河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初19180号原告上城公馆业主委员会，地址河南省郑州市金水区农业路**上海公馆小区**楼**活动室，编号：2019410105004。负责人陈向阳，主任。委托代理人徐媛丽，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托代理人付段段，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被告郑州市鸿锦源物业服务有限公司，住，住所地郑州市管城区东太康路**一社会信用代码：914101055672726564。法定代表人李帅，总经理。委托代理人侯莉，北京市中伦文德（郑州）律师事务所律师。原告上城公馆业主委员会诉被告郑州市鸿锦源物业服务有限公司排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告主任陈向阳及其委托代理人徐媛丽、付段段，被告委托代理人侯莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告系上城公馆小区的物业服务企业，2020年7月5日，上城公馆召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，表决通过了《关于郑州市鸿锦源物业服务有限公司立即退出物业服务区域、办理移交手续的决议》和《关于选聘河南正美物业服务有限公司的决议》，依法解聘了被告。但被告至今拒不退出小区，也不履行交接义务，对小区的物业管理造成了严重的障碍，严重损害了业主的权益。原告多次协商未果，为维护小区的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、被告排除妨害、撤离上城公馆小区；2、被告移交物业管理用房、地下、地下车库、配电房、水泵房、本小区热力交换站房、监控室等相关场所、场地及设施；3、被告移交物业服务所必须的相关资料（附清单）；4、本案全部诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、《河南省业主大会业主委员会备案证书》1份；2、公告1份；3、公告照片9页；4、业主大会现场照片26页；5、河南省业主大会业主委员会备案申请表1份；6、上城公馆小区业主参加业主大会的表决票；7、业主表决票计票统计情况；8、小区业主信息表1份；9、上城公馆小区业主委员会公告及照片6页；10、《要求郑州市鸿锦源物业服务有限公司撤出上城公馆小区的告知函》1份；11、《告知函》及送达该公告现场照片4页；12、照片10页；13、微信聊天记录4页。被告辩称，一、被告与上城公馆小区业主之间形成了事实上的物业服务合同关系。被告自2012年入驻上城公馆小区，入驻前的物业公司为郑州思达物业管理有限公司，被告虽未与小区业主签订物业服务合同，但已经形成事实物业服务合同关系。被告自入驻上城公馆以来，根据业主的意见与建议积极改进、完善物业服务，现收取物业费的标准是1.15/平方，低于附近小区物业费收取标准，绝大多数业主已经认可了被告的物业管理服务，也缴纳了物业服务费，双方已经形成了事实上的物业服务合同关系。二、上城公馆业主委员会组成人员中大部分成员不符合任职资格条件，原告无权作为诉讼主体提起本次诉讼。《河南省物业管理条例》第27条规定，业主委员会由业主大会会议依法选举产生，对其负责，受其监督，其成员应当符合下列条件：（一）、遵守国家有关法律、法规、业主公约或者管理规约、业主大会议事规则，积极履行业主义务，按时交纳物业服务费等相关费用；（二）、具有完全民事行为能力；（三）、热心公益事业、责任心强，公道正派，诚实守信，廉洁自律；（四）、具有一定的组织能力和履职时间；对业主委员会成员，应当根据工作情况给予适当补贴。而上城公馆业主委员会中，经调查了解，侯乐已经不是上城公馆业主，陈向阳、吴乐、应乃武、成丽培、孙潘未按时缴纳物业服务费，未履行业主义务，已经不具备任职资格，而业主大会在此种情况下没有重新进行选举业主委员会成员，所谓的业主委员会因主体瑕疵无权提起本次诉讼，原告提起诉讼是为了逃避缴纳物业费义务。三、上城公馆业主委员会无权代表全体业主进行诉讼。《河南省物业管理条例》第30条第1款规定，业主委员会的职责是执行业主大会的决定事项，维护业主合法权益、业主委员会是根据业主大会作出的决定事项履行职责，业主委员会的权利来源于业主大会，业主委员会行使权力也必须经过业主大会的授权，在上城公馆业主大会没有授权业主委员会进行起诉的情况下，上城公馆业主委员会无权提起本案诉讼。四、原告不能证明已经经过法定程序解聘被告。根据《物权法》第76条、《物业管理条例》第11条、第12条规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意。大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。原告提供的证据不能证明解聘物业公司经过了业主大会集体讨论，也不能证明有过半数业主的参加并书面同意。原告不能证明已经经过法定程序解聘被告。综上，应驳回原告的诉讼请求。被告就其答辩意见，向本院提交以下证据：1、上城公馆部分业主物业费欠缴明细（部分）1页；2、《收据》5份。经审理查明：2012年6月份，被告入驻上城公馆小区开始提供物业服务。上城公馆小区总建筑面积为40764.76平方米，共426户。上城公馆业主委员会（第三届）成立后，在郑州市××丰产路街道办事处办理了备案手续，业主委员会的任期是自2019年1月23日至2024年1月23日。2020年6月16日，原告发布的《公告》内容显示：上城公馆各位业主：兹定于2020年7月5日上午8:00至下午17:00在小区院内1-2楼之间空地召开业主大会会议，大会议题是：1、表决《关于郑州市鸿锦源物业服务有限公司立即退出物业服务区域、办理移交手续的决议》；2、表决《关于选聘河南正美物业服务有限公司的决议》；3、表决《使用专项维修资金的决议》；为保证业主大会的合法有效，请全体业主持房产证原件、身份证原件准时参加。因故无法参加的业主可以委托他人参加，被委托人持委托书、房主（委托人）身份证复印件、本人身份证原件、复印件准时参加。业主如有异议，请持有房产证原件或购买合同原件、身份证原件向社区反馈。常砦社区监督电话：0371-6573****。2020年7月5日,上城公馆小区召开业主大会，其中《关于郑州市鸿锦源物业服务有限公司立即退出物业服务区域、办理移交手续的决议》的议题，312票同意票，同意票人数占总人数的73％，同意人数所占建筑面积占建筑总面积为75％。2020年7月6日，原告出具的公告内容显示为：上城公馆小区第三届业主大会全体会议已于2020年7月5日召开，应到业主（或业主代表）426人，实到会313人，大会议议题表决情况如下：1、表决《关于郑州市鸿锦源物业服务有限公司立即退出物业服务区域、办理移交手续的决议》，同意312票，同意的人数达73%，同意的人数所拥有的建筑面积达75%。2、表决《关于选聘河南正美物业服务有限公司的决议》，同意311票，同意的人数达73%，同意的人数所拥有的建筑面积达74%。3、表决《使用专项维修资金的决议》，同意311票，同意的人数达73%，同意的人数所拥有的建筑面积达74%。业主大会三项议题的表决，已符合法定程序要求。2020年7月11日，原告向被告发出《告知函》一份，载明：根据《河南省物业管理条例》的规定，上城公馆业主大会已经按照法定程序于2020年7月5日召开，表决通过了《关于郑州市鸿锦源物业服务有限公司立即退出物业服务区域、办理移交手续的决议》和《关于选聘河南正美物业服务有限公司的决议》。请你公司于7日内搬离上城公馆小区，并按照《河南省物业管理条例》的规定办理物业管理用房、相关设施设备和物业管理资料移交手续。后，被告未撤离涉案小区。原告于2020年9月2日诉至本院。本院认为,《物业管理条例》第六条规定,房屋的所有权人为业主。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定,下列事项由业主共同决定:……(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人员;……。决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。本案中,上城公馆小区于2020年7月5日召开了业主大会，同意《关于郑州市鸿锦源物业服务有限公司立即退出物业服务区域、办理移交手续的决议》的人数占73%，同意的人数所拥有的建筑面积占建筑面积的75%。同意该决议的人数和面积均超过半数,所作解除物业服务企业的决定,符合法律规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持”。现原告请求被告撤离上城公馆小区并返还物业服务用房、及物业服务所必需的相关资料，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的地下车库、配电房、水泵房、本小区热力交换站房、监控室、电梯等相关场所、场地及设施，本院认为以上设施均为小区固有的公共设施，被告搬出、搬离后即实现了交付。关于被告主张的业主委员会原告主体资格问题，本院认为，行使解除物业管理服务合同及解聘物业服务企业的权利由小区全体业主行使,而业主委员会系由全体小区业主选举产生、代表全体小区业主行使相关职权,原告提起本诉，并无不当。关于被告主张的业主委员会委员资格问题，如前所述，业主委员会系由全体小区业主选举产生、代表全体小区业主行使相关职权,业主委员会委员资格即使有瑕疵，但业主委员会的备案登记并未注销,业主委员会的主体资格仍然存在,故被告的此答辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第六条、第十一条、第十二条、第二十九条、第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，并参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、被告郑州市鸿锦源物业服务有限公司于本判决生效后十日内撤离上城公馆小区,并向原告上城公馆业主委员会移交上城公馆小区竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图、地下、地下管网工程竣工图等竣工验收资料设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件及物业管理所必须的其他资料；二、驳回原告上城公馆业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由被告负担。如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王盼盼二〇二〇年十一月二十七日书记员  袁建伟