新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终2486号   上诉人（原审被告）：新疆踏吉美蓝餐饮管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区新华南路**华侨小区******。   法定代表人：斯拉吉丁托乎提，该公司总经理。   委托诉讼代理人：热西旦阿皮孜，新疆达纳律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：乌鲁木齐美佳康同物业服务有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区水磨沟区华光街200号公元南湖·天境B2号楼2单元1801室。   法定代表人：常增志，该公司经理。   委托诉讼代理人：李锐，男，该公司工作人员。   委托诉讼代理人：康伟，新疆法爱律师事务所律师。   上诉人新疆踏吉美蓝餐饮管理有限公司（以下简称踏吉美蓝餐饮公司）因与被上诉人乌鲁木齐美佳康同物业服务有限责任公司（以下简称美佳康同物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初3596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月22日开庭进行了审理。上诉人踏吉美蓝餐饮公司的法定代表人斯拉吉丁托乎提及其委托诉讼代理人热西旦阿皮孜，被上诉人美佳康同物业公司的委托诉讼代理人李锐、康伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   踏吉美蓝餐饮公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回美佳康同物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：1．一审判决不应认定我方拖欠租金，我方与美佳康同物业公司签订涉案租赁合同时明确约定租赁涉案房屋的用途为餐饮，我方对涉案房屋进行装修后却被告知，根据相关文件的规定，居民楼下不允许经营餐饮店面，加之涉案房屋楼上的居民投诉等原因导致我方只营业一个多月后就无法再经营，美佳康同物业公司告知我方其会协调处理，让我方等待，后我方却收到美佳康同物业公司单方面解除合同的通知书，我方与美佳康同物业公司再次沟通解除合同事宜时，才知道美佳康同物业公司与涉案房屋的所有权人已经将涉案房屋连同我方进行的装修一并出售了，我方对此毫不知情。一审时，我方申请将涉案房屋涉及的两个案件合并审理，一审承办法官没有同意，因我方代理律师要出差，我方向一审法院提交了延期开庭的申请，一审承办法官也没有同意。2．一审判决认定事实有误，一审判决认定我方违反涉案租赁合同第七条的约定，但涉案租赁合同的免责条款明确约定因政府原因停业不视为违约，根据《乌鲁木齐市大气污染防治条例》的规定，禁止在居民住宅楼从事产生油烟、恶臭或者其他异味的餐饮服务，因政府行为导致我方的餐厅无法经营，不是我方故意违约，我方对餐厅投资超过六百万元，我方不可能故意违约。综上，请求二审法院查明餐厅不能营业的真正原因，作出公正判决。   美佳康同物业公司辩称，我方依照涉案《商铺租赁合同》约定向踏吉美蓝餐饮公司交付了房屋，但我方从未收到过踏吉美蓝餐饮公司交纳的租金。踏吉美蓝餐饮公司未按合同约定支付租金，已严重违约，其应按照合同约定向我方支付租金、物业费、违约金。踏吉美蓝餐饮公司认为其无法经营的原因系政府行为所致，但未提供证据予以证明，即便因政府原因无法经营，其也应积极与我方沟通退房事宜，但实际情况是，经我方多次催告，其仍拒绝交付租金、腾退房屋。踏吉美蓝餐饮公司于2018年10月搬离涉案房屋，涉案《商铺租赁合同》实际已经解除。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   美佳康同物业公司向一审法院起诉请求：1．判令踏吉美蓝餐饮公司支付租金87,321.3元；2．判令踏吉美蓝餐饮公司支付违约金34,967.94元；3．判令踏吉美蓝餐饮公司支付物业服务费9,344.96元。   一审法院认定事实：案外人新疆兆龙迪尚房地产开发有限公司委托美佳康同物业公司将该公司位于乌鲁木齐市××街商铺租赁对外进行出租并收取租金。2016年4月22日，美佳康同物业公司与踏吉美蓝餐饮公司签订《商铺租赁合同》，约定美佳康同物业公司将乌鲁木齐市××街商铺租赁给踏吉美蓝餐饮公司使用。租赁面积122.96平方米，租赁期限为31个月，2017年1月1日至2019年7月31日止。免租期自2016年10月18日至2016年12月31日止。约定租金缴纳方式是合同签订后一次性向美佳康同物业公司支付第一年租金53,856.5元，之后每年提前一个月支付，第二年租金为58,165元、第三年租金为62,818.2元。合同第七条第一项约定如逾期30日美佳康同物业公司有权解除合同并按照租金总额的20％向美佳康同物业公司支付违约金。合同第三条第二项第四款约定物业服务费按4元/月/平方米收取。合同签订后，美佳康同物业公司按照约定将涉案房屋交付踏吉美蓝餐饮公司使用，踏吉美蓝餐饮公司至今未向美佳康同物业公司支付租金，2017年1月1日至2017年12月30日租金为53,856.5元，2018年1月1日至2018年7月30日租金为33,929.6元（58,165元÷12×7个月），合计87,786元，美佳康同物业公司仅主张租金87,321.3元。踏吉美蓝餐饮公司欠付美佳康同物业公司2017年1月1日至2018年7月30日的物业服务费9,344.96元（4元／月／平方米×122.96平方米×19个月）。踏吉美蓝餐饮公司至今欠付美佳康同物业公司房屋租金87,321.3元和物业服务费9,344.96元。踏吉美蓝餐饮公司于2018年10月底搬离租赁的涉案房屋。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。美佳康同物业公司按照约定将租赁物交付踏吉美蓝餐饮公司使用，踏吉美蓝餐饮公司未全面履行合同义务。合同第七条第一项约定如逾期30日美佳康同物业公司有权解除合同并按照租金总额的20％向美佳康同物业公司支付违约金。合同第三条第二项第四款约定物业费按4元/月／平方米收取。踏吉美蓝餐饮公司于2018年10月底搬离租赁的涉案房屋，故双方之间的房屋租赁合同实际已解除。据此，美佳康同物业公司要求踏吉美蓝餐饮公司支付房屋租金87,321.3元的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。美佳康同物业公司要求踏吉美蓝餐饮公司支付违约金34,967.94元诉讼请求中，合理部分17,557.22元［（53,856.5元＋33,929.6元）×20％］，一审法院予以支持。美佳康同物业公司要求踏吉美蓝餐饮公司支付物业服务费9,344.96元［4元／月／平方米×122.96平方米×19个月（2017年1月1日至2018年7月30日）］的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。踏吉美蓝餐饮公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权，一审法院依法缺席判决。判决：一、踏吉美蓝餐饮公司于判决生效之日起十日内支付美佳康同物业公司房屋租金87,321.3元；二、踏吉美蓝餐饮公司于判决生效之日起十日内支付美佳康同物业公司违约金17,557.22元；三、踏吉美蓝餐饮公司于判决生效之日起十日内支付美佳康同物业公司物业费9,344.96元。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。踏吉美蓝餐饮公司提交：1．踏吉美蓝餐饮公司与美佳康同物业公司于2016年4月22日签订的《商铺租赁合同》一份，用以证明涉案合同约定租赁房屋的使用用途是经营餐饮、咖啡、茶点等，承租方应严格按照合同约定使用涉案房屋，现因为政府行为导致涉案房屋无法用于餐饮经营，故不应认定踏吉美蓝餐饮公司违约，踏吉美蓝餐饮公司不承担违约责任；2．封条照片一张，用以证明因2017年3月的政府查封行为导致涉案合同目的无法实现，不是踏吉美蓝餐饮公司故意违约；3．照片一张，用以证明涉案房屋被美佳康同物业公司上锁，导致踏吉美蓝餐饮公司无法使用涉案房屋；4．《乌鲁木齐市大气污染防治条例》，用以证明因政府行为导致涉案合同目的无法实现，不是踏吉美蓝餐饮公司违约。美佳康同物业公司质证认为，对证据1的真实性、合法性认可，关联性不认可，涉案合同约定了租赁期限、免租期、租金数额及交付租金的时间，同时约定拖欠租金累计30日以上，美佳康同物业公司可以要求踏吉美蓝餐饮公司支付违约金，现踏吉美蓝餐饮公司未及时交纳租金，属于违约；对证据2的真实性、合法性、关联性均不认可；对证据3的真实性、合法性、关联性均不认可，实际上美佳康同物业公司于2020年1月才收回涉案房屋，之后涉案房屋的所有权人才发生变化；对证据4的真实性、合法性认可，关联性不认可，餐饮行业只要达到规定标准是可以经营的，不存在踏吉美蓝餐饮公司所述的情形。本院对证据1的真实性、合法性予以确认，因涉案租赁合同无法直接反映是否系政府行为导致踏吉美蓝餐饮公司违约，故对证据1的关联性，本院不予确认；因证据2、证据3的照片未显示拍摄时间、拍摄地点，故本院对证据2、证据3的真实性、合法性、关联性均不予确认；本院对证据4的真实性、合法性予以确认，因踏吉美蓝餐饮公司未提供其他能够证实行政主管部门因环保问题责令其停业的证据，故本院对证据4的关联性不予确认。   本院对一审法院查明的事实予以确认。   本院认为，踏吉美蓝餐饮公司与美佳康同物业公司于2016年4月22日就位于乌鲁木齐市××街商铺签订的《商铺租赁合同》，系当事人真实性意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点为美佳康同物业公司要求踏吉美蓝餐饮公司支付租金、物业费、违约金的诉讼请求有无事实及法律依据。对此本院分析如下：踏吉美蓝餐饮公司主张因政府政策原因，即居民楼下不得经营餐厅的规定，导致其无法利用涉案房屋经营餐厅，涉案租赁合同的目的无法实现，并非其自身原因导致违约，故其不应向美佳康同物业公司支付租金、物业费及违约金。对此本院认为，美佳康同物业公司按照合同约定向踏吉美蓝餐饮公司交付了涉案房屋，踏吉美蓝餐饮公司提交的封条照片、商铺照片不能反映出所拍摄的系涉案房屋，即便上述照片反映的确系涉案房屋，但封条照片也仅能证明涉案房屋被查封过，不能证实涉案房屋被查封的原因及查封行为持续的时间，商铺照片也不能证实涉案房屋系被美佳康同物业公司上锁，故踏吉美蓝餐饮公司在本案中提供的证据不足以证实涉案房屋系因美佳康同物业公司的行为或政府行为导致其无法经营使用，一审判决按照合同约定判令踏吉美蓝餐饮公司向美佳康同物业公司支付租金、物业费、违约金并无不当，本院予以维持，对踏吉美蓝餐饮公司的上诉意见，本院不予采纳。   综上所述，踏吉美蓝餐饮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2,584.47元，由踏吉美蓝餐饮公司负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   卫杨   审  判  员   焦玉   审  判  员   高茜   二 〇 二 〇 年 十 一 月 三 十 日   书  记  员   杨晗