江西省南昌市湾里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0105民初594号 原告：涂俊，男，1988年9月26日生，汉族，户籍地江西省南昌市新建区，现住江西省南昌市湾里区。 被告：南昌恒富置业有限公司，住所地：江西省南昌市湾里区梅岭国家森林公园旁，组织机构代码：91360105MA35L1BT1Y。 法定代表人：陈荣圣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李薇，女，该公司工作人员。 原告涂俊诉被告南昌恒富置业有限公司（以下简称恒富公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告涂俊、被告恒富公司的委托诉讼代理人李薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告涂俊向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除合同，被告退还原告所交房款127662元。2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：我本人在2019年7月7日在湾里恒大林溪府看房，销售人员葛云娟推销讲解中存在故意诱导，当时葛云娟很明确地告知我们首付可以按揭，只需要付全款的百分之十，一百二十七万的房子只需付十二万多就可以买，剩余的按揭可以到银行贷款，每个月按时还就可以。我们是再三确认了葛云娟这样的付款方式，之后再交的两万定金。交完定金之后她又叫了一位同事跟我们讲解说她搞错了，公司的政策是要付到百分之三十，也就是三十八万多，当时我们蒙了，我们根本没有钱购买这套房，我们本身不想买这套房，又涉及到定金无法退回，两万当时对我们来说是天大的数字，她们当时说了很多对她们有利的话就是想把这套房推销出去，不考虑我们实质情况根本无法购买这套房，问我们有没有房子可以到银行抵押贷款。当时我老婆婚前有一套43平方的公寓也是贷款买，实质也不够付这套房。当时她们介绍办理银行贷款的业务员说利息很低，还可以到银行多借十万，我们当时也就采取她们这样建议，事实是我们根本没有能力购买这套房。我当时签字也是在她们的催促下签的，根本不知道签的是什么，这是其一。而且我们签字的所有文件都没有给我们，我们只有付款收据，我们签的认购书的付款方式和我们实质要付款方式不同。我们签的是一份全款分期付款的方式，我们实质是付全款的百分之三十，这是一份无效的认购书，我们可以以她发给我的信息作为证据，事实是付全款的百分之三十。其二是我们首付都没有付清，不可能会有购房合同的签字，我们签的是一份不合法的购房合同，开发商存在虚假宣传，让消费者签了一份不是正式合同，存在违法行为。后来他们派一个姓李的员工，一直欺骗我说会内部解决，叫我撤诉。而后一拖再拖，实属无奈，故重新起诉，希望开发商尽早退还我所交的全部房款。 被告恒富公司辩称：我公司与原告于2019年7月3日签订林溪府商品房认购书，约定原告购买我公司南昌恒大林溪府楼盘XX号XX号房。原告于2019年7月7日与我公司签订了南昌市商品房买卖合同，约定原告以分期付款的方式购买案涉房屋，房屋总价为1276622元，约定原告须在2019年7月7日前支付首期房款127662元，2019年10月2日前支付房款191494元，2020年1月2日前支付房款191494元，2020年4月2日前支付房款191494元，2020年7月2日前支付房款574478元。签订合同后，原告按照合同约定向我公司支付了首期房款127662元，其它剩余房款均未支付。本案系原告违约，我公司没有任何违约情形。我公司多次通过电话、微信联系原告要求其履行合同义务，并向原告寄送了还款提示函，但原告始终未履行合同义务。原告应依据商品房买卖合同补充协议第三条约定的违约责任向我公司支付违约金，我公司再退还相应款项至原告。综上所述，本案系原告违约，原告并不享有解除权，若原告因其单方违约行为不继续履行合同，也应依照合同约定承担相应的违约责任后再行解除。 本院经审理认定事实如下：2019年7月3日，原告涂俊和被告恒富公司签订《林溪府商品房认购书》，约定原告涂俊认购被告恒富公司开发的林溪府楼盘高层XX栋XX商品房一套，该商品房面积118.16平方米，总价1289783元，付款方式为分期付款，原告涂俊应于签署该认购书当日支付被告恒富公司定金20000元。 2019年7月7日，原告涂俊就已认购的商品房和被告恒富公司签订《南昌市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告恒富公司开发的坐落于南昌市湾里区商品房，总价款为1276622元。 该合同第七条约定：本合同签订前，原告涂俊已向被告恒富公司支付定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。付款方式为分期付款，原告应于2019年7月7日前支付首期房款127662元，于2019年10月2日前支付第二笔价款191494元，于2020年1月2日前支付第三笔价款191494元，于2020年4月2日前支付第四笔价款191494元，于2020年7月2日前支付第五笔价款574478元。 合同第八条约定：原告逾期付款超过180日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，应当书面通知原告。原告应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向被告支付违约金，同时，被告退还原告已付全部房款。 该合同补充协议第三条约定：如买受人分期付款，买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除合同，买受人按已付款50%向出卖人支付违约金。 合同签订当日，原告涂俊向被告恒富公司支付了首付款107662元；因合同约定之前原告涂俊已支付的定金20000元抵作商品房价款，故原告涂俊共向被告恒富公司支付了首付款127662元。之后，原告涂俊未再向被告恒富公司支付其余的分期款项。 庭审中，经本院询问，被告恒富公司同意解除本案商品房买卖合同，但要求原告按照合同补充协议第三条约定支付违约金，违约金应抵扣其公司返还给原告的款项。 上述事实，由原告举证、本院确认的POS单一份、收据一份，以及被告举证、本院确认的《林溪府商品房认购书》、《南昌市商品房买卖合同》、一次性付款及优惠分期付款的声明、购房确认书、还款提示函、EMS回单等证据予以证实。 对于原告所举的两段录音，被告质证认为，两段录音中都无法确认当事人双方的身份。通话双方为一男一女的录音中，并未体现男性对话者对女性对话者所作的任何允诺。通话双方均为女性的录音中，仅可以体现出双方对合同履行的违约金有争议，争议的是违约金政策的变化。关于录音内容中提到的首付款转按揭，并未提及支付比例，达不到原告的证明目的。 本院认证认为，原告无其他证据证实两段录音中通话当事人的身份，无法证实该两段录音与本案有关联性。而原告和被告于2019年7月3日签订的《林溪府商品房认购书》，约定原告向被告支付20000元定金，同时约定购房款付款方式为分期付款，条款中对分期付款的日期、金额均以下划线标记，足以引起原告注意并知悉。原告和被告于2019年7月7日签订的《南昌市商品房买卖合同》，也同样约定付款方式为分期付款，合同条款中对分期付款日期、金额也以下划线标记。因此，该认购书和商品房买卖合同中关于分期付款方式的约定，明确、具体，且均以下划线标记，足以引起原告注意并知悉。原告签订认购书和商品房买卖合同，表明其自愿接受该分期付款方式，故原告主张其因在付款方式上受到被告销售人员误导而签订的商品房买卖合同，本院不予采信。 本院认为，原告涂俊和被告恒富公司签订的《南昌市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效。原告主张其受到被告销售人员误导而签订该合同，并无充分证据证实，其据此要求解除合同并返还价款，没有事实根据和法律依据。然而，原告在支付127662元首付款后，未再支付其余的分期款项，逾期付款已超过180天。被告在庭审中据此主张原告违约，并同意解除合同，符合合同第八条“原告逾期付款超过180日后，被告有权解除合同”的约定，故本院认为该合同应予解除。 同时，被告主张原告应按照合同补充协议第三条约定向其支付违约金，并从其应退还给原告的款项中抵扣。本院认为，合同第八条约定，被告解除合同的，原告应当按照累计应付款的1%支付违约金。合同补充协议第三条约定，买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除合同，买受人按已付款50%向出卖人支付违约金。合同补充协议系被告提供的格式条款，第三条关于买受人按已付款50%向出卖人支付违约金约定，变更了合同第八条关于买受人应按照累计应付款的1%支付违约金的约定，加重了买受人的责任。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”根据该规定，合同补充协议第三条中关于买受人按已付款50%支付违约金的条款，属于被告提供的加重原告责任的格式条款，该条款无效。 因此，对于被告要求原告按照合同补充协议第三条按已付款50%向其支付违约金的请求，本院不予支持。按照合同第八条的约定，原告应按累计应付款的1%支付违约金。原告未支付被告剩余四期的款项合计为1148960元，故原告应向被告支付违约金为11489.6元。被告主张该款项从其应退还给原告的首付款127662元中抵扣，本院予以准许，故被告还应退还原告116172.40元。 综上所述，本院认为，原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》应予解除，被告应退还原告首付款127662元，原告应支付被告违约金11489.6元，两者相抵，被告应退还给原告116172.40元。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、解除原告涂俊和被告南昌恒富置业有限公司于2019年7月7日签订的《南昌市商品房买卖合同》； 二、被告南昌恒富置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还给原告涂俊人民币116172.40元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 因本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取为8144.79元，由原告涂俊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 员 董兴强 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 肖丽萍 书 记 员 张党秀