重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初23238号原告：重庆市宾华物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区三峡广场双巷子******，统一社会信用代码91500106795870981B。法定代表人：汪招福，执行董事。委托诉讼代理人：赵继冰，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：祁海洋，国浩律师（重庆）事务所律师。被告：张蓓，女，1975年9月27日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告重庆市宾华物业管理有限公司（以下简称宾华物业公司）与被告张蓓物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告宾华物业公司的委托诉讼代理人赵继冰、祁海洋到庭参加诉讼，被告张蓓经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宾华物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2018年3月14日至2020年7月31日的物业服务费3620.02元（42.22平方米×3元/月/平方米×29个月-预存物业服务费53.12元）及违约金3898.42元[暂计至2020年7月31日，以前述期间每月应交纳的物业服务费126.66元为基数，分别自前述期间每季度起始日始至付清之日止，按照每日3‰的标准计算]。事实和理由：被告系重庆市江北区建新南路X号煌华国际商城X幢X层X号的业主。2014年5月27日，原告与重庆煌华实业有限公司（以下简称“煌华实业”）签订了《前期物业服务合同》，约定原告为煌华实业开发建设的煌华国际商场一期提供物业管理服务；物业服务费用标准为住宅3元/月/平方米（包括公共区域水电公摊费0.2元）、商业及经营性物业40元/月/平方米、车位物业120元/月/个；业主应于煌华实业通知业主接房之日起开始交纳物业服务费及物业服务资金；物业服务费或物业服务资金按季交纳，业主或者物业使用人应在每季前5日内履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向原告支付违约金。2017年2月5日，被告签署接房文件，完成了交房手续并正常使用，但自2018年3月14日起，被告无任何正当理由就不再交纳物业服务费用，原告经多次催收无果，现诉至法院，请求判如所请。张蓓未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告系重庆市江北区建新南路21号煌华国际商城一期的物业服务企业，被告系重庆市江北区建新南路X号X幢X-X号房屋业主，该房屋建筑面积42.22平方米。2014年5月27日，煌华实业（甲方、建设单位）与宾华物业公司（乙方、物业管理企业）签订《前期物业服务合同》，约定由乙方为重庆市江北区建新南路21号煌华国际商城一期提供物业服务；乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，交通与车辆停放秩序的管理，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务等；双方约定物业服务费用标准为住宅3元/月/平方米（包括公共区域水电公摊费0.2元，按建筑面积计算）、商业、经营性物业40元/月/平方米、车位物业120元/月/个；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；业主应于甲方通知业主接房之日起开始交纳物业服务费用或物业服务资金；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任，相关物业服务费用应由业主代交后再向使用人收取；物业服务费用或者物业服务资金按季交纳，业主或物业使用人应在每季前5日内履行缴纳义务；合同期限为两年，即业主入住后两年以内包括两年；除甲方以外的业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金等内容。该合同于2014年5月30日在重庆市江北区房屋管理局办理了备案证明。2015年4月3日，原告宾华物业公司（乙方）与被告张蓓（甲方）签订了一份《前期物业服务合同》，主要载明：甲方于2015年4月3日与煌华实业订立《重庆市商品房买卖合同》，购买开发商开发的“煌华国际商城”项目X幢X层X号房屋，该房屋建筑面积为42.25㎡；开发商通过招投标的形式选聘了乙方为本项目提供前期物业管理服务，即乙方为本项目提供前期物业管理服务的合法企业；乙方为本物业区域提供的公共性物业管理服务的主要内容为物业共用部分的日常维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共绿化、花木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，住户生活垃圾的收集、清运，公共区域交通秩序与车辆停放的管理，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务等；根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方同意物业管理服务费用（包括电梯使用费）按月收取，住宅为3.0元/平方米/月（包括公共区域水电公摊费0.2元）；物业管理服务费自开发商通知的接房截止之日次日起计算；甲方（物业使用人）须按时付清相关费用；公共能源费（包括楼道照明、环境灯饰及电梯前室照明、电梯间照明、消防通道照明、外墙灯饰、大厦路灯、总表与各分表的差额、损耗等）自开发商通知的接房截止时间起计算按0.2元/平方米/月分摊计收；甲方应自开发商发出的接房通知书通知的接房截止日的次日起开始支付本合同约定的各项应付费用；甲方同意在接收房屋时一次性预付三个月的物业管理服务费及其他相关费用，甲方在每月20-28日之间履行下月付费义务（按先付费后服务的原则）；煌华国际商城大厦由乙方根据本协议内容进行服务，没有成立业主委员会之前，仍由宾华物业公司进行管理（自合同签订之日起计算）；业主大会成立业主委员会后与物业公司续签物业服务合同；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数支付物业管理服务费及其他费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金等内容。2015年，重庆市江北区物价检查所出具《重庆市江北区物业服务收费价目表》（江北[2015]13614）一份，主要载明：物业名称为煌华国际商城一期，物业地址为重庆市江北区建新南路21号，物业管理企业名称为宾华物业公司，收费依据为“煌华国际商城”前期物业服务合同，住宅收费标准为按建筑面积3元/㎡收取。备注载明了以上标准根据物业管理企业申报的《“煌华国际商场”前期物业服务合同》内容监制；以上收费标准包含公共区域水、电公摊费、电梯费；本收费价目表请张贴在收费地点接受业主监督。2016年12月23日，煌华实业向被告出具《交房通知书》一份，通知被告于2017年1月10日至2017年1月13日携带相关材料到交房中心办理房屋移交手续，若不能及时于2017年1月13日前办理收房手续，从2017年1月14日起将视为该商品房已交付，与该房屋有关的财产风险及费用（包括但不限于物业服务费）即转为由被告承担。2017年2月5日，被告办理了接房手续。2017年5月31日，被告向煌华实业出具《承诺书》一份，载明：本人张蓓，购买煌华晶萃城X栋X层X号房（面积42.22平方米），因剪力墙局部遮挡飘窗，本人同意按照2017年1月22日与煌华实业达成的《关于解决煌华晶萃城1、3号楼有关事项的方案》，煌华实业给予补偿金1773.24元，用于冲抵本人房屋自2017年1月14日至2018年3月13日物业管理费。本人郑重承诺：保证今后不再提出任何补偿和整改的要求。2019年4月25日，原告委托重庆公鸣律师事务所向被告出具了《律师函》，主要载明被告所在的煌华晶萃城小区3栋3-03号房屋，自2018年3月起至2019年3月止，已累计拖欠宾华物业公司物业管理费1593.46元，依据《前期物业服务合同》之约定，被告逾期缴纳物业管理费，应自逾期之日起，以欠费金额为基数，按照每日千分之三的标准向宾华物业公司支付违约金。请被告接收此函后七日内向宾华物业公司缴纳上述欠费，如逾期仍未缴纳上述费用，本所将依据宾华物业公司的授权向法院起诉，追究被告的违约责任。同日，宾华物业公司将该《律师函》通过EMS向被告位于重庆市渝中区电视塔村X号X-X号的地址进行了邮寄送达，对欠款进行了催收。另查明，涉案小区未成立业主委员会。上述事实，有《前期物业服务合同》两份、《前期物业服务合同备案证明》、《重庆市江北区物业服务收费价目表》（江北[2015]13614）、《交房通知书》、《煌华晶萃城业主文件及物品领取清单和接房确认》、《3幢装修房屋点交清单》、重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果、物业温馨提示张贴照片、《律师函》、EMS邮寄底根、《化粪池清掏记录表》、《专项维修保养记录表》、房屋本体及设备设施巡检记录、照片、承诺书、《塔楼公区巡查记录表》、《电梯定期检验报告》、《中高速电梯日常维护保养作业记录》、电梯特种设备使用标志、电梯保养作业报告及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，虽然煌华实业与本案原告在业主大会成立前签订了《前期物业服务合同》，但原被告双方之后在2015年4月3日又另行签订了一份《前期物业服务合同》，故对于双方之间的权利义务应当以双方当事人之后自行签订的合同约定为准。物业服务企业所从事的是物业区域内公共事项的管理，以及共用物业及公用设施、设备的维护，其收取的物业服务费是全体业主享受物业服务的基础。涉案小区没有成立业主委员会，一直由原告提供物业服务。原告举示的证据反映出原告对小区实施了日常管理、维护维修和巡逻安保等管理，可以认定原告履行了物业服务合同的主要义务，因此，被告理应按照合同约定，履行向原告支付相应费用的义务。原告自认被告在原告处尚余预存物业服务费53.12元，应予以扣除，本院予以确认。故被告应支付原告2018年3月14日至2020年7月31日期间的物业服务费3566.90元（42.22平方米×3元/月/平方米×28个月+42.22平方米×3元/月/平方米÷31天×18天-预存物业服务费53.12元）。本院对原告的该项诉讼请求中符合规定的部分予以支持。关于违约金的问题，根据原被告签订的《前期物业服务合同》的约定，被告应在每月20-28日之间交纳下月的物业服务费，如未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向原告支付违约金。被告未按时交纳物业服务费，其应向原告支付违约金。第一，按照合同约定，除2018年3月、2019年3月的违约金从当月1日开始起算外，其余月份的违约金均从上月29日起算；原告主张从每季度的起始日起算违约金，但该主张仅在计算被告拖欠的每季度起始月的物业费违约金时符合合同约定，在计算其余月份的违约金时没有依据；第二，虽然原告根据合同约定主张违约金按照每日3‰计算，但该计算标准过高，本院依法将违约金的计算标准调整为年利率15.40%；第三，被告此前还预存了53.12元的物业费，该费用应当先行抵扣2018年3月应交的物业费。综上，经计算，被告应支付原告截至2020年7月31日的违约金783.18元；并从2020年8月1日起，以3566.90元为基数，按年利率15.40%的标准计付违约金至上述款项付清时为止。对原告的该项诉讼请求，本院对符合规定的部分予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告张蓓于本判决生效之日起十日内向原告重庆市宾华物业管理有限公司支付2018年3月14日至2020年7月31日期间的物业服务费3566.90元。被告张蓓于本判决生效之日起十日内向原告重庆市宾华物业管理有限公司支付截至2020年7月31日的违约金783.18元，并从2020年8月1日起，以3566.90元为基数，按年利率15.40%的标准计付原告重庆市宾华物业管理有限公司违约金至上述款项付清时为止。驳回原告重庆市宾华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张蓓负担。本判决为终审判决。审 判 员 施荣鑫二〇二〇年十一月十九日法官助理 李文韵书 记 员 肖 杰