北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9863号上诉人（原审原告）：王德立，男，1959年2月8日出生。委托诉讼代理人：刘蕾，北京轩至律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵霄烁，北京轩至律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：彭建京，女，1959年4月5日出生。委托诉讼代理人：刘蕾，北京轩至律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵霄烁，北京轩至律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：彭建群，女，1964年9月4日出生。委托诉讼代理人：虞涛，北京市汇京律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭建新，男，1967年9月22日出生。委托诉讼代理人：虞涛，北京市汇京律师事务所律师。上诉人王德立、彭建京因与被上诉人彭建群、彭建新合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初31262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王德立、彭建京上诉请求：1、撤销（2019）京0102民初31262号民事判决书；2、改判支持王德立、彭建京全部一审诉讼请求；3、判令一、二审诉讼费由彭建群、彭建新承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审关于王德立、彭建京与彭鸿亮是否存在借名买房之合意问题，事实认定错误。因双方是事实上养父女关系，并没有签订书面借名买房合同，关于借名买房合意应结合全案证据予以认定。一审法院认定王德立、彭建京为涉案房产的被安置人、首付款出资人、共同贷款人、还款人及实际居住人，王德立、彭建京也提供了相应的证据，形成完整的证据链，足以证明王德立、彭建京与彭鸿亮之间共同出资、共同贷款、共同还款、共同居住的行为可以证明。如王德立、彭建京仅享有拆迁利益，无共同买房的合意，完全可以不出资、不共同办理贷款，不进行贷款还款，也同样享有居住权。如果王德立、彭建京不出资、不办理贷款，仅凭既没有全款购买能力也没有贷款资格的时年68周岁的退休工人彭鸿亮一人是绝不可能购买该房产的，正是因为有共同买房的合意，为了达成共同买房居住的目的，彭建京才贡献出了和女儿王静的30平方米的安置面积、并使用了自己的工龄，王德立才用自己的公积金贷款，从前期共同支付房款到十几年来共同还贷，双方共同购房的合意证据充分，一审判决认定事实错误。2、王德立、彭建京与彭鸿亮借彭鸿亮名义共同买房这一事实，双方之间的称的合意无须彭建群、彭建新认可，一审判决事实认定错误。根据一审查明的事实，案涉房产为公租房回迁房，无论是拆迁前的公租房还是拆迁后的安置房，均与彭建群、彭建新无关；购房时彭鸿亮是完全民事行为能力人，王德立、彭建京与彭鸿亮之间借名买房的合意及履行均与彭建群、彭建新无关，无需其认可；根据合同相对性原理，彭建群、彭建新不是合同缔约人，与借名买房合同完全无关！一审法院以“彭鸿亮的继承人彭建群、彭建新对此不予认可”为由，否认王德立、彭建京对案涉房产的占有和管理，对王德立、彭建京是该房产的真实权利人视而不见，认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。本案中，王德立、彭建京系依据物权法解释（一）第二条之规定提起的物权确认之诉，也紧紧围绕谁是涉案房屋物权的真实权利人进行了充分的举证，而一审法院无视这一规定，仅依据合同法第八条审理，适用法律错误，导致错判。本案王德立、彭建京诉讼请求彭建群、彭建新协助办理房屋过户登记手续，系根据北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条的规定，将案由确定为合同纠纷，但案件的基础法律关系是确认不动产物权的真实权利人。该会议纪要之所以有此规定，系因为不能依判决书的形式对不动产登记制度的公信力进行否定，即不能通过生效判决书的方式创造出两个不动产权利人。所以该会议纪要要求真实权利人一经司法确认，即应当立即办理不动产变更登记，因此本案中的变更登记的诉讼请求是源于不动产真实权利人的物权确认的结果，一审法院适用法律错误。案涉房产由王德立、彭建京和彭鸿亮共同出资、共同贷款、共同还贷，王德立、彭建京长期居住并装修涉案房屋、同时实际占有及管理该房产。根据物权法解释（一）第二条之规定，可以认定其与彭鸿亮同为该不动产物权的真实权利人，王德立、彭建京请求确认物权的主张理应得到支持。彭建群、彭建新辩称，同意一审判决。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回王德立、彭建京的全部上诉请求。王德立、彭建京向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令彭建群、彭建新协助王德立、彭建京将位于北京市东城区东内大街4号楼1303号房屋的50%产权变更登记至王德立、彭建京名下，王德立、彭建京每人占四分之一的份额；2.本案的诉讼费用由彭建群、彭建新承担。一审法院认定事实：王德立与彭建京系夫妻关系，二人生有一女王静。彭建京系彭鸿亮的侄女。彭建群、彭建新系彭鸿亮和缐秋英的子女，缐秋英于1989年12月17日去世，彭鸿亮于2017年1月5日去世。彭鸿亮承租的北京市东城区7号北房2间于2001年经北京市东城区住宅发展中心组织实施拆迁。在危改区居民户籍调查表中记录**的户主（H）是彭鸿亮（出生日期33.4.23），在册人口王静（出生日期85.3.2）、彭建京（出生日期59.4.5）。2001年6月16日，北京市东城区住宅发展中心作为甲方，彭鸿亮作为乙方，签订《东城区海运仓地区危旧房改造就地安置协议书》，约定：经东城区人民政府批准，甲方以房改带危改的方式负责组织实施海运仓地区危旧房改造。甲、乙双方依据《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》和《北京市东城区海运仓地区危旧房改造实施细则》的规定，达成本协议。一、甲方依据东城区房地产管理局核发的《房屋拆迁许可证》，在地区实施危旧房改造安置工作；二、乙方在危改区范围内7#居住非成套正式房屋贰间，使用面积25.94平方米；三、乙方同意就地安置并自行周转，放弃其他安置方式，应安置人口为3人，分别是H33/男、59/之侄女、85/之孙女；四、甲方就地安置乙方的地址为A小区9号楼1303号贰居室一套，建筑面积75.51平方米。五、乙方应支付给甲方以下价款：1、原住房建筑面积25.94平方米，按房改成本优惠售房价计205105.80元。2、超过原住房建筑面积，按房改成本价每建筑平方米1485元，计3002.30元。3、超过人均15平方米的建筑面积30.51平方米，按本危改区经济适用房价格为每建筑平方米5000元，计152550元。以上3项就地安置住房总房价款之和为202658元。4、乙方就地安置住房的建筑面积为75.51平方米，在办理入住手续时需按国家规定交纳公共维修基金。六、甲方应支付给乙方以下款项：乙方在规定期限内搬家腾地，甲方在给予乙方提前搬家奖励费5000元、搬家补助费600元、电话移机费235元，合计金额6235元。2001年6月16日，彭鸿亮作为被拆迁人领取了上述6235元奖励和补助费，并同意用上述款项折抵购房款。根据危旧房改造回购安置住房房价计算表的记载，彭鸿亮购买涉案房屋使用了夫妇60年的工龄优惠，工龄折扣率为0.009，房改售房成本价1485元，标准价高限1395元，本地区经济适用住房价格5000元。房价计算：①安置房建筑面积未超过原住房建筑面积部分（房改成本价-标准价高限×年工龄折扣率×夫妇工龄之和）×（1+调节因素之和）×原住房建筑面积=20105.80元。②属安置房建筑面积超过原建筑面积，但未超过人均15平方米（含）以内部分：房改成本价×（15平方米/人×安置人口-原住房建筑面积）×（1+调节因素之和）=30002.30元。③属安置房建筑面积超过人均15平方米的部分：本地区经济适住房价格×（安置房屋建筑面积-15平方米/人安置人口）=152550元。以上三部分房价合计为202658元。2001年6月27日，彭鸿亮作为买受人，北京市东城区住宅发展中心作为出卖人，签订《回购地区就地安置住房预售合同》，约定：买受人原住房地址北新仓，在危旧房改造区内有正式住房2间，使用面积19.50平方米，建筑面积25.94平方米，应安置人口3人。买受人回购的就地安置住房为A区9楼1单元13层03号住房；回购安置住房计价方式与价款约定：买受人按下述款项交纳购房款1、属安置住房建筑面积未超过原住房建筑面积以内部分25.94平方米，购房金额为20105.80元。2、属安置住房建筑面积超过人均15平方米以内部分19.06平方米，购房金额为30002.30元。3、属安置住房建筑面积超过人均15平方米部分30.51平方米，购房款金额为152550元。4、符合政策的自建房户，按本地区经济适用房价每建筑平方米5000元购买一套一居室安置住房的购房金额为----元。5、购房总金额为202658元，可给予2%优惠，金额为4053.16元，实际购房款为198605元。买受人支付首期购房款78605元后，方可办理房屋贷款，付款时间为2001年7月2日前。出卖人交付安置房屋的日期为2003年4月28日。2001年7月6日，彭鸿亮和王德立作为共同借款人（甲方），向中国建设银行北京东四支行（乙方）申请贷款，双方约定：乙方受北京市住房资金管理中心东城分中心委托向甲方提供个人住房贷款，贷款金额为120000元，贷款期限自2001年7月6日至2021年7月5日，等额还款每月765.02元，每月1日至25日还款，彭鸿亮将涉案房屋抵押给银行作为上述贷款的担保。2003年3月27日，彭鸿亮（乙方）与北京市东城区住宅发展中心（甲方）签订《补充协议书》，约定：乙方回购的就地安置住房在签订回购合同时甲乙双方约定的建筑面积为75.51平方米，经测绘，乙方回购的就地安置住房的产权登记面积为76.74平方米。乙方回购的就地安置住房甲乙双方结算房价款的建筑面积大于合同约定面积1.23平方米，乙方应向甲方据实结算房价款6150元、乙方应按照29.7元/平方米的价格交纳公共维修基金2279元。2017年3月20日，彭鸿亮名下贷款账户存入36050元，双方当事人均认可该笔款项是用于清偿全部剩余贷款的。王德立和彭建京主张该笔款项是使用的彭鸿亮的遗产偿还的，彭建群主张该笔款项是其从其丈夫名下的账户中取出后偿还的，彭建群提交了其丈夫张志善银行账户明细和向彭鸿亮贷款账户存款36050元的个人存款交易回单，上述证据显示张志善的工商银行账户于2017年3月20日支取了现金40000元（其中彭建群使用银行卡支取20000元，剩余20000元在ATM机上支取）。彭鸿亮的贷款账户于当日存入36050元。彭建群另提交了2004年1月至2017年2月期间银行存款回单，证明其参与偿还贷款的事实，该银行回单反映了2004年1月至2016年12月期间，每年1月、4月、7月、10月彭鸿亮贷款账户的存款情况及2017年1月、2月彭鸿亮的银行贷款账户存款情况。王德立、彭建京对证据的真实性认可，但主张虽然彭建群提交的存款回单与彭鸿亮记载的贷款还款月份吻合，但不能说明这些钱就是彭建群偿还的，应该是彭鸿亮还的。根据彭鸿亮的日记记载，涉案房屋的首付款8万元，彭鸿亮40000元、彭建京200**元、彭建群20000元，以上为三人集资款；自2001年8月至2007年1月期间，房屋贷款12万元由彭鸿亮、彭建京、彭建群三人轮流偿还，彭建京在此期间共偿还贷款22次，其余为彭鸿亮和彭建群轮流还款；2003年3月27日，彭鸿亮交纳回迁款6300元，彭建京交纳回迁款3150元。另查，一、彭建群、彭建新于2018年11月1日经北京市东城区人民调解协会诉前人民调解委员会调解，达成（2018）东民诉前调解字第416号调解协议如下：被继承人彭鸿亮名下位于东城区4号楼1303号（房产证号：京房权证东私字第**，建筑面积76.74平方米）的房产归彭建群、彭建新二人共同共有，彭建群、彭建新各享有50%的产权份额。北京市东城区人民法院于2018年11月1日出具（2018）京0101民特1114号裁定书：申请人彭建群与彭建新于二〇一八年十一月一日经北京市东城区人民调解协会诉前人民调解委员会主持调解达成的（2018）东民诉前调字第416号调解协议有效。2019年12月27日，彭建群、彭建新取得了北京市东城区4号楼1303号房屋的产权。经询问，双方当事人均认可涉案房屋回迁后，由彭鸿亮与王德立、彭建京一家人共同居住使用，彭鸿亮去世后，涉案房屋一直由王德立、彭建京一家人占有使用。二、《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》京政办[2000]19号（以下简称19号文）第六条规定：本办法所指危旧房改造对象为在危改区内有本市常住户口和正式住房，并且长期居住的居民。第七条规定：安置危改区居民的基本原则是：按照原住房建筑面积安置；用于安置的房屋原则上只售不租；安置房费用根据不同情况由居民、单位和政府三方共同负担；就地安置、异地安置与倾向补偿相结合，鼓励异地安置。第八条规定：在危旧房改造中，对被拆除成套住宅房屋的居民，按照原建筑面积予以安置；对被拆除房屋非成套住宅房屋的居民，按照下列标准给予安置面积5平方米安置。第九条规定：对被拆除房屋原建筑面积，属自住房屋的，按照产权证表明的建筑面积予以安置；属承租房屋的，按照租赁合同表明的使用面积的1.33倍计算。第十条规定：对在危改区内有本市常住户口，本人及其配偶、父母、子女在危改区内无正式住房，长期居住在自建房内，单独立户，并且本人在危改区外别无正式住房的居民，可以给予适当补偿，具体标准由各区、县人民政府确定。十一条规定：危改区内居民应当按照以下规定购买安置房：（一）、对被拆除的非成套住宅房屋的公有成套住宅房屋，属安置房建筑面积未超过原建筑面积以内的部分，应按照房改成本价格购买，并可享受规定的优惠政策；属安置房建筑面积超过人均15平方米的部分，应按照当地经济适用住房价格购买。（二）、对按照房改成本价购买的成套住宅房屋，安置建筑面积等于原建筑面积的部分不找差价，超过或者不足原建筑面积的部分按照当地经济适用住房价格结算差价。三、《北京市东城区海运仓地区危旧房改造实施细则》第五条、安置补偿原则：安置对象为在危改区有本市常住户口和正式住房，并且长期居住的居民。安置原则：1、用于安置的房屋只售不租的原则。2、按照原建筑面积予以安置。被拆除房屋原建筑面积，属自住房屋的按照产权证标明的面积计算。属承租房屋的按照租赁合同标明的使用面积的1.33倍计算。安置标准：1、原住宅建筑面积不足20平方米的，安置**一居室。2、原住宅建筑面积超过20平方米，不足30平方米的，安置一套二居室。3、原住宅建筑面积超过30平方米，不足40平方米的，安置一套三居室。4、原住宅建筑面积超过40平方米，不足50平方米的，安置二居室、一居室各一套。5、原住宅建筑面积超过50平方米，不足65平方米的，对于超过部分比照第4项的标准予以增加居室间数。6、原住宅建筑面积超过65平方米的，对于超过部分可以比照第5项的标准予以增加居室间数。按照上述安置标准，安置居民的人均建筑面积不足5平方米的，可以按照人均5平方米安置。现王德立、彭建京诉至本院，1.请求判令彭建群、彭建新协助王德立、彭建京将位于北京市4号楼1303号房屋的50%产权变更登记至王德立、彭建京名下，王德立、彭建京每人占四分之一的份额；2.本案的诉讼费用由彭建群、彭建新承担。彭建群、彭建新以其答辩意见不同意原告的诉讼请求。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告主张与彭鸿亮就涉案房屋存在借名买房合同关系，彭鸿亮的继承人彭建群、彭建新对此不予认可。根据本案查明的事实可知，北京市东城区4号楼1303号房屋是基于彭鸿亮原承租的位于北京市东城区7号的北房2间进行危旧房改造安置获得，彭鸿亮通过购买的方式取得了该房屋的所有权。彭建京作为当时的被安置对象，对该回迁安置房屋享有一定拆迁利益，但不能说明其必然享有对该回迁安置房屋的所有权。彭鸿亮购房时虽然使用王德立的住房公积金资格与王德立共同贷款，彭建京虽然参与了贷款的偿还，但根据彭鸿亮的日记记载，彭鸿亮购房过程中，彭建京、彭建群均有出资行为，对于出资的性质彭鸿亮记录为集资款。由此可知，彭鸿亮购房时并未与彭建京和王德立之间达成借名买房的合意，现有证据不能证明双方之间存在借名买房的合同关系，彭建京、王德立依据借名买房合同关系要求彭建群、彭建新为其二人办理涉案房屋二分之一产权过户手续的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。彭建京、王德立要求确认其二人对涉案房屋享有四分之一产权份额的请求不属于合同类纠纷案件的处理范围，本案对此不作处理。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回王德立、彭建京的诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，王德立、彭建京主张其与彭鸿亮存在借名买房关系，其为涉案房屋50%份额的真实权利人，应当就此提供证据进行证明。关于王德立、彭建京与彭鸿亮之间是否存在借名买房合同关系。首先，从购房资金上来看，除王德立、彭建京外，彭鸿亮本人亦有出资，彭建群一方也曾向彭鸿亮贷款账户内存款，购房资金并非完全由王德立、彭建京支付，仅凭出资不能认定王德立、彭建京与彭鸿亮之间存在借名买房的关系。其次，本案中王德立、彭建京与彭鸿亮并未签订书面借名买房协议，王德立、彭建京也表示其与彭鸿亮就借名买房所占份额未进行过约定，彭鸿亮的日记中将彭鸿亮、彭建京、彭建群三人出资记录为集资款。彭鸿亮与王德立共同贷款并还款，亦不能证明借名买房合意的存在。因此，根据现有证据，不足以证明彭鸿亮与王德立、彭建京之间就借名买房事宜达成合意。再次，涉案房屋虽由王德立、彭建京实际占有使用，但彭鸿亮生前亦在涉案房屋居住，彭建京自幼与彭鸿亮一起生活，居住情况不能作为双方是否存在借名买房关系的依据。最后，彭建京作为被安置对象，其对涉案回迁安置房屋享有一定拆迁利益，但并不必然享有对涉案房屋的所有权。综上，王德立、彭建京的证据不足以证明其主张，本院不能认定其与彭鸿亮之间存在借名买房关系，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4371元，由王德立、彭建京负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨志东审 判 员 周梦峰审 判 员 李 淼二〇二〇年十一月二十四日法官助理 王德林书 记 员 周 洁