江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2258号上诉人（原审原告）：吉安市兴旺物业有限公司，住所地江西省吉安市吉州区城南新区井冈山大道西控规E-11-8地块，统一社会信用代码91360800309295900M。法定代表人：方贤祥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄佳俊，江西奋翼律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘臣，江西奋翼律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肖爱芳，女，1971年1月27日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：王海军，吉安市青原区天祥法律服务所律师。上诉人吉安市兴旺物业有限公司因与上诉人肖爱芳物业服务合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初3275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吉安市兴旺物业有限公司的委托诉讼代理人黄佳俊、刘臣以及上诉人肖爱芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉安市兴旺物业有限公司上诉请求：1.依法撤销原审判决，并改判支持吉安市兴旺物业有限公司全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由肖爱芳承担。事实及理由：1.肖爱芳未提供充足的证据证明吉安市兴旺物业有限公司的物业服务不到位，一审法院仅凭其辩称意见认定吉安市兴旺物业有限公司的物业服务存在缺陷，属于查明事实不清。2.一审法院以错误的事实为基础，适用《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，酌情减少物业服务费，违背了合同自由的原则，属于适用法律错误。3.双方签订的物业合同对违约金进行了约定，在肖爱芳违约的情况下，一审法院认为肖爱芳并非无故拒交物业服务费，对吉安市兴旺物业有限公司显失公平。肖爱芳辩称，1.吉安市兴旺物业有限公司主张要求收取物业服务费的主体资格不符，肖爱芳只与翰林府服务中心签订过前期物业管理合同，并没有与吉安市兴旺物业有限公司签订任何合同，吉安市兴旺物业有限公司要求收取物业服务费没有合同依据，主张物业服务费的主体应该是翰林府服务中心而不是吉安市兴旺物业有限公司。2.吉安市兴旺物业有限公司是否为涉案小区提供物业服务无法明确，小区内所有设施均无人管理，小区内业主人身安全没有保障，吉安市兴旺物业有限公司在签订物业合同后未按合同约定提供有效物业服务，吉安市兴旺物业有限公司主张要求肖爱芳支付物业服务费是没有事实和法律依据的。肖爱芳上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判肖爱芳无需向吉安市兴旺物业有限公司支付物业服务费3641元；2.一、二审诉讼费由吉安市兴旺物业有限公司承担。事实与理由：1.肖爱芳于2017年8月7日与翰林府服务中心签订了一份《前期物业管理服务协议》，并没有与吉安市兴旺物业有限公司签订物业管理服务合同，故吉安市兴旺物业有限公司主张向肖爱芳收取物业服务费的诉讼主体不适格。2.肖爱芳入住涉案小区后的物业管理混乱不堪，其在一审庭审中已经提供涉案小区内现场照片证实物业服务单位并未按《前期物业管理服务协议》第六章所约定的内容践行和提供物业服务，涉案小区现在无人管理。一审法院判令肖爱芳向吉安市兴旺物业有限公司支付80%物业服务费与事实不符。吉安市兴旺物业有限公司辩称，1.肖爱芳与吉安市兴旺物业有限公司签订的《前期物业管理服务协议》明确约定了双方的权利和义务，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及契约精神，双方均应按照协议履行义务。吉安市兴旺物业有限公司作为物业服务提供方，已经履行了物业服务义务，肖爱芳依法应当及时足额缴纳物业费。2.肖爱芳未提供充足合法有效的证据证明其上诉的事由，应当根据证据规则承担举证不能的法律后果。吉安市兴旺物业有限公司已向法院提交充足合法有效的证据证明其已经充分履行了物业服务义务。3.一、二审诉讼费均由肖爱芳承担，而不是吉安市兴旺物业有限公司承担。吉安市兴旺物业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令肖爱芳向其支付自2018年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业费4551元及滞纳金1365元，共计5917元；2.本案诉讼费用由肖爱芳承担。一审法院认定事实：肖爱芳系“凯旋·翰林府”小区10栋1单元303室业主，该房屋建筑面积为118.52平方米。2017年8月7日，吉安市兴旺物业有限公司（甲方）与肖爱芳（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定高层住宅物业费按1.6元/平方米/月（含公共耗能水电费、电梯运行电费）收取；乙方必须在每年的12月10日前向甲方缴纳足额的物业管理服务费；乙方未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应按应交总额按日加收5‰的滞纳金。物业服务内容为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的运行、维修、养护和管理；公用设施和附属建筑、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑物及其他户外休闲设施等养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生，包括公共区域部位、设施、单元内共用部位、门窗、扶手等清洁卫生、垃圾桶内垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；协助公安机关维持公共秩序和环境，包括安全监控、巡逻、门岗执勤；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动。协议还对双方的相关权利义务、物业管理服务质量等内容进行了约定。肖爱芳自2018年1月1日至2019年12月31日共拖欠物业管理服务费4551元。2019年6月27日，吉安市兴旺物业有限公司通过短信告知肖爱芳其2018年1月1日至2019年6月30日的物业费3413元未缴纳，要求肖爱芳至翰林物业服务中心缴纳，肖爱芳未予缴纳。一审法院认为，吉安市兴旺物业有限公司与肖爱芳签订的《前期物业管理协议》合法有效，双方均应按照约定履行，肖爱芳理应支付拖欠的物业费。本案系集中开庭审理的系列案件，综合各方诉辩意见、全案证据材料，可将该系列案争议焦点概括并评析如下：（一）关于服务质量问题及安保问题。吉安市兴旺物业有限公司物业管理的职责是对小区建筑本体的公共部位及配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等。一审法院在审理吉安市兴旺物业有限公司与小区业主给付物业服务费系列案件过程中，经集中开庭审理，到庭涉诉业主均反映吉安市兴旺物业有限公司的服务管理及安保措施不到位，并提交相关证据材料以印证其抗辩主张，吉安市兴旺物业有限公司亦认可其管理确有不到位之处。综合业主提交的证据材料、吉安市兴旺物业有限公司的质证意见、吉安市兴旺物业有限公司提供的物业管理服务已辐射全体业主且不可分割等特点分析，可确认吉安市兴旺物业有限公司在履行小区共用部位维护、共用设施管理、公共场所清洁卫生、安全防范协助管理等合同义务时，其合同行为有一定缺陷且未能得到相关业主的认可，故对于其要求肖爱芳支付滞纳金的诉讼请求，不予支持，并酌定对吉安市兴旺物业有限公司诉请的物业费扣减20%，肖爱芳仅需向吉安市兴旺物业有限公司支付80%的费用计3641元（24个月×1.6元×118.52㎡×0.8）；（二）关于业主抗辩的其他问题。肖爱芳提出物业费收取标准过高，未提出相关证据证实，且吉安市兴旺物业有限公司在签订协议时，未对收费标准提出异议，故对其抗辩理由不予采纳。对于其他问题，如门禁卡、车辆占道等问题，不仅需要物业加强管理，更需要小区业主共同自觉遵守相关制度，共建和谐小区。上述相关问题，一审法院已综合全案证据，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，酌情减少了物业费。最后，需要指出的是，若物业公司在对小区进行服务的过程中出现缺陷和瑕疵，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平的质量下降，如此循环，明显有碍小区管理秩序，亦侵害了已缴费业主的合法权益。当出现以上情况，业主应主动向业委会、物业公司以及行政主管部门反映，相关责任主体亦应就存在的问题予以改正，以提高服务水平。同时，业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳全部物业服务费。综上所述，对吉安市兴旺物业有限公司诉请肖爱芳偿付物业管理费的诉讼请求，予以部分支持，对诉请肖爱芳支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、肖爱芳于判决生效之日起10日内支付吉安市兴旺物业有限公司2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费3641元；二、驳回吉安市兴旺物业有限公司其他诉讼请求。案件受理费25元，由吉安市兴旺物业有限公司负担5元，肖爱芳负担20元。二审期间，吉安市兴旺物业有限公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：吉安市兴旺物业有限公司提交了6张微信群聊天记录截屏图片、30张现场图片，以证明其已经履行了合同约定的物业服务义务。肖爱芳对微信群聊天记录截屏图片的真实性、合法性、关联性均持异议，认为是翰林府服务中心与业主的交流平台，且邓小花是今年入住的业主，无法证明吉安市兴旺物业有限公司为涉案小区提供物业服务；肖爱芳认为第3张图片和第23张图片可以确认为涉案小区图片，其他图片无法确认为涉案小区图片；第3张图片所显示的是张贴的温馨提示，署名是翰林府服务中心，并不是吉安市兴旺物业有限公司，提示牌的告示没有详细张贴时间，不能确认吉安市兴旺物业有限公司在其主张收到物业服务费的时间段提供了物业服务，不排除是应付庭审而张贴的；第23张图片上拔草的事实确实存在，但系在创城期间社区派来义务清理卫生的，而不是吉安市兴旺物业有限公司的人员在拔草。本院认为，吉安市兴旺物业有限公司提交的证据只能证实其为涉案小区提供了物业服务，但不能证实其按约定提供了全面无瑕疵的物业服务，故对该组证据依法不予采信。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，关于吉安市兴旺物业有限公司是否具有收取涉案小区物业服务费资格的问题。吉安市兴旺物业有限公司作为甲方与肖爱芳作为乙方签订了《前期物业管理服务协议》，虽然该协议甲方签章处加盖公章的系翰林府服务中心，但是该协议明确约定甲方系吉安市兴旺物业有限公司，肖爱芳在签订协议时并未提出异议，庭审时亦未提供证据证实吉安市兴旺物业有限公司之外的物业服务公司为涉案小区提供了物业服务，出庭作证的证人郭某的证人证言，反而能证明与涉案小区业主签订《前期物业管理服务协议》的是吉安市兴旺物业有限公司。因此，肖爱芳关于其未与吉安市兴旺物业有限公司签订任何协议及吉安市兴旺物业有限公司非本案适格主体的上诉理由，缺乏事实依据，本院依法不予采纳。关于肖爱芳应否向物业服务公司缴纳物业服务费及金额如何确定的问题。吉安市兴旺物业有限公司与肖爱芳签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方理应按合同约定履行各自的义务。根据双方签订的协议约定，吉安市兴旺物业有限公司的义务是对小区建筑本体的公共部位及配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等。一审期间，涉诉业主均反映吉安市兴旺物业有限公司的物业服务及安保措施不到位，并提交了相关证据材料予以证实，且吉安市兴旺物业有限公司亦认可其服务确有不到位之处。一审法院确认吉安市兴旺物业有限公司在履行合同义务时存在一定的缺陷且未能得到相关业主的认可，并酌定对吉安市兴旺物业有限公司诉请的物业服务费扣减20%，处理并无不当。因此，吉安市兴旺物业有限公司的上诉理由不充分，本院依法不予采纳。综上所述，吉安市兴旺物业有限公司与肖爱芳的上诉请求均不成立，依法均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由吉安市兴旺物业有限公司负担50元，肖爱芳负担50元。本判决为终审判决。审判长  胡文君审判员  肖永兰审判员  钟君林二〇二〇年十一月四日法官助理高晓丽书记员王荷英