贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终6001号上诉人（一审原告）：李霞，女，1963年12月20日出生，汉族，四川省江安县人，住四川省宜宾市翠屏区。上诉人（一审原告）：李蓉，女，1975年9月20日出生，汉族，四川省宜宾市人，住四川省宜宾市翠屏区。上诉人（一审被告）：贵州恒帆置业有限公司，住所地：贵州省毕节市百里杜鹃管理区鹏程管理区石牛村。法定代表人：朱立，系该公司董事长。委托诉讼代理人：谢成（特别授权）、郭广平，贵州本芳律师事务所律师。上诉人李霞、李蓉因与上诉人贵州恒帆置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院(2020)黔0522民初1730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李霞、李蓉上诉请求：1、依法撤销贵州省黔西县人民法院（2020）黔0522民初1730号民事判决第二项至第四项判决；2、改判被出卖人双倍返还上诉人购房定金240万元；3、改判出卖人退还上诉人购房款150万元，支付利息112125元（按金融机构计收逾期贷款利息的标准月息6.5厘计，从2019年7月28日起，暂计算至2020年7月13日，今后的利息计算至退清房款之日止）；4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定的事实和适用的法律错误，导致判决出现错误。原审法院仅根据被上诉人观点和《商品房自愿定购协议书》约定：“房屋封顶时付总房款的95%，余款交房是付清。同时，双方约定房屋封顶时签订《商品房买卖合同》，所交定金冲抵房款”，机械地认为双方是互负债务，错误的认为上诉人和被上诉人未能签订《商品房买卖合同》的原因是当事人双方对签订《商品房买卖合同》和支付95%购房款的先后履行顺序存在争议所致，进而适用法律错误，最终致使判决错误。此外，根据《商品房销售管理办法》第三条“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。”、第二十二条“不符合商品房销售条件的，不得向买房人收取任何预订款性质的费用。”和《城市商品房预售管理办法》第六条“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”之规定，被上诉人所销售房屋，在房屋封顶时未取得预售许可证，不符合商品房销售的法定条件，没有任何依据向上诉人收取房款。原审法院完全回避了被上诉人违约的事实，即被上诉人在房屋封顶时根本未取得房屋预售许可证，无权向上诉人收取任何房款。因被上诉人过错，导致不符合签订《商品房买卖合同》的法定条件，可见双方是否能签订《商品房买卖合同》，与先后履行顺序根本无关。被上诉人的行为已构成根本违约，应依法承担未能签订《商品房买卖合同》的违约责任。二、被上诉人过错致使双方未能签订《商品房买卖合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”以及《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定。因被上诉人违约，导致合同解除，应按定金罚承担双倍返还定金的责任，故被上诉人应当返还上诉人定金240万。三、上诉人支付定金后，2019年7月27日，应被上诉人要求，又支付购房款合计150万元。现因被上诉人违约，双方自始至终未签订正式、书面的《商品房买卖合同》，被上诉人在无法定，也无约定的情况下收取原告购房款，缺乏事实法律依据，故被告应当退还我购房款150万。另因被告在未取得商品房预售许可证的情况下仍收取我方购房款且实际占有使用我方资金，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条“因没有合法依据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”之规定，故被告应当支付上诉人资金占用期间的利息112125元（以150万元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准按月利率6.5‰计算，从2018年7月28日起，暂计算至2020年7月13日，今后的利息计算至退清房款之日止）。四、本案纠纷，系因被上诉人过错所致，故应由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。贵州恒帆置业有限公司上诉请求：一、撤销黔西县人民法院（2020）黔0522民初1730号民事判决书第二项判决，改判上诉人不予返还被上诉人定金120万元；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实不清。对于案涉24份《商品房自愿定购协议书（二期）》，上诉人系后履行义务人，被上诉人系先履行义务人，而非一审判决认定的同时履行顺序。故，对于案涉24份《商品房自愿定购协议书（二期）》，作为先履行义务人的上诉人在未履行义务的基础上，导致根本违约不能签订后续《商品房买卖合同》，对于被上诉人所支付的120万元定金，上诉人依法不予退还。一、根据《合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”因此，合同解除权分为约定解除和法定解除情形。本案中，依据双方签订的《商品房自愿定购协议书（二期）》第二条“如乙方不能按时支付约定款项与到期签订《商品房买卖合同》，定金不予退还，所定房源不予保留，不予退换。”的内容可以得出，此条款即为双方约定的解除合同的条件。显然，出卖人之于《商品房自愿定购协议书（二期）》，不存在符合约定解除合同的行为。相反，根据《商品房自愿定购协议书（二期）》的内容，是被上诉人违约未履行到期支付约定款项的义务，且主动向人民法院诉请解除与出卖人签订的《商品房自愿定购协议书（二期）》，明显符合约定解除及法定解除合同的情形。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，预约合同如不具备可以认定为商品房买卖合同的情形，则预约合同本质应为独立有效的合同，即不以出卖人是否取得商品房预售许或最后出卖人和买受人是否成功签订本约合同作为生效条件。具体到本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房自愿定购协议书（二期）》显然不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容性质。因此，《商品房自愿定购协议书（二期）》的性质显属于为签订本约合同而订立的预约合同。此种情形下，如果出卖人和买受人要成功签订本约合同，则需要双方完全履行预约合同所确定的义务，如果履行的义务有先后顺序，则需要依据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行置一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，由负有先履行义务的一方履行完毕义务后，再由另一方承担后履行义务的责任。本案中，作为出售方的上诉人和作为购买方的被上诉人在《商品房自愿定购协议书（二期）》第一条先行约定了作为购买方的被上诉人须在房屋封顶付总房款的95%，余款接房时付清，再行约定房屋封顶时签订《商品房买卖合同》。因此，房屋封顶付总房款的95%系作为购买方的被上诉人之于《商品房自愿定购协议书（二期）》先履行的义务，而房屋封顶时签订《商品房买卖合同》显属于出卖人之于《商品房自愿定购协议书（二期）》后履行的义务。现作为预约合同先履行义务方的被上诉人在未履行完毕预约合同义务的基础上，根本没有权利基于《商品房自愿定购协议书（二期）》要求作为后履行方的出卖人履行义务。一审判决忽略此事实而认定上诉人与被上诉人之于24份《商品房自愿定购协议书（二期）》系同时履行，显属于认定事实不清，应当予以改判。三、依据前述事实及理由，本案系被上诉人违约在先且不履行合同义务导致不能实现后续合同目的，一审判决出卖人退还被上诉人已支付的120万元定金，显属于认定事实不清，应当予以改判。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定于将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同。应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，一审判决认定出卖人未取得预售许可证系导致双方不能签订《商品房买卖合同》原因之一，因此判决上诉人返还被上诉人支付的120万元定金与事实不符，更与法律规定不符。根据《商品房自愿定购协议书（二期）》的约定，出卖人与被上诉人签订本约合同的前提是案涉房屋封顶，且被上诉人先履行支付95%的总房款义务。但是，依据被上诉人提交的证据，可以证实被上诉人远未支付完毕95%的总房款义务。因此，根据《商品房自愿定购协议书（二期）》内容分析，在案涉房屋封顶的情形下，即使上诉人案涉房屋取得了土地使用权证及商品房预售许可证，也须被上诉人履行完毕支付95%房款的义务后，出卖人才能履行与被上诉人签订《商品房买卖合同》的义务。所以，被上诉人在未履行完毕合同义务的情况下，还诉请一审法院解除与上诉人签订的《商品房自愿定购协议书（二期）》的行为，显属于以明确行为表示不履行合同义务及不订立《商品房买卖合同》，更符合双方签订的《商品房自愿定购协议书（二期）》第二条约定的不予退还被上诉人定金的情形。一审判决第二项对此事实认定不清，导致判决错误，应当予以改判。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院支持上诉人的请求事项为谢!原审原告李霞、李蓉向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告贵州恒帆置业有限公司签订的《商品房自愿定购协议书（二期）》（合计24份合同）；2、被告双倍返还原告购房定金240万元；3、被告退还原告购房款150万元，支付利息83525.00元；4、由被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2018年6月26日，原告李霞、李蓉与被告贵州恒帆置业有限公司签订了24份商品房自愿定购协议书（二期），约定原告李霞、李蓉（乙方）购买被告贵州恒帆置业有限公司（甲方）开发的鹏程国际花园28号楼1单元6楼1号至20号房屋、7楼4号和17号至19号房屋（精装房）共计24套。其中28号楼1单元6楼1号至8号、11号至18号房屋的建筑面积均为36.37平方米，总房款均为169484元；28号楼1单元6楼9号房屋的建筑面积为41.38平方米，总房款为192831元；28号楼1单元6楼10号房屋的建筑面积为41.74平方米，总房款为194508元；28号楼1单元6楼19号、20号房屋的建筑面积均为39.17平方米，总房款均为182532元；28号楼1单元7楼4号、17号、18号房屋的建筑面积均为36.37平方米，总房款均为182432元；28号楼1单元7楼19号房屋的建筑面积为39.17平方米，总房款为196476元。上述24份协议约定的付款方式均为分期：2018年7月1日前补足定金50000元，房屋封顶时付总房款的95%，余款交房时付清。同时，双方约定房屋封顶时签订商品房买卖合同，所交定金充抵房款。在双方签订的24分协议中均记载有“本商品房相关批文正在办理中”。协议签订后，原告分别于2018年6月26日、7月12日向被告支付了24套房屋的定金合计120万元。原告又于2019年7月26日、27日向被告支付了24套房屋的部分购房款合计150万元。上述24套房屋已封顶，但双方未签订商品房买卖合同。现原告以被告违约造成其损失为由诉至法院请求如上所判。本案一审争议焦点为：原、被告双方在合同履行中是否有违约行为；被告是否需要双倍返还原告定金。一审法院认为，本案属于商品房预约合同纠纷。原告李霞、李蓉与被告贵州恒帆置业有限公司签订的24份商品房自愿定购协议书，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据双方当事人签订的协议书内容来看，该协议中只涉及到当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，未涉及到交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、供暖、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权、责，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记的有关事宜，违约责任等主要内容。该协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不属于商品房买卖合同。该协议书的性质是商品房买卖合同的预约合同，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。依照预约合同与本约合同的关系，预约具有先于本约且以订立本约为合同目的的法律性质。本案双方当事人在签订协议书之后，均负有进一步协商签订商品房买卖合同的义务。另根据合同意思自治原则，合同的内容需要双方协商一致，即应由当事人自愿决定，法律不能强制当事人签订合同。本案双方当事人签订的协议书中约定：“房屋封顶时付总房款的95%，余款交房时付清。同时，双方约定房屋封顶时签订《商品房买卖合同》，所交定金充抵房款”，原告认为必须先签订商品房买卖合同后原告才支付95%购房款，而被告认为必须原告先支付95%购房款后才签订商品房买卖合同。本案双方当事人因此未签订商品房买卖合同，并由此发生争议。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求”之规定，应认定支付95%购房款和签订商品房买卖合同是本案双方当事人同时履行的义务，没有先后履行顺序，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，原告李霞、李蓉与被告贵州恒帆置业有限公司对于双方未能签订商品房买卖合同都没有过错，也就是说，因不可归责于本案双方当事人的事由，导致本案双方当事人未能订立商品房买卖合同。出卖人即被告贵州恒帆置业有限公司应将定金120万元返还给买受人即原告李霞、李蓉，对原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；......”之规定，本案双方当事人签订协议书的主要目的是为了签订商品房买卖合同而购买房屋，而双方当事人均以须对方先行履行义务为由而不履行自己的主要义务，故对于原告要求解除与被告签订的24份商品房自愿定购协议书的诉求，本院予以支持。合同解除后，原告已支付的150万元购房款，被告应当返还原告。对于原告要求被告支付利息83525.00元的诉求，因双方对于未能签订商品房买卖合同都没有过错，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条之规定，判决如下：一、解除原告李霞、李蓉与被告贵州恒帆置业有限公司于2018年6月26日签订的24份商品房自愿定购协议书（二期）；二、被告贵州恒帆置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告李霞、李蓉支付的定金120万元；三、被告贵州恒帆置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告李霞、李蓉支付的购房款150万元；四、驳回原告李霞、李蓉的其他诉讼请求。案件受理费21171元（已减半收取），由原告李霞、李蓉负担10585.5元，被告贵州恒帆置业有限公司负担10585.5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。买受人提交了5份参考案例，拟证明都是客户向开发商购买房屋，由于开发商没有取得预售许可证，购买方提出双倍返还定金并得到支持的案列。恒帆公司质证认为，买受人提交的判决案由与本案一样，但事实以及判决依据的证据与本案不一致。这几份判决都是只约定了被告的义务，但是本案是双方合同，双方都有义务，付款是签订本约合同的必要条件。因此，上诉人提交的判决与本案没有关联性，案件事实也不能作为本案判决的参考。经审查，买受人提供的5份参考案例，均不属于最高人民法院发布的指导案例，其中4份为贵州省外法院作出的裁判，根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》第四条第一款“类案检索范围一般包括：（一）最高人民法院发布的指导性案例；（二）最高人民法院发布的典型案例及裁判生效的案件；（三）本省（自治区、直辖市）高级人民法院发布的参考性案例及裁判生效的案件；（四）上一级人民法院及本院裁判生效的案件。”之规定，不符合作为参考的条件，另一份虽为贵州省高级人民法院做出，但该裁判文书所反映的当事人权利行使等案件情况存在明显不同，故不作为本案参考依据。出卖人提交的新的证据材料有：1.商品房预售许可证，拟证明案涉房屋在2020年9月24日后便符合签订合同的条件，而且预售许可证显示案涉房屋的竣工日期为2021年的3月20日，因此对于订购协议描述的房屋封顶是专业的词汇，对于封顶是需要相关部门机构的专业报告和文件定义，不是由个人来说。显然本案房屋的封顶应当由相应部门和机构批准的竣工日期予以认可。2.参考案例两份：2020黔01民终2927号判决，2018黔06民终15102份判决。拟证明两份判决与本案高度相似。本案买受人没有按照预约合同履行相应义务，致使不能实现本约合同，所以应当驳回诉讼请求。买受人质证称，对预售许可证没有异议，恰好房屋封顶时恒帆公司没有取得许可证，所以其在封顶的时候不具备签订合同的条件。封顶是建筑的主体结构完工，可以开始装修安装工程，而公司提出竣工时间是2021年3月，竣工时间是房屋封顶时间，与公司方所述不符合。贵阳中院的判决与本案有相似性，但与定金没有关系。铜仁法院的案件是起诉前就取得预售许可证了，与本案不一样。经审查，第1组证据能够证明涉案房屋取得预售许可的时间，予以采纳；第2组参考案例不符合《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》第四条第一款之规定，不作为参考依据。本院二审查明：涉案24套房屋中，单套房屋总价169484元的房屋有16套，单套房屋总价为192831元的有1套，单套房屋总价为194508元的有1套，单套房屋总价为182532元2套，单套房屋总价为182432元的有3套，单套房屋总价为196476的有1套。涉案房屋所在楼栋主体封顶时尚不具备预售条件。出卖人于2019年4月取得涉案房屋所在地块土地使用权，于2019年8月21日取得涉案房屋所在项目建设工程规划许可证，于2019年9月23日取得建筑工程施工许可证，于2020年9月24日取得涉案房屋所在楼栋预售许可证。另查明，买受人于2018年6月26日支付出卖人定金24万元，于2018年7月12日支付出卖人定金合计96万元。出卖人向买受人出具的房款（24套房屋合计150万元）收据中(收据出具时间2019年7月26日或27日），收款方式处均注明“曾帆刚转账7.26”。买受人在二审中申请对出卖人采取了诉讼财产保全措施，预交了申请费5000元。此外，经二审询问，买受人表示坚持要求双倍返还定金，如果法院不支持双倍返还，是否赔偿其他损失由法院依法判决。出卖人则表示，案涉房屋已经取得许可证，如果上诉人愿意继续履行合同，公司可以继续履行合同，可按照270万元的金额来选择房屋；如果买受人坚持其上诉主张，请求法院依法判决。本院认为，本案二审争议焦点为，1、出卖人应否向买受人双倍返还定金240万元；2.出卖人应否向出卖人支付资金占用损失。关于焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”之规定，给付定金一方请求收受定金一方双方返还定金的条件为两个，一是定金约定合法有效，二是收受定金的一方不履行约定的债务。关于“不履行约定的债务”的认定，应从当事人的意思表示、合同性质、交易目的、实际履行情况、合同目的能否实现等方面综合考虑，确定是否构成“不履行约定的债务”，防止一方当事人借债务人一般违约滥用定金罚则，违反公平原则。本案中，买受人签订的单套总房价均在20万元以下，而单套房屋的定金均为5万元，显然超出了主合同标的额的20%，双方超出主合同标的20%的定金部分约定无效。故买受人就无效部分提出的双倍返还请求没有法律依据，应不予支持。对于未超出主合同标的额20%的部分，则需要在出卖人一方不履行约定债务的情况下，买受人关于双倍返还的请求才能予以支持。本案中，买受人主张双倍返还定金的事由为，出卖人在涉案房屋封顶后至其起诉时仍未取得预售许可证，导致出卖人至今未能与其签订《商品房买卖合同》。经查，双方在预约合同中约定在房屋封顶时签订商品房买卖合同。据此，出卖人应在房屋封顶时使涉案商品房取得签订商品房买卖合同的条件，但出卖人并未按时完成该项义务，确已构成违约。但出卖人的此种违约并不足以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十五条中“不履行约定的债务”的情形，仅属于迟延履行。理由如下：1.从意思表示上看，出卖人没有不履行约定债务的意思。出卖人并未表示不再履行签订商品房买卖合同的义务，只是以定购协议书中约定了买受人亦应在房屋封顶时支付95%的房款进行抗辩。出卖人在整个诉讼中均表明了愿意继续履行的意思。2.从定购协议的实际履行情况看，出卖人迟延取得预售许可，尚未达到导致合同目的不能实现的程度，不足以认定为“不履行约定的债务”。出卖人积极推动房屋建设施工，既是履行定购协议，也是为履行将来签订商品房买卖合同的表现。而且，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”之规定，商品房预售许可证明仅是商品房预售的条件之一，在买受人起诉前，出卖人已陆续取得涉案房屋所在地块土地使用权、所在项目建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，又于诉讼中取得了所在楼栋预售许可证，涉案房屋已经具备签订商品房买卖合同的条件。3.从交易目的、合同性质方面看，出卖人的违约程度未达到“不履行约定的债务”的程度。本案中，双方交易标的物为房屋，房屋本身具有稳定性、长期性的特征。买受人系在明知涉案房屋不具备相关证件的情况下，向出卖人一次性定购24套房屋，其对相关证件办理完毕的时间的不确定性应有充分的认识；定购协议以不确定的“房屋封顶时”作为签订商品房买卖合同的时间节点，而非以具体的日期作为时间条件。这表明取得商品房预售许可证的时间在本案双方交易中对能否实现交易目的处于次要地位，结合实际履行情况，出卖人迟延履行的行为不构成“不履行约定的债务”的行为。因此，一审仅判决返还定金正确，买受人提出的双方返还定金的主张不符合法律规定，二审不予支持。关于焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，当事人在合同无效、被撤销、被解除的情况下，有权主张对方赔偿自己所遭受的损失。本案中，买受人先后向出卖人支付了定金、房款合计270万元，客观上会遭受一定损失。由于出卖人未按时取得签订商品房买卖合同的条件，致使出卖人提出解除合同。因此，出卖人应赔偿买受人资金占用损失。具体为，关于2018年6月26日支付的定金24万元的资金占用损失，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准自2018年6月27日起计算至2019年8月19日，再以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准自2019年8月20日计算至实际返还完毕之日止；关于2018年7月12日支付的定金96万元的资金占用损失，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准自2018年7月13日起计算至2019年8月19日，再以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准自2019年8月20日计算至实际返还完毕之日止；关于2019年7月26、27日支付的房款150万元的资金占用损失，均以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准自2019年7月27日起计算至2019年8月19日，再以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准自2019年8月20日计算至实际返还完毕之日止。一审判决未支持资金占用损失的诉讼请求不当，二审予以纠正。对于上诉人贵州恒帆置业有限公司提出的上诉，因其未在指定期限内缴纳上诉费，本院另行裁定按撤回上诉处理。综上所述，李霞、李蓉的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省黔西县人民法院(2020)黔0522民初1730号民事判决第一、二、三项，即：“一、解除原告李霞、李蓉与被告贵州恒帆置业有限公司于2018年6月26日签订的24份商品房自愿定购协议书（二期）；二、被告贵州恒帆置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告李霞、李蓉支付的定金120万元；三、被告贵州恒帆置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告李霞、李蓉支付的购房款150万元；”二、撤销贵州省黔西县人民法院(2020)黔0522民初1730号民事判决第四项，即“四、驳回原告李霞、李蓉的其他诉讼请求。”；三、上诉人贵州恒帆置业有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人李霞、李蓉下列资金占用损失：以24万元为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准自2018年6月27日起计算至2019年8月19日，再以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准自2019年8月20日计算至实际返还完毕之日止；以96万元为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准自2018年7月13日起计算至2019年8月19日，再以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准自2019年8月20日计算至实际返还完毕之日止；以150万元为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准自2019年7月27日起计算至2019年8月19日，再以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准自2019年8月20日计算至实际返还完毕之日止。四、驳回上诉人李霞、李蓉的其他上诉请求及原审其他诉讼请求。一审案件受理费21171元，由原审原告李霞、李蓉负担10000元，原审被告贵州恒帆置业有限公司负担11171元。二审案件受理费16500元（李霞、李蓉实际预交38880元），诉讼财产保全申请费5000元，合计21500元，由上诉人李霞、李蓉负担14700，由上诉人贵州恒帆置业有限公司负担6800元。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  李中付审 判 员  袁利萍二〇二〇年十一月三日法官助理  王 跃书 记 员  主宏亮