上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8600号上诉人(原审被告)：何大发，男，1987年6月27日出生，汉族，户籍地江西省赣州市。被上诉人(原审原告)：胡雪生，男，1977年1月18日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市。上诉人何大发因与被上诉人胡雪生房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初20910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何大发上诉请求：撤销一审判决，依法改判；二审诉讼费由胡雪生承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。(一)一审法院认定何大发在庭审中未提交任何证据证明案外人张某某将上海市静安区延平路XXX号商铺(以下简称“系争商铺”)转租给何大发获得权利人同意，与事实不符。何大发于2019年8月15日与案外人张某某签订《租赁合同》约定：张某某(合同甲方)将系争商铺出租给何大发(合同乙方)，计租期限自2019年8月20日起至2021年8月19日止，每月租金为人民币(以下币种均为人民币)18，000元；张某某(合同甲方)同意何大发(合同乙方)转租、转让，代收房租，且张某某(合同甲方)口头告知何大发其有系争商铺转租权，何大发在其认知范围内认定其是合法承租并转租的。(二)关于一审法院认定胡雪生称其解除合同的原因是何大发与其签订的合同目的无法实现，与事实不符。2019年8月17日，胡雪生与何大发签订《租赁合同》约定：甲方(何大发)出租给乙方(胡雪生)的系争商铺建筑面积大约60平方米，用途为商业；胡雪生对该商铺已经实地勘查过，并清楚该商铺的所有平面格局及装修情况；胡雪生在合同签订时已经实际进入并查看系争商铺现状，并同意按照商铺现状交付。双方在合同备注中约定：一、双方友好协商，何大发应尽责协助胡雪生办理天然气管道；二、何大发承诺提供胡雪生蒸煮类轻餐饮营业执照。何大发于2019年9月11日已经将轻餐饮营业执照办理完毕，作为何大发(出租方)已履行了完全的合同义务，胡雪生提出的煤气问题并非《租赁协议》生效的前提条件，且何大发已经告知胡雪生用煤气罐的替代解决方案，也就是说胡雪生在2019年11月8日没有法定解除权。(三)关于一审法院认定何大发所写《借条》是双方真实的意思表示，与事实不符。双方签订的《解约协议》中明确约定是由于胡雪生单方面问题向何大发请求解除合同，合同违约责任应归责于胡雪生。何大发是二房东，其每月应向大房东缴纳房租，而因胡雪生采用不支付房租也不搬走的拖延行为，导致何大发十分被动，为能尽快收回系争商铺，使胡雪生尽快腾房，何大发被迫之下按胡雪生要求写下《借条》。二、一审法院认定证据不足。(一)关于胡雪生提出的180，000《借条》金额中的现金部分，证据不足。1．何大发庭上提供的微信证据中的内容为：“收到延平路XXX号底层商铺定金5000元房租24，000元进场费40，000包办轻餐饮执照”的证明内容事实是只收到5000元的定金，后面的叙述内容只是一种报价的告知，并不是实际收到了69，000元。另此定金是胡雪生的合伙人周某某支付给何大发的，并不是胡雪生支付给何大发的，所以，在庭审中，胡雪生并无提及此5000元定金的相关事宜。2．何大发在庭审中提供的胡雪生支付相关费用的记录是85，000元，如按胡雪生提出的160，000元的费用，应该还有75，000元的现金支付记录，但庭审中胡雪生并未提供相应证据进行证明(胡雪生的微信语音中所提及的现金金额也只是10，000元)。一审法院仅凭与何大发弟弟的电话交流就认定75，000元现金支付事实的存在，于法无据，且何大发弟弟在电话中也是说到大概是40，000至50，000元，其理解的是胡雪生支付过40，000至50，000元租金及进场费，而不是指支付现金金额是40，000至50，000元。(二)《借条》产生的来源，有违背民事法律的公平原则。胡雪生摄取视频、要求何大发微信发送《借条》的证据，是胡雪生在有利条件下(不搬走也不付租)迫使何大发做出的行为，很明显胡雪生《借条》的说法有违民事法律的公平原则，损害了何大发的合法权利，正常来说如果双方是自愿协商解除合同，应该会有一个基本平衡的结果。而在本案中是一边倒，所有的损失都由无辜的何大发来承担，这显然有失公平，是何大发在受胁迫的情形下被迫签订的，一审法院应依据此证据进行判决。三、一审法院适用法律错误。此案是房屋租赁合同纠纷，应适用涉及房屋租赁合同纠纷的法律规定，应对房屋租赁合同纠纷中相关法律事实进行审理，对房屋租赁合同纠纷中事实是哪一方违反合同约定进行定纷止争。双方在解除合同中已经明确约定：合同解除的原因是胡雪生单方面造成合同无法继续履行，一审法院对此条款置之不理，未按照房屋租赁合同纠纷相关法律规定去追究违约方的违约责任，而只根据存在争议的《借条》进行判决，存在适用法律错误。综上，一审法院仅以《借条》的内容来进行裁判与事实不符，应按此《借条》产生的背景及实际的事实情况进行判决。虽然何大发为尽快收回胡雪生承租的房屋，减少自己的损失，被迫按胡雪生的要求签署了180，000的《借条》(从胡雪生提供的录像证据可以看出其为制造证据而提供证据)，但基于房屋租赁合同的约定和《解约协议》的内容能够说明，何大发理应获得办理轻餐饮执照的40，000元和胡雪生占有系争商铺期间的租赁费。请求支持何大发的上诉请求。胡雪生未向本院提供书面答辩意见。胡雪生向一审法院起诉请求：判令何大发返还租金72，000元、押金48，000元、进场费40，000元，并赔偿何大发装修等损失计20，000元，上述费用合计180，000元。一审法院认定事实：1．房屋权属性质及其状况。上海市静安区延平路XXX号店面(含夹层)及501号底层汽车库权利人为案外人张自芳、李毅华和李翔，501号店面(含夹层)建筑面积为55.98平方米，房屋类型店铺，用途店铺，501汽车库，建筑面积22.06平方米，房屋类型其他，用途特种用途。2．出租人情况。2019年6月27日，权利人(甲方)与张某某(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方将系争商铺出租给乙方使用，租赁期限自2019年7月23日至2021年7月22日止；乙方向甲方承诺，租赁期内没经过甲方同意，乙方不得擅自转让，否则甲方有权收回房屋；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，不得以任何理由拖欠；合同另对其他内容进行了约定。2019年8月15日，张某某(甲方)与何大发(乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方将系争商铺出租给乙方，计租期限自2019年8月20日起至2021年8月19日止，每月租金为18，000元；甲方同意乙方转租、转让，代收房租。合同另对其他内容进行了约定。3．租赁合同的缔约过程及约定内容。2019年8月17日，胡雪生(乙方)与何大发(甲方)签订《租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的系争商铺建筑面积大约60平方(米)，用途为商业；乙方对该房屋已经实地勘察过，并清楚该房屋的所有平面格局及装修状况，租赁房屋的现有装修、附属设施、设备状况，甲方并按照该以现状交付；乙方承诺按照合同约定使用租赁房屋，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，不得在该房屋进行违法乱纪事宜；乙方在本合同签订时已经实际进入并查看租赁房屋现状，并同意按照房屋现状交付，交付日期不晚于计租日前；计租期限为五年，自2019年8月17日起至2024年8月16日止，其中装修免租期自2019年8月17日起至2019年9月4日止，共计18天，装修免租期内乙方无需缴纳租金，水电费等其他费用均由乙方承担；租金约定为：租赁房屋起始租金为每月24，000元整，每次缴纳房租需提前7天支付，付款方式为付三押二，租金和物业管理费为每三个月支付一次，第一期租金和物业管理费乙方应于本合同签订的同时支付，之后乙方应在每个支付期到期前10日内，将下一支付期的租金全额支付给甲方；为确保乙方履行本合同项下义务，乙方在本合同签订当日向甲方支付相当于贰个月租金的保证金房屋押金，共计48，000元；本合同终止或提前解除后，乙方按本合同规定将该房屋返还且甲方结清本合同项下乙方应付的所有款项后的十五日内，退还给乙方；租赁期间，任何一方违反合同约定给对方造成损失的，均应承担相应的赔偿责任；备注：一、甲乙双方友好协商，甲方应尽责协助乙方办理天然气管道，二、甲方承诺提供乙方蒸煮类轻餐饮营业执照。4．租赁合同的履行和终止情况。(1)付款情况。2019年8月16日，胡雪生方(含微信名周某某，胡雪生确认其为胡雪生合伙人)通过微信转账支付何大发5000元，何大发回复：“收到延平路XXX号底层商铺定金5000元房租24，000元进场费40，000元包办轻餐饮执照，免租期18天，2019年8月17(日)签正式合同”；8月17日，胡雪生银行转账支付50，000元，何大发回复收到；8月19日，胡雪生微信转账支付共计20，000元，周某某微信转账3000元；8月20日，胡雪生微信转账10，000元，胡雪生在微信中提及：“支付宝也转不了，……限额了……，我下午带现金过去给你”；9月12日，胡雪生微信转账4，000元。上述微信转账共计42，000元，银行转账50，000元，共计转账92，000元。一审审理中，胡雪生陈述付款情况为：2019年8月15日周某某通过微信支付5000元，8月17日胡雪生通过银行转账支付50，000元，8月19日胡雪生通过微信转账支付20，000元，8月20日与胡雪生通过微信支付10，000元，并于当天下午支付何大发现金75，000元，胡雪生支付何大发费用共计160，000元。8月19日周某某微信转账3000元和9月12日胡雪生微信转账4，000元系处理系争商铺其他事宜，并非与房屋租金有关的费用，故胡雪生并未计算在应返还费用之内。何大发陈述付款情况为：其先称仅收到胡雪生付款共计75，000元(包括房屋租金24，000元和进场费40，000元)；后又改称共收到胡雪生付款85，000元；后再改称收到胡雪生付款89，000元，但其在自行提交的证据目录中称共收到92，000元(有凭证，包含8月19日周某某微信支付3000元)；最后又改称除了收到89，000元费用外(除去8月19日周某某微信转账3000元，该笔费用系处理系争商铺其他事宜与本案无关)，还收到过胡雪生现金10，000元。关于8月20日现金支付部分，胡雪生称其当天下午支付何大发现金75，000元，有何大发之弟何洋(音)和案外人小某在场；何大发当庭拨打其弟何洋电话，何洋称其是何大发弟弟，胡雪生支付现金时其在现场，胡雪生支付了现金有四五万左右。(2)合同履行情况。根据胡雪生、何大发微信记录，以及何大发与案外人周某某的微信记录显示，合同签订后，双方就房屋装修、煤气安装、营业执照等事宜多次沟通。其中：①2019年8月29日，周某某：“抓紧啊。没煤气开不了张……”，何大发：“非常不影响你的，反正你就先用那个桶装的先用个几个嘛，对吧”；②2019年8月31日，周某某：“何老板煤气怎么说”，何大发：“下午师傅过来，接煤气的师傅过来，看场地”；③2019年9月6日，周某某：“何老板营业执照拿到没”，何大发：“下个星期一，我也看人脸色行事，我尽快弄好吧”；④2019年9月11日，何大发微信拍摄照片一张，内容为《营业执照》，名称上海市静安区轩翔保健按摩服务部，类型个体工商户，经营者张某某，组成形式个人经营，经营范围“保健按摩，足浴，日用百货，餐饮服务［依法须批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动］”，经营场所在系争商铺，执照有效期2019年9月11日至2020年7月22日。胡雪生：“你这个执照不对呀，……，哪有几个月的执照啊，你这个是隔壁的执照吧，你拿隔壁的照什么呢？糊弄我。”2019年10月22日，上海佑广物业管理有限公司向“延平路XXX号商铺”出具《整改通知书》，载明：“经我物业服务处调查核实，您位于延平路XXX号商铺未经物业允许，擅自接煤气管至车库，改变房屋使用性质的违规使用行为。请在接到此通知后立即终止该违规行为，3日内完成整改，……”(3)合同终止和出具《借条》情况。2019年11月8日，胡雪生、何大发双方签订《解约协议》，载明：“兹有坐落在上海市静安区延平路XXX号底层商铺的出租方何大发与承租方胡雪生签定(订)了该物业的租赁合同。由于乙方单方面问题向甲方请求解除合同，经过友好协商甲乙双方同意解除合同。签字生效合同终止；甲方将有权对该房屋进行处置，乙方无权干涉。”同日，何大发签署《借条》，载明：“今友好协商解除原合同，何大发愿意退还胡雪生房租人民币180，000元(拾捌万元整)。此据。”当日晚间，何大发再次在微信中确认“欠你(胡雪生)18万元”，胡雪生：“这样写总共20万，已付2万，还欠18万”，何大发回复：“收到，本人何大发还欠胡雪生18万元整”。庭审中，何大发先称该《借条》虽系何大发本人所写，但概因胡雪生既不离开系争商铺也不支付相应租金，何大发被迫签订了该《借条》；后经庭审查明，胡雪生租金支付至2019年12月15日，而双方早已于2019年11月8日协商解除合同，何大发亦未提交催促胡雪生交纳租金的任何证据，庭审中胡雪生提交视频一份，视频中显示“胡雪生对何大发称应返还200，000元，已付20，000元，还欠180，000元，何大发称不用那么复杂，直接写180，000元，并问还有补充的吗？”；再后何大发本人到庭称：《借条》是我本人所签，180，000元的具体构成为三个月房租共计72，000元以及装修等各项费用，因为胡雪生已经装修得差不多了，所以我当时同意补偿胡雪生装修损失，一开始胡雪生让我返还200，000元，我当天支付了20，000元，我想如果不同意，我将损失更多所以同意了(这个方案)，后来胡雪生发(微信)语音让我确认是不是欠他180，000元，我(在微信中)再次确认欠胡雪生180，000元。关于合同终止，胡雪生称，系因何大发未按照合同约定，协助胡雪生办理天然气管道，也未向胡雪生提供承诺的蒸煮类轻餐饮营业执照，致使胡雪生签订本合同的目的无法实现，故双方经友好协商解除合同，并约定由何大发返还胡雪生已支付的各项费用计160，000元，并赔偿胡雪生装修损失计40，000元，共计200，000元。何大发已于解除合同当日支付胡雪生20，000元，故其出具《借条》一份，借条形成始末如上述陈述。何大发先称，系因胡雪生单方面原因解除合同，后又称胡雪生要求何大发赔偿装修损失，否则既不同意搬离也不支付租金(实际胡雪生已支付租金至2019年12月15日)。一审法院认为，本案的争议焦点为胡雪生主张返还180，000元是否合理。何大发是否应当予以返还。本案中，根据庭审查明的事实，系争商铺的权利人为案外人张自芳等三人，张自芳等将系争商铺出租给案外人张某某，约定租赁期内未经权利人同意不得擅自转让，后张某某将系争商铺转租给何大发，何大发再将商铺转租给胡雪生。庭审中，何大发未提交任何证据证明张某某将系争房屋转租给何大发获得权利人同意，然亦存在权利人认可其转租的可能性。现胡雪生、何大发就终止房屋租赁关系达成一致意见，并就终止后的后续事宜进行了协商。一审审理中，何大发确认《借条》系其本人所签，后其又在双方的微信聊天记录中再次确认欠付胡雪生180，000元；其次，胡雪生提供的有关双方签订《解约协议》和《借条》的视频显示，何大发称“不用那么复杂，直接写180，000元”，并问(胡雪生)“还有补充吗”，视频中何大发手持香烟，其语气、神态和动作等亦自然闲适，未见胡雪生、何大发有语言或肢体争议等状况；第三，庭审中胡雪生称其通过微信和银行转账等方式支付何大发共计85，000元，又通过现金交付何大发75，000元，共计支付何大发160，000元，而何大发关于付款情况的陈述前后多次矛盾，经当庭致电何大发之弟何洋(音)查证现金付款情况，何大发之弟的陈述更接近胡雪生陈述，而与何大发本人所述相矛盾，故法院认为，胡雪生就付款情况的陈述更为合理，法院予以认定；第四，庭审中，胡雪生称鉴于已支付何大发各项费用共计160，000元，加之装修费用等，故双方协商一致由何大发返还胡雪生共计200，000元，因解除协议当天何大发已经返还胡雪生20，000元，故何大发之后又出具《借条》一份，确认仍欠胡雪生180，000元，何大发称180，000元的构成为三个月房租和鉴于胡雪生已近装修完毕故何大发同意赔偿胡雪生装修损失，起初双方协商一致返还200，000元，何大发当天即支付胡雪生20，000元，故还欠180，000元。从胡雪生、何大发的陈述来看，双方对于返还的金额、何大发当天即按照协商结果支付20，000元等陈述基本一致。结合上述几点分析，法院认为，胡雪生、何大发所签《解约协议》，何大发所签《借条》均系当事人真实意思表示，双方均应恪守履行。何大发承诺返还胡雪生200，000元，且已按照上述承诺返还其中的20，000元，后续仍应按照约定返还剩余钱款。胡雪生的主张具有法律和事实依据，法院予以支持。何大发称其系被迫签订《借条》，但结合本案查明的事实来看，缺乏事实依据，且与其本人陈述和实际行为相矛盾，法院不予采信。判决：何大发应于判决生效之日起十日内支付胡雪生180，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，胡雪生、何大发签订的《解约协议》及何大发所签《借条》均系当事人真实意思表示，双方均应恪守履行。何大发认为，《借条》系其受胁迫所写，遭对方否认，一审法院就双方签订《解约协议》和《借条》的视频进行了调查，视频中何大发没有受胁迫的表现，加之何大发亦未提供证据证明其主张，故本院对此不予采信。根据《解约协议》及《借条》，何大发应返还胡雪生180，000元。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，何大发的上诉请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3900元，由上诉人何大发负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆二〇二〇年十一月六日法官助理 朱 敏书 记 员 朱 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……