浙江省宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0205民初3344号 原告（反诉被告）：宁波市镇海和平盐业装卸联运有限公司，住所地：宁波市镇海区招宝山街道定海路**，统一社会信用代码：91330211713357464T。 法定代表人：吴和平，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：周含宇，浙江宇豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张敏，浙江宇豪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：浙江省盐业集团宁波市盐业有限公司，住，住所地：宁波市镇海区招宝山街道平海路**一社会信用代码：913302002541004745。 法定代表人：应洪亮，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：鲍佳莹，浙江锦丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏莹，浙江锦丰律师事务所律师。 原告宁波市镇海和平盐业装卸联运有限公司（以下简称和平公司）与被告浙江省盐业集团宁波市盐业有限公司（以下简称宁波市盐业公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月13日向本院提起诉讼，本院在征得原告同意的情况下于对案件进行诉前调解登记，案号为(2020)浙0205民诉前调1556号。后被告宁波市盐业公司提出反诉，本院对本诉、反诉适用简易程序合并审理，并于2020年8月20日组织双方进行了证据交换。本院于2020年9月24日对案件立案后，于同年10月15日、11月11日两次公开开庭审理，并于11月11日当庭宣告了判决。原告（反诉被告）和平公司委托诉讼代理人张敏，被告（反诉原告）宁波市盐业公司委托诉讼代理人鲍佳莹、夏莹到庭参加了所有诉讼活动，原告（反诉被告）和平公司委托诉讼代理人周含宇到庭参加了除2020年11月11日庭审外的其他诉讼活动。 和平公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认2016年2月3日签订的房屋租赁合同于2019年12月10日终止；2.宁波市盐业公司向和平公司支付一次性搬迁和临时安置费2000062元，停产停业损失补偿费3462518元，搬迁奖励费3462518元（停产停业损失和搬迁奖励费是被征收房屋评估价值的5%，本项合计8925098元）；3.本案诉讼费由宁波市盐业公司承担。 事实和理由：首先，和平公司系长期从事货运（普通货运）、装卸（搬运）、货物联运、普通货物仓储服务的公司。因经营需要，于2016年2月3日与宁波市盐业公司签订的编号为16Ｆ0001的房屋租赁合同，约定宁波市盐业公司将宁波市江北区大庆××路××号的房屋（以下简称涉案房屋）出租给和平公司，期限为5年，租期至2021年2月2日止，租金为首年40万元，第二年起每年租金在上一年基础上递增2%，房租一年一付，租金总额为208.1616万元。在合同履行期间，宁波市盐业公司于2019年12月10日向其发函称，根据政府相关规定，涉案房屋将拆迁，故宁波市盐业公司决定提前终止房屋租赁合同。因此，房屋租赁合同在宁波市盐业公司发函之日起即终止。为配合拆迁工作，其提前完成了搬迁任务，为此，宁波市盐业公司获得包括一次性搬迁和临时安置费、停产停业损失费以及提前搬迁奖励等多项拆迁补偿。虽然，一次性搬迁和临时安置费、停产停业损失费以及提前搬迁奖励费的发放对象是房屋所有权人，但是国家拆迁条例中也明确对承租人及实际经营人权利的保护。而其作为承租人及实际经营人，承租涉案房屋经营，必然投入了生产设备、经营设施等安装投入；作为腾空时的实际搬迁人，投入了搬迁成本；且其在搬迁后其无法继续经营而需另寻场地，其停产停业损失必然存在。因此，一次性搬迁和临时安置费、停产停业损失费以及提前搬迁奖励费三项费用应当由作为承租人的和平公司获得。其次，其与宁波市盐业公司签订了两份租赁合同，一份是房屋租赁合同，一份是码头租赁合同。双方之间的租赁关系始于上世纪90年代，在二十多年的租赁过程中，和平公司自行搭建了一些房屋且对搭建的房屋内部进行装修，因此和平公司对自行搭建的房屋、装修以及码头的设施拥有产权，故和平公司自行搭建的、未经产权登记的三幢建筑物及其内部装修、无法恢复使用的重大设备设施、构筑物的搬迁损失补偿费，由宁波市江北区文教街道拆迁办（以下简称文教街道拆迁办）与和平公司独立签订了拆迁协议，但这不代表和平公司放弃了作为承租人应获得赔偿的权利。且文教街道拆迁办与和平公司签订的拆迁补偿协议中大部分金额涉及码头的赔偿。故和平公司特诉至法院，请求判如所请。在审理过程中，和平公司又称，认为在宁波市盐业公司与拆迁部门签订拆迁协议之日，最晚房屋租赁合同也在2019年12月27日终止。 宁波市盐业公司辩称，和平公司的诉讼请求应当全部驳回。理由如下：第一，双方租赁合同的终止时间应该是和平公司腾退之日而非被告通知原告腾退的2019年12月10日。因双方合同终止的原因除了政府拆迁外，还包括和平公司延期支付租金以及转租。第二，和平公司诉请的三项费用的补偿主体，从合同约定和相关规定来看，都与和平公司无关。一是根据《宁波市人民政府关于印发宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定的通知》，一次性搬迁和临时安置费、停产停业损失补偿费、搬迁奖励费发放的主体都是被征收人，即房屋所有权人的宁波市盐业公司，与承租方和平公司无关。二是一次性搬迁和临时安置费包括补偿机器设备的拆卸、搬运、安装损失和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等损失的费用，而与和平公司有关的生产设备搬迁损失已经包含在006号评估报告中，已经由文教街道拆迁办单独补偿给和平公司，与宁波市盐业公司无关。三是停产停业损失该项补偿，因案涉房屋系非住宅房屋，主要是针对宁波市盐业公司因拆迁导致不能继续出租房屋获取租金收益的补偿，且在我国拆迁实践之中，无论涉案房屋是否出租，宁波市盐业公司均可获得赔偿，与承租人和平公司无关。四是双方在《房屋租赁合同》第九条第2款明确约定，若因拆迁导致合同终止的，双方互不承担赔偿责任。和平公司基于房屋租赁合同要求出租人宁波市盐业公司支付停产停业损失，系合同终止后的损失赔偿问题，根据前述约定，双方互不赔偿，因此宁波市盐业公司无需将停产停业损失给付承租人和平公司。五是签约搬迁奖励费系拆迁人对产权人宁波市盐业公司提前签约的奖励，而和平公司搬迁系合同终止后的义务而非权利，因此签约拆迁奖励费与承租人和平公司无关。第三，和平公司曾出具书面材料，明确了其在本次征收补偿的所有主张，放弃了涉案三项费用的主张，因此，双方对征收补偿内容已达成合意，故涉案三项费用应归宁波市盐业公司所有。在征收过程中，和平公司考虑到宁波市盐业公司作为国有企业原因由宁波市盐业公司领取补贴再转交给和平公司手续繁琐，且为了避免补偿的纷争，故双方对本案拆迁补偿以一刀切的方式进行协商，并由和平公司于2019年12月13日向宁波市盐业公司提交《要求对相关资产进行补偿的申请》，再由宁波市盐业公司出具授权委托书，将本次拆迁补偿之中属于和平公司应得的部分和宁波市盐业公司应得部分进行了完全分割，并由双方分别与文教街道拆迁办签订了补偿协议。第四，若和平公司认为其享有诉请的三项费用，应当依据补偿协议向文教街道拆迁办另案主张。因本案征收中属于和平公司应得部分的补偿由和平公司自行与文教街道拆迁办签订协议，根据合同相对性原则，若和平公司认为一次性搬迁和临时安置费、停产停业损失补偿费、搬迁奖励费属于和平公司，应当由和平公司另案起诉文教街道拆迁办主张其权利。综上，法院请求驳回和平公司全部诉请。 同时，宁波市盐业公司认为和平公司存在延期支付租金和转租（和平公司未经其同意将房屋转租他人开花店）需要承担违约责任以及和平公司需要支付腾退期间的占用费为由，向本院提出反诉，请求法院判令：1.和平公司立即支付宁波市盐业公司2020年2月3日至2020年4月10日期间的租金79477.21元（由432972.964元÷365天×67天计算得出）；2.和平公司立即支付宁波市盐业公司违约金129891.86元（按年租金432972.964元的30%计算得出）；以上一、二项诉讼请求合计209369.07元；3.反诉案件诉讼费用由和平公司承担。在审理过程中，因涉案房屋在2020年3月10日断水、3月11日断电，和平公司在2020年3月11日才腾退房屋，故宁波市盐业公司要求和平公司支付自2020年2月3日起至2020年3月11日止的租金，并将第一项反诉请求金额变更为43890.40元（由432971.864元÷365天×37天计算得出）。 和平公司针对反诉辩称，双方合同已经解除，其无需支付租金，其也不存在违约行为，无需支付违约金。首先，双方的合同因为拆迁终止，宁波市盐业公司在2019年12月27日与文教街道拆迁办签订了拆迁协议后，对涉案房屋不再享有产权，无权要求其支付租金。其次，和平公司不存在违约，无需支付违约金。其没有将所租赁房屋转租。虽然其存在延迟支付租金行为，但宁波市盐业公司是认可的，也不认为其违约。根据房屋租赁合同第四条的约定，房屋履约保证金在合同终止五日内由宁波市盐业公司退还。而宁波市盐业公司在2020年6月3日将其交付的保证金和押金予以退还，这可以印证宁波市盐业公司并不认为和平公司存在违约。退一步说，若其存在延迟支付租金需要承担违约责任，宁波市盐业公司的相关主张明显过高，对2017年前的延迟支付租金，宁波市盐业公司已经超出了要求其承担违约责任的诉讼时效，对2018年、2019年延迟支付租金，应参考支付时间和金额合理确认宁波市盐业公司的损失，且房屋租赁合同于2019年12月终止，其已经支付租金至2020年2月，多支付的租金可以抵扣该部分违约金，因此实际上其无需再支付违约金。综上，请求法院驳回宁波市盐业公司的全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对各方当事人无异议的证据以及各方当事人无异议的事实，本院予以认定并在卷佐证。 为查明本案事实，本院对文教街道拆迁办负责涉案房屋拆迁工作的梁亮进行调查。梁亮称，和平公司与拆迁部门签订的拆迁协议所涉及的范围即为和平公司向宁波市盐业公司申请范围，不包括宁波市盐业公司享有所有权的房屋和设施，根据相关政策规定，一次性搬迁临时安置费、停产停业损失补偿费、搬迁奖励费是补偿给产权人。拆迁部门规定涉案房屋应在2020年3月14日前腾空，涉案房屋确实在该日前已经腾空，具体腾空标准根据宁波市盐业公司提供的停水停电证明确定。 经质证，当事人对梁亮陈述均无异议。本院认为，梁亮陈述内容已经当事人确认，本院对此予以确认。 本案根据当事人陈述及本院对证据的认证，本院认定下列事实： 2016年2月3日，和平公司与宁波市盐业公司签订合同编号为16F0001的房屋租赁合同，约定宁波市盐业公司将称涉案房屋（占地面积12462.20平方米、建筑面积10374.78平方米）出租给和平公司。合同第二条约定租赁期限和用途1.租赁期限为5年，租期自2016年2月3日起至2021年2月2日止；2.租赁房屋仅用于办公、厂房、仓储使用。合同第三条约定了租金及付款方式1.租金标准为首年40万元，第二年起每年租金在上一年基础上递增2%，租金总金额为208.1616万元；2.租金一年一付，先付后用，合同签订之日起5个工作日内支付首年租金，每期租金到期前15日内付清下期租金。第四条约定了租赁期间相关费用及税金……和平公司应在合同签订之日起3个工作日内向宁波市盐业公司支付履约保证金10万元，租赁期满或合同解除后，履约保证金除抵扣应由和平公司承担的费用、租金以及应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在合同期满或终止后由和平公司腾空租赁场地、财产移交手续办理完毕且结清合同约定所有款项的5个工作日内，由宁波市盐业公司无息退还给和平公司。第九条约定了合同的解除1.经双方协商一致，可以解除合同；2.有下列情形之一的，合同终止，双方互不承担赔偿责任：（1）因不可抗力……，（2）该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的，（3）该房屋因城市规划需拆迁或被依法征用的，（4）房屋被鉴定为危险房屋的；3.有下列情形之一的，出租人有权单方解除合同并收回房屋：（1）租赁期内，承租人欠交租金超过10天，出租人有权提前解除合同，在出租人以书面方式通知承租人第10天起，合同自动终止……（4）承租人未经出租人书面同意，擅自转租或转借……。第十条约定了违约责任1.因本合同第九条第二款原因造成合同无法履行的，双方互免违约责任，租金按实际租用时间结算；2.承租人有本合同第九条第三款约定情形之一的，应按当年租金的30%向出租方支付违约金，租金按实际租用时间结算……。 2019年9月9日，宁波市江北区人民政府对包括涉案房屋在内的拟拆迁房屋发布房屋征收决定公告和决定书，并明确拆迁签约期限为60日，搬迁期限自签约期限届满之日其60日，具体起止时间由房屋征收部门另行公告。 2019年10月30日，宁波市江北区房屋征收管理服务中心（以下简称江北区房屋征收中心）发布就涉案房屋在内的拟拆迁项目房屋征收签约时间的公告，明确签约期限为60天，征收协议签约具体起止日期为2019年10月31日至12月29日。 2019年12月10日，宁波市盐业公司向和平公司发函，因涉案房屋遇政府拆迁，征收签约期为2019年10月31日至12月29日，故其与和平公司关于厂区和码头的租赁合同拟提前终止，要求和平公司在签约期限届满之日起60天内腾空搬迁。 2019年12月13日，和平公司向宁波市盐业公司出具要求对相关资产进行补偿的申请，称因位于宁波市江北区大庆××路××号征收，其作为该覆盖物承租人，租赁期间在场地内进行了装修和设施投入，具体内容包括：1.自行搭建的未经登记的建筑3幢及内装修，分别为第39、40、41幢，共计建筑面积89.36平方米，2.设施设备（详见清单），3.沿大庆北路围墙（具体面积以评估公司测量为准），4.宁波市盐业公司所有的第8、11、12幢内部重新装修部分。上述已包含我司所有主张事项，请贵公司授权文教街道拆迁办按照房屋征收相关政策给予补偿。特此申请。 2019年12月17日，宁波市盐业公司出具授权书，称因宁波市江北区大庆××路××号房屋已列入拆迁范围，内有和平公司（附房屋租赁合同和码头租赁合同）。现对被征收房屋内由承租人投入的部分资产补偿事宜作如下授权：1.承租人投入的资产包括……（注意：宁波市盐业公司列举的资产范围与和平公司提供的申请书中列举范围一致），2.上述资产我公司授权文教街道拆迁办按有关政策独立处理。 2019年12月27日，和平公司与文教街道拆迁办签订协议书，约定应涉案房屋列入拆迁范围，和平公司作为场地承租人，在租赁期间在场地进行了装修和设施投入，文教街道拆迁办经产权人授权，在授权范围内给予和平公司补偿，现达成补偿协议如下：一、补偿范围：……（注意：该范围与和平公司提供的申请书中列举范围一致）；二、补偿金额根据评估，前款第1.3.4项补偿金额为522358元，第2项补偿金额为3864751元，共计补偿款为4387109元。三、和平公司在2020年3月10日前将房屋及码头产地搬迁、腾空并移交文教街道拆迁办，经验收确认后15日支付上述补偿款……。后文教街道拆迁办将上述款项在2020年5月29日支付给了和平公司。 2019年12月27日，宁波市盐业公司就涉案房屋以及其所有的码头与江北区房屋征收中心签订非住宅房屋征收货币补偿协议，约定对位于宁波市江北区大庆××路××号××建筑面积10374.78平方米、土地面积12474平方米进行征收，被征收房屋评估金额69250349元（其中办公用房3872434元、仓储用房65377915元）、货币补偿补助13850070元、一次性搬迁和临时安置费2000062元，停产停业损失补偿费3462518元、重大设施搬迁损失费22364948元，合计征收补偿金为110927947元。若宁波市盐业公司在征收公告规定的期限内签约并在规定的搬迁期限（签约期限届满之日起60日）内搬迁、腾空房屋溢价，可按房屋评估金额的5%给予签约搬迁奖励费，计3462518元。协议还约定其他未经登记建筑453.81平方米、停业损失90762元以及未经登记建筑装修补偿65866元在规定的搬迁之日起7日内支付。 另查，1.和平公司江北办事处自2015年未向市场监督管理部门申报企业年报，被列入经营异常名录。2.和平公司与宁波市盐业公司就位于宁波市江北区××路××号盐业码头的签订码头租赁合同，宁波市盐业公司就该码头的经营权于2020年4月10日终止。3.双方确认补偿协议中的重大设施搬迁损失费22364948元属于码头拆迁补偿费用，与本案房屋拆迁无关。和平公司已就码头拆迁补偿损失应得款项向宁波市海事法院提起了对被告的诉讼。4.和平公司在2019年3月20日支付2019年租金424483元；在2018年8月13日支付2018年租金416160元；在2020年2月19日将2020年2月3日起至2021年2月2日止的房屋租金转账给宁波市盐业公司，后宁波市盐业公司将该款项进行退还，并于2020年6月3日将涉案房屋和码头的租赁押金全额退还给了和平公司。 经审理，本院认为，本案争议焦点为：一、在被拆迁房屋用于出租时，拆迁部门发放的一次性搬迁和临时安置费、搬迁奖励费应当给与产权人还是承租人？二、被拆迁房屋用于出租、腾退时租赁期限内尚未届满时，停产停业损失补偿费应归产权人还是承租人？若两方共享时，应参考什么因素确定各自应当享有的金额？三、因遇拆迁，导致租赁合同终止，承租人腾退前是否需要向出租人支付占用费？四、出租人退还押金的行为是否视为放弃对承租人在租赁期限内违约责任的追究？ 关于争议焦点一，本院认为，第一，本案中，和平公司根据房屋租赁合同向宁波市盐业公司主张相关权利，主体适格。 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条约定，为了公共利益，征收国有土地上单位、个人房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。因此，出租房屋被征收，被征收人和补偿对象是房屋所有权人，征收补偿合同也是由相关部门与房屋所有权人签订，承租人并非征收补偿法律关系的当事人，因此宁波市盐业公司主张和平公司向拆迁部门主张权利的抗辩意见，没有法律依据。本案中，和平公司根据房屋租赁合同向宁波市盐业公司主张相关权利，主体适格。 第二，房屋租赁合同对拆迁补偿费用的归属并无约定。 房屋租赁合同第十条的约定仅仅是对和平公司与宁波市盐业公司对因政府拆迁造成合同无法履行时、双方是否需要向对方承担违约责任的约定。但是和平公司在本案中主张的三项费用，并非是向宁波市盐业公司主张违约赔偿，三项费用是拆迁行政主管部门因拆迁给付的补偿款，与宁波市盐业公司是否应承担违约赔偿性质不同。因此，双方在房屋租赁合同没有对拆迁补偿费用进行约定。 第三，和平公司向宁波市盐业公司出具申请书，要求宁波市盐业公司授权和平公司与拆迁部门就和平公司投入的设施和搭建的建筑物单独进行补偿，并没有放弃对宁波市盐业公司享有产权的房屋所得的拆迁权益中应由承租人享有的部分进行主张的权利。 第四，一次性搬迁和临时安置费应当由承租人即和平公司享有。 根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条和《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》第五十一条规定，征收非住宅房屋的，房屋征收部门应当一次性支付搬迁费、临时安置费。其中，搬迁费包括机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等费用。而在被拆迁的非住宅房屋出租的情况下，承租人租赁房屋的用途是经营，必然会对房屋进行生产设备、经营设施等的安装投入，腾空时的实际搬迁人一般也是承租人而非出租人，且承租人另寻房屋经营，客观上也需要获得适当的搬迁及恢复经营费用。本案中，和平公司提供了支出搬迁费的一系列证据，宁波市盐业公司认为上述证据在和平公司就码头拆迁提起的相关拆迁费用赔偿中已经使用，系重复主张，本院认为，不论上述证据是否与涉案房屋设施的搬迁一一对应，和平公司在经营过程中必然需要对投入的生产设备、经营设施等进行安装，在腾退时需要搬迁、另寻场地以及安置人员，和平公司的损失是必然存在的。因此，本院认为，根据现行法律规定，虽然国家对一次性搬迁和临时安置费的发放对象是房屋所有权人，但这些项目的实质补偿对象是对房屋投入生产成本和产生搬迁费用的承租人，因此宁波市盐业公司从拆迁部门获取的一次性搬迁和临时安置费2000062元应归和平公司所有。 第五，签约搬迁奖励费应由产权人即宁波市盐业公司享有。 《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》第六十条规定：实施房屋征收的，市和区县（市）人民政府应当对被征收人、符合本办法第三十四条至第三十八条规定的承租人给予房屋征收补助和奖励（第三十四条至第三十八条规定的承租人是指公房承租人）。第六十四条规定：被征收人、承租人在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内搬迁的，按被征收房屋评估价值的一定比例给予签约搬迁奖励。从上述规定可以看出，签约搬迁奖励费是对被征收人以及公房承租人按期腾退搬迁的一种奖励，并非损失补偿，且补偿的对象为被征收人（即产权人）以及公房承租人。本案中，虽然涉案房屋能否按期搬迁腾退需要和平公司的配合，但因双方在租赁合同中已经明确，因拆迁导致合同不能履行的，双方互不承担违约责任，作为和平公司对涉案房屋的腾退也是其应该履行的义务，因此和平公司无权就签约搬迁奖励费向宁波市盐业公司进行主张。 关于争议焦点二，本院认为，《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十九条规定，征收非住宅房屋造成停产停业损失的，应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。一般来说，在房屋租赁关系中，承租人在涉案房屋经营多年，因此房屋被征收造成的主要经营损失为承租人，因此停产停业损失的补偿对象是以房屋为生产、经营场所，办理营业执照的实际经营人；但是房屋所有权人因拆迁不能通过出租继续获取租金收益，其经营损失亦为必然。因此，对出租人和承租人各自享有的停产停业损失金额应当结合公平原则和补齐原则全面综合判断。通常，在租赁期限内房屋拆迁，承租人享有停产停业损失的大部分，出租人则可以根据租金损失给与一定的补偿。 本案中，宁波市盐业公司在2019年12月10日向和平公司发出因拆迁需终止合同的函，在2019年12月27日与拆迁部门签订拆迁补偿协议，距离和平公司与宁波市盐业公司签订的租赁合同期限尚有14个月。和平公司向法院提供了自2016年以来的资产负债表，虽然宁波市盐业公司认为上述账目不能看出和平公司盈利，但本院认为，不论上述证据是否真实反映和平公司资产情况，拆迁补偿协议在租赁期限内签订、涉案房屋在租期内拆迁，和平公司肯定存在停产停业损失，拆迁部门对相应的停产停业损失补偿已经综合考量了房屋的经营属性和当时的经营状况。根据前述分析，在租赁期限内出租房屋遇拆迁、腾退时租赁期限尚未届满的，承租人应享有停产停业损失的大部分，出租人则可以根据租金损失给与一定的补偿，故，本院酌定和平公司应得的停产停业损失为280万元，宁波市盐业公司应得的停业损失为662518元。 关于争议焦点三，本院认为，首先，根据双方合同约定，因政府拆迁，出租人享有解除房屋租赁合同的权利。因此，本案宁波市盐业公司向和平公司发函要求终止合同之日，房屋租赁合同即终止。现和平公司主张在宁波市盐业公司发函之日即2019年12月10日，双方房屋租赁合同终止，并无不当，本院予以确认。 其次，涉案房屋租赁合同因拆迁，与一般房屋租赁合同因约定租期届满终止，承租人对终止时间的预期不同，正常租赁期限届满前，承租人对腾退房屋事先有预期并应提前准备腾退，而拆迁导致的房屋租赁合同终止，承租人在接到出租人因拆迁、拟终止合同的通知后需要合理时间腾退。当然，在合理腾退时间后，在出租人未将房屋交付拆迁部门前，出租人仍对房屋享有占用权，即对实际占用的承租人仍享有收取占用费的权利。本案房屋租赁合同在2019年12月10日终止，和平公司在2020年3月10日腾退，属于在合理时间内腾退。 再次，在涉案房屋拆迁过程中，宁波市盐业公司授权和平公司与拆迁部门对和平公司自己搭建的建筑物与投入的设施单独签订拆迁协议，该拆迁协议直接涉及和平公司的权利义务，对此，作为出租人的宁波市盐业公司应当可以预见拆迁协议中有腾退时间的约定，因此和平公司与拆迁部门确定的腾退时间可视为出租人宁波市盐业公司认可的腾退时间。本案中拆迁部门与和平公司就和平公司签订的拆迁协议中明确搬迁时间为2020年3月10日前，现拆迁部门也提供了涉案房屋在3月10日断电、3月11日断水的证据，据此，本院确认涉案房屋已经在2020年3月10日完成腾退，和平公司在2020年3月10日前腾退属于在合理时间内腾退，故和平公司对2020年2月3日起至腾退之日即3月10日间的占有无需支付占用费。 关于争议焦点四，本院认为，首先，和平公司确实在2018年、2019年存在未按时支付租金行为。从根据合同约定，对2019年的租金，和平公司本应在2019年1月18日前支付，但实际在2019年3月20日才支付424483元，确实延迟支付了2个多月；对2018年的租金，和平公司本应在2018年1月18日前支付，但实际在2018年8月13日才支付416160元，确实延迟支付了近7个月。 其次，对于和平公司是否存在转租，宁波市盐业公司虽然提供了照片，和平公司对此予以否认，宁波市盐业公司对照片是否反映涉案房屋并未提供补强证据，故本院认为，从现有证据来看，不能证明和平公司存在转租行为。 再次，房屋租赁合同约定的押金，性质上是担保，出租人对押金享有的权利，相对于房屋租赁合同享有的权利来说，是从权利，虽然宁波市盐业公司在2020年6月3日将和平公司就租赁涉案房屋支付的10万元押金退还，宁波市盐业公司放弃的仅仅是从权利，不能据此认为宁波市盐业公司放弃了根据房屋租赁合同享有对承租人在违约时、要求承担违约责任的主权利的放弃。同时，对权利的放弃应明确表示，宁波市盐业公司从未向和平公司明确其不追究和平公司在合同履行过程中的违约责任。因此，虽然宁波市盐业公司退还了押金，但仍享有要求和平公司对租期内延迟支付租金行为承担违约责任的权利。因和平公司对2018年、2019年的租金确实存在逾期支付行为，故宁波市盐业公司就此有权主张违约金；而对2017年前的租金即便存在逾期支付，和平公司抗辩亦已超出诉讼时效，并无不当。本案中，宁波市盐业公司根据合同约定，按当年租金的30%计算违约金，和平公司认为过高，本院综合考虑和平公司迟延支付租金的时间、租金金额，以及房屋租赁合同在2019年12月10日终止，和平公司本无需支付占用费、但和平公司实际支付租金或占用费至2020年2月2日等因素，酌定和平公司因迟延支付租金的违约行为另应赔偿宁波市盐业公司违约金为2万元。 对当事人提供的与本案无关的其他证据，本院不再展开论述。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认宁波市镇海和平盐业装卸联运有限公司与浙江省盐业集团宁波市盐业有限公司在2016年2月3日签订的编号为16F0001的房屋租赁合同于2019年12月10日终止； 二、浙江省盐业集团宁波市盐业有限公司应支付宁波市镇海和平盐业装卸联运有限公司一次性搬迁和临时安置费2000062元、停产停业损失费2800000元，以上合计4800062元； 三、宁波市镇海和平盐业装卸联运有限公司应赔偿浙江省盐业集团宁波市盐业有限公司违约金20000元； 上述第二、三项抵销后，浙江省盐业集团宁波市盐业有限公司尚需支付宁波市镇海和平盐业装卸联运有限公司款项4780062元，该款应于本判决生效后十日内支付； 四、驳回宁波市镇海和平盐业装卸联运有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回浙江省盐业集团宁波市盐业有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费74276元，依法减半收取计37138元，由宁波市镇海和平盐业装卸联运有限公司负担14538元，由浙江省盐业集团宁波市盐业有限公司负担22600元；反诉案件受理费1888元，浙江省盐业集团宁波市盐业有限公司负担1738元，由宁波市镇海和平盐业装卸联运有限公司负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  陈建贞 二〇二〇年十一月十一日 书记员  李圣惠 附一：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的，付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号详见缴款通知书。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。