江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5512号上诉人（原审被告）：林秀娥，女，1978年9月10日生，汉族，户籍地浙江省瑞安市，现住江苏省徐州市。被上诉人（原审原告）：张春侠，女，1970年12月18日生，汉族，现住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：郑宪金，江苏青创律师事务所律师。原审被告：武晨，男，汉族,1966年8月17日生，现住江苏省徐州市新城区。上诉人林秀娥因与被上诉人张春侠、原审被告武晨房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初6711号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人林秀娥上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定上诉人恶意违约与事实不符，双方签订的房屋买卖合同显失公平，存在重大误解，买卖合同应予撤销。2.一审判决支持中介费显失公平，房屋中介没有维护上诉人的利益，造成上诉人重大损失。3.一审法院采用酌定方法判决上诉人赔偿50万元没有任何依据，被上诉人张春侠并没有实际产生损失。被上诉人张春侠辩称，1.是上诉人的原因导致合同目的无法实现，上诉人构成根本违约，应该承担全部违约责任。根据生效的民事判决书查明，上诉人在合同签订后，不配合被上诉人办理过户手续，同武晨将涉案房产抵押给他人，导致合同目的无法实现，上诉人应承担返还已付购房款及利息，赔偿损失的违约责任。由于房地产市场的波动，当前的房屋市场价与订立合同时双方约定的房屋价格存在差价，该差价即是被上诉人存在的期待利益损失，一审法院支持房屋差价损失是正确的。2.关于居间费，根据合同约定，上诉人作为违约方应该承担居间费。原审被告武晨经本院合法传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。张春侠向一审法院提出诉讼请求：1.解除张春侠、林秀娥之间订立的《房地产买卖合同》；2.林秀娥返还定金340000元；3.林秀娥赔偿房屋差价损失1041582元；4.林秀娥支付中介居间费11250元；5.诉讼费、保全费、律师费56000元、评估费14800元由林秀娥负担。一审法院经审理查明：2017年2月7日，出售方（甲方）林秀娥与购买方（乙方）张春侠、居间方（丙方）徐州新时代房产经纪公司（以下简称新时代公司）签订《房地产买卖合同》（编号：0000241），合同约定甲乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，就房屋买卖事项经过友好协商，一致同意订立合同条款如下：一、甲方自愿将自有的合法房屋所有权及该房屋占用的土地使用权出售给乙方。二、乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，自愿购买该房地产。三、房屋坐落于云龙区汉源国际华城30号楼1-401，房屋权证登记人为林秀娥。房屋建筑面积137.97㎡，车库有。五、交易价格为750000元，此价款除包括房地产本身外，还包括房屋内的以下设施，门、窗、水、电、煤气、暖气、初装费及维修基金等上房费用。六、双方同意采取一次性付清全款（甲乙双方签署上述房地产备案合同之日，乙方监管首付款，乙方一次性付清全款到房管局监管账户）。七、双方同意此房过户费用所产生的规定双方所纳的税、费全部由乙方承担，对方不承担任何税、费。八、双方约定2017年6月15日前到产权处签署办理上述房地产过户手续，如逾期上述日期应另补充协议更改日期，逾上述约定日期15天，任何一方拒签补充协议视为违约同时合同终止。九、甲方收到房屋全款之日双方交接房屋。十、居间服务费11250元由乙方承担，在签订本协议时付清给丙方。十一、在签订本协议时，乙方交付给甲方购房定金17万元整，双方同意由居间方保管2万，在购房时该定金抵购房款或服务费，甲方不动产证押给居间方保管。十二、违反本协议任何一条款均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金34万元，另外赔偿给守约方的直接和间接的经济损失。违约方另行支付居间方第十条约定的服务费。若甲乙双方解除本协议，双方应向居间方各支付50%上述居间费用，违约方还须承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用。十三、任何一方拖延签署备案合同日期、付款日期或业务办理结束后任意一方拖延领证或划款日期的要付给对方违约金，按每日总房款的百分之一计算。十四、甲方保证出售的房地产拥有完全所有权、使用权，（若发生与房屋所有权有关的债务债权纠纷，概由甲方负责处理，因此给乙方造成的经济损失及违约金、服务费等，由甲方负责赔偿）甲乙双方的代理人承诺已取得本人及相关权利人的书面委托签署本合同，如有不实，代理人愿意承担一切法律责任，并赔付第十二条所约定的违约金及服务费给守约方。十六、签署本协议即视为居间完成，双方同意即日起由居间方将此房地产到产权管理部门进行备案及办理相关手续。其他约定：略。2017年6月11日，三方重新签订《房地产买卖合同》（编号：0000406）一份，与上述合同基本一致，增加及变更内容：第三条房地产概况：不动产权证号为苏20**徐州市不动产权第0034704号，房屋建筑面积137.95㎡，车库有；第五条增加包含汉源国际华城地下车位。第八条双方约定2017年7月15日前到产权处办理上述房地产过户手续。如逾期上述日期应另补充协议更改日期，逾上述约定日期15天，任何一方拒签补充协议视为违约同时合同终止。第十九条其他约定：甲方承诺夫妻共有房产，有贷款，可以自行还清，房内无户口，学区名额未用，无民间抵押，产权清晰，夫妻双方在签订本合同后可自行配合乙方正常办理过户。此价格包含华城地下车位一个，购房定金15万元甲方保管充当房费。2、乙方承诺：单身，以全款方式购买此房。3、此合同为原合同（XSD:0000241）重新补签合同，原合同作废，现以此合同正常履行。2017年2月7日，张春侠向林秀娥支付购房定金50000元，林秀娥向其出具房屋定金收条一份，载明“今收到张春侠（320323197012187042）伍万元（￥50000）购买云龙区汉源国际华城30#-1-401房屋定金”。同日，张春侠向新时代公司支付购房定金20000元及中介服务费11250元，该公司向其开具收据两张，票号分别为1502847、1502803。2017年6月12日，张春侠通过其工商银行账户向林秀娥转账支付购房定金100000元。涉案贷款系武晨办理，2017年7月，林秀娥、武晨将银行贷款还清。张春侠于2017年7月13日、2017年8月9日两日前往徐州市产权处预约办理涉案房屋的买卖过户手续，但林秀娥均未配合张春侠办理成功。2017年8月14日，林秀娥、武晨将涉案房屋抵押给案外人吴强、赵建宁，用于借款，双方签订了《借款合同》及《徐州市房地产抵押合同》，约定借款金额为650000元，借期1年，自2017年8月14日至2018年8月13日，年利率10%，按季支付，借款人林秀娥、武晨自愿提供坐落在徐州市云龙区汉源国际华城30号楼1-401的合法房产作抵押。林秀娥、武晨与案外人吴强、赵建宁就借款合同、抵押合同办理了公证，徐州市鼓楼区公证处出具了（2017）徐鼓证民内字第9495号具有强制执行效力的债权文书公证书，公证事项为赋予借款合同强制执行效力。并办理了他项权证。2017年8月15日，涉案房屋办理他项权证（编号：32000951085），载明“证明权利或事项：抵押权，权利人（申请人）吴强、赵建宁，义务人：林秀娥、武晨，坐落云龙区汉源国际华城30号楼1-401，其他：抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额为650000元，债务履行期限为2017年8月14日至2018年8月13日，附记：债权数额￥650000元，林秀娥占99%，武晨1%”。同日，赵建宁通过银行转账向林秀娥中国建设银行的账户转账存入650000元。一审另查明，林秀娥、武晨二人于2014年5月15日协议离婚，双方签订离婚协议书，载明“男女双方于2010年6月4日结婚登记，现因感情破裂自愿离婚，现订协议如下：……二、位于新城区汉源国际华城**房产一处，产权归女方所有”。涉案房屋现登记在林秀娥、武晨二人名下，为按份共有，林秀娥占有涉案房屋份额99%，武晨占有1%份额，不动产权证号为苏（2017）徐州市不动产权第0034704号。经张春侠申请，法院委托江苏大正房地产土地造价咨询评估有限公司对徐州市云龙区汉源国际华城30号楼1单元401室房屋及案涉车库于2018年12月4日的市场价值进行评估。评估价为1791582元（单价12516元/㎡，车库6.54万元/位）。张春侠支付评估费14800元。2017年8月15日，张春侠起诉林秀娥、武晨要求继续履行合同，因案涉标的物已经办理抵押登记，合同无法继续履行，法院于2018年11月2日判决驳回了张春侠的诉讼请求。张春侠提交2017年8月14日江苏青创律师事务所出具的代理费发票（金额50000元），2017年9月29日江苏红杉树律师事务所律师出具的代理费发票（金额6000元），证明其支出的律师代理费。林秀娥自行委托徐州天行土地房地产评估咨询有限公司对案涉房产进行估价，该公司2019年2月22日出具估价报告，案涉房屋在2017年6月1日时点的市场价值为113.12万元。一审法院认为，张春侠与林秀娥签订的《房地产买卖合同》（编号：0000406）是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，对各方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。涉案合同签署后，林秀娥未配合张春侠办理过户手续，且在之后同武晨将涉案房产抵押给案外人，构成恶意违约，张春侠可以根据合同约定主张解除合同并要求林秀娥承担违约责任。因《房地产买卖合同》既约定了违约金又约定了定金，张春侠应当选择适用违约金或定金条款，而不能同时主张。故对于张春侠主张的双倍返还定金340000元的诉讼请求不予支持，但林秀娥应当向张春侠返还已经支付的定金150000元。另外20000元定金未直接交予林秀娥，应由张春侠向中介公司主张。对于张春侠支出的中介费11250元，因《房地产买卖合同》约定该笔费用由违约方承担，张春侠的主张该项费用由林秀娥负担有事实和法律依据，予以支持。张春侠主张林秀娥承担律师代理费56000元，因张春侠在（2017）苏0303民初4514号案件中已经就该费用提出主张，在本案中属于重复主张，不予支持。因案涉合同是张春侠与林秀娥双方签订，武晨并非合同当事人，根据合同相对性，张春侠主张武晨承担违约责任的诉讼请求不予支持。关于张春侠主张的房屋差价损失1041582元，实际上是主张因林秀娥违约导致的可得利益减少的损失。双方合同第八条约定，2017年7月15日前到产权处办理上述房地产过户手续；如逾期上述日期应另补充协议更改日期，逾上述约定日期15天，任何一方拒签补充协议视为违约同时合同终止。该约定是双方关于合同履行过程中因一方违约且达不成补充协议的情况下，合同即解除的约定。在合同解除后，张春侠即应主张相应违约责任而不是主张继续履行合同。在林秀娥明确表示不履行合同后，张春侠没有采取适当措施防止损失的扩大，对于扩大的损失，张春侠无权要求赔偿。参考案涉房屋的评估价值与合同约定房款的差价并综合考虑交易成本及张春侠支付的定金数额等因素，酌定林秀娥应向张春侠赔偿损失500000元。遂判决：一、解除张春侠、林秀娥之间于2017年6月11日签订的《房地产买卖合同》（编号：0000406）；二、林秀娥应于判决生效之日起十日内向张春侠返还定金150000元、赔偿居间服务费11250元、赔偿损失500000元；三、驳回张春侠其他诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的涉案《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，上诉人未配合被上诉人办理过户手续并将涉案房产抵押给案外人，已构成违约，故其应当向被上诉人承担相应的违约责任。被上诉人主张涉案损失为1041582元，一审法院综合考虑交易成本及定金数额等因素以及被上诉人放任损失扩大等情况，酌定上诉人向被上诉人赔偿损失500000元并无不当，本院予以支持。关于居间服务费11250元，因双方合同中已经明确约定由违约方承担，故被上诉人主张该费用由上诉人承担有事实根据，本院予以支持。综上，上诉人林秀娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17839元，由上诉人林秀娥负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 宋新河审判员 苏 团二〇二〇年十一月三十日书记员 宗 正