云南省南涧彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2926民初851号原告：大理集腾房地产开发有限公司管理人，住所地南涧县南涧镇集腾誉城售楼部**管理人办公室。负责人：杨振，系破产管理人工作组组长。委托代理人：施定荣，云南展腾律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：李清山，云南展腾律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。被告：贺顺连，男，1985年5月4日生，汉族，重庆市潼南县人，住重庆市潼南县，现住昆明市官渡区。第三人：昆明市五华区农村信用合作联社普吉信用社，住所地昆明市五华区普吉**统一建房（吉兴苑小区）外侧。负责人：杨继萍，该信用社主任。委托代理人：何云祥，云南直度律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：赵祖勋，云南直度律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告大理集腾房地产开发有限公司（以下简称“集腾地产”）管理人诉被告贺顺连、第三人昆明市五华区农村信用合作联社普吉信用社（以下简称“普吉信用社”）合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告集腾地产管理人委托诉讼代理人施定荣和李清山、被告贺顺连、第三人普吉信用社委托代理人何云祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认集腾誉城5-105、5-108、6-105属债务人财产；2.依法判令被告协助原告解除网签备案登记；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：债务人集腾地产因不能清偿到期债务向法院申请重整，南涧彝族自治县人民法院于2019年6月14日作出（2019）云2926破申3号《民事裁定书》，裁定集腾地产进入重整，并于同日作出（2019）云2926破申3号《决定书》，指定云南展腾律师事务所担任管理人。管理人进驻工作后，根据债务人实际控制人反映及管理人掌握的材料，云南集腾商贸有限公司（以下简称“集腾商贸”）因经营需要于2015年至2016年期间向被告借款共计1000余万元，2016年4月至8月期间，债务人集腾地产将集腾誉城5-105、5-108、6-105三套房产网签备案至被告名下，作为集腾商贸偿还被告借款的担保，三套房产备案价格分别为4584600元、3085926元、3610074元。2016年11月份，因集腾商贸未按期归还被告借款本息，被告诉至昆明市五华区法院，要求集腾商贸、集腾地产、杨立轩归还借款，诉讼中各方达成《和解协议》，协议内容为：一、由集腾商贸、集腾地产及杨立轩于2017年3月31日前向被告贺顺连归还借款本息2948486.51元及该款自2016年11月22日至还清之日止按月利率2%计算的利息；二、集腾商贸、集腾地产及杨立轩于2017年3月31日前向被告贺顺连连带支付律师费、差旅费52534.85元。2016年12月27日，债务人集腾地产向被告出具承诺书，确认前述三套房产的购房总价为2999995.25元，若集腾商贸未在确定的期限内还清借款本金，则贺顺连有权主张《和解协议》或《调解书》确定的所有费用抵扣备案至被告贺顺连名下三套房屋的购房款；贺顺连也有权主张集腾商贸、集腾地产、杨立轩偿还借款本息，并放弃购买与集腾地产签订的《商品房购销合同》所约定的房产，且不承担任何未购房的违约责任。2016年12月29日，昆明市五华区人民法院根据各方达成的《和解协议》内容，作出了（2016）云0102民初8958号民事调解书。2018年4月25日，因集腾商贸未按期归还借款，集腾商贸、集腾地产、杨立轩与被告贺顺连达成《承诺书》，承诺书确认贺顺连“购买”的三套房产系为集腾商贸向贺顺连的借款作担保，各方确认以上述三套房产抵偿（2016）云0102民初8958号民事调解书项下全部债务，自承诺书签署之日起贺顺连也不再按《商品房购销合同》约定向集腾地产支付房款。原告认为，首先，债务人集腾地产与被告贺顺连签订的《商品房购销合同》所涉5-105、5-108、6-105房产，目的是为集腾商贸向贺顺连借款提供担保，根据相关法律规定，贺顺连无权主张直接以担保房产抵偿债务；其次，集腾誉城项目所在宗地，在进行房产开发前已抵押给第三人，用房产抵债涉及对房产分摊土地（属抵押物）的处分，而抵押权人第三人是否追认该处分事项尚不清楚，即使不考虑抵债协议的效力，前述抵债协议（承诺书）履行尚存在客观障碍；最后，债务人已于2019年6月14日进入重整程序，根据相关法律规定，被告贺顺连不享有购房优先权，而上述三套房产目前尚未完成产权过户，根据物权法的规定，其所有权仍属债务人集腾地产，贺顺连无权就前述三套房产主张优先受偿权，三套房产应统一用于清偿破产企业的债务，被告贺顺连应配合管理人解除网签备案手续，以便管理人对资产进行处置。被告辩称：因集腾商贸、集腾地产、杨立轩未归还被告借款，被告才将集腾商贸、集腾地产、杨立轩诉至昆明市五华区人民法院，集腾商贸、集腾地产、杨立轩欠被告的借款已通过昆明市五华区人民法院解决，昆明市五华区人民法院调解之后，集腾商贸、集腾地产、杨立轩没有履行，被告申请执行，在执行过程中双方达成和解协议，用三套房产抵偿所欠款项。房产没有办理过户是因被告想找好买主后直接过户给买主。被告作为优先债权人，有权以该案所涉房产抵偿债务，故请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人述称：针对原告陈述的事实和理由，第三人无答辩意见，第三人同意原告的全部诉讼请求。原告围绕诉讼请求提交了下列证据：第一组，1.南涧县人民法院（2019）云2926破申3号民事裁定书复印件1份2页，2.南涧县人民法院（2019）云2926破申3号民事决定书复印件1份1页，3.诉讼代表人身份证明原件1份1页，4.诉讼代表人身份证复印件1份1页。用以证明原告的诉讼主体资格；第二组，被告身份证复印件1份1页，用以证明被告的诉讼主体资格；第三组，1.商品房购销合同复印件3份56页，2.昆明市五华区人民法院（2016）云1002民初8958号民事调解书复印件1份3页，3.昆明市五华区人民法院执行裁定书复印件1份，4.承诺书复印件2份2页。用以证明云南集腾商贸有限公司因经营需要于2015年至2016年期间向被告借款共计1000余万元，2016年4月至8月期间，债务人集腾房地产将集腾誉城5-105、5-108、6-105三套商品房网签备案至被告名下，三套商品房的备案价格分别为集腾商贸偿还被告借款的担保。2016年11月份，因集腾商贸未按期归还被告借款本息，被告诉至五华区人民法院要求集腾商贸、集腾地产、杨立轩归还借款，诉讼中各方达成了《和解协议》，协议内容为：一、由集腾商贸、集腾地产及杨立轩于2017年3月31日前向被告归还借款本金2948486.51元及该款自2016年11月22日至还清之日止的按月利率2%计算的利息；二、集腾商贸、集腾地产及杨立轩于2017年3月31日前向被告连带支付律师费、差旅费52537.85元。2016年12月27日，集腾地产向被告出具一份承诺书，确认三套房产的购房款总价为2999995.25元，若集腾商贸未在还款期限内还清借款本金，则被告有权主张《和解协议》或《调解书》确定的所有费用抵扣备案至被告名下三套房屋的购房款；被告也有权主张集腾商贸、集腾地产、杨立轩偿还借款本息，并放弃购买与集腾地产签订的《商品房购销合同》所约定的房产，且不承担任何购房违约责任。2016年12月29日，五华区人民法院根据各方达成的《和解协议》内容，作出了（2016）云0102民初8958号《民事调解书》。2018年4月25日，因集腾商贸未按期归还借款，集腾商贸、集腾地产与被告达成《承诺书》，承诺书确认被告购买的三套房产系为集腾商贸向被告的借款作担保，因集腾商贸未按期归还借款本息，各方确认以上述三套房产抵偿（2016）云0102民初8958号《民事调解书》项下全部债务，自承诺书签署之日起被告也不再按《商品房购销合同》约定向集腾地产支付房款；第四组，昆明市中级人民法院（2016）云01民初727号民事调解书复印件1份4页，用以证明集腾誉城5-105号、5-108号、6-105号所对应土地为昆明市五华区农村信用合作联社普吉信用社的抵押物（2015）年4月10日，债务人于第三人签订《抵押合同》，原告提供抵押物为南土国用（2014）第001号国土使用权为借款提供担保，并依法办理土地抵押登记，他项权证号为南土他项2015第61号。经质证，被告无异议，第三人对证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证据的证明方向提出异议。被告就其答辩主张，向本院提交证据：1.2018年4月25日承诺书，2.昆明市五华区人民法院（2017）云0102执3752号民事执行裁定书复印件1份2页。用以证明案件进入执行程序后，双方当事人私下达成调解协议，法院以双方达成协议，终结执行程序。经质证，原告对1号证据的真实性、关联性无异议，对合法性提出异议，认为损害了第三人的合法权益。对2号证据无异议。第三人的质证意见同被告一致。第三人未向本院提交证据。本院经审查，原被告提交的证据，来源合法，内容真实，与本案有关联，予以确认。根据以上确认证据和当事人陈述，本院确认如下法律事实：集腾地产系自然人独资的有限责任公司，经营范围包括房地产开发及经营等，其因不能清偿到期债务向本院申请重整，本院于2019年6月14日作出（2019）云2926破申3号《民事裁定书》，裁定原告进入重整，并于同日作出（2019）云2926破申3号《决定书》，指定云南展腾律师事务所担任管理人。2015年至今2016年期间，集腾商贸向被告借款共计1000余万元，后经双方于2016年8月9日对帐结算，确认集腾商贸尚欠原告借款本息2948486.51元，并由集腾房地产、杨立轩对欠款提供担保。2016年4月和2016年8月，集腾地产与被告分别签订集腾誉城5-105、5-108、6-105的《商品房购销合同》，并且双方已至房管部门办理了网签备案登记手续，即商品房买卖合同登记备案，备案价格分别为4584900元、3085926元、3610074元。该三套房产建盖的土地使用权，在房屋未建盖之前，集腾地产已抵押给普吉信用社，且云南省昆明市中级人民法院（2016）云01民初727号民事调解书已对双方达成的普吉信用社就集腾地产抵押的土地使用权折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿的协议进行了确认。2016年11月22日，因集腾商贸未按期归还被告借款本息，被告诉至昆明市五华区人民法院，要求集腾商贸、集腾地产、杨立轩归还借款，诉讼中各方达成和解协议，协议内容为：一、由集腾商贸、集腾地产及杨立轩于2017年3月31日前向被告归还借款本金2948486.51元及该款自2016年11月22日至还清之日止的按月利率2%计算的利息；二、集腾商贸、集腾地产及杨立轩于2017年3月31日前向被告连带支付律师费、差旅费52537.85元。2016年12月27日，集腾地产向被告出具一份承诺书，确认三套房产的购房款总价为2999995.25元，若集腾商贸未在还款期限内还清借款本金，则被告有权主张调解协议确定的所有费用抵扣备案至被告名下三套房屋的购房款；被告也有权主张集腾商贸、集腾地产、杨立轩偿还借款本息，并放弃购买与集腾地产签订的《商品房购销合同》所约定的房产，且不承担任何购房违约责任。2016年12月29日，五华区人民法院根据各方达成的和解协议内容，作出了（2016）云0102民初8958号民事调解书，调解书确认的协议内容为：一、由集腾商贸、集腾地产及杨立轩于2017年3月31日前向被告归还借款本金2948486.51元及该款自2016年11月22日至还清之日止的按月利率2%计算的利息；二、集腾商贸、集腾地产及杨立轩于2017年3月31日前向被告连带支付律师费、差旅费52537.85元；三、案件受理费15449元，保全费5000元，两项共计20449元，由集腾商贸、集腾地产及杨立轩负担。因集腾商贸、集腾地产及杨立轩未履行五华区人民法院（2016）云0102民初8958号民事调解书确定的义务，被告向五华区人民法院申请执行，五华区人民法院在执行过程中，以双方当事人自愿达成和解协议并已按和解协议履行中为由，于2017年12月12日作出终结本次执行程序的裁定书。2018年4月25日，集腾商贸、集腾地产、杨立轩与被告签订《承诺书》，共同确认集腾商贸、集腾地产、杨立轩欠被告的债务，由集腾地产以其备案至被告名下的三套房产进行抵偿，自承诺书签署之日被告与集腾商贸、集腾地产、杨立轩之间债权债务全部结清，被告因集腾地产以三套房产抵偿（2016）云0102民初8958号民事调解书项下全部债务取得三套房产所有权，被告不再按《商品房购销合同》约定向集腾地产支付购房款。本院认为：集腾商贸、集腾地产、杨立轩与被告签订的《承诺书》实为抵偿协议，集腾地产与被告签订的3份《商品房购销合同》因签订前述抵偿协议得已解除，《商品房购销合同》解除，双方根据前述合同将房屋备案登记到被告名下的行为，应予撤销，故应由被告配合集腾地产解除网签备案登记。对被告关于不同意解除网签备案登记的辩称，无法律依据，本院不予采信。因该案所涉三套房产建盖的土地使用权，在房屋未建盖之前，集腾地产已抵押给普吉信用社，并且昆明市中级人民法院（2016）云01民初727号民事调解书已对普吉信用社对该土地使用权享有优先受偿权进行了确认，而集腾商贸、集腾地产、杨立轩与被告签订的抵偿协议，普吉信用社已提出异议，故该抵偿协议的履行存在障碍，双方也未实际履行，即该三套房产并未过户至被告名下，根据《中华人民共和国物权法》关于物权变动之规定，三套房产的物权未发生变动，故该三套房产仍属债务人财产，对原告关于确认集腾誉城5-105、5-108、6-105商品房属债务人财产的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第五条、第六条、第七条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条之规定，判决如下：一、集腾誉城5-105、5-108、6-105商品房属债务人财产。二、被告贺顺连于本判决生效之日配合大理集腾房地产开发有限公司解除网签备案登记即商品房买卖合同登记备案（合同登记号依次为NJ2016050600530、NJ2016050600527、NJ2016080500699）。案件受理费100元，由被告贺顺连负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。双方当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审 判 长  周宜丽审 判 员  刘建国人民陪审员  杨尚源二〇二〇年十一月三日法官助理钟晓慧书记员鲁泽生