广东省汕头市潮阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0513民初680号原告：汕头中信南烽房地产有限公司,住所地汕头市潮阳区棉北办事处平南西坑尾南烽公司办公楼**南侧。法定代表人:邵国利。委托诉讼代理人:张秋松,广东涉川律师事务所律师。委托诉讼代理人:沈毅,广东涉川律师事务所律师。被告:方晓,男,1982年11月23日出生,汉族,住址汕头市潮阳区*****双双科池侨司住宅区三幢401,公民身份号码440************034，现羁押于广东省梅州监狱。被告:许沛芸,女,1996年3月15日出生,汉族,住址汕头市澄海区***********横巷3号,公民身份号码440************926。原告汕头中信南烽房地产有限公司（下简称“中信南烽公司”）与被告方晓、许沛芸房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中信南烽公司的委托诉讼代理人张秋松，被告方晓到庭参加诉讼。被告许沛芸经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中信南烽公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告中信南烽公司与被告方晓、许沛芸于2018年6月27日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同(补充协议)》于2020年3月7日己经解除；2.两被告支付违约金168654.40元,并办理撤销网签手续；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告中信南烽公司于2018年6月27日与两被告签订《商品房买卖合同》,约定由原告中信南烽公司出售给两被告址于汕头市潮阳区****平南西坑尾水库中信华庭东区4幢406号面积为109.88平方米的商品房,总价款为843272元,其中首付款253272元,余款590000元以两被告向商贷银行或公积金管理中心(货款机构)申请贷款的方式进行支付。合同签订后,两被告仅支付首付款253272元，之后一直未缴纳房屋维修专项资金,也未办理相应贷款手续,在合同约定的余款交付日期后,未能支付余款590000元。原、被告在合同第八条第二款中约定，……若买受人申请的公积金及组合贷款未在合同签订之日起60日内获批准并转付入监管账户的,则买受人应在合同签订之日起60日内届满后的7日内一次性付清剩余房价款,并且买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金至付清全款之日止。若逾期超过7天,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起二日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金。原告中信南烽公司于2020年2月26日作出《解除合同通知书》并向两被告送达,要求两被告于2020年3月6日前依约完成支付尾款的义务,否则双方合同自动解除。两被告未按照通知履行付款义务,双方合同关系依法已于2020年3月7日解除。被告方晓辩称，同意解除购房合同，但违约金过高，无法接受，请求调低。被告许沛芸书面辩称，她与被告方晓夫妻于2018年6月向原告中信南烽公司购买中信华庭东区4幢406房，已支付首付款25万多元，后因被告方晓出事，她找原告中信南烽公司交付房款事宜，无法达成协议。如果原告中信南烽公司要求解除合同，她同意，但原告中信南烽公司应将首付款扣除违约金后，余款退回给她们。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对下列证据无异议：原告提交的营业执照、法定代表人身份证明、身份证、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同(补充协议)》、收款收据、《解除合同通知书》、EMS快递单，证明两被告向原告中信南烽公司购房后逾期拖欠余款导致解除合同的事实。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告中信南烽公司（出卖人）于2018年6月27日与被告方晓、许沛芸（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：汕头市商品房买卖合同260016038号）,约定两被告向原告中信南烽公司购买址于汕头市潮阳区****平南西坑尾水库中信华庭东区4幢406号房，面积为109.88平方米,总价款843272元,约定首付款253272元于2018年6月27日前支付,余款590000元以两被告向商贷银行或公积金管理中心(货款机构)申请贷款的方式进行支付。合同还约定，若买受人申请的公积金或组合贷款未在合同签订之日起60日内获批准并转付入监管账户的，则买受人应在合同签订之日起60日届满后的7日内一次性付清剩余房款，并且买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金至付清全款之日止；若逾期超过7天，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起二日内按累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。合同中对累计应付款的解释“是指买受人应支付给出卖人的所有房价款，即该商品房价款的总金额”。合同订立后，两被告依约支付了房屋首付款253272元。原告中信南烽公司于2020年2月26日向两被告邮寄了《解除合同通知书》,要求两被告于2020年3月6日前依约完成支付剩余房款的义务,否则双方合同自动解除。尔后，两被告未在约定的期限内向原告支付剩余房款59万元。本院认为，原、被告对于房屋买卖合同及补充协议约定内容、房屋总价款843272元及两被告已支付首付款253272元,尚欠余款590000元，均同意解除房屋买卖合同的事实无异议，本院予以确认。争议焦点在于合同约定的违约金标准是否应作适当核减。原、被告双方在合同中的约定是双方真实意思表示，是对当事人可能的违约行为的预先制约以及对违约行为可能造成的损失的预先确定。在签订合同后，合同当事人应本着诚实信用原则严格履行合同义务，以免承担违约责任。如一方不按约履行义务，当事人约定有违约金条款的，则应当按照违约金条款承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第114条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”。两被告逾期拖欠购房余款，违反了合同约定，应当承担违约责任。原告中信南烽公司根据购房合同约定，按房屋总价款843272元的20%计算违约金，忽略了两被告已付首付款253272元的事实，违约金约定确实过高，本院予以调整。现原告未能举证证明其因本合同所造成的损失数额，结合本案实际情况及双方的过错程度，本院调整为按尚欠余款590000元从逾期还款之日起按中国人民银行同期同类贷款利率（年4.35%）的130%计算违约金至2019年8月19日，此后的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（1年期LPR为4.25%）的130%计算至原告向本院主张权利之日止，为51302.84元。原告中信南烽公司对违约金请求超过部分，本院不予支持。两被告已付首付款253272元抵减违约金51302.84元后，为201969.16元，应由原告中信南烽公司返还两被告。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、确认原告中信南烽公司与被告方晓、许沛芸于2018年6月27日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同(补充协议)》于2020年3月7日解除;二、原告汕头中信南烽房地产有限公司应在本判决生效之日起十日内退还被告方晓、许沛芸购房款201969.16元;三、被告方晓、许沛芸应在本判决生效之日起十日内协助原告汕头中信南烽房地产有限公司办理撤销商品房买卖网签手续；四、驳回原告汕头中信南烽房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3672元，减半收取计1836元，由原告汕头中信南烽房地产有限公司承担1278元，被告方晓、许沛芸承担558元。被告承担的诉讼费558元原告已向本院缴纳，该款由原告在退还被告购房款中予以抵除。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员  周昭宏二〇二〇年十月二十八日书记员  林海波附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。三、中华人民共和国民事诉讼法第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。