贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初5464号原告：遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司，住所贵州省遵义市汇川区温州路与汕头路交叉口奥特莱斯办公室，统一社会信用代码：915203033374510696。法定代表人：熊本泉，职务：总经理。委托诉讼代理人:吴芸倩,贵州文熙律师事务所律师。被告：刘国秀，女，1986年9月18日出生，汉族，住遵义市播州区。原告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司（以下简称奥特莱斯公司）与被告刘国秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奥特莱斯公司的委托诉讼代理人吴芸倩，被告刘国秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。奥特莱斯公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付所欠租金及物业管理费用共计200874.95元；2、判令被告向原告支付违约金（以逾期缴纳的租金物业管理费用的总金额为基数按年利率24%计算）截止2020年7月31日共计50352.65元；3、因本案产生的诉讼费及律师代理费由被告承担。事实和理由：2019年1月2日，原被告签订商铺租赁合同，约定原告将奥特莱斯城市广场的商业店铺中位于第B区第B1层，铺位编号为B-B1-19号的商铺租赁给被告经营婚纱摄影，租赁总面积516平方米。合同明确约定了租赁产生的相关运营费用的计算标准及付款项目，并约定了逾期付款租赁、物业管理费等内容，每逾期一日，按逾期缴纳金额的千分之三进行支付。被告从2019年7月21日起至2020年7月31日欠租金136957.53元，物业管理费63917.42元，共计200874.95元。两被告长期拖欠相关费用，经原告多次催告仍不缴纳，严重损害了原告的合法权益，故提起诉讼，望支持原告诉请。刘国秀辩称，1、不是我们不交房屋租金，原告的管理人员经常更换，以前和我们联系的管理人员辞职，我们找不到人交纳。2、商场经营不善，我们提出租金过高，准备不再承租，原告的管理人员承诺每月只收5000元管理费，不再收取租金。3、今年疫情影响经营，应该免租金至今年7月份。4、原告提供的物业管理存在诸多问题：我的商铺空调存在问题，冬天没有暖风，导致我向客人退款；原告承诺的人流量未达标；原告承诺商户和客人停车不收费，但只免收了半年就对客人开始收费，极不合理；电费过高；原告的工作人员经常更换，应由负责人出面协商本案；我方缴纳了4万元押金、5000元装修费，我方提出退还，原告至今未退。本院经审理查明事实如下：2019年1月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将其位于遵义市汇川区平方米）租赁给乙方使用，乙方用作婚纱摄影，店铺名称韩国艺匠婚纱摄影。租赁期限3年，自甲方确定的向乙方交付出租商铺之日起算，第一年租金37元／平方米／月，第二年租金45元／平方米／月，第三年租金58元／平方米／月。乙方于本合同生效之日起五个工作日内向甲方交纳履约保证金40000元。物业管理费的统一收费标准为50元／平方米／月，甲方分阶段按比例给予乙方优惠，物业管理费优惠标准为：2018年12月31日（含）前按照10元／平方米／月收取，2019年1月1日至2020年12月31日（含）按照10元／平方米／月收取，2021年1月1日至2022年12月31日（含）按照10元／平方米／月收取。合同第15.4条约定，在租赁期限内，乙方逾期交纳租金、物业管理费、履约保证金、装修保证金等费用的，每逾期一日按逾期交纳金额的3‰支付违约金，被告如未按约及时交纳上述费用的，原告有权在被告所交纳的履约保证金中直接扣除，被告应自原告书面通知之日起7个工作日内补足履约保证金，否则原告有权单方面解除本合同，并要求被告按本条前款约定支付违约金和赔偿给原告造成的所有损失。同日，双方签订《商铺租赁合同补充协议》，约定原告给被告装修期为2019年1月20日至2019年7月20日，第一、三季度为经营培育期，第二、四季度为正常合同租金期，培育期为2019年7月21日至2019年10月20日、2020年2月21日至2020年5月20日，培育期内正常交付物业管理费。装修期满后，按季度支付租金。首期租金应于经营培育期满前10日支付，后续每期租金在对应租赁期满前10日支付。庭审中，原告称装修期内免收租金及物业管理费。合同签订后，原告将涉案商铺交给被告，被告装修完毕后开始经营。2020年4月23日，原告向被告催收租金及物业管理费，要求被告在10日内交纳。庭审中被告称因租金金额不正确，未交纳。庭审中，被告提出2019年交纳了20000元租金给原告，原告不予认可。被告未提交证据证明。庭审中，原告称其主张的租金：2019年10月21日至2019年12月31日期间租金按37元/平方米/月计算，2020年1月1日至2020年7月31日期间（扣除2020年2月21日至2020年5月21日）租金按45元/平方米/月计算。租金按季度收取，先使用后交纳。审理中，原告陈述由于疫情，奥特奥特莱斯购物广场在过年前关门，2020年3月1日正式开业。本院认为，本案原告与被告签订的租赁合同、补充合同均是当事人真实意思的表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告按约交付了门面，被告作为承租人应按约支付租金。今年2月份恰逢突如其来的疫情，被告提出要求免租，本院根据国家相关规定，酌情对2020年1月24日至2020年2月21日期间租金予以免除。根据双方合同约定，第一年租金按37元/平方米/月计算，2019年10月21日至2019年12月31日期间租金为45184.4元（37元×516平方米×2个月+37元×516平方米÷30天×11天）；第二年租金45元/平方米/月计算，2020年1月1日至1月23日期间租金为17802元（45元×516平方米÷30天×23天）；2020年5月21日至2020年7月31日租金为54180元（45元×516平方米×2个月+45元×516平方米÷30天×10天）。前述合计117166.4元。被告提出交过20000元租金给原告，但未提交证据证明。被告称原告承诺每月只收5000元管理费不再收取租金，亦未提交证据证明，原告均不认可。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告应承担举证不利的后果，其该抗辩意见，本院不予采纳。原告主张超过117166.4元租金的部分，本院不予支持。关于物业管理费，原告主张从2019年7月21日起计算至2020年7月31日，共计12个月10天，由于今年2月份恰逢突如其来的新冠疫情，原告称奥特莱斯购物广场在今年3月份才开门，其也未提供证据证明2月份提供了物业服务，被告提出要求免收物业管理费，本院酌情免收2020年2月份物业管理费。故被告应交纳11个月10天租金，根据合同约定10元/平方米/月计算，应为58480元（10元×516平方米×11个月+10元×516平方米÷30天×10天），原告主张超过该金额的部分，本院不予支持。关于逾期交纳租金的违约金，原告主张按年利率24%计算，被告抗辩不应承担，视为要求将违约金调整为零，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本院调整为按中国人民银行同期贷款基准利率计算。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。原告陈述租金按季度支付，先使用后支付，故逾期交纳租金的违约金应分段计算：2019年10月21日至2020年1月21日期间租金的违约金自2020年1月21日起算，以租金60802元（37元×516平方米×2个月10天+45元×516平方米÷30天×21天）为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。2020年5月21日起的租金于2020年8月20日交纳。原告主张的逾期交纳租金的违约金计算截止时间为2020年7月31日止，故第二段租金违约金不予支持。关于原告主张逾期交纳物业管理费的违约金，合同中并未约定物业管理费的交纳时间，原告提交的催收函只证明其于2020年4月23日催收被告在10日交纳，故逾期交纳物业管理费的违约金，本院支持以截止2020年3月物管费36120元（10元×516平方米×7个月）为基数，自2020年5月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算，计算至2020年7月31日。关于律师费，原告未提交证据证明，应承担举证不利的后果，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘国秀于本判决生效后十日内支付原告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司租金及物业管理费，共计175646.4元；二、被告刘国秀于本判决生效后十日内支付原告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司逾期交纳租金的违约金（以租金60802元为基数，自2020年1月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年7月31日）；三、被告刘国秀于本判决生效后十日内支付原告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司逾期交纳物业管理费的违约金（以36120元为基数，自2020年5月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年7月31日）；四、驳回原告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2530元，由原告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司负担380元，被告刘国秀负担2150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  张亚丽二〇二〇年十一月九日法官助理郭霞书记员曾祥福