河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终6017号 上诉人（原审原告）：石洋，女，1986年3月1日出生，汉族，现住北京市大兴区。 委托诉讼代理人：夏越飞，男，1966年12月21日出生，汉族，户籍地广东省深圳市罗湖区，现住北京市大兴区，系石洋的丈夫。 被上诉人（原审被告）：河北中夏企业管理服务有限公司，住所地河北省肃宁县肃尚路西侧尚村镇裘皮之都商城。 法定代表人：周建伟，董事长。 委托诉讼代理人：王世峰，该公司员工。 上诉人石洋因与被上诉人河北中夏企业管理服务有限公司（简称中夏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省肃宁县人民法院（2020）冀0926民初636号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 石洋上诉请求：1、请求二审法院依法撤销肃宁县人民法院作出的(2020)冀0926民初636号判决，依法改判，支持上诉人一审的全部诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定的按掲购房手续的流程不合理，不全面，一审“经查明，按掲贷款购房手续…”的论述缺乏前置条件，逻辑过于简单，导致整个判 2 决的依据出现了错误，将按揭贷款资料作为办证的唯一前提条件是错误的，办不动产权证是需要具备非常多的前提条件。众所周知，开发商(指被上诉人)才是整个按掲资料办理的主导者，购房人(指上诉人)只是配合的角色,银行并不会接受购房者个人自行办理抵押按揭手续。开发商在获得银行许可后，应书面通知购房者其指定的是那家贷款银行，按揭所需的是那些资料（不同银行是有不同的要求），原告如果没有这些准确的具体信息是无法正确办理齐全的按揭资料的，并且开发商还要提前办理好部分资料（如《房屋买卖合同》）并送达给原告，开发商还需要在购房者的贷款合同中作为担保人出现。因此，被告（指被上诉人）在一年时间内没有向原告（指上诉人）提供办理按揭资料所必备的文件和所需的资料清单文件，导致原告无法在一年期限内的最后一天提供出全部按揭资料。一审判定没有理清这个事实。 2、一审认定“原告有怠于履行《房屋转让合同》的嫌疑”，这是没有事实依据的，事实是原告在一年内多次联系被告代理商催促办理手续，得到的答复是耐心等待通知，而被告在整整一年内从未和原告联系或发通知，没有任何作为，至今也不履行《房屋转让合同》中重要条款规定的义务，交易必备核心文件《房屋买卖合同》的签订是国家法律规定要强制执行的，并且这份文件要及时送达原告，作为整个交易的主导者，被告的行为才是真正的怠于履行《房屋转让合同》，因此，一审的判定是错误的，应该判定被告而不是原告怠于执行合同。 3 3、一审认定“原告应该提早准备好办理按揭贷款的资料，以便能第一时间提交”，这是不切合客观实际的主观认定，因为按揭资料需多部门配合才能办理，并且按揭银行对部分资料是有时效性要求的，如信用报告的有效期只有十五天，银行流水、纳税记录必须是当月或当期的，没有人会明知要失效而提前几个月去反复办理手续烦琐的资料。前面已提到，被告没有按合同要求和原告签订《房屋买卖合同》,没有这份合同，原告也是无法提前办理完整的按揭资料，所以一审要求原告提前办理资料是不准确的主观想法，没有事实依据。 4、一审认定“距离办证期限还有几天时间，被告是否能够办理是不确定的”，这是不准确的表述，原告已在庭审中用物证充分证明只留下了最后一天时间，“一天”和“几天”对执行合同的结果是有很大区别的，“一天时间内”被告不能办理完不动产权证是确定的，而不是“不确定”，一审不应该用模糊词语来描述有精准数字的事实，会造成认定事实不清。 5、一审认定“原告想当然地认为被告在一年的时限内不能办理权证”，这是不正确的认定，原告是有充分证据证明被告不能办理权证,(1)前面已提到的时间只有一天，社会基本常识告诉我们，房产交易整个过程和步骤是非常复杂的,不可能在一年期限的最后一天内办理完成全部手续:(2)前面已提到，被告至今没有按《房屋转让合同》的要求和原告签订《房屋买卖合同》，即使在期限的最后一天被告也没有通 4 知原告签订《房屋买卖合同》，没有《房屋买卖合同》，被告是绝对办理不了不动产权证。(3)在期限的最后一天，原告收到通知后,第一时间打电话给被告客服和主管人员吴红，二人都亲口承认今年不能再办理了，要在过完年后，即2020年2月后才能办理，并表示是他们的过失，原告有完整电话录音证据，被告多名负责人在电话联系中反复告诉原告2019年已不可能完成办理权证了，原告当然相信被告亲口表述的信息是真实的，即一年内办不了，而不是“想当然”。(4)被告没有按时限要求向原告提供完整的办理按掲银行贷款的具体条件和信息，没有这些完整的基础资料和信息，原告是无法提供出齐全有效的按掲资料。(5)被告至今也没有向原告提供《房屋建筑面积测绘报告》等办理不动产权证的基础条件文件，合同中涉及的房屋并未进行实测面积的测定，而实测面积的确定是办理产权证的基础条件，《房屋转让合同》签订后被告也一直未通知原告对房屋的交付日期、使用面积、公摊面积等合同关键条款做出明确约定，由此可见,办理不动产权证所需具备的多个前提条件和资料被告都没有准备好,缺少这些办证的重要资料,是被告在合同约定的一年内没有尽责履行法定义务和合同义务造成的，而非原告没有配合。 6、一审认定原告“存在先履行义务”是不正确的,原告在前面已阐明，被告在一年内给原告办理不动产权证属于双方在补充协议中的明确约定，办理权证属于被上诉人的法定义务，上诉人只需提供相应配合。按揭贷款是由开发商主导 5 的，购房者只是配合的角色，而且被告留给原告的配合时间只有一天，原告无法在一天内履行完原告的义务，原告给被告提供按掲资料前，被告需要做大量的前期准备工作，并且要按约定的期限内通知并提供必备的资料和清单给原告，在约定期限内要留有足够上诉人办理资料的合理时间，原告办理按掲资料前需要被告先履行义务，而被告在一年的时间内都没有去履行义务，原告可以行使抗辩权。因此，一审认定原告“存在先履行义务”是错误的,客观事实是被告“存在先履行义务”。 7、一审认定原告“欲以此为由按照《补充协议》要求解除合同的目的明显”，这个认定是不正确的,而事实是，原告自始至终没有提出“要求解除合同”，而是要求被告严格按合同规定办理,众所周知，购买商铺是一项投资行为，是以盈利为目的的，此项投资已触发合同中的“回购条款”，已经产生了5%盈利，原告可以按合同的约定让被告回购,在资本市场上回购是一个正常的商业行为，这项房产被告可以卖给原告，原告也可以按合同回购条款规定卖还给被告，这是严格遵守合同规定的正常商业行为，是为了维护合同的严肃性、稳定性,一审认定原告是“起诉解除合同”是不正确的。 8、一审没有对合同成立最重要的依据进行质证,即被告应出示合法的本房屋的销售“五证”，被上诉人并未提供相关证据证明其五证齐全，被告在庭审上只提供了一个自己的房产证，是不足以证明其销售是合法的，至今为止，原告及 6 多位购房人都没有看到被告有效的房屋销售“五证”，没有合法的销售许可证，办理权证会非常不顺利，无法按约定完成。在这一点上，被告有提供其合法销售证明文件的义务,被告应提交已向政府机构交清各项法定税费的证明文件和政府机构允许其销售并办理权证的证明文件，如没有证据证明其合法有效，办理权证就无法实现，一审没有质证，需要上诉法院查明。 9、一审没有对合同中关键条款进行质证，合同关键条款如没有执行或没有约定，其他条款就无法执行,被上诉人至今没有和上诉人签订正式的《房屋买卖合同》，并未对房屋的交付日期、使用面积、公摊面积等关键条款做出明确约定,在此种情况下，由于合同主要条款没有约定清楚，上诉人的合法权益就无法保障，订立合同的目的也就无法实现。由于被告没有通知原告签订《房屋买卖合同》及关键条款没有约定，被上诉人在期限内办理权证也就根本无法实现，属于被上诉人的法定义务没有履行，因此，被上诉人存在违约行为已是事实。一审没有对这个关键事实进行质证。 10、一审没有对此案中的关键当事人和重要证人进行质询，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼。本案中负责房屋销售的包销人或代理商是大厂回族自治县润广房产经纪有限公司（总代理）和三河市顺心置地房产经纪有限公司香河分公司（二级代理），这二家公司和 7 被告之间有密切关系，内部一定有房屋委托销售授权的协议书，协议书应有相互间就购房款如何分成的内容，此时庭审中被告不如实提供代理商的信息，含混其词，刻意隐瞒，而在本案中，原告是全程在被告代理商的带领和指导下办理购房业务的,原告有3万元房款被被告代理商润广房产经纪有限公司非法收取，因此，上述被告的代理商是此案的关键当事人和证人,理应配合调查取证，为此,上诉人请求法院根据《民事诉讼法》第六十四条规定，查明三家公司的委托代理关系和经济关系。代理商的行为理应由委托授权的开发商（被告）负责。此次负责原告购房的销售人员为三河市顺心置地房产经纪有限公司香河分公司的员工，姓名：吴克伟，联系电话：159××××0133,因此，涉案房屋的代理商掌握这个销售项目的大量证据及此案发生的具体细节，根据国家规定，被告代理商有义务到庭说清和此案有关的事实，望法院查明。 11、一审没有根据事实认定：被告用欺诈行为故意隐瞒收取了原告3万元购房款的事实，根据《民法总则》第一百四十八条：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院予以撤销。被告串通其代理商以合法形式掩盖其非法目的，并违反国家有关房屋销售的法律法规，强制购房人去执行其内部规定，被告在售房过程中,故意诱导购房人“在合同上少写房款可以少交税”和“团购优惠抵扣”的违规方式将部分房款打入到其外地代理商账户中，事后又拒绝承认收到过这笔房款。被告的几百多户购房人都有这个遭遇，不写入合同、不 8 开具发票的房款可能多达数千万元，可能使肃宁县遭受到非常巨大的税费损失，法院理应查明真相，主持正义，认定这是明显的欺诈行为，撤销被告和其代理商骗取3万元的违法行为，被告房屋的几百多户购房人和被告的代理商都可以作为此事的证人，法院可以依据《民事诉讼法》第六十四条和第六十七条规定依法取证。 另外，国家发改委出台的《商品房销售明码标价规定》第十三条规定，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未标明的费用。同时该规定第八条明确了商品房销售明码标价，实行一套一标。即购房者应交的费用包括明确标明的商品房总价和应缴纳的房屋维修基金、契税及进行按揭时应缴纳的抵押登记费。除此之外，开发商在其商品住房销售中不得额外收取任何费用。因此，被告及其代理商在原告购房时所收取的团购优惠费、服务费等是没有法律依据。被告在销售中存在的标价混乱、价格欺诈等行为，法院应责令其改正并退还此费用。众所周知，开发商与代理商的关系是密不可分的，从吸引购房者开始到签订好商品房买卖合同的具体事务都是由代理商实际完成的，代理商以开发商的名义向购房者出售房产，出售后的法律后果也应由开发商承担，这符合民事代理的法律特征。因此，代理商负责收取的3万元房款，开发商有责任追回。在此购房过程中，销售人员为原告书写了一份《肃宁裘皮城价格计算表》，列明团购优惠：3万抵5万,要求将首付款中的3万元不打入被告公司账户中，也不写在《房屋转让合同》中，而是要求 9 原告打入到大厂回族自治县润广房产经纪有限公司的账户，并开具了收据，收据上写明：中国裘皮城二期三层3-1035号商铺服务费，此3万元至今没有收到发票，而这3万元实质上就是在《补充协议》中被称作“团购优惠部分”的房款。在庭审过程中，被告否定《肃宁裘皮城价格计算表》的有效性，否定服务费是房款的一部分，否定“团购优惠部分”的存在，上诉人认为《价格计算表》是所有房屋销售中必须出现的要素，是签订正式合同时的重要依据，这是一个社会常识，购买裘皮城商铺的几百多户购房人都有这个表，其他购房人以及被告的代理商都可以证明这3万元是房款的一部分。另外，原告认为房款总额为177303元中的3万元不可能仅仅是中介费，因为行业内不可能有如此髙达17%的代理服务费，大厂县润广房产经纪有限公司成立于2017年6月22日，注册资本100万（元），法人代表：金燕美。润广公司成立几个月后就拿到了价值数亿元的肃宁裘皮城销售总代理权，而且代理费高得离谱，在地产行业内是不可思议的，这笔巨额的服务费作为房款的一部分却不写在其几百多户购房人的合同中，不开具发票，被告和其代理商可能存在销售欺诈和利益输送问题，希望法院查明。由上所述，代理商代表被告统一对外宣称并实际收取了和购房款有关的费用,被告也应承担法律责任，被告应负责向其代理商追回其所称的实为房款的服务费3万元并退回给原告,而不是被告所称的“谁家收取找谁家”。前面已经论述过这是一种违反国家法规的欺诈行为，法院应责成被告和其代理商及时退回这笔3万元 10 房款。原告要强调的是，上述双方购房交款行为都是在肃宁裘皮城内完成的,会有大量的证人和现场录像，望法院查明。 12、一审没有根据事实认定：被告为逃避履行合同的义务，用合同约定期限的最后一天进行极限施压操作是一种主观恶意行为。房屋买卖在社会生活中是一项非常重大的经济行为，合同签订后的执行理应得到各方重视，但被告竟然会在有期限要求的合同签订后，几近一年内毫无作为，被告连个电话、短信、通知都不发，合同要求双方必须签订的《房屋买卖合同》也不签订，合同关键条款也不约定，被告却要 求原告用最后一天时间办理完成全部按揭手续,是严重违背社会常理和交易习惯，是强人所难的不道德行为，也是一种极限施压的故意行为，被告有损害原告权益，逃避履行合同义务的主观恶意，而原告一年内却多次去电询问和催促其代理商办理手续。被告这种极限操作行为会导致社会生活和合同执行混乱不堪，诚信丧失，是违反《合同法》第六十条当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的目的和交易习惯履行通知、协助等义备。为了实现社会的公平正义，一审法院不应支持这种社会危害极大、有明显恶意的极限操作。 13、被上诉人没有商品房开发及销售的经营范围。被上诉人工商登记上的业务范围为:服装商城经营管理、物业管理、房屋租赁、裘皮服装销售。被上诉人擅自进行商品房开发及销售，属于违法行为。 综上所述，被上诉人没有履行法定义务，未能按合同期限先履行义务，没有在合同中约定关键条款。被上诉人在一 11 年内给上诉人办理房屋产权证是被上诉人的法定义务及合同义务，不具备办理权证的条件是由于被上诉人自身的原因造成的，被上诉人该义务未能履行，属于被上诉人迟延履行主要义务，致使上诉人订立合同的目的无法实现且没有任何证据证明上诉人存在违约行为。上诉人要求被上诉人按照合同约定回购房屋，符合双方订立合同时的真实意思，也符合法律规定，应该得到支持。同时被告存在明显的欺诈和主观恶意行为，违反了国家法律法规，法院应责令其撤销和改正。 上诉人认为，一审法院的判定内容，存在着较大疏漏，认定的多项事实缺乏证据证明，许多重要事实还没有调查清楚和认定，存在不符合事实的主观认定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定，法院应再审该案。上诉人在法院上诉、检察院抗诉、纪监委申诉之间，选择了法院上诉，因此，上诉人充分相信人民法院会公平公正的审理此案。 据此，上诉人特上诉至贵院，请求二审法院撤销原判，查明事实，依法改判，支持上诉人的上诉请求。 中夏公司辩称，诉争房屋具有不动产登记证，可以办理过户手续，答辩人不存在违约行为，一审法院判决适用法律适当。一、诉争房屋具有不动产登记证，可以办理过户手续。2018年12月24日上诉人与答辩人签订房屋转让合同书。答辩人将尚村裘皮之都商城******商铺转让给上诉人。上诉人按照房屋转让合同第一条约定的总价为人民币147303元购房款，于2018年12月2日向答辩人交定金1万元，2018年12月24日交首付款67303元，剩余70000元进 12 行银行按揭。答辩人于2019年12月17日用邮局挂号信（邮件编号XA03170619713）书面形式通知上诉人带个人信息资料来答辩人处办理房屋转让和银行按揭贷款事宜。二、答辩人多次电话通知上诉人带个人信息资料来答辩人处办理房屋转让和银行按揭贷款事宜。但上诉人个一直未交相关资料，导致无法正常进入权证办理程序。三、答辩人具有后履行抗辩权。合同法第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中房屋买卖合同的价款为147303元，上诉人尚有7万元房款未交纳。上诉人应当将剩余7万元交清或办理按揭贷款手续后，答辩人才能给上诉人办理过户手续。由于上诉人未提交办证所需要的资料，未交齐剩余房款，答辩人具有法定的抗辩权。综上所述，一审判决适用法律适当，请法院驳回上诉人的诉求，维持一审判决。 石洋向一审法院提出诉讼请求：请求判令被告按照购房合同协议规定的内容进行处理，即被告按照原告已付房款（共计107303元）的105%回购商铺，共计支付原告112668.15元。 一审法院认定事实：2018年12月24日，原告与被告中夏公司签订《房屋转让合同》，原告向被告中夏公司购买坐落于河北省肃宁县，房屋面积11.36平方米，单价人民币12966.81元／平 13 方米，总价款147303元，用途为商用，定金10000元，原告需于2018年12月24日前原告支付67303元，剩余70000元进行银行按揭，该合同第七条规定：“无论任何原因，乙方（原告）……未于约定期限提供所需全部按揭资料的，甲方（被告）有权要求乙方继续履行本合同条款或者……”。原告于2018年12月2日向被告交纳定金10000元，于2018年12月24日向被告交纳67303元；同日原告向中介公司大厂回族自治县润广房产经纪有限公司交纳服务费30000元，该款打入了大厂回族自治县润广房产经纪有限公司账户。2018年12月24日，原告与被告中夏公司签订《补充协议》，第2条约定：如果被告中夏公司一年内不能为被告办理完成不动产权证，原告有权要求退房，被告按客户已支付房款105%回购。2019年12月17日，被告以挂号信的形式向原告发送通知函，要求原告提供办理按揭贷款的相关手续，原告认可于2019年12月21日收到被告要求其提供办理按揭材料的通知，称因为时间紧张，被告根本不能在一年内为原告办理过户手续，故未向被告提供办理按揭贷款手续。另查明，按揭贷款购房的手续为：原告给被告提供资料，被告送银行审查，同时要向房管局（不动产登记局）申请，拿到他项权证书再抵押给银行，银行拿到了才给发放贷款，被告拿到了房款才能去房管局（不动产登记局）办理不动产权证书，办理上述手续过程中，需要原告亲自签字或委托其直系亲属办理。 一审法院认为，原、被告之间签订的《房屋转让合同》以及《补充协议》，是双方意思一致的表现，不违背法律规 14 定，合法有效，双方均应遵守。根据原、被告签订的合同及协议，可以看出，双方为双务合同，原告主要负责交纳足额房款，被告主要负责在一年内办理产权变更手续，因为原告为按揭贷款买房，还要负责向被告提供个人贷款需要的相关资料，否则银行没有办法审核是否符合贷款条件，被告也就无法为原告办理贷款手续，被告在原告不能足额交纳房款的前提下，也就不会为原告办理房屋不动产权变更手续。本案原告认可在一年内未向被告提交办理按揭所需的手续，显然原告有怠于履行《房屋转让合同》嫌疑，按照该合同，原告肯定需办理按揭贷款手续，才能办理房屋过户手续，如果原告在签订合同后积极与被告联系，提早准备好办理按揭贷款的资料，在接到被告要求其提供办理按揭材料的通知函后，可以第一时间来原告处要求办理，距离办证期限还有几天时间，被告是否能够办理不确定，而不是想当然地认为被告在一年的时限内不能办理，欲以此为由按照《补充协议》要求解除合同的目的明显。原告应在一年内提早向被告提供办理按揭贷款的资料，存在先履行义务，原告在未提交按揭贷款材料的前提下，以被告未在一年内办理不动产权证为由起诉解除合同，被告不同意解除，本院不能支持；根据原、被告签订的《房屋转让合同》第七条，被告要求继续履行合同，本院支持；为了保护生效合同稳定性，经本院释明，原告不同意变更诉讼请求，本院只能驳回原告起诉。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十七条的规定，判决：驳回原告石洋的诉讼请 15 求。案件受理费1276元，由原告石洋承担。 本院二审期间，当事人没有提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为,上诉人石洋与被上诉人中夏公司2018年12月24日签订的《房屋转让合同》及《补充协议》合法有效。上诉人石洋购买被上诉人商铺总房款为147303元，石洋在签订合同时支付定金10000元（后转为房款）、首付款67303元。剩余房款70000元，合同约定进行银行按揭。合同条款中没有约定何时办理银行按揭，只是在合同第七条中约定上诉人石洋应按被上诉人中夏公司书面通知要求提供按揭贷款所需全部资料。上诉人石洋2019年12月21日收到被上诉人中夏公司要求其提供办理按揭贷款所需资料的通知函后，以被上诉人中夏公司不可能在《补充协议》约定的一年内（即2019年12月24日前）办理完结商铺的不动产权证为由，拒绝向被上诉人中夏公司提供按揭贷款所需资料。上述事实证明，上诉人石洋违反合同义务在先，拒绝提供按揭贷款所需资料，导致不能办理银行按揭贷款。根据交易习惯，上诉人石洋应依约付清全部房款，被上诉人中夏公司才予以办理房屋产权变更手续。故不能如期办理不动产权证，并非被上诉人中夏公司的原因，上诉人石洋依据《补充协议》要求被上诉人中夏公司按已付房款（共计107303元）的105%回购商铺，无事实和法律依据，原审判决不予支持，并无不当。综上，上诉人的上诉理由及请求不能成立，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 16 第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2616元，由上诉人石洋负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵文甲 审判员  葛淑红 审判员  位海珍 二〇二〇年十一月十九日 书记员  米 兰