濮阳市华龙区人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫0902民初9719号原告：刘宗岩，男，汉族，1980年3月16日出生，住濮阳市。委托诉讼代理人：郭宗林，濮阳市华龙区龙城法律服务所法律工作者。被告：濮阳市华龙区金鑫商场，住所地濮阳市黄河路东段路南（职工医院南门斜对面）统一社会信用代码9141090278508767F（1-1）负责人：杜海金，商场经理委托诉讼代理人：刘长发，河南飞鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴方勇，河南飞鸿律师事务所律师。第三人：濮阳市金建置业有限公司，住所地濮阳市黄河路东段路南（职工医院南门斜对面）法定代表人：刘学安。第三人：孙飞龙，男，汉族，1987年5月19日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：张艳萍，河南金谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：于振军，河南金谋律师事务所律师。原告刘宗岩与被告濮阳市华龙区金鑫商场（以下简称金鑫商场）、第三人濮阳市金建置业有限公司（以下简称金建置业）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。孙飞龙向本院申请以有独立请求权第三人参加本案诉讼，本院审查后，予以准许。原告刘宗岩的委托诉讼代理人郭宗林，被告金鑫商场的委托诉讼代理人吴方勇，第三人孙飞龙的委托诉讼代理人张艳萍、于振军，第三人金建置业的法定代表人刘学安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘宗岩向本院提出诉讼请求：1、确认原告与第三人的合同有效，且效力及于被告，并由被告协助原告办理房屋登记手续；2、诉讼费用由华龙区金鑫商场承担。事实和理由：2012年1月17日，本案原告与第三人签订购房认购书，认购由被告及第三人共同开发的金鑫花园7号楼东单元8层B户商品房一套，并与当日转付现金34.7095万元整。因被告及第三人的原因，未能按照合同约定的时间（2012年5月底）交付房屋。然而2013年5月30日之后，因金鑫商场的股份全部转让给他人，造成转让后的金鑫商场不承认原告购房的事实，断然否定金鑫商场股份转让前后承继的权利义务关系。鉴于此，根据我国《民诉法》之规定，原告具状诉讼，请求人民法院确认原告的购房事实，判准请求。被告金鑫商场辩称：被告认为，原告刘宗岩主张与金建公司签订的合同效力及于被告金鑫商场，请求金鑫商场协助其办理诉争房屋产权过户登记没有事实和法律依据，应予以驳回。第一、原告不具有本案适格诉讼主体资格。《民事诉讼法》第108条规定，起诉必须符合下列条件：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，原告据以主张权利的依据系其与刘麦香签订的一份《房屋转让协议》，暂且不论该协议的真实性，依据合同的相对性原则，原告仅与刘麦香之间存在房屋买卖合同关系，而与金鑫商场、金建公司之间并未签订过任何合同，不具有任何法律关系，故原告与本案不具有直接的利害关系,其无权以金鑫商场、金建公司为当事人提起民事诉讼主张权利，请求法庭依法驳回其起诉。第二、原告主张缺乏事实和法律依据：1、原告主张权利的依据《房屋买卖协议》合同相对方系原告与刘麦香，该合同效力不能及于金鑫商场、金建公司。原告仅能依据该合同向合同相对方主张权利，而无权向金鑫商场主张任何权利。而金建公司与刘麦香签订的《购房认购书》合同主体为金建公司和刘麦香，并不涉及原告，原告以该合同为依据，主张合同项下的权利，没有依据。2、金建公司与刘麦香签订的《购房认购书》，该合同亦仅约束金建公司和刘麦香，效力不能及于其他任何第三方，包括金鑫商场。金建公司与金鑫商场系各自独立民事主体，各自享有民事权利、承担民事责任，对该事实，除两企业的工商注册信息予以证实之外，另有多份生效法律文书认定该事实。原告主张效力及于金鑫商场，突破了合同相对性原则。3、金建公司与刘麦香签订的《购房认购书》系无效合同。涉案房产系金鑫商场自建房屋，2005年即由金鑫商场依法办理土地使用权证。金建公司对外销售涉案房屋时，没有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》中的任何一项，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，金建公司与刘麦香签订的《购房认购合同》系无效合同。需要说明的是，虽然河南省高级人民法院（2019）豫民终374号民事判决书已生效，且对相关事实进行了认定。但金鑫商场认为，该判决不能直接作为认定本案事实依据：首先，该生效判决案由系执行异议之诉，审理的实质为案外人是否对执行标的具有排队强制执行的实体权利，而不应对金建公司与案外人签订合同效力是否及于第三方等实体性问题进行审查和裁判。其次，该判决认定事实的依据仅仅是依据刘学安、陈庆峰的个人证言，而上述两人与案件具有严重利害关系，刘学安为逃避责任、转移金建公司债务，千方百计将一切责任推于金鑫商场。在缺乏金鑫商场书面认可或授权金建公司对外销售案涉房产的证据情形下，判决仅凭陈庆峰、刘学安现在的言词来认定本案基本事实，显然是错误的，况且刘学安目前正被相关部门调查，存在诈骗嫌疑。故生效判决认定事实存在严重错误，不能作为认定本案事实的依据。最后，该判决仅是对何丹等8人执行异议的裁决，对本案原告并不具有任何效力。4、原告并无任何证据证明其支付了案涉房屋购房款。原告提供的收据为金建公司向刘麦香出具，与原告并无任何关系，况且，收据显示为转账，但原告提供不了其向刘麦香支付房款的任何银行转账流水，也提供不了刘麦香向金建公司支付购房款的银行转账流水，显然收据内容不真实；所谓的金建公司记账流水中，也不显示原告交付房款。故原告主张已支付房款没有事实根据。至于其提供刘宗岩、刘麦香向刘学安贷款担保材料，亦与本案无关：首先，刘学安为个人贷款，与金建公司无关；其次，无证据证明刘宗岩履行了贷款担保代偿责任，只有履行了担保代偿责任，才有权行使追偿权，更何况原告提供贷款材料中显示刘学安本人已于2012年9月20日偿还银行本金10万元，利息1375元，这与原告陈述自相矛盾；最后，所谓的担保金额亦与购房认购书金额、时间不一致、存在冲突；因此，该贷款担保与本案不具有关联性，不能证明原告主张。退一万步讲，即使存在贷款担保，刘麦香签订之认购书亦属为贷款担保提供的反担保措施，故本案基础法律关系并非商品房买卖合同关系，而系贷款担保提供之反担保关系，原告之主张没有事实和法律依据，应予驳回。5、原告无任何证据证明其合法占有房屋。金鑫商场对案涉房产享有合法物权，从未向原告交付过房屋，原告称已向其交付房屋与事实不符。虽然省高院判决书对房屋交付有查明，但该查明事实错误，是以刘学安个人言词为依据，显然不当，金鑫商场曾当庭提出异议，案涉房屋并未交付给原告等人。目前，该房屋已由金鑫商场正常出售给第三人孙飞龙，孙飞龙已支付了全部购房款，且双方早已办理了交接手续，故本案应保护善意第三人孙飞龙的合法权益。6、原告对本案具有明显过错。原告作为完全民事行为能力自然人，在购买商品房这一日常生活中重要事项，应当审查案涉房屋权属登记情况，以及开发商是否具有商品房预售许可资质等事项，但原告在未尽任何审查义务前提下，直接与刘麦香签订购房合同，而未审查刘麦香是否支付房款，是否占有房款、是否办理商品房网签备案登记等，导致目前纠纷的出现，显然，其主观具有明显过错，应自负购房风险和责任。综上，本案中，原告与金鑫商场、金建公司之间不具有合同关系，其诉讼主体资格不适格，无法证明刘麦香履行了房款支付义务，亦无证据证明其履行了贷款代偿责任，其主张金鑫商场协助办理过户手续缺乏事实根据，请求法庭查明事实，依法驳回其起诉或诉讼请求。以上代理意见，请合议庭合议时予以考虑。第三人孙飞龙辩称：第三人认为，本案第三人孙飞龙系案涉房产的合法所有权人，原告诉请缺乏事实根据和法律依据，请求法院驳回原告诉请。第一、第三人与金鑫商场签有房产转让协议，并已支付购房款。第三人与被告金鑫商场签订《濮阳市房产转让协议》一份，约定被告金鑫商场将案涉房屋转让给第三人。第三人于协议签订后依约向金鑫商场支付了购房款。第二、第三人已合法占有案涉房产。2018年8月1日，金鑫商场将案涉房屋交付给第三人，并由第三人占有使用至今。参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条的规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，案涉房产仍登记在出售人金鑫商场名下，原告与第三人均未办理所有权变更登记，但第三人较原告已先合法占有并支配使用案涉房产至今，其合法权益应予优先保护。况且所谓合法占有，只有所有权人金鑫商场才有权交付，其他任何主体所谓的交付行为均具有违法性与主观恶意，不应予以支持。第三、执行异议裁判文书与本案不具有关联性。原告与金建公司签订的协议不得任意突破合同相对性，且另案裁判文书中也不涉及本案原告。原告购买房屋时应尽审慎注意义务，明确出卖人身份信息后作出交易，其签订合同时存在重大过失，该行为与第三人孙飞龙无关，也无权利对案涉房屋主张权利。综上，第三人购买案涉房屋并合法占有至今，原告无权提起诉讼对该房屋主张权利，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人金建置业陈述，同意原告的诉请。原告为支持自己的主张向本院提交下列证据：一、2012年1月17日，金建置业（甲方）与刘麦香（乙方）签订《濮阳市金鑫花园购房认购书》一份，主要约定：乙方愿意购买房屋，交纳2万元定金后签订本认购书；房屋位于玉门路东、黄河路××处东××楼东单元××楼Ｂ户，建筑面积99.17平方米；根据甲方投资预算，该套房屋售价/平方米，总房款347095元；乙方在签定本认购书5日交纳总房款的100%，剩余房款在交接住房钥匙时一次付清，（指地下室款），定金在最后一次交房款时充抵房款；签定本认购书后，乙方如果要求退房款，应提前向甲方写出书面申请，经甲方同意后，给予办理退房手续，扣除30％定金，其余已交定金与房款20日内退回乙方，乙方不能在本认购书规定时间内交款，所定房屋甲方有权另行出售，视为退房；该房屋所有权证，待房屋竣工交付使用后由甲方统一办理，费用按濮阳市有关规定执行；甲方须于2012年5月底前将该套住房交付给乙方，如遇到人力不可抗拒的因素(如火灾，水灾，长时间停电等因素)甲方可予以延期，除上述情况外，甲方未能按期将该套住房交付给乙方，甲方须从约定交付之日起，到实际交付之日止，对乙方已交付的房款按月息1％进行计息，作为对乙方的补偿；如因该套住房存在质量问题，经市建筑质量监督站检验不能交付使用，乙方可无条件退房，甲方双倍返还定金，已交房款在十目内退回给乙方；乙方付清房款后，应按照有关规定提供办理产权证所需资料，由甲方统一办理，乙方如有要求，也可由乙方自行办理；该套住房交给乙方后，乙方必须遵守甲方物业部门的物业管理规定；十:本认购书在例行中若发生争议，双方可采取协商的办法解决，协商不成，任何一方均可向房地产仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向人民法院起诉。二、2012年1月17日，金建置业给刘麦香出具收房款347095元收据一份，注明交款人刘麦香，收款方式转账，收款事由7号楼东单元8层楼B户。三、2013年1月20日，刘麦香、周长新与刘宗岩签订《房产转让协议》一份，约定：刘麦香、周长新自愿将坐落于华龙区黄河路金鑫花园7幢东单元8层99.17㎡的住宅出售给刘宗岩；双方已按约定付清房款。另附有刘麦香、周长新的结婚证复印件和户口簿复印件。本院查明，涉案房产所占用的土地于2018年被濮阳市中级人民法院（2018）豫09执20号执行裁定查封，期限为2018年4月9日至2021年4月9日。2018年涉案房屋占用土地进行了抵押权补录。本院认为：基于涉案房屋占用土地设有抵押及司法查封，不动产登记部门表示不具备办理不动产产权转移登记的条件，属于法律上不能履行的情形，目前办理转移登记的条件尚不成熟，待条件具备后，原告可另行提起诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告刘宗岩的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长  程文军审 判 员  李 慧人民陪审员  张聚珂二〇二〇年十一月五日书 记 员  李 扬