湖南省湘阴县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0624民初2257号 原告：王玲，女，汉族，1980年11月1日出生，住湖南省湘阴县。 委托诉讼代理人：熊建红（特别授权），湘阴县文星法律服务所法律工作者；刘正东（一般代理），男，汉族，1976年2月28日出生，住湖南省湘阴县，系原告的丈夫。 被告：陈凯，男，汉族，1988年2月17日出生，住湖南省湘阴县。 第三人：岳阳市德佑房产经纪服务有限责任公司，统一社会信用代码：91430624MA4Q94MU3B，住所地：湖南省岳阳市湘阴县文星镇东茅路北侧。 法定代表人：肖攀。 原告王玲与被告陈凯、第三人岳阳市德佑房产经纪服务有限责任公司（以下简称“德佑公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人及诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王玲向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2020年7月31日所签订的《德佑房产居间合同》；2.判令被告立即返还原告购房款12万元，并承担违约金10万元，共计22万元；3.判令第三人承担连带清偿责任；4.判令由被告承担本案涉诉费用。事实和理由：原告于2020年7月31日经第三人（德佑公司）中介在被告陈凯处购买位于湘阴县××镇××路××小区××栋××室房屋一套，经原、被告和第三人共同协商，确定被告房屋价格为32万元，另带车库（车库无证）。三方签订了一份《德佑房产居间合同》。原告相继向被告支付10万元定金、首期房款2万元，共计12万元，该款是由第三人经手代收，再由第三人按被告指定账户转入，被告陈凯出示收款收据。为保险起见，被告将国有土地使用证（湘国用（2013）第025662893号）、房屋所有权证（湘房权证文星镇字第Ａ××8号）扣留在原告手中。双方约定于2020年8月31日到房产局办理过户手续。2020年7月29日，原告打电话被给被告要求办理手续时，被告避而不见甚至手机关机，后经打听被告是由于其他原因涉案在身，已被刑拘。原告当即跑到县不动产中心进行查证，该房屋有另案经湘阴县人民法院进行了冻结（查封文号：（2020）湘执字第175号）。原、被告的房屋不能合法交易，为了维护自身权益不遭受侵害，特向法院提起诉讼。 陈凯辩称，如果原告方能够继续履行合同，他还是同意继续履行；如果把合同终止，他名下财产已经被冻结了，12万元钱他也同意退还。违约金10万元太高，毕竟时间只过了这么久，他只能适当支付一点，这虽然是他的原因，但不是他刻意去造成的，违约金他现在也支付不起。发现房子被冻结之后，周五那天他与房地产中介公司讲了，说下周一来解决问题，但是没有到周一他就被关押了。当时是中介公司去打印了房产信息表，中介公司是第一个知道房产信息的。 德佑公司述称，合同是在德佑公司签订的，当时原告是支付了12万元钱，通过德佑公司转给被告。当时公司也比较担心这个房子，因为陈凯的房子在银行贷款有两年逾期，公司怕房子被冻结。在签订合同之前的两天，他们与原、被告一起去查过是没有问题的，所以才签了合同。等他们到房产局过户的时候，发现这个房子已经被冻结了，公司的法人代表当时就跟陈凯说房子已经被查封了，问陈凯是不是银行查封的，后来陈凯自己也问了银行，也去问了岳阳那边，都说没有查封，过了两天陈凯就被关押了。后来公司才知道这房子是被人起诉之后，由法院冻结的。关于承担责任的问题，出现这个事情三方都不愿意，公司积极与原、被告沟通，原告这次起诉的律师费、起诉费都是公司垫付了9000元。公司的中介服务费也没有收到。在垫付的钱之外，公司可以适当补偿一点给原告。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告陈凯有一处位于湘阴县××镇××路××小区××栋××号××住房，房屋所有权证号为：湘房权证文星镇字第Ａ××8号。2020年7月31日，经德佑公司中介，被告陈凯与原告王玲达成了买卖案涉房屋的合意，陈凯（作为合同甲方）、王玲（作为合同乙方）、德佑公司（作为合同丙方）共同签订了一份《德佑房产居间服务合同》，主要约定：三方就丙方接受甲乙双方委托，促成甲乙订立房地产居间买卖合同，并完成其他委托服务达成一致；甲方出售的房屋坐落于湖南省岳阳市湘阴县××路××小区××栋××室，建筑面积133.56，出售价格为32万元；甲方承诺对房屋拥有绝对处置权，承诺所填写的信息准确无误，并如实告知该房屋的全部相关信息；乙方自愿购买该房屋并支付10万元作为购房定金直接给甲方；甲乙双方拟定于2020年8月31日前到丙方指定所在地进行面签，并进行网上交易备案等，拟定的付款方式为首期房款2万元乙方应在2020年8月2日支付，二期房款16万元乙方应在签订产权交易合同当日支付，尾款4万元乙方应在甲方将房屋交付给乙方时支付，款清交房；其他人为因素造成无法履行合同的行为属于违约；若甲方违约应双倍返还定金，其中一部（同定金数额相等）直接转为违约金归乙方、丙方共同所有，其中1万元作为丙方前期服务费；本协议签字后即可表明买卖合同设立，丙方居间成功。 签订上述合同的当天，原告交付了10万元定金。2020年8月3日，原告交付了首期房款2万元。该两笔款项均是付至德佑公司工作人员银行账户上，2020年8月1日和4日，德佑公司工作人员将该12万元转交给了陈凯。在签订前述《德佑房产居间服务合同》之前，德佑公司曾于2020年7月27日带原、被告到不动产登记中心查询了案涉房屋的基本情况，当时该房屋无限制交易的情况。在签订《德佑房产居间服务合同》后，德佑公司在2020年8月10日左右查询案涉房屋信息时得知案涉房屋被冻结了，遂与陈凯进行了沟通，但陈凯随即于2020年8月13日因其他事由涉嫌刑事犯罪而被采取了刑事强制措施。2020年8月30日左右，德佑公司将案涉房屋被冻结的情况告诉了原告。之后，原告遂要求解除合同，但因无法与陈凯取得联系，遂诉至本院。在庭审中，被告及第三人均表示可以解除与原告签订的《德佑房产居间服务合同》，对于合同中由第三人德佑公司分享1万元违约金作为前期服务费的约定，德佑公司当庭表示可以不按该约定执行，德佑公司不需要分享该笔款项。 另查明，案涉房屋的冻结系因陈凯与他人有经济纠纷被诉至法院，该案原告向法院申请了财产保全，法院采取措施冻结案涉房屋的时间为2020年7月29日。 在本案审理过程中，原告向本院申请财产保全，本院经审查认为其申请符合法律规定，于2020年9月21日作出了（2020）湘0624民初2257号民事裁定书。 本院认为，原、被告与第三人签订的《德佑房产居间服务合同》合法有效，现因案涉房屋被司法冻结导致合同不能继续履行，原告诉请解除合同，被告及第三人也表示同意，故，本院对原告的该项主张予以支持。合同解除后，被告陈凯所收取的12万元均应退还给原告。同时，因合同不能履行的原因是被告涉诉导致房屋被冻结了产权，属于被告个人因素导致的合同不能履行，依据《德佑房产居间服务合同》的约定，被告应承担违约责任，即支付与定金数额同等的款项（10万元）作为违约金给原告及第三人，而第三人在庭审中已明确表示不分享该笔款项，故被告应付的违约金均应支付给原告。同时，被告辩称10万元违约金过高，根据合同履行时间、资金占用损失、再交易成本等判断，10万元违约金的确过分高于了原告所受损失，本院综合案件实际酌情调整为3万元。 关于第三人德佑公司应否承担责任的问题。德佑公司虽在2020年7月27日带原、被告同去查询了房产信息，但作为专业的居间服务机构，德佑公司理应对房屋交易的风险环节有更多注意。在合同签订时间距离上次查询时间间隔多日的情况下，德佑公司未能在签订合同当天再次查询房产信息，其本身存在过错，应就原告所受损失承担责任。结合过错程度，本院酌定由德佑公司在1.5万元限额内对陈凯未足额支付的违约金承担补充赔偿责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款和第二款、第四百二十五条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、解除陈凯、王玲、岳阳市德佑房产经纪服务有限责任公司于2020年7月31日签订的《德佑房产居间服务合同》； 二、限陈凯在本判决生效之日起十日内退还120000元给王玲； 三、限陈凯在本判决生效之日起十日内支付违约金30000元给王玲，岳阳市德佑房产经纪服务有限责任公司对其中的15000元向王玲承担补充赔偿责任； 四、驳回王玲的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4600元，减半收取计2300元，财产保全费1620元，合计3920元，由陈凯负担2670元，由王玲负担550元，由岳阳市德佑房产经纪服务有限责任公司负担700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  孟桂芝 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  李 顺 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。