河南省平顶山市中级人民法院行 政 裁 定 书（2020）豫04行终199号上诉人（原审原告）平顶山市甲润石化发展有限责任公司，住所地：平顶山市新华区公园北街，统一社会信用代码：91410402783422778N。法定代表人张永伟，董事长。上诉人（原审原告）张经伦，男，1990年11月9日出生，汉族，住平顶山市卫**。上述二上诉人的共同委托代理人李宏非，河南金年华律师事务所律师。上述二上诉人的共同委托代理人黄恒，河南金年华律师事务所律师。上诉人（原审原告）宋守业，男，1953年7月14日出生，汉族，住河南省叶县。委托代理人宋德胜，男，1982年9月29日出生，汉族，住平顶山市卫**。委托代理人马亚轩，北京冠领律师事务所律师。被上诉人（原审被告）叶县自然资源局，住所地河南省平顶山市叶县新文化路东段，统一社会信用代码：114104220054827159。法定代表人何红伟，局长。委托代理人董克飞，该单位工作人员。委托代理人何胜利，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）平顶山市浩云房地产开发有限公司，住所地平顶山市卫**贸易广场天源南路，统一社会信用代码91410400571043565B。法定代表人陈跃军，董事长。委托代理人陈科军，该公司工作人员。委托代理人李红乐，河南大乘律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）河南叶县农村商业银行股份有限公司，住所地平顶山市叶县玄武大道中段北侧金燕雅苑**楼，统一社会信用代码9141042217203889XT。法定代表人黄朔，董事长。委托代理人郭栋才，该单位工作人员。委托代理人王龙朋，河南盐都律师事务所律师。上诉人平顶山市甲润石化发展有限责任公司（以下简称甲润石化公司）、张经伦、宋守业因与被上诉人叶县自然资源局、平顶山市浩云房地产开发有限公司（以下简称浩云房地产公司）、河南叶县农村商业银行股份有限公司（以下简称叶县农商行）房屋他项权行政登记一案，不服河南省叶县人民法院（2020）豫0422行初3号行政裁定，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张经伦，上诉人甲润石化公司与张经伦的共同委托代理人李宏非、黄恒，上诉人宋守业及其委托代理人宋德胜、马亚轩，被上诉人叶县自然资源局的委托代理人董克飞、何胜利，被上诉人浩云房地产公司的委托代理人陈科军、李红乐，被上诉人叶县农商行的委托代理人郭栋才、王龙朋到庭参加了诉讼。原审原告甲润石化公司、张经伦、宋守业诉称，2014年1月，甲润石化公司、张经伦与第三人浩云房地产公司签订《商品房买卖合同》。2014年3月15日，宋守业与第三人浩云房地产公司签订《商品房买卖合同》。叶县房地产管理局为第三人浩云房地产公司办理叶房其字第00××16号房屋所有权证的行为违法，后又依据金色丽园2号商住楼房屋所有权证书为第三人叶县农商行办理抵押权登记的行为也违法，侵犯了三原告的合法权利，故提起诉讼，请求依法撤销2014年3月27日叶县房地产管理局办理的叶房他字第01999号他项权证书。原审经审理查明，2014年1月2日，浩云房地产公司向叶县房地产管理局申请办理位于叶县九龙路东侧的金色丽园四层商业楼房的初始登记证。经审核后，叶县房地产管理局于2014年1月7日为浩云房地产公司依法办理了叶房其字第00××16号房屋所有权证。2014年3月26日，浩云房地产公司与叶县农商行签订了抵押合同，以浩云房地产公司所有的位于叶县九龙路东侧的金色丽园四层商业楼房（1-4层）为抵押，为安某杰在第三人叶县农商行的1300万元贷款提供担保。同日，浩云房地产公司与叶县农商行向叶县房地产管理局申请办理抵押登记。审查后，叶县房地产管理局于2014年3月27日办理了叶房他字第01XX9号他项权证。原审另查明：因安某杰未及时还款，叶县农商行将安某杰、浩云房地产公司诉至法院。2016年12月16日，叶县人民法院作出（2016）豫0422民初3118号民事判决，判决安某杰于该判决生效之日起十日内归还叶县农商行本金1250万元，同时按约定支付利息，叶县农商行对浩云房地产公司的抵押物，金色丽园1-4层商业（叶房他证叶房他字第01X**他项权证涉及的房产）房产变价所得价款优先受偿。该案进入执行程序后，原告提出了执行异议及行政诉讼。原告曾以同一事实、理由于2019年1月向舞钢市人民法院提起行政诉讼。2019年4月29日，舞钢市人民法院出具了2份案件移送函，其一，舞钢市人民法院认为其在审理原告甲润石化公司、张经伦、宋守业不服被告叶县国土资源局房屋行政登记两案中，发现第三人浩云房地产公司等相关人员的行为可能涉嫌构成刑事犯罪，将该案有关线索移送叶县公安局；其二，认为其在审理原告甲润石化公司、张经伦、宋守业不服被告叶县国土资源局房屋行政登记两案中，叶县房地产管理局可能涉嫌渎职犯罪，将该案移送河南省叶县监察委员会。而后，平顶山市石龙区公安局对安某杰等人涉嫌骗取贷款一案，经审查，作出不予立案通知书，认为安某杰等人骗取贷款的犯罪事实显著轻微，不需要追究刑事责任。现原告再次提起行政诉讼。原审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。…”第四十九条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。”为此，甲润石化公司、张经伦、宋守业是否具有诉讼权利取决于甲润石化公司、张经伦、宋守业是否为叶县房地产管理局办理叶房他字第01XX9号他项权证书的行政相对人或者是其他与该行政行为具有利害关系的公民、法人。一、本案中，叶县房地产管理局办理叶房他字第01999号他项权证书的行政相对人为第三人浩云房地产公司和叶县农商行，而不是甲润石化公司、张经伦、宋守业。二、依据《中华人民共和国物权法》第二十一条的规定，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十三条的规定“债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。”退一步而言，即使原告甲润石化公司、张经伦、宋守业与被告浩云房地产签订《商品房买卖合同》真实有效的，但其签订商品房买卖合同并未依法办理预告登记，未发生物权效力，不属于行政机关依法应予保护或者应予考虑的情形。甲润石化公司、张经伦、宋守业也不是其他与该行政行为具有利害关系的公民、法人。为此，甲润石化公司、张经伦、宋守业既非叶县房地产管理局办理叶房他字第**他项权证书的行政相对人，也不是其他与该行政行为具有利害关系的公民、法人，其不具有诉讼权利，不是本案适格的原告。据此，原审依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第一项之规定，裁定：驳回平顶山市甲润石化发展有限责任公司、张经伦、宋守业的起诉。案件受理费50元，退还给原告平顶山市甲润石化发展有限责任公司、张经伦、宋守业。上诉人甲润石化公司、张经伦上诉称，原审法院认定上诉人不是与被诉行政行为具有利害关系的公民、法人是错误的。二上诉人与被诉行政行为有利害关系，具备提起本案行政诉讼的主体资格。浩云房地产公司办理抵押登记所依据的初始登记是违法的，其初始登记的目的并不是为购房户办理转移登记，而是将出卖给上诉人的房屋用于抵押借款，骗取银行贷款。上诉人甲润石化公司、张经伦于2014年1月7日分别与浩云房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买了浩云房地产公司金色丽园项目2号商业楼部分房屋。二上诉人与浩云房地产公司所签订的《商品房买卖合同》上均有叶县房地产管理局印制的备案号，证明二上诉人购买房屋在签订合同时已具备办理备案登记条件。本案第三人浩云房地产公司在2号商业楼办理初始登记后就应当为二上诉人办理备案登记，但其却将已出卖给二上诉人的房屋办理抵押登记，用于向银行借款，其行为涉嫌构成对二上诉人诈骗犯罪。因金色丽园项目2号商业楼一直未施工完毕，未进行竣工验收，至今仍不具备办理不动产初始登记条件，更不可能办理抵押登记。甲润石化公司、张经伦所购买的房屋因第三人浩云房地产公司的原因没有备案登记，但上诉人对所购买的房屋享有物权期待权，按照合法程序，办理初始登记后，上诉人将取得涉案房屋不动产登记证书。叶县房地产管理局在第三人浩云房地产公司提交的手续不齐全、不符合法律规定的情况下，亦不履行实地查看程序，为第三人浩云房地产违法办理了涉案房屋的初始登记后，又违法办理了抵押登记，导致上诉人无法取得涉案房屋不动产登记证书。二上诉人的合法权益损害与具体行政行为具有因果关系，二上诉人与所诉行政行为具有法律上的利害关系，具备本案原告主体资格。案涉房屋抵押权证书登记违法，因予撤销。原审认定上诉人与行政行为不存在利害关系是错误的，应当依法予以纠正。上诉请求：一、依法撤销叶县人民法院（2020）豫0422行初3号行政裁定，改判撤销2014年叶县房地产管理局办理的叶房他字第01999号他项权证；二、本案诉讼费用由被告承担。上诉人宋守业上诉称，一、叶县金色丽园小区2号商住楼的初始登记（叶房其字第00××16号房产证号）系叶县房地产管理局有关人员和第三人浩云房地产公司恶意串通，通过非法手段取得，依法应予撤销，原审对这一基本事实未查清。2014年1月7日，原叶县房地产管理局为浩云房地产公司办理金色丽园2号商住楼初始登记时，金色丽园2号商住楼正在施工，所以浩云房地产公司在申请资料中提供的叶县建设工程质量监督站出具的《金色丽园商品房验收报告》中，记载商业部分面积为3988平方米，且在2013年12月5日前已竣工并验收合格，均与事实不符，浩云房地产公司提供的申请资料明显虚假。浩云房地产公司办理初始登记时未提供建设工程符合规划的证明、法定的房屋已竣工的证明材料，根本不具备办理初始登记条件，且办证工作人员未依法实地查看，经办工作人员明知其申报材料虚假，仍为其办理初始登记，充分证明系双方恶意串通。二、原叶县房地产管理局为浩云房地产公司违法办理叶房他字第01999号抵押权证的行为直接损害上诉人的合法权益，上诉人宋守业是适格原告主体，原审适用法律错误。2014年3月15日，宋守业与第三人浩云房地产公司签订《商品房买卖合同》，宋守业购买金色丽园项目2号商住楼1-2层101、102、201、202号房屋，并于当日报送叶县房地产管理局备案。2014年3月27日，原叶县房地产管理局明知涉案房屋已办理房屋买卖备案的情况下，仍然违法为浩云房地产公司办理了叶房房他证字第019**押权证，其行为直接损害了已经签订商品房买卖合同的宋守业的合法权益。因此，上诉人宋守业依法与行政行为有利害关系，具备行政诉讼原告主体资格。一审法院认定上诉人不是本案适格原告不符合基本生活逻辑，违背公平正义。上诉请求：一、撤销叶县人民法院（2020）豫0422行初3号行政裁定，将本案发回重审，或查清事实后依法改判支持原告诉讼请求。二、本案诉讼费用由被告承担。被上诉人叶县自然资源局辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，叶县房产管理局办理叶房他字第01999号他项权证书的行政相对人为浩云房地产公司和叶县农商行，该行政行为与三上诉人没有法律上的利害关系，三上诉人不具有对该行政行为提起行政诉讼的原告主体资格。被上诉人浩云房地产公司辩称，同意叶县自然资源局的答辩意见。如果三上诉人与浩云房地产公司签订的商品房买卖合同属实，但是该商品房买卖合同并未办理网签备案，三上诉人仅享有债权请求权，不享有物权期待权。根据最高人民法院关于行政诉讼法的司法解释，三上诉人不具备本案的原告主体资格。被上诉人叶县农商行辩称，三上诉人不具备本案的诉讼主体资格。首先，上诉人，上诉人非叶县房产管理局所颁发的他项权证书的行政相对人，行为的相对人为浩云房地产公司和叶县农商行；其次上诉人也不是与行政行为具有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织，上诉人在其上诉状中也明确了其未办理备案登记，不具有行政行为所应保护的民事权益。上诉人与浩云房地产公司之间的合同属于民事法律关系，不应提起行政诉讼。因此，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，三上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。本院查明的事实与原审查明事实相一致，本院予以确认。二审庭审中，经本院准许，上诉人宋守业提供了2014年7月19日宋守业（甲方）与浩云房地产公司（乙方）签订的协议书一份、本院（2015）平民二终字第507号民事判决书一份、河南省高级人民法院（2016）豫民申1223号民事裁定书一份，用以证明宋守业以投资款冲抵购房款的事实，并称协议书第一条第3项中的内容可以证明对案涉2号商业房已经进行房屋备案登记的事实。经审查，该协议书第一条第3项中记载：“……乙方付给甲方的房产已于2014年3月15日报送叶县房管局，房管局已接收待备案，乙方保证于2014年8月1日前将备案手续办理完毕。”本院认为，三上诉人以其与浩云房地产公司签订了案涉房屋的商品房买卖合同为由，认为对案涉房屋办理的叶房他字第01XX9号他项权登记侵害了其合法权益，提起本案诉讼，请求撤销叶房他字第01XX9号他项权证书。原审以三原审原告与涉诉行政行为不具有法律上的利害关系为由，裁定驳回其起诉。故本案二审争议的焦点问题是三上诉人与涉诉的行政行为是否具有法律上的利害关系，是否具备本案原告主体资格，原审裁定驳回原审原告起诉是否正确。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”当事人基于购房协议，在不动产登记机构进行房屋预告登记后，其他人私自处分该不动产的，将侵害预告登记者的物权期待权。因此，围绕争议焦点问题，本案的关键问题是三上诉人针对案涉房产是否在不动产登记机关进行了房产预告登记。上诉人甲润石化公司、张经伦在其上诉状中明确指出“甲润石化公司、张经伦所购买的房屋因第三人浩云房地产公司的原因没有备案登记。”说明二上诉人已经认可未办理案涉房产预告登记的事实。上诉人宋守业在二审庭审中提供的2014年7月19日的协议书中第一条第3项显示的内容“乙方保证于2014年8月1日前将备案手续办理完毕”，说明2014年7月19日签订协议时尚未办理完案涉房屋预告登记。上诉人宋守业并未提供已实际对案涉房屋进行预告登记的有效证据。且其代理人在二审庭审中关于“另外4份商品房买卖合同均已经房产局备案。唯独2号门面房没有备案，是叶县房产局故意拖延时间不备案……”的陈述，亦说明上诉人宋守业对案涉房屋未实际办理房产预告登记的事实是明知的。关于上诉人称其已经向叶县房产管理局申请房屋登记备案，叶县房产管理局故意不予办理的行为与本案涉诉行政行为非同一法律关系，不是本案应当审理的范围。综上，因案涉房屋办理他项权登记时，三上诉人对案涉房产并未办理预告登记，不享有法定的物权处分时应予保护或应予考虑的权益，即三上诉人与被诉行政行为不具有法律上的利害关系，故不具备本案原告诉讼主体资格，原审裁定驳回其起诉并无不当。因本案未进入实体审理，三上诉人主张被诉行政行为违法问题本院不予审查。三上诉人可就房屋买卖合同争议提起民事诉讼。原审裁定认定事实清楚、适用法律及处理正确，原审裁定应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  尹晓雯审判员  李新保审判员  张占帅二〇二〇年十一月二十七日书记员  何冬冬附相关法律规定：《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。