广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终6361号上诉人（原审被告）：中山市山越房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区******，统一社会信用代码914420********557W。法定代表人：黄玉韶，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙涛，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：林丝文，广东登鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李圣南，男，1989年8月26日出生，汉族，住广西壮族自治区藤县*************。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈尧鑫，广东洋三律师事务所律师。上诉人中山市山越房地产开发有限公司（以下简称山越公司）因与李圣南商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初13362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。山越公司上诉请求：撤销一审判决第一项。事实与理由：一、本案的实际交付，不能等同于商品房买卖合同中的“交付使用”。1.无论合同双方私下签署约定或擅自提前交付，不产生案涉商品房已经交付使用的法律后果，办证的时间起点必须仍按照已经达到法定交付条件时起计。至于双方擅自提前交付商品房的行为是否违约，是否需要处罚，这是另外的法律关系。2.合同约定，交付商品房的前提条件必须是取得竣工验收备案登记证，这再一次说明商品房的交付条件是国家行政法规所要求的强制性规定，不能擅自变更和修改。3.本案是业主向山越公司提出申请提前装修，然后山越公司出于有利于业主的角度出发，向业主交付案涉商品房。鉴于商品房交付条件的强制性、法定性，不能将双方提前交付的行为视为双方对原商品房买卖合同的修改，更不能变更原合同的交付条件。提前交付的目的，并不是为了让业主居住，而是为了业主可以提前装修，这与原合同中约定的交付使用是不同的概念。所以山越公司将案涉商品房提前交付业主的行为，不能直接认定为原合同或法律上认可的交付使用，也不能讲实际交付的时间界定为案涉商品房办理产权登记证的起点。二、一审判决既违背了商品房买卖合同的本意，也偏离了我国商品房交易的流程。1.案涉商品房交付使用的最基本要求是取得竣工验收备案登记证。2.商品房在取得竣工验收备案登记证后的720个工作日内，取得产权登记证，这是开发商根据实际办证的操作流程作出的合理期间，这也是业主对于案涉商品房竣工验收备案登记证后720个工作日能够取得产权登记证的心理预期。三、一审判决违背了诚实信用原则。1.商品房买卖合同签署后，山越公司作为开发商，完全可以在取得竣工验收备案登记证后再交楼，提前交楼对山越公司没有任何好处。2.业主在明知未达到交付使用的情况下，为了自己的单方利益，提出提前交楼的申请，然后，再以山越公司提前交楼而追究山越公司的逾期办证违约责任。如果法院支持业主的诉求，则实际支持了不诚信乙方的非法获益，这有违诚实信用原则。四、本案并非山越公司的原因导致迟延办证，而是业主因个人原因急需解决实际生活需要而向山越公司申请提前将商品房交付其使用，并明确承诺愿意承担由此产生的一切责任。由此可见，案涉商品房提前交付所产生的一切责任应由业主承担，包括因此而延期取得产权登记证。五、双方已明确约定了逾期办证违约金的最高限额。违约金总额不超过买受人累计已付房价款的1%，是双方的真实意思表示。业主要求违约金按日持续计算，即变更原合同约定，完全没有事实和法律依据。六、业主没有证据证明其存在损失，其过高的违约金不应得到支持。李圣南答辩称，山越公司在没有取得竣工验收备案登记证的情况下交付房屋属于行政责任，但不影响其向业主承担民事责任。双方以实际行动将交付时间变更为2016年2月21日。商品房办证期限应当从商品房实际交付之日计算。商品房买卖合同为格式合同，应作出对山越公司不利的解释。一审判决调整违约金上限是为了督促山越公司的违约行为，是正确的。李圣南于2020年5月20日向一审法院起诉请求：1.山越公司向李圣南支付逾期办理不动产证书违约金16086.7元（计算方式：以购房款377622元为基数，按日万分之一计算，从2019年1月5日起至2020年3月5日止）;2.山越公司向李圣南支付面积差异款2478元。一审法院认定事实：2015年8月6日，李圣南（买受人）与山越公司（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以377622元的价格购买出卖人开发的中山市火炬开发区****************；该商品房合同约定建筑面积共89.91平方米，其中，套内建筑面积73.58平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.33平方米；商品房按套内面积计价，单价为每平方米5132.13元；合同第五条约定，商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积有差异的，以实测套内建筑面积为准，实测套内建筑面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：l.差异值为±0.6%以内（含0.6%）的，买卖双方不作任何补偿，2.差异值为±0.6%以上至±3%以内(含3%)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补，3.差异值超过±3%的，买受人可选择退回所购商品房或继续履行合同，买受人选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（按同类同期银行按揭贷款利率计算，由付款日起至退款日止，下同），买受人同意继续履行合同的，房屋实测套内建筑面积大于合同约定计价面积的，面积差异值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照第四条约定的价格补足，面积差异值超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人，房屋实测套内建筑面积小于合同约定计价面积的，面积差异值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积差异值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，面积差异百分比＝（实测套内建筑面积一合同约定计价面积）×100%／合同约定计价面积；买受人如未按本合同规定的时间付款,逾期超过60日后，出卖人同意买受人继续履行合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金;出卖人应当在2017年10月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续,将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付买受人使用；合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自迟延之日起按买受人已付房价款每日万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%，非出卖人的责任导致买受人未能在规定期限内取得其房地产权属证书的，双方同意按附件六补充协议第六条约定执行；附件六合同补充协议第二条关于面积差异处理约定，双方同意对本合同第五条变更、修改为：1.该商品房经出卖人委托第三条约定的测绘部门进行实测，若实测的套内建筑面积与本合同约定套内建筑面积发生差异，双方同意按如下方式处理：(1)若差异值在±0.6%（含±0.6%）以内的，合同继续履行，总楼价款保持不变，双方不进行多退少补，(2)若差异值超过±0.6%以上不足±3%（含本数）时，合同继续履行，双方按套内建筑面积单价由超过±0%以上面积据实多退少补，买受人在出卖人通知的期限内签订有关确关确认文件，若须补回房价款时，买受人应按通知期限补足，逾期按应付未付款每天万分之二支付违约金，(3)若差异值超过±3%以上时，双方同意超出+3%的部分无偿归买受人，超出-3%的部分按套内建筑面积单价退回房价款本金给买受人，但差异值±0%至±3%（含±3%）的部分由双方据实多退少补，且差异值未超过±5%（不含本数）以上时合同继续履行，(4)若差异值超过±5%（不含本数）以上，买受人方可选择解除合同，但须在收到出卖人通知15天内书面提出，逾期不答复则视为放弃主张解除合同的权利，双方按上述第(3)点约定执行，若买受人选择解除合同的，出卖人应在买受人办妥本合同备案登记的注销手续后30天内退回买受人已付房价款，并按同类周期按揭贷款利率支付利息给买受人，买受人同意对已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失，出卖人不再另外补偿或赔偿或违约金，若买受人不选择解除合同的，则按上述第(3)点约定处理。合同签订后，李圣南按合同的约定向山越公司支付了全部的购房款377622元。2016年2月21日，山越公司根据李圣南的申请向李圣南交付了涉案房屋。2020年3月5日，涉案房屋的不动产权证书办出，权利人为李圣南，房屋建筑面积89.32平方米，专用建筑面积73.51平方米，分摊土地面积11.37平方米。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。李圣南和山越公司签订的中山市商品房买卖合同系双方之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于房屋面积差异。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”之规定，合同第五条和合同补充协议第二条明确约定了房屋实测套内建筑面积与商品房买卖合同约定面积有差异时的处理方式，应按照约定处理。涉案房屋按套内建筑面积计价，合同约定计价面积为73.58平方米，实测套内建筑面积为73.51平方米，差异值为-0.095%，根据涉案商品房买卖合同和补充协议约定，实测的套内建筑面积和合同约定套内建筑面积差异值在±0.6%以内，总房价款保持不变，双方不进行多退少补。因此，李圣南诉请山越公司支付面积差异款没有依据，一审法院不予支持。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自迟延之日起按买受人已付房价款每日万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。一审法院认为，前述条款中的“商品房交付使用”应指“商品房实际交付”或“商品房视为交付”。山越公司应从2016年2月21日起算720个工作日内（即2019年1月4日前）将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋于2020年3月5日才办出不动产权证书，山越公司的行为已构成违约，李圣南诉请山越公司支付逾期办证违约金，理据充分，一审法院予以支持。李圣南未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到限制。综合考量山越公司逾期办证的过错程度,对李圣南造成的损失及敦促山越公司履行协助办证义务的作用，一审法院认为双方约定逾期办证违约金按已付房价款1%为上限支付，标准过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致李圣南的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则，一审法院认为逾期办证违约金宜调整为以日万分之一的标准持续计算至山越公司取得涉案商品房不动产登记受理通知书之日止。涉案房屋的不动产权证于2020年3月5日办出，双方当事人未提供证据证明前述的山越公司递件之日，鉴于产权登记机关办妥产权登记的期限为受理递件次日起5个工作日内，一审法院酌情认为山越公司递件之日为2020年3月1日。故，逾期办证天数为420日（2019年1月5日至2020年2月28日期间），山越公司应向李圣南支付逾期办证违约金15860元（377622元×420日×0.01%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、山越公司于一审判决生效之日起七日内向李圣南支付逾期办证违约金15860元；二、驳回李圣南的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费264元，减半收取为132元，由李圣南负担19元，由山越公司负担113元（李圣南已预付132元，山越公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付李圣南）。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。李圣南与山越公司签订的中山市商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案二审争议焦点为：一、逾期办证违约金的起算时间；二、逾期办证违约金的计算标准。对此，本院具体分析如下：关于焦点一，即逾期办证违约金的起算时间问题。案涉商品房买卖合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，合同继续履行，出卖人自迟延之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。上述合同约定中的“商品房交付使用之日”，按照通常理解应当是指实际交付使用，即为实际交付使用之日而非合同约定交付之日，这才符合合同条款的原意，亦符合商品房预售活动的一般交易习惯，故此应当以实际交付之日加上合同约定的办证期限即720个工作日作为计算逾期办证违约金的起算点。本案中，李圣南已于2016年2月21日办理了收楼手续，故山越公司应在涉案商品房实际交付使用之日即2016年2月21日起，往后推算720个工作日即2019年1月4日前，持办理权属登记需由山越公司提供的资料到产权登记机关备案。山越公司未按照合同约定于2019年1月4日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，已构成违约，应从2019年1月5日起向李圣南支付逾期办证违约金。关于焦点二，即逾期办证违约金的计算标准问题。本案中，虽然山越公司已向李圣南交付了案涉商品房，李圣南已可以对涉案商品房行使占有、使用的权能。但李圣南因山越公司的违约行为，未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到限制。而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜所具有密切联系，及时按合同约定为业主办理房屋权属登记是山越公司重要的合同义务。双方当事人在合同中约定了较长的办理房屋权属登记期限，山越公司逾期办证的违约行为给李圣南造成直接或间接不利影响客观存在。如果按合同约定的逾期办证违约金的计算方法，在达到上限后，山越公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使山越公司履行义务，不利于李圣南实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益、处分等合法权益，显然不足以填补李圣南因此造成的损失。在山越公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的李圣南以约定违约金上限数额过低为由，请求人民法院调整违约金。一审判决将逾期办证违约金的计付方式调整为不设上限，按日按已付房价款万分之一的标准计算，理据充分，本院予以维持。综上，上诉人山越公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费197元（上诉人中山市山越房地产开发有限公司已预交），由上诉人中山市山越房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  赖晓筠审 判 员  刘 通二〇二〇年十一月二十四日法官助理  孙翠红书 记 员  李玉琴