浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初4894号 原告：绍兴天炫纺织科技有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区创意路******，统一社会信用代码91330621MA2BF6AD9X。 法定代表人：韩江良。 委托诉讼代理人（特别授权）：何伟青,女，系绍兴市求实法律服务所法律工作者。 被告：绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司，住所地浙江，住所地浙江省绍兴市柯桥区柯桥经济开发区轻纺城创意园****用代码91330621577731254G。 法定代表人：徐杏木。 被告：徐杏木，男，1968年9月25日出生，汉族，住浙江省乐清市。 上述两被告之共同委托诉讼代理人（一般授权）：夏云飞，浙江亿旺律师事务所律师。 被告：徐志江，男，1991年10月1日出生，汉族，住浙江省乐清市。 被告：胡勇文，男，1967年7月17日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 原告绍兴天炫纺织科技有限公司（以下简称天炫公司）与被告绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司（以下简称瑞雪公司）、徐杏木、徐志江、胡勇文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月26日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案审理过程中，经原告申请，本院依法对被告瑞雪公司名下的位于创意路199号10幢C-0501室房产予以查封。被告徐杏木在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，要求将本案移送至乐清市人民法院审理，本院经审查于2020年7月10日作出裁定，驳回被告徐杏木提出的管辖权异议。被告徐杏木不服，上诉至绍兴市中级人民法院，绍兴市中级人民法院于2020年7月31日作出裁定，驳回被告徐杏木提出的上诉。管辖权异议审查结束后，本案于2020年9月30日公开开庭进行了审理，原告天炫公司的委托诉讼代理人何伟青，被告瑞雪公司、徐杏木的共同委托诉讼代理人夏云飞到庭参加诉讼，被告徐志江、胡勇文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告天炫公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令被告天炫公司支付逾期办证违约金334,750元（以650万元为基数，2019年7月26日至2019年11月6日每日万分之五计算)，并支付自起诉之日起至判决确定付款之日止按银行同期贷款利率计算的利息；2.判令被告徐杏木、徐志江、胡勇文承担连带清偿责任。事实和理由：原告与被告瑞雪公司于2018年7月26日签订《土地及房屋权属转让合同》一份，约定由被告瑞雪公司将其开发的坐落在绍兴市柯桥区柯桥创意路199号1幢106室的房屋以作价650万元的价格出卖给原告。合同签订后，原告分别于2018年7月26日、7月27日将650万元购房款支付给被告瑞雪公司，被告瑞雪公司也按约已将房屋交付给原告使用。合同还对权属变更的期限及违约责任作了明确的约定。2019年7月双方约定的办理权属变更的期限到期后，被告瑞雪公司仍未办理，后经了解得知被告瑞雪公司因借款将房屋已抵押给小额贷款公司。2019年9月2日，原、被告签订《补充协议》一份，被告瑞雪公司承诺于2019年9月20日具备办理房屋权属过户登记条件，并办理网签手续。若被告瑞雪公司能按期兑现承诺，则原告自愿放弃追究被告瑞雪公司逾期办证的违约责任。若被告瑞雪公司未能按期兑现承诺，则应承担按已付金额日万之五计算的违约金，同时被告徐杏木、徐志江、胡勇文承担连带保证责任。但是约定期限到期后，被告瑞雪公司仍不具备办理权属过户的条件。 被告瑞雪公司、徐杏木共同辩称：1.房产转让合同中没有对逾期办证有违约金约定，补充协议中违约金条款没有对计算基数的约定，属于约定不明。2.违约金计算时间上，起始时间应为补充协议逾期时间，截止时间应为2019年11月6日。2019年11月6日房产已办理网签备案、注销抵押登记，具备过户条件。3.补充协议中，乙方为个人，与原告为公司的购房主体不符。4.补充协议中，丙方并未具体列出徐杏木、徐志江两人，不能确定保证人身份。保证期间已过6个月，保证人不承担保证责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提供的《土地及房屋权属转让合同》、《补充协议》、不动产权证、购房款收据，被告瑞雪公司提供的《房地产买卖网签联系单》，本院经审核对上述证据真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于绍兴市××路××号××幢××室，房屋建筑面积785.47平方米，所有权原登记于瑞雪公司名下，徐杏木为瑞雪公司法定代表人。2018年7月26日，瑞雪公司（甲方）与天炫公司（乙方）签订《土地及房屋权属转让合同》，合同约定：“转让标的：乙方同意受让甲方转让的位于瑞雪创意园1幢106室房屋所有权及其分摊土地的使用权。房屋建筑面积785.47平方米,土地使用权属期限至2055年12月11日止。转让房屋须用于绍兴中国轻纺城创意园建设管理领导小组批准的乙方新注册入园企业使用，并接受创意园管理公司的监督管理；转让价格：上述房屋所有权及其土地使用权的转让价格按房屋建筑面积计算，单价8275.3元／㎡，转让总额为650万元；付款方式:一次性付款，本合同签订起15日内，乙方一次性将房屋价款支付甲方；权属的变更：乙方全额付清本合同约定的转让款之日起12个月内，甲方应完成本次权属转让的变更登记手续；违约责任：甲方未按照本协议约定的期限向乙方交付房屋，按照合同总价款的每日万分之五的标准给乙方支付违约期间的违约金，本合同继续履行。违约期限超过60日，乙方有权解除合同，甲方退还已支付转让价款，并按合同总价款的5%支付违约赔偿金。”合同签订后，天炫公司于2018年7月26日支付购房款200万元，2018年7月27日支付购房款450万元，合计650万元。天炫公司支付全款后，瑞雪公司将房屋交付天炫公司使用。但因房屋被瑞雪公司抵押，瑞雪公司未能按约定期限办理产权变更登记。 为解决房屋抵押及产权变更登记事宜，2019年9月2日，瑞雪公司（甲方）与天炫公司法定代表人韩江良（乙方）、胡勇文、徐杏木、徐志江（该三人合称为丙方）签订《补充协议》一份，约定：乙方已于2018年7月31日前付清此房全部房款，共计人民币陆佰伍拾万元整。因甲方拖延至今不能完成房产过户登记手续，按购房合同约定甲方在一年内办理过户手续，目前已实质违约约二个月，按约定违约方按日利率万分之五违约金赔偿。现甲方承诺在2019年9月20日前将此房产具备办理过户登记条件（包括但不限于注销抵押、解除查封、解除行政限制）并办理网签手续，乙方不再追究其他违约责任；丙方同意对甲方的全部付款义务承担连带保证责任，若甲方在2019年9月20日前按约定办妥房产过户登记条件的则担保责任终止。”案涉房屋实际于2020年9月29日解除抵押登记并办理了网签手续，2019年12月25日过户到天炫公司名下。 本院认为，瑞雪公司与天炫公司签订的《土地及房屋权属转让合同》以及瑞雪公司与天炫公司和徐杏木、梅东英、徐志江签订的《补充协议》，均系各方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应按约履行各自的义务。 关于天炫公司要求瑞雪公司支付逾期办证违约金的诉求，根据《补充协议》约定，瑞雪公司承诺在2019年9月20日前将房产具备办理过户登记条件（包括但不限于注销抵押、解除查封、解除行政限制）并办理网签手续，如未按该时间履行，瑞雪公司按之前约定的日万分之五赔偿天炫公司违约金。案涉房屋实际于2019年11月6日办理了房屋买卖网签备案，晚于瑞雪公司承诺的2019年9月20日，瑞雪公司应向天炫公司支付违约金。关于违约金的支付起点，《土地及房屋权属转让合同》约定，天炫公司全额付清房款起12个月内瑞雪公司应完成权属变更登记手续。天炫公司实际于2018年7月27日付清房款，12个月的权属变更登记的期间,根据《中华人民共和国民法总则》第二百零二条：“按照年、月计算期间的，到期月的对应日为期间的最后一日；没有对应日的，月末日为期间的最后一日。”规定，为2018年7月28日至2019年7月27日，违约金应从2019年7月28日开始计算。《补充协议》约定违约金计算至解除抵押登记并办理网签手续时止，案涉房屋实际于2019年11月6日解除抵押登记并办理了网签手续，故违约金应计算至2019年11月6日。经计算，瑞雪公司应支付的违约金为328,250元（650万元×日万分五×101天）。另外，天炫公司要求支付违约金的银行利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于徐杏木、徐志江、胡勇文是否承担连带保证责任。连带保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。主合同对主债务履行期限没有约定或者约定不明的，保证期间自债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。本案中，天炫公司与瑞雪公司未约定逾期违约金的履行期限，天炫公司有权随时要求瑞雪公司履行。现天炫公司起诉要求瑞雪公司支付违约金的同时要求保证人承担连带保证责任，未超过保证期间。胡勇文、徐杏木、徐志江应按《补充协议》的约定，对违约金承担连带清偿责任。胡勇文、徐杏木、徐志江经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证与抗辩的权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告绍兴天炫纺织科技有限公司支付违约金328,250元； 二、被告徐杏木、徐志江、胡勇文对被告绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司的上述债务承担连带清偿责任； 三、被告徐杏木、徐志江、胡勇文承担保证责任后，有权向被告绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司追偿； 四、驳回原告绍兴天炫纺织科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6321元（原告预交8710），减半收取3160元，财产保全申请费3170元，合计6330元，由被告绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司负担，限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员 周国鑫 二〇二〇年十一月三日 法官助理 池卫卫 书 记 员 钱 芸 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第二百零二条按照年、月计算期间的，到期月的对应日为期间的最后一日；没有对应日的，月末日为期间的最后一日。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。 在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。