湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初3123号原告：中国建设银行股份有限公司恩施分行，住所地：恩施市东风大道**，统一社会信用代码：91422800616321021P。法定代表人：向黔，该分行行长。委托诉讼代理人：赵耀，湖北勇鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴林霖，湖北勇鑫律师事务所律师。被告：向昌友，男，土家族，生于1978年12月8日，湖北省鹤峰县人，恩施华龙村置业有限公司员工，住鹤峰县，被告：徐红梅，女，土家族，生于1979年2月20日，湖北省鹤峰县人，恩施华龙村置业有限公司员工，住鹤峰县，委托诉讼代理人（工作单位推荐）：彭振华，女，生于1979年12月27日，汉族，湖北省恩施市人，恩施华龙村置业有限公司员工，公民身份号码：4228011979********。被告：恩施州中正置业有限公司，住，住所地：湖北省恩施市东风大道**一社会信用代码：91422800582469465L。法定代表人：郑世远。委托诉讼代理人：谭文，湖北铄观律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司恩施分行与被告向昌友、徐红梅、恩施州中正置业有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司恩施分行的委托诉讼代理人吴林霖、被告徐红梅、被告向昌友和徐红梅的委托诉讼代理人彭振华、被告恩施州中正置业有限公司的委托诉讼代理人谭文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司恩施分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告向昌友、徐红梅偿还原告贷款本金248976.22元及截止2020年3月20日的利息5788.24元、罚息79.80元（三项合计254844.26元），并以248976.22元本金为基数按照年利率8.085%的标准支付2020年3月21日至所有款项还清之日止的利息；2、判令被告恩施州中正置业有限公司对被告向昌友、徐红梅应当偿还的所有房贷本息承担连带清偿责任；3、依法确认原告有权就被告向昌友、徐红梅提供的抵押物（中正皇御园E1栋1单元102号房屋）拍卖后所得的拍卖款优先受偿；4、判令二被告向原告支付本案律师代理费3000元。事实与理由：2015年9月11日被告向昌友、徐红梅与被告恩施州中正置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，并支付了购房首付款184052元。2015年5月21日被告向昌友、徐红梅与原告签订了《个人住房借款合同》，约定原告向被告向昌友、徐红梅提供借款本金274000元，借款期限为300个月，借款利率为年利率5.39%，还款方式为等额本息还款法，同时约定借款逾期罚息利率为贷款利率上浮50%。被告徐红梅、向昌友以其所购的位于中正皇御园E栋1单元102号商品房作为抵押物（办理了抵押预告登记）。被告恩施州中正置业有限公司作为保证人在该借款合同上盖章确认其保证责任。2015年6月1日原告按照借款合同的约定将274000元借款转至合同指定账户。现被告向昌友、徐红梅出现逾期，原告根据借款合同的约定宣布借款提前到期，由被告向昌友、徐红梅偿还未还借款本金及欠付的利息及罚息，被告恩施州中正置业有限公司承担保证担保责任，故原告提出前述诉讼请求。被告向昌友、徐红梅未发表答辩意见，亦未提交证据。被告恩施州中正置业有限公司辩称：被告向昌友、徐红梅为该笔借款向原告提供了抵押物并办理了抵押权预告登记，被告恩施州中正置业有限公司不再提供保证责任；原告必须先就债务人向昌友、徐红梅提供的抵押物行使抵押权后不足以清偿的，保证人才承担保证责任；被告恩施州中正置业有限公司当庭通知被告向昌友、徐红梅在一周内到被告恩施州中正置业有限公司处办理房产证；如原告与被告向昌友、徐红梅在借款合同中约定了律师费的承担，只有在原告实际支付了律师费之后才能向被告向昌友、徐红梅主张，被告恩施州中正置业有限公司不承担该笔费用。被告恩施州中正置业有限公司未提交证据。原告为支持其诉讼主张向本院提交了被告向昌友、徐红梅与被告恩施州中正置业有限公司签订的《商品房买卖合同》、被告恩施州中正置业有限公司开具的房屋首付款收款发票、原告与被告向昌友、徐红梅、恩施州中正置业有限公司签订的《个人住房借款合同》、被告向昌友出具的《个人贷款委托扣款授权书》、个人贷款支付凭证、房屋他项权利预告登记证明，个人贷款对账单、原告与湖北勇鑫律师事务所于2020年6月28日签订的《委托代理协议》及收据。原告提交的证据真实、合法，且与待证事实相关，应当作为认定事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月18日被告向昌友、徐红梅与被告恩施州中正置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告向昌友、徐红梅购买被告恩施州中正置业有限公司开发的位于恩施市××坝街道办事处××中××单元××号商品房，房屋总价款为458052元，房款支付方式为银行按揭，即于签订商品房买卖合同时支付首付款184052元，剩余房款274000元向银行申请按揭贷款。同年5月25日原告（贷款人）与被告向昌友、徐红梅（借款人、抵押人）、被告恩施州中正置业有限公司（保证人）签订《个人住房借款合同》，约定被告向昌友、徐红梅向原告借款274000元用于支付其所购买的被告恩施州中正置业有限公司出售的中正皇御园二期E栋1单元102号商品房的房款，借款期限为300个月，即自2015年5月21日至2040年5月21日，贷款利率为月基准利率（中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率）上浮10%；借款逾期的，罚息利率为前述贷款利率上浮50%；还款方法为等额本息（按月还款）；还款日为贷款发放对应日；借款人按照委托扣款的方式还款，最迟应在每期约定还款日的前一日柜面营业终了前将当期应还款项足额存入指定委托扣款账户内，借款人未能在约定还款日前一日柜面营业终了前将应还款项足额存入指定委托扣款账户造成借款拖欠的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利，并有权在该期约定还款日及此后的任意时间直接从借款人在中国建设银行系统开立的任何账户中扣划应还款项，但该扣划并不构成贷款人的义务；借款人存在不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；担保方式为抵押加阶段性保证，被告恩施州中正置业有限公司为该笔借款提供连带保证担保，保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、评估费、拍卖费等）；被告向昌友、徐红梅为该笔借款提供抵押担保，抵押物为其所购买的中正皇御园二期E栋1单元102号商品房；抵押担保的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、评估费、拍卖费等）；借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。2015年6月1日原告按照约定将上述借款274000元转入被告向昌友、徐红梅指定的账户。被告向昌友、徐红梅提供的上述抵押物已办理抵押预告登记。2019年9月，被告向昌友、徐红梅未如期足额偿还当期借款本息，自2019年12月至2020年3月20日，被告向昌友、徐红梅均未按照约定按月偿还借款本息。截止2020年3月20日，被告向昌友、徐红梅未还借款本金为248976.22元，拖欠本金3328.43元、拖欠利息5788.24元、拖欠罚息79.80元。另查明，原告（甲方）与湖北勇鑫律师事务所（乙方）于2020年6月28日签订《委托代理协议》，约定乙方代甲方起诉被告向昌友、徐红梅等借款合同纠纷代理费按3000元/件收取。本院认为，原告与被告向昌友、徐红梅、恩施州中正置业有限公司签订的《个人住房借款合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在被告向昌友、徐红梅未按照约定的期限和方式还款时，原告有权依据合同的约定宣布借款提前到期，被告向昌友、徐红梅应及时偿还全部未还借款本息。被告恩施州中正置业有限公司作为连带保证责任人在该借款合同上盖章，应当按照约定承担连带保证责任。被告向昌友、徐红梅以其向被告恩施州中正置业有限公司购买的房屋作为抵押物在原告处借款用于支付剩余房款，属于按揭贷款。但抵押预告登记作为一种临时性登记行为，不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产转移登记之前常常因为房屋建造等各种原因而导致相当长的时间间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但只要该房屋产权尚未登记，法定的抵押登记的条件亦不具备，该房屋抵押权就未设立，故不产生优先受偿的效力。本案中，虽然原告与被告向昌友、徐红梅就预售商品房做了抵押预告登记，但并未使原告获得现实的抵押权，而是就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。在原告尚未举证证明该抵押的房屋已经登记在被告向昌友、徐红梅名下并办理了抵押登记的情况下，原告主张抵押权无事实和法律依据，对其该主张不予支持。关于被告向昌友、徐红梅实际还款情况应当由被告向昌友、徐红梅及被告恩施州中正置业有限公司举证证明，在被告均未举证的情况下，本院则以原告自认的情况认定被告还款的金额。故原告请求被告向昌友、徐红梅偿还借款本金248976.22元及截止2020年3月20日的利息5788.24元、罚息79.80元（三项合计254844.26元），并以248976.22本金为基数按照年利率8.085%的标准支付2020年3月21日起至所有款项还清之日止利息的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于律师费承担，在连带保证责任条款中明确约定了为实现债权或者担保权利而支付的律师费属于保证担保的范围，且原告提供了《委托代理合同》予以证实，故该费用应当由被告向昌友、徐红梅和被告恩施州中正置业有限公司承担。被告恩施州中正置业有限公司对前述款项承担连带保证责任后，有权向被告向昌友、徐红梅追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告向昌友、徐红梅于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司恩施分行偿还借款本金248976.22元及截止2020年3月20日的利息5788.24元、罚息79.80元（三项合计254844.26元），并以248976.22本金为基数按照年利率8.085%的标准支付自2020年3月21日起至实际还清之日止的利息；二、被告向昌友、徐红梅于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司恩施分行支付律师费3000元；三、被告恩施州中正置业有限公司对本判决主文第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司恩施分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费5168元，减半交纳2584元，由被告向昌友、徐红梅、恩施州中正置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄绍阶二〇二〇年十一月二十四日书记员  田秀芳