陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终12758号上诉人（原审被告）：陕西壹品大唐商业运营管理有限公司，住所地陕西省西安市未央区未央路名京半岛商业广场**。法定代表人：程卫星,该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张昱明，陕西正宜律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘立宁，陕西正宜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊文斌，男，1976年11月10日出生，住江西省南昌市高新技术开发区。委托诉讼代理人：王小号，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵倩，北京市康达（西安）律师事务所实习律师。上诉人陕西壹品大唐商业运营管理有限公司（以下简称“壹品大唐公司”）因与被上诉人熊文斌房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2020)陕0112民初3235号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。壹品大唐公司上诉请求：1.变更一审判决第二项为壹品大唐公司向熊文斌退还房屋占用费49999.33元及保证金16667元；2.变更一审判决第三项为壹品大唐公司仅对熊文斌的装修损失承担50%的赔偿责任，即24292.5元；3.本案一、二审诉讼费由熊文斌承担。事实和理由：一、壹品大唐公司与熊文斌签订的《租赁合同》无效，那么合同中约定的免租期条款亦当然无效。合同约定壹品大唐公司给予熊文斌两个月的免租期，在免租期之前，壹品大唐公司就已经将该房屋交付给熊文斌，由熊文斌实际占有使用。一审中，壹品大唐公司提出在向熊文斌退还房屋占用费用时，应当扣除免租期的房屋占用费，一审法院对该请求不予支持属于适用法律错误，应当在壹品大唐公司向熊文斌退还房屋占用费时将其扣除，即壹品大唐公司只需退还熊文斌49999.33元房屋占用费。二、一审法院酌情认定并支持熊文斌的装修费、改造费及加盟费损失没有事实及法律依据，认定事实错误。壹品大唐公司举证装修费、改造费的证据明显不充分，且存在严重矛盾，在此情况下，一审法院对熊文斌提交的证据没有做任何的认定，且该酌情认定金额某种程度上完全采纳了熊文斌主张的金额进行折旧后认定的，没有考虑壹品大唐公司对证据提出的异议，该金额与证据完全不符。关于装修费，熊文斌仅提供收据，未提供正式发票及付款记录，提交的报价单所载111100元的费用并不是最终费用，载有“实付65000元，余40000元未付”未付字样，且不能做出合理解释，其主张的所现金支付方式也明显有违常理。二次门头改造17500元熊文斌仅提供收据，未提供正式发票及付款记录，熊文斌与陕西贯桥装饰工程有限公司签订的《迈德思客店面装修合同》落款日期为2019年8月，此时涉案房屋早已被拆除，根本不存在门头改造的事情，该合同的真实性不足以采信，且双方《房屋租赁合同》明确约定，熊文斌如需对该房屋作出部分改善，改善费用由熊文斌承担，该费用应由其自行承担。关于加盟费，根据加盟合同的约定，熊文斌可以向迈德思客申请变更店址，熊文斌搬离所承租的商铺并不会导致其不能在其他地方继续使用该品牌；且该合同明确约定因非熊文斌的原因而不能履行，合同解除后，迈德思客管理公司应当按照比例返还熊文斌剩余加盟费。对于剩余一年半品牌使用期内的费用熊文斌对迈德思客管理公司享有债权，一审判决由壹品大唐公司承担，没有事实及法律依据，且会导致熊文斌重复获利，有违民法的填平式责任原则。一审法院并没有查清该事实，不应直接将该费用作为熊文斌的损失判令由壹品大唐公司承担。三、壹品大唐公司在一审中已举证证明熊文斌对违建房屋在承租前是明知的事实，双方应当针对损失应当各自承担50%的责任。涉案承租房屋在双方签订租赁合同之时根本不存在，熊文斌作为承租人，其在签订承租合同前肯定应去现场查看其将承租的房屋，但是签订合同时该房屋根本就不存在，壹品大唐公司在一审中已经提交了双方签订的租赁合同以及壹品大唐公司为建造该房屋所签订的《建设施工合同》，从时间上来看，完全可以证明该违建房屋存在于双方签订租赁合同之后，且双方对此均是明知的。在建造过程中还存在双方针对细节共同商议的情形。另，熊文斌作为承租人，未尽到明确承租房屋产权情况的审慎义务。故壹品大唐公司与熊文斌对合同无效负有同等责任，应当与壹品大唐公司各自承担50%的责任。熊文斌辩称，一、壹品大唐公司认为租赁合同无效，合同中关于免租期的约定亦无效，无事实与法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据该条规定，免租期是双方就房屋占有使用费协商一致达成的合意，应从其约定，并不因租赁合同无效而导致该条款无效。且熊文斌在按照合同约定的起租期缴纳租金时，壹品大唐公司并未提出异议，故壹品大唐公司该项上诉理由不能成立。二、关于熊文斌的装修损失、加盟费损失，一审法院根据房屋因系违建且已被拆除，并结合已使用期限、双方过错等因素，酌情作出认定，合理合法，应予维持。关于熊文斌装修、改造加盟费损失，首先，通过一审审理查明，熊文斌进行装修、门头改造、加盟的客观事实是存在的，因租赁物已被拆除，导致无法鉴定，一审法院根据熊文斌提交的相关证据酌情认定并无不当；其次，经与当事人核实，装修施工合同甲方吴明华为熊文斌人员，因熊文斌需加盟“迈德思客”进行经营，而陕西贯乔装饰工程有限公司为长期为迈德思客加盟店进行“格式化、图案、布局”装修的公司，且陕西贯乔装饰工程有限公司出具收据，载明收到“名京九合院（迈德思客）”，“现金”，其中明京九合院（迈德思客）显然是对熊文斌经营商铺的简称，现金说明了支付方式，因熊文斌从事餐饮，现金流较大，现金支付方式符合客观事实，应予采信并认定熊文斌装修支出为111100元，二次门头改造（17500元）亦属于装修范围，并且上述装修不含设备，当时签订租赁合同，租期为五年，此次装修完全足够五年使用，现由于壹品大唐公司出租的系违章建筑，导致合同履行过程中，标的物被拆除，无法继续使用，一审据此按照折旧认定损失承担并无不妥；再次，关于熊文斌支出的加盟费应由壹品大唐公司承担。双方在租赁合同中明确约定房屋用途为经营迈德思客，基于对壹品大唐公司出租房屋能正常使用的信任，熊文斌支付加盟费，且加盟合同第三条3.5款明确约定：“乙方（熊文斌）不得变更经营地址，本合同只对本地址负责”，且本案熊文斌经营的加盟店地址在“名京九合院”，且经过一段时间经营，客流、经营模式基本稳定，壹品大唐公司所述的熊文斌可以另找地址经营，明显是强人所难，不应采信，此加盟费属于熊文斌因合同无效遭受的损失，理应由壹品大唐公司承担。三、本案房屋租赁合同因系违章建筑，被予以拆除，系无效合同，但熊文斌对于合同无效无任何过错，因合同无效导致的损失赔偿责任应全部由壹品大唐公司承担，一审认定熊文斌承担20%损失，已经明显考虑了壹品大唐公司的利益，壹品大唐公司认为熊文斌应承担50%责任，明显于法有悖。根据双方2017年8月23日签订的《房屋租赁合同》约定，壹品大唐公司应保证其出租的商铺具有合法的权属及手续，而且熊文斌在承租该商铺时，多次前往现场实际参观、核实，壹品大唐公司一再保证该商铺手续齐全，无任何问题，熊文斌亦在周边经过详细调查、了解，在其承租的商铺周围，其他从壹品大唐公司手中租赁商铺的商户亦在正常营业，熊文斌才在壹品大唐公司的一再保证下签订了租赁合同，完全尽到了谨慎审查的义务，对于合同无效不存在任何过错，熊文斌作为一个普通公众，在商铺已存在且毗邻的其他商铺已经正常营业的情况下，因无建审手续而导致合同无效，已远远超过熊文斌的认知范畴，不应脱离实际，苛求熊文斌具有更高的专业知识和注意义务，故关于合同无效的法律后果本应由壹品大唐公司承担，但一审判决认定熊文斌承担一定过错责任，熊文斌本着尊重司法自由裁量权的善意，对此无异议。壹品大唐公司该项诉请明显不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当合法，应予维持，请求驳回壹品大唐公司上诉，维持原判。熊文斌向一审法院起诉请求：1.确认熊文斌、壹品大唐公司于2017年8月23日签订的房屋租赁合同无效；2.判令壹品大唐公司返还熊文斌向其支付的2019年7月1日至12月1日的房屋占有使用费83335.00元以及保证金16667元；3.判令壹品大唐公司赔偿熊文斌损失16667元；4.判令壹品大唐公司赔偿熊文斌对店铺装修费用111100元以及二次门头改造费用17500元；5.判令壹品大唐公司赔偿熊文斌的加盟费用30000元；6.判令壹品大唐公司赔偿熊文斌搬离设备运费1877.6元；7.本案的诉讼费等费用由壹品大唐公司承担。一审法院认定事实：2017年8月23日，熊文斌作为乙方（承租方）与壹品大唐公司作为甲方（出租方）签订了《名京半岛商业广场房屋租赁合同》，约定熊文斌承租壹品大唐公司享有转租权的坐落于西安市未央区房屋，租赁面积为103.75平方米，装修状况为毛坯。该合同第二条“房屋权属状况”中约定“该房屋权属状况为第（二）种：……（二）甲方对该房屋享有转租权的，甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权人允许甲方转租该房屋的书面凭证，该凭证为转租凭证”。合同第三条约定房屋用途为“迈德思客”。第四条“交验身份”约定“（一）甲方应向乙方出示（身份证/营业执照）及租赁产权明晰等真实有效的身份证明……”第五条：“房屋改善”约定“（一）乙方在本合同签订后如需对该房屋做部分改善：改善房屋的费用由乙方承担。（二）甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物”。第六条“租赁期限及免租装修期”约定“（一）房屋租赁期自2017年12月1日至2022年11月30日，共计5年。（二）自2017年10月1日至2017年11月30日为乙方免租装修期，共计60天。（三）免租装修期内乙方不承担房屋租金，但须缴纳其他应缴费用。……”第七条“租金”约定，“（一）租金标准（不含税）146.5/月/平方，租金年总计￥200000元（大写：贰拾万元整）。该房屋租金3年不变，自第4年起每2年按5%递增。（二）租金支付方式：每期（12个月）租金提前一个月支付。（三）租金支付：本合同签订后三日内，乙方支付租金汇至甲方指定账户……”第八条“房屋租赁保证金”约定“（一）甲乙双方协商一致，乙方向甲方支付一个月租金作为本合同房屋租赁保证金，具体金额为¥16667.00元（大写：壹万陆仟陆佰陆拾柒元整）。（二）租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。”第十条“房屋的交付及返还”约定，甲方应于2017年10月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。第十一条“房屋及附属设施的维护”约定：“（一）租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复……”第十四条“违约责任”约定“……（四）合同期内，任何一方违约，违约方向守约方支付一个月租金当违约金”。合同第十七条“其他约定事项”约定“（一）合同期内，如遇房屋问题不能经营的，甲方承担违约赔偿责任”。上述租赁合同签订后，熊文斌向壹品大唐公司交纳了16667元押金并向壹品大唐公司结清了截至2019年11月30日之前的案涉房屋租金，但熊文斌已于2019年6月30日搬离。2017年9月30日，熊文斌作为乙方与西安迈德思餐饮管理有限公司作为甲方签订了《迈德思客加盟合同》，约定甲方授权乙方在陕西省西安市未央区合院开设迈德思客西式快餐加盟店，合同自2017年12月31日至2020年12月30日止。该合同第1.3.1条约定“甲方实行加盟政策，加盟费叁万元整，在签订本合同后一次性向甲方缴纳，期满后按叁万元整重新续签加盟合同”，第2.1.3条约定“甲方协助乙方甄选经营场所，监督乙方对经营场所的形象设计、装修和装修质量进行验收。装修费用乙方需在甲方进场前一次性打到甲方指定账户，方可进场。”第3.1条约定“乙方应按甲方的规定和经营管理的要求，保证连锁店经营场所的形象设计、平面设计图、装修标准。乙方装修必须是公司合作指定的装修队，但装修队伍接受甲方对授权的经营场所装修的监督……”第8.4条约定“乙方店址及代表人变更需书面通知甲方，并获得甲方书面同意，如私自更换店址及代表人，将视为乙方违约。”2017年10月10日，熊文斌向西安迈德思科餐饮管理有限公司交纳加盟费3万元（2017.12.31-2020.12.30）。2017年10月20日，西安迈德思餐饮管理有限公司与吴明华签订《施工合同》，约定吴明华承包迈德思餐饮旗下品牌九合院店整体装饰装修工程，工程地点为大明宫西九合院，工程总造价11.11万元，该合同后附迈德思客大明宫西店报价单，载明优惠完装修价格为11.11万元，该报价单手写载明“公司结款：实扣5000元，实付105000元，已借走65000元，余40000元未付，张健”。2018年1月22日，熊文斌申请注册了字号为“西安市未央区德思客快餐店”的个体工商户，注册地址位于西安市未央区,后于2020年6月3日完成了注销登记。另查，案涉的租赁房屋系壹品大唐公司于2017年8月22日发包于案外人陕西优客建筑设计工程有限公司自行加盖的工程，工程造价11.5万元。2019年6月4日，西安市未央区城市管理综合行政执法大队张家堡中队向迈德思客商户发出告知书，载明“……根据西安市未央区城中村改造办公室未城改办函【2019】9号文件，经市城改办认定名京九合院项目内DK4地块13B号楼东南角违法搭建一层商业用房（“迈德思客”、“米奇蛋糕店”）属违法建设，要求拆除违法建设并恢复原貌……现责令你单位10日内（6月14日前）完成搬离，请予以配合，逾期未搬离者，后果自负”。2019年6月16日，西安市未央区城市管理综合行政执法局向迈德思客发出责令停止行政违法行为通知书，责令其2019年6月16日之前停止以上违法行为，听后处理，并限六日自行搬离，逾期未搬离责任自负。2019年6月28日，西安市未央区张家堡街道办事处、西安市未央区城中村和棚户改造事务中心、西安市规划局未央分局、西安市未央区城市管理和综合执法局四部门联发《关于拆除违法建设的通告》，载明该通告张贴之日起五个工作日内自行拆除擅自建设的建筑物、构筑物，逾期不拆者，政府将组织规划、城管、公安等相关部门联合执法，予以强制拆除。熊文斌认为壹品大唐公司的行为严重侵害了其合法权益，其与壹品大唐公司协商未果，故诉至本院，形成诉讼，诉讼请求如前所述。一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉房屋被西安市未央区张家堡街道办事处、西安市未央区城中村和棚户改造事务中心、西安市规划局未央分局、西安市未央区城市管理和综合执法局四部门认定为违法建筑，熊文斌、壹品大唐公司签订的《名京半岛商业广场房屋租赁合同》应属无效合同，故对熊文斌确认其与壹品大唐公司于2017年8月23日签订的《名京半岛商业广场房屋租赁合同》无效之诉讼请求，一审法院予以支持。其次，壹品大唐公司作为案涉租赁房屋的建设方，违法建筑涉案租赁房屋，导致双方签订的租赁合同无效，应当承担与其过错相适应的法律责任。而熊文斌作为完全民事行为能力人，应在签订合同时尽到审慎合理地审查义务，要求壹品大唐公司向其出具案涉租赁房屋产权明晰的相关证明，熊文斌亦具有一定的过错，应当承担相应法律责任。一审法院依据熊文斌、壹品大唐公司双方的过错程度酌情认定，熊文斌承担20%的责任，壹品大唐公司承担80%的责任。至于壹品大唐公司辩称的案涉违建租赁房屋系熊文斌、壹品大唐公司协商一致的结果，双方应当对半承担法律责任一节，因证据不足，一审法院不予采纳。第三，对于熊文斌主张壹品大唐公司退还房屋占有使用费83335元及保证金16667元的诉讼请求，根据法律规定及一审法院查明的事实，熊文斌、壹品大唐公司均认可熊文斌实际使用房屋至2019年6月30日及熊文斌将房屋租金交至2019年11月30日，一审法院参照双方租赁合同中对熊文斌免租期间的约定，依法认定壹品大唐公司应向熊文斌退还2019年7月1日至2019年11月30日的房屋占用费，计为：20万元÷12个月×5个月=83333.33元；壹品大唐公司应返还熊文斌已付保证金16667元。对于壹品大唐公司主张熊文斌应支付两个月免租期内的房屋占有使用费的辩称，不予采信。第四，熊文斌主张壹品大唐公司赔偿其16667元损失，系其自行估算，未提供相应证据予以证明，壹品大唐公司对此项损失亦不予认可，故一审法院不予支持。第五，关于案涉店铺装修损失一节，根据熊文斌提供的证据足以证明熊文斌实际装修案涉房屋并花费装修改造费及相应加盟费等客观事实，但考虑到熊文斌已实际使用租赁房屋长达19个月之久及装修装饰部分的的折旧情形，本院酌情认定装修改造及加盟费损失共计109918元，故壹品大唐公司应赔偿熊文斌上述损失计为109918元×80%=87934.4元。另外，关于主张的搬离设备运费一节，无事实及法律依据，一审法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：原告熊文斌与被告陕西壹品大唐商业运营管理有限公司于2017年8月23日签订的《名京半岛商业广场房屋租赁合同》无效。被告陕西壹品大唐商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告熊文斌退还房屋占用费83333.33元及保证金16667元。被告陕西壹品大唐商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告熊文斌赔偿装修改造及加盟损失共计87934.4元。驳回原告熊文斌其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5457元，原告已预交，由原告承担1617元，由被告承担3840元，于履行上述付款义务时一并给付原告。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，一审法院查明，案涉房屋被西安市未央区张家堡街道办事处、西安市未央区城中村和棚户改造事务中心、西安市规划局未央分局、西安市未央区城市管理和综合执法局四部门认定为违法建筑，认定壹品大唐公司作为出租人就案涉房屋与承租人熊文斌签订的《名京半岛商业广场房屋租赁合同》应属无效合同，认定正确。一审法院认为，壹品大唐公司作为案涉租赁房屋的建设方，违法建筑涉案租赁房屋，导致双方签订的租赁合同无效，应当承担与其过错相适应的法律责任；熊文斌作为完全民事行为能力人，应在签订合同时尽到审慎合理地审查义务，要求壹品大唐公司向其出具案涉租赁房屋产权明晰的相关证明，熊文斌亦具有一定的过错，应当承担相应法律责任，一审法院依据熊文斌、壹品大唐公司双方的过错程度酌情认定熊文斌承担20%的责任，壹品大唐公司承担80%的责任，判定并无不当。壹品大唐公司称案涉违建租赁房屋系熊文斌、壹品大唐公司协商一致的结果，双方应当对半承担法律责任之主张，证据不足，一审法院不予采纳，亦无不当。对于熊文斌主张壹品大唐公司退还房屋占有使用费83335元及保证金16667元的诉讼请求，一审法院根据对该合同实际履行情况的审查，参照双方租赁合同中对熊文斌免租期间的约定，认定壹品大唐公司应向熊文斌退还2019年7月1日至2019年11月30日的房屋占用费83333.33元，返还熊文斌已付保证金16667元，对于壹品大唐公司主张熊文斌应支付两个月免租期内的房屋占有使用费的主张不予采信，亦无不当之处。对于熊文斌案涉店铺装修损失主张，一审法院根据熊文斌提供的证据，结合熊文斌已实际使用租赁房屋长达19个月之久及装修装饰部分折旧情形，酌情认定装修改造及加盟费损失共计109918元，判令壹品大唐公司赔偿熊文斌该损失的80%即87934.4元，判决亦无不当。壹品大唐公司上诉依据不足，本院依法不予支持。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2073元，陕西壹品大唐商业运营管理有限公司已预交，由陕西壹品大唐商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琪审判员 师 婷审判员 卫婉莹二〇二〇年十一月十三日书记员 刘明明