江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8489号上诉人（原审被告）：常熟市尚三物业管理有限公司，住所地江苏省常熟市尚湖中央花园18-8，统一社会信用代码91320581MA1UYPJMOD。法定代表人：郑国华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李鹤州，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯露蓉，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王永平。委托诉讼代理人：陶怡婷,江苏俞晓华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴徐晟,江苏俞晓华律师事务所律师。上诉人常熟市尚三物业管理有限公司(以下简称尚三物业公司)因与被上诉人王永平占有保护纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院作出的(2019)苏0581民初6524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尚三物业公司上诉请求：撤销原审判决并依法改判驳回王永平的全部诉讼请求。事实与理由：王永平与涉案房屋开发商荣安公司的股东富展公司以签订协议约定仲裁并以申请强制执行的方式使得已经被行政查封的涉案房屋过户，系恶意串通且以合法形式掩盖非法目的，损害了国家、第三人的权益，其获得涉案房屋不动产权证的形式违法。一、因荣安公司开发的常熟尚湖中央花园三期商品房的质量存在严重问题，经该三期业主维权，常熟市住建局行政查封了包括涉案房屋在内的九间门面房，涉案房屋根本无法通过正当程序办理不动产过户登记手续。二、2017年1月3日，为了解决尚湖中央花园三期商品房群体性矛盾纠纷，常熟市人民调解委员会成立中央花园三期商品房重大矛盾纠纷调处小组，涉案房屋经荣安公司及政府协调人员同意，用于尚湖中央花园三期业主维权使用。上诉人系为该三期业主维权而成立的公司，法定代表人郑国华为业主代表之一，多次代表业主与政府部门及荣安公司、富展公司协商赔偿问题，故上诉人属于合法占有。三、2017年1月到2017年6月1日荣安公司被核准注销前，在常熟市住建局等政府部门的协调下，尚湖中央花园三期业主代表一直在与荣安公司沟通交流因房屋质量问题的赔偿问题，但因为一直没有达成一致意见，所以并未同意解封包括涉案房屋在内的9间门面房。后2018年经查询荣安公司内档得知，荣安公司股东富展公司在2017年2月9日已经成了清算组决议解散公司。在荣安公司还存在已知债务的情况下，荣安公司并未书面通知已知债权人而是通过报纸公告的方式完成了通知，其以虚假的清算报告骗取了注销登记，属于违法注销。四、2018年上半年王永平第一次起诉上诉人，要求上诉人返还房屋，在第一次开庭后王永平撤诉。2018年9月富展公司与王永平签订《房屋买卖合同补充协议》，约定由富展公司协助王永平办理房屋过户手续并约定发生争议由宁波仲裁委员会仲裁。富展公司及被上诉人在明知无法通过正常手段办理房屋过户登记的情况下还签订该协议，并约定仲裁，以申请强制执行的法律手段达到办证目的，属于恶意串通及以合法形式掩盖非法目的，且侵害了国家和第三人的利益。据此，被上诉人以非法行为骗取涉案房屋的不动产登记，依法应当撤销。王永平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：上诉人主张涉案不动产是其合法所有，但未能举证证明其从王永平或荣安公司处合法占有的依据，且尚三公司注册地址也不在涉案不动产处，没有证据证明其合法占有涉案房屋。本案所涉不动产由不动产登记部门协助法院办理相关登记手续，该登记并无不当，根据物权公示原则，该物权被依法撤销前，王永平享有案涉不动产的物权，有权要求无权占有人返还原物。尚三公司主张荣安公司注销材料造假，但未提供相应证据，且即使荣安公司存在以上问题，也属于尚三公司、荣安公司之间的矛盾，与本案并无关联性，被上诉人对涉案房屋所享有的权利应受法律保护。王永平向一审法院起诉请求：1.尚三物业公司立即腾空常熟市招商西路272#-2、272#-3号房屋并返还王永平；2.尚三物业公司向王永平支付占用房屋期间的使用费（暂按8万元/年计算，计算至实际搬离之日止）；3.尚三物业公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2014年4月，江苏荣安置业有限公司（以下简称荣安公司）（甲方、出售方）与王永平（乙方、买受方）签订《房屋买卖合同》，约定荣安公司合法拥有由其开发的位于元和路63号、87号、89号、91号、93号、97号、99号，招商西路272#-2号、272#-3号、306号、308号商铺的所有权。前述商铺处于出租状态（相关租赁合同见附件）。甲方向乙方出售上述标的商铺，乙方同意购买并经现场查看同意甲方以现状交付，双方不再另行办理交接手续。“双方经协商一致，上述标的商铺作价16104078万元，由乙方于成功办理过户并取得不动产登记证后7工作日内向甲方付清。如至2018年6月30日仍无法办理过户手续的，乙方最迟于2018年9月30日前向甲方支付购房款，支付完毕后双方另行协商后续过户问题。”该《房屋买卖合同》甲方加盖了“江苏荣安置业有限公司”印章，乙方由王永平签名。王永平未能提交该房屋买卖合同的附件。2015年11月30日，荣安公司向王永平开具招商西路272-2号、272-3号购房发票，票面金额分别为1506200元、1204960元。2018年9月20日，杭州富展投资有限公司（甲方，以下简称富展公司）与王永平签订《〈房屋买卖合同〉补充协议》，约定：甲方的全资公司荣安公司已在2017年6月1日依法注销，乙方与荣安公司在2014年4月签订了房屋买卖合同。甲方愿意替荣安公司继续履行上述房屋买卖合同，承担和享受该合同的全部权利义务。甲方同意乙方延迟至2018年10月10日前向甲方支付该购房款16104078元。双方确认，甲方已按房屋买卖合同约定在2015年12月底将全部房屋以现状交付给了乙方。甲方应在2018年10月17日前协助乙方向相关的不动产登记部门办理全部房屋产权的过户登记手续，并向乙方提交需要甲方提供的全部房屋产权过户资料。甲方法定代表人叶发财为甲方履行房屋买卖合同及本补充协议约定的义务提供连带责任保证。2018年10月9日，王永平通过银行转账，向杭州富展投资有限公司交付了16104078元，用途记明“购房款”。2018年10月29日，王永平以富展公司、叶发财未能履行合同义务为由，向宁波仲裁委员会申请仲裁，请求富展公司按约配合王永平将招商西路272-2号、272-3号的不动产办理转移登记至王永平名下，即宁波仲裁委员会（2018）甬仲字第200号、（2018）甬仲字第201号案件。2019年1月11日，宁波仲裁委员会分别作出（2018）甬仲字第200号、（2018）甬仲字第201号裁决书，分别裁决富展公司在裁决书送达之日起三十日内与王永平共同向不动产登记机构申请将坐落于江苏省常熟市招商西路272-2、272-3的房屋所有权转移登记至王永平名下；叶发财对富展公司的上述义务承担连带责任。因富展公司、叶发财未履行宁波仲裁委员会（2018）甬仲字第200号、（2018）甬仲字第201号裁决书确定的义务，王永平于2019年2月21日向浙江省宁波市中级人民法院（以下简称宁波中院）申请执行。2019年3月8日，宁波中院作出（2019）浙02执103-113号执行裁定书，认为江苏省常熟市元和路272-2、272-3号等的房产属于王永平所有，裁定富展公司、叶发财配合王永平办理上述房产产权变更登记手续。2019年3月18日，常熟市不动产登记中心依宁波中院（2019）浙02执103-113号协助执行通知书，办理了案涉招商西路272-2号、272-3号等的不动产变更登记。王永平取得了案涉房屋不动产登记证。一审法院另查明，尚三物业公司曾将272-2号楼上楼下、272-3号楼上出租，租期自2018年5月1日至2019年5月1日，租金8万元。本案审理过程中，王永平明确表示不对房屋占有使用费申请评估，尚三物业公司确认案涉272-2号房屋是其在使用、272-3号房屋空置。一审法院认为，我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。尚三物业公司认为荣安公司注销材料造假，注销后仍加盖印章，但未能据此提交证据。且即使存在该问题，案涉不动产由不动产登记部门依法协助相关法院办理物权登记，该登记并无不当。依据物权公示，该物权登记被依法撤销前，王永平享有案涉不动产的物权。王永平有权要求无权占有人返还原物。故王永平要求尚三物业公司腾空、返还案涉房屋的主张，一审法院予以支持。王永平主张因案涉房屋正在出租过程中，其通过占有改定已实际取得案涉房屋，但其未能提交《房屋买卖合同》附件，无法证明占有改定所依据的荣安公司此前有租赁的事实。故王永平认为因案涉房屋出租其通过占有改定已实际取得案涉房屋的主张，一审法院不予支持。房屋出售人（荣安公司）未向王永平实际交付案涉房屋，王永平也未取得案涉房屋物权时，王永平无权要求尚三物业公司支付案涉房屋的实际占有使用费。王永平取得案涉房屋的物权后，可要求无权占有人给付实际占有使用费。本案中，王永平未明确实际占有使用费的起算日期，属诉讼请求不明确，故要求尚三物业公司暂按每年8万元计付房屋占有使用费的主张，本案中一审法院不予支持，王永平可另行依法主张相关权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条之规定，一审法院判决：一、常熟市尚三物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内腾空、返还王永平常熟市招商西路272-2号、272-3号房屋。二、驳回王永平其他诉讼请求。案件受理费人民币1800元，由王永平负担人民币1720元，由常熟市尚三物业管理有限公司负担人民币80元。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院二审查明的事实与一审法院一致。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十七条之规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。本案中，不动产登记中心根据宁波市中级人民法院协助执行通知书，已将涉案房屋办理过户登记在王永平名下，现上诉人并无证据证明该不动产权属登记确有错误，故一审法院认定王永平享有涉案房屋的物权并无不当。另根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，王永平系涉案房屋的物权人，尚三物业公司未能提供证据证明其占有涉案房屋具有合法根据，故一审法院对王永平要求尚三物业公司腾空返还涉案房屋的诉请予以支持亦无不当。综上所述，尚三物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由常熟市尚三物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇二〇年十一月二十七日法官助理  黄源榕书 记 员  徐 韬