四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初7231号 原告：方礼儒，男，1950年11月13日出生，汉族，住重庆市江**。 原告：苏晓蓉，女，1964年8月22日出生，汉族，住成都市武侯区。 二原告的委托诉讼代理人：肖智娟，四川川胜律师事务所律师。 被告：四川兴茂（集团）有限公司，住所地四川省成都市新都区斑竹园街道柏水社区。 法定代表人：赖家祥，执行董事。 委托诉讼代理人：李晨，男，该公司工作人员。 原告方礼儒、苏晓蓉与被告四川兴茂（集团）有限公司（以下简称兴茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法由审判员王立国适用简易程序公开开庭进行审理。原告方礼儒及其与苏晓蓉共同的委托诉讼代理人肖智娟、被告兴茂公司委托诉讼代理人李晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方礼儒、苏晓蓉向本院提出诉讼请求：1.确认方礼儒、苏晓蓉购买的位于成都市新都区房屋归方礼儒、苏晓蓉所有；2.兴茂公司为方礼儒、苏晓蓉办理位于成都市新都区房屋的不动产权证；3.解除对方礼儒、苏晓蓉房屋的查封（庭审中将本项诉请明确为：由兴茂公司自行处理与第三方的债务并向新都区人民法院申请解除查封，并由新都区人民法院解除对涉案房屋的查封）；4.兴茂公司按照双方合同约定支付逾期办理不动产权证书的违约金（以684998元为基数，从2016年4月22日起按日万分之一计算至实际取得权属证明之日止），暂计算至2020年8月25日，金额为108640.68元；5.兴茂公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：方礼儒、苏晓蓉、兴茂公司就涉案房屋达成买卖合意后，方礼儒、苏晓蓉于2010年10月13日向兴茂公司支付了定金100000元。2012年8月31日，支付房屋款项至340000元。2012年12月底，兴茂公司向方礼儒、苏晓蓉交付了房屋。2016年4月22日，双方补签商品房买卖合同，合同对违约金等进行了约定，同日方礼儒、苏晓蓉向兴茂公司支付了剩余的全部款项。 兴茂公司辩称，无法确定双方签订的商品房买卖合同及补充协议的真实性，不认可方礼儒、苏晓蓉述称的交房在签订合同之前，并于2012年12月底实际交付了房屋，兴茂公司不应当承担违约金。 本院经审理认定事实如下：1.2010年10月8日，方礼儒向兴茂公司支付定金20000元。 2012年8月31日，兴茂集团向方礼儒开具收款收据一张，载有：商铺：X号馆X层X号；缴款金额：POS机150000元，租转190000元；交款类型：楼款340000元。 2012年11月30日，四川物联港市场经营管理有限公司向方礼儒发出《物联港·成都国际五金机电城交房通知》，内容：根据贵我双方签订的《商业用房租赁合同》，贵方租赁的物联港·成都国际五金机电城商铺已具备使用条件，现我司定于2012年11月30日将上述商铺交予贵方，请贵方接到通知后，按合同约定到我司办理相关手续。 2012年12月19日，四川物联港市场经营管理有限公司向方礼儒发出《物联港·成都国际五金机电城试营业通知》，内容：现正式通知贵方，您所租赁的物联港·成都国际五金机电城商铺定于2012年12月26日开馆试营业。 2016年4月22日，兴茂公司向方礼儒、苏晓蓉开具收款收据，载有：商铺：X号馆X层X号；缴款金额：抵工程款344998元，换票340000元；交款类型：楼款684998元。 2.2010年12月8日，方礼儒与兴茂公司签订《商铺租赁预约协议书》（编号：X，协议书第一条约定：“租赁位置。成都市新都区南侧，物联港·成都国际五金机电城内X馆X层X号商铺（以下简称‘租赁商铺’或‘该商铺’）”；第四条约定：“租赁方案和租金。双方同意按照本协议约定条件签署租赁期限为10年的租赁合同，租金按建筑面积计为90.35元／㎡／月。承租方选择一下第1种方式预付租金，预付租金总额为641846元。1、本协议签订之日起10日内一次性缴纳10年全部预付租金：641846元。”第六条约定：“商铺交付日期及标准。该商铺交付时间暂定2011年12月31日前交付，具体交付时间提前一个月通知，交付标准以承租方具备进场装修施工条件为准。”第七条约定：“1、承租方应按照出租方通知的开业日期正式开业经营（具体开业日期出租方将提前一个月通知），否则承租方应承担相应的违约责任。……。”第八条约定：“承租方的优先购买权。1、承租方对租赁的商铺享有优先购买权，计算面积为商铺建筑面积，购买单价为10842元／平方米（建筑面积以具有国家法定资质的测绘机构测量并报成都市新都区房产管理局备案的数据为准）。2、当出租方取得《商品房预售许可证》后，出租方应当通知承租方。承租方在接到通知之日起十日内，有权选择按上述价格购买该商铺与出租方签订《商品房买卖合同》（包括附件、补充协议、《前期物业服务合同》、《临时管理公约》、《委托经营管理协议》、《经营管理协议》等全部法律文件，下同），或按协议第五条的约定与出租方签订正式的《商品租赁合同》及其他文件。3、承租方选择签订《商品房买卖合同》的，购房款的支付方式按第四条约定的租金支付方式执行的，已预付的租金折抵为购房款，双方据实结算”。 2016年4月22日，方礼儒、苏晓蓉与兴茂公司签订《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定由方礼儒、苏晓蓉以总价款684998元购买兴茂公司开发的位于成都市新都区“物联港·成都国际五金机电城”项目8栋1楼1191号商业性用房。合同第十条第二款约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；……1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告”；第十四条约定：“（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：如买受人未付清应付款、违约金及未办理完毕银行按揭手续或未按规定交齐抵押资料的，则交付日期顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续；买受人应当在付清全部房款后的七日内到出卖人处办理接房手续。如买受人已付清应付款和违约金，在本合同约定的交付日期届满之日起七日内则视作已经交付使用。（三）双方同意按照下列第2种方式缴纳税费：1、出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件。2、买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）、（3）、（5）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）第二十二条约定的物业服务费用；（5）办理权证所需交纳的其他费用”。第十九条第二款第二项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起1095工作日取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人不退房，合同继续履行。自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”补充协议第二条约定：“本商业用房价款总额计684998元整，买受人按下列第1种方式向出卖人支付房款：1、一次性付款：买受人在签订本补充协议当日向出卖人支付全部的房价款（已付定金转为房款）”；第六条约定：“1、出卖人如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人；（2）买受人未付清应付款或者违约金；（3）法律政策变动的限制。2、该商业用房交付时应当符合下列条件，出卖人还应当提供《商业用房质量保证书》和《商业用房使用说明书》：（1）该商业用房竣工验收合格；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商业用房面积实测技术报告书”；第九条约定：“1、一次性付款或者分期付款的买受人：若委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续后的5年内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人相应推迟该房屋所有权证的办理时间。……3、分户国有土地使用证的办理：合同第十九条所约定的房屋权属登记不包括买受人所购房屋占用范围内的分户国有土地使用证的办理，双方约定，出卖人应当在买受人取得所购房屋的所有权证后3年内协助买受人办理分户国有土地使用证；逾期办理的，出卖人应当按照买受人已付房价款每日万分之一的比例向买受人支付违约金”。 3.据方礼儒提供的物联港·成都国际五金机电城外围广告显示，方礼儒经营的成都两江鼓风机有限公司系2013年5月8日入驻该馆。 2013年5月18日，方礼儒交付涉案房屋商业电费100元；2015年1月29日，方礼儒交付涉案房屋商业电费100元。 4.2016年10月25日起，成都市新都区实施不动产统一登记，即日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理并颁发不动产权证书。因不动产登记系统升级、数据迁移、窗口整合需要，2016年10月18日至2016年10月24日，停止受理各类土地、房屋登记业务。 以上事实，有商铺租赁预约协议书，商品房买卖合同及补充协议，收款收据，物联港·成都国际五金机电城交房通知、物联港·成都国际五金机电城试营业通知、物联港·成都国际五金机电城外围广告及当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，方礼儒、苏晓蓉与兴茂公司签订的商品房买卖合同及其补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性、效力性规定，是合法有效的合同。 一、关于方礼儒、苏晓蓉主张要求法院解除涉案房屋查封的诉请。本案已于庭审时向其释明，应通过执行异议形式向法院申请解除查封，其也称已向本院提起执行异议申请，故该项诉请在本案中不予处理。 二、关于方礼儒、苏晓蓉主张兴茂公司为其办理涉案房屋不动产权证书的诉请。因涉案房屋处于被限制登记状态，暂无法进行房屋所有人变更登记，故该项诉请暂不予支持。 三、关于方礼儒、苏晓蓉主张的确认其所购买的涉案房屋归原告其的诉请。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”之规定，物权确认是指在物权归属和内容不明或发生争议时，利害关系人请求有关机关对争议内容予以明确，从而解决物权争议的行为。本案中，当事人系通过签订买卖合同方式意欲转让房屋所有权，方礼儒、苏晓蓉取得房屋所有权系买卖合同依法履行的结果，即在当事人针对标的物物权移转达成合意时，至履行阶段结束前，标的物物权归属于兴茂公司系确定的。故本案中双方当事人之间的争议不符合物权确认争议的构成要件，本案诉讼性质上不属于确认之诉。 四、关于方礼儒、苏晓蓉主张逾期办理不动产权证书违约金的诉请。方礼儒、苏晓蓉认为，四川物联港市场经营管理公司已于2012年11月30日向其发送交付通知，方礼儒、苏晓蓉已于当日接收房屋。二人在交付之前已付340000元购房款，且一直在支付涉案房屋所用电费，这些也足以佐证实际交付时间；兴茂公司认为双方交收房屋在签订合同之前不符合商业规则。本院认为，1.按照《商铺租赁预约协议书》约定，方礼儒与兴茂公司起初建立的是商铺租赁关系，按照该协议第四条、第八条约定，方礼儒与兴茂公司签订商品房买卖合同，应当一次性交付房款（含租转），而方礼儒、苏晓蓉直到2016年4月22日与兴茂公司签订正式买卖合同时，才与兴茂公司达成工程款抵房款意向，并最终确定购房总价款，方礼儒、苏晓蓉于当日交付全部的购房款。故本院认为，双方建立正式的房屋买卖关系是在2016年4月22日，从即日起，方礼儒、苏晓蓉与兴茂公司之间从房屋租赁关系转为房屋买卖关系。因此，方礼儒、苏晓蓉与兴茂公司基于房屋买卖关系接收房屋的时间应为2016年4月22日。 方礼儒、苏晓蓉提交的证据，尚不足以证明双方在签订正式房屋买卖合同前，已经由房屋租赁关系转为房屋买卖关系。 2.2016年10月25日，新都区实行不动产登记新政策，即日起办理并颁发不动产权证书，不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证，由于该项政策的变化于双方签订合同之后，双方未对不动产权证书的办理时间及逾期办理违约金进行约定，应公平、合理的确定不动产权证书的取得期限。本案中，按照合同第十九条第二款第二项约定，方礼儒、苏晓蓉应在2016年4月22日起的1095个工作日（即2020年7月3日前）取得房屋所有权证；按照补充协议第九条第三款约定，方礼儒、苏晓蓉应在取得房屋所有权证后3年内（即2023年7月3日前）取得国有土地使用证。考虑到双方利益，兼及公平原则，本院认为，兴茂公司应在2023年7月3日前为方礼儒、苏晓蓉办理涉案房屋不动产权证书。综上所述，本院对方礼儒、苏晓蓉主张由兴茂公司向其支付逾期办理不动产权证书违约金的诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 驳回方礼儒、苏晓蓉的全部诉讼请求。 案件受理费1236元（已因适用简易程序减半收取），由方礼儒、苏晓蓉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王立国 二〇二〇年十一月十三日 书记员  沈欣瑶