文书内容山东省阳谷县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1521民初4410号            案由               物业服务合同纠纷                  立案时间              2020年11月12日              适用程序              小额诉讼程序                                    诉讼      参加人                          原      告              原告：阳谷利民物业管理有限公司，住所地：阳谷县狮子楼办事处金河路西段（金紫南苑北50米）。      法定代表人：李占，经理。      委托诉讼代理人：张景军，该公司法律顾问。                  被      告              被告：杨留英，女，1953年10月9日出生，汉族，居民，住阳谷县金紫南苑B区28号楼2单元901室，身份证号码：372522196109072621。                  原告诉讼      请求              依法判令被告支付原告物业费等费用845元；诉讼费用由被告承担。                  被告答辩      意见              我对小区环境有意见，认为原告的服务不到位。                        法院      认定      事实                  被告系阳谷县金紫南苑B区28号回迁楼的业主，房屋建筑面积为116.95㎡。原告具有物业服务资质。在物业服务费方面，阳谷利民物业管理有限公司与建设单位阳谷县利民房产开发有限公司未签订前期物业合同，建设单位与被告签订的《房屋拆迁补偿安置合同》亦未约定物业费收费标准。2018年5月，原告与被告签订《利民·金紫南苑小区业主公约》，在第四条关于物业收费标准中约定“1、物业管理期间物业服务收费价格暂定为0.3元/平方米*总面积（物业管理费用依据市场价格浮动进行更改收费标准）。2、垃圾转运费156元/年。4、装修垃圾清理费每户100元”。在被告签字的城镇家属院回迁安置结算单中对上述收费标准再次明确，并且被告已按约定全额交纳。根据原告提交的证据及法院依法向阳谷县房管局调取的证据，认定2018年6月原告被阳谷县房地产管理局评定为“三星级”住宅物业服务项目，并于一年期物业费到期后，将物业费用提高为0.9元/㎡/月。原告在小区公示栏中对服务费基准价格及浮动幅度予以公示，其中三星级配备电梯的物业费基准价格为1.1元/㎡/月，可上下浮动10%，并对服务标准予以明确告知，其中包括“二、房屋管理与维修养护义务。……（4）房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无明显污迹”“三、装饰装修管理。……（4）委托清运装修垃圾的，应在制定地点堆放，采取围栏、遮盖等措施，在3-5日内清运。”“五、保洁服务。（1）楼内保洁。（2）外围保洁”“六、绿化服务。对草坪花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护，保持观赏效果。”等。上述公式内容系参照《关于公布聊城市城区普通住宅前期物业服收费基准价格及相关问题的通知》（聊房价字[2014]98号）确定。另外，原告在物业服务宣传栏中公示：金紫南苑B区物业服务标准为住宅（带电梯）0.7元/㎡/月。现因被告未交纳自2019年5月14日至2019年12月31日期间的物业费（原告要求按照7个月10天计算）及按10元/月/户为标准的垃圾转运费，经原告催收未果，诉至法院。                              裁判      理由              本院认为，虽然原告阳谷利民物业管理有限公司与建设单位阳谷县利民房产开发有限公司未签订前期物业合同，但原告自交房以来确已履行物业服务的主要内容，被告亦接受其服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，对原告、被告均具有约束力。因此，原告应当为业主提供质价相符的服务，业主在接受服务的同时应当按照约定支付相应对价即物业费。关于物业费收费标准问题，因案涉物业尚未成立业主委员会，应实行当地政府指导价。原告未提供任何按照0.9元/㎡收费的书面性凭证，但其在物业宣传栏中向业主公示的0.7元/㎡的标准未超出聊房价字[2014]98号规定的三星级政府指导价的范围，且被告未提交其对此公示提出异议的证据，因此该标准对原、被告具有约束力，本院按照0.7元/㎡/月予以支持。但根据被告提交的证据及本院的调查取证，不可否认原告在服务过程中存在诸多瑕疵，如：案涉物业花池内杂草丛生，未予清除，其中不乏零星未清理的垃圾，28号楼前更是基本无绿化，因此原告服务明显未达到“保持观赏效果”的绿化标准；房屋楼梯、外墙等地有电线裸露，墙皮大块脱落下坠，单元口防盗门损坏未修理，地面坑洼不平，原告未尽到房屋维修及保障业主人身安全的责任；在业主已经交纳100元建筑垃圾清运费的情况下，小区主路依旧存在长期堆放未被清运的建筑垃圾等等诸多不到位之处，不再一一列举。原告部分服务质量欠佳确系事实，但业主也确实享受了物业公司提供的其他服务，在没有证据证明原告存在重大瑕疵的情况下拒交全部物业费无法可依。因此，本着质价相符的原则，本院酌减物业服务费30%，即420.24元（（0.7元×116.95㎡×7月+0.7×116.95㎡÷30天×10天）×70%）。      关于城市垃圾清运费的问题，所谓垃圾清运费是指小区业主日常生产生活所产生垃圾由物业负责收集以后，由环卫集中送到垃圾中转站，属于垃圾的外运费用，根据《聊城市人民政府收费管理办公室关于调整聊城市城区生活垃圾处理标准的通知》（聊费办发[2006]92号）第二条第一项的规定，居民每户每月收取标准为5元，原告按10元收取明显超出本市标准，因此本院按照5元每户每月的价格予以支持，被告应交纳垃圾转运费为36.67元。综上，被告应支付原告物业费服务费及垃圾转运费共计456.91元。      另外，业主与物业公司之间绝不应该是敌对关系，而是相辅相成，物业公司按约定履行服务义务，在业主处收取服务报酬，以此作为自身得以维系和发展的物质基础；业主依约支付物业服务费，从而获取物业公司质价相符的服务内容。两者应打破藩篱，作为物业公司，做到以人为本，对业主贴心、尽心、真心，公开透明，接受监督；作为业主，做到自治自律，正确行使权力，如约履行义务，在友好沟通，团结互助的环境中建立起信任的桥梁，共同构建一个和谐融洽的居住环境。                  裁判      依据              《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款。                        裁判      主文              被告杨留英支付原告阳谷利民物业管理有限公司物业服务费等费用共计456.91元，于本判决生效后十日内付清。      如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费50元，减半收取为25元，由被告负担。      本判决为终审判决。                                    审判      组织                                 审  判  员  李庆瑞                                                        二〇二〇年十一月二十六日                     法官助理  赵佳林                           书 记 员  段文冰