重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0156民初3120号 原告：谭丽，女，1971年7月6日出生，汉族，城镇居民，住重庆市武隆区。 委托诉讼代理人：冯伟常，重庆正耀律师事务所律师。 被告：胡媛，女，1972年11月6日出生，汉族，农村居民，户籍地重庆市武隆区，现住重庆市武隆区。 委托诉讼代理人：杨波（系被告之夫），1973年4月2日出生，汉族，城镇居民，户籍地重庆市武隆区，现住重庆市武隆区。 第三人：重庆尚廷房地产开发有限公司，住所地重庆市武隆区凤山街道建设中路**3-1，统一社会信用代码915002325789547672。 诉讼代表人：重庆天亿（涪陵）律师事务所，系重庆尚廷房地产开发有限公司管理人。 委托诉讼代理人：付圆圆，重庆天亿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐斯诗，重庆天亿律师事务所律师。 原告谭丽与被告胡媛及第三人重庆尚廷房地产开发有限公司（以下简称尚廷房地产公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2020年9月18日受理后，依法适用简易程序，由审判员陈林敏独任审理此案，并于2020年10月28日公开开庭进行了审理，原告谭丽及其委托诉讼代理人冯伟常、被告胡媛及其委托诉讼代理人杨波、第三人尚廷房地产公司的委托诉讼代理人付圆圆、唐斯诗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谭丽向本院提出诉讼请求：判决确认原、被告于2016年6月13日签订的《房屋买卖协议》有效。事实和理由：2016年6月13日，原、被告双方签订《房屋买卖协议》，约定由原告购买尚廷房地产公司开发建设的位于重庆市武隆区XX街道XX大道XX号XXX居X幢X-X号的房屋一套，房屋建筑面积54.54平方米。合同签订后，原告按照约定向被告缴纳了全部购房款136350元，并接房装修入住。第三人尚廷房地产公司破产管理人以《债权审查意见书》的方式函告原告，认为尚廷房地产公司因民间借贷债务抵偿给被告的房屋存在恶意串通，据此认为原、被告签订的合同无效或效力待定，并拒绝给原告办理房地产权证，欲对该房屋进行变价处置。此外，尚廷房地产公司破产管理人还提出将在破产程序中将该问题提请人民法院确认。原告针对前述《债权审查意见书》提出了异议，但尚廷房地产公司的破产管理人未予采信。故此，为了维护原告的合法权益，特提出前述诉讼请求。 被告胡媛辩称，被告于2015年2月11日从第三人处购买了诉争房屋，双方签订了房屋买卖合同，并在相关部门办理了网签登记，故被告对该房屋享有处分的权利。2016年6月13日，被告将涉案房屋出售给原告，双方签订了《房屋买卖协议》，该协议系双方的真实意思表示，合法有效。 第三人尚廷房地产公司述称，其一，被告胡媛于2015年2月11日向尚廷房地产公司的实际控制人谭荣转账91万元，尚廷房地产公司出具收条载明收款100万元，备注“此笔款转入谭荣账户，谭荣已打借条”。当日，被告又与第三人签订《重庆市商品房买卖合同》，载明由被告购买第三人开发的位于重庆武隆区XX镇XX大道XX号XXX居X幢X-X、X幢X-X、X幢X-X、X幢X-X、X幢X-X、X幢X-X共6套房屋，并办理了网签手续。因此，被告和第三人之间系民间借贷关系，双方签订的合同并非真实的商品房买卖的意思表示，而是对借款的担保，故《重庆市商品房买卖合同》中的相关条款不应得到执行。其二，被告与第三人签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定的房屋单价明显过低，被告在明知该房屋市场价格的情况下仍与第三人签订协议，双方之间存在恶意串通，损害了尚廷房地产公司全体债权人的利益，该合同应当认定为无效。其三，被告从第三人处购买的房屋尚未办理竣工验收手续，不能进行不动产权证登记，该部分房屋仍属于尚廷房地产公司的财产。被告胡媛虽与第三人签订了房屋买卖合同，但其尚未取得房屋所有权，故原、被告之间处置不动产的行为属于无权处分。即便原、被告之间的房屋买卖合同有效，因涉案标的物的所有权不能转移，原告可以向被告要求承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。其四，在连环房屋买卖中，前一手的房屋买卖合同无效，后一手的房屋买卖合同即使有效，后一手的买受人若需取得房屋产权亦应符合善意取得的条件。综上，原告提出的诉请缺乏法律依据，不应得到支持。 经审理查明，2015年2月11日，被告胡媛通过转账方式分两次向案外人谭荣支付50万元和41万元。当日，第三人尚廷房地产公司向被告胡媛出具一张《收据》，载明收到被告胡媛支付的款项100万元，并备注“此笔款转入谭荣账户，谭荣已打借条”。同日，被告胡媛与第三人尚廷房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由被告胡媛购买尚廷房地产公司开发的位于重庆市武隆区XX镇XX大道XX号X幢X-X的房屋一套，房屋建筑面积54.54平方米，房屋建筑面积单价2566.92元∕平方米，房屋总价140000元，房款于合同签订时一次性付清；该房屋属于预售商品房，交房时间为2015年9月30日。合同签订后，被告胡媛与第三人尚廷房地产公司在重庆市武隆区不动产登记中心办理了前述房屋的网签手续。此外，被告胡媛还与第三人尚廷房地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由被告购买尚廷房地产公司开发的位于重庆市武隆区XX镇XX大道X幢X-X、X幢X-X、X幢X-X、X幢X-X、X幢X-X的房屋各一套，双方还在合同中对各自的权利义务等内容进行了约定。 2016年6月13日，原告谭丽与被告胡媛签订《房屋买卖协议》，约定由被告胡媛将位于重庆市武隆区XX镇XXX居X期X幢X-X的房屋出售给原告，房屋建筑面积54.54平方米，套内面积48.44平方米，房屋价格2500元∕平方米，房屋总价款136350元，该款于合同签订之日一次性付清。当日，原告通过转账方式向被告支付购房款36350元。2016年7月7日，原告再次通过转账方式向被告支付90000元。合同签订后，被告胡媛便将前述房屋交付给原告。2018年，原告谭丽对该房屋进行了装修，现已实际入住。 2019年9月20日，本院受理了重庆市南浦建筑工程有限公司对尚廷房地产公司的破产清算申请，尚廷房地产公司进入破产清算程序。2020年5月9日，重庆天亿（涪陵）律师事务所被指定为尚廷房地产公司的管理人。此后，原告谭丽向尚廷房地产公司的破产管理人申报了债权，但管理人至今未对该笔债权予以确认。 另查明，被告胡媛至今未能取得涉案房屋的房地产权证，也未解除网签备案登记手续并过户给原告谭丽。 上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述，原告提交的《房屋买卖协议》、对私客户账户明细、收条、收据、债权审查意见书异议回复、重庆市商品房联机备案登记表，被告提交的《重庆市商品房买卖合同》、对私客户账户明细、收据等证据在案相佐证，以上证据经庭审质证，本院对该部分证据的真实性、合法性及关联性均予采信。 本院认为，本案的争议焦点为原告谭丽与被告胡媛就本案所涉房产签订的《房屋买卖协议》是否有效。经审查，案涉的《房屋买卖协议》有原、被告双方的签字和盖章，从合同形式上看双方已就房屋买卖达成了一致的意思表示。从合同内容看，被告胡媛将案涉房屋出售给原告，双方在合同中对出售房屋的位置、价款及支付方式、过户登记的办理等主要条款进行了约定，该约定尚未违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容符合法律规定。从合同的履行情况看，合同签订后，被告胡媛已将案涉房屋交付给原告谭丽居住使用，原告已向被告胡媛支付了全部房屋价款，双方已经履行了主要的合同义务。虽然案涉房屋存在被告尚未取得所有权而未能办理过户手续的障碍，但其属于物权变动方面的问题，并不影响合同的效力。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案原、被告签订的《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，且尚未违反法律、行政法规的强制性规定，也无合同无效的相关情形，故本院依法认定该合同合法有效。现原告请求确认与被告签订的《房屋买卖协议》有效的理由成立，本院予以支持。对于第三人提出其与被告之间达成的《重庆市商品房买卖合同》的效力，因不属于本案的审理范围，本案中不做评述。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 确认原告谭丽与被告胡媛于2016年6月13日签订的《房屋买卖协议》合法有效。 本案案件受理费3027元，减半收取1513.50元（原告已预交），由原告谭丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 员 陈林敏 二〇二〇年十一月三日 书记员代 霞