河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1103民初4043号原告：曹天兴，男，汉族，1950年11月30日生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：闫军胜，王亚凯（实习），河南平允律师事务所律师。被告：常伟，男，汉族，1968年6月5日生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：乔冬冬，河南恩达律师事务所律师。第三人：漯河市银都大酒店清算组（原漯河市银都大酒店），住所地，漯河市郾城区海河路银都大酒店**。负责人：文跃远，该清算组组长。委托诉讼代理人：王红旗，河南九九律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾丰军，该清算组成员。原告曹天兴诉被告常伟、第三人漯河市银都大酒店清算组（以下简称银都大酒店）执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年8月28日受理后，依法适用普通程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告曹天兴的委托诉讼代理人闫军胜和王亚凯、被告常伟及其委托诉讼代理人乔冬冬、第三人银都大酒店的委托诉讼代理人王红旗和贾丰军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹天兴向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决继续执行第三人名下位于漯河市××小区××号的房产（产权证号：02××**）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与银都大酒店、漯河市源汇区农村信用合作社买卖合同纠纷一案，贵院作出（2016）豫1103民初2847号民事判决书，判令：“一、被告漯河市银都大酒店于本判决生效后10日内偿还原告曹天兴货款97070.24元及利息（利息从2007年7月7日起至实际履行完毕之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计付）；二、驳回原告曹天兴的其他诉讼请求。”该判决生效后，第三人漯河市银都大酒店未履行生效判决确定的义务，经过原告曹天兴申请，贵院决定立案执行，在执行过程中，贵院于2018年5月30日作出（2018）豫1103执897-1号裁定查封了第三人漯河市银都大酒店名下位于漯河市××小区××号的房产（产权证号：02××**）。被告常伟作为案外人对上述房产提出执行异议，贵院于2020年8月11日作出（2020）豫1103执异123号执行裁定书，裁定：“中止对漯河市××小区××号的房产（产权证号02××**）的执行。”原告收到该执行裁定后，认真进行了阅读。根据《最高人民关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告认为，第一，被告常伟没有提供与黄强（本案所谓的案涉房产原房主）签订的合法有效的书面买卖合同，且该案涉房屋仍登记在第三人名下，并没有过户到黄强名下，黄强是无权转让该房屋的；第二，案涉房屋的购房款付款证据不足，被告没有提供其向黄强支付购房款的付款凭证；第三，被告未签订书面房屋买卖合同及支付房款的情况下，就不存在合法占有房屋一说；第四，未查明黄强是什么时候死亡的，为何没有办理案涉房屋的房产证，假如被告常伟购买了案涉房屋，为何在这么长时间内，不通过法律等途径办理所购房屋的房产证。《执行异议和复议规定》第28条规定了一般买受人的物权期待权，即不动产买受人在满足何种条件时，方可拥有这一能够排除法法院强制执行的权利。上述第28条之规定，是物权期待权得以被具化，更能受到切实的保护，故物权期待权的实现应当以上述第28条的规定进行参照，四项条件必须完全具备，在不符合上述第28条规定的情形下，不能产生物权期待权。综上，被告常伟完全不符合《最高人民关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，被告不享有足以排除强制执行的权利。被告常伟答辩称：一、涉案海河小区1××号楼1单元102号房屋不属于银都大酒店的资产，漯河市郾城区人民法院（2020）豫1103执异123号执行裁定中止对案涉房产的执行，事实清楚、证据充分。本案原告曹天兴系因与银都大酒店产生纠纷后诉至法院，依法仅能执行银都大酒店的财产。而根据人民法院依法调取争议房产的房产档案显示，银都大酒店于1995年与漯河市房屋建设开发公司签订商品房销售合同购买案涉房屋，随后于1997年9月22日向市房改办申请将在海河小区购买的七套商品房，分配给住房紧张的职工，漯河市房改办（住房制度改革委员会办公室）于1997年9月26日作出漯房改字【1997】23号批复，同意银都大酒店出售公有住房。1997年10月17日，漯河市房改资金管理中心向市房地产交易处出具《关于办理单位公房交易手续函》（漯河市房改资函【1997】第18号），内容为“经核查银都大酒店在房改中收储自管公房陆套，售房面积555.49平方，售房回收资金14万元。购房款已按市房改规定存入房地产信贷部，请你处予以办理房屋交易手续。产权：100%。另外，执行异议审查过程中，人民法院对原银都大酒店法定代表人姜守业作了询问笔录，进一步证实案涉房屋分配给黄强的事实。综上，案涉房屋不属于银都大酒店的财产，根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，人民法院仅能执行被执行人的财产，案涉房屋不属于被执行人银都大酒店，依法应当排除对案涉房屋的执行。（2020）豫1103执异123号执行裁定中止对案涉房产的执行，事实清楚、证据充分。二、答辩人从黄强处购买案涉房屋并支付全部购房款，黄强将房屋实际交付给答辩人后合法占有并居住至今，系案涉房屋的实际权利人。答辩人于2000年左右从漯河金信工贸公司原负责人黄强处购买案涉房屋，并支付了全部购房款，因黄强于房屋交易后不久即不幸去世，故案涉房屋一直未办理房屋过户手续，但答辩人一直合法占有并实际居住该房屋，执行异议审查过程中，答辩人提交了水电费缴纳记录、答辩人与案外人签订的房屋租赁合同、租赁费缴纳凭证，人民法院依法对证人进行了询问，并核实了房屋租赁的事实，充分证明答辩人系案涉房屋的实际权利人。综上，案涉房屋不属于被执行人银都大酒店，依法应当排除对案涉房屋的执行，漯河市郾城区人民法院（2020）豫1103执异123号执行裁定中止对案涉房产的执行，事实清楚、证据充分，适用法律正确，依法应予维持。第三人银都大酒店答辩称：我们不清楚涉案房屋，我们只知道1995年的时候，银都大酒店在海河小区购买了几套房产，至于后来这几套房子经过房改，卖给谁了，现有的银都大酒店的工作人员都不清楚。另外，银都大酒店固定资产中也不显示这一套涉案房产，其他几套也不清楚，请依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明事实如下：本院在执行曹天兴与银都大酒店买卖合同纠纷一案中，于2018年5月30日作出裁定，查封银都大酒店名下的位于漯河市××小区××号的房产（产权证号：02××**），常伟对该房提出书面异议。本院于2020年8月11日作出（2020）豫1103执异123号执行裁定书，中止对上述房产的执行。曹天兴对于该执行裁定不服，提出异议之诉。庭审中，原告曹天兴未向本院提交任何证据。被告常伟向本院提交以下证据：一、关于办理房产手续的申请（银都大酒店）；《关于漯河市银都大酒店出售公有住房的批复》漯河市房办改办漯房改字【1997】23号批复；漯河市房改资金管理中心向市房地产交易处出具的《关于办理单位公房交易手续函》（漯河市房改资函字【1997】第18号）；姜守业法定代表人身份证明、授权委托书；姜守业、赵宗旺情况说明；姜守业询问笔录；2010年缴纳水电费票据5张（黄强）。原告提交的上述证据欲证明案涉房屋系房改房，且已分配给原银都大酒店员工黄强所有，产权属于黄强，黄强已实际占有使用案涉房屋，在2000年11月左右黄强将涉案房屋卖给常伟。二、廉晓询问笔录及情况说明各一份；租房合同两份；租赁费缴纳凭证；人民法院追记笔录；2015-2020年水电费缴纳凭证、物业费缴纳凭证（常伟）。上述证据欲证明常伟于2000年11月左右从黄强处购买了案涉房屋，支付了全部购房款，并已实际占有使用20年。三、（2017）豫1103民初1818号民事判决书；（2017）豫1103民初1818号民事案件庭审笔录。该判决书和庭审笔录欲证明2017年4月13日漯河市源汇区农村信用合作联社已经成立漯河市银都大酒店清算组，清算组对银都大酒店进行清产核资时并未将案涉房产列为银都大酒店资产。对于被告常伟提交的以上证据，原告不予认可；第三人银都大酒店对所有证据来源真实性无异议，但质证认为能否证明所要证明的问题，由人民法院审查。第三人银都大酒店称涉案房产曾经是该酒店的房产，后来经过房改，房子卖给了谁不清楚。本院认为，本案争议焦点为：曹天兴要求对位于漯河市××小区××号的房产（产权证号：02××**）继续执行，有无事实和法律依据？《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”本案的关键是常伟对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。涉案房屋系银都大酒店1997购买后分配给住房紧张的职工。经本院执行庭对原银都大酒店的法定代表人姜守业调查，证实涉案房屋当时分配给银都大酒店职工黄强。经廉晓介绍黄强于2000年将该房屋卖给常伟，不久黄强去世（具体时间不详）。庭审中，常伟向本院提交其和他人签订的租房合同两份（日期分别为2017年和2018年）、2010年缴费主体为黄强的水电费五张、2015年缴费主体为黄强的水费清单、2019年缴费主体为黄强的水费清单、2019年至2020年缴费主体为常伟的电费14张、2017年缴费主体为常伟的物业费一张，水电费及物业费均显示系涉案房产产生的费用。在常伟购买该房并合法占有房屋的情况下，即对该房享有请求办理案涉房屋过户登记手续、进而取得案涉房屋所有权（完全物权）的权利，该权利也被称之为物权期待权。而基于本院（2016）豫1103民初2847号民事判决书，原告对银都大酒店享有的是普通金钱债权，该债权与案涉房屋并无直接关联，且银都大酒店也认可该房现在不属于其酒店的财产。被告常伟在购买涉案房屋并实际合法占有房屋的情况下，其基于买卖合同享有的一般债权转化为其对该房屋享有的物权期待权。该物权期待权虽然仍属于债权的范畴，但不同于一般债权。银都大酒店将房屋分配给黄强，黄强将房屋出卖给常伟，常伟依约履行了付款义务，银都大酒店和黄强让渡了其对所售房屋享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，买受人常伟也因实际占有该房屋获得了一定的对外公示效力，尽管该效力尚不能与不动产物权登记的法定效力相等同。据此，常伟对案涉房屋所享有的权利尽管尚不属于《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但已具备了物权的实质性要素，常伟可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权）。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。该法第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”。该法第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；……业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”基于本案已经查明的事实，常伟至少在形式上已经符合上述法律对“业主”的界定，只是由于尚未办理不动产物权登记，其作为“业主”对案涉房屋的处分权能尚受到一定限制，但常伟对案涉房屋享有的物权期待权已具有一定的物权权能是可以确定的。常伟所享有的权利在内容和效力上已经超过了原告享有的普通金钱债权，在没有证据证明常伟物权期待权的取得存在问题的情况下，应优先于原告的普通金钱债权予以保护。综上，常伟已对涉案房屋进行了装修并已实际占用、使用，其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证的当事人承担不利后果。”据此规定，原告未提供任何证据证明其诉讼请求成立，其应承担不利后果。综上所述，原告的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告曹天兴的诉讼请求。本案诉讼费8800元，由原告曹天兴承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  许凤梅人民陪审员  苏红军人民陪审员  盛付武二〇二〇年十一月二十日书 记 员  张 豪