陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民再49号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：宋永康，男，1947年5月6日出生，汉族，现住陕西省西安市未央区。委托诉讼代理人：王化雪，北京市博儒（西安）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王国柱，男，1963年2月12日出生，回族，住吉林省敦化市。原审第三人：西安华中房地产投资有限公司，住所地：西安市高新区高新四路高科广场****。法定代理人：张某1，该公司总经理。委托诉讼代理人：安治，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：周怡阔，陕西仁和万国律师事务所律师。再审申请人宋永康因与被申请人王国柱、原审第三人西安华中房地产投资有限公司（简称华中房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）陕01民终12477号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审，陕西省高级人民法院于2019年12月31日作出的（2019）陕民申2905号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人宋永康委托诉讼代理人王化雪，原审第三人华中房地产公司委托诉讼代理人安治、周怡阔到庭参加诉讼，王国柱经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。宋永康申请再审称，一、二审判决认定事实不清，对证据之间的关联性没有进行审查，在此基础上作出的错误判决，严重损害了其合法权益。1、2009年4月20日，王国柱与华中房地产公司签订的《商某》，王国柱的签字系叶某代签，在二审中叶某出庭作证，予以承认。二审中，叶某出庭作证，在涉案房屋买卖时叶某系王国柱公司的员工，王国柱委托叶某代他办理与第三人之间购买涉案房屋相关的手续，在商品房购买手续完结后，涉案房屋现已更名在王国柱名下。2、2011年5月16日，宋永康与王国柱签订《房地产买卖契约（附件一）》，签字系王国柱亲自签署，该买卖关系客观存在，契约合法有效。依据《民法总则》第五条的规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”宋永康与王国柱签订的《房地产买卖契约（附件一）》，系双方在意思表示一致的基础上签订的民事合同。在二审审理中，宋永康已经向法庭提交了王国柱签字的多份比对证据材料，足以证明该房地产买卖约上的签字是王国柱本人签署，该契约是双方意思自制的表现，应该认定为合法有效。3、涉案房屋的购房款依据《房地产买卖契约（附件一）》的约定，已经全部支付。二审中，宋永康向法庭提交了电汇凭证。其通过中信银行帐户将购房款汇入王国柱招商银行帐户，已经将购房款全部支付。4、2013年11月1日，双方签订《房屋交接确认书》，该房屋交付给宋永康占有使用。其已经向法庭提交了足以证明诉讼请求的证据，根据民事案件证据证明标准的高度可能性原则，应当支持其的诉讼请求。二、二审民事判决书中多处指出王国柱的签名无法确认，但在其能够提供鉴定材料并申请司法鉴定的情况下，又拒绝进行笔迹鉴定。因此，本案的案件事实尚未查清。请求：1、撤销（2018）陕01民终12477号民事判决；2、支持二审上诉人的上诉请求；3、本案一审、二审的诉讼费用由王国柱承担。王国柱未到庭，亦未提交书面意见。华中房地产公司称，原审认定事实清楚，适用法律正确，原审已明确王国柱签字并非本人所签，实际的签署人没有王国柱的授权，本案鉴定王国柱的签字没有任何依据，只需要确认叶某是否有王国柱的授权，应该由宋永康举证并承担不利后果。宋永康向一审法院起诉请求：1、确认宋永康与王国柱订立的房地产买卖契约有效；2、依法为宋永康办理房屋转移登记手续；3、本案诉讼费由王国柱承担。一审法院认定事实：2009年4月20日，王国柱与第三人华中地产公司签订了《商某》。约定华中地产公司将位于西安市建筑面积为128.97平方米的房屋（以下简称涉案房屋）以612608元的价格出卖给王国柱，由王国柱于2009年4月20日一次性付清总房款612608元。买卖合同买受人栏处有手写“王国柱”的楷书手写笔迹，并加盖有“王国柱印”的方形印章。华中地产公司称买卖合同中的“王国柱”的签字是王国柱本人所签。庭审中，宋永康的代理人提交了《房地产买卖契约（附件一）》。该买卖契约载有涉案房屋成交价格为40万元，由乙方在2011年5月16日前一次性付至甲方的招商银行账户内以及过户手续所需缴纳的税费由甲方按规定承担等内容。该买卖契约尾部甲方（卖方）处有笔迹潦草的手写签名，无法辨认；买卖契约甲方栏处还加盖有“王国柱印”的方形印章和印文为“西安秦巴药业有限公司”的印章；落款日期为手写笔迹的2011年5月16日。庭审中，宋永康委托诉讼代理人还提交了《房屋交接确认书》，该确认书中就甲方栏处为空白，甲方委托代理人栏处有手写笔迹的“徐某”。庭审中，宋永康的委托诉讼代理人还提交了物业费等物业服务费的收费票据及载有2011年3月21日宋永康向王国柱账户汇款477500元等内容的中信银行电汇凭证（回单），但未提供银行交易明细印证电汇凭证所载款项的往来情况。一审法院判决：驳回宋永康的诉讼请求。案件受理费7300元，由宋永康负担。宋永康不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判支持宋永康一审诉讼请求。二审法院认定事实：二审中，宋永康提交证据：第一组：西安秦巴药业有限公司工商登记资料。1、证明王国柱系西安秦巴药业有限公司股东、法定代表人。2、证明西安秦巴药业有限公司印章，王国柱的艺术签名。3、证明徐某为西安秦巴药业有限公司监事。4、张某2系西安秦巴药业公司股东、董事。第二组：王国柱的授权委托书。用于证明王国柱委托徐某代其办理涉案房产的有关事宜。第三组：中信银行卡账户交易明细，用于证明转账情况。第四组：宋永康交纳物业费票据两张。用于证明宋永康占有涉案房屋。华中地产公司质证称：第一组证据，真实性认可，证明目的不认可，与本案无关，王国柱签字与商某中的签字不一致。第二组证据给徐某的委托书，真实性认可，证明目的不认可，授权委托书内容有一项为抵押出租事宜，其应向我方出具委托，但是其并未在我方公司办理过此项事宜。第三组证据，真实性认可，证明目的不认可。1、交易明细无收款方名称，账号也与电汇凭证上收款人账号不一致。2、钱是2011年3月21日宋永康转账的记录，宋永康与王国柱之间房屋买卖契约是在2011年5月16日签订，转账时间早于房屋买卖契约时间。3、买卖契约中明确约定，宋永康将钱转至王国柱招商银行账户，而宋永康转账交易明细与合同约定不符。4、买卖契约中约定的房屋成交价为40万元，宋永康转账交易金额为47.75万元。第四组证据，真实性认可，证明目的认可，另补充宋永康实际占有房屋并不意味着与王国柱的房屋买卖契约关系真实存在。宋永康也申请证人叶某、徐某、张某2出庭作证。叶某作证称，其曾在王国柱任法人代表的秦巴药业工作三年。本案《商某》是其代王国柱签订，合同中王国柱的签名、印章，均系其代王国柱签名、加盖私印，并不是王国柱本人亲笔书写。宋永康认可叶某的证言。华中地产公司质证称：不认可证人叶某的证言。1、若证人作为委托人办理房屋买卖合同，其应当在委托代理人处签章，且证人叶某陈述王国柱已经向其出具委托书。2、公司当时与王国柱签订买卖合同以外还有签订前期物业服务协议，证人叶某在庭审中陈述其除了买卖合同外，未签署其他协议，与事实不符。证人张某2称，其曾在利君沙制药公司工作，也在秦巴药业公司任职，是秦巴药业公司发起人、股东。叶某系西安秦巴药业公司职员，担任办公室主任，徐某为公司监事。其与宋永康是朋友关系，王国柱买房具体经办人是叶某和徐某，应该是给王国柱买的。王国柱将房屋出售给宋永康了。具体时间不清楚，可能是因为王国柱没有时间，所以才叫公司人去办理手续的。工商登记中，公司印章是秦巴药业公司的印章，公司变更登记表上是王国柱出资，王国柱是秦巴药业公司股东，王国柱艺术签名是王国柱本人所签。宋永康认可证人证言。华中地产公司质证称，证人证言与本案无关。证人徐某作证称：其曾是秦巴药业公司员工，王国柱系公司领导，替王国柱卖房认识的宋永康，在房屋交接确认书上的交房人的本人签名是实。王国柱买房是叶某拿着王国柱委托书、私章办理的手续，王国柱卖房其是王国柱委托经办人。买卖契约上签字是王国柱本人签署，公司盖章是其当时找王国柱签字的时候误盖了公司公章。当时王国柱也急需资金，就将房屋以47.75万元出卖，合同上是40万元。但是相关过户费用、大修基金是由宋永康承担，所以转款47.75万元。在2013年11月办理交房，当时王国柱将房屋出租了，等租期到了才交的房子。因为秦巴药业公司欠账太多，很多人找，其现在也找不到王国柱。宋永康质证认可证人徐某的证言。华中地产公司质证称不认可证人徐某的证言。原审判决查明事实属实。二审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，法律另有规定的除外。本案中，宋永康主张确认其与王国柱签订的房地产买卖契约有效，要求为其办理房屋转移登记手续。宋永康应当对其诉讼主张的成立承担举证责任。宋永康提交的主要证据《房地产买卖契约（附件一）》中出卖人处的签名笔迹无法辨认，且与王国柱在《商某》中签名的笔迹不同。虽然该《房地产买卖契约（附件一）》与《商某》均加盖有印文为“王国柱印”的方形印章，但现有证据并不能证明该两枚印章具有同一性。证人叶某称《商某》是其代王国柱签订，合同中王国柱的签名、印章，均系其代王国柱签名、加盖私印，并不是王国柱本人亲笔书写，该合同另一方主体华中地产公司不认可“王国柱”的签名为他人代签，且证人叶某关于其代王国柱签名的证言也不符合其作为委托代理人签订合同的要求，故对叶某的证言不予采信。宋永康称其提交的西安秦巴药业有限公司工商登记资料中王国柱的签名与本案房屋买卖契约中出卖方王国柱的签名一致，但工商档案中的签名同样与《商某》中王国柱的签名笔迹不同，也不能证明工商档案中的签名一定为王国柱所签。宋永康在一审中提交“电汇凭证”，二审中也提交了中信银行卡账号交易明细，以证明其已支付房款，但汇款金额与其提交的《房地产买卖契约（附件一）》中约定的房屋总价款并不一致，宋永康称多出的77500元系用于办理过户手续缴纳相关税费的费用，但此意见与买卖契约中由卖方承担税费的约定又不相符。而且，《商某》中涉案房屋价款为612608元，《房地产买卖契约（附件一）》约定的房屋价款仅为40万元，房屋价格约定与正常房屋买卖情况不符。另外，一审中宋永康提交了涉案房屋交接书，但该交接书中并无王国柱予以认可的签字授权内容，二审中宋永康又提交了图章显示为“王国柱”给徐某的《授权委托书》，载明：“本公司全权委托徐某同志在贵处办理高科广场D座第02座25层022502房屋的抵押、出租、买卖等事宜。被委托人可代表本人全权处理上述所有业务活动……”。该委托书授权人处的签名同样无法辨认。故无法确认该房屋交接书的真实性。宋永康也提交了载明“客户名称：宋永康”的涉案房屋交纳物业费的票据，但此证据并不足以证明房屋已交付宋永康的事实。综上，宋永康提交的证据不足以证明其与王国柱之间存在房屋买卖合同关系且已支付房屋价款的事实。故宋永康的上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持。原审判决正确，依法应予维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由宋永康负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：2009年4月20日，王国柱与第三人华中地产公司签订的《商某》，约定第三人华中地产公司应在2009年10月30日前交付房屋，并于房屋交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同签订后，华中地产公司向王国柱交付了房屋。2011年3月21日，宋永康向王国柱招商银行52×××77账户转账477500元。原审中宋永康提交的王国柱（甲方）与宋永康（乙方）于2011年5月16日签订的《房地产买卖契约（附件一）》中约定，由于甲方收到乙方预付的购房定金人民币40万元，双方同意就涉案房地产买卖事项订立契约，王国柱将涉案房屋出售给宋永康，价格为40万元，由乙方在2011年5月16日前一次性付至甲方的招商银行52×××77账户内，王国柱于2011年7月17日将房屋交付给宋永康。过户手续所需缴纳的税费由甲方按规定承担。2013年11月1日，王国柱向宋永康交付了涉案房屋。再审中，宋永康申请对案涉房地产买卖契约上的签名是否为王国柱本人所签进行鉴定。经本院委托，陕西中金司法鉴定中心于2020年11月3日作出陕中金司鉴中心（2020）文鉴字第317号司法鉴定意见书，鉴定意见为检材中的“王国柱”签名笔迹与样本中王国柱的签名笔迹是同一人书写。涉案房屋目前登记在华中房地产公司名下，已具备办理产权登记条件。再审中，宋永康表示愿意承担王国柱与华中房地产公司之间房屋过户的中产生的由王国柱承担的费用及其与王国柱之间房屋过户产生的费用。再审查明其余事实与原审查明事实一致。本院再审认为，依法成立的合同，受法律保护。宋永康与王国柱签订的《房地产买卖契约》，意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。王国柱收取宋永康的购房款后，并将房屋向宋永康进行了交付，故宋永康依据合同约定和法律规定要求王国柱协助办理涉案房屋产权变更登记,于法有据,应予支持。因涉案房屋目前登记在华中房地产公司名下，故华中房地产公司应先按其与王国柱签订的《商某》的约定，协助王国柱将房屋产权登记在王国柱名下，再由王国柱协助宋永康将房屋产权变更登记至宋永康名下。综上所述，原一、二审判决认定事实不清，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）陕01民终12477号民事判决及西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初12957号民事判决；二、王国柱与宋永康签订的《房地产买卖契约（附件一）》有效；三、西安华中房地产投资有限公司于本判决生效之日起六十日内将王国柱购买的位于西安市房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（因过户所产生的应由王国柱承担的费用宋永康自愿承担）；四、王国柱在上述房屋登记至其名下后三十日内，协助宋永康办理上述房屋过户变更登记手续（因过户所产生的费用宋永康自愿承担）。一审案件受理费7300元，二审案件受理费7300元，公告费560元，鉴定费4940元，由王国柱承担。本判决为终审判决。审判长  王笑天审判员  晏永娟审判员  张 磊二〇二〇年十一月二十七日书记员  付 煜