宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2020）宁0502民初1539号原告：钱某，宁夏中卫市人户，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：周某，北京市京师（银川）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司，统一社会信用代码：916405003441758242。负责人：张某1。委托诉讼代理人：张某2、魏某，宁夏永东律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：宁夏龙源房地产开发有限公司中卫市分公司，统一社会信用代码：91640500344177360U。负责人：张某3。委托诉讼代理人：姜某，住宁夏回族自治区银川市。代理权限为特别授权。被告：宁夏瑞富山水置业有限公司，统一社会信用代码：9164000056410493XR。法定代表人：李某。委托诉讼代理人：张某2、魏某，宁夏永东律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：宁夏龙源房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91640000715027426A。法定代表人：朱某。共同委托诉讼代理人：姜某，住宁夏回族自治区银川市。代理权限为特别授权。第三人：欧阳某，宁夏中卫市人，个体，住宁夏回族自治区中卫市。第三人：汪某，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。第三人：闫某，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。共同委托诉讼代理人：王某1，宁夏宝中律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：王某2，宁夏中卫市人，兽医，住宁夏回族自治区中卫市。原告钱某与被告宁夏龙源房地产开发有限公司中卫市分公司（以下简称龙源分公司）、宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司（以下简称瑞富分公司）、宁夏瑞富山水置业有限公司（以下简称瑞富公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月26日作出（2019）宁0502民初1694号民事判决。宣判后，被告瑞富分公司、瑞富公司提出上诉，宁夏回族自治区中卫市中级人民法院审理后于2020年4月22日作出（2020）宁05民终119号民事裁定，以必须参加诉讼的当事人或者有独立请求权的第三人，在第一审程序中未参加诉讼，第二审人民法院调解不成为由，裁定撤销原判，发回重审。本院于2020年5月9日立案受理后，欧阳某、闫某、汪某申请作为第三人参加诉讼，本院予以准许。本院依法另行组成合议庭于2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告钱某及其委托诉讼代理人周某，被告瑞富分公司、瑞富公司的共同委托诉讼代理人魏某、被告龙源分公司的委托诉讼代理人姜某到庭参加了诉讼。庭审中原告申请追加宁夏龙源房地产开发有限公司（以下简称龙源公司）作为被告参加诉讼，本院予以准许。后于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告钱某及其委托代理人周某，被告瑞富分公司、瑞富公司的共同委托代理人张某2，被告龙源公司、龙源分公司的共同委托诉讼代理人姜某，第三人欧阳某、闫某、汪某的共同委托诉讼代理人王某1到庭参加了诉讼。本院于2020年9月18日依职权追加王某2为本案第三人参加诉讼，后于2020年10月9日公开开庭审理了本案。原告钱某及其委托代理人周某，被告瑞富分公司、瑞富公司的共同委托代理人张某2，被告龙源公司、龙源分公司的共同委托诉讼代理人姜某，第三人欧阳某、汪某及第三人欧阳某、闫某、汪某的共同委托诉讼代理人王某1，第三人王某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钱某向本院起诉请求：1.判令被告宁夏瑞富山水有限公司中卫分公司（原宁夏庆华置业有限公司中卫分公司）履行顶房协议，为原告办理协议项下的“香山财富广场”8号楼2-1602室、2-1702室，6号楼1-1601室、1-1703室四套房产手续和房屋交付手续，被告宁夏龙源房地产开发有限公司中卫分公司对此承担连带责任，被告宁夏瑞富山水置业有限公司、宁夏龙源房地产开发有限公司承担连带责任；2.判令被告宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司、宁夏龙源房地产开发有限公司中卫市分公司以房屋总价款200万元为基数，按照年利率6%计算，向原告连带支付自2017年5月1日至2020年7月1日的违约金38万元(2000000×6%÷365×1156）（原一审时该项诉讼请求为80万元），被告宁夏瑞富山水置业有限公司、宁夏龙源房地产开发有限公司对此承担连带责任；3.本案诉讼费用由四被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：判令被告宁夏瑞富山水有限公司中卫分公司（原宁夏庆华置业有限公司中卫分公司）履行顶房协议，为原告办理协议项下的“香山财务广场”8号楼2-1602、2-1702，6号楼1-1601、1-1703四套房产手续和房屋交付手续，被告宁夏龙源房地产开发有限公司中卫分公司对此承担连带责任，被告宁夏瑞富山水置业有限公司、宁夏龙源房地产开发有限公司承担连带责任；如被告不能向原告交付上述房屋，则判令被告共同向原告退还房款200万元，按照双方约定的日万分之五的标准承担违约责任之外，需按照购房面积补偿原告损失50万元（每平方米1000元）。事实与理由：被告龙源分公司与被告瑞富分公司（以下简称二被告）为中卫市沙坡头区“香山财富广场”商住项目工程的共同开发商。2016年9月2日，原告同二被告共同协商达成车辆房屋置换协议，双方签订《房屋与车辆互易合同书》1份，合同约定：原告以其拥有的（×××号路虎揽胜运动版越野车、×××号宝马745轿车、×××号红旗马自达轿车、×××别克轿车、无号牌宝马745轿车）5辆车作价共计200万元置换二被告共同开发的位于中卫市××区、2-1702室，6号楼1-1601室、1-1703室4套房屋；双方还约定二被告应当至迟于2017年5月前向原告交付所置换的4套房屋，二被告如逾期交付房屋的，每逾期一日，应当向原告承担房屋总款日万分之五的违约金等事项。为此，被告瑞富分公司的负责人、“香山财富广场”项目总工程师及经办人、部门负责人均在会签单上对此车辆置换房屋交易予以签字确认。原告同二被告签订置换协议及会签单后，原告于当日向二被告交付了置换房屋的5辆车辆，由被告龙源分公司向原告出具了收车手续、由被告瑞富分公司向原告出具了4套房屋的顶房协议书手续。但在合同约定的交房期限届满后，二被告未能按约定向原告交付房屋。原告经多次催促被告，均无结果。本案中，第三人汪某、闫某对诉讼标的请求权的产生均发生在本案原一审法庭辩论终结后的两个月。本案被告在庭审结束后，发现自己有可能败诉，特意将案涉房屋一房二卖于他人，因此产生了所谓的第三人，然后在二审时通过第三人参加诉讼，以达到否定原一审判决，拖延诉讼的目的。因此，被告瑞富公司与第三人之间存在恶意串通转让案涉房屋、恶意交付房屋的违法事实，所签转让协议应为无效合同，第三人对案涉房屋的占有在法律上不能认定为合法占有。原告认为，被告的违约行为已严重损害了原告的合法权益，应当承担继续履行合同的义务。被告瑞富公司及其分公司共同辩称：1.原告诉状中所述其与瑞富分公司签订顶房协议书属实，但原告没有履行协议所约定的工程施工义务，没有向瑞富分公司支付房屋对价，按合同第三、五条规定，条件未成就，瑞富分公司不履行交房义务。2.香山财富广场系瑞富公司申请批准开发建设的项目工程，该部分土地属中卫市龙广实业有限公司（以下简称龙广公司），与龙源公司无关。瑞富公司的企业名称系于2017年10月10日由庆华公司变更而来，其中卫分公司企业名称系于2018年6月28日由庆华公司中卫分公司变更为瑞富公司中卫分公司。龙广公司系宁夏广电传媒集团有限公司下属的宁夏广电综合开发公司投资100%的国有独资子公司。2000年，龙广公司依法获得了中卫市鼓楼东街以北、迎宾大道以西的37.35亩土地使用权，因长期一直没有开发建设，2010年10月19日，被告龙源公司依法取得了与龙广公司毗邻的56.72亩建设用地使用权后，龙源公司所有的56.72亩土地使用权和龙广公司的37.35亩土地使用权，以“迎宾花园项目”经过政府部门审批作为共同开发建设项目。但在2012年9月初,龙源公司在没有对案涉建设用地使用权进行任何投资开发建设时，由庆华公司向中卫市中级人民法院提起诉讼,向龙源公司主张庆华公司受让的庆华小贷公司的债权和抵押权。2012年9月12日，在中卫市中级人民法院的主持下，双方达成调解协议，法院以（2012）卫民商初字第22号民事调解书确认由龙源公司于2012年9月22日偿还借款本息合计1182万元，如龙源公司不能如期还款，庆华公司对其土地使用权享有优先受偿权。2012年10月16日，中卫市中级人法院作出（2012）卫执裁字第46号执行裁定书，裁定执行龙源公司以卫国用（2010）第60046号面积为37812平方米的土地使用权作价11872968元抵偿庆华公司的借款本息。2012年12月17日,庆华公司将该37812平方米的土地使用权登记在庆华公司名下,办理了卫国用（2012）第60240号建设用地土地使用权证书。后以瑞富公司向政府部门申报批准开发建设涉案的项目工程，中卫市人民政府以2014年第81号、2016年第135号文件及中卫市发展和改革委员会于2015年8月17日以企业投资项目备案审批通知书同意瑞富公司申请开发建设，确定的项目名称为“香山财富广场A区”。2015年9月10日，瑞富公司与中卫市嘉盛建筑安装工程有限公司（以下简称嘉盛公司）签订《建设工程施工合同》约定由该公司全额垫资建设香山财富广场1-11号楼。2018年8月份，政府主管部门审批确认了瑞富公司开发建设的“香山财富广场1号-8号、11号-13号、16号、17号及地下车库项目”。瑞富山水公司所有的56.72亩土地上的项目叫香山财富广场A区是住宅项目，设计3万平米的安置房屋，龙广公司的37.35亩土地上的项目香山财富广场B区是商建项目。在政府部门审批瑞富公司开发建设香山财富广场A区容积率发生变化，要求瑞富公司补交了2500多万元的土地出让金。综上，香山财富广场项目系瑞富公司申报开发并投资建设的项目，与龙源公司无关；龙源公司与原告签订的互易合同、收车手续应当由协议方承担责任，瑞富公司不承担责任。3.第三人欧阳某确系项目施工方，瑞富公司已履行了交付房屋的义务。综上，请求依法驳回原告对瑞富公司及瑞富分公司的诉请。被告龙源公司及其分公司共同辩称：案涉的互易合同和顶房协议实际是龙源公司和瑞富公司的融资行为，对于原告的第一项诉讼请求无意见，龙源公司和瑞富公司应该向原告办理案涉房屋的房产手续和房屋交付手续，但我公司不承担违约金和利息。理由如下：1.中卫市沙坡头区“香山财富广场”项目由被告龙源公司与瑞富山水公司合作开发。2010年龙源公司通过招拍挂的方式取得了案涉土地使用权，并于2010年6月8日与中卫市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，取得56.72亩的土地使用权。中卫市龙广实业有限公司在上述土地毗邻处有47亩土地使用权，龙广公司与龙源公司也系合作关系，上述两宗土地100余亩，再加上当时规划部门还未划红线，两宗土地的四至范围：西到五环广场，东到迎宾大道，北到长城路，南到鼓楼东街，总计占地面积为150亩。最后政府规划部门划定红线后，确定的两宗土地的占地面积为98亩。因龙源公司欠庆华公司借款未偿还完毕，2012年开始双方决定对“香山财富广场”项目进行合作建设（原来的暂定名称为“迎宾花园”项目，于2014年更名为“香山财富广场”项目），并将龙源公司欠庆华公司的借款作为庆华公司对涉案工程的前期投资款，建设工程所需的土地使用权由龙源公司提供。此时，双方形成了龙源公司以土地使用权出资，在建设过程中的资金投入由庆华公司提供的合作建设关系。因龙源公司对外负债较多，为了案涉项目在建设的过程中免于其他债权纠纷的干扰，龙源公司与瑞富公司在2012年通过中卫市中级人民法院调解作出“（2012）卫民商初字第22号民事调解书”，由龙源公司向庆华公司清偿借款本金840万元及相应利息。后，又通过法院强制执行的方式将案涉56.72亩土地的使用权名义上抵顶给庆华公司，但实际的土地使用权人仍是龙源公司，也是“中卫香山财富广场”项目的开发商之一。2013年3月20日，龙源公司与庆华公司签订书面的《合作投资协议》，约定由龙源公司出地，庆华公司提供建设资金对“香山财富广场”进行合作开发。但是，因为当时还没有对案涉的项目上的房屋进行拆迁，无法确定建设的起止时间，所以2013年3月20日签订的《合作投资协议》中没有填写具体时间，也没有协议落款时间。2013年下半年，由建设局牵头，文昌镇具体实施对案涉项目的土地上的房屋进行拆迁，至2014年时基本拆迁完毕。此时，按照正常的工程施工期限，完全可以确定工程总计时间，于是2014年8月26日双方再次签订1份《合作投资协议》，具体内容与2013年3月20日签订的内容一致，但同时明确了双方合作开发的项目名称为“香山财富广场”项目。2014年8月29日，庆华公司与龙源公司签订了《团购协议》，约定由庆华公司向龙源公司团购“中卫香山财富广场”项目中的居民住宅48000平米（暂定面积），均价4500元。在该合同中，双方明确约定了庆华公司向龙源公司支付款项的进度及付款比例。按照龙源公司与庆华公司签订的协议，建设过程中的资金应由庆华公司投入，但在2015年，“香山财富广场”项目建设资金大部分由龙源公司投入，给龙源公司造成了巨大的经济压力。2016年时，因建设资金不足，经与庆华公司商议，龙源公司开始采取“以车换房”等方式进行融资。为了解决资金困难，2016年8月19日，庆华公司与龙源公司的关联公司赞晨商贸公司签订了1份《资产处置协议书》，约定庆华公司将位于贺兰县的144套住房和6套营业房交由赞晨公司处置，用于置换“香山财富广场”项目所需的建筑材料或抵顶工程款，但由于协议中所属房产的产权问题该合同最终未实际履行。2015年之前，庆华公司指派其公司工作人员高峰协助龙源公司对建设项目进行管理。因高峰工作能力等原因，2015年时庆华公司将高峰撤回，另行指派张某1协助管理。2016年6月28日张某1成为瑞富分公司负责人。因为管理人员的工资一直由龙源公司发放，2017年时由于资金紧张，导致工资不能及时发放，在这期间，瑞富公司的资金不到位，导致以车换房。龙源公司的部分管理人员出现消极怠工，迟到早退等情况，庆华公司开始加派人手，龙源公司之前招录的工作人员逐渐由庆华公司管理使用。自2018年，庆华公司开始对合作开发项目的管理问题上逐渐占据了控制地位。因此，龙源公司与庆华公司合作开发建设“香山财富广场项目”的事实清楚。2.双方签订的《房屋与车辆互易合同》，以及原告与被告瑞富公司签订《顶房协议书》的情况属实。第三人欧阳某、汪某、闫某、王某2述称：瑞富分公司于2018年11月2日与欧阳某签订顶房协议书4份，协议编号分别为0567、0568、0570、0571，以涉案四套房屋抵顶欧阳某的工程款，并将上述房屋陆续交付欧阳某。欧阳某合法取得上述房屋后，于2018年11月24日将8-2-1602室房屋以转让的方式抵顶张某4工程款，张某4将该房屋转让给案外人王某2，瑞富公司与王某2于2019年4月30日就该房屋签订商品房买卖合同，并在中卫市不动产登记中心为该房屋办理预告登记，后欧阳某分别于2018年12月3日、2019年9月16日将6-1-1703室、6-1-1601室房屋分别转让给汪某、闫某。2019年12月初，经上访，汪某、闫某收到受让房屋，且该二人将受让房屋进行了装修。综上，瑞富公司将涉案房屋顶给欧阳某符合建设工程优先权的法律原则，欧阳某将涉案房屋以转让的方式出售于第三人闫某、汪某及案外人张某4的行为符合善意取得的构成要件。希望法庭查明案件事实，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对各方当事人无异议的原告提交的瑞富公司工商登记档案打印件1份和被告瑞富公司、瑞富分公司共同提交的瑞富公司、瑞富分公司企业信息网页打印件各1份、李某、姜新生于2020年5月9日在中卫市中级人民法院询问笔录1份,被告龙源公司、龙源分公司提交的《国有建设用地使用权出让合同》1份的证明效力予以确认，并在卷佐证。对原告提交的有争议的证据，认定如下：1.合作投资协议复印件1份，四被告及第三人对其真实性无异议，被告瑞富公司及其分公司、第三人对其证明目的提出异议。经核，该份协议能够证明被告龙源公司与被告瑞富公司就中卫迎宾花园住宅工程签订过合作投资协议，在无其他证据印证的情况下，无法证明该协议已履行，故对该协议的证明效力予以确认，但对于原告拟证明中卫市“香山财富广场”小区商住项目系被告宁夏龙源房地产开发有限公司和宁夏瑞富山水置业有限公司共同开发经营的证明目的不予确认；2.房屋与车辆互易合同书、宁夏庆华置业有限公司中卫分公司业务处理报告单、宁夏龙源房地产开发有限公司中卫市分公司合同签订会签单各1份，被告瑞富公司提出宁夏庆华置业有限公司中卫分公司业务处理报告单系复印件，对其证明目的不予认可，提出合同书与会签单不是其公司所签，对其证明效力不予认可。经核，互易合同书、会签单均系被告龙源分公司出具，而该公司对其证明效力无异议，故对该二份证据的证明效力予以确认；处理报告单中虽然有部分签字系复印字体，但是原告出示的张某1在公安机关所作的询问笔录可以证明张某1确实在该处理报告单中签了字，故该处理报告单来源合法，内容客观真实，对其证明效力予以确认；3.龙源分公司出具的证明1份，虽然瑞富公司及其分公司不予认可，但出具该证明的龙源分公司对其证明效力不表异议，该份证明能够证明原告向被告龙源分公司交付了置换房屋的五辆车的事实，其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，对其证明效力予以确认；4.原宁夏庆华置业有限公司中卫市分公司与原告签订的顶房协议书4份，被告瑞富公司对其真实性无异议，其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，对其证明效力予以确认；5.姜新生、张某1在公安机关所作的询问笔录复印件2份，虽然该2份笔录系复印件，因被告对其真实性无异议，故其来源合法，内容客观真实，该2份笔录系被告宁夏龙源房地产开发有限公司中卫分公司的实际控制人姜新生和被告宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司负责人张某1所作，其二人的陈述能够相互印证证明被告龙源分公司与原告签订了房屋与车辆互易合同，被告瑞富分公司互易合同中的所约定案涉4套房屋与原告签订了顶房协议，该组证据与本案具有关联性，对其证明效力予以确认。对被告瑞富公司及其分公司提交的有争议的证据，认定如下：1.借款协议，借款凭证、土地使用权抵押合同、中卫市中级人民法院（2012）卫执裁字第46号执行裁定书各1份，经审查，上述证据虽然系复印件，但是均来源于中卫市中级人民法院案卷卷宗，而且证据证明的事实与本案具有关联性且可以相互印证，故本院对其证明效力予以认定;2.卫国用（2012）第60240号建设用地土地使用权证书系公文书证，其内容能够证明被告瑞富山水公司之前身宁夏庆华投资置业有限公司在2012年12月17日取得中卫市城区二十五街坊37812平米土地使用权的事实，本院对其证明的事实予以认定；3.中卫市人民政府专题会议纪要（2014年6月9日第81号）、（2016年10月31日第135号）、中卫市发展和改革委员会企业投资项目备案通知书【卫发改备案（2015）75号】、文昌镇人民政府关于庆华苑建设项目存在问题的报告（文政发【2017】178号），以上证据均属公文书证，与本案有关联性，本院对其证明效力予以认定；4.宁（2018）中卫市不动产权第XXXX号不动产权证书1份，建设用地规划许可证1份，建设工程规划许可证1份，建筑工程施工许可证1份，以上证据均属公文书证，与本案有关联性，证明的事实客观真实，本院对其证明效力予以认定；5.中卫香山财富广场总平面规划图1份，经审查，该图纸是香山财富广场项目的平面设计图，龙源房产公司对其没有异议，本院对其证明效力予以认定；6.中卫市龙广实业有限公司企业信息1份（网页打印件），该证据与本案不具有关联性，其证明的事实本院不予认定；7.建设工程施工合同示范文本1份，经审查，该合同是2015年9月10日由瑞富山水公司前身宁夏庆华置业有限公司与中卫市嘉盛建筑安装工程有限责任公司为了开发建设香山财富广场项目工程签订，因合同内容涉及中卫市嘉盛建筑安装工程有限责任公司，而中卫市嘉盛建筑安装工程有限责任公司又没有到庭质证确认，故本院对其证明的事实不予认定；8.债权转让协议的内容是银川山尊投资咨询有限公司、宁夏庆华投资置业有限公司、龙源房产公司在2014年6月23日达成的关于债权债务转移的协议，与本案不具有关联性，对其证明效力不予确认；9.中卫市沙坡头区人民法院（2019）宁0502民初982号民事判决书1份，中卫市中级人民法院（2019）民终697号民事判决书1份，原告及龙源房产公司对证据的真实性没有提出异议，经审查，本案的部分事实与上述判决查明和认定的部分事实有一定关联，本院可结合本案的具体情况和证据，对上述判决查明和认定的与本案有关联的事实综合予以认定；10.合作投资解除协议书1份，拟证明龙源房产公司与宁夏庆华投资置业有限公司签订的《合作投资协议》没有履行，2012年6月14日双方协议解除的事实。龙源房产公司质证后对该证据加盖的“龙源房产公司”印章予以认可，但认为该协议不真实。经审查，本院在审理多起与本案相关联的案件过程中，瑞富山水公司均没有向本院提交过该份证据，不排除协议书上“龙源房产公司”印章系瑞富山水公司加盖的可能性，故本院对该证据证明的事实不予确认。对被告龙源公司、龙源分公司提交的有争议的证据，认定如下：1.《合作投资协议》2份，该2份协议能够证明被告龙源公司与被告瑞富公司就中卫迎宾花园住宅、香山财富广场工程签订过合作投资协议，在无其他证据印证的情况下，无法证明该协议已履行，故对该协议的证明效力予以确认，但对于原告拟证明中卫市“香山财富广场”小区商住项目系被告宁夏龙源房地产开发有限公司和宁夏瑞富山水置业有限公司共同开发经营的证明目的不予确认；2.《团购协议》1份，因该协议的文头与落款处甲乙双方的名称前后不一致，在无其他证据印证的情况下，无法达到龙源公司的证明目，故对其证明效力不予确认；3.《资产处置协议书》1份，经审查，该协议由宁夏庆华置业有限公司与宁夏赞晨商贸有限公司签订，协议内容能够证明宁夏庆华置业有限公司以拥有处置权的的位××县套住房和6套营业房抵给宁夏赞晨商贸有限公司，宁夏赞晨商贸有限公司支持“香山财富广场”开发建设，该事实与香山财富广场开发建设有关联，故本院对其证明效力予以确认；4.《土方施工合同》、《商品混凝土供应合同》各1份，因合同内容涉及中卫市嘉盛建筑安装工程有限责任公司，而中卫市嘉盛建筑安装工程有限责任公司又没有到庭质证确认，故本院对其证明的事实不予认定；5.费用支出凭单4份、费用报销单3份，上述支出凭证无法证明龙源公司与瑞富公司就案涉建设项目存在合作开发关系的事实，对其证明效力不予确认。对第三人欧阳某、汪某、闫某提交的有争议的证据，认定如下：1.中卫香山财富广场项目住宅及商网内部施工合同1份，因合同内容涉及中卫市嘉盛建筑安装工程有限责任公司，而中卫市嘉盛建筑安装工程有限责任公司又没有到庭质证确认，故本院对其证明的事实不予认定；2.顶房协议书书4份，能够证明被告瑞富分公司于2018年11月2日将案涉4套房屋抵付第三人欧阳某工程款的事实，与本案具有关联性，对其证明效力予以确认；3.房屋买卖协议2份，能够证明第三人欧阳某分别于2018年12月3日、2019年9月16日将案涉的香山财富广场6号楼1-1703室房屋、1-1601室房屋转让给第三人汪某、闫某的事实，与本案具有关联性，对其证明效力予以确认；4.房屋转让协议书1份、商品房买卖合同（预售）1份、收据1张，能够证明第三人欧阳某于2018年11月24日将涉案的香山财富广场8号楼2-1602室房屋转让给案外人张某4，张某4又将该房屋转让给第三人王某2，王某2于2019年4月30日与瑞富公司就该房屋签订《商品房买卖合同（预售）》的事实，与本案具有关联性，对其证明效力予以确认；5.证明5份，对于瑞富公司与嘉盛公司出具的证明因嘉盛公司未出庭对该证据质证，故对其证明效力不予以确认；对于瑞富公司出具的其已分别于2018年10月、2019年4月、2019年9月、2019年4月将案涉4套房屋的钥匙交付第三人欧阳某、汪某、闫某、王某2的证明，因该4份证明系被告瑞富公司自己出具，且证明内容与其代理人在庭审中陈述的2019年10至11份交付钥匙的内容、第三人欧阳某、汪某、闫某在参加诉讼申请书中陈述2019年12月取得房屋钥匙的内容以及第三人王某2陈述的至今未取得房屋钥匙的内容相互矛盾，故该证明不具有客观真实性，对其证明效力不予确认。对第三人王某2提交的有争议的证据，认定如下：1.商品房买卖合同（预售）1份、收据2张，能够证明王某2于2019年4月30日与瑞富公司就该房屋签订《商品房买卖合同（预售）》的事实，与本案具有关联性，对其证明效力予以确认；2.王俊萍书写的便条1张，不符合证据的形式要件，对其证明效力不予确认。根据当事人陈述和确认的证据，本院认定如下事实：2016年9月2日，原告与被告龙源分公司签订《房屋与车辆互易合同书》1份，合同约定：原告以其拥有的（×××号路虎揽胜运动版越野车、×××号宝马745轿车、×××号红旗马自达轿车、×××号别克轿车、无号牌宝马745轿车）五辆车作价共计2000000元置换位于中卫市××区、2-1702室，6号楼1-1601室、1-1703室四套房屋；双方还约定被告龙源分公司应当至迟于2017年5月前向原告交付所置换的四套房屋，被告龙源分公司如逾期交付房屋的，每逾期一日，应当向原告承担房屋总款日万分之五的违约金等事项。同日，宁夏庆华置业有限公司中卫分公司（甲方）与原告（乙方）签订《顶房协议书》4份，约定：鉴于乙方承建甲方开发建设的室外工程，乙方申请甲方用房屋抵付乙方工程款，现经甲乙双方协商一致，就以房抵付工程款事宜达成协议如下：1.经初步核算，乙方已完成工程量价款的80%达到抵偿房屋的条件，最终以决算为准。乙方同意甲方用位于××区、2-1702室，6号楼1-1601室、1-1703室四套房屋以2216712元抵付乙方工程款。2.上述抵付工程款的房屋在竣工验收合格之日起三个月内，乙方须持本协议到甲方售方部签订《商品房买卖合同》及办理房屋交付等相关手续，逾期办理造成损失由乙方承担；3.在甲方与乙方未签订《商品房买卖合同》及办理房屋交付手续前，乙方不得将该房屋转让给他人，否则，该转让行为无效，造成一切后果由乙方自负。《顶房协议书》还约定了其他事项。《顶房协议书》的尾部，宁夏庆华置业有限公司中卫分公司在甲方位置盖章，李莉在甲方经办人位置签名，钱某在乙方位置签名。原告于当日将抵顶的5辆车交付给被告龙源分公司接收。同时，宁夏庆华置业有限公司中卫分公司的业务处理报告单中，同意钱某申请顶住宅房四套（8号楼2-1602室、2-1702室，6号楼1-1601室、1-1703室）以顶付车款，房屋总价款为2216712元，部门经理李莉、项目总监张鹏、分公司负责人张某1、董事长姜新生均在该处理报告单中签字。因香山财富广场小区处于在建状态时龙源房产分公司退出建设，被告瑞富山水公司接手香山财富广场小区建设后不承认其分公司与原告签订的《顶房协议书》抵顶香山财富广场8号楼2-1602室、2-1702室，6号楼1-1601室、1-1703室四套房屋的事实，为此原告向人民法院起诉。原告在本案审理过程中申请财产保全，本院根据原告申请依法于2019年5月27日作出（2019）宁0502民初1694号民事裁定书，依法查封了香山财富广场8号楼2-1602室、2-1702室，6号楼1-1601室、1-1703室四套房屋。并于2019年5月29日向被告瑞富公司送达了民事裁定书。另查明，2018年11月2日，被告瑞富分公司与第三人欧阳某签订顶房协议书4份，协议编号分别为0567、0568、0570、0571，以案涉四套房屋抵顶第三人欧阳某的工程款。后第三人欧阳某于2018年11月24日将8-2-1602室抵顶案外人张某4的工程款，张某4将该房屋转让给第三人王某2。2019年4月30日，被告瑞富公司、瑞富分公司与王某2就该房屋签订商品房买卖合同（预售），并在中卫市自然资源和不动产确权中心办理了商品房预售登记备案；后欧阳某分别于2018年12月3日、2019年9月16日将6-1-1703室、6-1-1601室房屋分别转让给第三人汪某、闫某。2019年11月，经安置户、购房人上访，瑞富公司对香山财富广场的房屋整体进行了交付。案涉房屋至今未经竣工验收。宁夏庆华投资置业有限公司于2010年12月2日成立，2014年8月22日名称变更为宁夏庆华置业有限公司，2017年10月10日名称变更为宁夏瑞富山水置业有限公司。宁夏庆华置业有限公司中卫分公司是其分支机构，成立于2015年7月3日，2018年6月28日名称变更为宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司，公司负责人由高峰变更为张某1。宁夏龙源房地产开发有限公司成立于2001年11月12日，宁夏龙源房地产开发有限公司中卫分公司是其分支机构，成立于2015年7月3日。龙源房产公司（甲方）曾与瑞富山水公司之前身宁夏庆华投资置业有限公司（乙方）签订过《合作投资协议》，协议约定：开发项目名称为中卫迎宾花园住宅工程，项目总占地150亩；合作方式，甲方提供用地并负责整个项目开发建设，乙方提供建设资金17000万元；经双方协商，甲方明确向乙方保证后，乙方同意2013年2月底向甲方支付1100万元，2013年8月底前向甲方支付6000万元;前期工作安排均由甲方负责；本协议签署后，甲乙双方各自委派专人共同组织合作项目部进行工程管理；财务管理，项目合作周期为3年，自合同签字生效起，乙方将得到投资额25%的回报率（合同落款处无签订时间)。2014年8月26日，龙源房产公司（甲方）与瑞富山水公司之前身宁夏庆华投资置业有限公司（乙方）签订《合作投资协议》，协议约定：开发项目名称为中卫迎宾花园住宅工程，项目总占地150亩；合作方式，甲方提供用地并负责整个项目开发建设，乙方提供建设资金17000万元；经双方协商，甲方明确向乙方保证后，乙方同意2015年5月底向甲方支付1100万元，2015年11月底前向甲方支付6000万元;前期工作安排均由甲方负责；本协议签署后，甲乙双方各自委派专人共同组织合作项目部进行工程管理；财务管理，项目合作周期为3年，自合同签字生效起，乙方将得到投资额25%的回报率。2016年8月19日，宁夏庆华置业有限公司（甲方）与宁夏赞晨商贸有限公司（乙方）签订《资产处置协议书》，协议明确：鉴于“为大力支持‘中卫香山财富广场’项目的开发建设，甲方以拥有处置权的的位宁夏××县套住宅房和6套营业房交由乙方（赞晨公司）用于置换建筑材料或抵顶工程款”，上述房屋乙方只能够专项用于解决“香山财富广场”项目。本院认为,依法成立的合同，应受到法律保护。本案的争议的焦点为：1.责任承担主体的认定问题；2.被告就案涉四套房屋能否向原告交付的问题，即在被告瑞富分公司就案涉四套房屋与原告、第三人欧阳某分别签订了顶房协议的情况下，被告瑞富公司能否向原告履行顶房协议的问题。对于争议焦点一，虽然与原告签订《房屋与车辆互易合同书》的主体为被告龙源分公司，但是庆华分公司于签订互易合同书的当日与原告签订《顶房协议书》，顶房协议书中约定所抵顶的四套房屋与互易合同书中互易的四套房屋的房号、面积、价款均一致，且原告提交的庆华分公司的业务处理报告单能够证明庆华分公司就房车互易内容进行了确认。基于上述事实足以认定原告与被告龙源分公司签订房车互易合同时庆华分公司就互易合同书中所约定的案涉四套房屋同意抵顶与原告，且原告已将案涉五辆车交付被告龙源分公司，即原告已履行了抵顶车辆的交付义务，因此庆华分公司应当按照《顶房协议书》向原告履行相应的义务，被告瑞富分公司作为庆华分公司权利义务的继受者，应当作为合同相对方向原告履行《顶房协议书》，瑞富分公司是瑞富公司的分支机构，其对外不具有承担民事责任的能力，被告瑞富分公司承担的上述责任应由被告瑞富公司实际承担。故原告要求被告瑞富公司履行顶房协议的诉讼请求有事实根据，依法予以支持。对于原告要求被告龙源分公司履行《顶房协议书》、被告龙源公司承担连带责任的诉讼请求，因与原告签订《顶房协议书》的相对方为庆华分公司，依据合同相对性原则，被告龙源分公司作为非合同相对方没向原告履行《顶房协议书》的义务，故原告要求被告龙源分公司履行《顶房协议书》、被告龙源公司承担连带责任的诉讼请求于法无据，不予支持。对于争议焦点二，本案中，庆华分公司（瑞富分公司）于2016年9月2日就案涉四套房屋与原告签订顶房协议，被告瑞富分公司又于2018年11月2日就案涉四套房屋与第三人欧阳某签订顶房协议，即本案存在一房二卖的情况。对于一房二卖的处理原则，第八次全国法院民商事审判工作会议纪要第15条规定“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位”。本案中，1.数份合同是否有效的问题。依法成立的合同，自成立时生效。原告与庆华分公司于2016年9月2日签订顶房协议书对房屋的具体位置、面积、房价等具体的交易条件作了明确约定，该协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同，该协议能够反映双方就房屋买卖事宜达成了合意，内容不违反相关法律规定，应属有效协议。第三人欧阳某与被告瑞富分公司于2018年11月2日签订的顶房协议书亦具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同，该协议的内容不违反相关法律规定，应属有效合同；2.对于变更登记问题，虽然第三人王某2就8－2－1602号房屋办理了商品房预售登记备案，但该备案行为不产生物权变动的法律效果，故原告与第三人均未办理房屋所有权变更登记；3.对于合法占有房屋问题，原告认可未占有房屋，虽然各第三人主张其合法占有了案涉房屋，但其未提交有效的证据证明其合法占有了案涉房屋，即便按照第三人与被告瑞富公司的陈述，第三人汪某、闫某于2019年11月取得了6-1-1703号、6-1-1601号房屋的钥匙，但是该取得行为发生在本院对案涉房屋采取查封措施（2019年5月27日）之后，该占有不是合法占有，故原告与各第三人均未合法占有案涉房屋；4.对于合同履行问题，现查明，原告与第三人欧阳某均已履行了相应的义务；5.对于合同成立先后的问题，原告与庆华分公司签订顶房协议的时间早于第三人欧阳某与被告瑞富分公司签订顶房协议的时间。综上，在此种情况下，应当优先保护签订顶房协议在先的原告的合法权益。故被告瑞富公司应当向原告履行顶房协议，为原告办理协议项下的“香山财富广场”8号楼2-1602号、8号楼2-1702号、6号楼1-1601号、6号楼1-1703号四套房屋产权登记手续和房屋交付手续。对于原告要求被告支付利息损失38万元的诉讼请求。原告用房屋和车辆置换香山财富广场的房屋，双方签订的《顶房协议》中却约定用房屋抵付工程款，该约定与事实不符，原告在签订《顶房协议》时未尽到审慎的义务，签订与事实不相符的协议，应当承担一定的责任，况且双方也未约定利息。故原告要求被告支付利息损失38万元的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。对于原告提出被告瑞富公司与第三人之间存在恶意串通转让案涉房屋、恶意交付房屋的违法事实，所签转让协议应为无效合同的意见。本案中，被告瑞富公司在明知已将案涉房屋顶抵给原告的情况下，又将案涉房屋顶抵给第三人欧阳某，其主观存在恶意，但是原告未提交证据证明第三人欧阳某在与被告瑞富分公司签订顶房协议时主观上具有恶意，即无证据证明被告瑞富分公司与第三人欧阳某之间存在恶意串通转让案涉房屋的情形，故原告的上述意见与查明事实不符，不予采纳。对于被告瑞富公司提出原告未履行协议约定的工程，没有向瑞富分公司支付房屋对价，按合同第三、五条规定，条件未成就，瑞富分公司不履行交房义务的辩解意见。经核，《顶房协议书》是被告瑞富分公司（庆华分公司）提供的格式合同，合同内容除“乙方”名称和抵顶的房号、面积、单价、总价款不同之外，其他内容完全相同，瑞富分公司以房抵顶借款、工程款、材料款及车辆置换房屋均采用该协议，结合原告提交的房屋与车辆互易合同书、宁夏庆华置业有限公司中卫分公司业务处理报告单以及本院审理的类案中的顶房协议书，能够认定该顶房协议虽然约定的是原告施工，但实际是以车置换房屋，故该辩解意见与查明事实不符，不予采纳。对于第三人欧阳某提出其享有工程价款优先受偿权，应当驳回原告诉讼请求的意见。经核，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释200216号）第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗受让人”规定，本案中原告作为买受人已履行了抵顶车辆的交付义务，即已交付了200万元购房款，而顶房协议中约定的案涉四套房屋的总价款为2216712元，即原告已交付了大部分购房款，第三人欧阳某对该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗原告。故第三人欧阳某提出的该意见于法无据，不予采纳。对于各第三人提出其系善意取得案涉房屋，应驳回原告诉讼请求的意见。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”之规定，公示是善意取得的必备条件，我国物权法确定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定进行登记的物权公示原则，本案中各第三人并未完成权属登记，不符合善意取得的条件。故各第三人的上述意见于法无据，不予采纳。综上，因本案系发回重审案件，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百三十四条第一款之规定，判决意见如下：一、被告宁夏瑞富山水置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告钱某交付中卫市沙坡头区香山财富广场小区8号楼2-1602号、2-1702号，6号楼1-1601号、1-1703号四套房屋，并协助为原告钱某办理四套房屋的不动产登记手续；二、驳回原告钱某的其他诉讼请求。案件受理费11900元，由原告钱某负担7000元，被告宁夏瑞富山水置业有限公司负担100元，退还钱某4800元。诉讼保全执行费5000元，由被告宁夏瑞富山水置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判长 宋玉梅审判员 王希刚人民陪审员 申明华 二○二○年十一月五日书记员 黄 玲本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。