江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6738号上诉人（原审被告、反诉原告）：王宗富，男，1949年4月20日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：王剑，江苏君伴行律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静，江苏君伴行律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈树，男，1963年4月25日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：王**，江苏焯燃律师事务所律师。上诉人王宗富因与被上诉人陈树租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2020）苏0111民初1087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年8月21日公开开庭审理了本案。上诉人王宗富的委托诉讼代理人王剑、李静，被上诉人陈树的委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王宗富上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、本案系租赁合同纠纷，而非拆迁安置补偿合同纠纷，被上诉人不应享有拆迁利益。2、双方当事人之间的权利义务关系应根据2014年1月31日双方签订的租赁协议确定。上诉人取得的装修补偿款与营业补助款系因与拆迁办签订拆迁协议而享有，一审判决被上诉人享有上述款项，无事实和法律依据。二、一审判决逻辑错误。1、（2019）苏01民终7160号民事裁定书已经认定海之蓝中心不是拆迁主体，一审判决认定该公司与上诉人之间存在拆迁利益关系，与生效裁判相悖。一审法院认定被上诉人代表合伙企业执行合伙事务也与前述裁定书相矛盾。2、上诉人在一审中已提交证据证明案涉房屋内装修应归其所有，一审判决错误。三、一审法院未将海之蓝中心出具的承诺书经庭审质证即直接认定，系程序错误。综上，请求二审法院依法改判。陈树辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。陈树向一审法院起诉请求：1、判令王宗富支付装修补偿款117333.34元、营业补助费74613元，合计191946.34元；2、本案诉讼费用由王宗富承担。王宗富在一审中提出反诉请求：1、判令支付违约金100000元；2、反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2008年10月22日，王宗富（甲方，出租方）与南京海之蓝网络服务中心（以下简称海之蓝中心）签订房屋租赁合同，约定王宗富将位于南京市浦口区出租给海之蓝中心使用，租赁期限自2009年2月1日至2014年2月1日。2013年2月1日，陈树与海之蓝中心的执行事务合伙人金陵签订合伙协议书，约定陈树以合伙人身份加入合伙企业，共同经营管理海之蓝中心，合伙期限20年，自工商部门核发营业执照之日起开始计算。2014年3月16日，陈树（承租方，乙方）与王宗富（出租方，甲方）签订租赁合同，约定王宗富将位于南京市浦口区租赁给陈树使用，租赁期限为五年，自2014年1月31日起至2019年1月31日止。该合同同时约定：每年租金为人民币壹拾万元整，承租方以现金形式向出租方支付租金，租金暂定为半年支付一次，并必须提前一个月时间，分别于2014年1月1日、2014年6月1日前交至出租方；租赁期间，如遇国家拆迁等政策调整，承租方应积极配合，承租方应在出租方通知30日内无条件交出承租房屋，否则视为违约，承租方每延迟一天交付房屋，承租方需向出租方支付一年租金的2%违约金作为延迟一天的违约金；承租方交付租赁房屋后，出租方应当退还该房屋剩余租期的租金。上述合同签订后，陈树在涉案房屋内经营网吧至2018年1月上旬，并向王宗富交纳房屋租金至2018年1月31日。2017年12月，南京市浦口区人民政府盘城街道办事处发出“致盘城街道拆迁群众的一封信”，告知包括涉案房屋在内的地块被政府列入拆迁范围。2018年6月7日，双方当事人办理了涉案房屋的交接手续。后涉案房屋被拆除，王宗富领取拆迁补偿款。2018年1月，王宗富向一审法院提起诉讼，要求解除与陈树签订的房屋租赁合同，并要求陈树给付2018年2月1日至2018年5月30日期间的房屋租金及返还租赁房屋。2018年5月30日，一审法院作出（2018）苏0111民初2819号民事判决书，判决：“一、陈树于本判决生效之日起十日内迁出其租赁的南京市浦口区房屋，将上述房屋返还给王宗富；二、陈树于本判决生效之日起十日内支付王宗富2018年2月1日至2018年5月30日期间的房屋使用费16667元”。王宗富不服该判决向南京市中级人民法院提起上诉，2018年12月28日南京市中级人民法院作出（2018）苏01民终6439号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。2018年2月8日，海之蓝中心向一审法院提起诉讼，要求判令王宗富给付其因所承租的南京市浦口区盘城镇陆楼31号营业用房拆迁而应享有的装修补偿款176000元、营业补助费111919.5元，合计287919.5元。2019年4月1日，一审法院作出（2018）苏0111民初1397号民事判决书，判决：“王宗富于本判决生效之日起十日内向海之蓝中心支付装修补偿款58666.67元、营业补助费3736.5元，合计95973.17元”。该判决书查明事实部分载明：“王宗富在庭审中陈述涉案房屋系三层楼房，在2004年建成后即将一、二楼房屋租给案外人刘芳开网吧，其一直居住在三楼。后因刘芳涉诉，2006年网吧被法院拍卖，2006年10月份左右转卖给金陵，2009年房屋租赁期限届满后又与金陵签订合同至2014年1月到期，后与陈树签订了上述《租赁合同》。王宗富还陈述其是装修好出租给刘芳的，后来陈树（海之蓝中心）为了经营装修过。王宗富在庭审中提交了编号为320111000201512160060的营业执照一份，载明：经营者为王宗富、类型为个体工商户、经营场所位于南京市浦口区经营范围为棋牌服务。王宗富提交了盘城街道征地拆迁科出具的情况说明一份，载明：兹有浦口区陆楼31号居民王宗富，身份证号码3201111949********，在环境综合整治项目中，王宗富本人于2018年1月21日提供营业执照（编号：320111000201512160060），依据环境综合整治项目相关拆迁政策依规进行营业补助，详见拆迁协议”。王宗富不服该判决向南京市中级人民法院提起上诉，南京市中级人民法院于2019年12月6日作出（2019）苏01民终7160号民事裁定书，对一审法院认定的事实予以认定，并认为“海之蓝网络中心系承租人与他人合伙经营的组织，与王宗富并无直接的房屋租赁合同关系，其无权以自己的名义起诉主张因履行房屋租赁合同所受到的损失，故海之蓝网络服务中心在本案中的原告主体不适格”，裁定：“一、撤销南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初1397号民事判决；二、驳回海之蓝中心的起诉”。庭审中，陈树提交装修合同、收据、浦口区征地房屋拆迁补偿安置协议（货币拆迁）、房屋拆迁补偿测算表等证据，证明：1、2013年7、8月期间，海之蓝中心对涉案房屋进行了装修，装修金额达39万余元；2、2018年1月21日，王宗富与浦口区人民政府盘城街道办事处签订征地房屋拆迁补偿安置协议，根据该协议及房屋拆迁补偿测算表记载，涉案房屋的装修补偿款为176000元，营业补助为一等91960元、二等19959.5元，合计111919.5元。另，陈树陈述：涉案房屋共有三层，陈树租赁的面积占其中的2/3，因此装修补偿款及营业补助陈树均按拆迁补偿协议中载明数额的2/3向王宗富主张权利。王宗富认为：1、陈树提交的装修合同及收据的发生日期为2013年7月，并不在涉案租赁合同的履行期内，因此与本案无关；2、对征地房屋拆迁补偿安置协议（货币拆迁）、房屋拆迁补偿测算表的真实性无异议，但不能证明涉案房屋的装修补偿款及营业补助中的2/3应当归陈树所有，王宗富已取得涉案房屋的全部拆迁款。另，王宗富陈述：因陈树未履行法院生效判决，未向王宗富支付房屋占有使用费16667元，故王宗富要求行使抵销权。在本案审理过程中，海之蓝中心出具承诺书，承诺放弃今后以海之蓝中心名义向王宗富主张涉案租赁房屋的装修补偿款及营业补助费等权益，并认可由陈树向王宗富主张涉案租赁房屋的装修补偿款及营业补助费等权益。一审法院认为，陈树与王宗富签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。关于陈树的诉讼请求：判令王宗富支付装修补偿款117333.34元、营业补助费74613元，合计191946.34元。一审法院认为，陈树提交的证据可以证明，海之蓝中心自2006年开始租赁涉案房屋用于网吧经营，并在租赁期内对涉案房屋进行了装修，陈树入伙海之蓝中心后一直实际经营至该房屋被征收拆迁时止。陈树作为涉案房屋的经营者，系合法占有、使用该房屋，涉案房屋被征收拆迁时陈树的租赁期限尚未届满，征收拆迁同样会影响其相关合法权益，因此陈树主张在王宗富获得的拆迁补偿款中获取相应的装修和营业补偿款，符合法律规定，予以支持。关于陈树应享有的涉案房屋装修补偿款及营业补助费数额，一审法院认为，涉案房屋共为三层，其中一、二层由陈树租赁用于经营网吧，三层由王宗富居住使用，因拆迁补偿协议中仅明确涉案房屋装修补偿款为176000元、营业补助（一等）91960元、营业补助（二等）19959.5元，而未具体区分装修补偿款及营业补助款的楼层分项，故一审法院酌定由王宗富向陈树支付装修补偿款58666.67元（176000元÷3×2÷2）、营业补助37306.5元（111919.5元÷3×2×50%）。关于王宗富辩称：根据合同约定“如遇国家拆迁承租方应无条件搬出承租房屋”，该约定中的无条件应理解为承租方无任何补偿；陈树租赁涉案房屋的起始时间为2014年1月31日，而其主张装修款的发生时间为2013年7月，故其不应获得装修补偿。一审法院认为，王宗富陈述的该合同条款中并不包含如遇国家拆迁、承租方搬离承租房屋后无任何补偿的意思表示，王宗富不应对合同条款进行扩大解释；陈树提交的装修收据发生时间虽为2013年7月，但2013年2月1日陈树即与海之蓝中心的执行事务合伙人金陵签订合伙协议书，以合伙人身份加入合伙企业，共同经营管理海之蓝中心，2014年3月16日陈树与王宗富签订租赁协议，系代表合伙企业执行合伙事务，海之蓝中心在本案中亦认可由陈树主张涉案房屋的相关拆迁权益，因此，对王宗富的抗辩意见不予采信。关于王宗富陈述因陈树未按法院生效判决向其支付房屋占有使用费16667元，故要求行使抵销权。一审法院认为，当事人未按生效判决履行，对方当事人可依法向人民法院申请执行；王宗富以陈树未按生效判决支付占有使用费16667元为由，要求在本案中行使抵销权，不符合法律规定，不予支持。关于王宗富的反诉请求：判令陈树支付违约金100000元。一审法院认为，双方合同约定：“租赁期间，如遇国家拆迁等政策调整，承租方应积极配合，承租方应在出租方通知30日内无条件交出承租房屋，否则视为违约，承租方每延迟一天交付房屋，承租方需向出租方支付一年租金的2%违约金作为延迟一天的违约金”。本案中，王宗富并未提交证据证明曾提前30日通知陈树交还涉案房屋，其主张违约证据不足，故对王宗富的反诉请求不予支持。一审法院据此判决：一、被告王宗富于本判决生效之日起十日内给付原告陈树装修补偿款58666.67元、营业补助费37306.5元，合计95973.17元；二、驳回反诉原告王宗富的反诉请求。本院二审期间，上诉人王宗富围绕上诉请求提交了证据。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。王宗富提交其营业执照及盘城拆迁办出具的情况说明一份，以证明营业补偿系王宗富以其营业执照获得的拆迁利益，是对王宗富的补偿，与陈树无关。经质证，被上诉人陈树对证据的真实性予以认可，但对关联性不认可，认为该证据不属于民事诉讼法规定的新证据。案涉房屋自2008年开始由海之蓝中心租赁使用，租赁面积为300平方米，海之蓝中心以案涉房屋领取了营业执照，系案涉房屋的实际使用人。但拆迁办在拆迁时只与产权人沟通，故王宗富也提交了其营业执照。二审中，王宗富对海之蓝中心向一审法院提交的情况说明发表意见，对其真实性予以认可，但认为已有生效裁判认定海之蓝中心不享有拆迁补偿利益，其又表示放弃拆迁利益，内容存在矛盾。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：陈树是否有权利基于其与王宗富的租赁关系而取得拆迁利益中的装修补偿款和营业补助款以及具体数额。本案中，陈树与王宗富于2014年3月16日签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应遵照合同履行。双方合同明确约定租赁期限为五年，自2014年1月31日至2019年1月31日止。后因案涉房屋拆迁，双方间租赁合同于2018年1月提前终止。陈树虽非拆迁安置协议的相对人，但其作为案涉房屋的承租人确因拆迁征收而影响合法权益，其在有证据证明案涉房屋系其装修，以及其实际经营案涉房屋的情况下，可以主张取得拆迁补偿款中相应装修及营业补偿款。王宗富上诉提出的因陈树并非拆迁安置协议相对人，且本案并非拆迁安置补偿合同纠纷，故陈树不享有任何拆迁利益的意见，于法无据，本院不予支持。根据已查明的事实，海之蓝中心自2008年起租赁案涉房屋，并在案涉房屋内经营，且对案涉房屋进行了装修。陈树于2013年与海之蓝中心的执行事务合伙人签订合伙协议书，以合伙人身份加入海之蓝中心，并实际经营至案涉房屋被征收拆迁。陈树作为案涉房屋的实际经营者，其有权享有相应装修和营业补偿款。关于王宗富上诉提出的此前已有生效裁判认定海之蓝中心不享有拆迁补偿利益与海之蓝中心在本案中出具的放弃拆迁利益的说明相矛盾的意见，本院认为，（2019）苏01民终7160号民事裁定书系认定海之蓝中心系承租人陈树与他人合伙经营的组织，与王宗富之间并无房屋租赁关系，故其不能因租赁关系而请求王宗富支付相应款项。海之蓝中心在本案一审出具的说明明确了由实际经营者暨案涉房屋承租人陈树主张相关拆迁利益，二者并不矛盾。王宗富的该项上诉意见无事实和法律依据，本院不予支持。关于装修补偿款和营业补助款的具体数额，一审法院根据双方的房屋使用面积及使用情况酌定王宗富向陈树支付装修补偿款58666.67元（176000元÷3×2÷2）、营业补助37306.5元（111919.5元÷3×2×50%），并无不当，本院予以维持。综上所述，王宗富的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2199元，由上诉人王宗富负担。本判决为终审判决。审判员  徐聪萍二○二○年十一月十日法官助理徐琨玉书记员孙雪松