濮阳市华龙区人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫0902民初9720号原告：倪建华，女，汉族，1953年10月5日出生，住濮阳市。委托诉讼代理人：郭宗林，濮阳市华龙区龙城法律服务所法律工作者。被告：濮阳市华龙区金鑫商场，住所地濮阳市黄河路东段路南（职工医院南门斜对面）统一社会信用代码9141090278508767F（1-1）负责人：杜海金，商场经理委托诉讼代理人：刘长发，河南飞鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴方勇，河南飞鸿律师事务所律师。第三人：濮阳市金建置业有限公司，住所地濮阳市黄河路东段路南（职工医院南门斜对面）法定代表人：刘学安。原告倪建华与被告濮阳市华龙区金鑫商场（以下简称金鑫商场）、第三人濮阳市金建置业有限公司（以下简称金建置业）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告倪建华的委托诉讼代理人郭宗林，被告金鑫商场的委托诉讼代理人吴方勇，第三人金建置业的法定代表人刘学安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪建华向本院提出诉讼请求：1、确认原告与第三人的合同有效，且效力及于被告，并由被告协助原告办理房屋登记手续；2、诉讼费用由华龙区金鑫商场承担。事实和理由：2012年1月19日，原告与第三人签订购房认购书，认购由被告及第三人共同开发的金鑫花园7号楼东单元8层C户商品房一套，并于当日转付现金35.2765万元整。因被告及第三人的原因，未能按照合同约定的时间（2012年5月底）交付房屋。然而2013年5月30日之后，因金鑫商场的股份全部转让给他人，造成转让后的金鑫商场不承认原告购房的事实，断然否定金鑫商场股份转让前后承继的权利义务关系。鉴于此，根据我国《民诉法》之规定，原告具状诉讼，请求人民法院确认原告的购房事实，判准请求。被告金鑫商场辩称：被告认为，第一、原告不具有本案适格诉讼主体资格。《民事诉讼法》第108条规定，起诉必须符合下列条件：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案系商品房买卖合同纠纷，金鑫商场与原告倪建华之间并不存在商品房买卖合同关系，金鑫商场并非合同相对方，不负有任何商品房买卖合同的任何义务。案涉商品房买卖合同系商品房预售行为，金建公司不具有法定预售商品房的资质和手续，故，该商品房买卖合同属于无效合同。原告主张权利的房屋合同系从张军利转购，原告应当依据合同的相对性向张军利主张权利。第二、两份认购合同书，是金建公司和原告、张军利签订买卖房屋合同，该合同仅约束金建和原告，与金鑫商场无关。该合同依法属无效合同，原告仅能基于无效合同向金建公司主张返还购房款的权利，而无权主张房屋所有权。因原告所主张的这份购房合同所显示的房屋另有案外人柳丽娟主张房屋权利，两者存在冲突。故，购房合同的真实性存在问题。第三、金建公司的记账流水并不是金鑫公司的记账，需要提供原告向金建公司转账的证据或取款凭证。另，该记账流水系金建公司的流水账，其真实性需要提供相应的原始凭证予以证实。本案中并无原告向金建直接付款的凭证，不能证明房款已经支付的情况，另，记账流水不显示原告交款的内容，不能支付原告的主张。原告不能提供向金建转账的银行流水，故，收据的真实性不能证实。第四、原告诉称与事实不符：1、原告在诉状中陈述“被告与第三人共同开发的金鑫花园7号楼东单元8层C户”。被告认为，原告上述陈述与事实不符：濮阳市金鑫花园小区7号楼系被告自建房屋，被告于2005年即以出让方式取得该楼所属国有建设用地使用权，并办理有国有土地使用证（濮国用2005字第039号），2008年被告开始出资自建该楼，2015年竣工。该楼资产权属自始自终归被告自有，不存在与金建公司共同开发情形。2、2016年，原告等人擅自在被告所属房产上强行安装电梯等设施，被告在多次劝阻止无效情形下，曾向华龙区人民法院提起侵权民事诉讼，后在政府协调下撤回起诉。案涉商品房主体工程及后续收尾工程均系被告出资建设，不存在原告所谓自行完善商品房后继工程情形。3、被告出资人的变更并不影响其民事主体资格对外的独立性，亦与原告没有任何关联。被告从未向原告出售过房屋，更谈不上因内部股权转让而否认其所谓的购房关系，原告诉称完全与事实不符。第五、原告诉求缺乏依据，应予驳回。如前所述，本案系商品房买卖合同纠纷，被告与原告之间不存在房屋买卖合同关系，故不负有合同上的任何义务，更谈不上协助其办理涉案房屋登记。原告向被告主张合同有效及相关合同权利缺乏依据，请求法庭查明事实，依法驳回原告的起诉或诉讼请求。第三人金建置业陈述，支持原告的诉请。原告为支持自己的主张向本院提交下列证据：一、2012年1月19日，金建置业（甲方）与张军利（乙方）签订《濮阳市金鑫花园购房认购书》一份，主要约定：乙方愿意购买房屋，交纳2万元定金后签订本认购书；房屋位于玉门路东、黄河路××处东××楼东单元××楼Ｃ户，建筑面积100.75平方米；根据甲方投资预算，该套房屋售价3500/平方米，总房款352765元；乙方在签定本认购书5日交纳总房款的100%，剩余房款在交接住房钥匙时一次付清，（指地下室款），定金在最后一次交房款时充抵房款；签定本认购书后，乙方如果要求退房款，应提前向甲方写出书面申请，经甲方同意后，给予办理退房手续，扣除30％定金，其余已交定金与房款20日内退回乙方，乙方不能在本认购书规定时间内交款，所定房屋甲方有权另行出售，视为退房；该房屋所有权证，待房屋竣工交付使用后由甲方统一办理，费用按濮阳市有关规定执行；甲方须于2012年5月底前将该套住房交付给乙方，如遇到人力不可抗拒的因素(如火灾，水灾，长时间停电等因素)甲方可予以延期，除上述情况外，甲方未能按期将该套住房交付给乙方，甲方须从约定交付之日起，到实际交付之日止，对乙方已交付的房款按月息1％进行计息，作为对乙方的补偿；如因该套住房存在质量问题，经市建筑质量监督站检验不能交付使用，乙方可无条件退房，甲方双倍返还定金，已交房款在十目内退回给乙方；乙方付清房款后，应按照有关规定提供办理产权证所需资料，由甲方统一办理，乙方如有要求，也可由乙方自行办理；该套住房交给乙方后，乙方必须遵守甲方物业部门的物业管理规定；十:本认购书在例行中若发生争议，双方可采取协商的办法解决，协商不成，任何一方均可向房地产仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向人民法院起诉。2012年11月27日，金建置业（甲方）与倪建华（乙方）签订《濮阳市金鑫花园购房认购书》一份，主要约定：乙方愿意购买房屋，交纳2万元定金后签订本认购书；房屋位于玉门路东、黄河路××处东××楼东单元××楼Ｃ户，建筑面积100.79平方米；根据甲方投资预算，该套房屋售价3500/平方米，总房款352765元；乙方在签定本认购书5日交纳总房款的100%，剩余房款在交接住房钥匙时一次付清，（指地下室款），定金在最后一次交房款时充抵房款；签定本认购书后，乙方如果要求退房款，应提前向甲方写出书面申请，经甲方同意后，给予办理退房手续，扣除30％定金，其余已交定金与房款20日内退回乙方，乙方不能在本认购书规定时间内交款，所定房屋甲方有权另行出售，视为退房；该房屋所有权证，待房屋竣工交付使用后由甲方统一办理，费用按濮阳市有关规定执行；甲方须于2012年5月底前将该套住房交付给乙方，如遇到人力不可抗拒的因素(如火灾，水灾，长时间停电等因素)甲方可予以延期，除上述情况外，甲方未能按期将该套住房交付给乙方，甲方须从约定交付之日起，到实际交付之日止，对乙方已交付的房款按月息1％进行计息，作为对乙方的补偿；如因该套住房存在质量问题，经市建筑质量监督站检验不能交付使用，乙方可无条件退房，甲方双倍返还定金，已交房款在十目内退回给乙方；乙方付清房款后，应按照有关规定提供办理产权证所需资料，由甲方统一办理，乙方如有要求，也可由乙方自行办理；该套住房交给乙方后，乙方必须遵守甲方物业部门的物业管理规定；十:本认购书在例行中若发生争议，双方可采取协商的办法解决，协商不成，任何一方均可向房地产仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向人民法院起诉。二、2012年1月19日，金建置业给张军利出具收房款352765元收据一份，注明交款人张军利，收款方式转账，收款事由7号楼东单元8层楼C户。2012年11月27日，金建置业给倪建华出具收房款352765元收据一份，注明交款人倪建华，收款方式现金，收款事由7号楼东单元8层楼C户。本院查明，涉案房产所占用的土地于2018年被濮阳市中级人民法院（2018）豫09执20号执行裁定查封，期限为2018年4月9日至2021年4月9日。2018年涉案房屋占用土地进行了抵押权补录。本院认为：基于涉案房屋占用土地设有抵押及司法查封，不动产登记部门表示不具备办理不动产产权转移登记的条件，属于法律上不能履行的情形，目前办理转移登记的条件尚不成熟，待条件具备后，原告可另行提起诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告倪建华的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长  程文军审 判 员  李 慧人民陪审员  张聚珂二〇二〇年十一月五日书 记 员  李 扬