江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0113民初3076号 原告（反诉被告）：南京昊然供应链管理有限公司（曾用名：南京昊然物流有限公司），统一社会信用代码91320192053275665H，住所江苏省南京经济技术开发区恒通大道**。 法定代表人：刘志武，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王禹珺、曹中宁，国浩律师（南京）事务所律师。 被告（反诉原告）：南京世具文化传播有限公司，统一社会信用代码913201135980309598，，住所江苏省南京市栖霞区尧化街道科创路**金港科创园****楼** 法定代表人：吴娟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张晶，北京大成(南京)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈雨诗，北京大成(南京)律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）南京昊然供应链管理有限公司(以下简称昊然公司)与被告（反诉原告）南京世具文化传播有限公司（以下简称世具公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年6月4日立案受理后,依法由审判员朱悦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告昊然公司的委托诉讼代理人王禹珺、曹中宁，被告世具公司的委托诉讼代理人张晶、陈雨诗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告昊然公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付拖欠的水费800元、电费7076.4元、电梯电费960元，合计8836.4元；2、被告支付2019年11月15日租金的开票税金人民币11632.8元；3、被告支付提前解除合同违约金人民币130536元；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年10月28日，原、被告双方签订《仓储服务协议》，约定由原告将位于南京新港开发区仓库提供给被告用于存放图书、文具、玩具等货物，租赁面积1480平方米，租赁期间自2018年11月16日至2022年11月15日，月租金35520元，自第二年起，租金在上一年基础上每年递增5%，被告如逾期交付水、电、管理费等用10天以上的，应按上述费用的0.1%支付滞纳金，被告提前解除协议的，应该提前三个月通知原告并赔偿原告二个月租金作为违约金，同时被告还应保证仓库在交还时处于能够正常使用的完好状态。2020年3月31日，被告发函单方通知原告其将于4月30日前搬离仓库，不再续租。后经原告多次要求，被告拒绝继续履行合同及支付各项费用，并最终于4月27日撤场，被告未与原告办理任何交接，也未将仓库恢复原状。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告世具公司辩称，被告积极成功寻找到下家南京优颜图书有限公司（以下简称优颜公司）承租，并未给原告造成任何损失，不应承担高额违约金。合同约定的违约金过高，人民法院应予调整。2018年10月28日，原、被告双方签订《仓储服务协议》。2020年1-3月，被告因疫情影响损失惨重。被告向原告协商适当减少租金，原告拒绝减少。被告无奈于2020年3月30日通知原告负责人刘志武提前终止合同，并计划于4月底前搬离。经协商，原告要求被告重新找到承租人即可免除违约金或于4月20日前搬离，不予追究责任。后被告积极发布租房信息寻找承租人，并找到优颜公司愿意承租，被告促成了原告与优颜公司之间签订租赁协议。被告为了促成上述事宜，同意将装修墙面、隔断等和部分办公用品、门禁系统留给原告及优颜公司。后被告于2020年4月初开始搬离直至2020年4月26日搬清仓库，此期间原告未阻止被告，可以证明原告同意被告搬离。优颜公司也于2020年4月27日成功入驻。被告并未获取过租金的开发票税金，故原告主张被告退还开票的税金无事实依据。原告提供缴纳水费、电费、电梯电费等各项费用的缴费票据及依据后，被告同意按照原告提交的缴纳票据支付费用。 被告（反诉原告）世具公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决反诉被告退还反诉原告房屋租赁安全保证金4万元及利息（自2020年4月27日至支付之日止按同期银行贷款利率计算）；2、反诉被告退还反诉原告剩余租金24422元及利息（自2020年4月27日至支付之日止按同期银行贷款利率计算）；3、反诉被告承担反诉诉讼费用。庭审中，世具公司增加了一项新的诉讼请求：反诉被告支付反诉原告搬家时留下的桌椅等办公家具残值2.7万元。事实与理由：2018年10月28日，反诉原、被告双方签订《仓储服务协议》，反诉原告支付反诉被告安全保证金4万元，双方约定保证金在协议终止且结清反诉被告全部费用后无息返还给反诉原告。2020年1-3月，反诉原告因疫情影响损失惨重。反诉原告向反诉被告协商适当减少租金，反诉被告拒绝减少。反诉原告无奈于2020年3月30日通知反诉被告负责人刘志武提前终止合同，并计划于4月底前搬离。经协商，反诉被告要求反诉原告重新找到承租人即可免除违约金或于4月20日前搬离，不予追究责任。后反诉原告积极发布租房信息寻找承租人，并找到优颜公司愿意承租，反诉原告促成了反诉被告与优颜公司之间签订租赁协议。反诉原告为了促成上述事宜，同意将装修墙面、隔断等和部分办公用品、门禁系统留给反诉被告及优颜公司。后反诉原告于2020年4月初开始搬离直至2020年4月26日搬清仓库，此期间反诉被告未阻止反诉原告，可以证明反诉被告同意反诉原告搬离。优颜公司也于2020年4月27日成功入驻。2019年10月18日，反诉原告向反诉被告支付了2019年11月16日至2020年5月15日的房租及物业费合计232656元，现因反诉原告于2020年4月26日搬离，反诉被告应退还反诉原告剩余租金、物业费及安全保证金。 原告（反诉被告）昊然公司辩称，反诉原告在承租期限内提前擅自解除合同，构成违约，根据合同约定，在反诉原告未结清全部费用前，反诉被告有权不予退还保证金。案涉合同系反诉原告违约导致解除，故因反诉原告违约而导致案涉仓库出租前空置期间的租赁费用，仍应由反诉原告承担。反诉原告搬家时留下的桌椅等办公家居系反诉原告主观意志，反诉被告从未要求反诉原告留用，根据合同约定，反诉被告有权对上述物品进行处置并由反诉原告承担相应费用。2020年4月27日，反诉原告违约撤场，合同解除，反诉原告应支付反诉被告2020年1月1日至4月27日的水费、电费及公摊电梯电费合计8836.4元，反诉被告已于2020年4月27日将上述收据交付反诉原告，也通过微信方式将收据照片及电表分表度数截图发送给反诉原告，反诉原告收悉后未提出异议，故上述费用反诉原告在未支付前，反诉被告有权暂不退还保证金。反诉原告最后一次向反诉被告交付费用232656元系2019年11月16日至2020年5月15日的租金223776元及物业费8880元。2020年3月31日，反诉原告函告解除合同并要求撤场，反诉被告明确表示不同意，但反诉原告仍坚持并于4月27日完成撤场。2020年4月17日，反诉原告虽陪同优颜公司负责人与反诉被告洽谈承租事宜，但三方最终未达成一致意见，反诉原告实际上并未对其违约采取过任何实质性的止损措施。反诉被告采取市场推广寻找承租人并与几家承租人洽谈后，最终反诉被告与优颜公司经多次协商达成一致意见，于2020年5月15日签订租赁协议，约定优颜公司租赁1000平方米的仓库面积，而剩余480平方米的面积一直空置至今。2020年4月27日至5月15日期间反诉被告的租金损失及480平方米空置至今的损失应由反诉原告承担。 经审理查明，昊然公司自产权人江苏恒飞建设工程有限公司处承租案涉仓库所在厂房。2018年10月28日，昊然公司作为甲方、世具公司作为乙方签订《仓储服务协议》一份，主要内容为“甲方为乙方提供办公及仓库地址：新港开发区恒通大道56号院内2号楼2层；甲方提供面积1480平方米仓库供乙方使用；时间自2018年11月16日起至2022年11月15日止，协议期满后，双方有权解除服务协议；月租金35520元/月，租金从第二年开始，在上一年基础上每年递增5%；乙方在签订本协议时向甲方缴纳安全保证金4万元，作为乙方履行本协议项下义务并承担相应责任的担保，该笔履约保证金由本协议终止且结清甲方全部费用后无息返还给乙方；乙方支付物业管理费1480元/月，半年一付，含门卫、停车、垃圾、卫生等；付款方式：先交费后使用，支付方式为半年付，开票产生的相关税金由乙方支付，每次提前15天支付下一期费用，乙方每逾期1天，应按日租金200%支付给甲方，逾期达30天，甲方有权收回房屋，不承担乙方的任何损失，并不予退还安全保证金；电费1.2元/度，分摊水费200元/月，电梯电费200度/月；在协议期限内，乙方提前解除协议的，乙方应该提前三个月通知甲方，并赔偿甲方二个月租金作为违约金，甲方退还履约保证金”。2018年10月30日，昊然公司向世具公司出具收据确认收到4万元保证金。2018年11月15日，昊然公司向世具公司出具收据确认收到2019年5月15日前的租金及物业费，合计222000元。2019年5月7日，昊然公司向世具公司出具收据确认收到2019年11月15日前的租金213120元及物业费8880元，合计222000元。2019年10月18日，昊然公司向世具公司出具收据确认收到2020年5月15日前的租金223779元及物业费8880元，合计232656元。 2020年3月31日，世具公司函告昊然公司因疫情原因经营困难，因昊然公司不予减免费用，世具公司于2020年5月15日后不再续租，并计划于2020年4月30日前搬离，世具公司承诺积极帮助昊然公司寻找承租方，并要求昊然公司于世具公司正式搬离时退还4万元保证金。2020年4月27日，世具公司从案涉厂房全部搬出。 庭审中，昊然公司举证了：1、其于2020年5月6日向世具公司出具的通知，拟证明因世具公司单方违约，昊然公司向其主张权利；2、收据复印件2张，拟证明世具公司应向昊然公司支付的水费800元、电费7076.4元、电梯电费960元合计8836.4元；昊然公司称：原件已经交付世具公司负责人夏某；3、昊然公司法定代表人刘志武与世具公司负责人夏某的微信聊天记录，拟证明昊然公司已于世具公司撤场当天即2020年4月27日将世具公司欠付水电等费用的相关票据及电表截图提交给世具公司，案涉合同并非经双方协议一致解除，世具公司违反约定提前解除合同构成违约；4、自制付费记录表及手机银行截图2张，昊然公司称：双方约定开票税金为5%，该组证据系刘志武查询的手机银行，截图中支付方吴娟是世具公司的法定代表人，吴娟按照5%于2019年2月28日支付7500元，于2019年8月22日支付11100元，拟证明世具公司于租赁期间已按合同约定向昊然公司支付相关开票税金的事实；5、世具公司法定代表人吴娟与优颜公司负责人薛某微信聊天记录，昊然公司称该证据优颜公司提供，拟证明世具公司于2020年4月初介绍优颜公司与昊然公司就承租事宜进行洽谈，但三方对承租面积时间等关键内容未达成一致意见，优颜公司负责人也明确向世具公司表示暂不考虑承租，故世具公司并未能促成昊然公司与优颜公司签订合同；6、昊然公司的58同城账户信息发布截图及推广充值截图打印件，拟证明世具公司违约不再承租仓库后，昊然公司不得已自2020年4月8日起多次通过58同城充值支付推广费用方式将出租贴进行制定推广，以便及时止损；7、2020年7月24日仓库照片，拟证明案涉仓库目前并未全部租出，仍有500平方米左右空置，截至目前仍然通过58同城制定推广方式进行招租。世具公司质证：1、对通知，确实收到但内容不真实；2、对收据真实性有异议，需要昊然公司提交向水电收费部门缴费的依据，提交依据后世具公司支付合理费用；3、对昊然公司法定代表人刘志武与世具公司负责人夏某的微信聊天记录真实性无异议，证明目的不认可；4、对自制付费记录表及手机银行截图2张，真实性有异议，付款记录无法证明世具公司付给昊然公司的税金，根据相关规定税务机关才能收取税款权利，昊然公司没有权利收取；5、对世具公司法定代表人吴娟与优颜公司负责人薛某微信聊天记录真实性、关联性不认可，聊天记录不完整，昊然公司应当提供完整的聊天记录；6、对昊然公司的58同城账户信息发布截图及推广充值截图，7月24日昊然公司发布招租信息，世具公司5月初即和昊然公司解除了合同，昊然公司的证据是后补的，招租信息中写明500平方米，说明关于其他面积昊然公司在世具公司协调下出租了；7、对2020年7月24日仓库照片，该证据也能显示1000平方米面积已经被出租。 世具公司举证了：1、厂房招租广告、世具公司与优颜公司负责人微信聊天记录、吴娟及夏某与刘志武微信聊天记录、厂房现场照片，拟证明协议约定的违约金过高，世具公司积极采取补救措施寻觅承租人，承租人优颜公司系进世具公司介绍与昊然公司认识，世具公司积极与昊然公司协商减免租金及搬家事宜，优颜公司已与昊然公司成立租赁关系，世具公司不应当承担违约金；2、律师函，拟证明世具公司要求昊然公司提供相应票据的情况下支付水电费，世具公司并未拒付支付水电费；3、世具公司2020年度销售额自制表格、《致全市出版物发行业业主和房东的公开信》、《关于支持中小企业缓解新型冠状病毒感染肺炎疫情影响保持平稳健康发展政策措施》，拟证明世具公司因疫情影响经营损失惨重，确实无力再履行租赁协议，其中出版业因疫情影响损失惨重，疫情期间应降低企业房租成本，世具公司要求减免房租合理合法；4、昊然公司要求世具公司留下的自制办公家具清单及对应照片，证明昊然公司留给世具公司的家具价值。昊然公司质证：1、对厂房招租广告、世具公司与优颜公司负责人微信聊天记录、吴娟及夏某与刘志武微信聊天记录、厂房现场照片，招租广告三性不认可，双方从未约定如世具公司积极寻找下家，昊然公司免除世具公司违约责任。案外人聊天记录三性不认可，没有看到手机中聊天记录，无法判断是否完整。与刘志武微信聊天记录三性认可，但无法达到世具公司证明目的，聊天内容无法体现世具公司在强调要求减免租金，无法体现双方对于减免租金协商解除提前撤场达成一致意见，聊天内容可以看出世具公司工作人员强调的就是提前解除合同，刘志武多次强调要求按合同约定执行。照片三性不认可，该照片多为空置仓库和零散的家具，无法证明昊然公司和优颜公司在4月27日左右成立租赁关系，昊然公司和优颜公司的租赁关系成立于2020年5月15日，昊然公司从未否认优颜公司经世具公司介绍后三方现场进行洽谈，但三方洽谈后对承租的时间、面积及金额具体条款未达成一致意见，昊然公司提交的证据也可以证明世具公司并未促成昊然公司与优颜公司签订合同。2020年5月初，昊然公司与优颜公司进行洽谈，后期达成一致，优颜公司承租案涉仓库其中的1000平方米，现仍有480平方米闲置至今；2、对律师函，三性予以认可，内容不予认可。昊然公司已于4月27日将相关票据原件提供给夏某，也以微信方式将进行提交；3、对世具公司2020年度销售额自制表格、《致全市出版物发行业业主和房东的公开信》、《关于支持中小企业缓解新型冠状病毒感染肺炎疫情影响保持平稳健康发展政策措施》，自制表格三性不认可，系世具公司单方制作，与本案无关，昊然公司提供房屋并提供仓储服务，昊然公司按约履行合同义务，世具公司的经营损失与本案无关。公开信真实性无异议，关联性不认可，公开信内容与本案无关，疫情的爆发全国各行业均受到影响遭遇损失，昊然公司同为企业及承租人也遭受到严重经济损失，不当然构成合同另一方为世具公司损失买单理由；4、对自制办公家具清单及对应照片三性无异议，但无法证明是世具公司留给昊然公司的家具及昊然公司接收了这些家具，其余同答辩意见。 昊然公司补充举证了：1、自制水电付费记录表及历次昊然公司向世具公司出具的水电及电梯电费收据，拟证明合同履行期内，双方之间关于水电费支付的惯例均为昊然公司先行向世具公司出具收据，世具公司再依据收据金额支付费用；2、微信转账记录，拟证明昊然公司已将仓库整体包括案涉1480平方米的2020年1-4月的水电费支付给产权人；3、增值税专用发票4张，拟证明昊然公司在收到费用后已向世具公司开具足额增值税专用发票。世具公司质证：1、对自制水电付费记录表及历次昊然公司向世具公司出具的水电及电梯电费收据，昊然公司并非收取水电费的适格主体，昊然公司并未提交能够证明已代世具公司支付水电费的证据，也未举证证明昊然公司水电费情况的读表数据；2、对微信转账记录，无法反映世具公司应交的水电费用及昊然公司向产权人支付的钱款系水电费；3、对增值税专用发票无异议。 上述事实，有双方当事人的陈述、举证及本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，昊然公司与世具公司签订的《仓储服务协议》系双方真实意思表示，且并未违反国家强制性法律规定，故该合同依法成立且生效，原、被告双方均应按约履行各自的义务。现世具公司确已搬离案涉房屋，昊然公司主张世具公司支付拖欠的水费800元、电费7076.4元、电梯电费960元合计8836.4元，因合同约定了水、电费及电梯电费的支付标准，昊然公司的举证能够证明双方之间就水、电费及电梯电费的支付方式，世具公司已按收据支付了前期已发生的水、电费及电梯电费，现昊然公司根据合同约定的费用标准结合收据向世具公司主张上述费用，本院予以支持。就昊然公司主张世具公司支付世具公司最后一次交纳的租金及物业费合计232656元的开票税金，因合同约定“开票产生的相关税金由乙方（世具公司）支付”并不明确，而该232656元的组成系租金223779元及物业费8880元，但昊然公司将该两笔费用均以仓储服务费的名义按照1%的税率开具增值税发票，应纳税服务名称与实际不一致，亦可导致适用税率不同，昊然公司以吴娟的两次汇款陈述昊然公司与世具公司补充约定世具公司按照5%向昊然公司支付税金，本院不予采信，对昊然公司的此项诉请本院不予支持。就昊然公司主张世具公司支付违约金130536元及世具公司反诉昊然公司：1、请求依法判决反诉被告退还反诉原告房屋租赁安全保证金4万元及利息（自2020年4月27日至支付之日止按同期银行贷款利率计算）；2、反诉被告退还反诉原告剩余租金24422元及利息（自2020年4月27日至支付之日止按同期银行贷款利率计算），综合考虑案涉合同的履行程度、疫情对双方经营产生的影响、昊然公司的实际损失，优颜公司的承租等情况，本院对昊然公司主张的违约金不予支持，对世具公司反诉昊然公司退还保证金、剩余租金及利息均不予支持，以上述费用补偿昊然公司的损失。就世具公司反诉昊然公司支付办公家具残值2.7万元，因该项反诉诉请系世具公司增加的诉请，本院于2020年7月31日向世具公司送达诉讼费预缴通知书并告知世具公司应予收到本通知次日起7日内缴纳，如逾期缴纳对此项增加部分按自动撤回处理。世具公司于当天签收，但至今未缴纳，故本院对世具公司增加的此项诉请按世具公司自动撤回处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）南京世具文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）南京昊然供应链管理有限公司水费800元、电费7076.4元、电梯电费960元，合计8836.4元。 二、驳回原告（反诉被告）南京昊然供应链管理有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）南京世具文化传播有限公司的全部诉讼请求。 如未按本判决规定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3333元，减半收取1666.5元，由原告（反诉被告）南京昊然供应链管理有限公司负担666.5元，由被告（反诉原告）南京世具文化传播有限公司负担1000元；反诉案件受理费705元，由被告（反诉原告）南京世具文化传播有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  朱 悦 二〇二〇年十一月二日 法官助理  熊江燕 书 记 员  沈易茜