湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11029号上诉人（原审被告）：刘云辉，男，1981年11月14日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被上诉人（原审原告）：湖南省中海海惠物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区湘府中路**区检察院办公楼**。法定代表人：庞金营。委托诉讼代理人：姜霞，公司员工。委托诉讼代理人：钟浩然，公司员工。上诉人刘云辉因与被上诉人湖南省中海海惠物业管理有限公司（以下简称湖南中海公司）物业服务合同纠纷一案，不服长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初5103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘云辉上诉请求：1、撤销长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初5103号民事判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、一二审诉讼费由被上诉人承担；3、中信物业违反合同约定，只收费，不履行自己的义务，是这次纠纷的主要原因。物业公司对已收取的物业费（3.5元的天价物业费的组成），根据自己的履行情况予以收费，根据多退少补的原则予以进行；4、中信物业管理有限公司没有按照物业合同约定，对商业街安排专人值班、定时清扫、墙体道路进行维修维护等，造成商业街整体脏乱差的现象，不经相关部门批准乱设岗亭乱收停车费(如今审批与否待查，2016年因此事协调至大托派出所，遭到批评承诺补办)，收费开支从不公布等不作为乱作为现象，使得整个商业街出租难经营难，没有发挥商业街应有的商业价值，中信物业公司负有不可推卸的责任，应按面积标准20元/平方米予以补偿。事实和理由：2013年12月8日，上诉人与湖南中信物业管理有限公司签订入伙通知及物业服务协议，约定了各自的权利和义务。但该公司没有履行服务义务或履行义务不到位。之后，该公司变更为湖南中海公司，也没有履行基本的告知义务。一审法院采信证据不当，不去现场勘查，没有尊重客观事实。湖南中海公司辩称，上诉人主张公司未按合同约定对房屋公用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮，与事实不符；上诉人主张商业公共区域缺乏监控设施、没有值班人员，与事实不符；上诉人主张公司未对小区公共区域进行保洁及定期四害消杀、未公示小区公共收益，与事实不符；上诉人主张物业费3.5元/平方米过高，与事实不符，因为协议有约定，物价局也有备案。湖南中海公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付物业服务费12758.62元，并支付违约金300元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年11月17日，刘云辉与案外人湖南省中信置业开发有限公司（以下简称中信置业公司）签订《长沙市商品房买卖合同》，购买中信凯旋蓝岸花园第10、11栋204号房屋（商业，建筑面积77.56平方米）。2013年11月,中信置业公司就案涉房屋向刘云辉发出《入伙通知书》，安排同年12月8日交房。2013年12月8日，刘云辉与“湖南省中信物业管理有限公司中信新城凯旋蓝岸物业管理处”签订《前期物业管理服务协议》，约定从发展商通知的业主入伙之日起，向湖南省中信物业管理有限公司缴纳物业管理费；商铺按建筑面积每月每平方米3.5元收取物业管理费；每月的1～15号为当月的管理费交费时间；经三次催缴仍然不交者，按所欠费用每天3‰的标准收取违约金。湖南中海公司以刘云辉未支付2015年6月1日至2019年4月30日期间的物业服务费为由提起诉讼。另，2019年1月16日，湖南省中信物业管理有限公司更名为湖南中海公司。一审法院认为：湖南省中信物业管理有限公司更名为湖南中海公司，原湖南省中信物业管理有限公司的权利义务由更名后的湖南中海公司享有和承担。刘云辉与湖南中海公司“中信新城凯旋蓝岸物业管理处”签订《前期物业管理服务协议》，该协议当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。湖南中海公司依约履行提供物业服务的合同义务，刘云辉应当按约支付物业服务费。刘云辉没有举证证明支付了2015年6月1日起至2019年4月30日止的物业服务费，故湖南中海公司诉请支付物业服务费12758.62元（77.56平方米*3.5元/平方米*47个月），应予支持。根据《前期物业管理服务协议》约定，经三次催缴仍然不交者，按所欠费用每天3‰的标准收取违约金。湖南中海公司未举证证明已三次催缴，其诉请的违约金，不予支持。刘云辉抗辩，房锁被撬，一片狼藉，但提交的照片系201号房屋，与湖南中海公司主张物业服务费的204号房屋不是同一房屋；其提交的其他照片不足以证明湖南中海公司未履行物业服务义务；故对刘云辉的抗辩意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，一审法院判决：一、被告刘云辉于判决生效之日起十日内向原告湖南省中海海惠物业管理有限公司支付物业服务费12758.62元；二、驳回原告湖南省中海海惠物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费因适用简易程序减半收取63元，由被告刘云辉承担。本案二审期间,上诉人提交了商铺照片若干，拟证明被上诉人物业服务不到位。经审查，上述照片拍摄时间及地点不明，不能证明被上诉人不履行或者不完全履行物业服务合同约定的义务。被上诉人提交了微信聊天记录及图片、物业管家函、工作联系单、监控器保养单及照片、公区日常巡查记录表及聊天记录、商铺业主群聊天记录、商铺照片、凯旋蓝岸公共收益及使用情况公示表、湖南省服务价格登记证等证据材料，拟证明其答辩陈述的事实。经审查，湖南省服务价格登记证的时间确定，且涉及本案物业费时段，采纳为本案证据；其余证据材料或时间不确定，或不涉及本案物业费时段，不采纳为本案证据。根据上述采纳的证据，本院另查明：2014年10月29日，湖南省中信物业管理有限公司就中信新城的物业服务收费，在长沙市物价局办理了服务价格登记，有效日期为2014年10月至成立成立业委会召开开业主大会止。一审查明的其他事实，本院应予确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，刘云辉拖欠2015年6月1日至2019年4月30日的物业费，并无正当理由，故其要求驳回湖南中海公司的该项诉讼请求，本院不予支持。刘云辉认为物业费过高、湖南中海公司不履行或者不完全履行物业符合合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，未提供有效证据予以证明，也未提出追究违约责任的的反诉请求，本院不予支持。综上，刘云辉上诉理由不成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费119元，由上诉人刘云辉负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 蔡 晓审判员 闵俊伟二〇二〇年十一月十二日法官助理田露书记员廖亚娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。