安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初10650号 原告（反诉被告）：安徽中隐于市商业运营管理有限公司,住所地安徽省合肥市包河区桐城路**，统一社会信用代码91340100059742201D。 法定代表人:蔡晓栋，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王辉，安徽金华安律师事务所律师。 被告（反诉原告）:杨艳,女,1984年10月17日出生,汉族，住安徽省长丰县。 委托诉讼代理人：郭彪，安徽今点律师事务所律师。 原告安徽中隐于市商业运营管理有限公司（以下简称“中隐公司”）与被告杨艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中隐公司的委托诉讼代理人王辉，被告杨艳的委托诉讼代理人郭彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中隐公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告2019年1月10日签订的房屋租赁合同；2.判令被告支付原告2020年3月1日至2020年6月30日租金及物业费59140元并支付逾期付款的利息（以本金59140元为基数,自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）;3.判令被告以486.67元／天的标准向原告支付2020年7月1日至实际搬出2020年7月7日的房屋占用费，合计3406.69元；4.判令被告承担实现债权的费用4000元及本案诉讼费。庭审中，中隐公司变更第一项诉请为：确认原被告2019年1月10日签订的房屋租赁合同于2020年7月1日解除。事实与理由:2019年1月10日,原告与被告签订《租赁合同书》一份,约定被告承租位于合肥市包河区商铺（以下简称“该房屋”）;租赁期为3年,自2019年2月1日起至2022年1月31日止;租金一年一浮动,其中第一年为8160元／月,第二年为9420元／月,第三年为11083元／月。同日,被告与合肥小隐于野物业管理有限公司签订《物业管理费缴交协议书》一份,约定物业管理费为每月5180元,自2019年2月1日起开始收取,并口头约定该项费用由安徽中隐于市商业运营管理有限公司统一收取。合同签订后,安徽中隐于市商业运营管理有限公司如约履行了合同,向原告交付了该房屋。被告在支付2020年2月1日-2020年2月29日房租及物业管理费13860元（实际应缴14600元,尚欠740元）以后,再无按照合同约定支付任何费用。原告多次催要无果，故诉至法院。 杨艳答辩称：1、答辩人2020年1月3日就预交了2020年2月1日至2020年2月29日的租金13860元，每月租金是8610元，2020年1月23日出现新冠疫情，疫情属不可抗力，合肥市疫情指挥部也推出了两免两减半合计少收三个月租金的减租政策，答辩人未拖欠租金，被答辩人收物业费没有依据；2、由于答辩人未能完成消防验收，没有房产证，导致商铺无法正常经营，2020年7月答辩人已经退还房屋，应确认租赁合同无效，返还租金；3、答辩人签订合同时缴纳履约保证金12600元应退还或抵扣租金；4、被答辩人诉请房屋占用费没有事实依据，答辩人已在2020年7月7日搬走，主张的实现债权的费用也没有依据。 杨艳向本院提出反诉请求：1、确认2019年1月10日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判决中隐公司赔偿杨艳装修费用暂定5000元，具体金额待司法鉴定后另行主张。事实与理由：2019年1月10日，杨艳和中隐公司签订的《房屋租赁合同》，缴纳了租金、房租、物业管理费、推广费、履约保证金等费用。合同签订后，杨艳发现中隐公司对房屋没有处置权且疏于管理，房屋破损严重，消防设施严重缺乏，存在重大安全隐患，导致众多商户无法运营，投入众多资金，损失惨重，商户多次去街道、区政府投诉维权，严重影响了社会秩序。中隐公司负责人罗鹏依然不好好经营，放任甚至故意违规经营，抽逃资金，导致有着多年合肥知名街区的中隐于市日渐萧条，成为人人望而却步的废旧街区，污水横流，人迹罕至。他们只顾收取高额费用，收到资金挪作他用，不管商户死活，将一个知名的网红打卡地、旅游休闲资源肆意糟蹋，众多商户对此耿耿于怀，却只能自认倒霉，无奈多家商户投诉无门，只能关店走人。经过初步查询，中隐公司在法院有多起诉讼案件，拒不执行生效判决，已经被列为失信被执行人名单，这次明明知道杨艳早已将房屋交还给他们，他们还是故意恶意诉讼，浪费司法资源，显然想借司法手段欺压商户，反诉人认为双方合同无效，他们理应赔偿反诉人损失。即使法院判决申请人向他们支付费用，反诉人也会向相关法院支付款项，不会让这种不诚信的公司收到反诉人一分钱。 中隐公司答辩称：双方于2019年1月10日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，不存在任何合同无效的情形，且合同已实际履行。由于反诉人不按照合同约定履行支付房租的义务，构成根本违约，根据双方签订合同第5章5.3条明确约定，合同期内由于乙方原因导致提前终止合同的，则甲方无需退还乙方缴纳的履约保证金，要求退还履约保证金没有依据，其主张装修费用也无任何事实与法律依据。 本院经审理认定事实如下：2019年1月10日，中隐公司（甲方）与杨艳（乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将位于合肥市曙光北路中隐于市商铺及其设施租赁给乙方管理和使用，租赁期限自2019年2月1日至2022年1月31日，乙方须向甲方交纳履约保证金12600元，合同期内，由于乙方原因导致提前终止合同的，则甲方无需退还乙方已缴纳的履约保证金，若由于甲方原因导致提前终止合同的，甲方应返还履约保证金。同日，合肥小隐于野物业管理有限公司与杨艳签订物业管理费缴交协议书，约定小隐于野物业管理有限公司为杨艳承租商铺提供物业管理服务，物业管理费为5180元每月，从2019年2月1日起计取。 2020年5月20日，合肥小隐于野物业管理有限公司出具情况说明，载明其系中隐公司的合作公司，为中隐公司提供物业管理服务，经与商户协商，物业费一直由中隐公司统一代为收取，相关物业费催收工作也由中隐公司代为处理。 杨艳于合同签订当日向中隐公司交纳了履约保证金12600元，后按约支付租金至2020年2月29日，此后因遭遇新冠疫情经营困难，租金未再支付。庭审中，双方共同确认《租赁合同书》经协商于2020年7月1日解除，杨艳于2020年7月7日向中隐公司交还房屋。 上述事实，有双方当事人当庭陈述及中隐公司提交的《租赁合同书》、《物业费缴交协议书》、情况说明、微信聊天记录、催收租金律师函、物流信息截图，杨艳提交的微信聊天记录、租金减免申请书等证据在卷佐证。 本院认为，杨艳与中隐公司签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应系合法有效。双方合意于2020年7月1日解除《租赁合同书》有事实基础和法律依据，本院予以确认。《租赁合同书》于2020年7月1日解除，杨艳于2020年7月7日向中隐公司交还房屋，故其应支付2020年3月1日至2020年6月30日的租金及物业费合计59140元，并应参照合同期内的租金及物业费标准支付2020年7月1日至2020年7月7日的房屋占有使用费3406.69元。鉴于本案中杨艳承租的房屋系用于经营，其受新冠疫情影响遭受损失，故本院酌情对其减免一个半月租金、物业费即21900元。中隐公司主张没收履约保证金，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，杨艳未按期支付租金系受新冠疫情影响，中隐公司以此为由要求杨艳承担上述违约责任，本院不予支持，杨艳已交纳的履约保证金12600元应冲抵欠付的租金及物业费，故杨艳应向中隐公司支付的款项合计为28046.69元（59140＋3406.69－21900－12600）。双方协商一致解除合同后，杨艳应及时支付上述款项，现中隐公司主张杨艳自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期付款利息，本院予以支持，另其主张杨艳支付实现债权费用4000元，但未提供委托代理合同、转账记录等证据证明该费用实际发生，本院不予支持。 杨艳提出反诉请求确认双方签订的《房屋租赁合同》无效，但未提供证据证明导致合同无效的事由，故本院不予支持。另杨艳主张中隐公司赔偿装修费用，但本案中双方系协商一致解除合同，中隐公司并无违约行为，故该主张缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条规定，判决如下： 一、确认原告安徽中隐于市商业运营管理有限公司与被告杨艳于2019年1月10日签订的《租赁合同书》于2020年7月1日解除； 二、被告杨艳于本判决生效之日起十日内向原告安徽中隐于市商业运营管理有限公司支付28046.69元及利息（以28046.69元为基数，自2020年7月3日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止）； 三、驳回原告安徽中隐于市商业运营管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告杨艳的诉讼请求。 本诉案件受理费减半收取计689元，原告安徽中隐于市商业运营管理有限公司承担250元，被告杨艳承担439元；反诉案件受理费减半收取计25元，由被告杨艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  马海平 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理张彤 书记员龚丽娟 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。