辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终11086号上诉人（原审被告）：刘兴华，男，1969年6月9日出生，汉族，住辽宁省辽中县。上诉人（原审被告）：富多亚，女，1969年4月3日出生，满族，住辽宁省辽中县。上诉人（原审被告）：刘旭，男，1989年11月25日出生，汉族，住沈阳市沈河区。三上诉人共同的委托诉讼代理人：韩宇，辽宁腾坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳天昊苑物业管理有限公司，住所地沈阳市铁**兴工北街**（1-17-9）。法定代表人：马永刚，公司总经理。委托诉讼代理人：蒋强，辽宁名望律师事务所律师。原审被告：沈阳市铁西区家乐好宾馆（经营者富多亚），，住所地沈阳市铁**云峰南街**301-321、401-415委托诉讼代理人：韩宇，辽宁腾坤律师事务所律师。上诉人刘兴华、富多亚、刘旭因与被上诉人沈阳天昊苑物业管理有限公司（以下简称“天昊苑物业公司”）、原审被告沈阳市铁西区家乐好宾馆（以下简称“家乐好宾馆”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初8951号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘兴华、富多亚、刘旭共同上诉请求：1.撤销一审民事判决并依法改判；2.驳回原审原告的诉讼请求；3.案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，判决结果对上诉人显失公平，请求二审法院查明事实，依法改判。一、上诉人与物业公司没有就物业服务价格达成合意，一审法院认定单价2元每平方米依据不足。1、因物业公司2013年入驻云峰领地以来一直无服务、无投入，导致环境恶劣，无升值空间，广大业主及上诉人不愿缴费。2、因办理产权证以及物业公司控制电梯等原因，上诉人不自愿缴费，鉴于物业公司无作为，双方对物业费临时议价，没有约定固定服务价格。物业公司漫天要价，上诉人与之协商，缴费价格逐年下调，历年单价分别是2.8元、2.5元、2.0元，就案涉2016年、2017年物业费，双方未达成一致意见。3、一审法院在上诉人提供充分详实证据足以证明物业公司自签署《前期物业管理委托合同》（2013年）以来，一直无物业服务人员入驻小区，几年来无服务、无投入，并且物业办公用房现还在出租谋利。在此情况下，一审法院仅凭物业公司请求，径行认定物业服务价格，没有兼顾上诉人，上诉人不能接受。二、双方之争并非“服务存在瑕疵”问题，而是物业公司是否提供服务，对小区建设有所投入的问题，一审法院判令上诉人支付70%的物业费，依然是纵容物业公司不劳而获。1、一审上诉人提交大量物业公司不作为的证据，相比之下物业公司提交反驳证据经不起推敲，一审法院认定事实仅依据《前期物业管理委托合同》和物业公司自认，依据不足，认定事实不清且失之公允。2、发回裁定就物业公司是否提供服务、服务标准、收费标准是否达成合意提出质疑，要求一审法院必要时实地考察，以此为基础裁判，上诉人一审也请求法院实地考察，与比邻小区云鼎家园比较，以利于查明事实，公平裁处。一审法院认定事实做法草率。综上，请求二审法院查明事实，依法裁决。天昊苑物业公司辩称，1、我公司签订有前期物业服务协议，2014年8月30日上诉人刘兴华与我公司签订缴费协议，第一份协议标准4元，第二份协议标准2.5元，价格明确。一审法院将价格调整为2元，至少应按2.5元标准执行。2、上诉人称我公司对云峰领地项目物业服务没有投入，物业合同是提供物业服务的民事合同，不以资本投入和资本运作为合同前提和基础，我公司提供了人员、垃圾清运、水电费、电梯、维修保养等服务项目。2020年疫情期间，我公司物业服务更多，服务要求质量更高，政府主管部门给予高度肯定。3、上诉人要求一审法院实地考察，物业服务是已发生结束的事实，法院没有义务为上诉人进行考察，单纯短时间简单考察无法追溯若干年前的物业服务合同，这种要求无理，没有法律根据。上诉人长期以这种思维逻辑对物业服务提出各种苛刻要求，我公司2020年9月25日与当地社区委员会进行物业服务交接，至此我公司正式退出云峰领地项目物业服务。交接中我公司依法将建筑档案、设施设备及相关许可证全部完整移交给社区委员会，可见我公司管理是规范的，物业服务内容符合前期物业服务合同规定。综上，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。家乐好宾馆述称，同意上诉人的意见。天昊苑物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告给付拖欠原告2015年12月1日至2017年12月1日的物业费163,740元及逾期支付物业费的利息（2015年12月1日至实际给付之日，按照同期中国人民银行贷款利率计算）；2.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院查明事实：原告于2015年3月10日与沈阳鑫昊房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，合同约定了服务内容及服务质量，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为商业住宅4元/平方米/月（含电梯费），商业网点物业服务费收取标准为2元/平方米/月，委托管理期限自2012年8月起至原告与物业委员会签订的物业服务合同生效时止（本合同签字之日起至委托管理期限开始之日为物业前期介入阶段）。2014年8月30日，原告与被告刘兴华签订《关于云峰领地3、4层物业费缴纳协议》，约定云峰领地项目3、4层2013-2014年度物业费定为2.5元/平方米/月进行缴纳，其中物业费收取面积2729.14平方米，金额为81,874元。2014年9月15日，被告交纳2013年12月1日至2014年12月1日的物业费81,874元。2016年1月22日，原告与被告刘兴华签订《关于云峰领地3、4层物业费缴纳协议》，约定云峰领地项目3、4层2014年12月1日-2015年12月1日期间的物业费按2元/平方米/月进行陈欠补交。同日，被告交纳2014年12月1日至2015年12月1日的物业费65,500元。原告自认在物业服务过程中，有服务不到位的地方。另查明，被告刘旭、富多亚、刘兴华均称位于沈阳市铁西区的房屋所有权人系被告刘旭，以上房屋面积共计为1845.59平方米；位于沈阳市铁**房屋的产权人为被告刘兴华、富多亚共同共有，共有面积为883.57平方米。一审法院认为，原告与沈阳鑫昊房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。该合同对云峰领地小区全体业主及物业使用人均具有约束力，原告为云峰领地小区提供物业服务，被告作为小区业主应承担交纳物业服务费的义务。原告在提供物业服务过程中确有瑕疵，但被告所提交证据不能否认原告在2015年12月1日至2017年12月1日期间提供了物业服务，原告主张按2元/平方米/月支付物业服务费，予以支持。结合原、被告的证据以及被告房屋的使用情况，酌定被告按70%的比例交纳物业费。关于原告主张被告支付物业费利息的诉讼请求，因原告履行物业服务合同存在瑕疵，对原告该部分诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告沈阳市铁西区家乐好宾馆支付物业费的诉讼请求，因原告未提供证据证明其是实际使用人，且其系个体工商户，经营者为被告富多亚，对原告要求被告沈阳市铁西区家乐好宾馆支付物业费的诉讼请求，不予支持。一审法院判决：一、被告刘旭于判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳天昊苑物业管理有限公司自2015年12月1日至2017年12月1日的物业服务费62,011.8元（2元×1845.59平方米×24个月×70%）；二、被告刘兴华、富多亚于判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳天昊苑物业管理有限公司自2015年12月1日至2017年12月1日的物业服务费29,687.95元（2元×883.57平方米×24个月×70%）；三、驳回原、被告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3691元，由原告沈阳天昊苑物业管理有限公司承担1471元，由被告刘旭承担1572元，由被告刘兴华、富多亚承担648元。二审中，当事人围绕诉讼请求提交了新证据，本院组织当事人进行举证质证。上诉人二审提交证据：证据一、《云峰领地全体业主决定》，用以证明本楼居民从2015年1月2日就开除了前期物业（面积和人数双过半，符合开除前期物业的法律规则），霸园不走。证据二、业主委员会公示照片，用以证明2017年12月19日又一次开除前期物业，还是霸园不走。证据三、一审、二审法院判决，用以证明起诉到一审法院，被判决十五日内驱离，仍霸园不走。二审维持原判，被上诉人被驱离出本小区。因为物业分别在2015年1月2日、2017年12月19日，被全体业主开除后，并且在无合同、无服务、无投入的情况下，这个所谓的前期物业无权收取物业费。证据五、电费通知单，用以证明被上诉人离开后一个月云峰领地小区实际投入，以此证明被上诉人在本小区无投入。被上诉人质证称：证据一为复印件，是否业主签字无法确认，签字都是未缴费业主，并不是全体业主。业主都是上诉人因经营需要租用房间的租户，因为有经济关系，所以证据没有真实性。违法召开业主大会，违法做出决定。证据二没有原件，公章被社区委员会收回，业主不是全体业主，对真实性、合法性、关联性均有异议。证据三、证据四与本案没有关系，不能证明物业服务状态和服务内容，判决相关内容不具有真实性，与实际情况不符。考虑到我公司在此经营没有盈利，出现巨额亏损，主要是上诉人不缴纳物业费，我公司无法继续维系物业服务活动，因此同意离开。对证据五有实际电费发生额，客户名称没有更改，仍为我公司名头，既然有发生额，如何说没有投入。而且近一年来电费由电业局改类，降低了电费收取价格30%。被上诉人提交证据：证据一、说明，用以证明云峰领地业主按时交纳物业费，履行业主义务，与我公司相处融洽，证明我公司提供了物业服务。证据二、《物业服务管理交接材料》，用以证明我公司在该项目按照服务合同提供物业服务，并有效的付出相关责任。本次交接按照分项分类详细的交接，并确认属正常运行运转当中，其也证明了我公司一直为项目做维护，提供物业服务。上诉人质证称：证据一两家单位酒店和超市是从开发商处租房，不是业主，所以和被上诉人有利害关系，内容看与本案没有关联性。证据二是物业公司义务，不能证明物业公司提供了服务，不能证明物业公司对有投入，该份证据与本案没有关联性。原审被告质证称：对上诉人提交证据没有异议，对被上诉人提交证据同意上诉人的质证意见。对上述证据，本院结案案件事实予以综合认定。本院二审查明：沈阳市铁西区云峰领地小区业主委员会（以下简称“业主委员会”）诉天昊苑物业公司业主撤销权纠纷一案，一审法院于2019年7月16日作出（2018）辽0106民初4693号民事判决书，判决：天昊苑物业公司向业主委员会交还物业管理用房、物业管理所必需的资料，退出云峰领地小区。天昊苑物业公司不服，提起上诉，本院于2020年7月6日作出（2019）辽01民终12643号民事判决书，维持原判。2020年9月23日天昊苑物业公司与沈阳市铁西区兴华街道祥云社区签订《物业服务管理交接单》，将“云峰领地”项目物业服务管理的区域及配带设施设备和管理责任所有一并整体交接，附有物业公共区域设施设备以及资料按查验分类交接项目清单。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为上诉人是否应当向被上诉人支付物业费。上诉人提出被上诉人没有提供物业服务的理由。被上诉人与开发商签订《前期物业管理委托合同》，自项目交付后一直提供物业服务，被上诉人未被解聘前与业主存在物业服务合同关系。上诉人将房屋合并后整体经营家乐好宾馆，经营区域内原属于物业服务的公共区域由宾馆自行维护并支出相关费用，这是由于宾馆经营需要所致，并不能认定被上诉人没有提供物业服务。宾馆经营区域所在楼层虽然相对独立，但仍属于“云峰领带”项目的建设范围内，即使上诉人为宾馆经营另行增设配套设施设备，宾馆经营区域也仍然使用项目整体公共物业设施设备。另案判决生效后，被上诉人与社区居民委员会进行物业服务管理交接，从双方签订《物业服务管理交接单》附件清单可以看出，项目整体物业服务仍由被上诉人提供。因此，上诉人提出被上诉人没有提供物业服务的理由不能成立，上诉人应当向被上诉人支付诉请期间的物业费。对于物业费的支付标准。上诉人提出一审法院认定物业费支付标准依据不足，虽然双方未能就诉请期间的物业费支付标准达成合意，但从此前双方协商缴纳物业费的情况来看，上诉人最低按照2元每月每平方米向被上诉人支付物业费。上诉人提出因办理房产证等原因被迫支付物业费，并无证据证明是在受到胁迫的情况下支付物业费，而且双方历年协商一再降低物业收费标准，并不利于物业服务的提升。双方未就诉请期间物业费达成合意，一审法院根据被上诉人提供物业服务的连续性，按照诉请前物业费的支付情况，认定物业费支付标准为2元每月每平方米，并无不当，本院予以认同。上诉人提出法院应当实地考察，按照相邻云鼎家园项目物业收费标准0.65元认定的主张。一审法院有权根据案情决定是否有必要进行实地考察，鉴于被上诉人已经撤离园区，实地考察无法对诉请期间物业服务提供情况作出客观认定。而上诉人提出云鼎家园项目，与案涉云峰领地项目，无论从项目规模、类型、房屋用途、交付时间等，均存在明显差异，故普通住宅小区的物业收费标准，不能成为本案项目的参考依据。一审法院认定物业服务存在瑕疵，结合双方证据以及房屋使用情况，酌定判决按照70%比例支付诉请期间物业费，本院予以维持。另，上诉人二审补充意见主张被上诉人没有收费许可证，没有收费权。因案涉项目系商业性质，收费标准不需要行政部门核定，收费许可问题不影响业主应当承担支付物业费的义务。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3691元，由上诉人刘兴华、富多亚、刘旭负担。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  赵钺审判员  金鑫二〇二〇年十一月三日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。