浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1081民初7728号 原告：台州力宝行汽车销售服务有限公司，住所地：温岭市城西街道下保渭渚村。 法定代表人：曹绍国。 委托诉讼代理人：王永祝。 委托诉讼代理人：池仁秋，浙江玉海律师事务所律师。 被告：浙江蓉盛飞机销售服务有限公司，住所地：温岭市横峰街道城西大道**。 法定代表人：蔡刚军。 委托诉讼代理人：郭一廷，浙江优卓律师事务所律师。 原告台州力宝行汽车销售服务有限公司与被告浙江蓉盛飞机销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年9月2日向本院提起诉讼，诉请：1.解除原告与被告之间的租赁合同关系；2.判令被告返还原告租金3300000元及利息损失（以3300000元为基数，从2019年3月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至实际履行之日止）；3.判令被告返还原告保证金700000元及利息损失（以700000元为基数，从2019年3月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至实际履行之日止）；4.判令被告赔偿原告经济损失3388800元；5.本案诉讼费由被告承担。本院受理后，依法适用简易程序，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 经审理，本院认定案件事实如下： 2019年3月25日,原告台州力宝行汽车销售服务有限公司与被告浙江蓉盛飞机销售服务有限公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告向被告租赁位于温岭市××道××号（后更名为1001号）的商业房产一楼3200平方米房屋作为原告经营宝马4Ｓ店使用，租赁物的功能为机动车销售维修及相关项目。租赁期限自2019年5月20日起至2031年5月19日止。保证金为700000元，在签约后三日内支付。租金前三年每年为3300000元，第一年租金于2019年4月10日前支付，以后每三年租金在前三年的基础上上涨12%，租赁合同还对租赁房屋情况、装修条款等作了约定。2019年3月26日，原告按约支付了保证金700000元和第一年租金3300000元。 2019年5月5日，原告台州力宝行汽车销售服务有限公司与厦门市住宅设计院有限公司订立室内工程设计合同一份，约定：由厦门市住宅设计院有限公司对台州力宝行宝马汽车4S店进行室内设计，设计费为231900元，款项分5期支付。2019年7月17日，原告支付了设计费69000元，同年11月26日又支付了69000元。2019年6月20日，原告与台州市永达钢结构有限公司订立夹层工程施工合同一份，约定由台州市永达钢结构有限公司对台州力宝行宝马汽车4S店的夹层钢结构及混凝土工程进行施工，工程造价为838000元，工程款项分三期支付。2019年7月17日，原告支付了工程款419000元。 2019年2月23日，蔡刚军通过微信发送给王永祝浙（2018）温岭市不动产权第0××3号不动产权证，不动产权证载明土地用途为商业（民用飞机销售）用地；同年2月28日，蔡刚军向王永祝发送了地字第（2014）115180002号建设用地规划许可证，许可证载明的用地性质为商业用地，用地项目名称为蓉盛飞机；同年4月3日，蔡刚军在和王永祝的微信聊天中讲到执照的事系工商局长在把控，不是市里明文规定不让转；同年5月8日，蔡刚军通过微信向王永祝发送了国有土地使用权出让合同第一页，合同第五条载明：本合同项下出让宗地的用途为商业（民用飞机销售）用地，若该地块受让企业受让后不销售经营民用飞机的，该宗地予以收回；同年6月16日，王永祝和蔡刚军在微信聊天中讲到因汽车城项目原因，政府可能出政策不让其他区域办汽车4Ｓ店，蔡刚军问要不要先把营业执照转过来，王永祝回答如果现在转过去的话我这边城西就没办法经营，蔡刚军讲这确实有点麻烦，但问题不会很大，到时候再解决；同年7月8日，蔡刚军通过微信发送给王永祝国有土地使用权出让合同；同年7月11日，王永祝在与蔡刚军的微信聊天中讲到解除租赁合同是对二家企业的灭顶之灾。 2019年10月18日，王永祝向温岭市信访局反映温岭市市场监督局不准其公司办理营业地址变更一事。同年10月22日，温岭市市场监督管理局作出回复，内容为:浙江蓉盛飞机销售服务有限公司受让宗地的用途为商业（民用飞机销售），因此，该地块按照相关规定只能从事民用飞机销售，不得从事其他项目经营。 2020年4月1日，王永祝打电话给蔡刚军称宝马的授权截止2019年12月31日，因此集团要求退回房租和其他损失。蔡刚军回答这事总要办下来，大家都这样努力了，目前不好退租。 2020年4月7日、同年5月27日，原告台州力宝行汽车销售服务有限公司先后两次发通知书给被告浙江蓉盛飞机销售服务有限公司，要求被告将租赁物的使用功能进行变更，现因原告无法取得营业执照，也无法正常经营，要求解除双方订立的房屋租赁合同，返还租金、保证金，并赔偿相关损失。 本案审理中，经被告浙江蓉盛飞机销售服务有限公司申请，本院于2020年10月26日发函给温岭市市场监督管理局，要求该局对原告台州力宝行汽车销售服务有限公司能否将公司注册地址变更登记至温岭市横峰街道城西大道1001号一事作出答复。同年11月4日，该局向本院复函，内容为：温岭市横峰街道城西大道1001号该地址不能用于登记非民用飞机销售的企业，因此我局认为台州力宝行汽车销售服务有限公司无法将注册地址变更登记至温岭市横峰街道城西大道1001号；对目前还登记在该地址的4家企业，我局将尽快要求其办理注销或住所变更登记。 本院认为，一、涉案房屋租赁合同是否应当解除。涉案房屋租赁合同载明的用途为机动车销售维修及相关项目，而从温岭市市场监督局信访答复和复函情况看，涉案地块的房屋不能办理原告营业执照注册地址的变更登记，故原告无法开展正常的经营活动，导致租赁合同目的无法实现，因此该房屋租赁合同依法应予解除。二、涉案房屋租赁合同无法履行造成的损失情况：租金损失，从2019年5月20日计算至本案宣判之日（即2020年11月27日），为4990685元；设计费和夹层工程施工费，鉴于涉案房屋租赁合同需要解除，故本院对原告已经支付的设计费和夹层工程施工费合计557000元予以认定，对原告主张的其他未付部分设计费和夹层工程施工费在本案范围内不作认定；已付租金和保证金共计4000000元的利息损失，按照金融机构同期一年期贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分阶段进行计算，为286186元。至于原告主张的其他经济损失，依据不足，本院不予支持。综上，涉案房屋租赁合同不能履行造成的全部损失为5833871元。三、涉案房屋租赁合同损失如何分担。首先，在涉案房屋租赁合同订立前、后，原告对涉案土地用途情况已有初步了解；其次，至2019年6月16日，原告已认识到涉案租赁房屋可能无法办理营业执照注册地址变更登记，此时原告应当进一步对变更登记一事进行确认，但原告却在此时开始了夹层工程的施工。第三，2019年10月22日，在温岭市市场监督管理局作出信访答复后，原告已经知道涉案租赁房屋已无法办理营业执照注册地址变更登记。此后，原告应当及时提出解除房屋租赁合同，而原告直到2020年4月7日才发通知书给被告要求解除房屋租赁合同，导致了损失的扩大。第四，被告在收到两份通知书后不但未能积极与原告磋商解除房屋租赁合同事宜，反而以要办妥营业执照注册地址变更登记为由拖延解除房屋租赁合同，导致损失的进一步扩大。综上，本院酌定由原告对涉案租赁合同无法履行所造成的全部损失承担40%的责任，即2333548元，而原告已付的租金、保证金和其他经济损失共计4843186元，故被告尚需支付给原告2509638元。因涉案租赁合同系法定解除，故原、被告在租赁合同中约定的提前终止合同的条款并不适用本案，因此，对被告要求原告在提前解除房屋租赁合同时需赔偿当年租金两倍的抗辩主张，本院不予支持。对原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告台州力宝行汽车销售服务有限公司与被告浙江蓉盛飞机销售服务有限公司签订的房屋租赁合同。 二、被告浙江蓉盛飞机销售服务有限公司在本判决生效后十日内支付给原告台州力宝行汽车销售服务有限公司2509638元。 三、驳回原告台州力宝行汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取31761元，由原告台州力宝行汽车销售服务有限公司负担18322.5元，被告浙江蓉盛飞机销售服务有限公司负担13438.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 王淑斌 二〇二〇年十一月二十七日 代书记员 林仁萧