北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9866号上诉人（原审被告）：张罄，女，1972年10月1日出生。被上诉人（原审原告）：胡滢，女，1978年7月22日出生。委托诉讼代理人：邓凯，天津玺名律师事务所律师。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地：北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：董珊珊，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。上诉人张罄因与被上诉人胡滢及原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初33893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张罄上诉请求：撤销一审判决，改判驳回胡滢全部诉讼请求。事实和理由：从我与胡滢、我爱我家公司的微信记录看，三方均认可解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（下称“买卖合同”）需要当面签订《退单协议》，《补充协议》中也约定“甲乙丙三方任何一方对另一方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现”，现双方并未在《退单协议》上签字盖章，我爱我家公司也没有销毁合同，且胡滢诉讼请求之一即为要求解除合同，因此，一审法院认定双方之间买卖合同已经于2019年6月26日解除，属于事实认定错误。买卖合同中约定本次交易应缴纳的所有税、费由胡滢承担，且我爱我家公司对于买卖合同中载明房屋主体价格145万元以及《居间服务合同》关于甲乙双方网签价格以该主体价格为准等内容并未尽到提示义务，另结合胡滢同意按实际成交价格网签但不同意按买卖合同约定承担全部税费以及其在买卖合同解除之前已经另行购买房屋的事实考虑，胡滢的行为构成根本违约。一审法院在错误认定买卖合同已经解除的基础上，适用《中华人民共和国合同法》第93条错误，应当适用第115条驳回胡滢要求返还定金的诉讼请求。另，胡滢就本案纠纷两次报警，且申请冻结了我的资金账户，使矛盾激化，严重影响了我的正常生活，并给我造成了难以估量的精神伤害。综上，请求二审法院判如所请。胡滢辩称，同意一审判决，双方之间合同关系已经于2019年6月26日协议解除，另我同意一审法院关于我是否存在违约行为的认定。我爱我家公司述称，同意一审判决。胡滢向一审法院起诉请求：请求法院判令张罄返还我已付定金100000元。一审法院认定事实：2019年3月20日，胡滢作为买受方（乙方），张罄作为出售方（甲方）经第三人我爱我家公司的居间服务，签订《北京市存量房屋买卖合同》，该合同约定：甲方所售房屋位于XXX1303号房屋，房屋成交价格为515万元，其中房屋主体价格145万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为370万元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金25万元。乙方采取全款方式支付该房屋成交总价款，具体付款方式及期限：乙方分2次向甲方支付除定金之外的所有成交总价款。第一次于网签后3日内支付2万元，第二次于网签后3日内支付488万元，资金通过资金存管方式划转。本次交易应缴纳的所有税、费由乙方承担全部，因约定承担一方不按约定缴纳全部税费，导致合同不能履行或解除的，其应当向对方支付相当于该房屋成交总价20%的违约金。甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同，乙方选择解除合同的，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价款的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金。双方于同日另签订了《补充协议》，该协议第五条约定：由于乙方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金，甲方同意乙方暂交100000元，余额部分在网签当天补齐……。双方与我爱我家公司于当日签订的居间服务合同约定：甲乙双方网签合同价格以《买卖合同》房屋主体价格为准，甲乙双方另有约定的，需签署书面补充协议，并自行承担相关法律责任。上述合同签订后，胡滢向张罄交付了定金100000元。2019年4月1日、5月28日、6月5日，我爱我家公司先后三次向张罄发送网签合同文本，张罄在第一次接到合同文本后表示需要仔细阅读后答复修改意见。张罄在庭审中主张其于2019年4月中旬在双方及我爱我家工作人员组成的卖房群中提出了有关网签价格与买卖合同中约定的实际成交价格不一致的问题，表示不同意按此价格进行网签。胡滢及我爱我家爱公司对此均不认可，张罄未提交证据证明其主张。通过胡滢提交的我爱我家工作人员和张罄的微信聊天记录显示，我爱我家公司在4月1日之后多次联系张罄，要求张罄审核后尽快配合办理网签手续。张罄均以工作忙、身体需要调养等事由未对网签合同草稿进行确认。2019年6月15日，张罄通过微信对网签合同的价格与买卖合同的实际成交价格不一致的问题提出异议，我爱我家公司征求胡滢意见后，胡滢表示同意按照实际成交价格进行网签，但双方对按照实际交易价格进行网签的税费承担问题未达成一致意见，涉案买卖合同因此未能继续履行。2019年6月16日，我爱我家公司提出如果合同不能继续履行，三方可以无责解除，各自收取的款项分别予以退还。2019年6月25日，胡滢表示自己急于为孩子上学买房，询问张罄是否还想继续出售涉案房屋，如果不卖，胡滢表示要另作打算。张罄表示已考虑过胡滢和中介提出的和平解约的意见，同意和平解约并同意将定金退还胡滢。胡滢随即表示同意与张罄和平解约。2019年6月26日，张罄通知我爱我家公司已与胡滢达成和平解约的一致意见。三方协商于2019年7月14日签订退单协议，但最终因张罄未到场，书面解约未能签订协议，张罄亦未按照约定将定金退还胡滢。我爱我家公司已将收取的居间服务费全部退给了胡滢，胡滢亦在此后另行购买了其他房屋。后胡滢诉至法院，要求解除双方之间签订的买卖合同及补充协议，要求张罄退还定金10万元并赔偿违约金20万元。张罄主张由于网签合同的价格与实际交易价格不符，其不同意签署违法的合同，双方合同未能履行，责任不在其一方，其不应承担违约责任。此后，胡滢又撤回了要求解除合同及要求张罄支付违约金的诉讼请求。案件审理中，胡滢申请对张罄名下价值735000元的财产采取了保全措施。一审法院审理认为，依法成立的合同受法律保护。买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。涉案买卖合同签订后，胡滢向张罄交纳了10万元定金，后因张罄对合同约定的网签价格提出异议，双方后续就税费承担问题产生争议，经我爱我家公司调解，双方均同意和平解除买卖合同，我爱我家公司于此后将中介费退还给了胡滢，胡滢亦另行购买了其他房屋，据此事实可以认定涉案买卖合同已于2019年6月26日经双方当事人协议解除。按照双方协议解除合同的约定，张罄应将收取的定金退还胡滢，现胡滢要求张罄退还定金的请求正当，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：自判决生效之日起三日内，张罄退还胡滢定金100000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，张罄提交《退单协议》打印件，该证据显示张罄、胡滢均未在该协议上签字盖章，欲以此证明双方之间的房屋买卖合同关系没有解除，根据《补充协议》约定，解除合同关系需要签署《退单协议》、销毁合同；胡滢对该证据的真实性、关联性予以认可，但对其证明目的不予认可，表示其与张罄、我爱我家公司已经通过微信就解除房屋买卖合同关系、退还10万元定金达成一致；我爱我家公司对该证据的真实性予以认可，其他不发表意见。张罄另提交其交纳房租的收条及银行流水，欲证明胡滢在合同未解除的情形下，另行交易实现了其购买学区房的目的，而胡滢的违约行为却导致其仍在租房居住，给其造成了损失；胡滢对该证据的真实性、关联性、证明目的均不予认可；我爱我家公司对该证据未发表质证意见。另查，一审审理过程中，经胡滢申请，法院裁定冻结张罄名下价值300000元的财产,一审对保全数额查明有误，本院予以纠正。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，归纳双方的诉、辩意见，本案的争议焦点为张罄与胡滢签订的买卖合同及补充协议是否已经解除以及张罄是否应当返还定金的问题。首先，从张罄、胡滢及我爱我家公司的微信记录来看，合同履行过程中，在双方对网签价格及税费承担等问题不能协商一致的情况下，经过我爱我家公司的居间调解，双方就和平解约以及张罄返还胡滢定金的主要解约条款达成一致的意思表示，该内容与张罄提交的《退单协议》中之约定并无出入，且双方未能签订书面《退单协议》系因张罄未按约定到场所致；其次，从各方当事人达成和平解约协议后的具体行为看，我爱我家公司将收取的居间服务费全部退还胡滢，胡滢亦另行购买了其他房屋，其两方信任该协议约定均为履行协议内容做出相应行为。据此，张罄以双方未最终签订《退单协议》为由，主张其与胡滢之间的房屋买卖合同关系并未和平解除，本院不予支持。一审法院认定双方买卖合同关系已经协议解除，张罄应依约定返还胡滢定金之处理正确，本院予以维持。综上所述，张罄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2300元、保全费2020元、公告费260元，由胡滢负担1745元（已交纳），由张罄负担2835元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费2300元，由张罄负担（已交纳1150元，余款于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘丽杰审 判 员 陈 妍审 判 员 王 佳二〇二〇年十一月三十日法官助理 辛明厚书 记 员 黑梦雪