上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9957号上诉人（原审原告、反诉被告）：沈蓓蕾，女，1962年7月25日生，汉族，住上海市松江区。上诉人（原审原告、反诉被告）：李明权，男，1952年4月30日生，汉族，住上海市松江区。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：叶榕，上海市慧众律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：程冰军，男，1986年6月22日生，汉族，住湖北省大冶市。委托诉讼代理人：盛崧烽，上海德禾翰通律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨梦嫣，上海德禾翰通律师事务所律师。原审第三人：上海市松江区小昆山镇人民政府，住所地上海市松江区文翔路**。法定代表人：陆雪锋，镇长。委托诉讼代理人：宋营，上海巨明律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫晓晨，上海巨明律师事务所律师。上诉人沈蓓蕾、李明权（以下简称沈蓓蕾方）因与被上诉人程冰军、原审第三人上海市松江区小昆山镇人民政府（以下简称小昆山镇政府）《房屋租赁合同》纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初19498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈蓓蕾方上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判驳回程冰军一审的反诉请求。事实和理由：1、沈蓓蕾方与程冰军就上海市松江区XX镇XX街XX号房屋（以下简称涉案房屋）的租赁关系于2018年10月30日终止，程冰军应自行搬离涉案房屋，沈蓓蕾方无义务就催告程冰军搬离承担举证责任，程冰军在未获得沈蓓蕾方允许的情况下继续占用系争房屋应属非法侵占。涉案房屋实际拆迁系在2020年5月15日之后，其时程冰军已搬离并返还房屋，故其并非房屋的占有使用人。沈蓓蕾方与小昆山镇政府于2018年11月19日才签订《上海市集体土地上征地房屋（非居住房屋）》（以下简称《补偿协议》），故程冰军无权在双方租赁关系终止之后还能获得停产停业损失及搬家费的拆迁补偿，假设沈蓓蕾方与小昆山镇政府并未签订《补偿协议》则程冰军在本案一审中的反诉标都不存在，故应从系争两项拆迁补偿产生的时间点考虑程冰军是否有权主张该两项补偿款。即便该两项拆迁补偿应归房屋实际使用人所有，该房屋实际使用人应限于合法的房屋实际使用人，程冰军非法侵占涉案房屋存在违法性。2、一审法院不能因存在政策规定及以小昆山镇政府的陈述就认定沈蓓蕾方应向程冰军支付停产停业损失及搬场费。理由如下：双方租赁合同约定，如租房遇政府动迁，程冰军则无条件退出；沈蓓蕾方系与小昆山镇政府签订《补偿协议》，根据合同相对性，该协议约定的补偿费与程冰军无关；《补偿协议》并未涉及一审判决所依据的计算标准，亦不涉及沈蓓蕾方应向程冰军支付补偿款的内容；沈蓓蕾方签订《补偿协议》时对小昆山镇政府陈述的政策依据不知情，故该政策规定的计算方式不能约束沈蓓蕾方；根据小昆山镇政府所述政策文件的内容，亦适用于拆迁人向被拆迁人进行补偿的范围，不能作为本案沈蓓蕾方向程冰军支付补偿款的依据。3、本案中沈蓓蕾方并无对程冰军构成违约或侵权的事实，程冰军向沈蓓蕾方主张补偿款缺乏法律依据。4、沈蓓蕾方向程冰军收取房屋使用费，故其作为广义上的实际使用人，对停产停业损失补偿应享有一定份额，一审判决停产停业损失补偿归程冰军所有系属错误。程冰军应于合同约定房屋使用期限届满即2018年10月30日前搬离，但程冰军直至2020年5月15日才搬离，因此，搬场费不应归程冰军所有。本案不存在真正意义上的停产停业损失和搬场费，本案所判该两项费用实际系从总拆迁补偿款中倒推出来的，故该些补偿款实际与程冰军无关。请求二审法院支持沈蓓蕾方的上诉请求。程冰军辩称：不同意沈蓓蕾方的上诉请求。涉案房屋的拆迁评估系于2017年开始进行，当时系双方租赁合同履行期间，程冰军系涉案房屋实际使用人，拆迁补偿中的停产停业损失及搬场费应由程冰军获得。2018年10月30日之后双方形成不定期租赁关系。一审判决对补偿款的计算于法有据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。小昆山镇政府述称：请求二审法院依法判决。沈蓓蕾方向一审法院起诉请求：判令程冰军立即搬离涉案房屋。后沈蓓蕾方将诉请变更为：1、判令程冰军搬离并向沈蓓蕾方返还涉案房屋；2、判令程冰军向沈蓓蕾方支付自2018年10月31日起至实际返还涉案房屋之日止的使用费（按每年5.5万元的标准计算）。程冰军向一审法院反诉请求：判令沈蓓蕾方向程冰军支付拆迁补偿款150,327.30元（包括：停产停业损失142,201.50元，计算方式为350元/平方米×406.29平方米；搬场费8,125.80元，计算方式为20元/平方米×406.29平方米）。一审法院认定事实如下：2014年10月30日，沈蓓蕾作为甲方（出租方），与程冰军作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定由乙方向甲方承租涉案房屋，租期为2014年11月1日至2015年10月30日，年租金为5万元等。2015年10月30日，沈蓓蕾作为甲方（出租方），与程冰军作为乙方（承租方）签订《上海市房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），约定乙方继续承租涉案房屋，租期为2015年10月30日至2016年10月30日，年租金仍为5万元等。上述两份合同的第六条段尾均手写有“如租房遇政府动迁，乙方则无条件退出（合同期内）”。沈蓓蕾方和程冰军均确认，上述第二份合同到期后，双方之间的租赁关系仍然持续至2018年10月30日，但对2018年10月30之后的法律关系状况，双方各执一词，沈蓓蕾方认为程冰军非法侵占涉案房屋，程冰军则认为双方之间是不定期租赁。程冰军提供一份《上海市房屋租赁合同》，显示由沈蓓蕾作为甲方（出租方）与案外人余某作为乙方（承租方）于2011年10月30日所签，约定由乙方向甲方承租涉案房屋，租期为2011年11月1日至2014年10月30日，年租金为3.9万元等。程冰军称余某系其姨夫，该合同项下约定租赁押金2,000元，签约时以现金方式支付，沈蓓蕾方尚未退还该押金，故要求在本案中一并处理。沈蓓蕾方对该份租赁合同及押金主张均不认可，认为与本案缺乏关联性。2018年11月19日，小昆山镇政府动迁安置办公室作为甲方、沈蓓蕾方作为乙方，就涉案房屋的拆迁补偿签订《上海市集体土地上征地房屋《补偿协议》（非居住房屋）》（以下简称《补偿协议》）一份，载明经上海XX有限公司（以下简称XX公司）评估，评估总价为675,925元，另载明停产停业损失补偿为1,218,870元、搬场费为812,580元。该协议另对其他补偿事宜作了约定。小昆山镇政府陈述：根据上海市规土局关于印发《关于贯彻实施的若干意见》的通知的有关规定，非居住房屋的停产、停业损失补偿标准为100-350元/平方米，本案所涉房屋的停产停业损失补偿标准为350元/平方米。涉案房屋属于商铺，上海市对商铺的搬场费标准没有约定。《松江区人民政府关于同意区规划和土地管理局关于执行若干意见的请示的批复》规定宅基地房屋搬迁费为10元/平方米。参照该规定，小昆山镇政府将涉案房屋的搬场费标准适当提高到20元/平方米。因此，涉案房屋的补偿金额系依据市场价进行的整体补偿。此后再分摊在各项中，《补偿协议》中载明的“停产停业损失补偿”及“搬场费”，并不仅指上述文件中的“停产停业损失补偿”及“搬场费”，而是包含了对房屋整体市场价值的补偿。小昆山镇政府就涉案房屋提交了《协议补偿估价分户报告单》一份，载明该报告出具日期为2017年11月7日，载明涉案房屋经XX公司评估，“房屋+装修+附属设施”合计估价补偿金额为675,925元。沈蓓蕾方与程冰军对该报告单的真实性均无异议。沈蓓蕾方陈述涉案房屋无产权证或建设工程规划许可证。为证明涉案房屋来源、权属，沈蓓蕾方提交上海市松江区小昆山镇人民政府村镇建设管理办公室2014年3月6日出具的《房屋产权证明》一份，载明涉案房屋2004年建造、用途为商业，产权属沈蓓蕾方，房屋未取得产权证。关于使用费支付情况，双方确认2016年10月31日至2018年10月30日期间的付费标准为每年5.5万元，程冰军已将使用费付至2018年10月30日，后续未再付费。但程冰军称其未再付费事出有因：一是程冰军曾要求付款，但沈蓓蕾方拒收；二是双方之间就拆迁补偿款产生纠纷，在解决该纠纷之前，为避免风险，故而未付。沈蓓蕾方称，租期届满后，其一直口头催促程冰军搬离，但未留下直接证据。为证明程冰军恶意侵占涉案房屋，沈蓓蕾方提供了下列证据：1、2019年10月22日由上海市公安局松江分局小昆山派出所（以下简称小昆山派出所）盖章的《治安调解协议书》一份，载明甲方为本案程冰军，乙方为李明权，主要事实为“2019年10月22日9时许，甲乙双方到小昆山派出所就上海市松江区XX镇XX街XX号门面进行调解。经民警询问，甲方主张其租赁门面拆迁应得到相应的补偿；乙方认为甲方门面租期至2018年10月30日终止，且后续未收取甲方该门面房租，不应支付补偿。民警告知甲乙双方：……。”2、2020年1月12日由小昆山派出所出具的情况说明一份，载明“李明权（男，67岁，上海松江人）系松江区XX镇XX街**商铺产权人。李明权于2019年4月起到派出所反映其产权所有的XX街XX号商铺租赁给程冰军，该协议于2018年11月到期，李明权告知程冰军不再续租终止租赁关系且未收取到期之后房租，但程冰军拒绝搬离该商铺。我所告知李明权此系租赁纠纷，建议司法途径解决。同时我所民警多次上门走访，告知920号商铺承租人程冰军履行协议，有异议可司法途径解决纠纷。于2019年10月22日我所约谈双方到所协商，双方无法达成解决此纠纷的一致协议。”程冰军不认可沈蓓蕾方的证明目的。2019年12月26日，一审法院组织沈蓓蕾方与程冰军双方谈话时，程冰军曾表示不同意向沈蓓蕾方返还涉案房屋，理由是沈蓓蕾方未付程冰军拆迁补偿款。2020年5月18日，李明权签署《移交书》，载明其确认程冰军已于2020年5月18日将涉案房屋返还并移交完毕，房屋安好无问题，房屋租金算至2020年5月15日。但审理中，沈蓓蕾方则表示该《移交书》系李明权在未经另一沈蓓蕾同意情况下签署，故该声明应属无效，且使用费应算至2020年5月18日。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，沈蓓蕾方出租给程冰军的涉案房屋，无合法建造手续，故双方所签房屋租赁合同无效。就沈蓓蕾方提出的本诉诉请，首先，关于搬离并返还涉案房屋一事，因双方在诉讼过程中已完成了房屋返还之交接，该项纠纷已解决，故一审法院对该项诉请不再予以支持。其次，就使用费，程冰军实际占用涉案房屋，理应向沈蓓蕾方支付使用费，沈蓓蕾方主张的使用费标准，系参照双方合意履行期间支付的使用费标准，尚无不妥，一审法院予以支持。至于计付期间，根据在案证据尤其是《移交书》来判断，应为2018年10月31日至2020年5月15日，经核算，本案中程冰军应付沈蓓蕾方使用费金额为84,754元（即按每年5.5万元的标准，自2018年10月31日计算至2020年5月15日）。就程冰军提出的反诉诉请，一审法院认为，涉案房屋遭遇拆迁时，相应的停产停业损失补偿及搬场费补偿原则上应归房屋实际占有使用人所有。本案中，沈蓓蕾方与程冰军对2018年10月30日之前双方存在租赁关系均予确认，虽然《补偿协议》的签署时间即2018年11月19日发生在该日期之后，但通过《协议补偿估价分户报告单》的出具时间为2017年11月7日可知，就涉案房屋的拆迁补偿相关工作已经开展，此其一。其二，沈蓓蕾方虽主张2018年10月30日之后一直口头催促程冰军搬离，但未能提供相应证据佐证，程冰军对此又不予认可，故一审法院对2018年11月19日即《补偿协议》签署之日沈蓓蕾方已通知或催告程冰军迁离房屋，尚难以采信。综合案情，一审法院认为，程冰军作为涉案房屋的实际使用人，有权取得相应的补偿利益。虽然该补偿利益取得所依据的法律关系与《房屋租赁合同》关系非属同一，但可依据客观的诉的合并理论在本案中一并处理。此外，关于《补偿协议》中有关“停产停业损失补偿”及“搬场费”的构成，，小昆山镇政府作为《补偿协议》的签署方及拆迁工作中的拆迁人，一审法院进行了陈述，该陈述尚属客观，故一审法院依法对小昆山镇政府的陈述内容予以确认。综上，一审法院认定沈蓓蕾方应支付程冰军停产停业损失补偿142,201.50元（406.29平方米×每平方米350元）、搬场费8,125.80元（406.29平方米×每平方米20元）。一审法院审理后，于2020年7月14日依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、程冰军于判决生效之日起十日内支付沈蓓蕾、李明权使用费84,754元；二、沈蓓蕾、李明权于判决生效之日起十日内支付程冰军停产停业损失补偿142,201.50元；三、沈蓓蕾、李明权于判决生效之日起十日内支付程冰军搬场费8,125.80元；四、驳回沈蓓蕾、李明权的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,484元，减半收取742元，反诉案件受理费1,653元，合计诉讼费2,395元，由沈蓓蕾、李明权负担1,653元，由程冰军负担742元。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，因沈蓓蕾方出租给程冰军的涉案房屋未取得建设工程规划许可，故双方所签《房屋租赁合同》无效。根据小昆山镇政府的陈述，《补偿协议》中的“停产停业损失补偿”和“搬场费”金额中实际包含了房屋和土地补偿费用，据此，一审法院在该两项费用中扣除实质为房屋和土地补偿的部分，确定停产停业损失补偿为142,201.50元、搬场费为8,125.80元，并无不当。就沈蓓蕾方的上诉主张，本院认为，虽然双方之间《房屋租赁合同》无效，但鉴于对涉案房屋的动迁补偿的相关评估等程序均系发生在双方实际租赁期间，故程冰军占有使用涉案房屋进行生产经营的现状对动迁补偿费用的分配会产生一定程度的积极的影响和作用。根据相关规定，《补偿协议》的签订主体只能是作为权利人的出租人，承租人不具有签订《补偿协议》的主体资格，但《补偿协议》约定的具体补偿项目可能涉及承租人应当享有的部分，如本案所涉停产停业损失及搬场费用，故不能以承租人并非《补偿协议》主体为由，否定承租人应当享有的补偿利益。沈蓓蕾方以合同约定“如租房遇政府动迁，乙方则无条件退出（合同期内）”主张程冰军无权主张房屋拆迁补偿，因本案双方所签《房屋租赁合同》确认无效，故该合同约定不具有法律约束力，本院对沈蓓蕾的该项主张不予支持。鉴于沈蓓蕾方和程冰军就补偿利益的具体分割并无事先约定，故一审判决将停产停业损失补偿和搬场费判归作为实际经营者的程冰军所有，符合公平原则。综上所述，沈蓓蕾方的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,306元，由上诉人沈蓓蕾、李明权共同负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年十一月十二日书记员 宋佩祯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……