山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终11389号 上诉人（原审原告）：杨x，女，1972年6月13日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道外区。 委托诉讼代理人：全振滨，住山东省青岛市城阳区，系杨x之夫。 委托诉讼代理人：李彦霞，山东运策律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：重庆典宜商务咨询服务有限公司，住所地重庆市涪陵区中山路**。 法定代表人：夏绍飞，总经理。 委托诉讼代理人：胡涛，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋云峰，山东众成清泰（青岛）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：青岛都顺置业有限公司，住所地山东省青岛市城阳区上马街道前程社区（正阳路北侧、双拥路西侧）。 法定代表人：马建平，董事长。 委托诉讼代理人：宋旭，女，系该公司工作人员。 上诉人杨x、上诉人重庆典宜商务咨询服务有限公司因与被上诉人青岛都顺置业有限公司合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2020年10月27日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人杨x及其委托诉讼代理人全振滨、李彦霞，上诉人重庆典宜公司的委托诉讼代理人胡涛，被上诉人青岛都顺公司的委托诉讼代理人宋旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 杨x上诉请求：1、依法撤销城阳区人民法院（2020）鲁0214民初504号民事判决书中判决内容，发回重审或者依法改判；2、本案一、二审案件受理费由重庆典宜商务咨询服务有限公司、青岛都顺置业有限公司承担。事实和理由：一审法院认定案件事实不清，适用法律错误。一、重庆典宜商务咨询服务有限公司以咨询服务费的名义收取上诉人30000元明显违法了法律规定。重庆典宜商务咨询服务有限公司利用和青岛都顺置业有限公司之间关联关系，利用自身资源优势在事先知道涉案房屋具体单价金额的情况下采取能够给杨x提供价格优惠等服务项目收取咨询服务费，但事实上重庆典宜商务咨询服务有限公司在收到杨x的费用后不但未为杨x提供任何服务，且至今未为杨x出具发票。重庆典宜商务咨询服务有限公司和青岛都顺置业有限公司的上述行为明显是变形收取房价款，逃避税务。退一步讲即便重庆典宜商务咨询服务有限公司亦为杨x提供了大部分房价优惠服务也没有达到购房优惠须知中约定的叠拼：交30000元优惠100000元的承诺。二、青岛都顺置业有限公司和重庆典宜商务咨询服务有限公司的投资股东都是重庆庆恒商贸有限公司，也就是说都是由金科地产集团股份有限公司100%控股投资设立的，由金科地产集团控制经营的，双方之间属于关联企业，金科地产集团通过重庆典宜商务咨询服务有限公司和青岛都顺置业有限公司采用拆分房价款的形式变相收取咨询服务费，明显属于逃避税务，违反法律规定。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，依据相关法律规定，特诉至贵院，请求依法判决。 重庆典宜商务咨询服务有限公司辩称，同其上诉意见。 青岛都顺置业有限公司辩称，青岛都顺置业有限公司与重庆典宜商务咨询服务有限公司系独立法人，杨x无权就其与重庆典宜商务咨询服务有限公司签订的咨询服务合同要求青岛都顺置业有限公司承担相应的法律责任。一审认定青岛都顺置业有限公司无须承担返还购房咨询费的责任认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回杨x的上诉请求。 重庆典宜商务咨询服务有限公司上诉请求：撤销青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初504号民事判决第一项，判令驳回杨x的诉讼请求；2、判令杨x承担本案一审和二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、房屋备案价格不等同于房屋销售价格，一审法院对房屋优惠计算错误，属于对事实认定错误，依法应当予以改判。一审法院认定杨x购买的金科阳光美镇项目32栋101号房屋备案价格为1579600元，并基于此计算认定重庆典宜商务咨询服务有限公司并未完全履行优惠承诺。但根据杨x签字确认的《客户签约流转单》显示，房屋的规定销售价格为1757014元。经查，2016年11月10日，分管副市长召开青岛市房地产市场调控专题会议，提出对我市房地产市场进行控价。此前，我市商品房网签系统对商品房成交价格上下浮动20%以内不做限制。因此，杨x在2016年2月29日认购房屋时，房屋的销售价格1757014元(溢价率为11.23%)不属于政府的控价范围，属于合理的销售价格，该销售价格在不享有优惠的情况下应当为房屋的网签成交价格。据此，一审法院应当以房屋销售价格1757014元计算房屋优惠。而一审法院以备案价格为基数计算优惠价格，属于对事实的认定错误，依法应当予以改判。二、重庆典宜商务咨询服务有限公司已完全履行《金科阳光美镇购房优惠须知》中的优惠承诺，不具备向杨x返还咨询费的条件。根据杨x签字确认的《客户签约流转单》显示，重庆典宜商务咨询服务有限公司已根据《金科阳光美镇购房优惠须知》的约定完成10000元的优惠。杨x已完全知悉并认可房屋的规定销售价格1757014元，重庆典宜商务咨询服务有限公司提供的优惠价格100000元，优惠后的最终成交价格1500000元。重庆典宜商务咨询服务有限公司已完成全部的优惠服务，根据《中华人民共和国合同法》的规定，重庆典宜商务咨询服务有限公司有权收取全部咨询服务费。一审法院判决重庆典宜商务咨询服务有限公司应返还部分咨询服务费属于对事实认定错误和适用法律的不当，依法应当予以改判。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决，依法进行改判。 杨x辩称，重庆典宜商务咨询服务有限公司并未对杨x提供任何服务，其他意见同其上诉意见。 青岛都顺置业有限公司辩称，同意重庆典宜商务咨询服务有限公司的上诉意见。 杨x向一审法院起诉请求：1、依法判令重庆典宜商务咨询服务有限公司和青岛都顺置业有限公司返还杨x购房咨询服务费人民币30000元并支付利息，以30000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算自2016年2月2日起至实际支付之日止；2、依法判令重庆典宜商务咨询服务有限公司和青岛都顺置业有限公司承担本案所有诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年2月29日，杨x与重庆典宜商务咨询服务有限公司签订《金科阳光美镇购房优惠须知》，其中约定重庆典宜商务咨询服务有限公司为客户即杨x在开发商处争取到以下优惠条件购买意向楼盘，优惠地点金科阳光美镇营销中心，购房优惠叠拼：交30000元优惠100000元，参与优惠客户缴纳人民币30000元作为参与金科阳光美镇项目32栋101号的咨询服务费，优惠说明：客户知晓并认可其所缴纳的费用为购房咨询服务费，客户购房后此款项并不抵扣房款。成功认购的客户，所缴纳的咨询服务费30000元不予退还。当日，杨x支付给重庆典宜商务咨询服务有限公司购房咨询服务费30000元。 2016年2月29日，杨x认购青岛都顺置业有限公司金科阳光美镇的叠拼32号楼101户房屋，规定房屋总价款1757014元，成交总价款1500000元，而青岛市城阳区住房和城市建设管理局作出的青城住建（2020）第27号政府信息公开告知书中确认城阳上马金科阳光美镇32-101室房产备案价格为1579600元。根据杨x与青岛都顺置业有限公司签订的商品房预售合同，金科阳光美镇32号楼101户房屋总价款1500000元。杨x称重庆典宜商务咨询服务有限公司未按照《金科阳光美镇购房优惠须知》提供优惠服务，其未享受到交30000元优惠100000元的购房款优惠，并多次找重庆典宜商务咨询服务有限公司、青岛都顺置业有限公司要求返还该30000元。 杨x根据企业登记查询信息，主张重庆典宜商务咨询服务有限公司与青岛都顺置业有限公司的投资股东都是重庆庆恒商贸有限公司，也就是说都是由金科地产集团股份有限公司100%控股投资设立的，由金科地产集团控制经营的，双方之间属于关联企业，金科地产集团通过重庆典宜商务咨询服务有限公司与青岛都顺置业有限公司采用拆分房价款的形式变相收取咨询服务费，明显属于逃避税务，违反法律规定，所收费用应予返还杨x。重庆典宜商务咨询服务有限公司与青岛都顺置业有限公司均认为该两公司分别系独立的法人，独立经营，重庆典宜商务咨询服务有限公司是通过合法形式收取的杨x购房咨询服务费，不违反法律规定，也没有逃避税务缴纳义务。青岛都顺置业有限公司是通过合法形式与杨x签订商品房买卖合同，并收取房价款，不违反法律规定，也没有逃避税务缴纳义务。 一审法院认为，杨x与重庆典宜商务咨询服务有限公司签订的《金科阳光美镇购房优惠须知》，系当事人真实意思表示，合法有效。杨x支付给重庆典宜商务咨询服务有限公司购房咨询服务费30000元，根据约定杨x购买金科阳光美镇项目32栋101号房屋后应享受交30000元房价款优惠100000元。而实际上杨x购买的金科阳光美镇项目32栋101号房屋备案价格为1579600元，根据签订的《金科阳光美镇购房优惠须知》，重庆典宜商务咨询服务有限公司应保证杨x享受交30000元房价款优惠100000元，即杨x应向青岛都顺置业有限公司交纳该房屋总房款1479600元（1579600元-100000元），而实际上杨x向青岛都顺置业有限公司交纳的该房屋总房款为1500000元，故重庆典宜商务咨询服务有限公司未完全履行《金科阳光美镇购房优惠须知》中约定的交30000元房价款优惠100000元的承诺。考虑到杨x已经成功认购了金科阳光美镇项目32栋101号房屋，重庆典宜商务咨询服务有限公司亦为杨x提供了大部分房价优惠服务，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院认为重庆典宜商务咨询服务有限公司未完全履行协议约定，应酌情返还杨x购房咨询服务费人民币6120元为宜。因《金科阳光美镇购房优惠须知》中未约定退还利息，故杨x请求支付利息，一审法院不予支持。又因重庆典宜商务咨询服务有限公司与青岛都顺置业有限公司分别系独立法人，杨x请求青岛都顺置业有限公司承担返还购房咨询服务费的责任，一审法院不予支持。因杨x称多次找重庆典宜商务咨询服务有限公司、青岛都顺置业有限公司要求返还该30000元，故重庆典宜商务咨询服务有限公司、青岛都顺置业有限公司主张杨x的诉讼请求超过法定诉讼时效，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、重庆典宜商务咨询服务有限公司于判决生效后10日内返还杨x购房咨询服务费人民币6120元；二、驳回杨x对青岛都顺置业有限公司的诉讼请求；三、驳回杨x的其他诉讼请求。案件受理费550元，由杨x承担438元，由重庆典宜商务咨询服务有限公司承担112元。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。重庆典宜商务咨询服务有限公司提交本院（2020）鲁02民终1988号民事判决书一份，证明：一审对房屋优惠价格的计算错误，杨x在购房时政府未对房屋价格进行限价，不属于政府的控价范围，一审以备案价计算优惠没有相应法律依据，属事实认定错误，重庆典宜商务咨询服务有限公司已经完成了房价优惠服务，不具备任何退换服务费的条件。杨x对该判决书的真实性没有异议，但对证明事项不予认可。 本院查明事实与一审认定事实一致。 本院认为，杨x与重庆典宜商务咨询服务有限公司签订的《金科阳光美镇购房优惠须知》系双方当事人的真实意思表示，内容不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，合法有效，双方均应依约履行。杨x签字确认的《客户签约流转单》载明，杨x在购买案涉房屋时已经享受到重庆典宜商务咨询服务有限公司作为电商合作单位的10万元优惠，即重庆典宜商务咨询服务有限公司已经依约履行其在《金科阳光美镇购房优惠须知》中应当负担的义务，杨x诉请重庆典宜商务咨询服务有限公司返还其缴纳的咨询服务费，本院不予支持。一审依据案涉房屋的登记备案价格确定杨x享受到的优惠额度，违背杨x已经签字确认的《客户签约流转单》中载明的事实，况且，杨x购买案涉房屋时，青岛市房地产行政管理部门尚未对房地产市场进行控价，一审该项处理结果欠妥，本院予以纠正。综合杨x在本案一、二审期间的诉讼主张，本院认为，杨x要求重庆典宜商务咨询服务有限公司和青岛都顺置业有限公司返还咨询服务费的主要事由是，该笔咨询服务费实际上是开发商变相增加的购房款，开发商应当返还。对此，本院认为，根据日常生活经验法则，购房人在购买房屋过程中的主要参考因素之一是其最终须以何种价格购买到房屋，至于房屋价款的具体构成通常并不成为购房人购买房屋的参考因素，故，即使依据杨x的诉讼主张，本案审查的焦点问题应为杨x在购买案涉房屋时的真实意思表示，即杨x愿以多少价款与开发商达成购买案涉房屋的合意。杨x并未举证证明其支付3万元咨询服务费时存在被胁迫等情形，杨x所主张的重庆典宜商务咨询服务有限公司和青岛都顺置业有限公司之间拆分购房款、变相避税行为，属于房地产行政管理部门和税务部门的职责范围，并不影响杨x为购买案涉房屋而自愿支付3万元咨询服务费的法律效力，况且，杨x在本案二审期间自认其与开发商商谈的房屋购买价为153万元，现杨x实际支出的费用并未超过153万元，即使开发商确存在变相拆分价款行为，亦不影响杨x以不超过153万元的价格购买案涉房屋的真实意思表示。综上，杨x要求重庆典宜商务咨询服务有限公司和青岛都顺置业有限公司返还咨询服务费3万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，杨x的上诉请求不能成立，应予驳回；重庆典宜商务咨询服务有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初504号民事判决； 二、驳回杨x的诉讼请求。 一审案件受理费550元，由杨x负担。杨x预交的二审案件受理费550元，由杨x负担；重庆典宜商务咨询服务有限公司预交的二审案件受理费50元，由杨x负担，杨x应在本判决生效之日起十日内直接支付重庆典宜商务咨询服务有限公司。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  马 喆 审判员  孙向东 二〇二〇年十一月十二日 法官助理 王莉莉 书记员张旭 书记员于国英