广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20707号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州幻羽移动科技有限公司，住所地广州市天河区天府路****自编**。法定代表人：胡震宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：李梅，广东天穗律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州越众实业有限公司，住所地广，住所地广州市越秀区广州大道中第****v>法定代表人：邱耿喜，该公司总经理。委托诉讼代理人：林闻娥、李玟，分别为国信信扬（南沙）律师事务所律师、实习人员。上诉人广州幻羽移动科技有限公司（以下简称幻羽公司）因与被上诉人广州越众实业有限公司（以下简称越众公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初6755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人幻羽公司上诉请求：1.改判一审判决第一项为幻羽公司与越众公司签订的《房屋租赁合同》于2019年11月26日解除；2.撤销一审判决第三项、第四项；3.改判一审判决第五项为越众公司退还幻羽公司已缴纳的租赁保证金150372元；4.本案一审本诉、反诉诉讼费用和二审诉讼费用由越众公司承担。事实和理由：一、双方的租赁合同在2019年11月26日已解除，一审法院却以越众公司同意的日期为解除日期，认定事实错误。2019年11月11日，幻羽公司在微信群向越众公司提出解除租赁合同并要求搬运物品，越众公司提出要提交书面正式材料并不同意搬运要求；11月15日，幻羽公司按照越众公司的要求提交书面退租申请；11月19日，越众公司出具书面《回复函》；11月26日，幻羽公司将所有物品打包并清空涉案场所，在所有门上贴了封条，还拍摄了现场图片发给越众公司，明确交还涉案场所，同时将桌椅归集，叫搬运工准备搬运，但因越众公司通知物业不予放行，所有打包好的物品才被强行扣押至越众公司小仓库，幻羽公司于同日提起本案诉讼，希望越众公司能够放行，违约责任由法院解决；11月27日，幻羽公司将涉案场所清空以及封存情况的图片再次发送给越众公司，再次明确告知交还涉案场所，幻羽公司全部撤离涉案场所，未再打开进入；12月6日，幻羽公司想取回存放在仓库的保险柜内的重要文件时发现，涉案场所封条全部被拆，大门被上了U形锁，更换了全新地毯，且桌椅被重新摆放整齐，幻羽公司的工作人员尝试打指纹，但发现指纹已被删除失效，无法打开涉案场所的门禁，可见越众公司已经重新控制和占有使用涉案场地；2020年1月6日，越众公司终于同意放行部分办公用品，通知幻羽公司搬运，次日，越众公司打开U形锁和指纹锁，幻羽公司才能进入涉案场所里面的小仓库中搬运，但家电家私、办公桌椅仍未能搬出。由此，幻羽公司已经在2019年11月26日将涉案场所清空，越众公司也已经收回涉案场所并占有使用。越众公司在一审中称其不清楚谁更换了门锁和地毯，不符合常理和逻辑。根据涉案场所所在大厦的保洁员所述，涉案场所已经被越众公司出租给第三方。幻羽公司提出解除租赁关系后，一直协商搬离涉案场所，但越众公司予以阻挠和强行扣押，由此导致幻羽公司无法搬运物品的责任在越众公司。综上，双方的租赁合同在2019年11月26日已经解除，幻羽公司的租金也已经交至2019年11月，不应当再支付2019年11月27日至2020年1月6日的租金和管理费。二、一审判决适用法律和逻辑错误。首先，承租方已经亏损严重且负债累累，无力支撑房屋的高昂租金成本，虽然双方的租赁合同中对该情况下的合同解除没有约定，但法律也没有规定不能解除，合同无法履行解除后也只是牵涉违约责任的承担问题。一方当事人已经没有履行能力的情况下，也不应当强行要求继续履行。其次，如果按照一审法院的逻辑，幻羽公司没有解除权，是越众公司合法解除的，那越众公司理应退还幻羽公司的租赁保证金。一审法院既判决越众公司没收了幻羽公司的租赁保证金，又让越众公司扣押幻羽公司的部分办公用品，还以同意搬走部分物品的时间作为解除时间，显然违反了公平正义原则。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人越众公司未到庭，但提交书面答辩状称：一、一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。幻羽公司在双方没有合意解除合同的情况下，不缴纳租金，构成根本违约。幻羽公司提出解除合同，但其没有合同解除权，其虽然在2019年11月15日提出书面退租申请，但越众公司明确表示不同意并于11月19日书面回复幻羽公司，如要解除合同则将承担违约责任。双方并未达成解除的合意，幻羽公司于11月26日打包东西的行为，是其对自身物件的处理，其是否使用涉案租赁物，不影响越众公司收取租金的权利。幻羽公司在2020年1月6日才办理退场手续并搬离所属物品，一审法院以该时间点作为解除时间合法有据。二、幻羽公司逻辑错误，在没有出现约定或法定的解除合同条件的情况下，任何一方均不能提出解除合同，若提出解除合同，则属于根本违约。幻羽公司因经营亏损无力承担租金提出解除合同，但合同和法律均没有约定此情况下可以解除，故幻羽公司没有合同解除权。综上，请求二审法院驳回幻羽公司的所有上诉请求。因本案纠纷，幻羽公司于2020年1月21日诉至一审法院，请求判令：1.解除幻羽公司与越众公司2019年9月27日签订的《房屋租赁合同》，确认解除日期为2019年11月11日；2.越众公司退还收取幻羽公司的保证金162897元（其中租赁保证金150372元、水电保证金12525元）；3.越众公司退还幻羽公司2019年11月11日至2019年11月27日半个月的租金41310.64元；4.越众公司赔偿幻羽公司对涉案租赁房屋的装修装饰费用407461元；5.越众公司通知物业给幻羽公司的清场提供放行以及相关便利，如越众公司要求物业坚决不放行，则应当对留下的所有办公设备、家具等用品照价赔偿给幻羽公司；6.越众公司承担本案的诉讼费用。越众公司向一审法院提起反诉请求：1.幻羽公司向越众公司支付欠缴租金、管理费及迟延付款违约金共计136938.11元（其中12月租金67591.28元、管理费15030元、延迟付款违约金按每日千分之十计算，自2019年12月25日起至幻羽公司还清为止，暂计至2020年3月6日为30156.77元）；1月1日至1月7日（幻羽公司搬离之日）的租金为15262.55元、管理费为3393.87元、迟延付款违约金按每日千分之十计算，自2019年12月25日起至幻羽公司还清为止，暂计至2020年3月6日为5503.64元。上述共计136938.11元）；2.幻羽公司支付违约金233466.51元[即（62792.17+15030）×3]；3.越众公司没收幻羽公司已支付的所有保证金162897元（包括租赁保证金150372元、水电保证金12525元）；4.幻羽公司承担全部诉讼费用。一审法院经审理查明：越众公司向东凌集团有限公司承租了涉案物业。2017年9月27日，幻羽公司、越众公司签订《房屋租赁合同》，约定越众公司将位于广州市海珠区新港东路xxxx号环汇商业广场北塔xxxx单元出租给幻羽公司作办公使用，租赁期限为两年，自2017年9月27日起至2019年9月26日止。合同签订后，幻羽公司向越众公司支付了租赁保证金150372元、水电保证金12525元。幻羽公司对租赁物业（毛坯）进行了装修装饰。2019年9月9日，幻羽公司与越众公司续签了《房屋租赁合同》，约定:双方同意对上述物业的租赁期续租一年，自2019年9月27日至2020年9月26日；越众公司按房屋及其附属设备的现状出租给幻羽公司；（3.1条）租赁和水电保证金仍然为162897元（已交纳），月租金为67591.28元、管理费15030元，共82621.28元，按月在每月25日前支付下月租金、管理费；出现以下情形，租赁保证金不予退还：幻羽公司违约，根据合同约定越众公司可单方面解除合同的；幻羽公司违反合同约定或违反有关法律法规的规定，越众公司有权要求幻羽公司限期改正，幻羽公司逾期未改正的；……幻羽公司逾期缴纳租金和管理费等费用的，越众公司有权采取停止供水供电，停止使用门禁卡，扣押本物业内所有物品等一切合理措施保障越众公司权益，在此期间，幻羽公司不得解除本合同；本单位价格为打包价，不以本物业面积计算租金，无论备案面积多少实际多少，均以本合同第3条约定总价为准，幻羽公司已经对该物业的租赁计价面积、计价标准、装修标准、消防设施、附属设施及周边环境等作了充分的调查和了解，清楚知道在签订了本合同时该物业的现状，大小和交接条件，越众公司不存在欺瞒行为；幻羽公司同意越众公司按照该物业现状交付，在本合同履行期间无论租赁物业实测面积（建筑面积及使用面积）为多少，在本合同履行期间，均以本合同第三条约定的标准计算并交纳租金、物业管理费、税费等费用给越众公司；双方协商一致，可以解除、变更、终止合同；除本合同另外有约定外，不具备本合同解除权的任何一方提前解除本合同的，应提前三十日书面通知对方；越众公司提前解除合同的，应双倍返还幻羽公司租赁保证金及原额退回预付租金剩余部分；幻羽公司提前解除合同的，越众公司有权收回租赁物业、不予退还所交的所有费用，同时要求幻羽公司按照本合同3.1条月租金标准支付3个月的租金作为违约金；幻羽公司有下列情形之一的，越众公司有权随时立即单方解除合同、收回租赁物业，不予退还所交的所有费用，同时要求幻羽公司按照合同第三条的费用标准补缴免租期（如有）期间的所有费用，如幻羽公司拒不迁出，越众公司有权采取强制措施清场，因此造成的责任和损失由幻羽公司自行承担；违约责任幻羽公司未按合同约定支付租赁保证金、租金及其它费用的，每逾期一日，须按逾期未付金额的千分之十向越众公司支付违约金；幻羽公司拖欠租赁保证金、租金及其它费用达10天（含）的或金额达10000元的，越众公司除有权计收违约金外，同时有权按本合同8.3条办理；合同终止或解除外，若幻羽公司存在未结费用或有违约行为需支付违约金的，越众公司有权在租赁保证金中直接扣除，如因幻羽公司违约导致租赁保证金已被没收的，越众公司有权另行向幻羽公司主张违约金或要求幻羽公司结清费用；（9.4条）合同终止或解除后，幻羽公司逾期搬离的，越众公司有权自幻羽公司逾期交还租赁物业之日起向幻羽公司收取双倍租金作为违约金；如幻羽公司拒不交还租赁物业的，即视为幻羽公司放弃租赁物业内所有物品的所有权而任由越众公司处理，越众公司有权采取强制措施清理场地，在清理场地过程中造成的经济损失和一切责任由幻羽公司自行承担；如本合同约定的违约金保证不足以弥补越众公司损失的，越众公司还有权另行向幻羽公司追偿等。幻羽公司表示2019年11月在整理单据时，发现越众公司两年多来一直按照501平方米的面积收取所有费用，而幻羽公司自己装修时也明确过涉案租赁物只有315平方米；同时，还发现幻羽公司经营不善、出现严重亏损，已无力负担昂贵的租金。幻羽公司遂于2019年11月l1日通过微信向越众公司提出退租。越众公司对此提出异议。双方产生纠纷，幻羽公司遂提起本案诉讼。另查明，越众公司于2020年1月6日向幻羽公司发出《关于限期搬离的通知》，提出幻羽公司长期拖欠租金等，已违反合同约定，要求于2020年1月6日办理退场手续，并搬离所属物品。本案诉讼中，幻羽公司表示其于2019年11月26日将物品打包好，准备搬离，但遭到越众公司阻拦而未果，直至2020年1月7日才搬走了部份物品；因此，2019年11月26日应视为已搬离。越众公司对此提出异议，认为2020年1月7日才算是收回场地,并提供了幻羽公司委托刘艳霞签收“搬走物品清单”的委托书和《搬走物品清单》，证明幻羽公司已于2020年1月7日取回了保险箱2个、电脑主机、显示器、饮水机、空气净化器、微波炉、吸尘器、风扇、硬盘、大冰箱等物品。幻羽公司认为虽然取回了部分物品，但办公桌子、椅子却不让搬走。越众公司表示现尚存放有幻羽公司的卡座39张、椅子10张、大班台1张、小吧台1张（配2把椅子），因幻羽公司逾期未搬离物品，依约视为放弃权利。一审法院认为:幻羽公司与越众公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当全面切实履行。按照合同约定,幻羽公司承租的期限应至2020年9月26日，但幻羽公司在没有证据证明越众公司不能继续履行出租义务及合同已明确租金不按照实测面积计算而是以打包价计算的情况下，就于合同期未届满的2019年11月l1日向越众公司提出解除合同，该单方提前解约行为并不符合合同约定，也不合法。之后，越众公司于2020年1月6日以幻羽公司拖欠租金为由，通知幻羽公司即日办理退场手续，属于守约方基于幻羽公司存在逾期交纳租金的违约行为，而通知要求解除合同，符合法律规定。据此，应确认合同于2020年1月6日解除。基于合同的解除时间是2020年1月6日，而幻羽公司已支付租金至2019年11月，故幻羽公司应将计至当天的租金80673.46元（67591.28元+67591.28元÷31天×6天）、管理费17939.03元（15030元+15030÷31天×6天）清偿给越众公司。幻羽公司要求退还2019年11月的租金，缺乏理据，不能支持。根据合同中“幻羽公司提前解除合同的，越众公司有权收回租赁物业、不予退还所交的所有费用，同时要求幻羽公司按照本合同3.1条月租金标准支付3个月的租金作为违约金；出现以下情形，租赁保证金不予退还：幻羽公司违约，根据合同约定越众公司可单方面解除合同的”的约定，因幻羽公司提前解除合同，故越众公司有权没收租赁保证金，但是，由于幻羽公司没有拖欠水电费，故水电保证金12525元应退还给幻羽公司。越众公司要求另计付3个月租金标准的违约金及没收水电保证金，一审法院不予支持。关于幻羽公司要求赔偿装修费用的问题，因幻羽公司违约，且双方原合同约定的租期是2年，幻羽公司作为承租人，对其投入的装修在2年合同期满后可能不会再得到利用应自担风险。现幻羽公司是在原租赁2年期限届满后再与越众公司续租1年的期间提前解除合同，因此，其对装修的投入损失理应自行承担，其要求越众公司赔偿装修损失407461元，一审法院不予支持。越众公司要求幻羽公司计付逾期支付租金、管理费的违约金，有理，可予支持。因越众公司不能举证证明因幻羽公司违约所致损失，幻羽公司对依合同约定标准计付违约金存在异议，故一审法院对此予以调整，宜按照年利率6%计算，但不能超过所拖欠的租金、管理费。起算时间可从2019年12月26日起计算。关于幻羽公司要求越众公司给予放行便利并交还剩下的办公设备、家具，否则作出赔偿的诉求。根据查明的事实，可知幻羽公司已于2020年1月7日搬走了包括电脑在内的办公设备，现越众公司表示虽尚存放有幻羽公司的卡座39张、椅子10张、大班台1张、小吧台1张（配2把椅子），但依合同约定，幻羽公司逾期搬走的视为放弃物品的权利，故幻羽公司无权取回物品。对此，根据合同中“合同终止或解除后，幻羽公司逾期搬离的，越众公司有权自幻羽公司逾期交还租赁物业之日起向幻羽公司收取双倍租金作为违约金；如幻羽公司拒不交还租赁物业的，即视为幻羽公司放弃租赁物业内所有物品的所有权而任由越众公司处理，越众公司有权采取强制措施清理场地，在清理场地过程中造成的经济损失和一切责任由幻羽公司自行承担”的约定，越众公司认为幻羽公司逾期不搬走物品的行为应视为放弃该权利的意见，一审法院予以采纳，对幻羽公司的该项诉求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，于2020年8月14日作出如下判决：一、幻羽公司与越众公司签订的《房屋租赁合同》于2020年1月6日解除。二、越众公司在本判决生效之日起10日内向幻羽公司退还水电保证金12525元。三、幻羽公司在本判决生效之日起10日内向越众公司支付租金80673.46元及违约金（从2019年12月26日起至实际付清款之日止，按照年利率6%计算，以80673.46元为限）。四、幻羽公司在本判决生效之日起10日内向越众公司支付管理费17939.03元及违约金（从2019年12月26日起至实际付清款之日止，按照年利率6%计算，以17939.03元为限）。五、越众公司没收幻羽公司已交纳的租赁保证金150372元。六、驳回幻羽公司的其他诉讼请求。七、驳回越众公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费12062元、反诉受理费4639元，由幻羽公司负担本诉受理费11815元、反诉受理费2109元；由越众公司负担本诉受理费247元、反诉受理费2530元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，幻羽公司提交了证据1微信截图3张及照片1张，拟证明幻羽公司从2019年11月11日起沟通要求退租，越众公司拒不放行，幻羽公司又于11月26日将法院受理案件通知书发送给越众公司，且在12月6日幻羽公司已被删除门禁而无法进入；证据2微信聊天记录，拟证明幻羽公司2019年11月27日再次将11月26日现场贴封条图片发送给越众公司，并明确交还场地；证据3证人证言及证人身份证，拟证明幻羽公司2019年11月26日贴封条后再未能进入涉案场所，涉案场所在2019年12月已被越众公司占有使用。越众公司对此质证称：幻羽公司在二审提供的证据不是二审的新证据，不应予以采信；对于证据1中的微信截图3张，真实性由法院认定，合法性和关联性予以确认，但证明目的不予认可，该截图可以看出越众公司工作人员已经告知幻羽公司工作人员需要协商后提前退租事宜才能办理放行，不能一走了之，对照片的真实性、合法性和关联性不予确认，不能证明与本案有关系，也不能证明幻羽公司想要证明的内容；对于证据2的真实性由法院认定，合法性和关联性予以确认，但证明目的不予认可，在双方没有达成解除合同的条件下，幻羽公司是否使用涉案房屋是其权利，越众公司无权干涉且已告知不能一走了之；对于证据3的真实性、合法性和关联性不予确认，证人是幻羽公司的员工，在履行职务，其陈述不是证人证言，不应予以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：幻羽公司在二审期间提交的证据不属于二审程序中的新证据，本院对此不予采纳。幻羽公司与越众公司签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实依约履行。本案争议的焦点是双方《房屋租赁合同》的解除原因及解除时间。首先，幻羽公司提出解除的理由是亏损严重、无力承担租金，但双方签订的租赁合同并没有约定在此情况下幻羽公司可以提出解除，且该解除的理由也不符合法律规定的可以解除的情形，即幻羽公司提出解除双方的租赁合同，缺乏事实和法律依据，是合同的违约方，其不具有合同解除权。其次，根据双方《房屋租赁合同》的约定，幻羽公司作为不具有合同解除权的一方，其需要提前解除租赁合同，也应当提前三十日书面通知越众公司。幻羽公司在2019年11月11日通过微信方式提出解除，11月15日提交书面的《退租申请书》，在双方未协商一致的情况下，幻羽公司即在11月26日单方告知其要撤离涉案场地，该行为明显与双方租赁合同的约定相悖，幻羽公司上诉要求以11月26日作为解除时间理据不足，本院不予采纳。再次，越众公司作为合同的守约方，于2020年1月6日向幻羽公司发出《关于限期办理的通知》，以幻羽公司拖欠租金为由要求收回涉案场地，该意思表示已经到达幻羽公司，双方的《房屋租赁合同》自此解除。综上，一审法院认定《房屋租赁合同》的解除时间为2020年1月6日，合法合理，本院予以维持。幻羽公司是合同的违约方，根据《房屋租赁合同》的约定，越众公司有权没收幻羽公司已交纳的租赁保证金，幻羽公司上诉要求越众公司予以退还，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。一审法院对此处理得当，本院予以维持。至于2019年12月1日至2020年1月6日的租金、管理费及违约金问题。幻羽公司实际于2020年1月7日才将物品搬离涉案场地，幻羽公司提交的证据不足以证明越众公司在此之前已将涉案场地出租给案外人使用，也未提交有效的证据证明越众公司阻拦其使用涉案场地，故幻羽公司应承担举证不能的不利后果。幻羽公司上诉要求无需支付上述期间的租金、管理费及违约金缺乏依据，本院不予采纳，一审法院对此处置得当，本院予以维持。综上所述，幻羽公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7604元，由上诉人广州幻羽移动科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年十一月十八日书记员 莫善友唐颖琪