浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终3875号 上诉人（原审被告）：李雁会，男，1975年10月23日出生，汉族，住江苏省灌云县。 委托诉讼代理人：王汉东，浙江清收易律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵艳艳，浙江清收易律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周志娣，女，1955年10月19日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。 委托诉讼代理人：俞爱丰，女，1983年2月6日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区，系周志娣之女。 上诉人李雁会与被上诉人周志娣房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市北仑区人民法院（2020）浙0206民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法独任审理了本案。本案现已审理终结。 李雁会上诉请求：撤销一审判决，并依法改判或发回重审。事实和理由：一、涉案房屋装修布局并不影响房屋安全也未改变房屋基本结构,租房合同中也未约定合同解除后装修的处置方式,径直认定合同解除后由李雁会承担拆除费用无事实和法律依据。周志娣并未提供证据证明案涉房屋装修严重影响结构安全,也未向人民法院申请结构安全鉴定,其以装修影响房屋安全理由不成立。涉案房屋不存在私拉电线的情况。目前样板房仍存在,足以佐证案涉房屋装修方案经双方同意和认可。二、租赁合同履行过程李雁会无过错,系周志娣根本性违约。转租和装修系双方真实意思表示,因此其单方停电的理由不成立,致合同无法履行的过错应由周志娣承担,同时应当承担合同不能继续履行对李雁会造成的损失。三、一审法院判决上诉人李雁会承担拆除费用，该院审理幅度超过了周志娣意思自治范畴。 周志娣辩称：一、李雁会称周志娣知道并同意转租及装修并非事实，周志娣已向一审法院提交了证据以及相关材料。二、上诉状中很多条款并不符合事实。周志娣始终不知道李雁会是二房东，没有经过周志娣同意便转租了房屋，且周志娣并不同意如此性质的装修。 周志娣向一审法院起诉请求：1.解除周志娣、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.李雁会赔偿周志娣房子恢复原状费用2万元。在一审审理过程中，周志娣变更诉讼请求为：1.确认双方之间的《房屋租赁合同》已经于2020年4月16日解除；2.李雁会赔偿周志娣恢复原状费用13460元、鉴定费2800元。 一审法院认定的事实：俞爱萍、俞爱丰分别系周志娣之女。位于宁波大榭开发区××幢××室的房屋，面积110.58㎡，三室两厅，原为简单装修，系俞爱丰单独所有。 2018年7月28日，李雁会与周志娣就租赁房屋进行磋商，李雁会欲租赁周志娣两女儿俞爱萍、俞爱丰各自所有的位于碧海蓝湾的房屋，期间李雁会与俞爱萍进行电话确认。电话中俞爱萍同意周志娣对外签订合同将房屋出租，同时表示，如果是自己住那租8年10年也无妨，转租的话可装修适当好一点。李雁会表示房子是自己住，尽快将老婆孩子接过来。后周志娣作为甲方、李雁会作为乙方，签订了《房屋租赁合同》，主要内容为：1.乙方因需要租用甲方大榭碧海蓝湾24幢1206住房一套；2.租期6年，自2018年8月28日至2024年7月28日止；3.租金每年1万元，一次性付清，以后每年到期付款需提前一个月；4.乙方不得损坏原有房屋结构及设施，如有损坏则照价赔偿；5.乙方在租用期间，须遵纪守法，如有违法行为及治安事故，则一切责任自负；6.除遇国家建设需拆除或不可抗拒的原因外，一律不能中止合同，租房期间，不得违约，如违约甲方应扣违约费肆万，甲付乙方；7.此合同以甲、乙双方签字后立即生效，如有变更作违约处理，违约责任甲乙双方共同遵守，如有违约，后果如负（担）装修经费。其后，李雁会将房屋进行装修后进行了转租。 2019年10月，周志娣上门发现房屋内部布局、结构发现了重大变化：厨房增加长条灶台并安放三台燃气灶；卫生间布置有投币式洗衣机；房屋被隔墙分割成房屋4间并装上门，周志娣作为房东无法进入；房屋入口处私拉电线接口并安装5个分户电表。周志娣多次与李雁会沟通未果，后于2020年1月3日起诉。因存在转租行为，出于安全、疫情、征信等考虑，周志娣代理人俞爱丰2020年3月10日通告将断电处理并上门书面通知了李雁会，并于次日向供电局申请断电。3月23日实际租户搬走后恢复供电。 2020年4月16日，该院组织双方现场勘验后，双方确认同日合同解除，李雁会于3日内腾退完毕。另，截止目前，李雁会已支付周志娣2年租金2万元，双方同意在合同解除后结算中一并处理。 在一审审理中，双方对本案主体不持异议，李雁会对合同解除的损失在本案中不主张并保留另案处理的权利。 经周志娣申请，一审法院对房屋恢复原状费用委托进行鉴定（市场价）。鉴定单位宁波世明建设项目管理有限公司出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为13460元。鉴定费2800元，已由周志娣预缴。 一审法院认为：本案的争议焦点是合同解除的事由和双方应当承担的责任。周志娣认为，李雁会未经周志娣许可擅自将房屋转租、破坏原有房屋布局和结构、私拉电线、放置多个煤气瓶等群租行为，造成安全隐患，且多次要求整改李雁会置之不理，故主张合同解除系由于李雁会违约，李雁会应当承担完全过错。李雁会认为，周志娣对于转租是明知且认可的，合同解除系由于周志娣擅自停电导致合同目的不能实现所致。该院认为，根据本案的实际情况，周志娣对于李雁会租赁两处房屋用以转租应有所预期。但李雁会与周志娣签订合同时并未将同意转租写入合同，同时作出“房屋用以家庭自用”的意思表示，足以造成周志娣误判。而李雁会对房屋进行布局、结构的改变，私拉电线、放置多个煤气瓶等行为，造成房屋租赁的重大安全隐患，超过了正常使用的范畴，李雁会并未取得周志娣的许可或确认。对于房屋出租究竟有几人，双方各执一词，李雁会亦未及时向周志娣通告。为落实新型冠状病毒疫情防控措施，周志娣为安全所虑，在多次协调沟通无果的情况下采取断电的方式以使承租人员搬离，具有正当理由。结合本案的实际情况，该院认定李雁会承担完全过错。 一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。周志娣产生的损失为恢复原状费用13460元、鉴定费2800元，合计16260元。李雁会并未主张和举证其产生的损失。李雁会已经支付了2年的房屋租金，从2020年4月19日腾退开始至2020年8月28日第二年租赁期满，为131天，按照比例计算可退租金为131天÷366天×1万元=3579元。二者折抵后，李雁会应赔偿周志娣损失为12681元。周志娣的诉讼请求，部分予以支持。李雁会的抗辩，难以采信。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认周志娣与李雁会之间的《房屋租赁合同》已经于2020年4月16日解除；二、李雁会应于本判决生效后五日内赔偿周志娣恢复原状费用、鉴定费12681元；三、驳回周志娣的其他诉讼请求。如果李雁会未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费300元，减半收取150元，由周志娣负担91.5元，由李雁会负担58.5元。 二审中，双方未向本院提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：李雁会与周志娣签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定内容，李雁会不得损坏原有房屋结构及设施，如有损坏则照价赔偿。但在合同履行过程中，李雁会在未取得周志娣的许可或确认的情况下对房屋进行布局、结构的改变，私拉电线、放置多个煤气瓶等行为，造成房屋租赁的重大安全隐患，超过了正常使用的范畴。而且对于房屋究竟转租给几人占有使用的问题，李雁会未征得周志娣的同意，更未向周志娣告知。为落实新型冠状病毒疫情防控措施，周志娣为安全所虑，在多次协调沟通无果的情况下采取断电的方式以使承租人员搬离，具有正当理由。结合本案的实际情况，一审认定李雁会具有完全过错，并无不当。上诉人提出其对于合同的履行没有过错的上诉理由，缺乏依据，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于周志娣产生的损失，经对房屋恢复原状费用进行鉴定（市场价），鉴定意见为房屋恢复原状费用13460元，周志娣为此支付鉴定费2800元。一审法院据此确定周志娣的相关损失，并无不当。上诉人提出一审判决超过周志娣意思自治范畴的上诉理由，缺乏依据，本院不予采信。 综上，上诉人李雁会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费117元，由上诉人李雁会负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 马金平 二〇二〇年十一月十三日 代书记员 陈剑妃