广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1269号 上诉人(一审被告)：北海市和佳房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区北海市银海区四川路**，统一社会信用代码：9145050067249690X4。 法定代表人：张承花，该公司经理。 委托诉讼代理人：笪祖煌，男，1949年12月28日出生，汉族，住江苏省东台市，系该公司法务部负责人。 委托诉讼代理人：谢霞，广西冠鸿律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：龚海华，男，1978年7月18日出生，汉族，住江苏省启东市。 委托诉讼代理人：姜清东，北京安博（上海）律师事务所律师。 原审第三人：南宁市凯义富装饰设计有限公司，住，住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区鲁班路**瀚林华府**商业**一社会信用代码： -2- 91450100098573850P。 法定代表人：郭卫林，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郑武贵，广西纵华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王文利，广西纵华律师事务所律师。 上诉人北海市和佳房地产开发有限公司（以下简称和佳公司）因与被上诉人龚海华、原审第三人南宁市凯义富装饰设计有限公司（以下简称凯义富公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初1777号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 和佳公司上诉请求：撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初1777号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、一审判决认定被上诉人的合同目的无法实现与事实不符，涉案买卖合同不应当解除。1、被上诉人购买涉案商铺的首要目的是取得租金收益权，合同目的已经实现，双方在签订《商铺买卖合同》时，一并签订了《曼哈顿商业广场商铺委托经营管理合同》（以下简称委托经营管理合同）和《授权委托书》，被上诉人将涉案商铺委托上诉人经营、管理，委托期间被上诉人依约收取租金，上诉人已将涉案商铺两年的租金支付给被上诉人。2、涉案商铺的现状不影响被上诉人合同目的的实现。被上诉人已实际取得了涉案商铺的实际处置和支配权，取得涉案商铺租金收益权的目的已经实现。3、上诉人的项目原来是在建工程抵押，在项目取得预售登记许可后，抵押权人同意上 -3- 诉人销售，并在付完房款的前提下，配合上诉人解押，上诉人不存在隐瞒和欺诈，且从2016年至2019年期间，抵押权人陆续配合上诉人办理抵押房产的解押、解封手续。4、涉案商铺的买卖合同不应当解除。涉案商铺的销售和《委托经营管理合同》的签订互为条件、密不可分，一审判决合同解除，会造成连锁反应，破坏上诉人的经营业态。二、涉案商铺已按双方约定完成了交付。上诉人已于2019年5月8日登报公告，符合双方的合同约定，一审判决认定上诉人至今未按照合同约定交付房屋、导致被上诉人合同目的无法实现，属于认定事实错误。三、一审判决上诉人向被上诉人支付利息损失及按照已付房款的3%承担赔偿责任属于适用法律不当。1、被上诉人已收取涉案商铺两年的租金，且无证据证明其实际损失。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用的是导致买受人无法取得房屋的情形，而本案买受人已实际享有了收益和商铺的支配权，产权的过户登记并非不能实现，因此一审判决上诉人向被上诉人赔偿不利于促进房地产市场的发展，属于适用法律不当。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，特提起上诉。 被上诉人龚海华辩称：一审判决认定的基本事实清楚，但适用法律错误，对被上诉人提出赔偿商铺租金损失及商铺装修设计施工费应在本案中一并处理，支持被上诉人一审的诉讼请求。 原审第三人凯义富公司辩称：涉案合同不存在法定解除的条件，不应解除，第三人已完成装修并交付使用。 龚海华向一审法院起诉请求：一、解除龚海华、和佳公司及第三人凯义富公司签订的《商铺买卖合同》（合同编号：02290及02291号）、《委托经营管理合同》 -4- 及《曼哈顿商业广场商铺装修委托书》；二、和佳公司退还龚海华已交购房款577895元、物业维修基金3113元，第三人凯义富公司退还龚海华商铺装修设计施工费59304元；三、和佳公司支付违约金19209.36元；四、赔偿龚海华两年的商铺租金经济损失104268.45元。 一审法院查明的事实：2016年12月9日，龚海华与和佳公司签订《商铺买卖合同》（合同编号：02290），约定：龚海华购买和佳公司开发的位于北海市四川路318号和佳广场02290号商铺，总金额450416元，付款方式为按揭付款，签署合同时缴纳房屋首付款270416元，剩下房款180000元作为银行贷款。12月12日，双方又签订《商铺买卖合同》（合同编号：02291），约定：龚海华购买和佳公司开发的位于北海市四川路318号和佳广场02291号商铺，总金额497479元，付款方式为按揭付款，签署合同时缴纳房屋首付款307479元，剩下房款190000元作为银行贷款。上述合同均约定：和佳公司应于2017年5月30日前将符合国家和地方人民政府有关规定的，且具备经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同验收合格的上述两商铺交付给龚海华使用；如和佳公司逾期交房超过60日的，龚海华可以解除合同。龚海华解除合同的，和佳公司应当自龚海华解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按龚海华累计已付款的3%向龚海华支付违约金。同时，双方还于签订《商铺买卖合同》的当天签订《委托经营管理合同》，龚海华同时向和佳公司出具《授权委托书》将上述两商铺委托给和佳公司进行统一经营管理。同日，龚海华与第三人就上述两商铺签订《曼哈顿商业广场商铺装修委托书》，委托第三人对案涉商铺进行装修，商铺装修总价分别为28236元、31068元。合同签订后，龚海华分 -5- 别于2016年12月9日向和佳公司交付02290号房的购房款270416元、物业维修基金1482元及02291号房的定金50000元，向第三人交纳02290号商铺装修设计施工费用28236元；于12月12向和佳公司交付02291号房的购房款257479元、物业维修基金1631元，向第三人交纳02291号商铺装修设计施工费用31068元。但和佳公司一直未按照合同约定向龚海华交付上述两商铺及办理相关的登记手续。 另查明，截止2019年7月31日，涉案的位于北海市四川路318号和佳广场1幢02290、02291号商铺于2014年12月18日办理抵押登记，2017年7月21日广西高级人民法院预查封（2018年12月27日解封），2018年11月7日广西南宁市青秀区人民法院轮候预查封。 一审法院认为：双方签订的《商铺买卖合同》（合同编号:02290、02291)是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合同合法有效。龚海华已支付了首付购房款，但和佳公司至今未能将涉案商铺向龚海华交付，且涉案的商铺已抵押、查封，龚海华的合同目的已无法实现。和佳公司在签订《商铺买卖合同》时没有将涉案商铺已抵押的事实告知龚海华，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；”，龚海华请求解除双方签订的《商铺买卖合同》，请求和佳公司返还购房款及物业维修基金、支付违约金符合法律规定，应予支持。龚海华 -6- 已付购房款为577895元，根据合同约定违约金为577895元×3%=17336.85元，龚海华请求超出部分不予支持。本案系商品房预售合同纠纷，双方签订的《委托经营管理合同》、龚海华与第三人签订《曼哈顿商业广场商铺装修委托书》与本案属不同的法律关系，龚海华在本案中请求解除分别与和佳公司、第三人签订的《委托经营管理合同》《曼哈顿商业广场商铺装修委托书》、要求和佳公司赔偿商铺租金经济损失、要求第三人退还商铺装修设计施工费，不能在本案中一并处理，可另案进行主张。 一审法院判决：一、解除龚海华与和佳公司于2016年12月9日签订的《商铺买卖合同》（合同编号02290）；二、解除龚海华与和佳公司于2016年12月12日签订的《商铺买卖合同》（合同编号02291）；二、和佳公司返还龚海华购房款577895元、物业维修基金3113元；三、和佳公司支付龚海华违约金17336.85元；四、驳回龚海华其他诉讼请求。 本院二审期间，和佳公司提交如下证据：1.《北海市商品房预售许可证》；2.《建设工程质量竣工验收意见书》，证据1-2欲证明和佳公司销售涉案项目房产已经具有合法的销售手续，以及涉案楼盘于2018年1月16竣工验收合格，具备交付的条件；3.《北海日报》，欲证明和佳公司充分履行了交房的告知义务，系被上诉人自身原因延期收房；4.《抵押借款合同变更协议》，欲证明和佳公司已与涉案楼盘的抵押权人达成了通过销售抵押房产还款，抵押权人配合解押、解封的协议，以及和佳公司的销售人员不存在隐瞒和欺诈；5、《解封申请书》及（2017）桂0103执996号之三《执行裁定书》，欲证明直到2019年抵押权人都有陆续配合解押解封手续，购 -7- 房人的购房目的并非不可实现；6.《告知函》，欲证明抵押权人会继续配合和佳公司办理相应抵押房产的解押、解封手续，涉案房产的配套合同均存在继续履行的可能性；7、北海市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》，欲证明涉案楼盘工程消防验收合格。 龚海华二审期间，没有向本院提交新证据。对和佳公司提交的证据质证如下：1.证据1没有标明预售的房产做了抵押，且在签订合同的时候也不可能到不动产登记中心查询；2.对于证据2-7，与本案没有关联性。 原审第三人凯义富公司二审期间，没有向本院提交新证据。对和佳公司提交的证据质证如下：对上诉人提供的证据没有异议，证实涉案的商铺收可以移交并办理登记手续，不存在约定的和法定的解除情形。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院另查明，和佳公司于2019年5月8日、6月12日在《北海日报》上刊登《“佳和广场”项目交房公告》，均载明：……经政府相关部门，建设单位验收检查合格，符合交房条件的业主，现定于2019年5月10日正式交房，交房周期为30个工作日，……具体交房事宜请致电0779-3221066咨询。 本院二审经审理认为，关于涉案《商铺买卖合同》应否解除的问题,被上诉人主张，上诉人故意隐瞒案涉商铺存在抵押的事实，又被法院查封，致使合同无法履行，应解除双方签订的《商铺买卖合同》。本院认为，本案中，龚海华与和佳公司签订《商铺买卖合同》后,又同时签订了《委托经营管理合同》及《授权委托书》,对其所购买的商铺委托和佳公司统一经营管理并出租。涉案商铺于2014年12月18日办理在建工程抵 -8- 押登记，抵押登记即产生公示效力，购房者可通过不动产交易中心查询房屋的抵押情况，龚海华购房前未履行审慎注意义务进行相关查询即认为和佳公司故意隐瞒涉案商铺抵押的理由不成立，且和佳公司在出售涉案商铺前已取得抵押权人同意并办理了预售许可证，其出售涉案商铺未违反法律法规的规定，该情形不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条关于故意隐瞒所售房屋已经抵押事实的规定范畴，故龚海华据此请求解除合同及承担赔偿责任的主张，本院亦不予支持。涉案商铺已具备交付条件，虽然现无证据显示具体的交付时间,但是和佳公司已于2019年5月8日、6月12日在《北海日报》上刊登《“佳和广场”项目交房公告》,通知购房者2019年5月10日起可办理交房手续,交房周期为30个工作日，故涉案商铺的交付日期至迟应视为和佳公司通知交房的截止日期即2019年6月10日,且龚海华与和佳公司对涉案商铺的《委托经营管理合同》并未解除还在继续履行中,基于该合同,龚海华可以取得涉案商铺的租金,因此现有证据尚不能证明和佳公司存在不能履行、拒绝履行的违约状态,且抵押权人已陆续配合办理抵押房产的解封、解押手续，并未达到使合同目的不能实现的程度,根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，龚海华主张解除《商铺买卖合同》的请求不能成立,基于此，龚海华的其他赔偿请求亦不能成立,不予支持。故一审判决适用法律错误，本院予以纠正。 综上，上诉人和佳公司的上诉主张有事实和法律依据，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉 -9- 讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初1777号民事判决； 二、驳回龚海华的全部诉讼请求。 一审案件受理费5719元，二审案件受理费11438元，合计17157元，由被上诉人龚海华负担。 本判决为终审判决。 审判长  陆振益 审判员  叶长程 审判员  王雅新 二〇二〇年十一月十六日 -10- 法官助理张玲 书记员甘家栋