江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0791民初1142号 原告：房芹祥，男，1960年9月13日生，汉族，住连云港市连云区。 被告：江苏金科地产投资有限公司，住所地连云港市连云区云和路**。 法定代表人：傅伟军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：马一鸣，江苏道忠律师事务所律师。 原告房芹祥与被告江苏金某地产投资有限公司（以下简称金某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，于2020年11月9日适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告房芹祥、被告金某公司的委托诉讼代理人马一鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告房芹祥向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告房差价款和原告已为被告支付的银行贷款利息合计362636元及利息（利息以362636元基数，自起诉之日起计算至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算）；2、请求判令被告赔偿原告金源金凤凰城B楼169号商铺逾期交房违约金（违约金自2015年10月31日起至实际交房之日止，每日按已付房价款729175元的万分之一计算）；3、判令被告承担本案的诉讼费用及保全费用；4、判令被告继续履行169商铺购房合同，将符合交房条件的连云区金源金凤凰B城无单元169铺室（丘号05581160-69）交付原告，并办理相关产权手续。事实与理由：原告与被告于2011年5月30日签订购房合同，原告购买连云区金源金凤凰城三期2402地块1幢无单元商铺03室（以下简称1号楼03商铺），首付款560918元，工商银行贷款40万元并办理了网签手续。因购买1号楼3号商铺时，根据被告公示的规范图，大润发就位于1号楼03商铺旁边。后被告将其规划调整至连云区云和路，造成被告所购商铺贬值。经双方协商，原、被告分别于2013年8月6日和2013年10月18日签订书面换房协议和换房补充协议。预定将原告之前购买1号楼03商铺换至现在大润发旁的B栋169号商铺。根据该换房协议和补充协议的约定，换房后，被告应支付原告购买房款差价231760元及B楼169号商铺签订之日前原告已支付的1号楼03商铺银行贷款利息65939元，合计297699元；另外还约定被告应在2013年10月18日起半年内返还原告并直接用于支付1号楼03号商铺的297699元银行贷款，否则，半年后297699元的银行贷款利息由被告方承担。但直至半年期限届满至今，被告一直未偿还该笔银行贷款也未返还给原告，贷款本金及利息一直由原告支付。为此，原告至起诉时又为被告支付了银行贷款利息64933元，以上合计为362636元，即原告的第一项诉讼请求中的金额。2013年10月25日原、被双方签订换房《商品房买卖合同》，被告将169商铺网签至原告名下。根据该合同的约定，被告方应在2015年10月31日交付给原告使用，并约定逾期交房，出卖人按日向买受人交付已交房价款（已交房价款729175元）万分之一利息。但直至目前，被告仍未将B楼169号商铺交给原告使用。以上款项，原告多次向被告催要，被告一直以各种理由拖延。原告以维护自己的合法利益，特诉至贵院。 被告金某公司答辩称：对第一项诉求的金额和利息不予认可；对第二项诉求因被告公司未收到原告168240元关于169号房屋尾款，故不存在逾期交房的违约责任，也不承担违约金的支付责任；对第三项诉求被告不予承担；因涉案房屋与施工方尚属纠纷解决状态，小区内电梯的基础设施尚未建设完毕且小区已被施工方长期锁门，故不具备交付条件，无法办理相关产权手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《换房协议书》、《换房补充协议》、合同编号为LYGSPF2011045901的《商品房买卖合同》、《房地产抵押合同》、中国工商银行连云港连云支行借款凭证、连云区金源金凤凰城三期2402地块1幢无单元商铺03室首付款发票、交通银行转账清单、中国工商银行连云港连云支行信贷还款凭证、合同编号为LYGSPF2013380121的《商品房买卖合同》、发票。本院依法组织双方当事人进行了质证，对当事人提供的证据予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明认定事实如下：原告房芹祥与被告金某公司于2011年5月30日签订合同编号为LYGSPF2011045901的《商品房买卖合同》，主要内容如下：出卖人：江苏金某地产投资有限公司，买受人：房芹祥，仕俊兰……第三条、买受人所购商品房的基本情况：……(房屋坐落)第1幢无单元商铺03室……该商品房合同约定建筑面积共39.65平方米，其中套内建筑面积38.07平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.58平方米。第四条计价方式与价款：出实人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款:1、按建筑面积计算，该商品房单价为(人民币)每平方米24235元，总金额960918元整。 原告于2010年12月6日通过银行转账方式向被告支付280000元，于2011年4月13日通过银行转账方式向被告支付280918元，首付款合计560918元。原告与中国工商银行股份有限公司连云港连云支行签订《房产抵押合同（按揭）》（以下简称连云支行），以涉案1号楼03号商铺作抵向连云支行贷款400000元，贷款日期自2011年6月20日至2021年6月20日。 2013年8月6日，原、被告签订《换房协议书》，主要内容如下：甲方：江金某科地产投资有限公司，乙方：房芹祥；第一条：乙方于2011年5月30日向甲方购买金源金凤凰城三期（2042地块）1号楼03商铺，并首付560918元，贷款400000元。合同总价为960918元。第二条:因规划调整，甲方暂无能力退款，双方协商换房。选定金源金凤凰2404地块商业B楼169号商铺，该商铺面积为33.43平方。新选定商铺与原商铺面积、房价有差异的找差价，原购商品房贷款问题贷款利息至换房网签前由甲方承担。第三条：2404地块B楼预售许可证办理完成后当日甲方将商业B楼169号商铺网签给乙方，价格双方协商解决。第四条:金源金凤凰2404地块商业B楼169号商铺网签办理完成以后，2402地块1号楼03号商铺合同办理退房手续。2013年10月18日，原、被告又签订《换房补充协议》，主要内容如下：甲方金某苏金科地产投资有限公司，乙方：房芹祥，担保人：李彪……第一条:就原协议第二条约定的金源金凤凰城2404地块商业B楼169号商铺，甲方同意按金源金凤凰城2402地块1号楼03商铺单价的90%出售给乙方。折价后，2404地块商业B楼169号商铺单价21811.5元/平方米，建筑面积为33.43平方，总价为729158元。第二条:依原合同第二条约定，B楼169号商铺网签订前的原购商品房贷款利息由甲方承担，截止网签之日，乙方共付银行利息65939元。第三条:金凤凰城2402地块1号楼03商铺商品房买卖合同下的银行贷款全部由乙方承担。第四条:经第一条、第二条数据结算，甲方应返还乙方购房款差价231760元，利息65939元。合计297699元,但该款项甲方不直接返还给乙方,用于偿还第四条约定的由乙方承担的金凤凰城2402地块1号楼03商铺的银行贷款。甲方应在本协议签订之日起半年内偿还银行该笔贷款，否则，本协议签订半年以后的297699元的银行贷款利息由甲方承担。第六条:乙方接甲方通知后二周内将剩余的银行贷款筹备好，与甲方一起将金凤凰城2402地块1号楼03商铺名下的银行贷款还清，且无条件解除金凤凰城2402地块小号楼103商铺的《商品房买卖合同》并无条件配合办理退房手续。但被告未按换房协议及其补充协议约定履行。原告在补充协议约定时间之后按期偿还贷款，其中包括利息64933元。 2013年10月25日，原、被告又签订一份合同编号为LYGSPF2013380121的《商品房买卖合同》，主要内容如金某出卖人金科公司，买受人房芹祥，……第三条、买受人所购商品房的基本情况：……(房屋坐落金源金凤凰城)第B楼无单元169铺室……该商品房合同约定建筑面积共33.43平方米。第四条、计价方式与价款:出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款:1、按建筑面积计算，该商品房单价为(人民币)每平方米21812元，总金额729175元整……第八条、交付期限：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1.该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的……第九条、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:1.按逾期时间，分别处理(不作累加)。(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出实人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。合同中还对其他事项进行了约定。由于被告与施工方存在纠纷尚未解决，原、被告调换后的房屋小区内电梯的基础设施尚未建设完毕且小区已被施工方长期锁门，现不具备交付条件。 原告于庭审中将将第2项诉求逾期交房违约金的截止日更改为判决之日，并保留要求被告支付之后的逾期交房违约金的诉权。 本院认为，金某房芹祥与被告金科公司签订的《商品房买卖合同》及《换房协议》和《换房补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方均应按约定履行各自义务。原、被告签订的《换房补充协议》第四条约定，被告应在本协议签订之日起半年内，以购房款差价及利息合计297699元，偿还原告银行贷款。但被告未履行该项义务，致使原告自行偿还贷款，并因此多支付了利息64933元。根据双方约定，被告不履行该项义务，则本协议签订半年以后的297699元的银行贷款利息由被告承担。因此，原告要求被告承担房屋差价款及利息合计362632元的诉讼请求，本院依法予以支持。 对原告主张的购房款差价及利息合计362632元的利息的意见。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未依约履行该付款义务，故而应当承担逾期履行该付款义务的违约责任，对原告的该主张，本院依法予以支持。 对原告主张的逾期交房违约金的意见。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告根据换房协议重新签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2015年10月31日前交房；第九条约定，逾期超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。现被告仍未向原告交付涉案第B楼无单元169铺室，故而原告有权要求被告向其支付约定的违约金，违约金自2015年12月31日起计算至判决之日。 关于原告要求被告继续履行合同，交付符合交房条件的金源金凤凰城第B楼无单元169铺室房屋的诉讼请求，因原告要求交付的金源金凤凰城)第B楼无单元169商铺目前尚不具备交房条件，因此，原告该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告江苏金科地产投资有限公司于判决生效之日起十日内向原告房芹祥支付362632元及利息（从2020年8月27日至实际给付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)； 二、被告江苏金科地产投资有限公司于判决生效之日起十日内向原告房芹祥支付逾期交房违约金（从2015年10月31日起至2020年11月19日，以729175元为基数，按日万分之一计算）。 三、驳回原告房芹祥其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3370元、诉讼保全费2333元（原告房芹祥已预交），由被告金科公司负担，被告金科公司于本判决生效后十日内给付原告。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  张坤瑞 二〇二〇年十一月十九日 书记员  张茗希 书记员  陈婉玥 法律条文和上诉须知 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条违约金 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 [二]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。