江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0113民初5805号原告：魏耀骅，男，1984年2月25日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：耿宗程，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：周盼，江苏三法律师事务所律师。被告：杜平，女，1984年8月30日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：金澍宇，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：成子龙，南京市玄武区律恒法德法律服务所法律工作者。原告魏耀骅与被告杜平同居关系析产纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏耀骅及其委托诉讼代理人耿宗程、周盼，被告杜平的委托诉讼代理人金澍宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告魏耀骅向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告南京市江宁区售房款的75%；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告原系夫妻关系，2016年10月24日办理离婚登记，离婚后一直同居生活在一起。2016年10月29日，原、被告购买案涉房屋一套，登记在被告名下，房屋首付款中35万元为原告父亲魏某甲支付，其余部分由原、被告双方共同支付，之后案涉房屋每月贷款由原告或原告父亲魏某甲偿还。被告未经原告同意，将案涉房屋售出，所得售房款亦未归还原告。原告因此诉至法院，请求判如所请。被告杜平辩称，1、案涉房屋是由被告及其父母出资购买的，并非同居期间双方共同取得的。被告在出售房屋过程中没有受到任何阻碍，这就证明双方没有实际住在一起，双方各自处理各自的财产；2、原告认为双方是为了买二套房而离婚，但是在被告买房后，双方并没有复婚，这就证明双方是真实的离婚；3、原告称原告父亲出资35万元用于买房，并非事实;后续原告确实向被告账户按月支付了部分还房贷所需款项，这是双方达成的合意；4、双方因抚养费纠纷诉至南京市江宁区人民法院，原告在该案中主张其支付了抚养费72万元，包含本案所涉35万元，原告陈述前后矛盾。因此，被告请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告魏耀骅与被告杜平原系夫妻关系，于××××年××月××日生育女儿魏某。2016年10月24日，原、被告在民政部门协议离婚，离婚协议第二条约定女儿魏某及未出生的孩子均由杜平抚养，魏耀骅每月支付生活抚养费20000元（医疗费、教育费另行给付），至子女18周岁时止，高中教育阶段结束后的相关费用及出国费用日后重新协商；第三条约定双方的位于南京市江宁区房产归魏耀骅所有，银行贷款由魏耀骅偿还；第五条约定因杜平放弃房产，魏耀骅同意一次性补偿金20万元给杜平，应于2016年12月1日前支付完毕。2016年11月2日，原、被告之子魏某乙出生。原、被告自协议离婚后至2018年6月，仍然在原告魏耀骅的住处共同生活。2018年6月，被告带子女搬离原告的住处。2016年10月29日，被告杜平与南京裕茂置业有限公司（以下简称裕茂置业）签订《翡翠逸景花园商品房预售合同》，约定裕茂置业向杜平预售位于江宁区房产（以下简称XXXX室房屋），房屋建筑面积75.56平方米，总价2376285元；杜平应于2016年10月29日支付716285元（其中于2016年10月21日前支付定金10万元），并办理商业性贷款1660000元。2018年8月6日，被告杜平向南京市不动产登记中心申请办理XXXX室不动产登记，缴纳了登记费80元、契税22526.46元。2018年9月，XXXX室房屋以买卖方式过户登记至案外人王某甲名下。另查明，被告杜平名下尾号为8365的招商银行账户在2016年10月24日双方离婚时余额为53678.98元。原告魏耀骅的父亲魏某甲于2016年10月28日向原告账户汇入35万元，原告于次日通过其账户向被告杜平上述8365招商银行账户转账35万元，此时被告杜平账户余额为643467.61元，被告杜平于同日通过其账户向裕茂置业支付616285元。审理中，原、被告关于双方有无购买XXXX室房屋的合意、XXXX室房屋购房款的支付以及XXXX室房屋的售房所得数额存在争议，双方的主张及具体举证、质证意见如下：一、原、被告有无购买XXXX室房屋的合意原告主张双方是为了购买第二套房才签订离婚协议的，协议约定的内容不是双方的真实意思表示，协议中约定归原告所有的房屋也是双方婚前由原告父亲购买的，并非夫妻共同财产。原告陈述，双方签订离婚协议后仍以夫妻名义同居，并提交了（2018）苏0115民初18151号案件开庭笔录作为证据。在该笔录中，被告杜平本人陈述：“离婚以后我还是住在原告家……这期间产生的家庭开支是我和原告共同承担的。我们俩除了不睡在一起，其他都跟离婚前一样的，包括经济上的负担都跟婚前一样。”被告认为双方离婚的原因之一是原告存在婚外情的情况，以致双方感情难以维系；另一个原因是其为了买房规避限购政策。经质证，被告对原告提交的上述证据不持异议，当庭表示对离婚后双方一直同居生活的事实予以认可。庭审后，被告杜平又向本院提交书面意见，称其与原告离婚后没有同住一个房间，虽然偶尔微信开玩笑，但是完全不属于同居关系。经质证，原告对被告的书面意见不予认可，认为变更抚养关系纠纷和抚养费纠纷判决中都已经认定了双方离婚后同居的事实，原告在本案中原本也申请证人出庭以证明这一事实，正因为被告在庭审中认可同居的事实，法庭才认为没有证人出庭的必要。二、XXXX室房屋购房款的支付（一）XXXX室房屋首付款的来源原告魏耀骅主张首付款716285元中有10万元是双方夫妻关系存续期间使用夫妻共同财产支付的；有35万元是原告父亲向被告转账支付的，视为原告本人对房屋的出资；剩余266285元是通过被告账户支付的，原告认为属于离婚前的夫妻共同财产，如果被告认为是被告向父母的借款，原、被告在同居生活期间也已经共同还清了。为证实其主张，原告提交了原告父亲于2016年10月28日向原告转账35万元、原告于次日向被告转账35万元的转账凭证作为证据。经质证，被告表示：1、认可定金10万元是在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产支付的；2、认可其收到原告35万元转账的事实，但被告主张35万元中有15万元是其为购买案涉房屋向原告的借款，且15万元没有都用在买房上，后15万元借款中有8.2万元其已经归还，其余款项因被告身体原因，双方同意不再支付并当作孩子的抚养费。庭审后，被告向本院提交书面意见，称上述15万元是其向原告及原告父亲的借款，其在2016年11月24日至12月7日已转账还给原告10万元，剩余5万元是原告在2016年11月3日有出售夫妻共有的一辆哈雷摩托车10万元到账，该款项没有分割，等于其还清了原告15万元。其认为原告2016年11月20日的银行交易明细中有原告还给原告父亲15万元的记录。3、35万元中的其余20万元，被告当庭主张是原告按照离婚协议给付其的补偿款，其中十几万元被其用于支付XXXX室房屋首付款。其后，被告本人在法庭上经两次询问，明确陈述上述35万元中不包含双方在离婚协议中约定的一次性补偿金20万元，称原告并未向其支付过该补偿金20万元；庭审后，被告又向本院提交书面意见，称如果法庭觉得转账35万元就是房款，跟20万元补偿金没有任何关系，那20万元就是没给，其实是给过的；4、被告主张首付款的其余部分都是其与父母出资的，其向父母借了40万元，其中20万元是转账支付，20万元是现金支付，借款后一直没有偿还。被告当庭提交了支付宝转账记录，以证明其分别于2016年11月24日归还原告借款5万元，于同年12月7日归还原告借款3.2万元。经质证，原告认为:1、对被告提交的支付宝转账记录真实性不持异议，但称该笔款项是被告朋友在原告父亲经营的门店购买灯具等物品后通过被告支付的货款。双方一直处于同居状态，没有也不可能存在借贷关系。被告所称的哈雷摩托车早在双方协议离婚前就已出售，被告所称的原告银行账户在11月3日和11月4日两天的多笔入账加在一起也不足10万元，这些款项可能是原告在店里帮父亲售货代收的款项，其后转给父亲，因为时间太久不是很清楚了，且原告在11月20日转给父亲的并非是15万元，四次转账一共16.5万元。原告认为被告称原告先把15万元全部还给了其父亲，其后被告又把钱还给原告不可能是事实。被告在（2018）苏0113民初18151号变更抚养关系纠纷案件中陈述35万元的15万元是原告给付小孩的抚养费，本案中又称15万元是其向原告的借款，多次陈述内容前后矛盾，不应采信。2、离婚不是双方的真实意思表示，所以离婚协议无效，即使有效，协议中约定的20万元也与其支付给被告的35万元没有关系。双方一直一起生活，所以其一直没有给过离婚协议约定的一次性补偿金20万元。如果被告坚持要的话，可以另行处理。（二）XXXX室房屋贷款的偿还情况原告主张案涉房屋的按揭贷款是由其或其父亲偿还的；其自2017年1月至2018年4月共偿还了16个月的贷款，每月8500元，共计13.6万元。其中2017年1月至2018年1月由原告每月直接转账8500元左右给被告，2018年2月至同年4月由原告父亲魏某甲每月转账18000元给被告。原告为此提交了交易流水明细、转账记录、双方所涉抚养费纠纷和变更抚养关系纠纷案件庭审笔录和判决书作为证据。经质证，被告对上述证据真实不持异议，当庭陈述因离婚时其尚在怀孕，不久就生了孩子，其没有劳动能力，所以双方协商一致，在其卧床休养一年期间由原告偿还房贷。后被告表示XXXX室房屋自2017年1月至2018年1月共13期的贷款款项确实是原告给的，但其认为原告给其这些款项不是还房贷的，而是给孩子的抚养费；因为原告缺钱，所以给的抚养费都是散着给的。被告认为原告父亲在2018年2月至4月每月转账18000元是原告父亲给付的工资。经质证，原告认为其在双方同居期间除了每月按照还贷的金额向被告转账外，还另外给被告钱款用于家庭开支，不存在被告认为的另外支付抚养费的问题。三、XXXX室房屋的售房所得数额庭审中，原告魏耀骅提交了其从南京市不动产登记中心调取的备案合同，合同由被告杜平与案外人王某甲于2018年9月签订，约定杜平将XXXX室房屋以119万元的价款出售给王某甲，付款方式为全额付款。原告认为XXXX室房屋交易的备案价格为119万元，价格不仅明显低于市场价，也明显低于购房价格，并非房屋真实交易价格，要求法庭依法核实房屋的实际出售价款。经质证，被告杜平对上述备案合同不持异议，表示XXXX室房屋已被其出售，出售金额不清楚。经本院释明，被告杜平未提交其购买XXXX室房屋的贷款合同、还款明细、其出售XXXX室房屋的真实交易合同及交易款项流向的证据。审理中，本院至交通银行南京玄武支行调取了案外人王某甲购买XXXX室房屋的存量房买卖合同、抵押合同、抵押贷款合同。其中存量房买卖合同（经纪机构版）显示由被告杜平与案外人王某甲于2018年8月5日签订，合同约定XXXX室房屋的转让价款为309.5万元，其中定金5万元、尾款1.5万元，过户前支付首付款149万元，王某甲向银行申请个人住房贷款154万元用于支付房屋转让价款的余额。经质证，原告对本院调取的证据不持异议；被告杜平坚持不认可出售价款为309.5万元，称XXXX室房屋出售价款是230多万元，出售时其支付的剩余房屋贷款本金为145.5万元，其出售房屋没有赚到钱。为进一步查明事实，本院依职权调取了被告杜平名下交通银行卡和中国工商银行卡交易流水明细清单。尾号为1094的交通银行卡交易流水明细清单显示杜平名下该账户于2018年10月17日收到王某甲支付的154万元。尾号为8080的中国工商银行卡账户流水明细清单显示该账户于2016年10月29日开户，2016年12月20日偿还贷款本息11779.39元，2017年1月至2018年8月每月偿还贷款本息8300余元。该账户于2018年9月11日收到同城交换资金待清算户转入149万元后，于当日偿还贷款本息1615927.12元。经计算，被告该中国工商银行账户2016年12月20日至2018年9月11日偿还贷款本息共计1794160.9元，其中2017年1月至2018年1月期间按月偿还贷款本息共计108194.25元。经质证，原告对上述交易流水明细清单不持异议。被告表示对交易流水明细清单不持异议，认可XXXX室房屋出售价款为309.5万元，并称其在2018年9月11日和10月17日分别收到的149万元、154万元即为案外人王某甲支付的XXXX室房屋的首付款和贷款，其在2018年9月11日所还的款项即为XXXX室房屋剩余贷款的全部本金和利息。因原、被告分歧过大，致本院组织调解不成。以上事实，有离婚协议书、（2018）苏0115民初18151号民事判决书及庭审笔录、（2018）苏0115民初14303号民事判决书、（2020）苏01民终3064号民事调解书、银行流水明细清单、商品房交易资料、不动产查询结果证明、南京市房地产抵押合同、南京市存量房买卖合同、个人房产抵押贷款合同及双方当事人的陈述等证据证实，本院予以认定。本院认为，当事人在同居期间共同购置的财产应按一般共有财产处理。本案中，被告在庭审中自认其与原告签订离婚协议后一直同居生活，被告在（2018）苏0115民初18151号案件庭审中亦明确陈述其与原告“除了不睡在一起，其他都跟离婚前一样的，包括经济上的负担都跟婚前一样”；后被告在法庭辩论终结后提交书面意见否认其与原告存在同居关系，该否认属于撤销自认的意思表示。因被告杜平的自认并不是在受胁迫或者重大误解情况下作出的，原告对被告的撤销自认亦不认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，本院对被告在法庭辩论终结后撤销自认的意见不予准许。根据在案证据，原、被告在协议离婚后仍同居生活，后于2018年6月解除同居关系，故双方在同居期间共同购置的财产应按一般共有财产处理。被告杜平在同居期间虽以其个人名义签订XXXX室房屋买卖合同，但原、被告在夫妻关系存续期间就已使用共同财产支付了购房定金10万元，且离婚后不久共同对购房首付款进行出资，对购房按揭贷款亦均有偿还，故XXXX室房屋应为原、被告的共有财产。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。XXXX室房屋购买价格为2376285元，其中首付款（包含订金）为716285元，贷款为1660000元。根据被告名下银行贷款偿还明细计算，XXXX室房屋截至2018年9月11日已还银行贷款本息共计1794160.9元，扣除XXXX室房屋售房款偿还的149万元，故原、被告偿还的贷款本息共为1794160.9元-1490000元=304160.9元。根据在案证据，XXXX室房屋的成本应为716285元（首付款）+304160.9元（原、被告偿还的贷款本息）+80元（登记费）+22526.46元=1043052.36元。关于原告为XXXX室房屋的出资款项，1、双方均认可定金10万元系在夫妻关系存续期间使用共同财产支付，本院对此事实予以认定。2、被告在2016年10月29日通过其个人账户支付首付款616285元前，其账户余额643467.61元中有35万元是原告向被告转账的个人款项，还有53678.98元是原、被告离婚时的存款。但被告杜平向裕茂置业支付616285元时其账户余额为643467.61元，支付后账户尚有余额27000余元，原告不能证实协议离婚后双方达成了使用未分割的夫妻共同财产支付案涉房屋首付款的合意，也不能证实被告支付的616285元中包含了原告享有的夫妻共同财产部分，故对原告主张被告使用夫妻共同财产53678.98元用于支付首付款、原告应享有该款项一半出资额的主张，本院不予支持。关于原告向被告转账的35万元，系原告在离婚后从其父亲处获得，应认定为原告的个人款项。被告主张其中15万元是其向原告的借款，但原告对此不予认可，被告亦没有提交证据证实其与原告之间存在借款合意，故本院对被告的该项主张不予采纳。被告庭审中主张其中20万元是原告向其支付的离婚协议中约定的一次性补偿金，但原告对此不予认可，被告也并未提交证据证实原告支付的35万元中包含了离婚协议约定的一次性补偿金；且被告在经本院两次询问时，本人亦明确表示原告没有支付过离婚协议约定的一次性补偿金，故本院对被告的该项主张不予采纳。因此，本院认定被告支付的首付款616285元中有原告个人出资款项35万元。3、关于XXXX室房屋贷款的偿还情况。原告主张XXXX室房屋的贷款在2017年1月至2018年4月共16个月是由其偿还的；被告自认XXXX室房屋自2017年1月至2018年1月共13期贷款是原告向其支付的，但其主张原告每月向其转账的该笔款项是原告给付的抚养费。本院认为，原告自2017年1月至2018年1月每月直接向被告转账的款项数额与被告每月实际还贷数额基本一致，被告在庭审中亦陈述因其当时生产后没有劳动能力故与原告协商一致由原告承担该期间的房贷，且（2018）苏0115民初14303号民事判决中亦认定双方签订离婚协议后仍然居住在同一住处，共同承担子女的抚养费，被告主张原告自2017年1月至2018年1月每月向其转账款项是原告零散支付的抚养费，既无证据证实，也不符合常理，故本院对被告的该项主张不予采纳。故对XXXX室房屋2017年1月至2018年1月期间的还贷款项共计108194.25元，本院认定系由原告支付。原告主张2018年2月至同年4月的房贷是以原告父亲向被告每月转账18000元的方式支付的，依据不足，且被告不予认可，本院不予支持。综上，在XXXX室房屋1043052.36元的交易成本中，原告魏耀骅以夫妻共同财产支付了订金10万元、以个人款项支付首付款和贷款458194.25元，故原告魏耀骅个人出资部分合计508194.25元。原告魏耀骅提出的其还支付了XXXX室房屋其他款项的主张，依据不足，本院不予支持。根据双方的出资比例，本院确定原告魏耀骅享有XXXX室房屋48.72%的份额。现XXXX室房屋已由被告杜平出售，根据在案证据，XXXX室房屋售房款中的149万元被杜平在出售该房屋时用于偿还房屋贷款，故被告杜平出售XXXX室房屋实际净得款项应为309.5万元-149万元=160.5万元。因此，被告杜平应给付原告魏耀骅XXXX室房屋出售价款的48.72%即1605000元×48.72%=781956元。据此，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决如下：被告杜平于本判决生效之日起十五日内给付原告魏耀骅781956元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15633元，减半收取7816.5元，由原告魏耀骅负担2007元，由被告杜平负担5809.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  赵丽二〇二〇年十一月十二日书记员  王丽