安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1503民初5767号 原告：六安华邦新华房地产有限公司，住所地六安市解放南路与佛子岭路交叉口华邦锦绣华府商业内街会所，统一社会信用代码91341500087564772。 法定代表人：张强鸣，该公司董事长。 委托代理人：完红波，该公司员工。 被告：张华男，男，1992年10月11日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 被告：魏珊，女，1993年9月2日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 原告六安华邦新华房地产有限公司（以下简称华邦公司）与被告张华男、魏珊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华邦公司的委托代理人完红波到庭参加诉讼，被告张华男、魏珊经本院传票传唤无正当里拒不到庭应诉。本案现已审理终结。 原告华邦公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号:275298）;2.判令两被告3日内配合原告到六安市房地产市场监管处办理解除合同备案等相关手续;3.判令两被告立即一次性偿还原告代偿款9657.19元;4.判令两被告向原告支付违约金1641.72元（以9657.19元为基数按每日千分之五的标准支付2020年8月7日至2020年9月10日的违约金元，实际应计至款清之日）;5.本案的诉讼费、保全费用及保全担保费由被告承担。事实和理由：2017年4月21日，原告与两被告在平等自愿的基础上签订《商品房买卖合同》（合同编号:275298）及《合同补充协议》，约定两被告以房屋总价款760385元购买原告开发建设的位于交会处华邦新华城75幢33层3303号房屋，并于2017年4月21日前支付首期房价款160385元，剩余600000元须在商品房买卖合同签订后向银行申请贷款支付。而根据原告与中信银行股份有限公司六安分行签订的《个人购房按揭贷款合作协议》，按照协议约定:在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），原告同意为中信银行股份有限公司六安分行基于本项目发放的每笔个人购房按揭贷款提供不可撤销的连带责任保证，担保阶段自中信银行股份有限公司六安分行基于本项目发放的第一笔贷款发放之日起，至每笔贷款相对应的借款合同项下的抵押物办理完毕商品房抵押登记（即以房屋所有权证办理的抵押登记）并将（房屋他项权证）或抵押登记证明交付中信银行股份有限公司六安分行持有之日止。原告并在银行指定账户上存入全部按揭贷款总额3的款项作为保证金，保证金账户由银行占有并看管，直接用于代借款人偿还贷款。同时，《合同补充协议》第二条第5款、第6款中约定两被告在采用银行按揭贷款方式购买商品房时，原告须提供阶段性担保。在原告为两被告贷款的担保期内，若两被告未能按《借款合同》的约定，按时足额偿还银行到期的贷款本息、罚息及相关费用而导致银行通过原告账户扣款等形式直接要求原告承担了保证责任的，原告享有下列权利:1.有权拒绝按照《商品房买卖合同》中约定的时间及条款向两被告交付房屋且不视为违约，并有权向两被告追偿;2.从原告代付款项之日起至被告归还原告代付款项之日止，两被告每日向原告支付代付款项千分之五的违约金:3.原告有权解除《商品房买卖合同》，且两被告应配合原告完成撤销合同登记备案手续。若已经交房的，两被告应将房屋恢复原状交还给原告，造成的一切损失及税费均由两被告自行承担。由于两被告逾期还贷中信银行股份有限公司六安明行于2020年8月7日从原告开立的保证金账户（账号:81×××42）中扣收保证金9657.19元。截至起诉日，两被告仍未归还。因此，为维护原告合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 张华男、魏珊未予答辩，亦未向法庭举证。 本院经审理认定事实如下：2017年4月2日，原告（作为甲方）与两被告（作为乙方）签订合同编号为275295号《商品房买卖合同（预售）》及附件十一《合同补充协议》。两被告购买原告开发的位于交会处华邦新华城75幢33层3303号房屋，房屋总价款760385元。合同第七条付款方式及期限约定：买受人于2017年4月21日前支付首期购房款160385元，余款600000元向银行申请贷款支付。合同第八条逾期付款责任约定，买受人未按照约定时间付款的处理方式：…（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。合同第十一条约定交房时间为2019年7月31日。合同的附件十一“合同补充协议”第二条（5）项约定，乙方在采用银行按揭贷款方式购买商品房时，甲方须提供阶段性担保。在甲方为被告贷款的担保期内，若乙方未能按《借款合同》的约定，按时足额偿还银行到期的贷款本息、罚息及相关费用而导致银行通过甲方账户扣款等形式直接要求原告承担保证责任的，在乙方归还甲方代付款前，甲方有权拒按照《商品房买卖合同》中约定的时间及条款向乙方交付房屋且不视为违约绝交房，并有权利向乙方追偿，同时乙方承担以下违约责任：从甲方代付款项之日起，至乙方归还甲方代付款项之日止，乙方每日向甲方支付代付款项千分之五违约金；因乙方的违约行为导致银行终止与乙方的《借款合同》，甲方在已承担保证责任的情况下，在给乙方发出书面通知60日后，按照《商品房买卖合同》第八条处理，同时乙方要赔偿因此给甲方所造成的一切损失。第（6）项约定，因上述原因，甲方解除《商品房买卖合同》的，乙方需在接到甲方通知后配合甲方完成撤销合同登记备案手续；若已经交房的，乙方应将该房屋恢复原状交还给甲方。因此造成的一切损失与税费均由乙方承担。 另查明，2015年12月11日，原告（作为甲方）与案外人中信银行股份有限公司六安分行（作为乙方）签订《个人购房按揭贷款合作协议》，合同约定：第一条乙方愿意为购买甲方开发的位于六安市裕安区（县的华邦新华城项目（以下简称“本项目”）的个人提供个人购房按揭贷款。……第七条甲方同意为乙方基于本项目发放的每笔个人购房按揭贷款提供不可撤销的连带责任保证。担保阶段自乙方基于本项目发放的第一笔贷款发放之日起，至每笔贷款相对应的借款合同项下的抵押物办理完毕商品房抵押登记（即以房屋所有权证办理的抵押登记）并将《房屋他项权证》或抵押登记证明交付乙方持有之日止。第八条……4.依据借款人与乙方签署的借款合同或甲乙双方签署的《担保合同》或担保条款约定甲方需履行代偿责任时，乙方有权直接扣划保证金账户资金实现代偿。甲方有权对借款人进行追偿。 合同签订后，被告在中信银行股份有限公司六安分行办理了按揭贷款手续，后因被告逾期未还银行贷款，中信银行股份有限公司六安分行于2020年8月7日从原告保证金账户扣划9657.19元，用于偿还被告到期的贷款本息。 另查明，原被告签订的《商品房买卖合同》已于2017年5月4日在六安市商品房网上登录备案，网上备案合同号：201705040014。 以上事实有原告企业营业执照、被告身份证复印件、《商品房买卖合同（预售）》及《合同补偿协议》、《个人购房按揭贷款合作协议》、中信银行六安分行营业部业务凭证及客户回单等证据及原告代理人的陈述意见予以佐证，本院对此予以确认。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，合同当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》以及附件十一《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，双方均应恪守履行。现因两被告未按期偿还中信银行股份有限公司六安分行按揭贷款，中信银行股份有限公司六安分行按照其原告之间的《个人购房按揭贷款合作协议》扣划了原告保证金账户中9657.19元，用于偿还两被告到期的贷款本息，原告承担了保证责任后，依法享有向两被告追偿的权利，故现原告主张要求两被告立即偿还9657.19元的诉求，于法有据，本院予以支持；关于原告主张要求两被告承担以9657.19元为基数按日千分之五承担违约金至款清时止的诉求，原告主张的违约金计算标准明显过高，本院酌定按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的四倍即年利率15.4%予以计算。关于原告主张要求解除其与两被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》并协助办理解除房屋备案手续的诉讼请求，本院认为，根据原、被告之间达成的附件十一《合同补充协议》中第二条（5）项约定：“……因乙方的违约行为导致银行终止与乙方的《借款合同》，甲方在已承担保证责任的情况下，在给乙方发出书面通知60日后，按照《商品房买卖合同》第八条处理，同时乙方要赔偿因此给甲方所造成的一切损失。”本案中，并无证据显示按揭贷款银行终止了与被告之间的《借款合同》，即案无证据显示双方约定的合同解除条件已经成就，对此，原告方应当承担举证不能的法律后果，同时，案涉合同亦无符合法定解除条件之情形，故本院对原告的该项主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张华男、魏珊应于本判决生效之日起五日内向原告六安华邦新华房地产有限公司偿还代偿按揭款9657.19元并支付以此为基数自2020年8月7日起按年利率15.4%计算至实际清偿之日的利息； 二、驳回原告六安华邦新华房地产有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11520元，减半收取5760元，由原告六安华邦新华房地产有限公司负担5710元，由被告张华男、魏珊负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  潘宗宝 二〇二〇年十一月四日 书记员  许 冉 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。