江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0113民初2733号原告：李想，女，1979年10月22日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：马小希，上海市海华永泰（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：封海鑫，上海市海华永泰（南京）律师事务所实习律师。被告：曹玉斌，男，1970年2月8日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：侯柳，北京市京师（南京）律师事务所律师。原告李想与被告曹玉斌房屋租赁合同纠纷一案，南京市鼓楼区人民法院于2020年1月14日立案受理后，于2020年3月24日作出（2020）苏0106民初496号民事裁定书，裁定将该案移送本院审理。本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告李想的委托诉讼代理人马小希、封海鑫,被告曹玉斌的委托诉讼代理人侯柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李想向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还因无权代理收取的房屋租赁合同补偿款165000元；2、判令被告赔偿非法占有房屋造成的损失40000元；3、判令被告向原告返还价值48000元的约克空调或赔偿48000元；4、判令被告支付电费2940.97元，公摊水电费25元，物业费394.4元，电话费317.03元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告系南京市仙林大学城某某路X号X-XXX室房屋（以下简称案涉房屋）所有权人。2014年5月16日，原告与案外人Miroslawa某（以下简称案外人）签订房屋租赁合同（以下简称案涉合同），将案涉房屋出租给案外人使用，租赁合同至2019年6月1日到期。合同到期后继续租赁的，案外人需要提前两个月通知原告。案外人租赁案涉房屋用于经营意式餐厅，其本人为工商登记的负责人，被告为案外人的工作人员，案外人不在国内时，原告会通过被告与案外人进行联系。2019年3月，案涉合同即将到期，案外人告知原告租赁期满后将不再继续经营。2019年3月27日，原告与刘某、南京瑞满庭网络科技有限公司（以下简称瑞满庭公司）订立租赁合同，租期自2019年6月1日起算，年租金450000元。当日，刘某、瑞满庭公司按照约定支付押金70000元。2019年4月1日，因案外人不在案涉房屋处，被告签收了原告送达的交房通知。2019年5月1日，原告在物业人员的陪同下赴案涉房屋张贴了收房通告。2019年5月16日，刘某、瑞满庭公司因得知房屋可能无法按期交付，仅向原告支付租金175000元（3月27日的70000元押金中的50000元转为租金）。2019年5月25日，原告再次张贴收房通知。2019年5月29日，案外人以邮件方式向原告确认不再续租房屋，同意餐厅无条件迁出，店内人员予以配合。2019年6月1日，被告以得到案外人授权为由拒绝自案涉房屋迁出并与原告就补偿事宜进行协商。因被告拒不返还案涉房屋，影响了原告后续合同的履行，故原告在无法第一时间核实授权的情况下与被告进行了补偿事宜的协商，但同时也积极与案外人进行联系。原告在与案外人取得联系以后，要求案外人以书面方式对续租、搬离等事宜进行确认并依法办理认证。2019年6月21日，案外人告知原告已就续租、搬迁等事宜办理了认证，其书面认证文件内容为不再续租，对被告有过授权但即刻撤销，但案外人未能及时将书面文件在第一时间邮寄给原告。因原告未能及时获得案外人的书面文件，原告为避免影响后手租赁合同的履行，原告在迫于无奈的情况下于2019年6月26日与被告达成了《人民调解协议书》（以下简称调解协议），由原告补偿165000元，被告于2019年6月28日中午12点前搬离。在此基础上，双方特别约定被告应当取得案外人真实有效授权，否则承担不利的法律后果。当日，原告向被告支付了165000元。2019年6月28日，被告迁出以后，原告发现安装于案涉房屋处价值48000元的约克空调缺失。因被告原因导致原告后续租赁合同延迟27天方才履行，原告为此退还延误期间的租金并支付了违约金共计40000元。2019年7月21日，案外人明确表示从未授权被告办理房屋交接、补偿等事宜。2019年11月，原告收到了案外人寄送的两份书面认证文件。被告非法据案涉房屋期间，累计产生电费2940.97元，公摊水电费25元，物业394.4元，拖欠固定电话费317.03元。现原告提起本案诉讼，要求法院判令被告返还相应补偿费用并赔偿由此产生的各项损失。被告曹玉斌辩称，1、原告与南京贝丽妮餐饮有限责任公司（以下简称贝丽妮公司）、被告之间的所有争议已经达成了调解协议，且已实际履行完毕，原告提起本案诉讼有违诚信原则；2、原、被告已于2019年6月28日办理了案涉房屋的交接，原告对室内物品进行了检查并未提出空调丢失，被告也没有拆除空调，故原告在一年以后提出空调丢失与常理不符；3、即使案外人撤销了对被告的授权，也不影响被告在被撤销授权前的行为效力，且被告至今未收到案外人撤销授权的有关文件；4、房屋的实际承租人为贝丽妮公司，被告实际为贝丽妮公司的股东，被告出面处理案涉纠纷不仅基于得到案外人的授权，也属于行使贝丽妮公司股东职权；5、因原、被告已达成调解协议，故不应当赔偿原告提出的40000元损失；6、对于原告提出的水、电费、物业费、公摊水电费、电话费等费用予以认可，但贝丽妮公司尚有15000元押金在原告处，原告可将上述费用自押金中扣除。经审理查明，原告系案涉房屋所有权人。案外人于2013年7月3日注册成立了贝丽妮公司，企业类型为有限责任公司（外国自然人独资），于2016年3月30日在案涉房屋地址注册成立南京贝丽妮餐饮有限责任公司意式餐厅一店”（以下简称贝丽妮餐厅）的外商投资公司分公司。2014年5月16日，原告（甲方）与案外人（乙方）签署案涉合同一份，主要内容包括：甲方将案涉房屋出租给乙方用于经营西餐厅，租赁期限自2014年6月1日至2019年6月1日；乙方负责交纳其装修及经营所产生的定额税、物业费、水、电、煤气、电话及宽带等各项费用，该合同期满，结清各项费用后，乙方领回向甲方交纳的押金15000元；该店铺的营业执照已由甲方办理，经营范围为餐饮，租期内甲方继续以甲方名义办理营业执照、税务登记等相关手续，但相关费用及由乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关。此外，原告与案外人另签署了一份落款时间也为2014年5月16日的租赁合同（原件留存于贝丽妮餐厅的工商档案中），该租赁协议首部及尾部的乙方签名处除有案外人签名以外还加盖有贝丽妮公司公章，该合同的其他内容与案涉合同一致。原告对此表示，因案外人需要在案涉房屋处办理营业执照，故其与案外人于2014年5月16日签署了两份租赁协议，其中一份加盖了贝丽妮公司公章，并非将案涉房屋的承租人变更为贝丽妮公司。被告对此表示，加盖有贝丽妮餐厅的租赁协议系后期为配合办理贝丽妮餐厅工商营业执照补签形成，协议落款时间2014年5月16日为倒签形成。案涉合同履行期间，大量房屋租金系通过贝丽妮公司银行账户支付给原告。此外，租赁期限内的有关租金支付、装修维修、合同续签等事项均由原告与被告进行联系磋商。2019年3月27日，原告与刘某、瑞满庭公司签署《租赁协议》一份，双方约定由原告将案涉房屋出租给刘某、瑞满庭公司，租赁期限自2019年6月1日至2024年5月31日止，租金于每年5月20日、11月20日支付（每半年支付一次）。2019年3月27日、5月16日，刘某、瑞满庭公司通过金明向原告分别支付押金70000元、租金175000元。2019年6月29日，原告向金明支付40000元。对于该40000元的性质，原告表示系退还刘某、瑞满庭公司的房屋租金以及赔偿的误工损失。2019年4月1日，因案涉合同租赁期限即将届满，原告制作并发出了《合同终止告知书》（以下简称告知书），内容为：“经双方协商，合同到期，贵公司不再续租。按原合同执行，房主将于2019年6月1日上午10点收回案涉房屋，届时请结清水、电、煤气、物业管理费等各项费用，并交还水卡、电卡、煤气卡。结清一切费用之后，房主返还其押金15000元。请您于6月1日之前腾空房屋，交还前后门钥匙，一切遗留之物均视为放弃，房主有权丢弃。请贵公司严格履行原合同条款。上述告知书载明的送达对象为贝丽妮公司负责人，被告在公司负责人一栏签名确认。2019年6月1日，案涉合同租赁期限到期后，原、被告就案涉房屋的腾空返还问题发生纠纷，并报警要求处理。2019年6月26日，原、被告双方经人民调解委员会调解签署调解协议一份，调解协议主要内容为：“1、原告一次性补偿被告165000元；2、被告于2019年6月28日中午12时前搬出餐厅。如到时不搬走，被告承担一切损失；3、此调解为一次性处理，其他无纠葛”。当日，双方另签署了由原告事先制作打印的《租赁房屋交接协议》（以下简称交接协议）一份，协议载明的甲方为原告，乙方为案外人，被告为乙方代表，主要内容包括：甲乙双方于2014年5月16日就案涉房屋签署了案涉合同一份，该合同已于2019年6月1日到期；乙方确认租赁到期后不再续租；被告称获得乙方授权，可代表乙方与甲方办理租赁房屋的交还等相关事宜；乙方承诺于2019年6月28日12点前将案涉房屋交还甲方，由被告向甲方交还房屋钥匙；2019年6月28日后，案涉房屋和留存于租赁房屋内的物品、装饰装修等，甲方可自行处理；2019年6月26日签字当天，甲方向乙方支付补偿款165000元，该款由被告代为收取；被告应保证所称获得乙方授权是真实合法有效的，否则应承担相应的不利后果。当日，原告向被告银行账户汇款165000元，被告亦出具了165000元的收据。2019年6月28日中午，原告与被告对案涉房屋进行了现场交接但未办理书面交接手续。根据原告拍摄于交接当日中午11点40分左右的照片显示，案涉房屋室内空调出风口被拆除，四台空调外机被拆除。另查明，案涉合同到期前后，原告与案外人就房屋租赁事宜进行了沟通，并要求案外人就房屋搬离、授权撤销、补偿款收取等问题出具书面认证文件。2019年11月，原告收到了案外人邮寄的《租赁合同终止确认函》（以下简称确认函）、《声明》各一份。确认函载明的出具日期为2019年6月17日，主要内容包括：案外人确认案涉合同到期后不再续租，原告可自行处理房屋及相关事项，案外人无异议；案外人租赁案涉房屋系用于经营贝丽妮餐厅，案外人曾于2018年5月21日委托被告代签法律文件，现案外人撤回对被告的上述授权；因案外人已确定不再续租案涉房屋，故案外人承诺贝丽妮餐厅无条件自案涉房屋迁出。原告可凭该确认函要求店内人员配合，如店内人员不予配合，则系个人行为，案外人及贝丽妮餐厅均不予认可也不承担相应责任。《声明》载明的出具日期为2019年7月1日，主要内容为：案外人得知被告自称获得案外人授权与原告办理案涉房屋交还事宜，并于2019年6月26日与原告签署了调解协议、交接协议，被告据此获得补偿款165000元；案外人对于被告与原告签署的调解协议、交接协议不予认可；案外人已于2019年6月26日前撤销了对被告作出的关于处理案涉房屋事宜的全部授权；案外人从未授权被告向原告主张涉及房屋租赁的赔偿及补偿等款项；被告未向案外人支付调解协议及交接协议涉及的165000元补偿款项，被告亦无权签署上述协议；案涉房屋租赁事宜与案外人无关，原告可依法向被告主张权利。2019年10月16日，我国驻曼彻斯特总领馆为上述文件出具（2019）曼领认字第001782号、第0001783号领事认证书。审理中，被告为证明其为贝丽妮公司的实际控制人向本院提交了《股权转让协议》（以下简称转让协议）、《委托持股协议》（以下简称持股协议）、《授权委托书》（以下简称委托书）等证据。转让协议、持股协议、委托书的落款时间均为2018年5月21日。其中转让协议及持股协议的主要内容为，案外人将贝丽妮公司的100%的股权作价150000元转让给被告，案外人作为贝丽妮公司名义上的股东代被告持有上述已转让的股权，股权所派生的权利义务均由被告享有或承担。委托书的主要内容为，案外人授权被告以案外人名义签署确认公司的任何和所有需要公司法定代表人签署的文件（包括但不限于合同、协议、提交给相关政府机关的文件、与银行有关的文件等）。原告对上述转让协议、持股协议、委托书的真实性不予认可，另表示上述文件即使系真实的也与原告无关，且被告也不能以此代表案外人或贝丽妮公司主张和处分实体权利。此外，被告为证明已向案外人支付了大部分股权转让款向本院提交了部分微信聊天记录，上述微信聊天记录显示案外人向被告催讨转让款，被告已向其支付了部分款项。被告表示150000元的股权转让款中尚余20000元没有实际支付。原告对上述的微信聊天记录的真实性不予认可，但也表示聊天相对方的微信头像确系案外人，但无法确定聊天人是案外人或案外人丈夫。审理中，原告自认留存有案外人的微信及电子邮件，但因时差问题，无法与案外人保持有效沟通。上述事实有房屋所权证、《租赁合同》、营业执照、《合同终止告知书》、《人民调解协议书》、《租赁房屋交接协议》、银行转账记录及电子回单、收据、《销售合同》、《声明》、《租赁合同终止确认函》、《租赁协议》、《领事认证书》、照片、水、电费收费凭证、江苏省增值税电子普通发票、《股权转让协议》、《委托持股协议》、《授权委托书》、中国银行结算业务申请单、电子邮件、微信聊天记录，当事人陈述及庭审笔录等证据在卷予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、案涉房屋的承租主体问题；2、被告是否应当退还原告支付的补偿款165000元；3、被告是否应当支付原告主张的各项损失以及水、电、物业等费用。关于案涉房屋的承租主体问题。本院认为，对于承租主体的认定应当从租赁协议约定、租赁合同的履行情况等方面进行综合认定。在本案中，原告为证明曾督促被告迁出，向本院提交了由其自行制作送达的告知书一份，该告知书载明的送达对象为贝丽妮公司负责人，正文部分也注明：“经双方协商，合同到期，贵公司不再续租……请贵公司严格履行原合同条款”等内容，被告在该告知书贝丽妮公司负责人一栏签字。从该告知书内容来看，原告已自认案涉房屋的承租主体为贝丽妮公司，该告知书与被告提供的加盖有贝丽妮公司公章的租赁协议、银行结算业务申请书也可以相互印证，证明案涉房屋的承租主体为贝丽妮公司。关于165000元的补偿是否应当退还的问题。在本案中，被告为证明其系贝丽妮公司的实际控制人，向本院提交了委托书、持股协议、转让协议、微信聊天记录、转账记录等证据，其中委托书、持股协议、转让协议的出具时间均为2018年5月21日。虽然原告对上述证据的真实性不予认可，但未能提供证据予以反驳，且原告认可被告提供的与案外人的微信聊天记录相对方确系案外人的微信，故上述证据的真实性本院予以确认。现被告提供的上述证据与案外人出具的《声明》中曾向被告出具委托书的内容可以相互印证，再结合租赁中租金支付、续租协商等重大租赁事项均由被告出面进行处理的实际情况，可以认定案外人已将贝丽妮公司的股权转让给了被告，被告即为贝丽妮公司的实际控制人。在租赁过程中，原告直接与被告就有关租赁重大事项进行沟通，亦可认定原告知晓被告为贝丽妮公司的实际控制人。从原告提供的邮件及经领事认证的材料来看，原告在2019年5月底至6月期间即与案外人进行了数次联系，而原、被告签署调解协议的时间为6月26日。在原告已与案外人取得联系的情况下，原告仍主张因无法与案外人联系核实授权情况方才与被告协商补偿事宜，该项主张不能成立。此外，虽然原告提交的交接协议载明被告系作为案外人的代理人收取补偿款，但该交接协议系原告单方事先准备，且与调解协议中由原告直接向被告支付补偿款的记载内容不符，故有关补偿款的协商处理情况应以调解协议约定为准。因被告作为贝丽妮公司的实际控制人与原告达成了调解协议，被告基于调解协议收取165000元的补偿款并无不当，故本院对于原告要求被告返还该165000元的诉讼请求，依法不予支持。关于被告是否应当支付原告主张的各项损失以及水、电、物业等费用问题。1.空调损失及水、电、物业等费用。因贝丽妮公司系案涉房屋的实际承租人，原告主张的上述损失及费用可另行向贝丽妮公司主张；2.关于租金及违约金损失。因原、被告已就贝丽妮公司的房屋返还及搬迁事宜达成了调解协议，原告事后要求被告赔偿延期占用房屋造成的租金及违约金损失，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国人民调解法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告李想的全部诉讼请求。案件受理费5150元，减半收取2575元，由原告李想自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 林志栋二〇二〇年十一月十八日法官助理 唐亚萌书 记 员 杨 莉