贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔02民终631号上诉人（原审被告）：蒋承玉，女，1968年6月22日生，汉族，住贵州省六枝特区。委托诉讼代理人：周杨，系北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201810029928。委托诉讼代理人：陈越，系北京盈科（贵阳）律师事务所实习律师，证号：2301180911522。被上诉人（原审原告）：六枝特区嘉年万华物业服务有限公司，住所地：贵州省六枝特区南环路鸿铭大厦**，统一社会信用代码：91520203337272597U。法定代表人：林水兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：李昕，系贵州三表律师事务所律师，执业证号：15202199410510593。上诉人蒋承玉因与被上诉人六枝特区嘉年万华物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2018）黔0203民初2392号判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。蒋承玉上诉请求：1、依法撤销(2018)黔0203民初2392号民事判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：2017年1月19日，上诉人与被上诉人签订了《租赁合同（商铺）》，上诉人承租了六枝特区嘉年华商业广场（以下简称“嘉年华商业广场”）编号6-3-17至6-3-26的十个商铺。合同签订后，上诉人依约进入商场经营并在免租期内按时交纳物业费、水电费。被上诉人在招商过程中，明知嘉年华项目的游乐场、摩天轮等因消防原因不可能得到批准修建，仍作为宣传卖点进行宣传，故意提高嘉年华项目的商业氛围与价值，导致商场的商业氛围与人流量严重不符，致使上诉人的餐饮业务无法经营。一、原审判决认定事实不清，原审法院认为“六枝特区嘉年华商业广场原规划设计游乐场、摩天轮，后因新消防规范的实施而不能落实；大型超市未运营系超市所有人因商业原因推迟运营，故嘉年华商业广场未达到宣传广告中所宣传的商业效果并不属于原告主观过错，并且该商业效果并不是影响被告从事餐饮经营的必然因素。”系认定事实错误。原审庭审过程中，上诉人提交了“六住建信报[2018]40号”文件，上面载明，根据国家现有《建筑设计防火规范》GB50016-2014文件规定，该项目游乐场、摩天轮消防不能通过。根据住房和城乡建设部公告第517号文件，该规定已经在2015年5月1日起实施，而上诉人与被上诉人签订《租赁合同》的时间是2017年1月19日，因此并非在签订合同后因消防新规定而不能修建，而是被上诉人早知不能修建摩天轮和游乐场的情况下依旧以此为重点宣传，且一直公开宣传，并从未以明文通报形式通报上诉人以及所有嘉年华投资人。另，原审庭审对大型超市未运营的原因并未举证说明，原审判决直接将其认定为商业原因推迟运营明显不妥。因此，原审判决对该部分事实没有查清，特别是对时间顺序并未作出界定。二、原审判决适用法律错误。原审法院认定嘉年华商业广场未达到宣传广告中所宣传的商业效果不是原告主观过错，而是情势变更。所谓情势变更，应当是不可归责于双方当事人的原因，使合同失去成立基础和环境。同时，根据“最高人民法院关于正确适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》服务党和国家的工作大局的通知”，人民法院在适用情势变更时，应当正确理解，慎重适用。本案将被上诉人明显恶意进行欺诈宣传的情况认定为情势变更，实属不当。另，上诉人承租的嘉年华商业广场商铺是用于经营餐饮，经营餐饮需要相应的商业氛围、商场人流量相匹配，特别在嘉年华商业广场这种商业综合体中，商业氛围与商业效果是经营基础，但原审法院认为宣传广告中所宣传的商业效果并不是影响上诉人从事餐饮经营的必然因素，明显不合理。上诉人之所以选择承租嘉年华商业广场是因被上诉人在招商过程中制作了虚假宣传广告与视频，视频中明显看出商场规划有游乐场、摩天轮、大量品牌、大型超市等并有正式签约仪式，以这些项目作为其标志性元素进行宣传，欺诈了上诉人，导致上诉人与被上诉人签订租赁合同。被上诉人明知不可能完成上述项目，仍作为其宣传主要卖点，系恶意欺诈。三、上诉人与被上诉人签订的《租赁合同（商铺）》时间为2017年1月19日，被上诉人提供的《消防验收意见书》时间为2017年5月4日，建筑竣工验收为2017年8月，根据消防法第10条规定，大型的人员密集场所必须消防验收合格才能用于租赁，被上诉人在消防验收合格以及建筑竣工验收之前就用于出租并签订出租合同，属故意所为，明显欺诈违法。四、被上诉人在招商过程中公开宣传大量品牌、超市签约仪式，营造浓烈商业氛围，大多属于虚构，主观上存在恶意、故意欺诈上诉人，客观上造成上诉人的误判，导致上诉人与被上诉人签订租赁合同。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审人民法院依法支持上诉人的上诉请求。六枝特区嘉年万华物业服务有限公司辩称，上诉人与被上诉人签订的租赁合同及补充协议，是双方在平等、自愿的基础上签订。上诉人主张被上诉人用虚假宣传方式与上诉人签订合同，与事实相悖。上诉人系对商铺的现场进行实地考察及评估后才与被上诉人签订的合同。上诉人与被上诉人签订第一份合同的时间是2017年1月19日，其经营半年后，又与被上诉人签订了补充协议。若上诉人认为被上诉人在第一次签订合同时有欺诈行为，为何还要与被上诉人签订补充协议。因客观原因致规划设计发生变化，并非被上诉人主观所能控制的。上诉人经营不当的责任不能归咎于被上诉人。本案请求驳回上诉，维持原判。六枝特区嘉年万华物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间签订的《租赁合同》，被告将商铺使用权移交给原告；2.判令被告支付占用商铺期间所欠租金共计48237元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告于2017年1月19日签订的《租赁合同（商铺）》和2017年7月17日签订的《嘉年华部分业态补充协议》；2.判令被告向原告返还嘉年华商业广场编号为6-3-17、6-3-18、6-3-19、6-3-20、6-3-21、6-3-22、6-3-23、6-3-24、6-3-25、6-3-26的商铺；3.判令被告向原告支付2017年1月1日计算至2017年12月31日免租期房屋租赁费82692元；4.判令被告向原告支付2018年1月1日计算至2018年9月20日房屋租赁费66464.80元（之后的租赁费计算至商铺返还之日止）；5.确认被告向原告缴纳的履约保证金20000元归原告所有。一审法院认定事实：2016年12月20日，贵州中发地置业有限公司将其开发的六枝新兴农贸市场迁建项目B区6-3-17号至6-3-26号及该范围内通道的物业租赁事项授权给原告，约定以原告的名义与承租方签订租赁合同并处理往来纠纷，双方签订了委托协议。原告迁建的地点位于六枝特区南环路，取名为嘉年华商业广场。原告在招商过程中所发宣传资料有游乐场、摩天轮、大型超市等规划设计。2017年1月19日，被告向原告承租嘉年华商业广场编号为6-3-17、6-3-18、6-3-19、6-3-20、6-3-21、6-3-22、6-3-23、6-3-24、6-3-25、6-3-26的十个商铺，建筑面积275.64平方米，双方签订《租赁合同（商铺）》。合同第二条约定，租赁期自2017年1月1日至2019年12月31日止；免租期自2017年1月1日至2017年12月31日；计租起始日为运营免满的次日。第三条约定，被告应缴纳履约保证金20000元；租金单价为25元/月/平方米，租金按半年支付，第一次租金在免租期结束后30日内支付，以后每年租金在上年度租赁日结束前30日内支付；物业管理费第一年暂以3元/月/平方米计算，按年支付。第四条约定，被告应当按合同约定缴付租金、物业管理费，如逾期10日未缴纳相关费用，原告可收回租赁物，并不退还保证金。被告必须遵守商场的营业规定，不得擅自停业，被告若连续10天未营业，或者一年累计超过30天未营业，原告有权扣除被告缴纳的全部经营保证金，并收回被告所租赁的铺面。2017年7月17日，原告与被告签订《嘉年华部分业态补充协议》，约定以上商铺在营业状态下，在原合同免租期到期后再延续6个月免租期，但被告应当做到按时交纳商铺租金及物业管理费，服从监管部门及原告提出的整改措施及建议。另约定违约责任“乙方签订完该补充协议后，如乙方未按以上条款履行的，甲方视为乙方违约，甲方不退回乙方所交保证金，并向甲方支付从租赁合同开始至违反合同日的租金（租金支付按照原甲、乙双方所签订的租赁合同单价计算）”。主合同签订后，原告将铺面交付被告，被告向原告缴纳了20000元履约保证金。被告用案涉铺面经营餐饮，在免租期后，未向原告交纳铺面租金。2018年8月9日，被告及其他承租户通过信访形式反映嘉年华商业广场房开企业未按合同约定业态运营，致使承租户遭受重大经济损失等问题。同年9月30日，六枝特区住房和城乡建设局对被告所反映问题以六住建信报（2018）40号文件形式进行了回复。诉讼过程中，被告蒋承玉向法院提起反诉要求原告赔偿损失，法院经审查决定合并审理，并向被告送达交纳诉讼费用通知书。因被告蒋承玉无正当理由未按期交纳诉讼费，法院按撤回反诉申请处理。一审法院认为，本案争议的焦点为原、被告双方2017年1月19日所签订的《租赁合同（商铺）》以及2017年7月17日签订的《嘉年华部分业态补充协议》的效力问题。从租赁合同及补充协议签订的内容看，并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效之情形。被告认为原告在招商过程中存在虚假宣传、双方签订的租赁合同系格式合同，约定的多是被告的义务和原告的权利，显失公平。根据合同法的规定，应为可撤销合同。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。就本案而言，双方所订立的租赁合同是否存在显失公平、是否存在以欺诈、胁迫的方式订立。首先，被告作为完全民事行为能力人，具备独立签订合同的主体资格和承担相应民事责任的能力，被告亦未提供其在签订合同时受胁迫的证据。其次，所签订的租赁合同确系格式合同，但从合同约定的内容和市场交易习惯看，原、被告双方签订的租赁合同中并没有原告刻意免除其责任、加重被告责任、排除被告权利义务的条款，双方约定的权利义务属于商铺租赁中的合理要求，不存在显失公平的情形，故对被告辩称双方签订的租赁合同通篇规定被告承担义务、显失公平的意见，不予采信。第三，原告系嘉年华商业广场的物管公司，对嘉年华商业广场进行商业性宣传并无不妥，被告提交的《六枝特区住房和城乡建设局文件》对被告信访事宜的回复中载明嘉年华商业广场原规划设计游乐场、摩天轮，后因新消防规范的实施而不能落实；大型超市未运营系超市所有人因商业原因推迟运营；故嘉年华商业广场未达到宣传广告中所宣传的商业效果并不属于原告主观过错，而是情势变更，并且该商业效果并不是影响被告从事餐饮经营的必然因素。再者商业的繁荣需要一定的时间和过程，正因为如此，在租赁合同的履行过程中，原告在与租赁人员约定了一定免租期的同时，又签订补充协议延长免租期6个月，对过了免租期不愿再租赁门面的人员通知可交回门面，应该是合理考虑了租赁商铺营运情况和租赁人员的实际租赁情况。因此，原、被告双方签订的租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同。双方应按合同约定履行自己的义务。被告未按合同以及补充协议的约定时间缴付租金已经违约，根据合同约定，原告有权收回租赁物，故对原告要求解除双方签订的租赁合同及补充协议、被告返还嘉年华商业广场编号为6-3-17、6-3-18、6-3-19、6-3-20、6-3-21、6-3-22、6-3-23、6-3-24、6-3-25、6-3-26商铺的诉请，予以支持。因合同约定2017年1月1日至2017年12月31日系免租期间，另原告与被告又签订补充协议约定免租期在原合同约定的期间届满后再延长6个月，但在免租期届满后被告并未按照合同约定在免租期结束后30日内向原告交纳租金，应当承担相应的违约责任。根据双方签订《嘉年华部分业态补充协议》第三条违约责任：乙方签订完该补充协议后，如乙方未按以上条款履行的，甲方视为乙方违约，甲方不退回乙方所交保证金，并向甲方支付从租赁合同开始至违反合同日的租金（租金支付按照原甲、乙双方所签订的租赁合同单价计算）故对原告要求被告支付2017年1月1日计算至2017年12月31日免租期房屋租赁费82692元（275.64×25×12=82692）之诉请，予以支持。因被告违约应当向原告缴付延长免租期6个月的租金以及自免租期次日（2018年7月1日）起至商铺返还之日止的租金，其中2018年1月1日至2018年9月20日期间的租金为：275.64平方米×25元/月/平方米×8.67＝59744.97元，2018年9月20以后的租金以双方合同约定计算至被告返还租赁门面止。根据合同约定，被告违约，原告有权不退还履约保证金，故对原告诉请不退还20000元的履约保证金的请求予以支持。对被告主张在免租期内原告不得主张租金的意见，根据双方补充协议的内容，不予支持。对被告辩称相关法律的规定中均无对于房屋租赁合同所谓履约保证金的约定，合同中约定的履约保证金不具备定金效力，原告请求所交纳的保证金归原告所有的诉请于法无据的意见，不予采纳。对被告认为原告的停电行为给被告造成巨大损失，因被告在本案中未提出反诉，是否造成损失也属于另一法律关系，被告可另案提起诉讼。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、解除原告六枝特区嘉年万华物业服务有限公司与被告蒋承玉于2017年1月19日签订的《租赁合同（商铺）》及2017年7月17日签订的《嘉年华部分业态补充协议》；二、被告蒋承玉于判决生效之日起十日内将嘉年华商业广场编号为6-3-17、6-3-18、6-3-19、6-3-20、6-3-21、6-3-22、6-3-23、6-3-24、6-3-25、6-3-26的十个商铺返还原告六枝特区嘉年万华物业服务有限公司；三、被告蒋承玉于判决生效之日起十日内支付原告六枝特区嘉年万华物业服务有限公司商铺租金142436.97元（租金计算至2018年9月20日止，之后的租金按租赁合同约定计算至商铺返还之日止）；四、原告六枝特区嘉年万华物业服务有限公司不退还被告蒋承玉履约保证金20000元。案件受理费3684元（原告已预交），由被告蒋承玉负担（于判决生效之日起十日内支付原告六枝特区嘉年万华物业服务有限公司）。二审中，上诉人向本院提交了六枝特区住房和城乡建设局文件[六住建信通（2019）3号]，拟证明被上诉人在2015年已知晓摩天轮与游乐场设计方案被取消，在此情况下依旧以此作为项目最重要的宣传点，诱使上诉人签订合同，恶意欺诈，经六枝特区市场监管局认定虚假宣传的客观事实存在。被上诉人质证意见：1、上诉人提交的证据系复印件，根据规定只提交复印件的不能作为证据；2、上诉人提交的证据不能达到其主张的被上诉人存在采用欺诈行为、存在虚假宣传的证明目的。租赁合同中约定租赁期满后，承租人若不愿继续租赁的，可以将商铺返还给出租方，合同约定的免租期长达一年。二审中，被上诉人六枝特区嘉年万华物业服务有限公司未向本院提交新证据。本院对上诉人提交的证据分析认定如下：该文件的内容与上诉人在一审中提交的六枝特区住房和城乡建设局文件[六住建信报（2018）40号]的内容基本一致，可以印证上诉人与案外人向信访局反映，六枝特区住房和城乡建设局回复的情况以及嘉年华商城宣传的情况。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、上诉人与被上诉人签订的《租赁合同（商铺）》是否有效；二、被上诉人的诉讼请求是否应当得到支持。关于上诉人与被上诉人签订的《租赁合同（商铺）》是否有效的问题。本案中，案涉《租赁合同（商铺）》并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故该合同合法有效。但上诉人主张其在与被上诉人签订案涉《租赁合同（商铺）》时受到欺诈，认为被上诉人将不可能建成的摩天轮、游乐场等作为营造嘉年华商业广场具有浓厚商业氛围的卖点大肆宣传，导致其在受欺诈的情形下与被上诉人签订了案涉《租赁合同（商铺）》。首先，上诉人作为完全民事行为能力人，在缔结商业合同时理应对可能产生的商业风险进行预估判断，商业活动有可能盈利，也有可能亏损。被上诉人虽然将摩天轮、游乐场等作为卖点进行宣传，但是案涉《租赁合同（商铺）》并未将建成摩天轮、游乐场等设施作为缔约条件。其次，上诉人将其餐饮业未能正常开展的原因归咎于被上诉人未建成摩天轮、游乐场及未开设大型超市，缺乏事实根据。餐饮业的经营状况与所在地的消费理念、消费水平及服务态度等多种因素有关，本案中并无直接证据证明上诉人的经营状况系因未建成摩天轮、游乐场及未开设大型超市所造成。再次，被上诉人作为嘉年华商业广场的管理人，对嘉年华商业广场进行商业宣传并无不妥，且上诉人提交的六枝特区住房和城乡建设局文件表明嘉年华商业广场项目游乐场、摩天轮因消防不能通过而未建成，大型超市系因商业原因而推迟运营，故未建成摩天轮、游乐场及未开设大型超市均系法律法规及商业原因所致，并非被上诉人的主观过错所造成。第四，新建商业广场的繁荣程度与当地的经济水平存在很大关系，并需要经历相应的发展时间和历程，此点从案涉《租赁合同（商铺）》中约定的免租期得到体现。上诉人蒋承玉于2017年1月19日签订的案涉《租赁合同（商铺）》约定了1年的免租期，其于2017年7月17日又签订案涉《嘉年华部分业态补充协议》延长免租期6个月。此后，被上诉人于2018年7月31日通知嘉年华商业广场商铺租赁商户，该《通知》载明“根据你与我公司签订的《商铺租赁合同》，已到合同约定房租缴纳时间，请各商户于2018年8月15日前到嘉年华售楼部接待中心二楼财务室缴纳房租及所欠的物业管理费，为不耽误嘉年华商业广场接下的招商工作，若不再打算继续经营的商户也于2018年8月15日前把商铺清理出来交还我公司好重新招商，逾期未缴纳又不把商铺归还我公司的，我公司只好按合同条款约定走法律程序解决！”该《通知》作出后上诉人未按照《租赁合同（商铺）》的约定向被上诉人交房租，也未退还其向被上诉人租赁的商铺，结合上诉人在二审庭审中的陈述“审：二案上诉人，是否收到2018年7月31日被上诉人送达的通知？唐立新：没有送到我的手上，是张贴在我们的商铺外，所有的商铺都张贴了。蒋承玉先租用涉案商铺后，因经营需要，又以唐立新的名义租赁了部分商铺，二上诉人租用的商铺是合在一起的，用于餐饮业。”结合上诉人的上述履约行为及陈述来看，上诉人在租赁商铺之后又继续租赁商铺扩大经营规模，在被上诉人通知若不再打算继续经营商铺的商户在2018年8月15日前把商铺清理出来交还重新招商的情形下，上诉人不退还其租赁的商铺的行为来看，上诉人对于其所租赁商铺的状况是明知的，应视为其对所租赁商铺的认可，现有证据不足以认定被上诉人存在欺诈行为。因此，上诉人的主张不具备《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”规定的可撤销的受欺诈行为的要件。上诉人主张案涉《租赁合同（商铺）》属于可撤销合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于被上诉人的诉讼请求是否应当得到支持的问题。经查，上诉人在取得案涉商铺后并未按照案涉《租赁合同（商铺）》的约定向被上诉人交付商铺租金，又不按照被上诉人的通知交还其租赁的商铺，上诉人的行为已经构成根本违约，致使被上诉人的合同目的不能实现，故一审判决支持被上诉人的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理3549元，由上诉人蒋承玉负担。本判决为终审判决。审判长  张德权审判员  龙 婷审判员  罗 敏二〇二〇年十一月六日法官助理黄佑玲书记员陈香黎