四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初7326号 原告：胡凤蓉，女，1951年8月2日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：钱曼宇，四川兴立律师事务所律师。 被告：四川省房地产开发建设公司。住所地：成都市成华区府青路立交桥侧南洋大厦。 法定代表人：赵留京，四川省房地产开发建设公司经理。 被告：吴斌，男，1963年3月9日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：李环，四川知石律师事务所律师。 原告胡凤蓉与被告四川省房地产开发建设公司（以下简称省房地产公司）、李军、吴斌抵押权纠纷一案，成都市成华区人民法院于2020年3月4日立案受理，后以该院无管辖权为由，裁定移送本院管辖。本院立案受理后，原告胡凤蓉自愿撤回对李军的起诉，本院裁定予以准许。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡凤蓉的委托诉讼代理人钱曼宇，被告省房地产公司的法定代表人赵留京，被告吴斌的委托诉讼代理人李环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡凤蓉向本院提出诉讼请求：1、确认省房地产公司与吴斌签订的《借款担保合同》无效；2、判令省房地产公司、吴斌依法注销对成都市锦江区××巷××号××号房屋（房屋唯一号5890613）的抵押登记；3、本案诉讼费由省房地产公司、吴斌承担。事实与理由：2006年10月23日，胡凤蓉与省房地产公司就省房地产公司开发的位于成都市锦江区××巷××号××号商品房签订了《商品房买卖合同》，约定：胡凤蓉购买省房地产公司开发出让的成都市锦江区××巷××号××号房屋，建筑面积为9.39平方米，购房款金额为842400元。合同签订后，胡凤蓉一次性支付了全额购房款，省房地产公司与胡凤蓉正式办理交房入住手续，胡凤蓉使用房屋至今。2018年9月，胡凤蓉以省房地产公司为被申请人向成都仲裁委员会提起仲裁，后成都仲裁委员会经开庭审理后作出（2018）成仲案字第630号调解书，省房地产公司为胡凤蓉办理“成都市锦江区××巷××号××号房屋（房屋唯一号5890613）”不动产权属证书，将该不动产权登记至胡凤蓉名下。2019年2月1日，四川省成都市中级人民法院根据（2018）成仲案字第630号调解书，要求成都市不动产登记中心将涉案房产的不动产权证书单独办理至胡凤蓉名下。2019年5月15日，胡凤蓉向成都市锦江区税务局第一税务所缴纳了房屋契税共25485.1元。但因吴斌于2012年借款给省房地产公司时，双方私自将胡凤蓉的房屋作抵押，并办理了抵押登记，导致胡凤蓉房屋产权不能办理。吴斌在明知或者应当知道案涉房屋已由胡凤蓉买受并实际占有使用后仍与省房地产公司达成房地产抵押事由，属于恶意串通损害第三人利益，该抵押事由应属无效，基于无效事由办理的抵押登记亦属无效。此外，依据《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》的规定，房屋买受人的权利优先于抵押权人的抵押权，所以吴斌与省房地产公司之间抵押登记应予注销。综上所述，胡凤蓉为维护自身的合法权益，特诉至法院。 省房地产公司辩称，省房地产公司与吴斌之间存在借款关系，案涉房屋的抵押权人吴斌依据与省房地产公司签订的《借款担保合同》提起诉讼，在法院已获得了拍卖款7,464,510元，省房地产公司与吴斌之间已不存在抵押关系。 吴斌辩称，1、胡凤蓉所主张房屋的与吴斌享有抵押权的房屋是否为对应的同一物业。胡凤蓉的买卖合同中、仲裁文书中、执行文书中、起诉文件中所述房屋地址和房号混乱。买卖合同中描述的面积为10.53平米的房屋，与胡凤蓉起诉状中所称的9.39平方米不同，也与吴斌享有抵押权房屋的唯一房号和面积不同。胡凤蓉提交的仲裁裁决以及法院的执行裁定书里对于房号地址的事实认定是胡凤蓉与省房地产公司的自认，关于唯一房号和面积的相关证据也只是在仲裁程序里有复印件，在仲裁程序里是双方的自认写进了裁决书。2、吴斌有理由怀疑胡凤蓉并非真实的房屋买卖合同关系的买房人，不享有真实购房人的权利。主要理由为：胡凤蓉与省房地产公司的买卖合同签署于2006年，12年时间过去才开始主张权利，不符合常理；胡凤蓉在合同签署当天就一次性通过现金的方式支付了全款842,400元，也不符合常理。胡凤蓉与省房地产公司之间的买卖合同未进行备案和网签，也没有付款记录，没有胡凤蓉实际入住和实际使用的证明；胡凤蓉提交的房屋买卖合同中的预售许可证号无法查实，系随意填写的，与省房地产公司出卖文化走廊的实际情况也不符，因为文化走廊是在建成之后才开始现房出售的，在2012年5月才办理下来大产权证；省房地产公司的既往买卖合同中没有约定仲裁条款，而胡凤蓉的买卖合同中约定了仲裁条款，因此吴斌有合理怀疑是因为胡凤蓉与省房地产公司之间利用仲裁程序获得有利的生效裁决，以此规避人民法院对于省房地产公司财产的裁判统一性和严格管控。同时在仲裁的细节中有很多不符合常理和与司法规则违背的细节，其中最主要是2018年仲裁调解书中省房地产公司对于胡凤蓉的所有证据均予以认可，而仲裁委在明知涉案房屋存在抵押和查封的情况下，在事实认定中全部采纳了双方自认的证据，并且裁决了省房地产公司为胡凤蓉办理房屋权属登记，在涉案房屋不能办理权属登记的情况下，办理权属的请求不应得到司法裁判的支持。所以吴斌有理由怀疑胡凤蓉发起诉讼的真实性问题。3、吴斌的主债权和担保关系的建立系真实善意的民事行为，经公证机关公证且实际履行，抵押合同和抵押权合法有效，不存在无效的事由。在吴斌的主债权没有完整的实现之前，没有注销抵押登记的义务，即使法院最后认定胡凤蓉的买卖并非虚构，但其房屋买卖没有经过备案网签，没有对外公示，吴斌没有过高的义务和能力注意到，因此胡凤蓉与省房地产公司之间的债权纠纷并不能损害吴斌的抵押物权。 本院经审理认定事实如下：2006年10月23日，胡凤蓉与省房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：胡凤蓉购买省房地产公司开发的位于成都市锦江区××巷××号××号××房，面积为10.53平方米，房价为842400元；合同生效后胡凤蓉一次性付清房款；省房地产公司应当在2006年12月31日前将经验收合格的商品房交付胡凤蓉使用；省房地产公司应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由省房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。当日，胡凤蓉向省房地产公司付清了上述房屋的全部购房款842400元，省房地产公司出具收据。胡凤蓉一直占有、使用上述房屋至今，并向物管公司缴纳了相应的水电费等。 2012年6月6日，吴斌与赵留京、省房地产公司、成都京顺投资管理有限公司、魏加强签订《借款担保合同》，约定赵留京向吴斌借款3,000,000元，借款时间为2012年6月9日至2013年6月8日，省房地产公司向吴斌提供成都市锦江区大科甲巷43号1号-3号（附号）房屋1层的房号分别为3784575、3784576、3784577、5890613的四间商铺的合法房产作为该次借款的抵押担保物。吴斌分次转至赵留京银行账户共计3,000,000元。当日，省房地产公司就成都市锦江区大科甲巷43号1号-3号1层房屋办理了抵押登记，抵押人为省房地产公司，抵押权人为吴斌，债权金额为3,000,000元。同日，省房地产公司的《股东会决议》载明公司股东同意以本公司的上述房屋为赵留京向吴斌贷款提供抵押担保。 2018年9月18日，成都仲裁委员会作出（2018）成仲案字第630号调解书，载明：胡凤蓉与省房地产公司确认成都市锦江区大科甲巷43号临4号房屋地址现为成都市××巷××号××号，该房屋目前存在抵押及查封情况，省房地产公司承诺于2018年12月31日前解除案涉房屋的所有抵押及查封，并协助胡凤蓉办理该房屋的不动产权证，向胡凤蓉支付逾期办证的违约金8424元。 2019年2月1日，成都市中级人民法院依据生效的（2018）成仲案字第630号调解书向成都市不动产登记中心出具《协助执行通知书》，要求将省房地产公司位于成都市锦江区××巷××号××号房屋（唯一号5890613）产权办至胡凤蓉名下。 2019年5月15日，胡凤蓉向国家税务总局成都市锦江区税务局第一税务所缴纳印花税、契税，对应缴费地址为：成都市锦江区××巷××号××号，建筑面积9.39平方米。 另查明，2012年5月，省房地产公司在成都市住房和城乡建设局办理了成都市××巷××号××号××楼房屋（权2018904）的产权登记。不动产登记信息载明：前述房屋登记抵押在吴斌、李军名下，抵押权为有效状态。 庭审中，胡凤蓉陈述其购买案涉房屋后一直在自用；省房地产公司陈述通过中介办理的抵押登记；吴斌陈述其不清楚案涉房屋是在售商品房，其通过资金中介向省房地产公司法定代表人赵留京出借款项。 以上事实，有《商品房买卖合同》、收据、税收完税证明、不动产登记信息摘要、（2018）成仲案字第630号调解书、协助执行通知书、公证书、水电费收据，吴斌提交的《借款担保合同》、公证书、房屋所有权证、房屋他项权证、股东会决议、章程、转账凭证等证据以及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”可见，不动产登记并非确定物权的唯一依据。根据生效仲裁调解书、法院的《协助执行通知书》以及税收完税证明，胡凤蓉从省房地产公司所购买的案涉房屋现地址已变更为成都市锦江区××巷××号××号××楼××号××。虽然案涉房屋登记在省房地产公司名下，但案涉房屋早已出售给胡凤蓉，且胡凤蓉已支付完毕购房款并入住至今，其系该房产的真实权利人，（2018）成仲案字第630号调解书已确认省房地产公司协助胡凤蓉办理案涉房屋的产权登记手续，故省房地产公司无权对案涉房屋予以处分。结合《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得该处分权，该合同有效”，本案中，胡凤蓉对省房地产公司的抵押行为既未追认，省房地产公司亦未在之后取得处分权，故吴斌与省房地产公司签订的《借款担保合同》无效。 关于吴斌取得抵押权，是否符合善意取得的条件。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。故抵押权的取得，亦适用善意取得的规定。本案中，根据《商品房买卖合同》及缴纳水电费收据可知，胡凤蓉占有、使用案涉房屋至今。省房地产公司作为房地产开发企业，其开发的楼盘必然用于出售。根据胡凤蓉签订的《商品房买卖合同》可知，案涉楼盘至少从2006年开始销售，到2012年吴斌办理抵押登记，如此之长的时间里，该楼盘不可能尚未出售。吴斌出借大额资金，在为保障自身权益欲办理抵押登记时，未对房屋出售情况、使用情况进行核实，其行为明显具有重大过失，其抵押权也依法不构成善意取得。综上，吴斌与省房地产公司签订的《借款担保合同》属于无效合同，而吴斌亦不属于善意取得，故基于无效合同而办理的抵押登记亦无效，吴斌与省房地产公司应协助胡凤蓉注销案涉房屋的抵押登记。 综上所述，胡凤蓉的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百八十四条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条的规定，判决如下： 一、确认被告四川省房地产开发建设公司与被告吴斌签订的《借款担保合同》无效； 二、吴斌与四川省房地产开发建设公司应于判决生效之日起五日内协助原告胡凤蓉注销位于成都市锦江区××巷××号××号1楼房屋（房屋唯一号5890613）的抵押登记。 案件受理费减半收取6,112元，由被告四川省房地产开发建设公司、吴斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  何理 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  刘茜