上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9078号上诉人(原审原告、案外人)：上海宏益百货经营有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：李佐招，董事长。委托诉讼代理人：汪国维，上海市百汇律师事务所律师。被上诉人(原审被告、申请执行人)：上海农村商业银行股份有限公司宝山支行，地址上海市宝山区。负责人：杨兴华，行长。委托诉讼代理人：郭军，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张捷，北京盈科(上海)律师事务所律师。原审第三人(被执行人)：上海源盛汽车销售服务股份有限公司，住所地上海市宝山区月罗路****。法定代表人：徐保源。原审第三人(被执行人)：徐保源，男，1957年4月29日出生，汉族，住上海市宝山区月浦镇沈巷村徐家宅**。上诉人上海宏益百货经营有限公司(以下简称宏益公司)因与被上诉人上海农村商业银行股份有限公司宝山支行(以下简称农商行宝山支行)、原审第三人上海源盛汽车销售服务股份有限公司(以下简称源盛公司)、徐保源案外人执行异议之诉一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初16637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人宏益公司法定代表人李佐招及其委托诉讼代理人汪国维，被上诉人农商行宝山支行委托诉讼代理人张捷到庭参加诉讼。原审第三人源盛公司、徐保源经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。宏益公司上诉请求：1、撤销上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初16637号民事判决，改判对源盛公司名下位于上海市宝山区月罗路XXX号房地产(以下简称系争房地产)拍卖时负担宏益公司的租赁权予以变现。事实与理由：1、一审法院遗漏事实。宏益公司与源盛公司签订《房屋租赁合同》之前，曾向上海市宝山区房地产交易中心查询系争房地产的权属状况，当时房地产交易中心出具的产调信息并没有显示该房地产存在抵押登记的情况。经询问房地产交易中心的工作人员，被告知房地产交易中心在2017年12月没有开放抵押信息的查询，即农商行宝山支行的抵押登记没有经过公示。2、一审法院适用法律错误。宏益公司在与源盛公司签订《房屋租赁合同》之前已经向房地产交易中心进行了查询，尽到了审慎审查义务。宏益公司在查询未发现有抵押的情况下与源盛公司签订租赁合同，并已支付了对价，系善意第三人。农商行宝山支行的抵押虽经过登记，但没有进行公示，因此该抵押权不能对抗宏益公司的租赁权。农商行宝山支行辩称，宏益公司与源盛公司签订《房屋租赁合同》的时间为2017年12月8日，而农商行宝山支行在系争房地产上设立抵押权的登记时间为2016年7月20日，宏益公司对系争房地产享有的租赁权发生在农商行宝山支行的抵押权登记之后，故宏益公司的租赁权不能对抗农商行宝山支行的抵押权。宏益公司的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人源盛公司、徐保源未发表意见。宏益公司起诉请求：判令对系争房地产负担租赁权予以拍卖变现。一审法院查明，2015年4月17日，源盛公司经核准取得沪房地宝字(2015)第013940号上海市房地产权证，对坐落于上海市宝山区月罗路XXX号1幢建筑面积1，385.35平方米、3幢建筑面积537.44平方米、4幢建筑面积11，087.67平方米，合计13，010.46平方米的厂房享有所有权。2016年7月20日，农商行宝山支行经核准在上述房地产上设定抵押权，登记证明号为宝XXXXXXXXXXXX，债权数额为人民币3000万元(以下币种相同)，债务履行期限自2016年7月22日至2025年12月25日止。2017年10月20日，一审法院因(2017)沪0113民初18152号案件查封上述房地产。2018年9月5日，一审法院对农商行宝山支行与源盛公司、徐保源之间的金融借款合同纠纷一案作出(2018)沪0113民初11922号民事判决书，判令：一、源盛公司于判决生效之日起十日内归还农商行宝山支行合同号为XXXXXXXXXXXXXX的《上海农商银行经营性物业借款合同》项下借款2850万元；二、源盛公司于判决生效之日起十日内支付农商行宝山支行计算至2018年6月4日的借款利息853，305.61元、利息罚息18，314.06元、复利262.44元并支付自2018年6月5日至借款本金及利息实际付清之日止的利息、罚息、复利(按照合同号为XXXXXXXXXXXXXX的《上海农商银行经营性物业借款合同》计算)；三、源盛公司于判决生效之日起十日内支付农商行宝山支行律师费100，000元；四、如源盛公司未履行上述第一至三项付款义务，农商行宝山支行有权对源盛公司名下系争房地产行使抵押权；五、徐保源对源盛公司的上述第一至三项付款义务承担连带责任；六、徐保源承担保证责任后有权向源盛公司追偿。如果源盛公司、徐保源未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费189，159元(农商行宝山支行已预缴)由源盛公司、徐保源共同负担。源盛公司、徐保源不服该判决提起上诉，因未在指定期限内缴纳上诉费，本院于2019年1月18日作出(2019)沪02民终520号民事裁定书，裁定：该案按源盛公司、徐保源自动撤回上诉处理，一审判决自该裁定书送达之日起发生法律效力。因源盛公司、徐保源未能及时履行上述生效法律文书确定的付款义务，农商行宝山支行向一审法院申请执行，一审法院以(2019)沪0113执3199号立案执行。因源盛公司、徐保源一直未能履行付款义务，一审法院于2020年4月3日至上海市宝山区月罗路XXX号张贴(2019)沪0113执3199号公告，明确：一、被执行人源盛公司、徐保源(使用人)于2020年4月20日前自行迁出系争房地产，到期仍不履行的，一审法院将依法强制执行，由此而产生的费用由被执行人负担，财产因强制执行而遭到损坏、灭失的，后果由被执行人自负；二、上述房地产的合法承租人应在本公告公布之日起十五日内向一审法院提出书面异议，并将承租上述房地产以及履行相应协议的全部材料交由一审法院审核；三、上述房地产的无权占用者应在本公告公布之日起七日内全部撤离并腾空该房屋内的相关财物，逾期一审法院将依法采取强制措施。后宏益公司以其享有租赁权为由向一审法院提出书面异议。一审法院于2020年6月23日作出(2020)沪0113执异174号执行裁定书，裁定驳回宏益公司的异议请求。宏益公司不服，遂提起本案诉讼。另查明，2017年12月8日，源盛公司(出租人，甲方)与宏益公司(承租人，乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将上海市宝山区月罗路XXX号工业用房一至三层共计面积3700平方米(包括有规划许可证但未见证的1，777.2平方米，)租赁给乙方开设建材商场，三层做办公使用；租赁期限为2018年5月10日至2027年5月9日，共9年；乙方在履行合同时不能将租赁物业整体转租给任何第三方，但甲方同意乙方可以对外进行招商；甲方于2017年12月10日将租赁物业交付乙方，免租期为5个月；租金标准为2018年5月10日至2021年5月9日年租金270万元，2021年5月10日至2024年5月9日年租金286.2万元，2024年5月10日至2026年5月9日年租金3，033，720元，2026年5月10日至2027年5月9日年租金3，215，743元；每半年为一个付款期，乙方应在每个付款期开始前向甲方支付该期的租金，先付后用。2018年12月29日，宏益公司与源盛公司签订《补充协议》一份，约定：免租期改为2019年2月28日止，正式租赁期限为2019年3月1日至2028年2月28日止，共计9年；年租金270万元改为年租金186万元，两年租金为372万元，现已付甲方235万元，余款137万元在2019年6月1日至2020年6月30日之间付清，此后租金支付方式为一年一付。2019年2月27日，宏益公司与源盛公司又签订《补充协议》一份，约定将租赁面积改为3000平方米计算租金，年租金为150万元。2017年12月至2019年12月间，宏益公司陆续向源盛公司支付租金280万元(含押金30万元)。审理中，宏益公司明确其承租的房屋是上海市宝山区月罗路XXX号1幢1，385.35平方米、3幢537.44平方米、仅有建设工程规划许可证而无产权证的750平方米以及1幢内无证面积288平方米。一审法院认为，案外人执行异议之诉应当审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的有关规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，宏益公司与源盛公司签订《房屋租赁合同》的时间为2017年12月8日，而农商行宝山支行在系争房地产上设立抵押权登记的时间为2016年7月20日。宏益公司对系争房地产享有的租赁权发生在农商行宝山支行抵押权登记之后，故宏益公司的租赁关系不得对抗农商行宝山支行的抵押权。宏益公司并不具有足以排除本案执行的权利，其诉讼请求，于法无据。据此，一审法院判决驳回宏益公司的诉讼请求。案件受理费29，200元，由宏益公司负担。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是一审法院在拍卖源盛公司名下的系争房地产时，是否应当负担宏益公司主张的租赁权进行拍卖。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，所有权人在抵押权设立后将抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，宏益公司对系争房地产享有的租赁权发生在农商行宝山支行抵押权登记之后，故宏益公司的租赁关系不得对抗农商行宝山支行的抵押权。宏益公司上诉称，其与源盛公司签订《房屋租赁合同》之前无法查询系争房地产的抵押登记信息，缺乏事实和法律依据，本院难以采信。综上所述，宏益公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院所作判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费人民币84，800元，由上诉人上海宏益百货经营有限公司负担。二审案件受理费人民币84，800元，由上诉人上海宏益百货经营有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱志红审 判 员 胡晓东审 判 员 杨喆明二〇二〇年十一月五日法官助理 周乃夫书 记 员 任思琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……