四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初7230号 原告：谢怀贞，女，1950年3月1日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：杨永葵（系母子关系），男，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：肖智娟，四川川胜律师事务所律师。 被告：四川兴茂（集团）有限公司，住所地四川省成都市新都区斑竹园街道柏水社区。 法定代表人：赖家祥，执行董事。 委托诉讼代理人：李晨，男，该公司工作人员。 原告谢怀贞与被告四川兴茂（集团）有限公司（以下简称兴茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法由审判员王立国适用简易程序公开开庭进行审理。原告谢怀贞委托诉讼代理人杨永葵、肖智娟、被告兴茂公司委托诉讼代理人李晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢怀贞向本院提出诉讼请求：1.确认谢怀贞购买的位于成都市新都区房屋归谢怀贞所有；2.兴茂公司为谢怀贞办理位于成都市新都区房屋的不动产权证；3.解除对谢怀贞房屋的查封（庭审中将本项诉请明确为：由兴茂公司自行处理与第三方的债务并向新都区人民法院申请解除查封，并由新都区人民法院解除对涉案房屋的查封）；4.兴茂公司按照双方合同约定支付逾期办理不动产权证书的违约金（以1328389元为基数，从2016年4月22日起按日万分之一计算至实际取得权属证明之日止），暂计算至2020年8月24日，金额为210549.66元；5.兴茂公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：谢怀贞、兴茂公司就涉案房屋达成买卖合意后，谢怀贞于2011年12月29日向兴茂公司支付了首付款，并缴纳了自营保证金。2012年，兴茂公司向谢怀贞交付了房屋。2016年4月22日，双方补签商品房买卖合同，合同对违约金等进行了约定，同日谢怀贞向兴茂公司支付了剩余的全部款项。 兴茂公司辩称，无法确定双方签订的商品房买卖合同及补充协议的真实性，不认可谢怀贞述称的交房在签订合同之前，并于2012年12月底实际交付了房屋，兴茂公司不应当支付违约金。 本院经审理认定事实如下：1.2011年12月8日，杨永葵、陈映如与兴茂公司签订《四川兴茂（集团）有限公司成都国际五金电城商铺认购书》，约定由杨永葵、陈映如以购房总价款1364296元购买兴茂公司开发的位于成都市新都区“物联港·成都国际五金机电城”项目X栋X楼X号，该订购书还约定，杨永葵、陈映如已付定金50000元，并选择5成10年银行按揭贷款付款方式，并于2011年12月15日前支付首付款684296元。同时，该认购书还约定，双方应于2011年12月15日前签订《商品房买卖合同》及补充协议。 2.2016年4月22日，谢怀贞与兴茂公司签订《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定由谢怀贞以总价款1328389元购买兴茂公司开发的位于成都市新都区“物联港·成都国际五金机电城”项目X栋1楼X号商业性用房。合同第十条第二款约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；……1、该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告”；第十四条约定：“（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：如买受人未付清应付款、违约金及未办理完毕银行按揭手续或未按规定交齐抵押资料的，则交付日期顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续；买受人应当在付清全部房款后的七日内到出卖人处办理接房手续。如买受人已付清应付款和违约金，在本合同约定的交付日期届满之日起七日内则视作已经交付使用。（三）双方同意按照下列第2种方式缴纳税费：1、出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件。2、买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）、（3）、（5）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）第二十二条约定的物业服务费用；（5）办理权证所需交纳的其他费用”。第十九条第二款第二项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起1095工作日取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人不退房，合同继续履行。自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”补充协议第二条约定：“本商业用房价款总额计1328389元整，买受人按下列第1种方式向出卖人支付房款：1、一次性付款：买受人在签订本补充协议当日向出卖人支付全部的房价款（已付定金转为房款）”；第六条约定：“1、出卖人如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人；（2）买受人未付清应付款或者违约金；（3）法律政策变动的限制。2、该商业用房交付时应当符合下列条件，出卖人还应当提供《商业用房质量保证书》和《商业用房使用说明书》：（1）该商业用房竣工验收合格；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商业用房面积实测技术报告书”；第九条约定：“1、一次性付款或者分期付款的买受人：若委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续后的5年内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人相应推迟该房屋所有权证的办理时间。……3、分户国有土地使用证的办理：合同第十九条所约定的房屋权属登记不包括买受人所购房屋占用范围内的分户国有土地使用证的办理，双方约定，出卖人应当在买受人取得所购房屋的所有权证后3年内协助买受人办理分户国有土地使用证；逾期办理的，出卖人应当按照买受人已付房价款每日万分之一的比例向买受人支付违约金”。 3.2011年12月8日，兴茂集团向杨永葵、陈映如开具收款收据一张，载有：商铺：X馆X层X号；交款类型：定金；金额：50000元。 2011年12月29日，兴茂集团向杨永葵、陈映如开具收款收据一张，载有：商铺：X馆X层X号；交款类型：房款503311元。 2011年12月29日，杨永葵、陈映如向四川物联港市场经营管理有限公司缴纳自营保证金30000元。 2016年4月22日，兴茂公司向谢怀贞开具收款收据三张，其中：1）票号X的收据载有：缴纳金额：抵扣工程款87200元，换票553311元；交款类型：楼款640511元。 2）票号X的收据载有：缴纳金额：抵扣工程款685900元；交款类型：楼款685900元。 3）票号X的收据载有：缴纳金额：现金1978元；交款类型：楼款1978元。 上述谢怀贞（含杨永葵、陈映如）共向兴茂公司交付购房款计1328389元。 4.2016年10月25日起，成都市新都区实施不动产统一登记，即日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理并颁发不动产权证书。因不动产登记系统升级、数据迁移、窗口整合需要，2016年10月18日至2016年10月24日，停止受理各类土地、房屋登记业务。 以上事实，有四川兴茂（集团）有限公司成都国际五金电城商铺认购书，商品房买卖合同及补充协议，收款收据及当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，谢怀贞与兴茂公司签订的商品房买卖合同及其补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性、效力性规定，是合法有效的合同。 一、关于谢怀贞主张法院解除涉案房屋查封的诉请。本案已于庭审时向其释明，应通过执行异议形式向法院申请解除查封，其也称已向本院提起执行异议申请，故该项诉请在本案中不予处理。 二、关于谢怀贞主张兴茂公司为其办理涉案房屋的不动产权证书的诉请。因涉案房屋处于被限制登记状态，且该房屋所在楼栋尚未办理初始登记，故该项诉请暂不予支持。 三、关于谢怀贞主张的确认其所购买的涉案房屋归其所有的诉请。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”之规定，物权确认是指在物权归属和内容不明或发生争议时，利害关系人请求有关机关对争议内容予以明确，从而解决物权争议的行为。本案中，当事人系通过签订买卖合同方式意欲转让房屋所有权，谢怀贞取得房屋所有权系买卖合同依法履行的结果，即在当事人针对标的物物权移转达成合意时，至履行阶段结束前，标的物物权归属于兴茂公司系确定的。故双方当事人之间争议不符合物权确认争议的构成要件，本案诉讼性质上不属于确认之诉。 四、关于谢怀贞主张逾期办理不动产权证书违约金的诉请。谢怀贞认为，谢怀贞于2011年已经与兴茂公司签订了商铺认购书，并于当年交付房款553311元，交付自营保证金30000元，涉案房屋已于2012年11月30日实际交付，正式合同是双方在2016年4月22日补签的；兴茂公司认为双方交收房屋在签订合同之前不符合商业规则。本院认为，1.杨永葵、陈映如（谢怀贞的儿子、儿媳）与兴茂公司签订的商铺认购书、谢怀贞与兴茂公司签订的商品房买卖合同及补充协议对涉案房屋的交付时间均未作约定。根据双方签订合同的第十四条约定，涉案房屋的交接应当签署商品房交接单，买受人在接收涉案房屋时应当将专项维修资金、契税等费用同时交付给兴茂公司，但谢怀贞未向本院提交有关商品房交接单、向兴茂公司交纳上述费用的证据予以佐证。故其认为涉案房屋于2012年11月30日实际交付的主张，缺乏证据证明，本院不予认可。2.经调查，涉案房屋已实际交付给谢怀贞，谢怀贞之子杨永葵已经在占有、使用，但鉴于双方均无证据证明涉案房屋的实际交付时间，本院按照合同第十四条第二款“……买受人应当在付清全部房款后的七日内到出卖人处办理接房手续，如买受人已付清应付款和违约金，在本合同约定的交付日期届满之日起七日内则视作已交付使用”的约定，推定认为兴茂公司与谢怀贞实际交接房时间为谢怀贞付清全部房款之日，因谢怀贞于2016年4月22日将房款全部交付完毕，故其实际收房时间宜认定为2016年4月22日。3.2016年10月25日，新都区实行不动产登记新政策，即日起办理并颁发不动产权证书，不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证，由于该项政策的变化于双方签订合同之后，双方未对不动产权证书的办理时间及逾期办理违约金进行约定，应公平、合理的确定不动产权证书的取得期限。本案中，按照合同第十九条第二款第二项约定，谢怀贞应在实际收房之日起的1095个工作日（即2020年7月3日前）取得房屋所有权证；按照补充协议第九条第三款约定，谢怀贞应在取得房屋所有权证后3年内（即2023年7月3日前）取得国有土地使用证。考虑到双方利益，兼及公平原则，本院认为，兴茂公司应在2023年7月3日前为谢怀贞办理涉案房屋不动产权证书。综上所述，本院对谢怀贞主张由兴茂公司向其支付逾期办理不动产权证书违约金的诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 驳回谢怀贞的全部诉讼请求。 案件受理费2229元（已因适用简易程序减半收取），由谢怀贞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王立国 二〇二〇年十一月十三日 书记员  沈欣瑶