江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7105号上诉人（原审被告）：张美华，女，1957年11月10日出生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：周荣（系张美华女儿），女，1981年7月18日出生，汉族，住南京市六合区。上诉人（原审被告）：张秀华，女，1950年12月8日出生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：王春花（系张秀华儿媳），女，1972年2月13日出生，汉族，住南京市六合区。上诉人（原审被告）：马萍，女，1967年11月9日出生，汉族，住南京市六合区。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：王俊，江苏索创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京弘誉广告有限公司，住所地南京市六合区龙池街道雄州南路**阜康园区******。法定代表人：王媛，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓春，江苏锐昂律师事务所律师。原审第三人：南京市六合区住房保障和房产局，住所地南京市，住所地南京市六合区雄州南路****法定代表人：邵正平，该局局长。委托诉讼代理人：张玉芬，江苏雨花石律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴宝国，江苏雨花石律师事务所律师。上诉人张美华、张秀华、马萍因与被上诉人南京弘誉广告有限公司（以下简称弘誉广告公司）、原审第三人南京市六合区住房保障和房产局（以下简称六合房产局）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年9月7日公开开庭审理了本案。上诉人张美华及其委托诉讼代理人周荣、张秀华及其委托诉讼代理人王春花、马萍及三上诉人共同委托诉讼代理人王俊，被上诉人弘誉广告公司法定代表人王媛、委托诉讼代理人李晓春，原审第三人六合房产局委托诉讼代理人张玉芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张美华、张秀华、马萍上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付搬迁费94184.5元、改变用途的停产停业损失补偿692390元、提前搬家奖励费224930元的全部诉讼请求；一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决将上诉人在房屋征收补偿协议中列明的搬迁费、提前搬家奖励费、改变用途的停产停业损失补偿等三项费用按照40%的比例支付给被上诉人，无事实和法律依据。搬迁费、提前搬家奖励费均是根据南京市六合区关于国有土地房屋征收和补偿办法的规定，按照上诉人房屋的面积计算得来。只要被征收人在规定的期限内完成搬迁并办理完手续，就给予一次性的提前搬家奖励费，且也是依据上诉人拆迁房屋面积大小而给予的一次性提前搬家奖励费。很显然搬迁费、提前搬家奖励费应当属于上诉人所有。一审法院认为双方在房屋租赁协议中对于搬迁费、提前搬家奖励费没有约定，将其中的40%判决支付给被上诉人，没有依据。关于改变用途的停产停业损失补偿费用。上诉人与被上诉人双方于2017年7月27日签订的房屋租赁合同中第11条关于免责条款中已经作出了明确的约定：“因国家政策需要拆迁或者改造……互不承担责任”。一审法院以双方在租赁合同中对该笔损失没有作出约定，继而将其中的40%判决给被上诉人，没有事实和法律依据。弘誉广告公司辩称：上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同第11条免责条款，针对的是第三人给上诉人或者被上诉人造成的损失，上诉人和被上诉人之间不负相关责任。双方在合同第16条中明确约定，房屋的主体结构归上诉人所有，房屋的装修设施归被上诉人所有。合同约定，如果遇到政府性的拆迁等，装修费用归被上诉人所有，政府赔偿被上诉人可以自行谈判。但在实际过程中上诉人没有让被上诉人参与拆迁谈判的过程，其直接与相关的部门达成了征收补偿的协议，已经违约。搬迁费、提前搬家奖励费、改变用途的停产停业损失补偿等三项费用与被上诉人有直接利益关系，被上诉人理应得到上述三项的拆迁补偿费用。对于搬迁费及提前搬家奖励费，如果被上诉人在实际承租使用案涉房屋的过程中，拒绝配合搬迁或者在规定的时间内拒不搬出，该两项费用显然就不能得到补偿。六合房产局述称：六合房产局作为国有土地上征收部门，对案涉房屋的各项补偿均符合法律和政策的规定，并与被征收人签订了房屋征收与补偿协议。被上诉人主张的利益与六合房产局无关。请法院依法处理。弘誉广告公司向一审法院提出诉讼请求：1.张美华、张秀华、马萍向弘誉广告公司支付房屋装饰装修费用269916元、搬迁费94184.5元、改变用途的停产停业损失692390元、提前搬家奖励224930元、临时安置补助费59382元；2.张美华、张秀华、马萍承担本案诉讼费用以及保全保费2200元。一审法院认定事实如下：南京市六合区雄州街道北外街85-7号（现为80-3号）房屋系张美华、张秀华、马萍共同所有。2013年10月19日，张美华、张秀华、马萍与弘誉广告公司签订房屋租赁合同1份，约定：第二条，甲方（张美华、张秀华、马萍）将案涉房屋出租给乙方（弘誉广告公司）使用；第四条，租赁期限共10年，自2012年7月27日起至2022年7月28日止；第五条，前五年年租金为25000元，后五年根据市场行情增加，不得超过国家标准（年递增5-10%），每年的7月28日一次性付清次年房租；第十一条，因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任；第十六条，房屋主体结构归甲方所有，房屋装潢设施归乙方所有。如遇到政府性拆迁等，乙方装潢费用归乙方所有，政府赔偿乙方可自行谈判……。合同签订后，张美华、张秀华、马萍将案涉房屋交付弘誉广告公司使用，弘誉广告公司实际使用并按约支付租金。2019年11月1日，南京市六合区人民政府作出六政征字[2019]1号《六合区人民政府关于针织厂地块旧城区改建项目房屋征收决定》。六合房产局为房屋征收部门，案涉房屋属于征收范围。2019年12月26日，马萍、周荣、张美华作为被征收人（乙方）与六合房产局（甲方）签订南京市六合区国有土地上房屋征收与补偿协议1份（协议号A322），约定乙方于2019年12月26日将被征收的房屋搬迁完毕交由甲方，甲方向乙方支付被征收房屋（认定面积224.93平方米）的货币补偿金额合计3650824元，其中室内装饰、装修补偿费用269916元、搬迁补助费11247元（224.93平方米×50元/平方米）、改变用途停产停业损失补偿692390元（70.03平方米×6195元/平方米+15.36平方米×7614元/平方米+49.08平方米×3717元/平方米）、提前搬家奖励费224930元（224.93平方米×1000元/每平方米）、临时安置补助费59382元（224.93平方米×22元/平方米×12月）。为补偿问题双方协商未果，弘誉广告公司遂于2020年1月17日提起本案诉讼。2020年1月20日，一审法院根据弘誉广告公司申请依法作出（2020）苏0116民初748号民事裁定，查封、冻结张美华、张秀华、马萍名下合计价值110万元财产，实际冻结上述补偿款110万元。中国人民财产保险股份有限公司南京市分公司提供担保，弘誉广告公司为此支付保费2200元。2020年4月17日，弘誉广告公司将案涉房屋交还给马萍，由马萍交付相关单位拆除。一审法院认为，双方当事人于2013年10月19日签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守。租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。现双方就拆迁补偿款项分配发生争议，应当按照当事人约定处理。当事人约定不明或没有约定的，应当按照合同有关条款或者交易习惯,并结合合同履行情况确定。关于房屋装饰装修费用。根据双方房屋租赁合同“第十一条，因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任”、“第十六条，房屋主体结构归甲方所有，房屋装潢设施归乙方所有。如遇到政府性拆迁等，乙方装潢费用归乙方所有”，案涉房屋征收与补偿协议中张美华、张秀华、马萍获得装饰、装修补偿费用269916元，故对于弘誉广告公司要求张美华、张秀华、马萍参照上述协议补偿房屋装饰装修费用269916元，一审法院予以支持。关于搬迁费、提前搬家奖励和改变用途的停产停业损失。双方房屋租赁合同中没有约定，案涉房屋征收与补偿协议中张美华、张秀华、马萍获得搬迁补助费11247元、提前搬家奖励224930元、改变用途的停产停业损失692390元，均是以房屋建筑面积为基础按照一定标准计算得出。一审法院综合案涉房屋搬迁、交付情况、以及租赁合同履行情况，确定承租人即弘誉广告公司可以分得40%，搬迁费11247元×40%为4498.8元，提前搬家奖励224930元×40%为89972元，改变用途的停产停业损失692390元×40%为276956元。关于临时安置补助费。双方房屋租赁合同中没有约定，案涉房屋征收与补偿协议中张美华、张秀华、马萍获得临时安置补助费59382元。该项费用是房屋征收部门对于被征收人（即张美华、张秀华、马萍）自行安排住处过渡的按照住宅房屋建筑面积一次性给予发放的过渡费用。对于弘誉广告公司要求张美华、张秀华、马萍支付该项费用，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，张美华、张秀华、马萍应补偿弘誉广告公司装饰装修费用269916元、搬迁费4498.8元、提前搬家奖励89972元、停产停业损失276956元，计641342.8元。超出部分，不予支持。对于弘誉广告公司要求张美华、张秀华、马萍承担保全保费2200元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十二条、第九十八条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、张美华、张秀华、马萍于判决生效后10日内向南京弘誉广告有限公司支付补偿款641342.8元；二、驳回南京弘誉广告有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16887元减半收取8443.5元，保全费5000元，合计13443.5元，由南京弘誉广告有限公司负担7143.5元，张美华、张秀华、马萍负担6300元。二审中，各方当事人对一审法院查明的事实均没有提出异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人于2013年10月19日签订的房屋租赁合同约定租赁期限共10年，自2012年7月27日起至2022年7月28日止。现因案涉房屋征收拆迁，被上诉人不能继续承租经营且搬离案涉房屋，造成停业停产及搬迁损失。虽然租赁合同有“因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使双方造成损失的，互不承担责任”条款，但该条款仅约定上诉人与被上诉人之间不负相关责任，但对拆迁人已给予相关赔偿，对该赔偿的处理并未作出约定。因此，一审法院因双方房屋租赁合同中没有约定而认定上诉人应当在得到的相应的补偿中按一定比例支付被上诉人，并无不当。上诉人关于被上诉人不应获得停业停产及搬迁补偿的上诉意见，本院不予采纳。关于补偿比例，应当结合上诉人与被上诉人约定的租赁期限、被上诉人已承租及占有使用案涉房屋的时间并结合被上诉人的实际损失综合确定。被上诉人于2020年4月17日将案涉房屋交还给上诉人并由上诉人交付相关单位拆除。该时间距租期届满日2022年7月28日为2年零3个月，合同约定的租期为10年。案涉房屋的征收拆迁对双方当事人均造成损失，综合考虑上述情形并结合本案的实际情况，一审法院认定被上诉人获得搬迁费、提前搬家奖励和改变用途的停产停业损失40%过高，本院确定被上诉人获得上述三项补偿费用的20%。即：搬迁费11247元×20%为2249.4元，提前搬家奖励224930元×20%为44986元，改变用途的停产停业损失692390元×20%为138478元。三项合计185713.4元。综上所述，张美华、张秀华、马萍的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初748号民事判决第二项；二、变更南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初748号民事判决第一项为：上诉人张美华、张秀华、马萍于本判决生效后10日内向被上诉人南京弘誉广告有限公司支付补偿款455629.4元；三、驳回被上诉人南京弘誉广告有限公司的其他诉讼请求；四、驳回上诉人张美华、张秀华、马萍其他上诉请求。一审案件受理费16887元减半收取8443.5元，保全费5000元，合计13443.5元，由上诉人张美华、张秀华、马萍负担4571元，被上诉人南京弘誉广告有限公司负担8872.5元；二审案件受理费6870元，由上诉人张美华、张秀华、马萍负担3435元，被上诉人南京弘誉广告有限公司负担3435元。本判决为终审判决。审判员  龚达二〇二〇年十一月五日法官助理徐琨玉书记员杨文艳