浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终933号 上诉人（原审原告）：黄有根，男，1962年11月22日出生，汉族，住浙江省江山市市区。 上诉人（原审原告）：姜巧仙，女，1962年9月4日出生，汉族，住浙江省江山市市区。 委托诉讼代理人：黄有根，系姜巧仙之夫，身份信息同上。 被上诉人（原审被告）：衢州市柯城知海大酒店，统一社会信用代码91330800MA28FKYQ38，住所地浙江省衢州市区九华北大道**。 经营者：徐志英，女，1973年9月6日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 被上诉人（原审被告）：衢州市知海房地产开发有限公司，统一社会信用代码91330800784430657L，住，住所地浙江省衢州市九华北大道**（柯城知海大酒店**）/div> 法定代表人：郑渭富，执行董事。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：张辉，浙江论剑律师事务所律师。 上诉人姜巧仙、黄有根因与被上诉人衢州市柯城知海大酒店（以下简称“知海大酒店”）、衢州市知海房地产开发有限公司（以下简称“知海房开”）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2019）浙0802民初6336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 姜巧仙、黄有根上诉请求：撤销原判第三项驳回姜巧仙、黄有根的其他诉讼请求的判决，改判支持上诉人在一审中提出的：1.判令知海大酒店立即恢复衢州市亭川小区北18栋一单元630室房屋居民用水、电和设施（单独居民用水、电表等）返还租赁物。2.判令知海大酒店赔偿其不履行返还租赁物造成的损失（自2020年1月1日至返还租赁物之日止，赔偿计算方式按原租赁合同最后一年约定的租金每年40000元，即每月10000元）。判令知海房开对上述债务承担连带清偿责任。事实及理由：一、一审判决无视程序法和实体法，胡乱作出有违公正的判决。一审判决认定事实无视法庭质证的证据，不顾上诉人提供的证据，甚至审判长先入为主为被上诉人主动收集证据，被上诉人当庭否认法官所主张的证明对象的证据，坚持认为被上诉人“申请的是一户一表，是居民用电”。审判长却以被上诉人自认相反的事实，认定所谓本案的事实。上诉人提交的《浙江省商品房买卖合同》、《商品房销售管理办法》在判决书事实部分作无视处理。无论是合同的约定、法律的规定还是正常人的理解，购买的商品房住宅，现实中谁家买商品房不是居民用水电？签订《知海大酒店委托租赁合同》的时间是2011年5月13日，签订合同时，知海大酒店和知海房开的负责人都是何海东，知海房开保证的目的是保障租金支付和租赁合同终止返还租赁物达到开发商约定交付商品房的原状。二、审判长编造事实违反法律为被告寻理由作出对原告不利的判决。第一次开庭是2019年12月13日，被上诉人庭审中既没有提返还房屋，上诉人也没有拒绝。更何况被上诉人在合同未到期、租金未未付、又在诉讼阶段，有权解除合同吗？事实上2020年6月29日，被上诉人向上诉人发送正式《通知书》通知上诉人办理房屋交接手续。一审无视合同约定、法律规定违法判决，宣判时送达了别人的法律文书，还重新打印。三、一审判决明显偏袒被告、裁决说理根本站不住脚。1.关于恢复租赁房屋居民用水、电用途和设施的诉讼请求。上诉人的该诉请一是基于合同的约定。《浙江省商品房买卖合同》第3条约定该商品设计用途为住宅，第9条约定用水、用电具备商品房正常使用基本条件。二是基于法律的规定。《商品房销售管理办法》第7条第1款：“商品房现售，应当符合以下条件：（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件”。三是该租赁物不动产权证书载明也是住宅。四是《知海大酒店委托租赁合同》第4.1租赁用途：“房屋用于承租人经营统一规划的合法居住、办公、营业等。”合法居住是租赁的用途之一。也就是说2011年5月13日租赁物使用权移转给被上诉人，租用物原状包括了居民用水、电，按约定及法律规定是清楚明确的。根据合同法规定，被上诉人知海大酒店在租赁期间改变的，租赁期间届满应当恢复原状并返还租赁物。被上诉人知海房开作为保证人，按照连带责任保证承担保证责任。2.关于租赁物未返还的租金问题。被上诉人为了经营酒店的需要将居民用水、电未经上诉人同意擅自变更为营业用水、电，租赁合同到期自然应无条件恢复为商品房的居民用水、电。返还的债务不履行，应当负损害赔偿责任。赔偿计算方式按原租赁合同最后一年约定的租金计算，合法合情合理。3.由于判决的错误导致受理费负担错误。 知海大酒店和知海房开共同辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。一、两被上诉人没有为上诉人恢复案涉房屋的居民用水用电的法定以及合同约定的义务。在上诉人将案涉房屋交给被上诉人知海大酒店时，其房屋的用水用电的性质为商业用水、用电。而且知海大酒店与上诉人签订的合同中没有约定，租赁结束以后被上诉人交还租赁物时，要为上诉人恢复居民用水用电。上诉人的要求没有事实和法律依据。二、对于2020年1月1号以后到返还租赁物止的房屋占有使用费。被上诉人认为，一审法院已经查明，第一次开庭时，被上诉人就明确向上诉人表示房屋可以提前交付给上诉人，是上诉人认为房屋没有恢复居民用水用电而拒收。经过一审审理认定被上诉人没有义务恢复居民用水用电，相应的拒收的法律后果应当由上诉人来承担，被上诉人无需支付相应的房屋占用使用费。三、本案基础法律关系是租赁合同、租赁房屋的租赁关系。被上诉人知海房开虽然是租赁合同的担保人，但是担保仅仅是知海大酒店在租赁合同中相应的义务，而被上诉人知海大酒店没有为上诉人恢复居民用水用电的法定义务。被上诉人知海房开也没有相应承担连带责任的基础。综上，两被上诉人认为一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求法庭驳回上诉人的上诉请求。 姜巧仙、黄有根向一审法院起诉请求：1.要求知海大酒店支付拖欠租金40000元及逾期付款违约金（按实际天数计算）；2.要求知海房开对上述款项承担连带责任；3.要求知海大酒店、知海房开于2019年12月31日恢复630室居民用水、电民用途和设施（单独的居民用水、电表），若逾期未恢复，要求按照每年55200元的标准赔偿损失；4.本案诉讼费由知海大酒店、知海房开承担。后变更诉讼请求为：1.判令知海大酒店支付拖欠2019年房屋租金的逾期付款违约金10200元；2.判令知海大酒店支付房屋租金（其中自2020年1月1日起至2020年6月30日为20000元，自2020年7月1日至符合交付条件之日止的租金按每季度10000元计算）；3.判令知海房开对上述两项债务承担连带清偿责任；4.判令知海大酒店、知海房开立即恢复衢州市××小区××幢××单元××室房屋居民用水、电民用用途和设施（单独居民用水、电表）。 一审法院认定事实：姜巧仙、黄有根系夫妻关系。2011年5月13日，姜巧仙、黄有根将坐落于衢州市××小区××幢××单元××室房屋委托给知海大酒店出租经营，并签订《知海大酒店委托租赁合同》一份，约定：租赁期间自2011年5月13日至2019年12月31日；第一年至第二年按购房款的6%支付租金，每年30000元；第三年至第五年按购房款的7%支付租金，每年35000元；第六年至第九年按购房款的8%支付租金，每年40000元，租金按季支付，每季前后10日内支付当季的租金；逾期支付租金的，按日1‰支付违约金。知海房开作为担保人在合同上签字、盖章。因知海大酒店未支付2019年度租金40000元，且房屋租赁合同于2019年12月31日到期，姜巧仙、黄有根遂向法院提起诉讼。案件审理过程中，知海大酒店于2020年2月13日支付黄有根租金40000元。另查明，2009年3月6日，知海房开向电力部门提交了《非居民生活用电开户登记表》，并分别于2010年9月27日与衢州电力局柯城供电分局、于2017年2月16日与国网浙江省电力公司衢州供电公司签订《高压供用电合同》，约定用电分类为商业用电。2008年8月16日，知海房开向衢州市自来水总公司提交了《自来水开户申请表》，并于2008年9月16日与衢州市自来水总公司签订《衢州市供用水合同（除居民生活用水以外的其他用水）》，约定用水性质为非居民用水，目前用水性质仍为“非居民非工业”。 一审法院认为，姜巧仙、黄有根和知海大酒店、知海房开签订的《委托租赁合同》系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方应按照合同约定履行自己的义务，根据双方合同约定“租金按季支付，每季前后10日内支付当季的租金”。知海大酒店未按合同约定按时足额支付租金，已构成违约，应当承担相应的违约责任。故姜巧仙、黄有根要求知海大酒店支付违约金10200元的主张（以10000元为基数自2019年1月10日起、以10000元为基数自2019年4月10日起，以10000元为基数自2019年7月10日起、以10000元为基数自2019年10月10日起，均按日千分之一计算至2020年2月10日），不违反双方约定本意，予以支持；知海大酒店、知海房开认为违约金过高，但未提供证据予以支持，故对该项抗辩意见不予采信。知海房开作为保证人，应当对上述债务承担连带清偿责任。关于姜巧仙、黄有根要求恢复案涉租赁房屋的居民用水、电民用用途和设施的诉讼请求，法院认为，知海大酒店、知海房开均认可租赁关系发生时，租赁房屋水、电均为商业用途，且有《非居民生活用电开户登记表》《高压供用电合同》《自来水开户申请表》《衢州市供用水合同（除居民生活用水以外的其他用水）》等予以佐证；姜巧仙、黄有根仅以其与知海房开签订的《浙江省商品房买卖合同》约定的商品房用途为住宅就认为租赁房屋的用水、电实际系民用性质的主张，依据不足，不予采信。故知海大酒店作为承租人，在本案中并无将案涉租赁房屋用水、电用途和设施由商用或非生活用恢复至民用的法定或者约定义务。而对于知海房开而言，其一是《委托租赁合同》的担保人，其责任范围应以知海大酒店的责任范围为限，综合前文说理，知海房开作为租赁合同的担保人，亦无将案涉租赁房屋用水、电用途和设施恢复至民用的义务；其二是《浙江省商品房买卖合同》的出卖人，而本案系房屋租赁合同关系，因《浙江省商品房买卖合同》所产生的权利义务关系不在本案的审理范围内，但姜巧仙、黄有根可另行主张。故姜巧仙、黄有根的该项请求，不予支持。关于2020年1月1日起的房屋租金，法院认为，因租赁期限已于2019年12月31日届满，姜巧仙、黄有根在庭审中明确表示因案涉租赁房屋用水、电用途和设施问题，拒绝接收租赁房屋，根据前文说理，考虑本案基础法律关系，姜巧仙、黄有根拒绝接收案涉房屋的理由，缺乏法律依据，故2020年1月1日起的租金不应由知海大酒店承担，知海房开作为租赁合同担保人，亦无赔偿责任。综上所述，对姜巧仙、黄有根诉讼请求中的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、衢州市柯城知海大酒店于判决生效之日起十日内支付姜巧仙、黄有根逾期付款违约金10200元；二、衢州市知海房地产开发有限公司对判决第一项所述款项承担连带清偿责任；三、驳回姜巧仙、黄有根的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费555元，由姜巧仙、黄有根负担500元，由衢州市柯城知海大酒店、衢州市知海房地产开发有限公司负担55元，于判决生效之日起十日内交纳，逾期强制执行。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据材料。 经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审主要争议焦点为二被上诉人是否应为上诉人恢复涉案租赁房屋的居民用水、用电。上诉人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明。但从上诉人在本案中提交的证据看，无法反映出其租赁给被上诉人知海大酒店的房屋为居民用水、用电，所以其要求承租人恢复原状的请求缺乏事实依据。从一审法院查明事实看，应系知海房开分别向电力部门、自来水公司提交水、电开户登记申请，并约定为非居民用水、电。如上诉人认为其从被上诉人知海房开处购买的涉案房屋为住宅故应为居民用水、用电，上诉人可向知海房开进行主张。因本案系房屋租赁合同纠纷，上诉人与房开公司之间关于房屋买卖的问题不在本案审理范围，可另行处理。关于2020年1月1日后的房屋占有使用费问题，因本案租赁合同已到期，租赁合同双方均无继续租赁的意思表示，承租人知海大酒店在租赁合同到期前已表示要返还租赁房屋，并无不返还租赁物的意思，而上诉人未进行接收，且并无合法根据，故其要求知海大酒店支付租赁合同到期后的占有使用费缺乏依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由上诉人姜巧仙、黄有根负担。 本判决为终审判决。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、扣留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 程顺增 审 判 员 刘小伟 审 判 员 郑慧芳 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 潘 婷 书 记 员 魏凯研