成都铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2020）川71民终88号 上诉人（原审原告、申请执行人）：成都农村商业银行股份有限公司簇桥支行，住所地四川省成都市武侯区簇桥镇福锦路二段**。 负责人：唐晓棠，行长。 委托诉讼代理人：廖晓丽，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余贵凤，四川君合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、案外人）：陈定江，男，1970年10月19日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：鲜跃斌，四川恒创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李昱霖，四川恒创律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：叶霞，女，1978年4月20日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：甘小明，男，1971年5月23日出生，汉族，住四川省郫县。 上诉人成都农村商业银行股份有限公司簇桥支行（以下简称成都农商行簇桥支行）因与被上诉人陈定江、叶霞、甘小明申请执行人执行异议之诉一案，不服成都铁路运输法院（2020）川7101民初151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，以询问当事人方式进行了审理。上诉人成都农商行簇桥支行的委托诉讼代理人廖晓丽、余贵凤以及被上诉人陈定江及其委托诉讼代理人鲜跃斌、被上诉人甘小明到庭接受询问。本案现已审理终结。 成都农商行簇桥支行上诉请求：1.请求撤销成都铁路运输法院（2020）川7101民初151号民事判决；2.请求依法改判成都农商行簇桥支行对叶霞提供的抵押物享有抵押权并准许对成都市高新区房屋的执行；3.本案一审、二审全部诉讼费用、律师费以及由此产生的其他费用等全部由陈定江、叶霞、甘小明承担。事实和理由：1.叶霞对两套房产进行较频繁的抵押登记或注销抵押登记以及陈定江与叶霞的微信聊天记录不能认定案涉房产非因陈定江自身原因未办理过户；2.陈定江提交的现有证据不能证明其已实际占有案涉房屋；3.一审未对陈定江与叶霞签订《购房合同》以及款项支付方式和时间等案件关键事实的审查，现有证据不能认定陈定江已支付全部购房款；4.陈定江属于二手房买受人，只享有一般不动产买受人的债权请求权，其权利不能排除抵押权人对标的房屋的执行。 陈定江辩称：1.陈定江与叶霞签订的《购房合同》和《补充协议》合法有效，甘小明抗辩称该案涉房屋系夫妻共同财产，上述合同无效的理由不能成立；2.陈定江在法院查封之前已合法取得、占有、管理上述房屋获取收益，并依法享有上述房屋的期待物权，其期待物权能够排除抵押、阻却执行；3.成都农商行簇桥支行提到的《四方协议》的丁方陈旭东，在签署协议时，未细看协议内容，对于照相一事也仅仅是简单配合，且该协议也并未实际履行，不能作为其抗辩理由；4.陈定江已按照合同约定支付全部购房价款，其中190万元支付给叶霞，购房尾款5万元已于2020年5月18日按照一审法院要求支付至一审法院案款专户，至此陈定江已履行全部付款义务；5.本案情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条规定情形，可以阻却执行，排除成都农商行簇桥支行的抵押权。一审法院事实认定清楚，法律适用正确。 甘小明辩称：1.案涉房屋虽登记在叶霞个人名下，但属于其与叶霞夫妻共同财产，甘小明对于房屋陈定江购房不知情，陈定江提供的《购房合同》是无效的，其并不是案涉房屋的所有权人；2.本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，陈定江的权利不能排除法院的执行。 叶霞未提交答辩意见。 成都农商行簇桥支行向一审法院起诉请求：1.准许执行成都市高新区房屋；2.本案诉讼费、律师费等由此产生的费用由陈定江、甘小明、叶霞承担。在诉讼过程中，成都农商行簇桥支行将其诉讼请求变更为：1.请求法院依法判决撤销成都铁路运输法院（2020）川7101执异44号执行裁定书；2.请求法院确认成都农商行簇桥支行对叶霞提供的抵押物（即位于成都市高新区的房屋）享有抵押权；3.请求法院准许对成都市高新区房屋的执行；4.本案诉讼费、律师费等由此产生的费用由陈定江、甘小明、叶霞承担。 一审法院认定事实：2019年12月4日，一审法院依据（2019）川7101执562号执行裁定书、协助执行通知书，查封了被执行人叶霞所有的位于成都市高新区房屋。 在一审法院执行（2019）川7101执562号案件中，陈定江对一审法院拍卖成都市高新区房屋的执行行为不服，于2020年5月13日向一审法院提出书面异议，请求中止执行。一审法院于2020年5月19日作出（2020）川7101执异44号执行异议裁定：中止对成都市高新区房屋的执行。 同时查明，成都农商行簇桥支行于2018年9月26日与叶霞、甘小明签订《个人借款合同》，与叶霞签订《抵押合同》，约定叶霞、甘小明向成都农商行簇桥支行贷款人民币175万元，叶霞以其单独所有的位于成都市高新区房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。 2017年11月1日，陈定江与叶霞签订《购房合同》，约定叶霞将案涉房屋以195万元的价格的出售给陈定江，同时约定该房屋租金自2017年12月17日起由陈定江收取，合同尾部有出售人叶霞、买受人陈定江及担保人苟波三方签字。2018年2月8日，陈定江与叶霞签订《补充协议》，确认叶霞已收到陈定江支付的购房款190万元，其中70万元通过苟波的银行账户支付给叶霞，剩余5万元待房屋过户完成后支付；确认叶霞已于2017年12月17日将出售房屋交付给陈定江，并负责10日内办理完房屋租赁的变更手续；约定叶霞于2018年3月1日前协助陈定江办理房屋产权过户手续，每逾期一日，按购房总价款万分之一向陈定江支付违约金。协议尾部有叶霞、陈定江签字。 陈定江于2017年11月1日通过中国建设银行转款给叶霞120万元，叶霞出具购房款预付款收条，2018年1月16日陈定江通过第三人苟波在中信银行成都分行营业部向叶霞转购房款50万元，叶霞出具房款收条，2017年7月29日陈定江通过第三人苟波中国建设银行卡向叶霞转借款20万元，叶霞在2017年11月23日向陈定江出具购房款20万元的收条。叶霞于2018年5月15日出具收条，确认已收到陈定江支付的购房款190万元。 2016年9月13日，叶霞与陈旭东签订《房屋出租合同》，将案涉房屋出租给陈旭东，约定房屋月租金为5127元，交纳方式为三个月支付一次。2018年5月16日，陈定江与陈旭东重新签订上述《房屋出租合同》，将出租方变更为陈定江，叶霞在合同尾页签字摁印，确认：“此房已出卖给陈定江，同意变更”。陈旭东于2018年5月份开始向陈定江支付房屋租金。 另查明，陈定江已于2020年5月18日按照一审法院的要求，将购房尾款5万元支付至一审法院案款专户。 成都市不动产登记信息显示：叶霞于2018年1月25日办理了案涉两套房产的不动产登记。对于901号房产，分别于2018年2月6日对案涉房屋办理了抵押登记给刘晨，2018年3月23日注销抵押，2018年4月17日、5月15日抵押登记给刘晨，8月13日抵押给曹操，8月13日注销抵押，9月27日抵押给银行即本案原告；对于902号房产，分别于2018年1月26日、2月6日、3月2日、4月20日对此房屋办理了抵押登记给刘晨，2018年4月20日注销抵押，8月13日抵押给曹操，8月13日注销抵押，9月27日抵押给成都农商行簇桥支行。 甘小明在一审庭审时陈述，案涉房屋在其与叶霞婚姻关系存续期间，为了叶霞方便从事经营活动，房产登记在叶霞个人名下，离婚时口头约定归叶霞所有。叶霞与甘小明于1999年12月30日登记结婚，2018年9月19日办理离婚登记。 一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，本案的争议焦点是：陈定江对案涉成都市高新区房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 结合本案的证据及查明的事实，应当认定陈定江对成都市高新区房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。其事实和理由如下： 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”及第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条规定的无过错不动产买受人的物权期待权即属于可以排除抵押权人执行的情形”的规定予以分析认定。 在本案中，陈定江在法院查封案涉房屋之前已经与叶霞签订了《购房合同》及《补充协议》。叶霞与陈旭东签订的《房屋出租合同》、陈定江与陈旭东补签的《房屋出租合同》，叶霞签字确认房屋已卖，同意变更出租主体，从而可以证明案涉房屋的出租主体由叶霞变更为陈定江；收据、承租人陈旭东向陈定江微信转账记录、成都杰鑫资产管理有限公司专用收据、陈定江中国建设银行交易明细等证据，可以证明案涉房屋的承租人陈旭东向出租人陈定江支付房屋租金，前述事实可以证明陈定江已实际占有案涉房屋。此外，陈定江举示的银行转账流水、叶霞出具的购房款（或预付款）收条、转至一审法院案款专户的电子回单等证据可以证明陈定江已经按照约定向叶霞支付了全部购房款195万元。 关于未办理过户登记的问题。成都市不动产登记信息显示，叶霞在取得案涉两套房产的不动产登记后，进行了较频繁的抵押登记或注销抵押，陈定江提交的其与叶霞的微信聊天记录，显示陈定江也催促叶霞办理房产过户登记，从而可以认定案涉房产非因买受人陈定江自身原因未办理过户登记手续。 综上所述，陈定江对案涉成都市高新区房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。成都农商行簇桥支行的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，判决：驳回成都农商行簇桥支行的诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案二审的争议焦点为陈定江对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，结合争议焦点，本院分别评判如下： （一）陈定江与叶霞是否在法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同 2017年11月1日，陈定江与叶霞签订《购房合同》，约定叶霞将位于成都市高新区房屋出售给陈定江。2019年12月4日，一审法院查封了该房屋，因此陈定江与叶霞签订《购房合同》在法院查封之前。成都农商行簇桥支行认为《购房合同》的签订不符合交易习惯，陈定江与叶霞双方关系更符合借款合同关系的实际情况无相关证据证实，本院不予支持。该房屋不动产登记证显示权利人为叶霞，共有情况栏载明“单独共有”，甘小明未举示证据证实陈定江系恶意购买，故甘小明认为该房屋系夫妻共同财产，其对该房屋出售不知情，《购房合同》应为无效的主张亦不能成立，本院不予支持。陈定江在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 （二）陈定江是否在法院查封之前已合法占有案涉房屋 本院认为，“查封之前已合法占有该不动产”的认定是基于案外人对该不动产的支配和管理。本案中，陈定江与叶霞签订《购房合同》后，与案涉房屋原租户陈旭东重新签订《房屋出租合同》，陈旭东从2018年5月已向陈定江支付该房屋。在一审法院于2019年12月4日查封该房屋之前，陈定江与陈旭东已就案涉房屋签订有效租赁合同并提供租金收取凭证，可以证实陈定江已合法占有该房屋。成都农商行簇桥支行认为未提供房屋交接单、物业进户单以及户名为陈定江的水电煤等支付凭证以及陈旭东在叶霞就该房屋办理抵押时的签字不足以否定以上事实，其主张不能成立，本院不予支持。陈定江在法院查封之前已合法占有案涉房屋。 （三）陈定江是否已就案涉房屋支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行 本案中，陈定江根据其与叶霞签订的《购房合同》分次以个人名义或通过他人以银行转款方式向叶霞支付购房款共计190万元，叶霞于2018年5月15日出具收条确认已收到陈定江支付的购房款190万元，并有相应银行转账凭证予以佐证。2020年5月18日，陈定江按照一审法院的要求，已将购房尾款5万元支付至一审法院案款专户。成都农商行簇桥支行认为《购房合同》款项支付时间与方式和合同约定不符，不能证实陈定江已支付购房款的主张，本院不予支持。陈定江已按照合同约定支付大部分价款且已将剩余价款按法院要求交付执行。 （四）未办理过户登记是否因陈定江自身原因造成。 本案中，陈定江与叶霞签订《购房合同》时案涉房屋并未被抵押，叶霞在将房屋出售给陈定江后将案涉房屋进行了多次抵押，从陈定江与叶霞就办理房屋产权过户手续签订《补充协议》并结合二人微信聊天记录来看，陈定江也并未消极不行使登记权利。成都农商行簇桥支行认为因陈定江怠于行使权利导致未办理过户理由不成立，本院不予支持。故未办理过户登记不是陈定江自身原因造成。 综上，陈定江对登记在叶霞名下的案涉房屋提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的情形，陈定江享有足以排除强制执行的民事权益。成都农商行簇桥支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费45066元，由成都农村商业银行股份有限公司簇桥支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  钟 欣 审 判 员  陈 洲 审 判 员  赖佳鹃 二〇二〇年十一月三十日 法官助理  赵小凤 书 记 员  严文涓