江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0891民初3246号 原告：江苏中南物业服务有限公司淮安分公司，住所地：淮安市生态新城枚皋中路**中南世纪城会所。 法定代表人：杨帅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙婕，江苏淮宁律师事务所律师。 被告：江苏博洋教育科技有限公司，住所地：淮安市生态文化旅游区枚皋中路**。 法定代表人：陆成凤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙晶明，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：周红，江苏群汇律师事务所律师。 原告江苏中南物业服务有限公司淮安分公司（以下简称中南物业公司）与被告江苏博洋教育科技有限公司（以下简称博洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭审理，后因案情需要转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中南物业公司的委托诉讼代理人孙婕、被告博洋公司的委托诉讼代理人孙晶明、委托诉讼代理人周红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中南物业公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《淮安中南世纪城会所租赁合同》；2、判令被告立即搬离淮安中南世纪城会所，将所租房屋及设施等返还给原告；3、判令被告支付房屋占有使用费暂计70000元（自2018年9月1日起计算至被告实际搬离之日止）；4、判令被告支付物业管理费暂计35000元、水费及电费暂计100000元（自2017年9月1日起计算至被告实际搬离之日）；5、判令被告支付违约金暂计55000元；6、被告负担诉讼费用。事实与理由：被告因承租淮安中南世纪城会所部分室内空间及设施，与原告签订《淮安中南世纪城会所租赁合同》一份。合同约定：被告租赁房屋仅限于作为教育培训、休闲及餐饮使用；双方租赁期限暂定5年，首次签约租赁期间为1年（自2017年9月1日至2018年8月31日，第1年为免租期），次年租赁以两年一个周期续租；租金20万元/年，物业管理费（0.8/平方米/月、按季度预付款）和能耗费等由被告自行承担；被告应于签约当日交纳保证金50000元；合同还约定了租赁期间双方具体的权利及义务内容。但被告承租案涉房屋至今，既未向原告交纳保证金，也未向原告交纳任何租金、物业管理费及能耗费，并经原告多次催要未果。被告的行为构成严重违约，符合法定及约定解除事由。 被告博洋公司辩称：1、双方租赁合同第三条约定了期限是五年，2017年9月1日至2022年8月31日，其中第一年是免租金的，在租赁期内原告的租赁物存在严重瑕疵，所以导致被告一直没有营业，本案的责任是原告造成的； 2、租赁合同第五条约定原告应当提供经过验收合格的租赁物给被告使用，而至目前为止，原告的租赁物没有经过消防验收合格，单方违约在先，尤其是2018年8月22日，原告致函让被告搬离场所，严重损害了原告的合法权益； 3、租赁合同第八条约定，因出租人被国家相关部门查处，导致合同无法履行的双方互不承担违约责任，2018年11月12日，淮安市公安消防支队新城大队下发行政处罚决定书，处罚的理由是原告出租的房屋没有经过消防安全检查，不符合使用的条件，而原告在出租房屋时，隐瞒事实，欺骗了被告，导致被告投入了装修费、广告费、设备费等几百万元的损失，故被告保留反诉或者另案诉讼原告的权益，综上事实，原告主张的请求不能成立，本案非归责于承租人的原因，导致被告严重的损失，不能实现合同的目的，所以根据合同法231条的规定，承租人可以要求不付或者少付租金，另外，因原告的违约行为，造成了被告的损失，所以原告应当在赔偿被告损失的前提下，予以解决本案的纠纷。 经审理查明：原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《淮安中南世纪城会所租赁合同》，约定甲方向乙方出租房屋，房屋位置：淮安中南世纪城会所负一层、一层（部分）、二层、三层（部分）、四层的室内空间及其设施租赁给乙方，计租赁面积为5212.28平方米；房屋租赁用途为教育培训、休闲及餐饮，乙方不得擅自变更房屋用途；租赁期限暂定五年，自2017年9月1日起至2022年8月31日止，上述租赁期限起始日期即为起租日。本合同首次签订为一年期限：即2017年9月1日起至2018年8月31日止，第一年为免租期，物业费和能耗费由乙方自行承担，以实际发生数结算，次年租赁以两年一个周期续租。租金为每年20万元，保底收入从2018年9月1日起计算；乙方应承担房屋在租赁期内的水、电、煤气、电讯、信号宽带等一切费用；物业费0.8/平方米/月；合同第五条约定：甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；乙方保证遵守国家的法律法规规定以及该房屋所在小区的物业管理规约。合同第八条第3款约定：因甲方退出物业管理服务或被国家相关部门查处要求整改或不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止，双方互不承担违约责任。 另查明：2018年8月16日，淮安市公安消防支队新城大队对被告在案涉房屋所经营的淮安生态文化旅游区博洋休闲会所进行检查，2018年11月12日向被告法定代表人陆成凤作出行政处罚决定书，认定休闲会所未经消防安全检查，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条规定，决定给予陆成凤责令淮安生态文化旅游区博洋休闲会所停产停业，并处罚款四万元的处罚。2018年8月22日，淮安中南世纪城房地产有限公司（以下简称中南房地产公司）向被告发函，内容为：淮安中南世纪城会所（淮安市生态新城枚皋中路8号），由于淮安中南世纪城房地产有限公司急需完善会所设备设施，需要进行较大规模的土建和设备施工，会有装修破坏、停水、停电，本会所已不适宜进行营业性经营（包括但不限于洗浴、幼儿类活动、兴趣班学习等），请贵单位接函起十天内，另择场所实施营业，撤离你们经营的办公家具、设备设施等一切物品，如果继续经营由此造成的后果由贵单位自行负责（我方不承担任何责任）。 再查明：案涉中南世纪城二期商业会所建设单位为中南房地产公司，未经消防验收合格，目前未取得房屋权属证书。 本案审理过程中，经组织双方现场勘验，确定被告承租范围为：中南世纪城二期商业会所负一层（设备间除外）、一层售楼部西边两大间、二层（西边样板间除外）。 本院认为，《中华人民共和国消防法》第十五条规定：公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。原告作为出租方，其应明知案涉房屋未经消防安全检查合格，其将房屋租予被告，用以经营教育培训、休闲及餐饮等公众聚集项目，违反了上述法律规定，故原、被告所签案涉租赁合同应系无效。关于原告主张被告返还承租房屋，鉴于合同无效，被告依法应向原告返还承租房屋，庭审中，被告主张相应装修等各项损失，其可在厘清双方责任基础上，依法与原告协商，如协商不成，被告可依法诉讼维权。关于原告主张房屋占有使用费、物业管理费、水电费等，鉴于原告未就被告实际承租房屋面积、期间进行充分举证，本院不予支持，原告就此可与被告就被告主张的装修等各项损失一并协商解决，如协商不成，原告亦可另行诉讼维权。关于原告主张违约金，鉴于合同无效，故本院对该项诉请依法不予支持。 综上，依据《中华人民共和国消防法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下： 一、被告江苏博洋教育科技有限公司于本判决生效之日起三十日内，向原告江苏中南物业服务有限公司淮安分公司返还承租房屋（淮安中南世纪城二期商业会所负一层（设备间除外）、一层售楼部西边两大间、二层（西边样板间除外）； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费5200元，由原、被告各半负担2600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××37）。 审 判 长  高晓文 人民陪审员  于文年 人民陪审员  孙洪英 二〇二〇年十一月十六日 法官 助理  杨淑瑶 书 记 员  李禹萱 附：相关法律条款 《中华人民共和国消防法》 第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。 《中华人民共和国合同法》 第五十二有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。