河南省郑州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫01民申1328号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：丁远，男，汉族，1992年12月1日出生，住河南省新野县。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：河南省美景之州地产开发有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区枫香街与紫竹路交叉口向南100米路西，统一社会信用代码91410100579210444T。法定代表人：梁俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：王洋洋，北京市中伦文德（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：怯丹丹，北京市中伦文德（郑州）律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司郑州花园支行，住所地郑州市金水区花园路**（**），统一社会信用代码91410100719167135W。负责人：武超，行长。再审申请人丁远因与被申请人河南省美景之州地产开发有限公司及原审第三人中国银行股份有限公司郑州花园支行房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2020）豫01民终8884-4号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。再审申请人丁远申请再审称，请求依法撤销郑州市高新技术产业开发区人民法院作出的（2020）豫0191民初1574-15号民事判决书和河南省郑州市中级人民法院作出的（2020）豫01民终8884-4号民事判决书，并重新审理，请求支持丁远的一审诉讼请求。本案的一审、二审全部诉讼费由河南省美景之州地产开发有限公司承担。事实与理由：原审法院事实认定严重错误。一、原审过程中申请人提供了充足证据，足以证明被申请人存在严重虚假宣传欺诈消费者，严重违反房屋用途，导致申请人合同目的无法实现。原审过程中申请人提供了大量的证据，对于一般常人可以直接得出被申请人通过多种方式宣传所出售房屋可以居住，被申请人对于购房合同中办公的解释为也具备居住属性且购房时承诺送具备居住功能的精装修（样板间，宣传资料等也是这么做的，实际交付时的房屋也具备厨房，卫生间，客厅卧室，排烟道等样样俱全，且购房合同签订之前从未有过办公样式样板间对外展示！）。被申请人关于合同中办公的解释以及定金收据中注明的公寓应当与购房合同具有同等法律效力，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被申请人明确宣传涉案房屋为商住两用公寓，具备居住功能，严重违反了高新区国土规划住建局等相关部门的规划和审批，严重违反了房屋的审批用途，严重欺诈消费者致使合同目的无法实现。被申请人事先知道自己的规划核准用途为商业办公性质的规划用途，刻意对外宣传和合同解释为商住两用或具备居住属性的公寓，存在明显欺诈行为！而后，关于涉案项目房屋自然而然以居住属性进行装修装饰，且欺诈申请人签订具备居住功能的《房屋改造委托协议》以欺骗形式掩盖非法目的。实际交付的房屋涉及改变房屋用途属于违规违建行为，作为龙头企业房地产行业专业从事者明知不可为而为之实属违法违规行为！申请人提交的纸质证据材料超过100页（包括但不限于虚假宣传证据、相关政府部门批复、购买房屋资料等），电子证据将近1G（包括但不限于销毁证据的记录、维权记录、被申请人关于合同的解释说明、新闻报道等视频和图片），主要包括以下类别：（1）被申请人提供的房屋认购单、购房发票、合同附件等材料原件中明确显示所购买房屋为“公寓”；（2）被申请人官方公众号中关于公寓的大量虚假宣传；（3）被申请人售楼部现场、置业顾问朋友圈、样板间等一系列关于公寓宜居的虚假误导宣传。以上证据能够相互印证，充分证明被申请人长期、大范围的虚假宣传该楼盘为商住两用公寓直接欺诈消费者的事实。但是原审法院既未针对我方证据是否采纳进行说明，也未有相反证据证明以上事实的错误，而是直接否定了申请人的主张，违背了“以事实为依据，以法律为准绳”的基本原则。2、关于涉案房屋为办公用途，被申请人的刻意欺诈隐瞒行为并未尽到应有的真相告知责任和提示说明义务。被申请人对申请人关于合同中办公的解释为商住两用房或可以正常生活居住的公寓。涉案房屋具有办公性质是没有错的，但是被申请人明显放大了或者倾向于居住属性，系虚假宣传欺诈消费者，致使申请人购买了被申请人所谓的商住两用房，导致申请人合同目的无法实现！2019年7、8月份大规模维权的时候申请人才知道被申请人所谓的正常生活居住的公寓或商住两用性质的房屋是不能用于合法的日常生活居住。作为初次购房者，申请人是否要把国内现行的所有类别的房屋性质以及土地产权性质和购房合同以及合同法律责任条文全面深刻的学习之后再去购买房屋呢，显然如此并不现实有失常理，在被虚假宣传欺骗的前提下签订的合同，对申请人而言，显失公平！原审法院认为被申请人关于“可以居住”这个对房屋价格影响不大，不足以影响房价，不属于要约（即不属于合同一部分），不属于对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。但是在被申请人出售房屋过程中并未进行应有的提示说明，申请人当时购买的房屋价格约一万两千元左右每平方接近于住宅水平，申请人也知道自己所买的房屋并非住宅，申请人就是奔着被申请人所宣传的此房屋为商住两用房，申请人也知道公寓或者商住两用房区别于住宅，申请人买房屋关键是用来合法生活居住的，也乐于接受房子可以注册公司做办公室或可能为以后考虑，商住两用双功能使用价格接近住宅也说得过去能够接受，但主要是以居住为主，厨房卫生间客厅卧室样样俱全，被申请人也是这么宣传的！被申请人自始至终都将自己所售卖的本质为商业办公的房屋称之为日常生活居住公寓或商住两用房。出于对被申请人大品牌以及专业从事房地产从业者行业龙头的信任，自然而然就签订了合同，购买了被申请人所认定的这种所谓的商住两用房或者居家公寓！在宣传单页、广告、样板间以及小区内宣传等各个方面被申请人都存在直接宣传为商住两用公寓或可居住可办公的方式。被申请人宣传自己所售卖商业办公性质的房屋具备居住属性，对于合同也是这么解释的（有视频证据）！但是大规模维权时申请人才知道政府规定商业办公性质是不能用作居住用途性质的，所以申请人认为被申请人存在两点问题，一，被申请人故意欺骗欺诈申请人违规改变房屋规划使用用途，二，被申请人自己都弄不清自己所售卖房子的性质！作为龙头开发商，自己都搞不清楚所卖的办公性质的房屋能否日常生活居住，作为初次购房人，申请人更是无从理解！原审法院在被申请人没有提供充足证据的情况下直接认定已经履行了相关提示义务，这是与事实严重不符的。3、关于郑州可居住性质楼盘的价格与办公写字楼性质楼盘价格存在很大的差距，而被申请人通过宣传涉案房屋可居住，继而按照可居住公寓价格售卖刻意抬高房屋价格足以影响房价存在故意欺诈行为。被申请人自始至终都宣传涉案房屋为可办公可居住，而其真实的房屋性质仅为办公使用，大规模维权时申请人才明白被申请人的欺诈行为才知道办公其实是不具备居住用途，才知道办公房屋不论是消防，规划等都与商住两用公寓有着本质的区别，因此价格也不一样。被申请人在出售房屋时明知道两者价格差距巨大，但是依然按照商住公寓的价格高价出售，属于明显的故意欺诈行为！而且因为被申请人的欺诈隐瞒行为，直接影响了房屋的价格合同的签订和双方的成交。4、原审法院忽略被申请人受到政府行政处罚的事实，法院应当结合大量证据以及行政机关作出的处罚决定，对被申请人欺诈申请人，导致合同目的无法实现做出公平判决。5、除法定解除的理由外，本案存在大量合同约定解除的情形。首先，被申请人改变房屋结构形式、户型、私自变更房屋使用用途。涉案房屋为办公用途，被申请人的刻意欺诈隐瞒行为改变房屋用途，严重违反合同约定致使申请人合同目的无法实现，申请人有权解除合同。根据《商品房买卖合同》第十条等规定，被申请人的行为已经符合合同解除条件；其次，被申请人房屋室内装修不符合消防验收的要求（实际交付时的房屋具备厨房，卫生间，客厅卧室，排烟道见补充协议附表一等样样俱全），根据商业办公性质房屋室内装修消防规定，涉案房屋室内装修应当无法通过消防验收，应当属于违规交房，被申请人室内装修消防不符合条件应当视为逾期交房，根据《商品房买卖合同》第九条等规定，申请人可以根据合同约定解除合同。二、原审法院适用法律严重错误。因原审判决书明显没有适用应该在本案中适用的主要法律规定，没有结合本案事实正确地适用、解释法律规定，也没有载明其是如何连接事实和法律、如何进行价值判断和利益衡量的，对“上诉人在诉状中依据证据主张的事实，援引法律规定陈述的理由等”更是大量回避，判决书中绝大多数的裁判理由未以法律法规、司法解释、部门规章的规定为基础和前提来说明，判决书中的结论与依照法律规定逻辑推理出的结果是相悖的,因而造成需答疑问题多，问题清单长。申请人认为自己所提出的问题都是与二审判决书可能存在缺陷相关的。根据《房地产广告发布规定》、《郑州市房地产广告管理实施办法》等规定,被申请人虚假宣传、隐瞒房屋重要事实的行为已构成欺诈，严重侵犯了申请人的合法权益。请求贵法院依据《中华人民共和国合同法》第十五条、第四十二条、第五十二条、第五十四条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条；《中华人民共和国消费者权益保护法》第四条、第二十条、第二十三条第二款、第二十六条、第四十五条、第五十五条的规定；《中华人民共和国民法通则》第五十六条，支持申请人主张。被申请人行为明显违反相关规定，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条等规定，房屋本身属于违建产品！私自改造房屋内部结构以及样板间以居住用途对外展示，虚假宣传欺诈消费者私自增加房屋用途、房屋属性，按照居住性质来宣传售卖及装修装饰涉案房屋等问题！构成欺诈消费者，属于严重虚假宣传。同时，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，被申请人关于可居住可办公公寓的宣传属于商品房开发规划范围内的宣传，以及被申请人关于合同中“办公”的解释说明为具备公寓的居住属性，因此对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。而且以上宣传与允诺都在合同签订前进行的，被申请人不能通过补充协议免除相关法律责任，而且对于被申请人关于“广告属于要约邀请”的相关约定明显违反了法律的强制性规定，应当属于无效的格式条款，不能作为抗辩的理由，更不能作为法院判决的依据。三、原审法院对证据认定采信存在严重的错误。原审法院判决书中对我方的确凿证据没有进行任何的论述和采纳，反而对于被申请人的证据很多没有依据的进行了采纳，甚至对于对方虚假宣传欺诈消费者合同与事实不相符的责任归罪于申请人本人以及订立的合同；罔顾事实，扭曲证据，枉法裁判！原审法院混淆了一个概念，原审法院把可居住的公寓或商住两用等同于住宅，把申请人主张的无法达到居住目的，直接理解成申请人无法达到购买“住宅”的目的，申请人买的就是公寓就是商住两用房屋具备居住功能，并不是住宅，申请人也知道涉案房屋不是住宅，但是根据被申请人宣传解释这个就是可以居住出租的公寓，可以居住，与办公用途不符！原审法院认为仅凭装潢等等不能认定为“住宅”这个是明显错误的！首先购房时申请人知道涉案房屋不是住宅，但是被被申请人欺诈为可以用来正常生活居住的商住公寓。申请人现今了解到办公不允许有卫生间、厨房、排烟道等，但是被申请人的设计已经明显的就是按照可以居住的功能进行设计。原审法院多次提到申请人对于房子应当尽到注意义务，但是却没有说到被申请人存在太多地方的虚假宣传情况和欺诈行为，致使申请人购买了被申请人所谓的商住两用房，导致申请人合同目的无法实现，大规模维权申请人才明白被申请人所谓的商住两用性质的房屋是不能用于合法合规的日常生活居住用途。原审法院仅仅提到合同中有约定“办公用途”，但是并未提到合同中也大篇幅的提到了“公寓”的表述。原审法院故意不提被申请人的“公寓”是否可以住人，因为原审法院明明知道按照用途是不可以住人的，但是原审法院不去论述这个，只是说用途是办公，当时申请人签合同约定的有“办公”，所以无论能不能住人，反正申请人不能解除合同。被申请人自己售卖的房屋是否可以合规用来日常的生活居住以及关于合同中被申请人自己对于办公的解释为具备居住属性，应当作为要约！根据申请人提供的视频、照片、公证书、媒体报道等相关材料，被申请人的虚假宣传事实已经十分明确，有各种照片、视频、文章、宣传资料的相互印证，足以说明被申请人的虚假宣传行为。但原审法院在证据采纳过程中存在严重不公平，对申请人的证据完全视而不见，整个法律“法院查明部分”“法院认为部分”都是与实际有很大的差距，所以综合这个原审判决是对案件事实的严重错误认定，对法律认定这块也是没有考虑到法定解除、约定解除等情形。对被申请人提供的证据严重趋利避害，不符合证据相关法律法规规定。综上，被申请人虚假宣传行为严重欺诈申请人可以居住，而实际房屋仅能用于办公，导致申请人购买目的无法实现。被申请人系改变房屋使用性质，在未报规划变更的情形下，系违反规划用途的行为。同时本案被申请人行为严重违反了合同约定，符合法定解除、约定解除的相关规定。因原审法院认定的事实严重错误，适用的法律严重错误，证据认定存在严重错误，应当重新审理或改判，请求贵法院依法查明事实，支持申请人再审请求。河南省美景之州地产开发有限公司辩称：一、原审判决查明事实清楚。申请人与答辩人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，答辩人不存在任何欺诈行为，合同已依法成立并生效，申请人要求解除合同无事实及法律依据。1、答辩人的宣传资料中均特别提示“广告为要约邀请，买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准。”且双方签订的《合同补充协议》中以黑体字明确约定，广告和宣传资料不构成要约；答辩人在销售现场公示的五证信息及双方签订的《商品房买卖合同》中多处均明确显示，案涉房屋所占土地使用年限为40年，申请人作为完全民事行为能力人，明确知晓公寓区别于住宅，因而其对案涉房屋的性质有清醒的认识，答辩人的宣传资料不足以对申请人签订房屋买卖合同产生影响。2、申请人与答辩人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》已经在不动产登记部门进行备案，《商品房买卖合同》《合同补充协议》是住建部监制的合同文本，关于商品房买卖合同说明中，明确了合同生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容；3、答辩人在销售过程中营销中心公示的有国有土地使用权证、商品房预售许可证、规划许可证等文件，上述文件中对所售房屋的性质及使用年限均有明确记载，且销售现场设置有声明册、合同样本、五证信息等展台，供所有意向客户翻阅、查看，明确告知所有意向客户所销售的小世界项目房产性质为办公，且房屋通常需要大量资金投入，申请人作为一个完全民事行为能力人，对涉及自身重大利益的房屋买卖事项应当持谨慎注意义务，在销售现场及签订合同过程中不可能不查看并注意房屋用途及价款等信息，答辩人已履行告知义务，不存在任何故意隐瞒房屋性质或欺诈的情形。二、原审判决适用法律适当，涉案房屋已通过了竣工验收备案，答辩人已履行完毕合同义务，按合同约定的标准将房屋交付给丁远，申请人要求解除合同无法律依据。1、答辩人一审时已提供涉案房屋所在工程的消防验收意见书，涉案房屋均已通过消防验收；涉案房屋符合国家法律规定的建筑验收条件以及合同约定的条件，且已通过竣工验收。答辩人也已履行完毕合同义务，按合同约定、案场公示的标准将房屋交付给丁远。2、关于涉案房屋的首次登记已办理完毕，在业主缴清相关税费后，准备材料至房管局面签后即可办理转移登记，且申请人购买的一期项目已为部分业主办理完毕转移登记。综上，申请人作为完全民事行为能力人，从接触涉案项目及拟购买涉案房产、与答辩人磋商购买事宜、签署认购书到最后签署正式的买卖合同，其经过了慎重的考量和思考，基于对房屋规划用途、价款等各个方面充分了解的基础上与答辩人签署了正式的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。从案场公示涉案房屋的各项权证、买卖合同，到房屋使用说明书、房屋质量保证书等文件均明示了答辩人充分提示并向申请人披露了房屋的规划用途，申请人有太多的机会认识明了所购房屋性质，答辩人不存在任何隐瞒或欺诈，更不存在虚假宣传的情形。综上，原审判决查明事实清楚，适用程序合法正当，申请人的再审申请没有事实及法律依据，依法应予以驳回。中国银行股份有限公司郑州花园支行未答辩。再审复查期间，当事人围绕再审请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认为，丁远与河南省美景之州地产开发有限公司双方签订的《商品房买卖合同》及丁远、河南省美景之州地产开发有限公司与中国银行股份有限公司郑州花园支行签订的《个人商业用房贷款合同》系各方当事人真实意思表示，由各方签字、盖章予以确认，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对各方均具有法律约束力。丁远与河南省美景之州地产开发有限公司双方签订的《合同补充协议》明确约定，广告宣传资料不构成要约。丁远与河南省美景之州地产开发有限公司双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定，案涉房屋规划用途为办公。丁远作为具有完全民事行为能力的自然人，具备相应的阅读和理解能力，房屋用途是购买房屋的关键因素，丁远在了解、协商、认购的过程中不可能忽略房屋的用途及包括使用年限在内的相关重要信息，应对案涉房屋性质有清醒认识。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。故丁远的再审申请理由不成立，对其再审请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回丁远的再审申请。如不服本裁定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零九条第一款第一项之规定，可以向人民检察院申请检察建议或者抗诉。审判长  于岸峰审判员  李剑锋审判员  芦 祎二〇二〇年十一月二十五日书记员  张会敏