北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11483号上诉人（原审原告）：许飞，女，1981年3月5日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：黄长勇，北京元都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张薷佳，女，1986年8月29日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人许飞因与被上诉人张薷佳房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初24174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法由审判员邓青菁独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人许飞的委托诉讼代理人黄长勇，被上诉人张薷佳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许飞上诉请求：撤销一审判决，依法重新审理。事实和理由：许飞对一审法院认定的违约金起止日期及违约金数额有异议。1．许飞购买涉诉房屋的目的是子女上学使用，在签订买卖合同之余双方签订有补充协议，约定从购房款中留存5万元作为户口迁出的保证金，双方签订合同时是清楚购房意图的。2．涉诉房屋内户口涉及的案外人并非是张薷佳的亲属，对房屋的来源、户籍登记情况是知情的，因此张薷佳一开始就故意隐瞒涉诉房屋户籍登记情况，明知案外人的户籍无法迁出，却告知许飞无户籍登记，违背诚实信用原则。3．涉诉房屋内有案外人的户籍，无法迁出，对于子女上学以及房屋再次出售都会造成障碍，一审法院在认定损失时对此考虑不足。4．一审法院在明知案涉房屋户口未迁出的情况下，仅支持到法庭辩论终结之日的违约金，并酌情为5万元，让许飞另行主张，浪费司法资源，增加许飞的负担，对于违约金数额认定过于草率。综上，请求二审法院查明事实的基础上，依法改判。张薷佳辩称，同意一审判决结果，请求二审法院依法维持原判。不存在故意欺骗，可以与前房主核实相关情况。许飞向一审法院起诉请求：1．判令张薷佳支付2018年7月12日至2020年1月11日的违约金810000元。2．判令张薷佳向许飞支付2020年1月12日至案外人户籍迁出之日止的违约金，（以3000000元为基数，按照日万分之五的标准计算）。一审法院认定事实：2018年7月12日，许飞作为买受人与张薷佳作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张薷佳将位于北京市朝阳区新源西里中街2号楼X层X单元X号房屋出售给许飞，房屋总价款为3000000元。合同第十条关于户籍迁出约定：该房屋现有户籍情况为无户籍登记；如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。同日，双方签订《补充协议》，关于户口迁出保证金约定：双方一致同意，许飞从本协议约定的购房款中留存50000元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金。2019年1月25日，许飞取得涉案房屋产权证。一审庭审中，许飞表示其取得房屋所有权证后办理户口迁移手续时，发现涉诉房屋内有案外人苏东波的户籍，并表示上述户籍至今没有迁出。经询，张薷佳表示不认识苏东波，苏东波的户籍并非其本人迁入，其本人的户籍从未迁入该房屋。在涉案房屋过户时不知道里面有他人的户口，后来许飞迁入户籍时才得知上述情况，并不存在隐瞒的情况，也不存在主观违约的故意，且在知晓在事情后积极协调户口迁出事宜。一审庭审中，双方均表示案外人苏东波的户籍目前无法迁出。法庭询问双方许飞的户籍在此种情况下是否可以迁入，经询，双方均认可许飞及其亲属的户籍仍然可以迁入。关于涉诉房屋内存在他人户口给许飞造成的损失情况，许飞表示涉诉房屋存在户口会导致涉诉房屋的交易机会和交易价值大大降低。另，许飞称涉案房屋系学区房，张薷佳表示该学区为一般学区，只要户口能迁入对孩子入学没有影响。关于违约金的起算时间，经询，许飞表示从房屋买卖合同签订之日即2018年7月12日开始起算，原因是在房屋买卖合同签订之日，张薷佳就未如实陈述涉案房屋内的户籍情况，且张薷佳负有核实清楚户籍情况的义务，故应当从合同签订之日就承担违约金。张薷佳对此不予认可。关于户口迁出保证金，经询，双方均认可许飞已从购房款中留存了5万元作为户口迁出保证金。张薷佳主张在本案中用户口迁出保证金抵扣违约金，许飞不同意在本案中抵扣，表示因案外人的户口仍未迁出，后续仍会产生违约金，应当在最后一笔违约金产生时再抵扣。一审庭审中，经询，张薷佳主张许飞要求的违约金过高，请求一审法院予以酌减。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。许飞、张薷佳签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。双方均应依约履行各自义务。本案中，双方签订的合同明确约定如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人承担违约金。现张薷佳将房屋出售给许飞，但是该房屋至今仍存有案外人苏东波的户籍未迁出，张薷佳的行为违反了合同的约定，应当承担违约责任。关于张薷佳主张留有的户口并非其本人户口，在出售房屋时不知晓该户口的存在，现没有能力将上述户口迁出的抗辩意见，虽然并非其本人的户口，但双方合同对此进行了明确约定，张薷佳应履行相应的义务，现许飞购买房屋后，仍有案外人的户口未迁出，张薷佳应当承担违约责任，故对其抗辩意见，一审法院不予采信。关于许飞主张的违约金数额，庭审中，张薷佳主张上述违约金数额过高，要求一审法院予以酌减。首先，虽然许飞要求从房屋买卖合同签订之日计算至户口实际迁出之日，但是根据本案查明的事实可知，涉案房屋内户口并非张薷佳及其亲属的，且户口的迁出需要相关人员的配合，张薷佳对于户口逾期并不存恶意，许飞从房屋买卖合同签订之日开始计算违约金显然不妥，一审法院考虑本案的具体情况，酌情确定违约金的起算时间为房屋所有权转移登记之日即2019年1月25日。其次，关于具体金额，一审法院结合许飞的实际损失、合同履行情况、双方当事人的过错程度以及本案具体情况酌情确定。考虑到截止本案辩论终结时涉案房屋内户口尚未迁出，何时迁出也不确定，故一审法院仅支持许飞主张的截止到法庭辩论终结之日的违约金，金额酌情确定为5万元，此后的违约金一审法院暂不支持，许飞可另行主张。关于户口保证金的问题，许飞已从购房款中留存了5万元户口保证金，双方明确约定该保证金可用于抵扣与户口相关的违约金，故张薷佳应支付的5万元违约金可以与户口保证金相抵扣。抵扣后，张薷佳无需另行支付上述款项。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、张薷佳于判决生效之日起七日内支付许飞截止2020年7月17日的逾期迁出户口违约金5万元（已用户口保证金中的5万元予以折抵，折抵后被告张薷佳无需另行支付上述款项）；二、驳回许飞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约享有相关合同权利，履行相应合同义务。根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定，如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人承担违约金。本案中，经查询张薷佳出售房屋确实存在案外人户口，尚未迁出，因此张薷佳理应承担违约责任。本案二审争议焦点在于一审法院对张薷佳应当向许飞支付的未如约迁出户口的违约金数额调整是否合理。违约金系承担违约责任的一种方式，以补偿性为原则，惩罚性为例外。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。一审法院现综合户口迁出的相关政策规定，以及张薷佳对尚未迁出户口未存在主观恶意条件等合同实际履行状况，并计算至一审庭审辩论之日对本案违约金数额酌情予以确认，处理原则正确，酌定数额亦无不当，本院不持异议。综上所述，许飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11900元，由许飞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 邓青菁二〇二〇年十一月十日法官助理 付 哲书 记 员 马雪骁