江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终1964号上诉人（原审被告）：颜九庆，男，1969年12月18日生，汉族，住兴化市永丰镇四合村刘营****，现住兴化市。被上诉人（原审原告）：兴化市司法局，统一社会信用代码113212810144224581，住所地兴化市九顷路**。法定代表人：舒桂兰，局长。委托诉讼代理人：舒永喻，该局副局长。委托诉讼代理人：林明祥,兴化市西鲍法律服务所法律工作者。上诉人颜九庆因与被上诉人兴化市司法局房屋租赁合同纠纷一案，不服兴化市人民法院（2020）苏1281民初1036号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年8月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人颜九庆向本院提出上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实错误。1.2008年9月15日上诉人与兴化市基层法律服务工作者协会签订房屋租赁合同，约定租期为2008年9月15日至2011年9月15日。2010年12月6日上诉人与兴化市基层法律服务工作者协会签订房屋租赁合同，租赁期限为2011年9月15日至2014年9月15日。2014年9月15日再次签订房屋租赁合同，约定租期为2014年9月15日至2019年9月15日。上述三份合同租期吻合。2014年12月上诉人与被上诉人签订合同是为了应付国资委检查，双方仍按照原合同履行，故上诉人2019年3月缴纳的租金应为2019年9月15日至2020年9月15日期间的租金。2.案涉土地虽为司法局所有，但案涉房产实际为上诉人出资建造，双方签订房屋租赁合同而非地皮租赁合同是为了方便申请办理经营证照。如被上诉人收回涉案房产，应协商解决。3.一审判决的1567.06元电费，上诉人无异议。被上诉人兴化市司法局答辩称，上诉人与被上诉人于2014年12月28日签订租期为5年的房屋租赁合同，被上诉人向一审法院提交了合同及租金收据予以证明，被上诉人提交的证据与上诉人提供的案外人唐明勇的情况说明一致，能够证明每年租金为3000元，上诉人实际履行的就是2014年12月28日的房屋租赁合同。请求二审驳回上诉，维持原判。兴化市司法局向一审法院提出诉讼请求：1.判令颜九庆腾空让出承租期满的兴化市九顷路司法局楼下西侧烟酒店门面房给兴化市司法局，并支付兴化市司法局垫付的电费8341元及合同期满后的房屋占用费（自2020年1月1日起至实际交房之日止，按3000元/年标准计算）；2.由颜九庆承担诉讼费用。一审认定事实如下：2010年12月6日，兴化法律工作者协会与颜九庆、祁巧平签订《房屋租赁协议》，由颜九庆、祁巧平（乙方）租赁兴化市基层法律服务工作者协会（甲方）房屋两间，面积约28平方米，约定：1.租赁期限3年，自2011年9月15日至2014年9月15日；2.租金每年4500元，分别于2011年9月15日、2012年9月15日和2013年9月15日之前交纳；3.乙方承担水电费；4.乙方在租赁期间不得擅自改变房屋结构，不得将房屋转租，否则视同违约（违约金2000元），甲方有权收回房屋并依法追究乙方责任；5.租赁期满，乙方在同等条件下享有优先承租权。该协议落款处，甲方除有兴化市基层法律服务工作者协会印章外，另有司法局工作人员陈礼志签名。2014年9月15日，兴化市基层法律服务工作者协会与颜九庆、祁巧平另签订《房屋租赁协议》，由颜九庆、祁巧平（乙方）租赁兴化市基层法律服务工作者协会（甲方）房屋两间，面积约28平方米，约定：1.租赁期限5年，自2014年9月15日至2019年9月15日；2.租金每年4500元，分别于协议的有效期内每年的9月15日之前缴纳；3.乙方承担水电费；4.乙方在租赁期间不得擅自改变房屋结构，不得将房屋转租，否则视同违约（违约金2000元），甲方有权收回房屋并依法追究乙方责任；5.租赁期满，乙方在同等条件下享有优先承租权。2018年1月16日，兴化市司法局出具证明，载明：兹有本局大楼西侧房屋两间，面积约28平方米，已由本局下级职能部门兴化市基层法律服务工作者协会于2014年9月出租给祁巧平用于经营，情况属实，特此证明。2014年12月28日，兴化市司法局与颜九庆签订《房屋租赁协议》，由颜九庆（乙方）租赁兴化市司法局（甲方）房屋一间，约定：1.租赁期限5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止；2.租金每年3000元，于每年年初缴纳；3.乙方承担水电费及房屋日常维修费用；4.乙方在租用期间不得擅自改变房屋结构，不得将房屋转租，否则视同违约（违约金为2000元），甲方有权收回房屋并依法追究乙方责任；5.如遇政策性拆迁，乙方应无条件让房，甲方退还乙方未到期租金；6.协议到期后，如乙方不再租用，乙方应无条件让房；7.租赁期满，乙方在同等条件下享有优先承租权。另外，兴化市司法局提供2018年6月6日、2018年7月17日、2019年3月26日租金收据三份，三份收据备注中分别载明司法局西侧由南向北第二间房屋2017年1月1日至2017年12月31日、2018年1月1日至2018年12月31日、2019年1月1日至2019年12月31日租金3000元。另查明，2019年4月30日至2020年4月20日的案涉房屋用电量为2128度，颜九庆承认未交纳上述期间电费。电费每度0.7364元，上述期间电费共计1567.06元。原审归纳本案争议焦点为，针对案涉房屋，颜九庆实际履行的是与兴化市司法局还是与兴化市基层法律服务工作者协会签订的租赁合同。兴化市司法局主张实际履行的是与颜九庆签订的《房屋租赁协议》，颜九庆认为实际履行的是与兴化市基层法律服务工作者协会签订的《房屋租赁协议》。一审法院认为，兴化市司法局提供的2014年12月28日《房屋租赁协议》出租方为兴化市司法局，租赁期限自2015年1月1日至2019年12月31日，租金每年3000元，颜九庆提供的2014年9月15日《房屋租赁协议》出租方为兴化市基层法律服务工作者协会，租赁期限自2014年9月15日至2019年9月15日，租金每年4500元，根据颜九庆提供的2020年4月26日由案外人唐明勇签字确认的情况说明以及兴化市司法局告提供的3份租金收据，能够确认租金数额为每年3000元，故一审法院认定实际履行的应是与兴化市司法局签订的《房屋租赁协议》。一审法院认为，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。本案中，双方签订的《房屋租赁协议》约定的租赁期限已届满，颜九庆辩称案涉房屋的租金已交纳至2020年9月14日，因未能提供充分证据予以证明，结合兴化市司法局提供的三份租金收据中的租金日期备注，一审法院对颜九庆此项辩称不予支持，对兴化市司法局要求颜九庆返还租赁房屋的主张予以支持。关于兴化市司法局主张的房屋占用费，颜九庆租赁到期后未及时搬出案涉房屋已构成违约，应当承担违约责任。兴化市司法局要求按租赁协议约定租金标准计算租赁到期后的房屋占用费，予以支持。因兴化市司法局提供的2014年9月15日《房屋租赁协议》明确案涉房屋租赁到期日为2019年12月31日，考虑到租期届满后受新冠××疫情影响，一审法院酌定自颜九庆收到诉状副本及开庭传票次日（即2020年3月20日）起至实际腾空让房之日止参照原合同约定租金标准（即250元/月）计算。至于兴化市司法局主张的电费，兴化市司法局未能提供证据证明整个租赁期间的用电量，但双方对2019年4月30日至2020年4月20日的案涉房屋用电量为2128度及颜九庆未交纳上述期间电费的事实无争议，故颜九庆应当向兴化市司法局支付2019年4月30日至2020年4月20日的电费，参照兴化市司法局提供的江苏省电力公司通用机打发票核查联载明的0.7364元/度计算，共计1567.06元。颜九庆另述案涉房屋为其垫资建筑、产权并非兴化市司法局所有，因与本案不属于同一纠纷，可提供证据后另行起诉。兴化市司法局庭前自愿撤回对祁巧平的起诉，依法予以准许。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、颜九庆于判决生效后七日内腾空让出承租的位于兴化市司法局大楼西侧的房屋给兴化市司法局，并给付兴化市司法局房屋租赁到期后的占有使用费（自2020年3月20日起至实际腾空让房之日止，按照250元/月标准计算）及2019年4月30日至2020年4月20日的电费1567.06元；如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回兴化市司法局的其他诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由兴化市司法局负担。二审中，上诉人颜九庆提供注册日期为2008年11月4日的兴化市商源烟酒商行营业执照，该商行注册日期与上诉人与兴化市基层法律服务工作者协会的合同日期一致，证明上诉人与兴化市基层法律服务工作者协会于9月签订合同，于11月领取营业执照。被上诉人兴化市司法局认为该营业执照只是上诉人经营的证明，不能达到上诉人的证明目的。二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议在于上诉人实际履行的是与被上诉人之间的房屋租赁协议还是与兴化市基层法律服务工作者协会之间的房屋租赁协议。从两份合同约定的内容看，上诉人与兴化市基层法律服务工作者协会签订的房屋租赁协议约定租金为4500元/年，上诉人承担水电费。上诉人与兴化市司法局签订的房屋租赁协议约定租金为3000元/年，并由上诉人承担水电费，两份合同约定的租金标准并不相同。从租金缴纳情况看，一审中，上诉人颜九庆作为证据提交的唐明勇的情况说明反映颜九庆实际缴纳租金为3000元，且上诉人颜九庆对被上诉人提供的金额均为3000元的租金凭证亦无异议，证明上诉人颜九庆实际是按照3000元/年缴纳租金，该租金缴纳金额与上诉人主张的与兴化市基层法律服务工作者协会之间的协议约定明显不符，原审对上诉人的主张不予支持，按照本案双方当事人之间房屋租赁协议的约定，判决上诉人腾空让房并支付房屋使用费，并无不当。上诉人颜九庆主张案涉房屋系其出资建设，因与本案房屋租赁合同并非同一法律关系，一审已经告知其另行主张，亦无不当之处。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人颜九庆负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 缪翠玲审判员 顾春旺二〇二〇年十一月十日书记员 刘 非