广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初3820号 原告（反诉被告）:马某，女，1972年10月5日出生，回族，住广西桂林市秀峰区，现住桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：唐蓝青，广西中远律师事务所律师。 被告（反诉原告）:桂林某公司，住所地:广西桂林市临桂区临桂镇鲁山工业园。 法定代表人:李某某，职务：总经理。 委托诉讼代理人：陈某，男，1970年6月28日出生，汉族，住广西壮族自治区梧州市蝶山区，该公司工程部经理。 原告（反诉被告）马某与被告（反诉原告）桂林某公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序进行审理。庭审中，被告桂林某公司提起反诉，经审查，被告桂林某公司的反诉符合法律规定，本院依法将反诉与本诉合并，并于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马某（以下简称原告马某）及其委托诉讼代理人唐蓝青,被告(反诉原告)桂林某公司（以下简称被告某酒店）的法定代表人李某某及其委托诉讼代理人陈宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原被告之间的《公寓租赁合同》已经于2020年1月5日解除；2、请求法院依法判决被告向原告支付拖欠的租金7124元；3、请求法院判决被告向原告支付违约金60000元并赔偿损失800元；4、本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由:原告于2016年7月14日购入由桂林晶泽置业有限公司开发的位于“桂林机场大道与鲁兴大道交汇处彰泰新城国际”项目6栋1-20-7号房，同时将该房租赁给被告，由被告享有房屋的使用权及对外出租权。为了明确双方的权利义务，原告与被告签订了《公寓租赁合同》，在合同中约定了租赁期限、租金、违约责任等内容。根据双方的合同约定，租金采取预付制，被告应当于每个月10日之前将下个月的租金打入原告的账户，但是，实际上被告存在多次延期支付租金的行为，完全没有按照双方签订的合同履行支付义务。在被告多次违约，并且存在延迟支付租金满30日的情形下，原告不得不根据合同约定单方解除了《公寓租赁合同》，原告最后在2020年1月5日将解除合同的《通知函》粘贴在酒店门上并封房，单方解除了双方签订的租赁合同。原告在租赁合同签订后，将装修款82111元支付完毕并将房屋交付给被告使用，原告已经履行了合同约定的义务，但是被告却没有按照合同约定按时支付租金，在被告多次违约的情况下，原告不得不单方解除合同，根据我国《合同法》的规定，解除合同的通知自到达对方时解除，而被告也未向原告提出任何异议，那么双方的租赁合同于2020年1月5日解除，合同解除后，被告依然需要按照合同约定支付合同解除之前拖欠的租金7124元。同时，在签订合同时，被告承诺会每五年对房屋进行一次翻新，因此在收取装修款的时候，是以高于市场价的标准进行收取，而原告购买的一间房 第3页/共15页 也被被告改造成两间房，严重影响了原告后续的正常使用，被告的违约行为严重损害了原告的各项权益。因此，被告应当根据合同第十二条第2.（2）条的约定、第十五条第2项的约定，向原告支付60000元违约金并承担本案的诉讼费及原告委托律师的律师费。因被告违约行为给原告造成的损失，原被告之间无法达成一致意见。为此，原告向法院提起诉讼，望判如所请！ 被告某酒店辩称，原告的房屋质量出现问题，所有经济损失应当由原告承担，从签订合同开始原告租给被告的房屋陆陆续续出现渗水开裂问题，被告多次叫原告维修，维修后仍然不能正常使用，在2017-2019年一直在维修，至今未修好，房屋存在严重的质量问题，给被告造成了巨大损失，根据合同第九条约定，被告有权拒绝支付租金，被告未支付租金的理由是充分的，根据租赁合同的第十二条第一款的规定，原告需赔偿被告的经济损失和违约金，原告在2020年1月5日无故停被告水电，贴封条，不让酒店继续经营，违反了租赁合同的约定，原告不但不能要求被告支付2020年1月租金，且原告违约在先，更无权要求被告支付违约金，反而应支付被告违约金，还应继续履约责任，且将房屋维修好。被告拒绝支付租金的有充分的依据，请求法院驳回原告诉请，支持被告的反诉请求。 被告某酒店向本院提出反诉请求：1、判令原告向被告支付因房屋渗水、开裂进行维修造成的经营损失20011.56元（详见损失表）；2、判令原告支付违约金60000元；3、反诉诉讼费、律师费等所有诉讼费用由原告承担。 事实和理由:一、2016年7月14日被告与原告签订了《租赁合同》，合同签订后，从2017年8月15日开始，被告承租的公寓陆续出现渗水、开裂等严重质量问题，原告虽然安排了工作人员进行维修，但维修期间严重影响 第4页/共15页 房屋的正常使用，甚至经维修后仍不能正常使用，2017年、2018年、2019年这三年，每年都在维修，直至现在还未维修好，承租房屋因严重质量问题已造成被告的重大经济损失。又根据租赁合同第九条第（二）大条第4条的约定，被告方有权可拒绝支付租金。根据双方签定的《公寓租赁合同》第十二条第1款的约定，原告除了赔偿实际损失外，还应向被告赔偿违约金60000元。1、实际损失：2017年94天×190*0.786=14037.96元，2018年20天×190×0.786=2986.8元，2019年20天190×0.786=2986.8元，实际损失合计：20011.56元；2、因原告在2020年1月5日无故停酒店方水电，并且贴封条封住房间门口不让酒店方经营，违反租赁合同第十二条第1、3条规定，构成根本违约，原告不但不能要求被告方支付2020年1月租金，且违约在先，无权要求被告支付违约金60000元和损失800元，反而原告要支付酒店方违约金60000元，还应当依法承担继续履约，采取补救措施等义务，继续维修好房间交付给被告方继续经营。 二、按《公寓租赁合同》（二）4条规定：因该单位楼上物业因漏水或水、电、煤气等出现故障，或自身物业质量问题维修导致该物业不能使用等原因，乙方可拒绝支付不能营业期间的房屋租赁费用，直至甲方配合并将房屋整改完成。原告至今还没将房屋整改完成，被告方有权拒绝支付不能营业期间的房屋租赁费用，所以，原告无权要求被告方支付维修期间的租金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第113条的规定及《公寓租赁合同》第九条（二）4条，第十二条1点、3点的规定，被告请求法院在查明本诉事实的基础上，维护被告的合法权益，判决支持被告的反诉请求。 第5页/共15页 原告马某针对被告某酒店的反诉辩称，1、被告称原告的房屋存在房屋质量问题，影响其经营，但是自合同签订后至2019年10月份，被告虽然存在延期支付租金的行为，但基本每个月都支付了租金，如果真如被告所述，房屋存在严重影响经营的质量问题、原告存在根本违约的前提下，被告完全可以行使不安抗辩权，拒绝支付租金或者解除与原告的房屋租赁合同，因此被告的陈述严重违背本案事实；2、被告要求的赔偿标准没有任何事实依据，其所计算的证据，原告并未参与评估报告中对于评估报告的内容原告是不予认可的，综上被告的反诉请求没有事实依据，要求原告承担违约责任也没有法律依据，请法院予以驳回。 原告马某就本诉及反诉共同提供证据：1、不动产权证，证明原告是彰泰星城国际6栋1-20-7号房的合法所有者； 2、收据、3、公寓租赁合同，证明（1）、原告向被告支付了81211元装修费的事实；（2）、原告将房屋交给被告经营管理，被告按月向原告支付租金，并就违约责任进行了明确约定的事实； 4、银行流水，证明（1）、被告按照1781元/月的标准向原告支付租金；（2）、被告存在多次延迟支付租金的行为；（3）、被告尚有4个月的租金未支付； 5、照片，证明2020年1月5日，原告向被告提出解除合同并封房的情况； 6、委托代理合同及发票，证明因被告违约，原告起诉到法院，产生律师费800元的事实。 被告某酒店对原告马某提供的证据认为：1、对证据1三性予以认可； 2、对证据2、3的收据有异议，不是被告出具的收据，不是被告收的， 第6页/共15页 且被告也未收到这笔钱； 3、对证据4银行流水只提供了一部分，同时被告也没有欠缴这么多个月的租金，被告是提前交的租金，被告与原告就房屋质量协商多次，后面因原告不按照合同维修其房子，被告才提出抗辩，不支付租金； 4、对证据5认可，原告封门是事实； 5、对证据6支付的800元认可，但该800元不应由被告承担。 被告某酒店就本诉及反诉共同提供证据：1、《2018年6月4日会议签到表》，证明房屋存在质量问题维修及赔偿金； 2、《酒店工程维修登记表》2018年7月11日，证明2018年7月11日开始的维修记录（评估报告上有）； 3、《工作联系函》2018年7月12日，证明被告已通知业主房间存在质量问题,需要维修及赔偿； 4、《工作联系函》2018年7月12日，证明被告已通知物业房间存在质量问题，需要维修及赔偿； 5、《业主要求开发商维修处理大会》2018年7月17日，证明通知业主和物业房间存在质量问题，需要维修及赔偿； 6、《酒店报修问题现场检查表》2019年7月26日，证明2019年7月26日期间房屋质量问题没维修好； 第7页/共15页 、《通知》（2018年8月3日），证明通知业主房屋存在质量问题，需要维修及赔偿； 8、《价格评估报告》2019年10月16日，证明酒店损失证据； 9、《告知函》（2019年12月28日），证明业主告知不准酒店开房，并停水停电； 10、《质量赔偿到会名单》2019年12月28日，证明讨论要求业主到会讨论房间质量问题赔偿问题； 11、《民事判决书》2019年10月29日，证明有质量问题的房间要赔偿酒店损失； 12、《民事裁定书》2020年2月17日，证明一审判决生效。 原告马某对被告某酒店提供的证据认为：1、对证据1三性不予认可，被告从未通知原告参与本次会议； 2、对证据2三性不予认可，是被告跟维修人员自行编辑的表格，没有原告的签字； 3、对证据3三性不予认可，原告从未收到过该通知； 4、对证据4三性不予认可，原告从未收到过该通知； 5、对证据5三性不予认可，与原告无关； 6、对证据6三性不予认可，原告从未收到过该通知； 7、对证据7三性不予认可，原告从未收到过该通知； 8、对证据8不认可，因为原告不是当事人； 9、对证据9真实性认可，只能证明被告存在拖欠租金，原告行使不安抗辩权，不能证明这个时间已经停水停电； 10、对证据10三性不予认可，并且上面写的房屋质量赔偿到会名单是 第8页/共15页 被告后期自己加上去的，本次会议应该是确定拖欠租金的月份，所以证据上业主有写2个月或者3三个月； 11、对证据11真实性认可，恰好能证明被告酒店在类似的案件中承担的是违约责任； 12、对证据12没有异议，表示认可。 本院组织双方当事人对双方提交的证据和进行了交换和质证。当事人对双方提供的证据的真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，与本案有关联性的，亦作为定案的参考依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年7月14日，原告马某（甲方）与被告某酒店（乙方）签订《公寓租赁合同》，约定由被告某酒店承租原告马某名下的位于桂林市交汇处（熊虎山庄对面）“彰泰星城国际”项目6号楼1-20-7号房，建筑面积为62.47㎡，用于酒店经营。上述合同约定：租期为15年，自2016年12月1日起至2031年11月30日止，租金采取预付制，先付后用，按附表方式（2021年1月10日-2021年11月10日销售总价×6%／12,2021年11月10日-2026年10月100日销售总价×7%／12，2026年11月10日-2031年10月10日销售总价×8%／12）每月10日前将下月租金支付到甲方指定银行账户，被告某酒店承租期间每次向原告马某转账缴纳房租的数额为1781元／月。房屋保修期间的保修和维护由甲方负责，履行保修义务。其中合同的第九条第（二）项第4点约定：因该单位楼上物业因漏水或水、电、煤气等出现故障，或自身物业质量问题维修导致该物业不能使用，乙方将第一时间告知甲方，甲方应积极配合处理，如因甲方不配合等原因造成合同不能履行，乙 第9页/共15页 方可拒绝支付不能营业期间的房屋租赁费用，直至甲方配合并将房屋整改完成。如因乙方原因造成房屋不能正常使用，乙方须正常支付租赁期间的租赁费用。第十二条第1项约定：若甲方未全面且适当地履行合同义务并影响合同目的实现的，即构成根本违约，因此而给乙方造成经济损失的，需向乙方赔偿损失，甲方在第1-5年期间违约时，需赔偿乙方陆万元／套。第十二条第2项第（2）点约定：乙方违反合同规定第五条1、2任何一项未按时支付部分或全部租金的，逾期支付超过15日的，应按日按所欠缴金额的0.5‰向甲方支付违约金，逾期支付超过30日的，甲方有权单方解除本合同并要求乙方另行支付所欠租金、下述违约金和赔偿损失，且该房屋装修无偿归甲方所有。违约金计算标准为：乙方在2016年12月1日至2021年11月30日期间违约时，需赔偿甲方陆万元／间违约金。第十二条第2项第（3）点约定：甲方依据以上两项解除合同的，解除合同通知自甲方送达时合同解除。第十五条第5点约定：守约方有权追索违约方造成的损失费用（包括不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、差旅费、拍卖费、送达费、公告费、律师费等）。上述合同签订后，被告某酒店从2016年12月开始支付了每月租金1781元给原告马某，2019年10月开始，被告某酒店未在支付2019年11月后的租金，且经双方确认被告某酒店承租期间欠缴租金五个月。 同时查明，被告某酒店将租用原告马某的1-20-7号房分隔为2010和2011两个房间，其中2011号房间出现过开裂、漏水等问题，被告某酒店曾在2017年、2018年对整个酒店出现过开裂、漏水的房间进行过维修。2018年7月17日，被告某酒店对存在质量问题需要维修事宜通知过包括原告马某在内的业主开会。2019年后，被告某酒店未对酒店2011号房进行过质量方面的维修。2019年12月28日被告曼客酒 第10页/共15页 店要求业主讨论过质量维修的赔偿问题。本院审理（2018）桂0312民初2007号案件时，被告某酒店曾向房屋的开发者桂林晶泽置业有限公司主张过因维修房屋造成的经营损失，本院对此作出（2018）桂0312民初2007号民事判决书（已生效），在该案审理中，国宏信价评估集团有限公司于2019年10月16日对被告某酒店租用的所有房屋（包括2011房间）由质量问题造成被告某酒店的酒店经营损失作出过《国宏信桂林（价）字[2019]第080号经营损失价格评估报告书》，报告书载明：2011号酒店因开裂在2017年8月15日-11月16日维修停租平均20天，直接损失评估为2986.8元；2018年7月11日-2018年8月3日维修停租天数20天，直接损失评估为2986.8元；2019年7月31日确认预计维修20天，直接损失评估为2986.8元。 本案原告马某因本次诉讼支出律师代理费800元。《广西壮族自治区律师服务收费标准》规定，一审阶段争议标的计算比例为，争议标的在100000元以下部分7%但不少于5000元，争议标的在100000元以上但在500000元以下部分4.5%。 本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。原告马某与被告某酒店签订《公寓租赁合同》是经过双方充分协商形成的一致意见，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效的合同。双方应按合同履行各自的义务。 一、本诉。1、关于解除《公寓租赁合同》问题。原、被告在《公寓租赁合同》中约定每月支付下月的租金，被告某酒店承租后有五个月的租金未支付给原告马某，其行为构成了违约，按照双方在合同中被告某酒店超过30 日未支付租金，原告马某有权单方解除合同的约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，原告马某请求解除合同，本院予以支持；2、关于支付租金的问题。被告某酒店承租后经核算有五个月未支付租金给原告马某，按合同的每月10日前支付下月租金的约定，原告马某请求被告某酒店支付该五个月租金共计8905元（即1781元/月×5个月），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。由于被告某酒店已经将原告马某的1-20-7房间装修成2010号、2011号两间酒店，2010号未因出现质量问题出现停业维修的情况，且合同约定是乙方拒绝支付不能因漏水等情形导致不能营业期间的房屋租赁费用，因此，被告某酒店未提供其在房屋维修期间2011号房间不能经营的证据，被告某酒店辩称以此拒付房租的主张，本院不予支持；3、关于支付违约金的问题。被告某酒店违约不按期支付租金，导致原告马某单方解除合同的，按合同约定需赔偿违约金60000元每间给原告马某，因此，原告马某诉请被告某酒店赔偿解除合同违约金60000元，符合合同约定，本院予以支持；4、关于赔偿律师费问题。原告马某为本次诉讼支出律师费800元，按本诉、反诉标的合并计算，该费用符合律师收费办法的规定。按照合同第十五条第2点约定，守约方有权追索违约方造成的包括律师费在内的损失费用，因此，原告马某诉请被告某酒店赔偿律师费800元，符合合同约定，本案予以支持。 被告某酒店称原告马某停水停电，在2020年1月5日对2010、2011号房间贴上封条，并发函收回了房间，对此，原告马某不予认可，被告曼 客酒店提供的证据也不足以证实停水停电、贴封条的行为是原告马某所为，故本院不予采信。 二、反诉。1、关于赔偿被告某酒店的经营损失问题。被告某酒店租用原告马某的1-20-7号房间分别装修为酒店房号为2010和2011号两间房，其中2011号房间出现开裂、漏水等质量问题。按照双方签订的合同的租赁保修期内，房屋保修和维护由甲方负责以及单位楼上因漏水甲方应积极配合处理的约定以及《中华人民共和国合同法》第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有损失的，应当赔偿损失”的规定，被告某酒店在维修房屋期间的损失，应由原告马某承担。本案被告某酒店的维修期间的经营损失在已经生效的（2018）桂0312民初2007号案件中已经作出了评估，本案应参照该评估结论，该评估报告评估被告某酒店在2017年8月15日-11月16日维修停租平均20天，直接损失评估为2986.8元，该次维修被告某酒店已经通知原告马某，故原告马某应该赔偿给被告某酒店；2018年7月11日-2018年8月3日维修停租天数20天，直接损失评估为2986.8元，该次维修被告某酒店亦已经通知原告马某，故原告马某也应该赔偿给被告某酒店；2019年7月31日确认预计维修20天，直接损失评估为2986.8元，因被告某酒店至今尚未进行维修，损失未发生，故不应由原告马某承担。综上，原告马某应赔偿经营损失5973.6元给被告某酒店。被告某酒店诉请超过部分，无事实和法律依据，本院不予支持。 2、关于支付违约金问题。原告马某租给被告某酒店的房屋中的2011号房间存在开裂漏水等问题。2019年12月，被告某酒店通知业主参加维修赔偿损失会议时，原告马某应当知道其房屋需要维修的事宜，但原告马某未予配合处理，其行为构成违约，因此，根据公平原则以及合同第十二条第一项约定，亦应支付违约金60000元给被告某酒店，故被告某酒店反诉要求原告马某支付违约金60000元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 3、关于赔偿律师费的问题。被告某酒店反诉的律师费，因被告某酒店未提供证据予以证实，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）马某与被告（反诉原告）桂林某公司在2016年7月14日签订的《公寓租赁合同》； 二、被告（反诉原告）桂林某公司支付违约金60000元给原告（反诉被告）马某； 三、被告（反诉原告）桂林某公司支付租金8905元给原告（反诉被告）马某； 四、被告（反诉原告）桂林某公司赔偿律师费800元给原告（反诉被告）马某； 五、原告（反诉被告）马某赔偿经营损失5973.6元给被告（反诉原告）桂林某公司； 六、原告（反诉被告）马某支付违约金60000元给被告（反诉原告）桂林某公司； 七、驳回被告（反诉原告）桂林某公司其他的反诉请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费1498元，因适用简易程序，依法减半收取749元，由被告（反诉原告）桂林某公司负担，反诉费900元，由原告（反诉被告）马某负担400元，被告（反诉原告）桂林某公司负担500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1498元、反诉费900元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 金 汕 二〇二〇年十一月三十日 书记员 蒋沂含