江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0803民初4265号 原告：葛恒志，男，1993年2月28日出生，汉族，住淮安市淮安区。 原告：王**，女，1995年9月6日出生，汉族，住淮安市淮安区。 共同委托诉讼代理人：曹宽洋，江苏泰耀律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：夏杰，江苏泰耀律师事务所实习律师。 被告：江苏创一房地产开发有限公司，住所地淮安市淮安区三堡乡政府院内。 法定代表人：潘耀乐，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张雄鹰，江苏天淮律师事务所律师。 原告葛恒志、王**与被告江苏创一房地产开发有限公司（以下简称创一公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹宽洋、被告创一公司的委托诉讼代理人张雄鹰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告葛恒志、王**向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付逾期交房违约金23026.54元（从2018年7月1日算至2019年11月18日，按日45.5标准计算）；2、被告承担逾期办证违约金4550.7元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年10月19日，原告与被告创一公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以566462元购买被告开发建设的学府一号馨苑小区18号楼1105室商品房一套，被告应于2018年6月30日前将商品房交付原告使用，但被告至2019年11月18日才履行交房义务，至今未按约定向原告交付房屋权属证。双方为此多次协商无果，为维护合法权益，原告特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告创一公司辩称：1、不同意原告的诉讼请求，被告房屋已经交付使用，水电气道路都可正常使用，完全满足生活居住条件。2、被告延迟交房，未办理房产证事出有因，淮安区政府曾与案外第三人签订行政协议，约定延迟交房、延期办证的责任由淮安区政府承担。3、案涉房屋每户都安装有太阳能热水器，价值2600元，按补充协议的约定，应冲抵被告应支付原告的其他款项。所以，即使认定被告构成违约，也应当从相关的违约金金额中扣除这2600元费用。 本院经审理认定事实如下：2017年10月19日，原告葛恒志、王**（买受人）与被告创一公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，该合同主要内容：该商品房位于学府一号馨苑小区18号楼1105室，建筑面积共108.35平方米，其中，套内建筑面积79.52平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积28.83平方米；按套内建筑面积计算，总金额455070元。买受人签订本合同时缴纳首付款155070元，余款300000元由原告向银行申请按揭贷款。出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.该商品房在交付时，必须取得淮安区住房和城乡建设局发放的交付使用备案证明；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同还规定出卖人应当在商品房交付使用后90日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款到1%赔偿买受人损失。2，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金……。合同签订后，原告依约支付了首付款，并办理按揭贷款。2018年6月30日，被告创一公司未能按约交房，2019年11月18日，原告领取房屋钥匙，被告交付房屋。被告至今没有向产权登记机关提供有关办理房产证书需要的备案资料，造成原告购买的房屋暂时不能办理产权证书。原告经与被告交涉未果，遂向本院提起诉讼。 另查明，2019年11月18日，被告创一公司（卖方）与原告签订了《补充协议》一份，协议内容：卖方（甲方）统一安装的太阳能价款2600/户，不含在购房总价款之内，应由买方（乙方）交纳。卖方同意买方以此款抵冲卖方应支付买方的其他款项。 上述事实，有原、被告陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、发票，被告提供的《行政协议书》、《补充协议书》、交房流转单等证据在卷，予以证实。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。 按照合同约定，被告应在2018年6月30日前将取得建设部门发放的交付使用备案手续的房屋交付给原告，但被告至今未能取得房屋交付使用备案手续。2019年11月18日，原告到被告处领取房屋钥匙，被告将房屋交付给原告，房屋视为交付，现原告要求被告按照合同约定标准支付逾期交房违约金，符合法律规定，本院予以支持。合同规定在商品房交付使用后90日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，至今被告按合同约定履行提供资料义务，造成原告拿房后90日未取得产权证书，原告按照合同约定按房款1%，要求被告承担逾期办证违约金4550.7元，符合法律规定，本院予以支持。 对于被告提出迟延交房是由于淮安区政府违反与被告签订的《行政协议》所致，本院认为，根据合同相对性原则，被告与第三方签订的协议效力不应及于原告。 对于被告提出从违约金中扣除太阳能费用2600元的抗辩意见，本院认为，原告与被告签订的补充协议是双方真实意思表示，根据协议内容约定，被告安装的太阳能价款2600元可以抵冲被告应支付的违约金。 综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告江苏创一房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告葛恒志、王**逾期交房违约金20426.54元（按每日45.5元标准，从2018年7月1日起计算至2019年11月18日，已扣除太阳能价款2600元）、逾期办证违约金4550.7元，合计24977.24元； 二、驳回原告葛恒志、王**的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费489元，减半收取244.5元（原告已预交），由原告葛恒志、王**负担50元，由被告江苏创一房地产开发有限公司负担194.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院收款银行：中国银行股份有限公司清江浦支行账号62×××688） 审 判 员 陈慧 二〇二〇年十一月十日 法官助理 李艳 书 记 员 任越 附页—裁判所依据的法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。