江西省南昌市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0103民初3840号 原告：陆军，男，1980年10月17日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：李学锋，江西洪城律师事务所。执业证号码：136××××54521。 被告：罗杰，男，1982年8月3日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：陈淑如（被告母亲），女，1951年12月4日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：罗家英，南昌市西湖区法律服务所法律服务工作者。执业证号：31401042101392。 原告陆军与被告罗杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆军及其委托诉讼代理人李学锋，被告罗杰的委托诉讼代理人陈淑如、罗家英，均到庭参加了第一、二次庭审。被告罗杰参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告陆军向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告2018年3月26日签订的《写字楼租赁合同》；2、判决被告罗杰支付原告2020年3月至7月份租金并另支付2020年8月至租赁合同解除生效时止的租赁房的占用费（按月租金标准计算）；3、判决被告罗杰支付原告拆除租赁房装修费用5万元（也可评估确定）和2020年5、6、7月欠付物管费6053.4元及至租赁合同解除时止的物管费；4、诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2018年3月26日，原、被告签订《写字楼租赁合同》（下简称《合同》），原告将所有的南昌市团结路12号滨江一号写字楼607、608室（下简称案涉房）租给被告经营健身服务。《合同》约定：“该房屋月租金人民币6231元，先付后用，按月度支付；水费、电费、电话费、网络使用费、物业管理费全部由乙方按相关规定自行承担；在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予赔偿：未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，并经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正并修复的；拖欠租金累计半个月以上的”。2020年4月3日，被告用微信与原告联系，因疫情，健身房难以开业提出退租。原告同意，通过授权律师发函给被告：“同意解除《合同》，2020年3月份租金可免除，4月份租金应照付，从今天开始给你十天的时间，请将租赁房的你的设备搬出，拆除租赁房的装修并复原。经陆军验收认可（验收可参照原房子的图纸确立），双方办理租赁房移交手续，双方租赁合同解除。你现在泰国，不能亲自复原，你可转款35000元到陆军，由陆军自行办理了结”。本是原告理解被告的处境，依照《合同》约定的要求，合理、合法地解除《合同》，哪知被告不领情，说原告要“35000元拆除费真黑，法庭见”。不久，被告只叫人搬走租赁房放置的设备外，租赁房装修不拆除，也不与原告联系，拖延至今租赁费不付，物管费交纳到4月份，未再交纳。被告已构成违约，请求依法判决支持原告诉请。 原告陆军向本院提交了如下证据： 证据一、《写字楼租赁合同》、房产证、南昌老虎健身服务有限公司营业执照复印件。证明原告将案涉房出租给被告经营健身房服务，原、被告应按照《写字楼租赁合同》行使权利和履行义务，被告已违约。 证据二、原告与被告2020年3月-4月微信通话、聊天记录、律师函复印件。证明因新型冠状病毒疫情的影响，被告提出解除合同，原告理解，通过律师发函给被告，提出合理解除合同意见，被告不接受引起纠纷。 证据三、滨江一号环球中心企业交复工材料登记表复印件一页。证明被告2020年3月份向物业提出其个人经营的老虎健身房复工开业，新型冠状病毒疫情对被告经营的健身服务影响不大，其提出解除合同理由不充分。 证据四、华盈物业环球中心607、608室收费情况说明复印件一页。证明607、608室租赁房的物业费应由被告交纳，在合同未能解除的情况下，2020年5月份及后续物业费应继续由被告承担，直到合同解除止。 证据五、物业出具的车位JJ36-117收费情况说明一份。证明车位JJ36-117号，车位管理费160元/月，已交费至2019年9月30日，之后的停车费未缴纳。 证据六、2020年4月29日物业发文一份。证明607、608室租户损坏公共区域墙纸8平方米，人工、材料费计500元。 原告陆军申请对案涉房拆除装修物等（具体项目：西面墙面玻璃拆除并平整墙面粉刷刮白、全房广告纸及层板拆除、北面玻璃墙户外广告拆除、中间墙体由南至北转弯七字型砌墙粉刷并刮白平整、吊沙包钢筋架拆除并恢复全房天花吊顶铝板、两个淋浴房拆除并墙面平整粉刷刮白、南面墙体柜子拆除并墙面平整粉刷刮白）费用进行司法鉴定。江西天惠工程咨询有限公司受本院委托，于2020年10月23日出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论：拆除装修费用（含修复等费用）为29963.28元。原告陆军支付鉴定费3000元。 被告罗杰辩称：1、请依法予以准许解除租赁合同；2、请依法驳回原告的其他诉请；3、本案的诉讼费用由原告承担。 事实与理由：原、被告于2018年3月签订了《写字楼租赁合同》，原告将案涉房出租给被告经营开办南昌老虎健身服务有限公司，每月租金6231元，租满一年，租金按每年递增5％，并交一个月租金6231元作为押金，后租金递增到每月6550元，被告一直都按合同的约定履行义务至2020年2月底。因今年年初国家遭受严重的新冠××疫情，被告因疫情遭受极大的经济损失，但被告仍讲诚信，在疫情最严重的时期，虽然无法经营仍支付了原告1-2月份的租金。因业务的需要，被告每年需到泰国参加比赛及业务培训，被告从2020年2月初至今，因疫情国际航班禁飞，现仍滞留在泰国。在此期间，被告一直与原告商量，通过微信的方式沟通，请原告是否能免一部分租金，3月份的租金可以在原交的押金中冲抵，这都是因疫情所造成的，况且，政府有相关减免租金政策。至今，被告仍无法经营，原告也无法将房屋出租，经济损失现实存在。但原告却置之不理，其态度是租金不免，一分钱租金不能少。3月中旬，被告请家人清理承租房的财物设备时，原告百般干涉，并在外门上加锁，导致房屋内的几十万设备及物品无法清理，搬迁本来能于3月底完毕，因原告的干涉拖到了4月6日才将物品全部搬出，只有一个橱柜因固定在墙上没有搬走，被告每搬出一车物品，都得在物管处登记，并经工作人员检查才能出大门。3月份的租金也可由原告从房租押金中冲抵，但原告仍不屈不挠，要求被告支付4月—7月份的租金，并要求将装修部分复原，否则赔偿损失。被告装修是经过原告同意，而且合同中双方未约定要恢复原状。4月6日收到了原告委托律师的函件，其内容陈述双方租赁合同解除，房屋装修复原，要求被告转3.5万元到原告账户。既然此房已搬清完毕，物管费已交到了5月底，为什么律师函中要求被告支付其4月份的租金，现又要求租金要交到7月份，他的损失为什么要求被告承担呢？这不是讹诈又是什么？现又要求被告支付40000元的损失费，法律依据是什么？被告根本不欠原告任何费用。据此，坚决不同意原告的诉请，请求法院依法公正判决。 被告罗杰向本院提交了如下证据： 证据一、被告身份证复印件。证明被告的诉讼主体资格。 证据二、房屋租赁合同。证明双方租赁合同的约定内容，租金被告已按时向原告交纳。 证据三、微信聊天截图。证明被告严格按合同履行义务，且被告与原告多次协商，意思表达上富有诚信、诚意。 证据四、发票两张。证明被告交纳的水电费、物业管理费（2020年5月物业费已交），之后的物业费不应承担。 证据五、营业执照复印件。证明被告注册公司情况。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于南昌市两间毗邻写字楼为原告陆军所有，建筑面积分别为84.53和63.84㎡。2018年3月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《写字楼租赁合同》，《合同》主要约定：“甲方将案涉建筑面积共148.37㎡的房屋出租给乙方使用；乙方向甲方承诺租赁房屋仅作为办公使用，在租赁期内未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变房屋用途；租期自2018年5月1日至2024年5月1日；月租金人民币6231元，先付后用，按月度支付，租金每年递增5%；水费、电费、电话费、网络使用费、物业管理费全部由乙方按相关规定自行承担；乙方付押金6231元；在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予赔偿：（1）未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，并经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正并修复的……（3）拖欠租金累计半个月以上的”。合同签订后，被告将两间写字楼中间隔墙拆除改为一间房、将一个卫生间改扩建成两个淋浴房、拆除了吊顶铝扣板安装钢架吊沙包、将一面墙装修为镜子墙面、另一面墙镶嵌了橱柜，装修成拳击健身用房。至2020年2月，合同双方均按合同履行了各自合同义务，期间，原、被告均通过微信方式沟通和交纳房屋租金。自2019年5月至11月，被告每月转给原告租金6550元，按合同约定2019年5月至2020年4月租金应为6542.55元（6231＋6231×5%）。2019年12月30日、2020年1月3日，原告向被告催收2019年12月份租金。被告于2020年1月3日转给原告租金6500元。2020年1月31日，被告向原告发微信联系，内容为“陆总你好，很抱歉迟来的祝福：新年快乐！滨江现在通知我们暂时不能开业，这是国家困难时期，我应该积极配合，出于拳馆学生要求和利益，我为每个学生多赠送了一个月的训练时间作为补偿。现在冬天本来生意就不太好，加上疫情更是雪上加霜，正好也到了交房租的时间，所以我想跟陆总商量和沟通一下，能不能减免一部分房租，能够让我也度过一下难关，感谢不尽！”2月1日，原告微信回复被告“不合适，麻烦陆总，请把1月份房租付一下，谢谢！”被告收到原告微信后，随即转给原告6500元。之后，被告将2月份的房租也支付给了原告。2020年4月3日，原告发微信通知被告“罗总，房租我是不会免的，你愿意就把2-4月的房租付一下，不然你4月8日之前过来把东西搬出去并把房租结清，你不来对接我就请人把房子内东西清出来，我要重新租出去。”罗杰回复“3-4月房租没有付，可用押金抵扣。我们谈到这份上，再租下去也是不愉快，我这两天可以叫人来搬走。也不耽误你，好聚好散。我现在和家人被困在泰国无法回国，不然我不会选择搬走，没有办法，太多困难。从2020年4月3日起解除租赁合同。”被告请人于4月3日到物业交纳了电费及2020年4月之前的物业费，并着手搬离设备。因双方就装修复原问题意见不一，原告请物业在房门加了锁，导致被告于4月6日才将设备搬完，现场只有墙面橱柜及吧台未拆除、搬离。2020年4月7日，原告聘请律师向被告发送了律师函，主要内容为：“罗杰先生：你尚欠2020年3月、4月租金未付，你发微信到陆军说2020年4月3日解除合同，陆军回函答复要你4月8日把房间的设备搬出并把房租结清，租赁房的装修拆除复原，但未能了结。疫情只影响你一个月不能开业，解除合同理由不充分，过错在你。为了妥善解决合同事宜，特告知你陆军的意见：‘2020年3月份租金可免除，4月份租金应照付，从今天开始给你10天的时间，请将设备搬出、装修复原，经陆军验收认可，双方办理租赁房移交手续，合同解除’。你现在泰国不能亲自处理，可委托他人处理妥当，也可转35000元由陆军办理装修复原了结，否则合同一致延续到期，欠付租金通过法律途径解决。本函通过陆军微信传达给你。” 另查明，被告罗杰于2020年2月与妻儿赴泰国，直到国际航班解禁才回国。从原告提供的“滨江一号环球中心企业交复工材料登记表”反映，2020年3月13日，被告罗杰派1人交纳了复工材料，但“滨江一号”包括被告在内的3家健身房至2020年3月20日，均未复工。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方均应按合同履行义务。原、被告签订的《写字楼租赁合同》，属双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。房屋租赁合同，承租人合法使用租赁房屋，出租人到期收取约定租金，是租赁双方基本的权利义务。综观本案，导致租赁双方产生纠纷的根本原因为年初突如其来的新冠××疫情，这属不可抗拒的客观原因。原、被告双方在主观上均无违约不履行合同的意思。被告在疫情期间仍交纳了租金，后因双方就疫情期间租金减免事由协商未果，引起纷争。但被告未按约定交纳租金在先，是引起纠纷的导火索。原告在被告提出减免部分租金的要求下，未能正确处置，也是引发纠纷的重要因素。现原、被告均同意解除合同，本院予以准许。关于合同的解除时间问题，原告因被告未能及时交纳租金，于2020年4月3日首先提出解除合同的意愿，被告及时回复同意解除合同，并于2020年4月3日即办理了交纳电费、物业费，着手搬迁设备，于2020年4月6日搬离了除吧台外的全部可移动物品，以实际行为回应了原告解除合同的提议。本院认为原、被告对解除合同的意见已达成共识，只是就解除合同后的损失承担等其他问题意见不一。因此，2020年4月6日，原、被告签订的合同已实际解除。被告表示2020年4月10日之前的租金，减免因疫情影响部分租金后同意承担的意见，本院予以采纳。但被告要求因疫情影响减免3个月的租金，而原告只同意减免1个月租金，本院酌情减免一个半月的租金，即减免（6542.55元÷2＋6542.55元）计9814元（取整数，下同）。2020年5月始的租金，按合同约定递增5%，每月租金应为（6542.55×5%＋6542.55）计6869.67元，原告于2020年11月11日正式接受了租赁房屋，租金损失应计算到2020年11月10日，从2020年4月11日至2020年11月10日产生租金［（6542.55÷30×20）＋（6×6869.67）＋（6869.67÷30×10）］＝47870元。该部分租金损失，结合本案实际情况，被告也是解除合同的受损方，由原、被告各承担一半为宜，即由被告支付原告租金损失23935元。拆除装修物费用（含复原费）经评估鉴定为29963.28元，被告虽提出异议，但无相反证据推翻该评估鉴定意见，本院对该费用及鉴定费3000元的损失予以认定，合计32963.28元。被告改变了房屋结构，将两间写字楼合并装修成拳击健身用房，如原告当初不同意被告装修，应及时予以制止。但被告的装修风格仅局限于开设拳击健身用，不适合其他租户的承租，原告要求复原的诉求，本院应予以支持。对该部分损失，本院也酌定由原、被告分担，即由被告支付给原告16482元。原告主张被告应承担2020年5月至房屋交接之日的物业管理费，并已提供了交纳2020年5月1日至11月30日的物业费发票7062.30元，但11月11日至30日的物业费673元（1008.9÷30×20），不应计算在内，即6389.30元物业费，由原、被告分担，由被告支付给原告3195元。被告先前交纳的租房押金6231元，应在给付原告的款项中抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百一十二条、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认原告陆军与被告罗杰于2018年3月26日签订的《写字楼租赁合同》已实际解除； 二、被告罗杰于本判决生效之日起十日内向原告陆军支付2020年3月1日至2020年4与10日的租金人民币8723元（6542.55＋6542.55÷30×10）； 三、被告罗杰于本判决生效之日起十日内向原告陆军支付2020年4与11日至2020年11月10日的租金损失人民币23935元； 四、被告罗杰于本判决生效之日起十日内向原告陆军支付租赁房屋装修物拆除及复原损失人民币16482元； 五、被告罗杰于本判决生效之日起十日内向原告陆军支付2020年5月1日至2020年11月10日的物业费损失人民币3195元； 六、原告陆军免除被告罗杰因受新冠××疫情影响的租金人民币9814元； 七、原告陆军于本判决生效之日起十日内退还被告罗杰租房押金人民币6231元； 八、上述各项判决内容相抵后，被告罗杰于本判决生效之日起十日内实际应向原告陆军支付人民币36290元； 九、驳回原告陆军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原告陆军预交的案件受理费7646元，由原告陆军负担2646元，被告罗杰负担5000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  何新平 人民陪审员  宗筱斌 人民陪审员  王凤娟 二〇二〇年十一月十六日 书 记 员  黄前琴