湖南省娄底市娄星区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1302民初4418号 原告廖希贵，男，汉族，1963年12月6日出生，户籍地湖南省涟源市。 委托代理人胡智林（特别授权），湖南宇能律师事务所律师。 委托代理人李**（一般代理），湖南宇能律师事务所律师。 被告湖南百弘房地产开发有限公司。 住所地湖南省娄底市娄星区新星南路东方豪苑****。 法定代表人邓君。 原告廖希贵诉被告湖南百弘房地产开发有限公司（以下简称百弘房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告廖希贵及其委托代理人胡智林、李**，被告百弘房地产公司到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告廖希贵请求判令：1、被告百弘房地产公司向原告廖希贵支付拖欠的租金(经营收益)172209元(暂计算至2020年7月31日止)；2、被告百弘房地产公司向原告廖希贵支付欠付租金的违约金148651.9元(计算至2020年7月31日止),并自2020年8月1日起以欠付的租金172209元为基数按照每月3%的标准支付违约金至租金付清之日止。 被告百弘房地产公司的答辩要点：2015年10月，被告百弘房地产公司与晏忠强、谢文丽签订公司股权转让协议，除169房产项目的债权债务由被告百弘房地产公司承继，其他的债权债务均与被告百弘房地产公司无关。 审理查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： 2009年，原告在湖南三星投资集团三兴房地产开发有限公司购买了位于娄星区新星南路东方××栋××层××号商铺，面积52.62㎡。2009年5月5日，原告与湖南三星投资集团三兴房地产开发有限公司签订《委托投资经营合同》，合同约定原告将该商铺委托湖南三星投资集团三兴房地产开发有限公司投资经营，期限自2009年6月1日至2022年4月30日止，湖南三星投资集团三兴房地产开发有限公司在该期限内具有完全的自主经营权，有权采取多种方式经营该商铺。合同中约定经营收益按附件《经营收益计算及支付明细表》计算、支付。湖南三星投资集团三兴房地产开发有限公司于每月的5日前支付当月经营收益，2015年年经营收益为35284元，每月支付2940元，2016年年经营收益为35637元，每月支付2970元，2017年年经营收益为35993元，每月支付2999元，2018年年经营收益为36353元，每月支付3209元，2019年年经营收益为36716元，每月支付3060元,2020年年经营收益为37084元，每月支付3090元。若无正当理由逾期向原告支付经营收益，每逾期一天按该商铺本年度应支付给原告的年经营收益的千分之三支付滞纳金。 合同签订后，原告将案涉商铺交付给被告，2011年12月16日，案涉商铺办理了产权证号为××号、权利人为原告廖希贵的不动产权属证书。2011年3月15日，湖南三星投资集团三兴房地产开发有限公司更名为被告湖南百弘房地产开发有限公司。被告支付经营收益至2015年10月31日止。之后，被告一直未支付后续经营收益给原告。原告遂于2020年10月13日诉至法院。 判决的理由和结果 本院认为，合同主体名称变更不影响其承担责任，湖南百弘房地产开发有限公司是本案适格的被告。合同的性质应当根据合同中双方的权利义务来确定，本案中《委托投资经营合同》实际为租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。被告应当按照合同约定支付租金，但被告一直拖欠自2015年11月起至今的租金，已构成违约。被告违约后，原告有权要求其承担继续履行、赔偿损失等违约责任，并有权要求其支付拖欠的租金。被告拖欠租金事实清楚，证据充分，故原告要求被告缴纳拖欠租金的诉讼请求，本院予以支持。截至2020年7月31日，被告应支付的租金为172209元（2940元×2+35637元+35993元+36353元+36716元+3090元×7）。 关于违约责任。原、被告在合同中对违约进行了约定，延期支付租金以年租金为基数按照每日千分之三计算违约金，该计算标准明显过高。原告主张按每月3%计算，该计算标准仍过高，考虑到原告的实际损失是该月租金的迟延支付，本院依法调整为以欠付租金为基数按照年利率15.4%计算违约金。因双方约定每月5日支付租金，故被告应当自次月5日起支付违约金，2015年度的违约金为4188.03元【2940元×111个月×（15.4%÷12个月）】，2016年度的违约金为22182.93元【2970元×582个月×（15.4%÷12个月）】，2017年度的违约金为16857.38元【2999元×438个月×（15.4%÷12个月）】，2018年度的违约金为12107.56元【3029元×294个月×（15.4%÷12个月）】，2019年度的违约金为5890.5元【3060元×150个月×（15.4%÷12个月）】，2020年度的违约金为832.75元【3090元×21个月×（15.4%÷12个月）】，以上违约金共计62059.15元。 被告的抗辩主张，无证据支持，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。若被告与他人签订了案涉的债务转让协议，亦属于另一法律关系，被告可另寻法律途径处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告湖南百弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告廖希贵支付截至2020年7月31日的租金共计172209元及截至2020年8月5日的违约金62059.15元，并自2020年8月6日起以欠付的租金172209元为基数按照年利率15.4%支付违约金至前述租金付清之日止； 三、驳回原告廖希贵的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6113元，减半收取3056.50元，由原告廖希贵负担643.50元，被告湖南百弘房地产开发有限公司负担2413元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向湖南省娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审判员  邓文彩 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  童 聪 附本判决书相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。