江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0724民初1466号原告：汪勤会，男，1970年4月12日生，汉族，居民，住灌南县。原告：高菊（汪勤会妻子），1968年2月6日生，汉族，居民，住址同上。两原告共同委托诉讼代理人：李冬明，江苏民盈律师事务所律师。被告：王永士，男，1957年1月8日生，汉族，居民，住灌南县。被告：张凤鸣，女，1959年8月12日生，汉族，居民，住址同上。被告王永士、张凤鸣共同委托诉讼代理人：王林，男，1961年4月10日生，汉族，居民，住灌南县。被告：卜兵，男，1966年7月12日生，汉族，居民，住灌南县。被告：灌南县新安镇真诚房地产中介服务部，住灌南县新安镇鹏程四路南侧（一品苑75107商铺）。经营者：朱新勤。被告：张玉杰，男，1979年8月28日生，汉族，居民，住灌南县新安锁鹏程西路南侧（一品苑75107商铺）。被告灌南县新安镇真诚房地产中介服务部及张玉杰共同委托诉讼代理人：袁海林，灌南县灌河法律服务所法律工作者。原告汪勤会、高菊与被告王永士、张凤鸣、卜兵、灌南县新安镇真诚房地产中介服务部（以下简称真诚服务部）、张玉杰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理；原告汪勤会、高菊及其委托诉讼代理人李冬明、被告王永士、张凤鸣及其委托诉讼代理人王林、被告张玉杰及其与被告灌南县新安镇真诚房地产中介服务部共同委托诉讼代理人袁海林到庭参加诉讼到庭，本案现已审理终结。原告汪勤会、高菊向本院提出如下诉讼请求；1、请求依法判决六被告共同归还原告60万元购房款及其利息（以60万元为本金分别从2018.2.13起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算至2019.8.20；从2019.8.20起按银行拆借利率的1.5倍计算至实际归还之日）；2、被告支付给原告违约金10000元；3、被告赔偿原告损失5万元；事实与理由：2018年2月13日，被告王永士、张凤鸣作为出卖方的，卜兵作为出卖方的代理人，原告作为买受方，被告真诚服务部及张玉杰作为居间方签订了房屋买卖合同；约定，将位于灌南县文化宫门西楼由南向北第一间，不动产权证号为苏（2018）灌南县不动产权第000746号的房屋出卖给原告，房款115万，并约定于2018年3月10日之前办理房产转移手续。合同签订当日，原告转账60万元给张玉杰，口头约定该费用等过户时才能给予出卖方，原告要求被告收取房款并协助办理过户手续时，才知道上述房屋存在着抵押贷款没有归还且被告王永士还以与卜兵之间债务未淸为理由拒绝归还贷款和拒绝过户。现涉案房屋己被灌南县法院执行拍卖，造成房屋买卖合同不能履行，作为专业从事房地产中介业务的真诚房地产中介服务部与张玉杰根本没有认真履行职责，应当与其他被告共同归还原告房款60万元及其利息损失。被告王永士、张凤鸣辩称：本案原告起诉被告主体错误，本案被告王永士、张凤鸣不是房屋买卖合同的签订人，也没有书面委托被告卜兵与原告签订房屋买卖合同，合同上的签名也不是被告王永士、张凤鸣所签，故该合同无效，因此请求法庭依法驳回原告对被告王永士、张凤鸣的起诉。被告卜兵辩称：1、关于该房屋买卖事项，被告王永士、张凤鸣代理人说我没有代理买卖资格，实际上在此之前我已经具备了该房屋的所有权，只是没有办理过户，之前，王永士、张凤鸣已经将涉案房屋卖给了我，当我和原告签订该房屋买卖协议的时候，我有该房屋的买卖权利。2、在签订房屋买卖合同时，涉案房屋已经卖给了我，原告是知道的，因为没有过户，所以只能签原房主的姓名。3、关于中介代理，我只是与被告张玉杰是朋友关系，他只是因为原告想买房子，他介绍给我，他也没有收取费用，后来我和原告直接进行房屋买卖沟通和签订协议，我没有向被告张玉杰支付过任何费用。所以我认为被告张玉杰不能作为真正的中介。4、至于房屋资金是我们签订合同后，原告先支付60万元作为房屋首付款，其余金额待过户时一并给齐，原告要求我过户，但是原告并没有把剩余的房款支付给我，所以导致我无法过户，因为该房屋之前有银行抵押贷款，我卖该房屋是因为我经营上出现亏损，所以才将该房屋卖出，那时我急需要资金，所以导致贷款没有还上，被法院强制拍卖。5、因为原告有过失，原告首付款60万元是事实，因为房屋买卖没有成功，所以我愿意退还60万元，我愿意承担银行存款利率，其他诉求不承担。被告真诚服务部辩称；中介服务部与原告、被告王永士、张凤鸣没有任何关系，仅是被告张玉杰把原告和被告卜兵带到服务部的门面，借用了中介服务部的格式合同，让他们双方签字，中介服务部未参与他们之间的买卖关系，在本案中不是居间人，所以请求驳回对被告真诚服务部的诉讼请求。被告张玉杰辩称；被告卜兵明确陈述是由被告卜兵与原告进行的洽谈，我没有实质性的参与他们之间的谈判，仅仅是引荐了原告与被告卜兵之间签订协议，起到了牵线搭桥的作用，也不是法律意义上的居间方，因此请求依法驳回原告要求被告张玉杰的诉讼请求。原告对其主张的事实及诉讼请求向本院举证下列证据；1、《二手房买卖合同》一份，证明被告王永士、张凤鸣作为出卖方，被告卜兵作为代理人，被告真诚服务部及张玉杰作为居间人，于2018年2月13日签订房屋买卖合同，在该合同上盖有被告真诚服务部的印章，其中明确写明被告真诚服务部是居间方，且约定一次性方式付款，并约定在房地产交易中心一次性交付房款；2、中国邮政储蓄银行打款凭证一张，证明由原告高菊于2018年2月13日支付给被告张玉杰60万元，并口头约定该款项用于归还房屋贷款。3、人民调解协议书复印件一份（原件保存于桥西派出所），证明后期因发生纠纷被告王永士、卜兵及被告张玉杰达成调解协议，可以证明被告王永士对于双方的买卖协议给予认可。4、不动产产权证书，证明被告卜兵作为代理人出售房屋时，中介讲涉案房屋的产权证原件及钥匙交于原告，原告有理由相信被告卜兵有代理权，中介对代理资格及出卖方的身份进行了核对。5、原告高菊与被告张玉杰的微信聊天文字及语音，证明被告张玉杰一直承诺该房屋买卖没有问题。根据语音内容整理成文字；其中2018.2.25.13:47分通话内容为：高菊：你好，上班给我家的房本在心，谢谢。张玉杰：放心吧，嫂子，尽快帮你把这事办了。语音聊天，2018.3.6.13:44，高菊发语音：请问一下，还有几天时间，给我们家办怎么样，3.10之前能办完吗？张玉杰语音：嫂子，我现在打电话给卜主任，给你回话，说尽快办。被告王永士、张凤鸣对原告举证证据质证认为；证据1三性均有异议，不动产在没有变更登记之前，房屋所有权人仍然是被告王永士、张凤鸣，该份买卖合同不是本案被告王永士、张凤鸣所签订，被告王永士、张凤鸣也没有向原告出售涉案房屋，同时也没有委托本案的被告卜兵与原告对涉案房屋进行交易，虽然被告王永士、张凤鸣与被告卜兵有房屋买卖的事实，但是由于被告卜兵没有交清购房款，故没有办理房屋产权变更登记手续，所以对原告向法庭出示的证据1达不到原告所要证明的目的，该份合同无效。对于证据2，付款情况不清楚，且与被告王永士、张凤鸣无关。对于证据3，该协议书为无效，如果协议仅涉及到夫妻一方的权利，那么该协议是有效的，如果调解协议内容涉及的是夫妻二人的利益，那么必须是夫妻双方都签字，协议才能生效，该份协议对被告王永士、张凤鸣是无效协议，该份协议虽然签订，但是未按照协议内容履行，所以达不到原告的证明目的。对于证据4的房产证无异议，证据五的通话语音录音内容无异议。被告卜兵对原告举证证据质证认为，原告出示的证据我都认可。被告真诚服务部质证认为；对原告出示的证据被告真诚服务部均不知情，合同上的章印怎么盖到合同上的被告也不知情。被告张玉杰质证认为，证据1被告张玉杰仅仅是听说原告是有意向购买房屋就将其引荐给了被告卜兵，没有想到原告与被告卜兵他们原本就非常熟悉，就房屋买卖的事情，原告与被告卜兵是自行洽谈自行协商，达成的合意，然后就由原告与被告卜兵自行签订了买卖合同，被告张玉杰未参与，更没有签字。证据2没有异议，60万元已经转给了被告卜兵，被告卜兵也当庭认可了该事实。证据3更证明了被告卜兵已经收到了首付款60万元，该协议还明确了各方应当承担的义务，被告卜兵应该在2018.12.31前偿还被告王永士25万元，涉案房屋剩余的贷款应当由原告进行偿还，证实因为原告和被告卜兵未按照该调解协议履行义务，才导致合同无法继续履行，因此在本案买卖过程中被告张玉杰没有任何过错。证据4真实性没有异议，证据5真实性无异议，但达不到原告的证明目的，付款当日被告卜兵因为开会就委托我办理付款手续，钱打给我，被告卜兵打了一个收条给原告，我收到款以后当天就把款打给了被告卜兵。庭审中，被告卜兵陈述，原来就承租被告王永士、张凤鸣的房屋，后与王永士、张凤鸣商谈购买涉案房屋，2014年间，双方谈好价款60万元，卜兵给付了30万元，剩余30万元作为卜兵向王永士、张凤鸣借款，卜兵按年息15.6%给付王永士、张凤鸣利息；对此，被告王永士、郑某予以认可。此后，被告卜兵一直按约定给付利息；期间，被告卜兵因经营需要资金，准备以涉案房屋办理抵押贷款，因没有过户，便与王永士、张凤鸣协商，请王永士、张凤鸣以房屋所有权人名义办理抵押贷款，王永士、张凤鸣表示同意，遂由卜兵、廖某夫妻作为借款人，王永士、张凤鸣作为抵押人与灌南民丰银行签订了《最高额借款合同（个人）》及《最高额抵押合同（个人）》，卜兵、廖某借取贷款45万元。因卜兵、廖某未能按时还款，灌南民丰银行提起诉讼，本院判决卜兵、廖某偿还借款45万元及其利息，被告王永士、张凤鸣承担连带责任，灌南民丰银行对提供抵押的涉案房屋变卖或拍卖所得款项享有优先受偿权。法院在执行中，依法对涉案房屋进行了拍卖，现已拍卖成交。根据当事人举证质证情况，本院认定事实如下：被告卜兵租赁原属被告王永士、张凤鸣所有的位于灌南县文化宫门西楼由南向北第一间房屋，2014年间，被告卜兵与被告王永士、张凤鸣协商购买所租赁的房屋，双方协商一致价格为60万元，卜兵先行给付了30万元，剩余30万元双方约定作为被告卜兵的借款，由卜兵按照年息率15.6%给付利息；事后，卜兵每年均按照约定给付利息，2018年1月，被告卜兵向灌南民丰银行申请贷款，以涉案房屋作为抵押，因卜兵与王永士、张凤鸣没有就购买的涉案房屋办理过户手续，卜兵与王永士、张凤鸣协商仍以王永士、张凤鸣作为房屋所有权人办理抵押手续，卜兵向灌南民丰银行借款45万元，因卜兵未能按期偿还贷款，灌南民丰银行向本院提起诉讼，本院依法判决卜兵偿还贷款45万元及其利息，被告王永士、张凤鸣承担连带偿还责任，同时，灌南民丰银行对抵押的房屋在变卖、拍卖价款享有优先受偿权。被告卜兵在借取灌南民丰银行贷款后，于2018年2月13日，被告卜兵以被告王永士、张凤鸣代理人身份，与原告汪勤会、高菊签订了《房屋买卖合同》，将位于灌南县文化宫门西楼由南向北第一间，不动产权证号：苏（2018）灌南县不动产权第000746号的房出卖给原告，房款115万，并约定于2018年3月10日之前办理房产转移手续；被告真诚服务部作为居间方在合同上加盖印章，该合同上王永士、张凤鸣的签名由卜兵代签，卜兵则以代理人身份在合同上签名，在签订该合同时，王永士、张凤鸣并不知情；合同签订当日，原告转账60万元给张玉杰，张玉杰当日将该款项转给卜兵，并由卜兵出具了收条给原告收执；因卜兵未能按期偿还贷款，民丰银行起诉后，本院作出了判决，判决生效后，灌南法院对涉案房屋进行执行，造成无法办理过户手续，最终涉案房屋被法院拍卖，所得款项优先偿还了灌南民丰银行的贷款本息。本院认为，被告卜兵以王永士、张凤鸣代理人的身份与原告汪勤会签订《二手房买卖合同》，虽然合同上有王永士、张凤鸣作为出卖人的签名，但该名子是卜兵代签，被告王永士、张凤鸣并不知情，王永士、张凤鸣与原告之间并不存在房屋买卖合同关系；涉案的房屋在签订《二手房买卖合同》前，房屋已经由被告王永士、张凤鸣出卖给被告卜兵，虽然没有办理过户手续，但房屋已经由卜兵实际占有并使用，对此，王永士、张凤鸣均无异议，在与原告签订买卖合同时，也是由卜兵实际具体操作，原告的购买房屋款项也是给予了卜兵，并由卜兵向原告出具收条，应当认定卜兵是该买卖合同的实际一方当事人，因被告卜兵未能按期偿还贷款，涉案房屋被法院执行拍卖，造成本案中的房屋买卖合同无法履行，卜兵应当承担全部责任，应当返还原告购房款60万元并承担利息，对造成的损失也应承担赔偿责任；被告王永士、张凤鸣不是买卖合同的一方当事人，也没有占有原告的购房款，在本案中不承担责任；被告真诚服务部作为居间方，履行的是居间义务，不是买卖合同的一方当事人，对于原告主张的返还购房款及赔偿损失的诉求不承担责任，张玉杰是真诚服务部的工作人员，履行的是职务行为，在本案中也不承担责任。原告主张的利息损失，双方没有在合同中进行约定，本院确定从卜兵出具收条之日按照资金占用利率即年息率6%计算，因被告卜兵的过错造成合同无法履行，原告主张违约金10000元，合同约定明确，被告卜兵应当承担。原告主张赔偿损失50000元，原告已经主张了利息损失，再行提起50000元损失赔偿诉求没有向本院举证损失依据及法律依据，本院对其诉求不予支持；依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、被告卜兵返还原告汪勤会、高菊购房款600000元及其利息，利息从2018年2月13日起按照年利率6%计算至判决确定给付之日。二、被告卜兵给付原告汪勤会、高菊违约金10000元；上述两项均于本判决生效后7日内给付。三、驳回原告汪勤会、高菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由被告卜兵负担，原告已预交，被告卜兵于给付上述兑现款时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费9800元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  周四新人民陪审员  冯 惠人民陪审员  李克萍二〇二〇年十一月十七日书 记 员  温彦林