广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初6833号原告：肇庆市****物业管理有限公司，住所地肇庆市*********雅典区3-4栋首层。法定代表人：冯某1。委托诉讼代理人：季冠先，该公司员工。被告：刘镇武，男，1963年6月10日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区**********。被告：刘莉萍，女，1962年10月19日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区**********。原告肇庆市****物业管理有限公司与被告刘镇武、刘莉萍物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人季冠先，被告刘镇武、刘莉萍到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付至2018年2月1日至2020年5月31日为止所欠物业服务费10396.4元，2018年2月1日至2020年5月31日公摊水电费582.12元，违约金4860.65元，共计15839.17元。2、相关诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是星湖奥园小区物业服务企业，被告是*******房业主。因原广东粤垦物业管理有限公司物业服务合同期满后于2018年1月31日退出奥园项目物业服务，退出前广东粤垦物业管理有限公司和肇庆市星奥投资发展有限公司提前在2018年1月23日向星湖奥园业主发出通告，就广东省粤垦物业管理有限公司退出小区物业服务和星湖奥园物业管理有限公司接管小区物业服务工作张贴了公示。原告于2018年2月1日与星湖奥园投资发展有限公司签订《前期物业服务合同》后、当日正式进入奥园小区服务。原告进驻星湖奥园物业服务后，从2018年2月1日就是否同意变更物业服务企业向星湖奥园业主开展征询工作，2018年5月4日在征得星湖奥园业主“双过半”同意后进行了公示，并报居委、街道备案，公示期内并未收到业主和相关政府部门质疑、整改、投诉。公示期结束后，原告与星湖奥园业主进行了《前期物业服务协议》签订工作，2018年10月22日在征得本小区“双过半”业主签署后进行了结果公示，2018年11月26日原告向肇庆市端州区住房和城乡建设局递交《前期物业服务合同》备案工作，2019年5月28日肇庆市端州区住房和城乡建设局批复同意备案。2019年3月30日进行了第二次更新增加签署《前期物业服务协议》结果公示。被告在原告上述物业服务期间于拖欠2018年2月至2020年5月物业服务费10396.4元、2018年2月至2020年5月公摊水电费582.12元，违约金4860.65元，经多次催促仍拒不支付，欠项部额达15839.17元，严重损害原告权益。为此，特向法院申请诉讼，要求被告付清欠款。被告刘镇武、刘莉萍辩称，一、对原告起诉*****刘镇武、刘莉萍业主没有交物业费理由不成立。理由如下：1.我方与开发商《星湖奥园投资发展公司》(以下简称开发商)签订了合法的交楼违约金转为代付物业费的协议书，协议书明确说明物业费已付至共144.2个月,(从2017年11月1日-2029年11月6日。提供物业费代付协议书,复印证明文件1)。2.《星湖奥园物业管理公司》（以下简称星奥物业)是〈开发商〉直接委托的管理人(提供的物业服务合同）（证明文件2),〈开发商〉应有义务履行协议书的法律责任向〈星奥物业〉说明并支付物业费。为此我方认为被告应该是〈开发商〉。3.就算〈开发商〉有意对〈星奥物业〉欺瞒为业主代行支付物业费的事实，但〈星奥物业〉也应接手时向全体业主书面知会原与〈开发商〉签订代缴物业费协议书作废需重新签订协议书或其它证明文件(但提供的物业服务协议书空白无效）（证明文件3),在这种情况下业主不缴纳物业费才能认定是违约欠缴理由成立。然而事实正好相反，业主都不知道与〈开发商〉签订的合法的物业费代缴协议书会失效作废，也没有收到相关的证明文书，只公告〈星奥物业〉接手管理(提供的物业服务公告）(证明文件4),又如何能认定没有缴纳呢。4.我方与〈开发商〉签订的协议书中的第三条明文说明"若星湖奥园小区变更物业管理公司或物业管理费收费标准发生变化，甲方仍按上述抵付期限并按最新收费标准代乙方支付该物业管理费#。因此证明了〈星奥物业〉接手后我方不存在没缴纳物业费的事实理由，反而是更好地证明了我方己提前交纳了144.2个月的物业费的事实依据。5.如原告方可提供证据证明〈开发商〉并没有支付物业费凭证，请法院追加入〈开发商〉为第二被告。6.〈开发商〉与〈星奥物业〉签订服务协议并没有告知我方原物业费代付协议书作废，应重新向新物业服务公司（星奥物业）缴付物业费的书面请求，因此我方认为不需理会，原代缴协议继续合法有效，不存在欠交物业费的理由。7.〈星奥物业〉接手后并没有通知我方重新签订物业服务协议书（提供的服务协议空白无效）二、原告提供证明文件存在欺诈法庭行为，没有法律效应。1.物业服务协议书空白无效（证明文件3)；2.催缴通知书门口照片虚假无效（证明文件6)；3.原告提供的相关部门审批文件，只有报送没有批复同意文件应视为无效证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件基本事实如下：原告于2004年7月21日依法登记成立的有限责任公司分公司（自然人投资或控股），经营范围为物业管理等。2018年1月23日，肇庆市星奥投资发展有限公司与广东粤垦物业管理有限公司共同出示《公告》内容如下：……因肇庆市星奥投资发展有限公司与广东粤垦物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》已于2017年12月31日期满，现经双方协商并达成共识，从2018年2月1日起，粤垦物业公司不再接管星湖奥园小区物业管理工作。为了保障小区安全有序的生活环境，在粤垦物业公司退出星湖奥园小区后，由肇庆市星奥投资发展有限公司委托肇庆市****物业管理有限公司暂时接管星湖奥园小区物业管理服务工作，直到星湖奥园小区业主委员会成立并通过业主大会选聘新的物业服务企业为止。2018年2月1日，原告与肇庆市星奥投资发展有限公司（下简称星奥发展公司）签订《前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对星湖奥园实施物业管理服务事宜；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括…物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放秩序管理，公共秩序维护、安全防范等事项的管理……。合同约定“物业管理费用”为包干制，收费标准如下：多层住宅：0.98元/月/平方米，高层住宅：2元/月/平方米（房屋的总层数在七层（含）以上），别墅：3元/月/平方米。关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，按照《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》等法律法规，另行与业主约定。物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳。业主拒绝交纳物业服务费用的，乙方有权要求从逾期之日起每天1‰交纳违约金（滞纳金），乙方通过法律途径追收物业服务费而产生的邮寄费、诉讼费、公告费、律师费等均由业主承担……。原告肇庆市****物业管理有限公司为星湖奥园小区提供了基本物业管理服务。原告认为，其公司多次向被告催收相关费用未果，原告遂起诉至法院。另查明，根据不动产登记资料查询结果证明所示，肇庆市端州区*****************302房的权利人为被告刘镇武、刘莉萍共同共有，房屋建筑面积185.64平方米。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告是依法登记设立的物业服务企业。原告肇庆市****物业管理有限公司与星奥发展公司签订的《前期物业服务合同》是合同双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，应当依法受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力…。”星奥发展公司与原告肇庆市****物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，对全体业主产生同等法律效力，原告向星湖奥园小区提供了基本物业服务，被告理应按该《前期物业服务合同》的约定，按建筑面积为每月2元/平方米向原告支付物业管理费等相关费用。因此，原告主张被告应支付2018年2月1日至2020年5月31日期间的物业服务费应为10395.84元（2元×185.64平方米×28个月=10395.84元），原告关于物业管理费的诉讼请求，其合理合法部分，本院予以支持。对于被告认为，应按其与肇庆市星奥投资发展有限公司签订的《协议书》约定，由肇庆市星奥投资发展有限公司向原告支付物业管理费的抗辩。因《协议书》是由被告与肇庆市星奥投资发展有限公司所签订，肇庆市星奥投资发展有限公司未向原告支付案涉物业服务费用。被告提出的答辩意见,不属于不付物业管理费的正当理由,因此，被告之抗辩，理据不足，本院不予采纳。关于原告主张公摊水电费582.12元的请求。根据原告与星奥发展公司签订的《前期物业服务合同》的约定，原告已实际垫付小区日常维护所需的公共水、电费的费用，并向本院提交了公摊水电费发票及计算方式等相关造册资料，该部分费用业主或物业使用人已实际享用，故由原告垫付的费用理应由业主或物业使用人合理分摊，原告的该主张，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算。被告逾期缴交物业管理费的行为已构成违约，根据《前期物业管理服务协议》约定，被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起，每天按应缴服务的相关费用的1%标准增收违约金。本案中，被告确实存在逾期交费的违约行为，应承担相应的违约责任。但原告所主张的违约金金额明显过高，本院予以适当调整，违约金按中国人民银行同期贷款年利率的1.2倍，分别以每月拖欠物业费用为基数，从每月11日起按中国人民银行同期贷款年利率的1.2倍计算至被告付清欠款之日止。由于自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR），因此自2019年8月20日之后违约金标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，但是对原告请求超出的金额部分不予确认。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、被告刘镇武、刘莉萍应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市****物业管理有限公司支付自2018年2月1日至2020年5月31日期间的物业管理服务费10395.84元；二、被告刘镇武、刘莉萍应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市****物业管理有限公司支付自2018年2月1日至2020年5月31日期间的公摊水电费582.12元；三、被告刘镇武、刘莉萍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市****物业管理有限公司支付迟延交纳物业管理费的违约金，违约金分别以每月拖欠物业服务费用为基数，从每月11日起按中国人民银行同期贷款年利率（自2019年8月20日起改为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.2倍计算至被告付清欠款之日止。四、驳回原告肇庆市****物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费97.99元（原告已预交），由原告肇庆市****物业管理有限公司负担30.07元，被告刘镇武、刘莉萍负担67.92元。被告刘镇武、刘莉萍在履行判决书确定的义务时迳付给原告，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 梁小茵二〇二〇年十一月二十七日法官助理 卢艺文书 记 员 黄安玉