吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终2286号上诉人（原审被告）:武汉康顺汽车服务有限公司。法定代表人：陆某，执行董事。委托诉讼代理人：杨某，女，该公司法务。被上诉人（原审原告）：吉林市同盛汽车维修有限责任公司。法定代表人：沈某，经理。委托诉讼代理人：吕某，男。委托诉讼代理人：张某，吉林众达律师事务所律师。原审被告：吉林市康顺捷路汽车销售服务有限公司。法定代表人：周某，执行董事。委托诉讼代理人：王某，女。上诉人武汉康顺汽车服务有限公司（以下简称武汉康顺公司）因与被上诉人吉林市同盛汽车维修有限责任公司（以下简称同盛汽修公司）、吉林市康顺捷路汽车销售服务有限公司（以下简称吉林康顺公司）土地租赁合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。武汉康顺公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四、五项，改判吉林康顺公司仅承担2018年8月1日至2019年7月31日期间的未付租金163.4万元，武汉康顺公司对此不承担连带责任。2.一、二审诉讼费由同盛汽修公司承担。事实和理由：一审法院未对一审被告关于不应承担被上诉人诉请的全部租金的抗辩点进行审查，系事实认定错误。本案中，一审被告不仅对租金数额计算错误提出抗辩，还对不应承担被上诉人诉请的全部租金进行了抗辩。案涉合同第十三条第1款规定：“在租赁期内，乙方向甲方所缴纳的承租费，甲方应给乙方开具正式发票。”经比照付款明细，一审被告已开票未付款的租金金额为164万元，减去以车抵款多付的的6000元，应支付被上诉人163.4万元租金。至于被上诉人诉请的其余租金，由于其未向一审被告开具正式发票，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，一审被告无需承担付款义务，进而上诉人也无须就一审被告欠付的385万租金（2019年8月1日至2020年7月31日）及违约金承担连带责任。因此，一审法院未对一审被告此条抗辩意见进行审查，也未对上述事实进行核实，便直接判决一审被告与上诉人承担责任，系事实认定错误，应当予以改判。2.即便一审被告与上诉人应当承担违约责任，一审法院关于违约金的认定标准过高，系法律适用错误。吉林市船营区人民法院作出的（2020）吉0204民初828号民事判决书中认定违约金的计算标准系参照金融机构计收逾期贷款利率标准。上诉人认为：适用此标准的前提是合同当事人没有约定逾期付款违约金标准。而本案中，案涉合同第十二条规定：“乙方未能按照约定给付甲方租金的，甲方按每日1%向乙方收取滞纳金，超过三个月乙方仍未向甲方交纳租金的，甲方除收取滞纳金外，按本合同相关约定处理”，此滞纳金系逾期付款违约金性质，因此，一审法院系法律适用错误。结合本案来看，被上诉人未向一审被告出具发票，存在违约情形，且被上诉人所依据标准计算的违约金金额明显超过其实际损失的30%，属于“过分高于造成的损失”。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第1款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，鉴于违约金具有补偿作用，其作用在于弥补损失，故被上诉人在本案中的损失应为2018年8月1日至2020年7月31期间两个年度租金的资金占用利息损失，计算资金占用利息损失应当以资金占用期间同期人民银行公布的基准贷款利率为标准计算。综上所述，恳请贵院查明事实，依法改判。同盛汽修公司辩称，1.根据法律规定武汉康顺公司只能针对自己的法律责任承担问题提出上诉主张,对于吉林康顺公司涉及的法律责任承担问题,由于吉林康顺公司没有上诉，证明其对一审判决书表示服判，无意见，武汉康顺公司无权提出任何主张。2.首先，根据双方签订的合同第十三条第1款的约定，在租赁期内，武汉康顺公司向我公司所缴纳的承租费，我公司应给武汉康顺公司开具正式发票。从这种约定来看，是武汉康顺公司先交租金，然后才是我公司开具发票，现在是武汉康顺公司根本未交租金，所以不存在我公司未向武汉康顺公司提供发票的情形，我公司收到租金发票都交给了吉林康顺公司,我公司开具发票没有任何障碍，完全是按照合同约定办理,根本不存在未履行开发票的情形。其次，我公司作为出租方，根据租赁合同约定和合同法的规定，我公司的合同主要义务就是提供房屋，通过法庭调查证实我公司按照合同约定已经提供租赁房屋，而向承租人提供发票根据法律规定只能属于合同附随义务，并不是合同主要义务。再次，我公司提供发票根本不属于应该履行的债务，所以，武汉康顺公司将我公司提供发票理解为履行债务显然错误，其观点不成立。3.武汉康顺公司错误的理解和解释了违约金和利息的区别。我公司在一审起诉时是根据双方签订的合同约定主张的违约金,不是利息。而武汉康顺公司及吉林康顺公司明显属于违约，根据合同约定应向我公司支付违约金，所以，一审判决武汉康顺公司及吉林康顺公司承担的是违约性质的法律责任。综上所述，我公司认为一审判决正确，武汉康顺公司上诉无理，请求二审法院依法支持我公司全部答辩意见，驳回武汉康顺公司的上诉请求。吉林康顺公司述称，同意武汉康顺公司的上诉请求。同盛汽修公司向一审法院起诉请求：1.判决被告支付租金799.4万元；2.判决被告支付违约金149万元；3.判决被告向原告支付土地税及房产税513,776.22元（从2013年8月1日起至2019年9月30日期间的房产及土地税）；4.责令被告承担本案一切案件受理费和保全费。一审法院认定事实：2013年2月1日，同盛汽修公司与武汉康顺公司签订一份场区土地使用权租赁合同，合同约定：同盛汽修公司将其所有的位于吉林市××区的房屋及其使用的土地租赁给武汉康顺公司作为武汉康顺公司汽车销售与售后服务4S店的建设用地；租赁期限为15年，从2013年2月1日起到2028年1月31日止；免租期限为2013年2月1日至2013年7月31日，2013年8月1日至2018年7月31日年租金为350万元，2018年8月1日至2023年7月31日年租金为385万元，2023年8月1日至2028年7月31日年租金为423.5万元；租金按年交付；在房屋使用过程中及其涉及房屋、土地使用等方面的规费、税费等由武汉康顺公司承担；未能按约定给付租金的，按每日1％收取滞纳金等内容，同时约定了双方的权利义务等条款。2014年1月1日，同盛汽修公司与武汉康顺公司、吉林康顺公司签订场区土地使用权租赁合同的补充合同，三方同意将原合同与武汉康顺公司权利义务转移给吉林康顺公司，同时约定武汉康顺公司为吉林康顺公司向同盛汽修公司承担连带履行保证责任。合同签订后，武汉康顺公司和吉林康顺公司支付部分租金，至今尚欠租金769.4万元，自2013年8月1日起至2019年9月30日止发生的土地税和房产税合计为513,776.22元，已由同盛汽修公司缴纳。2019年12月13日，法院作出（2019）吉0204财保184号民事裁定书，冻结武汉康顺公司的银行存款。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方签订的租赁合同及补充合同，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应全面履行合同义务，现由于吉林康顺公司未按合同约定及时足额履行支付租金义务，依法应当承担违约责任。关于欠付租金数额，经吉林同盛汽修公司确认欠付租金为769.4万元，一审法院予以确认，吉林康顺公司就此提出的抗辩一审法院予以采纳；关于违约金问题，吉林康顺公司主张标准过高请求法院予以调整，一审法院予以准许。关于支付标准，可以参照金融机构计收逾期贷款利率标准予以计算，起算日期确定为吉林康顺公司足额支付租金后的租金起算年度即2018年8月1日开始；关于土地及房产税费的问题，因各方在协议中有明确约定，故对于同盛汽修公司为此垫付的费用应当由吉林康顺公司承担；关于武汉康顺公司的责任承担问题，武汉康顺公司承担保证责任方式为连带保证责任，双方并未约定保证期间，根据法律规定，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月，关于同盛汽修公司诉请2019年8月1日前未支付租金部分，因主债务履行期限最晚至2018年7月31日，且同盛汽修公司未举证证明其于保证期间内向武汉康顺公司主张权利，故武汉康顺公司对于上述债务免除保证责任。有关2019年8月1日至2020年7月31日未支付租金部分，履行期限届满之日为2019年7月31日，因一审法院已于2019年12月13日进行财产保全，即视为同盛汽修公司对武汉康顺公司主张权利，故武汉康顺公司对于该笔债务应当依法承担保证责任。一审判决：一、吉林康顺公司于判决生效后三日内向同盛汽修公司支付拖欠的租金769.4万元；二、吉林康顺公司于判决生效后三日内向同盛汽修公司支付违约金，以769.4万元为基数，自2018年8月1日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50％标准计算至实际履行之日止，但以不超过149万元为限；三、吉林康顺公司于判决生效后三日内给付同盛汽汽修公司垫付的2013年8月1日起至2019年9月30日止发生的土地及房产税费合计513,776.22元；四、武汉康顺公司对吉林康顺公司欠付租金385万元（2019年8月1日至2020年7月31日）及以385万元为基数，自2020年8月1日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50％标准计算至实际履行之日止的违约金承担连带责任；五、武汉康顺公司承担保证责任后，有权向债务人吉林康顺公司追偿；六、驳回同盛公司的其他诉讼请求。案件受理费40，892.22元、财产保全费5000元由吉林康顺公司负担。本院二审期间双方当事人均未向本院提供证据。对一审法院审理查明的事实本院予以确认。本院认为，武汉康顺公司与吉林康顺公司对于截至2019年8月1日仍欠付同盛汽修公司土地租赁费769.4万元并无异议。武汉康顺公司上诉主张其与同盛汽修公司就开具发票与给付土地租赁费并无明确约定先后履行顺序，故双方应同时履行。就此，本院认为，吉林康顺公司给付土地租赁费系其履行合同的主要义务，同盛汽修公司给其出具发票是双方履行合同的附随义务，在双方没有对履行顺序作出明确约定时，吉林康顺公司首先应履行合同的主要义务即按照双方约定时间及时给付土地租赁费，武汉康顺公司上诉主张同时履行没有法律依据，本院不予支持。另，因吉林康顺公司对于一审法院判决其承担给付土地租赁费并未提出上诉，武汉康顺公司就此提出上诉明显有违诚信，亦缺乏事实依据，本院不予支持。关于违约金问题，本院认为，非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及逾期利益等因素综合确定。一审法院根据本案实际情况，酌定参照适用金融机构计收逾期贷款利率标准计算违约金，并无不当，本院予以维持。综上，武汉康顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费102,127元，由上诉人武汉康顺汽车服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张利宏审判员  郭立坤审判员  李 昂二〇二〇年十一月三十日书记员  安冬雪