四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2002民初5653号 原告：成都德昌行物业服务有限公司资阳分公司，住所地四川省资阳市雁江区城区孙家坝财政街综合市场****，统一社会信用代码91512002345670122U。 负责人：龙井文，总经理。 原代：张红斌，男，系公司员工。 被告：封诗泽（曾用名：封诗桃），男，1976年6月10日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告成都德昌行物业服务有限公司资阳分公司与被告封诗泽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张红斌和被告封诗泽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成都德昌行物业服务有限公司资阳分公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告向原告缴纳物业服务费3607元，垃圾处理费300元，违约金1082元，共计4989元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：依据东临小区业主委员会与成都德昌行物业服务有限公司资阳分公司签订《物业服务合同》，约定本合同期限内为东临小区业主提供物业服务，物业合同中对于物业服务内容、物业费收取标准等都有明确约定：多层住宅0.45元/㎡每月；高层电梯1.15元/㎡每月；商业用房1楼1.00元/㎡每月；营业用房2楼0.9.元/㎡每月；车库0.45元/㎡每月；垃圾处理费6元/月。被告系东临小区业主封诗泽，房屋面积77.58㎡，被告自2016年5月1日起至2020年6月30日欠物业服务费3607元（77.58㎡×0.93㎡/元×50个月=3607元），垃圾处理费300元（6元×50月=300元），违约金由2016年6月30日至2016年10月7日合计1082元（3607×3‰×100天=1082元），共计人民币4989元。 被告封诗泽辩称，我系东临小区业主，房屋面积77.58㎡，自2016年5月1日起至2020年6月30日的物业费是没有给。我和前期物业公司达成了协议，用开发商拖欠我的钱来抵扣物业费，直至抵扣完为止，并且前任物业公司没有向我催收过物业费。德昌行需要履行前任物业公司未完成的事情，我和上一任物业关于违约金抵扣的问题未解决，应该由德昌行来接管解决。德昌行物业公司没有单独跟我签物业合同。原告进驻东临小区的情况我不清楚，也没有看到过物业合同，不清楚收费约定和服务条款。我认为不应向原告支付物业费、垃圾处理费和违约金。 原告围绕争议焦点向本院提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对于双方当事人无异议的证据：原告营业执照、负责人身份证明及身份证复印件、被告户籍信息、资阳市房产档案馆房产档案及商品房网签信息查询结果单、欠费催交照片，本院予以采信。对于有异议的证据，本院认定如下：《物业服务合同》、《东临水费、垃圾费收取情况说明》，复印件与原件一致，证据客观真实、来源合法且与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：被告封诗泽为资阳市雁江区东临小区的业主，房屋面积77.58㎡。2016年5月19日，东临小区业主委员会（甲方）与原告成都德昌行物业服务有限公司资阳分公司（乙方）签订了《物业服务合同》。该合同主要约定，乙方为该小区提供综合服务（绿化养护、垃圾处理）、共用部位及公用设施设备运行和维修养护、环境卫生维护等物业服务，多层住宅由业主按其专有建筑面积0.45元/㎡/月、高层电梯1.15元/㎡/月、商业用房1楼由业主按其拥有建筑面积1元/㎡/月、营业用房2楼由业主按其拥有的建筑面积0.9元/㎡/月收取。空置房屋的物业管理服务费，分别由所有权人按其拥有的专有部分建筑面积，依上述标准向乙方交纳。业主出租其拥有的物业，其应当承担的物业服务费由业主交纳。业主与承租人员另有约定的，从其约定，但业主应当将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任。本条约定的物业服务费用不含建筑物及其附属设施保修期满后维修、更新、改造的费用，建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用在建筑物及其附属设施在维修基金中列支，并按业主专有部分占建筑物总面积比例分摊。乙方代收垃圾处理费6元/月/户。建筑物属于业主专有部分损坏时，使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、使用人承担。物业服务费按季度交纳，业主应在每季度月底前履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费的，按每一天实际应交费用的3%交纳违约金。本合同期限根据东临小区实际情况暂定五年，自2016年5月1日零时至2021年4月30日零时止。2018年10月5日，资阳市海天水务公司营销部出具《东临水费、垃圾费收取情况说明》，载明根据资府事函[2018]35号文件精神关于《市容环境卫生管理处委托资阳海天水务有限公司代收城市生活垃圾处理费》，因东临小区高层住户业主1-7楼属于分表户，水厂直供水，水费、污水处理费、生活垃圾费在水厂缴纳。8楼以上（含8楼）属于合表制，（一个总表）需要二次加压供水，水费、污水处理费、生活垃圾费（每月每户6元）由物业公司每月收取上缴水厂。原告通过上门张贴物业费催交通知等方式催收无果，后向法院提起诉讼请求判决如诉请。截至庭审之日，被告封诗泽未交纳涉案房屋2016年5月1日至2020年6月30日期间的物业服务费、2016年5月1日至2020年6月30日期间的垃圾处理费。 本院认为，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告成都德昌行物业服务有限公司资阳分公司与资阳市雁江区东临小区业主委员会签订的《物业服务合同—资阳.东临小区》，属合法、有效的合同，对原告与小区业主均具有法律约束力。对于被告辩称因原告未与其单独签订物业服务合同故不应交纳物业服务费的意见，本院不予采纳。原告向东临小区居民提供了物业服务，被告应当向原告支付相应的合理对价。合同约定高层电梯住宅的物业服务收费标准为1.15元/㎡/月，原告起诉主张被告支付2016年5月1日至2020年6月30日期间的物业服务费3607元（77.58㎡×0.93元/㎡/月×50个月）和2016年5月1日至2020年6月30日期间的垃圾处理费300元（6元/月×50个月），不违反合同约定，本院予以支持。因本案属系列案件，结合查明的情况，原告自身存在物业服务不到位的情形，故对其主张违约金的诉请，本院不予支持。被告辩称小区开发商欠其违约金应继续用于抵扣被告与原告之间的物业服务费的意见，被告并无证据证明与原告之间有此项约定，被告主张于法无据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告封诗泽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都德昌行物业服务有限公司资阳分公司支付2016年5月1日至2020年6月30日期间的物业服务费3607元、2016年5月1日至2020年6月30日期间的垃圾处理费300元，合计3907元； 二、驳回原告成都德昌行物业服务有限公司资阳分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告封诗泽负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 周 燕 二〇二〇年十一月十一日 书记员 胡渊婕