福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终5704号 上诉人（原审被告）：惠元（厦门）房地产发展有限公司，住所地福建省厦门市同安区。 法定代表人：林庆明，总经理。 委托诉讼代理人：温锦标，福建东方格致律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴建萍，福建东方格致律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陆义海，男，1960年7月5日，汉族，住江苏省金湖县。 委托诉讼代理人：方湘臻，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈宝玺，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 上诉人惠元（厦门）房地产发展有限公司（以下简称惠元公司）因与被上诉人陆义海与商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2020）闽0212民初1849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 惠元公司上诉请求：变更一审判决第一项内容为：惠元公司应于判决生效之日起十日内向陆义海支付逾期交房违约金126340.5元，即违约金应当扣减20739元。事实和理由：一、除一审判决认定的顺延天数外，惠元公司还存在其他可以延期交房的合理事由，一审法院未予认定不当。（一）因莫兰蒂台风造成停工、返工等影响的工期不少于56天，一审判决认定15天（包括天气9天）不符合案涉工地受损情况。监理日报记载2016年9月15日至2016年11月9日期间原施工工序暂停，工程无新的进度，现场处于停工恢复清理及返工修复状态，工程受损具体情况见中铁、监理、惠元公司三方现场清点、确认的文件，返工修复的《和谐天下台风恢复生产清理等用工记录》，已作了清楚的记载，该组证据材料繁多，监理单位难以在监理日报中完整记载。案涉工程的停工及返工修复进度，不应拘泥于监理日报的形式，更应看重证据的实质性内容。监理单位在日报中载明工程受损、恢复生产清理见中铁、监理、惠元三方形成的文件，更符合实际情况。依前述证据，案涉工程修复至2016年11月9日方完成，本案至少应增加顺延天数41天方为公平合理。（二）案涉工地在厦门金砖会议期间停工5天应予顺延。惠元公司虽未能提供政府及相关部门要求停工的文件，但金砖会议及其对厦门的显著影响属于众所周知的事实，对该停工的合理性，应结合国情、政府实际管制因素等综合判定，属于法院司法认知的范畴，惠元公司主张停工5天是合理的。（三）因供电部门选址、增设电房专用通道等新要求、幕墙施工国家标准变化、规划变更调整等因素影响了工期，应当酌情认定顺延120天。1.因供电部门在原审批范围外提出新的整改措施，导致供配电无法正常完工，该部分的工期影响，惠元公司有权据此顺延交房。变压器、配电站选址等问题虽发生于2018年5月，但施工图纸的审批时间在案涉合同签订之前，供电部门初验只能是主体主程完工后才能进行，供电部门提出新的要求，属于非惠元公司所能控制的因素，惠元公司并没有过错，实际受此影响工期较久，应当酎情影响工期。2.因国家对玻璃幕墙的强制性标准发生重大变化，导致惠元公司重新设计幕墙施工图并申报审查，由此延误的工期应酌情认定顺延天数。3.因规划调整导致施工中变更设计影响工期，应酌情认定延期交房天数。（四）受新冠疫情影响的38天逾期交房，惠元不应承担责任。案涉工程自2020年1月20日即具备交房条件，惠元公司本可在春节后通知业主收房。受疫情防控措施的影响，为避免聚集性疫情，惠元公司不宜办理交楼手续，避免危及公共卫生安全。新冠疫情为前所未有的挑战，公共卫生健康高于业主的合同权利，防疫责任不宜苛责于一方当事人，考虑到购房业主在疫情期间不会因未能收房增加损失，本案至少应当适用公平原则合理认定顺延部份交房期限。 陆义海辩称，（一）一审法院认定本案可以据实延期的天数本身就不当，以监理日志记载认定顺延天数是不正确的，惠元公司并未提交《施工日志》证明项目的实际停工情况，项目是否存在停工应当以施工单位出具的《施工日志》为准。1、金砖会议期间天数不应扣除，根据厦门市在金砖会议期间出台的会议期间的政府相关规定，金砖期间项目无需停工，假如惠元公司若自愿停工，不能对抗业主。2、关于莫兰蒂台风的记载，惠元公司未提供施工日志予以佐证项目实际停工的情况，惠元公司主张的修复工期过长，业主认为因莫兰蒂受损的原因可以分为多种情况，一是莫兰蒂确实给项目造成了重大的影响，二是项目本身工程施工质量较差，因此导致受损更严重，三是工程管理水平差，未采取合理的抗台风措施导致受损严重。我们尤其强调的是，同安区在2017年的时候有数十个项目在施工状态，即便莫兰蒂影响，但大部分也都及时完工并准时交房。但业主的观点并不是莫兰蒂台风一天都不能扣除，莫兰蒂台风确实是众所周知的事实，也请法院能够合理判断。3、惠元公司没有提供完整的监理日志，业主无法判断正常施工部分的正常施工进度和工序，无法判断停工的具体原因是否与惠元公司主张原因相重叠。没有提交监理月报佐证监理日志的记录的真实性，监理日志记载存在矛盾之处，无法体现项目的实际施工停工情况。只有项目部盖章，没有监理人员签字，不符合监理规范。（二）关于供电选址、增设用电方、幕墙施工、规划变更问题，惠元公司主张完全没有依据。1、惠元公司在建设过程中应当根据相关法律规定依法及时取得相应的审批、备案手续，以保证项目的质量安全，项目于2010年就已经开工，然直至2016年7月11日才通过幕墙施工审查、2018年才申请供电选址，期间还未经业主同意擅自进行规划变更，恰恰可以证明项目逾期是因为开发商逾期安排相应施工内容，而非惠元公司所主张的大风、大雨、疫情等原因。单凭惠元公司提交的相关证据，不足以证明该些问题是受政策、政府部门影响。基于合同相对性原则，若惠元公司认为该问题引起的项目逾期，惠元公司可以依约进行追偿或索赔，但不能对抗业主。（三）新冠疫情，发生在惠元公司与业主合同约定的履行期限之外，根据合同法等相关法律规定，应当由惠元公司自行承担责任，其次，惠元公司完全可以通过、微信、电话等多种方式及时通知业主，惠元没有尽到及时通知义务，因此造成的一切责任也是由惠元公司自行承担。（四）惠元公司提交的证据构成自认，自认讼争项目延期系因惠元公司自身造成，而非大风大雨、莫拉蒂或者疫情。包括惠元公司并未及时向施工单位支付工程款、惠元公司擅自进行设计变更、规划变更、供电实施严重延误、幕墙施工严重延误等原因所导致，根据《商品房买卖合同》第十条的约定，因惠元公司进行规划、设计变更的，应当通知业主，并应当赔偿业主相应损失。二、关于一审法院认定交房时间为2020年3月24日问题，我们认为应一直计算至开发商将项目存在的问题整改至合格之日。1、惠元公司通知的交房时间是2020年3月16日-2020年3月24日，并没有通知业主必须在指定当天到来。2、通知书也载明“如因您事务繁忙、出差在外、疫情影响等事由，无法按照上述时间来收房，可在集中交楼时间过后（即2020年3月24日之后）另行与我司预约收房时间，但我司不承担前述通知交房期限之后的逾期交交房违约责任）”。该通知也是清楚的表明，违约责任的截止点是截至到2020年3月24日。3、讼争房产至今仍不具备交房条件，且仍然在整改过程中。原审判决认为讼争房产在2020年1月20日已经竣工及消防验收具备交房条件，陆义海不予认可。三、惠元公司主张违约金过高没有事实和法律依据。1、万分之三/日的违约金正如惠元公司一审答辩，该违约金属于惩罚性违约金，在法律性质上惩罚性违约金不以实际损失为评判标准。2、惠元公司认为违约金过高的，应当由惠元公司对实际损失问题承担举证责任。3、业主的损失远超出合同约定的违约金，租金损失并非业主的唯一损失。相对惠元公司约定的约定付款违约金万分之八，万分之三的违约金并不高：讼争合同附件六第四条：第12点：买受人逾期付款违约责任：买受人逾期付款不超过90日的……按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金，业主认为相对于逾期付款违约金，逾期交房违约金与逾期付款违约金明显不对等。进而说明惠元公司设置的该格式条款为无效条款。综上所述，惠元公司要求顺延交房、扣减一审判决违约金的上诉请求没有事实与法律依据，请求二审法院依法给予驳回。 陆义海向一审法院提出诉讼请求：一、惠元公司立即向陆义海支付逾期交房违约金人民币（币种，下同）156101元（以930000元为基数，自2016年12月31日次日起按每日万分之一计算至2017年6月29日，自2017年6月29日起按每日万分之一点五暂计算至惠元公司实际交付符合《商品房买卖合同》第八条约定的商品房之日止，暂计至2020年3月24日为156101元）；二、惠元公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年10月8日，陆义海与惠元公司签订一份合同编号为03176465的《商品房买卖合同》（以下简称合同）及合同补充协议（以下简称附件六）。合同第三条约定，陆义海购买惠元公司在厦门市同安区，建筑面积84.12平方米。合同第四条约定，该商品房价款按照建筑面积计算，每平方米11055.63元，总金额为930000元。合同第六条约定，买受人按下列第3种方式按期付款：1.一次性付款……2.分期付款……3.其他方式（具体内容详见《补充协议》）。合同第八条第一款约定，出卖人应当在2016-12-31前将符合经竣工验收合格和消防验收合格等约定条件的商品房交付买受人使用；第三款约定，如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起365日内书面告知买受人的；2.具体内容详见《补充协议》。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如果未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1……；2.具体内容详见《补充协议》。第二十条约定本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成的相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 合同补充协议即附件六第2条约定，买受人于2014年10月8日前向出卖人支付首期购房款430000元整，剩余房款500000元向出卖人认可的银行（下称“贷款银行”）申请按揭贷款……。第10条约定，合同第八条第一款整体变更为“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格和消防验收合格的商品房交付买受人使用”。第11条约定，合同第八条第三款约定的除不可抗力之外的出卖人其他可以据实予以延期交房的原因包括：⑴遇到24小时内降雨量超过20MM或者最大阵风六级以上（含6级）；⑵因线路、水管检修或突发故障而造成的停水停电等情况；⑶遇到政府及相关部门作出禁止施工作业、实施交通管制等情况；⑷施工中遇到异常困难或重大技术问题难以解决；⑸施工中因故变更设计；⑹买受人逾期支付房款、逾期提交按揭材料及逾期签署按揭材料的，出卖人可以顺延交房的时间……；（7）非出卖人所能控制的因素导致逾期交房的；出现上述任一因素时，出卖人无需专门告诉买受人，买受人同意交楼时限据实予以延期，出卖人不负逾期交房违约责任。第13条约定，出卖人逾期交房的，合同继续履行，出卖人必须自最后交付期限届满次日起至发出交楼通知书之日止，按日向买受人支付已收房款的万分之一作为违约金。 上述合同及补充协议签订后，陆义海依约向惠元公司支付首付款430000元，按揭贷款500000元。2016年1月27日，双方签订一份《商品房买卖合同》补充合同，约定变更部分合同条款：除《商品房买卖合同》第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按《商品房买卖合同》规定的期限将该商品房交付买受人用，按照下列方式处理：1、逾期不超过180日（含180日），自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，则出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一点五的违约金。 另查明，案涉商品房所在的工程项目名称为和谐天下一、二区（原星海湾高层区1#、2#楼），于2010年11月10日被准许开工，开工备案的建筑层数为37至45层。2013年4月18日、2015年8月19日，惠元公司两次拟对部分户型及建筑层数修改，先后向厦门市规划局、厦门市规划委员会申请对项目施工图进行调整，分别于2014年5月12日、2015年9月6日获得许可。此外，2015年3月4日，住房城乡建设部、国家安全监管总局发出《关于进一步加强玻璃幕墙安全防护工作的通知》；2015年5月12日，福建省住房和城乡建设厅、福建省安全生产监督管理局发出《关于进一步加强全身玻璃幕墙安全防护工作的意见》。期间，惠元公司和谐天下一、二区幕墙工程施工图交由设计单位进行整改，2016年7月11日经福建省建筑工程技术中心审查合格。2018年5月起，惠元公司因变压器、配电站选址等问题被国网（厦门）供电有限公司要求整改。后案涉商品房于2020年1月14日经过消防验收合格，2020年1月20日，经五方验收合格，至此案涉商品房具备法定交房条件。 2020年3月8日，惠元公司向陆义海合同所载明的地址发出交房通知书，通知其于2020年3月16日至2020年3月24日办理交房，其所购买的案涉商品房所在和马阁具体交房时间为2020年3月24日，同时说明若其事务繁忙，可在集中交楼时间过后（即2020年3月24日之后）另行预约收房时间，但是惠元公司不承担前述通知交房期限之后的逾期交房违约责任，陆义海于2020年3月8日收到该交房通知书后未去办理交房手续，截止开庭前，双方尚未办理交房手续。 再查明，2014年10月8日合同签订日至2016年12月31日约定的交房日，厦门市共出现超过20MM的降雨或六级及以上的阵风天数226天（已扣除重复天数）。期间，2016年9月15日，超强台风“莫兰蒂”正面登陆同安区，造成大面积停水停电、道路受阻等破坏影响。另，2016年8月22日、2017年3月6日因国网（厦门）供电有限公司线路检修，案涉商品房施工地点停电两日；2015年12月25日、2016年3月29日因国网（厦门）供电有限公司电网改造，案涉商品房施工地点停电两日。 庭审中，陆义海提出对于因天气等因素造成的延期惠元公司应提供施工日志、监理日志予以佐证，惠元公司提出因其与施工方和监理方尚有民事纠纷未解决，故未取得配合获得施工日志，仅能提供2014年至2018年期间停止施工的监理日报，证实2014年8月至2018年10月共停工232天，对此陆义海认为其无法证实真实的停工情况。 一审法院归纳争议焦点如下： 一、关于惠元公司是否存在逾期交房问题。合同及附件 六约定惠元公司应当于2016年12月31日前向陆义海交付符合约定条件的商品房。惠元公司辩称该公司具有天气因素、设计变更等可顺延交房事由。经查，惠元公司主张从案涉商品房项目的开工之日起计算可顺延天数并无合同及法律依据，陆义海亦不认可，且开工之日至合同签订日期间的可顺延事由及天数在双方签订合同之前已客观发生，惠元公司在无合同明确约定的情况下，将陆义海签约之前已客观发生的事实计入惠元公司对陆义海可顺延交房的天数中既不合理也不公平，故该主张不予采纳。此外，结合合同第八条及附件六第11条约定来理解，可顺延交房的事由应当是指在合同约定的交房日之前所遇到的影响施工的事由，惠元公司将合同约定的交房日之后出现的事由作为可顺延交房的事由，亦不符合合同约定，法院不予采纳。根据已查明事实，在双方签约之后至约定的交房日之前的期间内，确出现了合同及附件六约定的可顺延交房的事由，现惠元公司虽未提供该项目的施工日志，但是提供了监理日报用于佐证相关事由确有影响施工进度，法院结合其他证据酌情予以认定具体可延期天数如下：1、根据监理日报记载，2014年10月8日至2016年12月31日期间，符合附件六约定的可延期天数为88天；2、因线路检修、改造等造成停电停工天数3天，分别为2015年12月25日、2016年3月29日、2016年8月22日，3、惠元公司提出的金砖会议期间停工五天，因其并未提供政府及相关部门要求其禁止施工的相关文件，故对该因素法院不予顺延；4、惠元公司因变压器、配电站选址等问题被要求整改均发生于2018年5月之后，并未在上述期限内，故该事由法院不予考虑延期；5、根据惠元公司提供的监理日报，无法体现因幕墙施工涉及变更及改造工程规划调整而影响的工期，故该事由本院不予考虑延期；6、因案涉商品房在建设工程中，确有遭遇超强台风“莫兰蒂”的破坏，必然影响施工，但是惠元公司所提供的监理日报对受台风影响的情况记载不明确，只是将停工时间确定为2016年9月15日至2016年11月9日，却未载明该期间内的施工现场清理及修复工作进度，故对超强台风“莫兰蒂”造成的影响，法院酌情认定可延期天数为15天（即2016年9月15日至2016年9月29日），其中与前述天气等因素可延期天数存在重复天数9天，该天数不再重复计算。7、因双方约定的交房时间系2016年12月31日，新冠肺炎疫情发生在2020年1月，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任......当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，故对该事由本院不予考虑延期。综上，惠元公司可以延期天数为97天。案涉商品房本应在2018年4月27日交房（已扣除可延期天数），但是却于2020年1月20日才经竣工及消防验收具备交房条件，惠元公司已构成逾期交房违约。 案涉商品房本应在2017年4月7日交房（已扣除可延期天数），但是却于2020年1月20日才经竣工及消防验收具备交房条件，惠元公司已经构成逾期交房违约。案涉商品房已于2020年1月20日具备交房条件，2020年3月8日惠元公司通知陆义海办理收房手续，最迟办理时间为2020年3月24日。陆义海于2020年3月8日收到该通知却未前往办理，故法院依法认定收房时间为2020年3月24日，惠元公司逾期交房1082天。 二、关于陆义海主张的违约金数额。双方在《商品房买 卖合同》补充合同中对逾期交房违约责任有具体明确约定：逾期超过180日，合同继续履行，逾期时间在180日以内（含180），出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，逾期超过180日的，则出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一点五的违约金，合同继续履行；若不能在2018年9月30日前交房，则自2018年10月1日起按日支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行，同时强调对于逾期交房责任以该约定为准，故违约金应据此计算。具体如下：：2017年4月8日至2017年6月29日期间内的违约金应以已付房款930000元为基数，按照每日万分之一的标准计算；2018年6月30日至2020年3月24日期间内的违约金应以已付房款930000元为基数，按照每日万分之一点五的标准计算。综上，惠元公司应付逾期交房违约金为147079.5元（930000元×0.0001×83天+930000元×0.00015×999天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条、最高人民法院关于执行程序中计算延迟履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、惠元（厦门）房地产发展有限公司应于判决生效之日起十日内向陆义海支付逾期交房违约金计人民币147079.2元；二、驳回陆义海的其他诉讼请求。本案一审受理费人民币3242元，适用简易程序减半收取1621元，由惠元（厦门）房地产发展有限公司负担。 经审理查明，对于一审判决查明的事实，除陆义海认为遗漏查明惠元公司认可的燃气、绿化项目等正在整改的情况外，其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 二审间，双方均未提交新的证据。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕惠元公司的上诉请求进行审理。 惠元公司上诉主张其因莫兰蒂台风、金砖会议、幕墙施工标准变化、供电因素及疫情影响等因素可延期交房天数为204天。如一审判决所分析，惠元公司在无合同明确约定的情况下，将陆义海签约之前已客观发生的事实计入惠元公司对陆义海可顺延交房的天数中既不合理也不公平。此外，结合合同第八条及附件六第11条约定来理解，可顺延交房的事由应当是指在合同约定的交房日之前所遇到的影响施工的事由，惠元公司将合同约定的交房日之后出现的事由作为可顺延交房的事由，亦不符合合同约定。故对于惠元公司所主张的供电因素可顺延交房事由，因发生于合同约定的交房之日后，本院不予采信。虽莫兰蒂台风确会对施工造成一定影响，但惠元公司既未提供施工日志证明停工事由，其提供的监理日报亦未载明该期间内的施工现场清理及修复工作进度，且惠元公司上诉所主张的停工事由均是户外设施受台风影响毁损所致，并未提供证据证明其对户外设施进行加固以避免损失的扩大，故一审法院结合本地区实际情况，酌情认定可延期天数为15天并无不当。惠元公司上诉主张金砖会议、幕墙国家标准发生变化导致工期延误，因其未能提供政府及相关部门要求其禁止施工的相关文件及其提供的监理日报无法体现因幕墙施工涉及变更及改造工程规划调整而影响的工期，一审法院据此不予采信并无不当。惠元公司上诉主张其对因疫情影响的38天逾期交房不应承担责任，因惠元公司在疫情发生前已违约在先，故其不能援引不可抗力主张顺延交房，一审法院据此不予支持于法有据，惠元公司关于可延期交房204天的上诉主张本院不予采信。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉、维持原判。 二审案件受理费319元，由惠元公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  章 毅 二〇二〇年十一月二十三日 代书记员  朱巧婷 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。