贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1402号上诉人（原审原告）：韦尚洪，男，布依族，1961年7月20日生，贵州省镇宁自治县人，住本县。委托诉讼代理人：陈明凤，贵州合敬律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：赵云，贵州合敬律师事务所实习律师。代理权限：一般授权代理。被上诉人（原审被告）：王林，男，黎族，1977年11月19日生，贵州省镇宁自治县人，住本县。委托诉讼代理人：张英，贵州联通律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：黎代友，贵州联通律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。上诉人韦尚洪因与被上诉人王林土地租赁合同纠纷一案，不服贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院（2020）黔0423民初860号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韦尚洪的委托代理人陈明凤、赵云，被上诉人王林及委托代理人张英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人韦尚洪上诉请求：撤销原判，改判解除上诉人与被上诉人签订的《农村土地合同租赁》、判令被上诉人恢复土地原状返还原物、并支付拖欠租金34,200元。事实和理由：一、一审认定事实错误。首先，关于合同的起始时间认定错误，被上诉人利用上诉人不识字的劣势骗取了原告签字的空白合同，后在上诉人起诉时将合同时间、租金、范围等内容补填并提交一审法院，上诉人一方在开庭当日才第一次看见双方签订的合同，因此上诉人与被上诉人租赁合同起始时间应当是2013年，并非一审认定的2018年4月18日。其次关于租期事实的认定错误，被上诉人出示的该份合同载明租期为10-20年，明显属于租期约定不明，且事实上原告也不可能将承包地出租这么长期限，所以本案应当为不定期租赁；二、一审审判程序违法，法庭总结的争议焦点偏离争议的事实，不能实质解决本案的争议问题。上诉人在一审辩论终结前已经将诉讼请求变更为：“解除上诉人、被上诉人签订的《农村土地合同租赁》、判令被上诉人恢复土地原状后返还原物、并支付拖欠的租金34,200元”，一审应当就上诉人的诉讼请求涉及的事实和法律焦点总结，才能真正解决本案争议的问题。三、一审法律适用错误。本案属于不定期租赁合同，原告有权随时解除合同，依法应当判处解除。另外一审也查明被告自租赁事实产生至今从未支付过租金，已经违反了上诉人签订合同的合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，被告方已经构成根本违约，依法应当解除合同。另外，被告以欺骗手段租用土地后，擅自将农用地改为建设用地，违反了原告的合同目的，也违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条的规定，所以被告应当将土地恢复原状并保证该土地适合耕种而后返还给原告；四、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，法院只能在当事人请求裁判的事项范围内判决，当事人没有请求的事项，法院不能作出裁判，一审判决被上诉人支付租金至2028年属于强行要求上诉人继续履行合同，超出诉讼请求范围进行裁判的行为违反了《民事诉讼法》的处分原则，严重错误。被上诉人辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方签订的合同权利义务明确，租赁期限、用途、租金金额、支付方式及变更解除、违约责任等等条款均清楚明了，没有违反任何法律法规效力性强制规定，合法有效，依法应当予以保护。本案合同不具备约定解除或法定解除条件，之所以发生争议，是由于上诉人主张的租金远远高于合同约定的金额，双方对此没有达成一致才导致诉讼。且被上诉人一直表示愿意按照合同约定支付租金，其持股的贵州华晨建筑工程有限公司已在承租土地上投资上千万元建设沥青拌合站，建有生产设施设备、生产车间等，若解除合同会造成巨大损失。从保护交易稳定和安全的角度出发，本案合同完全有继续履行的必要和基础。故上诉人的上诉理由不成立，依法应予驳回。韦尚洪向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告2013年2月28日到2020年4月28日土地租金人民币34,200元，2020年4月28日起未付土地租金继续付至被告实际返还租赁土地之日止；2、判令被告恢复募役镇化木村云角陇组龙井沙坝地块原状；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月18日，被告王林与原告韦尚洪签订《农村土地合同租赁》，约定原告将位于本县龙井沙坝的荒地1.2亩出租给被告王林用于办厂，租期为10-20年，每年租金为2500元，签订合同之日起15日内支付一年租金2500元；在合同有效期内，被告有权将承租的土地转包给第三人；10年期满后，若继续使用，提前三个月将租金付清；同时约定合同变更和解除：1、合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得变更或解除。经双方协商一致签订书面协议方可变更或解除合同。2、本合同履行中，如因不可抗力致合同难以履行时，合同可以变更或解除，双方互不承担责任。3、合同履行期间，如遇到国家建设征用该土地，合同自行解除；甲方应按照实际未履行的承租期限返还乙方已经支付的租金；合同第七条第1项约定：“……乙方在承租期内不按时支付租金，支付当年租金两倍”。签订合同后，被告按约定使用承包土地，但未按约定支付租金，故原告诉请支付租金并恢复土地原状。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、被告主体是否适格。二、原告诉请被告支付租金应否支持，如何支付。三、原告诉请恢复土地原状应否支持。关于第一个争议焦点，原被告2018年4月18日签订的《农村土地合同租赁》由被告王林提供，合同首部的承租方虽然载明为“贵州华晨建筑工程有限公司”，但并无公司签章，而合同尾部是被告王林签名，被告王林辩称系代表公司签名，但并未提供公司的授权委托书予以证实，根据合同的相对性原则，原告是将土地出租给被告王林，而不是“贵州华晨建筑工程有限公司”，即便双方签订合同后被告将承租土地交与他人使用，并未违反合同约定，属另一合同关系，故被告主体适格。关于第二个争议焦点。首先，合同明确约定每年租金2500元，且在合同签订后15日内支付第一年租金，被告应当依约履行。其次，双方在合同中并未约定第二年起的租金支付时间，原告主张一年一付，符合法律规定，予以支持。综上所述，因租期已经届满两年，故被告根据合同约定应当向原告支付租金5000元，并自2020年4月19日起每年租期届满后十日内支付上一年租金2500元。原告诉请被告支付从2013年2月28日至2020年4月28日租金34200元，不符合合同约定，不予支持。被告辩称已现金支付第一年租金3000元，并未提供证据证实，故不予支持。虽然双方在合同第七条第1项约定：“……乙方在承租期内不按时支付租金，支付当年租金两倍”，但原告并未主张权利，且双方在合同中并未约定第二年起的租金支付时间，故租金不按两倍计算。关于第三个争议焦点，原告诉请恢复土地原状，经庭审释明，原告要求解除合同。因原被告签订的《农村土地合同租赁》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同的约定履行义务。被告按约在该地块上办厂，并未违反合同约定，故原告的诉请解除合同并恢复土地原状，不符合合同约定的解除条件，不予支持。原告主张被告使用的地块承包经营权全部归原告，被告主张只有部分属于原告，属于另一法律关系，本案不予审理，双方可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王林向支付原告韦尚洪支付2018年4月18日至2020年4月18日的土地租金人民币5000元，限判决生效后十日内付清。二、自2020年4月19日起每年租期届满后十日内，被告王林向原告韦尚洪支付上一年租金2500元，支付至2028年4月18日。三、驳回原告韦尚洪在本案中的其他诉讼请求。案件受理费656元减半收取328元，由被告王林承担128元，原告韦尚洪承担200元。本院二审期间，上诉人没有提交新证据，被上诉人提交任职通知一份、贵州华晨建筑工程有限公司营业执照、企业投资项目备案证明各一份及涉案土地现场照片五张，拟证明被上诉人王林任职时间，不存在上诉人所称利用职务便利签订合同，且其已按合同约定在涉案土地上投资建厂，若解除合同会造成巨大损失。经庭审质证，上诉人认为上述证据不能达到被上诉人主张的证明目的。本院认为，被上诉人二审提交的新证据来源合法，客观真实且与本案有关联，予以采信。本院二审查明的事实与一审判决认定的基本事实一致，予以确认。本院认为，根据双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点是：（1）涉案合同的效力；（2）涉案合同对租赁期限及租金支付方式等约定是否明确；（3）涉案合同是否应当解除；（4）被上诉人所欠租金数额如何认定。1．关于涉案合同的效力问题。根据双方提交的证据，可以认定涉案合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应依法认定有效。上诉人称被上诉人采用欺骗手段签订合同，因无相关证据证明，不予支持。另对其关于被上诉人擅自将农用地改为建设用地，违反法律的强制性规定及合同目的的主张，因《中华人民共和国土地管理法》第四条的规定为管理性规定，而非效力性规定，违反该规定行为人应受到行政处罚，但不影响民事合同的效力。且涉案合同载明土地用途为办厂使用，故并不存在改变合同约定的土地用途违反合同目的情形。2．关于涉案合同应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”由上述规定可见，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，只有在约定解除条件成就或存在法定解除情形时才能解除合同。本案中，根据一审查明事实，被上诉人虽然存在拖欠租金的违约行为，但双方签订的合同已对不按时支付租金的违约责任作出了明确约定即双倍支付租金，且并无证据证明上诉人曾向对方主张权利并进行催告，鉴于被上诉人已在涉案土地上大量投入，解除合同势必会造成较大损失，不利于维护交易稳定，故结合本案的具体情况，被上诉人拖欠租金的行为尚不足以达到解除合同的后果，涉案合同并不存在《中华人民共和国合同法》约定解除或法定解除情形，上诉人主张解除涉案合同的理由不成立，不予支持。3.关于涉案合同对租赁期限及租金支付方式等约定是否明确的问题。涉案合同第三项约定：“该地承租经营期限为10-20年，每年总租金为2,500元，乙方应在本合同签订之日起15日内一次性向甲方支付一年的承租金，共计人民币2,500元。10年后，若继续使用，提前三个月将租金付清。”本院认为，上述内容对租赁期限及租金支付方式已经做出明确约定，即租赁期限不少于10年，合同签订之日起15日内支付一年租金2,500元，根据交易习惯，可推定租金支付方式为一年一付，支付时间顺延为每年4月18日起15天内。故涉案合同并不存在约定不明的情形，原告认为本案为不定期租赁的主张不成立，不予支持。一审法院认为租金支付时间约定不明系事实认定错误，本院予以纠正。4．关于被上诉人所欠租金数额的认定问题。首先，上诉人主张被上诉人从2013年实际承租土地起至今从未支付过租金，因无相应证据，即便被上诉人自认涉案合同签订前已使用涉案土地，但因无书面协议，现无法认定双方在签订涉案合同前的法律关系。且至2018年签订涉案合同时止，上诉人在长达5年的时间内不主张权利也不符合交易习惯，亦不符合常理。故一审法院按照双方所签合同认定租赁起始时间为2018年4月18日并以此确定被上诉人拖欠租金年限并无不当。其次，根据涉案合同“每年租金为2,500元及在承租期内不按时支付租金则支付当年租金两倍”的约定，被上诉人未按时支付租金，已构成违约，应按照合同约定承担双倍支付租金的违约责任，故被上诉人应向上诉人支付两年的租金5,000元及违约金5,000元，共计10,000元。一审认定被上诉人应支付租金数额不当，本院予以纠正。综上，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但处理有不当之处，予以纠正。上诉人要求解除合同的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院（2020）黔0423民初860号民事判决第三项；二、撤销贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院（2020）黔0423民初860号民事判决第二项；三、变更贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院（2020）黔0423民初860号民事判决第一项为“被告王林于判决生效后十日内向原告韦尚洪支付2018年4月18日至2020年4月18日的土地租金5,000元及违约金5,000元，合计人民币10,000元”。一审案件受理费656元减半收取328元，由原告韦尚洪与被告王林各负担164元。二审案件受理费656元，由上诉人韦尚洪与被上诉人王林各负担328元。本判决为终审判决。审判长  廖美娟审判员  洪 云审判员  陈雯贞二〇二〇年十一月十二日法官助理刘瑜蕊书记员彭雪