江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0113民初3337号 原告：李钦，男，1983年9月16日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。 原告：李宁，男，1957年3月3日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。 被告：南京中南新锦城房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320113302301482J，住所地江苏省南京市栖霞区马群街道花港路******。 法定代表人：毕兴矿，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴建华，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。 被告：中国建设银行股份有限公司南京玄武支行，统一社会信用代码：91320100834908234T，住所，住所地江苏省南京市玄武区洪武北路**div> 负责人：孙晓云，该行行长。 委托诉讼代理人：张湧，男，该行员工。 委托诉讼代理人：朱雯，女，该行员工。 第三人：上海耀豪实业有限公司，统一社会信用代码9131011608617326XN，住所，住所地上海市金山区山阳镇卫清东路********div> 法定代表人：董晓霞，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邱尔庸，上海君澜律师事务所律师。 原告李钦、李宁与被告南京中南新锦城房地产开发有限公司（以下简称中南公司）、中国建设银行股份有限公司南京玄武支行（以下简称建行玄武支行）、第三人上海耀豪实业有限公司（以下简称耀豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李钦、李宁，被告中南公司委托诉讼代理人吴建华，被告建行玄武支行委托诉讼代理人张湧，第三人耀豪公司委托诉讼代理人邱尔庸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李钦、李宁向本院提出诉讼请求：1、解除两原告和被告中南公司签订的《南京市商品房预售合同》，被告中南公司返还两原告购房首付款671463元及两原告已向被告建行中山支行归还的贷款本息。2、判令被告中南公司向两原告赔偿以671463元为本金，自2018年10月6日起至实际清偿日止，按中国人民银行同期定期贷款利率计算的利息。3、解除两原告和被告建行中山支行签订的《个人住房(商业用房）借款合同》。4、判令被告中南公司向被告建行中山支行偿还上述《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余的贷款，待被告中南公司清偿上述贷款后，被告建行中山支行办理案涉房屋抵押登记的涤除手续。5、解除原告和第三人耀豪公司签订的《咨询服务协议》，判令第三人耀豪公司返还两原告已支付的服务费188537元及占用期间的银行同期贷款利息，自2018年9月6日起至实际清偿日止。6、判令被告中南公司赔偿两原告逾期交房损失4024.5元／月。7、判令被告中南公司赔偿两原告误工费、文印费、交通费、伙食费、律师咨询费等暂计1000元。8、判令被告中南公司承担本案诉讼费用。 事实和理由：2018年9月6日，两原告为购房作重餐饮之用而通过第三人耀豪公司，购买被告中南公司位于南京市栖霞区的房屋。购买前第三人耀豪公司告知两原告，案涉房屋可做重餐饮且得房率超过75%，两原告因此缴纳定金并签署合同，且为做餐饮作了前期准备。 2018年10月6日，两原告向被告中南公司支付购房首付款671463元，并和被告建行中山支行签署了《个人住房（商业用房）借款合同》贷款67万元。同日，两原告向第三人耀豪公司支付服务费188537元。2018年12月26日起，两原告按月向被告建行中山支行偿还案涉房屋的贷款本息。 2019年10月，两原告在办理营业执照时被政府部门告知，案涉房屋因规划问题自始无法做餐饮，并从政府部门得到相关文件。两原告发现：案涉房屋因规划问题自始无法做餐饮的相关文件早在2014年就已出台，被告中南公司对此应明知，但在已审结的（2019）苏0113民初7346号案件庭审质证阶段，被告中南公司和第三人耀豪公司仍辩称案涉房屋可做餐饮。两原告为做餐饮目的而购房，签约前多次向第三人耀豪公司咨询，在得到承诺后才与被告中南公司签署《商品房预售合同》，且在《商品房预售合同》中被告中南公司以排除法的方式告知案涉房屋可做餐饮。 两原告认为：两原告为做餐饮目的而购买案涉房屋，被告中南公司通过第三人耀豪公司在售房时向原告承诺案涉房屋可做餐饮，且在前后沟通中持续向两原告作确定答复，案涉房屋可做餐饮已构成房屋交付的条件和合同约定的一部分。被告中南公司和第三人耀豪公司的行为导致两原告与其签订合同的目的无法实现，已构成根本违约。两原告有权解除《商品房预售合同》和《咨询服务协议》，并分别向被告中南公司主张返还已支付的首付款及利息，向第三人耀豪公司主张返还已支付的服务费及资金占用利息，且被告中南公司应承担两原告与被告建行中山支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》解除后的责任。双方协商无果，故原告诉至法院，请求依法支持原告的诉请。 被告中南公司辩称，一、原告主张解除《商品房预售合同》的诉请没有事实和法律依据，应予驳回。 首先，依据双方签订的书面合同，被告中南公司没有违约行为。双方于2018年11月3日签订的《商品房预售合同》约定的商品房规划用途为门面房、小商店，并未约定原告主张的“重餐饮”用途。此约定与被告中南公司于2016年8月取得的《建设工程规划许可证》记载的内容一致。案涉房屋于2019年4月12日取得建设项目规划核实合格证书、2019年4月30日取得竣工备案，并于2019年5月1日向原告完成交付。被告中南公司作为出卖人在合同项下的义务已依约履行完毕，原告以合同目的不能实现主张解除合同，没有事实和法律依据。 其次，双方就案涉C744室商铺用于重餐饮并未达成一致意思表示，原告的该等主张对被告中南公司没有约束力。商品房买卖合同司法解释第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。根据该规定，构成要约至少同时具备说明和允诺具体确定，且影响合同订立且对价格确定有重大影响两个要件。本案中，原告主张的所谓重餐饮，根据国民经济分类第62条、63条的规定，并没有重餐饮的类别，原告主张的重餐饮不属于具体和确定的允诺说明；另外根据商品房预售合同附件十第16条第2款的约定，甲方关于本项目的广告、销售楼书、影视宣传片、样板房、工艺工法展示、沙盘、模型、销售人员说辞及其他关于本销售楼盘、销售房屋的宣传资料对本销售楼盘、销售房屋之环境、景观、绿化、建设物形态以及室内装修、家具、家电、饰品所做的描述仅作为乙方了解本销售楼盘、销售房屋和自行装修时参考之用，并非本销售楼盘、销售房屋的交房标准。其中如有对本合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的或者双方认为需要作为合同内容的，均已载入本合同，其他未明确载入本合同的内容均不影响本合同的订立以及房屋价格的确定，不视为合同内容，不构成甲方的义务和责任。而所谓的“重餐饮”在合同中并未明确约定，故应当视为对合同订立及价格无重大影响的内容。《商品房预售合同》附件十第十六条第1款约定，甲乙双方之间的权利义务以主合同以及本补充条款为准。本合同一经签订，双方（包括销售人员或其他有关人员）之前就本次房屋买卖在协商过程中形成的各项口头或书面的表示、意向、承诺、介绍、协议等（如有），均由本合同替代而自动终止或失效，对双方均不具有约束力。在销售过程中，无论开发商或销售人员的任何口头承诺，均需在签订商品房买卖合同时提出并加注，且需要甲方与乙方双方签章确认，否则视为没有承诺，甲方不承担任何责任。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。第5款约定甲方如需解释、变更或解除本合同任何条款，或向乙方作出任何保证和承诺，或放弃乙方任何权利，或减轻、豁免、延后乙方的任何义务和责任的，均需经甲方的法定代表人签字并加盖甲方公司公章予以书面确认，任何销售人员或其他有关人员均无权代表甲方作出上述表示，否则一律无效，甲方不承担任何责任。由此可见，根据法律规定及合同约定，原告主张的内容并不构成要约，对双方没有约束力。 再次，原告主张的重餐饮用途不构成原被告的合同目的。合同动机是指驱使、推动行为人订立合同的内心起因。合同目的通常是指通过订立和履行合同的实际期待。由于行为人内心起因不尽相同，动机复杂多样，故法律对此并不规范。如果当事人希望其主观动机转化为合同目的，应向合同相对方明示，在对方当事人知悉并合意的情况下，订立合同的动机才转化为合同的特殊目的。唯有如此，一方的特殊合同目的才能约束另一方。本案中，原告主张曾在微信聊天中咨询了商铺用途，由于该内容最终未记载于合同条款中，故该餐饮用途的咨询仅是原告的购房动机之一，并不能代表原告的购房目的。同时，根据合同附件十第2条第1款，原告对于房屋的用途及性质已经全面了解，16条也明确了双方以合同约定内容为准，排除了宣传资料及口头陈述的效力。第19条也明确载明向其出示了规划文件。在此情形下，原告对于房屋的性质、用途、规划等均已全面了解，原告的购房目的为取得所有权，并概括的用于门面房、小商店的经营，包括投资或者租赁。同时根据商品房买卖合同司法解释第8条及第9条的规定来看，商品房买卖合同的目的首先是取得房屋的所有权，然后占有使用房屋。本案中，原告不存在取得房屋权属的障碍，也能正常使用房屋，故所谓的重餐饮并不构成合同目的。 最后，原告主张解除合同已经超过除斥期间，解除权已灭失。根据商品房买卖合同司法解释第十五条第2款规定，法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年行使，逾期不行使的，解除权消灭。民法典第564条规定，法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或应当知道解除事由之日起一年内行使，或经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，原被告于2018年11月3日签订合同，于2019年5月1日交房，原告于2020年6月10日变更诉讼请求主张解除合同，其行使解除权已超过一年，根据规定，即使原告享有解除权，该权利也已消灭。 二、本案不存在可解除合同的情形，原告第二项诉讼请求不能成立，即无权主张被告中南公司赔偿购房款及利息，且原告主张自2018年10月6日起算没有事实依据，利息标准也没有法律依据。原告第三、四、五项诉讼请求均不能成立，即无权要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》、《咨询服务协议》，也无权要求被告中南公司偿还剩余贷款。根据《个人住房（商业用房）借款合同》第19条第2款约定，《商品房预售合同》解除或撤销的，仍由原告承担还款义务。 三、被告中南公司无需承担逾期交房的损失。首先，原告主张解除合同，合同解除后的法律责任是返还价款，而逾期交房支付违约金的违约责任是合同继续履行时承担的责任，与第一项诉讼请求相抵触。其次，双方就延期交房签订了补充协议，明确载明原告不得再就逾期交房主张任何权利，双方之间一次性处理完毕上述事宜，不得再就该事宜提出任何主张。 四、原告主张的误工费、咨询费等没有法律依据。 综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。 被告建行玄武支行辩称，原告与我行并不存在房屋买卖合同纠纷，甚至不存在借款合同纠纷。我行贷款对象是原告及其共同借款人，还款义务应由原告及其共同借款人承担。在贷款存续期间内，无论由谁归还贷款本息，只要未结清贷款本息及其他相关费用，我行均无法解除借款合同；反之，在贷款存续期间内，无论由谁偿还贷款本息，只要是原告的意思表示并且实际结清贷款本息及其他相关费用，我行可以配合原告办理贷款结清和注销抵押手续。 第三人耀豪公司辩称，同意被告中南公司、建行玄武支行的答辩意见。另补充意见如下：1、第三人是案涉楼盘合法的包销商，有权收取超出基价部分的房款收入作为第三人的包销服务费收入。2、在案涉房屋销售中，原告与第三人签订《咨询服务协议》，在支付服务费过程中，原告对支付价款、付款时间及支付对象均明知，且第三人在收款后亦开具发票，第三人收取服务费的行为合法。3、原告不能仅凭聊天记录中询问过案涉房屋是否能做重餐饮，就以此主张做重餐饮系其购房的根本目的，这与《咨询服务协议》和《商品房预售合同》的约定均不相符。3、原告已购得案涉房屋，依据原告与第三人签订的《咨询服务协议》约定，原告应向第三人支付咨询服务费，不存在退还咨询服务费及占用期间利息的情形。请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 被告中南公司系栖霞区马群街道世纪雅苑项目商品房的开发商，第三人耀豪公司系世纪雅苑项目C区1、2、4、5、6、7、8#楼的包销商。2018年4月16日，中南公司与耀豪公司就世纪雅苑项目C区商品房签订《包销合同》，约定包销房屋的包销均价为21500元/平方米，在2018年4月20日至2018年12月31日的包销期限内，耀豪公司对包销范围内的商品房享有独家销售权、房价确定权，本项目超出基价部分的房款收入属于耀豪公司的包销服务费收入。附件一包销房源清单载明7#楼均价为23000元。 原告李钦经由第三人耀豪公司置业顾问冉某介绍，于2018年9月6日与耀豪公司签订《咨询服务协议》（以下简称《服务合同》），约定李钦向耀豪公司支付188537元作为咨询及推广的费用，在李钦与被告中南公司签订《商品房预售合同》前支付该笔费用，除因耀豪公司原因未能订立《商品房预售合同》，否则李钦不得以任何理由拒绝支付。同日，双方还签订《认购协议书》，就李钦认购中南世纪雅苑C区7号楼44号商铺达成协议，约定：1、单价17798元，建筑面积75.37平方米，总价1341463元；2、首付款671463元，商业贷款670000元；3、李钦于签订认购书时支付30000元为定金；4、李钦需于2018年10月6日前付清首付款。李钦还签订《付款时间表》，明确付款时间为：1、2018年9月6日付定金30000元；2、2018年9月17日补齐定金100000元（包含9月6日30000元）；3、2018年10月6日签合同，付首付860000元（包含9月17日100000元）。上述协议签订后，李钦、李宁于2018年9月6日、9月17日、11月3日分别支付30000元、70000元、88537元，合计188537元，耀豪公司于2019年5月13日向李钦、李宁开具发票，确认收到经纪代理服务费188537元。 2018年11月3日，被告中南公司作为预售人（甲方）、原告李钦、李宁作为预购人（乙方）签订《世纪雅苑商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定，甲方预售给乙方的商品房为栖霞区马群街道世纪雅苑C-X幢XX室（以下简称案涉房屋），该商品房规划用途为门面房、小商店，层高4.8米，土地用途为城镇混合住宅用地、批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地，其他商服用地，该商品房建筑面积75.37平方米，套内建筑面积45.54平方米，共有共用分摊建筑面积29.83平方米。乙方应于2018年11月3日前向甲方支付定金50000元，订立合同时，乙方已缴纳的认购定金自动转为本合同价款。乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为17798.37元/平方米，总价款合计1341463元。乙方应于2018年11月3日前支付671463元，商品房商业性抵押贷款670000元，乙方须于2018年11月3日前与银行签订贷款协议，将剩余房款670000元办理银行按揭，并负责提供全部办理银行按揭所需资料。乙方迟延支付合同价款的，应向甲方按照未付到期价款的万分之一/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金。甲方应于2019年1月31日前向乙方交付该商品房，该商品房交付时应当已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，甲方迟延交付该商品房的，双方约定按照附件10第七条约定处理。 附件10甲乙双方的其它约定，第七条甲方逾期交房的免责及宽限情况（补充主合同第六条），第1款以加边框的方式，特别约定：乙方同意，将该商品房交付日期届满之日变更为主合同第六条约定的届满日后第60日，即若甲方实际交房日期晚于主合同约定的交付日期届满之日不超过60日的，不视为甲方逾期交房，甲方不承担违约责任，如超过该变更后的交付日期届满之日，甲方仍无法交房的，则自变更后的交付日期届满之日次日起，甲方按照乙方已付房款的万分之一/天向乙方支付违约金，但该项违约金总额不超过乙方已付房款的5%，乙方解除合同的除外；如乙方解除合同的，则按照主合同第六条第四款约定处理。第十六条关于广告宣传资料的效力第2款约定，甲方关于本项目的广告、销售楼书、影视宣传片、样板房、工艺工法展示、沙盘、模型、销售人员说辞及其他关于本销售楼盘、销售房屋的宣传资料对本销售楼盘、销售房屋之环境、景观、绿化、建筑物形态以及室内装修、家具、家电、饰品所作的描述仅作为乙方了解本销售楼盘、销售房屋和自行装修时参考之用，并非本销售楼盘、销售房屋的交房标准，其中如有对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的或者双方认为需要作为合同内容的，均已载入本合同，其他未明确载入本合同的内容均不影响本合同的订立以及房屋价格的确定，不视为合同内容，不构成甲方的义务和责任。第十九条关于该房屋经营的补充，约定1、乙方利用该房屋从事商业用途所需办理的手续由乙方自行负责申请办理，包括但不限于工商、税务、城管、消防等审批手续及证照。2、本合同签订前，乙方已充分了解房屋用途限制。甲方已明确告知乙方包括但不限于以下内容：施工编号为C-7幢2室、3室、7室、9室、14-35室、38室、45-54室、C-8幢1-5室、14室、18-22室、29-30室的房屋不具备餐饮业态经营条件（其他房屋用途根据设计及规划等文件执行，乙方已知悉），乙方对此已知晓并表示认同和接受且无任何异议，如乙方未能办理合法经营所需的各项证照及审批手续的，乙方自行承担一切不利后果，且不以此为由向甲方提出任何主张。3、乙方应设置与经营用途相符的消防、安全和环保等设施，避免因经营产生的光、电、声、味等污染。经营活动需严格遵守国家、政府的有关法律法规及政策、《业主临时管理规约》及物业管理的各项规定，营业不得影响其他业主的正常生活。否则，乙方应向受损方承担相应赔偿责任。第二十四条关于合同无效、撤销或终止的补充第6款约定，乙方享有本合同约定或法律规定的单方解除权时，除主合同约定的因主体质量不合格享有合同解除权情形外，必须在权利成就之日起30日内且在房屋交付（包括视为交付的情形）之前行使，否则视为放弃该权利。 《预售合同》签订后，原告李钦、李宁依约支付购房首付款，并与建行中山支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》），贷款670000元用于购买案涉房屋，并办理了预售商品房抵押权预告登记，此后，两原告一直按月偿还贷款本息。2019年6月12日，建行中山支行更名为建行玄武支行。 因被告中南公司延期交房，原告李宁与中南公司签订《延期交付赔偿协议》，约定：由于品质提升的原因，造成实际交房时间为2019年5月1日，比合同约定时间延迟30日，根据《预售合同》第六条及附件10第七条约定，中南公司赔偿李宁逾期交房违约金4024.5元，李宁对逾期交房违约金等事项不再主张其他任何赔偿。2019年11月11日，李宁收到该笔违约金。 另查明，2016年8月4日，案涉房屋所在C7幢建筑取得建设工程规划许可证，建筑用途为门面房、小商店，其它辅助设施，商务办公楼（写字楼）。2019年4月12日，案涉房屋取得建设工程规划核实合格书。2019年4月30日，案涉房屋取得竣工验收备案证明。 庭审中，原告李钦、李宁提交与销售人员冉某的微信聊天记录13页，内容为：冉某将案涉房屋所在楼层平面布置图发送给李钦，并告知案涉房屋现在特价155万元，位于**，比较靠近**楼，之前卖198万元，因开发商着急回款所以做特价，7号楼位置与1号楼相连，案涉房屋一口价155万元，贷款67万元首付88万元，后李钦要求将6号楼两套房屋与案涉房屋价款分别计算后进行比较；此后双方就房屋优惠价格进行多次协商，李钦进一步询问6号楼和7号楼的得房率，冉某回复6号楼得房率50左右、7号楼得房率75左右；李钦询问是否都能做重餐饮，冉某回复是的，李钦又询问6号楼有无类似房源，冉某又发送部分房源信息，并告知面积都是71.18，单价算下来不到二万元；后李钦确认购房信息，并支付购房定金，再次询问是否按总价153万元，首付款86万元，冉某回复是的；2018年9月29日，李钦将认购协议发送给冉某，并询问按照17798元/㎡*75.57㎡计算总房价款为131435.26元，不是131463元，冉某回复相差一点点很正常。 原告李钦、李宁还提交从维权业主群取得的以下证据：1、销售人员赵某的名片及赵某微信朋友圈截图，旨在证明赵某反复在朋友圈宣传中南乐尚茂商铺，称95%都是餐饮商铺、C区6号楼二层重餐饮商铺出售、C1-8、C4-27均可做重餐饮。2、中南公司微信公众号推送信息截图、广告宣传页等，旨在证明中南公司大力宣传中南乐尚MALL，并宣称已签约影城、超市、多家品牌餐饮。3、宁栖市监字[2017]89号通知截图，载明禁止在居民住宅楼等非商业建筑、未设立配套规划专用烟道的商住综合楼，以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目，上述三类情形，街道或街道指定部门不得在经营场地证明上出具同意意见。4、今日头条发布的新闻截图及南京焦点发布的《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》截图，旨在证明中南公司将原商办规划用途房屋作为酒店式公寓销售，按有关政策应收回土地使用权，且系导致案涉房屋无法做餐饮经营的原因。5、案涉房屋所在的世纪雅苑C幢业主维权视频、实名举报材料等，旨在证明中南公司虚假宣传、严重违约。6、2019-2020年度中南公司组织业主沟通视频，旨在证明中南公司自认未披露包销合同，同意安装烟道，并自认以商铺可做餐饮进行宣传营销，C7幢实际无法经营餐饮等事实。 原告李钦、李宁还提交：1、2020年7月原告拨打市民热线，12345回复的短信，及马群街道环保科科长回复案涉房屋不能做餐饮经营的录音，旨在证明案涉房屋不可进行饮食服务项目，原因为根据《江苏省大气污染防治条例》第五十九条第一款规定，禁止在下列场所新建、扩建排放油烟的饮食服务项目：（三）商住综合楼内与居民层相邻的楼层。2、宁环建（2014）87号文件及案涉房屋位置、室内照片，旨在证明：根据相关部门批复规定，C地块四至边界临路一侧的七栋三层商业楼内可设置餐饮项目，而案涉房屋并非临路一侧，被告中南公司对此已明确，却在销售案涉房屋时，故意预留烟道口，以此宣传案涉房屋可做重餐饮，故意诱导原告，涉嫌欺诈。3、世纪雅苑C-1幢、C-2幢、C-4幢107室房屋签订的预售合同及在此房屋申请办理的营业执照副本，旨在证明原告购买的另一商铺已做餐饮经营使用，进一步证明原告购买案涉房屋目的不能实现，应当解除合同。 经质证，被告中南公司对原告与冉某微信聊天记录的证明目的不予认可，认为原告提供的微信聊天记录不完整，且双方聊天记录中涉及价格与付款方式的有47条、涉及房屋位置的有17条、涉及面积和得房率的有11条、涉及重餐饮的只有1条，原告首先关注的是价格、付款方式，在确定两套意向房屋后，只问了1次能否做重餐饮，此后再无询问记录，原告并未询问哪些可做重餐饮进而作出选择，也没有作出购房就是为做重餐饮的意思表示，更没有不能做重餐饮就不购房的意思表示，故做重餐饮仅系原告的购房动机，而非购房目的。第三人耀豪公司与中南公司质证意见基本一致，认可冉某系第三人工作人员，且在签订《服务合同》时已经明示了其身份。 被告中南公司认为原告出示的从业主维权群取得的证据1、2、4、5、6均无法展示证据原件，故对其真实性均不予认可，且上述证据均未明确指向案涉房屋，对关联性亦不认可，证据6中即便中南公司愿意重新改造烟道，也不能以此证明中南公司违约。对证据3真实性认可，关联性不认可，餐饮行业包含正餐、快餐、茶馆、外卖等，案涉房屋规划用途为商业和小商店，可以经营餐饮行业，根据2018年11月23日修正的《江苏省大气污染防治条例》的规定，限制的是排放油烟的餐饮，而非所有餐饮，且根据合同约定，未能办理合法经营所需的各项证照及审批手续的不利后果由原告自行承担。第三人耀豪公司与中南公司质证意见一致。 被告中南公司对原告提交的回复短信及录音的真实性、证明目的均不认可，认为无法确认相对方的身份。对宁环建（2014）87号文件真实性予以认可，但对证明目的不予认可，并主张该批复并未注明案涉房屋不能经营餐饮，按规定案涉房屋可经营餐饮，但需办理相关手续。对案涉房屋照片的证明目的不予认可，认为案涉房屋并非现房销售，原告签订《预售合同》时案涉房屋尚未建成，不可能基于有烟道而购房。对购房合同及营业执照的真实性认可，但认为不能据此认定原告购房目的就是为了做重餐饮。第三人耀豪公司与中南公司质证意见一致，并认为销售人员明确是看沙盘销售，并非看现房销售。 原告李钦、李宁为了证明被告中南公司虚假宣传涉嫌欺诈，申请证人马某出庭作证，证人陈述：其系案涉世纪雅苑Ｃ7幢业主，在维权过程中与原告相识，第三人耀豪公司作为包销商，收取的服务费有的高达房价款的70%-80%，显然不合理不合法。按照［2014］宁环建87号批复要求，案涉世纪雅苑Ｃ区四至边界临路一侧的三层商业楼内可设置餐饮项目，内侧建筑不能经营餐饮项目，被告中南公司对此应明知，却在营销宣传时，以房屋已预留烟道和下水、可经营餐饮作为卖点销售给业主，构成欺诈。中南公司还曾承诺Ｃ区自2019年3月至11月全部交付业主，并由其自持2幢、3幢进行经营。现交付已逾一年多，Ｃ区基础配套设施仍不能使用，目前经营的商铺因配套的电容量不够，总是跳闸，电梯也不能正常使用，亦未开通餐饮经营需要的天然气。中南公司的以上行为不仅构成根本违约，且涉嫌欺诈，业主将持续维权。经质证，原告认为证人证言属实，应予采信。被告中南公司认为证人证言仅能证明其自身购房经历，不能证明原、被告之间的购房经过，或原告购房唯一目的即为餐饮经营，证人证言与本案无关联性。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。在本案中，原告与被告及第三人分别签署的《预售合同》、《借款合同》及《服务合同》均系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应恪守履行。 合同法第九十四条对合同法定解除的几种情形进行了规定，其中第（四）项为当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。在本案中，原告主张被告中南公司销售的案涉房屋不具备从事餐饮的经营条件构成违约，并致使原告签署《预售合同》的目的不能实现，故而应当解除《预售合同》。对此，本院认为，原告要求解除合同，缺乏事实和法律依据，具体理由如下：1、虽然《预售合同》载明案涉房屋所在土地用途包括住宿餐饮，但该项约定指向的是案涉房屋所在土地整体的规划用途，并非对案涉房屋特定经营业态的约定。原告以此为由认为双方已就案涉房屋的具体用途进行了约定，缺乏合同依据。2、《预售合同》载明的房屋用途为门面房及小商店，在通过相关行政审批的情况下，购房人可以使用门面房选择从事多种业态的经营，且原告购买案涉房屋的具体经营用途属于自主决定事项，原告仅以不能从事餐饮为由主张解除《预售合同》，依据不足。3、《预售合同》附件10第十九条虽列明部分房屋不具备餐饮业态经营条件，但亦明确约定其他房屋用途根据设计及规划等文件执行，故不能据此认定双方约定案涉房屋具备餐饮业态经营条件。4、原告未能举证其在签署《预售合同》时的唯一目的即为从事餐饮类经营，也未能证明被告曾就此作出承诺。5、虽然被告在销售宣传中使用了“95%都是餐饮商铺”、“中心金铺，马上生钱”、“辐射20万庞大稳定消费人群”等宣传用语，但上述宣传仅系对被告建设商业项目的预期，并非具体的承诺，尚不构成法律意义上的欺诈。综上所述，原告以被告违约导致其合同目的不能实现为由要求解除《预售合同》，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。如原告认为，基于被告中南公司将商办项目改为公寓销售，致使原告所购房屋的部分使用功能受到限制，并因此产生损失，原告可就其损失另行主张权利。因《预售合同》不应解除，故本院对于原告主张的其他诉讼请求，依法亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、九十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告李钦、李宁的全部诉讼请求。 案件受理费16873元，减半收取8437元，由原告李钦、李宁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  朱 睿 二〇二〇年十一月三日 法官助理  王国庆 书 记 员  卜 艳