江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0104民初8395号原告：南京市机关事务管理局，住所地南京市玄武区北京东路**，统一社会信用代码11320100012947402H。法定代表人：张小平,该局局长。委托诉讼代理人：范凡，江苏新高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：成诚，江苏新高的律师事务所律师。被告：台州加比维机电科技有限公司，，住所地台州市椒江区洪家街道城市港湾**西门向南100米）。法定代表人：林洪斌,该公司董事长。第三人：井一竹，女，1988年6月14日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：戴申培，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王都都。第三人：许南南，男，1990年9月25日生，汉族，住南京市雨花台区。第三人：孙强，男，1989年9月15日生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区。第三人：田金华，男，1991年11月8日生，汉族，住江苏省邳州市。第三人：祁际，男，1989年4月9日生，汉族，住南京市鼓楼区。第三人：张晓东，男，1991年12月26日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：黄印，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁振波，上海汉盛律师事务所律师。原告南京市机关事务管理局(以下简称机关事务局)与被告台州加比维机电科技有限公司（以下简称加比维公司）、第三人井一竹、许南南、孙强、田金华、祁际、张晓东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告机关事务局的委托诉讼代理人范凡、成诚、第三人井一竹到庭参加诉讼，被告加比维公司、第三人许南南、孙强、田金华、祁际、张晓东经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告机关事务局向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告及第三人将南京市房屋腾空完好返还给原告；2、被告及第三人结清房屋占用期间的各项费用（包括水电费），并按该地段目前市场租金标准支付非法占用期间的房屋使用费（自2020年6月21日起至实际将房屋交还原告时止，占有使用费以359平方米合计1759800元每年的标准，即4902元／平方米／年的标准，按照建筑面积339平方米计算）；3、被告及第三人承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年5月26日，原告（出租方，甲方）与被告加比维公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》约定甲方将其所有的坐落于南京市房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方使用，房屋建筑面积359平方米，租赁期限自2015年6月21日至2020年6月20日，年租金为人民币730000元。同时约定：租赁期满或合同解除后，乙方应于期满当日交还房屋及附属设备、设施，甲乙双方验收认可后在《房屋返还时的附属设备、设施清单》上签字盖章。乙方应结清房屋租赁期间的各项费用。2015年6月2日，被告未经原告同意擅自将涉案房屋中的339平方米的场地转租给第三人井一竹。租赁期限自2015年6月4日至2020年6月20日，共计5年。第三人井一竹租赁涉案房屋后在此经营“南京市秦淮区来一碗小吃店”。后第三人井一竹未经原告同意擅自将案涉房屋中的约200多平方米场地出租给第三人张晓东，张晓东以南京市秦淮区付二餐饮店的名义在此经营“付小姐在成都”至今。2017年4月15日，第三人井一竹未经原告同意擅自与第三人许南南签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋中约50平方米的场地出租给许南南，租赁期限自2017年4月15日至2020年6月20日，年租金为人民币360000元。2020年1月9日，许南南未经原告同意擅自将其非法使用的部分转租给第三人孙强，并与孙强签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2019年11月1日至2020年6月20日，孙强租赁该房屋后经营“麵将王”，目前该房屋仍在经营使用中。后孙强又将其使用的场地中部分场地转租给第三人田金华用于经营“香辣鸭脖”。另外被告和第三人井一竹还擅自将涉案房屋中部分场地出租给王庭伟、祁际，该两人分别以南京市秦淮区安德斯小吃店和南京市秦淮区祁记特色锅魁小吃店的名义经营“炸鷄大狮”和“祁记特色锅盔”。综上，原告与被告的房屋租赁期限届满，原告有权终止与被告的房屋租赁合同关系。被告的擅自转租行为严重损害了原告的合法权益，被告有义务将这些非法占用的第三人从涉案房屋中迁出，将案涉房屋完好交还原告。本案第三人使用案涉房屋并无合法理由，亦严重侵害了原告的合法权利，理应自行立即从案涉房屋中迁出。为维护自身的合法权益，诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告加比维公司未作答辩，亦未提供证据。第三人井一竹述称，本案原告诉讼请求无事实和法律依据，应当驳回。答辩人2017年底和原告口头形式订立房屋租赁合同，答辩人依房屋租赁合同向原告支付租金，该行为得到原告认可。答辩人2018年7月24日向原告支付租金500000元、2018年7月29日向原告支付租金145381元、2019年6月26日支付租金797693.8元，原告对答辩人多次向其支付租金的行为认可从未提出异议，答辩人现使用案涉房屋用于生产经营的行为经原告同意，原告多次就案涉租赁房屋的安全隐患排查、设备改造等具体事项与答辩人直接沟通，积极配合答辩人生产经营需要，综合判断，答辩人和原告在2017年底以口头形式订立的房屋租赁合同且租赁期限超过6个月，根据相关法律规定，应视为订立了不定期的租赁合同，故答辩人与原告以口头形式订立的不定期的房屋租赁合同合法有效，答辩人是案涉房屋的合法承租人，答辩人与原告之间基于合同建立了债权债务关系，在此基础上，原告与被告于2015年5月26日订立的房屋租赁合同已被实际改变，原、被告基于该房屋租赁合同建立的债权债务关系已不存在，因此，原告诉被告及第三人的房屋租赁合同纠纷无相关事实和法律依据，请求权基础不存在，原告的诉讼请求无相关事实和法律依据，请求法院依法驳回原告全部诉请。第三人许南南述称，2017年4月15日井一竹将涉案房屋中的50平方米转租给本人后，本人于又将该房屋中的39平方米转租给孙强（但与孙强合同上写的是50平方米），将其中11平方米转租给田际华，2019年11月1日后本人就没有再使用涉案房屋。第三人孙强述称，本人与许南南签订房屋租赁合同后，自2019年11月1日至今涉案房屋中的39平方米由本人使用。本人同意于2020年11月10日前迁出并腾空涉案房屋，并于2020年11月11日和原告办理房屋交接手续。当时原告亦发函同意因疫情影响延长至2020年8月20日，故应该自2020年8月21日交纳房屋占有使用费。2020年6月20日-8月20日的房屋使用费应当减免。同意按照4902元/平方米/年的标准交纳自2020年8月21日至让房为止的房屋占有使用费。第三人田际华述称，本人的合同原本是和许南南签订的，到期后就这么用了没有再重签合同。本人实际使用涉案房屋中的11平方米，同意按照这个面积交房屋使用费。当时原告亦发函同意因疫情影响延长至2020年8月20日，故应该自2020年8月21日交纳房屋占有使用费。2020年6月20日-8月20日的房屋使用费应当减免。同意按照4902元/平方米/年的标准交纳自2020年8月21日至让房为止的房屋占有使用费。第三人祁际述称，本人于2019年9月16日自井一竹处租赁涉案房屋中的20平方米，租赁期限自2019年9月16日至2020年6月20日，因疫情影响，合同到期后，井一竹同意本人免费使用房屋至2020年8月20日，故本人实际使用涉案房屋中的20平方米至2020年8月20日，并于当日将此房屋交还井一竹，双方于当日办理了房屋的交接手续，故本人不应当再承担任何让房和交纳房屋占有使用费的责任。第三人张晓东述称，本人于2018年元月21日就涉案房屋中的268平方米与井一竹补签了房屋租赁合同，合同期限自2017年3月10日至2022年3月9日，本人已经按照合同约定的租金标准向井一竹交纳房屋租金至2020年11月10日，井一竹也于2020年11月11日将本人使用的房屋交还原告，本人对于原告主张的房屋占有使用费的标准没有异议，但本人认为，此房屋占有使用费应当由井一竹交纳，本人不应当交纳。根据当事人提供的房屋所有权证、房屋租赁合同、银行交易流水单、当事人间的函件、律师函、南京市发展与改革委员会价格认定结论书、房屋交接单等证据载明的内容及当事人陈述的内容，本院查明事实：原告是涉案房屋本市秦淮区羊皮巷X号（建筑面积359平方米）的所有权人。2015年5月26日，原告（出租方，甲方）与被告加比维公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：2015320100FC000305)。约定甲方将其涉案房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积359平方米，租赁期限自2015年6月21日至2020年6月20日，年租金为730000元。自承租第三年起，年租金在上一年租金基础上每年增长3%；被告于合同签订之日起15日内应支付的保证金20000元，合同终止时，如乙方有违约行为，该保证金不予退还。同时约定：乙方不得以任何名义将承租的房屋转租、出借、设置抵押或其他形式的担保。乙方应于合同到期或解除之日将房屋恢复原状交还，并结清房屋租赁期间的各项费用。2015年6月2日，被告与第三人井一竹签订房屋租赁合同，约定被告将涉案房屋中的339平方米转租给第三人井一竹。租赁期限自2015年6月4日至2020年6月20日，租金标准为：2015年7月4日至2016年7月3日年租金为136万元、2016年7月4日至2017年7月3日年租金为136万元、2017年7月4日至2018年7月3日年租金为140万元、2018年7月4日至2019年7月3日年租金为144万元、2019年7月4日至2020年6月20日租金为138.9万元。2017年4月15日第三人井一竹与第三人许南南签订房屋租赁合同，将涉案房屋中的50平方米出租给第三人许南南，租期期限自2017年4月15日至2020年6月20日，租金标准为360000元/年，后第三人许南南将其中的39平方米转租给第三人孙强（2019年11月1日至2020年11月10日该房屋由第三人孙强使用）、将其中的11平方米转租给第三人田金华（2019年11月1日至2020年11月10日该房屋由第三人田金华使用）。以上房屋由第三人井一竹于2020年11月11日与原告办理了交房手续。第三人井一竹与第三人张晓东于2018年元月21日就涉案房屋中的268平方米补签了房屋租赁合同，将该部分房屋转租给第三人张晓东使用，合同期限自2017年3月10日至2022年3月9日，租金为前三年为980000元，第四年起每年递增5%。第三人张晓东按照双方约定的租金标准向第三人井一竹交纳房屋租金至2020年11月10日。以上房屋由第三人井一竹于2020年11月11日与原告办理了交房手续。第三人井一竹与第三人祁际于2019年9月16日就涉案房屋中的20平方米签订了房屋租赁合同，将该部分房屋转租给第三人祁际使用，合同期限自2019年9月17日至2020年6月20日，租金150000元/年，后第三人祁际使用该房屋至2010年8月20日，于当日将该房屋交还第三人井一竹。第三人井一竹于2020年11月11日就该房屋与原告办理了交房手续。原、被告就涉案房屋签订的房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，原告未与被告或第三人签订新的租赁合同，并明确向被告及第三人告知将收回房屋，被告于2020年8月18日向原告送达函件一份，表明：双方的租期已满，由于疫情严重，申请原告同意给予减免2个月租金，即租期延长2个月，被告和其转租的第三方分别提出申请由第三方直接续租，原告不同意，其曾多次催促第三方提前准备，按时退房并结清水电费，至今第三方态度不明确，此产权属于原告所有，原告有权直接收回。因被告及第三人未交还房屋，原告于2020年8月21日诉至法院。本案审理过程中，因第三人井一竹于2020年11月11日与原告办理了其从被告处承租的所有房屋的交房手续，原告将本案诉讼请求变更为：1、判令被告及第三人井一竹、孙强、许南南、祁际、张晓东、田金华按4902元／平方米／年的标准共同向原告支付自2020年6月21日起至2020年11月10日止的房屋占有使用费并结清使用房屋期间的水、电费；2、被告及第三人井一竹、孙强、许南南、祁际、张晓东、田金华共同承担本案诉讼费用。原告为证明其诉讼主张向本院提供的南京市发展与改革委员会价格认定结论书载明：南京市秦淮区临街门面房（建筑面积359平方米）整体商业出租，在基准日2020年6月20日的年租金市场价格为1759800元。本院认为，原、被告就原告所有的南京市秦淮区房屋签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期至2020年6月20日届满，合同明确约定租赁期限届满，应将房屋恢复原状交还原告，并结清房屋租赁期间的各项费用。被告违反合同约定将涉案房屋中的339平方米转租给第三人井一竹，第三人井一竹又将房屋转租给第三人许南南（50平方米）、第三人祁际（20平方米）、第三人张晓东（268平方米），许南南又将转租来的房屋分租给第三人孙强（39平方米）、第三人田金华（11平方米），在原、被告就涉案房屋约定的租赁期限届满后，被告及房屋的转租人井一竹、许南南及房屋的实际占有使用人第三人祁际、张晓东、孙强、田金华均负有将涉案房屋腾空交还原告的义务，房屋的实际占有使用人第三人祁际、井一竹、张晓东、孙强、田金华均负结清占有使用房屋期间的水、电费的义务，否则则构成对原告权利的侵犯，原告依法有权要求支付自合同期满之日（2020年6月21日）起至房屋交还之日（2020年11月10日）止的逾期腾房占有使用费。对于至2020年11月10日止的水、电费，原告与第三人井一竹在房产交接单上明确约定由第三人井一竹负责交纳，本院尊重当事人的约定，认定应由第三人井一竹负责结清至2020年11月10日的水、电费。对于原告主张的房屋占有使用费的标准4902元／平方米／年，除第三人井一竹认为原告主张较高外，第三人许南南、张晓东、孙强、田金华均无异议，且第三人井一竹亦明确表示不申请对该房屋占有使用费进行司法鉴定，故本院综合第三人间约定的房屋租金标准，参照市场行情及原告提供的南京市发展与改革委员会价格认定结论书认定的租金标准，本院依法认定原告主张的占有使用费标准4902元／平方米／年成立，本院予以支持。考虑到新型冠状病毒肺炎疫情的影响，应适当减少房屋占有使用费，考虑到本案的实际情况以及原、被告及第三人对该费用的磋商情况，本院酌定原告应免收2020年6月21日至2020年8月20日的房屋占有使用费。因第三人祁际已经于2020年8月20日将其使用的20平方米的房屋交还第三人井一竹，故其不应再支付之后的房屋占有使用费。综合以上情况，本院认定，第三人张晓东应向原告支付的房屋占有使用费为295140元（4902元／平方米／年／365天＊82天＊268平方米），第三人井一竹及被告对该款项负有连带给付义务；第三人孙强应向原告支付的房屋占有使用费为42949元（4902元／平方米／年／365天＊82天＊39平方米），第三人许南南、井一竹及被告对该款项负有连带给付义务；第三人田金华向原告支付的房屋占有使用费为12113元（4902元／平方米／年／365天＊82天＊11平方米），第三人许南南、井一竹及被告对该款项负有连带给付义务；第三人井一竹应向原告支付的房屋占有使用费为23126元（4902元／平方米／年／365天＊82天＊21平方米），被告对该款项负有连带给付义务。被告加比维公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提供证据，视为其对诉讼权利的放弃，亦应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、第三人张晓东于本判决生效之日起十日内向原告南京市机关事务管理局支付房屋占有使用费295140元。第三人井一竹及被告台州加比维机电科技有限公司对该款项承担连带给付责任；二、第三人孙强于本判决生效之日起十日内向原告南京市机关事务管理局支付房屋占有使用费42949元。第三人许南南、井一竹及被告台州加比维机电科技有限公司对该款项承担连带给付责任；三、第三人田金华于本判决生效之日起十日内向原告南京市机关事务管理局支付房屋占有使用费12113元。第三人许南南、井一竹及被告台州加比维机电科技有限公司对该款项承担连带给付责任；四、第三人井一竹于本判决生效之日起十日内向原告南京市机关事务管理局支付房屋占有使用费23126元。被告台州加比维机电科技有限公司对该款项承担连带给付责任；五、第三人井一竹于本判决生效之日起十日内负责结清南京市秦淮区房屋（建筑面积339平方米）的水、电费用；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6930元，减半收取3465元，保全费4270元，合计7735元，由第三人张晓东负担6115元，第三人孙强负担890元，第三人田金华负担250元，第三人井一竹负担480元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  孙侠二〇二〇年十一月二十日见习书记员  吴梦