浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终4245号 上诉人（原审原告）：陈爱君，女，1967年7月28日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 上诉人（原审原告）：叶成舟，男，1991年9月4日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 上诉人（原审原告）：石永江，男，1967年1月6日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 上诉人（原审原告）：阮浩锋，男，1994年4月4日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 上诉人（原审原告）：赵岳峰，男，1976年6月1日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 上诉人（原审原告）：陈小峰，男，1975年8月20日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 上诉人（原审原告）：叶唤英，女，1979年10月22日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 上诉人（原审原告）：陈欣芽，女，1965年4月10日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 上诉人（原审原告）：琚春慧，女，1986年2月17日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。 上诉人（原审原告）：章佳丽，女，1996年6月22日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 上诉人（原审原告）：马美丽，女，1969年12月25日出生，汉族，住浙江省海宁市。 上述上诉人之共同委托诉讼代理人：沈炳祥，绍兴市柯桥区孙端法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：绍兴市建屋置业有限公司，住所地绍兴市滨海新城马欢路**科创中心**楼**，统一社会信用代码913306003075210118。 法定代表人：郁凌，总经理。 委托诉讼代理人：潘重岳，北京德恒（苏州）律师事务所律师。 上诉人陈爱君、叶成舟、石永江、阮浩锋、赵岳峰、陈小峰、叶唤英、陈欣芽、琚春慧、章佳丽、马美丽因与被上诉人绍兴市建屋置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服绍兴市上虞区人民法院（2020）浙0604民初5172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈爱君、叶成舟、石永江、阮浩锋、赵岳峰、陈小峰、叶唤英、陈欣芽、琚春慧、章佳丽、马美丽上诉请求：1.撤销上虞区人民法院(2020)浙0604民初5172号民事判决书，改判或发回重审。2.请求二审法院认定被上诉人无预售商品房资格，退还上诉人预售款。3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。此项规定证明商品房预售许可证是唯一的商品房预售许可证明。本案被上诉人没有商品房预售许可证，出示的是绍兴市上虞区住房和城乡建设局颁发的绍市售许字（2017）第08002号商品房预售证。商品房预售许可证和商品房预售证相比，后者缺少许可二字，《中华人民共和国城市房地产管理法》和《房地产开发经营管理条例》均规定预售商品房必须取得商品房预售许可证明。《城市商品房预售管理办法》明文规定未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。商品房预售证没有许可二字，证明被上诉人的商品房预售没有经过许可。法律、法规是严肃的，不会允许任何人和任何单位把商品房预售许可证篡改为商品房预售证。本案一审法院在判决书中认定被上诉人取得的商品房预售证即为《城市商品房预售管理办法》中规定的商品房预售许可证，故被上诉人向各上诉人预售的商品房具备公开预售条件。一审法院上述认定没有证据证明，亦没有法律法规，或规范性文件加以证明。被上诉人2018年在上虞网上发售广告时，所发布的商品房预售许可证号为绍滨海建售许字（2017）第08001号，3#5#6#号房；绍滨海建售许字（2017）第08002号，8#9#10#号房；绍滨海建售许字（2016）第08001号，1#2#7#号房。现在出示的商品房预售证号码是绍市售许字（2017）第08002号，被上诉人所称商品房预售证号是绍滨海建售许字，还是绍市售许字。房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。上述事实证明被上诉人存在伪造商品房预售许可证，欺骗误导消费者。综上所述，上诉人认为被上诉人未取得商品房预售许可证与上诉人签订《建屋·海德景园认购协议书》，是欺诈行为，违反了《城市商品房预售管理办法》第六条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定。签订的《建屋·海德景园认购协议书》无效，定金理应退回。一审法院关于商品房预售证就是商品房预售许可证的认定缺乏事实依据和法律依据。 绍兴市建屋置业有限公司辩称，一、上诉人的上诉理由没有事实与法律依据。1.被上诉人是在取得商品房预售证之后与上诉人签约，符合法律规定。被上诉人在对涉案房屋进行预售之时，已经依法取得编号为绍市售许字（2017）第08002号商品房预售证，该证标明绍兴建屋公司开发建设的海德景园8#、9#、10#商品房屋，经审查具备公开预售条件，予以批准，特发此证，发证时间为2017年9月19日，而本案各上诉人的签约时间均在此之后的2018年8月。2.被上诉人所取得的商品房预售证，真实、合法、有效。编号为绍市售许字（2017）第08002号商品房预售证，系绍兴市上虞区住房和城乡建设局作为主管部门依法颁发的，真实、合法，有效，主管部门也有存档可查。上诉人声称该商品房预售证并非商品房预售许可证，但却不能证实所谓的商品房预售许可证客观存在，这种只看标题不看内容的做法，是对法律法规的机械、片面的理解。二、一审法院认定事实清楚、审判程序合法，适用法律正确，应予维持。一审阶段，法院依法认定上诉人与被上诉人之间所签署的《建屋·海德景园认购协议书》合法有效，并认定因上诉人违约而导致被上诉人有权依法行使没收定金的权利，依法作出驳回上诉人诉讼请求的判决，该判决并无不当，应予维持。 陈爱君、叶成舟、石永江、阮浩锋、赵岳峰、陈小峰、叶唤英、陈欣芽、琚春慧、章佳丽、马美丽向一审法院起诉请求：1.确认《建屋·海德景园认购协议书》无效；2.判令被告返还每位原告定金人民币1万元；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院查明，2018年8月，原告陈爱君、叶成舟、石永江、阮浩锋、赵岳峰、陈小峰、叶唤英、陈欣芽、琚春慧、章佳丽、马美丽等11人分别与被告建屋置业公司签订《建屋·海德景园认购协议书》一份，约定各原告分别向被告认购建屋·海德景园10幢中的房屋一套，各原告分别向被告缴纳定金1万元。认购人应于2018年8月31日前，携带本认购协议书、应付房款、所有人有效证件原件及其他相关资料亲至建屋·海德景园销售中心现场与出卖人签署《浙江省商品房买卖合同》，并支付房款；如认购人未在前述期限内与出卖人签署《浙江省商品房买卖合同》或未足额支付购房首付款，在上述期限届满的次日本认购协议书即自行解除，出卖人无需通知认购人，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。上述认购协议书签订后，各原告均向被告支付了定金1万元，后各原告未按约与被告签订商品房买卖合同。 另查明，建屋·海德景园10幢于2017年9月19日取得商品房预售证。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案被告取得的商品房预售证即为《城市商品房预售管理办法》中规定的《商品房预售许可证》，故被告向各原告预售的商品房具备公开预售条件，双方签订的《建屋·海德景园认购协议书》不违反法律规定，应当认定为有效。各原告主张确认认购协议书无效于法无据，该院不予支持。各原告未按认购协议书约定与被告签订商品房买卖合同构成违约，被告有权根据认购协议书约定拒绝退还定金。故对于各原告主张返还定金之诉请，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十五条之规定，判决：驳回原告陈爱君、叶成舟、石永江、阮浩锋、赵岳峰、陈小峰、叶唤英、陈欣芽、琚春慧、章佳丽、马美丽的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由原告陈爱君、叶成舟、石永江、阮浩锋、赵岳峰、陈小峰、叶唤英、陈欣芽、琚春慧、章佳丽、马美丽各自负担25元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，被上诉人依法取得的编号为绍市售许字（2017）第08002号商品房预售证，系绍兴市上虞区住房和城乡建设局作为主管部门依法颁发的商品房预售许可证明文书，该预售证真实、合法，有效，证件上载明绍兴建屋公司开发建设的海德景园8#、9#、10#商品房屋，经审查具备公开预售条件，予以批准，特发此证，故一审法院认定被上诉人取得的商品房预售证即为《城市商品房预售管理办法》中规定的商品房预售许可证，被上诉人向各上诉人预售的商品房具备公开预售条件，进而认定双方签订的《建屋·海德景园认购协议书》不违反法律规定，应为合法有效并无不当，上诉人仅以预售证上未有“许可”两字即主张该预售证并非商品房预售许可证，被上诉人不得进行商品房预售于法无据，本院不予采信。因各上诉人在签署《建屋·海德景园认购协议书》后未按照上述认购协议书的约定与被上诉人签订商品房买卖合同构成违约，故本院对各上诉人要求被上诉人返还定金的上诉请求不予支持。 综上所述，陈爱君、叶成舟、石永江、阮浩锋、赵岳峰、陈小峰、叶唤英、陈欣芽、琚春慧、章佳丽、马美丽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由陈爱君、叶成舟、石永江、阮浩锋、赵岳峰、陈小峰、叶唤英、陈欣芽、琚春慧、章佳丽、马美丽各自负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 姚 瑶 审判员 梅 云 审判员 茹赵鑫 二〇二〇年十一月二十六日 书记员 孙心怡