黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终2379号上诉人（原审第三人）：齐齐哈尔市公积金管理中心，住所地齐齐哈尔市龙沙区文化大街**。法定代表人：金淑丽，该中心主任。委托诉讼代理人：陶岩，黑龙江弘信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘春蕾，男，1988年5月22日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市富拉尔基区。委托诉讼代理人：洪文涛，黑龙江仁智律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵丽艳，黑龙江仁智律师事务所律师。原审被告：齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司，住所地齐齐哈尔市铁锋区军校街**。法定代表人：韩春东，该公司董事长。委托诉讼代理人：周鑫，该公司职工。委托诉讼代理人：秦非，黑龙江远东律师事务所律师。上诉人齐齐哈尔市公积金管理中心（以下简称公积金中心）因与被上诉人刘春蕾、原审被告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司（以下简称交通房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院（2020）黑0206民初619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。公积金中心上诉请求：1.撤销齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院（2020）黑0206民初619号民事判决书第二项和第五项，本案在开庭审理过程中，上诉请求更改为撤销原审判决第二项和第六项，依法驳回原告对第三人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决第二项和第六项适用法律错误，程序违法，应当予以撤销。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，上诉人作为担保权人具有独立行使解除权和偿还贷款的诉讼权利，如果在商品房买卖合同纠纷中未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。本案中，上诉人并没有提供解除和偿还贷款的独立第三人请求，并且明确借款合同独立于商品房买卖合同，双方解除不影响被上诉人刘春蕾的还款义务，并且不影响上诉人的优先受偿权。但一审法院在上诉人未提出诉讼请求的情况下，直接判决解除借款合同，并且判决交通房地产公司偿还贷款，免除借款人刘春蕾的还款义务并剥夺法定抵押物优先受偿权；2.刘春蕾与房屋销售单位之间的纠纷不影响其还款义务，至于其损失应当向违约方主张。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六、二十七条的规定，上诉人与被上诉人签订的借款合同和抵押合同独立于商品房买卖合同。被上诉人要求解除商品房买卖合同，不影响其履行公积金借款合同的还款义务。如果人民法院判决解除商品房买卖合同的，被上诉人或房屋销售单位在未一次性返还贷款之前，被上诉人仍应当按期偿还贷款，上诉人有权要求购房人返还剩余贷款并就抵押物优先受偿。依据《合同法》第一百二十一条的规定，系房屋销售单位存在违约行为，上诉人不存在违约行为，商品房买卖合同及借款合同的解除，没有法律和司法解释规定可以免除被上诉人的还款义务。一审判决实质是将房屋销售单位的违约行为及风险转嫁给上诉人。一审判决不仅违反合同相对性原则及司法解释规定，更损害了公积金贷款管理制度。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。刘春蕾辩称，1.一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。答辩人先与交通房地产公司签订的《商品房买卖合同》，基于此才与上诉人签订的《个人住房公积金借款合同》和《个人住房公积金贷款抵押合同》。按照买卖合同约定，交通房地产公司工程至今未竣工，无法交付房屋，已构成根本违约，答辩人有权起诉解除合同，一审判决解除合同正确。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，在买卖合同被依法解除时，其借款合同和抵押合同的当事人有权主张解除，并且需要通过诉讼方式行使解除权，这符合法律规定。作为合同的双方主体，具有平等的独立诉讼权利，均可依法行使解除权。答辩人作为借款合同、抵押合同的一方当事人，有权在法律规定范围内行使自己的诉讼权利，有权向上诉人提起解除合同之诉。上诉人也可以提起解除合同之诉，这是他的权利；2.依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，本案商品房买卖合同、借款合同、担保合同解除后，应由交通房地产公司将收受的购房贷款返还上诉人，将购房款本金及利息返还答辩人，故涉案购房贷款返还义务人是交通房地产公司，不是答辩人；3.本案是交通房地产公司违约交房产生的，答辩人按照相关法律规定行使解除权，提出合理合法的诉讼请求。答辩人已负担首付款及多年的按揭还款，现已无力承受行政单位增加的还款义务。综上，请求二审法院维持原判。交通房地产公司辩称，一审法院程序错误，我公司在原审法院有多起案件，均在诉讼和执行当中，也留存了地址确认书以及我公司善后人员的联系方式及董事长方式，一审法院采取邮寄送达方式送达，送达地点为交通建设工程公司，并非我公司，邮寄送达的回执显示是拒收，那么一审法院应当采取其他方式送达，比如留置送达、公告送达等方式。因一审法院的送达方式违反法定程序，致使我公司无法参加诉讼，维护自己的权益，剥夺了我公司的上诉权利，因此此案应发回重审。刘春蕾向一审法院起诉请求：1.请求判决解除原、被告签订的房屋买卖合同，被告交通房地产公司返还刘春蕾购房首付款53,504.56元，支付首付款利息损失；2.要求交通房地产公司返还刘春蕾已支付第三人公积金中心的贷款本金及利息（截止至2020年3月）合计96,406.60元及违约金1,500.00元；3.请求判决解除刘春蕾与公积金中心签订的个人住房公积金借款合同和个人住房公积金借款抵押合同。交通房地产公司返还除刘春蕾支付公积金中心借款本息外的剩余借款本息（以公积金中心结算数额为准）；4.诉讼费由交通房地产公司负担。一审法院认定事实：原告刘春蕾与被告交通房地产公司于2014年10月15日签订商品房买卖合同。合同约定，刘春蕾购买由交通房地产公司开发建设的坐落于齐齐哈尔市富拉尔基区沿江街道滨江花园小区12栋1门401室房屋，建筑面积75.16平方米，每平方米单价3,466.00元，房屋总价款260,504.56元。同时约定，交通房地产公司于2015年12月31日前交付房屋。交通房地产公司逾期交房的违约责任是，逾期交房不超过180天，交通房地产公司自2016年1月1日起至实际交付房屋之日止，按日向刘春蕾支付已交付购房款的万分之一的违约金，合同继续履行；逾期180天仍未交房，刘春蕾有权解除合同。刘春蕾于2014年10月22日交付商品房首付款53,504.56元。2014年10月28日刘春蕾与公积金中心签订了公积金借款合同及其抵押合同。合同约定，刘春蕾向公积金中心借款20.70万元，借款期限15年，年利率为3.75%，用本案房屋抵押。2014年10月29日，公积金中心委托中国建设银行股份有限公司齐齐哈尔建华支行全额发放贷款。刘春蕾于2014年10月29日通过贷款支付剩余的购房款。刘春蕾从2014年12月29日开始偿还借款。截止2020年5月29日，刘春蕾共偿还公积金中心本金64,857.95元，支付利息34,472.17元，本息合计99,330.12元。尚欠本金142,142.05元。刘春蕾购买的房屋（坐落于齐齐哈尔市××区沿江街道××小区××）所属工程至今未竣工验收，未交付使用。本案审理过程中，刘春蕾放弃了要求交通房地产公司支付购房首付款利息的诉讼请求。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原告刘春蕾与被告交通房地产公司签订商品房买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。刘春蕾与第三人公积金中心签订的个人公积金借款合同及其抵押合同是是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。刘春蕾履行了房屋买卖合同约定的义务，按照合同约定支付了全部购房款。交通房地产公司应按合同约定履行交付房屋的义务。公积金中心依据借款合同支付贷款到交通房地产公司房地产账户，也履行了合同义务。交通房地产公司违反交房约定，逾期180天仍未交房，刘春蕾有权按照双方约定解除合同。刘春蕾要求解除原、被告签订的房屋买卖合同的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。刘春蕾与公积金中心签订公积金借款合同及其抵押合同因刘春蕾与交通房地产公司签订的房屋买卖合同的解除而无法实现合同目的，刘春蕾要求解除借款合同及其抵押合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，交通房地产公司应当将因该房屋买卖合同而取得的金钱（包括刘春蕾交付的购房首付款和已经偿还公积金中心的公积金借款及其利息）返还给刘春蕾。刘春蕾要求交通房地产公司返还购房首付款53,504.56元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。刘春蕾放弃要求交通房地产公司支付首付款利息的诉讼请求是其真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。刘春蕾要求交通房地产公司返还刘春蕾已偿还公积金中心的贷款本金及利息99,330.12元（截止2020年5月29日）的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。交通房地产公司未按双方约定于2015年12月31日前将房屋交付给刘春蕾。刘春蕾要求交通房地产公司支付违约金1,500.00元的诉讼请求符合双方约定，本院予以支持。刘春蕾放弃部分违约金的诉讼请求是其真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。交通房地产公司在履行房屋买卖合同过程中存在过错，因其过程致使房屋不能交付，应当承担过错赔偿责任，应当赔偿对方因此所受到的损失。交通房地产公司应当承担返还除刘春蕾偿还公积金中心借款本息外的剩余借款本息。交通房地产公司经本院传票传唤无正当理由不到庭应诉，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩、举证、质证权利，本院依据刘春蕾及公积金中心提交并经本院认证的证据认定本案事实。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决：一、解除原告刘春蕾与被告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司于2014年10月15日签订的商品房买卖合同；二、解除原告刘春蕾与第三人齐齐哈尔市公积金管理中心于2014年10月28日签订的个人住房公积金借款合同和个人住房公积金借款抵押合同；三、被告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司返还原告刘春蕾购房首付款53,504.56元；四、被告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司返还原告刘春蕾已偿还齐齐哈尔市公积金管理中心截止2020年5月29日的贷款本金及利息合计99,330.12元；五、被告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司给付原告刘春蕾违约金1,500.00元；六、被告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司返还第三人齐齐哈尔市公积金管理中心2020年5月30日以后的贷款余额本金142,142.05元及相应利息（利息数额以公积金中心结算为准）。执行办法：本判决第一至六项待本判决生效后立即执行。案件受理费5,747.15元，由被告交通房地产公司负担（原告刘春蕾已预付，交通房地产公司随案件款一并给付刘春蕾）。本院经二审审理，对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，本案系由于交通房地产公司未按约定向刘春蕾交付房屋而产生的纠纷，依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，刘春蕾有权解除合同，故一审法院判决解除双方之间的《商品房买卖合同》并无不当。因购买案涉房屋所需资金，刘春蕾与公积金中心签订了借款合同及抵押合同，现《商品房买卖合同》被解除，刘春蕾要求解除与公积金中心签订的借款合同及抵押合同符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的相关规定，一审判决予以支持亦无不当，故公积金中心上诉主张不应解除借款合同及抵押合同的请求本院不予支持。虽然刘春蕾在买卖房屋过程并无过错，但由于系其与公积金中心签订的借款合同及抵押合同，依据合同相对性，刘春蕾应偿还公积金中心剩余借款本金及利息。又因公积金中心依据借款合同支付除首付款外的房款到交通房地产公司账户，交通房地产公司为实际收款人，故交通房地产公司应对刘春蕾偿还公积金中心剩余借款本金及利息承担连带给付义务。至于交通房地产公司答辩时提出一审送达程序错误的问题。因民事二审调查的重点是上诉请求所涉及的争议事实，交通房地产公司并非本案上诉人，且一审法院送达程序并未违反相关规定，故交通房地产公司的答辩意见本院不予采信。综上所述，上诉人公积金中心的上诉有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院（2020）黑0206民初619号民事判决第一、二、三、四、五项；二、变更齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院（2020）黑0206民初619号民事判决第六项为，刘春蕾返还齐齐哈尔市公积金管理中心2020年5月30日以后的贷款余额本金142,142.05元及相应利息（利息数额以公积金中心结算为准），并由齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司对于此款项承担连带返还义务。执行办法：以上款项待本判决生效后立即执行。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5,747.15元，由齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司负担（刘春蕾已预付，齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司随案件款一并给付刘春蕾）；二审案件受理费5,747.15元，由刘春蕾与齐齐哈尔市公积金管理中心各负担2,873.58元（齐齐哈尔市公积金管理中心已预付，执行时一并处理）。本判决为终审判决。审判长 于 丹审判员 李宏艳审判员 刘 颖二〇二〇年十一月二十五日书记员 刘 东