广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民再104号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：卢文岳，男，1954年9月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：温文，广东中粤云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李连喜，系卢文岳妻子。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李银鸾，女，1962年2月3日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李艮瑜（曾用名李银瑜），女，1951年3月9日出生，汉族，住广东省广州市天河区。两被申请人的共同委托诉讼代理人：陈秋人，广东英得纳律师事务所律师。两被申请人的共同委托诉讼代理人：曹莹盈，广东英得纳律师事务所律师助理。再审申请人卢文岳因与被申请人李银鸾、李艮瑜宅基地使用权纠纷一案，不服本院（2016）粤01民终17926号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年11月25日作出（2017）粤民申6251号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。卢文岳申请再审，请求：1.撤销（2016）粤01民终17926号民事判决以及（2012）穗天法民四初字第1998号民事判决；2.依法改判驳回李银鸾、李艮瑜的全部诉讼请求或者按照市场价赔偿卢文岳的损失；3.裁定中止（2017）粤0106执6187号案的执行。事实和理由：1993年李银鸾、李艮瑜在天河村获得一块宅基地，后因没钱建设而找到卢文岳，卢文岳考虑李银鸾、李艮瑜的哀求和自己没有房屋的情况，才答应李银鸾、李艮瑜合建房屋。当时卢文岳出资20多万元与李银鸾、李艮瑜共同建设了案涉房屋，并分得了三、四层的使用权。现20多年过去，李银鸾、李艮瑜看到房屋背后的巨大利益而背信弃义要求收回三、四层房屋，缺乏依据。二审法院判决卢文岳退出案涉房屋，并判决李银鸾、李艮瑜返还20多万元建筑成本，显失公正。本案可参考《试点实施办法》的相关规定进行处理。另外，相比江苏省法院对与本案类似情况的案件认定共同建房行为有效，本案二审判决令人不能接受。事实上，卢文岳与李银鸾、李艮瑜合作建房发生在1993年，当时没有明文禁止此种在宅基地上的合建房屋的行为，根据2017年囯土部颁布的《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》第七条“……1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记薄和权属证书附记中注明”的规定，卢文岳与李银鸾、李艮瑜的合建是合法的，是可以取得房屋使用权证书的。二审判决剥夺卢文岳的居住权，严重损害卢文岳的合法权益。另外，如果法院认定涉案合同无效，应当按照《房屋使用协议》第八条“如甲方等不准乙方居住，乙方有权将迎德新五巷3号整幢楼房按广州市每平方米楼房最高售价（人民币）计算全部由甲方支付给乙方”的约定赔偿全部损失。李银鸾、李艮瑜辩称：一、从省法院的民事裁定书可知，省高院的意见实际上是确认双方的合建关系无效，并要求按照卢文岳实际投入的款项返还，因此本案应该按照卢文岳在建设案涉房屋时的实际费用190082.5元来折价返还。二、广州市与本案相同或同类的案件均作出了与本案相同的判决，深圳市的相关文件不能适用于本案，卢文岳申请再审所称的国土部的通知则是在一审判决之后颁布，不具有溯及力。三、卢文岳除案涉房屋外另有房屋居住，卢文岳从未居住过案涉房屋，而是一直将案涉房屋出租给他人收取租金。四、卢文岳称应当按照《合同法》第九十八条处理无效后果，我方认应该按照五十八条规定来处理，第九十八条是针对合同有效的情形。五、在诉讼费用方面应该基于省法院的民事裁定来进行改正，诉讼费用、鉴定费用应该由卢文岳负担。李银鸾、李艮瑜向一审法院起诉，请求判令：1、确认李银鸾、李艮瑜与卢文岳关于广州市天河区南溪大街迎德新五巷3号房屋的合资建房关系无效；2、卢文岳立即将其占用的广州市天河区南溪大街迎德新五巷3号的三、四层交还给李银鸾、李艮瑜；3、卢文岳立即向李银鸾、李艮瑜赔偿其占用的广州市天河区南溪大街迎德新五巷3号三、四层期间的占用费（自2010年8月1日起计至实际搬出三、四层房屋之日止，按建筑面积115.2平方米、35元/平方米/月计）；4、卢文岳承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：位于广州市沙河镇天河村迎德新五巷**的宅基地（以下简称案涉宅基地）的使用人登记为李银鸾、李艮瑜，广州市天河区人民政府于1995年6月18日核发的相应《村镇宅基地使用证》（证号为穗天沙字第2221号）记载：建筑结构为框架，建筑层数为四层及梯间等，宅基地四至的东至西为6.9米、南至北为7.08米、面积为48.85平方米，建筑面积为203.4平方米，附记为阳台面积未计算在内。李银鸾、李艮瑜曾于2010年向一审法院提起诉讼〔案号为（2010）天法民四初字第2638号〕，请求判令卢文岳立即将其占用的广州市天河区南溪大街迎德新五巷3号房屋（以下简称案涉房屋）的三、四层交还李银鸾、李艮瑜使用等。法院在审理该案过程中查明以下事实：一、卢文岳自1993年6月开始使用涉案房屋的三、四层。二、1993年3月11日，李银鸾、李艮瑜（甲方）、卢文岳（乙方）签订《房屋使用协议书》，约定：兹因甲方在天河××××号基建楼房，建筑费用周转问题，征得乙方同意，建筑费用由甲乙双方共同负担，甲方负担征地费用及报建费用，乙方负担建筑费用，协议如下：1、该地占基底面积47.6平方米，东至西6.8米，南至北7米，建筑总面积152.8平方米；2、该屋结构为框架结构（混合结构）；3、使用分配，首层属李银瑜使用，二层属李银鸾使用，三楼以上及天面全部建筑面积属卢文岳、李连喜使用（居住建筑面积57.6平方米）永久性使用，如在三楼以上只加多一层，甲方无权干涉，乙方有自由权；4、该屋建成后在未分领到房产证（宅基地使用证）时，如因国家或单位合法征用，另行安排房屋时，乙方应占有原来居住面积57.6平方米；5、首层至二楼楼梯面积通道属甲乙双方共同使用；6、该屋装置水电材料、施工费用支出，甲方支付三分之二，乙方支付三分之一（不包括室内）；7、如领取分产权或宅基土地使用证及该屋应交纳各种费用时，均由甲方支付三分之二，乙方支付三分之一；8、如在未分产权或宅基地土地使用证前，如大队或甲方等不准乙方居住，乙方有权将迎德新五巷3号整幢楼房按广州市每平方米楼房最高售价（人民币）计算全部由甲方支付给乙方。三、1993年3月15日，李银鸾、李艮瑜（乙方）、卢文岳（甲方）在广州市天河区律师事务所见证下签订《借款协议书》，约定：乙方需要在广州市天河区迎德新五巷三号建住房，现因资金不足，所以向甲方借款人民币10万元……四、卢文岳抗辩双方为合资建房关系，其提交建房资料（施工图纸原件、材料单据）及付款凭证（李银鸾、李艮瑜签收收据），李银鸾、李艮瑜于2010年12月20日表示确认用款190082.50元。后法院于2012年1月9日作出（2010）天法民四初字第2638号民事判决，认为《借款协议书》名为借款实为合资建房关系，在法院向当事人释明法律关系后，李银鸾、李艮瑜表示坚持双方为借款关系，不变更诉讼请求，故法院遂以李银鸾、李艮瑜主张双方成立借款关系，请求返还涉案房屋缺乏事实依据及法律依据为由驳回李银鸾、李艮瑜的诉请。李银鸾、李艮瑜不服上述判决而提出上诉。本院经审理后于2012年6月6日作出（2012）穗中法民五终字第1195号民事判决，认为原审法院对李银鸾、李艮瑜执意主张双方成立借款关系，请求返还涉案房屋的诉请，因缺乏事实依据与法律依据予以驳回，并无不当；双方合资建房关系应由当事人另循法律途径解决为宜，遂驳回李银鸾、李艮瑜上诉，维持原判。上述（2010）天法民四初字第2638号民事判决、（2012）穗中法民五终字第1195号民事判决均已发生法律效力。本案审理过程中，法院依据卢文岳的申请依法委托评估机构广东南泰房地产与土地估价有限公司（以下简称南泰公司）对以下事项进行评估：一、对案涉房屋第三、四层及天面的价值（即按市场价评估确定的房屋整体现值扣除宅基地区位楼面地价）进行评估；二、对案涉房屋的同地段的约20年楼龄、无电梯、框架结构的二手商品房（60平方米二套，第3、4层）的市场价值进行评估。在评估过程中，由于穗天沙字第2221号《村镇宅基地使用证》未显示案涉房屋第三、四层及天面（即梯间）的面积，导致评估机构南泰公司无法作出评估报告，故法院又依据卢文岳的申请依法委托测绘机构广州粤弘工程勘察设计有限公司（以下简称粤弘公司）对案涉房屋各层的面积进行测绘。测绘机构粤弘公司于2016年2月1日作出测字201602001号《房屋面积测量成果报告书》，测算出案涉房屋第一层至第四层的主体面积均为48.1572平方米（7.02米×6.86米），首层无阳台，第二层至第四层每层均有阳台，阳台面积依次为2.8080平方米、3.8961平方米、3.8961平方米，天面梯间面积则为7.4482平方米。此后法院再次组织双方于2016年6月22日到案涉房屋现场进行勘察。后评估机构南泰公司于2016年6月30日针对上述第一项委托评估事项作出南泰估字（2016）0267号《房地产估价报告》，估价结果为案涉房屋第三、四层及天面的建筑物即估价对象的价值（重置价值）为：总价261708元，单价为2346元/平方米。南泰公司于2016年6月30日针对法院上述第二项委托评估事项作出南泰估字（2016）0266号《房地产估价报告》，估价结果显示估价对象价值（房地产市场价值）为：评估总价为2461080元，单价为第三层20780元/平方米、第四层20238元/平方米。经质证，李银鸾、李艮瑜对南泰估字（2016）0267号《房地产估价报告》的真实性、合法性及关联性均无异议；对南泰估字（2016）0266号《房地产估价报告》关于案涉房屋房地产市场价值为2461080元的评估结论有异议，其认为案涉房屋是宅基地房屋，按照相关法律法规的强制性和禁止性规定，宅基地房屋只能集体组织成员自用，不得在房地产市场上流通和转让，故将案涉房屋按二手商品房进行市场价值评估严重违反法律规定。卢文岳称对于南泰估字（2016）0266号《房地产估价报告》其认为不可接受，因为评估公司作出的评估单价过低，低于市场价三分之一；报告应列出房屋交易案例和得出结论的计算公式和方法；房价上涨，如硬要其搬迁，李银鸾、李艮瑜应置换附近同等房屋给其。对于南泰估字（2016）0267号《房地产估价报告》其亦认为不可接受，因为鉴定函明确列明天面的价值，但报告书没有这一项；对于如何应用成本法的，报告书中也没有列明。本案中，双方当事人还共同确认以下事实：1、案涉房屋建设好之后，李银鸾、李艮瑜向村的相关部门申报宅基地证，村的相关部门派了人员对案涉房屋进行了面积测量，测量时双方当事人均在场，但村里并没有聘请具有专门测绘资质的机构进行面积测量；2、案涉房屋的二、三、四层各层的阳台及天面的梯间在案涉房屋建成时均已存在，且现状与当时建成时的状态一致；3、李银鸾、李艮瑜对案涉房屋的首层、二层没有进行改建和扩建；4、卢文岳并非案涉宅基地所在集体经济组织成员。李银鸾、李艮瑜还称村里面进行测量时没有具体指出案涉房屋是否存在违章建筑，其不清楚卢文岳有无对案涉房屋其他楼层进行过改建和扩建的行为。卢文岳还称在案涉房屋建造和建好之后均不存在任何违章建筑，建筑时是由村核定，建成后没有进行改建和扩建。一审法院认为：农村居民建设住宅用地，限于使用人兴建自住房屋，禁止非法买卖或以合作建房的形式变相买卖土地。根据已发生法律效力的（2010）天法民四初字第2638号民事判决、（2012）穗中法民五终字第1195号民事判决查明的事实看，作为案涉宅基地的使用权人的李银鸾、李艮瑜通过与卢文岳合建房屋（即李银鸾、李艮瑜提供案涉宅基地、卢文岳出资190082.5元在案涉宅基地上建房）的形式将建成后房屋的第三、四层及天面梯间转让给卢文岳，但由于卢文岳并非案涉土地所在集体经济组织的成员，上述合资建房合同关系违反了法律的强制性规定，应认定为无效。李银鸾、李艮瑜的第一项诉讼请求有事实和法律依据，法院依法予以支持。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述法律规定，卢文岳理应将案涉房屋的第三、四层及天面梯间交还李银鸾、李艮瑜，李银鸾、李艮瑜的第二项诉讼请求有事实和法律依据，法院依法予以支持，但综合本案案情，法院酌情给予卢文岳及其同住家属60日搬迁时间。同时，由于卢文岳的建房款已经物化为案涉房屋，客观上无法返还，故应当由李银鸾、李艮瑜对卢文岳予以折价补偿。考虑到案涉房屋自建成至今已逾20余年，其价值现已大幅上升，故根据公平原则，法院综合本案案情认定由李银鸾、李艮瑜按照评估机构南泰公司评定的案涉房屋的第三、四层房屋及天面梯间的市场价（已扣除案涉宅基地区位楼面地价）2346元/平方米的标准折价补偿卢文岳。至于案涉房屋的第三、四层房屋及天面梯间的面积，根据测字201602001号《房屋面积测量成果报告书》的测算结果，案涉房屋不含第二至四层阳台的面积为200.077平方米（48.1572平方米×4+7.4482平方米），该面积比穗天沙字第2221号《村镇宅基地使用证》记载的建筑面积203.4平方米少3.323平方米，但由于上述差异比值仅为1.63%，结合双方关于有关部门在案涉房屋建成进行测量时并未聘请有专业资质的测绘机构进行测绘的共同确认，法院在本案中采纳上述《房屋面积测量成果报告书》的测算结果来计算案涉房屋的第三、四层房屋及天面梯间的面积。按此计算，李银鸾、李艮瑜应向卢文岳支付案涉房屋的第三、四层房屋及天面梯间（含第三层阳台和第四层阳台）的折价补偿款261707.56元〔2346元/平方米×（48.1572平方米×2+3.8961平方米+3.8961平方米+7.4482平方米）〕。至于李银鸾、李艮瑜的第三项诉讼请求，双方均为具有完全民事行为能力的主体，在明知卢文岳不具有案涉宅基地所在集体经济组织成员身份的情况下，却罔顾国家关于禁止宅基地买卖的强制性法律规定，以合资建房形式变相买卖案涉宅基地，故应认定双方对于导致上述合资建房关系无效均具有过错，而李银鸾、李艮瑜作为案涉宅基地所在集体经济组织成员，且在合资建房二十年后及房价大幅上升的情况下提起本案诉讼，有违诚信，应承担导致上述合同无效的主要责任，卢文岳应承担次要责任。鉴于此，李银鸾、李艮瑜要求卢文岳赔偿其占用案涉房屋第三、四层及天面梯间的占用费，缺乏理据，法院依法不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认李银鸾、李艮瑜与卢文岳关于广州市天河区南溪大街迎德新五巷3号房屋形成的合资建房合同关系无效；二、卢文岳于判决发生法律效力之日起60日内，将位于广州市天河区南溪大街迎德新五巷3号的房地产的第三、四层及天面梯间交还李银鸾、李艮瑜；三、李银鸾、李艮瑜于判决发生法律效力之日起15日内，向卢文岳支付折价补偿款261707.56元；四、驳回李银鸾、李艮瑜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7780元，由李银鸾、李艮瑜负担4360元，卢文岳负担3420元。评估费9962元、测绘费6000元，合计15962元，由李银鸾、李艮瑜负担。卢文岳不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决主文第一、二、三项并依法改判；2.李银鸾、李艮瑜向其赔偿经济损失2651162.5元；3.一、二审诉讼费用全部由李银鸾、李艮瑜共同承担。本院二审查明的事实，与原审法院查明的事实相同，本院予以确认。本院二审认为，虽然双方当事人签订的协议名为《房屋使用协议书》，但双方当事人在协议中约定卢文岳永久性使用三楼以上及天面全部建筑面积，同时约定了领取分产权或宅基地土地使用证等相关事项。一审法院认定李银鸾、李艮瑜是通过合资建房的形式将房屋的三楼以上及天面全部建筑面积转让给卢文岳，并无不当。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定禁止非法转让。卢文岳不属于涉案房屋所在地的集体经济组织成员，无权享有该村农村宅基地的使用权，因此卢文岳与李银鸾、李艮瑜签订的《房屋使用协议书》应确认为无效。卢文岳上诉主张《房屋使用协议书》合法有效不能成立，法院不予采纳。合同无效，双方有责，应当各自承担相应的责任。因卢文岳不属于涉案房屋所在地的集体经济组织成员，宅基地使用权及其他只能由村集团经济组织成员享有的权利只能由李银鸾、李艮瑜所有，故卢文岳不能享有案涉房屋所在的土地的使用权价值。一审法院根据评估结果判决李银鸾、李艮瑜返还案涉房屋三楼以上及天面全部建筑面积的折价补偿款261707.56元给卢文岳并无不当，法院予以维持。卢文岳上诉要求李银鸾、李艮瑜赔偿案涉房屋包括土地的使用权价值的金额，理据不足，法院不予采纳。卢文岳上诉要求本案参照深圳市人民代表大会常务委员会的相关规定处理，没有法律依据，法院不予支持。综上所述，经审查一审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3420元，由卢文岳负担。对于原一二审已查明的事实，除卢文岳对南泰公司所作的两份《房地产估价报告》有异议、190082.5元只是毛坯造价，没有包括后期装修的5万多元，李银鸾、李艮瑜认为没有查明卢文岳实际投入的建房费用外，其余事实，双方均无异议，本院再审予以确认。对于涉案房屋的面积，双方当事人对于粤弘公司出具的《房屋面积测量成果报告书》均无异议。再审期间，卢文岳提交《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》，拟证明在广州市卢文岳、李连喜名下没有房屋。李银鸾、李艮瑜质证称，对于该证据的真实性无异议，但是该证据与本案无关。本院再审认为，本案是卢文岳出资，帮助李银鸾、李艮瑜建房，房屋建成后，双方已实际分别居住了20多年，双方共同建房的行为并不为法律所禁止，卢文岳因出资获得了案涉房屋的部分使用权，案涉协议没有涉及到宅基地买卖问题，李银鸾、李艮瑜仍然拥有涉案宅基地。虽然由于房屋产权的特有属性以及我国土地政策的规定，不能认定卢文岳为讼争房屋的共同所有权人，但其因参与共同建房而居住讼争房屋的三、四层，系合法占有、使用。李银鸾、李艮瑜在没有对卢文岳占有使用房屋进行对价补偿的情况下，要求其腾让房屋显然违反诚信，故对于李银鸾、李艮瑜要求卢文岳立即返还其占用的涉案房屋的三、四层并支付占用期间的费用，没有依据，本院再审不予支持。综上所述，原一二审认定案涉《房屋使用协议书》无效并判决卢文岳交还涉案房屋的三、四层，适用法律不当，处理有误，本院再审予以纠正。卢文岳的再审请求，理由成立，本院再审予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销本院（2016）粤01民终17926号民事判决以及广东省广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第1988号民事判决。二、驳回李银鸾、李艮瑜的诉讼请求。一审案件受理费7780元，由李银鸾、李艮瑜负担。评估费9962元、测绘费6000元，合计15962元，由李银鸾、李艮瑜负担；二审案件受理费3420元，由李银鸾、李艮瑜负担。本判决为终审判决。审判长  龚连娣审判员  林 娟审判员  周国庆二〇二〇年十一月二十六日书记员  曾红梅周琼