河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终3065号 上诉人（原审被告）：张祝好，男，1958年10月9日出生，汉族，中专文化，退休职工，住内丘县，与赵冬菊系夫妻关系。 上诉人（原审第三人）：赵冬菊，女，1961年9月14日出生，汉族，农民，小学文化，住邢台市桥**，与张祝好系夫妻关系。 委托诉讼代理人：赵云华，女，1973年11月8日出生，汉族，住河北省邢台市内丘县，系赵冬菊侄女。 被上诉人（原审原告）：李某，女，1970年3月11日出生，汉族，农民，初中文化，户籍所在地内丘县，现住内丘县。 委托诉讼代理人：李志辉，河北张舰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：樊旭阳，男，1996年7月14日出生，汉族，职工，大专文化，户籍所在地内丘县，现住内丘县。 委托诉讼代理人：李志辉，河北张舰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：樊某，女，2007年11月13日出生，汉族，学生，户籍所在地内丘县，现住内丘县。 法定代理人：李某，女，1970年3月11日出生，汉族，农民，户籍所在地内丘县，现住内丘县，系樊某母亲。 委托诉讼代理人：李志辉，河北张舰律师事务所律师。 上诉人张祝好、赵冬菊因与被上诉人李某、樊旭阳、樊某房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省内邱县人民法院（2019）冀0523民初728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵冬菊及其委托诉讼代理人赵云华，三被上诉人李某、樊某法定代理人、樊旭阳的委托诉讼代理人李志辉及其李某到庭参见诉讼。上诉人张祝好经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 张祝好、赵冬菊上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，并依法改判；2、本案上诉费及一审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定案涉《售房协议》包含车库，认定事实错误。涉案《售房协议》是张祝好与樊志红签订的。但在签订该协议时，张祝好仅与樊志红商议了房屋（即住宅）价格为41.5万元，车库价格当时并未商定。根据协议记载可知道，双方签订协议目的为：甲方即张祝好将龙海尚品7号楼二单元301室及15号车库卖于乙方。另外协议第一条明确记载：房屋面积131平方米，车库25平方米，售于乙方。由此可见，协议中的“房屋”是特指龙海尚品7号楼二单元301室，而“车库”是指15号车库。当然，协议第二条约定的房屋金额，也是指301室的售价。而根据协议第三条约定以及实际履行情况也同样可知，樊志红向张祝好指定账户支付了41.5万元后，张祝好将301室的钥匙及相应资料交于樊志红，但15号车库由于双方未商定价格，既未付款，也未交付钥匙。樊志红也从未找张祝好要过车库钥匙，因为双方还未就车库价格达成一致，甚至签订售房协议二年后的二0一九年，樊志红也只要求过户房屋，并未要求过户车库。后张祝好欲到房管局办理过户手续时，才被告知，车库和房屋不能分开过户，双方才再次因为车库款项的事情开始商讨。此时赵冬菊已经回到内丘居住，对此事方才知情，赵冬菊明确表示如樊志红支付价款购买车库，则其可追认售房协议中出售房屋一事，如果其不再支付价款，则不同意出售房屋。根据谁主张谁举证的原则，被上诉人主张上诉人应当向其交付车库，则其应当举证证明，案涉《售房协议》包含15号车库，但在上诉人对案涉《售房协议》是否包含车库提出异议后，被上诉人始终未再进一步举证。在案涉《售房协议》是否包含车库，单纯从合同约定理解存在歧义的情况下，应当由被上诉人承担举证不能的不利后果，原审判决直接认定案涉《售房协议》包含15号车库不妥。二、被上诉人更换门锁的费用属于侵权造成的损失，并非违约责任，认定事实及适用法律错误，并且原审判决认定换锁费用为1,140元，缺少事实依据。1、被上诉人更换门锁的费用属于侵权责任还是违约责任的问题。即便认为上诉人与被上诉人签订案涉《售房协议》有效，那么上诉人未履行的合同义务仅为办理房屋过户登记手续，而门锁被堵，这显然不是未办理房屋过户登记造成的。根据原审法院查明的事实可知道，2019年5、6月期间，上诉人张祝好早已将案涉房屋（301室）的钥匙交付给了樊志红，此时房屋还不具备过户条件，二上诉人并无任何违约。上诉人赵冬菊与樊志红产生争执，赵冬菊用胶水封堵301室的钥匙孔，此行为系赵冬菊一人行为，与履行案涉《售房协议》无关，与张祝好也无任何关系，该行为只是单纯的财产侵权行为，所造成的损失应当由赵冬菊一人承担，与张祝好无关。2、原审判决认定被上诉人的换锁费用1,140元，缺少有效的证据予以证明。在原审法院现场勘查时，对赵冬菊的询问笔录中，赵冬菊仅承认使用封堵了一次301室房屋的锁眼，原审法院也认可在赵冬菊作出不再封堵锁眼的保证后，樊志红才雇佣人员进行开锁、换锁。由此显而易见，赵冬菊只封堵了一次301室房屋的锁眼，樊志红也仅仅更换了一次门锁。而一审开庭时，被上诉人却主张3次换锁费用，显然与事实不符。在被上诉人提交的证据中，仅有3份手写的收据，这3份收据是更换哪里的门锁，由何人出具，如何付款，是否有付款凭证等均未查实，该证据的合法性、真实性、关联性均存在重大问题，不应当作为认定案件事实的依据，并且关于换锁的损失被上诉人也无其他证据提交。而且根据上诉人了解，被上诉人除了更换301室房屋的门锁外，还更换了15号车库的门锁，被上诉人提交的3张收据中明显包含15号车库更换门锁的费用，但15号车库因存在争议尚未交付，显然更换15号车库门锁的费用不应当由上诉人承担。综上，请求依法改判。 李某、樊旭阳、樊某答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。一、涉案售房协议约定的价格包括房屋及车库，该协议明确约定了甲方即本案上诉人张祝好将涉案房屋及车库出售给樊志红，且明确了房屋及车库的位置、面积、价款，并且在樊志红按约定向上诉人支付全部购房款后，上诉人也将涉案房屋及车库全部交付使用。因此上诉人称协议中的价格不包括车库价格与事实不符，且无任何法律依据，其上诉理由不能成立。二、上诉人应当按照涉案售房协议的约定，协助樊志红、李某办理房屋过户手续，但其却以各种理由拒不履行该义务，还前后三次堵了涉案房屋钥匙孔，造成李某无法使用房屋的事实确实存在，并给李某造成了财产损失，因此原审判决上诉人赔偿李某换锁的费用并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 樊旭阳、樊某、李某向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行双方签订的售房协议并按约定协助原告办理房屋过户手续：后变更该项诉讼请求为，要求判令被告继续履行《售房协议》，被告及第三人限期给原告办理房屋过户手续，并赔偿原告违约金及损失共计20000元；2、判令由被告承担原告支付的律师费；庭审中明确该项诉讼请求为，要求判令被告承担原告支付的律师费3000元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：樊志红，男，汉族，农民，1971年10月11日出生，2019年7月9日死亡。樊志红死亡后其第一顺序法定继承人为李某（樊志红的妻子，其与樊志红1993年12月14日结婚）、樊桂缺（樊志红母亲）、樊旭阳（樊志红儿子）、樊某（樊志红女儿）。樊桂缺向一审法院出具书面声明书，本人自愿放弃对樊志红生前购买的龙海尚品小区7号楼3单元301室商品房的继承权，不参加本案诉讼。樊志红死亡后，一审根据李某、樊旭阳、樊某的变更申请书，本案原告由樊志红变更为李文革、樊旭阳、樊某。 被告张祝好与第三人赵冬菊系夫妻关系，两人于1982年结婚，于2019年5月13日因结婚证遗失，补办结婚证。 2011年3月2日，张祝好作为被拆迁人、内丘县顺捷房屋拆迁有限责任公司作为拆迁人签订《拆迁补偿安置协议书》，约定补偿方式为产权调换；约定被拆迁房屋面积为399.08平方米，为300,150元，土地面积300平方米，价值6,070元；附属物价值79,658元，合计440,558元。每平方米均价1,103.93元，应得互补金额40,146元；约定住宅建筑面积按1：1调换，宅基地合法有效住宅建筑面积399.08平方米，应置换399.08平方米。 2013年，张祝好作为买受人、邢台城乡房地产开发有限公司内丘分公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定龙海尚品小区7号楼3单元301室商品房建筑面积为131.67平方米、配套的库房编号为15#，建筑面积为24.08平方米；约定龙海尚品小区7号楼3单元301室商品房及其库房总价款359,389元包括套房价款和库房价款。实际是张祝好、赵冬菊夫妇产权置换的龙海尚品小区7号楼3单元301室商品房及其15#库房（即储藏室）。 2017年2月份，张祝好作为甲方、樊志红作为乙方、郝某、王振国作为证明人签订《售房协议》，但该售房协议尾部签订时间年月日处没有书写具体日期。该售房协议约定现甲方将龙海尚品7号楼3单元301室及15号车库商议卖给乙方；约定房屋面积131平方米，车库面积25平方米，售于乙方；约定双方商定房屋金额415000元整（大写：肆拾壹万伍仟元整）；约定双方商定房屋款缴清后，甲方将该房钥匙及所有房屋资料交于乙方；约定天然气、暖气接头费及其他有关房屋费用甲方已缴清；约定房屋过户，本着友情第一和睦精神，甲方积极协助，需甲方出面办理的一切签字、出具身份证明等手续，甲方积极帮助办理好，但房屋过户一切所有费用甲方不负担；约定因房产证尚未办理发放，故当下房产证不能交于乙方，一但房产证发放，甲方立即将房产证交于乙方为止（详见《售房协议》）。 售房协议签订后，2017年2月8日张祝好出具内容为：“今收到樊志红买房压（押）金壹万陆仟元整，张祝好，2017年2月8日”的收条一份，确认樊志红给付其买房压（押）金16000元（含1000元物业装修押金）。2017年2月15日，樊志红通过其妻子李某中国工商银行振兴支行银行账户（账号为04×××75、卡号为62×××41）向张祝好妻子赵冬菊银行账户（账户为62×××26）转款400000元方式，给付了张祝好购房款400000元。同时，张祝好将售房协议约定的出售房屋购电卡、前期物业管理服务协议原件、临时业主公约原件、装修施工承诺书原件、装修施工许可证原件、钥匙等交给樊志红，同时将售房协议约定出售的龙海尚品7号楼3单元301室商品房及15号车库移交给樊志红管理、使用。因樊志红、张祝好双方合作较好，故张祝好出售给樊志红的15＃车库内除存放有樊志红家物品外，还存放有张祝好家的洗衣机1台、椅子1把、吊椅1把、爬梯1个、童车1辆，并由张祝好的妻子即本案第三人赵冬菊保管该车库门锁钥匙。2019年7月9日樊志红死亡后办理丧事期间，李某及其家人将15＃车库钥匙弄坏并安装新车库门锁，由李某及其家人使用该车库至今。樊志红管理使用龙海尚品7号楼3单元301室商品房期间，与案外人签订《装修合同》，对龙海尚品7号楼3单元301室商品房室内进行了装修。 2019年5、6月期间，第三人赵冬菊用胶水封堵了龙海尚品7号楼3单元301室商品房防盗门的钥匙孔。为此，樊志红、李某夫妻与张祝好、赵冬菊夫妻产生争执。本案审理期间，一审法院办案人员于2019年6月5日进行了现场勘查。赵冬菊保证今后不再堵龙海尚品7号楼3单元301室商品房防盗门的钥匙孔。随后，樊志红方雇佣人员维修龙海尚品7号楼3单元301室商品房防盗门门锁，并支付了开锁、换锁费用1140元。 本案审理期间，2019年7月18日，张祝好、赵冬菊共同办理了龙海尚品7号楼3单元301室及15号车库的《不动产权证书》（编号为冀（2019）内丘县不动产权第××号）。该不动产证书主要内容为，权利人为张祝好、赵冬菊；共有情况为共同共有；坐落于龙海尚品**楼****等（详见产权清册）；不动产单元号为130523012028ＧＢ00008Ｆ00020021等（详见产权清册）；权利类型为国有建设用地使用权／房屋所有权；权利性质为出让／市场化商品房；用途城镇住宅用地／成套住宅；面积为共用宗地面积51090平方米，房屋建筑面积为155.75平方米；使用期限为国有建设用地使用权2013年5月15日起2083年5月14日止；房屋结构为混合结构；其中龙海尚品小区7＃-3-301建筑面积为131.67平方米，龙海尚品小区7＃-储15建筑面积为24.08平方米。原告诉称因被告违约造成经济损失20000元，未提供证据。被告张祝好不认可，有异议，第三人赵冬菊不认可，有异议。 另查明，本案诉讼期间，2019年6月10日，一审法院受理了赵冬菊与张祝好、樊志红确认合同效力纠纷一案，案号为（2019）冀0523民初838号。在该案件中，赵冬菊作为原告，要求依法确认内邱县房屋和15号车库为赵冬菊和张祝好夫妻共同财产；要求依法确认张祝好、樊志红之间签订的售房协议无效。该案审理期间樊志红死亡，后由樊志红的妻子李某、儿子樊旭阳、女儿樊某作为被告参加诉讼，樊志红的母亲樊桂缺未作为被告参加诉讼。经审理，该院于2019年12月12日作出（2019）冀0523民初838号民事判决，判决驳回赵冬菊的诉讼请求。赵冬菊不服，提出上诉。邢台市中级人民法院经审理，于2020年3月30日作出（2020）冀05民终453号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。现（2019）冀0523民初838号民事判决、（2020）冀05民终453号民事判决均已生效。 业已生效的（2019）冀0523民初838号民事判决认为，基于樊志红支付了本案所有房款，张祝好将房屋交于樊志红，樊志红对房屋也进行装修，又自2017年至2019年两年有余，赵冬菊一直未主张权利的事实，现赵冬菊主张张祝好未经其同意，与樊志红签订的售房协议，属于无权处分，不符合常理，对其主张，不予采信。证人郝某出庭作证证实，赵冬菊参与了涉案房产买卖过程，对房屋的价格进行了确定。赵冬菊称郝某与李某有亲属关系，其所做陈述中对李某有利的证词不能作为定案的依据。一审认为，郝某作为售房合同的见证人，参与了房屋买卖的整个过程，其证言可以反映案件的真实情况及过程，故对证人郝某的证词予以采信。根据《中华人民共和国民法总则》的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，张祝好与樊志红签订的《售房协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，更不存在恶意串通的情形，故该协议为有效协议。《售房协议》中虽然赵冬菊没有签字，但根据法律规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方当事人不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。本案中，赵冬菊参与了售房过程，且樊志红将房款40万元转入其账户，因此樊志红有理由相信出售房屋是张祝好、赵冬菊夫妇的共同意思表示。张祝好的签字行为是夫妻互为代理的表现。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。张祝好与赵冬菊在婚姻存续期间以房屋置换方式取得龙海尚品7号楼三单元301室商品房及15号车库所有权。赵冬菊虽然没有在案涉《售房协议》签字，但赵冬菊参与了售房过程，樊志红有理由相信出售房屋是张祝好、赵冬菊夫妇的共同意思表示，张祝好的签字行为是夫妻互为代理的表现。张祝好作为该房产的共同共有所有人之一，与樊志红签订案涉《售房协议》是双方的真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效。本案中，樊志红作为买受人已经按照《售房协议》约定履行了给付张祝好购房款416,000元（含1,000元物业装修押金）的义务，张祝好作为出卖人负有交付标的物即移交龙海尚品7号楼3单元301室商品房及15号车库、转移标的物所有权即办理房屋过户手续、交付有关资料即钥匙、房屋购电卡、前期物业管理服务协议原件、临时业主公约原件、装修施工承诺书原件、装修施工许可证原件等的义务。被告张祝好在案涉房屋及其车库具备办理房屋过户手续情况时，不仅拖延时间、拒绝协助樊志红办理房屋过户手续，而且在本案诉讼期间（樊志红死亡以后）于2019年7月18日和第三人赵冬菊共同办理了编号为冀（2019）内丘县不动产权第××号《不动产权证书》，将已经出售给樊志红的房屋仍然登记在被告张祝好、第三人赵冬菊名下。张祝好的上述行为已经构成违约，应当承担继续履行即协助办理房屋过户手续、采取补救措施即张祝好和赵冬菊共同协助办理房屋过户手续，将案涉房屋登记至李某、樊旭阳、樊某名下、赔偿损失等违约责任。因赵冬菊系张祝好的妻子，赵冬菊封堵案涉商品房防盗门门锁导致樊志红支付开锁、换锁费用1140元，属于出卖人方违约行为造成的经济损失，应由张祝好、赵冬菊共同予以赔偿。在樊志红死亡后，原告李某等三人作为樊志红的法定继承人诉称要求被告张祝好、第三人继续履行《售房协议》限期办理房屋过户手续、赔偿经济损失的诉讼请求，合理合法，予以支持。张祝好、赵冬菊赔偿李某等三人的经济损失数额以一审法院审理查明为准。因原告李某等三人未提供证据证明因被告张祝好违约行为给其造成经济损失除支付开锁、换锁费用1140元外还有18860元、并导致支付律师费3000元，且案涉《售房协议》没有违约责任合同条款，没有支付违约金的约定，故原告李某等三人的其他诉讼请求，理据不足，不予支持。因案涉《售房协议》明确约定甲方即张祝好将龙海尚品7号楼3单元301室及15号车库卖给乙方即樊志红，明确约定出售房屋面积131平方米、车库面积25平方米，一审结合该售房协议的目的、其他合同条款、交易习惯和诚实信用原则进行解释，认为案涉《售房协议》约定的房屋金额415000元是指龙海尚品7号楼3单元301室商品房及15号车库的总房款，包括车库款在内。被告张祝好辩称案涉《售房协议》约定的房屋款415,000元是指龙海尚品7号楼3单元301室商品房房款，不包括15号车库款的主张，理据不足，不予支持。 对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同其有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知其参加诉讼。本案中，案涉《售房协议》出售的龙海尚品7号楼3单元301室商品房及15号车库系张祝好、赵冬菊夫妻存续期间以房屋置换方式取得所有权。赵冬菊系该房产的共同共有所有人之一，本案处理结果同赵冬菊有法律上的利害关系，应当通知赵冬菊作为第三人参加诉讼。赵冬菊述称其不应作为第三人参加诉讼等主张，理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：一、被告张祝好继续履行2017年2月份与樊志红签订的《售房协议》，自本判决生效之日起十五日内，被告张祝好、第三人赵冬菊共同协助原告李某、樊旭阳、樊某办理房屋即龙海尚品小区7号楼3单元301室商品房及15号车库（储藏室）过户手续；二、自本判决生效之日起十五日内，被告张祝好、第三人赵冬菊共同赔偿原告李某、樊旭阳、樊某经济损失1140元；三、驳回原告原告李某、樊旭阳、樊某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告张祝好负担。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，第二审法院应当围绕上诉人的上诉请求进行审理，本案中，当事人签订的《售房协议》是双方真实意思表示，属于依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照协议约定履行各自的义务。现《售房协议》约定的“现甲方（张祝好）将龙海尚品7号楼3单元301室及15号车库卖给乙方（樊志红），合议事项如下：一、房屋面积131平方米，车库面积25平方米，售于乙方；二、双方商定房屋金额415,000元整（大写：肆拾壹万伍仟元整）……”内容，当事人对协议出卖价款是否包含房屋和车库的理解上有争议。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，应当根据《售房协议》使用词句、有关条款、合同目的、交易习惯，根据诚实信用原则，正确解释《售房协议》中出卖标的的范围。 审查张祝好与邢台城乡房地产开发有限公司内丘分公司于2013年签订的《商品房买卖合同》内容，张祝好、赵冬菊共同办理了的《不动产权证书》（编号为冀（2019）内丘县不动产权第××号）内容，本案龙海尚品7号楼3单元301室及15号车库是作为同一标的出卖和进行物权权属登记的，车库不能成为独立使用的商品房，只能作为房屋的附属设施应当与房屋一并出卖。有鉴于此，根据诚实信用原则，对比《售房协议》有关条款，足以得出本案出卖标的既包含房屋，又包含车库的判断结论，该判断结论符合《售房协议》有关条款内容，也符合合同目的、交易习惯。故此，原审判决对此作出的认定正确。 合同履行后，赵冬菊封堵301室房屋锁眼的行为，既是对履行协助使用房屋合同义务的违反，又是对李某、樊旭阳、樊某占有财产权益的侵害，李某、樊旭阳、樊某有权选择违约或侵权寻求法律救济。另外，赵冬菊庭审只记得封堵301室房屋锁眼二次，该自认与上诉状封堵锁眼一次相悖，其上诉所述该方面内容不予采信。结合李某陈述、提供修锁的票据，以及赵冬菊违约封堵301室房屋锁眼的事实，原审判决按照违约确定张祝好、赵冬菊应承担责任的数额并无不当。 综上所述，张祝好、赵冬菊的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由张祝好、赵冬菊负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓永胜 审判员  毕建军 审判员  郑延铎 二〇二〇年十一月十六日 书记员  张姿巍