湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12431号上诉人（原审被告）：湖南东怡置业投资有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院南路**。法定代表人：李宏坤。上诉人（原审被告）：湖南湘邮置业有限公司，住，住所地湖南省长沙高新开发区桐梓坡西路**麓谷林语小区****/div>法定代表人：黄新华。两上诉人共同委托诉讼代理人：张友友，湖南森力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖琼辉，男，1983年11月9日出生，汉族，住长沙市雨花区。被上诉人（原审原告）：倪珍玉，女，1984年11月5日出生，汉族，住长沙市雨花区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨意丰，湖南金厚律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人王辉，湖南金厚律师事务所实习律师。上诉人湖南东怡置业投资有限公司（以下简称东怡公司）、湖南湘邮置业有限公司（以下简称湘邮公司）与被上诉人倪珍玉、肖琼辉商品房销售合同纠纷一案，东怡公司、湘邮公司均不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2020）湘0103民初6118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案审理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人东怡公司、湘邮公司上诉请求：1、请求撤销长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初6118号判决或者依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：（一）一审法院判决撤销《长沙市商品房买卖合同》和判决上诉人退还购房款、商铺代收费并支付资金占用利息是错误的。涉案商铺没有解除抵押是由于新型冠状病毒的影响，是事出有因，并非故意欺瞒。并且，涉案商铺现只是被抵押，并未毁损和灭失，只要上诉人偿还相关债务就可以解除抵押，合同目的并没有到不能实现的地步。故一审判决撤销合同以及判决上诉人退还购房款、商铺代收费并支付资金占用利息错误，应当予以撤销。（二）一审法院判决被上诉人按已付购房款的50%对被上诉人承担赔偿责任是错误的。被上诉人购买的商铺是商业投资，是不存在间接损失的。上诉人和华西银行正在做执行和解，上诉人是有可能给被上诉人办理房产证的，被上诉人存在的损失仅包括上诉人逾期办理房产证带来的间接损失。上诉人应该承担的仅是逾期办理房产证的违约责任。被上诉人肖琼辉、倪珍玉答辩要点：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，答辩人与上诉人所签订的《长沙市商品房买卖合同》因上诉人的恶意欺诈隐瞒行为，答辩人有权主张撤销该合同。二、上诉人因其自身的违约是由，应当依法承担返还购房款、商铺代理费、资金占用利息以及支付已付购房款50%的违约责任。请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。倪珍玉、肖琼辉向一审法院提起诉讼，诉讼请求：1、撤销订立的201800883765-053号《长沙市商品房买卖合同》；2、判令退还购房款503500元及资金占用利息11514.54元（按照银行同期贷款基准利率暂计算至2020年6月5日止，此后利息以该标准付至清偿之日止）；3、判令退还商铺代收费4376元及资金占用利息100.07元（按照银行同期贷款基准利率暂计算至2020年6月5日止，此后利息以该标准付至清偿之日止）；4、判令承担已付房款503500元的赔偿责任；5、本案诉讼费及保全费用由东怡公司、湘邮公司承担。一审法院认定的事实：根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定的事实与倪珍玉、肖琼辉的陈述基本一致。另查明，2016年12月23日，东怡公司向案外人长城华西银行股份有限公司成都分行（以下简称华西银行）贷款2.2亿元，东怡公司、湘邮公司为该笔贷款提供最高额抵押担保，将包括本案倪珍玉、肖琼辉购买的商铺在内的商铺抵押给案外人华西银行，并办理抵押登记。东怡公司、湘邮公司一直未将抵押情况告知倪珍玉、肖琼辉，涉案商铺目前仍处于抵押状态。一审法院认为，肖琼辉、倪珍玉与东怡公司、湘邮公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效。但合同未对案涉商铺是否存在抵押的事实进行约定，且东怡公司、湘邮公司未提供证据证明其在合同订立过程中将案涉商铺已设立抵押登记的事实告知倪珍玉、肖琼辉，导致倪珍玉、肖琼辉无法办理不动产登记权证，其合同目的无法实现，东怡公司、湘邮公司的行为已构成欺诈。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：…一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。…”故对倪珍玉、肖琼辉请求撤销与东怡公司、湘邮公司签订的《长沙市商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。关于退还购房款、商铺代收费并支付资金占用利息，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”的规定，故《长沙市商品房买卖合同》被撤销后，倪珍玉、肖琼辉有权要求东怡公司、湘邮公司返还已付购房款503500元、商铺代收费4376元及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年11月29日起至清偿之日止的资金占用利息。关于赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，因故意隐瞒所售商品房已经抵押的事实，房屋买卖合同被撤销后，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据本案的具体情况，酌情确定东怡公司、湘邮公司按已付购房款的50%即251750元承担赔偿责任。合同撤销后，倪珍玉、肖琼辉应将案涉商铺退还给东怡公司、湘邮公司。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决:一、撤销肖琼辉、倪珍玉与湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司订立的《长沙市商品房买卖合同》；二、湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司于本判决生效之日起10日内退还肖琼辉、倪珍玉购房款503500元并支付资金占用利息（以503500元为基数，自2019年11月29日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司于本判决生效之日起10日内退还肖琼辉、倪珍玉商铺代收费4376元并支付资金占用利息（以4376元为基数，自2019年11月29日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司于本判决生效之日起10日内向肖琼辉、倪珍玉支付赔偿金251750元；五、驳回肖琼辉、倪珍玉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费19532元，因适用简易程序减半收取9766元，保全费5000元，共计14766元，由湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司承担。二审审理期间，当事人均为未向本院提交新证据，本院查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，上诉人东怡公司、湘邮公司在与被上诉人肖琼辉、倪珍玉签订《长沙市商品房买卖合同》过程中，将案涉商铺已经抵押的事实未如实向被上诉人肖琼辉、倪珍玉告知，因抵押无法办理不动产登记权证，致使合同目的落空。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，被上诉人肖琼辉、倪珍玉请求撤销双方签订的《长沙市商品房买卖合同》的主张具有事实和法律依据，本院亦予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，综合本案的案件事实，原审认定上诉人东怡公司、湘邮公司应向被上诉人肖琼辉、倪珍玉返还购房款、商铺代收费并支付资金占用利息具有事实和法律依据，本院亦予以支持。因上诉人东怡公司、湘邮公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致双方签订的合同被撤销，原审综合本案的具体情况，认定上诉人东怡公司、湘邮公司向上诉人肖琼辉、倪珍玉支付按其所付购房款百分之五十的标准支付赔偿金责任，具有法律依据，本院予以支持。综上，上诉人东怡公司、湘邮公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案案件受理费19532元，由上诉人湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  刘 刚二〇二〇年十一月二十五日法官助理刘婧书记员杨蓓