浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初5352号 原告：嵊州市万**行鞋业有限公司，住所地：嵊州市三江街道工业区江一路**。 法定代表人：舒伯元。 诉讼代表人：浙江世纪方正律师事务所，系嵊州市万**行鞋业有限公司破产管理人，，住所地：嵊州市 负责人：周利雅。 委托诉讼代理人：周鼎帆，浙江世纪方正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李泽涛，浙江世纪方正律师事务所律师。 被告：嵊州市金辉汽车修理部，，住所地：嵊州市三江街道江一路****东北面自北至南12间。 经营者：裘少东，男，1978年1月5日出生，汉族，住崇仁镇××号。 原告嵊州市万**行鞋业有限公司（以下简称万**行公司）与被告嵊州市金辉汽车修理部（以下简称金辉汽车修理部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万**行公司破产管理人的诉讼代理人周鼎帆、李泽涛，被告金辉汽车修理部的经营者裘少东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万**行公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告间的租赁合同于2020年1月27日合同终止；2.判令被告立即腾空原告位于嵊州市三江街道工业区江一路49号北面门面两间（嵊州市三江街道江一路49号一楼东北面自北至南1、2间），面积为125平方米；3.判令被告立即支付自2018年9月30日起至腾空之日止按2.3万元/年计算的租金和场地占用费，并对上述费用承担自起诉日起至付清日止按年利率6%计算的利息损失。审理中，原告对诉状中的笔误进行了更正：1、第一项诉讼请求中的合同终止时间更正为2020年1月26日；2、第三项诉讼请求中的租金2.3万元/年更正为租金3.2万元/年。2.事实和理由：万**行公司被申请破产案件，已于2019年11月27日被嵊州市人民法院裁定受理，同日，浙江世纪方正律师事务所被选定为万**行公司破产管理人。管理人在接管债务人公司的过程中发现，债务人与被告存在租赁合同关系，双方已于2018年9月30日签订租赁合同一份，双方约定：金辉汽车修理部承租位于万**行公司北面门面两间，面积为125平方米，作汽车修理之用，租金3.2万元/年；租期2年，自2018年9月30日起至2020年9月30日止。根据《中华人民共和国破产法》第十八条的规定，案涉合同已于2020年1月26日视为解除，故管理人工作人员多次去现场与租赁户协商腾空租赁厂房事宜，但无法达成一致，故管理人为维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条、《中华人民共和国企业破产法》第25条、《中华人民共和国合同法》第91、97条之规定，特向贵院提起诉讼，望判如诉请。 被告金辉汽车修理部答辩称，万**行公司的管理人在2020年4月9日才通知被告，而且被告在2020年4月以前的房租已经全部支付；2020年5、6月的房租被告是交付给舒之扬的，原告没有理由起诉被告。 原告为证明自己的主张向本院提交了以下证据： 证据1、原告万**行公司的企业信用信息公示报告一份，证明原告主体资格。 证据2、（2019）浙0683破申20号民事裁定书、决定书各一份，证明原告破产清算案于2019年11月27日由嵊州市人民法院裁定受理，同日浙江世纪方正律师事务所被选定为原告破产清算案的管理人。管理人为债务人诉讼案件的法定代表，根据破产法的规定，2020年1月26日双方的租赁合同视为解除。 证据3、被告金辉汽车修理部的企业信用信息公示报告一份，证明被告主体资格。 证据4、房屋场地租赁合同一份，证明原、被告于2018年9月30日签订租赁合同一份，约定被告承租原告公司北面门面两间，面积为125平方米，作汽车修理之用，租金3.2万元/年；租期2年，自2018年9月30日起至2020年9月30日止，租金一年一付，且约定了租金支付方式为支付至舒杨芳个人账户的事实。 证据5、万**行公司管理人通知书一份，证明原告于2020年4月9日通知原告腾空腾退房屋，并支付房租租金或房屋使用费。 证据6、顺风快递邮寄底单及邮寄详情各一份，证明被告于2020年4月29日收到管理人的通知书。 证据7、内部协议一份，证明袁锋有权与承租人签订合同，但因内部协议签订在房屋租赁合同之前，且房屋租赁合同上有统一的房租支付方式，故袁锋是无权收取房租的事实。 证据8、依据原告的申请，本院调取了本院执行局2019年6月17日对裘少东所作的询问笔录一份。 原告质证认为，对证据8询问笔录的真实性没有异议，但是对于笔录中裘少东陈述的内容需要相应的证据来证明，且执行局明确告知裘少东房租要交付给法院，但从被告的陈述看被告还是在2019年6月17日后向其他人支付了房租。 被告金辉汽车修理部质证认为：对于证据5、6，被告没有收到管理人邮寄的快递，也没有收到通知书；对证据8询问笔录上的签字确实是金辉汽车修理部的经营者裘少东所签，但是签字的时候执行局并未告知“租金需要交付给法院，不要交付给万**行”的内容，且法院执行局也没有提供帐号用于支付租金；对原告提交的其他证据的真实性没有异议，但是被告已经支付房租至2020年6月。 对上述证据，本院认证认为:对证据1至4以及证据7，被告对其真实性均无异议，本院将其作为认定案件事实的依据予以收集。对证据5、6能够证据原告曾于2020年4月向被告经营者裘少东邮寄房屋租赁合同解除、催讨租金及腾退房屋通知书的事实。对证据8，原、被告对其真实性均予以认可，本院将其作为认定案件事实的依据予以收集。被告金辉汽车修理部未向本院提交相应的证据材料。 根据上述证据，结合庭审中双方的陈述，本院查明事实如下：2018年12月25日，舒杨芳在一份内部协议上签字，并加盖万**行公司的公章，该内部协议载明：嵊州市万**行鞋业有限公司（综合楼、厂房）规划方案由舒于东、袁锋制定及实施方案实施期租金由舒于东、袁锋代收，及合理支配厂区所收租金。租金支配去向每月由舒杨芳、舒之杨负责监察，若有不明去向的资金，由舒于东、袁锋自行填补。此合同直到新厂房建成后，再另行更改。 2018年9月30日，袁锋代表万**行公司（甲方）与被告金辉汽车修理部（乙方）签订《房屋场地租赁合同》一份，约定由乙方承租位于万**行公司厂房北面门面两间，面积为125平方米，作修理汽车之用，租金3.2万元/年；租期2年，自2018年9月30日起至2020年9月30日；房租统一交付账户约定为舒杨芳在嵊州农村合作银行三江支行开设的账号。 2019年11月27日，本院作出（2019）浙0683破申20号民事裁定书，裁定受理嵊州市泰鑫小额贷款股份有限公司对万**行公司的破产清算申请。浙江世纪方正律师事务所被选定位万**行公司破产案件管理人。 另查明：1、内部协议中所述新厂房最终未建成。 2、本院执行局工作人员于2019年6月17日约谈裘少东时，向其告知：“嵊州市万**行鞋业厂房将拍卖，届时你方要腾空，租金不要再交给嵊州市万**行鞋业，直接交往法院，若你坚持交给嵊州市万**行鞋业，后果将由你自己承受，听清楚了吗？”裘少东回答“听清楚了”。 本案的争议焦点为：被告应支付的租金或占有使用费是多少的问题。本案中能够明确的是被告在2018年9月30日与原告（原告由袁锋代理）签订了房屋场地租赁合同；而被告辩解自2018年9月30日起至2020年6月的租金已全部付清，并陈述租金基本上是每月一付的，其中袁锋管理期间的租金基本是现金支付给袁锋的，后来袁锋不管理了，之后的租金是支付给舒之扬或者是章洪锋的，有时候是现金，有时候是转账，但是不管是支付给袁锋的还是支付给舒之扬亦或是章洪锋，袁锋等人都是没有开具相应的收据的。原告管理人对被告陈述的租金支付情况均不予认可，认为按照合同约定款项应支付到舒杨芳的银行账户，但实际被告并未按约支付，且袁锋等人亦未将被告陈述款项交付给原告。本院认为，当事人对自己提出的主张，应当提供相应的证据予以证明。本案中，被告金辉汽车修理部并未提交证据来证明其已经支付租金至2020年6月，故对被告关于已支付自2018年9月30日起至2020年6月期间的租金的辩解，本院不予采信。故本院认定自2018年9月30日起被告应按原告管理人的指示支付租金或占用使用费。 本院认为，原、被告对于双方在2018年9月30日签订的房屋场地租赁合同均无异议，合同内容亦不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。该合同期限为自208年9月30日起至2020年9月30日止。但2019年11月27日，本院已裁定受理嵊州市泰鑫小额贷款股份有限公司对万**行公司的破产清算申请。根据破产企业法第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同。现双方未提供上述通知方面的依据，故双方之间的合同于本院受理案涉破产申请后满二个月视为解除。即双方之间的合同于2020年1月26日视为解除。合同依法解除后，被告应及时返还租赁物，故对原告要求被告腾空案涉两间门面的诉请本院予以支持。对于腾空的期限，本院酌定为30天。因合同解除后，被告继续占有使用租赁物，故应当支付占有使用费至其腾空之日，原告主张使用费的标准按原租金标准计算，该请求合理，本院予以支持。对于原告就租金和占有使用费要求按年利率6%计算利息损失的诉请，没有合同依据，另结合本案的具体案情，本院对该部分诉请不再予以支持。 综上，对于原告合理部分诉请，本院予以支持，对于不合理部分诉请，本院予以驳回。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、嵊州市万**行鞋业有限公司与嵊州市金辉汽车修理部于2018年9月30日签订的《房屋场地租赁合同》于2020年1月26日解除。 二、嵊州市金辉汽车修理部将位于嵊州市三江街道工业区江一路49号嵊州市万**行鞋业有限公司厂房北面两间门面（面积125平方米）腾空并交还给嵊州市万**行鞋业有限公司，限于本判决发生法律效力后三十日内履行。 三、嵊州市金辉汽车修理部向嵊州市万**行鞋业有限公司支付自2018年9月30日起至实际腾空之日止按年租金3.2万元计算的租金及占有使用费，款限于本判决发生法律效力之日起十日内付清。 四、驳回嵊州市万**行鞋业有限公司的其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费906元，减半收取计453元，由被告嵊州市金辉汽车修理部负担（款限被告于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  徐园园 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  倪思雨