广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3176号上诉人（原审原告、反诉被告）：茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司，住所地：广东省清远市。法定代表人：苏x昌，该公司总经理。委托诉讼代理人：卓霞，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱煜蓓，广东正鑫律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：房小平，男，1986年11月18日出生，瑶族，住广东省。上诉人（原审被告、反诉原告）：唐明燕，女，1990年3月4日出生，瑶族，住广东省连南瑶族自治县***************。委托诉讼代理人：周密，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄振杰，广东大观律师事务所律师。上诉人茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司（以下简称德昌公司）与上诉人房小平、唐明燕商品房预售合同纠纷一案，不服广东省连南瑶族自治县人民法院（2020）粤1826民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了公开审理，本案现已审理终结。德昌公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持德昌公司的诉讼请求，驳回房小平、唐明燕的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由房小平、唐明燕承担。主要事实和理由：（一）德昌公司与房小平、唐明燕签订的《商品房买卖合同（预售）》系住房和城乡建设部、国家工商总局制定的示范文本，而且该合同己经在房管部门办理了备案手续，合同第二十条第（二）项第2点并不存在免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不属于法律规定的无效条款，一审法院认定该条款无效是错误的。（二）房小平、唐明燕因自身原因导致按揭贷款不成功，且其明确表示不支付购房余款，属于根本违约，德昌公司有权解除合同。1、连南农商银行出具的《复函》证明2019年下半年才停止案涉楼盘的放贷，德昌公司在一审中提交的银行流水证实案涉楼盘在2019年12月之前都能正常获批贷款而本案商品房合同签订的时间是2016年12月25日，房小平、唐明燕在长达两年多的时间里却未能获得贷款审批，且申请贷款的资料需要房小平、唐明燕自行准备和提交，由其自行对资料的真实性、完整性承担责任，一审判决将不能办理按揭的部分责任归咎于德昌公司，明显不符合事实。2、购房人向出卖人支付购房款，是商品房买卖合同关系中购房人应当履行的主要义务，房小平、唐明燕知道未能成功申请按揭贷款，但一直不向德昌公司支付购房余款，德昌公司多次电话通知、邮政快件通知，房小平、唐明燕明确表示不支付购房余款，根据合同法第九十四条的规定，房小平、唐明燕的行为已构成根本违约，德昌公司有权解除合同。德昌公司起诉后，房小平、唐明燕在一审开庭前几天向德昌公司汇入余款的行为，并不免除房小平、唐明燕的违约责任，也不能消灭德昌公司的法定解除权。3、提前通知对方解除并不是一方享有解除权的前提条件，本案是房小平、唐明燕构成根本违约，德昌公司依法享有合同解除权，德昌公司可以采用通知的方式行使法定解除权，也可以通过诉讼的方式行使法定解除权，一审法院认定“德昌公司无证据证明在起诉前曾向房小平、唐明燕送达解除合同的通知，故德昌公司起诉视为催告”并判决不具有解除权，属认定事实错误，适用法律错误。（三）房小平、唐明燕逾期超过90日支付购房款，且其2018年已经入伙，根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，德昌公司有权解除合同。退一步来讲，即使按一审法院所称房小平、唐明燕应在收楼之日支付剩余款项，但房小平、唐明燕在2020年4月3日才支付余款，也超过了90日，符合《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定解除条件，德昌公司也有权解除合同。（四）一审判决德昌公司向房小平、唐明燕支付逾期交楼、逾期办证违约金，没有事实和法律依据。房小平、唐明燕一直未支付购房款，且明确向德昌公司表示不予支付，房小平、唐明燕不履行合同义务，根据合同法第六十六条、第六十七条的规定，不管是行使同时履行抗辩权还是不安抗辩权或后履行抗辩权，德昌公司均有权不予交付房屋并拒绝办证，不应承担违约责任。（五）德昌公司已经向房小平、唐明燕开具了发票，而且合同也已经办理了备案，房小平、唐明燕关于开具发票的反诉请求，并不属于民事案件的受理范围，一审法院仍作出开具发票的的判决，明显违反民事诉讼法的规定。房小平、唐明燕上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判驳回德昌公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由德昌公司承担。主要事实和理由：案涉《商品房买卖合同（预售）》中仅约定房小平、唐明燕应当在2016年12月31日前支付首期款，并约定首期款外的剩余购房款以公积金贷款方式支付，但没有约定房小平、唐明燕办理公积金贷款的时限。房小平、唐明燕在合同签订后依约向德昌公司支付了首期款，并为了尽快履行合同义务多次将公积金贷款所需材料（包括连南县*******答复书、个人信用报告、住房公积金个人缴存明细表及信息表、银行流水、收入证明等）提交给广东连南农村商业银行股份有限公司申请住房公积金贷款，但由于各种原因未能及时放款。后由于德昌公司的银行账户被法院反复冻结，其信用状况难以为房小平、唐明燕申请住房贷款提供阶段性保证担保，导致银行因防范信贷风险而至今未能审核通过贷款申请，即贷款申请未能审核通过的原因应归责于德昌公司。虽然德昌公司于2019年6月16日自愿将涉案房屋交付给房小平、唐明燕使用，但此时双方并未对合同约定支付剩余购房价款的方式进行变更，仍约定以公积金贷款方式支付。由于德昌公司的信用状况不足以向贷款银行提供阶段性连带保证担保，导致房小平、唐明燕在收楼后也未能成功办理公积金贷款申请。房小平、唐明燕有稳定的工作和工资收入，每月缴存的住房公积金足以偿还成功办理公积金贷款条件下的应还款额，本次购房属首次购房。根据《住房公积金管理条例》第五条的规定，房小平、唐明燕缴存的住房公积金只能用于个人自住住房消费，无法提取挪作他用，房小平、唐明燕不具备逾期办理公积金贷款的动机。房小平、唐明燕购房属于刚需性购房，但工资收入和缴存的公积金余额均不足以一次性付清购房价款。德昌公司向法院提起解除合同诉讼后，房小平、唐明燕只能向银行申请远高于公积金贷款利息的三年期商业贷款用于一次性付清剩余购房价款，房小平、唐明燕已在合理期限内通过替代方式支付剩余购房款，不存在逾期付款的违约行为。合同法第一百六十一条是关于价款支付时限的规定，并不适用于商品房预售合同中双方约定以办理公积金贷款的方式支付购房价款的情形，公积金贷款需要双方当事人相互配合，贷款银行审批同意才能成功放款，不会因为标的物的交付而自动具备放款条件。一审判决以房小平、唐明燕在德昌公司交付房屋后超过90天未付款为由认定房小平、唐明燕在逾期付款违约行为，忽略了合同约定的购房款支付方式，适用法律错误。德昌公司对房小平、唐明燕的上诉答辩称：与庭审意见一致，其他详见上诉状与补充上诉状。房小平、唐明燕对德昌公司的上诉答辩称：（一）案涉《商品房买卖合同（预售）》中约定无论逾期办证时间长短，出卖人仅按已付房价款万分之五的固定金额支付逾期办证违约金的条款，属于减轻经营者责任，排除消费者权利的格式条款，该条款是德昌公司在示范文本空格上填写的格式条款，住房和城乡建设部、国家工商总局制定的商品房买卖合同示范文本中没有该款约定，案涉合同办理预售登记备案是行政管理的要求，办理了预售合同备案不代表该合同中的条款必然有效，合同条款的效力依法应由人民法院审查认定，一审判决认定该条款无效，适用法律正确。（二）案涉《商品房买卖合同（预售）》未约定办理个人住房公积金贷款的期限，房小平、唐明燕不存在逾期付款的违约行为且已一次性付清购房款，德昌公司不享有解除合同的权利，且德昌公司行使合同解除权的除斥期间已经届满，依法丧失解除合同的权利。（三）德昌公司收取购房款后据实向房小平、唐明燕开具发票，是德昌公司负有的法定义务，也是房小平、唐明燕作为消费者的主要权利，属于民事法律关系范畴。德昌公司向一审法院起诉请求：1、判令解除德昌公司与房小平、唐明燕于2016年12月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令房小平、唐明燕协助德昌公司办理《商品房买卖合同（预售）》的终止手续；3、判令房小平、唐明燕支付德昌公司违约金人民币309720元；4、判令房小平、唐明燕支付解除合同所产生的费用人民币30000元；5、判令房小平、唐明燕承担连带赔偿责任；6、本案诉讼费由房小平、唐明燕承担。房小平、唐明燕向一审法院提起反诉，请求：1、判令德昌公司继续履行《商品房买卖合同》；2、判令德昌公司按《商品房买卖合同》的约定完善商品房交付条件，限期内办理xxxxxxxxx品房的竣工验收备案手续和办理房屋测绘报告；3、判令德昌公司向房小平、唐明燕支付因逾期交付商品房的违约金25459元（违约金以购房款372211元为基数每日万分之一的标准自2017年8月1日起计算至2019年6月16日）；4、确认《商品房买卖合同》第二十条第（二）第2点中关于“买受人不退房，出卖人按已付房款0.05%向买受人支付违约金”的条款无效；5、判令德昌公司向房小平、唐明燕支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金，违约金以购房款372211元为基数按年利率6%的标准自2019年12月14日起计算至房小平、唐明燕实际取得不动产权证书之日止，暂计至2020年3月15日为5707元；6、判令德昌公司向房小平、唐明燕开具购房款发票；7、判令德昌公司承担本案反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月25日，德昌公司与房小平、唐明燕签订了编号为：201********636的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），合同第一至第六条约定：德昌公司向房小平、唐明燕出售位xxxxxxxxxxx的房屋，建筑面积共138.39平方米，套内面积111.43平方米，计价方式为按照套内面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3340.31元，总价款为372211元。第七条付款方式及期限：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于支付首付款时抵作商品房价款；买受人采取公积金贷款方式付款。买受人应当于2016年12月31日前支付首期房价款人民币82211元，占全部房价款的22%，余款人民币290000元向连南县农信社或建设银行申请贷款支付。出售该商品房的全部价款应当存入预售资金监管账户，账号为800***********151。该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。第八条逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合的条件：1.已取得建设工程验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.出卖方在该商品房经验收合格后7日内向买受人发出收楼通知，买受人自通知之日起30日内到出卖方公司办理收楼手续。第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2017年7月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。第二十条：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.05%向买受人支付违约金。合同附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，详见第三章商品房价款的计价与付款方式及期限。附件十一补充协议约定：一、关于付款方式及期限（对合同第七条的补充）：买受人选择商业银行贷款的，买受人应在签署《广东省商品房买卖合同》时与按揭银行办理按揭相关手续，并按银行要求提供相关贷款资料。如因买受人的原因导致贷款申请未获出卖人指定按揭银行的批准或批准数额少于申请数额的，买受人即应在出卖人发出书面通知后7日内将未获批准的按揭款项一次性支付给出卖人，买受人未在上述期限内支付该笔款项的，视为延期付款。十一、除非合同或法律法规另有规定，买卖双方同意任何一方在合同项下所享有的解除权行使期限为三个月，自解除事由发生之日起起算。从2018年5月10日开始，陆续有各地法院对德昌公司的相关账户进行了冻结，广东连南农村商业银行股份有限公司为了信贷按揭资金的安全暂停了涉案合同昌盛豪庭楼盘的按揭授信业务，又因房小平、唐明燕资料不齐全的原因而未能通过银行按揭贷款。另查明，房小平、唐明燕于2016年12月25日支付了首期房价款82211元，德昌公司已于2016年12月29日办理了涉案房屋的增值税普通发票。房小平于2019年6月16日在德昌公司售楼部领取涉案房屋钥匙，于2020年4月3日支付了剩余购房款290000元。再查明，截止2020年3月17日，德昌公司仍未办理昌盛豪庭项目的竣工验收备案手续，未办理连南县xxxxxxxxxxxxxx房屋所有权转移登记手续。一审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点及一审法院认定如下：一、关于房小平、唐明燕请求确认合同第二十条第（二）项第2点中关于“买受人不退房，出卖人按已付房价款0.05%向买受人支付违约金”的条款无效的问题。当事人双方签订的合同是德昌公司向购房者提供的格式合同，内容由德昌公司填写，购房者没有选择权和决定权，根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定。德昌公司利用该条款无限期拖延履行为买受人办理房地产权证的义务，排除购房者要求办证的权利，因此，《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）项第2点的约定属无效条款。故房小平、唐明燕该请求一审法院予以支持。双方签订的合同的其他条款及合同附件，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同在双方当事人签字后即具法律效力，双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。二、德昌公司要求解除合同及支付解除合同产生的费用是否有事实和法律依据问题。当事人签订的合同第七条付款时间只对首期款的付款时间进行了约定，但对办理银行按揭贷款和支付余款的时间未约定。根据合同第八条第一款第1点第（2）项约定：出卖人解除合同，应当书面通知买受人及合同附件十一中第十一条的约定，买卖双方同意任何一方在合同项下所享有的解除权行使期限为三个月，自解除事由发生之日起起算。德昌公司无证据证明在起诉前曾向房小平、唐明燕送达解除合同的通知，故德昌公司起诉视为催告，房小平、唐明燕在收到德昌公司起诉材料后三个月内履行了交款义务。属于在合理期限内履行了付款义务。德昌公司要求解除合同不符合合同约定及法律规定，一审法院不予支持，房小平、唐明燕要求继续履行合同一审法院予以支持。因德昌公司无权解除合同，其所称的解除合同产生的费用没有事实和法律依据，一审法院亦不予支持。三、德昌公司要求房小平、唐明燕支付逾期交款违约金是否有法律依据。本案中，双方约定首期款外的剩余购房款以公积金贷款方式支付，但对贷款时间及支付余款的时间没有约定。从合同签订之日至今，根据广东连南农村商业银行股份有限公司《复函》，造成贷款至今未能审批通过，双方均有过错。在房小平、唐明燕不能办理银行贷款的情况下，德昌公司可以在合理的期限向房小平、唐明燕进行催缴，现无证据证明起诉前德昌公司已向房小平、唐明燕送达了《购房余款催缴通知》。德昌公司在房小平领取钥匙前不予催告让其履行交款义务是对自己权利的放弃，故房小平、唐明燕在未领取钥匙之前无需向德昌公司承担违约责任。德昌公司虽然至今未达到合同约定的交房条件，但房小平、唐明燕于2019年6月16日到德昌公司处领取所购房屋钥匙，现已装修入住，房小平、唐明燕领取房屋钥匙的行为视为已经收楼。因双方对支付余款时间没有约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定：“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”的规定，房小平、唐明燕应当在2019年6月16日收楼的同时向德昌公司支付剩余购房款290000元。房小平、唐明燕于2020年4月3日才支付剩余的购房款，构成逾期支付购房余款。房小平、唐明燕逾期付款时间为2019年6月17日至2020年4月3日，共292天，逾期付款超过90日，根据合同第八条第二款的约定，房小平、唐明燕应按日计算向德昌公司支付逾期应付款万分之三的违约金即25404元（290000元×292天×3‱=25404元）。因当事人对首期购房款外的剩余购房款的支付时间没有约定，故德昌公司请求按合同签订之日起91日开始计算违约金不符合合同约定，一审法院不予支持。四、房小平、唐明燕要求德昌公司支付逾期交房的违约金是否有事实和法律依据的问题。根据合同第十一条约定，德昌公司应当在2017年7月31日前向房小平、唐明燕交付该商品房。庭审中德昌公司承认至今未通知房小平收楼也未具有收楼的验收备案文件等资料，按合同约定，德昌公司逾期交楼已构成违约。但2019年6月16日房小平领取了该房屋钥匙，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。”的规定，房小平从领取房屋钥匙之日起，不能再向德昌公司主张逾期交房的违约责任，德昌公司的违约时间从2017年8月1日至2019年6月16日止，共685天，根据合同第十二条第1点第（2）项约定，所谓全部房价款指的是该时间段已支付的全部房价款，故德昌公司应按房小平该时间段已付的全部房价款为基数、按每日万分之一计算违约金，即5631.45元（82211元×1‱×685天=5631.45元）。根据合同第九条的约定，交楼与交房含义一致，故德昌公司称交楼与交房意思不同及已经交楼的意见一审法院不予采纳。五、房小平、唐明燕要求德昌公司支付逾期办理所有权转移登记的违约金是否有事实和法律依据的问题。当事人合同明确约定，德昌公司应于交楼后180日向购房人办理产权过户登记，从房小平收楼次日起即2019年6月17日至2019年12月13日，合同约定的办理产权过户期限180日已届满，德昌公司逾期办理所有权转移登记已构成违约。鉴于逾期办理所有权转移登记的违约金约定条款无效，双方对逾期办证的违约金没有约定，因买受人无证据证明因迟延办证的实际损失，故参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第38条“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。”的规定，德昌公司应从实际交房之日起的第181日即从2019年12月14日起按房小平各时段已付购房款为基数按年利率6%的标准计算逾期办证违约金至涉案房屋所有权转移至房小平、唐明燕名下之日止。2019年12月14日至2020年4月2日逾期办证违约金为1520.9元（82211元×111天÷360天×6%=1520.9元），从2020年4月3日起按已付房款372211元为基数按年利率6%计算至将涉案房屋所有权转移至房小平、唐明燕名下之日止。六、关于房小平、唐明燕要求德昌公司限期办理竣工验收备案手续、房屋测绘报告和开具购房发票的问题，因德昌公司能否办理、何时能办理竣工验收备案手续，涉及到行政管理部门的行政审批，该问题不属于法院民事案件的审理范围，一审法院不予处理。根据德昌公司提供的证据，德昌公司已取得涉案房屋的测绘报告且以证据的方式向房小平出示，已完成合同约定的该部分义务，故对房小平、唐明燕的该请求一审法院不予支持。本案中房小平已支付了全部购房款，出卖人向买受人开具购房发票是其法定义务，故一审法院对该请求予以支持。据此，一审法院于2020年5月8日作出如下判决：（一）房小平、唐明燕于判决生效之日起十五日内向茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司支付逾期付款违约金25404元；（二）茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司与房小平、唐明燕于2016年12月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》（201********636）第二十条第（二）项第2点中关于“买受人不退房，出卖人按已付房价款0.05%向买受人支付违约金”的条款无效；（三）茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司于判决生效之日起十五日内向房小平、唐明燕支付逾期交房违约金5631.45元；（四）茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司于判决生效之日起十五日内向房小平、唐明燕支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金1520.9元，从2020年4月3日起违约金按372211元为基数以年利率6%计至房屋所有权转移至房小平、唐明燕名下之日止；（五）茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司于判决生效之日起十五日内向房小平、唐明燕开具购房发票；（六）驳回茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司、房小平和唐明燕的其他诉讼请求。本诉案件受理费3197.90元，由茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司负担2958.76元，由房小平、唐明燕负担239.14元；反诉费289.58元，由茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司负担66.46元，由房小平、唐明燕负担223.12元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案主要针对上诉人德昌公司、房小平、唐明燕上诉请求的范围进行审理。关于德昌公司上诉认为一审判决第二项确定双方订立的合同第二十条第（二）项第2点条款无效是错误的问题。经审查，双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上签订案涉《商品房买卖合同（预售）》，意思表示真实，合同内容并不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。一审判决认定该合同第二十条第（二）项第2点关于“买受人不退房，出卖人按已付房价款0.05%向买受人支付违约金”的条款无效不当，本院予以纠正。至于房小平、唐明燕要求德昌公司支付逾期办理所有权转移登记的违约金计算标准如何确定的问题。虽然案涉合同约定德昌公司逾期办证，房小平、唐明燕不退房并由德昌公司按已付房价款0.05%支付违约金，但房小平、唐明燕在一审时提起反诉，请求按年利率6%计算逾期办证违约金，即房小平、唐明燕认为合同约定的逾期办证违约金过低，要求调整到按年利率6%计算逾期办证违约金。对此，本院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约时长及当地的实际情况予以衡量并作出裁决。由于《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第38条规定的是房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以已付购房款或者未付购房款总额为基数按年利率6%的标准计算违约金，但如前文所述，本案双方在合同中已对逾期办证违约金作出约定，不符合上述条文规定的情形，故对房小平、唐明燕主张按年利率6%计算逾期办证违约金的请求，本院不予支持。虽然涉案房屋已经交付，房屋的使用功能可以实现，但房小平、唐明燕已经履行了主要的合同义务，合同约定德昌公司逾期办证仅需向房小平、唐明燕按已付房款0.05%支付违约金，明显不足以填补房小平、唐明燕因德昌公司逾期办证行为所造成的损失，如德昌公司承担的逾期办证违约金过低，难以促使德昌公司积极履行办证的义务，故本院调整为按年利率2%的标准计算逾期办证违约金，德昌公司应从实际交房之日起的第181日即从2019年12月14日起分段按房小平、唐明燕已付房款为基数按年利率2%的标准计算逾期办证违约金，房小平、唐明燕支付余款前1日即2020年4月2日共111天的违约金为500.02元（82211元×111天÷365天×2%），从房小平、唐明燕支付余款之日起即2020年4月3日以房小平、唐明燕已付房款372211元为基数，按年利率2%支付逾期办证违约金至德昌公司将案涉房屋所有权转移至房小平、唐明燕名下为止。关于德昌公司请求解除合同的问题。德昌公司此项上诉理由主要是认为房小平、唐明燕逾期90日支付购房款，其依约定可以解除合同。经审查，本案中双方当事人订立的《商品房买卖合同（预售）》中对于买受人的付款方式作了约定，即房小平、唐明燕除了交首期款外，余款是通过办理银行按揭贷款支付，但没有对如果办理不了银行按揭贷款时应如何付款作出约定。按照常理，若出现此种情况双方应协商由购房者采用一次性付款或分期付款方式支付购房款。然而在双方协商过程中，德昌公司同意房小平、唐明燕领取房屋钥匙进行装修并已入住，亦即德昌公司以自己的行为表示愿意继续履行合同，之后房小平、唐明燕又一次性支付了剩余购房款，德昌公司亦未提出异议。因此，德昌公司诉请解除合同的理由不充分，本院不予支持。关于德昌公司上诉认为其已为房小平、唐明燕开具发票，一审判决第五项不当的问题。经审查，虽然德昌公司在一审时提交了一张广东省增值税普通发票（第一联），该发票显示购买方为房小平、唐明燕，但其并无提供证据证已将该购房发票交付给房小平、唐明燕，在房小平、唐明燕否认收到购房发票的情形下，德昌公司亦未进一步举证证实其主张，且德昌公司为房小平、唐明燕开具购房发票是其法定义务，一审判决对此实体处理并无不当。故对德昌公司此项上诉请求，本院不予支持。关于房小平、唐明燕上诉认为其不应支付违约金的问题。经审查，本案双方当事人订立的《商品房买卖合同（预售）》中对于买受人的付款方式作了约定，即房小平、唐明燕除了交首期款外，余款是通过办理银行按揭贷款支付，但没有对如果办理不了银行按揭贷款时应如何付款作出约定。按照常理，若出现此种情况双方应协商由购房者是采用一次性付款或分期付款方式支付购房款。然而在双方协商过程中，德昌公司同意房小平、唐明燕领取房屋钥匙进行装修并已入住，亦即德昌公司以自己的行为表示愿意继续履行合同，之后虽房小平、唐明燕一次性支付了剩余购房款，但其已存在逾期付款的事实，一审法院确定其从占有房屋之日起计算逾期付款违约金并无不当，本院予以照准。综上所述，上诉人德昌公司的上诉理由部分成立，对其部分上诉请求，本院依法予以支持。上诉人房小平、唐明燕的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院依法不予支持。一审判决适用法律和实体处理有不当之处，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：一、维持广东省连南瑶族自治县人民法院（2020）粤1826民初24号民事判决第一项、第三项、第五项；二、撤销广东省连南瑶族自治县人民法院（2020）粤1826民初24号民事判决第二项、第六项；三、变更广东省连南瑶族自治县人民法院（2020）粤1826民初24号民事判决第四项为：限茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司于判决生效之日起十五日内向房小平、唐明燕支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金500.02元，从2020年4月3日起违约金按372211元为基数以年利率2%计至房屋所有权转移至房小平、唐明燕名下之日止；四、驳回茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司、房小平、唐明燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3197.90元，由茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司负担2958.76元，房小平、唐明燕负担239.14元；反诉费289.58元，由房小平、唐明燕负担239.58元，茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司负担50元。二审案件受理费共7410.06元，由房小平、唐明燕负担585.10元，茶陵县德昌房地产开发投资有限公司连南分公司负担6824.96元。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二〇年十一月十八日书记员  陈俊杰书记员  朱 健附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。