贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终7503号上诉人（原审原告）：贵州中和天华物业管理有限公司，住所地贵阳市云岩区延安东路**。法定代表人：刘晓君，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人田丹，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人杨浩，贵州贵达律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：钟怀成，男，汉族，1979年2月23日出生,汉族，住贵阳市云岩区。上诉人贵州中和天华物业管理有限公司（以下简称天华物业）与上诉人钟怀成物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初6024号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展诉讼程序繁简分流改革试点的工作决定》，依法适用普通程序，进行了独任审理，本案现已审理终结。上诉人天华物业上诉请求：1、依法撤销贵阳市云岩区（2020）黔0103民初6024号民事判决第三项，依法支持天华物业原诉讼请求第一项主张的水电费；2、二审案件受理费由钟怀成负担。事实及理由：合同约定了钟怀成应当向天华物业缴纳的费用包含“经业主同意的其他费用”。在一审中，钟怀成自认有实际使用了电费，表明已经同意用电并同意向天华物业缴纳由此产生的费用，且一审提交了钟怀成实际使用电费的照片，有标明被上诉人所住的9-2号，有明确的电费使用度数，一审法院既然认可了天华物业与钟怀成签订的《前期物业服务合同》为有效合同，就应支持电费。钟怀成针对天华物业的上诉辩称：电费上诉人第一次向我催收是一块多，第二次是九毛多，第三次是八毛多。我已经向物业公司传达了电费过高，物业公司也向我方详细的说明了电费过高的原因，和供电局的电价不一致，所以我不能接受。物业公司后期也在调整现在是六毛多，但是要求之前一块多计算全部交清，我方要求物业出具费用清单，但是对方拒绝，所以我方到现在为止都没有交电费。上诉人钟怀成上诉请求：1、依法撤销贵阳市云岩区（2020）黔0103民初6024号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审案件受理费由天华物业承担。事实及理由：2018年2月业主收楼以来，就有业主联名要求更换物业公司，解除《前期物业服务合同》，按照《贵州省物业管理条例》二十一条第4款通过司法解除《前期物业服务合同》就应该召开业主大会成立业主委员会选聘或续聘物业服务企业，天华物业的入驻明显是违法的。服务期间停电停水均属于违法行为且没有尽到及时补救提供服务，已具备解除条件。综上，请求支持钟怀成上诉请求。天华物业针对钟怀成的上诉辩称：钟怀成要求解除前期物业合同不符合解除条件，且钟怀成不享有解除权，该合同解除解除权在业委会。案涉物业区域内没有成立业委会，不具备解除条件，而贵州中和天华物业管理有限公司作为物业区域内的合法物业公司且与钟怀成签订了前期物业服务合同，有权按照合同收取物业费及水电费。天华物业向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付原告物业管理费7504.80元、水费161.60元、电费449.44元，共计8115.84元，并承担逾期付款违约金40.58元；2.判令被告承担原告为实现上述费用产生的律师代理费3000元；3.本案诉讼费由被告承担。钟怀成向一审法院反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告签订的《前期物业服务合同》；2.反诉的案件受理费由反诉被告承担。一审法院认定事实，被告系位于本市云岩区（建筑面积65.23平方米）房屋业主。2018年2月8日，被告在接收该房屋时与原告签订了《前期物业服务合同》，约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业服务费用、违约责任等，其中乙方（原告）对甲方（被告）的权利义务包括提供物业管理服务，并向乙方收取物业管理服务费用。物业服务费用约定为写字楼／公寓物业管理服务费为人民币6元／平方米／月（在成立业主委员会前优惠收取物业管理服务费为5元／平方米／月）；交费方式为物业使用人应在每季度首月十日前履行交纳义务，也可选择半年交、年交等方式；并约定甲方违反合同，不按合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用，乙方有权从逾期之日起按欠费总额千分之五收取违约金，逾期两个季度甲方仍未缴交的，乙方可向人民法院提起诉讼，由甲方承担由此产生的费用（包括但不限于诉讼费用、仲裁费用、鉴定费用、评估费用、律师费用等）。被告接收该房屋后，该小区由原告提供相应的物业服务。被告从2018年7月1日至2020年6月期间，从未向任何物业服务企业交纳了该房屋的物业管理服务费用。庭审中，原告主张被告在使用该房屋时，产生了水费161.6元、电费449.44元，上述两项费用均已由原告向自来水公司及供电部门交纳，但未能提供其向上述两个部门实际交纳水、电费的相关证据。被告认可确实使用过水、电，但对于实际使用量不清楚。另查明，中和宝霖广场小区现尚未成立业主委员会，原告因本案诉讼聘请律师产生律师费3000元，为申请诉讼财产保全，向本院交纳了保全费132元。另查明，中和宝霖广场小区的建设方为贵州中和置业有限公司，2014年12月18日，贵州中和置业有限公司选聘贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司作为中和宝霖广场小区的前期物业服务管理企业，双方签订了《前期物业服务合同》。后因双方在履行该《前期物业服务合同》过程中发生纠纷，贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司作为原告，以贵州中和置业有限公司作为被告天华物业作为第三人向本院提起诉讼，要求确认上述《前期物业服务合同》有效并继续履行、贵州中和置业有限公司移交物业项目相关资料并协助贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司进驻中和宝霖广场；贵州中和置业有限公司转交已收取业主的与物业管理有关的一切费用。本院于2018年8月27日作出（2018）黔0103民初3407号《民事判决书》，该判决书查明：贵州中和置业有限公司与贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司签订《前期物业服务合同》后，2017年7月2日，与天华物业签订《中和宝霖广场前期物业服务合同》，委托天华物业对“中和宝霖广场”提供前期物业服务。2017年11月17日，贵州中和置业有限公司向贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司发出《联系函》，以“因项目管理需要及应已售房源2/3以上业主的要求，需要更换中和宝霖广场前期物业管理公司”为由，要求解除与其签订的《中和宝霖广场前期物业服务合同》。2017年11月20日，贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司向贵州中和置业有限公司《回函》，表示已做好中和宝霖交房准备，要求贵州中和置业有限公司在交房前一个月给予其通告，不同意解除合同。2018年1月31日贵州中和置业有限公司针对“中和宝霖广场”1号楼、3号楼发布交房公告。之后，天华物业与前来办理交房手续的200余户业主重新签订了《前期物业合同》。“中和宝霖广场”2号楼业主四川永志建设有限责任公司向本院提交《说明》，表示中和宝霖广场2号楼已由该公司租赁给他人用于酒店经营，因酒店管理的特殊性，不需要贵州中和置业有限公司指定物业服务公司提供物业服务。故认为因中和宝霖广场2栋业主明确表示不需要贵州中和置业有限公司指定的物业公司提供服务，天华物业已经进驻中和宝霖广场提供物业服务，并与大部分业主签订新的物业服务合同，贵州中和置业有限公司与贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司之间的《前期物业服务合同》已无继续履行条件，并且不适宜强制履行，故对贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司要求继续履行合同及移交相关资料，协助进驻小区提供物业管理服务的诉请不予以支持。遂判决：贵州中和置业有限公司与贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司签订的《前期物业服务合同》合法有效并驳回贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司其余诉讼请求。现该判决已发生法律效力。2019年1月10日，贵州中和置业有限公司以贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司作为被告向本院提起诉讼，要求：确认双方签订的《前期物业服务合同》已于2018年12月8日解除；贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司配合原告办理新的物业公司变更登记及备案。法院于2019年3月7日作出（2019）黔0103民初1148号《民事判决书》，该判决书认定：贵州中和置业有限公司单方解除与贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司签订的前期物业服务合同构成违约，双方之间的《中和宝霖广场前期物业服务合同》实际已终止履行；因贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司于2019年2月22日提起违约赔偿诉讼，违约赔偿是以解除合同为前提，故法院支持于2019年2月22日双方签订的《中和宝霖广场前期物业服务合同》解除。遂判决：贵州中和置业有限公司与贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司签订的《中和宝霖广场前期物业服务合同》于2019年2月22日解除并驳回了贵州中和置业有限公司其余诉讼请求。现该判决已发生法律效力。另查明，2018年11月20日“中和宝霖广场”建设方贵州中和置业有限公司拟为该小区采用（选聘）方式聘请物业管理公司进行前期物业管理服务，遂成立了前期物业管理（选聘）领导小组并于2018年11月23日发布《选聘物业企业邀请书》。2018年12月1日，天华物业向贵州中和置业有限公司投标，参与“中和宝霖广场”小区物业管理企业的投标并报送相关的投标资料。在本次投票过程中，贵州忠信自在物业管理有限公司、贵阳鑫海园物业管理有限公司参与竞标。2018年12月7日，经评标，由天华物业中标。2018年12月10日，贵州中和置业有限公司向天华物业发送《物业管理服务选聘中标通知书》，通知天华物业中标。2019年6月10日，贵州中和置业有限公司在报纸上刊登公告，公示贵州中和置业有限公司委托天华物业为“中和宝霖广场”提供物业服务。2019年6月27日，贵州中和置业有限公司向贵阳市云岩区住建局报送《关于中和宝霖广场协议选聘物业服务企业的申请》，拟采取协议选聘方式选聘物业公司进行物业管理。2019年7月8日，贵阳市云岩区住房和城乡建设局下发了云住建通字（2019）42号《关于同意“中和宝霖广场”项目前期物业管理协议选聘备案的通知》文件，认为贵州中和置业有限公司选聘物业服务企业，经审核上报备案资料齐全，符合办理前期物业管理备案的规定，同意备案。一审法院认为，贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司虽原系“中和宝霖广场”建设方贵州中和置业有限公司指定的该小区前期物业服务企业，但贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司并未对“中和宝霖广场”小区提供物业服务，且为“中和宝霖广场”小区实际提供物业服务的企业系本案原告天华物业，后贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司与贵州中和置业有限公司签订的《前期物业服务合同》已于2019年2月22日解除的事实，有现已发生法律效力的法院（2018）黔0103民初3407号《民事判决书》、（2019）黔0103民初1148号《民事判决书》佐证，足以认定。因此，本案的争议焦点为：一、原告天华物业与被告签订的《前期物业服务合同》是否有效？二、该《前期物业服务合同》是否符合解除条件？三、被告是否应当支付原告物业服务费及水电费？四、对于原告因诉讼产生的律师费是否应由被告承担。关于第一个争议焦点：原告天华物业与被告签订的《前期物业服务合同》是否有效问题，根据《中华人民共和国合同法》第三十三条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”，第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”，2018年2月8日原被告双方共同签订了《前期物业服务合同》，该合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条的情形，被告虽称该《前期物业服务合同》系原告强制签署且违背其真实意思表示，但对该主张被告并未能提供证据予以佐证，应当由被告承担举证不能的法律后果。因此，该《前期物业服务合同》应为双方真实意思表示，亦未违反相关法律规定，合法有效。关于第二个争议焦点：该《前期物业服务合同》是否符合解除条件问题，被告向法院主张解除该《前期物业服务合同》的理由为该《前期物业服务合同》“违背被告真实意思表示”，但如前所述，其未能就该主张提供证据予以佐证，且违背当事人真实意思表示的情形下签署的合同，依法应当申请撤销，经法院当庭询问，被告仍坚持要求解除合同，而该《前期物业服务合同》并无《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，不符合合同解除条件。因此，对于反诉原告要求解除《前期物业服务合同》的反诉请求，法院不予支持。关于第三个争议焦点：被告是否应当支付原告物业服务费及水电费问题，原被告之间签订的《前期物业服务合同》合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。因“中和宝霖广场”小区建设方贵州中和置业有限公司与最初其指定的贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司所签订的《前期物业服务合同》已于2019年2月22日依法解除，而“中和宝霖广场”小区的实际物业服务企业为原告天华物业，故该《前期物业服务合同》解除后至今的物业服务费被告理应向原告交纳。对于2019年2月22日之前的物业服务费，虽贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司系贵州中和置业有限公司指定的物业服务企业，但其并未对该小区实际提供物业服务，其无权收取相关物业服务费。原告天华物业，作为该小区的实际物业服务提供者，被告在享受了天华物业提供的物业服务后，应当向天华物业交纳物业服务费。现被告认可2018年7月1日至2020年6月30日期间未交纳过物业服务费，已违反原被告之间签订的《前期物业服务合同》的约定，已构成违约。因此，原告要求被告支付该期间物业服务费的诉请，于法有据，法院予以支持。具体金额为：2018年7月1日至2020年6月30日共计24个月，房屋建筑面积为65.23平方米，应缴纳物业管理服务费7827.6元（计算公式：65.23平方米×5元/月×24个月＝7827.6元），原告诉请要求支付7504.8元，法院从其自愿。至于逾期付款违约金，根据双方《前期物业服务合同》约定为欠费总额的千分之五，被告亦未能举证其有合理理由拒交物业费，故具体金额为：7504.8元×5‰≈37.52元，原告诉请超出部分，法院不予支持。至于原告主张的水电费用，原被告之间签订的《前期物业服务合同》并未约定相关水电费用由原告代收代缴，因此原告有权要求被告支付该费用的依据应为其已代被告向相关部门实际交纳了该费用，取得向被告追偿的权利。但庭审中，其所提供的电表、水表照片无法证明原告已实际代被告交纳了该费用，应当由原告承担举证不能的法律后果，故对该主张，法院不予支持。关于第四个争议焦点：对于原告因诉讼产生的律师费是否应由被告承担问题，根据双方签订的《前期物业服务合同》“逾期两个季度未缴交的，由甲方承担因此产生的费用（包括但不限于诉讼费用、仲裁费用、鉴定费用、评估费用、律师费用等）”，虽该《前期物业服务合同》系原告提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，守约方因向违约方主张权利而产生的律师费、保全费等费用本就属于违约方应当赔偿的损失范围，因此该条约定并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十三条规定的情形，亦未免除原告的责任、加重被告的责任、排除了被告主要的权利，故不属于无效条款。现被告违约未向原告交纳物业服务费，原告因此产生了律师费3000元，故被告应当根据该约定承担原告支付的律师费。故对原告诉请要求被告承担律师费3000元的诉请，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第三十三条、第四十条、第四十四条、第五十二条、第五十三条、第九十四条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、被告（反诉原告）钟怀成于本判决生效之日起十日内一次性向原告（反诉被告）贵州中和天华物业管理有限公司支付2018年7月1日至2020年6月30日期间的物业管理服务费人民币7504.8元及逾期付款违约金37.52元；二、被告（反诉原告）钟怀成于本判决生效之日起十日内一次性向原告（反诉被告）贵州中和天华物业管理有限公司支付律师费3000元；三、驳回原告（反诉被告）贵州中和天华物业管理有限公司的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告（本诉被告）钟怀成的反诉请求。案件受理费78.8元，减半收取39.4元、反诉费25元，保全费132元，共计196.4元，由被告钟怀成负担（该款原告已预交，被告在履行上述判决义务时一并支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，天华公司提交第一组证据：《供用电合同》两份、黔发改价格（2018）939号文。拟证明：案涉物业区域内，由原开发单位贵州中和天华物业管理有限公司与供电单位签订了相应的供电合同，且每年度的收费标准不同意，造成不同时间段的收费表同不统一。根据黔发改价格（2018）939号文第二页规定，对于不具备直接供电的项目，相关的电费标准由用电单位与转供电单位进行协商处理。钟怀成经质证：对证据的真实性认可，但是对收费的依据有异议。签订供电合同时约定了线损是由房开公司承担，至于额定线损也不应该由业主承担。业主需要物业明确总的电数里面是否包含公共区域的用电，没有达到对方的证明目的。天华物业提交第二组证据：电费缴费通知、北控水务缴费通知单、发票及电费标准统计表。拟证明：案涉物业区域内，由原开发单位贵州中和置业有限公司向供电单位，供水单位缴纳了相关的电费、水费。原开发单位向供电机构缴纳的电费标准，就是天华物业向钟怀成收取的电费标准，天华物业并未恶意增加钟怀成的用电、用水成本。钟怀成经质证：对真实性无异议，但是达不到对方的证明目的，线损不应该由业主承担，房开应该转用直供。业主不应承担额外的费用。天华物业提交第三组证据：代收费电费委托书、催缴费通知书、钟怀成水、电费明细。拟证明：案涉物业区域内，原开发单位将相关的水电费收缴适宜作为物业服务的一部分内容，一并委托给了天华物业进行收取。天华物业作为案涉物业区域内的合法物业管理公司，有权向天华物业收取真实实际使用的电费、水费。天华物业在需收取相关水费、电费前，已经向钟怀成进行相关的催收手续。钟怀成经质证：该组证据达不到证明目的，我方是对收费标准不认可，不是不认可收费事实。钟怀成提交第一组证据：告知书。拟证明：业主要求更换物业公司的意愿。天华物业经质证：对该组证据的三性均不认可，仅为案外人单方制作的告知书，是否送达不能确定。告知书的真实性不认可，案外人不具备告知书载明的解除权。钟怀成提交第二组证据：签名表，拟证明：告知书上是经过签名表上所有的业主同意的。天华物业经质证：对该组证据的三性均不认可，如果该证据真实存在应该属于证人证言，对方应该组织上面的证人到法院接受质询。钟怀成提交第三组证据：房天下APP上打印的房源信息一张，拟证明：物业收费标准不合理，买房时销售人员说的物业费是1.4元每平方米。天华物业经质证：对该组证据的三性均不认可，案涉项目没有委托过钟怀成提供证据的单位公示过物业标准，案涉项目的原物业单位金宇盛邦公司所收取的物业服务费更高，不存在对方载明的收费标准，案涉区域是商业区域，钟怀成主张的标准不符合市场标准。钟怀成提交第四组证据：贵州省人民政府官网打印的关于调整贵阳市机动车停放服务收费标准及相关规定的通知，拟证明：物业公司收费不合理。天华物业经质证：真实性、合法性请求法院核实，与本案没有关联性，该文件为2013年2月5日的停车费收费标准，是否为现行的标准不得而知。钟怀成提交第五组证据：小区图片六张，拟证明：物业服务不到位。天华物业经质证：对该组证据的三性不认可。经二审查明，钟怀成入驻后未缴纳过电费，涉案小区为转供电主体，业主不能自行缴费，系由贵州中和置业有限公司统一缴纳水电费。其余查明事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、《前期物业服务合同》是否应当解除；二、物业公司主张的物业费标准是否合理；三、是否应当支持天华物业公司要求的水电费。关于焦点一，《前期物业服务合同》经天华物业与钟怀成签字成立，现钟怀成要求合同解除，但其并未举证证明达到约定解除或者符合《中华人民共和国合同法》九十四条规定的合同法定解除的情形，故对该项上诉请求，本院不予支持。关于焦点二，依法成立的合同对双方当事人存在约束力，双方均应按合同履行义务，钟怀成与天华物业签订的《前期物业服务合同》明确约定了业委会成立之前物业费按照5块/平方米计算，故天华物业按照约定主张5/平方米计算物业费，并无不当。关于焦点三，钟怀成自述自入住后未缴纳过水电费，现天华物业提交了贵州中和置业有限公司实际缴费依据，并受贵州中和置业有限公司委托向业主催收，有事实及法律依据，故本院支持天华物业水费161.60元、电费449.44元的诉讼请求。综上，上诉人天华物业的上诉请求成立，应予支持，上诉人钟怀成的上诉请求不成立，应予以驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初6024号民事判决第一、二、四项；二、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初6024号民事判决第三项；三、钟怀成于本判决生效之日起十日内一次性向贵州中和天华物业管理有限公司支付水费161.60元、电费449.44元。四、驳回贵州中和天华物业管理有限公司其余诉讼请求；一审案件本诉案件受理费39.4元，由钟怀成承担；一审反诉案件受理费25元，由钟怀成承担；二审案件受理费125元，由钟怀成承担。本判决为终审判决。审判员  吴杨二〇二〇年十一月六日书记员  张雪