宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁04民终893号 上诉人（原审被告）：洪彩霞，女，1990年9月7日出生，汉族，宁夏固原市人，高中文化，居民，住宁夏固原市原州区。 委托诉讼代理人：张亚丽，陕西智圣律师事务所律师。代理权限为一般代理。 被上诉人（原审原告）：固原六盘君子商贸有限公司。住所地：宁夏固原市原州区。 法定代表人：杨君，该公司经理。 委托诉讼代理人：马明燕，宁夏信用律师事务所律师。代理权限为一般代理。 上诉人洪彩霞因与被上诉人固原六盘君子商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2020）宁0402民初5117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 洪彩霞上诉请求：1.撤销原判，改判驳回固原六盘君子商贸有限公司的一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审案件受理费由固原六盘君子商贸有限公司负担。事实与理由：一审法院认定事实有误，导致判决错误。第一，洪彩霞承租的摊位B-110的所有权人为朱林银，B-111摊位的所有权人为张汉香，二位所有权人委托固原六盘君子商贸有限公司将其所有的房屋出租，固原六盘君子商贸有限公司和摊位所有权人的关系为委托关系，而非房屋租赁关系，洪彩霞和固原六盘君子商贸有限公司签订的合同属于居间合同而非房屋租赁合同，固原六盘君子商贸有限公司无权主张房屋租赁费等相关费用。因此，固原六盘君子商贸有限公司主体不适格，不具有诉讼资格，应当驳回其诉讼请求。第二，洪彩霞未交纳房租的时间为2019年1月1日至2019年12月底，共计12个月，洪彩霞和固原六盘君子商贸有限公司签订合同之时，固原六盘君子商贸有限公司承诺向各商户实行交三免三的优惠政策，洪彩霞实际应支付的房租应为6个月，而非12个月。第三，固原六盘君子商贸有限公司怠于管理，并未履行物业服务职能，对于物业费不应支持。第四，商场内暖气管道存在故障，洪彩霞并未享受暖气，且固原六盘君子商贸有限公司也并未提交缴纳暖气费的票据，对于暖气费不应支持。第五，固原六盘君子商贸有限公司并未按照双方签订的合同履行各项职责，固原六盘君子商贸有限公司违约在先，应当向洪彩霞支付违约金或者赔偿洪彩霞的经济损失，而非洪彩霞向固原六盘君子商贸有限公司支付违约金。综上所述，望支持洪彩霞的诉请。 固原六盘君子商贸有限公司辩称：一、本案双方当事人主体适格，固原六盘君子商贸有限公司基于案外人业主的授权代为处理摊位的对外出租、管理、收取租赁费等事宜。二、生效的民事合同对双方都有拘束力，固原六盘君子商贸有限公司与洪彩霞签订的房屋租赁合同未解除，且洪彩霞未搬离商场，应按照合同约定支付实际占用摊位期间的租赁费及物业管理费。另因洪彩霞拖欠租赁费构成违约，不应享受交三免三的优惠政策。三、固原六盘君子商贸有限公司系依法设立的从事物业服务的机构，并依照物业服务合同的约定履行职责，对于洪彩霞提出固原六盘君子商贸有限公司未履行物业服务职能构成违约及向洪彩霞赔偿经济损失的主张应当举证证明。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 固原六盘君子商贸有限公司一审诉讼请求：1.判令洪彩霞支付拖欠的房屋租赁费11026.2元、物业管理费1848.673元、暖气费1833.272元、水费329.667元、活动费200元，以上费用共计15237.812元，并按每日3%支付拖欠上述费用期间的违约金；2.案件受理费由洪彩霞负担。 一审法院认定事实：固原六盘君子商贸有限公司、洪彩霞于2017年12月21日签订《商铺租赁合同》，约定固原六盘君子商贸有限公司将位于固原市原州区政府街尚都国际7号楼2层b-110、b-111号商铺（总面积：34.46平方米，b-110摊位所有人朱林银、b-111摊位所有人张汉香委托杨君租赁）出租给洪彩霞，双方约定租期限为2017年12月21日至2020年12月20日，季租金为1550.7元，物业管理费按每平方米3.5元收取，固原六盘君子商贸有限公司收取保证金1600元，洪彩霞违约保证金不予返还，同时收取装修保证金500元，后洪彩霞拖欠2018年10月至今租赁费、2019年1月1日至今物业费、2019年至2020年一个采暖期水暖费。另外，固原六盘君子商贸有限公司、洪彩霞的水费、广告费约定不明。同时约定洪彩霞不按期交清费用的，逾期付款的，按欠费总额向固原六盘君子商贸有限公司支付每日3%的违约金。一审法院认为，固原六盘君子商贸有限公司、洪彩霞签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，属有效合同。固原六盘君子商贸有限公司要求洪彩霞履行合同义务的理由成立，予以支持。固原六盘君子商贸有限公司主张的水费、广告费合同中没有明确约定，无法计算实际产生的费用，固原六盘君子商贸有限公司的诉讼理由不予成立，不予确认。鉴于固原六盘君子商贸有限公司、洪彩霞未解除合同，且摊位所有人委托管理，固原六盘君子商贸有限公司、洪彩霞签订的《商铺租赁合同》继续有效，确认洪彩霞欠交从2018年10月1日至2020年4月1日的房租费应为18个月×15元×34.46平方米=9304.2元、暖气费欠交从2019年1月1日至2020年4月1日应为34.46平方米×5.5个月×5.70元=1080.3元、物业费从2019年1月1日至2020年4月1日应交纳3.5元×34.46平方米×15个月=1809.15元，考虑受疫情影响，酌情减免租赁费2个月，计2个月×15元×34.46平方米=1033.8元，共计欠费12193.65元-1033.8元=11159.85元成立，予以确认。洪彩霞应支付房租费，但固原六盘君子商贸有限公司要求按每日3%支付拖欠上述费用期间的违约金，过分高于法律规定，应按欠款数额的30%予以确认，支持的违约金为11159.85元×30%=3347.96元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由洪彩霞于本判决生效之日起十日内向固原六盘君子商贸有限公司清偿房租费、取暖费、物业费11159.85元、违约金3347.96元，共计14507.81元；二、驳回固原六盘君子商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元，减半收取90元，由洪彩霞负担。 二审中，洪彩霞围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院审核认为，洪彩霞提交的通知、公告、聊天记录、照片均系复印件，达不到其证明目的，不予采信。洪彩霞提交的宁夏回族自治区固原市中级人民法院（2019）宁04民终467号民事裁定书与本案没有关联性，不予采纳。洪彩霞申请的证人王静系洪彩霞的嫂子，且与本案有利害关系，对其证言不予采信。二审另查明，洪彩霞欠交2017-2018年度暖气费。其他事实与一审认定的事实一致，予以确认。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。固原六盘君子商贸有限公司法定代表人杨君经与涉案商铺权利人签订商铺授权委托书，取得了对外招商、签订租赁合同等与商铺管理相关一切事项的权利，后固原六盘君子商贸有限公司就涉案商铺与洪彩霞签订了商铺租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方在租赁合同中对租赁费、物业服务费、暖气费进行了明确约定，故固原六盘君子商贸有限公司有收取上述费用的资格，其诉讼主体适格。根据洪彩霞的陈述及其提供的收款收据，证明洪彩霞将租赁费交至2018年9月，物业服务费交至2018年12月，在租赁期内洪彩霞未交过暖气费。因此，洪彩霞应当再向固原六盘君子商贸有限公司支付自2018年10月1日至2020年4月1日的租赁费、2019年1月1日至2020年4月1日的物业服务费。洪彩霞称其应享受交三免三的优惠政策，固原六盘君子商贸有限公司对优惠政策不否认，但认为根据合同约定，洪彩霞存在拖欠租赁费等各项费用及其他违约行为的，不再享受免租优惠条件，故洪彩霞的该主张没有事实依据。洪彩霞称其于2019年年底搬离了涉案商铺，经本院2020年11月2日实地勘查，名称为“诱惑坊”的店内仍有衣物，店门上张贴的联系电话为洪彩霞个人手机号码，对洪彩霞的该上诉理由不予支持。洪彩霞还称固原六盘君子商贸有限公司怠于管理，并未履行物业服务职能，商场内暖气管道存在故障，洪彩霞并未享受暖气以及固原六盘君子商贸有限公司违约在先，但洪彩霞未提供充分证据证明其主张成立，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，应承担不利的法律后果。 综上所述，洪彩霞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实虽有瑕疵，但适用法律正确，裁判结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费163元，由洪彩霞负担。 本判决为终审判决。 审判长 高 睿 审判员 柴鹏鹏 审判员 傅美源 二〇二〇年十一月十日 书记员 伍晶晶