襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0607民初4746号原告：襄阳市民发置业有限公司。住所地：襄阳市襄州区张湾镇环北路。统一社会信用代码：914206076980439761。法定代表人：陈伦盛，该公司总经理。委托诉讼代理人：王海涛，该公司员工。被告：郭家兵，男，1974年8月9日出生，汉族，住襄阳市樊城区。原告襄阳市民发置业有限公司（以下简称：民发置业公司）与被告郭家兵房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员涂清芬适用简易程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告民发置业公司的委托诉讼代理人王海涛到庭参加诉讼，被告郭家兵经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告民发置业公司提出诉讼请求:1、请求判令被告郭家兵立即偿还拖欠原告租金2064402元，及截至2020年7月31日拖欠租金产生的违约金（利息）385638元，合计2450040元,且之后的违约金应计算至实际还款日止；2、请求判令被告承担本案诉讼费用及其他因诉讼支持的全部费用。事实和理由：2014年5月，原、被告双方签订租赁合同8份，约定被告承租原告所有的位于民发世界城浪琴苑编号为2-101、2-102、2-103、3-101、3-102、3-103、3-104、3-105的商铺8间，原告依约向被告交付了上述商铺。2015年12月31日，双方经对账签定《还款协议》一份，双方确认截至2016年3月31日，被告拖欠租金767818元。被告仅于2016年1月26日偿还拖欠租金110000元。截至2018年8月31日，被告累计拖欠租金2664402元未付。2018年9月1日，双方协议将上述商铺转租，被告以收取的转让费600000元抵付拖欠原告的相应租金后，被告仍拖欠原告租金2064402元。依据双方签订的《还款协议》第三条“乙方逾期一日，应按应付金额的万分之二支付违约金，超过30日的，甲方有权解除合同。”协议第四条第11款“乙方逾期支付租金的，每逾期一日应按未付金额的千分之一支付违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同。”等约定，截至2020年7月31日，被告拖欠租金产生的违约金为385638元。被告违约行为已给原告造成了巨大的经济损失。为此，请求判决支持原告的诉请。被告郭家兵未提交答辩意见。经审理查明：2014年5月，原告（出租方、甲方）与被告（承租人、乙方）及案外人湖北民发物业服务有限公司（物业管理方、丙方）三方签订《民发·世界城商铺租赁合同》8份，约定被告承租原告所有的位于民发世界城浪琴苑编号为2-101、2-102、2-103、3-101、3-102、3-103、3-104、3-105的商铺8间。8份合同第三条均约定：“租赁期限为10年，自2014年7月1日至2024年6月30日止。其中免租期6个月，自2014年7月1日至2014年12月31日为免租期。自2014年5月20日至2014年6月30日为图纸审核期。除上述免租期外，租赁期内的其他时间为计算租金的租期。非因甲方原因，合同提前终止或解除的，不计算免租期，即乙方租赁期限内，应按本合同第四条约定全额支付租金及物业服务费，乙方构成违约的，并应按第十条约定承担违约责任。免租期内不计算租金，但法律、法规规定及合同约定应由乙方缴纳的各项费用，乙方仍需如期缴纳。”8份合同第四条第11项均约定“租金和物业服务费采用先付后租的方式，按季度支付，除首季度的租金和物业服务费于本合同签订时缴纳外，乙方应于每季度最后一个月的28日前支付下一季度租金和物业服务费。乙方逾期支付租金、物业服务费30日以内的，每逾期一日，乙方须分别向甲方、丙方按应付未付租金和物业服务费金额的1‰支付违约金，逾期30日（含）以上的，甲方、丙方有权单方解除合同。”8份合同第十条均约定“违约责任1、一方不履行或不全面履行本合同约定义务的，视为违约；2、乙方违约，除本合同另有约定外，需向守约方支付当年租金及物业服务费总额20%的违约金，给对方造成经济损失的，违约方须按实际损失赔偿守约方。”除以上相同之外，8份合同第四条租金和物业服务费的约定均不同。其中租金计算方式为：1、2014年7月1日起至2015年6月30日期间,2-101号商铺（建筑面积为87.32平方米）每月租金4370元整，2-102号商铺（建筑面积为836.18平方米）每月租金23455元整，2-103号商铺（建筑面积为186.98平方米）每月租金7713元整，3-101号商铺（建筑面积为178.37平方米）每月租金6867元整，3-102号商铺（建筑面积为178.37平方米）每月租金6671元整，3-103号商铺（建筑面积为178.37平方米）每月租金6573元整，3-104号商铺（建筑面积为167.03平方米）每月租金6155元整，3-105号商铺（建筑面积为352.55平方米）每月租金8726元整；2、2015年7月1日起至2016年6月30日期间，2-101号商铺每月租金4589元整，2-102号商铺每月租金24627元整，2-103号商铺每月租金8099元整，3-101号商铺每月租金7211元整，3-102号商铺每月租金7004元整，3-103号商铺每月租金6902元整，3-104号商铺每月租金6463元整，3-105号商铺每月租金9162元整；3、2016年7月1日起至2017年6月30日期间，2-101号商铺每月租金4818元整。2-102号商铺每月租金25859元整，2-103号商铺每月租金8504元整，3-101号商铺每月租金7571元整，3-102号商铺每月租金7355元整，3-103号商铺每月租金7247元整，3-104号商铺每月租金6786元整，3-105号商铺每月租金9620元整；4、2017年7月1日起至2018年6月30日期间，2-101号商铺每月租金5059元整，2-102号商铺每月租金27152元整，2-103号商铺每月租金8929元整，3-101号商铺每月租金7950元整，3-102号商铺每月租金7722元整，3-103号商铺每月租金7609元整，3-104号商铺每月租金7125元整，3-105号商铺每月租金10101元整；5、2018年7月1日起至2019年6月30日期间，2-101号商铺每月租金5312元整，2-102号商铺每月租金28509元整，2-103号商铺每月租金9375元整，3-101号商铺每月租金8347元整，3-102号商铺每月租金8109元整，3-103号商铺每月租金7990元整，3-104号商铺每月租金7482元整，3-105号商铺每月租金10606元整；6、2019年7月1日起至2020年6月30日期间，2-101号商铺每月租金5578元整，2-102号商铺每月租金29935元整，2-103号商铺每月租金9844元整，3-101号商铺每月租金8765元整，3-102号商铺每月租金8514元整，3-103号商铺每月租金8389元整，3-104号商铺每月租金7856元整，3-105号商铺每月租金11137元整。8份合同第五条均对租赁保证金进行了约定，约定保证金分别为：23838元、127935元、42072元、37458元、36387元、35853元、33573元、47595元。被告共计交纳租赁保证金384711元。原告依约向被告交付了上述商铺。因被告未按合同约定支付租金及物业服务费，2015年12月31日，原、被告及湖北民发物业服务有限公司作为甲方、乙方、丙方三方经对账签订《还款协议》一份，载明：三方确认截至2016年3月31日，郭家兵拖欠民发置业公司租金767818元。郭家兵承诺于2016年12月31日前还清全部欠款，具体还款日期为本协议签署之日偿还民发置业公司110000元，2016年12月31日前，偿还民发置业公司657818元。若逾期偿还上述款项，每逾期一日，郭家兵应向民发置业公司支付应还款项万分之二的违约金。逾期超过30日的，甲方、丙方有权解除《租赁合同》，收回该租赁房屋，并按《租赁合同》约定追究乙方违约责任。甲乙丙三方签订的《租赁合同》及补充协议与本协议内容不一致的，以本协议为准。本协议经三方签字、盖章后生效。三方分别在该协议上签名、盖章。协议签订后，被告郭家兵于2016年1月26日通过中国工商银行向原告民发置业指定账户转账支付拖欠租金110000元。截至2018年8月31日，被告郭家兵累计尚拖欠租金2664402元未付。2018年9月1日，原、被告双方协商一致将上述商铺租赁合同权利义务关系转让给案外人李尚海，同日，原告（甲方）、被告郭家兵（乙方）、李尚海（丙方）三方签订《协议》一份。协议主要约定：“甲乙双方于2014年5月13日签订的8份《租赁合同》项下的商铺8间，乙、丙双方共同向甲方申请乙方于2018年8月31日退租，由丙方接手并租赁上述8间商铺，甲方同意。一、租赁商铺内，乙方进行的装饰装修、添附的设施设备（详见附件）转让给丙方，由丙方以现状接收并自行维护保养。转让费用共计600000元。二、上述转让费，其中100000元丙方已支付给乙方，故丙方于本协议签订后7日内支付甲方500000元，乙方于本协议签订后7日内支付甲方100000元，均用作抵扣乙方拖欠甲方的的租金。…四、乙方于本协议签订后7日内，与甲方签订上述8间商铺的《商铺租赁合同》解除协议…五、丙方于本协议签订后3日内，与甲方签订上述8间商铺的《民发·世界城商铺租赁合同》…六、丙方认可乙方将一楼部分商铺分租转租的现状。乙方保证本协议签订后3日内将与分租人、转租人签订的《租赁合同》的出租人变更为丙方，并将租赁保证金、剩余租金等费用一并转给丙方。丙方保证与分租人、转租人签订的《租赁合同》的租金、租期等商务条件不变。…八、本协议一式四份，甲方执两份，乙方、丙方各执一份，具有同等法律效力，自甲、乙、丙三方签字盖章之日起生效。”该三方协议签订后，丙方李尚海于2018年9月25日通过案外人张梦娟银行账户支付给甲方民发置业公司500000元，乙方郭家兵于2018年10月23日通过其工商银行账户向甲方民发置业账户转账支付100000元，该两笔付款共600000元抵付郭家兵拖欠原告的相应租金。另查明，租赁期间，被告郭家兵向原告口头申请减免部分租金，原告自认同意给被告郭家兵减免2015年1月-2015年5月租金352650元。另外，原告还自认自2016年4月至2016年7月为其公司政策性免租期。综上，扣除免租期2014年7月-2014年12月租金423180元，及免租期2015年1月-2015年5月租金352650元以及自2016年4月至2016年7月的租金，郭家兵拖欠民发置业公司租金：自2014年7月1日至2016年3月31日为767818元，自2016年4月1日至2017年6月30日为855360元，自2017年7月1日至2018年6月30日为979764元，自2018年7月1日至2018年8月31日为171460元，合计为2774402元，冲减被告郭家兵已付租金710000元（110000元+100000元+500000元），被告郭家兵仍拖欠原告租金2064402元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告及案外人等签订的《民发·世界城商铺租赁合同》8份、《还款协议》及转租《协议》均是各方在平等、自愿基础上协商一致签订的，是各方当事人的真实意思表示，亦不违背法律的禁止性规定，均属有效合同，本院予以确认。上述合同均已实际履行，履行中，被告拖欠8份租赁合同解除前应付原告的租金未付清构成违约，被告应承担偿还欠款及违约金的责任。被告违约行为导致原告应收租金的利息损失，违约金的数额应当相当于违约造成的损失。上述合同关于违约金的计算标准有多个，其中约定每逾期一日应按未付金额的千分之一支付违约金的计算标准，超过了拖欠租金造成的利息损失的30%，该违约金约定过分高于造成的损失，本院酌情予以减少。《还款协议》约定的逾期30日内违约金按日万分之二标准计算，30日后未约定计算标准，原告主张30日内违约金按日万分之二标准计算，30日之后自行选择按中国人民银行同期同类贷款利率年利率4.75%计算，本院予以采纳。该部分欠款767818元自2016年1月1日至2019年8月19日违约金为57266元；《还款协议》签订之后自2016年7月1日至2018年8月31日拖欠的租金2006584元，该部分的违约金按中国人民银行同期同类贷款利率年利率4.75%计算，自2016年6月29日至2019年8月19日违约金为202563元，两部分违约金合计259829元。2019年8月20日之后违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至判决生效之日止。原告请求中除了违约金标准过高部分不予支持外，其他部分符合法律规定，本院予以支持。被告郭家兵经本院合法传唤未到庭并不影响本案的审理。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十三条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（七）项、第（九）项、第三款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郭家兵于本判决生效之日起十日内支付原告襄阳市民发置业有限公司房屋租金2064402元，及自2016年1月1日至2019年8月19日违约金259829元，共计2324231元。并承担自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金。二、驳回原告襄阳市民发置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26400元，减半收取13200元，由原告襄阳市民发置业有限公司承担678元，被告郭家兵承担12522元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  涂清芬二〇二〇年十一月九日法官助理方小翠书记员吴倩