湖南省岳阳市君山区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0611民初990号原告：郭加粮，男，1962年6月25日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区（三分店村）。委托诉讼代理人：丰新华，男，1950年6月16日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。被告：邓自新，男，1981年10月29日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区（三分店村**）。原告郭加粮与被告邓自新农村土地承包合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭加粮及其委托诉讼代理人丰新华、被告邓自新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭加粮向本院提出诉讼请求：1．依法判决被告立即支付原告历年所欠土地承包款120000元；2．被告必须立即无条件将转包自原告的所有田土交还给原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2001年起与钱粮湖镇签订了土地承包合同书，承包位于原钱粮湖国营农场下辖三分场一队（现六门闸社区）的水田90亩。后原告于2008年起将所承包土地转包给被告，双方仅有口头协议，未签订书面协议。双方最初约定年租赁费为15000元，2017年起根据市场行情协商上涨为年租赁费为40000元，至2019年12月被告拖欠租赁费已累计120000元，经原告多次追讨并要求交还土地，被告一直不予理会。至今双方不能达成协议。被告的行为违反了相关法律规定，特诉至法院，请求法院依法支持原告的正当诉求。被告邓自新辩称，1.原告说从2017年起没有收过租赁费不实，被告有2018年原告收取租赁费的收据，如果2017年没有交租赁费，收据上绝对会说明这是2017年的租赁费；2.对于2019年和2020年的租赁费，原被告有约定，拿三分店加油站对面的一套面积114平方米的房子抵扣。如果原告不承认抵房扣费的约定，原告退房的话，被告可以补交2019年和2020年的租赁费；3.承包土地上被告投入了建设资金，土地可以返还，但是被告投入的资金原告要返还给被告。（一）原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交如下证据：1.原、被告的身份证复印件，拟证明原、被告的主体资格；2.2016年和2020年的租赁合同书，拟证明涉案土地原告有合法的承包经营权；3.2019年12月14日原告出具的告知书，拟证明原告向被告催告2020年度的租赁费；4.购房合同，拟证明被告以房屋抵租赁费80000元，说明被告曾认可欠80000的租赁费，现该房屋被法院查封，如果房屋能实际交付给原告，原告认可2017年、2018年、2019年的租赁费已结清。5.君山区钱粮湖镇农业综合服务中心出具的证明，拟证明本案争讼的90亩田的位置为六门闸社区范围，承包人为原告，承包期限为30年，第二轮承包自2018年起算。被告质证认为，对证据1、2、3无异议。告知书被告收到了，是签订证据4购房合同后原告才向被告送达的。所购房屋被查封的情况有多年了，原告不可能不知道。证据5国家早就规定，承包合同不得超过25年，而且原告提交的证明无法说明问题，应当提交承包合同书。（二）被告为支持自己的诉讼请求，向本院提交如下证据：1.收条，拟证明2018年租赁费及之前的租赁费已付清。收条中的邓自鹏是被告的哥哥，哥哥与被告有欠款往来，所以就直接冲抵应付原告2018年的租赁费。如果2017年或者之前的租赁费没交齐，那么收据上绝对会说明是2017年或者之前的租赁费；2.照片7张，拟证明资金投入情况，有土地改造前后的样子，与其他相邻承包地的对比照片。原告质证认为，证据1的真实性无异议，但是这个收条上的钱是2017年之前的租赁费，而不是2018年的租赁费。证据2有异议，该证据的来源是被告自己拍摄的，没有其他人证实拍摄的时间、地点，关联性有异议，光凭几张照片不能证明原告需要赔偿的事实。（三）本院认证如下：原告提交的证据1、2、3、5，具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认,且证据2、5相互印证。证据4仅证明有房屋买卖合同关系，是否交付属于另一法律关系，结合原被告的陈述，均有抵扣租赁费的意愿，属于当事人处分自己的权利。从证据3可知，原告仅催告2020年的租赁费，也已说明前期租赁费已结算处理。被告认为已经“以房抵租”处理了，不应当再支付2020年的租赁费。但双方签订购房合同的实际时间为2019年8月，并未注明抵扣的时间，仅注明了抵扣的金额80000元。原告陈述抵扣的是2017年、2018年、2019年的租赁费，被告当庭陈述是抵扣的2019年和2020年的租赁费。如按原告预收租赁费的标准计价40000元/年计算，与抵扣2019年和2020年的租赁费金额相吻合（40000元/年×2=80000元），即被告认为2020年前的租赁费已付清。另被告提交的证据1收条，具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信，拟证实被告在2018年12月28日曾支付原告租赁费30000元。证据2照片无法体现是由谁改造、双方有无合意改造的意愿、投入改造的地点、资金投入数额、使用时间等不清楚，该照片证据不足以证实土地投入的具体费用开支情况，故对该证据的拟证目的不予确认。经审理查明，涉案土地属于国有农用地。郭加粮与君山区钱粮湖镇农业综合服务中心（机构变更前名称为君山区钱粮湖镇农业技术推广综合服务中心）签订租赁国有农用地90亩的租赁合同书，租赁土地位于原国营钱粮湖农场三分场一队，土地现属岳阳市君山区××镇××社区范围。土地发包方确认郭加粮自2018年起，租赁涉案土地的第二轮土地承包期限为30年。之前，由郭加粮与君山区钱粮湖镇农业综合服务中心分年度签订租赁合同，每年的租赁期限自当年1月1日起至12月31日止，并约定单价为200元／亩，年度租赁费为18000元。庭审中郭加粮向本院出具了2016年10月21日和2020年6月1日签订的《君山区2016年度国有农用地租赁合同书》、《湖南省君山农垦有限公司2020年度农垦国有农用地租赁合同书》，以及君山区钱粮湖镇农业综合服务中心出具的租赁期限证明予以证实。郭加粮在承租土地期间，自2006年起将涉案租赁土地转租给邓自新，但双方至今未签订书面租赁合同。郭加粮在转租期间收取了邓自新一定的土地租赁费用。2018年12月28日案外人邓治鹏给付郭加粮30000元，系代邓自新支付土地租赁费。事后郭加粮出具收条一张，“收到邓治鹏现金叁万元（抵付邓自新土地承包款）”。因郭加粮和邓自新未签订书面土地租赁合同，庭审中，郭加粮和邓自新对土地租赁合同项下租赁费的计算标准，以及收取租赁费的情况存在分歧，且至法庭辩论终结时未达成一致意见。郭加粮庭审陈述，其中自2008年至2010年按每年15000元计算租赁费，2011年至2014年按每年20000元计算租赁费，2015年至2016年按每年30000元计算租赁费，2017年至2019年按每年40000元计算租赁费，2020年之后的租赁费双方没有约定。邓自新陈述认为，自租赁土地时起至2016年按每年20000元计算租赁费，从2017年起至2020年按每年30000元计算租赁费。对于租赁费的付款情况，郭加粮向本院提交由郭加粮、邓自新共同签订的购房合同，约定郭加粮购买邓自新位于三分店的房屋一套（第3栋东单元顶楼），注明购房款80000元已付清。郭加粮认为邓自新是按“以房抵租”即扣减土地租赁费的方式支付的购房款，并陈述房屋至今未实际交付。郭加粮在其庭审举证时说明，如能交付拟购买的房屋，同意抵扣2017年、2018年、2019年的租赁费，即同意继续履行购房合同。购房合同签订记载日为2012年8月20日，但双方当庭确认为最初为方便买卖房屋交易将合同签订时间提前了，实际签订购房合同的时间是2019年8月。2019年12月24日郭加粮向邓自新出具告知书一份，催收2020年的土地租赁费，告知书记载：“邓自新由于你租种我的面积已多年，从来没有按时交纳税费过，如果继续租种，请于2019年12月31日之前必须交清2020年的税费，逾期不交清面积，只能收回，请自觉与我联系协商。”邓自新当庭确认收到上述告知书，并确认上述“以房抵租”的事实，其认为是在双方签订购房合同后郭加粮出具的告知书，但土地租赁费已实际抵扣至2020年。2020年10月19日郭加粮诉至本院主张返还土地等合同权益。本院认为，原告与土地发包单位签订为期30年的土地承包合同，在承包期限内原告转租给被告使用，原被告虽未签订书面的土地租赁合同，但被告多年来，以现金和其他方式（第三方代付款、以房抵租）向原告支付土地租赁费，原被告之间形成以土地承包经营权为内容的租赁合同关系。原告转租行为，并不违反《中华人民共和国农村土地承包法》第九条规定，该转租行为合法有效，但根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十条规定，双方应当签订书面流转合同约定土地流转期限和起止日期、流转价款及支付方式等，现双方未能签订书面流转合同，根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条“当事人对转包、出租地流转期限没有约定或者约定不明的，参照合同法第二百三十二条规定处理”，以及《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原告在双方没有对流转期限进行约定的情况下，有权主张解除合同，并由被告返还转租土地。同时，当事人对租赁期限约定不明确时，合同一方单方解除合同的，应给对方必要的准备时间。纵观本案证据，原告在2019年12月31日向被告送达书面告知书，书面提出解除合同的适用条件。原告考虑到土地种植的季节性因素，目前原告亦以诉讼方式明确告知被告，在本年度租赁期满后原告要收回土地，不再与被告续租。可见，原告已给被告必要的准备时间。综上，故本院对原告要求返还转租土地的诉讼请求予以支持。关于租赁费的问题。（1）租赁费计收标准争议。原告主张2017年至2019年度的土地租赁费为每年40000元，2020年度尚未约定。被告主张2017年至2020年约定的土地租赁费每年均为30000元。（2）被告已实际给付租赁费争议。被告提出“以房抵租”，含2020年之前的土地租赁费已付清。原告认为抵租部分是2020年之前的，2020年度的没有给付。从原告提交的告知书来看，原告仅书面记载催收2020年的土地租赁费，未催收之前的租赁费，并载明催收的理由为被告“从来没有按时交纳税费过”，即往年的租赁费交纳只存在拖延，但未记载拖欠租赁费的事实，可见该告知书既有催收，又有对账的内容。且至法庭辩论终结前，原告未向本院提交相关充分证据证明被告拖欠土地租赁费的事实。同时，结合被告2018年的付款情况，以及2019年8月“以房抵租”的时间、购房抵租金额80000元来看，在双方对租赁费的计价标准存在争议的情况下，根据证据规则的高度盖然性判定，本院确认被告2020年前的土地租赁费已付清，故本院对原告要求被告支付拖欠土地租赁费的诉讼请求不予支持。原告庭审陈述，如被告能继续履行交付房屋义务，原告同意抵扣2017年、2018年、2019年的租赁费。被告陈述如原告不愿意要房屋，被告可以支付原告80000元。双方上述表述属于当事人处分自己的权利，即“以房抵租”已转化为房屋买卖合同关系，因系另一法律关系，如双方在履行中有争议可另行诉讼处理。庭审中，被告提出原土地租赁期间最长只能为25年，超过了最长租赁时间违反法律规定，因原土地租赁期限的长短系另一法律关系的权利、义务人确定的事务与本案无关，且根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”，以及《中华人民共和国农村土地承包法》第二十一条“耕地的承包期为三十年。”的规定，从2018年原告第二轮承包年度起算，原告签订的土地租赁合同尚在有效期内，且已得到土地发包方的书面确认，故对被告上述反驳意见不予支持。关于被告要求返还投入费的问题。被告庭审中提出同意返还土地，但原告应支付被告改善利用土地支付的投入费，因被告未予反诉，亦未向本院提交充分的证据佐证，从被告提交的证据照片来看，是将平整的旱地改成了鱼塘，即在改造前是否取得原告及原发包人同意、是哪部分土地的投入、投入费用的时间、资金数额，以及是否系提高原土地生产能力所进行的投入等事项不明确，即本院对被告主张已投入资金改造的真实性、关联性等均难以确认，故对被告要求返还投入费的主张不宜在本案中一并审理，被告可就该反驳主张另行诉讼处理。依照《中华人民共和国农村土地承包法》第九条、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告邓自新于2021年1月1日前返还原告郭加粮转租的位于岳阳市君山区××镇××社区范围内的90亩土地；二、驳回原告郭加粮的其他诉讼请求。案件受理费2700元，减半收取计1350元，由原告郭加粮负担1080元，被告邓自新负担270元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  张文谦二〇二〇年十一月十七日法官助理林乐天书记员谭蓉附相关法律条文：《中华人民共和国农村土地承包法》第九条承包方承包土地后，享有土地承包经营权，可以自己经营，也可以保留土地承包权，流转其承包地的土地经营权，由他人经营。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条第一款当事人对转包、出租地流转期限没有约定或者约定不明的，参照合同法第二百三十二条规定处理。除当事人另有约定或者属于林地承包经营外，承包地交回的时间应当在农作物收获期结束后或者下一耕种期开始前。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。