山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终11996号 上诉人（原审被告）：青岛中凯房地产开发有限公司，住所地青岛市莱西市水集街道团岛西路**。 法定代表人：邹亚雷，总经理。 委托诉讼代理人：姜文，山东嘉悦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：苏xx，女，1977年3月10日出生，汉族，住青岛市莱西市。 委托诉讼代理人：董斐宇，莱西沽河法律服务所法律工作者。 上诉人青岛中凯房地产开发有限公司（以下简称中凯公司）因与被上诉人苏xx商品房预售合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院(2020)鲁0285民初4359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2020年11月2日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人中凯公司的委托诉讼代理人姜文、被上诉人苏xx的委托诉讼代理人董斐宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 中凯公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回苏xx一审的诉讼请求，改判中凯公司不需要支付延期交房违约金；2、本案一、二审诉讼费由苏xx承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，本案中凯公司不需要支付延期交房违约金。一、本案中苏xx明知不能在约定时间交房，仍然要求中凯公司网签合同时按照该时间签订，应视为内容约定不明确，为随时履行合同，中凯公司不应支付延期交房违约金。中凯公司与苏xx之间于2020年1月23日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定在2018年7月1日前交付商品房，该交房日期明显不符合正常的预售商品房交易，一般预售商品房交易都是在合同签订后交付。该合同同时约定：本合同自双方签字或者盖章之日起生效，合同履行日期18年7月1日明显不在合同有效期内，应当视为对交付房屋日期不明确，根据《合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，本案交付房屋日期应当在合同签订日2020年1月23日之后随时履行，而中凯公司于2020年3月27日将涉案房屋的钥匙交付给苏xx，房屋已经完成交付，苏xx也已实际使用了。因此，中凯公司不存在延迟交房情形，不需要支付给苏xx延期交房违约金。二、假使中凯公司逾期交付房屋，也应当由苏xx承担相应的责任，中凯公司不需要支付延期交房违约金。1、中凯公司与苏xx之间于2020年1月23日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定在2018年7月1日前交付商品房，该履行期明显不在合同有效期内而且也不可能按期履行，苏xx明知情况下仍然要求中凯公司网签合同时按照该时间签订，以此谋取私利，现又主张逾期交房违约责任，违反诚信原则，其要求逾期交房违约金的请求不应得到支持。2、中凯公司逾期交房后，苏xx应当及时的催告中凯公司交房，然而苏xx却从未催告过，为了私利任由逾期交房违约金增长，属于扩大损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，逾期交付房屋的违约金应当由苏xx承担责任。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当。 苏xx辩称，一审法院适用法律正确，程序合法，认定事实清楚，请求二审法院依法驳回中凯公司的上诉请求，维护苏xx的合法权益。 苏xx向一审法院起诉请求：1、要求中凯公司支付延期交房违约金187658元（以2570655元为本金、自2018年7月至2020年7月止、按日万分之一计算）；2、诉讼费用由中凯公司承担。 一审法院认定事实：2017年，苏xx与中凯公司约定苏xx购买中凯公司位于莱西市户，房屋价款2570655元，系到期工程款抵顶，中凯公司分别于2017年9月27日、11月13日、2018年3月13日向苏xx出具收据。2020年1月23日，苏xx与中凯公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定苏xx从中凯公司处购买位于莱西市，房屋价款2570655元，中凯公司应当在2018年7月1日前向苏xx交付该商品房，逾期超过90天后，如苏xx同意继续履行本合同的，自本合同约定的应交付房屋之日起第二天至实际交付房屋之日止，中凯公司按日向苏xx支付已付房款万分之一的违约金等。2020年3月27日，中凯公司将涉案房屋钥匙交付苏xx，苏xx已实际使用。 一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。苏xx与中凯公司签订《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实的意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。本案中，以抵账方式进行的房屋交易，可认定为买受人已实际支付购房款，形成商品房预售合同关系，苏xx依约履行义务，中凯公司应当在合同约定的期限内交付房屋，但中凯公司违背合同约定迟延交付房屋，应当承担违约责任。因涉案房屋苏xx已实际使用，中凯公司应当按合同约定支付苏xx自2018年7月2日至2020年3月27日止，按已付房款2570655元的日万分之一计算的违约金162979元（2570655×1/10000×634），苏xx主张过高的部分，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：青岛中凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付苏xx延期交房违约金162979元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。案件受理费2027元，由青岛中凯房地产开发有限公司负担1760元，苏xx负担267元。 二审中，当事人未提交新证据。 经审理查明，2018年3月13日，苏xx与中凯公司签订《商品房协议》，约定苏xx购买中凯公司位于莱西市团岛路以南、广州路以西“香格丽苑”项目中的网点楼48号楼104户，房屋价款2570655元，房屋交付时间详见《青岛市商品房预售合同》等。该房屋系到期工程款抵顶，中凯公司分别于2017年9月27日、11月13日、2018年3月13日向苏xx出具收据。本院查明的其他事实与一审认定事实一致。 本院认为，根据庭审查明事实和双方当事人的诉、辩主张，本案的争议焦点问题是案涉房屋的应交付日期如何确定。对此，本院认为，苏xx与中凯公司签订的《商品房协议》和《商品房买卖合同（预售）》均系双方当事人之间的真实意思表示，内容不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，合法有效，双方均应依约履行。根据该《商品房协议》的约定，案涉房屋的交付以双方后续签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定为准。从《商品房协议》的约定来看，双方当事人在《商品房协议》中就案涉房屋的基本状况、销售方式、房屋总价款、配套基础设施和公共设施的有关权益、办理产权登记的有关事宜及违约责任等部分商品房预售合同的实质性条款均已作出较为详尽的约定，相较于《商品房协议》，双方当事人在《商品房买卖合同（预售）》中约定的另一个重要的实质性条款则是房屋交付使用日期，而《商品房买卖合同（预售）》约定的交付使用日期过分早于该预售合同的成立和生效时间，该条款显然不具备履行条件，双方当事人在《商品房买卖合同（预售）》中约定交付时间的目的根本无法实现，本院认为，《商品房买卖合同（预售）》中关于房屋交付时间的约定并非双方当事人的真实意思表示，应视为双方对于房屋交付时间约定不明确。因苏xx未提供其他证据证明中凯公司承诺交付房屋的时间为《商品房买卖合同（预售）》中约定的时间，苏xx诉请依据《商品房买卖合同（预售）》的相关约定要求中凯公司支付逾期交房违约金，理由不能成立，一审依据该条款约定判令中凯公司支付逾期交房违约金欠妥，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，因双方当事人未就案涉房屋的交付时间另行达成补充协议，对于交付时间的认定应当按照交易习惯确定。综合本案案情，结合预售商品房的建造周期、商品房预售合同的履行周期和本案中双方当事人签订《商品房买卖合同（预售）》的目的，本院酌定，案涉房屋的交付时间应为2020年1月23日《商品房买卖合同（预售）》签订之日，而中凯公司直至2020年3月27日才向苏xx交付该房屋，存在逾期交付行为，根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条“逾期不超过90天，出卖人应向买受人支付违约金，违约金按买受人已支付的房价款日万分之一计算”的约定，中凯公司应当支付苏xx逾期交房违约金16452.19元（2570655元×1/10000×64天），苏xx的诉讼请求，本院予以部分支持。 综上所述，中凯公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条规定，判决如下： 一、撤销山东省莱西市人民法院(2020)鲁0285民初4359号民事判决； 二、青岛中凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付苏xx延期交房违约金16452.19元； 三、驳回苏xx的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2027元，由苏xx负担1849元，由青岛中凯房地产开发有限公司负担178元。青岛中凯房地产开发有限公司负担部分应在本判决生效之日起十日内直接支付苏xx。二审案件受理费4053元，由苏xx负担3698元，由青岛中凯房地产开发有限公司负担355元。苏xx负担部分应在本判决生效之日起十日内直接支付青岛中凯房地产开发有限公司。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  马 喆 审判员  齐 新 二〇二〇年十一月十一日 法官助理 王莉莉 书记员张旭 书记员于国英