广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21338号上诉人（原审原告、反诉被告）：中国太平洋人寿保险股份有限公司广东分公司，住所地广州市天河区天河北路**太平洋保险大厦第**及**。负责人：郎旭昌，该公司总经理。委托诉讼代理人：王卫永，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：文欣，广东南国德赛律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广东登洪丰投资集团有限公司，住所地广州，住所地广州市天河区大观南路****>法定代表人：项丽，该公司总裁。委托诉讼代理人：王煌，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉俊，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人中国太平洋人寿保险股份有限公司广东分公司（以下简称太平洋广东分公司）、广东登洪丰投资集团有限公司（以下简称登洪丰公司）因租赁合同纠纷一案，均不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初26344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。太平洋广东分公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判登洪丰公司向太平洋广东分公司双倍返还合同保证金共960000元，赔偿太平洋广东分公司案涉房屋剩余租赁期内的装饰装修残值损失2641636.33元[装饰装修总值6604090.83元×（剩余租赁期2年÷总租期5年）]；2.登洪丰公司承担本案一审受理费；3.登洪丰公司承担本案二审受理费。事实和理由：一、一审法院认为太平洋广东分公司在合同履行期间未就案涉房屋未通过消防验收、不符合办公用途等事项向登洪丰公司提出异议，且无证据显示太平洋广东分公司因上述问题无法正常使用案涉房屋，太平洋广东分公司提出解除合同并要求登洪丰公司承担违约责任缺乏事实和法律依据。该裁判观点严重忽略登洪丰公司的违约事实，系事实认定与适用法律错误。根据《租赁合同》第一条第3款和《前锋奥体城租赁补充协议》第8.10条、第14.4.4条的约定，登洪丰公司是案涉租赁房屋的消防报建及验收的义务主体，太平洋广东分公司委托登洪丰公司办理消防验收手续并由登洪丰公司承担相关费用。案涉租赁场地原规划用途为公共建筑用地，现登洪丰公司主张案涉租赁场地用途变更为商业办公，也要对消防验收进行相应变更，以符合商业办公用途。太平洋广东分公司严格按照消防设计图纸进行装饰工程施工，消防部分施工由登洪丰公司负责。太平洋广东分公司在一审提交的证据显示，2015年7月20日，消防局仅同意广东省奥林匹克体育中心、登洪丰公司提交的“首层轴R66-R77部位以三至四层轴R53-R85部位”消防设计，但该工程消防验收于2015年12月10日被认定不合格。租赁合同履行期间，太平洋广东分公司多次要求并敦促登洪丰公司履行消防验收义务，但直至双方办妥退租撤场手续时，案涉租赁房屋消防验收仍未通过，登洪丰公司也没有提供任何通过消防验收的证明。因登洪丰公司未能通过办理消防验收，由此导致的问题整改、家具损坏等情况严重影响太平洋广东分公司正常经营活动。此外，根据《人身保险电话销售业务管理办法》的相关规定，保监会对保险公司电话销售中心开业的消防条件有严格行业监管要求。太平洋广东分公司租赁案涉租赁房屋作为保险公司电销中心，属劳动密集型企业，经营面积4000平方米，案涉租赁场地未通过消防验收长达三年，存在严重安全隐患，势必会引起相关部门的管理约束，致使太平洋广东分公司持续面临监管行业处罚风险。由此，登洪丰公司长期未能保证案涉租赁场地通过消防验收的行为已构成违约，虽然双方于2018年8月7日签署《专题会议纪要》，租赁合同关系已解除，但并不影响太平洋广东分公司要求登洪丰公司根据双方约定及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定承担法律责任。二、登洪丰公司存在违约行为，合同解除后的中介费应由登洪丰公司自行承担。即便太平洋广东分公司存在违约行为，违约责任也并不包括登洪丰公司所称中介费损失。首先，双方签订的《租赁合同》和《前锋奥体城租赁补充协议》均未约定若因承租人原因导致合同解除需按实际履行期折算向出租人返还中介费，登洪丰公司关于中介费的反诉请求没有明确依据。其次，登洪丰公司未提交任何款项转账记录，不能证明该笔费用实际发生。再次，即便该笔费用真实发生，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，所谓中介费损失已经超出订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，太平洋广东分公司不应当对此承担赔偿责任。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，判决结果不公，请求二审法院判如所请。登洪丰公司二审辩称：一审法院对于租赁保证金以及装修残值损失的认定和处理合法合理，应当予以维持。登洪丰公司不同意太平洋广东分公司的全部上诉请求。登洪丰公司上诉请求：撤销一审判决第二、第四项，依法改判：1.太平洋广东分公司向登洪丰公司支付2018年9月至合同解除之日止的租金（暂计至2018年12月为1078656元）；2.太平洋广东分公司向登洪丰公司赔偿免租期损失、中介费损失（按实际租赁期折算，暂计至2018年12月为免租期损失216000元、中介费损失97200元）及两个月场地空置期损失539328元；3.本案全部诉讼费用由太平洋广东分公司承担。事实和理由：一、一审判决对《租赁合同》《前锋奥体城租赁补充协议》解除时间认定不清，且与双方当事人的意思表示相矛盾。一审法院认为租赁和补充协议是在太平洋广东分公司搬离涉案房屋、登洪丰公司收回涉案房屋之日起实际解除的。而太平洋广东分公司主张其于2018年9月29日实际搬离涉案房屋，但其后于2018年10月22日才起诉要求解除租赁合同，从未主张合同于交还房屋之日解除；登洪丰公司则自始主张租赁合同尚未解除。一审法院对双方交还房屋和收回房屋的事实尚未查清，就认定涉案租赁合同已经解除，这与双方当事人的意思表示均相背离。二、太平洋广东分公司单方发函的行为、搬离涉案房屋的行为均不能产生合同解除的法律效力，租赁合同仍需继续履行。首先，太平洋广东分公司要求解除租赁合同的真正原因是其自身经营策略的变化导致不能承租。双方的租赁合同和补充协议均未约定太平洋广东分公司有权以此为由提出解除合同，故其发函退租不能产生解除租赁合同的效力。其次，2018年8月7日签订的《专题会议纪要》虽然约定太平洋广东分公司于2018年9月10日起不在涉案房屋办公，但没有约定自2018年9月10日就解除租赁合同的意思表示，双方仅同意委托律师协商解决合同解除事宜，若双方未能就租赁合同解除事宜达成一致，租赁合同仍需继续履行。综上，一审法院认定合同已实际解除既不符合合同的法定解除、约定解除条件，又不符合双方协商一致解除合同的情形。三、太平洋广东分公司存在拖欠租金等违约行为，应当继续按自然月向登洪丰公司支付未付租金。从登洪丰公司提交的《关于配套服务的说明》《广东增值税普通发票》可知，太平洋广东分公司2015年10月的租金实际上交至2015年10月31日，自次月起按自然月来付租金，故最后一期租金对应支付至2018年8月31日。太平洋广东分公司于2018年10月22日才起诉要求解除合同，且其也没有要求减免2018年9月10日至10月22日期间的租金，故其应持续支付相应的租金。一审法院对该部分租金的减免，属于超出当事人诉讼请求的裁决行为。四、太平洋广东分公司提前要求解除合同的行为导致租期不能完整履行，应赔偿由此给登洪丰公司造成的免租期、中介费、场地空置费用损失，该损失应当按照实际租赁期折算。虽然《租赁合同》第九条第1款和《前锋奥体城租赁补充协议》第八条第2款约定登洪丰公司有权没收保证金，但该保证金不能直接抵扣登洪丰公司的损失，太平洋广东分公司仍应按照实际租赁期向登洪丰公司赔偿经济损失。综上所述，一审法院对事实查明不清，请求二审法院判如所请。太平洋广东分公司二审辩称：一、根据双方在2018年8月7日达成的《专题会议纪要》共识和约定，双方协商一致明确退租日期为2018年9月10日并配合重新出租安排，退租解除合同手续由双方委托各自律师协商解决，但合同解除手续办理等清理和结算事项不影响双方关于合同解除的意思表示。登洪丰公司其后阻扰太平洋广东分公司撤场等不诚信行为，更不影响合同解除事实的认定。一审法院认定退租后的租金由登洪丰公司自行承担责任并无不当，符合事实情况和诚实信用原则。此外，尽管太平洋广东分公司起诉要求判令解除合同，但合同已实际解除，一审法院无需赘判，不存在与当事人诉讼请求或意思表示相背离之说。二、太平洋广东分公司已按合同约定的起止日期缴纳租金至2018年9月9日，并依据专题会议内容于2018年9月10日前如期撤离办公人员。一审法院认定登洪丰公司要求自2015年11月起按自然月计付租金理据不足，并无不当。三、尽管双方已协商一致解除合同，但登洪丰公司未能办妥案涉租赁房屋消防验收手续已构成严重违约，太平洋广东分公司有权要求其承担违约责任。登洪丰公司自始至终从未提出解除合同，故其要求太平洋广东分公司承担违约责任缺乏请求权基础。退一万步讲，即便由太平洋广东分公司承担违约责任，也仅承担在订立合同时可预见到的损失即保证金以及解除租赁合同前应交未交租金。关于装修免租期，登洪丰公司在装修免租期间怠于采取措施保证租赁物业满足商业用电等使用条件以及完成租赁物业所在区域配套设施设备施工建设，导致太平洋广东分公司进场延迟、装修期延长及一系列损失的产生，且合同并未明确约定若合同解除需按实际履行期折算返还免租期费用，因此登洪丰公司的该项请求没有任何依据。关于中介费，租赁合同未作约定，而登洪丰公司未提交任何款项转账记录证明该笔费用实际发生，且对该损失的请求已经超出订立合同时预见或者应当预见的范围。关于空置期，双方在长期协商解除合同过程中已预留充足时间保障登洪丰公司招商引资，但登洪丰公司不仅反复阻碍退租撤场，更违法行使留置权，由此导致案涉租赁房屋空置损失扩大，存在明显的过错，应当自行承担全部后果。综上所述，登洪丰公司的上诉请求没有任何事实和法律依据，依法应予以驳回。因本案纠纷，太平洋广东分公司于2018年10月22日诉至一审法院，请求判令：1.解除太平洋广东分公司、登洪丰公司于2015年7月10日签订的《租赁合同》《前锋奥体城租赁补充协议》；2.登洪丰公司向太平洋广东分公司双倍返还合同保证金共960000元；3.登洪丰公司赔偿太平洋广东分公司案涉房屋剩余租赁期内的装饰装修残值损失2641636.33元［装饰装修总值6604090.83元×（剩余租赁期2年÷总租期5年）］；4.登洪丰公司承担本案诉讼费、保全费。登洪丰公司向一审法院提起反诉请求：1.确认太平洋广东分公司单方提出解除合同的行为无效；2.太平洋广东分公司向登洪丰公司支付2018年9月至合同解除之日止的租金（暂计至2018年12月为1078656元）；3.登洪丰公司无需向太平洋广东分公司退回合同保证金480000元；4.太平洋广东分公司向登洪丰公司赔偿免租期损失、中介费损失（按实际租赁期折算，暂计至2018年12月为免租期损失216000元、中介费损失97200元）及两个月场地空置期损失539328元；5.本案全部诉讼费用由太平洋广东分公司承担。一审法院经审理查明：太平洋广东分公司电话销售中心原名称为太平洋电话中心中国太平洋人寿保险股份有限公司第四电话销售中心。太平洋广东分公司电话销售中心于2019年7月15日经广州市天河区市场监督管理局核准注销，太平洋广东分公司作为上级公司于2019年10月29日出具《情况说明》，确认承接太平洋广东分公司电话销售中心注销后的权利义务。2013年6月26日，广东省财政厅向广东省体育局发出复函，同意广东奥林匹克体育中心属于商业开发空间的两块物业（面积约27000平方米）采取公开招租方式进行出租。后经广东省奥林匹克体育中心（简称奥体中心）公开招标采购，登洪丰公司中标广东省奥林匹克体育中心大型体育商务休闲会所及特色酒楼场地使用权及经营权转让项目。2015年3月19日，奥体中心（出租方、甲方）、登洪丰公司（承租方、乙方）签订物业租赁合同（一），约定甲方将位于广州市天河区黄村广东省奥林匹克体育中心体育场内的部分空间，使用面积约为18520平方米（未含负一层面积，负一层按乙方实际需求租赁使用）。2015年7月16日，奥体中心（甲方）、登洪丰公司（乙方）签订备忘录（一），约定本合同的租赁期限为5年，装修期不包括在合同租赁期内，租赁期自2016年3月19日起至2021年3月18日止。2015年，登洪丰公司（甲方、出租人）与太平洋广东分公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：一、租赁房屋的地点、面积及用途。1.甲方租赁给乙方经营使用房屋的地点位于广东奥林匹克体育中心主场馆东侧3层311单元的物业（详见附图）（简称涉案房屋）。2.租赁单元的建筑面积为4000平方米，双方对此予以确认。该面积为物业租金、物业管理费的计算依据，乙方对上述租赁物业的现状和权属状况已全部清楚，没有任何异议，并保证不会以此为理由要求甲方承担任何责任。3.乙方租赁租赁单元作办公用途，甲方应确保租赁单元的用途符合规划功能，且协助乙方能够顺利办理工商注册地址变更、消防验收等审批手续。二、租赁期限。1.租赁期自2015年7月10日起至2020年7月9日止，共伍年。三、乙方应交费用及交付时间。1.租金标准：每月每平方米60元。2015年7月10日至2017年7月9日月租金额240000元；2017年7月10日至2018年7月9日月租金额254400元；2018年7月10日至2019年7月9日月租金额269664元。乙方应于每月10号前缴交下月租金。2.合同保证金。签署本租赁合同后，乙方应于2015年7月20日前向甲方支付两个月租金作为合同保证金和一个月租金共计720000元，以上保证金应在租赁期届满时及乙方无违约情况下（乙方撤场，甲方验收通过后），二十个工作日内不计息以转账方式退回乙方。五、甲方的权利义务：……3.由甲方向乙方提供一份租赁场地平面图，并协助乙方向消防等部门申办有关事项的报批手续。六、乙方的权利义务：……2.租赁物业只能作办公用地，未经甲方同意，乙方不得改变用途，不得存贮违禁品或从事一切触犯政府法例之事，否则乙方应承担由此而引起的有关经济和法律责任。九、违约责任。1.乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，并收回以上租赁物业，乙方无条件搬出，甲方所收合同保证金不予退回，保证金不能抵扣租金及其他费用，乙方还应缴清所有相关费用才能办理撤场手续：A、乙方因自身原因需要而提前终止合同的……3.租赁期内，乙方中途单方面解除合同或关门停业的，甲方按乙方于签订本合同时所预留的地址以挂号信形式发出联络信十天后，乙方仍不与甲方联络并补交租金和其他费用的，视为乙方放弃所租物业的租赁权及租赁单元内物品所有权，甲方可进入乙方所租物业内清理场地并处理物业内物品，另行出租租赁单元。乙方原交付的合同保证金作为乙方因上述违约行为应付甲方的违约金归甲方所有。4.租赁期内，在乙方无违约行为的情况下，若甲方无正当理由中途单方面解除合同的，应双倍退还乙方所交纳的合同保证金。本合同未尽事宜，甲乙双方共同协商签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。合同末尾附件为太平洋租赁区域示意图。双方另签订《前锋奥体城租赁补充协议》，约定：2.1租赁单元的交付日期为2015年7月10日。3.1本租赁补充协议生效后，自甲乙双方办妥租赁单元交接之日起三个月为乙方装修免租期，自2015年7月10日至2015年10月9日。乙方在免租装修期内无需交纳租金，但须承担免租期内的管理费、水电费。4.2甲方应在乙方每次支付租金之前提前15天向乙方出具相应金额的租金发票。8.1租赁期内甲方单方提出或因甲方的行为造成提前解除租赁合同的，乙方有权要求甲方退回合同保证金，以及预收租金，赔偿乙方其他损失，此外，如乙方在接收租赁单元时曾对租赁单元进行过装修的，则甲方无权要求乙方对租赁单元恢复原状。8.2租赁期内，乙方单方提出或因乙方的行为造成提前解除租赁合同的，甲方有权不退回合同保证金及预收的租金，并有权要求乙方赔偿甲方其他直接损失（包括乙方解除租赁合同前应交未交租金等）。8.10甲方交付的该房屋不符合国家结构安全规范标准，致使不能实现租赁目的或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方重大人身安全的，则乙方有权解除本合同，并要求乙方双倍返还合同保证金及预付租金。各方根据租赁合同需要向对方发出的通知，均须以书面形式。甲方所有书面通知，送达乙方租赁单元或邮寄至乙方在签订补充协议时预留的地址，即表示甲方已履行了通知义务；以书面方式通知乙方的，自交邮之日起三天后视为送达。甲乙双方任何一方变更地址的，须以书面方式通知对方。14.4.4乙方委托甲方按照乙方的装修设计图纸（符合消防要求）办理二次装修的消防报建及验收手续，其中产生的费用由甲方承担。2015年7月7日，太平洋广东分公司向登洪丰公司支付租赁保证金48万元。登洪丰公司将涉案场地交付太平洋电话中心使用。2016年11月29日，太平洋广东分公司向登洪丰公司发出《关于我司调整租赁面积的申请》，称因经营策略发生变化，拟申请调整租赁面积，自2017年1月起将减少承租面积等。登洪丰公司就此回复称：不同意调整承租面积，希望太平洋电话中心能继续履行合同，否则将承担违约责任等。后双方多次通过函件往来协商退租事宜。2017年1月10日，太平洋广东分公司发出《关于我司调整承租面积承担赔偿事宜的复函》，函称：针对登洪丰公司主张的应减租2000平方米而需支付的违约责任，超出了租赁合同约定和相关法律规定；目前我司因经营情况客观上难以承租全部面积，一半租赁职场空置，故协商减租2000平方米。2017年2月16日，登洪丰公司发出《关于太平洋公司调整承租面积承担赔偿事宜的函》，函称：太平洋广东分公司来函与合同主体不符，为保证双方合法权益，要求太平洋电话中心自行就协议履行中产生的问题致函。2017年5月2日，登洪丰公司发出《关于太平洋公司调整租赁面积来函的回复》，称：就太平洋广东分公司重新提出退租面积为1100平方米的申请，根据双方签订的租赁合同及补充协议，我司做出相应让步，下调后应承担的违约责任为70万元；承担上述违约责任后我司同意另行签订新的租赁合同，从新租赁合同生效之日起，租赁单价将调整为70元/平方米/月（递增标准仍按原合同原则执行）。2018年6月25日，太平洋广东分公司发出《关于太平洋寿险广东分公司电销中心职场退租的函》，函称：因寿险电销市场原因导致我司经营策略发生变化，自2018年6月底停业，根据租赁合同及补充协议约定，现发函解除租赁合同，租金将缴付至2018年8月9日，将从即日起积极协助转租。2018年7月5日，登洪丰公司发出《关于太平洋公司申请退租的回函》，称：不同意解除租赁合同，太平洋广东分公司需承担合同保证金48万元、消防工程报建费35万元及其的其他直接损失（根据《补充协议》第八条8.2条），包括三个月装修免租期72万元、两个月场地空置期48万元、广告及中介费用24万元，上述合计227万元的违约赔偿责任；太平洋广东分公司可找第三方公司承租继续履行合同，允许在不低于现有租赁条件情况下进行转租，但第三方公司承接租赁权之前，仍需履行合同按时缴交租金。2018年7月18日，太平洋广东分公司发出《关于电销中心职场退租的回函》，称：我方愿意承担以下违约责任：合同保证金480000元，为保证贵司有足够时间招商引资，我司将支付租金至2018年9月9日，269664×2=539328元，合计1019328元；为避免损失扩大，请登洪丰公司尽快启动招商引资工作，我司将积极协助按合同约定租赁价格（67.4元/平方米）对物业进行部分或全部招租。2018年8月7日，太平洋广东分公司与登洪丰公司就太平洋申请退租场地配合租赁的安排举行会议，双方签署《专题会议纪要》。会议纪要载明：一、确定《关于电销中心职场退租的回函》收到时间。太平洋公司落款为2018年7月18日的《关于电销中心职场退租的回函》函件，登洪丰公司于2018年8月7日收到（查收签收记录）。二、明确退租场地配合租赁的安排。为共同推动太平洋退租区域尽快重新出租，减少双方的损失，对重新招程安排商定如下：1.从9月10日起，太平洋公司不在现场办公，并确认退租区域具备提供给新承租人使用的条件；2.因保留空调更利于房屋出租，双方协商一致：空调在9月10日前可暂不予拆除（但太平洋保险公司保留对空调的所有权）待新承租人决定是否折价购买后再协商是否拆除，在此期间登洪丰公司不可因空调未拆除事宜认为太平洋公司构成违约。如新业主不愿意折价购买太平洋保险公司空调，太平洋公司有权拆除空调，登洪丰公司给予配合。3.太平洋公司提出申请拆除空调系统。（我司与太平洋公司就此内容未达成一致意见。因为拆除空调系统原有的环境，所以我司对此条提出异议。待日后协商解决。）。三、关于退租合同解除手续，双方同意委托各自代表律师协商解决。2018年9月6日，太平洋广东分公司委托律师向登洪丰公司发送《关于要求立即协助撤场并退租的律师函》，函称：2018年8月7日后，我司积极履行撤场退租手续，要求搬走所租赁场地内的电销设备和其他电器，但你司不同意，声称行使留置权，致使我司无法撤场；2018年9月4日，我司与你司召开协商会议，你司要求太平洋公司承担48万元合同保证金、34万元消防工程费、其他直接损失89.1328万元，合计171.1328万元，双方未达成一致，故你司留置我司在租赁场地内的电销设备；我司认为，双方应执行8月7日会议合议事项，你司应同意我司搬出物品，在9月9日前返还场地，现因你司阻扰导致无法按时撤场，一切后果应由你司承担。2018年9月7日，太平洋广东分公司发出《关于太平洋寿险广东分公司2018年9月7日返还电销中心职场的函》，称为履行2018年8月7日专题会议内容，决定于今日向你司交还租赁场地钥匙，若你司拒绝接受，不影响我司已履行返还电销中心职场的义务。2018年9月8日，太平洋广东分公司发出《告知书》，称我司经办人2018年9月7日下午向你司送达《关于太平洋寿险广东分公司2018年9月7日返还电销中心职场的函》并交还租赁场地钥匙，你司人员拒收，不影响我司已履行返还电销中心职场的义务。2018年9月10日，登洪丰公司通过EMS邮政特快专递向中国太平洋人寿保险股份有限公司发出《关于要求立即协助撤场并退租的律师函的回复》（该函落款日期2018年9月7日，于2018年9月11日妥投），称函件内容缺乏事实和法律依据。不同意你司提出的解除合同条件和流程，如双方不能于2018年9月10日前达成解除合同的合意，你司需继续履行租赁合同。同日，登洪丰公司另通过EMS邮政特快专递向太平洋广东分公司发出《关于太平洋寿险广东分公司返还电销中心职场的回复》（该函于2018年9月11日妥投），称我司在2018年9月7日《要求立即协助撤场并返程的律师函》的回函中“不同意贵司提出的解除合同条件和流程，如双方不能于2018年9月10日前达成解除合同的合意，需继续履行《租赁合同》”。目前双方并未达成解除合同的合意，你司如果将返还钥匙视为交付场地，则表明放弃场地内所有物品的权利，我司将自行清场处理，并将要求你司承担清场和恢复可另行出租状态的全部费用损失、提前解除合同的各项损失，包括前期免租期、中介费、消防工程配套、后期空置损失等。2018年9月11日，太平洋广东分公司发出《声明书》，称：因你司从2018年8月下旬通知物业不予开具放行条，持续阻挠我司撤场，导致我司所有的及租赁的物品皆无法搬离。我司返还场地并不代表我司放弃场地内所有物品的权利，我司仍对该些物品享有合法的所有权和使用权，你司无权处置上述物品。请你司在收到声明书之日起3日内允许我司将上述物品搬离租赁场地。若你司单方作出清场处理，损害我司合法权益，扩大退租事宜的损害，一切后果皆由你司承担。2018年9月28日，登洪丰公司通过EMS邮政特快专递发出《关于太平洋公司要求搬离室内物品的回复》（该函于2018年9月29日妥投），称：合同解除问题双方至今仍未达成合意，并不能视为2018年9月7日你司已返还租赁场地而不再履行承租义务。现我司同意贵司搬离相关物品，但搬离之前，贵司须向我司出具承诺函，保证在我司损失被确定后三日内及时赔付损失金额。2018年10月22日，太平洋广东分公司提起本案诉讼。关于装修残值损失，太平洋广东分公司提供竣工结算书予以证明。该竣工结算书载明：中国太平洋人寿保险股份有限公司第四电话销售中心新职场装修工程，建设单位中国太平洋人寿保险股份有限公司，施工单位、编制人均为广东恒辉建设有限公司，竣工结算时间2015年11月10日，结算总价6604090.83元。登洪丰公司对该证据真实性、合法性、关联性均不予认可。关于涉案房屋消防及使用用途等不符合法律规定及合同约定的主张，太平洋广东分公司提供以下证据：1.消防监督结果公开资料（网络打印件，显示2015年12月10日，奥林匹克体育中心首层及第3-4层局部装修工程，单位名称广东省奥林匹克体育中心、登洪丰公司，结果不合格）。2.国有土地使用权证，显示座落于天河××××黄村体育训练基地，土地使用权人为广东省体育局，地类用途公共建筑用，地类用途公共建筑用地3.建设工程规划许可证及其附件。4.《太平洋寿险第四电话销售中心关于2015年7月10日至11月9日物管费用的函》（主要内容为自太平洋电话中心迁入涉案房屋后较多设施及承诺的物业服务仍未按合同约定执行等）。登洪丰公司表示：对证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议；证据2、3真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明我方未经批准擅自出租，严重违法等；证据4真实性、合法性、关联性均不予确认。登洪丰公司为反驳太平洋广东分公司上述主张，提供：1.天河黄村街道办事处出具的《临时经营场所使用证明》（落款日期2015年12月23日）、《临时经营场所使用证明》（落款日期2017年1月19日）《住所（经营场所）场地使用证明》（落款日期2017年7月24日）。上述证明主要内容基本一致，均为：太平洋电话中心使用的涉案房屋可临时作为生产（经营）性场所使用；本证明仅在办理租赁（借用）合同登记备案手续和办理工商营业执照及有关许可文件时作场地证明文件使用，不代表对建筑物合法性的确认，也不能作为房屋权属的证明；其中临时经营场所使用证明中注明该场地可以经营的项目有办公，有效期分别自2015年12月10日起至2017年1月8日止，自2017年1月9日起至2017年7月9日止；政府有关部门依法拆除经营场所所在建筑或要求无条件恢复原场地使用性质的，本证明自动失效。2.《消防监督结果公开》（网络打印件），拟证明从消防监督结果公开网查询的结果显示，奥林匹克体育中心的消防监督结果中室内装修有合格也有不合格，可见合格与否的原因不在主体工程，而是室内装修工程；涉案房屋装修项目消防设计方案已通过验收，说明太平洋电话中心装修工程消防不合格的原因是出在施工环节。太平洋电话中心对上述证据1、2的真实性无异议，关联性不予确认。关于中介费损失，登洪丰公司提交：1.《客户确认书》。该确认书载明：案外人广州慧特商务服务有限公司（乙方，简称慧特公司）介绍客户太平洋电话中心予登洪丰公司（甲方）关于租赁甲方物业奥腾汇311物业（面积4000平方米），该客户无论以任何形式成功租赁甲方名下之上述物业任何单元，甲方均须在签署正式租赁合约并收齐二押一租后，30天内支付相当于1.35个月租金的金额作为乙方之中介服务佣金。2.《付款申请表》［显示前锋奥体城中介佣金（311客户太平洋公司），汇入慧特公司，金额324000元］。3.慧特公司开具的中介服务费发票（总金额324000元）。太平洋电话中心对上述证据真实性、合法性无异议，关联性不予确认。关于太平洋电话中心将涉案房屋的物品搬离的时间，登洪丰公司表示：太平洋电话中心直到2018年10月26日才安排车辆将涉案房屋中的设备搬离。登洪丰公司为此提供微信截图两张，显示：备注名为“太平洋严经理”的微信用户10月25日下午15:22发送微信称“安排了明天去处理场内设备，请帮忙安排开门和放行条”等。太平洋电话中心不确认该截图真实性、合法性、关联性。登洪丰公司庭后提交《关于太平洋公司撤离的情况说明》，称：1.太平洋电话中心于2018年9月10日起，工作人员不在涉案出租物业办公；2.太平洋电话中心撤离工作人员后，其设备物资仍然保留在涉案出租物业内，我司于2018年9月27日发函同意其搬迁设备，太平洋电话中心直至2018年10月26日才派车搬走其设备。对此，太平洋电话中心庭后提交书面材料，称太平洋依约履行2018年8月7日专题会议共识，积极办理退租撤场手续，但因登洪丰公司单方阻碍致使实际退租日期延迟：1.2018年8月30日，我司全部工作人员撤离案涉租赁房屋；2.2018年9月6日、9月7日我司多次向登洪丰公司要求交还钥匙但遭拒收，直至10月12日登洪丰公司才收钥匙；3.太平洋公司要求2018年8月底前搬设备，但登洪丰公司拒不开具放行条，违法行使留置权，直至9月28日才同意我司搬离设备，我司于9月29日搬离。关于租金计费周期，太平洋广东分公司表示每月租金的计费周期自当月10日至次月9日，登洪丰公司则表示按按自然月计算。登洪丰公司对此提交：1.2016年2月1日登洪丰公司出具的《关于配套服务的说明》。该说明载明：我司将从2015年10月10日至10月31日期间应缴租金总金额中减免10万元，你司应于2016年2月4日前确保支付应付租金。2.广东增值税普通发票一份（显示2015年10月租赁费70322.58元）。登洪丰公司并表示：我方免除了10月租金10万元，实际上10月支付的租金70322.58元（24万元÷30天×22天=170722.58元，再免除10万元），2015年10月租金实际上交至2015年10月31日，并非交至2015年11月9日，从次月起已是按自然月来交付租金。太平洋电话中心对上述证据不予确认，并称：我方一直按照租赁合同第三条及补充协议第三条约定的起止日期支付租金，即每月10日前支付该月10日至次月9日的租金；在没有书面补充协议的情况下，我方不会违背合同约定擅自更改支付起止日期。关于最后一期租金支付，登洪丰公司提交广东增值税专用发票（日期2018年7月3日）及收款回单（2018年7月31日），拟证明太平洋电话中心已支付2018年8月租金270664元。太平洋电话中心表示：我方确实支付2018年8月租金，但8月租金对应的期限是8月10日至9月9日，恰恰证明双方在协商解除合同，而不是6月28日函件所谓的单方解除合同。关于涉案房屋现状，登洪丰公司庭审中称空置，仍在招租中；太平洋电话中心表示不清楚。关于诉请，登洪丰公司另提交书面说明，称：第二项反诉诉请租金=每月租金269664元×2018年9月至合同解除之日的月数，第四项反诉诉请免租期损失=免租期月租金240000元×免租月数3个月×实际履行合同月数/合同总月数，中介费损失=中介费324000元×实际履行合同月数/合同总月数。一审法院认为：登洪丰公司、太平洋广东分公司电话销售中心签订的《租赁合同》《前锋奥体城租赁补充协议》合法有效。太平洋广东分公司电话销售中心在本案诉讼期间注销，其权利义务由其上级公司太平洋广东分公司承接。按查明的事实，合同签订后登洪丰公司交付涉案房屋，太平洋广东分公司正常交付租金，至2016年11月29日太平洋广东分公司发出《关于我司调整租赁面积的申请》，称因经营策略发生变化，申请调整租赁面积，但租赁双方协商未果。2018年6月25日太平洋广东分公司发出《关于太平洋寿险广东分公司电销中心职场退租的函》，函称因寿险电销市场原因导致我司经营策略发生变化，自2018年6月底停业，发函解除租赁合同，此后双方对合同解除后的违约责任承担等问题协商不成，太平洋广东分公司遂提起本案诉讼。以上事实清晰表明，本案系太平洋广东分公司因自身原因提出解除合同，太平洋广东分公司为违约方，登洪丰公司有权要求太平洋广东分公司承担相应违约责任。太平洋广东分公司诉称涉案房屋未通过消防验收、不符合办公用途等等，并据此要求解除合同，但合同履行期间太平洋广东分公司未就上述事项向登洪丰公司提出异议，本案也无证据显示太平洋广东分公司因上述问题无法正常使用涉案房屋，太平洋广东分公司据此提出解除合同并要求登洪丰公司承担违约责任，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。本案中太平洋广东分公司、登洪丰公司双方均确认太平洋广东分公司已搬离涉案房屋，登洪丰公司已收回涉案房屋，《租赁合同》《前锋奥体城租赁补充协议》已实际解除，对此一审法院在判决主文不再赘述。《租赁合同》约定：乙方因自身原因需要而提前终止合同的，甲方有权解除合同，并收回租赁物业，乙方无条件搬出，甲方所收合同保证金不予退回，保证金不能抵扣租金及其他费用，乙方还应缴清所有相关费用才能办理撤场手续。《前锋奥体城租赁补充协议》约定：乙方单方提出或因乙方的行为造成提前解除租赁合同的，甲方有权不退回合同保证金及预收的租金，并有权要求乙方赔偿甲方其他直接损失（包括乙方解除租赁合同前应交未交租金等）。如上所述，太平洋广东分公司因自身原因要求提前解除合同，太平洋广东分公司为违约方，太平洋广东分公司要求登洪丰公司双倍返还租赁保证金，显然无理，一审法院不予支持。登洪丰公司依约无须向太平洋广东分公司退回保证金480000元。关于太平洋广东分公司要求登洪丰公司赔偿剩余租赁期内装修残值损失的本诉诉请。同样，因太平洋广东分公司为违约方，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，一审法院对太平洋广东分公司该项诉请不予支持。关于登洪丰公司要求太平洋广东分公司支付2018年9月至合同解除之日止租金的反诉请求。2018年8月7日太平洋广东分公司、登洪丰公司签署《专题会议纪要》，该会议纪要明确载明“太平洋申请退租配合租赁”“为共同推进太平洋退租区域尽快重新出租，减少双方损失”，结合纪要具体内容，应视为双方已达成解除合同的合意，双方并确定太平洋广东分公司从9月10日起不在现场办公，合同解除手续由双方律师协商解决等。根据查明的事实，2018年9月6日至2018年9月11日期间太平洋广东分公司多次发函，要求登洪丰公司配合收回涉案房屋钥匙并同意其搬离房屋内物品等，但登洪丰公司回函表示双方未达成解除合同合意且太平洋广东分公司未赔偿其各项损失，如返还钥匙将视为交付场地及其放弃场内所有物品权利等。一审法院认为，登洪丰公司附条件收回涉案房屋违背双方2018年8月7日《专题会议纪要》的约定精神和共识，太平洋广东分公司、登洪丰公司就合同解除后的赔偿项目、数额未达成协议不应影响双方根据2018年8月7日《专题会议纪要》进行房屋交接，以免双方损失扩大，且双方签署《专题会议纪要》的时间在2018年8月7日，《专题会议纪要》约定的太平洋广东分公司撤场时间为2018年9月10日，已预留了较宽裕时间，双方应本着诚实信用原则相互配合，妥善处理交接事宜。2018年9月6日至2018年9月11日期间太平洋广东分公司多次发函要求交还钥匙、搬离物品，但登洪丰公司拒绝收回涉案房屋钥匙及办理物品放行手续，登洪丰公司应对2018年9月10日之后涉案房屋租金损失自行承担责任。关于太平洋广东分公司支付的最后一期租金对应的租赁期限，根据双方合同约定、履约情况及双方举证，登洪丰公司称租金自2015年11月起按自然月计付，理据不足，一审法院采信太平洋广东分公司所述，最后一期租金对应期限为2018年8月10日至2018年9月9日，太平洋广东分公司不拖欠租金。综上，一审法院对登洪丰公司要求太平洋广东分公司支付租金的诉请不予支持。关于登洪丰公司的其他反诉请求。第一，关于免租期损失，合同并无约定因承租方原因导致合同提前解除的则出租方有权追讨免租期租金，故一审法院对登洪丰公司该项诉请不予支持。第二，关于中介费损失。《前锋奥体城租赁补充协议》约定：租赁期内，乙方单方提出或因乙方的行为造成提前解除租赁合同的，甲方有权不退回合同保证金及预收的租金，并有权要求乙方赔偿甲方其他直接损失（包括乙方解除租赁合同前应交未交租金等）。该中介费损失应属登洪丰公司的直接损失，按未实际履行租赁期限与合同期限相折算，太平洋广东分公司应赔偿登洪丰公司中介费损失118800元（324000元÷60个月×22个月）。第三，关于两个月场地空置期损失539328元。按查明的事实，太平洋广东分公司早在2018年6月25日已提出解除合同，双方经多次交涉、磋商，于2018年8月7日签署《专题会议纪要》，确定太平洋广东分公司于2018年9月10日撤场及涉案房屋尽快出租，以减少双方损失，但登洪丰公司收回场地后何时能再次出租，取决于市场环境等多种因素，在一审法院已支持登洪丰公司无须退还相当于两个月租金的租赁保证金的情况下，登洪丰公司要求太平洋广东分公司赔偿其两个月场地空置期损失，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年10月31日作出如下判决：一、登洪丰公司无须退还太平洋广东分公司支付的合同保证金480000元。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，太平洋广东分公司赔偿登洪丰公司中介费损失118800元。三、驳回太平洋广东分公司的全部本诉请求。四、驳回登洪丰公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费50910元，由太平洋广东分公司负担；反诉受理费13050元，太平洋广东分公司负担4390元，登洪丰公司负担8660元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查，《前锋奥体城租赁补充协议》第6.2条约定，乙方确因特殊原因需提前退出所承租的租赁单元而乙方又找到第三方愿意承租该租赁单元的，经甲方书面同意后，由甲方与第三方重新签订租赁合同，乙方需向甲方支付解除原租赁合同的手续费2000元。自甲方与第三方重新签订的租赁合同生效之日起，甲乙双方的原租赁合同和补充协议自行终止。此过程中乙方与第三方发生的债权债务关系与甲方无关。二审期间，双方确认如下事实：1.涉案房屋的租金交至2018年9月9日；2.太平洋广东分公司实际于2018年9月29日搬离涉案房屋；3.登洪丰公司于2018年10月12日收回涉案房屋的钥匙。另，登洪丰公司在二审中陈述，奥体中心没有向其收取2015年7月10日至2015年10月9日期间（即《前锋奥体城租赁补充协议》约定的免租期）的租金；其与案外第三人就涉案房屋已于2019年1月1日签订新的租赁合同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：登洪丰公司和中国太平洋人寿保险股份有限公司第四电话销售中心签订的《租赁合同》《前锋奥体城租赁补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实依约履行。现中国太平洋人寿保险股份有限公司第四电话销售中心已被注销，其权利义务应由太平洋广东分公司承接。本案争议的焦点是《租赁合同》《前锋奥体城租赁补充协议》是否已经解除以及解除的原因。首先，从本案查明的事实来看，太平洋广东分公司从2016年11月29日开始就多次以经营策略发生变化为由要求调整租赁面积，直至2018年6月25日明确提出退租并要求解除租赁合同。现太平洋广东分公司主张其解除的理由是涉案房屋未通过消防验收、不符合办公用途等，但未提交有效的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对太平洋广东分公司的该上诉理由不予采纳。一审法院关于太平洋广东分公司是因自身原因提出解除合同、是违约方的认定，理据充分，本院予以认同。其次，从双方2018年8月7日签署的《专题会议纪要》的内容来看，双方已经明确太平洋广东分公司在2018年9月10日前要退出涉案房屋，使涉案房屋具备重新出租的条件，同时也就空调及空调系统是否拆除及折价问题进行协商，从协商的具体内容来看，双方实质是就涉案房屋的交接及后续的权利义务进行清理，可视为双方已就太平洋广东分公司的退租问题进行协商并达成解除租赁合同的合意。至于上述纪要中提及的“关于退租合同解除手续，双方同意委托各自代表律师协商解决”，结合该纪要的上下文内容，应理解为双方就合同解除手续的具体办理另行协商解决，并不影响双方同意解除租赁合同的合意。此外，双方往来的函件及上述纪要均没有明确显示寻找新的第三方对涉案房屋进行承租是太平洋广东分公司的责任和义务，也没有约定太平洋广东分公司找到新的第三方对涉案房屋承租是双方解除租赁合同的前提，且从一般常理来看，重新招租应该是出租人的权利义务。由此，登洪丰公司上诉认为在没有新的承租人承租涉案房屋前，其与太平洋广东分公司的租赁合同关系尚未解除的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，一审法院认为《租赁合同》《前锋奥体城租赁补充协议》已经实际解除而无需赘判，处置得当，本院予以维持。虽然在太平洋广东分公司提出退租后，双方就解除租赁合同达成了合意，但这不影响太平洋广东分公司是合同违约方的认定，故根据双方《租赁合同》第九条第3点及《前锋奥体城租赁补充协议》第8.2条的约定，登洪丰公司无需向太平洋广东分公司退还合同保证金480000元。太平洋广东分公司上诉要求登洪丰公司双倍返还合同保证金，理据不足，本院不予采纳。同理，因太平洋广东分公司是合同的违约方，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，其要求登洪丰公司赔偿涉案房屋剩余租赁期内的装饰装修残值损失，缺乏事实和法律依据，一审法院对此不予支持，并无不当，本院予以维持。如前所述，双方在《专题会议纪要》中已经就合同解除达成合意并同意太平洋广东分公司在2018年9月10日前退出涉案房屋，该纪要并没有约定太平洋广东分公司的搬离要以支付赔偿作为前提条件，且太平洋广东分公司也按照该纪要的要求为腾退房屋而搬离屋内物品，但登洪丰公司不予配合放行物品和接收钥匙，造成太平洋广东分公司于2018年9月29日才实际搬离涉案房屋及登洪丰公司于2018年10月12日才收回涉案房屋的钥匙，登洪丰公司的上述行为严重违反了诚实信用原则，由此导致的租金损失应由其自行承担，即登洪丰公司要求太平洋广东分公司支付2018年9月10日至2018年10月12日的租金缺乏依据。至于登洪丰公司要求太平洋广东分公司支付2018年10月12日以后的租金，因双方的租赁合同关系已经解除，且太平洋广东分公司也没有再实际占有使用涉案房屋，故登洪丰公司的该上诉请求亦缺乏依据。由此，一审法院对登洪丰公司要求太平洋广东分公司支付租金的诉请不予支持，有事实和法律依据，本院予以维持。关于登洪丰公司主张的各项损失。首先，双方签订的合同均没有约定如因承租方的原因导致合同提前解除的则出租方有权追讨免租期租金，且登洪丰公司亦承认其上手出租人奥体中心也没有向其收取该段期间的租金，其亦无实际损失，故其要求太平洋广东分公司赔偿免租期损失，理据不足，一审法院对此不予支持合法合理，本院予以维持。其次，关于两个月的场地空置期损失问题。双方在2018年8月7日签署《专题会议纪要》已经明确太平洋广东分公司在2018年9月10日前退出涉案房屋以使涉案房屋具备重新出租的条件，登洪丰公司在此时已经可以着手对涉案房屋进行重新招租，本院前文已述导致太平洋广东分公司于2018年9月29日才实际搬离涉案房屋及登洪丰公司于2018年10月12日才收回钥匙的过错在登洪丰公司，结合登洪丰公司自述其与案外第三人就涉案房屋已于2019年1月1日签订新的租赁合同的事实，本院认为，登洪丰公司无需退还的相当于两个月租金的合同保证金已经足以弥补登洪丰公司的场地空置期损失，其要求太平洋广东分公司支付两个月的场地空置期损失缺乏事实和法律依据，一审法院对此不予支持处置得当，本院予以维持。再次，双方签订的合同均没有约定如因承租方的原因导致合同提前解除的则出租方有权要求承租方赔偿中介费，且登洪丰公司主张的中介费是居间方促成登洪丰公司与太平洋广东分公司之间签订租赁合同而发生的费用，而太平洋广东分公司与登洪丰公司已经实际签订了租赁合同，居间关系项下的权利义务已经完结，该居间费用与租赁合同的履行情况并无关联性，太平洋广东分公司对此不可能预测，也不属于太平洋广东分公司违约而导致登洪丰公司的直接损失。综合考虑上述因素，太平洋广东分公司上诉主张无需向登洪丰公司支付中介费损失，有事实和法律依据，本院予以采纳。一审法院对此处置不当，本院予以纠正。综上所述，登洪丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；太平洋广东分公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实基本清楚，但对中介费损失问题认定不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初26344号民事判决第一项、第三项；二、撤销广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初26344号民事判决第二项、第四项；三、驳回广东登洪丰投资集团有限公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费50910元，由中国太平洋人寿保险股份有限公司广东分公司负担；反诉案件受理费13050元，由中国太平洋人寿保险股份有限公司广东分公司负担2598元，广东登洪丰投资集团有限公司负担10452元。二审案件受理费44273元，由中国太平洋人寿保险股份有限公司广东分公司负担34438元，广东登洪丰投资集团有限公司负担9835元。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年十一月十八日书记员 莫善友区敏儿