青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2020）青0105民初2300号原告：青海省国有资产投资管理有限公司，住所地：西宁市城**生物园区纬二路**，统一社会信用代码：916300007105860692。法定代表人：李学军，该公司董事长。委托诉讼代理人：董明邦，四川树业律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨鹏程，青海树人律师事务律师。被告：马莉，女，汉族，1971年10月11日生，公民身份号码：×××，住青海省。被告：朱文元，男，汉族，1969年5月25日生，公民身份号码：×××，住西宁市。被告:张小玲，女，汉族，1969年8月21日生，公民身份号：×××。原告青海省国有资产投资管理有限公司（以下简称青海国投公司）诉被告马莉屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，本院依照原告青海国投公司申请依法追加被告张小玲、朱文元为共同被告参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告青海国投公司的委托诉讼代理人董明、杨鹏程，被告马莉、朱文元到庭参加了诉讼，被告张小玲经本院合法送达传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对被告进行缺席审理。本案现已审理终结。原告青海国投公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告马莉之间的《商铺租赁合同》，并要求被告在判决生效后十日内腾退房屋；2、判令被告向原告支付欠付租金212998.74元，以及自2020年3月10日立案之日至2020年5月12日租金33985.43元，实际租金计算至被告腾退房屋之日止（以531.02元每日为标准）；3、请求判令被告向原告支付欠付租金的滞纳金及违约金等199585.97元（暂计算至2020年5月12日，实际应计算至被告付清租金之日）；4、本案诉讼费、律师费由被告承担。庭审中，原告放弃第1项诉讼请求中关于要求被告在判决生效后十日内腾退房屋的主张，只主张依法判令解除原告与被告马莉之间的《商铺租赁合同》；变更第2项诉讼请求为：判令三共同支付租金212998.74元及2020年3月10日至5月12日租金24698.17元，计算至涉案房屋实际腾退即2020年6月29日的租金共计272473.24元；变更第3项诉讼请求为：判令三被告共同向原告支付欠付租金的滞纳金及违约金等199585.97元（暂计算至2020年5月12日，实际应计算至被告付清租金之日）；变更第4项诉讼请求为：三被告共同承担本案诉讼费、律师费。事实与理由：2015年6月10日，青海翔光物业有限公司（以下简称翔光物业公司）与被告签订《商铺租赁合同》，合同约定由翔光物业公司将位于西宁市××道的9-241商铺出租给被告马莉使用，租期为5年，自2015年9月10日起至2020年9月9日止，租金每半年缴纳一次，并在下一个缴费期前10个工作日内提前缴纳。如逾期或延期交纳，被告应向翔光物业公司交纳滞纳金及违约金。并且在合同第四条第四款还约定：被告拖欠租金累积两个月（含两个月）的，翔光物业有权终止或解除合同，收回商铺，并由被告全部无条件承担相关责任。在合同履行中，马莉与被告朱文元协议离婚，后朱文元已将涉案商铺转租给被告张小玲。2018年11月30日，青海辰泰房地产开发有限公司（以下简称辰泰公司）与原告签订《商品房买卖合同》，原告取得景岳公寓商铺的所有权，至此，《商铺租赁合同》中翔光物业公司的权利义务应由原告继受。被告自2019年1月1日起，开始欠付租金，原告多次索要，截止起诉之日，被告仍未支付欠付的租金、违约金等，也未腾退房屋。为维护原告合法权益，故起诉。请法院支持原告诉求。被告马莉辩称，一、2018年8月3日我和朱文元离婚，在这之前所有房屋租金都是交清的，我们离婚后该商铺所有的权利义务都转让给了朱文元。二、合同中约定租金累计两个月未交，就可以终止合同，但我一直没有收到过。三、我在2018年10月30日才收到国投公司的王志强打电话要求我支付拖欠的租金，我当时就给张小玲打电话要求她交纳，最后她是否交纳我不知道。在2020年3月王志强又打电话给我称租金还是没有交，我说了情况后，王志强要求我去变更租赁关系，但我也没有时间就没去办理。综上我认为商铺欠付的租金不应当由我来支付。被告朱文元辩称，对原告诉求，我认为我不应当承担欠付租金的责任。被告张小玲未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。原告青海国投公司向本院提交以下证据：证据一、商铺租赁合同一份、景岳公寓商铺销售与抵账框架协议一份、商铺销售与抵账协议一份、抵账协议一份、商品房买卖合同一份、青海省增值税发票一份，拟证明：1、2015年6月10日翔光物业公司与马莉签订商铺租赁合同，约定由该物业公司将位于××道商铺租给被告使用，租期为5年。租金计缴时间为2015年9月10日至2020年9月9日。如被告违约违反相关规定，翔光物业公司有权收取违约金以及有权终止或解除合同收回商铺，并由被告全部无条件承担相关责任。《商铺租赁合同》第三条第四款约定：本合同租金每半年（六个月缴纳一次），并在下一个缴费期前10个工作日内提前缴费。如逾期或延期交纳租赁费，乙方需向甲方支付滞纳金，即乙方按每逾期一日，向甲方缴纳逾期金额的百分之三作为违约金，第十五条第四款约定：乙方逾期交付租金及水费、电费、物业费、暖气费等相关费用的，每逾期一天，甲方应按月租金的2%加收滞纳金，且有权单方解除合同；2、2018年11月29日、2018年11月30日国投公司与青海省投资集团公司、青海辰泰公司签订《商铺销售与抵账协议》、《抵账协议》，协议约定由国投公司购买辰泰公司所有景岳公寓53间商铺，总价款为256284200元。2018年11月30日辰泰公司与国投公司签订商品房买卖合同，国投公司取得包括涉案商铺在内的景岳公司于53间商铺的事实；证据二、关于指定付款的第二次通知一份、关于房屋所有权变更及后续租赁合同续签事宜的通知一份、缴纳租金的通知一份，拟证明：翔光物业公司、辰泰公司多次协助国投公司向马莉催缴欠付租金，并通知马莉指定其直接将欠付租金支付给国投公司的事实；证据三、自愿离婚协议一份、商铺租赁合同一份，拟证明：马莉与朱文元签订离婚协议后，张文元将涉案商铺转租给张小玲的事实；证据四、情况说明一份，拟证明：辰泰公司委托翔光物业公司代为出租涉案商铺，即辰泰公司委托翔光物业公司与被告马莉签订协议的事实；证据五、委托代理协议书一份、增值税发票一份、转账回证一份，拟证明：国投公司为主张权利，聘请了树人律师事务所律师并支付代理费15000元的事实。经庭审质证，被告马莉对原告证据的质证意见为：对证据一中的景岳公寓商铺销售与抵账框架协议、商铺销售与抵账协议、抵账协议我认为不能证明国投公司委托翔光物业公司代为和我签订合同，对他们之间的关系我不清楚。第一组证据中的其他证据无异议。我没有见到辰泰公司和翔光物业公司签订的协议，也没有通知过我，我不清楚。基于原告以上陈述现我清楚了。对证据二我都没有收到过，对其真实性我不认可有异议。对证据三我均无异议。对证据四原告已经进行了说明，我没有异议。对证据五真实性无异议。被告朱文元对原告提交证据的质证意见为：对证据一不是我所签订的，我不清楚。辰泰公司和翔光物业公司签订的协议，并没有告知过我。对证据二没有发给我，我不清楚。证据三所有合同都不是我经手的，我不清楚。对证据四、五均无异议。被告马莉向本院提交证据：离婚协议书、离婚证各一份，拟证明：我与朱文元在2018年8月3日离婚时将商铺权利义务都已经转让给了朱文元。经庭审质证，原告对被告马莉证据的质证意见为：对证据的真实性无异议，对证明方向有异议，翔光物业公司与其签订房屋租赁合同时间是2015年，此时马莉和朱文元的婚姻关系是存续的，离婚协议中可以看出租赁涉案商铺是为了共同经营及家庭生活，故我们认为涉案房屋项下的债务属于该两人的夫妻共同债务，应当由双方共同承担。另离婚协议是两人的内部协议根据相关法律规定，其内部对财产的处分及债权债务的分担不能对抗外部的债权人，故马莉不能以签订自愿离婚协议书将涉案房屋租赁合同项下的债权债务转移给朱文元为由，其不承担责任的主张不能成立。被告朱文元对被告马莉证据的质证意见为：对该证据的真实性无异议。被告朱文元向本院提交如下证据：证据一、转让协议一份，拟证明：2018年6月18日我将商铺转让给张小玲，且之前的各项费用都是交纳清楚的。证据二、交费收据三十份，拟证明：我给翔光物业公司交纳水电费的事实，因该公司规定物业费交清后才给交纳水电费；证据三、商铺注销登记的信息，拟证明：该商铺经营的金润大众洗浴已经注销登记的事实；原告对被告朱文元提交的证据的质证意见为：1、对证据一真实性无异议。但根据翔光物业和马莉签订的租赁合同第四条第一项约定没有经过甲方同意将房屋转租、转让或转借给他人的情形，甲方有权终止合同或解除合同，故被告没有取得出租人同意的情况下转租涉案房屋违反了合同约定，出租方有权终止或解除合同。该转让合同该转租行为是我们上次开庭时才知道的，故不论涉案房屋转租与否，被告马莉、朱文元均应依据租赁协议的约定向原告支付租金。2、对第二份证据收据真实性无法确认。这些费用都发生在原告取得涉案房屋所有权之前，故之前的房租及水电费知否交清我们不清楚也与本案无关。3、对证据三是复印件，上面记载的法定代表人是朱文花，其余被告的关系我们不清楚。且这是被告经营过程中形成的材料与本案房屋租赁合同纠纷无关，不影响向原告承担支付租金的义务。被告马莉对被告朱文元提交的证据均无异议。被告张小玲未向本院提交证据。本院依被告朱文元申请调取的证据：西宁市城北区金润大众洗浴企业基本信息、个体工商户开业登记审核表、个体工商户开业登记申请书、青海翔光物业有限公司与马莉签订的《商铺租赁合同》、马莉与朱文花签订的《商铺租赁合同》、准予注销登记通知书。经质证，原告的质证意见为：真实性认可，从工商局调取的档案看出，翔光物业将涉案商铺租赁与被告马莉，马莉将商铺又转租给朱文花，不论是翔光物业还是原告国投公司对于马莉将商铺转租给朱文花的事实我们不清楚。而且本案中也不存在国投公司或翔光物业另行租赁给被告张小玲的情形。故被告朱文元关于原告与张小玲另行建立租赁关系的抗辩理由不成立。被告马莉的质证意见为：无异议，是真实的。被告朱文元的质证意见为：无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案作证。双方对证据提出辩解意见，本院将结合当事人的陈述及其他证据在判决理由中作综合分析认定。被告张小玲未到庭参加诉讼，视为对其质证权利的放弃，由此造成对其不利的法律后果，由张小玲承担。经审理查明:2015年6月10日，辰泰公司委托翔光物业公司（甲方）与被告马莉（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同第一条约定：根据甲乙双方需求，甲方将位于西宁市××道商铺，建筑面积共计260.22平方米的商铺租给乙方使用，供乙方用用户开办美容美发的经营；第二条约定：本合同租期共五年，甲方从2015年6月10日起将上述商铺交付乙方使用，至2020年9月10日收回并交还房屋……，租金计缴时间为2015年9月10日至2020年9月9日；第三条约定：甲乙双方同意按以下方式承租并结算租金：1、租赁费按年度（每满12个月为一年度）计算。即第一年度（12个月）每月每平方米35元；第二年度若规划路未贯通，租金在上半年基础上按10%增加，若此商铺门前规划路贯通，租金在上年度基础上按15%增加，后三年若规划路未贯通，租金在上年度基础上按10%增加，若此商铺门前规划路贯通，租金在上年度基础上按15%增加……；3、合同签订当日，乙方需缴纳第一年租金总额的25%人民币27323元作为押金……，如乙方违反甲方相关规定，甲方有权从押金中进行扣罚；4、本合同租金每半年（6个月）缴纳一次，并在下一个缴费期前10个工作日内提前缴费。如逾期或延期缴纳租赁费，乙方需向甲方支付滞纳金，即乙方按每逾期一日，向甲方缴纳逾期金额的百分之三作为违约金；第四条约定：乙方在承租期内，如有以下行为之一的，甲方有权终止或解除合同，收回商铺，并由乙方全部无条件承担相关责任：1、乙方未经甲方书面同意将承租房屋整体直接或变相采取其他方式进行转租、转让或转借……；4、乙方拖欠租金累计达两个月（含两个月）的；第十条约定：本合同履行过程中，任何一方不得擅自变更或解除合同，如遇甲、乙任何一方违反上述约定的，另一方有权解除合同并依据本合同行使各项权利，违约方需承担合同租期租金总额的10%的违约金；第十五条第四款约定：乙方逾期交付租金及水费。电费、物业费、暖气费等相关费用的，每逾期一天，甲方应按当月租金的2%加收滞纳金，且有权单方解除合同。合同签订后，翔光物业依约向被告马莉交付了涉案商铺，被告亦将商铺投入使用。合同履行过程中，2017年1月10日，被告马莉将涉案商铺转租给朱文元的姐姐朱文花，并签订《商铺租赁合同》，合同约定：租赁的用途为洗浴；租期为5年，自2017年2月1日至2020年2月1日止；租赁金额为每年156000，押金50000元。朱文花将承租的商铺用于洗浴服务，名称为金润大众洗浴。2018年6月18日，被告朱文元将涉案商铺又转让给被告张小玲，并与其签订商铺转让协议，协议第二条约定：甲方将自己位于青海省西宁市××区商铺（名称为：西宁市城北区金润大众洗浴）转让给乙方使用，乙方同等享有甲方在原有租赁合同中所享有的权利与义务。店铺转让给乙方后，乙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用；第四条约定：甲乙双方约定店铺的转让费共计人民币大写贰拾玖万元整（小写：290000元）以上全部费用由乙方分期支付给甲方……，乙方承诺在2018年12月31日前全部付清；协议签订后，朱文元将店铺交付给张小玲使用。后因经营不善，朱文花将该洗浴中心于2019年2月15日注销。2018年8月3日，被告马莉与被告朱文元因性格不合协议离婚，双方离婚约定：3、投资商铺：……b、位于青海省西宁市××区商铺的大众洗浴，其所有权归男方所有，股权、债权一并转移。另查明：青海辰泰公司、青海国投公司、青海省投资公司（以下简称青海省投公司）三方于2018年11月29日签订的《商铺销售与抵账协议》及2018年11月30日签订的《抵账协议》，协议约定：将青海国投公司购买辰泰公司开发建设西宁市城北区海湖大道9号景岳公寓53间商铺的购房款用于抵偿青海省投公司欠青海国投公司的欠款。2018年11月30日，辰泰公司与青海国投公司签订《商品房买卖合同》，自此原告青海国投公司取得了景岳公寓53间商铺（包含涉案商铺9-241号）的所有权。原告青海国投公司取得所有权后，开始接管景岳公寓53间商铺，并于2019年1月开始收取租金。涉案商铺9-241号于2019年1月1日开始欠付租金，截止至2020年6月29日原告从被告张小玲收回涉案商铺，该商铺欠付租金累计272473.24元。再查明：2020年11月3日，原告国投公司发布了《关于印发疫情期间减免房屋租金实施方案的通知》及《青海省国有资产投资管理有限公司疫情期间减免房屋租金实施方案》，其规定：一、租金减免范围：……（二）《租赁协议》签订日在2020年5月31日之前的承租人，（三）司属各单位所有权的房产；二、租金减免原则：（一）承租双方建立承租关系，签订《租赁合同》；（二）承租人全部缴清2019年12月31日前的租金、未缴清租金的，缴清后进行减免……；三、减免方式及期限：（一）通过直接免除约定期限内的房屋租金……（三）减免期限为2020年2月1至2020年4月30日共计免除租金3个月，原则上不得超过6个月……。庭审中，原告自述被告张小玲已于2020年6月29日将案涉商铺交还给原告。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，本案原告青海国投公司从辰泰公司处取得涉案商铺所有权，并将该事实告知承租人马莉，自此马莉与翔光物业公司签订的《商铺租赁合同》中的权利及义务由原告青海国投公司继受，租赁合同继续有效，双方均应按租赁合同约定内容履行。被告马莉在未经翔光物业公司的书面同意将涉案商铺由其丈夫朱文元转租给张小玲，并自2019年1月开始拖欠租金至今未付，其行为已经构成违约。根据双方签订的《商铺租赁合同》中第四条约定的内容，原告青海国投公司要求解除租赁合同，具有事实及法律依据，本院予以支持。本案双方争议的焦点为欠付租金应由谁支付的问题。本案中，马莉作为承租人，与翔光物业公司签订《商铺租赁合同》时，马莉和朱文元的婚姻关系存续，并将租赁的商铺用于夫妻共同生活和经营。马莉与朱文元于2018年8月3日协议离婚，并约定涉案商铺归被告朱文元所有，之后朱文元将案涉商铺转租给被告张小玲，朱文元应当承担相应的支付租金的义务。马莉和朱文元应当按照租赁合同的约定全面履行义务，对案涉商铺欠付租金共同承担给付责任。根据合同的相对性，原告国投公司并未与被告张小玲签订新的租赁合同，其主张次承租人张小玲共同支付租金，缺乏法律依据。对于被告马莉、朱文元提出不应承担支付租金责任的抗辩意见，本院不予采纳。其应向原告支付欠付租金后，可向次承租人追偿。故对原告主张由被告马莉、朱文元支付欠付租金的诉求，本院予以支持；关于欠付租金数额的问题，根据《商铺租赁合同》关于租金结算的约定，商铺于2019年1月1日至2019年9月9日的租金按每月53.23元/平方米，每日1.77元/平方米计算，欠付租金为115607.94元。自2019年9月10日至2020年6月29日，按每月61.22元/平方米，每日2.04元/平方米计算，欠付租金为155538.70元，故被告马莉从2019年1月1日至2020年6月29日共欠原告租金271146.64元。根据双方约定，被告马莉欠付的租金可从押金中扣除。另根据青海省及西宁市在疫情期间实行租金减免政策，原告发布有关减免租金通知及方案，方案中提出：国投公司对外出租的房产统一给予减免3个月（2020年2月1日至2020年4月30日）房租。依照公平原则并参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，原告应当对被告自2020年2月1日至2020年4月30日疫情期间的租金予以减免。对于原告主张因被告马莉未全部缴清2019年12月31日前的租金，无权享受疫情期间的优惠政策的诉讼意见，本院不予采纳。原告应按合同约定的租金单价，对被告减免3个月（89天）租金为47245.54元。故被告马莉欠付的租金271146.64元，应扣减缴纳的押金27323元及疫情期间减免的租金47245.54元后，尚欠196578.1元，对于原告主张被告马莉支付租金196578.1元的诉求，符合法律规定，本院予以支持。对于原告青海国投公司主张三被告承担违约金、滞纳金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，马莉、朱文元自2019年1月1日起未依合同约定支付租金，已构成违约，应承担违约责任。对此，本院认为虽然原告主张按年利率24%计算，无法律依据，且主张的违约金数额过高。应当根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本院综合考虑被告马莉、朱文元的违约情况，酌情确定本案的违约金为欠付租金196578.1元的15%即29486.7元，对原告主张被告马莉、朱文元支付违约金29486.7元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，对违约金超过的部分不予支持。原告主张被告张小玲承担违约金，张小玲系次承租人与原告无合同的权利义务关系，本院不予支持。另外，原告主张三被告支付滞纳金的问题，虽然在《商铺租赁合同》中约定被告马莉不履行交纳租金的义务，以违约金和滞纳金作为赔偿损失，但原告青海国投公司并没有证据证明马莉逾期交纳租金造成其经济损失滞纳金的实际数额，且在计算马莉因违约造成青海国投公司的赔偿损失时，支付违约金已经作为违约过错的赔偿数额，这已经是一种惩罚方式，不能再用滞纳金作为赔偿损失的惩罚，因此,原告要求三被告支付滞纳金的主张,本院不予支持。关于律师费的承担问题，双方并没有在《商铺租赁合同》对律师费承担问题进行约定，对该项主张本院不予支持；被告张小玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其诉讼权利的放弃，不影响案件的审理，本院依据现有的证据作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百一十八条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告青海省国有资产投资管理有限公司与被告马莉签订的《商铺租赁合同》；二、被告马莉、朱文元于判决生效后十五日内共同给付原告青海省国有资产投资管理有限公司的商铺租金196578.1元、违约金29486.7元，合计226064.8元；三、驳回原告青海省国有资产投资管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费8000元，公告费1000元，合计9000元，由原告青海省国有资产投资管理有限公司承担4500元，被告马莉、朱文元共同承担4500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长 贺众明人民陪审员 王明秀人民陪审员 薛香英二〇二〇年十一月十二日书记员 王思颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。