海南省高级人民法院   民事判决书   （2020）琼民终325号   上诉人（原审原告、执行案外人）：王某1，住山东省东营市东营区。   委托诉讼代理人：李某，北京岳成（三亚）律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、申请执行人）：嘉某。住所地:浙江省嘉兴市南湖区。   执行事务合伙人：湖岸（嘉兴）投资有限公司（委派代表：张征）。   委托诉讼代理人：冯某，海南弘纲律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、被执行人）：五指山金山房地产开发有限公司。   法定代表人：王某2，该公司董事长。   上诉人王某1与被上诉人嘉某（以下简称嘉兴湖岸企业）、五指山金山房地产开发有限公司（以下简称金山公司）案外人执行异议之诉一案，不服海南省第一中级人民法院（以下简称一审法院）（2020）琼96民初97号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年9月17日公开开庭审理了本案。上诉人王某1的委托诉讼代理人李某，被上诉人嘉兴湖岸企业的委托诉讼代理人冯某到庭参加诉讼，被上诉人金山公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   王某1上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人共同承担。事实和理由：一、原审认定事实错误，签订合同时间应认定为2011年3月。本案的案涉房屋在2011年3月由案外人陈某向金山公司购买，上诉人是从陈某手中购买，房款也支付给了陈某，金山公司出具《认购书》只是对上诉人与陈某的购房行为的登记认可，2017年4月11日这个时间也只是表明金山公司对上诉人与陈某房屋买卖行为的登记时间，上诉人与金山公司并不存在直接的真实的合同关系。而且，上诉人与陈某签订购房合同时，房屋登记在陈某名下，金山公司无权将案涉房屋出售给上诉人，金山公司也不是将房屋收回后另行出售给上诉人。因此，一审认定2017年上诉人与金山公司之间存在买卖关系，属认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。在法院查封之前，陈某与金山公司签有《认购书》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，并且陈某购买房屋后己于2014年2月20日实际入住，其合法占有的权利当然及于上诉人。因此，本案完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十九条第（-）项“在人民法院查封前己签订合法有效的书面买卖合同”之规定。一审判决以不符合该条规定驳回上诉人的诉讼请求，属适用法律错误。三、陈某将案涉房屋转卖给上诉人属有权处分，陈某享有的所有权利也当然由上诉人承继。鉴于陈某系在法院查封之前与金山公司签有合法的书面买卖合同，并且已经支付了全部购房款，交纳了物业费等费用实际入住，陈某在五指山也没有其他住房，因案涉房屋存在抵押登记，未办理过户登记也非因陈某自身原因，因此，无论根据执行异议和复议规定第二十八条或者第二十九条的规定，陈某提起执行异议都应当得到支持。综上所述，一审法院适用法律错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。   嘉兴湖岸企业辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，符合法律及相关规定，上诉人王某1的上诉理由不能成立。根据本案查明的事实，2014年1月29日，陈某就案涉房屋与金山公司签订合同；2017年4月10日，陈某将案涉房屋转让给上诉人王某1，上诉人王某1于2017年4月11日就案涉房屋与金山公司签订《五指山水·林溪认购书》案涉房屋于2015年3月26日被查封。由上可知，王某1就案涉房屋签订的书面合同在法院查封之后，不符合执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条规定的共同适用前提。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   金山公司未提交书面的答辩意见。   王某1向一审法院起诉请求：1.确认王某1对案涉房屋享有所有权；2.解除对案涉房屋的查封，并停止执行；3.诉讼费用由被上诉人承担。   一审法院认定事实：位于五指山市的“五指山水·林溪”项目由金山公司开发建设，已经取得20090008号商品房预售许可证。五指山市人民法院于2015年3月26日对申请人五指山市农村信用合作联社、三亚农村商业银行股份有限公司、保亭黎族苗族自治县农村信用合作联社（以下简称三家行社）与被申请人金山公司金融借款合同纠纷一案作出（2015）五民保字第2号诉前财产保全裁定：一、查封被申请人金山公司名下三块土地，土地证号分别为五国用（2004）第XXXX号、五国用（2004）第87号、五国用（2005）第1号，土地总面积为30661.19平方米；二、查封被申请人金山公司名下的“五指山水·林溪”在押面积为20465.51平方米房产。2016年9月19日，本院对三家行社与金山公司、三亚麦澎实业发展有限公司、杨帆、王某2、杨林、张维宜、于朝晖金融借款合同纠纷一案作出（2016）琼民终139号民事判决：“一、维持一审判决第一项、第三项，即限金山公司在判决生效之日起三十日内向三家行社偿还贷款本金45876172.27元及利息（自2014年4月24日至2014年12月30日止，以年利率11.6425%计息；自2014年12月31日至涉案借款全部清偿完毕之日止，以年利率14.46%计息）；金山公司届期不履行判决第一项所确定的给付义务的，三亚麦澎实业发展有限公司、杨帆、王某2、杨林、张维宜、于朝晖对金山公司提供的抵押物所有权价值不足清偿第一项债务的部分承担连带清偿责任；二、变更一审判决第二项为：三家行社对金山公司名下五国用（2004）第86号、五国用（2004）第87号、五国用（2005）第01号共30661.19平方米国有土地使用权及上述三块宗地范围内的在建工程和商品房共38166.34平方米折价或拍卖、变卖后的价款，在贷款本金45876172.27元及利息（自2014年4月24日至2014年12月30日止，以年利率11.6425%计息；自2014年12月31日至涉案借款全部清偿完毕之日止，以年利率14.46%计息）的额度内优先受偿。”2018年1月11日，一审法院依据生效的上述民事判决，立案执行申请执行人三家行社与被执行人金山公司等金融借款合同纠纷一案。执行中，一审法院于2018年1月29日作出（2018）琼96执21号之一执行裁定，裁定续行查封上述房地产。2018年2月24日，一审法院作出（2018）琼96执21号之二执行裁定，裁定变更嘉兴湖岸企业为本案申请执行人。该企业继受三家行社的债权。王某1以一审法院查封的案涉房屋已由其合法购买提出异议，一审法院于2020年1月17日作出（2020）琼96执异50号执行裁定，驳回案外人王某1的异议请求。王某1遂向一审法院提起本案诉讼。   另查明，2011年3月，陈某购买金山公司开发建设的“五指山水·林溪”项目1栋3单元1804房，并于2011年4月6日付清房款62万元。因金山公司未按期交房，2014年1月29日，双方签订《关于1号楼3单元1804业主换房协议》，约定将1栋3单元1804房更换为4栋1单元602房，并就602房签订了《五指山水·林溪商品房认购书》。在冲抵前述62万元房款及金山公司应付的违约金6200元后，陈某交齐4栋1单元602房的房款共计744626元。2014年2月20日，陈某签署《山水林溪业主交房费用核算清单》，确认4栋1单元602房实测面积为93.79平方米，该房实测应收房款为761012元，陈某还应补差价16386元。此后，陈某接收案涉房屋并购置家具实际居住。2017年4月10日，陈某与王某1签订《协议书》，约定将案涉房屋连同屋内家具一并转让给王某1，转让款为83万元；购房款差价16386元及其他后续应交款项（物价调节基金、维修基金、印花税、办证费等）由王某1承担。当日，王某1交付现金3万元，通过父亲王广永的账户向陈某转账80万元，陈某出具《收据》确认收款83万元，并将案涉房屋钥匙交付给王某1。2017年4月11日，金山公司与王某1就案涉房屋签订《五指山水·林溪认购书》，约定房屋建筑面积为93.79平方米，总价款为761012元，并于2017年4月14日开具两张《收据》，确认收到王某1交来案涉房屋购房款、有线电视开户费等，《收据》上备注“原业主更名，收房费用转入新业主名下”。目前王某1居住于案涉房屋并交纳物业管理费，其名下在五指山市没有其他房屋产权登记。   一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。嘉兴湖岸企业与金山公司之间存在金融借款合同纠纷，其为保障今后金钱之债的实现向法院申请诉前财产保全，查封金山公司开发的“五指山水·林溪”项目（后一审法院进行了续行查封），从而引发该项目被查封房屋的购房者与申请执行人嘉兴湖岸企业之间的纠纷。本案争议的焦点是王某1对位于“五指山水·林溪”的案涉房屋是否享有所有权或者其他足以排除强制执行的民事权益。一、关于王某1是否享有案涉房屋所有权的问题。王某1与金山公司之间属于商品房买卖合同关系，按照相关行政管理性规定，商品房买卖需要履行网签、备案、过户等一系列手续，王某1现直接要求确认享有所有权，一审法院不予支持。二、关于王某1就案涉房屋是否享有其他足以排除强制执行之民事权益的问题。本案涉及金钱债权执行案件，参照执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条规定予以处理。上述规定均要求案外人与被执行人在人民法院查封执行标的之前签订合法有效的书面买卖合同。根据本案查明的事实，2014年1月29日，陈某就案涉房屋与金山公司签订合同；2017年4月10日，陈某将案涉房屋转让给王某1，王某1于2017年4月11日就案涉房屋与金山公司签订《五指山水·林溪认购书》；案涉房屋于2015年3月26日被查封。由上可知，王某1就案涉房屋签订的书面合同在法院查封之后，不符合执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条的共同适用前提。王某1主张陈某与金山公司就案涉房屋签订的合同在法院查封之前，但是王某1并非该合同主体，王某1就案涉房屋主张的权利系法院查封后2017年4月11日设立。即便房屋已交付使用，王某1名下在五指山市并无其他登记房屋，未能办理网签、备案以及过户等公示手续属于金山公司的义务，并非王某1的过错，但基于法院查封之后的房屋，金山公司依法不能实施移转、设定权利负担等行为，王某1购买已查封房产，其对案涉房屋享有的物权期待权所应受的保护程度低于已经进入执行程序的嘉兴湖岸企业应受保护的程度，即王某1不能以其购买案涉房屋的权利来对抗嘉兴湖岸企业的执行，故王某1要求排除执行一审法院不予支持。综上所述，王某1的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决：驳回王某1的诉讼请求。案件受理费11410.12元，由王某1负担。   本院二审查明的案件事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判断能否支持申请执行人许可执行的请求,需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，故本案的争议焦点为王某1对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。由于本案涉及的是金钱债权的执行案件，因此本案可参照执行异议和复议规定第二十八条或第二十九条的规定予以判断。该两条规定均是针对执行案外人对被执行的不动产是否享有物权期待权的保护条件，第二十八条系对一般买受人物权期待权的保护，第二十九条系对消费者物权期待权的保护，只要案外人所提的执行异议符合上述两条规定其中一条规定的条件，均可予以保护。该两条规定均要求案外人与被执行人在人民法院查封执行标的之前已签订合法有效的书面买卖合同。如果案外人提起的执行异议不符合该条件，那么其提起的执行异议便既不符合第二十八条的规定也不符合第二十九条的规定，也即其对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。   本案中，根据已经查明的案件事实，2014年1月29日，陈某就案涉房屋与金山公司签订合同；2017年4月10日，陈某将案涉房屋转让给王某1，王某1于2017年4月11日就案涉房屋与金山公司签订《五指山水·林溪认购书》。因案涉房屋一直登记在金山公司名下，故陈某将案涉房屋转让给王某1，实际上是陈某将其对金山公司的债权转让给王某1，也就是说王某1取得对金山公司债权的时间是2017年4月11日。又因为案涉房屋被查封的时间是2015年3月26日，故王某1系在一审法院查封案涉房屋之后才取得对金山公司的债权，其基于转让的债权而对已查封的案涉房屋主张权利，显然不符合法律规定。因此，王某1购买案涉房屋的情形，不能适用执行异议和复议规定第二十八条与第二十九条规定的前提条件。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。据此，被执行人对已查封的财产进行移转、设定权利负担等行为虽并非绝对无效，但不能对申请执行人产生对抗效力。本案中，王某1购买案涉房屋发生在一审法院查封之后，则王某1作为购房人的债权受保护程度低于已进入执行程序的嘉兴合伙企业的权利受保护程度，即王某1不能以其购买案涉房屋的权利来对抗嘉兴合伙企业的执行。   综上所述，王某1的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费11410.12元，由上诉人王某1负担。   本判决为终审判决。   审判长 赵 晖   审判员 林秋婷   审判员 夏伟伟     二〇二〇年十一月四日   法官助理 徐欣瑞   书记员 庞 馨   附相关法律条文:   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。   《最高人民法院关于   人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；   （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。   《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》   第一条人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。   第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。   第三条建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。   第四条建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。   第五条本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。   《最高人民法院关于   人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》   第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。   第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。   人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。