青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终2149号上诉人（原审原告）：王立好，男，1969年5月23日出生，汉族，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：庞文波,青海徒信律师事务所律师。上诉人（原审原告）：刘小云，女，1968年9月24日出生，汉族，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：庞文波，青海徒信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：蔡东丹，男，1965年5月31日出生，汉族，公民身份号码：×××。上诉人（原审被告）：魁静怡，女，1965年1月6日出生，汉族，公民身份号码：×××。原审第三人：西宁佳逸房地产营销策划有限公司，住所地:青海省西宁市城中区人民街**。法定代表人：许树玉，该公司总经理。王立好、刘小云与蔡东丹、魁静怡、西宁佳逸房地产营销策划有限公司（以下简称佳逸公司）房屋买卖合同纠纷一案，王立好、刘小云于2020年5月26日向西宁市城西区人民法院提起诉讼，请求判令：1.依法解除王立好、刘小云与蔡东丹、魁静怡、佳逸公司于2018年9月9日签订的《房屋买卖三方合同》；2.蔡东丹、魁静怡支付违约金10000元；3.诉讼费用由蔡东丹、魁静怡承担。审理过程中，王立好、刘小云的诉讼请求变更为：1.判令依法解除王立好、刘小云与蔡东丹、魁静怡、佳逸公司于2018年9月9日签订的《房屋买卖三方合同》；2.判令蔡东丹、魁静怡双倍返还定金10000元；3.判令蔡东丹、魁静怡赔偿王立好、刘小云律师费2000元；4.诉讼费用由蔡东丹、魁静怡承担。西宁市城西区人民法院于2020年7月17日作出（2020）青0104民初2119号民事判决，宣判后,王立好、刘小云、蔡东丹、魁静怡不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原判认定，蔡东丹、魁静怡系同学关系，位于西宁市城**昆仑大道西段**西城名邸**楼****原系二人共同共有。2018年9月9日，王立好、刘小云（乙方）与蔡东丹、魁静怡（甲方）、佳逸公司（丙方）签订《房屋买卖三方合同》，合同约定蔡东丹、魁静怡将二人位于西宁市城西区昆仑大道西段6号西城名邸3号楼1单元1021室以1180000元出售给王立好、刘小云，房屋建筑面积137.8平方米。合同第三条约定王立好、刘小云在买卖合同签订时向蔡东丹、魁静怡支付定金10000元。合同第四条约定王立好、刘小云于2018年9月30日前筹齐首付款650000元，以便办理后续贷款手续，剩余房款530000元，在银行发放贷款之日由银行向蔡东丹、魁静怡直接支付。合同第七条约定双方应积极协助佳逸公司办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续，双方应互相配合协助其税费的缴纳；由于双方任一方故意拖延或不及时提供相关材料，不配合缴纳税费的，按照本合同第十条规定，追究违约方责任；若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外。合同第十条约定了违约责任：1.若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决，并承担乙方因此所受到的损失；2.若甲方违反第八条、第九条的规定，乙方有权依前述之约定获取违约金；3.若乙方违反第四条的约定逾期15日仍不履行义务，甲方有权解除合同，并且有权依前述之约定获取违约金；4.委托代理人签订本合同需出示委托人的书面授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人承担；5.甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的，由违约方承担丙方中介佣金；6.违约金额为每天总房款的3‰。合同第十一条补充约定：1.如因一方违约造成本合同无法履行的，由违约方向守约方支付，但不限于律师费、交通费、鉴定费等费用；2.甲方结清交房前所有费用（物业费、采暖费、水、电费等）。合同签订当日，王立好、刘小云向佳逸公司支付10000元，佳逸公司出具《收据》一份，注明“西城名邸3#1021室房屋定金”。2018年10月10日，王立好取得《军人住房公积金贷款资格批准书》，并筹齐首付款。后买卖双方因办理银行购房贷款是否需要蔡东丹、魁静怡各自的配偶到场签字产生争议，合同未继续履行。2018年10月15日，蔡东丹、魁静怡与案外人褚×签订《青海省二手房买卖合同》，蔡东丹、魁静怡将上述房产出售给案外人褚×并办理了不动产变更登记。2018年10月30日，王立好、刘小云从佳逸公司取回支付的10000元，佳逸公司法定代表人许树玉向王立好、刘小云出具“由于卖方无法办理过户手续，买方拿回定金10000元整”的单据。在审理中王立好、刘小云与蔡东丹、魁静怡，佳逸公司均认可三方未明确约定解除《房屋买卖三方合同》。王立好、刘小云委托青海徒信律师事务所参加本次诉讼，并支付了律师代理费2000元，该律师事务所出具了增值税发票。原审法院认为，王立好、刘小云与蔡东丹、魁静怡及第三人佳逸公司经协商一致签订的《房屋买卖三方合同》系三方的真实意思表示，内容符合法律规定，王立好、刘小云与蔡东丹、魁静怡的房屋买卖合同，以及双方与佳逸公司居间合同同时成立并生效，三方均应按合同履行。现因案涉房屋已转售他人，案涉《房屋买卖三方合同》确已无法继续履行，合同目的无法实现，王立好、刘小云主张解除《房屋买卖三方合同》的诉讼请求，符合合同法定解除的条件，予以支持。关于三方是否约定由佳逸公司代收定金，王立好、刘小云以定金罚则主张蔡东丹、魁静怡双倍返还定金10000元是否成立，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。据此，定金担保是通过金钱的给付行为设定的，定金合同为实践合同，从实际交付定金之日起才生效。本案中，《房屋买卖三方合同》签订后，第三人佳逸公司与双方为居间合同关系，《房屋买卖三方合同》第三条明确约定10000元定金由王立好、刘小云支付给蔡东丹、魁静怡，该定金合同在王立好、刘小云实际交付时生效。但在合同实际履行中，王立好、刘小云却将定金交付给佳逸公司，现王立好、刘小云及佳逸公司虽主张三方口头约定10000元定金由佳逸公司代为收取和保管，但均未提交证据证实；王立好、刘小云及第三人佳逸公司亦无证据证明蔡东丹、魁静怡授权佳逸公司代收定金，或有理由相信蔡东丹、魁静怡与佳逸公司之间存在代收定金的委托代理关系；佳逸公司向王立好、刘小云退还10000元款项时，并无证据证明是在蔡东丹、魁静怡的授意下进行。因此王立好、刘小云向佳逸公司支付的10000元，客观上蔡东丹、魁静怡并无支配和以自己的意思处分的权利，该付款行为不能视为王立好、刘小云向蔡东丹、魁静怡实际交付了10000元定金，因此买卖双方的定金合同虽已书面形式成立，但未生效。在此情形下，王立好、刘小云以定金罚则主张权利的依据不足，不予支持。关于蔡东丹、魁静怡是否构成违约，王立好、刘小云主张律师费损失2000元是否成立，买卖双方在合同履行过程中因贷款办理程序发生争议，在双方未解除房屋买卖合同的情形下，蔡东丹、魁静怡于2018年10月15日将案涉房产转售他人，致使双方签订的《房屋买卖三方合同》无法继续履行，蔡东丹、魁静怡构成违约，王立好、刘小云主张蔡东丹、魁静怡承担律师代理费损失2000元的诉讼请求，符合合同第十一条补充条款的约定，且王立好、刘小云确已委托律师参加诉讼并实际支付了律师代理费2000元，该项诉讼请求，予以支持。综上所述，应当依法解除王立好、刘小云与蔡东丹、魁静怡及第三人佳逸公司于2018年9月9日签订的《房屋买卖三方合同》，蔡东丹、魁静怡应当赔偿王立好、刘小云律师代理费2000元。王立好、刘小云以定金罚则主张蔡东丹、魁静怡双倍返还定金10000元的诉讼请求，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决：依法解除王立好、刘小云与蔡东丹、魁静怡、佳逸公司于2018年9月9日签订的《房屋买卖三方合同》；蔡东丹、魁静怡赔偿王立好、刘小云律师代理费损失2000元，于本判决生效后十日内付清；驳回王立好、刘小云的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由王立好、刘小云负担12.5元，蔡东丹、魁静怡负担12.5元。宣判后，王立好、刘小云不服，向本院上诉称：一审法院对三方是否约定由佳逸公司代收定金10000元的认定是错误的，我方将10000元购房定金以现金的方式直接支付给了蔡东丹、魁静怡，根据2018年房屋中介公司行业惯例，并且征得了买卖双方的同意，此款由中介公司保管。一审庭审时有充分的证据能证明10000元购房定金是支付给蔡东丹、魁静怡的。一审庭审过程中已经查明三方口头约定此定金由佳逸公司代为保管，佳逸公司当场向买卖双方说明了定金的意义和相应的惩罚措施。而一审法院认为无证据证明定金由佳逸公司代管的说法是错误的。合同有书面合同与口头合同之分，签订合同时所有在场人员的当事人陈述，根据民事诉讼法规定也是证据的一种，但是一审法院对当事人陈述这种证据类型不予认定是错误的。此外，在三方签订《房屋买卖三方合同》时，一审代理律师在场见证了签订合同的全过程，一审庭审过程中，向法庭说明了10000元定金是支付给蔡东丹、魁静怡暂由佳逸公司保管的事实，但是一审法院对此视而不见。综上，请求二审法院纠正一审法院的错误，支持上诉人一审的诉讼请求，即返还定金10000元，承担一审律师费2000元。蔡东丹、魁静怡答辩称，我们未收到王立好、刘小云交付的定金，也未委托佳逸公司代为收取。蔡东丹、魁静怡上诉称，房屋是在王立好、刘小云一再违约，并于2018年10月10日明确表示此合同已经无法履行的情况下出售给他人的，合法合理，该合同的违约责任不在我方，请求法院依法撤销（2020）青0104民初2119号民事判决，依法改判或发回原审法院重审，二审诉讼费用由王立好、刘小云承担。王立好、刘小云答辩称，违约方为蔡东丹、魁静怡。佳逸公司述称，我公司收到10000元时三方都在场。二审经审理查明，一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国担保法》第九十条规定，定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。王立好、刘小云认为在合同签订当日向佳逸公司支付10000元定金，但蔡东丹、魁静怡与王立好、刘小云对佳逸公司是否有权代为收取并保管10000元定金存在争议。蔡东丹、魁静怡与王立好、刘小云签订的《房屋买卖三方合同》第三条约定：乙方（王立好、刘小云）在买卖合同签订时向甲方（蔡东丹、魁静怡）支付定金：人民币壹万元整（：10000.00元整）。根据三方合同约定，王立好、刘小云应直接向蔡东丹、魁静怡支付定金。虽然王立好、刘小云主张双方通过口头约定的方式对三方合同中定金支付变更为由第三人佳逸公司代为收取定金，但未提供双方变更合同约定及佳逸公司有权代收定金的证据。蔡东丹、魁静怡亦不认可曾口头约定由佳逸公司代为收取双方约定的购房定金。故一审法院判定蔡东丹、魁静怡与王立好、刘小云之间的定金合同并未生效，王立好、刘小云以定金罚则主张权利依据不足，判决驳回其诉讼请求，并无不当。王立好、刘小云及蔡东丹、魁静怡上诉理由均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人蔡东丹、魁静怡与上诉人王立好、刘小云各负担25元；上诉人蔡东丹、魁静怡预交的二审案件受理费50元，退还25元，上诉人王立好、刘小云预交的二审案件受理费50元，退还25元。本判决为终审判决。审判长 张敏娟审判员 林建平审判员 任 宁二〇二〇年十一月十一日法官助理 刘姗姗书记员 马晓瑞附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；