湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初285号原告（反诉被告）：武汉天恒置业有限责任公司，住所地：湖北省武汉市硚口区崇仁路口天恒商住楼********房，办公地址：湖北省武汉市江岸区香港路145号科技综合楼B栋23层。法定代表人：刘英杰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吕燕菲（一般授权代理），湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘世伟（一般授权代理），湖北山河律师事务所律师。被告（反诉原告）：启音言语康复科技（深圳）有限公司，住，住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路******驻深圳市前海商务秘书有限公司)，办公地址：深圳市福田区莲花路新世界文博中心3302室。法定代表人：姚秋武，该总经理。委托诉讼代理人：李丹阳（特别授权代理），广东金卓越（深圳）律师事务所律师。原告武汉天恒置业有限责任公司（以下简称天恒置业公司）诉被告启音言语康复科技（深圳）有限公司（以下简称启音言语公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭进行审理。被告（反诉原告）启音言语公司在法定期限内提出反诉，经审查，本院依法予以受理，并与本诉合并审理。本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天恒置业公司的委托诉讼代理人吕燕菲、刘世伟，被告（反诉原告）启音言语公司的委托诉讼代理人李丹阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）天恒置业公司向本院提出诉讼请求：一、被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付拖欠租金人民币463,320元；二、被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付滞纳金人民币14,478.75元（暂计至2020年4月27日，实际应支付至租金清偿完毕之日止）；三、千分之五/日×108天，实际应支付至结清日）。2、第四季度（即2020年5月10日至2020年8月9日）相关费用：（1）租金：231,660元；（2）租金滞纳金：1,969.11元(注：按照合同约定的“滞纳金=拖欠金额×千分之五/日×拖欠天数”公式，自2020年4月11日起暂计至2020年4月27日，即231,660元×千分之五/日×17天，实际应支付至结清日。事实与理由：2019年6月10日，我公司与被告（反诉原告）签订《房屋租赁合同》，被告（反诉原告）承租我公司位于江岸区西马街香港路145号科技综合楼B栋4层的房屋作教育、培训、咨询、办公等用途。其中《租赁合同》约定：“2.1租期：【6】年，租赁期限自【2019】年【6】月【10】日起至【2025】年【6】月【9】日止，……2.2免租装修期：从房屋交付乙方之日起【2】个月为免租装修期，即自【2019】年【6】月【10】日起至【2019】年【8】月【9】日止为免租装修期……3.2支付方式初始租赁【年】度的租金为：【玖拾贰万陆仟陆佰肆拾】圆整（大写），人民币【926640】元整（小写），首次租金按【半年】交付，第二次起租金按【季度】交付。后续年度租金根据上表提供的数据显示为准。初始年度的【半年】租金乙方应于本合同签订【7】个工作日内一次性向甲方付清，初始年度后续各季度租金应于前一季度届满前30日内一次性支付至甲方指定的账户；3.5迟延支付与滞纳金乙方保证按合同规定如期足额支付租金及本合同规定的乙方应支付的其他费用，否则甲方有权向乙方收取滞纳金。滞纳金的具体计算公式为：滞纳金=拖欠金额×0.5‰/日×拖欠天数。”2019年1月至本案起诉，被告（反诉原告）未按合同约定，违约拖欠租赁期首年度第三季度（即2020年2月10日至2020年5月9日）租金和第四季度（即2020年5月10日至2020年8月9日）租金，经我公司多次与被告（反诉原告）沟通后，被告（反诉原告）仍拖延未履行合同义务。我公司认为，被告（反诉原告）未按约定逾期未支付租金的行为已构成违约并侵害了我公司的合法权益，现根据合同约定及《民事诉讼法》等法律规定向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告诉讼请求，维护我公司的合法权益。被告（反诉原告）启音言语公司辩称，1、因受新冠疫情不可抗力的影响，双方签订合同的客观情况发生重大变化。我公司从1月24日开始就无法继续利用承租房屋从事经营活动，收入锐减，我公司就此次多次与原告（反诉被告）协商，恳请能够减免部分租金或者变更合同条款，以便在困难之际共渡难关，但是原告（反诉被告）收到我公司的请求后直接委托了武汉德恒律师事务所发出律师函要求支付全额租金并支付滞纳金，不仅如此，在双方磋商的过程中我公司收到法院的通知，原告（反诉被告）起诉至法院，我公司认为基于公平原则应当减免疫情期间部分租金；2、我公司经营发生严重困难，在全国范围内关闭了数十家门店，资金流动紧张长达半年甚至七、八个月时间无法营业，并且要承担人工等开支，入不敷出，并非恶意拖欠租金，原告（反诉被告）主张违约金、滞纳金没有依据；3、原告（反诉被告）计算的租金与事实不符。因双方就租金协商无果，我公司于2020年4月28日已经向原告（反诉被告）发出了撤场通知并告知原告（反诉被告）将涉案房屋另行出租以减少不必要的损失，并且我公司先后三次分别于2020年4月30日、5月15日、7月4日将租赁房屋中的物品搬离，但因原告（反诉被告）及物业公司的阻挠无法搬离，故我公司于2020年5月21日将涉案房屋内的物品存放在其中一个房屋内，其他房间均已腾空，并将涉案房屋的钥匙通过邮寄的方式送达给原告（反诉被告），已不再继续占有使用涉案房屋；4、双方在签订租赁合同时，我公司向原告（反诉被告）支付了租赁保证金人民币77,220元以及物业费保证金和相关水电押金，我公司认为保证金作为双方合同履行的担保在我公司无法缴纳租金及相关费用时原告（反诉被告）可以将该保证金用于抵扣，在抵扣的范围外我公司再支付相应的租金和费用。被告（反诉原告）启音言语公司向本院提出反诉请求：一、确认被告（反诉原告）与原告（反诉被告）之间的租赁合同于2020年5月15日解除；二、原告（反诉被告）立即返还被告（反诉原告）财产（详见附件）；三、本案诉讼费由原告（反诉被告）承担。审理中，被告（反诉原告）启音言语公司进一步明确：第二项反诉请求中财产价值256,104.20元。事实与理由：我公司与原告（反诉被告）于2019年6月签订了《房屋租赁合同》及《物业管理服务协议》，依据合同约定，我公司承租原告（反诉被告）位于武汉市江岸区西马街香港路**科技综合楼****的房屋做教育培训、咨询等用途。双方签订合同后，我公司按照合同约定支付了租金等费用。2020年1月24日，因新冠疫情影响，湖北省人民政府新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部决定，启动湖北省重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。自启动Ⅰ级响应之日起，我公司无法正常使用承租房屋进行经营。2020年2月14日，国务院教育督导委员会发出预警，明确疫情期间严禁开展任何形式的线下培训。2020年1月26日，武汉市教育局发出通知，正式开学前，严禁市属各级各类学校组织各类线下课程教学、培训和集体活动。截止反诉之日，武汉市仍未正式开学，我公司作为特殊教育培训机构，长达六个月的时间无法利用承租房屋，迟迟无法营业，损失惨重。为此，我公司多次与原告（反诉被告）沟通协商，以期减免租金共度难关，并于2020年3月26日发出《减免租金申请书》，申请减免部分租金。而原告（反诉被告）不同意减免租金，并向我公司发出律师函，要求支付租金、物业费及违约金。2020年4月28日，我公司向原告（反诉被告）邮寄了《退租移交函》，告知原告（反诉被告）定于4月30日搬离租赁物，并通知原告（反诉被告）将租赁房屋挂牌出租以减少损失。我公司于2020年4月30日、5月6日分别两次组织人员将租赁房屋内物品搬离租赁房屋，均受到原告（反诉被告）、物业公司的阻拦，导致物品滞留在租赁房屋内无法搬出。2020年5月15日，我公司将租赁房屋物品盘点并存放在其中两个房间，并将租赁房屋钥匙及相关物品邮寄给原告（反诉被告），不再占用租赁房屋。我公司认为，我公司对租赁房屋内物品享有财产权，有权将租赁房屋内的物品搬离。为此我公司向贵院提起反诉，请求贵院判如所请。原告（反诉被告）天恒置业公司辩称：一、《房屋租赁合同》未解除，现仍有效，双方应当积极履行。2020年4月28日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）邮件了《退租移交函》要求解除《房屋租赁合同》，并进行搬迁。根据《最高人民法院关于印发＜全国法院民商事审判工作会议纪要＞的通知》第四十条的规定，只有享有解除权的一方，才能以通知的方式解除合同，但在本案中，被告（反诉原告）并不享有解除权，且合同中并没有赋予被告（反诉原告）单方面解除合同的权利，所以被告（反诉原告）邮寄《退租移交函》不发生法律效力，故《房屋租赁合同》仍有效，被告（反诉原告）应当继续履行合同义务。二、被告（反诉原告）作为教育机构，在疫情期间以及后疫情期间仍可以在线上进行培训以及咨询。被告（反诉原告）为一家教育机构，主要以咨询以及教育培训为主。虽然因为新冠××的影响，无法开展线下的培训活动，但是武汉市教育局作出了《关于规范校外培训机构在新冠××疫情期间开展线上服务的通知》，明确指出“鼓励线下校外培训机构在新冠××疫情期间利用互联网手段，针对本机构学员的线下课程提供线上服务（包括指导、咨询、培训等，以下同）。”在此种大力鼓励之下，被告（反诉原告）的业务，相反有可能因为新冠××的影响，反而得到了更为蓬勃的发展，故被告（反诉原告）并未有所损失，相反有寻得商机，使得经营流水大幅度上升。三、被告（反诉原告）的财产仍占据着租赁房屋，租赁房屋仍由被告（反诉原告）控制。在反诉状中，已经明确可知，被告（反诉原告）的大量财产仍然存放于租赁房屋之中，致使房屋并未交还于原告（反诉被告），故该租赁房屋仍由被告（反诉原告）控制和占有中。四、被告（反诉原告）所说的“阻拦”，其实是合法行为。被告（反诉原告）在反诉状中表示，2020年4月30日、5月6日两次搬迁时，都受到原告（反诉被告）和物业公司的阻拦，其实该阻拦是合法行为。首先，双方的租赁合同关系并没有解除，原告（反诉被告）可维护自身足额收取租金的合法权益，而且根据商业房屋租赁的交易习惯，在搬迁时，需有房东（即原告（反诉被告））出具的租金结清的证明，以及物业公司出具的物业费结清证明，然后再由物业公司开具准子撒迁的证明，才可以进行撒迁。但被告（反诉原告）在没有任何上述证明的情形下，就强制性的进行搬迁，作为物业管理人，即有权利对这种未经允许的撒迁行为进行阻拦，故该所谓的“阻拦”行为，系合法行为。五、即便《房屋租赁合同》已解除，返还被告（反诉原告）财产的前提条件，为结清房屋租金、滞纳金以及物业费。《房屋租赁合同》现仍有效，双方应当积极履行，退一步说，即便《房屋租赁合同》已解除，被告（反诉原告）也应当结清房屋租金滞纳金及物业费，办理退租交接手续后，原告（反诉被告）仍未“返还财产时，被告（反诉原告）才有权要求返还。而事实情况是，被告（反诉原告）至今未按照双方《房屋租赁合同》的约定，支付2020年2月10日至2020年8月9日的租金。根据合同法第六十条的规定，合同当事人双方应当积极履行合同，现原告（反诉被告）已经按照《房屋租赁合同》的约定，向被告（反诉原告）交付了符合约定的房屋，履行了自己的义务，故被告（反诉原告）也应当积极履行自己按时交付租金的义务另外，被告（反诉原告）截至今日仍未按照合同约定支付房屋租金，故根据《房屋租赁合同》有权要求被告（反诉原告）支付房屋逾期支付房屋租金的滞纳金，且在《房屋租赁合同》解除的情况下，被告（反诉原告）只有双方办理完毕房屋交接手续，且在结清租金和滞纳金后，才可有序搬迁自己所有的物品。在《房屋租赁合同》未解除的情况下，被告（反诉原告）的财产仍在其合法享有使用权的房屋中，不存在原告（反诉被告）需向其“返还”租赁财产的问题。综上所述，《房屋租赁合同》仍在有效期间内，该合同未解除，双方应当积极履行，而被告（反诉原告）的财产，在《房屋租赁合同》解除的情况下，应当在结清租金、滞纳金和物业费后，才可以进行搬迁，在《房屋租赁合同》未解除的情况下，被告（反诉原告）的财产仍在其合法享有使用权的房屋中，不存在原告（反诉被告）需向其“返还”租赁财产的问题。故请求法院驳回被告（反诉原告）的全部诉求请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位：位于湖北省武汉市江岸区西马街香港路**科技综合楼****的房屋的房屋所有权人为天恒置业公司/div>2019年6月16日，天恒置业公司（出租方、甲方）与启音言语公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于湖北省武汉市江岸区西马街香港路145号科技综合楼B栋4层的房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方作启音启智、教育、培训、咨询、办公等用途，房屋建筑面积660平方米；租期6年，自2019年6月10日起至2025年6月9日止，双方须在2019年6月10日之前以现状交付方式完成房屋交付并签署《房屋交付确认书》；免租装修期：从房屋交付乙方之日起2个月为免租装修期，即自2019年6月10日起至2019年8月9日止为免租装修期，实际租赁期和租金自乙方免租装修期满之次日起计算，装修免租期内乙方无需支付房租，但需支付房屋物业管理费和乙方应当缴纳或产生的其他费用；租金支付方式：初始租赁年度的租金为：926,640元，首次租金按半年交付，第二次起租金按季度交付，初始年度的半年租金乙方应于本合同签订7个工作日内一次性向甲方付清，初始年度后续各季度租金应于前一季度届满前30日内一次性支付至甲方指定的账户；合同签订后7个工作日内，乙方向甲方另支付77,220元作为租赁保证金，乙方不得要求直接将租赁保证金直接冲抵应支付的租赁费、水电费、垃圾清运费、运营管理费等费用，在本合同期限届满时，在乙方按本合同规定交还该租赁房屋并交清租金、物业管理费、水电费等其他相关费用后，租赁保证金由甲方在30日内无息退还乙方，如乙方在合同租赁期限内提前单方面终止合同，则甲方有权没收该租赁保证金，乙方不得以任何理由要求用以上租赁保证金冲抵其应缴的任何费用；乙方保证按合同规定如期足额支付租金及本合同规定的乙方应支付的其它费用，否则甲方有权向乙方收取滞纳金。滞纳金的具体计算公式为：滞纳金=拖欠金额×0.5‰/日×拖欠天数。《房屋租赁合同》还就甲、乙双方其他权利义务进行了约定。启音言语公司向天恒置业公司支付押金77,220元，交纳租金至2019年2月9日。2020年3月26日，启音言语公司武汉江岸分公司向天恒置业公司发出《减免租金申请书》告知天恒置业公司因受新冠××疫情影响，其已于2020年2月1日暂停线下营业，故向天恒置业公司减免2020年2月1日至2020年4月30日的租金及物业管理费等相关费用。2020年4月3日，天恒置业公司委托北京德恒（武汉）律师事务所向启音言语公司发出《律师函》告知启音言语公司不同意启音言语公司武汉江岸分公司要求减免2020年2月1日至2020年4月30日的租金及物业管理费的请求，要求启音言语公司于收到函件之日起10日内按照合同约定支付欠付的租金等费用。启音言语公司于2020年4月7日收到上述《律师函》。2020年4月18日，天恒置业公司向启音言语公司发出《催款通知书》函告启音言语公司限启音言语公司于收到通知书7日内按照合同约定支付产生的全部费用491,332.15元，如逾期未付其将依法维护其合法权益。2020年4月28日，启音言语公司向天恒置业公司发出《退租移交函》告知天恒置业公司，因受新冠××疫情影响，时至2020年4月28日，其仍未能在承租房屋开展经营活动，营业时间遥遥无期，新冠××疫情属于不可抗力，因此造成合同无法履行双方互不承担违约责任，其拟于2020年4月30日搬离租赁物业，提前退租，天恒置业公司无权收取其滞纳金等相关费用，天恒置业公司可于收到函件之日起将租赁物业挂牌出租，以减少不必要之损失。2020年4月30日，天恒置业公司收到上述《退租移交函》。2020年5月21日，启音言语公司向天恒置业公司发出《搬离租赁物业通知函》告知天恒置业公司因其在2020年4月30日、2020年5月6日两次组织人员搬迁过程中遭到天恒置业公司及物业公司的阻挠，其于2020年5月15日将租赁房屋的物品进行盘点堆放在其中两个房间，并将租赁房屋钥匙、租赁房屋内的资产盘点清单、清空后的视频光盘一并邮寄给天恒置业公司。2020年5月24日，天恒置业公司收到上述《搬离租赁物业通知函》。但天恒置业公司表示没有收到上述函件中提到的案涉房屋钥匙。本院认为：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2019年6月16日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行合同项下义务。关于被告（反诉原告）提出请求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年5月15日解除的反诉请求，原告（反诉被告）辩称不同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告（反诉原告）多次向原告（反诉被告）发函表明无法继续履行合同，并将案涉房屋内物品清空堆放在一起，被告（反诉原告）已以明确表示和行为表明不再愿意继续履行合同，《房屋租赁合同》实际无法继续履行，对于被告（反诉原告）该项诉讼请求本院依法予以支持。双方就《房屋租赁合同》解除后续事宜的处理可另案诉讼解决。关于被告（反诉原告）提出要求原告（反诉被告）立即向其返还财产的的诉讼请求，该项诉讼请求与本案本诉及其他反诉请求并非同一法律关系，不宜在本案中一并处理，故本院不予支持。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付租金的诉讼请求，被告（反诉原告）应按约定及时交纳租金，现被告（反诉原告）分文未付已经构成严重违约；被告（反诉原告）辩称因受新冠××疫情的影响，2020年1月24日开始其就无法继续利用承租房屋从事经营活动，收入锐减，基于公平原则应当减免疫情期间部分租金。参照根据湖北省疫情防控响应级别变更时间以及湖北省人民政府办公厅发布的《省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》的规定，结合《房屋租赁合同》实际履行情况，对于2020年2月10日至2020年5月15日的租金247,104元（117元/平方米×660平方米×3个月6天）适当予以减免，本院酌定被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）交纳2020年2月10日至2020年5月15日的租金197,683.20元。对于2020年5月16日之后租金，本院已确认双方签订《房屋租赁合同》已于2020年5月15日解除，故此后，被告（反诉原告）无需再向原告（反诉被告）支付租金。关于违约金，原告（反诉被告）提出被告（反诉原告）应支付逾期交纳租金的滞纳金，根据合同约定，被告（反诉原告）保证按合同规定如期足额支付租金及本合同规定的其应支付的其他费用，否则原告（反诉被告）有权向被告（反诉原告）收取滞纳金。滞纳金的具体计算公式为：滞纳金=拖欠金额×0.5‰/日×拖欠天数，被告（反诉原告）未按约定交纳租金应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定可知，我国合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。现被告（反诉原告）亦表示约定的逾期付款违约金标准过高，请求法庭予以调整，本院予以采信，酌定违约金标准调减至年4%。故被告（反诉原告）应当向原告（反诉被告）支付逾期支付租金滞纳金（以185,328元为本金，按照年4%的标准，自2020年1月11日计算至实际付清之日止；以12,355.20元为本金，按照年4%的标准，自2020年4月11日计算至实际付清之日止）。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）武汉天恒置业有限责任公司与被告（反诉原告）启音言语康复科技（深圳）有限公司2019年6月16日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月15日解除；二、被告（反诉原告）启音言语康复科技（深圳）有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）武汉天恒置业有限责任公司支付2020年2月10日至2020年5月15日的租金197,683.20元；三、被告（反诉原告）启音言语康复科技（深圳）有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）武汉天恒置业有限责任公司支付逾期支付租金滞纳金（以185,328元为本金，按照年4%的标准，自2020年1月11日计算至实际付清之日止；以12,355.20元为本金，按照年4%的标准，自2020年4月11日计算至实际付清之日止）；四、驳回原告（反诉被告）武汉天恒置业有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）启音言语康复科技（深圳）有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费8,467元及保全费2,908.99元，共计11,375.99元，由原告（反诉被告）武汉天恒置业有限责任公司负担5,688元，被告（反诉原告）启音言语康复科技（深圳）有限公司负担5,687.99元。反诉受理费2,570元，由原告（反诉被告）武汉天恒置业有限责任公司负担1,285元，被告（反诉原告）启音言语康复科技（深圳）有限公司负担1,285元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  张 愿人民陪审员  殷小兰人民陪审员  赵 静二〇二〇年十一月六日书 记 员  周 瑾