，应履行缴纳物业服务费用的义务。但原告催告无果，遂诉至法院。 被告王春蓉辩称：1、物业公司恶意关闭我家的水电，导致我方租金损失3个月，物业公司应当承担租金损失4800元。2、物业服务不到位，存在安全隐患，随处可见充电桩，有业主在楼道烧纸。3、物业合同到期过后，没有经过业主大会同意入驻小区。4、公共收益从未公开。5、物业公司从未出示过物价局审批的标准，公摊费应该包含在物业费中，不应另外收取公摊费。 被告陈雪风经本院依法传唤无正当理由未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告举示的营业执照、准予变更登记通知书、《前期物业服务合同》、前期物业服务合同备案证明、业委会出具的证明、催款通知单存根联、挂号信函收据、《户室详细情况》和被告王春蓉举示的微信截图5页、照片2张，因原告和被告王春蓉对前述证据的真实性无异议，且被告陈雪风经本院依法传唤无正当理由未到庭质证，视为放弃举证、质证的权利，依法应当承担相应的法律责任，故本院对前述证据予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告王春蓉和陈雪风系房屋的登记权利人，该房屋于2013年5月16日登记至被告王春蓉和陈雪风名下。该房屋建筑面积61.92平方米，用途为成套住宅。 2015年3月25日，重庆市工商行政管理局渝北区分局作出《准予变更登记通知书》，准予重庆港湾物业管理有限公司将名称变更为重庆融雅物业管理有限公司。 2011年2月10日，以重庆市三乐房地产开发有限公司为甲方，重庆港湾物业管理有限公司为乙方，双方签订《前期物业服务合同》，该合同主要约定由重庆港湾物业管理有限公司对卓宏.悠然天地小区提供前期物业管理服务，本合同期限三年，自2011年3月1日起至2014年2月28日止；住宅的物业服务费标准为1.2元/月/平方米；物业服务费按当月交纳，业主应在每月前10日内履行交纳义务。第二十三条约定：本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务，在此期间的物业服务费用仍由业主按本合同约定标准交纳。该合同还对物业服务事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。2011年3月14日，重庆市渝北区房屋管理局，对该《前期物业服务合同》进行了备案。 2020年9月24日，卓宏.悠然天地业主委员会出具一份《证明》，载明融雅物业公司自2011年以来一直为小区做物业管理服务工作至今，期间因小区未选聘新的物业服务单位，融雅物业公司一直按《前期物业服务合同》的收费标准和服务内容进行服务。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务费等费用，原告于2019年9月24日通过向被告王春蓉邮寄挂号信的方式催收了2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理费4374元。 庭审中，被告王春蓉为证明原告恶意关闭房屋水电导致其租金损失、原告没有对小区进行维护，垃圾没有清理，向本院举示了微信截图5页，照片2张。微信截图显示：2019年4月30日，回兴租户老张称“王老板，我们这昨天开始停水了，其他都没有停水，我问了一下”，另一方回复称其找自来水公司排查是否管道有问题并让其弟去现场看看；2019年5月8日，回兴租户老张称物业把水关了，对方回复称明天去找物管处理。照片显示：2020年1月6日，名为重庆XX**的QQ群中有人称消防车进不去小区，一栋那边车库口经常停起车子；2020年8月11日，名为重庆XX**的QQ群中昵称为“胖胖哒”的人称“有人在楼梯间烧纸物管不管吗，楼道全是烟雾，消防控制室就没有接到火警报警吗？”。原告质证后表示，对微信截图、照片的真实性无法确定，我方保证是从来没有停水停电过。有人在楼道烧纸只能证明业主素质的问题，物业公司只有劝阻的权利，至于业主听不听是业主的权利。小区设施的维护是按照合同约定执行，照片只能反映某一时刻的问题，不能反映物业服务的动态，不能证明我方没有进行服务。 被告王春蓉陈述，《前期物业服务合同》到期后，小区已经成立了业委会，原告没有和小区再次订立物业合同。要求原告公开小区公共收益，并赔偿恶意关闭房屋水电导致我方的租金损失，物业服务不到位的问题应当整改，公摊费用无物价局核定的标准。合同到期后没有经过业主大会同意入住，我方不认可该物业公司。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，重庆市三乐房地产开发有限公司作为建设方与原告融雅物业公司在2011年2月10日签订的《前期物业服务合同》对包括被告王春蓉和陈雪风在内的小区全体业主均具有约束力。《前期物业服务合同》第二十三条明确约定“本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务，在此期间的物业服务费用仍由业主按本合同约定标准交纳”，被告辩称合同到期后没有经过业主大会同意入住，其不认可该物业公司的抗辩意见，与上述约定不符，本院不予采纳。 原告为案涉小区提供了相应的物业服务，被告王春蓉和陈雪风作为该小区的业主，应当按照物业服务合同的约定履行支付物业服务费的义务。被告王春蓉和陈雪风作为付款方，对是否按合同约定支付物业服务费负有举证责任，现其并未举示证据证明其已支付物业服务费，原告称被告王春蓉和陈雪风未支付2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费的事实，本院予以采信。根据《前期物业服务合同》约定，被告缴纳物业服务费的标准为1.2元/平方米/月，被告每月应缴纳的物业费为74.304元（1.2元/月/平方米×61.92平方米），其在2015年1月1日至2019年6月30日期间应缴纳的物业费为4012.42元（74.304元/月×54个月）。被告王春蓉辩称，要求原告赔偿恶意关闭房屋水电导致其租金损失。本院认为，首先，被告王春蓉举示的微信截图5页本院无法核实微信聊天的双方，且仅凭该微信截图5页也不足以证明其主张的“融雅物业公司恶意关闭房屋水电导致其损失”的事实。其次，即便该事实存在，也属于另一法律关系，被告可另行诉讼要求原告赔偿，而非拒绝缴纳物业费。故对被告王春蓉的上述抗辩意见，本院不予采纳。被告王春蓉辩称物业服务不到位应当整改的问题，其未举示有效的证据证明，物业服务是一个持续动态的过程，其举示的照片、微信截图不足以证明物业服务不到位的具体问题，且即便物业服务存在质量瑕疵，该质量瑕疵是否足以拒交物业费本金，被告也未举示相应证据证明，故被告抗辩拒绝缴纳物业费本金的理由不能成立，本院不予采纳。此外，公共收益公布与否也不能成为被告拒缴物业费的理由。故原告要求被告支付2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业费4012.42元，符合法律规定，本院予以支持，对该项诉讼请求超出的部分，本院不予支持。对于原告主张的公摊费336元，原告并未举示证据予以证明，本院不予支持。原告撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院予以准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告王春蓉和陈雪风在本判决生效后五日内向原告重庆融雅物业管理有限公司支付2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业费4012.42元； 二、驳回原告重庆融雅物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，已减半收取25元，由被告王春蓉和陈雪风负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 雷元亮 二〇二〇年十一月十三日 法官助理 陈 源 书 记 员 龙 倩