江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终3793号上诉人（原审原告）：宜兴市湖父轧钢厂，住所地宜兴市湖父镇湖东村。法定代表人：黄建泉，该厂厂长。委托诉讼代理人：陈琦，江苏环科园律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宜兴市非凡陶瓷制品有限公司，住所地宜兴市湖父镇大东村。法定代表人：刘国祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋靉敏，女，该公司股东。委托诉讼代理人：刘金澄，男，1994年12月29日生，汉族，住宜兴市。原审第三人：宜兴市军龙物资有限公司，住所地宜兴市湖父镇银湖东路**。法定代表人：王勤军，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴山源，江苏谋盛律师事务所律师。上诉人宜兴市湖父轧钢厂（以下简称轧钢厂）因与被上诉人宜兴市非凡陶瓷制品有限公司（以下简称非凡公司）、原审第三人宜兴市军龙物资有限公司（以下简称军龙公司）排除妨害纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2020）苏0282民初3220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。轧钢厂上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：其与原审第三人军龙公司签订协议转让土地使用权，协议涉及转让的仅仅是宜集用（2009）第X号土地使用权证确认的土地（以下简称A地块）土地使用权及地上建筑等，而不包括与A地块相邻的约3000平方米（以下简称B地块）；军龙公司将A地块、B地块的土地使用权及地上建筑等均转让给非凡公司，侵犯了其对B地块的权益。其与军龙公司2016年4月13日签订的《转让协议》中载明了转让标的物的情况。具体如下：1.第一条第一款约定，转让范围在后面括弧中标注了“实际使用面积以现状丈量为准”，显然是为了表述更严谨，一般涉及土地及房地产面积的合同类型都会如此在括弧标注，几乎已经是约定俗成、格式化的常识。一审对“现状”做了不合事实的扩大化解释，忽视协议转让的面积仅仅是8062平方米的土地，不可能另包含3000多平方米的B地块。同时，协议明确转让范围的该地块位于大东村，目前A地块即原属于大东村，而B地块在并村前后自始至终都属于湖东村。2.《转让协议》也明确了建筑物类固定资产均是大东村A地块上的房屋，建筑面积也仅限于A地块，并不包括2003年原告扩建的湖东村B地块建筑面积及其上的各类建筑物等固定资产。三、案涉的相关协议都明确转让的是大东村地块，缴纳的费用也是基于A地块的8062平方米面积计算，B地块的转让费用则是另付。镇政府与军龙公司所签的协议第8条明确土地使用权租金标准为每年每平方米5元，正因为只计算A地块8000多平方米，才得出年租金40317.5元，该协议中显然不包括3000多平方米的B地块。虽然一审法院以黄建泉提供的土地转让协议系补签而不予认可，但作为B地块原属湖东村的前书记骆林生，是完全了解真实情况的，所以才会对这一事实进行追认；此外现任大东村的书记并没有经手多年前湖东村B地块的转让事宜，实际对本案事实根本不清楚。一审法院所作的调查笔录也未能反映真实情况。四、其转让A地块及地上建筑物给军龙公司的价格为202万元，军龙公司随即以418万元的价格转让与非凡公司签订转让协议，转让标的物应包括A地块、B地块以及两地上建筑物等，转让标的物范围和两次转让价格明显不对应。被上诉人非凡公司辩称：A、B地块是同一厂区一个大门，是一并转让的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人军龙公司述称：一、上诉人轧钢厂是将A、B地块一并转让给其。B地块就是A地块厂区的大门和办公区域，是唯一的厂区通道，如果大门没有转让，外人无法出入厂区。二、A、B地块整体转让后，轧钢厂已经将所有资产移交给其，其已经将所有地块占有使用，而在其与非凡公司签订转让协议前，轧钢厂从未提出过任何异议。三、其与轧钢厂签订协议后，就厂区所有土地费用由第三人向镇政府交付，此后轧钢厂没有再交过任何费用。四、宜兴市远望金属材料有限公司（以下简称远望金属公司）与其的协议中明确了所有资产以现状为准，协议起草者当地的司法所也向法院证明资产转让是整体转让，土地证包含有证和无证的。五、产生本案的实际因素是轧钢厂的转让价低于其和非凡公司的转让价，轧钢厂认为利益不平衡，实际系轧钢厂违背诚实信用进行的不当诉讼。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。轧钢厂向一审法院起诉请求：1.判令非凡公司停止侵占与宜集用（2009）第X号土地使用权证确认土地（以下简称A地块）相邻的约3000平方米（以下简称B地块）的土地及该地上建筑物、构筑物和绿化树木等附属设施，并恢复原状；2.对已破坏的设施、设备、树木折价赔偿。事实与理由：2016年4月13日，远望金属公司与军龙公司签订了转让协议，将A地块土地使用权转让给军龙公司，后军龙公司将该地块又转让给非凡公司。但非凡公司受让军龙公司转让的地块后，却多次对与A地块相邻属于其厂所有的B地块进行侵占、破坏，故诉至法院，要求支持诉请。非凡公司一审辩称，轧钢厂所谓的A地块和B地块其实就是同一厂区，其公司是从军龙公司处转让所得，与轧钢厂并无任何关联，故要求驳回轧钢厂的诉讼请求。第三人军龙公司一审述称，轧钢厂称所谓的B地块属于轧钢厂所有与事实不符，争议地块是其公司在受让轧钢厂以远望金属公司名义转让的企业整体资产后，再行转让给非凡公司的。依据其公司与远望金属公司签订的转让协议及起草该转让协议方宜兴市湖父镇司法所出具的证明，均能证实轧钢厂以远望金属公司名义与其公司的转让是对企业资产的整体转让，是包括有证土地、无证土地在内的所有资产，这从双方所签协议中注明的“实际土地使用面积以现状丈量为准，建筑物类固定资产以其目前实际状况为准，其他资产标的范围内的苗木绿化、有关设施以其现状为准”内容已能确认；其公司受让后，远望金属公司与轧钢厂的共同法定代表人黄建泉已按约定配合办理了土地的租赁手续，之后所有的土地使用费（包括有证、无证面积即所谓B地块）均由其公司向土地所有人湖父镇政府缴纳，轧钢厂并未缴纳任何费用；而轧钢厂提供的1995年4月20日与湖东村的土地转让协议未加盖村民委员会公章。综上，轧钢厂以远望金属公司名义整体转让企业资产后，又以其中未办理土地使用权证部分土地属轧钢厂所有、未转让为由，提起诉讼，既无事实依据、也无法律依据，故要求驳回轧钢厂的诉讼请求。一审法院查明以下事实：轧钢厂原系湖父镇政府（以下简称镇政府）开办的镇属校办集体企业，1997年6月24日经镇政府批准，轧钢厂被整体改制给了以黄建泉为首的三位股东，企业住所地为湖父镇湖东村，改制后，由于轧钢厂自1998年起就未年检，2000年8月24日被原宜兴市工商行政管理局吊销了该企业营业执照；2003年4月15日黄建泉注册成立了宜兴市建达耐火材料公司（以下简称建达耐火）、公司住所地为湖父镇银湖东路，建达耐火成立后于2009年领取了宜集用（2009）第X号土地使用权证，该土地使用权证载明“土地使用权人为建达耐火，座落湖父镇大东村，图号58.50-81，地类用途工业用地，使用权类型租赁，使用权面积8060.8平方米，终止日期2059年2月11日”。2011年10月28日，建达耐火经工商登记名称变更为远望金属公司，2019年7月30日远望金属公司被宜兴市市场监督管理局吊销营业执照，而原登记在建达耐火名下的宜集用（2009）第X号土地的土地使用权人直至转让给军龙公司前始终未变更。镇政府曾于2003年3月24日作为甲方与乙方黄建泉签订过协议书，该协议书主要内容为“甲方于1996年11月16日将所属轧钢厂整体改制给乙方，改制后由于受政策、市场、资金等影响，企业一直处于停产状态，并先后将轧钢生产线等设备低价变现偿还了部分欠款，后乙方经论证，新上了建达耐火材料制品项目，由于资金不足，企业仍处于半停产状态，致使乙方应交甲方土地使用费未能上交，现因乙方要求…….经集体讨论决定，同意调整如下：在2002年前乙方欠交的土地使用费，乙方于签订本协议时一次性付款2万元、其余同意免交，但乙方必须按甲方规划建设要求，将厂区门卫改造。从2003年1月1日起乙方每年上交土地使用费为3.8万元，五年不变，五年期满，乙方上交的土地使用费按上级政策规定由双方另行协商”等内容，镇政府签字人为原镇长吴荣芳。关于案涉厂区前后两次转让的情况。2016年4月13日，远望金属公司与军龙公司签订了转让协议1份，该转让协议主要载明：“远望金属公司（甲方）与军龙公司（乙方）经协商就土地使用权及地上固定资产转让事宜，达成如下协议。一、转让标的概况为：（1）土地使用权受让范围，该地块位于宜兴市湖父镇大东村、面积8062.8平方米，土地使用权证号为宜集用（2009）第X号，地类用途工业用地，使用权类型租赁，终止日期至2059年2月11日（详见协议附件，实际使用面积以现状丈量为准）；（2）建筑物类固定资产为，房屋6幢计建筑面积3500余平方米，建筑物类固定资产以其目前实际状况为准；（3）其他资产，标的范围内的苗木绿化、有关设施，以其现状为准。二、转让价款及支付方式，转让价款共计202万元，于合同签订之日乙方支付甲方5万元，余款于土地使用权变更手续完成后3日内全部付清。三、甲乙方双方于2016年5月1日前办理该宗土地使用权证变更手续，甲方必须协助并积极配合，变更手续费由乙方承担，甲方于2016年5月1日将转让标的交付给乙方。四、甲乙双方权利义务……（3）甲方交付转让标的前，应结清土地租金、水、电、网络、电话等公用事业费用及其他相关债务，甲方承诺上述土地租金和公用事业费用由乙方在转让价款中扣除代为清偿；（4）乙方受让后，应立即与土地所有权方湖父镇政府办理土地租用手续，同时甲方与土地所有权方镇政府办理土地租用终止手续；（5）转让标的中地上固定资产部分无权证，甲方承诺无抵押或其他债务……五、协议由甲乙双方签订并经土地所有权方镇政府确认后生效，协议一式四份，甲乙双方、镇政府、土地部门各报备1份。附件为宜集用（2009）第X号证书复印件，工商公司名称、经营范围变更登记复印件各1份”等内容。上述协议签订后，远望金属公司法定代表人黄建泉和军龙公司均按约履了转让协议约定的义务。2017年2月25日，军龙公司与非凡公司签订了转让协议1份，该转让协议主要载明：“军龙公司（甲方）与非凡公司（乙方）经协商就土地使用权及地上固定资产整体转让事宜，达成如下协议。一、转让标的概况为：（1）该地块位于宜兴市湖父镇大东村，其中有权证面积为8063.5平方米，权利类型为集体建设用地使用权，权利类型为租赁，使用期限至2059年2月11日。其余是无证面积（受偿，实际面积以现状丈量为准，见附图）；（2）建筑物类固定资产为，整体转让，围墙内所有砖砌房屋（包括门卫传达室）及彩钢棚房等地上所有建筑类。二、转让价款及支付方式，转让价款共计418万元、于合同签订之日乙方支付甲方50万元，余款不动产权证过户后双方另行约定日期一次性付清。三、标的交付，甲、乙双方于2017年5月1日前办理该宗不动产所有权变更手续，甲方必须主动、积极配合，变更手续费由甲方承担，甲方于2017年5月1日将转让标的的产权证交付乙方。四、甲乙双方权利义务……（3）甲方交付转让标的前，应结清土地租金、水、电、网络、电话等公用事业费用及其他相关债务；（4）乙方受让后，应立即与土地所有权方湖父镇政府办理土地租用手续，同时甲方与土地所有权方镇政府办理土地租用合同解除；（5）转让标的的所有固定资产无权证，甲方承诺无抵押或其他债务……五、本协议由甲乙双方签订，本协议一式二份，甲乙双方各执1份。”等内容。上述协议签订后，协议双方均履行了各自义务。关于双方发生争议的起因。非凡公司接收上述资产后，即对受让厂区范围内原有的大部分建筑物及部分设施进行了拆除重建，在建设过程中，远望金属公司、轧钢厂的同一法定代表人黄建泉，认为非凡公司在重建过程中侵犯了属于轧钢厂的土地和地上附着物，多次引发生纠纷。2020年4月22日，轧钢厂即持1995年4月20日的土地转让协议1份，以及上述与军龙公司签订的转让协议1份、宜集用（2009）第X号土地使用权证复印件等证据诉至法院，要求支持诉请。其中1995年4月20日的土地转让协议主要载明：“经友好协商，与1995年4月20日商定将湖东村现有村部东面闲置地一块转让给轧钢厂，轧钢厂一次性补偿给湖东村青苗费、土地费共计2.2万元，双方当事人签字后生效”等内容，同时在附图中标注了轧钢厂A、闲置地块B的字样。该协议的落款部分未加盖村委会和轧钢厂的印章，仅有原湖东村书记骆林生个人和黄建泉的签名。一审中，轧钢厂对与1995年4月20日的转让土地协议自认是因找不到原湖东村村委会所开具收据的情形下，才在与军龙公司签订转让协议后与骆林生补签的。同时，法院至现场进行了现场勘查，并至湖父镇司法所（下称司法所）及湖东村合并后的大东村村委会进行了调查，并分别形成了笔录。其中现场勘查涉及的主要内容为：（1）争议厂区现存状况为，整个厂区包括争议地块（即B地块）四周均有围墙，厂区南侧紧靠公路，该围墙在2016年转让给军龙公司前就已形成，争议B地块在围墙内厂区南侧自从南往北与现正在施工的办公楼间，在东西两侧围墙上低于围墙40-50厘米处有原东西走向的老旧矮墙接口印迹，仅有的厂区大门及门卫位于南侧围墙中间部位；（2）轧钢厂在审理中曾称围墙西侧原有西门可出入，现场经勘查虽有封堵的印迹，但明显年代已久远；（3）轧钢厂所指地块实际就在厂区大门至上述老矮墙的印迹之间的地块，北侧即为轧钢厂承认已转让的区域，已转让区域的出入必须经轧钢厂所称属其所有的大门，如不另行设置大门则无处出入。而司法所在调查笔录中的陈述及出具的证明主要载明：（1）原轧钢厂是1996年作为镇集体企业改制给黄建泉的，改制后因经营不善，名称就改成了远望金属公司、建达耐火材料有限公司等，但经营地点还是在轧钢厂内，属同一地点多个名称；（2）至于初次转让就是整个厂区整体转让，包括有土地证和无土地证的，军龙公司受让时是以现状为准的，当时是他们商量好后，司法所是按镇政府要求拟制的协议，一是明确了镇政府的土地所有权，二是明确各类资产以现状为准，三是黄建泉所拖欠镇政府的上交款要由受让方帮政府扣下来的等内容。（3）大东村村委会现任书记在调查笔录中述称：“黄建泉所提供1995年4月20日的协议今天我是第二次看到，第一次是黄建泉拿来的，但村档案中无此协议，如湖东村合并村时有这份协议一定会移交过来，但合并时移交无此协议，且村合并时该协议上签字的人骆林生早已不是并村前湖东村的书记；争议这块地原来是湖东村的地，当时镇办企业征用村里的地手续也不全，镇政府要用就直接用了，大东村与湖东村是在2000年左右合并，并村以前现争议厂区的外围墙就已形成了（内围墙还要早），至于围墙西侧的门堵了起码有10年了，村里也从未收到过黄建泉上交的土地使用费，按道理黄建泉是本村人，能帮他说话肯定要帮他说话，但要实事求是不清楚就是不清楚，档案里没有1995年4月20日的协议就是没有”等内容。以上事实，有轧钢厂提供的与湖东村签订土地转让协议书、宜集用（2009）第X号土地使用权证复印件、轧钢厂的工商登记材料；非凡公司提供的与军龙公司间的转让协议；军龙公司提供的宜兴市市场监督局出具的轧钢厂和远望金属公司的电子查询表、远望金属公司的名称变更登记通知书，宜集用（2009）第X号土地使用权证复印件，镇政府与黄建泉签订的协议书，军龙公司代缴土地费的收据及受让后缴纳的土地费收据，争议厂房现场照片；法院调查材料及现场拍摄争议厂区现状照片，以及质证和庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，以土地使用权权属关系为前提的土地使用权侵权类纠纷，对土地权属提出异议的一方，必须举证证明争议的土地使用权为其所有。本案争议的焦点，实质是非凡公司所受让军龙公司转让的企业资产，与前手远望金属公司（建达耐火变更后的名称）转让给军龙公司的企业资产是否系同一资产，非凡公司是否侵占了轧钢厂的土地。这就必然涉及远望金属公司与轧钢厂间资产是否混同、远望金属公司所出让的企业资产是否包含争议B地块的问题。对此，首先从镇政府因轧钢厂欠交土地使用费等事项于2003年3月24日与黄建泉签订的协议书，可看出远望金属公司前身建达耐火的设立本身是黄建泉在轧钢厂实际停止经营的情形下，为新上项目而设立的，且经营地址又与轧钢厂为同一个，故应确认远望金属公司前身建达耐火的资产即为轧钢厂的资产，系在同一资产上存在多个企业名称，这一事实本身也得到了黄建泉与骆林生在补签土地转让协议的附图中所标明“轧钢厂A”字样的印证。其次从远望金属公司所出让企业资产村的范围分析，根据远望金属公司与军龙公司于2016年4月13日签订转让协议中对转让标的概况的描述来看[即1、土地使用权受让范围……实际使用面积以现状丈量为准，2、建筑物类固定资产……以其目前实际状况为准，3、其他资产标的范围内的苗木绿化、有关设施以其现状为准），均强调了土地使用权、建筑物类固定资产、其他资产（包括苗木绿化、有关设施）等以实际现状为准]均是以现状为准，而该协议载明“以其现状为准”的“现状”，无论是经现场勘查的情况、还是从调查的情况来看，能确认的是争议地块（即轧钢厂所称的B地块）实际与以远望金属公司名义转让给军龙公司的A地块属同一厂区（整个厂区四周均有围墙，争议厂区四周围墙落成的时间又远远早于远望金属公司出让企业资产的时间，而唯一的厂区大门又位于南侧围墙中间部位），如争议B地块首次转让时未转让，则受让方根本就无法出入厂区，这本身就有悖常理；何况轧钢厂为证实其主张成立的主要依据，是与并村前原湖东村书记骆林生签订的（无原湖东村村民委员会印章）所谓B地块的土地转让协议，恰恰黄建泉在庭审中对此协议又自认是在与军龙公司签订转让协议后补签，而大东村现任书记也证实大东村从未收到并村前湖东村移交的任何B地块转让的协议及黄建泉缴纳对应土地的款项，故该事后补签的土地转让协议不能证明B地块为未转让、且属轧钢厂独享的土地。综上，远望金属公司与军龙公司于转让协议中所约定转让的标的物，应当确认系远望金属公司对争议厂区企业所有资产的整体有权转让；远望金属公司转让后，黄建泉又持补签的土地转让协议以轧钢厂名义提起侵权诉讼，因该诉讼请求与事实不符，故法院不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出判决：驳回轧钢厂的诉讼请求。一审案件受理费4400元（已减半收取），由轧钢厂承担。本院对一审法院查明的事实予以确认。除轧钢厂认为一审查明的其经镇政府批准改制时间1997年6月24日有误，应按照镇政府与黄建泉于2003年3月24日协议书中明确的1996年11月16日为准外，各方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院二审予以确认。本案的争议焦点是：2016年4月13日转让协议所涉土地范围是否包括B地块？本院认为，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，2016年4月13日的转让协议载明转让所涉土地面积为8000多平方米，与轧钢厂后来测量所得A地块8000多平方米能够对应，从面积上看，B地块的3000多平方米确实不在协议约定的面积中。因此，本案主要审查军龙公司抗辩的A、B地块是整体转让是否属实。分析如下：1.根据一审法院现场勘查，B地块与A地块在同一厂区内；2.签订转让协议后，军龙公司交纳B地块上的使用费，而轧钢厂不再交纳B地块费用，说明各方主体均知晓B地块的转让；3.司法所亦证明协议系对A、B地块整体转让；4.轧钢厂作为一个经营主体，其主张保留的B地块上却没有生产和办公设备，不合常理；5.B地块无产权登记，相应面积未计入转让协议中，而转让协议以“实际现状为准”对无证地块进行概括描述，亦属合理。据此，军龙公司关于A、B地块系整体转让的抗辩能够成立，本院予以采信。综上，轧钢厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人轧钢厂负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年十一月二十六日书记员  陆焱琳