河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终1056号上诉人（原审原告）：尹绪联，男，1967年9月27日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：杨建设，河南愚公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩阳阳，男，1982年12月26日出生，汉族，住济源市。被上诉人（原审被告）：济源市鑫祥置业有限公司，地址：济水大道与太行路交叉口（国际商贸城对面），统一社会信用代码：91419001057239848X。法定代表人：吴保健。二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴秋栓，济源市方圆法律服务所法律工作者。上诉人尹绪联因与被上诉人济源市鑫祥置业有限公司（以下简称鑫祥置业公司）、被上诉人韩阳阳商品房预约合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2020）豫9001民初3832号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尹绪联上诉请求：1、撤销济源市人民法院（2020）豫9001民初3832号民事判决书；2、改判解除鑫祥置业公司和尹绪联于2016年1月13日就鑫源花园26号楼写字楼10层12套房产所签订的认购协议书；3、改判鑫祥置业公司除返还房款110万元给尹绪联外，另赔偿尹绪联利息损失，损失以110万元为基础数，以月利率2％，从2016年1月13日计算至还清款时止。损失至起诉时为1166000元。4、改判韩阳阳对上述返还房款及赔偿损失承担连带责任。5、诉讼费用由鑫祥置业公司、韩阳阳承担。事实和理由：一、一审法院对认购协议书是预约合同还是本约合同的认定错误。判断商品房买卖中的认购、定购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看此类协议是否具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。该案中，鑫祥置业公司与尹绪联在2016年1月13日所签订的“鑫源花园·认购协议书”不具备该办法第十六条规定的主要内容。正式的商品房买卖合同应当明确十三项内容，而该认购协议书对大多数的内容均未涉及。并且，该认购协议书开头就写明：“由于甲方目前尚未取得商品房预售许可证明，故甲、乙双方在自愿、平等的基础上经过友好协商，就乙方认购“鑫源花园”房产一事达成如下协议”，该认购书第十条写明：“本认购协议书一式两份，至签署之日起生效。签署正式商品房买卖合同后本认购书作废。”由此可见，双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时，还需重新签订商品房买卖合同，因此应当认定该认购协议书为预约合同。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：当事人签订认购书、订购书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任，或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中尹绪联110万元款项，对方当事人使用4年多，在法律规定的范围内2主张赔偿利息损失，既合法，也合情合理。二、一审法院对韩阳阳是否应该承担连带还款责任的认定错误。鑫祥置业公司成立于2013年12月13日，韩海波占95％的股份，济源市鑫源陶瓷材料有限公司占5％的股份，韩海波是法定代表人，韩海波、韩阳阳为管理人员．后来经过变更，2016年1月13日，韩阳阳时任法定代表人，2016年5月18日，该公司又变更为韩阳阳的一人公司。由此看来，认购协议书签订时，该公司的财产和韩阳阳的财产是不分的。《公司法》第二百一十六条第（三）款规定：实际控制人是指虽不是公司的股东，但通过投资关系、协议、或者其他安排，能够实际支配公司行为的人。本案中，韩阳阳的父亲韩海波通过安排，韩阳阳实际支配着公司行为，在韩阳阳身上，公司的法定代表人和实际控制人相统一。《公司法》第二十条规定：公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。《公司法》第二十一条规定：公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员不得利用关联关系损害公司利益，给公3司造成损失的，应该承担赔偿责任。本案中，韩阳阳一方面利用其特殊身份和公司的关联关系，以公司名义与尹绪联签订认购协议书，并出具收据；另一方面用60万元折抵个人债务，50万元汇入个人账户，其行为是滥用职权，并不是正常的行使职务。因此，尹绪联的债权，韩阳阳应该承担连带清偿责任。综上，一审法院的判决书部分错误，贵院应予纠正。鑫祥置业公司、韩阳阳辩称，尹绪联的上诉请求不能成立，理由如下：1、请求解除合同的前提是所签合同合法有效，而本案涉案合同显然是无效合同，本案中鑫祥置业公司开发的房屋至今没有取得商品预售证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第二条规定，尹绪联与鑫祥置业公司签订的认购协议书应当认定无效。2、尹绪联主张的利息于法无据，鑫祥置业公司没有取得商品房预售证明，在认购协议书中已经明确向尹绪联予以披露，尹绪联对此是明知的，尹绪联在明知的情况下还愿意购买鑫祥置业公司的房屋，其本身就存在重大过错，依据合同法第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束之规定，依据《合同法》第五十八条之规定，尹绪联本身具有重大过错，尹绪联的主张是不合法的，因此其所主张的利息也依法不应支持。3、尹绪联要求韩阳阳承担责任于法无据，认购协议书是尹绪联和鑫祥置业公司签订的，尹绪联和鑫祥置业公司是合同的相对人，韩阳阳并非该合同的相对人，房屋的出售也是以鑫祥置业公司名义出售的，不存在韩阳阳个人开发销售房屋，因此依据合同的相对性原则韩阳阳个人依法不是买卖合同的任何一方相对人，因此没有法律依据让韩阳阳个人承担公司买卖房屋的责任。综上，应当驳回上诉，维持原判。尹绪联向一审法院起诉请求：1．判令解除鑫祥置业公司与尹绪联于2016年1月13日就鑫源花园26号楼写字楼10层12套房产所签订的认购协议书；2．判令鑫祥置业公司返还尹绪联购房款110万元并赔偿尹绪联损失（以110万元为基数，按月息2％从2016年1月13日计算至还款之日止）；3．判令韩阳阳对上述房款及损失承担连带责任；4．本案的诉讼费用由鑫祥置业公司、韩阳阳承担。一审法院认定事实：2016年1月13日，尹根平受尹绪联委托（乙方）与鑫祥置业公司（甲方）签订认购协议书，约定：“第一条乙方自愿认购甲方开发的鑫源花园26#楼写字楼10层1002、1003、1005、1006、1008、1010、1013、1015、1017、1018、1019、1020号房产（以下简称为“该房产”）。第二条该房产暂测建筑面积约600平方米。（该房屋的最终签约面积以房管局测量面积为准）；总价为人民币壹佰壹拾零万零仟零佰零拾零元整（￥：1100000元）。第三条乙方选择的付款方式为一次性付款。”。同日，尹绪联通过济源市济水红珠陶瓷经销部经营者牛素竹的账户向韩阳阳转账50万元，余款60万元尹绪联及案外人狄利霞均认为由韩阳阳的欠款顶账。鑫祥置业公司向尹绪联出具收据，载明“今收到尹绪联交来房款1002、1003、1005、1006、1008、1010、1013、1015、1017、1018、1019、1020人民币壹佰壹拾万元整￥1100000会计李焕芝收款人陈方方”，并在收据上加盖鑫祥置业公司财务专用章。鑫祥置业公司至今未将涉案房屋交付尹绪联，也未取得商品房预售许可证明。鑫祥置业公司成立于2012年11月22日，经营期限至2022年11月20日，韩阳阳于2013年12月13日至2017年3月17日期间担任公司法定代表人。一审法院认为，尹绪联与鑫祥置业公司签订的鑫源花园认购协议书虽不是正式的商品房买卖合同，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。从双方签订的认购协议书内容和被告已给尹绪联出具房款收据看，尹绪联与鑫祥置业公司签订的鑫源花园认购协议书应当认定为商品房买卖合同。但鑫祥置业公司至今未就涉案房产取得商品房预售许可证明，其与尹绪联签订的认购协议书应当认定无效。无效的合同自始没有法律约束力，尹绪联要求解除认购协议书以协议合法有效为前提，故尹绪联的该项请求无依据，亦无实际意义，一审法院不予支持。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，虽尹绪联将购房款支付韩阳阳，但韩阳阳时任鑫祥置业公司法定代表人，鑫祥置业公司给尹绪联出具的收据上有公司财务人员签字，并加盖公司印章，说明公司认可已经收到购房款，韩阳阳收款行为系职务行为，行为后果应由鑫祥置业公司承担。尹绪联要求韩阳阳承担连带还款责任无依据，法院不予支持。另双方未明确约定交房时间，尹绪联要求被告赔偿利息损失亦无依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：一、鑫祥置业公司于判决生效后十日内偿还尹绪联110万元；二、驳回尹绪联的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24928元，减半收取计12464元，由鑫祥置业公司负担。本院经审理查明的案件与一审法院查明的案件事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，尹绪联于2016年1月13日和鑫祥置业有限公司签订的认购协议书中对于当事人基本情况、房屋基本情况、商品房面积、总价款、付款方式、付款时间、相应的违约责任等主要内容进行了约定，且尹绪联已经交付了全部房款，故一审法院将本案双方签订的认购协议书认定为商品房买卖合同符合法律规定。本案中，因鑫祥置业公司未取得商品房预售许可证，故双方之间的合同应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，鑫祥置业公司应返还尹绪联已交的购房款，尹绪联要求鑫祥置业公司以购房款为基数，按照月息2%支付其损失，因本案合同无效的责任在于鑫祥置业公司未取得商品房预售许可证，故鑫祥置业公司作为过错方，应当支付尹绪联一定的损失，尹绪联要求按照以房款为基数，按照月息2%计算损失没有法律依据，本院确定以交纳购房款次日起至实际返还房款之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算尹绪联的房款利息损失。综上，鑫祥置业公司应当返还尹绪联购房款110万元并支付尹绪联自2016年1月14日至房款付清之日的利息。尹绪联要求韩阳阳承担还款责任的事实依据不充分，本院不予支持。一审认定基本事实清楚，处理结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济源市人民法院（2020）豫9001民初3832号民事判决；二、济源市鑫祥置业有限公司于本判决生效后十日内偿还尹绪联110万元及损失（按照110万元为基数，自2016年1月14日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清房款之日）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费15294元，由尹绪联负担5000元，由鑫祥置业公司负担10249元。本判决为终审判决。审判长 商 敏审判员 聂文峰审判员 林慧慧二〇二〇年十一月二十七日书记员 秦玉杰