江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2954号上诉人（原审原告）：李怀成，男，1967年4月15日出生，住江苏省沭阳县。被上诉人（原审被告）：沭阳金瑞房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321322661315819C，住所地江苏省沭阳县北京北路东侧三匹马商业广场**楼**。法定代表人：潘伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陆兴明，江苏华脉律师事务所律师。上诉人李怀成因与被上诉人沭阳金瑞房地产开发有限公司（以下简称金瑞公司）确认合同无效纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初1633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李怀成、被上诉人金瑞公司的委托诉讼代理人陆兴明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李怀成上诉请求：撤销一审判决，判决确认双方当事人签订的车位使用权买卖合同无效，金瑞公司退还李怀成车位款10万元，并赔偿李怀成损失10万元，一、二审诉讼费由金瑞公司承担。事实和理由：一、一审法院认为，案涉地下停车位系金瑞公司依法取得国有土地使用权以及规划许可、施工许可而建造，金瑞公司对该地下停车位有权进行处分。李怀成认为，判定是否有效不能单纯从字面上理解，应当从车位的面积是否计入小区的公摊面积、建筑成本是否计入住宅成本中，以及车位作为小区的专有部分，是否取得了地下停车位的销售许可证等判断。这些证据全部掌握在开发商手里。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。此条可以认定开发商应该承担举证责任，因为李怀成无法提供金瑞公司持有的证据，但是李怀成提出的证据依据是《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定的当事人无需举证证明的事实，是法律规定条文，也属于证据中的一种。李怀成已经提供了法律条文证据，证明金瑞公司持有证据，应该由金瑞公司提供。二、金瑞公司没有取得地下停车位的销售许可证，说明该车位不属于开发商的专有部分，依据《物权法》第136条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地、地上或者地下分别设立发商把地表以上的建筑、土地使用权转移到业主共有名下后，开发商也就失去了地下空间使用权，开发商开发的地下停车位也就属于占用业主共有的地下空间。开发商失去地下空间使用权后，对地下车位没有重新缴纳国有土地使用费，因此无法取得销售许可证。依据《物权法》第74条第三款规定，占用业主的共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，开发商无权销售。退一步讲，即使开发商不重新缴纳国有土地使用费也拥有地下空间使用权，但是随着地表以上使用权转移到业主共有名下，也只能说开发商拥有的地下空间使用权是和业主共有的，开发商无权单方面销售。最起码应当是开发商拥有-部分使用权，业主拥有一部分使用权，业主和开发商应是共同享有地下车位使用权。据此，开发商没取得地下车位销售许可证，停车位是无法买卖的。三、开发商不修建防空地下室却取得地下负一层规划许可及施工许可，属于违法取得，符合《合同法》第五十二条第一、二、三、四、五项规定，应认定合同无效。依据《人民防空工程建设管理规定》第四十八条规定，按照规定应当修建防空地下室的民用建筑，因地质地形等原因不宜修建的，或者规定应建面积小于民用建筑地面首层建筑面积的，经人民防空主管部门批准，可以不修建，但必须按照修建防空地下室面积所需造价缴纳易地建设费，由人民防空主管部门易地修建。案涉地下负一层是开发商取得规划许可及施工许可后修建，说明地质地形符合修建地下室标准，经李怀成到沭阳县人防科了解，开发商向沭阳县人防缴纳了易地建设费，再结合6号楼、5A、5B幢全是29层，说明人防地下室应建面积大于民用建筑地面首层建筑面积。据了解，金瑞公司缴纳的易地建设费远低于当时沭阳县地方标准，属于违法缴纳易地建设费。开发商用违法、违规手段取得了地下室规划许可和施工许可，以合法形式掩盖非法目的把修建的地下停车位出卖给李怀成，其行为损害了社会公共利益，违反了《人民防空工程建设管理规定》中符合规定修建地下室但不修建的强制性规定。开发商用违法所得地下车位出卖给李怀成，应认定本案车位买卖合同无效。四、案涉地下停车位买卖合同约定使用权70年，但5B、6号楼规划用途为商业，相应的土地使用权使用年限为40年。金瑞公司签订车位使用权买卖合同时存在欺诈行为，损害国家利益，以合法形式掩盖非法目的，本案车位买卖合同应属无效。金瑞公司辩称，没有证据证明涉案车位属于全体业主共有。金瑞公司取得的规划许可证及施工许可合法有效。李怀成主张金瑞公司取得规划许可证不合法，属于行政诉讼所审查的范围，不属于民事诉讼审查范围。双方所签订的车位使用权买卖合同明确载明涉案车位的性质以及状况，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，不存在法定无效的情形。李怀成主张金瑞公司在签订买卖合同时存在欺诈行为，与客观事实不符。双方签订的买卖合同中并没有约定土地使用权为70年，只是约定了车位的使用权自2008年到2078年，是参照李怀成购买的房屋使用权约定。该条款也不能成为李怀成主张合同无效的事实依据。李怀成二审增加赔偿经济损失10万元的请求，不符合法律规定，不应当得到支持。综上，请求驳回上诉，维持原判。李怀成向一审法院起诉请求：判决确认双方当事人2013年6月29日签订的沭阳县三匹马商业广场小区的地下车位使用权买卖合同无效，金瑞公司向李怀成退还车位款10万元及利息（利息从2013年6月29日起按银行同期同档利率计算至付清款之日止）。一审法院认定事实：2012年2月3日，金瑞公司（出卖人）与李怀成（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买三匹马商业广场第5B-1102号房，该商品房用途为住宅，属框架结构，层高为3.2米，建筑层数地上29层，地，地下**商品房合同约定建筑面积为56.51平方米，其中套内建筑面积41.08平方米，公共部位和公用房屋分摊建筑面积15.43平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。房屋总价款177215元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。合同第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：商品房交付使用时达到正常通水、通电、通路。合同附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明：1.外墙墙体水平投影面积一半；2.电梯井、楼梯间、管道井、通风井、公共门厅、过道；3.配电设施用房；4.为本栋楼服务的其他公共设施等。2013年6月29日，金瑞公司（甲方）与李怀成（乙方）签订《车位使用权买卖合同书》，约定乙方自愿向甲方购买三匹马商业广场小区中的车位，乙方明确知悉所购车位使用权并无产籍部门核发的单独产权证，该车位是楼宇不可分割的部分，金瑞公司对车位拥有所有权、处分权。购买车位为5B-N20号，甲方定于2013年6月30日交付乙方使用。车位总售价为10万元，乙方享有对该车位自2008年9月19日至2078年9月19日的使用权，乙方所购车位只作停车使用，在使用期间不得擅自改变车位结构。同日，李怀成向金瑞公司交纳车位款10万元，由金瑞公司开具收款收据。一审另查明，案涉三匹马商业广场5B楼（5号楼B座）的地下室平面图通过规划审批，该平面图上未显示该地下停车位属于人防工程。一审法院认为，李怀成与金瑞公司签订的车位使用权买卖合同，是双方当事人的真实意思表示。李怀成现依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三、四、五项规定，要求确认案涉车位使用权买卖合同无效。其主要理由系案涉车位属于人防工程以及案涉车位属于公共设施已经分摊到建筑面积中，李怀成对此应当承担举证证明责任，证据不足以证明其主张的，应当承担举证不能的法律后果。首先，李怀成主张案涉车位属于人防工程，不得出售。《中华人民共和国防空法》第二十二条规定“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”。《人民防空工程建设管理规定》第四十八条规定“按照规定应当修建防空地下室的民用建筑，因地质、地、地形等原因不宜修建的者规定应建面积小于民用建筑地面首层建筑面积的，经人民防空主管部门批准，可以不修建，但必须按照应修建防空地下室面积所需造价缴纳易地建设费，由人民防空主管部门就近易地修建”。案涉车位虽然位于地下一层，但依据李怀成与金瑞公司签订的《商品房买卖合同》约定，金瑞公司开发建设案涉三匹马商业广场依法取得了规划许可及施工许可，且建造的案涉5B幢建筑地上29层，地，地下**据一审法院前往沭阳县自然资源和规划局调取案涉5B幢地下停车位的规划图纸，该规划图纸上显示停车位的具体位置，但未显示案涉地下用于停放车辆的位置属于人防工程。因此，李怀成主张案涉停车位属于人防工程，并以此主张案涉停车位使用权买卖合同无效，依法不予支持。其次，李怀成主张案涉地下停车位属于公用设施，且已经分摊到建筑面积中，其依据是《商品房买卖合同》约定公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.43平方米，以及《停车位使用权买卖合同书》中载明车位是楼宇不可分割的部分。关于《停车位使用权买卖合同书》中载明车位是楼宇不可分割的部分，是指的案涉停车位建设于地下一层，与整体建筑属于一个整体，不可分割，并不能以此证明案涉停车位面积分摊在商品房建筑面积中。《商品房买卖合同》中关于公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成明确约定见附件二，在附件二中采用列举的方式进行了说明，第4项采用兜底条款约定“为本栋楼服务的其他公共设施等”，对于该条款的理解需要结合已经明确列举的属于公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成内容进行解释，指的是为案涉商品房居住、使用所必须的配套设施。案涉地下停车位具有结构上的独立性，能够明确区分，排他使用，在《商品房买卖合同》中并未约定其属于商品房分摊建筑面积，而是单独另行签订买卖合同对使用权进行出售，且该车位建造取得了规划许可，不属于该条款所约定的分摊建筑面积的情形。李怀成的该项主张无事实和法律依据，依法不予支持。再者，李怀成主张案涉停车位占用业主的公用道路或者其他场所，属于业主共有。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”案涉地下停车位系金瑞公司依法取得国有土地使用权以及规划许可以及施工许可而建造，金瑞公司对该地下停车位有权进行处分。金瑞公司将案涉地下停车位使用权出售给李怀成，不违反上述规定，李怀成据此主张合同无效，依法不予支持。综上，案涉地下停车位属于建筑区划内规划用于停放汽车的车位，李怀成在已经购买案涉三匹马商业广场5B-1102号房屋的情况下，金瑞公司与李怀成签订停车位使用权买卖合同，约定将案涉停车位使用权转让给李怀成，不违反法律、行政法规的强制性规定，该买卖合同合法有效。李怀成要求确认案涉停车位使用权买卖合同无效，未提供证据证明案涉买卖合同存在无效情形，故对其请求不予支持。金瑞公司经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回李怀成的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由金瑞公司负担。双方当事人对一审判决认定事实部分的内容均没有异议，本院依法予以确认。二审中，李怀成提交网络查询的金瑞公司的土地使用权信息和沭阳县人民法院拍买涉案项目中的房屋拍卖公告、沭阳县住建局2020年8月11日出具的胡某、荣林山信访事项处理意见书，以证明涉案房屋土地使用权限是40年。金瑞公司对上述证据质证称，对李怀成从网络查询的证据的真实性没有异议，金瑞公司开发的三匹马广场土地性质有商业、居住两种，土地使用权有40年，也有70年，李怀成购买的是住宅，对应的居住用地停车位土地使用权也应当是70年。本院对上述证据的认证意见为：李怀成在本案中的诉讼请求为确认车位使用权买卖合同无效，本案土地使用权年限与合同效力无关，故上述证据与本案争议不具有关联性。本案二审争议焦点为：李怀成与金瑞公司签订的车位使用权买卖合同是否有效。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据本案证据，本案地下停车位是经过规划许可建设，是规划用于停放汽车的车位。李怀成关于金瑞公司将地表以上的建筑、土地使用权转移到业主名下后，金瑞公司就失去了地下空间的使用权，没有法律依据。本案地下停车位并非占用业主共有的道路或其他场地建设的停车位。根据金瑞公司提交的案涉房屋建筑面积测量报告和房屋建筑面积计算表，案涉地下停车位系单独计算面积的专有部分，并非业主共用部位，也未计入小区的公摊面积。李怀成关于案涉地下停车位属于业主共有，没有事实和法律依据。能否取得销售许可证，与是否属于业主共有设施无关。李怀成以案涉地下停车位未取得销售许可证为由，主张地下停车位属于业主共有，没有法律依据。案涉项目的建设规划许可证是金瑞公司依法取得。李怀成主张金瑞公司未足额交纳人防易地建设费，没有事实依据。即使金瑞公司未依法足额交纳人防易地建设费，其需承担的是补缴费用的责任，与其取得的规划许可是否合法无关。李怀成关于金瑞公司违法取得地下室规划许可，以合法形式掩盖非法目的将修建的地下停车位出卖给李怀成，损害了社会公共利益的主张没有事实和法律依据。综上，金瑞公司有权依据《中华人民共和国物权法》第七十四规定，对案涉地下停车位的归属通过出售的方式进行约定。金瑞公司与李怀成签订的车位使用权买卖合同，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。李怀成关于本案车位使用权买卖合同无效的主张不能成立。案涉车位所在土地使用权的年限是否与双方合同约定的车位使用权年限一致，并不涉及国家利益，也不属于以合法形式掩盖非法目的，与本案双方签订的合同效力无关，双方对该争议可另行处理，本案不予理涉。综上所述，上诉人李怀成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费2300元，由上诉人李怀成负担。本判决为终审判决。审 判 长 覃卫东审 判 员 黄亚非审 判 员 庄云扉二〇二〇年十一月十二日法官助理 周贤芬书 记 员 吴红利