湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10866号上诉人（原审原告）：王本军，男，1981年10月19日出生，汉族，住江苏省盐城市城南新区，委托诉讼代理人：汪超，北京中伦文德（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉澳兴置业有限公司，住所地：湖北省武汉市经济技术开发区军山大道特****。法定代表人：杜延杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：李艳，该公司员工。上诉人王本军与被上诉人武汉澳兴置业有限公司（以下简称澳兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2020）鄂0191民初1540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任审理。本案现已审理终结。王本军上诉请求：1.撤销（2020）鄂0191民初1540号民事判决书，改判支持上诉人一审的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、从法律适用方面来讲，上诉人认为被上诉人在房屋买卖合同补充协议第二、第三条中多处约定关于“双方对此不提出任何异议，均同意按合同约定之总价交易，不因此做任何面积补差或要求补偿”等类似条款，属典型的格式条款，应当认定无效。二、一审法院认为，根椐合同及附件约定，案涉房屋属按套计价情形，以建筑面积或套内建筑面积计价情形，不属于面积差异赔偿条款的适用范围,王木军关于退还面积差异部分房款及赔偿损失的诉讼请求，与约定不符，缺乏事实和法律依据。一审法院的这种说法，是典型的睁着眼说瞎话。三、双方在房屋买卖合同中，根本就没有约定建筑面积误差范围，更谈不上双方对实际建筑面积与商品房买卖合同中约定的建筑面积产生误差的处理方式。即使涉案房屋属按套计价，也应当在房尾买卖合同中约定总建筑面积，更要约定建筑面积的误差范围。从一审法院认定的事实方面讲，也是有意无意将房屋“建筑面积”与不动产权证书上记载的“面积”混为一谈。四、在没有约定误差范围的前提下，就直接约定合同中约定的建筑面积与不动产权证书上记载的建筑面积不一致时，双方对此不提出任何异议，均同意按合同约定之总价交易，不因此做任何面积补差或要求补偿等条款，当然对双方不具有约束力。五、被上诉人的违约行为，当然给上诉人造成了损失。澳兴公司辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。王本军向一审法院起诉请求：1.请求判令澳兴公司返还王本军多支付的购房款618,038.3元（445.85㎡-291.91㎡＝153.94㎡；153.94㎡×4,014.8元/㎡＝618,038.3元）；2.判令澳兴公司以618,038.3元为基数，按银行同期贷款利率，自2016年9月14日至实际支付日止的利息给王本军；3.本案的诉讼费由澳兴公司承担。一审法院查明，2016年3月31日王本军（买受人）与澳兴公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》（以下简称合同），约定王本军购买澳兴公司投资建设的位于武汉市军山街小军村海伦堡·君临长江一期第A24座-2-3层2号房（以下简称案涉房屋）。合同第三条约定“买受人所购商品房的基本情况”载明，该商品房（合同约定）建筑面积共445.85平方米，其中，套内建筑面积445.85平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积0平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二），附件二中“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”载明预售房屋中建筑面积的计算以及分摊建筑面积的构成以中华人民共和国国家标准GB/T17896-2000《房产测量规范》为原则；具体数值以政府授权的部门或认可的机构测量的面积为准，并由其负责解释；第五条“计价方式与价款”载明，出卖人与买受人按套（单元）计算该商品房总价款，该商品房总价款为1,790,000元；第八条“面积确认及面积差异处理”载明，当事人选择按套（单元）计价的，不适用本条约定；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准等内容。合同附件六“合同补充协议”第二条载明，根据房管部门的规定，《商品房买卖合同》第三条约定的建筑面积、套内建筑面积均必须按照房管测绘部门出具的测绘报告之面积填写，可能与商品房预售许可证记载面积不一致；该商品房可能存在最终产权证登记总面积虽与买卖合同等文件记载面积一致，但须分别注明不同部位属于住宅、设备用房、车库（位）等性质的情形，双方对此不提出任何异议，均同意按合同约定之总价交易，不因此做任何面积补差或要求补偿；买受人同意不以买卖合同约定面积与商品房预售许可证、房地产权属证书所记载面积、性质不一致为由要求解除合同或索赔；如房管部门规定，买受人购买的商品房必须依照商品房预售许可证记载面积办理房地产权属证书，买受人同意按该规定办理权属证书，并不因此向出卖人提出任何要求等内容；第六条第（三）项载明，当产权登记面积与合同约定面积的误差比绝对值达到合同约定的退房条件时，买受人有权在解除事由发生之日起10天内选择是否单方解除合同；如买受人未在上述期限内将退房的书面通知送达出卖人，视为买受人选择继续履行合同，双方同意按继续履行合同的相应规定处理；第六条第（四）项载明，该商品房选择按套计价时，买卖双方不就面积差异做房价款退、补。合同签订后，王本军向澳兴公司交纳房款1,790,000元。2017年1月3日，案涉房屋办理不动产权证书（鄂20**武汉市经开不动产权第0023219号），登记权利人为王本军及案外人杨朝霞，房屋建筑面积为291.91平方米，附记栏内注明“另有非计容车库面积为：158.33平方米”。王本军认为不动产权证书上载明的面积与合同约定存在较大差异，要求澳兴公司退还面积差异部分房款并承担违约责任，经协商无果遂诉至该院，请求依诉予判。另查明，武汉正量勘测设计有限责任公司2014年6月出具的房产面积实测报告书中载明，案涉房屋栋建筑面积为450.24平方米，其中屋面层面积为19.55平方米，一层面积为93.31平方米，二层面积为73.37平方米，三层面积为62.16平方米，地下**面积为43.52平方米，以上合计面积291.91平方米；地下**的面积为158.33平方米，以上实测报告已由房产测管职能部门审核通过，不动产权证书上记载的面积亦与上述实测报告完全一致。一审法院认为，王本军与澳兴公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及一系列附件均系双方当事人真实意思表示，又不违反法律规定、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属合法有效，对合同当事人有约束力。根据合同及附件约定，案涉房屋属按套计价情形，非以建筑面积或套内建筑面积计价情形，不属于面积差异赔偿条款的适用范围，王本军关于退还面积差异部分房款及赔偿损失的诉讼请求，与合同约定不符，缺乏事实和法律依据。澳兴公司依约交付了符合合同及附件约定的房屋，没有违约行为，王本军的举证不足以证明其诉讼主张，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：驳回王本军的全部诉讼请求。案件受理费9980元，减半收取4990元，由王本军负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院查明事实与一审查明事实一致。本院认为，王本军与澳兴公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，为有效合同。该合同中约定了案涉房屋属按套计价，非以建筑面积或套内建筑面积计价，不属于面积差异赔偿条款的适用范围。计容建筑面积即计算容积率部分的建筑面积，房屋的建筑面积应包括计容面积和不计容面积，案涉房屋不动产权证书上载明房屋建筑面积为291.91平方米，非计容车库面积为158.33平方米，两者相加建筑面积为450.24平方米，与《武汉市商品房买卖合同》中约定的建筑面积相符。王本军主张退还面积差异部分房款及赔偿损失没有事实依据，一审法院实体处理并无不当。综上所述，王本军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9980元，由王本军负担。本判决为终审判决。审判员  曹芳二〇二〇年十一月三十日法官助理李健伟书记员陈兴