云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初4309号原告：云南七星物业管理有限公司，住所地：云南省昆明市五华区北仓园丁小区******，统一社会信用代码：915301025746871473。法定代表人：袁绍斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘淑梅，女，代理权限为特别授权。被告：艾光启，男，1969年10月3日生，汉族，云南省楚雄市人，大专文化，电力工人，住云南省楚雄市。原告云南七星物业管理有限公司（以下简称：七星物业公司）与被告艾光启物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告七星物业公司的委托诉讼代理人潘淑梅、被告艾光启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告七星物业公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告支付原告2013年1月1日至2019年12月31日的物业管理费9331元、代收垃圾处理费480元，合计9811元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年1月1日，七星物业公司与楚雄市家缘尚品二期业主委员会第一次签订了《物业管理委托合同》，服务期五年，自2012年1月1日至2016年12月31日止。第二次签订合同服务三年，2017年1月1日至2019年12月31日止，被告艾光启自2013年1月1日至2019年12月31日，从未缴纳过物业管理费、垃圾处理费，我公司多次打电话及在被告入户门上粘贴催费通知书，催讨上述有关费用，被告都以各种理由推诿。现特提起诉讼，望判如所请。被告艾光启辩称，一、七星物业公司提供的合同没有法律依据，家缘尚品2期业主委员会和七星物业公司签定合同无效。1.先搞清楚业主和物业的主次问题，开发商开发房产才有按规定建设的绿化水管等公共设施，在房产卖给业主以后，这些设施属于业主所有。并不属于业主委员会及物业公司。2.业主委员会并没有得到每个业主的委托和授权，不能代表每个业主的意愿。3.没有哪条法律规定，任何单位和个人可以和第三方签订合同，决定他人必须接受什么服务，《合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。4.依据《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、家缘尚品2期业主委员会和代表是虚假的臆造的。七星物业公司提供的合同是虚假合同。1.必须提供证据证明他们产生的方式，什么时间，什么地点，哪些人参加。2.参加人员亲自签名的名单，或者亲自写的授权书，家缘商品2期大约400多户业主，至少提供150户业主的亲自签名，并且法院调查清楚，才可以确定缘尚品2期业主委员会和代表的真实性。没有相应的业主签名和授权书就说明他们是假的。第二份合同连甲、乙双方签字都没有，一看就是虚假的和臆造的合同。3.家缘尚品2期业主委员会和代表为什么2012年6月至今没有进行换届选举？4.法院没有调查权利可以申请检察院或者公安机关进行调查，没有查清楚前，他们提供的合同就是虚假合同。三、楚雄供排水公司是七星物业公司的保护伞。七星物业公司具有明显的黑社会性质。1.楚雄供排水公司要有物业公司开的证明才可以开通用水（证明样本在供排水公司可以查到）。2.2018年小区水管改造也不给我更换水管。水管改造属楚雄供排水公司出资改造。3.楚雄供排水公司和七星物业公司互相勾结，故意设置障碍，不给我的住房供水。四、七星物业公司严重侵犯业主的公共利益。严重侵害业主公共财产，强烈要求恢复原绿化面积，没收违法所得。1.减小小区绿化面积近一半，用于设置车位对业主收费和对外运营收费。2.非法挪用业主维修基金和对外服务收费。3.利用公共部分对外接收广告业务。五、七星物业公司没有履行合同义务，必须承担违约责任。1.小区房屋墙面多处破损不管。2.地面堆满垃圾不管。六、七星物业公司严重侵犯了我的人身自由和财产权利。必须赔偿我的经济损失。必须受到法律的制裁。七星物业公司主动更换单元门锁，而且不给我单元门的钥匙和水表门上的钥匙。剥夺和侵占我对I单元602房屋的使用权和财产所有权。形成事实上的租赁关系。依据宪法条文第十三条公民的合法的私有财产不受侵犯。《民法总则》第一百零九条规定自然人的人身自由、人格尊严受法律保护。《民法通则》第一百一十七条第二款损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。必须赔偿我的经济损失。2013年1月1日至2020年12月30日，按房租每月2000元，违约金10％每月，7年合计168000元，违约金16800元，合计184800元（人民币大写：壹拾捌万肆仟捌佰元整）和诉讼费用。原告七星物业公司为证明其诉讼主张,向本院提交了以下证据：1.物业管理合同；2.催款通知书；3.物管费决议。被告艾光启针对其辩称向本院提交了以下证据：照片。本院认为，原告七星物业公司提交的证据1能够证实家缘尚品二期业主委员会与原告签订物业管理合同，对期限、相关权利义务等进行约定的事实，本院予以采信；证据2能够证实原告七星物业公司对被告艾光启所欠的物管费以粘贴通知书的方式进行催收，本院予以采信：证据3能够证实原告七星物业公司收取物业费的标准，本院予以采信。被告艾光启提交的证据能够证实原告的物业服务存在瑕疵的事实，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：被告艾光启系楚雄市云荷路家缘尚品小区二期1幢1单元602室房屋的业主，建筑面积为170.92平方米。2012年6月3日，原告七星物业公司与家缘尚品二期业主委员会签订《家缘尚品二期物业管理合同》，约定原告七星物业公司为家缘尚品二期小区提供物业管理服务的期限为5年，即自2012年1月1日起至2016年12月31日止；物业服务费的收费标准按建筑面积每平方米0.55元/月收取，合同还对服务事项、服务质量、权利义务、违约责任等事项进行了约定。2013年12月5日，楚雄市家缘尚品二期业主委员会作出《关于调整家缘尚品二期物管费的决议》，讨论通过将原来的物业费由0.55元/月/每平方米调整为0.65元/月/每平方米，车辆停放管理服务费由原来的360元/年调整为420元/年，商铺按住宅物业费标准收取，垃圾处理费按照政府相关文件执行，新标准从2014年1月1日起执行。在物业管理服务期限届满前，原告七星物业公司受家缘尚品二期业主委员会委托继续为家缘尚品二期小区提供物业管理服务，管理期限自2017年1月1日至2019年12月31日,物业服务收费标准按建筑面积每平方米0.65元/月收取，车辆停放管理服务费为420元/年。被告艾光启自2013年1月1日起至2019年12月31日止欠交原告物业管理费共计9126元（170.92㎡×0.55元/平方米×12个月+170.92㎡×0.65元/平方米×72个月）。另查明，被告艾光启所有的家缘尚品二期1幢1单元602室房屋至今未装修入住。原告在物业服务期间车辆停放、卫生等方面存在部分瑕疵。本院认为，七星物业公司与家缘尚品二期业主委员会签订的《家缘尚品二期物业管理合同》，是双方在平等、自愿的基础上对家缘尚品二期小区的物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。此合同对小区业主均具有约束力，原告七星物业公司依据合同为小区提供物业服务，有权获得物业管理费。作为业主按时缴费则是应尽的义务，被告艾光启作为该小区的业主，应当向原告七星物业公司交纳物管费。原告七星物业公司提交的证据能够证实其通过在被告艾光启门上张贴催收通知的方式对被告艾光启所欠的物业费进行过催收，被告未予履行。被告关于业主委员会与原告签订的合同是无效和虚假的，业主委员会未得到每个业主授权；原告与楚雄供排水公司勾结，不给被告住房供水等辩解，本院认为业主委员会的成立并不须全部业主同意签字方成立，只需符合法定程序和法定比例选举成立即可，业委会有权代表小区业主选聘物业公司为本小区提供物业服务，小区业主未与物业公司单独签订物业服务合同并不影响其实际享受物业公司提供的物业服务。且被告并未提交证据证实其辩解，故对被告的辩解本院不予采纳。本案原告提供的物业服务虽有瑕疵，但鉴于被告实际接受了原告的物业服务，且被告尚未装修入住，本院酌情适当减少被告应承担的物业管理费，由被告支付应交纳物业管理费的80％计7301元。对于原告七星物业公司要求被告艾光启支付垃圾清运费480元的诉讼请求，因被告艾光启的房屋未装修入住，没有产生垃圾，故不应支付垃圾清运费。被告关于要求原告赔偿其2013年1月1日起至2020年12月30日止的经济损失184800元的辩解，系另一法律关系，被告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告艾光启在本判决生效之日起十日内支付原告云南七星物业管理有限公司自2013年1月1日起至2019年12月31日止的物业管理费7301元；二、驳回原告云南七星物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告云南七星物业管理有限公司负担6元（已交），由被告艾光启负担19元（未交，限于本判决生效后十日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  严艳红二〇二〇年十一月二十三日书记员  孙加有