河北省遵化市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0281执异64号 案外人：杨昆雨，男，1997年5月17日出生，汉族，现住唐山市路**。 委托代理人：李**，系唐山红柏典当有限公司推荐，代理权限特别授权。 申请执行人：陈宝，男，1953年2月22日出生，汉族，现住遵化市。 被执行人：唐山新时代房地产开发有限公司，住所地唐山市路**新华西道**，统一社会信用代码911302000721626177P。 法定代表人:王兆艳，系该公司董事长。 委托代理人：刘伟光，代理权限特别授权。 唐山市中级人民法院在执行申请执行人陈宝与被执行人唐山新时代房地产开发有限公司合同纠纷一案过程中，做出（2020）冀02执2509号之一执行裁定书。案外人杨昆雨不服，向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人杨昆雨称：唐山市中级人民法院作出（2020）冀02执2509号之一裁定书，查封了唐山新时代房地产开发有限公司名下的位于唐山市路北区大里时代新居会所商业房产系查封错误，该两套房产于2011年抵债给唐山红柏典当有限公司、韩敬荣并归案外人杨昆雨所有，并非唐山新时代房地产开发有限公司的房产，案外人与唐山新时代房地产开发有限公司签订了正式的《商品房买卖合同》，该房产已经交付给案外人，并分别于2012年、2013年将两套商业房产出租，唐山市中级人民法院查封错误，恳请贵院依法解除对案外人房产的查封。 案外人杨昆雨就其主张提交如下证据： 1、案外人杨昆雨的身份证复印件一份，证明案外人的主体资格。 2、唐山市国土资源局于2008年1月10日冀唐他项（2008）第0022号、冀唐他项（2008）第0148号他项权利证书复印件一份，证明涉案土地已经抵押给唐山红柏典当有限公司。 3、唐山红柏典当有限公司、韩敬荣与唐山新时代房地产开发有限公司于2011年1月31日签订的《协议书》一份，证明唐山新时代房地产开发有限公司将本案涉案房产抵顶给唐山红柏典当有限公司、韩敬荣。 4、唐山红柏典当有限公司于2011年4月12日缴纳物业费票据一张，证明唐山红柏典当有限公司已交付涉案房产，案外人实际占有该房产。 5、唐山市中级人民法院于2016年10月11日出具的（2013）唐民初字第35号民事调解书一份，证明唐山红柏典当有限公司、韩敬荣有权将产权证办理指定的第三人杨昆雨名下，且唐山时代房地产开发有限公司需要积极配合。 6、唐山新时代房地产开发有限公司与案外人杨昆雨于2011年1月31日签订的《商品房买卖合同》两份，证明杨昆雨与唐山新时代房地产开发有限公司签订了两套商品房买卖合同，合同合法有效。 7、刘桂杰于2012年、2018年与代晶晶签订的《房屋租赁合同》各一份，代晶晶学校的民办学校办学许可证，民办非企业单位登记证书及学校照片两张，电费收据5张，水费收据26张，证明申请人实际占有并于2012年将时代新居会所东侧商业房产租给代晶晶并一直租用至今。 8、刘桂杰、唐山红柏拍卖于2013年、2018年与王志伟签订的《房屋租赁合同》各一份，速发酒店营业执照、特种行业许可证、公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、卫生许可证、及酒店照片两张；缴纳电费记录4张，水费收据18张，物业费收据1张，证明案外人实际占有并于2013年将时代新居会所西侧商业房产租给王志伟。 9、时代新居会所西侧商业房产于2020年3月3日开具的收房发票24张，证明时代新居会所西侧商业房产实际购房人为杨昆雨。 10、唐山市中级人民法院于2020年3月23日、2020年4月30日出具的（2020）冀02执2509号、（2020）冀02执2509号之一民事裁定书复印件一份。证明时代新居会所商业房被唐山中级人民法院查封。 11、裁判文书网遵化市人民法院于2019年8月5日出具的（2019）冀0281民初1446号民事判决书查询页，证明（2019）冀0281民初1446号案件当事人为陈宝和唐山新时代房地产开发有限公司，并非案件当事人，不应查封申请人房产。 申请执行人陈宝未予答辩。 被执行人唐山新时代房地产开发有限公司称，对案外人提交的证据无异议，案外人提出的是事实，被执行人也在积极办理产权证，之前因新时代手续不全，导致无法办理过户。 经审查查明：申请执行人陈宝与被执行人唐山新时代房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院经审理后于2019年8月5日做出（2019）冀0281民初1446号民事判决书，判决如下：“一、被告唐山新时代房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈宝利息16273734元；二、驳回原告陈宝的其他诉讼请求。”因被执行人唐山新时代房地产开发有限公司未按判决书的期限履行，申请执行人陈宝申请强制执行。唐山市中级人民法院在执行过程中，于2020年4月30日出具的（2020）冀02执2509号之一民事裁定书，裁定：“一、查封被执行人唐山新时代房地产开发有限公司名下位于唐山市路北区大里时代新居会所商业房产（不动产权证书号：冀（2019）唐山市不动产权第0028416号）。二、查封期间，未经本院许可，不得变卖、抵押、质押、赠予、转让和毁损，不得变更房地产登记。三、查封期限为三年”。 另查，被执行人唐山新时代地产开发有限公司因未偿还唐山红柏典当有限公司、韩敬荣借款，与唐山红柏典当有限公司、韩敬荣于2011年1月30日签订了《协议书》，约定用唐山市路北区大里时代新居会所商业房产抵顶债务。 唐山市中级人民法院于2016年10月11日出具了（2013）唐民初字第35号民事调解书，达成如下协议“二、唐山新时代房地产开发有限公司自本调解书生效之日起至一年内向相关政府部门提交办理房产证、土地使用权证相关手续（如因唐山红柏典当有限公司、韩敬荣或其允许的第三方拆改原因导致不能验收，责任由唐山红柏典当有限公司、韩敬荣负担），如涉案房产具备办理房产证、土地使用权条件时，唐山新时代房地产开发有限公司积极协助唐山红柏典当有限公司、韩敬荣或其指定的第三人办理相关手续”。 唐山红柏典当有限公司、韩敬荣一致同意将上述两套房产的产权证办到杨昆雨名下，2011年1月31日，案外人杨昆雨与被执行人签订了两份《商品房买卖合同》，购买了唐山市路北区大里时代新居会所商业房产，但并未办理过户手续，案外人于2012年、2013年将涉案房产出租至今。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十八条规定：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产的；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中案外人与被执行人于2011年1月31日签订了《房屋买卖合同》，早于唐山市产的时间，购房的价款系合法的债务抵顶。案外人提交的《房屋租赁合同》及缴纳水、电费收据能够证实案外人对涉案房产占有并使用，虽未办理过户登记，但非因案外人原因导致，被执行人对此亦表示认可，故案外人就唐山市中级人民法院（2020）冀02执2509号之一执行裁定书对查封唐山市路北区大里时代新居会所商业房产（不动产权证书号：冀（2019）唐山市不动产权第0028416号）提出排除执行异议，理据充足，本院予以支持。为维护当事人的合法权益，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十四条、第二十五、第二十八条之规定，裁定如下： 中止唐山市中级人民法院（2020）冀02执2509号之一执行裁定书对唐山市路北区大里时代新居会所商业房产（不动产权证书号：冀（2019）唐山市不动产权第0028416号）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理。与原判决、裁定无关的，可以自收到本裁定书之日起十五日内向遵化市人民法院提起诉讼。 审判长  王凤波 审判员  梁海彬 审判员  李立艳 二〇二〇年十一月十日 书记员  李央颖