昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初5431号原告：李俊锋，男，汉族，1997年1月5日出生，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：李海波、刘恩艳，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。被告：李明键，男，汉族，1989年5月14日出生，住云南省昆明市盘龙区。第三人：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地云南省昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人：李云波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，汉族，1994年4月30日出生，住四川省峨眉山市，系公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：王娟，女，汉族，1994年2月10日出生，住云南省曲靖市沾益县，系公司员工，特别授权代理。原告李俊锋与被告李明键、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告李俊锋及其委托诉讼代理人李海波、刘恩艳，第三人尊园公司委托诉讼代理人王娟到庭参加诉讼，被告李明键经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李俊锋向本院提出诉讼请求：1、确认原告李俊锋与被告李明键、第三人尊园公司签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》（合同编号ＺＹＤＣＮＯ:0123978）已解除；2、判令被告李明键双倍退还原告李俊锋定金40000元；3、本案诉讼费由被告李明键承担。事实和理由：2019年11月14日，原告与被告、第三人签订《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》（合同编号ＺＹＤＣＮＯ：0123978）（以下简称“房屋买卖暨居间合同”）约定原告购买被告名下位于昆明市盘龙区房屋，产权证号为昆房权证（昆明市）字第**。房屋价格为1180000元，其中约定原告同意在2019年11月30日前出资500000元协助被告还贷赎证，该款项可冲抵首付款，余款680000元由原告申请银行贷款支付。原、被告双方于2019年12月10日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。合同签订当日，原告向被告微信转账20000元定金，被告当即出具收条，确认已收到购房定金20000元。合同签订后，原告积极配合第三人准备、提交贷款审批材料，但被告表明因个人原因急需用钱不愿意继续出售给原告，考虑被告不愿出售的现实情况，2020年1月6日原告向被告发送《律师函》，同意与被告解除合同并要求被告3日内退还定金20000元，不再追究其他违约责任，但被告不愿退钱，双方至今协商未果。为维护原告合法权益，故起诉讼。被告李明键未到庭参加诉讼，也未提交书面的答辩状及证据，视为其放弃相关的诉讼权利。第三人尊园公司辩称：同意解除买卖合同，但是保留居间合同法律关系的追诉权。第三人不是本案当中的违约方，目前尚未收到任何的佣金，第三人保留对违约方居间费用法律关系的追诉权，对第二三项的诉讼请求没有意见。经审理，本院确认法律事实如下：原告李俊锋、被告李明键、第三人尊园公司于2019年11月14日签订《房屋买卖暨居间合同》（ＺＹＤＣＮＯ：0123978），约定：原告通过第三人购买被告名下的位于昆明市房屋，成交价格为人民币1180000元。原告同意在2019年11月30日前出资50万元协助被告还贷赎证，该款项可冲抵房款。原告承担相应风险。被告配合办理预约转让公证。原被告双方约定于2019年12月10日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。签订本合同时，原告支付购房定金人民币20000元。本合同生效后，前述款项即为定金，三方约定该定金的保管及支付为：1、原告同意第三人向被告转交定金10000元；2、被告交由第三人托管人民币10000元，在房屋权属转移登记和交房手续全部办理完毕后，前述定金支付于被告。前述支付条件未成就，非经三方协议、司法文书、政府指令，原被告均无权要求托管方将定金支付于本方，且原被告双方不得因此要求第三人承担相关责任。扣除定金之后的房款的付款方式为银行按揭付款：1、于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款人民币500000元。除定金和首付款之外的剩余房款由原告贷款银行支付给被告。2、被告应于办理过户当日向第三人支付交房保证金人民币10000元，该款由第三人代为保管，待交房手续办理完毕以及相关费用结清后退还被告。交房时间及条件的约定：被告收齐全部房款叁日内交房，交房当日三方同时到物业管理公司（处）由被告结清相关综合费用后，房屋钥匙交给原告，并由第三人退还被告保证金。合同还约定了其他的权利义务。同日，原告向被告支付定金20000元，被告向原告出具《收条》，载明：今收到李俊峰（锋）（4325241997××××××××）购买李明键位于昆明市盘龙区购房定金：大写贰万元整，小写￥20000元，收款人：李明键，日期：2019.11.14。另查明，2019年12月24日，被告与案外人姜琼英、杨启星签订《云南省二手房买卖合同》，将涉案房屋出售给上述案外人。同日，被告与案外人就《云南省二手房买卖合同》办理了公证，云南省昆明市国信公证处出具了（2019）云昆国信证字第97952号公证书。2019年12月25日，被告与案外人姜琼英、杨启星就涉案房屋办理了不动产登记。2020年1月6日，原告向被告发出《律师函》，载明同意与被告解除房屋买卖合同。上述事实，有原被告、第三人的身份证明材料、《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》、收条、公证书、不动产登记信息、《律师函》、微信聊天记录及原告、第三人的当庭陈述在卷佐证。本院认为，原被告自愿签订《房屋买卖暨居间合同》，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，原被告均应按照约定履行合同。关于合同是否解除的问题，第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力……”，本案中，被告与原告于2019年11月14日签订房屋买卖合同并收取原告定金后，被告又于2019年12月24日与案外人签订二手房买卖合同，将涉案房屋出售给案外人，并进行了公证，办理了不动产登记。被告的违约行为，致使原告订立房屋买卖合同的目的不能实现，原告于2020年1月6日向被告发出《律师函》解除原被告之间签定的房屋买卖合同，该函已送达被告，合同解除。故原告主张确认双方签订的房屋买卖合同已解除，于法有据，本院予以支持；关于是否适用定金罚则的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外……”，房屋买卖合同中定金条款，系双方真实意思表示，定金作为债权的担保，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原被告及第三人签订的《房屋买卖暨居间合同》已约定了定金条款，合同签订后，原告向被告交付了购房定金，被告向原告出具了收条。因被告的违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则，故原告主张双倍返还定金40000元，本院予以支持。但是，合同约定20000元的定金，被告收取10000元，另外10000元由第三人代为托管，合同约定在房屋权属转移登记和交房手续全部办理完毕后，托管的定金由第三人支付于被告，支付条件未成就，非经三方协议、司法文书、政府指令，原被告均无权要求托管方将定金交付于本方。现合同目的已不能实现，第三人的托管行为已无必要，应向原告返还，其余30000元由被告向原告返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李俊锋、被告李明键及第三人昆明尊园房地产经纪有限公司于2019年11月14日签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》已解除；二、被告李明键于本判决生效之日起十日内返还原告李俊锋定金人民币30000元；三、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李俊锋定金人民币10000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币800元，由被告李明键负担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 胡 萍二〇二〇年十一月二十五日书记员 彭华麒