北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10681号上诉人（原审被告、反诉原告）：全凤琴，女，1968年8月5日出生，汉族，无业，户籍地辽宁省锦州市凌河区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京戎利实业有限责任公司，住所地北京市海淀区北太平路**。法定代表人：丁昕，执行董事。委托诉讼代理人：陈福光，男，北京戎利实业有限责任公司员工。委托诉讼代理人：王建波，男，北京戎利实业有限责任公司员工。上诉人全凤琴因与被上诉人北京戎利实业有限责任公司（以下简称戎利公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初39230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理。上诉人全凤琴及被上诉人戎利公司之委托诉讼代理人陈福光、王建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。全凤琴上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判我无需支付租金，戎利公司赔偿我物品灭失损失40000元及房屋修缮费用30210元。事实和理由：1.戎利公司于2019年7月6日将我租赁的房屋停水停电，导致我无法使用，当月10日，戎利公司就将租赁房屋内人员清空，我找人拉走东西，要将租赁房屋交还戎利公司，但戎利公司阻止我拉走自己的财物并拒绝接收房屋，故2019年7月10日后的租金不应由我承担。2.戎利公司一审中承认阻止我拉走东西，导致我放置在租赁房屋中的财物因拆迁被毁损、灭失，其应赔偿我相应损失。3.我为了正常使用租赁房屋，对坍塌的屋顶进行过修缮，所产生的费用应该由戎利公司承担或从租金中扣除，一审判决认定我主张的修缮费并非本案合同期间内所发生，属于适用法律错误。戎利公司辩称，同意一审判决，不同意全凤琴的上诉请求。因全凤琴拖欠我公司2019年3月15日以后的租金、水电费，我公司决定采取断水、断电措施，全凤琴根本没有向我公司交还租赁房屋，而是自行锁门，何来我公司阻拦其拉走屋内物品一说。戎利公司向一审法院起诉请求：1.解除我公司与全凤琴于2018年9月15日签订的《房屋租赁合同》（合同编号为2018［JDW-A-4］-002-A）、2019年3月14日签订的《补充协议》和2019年7月1日签订的《补充协议》；2.判令全凤琴向我公司支付房屋租金24052元（2019年5月27日至2019年8月12日期间）、水电费6213元（按照实际使用为准，暂计算至2019年8月26日）；3.判令全凤琴向我公司支付违约金74102元（2019年8月13日至2019年12月26日期间，按照双倍日租金即每天553元的标准支付）；4.判令全凤琴承担诉讼费用。全凤琴向一审法院反诉请求：1.判令戎利公司支付我房屋修缮费用30210元；2.判令戎利公司支付我物品灭失损失40000元；3.反诉费由戎利公司承担。一审法院认定事实：2018年11月2日，戎利公司作为出租方（甲方）与承租方全凤琴（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：甲方将位于北京市丰台区西四环南路63号院，原健都院外西戎利食堂173平方米，健都院内中部平房80平方米及过道15平方米，合计房屋面积268平方米，采暖面积218平方米出租给全凤琴；房屋用途为办公、仓储；房屋租赁期限为半年，自2018年9月15日至2019年3月14日，共计六个月；租金标准每年租金127000元，半年租金为63500元，每天1.3元/平方米，月租金总计10583.33元；付款日期为上付（提前1个月支付下一周期租金），合同签订当日付款；正式合同签订之前，乙方必须向甲方支付年租金10%的房屋租赁保证金12710元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；未经甲方同意，乙方不得对房屋进行改扩建；擅自进行改扩建的，乙方应承担因此发生的一切法律责任，包括行政责任和民事责任；乙方如有不按合同约定支付款项等行为，甲方有权单方解除合同，租赁关系终止，收回该房屋；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前60日前通知乙方，按合同解除日期，将租金余款退还乙方，并按退租余款的20%支付违约金；乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，按年租金的20%向甲方支付违约金；合同解除或终止时，甲方对乙方就承租方的改造、装修的投入没有补偿义务；双方还约定了其他条款。该合同注明的起始日期为2018年9月15日，到期日期为2019年3月14日，合同编号为2018［JDW-A-4］-002-A。2019年3月14日，戎利公司（甲方）与全凤琴（乙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方签订的《房屋租赁合同》将于2019年3月14日期满，鉴于丰台区西四环南路63号院军队重新规划改造，上述合同中的合同标的物存在随时被拆迁的特殊情况。经甲乙双方友好协商，达成如下协议：1.甲乙双方继续履行上期房屋租赁合同（除租赁期限及租金条款），2019年不再签订新的租赁合同。2.2019年租赁期限：根据军队拆迁腾退通知随时终止，以甲方向乙方送达腾退通知书为准。3.2019年租金价格：在上期合同年租金127000元的基础上，上调至年租金127000元，在上期合同到期前15日，乙方向甲方一次性交纳三个月零十六天（2019年3月15日至2019年6月30日期间）房租，共计37300元。乙方收到甲方的腾退通知后，甲方不再计收租金。乙方按通知约定时间全部腾退搬出后，甲方向乙方退还剩余租金及押金。腾退搬出时，乙方自有动产自行搬出，不动产应完好留存，不得损坏。乙方不按时腾退搬出的，双倍计收房屋使用费并扣减押金。鉴于丰台区西四环南路63号院重新规划改造是军队政策，属不可抗力因素，故甲方不承担任何赔偿责任。2019年7月1日，戎利公司作为出租方（甲方）与承租方全凤琴（乙方）签订《补充协议》，主要内容为：甲乙双方签订的《房屋租赁合同》将于2019年6月30日期满，鉴于丰台区西四环南路63号院军队重新规划改造，上述合同中的合同标的物存在随时被拆迁的特殊情况。经甲乙双方友好协商，达成如下协议：1.乙方所承租房屋面积由原268平方米减少至213平方米。2.甲乙双方继续履行上期房屋租赁合同（除租赁期限及租金条款），2019年不再签订新的租赁合同。3.2019年租赁期限：根据军队拆迁腾退通知随时终止，以甲方向乙方送达腾退通知书为准。4.2019年租金价格：在上期合同年租金127000元的基础上，减少至年租金100937元，在上期合同到期前15日，乙方向甲方一次性交纳一个月（2019年7月1日至2019年7月31日期间）房租，共计8411元。5.乙方收到甲方的腾退通知后，甲方不再计收租金。乙方按通知约定时间全部腾退搬出后，甲方向乙方退还剩余租金及押金。腾退搬出时，乙方自有动产自行搬出，不动产应完好留存，不得损坏。乙方不按时腾退搬出的，双倍计收房屋使用费并扣减押金。鉴于丰台区西四环南路63号院重新规划改造是军队政策，属不可抗力因素，故甲方不承担任何赔偿责任。另查，2015年8月17日，全凤琴向戎利公司支付保证金7300元。2017年10月16日，全凤琴向戎利公司支付保证金100元。2019年3月14日之前的房屋租金，全凤琴也已向戎利公司付清。全凤琴还曾于2019年5月10日、2019年8月23日，分两次向戎利公司交纳2019年3月15日之后的房屋租金20,000元和5000元，此后未再支付过租金。涉案房屋已于2019年12月26日被部队拆除。一审审理中，戎利公司就其向全凤琴主张的水电费，仅提交其自行制作的用户水电费交纳通知单，全凤琴对此通知单不予认可，戎利公司亦未提交查表时全凤琴在场且对水、电表示数认可的证据。全凤琴称，其向戎利公司支付2019年3月15日至同年7月1日期间的租金共计25000元、押金7400元，之后就没有再交钱了；其不同意解除租赁合同，也不同意支付租金及违约金；还主张戎利公司于2019年7月10日将涉案房屋停电，并在租户房门上逐户贴条，8月份租客都走了，自2019年7月10日始，租户均未给付其租金。为证明戎利公司断电、要求租户搬家及物品损失情况，全凤琴提交夏某等人书面证言，并申请证人汪某、夏某、宋某出庭作证。其中夏某书面证言落款时间为2019年12月26日，主要内容为其于2019年12月23日去全凤琴健都院拉气片，戎利公司王建波不准拉，后来房屋拆迁东西被压在里面拿不出来了。2020年8月24日夏某出庭作证称：姓朱的人（全凤琴之夫）让我拉东西，我一进门就见戎利公司几位领导，问我要干嘛，我说拆东西，他说不要把他们的东西拆了，我说行，就过去拆了，每拆了没多久就跑水了，打电话给戎利公司，王建波等人来了就不让再拆了，我之后就没拆，后来姓朱的人让我再去拉，我就没有再去了。夏某称其提交的书面证言的内容是全凤琴老公写的，其觉得没问题就抄写下来，全凤琴解释称，因夏某不会写字，其丈夫将证人证言草拟后，由夏某抄写。戎利公司对证人证言均不予认可。另，全凤琴称2017、2018年因房屋损坏，无法使用，戎利公司要求其修缮并承诺将费用支付给其，提交了2018年5月10日及2017年11月25日的送货单及“马某”的证明。戎利公司对此不予认可。戎利公司、全凤琴均同意将保证金抵扣房屋租金。一审法院认为：戎利公司与全凤琴于2018年11月2日签订的《房屋租赁合同》（起始日期为2018年9月15日、合同编号为2018［JDW-A-4］-002-A）、2019年3月14日签订的《补充协议》和2019年7月1日签订的《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法规、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按协议履行。全凤琴未按合同约定向戎利公司支付房屋租金，戎利公司有权解除合同，且租赁的房屋现已灭失，无法继续履行，故对戎利公司要求解除合同的诉讼请求，法院应予支持。全凤琴应当依据合同约定向戎利公司支付房屋租金及水电费等费用。关于房屋租金给付期限问题。根据双方的陈述及提交的证据可以认定在2019年7月10日后，全凤琴不能正常使用涉案房屋，故对房屋尚欠房屋租金的数额，法院酌情确定为16500元。戎利公司、全凤琴均同意抵扣保证金7400元，法院不持异议。抵扣后，全凤琴还需支付戎利公司房屋租金9100元。关于戎利公司主张全凤琴交纳水电费问题，戎利公司仅提交其自行制作的用户水电费交纳通知单，全凤琴对此不予认可，戎利公司亦未提交查表时全凤琴在场且对水、电表示数认可的证据，故对戎利公司的此项诉讼请求，法院不予支持。因戎利公司未与全凤琴协商即采取断电方式，亦违反合同约定，故对其要求全凤琴支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。关于全凤琴反诉要求戎利公司支付物品灭失损失问题。因戎利公司、全凤琴均认可涉案房屋并非戎利公司拆除，全凤琴主张戎利公司赔偿灭失损失，于法无据，法院不予支持。关于全凤琴反诉要求戎利公司支付房屋修缮费用问题。全凤琴称2017、2018年因房屋损坏，无法使用，戎利公司要求其修缮并承诺将费用支付给其，戎利公司对此不予认可，且全凤琴主张的房屋修缮费用并非本案合同履行期间范围内，戎利公司亦否认承诺修缮费用由戎利公司承担，不同意支付此项费用。故对全凤琴的此项诉讼请求，法院亦不予支持。据此，一审法院判决：一、解除北京戎利实业有限责任公司与全凤琴于二〇一八年十一月二日签订的《房屋租赁合同》（起始日期为二〇一八年九月十五日、合同编号为2018［JDW-A-4］-002-A）、二〇一九年三月十四日签订的《补充协议》和二〇一九年七月一日签订的《补充协议》；二、全凤琴于判决生效之日起七日内给付北京戎利实业有限责任公司房屋租金9100元；三、驳回北京戎利实业有限责任公司其他诉讼请求；四、驳回全凤琴全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。全凤琴提出一审判决遗漏了其曾于2019年8月16日以微信转账方式向戎利公司王建波转租金5000元的事实，并提供微信截屏佐证。戎利公司称该笔转账就是2019年8月23日发票对应的租金。全凤琴还申请证人马某出庭作证。马某称其仅证实戎利公司确实于2019年7月6日张贴停电通知。双方对马某的证言均未反对。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更解除合同。本案涉及的戎利公司与全凤琴签订的《房屋租赁合同》、及随后的两份《补充协议》，均系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应依约履行各自的合同义务履行。其中2019年3月14日签订的《补充协议》的履行时间为2019年3月15日至同年6月30日，本案中全凤琴在一审答辩意见和开庭过程中始终主张其自2019年3月15日以后向戎利公司支付的租金总计为25000元，现其主张还曾于2019年8月16日通过微信转账方式支付过5000元租金，明显与其一审自认相悖，缺乏充足证据支持；而戎利公司就此所持相关人员收到微信转款后于2019年8月23日向全凤琴出具正式发票的意见，符合财务要求及生活常识，故本院对全凤琴此项主张不予采信。一审法院认定全凤琴交纳2019年3月15日至6月30日期间租金仅25000元，是正确的。由此可见，戎利公司所持全凤琴欠付租金构成违约的主张成立，且租赁物现已灭失，合同无法继续履行，对戎利公司要求解除合同的诉讼请求，本院应予支持。至于合同解除的后果问题。全凤琴以其自2019年7月10日之后没有正常使用租赁房屋，且因戎利公司阻止其拉走放置在租赁房屋内的财物、拒绝接收房屋造成未及时交接租赁房屋为由，不同意支付此后的租金。本院对此认为，法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现全凤琴就其此项主张提供的证人夏某出具的书面证言显示其系2019年12月23日去拉东西，此时距停电已间隔数月，而夏某出庭做证时所述内容并不能证实戎利公司系无故组阻止其拉东西，而是因拆除时出现跑水导致拆除停止；且全凤琴并无证据证明系戎利公司采取对租赁房屋锁门的方式禁止其进入，也没有提供证据证实戎利公司拒绝接受房屋，再结合其庭审中表示的不同意解除合同的意见看，本院对于其此项主张不予采信，认定系其自身原因导致没有及时交接房屋，应当承担相应的租金。一审判决根据本案实际情况，酌定了租金数额并遵照双方当事人一致意见将保证金与欠付租金进行了折抵，是适当的。基于上述分析，因全凤琴不能证实系戎利公司原因导致其财产毁损、灭失，现其要求戎利公司对其财产损失予以赔偿，本院无法支持。至于全凤琴主张的房屋修缮费，发生在涉案合同之前，按照常理，若确有修缮且戎利公司同意承担相关费用，其应在完成修缮之后重新定立合同时在合同中予以体现，现本案涉及的合同中均未对修缮费有所体现，而全凤琴也并无证据证实戎利公司同意支付修缮费，结合《房屋租赁合同》中“合同解除或终止时，甲方对乙方就承租方的改造、装修的投入没有补偿义务”的约定，全凤琴此项请求，显然缺乏依据，本院实难支持。综上所述，全凤琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3943元，由全凤琴负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二〇年十一月二十日书记员 刘 荧书记员 韩 铮