河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初14826号原告吴晓红，女，1969年1月17日出生,汉族,住南京市建邺区。委托代理人刘宏民，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告岳青，女，1990年11月15日出生，汉族，住郑州市管城回族区。原告吴晓红诉被告岳青房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘宏民，被告岳青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告吴晓红基于与开发商天津恒天置业有限公司的投资行为取得了位于郑州市××与××交叉口××天大厦××层的合法使用权，被告岳青父亲岳喜胜系恒天大厦原实际施工人之一。2017年10月15日，因被告经营所需欲租赁涉案地下室使用，双方签订了《房屋租赁协议（恒天大厦地下负一层）》一份，约定甲方（即原告）同意将自己拥有的恒天大厦地下负一层出租给乙方经营，乙方同意承租。甲方给予乙方租金标准为每平米21元/月（折合0.7元/㎡/日，周边写字楼均价1.5-2元/㎡/日），乙方在每3个月前支付甲方，自第六年起每年5%递增。租赁期限自2018年3月1日至2028年3月1日。装修免租期为2017年10月13日至2018年3月1日。租赁协议第五条约定：乙方承诺将房屋用于合法经营，未经甲方书面同意不得转租他人，否则甲方有权立即解除本合同，并要求乙方迁出并支付违约金，第六条约定：乙方承诺按时缴纳租金，如拖欠应缴租金超过30日，甲方有权立即解除本合同，并要求乙方迁出，乙方需向甲方支付未缴纳租金，并支付违约金10万元。上述协议签订后，被告支付原告相当于一个月租金的押金105000元便入场装修，至2018年3月1日五个月免租期即将届满之前经原告多次催促被告拒不缴纳租金，2018年4月25日原告以短信方式通知被告缴纳租金否则要行使解除合同的权利，被告仍然拒不缴纳。2018年7月27日，原告短信通知对方解除合同，被告收到解除合同通知后未提出异议，现双方的租赁合同已经解除，请贵院依法确认。被告支付105000元押金后进场至今，租赁物内拳击馆、健身房、美食城、印务公司、停车场业务等均正常开展，被告却拒不支付原告租金，其行为严重侵犯了原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、确认双方2017年10月15日签订的《房屋租赁协议》解除；2、判令被告搬出租赁物，并自行拆除附属物，恢复原状；3、判令被告支付原告租金518000元（自2018年3月2日至2018年7月27日）、违约金100000元；4、判令被告支付原告合同解除后的房屋占用费2551500元（自2018年7月28日起支付至实际搬离租赁物之日，暂计至2020年7月25日，要求按租金标准支付）；5、案件受理费由被告承担。被告辩称，首先原告已于2018年向法院提起该涉案房屋租赁合同法律关系的民事诉讼，该纠纷经两级法院判决驳回原告诉请。现原告就同一事实再次起诉，构成重复起诉，违反“一事不再理”原则。其次，原告作为出租方对恒天国际大厦负一层无合法有效的产权证明，本案房屋租赁合同法律关系的基础即负一层产权问题未明析。河南天鹅城饭店有限公司与恒天置业梁开发商至今未分清负一层面积及两家地界。原告与被告签订的合同中租赁物面积为5000平方米，但我方提交的官方文件中显示负一层设计面积为1552.77平方米。负一层有大量无法使用面积（人防通道、配电房等公共部分），且不通水电、不具备出租条件，且负一层为非商业服务用房，不得作为经营性用房，原告签合同时明知却未告知我方，对合同成立影响重大且房屋面积存在欺诈。我方承租后自行投资安装配电箱等完善房屋基础设施。由于原告恶意欺瞒，我方在装修过程中遇到来自天鹅城饭店、索克物业、恒天置业等多方阻力，增减设施被反复拆建，造成重大财产损失。被告为负一层的升级改造已经受损达500多万元。经审理查明：原、被告双方于2017年10月15日就恒天大厦地下负一层《签订房屋租赁协议》，合同约定原告同意将自己拥有的恒天大厦地下负一层（面积5000平方米）出租给被告经营，租金标准为每平米21元/月，月租金额为105000元，被告在每3个月1号前支付给原告，自第6年起每年5%递增，租赁期限为2018年3月1日至2028年3月1日，装修免租期间为2017年10月13日至2018年3月1日。被告承诺按时交纳租金，如拖欠应交租金超过30日，原告有权立即解除该协议，并要求被告迁出，被告需向原告支付未交纳租金，并支付违约金10万元。河南天鹅城置业有限公司天鹅城项目施工图纸（复印件）显示地下一层平面A、B座总建筑面积10098.05平方米。中华人民共和国建设工程规划许可证附件（1）[2012]郑东规建管（许）字第（0035）号载明：工程项目名称三门峡天鹅城A座，形状异形，层数2层，地下建筑面积共计11297.30㎡。被告提交2014年12月31日出具的郑州市房产分丘图，坐落榆林北路19号A座，地下室建筑面积1552.77㎡。河南索克物业发展股份有限公司于2018年3月10日向被告发出通知，载明负一层商户私自占用风机房，要求被告进行整改。于2018年3月12日向被告发出通知，载明负一层设计电力负荷较小，使用时造成电力负荷超标，给大厦日常使用造成极大安全隐患，限被告于接到通知之日起立即整改用电超负荷问题，立即按物业要求拆除临时用电线路。于2018年3月15日向被告发出通知，要求被告立即对占用、改造消防安全通道问题进行整改，对已经改造部分立即拆除，恢复原样。2019年4月24日郑东新区商都路办事处安全生产监察责令整改通知书，载明美食城存在住人、且该区域存在私拉电线、灭火器太少等现象被责令停业的处罚；2020年7月21日，郑东新区商都路办事处安全生产监察责令整改通知书载明因负一层商户货物乱摆乱放、应急标志损坏、消防栓、灭火器不够、无消防证等责令整顿。庭审中，被告称，在承租上述地下负一层之后，里面开设有搏弈汇综合运动馆、河南赛道航奇警用设备有限公司、河南印捷印务有限公司及美食广场。原告提交的搏弈汇综合运动馆网上招聘信息显示该运动馆使用面积2000平方米。原告提交的案涉地下室扣除面积的情况说明载明：由于案涉地下空间存在锅炉房、风机房、垃圾中转站等公共配套设施，大概有500平方米的公用面积。另查明，原告曾于2018年10月9日在本院起诉被告岳青房屋租赁合同纠纷，本院于2019年2月15日作出（2018）豫0191民初17837号民事判决书，载明：因无法确定涉案地下室被告实际使用的面积，经释明后原告未能在指定期限内提交鉴定申请书对涉案地下室的有争议及无争议的部分进行实地测量，导致基本案件事实无法查清，原告可在明确证据后另行通过合法途径主张权利，故判决驳回原告诉讼请求。后原告吴晓红不服原一审判决，上诉至郑州市中级人民法院，郑州市中级人民法院于2019年4月19日作出（2019）豫01民终7357号民事判决书，判决驳回其上诉，维持原审判决。原告向本院提交一份由河南省交通规划设计研究院股份有限公司对作出的项目名称为恒天大厦项目地下空间面积测绘的建设工程测绘成果，测绘日期为2019年12月。该成果载明河南省交通规划设计研究院股份有限公司具备中华人民共和国自然资源部工程测量、不动产测绘甲级资质，证书编号：甲测资字4100036，测绘成果为：1、建筑外轮廓边界线依据甲方提供图纸与现场实际情况而定；2、所测地下空间建筑面积：4831.02平方米（不含建筑外墙体及地下空间部分出入坡道口）。该测绘报告所附现场图片显示案涉地下空间内存在停车场、警用设备公司、印务公司、美食城、搏击中心等经营现状。原告依据该测绘结果提起本案诉讼。以上事实，有原告提交的《房屋租赁协议》、《郑州市建设工程测绘成果》、通知、照片等，被告提交的（2018）豫0191民初17837号民事判决书、（2019）豫01民终7357号民事判决书、房产分丘图、测绘图、相关整改通知等，及本案庭审笔录予以佐证。本院认为，原告与被告签订《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的规定，原、被告之间的房屋租赁合同依法成立并有效，对原、被告均有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于被告对本案系重复起诉的答辩意见，原一、二审判决并未对原、被告租赁合同纠纷作出处理，并告知原告明确证据后另行主张，现原告依据测绘结果重新提起诉讼，并不违反《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条关于重复起诉的规定，故本院对被告该辩称不予采信。本案中，原被告双方争议的焦点在于租赁物的实际面积究竟多少，原告主张被告承租的是负一层的全部，不论5000平方的面积是否准确，均应按约定价款支付租金，因该租赁合同所载的面积系原告提供，合同中也没有整体收费的约定，故本院对原告该主张不予采信，对被告主张应按郑州市房产分丘图所载的地下室面积1552.77平方米来计算租金，本院认为涉案房产早已建成，长宽尺寸早已固定，涉案的地下室并未办理独立的产权登记证书，分丘图所载的面积明显与事实不符，被告在网上发布的搏弈汇综合运动馆广告信息载明仅仅该健身房面积就达2000平方米，况且还有美食广场等其他营业设施，面积远大于被告主张的面积，且在原一二审的审理过程中，对双方的主张均未采信，要求双方重新进行测量，故本院对该被告该主张亦不予采信。对于租赁物的面积，原告提交河南省交通规划设计研究院股份有限公司出具现场测量结果载明不含建筑外墙体及地下空间部分出入坡道口实际面积为4831.02㎡，被告虽不认可，但未申请重新鉴定测绘，经审查，该测绘结果并无不当之处，故本院对该测绘结果予以采信。对于被告实际承租的面积，原告虽主张合同约定按负一层整层交租金，但庭审查明确实存在部分公共区域被告无法使用，该部分仍由被告承担房租，明显不公平，故本院认定被告实际承租面积为4331.02㎡（4831.02㎡—500㎡=4331.02㎡）。故案涉地下空间月租金应当按照双方约定的标准每平米21元/月乘以实际面积，即4331.02×21=90951.42元/月计算，故被告应按该租金标准支付原告自2018年3月2日起至实际搬离之日止的租金（自第6年起租金按5%递增）。对原告主张确认双方2017年10月15日签订的《房屋租赁协议》解除，并判令被告搬出租赁物，并自行拆除附属物，恢复原状的诉讼请求因双方对案涉租赁物的面积产生争议，被告因此而拒交租金，不能视为违约，故该项请求，本院不予支持，对原告请求的违约金亦不予支持。对被告主张的相关损失，因被告未提起反诉请求，本案中不予审查，被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告岳青按每月90951.42元的标准支付原告吴晓红自2018年3月2日至实际搬离房屋之日止的租金（自第6年起租金按5%递增），于本判决生效之日起十日内付清；驳回原告吴晓红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32156元，减半收取16078元，由原告吴晓红负担2078元，被告岳青负担14000元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵宜勇二〇二〇年十一月三十日书记员  王奇昌