四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1381民初1493号 原告：岳池县瑞博天然气有限公司，住所地四川省广安市岳池县坪滩镇小坪街**财富大广场创富楼**，统一社会信用代码915116210560597491。 法定代表人：邢小雄，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：杨强，四川源正律师事务所律师。 被告：四川省南充宏城房地产开发有限公司，住所地南充市顺庆区西河南路**********。 法定代表人：冉啟枰。 被告：张来普，男，1968年1月1日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：张双庆，四川龙正律师事务所律师。 第三人：邓关平，男，1977年5月8日出生，汉族，住四川省南部县。 原告岳池县瑞博天然气有限公司（下称天然气公司）诉被告四川省南充宏城房地产开发有限公司（下称宏城公司）、张来普商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月27日、7月29日公开开庭进行了审理。原告天然气公司的委托诉讼代理人杨强、被告张来普的委托诉讼代理人张双庆到庭参加诉讼，被告宏城公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。在审理中，为查明本案事实，本院依法追加邓关平为第三人，同时要求被告张来普亲自出庭接受法庭询问，并于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告天然气公司的委托诉讼代理人杨强、被告张来普的委托诉讼代理人张双庆、第三人邓关平到庭参加了诉讼，被告张来普本人未到庭，被告宏城公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提出的诉讼请求为：1、判令被告立即向原告交付丹桂华府x幢x层x-24、x幢x层x-2、x幢x层x-1、x幢x层x-2、x幢x层x-5Ａ、x幢x层x-5Ｂ房屋，并办理所有权转移权属证书；2、被告按合同约定依法向原告支付违约金截止2020年3月31日共计违约金431514.78元，从2020年4月1日起至被告交付办理房屋权属证书之日止被告按2479.97平方米为基数按月每平方米3元支付违约金；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告张来普挂靠宏城公司，投资开发位于阆中市七里××道××楼盘。2015年5月20日，经原告与二被告签订了丹桂华府x幢x层x-24、x幢x层x-2、x幢x层x-1、x幢x层x-2、x幢x层x-5Ａ、x幢x层x-5Ｂ《商品房买卖协议》，按照协议约定商品房共计价款人民币1770.687万元，并在2015年5月31日交付房屋。但被告未能按约定交付房屋，同时《协议》及补充协议约定，被告应当在2015年5月31日前向原告交付房屋，并在房屋交付后90日内办理房屋产权证书，原告在签订《商品房买卖协议》后在阆中市房地产登记管理局办理了商品房预售登记，但经原告长期催促被告履行约定的房屋办证义务，但被告均一再拖延。故诉讼至贵院，望判如所请。 被告宏城公司未作答辩，也未向本院提交书面答辩状。 被告张来普辩称，1、张来普不应是本案的被告，应是本案的第三人，第三人对案涉房屋享有所有权；2、宏城公司与原告所签订的买卖协议是虚假的意思表示，其之间不存在买卖关系，当时是为了在银行贷款而签订的房屋买卖合同。案涉房屋都在张来普名下，为了贷款，与原告达成共识，将张来普的房屋以买卖的形式办理登记，再以原告的名义贷款1500万元，贷款后交于张来普使用，并不是原告以自己的资金来交的购房款。为了贷款1500万元，当时还需要抵押3000万元的资产，在这种情况下才达成的协议，所以原告、被告双方达成的协议并不是双方的真实意思，也并没有进行交付房屋。贷款1500万张来普实际只使用了500万元，双方也仅只有500万元的借贷关系，所以本案应该属于借款关系，不应是房屋买卖关系。综上，我方请求法庭确认该房屋买卖合同无效，同时驳回原告的诉讼请求。 第三人邓关平陈述，其系天然气公司的控股股东，其在天然气公司有借款未偿还。同时其与张来普之间多年有资金往来，张来普多次在邓关平处借款，其未偿还天然气公司的借款，便多次向张来普催要。张来普无钱偿还，便提出将其以宏城公司名义开发的案涉房屋变卖给邓关平抵扣其在邓关平处的借款，邓关平同意后便让天然气公司购买案涉房屋，房款自己与张来普进行结算，用于冲抵其欠天然气公司的债务。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人邓关平2018年3月前为天然气公司的股东，占股为57%。邓关平与张来普多年相识，且有过项目合作，张来普在邓关平处多次借款。被告张来普以被告宏城公司的名义投资开发了位于阆中市七里××道××楼盘。原告天然气公司和第三人邓关平在庭审中陈述，因邓关平对天然气公司负有债务，邓关平便向张来普催收借款，张来普为偿还其所欠邓关平处的借款，便提出以出售房屋的价款抵偿债务。因天然气公司有投资需求，但与张来普之间没有经济往来，为了抵消邓关平的债务，便提出天然气公司只提供资金账户，不给付房屋销售款项，款项由张来普自筹进入天然气公司的账户，同时该账户由张来普管理并支取以保证张来普自筹的资金安全，但自筹的资金应以购房款的名义汇入宏城公司账户，作为天然气公司购买房屋的购房款，并口头约定房屋维修基金等均由张来普负责交纳。天然气公司用所购房屋的购房款冲抵邓关平所欠天然气公司的债务，该部分房款由张来普具体与邓关平进行结算。 2015年5月20日，宏城公司（出卖人）与天然气公司（买受人）签订了《商品房买卖合同》五份，分别约定由宏城公司将位于阆中七里××道××幢××层××号××幢××层××号××幢××层××号××幢××单元××层××号××幢××单元××层××号房屋出售给天然气公司。x幢第x层x-24号房屋建筑面积为246.04平方米，单价为12000元／平方米，总价款2952840元。x幢第x层x-1号房屋建筑面积为437.96平方米，单价为6500元／平方米，总价款2846740元。x幢第x层x-2号房屋建筑面积452.66平方米，单价6500元／平方米，总价款2942290元。x幢x单元第x层x-x-5Ａ号房屋建筑面积为437.96平方米，单价为6000元／平方米，总价款2627760元。x幢x单元第4层x-x-5Ａ号房屋单价为6000元／平方米，总价款2715960元。以上五套房屋价款共计14085590元。付款方式为买受人一次性付款。出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付商品房，逾期交房的按每月3月／平方米的标准向买受人支付房租款，租金支付时间截止出卖人公告交房之日止。出卖人应当在商品房交付之日起90日内为买受人代为办理房屋所有权证，如因出卖人过错而造成买受人不能在约定期限办理房屋所有权证，买受人不退房的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之三向买受人支付违约金，逾期超过180日，买受人有权退房，出卖人应当按总房款的5%向买受人支付违约金，如因国家政策变化或政府部门的原因造成买受人不能按期取得房屋所有权证书和土地使用权证，出卖人不承担责任。 庭审中，被告张来普的代理人认可天然气公司在阆中农商银行开设的账户5411××××8720系其在使用。该账户相关的资金往来为：2015年10月22日，蔡从满向天然气公司转账500万元，天然气公司于当日向宏城公司转账500万元，备注为购房款；2015年10月23日，谢冬梅、张加勇各向天然气公司转账500万元，天然气公司于当日向宏城公司转账1000万元，备注为购房款；2015年11月17日，陈金向天然气公司转账600万元，天然气公司于当日向宏城公司转账600万元，备注为房款；2015年11月18日，李艳琼向天然气公司转账580万元，天然气公司于当日向宏城公司转账580万元，备注为往来；2015年11月19日，杨春勤向天然气公司转账550万元，天然气公司于当日向宏城公司转账550万元，备注为房款；2015年11月20日，岳永林向天然气公司转账600万元，天然气公司于当日向宏城公司转账600万元，备注为房款；2015年11月23日，谢冬梅向天然气公司转账160万元，天然气公司于当日向宏城公司转账160万元，备注为房款。其中，2015年10月23日，天然气公司向宏城公司转账的1000万元；2015年11月17日，天然气公司向宏城公司转账的600万元；2015年11月23日，天然气公司向宏城公司转账的160万元；经四川省农村信用社的三张转账支票记载为收款人：四川省南充宏城房地产有限责任公司阆中丹桂华府项目部，用途为购房款。出票人签章处加盖了岳池县瑞博天然气有限公司财务专用章、张来普印。庭审中，天然气公司陈述出票人处加盖张来普印是张来普为了保证资金安全加盖的。 2016年5月30日，张来普代天然气公司缴纳了上述五套房屋的房屋专项维修基金，上述五套房屋并于2016年5月31日在阆中市房地产管理局办理了所有权预告登记。 后因张来普需要用款，便与原告天然气公司协商由天然气公司作为贷款人、并决定由天然气公司与宏城公司再签订一套房屋的买卖合同。双方并于2016年6月1日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定由宏城公司将丹桂华府项目第x幢x层x-2号房屋出售给天然气公司，建筑面积为452.66平方米，单价8000元／平方米，总价款为3621280元。同时于2016年6月1日缴纳了该房屋的房屋维修基金，同日办理了所有权预告登记。2016年6月8日，天然气公司即以上述六套房屋作为抵押担保向四川阆中农商银行贷款1500万元，同时签订了《抵押合同》并办理了抵押权预告登记，张来普等提供连带责任保证。四川阆中农商银行向天然气公司账户5411××××8720发放了500万元的贷款。天然气公司收到500万元贷款后以劳务费的名义向四川锦恒建筑公司（该公司的实际控制人系张来普）转账支付了该笔费用。后张来普等向天然气公司账户5411××××8720存入了4笔利息来偿还500万贷款的利息。但未按约定偿还本金，四川阆中农商银行遂起诉至阆中市人民法院，阆中市人民法院于2019年10月18日作出（2019）川1381民初3586号民事判决书，确认由天然气公司偿还四川阆中农商银行借款本金500万及资金利息，张来普等承担连带清偿责任。该生效判决同时确认了《抵押合同》合法有效，但因办理的抵押预告登记不具有优先受偿的权利，故对四川阆中农商银行要求抵押物优先受偿的诉讼请求未予支持。 本院认为，本案争议的是：案涉六份《商品房买卖合同》是否为双方当事人的真实意思表示，其真实合同目的应如何认定。本院认为案涉《商品房买卖合同》签订的真实目的是张来普将其以宏城公司名义开发的房屋出售给天然气公司，用购房款抵偿其欠第三人邓关平的债务。理由如下： 第一、在案涉合同签订前，张来普已背负应向第三人邓关平清偿的债务，在邓关平向其催收款项时其有售房抵债的压力和动机。 第二、被告张来普辩称签订案涉商品房买卖合同的目的是为贷款做准备的理由不能成立。被告张来普的代理人在庭审中辩称签订该六份合同系张来普为了以原告天然气公司名义向四川阆中农商银行贷款提供抵押担保所做的准备，其并无真实的出售房屋的意思表示，而原告天然气公司及第三人邓关平主张系张来普为了偿还邓关平的借款而实施的以购房款抵偿债务的行为，仅2016年6月1日签订的房屋买卖合同系为了申请贷款、凑足抵押担保的数额所签。根据双方2015年5月20日即已经签订五份《商品房买卖合同》，但间隔一年后才签订第六份《商品房买卖合同》的事实来看，原告及第三人的陈述可信度高，较符合常理；张来普的代理人所称六份合同均系为申请贷款而准备，而所签订合同的时间与申请贷款的时间却相差了一年左右，该陈述不符合常理。同时，为查明事实，本院通过张来普的代理人通知被告张来普亲自到庭接受质询，其未到庭的责任由其自行承担。 第三，原告与宏城公司在2015年5月20日签订了五份商品房买卖合同，一年后的2016年5月31日由实际投资人张来普缴纳了房屋专项维修基金，并且办理了所有权预告登记，2016年6月1日还签订了第六套房屋的买卖合同，同时缴纳了房屋专项维修基金并办理了所有权预告登记，被告宏城公司及张来普对以上行为均未提出异议。同时，从张来普使用的天然气公司账户5411××××8720的往来情况及转账支票明确款项用途为购房款，出票人处加盖了天然气公司的财务专用章，张来普亦在出票人处加盖其私印的情况来看，在张来普与天然气公司无其他经济往来的情况下，张来普在天然气公司支付购房款的转账支票出票人处加盖其私印，也印证了原告天然气公司主张系张来普筹措购房款，加盖私印是为保证资金安全的说法，故张来普代原告缴纳了购房款的事实成立。 第四，天然气公司以案涉房屋为抵押物与银行签订贷款合同，这是行使案涉房屋所有权权能的行为。张来普对办理抵押登记的行为是明知的，并未提出异议，且天然气公司与阆中农村商业银行的借款合同纠纷已经本院判决，该判决书已经发生法律效力，在判决书中确认抵押合同的效力，故被告张来普主张其并无真实出售房屋的意思表示，与其实际行为不符，故对其辩称本院不予采信。 需要说明的是，宏城公司经本院传票传唤，均未到庭参加诉讼，其放弃答辩及举证质证权利的后果应由其自行承担。 综上，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原告用其在第三人邓关平处享有的债权，通过由被告张来普代缴购房款抵扣张来普所欠第三人邓关平处的债务的方式全额缴纳了购房款，履行了合同约定的付款义务，被告亦应按照合同约定向原告交付房屋并代为办理房屋所有权证书。故原告请求被告向其交付丹桂华府x幢x层x-24、x幢x层x-2、x幢x层x-1、x幢x层x-2、x幢x层x-5A、x幢x层x-5B房屋，并办理所有权转移权证书，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 至于原告主张的违约金，按照合同约定，被告应于2015年5月31日向原告交付x幢x层x-24、x幢x层x-1、x幢x层x-2、x幢x层x-5A、x幢x层x-5B房屋，但被告至今未向原告交付，被告主张按照合同“按每月3元/平方米向买受人支付租房款，租金支付时间截止出卖人公告交房之日止”的约定，以上五套房屋，面积为2027.28平方米，每月租金即为6081.84元（2027.28平方米*3元/平方米），每日租金即为196元（6081.84元/31天），从被告逾期交房次日起、即2015年6月1日计算至2020年3月31日，共计1765天，故该时间段的违约金即为345940元，从2020年4月1日起的违约金即应按照196元/日的标准计算至被告实际交付房屋之日止；至于第x幢x层x-2号房屋，签订合同时并未约定交房时间，逾期交房的责任约定为买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.2的违约金。因合同并未约定交房时间，本院酌定按照原告主张之日起计算，即2020年3月31日起（本院诉前调立案之日）、按房价款3621280元的万分之0.2（即7.2元/日）计算至被告实际交付房屋之日止。原告还主张按照上述标准计算违约金至被告代为办理产权证书之日止，因合同约定“出卖人应当在商品房交付之日起90日内为买受人代为办理房屋所有权证，如因出卖人过错而造成买受人不能在约定期限办理房屋所有权证，买受人不退房的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之三向买受人支付违约金，”x幢x层x-24、x幢x层x-1、x幢x层x-2、x幢x层x-5A、x幢x层x-5B房屋的总价款为14085590元，每日应付违约金为422.5元，而逾期交房的标准低于逾期办证的违约金，原告主张按照逾期交房的标准计算逾期办证的违约金属于对其自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。故原告主张从2020年4月1日至被告交付并办理房屋权属证书之日起按照逾期交房的违约金计算标准（本院经计算确认为196元/日）计算至被告实际交付房屋之日止，本院予以支持。至于第x幢x层x-2号房屋，合同约定应当自合同约定的房屋交付使用之日起720日内办理房屋所有权转移登记，逾期的合同继续履行，自出卖人应当取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之日起至房屋产权登记机关办理完毕权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款的万分之0.2的违约金，因该合同并未约定交房时间，本院酌定按照原告主张之日起确定交房时间、即为2020年3月31日，至于出卖人是否能在720日内办理房屋所有权转移登记，现还不能定论，故对原告对于第x幢x层x-2号房屋要求支付逾期办证违约金的主张，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告四川省南充宏城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告岳池县瑞博天然气公司交付位于七里××道××幢××层××幢××层××幢××层××幢××层××幢××层××幢××层××房屋，并于实际交付之日起三十日内向原告交付前述六套房屋的不动产权证书； 二、被告四川省南充宏城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告岳池县瑞博天然气公司支付截止2020年3月31日的违约金345940元，支付逾期交付x幢x层x-2号的违约金（2020年3月31日起、按7.2元/日计算至被告实际交付房屋之日止）；从2020年4月1日、按196元/日支付违约金至被告实际交付并办理房屋产权证书之日止； 三、驳回原告其他的诉讼请求。 如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 案件受理费3886元，由被告四川省南充宏城房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。 审判员 杜 国 二〇二〇年十一月十二日 书记员 田晶莹