湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初13618号原告：赵花萍，女，1976年4月26日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：曾朝辉（系原告赵花萍的丈夫），男，1976年2月24日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告：阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司，住所地长沙市岳麓区岳麓街道阳光壹佰国际新城凤凰街****。法定代表人：杨玉玲。委托诉讼代理人：杨正平，湖南人和律师事务所律师。委托诉讼代理人：何阳，湖南人和律师事务所律师。原告赵花萍与被告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司（以下简称“阳光壹佰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵花萍的委托诉讼代理人曾朝辉，被告阳光壹佰公司的委托诉讼代理人何阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵花萍提出如下诉讼请求：一、请求判令被告全面履行所签合同（合同编号：ＸＸ1800599008）约定的交房义务；二、请求判令变更双方所签合同附件四第3.2、3.6、3.8及3.14条对买受人不公平条款；三、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年6月22日原告购买了被告开发的位于长沙市岳麓区××段××号××期××栋××层××号房屋（以下简称该房屋），并与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》（以下简称《购房合同》）。该房屋总价款为582432元，面积45.05ｍ2。同日原告将292432元首付款和于2019年5月22日将余款290000元从银行贷款支付到被告账上。原、被告签订上述《购房合同》后，原告依约履行了付款义务，而被告却未能依约向原告交付该房屋。根据双方签订的《购房合同》约定，被告应于2019年5月30日前按第十条1款约定将合格的商品房交付给原告。由于出卖人原因违约，按第十一条1款（1）（2）处理，即1（1）不超过90日的，出卖人向买受人支付违约金，合同继续履行；1（2）超过90日的买受人有权解除合同，出卖人向买受人退还全部已付款并支付违约金。由于买受人原因违约，按第十一条2款（2）即附件四处理。现出卖人已违约，原告虽多次催促被告交房，但被告至今仍未依约履行交房义务，给原告造成了损失（相关损失及被告违约将根据被告实际交房情况和本诉求调整情况后再另行主张）。由于被告提供的上述格式《购房合同》附件四第3.2条严重影响正常居住使用的，解释仅指结构安全、和第3.6条以发通知为实际收房日、及第3.8条对买受人违约高出其10倍和20倍的违约金和第3.14条强行剥夺买受人的验房资格等，明显违反了《合同法》第五十四条之规定，被告利用格式条款将自己的意志强加给买受人，并在该合同中免除和降低自己责任而特别加大加重原告的责任和剥夺买受人应有权利。上述合同是在违背买受人的真实意思和造成买受人重大误解的情况下订立的合同。因此，原告请求法院判令撤销双方上述所签合同附件四第3.2条、第3.6条、第3.8条和第3.14条对买受人不公平条款。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。被告阳光壹佰公司辩称，一、被告按照合同约定于2019年8月30日履行交付涉案房屋义务，且涉案房屋由原告承租方实际经营麗枫酒店。（一）涉案房屋于2019年8月29日达到合同约定及法律规定的交付条件。（二）原告及其承租人收到交房通知书后逾期办理收房手续，依据合同约定应视为涉案房屋于2019年8月30日经验收合格且交付。（三）原告已委托承租人与阳光壹佰公司办理收房手续及入场装修手续，其主张**光壹佰公司再次交房存在履行不能。二、原告请求撤销合同附件四第3.2、3.6、3.8、3.14条，已超过法定除斥期间，其撤销权已经丧失。三、原告仔细阅读《买卖合同》后签订，不存在重大误解，原告主张撤销合同条款没有事实依据。（一）《买卖合同》经原告仔细阅读，阳光壹佰公司就《买卖合同》条款尽到说明与提示义务后签订，合法有效。（二）原告在签订《买卖合同》时不存在重大误解情形。经审理查明：2018年6月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，购买位于长沙市岳麓区××段××号××期××栋××层××号房，用途为商业，建筑面积为45.05平方米，总房价为583562元。合同第十条约定，出卖人应于2019年5月30日前将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人：1、该商品房建筑工程经验收合格并符合本合同附件三约定的装饰、设备标准。合同第十一条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知（亦可公告方式进行通知）买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达或公告之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第二十二条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）还签订了附件四《合同补充协议》，内容载明：3.1双方一致确认，《买卖合同》第十条的“依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房”是指定房屋之建筑工程按照国务院《建设工程质量管理条例》第十六条的规定进行工程竣工验收并合格（以勘察、设计、监理、施工和建设等五家单位中最后一家单位签署确认合格之时间为准），买受人不得以其他理由拒绝办理指定房屋入住交接（交付）手续。3.2《买卖合同》及本协议中所述“因房屋质量问题严重影响正常居住使用的”仅指由于结构安全问题而导致严重影响正常居住使用之情形。双方一致确认：在出卖人交付的指定房屋已系本协议3.1条约定之“商品房经验收合格”的，若买受人办理房屋验收手续过程中认为该指定房屋除结构安全问题之外所存在需要质量整改的事项的，应按《商品房质量保证书》相关规定书面通知出卖人承担保修义务合理进行质量整改，但该等质量整改事项仅作为保修范围而不作为买受人拒绝接收指定房屋或要求出卖人承担逾期交房责任的理由，否则按买受人原因造成指定房屋未能按期交付（详见本协议第3.7条、3.8条）办理。保修范围内的整改维修期间，出卖人不须承担延期交房的责任。买受人在约定的交房之日，既未提出房屋存在结构安全问题且严重影响正常居住使用的书面通知亦未接收指定房屋的，视为出卖人已依约按期交付指定房屋。3.3《买卖合同》第十一条“由于出卖人原因未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人”约定部分中的“逾期不超过90日”或“逾期超过90日”，双方一致同意将该逾期时间在原约定基础上再展期四个月，如出卖人在展期后的期限内未交付房屋的，应按第十一条的约定承担相关责任。3.6出卖人已如期发出《商品房入住通知书》或于相关报纸刊登《入伙公告》之日、或买受人领取《商品房入住通知书》之日，视为出卖人已依《买卖合同》第十一条之约定履行向买受人通知指定房屋入住交接（交付）之义务。买受人须在出卖人书面发出《商品房入住通知书》或于相关报纸刊登《入伙公告》载明的指定房屋入住交接（交付）期限内至出卖人指定的地点办理指定房屋入住交接手续，以实际交付日或最迟不超过《商品房入住通知书》或相关报纸刊登的《入伙公告》所载明的指定房屋入住交接期限届满之日视为《买卖合同》项下指定房屋验收合格并己交付于买受人之日期。3.7买受人逾期办理房屋交付手续，或因买受人原因造成房屋未能按期交付的，则视为出卖人在《商品房入住通知书》或相关报纸刊登的《入伙公告》所载明的指定房屋办理交接（交付）之日起已经将指定房屋交付买受人。3.8自指定房屋依本协议3.2条、3.7条所约定的视为交付之日起，指定房屋的风险责任转由买受人承担，此后有关指定房屋的所有费用[包括但不限于水费、电费、燃气费、卫生费、物业管理费、有线电视开通费、有线电视租赁费等]全部由买受人承担，且自视为交付之日起至实际收房之日止由买受人按日向出卖人支付总房款万分之壹的违约金。若逾期超过90日仍未收房，出卖人有权同时解除《买卖合同》。出卖人解除合同的，买受人应当自收到相关解除《买卖合同》通知书之日起30天内向出卖人申请退款并办理相关手续，出卖人应在收到买受人退款申请之日起60日内无息退还相应已付款，并按《买卖合同》约定之总房款的20%向买受人收取违约金。买受人要求继续履行《买卖合同》并经出卖人同意的，《买卖合同》按前述约定继续履行并自视为交付之日起至实际交付之日止，买受人按日向出卖人支付总房款万分之壹的违约金。3.14由于买受人购买指定房屋用于出租给江苏三海旅游文化发展有限公司（以下简称“酒店方”）经营酒店，买受人同意指定房屋的交房标准按照酒店方要求的附件三4-17#酒店精装交房标准进行交房。因签订本合同时，酒店精装的交房标准尚未完全确定，买受人同意。在签订本合同后，若酒店方对附件三的交房标准进行调整、变更或细化的（以酒店方向出卖人出具的书面交房标准为准），出卖人应按照酒店方的要求对房屋进行精装，买受人对酒店方的精装交房标准予以认可，同意以调整、变更或细化后的交房标准（由于供应商产品停产或原材料供应等原因，导致出卖人不能按该标准交房时，出卖人有权采用同等或高于原配置的产品和设备替代）进行交房。12.1买受人与出卖人郑重确认：本协议为《买卖合同》的附件，与《买卖合同》具有同等法律效力。本合同内容于本补充协议内容不一致的，以本协议为准。该附件尾部“特别声明”部分载明“买受人在签署《买卖合同》和本协议前，已经详细阅读了全部条款并理解其含义，出卖人也应买受人要求作出了解释，《买卖合同》及本协议的签署均系买卖双方的真实意思表示”。原告在“特别声明”下方的“买受人”处签名。《商品房买卖合同》及其附件签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。后原告（丙方）、被告阳光壹佰公司（甲方）、案外人江苏三海旅游文化发展有限公司（乙方，以下简称“三海公司”）签订《合同主体变更三方协议》作出如下约定：甲、乙双方于2018年5月签订了《商铺租赁合同》，甲方将长沙阳光l00国际新城项目4-17栋建筑面积为16489.04平方米的商铺租赁给乙方用于经营海啦啦水系城及相关休闲、游乐、餐饮等业务，租赁期限为15年，自2019年5月30日起至2034年5月29日止；后又于2018年7月在以上《商铺租赁合同》的基础上，甲乙双方签订了补充协议，补充协议约定在原16489.04平方米的基础上，增加4-17A栋8-11楼（面积4158.16平米）出租给乙方用于主题酒店经营，乙方承租面积共计约：20647.2平米。以上租赁部分包括本协议项下的长沙阳光100国际新城项目4-17栋9楼9008号商铺。甲方将上述商铺出卖给丙方，在此之前甲方已提前通知乙方，乙方知悉且放弃优先购买权，甲乙丙三方一致同意自丙方购买该商铺的全部房款及应缴税费到达甲方账户之日起原租赁合同中该商铺部分的出租人由甲方变更为丙方。本合同签订后，丙方委托乙方与甲方办理该商铺的相关交房手续，且同意原租赁合同中关于乙方提前进场装修的相关约定。乙方或实际承租客户有权对该商铺进行装饰装修，丙方同意在租赁期限届满或中止时按商铺现状收房，不要求乙方或实际承租客户进行任何恢复或赔偿。2019年8月21日，被告通过登报公告形式通知阳光100凤凰街五期4-17栋、4-18栋、4-20栋业主于8月30日前往办理交房手续，并向原告邮寄了交付通知书。2019年8月27日，阳光壹佰新城五期4-17#栋、4-17#栋连廊经五方验收合格，并于2019年8月29日通过湖南湘江新区管理委员会住建环保局消防验收合格。现涉案房屋用于麗枫酒店的经营，目前麗枫酒店已装修完毕，并对外营业。上述事实，有当事人当庭陈述，当事人提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及附件、购房发票、《工程质量竣工验收记录》、《建设工程消防验收意见书》、《交付通知书》、EMS邮单及物流信息截图、《交房通知》、《合同主体变更三方协议》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、《长沙市商品房买卖合同》及附件的效力；二、被告是否应当向原告履行交房义务。针对焦点一，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思的表示，合法有效，双方应该按照合同约定履行各自的义务。原告要求变更《长沙市商品房买卖合同》附件四第3.2条、第3.6条、第3.8条、第3.14条对买受人不公平条款，被告辩称已超过法定除斥期间。本院认为，原告自签订《长沙市商品房买卖合同》及附件四之日即2018年6月22日起应当知道其中内容是否存在撤销事由，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款第（一）项规定，当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权，撤销权消灭。因此，被告抗辩理由成立，对原告要求撤销《长沙市商品房买卖合同》附件四第3.2条、第3.6条、第3.8条、第3.14条的诉讼请求，本院不予支持。针对焦点二，本院认为，第一，根据《合同补充协议》第3.1条，涉案房屋的交付条件已由《长沙市商品房买卖合同》第十条所约定的条件变更为《合同补充协议》第3.1条所约定的交付条件即通过建设、监理、施工、设计、勘察五方验收合格。第二，根据《合同补充协议》第3.14条约定，原、被告已将涉案合同附件三约定装修标准调整为“酒店方的精装房交房标准”。第三，根据原、被告及三海公司签订的《合同主体变更三方协议》第13条约定，原告已委托第三方即三海公司与被告办理交房手续。现涉案房屋所在楼栋已于2019年8月27日通过建设、监理、施工、设计、勘察五方验收，并于2019年8月29日通过消防验收。被告也已于2019年8月30日通知收房，且现涉案房屋已装修完毕并实际用于酒店经营。故原告要求被告全面履行涉案房屋买卖合同约定的交房义务诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款第（一）项、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告赵花萍的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取40元，由原告赵花萍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李昆二〇二〇年十一月二十三日法官助理杨淑芳书记员陈双飞附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。