河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0502民初5564号原告：范向花，女，1986年7月16日出生，汉族，住安阳市文峰区。原告：贾轶峰，男，1988年6月14日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：范向花（系原告贾轶峰妻子），女，1986年7月16日出生，汉族，住安阳市文峰区。被告：安阳新华富置业有限公司，住所地安阳市文峰区德隆街秀水苑小区**楼****。法定代表人：张瑞智，职务：执行董事。委托诉讼代理人：姚风婷，女，1989年4月21日出生，汉族，住安阳市文峰区，系该公司员工。委托诉讼代理人：樊斌，河南中原法汇律师事务所律师。原告范向花、贾轶峰与被告安阳新华富置业有限公司（以下简称新华富置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月21日公开开庭进行了审理。原告范向花、被告新华富置业公司委托诉讼代理人姚风婷、樊斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范向花、贾轶峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同义务，协助原告办理安阳市文峰区秀水苑商住小区10号楼1单元1304室不动产权属登记；2、判令被告向原告支付逾期办理不动产权属证书违约金19431.72元（以购房款总额为基数按照1%计算3年）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订了《商品房预售合同》，合同约定：“原告购买被告位于安阳市××永××路与××交叉口西北角××小区××楼××单元××室房屋××套，购房总价款为647724元；被告应于2016年12月31日将该房屋交付原告使用，并于交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理房地产权属证书。××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日”。合同签订后，原告按照合同约定履行了交付购房款的义务，被告却在交房后迟迟不协助原告办理不动产权属证书，原告多次催促，被告拒不履行合同义务。综上所述，被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，特诉至本院。被告新华富置业公司辩称，案涉不动产权属证书逾期办理的原因不在于被告，被告不存在任何违约行为，不应当承担违约责任。1、办理不动产权属证书是指有关职能部门根据原告的申请将房屋所有权或土地使用权由出卖人转移到原告名下的过程，涉及到各方面的相互协作与衔接，还涉及到行政审批事项，并非被告单方努力就可以完成；2、根据之前已查明的客观事实可知，造成本案权属证书逾期办理的原因在于案涉项目小区所在地区电力设施不配套、周边道路未修建、雨水污水管道未铺设、主管职能部门合并、规划核实条件发生重大变更等客观事实，并非被告的原因造成。被告作为一个普通的民事主体，只能在力所能及的范围内积极履行协助义务，并不能主导相关办证的过程，更不是造成逾期办证的影响因素；3、被告多次向相关主管部门就办证事宜予以催促，在项目房产满足办证条件后，第一时间向广大业主告知并主动协助广大业主办理相关手续。被告已履行了自身义务，不存在违约；4、双方在《商品房预售合同》中对逾期办证违约金予以放弃，原告主张无事实和法律依据。综上，被告认为原告诉请无事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了《商品房预售合同》、购房款收据、维修基金收据、契税收据，被告新华富置业公司提交了《商品房预售合同》复印件、交房通知单复印件、催告函复印件、回复函复印件、安阳市城区公共配套设施建设合同复印件、竣工验收备案表复印件、安阳市住宅小区配套设施工程质量监督报告复印件、安阳市城市规划委员会安规委【2016】2号和3号文复印件、情况说明复印件、安阳市城乡规划管理局【2017】135号文复印件、技术服务合同书复印件、规划报建阶段收件回执复印件、安阳市国土资源局公告复印件、安阳市房屋维修资金管理证明复印件、安阳市信访工作联席会议文件复印件、安阳市住宅专项维修资金政策宣传手册及房屋初始登记准备材料表。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2015年12月16日，原告范向花、贾轶峰（××）与被告新华富置业公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，二原告购买被告位于安阳市××水××小区××楼××单元××室××商品房××套，总房款为647724元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付××使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之×的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.05的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.××退房，出卖人在××提出退房要求之日起×日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的×%赔偿××损失。2.××不退房，出卖人按已付房价款的×%向××支付违约金。3.××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。2.原告已按合同约定向被告支付全部购房款，并缴纳了维修资金，2017年10月3日被告将涉案房屋交付原告。该房产至今未办理不动产权属登记证书。3.本案涉案房屋所在地德隆街东段（中华路至永明）道路施工工程于2014年3月5日开工，于2015年2月4日竣工验收。被告称目前尚有8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#楼不能办理不动产初始登记手续，因政策调整、需增加规划核实等工作，涉及土地分割、规划核实、行政执法局和区政府处理意见，不动产登记中心核实资料、业主自行缴纳维修资金等综合因素影响，被告仍在不断与相关部门进行协调办理。对于不具备办证条件的楼宇，即使被告开具发票，原告携带相关证件，不动产登记部门仍无法办理权属登记证书。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，该合同合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告对办理不动产权属证书有协助义务，应将需要提供的资料报产权登记机关备案。关于原告主张被告协助办理案涉房屋的不动产权属登记的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的逾期办证违约金，合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。涉案房屋于2017年10月3日交付，被告并未按合同约定期限完成协助履行办证义务，构成违约。被告辩称其不存在违约行为，本院不予采信。被告辩称双方对合同违约金书面条款放弃使用，不应支付原告违约金，经查，原、被告合同第十五条约定双方选择第3项处理即“××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日”，虽然该约定未选择违约金支付条款，但不能据此认定原告放弃违约金，故对被告该辩解理由，本院不予采信。关于违约金标准问题，被告协助原告办理不动产权属登记，需要有关职能部门相互协作衔接，涉及到行政审批事项，客观上案涉小区所在地存在周边道路未修建完毕、不动产登记职能主管部门合并、规划核实条件发生变更等客观事实，并非被告一方原因造成办证迟延。结合本案事实，本院酌定违约金以购房款总额为基数，按年利率1%计算2年3个月，即14574元（647724元×1%×2+647724元×1%÷12×3）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：一、在具备办证条件之日起十日内，被告安阳新华富置业有限公司协助原告范向花、贾轶峰办理安阳市文峰区秀水苑商住小区10号楼1单元1304室不动产权属登记；二、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起六十日内支付原告范向花、贾轶峰逾期办理不动产权属登记的违约金14574元；三、驳回原告范向花、贾轶峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费285.8元，减半收取计142.9元，由原告范向花、贾轶峰负担35.72元，被告安阳新华富置业有限公司负担107.18元。本判决为终审判决。审判员 高 倩二〇二〇年十一月二十八日书记员 乔润家