江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0585民初3278号 原告：苏州仕达禾商贸有限公司，住所地江苏省苏州高新区滨河路******，统一社会信用代码91320505323984198L。 法定代表人：姚怡，该公司总经理。 委托诉讼代理人：顾颖，北京德恒（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊荣，北京德恒（苏州）律师事务所实习律师。 被告：上海德丰实业有限公司，住所地，住所地上海市青浦区南巷路********会信用代码91310118607879322Q。 法定代表人：施豪，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：计时俊，上海华夏汇鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏帆，上海华夏汇鸿律师事务所律师。 原告苏州仕达禾商贸有限公司（以下简称仕达禾公司）与被告上海德丰实业有限公司（以下简称德丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序分别于2020年7月7日、2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告仕达禾公司的法定代表人姚怡及其委托诉讼代理人顾颖、樊荣、被告德丰公司的委托诉讼代理人计时俊及夏帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仕达禾公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还租金54493元；2.判令被告退还押金5000元；3.判令被告补偿原告因提前腾退房屋造成的损失，包括房屋补偿595988.85元、基建补偿297543.65元、固定设备补偿10万元、停业损失32万元、搬迁奖励15万元，合计1463532.5元。事实和理由：2014年，原告向被告租赁了被告位于太仓市前、后厂房及场地。2017年7月7日，原、被告重新签订了租赁合同，合同明确了租期为五年，从2016年9月10日至2021年9月9日，双方约定了租金与押金，且对于不可抗拒的事宜作了明确的约定，如地方上或国家征用土地及厂房，原告将无条件归还被告，被告应尽力为原告争取国家拆迁赔偿清单中对所在租用区域内有原告搭建的房屋及基建部分等相应的补偿。自2014年至2017年间，原告投入了大量人力在租赁的厂房及场地内进行了基建改造以及搭建了若干建筑物。2020年3月28日太仓高新区“两减六治三提升”专项行动领导小组及太仓市人民政府陆渡街道办事处下发《关于对石头塘东侧企业开展专项整治行动的通告》，明确原告所租赁的被告厂房及场地将于2020年5月15日前停产停业，并于2020年5月30日前完成搬迁。原告为响应国家号召，积极配合此次搬迁，然被告在享受到国家补偿后，并不愿意根据原、被告间的租赁协议补偿原告损失。经多次协商未果后，现原告无奈诉至法院，望判如诉请。 被告德丰公司辩称：1.被告承租该房屋及土地后，1995年至2014年期间，都由被告自行经营，2014年之后，被告将案涉厂房分租给案外人刘小红及曹彬（吴江嘉禾木制品有限公司），合同约定，承租期间承租人搭建的所有物品都归被告所有，故刘小红、曹彬承租期间所有的添置物都应归被告所有。原告承租厂房后，并未进行搭建，而系直接分租给了四名案外人，四名案外人在承租期间所添置的设备均已经搬走，故对原告主张其搭建、添置等物品的事实均不予认可。2.同意退还原告已付但未实际使用时段的租金44712元；3.同意退还押金5000元，但应扣除原告已经使用的水电费318.34元. 经审理查明： 1995年5月4日，太仓市经济合作社（甲方）与被告德丰公司（乙方）签订了协议书一份，合同约定，甲方以原陆渡制线厂的厂房、门卫456平方米；用电房两间、围墙145.7米、水泥场地210平方米、厕所6平方米，用电量50KVA及土地4068.9平方米（合6.1亩）有偿转让给乙方，转让价格为地上物部分一次性作价人民币20万元；土地使用权转让价格计20万元，两项合计为人民币40万元整；转让后资产产权归乙方所有；转让期限为50年，即从1995年5月1日至2045年4月30日止。合同还对其他事项进行了约定。 2014年10月5日，被告的法定代表人施豪（甲方）与案外人刘小红（乙方）签订了《协议书》一份。双方约定施豪将自有太仓市厂房大约600平米（含二楼办公室）及北面4间、西面大平房等总面积约2000多平方米租借给刘小红，租赁期限为两年（只供乙方作加工生产用房），即从2014年11月1日至2016年10月30日止。（厂区北边一平房内，甲方仍有部分配件及四台机床等存放，乙方不得挪用并附有义务保护现状）。合同还对其他事项进行了约定。 2014年8月28日，被告的法定代表人施豪（甲方）与案外人曹彬（吴江嘉禾木制品有限公司）签订了《协议书》一份，双方约定。甲方将自有太仓市的前厂房（即大房396平米、办公二层小楼及车棚等）占地约2500平方米租借给乙方，租赁期为三年（只供乙方作木业垫仓板加工生产用场地及用房），租期自2014年9月10日至2017年9月9日止。甲方租借厂房为期三年，期中如遇不可抗拒的事宜（如地方上或国家征用土地及厂房），乙方将无条件归还甲方。这期间乙方对租借的场地与厂房所装饰及空地中的搭建物等，甲方不予补偿。本协议终止不视作违约，甲方应退回乙方部分租金（已付未租时段的租金额）。乙方租借甲方的厂房，等三年到期后，乙方如需继续租用，甲方将优先考虑，但需重新商议年租费、乙方租借甲方的厂房，押金为5000元每年。乙方租赁办公二层小楼及车棚，目前二层小楼西墙有裂缝，二层护栏已锈蚀，西小房间、车棚、房顶已坏等都需加固、整修，以保证安全。租赁厂房内的用电线路由乙方自行改造、生产、生活用电与甲方原用电线路分开，并由乙方自行安装电表。每月乙方按电表数向大表提供户或供电局缴纳电费、改造用电线路及装表费由乙方自理。乙方承租的厂房房屋产权属甲方，乙方不得分租、转租他人，一经发现甲方有权立即终止租赁合约，并视为乙方违约。合同还对其他事项进行了约定。 2017年7月7日，被告的法定代表人施豪（甲方）与原告仕达禾公司的法定代表人姚怡（乙方）签订了《协议书》一份，双方约定甲方将自有太仓市前、后厂房（即大厂房两间约800平米、办公二层小楼及后北及东面6间平房、后西150平米车棚等等），占地约4200平方米，租借乙方。租赁期为五年，从2016年9月10日至2021年9月9日止。乙方租借甲方的厂房及场地，为期五年，双方商定前三年年租金费用为15万元，第四年年租金为16万元，第五年年租金为17万元，押金为5000元。租赁期中如遇不可抗拒事宜（如地方上或国家征用土地及厂房，乙方将无条件归还甲方）。甲方应尽力为乙方争取国家拆迁赔偿清单中对所在租用区域内由乙方搭建的房屋及附件部分等相应的补偿。甲方应退回乙方部分租金（已付未住时段租金额）。乙方在厂房租赁期间应确保原有厂房、楼房、平房完好，乙方如需装饰与搭建须征得政府职能部门同意，如搭建所需发生政府职能部门政策性收费，由乙方负责，乙方对在院内的装潢及搭建需负安全责任。乙方在院内装潢及搭建，在协议结束后不得拆除。乙方租赁厂房内的用电线路由乙方自行改造，生产生活用电与甲方原有电线路分开，并由乙方自行安装电表，每月乙方按电表数向大表提供户或供电局缴纳电费，改造用电线路及装表费用由乙方自理。乙方承租的厂房及房屋产权属甲方，乙方转租他人，保证承担一切后果。2019年4月13日，双方再次签订了《租赁厂房补充协议》，双方约定甲、乙双方厂房租赁期为五年，从2016年9月10日至2021年9月9日止。乙方租借甲方的厂房及场地的，前三年年租金为15万元，第四年年租金为16万元，第五年年租金为17万元。甲、乙双方重申严格执行租金付款方式，并约定为乙方开始使用，前一个月付清一年租金给甲方，到期付款乙方不得拖欠，若有拖欠视作严重违约。乙方租借厂房为期五年，到期日为2021年9月8日止。如有与第三者合作在厂房内工作的合作期限不能超过2021年8月30日，如有越期均视为无效，乙方将承担由此而引起的全部经济和法律上的责任。甲方重申，乙方如在租赁厂房期间与第三方合作经营所产生的后果与甲方无关。乙方承担所引起的一切法律责任。乙方在2019年以后租借期间不得在厂区内添加和改动任何建筑，包括添加用电、用水、通信等所有基建及装备和容量，如有发生视作无效和违约。甲乙双方重申，乙方在厂房租赁期间应确保原有厂房、楼房、平房完好，乙方如需装饰与搭建需征得政府职能部门同意，如没有有关方面的批准都视为违法搭建。如搭建所需发生政府职能部门政策性收费，由乙方负责，乙方对在院内的装潢及搭建需负安全责任。乙方在院内的装潢及搭建在协议结束后不得拆除。如乙方要拆除，需补偿甲方原土地上的绿化和各种设施。甲、乙双方重申，乙方在厂房租赁期间因自觉遵守国家法律法规，做好安全生产，做好防尘、防噪音工作，不能污染环境。如发生乙方承担所引起的一切法律后果，生产过程中出安全事故由乙方承担，与甲方无关。合同还对其他事项进行了约定。 2020年4月30日，太仓市陆渡街道珠江社区居委会（搬迁人，甲方）、被告德丰公司（被搬迁人、乙方）、太仓市云祥房屋拆迁有限公司（搬迁实施单位，丙方）签订了珠江社区石头塘东侧整治搬迁协议书一份，双方约定根据高新区管委会关于对珠江社区石头塘东侧开展专项整治行动的意见，乙方属于专项整治的范围，甲方经与乙方协商，乙方同意企业搬迁，以配合政府专项整治工作，现甲乙丙三方协商达成搬迁补偿协议如下：搬迁房屋总建筑面积为2844.78平方米，租用土地面积为4068.9平方米，土地租用期限为1995年5月至2045年4月。甲方对乙方被整治搬迁房屋实行货币补偿方式:1.房屋重置价1482720.82元（见评估报告）×90%=1334448.74元；2.装潢及地面附属物389289.16元；3.可搬迁设备21553元；4.不可搬迁设备150054元；5.水增容5600元；6.电增容10万元；7.停产停业补偿540068元（按200元每平方米×2700.34平方米补偿），8.搬迁费15000元；9.租用土地剩余时间补助（精确到月），按25年×4000元/年=10万元；10.一次性租用土地租金补贴4068.9平方米×200元/平方米=813780元；11其他：退还其剩余租金10万元，剩余租金25年利息417571元；12.奖励：（重置价×90%+附属物）1723737.9*6%=103424.27元；若乙方按本协议第六条款执行完毕的，甲方将另行给予补偿总额10%的奖励，即409078.82元，以上合计4499867元；乙方承租户补偿款处为空白。合同第六条约定：本协议生效后，乙方和所属承租户须在2020年5月15日前停产停业，并负责对员工包括劳务人员进行安置（届时需向甲方提供员工包括劳务人员安置完成情况说明），在2020年5月31日之前将房屋腾空并将钥匙交给甲方。交房时，乙方和所属承租户须确保房屋及其他财产的完整性，凡已纳入评估报告，作为甲方支付补偿款对价的财产，乙方和所属承租户不得拆除、损坏，否则乙方和所属承租户须按评估报告确认的价值进行赔偿，届时甲方可以在乙方和所属承租户在各自的补偿款中直接扣赔。合同还对其他事项进行了约定。 原告的法定代表人姚怡和张友臣签订了《解除租赁合同协议书》，约定双方于2019年8月24日签订的厂房租赁协议书，租赁厂房位于太仓市厂房中南车间（混凝土结构），租赁期限自2019年8月24日至2020年8月23日，租赁关系于2020年5月11日解除，姚怡退还张友臣已付未租时段租金及租赁保证金，因乙方在租赁厂房内自建彩钢棚围挡，甲方考虑给予补偿金2万元。2020年5月26日，姚怡和张友臣完成了厂房交接手续，乙方承诺政府整治给予的一切搬迁费及停工停产费均由甲方享有，甲方向乙方支付了搬迁补偿金21500元。 姚怡和李幸福于2020年3月14日签订了《解除租赁合同协议书》一份，双方约定甲、乙双方于2019年12月7日签订的厂房租赁协议书，租赁厂房位于太仓市厂房中北车间及后院，租赁期限至2019年12月8日至2021年12月7日.因政府整治，双方协商一致，确认该协议于2020年5月14日解除，甲方退还乙方已付未租时段租金及租赁保证金。因乙方在租赁期间在租赁厂房内自建办公室墙面装修及地板铺设，故甲方综合考虑另行给予乙方搬迁补偿金2万元。2020年5月24日，双方完成厂房交接手续，乙方承诺此次政府整治给予的一切搬迁费及停工停产费均由甲方享有。甲方于2020年5月24日支付乙方搬迁补偿金23000元。 姚怡与孙志伍于2020年5月11日签订《解除租赁合同协议书》一份，双方约定双方于2018年7月24日签订的厂房租赁协议书，租赁位置位于太仓市厂房中南面大车间（钢结构），租赁期限自2018年8月5日至2021年8月4日。因政府整治，请双方协商一致，该合同于2020年5月11日解除。甲方退还乙方已付未租时段租金及租赁保证金。乙方在租赁期间在租赁厂房内自建彩钢棚围挡、厂房内小屋以及部分地坪浇筑，故甲方综合考虑给予乙方搬迁补偿金2万元。2020年5月24日，双方完成了厂房交接手续，乙方承诺政府整治给予的一切搬迁费以及停工停产费均由甲方享受，甲方支付乙方19000元搬迁补偿金。 2020年5月11日姚怡与于明明签订解除租赁合同协议书一份，双方约定双方于2019年7月13日签订的厂房租赁协议书，租赁厂房位于太仓市厂房中东面大棚，租赁期限自2019年8月1日至2021年7月30日。因政府整治，双方一致协议，甲、乙双方租赁关系于2020年5月11日解除，甲方退还已付未租时段租金及租赁保证金。乙方在租赁期间在租赁厂房内自建钢结构小屋1间和大棚围挡、大门，故甲方综合考虑给予乙方搬迁补偿金3万元。双方于2020年5月25日完成了厂房交接手续。乙方承诺因此次政府整治给予的一切搬迁费及停工停产费均由甲方享受。甲方于2010年5月25日支付乙方搬迁补偿金32000元。 以上事实有原告提供的《协议书》、《公证书》、《租赁厂房补充协议书》、汇款凭证、结算清单、《珠江社区石头塘东侧整治搬迁协议书》、《评估表》、《收条》、《解除租赁合同协议书》，被告提供的《拆迁旧房交接书》、《协议书》，证人姚某,4、唐某,蔡某,4的证言及当事人的陈述等予以佐证。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 审理中，原、被告一致确认由被告返还原告已付未租时段租金44712元及押金4681元，双方当事人达成的一致意见，系其真实意思表示，亦未违反法律规定，故本院对此予以认定。 本案原告主张被告支付其房屋重置补偿及装潢及地面附属物补偿，但双方对原告是否对案涉厂房进行了搭建、翻新、添附等行为存有争议，原告针对评估表提供了一份其建房及装修清单，主张其曾于2014年至2017年对案涉厂房进行了翻修、在案涉土地上进行了搭建。本院认为：1.原告主张其于2016年9月10日之前的搭建、翻修、装修等行为，均发生在曹彬承租厂房期间，在此期间，对承租房屋所为应视为案外人曹彬所为，原告自称其与曹彬系合作关系，此时即使原告对案涉厂房进行了翻建和添置亦为其与曹彬之间的法律关系，与被告无涉，应由原告与曹彬进行结算，且被告在其与曹彬签订的协议中已经明确对曹彬搭建等行为不予补偿，故对原告主张的2016年9月10日之前所进行的翻建、添置等评估价值不予支持。2.原告还主张《苏州市城市房屋拆迁房屋重置价分户评估表》中第16号厂房系其于2017年4月至5月期间自行搭建，该房屋评估价值为187379.21元。并提供了如下证据：（1）证人姚某,4庭审中陈述：我与原告姚怡系叔侄关系，2017年4月至5月期间，我受原告姚怡的委托为其建造车间，位于进入厂区大门的位置，即图纸中**厂房，该车间系用彩钢板及钢管等搭建而成，耗时7天，原告支付了88000元。（2）原告提供了结算清单两张，其中第一张，上方系一张简易的手绘搭建图纸，下方记载了尺寸及费用的计算清单，合计金额为89845元，落款日期为2017年4月25日，落款人为“姚”。第二张记录了4项费用计算明细，价款总计89843元，原告姚怡落款处签署“同意支付88000元”并签名确认，落款时间为2017年5月17日。（3）证人姚某,4于2020年5月27日出具的《情况说明》一份，记载“本人姚某,4于2017年5月接受姚怡的委托，在位于太仓市前、后厂房及场地内进行彩钢厂房的建设施工（施工范围见附件图纸，该图纸16标号）。由于本身工程量不大，双方未并未签订施工合同，对施工范围、工程造价、工期等进行口头约定后即开始施工，本次施工最终工期为6天，最终工程结算价为88000元。截至目前，我已收到姚怡全部工程款”。庭审中，证人姚某,4明确该情况内容系原告自行打印，证人确认内容后签名。本院认为，姚某,4为原告搭建16号厂房的事实，有证人陈述、原始造价清单、结算清单等证据予以佐证，证据之间能够做到相互印证，故本院对该事实予以确认。参照搬迁协议书中关于房屋重置价的补偿计算方式，本院认定被告应支付原告房屋重置价补偿款168641元（187379.21×0.9=168641），对原告主张的其余房屋重置补偿款、装潢及地面附属物补偿款不予支持。 关于原告主张的不可搬迁设备补偿款10万元。本院认为，原告主张《固定资产——机器设备评估明细表》中除了电力变压器（评估价值24800元）、低压配电柜（评估价值5425元）、不锈钢低压配电柜（评估价值7750元）、电力采集终端（评估价值5000元）外的所有不可搬迁设备均系原告自行购置，本院认为，原告并未举证证明相关设备的购置依据，根据该评估表的备注内容及实际占有使用人与原告达成的协议，本院认定被告应支付原告不可搬迁设备补偿款21264元（864+360+1200+600+1600+1920+1280+640+12800=21264） 关于被告是否应支付原告停产停业损失。虽原告未使用案涉厂房进行生产，但其将该厂房整合后分租亦为经营的一种方式，现被告提前收回房屋导致原告确实产生了损失，该部分损失应由被告予以补偿。考虑原、被告约定租赁期限的剩余时间，参照搬迁协议书中关于房屋重置价的补偿计算方式，本院酌定被告赔偿因提前收回房屋给原告造成的损失28640元。 原告还主张搬迁奖励，本案被告收取搬迁奖励费为409078.82元，与原告积极同其承租户进行积极沟通协商有关，结合原告与实际承租户签订的协议、内容等情形，酌情主张给予原告积极搬迁奖励费8万元。 综上，被告德丰公司应返还原告未租时段租金44712元、押金4681元、房屋重置价补偿款168641元、不可搬迁设备补偿款21264元、停产停业损失28640元、搬迁奖励补偿8万元，合计347938元。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告上海德丰实业有限公司返还原告苏州仕达禾商贸有限公司租金44712元。 二、被告上海德丰实业有限公司返还原告苏州仕达禾商贸有限公司押金4681元。 三、被告上海德丰实业有限公司支付原告苏州仕达禾商贸有限公司房屋重置价补偿款168641元。 四、被告上海德丰实业有限公司支付原告苏州仕达禾商贸有限公司不可搬迁设备补偿款21264元。 五、被告上海德丰实业有限公司支付原告苏州仕达禾商贸有限公司停产停业损失28640元。 六、被告上海德丰实业有限公司支付原告苏州仕达禾商贸有限公司搬迁奖励费80000元。 上述款项均由被告上海德丰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付至原告苏州仕达禾商贸有限公司确认的银行账户：户名苏州仕达禾商贸有限公司，开户行苏州银行高新技术产业开发区支行，账号7066100111120153003157。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18750元，减半收取计9375元，保全申请费5000元，合计14375元，由原告苏州仕达禾商贸有限公司负担10958元，被告上海德丰实业有限公司负担3417元。该款由被告于本判决生效之日起10日内直接汇付至本院（开户名称：太仓市人民法院诉讼费专户；开户账号：32×××91；开户银行：中国建设银行太仓分行营业部）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。 审 判 员 吴春辉 二〇二〇年十一月六日 法官助理 胡雪怡 书 记 员 石雯雯