广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终3087号 上诉人（原审被告）：桂林桂房房产代理有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇凤凰西路西侧金贸中心第**幢****房。统一社会信用代码：91450322559427910R（1-1）。 法定代表人：朱九福，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄少宏，广西起航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖海军，广东广岭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：於为明，男，1974年10月10日出生，汉族，户籍所在地广西壮族自治区灌阳县，现住广西壮族自治区灵川县。 被上诉人（原审原告）：曾彩萍，女，1980年10月29日出生，汉族，户籍所在地广西壮族自治区灌阳县，现住广西壮族自治区灵川县。 上述二被上诉人共同的委托诉讼代理人：廖德娇，广西九宇律师事务所律师。 上诉人桂林桂房房产代理有限公司因与被上诉人於为明、曾彩萍居间合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2020）桂0303民初459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 桂林桂房房产代理有限公司上诉请求：撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2020）桂0303民初459号民事判决。事实和理由：1.上诉人桂林桂房房产代理有限公司（以下简称桂房代理公司）把被上诉人支付的300000元交付给出卖人马运妹是基于合同约定，已经尽到审慎的义务，并无失责行为。《房地产买卖合同》中并无约定购房款由经纪方代保管，而是约定：“第一次乙方于2018年4月13日支付给甲方320000元整。”被上诉人之所以先把300000元购房款交给上诉人基于买卖双方的合意，由被上诉人把购房款交由上诉人，上诉人转至马运妹，马运妹出具了收条，该收条由被上诉人在一审中提供，证明当时被上诉人对于马运妹收款之事是知情的。银行贷款数额具体是多少并不实际影响《房地产买卖合同》的履行。因为涉案房屋是有银行按揭贷款，马运妹提出只需要被上诉人支付300000元便可办理提前还款及解押。2.签订《房地产买卖合同》时涉案房屋处于产权明晰、无中国农业银行的按揭贷款以外的查封抵押情况。3.上诉人与被上诉人、马运妹的居间经纪服务已完成，有权收取经纪佣金8000元。根据双方签订的《房地产经纪服务合同》第一条约定上诉人提供的经纪服务至合同成立时结束。第四条约定，合同成立时支付经纪佣金。上诉人成功居间，在居间服务期间无过错、过失，已向被上诉人如实告知交易房屋的实际情况及风险，有权利获得佣金报酬，且无需承担出卖人马运妹因个人原则导致的违约责任。故一审判决认定事实错误，请求二审法院在查明事实有基础上，依法撤销一审判决，判决上诉人无需承担补充赔偿责任。二审中，补充上诉意见如下：1.一审法院在查明事实部分存在重大遗漏、查明事实不清、事实认定错误。忽略了被上诉人与上诉人之间在2018年4月6日还签订了《房地产代办服务合同》，该合同约定上诉人在完成居间义务后为被上诉人代办交易手续的基本事实。300000元首期款在合同中没有约定该笔款项的用途，且被上诉人按上诉人的要求转入。2.一审遗漏重要法律关系且法律关系认定错误，从而适用法律错误。本案存在居间合同关系和代理合同关系。双方之间签订的《房地产代办服务合同》对应法律关系成立，形成是代办的代理法律关系，而非居间合同关系。3.上诉人在本案中无论是居间义务还是代办义务均不存在任何过错。 於为明、曾彩萍辩称，1.被上诉人签订的《房地产买卖合同》《房地产经纪服务合同》《房地产代办服务合同》均是上诉人提供的格式合同，合同对双方的权利义务均进行了约定，要求“相关各项合同证件票据齐全”，特别是关于契税发票，上诉人作为专业的房产中介机构，为谋求经济利益在没有拿到契税发票的情况下居间，存有重大过错。2.在被上诉人诉马运妹房屋买卖合同纠纷一案以及本案的一审当中，上诉人均承认对涉案房屋尚有的贷款数额均没有进行查实，也没有要求马运妹提交银行抵押借款合同，仅凭马运妹的陈述就确定房屋尚有的贷款数额是30多万元，没有尽到必要的、审慎的审查、核实义务，存在重大过错。被上诉人如果从一开始就知道房屋尚有贷款46万余元，根本不会考虑购买此房。3.上诉人提供的格式合同即《房地产买卖合同》虽然约定第一笔购房款的交纳时间，但鉴于房屋尚有银行贷款，经三方合意，购房款交由上诉人保管，专款专用，用于偿还银行贷款的解押，这有上诉人在一审当中的陈述为证，但上诉人收到该购房款后，没有用于解压，反而在当天就转给了马运妹，且未与被上诉人商量，马运妹拿到30万元就消失，至今联系不上，被上诉人遭受重大经济损失，对此上诉人负有不可推卸的责任，应当对30万元购房款承担补充赔偿责任。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 於为明、曾彩萍向一审法院起诉请求：1.判决桂房代理公司退还经纪佣金8000元给於为明、曾彩萍。2.判决桂房代理公司对其代收的300000元购房款对於为明、曾彩萍承担补充赔偿责任并支付给於为明、曾彩萍。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定的事实如下:於为明、曾彩萍在桂房代理公司处看中了案外人马运妹欲出售的位于桂林市叠彩区联发乾景第15幢2单元6层2号房，在桂房代理公司提供了中介服务的情形下，2018年4月6日，於为明、曾彩萍与马运妹签订一份《房地产买卖合同》，约定马运妹将位于桂林市叠彩区联发乾景第15幢2单元6层2号房出售给於为明、曾彩萍，价格是80万元；房屋抵押情况，抵押在中国农业银行，至合同签订日约有贷款余额30万元，付款方式在合同签订日於为明、曾彩萍向甲方支付购房定金2万元。购房款分两次付清，第一次於为明、曾彩萍于2018年4月13日支付给马运妹320000元（含定金）第二次於为明、曾彩萍向银行申请按揭支付给马运妹人民币肆拾捌万元整。合同签订当天於为明、曾彩萍将定金2万元交马运妹。签订《房地产买卖合同》当日，於为明、曾彩萍（乙方）、桂房代理公司（丙方）、马运妹（甲方）签订了《房地产经纪服务合同》，合同第四条约定於为明、曾彩萍向桂房代理公司支付经纪佣金为16000元，第五条第三款还约定“在提供经纪服务过程中，如因丙方过失导致甲方或乙方利益受损的，丙方应承担相应的赔偿责任，赔偿责任以丙方经纪实收佣金为限，即退还已收取佣金数额”。同日，桂房代理公司向於为明、曾彩萍出具一张居间佣金的收款收据，确认收到於为明、曾彩萍交付的8000元佣金，并手写加注“剩余捌仟元居间佣金待办完过户所有事宜后再付清”。 2018年4月13日，於为明、曾彩萍将购房款300000元按照桂房代理公司的要求转入桂房代理公司，桂房代理公司同日将该款转给马运妹，桂房代理公司将房屋钥匙交给於为明、曾彩萍。 后来，马运妹因其他财产纠纷，广东省广州市荔湾区人民法院于2018年5月23日下达（2018）粤0103执1850号之四执行裁定书，查封被执行人马运妹名下的位于广西桂林市叠彩区联发乾景第15幢2单元6层2号房，马运妹下落不明，於为明、曾彩萍与马运妹因无法继续履行《房地产买卖合同》，於为明、曾彩萍于2019年7月30日将马运妹、桂房代理公司诉至一审法院，因涉及买卖合同与居间合同，於为明、曾彩萍当时主张的是房屋买卖合同纠纷，於为明、曾彩萍遂在房屋买卖合同纠纷案中撤回对桂房代理房公司的起诉，于2020年3月10日以居间合同纠纷为案由将桂房代理公司诉至一审法院，提出本案诉请。 另，一审法院于2019年12月25日作出（2019）桂0303民初1300号民事判决书，判决内容包括：解除於为明、曾彩萍与马运妹于2018年4月6日签订的《房地产买卖合同》；马运妹退还已收取的购房款320000元及利息等，该判决现已发生法律效力。 一审法院认为，於为明、曾彩萍就购买案外人马运妹所有的房屋,由桂房代理公司提供经纪服务，於为明、曾彩萍与桂房公司之间依据合同的约定形成了居间关系。 桂房代理公司作为居间人根据双方之间的约定有义务运用其专业的知识和交易经验保护於为明、曾彩萍在交易过程中的交易安全。桂房代理公司系专业的房屋中介机构,在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实义务,如核实房源信息、判断交易过程中的合理性等。本案中,桂房代理公司本应核实卖房人马运妹出售房屋的权属情况,亦应当核实房屋是否存在银行贷款具体数额等有碍合同履行的情形,但桂房代理公司轻信了马运妹提供的陈述,导致於为明、曾彩萍损失支付的定金、首付款。买卖合同约定於为明、曾彩萍于2018年4月13日将第一笔购房款支付，鉴于防范降低交易风险，於为明、曾彩萍将款项交至桂房代理公司处，理应用于归还贷款解押。桂房代理公司辩称经於为明、曾彩萍同意后将30万元支付给马运妹，於为明、曾彩萍对此不予认可，且桂房代理公司没有提交相应的证据足以证明获得於为明、曾彩萍的同意，即于收到款项当天将300000元转至马运妹，造成了於为明、曾彩萍财产的损失,桂房代理公司作为负有约定保障他人交易安全义务的主体没有尽到相应的义务,应当承担补充赔偿责任。桂房代理公司作为专业的房屋中介机构,其对房屋交易的流程以及交易过程中可能存在的风险具有更多的交易经验和知识,而於为明、曾彩萍为普通的购房人群其需要尽到一般的审慎注意义务，因此桂房代理公司应在300000元的责任范围内承担补充赔偿责任。对於为明、曾彩萍主张桂房代理公司退还8000元经纪佣金的诉讼请求,该院认为,本案中，於为明、曾彩萍、桂房代理公司和马运妹签订的《房地产买卖中介合同》后,由于桂房代理公司没有尽到审慎的义务,导致於为明、曾彩萍不仅无法实现合同的目的,还给於为明、曾彩萍造成巨大的损失,於为明、曾彩萍要求桂房代理公司退还经纪佣金8000元的诉请，该院予以支持。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决:一、桂房代理公司于判决书生效之日起十日内退还於为明、曾彩萍经纪佣金8000元。二、桂房代理公司对案外人马运妹退还不足部分在300000元范围内赔偿於为明、曾彩萍的损失。案件受理费5960元（於为明、曾彩萍已预交），由桂房代理公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。上诉人桂房代理公司对一审查明事实部分提出其并未要求被上诉人於为明、曾彩萍将购房款300000元转入其公司的异议。陈述其公司当时仅提醒被上诉人於为明、曾彩萍应按合同约定向案涉房屋所有权人马运妹支付相关款项。被上诉人於为明、曾彩萍对一审查明事实无异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人於为明、曾彩萍于2018年4月13日将案涉购房款300000元以银行转账方式转入上诉人桂房代理公司，上诉人桂房代理公司当即向被上诉人於为明、曾彩萍出具收款收据注明该款项为代收代转。同日，上诉人桂房代理公司即将该款项转给马运妹，马运妹出具收条确认收到通过上诉人桂房代理公司代转的上述购房款。一审相关事实的认定有相应的银行转账凭证、收款收据、收条为凭。由此，上诉人桂房代理公司的事实异议不成立。经查，一审查明事实属实，本院二审予以确认。 综合诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：1.本案属居间合同关系还是代理合同关系；2.上诉人桂房代理公司在进行相关服务时，是否尽到必要的、审慎的审查、核实义务；是否应在300000元的责任范围内承担补充赔偿责任。 本院认为,关于争议焦点一，合同当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则,按照约定全面履行自己的义务。被上诉人於为明、曾彩萍作为买受人、马运妹作为出卖人在上诉人桂房代理公司处于2018年4月6日签订了上诉人桂房代理公司提供的编号为:GFHTS聚福A字第180406A号《合同书》，该合同书分A、《房地产买卖合同》；B、《房地产经纪服务合同》；C、《房地产代办服务合同》。该《合同书》的签订,系各方的真实意思表示,不违反法律行政法规的强制性规定,合法有效。该《合同书》包括马运妹与於为明、曾彩萍之间的房屋买卖合同关系、桂房代理公司与双方的房屋买卖居间合同关系以及桂房代理公司与马运妹、於为明、曾彩萍的代理合同关系。三个法律关系形成于一个总合同书中,且存在关联,而本案所涉的房屋买卖合同关系业经一审法院2019年12月25日作出的（2019）桂0303民初1300号生效民事判决认定：於为明、曾彩萍购买房屋的目的已无法实现，根据於为明、曾彩萍在该案的诉请，判决解除《房地产买卖合同》、马运妹退还已收取的购房款320000元及利息等。而本案所涉及桂房代理公司与双方的房屋买卖居间合同关系以及桂房代理公司与於为明、曾彩萍代理合同关系，根据前序案件法院审理时所作的相关释明，於为明、曾彩萍另行提起本案诉讼。本院认为，根据本案中於为明、曾彩萍的诉请，基于该两个法律关系发生的纠纷不宜将之分别评判认定和处理，为减少当事人诉累,节约司法资源,可在同一诉讼中予以解决。 关于争议焦点二，桂房代理公司与於为明、曾彩萍签订的《房地产经纪服务合同》《房地产代办服务合同》，该合同内容系合同订立当事人的真实意思表示，依法成立且实际履行，於为明、曾彩萍已按合同的约定向桂房代理公司支付佣金8000元。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则,按照约定履行自己的义务。於为明、曾彩萍依照合同约定向马运妹交付定金2万元,后再支付房款300000元,履行了合同约定义务。在案涉《房地产买卖合同》订立并实际履行后，涉案房屋因涉及马运妹个人的另案诉讼而被法院采取了查封的强制措施,导致案涉《房地产买卖合同》的目的不能实现而被一审法院作出的（2019）桂0303民初1300号生效民事判决解除，且该案在执行过程中，在划拨了被执行人马运妹的存款5838.43元后，经查，因暂未发现马运妹有其他可供执行的财产，一审法院于2020年9月3日作出（2020）桂0303执419号之二执行裁定书，裁定终结本次执行程序。故，案涉房屋已不能履行向於为明、曾彩萍交付的义务，更不能履行协助办理房屋过户手续的义务，经过相关案件的执行程序，於为明、曾彩萍的损失金额亦已明确。於为明、曾彩萍作为案涉《房地产买卖合同》的履约方，损失支付的定金、首付款已是事实。双方在相关合同中约定，桂房代理公司为案涉房地产买卖提供独家的经纪服务，告知该房地产交易需要提供的相关资料和办理事项、办理流程以及本宗房地产交易权属转移确认登记的程序及可能存在的风险，协助磋商并促成《房地产买卖合同》的签订。在《房地产代办服务合同》中，明确了鉴于该房地产权属转移确认登记过程的复杂性、权属转移确认登记时间与付款时间的不一致性、买受人贷款手续的不确定性、贷款抵押登记的迟滞性等，由桂房代理公司提供案涉房地产买卖后期服务事宜，并确认指导马运妹办理归还银行贷款，协助马运妹注销房地产抵押登记手续为桂房代理公司后期服务范围。而桂房代理公司在代收取了於为明、曾彩萍的案涉购房款300000元后，确实在明知案涉房屋存在抵押贷款、出卖人未按合同约定提供完备资料的情况下，桂房代理公司作为提供房屋居间代理服务的中介公司未履行相关的查验之责，在明知存在风险的前提下，未主动告知於为明、曾彩萍可能存在的风险，且未能提供证据证实经於为明、曾彩萍同意在收到案涉购房款300000元的当天即转款给马运妹，与现行二手房交易流程惯例不符。由此，桂房代理公司对造成於为明、曾彩萍的财产损失，存在明显过错。对桂房代理公司上诉称其已向於为明、曾彩萍如实告知交易房屋的实际情况及风险，与本案查明事实不符，亦未能提交证据证实其在居间服务期间无过错、过失。故，对其无需承担出卖人马运妹因个人原则导致的违约责任等上诉意见本院不予采纳。一审认定桂房代理公司作为负有约定保障他人交易安全义务的主体没有尽到相应的义务，应当在300000元范围内承担补充赔偿责任并无不当。在认定桂房代理公司因未尽审慎义务，导致於为明、曾彩萍的合同目的不能实现和造成的巨大损失，认定其收取的经纪佣金8000元应予以退还，符合本案的实际，本院二审予以维持。 综上所述，桂房代理公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5960元（上诉人桂林桂房房产代理有限公司已预交本院），由上诉人桂林桂房房产代理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陶洁梅 审 判 员 罗小兰 审 判 员 朱孟儒 二〇二〇年十一月二日 法官助理 莫丽琴 书 记 员 罗丽君