广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21569号上诉人（原审被告）：李民政，男，满族，1957年6月18日出生，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州市众安物业管理有限公司。住所地：广州市白云区人和镇西成村达贤街**。法定代表人：刘镇圩，董事长。委托诉讼代理人：杨华平，男，该公司职员。委托诉讼代理人：朱佐豪，男，该公司职员。上诉人李民政因与被上诉人广州市众安物业管理有限公司（以下简称众安公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初20723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月24日公开开庭审理了本案。李民政、众安公司的委托诉讼代理人杨华平及朱佐豪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李民政上诉请求：撤销（2020）粤0104民初20723号民事判决。事实与理由：李民政居住在富临居小区，该小区是由广州市惠强房地产开发有限公司（以下简称惠强公司）在1997年开发建设的，惠强公司前期一直委托广州市建都物业管理有限公司（以下简称建都物管公司）负责管理小区物业事宜，是有责任合同的。后因运作问题，建都物管公司于2015年底退出小区物业管理。在退出业务前，建都物管公司在2015年11月25日至2015年12月20日做了一次公开咨询会，此次咨询会的目的是要咨询业主是否同意其退出小区物业管理，咨询会结果是超半数业主同意建都物管公司退出。但后来众安物业管理公司却歪曲了2015年11月25日至12月20日咨询会的结果，号称咨询会结果是超半数业主同意众安物业管理公司进驻富临小区并执行物业管理业务。众安物业管理公司号称超半数业主同意其进驻，并于2016年3月1日进驻物管，并无实据。因为在2015年11月25日至2015年12月20日期间，为业主咨询期，期间业主们都会以保障自身利益作详细考虑，从而再谨慎地选择合适自身小区的物业公司。业主们在此期间根本还未落实清楚众安物业管理公司的资质及管理实力，所以根本不会在此情况下，有超半数的业主同意其进驻，这是不可能发生的事实。因此，众安物业管理公司提出的理据严重缺乏可信性。再者，众安物业管理公司进驻富临小区前，理应跟惠强公司签订相关责任合同，受到惠强公司正式委托后，才能进驻，这样才是符合法律法规的。而众安物业管理公司到广州市越秀区房屋管理局备案时所出具的富临居责任合同，实为单方面签订的合同，甲乙双方仅有乙方签署，这根本不符合法律规范，是属于无效合同。因此，根据上述情况，且李民政本人从未与众安物业管理公司签订任何合同，故不存在任何物业服务合同纠纷一案。众安公司二审答辩：根据《广东省物业管理条例》第十一条，一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。第二十二条，决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意。在此，原物业公司退出小区物业管理，众安公司进入富临居小区物业管理，完全是依据法律法规程序履行职责。众安公司向主管单位申请合同备案和区域备案时，主管单位广州市越秀区房管局依据《关于更换富临居物业管理公司的意见咨询》给予区域备案和合同备案，众安公司的区域备案和合同备案是真实有效的。李民政对区域备案、合同备案及收费标准有质疑或疑问的，应在诉讼时效内，而李民政在诉讼时效内并未提出异议。根据《广州市物业管理暂行办法》第七十九条，物业服务企业违反物业服务合同约定提前终止物业服务合同的，应当提前3个月通知业主。2019年6月8日众安公司就退出富临居物业小区张贴公告，向广州市越秀区第一房屋管理所和光塔街道办事处递交《关于退出富临居小区物业管理的报告》。光塔街道办事处要求众安公司积极配合富临居小区成立业主委员会，并按《广州市物业管理暂行办法》第七十九条要求延迟退场期限。2019年7月9日光塔街道办事处《关于提交物业管理区域备案回执等文件资料的函》中，明确认可众安公司是富临居小区物业管理单位。2019年11月4日富临居小区成立业主委员会后，众安公司向象牙北社区居委会递交《关于退出富临居小区物业管理的报告》。业委会提交的《富临居业委会关于责成依法移交富临居小区资料及资产的函》和原告提交《告知书》中，佐证业主委员会于2019年11月4日成立，众安公司于2019年12月1日退场的事实。众安公司向一审法院提起本案诉讼，请求：判令李民政立即支付拖欠的2016年3月1日至2019年11月30日共45个月物业管理费3710.30元（按建筑面积63.44平方米，每月每平方米1.30元，即每月82.45元计）及逾期支付物业管理费的违约金3062.20元（每两个月缴纳一次，如3、4月的物业管理费应当在4月30日缴纳，如不缴纳则从5月1日开始计算逾期缴纳违约金，如此类推；每日按照欠费金额的千分之一标准计算至实际支付之日止）。一审法院经审理查明：广州市越秀区惠福西路白薇街44号207房，建筑面积63.44平方米，是李民政所有的物业。上述房屋所在的富临居原由建都物管公司实施物业管理。2015年9月份，建都物管公司将富临居小区的物业管理费调整至1.30元/平方米/月。2015年11月25日，建都物管公司向富临居小区业主和住户发出《关于更换富临居物业管理公司的意见咨询》，内容为：1997年以来富临居物业一直由我司负责其物业管理，现因我司内部运作问题，拟退出小区物业管理。因富临居至今未成立业主委员会，故根据《广东省物业管理条例》第十一条：一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。第二十二条：决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意。我司将严格按照相关法律法规之规定，拟与广州市众安物业管理有限公司做好意见收集及楼宇物业交接工作。……请您行使您权利，为小区的物业管理投上宝贵的一票，……票据回收截至时间至2015年12月20日；凡是楼宇号未填或不清楚的，视为废票等。之后，建都物管公司将上述咨询意见回收并作出《富临居更换物业公司意见统计汇总表》并在小区予以公示。2015年12月28日，建都物管公司向广州市越秀区人民政府光塔街道办事处发出《关于富临居更换物业管理公司的情况汇报》，内容为：富临居由广州市惠强房地产开发有限公司1997年开发建设该小区，座落位置广州市越秀区惠福路白薇街40号，占地面积1854平方米，建筑面积共计8138.95平方米，住宅及商户共**。前期一直由建都物管公司负责物业管理，现因我司内部运作问题，拟退出该物业管理，经协商由广州市众安物业管理有限公司接管。根据《广东省物业管理条例》第十一条：一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。第二十二条：决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意。我司根据《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理暂行办法》之规定，于2015年11月25日至2015年12月20日在富临居小区公开咨询业主意见，截至目前为止，具体情况如下：同意更换物业公司91户、占总户数78.45%，所占面积6055.39平方米、占总面积74.40%；反对更换物业公司1户、占总户数0.86%，所占面积800平方米、占总面积9.83%；弃权（未投票视为弃权）20户、占总户数17.24%，所占面积1029平方米、占总面积12.64%；其他意见4户、占总户数3.45%，所占面积254.55平方米、占总面积3.13%。我司将严格按照相关法律法规之规定，拟于2015年12月31日与广州市众安物业管理有限公司做好楼宇物业交接工作。2016年2月25日，广州市越秀区房屋管理局向众安公司作出越国房物区备（2016）第1001号《广州市越秀区物业管理区域备案回执》，表示已收悉众安公司提交的富临居备案材料。2019年6月8日，众安公司向广州市越秀区第一房屋管理所发出《关于退出富临居小区物业管理的报告》，称：由于富临居小区业户相对较少，且部分业主/住户迟交、欠交物业管理费等费用，导致我司还要为其垫付电费分摊等费用；近年来，人力、物力成本不断增加，小区物业管理连年亏损，难以维持；鉴于小区成立业委会在即，为此，我司决定于2019年6月30日正式退出富临居小区物业管理工作等。2019年7月9日，广州市越秀区人民政府光塔街道办事处向众安公司发出《关于提交物业管理区域备案回执等文件资料的函》，告知：你单位管理的富临居小区物业现业主已成立业主大会会议筹备组，……请你单位为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持，并于2019年7月23日前向光塔街象牙北社区居民委员会提交物业管理区域备案回执、房屋建筑物面积清册、业主清册等相关资料，协助开展业主大会会议召开工作等。2019年11月28日，众安公司向象牙北社区居委会发出《关于退出富临居小区物业管理的报告》，表示：其已于2019年8月份前向相关部门及小区业委会申请退出富临居小区物业管理。为此，其决定于2019年12月1日正式退出富临居小区物业管理工作等。2019年12月10日，广州市越秀区富临居业主委员会向众安公司发出《告知书》，内容为：你司于12月1日罔顾街道、居委会和业委会意见，擅自从富临居小区撤人退场，造成富临居小区保洁、保安缺失，我业委会已第一时间将具体情况上报街道和居委会。根据《广州市物业管理暂行办法》规定，物管退场需提前三个月以书面告知街道、业委会，并在小区公告栏公示撤场预告公示，直到寻找到新的接管物业公司并按规定移交相关资料、物业、资金后，方可退出；退出前必须继续保障小区正常的物业管理，确保小区整洁、安全。鉴于我们小区业委会是11月4日方才成立，业委会成立至今，未收到你司退场的正式报告或申请，目前的物业退场属于单方行为。现请你司向业委会明确退场申请，并于小区公告栏张贴告示正式告知全体业主；同时按照《广州市物业管理暂行办法》规定向业委会移交下列资料和财物，并配合小区后续新聘的物业服务企业做好交接工作等。因本案纠纷，众安公司于2020年5月20日向一审法院提起诉讼。诉讼中，众安公司称：对于李民政提及的排水管问题，我方只是对公共排水管的堵塞负责，不对个人的排水管负责。如果确定是公共管道需要进行维修，费用也是全体业主分摊。此前我方也试过管道维修，都是全体业主分摊费用。李民政称：该排水管堵塞只有我家受到损害，因为我家住在2楼，属于最下面。我没有办法不得不找人去维修。我是请私人去维修，没有单据，连人工、材料花费1300元左右。另众安公司就其主张还提交了一份没有委托方富临居小区全体业主签名的《物业管理委托合同》予以证明。李民政称其没有与原告签过该合同，也不认可该合同。一审法院认为：经富临居小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，由众安公司接替建都物管公司作为富临居小区的物业服务企业为富临居小区实施物业管理，符合法律的规定。对此，广州市越秀区房屋管理局也予以了备案认可。李民政作为富临居小区的业主之一，以其未与众安公司签订物业管理合同为由否定与众安公司的物业管理服务关系，一审法院不予采纳。众安公司向富临居小区提供了物业管理服务，有权向业主收取物业管理费。李民政作为富临居小区的业主，依法负有交纳物业管理费用的义务。故众安公司诉请要求李民政支付拖欠的2016年3月1日至2019年11月30日期间的物业管理费，一审法院予以支持。至于李民政以众安公司未为其处理房屋排水管堵塞问题而提出的抗辩，李民政无提供相关的证据予以证明，且也无证明是涉及到公共管道的维修需由众安公司负责管理，故对该抗辩一审法院不予采纳。因众安公司与富临居小区业主无签订物业管理合同，故其主张从逾期之日起每日按欠费金额的千分之一标准计算逾期支付物业管理费的违约金，没有依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第十一条第（四）项、第十二条之规定，于2020年8月19日作出一审判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，李民政向广州市众安物业管理有限公司支付2016年3月1日至2019年11月30日的物业管理费3710.30元。二、驳回广州市众安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由广州市众安物业管理有限公司负担10元，李民政负担15元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审庭询中，李民政确认其从未向众安公司交纳过物管费。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：李民政应否向众安公司支付涉案物业管理费。建都物管公司于2015年11月25日向富临居小区业主和住户发出《关于更换富临居物业管理公司的意见咨询》，已明确建都物管公司拟与众安公司进行意见收集及楼宇物业交接工作，请小区业主为小区的物业管理行使投票权利。建都物管公司回收业主填写后的意见并进行统计后作出《富临居更换物业公司意见统计汇总表》，并于2015年11月28日向广州市越秀区人民政府光塔街道办事处发出《关于富临居更换物业管理公司的情况汇报》。广州市越秀区房屋管理局2016年2月25日向众安公司作出《广州市越秀区物业管理区域备案回执》，表示已收悉众安公司提交的富临居备案材料。本案一审法院认定由众安公司接替建都物管公司作为富临居小区的物业服务企业，为富临居小区实施物业管理，所作处理并无不妥，本院予以维持。李民政上诉称建都物管公司在2015年11月25日至2015年12月20日所做咨询会目的是同意建都物管公司退出并非同意众安公司进驻富临小区并执行物业管理业务的主张，依据并不充分。如前所述，众安公司已接替建都物管公司作为富临居小区的物业服务企业为富临居小区业主提供物业服务，李民政作为富临居小区的业主，双方已形成了事实上的物业服务合同关系。为此，一审法院支持众安公司要求李民政支付未予交纳的物业管理费的诉讼请求，本院予以维持。李民政主张其未与众安公司签订物业服务合同、众安公司未与惠强公司签订物业服务合同所提上诉理由，并不能否定其与众安公司之间事实上的物业服务合同关系。综上所述，李民政的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李民政负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川二〇二〇年十一月三十日书记员  吴敏玲李美琦