四川省泸县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0521民初1283号 原告（反诉被告）：张光平，女，1958年11月1日生，汉族，住四川省泸县。 上列二原告委托诉讼代理人：魏冬冬，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：泸县友豪置业有限公司，住所地泸县福集镇城西新区，统一社会信用代码915105210995759974。 法定代表人：罗泽民，公司经理。 委托诉讼代理人：王宇翔，男，公司员工。 委托诉讼代理人：赵维，女，公司员工。 原告张光平与被告泸县友豪置业有限公司（以下简称：友豪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，被告友豪公司提起反诉，本院受理了被告友豪公司提起的反诉，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张光平的委托诉讼代理人魏冬冬，被告（反诉原告）友豪公司的委托诉讼代理人王宇翔、赵维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张光平向本院提出诉讼请求：1、要求被告将案涉住宅整改至合同约定的交房条件并交付房屋；2、被告支付原告违约金（以490257元为本金从2019年7月1日起以每日万分之二计算至实际交房为止）；其中，要求被告立即支付原篝2019年7月1日至2020年1月1日逾期交房的违约金为18041元，此后的按上述计算标准每季度支付；3、确认原、被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》中第十七条第（一）款第2项、第（二）款第1项、第2项中约定的“买受人同意不以此拒收房屋，出卖人不因此承担逾期交房的法律责任”、第十九条中约定的“并于该商品房实际交付之日起60个工作日内向买受人支付违约金”无效；确认《友豪·新世界商品房买卖合同补充协议》中第八条第7款约定的“出卖人对房屋进行的修复过程不属于逾期交房，出卖人不承担逾期交房的违约责任，且修复期间的物业服务费由买受人承担”无效。4、本案律师费和诉讼费用（含案件受理费、保全费、差旅费、鉴定评估费等）由被告承担；5、由被告为原告办理预告登记。事实与理由：原告为满足住房需要，与被告友豪公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《友豪·新世界商品房买卖合同补充协议》，原告已按约支付房款，合同约定的交房日期为2019年6月30日，但案涉房屋未达到交房条件至今未交房，同时合同约定的逾期交房违约金过低，合同中关于逾期交房的格式条款应属无效，逾期交房违约金应立即支付，原告为维护自身合法权益遂诉至法院，提出如上诉讼请求。 被告（反诉原告）友豪公司辩称：请求原告考虑疫情对地产行业的影响，撤回起诉，让被告集中精力复工复产，及时完成收尾工作，争取在2020年12月底按合同及补充协议约定的交房条件将物业交付原告；原告主张的违约金计算方式、支付时间节点错误；合同约定的违约金标准万分之一过高，请求降低，按评估租金标准计算为宜，另违约金支付时间按照合同约定是实际交房之日起60个工作日内，因此尚未到支付违约金的时间节点，同时考虑疫情影响，应免除被告2020年1月24日至2020年4月24日期间的违约责任；合同及补充协议是双方真实意思表示，真实有效，原告提及的所有条款，被告均采取用下划线的明显方式提示原告，且这些条款并未完全免除被告责任，也未加重原告方责任，因此不属于无效的格式条款，应合法有效；律师费不属于诉讼必要费用，不应由被告承担。 被告（反诉原告）友豪公司向本院提出反诉请求：1、请求反诉被告张光平立即支付房款25803元；2、由反诉被告张光平承担从2018年3月25日至款项付清之日止的逾期付款违约金，立即支付2018年3月25日至2020年8月20日的违约金2268元；3、反诉诉讼费由反诉被告张光平承担。事实与理由：2018年3月25日，反诉被告与反诉原告签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《友豪·新世界商品房买卖合同补充协议》，约定由反诉被告购买反诉原告开发的泸县友豪·新世界项目11-2-101住宅，房屋总价款为516060元，在2018年3月25日交清全部房款，反诉被告到目前为止只交纳了490257元，还剩25803元未按期支付。合同同时约定，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，因买受人未按期付清购房款、违约金（若有）、面积结差款项或逾期偿还贷款，出卖人拒绝或暂缓交付商品房，故根据合同约定，反诉原告可以拒绝交房，反诉被告应向反诉原告支付违约金。反诉原告为维护自己的合法权益，依法诉至法院。 原告（反诉被告）张光平辩称：被告（反诉原告）友豪公司的置业顾问在与业主签约时，审核表上明确写明，签约时交95%的房款，接房时交纳剩余5%的房款，现被告（反诉原告）友豪公司经营状况严重恶化，被列入失信人员名单，至今也未向原告（反诉被告）交房，原告（反诉被告）可行使不安抗辩权，有权暂定不向被告（反诉原告）友豪公司交纳剩余5%的房款，同时不同意支付违约金。 围绕本诉的诉讼请求，原告依法提交了《四川省商品房买卖合同（预售）》、《友豪·新世界商品房买卖合同补充协议》、购房款收据，被告质证无异议，本院予以确认。被告提交了四川开元兴业房地产土地资产评估有限公司的房地产评估报告，拟证明原告的违约金应按租金标准计算。原告质证认为，对该评估报告不予认可，该评估报告估价人员处是空白，没有签名盖章，且该评估报告载明清水房租金在700元/月，经装修的房屋租金可达2000元/月以上，不能作为计算违约金的标准。本院认为，被告提交的四川开元兴业房地产土地资产评估有限公司的房地产评估报告与本案不具有关联性，本院不予采信。本院根据原告申请，依法调取了被告友豪公司商品房预售资金监管账户的交易明细，当事人质证无异议，本院予以确认。 围绕反诉的诉讼请求，被告（反诉原告）友豪公司依法提交了《四川省商品房买卖合同（预售）》、《友豪·新世界商品房买卖合同补充协议》，原告（反诉被告）质证无异议，本院予以确认。原告（反诉被告）提交了《友豪·新世界住宅合同签署算价审核表》、购房者与置业顾问的通话录音、微信聊天记录截图、友豪公司商品房预售资金监管账户的交易明细、执行裁定书、友豪公司股权冻结情况表、失信限高名单，拟证明购房时选择一次性付款的付款方式是签约时付95%，接房时支付余款5%，友豪公司违反法律规定挪用预售款，导致公司资金链断裂，经营状况恶化，已丧失商业信誉和偿债能力。被告（反诉原告）友豪公司质证认为，对算价审核表三性不认可，没有公司盖章，应以后面签订的商品房买卖合同为准；对通话录音、微信聊天记录截图不认可，无法证明通话对象系公司人员，微信聊天对象之前的公司员工，与公司有纠纷，存在利益冲突，其余证据与本案无关联性，不予认可。本院认为，《友豪·新世界住宅合同签署算价审核表》虽系复印件，但结合原告（反诉被告）提交的购房发票等证据，可以综合认定双方确有关于合同签订时支付95%的购房款，接房时支付剩余5%的购房款的约定，合同中虽未明确载明，但双方确系按该约定实际履行，且被告在此前也从未提出异议，本院对《友豪·新世界住宅合同签署算价审核表》予以确认；因通话录音、微信聊天记录截图的通话对象、聊天对象的身份无法核实，真实性无法确认，本院不予采信；对友豪公司商品房预售资金监管账户的交易明细、执行裁定书、友豪公司股权冻结情况表、失信限高名单的真实性、合法性未提出异议，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2018年3月25日，原告与被告友豪公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018003587），合同约定原告以4312.05元/平方米，总价款516060元购买被告开发的位于泸县玉蟾街道莲花北路146号预售许可证（2018）房预售证第04号号下第11幢2单元1层2-1-101号的房屋。房款支付方式为2018年3月25日前支付全部房款。其中，该合同第十六条关于“商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件”约定的内容为供水、排水在交房之前达到厨房和室外使用条件、供电在交房之前达到楼梯间具备使用条件、燃气在交房之前厨房安装到户、电话通信、有线电视、宽带网络交付时铺设到户；规划的绿地及非市政道路2019年6月30日达到验收合格。第十七条关于“基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任”项下第（一）款第2项载明：买受人允许出卖人在120个工作日内予以整改，如在该期限内整改仍未达到的，出卖人应当自120个工作日期限届满之日起至实际达到上述条件之日止，每逾期一天，出卖人按10元的标准向买受人支付违约金。买受人同意不以此拒收房屋，出卖人不因此承担逾期交房的法律责任。第（二）款第1项载明“未按时达到交付使用条件的，本合同继续履行，由出卖人整改，整改费用由出卖人承担。买受人同意不以此为由拒绝收房，出卖人不因此承担逾期交房的法律责任及损失赔偿责任”；第2项“未按时达到交付使用条件的，本合同继续履行，由出卖人整改，整改费用由出卖人承担。买受人同意不以此为由拒绝收房，出卖人不因此承担逾期交房的法律责任及损失赔偿责任”。第十八条关于“交付时间和手续”项下载明：出卖人在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。第十九条“逾期交房责任”项下第（一）款第2项载明“合同继续履行，自合同第十八条约定的交付期限届满之日起至出卖人实际通知的交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60个工作日内向买受人支付违约金”。 《四川省商品房买卖合同（预售）》签订后，原、被告又签订《友豪·新世界商品房买卖合同补充协议》中第八条关于“对合同第十八条交付时间的手续的补充约定”项下的7款载明“买受人或者其他代理人在查验房屋时，如发现存在质量问题需要进行修复的，由双方共同确认，由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准在合同约定期限内对该房屋进行修复并承担修复费用（合同未约定修复时间且双方未进行另行确定修复时间的，修复期限为90日）。出卖人完成上述修复义务，应通知买受人办理查验，买受人应在出卖人通知时间内查验商品房修复情况，否则，视为出卖人已在通知时间内修复完毕。若买受人未接到出卖人前述通知，则应在修复期届满次日自行至出卖人处办理查验、交接手续，否则，视为出卖人已在约定时间内修复完毕。出卖人对房屋进行的修复过程不属于逾期交房，出卖人不承担逾期交付的违约责任，且修复期间的物业服务费由买受人承担。买受人不与出卖人办理房屋交付手续的，由此产生的逾期交付责任由买受人承担”。 同时查明，2018年5月4日，原告向被告支付房款490257元。原告购买的案涉房屋已办理了预售备案。被告应交付的房屋尚未建设完毕，至今未向二原告交付。 本院认为，原告与被告友豪公司签订的《商品房买卖合同》确系双方当事人真实意思表示，双方均应按约定全面履行自己的权利义务。对本案的争议焦点，本院综合评述如下： 一、原告以双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》以及《友豪·新世界商品房买卖合同补充协议》中部分条款的内容属于被告友豪公司免除自己责任，加重买受人责任的格式条款，应属于无效。被告友豪公司认为以上条款都通过下划线的方式进行了提醒，且条款并未完全免除被告友豪公司的责任，因此上述条款有效。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除自己责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中原告主张无效的《四川省商品房买卖合同（预售）》中第十七条第（一）款第2项、第（二）款第1项、第2项中、第十九条、《友豪·新世界商品房买卖合同补充协议》中第八条第7款中的内容，存在被告免除自己责任及对违约金支付时间的人为控制、推迟，究其实质是对原告主要权利的排除，加重了原告的责任，免除了被告方的责任，因此对原告主张该部分内容无效的请求予以支持。 二、根据双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》的约定，被告友豪公司应在2019年6月30日前向买受人交付房屋，被告友豪公司认为已通知过原告交房。原告认为交房应是被告友豪公司按照合同约定交付具备水、电、天然气、小区绿地通行等条件的房屋，而不是被告友豪公司通知交房就具备交房条件，完成交房，因此,被告逾期交房构成违约。本院认为，原告购买的住宅是用于居住生活的，具备水、电、气是生活的必备条件之一，因此，被告向原告交付的房屋应当具备满足基本生活功能的条件，而不是基本的水、电、气都不具备的房屋，故即便被告通知过交房，因该房实际并未完工，更未经过竣工验收，也应认定被告逾期交房构成违约。 三、本案原告要求交付的是商品房（住房），是一种特殊的商品，被告修建的房屋是否合格，需经相关职能部门验收，只有经验收合格的住房才能交付。而验收的前提是被告应交付的房屋已完工，本案中被告应交付的房屋尚未完工，房屋何时竣工及何时能完成验收的时间均无法确定，因此，责令被告向原告交付房屋的时间不能确定，故原告主张被告将案涉住宅整改至合同约定的交房条件交付房屋的请求，因房屋尚不具备交房的条件，本案中暂不予处理，原告可另行主张权利。 四、违约金的计算方式与支付时间。如前所述，被告逾期交房已构成违约，应当向原告支付违约金。原告主张被告逾期交房，给原告造成较大损失，故要求违约金应以实际交纳的房款490257元为基数，从2019年7月1日起按每日万分之二计算违约金至交房之日止，以后的违约金按此计算方式由被告按季度向原告支付。被告认为合同约定的违约金是每日万分之一，但因为疫情对被告友豪公司的影响，加之对比评估的房屋租金，应对违约金标准进行降低，同时还应免除2020年1月24日起至2020年4月24日期间的违约责任。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”的规定，本案中，原告未举证证明约定的违约金低于给其造成的损失，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，应由原告承担不利后果；被告要求降低违约金，并提供了房地产评估报告证明，本院认为，因被告到期未交房已构成违约，且双方在合同中有关于违约金标准的约定，在违约金约定标准并非过高的前提下，首先应按照合同约定履行。同时，结合本院调取的商品房预售资金监管账户的交易明细，被告并未将预售资金全部用于商品房建设，且在多次向购房户作出承诺后仍未能交房，因此，其迟延交房的违约行为的性质重于一般的迟延办证的违约行为，综合被告的违约原因、违约性质及违约程度，本院对被告请求降低违约金的主张不予支持。对被告主张的应扣除2020年1月24日起至2020年4月24日疫情期间违约责任的抗辩理由，因合同约定的交房时间在2019年6月30日，早在疫情爆发前7个月被告就已违约，且违约行为一直延续至疫情爆发，至今尚不能向原告交房，故对被告的该项抗辩理由不予采纳。对原告主张的违约金，如前所述，本院确认《四川省商品房买卖合同（预售）》第十九条中约定的“并于该商品房实际交付之日起60个工作日内向买受人支付违约金”无效，故原告主张的违约金应以实际交纳的房款490257元为本金，从2019年7月1日起按每日万分之一计算至交房之日止。截至2020年9月30日的违约金确定为22453.77元（490257元×0.1‰×458天）。因被告能否实际履行交房义务，在本案中无法确定，故对以后所发生的违约金原告可另行主张权利。 五、被告应否承担律师费。因双方签订的合同无约定，故本院不予支持。 六、对于被告（反诉原告）友豪公司要求原告（反诉被告）张光平支付剩余购房款及违约金的反诉诉讼请求。本院认为，友豪公司本应于2019年6月30日向张光平交付房屋，但友豪公司至今未向原告交付房屋，且友豪公司与张光平在合同履行过程中，对张光平支付购房款的方式进行了变更，即在签订合同时支付95%，接房是支付5%，友豪公司在此前并未提出异议。因友豪公司交房时间至今也不能确定，违反了双方在合同中的约定和诚实信用原则，故对友豪公司要求原告支付剩余购房款及违约金的反诉诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告泸县友豪置业有限公司于本判决发生法律效力之日起3日内支付原告张光平从2019年7月1日起至2020年9月30日止的逾期交房违约金22453.77元； 二、确认原告张光平与被告泸县友豪置业有限公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》中第十七条第（一）款第2项、第（二）款第1项、第2项中“买受人同意不以此拒收房屋，出卖人不因此承担逾期交房的法律责任”、第十九条中“并于该商品房实际交付之日起60个工作日内向买受人支付违约金”、《友豪·新世界商品房买卖合同补充协议》中第八条第7款中“出卖人对房屋进行的修复过程不属于逾期交房，出卖人不承担逾期交房的违约责任，且修复期间的物业服务费由买受人承担”的约定无效； 三、驳回原告张光平的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）泸县友豪置业有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9141元，保全费200元，反诉案件受理费250.5元，共计9591.5元，由被告泸县友豪置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判长 熊 静 审判员 杨德芳 审判员 程 伟 二〇二〇年十一月二日 书记员 万贤飞