北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10559号上诉人（原审原告、反诉被告）：郝彧，男，1978年5月25日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：武杰，北京市京诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王荣，北京市京诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：靳雪娇，女，1986年12月15日出生，汉族，北京宏远博大文化传播有限责任公司第一分公司负责人，住北京市大兴区。上诉人郝彧因与被上诉人靳雪娇房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初13796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郝彧上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判靳雪娇支付我2020年5月23日至2020年11月22日的租金336648元；2.本案的一、二审诉讼费用由靳雪娇承担。事实与理由：一、一审认定事实有误，一审法院以我在2020年6月4日欲将靳雪娇的物品办理案涉房屋为依据，认定双方之间《房屋租赁合同》在2020年6月4日解除是对本案基本事实的错误理解。我的代理人虽然在2020年5月27日接到了靳雪娇商谈解除租赁合同的电话，但是双方并未在合同中就解约达成一致，且我明确表示如果解约应当在3至4天将屋内物品清空，以适租状态返还。然而直至2020年6月4日，靳雪娇都未能将房屋腾空，其行为是对之前提出的解约意思表示的撤回，应认定其是在租赁期满后继续承租案涉房屋。二、一审法院判决减免两个月的租金缺乏法律依据。根据《最高院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》以及北京市的相关政策，靳雪娇并不符合减租条件。三、一审法院适用公平原则时显失公平，没有考虑到我每月收取的租金中有17000多元的物业费，一审法院酌定每月28000元的房屋占用费也是显失公平的。靳雪娇辩称，不同意一审判决，但是未提起上诉，不同意郝彧的上诉请求。2020年5月27日我和郝彧联系过，郝彧说让我们搬走，但是拒绝退还押金，等到我6月搬走，物业又不同意我们搬走，我们不能搬离案涉房屋的原因并不在我，而是在郝彧。郝彧向一审法院起诉请求：1.判令靳雪娇立即支付郝彧2020年5月23日至2020年11月22日期间的租金336648元；2.判令靳雪娇向郝彧支付违约金112216元；3.本案诉讼费由靳雪娇全部承担。靳雪娇针对郝彧的起诉提起反诉，反诉请求：1.确认靳雪娇与郝彧2017年8月11日签订的房屋租赁合同于2020年5月27日解除；2.判令郝彧退还靳雪娇租金73752元；3.判令郝彧退还靳雪娇押金52437元；4.判令郝彧返还靳雪娇办学设备；5.本案诉讼费用由郝彧承担。一审法院认定事实：郝彧为位于北京市大兴区永兴路**院**楼**房屋所有权人。2017年8月11日，郝彧（出租人，甲方）委托孙景龙与靳雪娇（承租人，乙方）、北京龙湖物业服务有限公司（居间方，丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方向甲方租用的房屋坐落于北京市大兴区永兴路7号院9号楼606室；房租租赁用途为商业；房屋租赁期自2017年8月12日起至2022年11月22日止，其中2017年8月12日起至2017年11月23日止为免租期，免租期内只免除租金，其他应由乙方缴纳的费用不免除。乙方承租期不足12个月提前退租的，不能享受免租期，乙方应支付相应租金；房屋租赁的首月租金为52437元，租金递增方式为：签约时限为5年，前两年不变，从第三年开始逐年上浮7%；乙方应于2017年8月11日一次性向甲方支付押金52437元，以此作为乙方履行本租约各项条款约定的保证，乙方不得以押金抵付房租。如乙方履行本租约的各项条款，在租约届满，乙方交还房屋并结清各项费用后，甲方应当将押金退还承租人，不计利息；租金按半年支付，乙方应在租金到期前7天向甲方支付下期租金；乙方应于2017年8月24日向甲方支付第一笔租金314462元；甲方指定收款账户：开户人孙景龙，开户行中信银行海淀区世纪城支行。2017年8月11日，靳雪娇向孙景龙支付押金，孙景龙出具收条，载明：今收到靳雪娇女士永兴路7号院商业楼9号楼606室1个月押金52437元。靳雪娇承租案涉房屋用于经营儿童武术、跆拳道培训。租赁期间，均如数交纳租金。受2020年1月疫情影响，无法正常经营，郝彧为靳雪娇减少二月份租金38464元。2020年2月25日，靳雪娇向孙景龙转账支付129860元。靳雪娇主张，因疫情影响，培训机构无法经营，其于2020年5月27日电话告知孙景龙提出解除合同。郝彧认可接到靳雪娇的电话，但是主张电话的内容为如果解除合同靳雪娇需尽快将东西搬离案涉房屋，直至6月4日，靳雪娇仍未将案涉房屋内的物品搬离，故双方的租赁合同至今未解除，要求继续履行合同。另查，靳雪娇交付租金至2020年5月22日。靳雪娇经营办学设备仍在案涉房屋内。郝彧和靳雪娇至今未进行房屋交接。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。郝彧与靳雪娇之间签订《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。疫情或疫情防控措施属于不可抗力。疫情或疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。因疫情或疫情防控措施不能实现合同目的，当事人请求解除合同的，应予支持。本案中，靳雪娇承租房屋用于经营儿童武术、跆拳道培训，基于北京市采取的疫情防控措施，暂停各类校外培训机构线下课程和集体活动，可以认定疫情对于线下儿童培训造成严重影响。疫情或疫情防控措施对本案租赁合同的履行造成严重影响，不能实现合同目的，靳雪娇可以提出解除合同，并根据不可抗力的规定，可免除责任。靳雪娇于2020年5月27日向郝彧电话告知解除合同，郝彧于2020年6月4日欲将靳雪娇的物品搬离案涉房屋，故本院视为郝彧于2020年6月4日同意解除合同，故法院确认郝彧与靳雪娇签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年6月4日解除。考虑到合同履行期间发生了新冠疫情，致使双方解除合同，双方均不存在违约行为，故对郝彧要求靳雪娇支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租金问题。靳雪娇支付租金至2020年5月22日，租赁合同于2020年6月4日解除，故靳雪娇应支付2020年5月23日至2020年6月4日期间的租金24313.47元。因靳雪娇至今未将案涉房屋内的物品搬离，其应支付2020年6月5日至实际腾退之日止的房屋占用使用费。靳雪娇未将案涉房屋腾退返还给郝彧，使损失扩大，郝彧对靳雪娇腾退房屋有必要的协助义务，案涉房屋长期未腾退交付，郝彧亦存在过错，故对于2020年6月5日至实际腾退案涉房屋之日止的房屋占用使用费，法院依法酌情减少为28000元/月。关于靳雪娇要求返还押金的请求。因合同已经解除，郝彧应返还靳雪娇押金52437元，故对靳雪娇要求郝彧返还押金52437元的诉讼请求，法院予以支持。对于靳雪娇要求退还租金问题。考虑到疫情对靳雪娇经营的影响，给靳雪娇和郝彧均造成一定损失，基于公平原则，双方应合理分担损失，靳雪娇请求减免3、4月的租金的诉讼请求，并无不当，法院予以支持。因郝彧已经减免租金38464元，故对靳雪娇要求郝彧返还租金73752元的诉讼请求，法院予以支持。关于靳雪娇要求郝彧返还办学设备问题。因靳雪娇与郝彧并未进行房屋交接，靳雪娇有案涉房屋钥匙，其未提交证据证明郝彧扣留了其主张的办学设备，其可以在进行房屋交接时自行搬离办学设备。故对靳雪娇要求郝彧返还办学设备的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，一审法院于2020年9月判决如下：一、郝彧和靳雪娇于2017年8月11日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年6月4日解除；二、靳雪娇于判决生效之日起十日内支付郝彧2020年5月23日至2020年6月4日期间的租金24313.47元及房屋占有使用费（自2020年6月5日起至实际腾退之日止，按照月28000元/月计算）；三、郝彧于判决生效之日起十日内退还靳雪娇押金52437元；四、郝彧于判决生效之日起十日内退还靳雪娇租金73752元；五、驳回郝彧的其他诉讼请求；六、驳回靳雪娇的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，郝彧与靳雪娇签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，靳雪娇承租案涉房屋用于经营儿童武术、跆拳道培训，由于北京市在疫情期间采取相关防控措施，要求暂停各类校外培训机构线下课程和集体活动，应当认定疫情对案涉租赁合同的履行产生严重影响，导致合同目的不能实现，靳雪娇据此提出解除合同具有合法理由，不应认定为违约。郝彧上诉称因靳雪娇未在2020年6月4日搬离案涉房屋，故应当认定为其对先前解除合同的意思表示的撤回。但经审理查明，靳雪娇于2020年5月27日电话联系郝彧解除租赁合同，郝彧亦表示同意解除合同但要求靳雪娇尽快将屋内物品搬走，故应当认定双方于2020年6月4日就解除《北京市房屋租赁合同》已达成一致，靳雪娇未及时腾退房屋的行为并不影响双方已就合同解除达成一致的后果。关于合同解除后的房屋占用使用费问题，2020年6月4日合同解除后靳雪娇未能及时将案涉房屋腾退给郝彧，靳雪娇对此存在过错，但2020年6月18日靳雪娇提出腾退房屋时受到物业公司的阻拦，郝彧作为案涉房屋的出租人未能尽到积极配合靳雪娇腾退房屋的义务亦存在过错，由于双方对于未能及时腾退房屋所产生的损失均存在过错，一审法院酌情确定按照每月28000元/月计算自2020年6月5日至实际腾退之日的占用使用费基本合理，本院予以维持。关于租金问题，因靳雪娇交付租金至2020年5月22日，故其还应向郝彧支付2020年5月23日至2020年6月4日期间租金。考虑到疫情确实对靳雪娇实际经营店铺产生不利影响，给双方均造成了一定的损失，基于公平原则，双方应当合理分担疫情期间的损失。靳雪娇请求减免3、4月份的租金具有合理性，一审法院比照郝彧对靳雪娇2月份双方协议确定的租金减免的标准，酌定郝彧向靳雪娇返还租金73752元并无不妥，本院予以维持。关于押金的退还，案涉房屋租赁合同的解除系因为疫情的不可抗力，靳雪娇并不存在违约行为，故郝彧应当向靳雪娇退还押金52437元。综上所述，郝彧的上诉请求依据不足，法院不予支持；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6350元，由郝彧负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 王艳芳审 判 员 王 元二〇二〇年十一月二十四日法官助理 朱鑫壤书 记 员 弓梓瑄