贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8373号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔家雨，男，1976年12月8日出生，汉族，住重庆市巫山县。被上诉人（原审原告）：金丽娜，女，1959年3月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：滕建东，贵州黔信律师事务所律师。原审第三人：贵阳银行股份有限公司直属支行，住所，住所地贵州省贵阳市云岩区瑞金北路**天源大厦****div>负责人：陈劲，该支行行长。委托诉讼代理人：何云，男，1972年7月17日出生，壮族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：梁学武，男，1974年2月17日，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）因与被上诉人金丽娜、原审第三人贵阳银行股份有限公司直属支行（以下简称贵阳银行直属支行）商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初1068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年09月07日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判并改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人的解除权已超过1年除斥期间，其解除权已消灭，无权单方解除合同；2、上诉人虽延迟交付办理商品房转移登记的有关文书，违反了合同约定，但该违约情形不导致合同签署目的无法实现；3、上诉人延迟交付办理转移登记的有关文书的行为不构成重大或根本性违约，不应据此解除合同；4、因本案所涉房屋已可办理权属证书，合同目的均已实现，应继续履行商品房买卖合同，被上诉人主张的退还购房款、违约金、维修基金、电视电表开户费等诉讼请求失去了请求权成立的基础，不应支持；5、如果仍判决解除商品房买卖合同，上诉人也仅需按照合同约定承担责任。被上诉人金丽娜答辩称，被上诉人已于2017年12月25日行使了解除权，《商品房买卖合同》已于2017年12月27日解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，上诉人未在2016年12月31日之后180日内交付办理商品房转移登记的有关文书，此时被上诉人解除合同的条件业已成就，可以解除合同。2017年12月25日，被上诉人特委托贵州恒商律师事务所向上诉人发出《律师函》，特通知被告在2018年1月3日前退还被上诉人已付房款，该《律师函》即是被上诉人发出的解除合同的通知。2017年12月27日，上诉人收到该《律师函》，此时合同解除。按照上诉人的理解，被上诉人应在2018年6月29日前行使解除权，因被上诉人于2017年12月25日行使解除权，且上诉人于2017年12月27日收到解除合同的通知，故被上诉人行使解除权符合法律的规定，双方的《商品房买卖合同》已于2017年12月27日解除。因双方的《商品房买卖合同》已于2017年12月27日解除，故被上诉人在原审中的第一项诉请已失去实际意义，请二审法院予以纠正。根据合同的约定，被上诉人行使解除权后，上诉人应返还被上诉人已付购房款，故原审判决上诉人返还被上诉人已付购房款及赔偿损失正确。原审第三人贵阳银行股份有限公司直属支行述称，答辩意见与被上诉人一致，同意解除合同。金丽娜向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告于2013年7月1日签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告返还原告已付房款1627820元，并支付原告利息（以1627820元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2013年8月1日起计算至还清房款之日止），赔偿原告损失17811元；三、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2013年7月1日，被告宏益公司作为出卖人，与原告金丽娜作为买受人签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的贵阳市南明区花果园后街彭家湾花果园彭家湾棚户区改造项目Ｂ区Ｂ北7-8号楼（商业7-8）1层18号房屋，建筑面积40.90㎡的房屋，总价款为1627820元，买受人采取银行按揭贷款方式付款，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首付房款827820元，余款800000元银行按揭支付；出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。双方在合同中还约定了其他事项。合同签订后，双方同日在贵阳市预售合同备案登记；原告当天向被告支付了购房首付款827820元、预告登记费550元，被告当即出具《收据》给原告；同月21日，原告向第三人贵阳银行直属支行申请借款，同月26日，第三人审批同意借款800000元，同日，第三人作为贷款人（抵押权人），原告作为借款人（抵押人）订立《商业用房贷款借款（抵押）合同》，原告以其向被告购买的上述房屋为抵押物（未办理抵押登记），向第三人借款800000元，借款期限为10年。第三人于同月29日向原告放款。同年8月1日，原告支付被告购房款800000元，被告当即出具《收据》给原告。至此，原告已向被告付清购房款1627820元。2016年1月21日，原告（乙方）、被告（甲方）订立《交房协议》，并签署了《房屋交付验收表》，双方一致确认被告于2015年2月11日将该房交付原告使用。原告收房后，已将该房出租给他人使用。同日，原告向被告交纳了有线电视开户费265元、电表开户费718元、维修基金16278元，被告当即出具《收据》给原告。被告未能在2016年12月31日前取得该房所有权初始登记，从而不能将办理该房转移登记的有关文书交付给原告。原、被告之间发生纠纷。2017年12月25日，原告委托贵州恒商律师事务所向被告出具《律师函》，该函载明因被告不能在2016年12月31日前取得该房所有权初始登记，不能向原告交付该房转移登记的有关文书，已经超过180日，故通知被告在2018年1月3日前与原告办理相关退房手续，退还原告已付房款1627820元，并按照同期银行存款利率支付利息；若被告不在规定时间与原告办理退房手续，退还原告已付房款及支付相关损失的，本律所律师将根据原告委托诉诸法律，依法追究被告的违约责任。原告方通过中国邮政速递物流股份有限公司贵州省贵阳直属营业部将该函邮寄给被告。被告于同月27日收到后，未与原告办理退房事宜退还原告购房款。原告为此诉至一审法院，一审法院排期开庭后，因原告经一审法院传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼。一审法院故作出（2018）黔0102民初12292号民事裁定书，裁定该案按自动撤诉处理。原告于同年11月21日再次向一审法院起诉，提出如前诉请。另查明，被告已于2018年6月1日取得涉案房屋所在的整栋房屋的《商品房现房备案证明》及《不动产权证书》，取得了涉案房屋的所有权初始登记，并随后以短信形式通知原告及其他业主领取办理房屋转移登记的有关文书。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告金丽娜、被告宏益公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，双方应按约履行各自义务。合同签订后，原告按约全额支付了被告购房款1627820元；被告应按约在2016年12月31日前取得该房所有权初始登记，并将办理该房转移登记的有关文书交付给原告，但被告未按时取得该商品房所有权初始登记，未按时将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，逾期已超过180日，依据双方《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（二）项约定“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。”解除合同的条件已经成就，原告主张解除《商品房买卖合同》，要求被告返还购房款，具有合同及法律依据，一审法院依法予以支持。原告要求被告赔偿预告登记费550元、有线电视开户费265元、电表开户费718元、维修基金16278元，共计17811元，由于以上费用系被告经手收取，合同解除后，原告将房屋返还被告，被告系上述费用的受益人，且原告的上述费用损失系被告违约导致合同解除而造成，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。”的规定，被告应当赔偿原告，一审法院依法予以支持。原告的利息请求，有悖合同约定，依法应由被告按合同约定，以中国人民银行同期同类存款利率支付原告利息。合同解除后，原告应当配合被告办理合同预告登记及备案登记的注销附属义务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、解除原告金丽娜与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2013年7月1日就贵阳市南明区花果园后街彭家湾花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B区B北7-8号楼（商业7-8）1层18号房屋订立的《商品房买卖合同》；二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告金丽娜购房款人民币1627820元，并以827820元、800000元为基数，按中国人民银行同期同类存款利率，分别支付原告从2013年7月1日、2013年8月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息；三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告金丽娜因购房支出的预告登记费、有线电视开户费、电表开户费、维修基金共计人民币17811元；四、原告金丽娜于本判决生效后10日内协助被告贵阳宏益房地产开发有限公司办理贵阳市南明区花果园后街彭家湾花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B区B北7-8号楼（商业7-8）1层18号房屋的预告登记和《商品房预售合同备案登记》的注销手续；五、驳回原告金丽娜的其余诉请。案件受理费19610元，减半收取9805元，由原告负担305元，由被告负担9500元（原告已预交，被告在支付原告上述款项时，一并支付原告）。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为，依据双方当事人签订的《商品房买卖合同》的约定，出卖人应于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，双方还约定出卖人超过180日仍不能将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的，买受人有权退房。上诉人作为出卖人未在约定的期限将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人构成违约，本院予以确认。但关于双方当事人签订的《商品房买卖合同》是否应当予以解除，本院认为，除合同约定的解除条件是否成就外，还应结合合同的履行程度、违约行为是否影响合同目的实现等因素进行综合考量，就本案而言，现不宜判决解除合同，亦不宜确认合同已于邮寄律师函到达之日已解除，理由如下：首先，上诉人超过180日仍不能将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，按照合同约定，被上诉人于逾期180日后次日即取得解除《商品房买卖合同》的权利，被上诉人于2017年12月25日虽委托贵州恒商律师事务所向被上诉人宏益公司邮寄律师函，但并无证据表明其邮寄地址系双方约定的送达地址或其他有效经营场所地址，即使被上诉人收到了上诉人邮寄的解除通知，但被上诉人此后仍继续使用房屋，提起本案诉讼主张的亦为要求判决解除合同而非要求确认合同已于解除通知送达之日解除，故本案不宜认定合同已于邮寄律师函到达之日已解除。其次，上诉人于2018年已具备为被上诉人办理商品房权属转移登记的条件并通知被上诉人进行办证，被上诉人提起本案诉讼前办理商品房权属转移登记的障碍已经消除，上诉人虽存在迟延履行协助办证义务行为但该违约行为已经终止，已不影响被上诉人合同目的实现，若判决解除合同亦不利于交易之稳定，基于诚信原则及鼓励交易原则考虑，参考最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》第47条：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持”的精神，对于被上诉人以上诉人迟延交付转移登记相关文书为由要求解除与上诉人之间签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。被上诉人要求赔偿损失的诉讼请求系基于解除合同的请求权而提出，现合同并未解除，本院亦不予支持。考虑到本案纠纷根本上系上诉人的违约行为引起，故本院酌情认定本案一审、二审案件受理费均由上诉人负担，本院在此予以说明。综上所述，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初1068号民事判决；二、驳回金丽娜的诉讼请求。一审案件受理费19610元，减半收取9805元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担；二审案件受理费19610元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年十一月二十四日书记员 帅艳芷