湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终1747号上诉人（原审被告）：株洲怡基星明新材料有限公司，住所地：湖南省株洲市荷塘区金山民营科技园。法定代表人：尹敏聪，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄晓琼，广东法全律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁晓惠，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：株洲市石峰区全诺轮胎经营部，经营场所：湖南省株洲市石峰区田心东门恒丰小区****门面。经营者：董中鼎，男，1979年11月3日出生，汉族，户籍所在地：湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：苏昌盛，湖南天隆律师事务所律师。上诉人株洲怡基星明新材料有限公司（以下简称怡基星明公司）因与被上诉人株洲市石峰区全诺轮胎经营部（以下简称全诺轮胎经营部）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服湖南省株洲市荷塘区人民法院（2020）湘0202民初329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，合议庭认为本案不需要开庭审理。本案现已审理终结。上诉人怡基星明公司上诉请求：一、撤销原审判决，请求发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审漏审本案重要事实，错误认定案涉《土地使用权转让协议》效力，案涉土地使用权转让协议为无效合同。且在案涉土地不具备行政审批前置程序下，原审判决事实上无法履行。二、原审法院在明知被上诉人举证不能且不符合常理的情况下，对证人何建民仅列出双方多种经济往来中的“应收、已收、未收”明细表，仅凭被上诉人单方添加的一句“我公司账上显示土地转让款已结清……”，直接认定案涉土地转让款3161312元已付清，明显属于基本事实认定错误，证据不足，严重偏袒对方，举证责任分配错误。案涉土地转让款无论从被上诉人举证，还是合同履行的情况来看，都是不可能付清的。三、即使案涉合同有效，原审未全面审查案涉转让合同的权利义务，也是极其错误的。四、案涉合同效力确认之诉可以另案单独提起，原审法院已受理了上诉人提交的相关材料，在排期立案过程中，本案应中止审理。五、案涉合同是何建民利用掌管上诉人公章的机会，做出的损害公司利益的行为，未经公司股东、股东会、董事会决议，且相对人不具有善意，系无效行为。六、《全诺轮胎土地转让和厂房施工应收款明细表》（以下简称《明细表》）系何建民应原审法院要求制作，原审法院在证人未出庭质证的情况下，作出与证据形成先后顺序完全不一致的认定，缺乏事实依据。被上诉人全诺轮胎经营部辩称，一、案涉合同合法有效，上诉人公司于2005年成立后直到2019年，一直由何建民在株洲担任上诉人总经理职务，其亲笔签署合同并加盖公章的行为属于职务行为，不是个人行为。二、案涉合同未违反法律的强制性规定，不存在合同无效的情形。三、案涉土地使用权的转让不存在任何障碍，上诉人将其土地使用权分割后转给了几家公司，其中株洲长远智造股份有限公司已经办理了过户手续，这种拿地模式也是株洲市为了解决中小企业工业用地问题而采取的常用方式。四、合同签订后的大部分款项是通过银行转账进行的，我方在一审中提交了转账明细，款项都是汇到上诉人公司账户，电汇也经过何建民仔细核对，我方所有款项已付清。全诺轮胎经营部向一审法院起诉请求：依法判令被告将其位于株洲市荷塘区××工业园内的工业用地【总土地面积34592.48平方米，土地使用权证号株国用湘（2020）株洲市不动产权第0003392】号中的生产车间三的土地（具体位置见证据附图Ｂ地块）分割并过户至原告名下并由被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月9日，原告全诺轮胎经营部（乙方）与被告怡基星明公司（甲方）签订《土地使用权转让协议》，协议约定甲方将挂牌取得的位于湖南省株洲市荷塘区××工业园规划道路三北侧，规划道路四南侧地块中生产车间三（Ｂ地块），面积为6336平方米（含代征面积，代征面积按21.6%比例分摊）分割转让给乙方，土地总价款为3161312元（含税价），付款方式为：协议生效后二日内乙方向甲方支付定金1264526元，甲方取得出让土地使用权证后向乙方办理分割土地转让手续时三日内乙方支付948393元，余款948393元在甲方办好乙方受让土地使用权证和房产证后三日内一次性付清。甲方应在2015年3月30日前取得该土地的使用权证（总证），并在4月10日前协助乙方开始办理转让给乙方的土地分割办证（过户至乙方名下）。该协议加盖了原、被告公司公章，原告经营者董中鼎、被告公司经理何建民亦在该协议上签名。协议签订后，被告将土地实际交付原告占有使用，原、被告达成建设工程施工协议，被告为原告在该土地上施工建厂房，经董中鼎与何建民确认，厂房代建施工款为2460000元，消防设备施工安装款80000元。经被告原总经理何建民确认，原告已支付被告4513526元（该款项含土地转让款、厂房代建施工款和消防设备施工安装款），余款1187789元原告未予支付。原告要求被告将案涉土地分割并过户至原告名下未果，酿成本案纠纷。一审法院认为，本案系建设用地使用权纠纷。原、被告自愿签订《土地使用权转让协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议的约定履行各自的义务。本案中，在合同签订后，被告在2014年就已实际交付案涉土地于原告占用使用并与原告另行达成协议在案涉土地上建成厂房，原告已实际在案涉土地及厂房生产经营多年。关于土地转让款支付问题，根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告已经提供证据证明其支付给被告4513526元，其中土地转让款3161312元，余款系支付厂房施工款和消防设备施工安装款。被告抗辩称该款项系原告支付被告厂房施工款为2460000元，消防设备施工安装款80000元，余款1973526元系支付的土地转让款。一审法院经审查认为，原告经营者董中鼎在全诺轮胎土地转让和厂房施工应收款明细表中写明消防安装款和土地转让款已结清，厂房施工款未结清，被告原总经理何建民在该明细表上签名确认，被告亦未提交证据证明被告支付的款项不是土地转让款，一审法院对被告该抗辩理由不予采纳。即使被告抗辩理由成立，根据合同的约定，甲方取得出让土地使用权证后向乙方办理分割土地转让手续时三日内乙方支付948393元，余款948393元在甲方办好乙方受让土地使用权证和房产证后三日内一次性付清。1896786元土地转让款要在案涉土地办理转让手续和权证后支付，现被告未履行该合同义务，余款亦未达到支付条件。综上所述，原告已按合同约定履行付款义务，被告也将土地交付原告实际占用使用，按照合同约定，被告有义务协助原告办理案涉土地的变更登记手续，故对原告的诉讼请求依法予以支持。但办理不动产变更登记手续是由不动产管理部门的职权范围，被告仅有协助原告办理不动产变更登记手续的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告株洲怡基星明新材料有限公司于本判决生效后十日内协助原告将位于株洲市荷塘区××工业园内的工业用地【总土地面积34592.48平方米，土地使用权证号株国用湘（2020）株洲市不动产权第0003392号】中的生产车间三的土地（具体位置见证据附图Ｂ地块，合同约定面积为6336平方米，最终用地面积以规划部门的测量结果为准）变更登记至原告株洲市石峰区全诺轮胎经营部名下。本案一审案件受理费30800元，财产保全费5000元，合计35800元，由原、被告各承担一半。二审期间，上诉人怡基星明公司向本院提交了以下证据材料作为新证据：1、《项目入园协议书》，拟证明涉案土地使用权的转让未经株洲金山民营科技工业园管理办公室和株洲高新技术产业开发区管委会同意，违反合同约定，依法应认定为无效。2、《公司章程》、《授权委托书》，拟证明上诉人公司经理无权转让公司不动产；案涉土地使用权转让合同未经上诉人公司董事会授权，何建民利用掌握公司公章的机会，伪造公司法定代表人的签名，擅自对外转让，极大地损害了上诉人的利益，依法应认定无效。3、关于我司土地使用权等债权债务公告、公告、债务申报登记公告、登报声明，拟证明上诉人在《潇湘晨报》上刊登公告，声明未经公司董事会和股东同意的土地转让无效，要求与上诉人存在未结清的债权债务关系的单位和个人在公告45日内主张权利，逾期不主张的，视为放弃法律权利；上诉人公司董事会决议解除何建民总经理职务等。4、谈话笔录，拟证明何建民确认被上诉人未付清全部款项，所以未办理过户手续，并答应随后提交具体的支付清单；原审法院对《明细表》的质证程序和相关事实认定错误。5、（2019）湘0202执236号执行裁定书、（2020）湘0202执恢126号执行案件结案通知书，拟证明案外人株洲长远智造股份有限公司从上诉人处受让土地使用权并过户，是经过政府的行政批准后才得以完成。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院认为，上诉人怡基星明公司提交的证据材料均不是二审中的新证据，且不能证明其所主张的合同无效之待证事实，本院对上诉人怡基星明公司提交的证据均不予认定。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷，争议焦点有三个：一、本案是否应中止审理；二、原审对证据的采信是否违反法律规定；三、案涉合同的效力应如何认定；若合同有效，案涉土地使用权的变更登记条件是否已成就。关于焦点一，上诉人提出本案存在“必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的中止事由”。因上诉人未向本院提供“另一案”的案号及审理情况，其要求本案中止审理缺乏事实依据，本院不予采纳。关于焦点二，上诉人提出原审对《明细表》认定错误。经查，《明细表》上有上诉人原总经理何建民与被上诉人经营者董中鼎的签名，该二人作为案涉款项的具体经办人，能够确认收付款的详细情形。原审对该证据予以采信并无不当。关于焦点三，案涉《土地使用权转让协议》（以下简称《协议》）签订于2014年，不仅有上诉人总经理的签名，也加盖了上诉人公司印章，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，也无法律规定其他导致合同无效的情形，因此该协议合法有效。《协议》签订后，上诉人已将案涉土地交付给被上诉人使用多年，并收取被上诉人各种款项合计4513526元。上诉人在被上诉人起诉要求变更登记土地使用权后，提出合同无效，但其未举证证实案涉合同存在无效的法定情形，其主张不能得到支持。《协议》第二条约定：“……2、甲方（即上诉人怡基星明公司）转让给乙方（即被上诉人全诺轮胎经营部）的土地总价款为3161312元（含税价）；3、本协议生效后2天内，乙方向甲方支付订金1264526元；4、待甲方取得出让土地使用权证（总证）后，开始向乙方办理分割土地转让手续时3天内乙方向甲方支付948393元；5、余款948393元在甲方办好乙方受让土地的使用权证和房产证（过户至乙方名下）后3天内一次性付清。”《协议》第五条约定：“……4、甲方应在2015年3月30日前取得该土地的使用权证（总证），并在4月10日前协助乙方开始办理转让给乙方的土地分割办证（过户至乙方名下）。”被上诉人已于2014年12月向上诉人支付土地使用权转让订金1264526元，且上诉人已取得土地使用权总证，《协议》约定的上诉人为被上诉人办理土地使用权变更登记手续的条件已成就。上诉人未及时办理变更登记手续，构成违约，原审判决上诉人继续履行该义务并无不当。虽然双方当事人对被上诉人已付款项总额4513526元的性质不能达成一致，但这不构成上诉人不履行其变更土地使用权登记义务的理由。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由上诉人株洲怡基星明新材料有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄胤彪审 判 员 唐俊平审 判 员 胡 芸二〇二〇年十一月二十三日法官助理 成 静书 记 员 刘 娜