青海省海东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青02民终474号 上诉人：（原审原告、反诉被告）：青海凯翔房地产开发有限公司。 法定代表人：张某1。 委托诉讼代理人：刘某。 委托诉讼代理人：朱某，该公司法律顾问。 上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋某，住江苏省通州市，现住青海省民和县。 委托诉讼代理人：张某2、李某，青海普兴律师事务所律师。 原审被告：民和苏通商贸有限公司。 法定代表人：蒋某。 上诉人青海凯翔房地产开发有限公司（以下简称凯翔公司）因与上诉人蒋某及原审被告民和苏通商贸有限公司（以下简称苏通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省民和回族土族自治县人民法院（2020）青0222民初638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，因本案诉争焦点明确，基本事实清楚，当事人各方未向法庭提交新证据，本院依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 凯翔公司上诉请求：撤销民和回族土族自治县人民法院（2020）青0222民初638号《民事判决书》中第二判项，依法改判被上诉人支付2015年8月30日至2017年8月29日期间每年800000元的房屋租金，并按当年租金的20％的承担逾期付款违约金。事实和理由：上诉人、被上诉人是长期合作关系，《租赁合同》签订后上诉人依照合同约定依法及时向被上诉人交付了租赁物，且被上诉人于2015年8月30日对交付的房屋进行验收并自行装修投入营运，所以，上诉人已经依法完全履行了合同约定的义务。根据合同约定，被上诉人应当在合同签订之日支付预付款100万元，2016年8月1日之前再付租赁费100万元，下剩600万元于2019年8月30日起每年支付60万元租赁费。可是，实际上被上诉人除缴纳100万元预付款之外一直拖欠房屋租金至今，且其承租的商场目前仍在正常营业中。其行为已经严重违约。根据《合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第二百二十六条：“承租人应当按约定的期限支付租金”。上诉人与被上诉人双方当初约定只有在整个履行合同的前提下才免收两年试运行期间的租金。现在，被上诉人不但拒付租金，还要求中途解除合同，按合同约定已经违约，因此上诉人理应主张2015年8月30日至2017年8月29日试运行期间的租金和违约金，否则不但对上诉人显失公允，也有违法律的公平、公正原则和当地的商业习俗。综上，原审判决认定事实清楚，证据确凿充分、程序正当，适用法律正确。但判决驳回上诉人部分请求不当。为此，上诉人现依法提起上诉，恳请二审法院在审理查明事实之后，支持上诉人的上诉请求。 上诉人蒋某二审书面辩称，1、凯翔公司把房屋交给我的时候，是不符合交付约定的，这才是本案纠纷的关键所在。根据双方合同第六条约定，在房屋交付给上诉人时，“包括消防、自动喷淋、通风、水电系统及卫生间等全部完成”，但根据青海省消防救援总队2019年8月19日公布的“我省四家火灾隐患单位被曝光”的名单中，赫然列有被上诉人的名称，其火灾隐患，直到2019年8月19日以前，被上诉人交付给上诉人的房屋是存有火灾隐患的。把存有消防隐患的租赁物让承租人作为商品市场使用，难道没有违法性吗从约定角度讲，合同第六条约定，在房屋交付给上诉人时，“包括消防、自动喷淋、通风、水电系统及卫生间等全部完成”。如果被上诉人达到了交付标准，就不会有2019年8月19日消防部门的公告。一审判决对这些明显的事实全都采取回避的态度。2、上诉人交付我房屋时，不符合约定，是违约的，应当承担违约责任。按照双方合同第十一条之约定，上诉人除了赔偿我的损失之外，还应当按当年租金的20%承担违约金。按照一审判决认定的事实，直至2019年10月16日，被上诉人才达到了房屋交付的条件。根据双方约定，上诉人应当承担2017年、2018年、2019年这三年租金20%的违约金。3、从我承租房屋后，商户说我出租的物业没有经过消防验收，安全无保证，拒不支付租金。这个问题，我多次向上诉人反映，要求解决，并通知他们，你们解决不了消防问题，我收不上租金，你们也收不到我的租金。如果要求我必须要给上诉人交租金，那也要从按照一审判决认定的事实，从2019年10月16日后计算租金。一审判决仅以上诉人提交的我与个别商户签订的租赁合同，就推定我一直在正常使用该商铺，没有法律依据和事实依据。个别商户与我签订了合同，并不能说商户给我租金了。最重要的是，商户不给我交租金，是因为商铺没有经过消防验收。4、上诉人在没有完成合同约定的消防条款就将房屋交付给我，不仅仅是一种违约行为，更是一种存在重大安全隐患的行为，其行为不应得到人民法院的支持。一审判决的导向存有严重的问题，请二审法官关注。恳请二审法官保护我方的合法权益，彰显法律之公正。 原审被告苏通公司未提交书面答辩意见。 上诉人蒋某上诉称，1、撤销民和回族土族自治县人民法院（2020）青0222民初638号民事判决书，依法改判；2、依法支持上诉人一审反诉请求。事实和理由：一审判决事实不清，证据不足，判决错误，主要表现在以下方面。一、一审判决不顾双方合同约定，判决上诉人不但支付租金，而且判决支付违约金，一审判决认定基本事实错误。根据双方《房屋租赁协议》第六条房屋交付的约定，乙方自协议签订后并将预付款（定金）支付给甲方后，三个月内甲方必须将房屋全面交付给乙方使用，包括消防、自动喷淋、通风、水电系统及卫生间等全部完成，其费用全部由甲方承担。同时对需改建部分也做了书面约定。第七条消防及设施条款约定：在承租期内一切有关消防事宜（安装调试、验收、消防证等）由甲方负责并保证乙方正常营业，所产生费用由甲方负责。这么清楚的事实，被上诉人均未履行，在交付房屋时就埋下隐患，到一审判决完毕，也未见到被上诉人任何消防验收报告。依照我国合同法第四十二条规定，被上诉人的行为已构成缔约过失责任。在被上诉人存在严重违约的情况下，一审法院非但不判决其承担违约责任，而是判上诉人承担违约责任，显然判决有失公正、公平。二、一审判决中，被上诉人提交了一份中介机构对消防设施出具的报告，显然是无效的证据。因为我国建筑领域消防设施的验收必须经过消防部门和住建局的审批才能通过，而不是中介机构进行评估验收。这么清楚的事实，一审法院竟然对被上诉人提交的该份证据予以采纳，实在让人难以理解，显然是错误的。三、一审判决仅以被上诉人提交的个别商户与上诉人签订了租赁合同就认定上诉人一直在使用商铺，也是没有事实依据和法律依据的，首先合同成立、合同生效与合同实际履行是完全不同的法律事实，上诉人虽然与部分商户签订了合同，但大部分商户由于消防设施未验收，均拒绝向上诉人支付租金，导致上诉人遭受重大损失，而直接原因就是被上诉人的违约造成的，一切消防均未通过验收，这就是铁的事实。四、关于上诉人向被上诉人所交定金还是预付款问题。一审认定约定不明，上诉人认为，根据双方协议第四条第三段写到，协议签订之日乙方支付预付款100万元定金，虽然前面写了预付款字眼，但收款收据中又明显写明定金，而且双方都认为是定金。特别是此协议是被上诉人拟好的协议，如果即便产生歧义，也应该有利于上诉人一方。五、2019年8月19日青海省公布的“我省四家火灾隐患单位被曝光”的名单中，就有被上诉人的名单，显然，该报道与被上诉人提交的中介机构的消防验收报告显然是矛盾的，而且一审中上诉人提交了上诉人与被上诉人短信、微信等证据，如果消防问题解决不了，一直在要求解除合同。再次说明一审判决是违背客观事实的。如果要求上诉人支付租金，也必须是被上诉人进行整改验收之后。也就是说如果要求上诉人支付租金，必须是在2019年8月19日之后，何况至今也未见到被上诉人的消防验收报告。综上所述，凯翔公司在没有完成合同约定的消防条款就将房屋交付给我，不仅仅是一种违约行为，更是一种存有重大安全隐患的行为，这种危害公共安全的违约行为，非但不应得到支持，而应得到强烈谴责，说明真正的违约人不是上诉人，而是凯翔公司。为充分保护上诉人的合法权益，提出上诉，恳请二审人民法院予以支持。 上诉人凯翔公司辩称，我方的意见和一审一致。 原审被告苏通公司未提交书面答辩状。 原审原告凯翔公司（反诉被告）向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2015年8月30日至2019年10月29日房屋租金1666800元及至合同解除生效之日的租金和违约金333400元（按合同约定计算）；2、判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁协议》；3、判令被告返还租用房屋；4、本案诉讼费用由被告承担。 反诉原告（本诉被告）蒋某向一审法院提出反诉请求：1、依法判决解除反诉人与被反诉人于2015年3月15日签订的房屋租赁协议；2、依法判决被反诉人支付给反诉人造成的经济损失1000000元（主要为装修费用）；3、依法判决被反诉人双倍返还反诉人定金2000000元；4、依法判决被反诉人支付违约金160000元；5、本案本诉及反诉费用由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2015年3月15日，原告与被告蒋某签订《房屋租赁协议》，协议约定：原告将其位于凯翔金塔花园7000平方米的2号商住楼出租给被告蒋某，用于投资建材城及家具。“房屋的出租期限为12年，从2015年8月30日至2017年8月29日为试运行（主要由被告方招商引资，并进行装饰装修，不收费）；正式承租期限从2017年8月30日至2026年8月29日止。房屋租金每年800000元，共计800万元。协议签订之日承租方支付预付款100万元定金，2016年8月1日之前再付租赁费100万元，下剩600万元于2019年8月30日起每年支付60万元租赁费”，同时约定“在承租期内一切有关消防事宜（安装、调试、验收、消防证等）由甲方负责并保证乙方正常营业，所产生费用由甲方负责”“承租期内如甲方违约，未将房屋交付乙方使用，按迟延期限每日按当年80万元租金标准加收滞纳金，如给乙方造成损失，除赔偿实际损失外，乙方有权解除协议，同时甲方按当年租金的20％承担违约金”“承租期内，如乙方违约，未按期支付租金，除按当年80万元租金标准加收延迟期间的滞纳金外，按当年租金的20％承担违约金”。协议签订后，被告蒋某于同日向原告缴纳房屋租赁预付款1000000元。2015年8月6日，蒋某成立了民和苏通商贸有限公司在租赁地点开展经营活动至今，之后再未向原告支付租赁费。期间原告多次催缴，并于2019年9月16日向被告送达租赁费催交通知单，但被告至今仍拒付租金。 原告于2017年9月10日委托有消防检测资质的青海麟瑞消防工程有限公司对原、被告所租赁的场所进行了消防验收，2017年11月21日出具了验收合格汇总表。2019年7月16日，民和回族土族自治县公安局消防大队向原告下发重大火灾隐患通知书，指出原告出租的一层商业区域未设置火灾自动报警系统与自动喷水灭火系统，2019年10月16日下发重大火灾隐患销案通知书，载明“一层商业区域未设置火灾自动报警系统与自动喷水灭火系统，现已整改完毕”。 一审法院认为，本案原告与被告蒋某签订《房屋租赁协议》后，被告蒋某租赁原告位于凯翔金塔花园7000平方米的2号商住楼用于投资建材城及家具，协议签订当日蒋某向原告缴纳房屋租赁预付款1000000元。并成立了苏通公司对该租赁地点进行装修和开展经营活动至今。双方租赁合同关系成立，其协议内容系双方的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。原告按期将房屋交付给被告使用，被告蒋某于约定的时间即2016年8月1日未向原告支付租赁费1000000元，亦未履行其他约定，实属被告违约，原告要求解除合同的理由正当，而被告蒋某亦同意解除合同，原审法院对双方的该项诉请予以支持。同时被告主张原告所交付的承租商铺消防工程未验收通过，导致其经营活动多次被叫停，遭受了重大经济损失之说，因未提供相关证据加以证明，虽然在2019年7月至10月期间进行了消防整改，但被告也未提供证据以证明该期间造成了其停业损失的事实，而原告出具了被告一直在正常经营使用该商铺的证据，故被告主张原告违约，要求赔偿其装修损失、支付违约金的反诉请求不能成立，原审法院不予支持。至于原告所主张的从2015年8月30日至2019年10月29日支付房屋租金1666800元，与原告和被告蒋某合同约定的“从2015年8月30日至2017年8月29日为试运行（主要由被告方招商引资，并进行装饰装修，不收费）；正式承租期限从2017年8月30日至2026年8月29日止”不符，原审法院不予支持，而应当从2017年8月30日起计算租金，再则因被告蒋某未按合同约定的2016年8月1日之前支付1000000元租金，故按照每年600000元支付也不能成立，而应以每年800000元支付，同时扣除已支付的100万租金。原告主张的违约金有合同约定，且约定按当年租金的20％承担违约金的请求符合相关法律规定，原审法院予以支持。关于原告请求的被告苏通公司承担连带支付责任的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”，即合同相对性原则，本案为租赁合同，合同签订双方系原告凯翔公司与被告蒋某，对被告苏通公司不具有约束力，故不予支持。关于被告要求双倍返还定金之说，结合双方所签合同“协议签订之日出租方支付预付款100万元定金，2016年8月1日之前再付租赁费100万元”的条款内容，以及被告已占有使用承租商铺五年之久，虽然约定预付款、定金不明，但可以认定该款系预付款而非定金，故对被告的此项诉求原审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第一百零七条、一百一十四条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）青海凯翔房地产开发有限公司与被告（反诉原告）蒋某签订的《房屋租赁协议》，被告（反诉原告）蒋某于判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）青海凯翔房地产开发有限公司交付其租用的位于凯翔金塔花园7000平方米的2号商住楼；二、被告（反诉原告）蒋某于判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）青海凯翔房地产开发有限公司租赁费从2017年8月30日至合同解除，被告蒋某向原告交付租赁房屋时止，以每年800000计算，其中扣除已支付的1000000元，并以该数额为基数按20％计算支付违约金；三、驳回原告（反诉被告）青海凯翔房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）蒋某的其他反诉请求。案件受理费22802元，反诉费16040元，由被告（反诉原告）蒋某负担。 本院二审期间当事人双方均未提交新证据。经二审审理查明，一审认定事实正确，二审予以确认。 本院认为，凯翔公司与蒋某签订的《房屋租赁协议》中对租赁期限约定“从2015年8月30日至2017年8月29日为试运行（主要由乙方招商引资，并进行装饰装修，不收费）；正式承租期限从2017年8月30日至2026年8月29日止”。说明双方在签订协议时已经对有关问题进行了充分的协商，双方对试运行期间的收费及正式租赁期限的起算时间约定明确。上诉人凯翔公司主张2015年8月30日至2017年8月29日试运行期间的租金和违约金无法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持；关于上诉人蒋某提出凯翔公司没有完成协议约定的消防义务条款就将房屋交付其使用，造成大部分商户由于消防设施未验收，均拒绝向其支付租金，导致其遭受重大损失，要求赔偿违约所造成的损失100万元并支付违约金16万元的上诉理由。根据双方签订的《房屋租赁协议》内容，双方对违约的情形有明确约定。在双方签订的协议中，虽然有消防事宜的条款，但该条款只是明确了相关消防设施安装等事宜的责任方和所产生费用由谁承担的问题，并未设定针对性的违约责任，也没有将租赁合同的标的物经消防部门验收合格约定为合同生效的条件。在上诉人蒋某承租期间消防部门下达了重大火灾隐患整改通知书，经上诉人凯翔公司对重大火灾隐患整改消除后，下达重大火灾隐患整改通知书的消防部门及时予以销案，说明整改后上诉人凯翔公司出租给上诉人蒋某的商铺符合消防要求。另外，上诉人蒋某也未提供根据《中华人民共和国消防法》第十条的规定，涉案标的物必须经过消防部门验收合格的相关证据，其按涉案标的物未经消防部门验收合格来主张上诉人凯翔公司违约缺乏事实和法律依据。在一、二审诉讼期间上诉人蒋某既未提供消防整改期间给其经营活动造成实质影响的证据，也未提供由于消防设施未验收，大部分商户均拒绝支付租金，导致其遭受重大损失的相关有效证据，其上诉理由不能成立，对上诉人蒋某主张上诉人凯翔公司违约，要求赔偿经济损失、支付违约金的上诉请求不予支持；关于上诉人蒋某主张由上诉人凯翔公司双倍返还定金200万元的上诉请求，因约定不明，且无其他证据印证，一审法院根据上诉人蒋某承租使用商铺的时间认定所给付100万元系预付款并无不当，对上诉人蒋某的该项上诉请求亦不予支持。 综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费61664元，减半收取30832元，由上诉人青海凯翔房地产开发有限公司负担11411元、上诉人蒋某负担19412元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王明华 审 判 员 林 海 审 判 员 马秀英 二〇二〇年十一月十八日 法官助理 田 蕾 书 记 员 刘 燕