湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初4250号原告：武汉百步亭联合置业有限公司，住所地：湖北省武汉市江岸区百步亭花园路**。法定代表人：徐忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：文柳（一般授权代理），湖北英达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊（一般授权代理），湖北英达律师事务所律师。被告：湖北宝立康实业股份有限公司，，住所地：湖北省广水市吴店镇塘畈村001-1法定代表人：谢文君，该公司董事长。被告：湖北宝立康实业股份有限公司武汉宝立康中西医结合门诊部，，住所地：湖北省武汉市江岸区发展大道365-369负责人：谢文君。共同委托诉讼代理人：涂闯（特别授权代理），北京市京师（武汉）律师事务所律师。原告武汉百步亭联合置业有限公司（以下简称百步亭置业公司）诉被告湖北宝立康实业股份有限公司（以下简称宝立康公司）、湖北宝立康实业股份有限公司武汉宝立康中西医结合门诊部（以下简称宝立康公司中西医门诊部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张愿独任审理。本案公开开庭进行了审理。原告百步亭置业公司的委托诉讼代理人张磊、文柳，被告宝立康公司、宝立康公司中西医门诊部的委托诉讼代理人涂闯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百步亭置业公司向本院提出诉讼请求：1、被告将位于金桥××××商业街中编号为B2-206号商铺腾退交还给原告；2、被告立即向原告支付欠缴租金人民币71,024元；3、被告立即向原告支付逾期付款违约金人民币8,043元（暂计算至2020年7月5日，最终计算至被告实际付清全部欠缴租金之日止）；4、被告立即向原告支付合同解除的违约金人民币21,307.20元；5、被告立即向原告支付房屋占用使用费1,630.09元（按每日232.87元的标准计算，从2020年7月17日起暂计算至2020年7月23日，最终计算至被告实际腾退之日止）；6、本案的诉讼费用由被告承担。审理中，原告百步亭置业公司向本院增加一项诉讼请求：依法确认双方租赁合同已于2020年7月6日解除。事实和理由：2019年6月1日我公司与被告签订《金桥汇商业街租赁合同》（合同编号：059），约定我公司将位于金桥××××商业街中编号为B2-206号，建筑面积为199.60平方米的商铺继续租赁给被告使用，第一、二年租金为每月6,986元，按季度收取，首期租赁费用被告应于合同生效之日起5个工作日内向我公司支付。但在合同生效后，被告未按约定履行付款义务，拖欠租金长达12余月之久，经我公司多次催告仍未支付。我公司根据《中华人民共和国合同法》和《金桥汇商业街租赁合同》的规定，已于2020年7月6日解除与被告签订的《金桥汇商业街租赁合同》，并给予被告10天的腾退期，但被告至今未向我公司返还租赁商铺。被告拖欠租金的行为已构成严重违约，应当按照合同的约定承担违约责任。根据以上事实，我公司认为被告拖欠租金、占用我公司房屋的行为，严重侵害了我公司的合法权益，违反了合同的约定及法律的相关规定。现为维护我公司合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决。被告宝立康公司、宝立康公司中西医门诊部共同辩称，第一、宝立康公司并非本案案涉租赁合同的合同相对方，不是本案的适格当事人，不应列为共同被告。第二、原告主张的违约金计算标准过高，请求法院依法酌减，本案中原告主张了合同解除违约金，及逾期支付租金的违约金日万分之五即年利率18%，二者之和几乎达到了原告主张的租金损失的一半，违约金计算标准明显畸高，违反合同法的相关规定，请求依法酌减。第三、原告的单方解除合同行为不符合合同约定，不应视为合同已经解除，根据案涉编号商059的《金桥汇商业街租赁合同》第12条第2条第三款约定，乙方违反或不履行本合同约定义务，或不承担本合同约定责任，经甲方三次书面通知要求未予纠正的甲方有权提前解除本合同，但在本案中，原告在行使合同解除权时，并未履行合同前述的三次书面通知义务，因此其无权提前解除合同，其发出的合同解约通知书当然无效。第四、案涉租赁合同签订于2019年6月1日，但直到2019年7、8月份，原告才将房屋交付给我方，延误了我方装修期限，我方前期已投入20多万元进行装修，后因新冠××疫情爆发，装修进程被迫中止，今年4、5月份，仍是疫情阶段，原告在我方未开门营业的情况下，便粗暴使用贴封条、停电、电话骚扰的方式催退租房，大多前租户告知几年来原告因经营不善市场毫无人气，与大多商户发生纠纷，致商户关门离去，截止目前为止，我方租赁商铺内仍未装修完毕，也因我方合伙投资人万某出资未到位，我方并非恶意欠缴租金，是受客观因素影响，暂时无力支付。希望双方能够在相互理解的基础上友好协商解决。若原告坚持主张收回房屋，我方愿意腾退返还房屋，但原告应补偿我方相应的装饰装修损失。根据省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知，对租用其他经营用房的，鼓励业主、房东为租户减免租金，具体由双方协商解决，因此希望原告及法院能根据现情依法酌减部分租金，使我方能够安心、顺利、和谐复工开业。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月1日，百步亭置业公司（甲方）与宝立康公司中西医门诊部（乙方）签订《金桥汇商业街商铺租赁合同》约定，甲方将位于金桥××××商业街中的编号为B2-206号，建筑面积为199.60平方米的商铺（以下简称案涉商铺）继续租赁给乙方使用；租赁期限5年，自2019年9月1日起至2021年8月31日止；乙方租赁该商铺的用途为康复保健，所经营的商品品类和经营品牌为宝立康；第一、二年租金为每月6,986元，第三年租金每月7,335元，第四年租金为每月7,685元，第五年租金为每月8,034元；乙方租赁商铺实行先付费后使用的原则，首个季度租赁费用应于本合同生效之日起5个工作日内付清，从第二期租赁季度开始，乙方须提前5个工作日向甲方付清下一季度的租赁费用，以后以此类推；乙方逾期未付或未能足额付清各季租赁费用的，即构成违约，甲方有权按照乙方所欠月度租赁费用日万分之五的比例向乙方收取违约金，乙方逾期达到或超过30日的，甲方有权提前解除本合同，合同保证金不予退还，同时乙方应按当年一年租金的标准向甲方缴纳违约金。合同还对双方其他权利义务进行了约定。2020年7月2日，百步亭置业公司向宝立康公司中西医门诊部发出《解约通知书》，载明“……时至本《解约通知书》出具之日，贵司未按约定支付任何租赁费用，已拖欠租金长达12余月之久。依据《金桥汇商业街商铺租赁合同》第二条第三款‘乙方逾期未付或未能足额付清各季租赁费用的，即构成违约，甲方有权按照乙方所欠月度租赁费用日万分之五的比例向乙方收取违约金，乙方逾期达到或超过30日的，甲方有权提前解除合同，合同保证金不予退还，同时，乙方应按当年一年租金的标准向甲方缴纳违约金’。鉴于贵司长期拖欠租金未付，已构成违约，我司现通知贵司，2019年6月1日，贵我双方签订的《金桥汇商业街商铺租赁合同》于2020年7月6日解除。请贵司于合同解除后3日内向我司支付应付租金、按约定承担相应违约责任并于10日内返还租赁商铺……”。2020年7月5日，百步亭置业公司将该通知张贴在案涉商铺大门上。2020年7月6日，百步亭置业公司将该通知以彩信的方式发给宝立康公司中西医门诊部负责人谢文君。宝立康公司中西医门诊部自2019年9月1日开始欠交租金，差欠百步亭置业公司2019年9月1日至2020年7月5日租金71,024元。本院认为：百步亭置业公司与宝立康公司中西医门诊部于2019年6月1日签订的《金桥汇商业街商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行合同项下义务。宝立康公司中西医门诊部未按照租赁合同的约定按时支付租金已经构成违约，百步亭置业公司按照合同约定行使解除权，向宝立康公司中西医门诊部发出《解约通知书》，自该函到达宝立康公司中西医门诊部之日起双方签订的租赁合同解除，故对百步亭置业公司请求确认其与宝立康公司中西医门诊部签订的《金桥汇商业街商铺租赁合同》于2020年7月6日解除的诉讼请求，本院予以支持。关于租金，宝立康公司中西医门诊部提出因受新冠××疫情影响，请求减免疫情期间租金，由于新冠××疫情确实发生在合同履行期内，为统筹推进疫情防控和经济社会发展工作大局，充分发挥司法调节社会关系的作用，从平衡双方利益，服务经济社会发展的角度考虑，对于宝立康公司中西医门诊部提出疫情防控期间无法正常经营，要求减免相应租金的请求，本院综合考虑湖北省疫情防控响应级别变更时间以及湖北省人民政府办公厅发布的《省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》的规定，结合双方履行合同的实际情况，予以酌情支持，对2020年2月至4月的租金减免百分之三十。故宝立康公司中西医门诊部应当向百步亭置业公司支付2019年9月1日至2020年7月5日的租金64,736.60元。合同解除后，宝立康公司中西医门诊部继续占有使用案涉商铺无法律依据，宝立康公司中西医门诊部应当腾退出案涉房屋并支付房屋占有使用费。故对百步亭置业公司要求宝立康公司中西医门诊部支付房屋占有使用费（以232.87元/日为标准，自2019年7月17日起计算至实际腾退之日止）的诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约金，双方签订合同约定“乙方逾期未付或未能足额付清各季租赁费用的，即构成违约，甲方有权按照乙方所欠月度租赁费用日万分之五的比例向乙方收取违约金，乙方逾期达到或超过30日的，甲方有权提前解除本合同，合同保证金不予退还，同时乙方应按当年一年租金的标准向甲方缴纳违约金”，现宝立康公司中西医门诊部未按照合同约定支付租金，导致合同解除，宝立康公司中西医门诊部应当承担逾期付款违约金及合同解除违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定可知，我国合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。现宝立康公司中西医门诊部亦表示约定的逾期付款违约金标准过高，请求法庭予以调低，本院予以采信，酌情予以调减，逾期付款违约金标准调减至年4%。故宝立康公司中西医门诊部应当向百步亭置业公司支付逾期付款违约金（以20,958元为本金，按照年4%的标准，自2019年6月11日计算至实际付清之日止；以18,862.20元为本金，按照年4%的标准，自2019年11月26日计算至实际付清之日止；以16,766.40元为本金，按照年4%的标准，自2020年2月24日计算至实际付清之日止；以8,150元为本金，按照年4%的标准，自2020年5月27日计算至实际付清之日止）。关于合同解除违约金，按照合同约定宝立康公司中西医门诊部应按当年一年租金的标准向百步亭置业公司缴纳合同解除违约金，现虽宝立康公司中西医门诊部抗辩合同解除违约金标准过高，但百步亭置业公司主张合同解除违约金21,307.20元并无不当，本院予以支持。宝立康公司中西医门诊部系宝立康公司分公司，其以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由宝立康公司承担，宝立康公司中西医门诊部可以先以其管理的财产承担，不足以承担的，由宝立康公司承担。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告武汉百步亭联合置业有限公司与被告湖北宝立康实业股份有限公司武汉宝立康中西医结合门诊部于2019年6月1日签订的《金桥汇商业街商铺租赁合同》于2020年7月6日解除；二、被告湖北宝立康实业股份有限公司武汉宝立康中西医结合门诊部于本判决生效之日起十日内腾退出位于武汉市江岸区金桥大道81号的金桥汇商业街中的编号为B2-206号的商铺；三、被告湖北宝立康实业股份有限公司、湖北宝立康实业股份有限公司武汉宝立康中西医结合门诊部于本判决生效之日起五日内向原告武汉百步亭联合置业有限公司支付租金64,736.60元；四、被告湖北宝立康实业股份有限公司、湖北宝立康实业股份有限公司武汉宝立康中西医结合门诊部于本判决生效之日起五日内向原告武汉百步亭联合置业有限公司支付房屋占有使用费（以232.87元/日为标准，自2019年7月17日起计算至实际腾退之日止）；五、被告湖北宝立康实业股份有限公司、湖北宝立康实业股份有限公司武汉宝立康中西医结合门诊部于本判决生效之日起五日内向原告武汉百步亭联合置业有限公司支付逾期付款违约金（以20,958元为本金，按照年4%的标准，自2019年6月11日计算至实际付清之日止；以18,862.20元为本金，按照年4%的标准，自2019年11月26日计算至实际付清之日止；以16,766.40元为本金，按照年4%的标准，自2020年2月24日计算至实际付清之日止；以8,150元为本金，按照年4%的标准，自2020年5月27日计算至实际付清之日止）；六、被告湖北宝立康实业股份有限公司、湖北宝立康实业股份有限公司武汉宝立康中西医结合门诊部于本判决生效之日起五日内向原告武汉百步亭联合置业有限公司支付解除合同违约金21,307.20元；七、驳回原告武汉百步亭联合置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,965元减半收取3,982.50元，由原告武汉百步亭联合置业有限公司负担70.50元，被告湖北宝立康实业股份有限公司、湖北宝立康实业股份有限公司武汉宝立康中西医结合门诊部负担3,912元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  张愿二〇二〇年十一月四日书记员  周瑾