山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终3689号上诉人（原审原告）：兖希莲，女，1946年2月19日出生，汉族，住惠民县。法定代理人：兖金兰，女，1969年1月16日出生，汉族，住惠民县。上诉人（原审原告）：兖金兰，女，1969年1月16日出生，汉族，住惠民县。两上诉人共同委托诉讼代理人：张杰，泰和泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：兖振泉，男，1975年1月11日出生，汉族，住惠民县。委托诉讼代理人：赵阳，山东尹增栋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：兖金英，女，1967年1月13日出生，汉族，住惠民县。上诉人兖希莲、兖金兰因与被上诉人兖振泉、兖金英确认合同无效纠纷一案，不服山东省惠民县人民法院（2020）鲁1621民初2636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兖希莲、兖金兰上诉请求：1．撤销或改判（2020）鲁1621民初2636号民事判决书，确认被上诉人兖金英与被上诉人兖振泉签订的《售房证明》无效；2．诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、《售房证明》并非上诉人签订，系无权处分，应当无效《合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，未经经权利人追认所订立的合同无效”。本案中，签订售房合同的主体双方为被上诉人兖金英与被上诉人兖振泉，兖金英并非涉案房屋权利人，且事后上诉人兖金兰也没有追认，属于无权处分，《售房证明》应当无效。二、涉案房屋买卖不符合“善意取得”原则，协议应当无效。《物权法》第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;；二)以合理的价格转让;；三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十九条物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。本协议交易价格仅为1500元，根据当时的价格，房屋至少一万元或以上，事后也没有办理登记转移，房屋不符合善意取得的方式，应当无效。三、涉案合同违反法律、行政法规的强制性规定应当无效《合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。根据《土地管理法》的规定：农村村民享受“一户一宅”，被上诉人兖振泉拥有两处宅基地，本次买卖宅基违反法律、行政法规的强制性规定，售房证明应当无效。四、即便无权处分合同有效，并不能说无权处分行为有效，被上诉人兖振泉不能取得涉案房屋的物权。无权处分合同是债权行为，无权处分行为是物权行为。在我国民法体系中实行的是债权形式主义下的物权变动模式，也就是通常说的“物权变动的有因性”，债权行为是物权变动的原因，所有权转移是物权变动的结果，债权行为与物权行为既相互联系又相互独立。债权行为的无效必然导致物权行为的无效，但债权行为的有效并不必然导致物权行为的有效。依据《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据物权法定原则，涉案房屋及宅基的使用权人为上诉人，两被上诉人的房屋买卖行为不导致物权转移。五、本案证人兖书青与被上诉人兖振泉为亲属关系。根据事实，一审兖振泉申请出庭的证人兖书青为被上诉人兖振泉的姨夫，兖书青向法庭陈述无亲属关系不属实，该证言不应当采信。结合庭审情况，法院第一次向兖书青出示该《证明》时说是我签的字，法院再次出示该《证明》时说“我以为是卖房子的那个合同”，说明该证人根本没有查看材料，张口即说，证言无可信度。对于与被上诉人兖振泉存在利害关系的证人证言不应当采信。六、即便涉案房屋后来为被上诉人翻建，形成附和的房屋所有权归属于上诉人。即便第三人重建房屋，依据最高人民法院司法观点集成民事卷三P1911，被在他人享有使用权之土地上建造房屋而形成附和的，房屋所有权一般归属于土地使用权人。即便涉案房屋后来为被上诉人翻建，形成附和的房屋所有权人属于上诉人所有。七、上诉人兖希莲属于刘黄村集体成员，享有村集体权利。上诉人兖希莲离婚后约一九七几年户口及居住地在刘黄村。《中华人民共和国妇女权益保障法》第三十三条：任何组织和个人不得以妇女未婚、结婚、离婚、丧偶等为由，侵害妇女在农村集体经济组织中的各项权益。山东省实施《中华人民共和国妇女权益保障法》办法第二十八条：任何组织和个人不得以妇女未婚、结婚、离婚、丧偶等为由，侵害妇女的土地承包经营权、集体经济组织收益分配权、股权分配权、土地征收或者征用补偿费使用分配权、宅基地使用权等各项权益。故上诉人享有刘黄村集体成员的权利，享有宅基地的使用权，该权利不得任意剥夺。综上，两被上诉人签订的《售房证明》违反法律的规定，侵害了上诉人的合法权益，其签订的协议应当无效。被上诉人辩称，一、案涉《售房证明》合法有效，不存在无效事由，上诉人的上诉自相矛盾，应依法驳回上诉人的上诉请求。首先，通过一审庭审的情况可知，在签订案涉合同时，上诉人兖金兰，被上诉人兖金英、兖振泉均在场，且自1999年案涉合同中的房屋出售给被上诉人兖振泉之后，上诉人并未向被上诉人兖振泉主张过任何权利。况且，通过一审庭审，上诉人兖希莲于20世纪70、80年代就具有精神疾病，为无民事能力行为能力人，上诉人兖金兰为其监护人，故上诉人兖金兰完全可以代替上诉人兖希莲作出处分行为。综上，本案案涉合同是上诉人兖希莲、兖金兰和被上诉人兖振泉、兖金英在合法、自愿的基础上签订的，并不存在违反《合同法》及其他法律、行政法规强制性规定的情形，也没有无权处分的情况，合同仅有兖金英的签字是因为其作为家庭代表进行对外活动，故该合同合法有效，最重要的是当时兖金兰和兖金英均在合同签订现场。其次，根据滨州市中级人民法院及山东省高级人民法院做出的行政裁定书可知，上诉人所出示的《集体土地建设用地使用证》已经没有实际意义，其不再享有该证项下土地及地上物的权益。并且仅凭该证也不能证明房屋所有权归属情况，所有权的归属还应根据出资等其他因素具体认定，上诉人也未提供证据加以证明。故，上诉人在无法证明房屋所有权归属的情况下，主张被上诉人兖金英无权处分房屋致使合同无效不能成立。而在没有无权处分的前提下，上诉人庭审中提出的善意取得的意见便是无稽之谈。再次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。从法理上讲，根据区分原则，相对于债权行为而言，物权行为是具有独立的意思表示的另一个法律行为，物权转移与否并不影响债权合同的效力。回归本案，上诉人以确认合同无效为案由提起诉讼，针对的仅是债权合同行为，其诉讼请求与上述规定相悖，理应驳回上诉人的上诉请求。最后，上诉人以确认合同无效为案由提起诉讼，却仅提供合同的复印件，从诉讼行为和提供证据两方面分析，其证据不能支持其诉讼请求，从而导致其自行矛盾，使得本次诉讼成为空谈，故也应据此驳回上诉人的诉讼请求。二、上诉人的起诉已经超过诉讼时效丧失胜诉权，且案涉《售房证明》已经完全履行完毕，上诉人提起诉讼已无实际意义。案涉《售房证明》系于1999年4月签订，在签订过程中上诉人兖金兰也在场，如果其认为自身权利被侵害，但其一直未主张过权利，现已经过了20年之久，故上诉人的起诉早已超过诉讼时效，丧失了胜诉权。同时，1999年4月2日，在兖振泉支付全部款项后，答辩人已经占有了案涉《售房证明》项下的房屋，该合同已完全履行完毕。2005年，惠集建（92）字第016651号《集体土地建设用地使用证》上的房屋业已灭失，经两委同意，被上诉人进行重建房屋。在上诉人已经没有任何主张案涉《售房证明》涉及的土地和房屋权利的前提下，无论是在事实上还是法律上，均已无法满足上诉人的诉请，上诉人提起该诉讼已经没有任何意义。综上，驳回上诉，维持原判。兖希莲、兖金兰向一审法院起诉请求：1、请求依法确认兖金英与兖振泉签订的《售房证明》无效；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告兖希莲系惠民县何坊镇刘黄村村民，婚后娶到小张村，与前夫离婚后，又回到娘家刘黄村。被告兖金英系原告兖希莲的长女，原告兖金兰系原告兖希莲的次女。原告兖希莲患有精神分裂症，原告兖金兰系原告兖希莲的监护人。1992年7月，惠民县人民政府为原告兖金兰颁发惠集建（92）字第016651号集体土地建设用地使用证，载明土地使用者为原告兖金兰，用地面积270.3平方米，用途为宅基。1999年4月，被告兖金英与被告兖振泉签订《售房证明》，将上述集体土地建设用地使用证项下的房屋出售给了被告兖振泉，价格为1500元。签订《售房证明》时，有原告兖金兰和中间人兖书青、刘美森、刘希顺在场。2005年，被告兖振泉将原房屋拆除后进行了重建。现该重建的房屋也已因棚户区改造被拆除。惠集建（92）字第016651号集体土地建设用地使用证上的房屋在1999年售予被告兖振泉之前，已无人居住，原告兖金兰和被告兖金英均已结婚，原告兖金兰的户籍随之迁出刘黄村，原告兖希莲也随两个女儿轮流居住。一审法院认为，根据查明的事实，原告兖金兰虽持有位于刘黄村的惠集建（92）字第016651号集体土地建设用地使用证，但该宅基证上的房屋已于19**年出售给被告兖振泉，且已经被告兖振泉于2005年将旧房拆除后重建，上述宅基证上的房屋业已灭失，原告兖金兰对该宅基及其上房屋已不再享有权益。且在被告兖金英与被告兖振泉签订《售房证明》时，原告兖金兰也在场，而原告兖希莲也患病，被告兖金英作为长女代表家庭进行对外活动，符合情理。且自1999年涉案集体土地建设用地使用证项下的原房屋出售给被告兖振泉后，两原告并未提交证据证明其向被告兖振泉主张过任何权利，原房屋一直由被告兖振泉占有使用，并已于2005年被拆除。故该《售房证明》属有效合同。现原告要求确认该《售房证明》无效，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条，《中华人民共和国合同法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：驳回原告兖希莲、兖金兰的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告兖希莲、兖金兰负担。本院二审期间，被上诉人提交的证据是：证据1、售房证明中证明人刘希顺出具的证明1份。拟证明：涉案房屋出售时上诉人兖金兰及被上诉人兖金英均在场，并经村委会三方签名、捺印签订售房证明。证据2、村镇规划选址意见书1份（复印件）。拟证明：2006年5月16日被上诉人兖振泉经惠民县何坊乡规划建设管理办公室颁发村镇规划选址意见书，同意兖振泉建设房屋。此事可以说明兖振泉购买涉案房屋后，在涉案房屋倒塌后经村集体及乡政府部门同意建设新的房屋。上诉人质证意见：对该证据1的真实性不予认可，根据法律规定证人应出庭作证、宣读保证书。该证人不确定是否为完全民事行为能力人，该证据也不能证实为证人本人书写。即便当时上诉人在场，因兖金英不是房屋所有权人，没有处分行为，所签订的协议应属无效。该证据2的真实性无法核实，根据上诉人建设用地使用证显示兖金兰名下的宅基面积为270.3平方米，但该证据显示的面积为289平方米，不能确定该规划选址为涉案房屋所在地。本院认证如下：被上诉人提交的刘希顺的书面证言，证人无正当理由未出庭作证，不符合证据规则的规定，对该证人证言不予采信；对被上诉人提交的证据2，经上诉人质证对真实性无异议，该证据系政府职能部门所出具，本院予以采信。本院二审认定：2006年5月16日，兖振泉经惠民县何坊乡规划建设管理办公室颁发村镇规划选址意见书。2019年9月11日，惠民县人民法院宣布兖希莲为无民事行为能力人，并指定兖金兰为其监护人。本院二审认定的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，兖希莲、兖金兰主张其未在《售房证明》上签字，兖金英签字属无权处分。自《售房证明》签订后兖振泉一直使用涉案房屋直到拆掉重建，兖希莲、兖金兰多年来并未对此提出异议。在兖希莲患有精神分裂症的情况下，兖金英代表其母签字售房，兖振泉有理由相信兖金英有代理权且其善意无过失,兖金英的行为构成表见代理,兖金英签字的《售房证明》对兖希莲发生法律效力。案涉买卖合同的标的物为农村房屋。兖希莲与兖振泉均系惠民县何坊乡刘黄村民,双方签订的售房合同没有违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效,各方当事人均应全面履行各自的义务。兖希莲、兖金兰要求确认房屋买卖无效的请求，理据不足，一审法院未予支持并无不当。综上所述，兖希莲、兖金兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人兖希莲、兖金兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵慧莲审 判 员 张魁海审 判 员 王正真二〇二〇年十一月二十七日法官助理 郑文燕书 记 员 董学学