广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终7891号上诉人（原审被告）：东莞市金康塑胶有限公司。住所地：广东省东莞市******。注册号：4419002001006。法定代表人：王某1。上诉人（原审被告）：东莞市金康新材料有限公司。住所地：广东省东莞市东城区******口旁。统一社会信用代码：914**********767XF。法定代表人：王某2。两上诉人共同委托诉讼代理人：周郑毅，广东众达律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：廖尚华，广东众达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市中联汽车配件有限公司。住所地：广东省东莞市*********。统一社会信用代码：914**********531XN。法定代表人：肖俊豪，该公司总经理。委托诉讼代理人：王伟璘，广东佑德律师事务所律师。上诉人东莞市金康塑胶有限公司（以下简称金康塑胶公司）、东莞市金康新材料有限公司（以下简称金康新材料公司）因与被上诉人东莞市中联汽车配件有限公司（以下简称中联公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初32131号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。中联公司向一审法院起诉请求：1.解除中联公司与金康塑胶公司、金康新材料公司之间的租赁关系；2.金康新材料公司立即将租赁厂房及办公楼移交回中联公司；3.金康塑胶公司、金康新材料公司向中联公司支付场地占有使用费（自2017年10月1日起计至金康塑胶公司、金康新材料公司将厂房及办公楼交回中联公司验收合格之日止，按每月34500元计算；暂计至2017年10月30日应付场地占用费34500元。）；4.本案的一切诉讼费用由金康塑胶公司、金康新材料公司承担。2019年11月7日，中联公司提交诉讼请求变更申请书，将“解除中联公司与金康塑胶公司、金康新材料公司之间的租赁关系”诉讼请求变更为“判处中联公司与金康新材料公司的租赁合同无效”；将“金康塑胶公司、金康新材料公司向中联公司支付场地占用使用费（自2017年10月1日起计至金康塑胶公司、金康新材料公司将厂房及办公楼交回中联公司验收合格之日止，按每月34500元计算；暂计至2017年10月30日应付场地占用费34500元。）”变更为“金康塑胶公司、金康新材料公司向中联公司支付场地占用费（自2019年10月1日起计至金康塑胶公司、金康新材料公司将厂房及办公楼交回中联公司验收合格之日止，按每月34500元计算；暂计至2019年11月1日应付场地占用费34500元）。”2019年11月28日于一审庭审过程中，中联公司当庭变更诉讼请求：将“判处中联公司与金康新材料公司的租赁合同无效”变更为“确认案涉租赁合同无效”；将“金康塑胶公司、金康新材料公司向中联公司支付场地占用费（自2019年10月1日起计至金康塑胶公司、金康新材料公司将厂房及办公楼交回中联公司验收合格之日止，按每月34500元计算；暂计至2019年11月1日应付场地占用费34500元）。”变更为“金康新材料公司支付中联公司占地使用费，从2019年11月1日至金康新材料公司将案涉厂房及办公室交付给中联公司之日止。”一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认东莞市中联汽车配件有限公司与东莞市金康新材料有限公司于2014年1月1日签订的《厂房租用合约书》无效；二、限东莞市金康新材料有限公司自判决发生法律效力之日起十五日内将厂房和办公楼移交回给东莞市中联汽车配件有限公司，并向东莞市中联汽车配件有限公司支付占有使用费（按34500元/月的标准计算，从2019年11月1日起计算至东莞市金康新材料有限公司实际将厂房和办公楼交付给东莞市中联汽车配件有限公司之日止）；三、驳回东莞市中联汽车配件有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费662.5元（东莞市中联汽车配件有限公司已预交），由东莞市金康新材料有限公司负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初32131号民事判决。金康塑胶公司、金康新材料公司上诉请求：1.撤销（2019）粤1971民初32131号民事判决第一项、第二项，改判驳回中联公司全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由中联公司承担。事实和理由：一审法院事实认定不清，中联公司因案涉租赁物租赁价格大幅上涨，为赚取更高的租金违背诚实信用原则，以合同无效为由要求金康塑胶公司、金康新材料公司交还案涉租赁物，明显存在恶意，不应当受法律保护。一、根据双方签订的房屋租赁合同，金康塑胶公司、金康新材料公司始终遵守案涉租赁合同约定，履行合同义务，支付案涉租金并在接收案涉物业后进行装修，使案涉物业符合生产工作的条件，但中联公司在自身合同目的已实现，按时收取租金获利的情形下，不积极履行合同义务，在厂房租赁价格大幅上涨时主张合同无效违背了诚实信用原则。二、中联公司作为案涉租赁物的所有人，对其是否符合出租的条件应当清楚，对自身不办理建设工程规划许可证的违法性应当明知。现中联公司以自身原因造成违法的事实为由提起本案诉讼，真正目的在于获取超出合同预期的更大利益，这显然与社会价值导向和公众认知相悖。三、中联公司签约时未取得设工程规划许可证，虽违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。但根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，上述行为并不必然导致其签订租赁合同的民事法律行为无效。四、合同无效需要满足特定的法定条件，现一审法院明知部分合同有效，以合同为整体不可区分为由认定案涉租赁合同整体无效存在明显错误。实际上案涉合同为租赁合同，合同中的租赁物为厂房和办公室，租赁物相对独立可区分，因此一审法院不应在没有法定理由的情况下否认部分案涉合同的效力。由中联公司自身过错导致合同可能无效的不利后果，应由其自行承担，金康塑胶公司、金康新材料公司作为守约方，不应为此受到损害。中联公司辩称，金康塑胶公司、金康新材料公司的上诉请求无相应事实及法律依据，请法院依法予以驳回。一、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉租赁物未完全取得建设工程规划许可证，应当认定无效。二、本案区别于一般租赁合同无效纠纷的特殊性在于金康塑胶公司、金康新材料公司存在两个严重恶意弄虚作假的行为：案涉租赁合同是中联公司基于对金康塑胶公司、金康新材料公司的信任在2008年“盖章留空”提供给金康新材料公司报税使用，并无签订十年租期的真实意思表示。同时金康塑胶公司、金康新材料公司截留了盖章留空的合同事后填写，伪造中联公司的公章交给税务机关报税。中联公司主张合同无效是基于金康塑胶公司、金康新材料公司主客观的恶意欺诈行为进行维权，同时在原二审东莞市中级人民法院审查本案时才知晓原一审法院没有审查报建资质的事实依法裁定发回重审。中联公司不存在自身过错，更不存在所谓获取“虚假合同”的“更大利益”以及金康塑胶公司、金康新材料公司遵守所谓“虚假合同”义务，甚至谈不上有所谓“虚假合同”的权利义务乃至合同目的之说。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》设置了补救性措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前取得了法律、行政法规规定的条件，尽可能引导建筑物关联人进行事前或事后报建和验收，维护房屋租赁市场交易秩序稳定。各方当事人二审期间均未向本院提交新证据。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，金康新材料公司与中联公司双方确认，金康新材料公司已按照2014年1月1日的《厂房租用合同书》约定的租金标准向中联公司支付占有使用费至2020年10月份，且截至二审法庭调查之日仍占有使用案涉租赁物。本院认为,本案系租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。金康塑胶公司、金康新材料公司以金康新材料公司提起另案诉讼主张中联公司办理并交付《建设工程规划许可证》等证照为由主张中止本案审理，案号为（2020）粤1971民初23434号、（2020）粤19民终9027号，该案经本院二审以金康新材料公司的诉讼请求属于行政部门审查处理的内容，不属于人民法院受理民事诉讼的范围为由，对金康新材料公司的起诉不予受理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第五项规定，本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的，中止诉讼。金康塑胶公司、金康新材料公司所主张的另案已经二审审结，且并非本案依据，故对金康塑胶公司、金康新材料公司的中止审理申请，本院不予准许。根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：一、案涉租赁合同的效力如何认定；二、金康新材料公司应否向中联公司支付占有使用费及返还租赁物。对此，本院分析如下：关于焦点一。案涉租赁物为厂房和办公楼（含宿舍），厂房面积远大于办公楼面积，其中办公楼有报建手续并取得建设工程规划许可证，厂房在一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉厂房未取得房地产权证，也未取得建设工程规划许可证，违反了法律、法规强制性规定，双方就案涉厂房所签订的合同条款应属无效条款。虽然案涉办公楼取得了房地产权证，但考虑到金康新材料公司租赁办公楼是和厂房一起用于生产经营，案涉租赁合同也是将办公楼和厂房一并租赁，办公楼和厂房作为合同标的不具有可分性，不宜作部分有效、部分无效的认定，故案涉签订于2014年1月1日的《厂房租用合同书》整体应认定为合同无效。一审对此认定并无不当，本院予以维持。关于焦点二。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的，人民法院一般予以支持。案涉租赁合同无效，金康新材料公司应当向中联公司返还厂房和办公楼，并参照《厂房租用合同书》约定的租金标准支付占使用有租赁物期间的费用。故一审认定金康新材料公司向中联公司移交案涉租赁物并按照34500元/月的租金标准支付占有使用费至返还租赁物之日，并无不当，本院予以维持。由于金康新材料公司在一审判决作出后向中联公司实际支付占有使用费至2020年10月份，金康新材料公司自动履行部分在执行阶段扣减。综上所述，上诉人金康塑胶公司、金康新材料公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费662.5元，由上诉人东莞市金康塑胶有限公司、东莞市金康新材料有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  邓潮辉审判员  尹河清审判员  林 静二〇二〇年十一月十八日书记员  李慧英曾梓珊