江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终1897号上诉人（原审原告）：江西省鹤群房地产开发有限责任公司，住所地：江西省南昌市湾里区幸福路桃源商住楼售楼部，统一社会信用代码913601007460845701。法定代表人：胡学群，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：河南浙企荣创工程管理有限公司，住所地:郑州高新技术产业开发区科学大道金梭路交叉口正弘高新数码港**楼******，统一社会信用代码：91410100695970176A。法定代表人：任俊豪，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：周君，男，1964年2月4日出生，汉族，住庐山市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：邹琼，江西星子律师事务所律师。上诉人江西省鹤群房地产开发有限责任公司（以下简称“鹤群公司”）与被上诉人河南浙企荣创工程管理有限公司（以下简称“荣创公司”）、周君合同纠纷一案，不服庐山市人民法院（2020）赣0483民初409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。鹤群公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令被上诉人河南浙企荣创工程管理有限公司承担上诉人200万元的损失责任；3.判令被上诉人(担保人)周君承担连带责任；4.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定上诉人与荣创公司签订的庐山温泉天街转让协议无效，不判决被上诉人承担上诉人已发生相应损失的责任违法。上诉人与荣创公司于2019年1月20日签订转让协议，约定转让价为1.9亿元，但荣创公司未支付转让款，造成了上诉人既不能自己开发建设，也不能经营，更不能销售，而资金无法回笼，银行贷款和欠工程款的利息不能如期支付等巨额损失，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息为6453493元，上诉人只要求被上诉人承担200万元的责任，上诉人自行承担4453493元的责任。合同法第五十八条规定的双方都有过错的应当各自承担相应的责任，一审法院把“相应”的法律责任，认定为“各自”的法律责任错误，应予纠正。被上诉人周君在转让协议承诺中担保，应当承担本案200万元损失的连带责任。荣创公司、周君辩称，上诉人的上诉理由不成立，庐山市人民法院（2019）赣0483民初1251号民事判决已经判定被上诉人不存在违约，没有支付合同款项和违约金的义务，上诉人因该合同纠纷再次起诉，其起诉的依据之一还是原合同相关的违约条款，因被上诉人不存在违约，因此合同解除之后被上诉人不可能再次承担支付违约金的义务。鹤群公司向一审法院起诉请求：1.判令被告河南浙企荣创工程管理有限公司向原告支付违约金200万元；2.判令被告周君(担保人)承担支付违约金的连带责任；3.本案诉讼发生的费用由被告承担。一审法院认定事实：原告鹤群公司系自然人投资或控股的有限责任公司，于2003年3月6日经南昌市市场监督管理局登记成立，经营范围：房地产开发与经营、房地产信息咨询等。被告荣创公司系自然人投资或控股的有限责任公司，于2009年10月19日经郑州市市场监督管理局高新技术产业开发区分局登记成立，经营范围：建筑工程咨询；房地产营销策划等。案外人庐山市燎原文化旅游有限公司（下简称“燎原公司”）系自然人投资或控股的有限责任公司，于2017年10月17日经庐山市市场和质量监督管理局登记成立，经营范围：旅游开发，房地产开发、销售等。2018年12月9日，鹤群公司作为甲方，燎原公司作为乙方，就甲方将其在庐山市温泉镇开发的庐山温泉天街项目转让给乙方的事宜，双方签订一份《庐山温泉天街转让协议》，协议第七条约定“项目转让方式：甲方开发的庐山天街项目，项目中已竣工或施工的房子、土地，项目中的附属设施，按现有项目房屋和设施的现状，全部转让给乙方”。协议第九条约定“项目转让价付款：经甲、乙双方协商一口价壹点捌陆亿元人民币，合同签订后于：2019年2月4日付2000万；2019年5月4日付1亿；2019年9月4日付0.66亿全部付清”。协议第十条约定“项目的税费及相关费用及项目建设：甲方将项目转交乙方后，由乙方自己建设、自主经营，自己销售，一切相关的税费、规费、工程费用以及开支归乙方自行缴纳，甲方对项目中现状的房子也不插手建设施工”。协议第十三条第1款违约责任约定“乙方履行约定不符合协议约定义务的，甲方有权单方终止本协议，无偿收回本协议项目（包括但不限于乙方在履行协议期间完成的项目建设、办理相关的批文证照手续等）；如乙方未按时支付转让资金给甲方，每日支付0.3%违约金给甲方，超过30天还未支付，合同自动解除”。2019年1月20日，在没有解除上述转让协议的情形下，鹤群公司作为甲方，荣创公司作为乙方，就上述转让协议涉及的同一房地产开发建设项目即庐山温泉天街项目的转让事宜，双方签订一份《庐山温泉天街转让协议》，协议第七条约定“项目转让方式：甲方开发的庐山天街项目，项目中已竣工或施工的房子、土地，项目中的附属设施，按现有项目房屋和设施的现状，全部转让给乙方”。协议第九条约定“项目转让价付款：经甲、乙双方协商庐山温泉天街项目整体现状转让一口价壹点玖亿元人民币，合同签订后于：2019年2月20日付3000万元；2019年5月20日付8000万元；2019年9月20日付6000万元，2019年11月15日全部付清剩余项目转让款2000万元”。协议第十条约定“项目的税费及相关费用，乙方将项目的款付清后：甲方将项目交付给乙方，由乙方自己建设、自主经营，自己销售，一切相关的税费、规费、工程费用以及开支归乙方自行支付，甲方对项目中现状的房子也不再插手建设施工”。协议第十三条第1款违约责任约定“乙方履行约定不符合协议约定义务的，甲方有权单方终止本协议，无偿收回本协议项目（包括但不限于乙方在履行协议期间完成的项目建设、办理相关的批文）证照手续等）；如乙方未按时支付转让资金给甲方，每日支付0.3%违约金给甲方，超过30天还未支付，合同自动解除后，乙方并再次承担支付违约金200元给甲方”。同日，周君作为乙方担保人在该协议上的乙方担保人栏签名。2019年7月18日，鹤群公司向荣创公司、周君提起诉讼，该院当日立案受理，编立案号为（2019）赣0483民初1251号。鹤群公司向该院提出诉讼请求：一、判决第一被告承担转让协议中的违约金470万元；二、判决第二被告担保人周君承担连带违约金赔偿责任；三、本案诉讼费及一切发生的费用归二被告承担。事实与理由：2019年1月20日，原告鹤群公司与被告浙企荣创公司签订庐山温泉天街转让协议。根据转让协议的约定，原告在2019年3月28日、2019年5月10日、2019年6月1日，向被告浙企荣创公司寄送了关于要求履行温泉天街转让协议中付款的函，但被告置之不理，没有支付任何款项。同时被告周君作为担保人也在协议中签字，故原告特向法院起诉。2019年10月18日，该院作出（2019）赣0483民初1251号民事判决，判决驳回鹤群公司的诉请。2019年11月6日，鹤群公司向燎原公司提起诉讼，次日该院立案受理，编立案号为（2019）赣0483民初1884号。鹤群公司向该院提出诉讼请求：一、判决原被告签订的庐山温泉天街转让合同，按合同约定确认自动解除，即被告应向原告支付违约金180万元和被告出具收到原告的资料清单，应按清单归还；二、本案诉讼费及一切发生的费用归被告承担。事实与理由：2018年12月9日，鹤群公司与燎原公司签订庐山温泉天街转让协议，同时原告将该项目的资料交给了被告，后被告既不履行转让协议中的付款约定，也不归还项目资料给原告，原告特诉于法院。周君作为燎原公司的诉讼代理人参加了诉讼。2019年12月31日，鹤群公司申请撤诉，同日，该院作出（2019）赣0483民初1884号民事裁定，裁定准予鹤群公司撤诉。2020年1月16日，鹤群公司再次起诉燎原公司，并同案起诉转让协议中间介绍人陶前进，次日该院立案受理，编立案号为（2020）赣0483民初176号。鹤群公司向本院提出诉讼请求：一、判决原被告签订的庐山温泉天街转让合同，按合同约定确认自动解除，即被告应向原告支付违约金180万元和被告出具收到原告的资料清单，应按清单归还；二、本案诉讼费及一切发生的费用归被告承担。事实与理由：2018年12月9日，鹤群公司与燎原公司签订庐山温泉天街转让协议，同时原告将该项目的资料交给了被告，后被告既不履行转让协议中的付款约定，也不归还项目资料给原告，原告特诉于法院。2019年12月31日，鹤群公司申请撤诉，同日，该院作出（2019）赣0483民初1884号民事裁定，裁定准予鹤群公司撤诉。另查，鹤群公司于2020年1月14日、15日用特快专递通知燎原公司、周君，解除了鹤群公司与燎原公司于2018年12月9日签订的《庐山温泉天街转让协议》。于2020年2月25日用特快专递通知荣创公司，要求其履行鹤群公司与荣创公司于2019年1月20日签订的《庐山温泉天街转让协议》。于2020年3月17日用特快专递通知荣创公司、周君，解除了鹤群公司与荣创公司于2019年1月20日签订的《庐山温泉天街转让协议》。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当秉持诚实，恪守承诺，且不得违反法律。荣创公司经营范围为建筑工程咨询；房地产营销策划等，并没有房地产开发经营的资格，与鹤群公司签订的《庐山温泉天街转让协议》，约定由荣创公司自己建设、自主经营，自己销售房地产项目，且未办理审批手续和土地使用权变更登记手续，该合同应为无效合同。鹤群公司和荣创公司对造成合同无效均有过错，应各自承担相应的责任。合同无效，则约定的违约金条款自始无效。对原告要求被告支付违约金200万元的诉请，该院不予支持。对原告要求周君承担支付违约金连带责任的诉请，该院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条、第六十条之规定，判决：驳回原告江西省鹤群房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费22800元，由原告江西省鹤群房地产开发有限责任公司负担。二审中，上诉人提交专项审计报告，拟证明上诉人将项目转让给被上诉人期间，法院正在执行上诉人垫付工程款的利息。按照被上诉人应付款的数额，自应付款日期至本案起诉之日止利息为6453493元。被上诉人质证意见：对真实性不认可，该证据不属于新证据，审计报告的内容与被上诉人无关，被上诉人不存在违约。本院认为，该审计报告的审计内容为上诉人与案外人周伟元建筑工程施工合同纠纷一案执行案款数额的确认，与本案没有关联性，故不予采纳。本院查明的相关事实与一审查明事实基本一致，予以确认。本院认为，当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则，订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。我国现行法律、行政法规并无房地产项目转让合同的受让人必须具备房地产开发资质的强制性规定，只是受让人续建，需具备相应开发资质，故不能以受让方不具备房地产开发资质当然认定转让合同无效，原审判决认定不妥，但本案中双方当事人均未举证证明涉案项目转让是否符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定。鹤群公司与荣创公司于2019年1月20日签订转让协议，但2018年12月9日上诉人鹤群公司即与案外人签订了转让协议，此时鹤群公司与案外人签订的转让协议并未解除，后该两份合同均未得到履行。现双方均同意解除合同，合同尚未履行，应终止履行。且生效判决驳回鹤群公司要求荣创公司支付违约金的诉讼请求，故鹤群公司再次要求荣创公司支付违约金亦无事实和法律依据，不予支持。综上，一审判决虽然在合同效力的认定上有不妥之处，但对于其他事实认定、判决结果等并无不当。鹤群公司的上诉请求依据不足，理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22982元，由上诉人江西省鹤群房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长  叶常青审判员  熊 涛审判员  张欢欢二〇二〇年十一月三十日书记员  马善盈