安徽省亳州市谯城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1602民初7152号 原告：中国工商银行股份有限公司亳州分行，住所地安徽省亳州市谯城区魏武大道**，统一社会信用代码：91341600X10519818U。 负责人：刘飞，该行行长。 委托诉讼代理人：杨伟健，男，该行职员。 被告：李洋，男，1984年8月20日出生，汉族，住亳州市谯城区。 被告：亳州昊辉置业有限公司，地，地址：亳州市谯城区希夷大道友阳花园门面房**楼**701一社会信用代码：341600000054317（1-1）。 法定代表人：丁少辉，该公司董事长。 原告中国工商银行股份有限公司亳州分行（以下简称“工行亳州分行”）诉被告李洋、亳州昊辉置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，本案依法使用普通程序审理，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨伟健到庭参加诉讼，被告李洋、亳州昊辉置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告工行亳州分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告李洋即归还贷款本金157936.97元及利息,罚息、复利（至贷款还清之日止）；2.被告亳州昊辉置业有限公司承担连带保证责任；3.确认抵押有效,原告优先受偿；4.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:2014年2月17日，被告李洋用其位于亳州市谯城区,建筑面积75.04平方米房屋抵押,被告亳州昊辉置业有限公司提供连带保证责任,从原告贷款23万元,期限15年,期数180期,年利率4.9%。还款方式为按月等额。到期日2029年2月17日,现已多期未还,经多次催要无果。截至2020年5月31日,尚欠贷款本金157936.97元,利息1098.67元。本息合计159035.64元。目前逾期时间2020年3月17日,逾期3期、累计逾期20期。 被告李洋、亳州昊辉置业有限公司未答辩，亦未提交证据。 原告围绕诉讼请求依法提交证据并当庭出示，本院认定如下：营业执照、个人购房借款/担保合同及借据、预抵押证及企业法人营业执照、个人住房贷款客户谈话笔录及客户须知、借款人身份证及无婚姻登记记录证明等，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：2014年2月10日，原告工行亳州分行与被告李洋、亳州昊辉置业有限公司签订《个人购房借款／担保合同》，约定原告向被告李洋发放住房贷款230000元，被告李洋按期还本付息，贷款到期日2029年2月17日。《个人购房借款／担保合同》第四条第二款第Ａ项：贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年都度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）;第九条第一款：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率具体约定见本合同第五十一条；第十四条第一款第Ｌ项：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；第二款第（4）项：宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；第四十三条对第四条第一款的约定：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，／（上／下）浮／确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率＝年利率／12，日利率＝年利率／360；第五十二条对第九条第一款的约定，罚息利率按在第四条约定利率基础上加收50%确定。被告李洋用其位于亳州市谯城区的房产进行抵押担保，同时，被告亳州昊辉置业有限公司对上述贷款承担连带责任保证。2014年2月14日，原告对亳州市谯城区进行了预告登记（房地产预告登记号:房预亳字第××号）。2014年2月17日，原告向被告亳州昊辉置业有限公司账号中汇入被告李洋的购房贷款230000元。 本院认为，合法的借贷关系受法律保护。原告中国工商银行股份有限公司亳州分行与被告李洋、亳州昊辉置业有限公司签订的个人购房借款/担保合同系原、被告各方真实意思表示，不违反有关法律规定，合法、有效。原告按个人购房借款/担保合同约定履行了发放贷款的义务，被告李洋未按合同约定按期履行足额偿还贷款及利息的义务，属违约行为。原告依据双方约定，要求俩被告支付剩余贷款本金，应当予以支持。依据合同中约定，原告有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人提前清偿未偿还款项、利息（以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率。并自每次基准利率调整之日的次年1月1日起，按调整后的基准利率执行新的利率）、罚息及其他费用，该约定合法、有效。依据双方约定，借款人未按合同约定日期偿还的借款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利，罚息利率在执行利率基础上加收50%确定。根据《人民币利率管理规定》第二十五条的规定，逾期贷款，从逾期之日起按罚息利率计收罚息，直到清偿本息为止，遇罚息利率调整分段计息。原、被告关于罚息及复利的约定不违反相关法律规定，本院予以支持。双方在个人购房借款/担保合同中约定，贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿时，贷款人有权将抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；故对原告中国工商银行股份有限公司亳州分行要求依法确认原告对被告李洋抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。当事人在个人购房借款/担保合同中约定保证方式为连带责任保证，保证期间从合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年，该约定不违反法律规定，故对原告要求被告亳州昊辉置业有限公司承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，本案中被告亳州昊辉置业有限公司应对上述抵押物价值不足部分承担连带保证责任，亳州昊辉置业有限公司按约定承担保证责任后，可在其履行保证责任的范围内对债务人行使追偿权。 综上所述，原告的诉讼请求，不违反法律规定。依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李洋于本判决生效之日起五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司亳州分行借款本金157936.97元，利息1098.67元，本息合计159035.64元，并支付自2020年6月1日起至实际清偿之日按中国人民银行有关规定及合同约定（详见本院审理查明部分）计算利息、罚息和复利。（包括正常利息、逾期利息和复利等，各种利率之和不超过年利率24％） 二、原告中国工商银行股份有限公司亳州分行对被告李洋用其所有位于亳州市谯城区芍花路广齐城市广场2号楼2416室的房产（房地产预告登记号:房预亳字第××号）拍卖、变卖所得价款优先受偿。 三、被告亳州昊辉置业有限公司对上述抵押物价值不足部分承担连带保证责任，亳州昊辉置业有限公司按约定承担保证责任后，可在其履行保证责任的范围内行使追偿权。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3459元，由被告李洋、亳州昊辉置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审 判 长  许 林 人民陪审员  王红英 人民陪审员  周文生 二〇二〇年十一月九日 法官助理李飞 书记员海齐宝